Gemeinsame Begründung zum Bebauungsplan - zell.de · grenzt unmittelbar die St. Gallus-Straße an. Im Süden stößt die Straße Im Bruch auf das Grundstück. Diese Straße ist nicht

Stadt Zell am Harmersbach BPL „Sondergebiet St. Gallus“ Begründung

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Fassung vom 2012-06-25_1 Anlage: 2 Projekt Nr.: 2011-055 x. Fertigung

Stadt Zell am Harmersbach

Hauptstraße 19

77736 Zell am Harmersbach

Gemeinsame Begründung zum Bebauungsplan

Bebauungsplan : „Sondergebiet St. Gallus“

mit planungsrechtlichen Festsetzungen und

örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan

Ausgefertigt: Lahr/Zell am Harmersbach, …………………

Planer: Bürgermeister:

Hans-Martin Moll


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1. Allgemeines

1.1 Erfordernis der Planaufstellung

Südlich des bestehenden St. Gallus Heims liegen unbebaute Grundstücke, die dem

Altenpflegeheim St. Gallus e.V. gehören (Flst. Nr. 1209/17-20 und 1295/2). Diese

Flächen sollen an einen Investor mit dem Ziel veräußert werden, hier betreute Seni-

orenwohnungen zu errichten. Diese Neubauten sollen baulich z.B. in Form eines

Stegs an das Bestandgebäude angebunden werden.

1.2 Ziele und Zwecke der Planung

Mit der Aufstellung dieses neuen Bebauungsplans „Sondergebiet St. Gallus“ soll

eine nachhaltige Gesamtlösung mit langfristigem Entwicklungspotential für das ge-

samte Areal planungsrechtlich gesichert werden. Die Umsetzung soll allerdings in

verschiedenen Bauabschnitten erfolgen. Neben 2 neuen Baukörpern ist auch ein

Um- und Ausbau des bestehenden Pflegeheims geplant.

Da die Nachverdichtung sowohl in der Fläche als auch durch Um- und Ausbau im

Bestand den Themenschwerpunkt dieses Bebauungsplans bildet, kann das be-

schleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewandt werden. Die zulässige Grund-

fläche beträgt zudem insgesamt weniger als 20.000 m². Somit sind beiden Bedin-

gungen erfüllt, um diese Verfahrensart zu wählen.

1.3 Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebiets

Das Plangebiet liegt ca. 600 m östlich des Stadtmittelpunkts, eingerahmt von beste-

hender Wohnbebauung. Auf der nördlichen Teilfläche befindet sich das bestehende

Altenpflegeheim mit vorgelagertem Park. Nach Osten hin ist es über einen Steg mit

der dort vorhandenen Betreuten Wohnanlage verbunden. Die südlichen Flächen

werden derzeit als Grünfläche – Bolzplatz bzw. als Kinderspielplatz genutzt. Insge-

samt weist der Geltungsbereich eine Fläche von ca. 1,56 ha auf. Das Gelände ist im

Nordteil und im Bereich der Verlängerung der Straße Im Bruch eben, im Süden


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steigt das Gelände an. Der vorhandene Kinderspielplatz liegt bereits auf einer hö-

hergelegenen Ebene. Die Geländeübergänge wurden als Böschungen ausgebildet.

1.4 Bestehende Eigentumsverhältnisse

Alle im Plangebiet liegenden Grundstücke befinden sich im Privateigentum des

Altenpflegeheims St. Gallus e.V.

1.5 Vorbereitende Bauleitplanung

Die Stadt Zell am Harmersbach bildet zusammen mit den Gemeinden Biberach,

Nordrach und Oberharmersbach eine Verwaltungsgemeinschaft.

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan in der Fassung der derzeit noch gelten-

den Fassung der 1. Änderung (wirksam seit 02.11.2002) ist die Fläche innerhalb

des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplans als Sonderbaufläche mit der Zweck-

bestimmung „Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ dargestellt.

Das unbebaute Flurstück Nr. 1209/19, südlich in Verlängerung der Straße Im Bruch,

ist als bestehende Wohnbaufläche enthalten. Im dazugehörigen Bebauungsplan

„Bruch-Wiesmenfeld I“ ist es jedoch bereits als Sondergebiet „Altersheim“ festge-

setzt. Im südlichen Bereich ist eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spiel-

platz“ ausgewiesen.

Trotz der Abweichung des Bebauungsplans in puncto Grünfläche von den Darstel-

lungen im rechtswirksamen Flächennutzungsplan bedarf er keiner Genehmigung

durch die Höhere Verwaltungsbehörde. Dies wurde mit dem Baurechtsamt beim

Landratsamt Ortenaukreis im Vorfeld abgestimmt. Der Flächennutzungsplan muss

jedoch später im Wege der Berichtigung angepasst werden (Berichtigungserforder-

nis nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).

1.6 Teilaufhebung rechtswirksamer Bebauungspläne

Der Geltungsbereich dieses neuen Bebauungsplans „Sondergebiet St. Gallus“ ist

bereits durch rechtswirksame Bebauungspläne überplant. Es handelt sich hierbei

um den Bebauungsplan „Bruch-Wiesmenfeld“ vom 17.01.1967 für den Teil des be-

stehenden Pflegeheims einschließlich der Verlängerung der Straße Im Bruch (Flst.

Nr. 1209 und 1209/20 –Teil). Der südliche Bereich (Flst. Nr. 1209/17-19, 1209/20 –


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Teil und 1295/2) ist durch den rechtskräftigen Bebauungsplan „Bruch-Wiesmenfeld

I“ vom 14.04.1983 abgedeckt. Parallel zu dieser Bebauungsplanneuaufstellung

müssen die beiden alten Bebauungspläne für den jeweilig betroffenen Teilbereich

aufgehoben werden.

2. Inhalt der Planung

2.1 Gesamtkonzeption

Die Gesamtkonzeption sieht südlich des bestehenden Altenpflegeheims zwei neue

Baukörper vor, die sich der vorhandenen Topografie anpassen. Aufgrund ihrer

amorphen Grundform können gute Belichtungsverhältnisse geschaffen werden. Zu-

dem wirken die Freiräume und Blickbeziehungen großzügiger. Die Neubauten wer-

den sowohl untereinander als auch mit dem Bestand mit einem Steg verbunden.

Diese Lösung wurde bereits bei der vorhandenen Betreuten Wohnanlage westlich

des Pflegeheims so praktiziert. Nördlich des bestehenden Pflegeheims besteht,

wenn auch erst langfristig angedacht, die Möglichkeit, ebenfalls baulich zu er-

weitern. Der derzeit auf der südlichen Fläche vorhandene, zwischenzeitlich veraltete

Spielplatz soll auf Wunsch der Stadt an dieser Stelle ersatzlos entfallen.

2.2 Städtebauliche Festsetzungen

2.2.1 Art und Maß der baulichen Nutzung

In Anlehnung an die Darstellung im Flächennutzungsplan bzw. an die Festsetzun-

gen in den rechtskräftigen Bebauungsplänen wird als Art der baulichen Nutzung ein

Sondergebiet nach § 11 BauNVO festgesetzt. Innerhalb der Fläche wird jedoch eine

Nutzungsunterteilung vorgenommen. Der nördliche Teil wird als Sondergebiet mit

der Zweckbestimmung „Altenpflegeheim/Betreutes Wohnen/Seniorenzentrum“, der

südliche Bereich mit der Zweckbestimmung „Betreutes Wohnen“ definiert. Neben

den Hauptnutzungen sind jeweils alle erforderlichen Nebenanlagen, Freiflächen und

Stellplatzflächen zulässig. Die Nutzung als „Seniorenzentrum“ wird zukunftsweisend

mit in die Zulässigkeit aufgenommen. Hier liegen erste Planungsideen vor, die im


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Laufe der nächsten Jahre konkretisiert werden sollen. Angedacht ist die Unterbrin-

gung einer Tagespflege, eines Tagescafés sowie externer Dienstleistungen im Be-

reich Senioren.

Die Grundflächenzahl wird auf 0,8 für den Bestand und auf 0,5 für die künftige Be-

bauung als Höchstmaß festgesetzt. Die Zahl der Vollgeschosse ist auf vier Vollge-

schosse als Höchstmaß für den südlichen Teilbereich und die Erweiterung im Nor-

den bzw. auf fünf Vollgeschosse für den Bestand Teil begrenzt. Hier weist der Be-

stand bereits 5 Vollgeschosse auf, so dass diese Festsetzung der Bestands-

sicherung dient.

2.2.2 Bauweise, Höhe der baulichen Anlagen

Als Bauweise wird eine abweichende Bauweise, wie bereits im Bestand vorhanden,

für den dortigen Bereich definiert. Diese unterscheidet sich von der offenen Bauwei-

se dahingehend, dass die Längenbeschränkung auf 50,00 m entfällt. Auf den noch

unbebauten Flächen ist eine offene Bauweise festgesetzt.

In der Höhe werden Obergrenzen festgelegt. Als Bestandssicherung ohne Erweite-

rungsmöglichkeiten nach oben wird für das bestehende Altenpflegeheim eine First-

höhe von maximal 245,60 m+NN festgesetzt. Die Neubauten dürfen mit dem Attika-

geschoss eine Firsthöhe von 243,32 m+NN bzw. 243,62 m+NN nicht überschreiten.

Dieser Höhenversatz der Baukörper ergibt sich aus der Anpassung an die vorhan-

denen Geländeverhältnisse. Bei einer Erweiterung im Norden darf diese eine First-

höhe von 240,40 m+NN nicht überschreiten.

Als Dachform wird für den südlichen Bereich gemäß der Hochbauplanung ein

Flachdach festgesetzt. Nördlich sind alle Dachformen einschließlich eines Flach-

dachs zulässig. Auf dieser Grundlage ist die Festsetzung einer Firsthöhe ausrei-

chend. Sie wird auf m+NN festgelegt und an der Höhenlage der obersten Dachbe-

grenzungskante gemessen. Bei einem Flachdach bildet die Oberkante der Attika

den oberen Bezugspunkt. Aufbauten auf der Attika z.B. in Form eines Geländers

werden ausgeschlossen.


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Technisch bedingte Dachaufbauten (z.B. Anlagen für Lüftung, Klima, Aufzugs-

schächte) dürfen diese festgesetzte Firsthöhe um maximal 1,50 m überschreiten,

sofern ihre Grundfläche 25 m² nicht überschreitet. Insgesamt dürfen die technischen

Aufbauten maximal 6% der zugehörigen Gesamtdachfläche nicht überschreiten.

Da diese „abstrakten“ m+NN-Höhen schwer lesbar sind, hier ein Systemschnitt aus

der Hochbauplanung von wwg-architekten, Biberach, durch den Bestand und die

geplante Neubauten zur Verdeutlichung. Hierin ist auch ein nach dem dortigen Be-

bauungsplan möglicher Neubau im Süden eingetragen:

2.2.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Nebenanlagen,

Garagen und Stellplätze

Da die Hochbauplanung für den südlichen Bereich ausreichend konkretisiert ist,

werden die Baufenster eng an dieser Planung festgesetzt. Durch die Ausweisung

großzügig gefasster überbaubarer Grundstücksflächen in Norden sollen dort Spiel-

räume für künftige Planungen geschaffen werden. Die geplanten 1-geschossigen

oberirdischen Stegverbindungen sind auch außerhalb dieser ausgewiesenen über-

baubaren Grundstücksflächen zugelassen. Da die geplante Tiefgarage im südlichs-

ten Neubau größer als das Baufenster ist, wird hierfür eine Baugrenze für unterir-

dische Anlagen eingetragen.

Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, die o.a. Stegverbindungen sowie Gara-

gen, Carports und Stellplätze dürfen auch außerhalb der im zeichnerischen Teil

ausgewiesenen Baufenster erstellt werden. Für Garagen und Carports werden Min-

destabstände zu öffentlichen Verkehrsflächen geregelt.


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Die geplante Stellplatzanlage in der Verlängerung der Straße Im Bruch, mit einer

Reihe Carports im Übergang zum Bestand, wird als solche im zeichnerischen Teil

ausgewiesen.

2.2.4 Stellung der baulichen Anlagen

Auf die Ausweisung von Hauptgebäude- bzw. Firstrichtungen wird verzichtet. Die

Stellung der baulichen Anlagen kann gemäß den Bedürfnissen innerhalb der über-

baubaren Grundstücksflächen frei gewählt werden bzw. ergibt sich aus diesen.

2.2.5 Örtliche Bauvorschriften

Die Festsetzung örtlicher Bauvorschriften wird auf das Mindestmaß reduziert.

Unter Einhaltung der maximalen Firsthöhen können Dachform und -neigung im

nördlichen Teil frei gewählt werden. Somit können nutzungsspezifische Aspekte

bzw. Erfordernisse umgesetzt werden. Im Süden werden gemäß der Hochbau-

planung Flachdächer festgesetzt.

Hinsichtlich der Thematik Werbeanlagen wird der Ausschluss von Lauf-, Wechsel-

und Blinklichtanlagen geregelt.

2.3 Verkehrsplanung

Die Erschließung des bestehenden Pflegeheims erfolgt von zwei Seiten. Im Norden

grenzt unmittelbar die St. Gallus-Straße an. Im Süden stößt die Straße Im Bruch auf

das Grundstück. Diese Straße ist nicht als öffentliche Verkehrsfläche durchgängig.

Sie geht in eine Privatstraße über, die L-förmig an die St. Gallus-Straße anschließt.

Hierüber erfolgt auch die Müllentsorgung.

Im Rahmen der Aufstellung dieses Bebauungsplans soll nun auch die verkehrliche

Situation geregelt werden. Deshalb wird, sobald die Umfahrung nicht mehr über das

Privatgrundstück möglich ist, in Verlängerung der Straße Im Bruch auf dem Grund-

stück des Altenpflegeheims St. Gallus e.V ein Wendehammer angeordnet, der in

das städtische Eigentum übergehen soll.


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Die Dimensionierung des Wendehammers ist für das Befahren des 3-achsigen

Müllsammelfahrzeugs ausgelegt. Im zeichnerischen Teil ist also eine langfristig an-

gestrebte Lösung dargestellt.

Um künftig für Fußgänger und Radfahrer diese Verbindung aufrechterhalten zu

können, wird ein Geh- und eingeschränktes Fahrrecht für nicht motorisierten Fahr-

verkehr mit einer Breite von 3,50 m ausgewiesen.

2.4 Technische Ver- und Entsorgung

2.4.1 Gewähltes Entwässerungssystem

2.4.1.1 Schmutzwasser

Das Entwässerungssystem bleibt von der Bebauungsplanaufstellung unberührt. Die

Neubauten werden an das vorhandene Kanalsystem angeschlossen.

2.4.1.2 Regenwasser – Untersuchung der Naturverträglichen Regenwasserbewirtschaftung

Da die Grundstücksflächen bereits großteils über rechtskräftige Bebauungspläne als

Bauflächen überplant sind und hierfür die Weichen hinsichtlich der Entwässerung

bereits gestellt sind, wird für diese Bereiche auf die Untersuchung der Naturverträg-

lichen Regenwasserbewirtschaftung verzichtet.

Durch die Neuaufstellung dieses Bebauungsplans wird jedoch auch ein als öffent-

liche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kinderspielplatz festgesetzter Bereich

bebaut. Deshalb wird für diese Fläche eine mögliche naturverträgliche Regen-

wasserbewirtschaftung untersucht.


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Auszug aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan:

Ziel:

Das bisherige Abflussverhalten soll beibehalten bleiben.

Betrachtung des Abflussverhaltens

Vor der Bebauung, natürlicher Abfluss

Das vorliegende Gelände ist eine Grünfläche,

Ages.= 2.268,62 m² = 0,227 ha

Abflussbeiwert Grünfläche

ψGrün = 0,1

Abfluss:

Q = A x ψGrün x rN15,0,2 [l/s]

rN15,0,2 = 237,90 x 1,1 = 261,69 [l/(s*ha)]

= 0,227 ha x 0,10 x 261,69 = 5,940 l/s


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Nach der Bebauung

Nach der Bebauung sind Flachdächer (Kies), befestigte und unbefestigte Wege so-

wie Grünflächen auf dem Gelände.

Die Flächen verteilen sich wie folgt:

Fläche (Einzugsgebiet) Fläche (abflusswirksam)

Au = A x Ψm

Ages.= 2.269 m² = 0,227 ha Au = 647 m² = 0,065 ha

Ψm = 0,285

ADach = 490 m² = 0,049 ha Au, Dach = 343 m² = 0,034 ha

ΨDach = 0,7

AWeg, bef. = 48 m² = 0,005 ha Au, Weg, bef. = 43 m² = 0,004 ha

ΨWeg, bef. = 0,9

AWeg, unbef. = 220 m² = 0,022 ha Au, Weg, unbef. = 110 m² = 0,011 ha

ΨWeg. unbef. = 0,5

AGrün = 1.511 m² = 0,151 ha Au, Grün = 151 m² = 0,015 ha

ΨGrün = 0,1

Aus diesen Faktoren bildet sich folgender Abfluss

Abfluss

Q = Au x rN15,0,2 [l/s]

Au = 0,065 ha

rN15,0,2 = 261,69 [l/(s*ha)]

Q = 0,065 x 261,69 = 17.010 l/s


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Ergebnis:

17,010 l/s > 5,940 l/s => gedrosselter Abfluss notwendig

Durch die Bebauung entsteht eine größere Abflussmenge, als durch den natürlichen

Zustand.

Um das Ziel zu erreichen, ist eine Rückhaltung vorzusehen, um das größere Ab-

flussvermögen abzufangen.

Bemessung der Rückhalteanlage

Nach Berechnungsgrundlage ATV-A 117 Bemessung von Regenrückhalteräumen

bzw. LfU –Regenrückhaltung-

Eingangswerte:

Der maximale Abfluss beträgt 5,940 l/s

Bei geregelter Drosselung

Rechnerischer Drosselabfluss: Qdr = 5,940 l/s, natürlicher Abfluss.

qdr,u = Qdr / Au = 5,940 / 0,065 = 91,385 l/(s*ha)

- vorgegebene Drosselabflussspende: qdr = 91,385 l/(s*ha)

- angeschlossene befestigte Fläche: Au = 0,065 ha (Baugebiet)

- n = 0,2/a, alle 5 Jahre

- fA = 1,0

- fZ = 1,15 (mittel)

- D = Dauerstufen in min

V = Vs,u x Au

Vs,u = (rn=0,2 – qdr) x D x fA x fZ x 0,06 [m³/ha]


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Auswertung Vs,u in tabellarischer Form:

Dauerstufe Regenspende Drosselabfluss Differenz spez. Vo-

lumen

D r n= 0,2 q dr r0,2 - q dr V s,u,0,2

min l/(s*ha) l/(s*ha) l/(s*ha) m³/ha

5 444,40 91,39 353,02 121,79

10 323,73 91,39 232,35 160,32

15 261,69 91,39 170,31 176,27

20 221,87 91,39 130,49 180,07

30 172,37 91,39 80,99 167,64

35 155,76 91,39 64,38 155,47

40 142,34 91,39 50,96 140,64

45 131,23 91,39 39,85 123,72

50 121,88 91,39 30,50 105,21

60 107,14 91,39 15,76 65,23

90 77,11 91,39 -14,28 -88,65

120 61,05 91,39 -30,34 -251,17

Bei einer Dauer von 20 Minuten ergibt sich das max. spezifische Speichervolumen.

Das erforderliche Speichervolumen ergibt sich zu:

V = Vs,u x Au

V = 180,07 m³/ha x 0,065 ha = 11,705 m³

Bei einem 5-jährigen Regenereignis bedarf es eines Speichervolumen der Rück-

halteanlage von 12 m³.

Eine Rückhalteanlage kann über Zisternen, einen Staukanal oder, wenn der Unter-

grund geeignet ist, über Versickerungsanlagen (Mulden, Mulden-Rigolen) erfolgen.

Zisternen oder ein Staukanal sind gedrosselt an den Regenwasserkanal anzu-

schließen. Die Schaffung eines Notüberlaufs ist bei Versickerungsanlagen grund-

sätzlich zu beachten.


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2.4.2 Wasserversorgung

Die Trinkwasser- bzw. Löschwasserversorgung bleibt weiterhin über das öffentliche

Netz gesichert. Hieran ergeben sich keine Änderungen.

2.4.3 Elektrizität

Die Neubauten werden an das vorhandene Stromnetz angebunden. Das bestehen-

de 20-kV-Erdkabel, das durch das südliche Plangebiet verläuft, muss verlegt

werden.

2.4.4 Telekommunikation

Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinie-

rung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist

es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Bebau-

ungsplangebiet der Deutschen Telekom AG, T-COM Ressort Produktion Techni-

sche Infrastruktur Offenburg (PTI 31), Postfach 1140, 77601 Offenburg, so früh wie

möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.

Der Forderung nach unterirdischer Verlegung der Telekommunikationslinien wird

von Seiten der Deutschen Telekom AG grundsätzlich nicht entsprochen. Da jedoch

die Erschließungsmaßnahmen zur Ver- und Entsorgung koordiniert werden, sollten

alle Leitungen unteririsch verlegt werden.

2.4.5 Abfallentsorgung

Die Bebauungsplanaufstellung hat für die Zukunft Auswirkungen auf die öffentlichen

Verkehrsflächen. Sofern die Umfahrung nicht mehr über das Privatgrundstück ge-

währleistet ist, erhält die Stichstraße Im Bruch einen für 3-achsige Müllsammelfahr-

zeuge ausreichend dimensionierten Wendehammer. So kann der Verkehr ohne

Nutzung privater Flächen im öffentlichen Straßenraum abgewickelt werden.


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2.5 Kampfmittel

Für das Plangebiet wurde keine multitemporale Luftbildauswertung durchgeführt.

Der Stadt Zell am Harmersbach liegen keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein

von Kampfmitteln im Plangebiet vor.

Sollten Hinweise auf vorhandene Kampfmittel bekannt sein, sollten diese unverzüg-

lich dem Regierungspräsidium Stuttgart, Kampfmittelbeseitigungsdienst mitgeteilt

werden.

3. Umweltverträglichkeit

Da es sich bei dieser Aufstellung des Bebauungsplans um eine Nachverdichtung/

Innenentwicklung handelt und die zulässige Grundfläche weniger als 20.000 m² be-

trägt, können die Vorschriften nach § 13a BauGB – beschleunigtes Verfahren – an-

gewendet werden. Daher kann gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB von der Durchfüh-

rung einer Umweltprüfung abgesehen werden.

Eingriffe, die auf Grund der Änderung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten

als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder

zulässig. Aus diesem Grund ist hierfür kein Ausgleich erforderlich.

4. Städtebauliche Daten

4.1 Flächenbilanz:

SO-Fläche 15.415 m²

Öffentliche Verkehrsfläche 220 m²

Gesamtfläche 15.635 m²


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5. Auswirkungen der Planung

5.1 Folgeeinrichtungen

Durch die Bebauungsplanaufstellung wird die Kapazität der vorhandenen Folgeein-

richtungen nicht beeinflusst.

5.2 Überschlägige Erschließungskosten

Die überschlägigen Bruttokosten der Erschließung incl. Planung betragen ca.:

Straßenbau – Anlage des Wendehammers 30.000 €

Beleuchtung 3.000 €

Vermessung 3.500 €

Gesamtsumme (brutto) 36.500 €

In diesen Kosten sind keine Kosten für den Grunderwerb, Ver- und Entsorgungslei-

tungen (Hausanschlüsse) sowie für die Schaffung von Retentionsvolumen ent-

halten.

5.3 Bodenordnung

Eine gesetzliche Baulandumlegung ist nicht erforderlich.

Aufgestellt: Lahr, 26.06.2012 KAPPIS Ingenieure GmbH gez. Kerstin Stern, Dipl.-Ing. Stadtplanerin

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