Forum Raumwissenschaften 2012

Was generiert wie viel Landwert? Dr. Ronny Haase Wüest & Partner AG Zürich, 1. November 2012

Übersicht

1. Einführung in Thematik

2. Einblick Immo-Barometer 2012

3. Ausgewählte preisbestimmende Lageeigenschaften

4. Forschungsbedarf

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1.0 LAGE, was bedarf‘s der Worte mehr?

01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 3 «Jiutian International Plaza» in Zhuzhou in der zentralchinesischen Provinz Huna

1.1 Der Landwert

  Ökonomisch betrachtet, ist der Landwert eine residuale Grösse.

  Betrachtet wird der Nutzen - Bereitstellung von Gütern (Produkte und Dienstleistungen) - versus den Kosten der Bereitstellung.

  Ökonomischen Prinzip, die Differenz des standortbedingten Nutzens und der standortabhängigen Aufwendungen wird maximiert.

  Ökonomische Verhaltensmodell der Nutzenmaximierung basiert auf den tatsächlichen Präferenzen des Individuums, den Restriktionen seines Handelns und dem Entscheidungsprozess.

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1.2 Zentrale Frage

WWiiee nneehhmmeenn MMeennsscchheenn ddiiee QQuuaalliittäätt vvoonn SSttaannddoorrtteenn wwaahhrr uunndd wwiiee bbeewweerrtteenn ssiiee ddiieessee?? Grundsätzlich zwei Verfahren zur Erfassung und Analyse von Präferenzen der Marktteilnehmer: SSttaatteedd PPrreeffeerreennccee AAnnaallyyssiiss ((bbeekkuunnddeettee PPrrääffeerreennzz))   direktes Verfahren, bei denen mit der Konfrontation von hypothetischen Marktsituationen anhand der

Äusserungen der Individuen auf deren Präferenzen geschlossen wird. RReevveeaalleedd PPrreeffeerreennccee AAnnaallyyssiiss ((ooffffeennbbaarrttee PPrrääffeerreennzz))   indirektes Verfahren, bei denen auf der Basis des realisierten Marktverhaltens auf die zugrunde

liegenden Präferenzen (implizite Annahmen) geschlossen wird.

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1.3 «Potpourri» von Standorteigenschaften

  Infrastruktur (MIV, ÖV, Bildung, Freizeit, Shopping)   Landschaft (Grünflächen, Naherholung)   Distanzen (Einkauf, Schule, ÖV)   Emissionen (Lärm, Geruch)   Sichtbarkeiten (See, Berge)   Soziökonomische/-demographische Aspekte (Bevölkerungsstruktur, Haushalt)   Rechtliche Aspekte (Steuern, Baurecht, ...)   Räumliche Korrelationen mit der Nachbarschaft   ...

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Makrolage

Mikrolage

1.4 Internationaler Exkurs

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Quelle: G. Stacy Sirmans, David A. Macpherson (2003): The Composition of Hedonic Pricing Models: A Review of the Literature

Die Top-Variablen mit einem Raumbezug von hedonischen Preismodellen

1.5 Ausgewählte Studien der Schweiz

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2.0 Immo-Barometer 2012

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Quelle: Immo-Barometer 2012

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Vorhandener Platz, Geräumigkeit allgemein

Öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe

Mietzins/Hypothekarzins

Verfügbarkeit bzw. Grösse von Balkon, Sitzplatz oder Garten

Licht und Sonne

Eigentümer

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Einkaufsmöglichkeit in der Nähe

Vorhandener Platz, Geräumigkeit allgemein

Licht und Sonne

Öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe

Mietzins/Hypothekarzins

Mieter Kriterien der Wohnungssuche – Top 5   Studie in Zusammenarbeit mit dem

Verlag der «Neuen Zürcher Zeitung» und Wüest & Partner AG

  Telefonische Befragung von 1‘200 Personen

2.1 Beurteilung ausgewählter «Anlagen»

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0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Mobilfunkantenne

Eisenbahnlinie

Industrieanlage

Hochspannungsleitung

Autobahn

Kehrrichtverbrennungsanlage

Flughafen

Kernkraftwerk

Atomendlager

Zwischenlager für radioaktive Abfälle

WWiiee wwüürrddeenn SSiiee eess bbeeuurrtteeiilleenn,, wweennnn ssiicchh eeiinnee ddeerr ffoollggeennddee AAnnllaaggeenn iinn IIhhrreerr NNäähhee bbeeffiinnddeenn wwüürrddee??

sehr positiv eher positiv ist mir egal eher negativ sehr negativ weiss nicht

Quelle: Immo-Barometer 2012

3.0 Makrolage

Wie viel Prozent der Preisvariationen können über die Makrolage (Gemeindezugehörigkeit) erklärt werden. à  Der Anteil der Kontextvarianz an der Gesamtvarianz: Variance Partition Coeffcient (VPC)

Erreichbarkeit, Steuerniveau, Ertragskraft pro Kopf, etc.

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0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Wohnungen Büro Eigentumswohnung Einfamilienhaus

Miete Eigentum

3.1 Mikrolage

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Top Lage Wohnen

Flop Lage Wohnen

3.2 Einfluss von Lärm

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Einfluss auf den Preis von Wohneigentum:   Strassenlärm -1.0% pro Dezibel   Bahnlärm -0.5% pro Dezibel

3.3 Distanz zu Schulen/Kindergärten

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-8.0%

-7.0%

-6.0%

-5.0%

-4.0%

-3.0%

-2.0%

-1.0%

0.0%

50

300

550

800

1'05

0

1'30

0

1'55

0

1'80

0

2'05

0

2'30

0

2'55

0

2'80

0

3'05

0

3'30

0

3'55

0

3'80

0

Distanz [m]

Einfluss auf den Preis von Mietwohnungen:   1‘000 m ca. -2.8%   3‘000 m ca. -3.6%

3.4 Distanz zu Haltestellen

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-20.0%

-15.0%

-10.0%

-5.0%

0.0%

5.0%

50

300

550

800

1'05

0

1'30

0

1'55

0

1'80

0

Distanz [m]

Einfluss auf den Preis von Wohneigentum:   500 m ca. +1.6%   1‘500 m ca. -6.9%

3.5 Distanzspektren

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Distanzen (Fussweg in m) zu Haltestellen des öffentlichen Verkehr (ÖV)

3.6 Hochspannungsleitungen und Sendeanlagen

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Im Umkreis von 150mJaNein

Im Umkreis v JaNe

Im Umkreis von 150mJaNein

Einfluss auf den Preise von Wohneigentum:   Hochspannungsleitungen ca. -6.0%   Sendeanlagen ca.-1.5%

3.7 Kehrichtverbrennungsanlage

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Einfluss auf den Preis von Mietwohnungen:   Umkreis von 400 m ca. -9%

4.0 Forschungsbedarf / Handlungsschwerpunkte

  Kausalität soziodemographische Faktoren – Beziehung zwischen Ursache und Wirkung

  Georeferenzierte Daten zur Lage

  Zeitliche Aspekte der Wertschöpfung und -abschöpfung im Raum à Stichwort Rentenzahlung   Grenzen der «Abschöpfung», Beurteilung von Mehr- und Minderwerten

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

DDrr.. RRoonnnnyy HHaaaassee Tel. +41 44 289 90 48 ronny.haase@wuestundpartner.com Wüest & Partner AG Gotthardstrasse 6 CH-8002 Zürich Tel. +41 44 289 90 00 Fax +41 44 289 90 01