Flächenabweichungen und ihre Folgen · Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe 1 Flächenabweichungen und ihre Folgen Verwalterforum zum Mietrecht Hannover, 23. August 2016 Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe

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Flächenabweichungen und ihre Folgen

Verwalterforum zum Mietrecht

Hannover, 23. August 2016

Rechtsanwalt Thomas Hannemann - Karlsruhe


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I. AusgangspunktFlächenabweichungen werfen mietrechtlich folgendeProblemkreise auf:� Welche rechtliche Bedeutung hat eineFlächenangabe?

� Wie wird die Fläche „richtig“ berechnet?� Welche, auch formularvertragliche Vereinbarungensind zulässig?

� Ist die Flächenabweichung ein Mietmangel?� Welche Folgen haben Flächenabweichungen bei derMieterhöhung und bei der Betriebskosten-abrechnung?

� Besonderheiten bei der Geschäftsraummiete?� Was bringt das 2. MietNovG?


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I. Ausgangspunkt

Der BGH hat sich seit 2004 mit diesen Problemkreisenbeschäftigt. Seine Rechtsprechung galt als gefestigt.Mit Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) hat der BGHdiese Rechtsprechung aber teilweise geändert.Gleichzeitig hat sich der Gesetzgeber dazuentschlossen (dennoch oder auch deswegen?),entsprechende gesetzliche Regelungen in das BGBaufzunehmen im 2. Mietrechtsnovellierungsgesetz (2.MietNovG), von dem allerdings bislang noch keinendgültig abgestimmter Entwurf vorliegt.

Also alle Fragen wieder offen?


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II. Rechtliche Bedeutung einer Flächenangabe?

Flächenangabe im Mietvertrag = Zusicherung?Grundsätzlich nein, denn sonst würde jede Abweichungjedenfalls zu Lasten des Mieters Gewährleistungs-ansprüche auslösen. Anders z. B. bei „echter“Quadratmetermiete.

BGH:Flächenangabe = Beschaffenheitsvereinbarung,keine bloße Objektbeschreibung (24.03.2004 – VIII ZR 44/03,

VIII ZR 295/03 und VIII ZR 133/03; 16.12.2009 - VIII ZR 39/09), auchwenn lediglich eine Zahl angegeben wird (BGH, 23.05.2007 -

VIII ZR 138/06).


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II. Rechtliche Bedeutung einer Flächenangabe?

Auch konkludent denkbar, wenn keine Abfrage derWohnungsgröße im Mietvertrag, aber vorvertraglicheAngaben in einer Anzeige und einer übergebenenWohnflächenberechnung (BGH, 23.06.2010 - VIII ZR 256/09).

Zulässig soll auch sein, eine Flächenangabe imMietvertrag ausdrücklich als unverbindlich zuvereinbaren (BGH, 10.11.2010 - VIII ZR 306/09; vgl. auch BGH,

28.09.2005 - VIII ZR 101/04).


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III. Richtige Flächenberechnung?

Der Begriff „Wohnfläche“ ist auslegungsbedürftig undnach allg. Sprachgebrauch nicht eindeutig (BGH, 24.03.2004

– VIII ZR 44/03 und VIII ZR 295/03), ebenso „Mietraumfläche“(BGH, 21.10.2009 – VIII ZR 244/08).

Wohnflächenverordnung (WoFlV) für Mietverträge abdem 01.01.2004 bzw. II. Berechnungsverordnung (II.BV) für Mietverträge bis zum 31.12.2003 sind nur fürden preisgebundenen Wohnungsbau zwingendes Recht.

Im preisfreien Wohnungsbau können die Parteien desMietvertrages frei vereinbaren, welche Berechnungs-vorschrift anzuwenden ist (auch DIN 283 oder 277).


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Fehlt eine derartige ausdrückliche Vereinbarung:

� Ermittlung einer konkludenten Vereinbarung� andernfalls ist eine evtl. örtliche Verkehrssittemaßgeblich

� kann auch eine solche nicht ermittelt werden, geltenauch für preisfreien Wohnungsbau die zum Zeitpunktdes Mietvertragsschlusses maßgeblichen Vorschriftenfür den preisgebundenen Wohnungsbau.

(BGH, 23.05.2007 – VIII ZR 231/06; BGH, 22.04.2009 - VIII ZR 86/08;BGH, 29.09.2009 – VIII ZR 242/08; BGH, 28.10.2009 - VIII ZR 164/08;BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09).


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Einzelfälle:

� Einigung über die Dachterrassenfläche (BGH, 22.02.2006 –

VIII ZR 219/04; BGH, 22.04.2009 – VIII ZR 86/08)

� Einigung über Terrasse (BGH, 28.10.2009 – VIII ZR 164/08),sofern sie unmittelbar an die Wohnung anschließt(BGH, 08.07.2009 – VIII ZR 218/08)

� Einigung über Galeriegeschoss einer Maisonette-wohnung, auch wenn bauordnungsrechtlich zu niedrig(BGH, 16.12.2009 – VIII ZR 39/09; vgl. zur baurechtswidrigen Räumenbzw. Flächen auch BGH, 08.07.2009 – VIII ZR 218/08; BGH,29.09.2009 – VIII ZR 242/08; BGH, 16.09.2009 – VIII ZR 275/08).


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IV. Flächenabweichung = Mangel?

Voraussetzung: mehr als nur unerhebliche Gebrauchs-beeinträchtigung (§ 536 Abs. 1 BGB); vom Mieterdarzulegen und zu beweisen (bloßes Bestreiten der vomVermieter bezifferten Flächenwerte genügt nicht: BGH,

22.10.2014 – VIII ZR 41/14).

BGH: Ist die tatsächliche Fläche mehr als 10 % kleinerals die vereinbarte Fläche spricht eine unwiderleglicheVermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung geradein Folge der Flächendifferenz (BGH, 24.03.2004 – VIII ZR

295/03); dies gilt auch, wenn die vereinbarte Fläche miteinem Ca.-Zusatz versehen ist (BGH, 24.03.2004 – VIII ZR

133/03; BGH, 10.03.2010 – VIII ZR 144/09).


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Bei einem Flächendefizit von weniger als 10 % bleibt esdem Mieter unbenommen, gerade dadurch einekonkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nachzuweisen (AGDortmund, 26.11.2013 – 425 C 7773/12; etwa, weil nicht alle Möbeluntergebracht werden können: BGH, 02.03.2011 – VIII ZR 209/10 - imkonkreten Fall verneint, sofern kein gesonderter Möblierungszuschlagvereinbart ist).

Diese Grundsätze gelten auch dann,� wenn es sich um ein Einfamilienhaus mit nicht in dieFläche einbezogenem Garten handelt (BGH, 28.10.2009 –

VIII ZR 164/08);� wenn die Wohnung vor Bezug entsprechend denWünschen des Mieters umgebaut wurde (BGH, 28.09.2005

– VIII ZR 101/04).


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� Bemessungsgrundlage der Minderung = dieBruttomiete (BGH, 23.06.2010 – VIII ZR 256/09; BGH, 20.07.2005

– VIII ZR 347/04).� Wohnraummietsenat des BGH: Minderung im gleichenVerhältnis wie Flächenabweichung (BGH, 02.03.2011- VIII ZR 209/10)

� Gewerberaummietsenat des BGH: Differenzierungnach Haupt- und Nebenflächen (BGH, 18.07.2012 -XII ZR 97/09)

� Sonderproblem Verjährung - Anforderungen an dieTatsachenkenntnis str.: Möglichkeit der Kenntnis(Börstinghaus), positive Kenntnis (Eisenschmid;Jacoby). LG Krefeld (07. 11. 2012 – 2 S 23/12 - NJW 2013, 401):Kenntnis nicht durch bloßes Wohnen , erst durchnachmessen.


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V. Folgen der Flächenabweichung für die Betriebskostenabrechnung?

BGH:

Es gilt ebenfalls die 10 % - Grenze wie bei derMietminderung (BGH, 31.10.2007 - VIII ZR 261/06) ohne nähereBegründung; also nicht nur Beschaffenheits-vereinbarung, sondern auch Vereinbarung einesAbrechnungsmaßstabs (auch bei fehlender Vereinbarungim Mietvertrag und Rückgriff auf den subsidiären unddispositiven § 556a Abs. 1 BGB)?


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VI. Folgen der Flächenabweichung für die Mieterhöhung?

BGH alt:Es gilt ebenfalls die 10 % - Grenze wie bei derMietminderung ohne nähere Begründung; entschiedenwurden 3 Fallgestaltungen:

• keine Flächenangabe im Mietvertrag, die Flächen-angabe im Mieterhöhungsverlangen ist größer als dietatsächliche Fläche (BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03)

• die tatsächliche Fläche ist größer als im Mietvertragvereinbart (BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 138/06)

• die tatsächliche Fläche ist kleiner als im Mietvertragvereinbart (BGH, 08.07.2009 - VIII ZR 205/08)


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Beachte BGH alt (23.06.2010 – VIII ZR 256/09) weiter:

Besteht ein Wohnflächendefizit von mehr als 10 %,kann der Vermieter keine höhere Quadratmetermietemit der Begründung fordern, die Wohnung sei nachihrer tatsächlichen Größe in anderes Feld desMietspiegels einzuordnen.

BGH neu (18.11.2015 – VIII ZR 266/14):1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertragsgetroffene Beschaffenheitsvereinbarung zurWohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungenvon bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späterenMieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung


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BGH neu (18.11.2015 – VIII ZR 266/14):

durch einen von den tatsächlichen Verhältnissenabweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen(Aufgabe der Senatsrechtsprechung; zuletzt Senat, 08.07.2009 - VIII ZR

205/08). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertragenthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgrößeabweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeitdes § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zubeurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung.Maßgeblich für den nach dieser Bestimmungvorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhungmit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein dietatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.


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BGH neu (18.11.2015 – VIII ZR 266/14):

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglichherausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über derbis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenenoder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt beieinseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des§ 558 Absatz 3 BGB zur Anwendung, zu derenBemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraumsgeltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichs-miete gegenüberzustellen ist.


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VII. Besonderheiten bei der Geschäftsraummiete?

Die soeben dargestellten Grundsätze gelten auch beiMietverhältnisses über andere Sachen:

• Keine Zusicherung bei Flächenabgabe im Mietvertrag(OLG Brandenburg, 06.01.2015 – 6 U 134/13) oder in einerhandschriftlichen des Vermieters bei der Besichtigung(LG Dortmund, 04.11.2010 – 11 S 133/10)

• Ohne abweichende mietvertragliche Vereinbarung zurMethode der Flächenberechnung kann der Vermieterregelmäßig die Mietsache durch jede zulässige undmögliche Berechnung nachweisen (OLG Düsseldorf,

27.11.2011 – I-24 U 56/11), also etwa DIN 277, DIN 283,gif-Richtlinien


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• Ein Flächendefizit von weniger als 10 % ist keinerheblicher Mangel der Mietsache (OLG Düsseldorf,

21.11.2013 – I-10 U 37/13), außer der Mieter legt dar undbeweist, dass dadurch der vertragsgemäße Gebraucherheblich beeinträchtigt wird (KG, 05.02.2009 – 12 U

122/07).

• Ein Flächendefizit von mehr als 10 % berechtigt denMieter zur Mietminderung (BGH, 04.05.2005 – XII ZR 254/01;

OLG Brandenburg, 06.01.2015 – 6 U 134/13; OLG Düsseldorf,

02.12.2004 – I-10 U 77/04 und 13.01.2005 – I-10 U 86/04), aberdifferenziert nach dem Gebrauchswert derMinderfläche (BGH, 18.07.2012 – XII ZR 97/09).


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• Haben die Parteien eine so genannte echteQuadratmetermiete vereinbart, kann der Mieter ausungerechtfertigter Bereicherung Mietrückzahlungs-ansprüche auch bei einem Flächendefizit von wenigerals 10 % geltend machen (OLG Dresden, 01.07.2014 – 5 U

1890/13).


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VIII. Was bringt das 2. MietNovG?

Die geplanten Neuregelungen sollen – nach dem bislangvorliegenden, noch nicht endabgestimmten Entwurf –folgenden Inhalt haben:

1. § 536 Absatz 1 Sätze 4 und 5 BGB-E

„Besteht der Mangel der Mietsache in einerUnterschreitung der vereinbarten Fläche, kommt eineunerhebliche Minderung der Tauglichkeit nur inBetracht, wenn die Abweichung der tatsächlichen vonder vereinbarten Fläche höchstens 10 Prozent beträgt.Bei einer Abweichung von höchstens 10 Prozent trägtder Mieter die Beweislast für Umstände, die eineerhebliche Minderung der Tauglichkeit begründen.“


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2. § 554 BGB-E Berechnung der Wohnfläche

„(1) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich andererRechtsvorschriften vereinbaren, dass die Wohnfläche zuberechnen ist nach1. den in Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 oder 2 genanntenVerfahren oder2. anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung vonWohnflächen.

(2) Wenn die Vertragsparteien keine Berechnung derWohnfläche nach Absatz 1 vereinbart haben, gelten fürdie Berechnung folgende Vorschriften:


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1.für bis zum 31. Dezember 2003 bezugsfertigeGebäude: die §§ 42 bis 44 der ZweitenBerechnungsverordnung in der Fassung derBekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S.2178) in der am 29. August 1990 geltenden Fassung,

2. für ab dem 1. Januar 2004 bezugsfertige Gebäude:die Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003(BGBl. I S. 2346) in der am 1. Januar 2004 geltendenFassung.


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Bei der Berechnung nach Satz 1 Nummer 1 oder 2 sinddie Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärtenund Terrassen jeweils zu einem Viertel anzurechnen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“


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3. § 556 Abs. 1a BGB-E

„(1a) Bei der Umlage von Betriebskosten nach demAnteil der Wohnfläche sind die Flächen einheitlich nachden in § 554 Absatz 2 genannten Verfahren zuberechnen. Liegt dem Vermieter eine einheitlicheBerechnung der Flächen nach anerkannten Regeln derTechnik zur Berechnung von Wohnflächen nach § 554Absatz 1 Nummer 2 vor, kann er die Betriebskostenentsprechend dieser Berechnung verteilen. Satz 2 giltentsprechend, wenn bei einer einheitlichen Berechnungder Flächen nach § 554 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 oder2 die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärtenund Terrassen abweichend von der Vorgabe in § 554Absatz 2 Satz 2 angerechnet wurden.“


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4. § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB-E

„Die zulässige Mieterhöhung richtet sich nach derWohnfläche, die sich bei einer Berechnung nach § 554Absatz 1 und 2 ergibt.“


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5. § 559 Abs. 3 Sätze 2 – 4 BGB-E

„Soweit die Aufteilung nach dem Anteil der Wohnflächeerfolgt, sind die Flächen einheitlich nach den in § 554Absatz 2 genannten Verfahren zu berechnen. Liegt demVermieter eine einheitliche Berechnung der Flä-chennach anerkannten Regeln der Technik zur Berechnungvon Wohnflächen nach § 554 Absatz 1 Nummer 2 vor,kann er die Kosten entsprechend dieser Berechnungaufteilen. Satz 2 gilt entsprechend, wenn bei einereinheitlichen Berechnung der Flächen nach § 554 Ab-satz 2 Satz 1 Nummer 1 oder 2 die Grundflächen vonBalkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassenabweichend von der Vorgabe in § 554 Absatz 2 Satz 2angerechnet wurden.“


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Inkraftreten:

Die Neuregelungen sollen� ab dem 1. des auf die Verkündung folgendenKalendermonats in Kraft treten

� für Betriebskostenabrechnungszeiträume gelten, diedanach beginnen

� für Mieterhöhungserklärungen gelten, die danachzugehen.


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Geschafft!


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