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GESCHÄFTSBERICHT 2017
3
VORWORT DER GESCHÄFTSLEITUNG
Für ein christlich geprägtes Wohnungsbauunternehmen
stehen Werte wie soziale Gerechtigkeit und der Erhalt der
Schöpfung im Vordergrund. Diese Sorge für
das gemeinsame Haus gewinnt umso mehr
an Bedeutung, als die Lebensqualität vieler
Menschen abnimmt und die Furcht vor so-
zialem Niedergang vielerorts greifbar ist.
Unser wichtigster Auftrag bleibt die Verant-
wortung für den uns anvertrauten Bestand
von Wohnungen für Menschen, deren
gleich berechtigte Teilhabe am gesellschaft-
lichen Leben nicht selbstverständlich ist.
Dies gelingt uns, weil wir wirtschaftlich
handeln und dafür die Gewinne verwenden, die wir mit
unserer Verlässlichkeit als Bauträger und Kompetenz als
Immobiliendienstleister erzielen.
Bei weiter steigenden Preisen und knappen Personalres-
sourcen ist die anhaltende Hochkonjunktur die derzeit
größte Herausforderung für die gesamte Immobilien-
branche. Gleichwohl gelingt es unserem Unternehmen, den
eigenen Wohnungsbestand durch Fertigstellungen und
Zukäufe konsequent zu erweitern und gleichzeitig Grund-
stücke für neue Bauvorhaben zu akquirieren, womit unsere
Projekttätigkeit auf Jahre hinaus gesichert ist. „Nichts von
dieser Welt ist für uns gleichgültig“, damit haben wir auch
in Zukunft beste Voraussetzungen, allen Menschen einen
sicheren Lebensraum zu schaffen.
Andreas Ruf Filip John
5
INHALTSVERZEICHNIS
Vorwort der Geschäftsleitung 3
UNTERNEHMENSDATEN, ORGANE, BETEILIGUNGEN UND MITGLIEDSCHAFTEN DER GESELLSCHAFT 7
Unternehmensdaten/Organe 8
Gesellschafter 8
Aufsichtsrat 9
Geschäftsführung 9
Prokuristen 9
Firmensitz 9
Geschäftsstellen 9
Beteiligungen 9
Mitgliedschaften 9
BERICHT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG 11
Portfolioentwicklung durch Neubau 12
Portfolioentwicklung durch Zukauf 16
Baulandentwicklung 16
Energetische Modernisierung 17
Bauträgerobjekte 18
Projektentwicklung 20
Bauen für Dritte 21
Ausblick auf 2018/2019 22
Soziales Engagement 23
Personalbericht 24
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 25
KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017 27
KONZERNABSCHLUSS (NACH HGB) 35
Konzernbilanz zum 31.12.2017 36
Konzerngewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2017 38
Konzern-Kapitalflussrechnung 39
Konzerneigenkapitalspiegel (DRS 22) 40
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2017 41
WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS 50
UNTERNEHMENSDATEN,ORGANE,BETEILIGUNGEN undMITGLIEDSCHAFTEN derGESELLSCHAFT
8
UNTERNEHMENSDATEN / ORGANE
Gemäß notarieller Urkunde vom 25.03.1949 ist das
Unternehmen als Gesellschaft mit beschränkter Haftung
gegründet worden; es besteht in dieser Rechtsform unver-
ändert fort. Der Gesellschaftsvertrag ist seitdem den recht-
lichen und sachlichen Bedürfnissen entsprechend mehrfach
geändert worden. Die Anerkennung als gemeinnütziges
Wohnungsunternehmen erfolgte am 18. August 1949, die
als unmittelbarer Kleinsiedlungsträger am 27. April 1955.
Die Bestätigung als allgemeiner Sanierungsträger für das
Gebiet des Landes Hessen wurde am 30. September 1978
ausgesprochen.
Die in § 37 Zweites Wohnungsbaugesetz geforderte Eig-
nung und Zuverlässigkeit als Betreuungsunternehmen ist
gemäß den Bescheiden vom 30. Dezember 1993 für das
Land Hessen, vom 30. Juni 1994 für das Land Rheinland-
Pfalz und vom 10. Juni 1994/12. August 1996 für das Land
Thüringen nachgewiesen. Die nach Wegfall der Woh-
nungsgemeinnützigkeit erforderlich gewordene Erlaubnis
gemäß § 34 c Gewerbeordnung wurde am 15. Februar
1994 erteilt.
Die Gesellschaft hat sich zum 1. Januar 1990 eine neue
Satzung gegeben, die auch nach Aufhebung des Woh-
nungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin den gemein-
nützigkeitsrechtlichen Grundsätzen im Wohnungswesen
Rechnung trägt.
ORGANIGRAMM
TOCHTERUNTERNEHMEN
GSW Baugesellschaft mbH
GSW Wohnungsgesellschaft mbH
DIB Erfurt GmbH & Co. KG (94,9 %)
DIB Erfurt Verwaltungsgesellschaft mbH
GESELLSCHAFTER
Bistum Limburg
Bischöflicher Stuhl zu Mainz
Bischöflicher Stuhl zu Fulda
Bistum Erfurt
Caritasverband für die Diözese Limburg e.V.
Caritasverband für die Diözese Mainz e.V.
Caritasverband für die Diözese Fulda e.V.
Caritasverband für das Bistum Erfurt e.V.
GSW – UNTERNEHMENSSTRUKTUR
GSW Gemeinnütziges
Siedlungswerk GmbH
Muttergesellschaft
GSW
Baugesellschaft mbH
100 %
GSW
Wohnungsgesellschaft
mbH
100 %
DIB VV AG
5,1 %
Gewinnabführung
Gewinn-abführung
DIB Erfurt GmbH
& Co. KG
94,9 %
DIB Erfurt
Verwaltungs-
gesellschaft mbH
9
AUFSICHTSRAT
Finanzdirektor Eberhard von Alten, Mainz
Vorsitzender (ausgeschieden am 15.05.2017)
Finanzdezernent Gordon Sobbeck, Limburg
stellvertr. Vorsitzender (bis 18.05.2017)
(Vorsitzender ab 18.05.2017)
Verwaltungsdirektor Volkmar Hommel, Mainz
stellvertr. Vorsitzender (ab 18.05.2017)
Ltd. Finanzdirektor Gerhard Stanke, Fulda
stellvertr. Vorsitzender
Finanzreferentin Bettina Braun, Erfurt
Justitiar Heinrich Griep, Mainz
Baudirektor Dipl.-Ing. Johannes Krämer, Mainz
(ab 18.05.2018)
Diözesanbaumeister Dr. Burghard Preusler, Fulda
Syndikusrechtsanwalt Wolfgang Rath, Limburg
Ltd. Verwaltungsdirektor i. K. Peter Steinhauer, Limburg
GESCHÄFTSFÜHRUNG
Andreas Ruf MRICS
Dipl.-Ing. Architekt MBA Filip John
PROKURISTEN
Andreas Schulz
Stephan Torchalla
FIRMENSITZ
Blumenstraße 14 -16
60318 Frankfurt/M.
Telefon (0 69)15 44-0
Telefax (0 69)15 44-1 11
E-Mail [email protected]
www.gsw-ffm.de
GESCHÄFTSSTELLEN
Frankfurt/M., Blumenstraße 10-12
Telefon (0 69) 15 44-0
Limburg, Heinrich-von-Kleist-Straße 12
Telefon (0 64 31) 94 72-0
Mainz, Saarstraße 1
Telefon (0 61 31) 2 89 01-0
Erfurt, Stiftsgasse 4a
Telefon (03 61) 2 20 62-0
Kassel, Bürgistraße 16-18
Telefon (05 61) 57 0585-0
BETEILIGUNGEN
Pax-Bank, Köln
Bank im Bistum Essen eG, Essen
Bank für Kirche und Caritas eG, Paderborn
MITGLIEDSCHAFTEN
Kath. Siedlungsdienst e.V., Berlin
Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.
Frankfurt am Main
Siedlungsförderungsverein Hessen, e.V., Frankfurt am Main
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V.,
Düsseldorf
Deutsches Volksheimstättenwerk, Berlin
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln
Pensions-Sicherungs-Verein VVaG., Köln
BERICHT derGESCHÄFTSFÜHRUNG
12
Unsere Gesellschaft errichtete auf dem Areal der ehemali-
gen „Druckerei Fortschritt“, auf einer Grundstücksfläche
von ca. 4.800 m², insgesamt 96 Mietwohnungen. Bedingt
durch die zentrale Lage von Erfurt, mit ausgeprägten über-
regionalen Anbindungen im Fernzug- und Autoverkehr, hat
sich insbesondere der Dienstleistungssektor sehr stark ent-
wickelt. Durch die hohe Pendlerquote und die Vielzahl an
Arbeitsplätzen wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter-
hin steigen.
Das Areal zwischen Juri-Gagarin-Ring und Johannesstraße
mit seiner gründerzeitlichen Industriearchitektur ist ein prä -
gender Baustein der Stadt Erfurt. Die ursprüngliche Nutzung
musste 1994 eingestellt werden. Ein Großteil der Bestands-
bauten, die unter Denkmalschutz stehen, wurde erhalten
und einer wohnwirtschaftlichen Nutzung zugeführt. Wäh-
WOHNEN in derDRUCKEREI
FORTSCHRITTGründerzeitliche Industriearchitektur
PORTFOLIOENTWICKLUNG DURCH NEUBAU
ERFURTGRAPHISCHES VIERTEL
13
rend der Planungs- und Bauphase mussten vielfältige Auf-
lagen der Unteren Denkmalschutzbehörde und des Amtes
für Stadtentwicklung und Stadtplanung erfüllt werden.
Das Gebäude Juri-Gagarin-Ring 137 und die ehemalige
Druckerei Fortschritt mit dem dazwischen liegenden Quer-
riegel stehen unter Denkmalschutz. Diese Gebäude wurden
umgenutzt und es entstanden 76 Wohnungen und Appar-
tements mit Wohnflächen zwischen 35 m² und 161 m². Im
Erdgeschoss am Juri-Gagarin-Ring befinden sich zwei Ge-
werbeeinheiten in der Größe von 54 m² und 60 m².
Ein Neubau mit 20 Wohneinheiten und Wohnflächen zwi-
schen 61 m² und 176 m² entstand an der Ecke Pflöcken-
gasse/Juri-Gagarin-Ring. Im Untergeschoss des Neubaus
und unter dem entstehenden Hof wurde eine Tiefgarage
mit 66 Pkw-Stellplätzen realisiert. Das Erdgeschoss des Ge-
bäudes wurde ebenfalls weitestgehend für die Unterbrin-
gung des ruhenden Verkehrs mit Pkw-Stellplätzen genutzt.
Gestalterisch postiert sich der Neubau als modernes Pen-
dant zur historischen Bausubstanz des Areals. Bodentiefe
Fenster, großzügige private Außenräume sowie eine offene
Grundrissgestaltung werden modernen Wohnansprüchen
gerecht. Den Bezug zum historischen Standort erfährt der
Neubau durch die Gestaltung der Erdgeschoss-Zone. In der
Pflöckengasse wurde der Verlauf der historischen Mauer
im Grundriss exakt aufgegriffen. Der noch vorhandene Be-
reich der historischen Mauer wurde unter Verwendung der
originalen Steine wieder aufgebaut und in die Gestaltung
der modernen Erdgeschosszone einbezogen.
Alle zum Innenhof orientierten Wohnungen verfügen über
einen Außenraum in Form von Balkonen, Terrassen oder
Loggien und teilweise auch über kleine private Gärten im
Hof. Die historischen Klinkerfassaden und damit der histo-
rische Industriecharakter des Areals konnten größtenteils
erhalten werden.
Die Gebäude sind von allen drei umliegenden Straßen fuß-
läufig für die Mieter zugänglich. Den Mittelpunkt des En-
sembles bildet ein großzügiger Innenhof. Hierbei handelt
es sich um einen nicht öffentlichen, abgeschlossenen Frei-
raum für die Bewohner des Areals und deren Besucher. Die
gesamte Freifläche wurde barrierefrei gestaltet.
14
OFFENBACH HESSENRING
37 NEUBAU-MIETWOHNUNGEN und der STADTTEILTREFF
„ELSE-HERRMANN-SAAL”
15
Neben dem Westend und der Rosenhöhe ist der Stadtbe-
reich Hessenring, in dem sich auch das neu entwickelte
Wohngebiet „Altes Schlachthofviertel” befindet, eine der
besseren Wohnlagen in Offenbach. Die im Zuge der Neu-
bebauung entstandene neue Infrastruktur deckt die Grund-
bedürfnisse des täglichen Lebens weitestgehend ab. Es
bestehen vielfältige Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten,
schulische Einrichtungen stehen zur Auswahl und sind fuß-
läufig gut zu erreichen. Durch das angrenzende städtische
Alten- und Pflegeheim ist der Standort auch für Senioren
attraktiv.
Mit einem Investitionsaufwand von knapp zehn Millionen
Euro entsteht in 2 Bauabschnitten eine moderne Wohn -
anlage mit integriertem Quartierstreff für den eigenen
Wohnungsbestand. Errichtet werden 2 viergeschossige Bau -
werkskörper mit insgesamt 37 Mietwohnungen in einer
Größenordnung von 65-131 m² sowie diverse Pkw- und
Fahrradabstellplätze.
Im 1. Bauabschnitt konnte die Errichtung eines L-förmigen,
viergeschossigen Gebäudes mit 21 Wohnungen realisiert
werden.
Der integrierte Seniorentreff Else-Herrmann-Saal im Erd-
geschoss verfügt über einen eigenen Zugang mit großer
Freiterrasse. Insgesamt umfasst die Nutzfläche des neuen
Seniorentreffs ca. 332 m². Der Saal und alle Wohnungen
sind barrierefrei und uneingeschränkt, auch für Rollstuhl-
fahrer, nutzbar. Die Treppenhäuser mit Tageslichteinfall und
großzügigen Glasflächen sind von der Straße aus einsehbar.
Farbliche Akzente im Hauszugangsbereich und in Teilberei-
chen der Fassade dienen zur Gliederung und zur Identifi zie -
rung für die Bewohner und die Nutzer des Seniorentreffs.
16
PORTFOLIOENTWICKLUNG DURCH ZUKAUF
Fulda ist eine junge Stadt, in der es sich gut leben lässt.
Fulda zeichnet sich durch eine sehr hohe Beschäftigungs-
dichte aus und gehört durch die zentrale Lage und die
guten Zug- und Autobahnanbindungen in alle Himmels-
richtungen zu den zukünftigen „Power-Regionen“. Zur sehr
guten Infrastruktur tragen auch die Fachhochschulen mit
ihren Studienschwerpunkten bei. Der Anteil der Studieren-
den an der Gesamtbevölkerung Fuldas beträgt ca. 12 %.
Die von unserer Gesellschaft erworbene Gesamtwohnan-
lage „CAMPUS LIVING FULDA“ besteht aus mehreren Be-
standsgebäuden.
Die Wohnanlage mit insgesamt 228 Studentenwohnun-
gen besteht aus einem Appartementhaus mit 220 hoch-
wertigen 1- und 2-Raum-Appartements in unterschiedli chen
Größen sowie zwei Mehrfamilienhäusern mit je 4 Wohnun-
gen. Einige Appartements sind komplett möbliert.
Die Gebäude liegen in unmittelbarer Nähe der Fachhoch-
schule und in guter Erreichbarkeit zur Innenstadt.
APPARTEMENTHAUS für STUDENTEN 2 MIN. FUSSWEG
zur HOCHSCHULE
BAULANDENTWICKLUNG
Seit Ende der 90er-Jahre ist unser Unternehmen in die Ent-
wicklung der Baugebiete Marbach-Süd eingebunden. Die
Grundstücke wurden seinerzeit von der Vereinigten Kirchen-
und Klosterkammer zur Verfügung gestellt. Bereits in allen
vorherigen Bauabschnitten konnten die Erschließungsar-
beiten durch unsere Gesellschaft erfolgreich koordiniert
und die Grundstücke an die neuen Besitzer in Erbpacht ver-
äußert werden.
Das neue Baugebiet MAR 414 mit weiteren 65 Grund-
stücken konnte nun in einem 4. und 5. Bauabschnitt zur
Bebauung in Erbpacht für Einfamilienhäuser erschlossen
werden. Die neuen Erschließungsstraßen waren am 1. Au-
gust 2017 fertiggestellt. Ab Herbst 2017 konnten die
Grundstücke mit Größen von 424 m² bis 942 m² von den
neuen Bauherren bebaut werden.
ERFURT-MARBACH
BAULANDERSCHLIESSUNG
STUDENTENWOHNHEIM FULDA
17
ENERGETISCHE MODERNISIERUNG
• Anbringung von Wärmeverbundsystemen (WDVS)
• Erneuerung und Umstellung von Gaszentralheizungen mit Wärmetauschern, solarthermische Anlagen
• Dach- und Kellerdeckendämmungen
• Fenstererneuerungen
• Balkonerneuerungen, -vergrößerungen und -sanierungen
• Badsanierungen
• Neugestaltung der Hauseingänge und Treppenhäuser
• Neugestaltung der Außenbereiche
In unserem Bestand überwachen wir seit vielen Jahren den
Energieverbrauch unserer Gebäude und führen energeti-
sche Modernisierungen durch.
Die Investitionen im Geschäftsjahr 2017 für umfangreiche
Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen betru-
gen ca. 13,06 Mio. €.
Auf nachstehende Maßnahmen wurde hierbei besonderer Wert gelegt:
Limburg, Marienbader Ring 53 - 57
18
ZEHN MODERNE EIGENTUMSWOHNUNGEN
FANDEN IHRE NEUEN EIGENTÜMER
BAUTRÄGEROBJEKTE
19
Heddernheim erfährt zurzeit einen
Aufwärtstrend bei der Nachfrage
von Miet- und Eigentumswohnun-
gen. Die sehr guten Verkehrsanbin-
dungen an das dichte Straßen- und
Autobahnnetz des Rhein-Main-
Gebiets sowie sehr gute Anbindungen durch U-Bahn-Linien
an die Innenstadt und die vorhandenen nahe liegenden
Grünbereiche, vor allem entlang der Nidda, lassen Heddern -
heim als attraktiven Wohnstandort für eine breite Bevölke-
rungsschicht erscheinen.
In zentraler Lage von Frankfurt-Heddernheim entstand
eine moderne Wohnanlage mit 10 Eigentumswohnungen
und Wohnflächen zwischen 37 m² und 150 m².
Ein auf dem Grundstück vorhandenes Gebäude wurde ab-
gebrochen. Bei dem Neubau handelt es sich um einen 3-ge-
schossigen, voll unterkellerten Massivbau mit Flachdach,
das extensiv begrünt wurde. Der energetische Standard
entspricht den Festsetzungen der Energieeinsparverord-
nung EnEV 2016 Energieeffizienz A/KFW 55. Das Gebäude
verfügt über eine Solarthermie-Anlage und eine zentrale
Lüftungsanlage mit Kreuzgegenstrom-Wärmetauscher.
Zudem wurden alle Wohnungen mit einem „SMART-
HOME-SYSTEM“ ausgestattet. Die Lichtsteuerung, die
Steuerung der Rollläden sowie die Steuerung der Raum-
thermostate wurden mit diesem System realisiert. Über
einen Aufzug sind alle Wohnungen barrierefrei erreichbar.
Tageslichtbäder, Parkett und Fußbodenheizung runden die
hochwertige Ausstattung der Wohnungen ab.
FRANKFURT-HEDDERNHEIM IN DER RÖMERSTADT
20
Auf einer Grundstücksfläche von ca. 6.700 m² ist die
Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen
geplant.
Zwischen der Kaiserstraße und der Luisenstraße entsteht
ein innerstädtisches Quartier. Durch die Verbindung von be-
stehender Industriearchitektur und Neubauten soll mittels
einer Abfolge von Wohn- und Werkhöfen ein attraktiver Le-
bensraum zum Wohnen und Arbeiten geschaffen werden.
In einem durch eine heterogene Bebauung geprägten Um-
feld sieht das Entwurfskonzept eine Bebauung mit vier
Baukörpern für 72 Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten vor. Der
breit gefächerte Wohnungsmix bietet vom Einzimmerap-
partement bis zur großzügigen Loftwohnung mit eigenem
Garten Raum für nahezu jede Wohnform.
PROJEKTENTWICKLUNG
OFFENBACH LUISENSTRASSE
Nach Erwerb eines Erbbaugrundstücks von der Waisen-
haus-Stiftung gemeinsam mit dem Mitinvestor Fraternität
Behinderten-Selbsthilfe e. V. ist die Errichtung eines Wohn-
und Geschäftshauses mit ca. 21 barrierefreien Wohnungen
vorgesehen.
Auf der ehemaligen Gewerbefläche entstehen zwei Bau-
körper, die attraktive Wohnungen für Behinderte und den
Behindertenfahrdienst der Fraternität aufnehmen werden.
Alle Wohnungen gehen in das Anlagevermögen unserer
Gesellschaft über. Die Gewerbeeinheit wird für den Mitin-
vestor Fraternität als Generalübernehmer errichtet.
FRANKFURT-ECKENHEIM HOMBURGER LANDSTRASSE
68 NEUBAU-MIETWOHNUNGEN
und 44 BESTANDS-WOHNUNGEN
21 NEUBAU-MIETWOHNUNGEN und
GEWERBEFLÄCHE
21
BAUEN FÜR DRITTE
Für die Baugesellschaft Oden-
waldring übernahmen wir die
Bauleitung und Projektsteuerung zur Bebauung des Areals
der ehemaligen Milchhofsiedlung.
Zeitversetzt in 3 Bauabschnitten entstanden vier Gebäude
mit insgesamt 52 barrierefreien Wohneinheiten.
Die Gesamtwohnfläche von 3.370 m² verteilt sich auf fünf
3-Zimmer-Wohnungen, fünfundvierzig 2-Zimmer-Woh -
nun gen und zwei 1-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen
zwischen 43 und 88 m².
Alle Wohnungen verfügen über eine Terrasse, Dachterrasse
oder einen Balkon. Gebaut wurde nach Energieeffizienz-
hausstandard KfW 55.
Auf dem Grundstück wurden auch eine Tiefgarage mit
32 Stellplätzen sowie 5 ebenerdige Parkplätze errichtet.
BEBAUUNG der EHEMALIGENMILCHHOFSIEDLUNG
OFFENBACHSPRENDLINGER LANDSTRASSE /ODENWALDRING
22
EINFAMILIENHÄUSER
4 EFH Hochheim, Im Schänzchen
EIGENTUMSWOHNUNGEN
13 WE Erfurt, Mainzerhofplatz
11 WE Wiesbaden, Platter Straße
6 WE, 1 Gewerbe Wiesbaden, Platter Straße
8 WE Mainz-Finthen, An der Steige
FÜR DRITTE
52 WE Offenbach, Sprendlinger Landstraße
MIETWOHNUNGEN
60 betreute Seniorenwohnungen Erfurt, Ernst-Haeckel-Straße
20 WE Neu-Isenburg, Dreiherrnsteinplatz
16 WE Offenbach, Hessenring, 2. BA
14 WE Mainz, Weifert-Janz-Straße
AUSBLICK AUF 2018/2019
PROJEKTE
23
LICHTBLICK AKTIVSCHWESTER SIGRID E.V.
Soziales Engagement ist uns wichtig: In der heutigen Zeit,
in der viele soziale Einrichtungen ohne ehrenamtliche
Helfer undenkbar wären, ist eine finanzielle Unterstützung
dieser Arbeiten wichtiger denn je.
Auch in 2017 konnten wir wieder die Organisation
UHURU e. V. – Gemeinsam für Kinder in Kenia unter-
stützen.
Ziel der Arbeit des Vereins ist die Verbesserung der ökono -
mischen, sozialen und psychischen Situation stark benach-
teiligter Kinder und Jugendlicher.
Die Vision von UHURU e. V. ist eine Gesellschaft, in der
Kinder ihr Recht auf Leben, Entwicklung und Zukunft in
Freiheit und Würde genießen können.
UHURU E.V.
Auch die Arbeit des Vereins Lichtblick
Aktiv Schwester Sigrid e. V. konnten
wir in 2017 unterstützen.
Seit mehr als 20 Jahren setzt sich Schwester Sigrid in der
Mainmetropole Frankfurt dafür ein, Obdachlosen und von
Obdachlosigkeit bedrohten Menschen zu helfen.
SOZIALES ENGAGEMENT
GEMEINSAM fürKINDER in KENIA
24
PERSONALBERICHT
Im Geschäftsjahr standen durchschnittlich insgesamt 111
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Dienste der Gesell-
schaft, darunter 22 in Teilzeitarbeitsverhältnissen. Zu den
111 Beschäftigten gehören auch 3 Auszubildende, die zu
Immobilienkaufleuten ausgebildet wurden.
In Kooperation mit der Dualen Hochschule Baden-Würt-
temberg realisieren wir ein Studienkonzept, bei dem ein
wissenschaftliches Studium an einer Hochschule mit einer
Praxisausbildung im Unternehmen verknüpft wird. Nach
insgesamt 3-jähriger Ausbildung endet diese mit einem
Abschluss zum Bachelor/Immobilienwirtschaft.
Daneben bieten wir weiterhin die klassische duale Berufs-
ausbildung zu Immobilienkaufleuten an, hier werden die
Auszubildenden im Betrieb und an der Berufsschule ausge-
bildet.
Vor jeder Abschlussprüfung nahmen die Auszubildenden
an Vorbereitungskursen zur Abschlussprüfung der Süd-
westdeutschen Fachakademie der Immobilienwirtschaft
e.V. teil. Praktikanten fanden bei uns ebenfalls Einblick in
die Berufswelt.
Die Gesellschaft sieht es nach wie vor als eine vorrangige
Aufgabe, die Ausbildung von jungen Menschen zu fördern
und so für qualifizierten Nachwuchs zu sorgen. Die Anfor-
derungen an Unternehmen und deren Mitarbeiter steigen
permanent. Qualifiziertes Personal ist deshalb unverzicht-
bar. Aus diesem Grund sorgt die Gemeinnütziges Sied-
lungswerk GmbH, wie in den Jahren zuvor, dass ein großer
Teil der Belegschaft zu qualifizierten Fort- und Weiterbil-
dungsveranstaltungen angemeldet wird.
Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern spricht die Ge-
schäftsführung Dank und Anerkennung aus. Zu danken ist
auch den Mitgliedern des Betriebsrates, die gemeinsam mit
der Geschäftsführung, die anstehenden personellen und
sozialen Probleme vertrauensvoll und konstruktiv ange-
fasst und gelöst haben.
25
Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum 2017 die Arbeit
der Geschäftsführung überwacht und diese beratend be-
gleitet. Die Geschäftsführung informierte den Aufsichtsrat
regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Lage der Ge-
sellschaft sowie über alle für das Unternehmen relevanten
Fragen der Planung und der Geschäftsentwicklung. Im Ge-
schäftsjahr 2017 fanden sieben Sitzungen des Aufsichts-
rates statt.
Die in der Satzung vorgeschriebenen Vorgänge und Ge-
schäftsvorfälle wurden beraten und es wurden soweit
erforderlich, entsprechende Beschlüsse gefasst. Im Mittel-
punkt der Beratungen standen die strategische Weiterent-
wicklung der Gesellschaft, die laufende und mittelfristige
Wirtschaftsplanung, die Entwicklung der Ertrags- und
Liquiditätslage der Gesellschaft sowie der Tochtergesell-
schaften, die Erörterung der Quartalsabschlüsse und die
Entwicklungen in den einzelnen Sparten des Unterneh-
mens mit ihren wirtschaftlichen Ergebnissen sowie ihren
Chancen und Risiken.
Der Aufsichtsratsvorsitzende (bis 15.05.2017 Herr von Alten,
ab 18.05.2017 Herr Sobbeck) wurde außerdem laufend über
alle wichtigen Geschäftsvorfälle und Ereignisse informiert.
Die Geschäftsführung der Gemeinnütziges Siedlungswerk
GmbH hat den Jahresabschluss zum 31.12.2017 nach den
Regeln des HGB, den Konzernabschluss nach HGB sowie
den Lagebericht und Konzernlagebericht für das Geschäfts-
jahr 2017 aufgestellt. Die zum Abschluss- und Konzernab-
schlussprüfer bestellte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
dr Domizil-Revisions AG, hat den Jahresabschluss und den
Konzernabschluss nebst Lagebericht geprüft und jeweils
mit Datum vom 23.03.2018 mit dem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehen.
Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates hat wechselnde
Sachgebiete des Unternehmens ausführlich geprüft und
erörtert. Im Mittelpunkt der Prüfungen standen folgende
Themen:
• Musterprozess der Kaufvertragsabwicklung im
Bauträgergeschäft
• Mietinkasso, Forderungsmanagement
• Datenschutz
• Anlagevermögen GSW und DIB – Übersicht über
die wirtschaftliche Performance des Bestandes
• Stand der aktuellen Bauprojekte:
- in ihrer zeitlichen Abwicklung
- in ihrer wirtschaftlichen Situation
- Darstellung der unmittelbaren Verantwortungsträger
Die Feststellungen des Prüfungsausschusses wurden im
Aufsichtsrat erörtert.
Allen Mitgliedern des Aufsichtsrates wurden der Jahres- und
Konzernabschluss sowie der Lagebericht rechtzeitig zur
Verfügung gestellt. In Anwesenheit der Prüfer wurde das
Prüfungsergebnis eingehend erörtert. Die Prüfung hat kei-
nen Anlass für Beanstandungen ergeben. Es wurden auch
keine Risiken bekannt, denen im Jahres- und Konzernab-
schluss nicht ausreichend Rechnung getragen worden wäre.
In gemeinsamer Sitzung mit der Geschäftsführung hat der
Aufsichtsrat am 26.04.2018 den Jahres- und Konzernab-
schluss und den Lagebericht erörtert und gebilligt und der
Gesellschafterversammlung empfohlen, den handelsrecht-
lichen Jahresabschluss festzustellen.
Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitar-
beitern sowie den Geschäftsführern der Gesellschaft für die
im Berichtsjahr 2017 geleistete Arbeit.
Frankfurt, den 26.04.2018
Der Aufsichtsrat
Gordon Sobbeck
Vorsitzender
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
KONZERNLAGEBERICHTfür das GESCHÄFTSJAHR 2017
I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG
DEUTSCHLAND1
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND
VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG
Die konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft
hat sich im Jahr 2017 weiter positiv entwickelt. Seit nun-
mehr 8 Jahren in Folge wächst die deutsche Wirtschaft
kontinuierlich. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg preis-
bereinigt im Jahresdurchschnitt 2017 um 2,2 % gegenüber
dem Vorjahr2. Damit setzte die deutsche Wirtschaft das ro-
buste Wachstum des Jahres 2016 (BIP 1,9 %) fort.
Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts war
der Konsum wichtigster Motor für das Wachstum. Die pri-
vaten Konsumausgaben lagen preisbereinigt um 2,0 %
höher, die Konsumausgaben des Staates erhöhten sich mit
1,4 % nur unterdurchschnittlich. Im Inland erhöhten sich die
Bruttoanlageinvestitionen um 3 % und die Ausrüstungs -
investitionen um 3,5 %. Die Bauinvestitionen stiegen preis-
bereinigt um 2,6 %, der Wohnungsbau ist hierbei mit einem
Anteil von 61,1 % beteiligt.
Die Verbraucherpreise3 (Index) erhöhten sich im Jahres-
durchschnitt 2017 um 1,8 %. Der Preisanstieg fiel damit
deutlich höher aus als im Jahr 2016. Wesentlichen Einfluss
hierauf hatte wie schon im Vorjahr die Entwicklung der
Energiepreise.
Die Arbeitnehmerentgelte erhöhten sich ebenfalls um
4,2 %. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte
stieg um 4,0 %.4
ARBEITSMARKT5
Im Jahr 2017 befand sich der Arbeitsmarkt in einer weitge-
hend stabilen Verfassung, die Anzahl der Erwerbstätigen
28
KONZERNLAGEBERICHT
2015 2016 2017
Bruttoinlandsprodukt + 1,9% + 2,0% 2,2%
Private Konsumausgaben + 1,7% + 2,1 % 2,0%
Konsumausgaben des Staates + 2,9% + 3,7% 1,4%
Ausrüstungsinvestitionen +4,7% + 1,7% 3,5%
Bauinvestitionen +5,2% + 2,7% 2,6%
in der BRD stieg um + 1% auf 44,7 Mio., die Zahl der Er -
werbslosen ging um 130 Tsd. auf 2,4 Mio. zurück. Die
Arbeitslosenquote lag bei 5,5 %.
KAPITALMARKT6
Die EZB hat ihre Geldpolitik weitergeführt und den Markt
mit entsprechend hoher Liquidität versorgt um die Wirt-
schaft zu stimulieren und die Inflation in einen Zielkorridor
von 2 % zu bringen. Der EURIBOR 3-Monatssatz lag im
Durchschnitt bei - 0,33 %.
IMMOBILIENMARKT
Der Immobilienmarkt befand sich 2017, durch das nach
wie vor niedrige Zinsniveau und die starke Nachfrage nach
Immobilien, insgesamt in einer sehr guten Verfassung. Die
Bruttowertschöpfung der Grundstücks- und Wohnungswirt-
schaft betrug in 2017 ca. 306,8 Mrd. € nach 297,3 Mrd. €
und erhöhte sich damit um 3,2 %.
Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2017 um
2,6 % und damit etwas niedriger als im Vorjahr . Der Woh-
nungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren deutlich
überdurchschnittlich und stieg um 3,1 % nach 4,3 % im
Vorjahr, während die Nichtwohnbauten lediglich mit + 1,4 %
auf Vorjahresniveau lagen. Der Anteil der Bauinvestitionen
am Bruttoinlandsprodukt der BRD lag im abgelaufenen
Geschäftsjahr bei 9,8 %.
Nach letzten Schätzungen7 wurde in Deutschland im
Zeitraum Jan-Dez. der Bau von ca. 349.000 Wohnungen
genehmigt. Dies entspricht einem Rückgang von 7 % ge-
genüber dem Vorjahr.
In der Rhein-Main-Region führen die konstant hohe Nach-
frage nach Wohnimmobilien und steigenden Einwohner-
zahlen zu einem erheblichen Nachfrageüberhang in
nahezu allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes.
Vor allem in den innerstädtischen Bezirken der Großstädte
und in den begehrten Wohnlagen des Vordertaunus sind
dadurch weiterhin steigende Preise zu verzeichnen. Dies
gilt sowohl für die Mietpreise als auch für Eigentumsmaß-
nahmen.
In Frankfurt werden für Wohnungen mit mittlerer bis guter
Ausstattung Mietpreise zwischen 8,00 und 18,00 € pro
1 Statistisches Bundesamt Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung, erste Ergebnisse 2018, Fachserie 18
2 Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung erste Jahresergebnisse 2017, Fachserien 18 – Reihe 1.1
3 Statistisches Bundesamt , Verbraucherpreise 2017
4 Statistisches Bundesamt, Inlandsproduktberechnung 20175 Bundesagentur für Arbeit, erste Schätzung für 20176 Bundesbank Statistiken Feb. 20187 DIW 2018
29
Quadratmeter bezahlt. Im Umland beginnen die Miet-
preise bei 4,50 €/m².
Bei den Eigentumswohnungen sind sowohl für gebrauchte
Objekte als auch im Neubau steigende Preise zu verzeich-
II. KONZERNSTRUKTUR UND GESCHÄFTSMODELL
In den Konzernabschluss zum 31.12.2017 wurden folgende
Unternehmen einbezogen:
Gesellschaft Anteil am Geschäftsmodell WohnungsbestandStammkapital zum 31.12.2017
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Bestandsbewirtschaftung 5.708
(Mutterunternehmen) Bestandsbewirtschaftung für Dritte
Bauträgergeschäft
Projektentwicklung
Bau im Anlagevermögen
WEG Verwaltung
Dienstleistungen
GSW Baugesellschaft mbH, 100,00 Bauen auf fremdem Grund –
Frankfurt am Main und Boden
GSW Wohnungsgesellschaft mbH, 100,00 Bestandsbewirtschaftung 695
Frankfurt am Main
DIB Verwaltungsgesellschaft mbH, 100,00 Stellung der Geschäftsführung der –
Möhrendorf DIB Erfurt GmbH & Co. KG
DIB Erfurt GmbH & Co. KG, 94,90 Bestandsbewirtschaftung 365
Möhrendorf
nen. In den begehrten Lagen Frankfurts werden Preise in
der Spitze zwischen 6.000,- € und 14.000,- €/m² Wohn-
fläche aufgerufen und bezahlt.
III. WIRTSCHAFTLICHE SITUATION DES KONZERNS
BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG
Die Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH hielt direkt und
indirekt am Bilanzstichtag 6.768 eigene Wohnungen, 92
eigene gewerblich genutzte Einheiten, 815 Treuhandwoh-
nungen und 813 fremdverwaltete Wohnungen in der Be-
wirtschaftung. Darüber hinaus wurden 2.391 Garagen und
Tiefgaragenstellplätze sowie 2.630 Pkw-Stellplätze be-
30
IV. LAGE DES KONZERNS
VERMÖGENS- UND KAPITALVERHÄLTNISSE
Die Bilanzsumme des Konzerns beträgt 465 Mio. € und hat
sich gegenüber dem Vorjahr (434 Mio. €) um 31 Mio. €
erhöht. Die Bilanzstruktur entspricht typischerweise der
eines anlageintensiven Konzerns.
Das Eigenkapital beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2017
insgesamt 83,1 Mio. €. Die Eigenkapitalquote beträgt
17,9 %. Es wird angestrebt, die Eigenkapitalquote sukzes-
sive weiter zu erhöhen.
Mio. € 2017 2016
Gezeichnetes Kapital 13,9 13,9
Kapitalrücklage 0,2 0,2
Gewinnrücklagen 65,7 62,4
Konzernbilanzgewinn 2,6 3,1
Anteile anderer Gesellschafter 0,7 0,7
Eigenkapital gesamt 83,1 80,3
PORTFOLIOMANAGEMENT
Die Entwicklung und Bewirtschaftung unseres Wohnungs-
bestandes wird über ein EDV-gestütztes Portfoliomanage-
mentsystem gesteuert. Im Vordergrund steht hierbei die
langfristige wirtschaftliche Sicherung unserer werthaltigen
Objekte. Daten aus der Vermietung, der Hausbewirtschaf-
tung, dem technischen Bereich sowie über die Mikro- und
Makro-Lage werden als Parameter der Steuerung zu-
grunde gelegt. Daraus abgeleitet ergeben sich die unter-
schiedlichen Investitionsentscheidungen. Im Vordergrund
stehen Maßnahmen zur Energieeinsparung und die Anpas-
sung der Wohnungen an moderne Wohnbedürfnisse.
BAUTRÄGERGESCHÄFT
Das anhaltend niedrige Zinsniveau im Euroraum und feh-
lende Anlagealternativen am Kapitalmarkt haben zu einer
weiterhin starken Nachfrage nach Wohnimmobilien ge-
führt. Das Interesse richtete sich hierbei
sowohl auf Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnun-
gen. Bei den Käufern waren verstärkt Kapitalanleger ver-
treten, die liquides Vermögen in Immobilien umgeschichtet
haben.
Im Berichtsjahr wurde eine Reihe von laufenden Projekten
bearbeitet und entwickelt, im Berichtszeitraum wurden
46 Wohneinheiten fertiggestellt und ergebniswirksam an
Erwerber übergeben.
treut. Im Berichtsjahr sind 425 Wohnungen im Bestand
zugegangen und 19 Wohnungen aus dem Bestand abge-
gangen. Insgesamt erhöhte sich der Wohnungsbestand um
406 Einheiten.
Bezogen auf die einzelnen Geschäftsstellen verteilt sich der
Bestand wie folgt:
Wohnungen qm Gewerbe Sonstiges
Eigenes Vermögen 6.768 433.204 92 22
Treuhandvermögen 815 54.056 11 3
Verwaltung 813 69.162 55 14
Gesamtsumme 8.396 556.422 158 39
Geschäftsstelle Wohnungen Garagen, Abstellplätze
Frankfurt am Main 4.202 2.356
Erfurt 737 632
Kassel 312 163
Limburg 773 314
Mainz 2.143 1.481
Fulda 229 75
VERMIETUNG
Die Geschäftsentwicklung innerhalb unseres Wohnungs-
bestandes hat sich auch im abgelaufenen Wirtschaftsjahr
positiv entwickelt. Der Wohnungsbestand ist aufgrund sei-
ner Lage und Ausstattung gut vermietet.
Die Leerstandsquote (Anzahl der Wohnungen, die länger
als 3 Monate nicht vermietet waren, im Verhältnis zum Ge-
samtbestand) betrug zum Jahresende 1,1 %. Die Fluktua-
tionsrate lag im Berichtszeitraum bei 8,5 % nach 7,6 % im
Vorjahr.
Die Erlösschmälerungen (durch Leerstand aufgrund von
Renovierungen, Mieterwechsel und Erstvermietung im
Neubau) betrugen im Berichtsjahr 1.087 T€.
Die Abschreibungen auf Mietforderungen haben sich mit
433 T€ (318 T€ im Vorjahr) erhöht. Durch ein frühzeitiges
Ansprechen der Mieter bei unregelmäßigen oder ausblei-
benden Mietzahlungen versuchen wir den Abschreibungs-
bedarf zu verringern.
IMMOBILIENVERWALTUNG FÜR DRITTE
Neben dem Eigenbestand verwaltet die Gesellschaft als
Dienstleister Immobilienbestände für Dritte. Dies erfolgt in
unterschiedlichen Rechtsverhältnissen, als Treuhandeigen-
tum, nach WEG oder als reine Verwaltung. Je nach Bedarf
wird diese Verwaltungsleistung sowohl in kaufmännischer
als auch in technischer Hinsicht erbracht.
31
Im Jahr 2017 betrugen die Aufwendungen und Investitio-
nen für Instandhaltung und Modernisierung des Anlage-
vermögens 30,79 €/m² Wohnfläche (Vorjahr 33,53 €/m²Wohnfläche).
Die Umsatzerlöse erreichten im Berichtsjahr 68,4 Mio. €.
Die Gesamtleistung beträgt 75,4 Mio. €.
Die wesentlichen Posten der Konzern-Gewinn- und Verlust-
rechnung stellen sich wie folgt dar:
Der EBITDA beträgt 17,7 Mio. €. Der Konzernjahresüber-
schuss erreicht 2,9 Mio. €.
FINANZLAGE
Der Cashflow (Jahresüberschuss + Abschreibungen + Zu-
nahme der Pensionsrückstellungen) beträgt 11,0 Mio. €.
Die Finanzlage war über das Geschäftsjahr hinweg ausge-
glichen. Ein Großteil der laufenden Projekte im Umlaufver-
mögen wurde aus dem Cashflow finanziert. Investitionen
im Anlagevermögen werden grundsätzlich langfristig
finanziert.
Der Konzern besitzt auch die für das laufende Geschäfts-
jahr 2018 erforderlichen finanziellen Reserven.
PERSONAL
Im Konzern waren zum Jahresende 106 haupt- und teil-
zeitbeschäftigte Mitarbeiter, 2 Geschäftsführer, 3 Azubis
sowie 119 geringfügig Beschäftigte angestellt. 54 % weib-
lichen Mitarbeiterinnen stehen 46 % männliche Mitarbei-
ter gegenüber. Das Durchschnitts alter der Mitarbeiter im
Konzern liegt bei 49 Jahren.
Im Rahmen unserer Personalentwicklung führen wir regel-
mäßig Schulungen durch und unterstützen Weiterbil-
dungsmaßnahmen der Mitarbeiter. Unser Konzern bildet
regelmäßig junge Menschen in den Berufen Immobilien-
kaufmann/-frau aus. In Kooperation mit der Dualen Hoch-
schule Baden-Württemberg realisieren wir am Standort
2016 2017 Plan 2017T € T € T €
Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung 42.206 44.993 45.743
Umsatzerlöse Verkauf Grundstücke 29.489 22.461 28.921
Aufwendungen Hausbewirtschaftung 23.825 25.317 25.938
Aufwendungen Verkaufsgrundstücke 19.877 12.599 25.550
Personalaufwand 7.996 8.488 8.233
Abschreibungen Anlagevermögen 6.844 7.319 7.454
Zinsaufwand 5.940 7.070 7.281
ANLAGEVERMÖGEN
Das Anlagevermögen des Konzerns beträgt zum
Bilanzstichtag 415,3 Mio. € (Vorjahr: 391,6 Mio. €).
Die Zugänge zum Anlagevermögen belaufen sich auf
32,7 Mio. € und betreffen vor allem Investitionen in
Wohngebäude durch Ankäufe sowie Neubau- und
Modernisierungsmaßnahmen.
Die Anlagenintensität liegt im Geschäftsjahr bei 89,2 %.
UMLAUFVERMÖGEN
Das Umlaufvermögen beträgt 50,2 Mio. € (Vorjahr:
42,5 Mio. €). Der Anstieg betrifft vor allem die Erhö-
hung der liquiden Mittel um 5,6 Mio. € auf 12,6 Mio. €
sowie der Unfertigen Leistungen um 5,0 Mio. € auf
19,1 Mio. €.
VERBINDLICHKEITEN
Auf der Passivseite betragen die Verbindlichkeiten ge-
genüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern
322,6 Mio. € (Vorjahr: 304,1 Mio. €). Einzahlungen aus
der Aufnahme von Krediten von 93,0 Mio. € stehen
Tilgungen von 74,5 Mio. € gegenüber.
Eine Aufgliederung der gesamten Verbindlichkeiten nach
Fristigkeiten zeigt die nachfolgende Tabelle (vgl. dazu
ausführlich im Anhang):
Die durchschnittliche Verzinsung aller Darlehen be-
trägt 1,8 % p. a. (Vorjahr 1,7 % p. a.). Der niedrige Zins-
satz resultiert sowohl aus den Förderdarlehen des
sozialen Wohnungsbaus, ca. 44 % der mittelbar wie
unmittelbar gehaltenen Wohnungsbestände des Kon-
zerns unterliegen noch der Sozialbindung, als auch aus
dem aktuellen Kapitalmarktniveau.
ERTRAGSLAGE
Das Ergebnis nach Steuern beträgt 2,9 Mio. € (Vorjahr:
3,2 Mio. €). Dies ist im Wesentlichen auf Mieterträge,
auf Erträge im Bauträgergeschäft sowie auf eine Än-
derung des zugrunde zu legenden Zinssatzes für die
Aufzinsung der Pensionsrückstellungen zurück zu füh-
ren. Durch das niedrige Zinsniveau war lediglich eine
Aufzinsung der Rückstellung für die betrieblichen
Pensionszusagen (Zinsen für Pensionsverpflichtungen)
von 1,7 Mio. € erforderlich (Vorjahr: 0,5 Mio. €).
Mio. € 2017 2016
Langfristige Verbindlichkeiten (> 5 J.) 268,0 238,8
Kurzfristige Verbindlichkeiten (< 5 J.) 81,1 85,4
Verbindlichkeiten gesamt 349,2 324,2
32
Mannheim ein Studienkonzept, bei dem ein wirtschafts-
wissenschaftliches Studium an einer Hochschule mit einer
Praxisausbildung im Konzern verknüpft wird.
Die Interessen und Belange der Mitarbeiter werden durch
einen Betriebsrat vertreten.
NACHHALTIGKEIT
Im Konzern werden, soweit möglich, Projekte im Sinne nach-
haltigen Bauens entwickelt. Dies erfolgt sowohl in der Aus-
V. CHANCEN UND RISIKEN IN DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
OPERATIVE BEDINGUNGEN
Aus seinem operativen Geschäft entstehen dem Konzern
Risiken. Für alle relevanten Bereiche des Konzerns besteht
ein entsprechendes EDV-gestütztes Risiko-Management-
System, mit dessen Hilfe Veränderungen innerhalb des
Konzerns fortlaufend überprüft werden. Sämtliche Risiken
des Konzerns werden abgebildet, betragsmäßig bewertet
und mit Eintrittswahrscheinlichkeiten versehen.
Die Datenverarbeitung erfolgt über ein Netzwerk in einer
Client/Server-Lösung, mit parallel betriebenen Servern und
Anbindung der Geschäftsstellen im Netzwerk. Gegen un-
berechtigte Zugriffe von außen besteht eine Antiviren- und
Firewall-Struktur. Das Risiko des Verlustes wichtiger Unter-
nehmensdaten ist äußerst gering, die Daten werden täglich
gesichert und geschützt. Bei einem vollständigen Daten-
verlust betrifft dies höchstens einen Arbeitstag.
Unser Unternehmen ist Mitglied im Arbeitgeberverband
der deutschen Immobilienwirtschaft e. V. und damit Tarif-
partner. Dieser Tarifvertrag sieht eine Entlohnung nach
Qualifikation und Tätigkeitsgruppe vor und entspricht in-
soweit den Vorgaben aus dem Transparenzentgeltgesetz.
MARKTBEDINGUNGEN
– WOHNEN
Veränderungen gesetzlicher sowie wirtschaftlicher Rah-
menbedingungen können Risiken im Konzern hervorrufen.
Risiken bestehen, soweit diese Änderungen Einfluss und
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben.
Aus der Vermietung bestehen Forderungsausfallrisiken. Die
Mietrückstandsquote betrug zum Bilanzstichtag 1,6 %.
Die Forderungen sind überwiegend durch Kautionen ab -
gesichert.
Unser Bestand ist zu 44 % in der Sozialbindung, so dass
wir Wohnungen mit günstigen Mieten am Markt anbieten
können. Gleichzeitig bestehen bei Wegfall der Sozial-
bindung erhebliche positive Mietanpassungspotentiale,
die im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten ausge-
schöpft werden.
Volkswirtschaftliche Prognosen gehen von unterschied -
lichen demographischen Entwicklungen in den einzelnen
Regionen aus. Hierbei gibt es Wirtschaftsräume mit nach-
haltig stabilen Bevölkerungsstrukturen und Zuwande-
rungstendenz, z. B. das Rhein-Main-Gebiet oder eher
strukturschwächere Regionen in Nordhessen. Ca. 80 %
unserer Wohnungsbestände liegen im Rhein-Main-Gebiet
mit einer stabilen Nachfragestruktur, so dass wir derzeit
keine demographischen Risiken für unsere Wohnungsbe-
stände befürchten. Zusätzliche Nachfragepotentiale für
Wohnraum entstehen durch die Zuwanderung von Flücht-
lingen aus den unterschiedlichen Krisengebieten. Das
Rhein-Main-Gebiet ist hierbei eine bevorzugte Region für
den Zuzug von Flüchtlingen.
Nach Angabe des Statistischen Bundesamtes ist mittel-
fristig mit einem Rückgang der Gesamtbevölkerungszahl
zu rechnen, gleichzeitig verändern sich jedoch auch die
Haushaltsstrukturen. Durch die zunehmende Anzahl der
Ein- und Zweipersonenhaushalte wird die Anzahl der Haus-
halte insgesamt von heute 40,6 Millionen8 auf 41,1 Millio-
nen im Jahr 2025 ansteigen. Erst danach wird die Anzahl
der Haushalte wieder leicht zurückgehen (diese Prognosen
berücksichtigen allerdings noch nicht die möglichen Ent-
wicklungen durch den Zuzug von Flüchtlingen). Wir erwar-
ten deshalb für unsere Bestände eine nachhaltig stabile
Nachfragesituation.
8 Destatis Ergebnisse des Mikrozensus 2009, ab 2015 Ergebnisse der Trendvariante der Haushaltsvorausberechnung-2010.
wahl verwendeter Materialien als auch in der Umsetzung
entsprechender Energiekonzepte bis zu Passivhäusern.
In unserem Bestand überwachen wir seit vielen Jahren den
Energieverbrauch unserer Gebäude und führen energetische
Modernisierungen durch. Hierbei werden Gebäude teilweise
bereits zum zweiten Mal energetisch modernisiert und die
Standards überarbeitet.
33
– BAUTRÄGERGESCHÄFT, PROJEKTENTWICKLUNG,
PROJEKTSTEUERUNG
Mit der gesamtkonjunkturellen Entwicklung verblieb im
Verlauf des Wirtschaftsjahres auch die Nachfrage nach Ein-
familienhäusern und Eigentumswohnungen weiter auf
Hohem Niveau. Haushalte mit einem mittleren bis geho-
benen Einkommen sind hierbei überproportional vertreten.
Die Nachfrage erfolgt sowohl für Zwecke der Eigennutzung
als auch zur Kapitalanlage. Es ist davon auszugehen, dass
dieser Nachfragetrend noch eine gewisse Zeit anhalten wird.
Die regionalen Märkte werden permanent beobachtet und
ausgewertet. Die Anzahl der Vorratsgrundstücke wird be-
grenzt und deckt nur die laufende Planung und Produktion
ab. Ein Überhang an fertigen Häusern wird, soweit möglich,
vermieden. Nach Einschätzung des Konzerns überwiegen
die Chancen zur Realisierung marktgerechter Verkaufs-
preise die Risiken, die sich aus der Veränderung der varia-
blen Kosten ergeben können.
FINANZWIRTSCHAFTLICHE BEDINGUNGEN
Veränderungen steuerlicher Rahmenbedingungen können
zu Finanzrisiken führen. Das Management des Konzerns
wird kontinuierlich durch externe Steuerberater unterstützt,
so dass auf Veränderungen rechtzeitig reagiert werden kann.
In der operativen Geschäftstätigkeit, vor allem bei der Be-
standsfinanzierung, ist der Konzern Zinsänderungsrisiken
ausgesetzt. Durch Darlehen mit langfristigen Zinsbindun-
gen wird dieses Risiko begrenzt. Anstehende Prolongatio-
nen von Kapitalmarktmitteln bieten nach wie vor die
Chance auf Zinssenkungen, da die auslaufenden Verträge
von einem höheren Zinsniveau kommen. Die Entwicklung
des Kreditportfolios wird über ein EDV-gestütztes Kredit-
portfoliomanagementsystem permanent überwacht und
gesteuert.
Nach Einschätzung der Banken wird sich, trotz der Ein-
flüsse aus der Euro- und insbesondere der Bankenkrise im
Euroraum, das Zinsniveau mittelfristig eher seitwärts be-
wegen und in einem engen Korridor pendeln.
Der sich abzeichnende gegenwärtige und zukünftige
Finanzmittelbedarf unseres Konzerns ist gesichert. Das
Anlagevermögen wird jeweils langfristig finanziert. Das
Bauträgergeschäft wird aus dem Cashflow oder über Be-
triebsmittelkredite finanziert, soweit nicht die Abschlags-
zahlungen gemäß MaBV bereits für die erforderliche
Liquidität sorgen.
ZUSAMMENFASSUNG
Bestandsgefährdende Risiken sowie sonstige Risiken mit
wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- oder Er-
tragslage des Konzerns sind derzeit nicht erkennbar.
AUSBLICK
Die Ertragsstruktur des Konzerns ist stabil. Nach Einschät-
zung des Konzerns überwiegen die Marktchancen insge-
samt die bestehenden Risiken. Auf der Grundlage unserer
mehrjährigen Finanz- und Wirtschaftsplanung erwarten
wir in den nächsten Jahren positive Geschäftsentwicklungen.
In der Gewinnprognose für das laufende Geschäftsjahr
2018 sind die Mieterträge aus dem Anlagevermögen rela-
tiv sicher abzuschätzen, die Erträge aus dem Bauträgerge-
schäft sowie aus den Bereichen Projektentwicklung und
Projektsteuerung sind noch ungewiss. Gemäß aktuellem
Wirtschaftsplan wird für das Jahr 2018 mit einem Konzern-
jahresüberschuss von 1,7 Mio. €. gerechnet.
Die wesentlichen Posten der Konzern-Gewinn- und Verlust-
rechnung sollen sich gemäß Wirtschaftsplan im Jahr 2018
wie folgt entwickeln:
Frankfurt am Main, den 23.03.2018
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Frankfurt/Main
Plan 2018T €
Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung 48.377
Umsatzerlöse Verkauf Grundstücke 15.298
Aufwendungen Hausbewirtschaftung 25.911
Aufwendungen Verkaufsgrundstücke 37.187
Personalaufwand 9.057
Abschreibungen Anlagevermögen 8.064
Zinsaufwand 7.720
KONZERNABSCHLUSSBilanzGewinn- und VerlustrechnungKapitalflussrechnungEigenkapitalspiegelAnhang
36
AKTIVA 2017 2017 2016
€ € €
A. ANLAGEVERMÖGENI. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 110.447,93 123.843,38
2. Firmenwert 201.003,10 297.484,59311.451,03 421.327,97
II. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 398.465.725,04 353.175.817,882. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.551.911,10 1.633.537,503. Grundstücke ohne Bauten 3.149.871,46 3.761.453,904. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 349.999,54 435.984,495. Technische Anlagen und Maschinen 114.925,00 0,006. Betriebs- und Geschäftsausstattung 335.989,68 380.241,477. Anlagen im Bau 1.850.685,44 27.620.338,098. Bauvorbereitungskosten 680.558,48 817.305,159. Geleistete Anzahlungen 8.287.060,09 3.102.307,87
414.786.725,83 390.926.986,35
III. Finanzanlagen1. Beteiligungen 0,00 50.000,002. Sonstige Ausleihungen 22.604,00 33.009,003. Andere Finanzanlagen 129.800,00 129.800,00
152.404,00 212.809,00415.250.580,86 391.561.123,32
B. UMLAUFVERMÖGENI. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 5.726.944,96 5.500.562,592. Bauvorbereitungskosten 1.358.779,22 121.842,603. Grundstücke mit unfertigen Bauten 7.943.651,21 10.463.460,394. Grundstücke mit fertigen Bauten 1.817.151,27 2.039.833,985. Unfertige Leistungen 19.104.631,90 14.1 1 1 .721,236. Andere Vorräte 17.806,50 16.783,00
35.968.965,06 32.254.203,79
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 522.352,20 460.961,342. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 131.526,00 1.422.981,373. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0,00 459.494,644. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.856,58 0,005. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 27.762,656. Sonstige Vermögensgegenstände 938.944,27 816.697,83
1.594.679,05 3.187.897,83
III. Kassenbestand undGuthaben bei Kreditinstituten 12.644.172,66 7.051.819,37
50.207.816,77 42.493.920,99
465.458.397,63 434.055.044,31
KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2017
37
PASSIVA 2017 2017 2016
€ € €
A. EIGENKAPITALI. Gezeichnetes Kapital 13.884.131,03 13.884.131,03
II. Kapitalrücklage 178.952,16 178.952,16
III. Gewinnrücklagen1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 6.113.300,83 5.912.030,892. Bauerneuerungsrücklagen 14.228.979,15 14.228.979,153. Andere Gewinnrücklagen 45.350.834,05 42.279.930,49
65.693.114,03 62.420.940,53
IV. Konzernbilanzgewinn 2.637.579,30 3.070.903,56
V. Anteile anderer Gesellschafter 752.559,94 705.314,6383.146.336,46 80.260.241,91
B. RÜCKSTELLUNGEN1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 21.576.848,00 20.763.348,002. Steuerrückstellungen 563.361,35 254.408,563. Sonstige Rückstellungen 10.961.715,07 8.606.458,02
33.101.924,42 29.624.214,58
C. VERBINDLICHKEITEN1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 273.627.177,17 237.673.799,432. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 49.021.921,41 66.436.646,053. Erhaltene Anzahlungen 14.846.734,28 14.439.629,684. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.251.459,34 951.268,305. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 7.457.403,34 2.436.426,896. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.297.745,96 1.747.202,077. Sonstige Verbindlichkeiten 707.695,25 485.615,40
davon aus Steuern € 507.206,13 (im Vorjahr € 402.324,55)349.210.136,75 324.170.587,82
465.458.397,63 434.055.044,31
38
2017 2017 2016€ € €
1. Umsatzerlösea) aus der Hausbewirtschaftung 44.992.738,22 42.206.442,01b) aus Verkauf von Grundstücken 22.461.943,97 29.489.156,76c) aus Betreuungstätigkeit 813.523,47 3.068.870,60d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 91.031,54 7.865,74
68.359.237,20 74.772.335,11
2. Erhöhung (Vorjahr Verminderung)des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen 2.775.233,13 -699.287,30
3. Aktivierte Eigenleistungen 671.221,92 831.565,14
4. Sonstige betriebliche Erträge 3.612.738,92 1.777.429,8675.418.431,17 76.682.042,81
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungena) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -25.317.174,10 -23.824.897,44b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -16.299.700,76 -19.877.254,87c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -4.380.470,17 -4.801.063,02
-45.997.345,03 -48.503.215,33
6. Rohergebnis
7. Personalaufwanda) Löhne und Gehälter -6.159.825,48 -5.765.185,29b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung -2.328.610,97 -2.231.240,77davon für Altersversorgung € 1.234.155,35 (Vorjahr € 1.173.944,05) -8.488.436,45 -7.996.426,06
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -7.319.220,93 -6.844.006,20
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen -3.254.229,56 -3.842.094,71
10. Betriebsergebnis 10.359.199,20 9.496.300,51
11. Erträge aus Beteiligungen 0,30 5.918,36
12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 7.192,52 7.766,87
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 15.713,37 6.662,39
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsungvon Rückstellungen € 1.795.138,85 (Vorjahr € 770.871,04) -7.069.654,14 -5.939.532,35
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -363.209,95 -392.733,15
16. Ergebnis nach Steuern 2.949.241,30 3.184.382,63
17. Sonstige Steuern -63.146,75 -72.246,92
18. Konzernjahresüberschuss 2.886.094,55 3.112.135,71
19. Einstellung in Gewinnrücklagen - gesellschaftsvertragliche Rücklagen -201.269,94 0,00
20. Anteile anderer Gesellschafter am Gewinn -47.245,31 -41.232,14
21. Konzernbilanzgewinn 2.637.579,30 3.070.903,57
KONZERNGEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01.01.2017 BIS 31.12.2017
39
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR 2017
2017 2016T€ T€
Konzernjahresüberschuss 2.886 3.112+/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 7.319 6.844+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 1.374 2.082+/- Sonstige zahlungswirksame Aufwend./Erträge -95 -51-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeitzuzuordnen sind -1.151 251
+/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeitzuzuordnen sind 6.501 2.579
-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 18 -20+/- Zinsaufwendungen/Zinserträge 7.046 5.925
- Beteiligungserträge 0 -6+ Ertragsteueraufwand 363 393- Ertragsteuerzahlungen -54 -1.008
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 24.207 20.101
- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen -52 -22+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 531 1.291- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -32.537 -63.912+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 63 14- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -2 -5- Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis 0 -29+ Erhaltene Zinsen 23 15+ Erhaltene Beteiligungserträge 0 6
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -31.974 -62.642
+ Einzahlungen aus aus der Aufnahme von Krediten 93.019 110.499- Auszahlungen aus der planmäßigen Tilgung von Darlehen -11.232 -11.692- Auszahlungen aus der außerplanmäßigen Tilgung von Darlehen -63.156 -50.148- Gezahlte Zinsen -5.272 -5.181
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 13.359 43.478
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds (Zf. 12., 21., 26.) 5.592 937+/- Konsolidierungskreisbedingte Veränderung des Finanzmittelfonds 0 25
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.052 6.090
= Finanzmittelfonds am Ende der Periode 12.644 7.052
40
KO
NZ
ER
NE
IGE
NK
AP
ITALS
PIE
GE
L(D
RS
22)
Eigenkapital des Mutterunternehm
ensN
icht beherrschende Anteile
Konzern-
eigenkapital
RücklagenSum
me
Summ
eSum
me
Gezeichnetes
Kapital-
Gew
inn-Sum
me
Kapital
rücklagerücklagen
Konzernjahres-
Nicht
Auf nicht
überschuss der beherrschende
beherrschendenach § 272
gesellschafts-andere
dem M
utter-A
nteile vorA
nteileA
bs. 2vertragliche
Gew
inn-G
ewinn-
unternehmen
Jahres-entfallende
HG
BRücklagen
rücklagenSum
me
vortragzuzurechnen ist
ergebnisG
ewinne
€€
€€
€€
€€
€€
€€
€
Stand am
31.12.201613.884.131,03
178.952,165.912.030,89
56.508.909,6462.599.892,69
76.484.023,723.070.903,56
79.554.927,28664.082,48
41.232,14705.314,63
80.260.241,91
Einstellung in Rücklagen
3.070.903,563.070.903,56
3.070.903,56-3.070.903,56
0,000,00
Konzernjahres-
201.269,94201.269,94
201.269,942.838.849,24
47.245,3147.245,31
2.886.094,55überschuss
-20
1.269,942.637.579,30
Stand am
31.12.201713.884.131,03
178.952,166.113.300,83
59.579.813,2065.872.066,19
79.756.197,220,00
2.637.579,3082.393.776,52
664.082,4888.477,45
752.559,9483.146.336,46
Eigenkapital des Mutterunternehm
ensN
icht beherrschende Anteile
Konzern-
eigenkapital
RücklagenSum
me
Summ
eSum
me
Gezeichnetes
Kapital-
Gew
inn-Sum
me
Kapital
rücklagerücklagen
Konzernjahres-
Nicht
Auf nicht
überschuss der beherrschende
beherrschendenach § 272
gesellschafts-andere
dem M
utter-A
nteile vorA
nteileA
bs. 2vertragliche
Gew
inn-G
ewinn-
unternehmen
Jahres-entfallende
HG
BRücklagen
rücklagenSum
me
vortragzuzurechnen ist
ergebnisG
ewinne
€€
€€
€€
€€
€€
€€
€
Stand am
31.12.201513.884.131,03
178.952,165.912.030,89
55.383.378,1461.474.361,19
75.358.492,221.125.531,50
76.484.023,72664.082,48
664.082,4877.148.106,20
Einstellung in Rücklagen
1.125
.53
1,501.12
5.5
31,50
1.125
.53
1,50- 1.125.531,50
0,000,00
Konzernjahres-
3.070.903,563.070.903,56
41.232,1441.232,14
3.112.13
5,71
überschuss
Stand am
31.12.201613.884.131,03
178.952,165.912.030,89
56.508.909,6462.599.892,69
76.484.023,720,00
3.070.903,5679.554.927,28
664.082,4841.232,14
705.314,6380.260.241,91
41
A. ALLGEMEINE ANGABEN
Der Konzernabschluss zum 31.12.2017 umfasst
- das Mutterunternehmen Gemeinnütziges Siedlungswerk
GmbH, Frankfurt am Main (im Handelsregister B des Amts -
gerichts Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 7442
eingetragen),
- das Tochterunternehmen DIB Erfurt GmbH & Co. KG,
Möhrendorf (im Handelsregister Ades Amtsgerichts Fürth
unter der Nummer HRA 10702 eingetragen),
- das Tochterunternehmen GSW Baugesellschaft mbH,
Frankfurt am Main (im Handelsregister B des Amtsgerichts
Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 102591 einge-
tragen),
- das Tochterunternehmen DIB Verwaltungsgesellschaft
mbH, Möhrendorf (im Handelsregister B des Amtsgerichts
Fürth unter der Nummer HRB 15672 eingetragen) und
KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017
B. KONSOLIDIERUNGSKREIS
Das Mutterunternehmen ist die Gemeinnütziges Sied-
lungswerk GmbH.
In den Konzernabschluss zum 31.12.2017 wurden neben
dem Mutterunternehmen folgende Unternehmen einbe-
zogen:
- das Tochterunternehmen GSW Wohnungsgesellschaft
mbH, Frankfurt am Main (im Handelsregister B des Amts-
gerichts Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 102318
eingetragen).
Die Jahresabschlüsse dieser fünf in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen wurden nach den Vorschriften
des Handelsgesetzbuches (HGB) und des GmbH-Gesetzes
aufgestellt.
Die Gliederung der Konzernbilanz und der Konzern-
Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach den Form-
blättern für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und
Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren an-
gewandt. Das Geschäftsjahr umfasst den Zeitraum
01.01.2017 bis 31.12.2017.
Name und Sitz der Gesellschaft Anteil am Stammkapital %
GSW Baugesellschaft mbH, Frankfurt a. M. 100,0 Mehrheit der Stimmrechte
GSW Wohnungsgesellschaft mbH, Frankfurt a. M. 100,0 Mehrheit der Stimmrechte
DIB Verwaltungsgesellschaft mbH, Möhrendorf 100,0 Mehrheit der Stimmrechte
DIB Erfurt GmbH & Co. KG, Möhrendorf 94,9 Mehrheit der Stimmrechte
C. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZEUND ABSCHLUSSSTICHTAG
Die Erstkapitalkonsolidierung der DIB Erfurt GmbH & Co.
KG erfolgte zum 02.02.2015 (Erwerb der Anteile) nach der
Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB. Der da-
nach verbliebene aktivische Unterschiedsbetrag von
482.407,44 € wird gemäß § 301 Abs. 3 HGB als Firmen-
wert ausgewiesen. Der Anteil der Minderheitsgesellschaf-
ter wird gemäß § 307 Abs. 1 HGB im Eigenkapital unter
,,Anteile anderer Gesellschafter“ ausgewiesen.
Die Erstkapitalkonsolidierung der GSW Baugesellschaft
mbH erfolgte zum 29.06.2015 (Erwerb der Anteile) nach
der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB. Der
danach verbliebene aktivische Unterschiedsbetrag (Firmen-
wert) beträgt 1.626,35 €.
Die Erstkapitalkonsolidierung der GSW Wohnungsgesell-
schaft mbH erfolgte zum 05.06.2015 (Erwerb der Anteile)
42
nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1
HGB. Der danach verbliebene aktivische Unterschiedsbe-
trag (Firmenwert) beträgt 2.998,58 €.
Die Erstkapitalkonsolidierung der DIB Verwaltungsgesell-
schaft mbH erfolgte zum 22.04.2016 (Erwerb der Anteile)
nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1
HGB. Der danach verbliebene aktivische Unterschiedsbe-
trag (Firmenwert) beträgt 3.632,88 €.
D. ANGABEN ZU DEN BILANZIERUNGS-UND BEWERTUNGSMETHODEN
1) BILANZIERUNGSWAHLRECHTE
a) Aktivierung von in der Bauphase anfallenden Grund-
steuern.
b) Es erfolgt eine Aktivierung der Fremdkapitalzinsen
während der Bauzeit im Anlagevermögen und Umlauf-
vermögen.
2) BEWERTUNGSMETHODEN (ANLAGEVERMÖGEN)
a) Der aus der Erstkapitalkonsolidierung in 2015 der DIB
Erfurt GmbH & Co. KG resultierende Firmenwert (482,4 T€)
wird unverändert linear mit 20 % p.a. abgeschrieben. Die
aus der Erstkapitalkonsolidierung der GSW Baugesell-
schaft mbH, aus der Erstkapitalkonsolidierung der GSW
Wohnungsgesellschaft mbH und aus der Erstkapitalkonso-
lidierung resultierenden Firmenwerte (in 2015: 1,6 T€ und
3,0 T€, in 2016: 3,6 T€) wurden vollständig abgeschrieben.
Die Bewertung der sonstigen immateriellen Vermögensge-
genstände erfolgte zu Anschaffungskosten, die Abschrei-
bung linear mit 25 % p.a.
b) Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortge-
führten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.
Die Herstellungskosten für Wohn- und Geschäftsbauten
werden auf der Grundlage direkt zurechenbarer Kosten er-
mittelt. Dabei werden Zinsen für Fremdkapital und Grund-
steuern einbezogen. Die aktivierten Eigenleistungen für
Anlagen im Bau umfassen Architekten- und Verwaltungs-
leistungen.
c) Wohnbauten sowie Geschäfts- und andere Bauten, die
vor dem 01.01.1991 fertiggestellt wurden, werden unter Zu-
grundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von grundsätz-
lich 80 Jahren linear abgeschrieben.
Neubauten, die zwischen dem 01.01.1991 und 31.12.1995
fertiggestellt wurden, werden nach der degressiven Me-
thode gemäß § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 EStG abge-
schrieben. Das Beibehaltungswahlrecht nach Artikel 67
Abs. 4 EGHGB wurde in Anspruch genommen.
Gebäude, die nach dem 01.01.1996 fertiggestellt oder an-
geschafft wurden, werden linear mit 2 % abgeschrieben.
d) Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
werden linear mit 4,35 % p.a. - 33,3 % p.a. abgeschrieben.
e) Finanzanlagen werden zu den Anschaffungskosten be-
wertet.
3) BEWERTUNGSMETHODEN (UMLAUFVERMÖGEN)
a) Grundstücke ohne Bauten werden mit den Anschaf-
fungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert be-
wertet. Bauvorbereitungskosten, Grundstücke mit fertigen
und unfertigen Bauten werden mit den Anschaffungs- und
Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden
Wert bewertet. Es wird von dem Aktivierungswahlrecht des
§ 255 Absatz 2 HGB Gebrauch gemacht und anteilige auf
die Bauzeit entfallende Verwaltungsleistungen sowie
Grundsteuern in die Herstellungskosten einbezogen.
b) Die anderen Vorräte werden mit den Anschaffungs-
kosten bewertet. Der Wert der am Bilanzstichtag vorhan-
denen Ölbestände wird nach dem Fifo Verfahren ermittelt.
c) Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegen-
ständen wird allen erkennbaren Risiken durch Einzelwert-
berichtigungen Rechnung getragen; bei den Forderungen
aus Vermietung werden pauschalierte Einzelwert berichti-
gungen vorgenommen.
4) BEWERTUNGSMETHODEN (RÜCKSTELLUNGEN)
a) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtun-
gen werden auf der Grundlage versicherungsmathemati-
scher Berechnungen nach dem Anwartschaftsbarwert-
verfahren unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G
Forderungen, Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Er-
träge zwischen den einbezogenen Gesellschaften wurden
gegeneinander verrechnet. Zu eliminierende Zwischenge-
winne lagen nicht vor.
Die Jahresabschlüsse des Mutterunternehmens und der
einbezogenen Tochterunternehmen sind auf den Stichtag
des Konzernabschlusses, den 31.12.2017, aufgestellt.
43
von Prof. Dr. Heubeck bewertet. Die Rückstellungen für
Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden pauschal
mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten
durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre
(bis zum Jahresabschluss 31.12.2015: 7 Jahre) abgezinst,
der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jah-
ren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zinssatz der
vergangenen 10 Jahre betrug am Bilanzstichtag 3,68 %
(Vorjahr: 4,01 %). Der Zinssatz der vergangenen 7 Jahre
beträgt 2,80 %. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für
Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden jährliche
Lohn- und Gehaltssteigerungen von 1,77 % und Renten-
steigerungen von jährlich 1,77 % zugrunde gelegt, sowie
eine Fluktuation in Höhe von 1,75 % p.a. unterstellt.
Vor der Umstellung auf BilMoG zum 01.01.2010 wurden
die Rückstellungen für Pensionen aufgrund eines versiche-
rungsmathematischen Gutachtens entsprechend dem
Teilwertverfahren unter Zugrundelegung eines Rechnungs-
zinsfußes von 5,0 % gebildet. Der sich durch BilmoG erge-
bende Erhöhungsbetrag beläuft sich grundsätzlich auf
3.209,7 T€ (vgl. dazu unter E.9).
b) Die sich ergebende ausschüttungsgesperrte Differenz
zwischen dem Verpflichtungswert bei 7- und 10-jährigem
Abzinsungssatz beträgt gemäß § 253 Abs. 6 HGB
2.617.551 €.
c) Entsprechend § 253 Abs. 2 HGB sind die sonstigen Rück-
stellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit
dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen
Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.
d) Die anderen Rückstellungen werden nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag be-
messen.
5) BEWERTUNGSMETHODEN (VERBINDLICHKEITEN)
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag an-
gesetzt.
E. ANGABEN ZUR BILANZ
1) Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem An-
lagenspiegel ersichtlich (siehe Anlage 1 zum Anhang). Bei
den Anlagen im Bau handelt es sich um Modernisierungen
bestehender Gebäude sowie um noch nicht endgültig fer-
tig gestellte Immobilienobjekte des Sachanlagevermögens.
2) In dem Posten „Unfertige Leistungen“ sind 12.175,2 T€
noch nicht abgerechnete Betriebskosten und 6.929,5 T€
noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen enthalten.
3) Andere Vorräte sind Heizölbestände und Kleinreparatur-
material.
4) Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr bestehen bei dem Posten „Forderungen aus Vermie-
tung“ mit 17.652,45 € (im Vorjahr: 19.596,91 €).
5) Forderungen gegen Gesellschafter bestehen mit
17.209,48 € (Vorjahr: 25.644,41 €). Diese sind im Posten
Sonstige Vermögensgegenstände enthalten.
6) Der Posten Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinsti-
tuten enthält kurzfristige Bar- und Kontokorrentguthaben,
die zum Nominalwert angesetzt sind.
7) Als gezeichnetes Kapital wird das Stammkapital der
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH von 13.884.131,03 €
ausgewiesen.
8) Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals ist aus dem
Eigenkapitalspiegel zu ersehen. Der Jahresüberschuss des
Vorjahres der Muttergesellschaft von 2.392,1 T€ wurde
den Anderen Gewinnrücklagen zugeführt.
9) Aus der Umstellung der Pensionsrückstellungen im
Rahmen des BilMoG zum 01.01.2010 (BilMoG-Eröffnungs-
bilanz) ergab sich ein rechnerischer Zuführungsbetrag im
Ver gleich zum alten Ansatz zum 31.12.2010 von 3.209,7 T€.
Die Gesellschaft macht von dem Wahlrecht des Art. 67
Abs. 1 Satz 1 EGHGB Gebrauch und verteilt den Aufwand
aus der Umstellung (3.209,7 T€) über einen Zeitraum von
maximal 15 Jahren. Im Geschäftsjahr 2017 wurden daher
213,98 T€ als sonstiger betrieblicher Aufwand erfasst.
Zum Abschlussstichtag beläuft sich die Unterdeckung bei
den Pensionsrückstellungen somit auf 1.497,9 T€.
10) Die gebildete Rückstellung für Pensionen zum
31.12.2017 beträgt 21.576,8 T€.
11) Die Bewertung der langfristigen Rückstellungen für noch
anfallende Herstellungs kosten und für Gewährleistungen
wurde entsprechend der Vorjahresmethodik fortgeführt.
Die Inflationsrate wurde bei beiden Rückstellungen mit
1,7 % angesetzt. Die laufzeitadäquaten Zinssätze der
langfristigen Rückstellungen betragen je nach Laufzeit
zwischen 1,33 % und 1,88 % und wurden den Angaben der
Bundesbank entnommen.
44
12) Die Sonstigen Rückstellungen von 10.961,7 T€ bein -
halten unter anderem:
Für Gewährleistungen (3.217,5 T€), für noch anfallende
Kosten für Verkaufsobjekte und sonstige Lieferungen und
Leistungen (2.477,4 T€), für unterlassene Aufwendungen
für Instandhaltungen, die innerhalb von drei Monaten nach
dem Bilanzstichtag nachgeholt werden (3.629,5 T€).
13) Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach
Restlaufzeiten sowie der Gesamtbetrag der Verbindlich -
keiten, die durch Pfandrechte gesichert sind, ergeben sich
aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2 zum Anhang).
14) Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern sind in
den folgenden Bilanzpositionen enthalten:
Verbindlichkeiten gegenüber 6.861.242,24 €
anderen Kreditgebern (Vorjahr 7.023.119,15 €)
Sonstige Verbindlichkeiten 22.989,15 €
(Vorjahr 22.989,15 €)
Insgesamt 6.884.231,90 €
(Vorjahr 7.046.108,30 €)
15) Bei dem Mutterunternehmen resultieren aus temporä-
ren Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen
Wertansätzen in dem Posten Grundstücke mit Wohnbau-
ten und anderen Bauten, Grundstücke mit Geschäftsbauten.
Pensions rückstellungen, Gewährleistungsrückstellungen
und sonstigen Rückstellungen und Grundstücke ohne Bau-
ten (UV) signifikante aktive latente Steuern. Weiterhin
bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berech-
nung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden kön-
nen. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts des
§ 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern
nicht ange setzt. Die aus der Kapitalkonsolidierung der
DIB Erfurt GmbH & Co. KG resultierenden passiven
latenten Steuern sind erheblich niedriger. Aufgrund der
steuerlichen Struktur im Konzern wird insofern keine
Steuerbelastung entstehen. Ein Ansatz latenter Steuern im
Konzernabschluss erfolgt daher nicht.
F. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Die Umsatzerlöse sind ausschließlich im Inland erzielt
worden. Eine Aufgliederung nach Tätigkeitsbereichen kann
der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung entnom-
men werden.
Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten u. a. Auflösun-
gen nicht mehr benötigter Rückstellungen von 2.764,2 T€,
Kostenerstattungen für frühere Jahre von 372,0 T€ sowie
Veräußerungsgewinne aus dem Abgang von Gegenstän-
den des Anlagevermögens mit 164,4 T€.
Die gesamten periodenfremden Erträge betragen 360,9 T€.
In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind als
umlagefähige Be triebskosten Grundsteuern in Höhe von
1.067,5 T€ sowie Hausmeisterlöhne von 433,9 T€ enthalten.
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind peri-
odenfremde Aufwendungen in Höhe von 37,5 T€ (Vorjahr:
89,6 T€) enthalten. Aus dem Abgang von Vermögensge-
genständen des Anlagevermögens ergab sich darüber
hinaus ein Verlust von 182,0 T€.
Der Körperschaftsteueraufwand beträgt 191,9 T€ (Vor-
jahr: 104,4 T€). Der Gewerbesteueraufwand beträgt
171,3 T€ (Vorjahr: 288,3 T€).
Der Aufwand aus der Aufzinsung der Rückstellungen für
noch anfallende Herstellungskosten und für Gewähr-
leistungen beträgt 47,7 T€ (Vorjahr: 224,5 T€).
G. SONSTIGE ANGABEN
1) Im Geschäftsjahr sind durchschnittlich folgende Arbeit-
nehmer (nach Köpfen) beschäftigt worden:
Geschäftsführer 2
Angestellte 106
Auszubildende 3
Nebenberufliche Mitarbeiter 119
230
2) Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen aus ver-
gebenen Aufträgen gegenüber Bauunternehmern und Hand -
werkern in Höhe von 5.265,3 T€ (Vorjahr: 12.697,0 T€).
3) Das unter der Bilanz ausgewiesene Treuhandver mögen
beträgt 70.837.515,38 € (Vorjahr: 70.150.713,58 €.) Die
Treuhandverbindlichkeiten beinhalten auch Mietkautionen
in Höhe von 8.036.691,40 € (Vorjahr: 8.037.222,55 €).
45
4) Das im Geschäftsjahr 2017 als Aufwand gebuchte Ge-
samthonorar des Abschlussprüfers beträgt brutto 99,8 T€.
Hiervon entfallen brutto 73,8 T€ auf Abschlussprüfungs-
leistungen, inklusive der Prüfung des Konzernabschlusses,
und 26,0 T€ auf sonstige Leistungen.
5) Folgende Gesellschafter haben Darlehen zur Finanzie-
rung einzelner Wohnanlagen gewährt:
Restwert zum 31.12.2017
Bistum Limburg 1.1 1 4 .557,22 €
Bistum Mainz 1.498.570,66 €
Bistum Fulda 4.248.114,36 €
Summe 6.861.242,24 €
6) GESCHÄFTSFÜHRUNG
Andreas Ruf MRICS
Dipl.-Ing. Architekt MBA Filip John
7) AUFSICHTSRAT
Finanzdirektor Eberhard von Alten, Mainz
Vorsitzender (bis 15.05.2017)
Finanzdezernent Gordon Sobbeck, Limburg
stellv. Vorsitzender (bis 17.05.2017),
Vorsitzender (ab 18.05.2017)
Verwaltungsdirektor Volkmar Hommel, Mainz
stellv. Vorsitzender (ab 18.05.2017)
Ltd. Finanzdirektor Gerhard Stanke, Fulda
stellv. Vorsitzender
Finanzreferentin Bettina Braun, Erfurt
Justitiar Heinrich Griep, Mainz
Baudirektor Dipl.-Ing. Johannes Krämer, Mainz
(ab 18.05.2017)
Diözesanbaumeister Dr. Burghard Preusler, Fulda
Syndikusrechtsanwalt Wolfgang Rath, Limburg
Ltd. Verwaltungsdirektor i. K. Peter Steinhauer, Limburg
8) AUFWENDUNGEN FÜR ORGANE
Dem Aufsichtsrat wurden Aufwandsentschädigungen in
Höhe von 16,7 T€ gewährt. Die Ruhegelder der früheren
Geschäftsführung betrugen 120,5 T€; für diesen Perso-
nenkreis ist eine Rückstellung mit 1.465,1 T€ gebildet.
Die Angabe der Vergütung für die Geschäftsführung unter-
bleibt gemäß § 286 Abs. 4 HGB in Verbindung mit § 285
Nr. 9 HGB.
9) GESELLSCHAFTER
Anteile in T€
Bistum Limburg 6.714,85
Bischöflicher Stuhl zu Mainz 4.603,06
Bischöflicher Stuhl zu Fulda 2.479,31
Bistum Erfurt 76,69
Caritasverband für die Diözese Limburg e.V. 2,56
Caritasverband für die Diözese Mainz e.V. 2,56
Caritasverband für die Diözese Fulda e.V. 2,56
Caritasverband für das Bistum Erfurt e.V. 2,56
13.884,13*
10) FINANZMITTELFONDS
Die Entwicklung des Finanzmittelfonds wird in der Kapital-
flussrechnung dargestellt. Der Finanzmittelfonds besteht
zum 31.12.2017 aus dem Bilanzposten Kassenbestand und
Guthaben bei Kreditinstituten.
11) GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG DES
MUTTERUNTERNEHMENS
Die Geschäftsführung des Mutterunternehmens schlägt
vor, den Bilanzgewinn des Jahres 2017 von 1.811,4 T€ in die
Anderen Gewinnrücklagen einzustellen.
Frankfurt/Main, den 23. März 2018
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH
Die Geschäftsführung
(Ruf) (John)
* Additionsabweichung durch Rundungen Euroumstellung
46
ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IN EURO ZUM 31.12.2017
Bruttoanschaffungskosten
Stand Um- Stand 01.01. Zugänge buchungen Abgänge 31.12.
ANLAGEVERMÖGEN
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 615.372,91 51.683,28 0,00 0,00 667.056,19
Firmenwert 490.665,25 0,00 0,00 0,00 490.665,25
Zwischensumme 1.106.038,16 51.683,28 0,00 0,00 1.157.721,44
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 497.155.390,56 19.654.807,08 33.396.634,68 1.106.978,46** 549.099.853,86
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 4.126.719,59 0,00 0,00 0,00 4.126.719,59
Grundstücke ... und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 3.761.453,90 0,00 -611.582,44 0,00 3.149.871,46
... mit Erbbaurechten Dritter 435.984,49 0,00 0,00 85.984,95 349.999,54
Technische Anlagen und Maschinen 0,00 116.000,00 0,00 0,00 116.000,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.981.086,27 102.746,83 0,00 33.101,25 2.050.731,85
Anlagen im Bau27.620.338,09 3.676.548,87
845.687,330,00 1.850.685,44
-30.291.888,85
Bauvorbereitungskosten 817.305,15 1.092.685,59 *** -469.929,24 759.503,02* 680.558,48
Geleistete Anzahlungen 3.102.307,87 8.053.673,70 -2.868.921,48 0,00 8.287.060,09
Zwischensumme 539.000.585,92 32.696.462,07 0,00 1.985.567,68 569.711.480,31
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Beteiligungen 50.000,00 0,00 0,00 50.000,00 0,00
Sonstige Ausleihungen 33.009,00 2.500,00 0,00 12.905,00 22.604,00
Andere Finanzanlagen 129.800,00 0,00 0,00 0,00 129.800,00
Zwischensumme 212.809,00 2.500,00 0,00 62.905,00 152.404,00
Gesamtsumme 540.319.433,08 32.750.645,35 0,00 2.048.472,68 571.021.605,75
ANLAGE 1
* davon Umgliederung in das Umlaufvermögen 732.174,47 € (hiervon € 156.721,90 Zugänge aus 2017),** davon Umgliederung in das Umlaufvermögen 589.934,91 €*** davon Umgliederung aus dem Umlaufvermögen 3.112,86 €**** davon Umgliederung in das Umlaufvermögen 191.724,48 €
47
Bruttoabschreibungen Bilanzwerte FK-Zinsen
Stand Um- Stand Buchwert Buchwert im Gj. akti-01.01. Zugänge buchungen Abgänge 31.12. 01.01. 31.12. vierter Betrag
491.529,53 65.078,73 0,00 0,00 556.608,26 123.843,38 110.447,93 0,00
193.180,66 96.481,49 0,00 0,00 289.662,15 297.484,59 201.003,10 0,00
684.710,19 161.560,22 0,00 0,00 846.270,41 421.327,97 311.451,03 0,00
143.979.572,68 6.922.874,89 0,00 268.318,75**** 150.634.128,82 353.175.817,88 398.465.725,04 171.995,39
2.493.182,09 81.626,40 0,00 0,00 2.574.808,49 1.633.537,50 1.551.911,10 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.761.453,90 3.149.871,46 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 435.984,49 349.999,54 0,00
0,00 1.075,00 0,00 0,00 1.075,00 0,00 114.925,00 0,00
1.600.844,80 146.688,62 0,00 32.791,25 1.714.742,17 380.241,47 335.989,68 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 27.620.338,09 1.850.685,44 223.991,79
0,00 5.395,80 0,00 5.395,80 0,00 817.305,15 680.558,48 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.102.307,87 8.287.060,09 0,00
148.073.599,57 7.157.660,71 0,00 306.505,80 154 .924.754,48 390.926.986,35 414.786.725,83 395.987,18
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50.000,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 33.009,00 22.604,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 129.800,00 129.800,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 212.809,00 152.404,00 0,00
148.758.309,76 7.319.220,93 0,00 306.505,80 155.771.024,89 391.561.123,32 415.250.580,86 395.987,18
48
DIE FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN SOWIE DIE ZUR SICHERHEIT GEWÄHRTEN PFANDRECHTE O. Ä. RECHTE STELLEN SICH ZUM 31.12.2017 WIE FOLGT DAR:
ANLAGE 2
Konzern-Verbindlichkeiten insgesamt
unter 1 Jahr
€ €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 273.627.177,17 9.257.695,09
(237.673.799,43) (23.546.453,44)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 49.021.921,41 2.737.673,28
(66.436.646,05) (5.829.869,89)
Erhaltene Anzahlungen 14.846.734,28 14.846.734,28
(14.439.629,68) (14.439.629,68)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.251.459,34 1.251.459,34
(951.268,30) (951.268,30)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 7.457.403,34 7.457.403,34
(2.436.426,89) (2.436.426,89)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.297.745,96 2.297.745,96
(1.747.202,07) (1.747.202,07)
Sonstige Verbindlichkeiten 707.695,25 707.695,25
(485.615,40) (485.615,40)
Gesamtbetrag 349.210.136,75 38.556.406,54
(324.170.587,82) (49.436.465,67)
49
davon
Restlaufzeit gesichert
1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
€ € €
37.031.208,95 227.338.273,13 273.493.578,37
(29.361.106,88) (184.766.239,11) (237.459.308,09)
5.594.758,67 40.689.489,46 45.367.926,28
(6.573.518,07) (54.033.258,09) (60.019.297,88)
0,00 0,00 2.656.672,78
(0,00) (0,00) (2.656.672,78)
0,00 0,00 0,00
(0,00) (0,00) (0,00)
0,00 0,00 0,00
(0,00) (0,00) (0,00)
0,00 0,00 0,00
(0,00) (0,00) (0,00)
0,00 0,00 0,00
42.625.967,62 268.027.762,59 321.518.177,43
(35.934.624,95) (238.799.497,20) (300.135.278,75)
(Vorjahreszahlen in Klammern)
50
Bestätigungsvermerk
Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung ertei-
len wir unter genanntem Datum den folgenden uneinge-
schränkten Bestätigungsvermerk:
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den von der Gemeinnütziges Siedlungswerk Ge-
sellschaft mit beschränkter Haftung, Frankfurt am Main,
aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrech-
nung und Eigenkapitalspiegel - und den Konzernlagebe-
richt für das Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis 31.12.2017
geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Kon-
zernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen
Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der
Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beur-
teilung über den Konzernabschluss und über den Konzern-
lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317
HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprü-
fer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung
so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Kon-
zernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungs-
mäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht
vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags-
lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit er-
kannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Kon-
zerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berück-
sichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit
des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und
Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stich-
proben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse
der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen,
der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der ange-
wandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Ver-
treter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des
Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind
der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung ge-
wonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss
der Gemeinnütziges Siedlungswerk Gesellschaft mit be-
schränkter Haftung, Frankfurt am Main, den gesetzlichen
Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grund-
sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächli-
chen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlage-
bericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, ent-
spricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt
ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt
die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zu-
treffend dar.
Frankfurt am Main, den 23.03.2018
Domizil-Revisions AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Brünnler-Grötsch
Wirtschaftsprüfer
WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS
Schultze
Wirtschaftsprüfer
IMPRESSUM
Fotografien:
Fotographie Alexandra Lechner, Frankfurt am Main
www.alexandralechner.de
Gestaltung und Gesamtherstellung:
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Das Papier dieses Geschäftsberichtes ist umweltfreundlich.
Es wurde unter Verwendung von chlorfrei gebleichtem
Zellstoff und ohne optischen Aufheller hergestellt.
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