Gebäude.Energie.Recht Risikomanagement

&

Versicherungsmöglichkeiten

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Bei uns können Sie keine Versicherungen kaufen. Sie können von uns aber professionellen und objektiven Rechtsrat zu Ihren

Versicherungsverträgen und zu Ihrem internen Risikomanagement in Bezug auf….

Risikokonformität Rechtssicherheit Vertragssicherheit Schadenmanagement

…..erwerben.

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Risikomanagement für Gebäude

Was ist das ? Welche Fragen stehen dahinter ?

Die zentrale Fragestellung lautet:

Welche Gefahren und Risiken gehen von einem Gebäude aus ?

Gefahren:

Untergrund, Gründung, Boden

Statik, Material, Ausführung

Betrieb, Wartung, Haftung

Veränderungen, Erweiterungen

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Gebäude-beziehungen

Eigentümer

Realgläubiger Bank

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Art der Nutzung

Wohnwirtschaftliche Nutzung

• Selbst genutzt

• Vermietet

• Verpachtet

Gewerbliche Nutzung

• Produktion

• Lager

• Verwaltung

• Sondernutzungen

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Gefahrenquellen von Gebäuden

Betrieb und die Art der Nutzung

Alterung

Beschädigung

Untergang

Haftung

Subjektiv wirtschaftliche Gefahren

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Gefahr: Alterung

Risiken Stand der Technik

Elektrik

wasserführende Systeme

Brandschutz

Behördliche Auflagen

Dämmung

alternative Energien

Maßnahmen • Instandhaltung • Modernisierung und Erweiterung • Total Cost of Ownership • ….

Wertzuwachs / Wertverlust Beeinflusst die laufenden Einnahmen und Kosten Beeinflusst die Sach- und Verkehrswerte

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Gefahr: Betrieb, Nutzung

Wie wird das Gebäude genutzt ?

Welche Maschinen und Anlagen werden betrieben ?

Welche Stoffe werden verarbeitet oder zur Produktion benötigt ?

Wie sind die Produktionsprozesse gestaltet ?

Wie werden die Produktions- und Fertigungsprozesse durchgeführt ?

Welche schadenstiftenden Auslöser sind denkbar ?

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Gefahr: Untergang

Feuer Brand Explosion

Wasser Starkregen,

Überschwemmung Leitungswasser

Luft Sturm, Hagel, Schneelast

Erde Erdbeben, Erdsenkung Erdrutsch

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Gefahr: Beschädigung

Totalschaden Einzelschaden

Teilschaden

Vandalismus / Tierschäden

Absturz von Flugzeugen

Störung der Infrastruktur

Aufprall von Fahrzeugen

Schadensszenarien

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Vom Eigentümer / Besitzer einer Sache wird folgendes erwartet: Einhaltung aller Gesetze und Verordnungen und ggf. Normen

Dokumentation und Nachweise (Nachhaltigkeit)

Meldungen an Behörden und Versicherer

Maßnahmen

Überwachung der Wirksamkeit

Die künftige Entwicklung geht in Richtung „Prozessorientierung“

Gefahr: Haftung

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Wie kann man die Prozessorientierung darstellen ? Die abgeleitete Definition der DIN EN ISO 9001:2015 lautet:

Wer macht wann, was

Mit welchen Ressourcen / Input

Mit welchen Ergebnissen / Output

Mit welchen damit verbunden Risiken

Mit welchen Erfolgsfaktoren für die Organisation

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Wie ist Risikomanagement geregelt ?

Ab 2015 wird Risikomanagement Bestandteil der ISO 9001:2015

Die folgenden Normen sind zu beachten:

DIN EN ISO 9001:2015 (Umsetzung bis 2018/19, wenn bereits Zertifizierungen bestehen)

ISO 31.000 in Verbindung mit der ONR 49.000:2010

In diesem Zusammenhang stehen zwei Spezialanwendungen:

AQAP = Allied Quality Assurance Publication

APQP = Advanced Product Quality Planing

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Definition der Spezialanwendungen

AQAP = Allied Quality Assurance Publication

= die zugesicherte Eigenschaft und der Nachweis eines Lieferanten, dass er die Fähigkeit besitzt, eine beschriebene und fortlaufend dokumentierte Qualität seiner Produkte zu liefern.

APQP = Advanced Product Quality Planing

= fortgeschrittene, vorausschauende Planung der zugesicherten Qualität (Planung, Produkt D&E, Prozess D&E, PP-Validierung, Beurteilung und Korrektur)

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Ergebnis der Risikobetrachtungen

Kein Schaden Totalschaden Wahrscheinlichkeit

… das riskierte Kapital, das Kapital das im Risiko steht , VAR

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Mit der Wahrscheinlichkeit ist das so eine Sache !

Das kommt in 1000 Jahren einmal vor …

Die Wahrscheinlichkeit beträgt 99%, dass ein Ereignis eintritt…

Die Wahrscheinlichkeit als Skala von unwahrscheinlich bis höchstwahrscheinlich

von 1 bis 10 als Zahlenskala

Simulationsverfahren (z.B. Monte Carlo Simulation)

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Die Schadenhöhe als Ergebnis der Risikobetrachtung

Es ist sehr schwer, die voraussichtliche Höhe eines Schadens zu bestimmen. Deshalb hilft die Sichtweise des Totalschadens als größtmögliche Schadenausprägung.

Neben dem Betrag des Höchstschadens ist der Betrag, den man selbst tragen kann, von Bedeutung

- der sogenannte Selbstbehalt.

Zwangsläufig kommen an diesem Punkt Versicherungen ins Spiel

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Die Sündenfälle im Versicherungsbereich von Gebäuden

1. Falsche Versicherungswerte / Summen

2. Fehlende deckungserweiternde Klauseln

3. Fehlende Risikoeinschlüsse

4. Obliegenheitsverletzungen

5. Verstoß gegen Sicherheitsbestimmungen

6. Fehlende Definition einzelner Deklarationen und Vorsorgepositionen

7. Mangel im eigenen Risikomanagement

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Ziffer 1: Falsche Versicherungswerte / Summen In der Gebäudeversicherung gibt es 3 verschiedene Versicherungssummen:

1. Der Versicherungswert / Summe des Gebäudes Der Versicherungswert / Summe eines Gebäudes ist der Neuwert. Für die Bestimmung des Versicherungswertes / Summe gibt es zwei normenbasierte Verfahren DIN 276 - die aktuellen Herstellungskosten DIN 277 - ein indexiertes Verfahren nach dem Bruttorauminhalt Die Gültigkeit derartiger Wertermittlungen liegt zwischen 3 und 5 Jahren Das Wertzuschlagsverfahren passt die Wertermittlungen an Die Haftung des Versicherers beträgt das 1,5-fache des Wertzuschlags Verkehrswertgutachten sind nicht geeignet, den Versicherungswert darzustellen. Das Sachwertgutachten kommt dem Versicherungswert am nächsten.

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Ziffer 1.1: Falsche Versicherungswerte / Summen

In der Gebäudeversicherung gibt es 3 verschiedene Versicherungssummen:

1. Der Versicherungswert / Summe des Gebäudes

2. Die Kostenpositionen der Deklaration Aufräumungs- und Entsorgungskosten,

Kosten des eigenen Gutachters, Sachverständigenkosten

Behördliche Wiederaufbaubeschränkungen

Sonderfall: Restwertgewinnungskosten

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Ziffer 1.2: Falsche Versicherungswerte / Summen

In der Gebäudeversicherung gibt es 3 verschiedene Versicherungssummen:

1. Der Versicherungswert / Summe des Gebäudes

2. Die Kostenpositionen der Deklaration

3. Die Vorsorge – ist ein Prozentsatz aus der Grundversicherungssumme für den Fall der Fälle und gilt in der Regel für die Positionen, die bei einem Schaden nicht voll versichert sind. In der Regel liegt dieser Wert zwischen 10 und 20 % der Grundsumme.

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Ziffer 2: fehlende Klauseln

Klauseln erweitern in der Regel den Versicherungsschutz. Hier die wichtigsten (Liste ist nicht abschließend): Übernahme der Kosten des Sachverständigenverfahrens Übernahme der Schadenermittlungskosten des

Versicherungsnehmers und Regiekostenklausel Standortklausel für Aufbau an einem vom Versicherungsort

abweichenden Ort. Erweiterte Wiederaufbauklausel für den Wiederaufbau in einer

anderen Art und Güte DVR AG 24

Ziffer 2.1: fehlende Klauseln

Klauseln erweitern in der Regel den Versicherungsschutz.

Hier die wichtigsten (Liste ist nicht abschließend):

Behördliche Wiederaufbaubeschränkungen ohne Anrechnung von Restwerten zu Vollkosten.

Schadenvorauszahlung 14 Tage nach Eintritt des Schadens.

Vorübergehende Abweichungen von Sicherheitsvorschriften (in der Regel 3 bis 6 Monate)

Vergessens- Versehensklausel, wenn Meldungen an den Versicherer versehentlich unterblieben sind

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Ziffer 2.2: fehlende Klauseln

Klauseln erweitern in der Regel den Versicherungsschutz.

Hier die wichtigsten (Liste ist nicht abschließend):

Erstattungswert als Definition des Neuwertes zu Vollkosten.

Kostenübernahme und Schadenregulierung bei Schäden durch Sprengsätze aus dem 2. Weltkrieg.

Schadenregulierung auch bei Ermittlungen der Behörden gegen Repräsentanten des Versicherungsnehmers.

Fremde Sache zum Neuwert (Mietereinbauten).

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Ziffer 2.3: fehlende Klauseln

Klauseln erweitern in der Regel den Versicherungsschutz.

Hier die wichtigsten (Liste ist nicht abschließend):

Mietersachschäden, wenn keine Mietsachschadendeckung des Vermieters besteht, oder dieser zahlungsunwillig ist.

Unbenannte Gefahren

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Ziffer 3. : fehlende Risikoeinschlüsse

Die Gefahren, die auf den Folien Nr. 8 und 9 dargestellt sind. Ziel müsste eine Allgefahren Deckung sein.

Unbenannte Gefahren; das sind Gefahren, die man bei sorgfältigster Vertragseinrichtung hat nicht erkennen können. Diese sind in der Regel nach oben limitiert.

Ertragausfall bei Vermietung und Verpachtung

Einschränkung der Nutzung bei Ausfall technischer Anlagen

Bauschäden und deren Sanierung

Setzungen und Feuchtigkeit

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Ziffer 4: Obliegenheitsverletzungen

Obliegenheiten sind vertragliche Nebenbedingungen des Versicherungsvertrages:

Meldungen

Gefahrerhöhungen

Meldungen zu den Mieteinnahmen auch zur Haftpflicht (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Betriebshaftpflicht mit Nebenrisiken)

Versicherungswerte, siehe Folie 18

Angaben zum Risiko des Objektes

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Ziffer 4.1: Obliegenheitsverletzungen

Obliegenheiten sind vertragliche Nebenbedingungen des Versicherungsvertrages:

Angaben zum Risiko des Objektes

Hochwasser / Zürs

gefährliche Nachbarschaft

Schließanlagen, Zugang zum Objekt, Umfriedung

Brandmeldung, Einbruchmeldung

Besprinklerung

Rauchabzug

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Ziffer 5.: Verstoß gegen Sicherheitsbestimmungen Jedem Versicherungsvertrag liegen Sicherheitsbestimmungen zu Grunde, dies sind auch vertragliche Nebenbedingungen:

diese sind einzuhalten.

die Einhaltung muss nachgewiesen werden.

BGVA 3 / VDS (Prüfung elektrischer Anlagen)

Brandschutz

Betriebssicherheitsverordnung

Wartung

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Ziffer 6.: Fehlende Definition einzelner Deklarationen und Vorsorgepositionen = einzelnen Positionen, die im Rahmen der vertraglichen Beratung definiert werden müssen.

(den Katalog können Sie bei uns über E-Mail anfordern)

Die Versicherungswirtschaft schränkt die Leistungen (Folie 19) der Erstattung auf einzelne Positionen betragsmäßig oder prozentual ein.

Die Auswirkung ist:

Werden im Schadenfall die vereinbarten Beträge überschritten, ist die Leistung des Versicherers auf diesen Höchstbetrag begrenzt.

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Ziffer 7.: Mangel im eigenen Risikomanagement

Mangelnde Markttransparenz Professionelle Ausschreibungen zum Versicherungsschutz

finden in der Regel nicht statt.

Ausschreibungen werden vom Versicherungsvermittler nicht angefordert und auch nicht geprüft.

Die Kenntnis, wie sich der Preis für eine Prämie bildet, ist unbekannt.

Subjektives Risiko

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Ziffer 7.1: Mangel im eigenen Risikomanagement

Mangelnde Markttransparenz Subjektives Risiko

Auswahl des Vermittlers nach harten Kriterien ist eher selten. Oft vertreten: der gute Freund, Bekannter, etc.

Qualifikationsnachweis ??

Auswahl des Versicherers wird in der Regel vom Vermittler vorgenommen.

Der Versicherungsnehmer kennt die Gestaltungsmöglichkeiten von Versicherungsbedingungen in der Regel nicht.

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Schlussbetrachtungen

Risikomanagement ist nicht nur eine Worthülse !

Beschäftigen Sie sich mit Ihren Gefahren und Risiken

ggf. sollten Sie

sich professionelle Hilfe holen

projektbegleitende Rechtsberatung einkaufen

legal Scouting betreiben

sich in die Lage „was wäre, wenn“ versetzen

Versicherungsmanagement ist anspruchsvoller als Sie möglicherweise vermuten !

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Schlussbetrachtungen

Risikomanagement ist nicht nur eine Worthülse !

Beschäftigen Sie sich mit Ihren Gefahren und Risiken

Versicherungsmanagement ist anspruchsvoller als Sie möglicherweise vermuten !

Nehmen Sie das Heft des Handelns in die Hand !

Gestalten Sie Ihr Versicherungsmanagement prozessorientiert!

Auditieren Sie Ihren Vermittler !

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Das war Risikomanagement & Versicherungsmöglichkeiten

Vielen Dank

Gebäude. Energie. Recht

Dieter Olejar Mail: dolejar@dvrag.de

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