Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung

Freie und Hansestadt Hamburg

Der Grundstücksmarktin Hamburg 2003Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Hamburg

Der Landesbetrieb Geoinformationund Vermessung

Herausgeber:Gutachterausschuss für Grundstücks-werte in Hamburg © 2004

Verwendung und Weiterverbreitung der in diesem Grundstücksmarktbe-richt enthaltenen Daten unter Angabe der Quelle gestattet.

ISBN 3-89907-042-9

Lageplan

Vertrieb:Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Kartenvertrieb

Postanschrift: Postfach 10 05 04 20003 Hamburg

Diensträume: Sachsenkamp 4 Zimmer A 020 20097 Hamburg

Schnellbahnanschluss: S3 und S 31 Station „Hammerbrook“

Öffnungszeiten: Montag – Freitag 8.00 – 13.00 Uhr Dienstag und Donnerstag 8.00 - 16.00 Uhr Telefon: 040 - 428 26 - 50 40

Telefax: 040 - 428 26 - 59 60

E-Mail: poststelle@gv.hamburg.de

Internet: www.geoinfo.hamburg.de Preis: 39,00 Euro zuzüglich Versandkosten

Gutachterausschuss fürGrundstückswerte in Hamburg

Postanschrift: Postfach 10 05 04

20003 Hamburg

Diensträume: Sachsenkamp 2 20097 Hamburg Zimmer B 637 (Geschäftszimmer)

Schnellbahnanschluss: S 3 und S 31 Station „Hammerbrook“

Auskunft: 0190 - 880 999Gebühr: 1,86 € / Min.Sprechzeiten: Montag – Donnerstag 9.00 – 12.00 Uhr und 13.00 – 15.00 Uhr

Freitag 9.00 – 12.00 Uhr und 13.00 – 14.00 Uhr

Besuche nur nach Terminverein-barung unter o. g. Telefonnummer.Auskünfte im Rahmen von Besuchen sind ebenfalls gebührenpflichtig.

Telefon: 040 - 428 26 - 60 00 (Geschäftszimmer)

Telefax: 040 - 428 26 - 60 09

E – Mail:gutachterausschuss@gv.hamburg.de

Internet:www.gutachterausschuss.hamburg.de

Die Anschriften der Gutachteraus-schüsse in den an Hamburg angren-zenden Landkreisen sind auf der hinte-ren Umschlag-Innenseite aufgeführt.

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Hammerbrook

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LandesbetriebLandesbetriebGeoinformationGeoinformationund Vund Vermessungermessung

LandesbetriebGeoinformationund Vermessung

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

Der Grundstücksmarktin Hamburg 2003

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Inhaltsverzeichnis

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Der Gutachterausschuss 5 für Grundstückswerte in Hamburg

1.1 Rechtsgrundlagen

1.2 Das Dienstleistungsangebot des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle 1.2.1 Gutachten 1.2.2 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung 1.2.3 Bodenrichtwert- auskünfte 1.2.4 Sonstige Auskünfte 1.2.5 Verkauf von Boden- richtwertkarten u.a.

1.3 Geschäftsbericht 2003 des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle

Der Grundstücksmarkt 13 im Überblick

2.1 Vertragszahlen

2.2 Flächenumsatz

2.3 Geldumsatz

2.4 Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt 19 bebauter Grundstücke

3.1 Übersicht 3.1.1 Vertragszahlen 3.1.2 Flächenumsatz

3.1.3 Geldumsatz

3.2 Ein- und Zweifamilienhäuser

3.2.1 Vertragszahlen

3.2.2 Flächenumsatz

3.2.3 Geldumsatz

3.2.4 Gesamtkaufpreise

3.2.5 Preise pro Quadrat- meter Wohnfläche

3.2.6 Verhältnis des Kauf- preises zum Sachwert

3.2.7 Indexreihen

3.2.8 Erbbaurechte

3.3 Mehrfamilienhäuser

3.3.1 Vertragszahlen

3.3.2 Flächenumsatz

3.3.3 Geldumsatz

3.3.4 Preise pro Quadrat- meter Wohnfläche

3.3.5 Ertragsfaktoren

3.3.6 Liegenschaftszinssätze

3.3.7 Indexreihe

3.3.8 Erbbaurechte

3.4 Büro- und Geschäftshäuser

3.4.1 Vertragszahlen

3.4.2 Flächenumsatz

3.4.3 Geldumsatz

3.4.4 Preise pro Quadratme- ter Wohn- / Nutzfläche

3.4.5 Ertragsfaktoren

3.4.6 Liegenschaftszinssätze

3.5 Lager- und Produktionsgebäude

3.5.1 Vertragszahlen

3.5.2 Flächenumsatz

3.5.3 Geldumsatz

3.5.4 Preise pro Quadrat- meter Nutzfläche

3.5.5 Verhältnis des Kauf- preises zum Sachwert

Der Eigentums- 79 wohnungsmarkt

4.1 Vertragszahlen

4.2 Geldumsatz

4.3 Gesamtkaufpreise

4.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche

4.5 Preisentwicklung

4.6 Indexreihe

Der Baulandmarkt 93

5.1 Übersicht

5.1.1 Vertragszahlen

5.1.2 Flächenumsatz

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5.1.3 Geldumsatz

5.2 Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau 5.2.1 Vertragszahlen

5.2.2 Flächenumsatz

5.2.3 Geldumsatz

5.2.4 Gesamtkaufpreise

5.2.5 Quadratmeterpreise

5.2.6 Bodenrichtwerte

5.2.7 Preisentwicklung

5.2.8 Indexreihen

5.2.9 Abhängigkeit der Preise von der Grundstücksgröße

5.2.10 Abhängigkeit der Preise von der Bebauungsart

5.3 Bauplätze für den Geschosswohnungsbau

5.3.1 Vertragszahlen

5.3.2 Flächenumsatz

5.3.3 Geldumsatz

5.3.4 Quadratmeterpreise

5.3.5 Bodenrichtwerte

5.3.6 Preisentwicklung

5.3.7 Indexreihe

5.3.8 Abhängigkeit der Preise von der GFZ

5.4 Bauplätze für Büro- und Geschäftshäuser

5.4.1 Vertragszahlen

5.4.2 Flächenumsatz

5.4.3 Geldumsatz

5.4.4 Quadratmeterpreise

5.4.5 Bodenrichtwerte

5.4.6 Preisentwicklung

5.4.7 Indexreihen

5.4.8 Abhängigkeit der Preise von der GFZ

5.5 Bauplätze für Gewerbebauten

5.5.1 Vertragszahlen

5.5.2 Flächenumsatz

5.5.3 Geldumsatz

5.5.4 Quadratmeterpreise

5.5.5 Bodenrichtwerte

5.5.6 Preisentwicklung

5.5.7 Indexreihe

5.5.8 Abhängigkeit der Preise von der GFZ

5.6 Sonstige Baugrundstücke

5.7 Erbbaurechte

5.7.1 Bestellung von Erbbaurechten

5.7.2 Handel mit Erbbau- rechten ohne Gebäudesubstanz

5.7.3 Handel mit Erbbau- rechtsgrundstücken

Der landwirtschaftliche 171 Grundstücksmarkt

6.1 Vertragszahlen

6.2 Flächenumsatz

6.3 Geldumsatz

6.4 Quadratmeterpreise

6.5 Bodenrichtwerte

6.6 Abhängigkeit der Preise von der Grundstücksgröße

6.7 Ortsüblicher Pachtzins im Obst- und Gemüseanbau

Der Markt sonstiger 179 unbebauter Grundstücke

7.1 Vertragszahlen

7.2 Flächenumsatz

7.3 Geldumsatz

Zwangsversteigerungen 181

Abkürzungsverzeichnis

Glossar

Anlage: Karte der Stadtteile

Zusammen mit dem Bericht über das Jahr 2002 hatten wir einen Fragebogen verschickt, um Prioritäten, Meinungen und Anregungen von den Lesern in Erfahrung zu bringen. Die Rücklauf-quote betrug etwa 10 % und die Daten zeigten die hohe Professionalität der antwortenden Personen: 75 % der Antworten kamen von Abonnenten und etwa zwei Drittel gaben als beruf-lichen Hintergrund eine Sachverständi-gentätigkeit an.

Die Zufriedenheit lag insgesamt recht hoch: 89 % der Leser sind zufrieden oder sehr zufrieden.

Auch der Umfang der Berichterstat-tung ist offensichtlich nicht zu groß: Die Daten wurden fast durchweg von mehr als 75 % der Befragten als wichtig oder unbedingt erforderlich eingestuft. Le-diglich die landwirtschaftlichen Grund-stücke (Kapitel 6) und die Zwangs-versteigerungen (Kapitel 8) wurden überwiegend als weniger wichtig oder entbehrlich angesehen. Aber auch hier gab es eine qualifizierte Minderheit von immerhin über 20 bzw. 25 %, die diese Daten unbedingt benötigen.

Kritisiert wurde zu Recht die lange Zeit-dauer bis zur Veröffentlichung der Da-ten. Wir werden uns bemühen, dies zu verbessern. Ziel ist es, den Jahresbericht jeweils in der Mitte des Folgejahres her-auszubringen.

Dabei ist die Vollständigkeit der Daten-grundlage jedoch ebenfalls ein äußerst hochrangiges Qualitätskriterium. Ge-zeigt hat sich auch das starke Interesse an örtlich strukturierten Daten sowie Informationen aus dem Hamburger Umland.

Insgesamt fühlen wir uns auf unserem Weg bestätigt und werden versuchen,

eine „Abkürzung“ zu finden, die Ihnen zu schnelleren Informationen verhilft.

Vielleicht abonnieren Sie den kostenlo-sen E-mail-Newsletter des Landesbe-triebes Geoinformation und Vermes-sung? Senden Sie einfach eine E-mail mit dem Betreff „Newsletter“ anreiner.schrader@gv.hamburg.de.

Für aktuelle Informationen anderer Gutachterausschüsse aus demganzen Bundesgebiet möchtenwir Sie auf die Internetseitewww.gutachterausschuesse-online.de hinweisen. Dies ist ein neu aufgebautes länderübergreifendes Internetportal der für die Gutachterausschüsse zu-ständigen öffentlichen Verwaltungen.

Natürlich sind wir auch weiterhin für Wünsche und Anregungen aus dem Kreis der Leserinnen und Leser dankbar, die uns helfen, den Grundstücksmarkt-bericht noch besser und für Sie hilfrei-cher zu gestalten.

Der Grundstücksmarktbericht wurde von der Geschäftsstelle des Gutach-terausschusses aus den Daten der Kaufverträge zusammengestellt, die dort in der Automatisierten Kaufpreis-sammlung (AKS) registriert sind. Die Aussagen dieses Grundstücksmarkt-berichtes basieren auf den Verträgen, die bis zum 31. März 2004 bei der Ge-schäftsstelle des Gutachterausschusses eingegangen sind. Maßgeblich für die Jahrgangszuordnung ist das Datum des Vertragsabschlusses.

Die Umsatzzahlen (Vertragszahlen, Geldumsatz, Flächenumsatz) umfassen sämtliche Verträge der betreffenden Teilmärkte, die Preisangaben berück-sichtigen dagegen nur selbstständig nutzbare Objekte, bei denen weder rechtlich noch tatsächlich ungewöhn-

liche Verhältnisse vorlagen. Solche ungewöhnlichen Verhältnisse sind z.B. verwandtschaftliche Beziehungen zwischen Erwerber und Veräußerer, Zukäufe, Verkäufe zur Abwendung der Enteignung u.ä. Verkäufe der Freien und Hansestadt Hamburg von Bauplät-zen in Neuerschließungsgebieten (kom-munales Bauland) sind ebenfalls nicht - oder allenfalls gesondert - aufgeführt.

Zum Markt der unbebauten Grundstü-cke werden hier auch Grundstücke ge-zählt, auf denen Gebäude oder andere Anlagen stehen, die aber für eine künf-tige Bebauung geräumt werden sollen. Die Kaufpreise sind in diesen Fällen, soweit möglich, um die Freilegungskos-ten bereinigt.

Reihenhäuser, Doppelhaushälften usw. in der Rechtsform des Wohnungs- oder Teileigentums sind hier nicht unter der Rubrik Eigentumswohnungen (Kapitel 4),sondern unter die entsprechenden bebauten Grundstücke (Kapitel 3) eingereiht. Falls in einzelnen Marktseg-menten weniger als drei Kauffälle regis-triert wurden, sind die entsprechenden Tabellenfelder freigelassen.

Der Vorsitzendedes Gutachterausschusses

Schweitzer

Der Leiterder Geschäftsstelle

Junge

Vorbemerkungen

Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswertefür die Bereiche der Landkreise Harburg und Lüneburgc/o Katasteramt LüneburgAdolph-Kolping-Straße 1221337 LüneburgTelefon: 041 31 - 85 45 - 165Telefax: 041 71 - 85 45 - 197E-Mail: Poststelle@Katasteramt-LG.Niedersachsen.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereichdes Landkreises Stadec/o Katasteramt StadeAm Sande 4 b21682 StadeTelefon: 041 41 - 406 - 155Telefax: 041 41 - 406 - 113E-Mail: Poststelle@Katasteramt-STD.Niedersachsen.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis PinnebergLangelohe 6525337 ElmshornTelefon: 041 21 – 5 79 98 - 104Telefax: 041 21 – 5 79 98 - 113E-Mail: Poststelle@KA-Elmshorn.landsh.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis SegebergPostfach 1322, 23792 Bad SegebergHamburger Str. 30, 23795 Bad SegebergTelefon: 045 51 - 951 - 526Telefax: 045 51 - 951 - 548

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarnc/o Kreisverwaltung StormarnMommsenstr. 1423843 Bad OldesloeTelefon: 045 31 - 16 04 85Telefax: 045 31 - 16 06 23E-Mail: info@kreis-stormarn.dewww.kreis-stormarn.de/service/fachbereiche/grundstueck/

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum LauenburgHerrenstr. 923909 RatzeburgTelefon: 045 41 - 80 87 - 14 oder - 15Telefax: 045 41 - 80 87 - 22

Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsenc/o Bezirksregierung Weser-EmsOfener Straße 1526121 OldenburgTelefon: 04 41 - 799 - 24 77 oder 20 14Telefax: 04 41 - 799 - 28 77E-Mail: Ernst.Aumann@br-we.niedersachsen.dewww.gutachterausschuesse-ni.de

Für das Hamburger Umland sind folgende Gutachterausschüsse zuständig:

www.geoinfo.hamburg.de LGV

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