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1 © Rödl & Partner
Gemeinsam erfolgreich
April 2016
Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Ermittlung
angemessener Kosten der Unterkunft im Rhein-Erft-Kreis
2 © Rödl & Partner
Das Projekt ist abgeschlossen und die Ergebnisse liegen vor
Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Ermittlung angemessener
Kosten der Unterkunft im Rhein-Erft-Kreis
Ermittlung
Status quo Konzept erstellen
Datenerhebung und
Konzeptanwendung Projektabschluss
Auftaktgespräch
Festlegung eines
Datenschutzkonzepts
Sichtung von Dokumenten
und Datenquellen
Analyse der Anforderungen
der Sozialgerichtsbarkeit
Definition des
Gegenstandes der
Beobachtung
Festlegung der
Vergleichsräume
Festlegung der
Stichprobengröße
Festlegung der Art und
Weise der Datenerhebung
Festlegung des
Beobachtungszeitraums
Anpassung des
Berechnungstools zur
Wertermittlung
Sekundärdatenerhebung
Primärdatenerhebung
Auswertung der Daten und
Darstellung der Ergebnisse
Prüfung der allgemeinen
Verfügbarkeit
Erstellung eines Berichts
über die Vorgehensweise
zur Nachvollziehbarkeit
durch Dritte
Bekanntmachung der
Konzeption
Wissenstransfer und
Support
Projektmanagement und Kommunikation
3 © Rödl & Partner
Für die Einteilung in Vergleichsräume haben wir auf folgendes
Kennzahlengerüst zurückgegriffen
Indikator Kennzahlen
Wirtschaftlicher
Wohlstand
Einkünfte je Steuerpflichtigem (EUR / Jahr)
Steuerpflichtige je 100 Einwohner zwischen 15 und 65
Anteil sozialversicherungspflichtig beschäftigter Arbeitnehmer an Gesamtbevölkerung (%)
Sozial- und
Altersstruktur
Anzahl Bedarfsgemeinschaften SGB II je 1.000 Einwohner
Anzahl Sozialleistungsempfänger SGB XII je 1.000 Einwohner
Arbeitslosenquote (%)
Verkehrs-
anbindung
PKW: kürzeste Entfernung zur nächsten Autobahn (km)
ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Fernverkehrsbahnhof (min)
ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Regionalverkehrsbahnhof (min)
PKW: kürzeste Entfernung zum nächsten Mittelzentrum (km)
ÖPNV: Anbindung Mittelzentrum (min)
Siedlungs-
struktur
Anteil Mehrfamilienhäuser (3 und mehr Wohneinheiten) (%)
Siedlungsdichte (Einwohner je Hektar Siedlungs- und Verkehrsflächen)
Bodenrichtwerte
Infrastruktur weiterführende Schule vorhanden (ja / nein)
Fachärzte vorhanden (ja / nein)
Krankenhaus vorhanden (ja / nein)
Post- und/oder Bankfiliale vorhanden (ja / nein)
Geschäfte zur Grundversorgung vorhanden (ja / nein)
Die Berücksichtigung der räumlichen Nähe (SG Dessau, Urteil vom 17.08.2012 – S 11 AS 2430/11)
wurde zusätzlich über eine Distanzmatrix (in Minuten) sichergestellt.
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Der Wohnungsmarkt des Kreises wurde in sechs
Vergleichsräume eingeteilt
Region B
Region C
Region A
Region D
Region E
Region F
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Um die Repräsentativität zu gewährleisten mussten je nach
Rechtsauslegung 9.763 bzw. 4.883 Datensätze ermittelt werden
Wohnungen zu
Wohnzwecken vermietet*
Stichprobenumfang
gesamter Wohnungsmarkt
Stichprobenumfang im
relevanten Zielsegment
Region A 4.025 403 202
Region B 29.776 2.978 1.489
Region C 37.599 3.760 1.880
Region D 8.402 841 421
Region E 8.993 900 450
Region F 8.803 881 441
Rhein-Erft-Kreis (gesamt) 97.598 9.763 4.883
* Quelle: Zensus 2011.
Forderung nach 10% bezieht sich nach Auffassung von Rödl & Partner lediglich auf
das relevante Zielsegment, d. h. Wohnungen des einfachen Standards.
Die Rechtsprechung beziffert den Anteil dieser Wohnungen am Gesamtmarkt auf
30-50%.
Je nach Rechtsauslegung sind im Rhein-Erft-Kreis somit 9.763 bzw. 4.883
Wohnungsdatensätze zu ermitteln.
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Es wurden umfangreiche Daten erhoben
Zielsegment
(10%)
Sozialdaten
(SGB II, SGB XII)
Mieter- und
Vermieterdaten Angebotsmieten Gesamt
Region A 403 849 163 39 1.051
Region B 2.978 8.354 1.417 364 10.135
Region C 3.760 6.829 2.416 252 9.497
Region D 841 1.512 888 69 2.469
Region E 900 1.207 373 106 1.686
Region F 881 2.142 977 58 3.177
Rhein-Erft-Kreis
(gesamt) 9.763 20.893 6.234 888 28.015
Die Vorgaben des BSG zur Repräsentativität wurden für alle Vergleichsräume erreicht
und deutlich überschritten.
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Die Datenauswertung erfolgte nach mathematisch-statistischen
Grundsätzen in folgenden Teilschritten
Plausibilisierung
und Bereinigung
aller Datensätze
Aufteilung der
Datensätze
Eliminierung von
extremen
Ausreißern
Ermittlung der
Spannoberwerte
Prüfung der
Verfügbarkeit
Automatisierter Dublettenabgleich
Automatisierte Plausibilisierung der Datensätze (z.B. unplausibler qm-Preis)
Filtern der Datensätze nach Wohnungsstandard (Ausstattungsgrenze = 4 / 2 Pkt.*)
Automatisierte Erstellung eines Datenblattes je Region und Wohnungsgröße
Kappung von Extremwerten am oberen und unteren Rand (LSG Baden-
Württemberg, Urteil vom 22.12.2010, Az. L 12 AS 5641/09)
Verfahren: 99%-Konfidenzintervall
Ermittlung des obersten Wertes der Mietpreisspanne je Region und
Wohnungsgrößenklasse (BSG, Urteil vom 22.9.2009, Az. B 4 AS 18/09 R, Rn. 21)
(obere Grenze des Konfidenzintervalls)
Anteil der verfügbaren Angebots- und Neuvertragsmieten in %
Prozentuale und mögliche Verteilung der unangemessen wohnenden
Leistungsempfänger pro Region (Näherungsverfahren)
Einlesen der
Datensätze
Automatisiertes Einlesen und Anonymisieren der Daten in das Berechnungstool
* Region A, B, C: 2 Punkte, Region D, E, F: 4 Punkte.
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Die ausgewerteten Daten verteilen sich folgendermaßen auf die
einzelnen Regionen und Wohnungsgrößen
Größe der Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen jede w.
Person
Wohnungsgröße bis 50 m2 50-65 m2 65-80 m2 80-95 m2 15 m2
Region A Bedburg 173 241 301 121 57
Region B Bergheim, Elsdorf, Kerpen 1.982 2.220 1.997 1.187 811
Region C Brühl, Frechen, Hürth 2.141 2.204 1.942 781 403
Region D Erftstadt 471 673 538 239 194
Region E Pulheim 291 340 422 92 76
Region F Wesseling 698 784 893 279 199
Die Besetzung der Tabellenfelder erfüllt auch die Anforderungen für die Besetzung von
Tabellenfeldern eines qualifizierten Mietspiegels.
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Die Auswertung der Bestandsmieten zeigt folgendes Bild für die
Bruttokaltmieten in EUR
Größe der Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen jede w.
Person
Wohnungsgröße bis 50 m2 50-65 m2 65-80 m2 80-95 m2 15 m2
Region A Bedburg 370,12 450,37 518,02 618,87 99,41
Region B Bergheim, Elsdorf, Kerpen 401,78 478,44 575,45 675,08 102,46
Region C Brühl, Frechen, Hürth 429,13 523,28 626,31 751,82 117,64
Region D Erftstadt 417,92 488,98 573,05 666,62 103,56
Region E Pulheim 398,58 507,38 633,38 785,88 119,71
Region F Wesseling 403,59 497,13 582,36 696,18 106,00
Das Ergebnis der maximalen Bruttokaltmiete errechnet sich als Produkt der Summe der Nettokaltmiete
pro m² durchschnittlichen kalten Neben- und Betriebskosten pro m² sowie der maximal zulässigen
Quadratmeteranzahl der einzelnen Bedarfsgemeinschaften (sog. Produkttheorie).
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Der Anteil der verfügbaren Angebotsmieten zu den ermittelten
Angemessenheitsgrenzen verteilt sich folgendermaßen
Größe der
Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen
AM NVM AM NVM AM NVM AM NVM
Region A 67% n. a. 50% 100% 50% 100% 33% 100%
Region B 65% 100% 30% 96% 36% 79% 61% 78%
Region C 50% 59% 38% 76% 30% 54% 33% 55%
Region D 50% 100% 36% 92% 14% 93% 20% 75%
Region E 22% 100% 26% 100% 35% 100% 33% n. a.
Region F 21% n. a. 27% 88% 56% 100% 38% n. a.
Die Werte beschreiben die prozentualen Anteile der Angebotsmieten (AM; z. B. aus
Zeitungen, Internetportalen, etc.) bzw. Neuvertragsmieten (NVM; Mietverhältnisse, die sechs
oder weniger Monate vor Erhebungsstichtag abgeschlossen wurden) in der Region und in
der jeweiligen Wohnungsgröße unterhalb der ermittelten Angemessenheitsgrenze bezogen
auf die gesamten dort ermittelten AM bzw. NVM.
Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen sind AM und NVM „verfügbar“
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Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum
für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung
Größe der
BG 1 Person 2 Personen
Angebote
unterhalb MOG
unangem.
Wohnende
Versorgungs-
grad
Angebote
unterhalb MOG
unangem.
Wohnende
Versorgungs-
grad
Region A 2 30 7% 3 28 11%
Region B 30 316 9% 18 393 5%
Region C 28 404 7% 18 384 5%
Region D 4 60 7% 4 65 6%
Region E 3 84 4% 6 95 6%
Region F 4 103 4% 4 89 4%
12 © Rödl & Partner
Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum
für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung
Größe der
BG 3 Personen 4 Personen
Angebote
unterhalb MOG
unangem.
Wohnende
Versorgungs-
grad
Angebote
unterhalb MOG
unangem.
Wohnende
Versorgungs-
grad
Region A 6 40 15% 2 24 8%
Region B 42 391 11% 42 182 23%
Region C 16 338 5% 15 122 12%
Region D 3 103 3% 2 40 5%
Region E 11 46 24% 5 15 33%
Region F 5 99 5% 3 41 7%
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Hinsichtlich der ausgewiesenen Versorgungsgrade sind
zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen
1. Auf der Nachfrageseite gehen auch diejenigen Leistungsempfänger ein, deren erhöhte
Kosten der Unterkunft durch den Träger der Grundsicherung anerkannt wurden oder
werden. Gründe hierfür können beispielsweise eine Behinderung, hohes Alter oder
besondere Zugangsprobleme zum Wohnungsmarkt sein. Besonderheiten des Einzelfalls
rechtfertigen also einen Zuschlag zum Richtwert. Ob derartige Besonderheiten vorliegen,
kann erst im Rahmen einer Einzelfallprüfung untersucht werden.
2. Die angegebenen Zahlen können auch Leistungsempfänger beinhalten, die bereits nach
den bisherigen Richtwerten zur Kostensenkung aufgefordert wurden.
3. In der Realität liegt die Anzahl an Wohnungsangeboten in der Regel deutlich über den
erhobenen Werten, da nicht alle zur Verfügung stehenden Wohnungen über die
auswertbaren Kanäle (Internet, Zeitung, Makler), sondern z. B. über Aushänge, Freunde,
Bekannte etc. vermittelt werden.
4. Der Zielgruppe von Leistungsempfängern werden nicht automatisch alle verfügbaren
Wohnungen vermietet. Zu berücksichtigen ist an dieser Stelle, dass Studierende, Rentner
oder Erwerbstätige mit unterdurchschnittlichen Löhnen um die gleichen Wohnungen
konkurrieren. Empfängern von Leistungen zur Grundsicherung steht daher nur ein gewisser
Teil des Wohnungsangebotes zur Verfügung.
14 © Rödl & Partner
Bei einem Abgleich mit den bisherigen Werten zeigt sich
folgendes Bild
Größe der BG 1 Person
bis 50 m2
2 Personen
50-65 m² Wohnungsgröße
Werte Alte Werte Neue Werte Alte Werte Neue Werte
Region A Bedburg 380 370,12 410 450,37
Region B Bergheim, Elsdorf, Kerpen 380-400 401,78 460-500 478,44
Region C Brühl, Frechen, Hürth 430-450 429,13 540-560 523,28
Region D Erftstadt 400 417,92 490 488,98
Region E Pulheim 450 398,58 560 507,38
Region F Wesseling 410 403,59 510 497,13
15 © Rödl & Partner
Bei einem Abgleich mit den bisherigen Werten zeigt sich
folgendes Bild
Größe der BG 3 Personen
65-80 m²
4 Personen
80-95 m² Wohnungsgröße
Werte Alte Werte Neue Werte Alte Werte Neue Werte
Region A Bedburg 520 518,02 630 618,87
Region B Bergheim, Elsdorf, Kerpen 540-590 575,45 610-690 675,08
Region C Brühl, Frechen, Hürth 650-660 626,31 780-800 751,82
Region D Erftstadt 600 573,05 690 666,62
Region E Pulheim 680 633,38 830 785,88
Region F Wesseling 610 582,36 740 696,18
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Alle Daten, Annahmen und Berechnungen sind im Tool
hinterlegt und werden zu Projektabschluss übergeben
17 © Rödl & Partner
„Jeder Einzelne zählt“ – bei den Castellers und bei uns.
Menschentürme symbolisieren in einzigartiger Weise die Unternehmenskultur von Rödl & Partner. Sie verkörpern unsere Philosophie von
Zusammenhalt, Gleichgewicht, Mut und Mannschaftsgeist. Sie veranschaulichen das Wachstum aus eigener Kraft, das Rödl & Partner zu
dem gemacht hat, was es heute ist. „Força, Equilibri, Valor i Seny“ (Kraft, Balance, Mut und Verstand) ist der katalanische Wahlspruch aller
Castellers und beschreibt deren Grundwerte sehr pointiert. Das gefällt uns und entspricht unserer Mentalität. Deshalb ist Rödl & Partner eine
Kooperation mit Repräsentanten dieser langen Tradition der Menschentürme, den Castellers de Barcelona, im Mai 2011 eingegangen. Der
Verein aus Barcelona verkörpert neben vielen anderen dieses immaterielle Kulturerbe.
Ihre Ansprechpartner
Christian Griesbach
Rödl & Partner GbR
Kranhaus 1, Im Zollhafen 18
50678 - Köln
Telefon: +49 (221) 94 99 09 - 0
Telefax: +49 (221) 94 99 09 - 900
Bild
André Trabold
Rödl & Partner GbR
Kranhaus 1, Im Zollhafen 18
50678 - Köln
Telefon: +49 (221) 94 99 09 - 0
Telefax: +49 (221) 94 99 09 - 900
