Das Grundbuch - henning-meister.infohenning-meister.info/unterl/Das_Grundbuch.pdf · Thema: Das Grundbuch Dozent: Henning Meister Das Grundbuch Inhalt: 1. Rechtliche Grundlagen 2

Thema: Das Grundbuch Dozent: Henning Meister

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Das Grundbuch

Dozent: Henning Meister

Stand: November 2007



Portrait

Henning Meister

Jahrgang: 1975 Ausbildung: Bankkaufmann Aktuelle Tätigkeit: seit 2007 stellvertretender Leiter Referat Immobilienbewertung

bei der Sparkasse Bremen AG Weitere Tätigkeiten: 1998 – 2001 Immobilienberater bei der Immobilienservice der

Bremische Volksbank GmbH 2001 – 2005 Immobilienberater bei der LBS Immobilien GmbH in Bremen

seit 2006 Dozent am Bildungszentrum der Wirtschaft im Unterwesergebiet e.V. seit 2007 Mitglied im HypZert e.V. seit 2008 persönliches Mitglied im gif e.V. seit 2008 Dozent an der Handelskammer Hamburg

Qualifikationen: 1997 Ausbildereignungsprüfung (IHK) 2001 - 2003 Fachfortbildung mit Abschlussprüfung

„geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)“ 2003 - 2005 Fachfortbildung mit Abschlussprüfung

„geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)“ 2006 Zertifizierung zum Immobiliengutachter CIS HypZert (S)



Das Grundbuch Inhalt: 1. Rechtliche Grundlagen 2. Grundbuchamt 3. Bestimmung des Grundbuchs 4. Grundbuchaufbau 5. Grundbuchblatt 6. Grundbucheintragung

7. Grundbucheinsicht 8. Rangordnung der Grundbucheintragungen 9. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen 10. Beispiele für Eintragungen in Abteilung II 11. Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung der Eintragungen

in Abteilung II 12. Praxisbezogene Wertermittlungsfragen im Zusammenhang mit

Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs (WertR 2006) 13. Abteilung III: Grundpfandrechte 14. Quellenverzeichnis zum Studienbrief

Hinweis: Der Vortrag -Das Grundbuch- soll dem Studierenden die Möglichkeit der kompakten Übersicht über dieses vielfältige Themengebiet geben. Aufgrund der vielen Besonderheiten und Details der Thematik kann nicht auf jeden Bereich eingegangen werden. Für ein tiefergehendes Studium wird daher die einschlägige Fachliteratur empfohlen!

Die Vervielfältigung und die Verbreitung des Studienbriefes

-Das Grundbuch-

ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Dozenten zulässig!



Das Grundbuch 1. Rechtliche Grundlagen Grundbuchordnung I. Allgemeine Vorschriften II. Eintragungen in das Grundbuch III. Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuldbrief IV. Beschwerde V. Verfahren des Grundbuchamtes in besonderen Fällen

• Grundbuchberichtigungszwang • Löschung Gegenstandsloser Eintragungen • Klarstellung der Rangverhältnisse

VI: Anlegung von Grundbuchblättern VIII: Übergangs- und Schlussbestimmungen Relevante Auszüge aus dem BGB zum Grundbuch

• Rücktritt § 346 - § 354 • Widerrufs- und Rückgaberecht § 355 - § 359 • Miete § 535 - § 580 • Pacht § 581 - § 584 • Landpacht § 585 - § 597 • Darlehen § 488 - § 498 • Grundstück § 873 - § 928 • Hypothek § 1113 - § 1190 • Grundschuld § 1191 - § 1198 • Rentenschuld § 1199 - § 1203

2. Grundbuchamt

• eine Abteilung des Amtsgerichts • führt die Grundbücher für alle im Amtsgerichtsbezirk

gelegenen Grundstücke • Bearbeitung durch Rechtspflegerinnen, Rechtspfleger und

Serviceeinheiten



3. Bestimmung des Grundbuchs

• soll zuverlässig Auskunft über die privaten Rechtsverhältnisse eines Grundstücks zu geben

• jeder am Grundbuchverkehr Beteiligte muss sich auf die Eintragungen verlassen können

• Eintragung ist regelmäßig Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums an Grundstücken und für die Entstehung von Rechten am Grundstück

• das Grundbuch unterliegt dem öffentlichen Glauben nicht in Bezug auf Größe, Wirtschaftsart und Lage des Grundstücks

• Aktualisierung nur auf Antrag bzw. Notwendigkeit, z.B. Eigentümerumschreibung, Pfandentlassung, etc.

Hinweis: Die Angaben zur Bezeichnung des Grundstücks nach Gemarkung, Flur,

Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie die Größe übernimmt das Grundbuchamt ( weitgehend) automatisch von der Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften.

4. Grundbuchaufbau

• nur noch bei wenigen Gerichten in Einzelheften als Papiergrundbuch geführt

• die Umstellung auf das elektronische Grundbuch ist bundesweit weitestgehend abgeschlossen

• grundsätzlich wird für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt geführt

• über mehrere Grundstücke desselben Eigentümers kann ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden



5. Grundbuchblatt

Aufschrift

• Amtsgericht • Grundbuchbezirk (Gemeinde) • Nummer des Grundbuchblattes

Bestandsverzeichnis

• Grundstücksbeschreibung • vom Kataster vorgeschriebene Angaben • Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen

eingeteilt • Gemarkung wird in einzelne, fortlaufend nummerierte

Flure untergliedert • für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt • die in der Flurkarte unter einer besonderen Nummer

geführten Grundstücke werden „Flurstück(e)" genannt • im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück

verbundene Rechte und Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden

• Bestandsverzeichnis enthält die Spalten „Bestand und Zuschreibungen“ sowie „Abschreibungen“

• im „Bestand und Zuschreibungen“ sind übernahmen von anderen Grundbüchern in das Grundstück registriert

• Art der Übernahme, z.B. Teilung, Verbindung, Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung ist dokumentiert

• unter „Abschreibungen“ wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen

Abteilung I (Eigentümer)

• Auskunft über den Eigentümer • Gemeinschaftsverhältnisse müssen angegeben werden,

z.B.: Bruchteilsgemeinschaft, Erbengemeinschaft, etc.



Abteilung II (Lasten und Beschränkungen)

mögliche Lasten:

• Dienstbarkeiten • Grunddienstbarkeiten • beschränkt persönliche Dienstbarkeiten • Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht • Reallasten • Nießbrauch • Vorkaufsrechte • Auflassungsvormerkung • Erbbaurecht

mögliche Beschränkungen:

• Nacherbenvermerk • Testamentsvollstrecker-Vermerk • Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk • Insolvenzvermerk • Sanierungs- und Umlegungsvermerk • Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei

Miteigentum

Abteilung III (Grundpfandrechte)

• Grundschuld • Hypothek • Rentenschuld

6. Grundbucheintragung

• Eigentumserwerb durch notariell beurkundeten Kaufvertrag mit Auflassungserklärung

• Eigentumsübertragung an einem Grundstück durch notarielle Auflassung und Eintragung im Grundbuch

• Schenkung durch notariell beurkundeten Schenkungsvertrag mit Auflassungserklärung

• Eintragung eines Rechts im Grundbuch durch Antrag und notariell beurkundete oder beglaubigte Bewilligung des Eigentümers

• Grundstücksteilung oder Grundstücksvereinigung, hierfür sind Anträge in öffentlich beglaubigter Form erforderlich

• Erbfolge durch eine notariell beurkundete Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag) oder einen Erbschein



Kosten der Grundbucheintragung

• Gebühren für die jeweilige Eintragung werden nach der Kostenordnung (KostO) berechnet

• maßgebend ist der Wert, den der Gegenstand des Geschäfts zur Zeit der Fälligkeit hat

• bei Kauf eines Grundstücks ist der Kaufpreis maßgebend • bei Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld der

Nennbetrag des Rechts • Kostenschuldner ist grundsätzlich jeder Antragsteller

Hinweis: Für Eigentumsumschreibung können verschiedene behördliche

Genehmigungen nötig sein. Das Grundbuchamt darf den Eigentumswechsel erst eintragen, wenn die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Die vertraglichen Voraussetzungen und die behördlichen Genehmigungen müssen vorliegen, erst dann reicht der Notar die Unterlagen mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt ein.

7. Grundbucheinsicht

• es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen • sachliche Begründung, die unlautere Zwecke oder bloße

Neugier ausschließt, muss vorgelegt werden • Eigentümer und eingetragene Berechtigte sind gegen unbefugte

Einsicht zu schützen • Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses

befreit • Erlaubnis der Einsichtnahme wird durch den Urkundsbeamten

der Geschäftsstelle erteilt • Grundbucheinsicht ist gebührenfrei



8. Rangordnung von Grundbucheintragungen

• wenn Grundstück mit mehreren Rechten belastet ist, entscheidet der Rang des einzelnen Rechts über die Reihenfolge der Befriedigung bei einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück

Gesetzliche Rangfolge (§ 879 BGB) a) mehrere Rechte in derselben Abteilung:

• Rang bestimmt durch Reihenfolge der vorhandenen Eintragung

(lfd. Nr. 1 vor lfd. Nr. 2 usw.) b) mehrere Rechte in verschiedenen Abteilungen:

• Rang bestimmt durch Datum der Eintragung c) mehrere Rechte in verschiedenen Abteilungen mit gleichem Eintragungsdatum:

• Rechte haben gleichen Rang Vertragliche Rangfolge

• Vereinbarung einer von der gesetzlichen Rangfolge abweichenden Rangfolge ist möglich

Nachträgliche Rangänderung (§ 880 BGB) Voraussetzungen:

• Einigung zwischen den betroffenen Personen • Eintragung der Rangänderung • Zustimmung des Eigentümers, soweit die Rangänderung die

dritte Abteilung des Grundbuchs betrifft Rangvorbehalt (§ 881 BGB)

• bei Eintragung eines Rechts kann sich der Eigentümer den Rang für später einzutragende Rechte vorbehalten bzw. freihalten lassen

Voraussetzungen:

• Einigung zwischen dem Berechtigten, dessen Recht durch den Vorbehalt beschränkt werden soll, und dem Eigentümer

• Eintragung des Rangvorbehalts bei dem Recht im Grundbuch, das zurücktreten soll



9. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen Dienstbarkeiten

• Grunddienstbarkeit • beschränkt persönliche Dienstbarkeiten • rechtliche Regelung in § 1018 BGB • Berechtigte(r) erhält ein Nutzungsrecht am Grundstück • Eigentümer des belasteten Grundstücks muss dies dulden • Einschränkungen des Eigentümers bestimmte Handlungen auf

seinem Grundstück nicht vornehmen zu dürfen • Nichtausübung von Rechten des Eigentümers des belasteten

Grundstücks Grunddienstbarkeit

• Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und beschränkt persönlicher Dienstbarkeit liegt in der Person des Berechtigten

• Berechtigter aus einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes

• Grunddienstbarkeit muss dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks Vorteile bringen (§ 1019 BGB)

• Entstehung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch • Eintragung erfolgt immer auf dem Grundbuchblatt des

belasteten Grundstücks • zusätzliche Eintragung auf dem Grundbuchblatt des

herrschenden Grundstücks (Herrschvermerk) ist möglich Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

• die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird für eine bestimmte Person bestellt, unabhängig davon, ob sie Grundstückseigentümerin ist oder nicht (höchst persönlich)

• Recht ist unvererblich und unveräußerlich • mit Wegfall der berechtigten Person erlischt das Recht • Entstehung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch • Eintragung erfolgt immer auf dem Grundbuchblatt des

belasteten Grundstücks



10. Beispiele für Eintragungen in Abteilung II a) Nutzungsrecht

• z.B. Baubeschränkung, Verbot der Nutzung mit bestimmten Betrieben, Verbot des Verkaufs bestimmter Waren

b) Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte

• z.B.: Nachbar hat keinen eigenen Zugang zur Straße oder zum öffentlichen Leitungsnetz (Strom, Abwasser)

c) Reallast

• wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück • wiederkehrende Zahlungen, Gewährung von Wohnraum,

Gewährung von persönlichen Diensten (Pflege, Grabpflege, etc.) • Berechtigter kann die Zwangsvollstreckung in das Grundstück

betreiben, wenn die wiederkehrende Leistung nicht erbracht wird

• z.B.: Eltern übergeben den Kindern das Haus und die Kinder verpflichten sich, ihren Eltern einen bestimmten Betrag regelmäßig als Rente zu zahlen

• Reallast kann bestellt werden zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks (also nicht gebunden an eine Person) oder zugunsten einer bestimmten Person

d) Wohnungsrecht

• bestimmte Person ist berechtigt, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen

e) Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht

• dienstbarkeitsähnliche Belastung • im Gegensatz zum Wohnungsrecht vererblich und veräußerlich • Eltern überschreiben Haus und Grundstück ihren Kindern,

möchten aber weiterhin einen bestimmten Teil des Hauses bewohnen



f) Nießbrauch

• eine bestimmte Person darf sämtliche Nutzungen aus dem Grundstück ziehen, d.h. es z.B. selbst bewohnen, vermieten und verpachten

• Nutznießer darf das Haus zwar vermieten, aber nicht verkaufen oder mit Schulden belasten

• z.B.: Eigentum am bebauten Grundstück wird auf die Kinder übertragen, und für die Eltern wird ein Nießbrauch eingetragen

• Berechtigte Person ist zur Erhaltung der Sache, zur Versicherung auf seine Kosten und zur Lastentragung verpflichtet („Nettonießbrauch“)

g) Vorkaufsrechte (Auflassungsvormerkung)

• Kaufinteressent sichert sich das Kaufrecht • Auflassung verhindert, dass der Verkäufer den Kaufzuschlag

an zwei verschiedene Käufer vergibt • Berechtigter kann im Falle des Grundstücksverkaufs die

Übereignung des Grundstücks zu den im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbarten Bedingungen fordern

• bei Beleihungen ist Vorrang anzustreben • Entscheidungsfrist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes beträgt

2 Monate (§ 510 Abs. 2 S 1 BGB) • gesetzliche Vorkaufsrechte sind grundsätzlich nicht im

Grundbuch eingetragen • bei Löschung von Lasten im Grundbuch, müssen alle

Betroffenen zustimmen

1) gesetzliches Vorkaufsrecht

• Gemeinde kann unter Angabe des Verwendungszweckes ein Vorkaufsrecht ausüben beim Kauf von Grundstücken

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, soweit es sich um Flächen handelt, die für eine Nutzung zu öffentlichen Zwecken vorgesehen sind

• in einem Umlegungsgebiet • in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und

städtebaulichen Entwicklungsbereich • im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung

Hinweis: Der Gemeinde steht kein Vorkaufsrecht zu bei dem Verkauf von Rechten

nach dem Wohnungseigentumsgesetz und beim Verkauf von Erbbaurechten.



2) öffentliches Vorkaufsrecht

Subjektiv persönliches Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 1 BGB)

• Vorkaufsrecht kann in der Weise eingetragen werden, dass eine festgelegte Person begünstigt ist, das Vorkaufsrecht auszuüben

Subjektiv dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 2 BGB)

• Vorkaufsrecht kann in der Weise eingetragen werden, dass der

jeweilige Eigentümer eines festgelegten Grundstückes das Vorkaufsrecht ausüben kann

Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung

• das vertragliche oder dingliche Vorkaufsrecht ist bei der Vollstreckungsversteigerung ausgeschlossen (§§ 1098, 512 BGB)

• bei der Teilungsversteigerung ist grundsätzlich immer ein Vorkaufsrecht möglich, wenn kein bisheriger Miteigentümer den Zuschlag erhält

• in diesem Fall wird meist eine Erklärung vom zuständigen Amtsgericht eingeholt, dass der Begünstigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet

Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht

• im Erbbaurechtsvertrag kann ein gegenseitiges Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer und den Erbbauberechtigten vereinbart werden

Vorkaufsrecht der Mieter bei Begründung von Wohnungseigentum

• Mieter hat ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung, die er nutzt, in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll

• dies gilt nicht, wenn der Vermieter an eine mit ihm verwandte oder an eine ihm nahestehende Person verkauft (§§24ff. BauGB, §§3. 12 BauGB-Maßnahmen G)

Vorkaufsrecht bei Miterben

• wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft, haben seine Miterben ein Vorkaufsrecht, solange sie Ihren Erbteil noch selbst besitzen (§§ 2034, Abs. 1 BGB)



h) Erbbaurecht

• rechtliche Grundlage ErbbauVO • grundstücksgleiches Recht • beschränkt dingliches Recht, auf oder unter der Erdoberfläche

eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben • veräußerliches, vererbbares und belastbares Recht • Erbbaurechtsvertrag wird geschlossen • Erbbaugrundbuch wird angelegt

i) Vormerkungen

• sichert den schuldrechtlichen Anspruch eines Berechtigten auf dingliche Rechtsänderung, indem sie Verfügungen des Eigentümers, die den Anspruch beeinträchtigen könnten, dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam sein lässt

• Hauptanwendungsfall: Auflassungsvormerkung • Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des

Grundstückskäufers auf Eigentumsverschaffung j) Verfügungsbeschränkungen

• Nacherbenvermerk • Testamentsvollstrecker-Vermerk • Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk • Insolvenzvermerk • Sanierungs- und Umlegungsvermerk • Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum • Belastung oder Veräußerung des Grundstücks soll verhindert

werden k) Widersprüche

• ist das Grundbuch angesichts der materiellen Rechtslage unrichtig, kann ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen werden

• Widerspruch sichert ein bestehendes, aber nicht eingetragenes Recht

• der Widerspruch ist keine Verfügungsbeschränkung • verhindert den gutgläubigen Erwerb



11. Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung der Eintragungen in Abteilung II WertV § 5 Weitere Zustandsmerkmale (2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen solche privatrechtlicher

und öffentlich-rechtlicher Art, wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten, in Betracht.

Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR) 1.3. Definition des Verkehrswerts (Marktwerts) Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. 1.4 Gegenstand der Wertermittlung Nach § 2 WertV können Gegenstand der Wertermittlung das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie das Zubehör sein. Gegenstand der Wertermittlung können auch besondere Betriebseinrichtungen sein. Bestandteile eines Grundstücks sind insbesondere Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, seien sie privatrechtlicher Art, wie Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlicher Art, wie Baulasten. Auch Belastungen und ihr wertmindernder Einfluss können Gegenstand der Wertermittlung sein. Einzelne Bestandteile von Grundstücken können auch selbständig Gegenstand der Wertermittlung ein. Grundstücksbezogene Rechte oder Belastungen

• können die zulässige wirtschaftliche Nutzung bzw. die Ertragsfähigkeit von Grundstücken mehr oder weniger stark beeinflussen

• neben dem Erbbaurecht können insbesondere folgende, im BGB geregelte Rechte und Belastungen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks haben:

• Überbau • Grunddienstbarkeit • Nießbrauch • beschränkte persönliche Dienstbarkeit • Reallast



nicht im BGB geregelte Rechte oder Belastungen

• können den Grundstückswert ebenso beeinflussen • hierzu gehören z.B.:

• Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte (§§ 31 ff. WEG) • öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie Baulasten oder

Nutzungsbeschränkungen nach den Vorschriften zum Denkmal- und Naturschutz

• Reallasten (z.B. Altenteilsrechte, Zahlung einer Rente, Lieferung von Nahrung, Energie, Wasser u.ä.)

• Rechte oder Belastungen sowie schuldrechtliche

Verpflichtungen ohne dingliche Sicherung, die mit der Nutzung des Grundstücks nicht im Zusammenhang stehen, haben in der Regel keinen messbaren Einfluss auf den Verkehrswert

• bei Belastungen von Teilflächen, z.B. linienhaften Belastungen wie Leitungs- und Wegerechten, ist stets auch eine Auswirkung auf das Gesamtgrundstück zu prüfen

Hinweis: Entscheidend für die Beeinträchtigung des Grundstücks ist nicht nur die

rechtlich mögliche, sondern auch die tatsächlich vorhandene sowie die absehbare Inanspruchnahme und die Auswirkung auf das gesamte Grundstück. Auch bei einer fehlenden faktischen und wirtschaftlichen Beeinträchtigung kann der Grundstücksmarkt allein auf die Eintragung einer Belastung (z.B. im Grundbuch, Altlastenkataster) mit einer Wertminderung reagieren. Für den Fall einer Zwangsvollstreckung kann auch der Rang eines Rechts dessen Wert beeinflussen.



12. Praxisbezogene Wertermittlungsfragen im Zusammenhang mit Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs (WertR 2006):

1. Erbbaurechten 2. Wohnungsrechten 3. Nießbrauch 4. Wegerechten 5. Leitungsrechten 6. Überbau

Hinweis: Die Beispiele orientieren sich an der WertR 2006. Entsprechende Beispielrechnungen sind in den Anlagen 12 bis 22 der WertR 2006 enthalten.

Gegenstand der Wertermittlung können sein:

• das Recht oder die Belastung • das mit dem Recht belastete Grundstück • das begünstigte Grundstück • zur Wertermittlung ist in erster Linie das

Vergleichswertverfahren heranzuziehen • wenn keine ausreichend verwertbare Daten vorliegen, sind

andere geeignete Verfahren anzuwenden • Ausgangspunkt der Wertermittlung des belasteten bzw. des

begünstigten Grundstücks ist in der Regel dessen Verkehrswert bzw. der Bodenwert ohne Berücksichtigung der Belastung bzw. Begünstigung durch das Recht

• die Wertminderung des belasteten Grundstücks muss nicht dem Wert des Rechts entsprechen

• ist bei Einräumung eines Rechts künftig noch eine einmalige oder eine wiederkehrende Gegenleistung zu erbringen, so ist diese bei der Ermittlung des Werts des Rechts oder der Belastung bzw. bei der Ermittlung des Werts des begünstigten oder des belasteten Grundstücks zu berücksichtigen

• ist sie z.B. bezogen auf die Belastung nachhaltig angemessen, so wirkt sich die Belastung in der Regel nicht wertmindernd aus

• zur Wertermittlung befristeter Rechte oder Belastungen ist der jährliche Vor- bzw. Nachteil über die Restlaufzeit zu kapitalisieren

• hierbei ist zu unterscheiden, ob sie...

1. auf einen festen Zeitraum bezogen sind 2. mit dem Ableben des Berechtigten erlöschen

• in der Regel ist jeweils der angemessene, nutzungstypische

Liegenschaftszinssatz zu Grunde zu legen, der nach der Art des Grundstücks und der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen ist und in allen behandelten Fällen zu hinreichend genauen Ergebnissen führt



Erbbaurecht und Erbbaugrundstücke

• das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück (das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück) sind selbständige Gegenstände der Wertermittlung

• der Verkehrswert des Erbbaurechts und der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere:

1. der Höhe des erzielbaren Erbbauzinses 2. seiner Anpassungsmöglichkeiten 3. der Restlaufzeit des Erbbaurechts 4. einer bei Zeitablauf zu zahlenden Entschädigung 5. sowie sonstiger den Wert beeinflussender Umstände zu

ermitteln

• der erzielbare Erbbauzins ist der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte und durch eine Anpassungsklausel (Wertsicherungsklausel) oder in sonstiger gesetzlich zulässiger Weise anzupassende Erbbauzins (vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins)

• bei den Anpassungsmöglichkeiten ist zu unterscheiden, ob das Grundstück Wohnzwecken dient oder anderweitig genutzt wird

• besonderen vertraglichen Gestaltungen, die erheblich von den regional üblichen Vertragsgestaltungen abweichen können wertbeeinflussend sein und sind gesondert zu bewerten

• als Anhalt kann auch der Mustererbbauvertrag des Deutschen Städtetages herangezogen werden

• in erster Linie mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt werden

• wenn für die Anwendung dieses Verfahrens nicht genügend geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen, ist auf die finanzmathematische Methode als Bewertungsmodell zurückzugreifen



Wohnungsrecht und Nießbrauch

• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) als beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) werden zugunsten einer bestimmten Person bestellt

• sie erlöschen in der Regel mit dem Tode des Berechtigten und damit zu einem unbestimmten Zeitpunkt

• beide Rechte erlöschen mit dem Ablauf einer vertraglichen Befristung oder, soweit keine Wiederaufbauverpflichtung besteht, mit der Zerstörung des Gebäudes

• auch in diesen Fällen bleibt die Dauer des Rechts bzw. der Belastung vom Erleben des Berechtigten abhängig

• das Wohnungsrecht und der Nießbrauch sind grundsätzlich nicht übertragbar

• beim Nießbrauch darf der Berechtigte in der Regel alle Nutzungen aus dem Grundstück ziehen

• das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit gestattet im Wesentlichen nur die Wohnnutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils

• Nießbrauchberechtigter und Wohnungsrechtsinhaber sind nach § 1041 BGB nur im Rahmen gewöhnlicher Unterhaltungsmaßnahmen zur Erhaltung der Sache verpflichtet

• darüber hinaus ist der Nießbrauchberechtigte nach § 1047 BGB zur Tragung bestimmter Lasten verpflichtet (u.a. Hypothekenzinsen)

• bei beiden Rechten sind die jeweiligen schuldrechtlichen Vereinbarungen zu beachten

• je nach vertraglicher Ausgestaltung ist daher zu klären, ob ein Recht befristet oder auf Lebenszeit, entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt wurde und wer die Kosten und evtl. auch die Lasten trägt, die im Zusammenhang mit dem Grundstück sowie dessen Nutzung entstehen

• die Höhe der vom Berechtigten bzw. vom Grundstückseigentümer zu tragenden Kosten bzw. Lasten können sowohl den Wert des Rechts als auch den Wert des belasteten Grundstücks beeinflussen

• Unkündbarkeit und auch die Sicherheit vor Mieterhöhungen sind wesentliche Merkmale des Nießbrauchs und des Wohnungsrechts

• soweit diese Merkmale nicht bereits beim Ansatz der Miete bzw. des Liegenschaftszinssatzes berücksichtigt wurden, sind sie durch Zuschläge zu berücksichtigen

• da das Recht an das Leben gebunden ist, erfolgt für natürliche Personen die Ermittlung des Werts des Rechts mit Hilfe von Leibrentenbarwertfaktoren

• ist der Berechtigte eine juristische Person, ist von einem angemessenen Zeitrentenbarwertfaktor auszugehen



Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten

• Begründung zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks

• schränkt die Befugnisse des Eigentümers des belasteten Grundstücks insoweit ein, als er etwas zu dulden oder zu unterlassen hat

• ist als dingliches Recht Bestandteil des begünstigten Grundstücks (§ 96 BGB)

• demnach sind Benutzungsrechte (u.a. Wegerecht, Leitungsrecht), Ansprüche auf Unterlassungen von Nutzungen oder Handlungen (u.a. Bebauungsbeschränkungen) und der Ausschluss der Ausübung eines Rechts zu unterscheiden

• Art und Umfang der Belastung ergeben sich aus der Grundbucheintragung und der zu den Grundakten gehörenden Eintragungsbewilligung

• bei der Bewertung von Grunddienstbarkeiten sind ggf. u.a. zu berücksichtigen:

1. die jeweilige Änderung der Nutzungsmöglichkeit des

begünstigten bzw. des belasteten Grundstücks 2. die eingetretene Lageverbesserung des begünstigten

Grundstücks (soweit nicht bereits mit der Nutzungsänderung berücksichtigt) unter Berücksichtigung der jeweiligen Art der Nutzung

3. die eingetretene Lageverbesserung des begünstigten Grundstücks (soweit nicht bereits mit der Nutzungsänderung berücksichtigt) unter Berücksichtigung der jeweiligen Art der Nutzung

4. die eingetretenen Wertminderungen des belasteten Grundstücks, die auch dann gegeben ein können, wenn keine Ertragseinbuße vorliegt

5. die jeweilige Änderung der Nutzungsmöglichkeit des begünstigten bzw. des belasteten Grundstücks

6. die für die Begründung der Grunddienstbarkeit vereinbarte Rente und ihre Anpassungsmöglichkeiten

• je nach vertraglicher Ausgestaltung ist zu klären, ob ein Recht

entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt wurde und wer die Kosten und evtl. auch die Lasten trägt, die im Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück sowie dessen Nutzung entstehen

• der Grunddienstbarkeit entsprechende Belastungen können auch als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB) zugunsten eines beliebigen Berechtigten begründet werden



Wegerecht

• ein vereinbartes Wegerecht ist überwiegend als Dauerrecht ohne zeitliche Begrenzung ausgelegt

• für die Einräumung eines Wegerechts wird entweder eine in der Regel wertgesicherte Wegerechtsrente oder eine Einmalzahlung vereinbart

• beide dienen dem Ausgleich der Wertminderung des belasteten Grundstücks

• die Höhe der Wegerechtsrente oder einer entsprechenden Einmalzahlung orientiert sich:

1. an der angemessenen Bodenwertverzinsung der

Wegerechtsfläche 2. nach dem Nutzen der Wegerechtsfläche für den Eigentümer

des begünstigten Grundstücks 3. an den Nachteilen, die sich durch die Einräumung des

Rechts für das belastete Grundstück ergeben

• es ist zu prüfen, ob sich die Einwirkung des Rechts nur auf die vom Wegerecht beanspruchte Fläche auswirkt oder ob darüber hinaus weitere Wertminderungen zu berücksichtigen sind

• Beeinträchtigungen können in

1. einer verringerten baulichen und sonstigen Ausnutzbarkeit 2. einer Geruchs- und Lärmimmission 3. sonstigen Beeinträchtigungen liegen

Leitungsrecht

• Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen über ein fremdes Grundstück

• Leitungsrecht kann in Form einer Grunddienstbarkeit aber auch einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bestellt werden

• Leitungsrechte sind im Allgemeinen mit Bau- und Nutzungsbeschränkungen verbunden

• zum Zeitpunkt der Einräumung des Leitungsrechts eine Entschädigung gewährt, die sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung bemisst

• wesentliche Parameter für die Bewertung des mit einem Leitungsrecht belasteten Grundstücks sind:

1. Leitungsart 2. Nutzung des belasteten Grundstücks 3. Größe der belasteten Fläche 4. Grad der Beeinträchtigung des belasteten Grundstücks



Überbau

• der Eigentümer eines Grundstücks, welches zwar rechtswidrig, aber nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich überbaut worden ist, hat den Überbau zu dulden, sofern er dem nicht rechtzeitig widersprochen hat (§ 912 BGB)

• wird ein Überbau festgestellt, ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks durch eine Geldrente zu entschädigen oder er kann vom Verursacher des Überbaus den Kauf der betroffenen Grundstücksfläche verlangen

• üblicherweise jährlich vorschüssige Zahlungsweise • für die Bemessung der Überbaurente ist der Bodenwert der

überbauten Grundstücksfläche maßgeblich, der sich aus den Wertverhältnissen zum Zeitpunkt des Überbaus ergibt

• für die Ermittlung der Überbaurente sind:

1. die Größe der überbauten Grundstücksfläche 2. der Bodenwert zum Zeitpunkt des Überbaus festzustellen

• die Höhe der Überbaurente ermittelt sich aus der angemessenen

Verzinsung des Bodenwerts zum Zeitpunkt des Überbaus 13. Abteilung III: Grundpfandrechte

• Abteilung dient der Aufnahme von:

1. Hypotheken 2. Grundschulden 3. Rentenschulden

• einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden

Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen Hypothek

• immer an eine Forderung gebunden (streng akzessorisch) • die Forderung kann zukünftig sein oder von einer Bedingung

abhängen • das belastete Grundstück haftet dinglich, d.h. der Eigentümer

des Grundstücks muss die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück dulden, und zwar durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstückes

• das Grundstück haftet für die eingetragene Hauptforderung nebst den vereinbarten Zinsen

• Hypothek kann bestellt werden als eine Sicherungshypothek oder als eine sogenannte Verkehrshypothek



Sicherungshypothek

• streng gebunden an die ihr zugrunde liegende Forderung und nur in jeweiliger Höhe der gesicherten Forderung

• eine Sicherungshypothek ist immer brieflos • die Sicherungshypothek besteht also nicht mehr, soweit die ihr

zugrunde liegende Forderung nicht mehr besteht. Verkehrshypothek

• kann als Buch- und Briefhypothek bestellt werden • ist ebenfalls an das Bestehen der Forderung gebunden, jedoch

nur in Bezug auf den ersten Gläubiger • d.h. der erste Gläubiger kann die Hypothek nur erwerben,

wenn die gesicherte Forderung besteht • Entstehung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch • Einigung muss zwischen dem Gläubiger der Forderung und

dem Grundstückseigentümer geschlossen werden • die Eintragung der Hypothek muss enthalten:

1. den Namen des Gläubigers 2. den Betrag der Forderung 3. die Zinsen

• zum Erwerb einer Briefhypothek ist die Übergabe des Briefes

an den Gläubiger erforderlich Hinweis: Überträgt der erste Hypothekengläubiger die Hypothek auf einen anderen,

dann gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs, d.h., das wenn der Gläubiger aus der letzten Hypothek klagt, er das Bestehen der Forderung nicht zu beweisen braucht, da die Grundbucheintragung die Vermutung begründet, dass die Forderung besteht.

Teilhypothek

• Teilung der einer Hypothek zugrunde liegenden Forderung • gleichzeitig Teilung der Hypothek (Teilhypothek) • Teilhypotheken haben im Zweifel den gleichen Rang • bei einer Briefhypothek können bei Teilung

Teilhypothekenbriefe gebildet werden Gesamthypothek

• jedes Grundstück haftet nur für einen Teil der Forderung • jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung • Gläubiger der Gesamthypothek kann nach seinem freien

Belieben alle Grundstücke zugleich oder nur einzelne Grundstücke wegen seiner Forderung in Anspruch nehmen



Grundschuld

• nicht an eine Forderung gebunden • dingliche Schuld und von ihrem Rechtsgrund losgelöst • wird meist zur Sicherung einer Forderung bestellt • Grundstückseigentümer, der einen Kredit benötigt, kann die

Grundschuld sofort zugunsten des Kreditgebers bestellen (Fremdgrundschuld)

• Eigentümer kann auch die Grundschuld für sich selbst im Grundbuch eintragen lassen Eigentümergrundschuld

• Zweck der Bestellung der Eigentümergrundschuld liegt darin, dass sich der Eigentümer des Grundstücks eine absolute Rangstelle verschafft zur künftigen Verwertung der Grundschuld

• d.h. er kann die Grundschuld an einen anderen abtreten oder verpfänden und sich damit Kredit verschaffen

• Grundschuld kann als Brief- oder Buchgrundschuld bestellt werden

Rentenschuld

• Abart der Grundschuld • es ist in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine Geldrente

aus dem Grundstück zu zahlen • im Grundbuch muss ein bestimmter Betrag eingetragen

werden, durch dessen Zahlung der Eigentümer die Rentenschuld ablösen kann

• Recht der Ablösung steht nur dem Eigentümer zu



14. Quellenverzeichnis zum Studienbrief: Dorothee Hennings-Holtmann Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches Erwin Sailer und Hans-Eberhard Langemaack Kompendium für Makler, Hausverwalter und Sachverständige Muhrfeld Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft Kleiber-Simon Marktwertermittlung (WertV 98/WertR 02) Kleiber WertR 2002 und WertR 2006, Sammlung amtlicher Texte zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken mit Normalherstellungskosten 2000 Kleiber-Simon-Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB Sandner-Weber Lexikon der Immobilienwertermittlung Immobilien-Fachwissen im Internet www.immobilien-fachwissen.de www.grundbuch.de www.justiz.niedersachsen.de www.wikipedia.org

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Das Grundbuch - henning-meister.infohenning-meister.info/unterl/Das_Grundbuch.pdf · Thema: Das Grundbuch Dozent: Henning Meister Das Grundbuch Inhalt: 1. Rechtliche Grundlagen 2