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Gutachterteam präsentiert Ergebnisse

Gutachter empfehlen Neubau in Etappen bis 2027

Am 15. und 16. November 2017 präsentierte das Gutachterteam seine Ergebnisse zum Zustand der Wohngebäude. Zu diesen Informationsveranstaltun-gen waren ganz bewusst nur Sie als Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnanlage eingeladen, damit Sie sich in Ruhe persönlich informieren konnten.

Bmst. Ing. Harald Pfeifer präsentierte im Namen des Gutachterteams die Ergebnisse der Prüfungen und Berechnungen. Am Mittwoch Nachmittag wurden zunächst die Planungsgruppe Wimhölzel-Hinterland und die GWG-Mitarbeiter informiert. Direkt im An-schluss erfolgte die Information der Bewohnerinnen und Bewohner.

Vier Termine für die Information der Bewohnerinnen und Bewohner

Um 17:00 Uhr und um 18:30 Uhr (15.11.) sowie um 15:00 Uhr und 17:00 Uhr (16.11.) hatten die Bewoh-

nerinnen und Bewohner die Möglichkeit, sich die Ergebnisse der Gutachter aus erster Hand anzuhören. Im Anschluss gab es die Gelegenheit für persönliche Gespräche mit den Gutachtern, weiteren unabhängi-gen Experten sowie Mitarbeitern der GWG (Bauabtei-lung, Kundencenter, Hausverwaltung), Bewohnerver-tretern und den Mitarbeitern des Institut Retzl.

„In dieser abschließen-den Ausgabe der Bewohn-

erinformation Wimhölzel-Hinter-land finden Sie einen Überblick über die Ergebnisse der Gutachter und den Sozial-

plan der GWG.“

Helmut Retzl, Koordinator der Bewohnerbeteiligung

• Ergebnis des Gutachtens: Die Gutachter kom-men zu dem Schluss, dass ein Neubau in vier Bauetappen über einen Zeitraum von 10 Jahren die sinnvollste Lösung darstellt.

• Rund 160 Besucher bei den vier Informations- terminen für die Bewohnerinnen und Bewohner am 15. und 16. November

• Große Teile des GWG-Sozialplans sind fixiert.• Ausblick

KONTAKT Institut Retzl: 0732 / 73 70 50office@institut-retzl.at

Inhalt:Präsentation Gutachten S. 1Gutachtenergebnis S. 2Zeitplan S. 4GWG-Sozialplan S. 6Ausblick S. 8

Ausgabe 6 / November 2017

Das Gutachterteam, bestehend aus den drei unab-hängigen Sachverständigen Bmst. Ing. Harald Pfeifer, DI Martin Schörkhuber und Ing. Hans Reiter, präsen-tierte am 15. und 16. November 2017 die Ergebnisse seiner Prüfungen. Ein Neubau in Etappen ist laut Einschätzung der Experten die sinnvollste Variante.Basis des Gutachtens sind umfangreiche Objektbe-sichtigungen der betroffenen Wohngebäude sowie Detailbegutachtungen von über 40 Wohnungen.

Geprüft wurde unter anderem:

• Statik (inkl. Karbonatisierungsprüfung)• Schallschutz • Bauphysik (inkl. Feuchtigkeit, Schimmel)• Wärmedämmung• Brandschutz• Kanalzustand• Energieversorgung

• Elektroinstallation• Dachzustand• Unterlagen der GWG (21 Ordner + Pläne)

Die Gutachter führten aus, dass • der Brandschutz,• die Karbonatisierung der Tragkonstruktion,• der Wärmeschutz, • die Barrierefreiheit und • der Schallschutz

nicht den aktuellen technischen Anforderungen z.B. • der OÖ Bauordnung,• den ÖNormen,• den OIB-Richtlinien,• den Regeln der Technik sowie• den Sicherheitsanforderungen

entspricht.

GWG stellt Unterlagen auf ihre Webseite• Präsentation des Gutachterteams

• Stellungnahme des unabhängigen Mietrechtsexperten Mag. Sallrigler• Alle Ausgaben der Bewohnerinfo Wimhölzel-Hinterland

www.gwg-linz.at/Wimhoelzel-HinterlandSeite 2

Gutachterteam empfiehlt Neubau in Etappen ab 2020

Die Bewohnerinnen und Bewohner bei der ersten Präsentation des Gut-achtens am 15. November 2017.

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Beratungsmöglichkeit vor Ort

Im Bild: Die umfangreichen Unterlagen der GWG-Kundencenter-Mitarbeiter für die individuel-len Beratungsgespräche.

Gutachten – Kostenschätzungen (netto)

Sanierung ca. 14,32 MioSanierung mit Lift und Loggien ca. 27,85 MioNeubau (bei gleicher Nutzfläche) 27 - 29 MioNeubau (mit erhöhter Nutzfläche) 33,6 - 35,8 Mio

Zusätzlich zur Information über das Gutachten und der Gesprächsmöglichkeit mit den Gutachtern und Experten gab es bei den Informationsveranstaltun-gen am 15. und 16. November auch die Gelegenheit für indiviuelle Beratungsgespräche.

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des GWG-Kun-dencenters hatten sowohl im Erdgeschoss als auch im 1. Stock des Volkshauses Franckviertel Informationsti-sche vorbereitet.Für die Bewohnerinnen und Bewohner der geplan-ten ersten Bauetappe (Ing.-Stern-Straße und Engel-mannstraße) sind volle zwei Jahre (2018 und 2019) reserviert, um passende Ersatzwohungen für die Mieterinnen und Mieter zu finden.

Bmst. Ing. Harald Pfeifer, DI Martin Schörkhuber mit Mitarbeiter DI Johannes Seyerl sowie Planungs-gruppen-Experte Ing. Ewald Pintzinger (Wirtschaft-lichkeitsbeirat Wohnbauförderung Land OÖ) bei der Informationsveranstaltung für Bewohnerinnen und Bewohner

Gutachterteam: „Der bauliche Gesamtzustand ALLER acht Gebäude ist sehr ähnlich. Die Gebäude sind am Ende ihrer technischen und wirtschaftlichen Nutzungsdauer angelangt bzw. haben diese bereits deutlich überschritten.“

Gutachter prüften fünf Erneuerungsvarianten

• Sanierung• Sanierung mit Lift und Loggien • Umbau (Entkernung, Lift innen, barrierefrei)• Neubau• Mischvariante

Die Variante eines aufwendigen Umbaus wurde von den Gutachtern als keinesfalls sinnvoll verworfen. Für die zwei Sanierungsvarianten und den Neubau wurden Kostenschätzungen erstellt.

Bei einer Sanierung würde die alte Bausubstanz mit allen damit verbundenen Problemen (Schallschutz, Brandschutz etc.) erhalten bleiben. Außderdem wäre in 15 bis 20 Jahren bereits wieder die nächste Sanie-rung erforderlich.

Mit einem Neubau dagegen sind zeitgemäße Stan-dards umsetzbar und das Kosten-NutzenVerhältnis ist daher deutlich besser.

Aufgrund der untersuchten und beschriebenen Vari-anten (Szenarien 1 bis 5) wird aus Sicht des Gutach-terteams der Neubau der Wohnanlage als Mischva-riante in vier Bauetappen bis 2027 als die sinnvollste und wirtschaftlichste Variante bewertet.

Der vorgeschlagene Zeitplan für den Bauablauf (vgl. S. 4/5) erscheint dem Gutachterteam praxisnah und realistisch.

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Erklärungen zum Zeitplan mit vier Bauetappen (Zeitraum: 10 Jahre)

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Erklärungen zum Zeitplan mit vier Bauetappen (Zeitraum: 10 Jahre)

Sozialplan der GWG

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Die GWG hat in Zusammenarbeit mit den Bewoh-nervertretern einen Sozialplan für die Mieterinnen und Mieter der Wohnanlage Wimhölzel-Hinterland entwickelt.

Der Entwurf für einen Sozialplan für den Umzug aus der Wohnanlage Wimhölzel-Hinterland (FE 10205) umfasst folgende Punkte:

1) Ersatzbeschaffung – Angebote

• Keine Vormerkkaution bei der Anmeldung als Wohnungsinteressent

• Bevorzugte Behandlung von Ansuchen nach be-stimmten Wohnungen hinsichtlich der gewünsch-ten Lage

• Vordringliche Behandlung bei Wohnungsvergaben in Neubauvorhaben

• Keine Doppelzahlungen von Mieten: Kündigungs-fristen werden entsprechend angepasst, um Über-schneidungen zu vermeiden

• Mietvertragsgebühren an Finanzamt: Diese wur-den mit Wirksamkeit 11. November 2017 ersatz-los gestrichen.

Der Resolution des Gemeinderates folgend werden über die verpflichtenden zwei Angebote hinaus solan-ge Angebote gestellt, bis eine passende Ersatzwoh-nung gefunden wurde. Bei schwierigen Fällen bzw. bei einer bestimmten Anzahl an abgelehnten Angeboten wird das Schlichtungsgremium befasst.

Das Schlichtungsgemium Wurde als interne Clea-ringstelle im Rahmen des partizipativen Prozesses in der Planungsgruppe beschlossen. Die Besetzung und die Befassung mit Themen wird noch erarbeitet und erfolgt gemeinsam mit den BewohnervertreterInnen.

2) Ersatzbeschaffung – Einmalzahlungen

Kautionen:

• Es werden für neue Mietverträge keine neuen Kautionen eingehoben.

• Bestehende Kautionen werden überbunden.

Neubauwohnungen: Finanzierungsbeiträge

• Stundung Finanzierungsbeiträge gem. Wohn-bauförderungsgesetz (ca. € 1.500 bis € 3.000 pro Wohnung) Die Finanzierungsbeiträge müssen also von den aktuellen Bewohnern NICHT bezahlt werden, sondern erst vom Nachmieter.

3) Umzug

Küche:

• Abbau, Transport und Aufbau von Küchen über-nimmt die GWG (Küchenmöbel sind vom Mieter auszuräumen).

• Inventar wird in den Umzugskartons transportiert. • Neue Küchenarbeitsplatte wird bei Bedarf zur

Verfügung gestellt.

• Ersatzzahlung bei Verzicht auf Übersie-delung der Küche: € 500,--

Restliche Möbel

• Abbau, Transport und Aufbau der Möbel über-nimmt die GWG (Möbel müssen vom Mieter ausgeräumt werden).

• Inventar inkl. Kleinmöbel (ohne Wertgegenstän-de) wird in den Umzugskartons transportiert.

• Ersatzzahlung bei Verzicht: € 500,--

• Altmöbel, die in der Wohnung verbleiben, werden von der GWG entsorgt.

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4) Ablöse in derzeitiger Wohnung

Ablöse nach Mietrechtsgesetz § 10 gilt für Anschaf-fungen, die jünger als 10 bzw. 20 Jahre sind, wenn Rechnungen vorhanden sind.

Ablöse für Anschaffungen jünger als 10 JahreBeispiele:

• Wasser-, Licht-, Gas- und Heizungsleitungen, Warmwasserboiler (z.B. Einbau eines Bades)

• Erneuerung eines schadhaften Fußbodens

Ablöse für Anschaffungen jünger als 20 Jahre

• Wohnungszusammenlegung

5) Offene Punkte

Einige Punkte, die im Rahmen eines partizipativen Verfahrens derzeit noch nicht geklärt sind, müssen gemeinsam mit den BewohnervertreterInnen noch verhandelt werden.

Ablösen – Kulanzlösungen

Neben den unter 4) genannten Punkten ist hier über weitere Ablösen und Vergütungen in Form von Kulanzlösungen im Rahmen des Sozialplanes eine Lösung zu finden, mit der Einschränkung, dass diese für die GWG als gemeinnütziges Unternehmen wirt-schaftlich vertretbar ist.

Schlichtungsgremium – offene Punkte

• Entsendung in Schlichtungsgremium• Themen für Schlichtungsgremium

Diese Punkte sind im Einvernehmen mit den Bewoh-nervertretern zu klären.

Individuelle Beratung

Alle Mieterinnen und Mieter (insbe-sondere natürlich diejenigen der ers-ten Bauetappe mit geplantem Umzug 2018 und 2019: Ing.-Stern-Straße und Engelmannstraße) können jederzeit einen persönlichen Beratungstermin vereinbaren.

Kontakt GWG KundencenterTelefon: Stefan Schano 0732 7613-973 Sonja Strassmayr 0732 7613-983

E-Mail: gwginfo@gwg-linz.at

Mit dem Kernsatz des Gutachtens, dass die Wohnan-lage „am Ende ihrer wirtschaftlichen und technischen Nutzungsdauer angelangt ist bzw. diese deutlich über-schritten“ hat, haben die Sachverständigen eine klare Aussage getroffen. Nach Untersuchung der auf Seite 3 beschriebenen fünf Erneuerungs-Szenarien sind die Sachverstän-digen zum Ergebnis gelangt, „dass der Neubau in Etappen über einen Zeitraum von zehn Jahren die sinnvollste Lösung“ ist.

Auch die Parteienvertreter im Aufsichtsrat der GWG können sich dieser Linie anschließen. Erst nach der Information an die Bewohnerinnen und Bewohnern und nachdem sich die Bewohnervertretern aus der Planungsgruppe ebenfalls eine Meinung gebildet haben wird ein Beschluss gefasst.

Dann werden die nächsten Schritte erfolgen: Die Wie-deraufnahme der Planungsarbeiten, die Vorbereitun-gen für die Umzugsplanung sowie die Ausarbeitung bzw. Konkretisierung eines Planes zur bestmöglichen Unterstützung der Bewohnerinnen und Bewohner.

Damit kann die GWG auf die Wünsche der Bewoh-nerinnen und Bewohner bestmöglich eingehen. Der Umzug vom Altbau in eine Neubauetappe ermöglicht den Erhalt des sozialen Gefüges der Wohnanlage und Nachbarschaften können bestehen bleiben. Die Unterstützung beim Umzug wird individuell an die Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner angepasst, sodass vor allem für ältere Menschen der Umzug so bequem wie möglich wird.

Auf der Homepage der GWG sind unter www.gwg-linz.at/Wimhoelzel-Hinterland die Präsentation der Sachverständigen sowie die Stellungnahme des – ebenfalls von den Bewohnerver-tretern ausgewählten – Juristen zu mietrechtlichen Fragen bereits veröffentlicht.

Das Gutachten der Sachverständigen wird ebenfalls veröffentlicht werden. Allerdings sind hier noch die Angaben zu einzelnen bewohnten Wohnungen zu anonymisieren, um die Persönlichkeitsrechte der Be-wohnerinnen oder Bewohner zu schützen.

Wohnanlage Wimhölzel-Hinterland – Wie geht es weiter?

Impressum: Herausgeber, Inhalt & Bilder: Institut Retzl, Am Anger 6, 4040 Linz, Gestaltung & Layout: Margit Perko, Linz im November 2017 Seite 8

KONTAKT GWGHaben Sie ein Anliegen oder möchten Sie dem GWG-Projektteam irgendetwas mitteilen?

Gerne sind die Mitarbeiter der GWG für Sie erreichbar unter:

0732 / 7613-933 und 0732 / 7613-923 gwginfo@gwg-linz.at

Institut Retzl: DANK an die Bewohnerinnen und BewohnerLiebe Bewohnerinnen und Bewohner!

Es freut uns, viele von Ihnen persönlich kennenge-lernt zu haben. Sie haben uns im April und im Mai 2017 bei den Bewohnergesprächen Ihre Anliegen geschildert und wir haben diese – gemeinsam mit den von Ihnen gewählten Bewohnervertretern – in die Arbeit der Planungsgruppe eingebracht.

Mit dem Vorliegen der Empfehlung der Gutachter ist auch die Arbeit der Planungsgruppe beendet. Die GWG hat zugesagt, dass Sie als Bewohnerinnen und

Bewohner sowie die Bewohnerverteter in die weitere Planung einbezogen werden.

Wir hoffen, dass Sie die sechs Ausgaben dieser Be-wohnerinfo Wimhölzel-Hinterland informativ fanden und dass wir dazu beitragen konnten, dass eine gute Lösung für Ihre Wohnanlage entsteht.

Wir möchten uns bei Ihnen – und insbesondere auch bei Ihren sehr engagierten Bewohnervertre-tern – herzlich für die gute Zusammenarbeit bedanken!

Helmut Retzl & Margit Perko