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Mettmanner Bauverein eG
Mettmanner Bauverein eG40822 MettmannNeanderstraße 103Telefon 0 21 04 97 91-0Telefax 0 21 04 97 91-10
Geschäftsbericht 2016
Zu ehrende Mitglieder
für
60 Jahre MitgliedschaftBeitritt 1957 / Mietvertrag ab 1957
Ulrich Bohne Heinrich Dittmann Fritz Arand Elfriede Tollkühn Marianne Peters
50 Jahre MitgliedschaftBeitritt 1967 / Mietvertrag ab 1967
Lothar Baerz Wilfried Zielinski Kreissparkasse Düsseldorf Hans-Gerd Worring Gisela Nordt Kirchengemeinde Mettmann Heinrich Schwiening Brigitte Reiser Friedhelm Hörter Gerda Haberer Mathilde Drostel D. Kotthaus-Gerharts
40 Jahre Mitgliedschaft Beitritt 1977 / Mietvertrag ab 1977
Bernd Loschinski Marion Meyer Annette Philipp Manfred Rosenberger Ottokar Iven Hermann Imfeld Werner Gehrmann Georg Koll Konstantinos Kazakos Prasanta Lal Dhar Peter-Jürgen Köhler Inge Zoch Doris Kirschner Paul Zurawski Karl Heinz Fincke Marion Livet Karlfried Schmidt Gertrud Ortmann Rolf-Rüdiger Hippler
Bechtgold, FriedaBechthold, EllaBlanke, HermannBlankenburg, LotharCzerwinski, Henryk-W.Ehrhard, ChristelFargione, GiorgioGehrke, EdithGeist, HeinzGretz, MargarethaGutenschwager, BernhardHegner, ErnstHoerter, UrsulaHolstein, GünterKarademir, IsmailKaufmann, Friedrich JosefKlages, FriedhelmKlan, VladimirKröger, AnitaLangensiepen, DieterLitz, Josephine
Maeding, HelgaMeier, HildegardMondrzik, ManfredNolte, GünterPiepenburg, MariaReudelsdorff, JoachimRudnick, NorbertSchaar, MartinSchmelter, AnnaScholz, EckhardSchorn, ElfriedeSchweden, ThereseSiedler, HeinzStief, HaraldTeige, FrediTeipel, HermannThielen, Friedrich WilhelmWelle, NorbertZeug, Jörg
In früheren Jahrenverstorben:Gremeyer, Karl-HeinzLennartz, PeterLudigs, Günter
Wir trauern um die im Jahr 2016verstorbenen Mitglieder
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Firma Mettmanner Bauverein eG
Sitz der Firma Mettmann, Neanderstr. 103
Gründungsdatum 3. August 1905
Genossenschaftsregister Amtsgericht Wuppertal Nr. 244
Gegenstand des Unternehmens Errichtung, Erwerb, Veräußerung, Bewirtschaftung und Betreuung von Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen
Satzung / Geschäftsanteile Vom 18. Juni 2007, eingetragen am 17. Juli 2007, geändert am 09. Juli 2010, eingetragen am 11. Oktober 2011 Danach betragen: •derWerteinesGeschäftsanteils 600Euro •dieZahlderPflichtanteile bei Aufnahme 1 Geschäftsanteil •beiÜberlassung einer Wohnung 1 weiterer Geschäftsanteil •dieEinzahlungspflichtauf denerstenGeschäftsanteil 60Euro •diemonatlichePflichteinzahlung auf den Restbetrag oder auf weitere Geschäftsanteile 20 Euro •dasEintrittsgeld 20Euro •dieHöchstzahlderAnteilejeMitglied 2.000 •dieKündigungsfristzum31.12. 3Monate
Bekanntmachung Zeitschrift„DieWohnungswirtschaft“desGesamtverbandesder Wohnungswirtschafte.V.,Köln
Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember
Mitgliederversammlung Einladung zur Mitgliederversammlung erfolgt durch eine den Mitgliedern zugestellte schriftliche Mitteilung oder durch einmalige Bekanntmachung inder„RheinischenPost“(Lokalausgabe).
Die MBV eG ist Mitglied des Verbandes der Wohnungs- und Immmobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
Unsere Genossenschaft
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DER AUFSICHTSRAT
DER VORSTAND
Organe
DerAufsichtsratbestehtsatzungsgemäßausmindestens6Mitgliedern. DieAmtsdauerbeträgt jeweils3Jahre,wobei jedesJahreinDrittelseiner Mitglieder ausscheidet und neu gewählt werden muss.Aktuellgehörenihm9Mitgliederan.Essinddies:
DerAufsichtsrathat3Ausschüssegebildet:
FinanzausschussMitglieder:Diepenbeck(Vorsitzender),Pawelczyk(Stv.Vorsitzender),Bormann und Molitor.
BauausschussMitglieder:Harre,Dreyer,Molitor(Stv.Vorsitzender),RatajczakundHucklenbruch(Vorsitzende).
Ausschuss für Wohnumfeld und Generationen (seit 2011)Mitglieder:Harre,Dreyer(Stv.Vorsitzende),Ratajczak(Vorsitzender) undHucklenbruch.
NachderSatzungbestehtderVorstandausmindestens2Personen,dieMitgliederderGenossenschaftseinmüssenundfürdieDauervon bis zu 5 Jahren vom Aufsichtsrat bestellt werden.
ZurZeitsindzuMitgliedernbestellt:
VolkerBauer(Vorstandssprecher)Christoph ErvenBodo Nowodworski
Mitglied des zuletzt Aufsichtsrates gewählt seit am
JanSöffing,Vorsitzender 19.06.2011 25.06.2014RudolfDiepenbeck,Stv.Vorsitzender 07.07.1995 30.06.2016IlkaDreyer 19.06.2011 24.06.2015GundhildHarre 30.06.2016 30.06.2016KristinaHucklenbruch 12.06.2013 30.06.2016RobertPawelczyk 21.06.2006 24.06.2015MarcRatajczak 03.06.2008 25.06.2014NorbertMolitor 03.06.2009 25.06.2014OliverBormann 03.06.2012 24.06.2015
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Lageberichtdes Vorstandes
über das
Geschäftsjahr 20161. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
2. Geschäftsverlauf der Genossenschaft im Jahr 2016
2.1Haus-undWohnungsbewirtschaftung2.2 Mitgliederentwicklung2.3 Entwicklung Instandhaltung / Modernisierung2.4 Neubautätigkeit2.5 Wohnen im Alter2.6VerwaltungundOrganisation
3. Darstellung der wirtschaftlichen Lage
3.1 Ertragslage3.2Vermögens-undFinanzlage3.3FinanzielleLeistungsindikatoren
4. Risikobericht
4.1 Risikomanagement4.2ChancenundRisikenderkünftigenEntwicklung4.3Finanzinstrumente4.4Zusammenfassung
5. Prognose
6. Gewinnverwendungsvorschlag
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1. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Insgesamt kam die Weltwirtschaft vor allem in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas mehr in Schwung. Vor allem in den entwickelten VolkswirtschaftennahmdieKonjunkturzuletztFahrtauf;insbesondere indenUSAbliebdasWachstumkräftig.InwichtigenSchwellenländern–darunterChina–sorgtenexpansivewirtschaftspolitische Maßnahmen für eine Stützung der Nachfrage.Die rezessiven Tendenzen in Russland und Brasilien entschärften sichzumJahresende2016.
DagegenhatsichdiepolitischeLandschaftimLaufedesJahres2016 stark verändert, was weitreichende Konsequenzen für die Welt- wirtschaftindenkommendenJahrenhabenkönnte.SoentschiedsichGroßbritannien imJuni2016miteinemReferendumfürdenAustrittaus der Europäischen Union. Gleichzeitig wirft die überraschende Wahl Donald Trumps zum US-Präsidenten eine Vielzahl von Fragezeichen bezüglich der künftigen wirtschaftspolitischen Aus- richtungdergrößtenVolkswirtschaftderWeltauf.
In der Summe hat sich 2016 die moderate Erholung auch in denLänderndesEuroraumsfortgesetzt.Mit1,7%wardiewirtschaftliche Entwicklung spürbar aufwärts gerichtet. Bis auf Griechenland scheinen alle Euroländer erneut auf einen Wachstumspfad zurückgefunden zu haben. Dennoch liegt das Produktionsniveau etwa in Spanien oder in Italien aktuell immer noch unter demVorkrisenniveau aus dem Jahr 2008. Dementsprechend wird die Arbeitslosigkeit nur langsam abgebaut. Welche Veränderungen mit demBrexitverbundenseinwerden,istderzeitnochnichterkennbar.Zweifelloswird dasAusscheiden der Briten aus demEURORaumaberFolgenfürdieGemeinschaftnachsichziehen.
Deutschland
Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2016 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. DaspreisbereinigteBruttoinlandsprodukt(BIP)warnacherstenBerech-nungendesStatistischenBundesamtes imJahresdurchschnitt2016um1,9%höheralsimVorjahr.DamitsetztediedeutscheWirtschaft dasrobusteWachstumdesJahres2015(+1,7%)fort.Auch2014wardas Bruttoinlandsprodukt in ähnlicher Größenordnung angestiegen. In längerfristiger Betrachtung lag das Wirtschaftswachstum 2016 gut über dem Durchschnittswert der letzten sieben Jahre, der+1,6%betrug.
_____________________Konjunktur der Weltwirtschaft nimmt langsam Fahrt auf
_____________________Politische Veränderungen setzen Fragezeichen
_____________________EURO Raum
_____________________Deutsche Wirtschaftweiterhin aufWachstumskurs
Lagebericht
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Angesichts der gemischten externen Impulse wird auch 2017 dieBinnennachfrage derWachstumsimpuls für die deutscheWirtschaftbleiben. Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsprodukts dürfte nachMeinungderführendenWirtschaftsforschungsinstituteinDeutschlandimlaufendenJahrbeietwa1,5%liegen.
Die Wirtschaftsleistung ist 2016 in allen Wirtschaftsbereichen inDeutschland gestiegen. Überdurchschnittlich entwickelte sich dasBaugewerbe,dasimVergleichzumVorjahrum2,8%zulegte.AuchimProduzierendenGewerbenahmdieWirtschaftsleistungzu,allerdingsmit+1,6%sehrvielmoderater.DeutlicheZunahmengabesdanebenindenmeistenDienstleistungsbereichen:InformationundKommuni-kation,Finanz-undVersicherungsdienstleistersowieHandel,Verkehr,GastgewerbehattenWachstumsratenvonjeweilsüber2%.
Arbeitsmarkt
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2016 von knapp 43,5 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort inDeutschlanderbracht.DasistderhöchsteStandseitderdeutschenWiedervereinigung. Nach ersten vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren im Jahr 2016 rund 429.000 Personenoder1%mehrerwerbstätigalseinJahrzuvor.
DamitsetztesichderseitüberzehnJahrenanhaltendeAufwärtstrendfort. Eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevöl- kerung sowie die Zuwanderung ausländischerArbeitskräfte glichendabei negative demografische Effekte aus. Isoliert betrachtet hättedieAlterungderBevölkerungdasArbeitskräfteangebotimJahr2016um 310.000 Personen schrumpfen lassen. Ein Demografieeffekt in gleicherHöheistauch2017zuerwarten.
DaskontinuierlicheWirtschaftswachstumundderanhaltendgünstigeTrend der Arbeitsmarktentwicklung haben Deutschland in den Jahren seit 2010 zu einem Hauptwanderungsziel der EU-Binnenmigrationwerden lassen. Die tatsächliche Nettozuwanderung im Jahr 2016(AusländerundDeutsche)kannaufgrunddervorliegendenDatendesAusländerzentralregistersaufinsgesamt750.000Personengeschätztwerden. Gegenüber dem Jahr 2015, das durch eine einmalig sehrhoheFlüchtlingszuwanderunggeprägtwar,lagdieNettozuwanderungimabgelaufenenJahretwa34%niedriger.
_____________________Binnennachfrage als
Grundlage fürWachstumsimpuls
_____________________Wirtschaftsleistung der
Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
wächst um 0,8 %
_____________________Erwerbstätigkeit erreicht
erneut einen historischen Höchststand
________________________Anhaltender Aufwärtstrend
auf dem Arbeitsmarkt
_____________________Hohe Zuwanderungs-
quoten
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Maßgebend für die positiveWirtschaftsentwicklungwar der inländi-sche Konsum. Die privaten Konsumausgaben waren preisbereinigtum2%höheralseinJahrzuvor.DiestaatlichenKonsumausgabenerhöhtensichmit+4,2%sogarnochdeutlichstärker.DieserkräftigeAnstieg ist unter anderem auf die hohe Zuwanderung von Schutz-suchenden und die daraus resultierenden Kosten zurückzuführen.EinenstärkerenZuwachsdesStaatskonsumshatteeszuletzt1992infolge der deutschen Wiedervereinigung gegeben. Insgesamt legten dieKonsumausgaben um 2,5% zu undwaren auch im Jahr 2016 die größte, jedoch nicht die einzige Stütze des deutschen Wirtschaftswachstums.
DerprivateVerbrauchdürfteauch2017weiterzulegen,wennauchnicht mehr so deutlich wie in der Vergangenheit. Ein fortgesetzter Beschäftigungsausbau sowie dieAusweitung von Sozialleistungen,unter anderem durch zusätzliche Leistungen für die anerkanntenFlüchtlinge,lassendasnominalverfügbareEinkommensteigen.Eine höhere Inflation als bisher dürfte den Zuwachs beim privatenKonsum aber bremsen. Unter dem Strich rechnen die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute für 2017 mit einem Wachstum desprivatenKonsumsum1,4%.
Der Zuwachs beim Staatskonsum dürfte mit dem Rückgang derzusätzlichenAufwendungenfürFlüchtlingenichtmehrsodynamischausfallen. Insgesamt rechnen die Institute nur noch mit einem Anstieg desStaatskonsumsumrund2,5%.
VonJanuarbisSeptember2015wurdeinDeutschlandderBauvon222.800 Wohnungen genehmigt. Das waren 4,8 % oder 10.300Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Der im Jahr 2010 begonnene Aufwärtstrend bei den Baugenehmigungen von Wohnungen setzte sich damit weiter fort. In Wohngebäuden wurden in den ersten neun Monaten 2015 insgesamt 191.400 Neubauwohnungen genehmigt, das waren 3,9 % mehr als im Vorjahreszeitraum.
Der Anstieg der Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt lag bei mode-raten1,5%.DeutlichstärkerstiegenerneutdieNeu-undWiederver-mietungsmieten.DeutschlandweiterhöhtensichdieAngebotsmietenwie imVorjahrum3,5%.LangfristigbetrachtethabenvorallemdieEnergieträger die Mieten nach oben getrieben.
_____________________Konsum wichtigsterWachstumsmotor
_____________________Gutes Klima für denWohnungsbau
_____________________Moderater Anstiegder Mieten
Lagebericht
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_____________________Weiterhin steigende
Bauinvestitionen
_____________________Hoher Nachholbedarf
im kostengünstigenSegment
DieBauinvestitioneninsgesamtstiegenimJahr2016um3,1%unddamitdeutlichstärkeralsimVorjahr(0,3%).DerWohnungsbauentwi-ckeltesichwieindenVorjahrendeutlichüberdurchschnittlichundstiegum4,3%,währenddieNichtwohnbautenlediglichum1,4%zulegten.
DievolkswirtschaftlichenRahmenbedingungenfürdenWohnungsbaugestaltensichweiterhinpositiv.DieZinsenfürBaugeldbefindensichauf einem äußerst niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Die Arbeitsmarkt- und Einkommens- aussichten sind positiv. Die hohe Nettozuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich deutlich. Alle vorlaufenden Indikatoren im Wohnungsbau deuten darauf hin, dass der Aufwärtstrend 2017 deutlich kräftiger fortgesetzt wird. Im Verlauf des Jahres 2016 hatten die Baugenehmigungen sehr deutlich zugenommen, vor allem im Mietwohnungsbau.
In Deutschland müssten zwischen 2015 und 2020 allerdings rund400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden. Davon werden rund 80.000 Wohnungen pro Jahr im sozialen Mietwohnungsbau und weitere 60.000 Wohnungen im preisgünstigen Marktsegment benötigt, insgesamt also 140.000 im bezahlbaren Segment. Grunddafür sind der bestehende Nachholbedarf, der starke Zuzug indieStädteunddieZuwanderungausderEUsowiederZuzugvon Flüchtenden.
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Wohnungen fehlen insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten. Hier hat es in den vergangenen Jahrenenorme Versäumnisse der Wohnungsbaupolitik gegeben. Es wurde schlicht zu wenig gebaut. Bereits vor der aktuell breit diskutierten FlüchtlingszuwanderunghatsichinDeutschlandeinWohnungsdefizitaufgebaut.
Die Wohnungsbautätigkeit in einer Größenordnung von 400.000Wohnungen pro Jahr ist somit erforderlich, um erstens bei einer Nettozuwanderung von 300.000 Personen jährlich den jeweils aktuellen Wohnungsbedarf abzudecken und zweitens zusätzlich das bisEnde2015aufgelaufeneWohnungsdefizit,dassichinderSummeauf 800.000 Wohnungen beläuft, bis 2025 vollständig abzubauen.
Das weiter fortbestehende Delta zwischen Wohnungsbedarf und BautätigkeitführtvorallemeinesvorAugen:Esbrauchteinkonzertiertes Handeln aller Akteure und gezielte Förderung von Bund, Ländernund Kommunen, um bestehende Hürden für mehr bezahlbaren Wohnungsbau aus dem Weg zu räumen.
Lagebericht
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2. Geschäftsverlauf der Genossenschaft im Jahr 2016
DasGeschäftsjahr2016wargekennzeichnetvonhohenAufwendun-gen im Bereich der Instandhaltung und Modernisierung. Mit insgesamt 4,7Mio.€wurdederbisherhöchsteAufwandfürdienachhaltigePflegeunseres Wohnungsbestandes in Ansatz gebracht. Des Weiteren hat dieGenossenschaftmitdenaktuellenBauvorhabenFeierabendwegundLaubacherstr.sowiedenPlanungen fürdenBereichderGeorgFischer-Str./Feldstr.ProjektezurSicherungderZukunftsfähigkeitdesUnternehmensinAngriffgenommen.Dieshatebenfallszuerhöhten,teilweiseaußerordentlichenAufwendungenvon0,75Mio.€geführt.Entsprechend niedriger fällt das Jahresergebnis im Vergleich zum Vorjahraus.
2.1 Haus- und Wohnungsbewirtschaftung DerMBVbleibt,auch111JahrenachseinerGründung,ein interes-santerPartneraufdemWohnungsmarktinMettmann.DieAnzahlderHäuseristzwarvon324auf321leichtgesunken,ebensodieAnzahlder Wohnungen und Gewerbeeinheiten von 2.090 auf nunmehr 2.075. Dies ist aber darauf zurückzuführen, dass zwei Bestandsobjekte,nämlichdieAnlagenamFeierabendwegundanderEckeLaubacherStraße / Neanderstraße abgerissen wurden. Dafür wird aber nachFertigstellung der beiden Neubauprojekte deutlich mehr, vor allemneuerundattraktiverWohnraumzurVerfügungstehen.Diesistauchzwingend notwendig, da die Nachfrage stetig zunimmt. Neben den ZuzügenausdemUmlandmachtsichaucheinezunehmendeNach-fragevonanerkanntenFlüchtlingenbemerkbar.
Anzahl MBV-Objekte 2016
Stand
31.12.2016
Häuser
321
Wohnungen/Gewerbeeinheiten
2.075
Garagen/Stellplätze
936
_____________________Umstrukturierung im
Bestand
_____________________Bestände
10
Wohnungsstruktur nach Wohnfläche 2016
0
300
600
900
1200
1500
1800
2100
2011 2012 2013 2014 2015 2016Jahr
Anz
ahl W
ohnu
ngen
über 100 qm80-99 qm60-79 qm40-59 qmbis 40 qm
81
869
736
273
88
92
870
737
274
89
101
866
739
274
87
116
882
738
272
87
119
891
736
266
87
126
882
735
271
85
2.2 Mitgliederentwicklung Mit26.651GeschäftsanteilenhatsichdieAnzahlgegenüber2015ummehrals500erhöht,dieZahlderMitgliederhatimselbenZeitraumum 141 zugenommen. Es besteht also auch weiterhin, trotz Reduzie-rungderZuerwerbsmöglichkeitenaufeinenAnteilproJahr,eingroßesVertrauen unserer Mitglieder in die Geschäftspolitik der Genossen-schaft. Das wird auch dadurch unterstrichen, dass die Anzahl der Mitglieder fast doppelt so hoch wie die zur Vermietung anstehenden Wohnungen ist.
Mitglieder – Anteile 2011-2016
0
5.000
10.000
15.000
20.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016
18.944 23.349 24.371 26.141 26.121
3.264 3.418 3.594 3.713 3.834
26.651
3.975
Lagebericht
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DerdemographischeFaktor, u.a. vielfachmitdemallseitsprognos-tiziertenÄlterwerdenderBevölkerungbeschrieben, ließsich indenletzten Jahren beim MBV nicht direkt aus der Altersstruktur in unserer Genossenschaft ablesen. Die über 60-jährigen bilden allerdingsnachwie vor die größteGruppe, und die hat sich im vergangenenJahrleichterhöht,währendderAnteilderunter40-jährigenkonstant gebliebenist.DerMBVbleibtalsoauchfürjüngereMenschennachwie vor attraktiv. Generell stellen sich die Genossenschaften aber durchausaufeineälterwerdendeKlientelunddiedamitverbundenen notwendigen Anpassungsmaßnahmen im Wohnungsbestand ein. DiesgiltinbesonderemMaßeauchfürdenMBV.
Altersstruktur MBV 2016
NahezuunverändertzeigtsichdieDauerderZugehörigkeitzurGenos-senschaft.Mit58%sindmehralsdieHälftebiszu10JahrenMitgliedbeimMBV,weitere21%biszu20Jahren,14%biszu30Jahrenund7% sind derGenossenschaft 30 Jahre und länger treu geblieben. DasInteresseaneinerBauvereinswohnungistalsofürneueMitglieder nach wie vor hoch, während viele Mieter der Genossenschaft auch langeJahreverbundenbleiben.Diessetztnatürlichvoraus,dassderWohnungsbestanddensichänderndenBedürfnissenderMieterschaftvorausschauend und laufend angepasst wird.
Zugehörigkeit zum MBV 2016
0-10 Jahre
11-20 Jahre
21-30 Jahre
31-40 Jahre
41 und mehr
3%4%
14%
21% 58%
_____________________Entwicklung der
Altersstruktur
43%24%
33%
bis 40 Jahre
41 bis 60 Jahre
älter als 60 Jahre
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2.3 Entwicklung Instandhaltung / Modernisierung Bei der Instandhaltung geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind, wie z.B. der Ersatz alter Wasserleitungen oder schadhafter Fenster, sowie um vorbeugendeMaßnahmen zur Vermeidung von Schäden. Unter den Begriff der Modernisierung fallen dagegen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohnungen oder der Gebäude dienen und damit den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder eine künftige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken.ModernisierungsmaßnahmenkönnenaufdieMieterumgelegtwerden und führen in der Regel zu einem entsprechenden Mietzuschlag.
ImJahr2016wurden1.852T€fürInstandhaltungsmaßnahmenauf- gewandt, auf Modernisierungsmaßnahmen entfielen insgesamt 2.864T€.DieGesamtsummefürdiesenBereichbetrugsomit4.716T€ undliegtdamitdeutlichüberdemWertdesVorjahres.BeieinerSollmietevon8.738T€beträgtdieGesamtquotefürInstand-haltung und Modernisierung damit 54% der Mieteinnahmen, derhöchsteWertindenletztenJahrenüberhaupt.
Entwicklung Instandhaltung / Modernisierung
Instandhaltungs- und Modernisierungsquoten
Sollmieten
Instandhaltungsaufwand
Instandhaltungsquote
Modernisierungsaufwand
Modernisierungsquote
Gesamt
Gesamtquote
2012
8.627
2.360
27
1.997
23
4.357
51
T€
T€
%
T€
%
T€
%
2013
8.793
2.373
27
1.688
19
4.061
46
2014
8.820
1.897
22
1.412
16
3.309
38
2015
8.794
2.255
26
2.243
25
4.498
51
1.852
2016
8.738
21
2.864
33
4.716
54
Mit diesen Mitteln wurden im Jahr 2016 unter anderem folgendeMaßnahmendurchgeführt: Als größtes Einzelprojekt wurde das Gebäude Neanderstr. 77-81energetisch saniert (Dachdämmung, Wärmedämmverbundsystem,Fenster,Fassade)undmitneuenBalkonenversehen.Betrag:265T€.
Lagebericht
13
FürdiebereitsimVorjahrbegonneneenergetischeSanierungdesGe-bäudesanderGruitenerStr.27wurdenweitere645T€eingesetzt.NebenderDach-undFassadendämmungerfolgteneineBalkonsani-erungundderAnbaueinesneuenAufzugessowieeineSanierungdesgesamten Treppenhauses.
46Wohnungenwurdenfür1,7Mio.€komplettsaniert,eineTeilsanie-rungwurdemitzusätzlichen200T€bei15Wohnungendurchgeführt.HinzukommenBadsanierungenübergesamt100T€undWohnungs-sanierungenderLiegenschafteninKnittkuhlfür124T€.
_____________________Neanderstr. 77-81
_____________________Gruitenerstr. 27
_____________________Wohnungssanierungen
14
Lagebericht
Impressionen aus der Wohnungs- und Badsanierung
15
Mit75T€wurdendieBalkonanlagenanderEichendorffStraße2e-6,Berlinerstraße32-36undDanzigerStraße1-5saniert.
VerschiedeneTreppenhäusererhieltenfür40T€einenneuenFarban-strich,zumTeilauchneueEingangstüren.
FürdieSanierungvonGaragenhöfenanderWeststraße6-14,Bres-lauerstraße2-4undGruitenerStraße27wurden insgesamt105T€veranschlagt.
_____________________Garagenhöfe
_____________________Weststr. 6-14
16
FürdieInstandsetzungvonAußenanlagenundSpielplätzenwurden41 T€ verwandt.
_____________________Spielplätze
Lagebericht
Aufwandsstruktur 2012 - 2016
Wohnungs- und Gewerbeausbau
Dacherneuerung
Fassaden- und Balkonsanierung
Treppenhäuser
Sanitär, Heizung Bäder + Wohnung
Fenster, Haustüren
Sonstiges u.a. Kleininstandhaltung
Insgesamt
2012T€
2.107
84
497
99
454
217
899
4.357
2013T€
1.854
122
122
124
564
128
994
4.061
2014T€
1.531
114
209
12
507
16
920
3.309
2015T€
1.525
128
456
44
519
102
1.724
4.498
125
2016T€
1.853
274
64
556
106
1.738
4.716
17
2.4 Neubautätigkeit
Nachdem es in den letzten Jahren zu keinen Neubauprojekten imgenossenschaftlichen Mietwohnungsbau gekommen ist, wurden in 2016gleich2größereBaumaßnahmeninAngriffgenommen.InbeidenFällenhandeltessichumBestandersetzendeMaßnahmen,dasheißt:ältere Wohngebäude, die sich nicht oder nur mit sehr hohem Aufwand sanieren lassen, werden abgerissen und durch Neubaumaßnahmen ersetzt.OftmalshandeltessichdabeiumGebäude,derenSubstanzund grundsätzliche Gestaltung heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht werden, und die trotz aufwändiger Sanierungsmaßnahmenwegen der strukturellen Mängel nicht nachhaltig aufgewertet werden können.DiestrifftaufdieMaßnahmenamFeierabendwegundanderLaubacherStraße/EckeNeanderstraßeinbesonderemMaßezu.
InbeidenFällenwirdnachAbschlussderBauarbeitendeutlichmehrWohnraumzurVerfügungstehen,dieWohnungenanderLaubacherStraßeundamFeierabendwegverfügenübermoderne,zeitgemäßeWohnungsgrundrisse,überbodengleicheDuschbäderundBalkonan-lagen.AnderLaubacherStraßeistzudemeineAufzuganlagevorge-sehen.GleichzeitigkannimZugederNeubaumaßnahmenauchdieAnzahlderWohnungenunddieWohnflächevergrößertwerden.DieNachfrage nach diesen neuen Mietwohnungen ist immens, was den MBValsVermieternatürlichinseinemHandlungskonzeptbestätigt.
_____________________Feierabendweg 14-18
18
Lagebericht
_____________________Laubacher-Str. 19
_____________________Lindenpark FürdieweitereZukunftistdieNeubebauungdesAreals„Lindenpark“
anderGeorgFischer-Str.vorgesehen,hier läuftaktuelldasAufstel-lungsverfahrenfüreinenBebauungsplandurchdieStadtMettmann.Mit einem Baubeginn ist hier ab 2018 zu rechnen.
19
2.5 Wohnen im Alter
WirgebenMenscheneinZuhause!ZudiesemWerbeslogandesMBVgehört selbstverständlich auch, dass man imAlter noch möglichstlange selbstständig und sicher zuhause verbleiben kann. Dies ist aber wegendervorhandenenRahmenbedingungennicht immermöglich,sodassüberbaulicheVeränderungennachgedachtwerdenmuss.
Dabei sind für viele Menschen große Umbauten jedoch gar nichtnotwendig.DennvölligeBarrierefreiheit istnurfüreinenkleinenTeilder Bevölkerung zwingend erforderlich. Für alle anderen reichenmeistschonkleinereVeränderungenoderHilfestellungen,umimAlterselbstständigundsicherzuhausewohnenzukönnen.
Im Rahmen der Angebote des MBV zu den wohnbegleitenden Dienst-leistungenhabenwirhierzuauchimJahre2016vielfältigeAnregun-gen, Tipps und Informationen an unsere Mitglieder weitergegeben.
AberauchbeiderBeantragungundPlanunggrößererÄnderungenamWohnumfeldwarderMBVbehilflich.UmdiehäuslichePflegesitu-ationvonPflegebedürftigenundsomitdieWohnsituationimAlterzuverbessern, könnendiePflegekasseoderdieKommunebestimmteUmbaumaßnahmenimhäuslichenBereichfinanziellunterstützen.ImJahr2016wurden12konkreteUmbauwünschevonMitgliedernmitgeschätztenKosten inHöhevonca.124T€anunsherangetragen,diewirunterstützendbegleitethaben.
_____________________Wir geben Menschen
ein Zuhause
20
Lagebericht
DiegrößerenUmbaumaßnahmenkamendeshalbinBetracht,da
• diehäuslichePflegeandernfallsnichtzuermöglichen gewesen wäre
• die häusliche Pflege erheblich erleichtert und damiteineÜberforderungderLeistungskraftderHilfskräfteverhindert wurde
• für denPflegebedürftigeneinemöglichst selbststän-digeLebensführungwiederhergestellt,undsomitdieAbhängigkeitvonpersonellerHilfeverhindertwurde.
Hiervon wurden letztendlich Umbaumaßnahmen, vornehmlich imBadbereich, inHöhevonca.67T€umgesetzt,derenFertigstellungteils bis ins Jahr 2017 hinein dauerte.
AndiesenMaßnahmenhabensichPflegekassenbzw.KommuneüberZuschussanträgederMietermitca.24T€beteiligt.
Der MBV wird sich mit Blick auf die demographischen Veränderun-genauchinZukunftdieserHerausforderungstellenundweiterhindieerforderlichen und sinnvollen Anpassungen unseres Wohnungsbe-standes vornehmen.
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2.6 Verwaltung und Organisation
Die111.Mitgliederversammlungfandam30.Juni2016imFoyerderMettmannerStadthallestatt.Eswaren155stimmberechtigteMitglie-der erschienen, die den Jahresabschluss 2015 in der vorgelegten FassungbeschlossenunddemAufsichtsratundVorstandEntlastungerteilt haben.
NebendenüblichenRegularienstandendieturnusmäßigenWahlenzum Aufsichtsrat auf der Tagesordnung. Die Aufsichtsratsmitglie-der Kristina Hucklenbruch und Rudolf Diepenbeck, derenAmtszeit regulär abgelaufen war, stellten sich erneut zur Wahl. HeidemarieOtto, deren Amtszeit ebenfalls abgelaufen war, stellte sich aufgrund der satzungsbedingtenAltersgrenze nicht zur Wiederwahl. KristinaHucklenbruch und Rudolf Diepenbeck wurden von der Mitglieder-versammlung wiedergewählt. Für das frei gewordene Aufsichts-ratsmandat von Heidemarie Otto kandidierten Gundhild Harre und Renate Verchin.Gundhild Harre wurdemit großerMehrheit in denAufsichtsrat gewählt.
Angelika Beilmann hat nach erfolgreichem Abschluss ihrer Ausbildung zur Immobilienkauffrau nahtlos eine Anstellung bei einem Immobilien-unternehmeninDüsseldorfgefunden.HeikeFitschen,Abteilungslei-terinTechnik,hatam02.11.2016nachBeendigungderElternzeitihreTätigkeit, nunmehr als Teilzeitbeschäftigte, wieder aufgenommen.Aufgrund längerfristiger, krankheitsbedingter Engpässe in der Abteilung Rechnungswesen, konnte Karina Genennichen seit15.12.2016alsTeilzeitbeschäftigtedasTeamverstärken.
Die Abwicklung der Geschäfte der Tochtergesellschaften werden in Personalunion von den Mitarbeitern unserer Genossenschaftverwaltet.FürdiesePersonal-undSachleistungenwurdenderMBVBau und Betreuung GmbH 40 T€ und der MBV Königshof GmbH 31T€vonderGenossenschaftfürdasJahr2016inRechnunggestellt.
In2016istderVerwaltungskostenanteilum29€probewirtschafteteEinheitgegenüberdemVorjahrgestiegenundliegtnunbei617€proEinheit.DiezuverwaltendenEinheitensindgegenüberdemVorjahrum 11 Einheiten gesunken (Zusammenlegung,Abriss und Verkaufvon Wohnungen). Gleichzeitig sind die zurechenbaren sonstigenbetrieblichenAufwendungenum89T€gestiegen.Dies führt zudervorgenanntenSteigerungderVerwaltungskosten.
Zum Stichtag waren neben 3 Vorstandsmitgliedern 18 Angestelltesowie5Teilzeitkräfte,2inderElternzeitbefindlicheMitarbeiterinnen undeineAuszubildendeinderGeschäftsstelletätig.Darüberhinaussind im Außendienst 5 Vollzeitbeschäftigte und 42 geringfügigBeschäftigte angestellt.
_____________________Wahlen zum Aufsichtsrat
_____________________Veränderungen der
Belegschaft
_____________________Geschäftsbesorgung
_____________________Verwaltungskosten
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3. Darstellung der wirtschaftlichen Lage
3.1 Ertragslage
Das Jahresergebnis im Berichtsjahr ist wesentlich geprägt durcheinmaligeSondereinflüsseimZusammenhangmitdengeplantenundaktuelllaufendenZukunftsinvestitionen.Die Bauvorhaben Feierabendweg und Laubacher-Str. sowie dasPlanvorhabenLindenpark(GeorgFischer-Str./Feldstr.)belastendasJahresergebnis mit 747 T€ aufgrund von Sonderabschreibungen,nicht aktivierungsfähigen Abbruchkosten sowie Buchwertabgängen.Trotzdem ist es gelungen, bei nur geringfügig gestiegenen Umsatzerlösen und nachwie vor sehr hohen Instandhaltungs- undModernisierungsaufwendungeneinenJahresüberschussinHöhevon182 T€ auszuweisen.NachZuführungdergesetzlichenRücklagekanndievorgeschlageneDividendenurdurcheineEntnahmederfreienRücklageninHöhevon227 T€ geleistet werden.DieGenossenschafthatauchin2016wiederwirtschaftlicherfolgreichgearbeitetundstehtweiterhinaufeinemfestenFundament.
Da die vorgenannten Sondereinflüsse einmalig sind, erwartet derVorstand fürdieJahre2017und2018wiederumpositiveJahreser-gebnisseinvergleichbarerGrößenordnungderVorjahre.
3.2 Vermögens- und Finanzlage
DieBilanzsummehatsichgegenüberdemVorjahrum1,5Mio.€erhöht. Dabei stieg dasSachanlagevermögen um2,4Mio. €. Zugängen inHöhevon5,4Mio.€stehenAbschreibungenundBuchwertabgängeinHöhevon3,0Mio.€entgegen.DieFinanzanlagensindinfolgeeinerKapitalzuführungbeiderMBVBauundBetreuungGmbHinHöhevon150T€auf1.660T€gestiegen.EineWertkorrekturdesBeteiligungs-ansatzes war nicht erforderlich. Zum Bilanzstichtag bestanden Forderungen gegen verbundene UnternehmeninHöhevon454T€,denenVerbindlichkeiteninHöhevon134T€gegenüberstanden.DaslangfristigeEigenkapitalhatsichzum Jahresende um 106 T€ erhöht. Die Eigenkapitalquote beträgt37,4%(Vorjahr37,9%).Die Vermögenswerte sind zu 93,5 % durch langfristige Finanzie-rungsmittel gedeckt. Die verbleibende Unterdeckung im langfristigen Bereichbeträgt6,3Mio.€.Die Vermögens- und Finanzlage des Mettmanner Bauvereins istinsgesamt geordnet.
_____________________Sondereinflüsse prägendas Jahresergebnis
Lagebericht
23
ImgesamtenGeschäftsjahrkonntenallefinanziellenVerpflichtungen der Genossenschaft jederzeit erfüllt werden. Die erforderliche Liquiditätwarstetsvorhanden.DieAnsätzeindenWirtschaftsplänenderJahre2017und2018sichernebenfallsdiejederzeitigeLiquiditätder Gesellschaft.
Kapitalverteilung in T€
3.3 Finanzielle Leistungsindikatoren
DienachstehendeTabellezeigtdieEntwicklungwichtigerLeistungsin-dikatorenimZeitablaufderletzten5Jahre.
2012 2013 2014 2015 2016
Gesamtkapitalrentibilität % 3,3 3,0 3,1 2,6 1,9
Eigenkapitalrentabilität % 3,1 2,4 3,2 2,1 0,5
Eigenkapitalquote % 36,3 36,8 38,8 37,9 37,4
Leerstandsquote,ungewollt % 2,4 1,8 0,9 1,3 1,3
Fluktuationsquote % 7,4 8,3 7,4 7,2 6,8
Durschnittl.Miete €/qm/M. 5,28 5,36 5,39 5,54 5,58
Cash-Flow Mio.€ 3,00 2,79 3,18 2,80 2,75
DieGesellschaftverfügtnachwievorübereinehoheEigenkapitalquotevon37,4%.DieLeerstandsquoteistmit1,3%beidenungewolltenLeer-ständensehrniedrig,ebensoverstetigtsichdieFluktuationmit6,8%.Bei der durchschnittlichenSollmiete fällt derAnstiegmit 0,7% zumVorjahrsehrgeringaus.DerMittelzuflussin2016liegtmit2,75Mio.€ inderGrößenordnungderVorjahre.
1 bis 2 Anteile
3 bis 20 Anteile
21 bis 2000 Anteile
3.947 8.838
3.2051 bis 2 Anteile
3 bis 20 Anteile
21 bis 2000 Anteile2.928
224823
Verteilung Anteile auf Mitglieder
24
4. Risikobericht
4.1 Risikomanagement
UnserRisikomanagementsystembasiertvorrangigaufderlaufendeninternen Berichterstattung und einem auf das Unternehmen abge-stimmten Controlling. Außerdem werden externe Faktoren wie dieEntwicklungderBevölkerung,desWohnungsmarktesunddesKapi-talmarktes herangezogen.
Hierbei stehtbesonders imVordergrund,Veränderungen rechtzeitigzu erkennen und durch geeignete Maßnahmen negative Auswirkun-gen auf die Unternehmensentwicklung dauerhaft abzuwenden. Die Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit und die Stärkung des Eigen-kapitals stehenebenfalls imFokus.Anhandgeeigneter und ausge-wählterKennziffernundIndikatorenüberprüftundlenktderVorstandmonatlich sämtliche Geschäftsbereiche des Unternehmens. Insbe-sondere die Bereiche Liquidität, Mitglieder- undAnteilsentwicklung,LeerstandsmanagementundInstandhaltung/ModernisierungstehenhierbeiimZentrumderBetrachtungen.
Die kontinuierliche Berichterstattung des Vorstandes an denAufsichtsrat und die regelmäßige Teilnahme der Aufsichtsratsvorsit-zenden an Vorstandssitzungen gewährleistet einen hohen Informati-onsgraddesKontrollorgans.
DarüberhinausübtderAufsichtsratüberseinenFinanzausschussinunregelmäßigenAbständeninterneKontrollenausundträgtdamitderÜberwachung derwirtschaftlichenRisiken der laufendenGeschäfteRechnung.
4.2 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Das Geschäft der Wohnungswirtschaft ist langfristig ausgerichtet und mussdeshalbfrühaufsichabzeichnendegrundlegendeVeränderun-gen in der Gesellschaft und im Umfeld reagieren. Bereits seit vielen Jahren wird unser Wohnungsbestand kontinuierlich und in großem Umfang den sich ändernden Marktgegebenheiten und -entwicklungen angepasst. Dabei orientierenwir uns an den Bedürfnissen unsererMieter. Wir wollen damit nachhaltig die Vermietbarkeit sichern und unsere Mitglieder mit gutem und bezahlbarem Wohnraum versorgen. Im Erkennen dieser Veränderungen und der Anpassung an die zukünftigenBedürfnisse liegt dieChance, dieWettbewerbsfähigkeitder Genossenschaft zu stärken.
Lagebericht
25
Die Investitionen in Neubauten und umfangreiche Instandhaltungs- undModernisierungsmaßnahmensindnichtohneFremdkapitalanteil zu realisieren. Die dadurch bedingten FremdfinanzierungskostenbelastendieJahresergebnissefüreinenlangenZeitraum.Durch eine zeitnahe Beantragung und Zuteilung langfristiger Mittelträgt die Genossenschaft dem Zinsänderungsrisiko Rechnung,welches bei kurzfristiger Fremdfinanzierung latent vorhanden ist.VordiesemHintergrundsinddieFremdfinanzierungenderlaufendenNeubauvorhabenmiteiner20jährigenZinsbindungundvollständigerTilgungwährenddieserLaufzeitabgeschlossenworden.
Strengere und umfangreichere Auflagen aufgrund gesetzlicherBestimmungen beeinflussen die Wirtschaftlichkeit von Modernisie-rungsmaßnahmen zusätzlich. Vielfach können die daraus erforder-lichenMieterhöhungen nicht von allen Teilen derMieter in vollemUmfang wirtschaftlich getragen werden. Deshalb sind bestandserset-zendeNeubauteneineAlternativezuumfangreichenSanierungs-undModernisierungsmaßnahmen, auch wenn dies teilweise zu erheblichen EingriffenindiepersönlichenBelangederbetroffenenMieterführenkann. Die Genossenschaft wird auch künftig diese gravierendenVeränderungennichtohnediefrühzeitigeEinbindungderBetroffenendurchführen,umsozialverträglicheLösungenzufinden.
AufgrunddergutenPositionierungderGenossenschaftamMarktundderintensivenMieterbetreuungschätzenwirdieRisikeninFormvonsteigendenMietrückständen,hohenFluktuationsraten,höherenMiet-ausfällen und Mietverzichten als nicht maßgeblich oder bestandsge-fährdend ein.
WesentlicheundBestandsgefährdendeRisiken,diedieVermögens-,Finanz-undErtragslagebeeinflussenkönnten,sindnichterkennbar.
4.3 Finanzinstrumente
Das Anlagevermögen ist nahezu vollständig langfristig durch Hypothekendarlehen und Eigenkapital gedeckt. Noch vorhandeneUnterdeckungenwerdendurchkurzfristigesFremdkapitalfinanziert.
Zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen werden Kredit- fälligkeiten vor Ablauf der Zinsbindungsfristen durch Forward- Darlehen verlängert. Die lang anhaltende Niedrigzinsphase am Kapitalmarkt wird genutzt, Zinsfestschreibungen bis zum Tilgungs- ablaufmitdenKreditgebernzuvereinbaren.
26
Zusätzlich wurde zur Absicherung eines Darlehens mit variablem ZinssatzeinZinssicherungsgeschäftabgeschlossen.DasmitderausdemGrundgeschäftunddemSicherungsgeschäftgebildetenBewer-tungseinheit gesicherte Kreditvolumen beträgt zum Bilanzstichtag 350T€;derMarktwertbeläuftsichauf-48T€.
4.4 Zusammenfassung
Aufgrund der bisherigen wirtschaftlichen Entwicklung und unserer Investitions- und Modernisierungsplanung gehen wir davon aus, dass wir unseren Bestand langfristig am Markt sichern und wettbewerbs-fähig halten.Sich ergebende Risiken aus derAltersstruktur der Mieter und desBestandes werden durch entsprechende Modernisierungen der WohnungenundAnpassungendesWohnumfeldesberücksichtigt.Dort wo Modernisierungen wirtschaftlich nicht sinnvoll und für dieMieter nicht tragbar sind, wird Bestand ersetzender Neubau in Betracht gezogen.
Ein zielgerichtetes Controlling und die laufende Berichterstattung anhand geeigneter Kennziffern und Indikatoren sind wesentlicheBestandteileunseresRisikomanagementsystems.
Die Sicherung der dauerhaften Vermietbarkeit zu bezahlbaren Mietpreisen, ein hoher Servicegrad zumWohle unserer Mitglieder,dassozialeEngagementdurchStärkungdesWohnumfeldesunddieZufriedenheitunsererMitarbeiterstehenimFokusunseresHandelns.
DieGenossenschaftistgutaufgestelltundgerüstetfürdiezukünftigenHerausforderungen.
Lagebericht
_____________________Finanzinstrumente
27
5. Prognose
Bundesweit gibt es immer weniger mietpreis- und/oder belegungsge-bundeneSozialwohnungen.IhreZahlsankvonetwa2,6MillionenimJahr 2002 auf schätzungsweise noch rund 1,4 Millionen Wohnungen imJahr2015.Diessindinzwischennurnoch3,4%aller41,4MillionenWohnungeninDeutschland.EineähnlicheTendenzzeichnetsichfürden Wohnungsbestand bei den Unternehmen im GdW Bundesver-band deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. ab:
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0
1.88
2.93
6
1.74
3.82
2
1.57
7.75
9
1.46
7.45
9
1.43
4.78
0
1.33
2.66
6
1.25
2.58
2
1.13
1.64
3
1.05
3.42
0
1.02
1.89
0
929.
963
899.
197
855.
055
840.
873
Mietwohnungen mit Mietpreis- oder Belegungsbindungbei den Unternehmen im GdW
Mio. Wohnungen
Quelle:GdW-Jahresstatistik
Unternehmen im GdW bewirtschaftenknapp 61 % der Sozialwohnungen inDeutschland.Gesantbestand 2015 rund 1,39 Mio. WEim Vergleich zu 2,57 Mio. WE in 2002.
Rückgängig 2002-2015:mehr als eine Million Wohnungen
Bezogen auf den MBV sind derzeit mit 373 Wohnungen immer-hinnochca.18%desWohnungsbestandesöffentlichgefördertunddamit mietpreisgebunden. Trotz des erfolgreichen Wohnungszubaus im bezahlbaren Marktsegment wird der preisgebundene Wohnungs-bestandzahlenmäßigaberweiterzurückgehen,daderNeubaudenAbgang bei Weitem nicht kompensieren kann. Deshalb muss bundes- und landespolitisch, aber auch innerhalb der Stadt Mettmann, dasAugenmerk dringlich auf den Erhalt, aber auch auf den Ausbau des preiswerten, mietpreisgebundenen Wohnraumes gerichtet werden.
DiesbedeutetfürdiezukünftigeEntwicklungdesMBVeinerseitsdieVerpflichtungzurdauerhaftenPflegeundErhaltungdesBestandes,mit gezielten, wirtschaftlich zu vertretenden Modernisierungsmaß-nahmen, um das Anlagevermögen der Genossenschaft nachhaltigzu sichern. Bei Bestand ersetzenden Neubaumaßnahmen, wie z.B. im Lindenpark, wo der MBV bereits über das Grundstück verfügt,wirdkünftigaberauchdieFragenacheinemausgewogenenAnteilanöffentlichgefördertenunddamitpreisgebundenenWohnungenzustellensein.Keineganzeinfache,aberdennochnotwendigeAufgabe,angesichts einer voraussichtlichen Gesamtinvestition von über 30Mio.EuroandieserStelle.
_____________________PreisgebundeneMietwohnungen
28
ParalleldazumussaberinMettmanndringendzusätzlichpreisgüns-tigesBaulanddurchdieStadtmobilisiertwerden,damitkünftigöffent-lichgeförderterWohnungsbauüberhauptnochstattfindenkann.Dies wird eine große Herausforderung für die kommenden Jahresein, denn Baulandreserven stehen derzeit nicht zur Verfügung. Gleichzeitigwirdder zunehmendeBedarf angünstigemWohnraumschonalleinvordemHintergrundeinerrückläufigenRentenentwick-lungüberdeutlich.WegenderAlterungderGesellschaftwirdesindenkommenden Jahrzehnten immer mehr Rentner und immer weniger Einzahler in die Rentenkassen geben.
6. Gewinnverwendungsvorschlag
DerBilanzgewinndesGeschäftsjahres2016beträgt391.042,98€.Der Vorstand schlägt dem Aufsichtsrat vor, der Mitgliederversammlung zu empfehlen:
EineDividendenausschüttunginHöhevon2,5%aufdasberechtigteKapitalvon 15.641.718,85Euro = 391.042,98 Euro
Mettmann, den 13. Juni 2017
Volker Bauer Christoph Erven Bodo Nowodworski
Lt.BeschlussfassunginderMitgliederversammlungam19.07.2017erfolgteineDividendenausschüttunginHöhevon4%aufdasberechtigteKapitalvon 15.641.718,85Euro = 625.668,77Euro
Mettmann, den 19. Juli 2017
Lagebericht
29
DerAufsichtsrathatimBerichtsjahrinneunSitzungendieihmnachGesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat den Vorstand bei der Leitung der Genos-senschaft beraten und seine Tätigkeit überwacht. Er hat sich überalle wesentlichen Vorgänge und Entwicklungen der Genossenschaft einschließlich der Tochterunternehmen informiert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig über anstehende Planungen, denGang der Geschäfte, die strategische Ausrichtung sowie die aktuelle SituationderGenossenschaftunterrichtet.DiefürdieGenossenschaftbedeutenden Geschäftsvorgänge wurden auf Basis der Berichte des Vorstandsausführlicherörtert.DieerforderlichenBeschlüssewurdengefasst. Der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Vertreter standen darüber hinaus mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt undhaben sich über aktuelleEntwicklungenderGeschäftslage unddie wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert.Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgabe hat der Aufsichts-rat insgesamt drei Ausschüsse (Finanzausschuss / Bauausschuss/ Ausschuss für Wohnumfeld und Generationen) eingerichtet.Die Ausschüsse, die insgesamt sechsmal getagt haben, bereitenBeschlüssedesAufsichtsratessowieThemen,die indenAufsichts-ratssitzungen zu behandeln sind, vor. Die ihnen zugewiesenen AufgabenhabendieAusschüsseordnungsgemäßerledigt.
An der Mitgliederversammlung am 30.06.2016 wurden RudolfDiepenbeck und Kristina Hucklenbruch als Aufsichtsratsmitglieder wiedergewählt und Gundhild Harre erstmals in den Aufsichtsrat gewählt. In seiner konstituierenden Sitzung am 06.07.2016 hat der Aufsichtsrat Jan Söffing zu seinem Vorsitzenden und RudolfDiepenbeck zum stellvertretenden Vorsitzenden gewählt.
DerAusschussfürWohnumfeldundGenerationenundderBauaus-schusshabensichinihrenSitzungenverstärktmitdenZukunftsfragender Genossenschaft und der baulichen Anpassung des Bestandes an geänderteBedürfnisseundbestandsersetzendenNeubaubefasst.
DerFinanzausschuss desAufsichtsrates hat dasRechnungswesenund den Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und VerlustrechnungsowieAnhang)per31.12.2016geprüft.DieOrdnungsmäßigkeitwurdefestgestellt. Der Aufsichtsrat hat beschlossen, den vom Vorstand aufgestelltenJahresabschlussunddenLageberichtderMitgliederver-sammlung vorzulegen.
Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft RheinlandWestfalen e.V. hat den gesetzlichen BestimmungenentsprechendseinePrüfungindenMonatenMaiundJuni2017durch-geführt.
Bericht des Aufsichtsrates
30
_____________________Bericht desAufsichtsrates
Das Rechnungswesen und der Jahresabschluss 2015 wurden in denMonatenMai bis Juli 2016geprüft.DieAbschlussbesprechungmitdemVerbandfandam16.November2016statt.DasPrüfungser-gebnisbestätigtedieordnungsgemäßeFührungderGeschäfteunddieErfüllungderAufsichtsratundVorstandnachGesetzundSatzungobliegendenVerpflichtungen.
DerAufsichtsratempfiehltderMitgliederversammlung,demVorstandEntlastung zu erteilen und den ausgewiesenen Gewinn für dasGeschäftsjahr 2016 entsprechend dem Vorschlag des Vorstandes zu verteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und MitarbeiternfürdieimGeschäftsjahr2016geleisteteArbeit.
Gemäߧ24Abs.3derSatzungscheideteinDrittelderMitgliederausdem Aufsichtsrat aus. Dies sind turnusgemäß:
Norbert Molitor MarcRatajczak JanSöfling
Mettmann,13.06.2017
Der Aufsichtsratvorsitzende
JanSöffing
31
Jahresabschlussfür das Geschäftsjahr 2016
1. Bilanz
2. Gewinn- und Verlustrechnung
3. Anhang
32 31.12.2016
1. Mettmaner Bauverein eG Bilanz zum 31. Dezember 2016
Aktivseite
€ € Vorjahr €A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände 1.315,00
II. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 83.262.385,752. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-
und anderen Bauten 4.571.468,943. Grundstücke ohne Bauten 10.961,39
4. Bauten auf fremden Grundstücken 51.188,005. Maschinen 804,136. Betriebs- und Geschäftsausstattung 213.518,32
8. Bauvorbereitungskosten 91.327.342,58 677.324,29
III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.500.000,002. Andere Finanzanlagen 1.660.184,00 10.184,00
83.610.020,81
4.350.258,2710.961,39
34.587,00746,13
254.233,42
650.781,32
1.650.000,0010.184,00
Anlagevermögen insgesamt 92.997.000,03 90.482.875,77
88.972.691,77
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte1. Grundstücke ohne Bauten 0,512. Unfertige Leistungen 3.360.972,273. Andere Vorräte 3.568.851,75 187.985,03
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 78.765,872. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 598,513. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.235.089,804. Sonstige Vermögensgegenstände 783.496,35 95.194,40
III. Flüssige MittelKassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 309.817,50 719.018,23
C. Rechnungsabgrenzungsposten1. Geldbeschaffungskosten 5.524,002. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 9.479,00 4.016,25
0,513.451.478,70
117.372,54
93.489,051.556,11
453.515,73234.935,46
4.124,005.355,00
Bilanzsumme 97.668.644,63 96.170.040,64
7. Anlagen im Bau 183.725,952.415.754,24
1.
2. Geleistete Anzahlungen
3.101,00
9.473,45 0,006.372,45
31.12.2016
1. Mettmaner Bauverein eG Bilanz zum 31. Dezember 2016
Aktivseite
€ € Vorjahr €A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände 1.315,00
II. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 83.262.385,752. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-
und anderen Bauten 4.571.468,943. Grundstücke ohne Bauten 10.961,39
4. Bauten auf fremden Grundstücken 51.188,005. Maschinen 804,136. Betriebs- und Geschäftsausstattung 213.518,32
8. Bauvorbereitungskosten 91.327.342,58 677.324,29
III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.500.000,002. Andere Finanzanlagen 1.660.184,00 10.184,00
83.610.020,81
4.350.258,2710.961,39
34.587,00746,13
254.233,42
650.781,32
1.650.000,0010.184,00
Anlagevermögen insgesamt 92.997.000,03 90.482.875,77
88.972.691,77
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte1. Grundstücke ohne Bauten 0,512. Unfertige Leistungen 3.360.972,273. Andere Vorräte 3.568.851,75 187.985,03
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 78.765,872. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 598,513. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.235.089,804. Sonstige Vermögensgegenstände 783.496,35 95.194,40
III. Flüssige MittelKassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 309.817,50 719.018,23
C. Rechnungsabgrenzungsposten1. Geldbeschaffungskosten 5.524,002. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 9.479,00 4.016,25
0,513.451.478,70
117.372,54
93.489,051.556,11
453.515,73234.935,46
4.124,005.355,00
Bilanzsumme 97.668.644,63 96.170.040,64
7. Anlagen im Bau 183.725,952.415.754,24
1.
2. Geleistete Anzahlungen
3.101,00
9.473,45 0,006.372,45
Bilanz
33
Passivseite
€ € Vorjahr €A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben- der mit Ablauf des Geschäfts-
jahres ausgeschiedenen Mitglieder 173.329,76 369.971,08- der verbleibenden Mitglieder 15.966.819,79 15.652.538,85- aus gekündigten Geschäftsanteilen 50.400,00 16.190.549,55 122.912,53Rückständige fällige Einzahlungenauf Geschäftsanteile € 24.766,81 (20.081,15)
II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage
davon aus Jahresüberschuss 3.066.884,37 3.048.662,12Geschäftsjahr eingestellt: € 18.222,25 (73.592,55)
2. Andere Ergebnisrücklagen 17.266.555,31 20.333.439,68 17.728.223,83
aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: € 0,00 (34.892,30)
für das Geschäftsjahr entnommen: € 461.668,52 (0,00)
III. Bilanzgewinn - Jahresüberschuss 182.222,50 735.925,46
108.484,85
461.668,52
18.222,25 625.668,77Eigenkapital insgesamt 37.149.658,00 37.549.749,02
B. RückstellungenSonstige Rückstellungen 172.250,00 204.250,00
C. Verbindlichkeiten1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 48.738.348,67 46.526.766,222. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 6.741.799,18 6.953.738,303. Erhaltene Anzahlungen 4.001.345,79 3.952.321,954. Verbindlichkeiten aus Vermietung 109.659,35 94.000,055. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 525.017,66 587.333,356. Verbindlichkeiteten gegenüber verbundenen Unternehmen 133.939,87 0,007. Sonstige Verbindlichkeiten 56.311,87 60.306.422,39 257.201,07
davon aus Steuern: € 26.735,32 (223.933,99)davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 3.222,14 (2.919,28)
D. Rechnungsabgrenzungsposten 40.314,24 44.680,68
Bilanzsumme 97.668.644,63 96.170.040,64
31.12.2016
- Entnahmen aus Ergebnisrücklagen
- Einstellungen in Ergebnisrücklagen
34
2. Gewinn- und Verlustrechnung
€ € Vorjahr €1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 12.212.517,61 12.167.290,95
b)
a)
aus anderen Lieferungen und Leistungen 153.826,17
5.119.871,10
71.156,25
12.366.343,78 138.310,77
2. Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an unfertigen Leistungen 90.506,43 -36.869,00
3. Sonstige betriebliche Erträge 202.714,75 96.896,20
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 5.191.027,35 5.287.425,69
Rohergebnis 7.468.537,61
5. Personalaufwand
7.078.203,23
a) Löhne und Gehälter 1.322.199,94 1.351.221,83
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung 295.388,38 1.617.588,32 300.385,80
davon für Altersversorgung: € 50.666,82 (47.672,40)
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen 2.566.771,84 2.044.669,80
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.058.289,36 590.726,86
8. Erträge aus anderen Finanzanlagen 404,55 404,55
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 18.010,49 18.415,04 29.530,62
davon aus verbundenen Unternehmen: € 10.489,43 (28.840,48)
davon aus Aufzinsung von Forderungen: € 71,59 (120,59)
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.710.310,97 1.708.961,71
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -4.568,62 16.978,94
12. Ergebnis nach Steuern 538.560,78 1.095.193,46
13. Sonstige Steuern 356.338,28 359.268,00
14. Jahresüberschuss 182.222,50 735.925,46
15. Entnahmen aus Ergebnisrücklagen 461.668,52 0,00
16. Einstellung in Ergebnisrücklagen 18.222,25 108.484,85
17. Bilanzgewinn 625.668,77 627.440,61
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 20162. Gewinn- und Verlustrechnung
€ € Vorjahr €1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 12.212.517,61 12.167.290,95
b)
a)
aus anderen Lieferungen und Leistungen 153.826,17
5.119.871,10
71.156,25
12.366.343,78 138.310,77
2. Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an unfertigen Leistungen 90.506,43 -36.869,00
3. Sonstige betriebliche Erträge 202.714,75 96.896,20
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 5.191.027,35 5.287.425,69
Rohergebnis 7.468.537,61
5. Personalaufwand
7.078.203,23
a) Löhne und Gehälter 1.322.199,94 1.351.221,83
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung 295.388,38 1.617.588,32 300.385,80
davon für Altersversorgung: € 50.666,82 (47.672,40)
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen 2.566.771,84 2.044.669,80
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.058.289,36 590.726,86
8. Erträge aus anderen Finanzanlagen 404,55 404,55
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 18.010,49 18.415,04 29.530,62
davon aus verbundenen Unternehmen: € 10.489,43 (28.840,48)
davon aus Aufzinsung von Forderungen: € 71,59 (120,59)
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.710.310,97 1.708.961,71
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -4.568,62 16.978,94
12. Ergebnis nach Steuern 538.560,78 1.095.193,46
13. Sonstige Steuern 356.338,28 359.268,00
14. Jahresüberschuss 182.222,50 735.925,46
15. Entnahmen aus Ergebnisrücklagen 227.042,73 0,00
16. Einstellung in Ergebnisrücklagen 18.222,25 108.484,85
17. Bilanzgewinn 391.042,98 627.440,61
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016
Gewinn- und Verlustrechnung
35
3. Anhang
A. ALLGEMEINE ANGABEN
DieMettmannerBauvereineGhatihrenSitzinMettmannundisteinge-tragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Wuppertal (Reg.Nr.244).
Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsatzgesetz(BilRUG).
Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlage-, Rücklagen- und Verbind-lichkeitenspiegel).DieGewinn-undVerlustrechnungwirdnachdemGesamtkostenverfahren aufgestellt.Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses fürWohnungsunternehmen wurde beachtet.
DurchdieerstmaligeAnwendungdesBilRUGsinddieVorjahreszahlenderUmsatzerlöseunddersonstigenbetrieblichenErträgeaufgrundderNeufassungvon§277Abs.1HGBnichtvergleichbar.InderFassungdesBilRUGhättensich imVorjahrT€12.170,8alsUmsatzerlöseausderHausbewirtschaftungundT€93,4alssonstigebetriebliche Erträge ergeben.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGS-METHODEN
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrech-nung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Anlagevermögen
Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände(EDV-Software) sind zuAnschaffungskosten bilanziert und werdenplanmäßigüberihrevoraussichtlicheNutzungsdauer(3Jahre)abge-schrieben.
_____________________Immaterielle
Vermögensgegenstände
Anhang
36
Das Sachanlagevermögen ist zu den historischen Anschaffungs-oderHerstellungskostenabzüglichderkumuliertenplanmäßigenundaußerplanmäßigen Abschreibungen bewertet.
Hierbei sind grundsätzlich für die vorhandenen Vermögensgegen-stände die ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskostengemindert um die kumulierten Abschreibungen ausgewiesen.
FürSachanlagenzugängein2016sindalsAnschaffungs-oderHerstel-lungskostenFremdkostenangesetzt.TechnischeoderkaufmännischeEigenleistungenwurdennichtaktiviert.KostenfürModernisierungenimSinnevonHerstellung,ErweiterungundwesentlicherVerbesserungeinesVermögensgegenstandes(§255Abs.2Satz1HGB)wurdeninHöhevon2.817T€aktiviert.
Fremdkapitalzinsenwährend der Bauzeit (§ 255Abs. 3 HGB) sindnicht aktiviert.
Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten sind zu den Herstel-lungskosten aktiviert.
AufdieHäuserGeorg-Fischer-Str.2-10,5,7und13sowiedieFeldstr.24und26erfolgtenaußerplanmäßigeAbschreibungenvoninsgesamtT€ 407.
Alt-undNeubautenaufeigenenGrundstückenundgrundstücksglei-chen Rechten werden grundsätzlich auf der Grundlage einer Gesamt-nutzungsdauer von regelmäßig 79 Jahren planmäßig linear, erwor-beneGebäudelinearüberihreRestnutzungsdauerundAußenanlagenübereineNutzungsdauervon15Jahrenabgeschrieben.
Während der Gesamtnutzungsdauer aktivierte Modernisierungskosten werden grundsätzlich nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungs-dauer abgeschrieben. Bei Einzelmodernisierungen bzw. Gesamtmo-dernisierungenvonWohnungenbzw.Häusern,derenNutzungsdauerabgelaufenoderkürzerals10bzw.40Jahreist,wirddieNutzungs-dauer auf 10 bzw. 40 Jahre ab der Modernisierung verlängert.
Die Grundstücksnebenkosten eines Erbbaurechtes werden plan-mäßig linear nach Maßgabe der Restlaufzeit der Erbbaubestellung abgeschrieben.
_____________________Sachanlagen
_____________________Abschreibungen
Anhang
37
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten werden grund- sätzlich mit 3% abgeschrieben. Ein Gebäude wird linear über dieRestlaufzeitdesErbbaurechtsabgeschrieben.DieumgebauteFabrikBreiteStr.8awirdalsgemischtgenutztesWohn-undGeschäftshausüberdieNutzungsdauervon54Jahrenabgeschrieben.
Bauten auf fremdenGrundstückenwerden über dieMietdauer von 5 Jahren abgeschrieben
Die weiteren planmäßigen Abschreibungen ergeben sich wie folgt:
PositionenAbschreibungen
Maschinen 6,67%Betriebs-undGeschäftsausstattung 6,67-33,3%
Anteile an verbundenen Unternehmen sind zum beizulegenden Wert, die anderen Finanzanlagen zuAnschaffungskosten bewertet.ImBerichtsjahrwurdevondemTochterunternehmenMBVBauundBetreuungGmbHeinNachschussinHöhevonT€150eingefordert.
Umlaufvermögen
In der Position Unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechneteumlagefähige Betriebskosten und Heizkosten – ohne Ausfallrisiko-zuschlag – zu Anschaffungskosten abzüglich Wertberichtigungenausgewiesen.
Im Wesentlichen ausgewiesen wird der Bestand an Heizöl zumJahresende. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten nach dem „Fifo-Verfahren“.
SiesindzuNominalbeträgenabzüglichangemessenerEinzelwertbe-richtigungenfürerkennbareRisikenbilanziert.FürForderungenausVermietungwirdzusätzlicheinePauschalwertberichtigunggebildet.
Ausgewiesen werden Ausgaben vor dem, Bilanzstichtag, soweit sie AufwandfüreinebestimmteZeitnachdemBilanzstichtagdarstellen.DieabgegrenztenGeldbeschaffungskostenwerdenüberdieZinsbin-dungsfrist(10Jahre)abgeschrieben.
_____________________Finanzanlagen
_____________________Unfertige Leistungen
_____________________Andere Vorräte
_____________________Forderungen undsonstige Vermö-
gensgegenstände
_____________________Aktive Rechnungs-
abgrenzungsposten
38
_____________________Rücklagen
_____________________Rückstellungen
_____________________Verbindlichkeiten
_____________________Passive Rechnungs-abgrenzungsposten
Die Entwicklung der Rücklagen zeigt der folgende Rücklagenspiegel:
Gesetzliche Rücklagen
Andere Ergebnis- rücklagen
insgesamt
Stand01.01.2016
€
3.048.662,12
17.728.223,83
20.776.885,95
Einstellungen2016
€
18.222,25
-461.668,52
-443.446,27
Stand31.12.2016
€
3.066.884,37
17.266.555,31
20.333.439,68
Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten (§ 249 Abs.1 HGB) gebildet worden. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kauf-männischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.
Die Passivierung der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag.Die Restlaufzeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.
Abgegrenzt ist im Wesentlichen ein Zuschuss zu den Kosten eines Gemeinschaftsraumes, der über die Zweckbindungsfrist von 25 Jahren aufgelöst wird.
Anhang
39
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND GEWINN-UND VERLUSTRECHNUNG
I. Bilanz
1. EntwicklungdesAnlagevermögens
etreilumuktim gnahnemmasuZ mi negnubierhcsbA etreilumukAbschreibung Abgängen Umbuchungen +/- Abschreibung Buchwert Buchwert
zum 01.01.2016 zum 31.12.2016 31.12.2016 am 31.12.2015
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene immaterielle1.315,003.101,00119.204,100,000,000,001.590,62117.613,48ednätsnegegsnegömreV
2. Geleistete Anzahlungen für im-0,006.372,450,000,000,000,000,000,00ednätsnegegsnegömreV elleiretam
117.613,48 1.590,62 0,00 0,00 0,00 119.204,10 9.473,45 1.315,00
II. Sachanlagen1. Grundstücke und grund-
stücksgleiche Rechte83.262.385,7583.610.020,8138.378.509,380,00492.274,380,002.365.611,9836.505.171,78netuabnhoW tim
2. Grundstücke und grundstücks-gleiche Rechte mit Geschäfts-
4.571.468,944.350.258,271.691.932,360,0037.795,670,00125.891,301.603.836,73netuaB neredna dnu10.961,3910.961,390,000,000,000,000,000,00netuaB enho ekcütsdnurG.3
4. Bauten auf fremden 51.188,0034.587,0048.418,780,000,000,0016.601,0031.817,78nekcütsdnurG
804,13746,1347.175,010,000,000,0058,0047.117,01nenihcsaM.56. Betriebs- und Geschäfts-
213.518,32254.233,42537.832,650,0069.926,100,0057.018,94550.739,81gnuttatssua183.725,952.415.754,240,000,000,000,000,000,00uaB mi negalnA.7677.324,29650.781,320,000,000,000,000,000,00netsoksgnutierebrovuaB.8
38.738.683,11 2.565.181,22 0,00 599.996,15 0,00 40.703.868,18 91.327.342,58 88.971.376,77
III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen
1.500.000,001.650.000,001.200.000,000,000,000,000,001.200.000,00nemhenretnU10.184,0010.184,000,000,000,000,000,000,00negalnaznaniF erednA.2
1.200.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.200.000,00 1.660.184,00 1.510.184,00
40.056.296,59 2.566.771,84 0,00 599.996,15 0,00 42.023.072,28 92.997.000,03 90.482.875,77
Abschreibungen des Geschäftsjahres
Zugängen/ Zuschreibungen
Anlagenspiegel 2016 Mettmanner Bauverein eG
Anschaffungs-/Herstellungskosten
zum 01.01.2016Umbuchungen
Anschaffungs-/Herstellungskosten
zum 31.12.2016ZuschreibungenAbgängeZugänge
€ € € € € €
ImmaterielleVermögensgegenständeEntgeltlich erworbene immaterielleVermögensgegenständeGeleistete Anzahlungen für im-materielle Vermögensgegenstände
SachanlagenGrundstücke und grund-stücksgleiche Rechtemit WohnbautenGrundstücke und grundstücks-gleiche Rechte mit Geschäfts-und anderen BautenGrundstücke ohne Bauten3.
4.
I.
II.
III.
1.
2.
1.
2.
Bauten auf fremden GrundstückenMaschinen5.
6. Betriebs- und Geschäfts-ausstattungAnlagen im Bau7.Bauvorbereitungskosten8.
FinanzanlagenAnteile an verbundenenUnternehmenAndere Finanzanlagen2.
1.
118.928,48
0,00118.928,4
119.767.557,53
6.175.305,6710.961,39
83.005,7847.921,14
764.258,13183.725,95677.324,29
127.710.059,88
2.700.000,0010.184,00
130.539.172,36
2.710.184,00
3.376,62
6.372,459.749,07
2.864.209,04
189.730,270,00
0,000,00
106.323,852.195.376,29
11.861,635.367.501,08
150.000,000,00
5.527.250,15
150.000,00
0,00
0,000,00
643.236,38
322.845,310,00
0,000,00
78.515,910,00
1.752,601.046.350,20
0,000,00
1.046.350,20
0,00
0,00
0,000,00
0,00
0,000,00
0,000,00
0,0036.652,00
-36.652,000,00
0,000,00
0,00
0,00
0,00
0,000,00
0,00
0,000,00
0,000,00
0,000,000,000,00
0,000,00
0,00
0,00
122.305,10
6.372,45128.677,55
121.988.530,19
6.042.190,6310.961,39
83.005,7847.921,14
792.066,072.415.754,24
650.781,32132.031.210,76
2.850.000,0010.184,00
135.020.072,31
2.860.184,00
40
2. DiePosition“UnfertigeLeistungen”enthält3.452T€(Vorjahr:3.361T€)noch nicht abgerechnete Betriebskosten.
3. ForderungenmiteinerRestlaufzeitvonmehralseinemJahr:
Forderungen
ForderungenausVermietungForderungenausanderenLieferungenundLeistungenForderungengegenverbundeneUnternehmenSonstigeVermögensgegenstände
insgesamt
T€
93,5
1,6 453,5 234,9
783,5
T€
0,0
0,0 0,0 0,0
0,0
VorjahrT€
0,0
0,0 0,0 2,5
2,5
4.InderPosition“SonstigeVermögensgegenstände”sindkeineBeträgeenthalten,dieerstnachdemAbschlussstichtag rechtlich entstehen.
5.Inden“SonstigenRückstellungen”sindfolgendeRückstellungenfürungewisseVerbindlichkeiten (§249Abs.1HGB)enthalten:
6.IndenVerbindlichkeitensindkeineBeträgeenthalten,dieerstnachdemAbschlussstichtagrechtlichentstehen.
7. Verbindlichkeitenspiegel
Prüfungskosten,Jahresabschluss,Veröffent- lichungundGeschäftsbericht,Steuerberatung 72T€ PersonalkostenundBerufsgenossenschaft 100T€ Gesamt 172 T€
D. Verbindlichkeitenspiegel
Die Fristigkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar ( Vorjahreszahlen sind in Klammern vermerkt ):
eGdavon davoninsgesamtVerbindlichkeiten
per 31.12.2016 gesichertRestlaufzeitArt
Sicherungab 1 Jahrunter 1 Jahr
7.164.813,1748.738.348,67gegenüber Kreditinstituten 41.573.535,50 13.900.068,24 27.673.467,26 48.738.348,67 GPR(46.526.766,22) (5.621.137,93) (40.905.628,29) ( 7.387.954,59 ) (33.517.673,70 ) (46.526.766,22)
gegenüber anderen Kreditgebern 6.741.799,18 219.954,33 6.521.844,85 979.109,48 5.542.735,37 6.741.799,18 GPR(6.953.738,30 ) (211.938,90 ) (6.741.799,40 ) ( 936.822,96 ) (5.804.976,44 ) ( 6.953.738,30)
97,543.100.497,543.100.4Erhaltene Anzahlungen(3.952.321,95) (3.952.321,95)
53,956.90153,956.901aus Vermietung(94.000,05) (94.000,05 )
aus Lieferungen und Leistungen 525.017,66 525.017,66(587.333,35) (587.333,35)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen 133.939,87 133.939,87Unternehmen
(0,00) (0,00)78,113.6578,113.65Sonstige
(257.201,07 ) ( 257.201,07).2193,224.603.06insgesamt 211.042,04 48.095.380,35 14.879.177,72 33.216.202,63 55.480.147,85
(58.371.360,94) ( 10.723.933,25 ) ( 47.647.427,69) ( 8.324.777,55) (39.322.650,14) ( 53.480.504,52)
€ € €1 bis 5 Jahre
۟ber 5 Jahre
€ €
Anhang
Davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
41
II. Gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine wesentlichen periodenfremdenErträgeenthalten.PeriodenfremdeAufwendungenbestehen infolgenderHöhe:
T€
außerplanmäßige Abschreibungen 407 Abbruchkosten 189 Ausbuchung von Gebäuderestwerten 150
D. SONSTIGE ANGABEN
1. Am31.12.2016bestandenfolgendeHaftungsverhältnissefür VerbindlichkeitenderMBVBauundBetreuungGmbHundder MBVKönigshofGmbHaus:
1.Patronatserklärungengegenüberder - SparkasseEssen 3.720T€ - WestfälischeLandschaftBodenkreditbankAG, Münster 2.064T€ - DeutscheKreditbankAG,Berlin 1.500T€ - Aareal Bank AG, Essen 51 T€
2.Bürgschaftengegenüberder - KreissparkasseDüsseldorf 9.020T€ - Credit- und Volksbank eG, Wuppertal (gesamtschuldnerischerHaftung/Bürgschaft) 2.355T€
3.BestellungvonSicherheiten(Grundschulden) gegenüberder - National-Bank AG, Essen 2.000 T€ - WestfälischeLandschaftBodenkreditbankAG, MünsterBankAG,Münster 480T€ DarüberhinausbestandenkeineHaftungsverhältnisseimSinnevon
§251,§268Abs.7HGB.
Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da davon ausgegangenwird,dassdieMBVBauundBetreuungGmbHund dieMBVKönigshofGmbHnachdenaktuellenPlanzahlen Gewinne erwirtschaften werden.
42
2. Zum31.12.2016bestehenVerpflichtungenausLeasingverträgeninHöhevonT€73,6.GegenstandderLeasingverträgesindFahrzeugeundBüroausstattung.
3. ZurAbsicherungeinesDarlehensmitvariablemZinssatzisteinZinssi-cherungsgeschäft abgeschlossen worden. DasmitderausdemGrundgeschäftunddemSicherungsgeschäftgebildetenBewertungseinheitgesicherteKreditvolumenbeträgtzumBilanzstichtag T€ 350.
4. Es wurden keine nicht in der Bilanz enthaltenen Geschäfte getätigt,dieeinenwesentlichenEinflussaufdieFinanzlage des Unternehmens haben.
5. Beteiligungen
Gesellschaft
3a)Tochtergesell-schaft
(zu100%beteiligt)
MBV Bau undBetreuungGmbH
3b)Beteiligungender MBV Bau undBetreuungGmbH(jeweilszu100%
beteiligt)
MBVKönigshofGmbH
mbvProjektVerwaltungs
GmbH
mbvProjektGmbH&Co.KG
Stammkapital
in T€
500
25
26
3
Eigenkapital2016
in T€
48
224
-3
-4
Jahresüberschuss/-fehlbetrag 2016
in T€
-262
95
-24
19
Anhang
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6. DieZahlderdurchschnittlichimGeschäftsjahrtätigenArbeitnehmer (gerundetaufvolleStellen)betrug:
Beschäftigte Anzahl
Prokurist 1 KaufmännischeMitarbeiter/innen 10 TechnischeMitarbeiter/innen 6 Mitarbeiter im Regiebetrieb 5 Gärtner, Aushilfen 3
insgesamt 25
Weiterhinwarenzum31.12.2016zweiVorstandsmitgliedervollzeitlichundeinVorstandsmitgliedinTeilzeit,sowieeineAuszubildendefürdasUnternehmentätig.Teilzeitbeschäftigte(imwesentlichenGärtner)sindanteiligberücksichtigt.
7. Mitgliederbewegung:
Mitglieder Anteile
Anfang 2016 3.834 26.121 Zugang 2016 297 1.176 Abgang 2016 156 646
Stand31.12.2016 2016 3.975 26.651
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder sind im Geschäfts-jahr2016um314T€gegenüberdemVorjahrzurückgestiegen.
8. NameundAnschriftdeszuständigenPrüfungsverbandes: VdW Rheinland Westfalen e.V., Goltsteinstr.29,40211Düsseldorf
9. OrganmitgliedernwurdenkeineVorschüsseundKreditegewährt.
10. Ergebnisverwendung DasGeschäftsjahr2016schließtmiteinemJahresüberschussinHöhevonT€182,2ab.Gemäߧ40Abs.2derSatzungwurdenbeider AufstellungdesJahresabschlussesT€18indiegesetzlicheRücklage eingestellt. Vorstand und Aufsichtsrat haben aus den anderen RücklagenT€462entnommenundschlageneineAusschüttunginHöhedesBilanzgewinnsvonT€626=4%vor.
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11. Mitglieder des Vorstandes:
Mitglieder des bestellt Vorstandes seit bis zum
Volker Bauer, Vorstandvorsitzender 01.09.2007 31.10.2018 ChristophErven 01.06.1999 30.06.2019 Bodo Nowodworski 01.11.2009 31.10.2017
12. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Mitglieder des zuletzt Aufsichtsrates seit gewählt am
JanSöffing,Vorsitzender 19.06.2011 25.06.2014 RudolfDiepenbeck,stellvertretenderVorsitzender 07.07.1995 30.06.2016 IlkaDreyer 19.06.2011 24.06.2015 GundhildHarre 30.06.2016 30.06.2016 KristinaHucklenbruch 12.06.2013 30.06.2016 RobertPawelczyk 21.06.2006 24.06.2015 MarcRatajczak 03.06.2008 25.06.2014 NorbertMolitor 03.06.2009 25.06.2014 OliverBormann 03.06.2012 24.06.2015
13. Nachtragsbericht
VorgängevonbesondererBedeutungsindnachdem31.12.2016nichteingetreten.
Mettmann, den 13. Juni 2017
Der Vorstand
Bauer Erven Nowodworski
Anhang
Zu ehrende Mitglieder
für
60 Jahre MitgliedschaftBeitritt 1957 / Mietvertrag ab 1957
Ulrich Bohne Heinrich Dittmann Fritz Arand Elfriede Tollkühn Marianne Peters
50 Jahre MitgliedschaftBeitritt 1967 / Mietvertrag ab 1967
Lothar Baerz Wilfried Zielinski Kreissparkasse Düsseldorf Hans-Gerd Worring Gisela Nordt Kirchengemeinde Mettmann Heinrich Schwiening Brigitte Reiser Friedhelm Hörter Gerda Haberer Mathilde Drostel D. Kotthaus-Gerharts
40 Jahre Mitgliedschaft Beitritt 1977 / Mietvertrag ab 1977
Bernd Loschinski Marion Meyer Annette Philipp Manfred Rosenberger Ottokar Iven Hermann Imfeld Werner Gehrmann Georg Koll Konstantinos Kazakos Prasanta Lal Dhar Peter-Jürgen Köhler Inge Zoch Doris Kirschner Paul Zurawski Karl Heinz Fincke Marion Livet Karlfried Schmidt Gertrud Ortmann Rolf-Rüdiger Hippler
Bechtgold, FriedaBechthold, EllaBlanke, HermannBlankenburg, LotharCzerwinski, Henryk-W.Ehrhard, ChristelFargione, GiorgioGehrke, EdithGeist, HeinzGretz, MargarethaGutenschwager, BernhardHegner, ErnstHoerter, UrsulaHolstein, GünterKarademir, IsmailKaufmann, Friedrich JosefKlages, FriedhelmKlan, VladimirKröger, AnitaLangensiepen, DieterLitz, Josephine
Maeding, HelgaMeier, HildegardMondrzik, ManfredNolte, GünterPiepenburg, MariaReudelsdorff, JoachimRudnick, NorbertSchaar, MartinSchmelter, AnnaScholz, EckhardSchorn, ElfriedeSchweden, ThereseSiedler, HeinzStief, HaraldTeige, FrediTeipel, HermannThielen, Friedrich WilhelmWelle, NorbertZeug, Jörg
In früheren Jahrenverstorben:Gremeyer, Karl-HeinzLennartz, PeterLudigs, Günter
Wir trauern um die im Jahr 2016verstorbenen Mitglieder
Mettmanner Bauverein eG
Mettmanner Bauverein eG40822 MettmannNeanderstraße 103Telefon 0 21 04 97 91-0Telefax 0 21 04 97 91-10
Geschäftsbericht 2016
