IM FOKUS„Die Zimmerschlüssel bitte!“ 1

IM GESPRÄCHHotelimmobilien liegen hoch im Kurs 3

ZUR SACHELuxus und Lifestyle für kleine Geldbeutel 4

AM RANDESchöne neue Onlinewelt – Wie das Internet die Hotelbranche verändert 5

PANORAMAHotelmarkt Deutschland – Die Zeiten als Investmentnische sind vorbei 6

ZU GUTER LETZTKindheitstraum Baumhaus 8

INHALT

IM FOKUS

„Die Zimmerschlüssel bitte!“Hotels sind gefragt wie nie – zumindest in Deutschland. Auf einem von niedrigen Zinsen und mangelnden Anlagealternati-ven getriebenen Immobilienmarkt rücken die Beherbergungsstätten bei Investoren zunehmend als lukrative Anlagealternati-ve in den Fokus. Ein Ende des Booms ist nicht abzusehen. Die Zeiten des Hotel-marktes als Investmentnische scheinen vorbei. Doch der Markt für Hotelimmobi-lien ist nur etwas für Experten, die über die entsprechende Kompetenz mit diesen Spezialimmobilien verfügen.

Der deutsche Markt für Hotelimmobilien gilt als einer der liquidesten in ganz Europa. Allein in den ersten neun Monaten dieses Jahres stieg das Transaktionsvolumen einer Studie zufolge auf 1,96 Mrd. Euro und übertraf damit bereits den Gesamtwert in 2013 von 1,7 Mrd. Euro. Bereits im vergangenen Jahr hatten die Invest-ments um rund ein Fünftel zugelegt. Bis zum Jahresen-de 2014 erwarten Experten einen Anstieg auf mehr als 2,0 Mrd. Euro. Und ein Ende dieser Entwicklung ist aktuell nicht abzusehen. Doch woher kommt das ge-stiegene Interesse an Hotelinvestments?

Gewachsen ist vor allem das Interesse von Investo-ren, die Hotels als Beimischung für einen Fonds möch-ten. Zudem kommen immer mehr Investoren aus dem Ausland, wo dieser Trend nicht in dem Ausmaß zu be-

obachten ist. Neben Investoren aus dem angelsächsi-schen Raum ist Experten zufolge zudem ein starkes Interesse aus Asien und dem Nahen Osten zu beobach-ten.

Dabei liegt das Interesse der Investoren längst nicht mehr nur auf Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart. Auch gute La-gen an B- und sogar C-Standorten sind gefragt, wenn sie viele Gäste verzeichnen, etwa als Messestandort oder touristischer Magnet. Beste Beispiele hierfür sind Dresden, Hannover, Leipzig oder Nürnberg. Ein Vier-Sterne-Hotel in Hannover kann unter Umständen eine bessere Investitionsentscheidung sein als ein Vier-Sterne-Hotel in Berlin.

Als Spezialimmobilien spielen Hotels am Immobili-enmarkt dennoch eine untergeordnete Rolle. Nur rund fünf Prozent aller gewerblichen Immobilien sind Hotels. Als Betreiberimmobilien können Investoren mit ihnen allerdings Renditen von mindestens sechs Prozent und damit deutlich mehr erzielen als beispielsweise mit Bü-rogebäuden, für die die Spitzenrenditen in Core-Lagen teilweise schon unter 4,5 Prozent liegen. Daher rech-nen Experten weiterhin mit einer starken Nachfrage nach den Beherbergungsstätten. Investments in Hotels erfordern allerdings auch eine besondere Kompetenz.

Verantwortlich für den Boom sind vor allem die stei-genden Übernachtungszahlen in Deutschland. Nirgend-wo in Europa wachsen sie so stark wie hierzulande. So

Fortsetzung auf Seite 2

03|201403|2014

PATRIZIA BULLETIN 03|20142 IM FOKUS

IMPRESSUMHerausgeber PATRIZIA Immobilien AG | PATRIZIA Bürohaus | Fuggerstraße 26 | 86150 Augsburg | T +49 821 50910-610 | bulletin@patrizia.ag | www.patrizia.ag | V.i.S.d.P. Andreas Menke, Group Head of Corporate Communications Autoren dieser Ausgabe Ralf Beunink, Dr. Marcus Cieleback, Ulrike Schüler Copyright PATRIZIA Immobilien AG Bildnachweis thinkstock/iStock/Snezana Skundric, Rolphot, alexdndz, Fuse, Meinzahn, Jan Will | © Motel One | Fredrik Broman, Human Spectra - www.treehotel.se | PATRIZIA Immobilien AG | privat Lektorat Martina Walz Verlag vmm wirtschaftsverlag gmbh & co. kg | www.vmm-wirtschaftsverlag.de Grafik Anne Gierlich

war 2013 mit einem leichten Plus von ei-nem Prozent gegenüber dem Vorjahr auf mehr als 410 Mio. Übernachtungen zum vierten Mal in Folge ein Rekordjahr für die hiesige Hotellerie. Hintergrund ist der boo-mende Städtetourismus, aber auch eine florierende Wirtschaft mit geringer Ar-beitslosigkeit, was sich in einer steigenden Zahl von Geschäftsreisenden nieder-schlägt. Während die Zahl inländischer Gäste gleich bleibt, gibt es ein Plus an aus-ländischen Gästen.

Die Entwicklung führt nicht nur zu hö-heren Auslastungen und Erlösen der Be-herbergungsstätten, sondern treibt zudem den Neubau von Hotels an. Einer Untersu-chung zufolge sind allein in den vergange-nen fünf Jahren in Deutschland rund 350 Hotels mit über 50.000 Betten neu ent-standen, schwerpunktmäßig im Budget-bereich und in Berlin. Es sind vor allem internationale Ketten, die mit eigenen Budget- oder Economy-Marken einem zu-nehmend preisbewussteren Kundenpubli-kum ihre Angebote machen.

Die unangefochtene Hotel-Hauptstadt ist und bleibt Berlin. Knapp 27 Mio. Über-nachtungen verzeichnete die Spreemetro-pole im vergangenen Jahr und damit etwa doppelt so viele wie München und Ham-

burg mit etwa 13 Mio. bzw. 12 Mio. Über-nachtungen. Innerhalb der vergangenen zehn Jahre hat sich die Zahl der Übernach-tungen in der Hauptstadt damit verdop-pelt. Berlin verfügt über mehr als 600 Ho-tels mit insgesamt über 100.000 Betten und gilt als beliebteste Destination für Städtereisen in Deutschland. Europaweit steht die Bundeshauptstadt sogar auf Platz drei hinter London und Paris. Darü-ber hinaus profitiert Berlin von vielen Mes-se- und Kongressbesuchern.

Bundesweit gibt es über 36.000 Ho-tels. Zu Hotelketten dürften allerdings höchstens 4.000 bis 5.000 Häuser gehö-ren. Die Branche ist zwar noch mittelstän-disch geprägt, erfährt allerdings derzeit einen tiefgreifenden Strukturwandel. So entwickelt sich langsam eine Hotelindus-trie aus global agierenden Hotelgesell-schaften mit standardisierten, wettbe-werbsfähigen Konzepten und Marken. Ihr Anteil an den Häusern ist zwar noch ge-ring, steigt aber stetig. Bereits heute ent-fällt auf Hotelketten trotz ihres geringen Anteils an allen Hotels mehr als die Hälf-te der Umsätze. Sie sind wettbewerbsfä-higer und können auf Veränderungspro-zesse schneller reagieren. Dieser Strukturwandel wird sich fortsetzen und

durch das steigende Interesse von Inves-toren beschleunigt werden.

Neben dem Trend zu Budgethotels und dem steigenden Einfluss von internationa-len Hotelgesellschaften führt auch die Di-gitalisierung der Gesellschaft zu tiefgrei-fenden Veränderungen in der Branche. Dass Buchungs- und Bewertungsprozesse heute vor allem online durchgeführt wer-den, ist dabei erst der Anfang. Die Digita-lisierung wird zu einer Neuausrichtung der Hotelzimmer-Ausstattung führen, Multi-media-Screen statt Flachbildfernseher ist dabei nur ein Aspekt von vielen. Die digi-tale Vernetzung wird nicht vor dem Hotel-zimmer aufhören. Die Verknüpfung mit sozialen Medien wird eine Individualisie-rung der Zimmer ermöglichen.

„Den Zimmerschlüssel bitte!“, heißt es heute in vielen Häusern schon lange nicht mehr. Längst haben elektronische Key-cards die schweren Zimmerschlüssel mit klobigen Anhängern von einst verdrängt. Selbst das ist wohl nur eine Etappe. Be-reits heute gibt es Versuche mit Handy-Codes oder elektronischen Fingerprints, um die Zimmer zu öffnen. Und so werden digitale Innovationen die Branche an vie-len Stellen nachhaltig verändern. Das Ho-tel der Zukunft entsteht gerade erst.� �y

PATRIZIA BULLETIN 03|2014 IM GESPRÄCH 3

Wieso geraten Hotelimmobilien immer stärker in den Fokus von Investoren?Douglas Waibel: Die insgesamt gestiege-ne Nachfrage nach Immobilien rückt auch Hotels als Anlagealternative mit attraktiver Rendite immer stärker in den Anlegerfo-kus. Das Investmentvolumen und dement-sprechend die Preise haben sich in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Für Hotelimmobilien mit langen Pachtverträ-gen hat sich lange Zeit nur eine einge-schworene Community interessiert. Das scheint sich gerade zu ändern. Jan-Hendrik Jessen: Auch die Hotelbran-che selbst hat sich in den vergangenen Jahren sehr positiv entwickelt. So gab es vielerorts Zuwächse bei der Zimmerbele-gung und beim Nettozimmerpreis, die zu einem Anstieg des durchschnittlichen Zim-merertrags (RevPAR) geführt haben. Ein Grund dafür ist der Städtetourismus, der deutlich angezogen hat. Das zeigen Städte wie Berlin und Hamburg eindrucksvoll. Zu-dem besteht bei der Durchdringung des lange Zeit mittelständisch geprägten deut-schen Marktes mit Hotelketten im interna-tionalen Vergleich noch Nachholpotenzial.

Welche Besonderheiten haben Hotels als Assetklasse?Jessen: Auch bei Hotels ist das wichtigste Kriterium die Lage. Je nach Hoteltyp kann dies die zentrale Innenstadtlage oder nur eine verkehrsgünstige Lage sein. Bei Ho-telimmobilien verlangen die Investoren in der Regel gewisse Einblicke in den Betrieb. So muss die Zimmermiete nachhaltig er-wirtschaftet werden können. Zudem ist es wichtig, dass die Betreiber Rücklagen für neues Inventar bilden.Waibel: Der Betreiber ist neben der Lage enorm wichtig. Man sollte sich beim An-kauf den Betreiber, seine Bonität und sein Hotelkonzept sehr genau anschauen. Ein Hotel ist schließlich ein Single-Tenant-Ob-jekt. Wenn in der Regel ein langer Mietver-trag vorliegt, stellt dies ein erhöhtes Risiko dar. Daher bestehen für den Betreiber

auch gewisse Reportingpflichten. Das sind schon wesentliche Unterschiede zum In-vestment in andere Gewerbeimmobilien, wie beispielsweise Büros.

Welche Renditen lassen sich mit Hotel-investments erzielen?Jessen: Als Betreiberimmobilien mit gewis-sen Besonderheiten erwarten Investoren für Hotels zu Recht eine höhere Rendite als beispielsweise im Wohnbereich oder bei anderen Gewerbeimmobilien. Die Zielper-formance bei PATRIZIA liegt für Hotelimmo-bilien bei 6,25 Prozent und die erreichen wir auch immer sehr gut. Grundsätzlich er-warten Investoren in diesem Bereich schon eine Rendite von mindestens 6,0 Prozent.

Welche aktuellen Trends gibt es im Be-reich Hotel?Waibel: Die Verdrängung kleiner mittel-ständisch geprägter Einzelhotels durch große Ketten hält weiter an. Solche großen Gesellschaften sind einfach wettbewerbs-fähiger. Zudem wird sich der Trend zu Bud-gethotels für preisbewusste Kunden fort-setzen. Daneben beobachten wir bei Nischenprodukten spannende Entwick-lungen etwa im Hostelbereich oder bei

Hotelimmobilien liegen hoch im KursDie Hotelbranche in Deutschland boomt. Das belegen steigende Investitionsvolumina und Übernachtungszahlen. Zudem ist die Branche im Wandel. Die einst vor allem mittelständisch geprägte Hotellerie weicht immer mehr einer Hotelindus-trie aus global agierenden Gesellschaften mit standardisierten Ketten. Dadurch rücken Hotels auch als Investitionsob-jekte zunehmend in den Fokus von Investoren. PATRIZIA baut ihr Engagement in dieser Asset-Klasse bereits seit einigen Jahren kontinuierlich aus. Jan-Hendrik Jessen, der als Head of Fund Management Operated Properties bei PATRIZIA den Spezialfonds „PATRIZIA Hotel-Invest Deutschland I“ verantwortet, und Douglas Waibel, Senior Investment Manager bei PATRIZIA, kennen den Markt genau.

sogenannten Long-Stay-Produkten. Auch Ökohotels werden immer beliebter.

Welche Strategie verfolgt PATRIZIA im Hotelbereich?Jessen: PATRIZIA hat im Jahr 2007 als ers-te Gesellschaft in Deutschland einen Spe-zialfonds für Hotelimmobilien aufgelegt. Insofern waren wir hier Trendsetter. Wir

investieren im Bereich Businesshotellerie in deutschen Großstädten und wollen un-ser Engagement kontinuierlich weiter aus-bauen. Dabei haben wir Zwei- bis Vier-Sterne-Häuser mit 80 bis 200 Betten im Fokus, die nicht älter als 15 Jahre sind, noch mindestens für 15 Jahre vermietet sein sollten und über eine gute Auslastung verfügen. Insgesamt verwaltet PATRIZIA im Hotelbereich derzeit ein Immobilienver-mögen von mehr als 300 Mio. Euro. y

Neben der Lage ist vor allem der Betreiber entscheidend.“Jan-Hendrik Jessen

Douglas Waibel (li.) und Jan-Hendrik Jessen (re.)

PATRIZIA BULLETIN 03|2014

gensätzen zwischen dem Tierpark und dem Berliner Großstadtdschungel spielt. Ein Teil der Zimmer bietet eine Aussicht direkt in den Zoo, mit Hängematten und viel Holz, während die übrigen Zimmer sich am urbanen Berlin orientieren und mit entsprechenden Designelementen ausgestattet sind. Diese themenorientier-ten Einrichtungsstile sind immer häufiger zu finden; sie verbinden Lifestyle und De-sign mit lokalen Elementen und Authenti-zität.

Die neuen Konzepte, die der Hotel-markt in den vergangenen Jahren hervor-gebracht hat, passen nicht mehr in die vorhandenen Raster. Aus Motels an der Autobahn wurden hippe Cityhotels, die sich am Puls der Zeit orientieren und auf die Bedürfnisse von unterschiedlichsten Zielgruppen eingehen. Lifestylehotels ver-suchen mit Individualität, dem Gast ein besonderes Hotelerlebnis zu vermitteln. Die modernen Konzepte bieten hochwer-tige Einrichtungsmerkmale und lassen sich kaum mehr in die gängigen Klassifi-zierungssysteme pressen. Kategorien können nicht mehr scharf getrennt wer-den, sodass letztendlich der Service mehr und mehr zum Differenzierungskriterium wird, denn bei der Ausstattung sind die Übergänge fließend.� y

4 ZUR SACHE

Gastbeitrag

Luxus und Lifestyle für kleine GeldbeutelDie Budgethotellerie boomt. Städtereisende schätzen die günstigen Übernachtungsmöglichkeiten in zentralen City-lagen und auch für Businessgäste sind Budget-und Economy-Hotels eine attraktive Alternative, um die Reisekosten im Rahmen zu halten. Mit dem wachsenden Angebot an modernen Budget-Konzepten haben sich aber die Gästeansprüche in niedrigeren Preissegmenten verändert.

Egal ob Ein-Stern- oder Fünf-Sterne-Kate-gorie, viele Hotelgäste erwarten heute eine hochwertige Zimmerausstattung mit Designelementen und modernster techni-scher Ausstattung. Hotelgesellschaften wie zum Beispiel Motel One haben mit ih-rem designorientierten Konzept und hoch-wertigen Einrichtungselementen neue Standards im Budgetsegment gesetzt und zeigen, dass Lifestyle und Wohlfühlatmo-sphäre nicht immer teuer sein müssen.

Während die Zimmergröße für Gäste-entscheidungen zunehmend unwichtiger wird, kommen Komfort und Technik eine zentrale Rolle zu. Die Qualität der Matrat-zen ist ebenso von Bedeutung wie die technische Raumausstattung mit Flat-screen-TV, WLAN- und Breitbandinternet, Soundsystemen und Lichtkonzepten. Das Bad entwickelt sich zu einem privaten Wellnessbereich mit großzügigen Rain-shower-Duschen und Markenarmaturen. Außerdem prägen oft zeitloses Design und qualitativ hochwertige Möbel die Zim-merausstattung. Natürliche Materialen halten immer häufiger Einzug in die Hotel-einrichtung, da ökologisches Bewusstsein und Nachhaltigkeit einen größeren Stel-lenwert in der Gesellschaft einnehmen. Mit entsprechenden Umwelt- und Nach-haltigkeitszertifikaten können sich die Ho-tels gewisse Wettbewerbsvorteile ver-schaffen.

Die Lobby wird zum großzügigen, mul-tifunktionalen Begegnungsort, in dem der Gast arbeiten und entspannen kann. Die räumliche Einheit bietet außerdem Mög-lichkeiten zur flexibleren Personaleinsatz-planung. So wie im Zimmer auf unnötigen Schnickschnack verzichtet wird, wird auch beim Service optimiert. Die Bar wird häufig von der Rezeption aus mitbedient; auf personalintensive Food & Beverage-Konzepte wird ohnehin verzichtet.

Mittlerweile haben fast alle großen Ho-telketten ihre Budget- und Economy-Mar-ken mit smarten, modernen Produkten. Aber auch kleinere Ketten und Boutique-Hotels setzen zunehmend auf die Kombi-nation aus Komfort, Technik und Design.

So wirbt zum Beispiel das kürzlich in Wien eröffnete Ruby Hotel mit „schlankem Lu-xus“ (lean luxury). Den Gast erwarten sty-lische Zimmer mit offenen Bädern zu er-schwinglichen Preisen, die durch Einsparungen beim Service und den öf-fentlichen Bereichen ermöglicht werden sollen.

Auch die Hotelgruppe 25hours setzt auf Lifestyle mit einem hippen Hotelpro-dukt, das im Gegensatz zu vielen anderen Marken nicht standardisiert ist. Die Hotels greifen die Charakteristik ihrer Umgebung auf, so zum Beispiel das 25hours-Hotel Bikini Berlin, das unmittelbar neben dem Zoologischen Garten liegt und mit den Ge-

Ulrike Schüler, Geschäftsführende Gesellschafterin bei PKF hotelexperts in München. PKF ist ein international anerkann-ter Marktführer im Be-reich Hotel-Consulting. Seit 1935 bietet PKF spezialisierte Beratung für die Hotelindustrie an und ermittelt Branchenkennzahlen in allen wesentlichen Hotelmärkten.

PATRIZIA BULLETIN 03|2014 AM RANDE 5

Schöne neue Onlinewelt – Wie das Internet die Hotelbranche verändertDas Internet hat die Hotelbranche bereits dramatisch verändert. Doch der Prozess ist noch lange nicht zu Ende. Die Digitalisierung ist unaufhaltsam. Das Hotel der Zukunft gibt es noch nicht, es entsteht gerade erst. Die Branche muss sich auf den Gast in der digitalen Welt ebenso einstellen wie auf den Gast in der realen Welt.

Für Hotels sind sie Fluch und Segen zu-gleich: Buchungs- und Bewertungsportale, wie HRS, trivago oder Expedia, über die heute bereits ein großer Teil der Zimmer-buchungen abgewickelt wird. Sie ermög-lichen die Erschließung neuer Kunden-gruppen. Allerdings ist der Dienst für die Hotels nicht kostenlos und bei Beschwer-den gleichen viele Portale einem öffentli-chem Pranger. Berichte über fehlenden Aufschnitt beim Frühstücksbuffet oder schmutzige Handtücher im Bad wirken lan-ge nach. Doch dies ist erst der Anfang.

Die Buchungsportale werden sich wei-ter verändern. Sie werden sich stärker mit den sozialen Netzwerken der Kunden ver-knüpfen. Bereits heute gibt es in den USA Anbieter, die bei der Onlinesuche nach Hotels Häuser anbieten, die den eigenen, in sozialen Netzwerken geäußerten Inter-essen entsprechen oder Freunde aus so-zialen Netzwerken bereits besucht und für gut befunden haben. Als Anreiz, dass die-se die Empfehlung in ihrer digitalen Com-munity aussprechen, stellen kluge Anbie-ter bereits Leistungen wie etwa ein Gratisgetränk in Aussicht. Andere Bu-

chungsportale versteigern den Zimmersu-chenden im Internet unter den Anbietern und versuchen so, für den Interessenten einen günstigen Preis zu erzielen. Exper-ten erwarten, dass sich diese Entwicklun-gen in den kommenden Jahren auch in Deutschland durchsetzen werden.

Zudem wird sich die Zimmerausstat-tung verändern. Ein einfaches TV-Gerät wird schon bald der Vergangenheit ange-hören. Kostenloses Internet per WLAN wird bereits heute von den meisten Kun-den im Hotel standardmäßig erwartet. Die Zukunft liegt in weiteren Ausstattungs-merkmalen, etwa einem Multimedia-Bild-schirm mit Anschlussmöglichkeiten für eigene Smartphones oder Tablets oder beispielsweise einer Zimmertürkamera. Zusätzliche Medienangebote über Inter-net-Cloud werden sich durchsetzen.

Darüber hinaus können neue Ferien- und Übernachtungskonzepte starke Aus-wirkungen auf die Hotelbranche haben. Über Anbieter wie Airbnb können Privat-leute weltweit Wohnraum an Reisende vermieten. Das Angebot trifft vor allem in Großstädten auf großen Zuspruch. Städte

und Eigentümer laufen zwar teilweise Sturm gegen dieses Angebot, da hier Wohnraum unter Umständen illegal ge-werblich vermietet wird. Ungeachtet die-ser Widerstände könnte diese Entwick-lung das Ferien- und Übernach- tungsangebot in Zukunft allerdings revo-lutionieren. Einige Hotelketten überlegen bereits, einen Check-in per Smartphone anzubieten. Der Hotelgast könnte so nach der Onlinebuchung direkt mit einem Code, den er auf seinem Smartphone er-hält, sein Zimmer beziehen, ohne erst bei der Rezeption einchecken zu müssen. Doch bislang verlangen die Einwohner-meldeämter noch, dass sich Hotelgäste mit dem Ausweis identifizieren. Denkbar sind Apps, mit denen sich Hotelgäste ihr Zimmer bereits online auswählen und vir-tuell anschauen können. Der Gast ent-scheidet selbst, ob er in Zimmer 610 im sechsten Stock mit Blick über die wunder-volle Stadt nächtigen möchte oder doch lieber in einem niedrigeren Stockwerk in ruhiger Lage am Ende des Ganges mit we-niger Publikumsverkehr vor dem Zimmer. Schöne neue Onlinehotelwelt.� y

PATRIZIA BULLETIN 03|20146 PANORAMA

Hotelmarkt Deutschland – Die Zeiten als Investmentnische sind vorbeiDie Gästeankünfte und Übernachtungen in Deutschland haben auch im ersten Halbjahr 2014 ihre seit gut zehn Jahren zu beobachtende positive Entwicklung fortgesetzt. In diesem Zeitraum ist die Anzahl der Gästeankünfte um fast 50 Prozent gestiegen, wobei in den vergangenen Jahren vor allem die starke Zunahme internationaler Gäste dieses Ergebnis positiv beeinflusst hat. Diese haben aktuell einen Anteil von fast 25 Prozent, nachdem er 2003 noch bei gut 20 Prozent lag.

Einen ähnlichen, wenngleich weniger dy-namischen Verlauf wie die Gästeankünfte nahmen auch die Übernachtungszahlen in deutschen Hotels. Sie stiegen in diesem Zeitraum um rund 40 Prozent. Ein Indikator dafür, dass der Trend zu kürzeren, aber häufigeren Aufenthalten weiterhin anhält.

Parallel zu dieser sehr positiven Nach-frageentwicklung, sind in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren fast 55.000 neue Hotelzimmer durch Neubauten, Um-nutzungen von zuvor meist gewerblichen Immobilien oder Erweiterungen auf den Markt gekommen. Diese Dynamik der An-gebotsseite wird hauptsächlich durch den Expansionsdruck der Markenhotellerie ge-tragen, auf die rund 80 Prozent der jährli-chen Fertigstellungen entfallen. Im Fokus der Hotelgesellschaften stehen dabei schon lange nicht ausschließlich die Top- Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stutt-

gart, sondern auch sekundäre Standorte, in denen Angebotsdefizite bestehen. Diese Entwicklung geht insbesondere zu Lasten privater, eigentümergeführter, nicht mehr zeitgemäßer Hotels.

Nicht zuletzt durch diese solide markt-seitige Entwicklung haben Hotels längst den Sprung aus der Investmentnische ge-schafft und sich als eigene Assetklasse bei deutschen institutionellen Immobilienin-vestoren etabliert und somit die im euro-päischen Ausland bereits erfolgte Entwick-lung nachvollzogen.

In einem Aspekt unterscheidet sich der deutsche Hotelmarkt jedoch weiterhin deutlich von den anderen europäischen Märkten, insbesondere wenn man die Grö-ße und Bedeutung der deutschen Wirt-schaft berücksichtigt: Der durchschnittli-che Zimmerpreis ist in Deutschland im europäischen Vergleich weiterhin relativ niedrig, auch wenn sich beispielsweise

beim Wert pro Zimmer im 4- bis 5-Sterne-Segment in den vergangenen Jahren eine deutliche Annäherung an den europäi-schen Durchschnitt zeigt. Gleichzeitig liegt mit München seit 2012 kontinuierlich eine deutsche Stadt über dem europäischen Durchschnittswert. Diese insgesamt posi-tive Entwicklung zeigt sich auch in einem hohen Investoreninteresse, das ein seit 2009 kontinuierlich steigendes Transakti-onsvolumen auf dem deutschen Hotelin-vestmentmarkt nach sich zieht. 2013 nä-herte sich das Transaktionsvolumen mit rund 1,6 Mrd. Euro und einem Wachstum von 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr langsam wieder den Rekordwerten von gut 2,3 Mrd. Euro aus den Jahren 2006 und 2007, vor Ausbruch der Finanzkrise.

Es sind aber nicht nur die positiven Fundamentaldaten, weshalb Investoren zu-nehmend Hotels ihren Immobilienport- folios beimischen. Für ein Immobilienport-

PATRIZIA BULLETIN 03|2014 PANORAMA 7

DE

2004

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50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Europa2004 2013

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

-

Berlin Frankfurt Hamburg

EuropaMünchen

Quelle: PATRIZIA, HVS

folio stellen Hotels eine sinnvolle Ergän-zung dar, weil sie gegenüber anderen Seg-menten eine deutlich geringere Volatilität aufweisen und so dazu beitragen, stabile Erträge zu sichern. Vorteilhaft wirkt sich zudem die geringe Korrelation zu den klas-sischen Core-Immobiliensektoren Büro und Handel aus, die gleichzeitig mit einer Outperformance beider Sektoren beim durchschnittlichen Total Return der ver-gangenen 10 Jahre verbunden ist. Diese positiven Eigenschaften von Hotelinvest-ments hatten zur Folge, dass selbst in den wirtschaftlich schwierigen Jahren 2008

und 2009, nach Ausbruch der Finanzkrise, kein negativer Total Return auf europäi-scher Ebene zu verzeichnen war. Dabei muss beachtet werden, dass sich bezüg-lich der einzelnen Hotelsegmente (Budget, Mittelklasse und Luxus) als auch im Hin-blick auf die Vertragsstrukturen (Pacht-, Management- oder Hybridverträge) teil-weise deutliche Unterschiede zeigen. Für Investoren gilt dabei, dass Mittelklasse- und Budgethotels gegenüber Luxushotels höhere Cashflow-Renditen aufweisen und nicht alle Vertragsstrukturen spezialfonds-fähig sind. � y

Performancevergleich europäischer Immobilieninvestments

Durchschnittlicher Total Return über 10 Jahre

Hotel 7,1%

Büro 5,7%

Einzelhandel 6,5%

Industrie/Logistik 6,0%

WERT PRO ZIMMER (€, 4- BIS 5-STERNE HOTELS)

Quelle: IPD

Kindheitstraum BaumhausFür viele Menschen ist es eine glückliche und prägende Kindheitserinnerung: Zusammen mit Papa, Mama, Opa oder auch dem besten Freund hat man sich ein paar Bretter, Nägel und einen Hammer geschnappt, um sich hoch oben in den Baumwipfeln sein eigenes Baumhaus zu zimmern. Die Baumhäuser des Treehotels im schwedischen Ort Harads aller-dings sind alles andere als ein Kinderspiel.

In einigen Metern Höhe hängen außerge-wöhnliche Objekte in den Nadelbäumen: ein überdimensioniertes Vogelnest, ein komplett verspiegelter Würfel oder ein Ufo-ähnliches Gebilde. Dies ist die künstlerisch anmutende Vision von Kent und Britta Lind- vall, die ein Hotelprojekt verwirklicht ha-ben, das ebenso futuristisch wie naturver-bunden ist. 60 Kilometer südlich des Po-larkreises können die Hotelgäste die Nacht in einer surrealistisch wirkenden Kulisse verbringen.

Die Idee kam den Lindvalls vor dem Fernseher, als sie eine Dokumentation über zwei Aussteiger sahen, die über den Bau eines Baumhauses ihren Wurzeln nä-herkommen wollten. Davon war das Ehe-paar so begeistert, dass sie 2010 mit dem ungewöhnlichen Projekt begannen. Ver-schiedene Designer und Architekten wa-ren seitdem am Bau der einzelnen Baum-hotelzimmer beteiligt. Das Ziel dabei war, ein möglichst umweltfreundliches und na-turnahes Wohnambiente zu ermöglichen.

So gibt es einen vier Kubikmeter gro-ßen Quader, der um einen einzigen Baum-stamm herum errichtet wurde und durch seine spiegelnde Oberfläche mit der Kulis-se des Waldes komplett verschmilzt. Innen

ist es ebenso gemütlich wie modern: Es gibt Platz für zwei Erwachsene im Doppel-bett, ein Badezimmer sowie eine Lounge und eine Dachterrasse. Damit die Vögel nicht gegen die spiegelnden Wände flie-gen, sind diese mit einer speziellen ultravi-oletten Folie beklebt, die nur Vögel sehen. Wer es noch naturverbundener möchte, kann sich für die Nacht in das große „Vogelnest“ zurückziehen. Über eine aus-fahrbare Treppe wird das Baumhaus für zwei Erwachsene und zwei Kinder erreicht. Was drinnen vor sich geht, ist nur über we-nige kleine und kreisrunde Fenster ersicht-lich. Die Naturverbundenheit des Hotels äußert sich auch in der Speisekarte. Die Küche des Hauses ist auf Zutaten aus der Region und Wildgerichte spezialisiert.

Die verschiedenen Baumhäuser bieten für jeden Geschmack etwas. Das „Ufo“ sieht zum Beispiel aus wie eine zwischen den Bäumen gestrandete fliegende Unter-tasse. Auf 30 Quadratmetern ist im Inne-ren Platz für eine vierköpfige Familie. Doch es geht auch bodenständiger: „The Cabin“ beziehungsweise „Die Blockhütte“ ist im Stile einer Seilbahnkabine gebaut und bie-tet einen weiten Blick über die Landschaft, da die Kabine an einem steilen Hang er-

richtet wurde. Über eine Brücke kommt man von der Blockhütte auf eine romanti-sche Dachterrasse. Das Baumhaus „The Dragonfly“ kann sogar nicht nur als Fami-liendomizil, sondern auch als Konferenz-raum gebucht werden. Eine Lounge, zwei Gruppenräume und ein Konferenzraum mit zwölf Plätzen verfügen über entsprechen-des Konferenzequipment und bieten die Möglichkeit für außergewöhnliche Ge-schäftsbesprechungen vor atemberauben-der Kulisse.

Da es in Schweden schon mal ziemlich kalt werden kann, sind alle Zimmer mit Fußbodenheizung ausgestattet und gut isoliert. Das Hotel bietet zudem mit der weltweit ersten Baumhaus-Sauna mit Platz für zwölf Personen auch die skandinavi-sche Tradition des Saunierens in luftiger Höhe an. Bei so viel Innovationsfreude der Lindvalls ist es kaum verwunderlich, dass das Hotel im kleinen Ort Harads mit dem schwedischen Tourismuspreis ausgezeich-net wurde. Wer das Hotel testen möchte, kann ab 400 Euro für zwei Personen eine Nacht in dem außergewöhnlichen Hotel zwischen Bäumen verbringen. Insgesamt bietet das Treehotel 25 verschiedene Ho-telzimmer an. � y

PATRIZIA BULLETIN 03|20148 ZU GUTER LETZT