Den Traum von den eigenen vierWänden träumen viele. Wenn esaber an die Umsetzung geht,stellen sich zwangsläufig wichtigeFragen. Der Bauherr sieht sich miteiner Vielzahl von Hindernissenkonfrontiert, die er ohne Hilfeschwerlich überwinden kann.Mit der vorliegenden Broschürewollen wir denjenigen helfen, diesich bisher kaum oder gar nichtmit dem Thema „Bauen“ beschäf-tigt haben.

Wir wollen Ihnen einen Überblickgeben über die gesetzlichenEckpfeiler des Baurechts, denAblauf des Genehmigungsverfah-rens und natürlich über die Ansprechpartner bei den Städten/Gemeinden und im Landratsamt.Denken Sie bitte auch daran, daßIhr Bauantrag schneller bearbeitetwerden kann, wenn er vollständigist.

Wir geben zahlreiche Tips und In-formationen, die Ihnen von hohemNutzen sein können. Eines kanndie Broschüre aber nicht: sieersetzt nicht die fachkundige Bera-tung der Bausparkassen undBanken, der Architekten und Plan-fertiger, der Handwerker und Liefe-ranten. Informieren Sie sich recht-zeitig: zuerst bei Ihrer Gemeinde-/Stadtverwaltung, dann bei uns imLandratsamt. Und: Wählen Sie ei-

nen Planer, der sich bei uns aus-kennt. Für die Ausführung stehenIhnen viele erfahrene und einhei-mische Fachfirmen und Hand-werksbetriebe zur Verfügung,denen Sie die Verwirklichung IhresTraumes getrost anvertrauendürfen.

Die Novelle der Bayerischen Bau-ordnung räumt dem Bauwilligenjetzt mehr Freiheiten ein. Das

bedeutet aber auch eine höhereVerantwortung, die in besonderemMaße der Architekt bzw. Planferti-ger zu tragen hat. Eine Verantwor-tung, die sich auch auf dasThema „landschaftsgebundenesBauen“ bezieht; gerade in unserertraditionell ländlich geprägten

Kulturlandschaft gehörenArchitektur und Umfeld untrenn-bar zusammen. In einer Zeit, in derdas „Allgäu-Haus“ in aller Mundeist, sollte die Planung mit Bedachtausgeführt werden, damit sich dieAusführung in die Umgebungeinfügt und: Es sollte natürlich daseine mit dem anderen überein-stimmen.

Selbstverständlich werden auchnach der Lektüre unseres kleinenRatgebers noch Fragen offen sein:Die Mitarbeiterinnen und Mitar-beiter unseres Bauamtes stehenIhnen mit Rat und Tat zur Seite.In diesem Sinne wünsche ich Ih-nen eine glückliche Hand und vielErfolg beim Umsetzen IhresTraumes.

Gebhard KaiserLandrat

Grußwort

Grußwort1

G R U S S W O R T

Grußwort .................................................1Landkreis Oberallgäu – Geschichte..............................................4Landkreiskarte.......................................5Behörden.................................................8Zuständigkeit in der Bauabteilung.......................................10

2I N H A L T S V E R Z E I C H N I S

InhaltsverzeichnisInhaltsverzeichnis

Das Wappen des LandkreisesOberallgäu faßt Farben undSymbole der ehemaligen Land-kreise Kempten und Sonthofenzusammen: Blau und Rot vonKempten, Silber und Gold vonSonthofen. Der silberne Dreifelssymbolisiert den Allgäuer

LandkreiswappenLandkreiswappen

„Ländliches Bauen“ im Landkreis Oberallgäu........................13Baurecht.................................................15Beispiel eines Bebauungsplanes.............................20Die Baugenehmigung .....................22Übersicht über die Bauvorhaben ......................................30

Ökologisches Bauen.........................34Wohnungswesen ..............................37Wohin mit dem Bauschutt? .........39Tips zur Gestaltung eines Hausgartens.......................................40Stichwortverzeichnis – Fachchinesisch ...................................43Bildseiten .............................................50

Hauptkamm im Süden des Land-kreises Oberallgäu (Hochvogelbzw. Dreiergruppe Trettachspitze,Mädelegabel, Hochfrottspitze);die drei staufischen Löwen erin-nern an die einstige Zugehörigkeitzum Herzogtum Schwaben.

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4L A N D K R E I S O B E R A L L G Ä U

Landkreis OberallgäuLandkreis Oberallgäu

Der Landkreis Oberallgäu liegt imBayerischen RegierungsbezirkSchwaben und ist dersüdlichste Landkreis derBundesrepublik Deutschland.

Der Landkreis Oberallgäu istflächenmäßig an 4. Stelle, von derBevölkerung an 13. Stelle der 71Landkreise Bayerns.

Das Gebiet des Landkreisesumfaßt 28 Städte, Märkte undGemeinden mit einer Fläche von1.527,46 km2.

Tiefster Punkt(bei Altusried) 622 mHöchster Punkt(Hochfrottspitze) 2.649 m

BronzezeitKnüppeldamm bei Agathazell

HallstadtzeitKeltische Höhensiedlungen

Römische ZeitRömerstraße durchquert dasnördliche Landkreisgebiet.

233Ein suebischer Volksstamm,den die Römer Alemani nannten,dringt in den nördlichen Landkreisein.

249 – 251Um ihn abzuwehren, Bau derrömischen Militärstraße „Via De-cia“ über Hindelang nach Bregenz.

720Der hl. Magnus beginnt das Allgäuzum Christentum zu bekehren.

752Wurde das BenediktinerkloserKempten begründet, dessenGebiet den heutigen nördlichenLandkreis Oberallgäu bildet.

817Hört man zum ersten Mal vomfränkischen Verwaltungsbezirk Alpgau, später Allgäu.

1059Der südliche Landkreisteil kommtrechts der Iller unter die Herrschaftdes Fürstbischofs von Augsburg.

1540Die Grafen von Montfort bauendie „alte“ Jochstraße und öffnendas obere Allgäu dem Salzverkehr.

1806Wird das Oberallgäu bayerisch.

1827Wird die Bereitung von Hartkäseeingeführt.

1972Der Altlandkreis Kempten wird mitdem Landkreis Sonthofen zumLandkreis Oberallgäu verbunden.

Landrat: Gebhard Kaiser (CSU)

Kreistag(Wahlperiode 1996 – 2002):

60 Sitzedavon:Christlich Soziale Union (CSU)

31 Sitze

Sozialdemokratische ParteiDeutschland (SPD) 8 Sitze

Bündnis 90 / Die Grünen5 Sitze

ÖDP / Unabhängige Liste fürUmwelt- und Naturschutz 2 Sitze

Freie Wähler Oberallgäu 11 Sitze

Freie Demokratische Partei (FDP)1 Sitz

Liste Junges Oberallgäu 1 Sitz

Die Republikaner 1 Sitz

GE S C H I C H T E

KR E I S O RG A N E

Landkreiskarte

Landkreiskarte5

L A N D K R E I S K A R T E

D r o b e n i m h o h e n S ü d e nD r o b e n i m h o h e n S ü d e n

Branche ...........................................SeiteAltbausanierung..........................................41Architekten ....................................3, 15, 16, 22Architektur .....................................................27Architekturbüro .............................................2Außenanlagen................................................6Bäder-Sanitär-Ausstellung.....................U2Baggerarbeiten...............................................3Baggerarbeiten – Erdbewegungen.....44Balkone ...........................................................30Bau- und Möbelschreinerei.....................41Baustoffe .........................................................12Bautenschutz – Armierungsgewebe...12Bauunternehmen..........U2, 3, 6, 41, 44, 47Bauunternehmung ....................................22Betonfertigteile ...........................................29Biologische Kläranlagen ..........................36Bitumen-Mischwerke ...............................46BSG Allgäu – Bau- und Siedlungsgenossenschaft ..U3Containerdienst – Recycling...................29Dekorationsatelier......................................42Elektroinstallation ......................................32

Branche ...........................................SeiteEnergieversorgung........................................7Erdarbeiten ......................................................3Farben und Lacke...........................................7Farbenfachhandel.......................................24Fenster – Türen.....................................49, U4Fensterbau....................................................U2Fliesen .............................................................49Fliesen – Natursteinversiegelung ........24Fliesen – Platten – Mosaik ......................30Garten- und Landschaftsbau ....32, 41, 42Garten- und Landschaftsplanung........41Gartenmöbel ................................................30Gasversorgung ............................................44Gebäude-Service .........................................45Geologie...........................................................17Gerüstbau...................................................7, 32Granit (Natursteine)..................................30Heizöl ................................................................12Heizung – Sanitär .................................12, 49Heizung – Solaranlagen...................U2, 49Heizungs-, Solar- u. Sanitärtechnik ....U4Holzbau .........................................6, 12, 45, 46

Branche ...........................................SeiteHolzbearbeitung..........................................41Holzfachmarkt..............................................23Holzhäuser .......................................33, 34, 36Holzwaren .....................................................49Holzbau – Holzhäuser..............................U2Hotel- und Ladeneinrichtungen .............8Hubarbeitsbühnenverleih .........................7Ingenieurbüro – Heizung – Lüftung – Sanitär.....................2Ingenieurbüro – Statik ..............................16Ingenieurbüros für Baustatik ...........16, 17Ingenieurbüro für Vermessungs-wesen und Geoinformatik .......................17Innenausbau .................................................23Intelligenz am Bau ..Einhefter, FalzmitteKachelöfen .....................................................33Kachelofenbaumeister................................3Kälte- und Klimatechnik ..........................36Kläranlagen ....................................................12Klärtechnik – Regenwassernutzung...44Kunstschmiedearbeiten ..........................26Ladenbau........................................................45

6B R A N C H E N V E R Z E I C H N I S

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alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung dieser Broschüre ermöglicht.

Branche ...........................................SeiteMaler – Lackierer.........................................49Maler- und Tapezierarbeiten..................24Malerbetriebe ..............................................49Malermeister .........................................24, 32Markisen – Tore............................................29Marmor – Granit..........................................32Metallbau ...............................................29, 30Möbel...............................................................30Möbelwerkstätten......................................45Montage von Einbauküchen..................24Objekteinrichtungen.................................42Ökologischer Landschaftsbau ...............42Planungsbüros ................................22, 32, 47Raumausstattung.......................................32Rechtsanwalt ................................................19Regenerative Energie ...............................U4Regenwassernutzungsanlagen............36Sägewerk........................................................26

Branche ...........................................SeiteSanitär- Heizungsgroßhandel ..............U3Sanitär-Apparate Technik ..........................9Schlosserei.....................................................30Schlüsselfertiges Bauen...............6, 22, U4Schnittholz ....................................................26Schreinerei .....................................................45Schreinerei – Innenausbau ........8, 49, U4Schreinerei – Zimmerei ............................49Selbstbauhäuser ........................................U4Spenglerei ......................................................29Stahlbau .........................................................30Statik ................................................................47Steuerberater ................................................19Steuerberatungsgesellschaft ..................6Stromversorger ............................................24Stromversorgung .................................23, 30Stukkateurbetrieb ......................................44Telekommunikation ...................................21

Branche ...........................................SeiteTransportbeton – Kieswerke .....................3Trinkwasserversorgung...............................7Türen – Fenster ............................................30Umbau .............................................................41Umzugsservice ............................................24Verleih..............................................................32Verputz............................................................44Versicherung ...................................................2Wärmepumpen...........................................36Wohnungsbau, -verwaltung ..................27Ziegel – Ziegelwerk – Ziegelhaus ......Ein-........hefter zwischen den S. 12/13 u. 40/41Zimmereien.................................6, 33, 34, 36Zimmerei – Sägewerk...............................U2Zimmerei – Treppenbau...........................46

..........................................U = Umschlagseite

Branchenverzeichnis

Branchenverzeichnis7

B R A N C H E N V E R Z E I C H N I S

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PLZ Gemeinde/Behörde Tel.-Nr.87452 Markt Altusried 0 83 73/2 99-087538 Gemeinde Balderschwang 0 83 28/10 2387488 Gemeinde Betzigau 08 31/57 50 2087544 Gemeinde Blaichach 0 83 21/80 08-087538 Gemeinde Bolsterlang 0 83 26/83 1487474 Markt Buchenberg 0 83 78/92 02-087545 Gemeinde Burgberg 0 83 21/6 72 2087463 Markt Dietmannsried 0 83 74/58 20-087471 Gemeinde Durach 08 31/5 61 19-087538 Gemeinde Fischen 0 83 26/9 96-087490 Gemeinde Haldenwang 0 83 74/93 00-087541 Markt Hindelang 0 83 24/8 92-087509 Stadt Immenstadt 0 83 23/9 14-087493 Gemeinde Lauben 0 83 74/58 22-087547 Gemeinde Missen-Wilhams 0 83 20/2 2887538 Gemeinde Obermaiselstein 0 83 26/2 6087534 Markt Oberstaufen 0 83 86/93 49-087561 Markt Oberstdorf 0 83 22/6 04-087527 Gemeinde Ofterschwang 0 83 21/8 90 1987466 Gemeinde Oy-Mittelberg 0 83 66/5 5587549 Gemeinde Rettenberg 0 83 27/9 20-087527 Stadt Sonthofen 0 83 21/6 15-087477 Markt Sulzberg 0 83 76/92 01-087448 Gemeinde Waltenhofen 0 83 03/79-087480 Markt Weitnau 0 83 75/92 02-087497 Markt Wertach 0 83 65/70 21-087487 Markt Wiggensbach 0 83 70/92 00-087499 Gemeinde Wildpoldsried 0 83 04/92 05-0

Vermessungsamt Immenstadt 0 83 23/8 00 50Vermessungsamt Kempten 08 31/5 22 28-0Grundbuchamt Kempten 08 31/2 03-00

Weitere Fachstellens. Stichwortver-zeichnis (S. 48)

ZU S T Ä N D I G E

BAU G E N E H M I G U N G S B E H Ö R D E

Für die Behandlung von Bauanträ-gen ist im Landkreis Oberallgäudas Landratsamt Oberallgäu zu-ständig. Die Ausführungen indieser Broschüre beschränken sichgrößtenteils auf den Geschäfts-gang beim Landratsamt.

SprechzeitenMontag bis Freitag8.00 – 12.00 UhrMontag 13.30 – 16.00 UhrZur Vermeidung von Wartezeitenbitten wir, Termine vorhertelefonisch abzusprechen.

ÖrtlichkeitenDas Landratsamt befindet sich in87527 Sonthofen, OberallgäuerPlatz 2. Günstige Parkmöglich-keiten finden Sie in der Tiefgaragemit direktem Ausgang zumLandratsamt.

RäumlichkeitenDie Bauverwaltung ist im 3. Stockdes Landratsamtes untergebracht.FAX-Nummer des Bauamtes:0 83 21/61 23 72

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Die Sanitärblocks von Oskar Haf aus Kempten bieten dem Installateur zwei wesentlicheVorteile: Er spart damit teuereMontagezeit, und er ist beimSchallschutz auf der sicherenSeite. Eine Besonderheit diesesHerstellers sind maßgeschnei-derte Blocks für Objekte mitkompletter Zu-, Ablauf- undElektroverrohrung.

Aus der Praxis für die Praxis – solassen sich die Blocks von Oskar Haf treffend charakterisieren. Das innovative Unternehmen istnämlich aus einem Installations-betrieb hervorgegangen: Es istschon fast 30 Jahre her, daß sichder Allgäuer Sanitär- und Hei-zungsbaumeister Oskar Haf über rationellere Arbeitsabläufe aufBaustellen Gedanken machte. AlsKonsequenz daraus entstanden inseiner Werkstatt vorgefertigteKonstruktionen, die den erhebli-chen Zeit- und Kostenaufwand beider Montage reduzierten. Aus diesen kleinen Anfängen ent-wickelte Oskar Haf eine hocheffi-ziente industrielle Serienfertigung mit nun 42 Mitarbeitern und mo-dernen Produktionsanlagen. Das

Ergebnis sind nach Angaben desUnternehmens „qualitativ hoch-wertige und innovative Produktemit einem ausgezeichneten Preis/Leistungsverhältnis.“ Dadurch hatOskar Haf eine gute Markt-position erreicht. Die Firma zählt sich auf ihrem Fachgebiet zu denfünf bedeutendsten Anbietern. Siebeliefert den Fachgroßhandel inganz Europa und sogar in denUSA. Auch bei bedeutendenGroßprojekten ist das rührige All-

gäuer Unternehmen mit von derPartie. So finden sich Blocks vonOskar Haf im Neubau des Bun-deshauses in Berlin, im Airport-center Frankfurt und auf dem Moskauer Flughafen.Einen enormen Kostenvorteil brin-gen bei Objekten wie Hotels die inkundenspezifischen Kleinseriengefertigten Kompaktblocks. Dasabgebildete Modell enthält alle

Zu- und Abläufe sowie Befesti-gungspunkte für ein Wand-WC,einen Waschtisch und ein Bidet.Sogar die Elektroverrohrung ist bereits integriert. Der Installateurmuß dieses Modul nur noch aus-richten, anschrauben und mit demLeitungsnetz verbinden. Bei derFertigung solcher Blocks verwen-det Oskar Haf Rohrsysteme nachKundenwunsch.

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Wolfgang KlausJuristischer Staatsbeamter undVorsitzender des Gutachteraus-schussesTel. 0 83 21/6 12-2 50; Zimmer 106

Hans von WrangelKreisbaumeisterTel: 0 83 21/6 12-4 30; Zimmer 303

Aufgabenbereich:technische Beratung,Denkmalschutz

Sachbearbeiterin (Denkmalschutz/Zuschußanträge):Marlene KieselTel. 0 83 21/6 12-4 73; Zimmer 307

Sekretariat:Frau Schwegler / Frau AckermannTel. 0 83 21/6 12-4 40; Zimmer 306

12.1: Ingrid MüllerSachgebietsleiterin

12.2: Herbert LieblSachgebietsleiter

12.1 Aufgabenbereich:1. Raumordnung, Planungszu-

schüsse, Bauleitplanung, son-stige Satzungen nach BauGBund BayBO, Vollzug des § 22BauGB, Genehmigungsver-fahren für Bergbahnen

Sachbearbeiterin:Ingrid MüllerTel. 0 83 21/6 12-4 50;Zimmer 305

2. Geschäftsstelle des Gutach-terausschusses

Sachbearbeiterin:Marlene KieselTel. 0 83 21/6 12-4 73;Zimmer 307Hinweis:Die Geschäftsstelle desGutachterausschusses ist nurvormittags besetzt.Telefonische Anfragen sindaber auch nachmittagsmöglich.

12.2 Aufgabenbereich:Im Sachgebiet 12.2 befinden sichdie nichttechnische und dietechnische Bauverwaltung mitfolgenden Aufgabenbereichen:

Die nichttechnische Bauver-waltung bearbeitet die Bauanträ-ge, Bauvoranfragen, Anträge aufdenkmalschutzrechtliche Erlaub-nisse, Nachtragsgenehmigungen,Anträge nach GrdStVG und An-träge auf Teilung nach Wohnungs-eigentumsgesetz (WEG).

Die technische Bauverwaltung istfür die bautechnische Prüfung imBereich des materiellen Baurech-tes, wie z. B. Brandschutz, Bauge-staltung, Standsicherheit, Ver-kehrssicherheit sowie die Bau-überwachung zuständig. Außer-dem obliegt ihr die technischePrüfung der Anträge zur Woh-nungsbauförderung. Die Sach-bearbeiter sind Ansprechpartnerdes Bauantragstellers in Fragen,bei denen es im wesentlichen umtechnische Probleme geht.

Innerhalb des Sachgebietes 12.2ergeben sich im einzelnen folgen-de Zuständigkeiten:

Sachgebietsleiter:Herbert LieblTel. 0 83 21/6 12-4 61; Zimmer 318

Sekretariat:Gaby van der WeckTel. 0 83 21/6 12-4 62; Zimmer 316

Team 1: zuständig fürBalderschwang, Blaichach,Bolsterlang, Fischen,Immenstadt, Missen-Wil-hams, Obermaiselstein,Ofterschwang, Oberstdorf,Rettenberg, Weitnau

NichttechnischeBauverwaltung:Sabine TheinerTel. 0 83 21/6 12-4 64;Zimmer 324

TechnischeBauverwaltung:Reinhard MartinTel. 0 83 21/6 12-4 66;Zimmer 320

Baukontrolle:Hans WechsTel. 0 83 21/6 12-4 65;Zimmer 322

Sekretariat:Silke Wied-BöhlandTel. 0 83 21/6 12-4 65;Zimmer 322

Team 2: zuständig für Altusried,Buchenberg, Dietmanns-ried, Oberstaufen,Oy-Mittelberg, Sulzberg,Wertach, Wiggensbach

NichttechnischeBauverwaltung:Wolfgang AmosTel. 0 83 21/6 12-4 58;Zimmer 315

10 Z U S T Ä N D I G K E I TI N D E R B A U A B T E I L U N G :

ABT E I LU N G S L E I T E R

SAC H G E B I E T 11

SAC H G E B I E T 12

Zuständigkeitin der Bauabteilung:

Zuständigkeitin der Bauabteilung:

TechnischeBauverwaltung:Hans HopsTel. 0 83 21/6 12-4 60;Zimmer 319

Baukontrolle:Manfred TauscherTel. 0 83 21/6 12-4 59;Zimmer 317

Sekretariat:Ulrike SeherTel. 0 83 21/6 12-4 59;Zimmer 317

Team 3: zuständig für Betzigau,Burgberg, Durach, Halden-wang, Hindelang, Lauben,Sonthofen, Waltenhofen,Wildpoldsried

NichttechnischeBauverwaltung:Bernd ScharlachTel. 0 83 21/6 12-4 57;Zimmer 313

TechnischeBauverwaltung:Anton GlögglerTel. 0 83 21/6 12-4 55;Zimmer 309

Baukontrolle:Bernhard LippTel. 0 83 21/6 12-4 56;Zimmer 311

Sekretariat:Veronika WaibelTel. 0 83 21/6 12-4 56;Zimmer 311

Aufgabenbereich:Vertretung vor Gericht inBausachen, Ordnungswidrig-keitenverfahren

Sachbearbeiter:Bernward LingemannTel. 0 83 21/6 12-2 23; Zimmer 118

Aufgabenbereich:Grundstücksverkehrsgesetz,Almgesetz, Landpachtgesetz

Sachbearbeiter/in:Wolfgang Amos/Ulrike SeherTel. 0 83 21/61 24 58/61 24 59;Zimmer 315/317

Aufgabenbereich:Erteilung von Abgeschlossenheits-bescheinigungen nach dem WEG

Sachbearbeiterin:Gaby van der WeckTel. 0 83 21/6 12-4 62; Zimmer 316

Vertretung:Christine RoßmeierTel. 0 83 21/61 24 53; Zimmer 326

Schreibbüros(Baugenehmigungen):Christine RoßmeierTel. 0 83 21/6 12-4 53Erika MaiorTel. 0 83 21/6 12-4 71

Aufgabenbereich:Eigengenutzter Wohnraum

SachbearbeiterIn:

Buchstabengruppe A – JMargot SpenningerTel. 0 83 21/6 12-4 79; Zimmer 323

Buchstabengruppe K – ZPeter WohnerTel. 0 83 21/6 12-4 78; Zimmer 321

Aufgabenbereich:Mietwohnungsbau, Moderni-sierung von Mietwohngebäuden

Sachbearbeiter:Peter WohnerTel. 0 83 21/6 12-4 78; Zimmer 321

Aufgabenbereich:Vergabe von öffentlichgeförderten (Sozial-) Wohnungen

Sachbearbeiterin:Beatrix VogelTel. 0 83 21/6 12-4 77; Zimmer 325

Aufgabenbereich:Erhebung der „Fehlbelegungs-abgabe“

Sachbearbeiterin:

Veronika FürstenbergTel. 0 83 21/6 12-4 80; Zimmer 329

Zuständigkeitin der Bauabteilung:

Zuständigkeitin der Bauabteilung:

11Z U S T Ä N D I G K E I TI N D E R B A U A B T E I L U N G :

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„Ländliches Bauen“im Landkreis Oberallgäu

„Ländliches Bauen“im Landkreis Oberallgäu

13„ L Ä N D L I C H E S B A U E N “I M L A N D K R E I S O B E R A L L G Ä U

Die Bürger des LandkreisesOberallgäu leben und arbeiten ineinem der schönsten Landschafts-bereiche Deutschlands. Sowohlder landschaftlich bewegte Vor-alpenbereich als auch die Täler imNähebereich der Hochalpen sindin ihrer Vielfalt und damit in ihrerbesonderen Ausdrucksweise vonbesonderer Schönheit. Neben denEinheimischen möchten sich des-halb auch viele andere Bürger inunserem Landkreis niederlassen.Seit Jahrzehnten steht eineschlagkräftige Bauindustrie zurVerfügung, die die gewünschtenProjekte umsetzt.

Die Städte und Gemeindenbemühen sich, ihre Ortsbilderaufzuwerten, indem sie die Orts-zentren sanieren und bei der Fort-entwicklung auf hohe gestalteri-sche Qualität achten. Auch bei derAufstellung von Bauleitplänen fürNeubaugebiete wird großer Wertauf gestalterische und ökologischeBelange gelegt. Im Zuge derDaseinsfürsorge versuchen dieGemeinden Bauland sowohl fürWohnbau als auch für Gewerbein’s Eigentum zu bekommen, umdann selbst zu entscheiden, werbei der Vergabe eines Grund-stückes berücksichtigt wird. DieKriterien für die Vergabe sind inden Gemeinden unterschiedlich.

Wer schließlich den Zuschlagerhalten hat, darf seine eigenenPlanungsvorstellungen umsetzen.Im Landkreis gibt es überall quali-fizierte Planer, die sich gerne mitden Bauwünschen für ein land-schaftsgerechtes Eigenheimauseinandersetzen. Deshalb wirdangeregt, daß sich Bauwilligedurch Besichtigungsfahrten in

Neubaugebieten umsehen. Bevoreine Hausbauplanung begonnenwird, sollte man sich auch einmalunsere bestehenden Bauernhäu-ser anzusehen – sie sind dieGrundlage des landschaftsgerech-ten Bauens und tragen damitwesentlich zur Identität unserestypischen Orts- und Landschafts-bildes bei.

Was zeichnet gutes Bauen in un-serem Landkreis aus?

Zunächst geht es um harmo-nische, sich gut zueinanderfügen-de Ortsbilder – dies bedeutet, daßeine Wechselbeziehung zwischeneiner zeitgemäßen Interpretationzum gebauten Umfeld mit seinenGestaltungsprinzipien und demgeplanten Bauwerk erfolgen sollte.Unsere althergebrachten Gebäudesind üblicherweise rechteckig undlanggestreckt. Sie haben 2 Vollge-schosse mit flachgeneigtenSatteldächern, einem durchlaufen-den First und die Gebäude wirkengedrungen. Die Bauten fügen sichohne wesentliche Abgrabungenoder Aufschüttungen „natürlich“in das vorhandene Gelände ein.Die Baukörper sind in der Regelschlicht gehalten, ohne Erker, ohnegroßausladende Balkone, ohneWintergärten, Fenster aus Holz, dieFassadenverkleidungen teilweiseverbrettert. Das Erdgeschoß ist oftgemauert und verputzt, gleicher-maßen das Obergeschoß. Teilweisewerden die Obergeschoße mitHolz verkleidet oder sogar in Mas-siv- oder in Fachwerkbauweise er-stellt. Wir haben also hervorragen-de Vorbilder, die es wert sind, in ih-rer „Haltung“ bei zeitgemäßer In-terpretation Nachahmer zu finden.

als Bauherrschaft empfohlenwirdd:

1. Bauen Sie, sofern das Baurechtdies zuläßt, zweigeschossigeGebäude rechteckig und langgestreckt, z. B. im Verhältnis 1 :1,7 bis 1 : 2,55.

2. Halten Sie die Dachneigungmöglichst flach, sofern dieszulässig ist, unter 25° und fallsSie es sich leisten können, bau-en Sie das Dach nicht aus, son-dern bauen Sie ein sogenanntes„Kaltdach“. Dies entspricht dertraditionellen Bauweise und istökonomischer im Unterhalt.Geben Sie Ihrem Haus umlau-fend stattliche Vordächer zumSchutz des Fassadenholzes vonFenstern und Fassaden.

3. Dadurch benötigen Sie keineaufwendigen Dachgauben undkeine in’s Dach reichenden,teuren Widerkehr- oder Stand-giebel – das Dach bleibt inseiner Satteldachform ruhigund ohne Verschnitte erhalten.Das einfache Dach mit durch-gehendem First und durch-laufenden Traufen entsprichtunseren Ortsbildern.

4. Beschränken Sie sich bei derFensterwahl auf möglichst nurzwei Fenstertypen, z. B. ein nor-males zweiflügeliges Fenstermit horizontaler Teilung, undein kleineres einflügeligesFenster für untergeordneteRäume. Dazu gehören eineschlichte Holzeingangstüre undzweifach geteilte Fenstertürenzu Terrassen und Balkonen.Soweit möglich, sollten dieFenster und Fenstertüren

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„Ländliches Bauen“im Landkreis Oberallgäu

„Ländliches Bauen“im Landkreis Oberallgäu

naturfarbene oder farbigeKlappläden erhalten.

5. Die Obergeschoße oder Teiledavon sollten mit einem senk-rechten Holzschirm versehenwerden, insbesondere die demWetter zugewandten Gebäude-seiten. Die Holzschirme könnenje nach Farbkonzept ebensofarblich behandelt oder naturbelassen werden.

6. Die Balkonverkleidungensollten passend zur Holzver-kleidung in einer einfachensenkrechten Holzgliederungohne „Zusatzhölzer“ gefertigtund für Blumenschmuck solltenVorrichtungen vorgesehenwerden. Wer eine architekto-nisch modernere Verkleidung inHolz wünscht, darf dies inAbstimmung mit der Gemeindesicherlich gerne tun.

7. Für passive Sonnenenergie-Gewinne sind Wintergärtengewünscht, sollten aber in dasGesamtentwurfskonzept ein-geplant werden. Bei der Ge-meinde und dem Bauamt desLandratsamtes ist jedoch zuvorzu klären, ob ein solcher Bauteilgenehmigt werden kann.

8. Die Dächer sind möglichst miteinem roten oder rotbraunenZiegeldach zu versehen.Sonnenkollektoren auf demDach sind unter bestimmtenVoraussetzungen genehmi-gungsfrei, sofern Ihre Gemein-de keine Gestaltungssatzungoder eine andere Satzung hat,die dagegen steht.

9. Garagen sind in das neue

Gebäude ein- oder anzubauen.Freistehende Garagen mit ge-sonderten Standorten sind inBebauungsplangebieten oftvorgeschrieben. GleicheDachneigung wie die desHauptgebäudes und etwas ge-ringere Dachvorsprünge solltenden Garagen eigen sein.

10. Versiegeln Sie so wenig wienotwendig Ihre Gehweg-und Fahrflächen. Lassen Sie IhrNiederschlagswasserversickern, es könnte künftigKanalgebühren kosten.Erkundigen Sie sich dazu beiIhrer Gemeinde.

11. Pflanzen Sie einen Bauerngar-ten und gliedern Sie IhrenGarten mit heimischen Sträu-chern oder Obst- und Laub-bäumen. Das Ortsbild wirddadurch erheblich aufgewertetund das Kleinklima auf IhremGrundstück verbessert sich.

Wenn Sie den Ratschlägen nach-gehen und gut gebaute Beispieleansehen, werden Sie feststellen,daß sich die beschriebene Art vonGebäuden sehr gut in unsere Orts-und Landschaftsbilder einfügt.Und genau darauf kommt es an.

– Gebäude mit quadratischenGrundrissen meiden; sie ent-sprechen nicht unserer typischen Hauslandschaft.

– Vielfältige Formensprachendurch aufwendig zu bauendeBaukörper-Zusatzelemente meiden – dies ist teuer und

energetisch auf Dauer aufwen-dig.

– Meiden Sie Vor- und Rücksprün-ge sowohl an der Fassade alsauch innerhalb der Geschoßebe-nen. Schlichte, einfache Baukör-per ohne Dachversätze sindenergetisch günstig. Sie könnendadurch Ihren Heizungsauf-wand minimieren.

– Vermeiden Sie Gauben undWiderkehre, denn sie sindweder landschaftstypisch nochschön und zusätzlich teuer inder Herstellung, aufwendig imUnterhalt und energetischdurch die Erhöhung der Außen-haut nicht zweckmäßig.

– Verzichten Sie auf überladeneHolzbalkone – einfache, schlich-te Stab- oder Brettchenver-kleidungen in Holz sind ange-messen. Geometrisch geglieder-te Holzfüllungen sind durchausvertretbar.

– Graben Sie das Gelände nichtwesentlich ab und schütten Siekeine höheren Terrassen vorIhrem Haus auf. Setzen Sie IhrHaus nur wenig über das natür-liche Gelände (damit es gut aufdem Gelände steht).

Wenn Sie diesen Artikel gelesenhaben und Sie zu der Meinunggelangen, daß Sie Anregungen fürIhre Hausbauplanung gefundenhaben, dann freuen wir uns darü-ber. Sollten sich für Sie weitereFragen ergeben, stehen Ihnen si-cherlich die vielen freiberuflichenPlaner oder auch die Fachleute desBauamtes in der Gemeinde oderim Landratsamt zur Verfügung.

ZU S A M M E N FA S S E N D R AT E N W I R:

Baurecht

Baurecht15

B A U R E C H T

Beim Baurecht differenziert mannach dem Bauplanungsrecht unddem Bauordnungsrecht.

Das Bauplanungsrecht, das imBaugesetzbuch (BauGB) und inder Baunutzungsverordnung(BauNVO) geregelt ist, beschäftigtsich damit, wo und was gebautwerden darf.

Das Bauordnungsrecht klärt, wannund wie gebaut werden darf,konzentriert sich also auf dieAusführung des Bauvorhabens aufdem Grundstück. Dieses Recht istin der Bayer. Bauordnung (BayBO)mit den dazu ergangenen Rechts-verordnungen geregelt.

Als Voraussetzung für die Zulässig-keit eines Bauvorhabens istsowohl die Übereinstimmung mitdem Bauplanungsrecht als auchmit dem Bauordnungsrecht sowiemit sonstigen öffentlich-rechtli-chen Vorschriften erforderlich.Solche Regelungen finden sichinsbesondere im Naturschutz-,Wasser- und Immissionsschutz-recht.

Bauplanungsrecht

Nach Art. 28 des Grundgesetzes istdie Ortsplanung Selbstverwal-tungsaufgabe der Gemeinden.Die wesentlichen Instrumente zurErfüllung dieser Aufgabe sind dieBauleitpläne, die von den Gemein-

den in eigener Verantwortung auf-zustellen sind (§ 2 Abs. 1 BauGB).

Aufgabe der Bauleitplanung ist es,die bauliche und sonstigeNutzung der Grundstücke in derGemeinde vorzubereiten und zuleiten. Bauleitpläne sind aufzustel-len, sobald und soweit es für diestädtebauliche Entwicklung undOrdnung erforderlich ist.Nach § 2 Abs. 3 BauGB besteht aufdie Aufstellung, Änderung, Ergän-zung oder Aufhebung von Bauleit-plänen kein Rechtsanspruch.

Die Bauleitplanung kennt zwei un-terschiedliche Planarten:– Den Flächennutzungsplan oder

vorbereitenden Bauleitplan und– den Bebauungsplan oder

verbindlichen Bauleitplan(§ 1 Abs. 2 BauGB).

Der Flächennutzungsplan stellt fürdas gesamte Gemeindegebiet diesich aus der beabsichtigtenstädtebaulichen Entwicklungergebende Art der Bodennutzungin ihren Grundzügen dar. Er istdamit die umfassende räumlichePlanung auf der Ebene derGemeinde. Der Flächennutzungs-plan schafft kein Baurecht und hatgrundsätzlich keine unmittelbareAuswirkung gegenüber dembauwilligen Bürger. Er muß des-halb auf der zweiten Stufe derBauleitplanung durch eine weiteredetaillierte Planung konkretisiertwerden.

Die Präzisierung und Umsetzungdes Flächennutzungsplaneserfolgt in der Regel durch denverbindlichen Bauleitplan, denBebauungsplan. Die Bebauungs-pläne umfassen regelmäßig nurTeile des Gemeindegebietes. Siesind – von wenigen durch dasBauGB geregelten Fällen abgese-hen – aus dem Flächennutzungs-plan zu entwickeln und enthaltendie für jedermann verbindlichenFestsetzungen für die städtebau-liche Ordnung im Geltungsbe-reich.

Verfahren zur Aufstellung vonBauleitplänen (aus der Sicht desBürgers):

Die Aufstellung, Änderung, Ergän-zung oder Aufhebung von Bauleit-plänen beschließt die Gemeinde,sobald und soweit es für diestädtebauliche Entwicklung undOrdnung erforderlich ist.

Die Bürger sind nach § 3 Abs. 1BauGB frühzeitig über die allge-meinen Ziele und Zwecke derPlanung und sich wesentlichunterscheidende Lösungen öffent-lich zu unterrichten. In der Abwick-lung und Gestaltung der frühzeiti-gen Bürgerbeteiligung hat dieGemeinde weitgehend freie Hand.Es muß allerdings gewährleistetsein, daß die Bürger ausreichendunterrichtet werden und daß sieangemessene Gelegenheit zur

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16B A U R E C H T

BaurechtBaurecht

Erörterung haben. Nach § 3 Abs. 1BauGB sind Äußerungen derBürger von der Gemeinde entge-genzunehmen. Ein Beschluß derGemeinde über das Ergebnis derfrühzeitigen Bürgerbeteiligung istnicht erforderlich.

Der frühzeitigen Bürgerbeteili-gung schließt sich die öffentlicheAuslegung des Bauleitplaneszusammen mit dem Entwurf desErläuterungsberichtes/der Begrün-dung an (§ 3 Abs. 2 BauGB). Ortund Dauer der öffentlichen Ausle-gung sind mindestens eine Wochevorher ortsüblich bekanntzuma-chen mit dem Hinweis darauf, daßAnregungen während der Ausle-gungsfrist vorgebracht werdenkönnen. Der Entwurf des Bauleit-planes ist mit dem Erläuterungs-bericht/der Begründung einenMonat lang öffentlich auszulegen.

Alle fristgemäß vorgebrachtenAnregungen muß die Gemeindeprüfen; ihre Behandlung stellteinen wesentlichen, in der Regel

abschließenden Schritt im Prozeßder Abwägung der öffentlichenund privaten Belange dar, zu derdie Gemeinde gem. § 1 Abs. 6BauGB verpflichtet ist. Den Perso-nen und Stellen, die fristgemäßAnregungen vorgebracht haben,ist gem. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGBdas Ergebnis der Prüfung mitzu-teilen.

Die Behandlung von Anregungenhat häufig Änderungen oderErgänzungen zur Folge. Verfah-rensmäßig durchlaufen dieseÄnderungen/Ergänzungen entwe-der ein erneutes öffentlichesAuslegungsverfahren, soweitunter bestimmten Voraussetzun-gen nicht ein eingeschränktesBeteiligungsverfahren betroffenerBürger durchgeführt werden kann.

Nach ordnungsgemäßem Ab-schluß des Bauleitverfahrens stelltdie Gemeinde den Flächennut-zungsplan durch Beschluß fest. DerBebauungsplan wird gem. § 10 Abs.1 BauGB als Satzung beschlossen.

Der Flächennutzungsplan bedarfder Genehmigung durch dasLandratsamt Oberallgäu.

Bebauungspläne, die auf derGrundlage eines wirksamenFlächennutzungsplanes aufgestelltwerden, sind genehmigungsfrei.

Der Flächennutzungsplan wird mitder Bekanntmachung der Geneh-migung wirksam. Der Bebauungs-plan tritt mit der Bekanntma-chung des Satzungsbeschlussesbzw. mit der Bekanntmachungeiner evtl. erforderlichenGenehmigung, die durch dasLandratsamt erteilt wird, in Kraft.

Bebauungspläne (nicht dagegenFlächennutzungspläne) sind mitder Normenkontrollklage beimBayer. Verwaltungsgerichtshof inMünchen anfechtbar. Die Klage-befugnis ist auf zwei Jahre nachRechtsverbindlichkeit des Bebau-ungsplanes begrenzt. Als Klage-voraussetzung ist erforderlich, daßder Antragsteller die Möglichkeit

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Baurecht

Baurecht17

B A U R E C H T

einer Rechtsverletzung nachwei-sen muß.

Ob ein Grundstück überhauptbebaubar ist, ist die entscheidendeFrage für jeden Bauherrn. Je nachBauvorhaben und Einschätzungder rechtlichen Situation emp-fiehlt es sich daher, die grundsätz-liche Bebaubarkeit, die sog.planungsrechtliche Zulässigkeitdes Vorhabens, abzuklären. Diesläßt sich am besten über einenAntrag auf Vorbescheid erreichen(s. h. „Stichwortverzeichnis“).

Die planungsrechtliche Zulässig-keit ist im Baugesetzbuch gere-gelt. Ob und ggfs. mit welcherNutzung und in welchem Ausmaßein Grundstück bebaubar ist,ergibt sich ausschließlich aus dendarin enthaltenen Vorschriften.Ohne Belang ist es beispielsweise,wie das Grundstück steuerrecht-

lich eingeordnet ist, wo dasOrtsschild steht und ob derVerkäufer das Grundstück alsBauland veräußert. Die Bauauf-sichtsbehörde darf solcheGesichtspunkte in ihrer Entschei-dung nicht berücksichtigen. Aus-schlaggebend sind vielmehr die§§ 29 ff BauGB. Danach kann jedeFläche prinzipiell einem von dreiGebieten zugeordnet werden:

– Das Grundstück liegt im Gel-tungsbereich eines sog. qualifi-zierten Bebauungsplanes nach§ 30 Abs. 1 BauGB oder im Be-reich eines vorhabenbezogenenBebauungsplanes(§ 30 Abs. 2 BauGB);

– das Grundstück liegt innerhalbeines im Zusammenhangbebauten Ortsteiles nach§ 34 BauGB, also im sog. Innen-bereich;

– das Grundstück liegt imAußenbereich im Sinne des§ 35 BauGB.

Enthält ein Bebauungsplanbestimmte Festsetzungen undzwar über die Art der baulichenNutzung (z. B. allgemeines Wohn-gebiet), das Maß der baulichenNutzung (z. B. Anzahl der zulässi-gen Vollgeschosse, Grundflächen-zahl), die überbaubaren Grund-stücksflächen (abgegrenzt durchBaulinien oder Baugrenzen) unddie örtlichen Verkehrsflächen, sohandelt es sich um einen qualifi-zierten Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1BauGB). Dieser Bebauungsplanregelt in seinem Geltungsbereichdie bauplanungsrechtlicheZulässigkeit von Bauvorhabenabschließend, d. h. § 30 Abs. 1BauGB entscheidet allein mit denFestsetzungen des Bebauungspla-nes darüber, ob das jeweiligeVorhaben bauplanungsrechtlichzulässig ist. Das Vorhaben muß –in bauplanungsrechtlicher Bezie-hung – zugelassen werden, wennes den Festsetzungen des Bauleit-planes nicht widerspricht und dieErschließung gesichert ist. DerBauherr hat insoweit einen

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Rechtsanspruch auf – soweiterforderlich – Erteilung der Geneh-migung. Näheres zum ThemaGenehmigungsfreistellung findenSie auf Seite 23 ff.

Hinweis:Fehlen einem Bebauungsplan diein § 30 Abs. 1 BauGB genanntenMindestfestsetzungen, so handeltes sich um einen einfachen Bebau-ungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB). DieZulassungswirkung des einfachenBebauungsplanes erschöpft sichdarin, daß er Bauvorhaben (nur)insoweit zuläßt, soweit seine Fest-setzungen reichen. Daneben sinddie jeweils einschlägigen – weite-ren – bauplanungsrechtlichenZulässigkeitsvorschriften zuprüfen (§§ 34, 35 BauGB).

Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB kanndie Gemeinde durch einen vorha-benbezogenen Bebauungsplan dieZulässigkeit von Vorhaben bestim-men, wenn der Vorhabenträgerauf der Grundlage eines mit derGemeinde abgestimmten Planszur Durchführung der Vorhaben-und Erschließungsmaßnahmen(Vorhaben- und Erschließungs-plan) bereit und in der Lage ist undsich zur Durchführung innerhalbeiner bestimmten Frist und zurTragung der Planungs- undErschließungskosten ganz oderteilweise verpflichtet (Durch-führungsvertrag). Der vorhabenbe-zogene Bebauungsplan regelt,wieein qualifizierter Bebauungsplan,abschließend die Zulässigkeit derbaulichen Nutzung in seinemGeltungsbereich.

Im Innenbereich liegt ein Grund-stück, wenn es sich innerhalbeines im Zusammenhang bebau-ten Ortsteiles (Bereiche ohne

Bebauungsplan) befindet(§ 34 BauGB).§ 34 BauGB unterscheidetgrundsätzlich zwei Fälle, inwelchen ein im Zusammenhangbebauter Ortsteil vorliegt:

– Den Fall des tatsächlich vorhan-denen im Zusammenhangbebauten Ortsteiles(§ 34 Abs. 1 BauGB):

– § 34 Abs. 4 BauGB ermöglichtder Gemeinde, durch den Erlaßvon Satzungen – pauschal Orts-abrundungssatzungen genannt– den natürlich gewachsenen,im Zusammenhang bebautenOrtsteil entweder in bestimm-ter Weise gegenüber demAußenbereich abzugrenzen, ihnunter bestimmten Vorausset-zungen auch dort zu schaffen,wo nicht alle Bedingungendafür erfüllt sind oder einenvorhandenen nicht beplantenInnenbereich in den bisherigenAußenbereich hinein zuerweitern.

Steht fest, daß ein Grundstück imInnenbereich liegt, ist das Bauvor-haben, vereinfacht ausgedrückt,dann zulässig, wenn es sich bezüg-lich seiner Größe und Gestaltung,seiner städtebaulichen Situierungund seiner geplanten Nutzungsartin die Umgebung einfügt. WeitereRegelungen für das Bauvorhabenkönnen sich evtl. aus den Festset-zungen der vorgenannten „Ortsab-rundungssatzungen“ ergeben.

Bei bestehenden Unklarheiten, obein Grundstück dem Innenbereichzuzurechnen ist oder nicht(z. B. Ortsrandlage, große Flächenim unbeplanten Innenbereich)empfiehlt es sich, die planungs-

rechtliche Situation des Grund-stückes mit der Gemeinde/demLandratsamt abzuklären, ggfs.durch einen entsprechendenAntrag auf Vorbescheid.

Dem Außenbereich sind alleFlächen zuzuordnen, die planungs-rechtlich nicht von § 30 Abs. 1 undAbs. 2 BauGB (qualifizierter Bebau-ungsplan, vorhabenbezogenerBebauungsplan) oder von § 34BauGB (sog. Innenbereich) erfaßtwerden. Es handelt sich also nichtnur um Flächen, die in der freienLandschaft abseits der Ortschaf-ten liegen, sondern u. a. auch umgrößere Freiflächen im unverplan-ten Innenbereich, um Flächen anden Ortsrändern (an den Schnitt-stellen zum Innenbereich) oderum bebaute Außenbereichslagen(Einöden, Weiler). Im Zweifel solltesich jeder Bauherr rechtzeitig überdie planungsrechtliche Situationeines in Betracht gezogenen „Bau-grundstückes“ informieren.

Das Gesetz setzt für die Bebaubar-keit des Außenbereiches sehrstrenge Maßstäbe. Handelt es sichnicht um ein sog. privilegiertesVorhaben, ist eine Bebauunggrundsätzlich nicht möglich.Privilegierte Vorhaben sind solche,die nach Auffassung des Gesetz-gebers in den Außenbereichgehören und zu ihm passen,z. B. Gebäude der Land- und Forst-wirtschaft, Kies-/Sandabbauvorha-ben.Inwieweit Baugenehmigungen inbesonderen Ausnahmesituationenin Betracht gezogen werdenkönnen, sollte vor Einleitung einesBauantragsverfahrens am besten

18B A U R E C H T

BaurechtBaurecht

AU S S E N B E R E I C H (§35 BAUGB):

Baurecht

Baurecht19

über einen Antrag auf Vorbescheidabgeklärt werden.

§ 35 Abs. 6 BauGB ermächtigt dieGemeinden, Satzungen für bebau-te Bereiche im Außenbereich zuerlassen (sog. Lückenfüllungssat-zungen). Mit dieser Ermächtigunghat der Gesetzgeber den Gemein-den ein weiteres Instrument zurplanerischen Bewältigung städte-baulicher Übergangslagenzwischen Splittersiedlung undBereichen mit organischen Sied-lungsansätzen an die Hand gege-ben. Voraussetzung für den Erlaßder Satzung ist, daß es sich umein bebautes Gebiet handelt,welches nicht überwiegendlandwirtschaftlich geprägt ist undin dem eine Wohnbebauung voneinigem Gewicht vorhanden ist.

Vorhaben im Satzungsgebietsind nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGBweiterhin als Außenbereichsvorha-ben zu beurteilen. Die Satzungkann neben Wohngebäuden aufVorhaben erstreckt werden, diekleineren Handwerks- und Gewer-bebetrieben dienen. In der Satzungkönnen nähere Bestimmungenüber die Zulässigkeit von Vorhabengetroffen werden.

Auch städtebauliche Satzungennach § 34 Abs. 4 und § 35 Abs. 6BauGB müssen nicht wider-spruchslos hingenommen werden,wenn sie in private Rechtspositio-

nen eingreifen. Sie sind – ebensowie Bebauungspläne – mit derNormenkontrollklage beim Bayer.Verwaltungsgerichtshof in Mün-chen anfechtbar.

B A U R E C H T

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Das Baugebiet liegt am Ortsrandin einer von freistehenden Einzel-häusern geprägten Umgebung.Die in einer öffentlichen Anger-fläche geplante Straße erschließtHausgruppen mit zwei bis vierEinheiten. Dahinter liegen hofför-mig angeordnete Einzel- oder Dop-pelhäuser, die über kurze Stiche er-schlossen werden. Eine öffentlicheGrünfläche umschließt die Orts-ränder.

Im Bebauungsplan wird das Maßder baulichen Nutzung durch dieFestsetzung der Grundflächenzahlund der zulässigen Wandhöhefestgesetzt. Zusätzlich ist die Bauweise und die Anzahl derWohneinheiten pro Hauseinheitgeregelt. Um ein ausgewogenesOrtsbild zu erreichen, wird in dengestalterischen Festsetzungenauch die Errichtung von Dachauf-bauten eingegrenzt. Die Gestal-

tung der öffentlichen Flächenbleibt der gemeindlichen Objekt-planung vorbehalten.

20 B E I S P I E L E I N E SB E B A U U N G S P L A N E S

Beispiel einesBebauungsplanes

Beispiel einesBebauungsplanes

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Tip 2: Die vorausschauende PlanungDenken Sie bereits vor Baubeginn an die optimale Pla-nung der Telefon- und Kabelanschlüsse innerhalb desHauses: In welchen Räumen stehen später Telefone oderFaxgeräte? Soll die Haustüre von mehreren Zimmern auszu öffnen sein? Wo benötigen Sie Kabelanschlüsse fürFernsehgeräte oder wo soll künftig ein PC stehen? IhrElektriker verlegt dann im Rahmen der allgemeinen Instal-lation zusätzlich Leerrohre und 230-Volt-Anschlüsse.

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Die BaugenehmigungDie Baugenehmigung

Wann ist eine Baugenehmigungerforderlich?

Wann ist eine Baugenehmigungnötig und was muß der Bauherrtun?„Eigentum verpflichtet. SeinGebrauch soll zugleich dem Wohleder Allgemeinheit dienen. Inhaltund Schranken werden durch dieGesetze bestimmt.“ So umschreibtArt. 14 unseres Grundgesetzes dasGrundrecht auf Eigentum. Zu die-sem Grundrecht gehört auch dieBaufreiheit. Allerdings ist die Bau-freiheit durch eine Vielzahl vonVorschriften und Regelungen – ausGründen des Allgemeinwohls –eingeschränkt. Die Genehmi-gungspflicht stellt die erforderli-che Abstimmung mit öffentlichenund teilweise auch privaten Belan-gen sicher. Bevor man zu bauenbeginnen darf, muß die Zustim-mung der Bauaufsichtsbehördevorliegen. Die Regelungen, die sichmit der Baugenehmigungspflichtund dem Baugenehmigungsver-fahren beschäftigen, finden sich inder Bayerischen Bauordnung(BayBO), die 1994 und 1998 grund-legend novelliert worden ist.Nicht für jedes Bauvorhaben isteine Baugenehmigung notwendig.In einer ganzen Reihe von Fällenverzichtet das Gesetz darauf, seies, weil die entsprechenden Vorha-ben einem besonderen Zweck die-nen – wie etwa bei bestimmtenlandwirtschaftlichen Vorhaben –,sei es weil die Vorhaben aus Sicht

des Baurechts nur ein geringes Ge-wicht aufweisen. Die wichtigstenAusnahmen von der Baugenehmi-gungspflicht finden sich in Art. 63BayBO. In diesem Rahmen kannnur auf einige wichtige Fälle hin-gewiesen werden.

Baugenehmigungsfrei sind nebenvielen anderen Fällen zum Beispieldie Errichtung von

– Gebäuden ohne Feuerungsanla-gen mit einem umbauten Raumvon bis zu 75 m3, die nicht imAußenbereich liegen,

– Garagen und überdachtenStellplätzen nach Art. 7 Abs. 4BayBO – die sog. „Grenzgara-gen“ –, die nicht im Außen-bereich liegen, und

– sonstigen unbedeutendenbaulichen Anlagen, wie etwaHauseingangsüberdachungen,Terrassen, Pergolen, Teppich-stangen u. ä.

Hat der Bauherr Zweifel, ob er seinVorhaben ohne Baugenehmigungausführen darf, sollte er bei seinerBauaufsichtsbehörde nachfragen,die ihm mit Rat zur Seite steht.Eins ist wichtig: Baugenehmi-gungsfreiheit bedeutet keinesfalls,daß die davon erfaßten Vorhabenimmer zulässig wären. Vielmehrhaben auch sie alle einschlägigenbaurechtlichen Bestimmungeneinzuhalten. Das reicht von denFestsetzungen eines Bebauungs-planes bis zu den Brandschutz-

WA N N I S T E I N E BAU-G E N E H M I G U N G E R F O R D E R L I C H?

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vorschriften. Bei der Baugenehmi-gungsfreiheit verzichtet die Behör-de lediglich darauf, vor Baubeginnzu kontrollieren, ob alles in Ord-nung ist.

Das Genehmigungsfreistellungs-verfahren

Das Genehmigungsfreistellungs-verfahren gilt für Wohngebäudeeinschließlich ganz oder neben ei-ner Wohnnutzung teilweise freibe-ruflich oder vergleichbar gewerb-lich genutzten Gebäude bis zurHochhausgrenze. Somit unterfal-

len künftig dem Genehmigungs-freistellungsverfahren im Gel-tungsbereich eines qualifiziertenBebauungsplanes nach § 30 Abs. 1BauGB auch Architekturbüros,Rechtsanwaltskanzleien, Immobili-enbüros, Reisebüros etc.

Desweiteren gilt das Genehmi-gungsfreistellungsverfahren fürplankonforme, eingeschossige,gewerbliche Lagergebäude mitfreien Stützweiten von nicht mehrals 12 m und Grundflächen vonnicht mehr als 500 m2 und indurch Bebauungsplan festgesetz-

ten Gewerbe- und Industriegebie-ten für eingeschossige handwerk-lich oder gewerblich genutzte Ge-bäude mit freien Stützweiten vonnicht mehr als 12 m und Grund-flächen von nicht mehr als 500 m2.

Welche Voraussetzungen müssendafür erfüllt sein?

– Das Gebäude muß im Geltungs-bereich eines qualifizierten Be-bauungsplanes liegen und des-sen Festsetzungen sowie eventu-ell vorhandene gemeindlicheBauvorschriften – also beispiels-

Die Baugenehmigung

Die Baugenehmigung23

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Die Baugenehmigung

Die Baugenehmigung25

D I E B A U G E N E H M I G U N G

weise gestalterische Vorgaben –in vollem Umfang einhalten.Ausnahmen und Befreiungenvon den Festsetzungen des Be-bauungsplanes dürfen nicht not-wendig sein.

– Die Erschließung mit Wasser,Abwasser und Straße muß gesi-chert sein.

– Die Gemeinde darf nicht verlan-gen, daß ein Baugenehmigungs-verfahren durchgeführt werdenmuß.

Der Bauherr muß im Freistellungs-verfahren keine Baugenehmigungbeantragen, sondern die Bauvorla-gen nur der Gemeinde vorlegen.Die Gemeinde soll dadurch insbe-sondere die Möglichkeit erhalten,ihre planerischen Vorstellungeneinzubringen. Allerdings kann dieGemeinde aus ganz unterschiedli-chen Gründen ein Genehmigungs-verfahren fordern, etwa weil ihrdie Gestaltung des Gebäudesnicht gefällt oder aus ihrer Sichtdie Festsetzungen des Bebauungs-planes nicht eingehalten sind. Mitanderen Worten: Die Gemeindewird ein Genehmigungsverfahrenimmer dann verlangen, wenn derFall nach ihrer Auffassung unklarist und überprüft werden sollte.Damit kein Mißverständnis ent-steht: Die Gemeinde ist zu einerÜberprüfung der Planvorlagennicht verpflichet. Und: Wenn dieGemeinde ein Vorhaben in das Ge-nehmigungsverfahren überführt,muß es nicht abgelehnt werden.Es erfolgt lediglich eine Überprü-fung des Vorhabens durch die Bau-aufsichtsbehörde.Will die Gemeinde, daß ein Bauge-nehmigungsverfahren durchge-führt werden soll, hat sie dies ge-

genüber dem Bauherrn innerhalbeines Monats, nachdem die erfor-derlichen Unterlagen vorgelegtworden sind, zu erklären. Tut dieGemeinde dies nicht oder teilt siedem Bauherrn schon vorher mit,daß sie kein Genehmigungsver-fahren verlangt, darf der Bauherrmit seinem Vorhaben beginnen.

Ganz wichtig: Fordert die Gemein-de kein Genehmigungsverfahren,übernimmt sie trotzdem keine Ge-währ dafür, daß das Vorhabenrechtmäßig ist. Verantwortlich fürdie Einhaltung der baurechtlichenVorschriften sind ausschließlichder Bauherr und sein Entwurfsver-fasser!Achtung: Vor Baubeginn, späte-stens jedoch vor Ausführung desjeweiligen Bauabschnitts müssenNachweise über die Standsicher-heit sowie einen ausreichendenSchall-, Wärme- und Brandschutzerstellt sein. Berechtigt zur Erstel-lung dieser Nachweise sind nurArchitekten und Bauingenieuremit mindestens dreijähriger zu-sammenhängender Berufserfah-rung sowie Handwerksmeister desBau- und Zimmererfachs undstaatlich geprüfte Techniker derFachrichtung Bautechnik, die eineZusatzqualifikation besitzen.Außerdem muß der Baubeginnmindestens eine Woche vorherund die beabsichtigte Aufnahmeder Nutzung zwei Wochen vorherder Bauaufsichtsbehörde ange-zeigt werden.

Gleich Baugenehmigung oder erstVorbescheid?

Ein Bauvorbescheid wird von derBehörde erteilt, wenn der Bauherr

vor der eigentlichen Baugenehmi-gung eine bindende Entscheidungzu einzelnen, sein Vorhaben be-treffenden Fragen möchte. Im Rah-men des Vorbescheides werdennur die gestellten Fragen geprüft.Das spart Zeit und Geld für denBauherrn. Häufig wird es um diebauplanungsrechtliche Zulässig-keit gehen, also um die grundsätz-liche Frage, ob ein bestimmtesGrundstück bebaubar ist und ge-gebenenfalls wie. In einem Vorbe-scheidsantrag kann jedoch aucheine ganz spezielle Frage gestelltwerden etwa, ob eine bestimmteDachgaube in der vorgelegtenWeise entstehen darf.Ein Vorbescheid wird vor allemdann in Frage kommen, wenn ein-zelne Fragen des Vorhabens be-sonders problematisch sind undvorab geklärt werden sollten, z. B.weil die Kaufentscheidung desGrundstücks vorbereitet werdensoll. Der positive Vorbescheid gibtdem Bauherrn dann die gleiche Si-cherheit wie eine Baugenehmi-gung. Die Behörde kann sich imnachfolgenden Baugenehmi-gungsverfahren nicht mehr andersentscheiden; die im Vorbescheidgeprüften Fragen werden nichtnochmals behandelt.

Nicht jedermann darf Bauvorlagenerstellen. Dazu ist nur ein beson-ders sachkundiger Personenkreisbefugt. Insbesondere sind das:

– alle, die aufgrund des Bayeri-schen Architektengesetzes die

GL E I C H BAU G E N E H M I G U N G

O D E R E R S T VO R B E S C H E I D?

WA S M U S S D E R BAU H E R R T U N?

DE R BAUA N T R AG

26D I E B A U G E N E H M I G U N G

Die BaugenehmigungDie Baugenehmigung

Berufsbezeichnung „Architekt“führen dürfen,

– alle Bauingenieure, die in derListe der BauvorlageberechtigtenBauingenieure bei der Bayer.Ingenieurkammer-Bau eingetra-gen sind, sowie

– für bestimmte Bauvorhaben, z. B.für Wohngebäude bis zu dreiWohnungen, wenn die dritteWohnung in der ersten Ebenedes Dachgeschosses liegt, auchdie Handwerksmeister des Bau-und Zimmererfachs und diestaatlich geprüften Techniker derFachrichtung Bautechnik.

Der Bauherr muß also zunächsteinen solchen Bauvorlageberech-tigten mit der Planung seinesHauses beauftragen. Jedes Haussollte ein Maßanzug sein, der demBauherrn perfekt paßt. Aufgrundihrer Qualifikation sind die Bauvor-lageberechtigten in der Lage, einesolche Maßanfertigung zu liefern.Je intensiver die individuelle Pla-nung, desto zufriedener der Bau-herr und die anderen Hausbewoh-ner. Der Bauvorlageberechtigte istim übrigen dafür verantwortlich,daß die richtigen Unterlagen voll-ständig bei der Behörde einge-reicht werden. Nur dann kann dasGenehmigungsverfahren zügigablaufen. Wenn immer wiederUnterlagen nachgefordert werdenmüssen, kostet dies Zeit und Gelddes Bauherrn; häufig sind die Bau-aufsichtsbehörden für eine langeBearbeitungsdauer eines Antrages

nicht verantwortlich.

Achtung: Auch im Freistellungsver-fahren müssen die bei der Ge-meinde einzureichenden Unterla-gen von einem Bauvorlageberech-tigten stammen.Sind die Bauvorlagen gefertigt, hatder Bauherr grundsätzlich dieNachbarn zu beteiligen. Lageplanund Bauzeichnungen sind den Ei-gentümern der Nachbargrund-stücke zur Unterschrift vorzule-gen. Diese Nachbarbeteiligunggeschieht nicht etwa nur zumSchutz des Nachbarn, sondern inerster Linie im Interesse des Bau-herrn selbst. Denn: Unterschreibtder Nachbar, kann er sich im nach-folgenden Verfahren nicht mehrmit Erfolg gegen das Vorhaben zurWehr setzen. Er hat seine Zustim-mung erteilt. Unterschreibt ernicht, erhält er eine Ausfertigungder Genehmigungsentscheidung –mit Rechtsbehelfsbelehrung – zu-gestellt. Dies bewirkt, daß sich derNachbar innerhalb eines Monatsentscheiden muß, ob er Wider-spruch einlegen will. Läßt er dieseFrist verstreichen, muß er das Vor-haben hinnehmen.

Wichtig: Die Nachbarunterschriftberechtigt nicht zum Bauen, eben-sowenig wie die verweigerteNachbarunterschrift ein recht-mäßiges Vorhaben verhindernkann. Trotzdem tut jeder Bauherrgut daran, seine Nachbarn umfas-send und frühzeitig zu informie-

ren. Jeder Bauherr ist auch selbsteinmal Nachbar und sollte sohandeln, wie er selbst behandeltwerden wollte.

Übrigens: Im Freistellungsverfah-ren genügt es, wenn der Bauherrspätestens gleichzeitig mit Einrei-chung der Unterlagen bei der Ge-meinde die Nachbarn von seinemVorhaben informiert. Auf welcheWeise er das tut, kann er selbstentscheiden. Der vorausschauendeBauherr wird auch hier den Nach-barn Lageplan und Bauzeichnun-gen vorlegen. Denn: Die Unter-schrift auf diesen Bauvorlagenführt auch im Freistellungsverfah-ren dazu, daß der Nachbar sichgegen das Vorhaben nicht mehrerfolgreich wehren kann.

Der Bauantrag wird bei der jeweili-gen Stadt oder Gemeinde einge-reicht; sie muß zu jedem Vorhabenihr Einvernehmen erteilen, es seidenn die Festsetzungen eines qua-lifizierten Bebauungsplanes wer-den vollständig eingehalten.Die Gemeinde prüft den Antragauf Vollständigkeit vor. Seit der No-velle 1994 muß die Gemeinde beifehlenden Nachbarunterschriftenallerdings nicht mehr von sich ausden Versuch einer Beteiligung un-ternehmen. Vielmehr muß derBauherr einen entsprechendenAntrag stellen und auch dann liegtes im Ermessen der Gemeinde, obsie die jeweiligen Nachbarn be-nachrichtigen will oder nicht. Auch

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dies ist wieder Konsequenz daraus,daß die Nachbarbeteiligung letzt-lich den Interessen des Bauherrndient.Die Gemeinde leitet den Antragmit ihrer Stellungnahme an dieBauaufsichtsbehörde weiter. Dortwird der Antrag auf Übereinstim-mung mit den öffentlich-rechtli-chen Vorschriften überprüft. Gege-benenfalls werden die Stellung-nahmen der betroffenen Fach-behörden eingeholt – etwa desWasserwirtschaftsamtes, der un-teren Immissionsschutzbehörde,der unteren Denkmalschutzbehör-de oder des Gewerbeaufsichtsam-tes. Häufig wird beklagt, daß sichdurch diese Beteiligung das Bau-genehmigungsverfahren überGebühr hinzieht. Umgekehrt istdem Bauherrn mit einer schnellen,aber falschen – und deshalb mitdem Makel der möglichenAufhebung im Rechtsbehelfsver-fahren behafteten – Entscheidungnicht gedient. Die Bauaufsichts-behörde ist in vielen Fällen auf denSachverstand von Fachbehördenangewiesen, um im Einzelfall imInteresse der Allgemeinheit, aberauch des Antragstellers die richti-ge Entscheidung treffen zu können.

Das vereinfachte Baugenehmi-gungsverfahren

Im Rahmen des vereinfachten Ge-nehmigungsverfahrens prüft dieBauaufsichtsbehörde nur die Über-einstimmung mit den Vorschriftenüber die Zulässigkeit der baulichenAnlagen nach den §§ 29-38BauGB, mit den örtlichen Vor-schriften und mit den Abstands-vorschriften, die Baugestaltung,die Übereinstimmung mit denVorschriften über Garagen und

Stellplätze und bei baulichen Anla-gen für gewerbliche und industri-elle Zwecke die Anforderungen desbaulichen Arbeitsschutzes sowieandere öffentlich-rechtliche Anfor-derungen, soweit wegen der Bau-genehmigung eine Entscheidungnach anderen öffentlich-rechtli-chen Vorschriften entfällt oder er-setzt wird (z. B. Denkmalschutz).

Und nach derBaugenehmigung…

Kommt die Behörde zum Ergebnis,daß das Vorhaben genehmigungs-fähig ist, wird eine Baugenehmi-gung erteilt. Gegebenenfalls sinddarin eine Reihe von Auflagen ent-halten, die aus fachlicher Sichtnotwendig sind, um das Vorhabenzu ermöglichen. Der Bauherr solltedarauf bedacht sein, sich an diegenehmigten Bauvorlagen zu hal-ten. Tut er dies nicht, kann bei ei-ner noch so geringfügigen Abwei-chung der Bau eingestellt werden,was zu erheblichen Kosten führt.Will der Bauherr während der Bau-phase doch noch etwas ändern,muß er einen (Tektur)antrag beider Bauaufsichtsbehörde stellen.Auch kann planabweichendesBauen in anderer Weise teuer wer-den: Die Bauaufsichtsbehörde darfGeldbußen bis zu 1.000.000,– DMaussprechen. Die Bezahlung desBußgeldes führt im übrigen nichtdazu, daß das Unrecht sozusagengutgemacht wäre; vielmehr kannes sein, daß der Bauherr trotzdemdas, was er ohne Erlaubnis gebauthat, wieder beseitigen muß.Die Baugenehmigung gilt vier Jah-re; das heißt, mit dem Bauen mußinnerhalb dieser Zeit begonnenwerden, sonst erlischt die Bauge-nehmigung. Der Bauherr kann al-

Die Baugenehmigung 27D I E B A U G E N E H M I G U N G

Die Baugenehmigung

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Die Baugenehmigung

lerdings vor Ablauf der Frist eineVerlängerung für jeweils zwei Jah-re beantragen.

Achtung: Dem Bauherrn ist imZuge der Bauausführung nocheine ganze Reihe von Anzeige-pflichten und anderen Obliegen-heiten auferlegt.

– Der Baubeginn und die Wieder-aufnahme der Bauarbeiten nacheiner mehr als 6-monatigen Un-terbrechung sind der Bauauf-sichtsbehörde mindestens eineWoche vorher schriftlich mitzu-teilen.

– An der Baustelle ist an gut sicht-barer Stelle eine Bautafel anzu-bringen, die die Bezeichnung desVorhabens sowie Namen undAnschrift des Bauherrn und desEntwurfsverfassers enthaltenmuß.

– Noch vor Baubeginn müssen dieGrundflächen der baulichen An-lagen und ihre Höhe festgelegtsein. Die Bauaufsichtsbehördekann dabei einen Nachweis ver-langen, ob diese Werte im Hin-blick auf die Baugenehmigungeingehalten sind (sog. Schnur-gerüstabnahme).

– Baugenehmigung und Bauvorla-gen müssen an der Baustellevorliegen.

– Die Fertigstellung des Rohbaues– dies allerdings nicht im verein-fachten Baugenehmigungsver-fahren – wie auch die beabsich-tigte Aufnahme der Nutzungmüssen jeweils zwei Wochenvorher der Bauaufsichtsbehördeangezeigt werden.

DA S BAU G E N E H M I G U N G S-V E R FA H R E N

- Unterschrift sämtlicherGrundstücksnachbarn

- Gemeinde erteilt dasEinvernehmen ( ja oder nein)

Summarische Prüfung inplanungs- und bauordnungsrecht-licher Hinsicht!Vollständigkeit der Unterlagen?Welche Fachstellen sind zu beteili-gen?

- Einschaltung erfolgt durchLandratsamt

Ablaufplan zum Baugenehmigungsverfahren

Nachbarbeteiligung

Einreichung des Bauantragesbei der Gemeinde

Behandlung im Gemeinderatbzw. Bauausschuß

oder laufende Verwaltung

Antrag wird an dasLandratsamt weitergeleitet

VerwaltungsmäßigeVorprüfung

Fachstellenz. B.WasserwirtschaftsamtNaturschutz/UmweltschutzStraßenbauamtAmt für LandwirtschaftForstamtGewerbeaufsichtsamtandere notwend. Fachstellen

Technische Prüfung

abschließende rechtlicheWürdigung

Baugenehmigung Art. 72 BayBOja oder nein

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Übersicht über die Bauvorhaben if-ten

1. Was tun, wenn ich bauen will?Wer ist für das was ich bauenwill bauvorlageberechtigt?– Bauvorlageberechtigte ➝ siehe Stichwortverzeichnis

2. Welche Nachweise sind nebenden Planunterlagenerforderlich?– Maßgebend ist der Schwierig-

keitsgrad des Bauvorhabens– geringe Schwierigkeit, mittlere

Schwierigkeit oder Sonderbau(siehe Diagramm bzw. Stich-wortverzeichnis)

3. Wer ist zur Erstellung, Beschei-nigung oder Prüfung dererforderlichen Nachweiseberechtigt?– Nachweisberechtigte ➝ siehe Diagramm

30 Ü B E R S I C H T Ü B E RD I E B A U V O R H A B E N

Übersicht überdie Bauvorhaben

Übersicht überdie Bauvorhaben

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Übersicht überdie Bauvorhaben

Übersicht überdie Bauvorhaben

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erforderliche Nachweise Nachweisberechtigte

Standsicherheit undFeuerwiderstandsdauerder tragenden Bauteile

Entwurfsverfasser mitBerechtigung

Entwurfsverfasser

Entwurfsverfasser

Schall- und Wärmeschutz

vorbeugender Brandschutz

Berechtigung zum Standsicherheitsnachweis:bei Architekten und Bauingenieuren mindestens dreijährige zusammenhängendeBerufserfahrung und Eintragung in eine entsprechende, bei der jeweiligen Kammergeführten Liste;bei Handwerksmeistern des Bau- und Zimmereifachs sowie staatlich geprüftenBautechnikern dreijährige zusammenhängende Berufserfahrung und Zusatzqualifikation.

Vorhaben geringer Schwierigkeit

Vorhaben geringer Schwierigkeitgemäß Art. 2 Abs. 4.1 BayBO(siehe auch Auflistung in Stich-wortverzeichnis)

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erforderliche Nachweise Nachweisberechtigte

Standsicherheit undFeuerwiderstandsdauerder tragenden Bauteile

Bescheinigung eines (privaten)verantwortlichen Sachver-ständigen für Standsicherheit.

Entwurfsverfasser

Entwurfsverfasser mit Berechtigung

Schall- und Wärmeschutz

vorbeugender Brandschutz

Berechtigung zum vorbeugenden Brandschutz:entweder mit mindestens zehnjähriger zusammenhängender Berufserfahrungoder Zusatzqualifikation und Eintragung in eine bei der jeweiligen Kammergeführte Liste.

Vorhaben mittlerer Schwierigkeit

Alle Vorhaben, die nicht geringerSchwierigkeit oder Sonderbau-ten sind.

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erforderliche Nachweise Nachweisberechtigte

Standsicherheit undFeuerwiderstandsdauerder tragenden Bauteile

hoheitliche Prüfungdurch Prüfingenieuroder Prüfamt

Entwurfsverfasser

Bescheinigung eines (privaten)verantwortlichen Sachverstän-digen, wahlweise behördlichePrüfung

Schall- und Wärmeschutz

vorbeugender Brandschutz

Sonderbauten

Sonderbautengemäß Art. 2 Abs. 4.2 BayBO(siehe auch Auflistung inStichwortverzeichnis)

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Im Jahr der Klimakonferenz vonRio 1992 wurde der Begriff der„Nachhaltigkeit“ als Leitlinie fürein gemeinsames Überleben aufunserem Planeten in das Bewußt-sein der Menschen geprägt. DasSzenario einer drohenden Klima-katastrophe wird spätestens seit-her durch die Medien verbreitet.Die Bürger werden täglich mitInformationen über die Rohstoff-verknappung, den Energie-verbrauch und schleichende Um-weltbelastungen konfrontiert.

Wir alle wissen, daß wir uns aktivmit Fragen des Umweltschutzesauseinandersetzen müssen. Dazugehört auch der Lebenszyklus ei-

nes Hauses, der des Bau’s, des Be-triebs und der eventuell späterenEntsorgung. Langfristige Überle-gungen, weit über den momenta-nen Nutzungsanspruch hinaus,fließen in die Planung und in diewirtschaftlichen Überlegungenein. Das bedeutet, daß jeder Bür-ger im vergangenen Jahrzehnt hathinzulernen und umdenken müs-sen. Wir sind aufgefordert, uns beiPlanung, Bau und Betrieb einesHauses auf die heute bekanntenKriterien bzw. Standards für einumweltbewußtes Handeln einzu-stellen. Deshalb tragen alle amBau Beteiligten einschließlich Bau-herrschaften eine nicht zu unter-schätzende Verantwortung für

unsere Umwelt. Wer bauen will,sollte sich mit dem nachfolgendenText auseinandersetzen:

Jedes Gebäude, jede Siedlung istebenso wie etwa das Auto odereine Industrieanlage ein umwelt-belastendes Objekt. Herstellungund Transport der Baumaterialienverursachen ebenso wie der Bau-vorgang selbst und die an-schließende Benutzung der Ge-bäude Rohstoff- und Energiever-brauch, Luft- und Wasserver-schmutzung, Abfälle, mikroklima-tische und landschaftliche Verän-derungen, Bodenversiegelung undFlächenverbrauch. Die Summe al-ler Gebäude, aller Siedlungen trägt

34Ö K O L O G I S C H E S B A U E N

Ökologisches BauenÖkologisches Bauen

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Holzhausbau im Allgäu – Zeitgemäßes Bauen mit WBZ Holzhaus, Sulzberg

In drei Tagen ist alles zuDie Fotos zeigen die Entstehung eines WBZ-Holzhauses. Die in der Zimmerei vorgefertigten Teile eines Einfamilienhauseswerden mit LKW angeliefert und aufgestellt. Am Ende des dritten Tages ist schon das Dach drauf. Die Installationsarbeitensind nach ca. 4 Wochen abgeschlossen. Wenn man noch zwei Wochen für Keller und Bodenplatte einrechnet und drei Wo-chen für die Vorfertigung, ist das Haus also in ca. 8-10 Wochen nach Baubeginn beziehbar.

wesentlich zur Ressourcenver-knappung und der Umweltbe-lastung bei. Ein Gebäude mit sei-nen Materialien, mit seiner Gestal-tung und seinen technischenInstallationen, mit der inneren Or-ganisation der Funktionsabläufeträgt dazu bei, ob Ressourcen ver-schwendet oder sparsam verwen-det werden, ob die Umwelt unddamit unsere Gesundheit belastetoder geschont wird. Beim Bauenist darauf zu achten, daß die Rest-Abfälle und bei einem späterenAbbruch die Materialien mit we-nig Aufwand entsorgt werdenkönnen.

Wer ökologisch bauen will,sollte sich daher mitfolgenden Kriterien vertraut ma-chen:

– Die Hauptwohnrichtung solltenach Süden, Südosten oder Süd-westen orientiert sein, um direk-te solare Wärmegewinne zu er-möglichen.

– Der Baukörper sollte kompakt,ohne Vor- und Rücksprünge,ohne Erker, Dachgauben oderWiderkehre geplant werden.Einfache, schlichte Gebäude sindenergetisch günstig.

– Die Außenhaut des Gebäudessoll möglichst gering gehaltenwerden.

– Energetisch ist eine zweige-schossige Bauweise mit einemKaltdach zweckmäßig.

Die Konstruktion sollte so gewähltwerden, daß eine Niedrig- oderNiedrigstenergie-Gebäudehüllegebaut wird. Dies kann mit einemgemauerten Gebäude mit Außen-dämmung genauso wie mit einerHolzständerkonstruktion mit da-

zwischenliegender Dämmung er-reicht werden. Holz ist dann sinn-voll, wenn es aus heimischen Wäl-dern stammt. Als Dämmstoffe imSinne von Naturdämmstoffen eig-nen sich Wolle, Flachs, Baumwolle,Schilfrohr, Holzweichfaserplatten,Hobelspandämmung, Zellulose u.v. m. Die Trennwände sollten mitschweren Materialien gebaut wer-den. Das Zusammenwirken einerhochgedämmten Außenwand undeiner schweren Innenwand (z. B.Lehmvollsteine oder Kalksandstei-ne) ergibt ein ausgeglichenesWohnklima. Das gute Wohnklimaerhöht sich dadurch, daß die ver-wendeten Ausbaumaterialien na-turbelassen eingebaut werden.Wenige miteinander harmonie-rende Materialien natürlich ver-wendet, entsprechen dem Grund-satz des ökologischen Bauens.

Wer sich mit dem Thema „Ökolo-gisches Bauen“ befaßt, der wirdsich auch mit der Nachhaltigkeitvon Energie auseinandersetzen.Regenerative Energien, Energie-einsparung und ökologische Mate-rialien durch sorgsamen Einsatzund schonende Handhabung soll-ten Leitgedanken Ihres Bauenssein.Beim Energieeinsatz verdient dasHeizsystem das Hauptaugenmerk.Wer ein Niedrigenergiehaus baut,installiert in der Regel eine Warm-wasserheizung. Als Heizmediumsollten Stückholz oder sogenanntePellets (gepreßte Sägemehl-,Hobel- oder Frässpäne) verwendetwerden. Solaranlagen können fürdie Trink- und Brauchwassererwär-mung oder kombiniert für die Er-wärmung von Trink- und Hei-zungswasser eingesetzt werden.Wer die Warmwasserbereitung

über Sonnenkollektoren vornimmt,sollte auf jeden Fall auch dieWaschmaschine und die Spül-maschine an’s Warmwasseranschließen.

Um Energie zu sparen und Emis-sionen zu reduzieren, ist das soge-nannte PASSIVHAUS schrittweisezur Reduktion des Heizenergiever-brauchs zu fördern. Voraussetzungist, daß die Wärmeverluste durchWände, Fußböden, Dächer, Fenster,Belüftung etc. auf ein Minimumreduziert werden. Der verbleiben-de Rest-Wärmebedarf kann z. B.mittels einer Kleinstwärmepumpeüber eine kontrollierte Be- undEntlüftung mit Wärmerückgewin-nung abgedeckt werden. Im Land-kreis sind bereits erste Häuser indieser Bauart realisiert worden.Durch eine breitere Anwendungwird nicht nur Energie gespart,sondern es ergeben sich weitrei-chende Impulse für Industrie undHandwerk.

Die Verwendung von erneuerbarenEnergieträgern, vor allem der Son-nenenergie ist ein wichtiger Schrittin Richtung Ressourcenschonungund CO2-Reduktion. Bauwillige desLandkreises werden hiermit aufge-rufen, sich mit den zukunftswei-senden Techniken zum Wohle un-serer Umwelt zu befassen.

Ergebnis des ökologisch-nachhalti-gen Bauens:

Die Baukosten für ein ökologischorientiertes Haus sind sicherlichhöher als bei konventioneller Bau-weise, trotzdem akzeptieren inzwi-

Ökologisches Bauen 35Ö K O L O G I S C H E S B A U E N

Ökologisches Bauen

WE R Ö KO LO G I S C H B AU E N W I L L,S O L LT E S I C H D A H E R M I T

F O LG E N D E N KR I T E R I E N

V E RT R AU T M AC H E N:

ERG E B N I S D E S Ö KO LO G I S C H-N AC H H A LT I G E N BAU E N S:

schen immer mehr Bürger dieMehrkosten, denn

– der Wohnkomfort der Häuser istmindestens genauso gut wiebeim konventionellen Haus;

– man erhält einen wirtschaftli-chen Nutzen durch dauerhaftniedrigen Energiebedarf;

– es ist zu erwarten, daß die Ener-giepreise laufend steigen;

– wer möchte nicht bei eventuel-len Energiekrisen möglichst un-abhängig sein;

– auf Dauer vermutlich ein besse-rer Wertzuwachs der Immobilie;

– man kann für sich in Anspruchnehmen, einen Beitrag zur Nach-haltigkeit und Ökologie geleistetzu haben.

All diese Gründe müßten Bauwilli-ge anregen, sich mit dem Themades Ökologischen Bauens vertrautzu machen.

Wer selbst noch wenig über ökolo-gisches Bauen, regenerativen Ener-gieeinsatz und Energieeinsparungweiß, sollte sich an seine Heimat-gemeinde, an das ENERGIE- undUMWELTZENTRUM ALLGÄU beimZAK – Zweckverband für Abfall-wirtschaft Kempten – oder anRENERGIE ALLGÄU e. V., Kempten,wenden. Einigen Gemeinden sind

inzwischen sogenannte Energie-berater angegliedert, die zu fest-gelegten Sprechzeiten für Bau-interessenten Energieberatungendurchführen. Außerdem gibt es inunserer Nähe freischaffende Fach-leute, die etwas von der neuenMaterie verstehen. Es wird daherangeregt, sich dieser Fachleute zubedienen.

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Wohnungswesen

Wohnungswesen37

W O H N U N G S W E S E N

1 . WO H N U N G S B AU F Ö R D E RU N G

1. Wohnungsbauförderung2. Vergabe von öffentlich geförder-

ten (Sozial-) Wohnungen3. Erhebung der Fehlbelegungs-

abgabe

Die folgenden Ausführungen sol-len Ihnen eine kurze Übersichtzum jeweiligen Thema geben:

1.1 Eigengenutzter Wohnraum

Falls Sie ein Haus oder eine Woh-nung bauen oder kaufen wollen,können Sie hierfür ein sogenann-tes staatliches Baudarlehen bean-tragen.

Auf die Gewährung eines solchenBaudarlehens besteht kein Rechts-anspruch. Da die Mittel knappsind, erfolgt die Auswahl der zufördernden Bauvorhaben nach dersozialen Dringlichkeit der Anträge.

Die Förderung besteht hier darin,daß das staatliche Baudarlehen,auch „3. Förderungsweg“ genannt,15 Jahre lang zinslos bereitgestelltwird.

Die Darlehenshöhe hängt vonmehreren Faktoren ab: Gesamtein-kommen der Familie, in welcherGemeinde sich das Objekt befin-det (Gebietskategorie) und wievie-le Zimmer es enthält (Woh-nungstyp). Im Durchschnittbeträgt es DM 65.000,–.

Die Voraussetzungen, welcheneben der sozialen Dringlichkeitvorliegen müssen, sind die Einhal-

tung einer Einkommensgrenzeund die Einhaltung einer be-stimmten Wohnflächenobergren-ze.

Der Antrag muß auf jeden Fall ge-stellt sein, bevor der Baubeginn er-folgt ist oder ein Kaufvertrag ab-geschlossen wurde.

Da die im Zusammenhang mit ei-nem Antrag auf Wohnungsbauför-derung auftretenden Fragen sehrvielseitig und komplex sind, emp-fehlen wir Ihnen, sich frühzeitigmit dem zuständigen Sachbear-beiter in Verbindung zu setzen.

1.2 Anpassung von eigengenutz-tem Wohnraum für Behinderte

Hier gibt es grundsätzlich zweiMöglichkeiten:

1.2.1 Beantragung eines staatlichenBaudarlehens bis zuDM 20.000,–.

1.2.2 Beantragung eines Zuschus-ses in Höhe von maximalDM 6.000,–.

In beiden Fällen ist es erforderlich,daß Sie vor Durchführung derMaßnahmen einen dementspre-chenden Antrag stellen und dieZustimmung zur vorzeitigenDurchführung der Maßnahmenvon der Bewilligungsstelle erhal-ten haben.

1.3 Mietwohnungsbau

Miet- und Genossenschaftswoh-nungen können nur dort gefördertwerden, wo nachweislich ein deut-licher, nicht nur kuzfristiger Bedarfbesteht.

Auf die Gewährung von Förde-rungsmitteln besteht kein Rechts-anspruch.

Mit öffentlichen Baudarlehen undAufwendungszuschüssen im„1. Förderungsweg“ werden Miet-wohnungen für Einkommens-schwächere gefördert.

Mit den Baudarlehen des „3. Förde-rungsweges“ sollen Mietwohnun-gen auch für Wohnungssuchendemit einem etwas höheren Einkom-men gefördert werden.

Die Bewilligungsstelle für solcheAnträge ist allerdings nicht dasLandratsamt, sondern die Regie-rung von Schwaben in Augsburg.Das Landratsamt berät Sie jedochin Ihren Fragen zum Mietwoh-nungsbau.

Sollte Ihr Vorhaben speziell fürältere Mitmenschen geplant seinund mit Mitteln des 1. oder 3.Förderungsweges gefördert wer-den, so besteht die Möglichkeit,hierfür ein zinsloses Darlehen desLandkreises zu beantragen. DerLandkreis macht eine Förderungunter anderem davon abhängig,daß auch die Gemeinde, inwelcher das Objekt gebaut wird, ingleicher Höhe mitfördert.

Auch hier empfehlen wir Ihnen,sich frühzeitig mit dem zuständi-gen Sachbearbeiter in Verbindungzu setzen.

1.4 Modernisierung vonMietwohngebäuden

Der Freistaat Bayern fördert dieModernisierung von Miet- und Ge-nossenschaftswohnungen. Geför-

38W O H N U N G S W E S E N

WohnungswesenWohnungswesen

dert wird ohne Rechtsanspruch imRahmen der verfügbaren Haus-haltsmittel.

Die Modernisierung wird mitdegressiv gestaffelten Aufwen-dungszuschüssen für die Dauervon insgesamt neun Jahren undmit zinsverbilligten Kapitalmarkt-darlehen gefördert.

Der Antrag ist beim Landratsamtzu stellen, welches diesen an dieBewilligungsstelle, die Regierungvon Schwaben in Augsburg, wei-terleitet.

Vor Beginn der Modernisierungs-maßnahme muß die Zustimmungzur vorzeitigen Durchführung die-ser Maßnahme von derBewilligungsstelle erteilt sein.

2. Vergabe von öffentlichgeförderten (Sozial-) Wohnun-gen

Im Landkreis Oberallgäu gibt esca. 2.500 öffentlich geförderteWohnungen. Der überwiegendeTeil davon befindet sich inSonthofen, Immenstadt undOberstdorf.Daneben gibt es in folgendenGemeinden öffentlich geförderteWohnungen: Altusried, Blaichach,Buchenberg, Burgberg, Durach,Hindelang, Fischen, Missen, Ober-staufen, Rettenberg und Wiggens-bach.

Damit Sie eine öffentlich geförder-te Wohnung beziehen können,benötigen Sie eine sogenannteWohnberechtigungsbescheini-gung. Die Anträge erhalten Sie bei

den Gemeinden oder direkt beimLandratsamt.

Um Ihnen eine Wohnberechti-gungsbescheinigung erteilen zukönnen, müssen Sie eine bestimm-te Einkommensgrenze einhaltenund es muß sichergestellt sein,daß die Größe der Wohnung an diePersonenzahl Ihrer Familie ange-paßt ist.

Eine Wohnberechtigungsbeschei-nigung wird nur ausgestellt, wennIhnen vorher von Ihrer Gemeindeoder dem Landratsamt einebestimmte öffentlich geförderteWohnung zugewiesen wurde. Dasheißt, Ihre erste Anlaufstelle ist inaller Regel die Gemeinde, inwelcher Sie eine Sozialwohnungbeziehen wollen.

Neben diesen „echten“ Sozialwoh-nungen gibt es noch im ganzenLandkreis verstreut Wohnungen,die im „Bayer. Sonderbaupro-gramm“ gefördert wurden. Bei die-sen Wohnungen dürfen Sie umeiniges mehr verdienen, als bei„echten“ Sozialwohnungen.

3. Erhebung der „Fehlbelegungs-abgabe“

Im Drei-Jahres-Rhythmus wird dasgesamte Familieneinkommen derInhaber einer öffentlich geförder-ten (Sozial-) Wohnung vom Land-ratsamt überprüft.

Ab der Überschreitung der Ein-kommensgrenze, welche um 55 %höher liegt als diejenige, welchefür den Bezug einer solchen Woh-nung maßgebend ist, wird die so

genannte „Fehlbelegungsabgabe“erhoben.

Diese ist gestaffelt von DM 1,–(bei 55 % Überschreitung) bismaximal DM 7,– (bei 140 % Über-schreitung) pro qm Wohnfläche.

Da allerdings nur der sogenannteSubventionsvorteil abgeschöpftwerden soll, welcher in der billigenMiete im Vergleich zum freienWohnungsmarkt liegt, wird dieAusgleichszahlung in der Regel aufdie Differenz zwischen der Mietedes freien Wohnungsmarktes undder tatsächlich bezahlten (subven-tionierten) Miete begrenzt.

Die Miete des freien Wohnungs-marktes ergibt sich entweder ausdem örtlich gültigen Mietspiegeloder der sogenannten Höchstbe-tragsverordnung.

Die geleisteten Ausgleichszahlun-gen fließen dem Freistaat Bayernzu und werden wieder für den Bauvon öffentlich geförderten Woh-nungen verwendet.

2. VE RG A B E VO N Ö F F E N T L I C H

G E F Ö R D E RT E N (SO Z I A L-)WO H N U N G E N

3. ER H E BU N G D E R „FE H L B E-L E G U N G S A B G A B E“

Wohin mit demBauschutt?

Wohin mit demBauschutt?

39W O H I N M I T D E MB A U S C H U T T ?

Beim Neubau und beim Abbruchvon Gebäuden fallen regelmäßigerhebliche Mengen an Bauschuttund sonstigen Abfällen an.

Im Sinne einer hochwertigenVerwertung fordert die Abfallwirt-schaftssatzung des Zweckverban-des für Abfallwirtschaft Kempten

(Allgäu) – ZAK – eine möglichstumfassende Abfalltrennung ander Baustelle:

Wenn eine Trennung an der Bau-stelle nicht möglich ist, sind dieAbfälle in den vom ZAK bestimm-ten Anlagen aufzubereiten bzw. zuentsorgen! Asbesthaltiges Ab-bruchmaterial darf nicht verwer-tet werden und muß in dafür zu-

gelassenen Anlagen beseitigt wer-den. Abbrucharbeiten von asbest-haltigem Material dürfengrundsätzlich nur von Firmen mitder notwendigen Fachkundedurchgeführt werden!

Weitere Auskünfte erteilt der ZAK(Tel. 0831 / 25282-10) oder dasLandratsamt Oberallgäu (Tel.08321 / 612-404 oder 612-418)

40 T I P S Z U R G E S T A L T U N GE I N E S H A U S G A R T E N S

Tips zur Gestaltungeines Hausgartens

Tips zur Gestaltungeines HausgartensBei der Planung des Hauses sollteman sich auch schon Gedankenüber die Gestaltung der Gartenan-lage machen. Die Lage der Baukör-per ist oft entscheidend für denWohnwert des Gartens. BeimFrühstück möchte man dieMorgensonne und am Abend dieletzten Strahlen der untergehen-den Sonne genießen.

Soll ein Nutzgarten eingerichtetwerden, ist auf einen voll sonnigenStandort zu achten.

Vorhandene natürliche Gegeben-heiten z. B. alter erhaltenswerterGehölzbestand, Bachlauf,Geländeausformung sollten beider Planung berücksichtigtwerden.

Bei vorhandenem alten Baumbe-stand ist darauf zu achten, daß derWurzelraum geschont wird, d. h.Aufschüttungen, Abgrabungenund Lagerung von Materialienhaben im Kronenbereich zu unter-bleiben.

Ein evtl. vorhandener Wasserlaufkann als belebendes Element z. B.Bachlauf mit Saumstauden, Teich-anlage mit Wasserpflanzen oderWasserspielplatz für die Kinder,den Garten bereichern.

Kleine Kuppen bzw. Mulden kön-nen sich für die Anlage eines Gar-tensitzplatzes anbieten. Höhenun-terschiede im Gelände ermögli-chen die Schaffung unterschiedli-cher Gartenräume. Dies ist allesschon bei der Planung zu überle-gen um evtl. anfallenden Aushubzur Gestaltung der Anlage zu ver-wenden.

Auch die Bergung und die richtigeLagerung des wertvollen Mutter-bodens ist zu überlegen. DieHumusmiete sollte nicht höher als1,50 m sein, damit die Bodenorga-nismen in der unteren Schichtnicht ersticken. Zum Schutz vorVerunkrautung ist die Miete mitGründüngungspflanzen wie Senf,Klee, Lupinen, Ölrettich und Phace-lia einzusäen. Verunkrauteter Hu-mus macht beim späteren Einsäenund Bepflanzen wenig Freude,dafür mehr Arbeit. Vor dem Auf-trag des Mutterbodens ist auf einesorgfältige Grundplanie zu achten.Das Gefälle ist vom Haus weg zurichten und die durch Radfahrzeu-ge verdichteten Spurrillen undMulden sind aufzulockern. DieHumusandeckung hat über Kopfzu erfolgen, d. h. bereits humusier-te Flächen dürfen nicht mehrbefahren werden. Für Pflanz-flächen sollte eine Schichtstärkevon ca. 30-40 cm Humus vorgese-hen werden. Rasenflächen kom-men dagegen mit weniger als 10cm Mutterboden aus.

Mit nur 5-7 cm Substrat kommenextensive Dachbegrünungen aus.Sie sind heute bis zu einerDachneigung von 30 Grad mög-lich. Bevorzugt werden allerdingsflachgeneigte Dächer bepflanzt.Die Begrünung schützt die Dach-haut vor Temperaturschwankun-gen und hilft Energie zu sparen.Extensive Kräuter-Sedumsaatensind kostengünstig, pflegeleichtund vielen durch ihr buntes Blü-tenmeer ein echtes Gartenerleb-nis. Solche Flächen sind eine Bie-nenweide und bieten zahlreichenInsekten Nahrung. Auch derAbfluß des Regenwassers wirderheblich verzögert.

Fassadenbegrünungen habennicht nur eine ästhetische Funkti-on, sondern sie können auch demKlimaschutz dienen. Durch die Ver-wendung von Spalierobstbäumenist die Erzeugung von hochwerti-gen Tafelfrüchten auch in unseremKlima möglich. Der Standort fürdie Pflanzen und das evtl. notwen-dige Rankgerüst oder Spaliergehören mit dem Gebäudegeplant.

Terrassen, Platz- und Wegeflächensollten zum Zeitpunkt der Rohpla-nie bzw. des Auffüllens feststehen,damit in den entsprechendenBereichen die erforderlichenKiestragschichten eingebaut wer-den können, ohne daß später wie-der ausgekoffert und Materialabgefahren werden muß. Wasser-durchlässige Platzbefestigungenin Holz, Naturstein oder Betonpfla-ster sind zu bevorzugen. DieseBeläge werden in einem ca. 4 cmstarken Splittbett verlegt. DasNiederschlagswasser kann hierversickern.

Ein Garten ist ständiger Verände-rung unterworfen, da sich die Be-dürfnisse der Bewohner ändernoder die Pflanzen sich entwickelnund dadurch neue Gartenräumeentstehen. Deshalb sollte Beton imGarten sehr sparsam verwendetwerden. Umgestaltungen müssenauch ohne Abbruchhammer mög-lich sein.

Eine Einbindung von Baukörpernin die Landschaft ist nur mittelsLaubgehölzen möglich. Durch dielockere Laubkrone werden die har-ten Kanten von Baukörpern gebro-chen und starre unnatürliche Lini-en aufgelöst. Bäume sollen die

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Architektur dabei nicht verstecken,sondern unterstreichen.

Als Hofbäume und Gehölze fürgroße Gärten und Anlagenbewähren sich Winter- und Som-merlinde, Bergahorn, Spitzahorn,Stileiche, Rotbuche, Kastanie u. a.

Für den kleineren Hausgartenempfehlen sich Gehölze der zwei-ten Größenordnung wie Feld-ahorn, Birke, Eberesche, Mehlbeere,Heimbuche, Baumhasel und Obst-bäume.

In den Reihenhausgärten könnenzur Schaffung eines Grünrahmenskleinere Bäume wie Weißdorn,Rotdorn, Obstbäume, sowie Groß-sträucher wie Hasel, Feuerahorn,Felsenbirne und Flieder gepflanztwerden.

Heimische Nadelgehölze wie Fich-te, Tanne, Eibe, Kiefer und Lärchekönnen als Kontrast zu den Laub-gehölzen gruppiert werden. Blaueund gelbe Zierformen sollten abernur in ganz speziellen Bereichendes Gartens mit anderen dazupassenden Pflanzen angeordnetwerden. Sie dürfen nicht nachaußen wirken. Die Einfriedung derGrundstücke in Richtung freieLandschaft und zum öffentlichenVerkehrsraum hin sollte, zur Ver-meidung von starren Linien, mit-tels einer frei wachsendenStrauchhecke aus heimischenGehölzen erfolgen. Robuste,bodenständige Sträucher wie Ha-sel, Hecken, Kirschen, Hartriegel,Schneeball und Wildrosen bildenden besten Schutz für die in Rich-tung Gartenraum gepflanztenempfindlichen Ziergehölze undBlütensträucher. Eine Strauch-

hecke braucht nur alle paar Jahreetwas ausgelichtet werden.

Schnitt- oder Formhecken sind er-heblich pflegeaufwendiger. Regel-mäßige Düngung und alljährlicherfachgerechter Schnitt sind not-wendig um eine dichte grüneMauer zu erhalten. Einmal ent-standene Lücken lassen sich nurschwer schließen. Diese Heckenartsollte nur dort Verwendung fin-den, wo Platz oder spezielle gestal-terische Gründe keine andereMöglichkeit zulassen.

Hinweise:

Die in Bebauungs- und Grünord-nungsplänen enthaltenen Festset-zungen bezüglich der Anpflanzun-gen sind natürlich grundsätzlichzu beachten. Der Kreisgartenfach-berater beim Landratsamt Oberall-gäu in Sonthofen führt kostenlosBeratung bei allen Fragen derGartengestaltung, Pflanzen-ernährung und des Pflanzen-schutzes durch.

42 T I P S Z U R G E S T A L T U N GE I N E S H A U S G A R T E N S

Tips zur Gestaltungeines Hausgartens

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Abgrabungen/Aufschüttungen

Abgrabungen und Aufschüttun-gen stellen immer eine prinzipiellunerwünschte Veränderung desnatürlichen Geländeverlaufes darund sind oftmals ein Grund fürVerzögerungen im Genehmi-gungsablauf.Sofern diese Baumaßnahmen den-noch beantragt werden, müssensie auf den Bauplänen deutlichdargestellt und vermaßt werden.

Abstandsflächen

Vor den Außenwänden von Gebäu-den sind Abstandsflächen vonoberirdischen baulichen Anlagenfreizuhalten. Die Abstandsflächenmüssen grundsätzlich auf demBaugrundstück selbst eingehaltenwerden. Die Tiefe der jeweiligenAbstandsfläche bemißt sich nachder Wandhöhe und kann inbestimmten Fällen bis auf 3,00 mreduziert werden.

Bauleitung

Zeit und Geld lassen sich vor allemdurch einen reibungslosen Bau-ablauf einsparen.

Bauvorlageberechtigung

In Art. 68 der Bayerischen Bauord-nung wird geregelt, wer welcheBauvorhaben offiziell bei derBehörde als Entwurfsverfasser ein-reichen darf. Derjenige, der die Be-zeichnung „Architekt“ führen darf(Eintragung in das Verzeichnis derBayerischen Architektenkammer),kann jedes Bauvorhaben, unab-

hängig von der Größe oder der An-zahl der Wohneinheiten, bearbei-ten. Für die Planung von Wohnge-bäuden mit bis zu drei Wohnein-heiten, Doppelhäusern etc. könnenauch Absolventen der Studiengän-ge Architektur, Hochbau undBauingenieurwesen oder staatlichgeprüfte Techniker der Fachrich-tung Bautechnik und Handwerks-meister des Bau- und Zimmerer-fachs, wenn sie mindestens dreiJahre zusammenhängende Be-rufserfahrung nachweisen und diedurch Rechtsverordnung gem. Art.90 Abs. 11 näher bestimmte Zu-satzqualifikation besitzen, beauf-tragt werden. Sofern seitens desBauherrn Unsicherheit hinsichtlichder Bauvorlageberechtigung be-steht, empfiehlt sich, vor den er-sten Planungsschritten die Vorla-geberechtigung genau zu prüfen.

Dacheinschnitte

Dacheinschnitte werden durch dasLandratsamt Oberallgäu mit Rück-sicht auf eine ausgewogene, har-monische Dachlandschaftgrundsätzlich für problematischgehalten.

Gebäude geringer Höhe

Das „Gebäude geringer Höhe“wird in Art. 2 III 1 BayBO definiert.Ein Baukörper ist „ein Gebäude ge-ringer Höhe“, wenn der Fußbodender obersten bewohnbaren Ebenemaximal 7,00 m über dem natür-lichen Geländeniveau liegt.

Ob für eine Fläche eine Bauerwar-tung besteht, d. h., eine konkreteBauleitplanung angelaufen ist,läßt sich bei der jeweiligen Ge-meinde erfragen.Vorsicht geboten ist auf jeden Fallbei offerierten Außenbereichs-flächen.

Baugenehmigungsunterlagen

Neben dem ausgefüllten Bauan-tragsformular sind die Eingabeplä-ne dreifach beizulegen. Sofernbekannt ist, daß mehrere Dienst-stellen und Fachbehörden beteiligtwerden müssen, ist es ratsam, wei-tere Plansätze einzureichen, umdurch eine parallele BeteiligungZeit sparen zu können.Bei der Erarbeitung und Zusam-menstellung der Planunterlagensollte folgendes beachtet werden:

– Vollständigkeit der Bauantrags-unterlagen mit Lageplan ein-schließlich Katasterauszug

– korrekte Darstellung undVermessung des natürlichenGeländeniveaus

– Abstand der Baumaßnahmezu den Grundstücksgrenzenangeben

– Vermaßung der Wandhöhe(ggf. Abstandsflächenplan beiengen Grundstücksverhält-nissen)

– ggf. Erarbeitung eines Baumbe-standsplanes

– Erarbeitung eines Freiflächenge-staltungsplanes (am Ortsrandoder in exponierten Bereichen)

– bei gewerblichen Baumaßnah-men ausführliche Beschreibungbeilegen (welche Tätigkeiten

StichwortverzeichnisFachchinesisch

StichwortverzeichnisFachchinesisch

43S T I C H W O R T V E R Z E I C H N I SF A C H C H I N E S I S C H

AB G R A BU N G E N/AU F S C H Ü T T U N G E N

AB S TA N D S F L Ä C H E N

BAU L E I T U N G

BAU VO R L AG E B E R E C H T I G U N G

DAC H E I N S C H N I T T E

GE B Ä U D E G E R I N G E R HÖ H E

BAU E RWA RT U N G

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StichwortverzeichnisFachchinesisch

StichwortverzeichnisFachchinesisch

45S T I C H W O R T V E R Z E I C H N I SF A C H C H I N E S I S C H

werden ausgeführt, wieviel Be-schäftigte sollen arbeiten, mögli-che Immissionen durch Fahr-zeugverkehr, Angabe von gela-gerten Stoffen usw.).

– ggf. Stellplatzplan

Gemeindliches Einvernehmen

Die Gemeinde ist bei jedemgenehmigungspflichtigen Bauvor-haben zu beteiligen. Nach Einrei-chen des Antrages prüft die Bau-verwaltung den Antrag und legtihn dem Bauausschuß oder demGemeinderat zur Entscheidungvor. Dieses Gremium stimmt da-nach über den Antrag ab und er-teilt das gemeindliche Einverneh-men oder nicht. Nach Beschlußwird der Antragsteller benachrich-tigt und der Antrag an das Land-ratsamt zur weiteren Bearbeitunggeleitet. Die Erteilung des ge-

meindlichen Einvernehmens darfkeinesfalls verwechselt werdenmit der Genehmigung des Bauvor-habens. Genehmigungsbehördeist ausschließlich das Landrats-amt.

Genehmigungsfreistellung

Nach Art. 64 BayBO ist es möglich,folgende Bauvorhaben ohne Bau-genehmigung zu errichten:

1. Vorhaben geringer Schwierigkeitim Sinn des Art. 2 Abs. 4 Satz 1Nr. 2 und 3.

2. eingeschossige gewerbliche La-gergebäude mit freien Stützwei-ten von nicht mehr als 12 m undmit Grundflächen von nichtmehr als 500 m2, soweit siekeine Sonderbauten sind,

3. in Gewerbe- und Industriegebie-ten eingeschossige handwerk-

lich oder gewerblich genutzteGebäude mit freien Stützweitenvon nicht mehr als 12 m und mitGrundflächen von nicht mehr als500 m2, soweit sie keine Sonder-bauten sind,

4. Gebäude mittlerer Höhe, dieausschließlich zu Wohnzweckenoder neben einer Wohnnutzungteilweise oder ausschließlichfreiberuflich oder gewerblich imSinn des § 13 BauNVO genutztwerden.

Um diese Vorhaben jedoch geneh-migungsfrei errichten zu können,müssen folgende Bedingungen er-füllt sein:

a) Das Gebäude muß den Festset-zungen eines Bebauungsplanesund evtl. vorhandenen örtlichenBauvorschriften entsprechen

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b) Die Erschließung (Straße/Wasser/Abwasser) mußgesichert sein.

c) Die Gemeinde erklärt nicht in-nerhalb eines Monats, daß dasBaugenehmigungsverfahrendurchgeführt werden soll.

Geschoßflächenzahl (GFZ)

Die Geschoßflächenzahl ist eineVerhältniszahl (Grundstücksgrößeim Verhältnis zur realisierbarenGeschoßfläche) und gibt Auf-schluß über die bauliche Nutzbar-keit eines Grundstückes.Beispiel:Die GFZ beträgt 0,5, der Bebau-ungsplan läßt eine zweigeschossi-ge Bauweise zu, die Grundstücks-größe beträgt 1000 m2

1000 x 0,5 = 500 m2

Geschoßfläche (GF)

Diese 500 m2 GF könnenaufgeteilt werden in zwei Ebenen,d. h. ca. 250 m2 GF je Geschoß.

Die GFZ hat nicht mehr die Bedeu-tung wie zu früheren Zeiten, da inBaugebieten ohne Bebauungsplandas Einfügen über die Kubatur be-stimmt wird. In Bebauungsplange-bieten ist die GFZ jedoch nach wievor ein wesentliches Kriterium.

Gutachterausschuß

Der Gutachterausschuß beschäf-tigt sich mit Themen der Verkehrs-wertermittlung und erstellt gegenGebühr auch Gutachten für Privat-personen.

Innenbereich (§ 34 BauGB)

(s. Beitrag Bebaubarkeit einesGrundstückes S. 17/18)

Kniestock

Mit dem Begriff Kniestock wirdlandläufig das konstruktive Aufla-ger des Dachstuhles bezeichnet.Das festgesetzte Maß definiert inder Regel den Abstand zwischenRohdecke und Oberkante Fuß-pfette.

Nivellement

Ein Nivellement ist das höhen-mäßige Aufmaß des bestehendenGeländes. Diese Planungsgrundla-ge ist auch bei flach geneigtenBaugrundstücken unentbehrlich.Das Nivellement wird in der Regeldurch ein qualifiziertes Vermes-

sungsbüro oder den Architektenerstellt, indem ausreichend vieleHöhenpunkte bezogen auf einensogenannten Nullpunkt (Kanal-deckel, Fahrbahndecke etc.) aufge-messen und in Form von Höhenli-nien festgehalten werden. Auf-grund dieser Höhenlinien könnenwiederum die für eine Planungwesentlichen Geländeprofileerstellt und berücksichtigt wer-den.Die Höhenpunkte des natürlichenGeländes an den Gebäudeeckensind in den Grundriß (Erdge-schoß)-, Schnitt-, und Ansichts-zeichnungen einzutragen.

Richtwertliste fürunbebautes Bauland

Die Richtwertliste für unbebautesBauland vermittelt eine landkreis-weite Marktübersicht. Sie wird imTurnus von 2 Jahren erstellt undbasiert auf den Daten der Grund-stücksverkäufe. Die Richtwertebeziehen sich auf eine ausgewie-sene Zone und werden in DM/m2,ohne Erschließungsbeiträge aus-gewiesen.

Die Richtwertliste kann über dieGeschäftsstelle des Gutachteraus-

46 S T I C H W O R T V E R Z E I C H N I SF A C H C H I N E S I S C H

StichwortverzeichnisFachchinesisch

StichwortverzeichnisFachchinesisch

GE S C H O S S F L Ä C H E N Z A H L (GFZ)

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48 S T I C H W O R T V E R Z E I C H N I SF A C H C H I N E S I S C H

StichwortverzeichnisFachchinesisch

StichwortverzeichnisFachchinesischschusses (Ansprechpartnerin FrauKiesel, Tel. 0 83 21/6 12-4 73) zumPreis von 120,– DM bezogenwerden. Selbstverständlich könnenauch einzelne Richtwerte telefo-nisch abgefragt werden.

Sonderbauten

Sonderbauten sind baulicheAnlagen und Räume besondererArt oder Nutzung, wie z. B.1. bauliche Anlagen mit mehr als

30 m Höhe2. Hochhäuser3. Hochregale mit mehr als 7,50 m

Lagerhöhe (Oberkante Lagergut),4. baulige Anlagen und Räume mit

mehr als 1600 m2 Grundfläche,ausgenommen Wohngebäude,

5. Verkaufsstätten, Messe- undAusstellungsbauten mit mehrals 2000 m2 Geschoßfläche,

6. Versammlungsstätten ein-schließlich Kirchen für mehr als100 Personen,

7. Sportstätten mit mehr als400 m2 Hallensportfläche odermehr als 100 Zuschauerplätzen,Freisportanlagen mit mehr als400 Zuschauerplätzen,

8. Krankenhäuser, Entbindungs-und Säuglingsheime, Pflege-einrichtungen,

9. Heime und Tageseinrichtungenfür Kinder, Behinderte und alteMenschen, Einrichtungen zurvorübergehenden Unterbrin-gung von Personen sowie Kin-dergärten mit mehr als 2 Grup-pen oder mit dem Aufenthaltvon Kindern dienenden Räumenaußerhalb des Erdgeschosses,

10. Gaststätten mit mehr als 60Gastplätzen oder mehr als 30Gastbetten,

11. Schulen, Hochschulen und ähn-liche Ausbildungseinrichtungen,

12. Justizvollzugsanstalten,13. Garagen mit mehr als 1000 m2

Nutzfläche,14. Fliegende Bauten außer nach

Art. 85 Abs. 3,15. Camping- und Wochenend-

plätze,16. Bauliche Anlagen und Räume,

deren Nutzung mit erhöhterBrand-, Explosions-, Gesund-heits- oder Verkehrsgefahr ver-bunden ist, und Anlagen, die inder 4. Verordnung zur Durch-führung des Bundes-Immissi-onsschutzgesetzes am 1. Januar1997 enthalten waren.

Split-Level-Bauweise

Die Split-Level-Bauweise empfiehltsich in Hangbereichen. Das Gebäu-de wird geschoßweise höhen-mäßig in mindestens 2 Ebenenversetzt, zueinander geplant. DieTopographie eines Hanges läßtsich auf diese Weise optimal aus-nützen, zudem ergeben sich inter-essante Wohnformen.

Träger öffentlicher Belange

Jedes Bauvorhaben wird, sofernweitere Fachstellen betroffen sind,diesen im Rahmen des Genehmi-gungsverfahrens zugeleitet. Überdie Notwendigkeit einer Beteili-gung entscheidet letztlich die Ge-nehmigungsbehörde. Der Bauherrkann, sofern bekannt ist, daß einbestimmter Träger zu hören ist, dieBeteiligung im Vorgriff des Verfah-rens selbst vornehmen und dieStellungnahmen mit den Unter-lagen einreichen.

Vorhaben geringerSchwierigkeit

sind

1. einfache bauliche Anlageneinschließlich einfacherÄnderungen anderer baulicherAnlagen

2. Wohngebäude geringer Höhe,

auch in der Form von Doppel-häusern oder Hausgruppen,

3. Gebäude geringer Höhe, dieneben einer Wohnnutzung teil-weise oder ausschließlich frei-beruflich oder gewerblich imSinne des § 13 Baunutzungsver-ordnung genutzt werden

4. nicht oder nur zum vorüberge-henden Aufenthalt einzelnerPersonen bestimmte ein-geschossige Gebäude mit freienStützweiten von nicht mehr als12 m, soweit sie keine einfachenbaulichen Anlagen und keineSonderbauten sind.

Vorhabenmittlerer Schwierigkeit

sind alle die Bauvorhaben, dienicht unter die Vorhaben geringerSchwierigkeit und unter dieSonderbauten fallen.

Abschließend die Anschriftender wichtigstenFachstellen:

Straßenbauamt KemptenMaler-Lochbihler-Straße 1487435 Kempten, Tel. 08 31/20 57-0

Wasserwirtschaftsamt KemptenRottachstraße 1587439 KemptenTel. 08 31/52 43-0

Untere NaturschutzbehördeAnsprechpartner im LRAHerr FröhleTel. 6 12-4 02, Zimmer 212

Untere ImmissionsschutzbehördeAnsprechpartner im LRAHerr PauliTel. 6 12-4 25, Zimmer 205

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Umgebautes ehemaliges Bauernhaus in Ofterschwang imAußenbereich; besticht durch Maßstäblichkeit und Materia-lität.

Typisches Haufendorf im Oberallgäu, wobei sich alt und neugut zueinander fügt (organische Entwicklung).

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OrtsrandEingrünung durch Wiesen- und Weidelandschaft, mit Streuobst-gehölz bepflanzt.

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© Copyright 1999 by WEKA.

Titel, Umschlaggestaltung sowieArt und Anordnung des Inhaltssind zugunsten des jeweiligen In-habers dieser Rechte urheberrecht-lich geschützt.

Nachdruck und Übersetzungensind – auch nur auszugsweisenicht gestattet.

Nachdruck oder Reproduktionen,gleich welcher Art, ob Fotokopie,Mikrofilm, Datenerfassung, Daten-träger oder online nur mit schriftli-cher Genehmigung des Verlages.

Änderungswünsche, Anregungenund Ergänzungen für die nächste Auflage dieser Broschürenimmt die Verwaltung oder daszuständige Amt entgegen.

Herausgegeben in Zusammenar-beit mit der Kommune.

In unserem Verlag erscheinen:Informationsbroschüren zurBürgerinformation, Wirtschafts-förderung, Umweltschutz undzum Thema Bauen.

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Gewerbeaufsichtsamt AugsburgKonrad-Adenauer-Allee 4986150 AugsburgTel. 08 21/57 09-02

Amt für Landwirtschaft KemptenAdenauerring 9787439 KemptenTel. 08 31/5 21 47-0

Amt für LandwirtschaftDienststelle ImmenstadtListstraße 887509 ImmenstadtTel. 0 83 23/96 06-0

Vorbescheid

Der sogenannte Vorbescheidsan-trag dient dazu, einzelne Fragen ei-nes Bauvorhabens im Vorgriff aufden Bauantrag zu klären. Vorbe-scheidsanträge sind vor allemsinnvoll, wo grundsätzlich pla-nungsrechtliche Probleme (amOrtsrand, in Splittersiedlungenetc.) auftreten können und vorerstPlanungskosten und Zeit gespartwerden sollen.Oftmals reicht als Unterlage ne-ben den allgemeinen Antrags-formblättern ein Lageplan 1:1000,in dem die Grundfläche des ge-planten Vorhabens eingezeichnetist, aus.

Wandhöhe

Die Wandhöhe ist das wesentlicheKriterium zur Berechnung der not-wendigen Abstandsflächen. Prinzi-piell gilt, um so höher die Wand,um so größer muß der Abstand zuden benachbarten Grundstückensein. Die Wandhöhe ist das Maßzwischen dem natürlichen oderabgegrabenen Geländeniveau unddem Schnittpunkt Wand/Oberkan-te Dachhaut (z. B. Dachziegel etc.).Es ist übrigens nicht zulässig, dieWandhöhe aufgrund von Gelände-veränderungen (Aufschüttungenetc.) künstlich zu reduzieren.

52 S T I C H W O R T V E R Z E I C H N I SF A C H C H I N E S I S C H Stichwortverzeichnis

Fachchinesisch

StichwortverzeichnisFachchinesisch

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