Energieeffizienz aus Investorensicht - burkhalterag.ch · - Konflikt zwischen Erneuerung und „bezahlbarem Wohnraum“. - Nachhaltigkeit ist mehr als „Minergie“. - Nachhaltigkeit

Dr. Markus Schmidiger

Energieeffizienz aus Investorensicht

Hochschule Luzern – WirtschaftInstitut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Folie 2 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger

- Wer ist überhaupt „der Investor“?

- Gibt es einen Sanierungsstau in der Schweiz?

- Wie denkt und verhält sich der Investor?

- Ist Minergie / -Eco / -Plus die Lösung?

- Thesen

Energieeffizienz aus Investorensicht


- Die

Das Schweizer Immoblienvermögen


Wohnungseigentümer

Quelle: BfS, Volkszählung 20003.6 Mio Wohnungen


Gebäudeeigentümer

Quelle: BfS, Volkszählung 20001.5 Mio Gebäude


- Über 60 % haben weniger als 5 Gebäude

- 70 % Verwaltung durch Private

- 2/3 über 55 Jahre

- 1/3 über 65 Jahre

- Wie einheitlich?

- Wie professionell?

- Wie finanzstark?

- Wie motiviert?

Über 70% der MFH sind in privater Hand


Altersstruktur Wohngebäude Schweiz

Quelle: BfS, Volkszählung 200060% > 40 Jahre


Das Energieproblem liegt im Bestand

1.5 Mio


Renovationstätigkeit reine Wohngebäude

Quelle: BfS, Volkszählung 2000


Regional unterschiedlicher Sanierungsbedarf


- Die

Renovationen: steigender Trend aber tiefes Niveau


- Die

Nachhaltigkeitstrend macht sich bemerkbar


Sicht des Investors


- Wirtschaftlichkeit

- Kosten

- Sanierung Hülle (Dach, Fenster, Fassade, Boden)

- Sanierung Technik

- Schallschutz

- Bedürfnisanpassung

- Um-, An-, Aus-, Rückbau

- Erträge

- Höhere Mietzinsen / zusätzlich vermietbare Flächen

- Tiefere Eigentümerkosten

- Fördergelder

- Lebenszykluskosten

Entscheidungskriterien des Investors


- Architektur

- Branding / Adressbildung / Begegnungsorte

- Marktgerechte, innovative Typologien

- Innovativer Umgang mit Rahmenbedingungen (Baugesetz)

- Nachhaltigkeit

- Graue Energie (wie viel Dämmung ist sinnvoll?)

- Standort

- Langfristige Vermietbarkeit / Ausrichtung auf Kundenbedürfnisse

- Gesamtressourcenverbrauch

Entscheidungskriterien des Investors


- Die

Aktive Wertvernichtung durch Sanierung


- Die

Einkommen als Sanierungsrestriktion


- Sanierungs – Beschleuniger- Trend zur Nachhaltigkeit- Förderprogramme- Mietpreiswachstum- Tiefe Zinsen, hohe Kapitalverfügbarkeit

- Sanierungs - Hemmnisse- Hohe Kosten- Fehlendes Know-How- Eigentümerstrukturen

- Heterogene, kleinteilige Besitzerschaft- Probleme beim „Miteigentum“

- Wirtschaftlichkeit- Demodierung- Erschwinglichkeit

Sanierungsstau ?

Wirtschaftlichkeit muss gegeben sein

Suboptimale Instandstellung

Rationaler Entscheid über (geringe) Instand-setzungsinvestitionen


- Die

Nachhaltigkeits-Labels


Abnehmender Grenznutzen der Dämmung

Quelle: ETHZ, LowEx Dr. Leibundgut


Siedlungsentwicklung und Verkehr sind ein Junktim

48%

24%

28% Gebäude

Industrie, DL,LandwirtschaftMobilität


- Die

Zunahme der Wohnfläche pro Kopf

0

10

20

30

40

50

60

1980 1990 2000 2010

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- Effizienz: Das Gleiche mit weniger erreichen

- Wärmedämmung, bessere Materialien

- Wärmepumpe statt Ölheizung

- LED statt Glühbirne

- Suffizienz: sich mit weniger zufrieden geben

- Wohnfläche, Raumtemperatur, Ausleuchtung

- Mobilität

Ansatzpunkte Angebot - Nachfrage


- Was verlangt der Markt in den nächsten 30 Jahren ?- Wie werden wir in 30 Jahren wohnen und arbeiten? Wie sind

demzufolge die Grundrisse der Zukunft?- Mehr altersgerechte Wohnungen? Wie viele? Welche Anforderungen?

Was bedeutet das für Erschliessung? Grundrisse?- Wie wird sich der Standort entwickeln? Wer wird hier in 30 Jahren

wohnen und arbeiten?- Wie entwickeln sich gesetzliche Regelungen? Erdbebensicherheit,

Akustik, etc.

- Gesamter Ressourcenverbrauch des Objektes- Nutzerverhalten- Nutzenergie, Kühlung, Beleuchtung, etc.

- Induzierte Mobilität

Nachhaltigkeit ist mehr als (Min-)Energie


Sanierungsstrategien

ErhaltSanierung

Ersatzneubau

• Denkmal• Heimat• Bezahlbarer Raum

• Gesunde Substanz• Intakte Erschliessung• Verdichtung möglich

• Fehlende Nachfrage• Ökologische

Nachrüstung zu teuer• Geringes

Verdichtungspotential

• Ungesunde Bausubstanz

• Schlechte Erschliessung

(-> Substitution an geeignetem Ort ?) Quelle: Nüesch Development


- Konflikt zwischen Erneuerung und „bezahlbarem Wohnraum“.- Nachhaltigkeit ist mehr als „Minergie“.- Nachhaltigkeit ist nicht ohne Siedlungsentwicklung möglich- Einsparungen durch Sanierungen werden zunichte gemacht durch

grösseren Wohnflächenverbrauch und Möbilität- Die stark fragmentierte semi-professionelle Eigentümerstruktur

erschwert Massnahmen- Von den besonders sanierungsbedurftigen Gebauden, welche zwischen

1946 und 1970 erstellt wurden, wurden nur rund 50% bis 2000 saniert. - Investitionsentscheidend sind nicht die technischen sondern die

wirtschaftlichen Potenziale. - Ausserhalb des Tiefpreissegmentes sind Sanierungen/Renovationen dank

stark gestiegenen Marktmieten wirtschaftlich attraktiver geworden. - Jede Sanierung vernichtet gleichzeitig Werte. Ein Objekt muss somit an

eine Sanierung „herangeführt“ werden.- Die Eigentümer handeln durchaus rational, wenn sie einen gewissen

„Sanierungsstau“ in Kauf nehmen und nicht in jedem Objekt alle technisch machbaren Massnahmen umsetzen.

Zusammenfassung


Das ressourcenschonendste Gebäudeist das nicht gebaute!


Prof. Dr. John Davidson Dr. Markus [email protected] [email protected]

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IBR – Inst. für Betriebs- und Regionalökonomie

ITW – Institut für Tourismuswirtschaft

IKM – Institut für Kommunikation und Marketing

IWI – Institut für Wirtschaftsinformatik

CC Typologie und Planung in der Architektur

ZIG Zentrum für integrale Gebäudetechnik

iHomeLab – Institute for Building Intelligence

CC Integrale, intelligente Energiesysteme

CC Material, Struktur und Energie

CC Fassaden und Metallbau


Aus- und Weiterbildung



– MAS Immobilienmanagement

– MAS Corporate Finance

– MAS Pensionskassenmanagement

– MAS Gemeinde-, Stadt- und Raumentwicklung

– CAS Nachhaltiges Tourismusmanagement

– CAS / DAS Immobilienbewertung

– MAS/DAS Bauökonomie

– MAS in nachhaltigem Bauen

– CAS Projektmanager Bau

– MAS Energieingenieur Gebäude

– MAS Risk Engineering

– CAS Erdbebensicherheit / Brandschutz

– BSc BA Studienrichtung Immobilien

– MSc Banking & Finance / Real Estate

– MSc BA Major Tourism

– MSc BA Public and Nonprofit Management

- BSc BA Architektur / Innenarchitektur / Bautechnik / Gebäudetechnik

- MSc Architektur / Engineering

Grundausbildung

Weiterbildung


Eine Auswahl an Forschungsprojekten



- Begleitstudie Tourismusresort Andermatt- Gemeindeentwicklungsplanungen- Finanzplanungstool für Gemeinden- Wohnpräferenzen- Relative Standortfaktoren- Bonitätsrating für die Baubranche- Gemeinnütziger Wohnungsbau im Kanton

Luzern- Kreditrisikomessung privater

Hypothekarschuldner- Zinsmargen im Hypothekargeschäft- Nutzung von Vorsorgegeldern zur

Wohneigentumsfinanzierung- Strukturen und Markenführung in der

Freizeit- und Tourismusregion Seetal- Nachhaltigkeitslabels in der Hotellerie- Innovationsfördernde Standortfaktoren- Wohneigentum in der Schweiz- Wohnstrategie Wirtschaftsförderung Luzern- Urbane Dichte und Verkehrsentwicklung- Hedonische Bewertung von

Geschäftsliegenschaften- Zufriedenheit von Wohneigentümern

- human building® office- Contracting im Hochbau - Potenzial, Chancen

und Risike- meet2create - Ecologies for Learning and

Creating- SanStrat - Ganzheitliche Sanierungs-

strategien für Wohnbauten und Siedlungen der 1940er bis 1970er Jahre

- Methodik zur Umsetzung von solaren Strategien in der Architektur

- Transfer der Wohnqualitäten vom Einfamilienhaus auf das Mehrfamilienhaus

- IEA ECBCS Annex 50 - PrefabricatedSystems for Low Energy Rretrofit

- Schweizerische Befragung in Büros- Büro 2020 - Studie - Arbeiten in der Zukunft- Gesamtenergieeffizienz von

Wirtschaftsbauten mit tiefem U-Wert- Tool zur thermischen Gebäudesimulation- Systemische Betrachtung von

klimagerechten Bauten und Quartieren

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