Historie · Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 03 Der vorliegende Verkaufsprospekt unterliegt ausschließlich der formalen Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsauf-

DFH Immobilienfonds 98

Vodafone Campus Düsseldorf

98

www.dfh-ag.com

Historie

1992 Mit der Gründung der debis Aviation Leasing GmbH legt die Daimler-Benz InterServices (debis) AG (heute Daimler Financial Services AG), eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Daimler-Benz AG (heute Daimler AG), den Grundstein für unseren Erfolg. Das Leistungsspektrum der debis Aviation Leasing GmbH erstreckt sich neben dem konventionellen Leasinggeschäft vorrangig auf die innovative Gestaltung und Durchführung komplexer Leasingtransaktionen.

1993 Die debis Aviation Leasing GmbH initiiert einen der ersten Flugzeug-Leasing-fonds im Publikumsbereich in Deutschland. Finanziert wird ein Airbus A340-300 für die Deutsche Lufthansa Aktiengesellschaft. Das Investitionsvolumen dieses Beteiligungsangebotes beträgt DM 191.774.000 (rund EUR 98 Mio.).

1995 Die neu gegründete debis Fondsmanagement GmbH, ebenfalls eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Daimler-Benz InterServices (debis) AG, bietet die ersten Fonds zur Finanzierung von Schienenfahrzeugen, Infrastrukturprojekten und Immobilien an.

1998 Im Zuge der Erweiterung der Geschäftsfelder auf Cross-Border-Leasing- transaktionen wird die debis Aviation Leasing GmbH umfirmiert in debis Financial Engineering GmbH. In diesem Jahr setzen wir drei Cross-Border-Projekte mit einem Volumen von insgesamt nahezu EUR 500 Mio. um und sind dabei als wirtschaft-licher Berater und Arrangeur für die öffentliche Hand bzw. privatwirtschaftliche Unternehmen tätig.

2000 Im Zuge der weltweiten Zusammenführung der Finanzdienstleistungen wird die debis Financial Engineering GmbH umfirmiert in DaimlerChrysler Capital Services (debis) Deutschland GmbH. Die Aktivitäten der debis Fondsmanagement GmbH werden ebenfalls unter dem Dach der DaimlerChrysler Capital Services (debis) Deutschland GmbH vereint. DaimlerChrysler Capital Services startet mit einem historischen Transaktionsvolumen von rund EUR 6,3 Mrd. in das neue Jahrtausend.

2002 Die DaimlerChrysler Capital Services (debis) Deutschland GmbH wird um-firmiert in DaimlerChrysler Services Structured Finance GmbH.

2006 Anfang 2006 haben die börsennotierte Deutsche Immobilien Holding AG über ihre Tochtergesellschaft DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsge-sellschaft mbH und die Sparkasse Bremen AG mit ihrer Tochtergesellschaft nwk nordwest Kapitalbeteiligungsgesellschaft der Sparkasse Bremen mbH die Anteile des bisherigen Gesellschafters aus dem DaimlerChrysler-Konzern übernommen.

2008 Die zunächst als Deutsche Fonds Holding GmbH firmierende Gesellschaft wurde im März 2008 in eine Aktiengesellschaft umgewandelt.

Inhaltsverzeichnis

03Inhaltsverzeichnis

Der vorliegende Verkaufsprospekt unterliegt ausschließlich der formalen Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsauf- sicht (BaFin). Vor der Veröffentlichung dieses Verkaufsprospektes wurde er nach § 8i Wert- papier-Verkaufsprospektgesetz (Verkaufspros- pektG) bei der BaFin hinterlegt.

Die inhaltliche Richtigkeit der in diesem Verkaufsprospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Verkaufsprospektes durch die Bundesanstalt für Finanz-dienstleistungsaufsicht.

Vorwort 5

1. Erklärung des Anbieter dieses Beteiligungsangebotes 7

2. Rahmendaten des Beteiligungsangebotes 9 Zielgruppe 9 Die Vermögensanlage 9 Die Fondsimmobilien 15

3. Risiken 17 Prognosegefährdende Risiken 17 Anlagegefährdende Risiken 23 Anlegergefährdende Risiken 28

4. Anbieter 30 Deutsche Fonds Holding AG 30 Zweitmarkt für geschlossene Fonds 34

5. Die Fondsimmobilien 37 Anlageziele und Anlagepolitik 37 Die Metropolregion Rhein-Ruhr 38 Grundstück und Gebäude 43 Mieter – Vodafone D2 GmbH 45 Mietvertrag mit der Vodafone D2 GmbH 45

6. Investitionsplanung und Ertragsprognose 46 Erläuterungen zum prognostizierten Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft (Mittelverwendung) 46 Erläuterungen zum prognostizierten Finanzierungsplan der Beteiligungsgesellschaft (Mittelherkunft) 46 Erläuterungen zum prognostizierten konsolidierten Investitionsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelverwendung) 49 Erläuterungen zum prognostizierten konsolidierten Finanzierungsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelherkunft) 50 Erläuterungen zur Prognoserechnung 54 Prognostizierte Liquidation/Verkauf 57 Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung 58 Sensitivitätsanalysen – Abweichungen von der Prognoserechnung 60

7. Rechtliche Grundlagen 62

8. Steuerliche Grundlagen 102

9. Gesellschaftsvertrag 120

10. Treuhandvertrag 130

11. Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag 134

12. Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG 136

13. Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft 140

14. Übersicht zu den Vertragspartnern 142

15. Verbraucherinformation für den Fernabsatz 146

16. Glossar 150

17. Impressum 154

04

Liebe Leserinnen und Leser,

die aufgetretenen Verwerfungen an den internationalen Finanzmärkten machen zum wiederholten Mal die Notwendigkeit einer planvollen Vermögensstreuung für das private Anlagevermögen deutlich. Des-halb stellt die Investition in eine Immobilie einen wichtigen Baustein für eine diversifi-zierte Vermögensanlage dar.

Das Beteiligungsangebot DFH Immobi-lienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf bietet Ihnen die Möglichkeit, sich mittelbar an dem neuen Vodafone Campus am traditionsreichen Bürostandort Seestern in Düsseldorf-Heerdt zu beteiligen. Der Büro-komplex wird aus einem 19-geschossigen, ellipsenförmigen Hochhaus mit einer Höhe von rund 75 Metern sowie drei weiteren Bürogebäuden mit sechs bzw. neun oberirdischen Geschossen, einer Tiefgarage und einem angrenzenden Parkhaus bestehen. Zusätzlich wird auf dem Gelände eine Kindertagesstätte errichtet. Nach der geplanten Fertigstellung Ende 2012 wird das Mobilfunkunternehmen auf dem ehemaligen Gatzweiler-Areal verschiedene Stand-orte zu einem integrierten Campus-Projekt zusammenführen. Der Mietvertrag mit dem alleinigen Mieter, der Vodafone D2 GmbH, wurde für die Dauer von 20 Jahren fest abgeschlossen. Der Mietvertrag beinhaltet nach Ablauf der festen Mietzeit zwei Ver- längerungsoptionen für den Mieter über jeweils fünf Jahre und bietet die Vorausset-zungen für eine langfristige Einnahmen-sicherheit.

Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH)initiiert, platziert und verwaltet seit 1992 geschlossene Fonds mit interessanten Be- teiligungsmöglichkeiten für private und institutionelle Investoren.

Das renommierte Analysehaus Feri EuroRating Services zeichnet jährlich zusammen mit dem Nachrichtensender n-tv die besten Initiatoren geschlossener Fonds aus. Die Feri EuroRating Awards sind ein Quali- tätssiegel, das qualitativ hochwertige Pro-dukte kennzeichnet. Als bester Initiator im Bereich „Immobilien National“ erhielt die Deutsche Fonds Holding AG auf der Verlei-hung am 22. März 2011 den Feri EuroRating Award 2011. Damit setzte sie sich gegen 27 Mitbewerber durch.

Wir sind überzeugt, dass wir mit dem Beteiligungsangebot 98 eine sicherheits- orientierte Depotergänzung für Sie konzi-piert haben, und freuen uns, Sie als unseren Kunden zu begrüßen.

Deutsche Fonds Holding AG

Alexander Bernth(Vorstand)

Tobias Börsch(Vorstand)

Michael Ruhl(Vorstand)

Vorwort

05Vorwort

06

1. Erklärung des Anbieters dieses Beteiligungs-

angebotes

07Erklärung des Anbieters dieses Beteiligungsangebotes

Die Angaben und Zahlenbeispiele in diesem Verkaufsprospekt wurden nach gewissenhafter Prüfung und mit großer Sorgfalt erstellt. Grundlage hierfür waren die gegenwärtig geltenden gesetzlichen Vorschriften, Verordnungen und Erlasse sowie vertragliche Vereinbarungen. Eine Haftung für den Eintritt der Kosten-, Liqui- ditäts- und Steuerprognosen sowie für zu-künftige Abweichungen durch rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Änderun-gen kann nicht übernommen werden.

Der Prospektherausgeber, Initiator, Prospektverantwortliche und Anbieter (nachfolgend „Anbieter“ genannt), ist die

Deutsche Fonds Holding AG Kriegsbergstraße 13 70174 Stuttgart.

Der Verkaufsprospekt kann für den Anleger nur eine Informationsgrundlage über das Beteiligungsangebot darstellen. Interessierte Anleger, denen die notwendigen Fachkenntnisse für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds fehlen, sollten daher keine Beteiligungs- entscheidung treffen, ohne sich durch Ein-schaltung von Fachberatern (z. B. Rechts- und Steuerberater) beraten zu lassen.

Der Anbieter hat sich bei der Erstellung von diesem Verkaufsprospekt an den Maß-gaben des IDW-Standards „Grundsätze ord-nungsmäßiger Beurteilung von Verkaufs-prospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen“ (IDW S4 – Stand vom 18.05.2006) orientiert.

Die Deutsche Fonds Holding AG mit Sitz in Stuttgart übernimmt als Anbieter die Verantwortung für den Inhalt des Verkaufs- prospektes, versichert, dass die genannten tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse richtig und vollständig wiedergegeben wurden, und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.

Prospektaufstellungsdatum: Stuttgart, den 29.04.2011


Alexander Bernth(Vorstand)

Tobias Börsch(Vorstand)

Michael Ruhl(Vorstand)

Rheinfront, Altstadt

Düsseldorfer Karneval Promenade am Rhein

Ratinger Tor

Mehr als 700 Jahre alt ist Düsseldorf, 1288 erhielt es die Stadtrechte. Damals gab es nur eine Straße, ein paar Häu-ser und eine Kirche, die Lambertuskirche. Gewachsen ist die Stadt aus der Altstadt, und sie bildet bis heute das Herz der Landeshauptstadt. Zwischen Rhein und Heinrich-Heine- Allee gibt es zahlreiche Restaurants und Gaststätten. Die Altstadt ist Heimat des Altbiers. Nirgendwo schmeckt das nach alten Rezepten obergärig gebraute Bier so gut wie an der „längsten Theke der Welt“. Die Altstadt, die Königsallee, die Rheinuferpromenade oder der MedienHafen ziehen Besucher aus aller Welt in die Stadt am Rhein. Auf die Gäste wartet ein erstklassiges Kulturangebot mit hochkarätigen Museen, Oper, Theater, Konzert … Die rheinische Lebens-art wird greifbar beim Karneval, wenn die Jecken tagelang feiern und tanzen oder bei der größten Kirmes am Rhein.

08

Immobilien sind ein wichtiger Baustein bei der Vermögensbildung. Viele Investoren fragen nach einer langfristig wertbeständi- gen Anlage, die stetige Rückflüsse ermög- licht und deren Wert sich weitgehend unab- hängig von den Aktienmärkten entwickelt. Immobilienanlagen weisen im Langzeitver-gleich oft geringere Wertschwankungen, höheren Inflationsschutz sowie höheren Wertzuwachs als andere Vermögensanlagen auf. Dies gilt insbesondere für Immobilien an guten Standorten mit positiven wirtschaftlichen Perspektiven, mit bonitätsstarken Mietern und mit langfristigen Mietverträgen. Geschlossene Immobilienfonds sind damit zu einem unverzichtbaren Baustein des langfristigen Vermögensaufbaus geworden. In Verbindung mit traditionellen Anlagen wie festverzinslichen Wertpapieren oder Aktien ermöglichen sie eine optimale Vermögens-allokation.

Zielgruppe

Dieses Beteiligungsangebot richtet sich grundsätzlich an einzelne natürliche Perso-nen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und die sich mit einem Teil ihres Vermögens langfristig an einer Gewer-beimmobilie beteiligen möchten. Die prognostizierten Auszahlungen gelten daher ausschließlich für vorgenannte Anleger. Eine Beteiligung von natürlichen Personen, die in Deutschland nicht unbeschränkt steuer-pflichtig sind, juristischen Personen, Perso-nengesellschaften oder Gemeinschaften (z. B. Ehepaare oder sonstige Gemeinschaf-ten) ist grundsätzlich ausgeschlossen. Im Einzelfall können der Treuhandkommanditist und der persönlich haftende Gesellschafter hiervon Ausnahmen zulassen. Ein Anspruch hierauf besteht aber nicht.

Interessenten, denen die notwendigen Fachkenntnisse für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds fehlen, sollten keine Beteiligungsentscheidung treffen, ohne sich durch Einschaltung von Fachbe-ratern (z. B. Rechts- oder Steuerberater) be-raten zu lassen. Anleger sollten bei einer An-lageentscheidung bereit und wirtschaftlich in der Lage sein, bei negativem Verlauf der Beteiligung einen teilweisen oder vollstän-digen Verlust ihrer Beteiligung hinnehmen zu können. Insbesondere wird auf die Aus-führungen im Kapitel „Risiken“ verwiesen.

Die Vermögensanlage

Fondskonzept Mit dem vorliegenden Beteiligungsange- bot können sich Anleger an der DFH 98 Be-teiligungsgesellschaft mbH & Co. KG (nach-folgend „Beteiligungsgesellschaft“ oder „Emittent“) beteiligen. Nach Abschluss der Baumaßnahmen soll die Beteiligungsgesell-schaft rund 94,8 % der Anteile (Anlageob-jekt) an der Gesellschaft die developer Ob-jekt Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH & Co. KG (zukünftig DFH 98 Objektgesellschaft mbH & Co. KG [nachfolgend „Objektgesell-schaft“]) erwerben. Weitere 0,1 % der Anteile sollen durch die DFH Aberia GmbH erworben werden. Darüber hinaus ist die Beteiligungs- gesellschaft unter bestimmten Vorausset-zungen nach Abschluss eines Darlehensver- trages verpflichtet, an die Objektgesellschaft in der Investitions-/Bauphase Zahlungen in Höhe von maximal EUR 100 Mio. nach Maß-gabe des jeweilig erreichten Baufortschritts (Aufbaufinanzierung) zu leisten (weiteres An-lageobjekt). Die Objektgesellschaft ist Eigen- tümer der Grundstücke am traditionsreichen Bürostandort Seestern in Düsseldorf-Heerdt, auf denen bis voraussichtlich Ende 2012 der neue Vodafone Campus realisiert wird (ehe-maliges Gatzweiler-Areal). Zusätzlich hat die Objektgesellschaft eine Nutzungsvereinba-rung mit der Landeshauptstadt Düsseldorf über benachbarte Grundstücke abgeschlos-sen, auf welchen ebenfalls bis voraussichtlich Ende 2012 ein Parkhaus sowie ebenerdige Parkplätze errichtet werden sollen. Nach Fertigstellung wird das Mobilfunkunterneh-men Vodafone auf diesem Areal verschiedene

Standorte zu einem integrierten Campus-Projekt zusammenführen. Der Mietvertrag wurde für die Dauer von 20 Jahren ab Übergabe der Fondsimmobilien fest abge-schlossen.

Art der Vermögensanlage Die Anleger beteiligen sich an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG mittelbar als Treugeber über den Treuhand-kommanditisten DFH Treuhandgesellschaft mbH (nachfolgend „Treuhandkommandi-tist“). Gemäß dem Treuhandvertrag ist je-der Treugeber berechtigt, den Treuhandver-trag mit einer Frist von drei Monaten jeweils zum 31.12. eines Jahres, frühestens allerdings zum 31.12.2012, zu kündigen und seine treu-geberische Beteiligung in eine unmittelbare Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft umzuwandeln.

Im Übrigen wird auf das Kapitel „Recht- liche Grundlagen“, Seite 62 ff., verwiesen.

Beteiligungsdauer Die Beteiligung wird auf unbestimmte Dauer eingegangen und ist bis Ende 2024 prognostiziert. Die Beteiligung kann mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines jeden Geschäftsjahres, erstmals zum 31.12.2024, gekündigt werden.

Gesamtbetrag und Anzahl der ange-botenen Vermögensanlage Nach dem Gesellschaftsvertrag der Be-teiligungsgesellschaft ist der persönlich haf-tende Gesellschafter berechtigt und unter Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt, aber ohne Zustimmung der übrigen Mitgesellschafter, das Kommandit-kapital grundsätzlich bis spätestens zum 30.12.2012 zu erhöhen. Der Gesamtbetrag der öffentlich angebotenen Kommanditan-teile beträgt damit EUR 224.990.000 und es werden maximal 22.499 Anteile begeben.

2. Rahmendaten des Beteiligungsangebotes

09Rahmendaten des Beteiligungsangebotes

Erwerbspreis/Beteiligungssumme Der Erwerbspreis der Anteile bestimmt sich nach der in der Beitrittserklärung ver-einbarten Beteiligungssumme. Die Mindest- zeichnungssumme beträgt EUR 10.000 oder lautet über einen höheren, durch 1.000 ohne Rest teilbaren Betrag. In begründeten Aus-nahmefällen kann der persönlich haftende Gesellschafter durch 1.000 ohne Rest teil-bare Beteiligungen unter EUR 10.000 akzep-tieren. Dabei darf eine Beteiligungssumme von EUR 5.000 allerdings nicht unterschritten werden.

Auf die Beteiligungssumme wird grund-sätzlich ein Agio in Höhe von 5 % der Betei-ligungssumme erhoben.

Die Anleger leisten ihre Beteiligungs- summe mittelbar zu 100 % als Pflichteinlage. Durch ihre mittelbare Beteiligung als Treu-geber über den Treuhandkommanditisten erhöht sich die für den Treuhandkomman-ditisten in das Handelsregister eingetragene Haftsumme entsprechend um 10 % der je-weiligen Pflichteinlage. Treugeber, die sich ab dem Jahr 2013 unmittelbar als Komman-ditisten an der Beteiligungsgesellschaft be-teiligen möchten, werden mit einer Haft-summe von 10 % ihrer Pflichteinlage in das Handelsregister eingetragen.

Im Übrigen wird auf das Kapitel „Recht- liche Grundlagen“ verwiesen.

Gesamthöhe der Provisionen Die Gesamthöhe der Provisionen inklusive Agio beträgt insgesamt EUR 32.415.500. Zu den Vergütungen werden die wirtschaftliche Konzeption/Objektaufbereitung/Ver-gütung (EUR 1.400.000), die Fondsschlie-ßungsgarantie (EUR 4.500.000), die Vermitt- lung der Beteiligung an der Objektgesell-schaft (EUR 3.500.000), die Vermittlung der Fremdfinanzierung auf Ebene der Objektge-sellschaft (EUR 2.500.000), die Einwerbung des Eigenkapitals (EUR 9.000.000), das Agio (EUR 11.249.500) und die nicht abzugsfähigen Vorsteuerbeträge (EUR 266.000) gerechnet. Darüber hinaus werden keine weiteren Pro-visionen geleistet.

Steuerliche Konzeption Die Anleger erzielen im Rahmen ihrer Be- teiligung an der Beteiligungsgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) sowie ggf. sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG). Soweit anfänglich geringfügige negative steuerliche Ergebnisse für den Anleger ent-stehen, können diese im Rahmen der persön- lichen Einkommensteuerveranlagung grund- sätzlich mit anderen positiven Einkünften des Anlegers ausgeglichen werden. Dies gilt nicht, soweit ein Verlustausgleich durch die Vorschriften der §§ 10d, 15a oder 15b EStG beschränkt ist. Basierend auf der vorliegen-den Prognoserechnung kommt es zu keiner Beschränkung des Verlustausgleiches. Der Anbieter, die Deutsche Fonds Holding AG, übernimmt keine Steuerzahlungen für die Beteiligungsgesellschaft oder für den An-leger.

Die steuerlichen Grundlagen basieren auf dem zum Zeitpunkt der Prospektaufstel- lung geltenden Rechtsstand, den gültigen gesetzlichen Regelungen und der derzeitigen Auffassung der Finanzverwaltung. Die endgültige Anerkennung der steuerlichen Konzeption bleibt der Betriebsprüfung durch die Finanzverwaltung vorbehalten.

Im Übrigen wird auf die Beschreibung der steuerlichen Risiken im Kapitel „Risiken“ und das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ ver-wiesen.

Übertragbarkeit der Anteile Die Vermögensanlage (Anteile an der Be-teiligungsgesellschaft) ist durch Abtretung übertragbar. Die hierfür erforderliche Zu-stimmung durch den geschäftsführenden Kommanditisten kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Eine teilweise Über-tragung ist ausgeschlossen, soweit durch eine teilweise Übertragung Gesellschaftsan-teile entstehen sollten, die EUR 10.000 unter-schreiten oder nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar sind. Eine Verfügung, die zu einer Trennung der Gesellschaftsbeteiligung von den Nutzungsrechten am Gesellschaftsan-teil führt, insbesondere die Bestellung eines Nießbrauchs, ist unzulässig.

Im Übrigen wird auf das Kapitel „Recht- liche Grundlagen“ verwiesen.

Eingeschränkte Fungibilität/Handel-barkeit Entsprechend den Regelungen im Gesell-schaftsvertrag ist ein Verkauf/eine Abtretung der Anteile an der Beteiligungsgesellschaft, die mindestens EUR 10.000 betragen und durch 1.000 teilbar sind, grundsätzlich nur mit Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten und nur mit Wirkung zum Beginn eines Kalenderhalbjahres zulässig. Da zudem ein einer Wertpapierbörse vergleich-barer Zweitmarkt für die Gesellschaftsanteile nicht besteht, kann sich ein Verkauf/eine Ab- tretung der Anteile schwierig gestalten bzw. unter Umständen nicht möglich sein. Auch besteht keine Gewähr, dass die Anteile zum Nominalwert verkauft werden können.

Im Übrigen wird auf die Kapitel „Risiken“ und „Rechtliche Grundlagen“ verwiesen.

Tod eines Gesellschafters Verstirbt ein Gesellschafter, geht seine Beteiligung auf seine Erben über. Die Be-teiligungsgesellschaft wird mit den Erben fortgesetzt. Mehrere Erben eines Gesell-schafters haben einen gemeinsamen Be-vollmächtigten zu bestimmen, der die Ge- sellschafterrechte des Erblassers bis zur Aus- einandersetzung der Erbengemeinschaft einheitlich wahrzunehmen hat, sofern ihr jeweiliger Gesellschaftsanteil nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar ist oder unterhalb EUR 10.000 liegt.

Zahlungen an die Anleger (Zahlstelle) Die DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart, führt bestimmungsgemäß Zah-lungen an die Anleger aus. Die Zahlstelle Deutsche Fonds Holding AG, Kriegsberg-straße 13, 70174 Stuttgart, hält den Verkaufs-prospekt zur kostenlosen Ausgabe bereit.

Rahmendaten des Beteiligungsangebotes 10

Zahlungen der Anleger Die Anleger sind verpflichtet, die gezeichnete Beteiligungssumme zuzüglich 5 % Agio nach Maßgabe der Regelungen in der Bei-trittserklärung zu erbringen.

Die Einzahlungen sind auf folgendes Konto der Beteiligungsgesellschaft vorzunehmen:

Kontoinhaber DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KGKonto 6 632 075 353Bank Landesbank Berlin AG, BerlinBLZ 100 500 00IBAN DE90 1005 0000 6632 0753 53 BIC BE LA DE BEVerwendungszweck Vorname und Nachname des Anlegers, Fonds 98

Entgegennahme von Beitrittserklärun-gen Beitrittserklärungen sind an den Treu-handkommanditisten zu senden und werden von diesem entgegengenommen.

DFH Treuhandgesellschaft mbH Kriegsbergstraße 13 70174 Stuttgart

Zeichnungsfrist Die Zeichnungsfrist beginnt einen Tag nach Veröffentlichung des Verkaufspros pek-tes und endet mit der Vollplatzierung von EUR 224.990.000 (öffentlich angebotene Ver- mögensanlage) spätestens am 30.12.2012, bei Verlängerung der Platzierungsphase durch den persönlich haftenden Gesellschaf-ter spätestens am 30.12.2013.

Bei Überzeichnung ist es möglich, die Zeichnung vorzeitig zu schließen oder Zeich- nungen, Anteile oder Beteiligungen zu kür-zen. Darüber hinaus gibt es keine Möglich-keit, die Zeichnung vorzeitig zu schließen oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligun-gen zu kürzen.

Staaten, in denen das Angebot erfolgt Das Beteiligungsangebot erfolgt aus-schließlich in der Bundesrepublik Deutsch-land.

Weitere Leistungspflichten Eine Nachschusspflicht, d. h. Zahlungen über die gezeichnete Einlage inklusive Agio hinaus, besteht für die Anleger nicht, auch nicht als Ausgleichspflicht der Gesellschaf-ter untereinander, soweit sich nicht aus den nicht abdingbaren §§ 171 f. HGB oder § 9 Ziffer 7 des Gesellschaftsvertrages der Be-teiligungsgesellschaft (Ausgleich eines ne-gativen Saldos des Kapitalkontos III im Falle des Ausscheidens, soweit dieser durch Ent-nahmen [Auszahlungen] entstanden ist) et-was anderes ergibt.

Im Übrigen wird auf das Kapitel „Recht- liche Grundlagen“, Seite 68 f., verwiesen.

Rechte der Anleger Die mit der Vermögensanlage verbunde-nen Rechte sind:

– Beteiligung am Gewinn und Verlust,

– Entnahmerechte,

– Kündigung (ordentliche und außer-ordentliche),

– Anspruch auf ein Abfindungsguthaben und Teilnahme am Liquidationserlös,

– Teilnahme an Gesellschafterversamm-lungen und Stimmrechte sowie

– Einsichts- und Kontrollrechte.

Pflichten der Anleger Den Rechten der Anleger stehen Pflichten wie die Erbringung der Beteiligungssumme zuzüglich Agio und weitere Treuepflichten gegenüber.

Im Übrigen wird hinsichtlich der Rechte und Pflichten der Anleger auf das Kapitel „Rechtliche Grundlagen“, Seite 64 ff., verwie-sen.

Beendigung der Vermögensanlage Die Beendigung der Beteiligung kann durch eine Veräußerung der Kommanditan-teile an der Beteiligungsgesellschaft, durch den Tod oder eine Übertragung erfolgen. Eine Beendigung wird im Rahmen der Prog- noserechnung zum 31.12.2024 unterstellt. Eine Veräußerung der Immobilien auf Ebene der Objektgesellschaft erfolgt in Abhängig-keit von der Marktsituation und nachdem die Gesellschafter mit qualifizierter Mehr-heit einem Verkauf zugestimmt haben. Der in der Prognoserechnung angenommene Multiplikator für die Veräußerung der Ob-jekte in Höhe von 16,93 entspricht dem Ein-kaufsfaktor auf Basis der prognostizierten Jahresnettomiete 2024. Der Liquidator er-hält zulasten des Liquidationserlöses eine Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkehrs-wertes des Grundvermögens der Objektge-sellschaft zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, soweit die Beteiligung an der Objektgesellschaft veräußert wird. Soweit die Beteiligungsgesellschaft wegen Veräu-ßerung des Grundvermögens der Objektge-sellschaft aufgelöst und liquidiert wird, er- hält der Liquidator zulasten des Liquidations-erlöses eine Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkaufspreises des Grundvermögens der Objektgesellschaft zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer (vgl. § 15 Ziffer 3 Gesellschaftsvertrag).

Im Übrigen wird auf die Kapitel „Recht- liche Grundlagen“ und „Steuerliche Grund-lagen“ verwiesen.



Rahmendaten des Beteiligungsangebotes Beteiligungsstruktur Erwerb von Kommanditanteilen an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG

Anlageobjekte Beteiligung an der Objektgesellschaft. Darüber hinaus ist die Beteiligungsgesellschaft – unter bestimmten Voraussetzungen – nach Abschluss eines Darlehensvertrages verpflich-tet, an die Objektgesellschaft in der Investitions-/Bauphase Zahlungen in Höhe von maxi-mal EUR 100 Mio. nach Maßgabe des jeweilig erreichten Baufortschritts (Aufbaufinanzie-rung) zu leisten (weiteres Anlageobjekt).

Einkunftsart Grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) sowie ggf. sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsge-schäften (§ 23 EStG)

Eigenkapital TEUR 225.000, hiervon TEUR 224.990 einzuwerbendes Eigenkapital zuzüglich 5 % Agio sowie Eigenkapital des geschäftsführenden Kommanditisten, des Treuhandkommanditisten und von Herrn Andreas Grunert. Ein Vertrag über die formale Kontrolle der Freigabe und Verwendung von rund 77 % des Kommanditkapitals inklusive Agio wurde mit der Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, abgeschlossen (siehe Kapitel „Rechtliche Grundlagen", Seite 78 ff.). Der Mieter, die Vodafone D2 GmbH, wird Kom-manditanteile an der Beteiligungsgesellschaft in Höhe von EUR 12 Mio. erwerben.

Fremdkapital auf Ebene der Objektgesell- TEUR 125.000, Zinssicherung bis 31.12.2022 schaft (anfänglich in der Betriebsphase)

Gesamtinvestitionsvolumen TEUR 361.249 inklusive Agio

Gesamthöhe der Provisionen TEUR 32.416 (= 14,41 % des eingezahlten Emissionskapitals ohne Agio bzw. 13,72 % des eingezahlten Emissionskapitals inklusive Agio)

Nebenkosten der Vermögensanlage TEUR 15.470 (= 6,88 % des eingezahlten Emissionskapitals ohne Agio bzw. 6,55 % des einge-zahlten Emissionskapitals inklusive Agio)

Beitrittszeitraum Bis zum 30.12.2012, bei Verlängerung der Platzierungsphase durch den persönlich haftenden Gesellschafter bis spätestens 30.12.2013

Fondsschließungsgarantie Von der Deutschen Fonds Holding AG in Höhe von maximal TEUR 225.000

Mindestbeteiligung Mindestens EUR 10.000 oder ein höherer durch 1.000 ohne Rest teilbarer Betrag

Einzahlungstermin 100 % der Beteiligungssumme zuzüglich 5 % Agio nach Maßgabe der Regelungen in der Beitrittserklärung

Prognostizierte Fondslaufzeit Bis 31.12.2024

Prognostizierte Auszahlung p. a. 1 Investitions-/Bauphase: 2011 – 2012 3,75 % (für das Jahr 2011 zeitanteilig ab 01.07.2011) Betriebsphase: 2013 – 2024 5,50 %

Prognostizierte Gesamtauszahlung vor 68,2 % Steuern (inklusive Agio)

Prognostiziertes Liquidationsergebnis 104,3 % vor Steuern (inklusive Agio)

Prognostiziertes Gesamtergebnis vor 172,5 % Steuern (inklusive Agio) ²

Prognostiziertes steuerliches Ergebnis 2013 0,03 % (Betriebsphase) 2014 2,65 % Gesamt 31,89 % 1 Auszahlung in % auf die Beteiligungssumme (ohne Agio) bei unterstellter Vollplatzierung zum 31.12.2011. 2 Die prognostizierten Auszahlungen beinhalten auch die Rückzahlungen des Kapitals.

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Gemäß dem Investitionsplan der Beteili-gungsgesellschaft werden als Anschaffungs- kosten auf Ebene der Objektgesellschaft rund TEUR 190.610 (nachfolgend „Anschaf-fungskosten“ genannt) aufgewendet. Die genaue Aufteilung ist in den Kapiteln „Investitionsplanung und Ertragsprognose“ sowie „Rechtliche Grundlagen“ beschrie-ben. Die Abtretung der Kommanditanteile wird mit Kaufpreiszahlung wirksam.

Rahmendaten der Fondsimmobilien (Hochhaus und drei weitere Bürogebäude, Kindertagesstätte und Parkhaus) Baujahr Geplante Fertigstellung aller Gebäude Ende 2012 (Baubeginn war am 13.09.2010)

Architektur Stahlbetonskelettbauweise, Bürogebäude erhalten eine thermisch getrennte Metall-Glas-Konstruktion

Zertifizierung LEED-Silber-Zertifizierung mit Option auf Gold wird angestrebt (Green Building)

Grundstücksgröße Rund 26.856 m² (Hochhaus, Bürogebäude, Tiefgarage und Kindertagesstätte) Rund 14.000 m² (Parkhaus; Nutzungsvereinbarung mit der Landeshauptstadt Düsseldorf)

Mietflächen Gebäude- Mietflächen Büroobjekte, jeweils einschließlich Untergeschoss sowie Parkflächen ca. 109.252 m² BGF ¹ komplex und Parkhaus Mietfläche Kindertagesstätte ca. 1.865 m² BGF laut Mietvertrag Gesamt ca. 111.117 m² BGF

Pkw-Stellplätze im ersten Untergeschoss Büroobjekt (Tiefgarage) 427 Stück Pkw-Stellplätze im Parkhaus 1.571 Stück Pkw-Stellplätze oberirdisch 234 Stück Pkw-Stellplätze gesamt 2.232 Stück

Fahrradstellplätze 245 Stück

Vermietung 100 % der Flächen und Stellplätze an die Vodafone D2 GmbH

Geplante Übergabe Spätestens zum 15.12.2012 des Mietgegenstandes

Jahresmiete 2013 m² BGF Anzahl Miete pro Monat in Summe pro (Prognose) EUR/m² BGF bzw. Monat in EUR in EUR/Stellplatz

Mietflächen Büroobjekte 109.252 – 12,15 1.327.413 inklusive Lager- und Nebenflächen und 427 Pkw-Stellplätzen

Kindertagesstätte inklusive 1.865 – 6,11 11.397 Lager- und Nebenflächen

Parkhaus inklusive Lager- 43.693 – 3,10 135.447 und Nebenflächen (1.571 Pkw-Stellplätze)

Pkw-Stellplätze oberirdisch – 234 56,60 13.244

= Rund EUR 17.850.000 + EUR 317.550 (siehe Seite 54, Position 1 Mieteinnahmen)

1 Brutto-Grundfläche (BGF).


Mietvertrag und Vodafone D2 GmbH Mietzins Ab 01.01.2013 (geplante Übergabe der Immobilien zum 15.12.2012), Mietlaufzeit von 20 Jahren, Verlängerungs-

option des Mieters von 2 x 5 Jahren Mietzins Der jährliche Mietzins der Vodafone D2 GmbH für die Büroimmobilien, die Tiefgarage, die Kindertagesstätte, die oberirdischen Stellplätze, das Parkhaus und die Fahrradstellplätze beträgt anfänglich voraussichtlich rund EUR 17.850.000. Die Miete für den Gebäudekomplex erhöht sich zum 15.12.2014 auf rund EUR 18.000.000 pro Jahr und zum 15.12.2016 auf mindestens rund EUR 18.250.000 pro Jahr. Für die Zeit ab dem 15.12.2016 wird die Miete wie folgt wertgesichert: Steigt oder fällt der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI, Basis 2005 = 100) gegenüber dem Stand am 15.12.2012 bzw. gegenüber dem Stand der jeweils letzten Anpassung – die Mieterhöhungen zum 15.12.2014 und zum 15.12.2016 sind keine Anpassungen in diesem Sinne – um mindestens 8 %, so erhöht oder ermäßigt sich die Miete. Die Veränderung entspricht dabei jeweils 100 % der Indexänderung. Die Anpassung erfolgt frühestens mit Wirkung ab dem 15.12.2016. Der Mieter Vodafone kann gemäß Mietvertrag Sonderausbauwünsche zulasten des Budgets der Objektgesell-schaft in Höhe von maximal EUR 5.000.000 in Anspruch nehmen. In diesem Fall würde sich die Jahresnetto-miete um einen Betrag in Höhe von maximal EUR 317.550 erhöhen. Die in der Prognoserechnung kalkulierten Mieteinnahmen beinhalten diesen Betrag. Instandhaltung/Instandsetzung Die Objektgesellschaft ist für die Instandhaltung und Instandsetzung (inklusive Erneuerung und Ersatzbe-schaffung) von Dach und Fach auf eigene Kosten verantwortlich. Dach und Fach umfassen nach den Rege-lungen des Mietvertrages u. a. die Dach- und Rohbaukonstruktion (z. B. Fundamente, tragende Wände) sowie die Fassade und die Rohre und Leitungen bis zum ersten Übergabepunkt im Mietgegenstand. Hiervon aus-genommen sind ausdrücklich z. B. die technische Gebäudeeinrichtung sowie die außen und innen liegenden Sonnenschutzsysteme. Hierfür ist der Mieter Vodafone auf eigene Kosten verantwortlich.

Die Fondsimmobilien

Gebäudekomplex Vodafone Campus Düsseldorf Auf dem ehemaligen Gelände der Gatz-weiler-Brauerei im Düsseldorfer Stadtteil Heerdt soll bis Ende 2012 der neue Vodafone Campus entstehen. Mit dem Bau wurde am 13.09.2010 begonnen. Markantester Gebäu-deteil wird das 19-geschossige Hochhaus in Form einer Ellipse mit einer Höhe von rund 75 Metern sein, welches von drei weiteren Gebäuden mit sechs bzw. neun oberirdischen Geschossen umgeben sein wird. Nach Fer-tigstellung wird der in prominenter Lage er-richtete Büroturm den westlichen Stadtein- gang der Landeshauptstadt Düsseldorf mar- kieren. Die architektonische Gestaltung des Neubaus verbindet eine hohe Nutzerquali-tät mit Energieeffizienz. Es wird eine LEED-Silber-Zertifizierung mit Option auf Gold (Green Building) angestrebt.

Die Fondsimmobilien entstehen am Rande des linksrheinischen Bürostandortes Seestern. Der Standort gehört zu den traditionsreichsten und größten Bürostandorten im Großraum Düsseldorf. Hier sind zahlreiche bekannte Nutzer aus dem Bereich der Infor-mations- und Kommunikationsbranche an-sässig.

Vodafone wird in dem Gebäudeensemble verschiedene Standorte zu einem integrier-ten Campus-Projekt zusammenführen.

Für die Mitarbeiter des Telekommunika-tionsunternehmens sollen rund 427 Pkw-Stellplätze in der eingeschossigen Tiefgarage unter den Bürogebäuden geschaffen werden. Weitere Pkw-Stellplätze entstehen in dem in- mitten des Verkehrsknotenpunktes Heerdter Dreieck zu errichtenden Parkhauses und im Bereich unterhalb der Hochstraße. Um die bestehende Verkehrsanbindung zu opti-

mieren, investiert die Stadt Düsseldorf rund EUR 14 Mio. in die Straßen rund um den Ge-bäudekomplex und in den Umbau des Heerdter Dreiecks.

Neben den Bürogebäuden und dem Park- haus wird eine Kindertagesstätte errichtet.

Die Fondsimmobilien werden von der Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone Campus”, bestehend aus der Zechbau GmbH, Bremen, und der Ed. Züblin AG, Düsseldorf, erstellt. Bei der Zechbau GmbH als einem Partner der Arbeitsgemeinschaft und bei der Deutschen Bau Holding GmbH als dem Ver-käufer der Gesellschaftsanteile handelt es sich um mit der Unternehmensgruppe des Anbieters verbundene Unternehmen.

Weitere Informationen zu den Fonds- immobilien siehe Kapitel „Die Fondsimmo-bilien“.


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Investitionen in geschlossene Immobi- lienfonds, und damit auch in das vorliegende Beteiligungsangebot, sind eine langfristige, unternehmerische Beteiligung. Erfahrungs-gemäß sind mit einer solchen Beteiligung auch Risiken verbunden. Die Entwicklung der Beteiligung ist von verschiedenen, in der Zukunft liegenden, wirtschaftlichen, rechtlichen und/oder steuerlichen Parame-tern abhängig. Diese können sich während der Laufzeit des Fonds verändern, ohne dass diese Änderungen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung voraussehbar waren. Daraus können sich negative Auswirkungen für den Anleger ergeben.

Generell können die mit einer Beteili-gung verbundenen Risiken prognosege-fährdend, anlagegefährdend oder anleger-gefährdend sein. Prognosegefährdend sind Risiken, deren Eintreten zu einer Reduzie-rung der prognostizierten Ergebnisse füh-ren können. Anlagegefährdende Risiken gefährden entweder die Anlageobjekte oder die gesamte Vermögensanlage und können damit zu einem vollständigen oder teilweisen Verlust der Beteiligungssumme einschließlich Agio führen. Anlegergefähr-dende Risiken können eine Gefährdung des übrigen Vermögens des Anlegers – über den Totalverlust der geleisteten Kapitaleinlage inklusive Agio hinaus – auslösen und damit das maximale Risiko des Anlegers aus dieser Beteiligung herbeiführen. In der Praxis sind die Grenzen zwischen den Risikokategorien häufig fließend, insbesondere können prog-nosegefährdende Risiken unter bestimmten Umständen auch anlagegefährdend wirken.

Einige Risikofaktoren können gleichzeitig oder kumulativ auf die Beteiligung einwir-ken. Infolgedessen können die Auswirkun-gen eines bestimmten Risikofaktors nicht immer vorhersehbar sein und im Extrem- fall zur Realisierung des maximalen Risikos führen. Von der Aufnahme einer persön- lichen Anteilsfinanzierung wird vom Anbie-ter des Beteiligungsangebotes abgeraten. Im Fall einer dennoch erfolgten teilweisen oder vollständigen Fremdfinanzierung der Anlage trägt der Anleger auch die Kosten für den aufgenommenen Kredit.

Interessierte Anleger, denen die notwen-digen Fachkenntnisse für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds fehlen, sollten daher keine Beteiligungsent-scheidung treffen, ohne sich durch Einschal-tung von Fachberatern (z. B. Rechts- oder Steuerberater) beraten zu lassen.

Allgemeine steuerliche Risiken Die Höhe der steuerlichen Ergebnisse der Beteiligungsgesellschaft wird erst nach Abschluss einer Betriebsprüfung für die einzelnen Veranlagungszeiträume endgül-tig festgestellt. Dies kann zu Steuernach- zahlungen führen, die je nach Steuerart ent-weder bei dem einzelnen Anleger oder der Beteiligungsgesellschaft erwachsen. Die Steuernachzahlungen werden gemäß § 233a ff. AO mit 0,5 % monatlich verzinst (6 % p. a.). Sie sind von dem Tag an, an dem der Zinslauf beginnt, für volle Monate zu zahlen.

Die steuerlichen Ausführungen beruhen im Wesentlichen auf den von der Objektge- sellschaft und der Beteiligungsgesellschaft abgeschlossenen Verträgen, auf dem zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Rechtsstand, der gegenwärtigen Recht-sprechung und der derzeitigen Verwaltungs- auffassung. Es ist nicht auszuschließen, dass sich zukünftig Änderungen in der Steuer-gesetzgebung, Rechtsprechung oder in der Praxis der Finanzverwaltung ergeben. Unter Umständen können solche Ände- rungen auch rückwirkende Folgen haben. Die endgültige Anerkennung der steuerlichen Konzeption bleibt der Betriebsprü-fung durch die Finanzverwaltung vorbehal-ten. Eine Änderung der steuerlichen Rechts-lage, Rechtsprechung oder Auffassung der Finanzverwaltung kann zu einer anderen steuerrechtlichen Bewertung des Sachver-halts und zu höheren steuerlichen Belastun-gen für den Anleger führen.

Das Risiko solcher Änderungen sowie abweichender Beurteilungen trägt der ein-zelne Anleger.

Datenschutz Es kann grundsätzlich nicht ganz aus-geschlossen werden, dass vertrauliche An-legerdaten unzulässigerweise Dritten zur Kenntnis gebracht werden oder diese in den Besitz der Daten gelangen, sodass dem An-leger hierdurch Nachteile entstehen können.

Prognosegefährdende Risiken

Prognosegefährdend sind Risiken, deren Eintreten zu einer Reduzierung der prog-nostizierten Ergebnisse und damit zu einer verringerten Auszahlung oder überhaupt keiner Auszahlung an die Anleger führen können.

Auszahlungen Auszahlungen an die Anleger sind nur möglich, wenn die Beteiligungsgesellschaft über genügend liquide Geldmittel verfügt. Durch Eintreten eines oder mehrerer Risiken kann sich der Liquiditätsbestand der Betei-ligungsgesellschaft nachteilig entwickeln. Die Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständiger Ausfall könnten die Folge sein.

Abweichungen vom Investitions- und Finanzierungsplan Der prognostizierte Investitions- und Finanzierungsplan des Beteiligungsangebo-tes geht von verschiedenen Prämissen aus. Die im Investitions- und Finanzierungsplan genannten Aufwendungen sind im Wesent-lichen bereits durch Verträge fixiert. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die pros-pektierten Aufwendungen nicht ausreichen und es so zu einer Kostenüberschreitung kommen kann. Diese Kostenüberschreitun-gen müssten durch die Objektgesellschaft und/oder die Beteiligungsgesellschaft ge-tragen werden. Dies kann zur Verringerung der Liquiditätsreserve der Beteiligungsge-sellschaft und zur Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständigem Ausfall führen.

3. Risiken

17Risiken

Sollte das Eigenkapital der Beteiligungs-gesellschaft zum 31.12.2012 nicht prognose-gemäß eingezahlt sein, kann die Objektge-sellschaft die vereinbarte optionale weitere Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen. Sind die Kosten der weiteren optionalen Fremdfinanzierung höher als die in der Prog- noserechnung für den entsprechenden Eigenkapitalanteil kalkulierten Auszahlun-gen, wird die Liquiditätsreserve der Beteili-gungsgesellschaft entsprechend belastet. Gegebenenfalls müssen Auszahlungen ge-kürzt werden oder fallen vollständig aus.

Abweichung von der Baugenehmigung, Baukostenüberschreitung Die Errichtung der Fondsimmobilien gemäß der Bausollbeschreibung des Miet-vertrages mit der Vodafone D2 GmbH sowie des Generalübernehmervertrages ist ab-hängig von den erteilten öffentlich-rechtlichen Baugenehmigungen durch die Stadt Düsseldorf. Eine Abweichung von der jeweiligen Baugenehmigung und/oder eine Bau-kostenüberschreitung kann nicht ausge-schlossen werden. Dies könnte zur Folge haben, dass es – sollte der Schaden nicht vollständig durch den Generalübernehmer oder Dritte abgedeckt werden – zu einer Abweichung vom Investitions- und Finan-zierungsplan kommen kann. Dies kann zur Verringerung der Liquiditätsreserve der Be-teiligungsgesellschaft führen und die Kür-zung der Auszahlungen oder deren voll-ständigen Ausfall zur Folge haben.

Planungsmängel/Baumängel/Rechts-verfolgungsrisiko Die Fondsimmobilien befinden sich – trotz Baubeginn – nach wie vor in der Pla-nungsphase. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass weitere zusätzliche Planungs-leistungen erforderlich werden. Hierdurch können zusätzliche Kosten ausgelöst wer-den. Ferner kann sich der Fertigstellungs- und Übergabetermin verzögern, sodass sich die in der Prognoserechnung geplanten Mieteinnahmen entsprechend nach hinten verschieben. Dies kann zur Verringerung der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesell-schaft und zur Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständigen Ausfall führen.

Die Fondsimmobilien können mit Pla-nungs- oder Baumängeln behaftet sein. Für den Fall, dass der Generalübernehmer oder Dritte im Falle der Haftung ausfallen, Gewährleistungsansprüche über etwaige bestellte Sicherheiten hinausgehen oder Gewährleistungsansprüche nicht geltend gemacht bzw. nicht durchgesetzt werden können, sind die Mängelbeseitigungskos-ten durch die Objektgesellschaft zu tragen. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass die Objektgesellschaft zur Beseitigung der Mängel aus Eigenmitteln nicht in der Lage ist und insofern weitere Fremdmittel aufge-nommen werden müssen. Weitergehend könnten Mängel an dem Bauwerk den Mie-ter Vodafone D2 GmbH zur Minderung der Miete berechtigten. Dies alles kann zur Ver-ringerung der Liquiditätsreserve der Beteili-gungsgesellschaft führen und die Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständigen Ausfall zur Folge haben.

Betriebskosten/nicht umlagefähige Kosten Es können zukünftig Betriebskosten/nicht umlagefähige Kosten neu entstehen oder höher ausfallen als prognostiziert. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen, dass der Mieter Vodafone D2 GmbH geltend macht, einzelne Betriebskosten seien nicht umlagefähig, obwohl dies im Mietvertrag vereinbart ist bzw. über (weitere) Betriebs-kosten keine Verständigung dahingehend möglich ist, dass diese von dem Mieter Vodafone D2 GmbH zu tragen und auszu-gleichen sind. Auch formelle Einwendun-gen gegen die Betriebskostenabrechnung sind nicht auszuschließen, mit der Folge, dass etwaige Betriebskostennachzahlungs-ansprüche der Objektgesellschaft verfris-tet sind. All dies kann dazu führen, dass die Objektgesellschaft Betriebskosten/nicht umlagefähige Kosten in höherem Maße als vorgesehen zu tragen hat. Dies kann zur Verringerung der Liquiditätsreserve der Be-teiligungsgesellschaft und zur Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständigem Ausfall führen.

Weiterhin besteht das Risiko, dass die Be-triebskostenvorauszahlungen im Verhältnis

zu den tatsächlichen Betriebskosten abwei-chend von der Prognose zu niedrig bemes-sen sind. In diesem Fall wäre die Objektge-sellschaft verpflichtet, mit einem Teil der Betriebskosten für den Mieter Vodafone D2 GmbH bis zum Schluss der jeweiligen Ab-rechnungsperiode zinslos in Vorlage zu ge-hen. Hierdurch entstünde der Objektgesell-schaft ein zusätzlicher Liquiditätsabfluss, welcher erst nach Abrechnung der jewei-ligen Abrechnungsperiode ausgeglichen werden könnte. Hierdurch würde die Liqui-ditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft beeinträchtigt. Die Kürzung der Auszahlun-gen oder deren vollständiger Ausfall könnten die Folge sein.

Bei Ausfall des Mieters Vodafone D2 GmbH besteht das Risiko, einen Nachmieter oder Käufer nicht oder nur mit Verzögerung zu finden. Dies hätte zur Folge, dass der Ob-jektgesellschaft keine Mieteinnahmen zu-fließen und sie dennoch die Betriebskosten der Fondsimmobilien zu tragen hat. Hier-durch würde sich die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft verringern. Die Kürzung der Auszahlungen oder deren voll-ständiger Ausfall könnten die Folge sein.

Instandhaltung und Instandsetzung Bei Immobilien besteht ein Kostenrisiko für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die nicht umlagefähigen Neben-kosten des Gebäudes. Ferner sind außer-planmäßige Sanierungs- und Erneuerungs-maßnahmen nicht auszuschließen.

In der Wirtschaftlichkeitsrechnung wur-den Kosten für Instandhaltung und Instand- setzung berücksichtigt. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass Kosten höher ausfallen als prognostiziert. Nach dem Miet-vertrag mit der Vodafone D2 GmbH ist die Objektgesellschaft darüber hinaus ggf. statt zur Instandsetzung zur Neuherstellung von Teilen des Mietobjekts verpflichtet, wodurch weitere zusätzliche Kosten entstehen können, welche nicht umlagefähig sind. Dies kann zur Verringerung der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft und zur Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständigem Ausfall führen.

Risiken18

Außer für die Instandhaltung und In-standsetzung können auch Ausgaben im Zusammenhang mit gesetzlichen Vorga-ben für Energieeinsparung bei Bestands-immobilien erforderlich werden. Zudem können insbesondere bei vorzeitigem oder teilweisem Mieterausfall außergewöhn-liche Kosten für Umstrukturierungs-, Um-bau- und Revitalisierungsaufwendungen erforderlich werden, um die Vermarktungs-fähigkeit (Verkauf/Anschlussvermietung) der Fondsimmobilien zu erhalten oder zu verbessern. Die Liquiditätsreserve der Be-teiligungsgesellschaft würde sich in beiden Fällen entsprechend reduzieren. Die Kür-zung der Auszahlungen oder deren voll-ständiger Ausfall könnten die Folge sein.

Ein- und Umbauten vom Mieter Nach dem Mietvertrag ist der Mieter Vodafone D2 GmbH verpflichtet, bei Beendi- gung des Mietvertrages die Mieter-Außen- anlagen sowie die Sonderausbauten zu ent-fernen und insoweit den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Gleiches gilt für durch den Mieter vorgenommene bauliche Veränderungen, soweit diese nach dem Mietvertrag zustimmungspflichtig sind oder der Mieter Vodafone D2 GmbH sich hinsichtlich der jeweiligen baulichen Veränderung verpflichtet hat, bei Beendigung des Miet-vertrages den ursprünglichen Zustand wie-derherzustellen. Im Übrigen ist der Mieter Vodafone D2 GmbH nicht verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses geschaffenen Ein- und Umbauten zu entfer-nen. Sollte die Objektgesellschaft die Kosten für die Rück- oder Umbauten übernehmen müssen, würde die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft sich entsprechend reduzieren und Auszahlungen müssten reduziert werden oder ausfallen.

Inflation/Deflation Die Prognoserechnung unterstellt, dass die Mietflächen über den gesamten Prog- nosezeitraum an die Vodafone D2 GmbH vermietet sind. Der zugrunde liegende Miet- vertrag koppelt die Mietentwicklung ab dem 15.12.2016 an den vom Statistischen Bundes- amt herausgegebenen Verbraucherpreis- index für Deutschland (VPI). Als Basis für die

Mietentwicklung dient der 15.12.2012. Die Prognoserechnung unterstellt eine be-stimmte Entwicklung des VPI. Die tatsäch- lichen Anpassungen des VPI können von der kalkulierten Indexierung abweichen, was zu geringeren Mieteinnahmen führen könnte. Dies kann die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft beeinträchtigen und zur Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständigem Ausfall führen.

Mietminderungsrisiko Aufgrund von Leistungsstörungen des Mietverhältnisses kann der Mieter Vodafone D2 GmbH berechtigt sein, seine Mietzahlung zu mindern. Im Falle der Realisierung des Risi-kos kommt es zu einer Belastung der Liquidi-tätsreserve der Beteiligungsgesellschaft. Dies kann die Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständigen Ausfall zur Folge haben.

Zinseinnahmen Die jährliche Verzinsung aus der Zwi- schenanlage/Wiederanlage von liquiden Mitteln wurde in der Prognoserechnung mit 1,25 % p. a. ab 2011, mit 2,00 % p. a. ab 2013 und mit 2,50 % p. a. ab 2016 (jeweils nach Abgeltungsteuer) angenommen. Die tatsächlich erzielbaren Zinseinnahmen kön-nen geringer ausfallen. Sollte der Liquiditäts-bedarf entgegen der Annahme höher aus-fallen, besteht die Möglichkeit, dass sich aus diesem Grund die Zinseinnahmen im Ver-gleich zur Prognoserechnung negativ ent-wickeln können. Die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft würde sich ent-sprechend reduzieren und Auszahlungen müssten gekürzt werden oder ausfallen.

Interessenkonflikt Aufgrund der personellen und/oder ka-pitalmäßigen Verflechtungen des Anbieters mit dem persönlich haftenden Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft/Objektgesell-schaft, dem Treuhandkommanditisten und dem geschäftsführenden Kommanditisten der Beteiligungsgesellschaft/Objektgesell-schaft kann es zu Interessenkonflikten kom-men. Selbiges gilt für einen Partner der Ar-beitsgemeinschaft für die Errichtung der Fondsimmobilien und den Verkäufer der Ge-

sellschaftsanteile an der Objektgesellschaft, da es sich bei diesen um mit der Unterneh-mensgruppe des Anbieters verbundene Unternehmen handelt. Darüber hinaus hat sich der Mieter Vodafone D2 GmbH gegen-über dem Anbieter verpflichtet, eine Beteili-gung in Höhe von EUR 12 Mio. an der Betei-ligungsgesellschaft zu erwerben. Dies kann zu Störungen bei der Erfüllung der vertraglichen Pflichten führen. Nachteilige Entschei- dungen könnten zu negativen wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Beteiligung für den Anleger führen. Dies könnte die Liqui-ditätsreserve entsprechend reduzieren und Auszahlungen müssten reduziert oder aus-gesetzt werden.

Majorisierung/Beschlussfassung in der Beteiligungsgesellschaft/Stimmrecht Es besteht die Gefahr, dass Gesellschafter aufgrund einer Minderheitenstellung ihre gesellschaftsrechtlichen Interessen durch Überstimmen in Gesellschafterversamm-lungen oder in schriftlichen Abstimmungs-verfahren nicht durchsetzen können. Zudem besteht die Gefahr der Nichtdurchsetzbar-keit von Interessen einzelner Gesellschafter bei Nichtwahrnehmung von Stimmrechten, z. B. durch Nichtteilnahme an Gesellschafter- versammlungen oder an schriftlichen Ab-stimmungsverfahren. Solche Beschlüsse der Gesellschafter sind auch für die nicht am Beschlussverfahren teilnehmenden Gesell- schafter bindend und von diesen entsprechend mit zu tragen. Eine Majorisierung könnte zur Folge haben, dass auch die in Gesell-schafterversammlungen oder in schriftlichen Abstimmungs verfahren überstimmten Ge-sellschafter wirtschaftliche Nachteile erleiden (z. B. durch einen Gesellschafterbeschluss über eine Reduzierung oder Verschiebung von Auszahlungen). Eine Majorisierung könnte insbesondere durch den Eintritt des Fondsschließungsgaranten oder von ihm benannten Dritten herbeigeführt werden, da der Fondsschließungsgarant bzw. der von ihm benannte Dritte Stimmrechte er-halten, vgl. § 11 Ziffer 6 des Gesellschaftsver- trages. Der Treuhandkommanditist nimmt, sofern er hierfür eine Weisung des jeweiligen Treugebers erhalten hat, für diesen seine Stimmrechte wahr.

19Risiken

Altlasten Gemäß der als Anlage zum Grundstücks-kaufvertrag beigefügten Bescheinigung der Stadt Düsseldorf über etwaige Altlasten handelt es sich bei dem Grundstück teilweise um Verdachtsflächen oder altlastenverdäch-tige Flächen im Sinne des Bundesboden-schutzgesetzes. Hierzu hat die Objektgesell- schaft als Grundstückskäufer mit dem Grund- stücksverkäufer vereinbart, dass der Grund-stücksverkäufer den Grundstückskäufer von allen damit in Zusammenhang stehenden Ansprüchen und Kosten (insbesondere Bodenaushub- und Deponierungskosten sowie Überwachungs- und Sanierungskosten) bei entsprechendem Nachweis freizustellen hat, soweit diese Kosten marktüblich sind und dem Grundstücksverkäufer bis zum 30.09.2011 angezeigt werden. Soweit nach Beendigung der Erd- und Aushubarbeiten bzw. nach dem 30.09.2011 schädliche Boden- veränderungen oder Altlasten im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes oder Grund-wasserverunreinigungen entdeckt werden, ist die Objektgesellschaft verpflichtet, die erforderlichen Untersuchungs-, Überwa-chungs-, Sanierungs- oder sonstigen Maß-nahmen auf eigene Kosten durchführen zu lassen.

Gemäß der mit der Stadt Düsseldorf ge-schlossenen Nutzungsvereinbarung befin-den sich auf den zur Nutzung überlassenen Teilflächen Auffüllungsmaterialien mit einer über die Deponieklasse I hinausgehenden Belastung. Die Stadt Düsseldorf ist nach der Nutzungsvereinbarung zur Übernahme der Deponiemehrkosten im Rahmen der Ent-sorgung bis zu einer Tiefe von 30,60 m (Grün- dungstiefe) verpflichtet. Weitere Kosten über-nimmt die Stadt Düsseldorf nicht. Diese – insbesondere die Entsorgungskosten – sind von der Objektgesellschaft zu übernehmen.

Nach dem Generalübernehmervertrag hat der Genaralübernehmer bei Kalkulation seines Pauschalfestpreises Altlasten, schäd-liche Bodenverunreinigungen und Grund-wasserverunreinigungen berücksichtigt, so-weit sie für ihn erkennbar waren. Hierzu zählen betreffend das Grundstück nicht die Mehrkosten der Entsorgung, die sich aus

einer Belastung größer der Schadstoffklasse LAGA Z 1.2 ergeben sowie die Mehrkosten der Grundwasserreinigung. Ferner zählen hierzu betreffend der zur Nutzung überlas-senen Teilflächen nicht die Mehrkosten für die Entsorgung der schadstoffbelasteten Böden sowie die Mehrkosten für die Entsor-gung des organischen Materials. Diese sind von der Objektgesellschaft zusätzlich zum Pauschalfestpreis zu übernehmen.

Es ist nicht auszuschließen, dass es zu ei-ner Inanspruchnahme der Objektgesellschaft als Eigentümer der Grundstücke oder als Be-rechtigter der zur Nutzung überlassenen Teil-flächen für die Altlastenentsorgung kommen kann. Soweit die erforderlichen Kosten nicht vollständig durch den Grundstücksverkäufer, die Stadt Düsseldorf oder den Generalüber-nehmervertrag übernommen werden bzw. abgedeckt sein sollten, würde sich die Liqui-ditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft entsprechend reduzieren und Auszahlungen müssten reduziert werden oder ausfallen. Weitere negative wirtschaftliche Auswirkun-gen sind nicht auszuschließen.

Erwerb des Anteils an der Objektgesell-schaft Der Anleger beteiligt sich an der Beteili-gungsgesellschaft, die durch einen bereits abgeschlossenen Anteilskaufvertrag eine Mehrheitsbeteiligung an der Objektge-sellschaft erwerben soll. Es besteht das Risiko, dass Verpflichtungen aus dem An-teilskaufvertrag durch den Anteilsverkäufer verletzt werden und daher Schadenersatz und/oder Freistellungsansprüche der Betei-ligungsgesellschaft gegen den Anteilsver-käufer gerichtlich geltend gemacht werden müssen. In diesem Zusammenhang beste-hen die Risiken des Unterliegens gegenüber dem Anteilsverkäufer sowie, dass aus Boni-tätsgründen Ansprüche im Falle des eige-nen Obsiegens gegen den Anteilsverkäufer nicht durchsetzbar sind. Dies kann zur Ver-ringerung der Liquiditätsreserve der Beteili-gungsgesellschaft und zur Kürzung der Aus-zahlungen oder deren vollständigem Ausfall führen.

Qualifikation der Einkünfte in der In-vestitionsphase I Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt gemäß ihrem Gesellschaftszweck der Objekt- gesellschaft zunächst ein Darlehen zur Finan- zierung ihres Bauvorhabens zu gewähren. Mangels wirtschaftlichen Zusammenhangs mit den später durch die Objektgesellschaft erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stellen die Zinseinnahmen aus dieser Darlehensgewährung Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 5 i. V. m. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG dar. Sollte das zuständige Finanzamt einen engen wirt-schaftlichen Zusammenhang dennoch be-jahen, sind diese Zinseinnahmen als Ein-künfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren. In diesem Fall unterlägen die Zinseinnahmen nicht dem Abgeltungsteuer- satz von 25 %, sondern wären mit dem per-sönlichen Steuertarif des Anlegers zu ver-steuern. Dies kann zu einer höheren Steuer-zahllast für den Anleger führen.

Die in der Investitionsphase von der Beteiligungsgesellschaft aufgewendeten Kosten wurden nach ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit entsprechend dem soge-nannten Bauherrenerlass (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2553a – 48/03, BStBl I 2003, Seite 546) als Anschaffungs-neben- und nicht als Werbungskosten be-handelt. Sollte die Finanzverwaltung diese Kosten ganz oder zum Teil der Investitions-phase I zuordnen, wäre ihre Abschreibung oder ihr Abzug als weitere Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen ge- mäß § 20 Abs. 6 EStG ausgeschlossen. Dies kann ebenfalls zu einer höheren Steuerzahl-last für den Anleger führen.

Aberkennung der Einkunftserzielungs-absicht Sollte ein Anleger seine Beteiligung ganz oder teilweise durch einen Kredit finanzieren oder weitere Werbungskosten im Zusam-menhang mit seiner Beteiligung an der Be-teiligungsgesellschaft haben, kann auf Ebene des Anlegers die Überschusserzielungsab-sicht fehlen (steuerliche Liebhaberei). Für den Anleger besteht dann das Risiko, dass die Finanzverwaltung die im Zusammen-

Risiken20

21Risiken

hang mit der Fremdfinanzierung entstande-nen Zinsaufwendungen oder sonstige Auf-wendungen nicht anerkennt und es so zu einer höheren steuerlichen Belastung beim Anleger kommen kann. Ferner ist zu beach-ten, dass im Falle der unentgeltlichen Über- tragung der Beteiligung des Anlegers an der Beteiligungsgesellschaft zum Zeitpunkt des Vorliegens hoher Verluste einkommensteuer- rechtlich die Nichtanerkennung der steuerlichen Verluste beim übertragenden Anleger drohen kann. Hieraus können sich steuerliche Nachteile für die betroffenen Anleger ergeben.

Änderung des Abschreibungsvolumens Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grundstück und Gebäude bzw. die Zu-ordnung der in der Investitionsphase von der Beteiligungsgesellschaft getragenen Aufwen- dungen als Anschaffungsnebenkosten kann von der Finanzverwaltung abschließend an-ders beurteilt werden. Ebenso könnte der Ansatz der Kosten der Investitionsphase als Anschaffungsnebenkosten sowie die Berück- sichtigung des von der Beteiligungsgesell-schaft aufzuwendenden Kaufpreises für die Beteiligung an der Objektgesellschaft als zusätzliche Anschaffungskosten der Wirt-schaftsgüter der Objektgesellschaft von der Finanzverwaltung nicht zugelassen wer-den. Für den Anleger besteht in diesen Fällen das Risiko, dass das Abschreibungs-volumen auf Ebene der Objektgesellschaft entsprechend gemindert wird und es so zu einer höheren steuerlichen Belastung beim Anleger kommt.

Andere Qualifikation der Einkünfte (Einkommensteuer/Gewerbesteuer) Die Beteiligungsgesellschaft ist vermö-gensverwaltend tätig und nicht gewerblich geprägt. Ab dem Zeitpunkt, ab dem sich die Beteiligungsgesellschaft an der Objekt-gesellschaft beteiligt, gilt dies auch für die Objektgesellschaft. Sollte die Finanzverwal- tung anstelle der konzeptionell vorgesehe-nen Einkünfte aus Vermietung und Verpach-tung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 EStG bzw. Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 EStG Einkünfte aus Gewerbebetrieb ge- mäß § 15 EStG annehmen oder sollte die

Objektgesellschaft oder Beteiligungsgesell-schaft zukünftig auch Tätigkeiten ausführen, die über eine typische Vermietung und Ver-pachtung von Immobilien bzw. das Halten der Beteiligung an der Objektgesellschaft hinausgehen, besteht das Risiko, dass der An- leger aus diesem Beteiligungsangebot ins-gesamt Einkünfte aus Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG erzielt. Dies hätte zur Folge, dass sämtliche Einkünfte aus dem Beteiligungsangebot dem individuel-len Steuersatz des Anlegers sowie einer auf der Ebene der Beteiligungsgesellschaft und der Objektgesellschaft entstehenden, steuerlich nicht absetzbaren und beim Anleger gegebenenfalls nur zum Teil anrechenbaren Gewerbesteuer unterliegen. Die laufenden Auszahlungen und die Schlussauszahlun-gen der Anleger werden dadurch jeweils entsprechend gemindert.

In diesem Fall könnte zudem die soge-nannte Zinsschranke gemäß § 4h EStG dazu führen, dass die Zinsaufwendungen der Be-teiligungsgesellschaft nur eingeschränkt abgezogen werden können. Sollte der Zins-überhang 30 % des steuerlichen EBITDA übersteigen und für die Gesellschaft keine der in § 4 h EStG genannten Ausnahmerege- lungen gelten, könnte dies zu einer Erhöhung des steuerlichen Ergebnisses und zu steuer-lichen Nachteilen für die Anleger führen.

Die Objektgesellschaft hat im Zusam-menhang mit der langfristigen Finanzierung des Investitionsvorhabens Zinsbegrenzungs- geschäfte (sogenannte Zinsswaps) abge-schlossen, welche gemäß § 20 Abs. 8 EStG den Einkünften aus Vermietung und Ver-pachtung zugerechnet werden. Sofern von der Finanzverwaltung ein enger wirtschaft-licher Zusammenhang mit den Einkünf-ten aus Vermietung und Verpachtung nicht anerkannt werden sollte, werden die aus den Zinsbegrenzungsgeschäften resultie-renden Einkünfte als Einkünfte aus Kapital-vermögen qualifiziert, sodass eine Freistel-lung vom Kapitalertragsteuerabzug nicht möglich ist. Zudem handelt es sich bei den mit den Zinsbegrenzungsgeschäften ver-bundenen Aufwendungen der Gesellschaft dann nicht um Werbungskosten bei den Ein-

künften aus Vermietung und Verpachtung, sondern um steuerlich nicht abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 9 Satz 1 EStG), sodass sich das von den Anlegern zu ver-steuernde Ergebnis erhöht. Des Weiteren dürfen Verluste aus Kapitalvermögen ge-mäß § 20 Abs. 6 Satz 2 EStG nicht mit an-deren Einkünften verrechnet oder nach § 10d EStG abgezogen werden. Sie können dann nur mit Einkünften aus Kapitalver-mögen verrechnet werden. Aufgrund der geringen Erträge aus der Anlage der Liqui-dität dürften Verluste aus Zinsbegrenzungs-geschäften daher nicht zum Ausgleich mit anderen Einkünften des Anlegers genutzt werden, sodass sich das von den Anlegern zu versteuernde Ergebnis erhöht.

Steuerpflicht des Veräußerungsge-winns Die Prognoserechnung unterstellt bei-spielhaft eine Veräußerung der Fondsimmo-bilien durch die Objektgesellschaft im Jahr 2024, d. h. nach Ablauf von mehr als zehn Jahren seit Anschaffung. Ein etwaiger Ver-äußerungsgewinn ist somit gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG grundsätzlich steuerfrei. Bei einer Veräußerung der Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaf-fung durch die Objektgesellschaft oder bei der Veräußerung der Beteiligung an der Ob-jektgesellschaft durch die Beteiligungsge-sellschaft oder der Veräußerung der Be-teiligung an der Beteiligungsgesellschaft durch einen Anleger innerhalb von zehn Jahren seit seinem Beitritt, sind die jewei-ligen Veräußerungsgewinne nach derzeiti-ger Rechtslage steuerpflichtig. Dies würde zu einer steuerlichen Belastung beim Anle-ger führen. Sollte die Finanzverwaltung als Einkunftsart Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß § 15 EStG annehmen, unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn unabhängig von Haltefristen der Besteuerung. In die-sem Fall lässt sich nicht ausschließen, dass ein Gewinn aus der Veräußerung der Im-mobilien auch bei damit in Zusammen-hang stehender Aufgabe des Betriebes der Objektgesellschaft gegebenenfalls als der Gewerbesteuerpflicht unterfallender laufen-der Gewinn der Objektgesellschaft behandelt

wird (BMF-Schreiben vom 01.04.2009, IV C 6 – S 2240/08/10008, BStBl I Seite 515; BFH-Be-schluss vom 11.08.2010, Az.: IV B 17/10). Dies kann zu steuerlichen Nachteilen für den Anleger führen.

Verluste bei beschränkter Haftung Sollte entgegen dem prognosegemäßem Verlauf in der Bewirtschaftungsphase der Immobilien den Kommanditisten auf Ebene der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft ein negatives Kapitalkonto entstehen oder ein solches erhöht werden, besteht für den An- leger gemäß § 15a EStG das Risiko, dass ihm zugerechnete Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen und auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden dürfen.

Einstufung als Steuerstundungsmodell Die Voraussetzungen des § 15b EStG sind für die Objekt- sowie die Beteiligungsgesell- schaft getrennt zu prüfen. Die Finanzver-waltung könnte § 15b EStG für den Fall an- wenden, dass die Verluste der Beteiligungs-gesellschaft in der Investitionsphase entge-gen der Prognoserechnung 10 % des gezeichneten Kapitals überschreiten. Zu einer solchen Überschreitung könnte es insbe-sondere dann kommen, wenn Konzeptions- und Vertriebskosten entgegen dem in der Prognoserechnung berücksichtigten 5. Bau- herrenerlass als sofort abzugsfähige Wer-bungskosten zu behandeln sind. Eine An-wendung des § 15b EStG wäre in diesem Fall wahrscheinlich. Gleiches gilt, wenn die Ob-jektgesellschaft abweichend zur Prognose Verluste erzielt und die Finanzverwaltung gemäß § 15b EStG deren Ausgleich mit an-deren Einkünften versagt. Für den Anleger könnten sich hierdurch Liquiditätsnachteile ergeben, da Verluste aus der (mittelbaren) Beteiligung an der Objekt- bzw. Beteiligungs- gesellschaft nicht mehr mit Gewinnen aus anderen Einkunftsquellen ausgeglichen, sondern nur noch mit zukünftigen Gewin-nen aus der Beteiligung verrechnet werden könnten.

Steuersätze Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Steuersätze (z. B. Einkommen-steuersatz, Grunderwerbsteuersatz) in Zu-kunft erhöhen werden. Dies würde sich negativ auf die persönliche Steuerbelas-tung des einzelnen Anlegers beziehungs-weise die Höhe seiner Auszahlungen aus-wirken.

Vermögensteuer Die Einführung einer Vermögensteuer kann zu einer Verschlechterung der Liqui-ditäts-, Finanz- und Ertragslage der Anleger führen, soweit die individuellen Vorausset-zungen auf Ebene des Anlegers vorliegen.

Umsatzsteuerliche Risiken Die Beteiligungsgesellschaft ist nicht un-ternehmerisch tätig und daher nicht berechtigt, die auf den Eingangsleistungen las-tende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen. Werden gegenüber der Beteili-gungsgesellschaft umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht, die im Rahmen der Prognoserechnungen als umsatzsteuerfreie Leistungen angesetzt wurden, können sich die Erwerbsaufwendungen der Beteiligungs- gesellschaft entsprechend erhöhen und die Liquidität belasten. Dies würde zu geringe-ren Auszahlungen an die Anleger führen.

Umsatzsteuerliches Risiko einer nicht umsatzsteuerpflichtigen Vermietung Die Objektgesellschaft ist unternehme-risch tätig. Die Objektgesellschaft hat für ihre grundsätzlich umsatzsteuerfreien Ver-mietungsumsätze zur Umsatzsteuer optiert. Sie ist daher berechtigt, die auf den Ein-gangsleistungen lastende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen. Soweit die Finanzverwaltung die Option zur Umsatz- steuer nicht anerkennen sollte oder eine Vermietung des Neubaus zukünftig abweichend von der Prognoserechnung umsatz-steuerfrei erfolgt (z. B. weil im Zuge eines Mieterwechsels an einen nichtvorsteuerab-zugsberechtigten Mieter vermietet wird), kann die auf den Eingangsumsätzen lastende Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend gemacht werden. In der Folge erhöhen sich entsprechend die Werbungskosten der Ob-jektgesellschaft und die Liquidität wird be-

lastet. Weiterhin kann es zu einer Korrektur zuvor geltend gemachter Vorsteuer bei Um- sätzen im Zusammenhang mit dem Neu-bau kommen. Auch dies kann zu einer mit-telbaren Liquiditätsbelastung der Anleger führen und ihre Auszahlungen entsprechend verringern.

Grunderwerbsteuerliche Risiken Sollte aufgrund des Abschlusses oder Durchführung des Anteilskaufvertrages Grunderwerbsteuer entstehen, hat diese der Käufer entsprechend den Regelungen des Kaufvertrages zu tragen. Dies würde die Liquidität der Beteiligungsgesellschaft als Käufer entsprechend belasten und zu einer Reduzierung der Auszahlungen an die Anleger führen.

Der geplante Eintritt neuer Kommandi-tisten in die Objekt- bzw. die Beteiligungs-gesellschaft löst keine Grunderwerbsteuer aus, da weniger als 95 % der Anteile am Ge-sellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Grunderwerbsteuer würde je-doch anfallen, wenn die Finanzverwaltung die Beteiligung eines Gründungsgesellschaf- ters der Objektgesellschaft nicht als Beteili-gung von mehr als 5 % am Gesellschaftsver-mögen anerkennt. Ändern sich die Beteili- gungsverhältnisse der Beteiligungsgesell-schaft innerhalb von fünf Jahren zu mehr als 95 % oder vereinigen sich in der Hand eines Gesellschafters mindestens 95 % der Anteile der Beteiligungsgesellschaft nachdem diese die restlichen 5,1 % vom Verkäufer erworben hat, würden diese Vorgänge erneut der Grunderwerbsteuer unterliegen. Dies würde die Liquidität der Objekt- bzw. Beteiligungs-gesellschaft entsprechend belasten und zu einer Reduzierung bis hin zu einem Ausfall der Auszahlungen an die Anleger führen.

Grundsteuerliche Risiken Nach dem derzeitigen Mietvertrag kann die Objektgesellschaft die ihrerseits ge-schuldete Grundsteuer an den Mieter weiter- belasten. Soweit eine Weiterbelastung auf-grund von Leerständen, abweichenden künf- tigen mietvertraglichen Regelungen, Aus- fällen von Mietern oder künftiger anderer rechtlicher Beurteilung der mietvertraglichen Regelungen nicht möglich ist, würde

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die Liquidität der Beteiligungsgesellschaft entsprechend belastet werden und dies zu einer Reduzierung der Auszahlungen an die Anleger führen.

Missbrauch von rechtlichen Gestal-tungsmöglichkeiten (§ 42 AO) Das Steuergesetz kann nicht durch den Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten umgangen werden (§ 42 Abs. 1 AO). Mit dem Jahressteuergesetz 2008 wurde diese allgemeine Missbrauchsvorschrift ab dem 01.01.2008 modifiziert. Danach liegt ein Miss- brauch von Gestaltungsmöglichkeiten vor, wenn eine unangemessene rechtliche Ge-staltung gewählt wird und diese zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Ungewöhnlich soll eine Gestaltung sein, die nicht der Gestaltung entspricht, die vom Gesetzgeber in Übereinstimmung mit der Verkehrsanschauung zum Erreichen be-stimmter wirtschaftlicher Ziele vorausgesetzt wurde. Ein Missbrauch ist dagegen zu verneinen, wenn der Steuerpflichtige be-achtliche außersteuerliche Gründe nachwei-sen kann (Gegenbeweismöglichkeit). Gelingt ein Gegenbeweis nicht, entsteht der Steuer- anspruch hierbei so, wie er bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen rechtlichen Gestaltung entstanden wäre und hätte entsprechende negative Auswirkungen auf das steuerliche Ergebnis des Anlegers.

Anlagegefährdende Risiken

Anlagegefährdende Risiken gefährden entweder die Anlageobjekte oder die ge-samte Vermögensanlage und können damit zu einem vollständigen oder teilweisen Ver-lust der vom jeweiligen Anleger gezeichne-ten Beteiligungssumme einschließlich Agio führen.

Ankaufsprüfung (Due Diligence) Bei der Durchführung der Ankaufsprü-fung besteht grundsätzlich das Risiko, dass der die Investition betreffende Sachverhalt nicht oder nicht vollständig oder anders auf- geklärt worden ist oder vom Verkäufer nicht entsprechend zur Verfügung gestellt worden ist und/oder Risiken nicht erkannt oder un-zutreffend oder gar nicht bewertet worden

sind (z. B. technische Mängel, Mängel von Verträgen, grundbuchrechtliche Mängel). Hieraus resultiert das Risiko, dass erwerbs-relevante Umstände nicht hinreichend oder anders gewürdigt worden sind, die einen negativen Einfluss auf die Werthaltigkeit der Vermögensanlage haben können.

Erwerb des Anteils an der Objektge-sellschaft Der Anleger beteiligt sich an der Beteili-gungsgesellschaft, die durch einen bereits abgeschlossenen Anteilskaufvertrag eine Mehrheitsbeteiligung an der Objektgesell- schaft erwerben soll. Sowohl die Beteili-gungsgesellschaft wie auch der Anteilsver- käufer sind zum Rücktritt vom Anteilskauf-vertrag berechtigt, wenn bei der Beteili-gungsgesellschaft bis zum 30.06.2012 nicht ein gezeichnetes und eingezahltes Komman- ditkapital in Höhe von EUR 125 Mio. (exklu-sive Agio) erreicht wurde. Die Beteiligungs-gesellschaft kann ihr Rücktrittsrecht bis zum 31.07.2012 ausüben. Der Anteilsverkäufer kann sein Rücktrittsrecht binnen Monats-frist ausüben, wenn ihm auf seine nach dem 31.05.2012 erfolgte schriftliche Auffor-derung hin nicht innerhalb von 15 Bank-arbeitstagen eine Bestätigung der Betei-ligungsgesellschaft zugegangen ist, dass der vorgenannte Zeichnungsstand erreicht wurde. Die Beteiligungsgesellschaft ist da-rüber hinaus zum Rücktritt vom Anteils-kaufvertrag berechtigt, wenn der zwischen der Objektgesellschaft und der Vodafone D2 GmbH abgeschlossene Mietvertrag vor dem im Anteilskaufvertrag näher definier-ten Fälligkeitstag, der u. a. die vollständige Übergabe des Mietgegenstandes an die Vodafone D2 GmbH voraussetzt, aufge-hoben oder durch die Vodafone D2 GmbH berechtigterweise gekündigt wird bzw. die Vodafone D2 GmbH von ihrem Recht zum Rücktritt vom Mietvertrag Gebrauch macht.

Sofern eine Partei des Anteilskaufver- trages von dem Anteilskaufvertrag zurück- tritt, besteht das Risiko, dass die Beteiligungs- gesellschaft mangels Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft rückabgewickelt oder vorzeitig durch Gesellschafterbeschluss aufgelöst wird. In diesem Fall besteht das

Risiko, dass die Beteiligungsgesellschaft die geleisteten Einlagen nur anteilig oder gar nicht an die Anleger zurückzahlen kann. Hierdurch kann es zu einem vollständigen oder teilweisen Verlust der vom jeweiligen Anleger gezeichneten Beteiligungssumme einschließlich Agio kommen. Dies gilt insbe-sondere dann, wenn die Beteiligungsgesell-schaft der Objektgesellschaft aufgrund eines zwischen ihr und der Objektgesellschaft ab-geschlossenen Darlehensvertrages bereits ein Darlehen von EUR 100 Mio. gewährt hat. Insoweit wird auf das Risiko „Darlehen Objektgesellschaft“ verwiesen.

Darlehen Objektgesellschaft Es ist geplant, dass die Beteiligungsge-sellschaft der Objektgesellschaft vor Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft ein Darlehen in Höhe von maximal EUR 100 Mio. gewährt, sobald die Beteiligungsgesellschaft über ein Kommanditkapital in Höhe von EUR 125 Mio. (exklusive Agio) verfügt. Dieses Darlehen soll der weiteren Finanzierung der Errichtung und Fertigstellung der Fonds- immobilien durch die Objektgesellschaft dienen. Für sämtliche Tilgungs-, Zins- und Kostenansprüche der Beteiligungsgesell-schaft aus dem Darlehensvertrag wird ein Rangrücktritt hinter den Forderungen aller anderen Gläubiger der Objektgesellschaft vereinbart. Insoweit besteht das Risiko, dass die seitens der Beteiligungsgesellschaft der Objektgesellschaft gewährten Fremdmittel in Höhe von maximal EUR 100 Mio. nur teil-weise oder im Extremfall nicht zurückge-führt werden können. Dies kann zu einem vollständigen oder teilweisen Verlust der vom jeweiligen Anleger gezeichneten Be-teiligungssumme einschließlich Agio führen. Hierzu kann es insbesondere dann kommen, wenn die Fondsimmobilien nicht errichtet und fertiggestellt werden oder der Mietver-trag mit der Vodafone D2 GmbH nicht be-ginnt. Sollte das vorgenannte Darlehen an die Objektgesellschaft nicht ausgereicht werden und die Beteiligungsgesellschaft keine der Höhe des vorgesehenen Darle-henszins entsprechende Anlagemöglichkeit bis zum Erwerb der Anteile an der Objekt-gesellschaft finden, könnte dies zu einer Reduzierung oder dem Ausfall der Auszah-lungen führen.

23Risiken

Errichtung und Fertigstellung der Fondsimmobilien Die Errichtung und Fertigstellung der Fondsimmobilien kann trotz der vertrag-lichen Regelungen unter Umständen nicht, nicht rechtzeitig oder in einer minder-wertigen Qualität ausgeführt werden. Als Fertigstellungstermin ist gemäß dem Gene-ralübernehmervertrag der 30.11.2012 verein-bart. Durch Ausfall eines Vertragspartners der bauausführenden Arbeitsgemeinschaft, der Arbeitsgemeinschaft insgesamt oder eines bzw. mehrerer der von der Arbeitsge-meinschaft gegebenenfalls beauftragten Nachunternehmer, kann es dazu kommen, dass die Fondsimmobilien nicht errichtet und fertiggestellt werden. In diesem Fall be-ginnt das Mietverhältnis zwischen der Ob-jektgesellschaft und dem Mieter Vodafone D2 GmbH mangels Übergabe der Fondsim-mobilien an die Vodafone D2 GmbH nicht, zudem ist die Vodafone D2 GmbH zum Rücktritt vom Mietvertrag berechtigt. Dies hätte zur Folge, dass die Beteiligungsge-sellschaft keine Anteile an der Objektgesell-schaft erwirbt, was zu einem vollständigen oder teilweisen Verlust der vom jeweiligen Anleger gezeichneten Beteiligungssumme einschließlich Agio führen kann (vgl. hierzu Risiko „ Erwerb des Anteils an der Objektge-sellschaft“).

Darüber hinaus kann sich die Errichtung und Fertigstellung der Fondsimmobilien durch von der mit der Errichtung der Fonds-immobilien beauftragten Arbeitsgemein-schaft und Nachunternehmer oder Dritter zu vertretende Verzögerungen, nicht zu ver-tretende Verzögerungen oder durch sonst-ige Behinderungen (z. B. Nachbarwider-spruch, Altlastensanierung, Rücknahme oder Widerruf von Baugenehmigungen) und Unwägbarkeiten (z. B. höhere Gewalt) oder durch zusätzlich erforderlich gewor-denen Arbeiten über den vereinbarten Fer-tigstellungstermin hinaus verzögern. Des Weiteren besteht das Risiko, dass bezüglich der durch die Stadt Düsseldorf nach dem Städtebaulichen Vertrag durchzuführenden Arbeiten diese nicht, verspätet oder in un-zureichender Qualität durchgeführt werden und sich hierdurch die Errichtung und Fer-

tigstellung der Fondsimmobilien verzögert. In diesen Fällen ist es möglich, dass die Aus-zahlungen sich nach hinten verschieben oder sogar reduziert oder ausgesetzt wer-den müssen.

Da der Vodafone D2 GmbH unter be-stimmten Voraussetzungen auch bei ver-späteter Übergabe der Fondsimmobilien ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag zu-steht, kann es auch in diesem Fall mangels Fortbestand des Mietvertrags dazu kom-men, dass die Beteiligungsgesellschaft kei-ne Anteile an der an der Objektgesellschaft erwirbt und der Anleger die von ihm je-weils gezeichnete Beteiligungssumme ein-schließlich Agio vollständig oder teilweise verliert (vgl. hierzu Risiko „ Erwerb des An-teils an der Objektgesellschaft“).

Mieteinnahmen/Bonitätsrisiko Die Prognoserechnung basiert auf der Annahme, dass die Fondsimmobilien ver-tragsgemäß fertiggestellt und rechtzeitig als Mietgegenstand an die Vodafone D2 GmbH übergeben werden. Nach dem Mietvertrag mit der Vodafone D2 GmbH (nachfolgend „Vodafone“ genannt) ist die Objektgesell-schaft verpflichtet, den Mietgegenstand spätestens zum 15.12.2012 an die Vodafone D2 GmbH zu übergeben, anderenfalls be-ginnt das Mietverhältnis mangels Übergabe der Fondsimmobilien an die Vodafone D2 GmbH nicht und die Vodafone D2 GmbH ist unter bestimmten Voraussetzungen zum Rücktritt vom Mietvertrag berechtigt. Da die Beteiligungsgesellschaft in diesem Fall keine Anteile an der Objektgesellschaft er-wirbt (vgl. hierzu Risiko „ Erwerb des Anteils an der Objektgesellschaft“), besteht das Risiko, dass die Beteiligungsgesellschaft die geleisteten Einlagen nur anteilig oder gar nicht an den Anleger zurückzahlen kann. Dies kann zu einem vollständigen oder teilweisen Verlust der vom jeweiligen Anleger gezeich neten Beteiligungssumme einschließ- lich Agio führen. Beginnt das Mietverhältnis mit der Vodafone D2 GmbH erst verspätet, würde sich die Liquiditätsreserve der Beteili-gungsgesellschaft mangels geringerer Miet-einnahmen verringern und Auszahlungen könnten reduziert oder ausgesetzt werden.

Die Prognoserechnung basiert des Weiteren auf der Annahme, dass der Mieter Vodafone D2 GmbH während der gesamten Mietzeit seine mietvertraglichen Verpflich-tungen erfüllt. Sollte sich die wirtschaftliche Situation des Mieters Vodafone D2 GmbH verschlechtern und/oder sollte dieser seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht, nicht ordnungsgemäß oder nicht in vollem Umfang nachkommen, kann es im Vergleich zur Prognoserechnung zu geringeren Miet-erträgen kommen. Gleiches gilt, wenn der Mieter Vodafone D2 GmbH berechtigter-weise die Miete kürzt (Mietminderung). So ist der Mieter Vodafone D2 GmbH berechtigt, im Falle einer negativen Abweichung vom Flächenmaß und/oder der Anzahl der Pkw- Stellplätze gegenüber der Bausollplanung die Miete entsprechend zu reduzieren, soweit die Abweichung 1,5 % beträgt oder darüber hinaus geht. All dies kann dazu führen, dass sich die Liquiditätsreserve der Beteiligungs-gesellschaft vermindert und Auszahlungen an die Anleger reduziert oder ausgesetzt werden müssen.

Im Extremfall kann es zu einem Ausfall des Mieters Vodafone D2 GmbH und einer notwendigen Anschlussvermietung mit den entsprechenden Risiken kommen. Bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein neuer Mietvertrag nicht, erst nach ei-ner Leerstandsphase und/oder lediglich zu schlechteren Konditionen für die Objekt-gesellschaft, insbesondere bezüglich Miet-höhe und Übernahme der Betriebskosten, abgeschlossen werden kann. Dies hätte zur Folge dass mangels Mieteinnahmen, auf-grund von geringeren Mieteinnahmen und/oder aufgrund von höheren Betriebskosten der Objektgesellschaft, es zu einer Beein-trächtigung der Liquiditätsreserve der Be-teiligungsgesellschaft und zu verminderten oder ausbleibenden Auszahlungen an die Anleger kommen kann.

Immobilienmarkt Für Immobilienmärkte gibt es – anders als z. B. bei Aktienmärkten – keine Tageskurse für einzelne Immobilien, geschlossene Fonds oder Marktmieten. Immobilienexperten kön-

Risiken24

nen lediglich Bandbreiten feststellen, inner-halb derer sich einzelne Marktpreise bewe-gen und diese Erkenntnisse auf konkrete Im- mobilien übertragen. Für die Immobilien- märkte typisch ist, dass Mieten und Preise für Immobilien aufgrund von Über- oder Unterkapazitäten Marktschwankungen unterliegen. Derartige Marktschwankungen kön-nen zu negativen Abweichungen gegenüber den prognostizierten Beispielrechnungen führen. Dies kann die Wirtschaftlichkeit und das Ergebnis der Beteiligung negativ für den Anleger beeinflussen und bis hin zum Total-verlust der Einlage inklusive Agio führen.

Wertentwicklung Die Wertentwicklung der Fondsimmobi-lien hängt weitgehend von der nachhaltigen Ertragskraft der Immobilien und somit im Wesentlichen vom Standort, der bau- und nachbarrechtlichen Situation, der Qualität der Fondsimmobilien, der Vermietung an bonitätsstarke Mieter und den erzielbaren Mieteinnahmen ab. Zudem ist – schon allein aufgrund der Objektgröße – die Anzahl der potentiellen Käufer für die Fondsimmobilien der Objektgesellschaft gering. Die Wertent-wicklung ist daher trotz sorgfältiger Auswahl der Fondsimmobilien von heute nicht vor-hersehbaren markt- und objektspezifischen Entwicklungen sowie von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen oder branchenspe-zifischen Faktoren abhängig. Die Erzielbar-keit der kalkulatorisch ermittelten Erträge aus dem Objektverkauf hängt von der Wert- entwicklung des Düsseldorfer Immobilien-marktes ab. Eine negative Gesamtentwick-lung des Düsseldorfer Immobilienmarktes, aber auch eine nega tive Wertentwicklung des Standortes des Gebäudekomplexes oder auch des Gebäudekomplexes selbst, kann dazu führen, dass der in der Kalkulation an-gesetzte Veräußerungserlös nicht erreicht wird und/oder die Fonds immobilien zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt ver- äußert werden. Dies kann die Wirtschaftlich- keit und das Ergebnis der Betei ligung nega-tiv für den Anleger beeinflussen und bis hin zum Totalverlust der Einlage inklusive Agio führen.

Standort Die Entwicklung des Standortes der Fondsimmobilien kann sich z. B. aufgrund eigener negativer Entwicklung oder der ihrer Umgebung, Immissionen, ungünstiger Sozialstrukturen, negativer demografischer Entwicklung, Konjunktureinflüssen, Konsum- verhalten, regionaler und überregionaler Wettbewerbssituationen, Überkapazitäten oder Veränderungen des Mietniveaus nach-teilig auf eine mögliche Anschlussvermie-tung – im Falle der Nichtwahrnehmung der Verlängerungsoptionen oder durch Kündi- gungen seitens der Vodafone D2 GmbH oder deren Ausfall – oder den Verkauf aus-wirken. Dies kann negative Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit und das Ergebnis der Beteiligung des jeweiligen Anlegers haben und bis hin zum Totalverlust der Ein-lage inklusive Agio führen.

Fremdfinanzierung der Objektgesell-schaft vor Fertigstellung der Fonds-immobilien Die Objektgesellschaft hat bei einem Bankenkonsortium einen Vertrag über eine Zwischenfinanzierung mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2012 über einen Betrag von bis zu EUR 199.000.000 abgeschlossen.

Weitergehend hat die Objektgesellschaft mit der Zech Group GmbH einen Darlehens- vertrag über EUR 50.000.000 und mit der Deutschen Bau Holding GmbH einen Dar- lehensvertrag über EUR 4.084.000, jeweils mit unbestimmter Laufzeit, abgeschlossen.

Zudem erhält die Objektgesellschaft von der Beteiligungsgesellschaft ein Darlehen in Höhe von maximal EUR 100.000.000, sobald die Beteiligungsgesellschaft über ein Kom-manditkapital in Höhe von EUR 125.000.000 (exklusive Agio) verfügt.

Die vorgenannten Darlehen dienen der Errichtung und Fertigstellung der Fonds-immobilien. Es besteht das Risiko, dass das Bankenkonsortium, die Zech Group GmbH und die Deutsche Bau Holding GmbH ihren Verpflichtungen aus dem jeweiligen Dar-lehensvertrag nicht oder nicht vollständig nachkommen. In diesem Fall besteht für

die Objektgesellschaft das Risiko, dass eine alternative Fremdfinanzierung abgeschlos-sen werden muss, die nur zu schlechteren Konditionen zur Verfügung gestellt wird. Dies kann auf Ebene der Beteiligungsgesell-schaft zur Verminderung der Auszahlungen an die Anleger bis hin zum teilweisen oder vollständigen Verlust der Einlage inklusive Agio führen.

Fremdfinanzierung der Objektgesell-schaft nach Fertigstellung der Fonds-immobilien Zur teilweisen Ablösung des Zwischen-finanzierungsdarlehens hat die Objektge-sellschaft mit einem weiteren Bankenkon-sortium ein Langfristdarlehen in Höhe von EUR 125.000.000 sowie eine optionale wei-tere Fremdfinanzierung in Höhe von EUR 50.000.000, jeweils mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2022, vereinbart. Beide Darlehen sind planmäßig bis zum 31.12.2012, spätes-tens jedoch bis zum 31.12.2013 in einer Sum-me abzunehmen. Die Prognoserechnung unterstellt auf Ebene der Objektgesellschaft ab dem Jahr 2023 für die Anschlussfinanzie-rung bis zum Ende der planmäßigen Fonds-laufzeit (31.12.2024) ein Zinsniveau von 5,75 % p. a. Bei einem höheren Zinsniveau würde die Liquiditätsreserve der Beteiligungsge-sellschaft belastet und Auszahlungen müss-ten reduziert oder ausgesetzt werden.

Es besteht das Risiko, dass das Banken-konsortium die Auszahlung des Langfrist-darlehens und der optionalen weiteren Fremdfinanzierung verweigert, falls die im Darlehensvertrag vereinbarten Auszah-lungsvoraussetzungen nicht vorliegen oder eine Plausibilitätsprüfung aller nach dem Darlehensvertrag zu erbringenden Unter-lagen und Nachweise ergibt, dass der Ab-schluss des Darlehensvertrages vom Sinn und Zweck her gegen die Fondskonzep tion und/oder die gesellschaftsvertraglichen Vereinbarungen der Objektgesellschaft ver-stößt. Dies könnte zur Insolvenz der Objekt-gesellschaft und damit auf Ebene der Be-teiligungsgesellschaft zum Totalverlust der Beteiligung inklusive Agio für die Anleger führen.

25Risiken

Das Langfristdarlehen und die optionale weitere Fremdfinanzierung gewährende Bankenkonsortium ist berechtigt, für den Fall, dass ihm aufgrund von Rechtsänderungen zusätzliche Kosten bezüglich Mindestre-serve-, Liquiditäts- oder Eigenkapitalan-forderungen oder Depothaltungspflichten oder dem Verhältnis seiner Eigenmittel zu seinen Verbindlichkeiten entstehen, die das Bankenkonsortium oder mit ihm verbunde-ne Unternehmen infolge der Eingehung, Er-füllung, Überwachung oder Finanzierung von Verpflichtungen aus den Darlehensver-trägen zu tragen hat, diese Kosten der Ob-jektgesellschaft zu belasten. Die Liquiditäts-reserve der Beteiligungsgesellschaft würde sich entsprechend reduzieren und Auszah-lungen müssten reduziert oder ausgesetzt werden.

Zudem besteht das Risiko, dass das dar-lehensgebende Bankenkonsortium auf-grund von Zahlungsausfällen oder anderen Pflichtverletzungen der Objektgesellschaft (z. B. Verstoß gegen Loan-To-Value-Rege-lung) den Darlehensvertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungs-frist kündigt, die ausstehenden Zahlungsbe-träge fällig stellt und gegebenenfalls sogar Schadenersatzansprüche geltend macht. Kann die Objektgesellschaft ihren daraus resultierenden Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, besteht das Risiko, dass durch das Bankenkonsortium eine Zwangs-vollstreckung und der Verkauf der Immobi-lien betrieben werden. Dies könnte zu einer Minderung der prognostizierten Ergebnisse bis hin zur Insolvenz der Objektgesellschaft führen und für den Anleger den Totalverlust der Beteiligung inklusive Agio bedeuten.

Versicherungen Sollte ein Schaden nicht durch die abgeschlossene Gebäude- und Haftpflichtver-sicherung gedeckt sein, die Versicherungs-leistung nicht ausreichen oder die Versiche- rungsgesellschaft zur Begleichung des Schadens finanziell nicht in der Lage sein, hat die Objektgesellschaft die Differenz bzw. den gesamten Schaden zu tragen, was auf Ebe-ne des Anlegers bis hin zum Verlust der Be-teiligung inklusive Agio führen kann.

Management/Verwaltung Es besteht die Möglichkeit des Missma-nagements durch die Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft, der Objektgesell-schaft, des Treuhandkommanditisten oder externe Dienstleister. Dies kann zum Verlust der Beteiligung des Anlegers inklusive Agio führen.

Mittelfreigabe- und Verwendungs-kontrolle Die Beteiligungsgesellschaft hat mit Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprü-fungsgesellschaft, Hamburg, (nachfolgend „Kontrolleur“ genannt) einen Mittelfrei gabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag ab-geschlossen. Das der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle unterliegende Kapital beläuft sich auf einen Betrag in Höhe von rund EUR 182.000.000 und entspricht rund 77 % der Summe des noch einzu-werbenden und von den Anlegern einzu-zahlenden Eigenkapitals der Beteiligungs-gesellschaft in Höhe von insgesamt EUR 224.990.000, dem hierauf entfallenden Agio in Höhe von 5 % sowie den Kommandit-anteilen der Gründungsgesellschafter. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken der unternehmerischen Beteiligung werden durch diesen Vertrag inhaltlich nicht be-grenzt. Der Kontrolleur nimmt keine Boni-tätsprüfung vor. Insoweit besteht das Risiko, dass der Kontrolleur seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Abgese-hen davon besteht das Risiko, dass sowohl das der Mittelfreigabe- und Mittelverwen-dungskontrolle unterliegende Kommandit-kapital der Beteiligungsgesellschaft nebst Agio trotz formaler Kontrolle und darüber hinaus auch das verbleibende, nicht der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskon-trolle unterliegende Kommanditkapital der Beteiligungsgesellschaft nebst Agio tatsäch-lich nicht wie im Investitions- und Finanzie-rungsplan beschrieben verwendet werden. Dies kann zum Verlust der Beteiligung des Anlegers inklusive Agio führen.

Regulierung Die Beteiligungsgesellschaft unterliegt gegenwärtig keiner besonderen öffentlichen Aufsicht oder Kontrolle, z. B. nach dem Kredit-

wesen- oder Investmentgesetz. Im Gegen-satz zu regulierten Vermögen, bei denen die Geschäftstätigkeit einer regelmäßigen Überwachung durch Aufsichtsbehörden unterliegt und die bestimmte gesetzliche Anforderungen einhalten müssen, könnte das Vermögen der Beteiligungsgesellschaft einem höheren Risiko ausgesetzt sein. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass dieBundesanstalt für Finanzdienstleistungsauf- sicht oder andere Aufsichtsbehörden künftig von einer Regulierungspflicht der Beteili-gungsgesellschaft ausgehen oder eine sol-che gesetzlich eingeführt wird. Dies könnte die Zulassung für Verwaltung und Vertrieb, das Vorhalten eines bestimmten Mindest-kapitals und die regelmäßige Bewertung der gehaltenen Vermögensgegenstände durch Sachverständige sowie die Einhaltung von regelmäßigen Meldepflichten zur Konse- quenz haben, was wiederum zu höheren Kosten auf Ebene der Beteiligungsgesell- schaft führen würde. Dies kann im schlimm-sten Fall eine teilweise oder vollständige Ein-schränkung der Geschäftstätigkeit der Be-teiligungsgesellschaft bzw. deren vorzeitige Auflösung und Liquidation begründen, was die Auszahlungen an die Anleger reduzieren oder auch zu einem Totalverlust der Einlage inklusive Agio der Anleger führen kann.

Platzierung/Rückabwicklung Sollten Einzahlungen von Kommandit- kapital in Höhe von mindestens EUR 125 Mio. exklusive Agio auf das Konto der Beteiligungs- gesellschaft nicht geleistet werden, wird das Beteiligungsangebot rückabgewickelt. Die Anleger scheiden aus der Beteiligungsge-sellschaft aus, eine zwischenzeit liche Ver-zinsung der Einzahlung erfolgt nicht. Die Rückzahlung der eingezahlten Beteiligungs- summen und des Agios wird nicht durch einen Dritten garantiert, insbesondere erfolgt keine Absicherung über ein Ein lagensiche- rungssystem. Zwar verzichtet die Deutsche Fonds Holding AG in diesem Fall auf ihre vertraglichen Vergütungsansprüche gegen-über der Beteiligungsgesellschaft bzw. ver-pflichtet sich, bereits erhaltene Zahlungen zu erstatten. Trotzdem kann es zu einem voll- ständigen oder teilweisen Verlust der vom jeweiligen Anleger geleisteten Beteiligungs-

Risiken26

summe und des Agios kommen, wenn die Deutsche Fonds Holding AG dieser Erstat- tungspflicht nicht nachkommt und/oder be-reits andere Drittkosten für die Beteiligungs-gesellschaft entstanden sind.

Die Zahlung der mit der Beteiligung an der Objektgesellschaft verbundenen An-schaffungskosten (Kaufpreis für die Gesell-schaftsanteile, Ablösung von Verbindlich-keiten etc.) ist – unter Anrechnung der im Rahmen der darlehensweisen Aufbaufinan-zierung an die Objektgesellschaft ausge-reichten Mittel – für den 30.12.2012 vorge-sehen. Sollte zu diesem Zeitpunkt das ein- geworbene Eigenkapital der Beteiligungs- gesellschaft nicht ausreichen, um unter Be- rücksichtigung des durch die Objektgesell-schaft aufgenommenen Langfristdarlehens die Anschaffungskosten leisten zu können (insbesondere die Rückführung der Verbind- lichkeiten der Objektgesellschaft), kann die Platzierungsphase bis zum 30.12.2013 verlän-gert werden. In diesem Fall kann die Objekt-gesellschaft weitere Fremdmittel in Form einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung aufnehmen. Hierdurch würde ein zusätzlicher, nicht kalkulierter Aufwand entstehen. Die liquiden Mittel der Objektgesellschaft wür-den belastet mit der Folge, dass Auszahlun-gen an die Beteiligungsgesellschaft und da-mit mittelbar an die Anleger entsprechend reduziert oder ausgesetzt werden müssten. Darüber hinaus bestehen die vorstehend zum Langfristdarlehen geschilderten Risiken. Für den Fall, dass erforderliche Fremdmittel am Markt nicht erhältlich sind, wäre die Ob-jektgesellschaft nicht in der Lage, ihre be-stehenden Zahlungsverpflichtungen zu er-füllen. Dies könnte zur Verwertung von ge-währten Sicherheiten bis hin zur Insolvenz von Objekt- und Beteiligungsgesellschaft und daraus folgend für den Anleger zum vollständigen Verlust der Beteiligung inklu-sive Agio führen.

Sollte das Eigenkapital der Beteiligungs-gesellschaft auch bis zum 31.12.2013 nicht prognosegemäß eingezahlt worden sein und der Anbieter seine Verpflichtungen aus der Fondsschließungsgarantie nicht erfüllen können, kann es im ungünstigsten Fall bis

zu einem Totalverlust der Einlage inklusive Agio kommen.

Abhängigkeit von Verträgen Die Vermögensanlage und dadurch auch die Beteiligung des Anlegers sind von ver-schiedenen Verträgen (z. B. Grundstücks-kaufvertrag, Generalübernehmervertrag, Mietvertrag, Darlehensverträge, Überlei- tungsverträge, Anteilskaufvertrag) abhängig. Sollten die Pflichten aus den Verträgen von den Vertragspartnern – weil sich z. B. deren wirtschaftliche Situation (Bonität) verschlech- tert – nicht erfüllt werden, so können die Beteiligungsgesellschaft und/oder die Ob-jektgesellschaft ihre Aufgaben nicht wahr-nehmen. Der Anleger kann in diesem Fall einen Teil seiner Beteiligungssumme inklu-sive Agio verlieren oder muss den Totalver-lust seiner Beteiligung inklusive Agio hin-nehmen.

Fungibilität Die unternehmerische Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft ist eine langfristige Kapitalanlage, da die Beteiligung prinzipiell auf unbestimmte Zeit eingegangen wird und erstmals zum 31.12.2024 gekündigt werden kann. Eine vorzeitige Übertragung oder Veräußerung der Beteiligung ist sowohl gesellschaftsvertraglich als auch faktisch eingeschränkt. Für die Anteile besteht kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Zweit- markt, sodass es für den Anleger möglicher- weise schwierig oder sogar unmöglich sein kann, einen Käufer für den Anteil zu finden. Kurzfristige Veräußerungswünsche beinhal-ten grundsätzlich ein erhöhtes Risiko von Preisabschlägen. Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Für den Anleger besteht somit die Gefahr, dass er seine Betei-ligung nicht oder nur zu einem deutlich ver-ringerten Wert veräußern kann.

Widerruf von Beteiligungen Grundsätzlich steht jedem Anleger das Recht zu, unter den gesetzlichen Vorausset-zungen seine Beitrittserklärung zu widerrufen. Es besteht das Risiko, dass zu einem späteren Zeitpunkt – insbesondere durch Gerichte oder aufgrund dann gefestigter Rechtsprechung – festgestellt wird, dass die

Widerrufsbelehrung und/oder die Verbrau-cherinformation nicht oder nicht in dem erforderlichen Umfang den gesetzlichen An-forderungen genügt und/oder nicht wirk-sam erfolgt ist und dadurch bedingt das ge-setzliche Widerrufsrecht der betreffenden Anleger – auch nach sehr langer Zeit – noch nicht erloschen ist. Insofern ist es möglich, dass einzelne oder mehrere Anleger zu einem späteren Zeitpunkt, auch nach Abschluss der Platzierung des Emissionskapitals, den Widerruf ihrer Beteiligung wirksam erklären. In diesem Falle wäre die Beteiligungsgesell-schaft verpflichtet, dem widerrufenden An-leger die geleisteten Zahlungen zum Teil oder vollständig zu erstatten. Spätere Wider- rufe können daher deutliche Auswirkungen auf die für Auszahlungen an die Anleger zur Verfügung stehende Liquidität haben. Es ist möglich, dass in einem derartigen Fall die Auszahlungen reduziert oder ausgesetzt werden müssen und/oder die Beteiligungs- gesellschaft ihren fälligen Zahlungsverpflich- tungen nicht oder nicht mehr in voller Höhe nachkommen kann. In diesem Fall kann auch eine Insolvenz der Beteiligungsgesellschaft eintreten. Für die in der Beteiligungsgesell-schaft verbleibenden Anleger kann dies letztlich den Totalverlust ihrer Beteiligung bedeuten.

27Risiken

Anlegergefährdende Risiken

Bestimmte Risiken können eine Gefähr-dung des übrigen Vermögens des Anlegers – über den Totalverlust der geleisteten Kapi-taleinlage inklusive Agio hinaus – auslösen und damit das Maximalrisiko des Anlegers (vgl. Seite 29) aus dieser Anlage herbeiführen.

Persönliche Anteilsfinanzierung Eine Fremdfinanzierung des Anteilser-werbs ist im Rahmen des Beteiligungsange-botes nicht vorgesehen und wird von dem Anbieter nicht angeboten oder empfohlen. Die prognostizierten Auszahlungen sind nicht garantiert, sodass Anleger sich bewusst sein sollten, dass sie bei einer Realisierung von Risiken und einer damit einhergehenden Reduzierung oder Aussetzung der Auszah-lungen seitens der Beteiligungsgesellschaft, im Falle einer Fremdfinanzierung des Anteils- erwerbs zur Rückzahlung der Finanzierungs- summe (einschließlich Zinsen und Kosten) weiterhin verpflichtet sind und mit ihrem sonst igen Vermögen haften, und zwar ohne Rücksicht auf die Ertrags- und Wertentwick- lung ihrer Beteiligung an der Beteiligungs- gesellschaft. Gleiches gilt im Falle des Total-verlustes der Beteiligung inklusive Agio an der Beteiligungsgesellschaft. Falls ein Anleger sein Darlehen vorzeitig tilgen möchte, kön-nen ihm dadurch Kosten für eine Vorfällig-keitsentschädigung entstehen. Von einer Fremdfinanzierung der Kommanditanlage wird daher abgeraten.

Haftung des Anlegers als Kommanditist nach Eintragung in das Handelsregister Nach Eintragung in das Handelsregister haftet der an der Beteiligungsgesellschaft unmittelbar beteiligte Kommanditist den Gläubigern der Beteiligungsgesellschaft bis zur Höhe seiner im Handelsregister einge-tragenen Haftsumme (10 % der Pflichtein- lage ohne Agio) persönlich. Leistet der Kom- manditist seine Kapitaleinlage zumindest in Höhe der eingetragenen Haftsumme, er-lischt seine persönliche Haftung. Entnimmt oder erhält der Kommanditist Beträge (Ent-nahmen/Auszahlungen und Gewinn- und Verlustzurechnungen), die den Saldo der

Kapitalkonten in der Handelsbilanz auf einen Nominalwert unter der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme (10 % der Pflicht- einlage) sinken lassen, lebt die persönliche Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB in gleichem Maße wieder auf, höchstens jedoch bis zur Höhe der eingetragenen Haftsumme.

Haftung des Anlegers als Kommanditist nach Ausscheiden aus der Beteiligungs-gesellschaft bzw. bei Auflösung oder Rückabwicklung der Beteiligungsge-sellschaft Scheidet ein Kommanditist aus der Be-teiligungsgesellschaft aus, haftet er für bis dahin begründete Verbindlichkeiten, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren (a) nach dem Ausscheiden fällig werden und daraus An-sprüche gegen ihn rechtskräftig oder durch vollstreckbaren Vergleich oder vollstreckbare Urkunden festgestellt worden sind oder durch im Insolvenzverfahren erfolgte Fest-stellung vollstreckbar geworden sind oder (b) eine gerichtliche oder behördliche Voll-streckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird; bei öffentlich-rechtlichen Verbindlichkeiten genügt der Erlass eines Verwaltungsaktes. Die Frist beginnt mit dem Ende des Tages, an dem das Ausscheiden in das Handelsregister des für den Sitz der Be-teiligungsgesellschaft zuständigen Gerichts eingetragen wird. Einer Feststellung im vor-bezeichneten Sinne bedarf es nicht, wenn der Kommanditist den Anspruch schriftlich anerkannt hat.

Wird die Beteiligungsgesellschaft aufge-löst, verjähren die Ansprüche von Beteili-gungsgesellschaftsgläubigern gegen die Kommanditisten spätestens fünf Jahre nach Eintragung der Auflösung der Beteiligungs-gesellschaft in das Handelsregister, oder wenn die Ansprüche erst nach Eintragung der Auflösung fällig werden, spätestens fünf Jahre nach Fälligwerden der Ansprü-che. Entsprechendes gilt, wenn die Betei-ligungsgesellschaft rückabgewickelt wird und die Kommanditisten aus diesem Grund aus der Beteiligungsgesellschaft ausschei-den und/oder die Beteiligungsgesellschaft aufgelöst wird.

Unabhängig davon besteht für die Kom-manditisten aber die Verpflichtung zum Ausgleich des negativen Saldos, der durch Entnahmen (Auszahlungen) entstanden ist, vgl. § 9 Ziffer 7 Satz 3 des Gesellschaftsver-trages.

Haftung des Anlegers als Treugeber Die Anleger, die als Treugeber an der Be-teiligungsgesellschaft beteiligt sind, haften nicht unmittelbar für Schulden der Beteili- gungsgesellschaft. An ihrer Stelle ist der Treu- händer als Kommanditist im Handelsregister eingetragen. Allerdings muss der Treugeber den Treuhandkommanditisten von einer Haftung aus der Beteiligung, die dieser für den Treugeber hält, freistellen. Dies folgt aus § 1 des Treuhandvertrages, wonach die Treu- handbeteiligung allein im Interesse des Treu-gebers gehalten wird. Insofern können Gläu- biger der Beteiligungsgesellschaft diesen Freistellungsanspruch des Treuhandkom-manditisten im Rahmen der Zwangsvoll-streckung pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen. Wirtschaftlich betrachtet ist daher der Treugeber dem Kommanditis-ten bezüglich der Haftung und deren Be-schränkungen gleichgestellt. Insoweit wird auf die Risiken „Haftung des Anlegers als Kommanditist nach Eintragung in das Han-delsregister“ sowie „Haftung des Anlegers als Kommanditist nach Ausscheiden aus der Beteiligungsgesellschaft bzw. bei Auflösung oder Rückabwicklung der Beteiligungsge-sellschaft“ verwiesen.

Steuerbelastung ohne Gewinnzu- weisung Für den Anleger besteht grundsätzlich das Risiko, dass das in einem Wirtschaftsjahr der Beteiligungsgesellschaft anteilig auf ihn entfallende steuerliche Ergebnis aus der Be-teiligung an der Beteiligungsgesellschaft zu einer persönlichen Steuerbelastung führt, ohne dass entsprechende Auszahlungen aus der Beteiligung erfolgen. Der Anleger hat in diesem Fall die Steuerschuld aus seinem sonstigen privaten Vermögen zu zahlen.

Risiken28

29Risiken

Gewerblicher Grundstückhandel Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass auf der Ebene des Anlegers durch Hin-zurechnung von Zählobjekten ein gewerb-licher Grundstückshandel verwirklicht wird und somit ein an sich nicht steuerbarer Ge-winn aus dem Verkauf von sonstigen Immo-bilien im Privatvermögen des Anlegers als Einkünfte aus Gewerbebetrieb für den Anle-ger steuerpflichtig wird.

Für folgende Veräußerungsvorgänge be-steht das Risiko, dass dem Anleger Zählob-jekte im Rahmen des gewerblichen Grund-stückshandels vermittelt werden:

– Veräußerung von Immobilien durch die Objektgesellschaft,

– Veräußerung des Anteils der Beteiligungs- gesellschaft an der Objektgesellschaft,

– Veräußerung des Anteils des Anlegers an der Beteiligungsgesellschaft.

Der Verkauf der Immobilie durch die Objektgesellschaft stellt ein Zählobjekt dar, wenn alternativ folgende Grenzen über- schritten werden (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, Seite 434, Tz. 17):

– die mittelbare Beteiligung an der Objekt-gesellschaft des Anlegers beträgt min-destens 10 %,

– der anteilige Verkehrswert der Beteiligung an der Objektgesellschaft beträgt mehr als EUR 250.000,

– der anteilige Verkehrswert der Immobilie beträgt mehr als EUR 250.000.

Im Falle der Veräußerung der Beteiligung an der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft ist ein Zählobjekt bei Überschreitung von einer der zwei Grenzen anzunehmen wenn:

– die mittelbare Beteiligung an der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft des Anle-gers mindestens 10 % beträgt,

– der anteilige Verkehrswert der Beteiligung an der Objektgesellschaft mehr als EUR 250.000 beträgt.

Es besteht dann das Risiko, dass

– bei der Veräußerung der dem Privatver-mögen zugeordneten Immobilien des Anlegers,

– deren Erwerb weniger als zehn Jahre zu-rückliegt und

– durch die Veräußerung dieser Immobilien innerhalb von fünf Jahren vor oder nach dem Entstehen eines Veräußerungsvor-gangs aufgrund der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft

insgesamt mehr als drei Zählobjekte entstehen und somit die Einkünfte aus der Ver-äußerung einer im Privatvermögen gehal-tenen Immobilie dem Betriebsvermögen des Anlegers zugerechnet werden und als gewerbliche Einkünfte im Rahmen des ge-werblichen Grundstückshandel qualifiziert werden. Dies bedeutet, dass der Veräuße-rungsgewinn einkommensteuer- und ge-werbesteuerpflichtig ist.

Maximalrisiko Über das Risiko des Totalverlustes seiner Einlage (inklusive Agio) hinaus besteht für den Anleger das Risiko Zahlungen aus seinem sonstigen privaten Vermögen zu leisten („Maximales Risiko“). Dies kann sich im Fall der Fremdfinanzierung der Beteiligung an der Vermögensanlage zu zusätzlichen Be-lastungen aus dem Fortbestand der Kredit-verpflichtung oder aus der Rückführung des Kredits bzw. in diesem Zusammenhang ent-stehenden Vorfälligkeitsentschädigungen oder sonstigen Gebühren ergeben, insbe-sondere dann, wenn diese durch Auszah-lungen aus der Beteiligungsgesellschaft gedeckt sind. Es ist denkbar, dass darüber hinaus in der Person des Anlegers weitere steuerliche Folgen eintreten, die zu einer Steuerforderung der Finanzverwaltung füh-ren können und das sonstige private Ver-mögen belasten.

Weitere wesentliche, tatsächliche und rechtliche Risiken im Zusammenhang mit der Vermögensanlage existieren nach Kenntnis des Anbieters zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht.

Anbieter30

4. Anbieter

Deutsche Fonds Holding AG – Bester Initiator im Bereich „Immobilien National“

Die DFH initiiert, platziert und verwaltet seit 1992 geschlossene Fonds mit attrak- tiven Beteiligungsmöglichkeiten für private und institutionelle Investoren. Je nach An-forderung werden die Fonds als Publikums-fonds gestaltet oder als maßgeschneiderte Private Placements konzipiert. Der Vertrieb erfolgt über ausgewählte, langjährige Ver-triebspartner. Dabei handelt es sich in erster Linie um namhafte deutsche Groß-, Landes- und Privatbanken.

Das renommierte Analysehaus Feri EuroRating Services AG erfasst seit über 15 Jahren jährlich die Ergebnisse der Initiatoren geschlossener Fonds und wertet diese aus. Mit rund EUR 173,3 Mio. platziertem Eigen-kapital führt die DFH 2010 bei Immobilien-beteiligungen die Liste der Initiatoren an. Feri EuroRating Services hat zudem auch in diesem Jahr gemeinsam mit dem Nachrich-tensender n-tv die besten Initiatoren ge-schlossener Beteiligungen ausgezeichnet. In sieben Assetklassen wurden jeweils drei Fonds prämiert. In jeder Assetklasse erhielt der beste Initiator den Feri EuroRating Award 2011. Als bester Initiator im Bereich „Immobi-lien National“ wurde auf der Verleihung am 22. März 2011 die DFH ausgezeichnet. Damit setzte sie sich gegen 27 Mitbewerber durch.

Management Rating: Hohe Qualität Die Scope Analysis GmbH bescheinigt der DFH in ihrem Management-Rating vom März 2011 im Gesamt-Rating wie in der Management-Qualität im Segment Immo-bilien eine hohe Qualität. „[…] Die DFH hat sich, seit der Emission des ersten Fonds im Jahr 1992, als starker Initiator im Markt für Geschlossene Immobilienfonds etabliert. […] Die DFH zeigt eine sehr hohe Qualität der Organisations- und Vertriebsstruktur. Gleichzeitig verfügt das Emissionshaus über eine ausgewiesene Branchenkompetenz und langjährige Erfahrung im Markt für Geschlossene Fondsbeteiligungen.“ (Scope Analysis GmbH, Berlin, 31.03.2011)

Die Ergebnisse des Jahres 2010 zeigen: Die Produkte der DFH entsprachen den sicherheitsorientierten Ansprüchen, die Anleger derzeit an ein Investitionsprodukt stellen.

Leistungsspektrum Zu den von der DFH angebotenen Investitionsobjekten gehören Immobilien im In- und Ausland sowie Vermögensstruk-turfonds. Das Angebot hat sich in den ver-gangenen Jahren gewandelt: Während früher Flugzeugfonds im Vordergrund stan-den, sind seit zehn Jahren Deutschland- Immobilienfonds das Kerngeschäft der DFH. In den vergangenen fünf Jahren wurden in dieser Anlageklasse neun Beteiligungsan-gebote aufgelegt und erfolgreich platziert, zwei Immobilienfonds davon befinden sich per Ende März in der Platzierung.

Die 2008 erstmals angebotenen Vermö-gensstrukturfonds, die den Anlegern jeweils mit nur einer Beteiligung die Möglichkeit bieten, sich an den Anlageklassen Immobi- lien, Erneuerbare Energien, Mobilien und privates Beteiligungskapital (Private Equity) zu beteiligen, wurden im Juli 2010 um einen Ansparplan ergänzt. Dieser investiert über eine Einmalzahlung und quartalsweise Raten- zahlungen über zehn Jahre in die Vermögens- strukturfonds der Concentio-Reihe der DFH.

Die laufende Objektverwaltung, die Verwaltung der Fonds sowie die Betreuung der Anleger während der Fondslaufzeit erfolgt durch langjährige Partner oder die DFH selbst. Die Anleger werden im Rechen-schaftsbericht der jeweiligen Beteiligungs- angebote regelmäßig über die wirtschaftliche Entwicklung der Fonds informiert.

DFH in Zahlen (31.03.2011)

– Rund 26.000 Anleger

– 57 realisierte Publikumsfonds, 30 davon aufgelöst

– 93 Großprojekte und rund EUR 4,1 Milliarden emittiertes Eigenkapital

„Die Feri EuroRating Awards sind ein Qualitätssiegel. Es erlaubt den Anlegern, diejenigen Initiatoren zu identifizieren, die 2010 besonders attraktive Fonds aufgelegt und die Herausforderungen des vergange-nen Jahres am besten bewältigt haben“, sagt Helmut Knepel, Vor-stand von Feri EuroRating.

31Anbieter

Transaktionsübersicht (Stand 31.03.2011) Anzahl Eigenkapital Investitionsvolumen Soll Ist Soll Ist Publikumsfonds platziert 53 2.230 2.158 3.937 3.823(Investitionsphase abgeschlossen) davon

Geschlossene Immobilienfonds (Core) mit 16 847 844 1.691 1.646¹ Investitionsobjekten in Deutschland und in den USA

Geschlossene Immobilienfonds (Opportunity) 2 68 63 68 63 mit Investitionsobjekten in Asien²

Vermögensstrukturfonds³ 2 89 26 89 26

Schiffsfonds 1 14 14 42 42

Medienfonds 2 94 94 106 106

Mobilienfonds 2 116 116 252 252

Flugzeugfonds 22 756 756 1.205 1.205

Immobilienleasingfonds 2 112 112 236 236

Mobilienleasingfonds 4 134 134 247 247

Private Placements 16 480 480 1.010 1.010

Cross-Border-Leasingtransaktionen 20 1.221 1.221 7.418 7.418

Platzierte Transaktionen gesamt 89 3.932 3.859 12.365 12.251 Publikumsfonds in der Platzierung⁴ 4 davon

Geschlossene Immobilienfonds mit 2 133 ⁴⁾ 213 ⁴⁾ Investitionsobjekten in Deutschland

Vermögensstrukturfonds 1 21 ⁴⁾ 21 ⁴⁾

Ansparplankonzept 1 11 ⁴⁾ 11 ⁴⁾

Emittierte Transaktionen gesamt 93 4.096 12.609

Alle Beträge in Mio. EUR inklusive Agio. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen sind möglich.1 Abweichungen betreffen u. a. Sondereinbauten, die von den Mietern gewünscht waren (die Mieter kommen durch vertragliche Verpflichtungen für die zusätzlichen Kosten auf) bzw. resultieren aus

prospektiert höherem Fremdkapital, das nicht in Anspruch genommen wurde.2 Die Beteiligungsangebote wurden zusammen mit der Sachsenfonds GmbH, Aschheim-Dornach, initiiert. Die in der Tabelle genannten Zahlen beziehen sich auf das Platzierungsvolumen der DFH

(40 % bzw. 50 % des jeweiligen Gesamtinvestitionsvolumens). Die Abweichung der Ist-Zahlen betrifft das Beteiligungsangebot 87 Indienfonds II: Das Gesamtinvestitionsvolumen wurde gemäß Gesell-schafterbeschluss im Jahr 2009 reduziert, da ein Projekt aus dem Fonds genommen wurde.

3 Die Beteiligungsangebote wurden als Blind Pool konzipiert. Das zu platzierende Eigenkapital und damit das Gesamtinvestitionsvolumen stehen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht fest. Der Tabelle wurden die Zahlen aus den prospektierten Investitionsplänen zugrunde gelegt, entsprechend können diese Beteiligungsangebote immer größere Abweichungen ausweisen. Das Beteili-gungsangebot 85 DFH Vermögensstrukturfonds Concentio 2008 wurde im Dezember 2009 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von EUR 24,69 Mio. geschlossen, das Beteiligungsangebot 86 DFH Vermögensstrukturfonds Constantia im Dezember 2010 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 1,25 Mio.

4 Per 31.03.2011 befinden sich vier Beteiligungsangebote in der Platzierung, darunter zwei geschlossene Core-Immobilienfonds und ein Vermögensstrukturfonds. Die Reihe der DFH-Vermögensstruktur- fonds wird seit Juli 2010 um ein Ansparplankonzept ergänzt, dieses befindet sich per 31.03.2011 ebenfalls in der Platzierung. Die Beteiligungsangebote sind zum Teil als Blind Pools konzipiert. Das zu platzierende Eigenkapital und damit das Gesamtinvestitionsvolumen stehen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht fest. Der Tabelle wurden die Zahlen aus den prospektierten Investitions- und Finanzierungsplänen zugrunde gelegt.

Anbieter32

Die DFH zeichnet aus Rund 72 % der von der DFH bisher auf-gelegten geschlossenen Core-Immobilien-fonds laufen wie prognostiziert oder besser: Bei 29 % der Immobilienfonds waren die Auszahlungen besser als prognostiziert, 43 % entwickelten sich gemäß Prognose. Aufge- legt wurden bisher 15 Core-Immobilienfonds, davon sind 4 Fonds bereits liquidiert. 1 Core- Immobilienfonds ist unberücksichtigt, da für diesen im Berichtsjahr 2009 keine Aus-zahlung prognostiziert wurde.1

Gemessen an der Gesamtanzahl aller bis-her aufgelegten Publikumsfonds waren bei 84 % der Beteiligungen die Auszahlungen entsprechend der Prognose oder höher.1

Die kumulierten steuerlichen Ergebnis-zuweisungen bei 49 Publikumsfonds sind per 31.12.2009 bei 20 % der Fonds wie prog-nostiziert, bei 43 % sind die steuerlichen Er-gebnisse niedriger und bei 37 % höher als prognostiziert.1 Die Beteiligungsangebote 85 und 86 enthalten durch die Konzipierung als Blind Pools keine Prospektprognosen zu den steuerlichen Ergebnissen. Deren Ist-Zahlen wurden als Soll-Zahlen eingestuft („Soll = Ist“).

Die Ende 2003 und Anfang 2004 aufge-legten zwei Medienfonds weichen allein aufgrund der geänderten Auffassung der Finanzbehörden von Bund und Ländern hinsichtlich der Frage der Besteuerungen der fest vereinbarten Schlusszahlung jeweils von dem prognostizierten Ergebnis ab. Die Recht- mäßigkeit dieser Vorgehensweise der Finanz- behörden wird stellvertretend durch einen Medienfonds mittels Klageeinreichung vor dem Finanzgericht München nun überprüft. Diese beiden Fonds sind in der vorgenannten Aufstellung der 49 Fonds nicht enthalten.

Erfolg im schwierigen Marktumfeld Die laufenden Fonds konnten ihre prognostizierten kumulierten Auszahlungen per 31.12.2009 weitgehend erreichen oder lagen sogar über den Prognosewerten. Dies unter- streicht die Sorgfalt der Konzeption und realistisch angesetzte Planungsprämissen. Die oben stehende Grafik der Auszahlun-gen per 31.12.2009 berücksichtigt 19 Fonds, für vier Fonds waren im Berichtsjahr noch keine Auszahlungen prognostiziert, sodass diese Fonds nicht berücksichtigt sind. Über Prognose entwickelte sich ein Fonds. 11 Fonds leisteten ihre Auszahlungen prog-nosegemäß. Sieben Fonds konnten die

prognostizierten Werte nicht erreichen. Vier der sieben Fonds unter Prognose konnten eine teilweise reduzierte Auszahlung leisten. Unter den verbleibenden drei Fonds, die nicht prognosegemäß auszahlen, sind auch zwei Mobilienfonds sowie ein Medienfonds, die aufgrund von Änderungen in der Steuer-rechtsprechung ihre Prognosen nicht mehr erfüllen können (keine dem Anbieter zuzu-rechnende Performance-Abweichung).1

1 Die Zahlen basieren auf der Leistungsbilanz zum 31.12.2009. Die mittlerweile nach IDW S4 geforderte Darstellung der Soll- Ist-Werte der jeweiligen Betriebsergebnisse ist nicht vergleich-bar möglich, da hierzu nicht bei allen vorherigen Projekten Angaben gemacht wurden (diese Angaben wurden in der Ver- gangenheit nicht gefordert). Es wurden nur die Fonds berück- sichtigt, für die auch im Geschäftsjahr 2009 Auszahlungen prognostiziert wurden. Die Einstufung „gemäß Prognose“ erfolgt, sofern der Wert in einer Bandbreite von +/– 5 % vom Soll-Wert bleibt. Weichen die Ist-Werte um mehr als – 5 % ab, werden sie als „unter Prognose“ und bei mehr als + 5 % als „über Prognose“ gewertet. Die Einstufung der Fonds erfolgte zum Teil anhand der Leistungsbilanzen 2009 der Kooperationspartner Hannover Leasing und KGAL.

Alle Fonds tilgten planmäßig Die Tilgung des Fremdkapitals erfolgt grundsätzlich bei allen Fonds planmäßig. Bei zwei Beteiligungsangeboten gab es Abwei-chungen im Zahlungsmodus, Einzelheiten dazu sind der Leistungsbilanz 2009 zu ent-nehmen.

Ergebnisse

prognosegemäß 35 über Prognose 6 unter Prognose 8

prognosegemäß/über Prognose 12 unter Prognose 7

Kumuliert erreichten 84 % aller laufenden und liqui-dierten Fonds die prognostizierten Auszahlungen

Per 31.12.2009 erfüllen 63 Prozent aller laufenden Fonds die prognostizierten Auszahlungen

12 %

16 %

72 %63 %

37 %

Basis: Leistungsbilanz 2009

33Anbieter

Maßnahmen im Interesse des Anlegers Der Einbruch an den internationalen Ka-pitalmärkten hat dazu geführt, dass das Be-teiligungsangebot 87 Indienfonds II (oppor-tunistisch geprägter Immobilienfonds) nicht vollständig platziert werden konnte. Die DFH reagierte auf diese Situation, indem sie per 31.12.2009 erstmals einen Fonds mit eigenem Kapital schloss. Die in den Jahren 2008 und 2009 aufgelegten Beteiligungs-angebote 84 „Lebensversicherungsfonds Großbritannien“, das Beteiligungsangebot 88 „Materia Holz- und Waldportfolio“ sowie das Beteiligungsangebot 94 DFH Bildungsinitia-tive wurden aus dem Vertrieb genommen.

Die Fondsimmobilie des gemeinsam mit der KGAL GmbH & Co. KG, Grünwald, initiier- ten Beteiligungsangebotes 34 wurde mit Zustimmung der Fondsgesellschafter ver-kauft. Die Anleger erhielten nach einer Halte- dauer von zehn Jahren kumulierte Auszah- lungen in Höhe von 12,7 % ihrer Bareinlage (ohne Agio). Ein Auslandsimmobilienfonds wurde mit positiver Rendite für die Anleger aufgelöst. Durch den vorzeitigen Verkauf der Immobilie lag die tatsächliche IRR-Rendite der Anleger zwischen 7,33 % und 15,60 % und damit über den im Prospekt prospek-tierten Werten von 6,27 % bis 7,33 %. Drei inländische Immobilien (Beteiligungsan- gebot 59 und Beteiligungsangebot 60) wurden Anfang 2007 gemäß Gesellschaf- terbeschluss veräußert. Die Anleger erhiel-ten im Jahr 2007 nach einer Haltedauer beider Beteiligungsangebote von rund fünf Jahren einen Gesamtmittelrückfluss vor Steuern, einschließlich der erhaltenen, laufenden Auszahlungen, in Höhe von insgesamt 137 % bzw. 138 % ihrer ursprüng- lichen Beteiligungssumme.

Weitere Informationen zu den genannten Beteiligungsangeboten, Informationen über die Deutsche Fonds Holding AG sowie die jeweils aktuelle Leistungsbilanz können beim Anbieter angefordert bzw. unter www.dfh-ag.com abgerufen werden.

Historie

Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH) wurde 1992 als debis Aviation Leasing GmbH, einer 100 %igen Tochtergesellschaft des damaligen Daimler-Benz-Konzerns (heute Daimler AG), gegründet. 2006 hat die DIH Deutsche Immobilien Holding Be-teiligungsgesellschaft mbH, Delmenhorst, 100 % der Gesellschaftsanteile übernom-men. Die Gesellschaft wurde in Deutsche Fonds Holding GmbH umfirmiert, die Um-wandlung in Deutsche Fonds Holding AG erfolgte im März 2008.

Laut Auskunft der Wirtschaftsauskunft CREDITREFORM Stuttgart liegt der „Credit- reform Bonitätsindex“ der Deutschen Fonds Holding AG per 13.04.2011 bei 164 Punkten („sehr gute Bonität“) auf einer Skala von 100 („ausgezeichnete Bonität“) bis 600 („harte Negativmerkmale“).

Die Deutsche Fonds Holding AG ist Mit-glied im VGF Verband Geschlossene Fonds. Der VGF ist die Interessenvertretung der Branche geschlossener Fonds in Deutsch-land und informiert Politik, Medien und An-leger aktiv und transparent über die Vermö-gensanlage „Geschlossene Fonds“. Davon profitieren sowohl Anleger als auch Anbie-ter geschlossener Fonds.

Quelle: www.vgf-online.de


DIH Deutsche Immo- bilien Holding Beteili-

gungsgesellschaft mbH

100 %

Nordwest Industrie Finance GmbH

10 %

Topas Investment GmbH

40 %

Deutsche Immo bilien Holding AG

50 %

Ausgezeichnete Bonität

164100 600

Harte Negativ-merkmale

DFH: Sehr gute Bonität

Creditreform Bonitätsindex:

1 Dieses Beteiligungsangebot befindet sich derzeit in der Platzierungsphase.

DFH Immobilienfonds Börse/Landesjustizzentrum, Stuttgart

96

DFH Immobilienfonds „Fürstenhof“ Frankfurt am Main¹

97

DFH Immobilienfonds Bürogebäude Friedrichstraße, Stuttgart

90

DFH Vermögensstrukturfonds Concentio 2010/2011¹

91

Büro- und Laborgebäude Staatliches Umweltamt, Bonn

80

Beispiele realisierter Projekte

DFH Wohnstiftfonds Augustinum Killesberg, Stuttgart

81

Zweitmarkt für geschlossene Fonds

Investitionen in geschlossene Fonds haben für den Fondszeichner im Vergleich zu anderen Anlageformen einen langfristi-gen Charakter. Wird aber zum Beispiel ein Anleger, der einen Teil seines Kapitals in geschlossene Beteiligungen investiert hat, plötzlich arbeitslos oder berufsunfähig, oder möchte er sein Depot umstrukturieren oder eine Gewinnmitnahme realisieren, be-steht für ihn die Möglichkeit, seine Beteili-gung über eine unabhängige Börse wie die Fondsbörse Deutschland zu verkaufen.

Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds wurde in erster Linie geschaffen, um Ange-bot und Nachfrage nach gebrauchten ge-schlossenen Beteiligungen besser zusam-menzuführen bzw. marktgerechte Kurse für solche Beteiligungen stellen zu können. Mit der Etablierung und dem Wachstum des Zweitmarktes haben es Anleger heute deut-lich leichter, sich vorzeitig von ihrer Betei- ligung zu trennen (siehe Kapitel „Risiken“, Seite 27).

Die Deutsche Fonds Holding AG wickelt ihren gesamten Zweitmarkt seit 2009 über die Fondsbörse Deutschland ab. Dadurch bietet sich für den Anleger eine professio-nelle Möglichkeit für den Handel mit ge-schlossenen Fonds. Auf der Handelsplatt-form www.zweitmarkt.de finden sich hierzu täglich die aktuellen Kurse und Handels-volumina für die dort gehandelten Fonds, dazu aktuelle Informationen, Berichte und Charts zur Kursentwicklung. Die Händler-Hotline der Fondsbörse Deutschland Betei-ligungsmakler AG, Telefon 040 48092030, steht Anlegern für Anfragen zur Verfügung.

Anbieter34

DFH Denkmalfonds Deutschland Zentrale AOK-Bundesverband, Berlin

82

DFH Ansparplan Concentio¹

92

DFH Immobilienfonds Bürogebäude „Das Auge“‚ Darmstadt¹

95

DFH Solarfonds DeutschlandSolarpark Bernsdorf (Oberlausitz)

93

DFH Vermögensstrukturfonds Concentio 2008

85

DFH Immobilienfonds Bürogebäude „Kö“, Düsseldorf

89

Bürogebäude Landesbank Baden-Württemberg, Stuttgart

78

Dienstleistungszentrum Hamburger Sparkasse, Hamburg

78

Sixt Garden Offices, München/Pullach

75

35Anbieter

36

Anlageziele und Anlagepolitik

Anlageziel der Beteiligungsgesellschaft ist es, durch die Vermietung und den Verkauf der mittelbar erworbenen Fondsimmobilien Erträge für die Anleger zu erzielen.

Anlageobjekte sind die Beteiligung an der Objektgesellschaft und die in der Inves-titions-/Bauphase an die Objektgesellschaft zu leistenden Zahlungen (Aufbaufinanzie-rung).

Nach Abschluss der Baumaßnahmen soll die Beteiligungsgesellschaft die Mehrheit der Anteile (94,8 %) an der Objektgesellschaft erwerben. Weitere 0,1 % der Anteile sollen durch die DFH Aberia GmbH erworben wer-den. Anlageobjekt ist folglich die Beteiligung an der Objektgesellschaft. Darüber hinaus ist die Beteiligungsgesellschaft – sobald ihr Kom- manditkapital in Höhe von EUR 125.000.000 (ohne Agio) zugeflossen ist – nach Abschluss eines Darlehensvertrages verpflichtet, an die Objektgesellschaft in der Investitions-/Bau-phase Zahlungen nach Maßgabe des jeweilig erreichten Baufortschritts (Aufbaufinanzie-rung) zu leisten (weiteres Anlageobjekt). Die Objektgesellschaft ist Eigentümer der Grund-stücke, auf welchen die Bürogebäude, die Tiefgarage und die Kindertagesstätte gebaut werden. Daneben hat die Objektgesellschaft eine Nutzungsvereinbarung mit der Landes- hauptstadt Düsseldorf über die Grundstücke, auf denen das Parkhaus sowie die ebenerdigen Parkplätze errichtet werden sollen, abgeschlossen. Die Fondsimmobilien (Bürokom-plex, Tiefgarage, Kindertagesstätte und Park- haus) werden durch die Objektgesellschaft wirtschaftlich verwaltet und sollen für die Beteiligungsgesellschaft und die anderen Gesellschafter der Objektgesellschaft durch die Bewirtschaftung und die Veräußerung einen größtmöglichen Überschuss erzielen. Die Nettoeinnahmen der Beteiligungsgesell-schaft (eingeworbenes Emissionskapital ab-züglich fondsabhängiger Kosten) sollen in einem ersten Schritt verwendet werden um in der Investitions-/Bauphase an die Objekt- gesellschaft ein Darlehen zu vergeben. In einem zweiten Schritt – nach Fertigstellung der Fondsimmobilien – werden die Netto-einnahmen dann dazu verwendet, den Kauf-

preis für die Kommanditanteile (TEUR 17.746) und bei der Objektgesellschaft eine Einzah-lung in die Rücklagen zu erbringen sowie nach Abzug der fondsabhängigen Kosten eine Liquiditätsreserve in der Beteiligungs-gesellschaft (TEUR 6.022) zu bilden. Die Nettoeinnahmen werden nicht für sonstige Zwecke verwendet. Da die Nettoeinnahmen im zweiten Schritt alleine nicht ausreichen werden um das Anlageziel zu erreichen, wird die Objektgesellschaft zusätzliche Fremd-mittel zur Finanzierung des Anlageobjektes aufnehmen.

Hinsichtlich des Realisierungsgrades des Projektes gilt: Die Zahlungen an die Objektge- sellschaft bis zur Fertigstellung des Gebäude- komplexes sind nach Maßgabe des jeweilig erreichten Baufortschritts zu leisten. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind noch keine Zahlungen geleistet worden. Die Be-teiligung der Beteiligungsgesellschaft als Kommanditist der Objektgesellschaft ist zum 31.12.2012 geplant. Die hiermit verbundenen Zahlungen gemäß dem Anteilskaufvertrag sind noch nicht geleistet. Die für die Zah-lungen an die Objektgesellschaft und den Erwerb der Beteiligung notwendigen Ver- träge wie Kaufvertrag, Mietvertrag, Darlehens- verträge, Geschäftsbesorgungsverträge etc. sind, wie in diesem Verkaufsprospekt be-schrieben, von der Beteiligungs- und der Objektgesellschaft bereits abgeschlossen worden beziehungsweise abzuschließen.

Gemäß dem Anteilskaufvertrag hat die Beteiligungsgesellschaft das Recht 94,8 % der Gesellschaftsanteile an der Objektgesell-schaft gegen Zahlung eines Kaufpreises zu erwerben (vgl. im Kapitel „Rechtliche Grund-lagen“, Seite 74, Punkt 3.3). Darüber hinaus steht ihr nach dem Optionsvertrag das Recht zu die Gesellschaftsanteile des Altgesell-schafters an der Objektgesellschaft in Höhe von 5,1 % zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Die Beteiligung an der Objektge-sellschaft ist zudem mit folgenden Rechten verbunden: Beteiligung am Gewinn und Ver-lust, Entnahmerechte, Kündigung (ordentliche und außerordentliche), Anspruch auf ein Abfindungsguthaben und Teilnahme am Liquidationserlös, Teilnahme an Gesellschaf-terversammlungen und Stimmrechte sowie

Einsichts- und Kontrollrechte (vgl. im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“, Seite 83, Punkt 4.1). Bezüglich der Bedingungen des Darlehens-vertrags wird auf das Kapitel „Rechtliche Grundlagen“, Seite 78, Punkt 3.4, verwiesen.

Der Prospektverantwortliche, der ge-schäftsführende Kommanditist, der persön- lich haftende Gesellschafter und der Treu-handkommanditist, der Mittelverwendungs- kontrolleur sowie die Mitglieder der Ge-schäftsführung der Beteiligungsgesellschaft erbringen folgende nicht nur geringfügige Leistungen: Die Mitglieder der Geschäfts-führung der Beteiligungsgesellschaft führen deren Geschäfte gegebenenfalls auch als Liquidatoren, der Treuhandkommanditist hält und verwaltet die treuhänderisch ge-haltenen Anteile und übt die Rechte und Pflichten aus den treuhänderisch gehalte-nen Anteilen aus, der Mittelverwendungs-kontrolleur kontrolliert teilweise die Verwen-dung der Mittel in der Investitionsphase, der persönlich haftende Gesellschafter erbringt die persönliche Haftung, der Prospektver-antwortliche erbringt die Konzeption, Ob-jektaufbereitung/Due Diligence, Marketing, Prospekt, Finanzierungsvermittlung, Beteili- gungsvermittlung und Eigenkapitalvermitt- lung und eine Fondsschließungsgarantie. Über diese Leistungen hinaus erbringen der Prospektverantwortliche, die DFH Aberia GmbH, die DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH, die DFH Treuhandgesellschaft mbH (auch „Gründungsgesellschafter“ ge-nannt), der Mittelverwendungskontrolleur, der Treuhänder sowie die Mitglieder der Geschäftsführung der Beteiligungsgesell-schaft keine weiteren nicht nur geringfügigen Lieferungen oder Leistungen.

Rechtliche oder tatsächliche Verfü-gungsbeschränkung Der Verkäufer der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft ist ein mit der Unter- nehmensgruppe des Anbieters verbundenes Unternehmen. Dem Prospektverantwort- lichen, den Gründungsgesellschaftern, dem Mittelverwendungskontrolleur, dem Treu-händer und den Mit gliedern der Geschäfts-führung der Beteiligungsgesellschaft stehen oder standen weder das Eigentum an den Anlageobjekten oder wesentlicher Teile des-

5. Die Fondsimmobilien

37Die Fondsimmobilien

selben noch aus anderen Gründen eine dingliche Berechtigung an den Anlageob-jekten zu.

Das finanzierende Bankenkonsortium hat zur Absicherung des Langfristdarlehens an die Objektgesellschaft ihre Rechte durch Abtretung von Ansprüchen u. a. gesichert: Die Rechte und Ansprüche aus der Fonds-schließungsgarantie der Deutschen Fonds Holding AG, die aufschiebend bedingte Ver-pfändung der Eigenmittelsammel- und Li-quiditätsreservekonten, die Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Anteilskauf- vertrag. Die Zech Bau Holding GmbH und der Anteilsverkäufer haben sich ebenfalls zur Absicherung ihrer jeweiligen Darlehen an die Objektgesellschaft u. a. durch die auf-schiebend bedingte Verpfändung der Eigen- mittelsammel- und Liquiditätsreservekonten, die Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Anteilskaufvertrag besichert.

Darüber hinaus bestehen keine nicht nur unerheblichen dinglichen Belastungen der Anlageobjekte.

Rechtliche Beschränkungen der Verwen-dungsmöglichkeit der Beteiligung an der Objektgesellschaft ergeben sich aus den ab-geschlossenen beziehungsweise noch ab-zuschließenden Darlehensverträgen. Recht- liche Beschränkungen bezüglich des Dar-lehens der Beteiligungsgesellschaft an die Objektgesellschaft werden sich aus verein-barten Rangrücktrittsregelungen ergeben.

Darüber hinaus bestehen für die Ver-wendungsmöglichkeit der Anlageobjekte keine rechtlichen Beschränkungen.

Über die Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte hat der Emittent eine Fondsschließungsgarantie, einen Anteils-kauf- und Optionsvertrag, einen Darlehens- vertrag mit der Objektgesellschaft; einen Mittelfreigabe- und Mittelverwendungs-kontrollvertrag sowie mehrere Geschäfts-besorgungsverträge abgeschlossen bezie-hungsweise sind noch abzuschließen (siehe im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“, Seite 73 ff.).

Es bestehen keine tatsächlichen Beschrän- kungen der Verwendungsmöglichkeit der Anlageobjekte.

Es existiert kein Bewertungsgutachten für die Anlageobjekte. Anlageobjekte sind die Beteiligung an der Objektgesellschaft und die in der Investitions-/Bauphase an die Objektgesellschaft zu leistenden Zahlungen (Aufbaufinanzierung).

Die REAG GmbH Real Estate Advisory Group Germany, Frankfurt am Main, ein Un-ternehmen der 1896 in Milwaukee, USA, ge-gründeten American Appraisal Gruppe, einem weltweit führenden Bewertungsun- ternehmen, hat im Auftrag der Beteiligungs- gesellschaft am 29.10.2010 ein Wertermitt-lungsgutachten für die Fondsimmobilien nach Fertigstellung erstellt. Der Verkehrswert des Eigentums an dem „Vodafone Campus“ sowie dem Nutzungsrecht an dem Parkhaus im Heerdter Dreieck wurde zum Bewertungs- stichtag 01.10.2010 und zum Qualitätsstich- tag 15.12.2012 (geplante Übergabe der Fonds- immobilien) mit rund EUR 308.500.000 fest-gesetzt.

Behördliche Genehmigung Für die Zahlungen der Beteiligungsgesell- schaft an die Objektgesellschaft in der Inves- titions-/Bauphase und für die Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objekt-gesellschaft sind keine behördlichen Geneh- migungen erforderlich. Die drei Baugeneh-migungen des Bauaufsichtsamtes der Lan-deshauptstadt Düsseldorf vom 23.09.2010 für die Errichtung von mehreren Büroge-bäuden und einer eingeschossigen Tief-garage sowie für die Errichtung eines Park-hauses, ebenerdiger Stellplätze und einer Kindertagesstätte liegen vor. Vom Stadt-entwässerungsbetrieb der Landeshaupt-stadt Düsseldorf liegt vom 16.03.2011 eine Anschlussgenehmigung für das Grundstück „Viersener Straße 50“ an die öffentliche Ab-wasseranlage vor.

Im Übrigen liegen alle zur Erreichung des Anlagezieles erforderlichen Genehmigungen vor.

Die Metropolregion Rhein-Ruhr

Makrostandort Düsseldorf Düsseldorf ist mit rund 580.000 Einwoh-nern Landeshauptstadt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und bildet gemeinsam mit Köln und dem Ruhrgebiet das wirtschaftliche Zentrum von Westdeutschland.

Düsseldorf ist eines der führenden, inter-national ausgerichteten Handels-, Dienst-leistungs- und Kommunikationszentren in Deutschland und in Europa. Eine große An-zahl von weltweit operierenden Unterneh- men wie beispielsweise E.ON (Energie), Metro-Gruppe (Handel), Henkel (Haushalts-konsumgüter) und C&A (Bekleidung), um nur die bekanntesten zu nennen, haben ih-ren Hauptsitz in Düsseldorf.

Mit 1.500 Unternehmen und 24.000 Ar-beitsplätzen ist Düsseldorf führender Stand-ort der Informations- und Kommunikations-branche. Vodafone und E-Plus haben hier ihren Hauptsitz. Ebenso ist die Deutsche Telekom mit mehreren Organisationseinhei-ten präsent. Mehr als 40 Netzbetreiber sind in Düsseldorf vertreten, um von hier aus ihr regionales oder bundesweites Geschäft marktnah zu steuern. Der Netzwerkausrüster und Mobilfunkgerätehersteller Ericsson be-treibt seit Jahren seinen deutschen Haupt-sitz in Düsseldorf. Die Branche ist eine der Schlüsselbranchen für die Stadt Düsseldorf und wird seitens der Wirtschaftsförderung mit besonderer Aufmerksamkeit unterstützt.

Die Stadt bietet durch ihre zentrale Lage und die gute Infrastruktur eine schnelle Ver-bindung per Auto, Bahn oder Flugzeug zu den wichtigsten europäischen Märkten. Ent-fernungen von Düsseldorf zu ausgewählten europäischen Städten:

Amsterdam 240 kmBerlin 570 kmBrüssel 220 kmFrankfurt am Main 220 kmLondon 560 kmParis 500 km

Die Fondsimmobilien 38

Düsseldorf ist ein wichtiges Handels-, Dienstleis- tungs- und Kommunikationszentrum in Europa, glänzt als führender Standort in den Branchen Werbung, Telekommunikation und Unternehmensberatung und ist einer der wichtigsten Messeplätze in Deutschland. Nach Frankfurt am Main ist die Rheinmetropole zudem die zweit-größte Banken- und Börsenstadt der Bundesrepublik. „Mein kleines Paris“ soll Napoleon die Stadt am Rhein getauft haben. „Klein-Tokio“ nennen sich heute die japanisch ge-prägten Ecken. Zahlreiche internationale Firmen haben ih-ren Sitz in Düsseldorf, darunter auch 450 japanische Unter-nehmen. Durch die zentrale Lage und die hervorragenden Verkehrsanbindungen, auch über den drittgrößten Flug-hafen Deutschlands, ist Düsseldorf optimal an die europä-ischen Märkte angebunden. In einem Umkreis von 150 km leben knapp 30 Millionen Menschen, die der Wirtschafts-, Shopping- und Kulturmetropole internationales Flair geben und für kulturelle Vielseitigkeit sorgen.

Messe Düsseldorf

Gehry-Bauten im Medienhafen

Jan Wellem-Standbild und Rathaus

39

Hervorzuheben sind des Weiteren die Messe Düsseldorf als eine der drei umsatz-stärksten Messeplätze in Deutschland und der fünf Kilometer nördlich von der Stadtmitte entfernte Flughafen Düsseldorf International. Vom drittgrößten Flughafen Deutschlands sind in einer knappen Stunde wirtschaftlich wichtige europäische Metropolen wie Lon-don, Paris oder Zürich zu erreichen.

Beste Standortbedingungen und ein hohes Maß an Lebensqualität, moderate Mie- ten und Lebenshaltungskosten kennzeichnen Düsseldorf. Im internationalen Standortver- gleich liegt Düsseldorf nach einer Mercer- Studie zur Lebensqualität 2010 weltweit auf Platz sechs und bundesweit erneut auf Platz eins.

Mit einer Vielzahl von Museen und Aus-stellungen und moderner Architektur ist Düsseldorf eine der vielfältigsten und schön- sten Kulturmetropolen Deutschlands. So gibt es neben der großen Kunstsammlung des Landes Nordrhein-Westfalen und einer Vielzahl weiterer Museen und Galerien auch die renommierte Kunstakademie Düssel-dorf. Mit dem Düsseldorfer Schauspielhaus und dem Kom(m)ödchen sind bekannte Bühnen in der Stadt vertreten.

Quelle: www.duesseldorf.de, Januar 2011

Büroimmobilienmarkt Düsseldorf zählt zu den Immobilienhoch- burgen in Deutschland.

Der Flächenumsatz am Düsseldorfer Büromarkt belief sich im Jahr 2010 auf rund 383.000 m² und liegt damit um mehr als 74 Prozent über dem Vorjahreswert und um rund 21 Prozent über dem 10-Jahres-Schnitt. Wesentlich beeinflusst wurde dieses Ergeb-nis durch die Großanmietung von Vodafone. Im Jahr 2009 lag der Flächenumsatz bei rund 220.000 m². Bei den nachfragenden Branchen liegen die Informations- und Kommunika-tionstechnologien mit rund 33 Prozent auf dem ersten Platz. Auf dem zweiten Rang folgen die sonstigen Dienstleistungen mit knapp 15 Prozent vor den Handelsunterneh- men mit rund 12 Prozent und den Beratungs- gesellschaften mit gut 11 Prozent.

Das verfügbare Flächenangebot (Leer-stand plus verfügbare Flächen im Bau) für den gesamten Düsseldorfer Büroimmobili-enmarkt beträgt rund 1,12 Mio. m². Im Büro- teilmarkt Seestern – dem Standort der Im-mobilien – liegt das verfügbare Flächenan- gebot bei rund 67.000 m². Die Leerstands- quote ist im Jahresvergleich leicht gestiegen und beläuft sich auf 11,50 % im Markt- und 9,8 % im Stadtgebiet. Dagegen haben sich die Leerstände mit modernen Flächen reduziert, sodass zum Jahresende 2010 nur noch jeder vierte leer stehende Quadratmeter eine nachfragegerechte, moderne Qualität hat.

Die Spitzenmiete im Bankenviertel hat im Jahr 2010 ein Höchststand von 24,00 EUR/m² pro Monat erreicht. In den meisten Büro-marktzonen stieg die Höchstmiete ebenfalls, wobei im Seestern der größte Anstieg ver-zeichnet wurde. Die Spitzenmiete im Seestern lag 2010 bei rund 16,50 EUR/m² pro Monat und die Durchschnittsmiete bei rund 15,70 EUR/m² pro Monat.

Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH, Property Report,

Office Market in Germany 2011, Januar 2011

Mikrostandort – Seestern Der linksrheinisch gelegene Standort See- stern ist ein rund 40 Hektar großes Business- Quartier. Es zählt zu den traditionsreichsten und größten Bürostandorten in Düsseldorf. Seine Geschichte reicht bis in das Jahr 1961 zurück, als der ehemalige Warenhaus-Kon-zern Horten durch den Bau seiner Hauptver- waltung den Grundstein für die Entwicklung des Standortes legte. Im Laufe der Jahre ist ein beispielhaftes Büroareal entstanden, das optimale Arbeitsbedingungen mit herausra- gender Lage und hohem Work-Life-Komfort in Einklang bringt und heute einen Schmelz- tiegel der internationalen Informations- und Kommunikationsbranche darstellt.

Seinen Namen verdankt der Standort dem seesternförmigen Verlauf der sich kreuz- enden Hauptverkehrswege und der danach benannten Straße „Am Seestern“.

Mit vier Stadtbahnlinien, Anschluss an die A44/A52 sowie der Nähe zu City, Flughafen und Messe besteht eine optimale Verkehrs-anbindung. Davon profitieren auch die fünf Hotels der gehobenen Kategorie. Sie bieten in ausreichender Anzahl und in fußläufiger Entfernung Tagungs- und Übernachtungs-möglichkeiten. Den rund 10.000 Beschäftig- ten des Areals stehen zahlreiche Freizeitmög- lichkeiten in direkter Nähe zur Verfügung.

Auf der dem künftigen Vodafone-Campus gegenüberliegenden nördlichen Straßen-seite wird aktuell ein weiterer Bauabschnitt des Prinzenparks erstellt. In diesem wird der Versicherungskonzern Axa den Großteil der Flächen belegen. Daneben entsteht in öst- licher Richtung auf dem ehemaligen Güter- bahnhof-Areal ein Büro-, Gewerbe- und Wohnstandort (Belsenpark).

Infrastruktur Das Objekt ist sehr gut an das Straßenver- kehrsnetz sowie gut an den öffentlichen Nahund Fernverkehr angebunden. Der Ge-bäudekomplex liegt etwa 300 Meter von der U-Bahn-Haltestelle „Prinzenallee“ entfernt. Von hier aus kann der Düsseldorfer Haupt-bahnhof mit drei Stadtbahnlinien innerhalb von fünfzehn Minuten erreicht werden. Ab dem Hauptbahnhof besteht dann Anschluss an das nationale und internationale ICE- und Intercity-Netz sowie an das S-Bahn-Netz, welches die Stadt mit den Vororten, den Nach-barstädten und dem Flughafen verbindet.

Über den direkten Anschluss an die B7/Brüsseler Straße (Heerdter Dreieck) gelangt man mit dem Auto innerhalb von ca. 15 Mi-nuten zum Flughafen Düsseldorf Internatio-nal.

Da neben dem Vodafone Campus auch der neu entstehende Belsenpark (Büro-, Gewerbe- und Wohnstandort) bis an das Heerdter Dreieck reicht und sich deshalb die vorhandene Verkehrsmenge erhöhen wird, hat die Stadt Düsseldorf damit begonnen, die Straßen rund um den Gebäudekomplex und den Verkehrsknotenpunkt Heerdter Dreieck für geplante rund EUR 14 Mio. um-zubauen. Im Zuge dieser Arbeiten wird der Parkhausneubau für den Vodafone Campus

Die Fondsimmobilien 40

Parkhaus

Vodafone Campus

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Hansaallee

Hansaallee

Kaarster Weg

Niederkasseler Lohweg

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Willstätterstraße

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Am Heerdter Hof

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Am Seestern

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Am Seestern


Haus derJapanischen Kultur

Niederkassel

Oberkassel

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Parkhaus

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Löricker Straße

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Am Seestern


Haus derJapanischen Kultur

Niederkassel

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1

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Düsseldorf

Neuss

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Hamburg

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PotsdamHannover

Magdeburg

Düsseldorf Dresden

Erfurt

Frankfurt/MainMainz

Wiesbaden

Saarbrücken

StuttgartMünchen

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Lageplan Fondsimmobilien (Planung)

Hochhaus (H),

Bürogebäude (A – C),

Kindertagesstätte (Kita)

H

A

B

C

in das Heerdter Dreieck integriert und ist damit direkt an den Verkehrsknotenpunkt angebunden. Die Umsetzung der geplan-ten Maßnahmen ermöglicht eine Optimie-rung der vorhandenen Verkehrsanbindung.

Für die Mitarbeiter von Vodafone werden rund 427 Stellplätze in der eingeschossigen Tiefgarage unter den Bürogebäuden ge-schaffen. Rund 1.571 Plätze sollen im Park-hausneubau und 234 Stellplätze im Bereich unterhalb der Hochstraße entstehen.

Grundstück und Gebäude

Grundstück Die Grundstücke für die Bürogebäude mit Tiefgarage und die Kindertagesstätte sind mit einer Größe von rund 26.856 m² im Grundbuch der Gemarkung Heerdt des Amtsgerichtes Düsseldorf im Blatt Nr. 18074, Flur 36 unter den Flurstückstücksnummern 36, 260 - 263, 266 - 269, 271 - 276, 278 und 280 - 284 eingetragen. Die Grundstücke be-finden sich im Düsseldorfer Stadtteil Heerdt und grenzen im Norden an die Viersener Straße, im Südosten an die in Hochlage ge-führte Brüsseler Straße und im Westen an die Neuwerker Straße. Daneben hat die Ob-jektgesellschaft eine Nutzungsvereinbarung mit der Landeshauptstadt Düsseldorf über die Grundstücke, auf welchen das Parkhaus sowie die ebenerdige Parkplätze errichtet werden sollen, abgeschlossen.

Allgemeine Gebäude- und Baube-schreibung Bis Ende 2012 sollen ein Bürokomplex, bestehend aus einem 19-geschossigen, ellipsenförmigen Hochhaus mit einer Höhe von rund 75 Metern sowie drei weiteren Bürogebäuden mit sechs bzw. neun oberir-dischen Geschossen und einer Tiefgarage, und ein Parkhaus entstehen. Das Parkhaus sowie die Stellplätze unterhalb der Hoch-straße werden vom unmittelbar angrenzen-den Campus aus fußläufig erreichbar sein. Zusätzlich wird auf dem Gelände noch eine Kindertagesstätte errichtet. Sie soll für sechs Gruppen mit jeweils zehn Kindern ausge-legt sein.

Die Bürogebäude werden sich um einen zentralen dreieckigen Platz (Campus) grup-pieren. Für den ruhenden Verkehr werden die eingeschossige Tiefgarage des Campus, ein angrenzender ebenerdigen Parkplatz und ein Parkhaus mit sieben Parkebenen zur Verfügung stehen.

Metall- und Glasfassaden werden dem Bürogebäudekomplex ein einheitliches und zusammenhängendes Erscheinungsbild verleihen. Es handelt sich hierbei um groß-flächig verglaste, thermisch getrennte Me-tall-Glas-Konstruktionen. Die Fassaden der Büroflächen zur Brüsseler Straße werden schalltechnisch auf die Beanspruchung durch den Verkehrslärm ausgelegt. Die ge-schwungenen Gebäuderiegel sollen einen wirksamen Lärmschutz des inneren drei-eckigen zentralen Platzbereiches bewirken. Die Fassade des Parkhauses wird als unge-dämmte, vorgehängte Fassadenkonstruktion ausgeführt.

Die Büroflächen werden mit Kühldecken ausgestattet und erhalten eine Kälteversor-gung. Für die Fensterflächen sind Sonnen-schutzvorrichtungen vorgesehen.

Der Vodafone Campus sieht hauptsäch-lich Büronutzung mit mieterspezifischen Sondernutzungsbereichen wie z. B. einem Mobiltelefon-Testbereich vor. Zusätzlich stehen den Mitarbeitern u. a. eine Kantine, Konferenz- und Fitnessräume zur Verfügung. In einem geringen Umfang ist eine Einzel-handelsnutzung für einen Vodafone-Shop sowie für kleine Ladeneinheiten, die der Deckung des täglichen Bedarfs der Mitar-beiter dienen, geplant. Der gesamte Cam-pus wird eingeschossig unterbaut. Neben den Tiefgaragenstellplätzen werden sich hier die Lüftungs- und Kältezentralen, die Heizzentrale ([Bio-] Gas-Blockheizkraftwerk mit Absorptionskältemaschine und Brenn-wertkessel), die Elektrozentralen sowie die Hausanschlussräume befinden.

Die repräsentative Eingangshalle im Hochhaus wird der zentrale Anlaufpunkt für Besucher und Gäste sein. Von hier aus lassen sich mit den Aufzügen die einzelnen Büroetagen erreichen.

Die weiteren Gebäude verfügen über kleinere Eingangsbereiche, die sich zum zentralen Platz hin orientieren werden. Die Büroflächen in den Obergeschossen werden über Aufzugs- und Treppenanlagen erschlos- sen. Die Aufteilung der Flächen erfolgt in einem flexiblen modularen System aus of-fenen Arbeitsgruppen, Besprechungs- und Kommunikationszonen sowie einzelnen Zellenbüros.

Durch die geplanten separaten Zugänge sowie die Schaffung mehrerer Treppenhäu-ser und Aufzugsgruppen pro Bauteil ist eine Aufteilung und geschossweise Vermietung einzelner Bauteile möglich.

Die Bürogebäude sollen nach LEED (Green Building) zertifiziert werden. Es wird eine Silber-Zertifizierung mit Option auf Gold angestrebt.

Laut Rahmenterminplan vom 07.09.2010 sollen die Gebäude nach Fertigstellung am 15.12.2012 an den Bauherren/Mieter über-geben werden.

Als Zwischentermine für „Gebäude-hülle und Dach dicht“ sind für das Hoch-haus der 29.02.2012, für den Gebäudeteil A der 31.01.2012 und für die Gebäudeteile B und C der 22.12.2011 geplant. Die Rohbau-fertigstellung für das Parkhaus ist für den 31.01.2012 angesetzt.

Zur Überwachung der Baumaßnahmen wird zusammen mit dem Bankenkonsortium ein Unternehmen für das baubegleitende Controlling beauftragt.

Nutzung – Vodafone D2 GmbH Die Fondsimmobilien sind vollständig an die Vodafone D2 GmbH vermietet und wer-den nach Fertigstellung an den Mieter über-geben.


44

Mieter – Vodafone D2 GmbH

Vodafone Deutschland ist mit 13.000 Mitarbeitern und rund EUR 9 Milliarden Umsatz einer der größten und modernsten Telekommunikationsanbieter in Europa. Als innovativer und integrierter Technologie- und Dienstleistungskonzern bietet Vodafone Deutschland Mobilfunk und Festnetz so-wie Internet und Breitband-Datendienste für Geschäfts- und Privatkunden. Vodafone Deutschland hat rund 38 Millionen Mobil-funk- und Festnetzkunden. Das Unterneh-men unterhält eines der leistungsstärksten und modernsten Mobilfunknetze sowie im gesamten Bundesgebiet ein engmaschiges Glasfasernetz, das bereits heute eine Flä-chenabdeckung von fast 70 Prozent aller deutschen Haushalte erreicht. Im Jahr 2010 wurde Vodafone von der Fachzeitschrift „connect“ zum vierten Mal in Folge für das beste Netz in Deutschland ausgezeichnet.

Vodafone Deutschland stellt sich auch seiner gesellschaftlichen Verantwortung und initiiert und fördert über die Vodafone Stiftung Deutschland zahlreiche Projekte in den Bereichen Bildung, Integration und so-ziale Mobilität, Kunst/Kultur und Gesundheit.

Nach Auskunft der Wirtschaftsauskunft CREDITREFORM Stuttgart liegt der „Credit- reform Bonitätsindex“ der Vodafone D2 GmbH per 08.10.2010 bei 248 Punkten („gute Bonität“) auf einer Skala von 100 („ausge-zeichnete Bonität“) bis 600 („harte Negativ-merkmale“).

Die Vodafone D2 GmbH ist ein Teil der Vodafone-Group, dem mit 341 Millionen Kunden größten Mobilfunkkonzern der Welt.

Weitere Informationen sind im Internet unter www.vodafone.de (insbesondere in der Rubrik „Unternehmen“) und unter www.vodafone-stiftung.de abrufbar.

Mietvertrag mit der Vodafone D2 GmbH

Gegenstand des Mietvertrages Der Mietvertrag über die Büroimmobi- lien einschließlich Untergeschoss und Park-flächen (ca. 109.252 m² BGF, 427 Tiefgaragen- stellplätze), die Kindertagesstätte (ca. 1.865 m² BGF), die oberirdischen Stellplätze (234 Stück), das Parkhaus „Heerdter Dreieck“ (1.571 Stück) und die 245 Fahrradstellplätze wurde am 09.09.2010 abgeschlossen. Am 23.12.2010/ 06.01.2011 wurde ein 1. Nachtrag zum Miet-vertrag geschlossen.

Vertragsdauer und Verlängerungs- optionen Der Mietvertrag beginnt mit Übergabe der Immobilien (geplante Übergabe spätes-tens 15.12.2012) an den Mieter und hat eine Laufzeit von 20 Jahren und beinhaltet zwei Verlängerungsoption des Mietverhältnisses für den Mieter um jeweils 5 Jahre.

Instandhaltung/Instandsetzung Die Objektgesellschaft ist für die Instand- haltung und Instandsetzung (inklusive Er-neuerung und Ersatzbeschaffung) von Dach und Fach auf eigene Kosten verantwortlich. Dach und Fach umfassen nach den Rege-lungen des Mietvertrages u. a. die Dach- und Rohbaukonstruktion (z. B. Fundamente, tragende Wände) sowie die Fassade und die Rohre und Leitungen bis zum ersten Über-gabepunkt im Mietgegenstand. Hiervon ausgenommen sind ausdrücklich z. B. die technische Gebäudeeinrichtung sowie die außen und innen liegenden Sonnenschutz-systeme. Hierfür ist der Mieter Vodafone auf eigene Kosten verantwortlich.

Mietzins Die gesamte Jahresanfangsmiete soll für das Jahr 2013 rund EUR 17.850.000 p. a. betragen. Der Mieter Vodafone kann ge-mäß Mietvertrag Sonderausbauwünsche zulasten des Budgets der Objektgesell-schaft in Höhe von maximal EUR 5.000.000 in Anspruch nehmen. In diesem Fall würde sich die Jahresnettomiete um einen Betrag in Höhe von maximal EUR 317.550 erhöhen. Die in der Prognoserechnung kalkulierten Mieteinnahmen beinhalten diesen Betrag.

Wertsicherung Die Miete für den Gebäudekomplex erhöht sich zum 15.12.2014 auf rund EUR 18.000.000 pro Jahr und zum 15.12.2016 auf mindestens rund EUR 18.250.000 pro Jahr. Für die Zeit ab dem 15.12.2016 wird die Miete wie folgt wertgesichert: Steigt oder fällt der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI, Basis 2005 = 100) gegenüber dem Stand am 15.12.2012 bzw. gegenüber dem Stand der jeweils letzten Anpassung – die Mieterhö-hungen zum 15.12.2014/15.12.2016 sind keine Anpassungen in diesem Sinne – um mindestens 8 %, so erhöht oder ermäßigt sich die Miete. Die Veränderung entspricht dabei je-weils 100 % der Indexänderung. Die An-passung erfolgt frühestens mit Wirkung ab dem 15.12.2016.

Die unter „Mietzins“ genannten Rege- lungen für Sonderausbauwünsche gelten entsprechend.

Weitere Informationen zu dem genann-ten Mietvertrag siehe Kapitel „Rechtliche Grundlagen“.


6. Investitionsplanung und Ertragsprognose

Investitionsplanung und Ertragsprognose46

Die Investitions- und Finanzierungsrech-nung bildet die liquiditätswirksamen Vor-gänge der Investitionsphase ab. Die ausgewiesenen Positionen stehen durch Festpreis- vereinbarungen überwiegend fest. Positi-onen, die zum Zeitpunkt der Prospektauf- stellung noch nicht oder nicht in ihrer end- gültigen Höhe feststehen, können zu Mehr- oder Minderkosten führen und gehen zu-gunsten oder zulasten der Liquiditätsreser-ve. Bei der Kalkulation wurde auf Basis des bestehenden Mietvertrages davon ausgegangen, dass die Objektgesellschaft in Höhe von 100 % vorsteuerabzugsberechtigt ist. Die Beteiligungsgesellschaft ist dagegen nicht berechtigt, die auf den Eingangsleis-tungen lastende Vorsteuer geltend zu ma-chen.

Hinsichtlich einzelner Positionen in der Investitions- und Finanzierungsrechnung können Rundungsdifferenzen auftreten.

Soweit in der Investitions- und Finanzie-rungsrechnung Positionen aufgeführt sind, die der Umsatzsteuer unterliegen, sind diese als Netto-Positionen aufgeführt.

Erläuterungen zum prognostizierten Investitionsplan der Beteiligungsge-sellschaft (Mittelverwendung)

Anschaffungskosten der Beteiligungs-gesellschaft Die mit der Beteiligung verbundenen Anschaffungskosten belaufen sich für die Beteiligungsgesellschaft auf Ebene der Ob-jektgesellschaft auf EUR 190.610.338 und gliedern sich auf in den Kaufpreis für die Kommanditanteile (EUR 17.746.043), eine Einlage in die Rücklagen der Objektgesell-schaft (EUR 163.780.545), Erwerbsneben-kosten (EUR 215.000), Baubetreuung (EUR 600.000), Disagio (EUR 6.250.000) und die Bearbeitungsgebühr und die Bereitstel-lungsprovision (EUR 2.018.750).

Auszahlungsfinanzierung in der Investitions-/Bauphase In den Jahren 2011und 2012 sind für Aus- zahlungen (3,75 % p. a., für das Jahr 2011 zeitanteilig ab dem 01.07.2011) EUR 12.656.250 vorgesehen, die aus Zinseinnahmen (5,00 % p. a.) durch die Vergabe des Darlehens an die Objektgesellschaft und Zinseinnahmen durch Anlage der Liquiditätsreserve finanziert werden. Die Verzinsung der Liquiditätsreserve in der Investitions-/ Bauphase wurde nach Abzug von Abgeltungsteuer und Solidaritäts- zuschlag mit 1,25 % p. a. kalkuliert. Der Diffe- renzbetrag von EUR 4.963.772 („Auszahlungs- finanzierung“) wird aus der Liquidität der Beteiligungsgesellschaft bedient. Eine Auf-nahme von Darlehen findet nicht statt.

Beteiligungsbezogene Kosten Die beteiligungsbezogenen Kosten setz-ten sich aus der wirtschaftlichen Konzep- tion/Objektaufbereitung/Vergütung (EUR 1.400.000), der Vermittlung der Beteiligung an der Objektgesellschaft (EUR 3.500.000), der Fondsschließungsgarantie (EUR 4.500.000), der Eigenkapitalvermittlung (EUR 9.000.000), der Fremdkapitalvermittlung (EUR 2.500.000) und den sonstigen Kosten (EUR 2.774.250) zusammen.

Liquiditätsreserve Die Liquiditätsreserve der Beteiligungs-gesellschaft wird EUR 6.021.640 betragen.

Erläuterungen zum prognostizierten Finanzierungsplan der Beteiligungsge-sellschaft (Mittelherkunft)

Beteiligungskapital Das erforderliche Eigenkapital in Höhe von bis zu EUR 224.990.000 soll bei den Anlegern eingeworben werden. Die DFH Aberia GmbH und Herr Andreas Grunert sind mit insge-samt EUR 10.000 Kommanditkapital beteiligt.

Über das vorgenannte Kommanditkapital hinaus ist von den Gesellschaftern ein Agio in Höhe von 5 % zu erbringen.

Verträge bzw. verbindliche Zusagen hin-sichtlich einer Eigenkapitalzwischenfinan-zierung und einer Endfinanzierung bestehen auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht.

47Investitionsplanung und Ertragsprognose

Prognostizierter Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft (Mittelverwendung) bis zum 31.12.2012 EUR ¹ EUR ¹ In % des Investitions- volumens ohne Agio 1. Anschaffungskosten der Beteiligungsgesellschaft 190.610.338 84,72 % Kaufpreis der Kommanditanteile 17.746.043 Darlehensvergabe an die Objektgesellschaft 100.000.000 ² Übernahme Anschaffungsnebenkosten der Objektgesellschaft 9.083.750 ² Einlage in die Rücklagen 63.780.545 2. Auszahlungsfinanzierung in der Investitions-/Bauphase 4.693.772 2,09 % 3. Beteiligungsbezogene Kosten 23.674.250 10,52 % 4. Liquiditätsreserve 6.021.640 2,68 % Investitionsvolumen 225.000.000 100,00 %

zuzüglich 5 % Agio 11.249.500 5,00 % Investitionsvolumen inklusive Agio 236.249.500 105,00 % Prognostizierter Finanzierungsplan der Beteiligungsgesellschaft (Mittelherkunft) bis zum 31.12.2012 EUR ¹ In % des Investitions- volumens ohne Agio Beteiligungskapital Emissionskapital 224.990.000 100,00 % Beteiligungskapital DFH Aberia GmbH und Herr Andreas Grunert 10.000 0,00 % Beteiligungskapital gesamt 225.000.000 100,00 % zuzüglich 5 % Agio 11.249.500 5,00 % Finanzierungsvolumen inklusive Agio 236.249.500 105,00 % 1 Bei einzelnen Positionen können Rundungsabweichungen auftreten. 2 Erhöht nach Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft jeweils ebenfalls die Einlage in die Rücklage der Objektgesellschaft durch die Beteiligungsgesellschaft. Die Rücklage

beträgt insgesamt TEUR 172.864.


Prognostizierter konsolidierter Investitionsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelverwendung) EUR ¹ EUR ¹ In % des Investitions- volumens ohne Agio Anschaffungs- und Herstellungskosten 1. Kaufpreis der Fondsimmobilien 306.526.588 87,58 Kaufpreis der Kommanditanteile 17.746.043 Einlage in die Rücklagen 163.780.545 (Aufnahme Fremdkapital [siehe Finanzierungsplan unten]) 125.000.000 2. Erwerbsnebenkosten 215.000 ² 0,06 3. Baubetreuung 600.000 ² 0,17 Finanzierungskosten 4. Disagio 6.250.000 ² 1,79 5. Auszahlungsfinanzierung in der Investitions-/Bauphase 4.693.772 1,34 6. Bearbeitungsgebühr/Bereitstellungsprovision 2.018.750 ² 0,58 Beteiligungsbezogene Kosten 7. Wirtschaftliche Konzeption/Objektaufbereitung/Vergütung 1.400.000 0,40 8. Vermittlung der Beteiligung an der Objektgesellschaft 3.500.000 1,00 9. Fondsschließungsgarantie 4.500.000 1,29 10. Eigenkapitalvermittlung 9.000.000 2,57 11. Fremdkapitalvermittlung 2.500.000 0,71 12. Sonstige Kosten 2.774.250 0,79 Sonstiges 13. Liquiditätsreserve 6.021.640 1,72 Investitionsvolumen 350.000.000 100,00 zuzüglich 5 % Agio 11.249.500 3,21 Investitionsvolumen inklusive Agio 361.249.500 103,21

Prognostizierter konsolidierter Finanzierungsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelherkunft) EUR ¹ In % des Investitions- volumens ohne Agio Beteiligungskapital Emissionskapital 224.990.000 64,28 Beteiligungskapital DFH Aberia GmbH und Herr Andreas Grunert 10.000 0,00 Beteiligungskapital gesamt 225.000.000 64,29 Fremdkapital Langfristiges EUR-Darlehen 125.000.000 35,71 Finanzierungsvolumen 350.000.000 100,00 zuzüglich 5 % Agio 11.249.500 3,21 Finanzierungsvolumen inklusive Agio 361.249.500 103,21 1 Bei einzelnen Positionen können Rundungsabweichungen auftreten. 2 Erhöht jeweils ebenfalls die Einlage in die Rücklage der Objektgesellschaft durch die Beteiligungsgesellschaft. Die Rücklage beträgt insgesamt TEUR 172.864.


Erläuterungen zum prognostizierten konsolidierten Investitionsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelverwendung)

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Kaufpreis der Fondsimmobilien Zum Zwecke der Ermittlung des Kauf-preises wird die Stichtagsbilanz der Objekt- gesellschaft zum 31.12.2012 zugrunde ge-legt und der Gebäudekomplex in der Stich- tagsbilanz mit rund EUR 307.500.000 (inklusive EUR 5.000.000 wegen Sonderausbau-wünschen des Mieters, siehe Seite 54, Posi- tion 1 Mieteinnahmen) bewertet. Die Betei- ligungsgesellschaft wird sich mit 94,8 % an dem Kommanditkapital der Objektgesell-schaft beteiligen.

Die mit der Beteiligung verbundenen Anschaffungskosten belaufen sich für die Beteiligungsgesellschaft auf Ebene der Ob-jektgesellschaft auf EUR 190.610.338 und gliedern sich u. a. auf in den Kaufpreis für die Kommanditanteile (EUR 17.746.043) und eine Einlage in die Rücklagen der Objektge- sellschaft (EUR 163.780.545) zur u. a. Rück-führung des dort valutierenden Zwischen-finanzierungsdarlehens. Die Anschaffungs- kosten der Gesellschaftsanteile und die Ein- zahlungen in die Kapitalrücklagen werden durch die Beteiligungsgesellschaft als Finanz- anlagen gehalten. Der verbleiben de Kom- manditanteil des Altgesellschafters in der Ob- jektgesellschaft, die Deutsche Bau Holding GmbH, wird in der Stichtagsbilanz mit einem Eigenkapital von EUR 51 bewertet. Der An-teil der DFH Aberia GmbH wird in der Stich-tagsbilanz mit einem Eigenkapital von EUR 1 bewertet.

Erwerbsnebenkosten Im Zusammenhang mit der Beteiligung an der Objektgesellschaft fallen Notar-, Ge-richts- und Rechtsberatungskosten an, die mit rund EUR 215.000 kalkuliert wurden.

Baubetreuung Die Kosten für die Baubetreuung wäh-rend der Errichtungsphase der Fondsimmo-bilien wurden mit EUR 600.000 kalkuliert.

Finanzierungskosten

Disagio Der Auszahlungskurs des Darlehensbe-trages in Höhe von EUR 125.000.000 beträgt 100 %. Das Disagio (in Form einer Zinsvor-auszahlung) kann optional in Anspruch genommen werden und wurde im Investitions- plan mit 5 % des Darlehensbetrages angenommen. Wird das Disagio nicht in Anspruch genommen, verringert sich das Emissions-kapital entsprechend und/oder erhöht sich die Liquiditätsreserve entsprechend.

Auszahlungsfinanzierung in der Investitions-/Bauphase In den Jahren 2011und 2012 sind für Aus- zahlungen (3,75 % p. a., für das Jahr 2011 zeitanteilig ab dem 01.07.2011) EUR 12.656.250 vorgesehen, die aus Zinseinnahmen (5,00 % p. a.) durch die Vergabe des Darlehens an die Objektgesellschaft und Zinseinnahmen durch Anlage der Liquiditätsreserve finanziert werden. Die Verzinsung der Liquiditätsreserve in der Investitions-/Bauphase wurde nach Abzug von Abgeltungsteuer und Solidaritäts- zuschlag mit 1,25 % p. a. kalkuliert. Der Diffe- renzbetrag von EUR 4.963.772 („Auszahlungs- finanzierung“) wird aus der Liquidität der Beteiligungsgesellschaft bedient. Eine Auf-nahme von Darlehen findet nicht statt.

Bearbeitungsgebühr/Bereitstellungs- provision Die Kosten für die Bearbeitungsgebühr und die Bereitstellungsprovision für das deutsche Bankenkonsortium wurden mit EUR 2.018.750 kalkuliert.

Beteiligungsbezogene Kosten

Wirtschaftliche Konzeption/Objektauf- bereitung/Vergütung Der Anbieter ist mit der Konzeption des Beteiligungsangebotes beauftragt.

Dazu zählen u. a.:

– die Erarbeitung und Präsentation des Konzeptes,

– die Durchführung der Due Diligence,

– die wirtschaftliche und rechtliche Aus-arbeitung des Konzeptes in Form einer druckfähigen Fassung eines Verkaufspros- pektes und der ergänzenden Unterlagen (Beitrittserklärung, Widerrufsbelehrung, Vollmacht etc.).

Zur Durchführung der Aufgaben kann sich der Anbieter auch Dritter bedienen, ins-besondere wenn dies aus rechtlichen Grün-den erforderlich ist.

Der Anbieter erhält dafür eine vertrag-liche Vergütung in Höhe von EUR 400.000 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Darüber hinaus erhält der geschäftsfüh-rende Kommanditist der Beteiligungsgesell-schaft für die Geschäftsführung während der Investitions-/Bauphase in den Jahren 2011 und 2012 eine Vergütung in Höhe von EUR 965.000, der persönlich haftende Ge-sellschafter eine Vergütung in Höhe von EUR 15.000 und der Treuhandkommanditist eine Vergütung in Höhe von EUR 20.000.

Vermittlung der Beteiligung an der Objektgesellschaft Der Anbieter wurde von der Beteiligungs- gesellschaft gegen eine Vergütung in Höhe von insgesamt EUR 3.500.000 mit der Aus-wahl, der Vorbereitung sowie der Prüfung der Beteiligung an der Objektgesellschaft beauftragt.

Fondsschließungsgarantie Der Anbieter garantiert ab Kaufpreiszah- lung bis zum 30.12.2012 bzw. bei Ausübung der Option des persönlich haftenden Gesell- schafters zur Verlängerung der Platzierungs-phase bis spätestens 30.12.2013 die Vollplat-zierung des einzuwerbenden Kommandit-kapitals in Höhe von bis zu EUR 225.000.000. Dafür erhält er eine vertragliche Vergütung in Höhe von EUR 4.500.000. Dies entspricht 2,00 % des garantierten Eigenkapitalbetrages.


Eigenkapitalvermittlung Mit der Beschaffung des benötigten Eigen- kapitals in Höhe von bis zu EUR 225.000.000 hat die Beteiligungsgesellschaft den Anbieter beauftragt, der sich seinerseits wiederum der Mithilfe von Dritten bedienen wird. Der An-bieter erhält dafür eine vertragliche Vergü-tung in Höhe von maximal 9,00 % des ver-mittelten Eigenkapitals (inklusive Agio).

Fremdkapitalvermittlung Die Beteiligungsgesellschaft hat den An- bieter beauftragt, die erforderlichen Finanz-mittel für das Investitionsvorhaben zu be- schaffen. Der Anbieter erhält für die Finanzie- rungsvermittlung einschließlich der Finan-zierungsabwicklung eine vertragliche Ver-gütung in Höhe von EUR 2.500.000.

Sonstige Kosten Die sonstigen Kosten in Höhe von rund EUR 2.774.250 beinhalten u. a. Drittkosten im Rahmen der Due Diligence (Ankaufsprü- fung in rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Hinsicht) in Höhe von EUR 595.000, Kosten für die Steuer- und Rechtsberatung im Rahmen der Prospekterstellung, Kosten für die Erstellung und den Druck der Ver-kaufsprospekte, Beitrittsunterlagen und Marketingaufwendungen. Diese Kosten wurden zu einem hohen Anteil nach Erfah-rungswerten kalkuliert. Weiterhin sind in dieser Position die nicht abzugsfähigen Vor-steuerbeträge in Höhe von insgesamt rund EUR 666.425 enthalten.

Sonstiges

Liquiditätsreserve Die in der Beteiligungsgesellschaft gebil-dete Liquiditätsreserve dient in der Betriebs-phase als Rücklage für außerplanmäßige, nicht auf den Mieter umlagefähige Betriebs-kosten, für außerplanmäßige Instandhal-tungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, eventuelle sonstige Zahlungsverpflichtun-gen und für den Teil der Auszahlungen, der die in den jeweiligen Jahren erwirtschaf-teten Überschüsse übersteigt. Anfänglich beläuft sich die Liquiditätsreserve auf EUR 6.021.640.

Erläuterungen zum prognostizierten konsolidierten Finanzierungsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelherkunft)

Beteiligungskapital Das erforderliche Emissionskapital in Höhe von bis zu EUR 224.990.000 soll bei den An-legern eingeworben werden. Die Kalkulation unterstellt, dass das erforderliche Eigenka-pital von den Gesellschaftern bis spätestens 31.12.2011 eingebracht wird. Über das vor-genannte Kommanditkapital hinaus ist von den Gesellschaftern ein Agio in Höhe von 5 % zu erbringen, das als zusätzliche Vertriebs- provision verwendet wird. Der geschäfts-führende Kommanditist und Herr Andreas Grunert sind mit insgesamt EUR 10.000 am Kommanditkapital beteiligt.

Fremdkapital

Langfristiges EUR-Darlehen Ein deutsches Bankenkonsortium hat sich vertraglich verpflichtet, der Objektgesell-schaft ein langfristiges Darlehen in Höhe von bis zu EUR 125.000.000 zur Verfügung zu stellen. Die Auszahlung erfolgt zu 100 %. Die Laufzeit des Darlehens wurde bis 31.12.2022 mit einem Zinssatz auf Basis des 3-Monats-Euribor zuzüglich Margen- und Refinanzie-rungsaufschlag von 1,26 Prozentpunkten p. a. vereinbart. Durch den Abschluss entspre-chender Zinsbegrenzungsgeschäfte wurde der Zinssatz mit 5,09 % p. a. für den Zeit-raum bis 31.12.2016 und mit 5,37 % p. a. für den Zeitraum bis 31.12.2022 – jeweils ein-schließlich Margen- und Refinanzierungs-aufschlag – für die gesamte Dauer der Dar-lehenslaufzeit festgeschrieben.

Die Objektgesellschaft hat vertraglich die Möglichkeit vereinbart, durch Zahlung eines Disagios in Höhe von bis zu 5 % (= EUR 6.250.000) bis spätestens zum 31.12.2013 den Zinssatz für das Darlehen im Zeitraum 31.12.2012 bis 31.12.2016 um mindestens 1,23 Prozentpunkte zu reduzieren.

Optionales langfristiges EUR-Darlehen Sollte bis zum 31.12.2012 das Kommandit- kapital nicht vollständig eingezahlt sein, kann die Objektgesellschaft zur teilweisen Finan-zierung des Kommanditkapitals ein weiteres Darlehen in Höhe von insgesamt maximal EUR 50.000.000 aufnehmen. Das von einem deutschen Bankenkonsortium gewährte optionale Darlehen ist einmalig in Höhe von EUR 11.000.000 (Zeichnung von Fondsan-teilen durch Vodafone, siehe Kapitel „Recht-liche Grundlagen“, Seite 101) innerhalb von drei Monaten nach erster Valutierung zu til-gen. Der verbleibende Betrag in Höhe von maximal EUR 39.000.000 ist mit 10 % p. a. zu tilgen. Sondertilgungen aufgrund weiterer Kommanditkapitalplatzierungen können bis zum 31.12.2013 durchgeführt werden. Die Investitions- und Finanzierungsrechnung geht jedoch von einer Vollplatzierung und somit davon aus, dass das optionale lang-fristige Darlehen nicht in Anspruch genom-men werden muss. Das Darlehen kann mit einer Zinsbindungsperiode von drei Mona-ten in Anspruch genommen werden. Inner-halb der vereinbarten Zinsbindungsperiode berechnet das Bankenkonsortium Zinsen in in Höhe des hierfür maßgeblichen Einstandesder Bank zuzüglich einer Marge von 1,50 Prozentpunkten p. a. Der maßgebliche Ein-stand der Bank setzt sich zusammen aus dem 3-Monats-Euribor und einem laufzeit- und beleihungsauslaufabhängigen Refinan- zierungsaufschlag. Der Refinanzierungsauf-schlag wird vor erster Auszahlung gesondert festgelegt, wenn die endgültige Höhe des Darlehens und der Zeitraum für die Bean-spruchung feststehen.

Weitere Informationen zu den Finanzie-rungsverträgen siehe Kapitel „Rechtliche Grundlagen“.


Konsolidierte komprimierte Darstellung der Mittelverwendung für die Investitionsphase (Prognose) Absolut in In % der In % des EUR pro m2 TEUR Summe Emissionskapitals (Basis 80.175 m2 (inklusive Agio) (inklusive Agio) Büro-, Lager- und Nebenflächen) Aufwand für die Errichtung der Fondsimmobilien 307.342 85,08 % 130,09 % 3.833,40 durch die Objektgesellschaft einschließlich Nebenkosten und den geplanten Erwerb der Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft zum 31.12.2012 Fondsabhängige Kosten Vergütungen 32.416 8,97 % 13,72 % 404,31 Nebenkosten der Vermögensanlage 15.470 4,28 % 6,55 % 192,96 Liquiditätsreserve 6.022 1,67 % 2,55 % 75,11 Summe 361.249 100,00 % 152,91 % 4.505,78 Die Anteile an der Objektgesellschaft wurden von der Deutschen Bau Holding GmbH (Verkäufer der Anteile an der Objektgesellschaft), ein mit der Unternehmensgruppe des Anbieters verbundenes Unternehmen, am 31.08.2010 für EUR 725.000 erworben.


Prognoserechnung

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

A) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung der Objektgesellschaft

Einnahmen

Mieteinnahmen 18.167.550 18.173.800 18.317.550 18.383.298 19.895.502 19.895.502 19.895.502 20.768.308 21.506.836 21.506.836 21.579.412 23.248.671

Ausgaben

Instandhaltung/Instandsetzung 269.977 276.052 282.263 288.614 295.108 603.495 617.074 630.958 645.155 659.671 674.513 689.690 Betriebskosten 227.094 227.173 228.969 229.791 248.694 248.694 248.694 259.604 268.835 268.835 269.743 290.608 Geschäftsbesorgung/Verwaltung 37.500 38.344 39.206 40.089 40.991 41.913 42.856 43.820 44.806 45.814 46.845 47.899 Zinsaufwendungen 4.825.000 4.825.000 4.825.000 4.825.000 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 7.147.070 7.039.258 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.875.000 1.875.000

Liquiditätsergebnis 12.807.978 12.807.232 12.942.111 12.999.804 12.598.210 12.288.900 12.274.378 13.121.426 13.835.539 13.820.015 11.566.241 13.306.215

Restschuld Darlehen Objektgesellschaft zum 31.12. jeden Jahres 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 123.125.000 121.250.000

Auszahlungen an die Gesellschafter der Objektgesellschaft

Beteiligungsgesellschaft 12.807.978 12.807.232 12.942.111 12.999.804 12.597.728 11.334.208 12.274.378 13.120.128 13.833.261 13.817.486 11.563.824 13.301.895 Altgesellschafter und DFH Aberia GmbH 0 0 0 0 482 954.692 0 1.298 2.278 2.529 2.417 4.320

B) Prognostizierte steuerliche Ergebnisrechnung der Objektgesellschaft

Liquiditätsergebnis exklusive Tilgung 12.807.978 12.807.232 12.942.111 12.999.804 12.598.210 12.288.900 12.274.378 13.121.426 13.835.539 13.820.015 13.441.241 15.181.215 Abschreibung 5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135 Anlaufkosten 6.250.000 Anteiliges steuerliches Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft 1.215.725 7.140.018 7.267.883 7.322.576 6.941.865 6.648.639 6.991.812 7.838.012 8.551.412 8.535.903 8.157.507 9.895.742

C) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung der Beteiligungsgesellschaft

Einnahmen

Anteilige Auszahlungen der Objektgesellschaft 12.807.978 12.807.232 12.942.111 12.999.804 12.597.728 11.334.208 12.274.378 13.120.128 13.833.261 13.817.486 11.563.824 13.301.895 Zinseinnahmen in der Betriebsphase (netto) 118.035 243.272 245.251 313.081 321.531 319.683 285.485 273.838 282.917 309.885 336.751 306.913

Ausgaben

Geschäftsbesorgung/Treuhand 523.600 535.381 547.427 559.744 572.338 585.216 598.383 611.847 625.614 639.690 654.083 668.800 Sonstige Verwaltungskosten 37.250 38.088 38.945 39.821 40.717 41.633 42.570 43.528 44.507 45.509 46.533 47.580


Auszahlungen an die Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft

Auszahlungen in % des gezeichneten Kommanditkapitals (ohne Agio) 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 %

Auszahlungen in EUR 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 Liquiditätsreserve zum 31.12. jeden Jahres 6.011.803 6.113.837 6.339.827 6.678.146 6.609.349 5.261.390 4.805.300 5.168.890 6.239.947 7.307.119 6.132.078 6.649.506

D) Prognostizierte steuerliche Ergebnisrechnung der Beteiligungsgesellschaft

Steuerliche Zuweisung Objektgesellschaft und Ausgaben 654.875 6.566.549 6.681.511 6.723.011 6.328.809 6.021.790 6.350.858 7.182.637 7.881.291 7.850.704 7.456.892 9.179.363 Abschreibung 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704

Steuerliches Ergebnis aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) 61.172 5.972.845 6.087.807 6.129.307 5.735.106 5.428.086 5.757.155 6.588.933 7.287.587 7.257.001 6.863.188 8.585.659

Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) 0,03 % 2,65 % 2,71 % 2,72 % 2,55 % 2,41 % 2,56 % 2,93 % 3,24 % 3,23 % 3,05 % 3,82 %

Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) kumuliert 0,03 % 2,68 % 5,39 % 8,11 % 10,66 % 13,07 % 15,63 % 18,56 % 21,80 % 25,02 % 28,07 % 31,89 %

Alle Beträge in EUR. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen möglich.

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Prognoserechnung

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

A) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung der Objektgesellschaft

Einnahmen

Mieteinnahmen 18.167.550 18.173.800 18.317.550 18.383.298 19.895.502 19.895.502 19.895.502 20.768.308 21.506.836 21.506.836 21.579.412 23.248.671

Ausgaben

Instandhaltung/Instandsetzung 269.977 276.052 282.263 288.614 295.108 603.495 617.074 630.958 645.155 659.671 674.513 689.690 Betriebskosten 227.094 227.173 228.969 229.791 248.694 248.694 248.694 259.604 268.835 268.835 269.743 290.608 Geschäftsbesorgung/Verwaltung 37.500 38.344 39.206 40.089 40.991 41.913 42.856 43.820 44.806 45.814 46.845 47.899 Zinsaufwendungen 4.825.000 4.825.000 4.825.000 4.825.000 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 7.147.070 7.039.258 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.875.000 1.875.000


Restschuld Darlehen Objektgesellschaft zum 31.12. jeden Jahres 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 123.125.000 121.250.000

Auszahlungen an die Gesellschafter der Objektgesellschaft

Beteiligungsgesellschaft 12.807.978 12.807.232 12.942.111 12.999.804 12.597.728 11.334.208 12.274.378 13.120.128 13.833.261 13.817.486 11.563.824 13.301.895 Altgesellschafter und DFH Aberia GmbH 0 0 0 0 482 954.692 0 1.298 2.278 2.529 2.417 4.320

B) Prognostizierte steuerliche Ergebnisrechnung der Objektgesellschaft

Liquiditätsergebnis exklusive Tilgung 12.807.978 12.807.232 12.942.111 12.999.804 12.598.210 12.288.900 12.274.378 13.121.426 13.835.539 13.820.015 13.441.241 15.181.215 Abschreibung 5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135 Anlaufkosten 6.250.000 Anteiliges steuerliches Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft 1.215.725 7.140.018 7.267.883 7.322.576 6.941.865 6.648.639 6.991.812 7.838.012 8.551.412 8.535.903 8.157.507 9.895.742

C) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung der Beteiligungsgesellschaft

Einnahmen

Anteilige Auszahlungen der Objektgesellschaft 12.807.978 12.807.232 12.942.111 12.999.804 12.597.728 11.334.208 12.274.378 13.120.128 13.833.261 13.817.486 11.563.824 13.301.895 Zinseinnahmen in der Betriebsphase (netto) 118.035 243.272 245.251 313.081 321.531 319.683 285.485 273.838 282.917 309.885 336.751 306.913

Ausgaben

Geschäftsbesorgung/Treuhand 523.600 535.381 547.427 559.744 572.338 585.216 598.383 611.847 625.614 639.690 654.083 668.800 Sonstige Verwaltungskosten 37.250 38.088 38.945 39.821 40.717 41.633 42.570 43.528 44.507 45.509 46.533 47.580


Auszahlungen an die Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft

Auszahlungen in % des gezeichneten Kommanditkapitals (ohne Agio) 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 %

Auszahlungen in EUR 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 Liquiditätsreserve zum 31.12. jeden Jahres 6.011.803 6.113.837 6.339.827 6.678.146 6.609.349 5.261.390 4.805.300 5.168.890 6.239.947 7.307.119 6.132.078 6.649.506

D) Prognostizierte steuerliche Ergebnisrechnung der Beteiligungsgesellschaft

Steuerliche Zuweisung Objektgesellschaft und Ausgaben 654.875 6.566.549 6.681.511 6.723.011 6.328.809 6.021.790 6.350.858 7.182.637 7.881.291 7.850.704 7.456.892 9.179.363 Abschreibung 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704

Steuerliches Ergebnis aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) 61.172 5.972.845 6.087.807 6.129.307 5.735.106 5.428.086 5.757.155 6.588.933 7.287.587 7.257.001 6.863.188 8.585.659

Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) 0,03 % 2,65 % 2,71 % 2,72 % 2,55 % 2,41 % 2,56 % 2,93 % 3,24 % 3,23 % 3,05 % 3,82 %

Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) kumuliert 0,03 % 2,68 % 5,39 % 8,11 % 10,66 % 13,07 % 15,63 % 18,56 % 21,80 % 25,02 % 28,07 % 31,89 %

Alle Beträge in EUR. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen möglich.


Erläuterungen zur Prognoserechnung

Die langfristige Prognoserechnung für die Objekt- und die Beteiligungsgesellschaft soll einen Überblick über die in der Betriebs-phase zu erwartenden Einnahmen und Aus-gaben sowie die Auszahlungen an die An-leger geben. Die Kalkulation beruht auf den bereits abgeschlossenen Verträgen sowie Annahmen und Erfahrungswerten. Wie bei jeder Prognose werden sich während der Laufzeit der Beteiligung Abweichungen von den kalkulierten Einnahmen und Ausgaben ergeben, die sich auch auf das Ergebnis der Anleger auswirken können. Naturgemäß nimmt die Prognosesicherheit ab, je weiter sie in die Zukunft gerichtet ist.

Die Prognoserechnung beruht auf der Annahme, dass sämtliche Verpflichtungen aus dem bestehenden Mietvertrag mit der Vodafone D2 GmbH ordnungsgemäß erfüllt werden. Weiterhin basiert die Prognoserech- nung auf der Tatsache, dass die Objektge- sellschaft zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Investitionen in Immobilien zur Erzielung laufender Einnahmen sind grundsätzlich langfristig ausgerichtet. Aus Darstellungs-gründen umfasst die Prognoserechnung einen Zeitraum bis 2024. Wann der Verkauf der Fondsobjekte tatsächlich erfolgt, ist je-doch von zahlreichen Faktoren abhängig. So kann der tatsächliche Investitionszeitraum deutlich kürzer oder länger sein.

Für Prognosezwecke wurde unterstellt, dass die Auszahlungen jeweils zum 30.06. des Folgejahres getätigt werden.

Für die Entwicklung des Verbraucherpreis- indexes wurden Inflationsraten in Höhe von 2,25 % p. a. ab dem Jahr 2013 unterstellt.

A) Prognostizierte Liquiditätsentwick-lung der Objektgesellschaft

1 Mieteinnahmen Die Mieteinnahmen wurden auf Basis der vertraglich vereinbarten Miete mit der Vodafone D2 GmbH kalkuliert. Die prognostizierten Mieteinnahmen betragen für das Jahr 2013 rund EUR 18.167.550, ausgehend von einer Besitzübergabe der Immobilen zum 01.01.2013. Der Mieter Vodafone kann gemäß Mietvertrag Sonderausbauwünsche zulasten des Budgets der Objektgesellschaft in Höhe von maximal EUR 5.000.000 in An- spruch nehmen. In diesem Fall erhöht sich die Jahresnettomiete um einen Betrag in Höhe von maximal EUR 317.550. Die kalkulierten Mieteinnahmen beinhalten diesen Be- trag. Sollte dieser zusätzliche Betrag nur teil-weise oder gar nicht in Anspruch genommen werden, würden sich die kalkulierten Miet-einnahmen maximal um EUR 317.550 pro Jahr reduzieren. Das Emissionskapital würde sich in diesem Fall um maximal EUR 5.000.000 verringern und/oder die Liquiditätsreserve würde sich entsprechend erhöhen. Sollte die Immobilien erst später übergeben werden, verringern sich die prognostizierten Miet-einnahmen für das Jahr 2013 entsprechend. Der Mietvertrag enthält eine Klausel hinsichtlich einer Wertsicherung des Mietzinses. Die Miete für den Gebäudekomplex erhöht sich zum 15.12.2014 auf rund EUR 18.000.000 plus EUR 317.550 (siehe oben) pro Jahr und zum 15.12.2016 auf mindestens rund EUR 18.250.000 plus EUR 317.550 (siehe oben) pro Jahr. Für die Zeit ab dem 15.12.2016 wird die Miete wie folgt wertgesichert: Steigt oder fällt der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutsch-land (VPI, Basis 2005 = 100) gegenüber dem Stand am 15.12.2012 bzw. gegenüber dem Stand der jeweils letzten Anpassung – die Mieterhöhungen zum 15.12.2014/2016 sind keine Anpassungen in diesem Sinne – um mindestens 8 %, so erhöht oder ermäßigt sich die Miete. Die Veränderung entspricht dabei jeweils 100 % der Indexänderung. Die Anpassung erfolgt frühestens mit Wirkung ab dem 15.12.2016.

Detaillierte Angaben über die Ausge-staltung des Mietvertrages sind im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ dargestellt.

Die Prognoserechnung geht von dem bestehenden vertraglich fixierten Vermie-tungsstand des Gebäudekomplexes über den gesamten Prognosezeitraum aus.

2 Instandhaltung/Instandsetzung Die Objektgesellschaft ist für die Instand- haltung und Instandsetzung (inklusive Er-neuerung und Ersatzbeschaffung) von Dach und Fach auf eigene Kosten verantwortlich. Dach und Fach umfassen nach den Rege-lungen des Mietvertrages u. a. die Dach- und Rohbaukonstruktion (z. B. Fundamente, tragende Wände) sowie die Fassade und die Rohre und Leitungen bis zum ersten Über-gabepunkt im Mietgegenstand. Hiervon ausgenommen sind ausdrücklich z. B. die technische Gebäudeeinrichtung sowie die außen und innen liegenden Sonnenschutz-systeme. Hierfür ist der Mieter Vodafone auf eigene Kosten verantwortlich.

Für mögliche Instandhaltungen und In-standsetzungen wurden jährliche Aufwen- dungen von 6,00 EUR/m² für Büroflächen und die Kindertagesstätte, 2,50 EUR/m² für Lagerflächen, EUR 35,00 je Stellplatz im Park- haus und der Tiefgarage und EUR 15,00 je oberirdischen Stellplatz kalkuliert. Aufgrund von Gewährleistungsansprüchen wurden für die ersten fünf Jahre nach Fertigstellung lediglich 50 % der oben genannten Ansätze kalkuliert.

Die Aufwendungen wurden in der Kalku-lation ab 2014 entsprechend den angenom-menen Veränderungen des Verbraucher-preisindexes gesteigert.

3 Betriebskosten Die mietvertraglichen Regelungen sehen eine Kostentragungspflicht u. a. für Betriebs-kosten durch den Mieter vor. In der Progno- serechnung wird davon ausgegangen, dass die mit der Bewirtschaftung der Fondsimmo- bilien verbundenen Kosten wie z. B. Grund-steuer, Gebäudemanagement (siehe auch Kapitel „Rechtliche Grundlagen“) größten-teils umlegbar sind. Ausgenommen hiervon

sind z. B. die kaufmännische und technische Gebäudeverwaltung, Prämien für Terror- und Mietverlustversicherungen. Hierfür und für mögliche weitere nicht umlagefähige Be-triebskosten wurde vorsorglich ein Betrag von 1,25 % der kalkulierten jährlichen Miet-einnahmen berücksichtigt.

4 Geschäftsbesorgung/Verwaltung Der persönlich haftende Gesellschafter erhält für seine Aufwendungen einschließ-lich seiner Rechtsformkosten und als Ent-gelt für die Übernahme der persönlichen Haftung ab 2013 eine jährliche Vergütung in Höhe von EUR 7.500 p. a. zuzüglich et-waiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Die DFH Aberia GmbH erhält für ihre Tätigkeit als ge-schäftsführender Kommanditist der Objekt- gesellschaft ebenfalls ab dem Jahr 2013 eine jährliche Vergütung in Höhe von EUR 10.000 p. a. zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Weiterhin fallen Jahresab-schlusskosten für die Objektgesellschaft an, die in Höhe von EUR 10.000 p. a. zuzüglich Umsatzsteuer und sonstige Kosten, die in Höhe von EUR 10.000 p. a. kalkuliert wurden, an. Die Vergütungen fallen erstmals im Jahr 2013 an.

Die Vergütungen erhöhen bzw. ermäßi-gen sich ab 2014 jährlich entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes.

5/6 Zinsaufwendungen und Tilgung Die Zinsaufwendungen enthalten die Zinsen für das langfristige Darlehen, die vierteljährlich nachschüssig zu zahlen sind. Die Verzinsung des Darlehens ist variabel und erfolgt auf Basis des 3-Monats-Euribor zuzüglich Margen- und Refinanzierungs-aufschlag von 1,26 Prozentpunkten p. a. Das Langfristdarlehen wurde über Zinsbegren-zungsgeschäfte bis 31.12.2016 unter Berück-sichtigung des Disagios auf ein Niveau von 3,86 % p. a. und bis 31.12.2022 auf ein Niveau von 5,37 % p. a. vereinbart und ist zu diesem Zeitpunkt endfällig.

Bei der Zinsberechnung wurde die In- anspruchnahme des Disagios zur Reduzie- rung der Zinsaufwendungen im Zeitraum 31.12.2012 bis 31.12.2016 unterstellt. Die Zins-reduzierung im Zeitpunkt des Abschlusses

der Zinsbegrenzungsgeschäfte betrug mindestens 1,23 Prozentpunkte p. a. Sollte das Disagio nicht in Anspruch genommen werden oder die Zinsreduzierung im Zeit-punkt der Inanspruchnahme des Disagios geringer ausfallen, ergäben sich zwischen den Zahlungsströmen Verschiebungen, die jedoch insgesamt keine wesentlichen Aus-wirkungen für den Anleger haben werden.

Für den Zeitraum der Anschlussfinanzie-rung vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2024 wur-de für das Darlehen ein Zinssatz von 5,75 % und ebenfalls eine vierteljährlich nachschüs-sige Zahlungsweise unterstellt. Die Tilgung erfolgt ab dem 01.01.2023 ratierlich mit 1,50 % p. a. des ursprünglichen Darlehensbetrages.

Weitere Informationen zu den Finanzie-rungsverträgen siehe Kapitel „Rechtliche Grundlagen“.

7 Liquiditätsergebnis Das Liquiditätsergebnis ergibt sich aus dem Saldo der Summe der Einnahmen und der Summe der Ausgaben des jeweiligen Jahres und stellt die für Auszahlungszwecke zur Verfügung stehende Liquidität dar.

8 Restschuld Darlehen Objektgesell-schaft zum 31.12. jeden Jahres

9 Auszahlungen an Gesellschafter der Objektgesellschaft Diese Position beinhaltet die Auszahlun-gen (umfasst handelsrechtliche Gewinnaus-schüttungen, Verzinsung der Kapitalrücklage und Entnahmen der Kapitalrücklage) an die Beteiligungsgesellschaft, die Deutsche Bau Holding GmbH und die DFH Aberia GmbH. In der Prognoserechnung wurde unterstellt, dass mit Ablauf des Jahres 2018 die Beteili-gungsgesellschaft die durch die Deutsche Bau Holding GmbH vertraglich eingeräumte Option zum Erwerb der restlichen Komman- ditanteile (5,1 % EUR 954.692) ausübt. Ent-sprechend wurde hierfür – neben der ver-traglich festgelegten Auszahlung – der ent-sprechende Kaufpreis kalkuliert. Ab dem Jahr 2019 wird die Beteiligungsgesellschaft prognosegemäß 99,90 % der Kommandit-anteile halten.

Die Auszahlungen an die Gesellschafter der Objektgesellschaft umfasst das komplette Liquiditätsergebnis.

Die Auszahlungen beinhalten auch die Rückzahlung der Kapitaleinlage der Beteili-gungsgesellschaft.

B) Prognostizierte steuerliche Ergeb-nisrechnung der Objektgesellschaft

10 Liquiditätsergebnis exklusive Tilgung Siehe 7.

11 Abschreibung Die Abschreibung für die Fondsimmobi-lien beträgt 2,00 % p. a. Daneben wird auch der Unterschiedsbetrag zwischen dem für den Erwerb der Anteile an der Objektge-sellschaft vereinbarten Kaufpreis (Differenz zwischen anteiligem Kaufpreis und dem verbleibenden Abschreibungsvolumens) abgeschrieben. Die Bemessungsgrundlage der Abschreibung wurde auf Basis des bei Prospektauflegung in der Objektgesellschaft angesetzten Grundstücksanteils von rund 15,0 % berechnet (siehe auch Kapitel „Steu- erliche Grundlagen“). Mit Ausübung der Op-tion zum Erwerb der restlichen Kommandit-anteile erhöht sich ab dem Jahr 2019 die Be-messungsgrundlage.

12 Anlaufkosten Die Werbungskosten beinhalten das Disagio.

13 Anteiliges steuerliches Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft Der Anteil der Beteiligungsgesellschaft am steuerlichen Ergebnis der Objektgesell-schaft.

C) Prognostizierte Liquiditätsentwick-lung der Beteiligungsgesellschaft

14 Anteilige Auszahlungen der Objektge-sellschaft Die Beteiligungsgesellschaft erzielt den überwiegenden Teil ihrer Einnahmen durch die anteiligen Auszahlungen der Objektge-sellschaft.



15 Zinseinnahmen in der Betriebsphase (netto) Für die Verzinsung der Auszahlungen der Objektgesellschaft sowie der Liquiditätsre-serve wurde nach Abzug von Abgeltung-steuer und Solidaritätszuschlag mit 2,0 % p. a. und ab 2016 mit 2,5 % p. a. kalkuliert.

16 Geschäftsbesorgung/Treuhand Der geschäftsführende Kommanditist er-hält für seine Tätigkeit für die Beteiligungs-gesellschaft eine jährliche vertragliche ge-winnunabhängige Vergütung in Höhe von EUR 430.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig jeweils zu 50 % am 31.05. und 30.11. eines jeden Jahres, somit erstmals am 31.05. und 30.11.2013. Der Treuhandkom- manditist erhält für seine Tätigkeit für die Be- teiligungsgesellschaft eine jährliche vertragliche gewinnunabhängige Vergütung in Höhe von EUR 10.000 zuzüglich etwaiger gesetz-licher Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines je-den Jahres, somit erstmals am 30.11.2013.

Die beiden vorgenannten Vergütungen erhöhen bzw. ermäßigen sich ab 2014 jeweils jährlich entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes.

17 Sonstige Verwaltungskosten Der persönlich haftende Gesellschafter er- hält für seine Aufwendungen einschließlich seiner Rechtsformkosten und als Entgelt für die Übernahme der persönlichen Haftung eine Vergütung in Höhe von EUR 7.500 p. a. zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Beträge sind jeweils fällig am 30.11. eines jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2013 am 30.11.2013. Weiterhin fallen Jahresabschluss- und sonstige Kosten für die Beteiligungsge- sellschaft an, die in Höhe von insgesamt EUR 25.000 p. a. zuzüglich Umsatzsteuer kalkuliert wurden; beide erstmals 2013 (siehe auch Kapitel „Rechtliche Grundlagen“).

Die Vergütungen erhöhen bzw. ermäßi-gen sich ab 2014 jährlich entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes.

18 Liquiditätsergebnis Das Liquiditätsergebnis ergibt sich aus dem Saldo der Summe der Einnahmen und der Summe der Ausgaben des jeweiligen Jahres und stellt die für Auszahlungszwecke zur Verfügung stehende Liquidität dar.

19 Auszahlungen in % des Kommandit- kapitals (ohne Agio) Diese Position beinhaltet die Auszah-lungen bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio. Die Auszahlungen werden zum Teil aus der aufgebauten Liquiditätsreserve geleistet. Die prognostizierten Auszahlungen beinhalten auch die Rückzahlung des Kapitals.

Die prognostizierten Auszahlungen be-tragen ab dem Jahr 2013 bis 2024 5,50 % p. a. jeweils bezogen auf das gezeichnete Kommanditkapital (Pflichteinlage). Die Aus-zahlungen erfolgen – soweit es die Liquidi-tätslage der Gesellschaft zulässt – jeweils bis zum 30.06. des Folgejahres.

20 Auszahlungen in EUR Die prognostizierten Auszahlungen sind in EUR dargestellt.

21 Liquiditätsreserve zum 31.12. jeden Jahres Die in der Beteiligungsgesellschaft gehaltene Liquiditätsreserve dient in der Betriebs- phase als Rücklage für außerplanmäßige In-standhaltungs- oder Instandsetzungsmaß-nahmen, eventuelle sonstige Zahlungsver-pflichtungen und Auszahlungsglättungen. Sie erhöht bzw. vermindert sich jährlich um die nicht zur Auszahlung vorgesehenen Überschüsse bzw. Unterdeckungen.

D) Prognostizierte steuerliche Ergeb-nisrechnung der Beteiligungsgesell-schaft

22 Steuerliche Zuweisung Objektgesell-schaft und Ausgaben In dieser Position sind das anteilige steu-erliche Ergebnis aus der Objektgesellschaft (siehe Ziffer 13), die Ausgaben für Ge-schäftsbesorgung/Treuhand (siehe Ziffer 16) und sonstige Verwaltung (siehe Ziffer 17) saldiert erfasst.

23 Abschreibung Mit dem Erwerb der Beteiligung an der Objektgesellschaft fallen auf Ebene der Be-teiligungsgesellschaft Anschaffungsneben-kosten an. Die Abschreibung beträgt 2,00 % p. a. Die Bemessungsgrundlage der Ab-schreibung wurde analog der Bemessungs-grundlage in der Objektgesellschaft unter Zugrundelegung eines Grundstücksanteils von rund 15,0 % ermittelt (siehe auch Kapi-tel „Steuerliche Grundlagen“).

24 Steuerliches Ergebnis aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) Ziffer 22 (steuerliche Zuweisungen der Objektgesellschaft und Ausgaben) abzüg-lich Ziffer 23 (Abschreibung).

25 Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) Das steuerliche Gesamtergebnis der Kom- manditisten der Beteiligungsgesellschaft in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) der Beteiligungsgesellschaft.

26 Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) kumuliert Das steuerliche Ergebnis in % kumuliert über den Prognosezeitraum.


Prognostizierte Liquidation/Verkauf

Die Prognoserechnung unterstellt bei-spielhaft eine Veräußerung der Fondsimmo-bilien zum 31.12.2024 auf Ebene der Objekt-gesellschaft. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wertentwicklung und somit der er-zielbare Erlös von der Marktsituation, d. h. von der Entwicklung der Lebenshaltungs-kosten, der Entwicklung des Standortes, dem Vermietungsstand, dem Zustand der Objekte, den Anforderungen sowie dem Bedarf an Bürogebäuden abhängig ist. Des-halb kann eine Veräußerung tatsächlich auch zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt erfolgen.

Aus diesem Grund handelt es sich bei den dargestellten Veräußerungsszenarien lediglich um Annahmen, die unter Berück-sichtigung der heutigen Gegebenheiten und der heutigen steuerlichen Rechtslage möglich erscheinen.

Der Verkauf der Fondsobjekte bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Gesell- schafter durch Gesellschafterbeschluss. Für die Beschlussfassung zum Verkauf muss eine Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stim-men vorliegen (§ 10 Abs. 2 Gesellschaftsver- trag).

Für die Darstellung der möglichen Veräu- ßerungsszenarien wurde die prognostizierte Jahresmiete 2024 multipliziert mit einem angenommen Veräußerungsfaktor. Das Basis- szenario unterstellt, dass der Gebäudekom-plex zum Einkaufsfaktor von 16,93 veräu-ßert wird. Die im Anschluss dargestellten Sensitivitätsanalysen gehen von einer positiven beziehungsweise negativen Abweich-ung von diesem Basiswert von einer Jahres-miete aus. Eine Garantie für das Eintreten eines der dargestellten Szenarien kann nicht übernommen werden.

Prognostiziertes Liquidationsergebnis zum 31.12.2024 in EUR (Prognose und Abweichungen zur Prognose) Basisszenario Veräußerungsfaktor 15,93 16,93 17,93 Prognostizierte Mieteinnahmen 2024 23.248.671 23.248.671 23.248.671 Veräußerungserlös 370.253.271 393.501.942 416.750.613 Veräußerungskosten 1 1.851.266 1.967.510 2.083.753 Rückführung Darlehen 2 121.250.000 121.250.000 121.250.000 Modernisierungsabschlag 23.248.671 23.248.671 23.248.671 Anteil Liquidationsergebnis DFH Aberia GmbH 223.903 247.036 270.168 Abwicklungsgebühr Liquidator ³ 6.609.021 7.024.010 7.438.998 Veräußerungserlös (netto) 217.070.410 239.764.716 262.459.022 Liquiditätsreserve 6.649.506 6.649.506 6.649.506 Liquidationsergebnis 223.719.916 246.414.222 269.108.529 In % des Kommanditkapitals (inklusive Agio) 94,70 % 104,30 % 113,91 % 1 Sonstige Kosten der Veräußerung 0,5 % des Veräußerungserlöses. 2 Darlehensvaluta zum 31.12.2024. 3 Der Liquidator erhält zulasten des Liquidationserlöses gemäß § 15 des Gesellschaftsvertrages eine Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkehrswertes des Grundvermögens der Objektgesellschaft

zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, soweit die Beteiligung an der Objektgesellschaft veräußert wird. Soweit die Beteiligungsgesellschaft wegen Veräußerung des Grundvermögens der Objektgesellschaft aufgelöst und liquidiert wird, erhält der Liquidator zulasten des Liquidationserlöses eine Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkaufspreises des Grundvermögens der Objektgesell-schaft zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.

Prognostizierter Gesamterfolg für eine Beteiligung in Höhe von EUR 100.000 bei einer angenommenen Veräußerung der Fondsimmobilien zum 31.12.2024 EUR In % des Eigenkapitals inklusive Agio Kommanditkapital (inklusive Agio) 105.000 Summe der prognostizierten Auszahlungen 71.625 68,21 % +/– Steuererstattungen/-zahlungen – 15.886 zuzüglich Liquidationsergebnis Basisszenario 109.517 104,30 % Gesamtergebnis der Auszahlung vor Steuern 181.142 172,52 % Liquiditätsüberschuss nach Steuern 60.256 57,39 %

Von dem prognostizierten Veräußerungs- erlös sind die Veräußerungskosten, der Modernisierungsabschlag (prognostizierte Jahresmiete 2024), der Anteil der DFH Aberia GmbH am Liquidationserlös der Objektge-sellschaft sowie die angenommene Darle- hensrestschuld auf Ebene der Objektgesell- schaft abzuziehen. Veräußerungskosten wurden in Höhe von 0,5 % des Veräußerungs- erlöses sowie in Höhe von 1,5 % des Veräuße- rungserlöses zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer für den beauftragten Liquida-tor (siehe § 15 Gesellschaftsvertrag) berück-sichtigt. Dem ermittelten Veräußerungser-lös hinzuzurechnen ist die prognosegemäß nicht in Anspruch genommene Liquiditäts-reserve, die für eine Auszahlung zur Verfü-gung steht.

Prognostizierte Kapitalrückflussrech-nung

Das Gesamtergebnis für den Anleger be-stimmt sich im Wesentlichen aus dem Betei-ligungsbetrag, den Auszahlungen in der In-vestitions-/Bauphase (2011 und 2012) und der Betriebsphase, dem anteiligen Veräuße-rungsergebnis und den steuerlichen Aus-wirkungen der Beteiligung.

Die hier aufgeführten Beträge ergeben sich aus der Prognoserechnung unter Be-rücksichtigung der Auszahlungen an den An- leger zum 30.06. des jeweiligen Folgejahres.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Abweichungen von der Prognoserech-nung insoweit auch Auswirkungen auf das prognostizierte Gesamtergebnis für die An-leger haben.

Die beispielhafte Kapitalrückflussrech-nung beruht auf dem derzeit geltenden Recht, den Prämissen der Prognoserech-nung, einem Steuersatz in Höhe von 45 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 %) in der Betriebsphase sowie einem angenommenen Veräußerungserlös zum 31.12.2024 zum 16,93-fachen der dann geltenden Jahresmiete. Für die Darlehens- gewährung in der Investitions-/Bauphase (2011 und 2012) erhält die Beteiligungs- gesellschaft Zinseinnahmen (brutto) ohne


Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung für eine Beteiligung in Höhe von EUR 100.000 bei Eintritt im Jahr 2011

Jahr Eigenkapital- Gebundenes Jährliche Eigenkapital- Gewinn- Verrechnung Steuerent- (+) / Jährliche Gebundenes Haftungs- Anteiliges einzahlung Kapital (–) / Auszahlung rückzahlung ausschüttung in % der belastung (–) Rückflüsse Kapital (–) / volumen Fremdkapital in EUR Kapitalüber- in EUR in % der in % der Beteiligung in EUR nach Steuern Kapitalüber- in % der in EUR deckung (+) vor Beteiligung Beteiligung in EUR deckung (+) nach Beteiligung Rückflüssen in EUR Rückflüssen in EUR

2011 – 105.000 – 105.000 0 0,00 0,00 0,00 – 160 – 160 – 105.160 0,00 0 2012 0 – 105.160 1.875 1,88 0,00 0,00 – 586 1.289 – 103.871 0,00 0 2013 0 – 103.871 3.750 3,75 0,00 0,00 – 13 3.737 – 100.134 0,00 52.667 2014 0 – 100.134 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.260 4.240 – 95.894 0,00 52.667 2015 0 – 95.894 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.285 4.215 – 91.679 0,00 52.667 2016 0 – 91.679 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.293 4.207 – 87.472 0,00 52.667 2017 0 – 87.472 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.210 4.290 – 83.182 0,00 52.667 2018 0 – 83.182 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.145 4.355 – 78.828 0,00 52.667 2019 0 – 78.828 5.500 2,93 2,57 0,00 – 1.215 4.285 – 74.542 0,00 55.500 2020 0 – 74.542 5.500 2,51 2,99 0,00 – 1.390 4.110 – 70.433 0,00 55.500 2021 0 – 70.433 5.500 1,99 3,51 0,00 – 1.538 3.962 – 66.470 0,00 55.500 2022 0 – 66.470 5.500 1,68 3,82 0,00 – 1.531 3.969 – 62.502 0,00 55.500 2023 0 – 62.502 5.500 1,68 3,82 0,00 – 1.448 4.052 – 58.450 0,00 54.668 2024 0 – 58.450 11.000 2,93 8,07 0,00 – 1.812 9.188 – 49.261 0,00 53.835

Summe – 105.000 71.625 46,84 24,78 0,00 – 15.886 55.739 0,00

Veräußerung 0 – 49.261 109.517 58,16 51,36 0,00 109.517 60.256 10,00

Gesamtergebnis – 105.000 181.142 105,00 76,14 0,00 – 15.886 165.256 60.256


Einbehalt der Kapitalertragsteuer durch die Objektgesellschaft. Diese Kapitalerträge sind in der Einkommenserklärung des An- legers anzugeben, sie unterliegen dem Abgeltungsteuersatz von maximal 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag (Kirchen- steuer wurde dabei nicht berücksichtigt). Bei den Guthabenzinsen aus der Anlage von Liquiditätsüberschüssen in der Inves- titions-/Bauphase und in der Betriebphase ist die Bank dagegen zum Einbehalt der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 % zuzüg-lich Solidaritätszuschlag von 5,5 % verpflichtet.

Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung für eine Beteiligung in Höhe von EUR 100.000 bei Eintritt im Jahr 2011

Jahr Eigenkapital- Gebundenes Jährliche Eigenkapital- Gewinn- Verrechnung Steuerent- (+) / Jährliche Gebundenes Haftungs- Anteiliges einzahlung Kapital (–) / Auszahlung rückzahlung ausschüttung in % der belastung (–) Rückflüsse Kapital (–) / volumen Fremdkapital in EUR Kapitalüber- in EUR in % der in % der Beteiligung in EUR nach Steuern Kapitalüber- in % der in EUR deckung (+) vor Beteiligung Beteiligung in EUR deckung (+) nach Beteiligung Rückflüssen in EUR Rückflüssen in EUR

2011 – 105.000 – 105.000 0 0,00 0,00 0,00 – 160 – 160 – 105.160 0,00 0 2012 0 – 105.160 1.875 1,88 0,00 0,00 – 586 1.289 – 103.871 0,00 0 2013 0 – 103.871 3.750 3,75 0,00 0,00 – 13 3.737 – 100.134 0,00 52.667 2014 0 – 100.134 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.260 4.240 – 95.894 0,00 52.667 2015 0 – 95.894 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.285 4.215 – 91.679 0,00 52.667 2016 0 – 91.679 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.293 4.207 – 87.472 0,00 52.667 2017 0 – 87.472 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.210 4.290 – 83.182 0,00 52.667 2018 0 – 83.182 5.500 5,50 0,00 0,00 – 1.145 4.355 – 78.828 0,00 52.667 2019 0 – 78.828 5.500 2,93 2,57 0,00 – 1.215 4.285 – 74.542 0,00 55.500 2020 0 – 74.542 5.500 2,51 2,99 0,00 – 1.390 4.110 – 70.433 0,00 55.500 2021 0 – 70.433 5.500 1,99 3,51 0,00 – 1.538 3.962 – 66.470 0,00 55.500 2022 0 – 66.470 5.500 1,68 3,82 0,00 – 1.531 3.969 – 62.502 0,00 55.500 2023 0 – 62.502 5.500 1,68 3,82 0,00 – 1.448 4.052 – 58.450 0,00 54.668 2024 0 – 58.450 11.000 2,93 8,07 0,00 – 1.812 9.188 – 49.261 0,00 53.835

Summe – 105.000 71.625 46,84 24,78 0,00 – 15.886 55.739 0,00

Veräußerung 0 – 49.261 109.517 58,16 51,36 0,00 109.517 60.256 10,00

Gesamtergebnis – 105.000 181.142 105,00 76,14 0,00 – 15.886 165.256 60.256

Sensitivitätsanalysen – Abweichungen von der Prognoserechnung

Die Prognoserechnung wurde auf Basis der geschlossenen Verträge und konserva- tiver Annahmen erstellt. Jedoch werden sich in Zukunft naturgemäß Abweichungen ge-genüber dem in der langfristigen Prognose- rechnung dargestellten Basisszenario ein-stellen.

Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse soll aufgezeigt werden, wie der prognostizierte Beteiligungserfolg bei Veränderung einzel-ner Parameter aus der Prognoserechnung beeinflusst werden kann. Auch kann die Veränderung bestimmter Einflussfaktoren kumulativ auftreten beziehungsweise nega-tive oder positive Entwicklungen verstärken. Die nachfolgenden Berechnungen stellen lediglich Einzelbeispiele unter der Annahme bestimmter Parameter dar, die keine Maxi-malwerte ausdrücken, sowohl über als auch unterschritten werden und damit auch hö-here Abweichungen bis hin zu einem Total-verlust der Einlage bedeuten können (vgl. im Übrigen Kapitel „Risiken“). Die gezeigten Szenarien zeigen die jeweiligen Auswirkun-gen auf die Summe der prognostizierten Gesamtauszahlung vor Steuern bei ansons-ten gleich bleibenden Parametern und legen die Veräußerung der Fondsimmobilien mit dem Faktor 16,93 (Basisszenario) zugrunde.

Es ist nicht möglich, wirtschaftlich sinn-volle Vorhersagen hinsichtlich der Eintritts-wahrscheinlichkeit der dargestellten Sensiti-vitäten zu treffen.

Veräußerungsfaktor Das Basisszenario unterstellt eine Ver- äußerung zu einem Veräußerungsfaktor von 16,93 der Jahresmieteinnahmen 2024. Im Szenario A wird eine Abweichung des Veräußerungsfaktors um eine Jahresmiete weniger angenommen (15,93), im Szenario C wird eine Abweichung des Veräußerungs-faktors um eine Jahresmiete mehr angenommen (17,93). Die Anleger werden ihr einge-setztes Eigenkapital zuzüglich des Agios bei einem Veräußerungsfaktor von 16,48 zu-rückerhalten.

Inflationsrate Der Mietvertrag ist an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. In Szenario A und C wird eine Abweichung der Gesamtauszahlungen dargestellt, falls die Entwicklung des Indexes von der Prospekt-annahme von 2,25 % p. a. ab dem Jahr 2013 um jeweils 0,5 Prozentpunkte abweicht.

Anschlusszinssatz Für den Zeitraum der Anschlussfinanzie-rung des Langfristdarlehens vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2024 wurde mit einem Zins-satz von 5,75 % kalkuliert und ebenfalls eine vierteljährlich nachschüssige Zahlungsweise unterstellt. Im Szenario A wird unterstellt, dass der tatsächliche Anschlusszinssatz um 1 Prozentpunkt höher liegt. Im Szenario C wird ein um 1 Prozentpunkt günstigerer Zinssatz angesetzt.

Instandhaltung/Instandsetzung In der Prognoserechnung wurden die anfänglich geschätzten jährlichen Instand-haltung- und Instandsetzungskosten mit 6,00 EUR/m² für Büroflächen und die Kinder-tagesstätte, 2,50 EUR/m² für Lagerflächen, EUR 35,00 je Stellplatz im Parkhaus und der Tiefgarage und EUR 15,00 je oberirdischen Stellplatz kalkuliert. Aufgrund von Gewähr-leistungsansprüchen wurden für die ersten fünf Jahre nach Fertigstellung lediglich 50 % der oben genannten Ansätze kalkuliert.

Im folgenden Szenario ist dargestellt, wie sich eine 100 %ige Erhöhung dieser zusätz-lichen Aufwendungen auf die Gesamtaus-zahlungen auswirkt.



Sensitivitätsanalysen – Abweichungen von der Prognoserechnung Gesamtmittelrückfluss 1 vor Steuern in % des Eigenkapitals inklusive Agio, basierend auf einer Beteiligungssumme in Höhe von EUR 100.000 Szenario Gesamtmittelrückfluss In % des Eigenkapitals inklusive Agio in EUR

Veräußerungsfaktor

15,93 Szenario A 171.056 Basis Basisszenario 181.142 17,93 Szenario C 191.229

Inflation

– 0,50 % Szenario A 164.296 Basis Basisszenario 181.142 + 0,50 % Szenario C 187.679

Anschlusszins

+ 1,00 % Szenario A 180.033 Basis Basisszenario 181.142 – 1,00 % Szenario C 182.252

Instandhaltung/Instandsetzung

+ 100 % der zusätz- lichen Instand- haltungs- und Instandset- zungskosten Szenario A 178.199 Basis Basisszenario 181.142 1 Der Gesamtmittelrückfluss beinhaltet auch die Rückzahlung des eingesetzten Eigenkapitals.

162,91 %

156,47 %

171,46 %

169,71 %

172,52 %

172,52 %

172,52 %

172,52 %

182,12 %

178,74 %

173,57 %

Rechtliche Grundlagen62

Vereinfachte Darstellung der wesentlichen gesellschaftsrechtlichen Strukturen ab dem 01.01.2013.

7. Rechtliche Grundlagen

Objektgesellschaft

DFH 98 Objektgesell- schaft mbH & Co. KG

(vormals die developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisierungs-

GmbH & Co. KG)

Verkäufer und Gesellschafter

Deutsche Bau Holding GmbH

Bank

Beteiligungsgesellschaft

DFH 98 Beteiligungs- gesellschaft mbH

& Co. KG

Komplementär

DFH Verwaltungs- gesellschaft Nr. 98 mbH

Treuhandkommanditist

DFH Treuhand- gesellschaft mbH

Weiterer Kommanditist

Andreas GrunertAnleger


100 % 99 %

94,8 %

0 %

5,1 %

0 %

Geschäftsführender Kommanditist und

Gesellschafter

DFH Aberia GmbH

< 0,1 %

0,1 %

< 0,1 %

Fremd- kapital

100 %

Wechsel zum Direktkommanditisten erstmals zum 31.12.2012 möglich.

Eigenkapital

Vorbemerkung

Nachfolgend werden die wesentlichen rechtlichen Grundlagen des Beteiligungsan- gebotes und der Beteiligungsgesellschaft (Emittent) sowie die Inhalte der von der Be- teiligungsgesellschaft und der Objektgesell-schaft abgeschlossenen beziehungsweise abzuschließenden wesentlichen Verträge dargestellt. Zum Gesamtverständnis der Dar- stellung des Beteiligungsangebotes und der Beteiligungsgesellschaft ist es erforderlich, den Inhalt des Gesellschafts- und des Treu-handvertrages zu berücksichtigen. Es wird jedem neu hinzutretenden Gesellschafter (Anleger) empfohlen, die persönlichen rechtlichen Konsequenzen einer Beteiligung an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG mit seinem rechtlichen Berater zu erörtern.

Personen, die nicht in den Kreis der nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt-verordnung angabepflichtigen Personen fallen, die die Herausgabe oder den Inhalt des Verkaufsprospektes oder die Angaben oder den Inhalt des Angebotes der Vermö-gensanlage wesentlich beeinflusst haben, existieren nicht.

Neben den in diesem Kapitel dargestell-ten Vereinbarungen gibt es keine weiteren die Anlageobjekte selbst, ihre Erstellung, Finanzierung, Nutzung oder Verwertung betreffenden Vereinbarungen zwischen wesentlichen Vertragspartnern.

1 Das Beteiligungsangebot

1.1 Art der Beteiligung Die Anleger beteiligen sich an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG (nachfolgend „Beteiligungsgesellschaft“ oder „Emittent“ genannt) zunächst nur mittelbar als Treugeber über den Treuhand-kommanditisten DFH Treuhandgesellschaft mbH (nachfolgend „Treuhandkommanditist“ genannt). Dies gilt nicht für die Vodafone D2 GmbH (Mieter der von der Objektge-sellschaft gehaltenen Immobilien, nachfol-gend „Mieter“ genannt), die Deutsche Bau Holding GmbH (Verkäufer der Kommandit-

anteile an der Objektgesellschaft, nach-folgend „Verkäufer der Kommanditanteile“ genannt), die Deutsche Fonds Holding AG (nachfolgend „Fondschließungsgarant“ genannt) und von ihr benannte Dritte sowie für Vertriebspartner der Beteiligungsgesell-schaft; diese können der Beteiligungsgesell-schaft auch unmittelbar als Kommanditisten beitreten.

An der Beteiligungsgesellschaft können sich als neue Gesellschafter grundsätzlich nur einzelne natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, beteiligen. Eine Beteiligung von einzel-nen natürlichen Personen, die in Deutsch-land nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind, juristischen Personen, Personengesellschaf-ten oder Gemeinschaften (z. B. Ehepaare oder sonstige Gemeinschaften) ist grund-sätzlich ausgeschlossen. Im Einzelfall können der Treuhandkommanditist und der persön- lich haftende Gesellschafter hiervon Aus-nahmen zulassen. Ein Rechtsanspruch hier-auf besteht aber nicht, und insoweit besteht auch keine Zuständigkeit der Gesellschaf-terversammlung. Ausgenommen von den vorgenannten Beschränkungen sind schon jetzt der Mieter, der Verkäufer der Komman-ditanteile, der Fondsschließungsgarant und von ihm benannte Dritte, die Vertriebspart-ner der Beteiligungsgesellschaft sowie der geschäftsführende Kommanditist und der persönlich haftende Gesellschafter der Be-teiligungsgesellschaft im Fall des Ausschei-dens eines Gesellschafters gemäß § 7 des Gesellschaftsvertrages.

Die Mindestbeteiligungssumme der An-leger beträgt EUR 10.000. Höhere Beträge müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. In begründeten Ausnahmefällen kann der persönlich haftende Gesellschafter durch 1.000 ohne Rest teilbare Beteiligungen unter EUR 10.000 akzeptieren. Dabei darf eine Be-teiligungssumme von EUR 5.000 allerdings nicht unterschritten werden.

Die Anleger leisten ihre Beteiligungssum-me (mittelbar) zu 100 % als Pflichteinlage. Die Haftsumme ist auf 10 % der Pflichteinlage begrenzt. Im Falle der mittelbaren Beteiligung als Treugeber über den Treuhandkommandi-

tisten, erhöht sich die für den Treuhandkom-manditisten in das Handelsregister eingetra-gene Haftsumme entsprechend um 10 % der jeweiligen Beteiligungssumme.

Die Beteiligung an der Beteiligungs-gesellschaft wird im Innenverhältnis der Gesellschafter am Ende des jeweiligen Monats wirksam, in dem die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

– Unterzeichnung und Annahme der Beitrittserklärung durch den persönlich haftenden Gesellschafter und den Treu-handkommanditisten für die Beteili-gungsgesellschaft,

– vollständige Einzahlung der vom An-leger zu leistenden Pflichteinlage zu- züglich 5 % Agio auf das in der Beitritts-erklärung genannte Bankkonto,

– Unterzeichnung der Widerrufsbelehrung durch den Anleger,

– ordnungsgemäße Identifizierung des Anlegers nach dem Geldwäschegesetz.

Eines Zugangs der Annahmeerklärung bedarf es nicht.

Treugeber werden im Innenverhältnis der Beteiligungsgesellschaft sowie zuein-ander wie Kommanditisten behandelt. Die Regelungen des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft gelten insoweit entsprechend für die Treugeber.

Treugeber sind berechtigt, den Treu-handvertrag mit einer Frist von drei Monaten jeweils zum 31.12. eines Jahres, frühestens zum 31.12.2012, zu kündigen und durch Übernahme des anteilig von dem Treuhand- kommanditisten für sie gehaltenen Kom- manditanteils anstelle des Treuhandkomman- ditisten unmittelbar als Kommanditisten in die Beteiligungsgesellschaft einzutreten (Direktbeteiligung). Mit Übertragung des Kommanditanteils endet das Treuhand-verhältnis. Die Übertragung des Komman-ditanteils ist abhängig von der Eintragung des Treugebers als Kommanditist in das Handelsregister.

63Rechtliche Grundlagen

Treugeber, die ihre Beteiligung in eine Direktbeteiligung ändern, sind verpflichtet, dem persönlich haftenden Gesellschafter eine Handelsregistervollmacht mit notariell beglaubigter Unterschrift auf ihre Kosten zu erteilen (§ 3 Ziffer 11 des Gesellschaftsver-trages). Im Übrigen trägt der Treugeber die Kosten der Handelsregistereintragung und die durch Beendigung des Treuhandverhält-nisses dem Treuhandkommanditisten und der Beteiligungsgesellschaft entstehenden Kosten des Verwaltungsaufwands. Letztere betragen pauschal EUR 100 zuzüglich etwa-iger gesetzlicher Umsatzsteuer.

Die Anleger sind verpflichtet, der Beteili- gungsgesellschaft ihre persönlichen beteiligungsbezogenen Daten (z. B. Name, An-schrift, Bankverbindung, Wohnsitzfinanzamt, Steuernummer/Identifikationsnummer) und deren eventuelle Änderung unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Ferner sind die An- leger verpflichtet, der Beteiligungsgesell-schaft unverzüglich die für die Identifikati-onsprüfung nach dem Geldwäschegesetz (GwG) erforderlichen Nachweise (z. B. einen durch ein Kreditinstitut oder einen anderen nach dem Geldwäschegesetz genannten Dritten bestätigten Identifikationsnachweis) einzureichen, soweit dies nicht bereits im Zusammenhang mit der Beitrittserklärung oder der Erteilung der Handelsregistervoll-macht erfolgt ist. Soweit ein Anleger seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalts-ort ins Ausland verlegen sollte, hat er der Beteiligungsgesellschaft einen inländischen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.

Die Beteiligungsgesellschaft plant, das Kommanditkapital auf bis zu EUR 225.000.000 zu erhöhen. Hiervon sollen bis zu EUR 224.990.000 bei den Anlegern eingeworben werden (Emissionskapital). Überzeichnungen bis zu 5 % über den Betrag von EUR 225.000.000 sind zulässig.

Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, bis zur Ausreichung des Dar- lehens an die Objektgesellschaft, die Beteili- gung an der Beteiligungsgesellschaft rück- abzuwickeln. In diesem Fall scheiden die Ge- sellschafter mit den von ihnen gehaltenen Kommanditanteilen aus der Beteiligungsge-

sellschaft aus und erhalten das eingezahlte Kapital sowie das etwaig gezahlte Agio abzüglich angefallener Drittkosten von der Beteiligungsgesellschaft erstattet. Dies gilt auch für den Treuhandkommanditisten mit dem von ihm für die Treugeber gehaltenen Kommanditanteil, jedoch mit der Maßgabe, dass die Treugeber das eingezahlte Kapital sowie das Agio abzüglich angefallener Drittkosten von der Beteiligungsgesellschaft erstattet erhalten. Voraussetzung für die Ausreichung des Darlehens an die Objekt-gesellschaft ist ein eingezahltes Komman-ditkapital der Beteiligungsgesellschaft in Höhe von EUR 125.000.000 (exklusive Agio).

1.2 Rechte des Anlegers – Konten Für jeden Gesellschafter wird ein geson-dertes Kapitalkonto geführt, das sich aus folgenden Unterkonten zusammensetzt: – dem festen Kapitalkonto (Kapitalkonto I),

– dem Kapitalkonto II,

– dem variablen Kapitalkonto (Kapital-konto III).

Das feste Kapitalkonto I bestimmt sich nach der gezeichneten Einlage des Komman- ditisten ohne Agio. Auf dem Kapitalkonto II wird das Agio gebucht. Auf dem variablen Kapitalkonto III werden Gewinne, Verluste, Einlagen und Entnahmen gebucht. Die Kapi- talkonten werden nicht verzinst.

– Ergebnisbeteiligung/Auszahlungen Nach Berücksichtigung der an den Treu-handkommanditisten, den geschäftsführen-den Kommanditisten sowie den persönlich haftenden Gesellschafter zu zahlenden Ver- gütungen sind die Gesellschafter entspre-chend dem Verhältnis ihrer gezeichneten Einlage am verbleibenden Gewinn oder Ver- lust ab Beitritt (handelsrechtliches Ergebnis) sowie am steuerlichen Ergebnis der Beteili-gungsgesellschaft beteiligt. Ist ein Gesell-schafter während eines Geschäftsjahres nur zeitanteilig beteiligt, nimmt er am Gewinn und Verlust nur anteilig teil. Das steuerliche Ergebnis wird den Gesellschaftern im Ver-hältnis ihrer Beteiligungen zugewiesen. So-

weit innerhalb eines Geschäftsjahres Kapital- erhöhungen vorgenommen werden, gilt Entsprechendes.

Hiervon abweichend werden Gewinne und Verluste (handelsrechtlich) sowie die steuerlichen Ergebnisse – soweit möglich – so verteilt bzw. zugewiesen, dass sämtliche Kommanditisten unabhängig vom Zeit-punkt ihres Beitritts zur Beteiligungsgesell-schaft, hinsichtlich der insgesamt erwirt-schafteten Gewinne und Verluste sowie des steuerlichen Ergebnisses im gleichen Verhältnis begünstigt und belastet sind. Maß- geblich für die Ergebnisverteilung ist das Verhältnis der gezeichneten Pflichteinlagen. Bei einem Gesellschafterwechsel tritt der Rechtsnachfolger hinsichtlich der Ergebnis-verteilung in die Rechtsposition seines Vor- gängers ein. Wird das steuerliche Ergebnis im Rahmen einer steuerlichen Betriebsprü-fung durch das zuständige Finanzamt der Beteiligungsgesellschaft nachträglich ge-ändert, ist der Mehr-/Mindergewinn oder Verlust rückwirkend nach den vorstehenden Grundsätzen zu verteilen.

Liquiditätsüberschüsse der Beteiligungs-gesellschaft werden, vorbehaltlich einer angemessenen Zuführung zur Liquiditätsre-serve, an die Gesellschafter frühestens mit Valutierung des Darlehens der Beteiligungs-gesellschaft an die Objektgesellschaft, spä-testens unmittelbar vor der Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektge-sellschaft im Verhältnis ihrer gezeichneten Kapitalanteile ausgezahlt. Auszahlungen erfolgen unabhängig vom Bilanzgewinn/-verlust als Vorabauszahlungen. Die Vorab-auszahlungen sind jeweils bis zum 30.06. des Folgejahres und grundsätzlich in EUR zu leisten. Sollten die Gesellschafter nur zeitanteilig in einem Geschäftsjahr beteiligt sein, erfolgt die Vorabauszahlung auch nur zeitanteilig an den jeweiligen Gesellschafter ab dem Monat, der auf den Monat des Bei-tritts des Gesellschafters zur Beteiligungs-gesellschaft folgt. Vorabauszahlungen erfolgen vorbehaltlich der Zustimmung der Gesellschafter gemäß § 11 Ziffer 2 lit. c) des Gesellschaftsvertrages. Weichen die von den Gesellschaftern beschlossenen Auszah-lungsbeträge von den Vorabauszahlungs-


beträgen ab, erfolgt die Korrektur auf die beschlossenen Auszahlungsbeträge mit der dem Beschluss gemäß § 11 Ziffer 2. c) des Gesellschaftsvertrages folgenden Vorabaus-zahlung.

Sofern die Ergebnisverteilung nach § 13 Ziffer 6 des Gesellschaftsvertrages nicht umsetzbar sein sollte, steht den Gründungsge-sellschaftern bis zur ersten Kapitalerhöhung eine Auszahlung in Höhe ihres etwaigen Gewinnanteils zu.

Sonderwerbungskosten sind dem ge-schäftsführenden Kommanditisten von jedem Gesellschafter bis spätestens zum 31.03. des auf ein Geschäftsjahr folgenden Jahres ohne Aufforderung nachzuweisen. Entstehende Kosten durch die Einreichung solcher Nach-weise bei der Beteiligungsgesellschaft nach diesem Stichtag trägt der Gesellschafter bis zu einer Höhe von EUR 150 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Dieser Kostenersatz wird grundsätzlich bei der Be-rechnung der Auszahlungen für den Gesell-schafter durch die Beteiligungsgesellschaft berücksichtigt und vom Auszahlungsbetrag in Abzug gebracht.

Im Rahmen der Liquidation steht den Ge- sellschaftern nach Abzug sämtlicher Gesell-schaftsverbindlichkeiten und der Vergütung für den Liquidator (vgl. § 15 Ziffer 3 des Ge- sellschaftsvertrages) der Liquidationserlös anteilig im Verhältnis ihrer gezeichneten Beteiligungssumme zu.

– Kündigung der Beteiligung/Ausschei-den aus der Gesellschaft Jeder Gesellschafter kann seine Beteili-gung an der Beteiligungsgesellschaft mit einer Frist von sechs Monaten, erstmals jedoch zum Ablauf des 31.12.2024, kündigen, danach mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres. Die Kündigung ist an die Beteiligungsgesellschaft zu richten. Maß- geblich für die Einhaltung der Kündigungs-frist ist das Datum des Eingangs des Kündi- gungsschreibens im Original bei der Beteili- gungsgesellschaft. Der kündigende Gesell- schafter scheidet mit Wirkung zu dem Zeit- punkt, für den er fristgerecht gekündigt hat, aus der Beteiligungsgesellschaft aus. Der

Gesellschaftsanteil des ausscheidenden Ge- sellschafters wächst den übrigen Gesellschaf- tern im Verhältnis ihrer bisherigen Beteiligung an, es sei denn, der Kommanditanteil wird auf Verlangen des persönlich haftenden Gesellschafters oder des Treuhandkomman- ditisten auf einen Dritten übertragen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.

Im Übrigen scheidet der Gesellschafter ohne Weiteres aus der Beteiligungsgesell-schaft aus, mit Eröffnung des Insolvenzver-fahrens über sein Vermögen oder ein ande-res seine Vermögensverhältnisse regelndes Verfahren, mit Rechtskraft des Beschlusses mittels dessen die Eröffnung des Insolvenz-verfahrens über sein Vermögen mangels Masse abgelehnt wird oder mit Zustellung des Beschlusses, durch den dasjenige, was ihm bei der Auseinandersetzung zusteht, für einen Gläubiger gepfändet wurde, so-weit der Pfändungsbeschluss nicht inner-halb von drei Monaten seit Zustellung wie-der beseitigt wird. Durch seinen Ausschluss entstehende Kosten trägt der Gesellschafter bis zu einem Höchstbetrag von EUR 1.000 zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer.

– Abfindungsguthaben Scheidet ein Gesellschafter aus der Beteili-gungsgesellschaft aus, erhält er nach § 9 des Gesellschaftsvertrages eine Abfindung für seine Beteiligung. Zur Ermittlung der Abfin-dung ist auf den Tag des Ausscheidens eine Auseinandersetzungsbilanz aufzustellen.

Die Abfindung ist vom Tag des Ausschei-dens an mit dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB zu verzinsen und in zwei gleichen Jah- resraten auszuzahlen. Ist durch den Austritt von Gesellschaftern die Liquidität der Betei- ligungsgesellschaft gefährdet, so ist die Be-teiligungsgesellschaft berechtigt, die Zahl der Abfindungsraten auf bis zu acht Jahres-raten zu erhöhen.

Die Beteiligungsgesellschaft ist zur vorzeitigen Zahlung der Abfindung an den Gesell- schafter berechtigt. Eine Sicherstellung der Abfindung oder Befreiung von Verbindlich-keiten der Beteiligungsgesellschaft kann nicht verlangt werden. Am Gewinn oder Verlust,

der sich aus den am Tag des Ausscheidens schwebenden Geschäften ergibt, nimmt der ausscheidende Gesellschafter nicht teil.

Sofern das Kapitalkonto III des ausschei-denden Gesellschafters einen negativen Saldo aufweist, ist der ausscheidende Gesell- schafter zum Ausgleich des negativen Saldos verpflichtet, soweit dieser durch Entnahmen (Auszahlungen) entstanden ist. Der ausscheidende Gesellschafter hat in jedem Fall die durch das Ausscheiden bedingten Kosten und Abgaben zu tragen, soweit nichts anderes bestimmt ist. Insoweit wird auf § 9 des Gesellschaftsvertrages verwiesen.

– Mitwirkungs- und Kontrollrechte Den Kommanditisten stehen nach dem Gesellschaftsvertrag die gesetzlich einge-räumten Mitwirkungs- und Kontrollrechte zu. Zur Geschäftsführung sind sie jedoch nicht berechtigt. Die Geschäftsführung steht allein dem geschäftsführenden Komman-ditisten zu. § 10 des Gesellschaftsvertrages enthält die Verpflichtung der Geschäftsfüh-rung, für über den gewöhnlichen Geschäfts- betrieb hinausgehende Geschäfte die Zu-stimmung der Gesellschafter einzuholen.

Gesellschafterbeschlüsse erfolgen ent-weder im schriftlichen Beschlussverfahren oder in Gesellschafterversammlungen. Es findet jährlich bis zum 31.10. mindestens eine Beschlussfassung statt. Dieser Beschlussfas-sung unterliegen insbesondere die Feststel-lung des Jahresabschlusses, die Entlastung des persönlich haftenden Gesellschafters sowie des geschäftsführenden Kommandi-tisten, die Wahl des Abschlussprüfers und die Festlegung der Höhe der Entnahmen/Auszahlungen.

Gesellschafterbeschlüsse werden in der Regel mit einfacher Mehrheit der abgege-benen Stimmen gefasst. In besonderen Fällen, z. B. im Falle der Änderung des Ge- sellschaftsvertrages oder der Auflösung bzw. Liquidation der Beteiligungsgesell-schaft oder des Verkaufs von Beteiligungen, bedarf der Gesellschafterbeschluss jedoch einer qualifizierten Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen.


Vergessen Sie Paris, London und Mailand! Dass das wirkliche Mode-Mekka Düsseldorf heißt, wissen die Bürger ganz genau. Auf der weltweit größten Modemesse trifft sich zweimal im Jahr die Crème de la Crème der Branche und stellt die schönsten Looks und die neuesten Trends vor. Die Königsallee mit ihren eleganten Geschäften und Shopping-Passagen führt vor Augen, was in der Modewelt als „letzter Schrei“ gilt und sie gehört zu der kleinen Gruppe von international bekannten Straßen, die sich zu Recht als Boulevard bezeichnen. Liebevoll „Kö“ genannt, steht sie im-mer wieder im Mittelpunkt, wenn von Düsseldorf die Rede ist. Charakteristisch für die Königsallee, die durch den Stadt-graben geteilt ist, sind über 200 Bäume, die das Bild des Prachtboulevards prägen. Brücken verbinden die zwei Straßenseiten der „Kö“: Auf der Westseite befinden sich überwiegend Banken, auf der Ostseite lassen Galerien, edle Boutiquen und Einkaufspassagen das Herz der Besucher höher schlagen.

Flughafen Düsseldorf

Gebäudeensemble im Medienhafen

Königsallee

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Jeder Kommanditist hat für je EUR 1.000 seiner gezeichneten Kommanditeinlage eine Stimme. Vertretung durch Dritte ist möglich. Der persönlich haftende Gesell-schafter hat keine Stimmen.

Die Treugeber sind bevollmächtigt, das Stimmrecht des Treuhandkommanditisten entsprechend ihrem jeweiligen Anteil selbst auszuüben. Soweit die Treugeber nicht selbst abstimmen oder durch einen Dritten abstimmen lassen, nimmt der Treuhand-kommanditist ihr Stimmrecht entsprechend den Weisungen wahr oder wird sich der Stimme enthalten, soweit Weisungen nicht erteilt wurden.

1.3 Übertragbarkeit und Handelbarkeit der Anteile Die Vermögensanlage (Anteile an der Beteiligungsgesellschaft) ist durch Abtre- tung übertragbar. Mit Ausnahme der Über- tragung von Teilgesellschaftsanteilen des Treuhandkommanditisten auf Treugeber sowie der Übertragung zur Erfüllung von Vermächtnissen und Teilungsanordnungen bedarf jede Übertragung, teilweise Über- tragung oder sonstige Verfügung über Ge- sellschaftsanteile oder einzelne Ansprüche aus den Gesellschaftsanteilen zu ihrer Wirk-samkeit der schriftlichen Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten. Die Zustimmung gilt als erteilt, soweit Gesell- schafter ihre Gesellschaftsanteile zur Be- sicherung der Finanzierung ihrer Einlagen verpfänden. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Die Ein- zelheiten ergeben sich aus § 6 des Gesell-schaftsvertrages.

Eine teilweise Übertragung ist ausge-schlossen, soweit durch eine teilweise Über- tragung Gesellschaftsanteile entstehen sollten, die EUR 10.000 unterschreiten oder nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar sind. Eine Ver- fügung, die zu einer Trennung der Gesell-schaftsbeteiligung von den Nutzungsrechten am Gesellschaftsanteil führt, insbesondere die Bestellung eines Nießbrauchs, ist unzu-lässig.

Grundsätzlich ist eine Übertragung oder sonstige Verfügung über den Gesellschaftsan-

teil nur mit Wirkung zum Beginn des Kalen- derhalbjahres zulässig, welches der Verfügung folgt. Der geschäftsführende Kommanditist kann Ausnahmen von dieser Regelung zu-lassen. Diese Beschränkung der Übertragung oder sonstigen Verfügung gilt u. a. nicht für Übertragungen von Teilgesellschafts anteilen des Treuhandkommanditisten an Treugeber.

Alle Kosten, die durch den Vorgang der Übertragung, Belastung oder sonstigen Ver-fügung über den ganzen Anteil oder einen Teil eines Anteils entstehen, insbesondere die Kosten der Handelsregistereintragung, trägt im Verhältnis zur Beteiligungsgesell-schaft der übertragende/belastende Ge- sellschafter. Darüber hinaus trägt der über- tragende/belastende Gesellschafter die Kos- ten des dem geschäftsführenden Komman- ditisten oder eines von ihm beauftragten Dritten zusätzlich entstehenden Verwal-tungsaufwandes. Die Gebühr für den zusätz- lichen Verwaltungsaufwand des geschäfts-führenden Kommanditisten beträgt 0,35 % des Beteiligungsbetrages, mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Der eintretende Gesellschaf-ter stellt die Beteiligungsgesellschaft und die Gesellschafter von allen Vermögensnach- teilen aufgrund des Gesellschafterwechsels frei, insbesondere von einer eventuellen Grunderwerbsteuerbelastung, die durch Ver- äußerung, sonstige Übertragung oder durch Rechtsgeschäft unter Lebenden entsteht.

Ein öffentlicher Handel der Anteile findet nicht statt. Die freie Handelbarkeit der An- teile ist daher eingeschränkt (vgl. Kapitel „Risiken“, Seite 27).

1.4 Tod eines Gesellschafters Verstirbt ein Gesellschafter, geht seine Beteiligung auf seine Erben über. Die Be- teiligungsgesellschaft wird mit den Erben fortgesetzt. Hat ein Gesellschafter mehrere Erben, so haben diese einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestimmen, der die Gesellschafterrechte des Erblassers bis zur Auseinandersetzung der Erbengemein-schaft einheitlich wahrzunehmen hat, sofern ihr jeweiliger Gesellschaftsanteil nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar ist oder un-terhalb EUR 10.000 liegt. Die Erben müssen

sich durch Vorlage eines geeigneten Erb-nachweises (in der Regel eines Erbscheines oder eines Erbnachweises entsprechend § 35 Grundbuchordnung bzw. eines Testa-mentvollstreckerzeugnisses) legitimieren und der Beteiligungsgesellschaft bei einer Direktbeteiligung eine Handelsregistervoll-macht mit notariell beglaubigter Unter-schrift im Original einreichen.

1.5 Erwerbspreis Der Erwerbspreis der Anteile bestimmt sich nach der in der Beitrittserklärung ver-einbarten Beteiligungssumme. Die Mindest- zeichnungssumme beträgt EUR 10.000 oder lautet über einen höheren, durch 1.000 ohne Rest teilbaren Betrag. In begründeten Aus-nahmefällen kann der persönlich haftende Gesellschafter durch 1.000 ohne Rest teilbare Beteiligungen unter EUR 10.000 akzep-tieren. Dabei darf eine Beteiligungssumme von EUR 5.000 allerdings nicht unterschrit-ten werden.

1.6 Zusatzkosten bei Erwerb, Verwal-tung, Veräußerung der Beteiligung Auf die Beteiligungssumme ist ein Agio in Höhe von 5 % der Beteiligungssumme zu bezahlen. Darüber hinaus können für den An- leger folgende weitere Kosten entstehen, die, soweit möglich, nachfolgend beziffert werden:

– Geldverkehr: Geldverkehrskosten bei Einzahlung der Einlage.

– Schriftliche Beschlussverfahren, Gesell-schafterversammlungen: Portokosten, Reisekosten, Kosten bei Vertretung, Sachverständigenkosten.

– Anteilsübertragung: Alle Kosten, die durch den Vorgang der Übertragung, Belastung oder sonstigen Verfügung über den ganzen Anteil oder einen Teil eines An-teils entstehen, insbesondere die Kosten der Handelsregistereintragung. Darüber hinaus trägt der übertragende Gesell- schafter die Kosten des dem geschäfts-führenden Kommanditisten oder eines von ihm beauftragten Dritten infolge der Übertragung zusätzlich entstehenden Verwaltungsaufwandes. Die Gebühr für den zusätzlichen Verwaltungsaufwand


beträgt 0,35 % der Beteiligungssumme, mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Der ein-tretende Gesellschafter stellt die Beteili-gungsgesellschaft und die Gesellschafter überdies von allen Vermögensnachteilen aufgrund des Gesellschafterwechsels frei, die durch Veräußerung, sonstige Über-tragung oder durch Rechtsgeschäft unter Lebenden entsteht.

– Für den Fall der Einreichung von Nach-weisen bezüglich Sonderwerbungskos-ten durch den Gesellschafter bei der Beteiligungsgesellschaft nach dem 31.03. des auf ein Geschäftsjahr folgenden Jahres, trägt der Gesellschafter die Kosten für den erhöhten Verwaltungsaufwand des geschäftsführenden Kommanditisten bis zu einer Höhe von EUR 150 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.

– Beendigung des Treuhandvertrages und Eintritt des Treugebers als unmittelbarer Kommanditist in die Beteiligungsgesell-schaft: Die der Beteiligungsgesellschaft unmittelbar als Kommanditisten beitre-tenden Treugeber sind verpflichtet, dem persönlich haftenden Gesellschafter eine Handelsregistervollmacht mit notariell beglaubigter Unterschrift auf ihre Kosten zu erteilen (§ 3 Ziffer 11 des Gesellschafts- vertrages der Beteiligungsgesellschaft). Im Übrigen trägt der Treugeber die Kosten der Handelsregistereintragung und die durch Beendigung des Treuhandverhält- nisses dem Treuhandkommanditisten und der Beteiligungsgesellschaft entstehen-den Kosten des Verwaltungsaufwands, die pauschal EUR 100 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer betragen.

– Zusätzliche Kosten der laufenden Ver-waltung des Treuhandkommanditisten zugunsten eines einzelnen Treugebers werden dem jeweiligen Treugeber ge-sondert in Rechnung gestellt.

– Durch den Ausschluss eines Gesellschaf-ters entstehende Verwaltungskosten trägt der Gesellschafter bis zu einem Höchstbetrag von EUR 1.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.

– Die eventuellen Kosten für eine Ausein-andersetzungsbilanz nach § 9 Ziffer 1 a) des Gesellschaftsvertrages sowie für ein Schiedsgutachten nach § 9 Ziffer 1 c) und d) des Gesellschaftsvertrages der Beteili-gungsgesellschaft.

– Die Kosten, die der Beteiligungsgesell-schaft durch den Übergang/die Übertra - gung des Gesellschaftsanteiles des Erb - lassers auf Dritte entstehen, sind vom be- günstigten Gesellschafter zu ersetzen. Dies gilt insbesondere für die Umschrei-bung des Gesellschafterregisters. Die Kos ten betragen 0,35 % des Beteiligungs-betrages, mindestens aber EUR 150, zuzüg- lich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.

– Die Kosten, die durch die Ausübung der Kontrollrechte der Gesellschafter durch kraft Gesetzes zur Verschwiegenheit ver-pflichtete Angehörige eines rechts- oder steuerberatenden oder wirtschaftsprü-fenden Berufes entstehen.

– Die Kosten, die durch das Einsehen der Bücher und aller sonstigen Geschäfts-unterlagen der Beteiligungsgesellschaft auf Verlangen des Gesellschafters durch kraft Gesetzes zur Verschwiegenheit verpflichtete Mitglieder der rechts- oder steuerberatenden bzw. wirtschaftsprü-fenden Berufe entstehen.

– Im Falle der Anteilsfinanzierung eventu-ell zu zahlende Vorfälligkeitsentschädi-gung bei vorzeitiger Veräußerung.

Sofern in der vorstehenden Aufzählung bei einzelnen Kosten keine Kostenhöhe ge-nannt wurde, kann bezüglich dieser Kosten keine Aussage zur Kostenhöhe getroffen werden.

Darüber hinaus sind mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung der Vermögensanlage keine weiteren Kosten verbunden.

1.7 Weitere Leistungspflichten Nach Eintragung in das Handelsregister haften die an der Beteiligungsgesellschaft unmittelbar beteiligten Kommanditisten

den Gläubigern der Beteiligungsgesellschaft gemäß den gesetzlichen Bestimmungen beschränkt, d. h., die unmittelbare Außenhaf-tung ist ausgeschlossen, soweit die Pflicht- einlage in Höhe der Haftsumme geleistet ist. Solange und soweit der Saldo der Kapital- konten in der Handelsbilanz durch Entnah- men/Auszahlungen und Gewinn- und Ver- lustzurechnungen einen Nominalwert unter der im Handelsregister eingetragenen Haft- summe (10 % der Pflichteinlage) aufweist, lebt die Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB bis zur Höhe der Entnahmen/Auszahlungen), höchstens bis zur Höhe der im Handelsre-gister eingetragenen Haftsumme, wieder auf (vgl. Kapitel „Risiken“, Seite 28).

Scheidet ein Kommanditist aus der Be- teiligungsgesellschaft aus, haftet er für bis dahin begründete Verbindlichkeiten, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren (a) nach dem Ausscheiden fällig werden und daraus An- sprüche gegen ihn rechtskräftig festgestellt sind, durch vollstreckbaren Vergleich oder vollstreckbare Urkunden festgestellt oder durch im Insolvenzverfahren erfolgte Fest- stellung vollstreckbar geworden sind oder (b) eine gerichtliche oder behördliche Voll- streckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird; bei öffentlich-rechtlichen Ver- bindlichkeiten genügt der Erlass eines Verwal- tungsaktes. Die Frist beginnt mit dem Ende des Tages, an dem das Ausscheiden in das Handelsregister des für den Sitz der Beteili- gungsgesellschaft zuständigen Gerichts eingetragen wird. Einer Feststellung im vorbe-zeichneten Sinne bedarf es nicht, wenn der Kommanditist den Anspruch schriftlich aner-kannt hat. Wird die Beteiligungsgesellschaft aufgelöst, verjähren die Ansprüche von Be-teiligungsgesellschaftsgläubigern gegen die Kommanditisten spätestens fünf Jahre nach Eintragung der Auflösung der Beteiligungs-gesellschaft in das Handelsregister oder, wenn die Ansprüche erst nach Eintragung der Auflösung fällig werden, spätestens fünf Jahre nach Fälligwerden der Ansprüche.

Die Treugeber, die mittelbar über den Treuhandkommanditisten an der Beteili-gungsgesellschaft beteiligt sind, haften den Gläubigern der Beteiligungsgesellschaft nicht direkt. Die Treugeber stellen den Treu-


handkommanditisten gemäß Treuhandver-trag aber anteilig bezüglich des von diesem für sie gehaltenen Kommanditanteils von der zuvor dargestellten Kommanditistenhaf-tung frei, sodass sie im Ergebnis so gestellt werden wie ein Kommanditist.

Eine Nachschusspflicht, d. h. Zahlungen über die gezeichnete Einlage inklusive Agio hinaus, besteht für die Anleger nicht, auch nicht als Ausgleichspflicht der Gesellschafter untereinander, soweit sich nicht aus den nicht abdingbaren §§ 171 f. HGB oder § 9 Ziffer 7 des Gesellschaftsvertrages (Ausgleich eines negativen Saldos des Kapitalkontos III im Falle des Ausscheidens, soweit dieser durch Entnahmen [Auszahlungen] entstanden ist) etwas anderes ergibt.

Darüber hinaus ist der Erwerber der Ver-mögensanlage nicht verpflichtet, weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere weitere Zahlungen zu leisten.

1.8. Gesellschafts- und Treuhandvertrag Maßgeblich für die Beteiligung des An- legers sind der Gesellschaftsvertrag der Be-teiligungsgesellschaft (vgl. Kapitel „Gesell- schaftsvertrag“), der Treuhandvertrag (vgl. Kapitel „Treuhandvertrag“) sowie die Bei-trittserklärung nebst Widerrufsbelehrung.

1.9 Gewährleistung Es gibt keine juristische Person oder Ge- sellschaft, die für die Verzinsung oder Rück- zahlung der Vermögensanlage eine Gewähr- leistung übernommen hat.

2 Die Beteiligungsgesellschaft (Emittent)

2.1 Gründung, Dauer Die Beteiligungsgesellschaft ist seit dem 27.09.2007 im Handelsregister des Amtsge-richts Stuttgart (HRA 721827) eingetragen. Am 11.10.2010 erfolgte eine wirtschaftliche Neugründung. Die Gesellschafter der Betei-ligungsgesellschaft haben im Rahmen der wirtschaftlichen Neugründung eine Ände-rung des Gesellschaftszwecks, den Beitritt der DFH Aberia GmbH (geschäftsführender Kommanditist), das Ausscheiden des bishe-

rigen geschäftsführenden Kommanditisten der DFH Managementgesellschaft mbH und die Umfirmierung der Beteiligungsgesell- schaft in DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG beschlossen. Darüber hinaus ist am 13.04.2011 als weiterer Kommanditist Herr Andreas Grunert, Dinslaken, der Beteili- gungsgesellschaft beigetreten. Gründungs- gesellschafter sind demnach die DFH Ver- waltungsgesellschaft Nr. 98 mbH, mit Sitz in Stuttgart (persönlich haftender Gesell-schafter), die DFH Aberia GmbH, mit Sitz in Stuttgart (geschäftsführender Kommandi- tist) und die DFH Treuhandgesellschaft mbH, mit Sitz in Stuttgart (Treuhandkommanditist). Die Beteiligungsgesellschaft ist auf unbe-stimmte Zeit errichtet.

2.2 Rechtsform, Rechtsordnung Die Beteiligungsgesellschaft ist eine Kom- manditgesellschaft deutschen Rechts. Ihre Rechtsverhältnisse und Rechtsbeziehungen zu den Anlegern unterliegen dem Recht der Bundesrepublik Deutschland. Die Beteiligungs- gesellschaft ist kein Konzernunternehmen.

2.3 Gesellschaftsgegenstand Gesellschaftsgegenstand der Beteili-gungsgesellschaft ist die Gewährung eines Darlehens an die Objektgesellschaft (die developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisie-rungs-GmbH & Co. KG, Düsseldorf) sowie die Beteiligung als Kommanditist an der Objektgesellschaft.

Die Beteiligungsgesellschaft ist berechtigt, selbst oder durch Beauftragung Dritter alle Rechtsgeschäfte und Maßnahmen vorzunehmen, die zur Erreichung des Gesellschafts-zwecks notwendig oder zweckmäßig erscheinen. Die Beteiligungsgesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise gewerblich tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben oder Geschäfte zu betreiben, die einer Ge- nehmigung oder Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO) oder nach §§ 1, 32 des Gesetzes über das Kreditwesen (KWG) bedürfen.

2.4 Persönlich haftender Gesellschafter Persönlich haftender Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft ist die DFH Verwal-tungsgesellschaft Nr. 98 mbH. Sie ist eine Ge-

sellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) deutschen Rechts. Geschäftsführer ist Tobias Börsch (vgl. Kapitel 14 „Übersicht zu den Ver- tragspartnern“). Das voll eingezahlte Stamm- kapital beträgt EUR 25.000.

2.5 Abweichungen von gesetzlichen Regelungen Um die Handlungsfähigkeit einer Publi-kumspersonengesellschaft zu gewährleisten, weichen die folgenden Paragrafen des Ge-sellschaftsvertrages der Beteiligungsgesell-schaft von den gesetzlichen Regelungen, insbesondere denen des BGB und HGB, ab: § 3 Gesellschafter/Gesellschaftskapital/Bei- tritt, § 4 Rechtsstellung des Treugebers, § 5 Dauer der Beteiligungsgesellschaft/Ge-schäftsjahr, § 6 Belastung und Übertragung von Gesellschaftsanteilen, § 7 Kündigung/Ausscheiden/Ausschluss eines Gesellschaf- ters, § 8 Tod eines Gesellschafters, § 9 Aus- einandersetzung mit ausscheidenden Ge- sellschaftern/Abfindung, § 10 Geschäfts-führung/Vertretung, § 11 Gesellschafterbe-schlüsse, § 12 Beirat, § 13 Jahresabschluss und Verteilung des Jahresergebnisses, § 14 Nachschusspflichten/Wettbewerbsverbot, § 15 Liquidation, § 16 Kontrollbefugnisse, § 17 Kosten des Vertrages, § 18 Gesellschaf-terregister, Datenschutz, Informationspflich-ten, § 19 Unwirksamkeit einzelner Bestim-mungen/Schadenersatz/Sonstiges.

Nach HGB ist die Haftung eines persön-lich haftenden Gesellschafters einer Komman- ditgesellschaft grundsätzlich unbeschränkt. Der persönlich haftende Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft haftet jedoch nur mit seinem Gesellschaftsvermögen, da es sich bei dem persönlich haftenden Gesell-schafter um eine Gesellschaft mit be-schränkter Haftung (GmbH) handelt.

Der Gesellschaftsvertrag des persönlich haftenden Gesellschafters der Beteiligungs-gesellschaft weicht in § 5 Verfügung über Gesellschaftsanteile dahingehend von der Regelung des § 15 Abs. 1 GmbHG ab, das eine Verfügung über Geschäftsanteile der Zustimmung der Gesellschafterversamm-lung bedarf. In § 7 Geschäftsführung und Vertretung ist hinsichtlich der Vertretung durch die Geschäftsführer abweichend von


§ 35 Abs. 2 GmbHG geregelt, dass bei der Bestellung mehrerer Geschäftsführer die Ge- sellschaft durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer in Gemein-schaft mit einem Prokuristen vertreten wird.

Weitere Abweichungen der vorgenannten Verträge von den gesetzlichen Regelungen, insbesondere denen des BGB und HGB, bestehen nicht.

2.6 Gezeichnetes Kapital Das gezeichnete Kommanditkapital be- trägt zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung EUR 11.000 und entspricht den von den Grün- dungsgesellschaftern und dem von Herrn Andreas Grunert (weiterer Kommanditist) gezeichneten und geleisteten Einlagen. Der Gesamtbetrag der von den Gründungsge-sellschaftern insgesamt gezeichneten und eingezahlten Einlagen beträgt EUR 10.000. Hiervon hält der geschäftsführenden Kom-manditisten (Gründungsgesellschafter) einen Kommanditanteil in Höhe von EUR 9.000 und der Treuhandkommanditist (Gründungsge-sellschafter) einen Kommanditanteil in Höhe von EUR 1.000. Der persönlich haftende Ge- sellschafter (Gründungsgesellschafter) ist am Kapital der Beteiligungsgesellschaft nicht beteiligt und zur Erbringung einer Einlage nicht verpflichtet. Schließlich ist der weitere Kom- manditist Herr Andreas Grunert, welcher nicht Gründungsgesellschafter ist, mit einem Kommanditanteil in Höhe von EUR 1.000 an der Gesellschaft beteiligt. Die vorstehenden Kapitaleinlagen sind voll eingezahlt.

Die Hauptmerkmale der vorgenannten Anteile unterscheiden sich in den folgenden Punkten von den Hauptmerkmalen der An- teile der neu hinzutretenden Kommanditis-ten: Geschäftsführungsbefugnis, Ergebnisbe- teiligung, und Übertragungsmöglichkeiten. Zu den Abweichungen von den Hauptmerk- malen wird auf Punkt 1.3 „Übertragbarkeit und Handelbarkeit der Anteile“, Punkt 2.7 „Ergebnisbeteiligung, Entnahmerechte und sonstige Bezüge der Gründungsgesellschaf- ter“, Punkt 2.9 „Geschäftsführung der Betei-ligungsgesellschaft (Emittent)“ sowie Punkt 2.10 „Treuhandkommanditist“ verwiesen. Da- rüber hinaus haben die Gründungsgesell-schafter kein Agio zu leisten. Im Übrigen

stimmen die Hauptmerkmale mit den auf Seite 64 bis 67 unter Punkt 1.2 genannten „Rechte des Anlegers“ überein.

Im Bezug auf die Beteiligungsgesellschaft wurden bisher noch keine Wertpapiere oder Vermögensanlagen i. S. d. § 8 f) des Wert-papier-Verkaufsprospektgesetzes ausgege-ben. Es bestehen keine Umtausch- oder Be- zugsrechte auf Aktien.

2.7 Ergebnisbeteiligung, Entnahme-rechte und sonstige Bezüge der Grün-dungsgesellschafter Der persönlich haftende Gesellschafter ist an den laufenden Ergebnissen der Beteili- gungsgesellschaft nicht beteiligt. Der ge- schäftsführende Kommanditist, der Treu- handkommanditist und der weitere Kom- manditist sind an den laufenden Ergebnissen der Beteiligungsgesellschaft im Verhältnis ihrer im eigenen Namen und für eigene Rechnung übernommenen Kommanditein-lagen zu den Gesamt-Kommanditeinlagen der Beteiligungsgesellschaft beteiligt. Da- rüber hinaus sind sie berechtigt, die ihnen zugewiesenen Auszahlungen zu entnehmen.

Der persönlich haftende Gesellschafter erhält für seine Aufwendungen einschließ-lich seiner Rechtsformkosten und als Entgelt für seine persönliche Haftung für die Jahre 2011 und 2012 eine jährliche ge-winnunabhängige Vergütung in Höhe von EUR 7.500 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11.2011 für das Jahr 2011 und am 30.11.2012 für das Jahr 2012. Sollte keine Umsatzsteuer entstehen, erhöht sich die Vergütung für das Jahr 2011 und 2012 um den Betrag der gesetzlichen Umsatzsteuer. Ab dem Jahr 2013 erhält der persönlich haftende Gesellschafter für seine Aufwendungen einschließlich seiner Rechtsformkosten und als Entgelt für seine persönliche Haftung eine jährliche gewinnunabhängige Vergütung in Höhe von EUR 7.500 zuzüglich etwaiger gesetz-licher Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2013 am 30.11.2013. Diese Vergütung wird in den Folgejahren jährlich entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes (VPI) angepasst. Der persönlich haftende

Gesellschafter erhält die vorgenannten Vergütungen auch im Falle eines Verlustes. Scheidet der persönlich haftende Gesell-schafter aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er die vorgenannten Vergütun-gen zeitanteilig.

Der persönlich haftende Gesellschafter erhält für die Liquidation der Gesellschaft in seiner Eigenschaft als Liquidator eine Ver- gütung zulasten des Liquidationserlöses in Höhe von 1,5 % des Verkehrswertes des Grundvermögens der Objektgesellschaft zu- züglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, soweit die Beteiligung an der Objektge-sellschaft veräußert wird. Sollte die Beteili-gungsgesellschaft wegen Veräußerung des Grundvermögens der Objektgesellschaft aufgelöst und liquidiert werden, erhält er zulasten des Liquidationserlöses eine Ver-gütung in Höhe von 1,5 % des Verkaufsprei-ses des Grundvermögens der Objektge-sellschaft zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.

Der geschäftsführende Kommanditist erhält für seine Tätigkeit für die Jahre 2011 und 2012 eine jährliche gewinnunabhän- gige Vergütung in Höhe von EUR 482.500 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatz-steuer, jeweils fällig am 30.11. des jeweili-gen Jahres. Ab dem Jahr 2013 erhält der geschäftsführende Kommanditist für seine Tätigkeit eine jährliche gewinnunabhän-gige Vergütung in Höhe von EUR 430.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatz-steuer, jeweils hälftig fällig am 31.05. und 30.11. eines jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2013 am 31.05. und 30.11.2013. Diese Vergütung wird in den Folgejahren jährlich entsprechend der Veränderung des Ver-braucherpreisindexes (VPI) angepasst. Der geschäftsführende Kommanditist er hält die vorgenannten Vergütungen auch im Falle eines Verlustes. Scheidet der geschäftsführende Kommanditist aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er die vorgenannten Vergütungen zeitantei-lig. Ferner erhält der geschäftsführende Kommanditist oder ein von ihm beauf-tragter Dritter eine Gebühr von 0,35 % des Beteiligungsbetrages, mindestens aber EUR 150, zuzüglich gesetzlicher Umsatz-


steuer von denjenigen Gesellschaftern, die ihren Gesellschaftsanteil übertragen oder belasten wollen.

Der Treuhandkommanditist erhält für die laufende Verwaltung der Treugeber eine jährliche gewinnunabhängige Vergütung in Höhe von EUR 10.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2011 am 30.11.2011. Diese Vergütung wird in den Folgejahren jährlich, erstmals jedoch betreffend die Vergütung für das Jahr 2014, entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes (VPI) angepasst. Der Treuhandkommanditist erhält die vorgenannten Vergütungen auch im Falle eines Verlustes. Scheidet der Treuhandkom-manditist aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er die vorgenannten Vergütun-gen zeitanteilig. Zusätzliche Leistungen des Treuhandkommanditisten zugunsten eines einzelnen Treugebers werden dem jewei-ligen Treugeber gesondert in Rechnung gestellt.

Der persönlich haftende Gesellschafter und der geschäftsführende Kommanditist erhalten darüber hinaus in ihrer Eigenschaft als persönlich haftender Gesellschafter bzw. geschäftsführender Kommanditist der Ob-jektgesellschaft von der Objektgesellschaft eine jährliche Vergütung. Die Vergütung des persönlich haftenden Gesellschafter beträgt insoweit jährlich EUR 7.500 zuzüg-lich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer; die Vergütung des geschäftsführenden Kom-manditisten beträgt insoweit jährlich EUR 10.000 zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Über die vorstehenden Gewinnbeteili- gungen, Entnahmerechte und sonstigen Bezüge hinaus, stehen den Gründungsge-sellschaftern keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte und sonstigen Gesamt-bezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbe-teiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen jeder Art, innerhalb und außerhalb des Gesellschaftsvertrages zu.

Der Anbieter, die Deutsche Fonds Holding AG, ist an den folgenden Gründungsgesell-schaftern beteiligt: persönlich haftender Ge-

sellschafter, geschäftsführender Komman-ditist und Treuhandkommanditist. Darüber hinaus übernimmt der Anbieter die Vermitt-lung des Fremdkapitals der Objektgesell-schaft, die Vermittlung der Beteiligung an der Objektgesellschaft, den Vertrieb sowie die Konzeption des Beteiligungsangebotes. Die Gründungsgesellschafter selbst sind nicht an Unternehmen unmittelbar oder mittelbar beteiligt, die mit dem Vertrieb der Vermögensanlage beauftragt sind, der Beteiligungsgesellschaft Fremdkapital zur Verfügung stellen oder im Zusammenhang mit der Herstellung bzw. Anschaffung der Anlageobjekte nicht nur geringfügige Liefe-rungen oder Leistungen erbringen.

2.8 Geschäftstätigkeit der Beteiligungs- gesellschaft (Emittent) Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Be-teiligungsgesellschaft sind die beabsichtigte Darlehensgewährung an die Objektgesell-schaft und die Beteiligung als Kommanditist an der Objektgesellschaft nach Fertigstel-lung des im Kapitel „Die Fondsimmobilien“ näher bezeichneten Immobilienneubaus. Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt, der Objektgesellschaft zunächst ein Darle-hen zu gewähren und sich nach Fertigstel-lung des im Kapitel „Die Fondsimmobilien“ näher bezeichneten Immobilienneubaus als Kommanditist an der Objektgesellschaft zu beteiligen.

Weitere Einzelheiten in Bezug auf die Ge- schäftstätigkeit der Beteiligungsgesellschaft sind im Kapitel „Die Fondsimmobilien“ beschrieben. Die Beteiligungsgesellschaft ist insbesondere abhängig von dem mit der Objektgesellschaft abzuschließenden Dar- lehensvertrag, dem mit der Deutschen Bau Holding GmbH abgeschlossenen Anteils- kauf- und Optionsvertrag, den mit der Deutschen Fonds Holding AG abgeschlos-senen Geschäftsbesorgungsverträgen, der mit der Deutschen Fonds Holding AG abgeschlossenen Fondschließungsgarantie, dem mit der Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft abge-schlossenen Mittelfreigabe- und Mittel-verwendungskontrollvertrag, dem seitens der Objektgesellschaft abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag, Nutzungsvertrag,

Überleitungsvertrag, Generalübernehmer-vertrag, Mietvertrag sowie den seitens der Objektgesellschaft abgeschlossenen Finanzierungsverträgen (zum Ausmaß der Abhängigkeiten von der Erfüllung der Verträge siehe Kapitel „Risiken“, Seite 27).

Darüber hinaus ist die Beteiligungsgesell- schaft nicht von Patenten, Lizenzen, Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren abhängig, die von wesentlicher Bedeutung für die Ge- schäftstätigkeit oder Ertragslage der Beteili-gungsgesellschaft sind.

Gerichts- oder Schiedsverfahren, die einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Beteiligungsgesellschaft haben können, liegen nicht vor. Derzeit bestehen keine laufenden Investitionen. Die Tätigkeit der Beteiligungsgesellschaft ist nicht durch außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden.

2.9 Geschäftsführung der Beteiligungs- gesellschaft (Emittent) Zur Geschäftsführung der Beteiligungs- gesellschaft ist unter Ausschluss des persön- lich haftenden Gesellschafters, soweit dies gesetzlich zulässig ist, allein der geschäfts-führende Kommanditist berechtigt. Der ge- schäftsführende Kommanditist ist verpflichtet, die Geschäfte der Beteiligungsgesell-schaft mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu führen. Er ist jederzeit berechtigt und unter Befreiung von den Beschrän-kungen des § 181 BGB bevollmächtigt, die Geschäfte der Beteiligungsgesellschaft ganz oder teilweise von Dritten, die namens und für Rechnung der Beteiligungsgesellschaft handeln, besorgen zu lassen und die hierfür erforderlichen Vollmachten zu erteilen.

Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, alle Handlungen vorzunehmen, die nicht über den gewöhnlichen Betrieb des Handelsgewerbes hinausgehen. Hand-lungen, die nach § 10 Ziffer 2 des Gesell-schaftsvertrages über den gewöhnlichen Betrieb des Handelsgewerbes der Beteili-gungsgesellschaft hinausgehen, können nur mit Zustimmung der Gesellschafter durch Gesellschafterbeschluss vorgenommen werden. Darüber hinaus bedarf es nach § 10


Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages für be-stimmte Beschlussgegenstände auf Ebene der Objektgesellschaft der vorherigen Be-schlussfassung der Beteiligungsgesellschaft.

Die Vertretung der Beteiligungsgesell-schaft erfolgt durch den persönlich haften-den Gesellschafter und den geschäfts-führenden Kommanditisten. Beide sind alleinvertretungsberechtigt sowie von den Beschränkungen des § 181 BGB und dem Wettbewerbsverbot gemäß § 161 Abs. 2 HGB i. V. m. § 112 HGB befreit.

Mitglieder der Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft sind Tobias Börsch, Hennef, als Geschäftsführer des persönlich haftenden Gesellschafters sowie Alexander Bernth, Übersee, und Michael Ruhl, Stutt-gart, als Geschäftsführer des geschäftsfüh-renden Kommanditisten.

Den Mitgliedern der Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft wurden für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr keine Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädi-gungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen jeder Art gewährt.

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft sind als Vorstände für den Anbieter tätig, welcher auch mit der Vermittlung des Fremdkapitals der Objekt-gesellschaft, der Vermittlung der Beteiligung an der Objektgesellschaft und dem Vertrieb und der Konzeption der Vermögensanlage betraut ist. Darüber hinaus sind die Mitglie- der der Geschäftsführung nicht für Unter- nehmen tätig, die mit dem Vertrieb der Ver-mögensanlage betraut sind, die der Beteili-gungsgesellschaft Fremdkapital geben oder die im Zusammenhang mit der Herstellung der Anlageobjekte nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen.

Die Beteiligungsgesellschaft hat zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung weder einen Vorstand, ein Aufsichtsgremium noch einen Beirat.

2.10 Treuhandkommanditist Aufgaben des Treuhandkommanditisten Treuhandkommanditist der Beteiligungs-gesellschaft ist die DFH Treuhandgesellschaft mbH mit Sitz in Stuttgart. Rechtsgrundlage für die Tätigkeit des Treuhänders ist der Treu- handvertrag (siehe Seite 130 ff.). Der Treuhand- kommanditist ist berechtigt, seinen Komman- ditanteil durch Aufnahme neuer Anleger suk-zessive zu erhöhen. Im Zuge dieser Kapital- erhöhungen beteiligt der Treuhandkomman- ditist die sich mittelbar als Treugeber beteiligenden Anleger an seinem Kommanditanteil an der Beteiligungsgesellschaft, den er inso-weit auf Grundlage eines mit den Treugebern abzuschließenden Treuhandvertrages im eigenen Namen, jedoch für Rechnung der Treugeber anteilig hält und verwaltet. Der Treuhandvertrag kommt mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung des Treugebers durch den persönlich haftenden Gesellschafter und durch den Treuhandkommanditisten und nach vollständiger Einzahlung der Pflichtein- lage zuzüglich 5 % Agio, Unterzeichnung der Widerrufserklärung und ordnungsgemäßer Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz ohne Zugang der Annahmeerklärung beim Treugeber zustande. Wirtschaftlich wird jeder Treugeber auf Grundlage entsprechender Regelungen des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft und des Treuhand-vertrages wie ein unmittelbar beteiligter Kom- manditist behandelt. Sollte der geschäfts- führende Kommanditist von seinem Rückab- wicklungsrecht der Beteiligungsgesellschaft Gebrauch machen, scheidet der Treuhand-kommanditist mit dem von ihm für die Treu- geber gehaltenen Kommanditanteil aus der Beteiligungsgesellschaft aus und die Treuge-ber erhalten das eingezahlte Kapital sowie das Agio abzüglich angefallener Drittkosten von der Beteiligungsgesellschaft erstattet.

Die beiden Geschäftsführer des Treuhand- kommanditisten sind zugleich Vorstände des Anbieters und des geschäftsführenden Kommanditisten. Der Treuhandkommanditist ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft des Anbieters (siehe Kapitel „Übersicht zu den Vertragspartnern“). Aufgrund der perso-nellen und/oder kapitalmäßigen Verflech-tungen kann es zu Interessenkonflikten kommen. Dies kann zu Störungen bei der

Erfüllung der vertraglichen Pflichten führen. Zu den hieraus resultierenden Risiken siehe Kapitel „Risiken“, Seite 19.

Rechte und Pflichten des Treuhandkom-manditisten Der Treugeber übernimmt die auf seine Beteiligung entfallende Einlageverpflichtung des Treuhandkommanditisten gegenüber der Beteiligungsgesellschaft. Im Gegenzug erwirbt der Treugeber anteilig die Rechte des Treuhandkommanditisten aus dessen Kommanditanteil. Der Treuhandkomman- ditist übt alle Rechte und Pflichten aus der Kommanditbeteiligung nur unter Beach-tung der schriftlichen Weisungen von Treu- gebern aus. Hierbei ist der Treuhandkom- manditist berechtigt, die auf seinen Komman- ditanteil entfallenden Rechte, insbesondere Stimmrechte, unterschiedlich auszuüben, soweit von Treugebern unterschiedliche Weisungen erteilt wurden. Soweit der Treu-geber keine Weisungen erteilt, enthält sich der Treuhandkommanditist der Stimme.

Der Treuhandkommanditist hat nur Vor-satz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Die Haftungsbeschränkung gilt jedoch nicht bei Verletzung von vertraglichen Hauptleis-tungspflichten, bei verschuldensunabhän- gigen Haftungstatbeständen und bei Ver- letzung von Leben, Körper oder Gesundheit. Der Treuhandkommanditist übernimmt keine Haftung für den Eintritt der im Verkaufspros- pekt genannten steuerlichen Folgen. Ferner übernimmt der Treuhandkommanditist keine Haftung für die Bonität der Vertragspartner der Beteiligungsgesellschaft oder dafür, dass die Vertragspartner der Beteiligungsgesell-schaft die eingegangenen vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllen. Insbeson-dere haftet der Treuhandkommanditist nicht für den Eingang der mit den Vertragspart-nern der Beteiligungsgesellschaft vereinbar-ten Zahlungen oder für den Eintritt der vom Treugeber oder der Beteiligungsgesellschaft verfolgten sonstigen wirtschaftlichen Ziele.

Der Treuhandvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Treugeber ist berech-tigt, den Treuhandvertrag mit einer Frist von drei Monaten jeweils zum 31.12. eines Jahres, erstmals jedoch zum 31.12.2012, zu kündigen,



um seine treugeberische Beteiligung in eine Direktbeteiligung an der Beteiligungsgesell-schaft umzuwandeln. Die Kündigung erfolgt durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Treuhandkommanditisten. Mit Übertragung des Kommanditanteils endet das Treuhand-verhältnis. Die Übertragung des Komman-ditanteils ist abhängig von der Eintragung des Treugebers als Kommanditist in das Handelsregister. Wegen der erforderlichen Handelsregistervollmacht und den Kosten der Eintragung wird auf § 3 Ziffer 11 des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungs-gesellschaft verwiesen. Im Übrigen trägt der Treugeber die durch die Beendigung des Treuhandverhältnisses dem Treuhand-kommanditisten und der Beteiligungs-gesellschaft entstehenden Kosten des Verwaltungsaufwandes bei der Beteili-gungsgesellschaft oder beim Treuhand-kommanditisten, die pauschal auf EUR 100 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatz-steuer festgesetzt werden.

Vergütung des Treuhandkommanditisten Der Treuhandkommanditist erhält für die laufende Verwaltung der Treugeber eine jährliche gewinnunabhängige Vergütung in Höhe von EUR 10.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2011 am 30.11.2011. Diese Vergütung wird in den Folgejahren jährlich, erstmals jedoch betref-fend die Vergütung für das Jahr 2014, ent- prechend der Veränderung des Verbraucher- preisindexes (VPI) angepasst. Der Treuhand-kommanditist erhält die Vergütungen auch im Falle eines Verlustes. Zusätzliche Leis- tungen des Treuhänders zugunsten eines einzelnen Treugebers werden dem jewei-ligen Treugeber gesondert in Rechnung ge-stellt. Die Summe der Gesamtbezüge des Treuhandkommanditisten beträgt über die prospektierte Laufzeit der Beteiligungsge-sellschaft EUR 185.666 (inklusive Umsatz-steuer).

Schlichtungsvereinbarung, Ombudsver-fahren Der Treugeber ist berechtigt, bei Streitig-keiten aus oder im Zusammenhang mit dem Treuhandvertrag die Ombudsstelle Geschlos- sene Fonds e. V., Berlin, anzurufen und ein

Schlichtungsverfahren gegen den Treu-handkommanditisten einzuleiten.

2.11 Beirat Durch Beschluss der Gesellschafter kann bei der Beteiligungsgesellschaft ein Beirat gebildet werden. Der Beirat besteht aus drei Mitgliedern, von denen zwei durch die Ge- sellschafter gewählt und eines durch den persönlich haftenden Gesellschafter bestimmt werden. Der Beirat dient der Beratung des geschäftsführenden Kommanditisten. Die Mitglieder werden jeweils für drei Jahre gewählt. Der Beirat ist nicht berechtigt, dem persönlich haftenden Gesellschafter oder dem geschäftsführenden Kommanditisten oder dem Treuhandkommanditisten Weisung zu erteilen. Der Beirat ist jedoch berechtigt, vom persönlich haftenden Gesellschafter oder dem geschäftsführenden Kommandi-tisten Berichte über einzelne Geschäftsfüh-rungsangelegenheiten zu verlangen. Die Haf- tung der Mitglieder des Beirats für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sind auf EUR 100.000 pro Haftungsfall beschränkt. Die Mitglieder des Beirats erhalten neben der Erstattung ihrer Auslagen keine weitere Vergütung, es sei denn, die Gesellschafterversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit etwas anderes.

2.12 Schadenersatzansprüche Schadenersatzansprüche der Gesell-schafter gegen die Beteiligungsgesellschaft verjähren ab Entstehung und/oder Kenntnis sowie unabhängig von beidem in drei, fünf oder fünfzehn Jahren. Schadenersatzan-sprüche aus grob fahrlässigem oder vorsätz-lichem Handeln sowie bei Ansprüchen auf Ersatz von Personenschäden werden von den vorstehenden in Satz 1 genannten Ver-jährungsregelungen nicht erfasst.

3 Verträge der Beteiligungsgesellschaft (Emittent)

3.1 Gesellschaftsvertrag, Treuhandver-trag Der Gesellschaftsvertrag und der Treu-handvertrag der Beteiligungsgesellschaft sind auf Seite 120 ff. bzw. Seite 130 ff. des Verkaufsprospektes abgedruckt.

3.2 Fondsschließungsgarantie Die Deutsche Fonds Holding AG (nachfolgend „Anbieter“ genannt) hat mit Ver- einbarung vom 27.04.2011 gegenüber der Be teiligungsgesellschaft eine Fondsschlie-ßungsgarantie über bis zu EUR 225.000.000 übernommen.

Danach garantiert der Anbieter der Beteiligungsgesellschaft unwiderruflich, dass bis zum Platzierungsende, d. h. bis spätestens zum 30.12.2012 bzw. im Falle der Platzierungsverlängerung bis spätestens zum 30.12.2013, ein Kommanditkapital im Gesamtbetrag von bis zu EUR 225.000.000 (Garantiebetrag) gezeichnet und vollständig eingezahlt worden ist. Sofern bei Platzie- rungsende das Kommanditkapital der Be- teiligungsgesellschaft nur in geringerer Höhe als der Garantiebetrag platziert und eingezahlt wurde, wird der Anbieter die Beteiligungsgesellschaft so stellen, als wäre das entsprechende Kommanditkapital der Beteiligungsgesellschaft spätestens am Platzierungsende, d. h. bis spätestens zum 30.12.2012 bzw. im Falle der Platzierungsver-längerung bis spätestens zum 30.12.2013, platziert und eingezahlt worden. Die Höhe der vom Anbieter zu erbringenden Geld- mittel ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Garantiebetrag und dem tatsächlich platzierten und eingezahlten Kommandit-kapital (Differenzbetrag). Dies gilt entspre-chend für den Fall, dass Anleger ihre jeweilige Beitrittserklärung wirksam anfechten oder widerrufen. Zum 30.12.2013 ist der An-bieter jedoch berechtigt zu wählen, ob er einen Teilbetrag von bis zu EUR 39.000.000 aus der Differenz durch Einbringung von Geldmitteln erbringt oder die Garantiesum-me wegen entsprechender Erhöhung des Fremdkapitals in der Objektgesellschaft auf bis zu EUR 186.000.000 reduziert.

Zur Erfüllung der Fondsschließungsgaran- tie wird der Anbieter noch nicht gezeichne-tes und vollständig eingezahltes Kommandit- kapital der Beteiligungsgesellschaft selbst er-bringen oder durch von ihm benannte Dritte erbringen lassen. Alternativ ist der Anbieter berechtigt, der Beteiligungsgesellschaft in Höhe der noch ausstehenden Geldmittel ein Darlehen zu gewähren bzw. über Dritte ge-


währen zu lassen. Das Darlehen wird zu einem Zinssatz verzinst, der dem für den entspre-chenden Zeitraum gemäß Gesellschaftsver-trag der Beteiligungsgesellschaft ermittelten Auszahlungsbetrag im Verhältnis zum vereinbarten Gesellschaftskapital entspricht; es kann nur aus Einzahlungen der der Beteili-gungsgesellschaft neu beitretenden Kapital- anleger oder den Einzahlungen bereits bei- getretener Kapitalanleger zur Erhöhung eines bereits gezeichneten Kommanditkapi- talanteils und/oder aus dem Liquidations-überschuss der Beteiligungsgesellschaft nach Abzug aller Fremdverbindlichkeiten (mit Aus- nahme des Darlehens aus der Fondsschlie- ßungs garantie) getilgt werden. Wird das Dar- lehen aus dem Liquidationsüberschuss getilgt, entspricht der Anteil des Anbieters bzw. des darlehensgebenden Dritten am Liqui-dationsüberschuss dem im Zeitpunkt der Liquidation bestehenden Verhältnis der noch nicht getilgten Darlehenssumme zu der Summe aus dieser Darlehenssumme und dem Kommanditkapital der Beteiligungsge-sellschaft.

Für die Übernahme der Fondsschlie-ßungsgarantie erhält der Anbieter eine Ver gütung in Höhe von EUR 4.500.000 inklusive etwaiger anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer. Der Vergütungsanspruch entsteht jeweils anteilig mit Annahme der Beitrittserklärung der Anleger und ist sofort fällig, spätestens jedoch mit Inanspruch-nahme der Fondsschließungsgarantie zum Platzierungsende. Der Anbieter stundet der Beteiligungsgesellschaft den Vergütungs-anspruch bis die Beteiligungsgesellschaft über entsprechende liquide Mittel verfügt. Der Vergütungsanspruch erlischt anteilig rückwirkend, wenn Anleger ihre jeweilige Beitrittserklärung wirksam anfechten oder widerrufen; gleiches gilt für den Fall der Rückabwicklung der Beteiligungsgesell-schaft gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschafts-vertrages der Beteiligungsgesellschaft.

Der Anbieter haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, es sei denn, es liegt eine Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit vor. Bei der Verletzung wesentlicher Vertragspflichten haftet der Anbieter auch bei einer fahrlässigen Ver-

ursachung, jedoch nur für typischerweise vorhersehbare Schäden, nicht aber für entgangenen Gewinn und Mangelfolgeschäden.

3.3 Anteilskauf- und Optionsvertrag Die Deutsche Bau Holding GmbH (nachfolgend „Anteilsverkäufer“ genannt), die Be- teiligungsgesellschaft, die DFH Aberia GmbH als geschäftsführender Kommanditist der Beteiligungsgesellschaft (nachfolgend „ge-schäftsführender Kommanditist“ genannt), die Objektgesellschaft, die die developer Objekt Düsseldorf VCD-Entwicklungs-GmbH als alter persönlich haftender Gesellschafter der Objektgesellschaft (nachfolgend „per- sönlich haftender Gesellschafter alt“ genannt) und die DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 GmbH als neuer persönlich haftender Gesellschafter der Objektgesellschaft (nachfolgend „persönlich haftender Gesellschafter neu“ genannt) haben am 27.04.2011 einen Kauf- und Abtretungsvertrag über Komman- ditanteile an der Objektgesellschaft und einen Vertrag über die Neuordnung der Gesell-schaftsverhältnisse (nachfolgend als „Anteils- kaufvertrag“ bezeichnet) abgeschlossen.

Darüber hinaus beabsichtigen der An- teilsverkäufer und die Beteiligungsgesell-schaft unter Beteiligung der übrigen vorge-nannten Vertragsparteien einen Options-vertrag mit dem nachfolgend dargestellten Inhalt abzuschließen; dieser ist bereits paraphiert und dem Anteilskaufvertrag als An-lage beigefügt.

3.3.1 Anteilskaufvertrag Der Anteilsverkäufer hat seine Komman- ditanteile an der Objektgesellschaft zu 94,8 % an die Beteiligungsgesellschaft und zu 0,1 % an den geschäftsführenden Kommanditisten verkauft und abgetreten. Die Abtretungen werden wirksam (aufschiebende Bedingung gemäß § 158 Abs. 1 BGB), und zwar zunächst die Abtretung des 0,1 %igen Kommanditan-teils an den geschäftsführenden Komman-ditisten und erst im Anschluss daran die Ab- tretung des 94,8 %igen Kommanditanteils an die Beteiligungsgesellschaft, mit Kaufpreis- zahlung und beidseitiger Unterzeichnung der im Anteilskaufvertrag näher geregelten Vollzugsbestätigung sowie – im Außenver-hältnis – der Eintragung der Beteiligungsge-

sellschaft und des geschäftsführenden Kom- manditisten als Kommanditisten der Objekt-gesellschaft im Handelsregister mit Sonder-rechtsnachfolgevermerk. Ein Verzicht auf den Eintritt einer oder beider vorgenannten aufschiebenden Bedingungen ist unter be-stimmten Voraussetzungen möglich.

Die Beteiligungsgesellschaft und der ge- schäftsführende Kommanditist (im Folgen-den auch „die Käufer“ genannt) haben für die Kommanditanteile an der Objektgesell-schaft einen vorläufigen Kaufpreis an den An- teilsverkäufer zu zahlen, der zu 94,8 % auf die Beteiligungsgesellschaft und zu 0,1 % auf den geschäftsführenden Kommanditisten entfällt.

Der bei Vertragsschluss zugrunde ge-legte vorläufige Kaufpreis beträgt rund EUR 17.758.830 und entspricht in der Summe 94,9 % des voraussichtlichen Eigenkapitals der Objektgesellschaft im Sinne von §§ 266 Abs. 3 Buchstabe a, 264 c HGB gemäß der unter Berücksichtigung der besonderen Bi- lanzregeln des Anteilskaufvertrages erstell-ten Plan-Stichtagsbilanz auf den 31.12.2012 als voraussichtlichem Fälligkeitstag. Der An- teilsverkäufer ist verpflichtet, zur Anpassung des vorläufigen Kaufpreises spätestens zwei Monate vor dem voraussichtlichen Fälligkeits- tag eine aktualisierte Plan-Stichtagsbilanz sowie eine Plan-Handelsbilanz vorzulegen, die jeweils vom Wirtschaftsprüfer der Ob- jektgesellschaft geprüft und bescheinigt wurden. Ergibt sich aus der aktualisierten Plan-Stichtagsbilanz ein gegenüber der auf den 31.12.2012 erstellten Plan-Stichtagsbilanz veränderter vorläufiger Kaufpreis, so ist dieser für die Zahlungsverpflichtung der Käufer maßgeblich.

Der vorläufige Kaufpreis ist grundsätzlich am letzten Tag des Kalendermonats zur Zah- lung fällig (Fälligkeitstag), in dem sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen nach dem An- teilskaufvertrag vorliegen, z. B. der Fortbe-stand des Mietvertrages vom 09.09.2010, die Fertigstellung und Bezugsfertigkeit des Bürokomplexes gemäß dem Mietvertrag vom 09.09.2010 sowie die Abnahmereife der Leis- tung des Generalübernehmers gemäß dem Generalübernehmervertrag vom 10.09.2010. Nach Ablauf des Fälligkeitstages geraten die


Käufer ohne Weiteres in Verzug. Die Verzugs- zinsen für nicht termingerecht geleistete Zahlungen belaufen sich auf acht Prozent-punkte über dem jeweiligen Basiszinssatz, mindestens jedoch 10 % p. a. Bei einem negativen vorläufigen Kaufpreis ist der Anteilsver- käufer verpflichtet, die Differenz zwischen diesem und Null spätestens zehn Bankar-beitstage vor dem Fälligkeitstag im Wege einer Einlage auf ein Konto der Objektge-sellschaft einzuzahlen und nicht wieder zu entnehmen.

Für den endgültigen Kaufpreis ist das auf Grundlage einer geprüften und bescheinig-ten Stichtagsbilanz verbindlich festgestellte Eigenkapital der Objektgesellschaft im Sinne der §§ 266 Abs. 3 Buchstabe a, 264 c HGB maßgeblich. Dieses wird wie folgt ermittelt: Der Anteilsverkäufer hat zwei Monate nach Vollzug des Anteilskaufvertrages eine auf den Fälligkeitstag abgestellte Handels- und Stichtagsbilanz aufzustellen. Die Handels-bilanz ist innerhalb von vier Monaten nach Vollzug des Anteilskaufvertrages durch einen Wirtschaftsprüfer nach den Vorschriften der §§ 316 ff. HGB zu prüfen, zu testieren und mit einem Prüfungsbericht zu versehen; innerhalb der gleichen Frist hat der Wirtschafts- prüfer die Stichtagsbilanz zu prüfen und deren Richtigkeit unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen und besonderen Bilanzregeln zu bescheinigen. Einwendungen gegen die Handels- und/oder Stichtagsbilanz können nur innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat nach Zugang der vom Wirtschaftsprüfer über-sandten Handels- und Stichtagsbilanz geltend gemacht werden. Kann über die erho-benen Einwendungen binnen eines Monats kein Einvernehmen gefunden werden, kann für die Entscheidungsfindung ein durch den Präsidenten des Instituts der Wirtschafts-prüfer, Düsseldorf, zu benennender Wirt-schaftsprüfer als Schiedsgutachter im Sinne des § 317 BGB herbeigezogen werden.

Soweit die Stichtagsbilanz in Bezug auf das für die Kaufpreisermittlung maßgebliche Eigenkapital von der aktualisierten Plan-Stichtagsbilanz abweicht, erhöht bzw. ver-mindert sich der Kaufpreis für die Komman-ditanteile an der Objektgesellschaft um die

Differenz zwischen vorläufigem und end-gültigem Kaufpreis. Der Anpassungsbetrag ist ab dem Fälligkeitstag mit 6 % p. a. zu ver-zinsen und innerhalb von 20 Bankarbeits-tagen nebst Zinsen auszugleichen. Bei nicht fristgerechter Zahlung ist der Anpassungs-betrag ohne Weiteres mit acht Prozent-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, mindestens jedoch 10 % p. a., zu verzinsen; das Recht zur Geltendmachung eines höhe-ren Schadens bleibt unberührt.

Darüber hinaus findet eine weitere Kauf- preisanpassung statt, soweit in der Stichtags- bilanz über- oder unterdotierte Rückstel-lungen enthalten sind. Der Kaufpreis ver-ändert sich in Bezug auf den 94,9 %igen Geschäftsanteil anteilig in dem Umfang, in dem die Rückstellungen aufgelöst werden können bzw. zu erhöhen sind.

Nach Vollzug des Anteilskaufvertrages ist der Anteilsverkäufer noch als Geschäftsbe-sorger für die Objektgesellschaft tätig, z. B. um die Erledigung der bei Abnahme der Generalübernehmerleistungen und Über- gabe des Bürokomplexes an Vodafone fest-gestellten Mängel bzw. noch ausstehenden Restleistungen zu überwachen und der Ob-jektgesellschaft in diesem Zusammenhang zustehende Ansprüche geltend zu machen.

Die Geschäftsbesorgungstätigkeit des An- teilsverkäufers ist durch den Kaufpreis abge-golten. Die Käufer sind jedoch berechtigt, vom vorläufigen Kaufpreis und ggf. vom end- gültigen Kaufpreis einen Einbehalt in Höhe von EUR 1.000.000 vorzunehmen; der An-teilsverkäufer kann den Einbehalt jederzeit durch Übergabe einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen oder europä-ischen Großbank bzw. eines in Deutschland zugelassenen Kreditversicherers, in der auf die Einrede der Vorausklage, Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit sowie eine Hinterle-gung verzichtet wird, abzulösen. Der Ein-behalt ist in dem Umfang an den Anteilsver-käufer auszukehren bzw. die hingegebene Bürgschaft durch eine reduzierte Bürgschaft auszutauschen, in dem die Geschäftsbesor- gungsaufgaben erledigt werden. Des Weite- ren sind die Käufer zum Kaufpreiseinbehalt berechtigt, wenn Vodafone nach Übergabe

des Bürokomplexes die laut Mietvertrag vom 09.09.2010 vereinbarte Miete wegen bestehender Mängel oder unerledigter Rest- arbeiten nicht in voller Höhe zahlt. Die Höhe des Einbehalts beläuft sich auf das 16,575- fache des Differenzbetrags zwischen der vertraglich geschuldeten und der tatsächlichen Mietzahlung. Der Anteilsverkäufer kann den Einbehalt jederzeit durch Übergabe einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deut-schen oder europäischen Großbank, in der auf die Einrede der Vorausklage, Anfecht-barkeit und Aufrechenbarkeit sowie eine Hinterlegung verzichtet wird, ablösen. Der Einbehalt ist in dem Umfang aufzulösen, in dem der Anteilsverkäufer seiner Verpflich-tung nachkommt, den Käufern, oder auf deren Verlangen der Objektgesellschaft, die Mietdifferenz auszugleichen; im Gegenzug für die erfolgte Ausgleichzahlung tritt die Objektgesellschaft dem Anteilsverkäufer sämtliche Ansprüche gegen die Vodafone D2 GmbH wegen unberechtigter Mietmin-derung ab.

Der Anteilsverkäufer stundet den Käufern ganz oder teilweise den Anspruch auf Zah- lung des vorläufigen bzw. endgültigen Kauf-preises, wenn am Fälligkeitstag nicht genug Kommanditkapital bei der Beteiligungsge- sellschaft eingeworben und eingezahlt worden ist, um den (vorläufigen) Kaufpreis ganz oder teilweise zu leisten. Der gestundete Be- trag ist in der Höhe zu verzinsen, wie seitens der Beteiligungsgesellschaft Auszahlungen an die Anleger vorgenommen werden; alternativ hat der Anteilsverkäufer das Recht, in Höhe des gestundeten Betrags Kommandit-anteile an dem Fonds zu erwerben. Die Stun- dung endet im Falle der Liquidation der Be- teiligungsgesellschaft.

Die Abtretung der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft erfolgt mit Eintritt der zuvor dargestellten aufschiebenden Beding- ungen bzw. an dem Tag, an dem der vorläu- fige Kaufpreis fällig ist und eine der Vertrags- parteien gegenüber der jeweils anderen auf den Bedingungseintritt ganz oder teilweise verzichtet (Vollzugstag). Als Vollzugstag ist der Fälligkeitstag angestrebt.


Gleichzeitig tritt der persönlich haftende Gesellschafter neu der Objektgesellschaft bei und der persönlich haftende Gesellschafter alt unentgeltlich und unter der aufschiebenden Bedingung des Gesellschaftsbeitritts des persönlich haftenden Gesellschafters neu aus der Objektgesellschaft aus. Die für diese gesellschaftsrechtlichen Veränderungen nach dem Gesellschaftsvertrag der Objekt-gesellschaft erforderlichen Zustimmungen wurden mit Abschluss des Anteilskaufver-trages erteilt.

Mit Ablauf des Vollzugstags sind danach an der Objektgesellschaft beteiligt:

– Der persönlich haftende Gesellschafter neu als Komplementär ohne eigene Ein-lage.

– Die Beteiligungsgesellschaft als Komman- ditist mit einer Kapitaleinlage in Höhe von EUR 948,00.

– Der geschäftsführende Kommanditist als Kommanditist mit einer Kapitaleinlage in Höhe von EUR 1,00.

– Die Deutsche Bau Holding GmbH als Kommanditist mit einer Kapitaleinlage in Höhe von EUR 51,00.

Bis zum Vollzugstag sind der Anteilsver-käufer und die Geschäftsführung der Objekt- gesellschaft nicht berechtigt, die Objektge- sellschaft nach den Regelungen des Um- wandlungs- oder Umwandlungssteuerge-setzes umzuwandeln oder ähnliche Verträge vorzunehmen; andernfalls sind die Käufer zum Rücktritt vom Anteilskaufvertrag be-rechtigt.

Die Käufer sind – vorbehaltlich der zuvor dargestellten Regelungen über die Kaufpreisstundung – verpflichtet, die Ob- jektgesellschaft durch die Zuführung von Gesellschaftsoder Darlehensmitteln zum Vollzugstag neu zu finanzieren. Zu diesem Zweck werden die Käufer das der Objekt- gesellschaft am 13.09.2010 gewährte Zwi- schenfinanzierungsdarlehen in Höhe von EUR 199.000.000 auf einen Betrag von vor-aussichtlich EUR 125.000.000 reduzieren

und damit in die Langfristfinanzierung überführen. Des Weiteren werden die Käu- fer zum Vollzugstag das der Objektgesell-schaft vom Anteilsverkäufer am 15.10.2010 in Höhe von EUR 4.084.000 gewährte Gesellschafterdarlehen, das der Objekt- gesellschaft von der Zech Bau Holding GmbH am 22.09.2010 in Höhe von EUR 50.000.000 gewährte Darlehen sowie die der Objektgesellschaft von der Vodafone D2 GmbH mit Abschluss des Mietvertrages vom 09.09.2010 gestundeten Zahlungs-ansprüche in Höhe von insgesamt EUR 31.000.000 in Höhe der jeweils noch offenen Restforderung ablösen.

Zudem werden die Käufer die Objektge- sellschaft bis zum Vollzugstag von sämtlichen Kosten aus und im Zusammenhang mit dem Abschluss der Langfristfinanzierung (Agio, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungspro-visionen, Break Fee etc.) freistellen. Im Gegen- zug sollen sämtliche Rechte und Vorteile aus der noch abzuschließenden Langfristfinan-zierung wirtschaftlich den Käufern zustehen, und zwar auch soweit sie sich bereits vor dem Vollzugstag ergeben sollten.

Der Anteilsverkäufer hat gegenüber den Käufern gesellschaftsrechtliche, bilanzielle sowie die Verbindlichkeiten, den Grund-besitz und die Bebauung am Vollzugstag betreffende selbstständige Garantieverspre-chen abgegeben. In diesem Zusammen- hang hat der Anteilsverkäufer sich auch ver-pflichtet, im Verhältnis zu den Käufern alle aus dem Zeitraum bis zum Vollzugstag her- rührenden Kosten, Risiken und Wagnisse der Objektgesellschaft, z. B. im Zusammenhang mit der Durchführung der Projektentwick-lung (Erwerb des Grundstücks und der grundstücksgleichen Rechte, Errichtung und Realisierung des Bürokomplexes in Über-einstimmung mit den mietvertraglichen Ver- einbarungen, mangelfreie Fertigstellung und Übergabe des Bürokomplexes, Finan-zierungskosten), wirtschaftlich zu tragen. Er stellt die Objektgesellschaft in diesem Zu-sammenhang von allen in der verbindlichen Stichtagsbilanz nicht oder nicht ausreichend berücksichtigten Verbindlichkeiten, Forde-rungen und sonstigen Risiken umfassend frei; in Bezug auf die Errichtung und Realisierung

des Bürokomplexes in Übereinstimmung mit den mietvertraglichen Regelungen besteht diese Verpflichtung nur, soweit der Objekt-gesellschaft nicht selbst Ansprüche gegen den Generalübernehmer zustehen und der Anteilsverkäufer diese im Rahmen seiner zuvor dargestellten Geschäftsbesorgungs-tätigkeit für die Objektgesellschaft verfolgt.

Darüber hinaus hat der Anteilsverkäufer selbstständige steuerliche Garantieverspre-chen abgegeben, u. a. in Bezug auf die Ab-gabe von Steuererklärungen, die Zahlung fälliger Steuern, das Nichtbestehen offener Rechtsbehelfsverfahren und laufender Au- ßenprüfungen sowie die Tatsache, dass die Objektgesellschaft mangels originär gewerblicher Tätigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG nicht als Gewerbebetrieb gilt. Er ist verpflichtet, die Käufer bzw. die Objektgesellschaft von allen Steuern der Objektgesellschaft und damit verbundenen angemessenen Kosten und Nachteilen freizustellen, die aus der Ver- letzung der Steuergarantien resultieren oder der Objektgesellschaft für Zeiträume bis zum Vollzugstag auferlegt werden, deren Verur- sachungsbeitrag durch die Objektgesellschaft bis zum Vollzugstag, den Anteilsverkäufer oder dessen mittelbaren oder unmittelbaren Gesellschafter gesetzt wurde (z. B. aufgrund eines Veräußerungs-/Aufgabegewinns ggf. anfallende Gewerbesteuer).

Bei Verletzung der Garantien hat der An- teilsverkäufer innerhalb angemessener Frist den geschuldeten Zustand herzustellen. An- sonsten können die Käufer von ihm Scha- denersatz verlangen, und zwar nach eigener Wahl für sich selbst in Höhe von insgesamt 94,9 % oder für die Objektgesellschaft in Höhe von 100 %, jeweils des zur Herstellung des geschuldeten Zustandes notwendigen Aufwandes. Dies gilt auch, falls eine Herstel- lung des geschuldeten Zustands nicht mög- lich ist. Voraussetzung für die Schadenersatz- verpflichtung ist jedoch stets, dass der ent-standene Anspruch einen Betrag in Höhe von EUR 5.000 übersteigt oder mehrere unter dieser Grenze liegende Ansprüche zusam-men einen Betrag in Höhe von EUR 50.000 übersteigen. Die Haftung des Anteilsver-käufers ist insgesamt auf den endgültigen Kaufpreis bzw., falls dieser geringer als EUR


5.000.000 sein sollte, auf einen Betrag in Höhe von EUR 5.000.000 beschränkt. Für die Anspruchsgeltendmachung gilt eine Aus-schlussfrist von 36 bzw. 60 Monaten ab dem Vollzugstag, es sei denn, es handelt sich um Ansprüche im Zusammenhang mit dem selbstständigen steuerlichen Garantiever-sprechen. Diese verjähren frühestens nach Ablauf von zwölf Monaten, nachdem der je-weilige Steuer- oder sonstige Bescheid mate-riell und formell bestandskräftig, endgültig bindend und unabänderbar geworden ist.

Die Käufer sind zum Rücktritt vom Anteils- kaufvertrag berechtigt, wenn der Mietver-trag vom 09.09.2010 vor dem Fälligkeitstag aufgehoben oder durch Vodafone berech-tigterweise gekündigt wird bzw. Vodafone von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht.Darüber hinaus können die Käufer und der Anteilsverkäufer vom Anteilskaufvertrag zurücktreten, wenn bei der Beteiligungs-gesellschaft bis zum 30.06.2012 nicht ein gezeichnetes und eingezahltes Komman-ditkapital in Höhe von mindestens EUR 125.000.000 (exklusive Agio) erreicht wurde. Das Rücktrittsrecht kann seitens der Käufer nur bis zum 31.07.2012 ausgeübt werden. Der Anteilsverkäufer kann sein Rücktritts-recht hingegen nur dann binnen Monats-frist ausüben, wenn ihm auf seine nach dem 31.05.2012 erfolgte erforderliche schriftliche Aufforderung hin nicht innerhalb von 15 Bankarbeitstagen eine Bestätigung der Käu-fer zugegangen ist, dass der vorgenannte Zeichnungsstand erreicht wurde. In diesen Fällen des Rücktritts vom Anteilskaufvertrag sind wechselseitige Schaden- oder Aufwen-dungsersatzansprüche im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss ausgeschlossen.

Die mit Abschluss und Durchführung des Anteilskaufvertrages verbundenen Kosten tragen die Käufer.

Im Verhältnis zu den Käufern trägt der Anteilsverkäufer wirtschaftlich alle aus dem Zeitraum bis zum Vollzugstag herrührenden Kosten, Risiken und Wagnisse der Objektge-sellschaft, z. B. im Zusammenhang mit der Durchführung der Projektentwicklung (Er- werb des Grundstücks und der grundstücks- gleichen Rechte, Errichtung und Realisierung

des Bürokomplexes in Übereinstimmung mit den mietvertraglichen Vereinbarungen, mangelfreie Fertigstellung und Übergabe des Bürokomplexes, Finanzierungskosten). Hinsichtlich der Freistellungsverpflichtung des Anteilsverkäufers siehe die Ausführungen zu den selbstständigen Garantieversprechen.

Eine etwaige aufgrund Abschluss und Durchführung des Anteilskaufvertrages wegen Tatbestandsrealisierung gemäß § 1 Abs. 2 a GrEStG anfallende Grunderwerb-steuer tragen die Käufer einerseits und der Anteilsverkäufer andererseits zu je 50 %, ggf. anfallende Grunderwerbsteuer aufgrund anderer Tatbestände trägt der Verkäufer. Et-waige Ansprüche verjähren frühestens nach Ablauf von zwölf Monaten, nachdem der jeweilige Steuer- oder sonstige Bescheid materiell und formell bestandskräftig, endgültig bindend und unabänderbar geworden ist.

Hinsichtlich der Gewerbesteuer wird auf die Ausführungen zum selbständigen steuerlichen Garantieversprechen verwiesen.

Vorbehaltlich anderweitiger Regelungen im Anteilskaufvertrag verjähren Vertragsan-sprüche der Käufer kenntnisunabhängig in 36 Monaten ab dem Vollzugstag bzw. in 24 Monaten, soweit die Leistung erst nach dem Vollzugstag zu erbringen ist.

3.3.2 Optionsvertrag Durch den Optionsvertrag zwischen dem Anteilsverkäufer und der Beteiligungsgesell-schaft wird dem Anteilsverkäufer das Recht eingeräumt, der Beteiligungsgesellschaft den ihm an der Objektgesellschaft verbliebenen Kommanditanteil von 5,1 % nebst aller dar-auf entfallenden Nebenrechte (z. B. Rechte und Pflichten aus den Kapitalkonten) sowie aller Gewinnbezugsrechte schriftlich anzu-dienen (sogenannte Put-Option).

Der Anteilsverkäufer kann sein Options- recht frühestens nach Ablauf einer soge-nannten Sperrfrist von fünf Jahren und sechs Monaten und muss es spätestens bis zum Ablauf von sechs Jahren ausüben, jeweils ab Handelsregistereintragung der Käufer als Sonderrechtsnachfolger in Bezug auf die ihnen vom Anteilsverkäufer mit Anteilskauf-

vertrag übertragenen Kommanditanteile (94,8 % bzw. 0,1 %).

Das Optionsrecht ist vom Anteilsverkäufer schriftlich auszuüben und gilt nach Ablauf von zwei Wochen in jedem Fall als angenommen, sofern die Beteiligungsgesellschaft es nicht bereits vorher durch ausdrückliche schriftliche Erklärung gegenüber dem An- teilsverkäufer annimmt.

Die Übertragung des dem Anteilsverkäu-fer an der Objektgesellschaft verbliebenen Kommanditanteils ist aufschiebend bedingt durch die wirksame Ausübung des Options-rechts seitens des Anteilsverkäufers, die An- nahmeerklärung der Beteiligungsgesell-schaft bzw. den Ablauf der Zwei-Wochen-Frist, die Handelsregistereintragung der Käufer als Sonderrechtsnachfolger in Bezug auf die ihnen vom Anteilsverkäufer mit An-teilskaufvertrag übertragenen Kommandit-anteile (94,8 % bzw. 0,1 %), das Erlöschen der im Anteilskaufvertrag vereinbarten Rücktrittsrechte sowie die vollständige Be-zahlung des Optionskaufpreises durch die Beteiligungsgesellschaft.

Der Optionskaufpreis beträgt 5,1 % des in der verbindlichen Stichtagsbilanz ausgewiesenen Eigenkapitals der Objektgesell-schaft gemäß §§ 266 Abs. 3 Buchstabe A, 264 c HGB. Er erhöht oder vermindert sich um 5,1 % der Beträge, für die Rückstellungen nach Maßgabe des Anteilskaufvertrages aufgelöst oder erhöht wurden. Der Options-kaufpreis ist zehn Bankarbeitstage nach Zu-standekommen des Kauf- und Abtretungs-vertrages über den dem Anteilsverkäufer verbliebenen Kommanditanteil im Wert von EUR 51 sowie Mitteilung des Notars über die Hinterlegung einer vom Anteilsverkäufer unterzeichneten Handelsregisteranmeldung und einer zugunsten der Beteiligungsge-sellschaft ausgestellten Handelsregister-vollmacht in notariell beglaubigter Form für den Übergang der Kommanditistenstellung im Wege der Sonderrechtsnachfolge zur Zahlung an den Anteilsverkäufer fällig.

Der Anteilsverkäufer hat sich verpflichtet, den ihm verbliebenen Kommanditanteil bis zum Ablauf der Sperrfrist weder zu veräu-


ßern, zu kündigen, auf andere Weise an Dritte zu übertragen bzw. über ihn zu ver- fügen oder innerhalb dieser Frist auf andere Weise einen unmittelbaren oder mittelbaren rechtlichen oder wirtschaftlichen Rechts-übergang hinsichtlich dieser Beteiligung auf Dritte herbeizuführen. Sollte der Anteilsver- käufer hiergegen verstoßen und dadurch Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, ist der Anteilsverkäufer verpflichtet, sowohl die Objektgesellschaft als auch die Beteiligungs- gesellschaft von der festgesetzten Grund- erwerbsteuer nebst steuerlicher Nebenleis-tungen hierauf gemäß § 3 Abs. 4 Abgaben-ordnung und sonstigen Nachteilen freizustellen. Gleiches gilt für den Fall, dass auf-grund von unmittelbaren oder mittelbaren Änderungen im Gesellschafterkreis des Anteilsverkäufers bis zum Ablauf der Sperr-frist Grunderwerbsteuer festgesetzt wird.

Der Anteilsverkäufer trägt die Kosten der notariellen Beglaubigung der Handels-registeranmeldung und Handelsregister-vollmacht sowie die Kosten für die Durch-führung des Optionsvertrages.

3.4 Darlehensvertrag mit der Objekt- gesellschaft Zur Realisierung des von der Objektgesell-schaft noch zu errichtenden Bürokomplexes, bestehend aus einem 19-geschossigen, ellipsenförmigen Hochhaus, drei weiteren sechs- bzw. neungeschossigen Bürogebäu-den, einer Tiefgarage und einem angrenzen-den Parkhaus (nachfolgend „Bürokomplex“ oder „Immobilie“ genannt) beabsichtigt die Beteiligungsgesellschaft der Objektgesell-schaft ein Darlehen in Höhe von maximal EUR 100.000.000 mit folgendem Inhalt zu gewähren. Dieser ist bereits paraphiert und dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011 als Anlage beigefügt.

Laufzeit Das Darlehen wird auf unbestimmte Zeit gewährt und kann von jeder Vertragspartei erstmals mit Wirkung auf den Tag der Fertig-stellung und Übergabe des Bürokomplexes an die Vodafone D2 GmbH (nachfolgend „Vodafone“ genannt) gekündigt werden; im Übrigen bleibt das Recht zur außerordent-lichen Kündigung des Darlehens unberührt.

Auszahlungsvoraussetzungen Die Auszahlung des Darlehensbetrags erfolgt in Abhängigkeit vom Umfang des eingeworbenen Kommanditkapitals der Beteiligungsgesellschaft. Die Auszahlung setzt einen Zeichnungs- und Einzahlungs-stand in Höhe von EUR 125.000.000 (ex-klusive Agio) voraus; bei Erreichen dieses Zeichnungs- und Einzahlungsstands ist die Objektgesellschaft berechtigt und zu-gleich verpflichtet, einen Darlehensbetrag in Höhe von EUR 100.000.000 abzurufen. Weitere Auszahlungsvoraussetzungen sind, dass bestimmte Auszahlungsvorausset-zungen aus dem Zwischenfinanzierungs-kreditvertrag vom 13.09.2010 und dem langfristigen Kreditvertrag vom 27.04.2011 vorliegen und dem Bautenstandswert des Bürokomplexes Baukosten (Hochbaukos-ten gemäß DIN 276, insbesondere inklusive Grunderwerbskosten und -nebenkosten, Planungskosten und Kosten für technische und wirtschaftliche Verwaltungsleistun-gen) zugrunde liegen, die mindestens dem Wert des zur Auszahlung vorgesehenen Darlehensbetrags entsprechen.

Darlehenskonditionen Das Darlehen wird mit 5 % p. a. verzinst, berechnet ab dem Tag der Auszahlung des Darlehensbetrags. Die Zinsen sind am Ende eines Quartals abzurechnen und bis zum dritten Werktag des ersten Monats des Folge- quartals zu zahlen.

Vor Fertigstellung und Übergabe des Bürokomplexes an Vodafone ist eine Rück-zahlung des Darlehens mit zinsbefreiender Wirkung nicht möglich. Nach Erwerb der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft zu 94,8 % durch die Beteiligungsgesellschaft soll die Darlehensvaluta in Eigenkapital um-gewandelt werden.

Rangrücktritt Sämtliche Tilgungs-, Zins- und Kostenan- sprüche der Beteiligungsgesellschaft treten im Rang hinter den Forderungen aller anderen Gläubiger der Objektgesellschaft zurück; der Rangrücktritt erfasst im Zweifel zuerst die am ehesten fällig gewordenen Ansprü-che. Zur Abwendung einer Überschuldung der Objektgesellschaft im Sinne von § 19

Insolvenzordnung sind sämtliche Tilgungs-, Zins- und Kostenansprüche der Beteiligungs- gesellschaft nachrangig nach allen anderen Gläubigerforderungen im Rang des § 39 Abs. 1 Insolvenzordnung aus künftigen Ge-winnen, einem Liquidationsüberschuss oder sonstigem freien Vermögen zu erfüllen. Der Tilgungsanspruch der Beteiligungsgesell-schaft ist solange und soweit ausgeschlos-sen, wie dessen Geltendmachung zur Eröff- nung des Insolvenzverfahrens über das Ver- mögen der Objektgesellschaft führen würde.

Sicherheiten Zur Absicherung des Darlehens hat die Objektgesellschaft die ihr gegenüber Voda-fone aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010 zustehenden Zahlungsansprüche, die ihr aus dem Generalübernehmervertrag vom 10.09.2010 gegen den Generalübernehmer zustehenden Ansprüche sowie die ihr aus den im Hinblick auf den Bürokomplex und seine Errichtung abgeschlossenen Versiche-rungsverträgen zustehenden Ansprüche an die Beteiligungsgesellschaft abgetreten. Hie- raus kann die Beteiligungsgesellschaft auf-grund vorrangiger anderweitiger Abtretung der Ansprüche seitens der Objektgesellschaft aber erst Rechte herleiten, wenn die Objekt- gesellschaft wieder Inhaber dieser Ansprüche geworden ist. Darüber hinaus hat die Deut- sche Bau Holding GmbH, die derzeit allei-niger Kommanditist der Objektgesellschaft ist, der Beteiligungsgesellschaft 94,8 % ihrer Kommanditanteile an der Objektgesellschaft verpfändet; die Beteiligungsgesellschaft ist zur Verwertung dieser Sicherheit nur berechtigt, wenn sie das Darlehen außer-ordentlich gekündigt hat. Alle Sicherheiten sind von der Beteiligungsgesellschaft nach Tilgung der Darlehensvaluta nebst Zinsen oder Umwandlung der Darlehensvaluta in Eigenkapital unverzüglich freizugeben.

3.5 Vertrag über die formale Kontrolle der Freigabe und Verwendung von Kommanditkapital inklusive Agio Die Beteiligungsgesellschaft hat mit der Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft mit Sitz in Hamburg (nachfolgend „Kontrolleur“ genannt) am 27.04.2011 einen Vertrag über die formale Kontrolle der Frei- gabe und Verwendung von Kommanditkapi-


tal inklusive Agio (nachfolgend „Mittelfrei- gabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag“ genannt) abgeschlossen. Dieser ist die Rechts- grundlage für die Tätigkeit des Mittelverwen- dungskontrolleurs und ist auf Seite 134 ff. des Verkaufsprospekts vollständig abgedruckt.

Umstände oder Beziehungen, die einen Interessenkonflikt für den Mittelverwen-dungskontrolleur begründen können, existieren nicht.

Der Mittelverwendungskontrolleur erhält im Fall der Einzahlung von EUR 225.000.000 Kommanditkapital auf dem Einzahlungs-konto der Beteiligungsgesellschaft eine Ver- gütung in Höhe von EUR 87.500.

Kontrollgegenstand Das der Mittelfreigabe- und Mittelverwen- dungskontrolle unterliegende Kapital be-läuft sich auf einen Betrag in Höhe von rund EUR 182.000.000 (nachfolgend „Kontrollkapi- tal“ genannt) und entspricht rund 77 % der Summe des noch einzuwerbenden und von den Anlegern auf das Einzahlungskonto der Beteiligungsgesellschaft einzuzahlenden Eigenkapitals der Beteiligungsgesellschaft in Höhe von insgesamt EUR 224.990.000 sowie dem hierauf entfallenden Agio in Höhe von 5 %. Es dient der Beteiligungsgesellschaft zur Ausreichung eines Darlehens in Höhe von maximal EUR 100.000.000 an die Objektge-sellschaft, dem späteren Erwerb von 94,8 % der Kommanditanteile an der Objektgesell-schaft und Einzahlungen in die Rücklagen der Objektgesellschaft. Das verbleibende, nicht der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskon- trolle unterliegende Eigenkapital der Beteili- gungsgesellschaft auf dem Eigenkapitalein- zahlungskonto wird einmal monatlich auf ein laufendes Konto der Beteiligungsgesellschaft überwiesen und soll neben weiteren Einzah-lungen in die Rücklagen der Beteiligungs-gesellschaft insbesondere für die Begleichung fonds abhängiger Kosten und die Bildung einer Liquiditätsreserve verwendet werden.

Dementsprechend unterliegt das von den Anlegern eingezahlte Kommanditkapitalinklusive Agio auch nur zu rund 77 % der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskon-trolle durch den Kontrolleur und steht im

Übrigen zur freien Verfügung der Beteili-gungsgesellschaft. Die Beteiligungsgesell-schaft ist insoweit zum Transfer dieses Ka-pitals vom Einzahlungskonto (nachfolgend auch „Mittelverwendungskontrollkonto“ genannt) auf ihr laufendes Bankkonto be-rechtigt; entsprechende Verfügungen der Beteiligungsgesellschaft hat der Kontrolleur einmal monatlich mitzuzeichnen.

Kein Treuhandverhältnis Die Mittelfreigabe- und Mittelverwen- dungskontrolle begründet kein Treuhandver- hältnis. Der Kontrolleur handelt in Erfüllung des Mittelfreigabe- und Mittelverwendungs- kontrollvertrags ausschließlich im eigenen Interesse und auf eigene Rechnung. Er ist unabhängig, nicht weisungsgebunden und zu keinem Zeitpunkt Eigentümer des von den Anlegern eingezahlten Komman-ditkapitals inklusive Agio; er kontrolliert lediglich die Verwendung eines Teils dieser Gelder durch die Beteiligungsgesellschaft nach formalen Kriterien.

Aufgaben sowie wesentliche Rechte und Pflichten Der Kontrolleur hat das Recht, die Mit-zeichnung zu Verfügungen auf dem Konto der Beteiligungsgesellschaft zu verweigern, sofern die Voraussetzungen nach dem Mittel- verwendungskontrollvertrag nicht vorliegen. Ferner hat der Kontrolleur ein Recht auf eine Vergütung.

Zu den Aufgaben und Pflichten des Kon- trolleurs gehört die Prüfung, ob die formalen Kriterien der Mittelfreigabe- und Mittelver-wendungskontrolle vorliegen. Weitere Kon- trolltätigkeiten sind ihm untersagt, insbesondere hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption des Beteiligungsan- gebotes, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartner, der Wert- haltigkeit von Garantien oder der von Drit-ten gegenüber der Beteiligungsgesellschaft erbrachten Leistungen.

Bei der Mittelverwendungskontrolle hat der Kontrolleur die betragsmäßige Überein-stimmung der von der Beteiligungsgesell-schaft veranlassten Verfügungen (z. B. Dar-lehensgewährung an die Objektgesellschaft

bzw. Einzahlung in die Kapitalrücklage der Beteiligungsgesellschaft zwecks Beglei-chung fälliger Zahlungen an die Büropark Brüsseler Straße GmbH, die Arbeitsgemein-schaft „Neubau Vodafone Campus“ und sonstiger im Investitionsplan aufgeführten Gläubiger der Beteiligungsgesellschaft, An-teilserwerb in Höhe von 94,8 % an der Ob-jektgesellschaft) mit dem Investitionsplan und – je nach Art der Verfügung – mit einem oder mehreren der nachfolgend genannten Verträge bzw. Unterlagen zu prüfen:

– Darlehensvertrag zwischen der Beteili-gungsgesellschaft und der Objektgesell-schaft gemäß Anlage zum Anteilskauf-vertrag vom 27.04.2011

– Grundstückskaufvertrag vom 10.09.2010

– Generalübernehmervertrag vom 10.09.2010

– Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011

– Zwischenfinanzierungskreditvertrag vom 13.09.2010

– Darlehensvertrag zwischen der Objekt-gesellschaft und der Zech Bau Holding GmbH vom 22.09.2010

– Vereinbarung einer Mietvorauszahlung durch Vodafone an die Objektgesell- schaft gemäß Mietvertrag vom 09.09.2010

– Darlehensvertrag zwischen der Objekt-gesellschaft und dem Anteilsverkäufer vom 15.10.2010

Für die Mittelfreigabe sind dem Kontrol- leur der Gesellschaftsvertrag der Beteili-gungsgesellschaft und die Fondsschlie-ßungsgarantie des Anbieters vom 27.04.2011 zu übergeben, eine schriftliche Erklärung des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhandkommanditisten beizu-bringen, dass die Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten auf mindestens EUR 124.990.000 erhöht wurde, sowie eine schriftliche Erklärung des den Zwischen-finanzierungskredit über EUR 199.000.000 gewährenden Bankenkonsortiums zu


übergeben, dass die Auszahlungsvoraus-setzungen aus dem Zwischenfinanzierungs-kreditvertrag vom 13.09.2010 vorliegen. Abweichend hiervon ist der Kontrolleur jedoch zur Mittelfreigabe berechtigt und verpflichtet, wenn noch nicht investiertes Kontrollkapital zwischenzeitlich angelegt werden soll und die ausführende Bank unwiderruflich angewiesen wird, dass diese Mittel auf das Mittelverwendungskontroll-konto zurückfließen werden.

Ist ein Leistungsfortschritt in Bezug auf die Fertigstellung der Immobilien Zahlungs- voraussetzung, setzt die Mittelverwendungs- freigabe zudem die Vorlage der Rechnung des Zahlungsempfängers, die schriftliche Aufforderung der Objektgesellschaft an die Beteiligungsgesellschaft zur Begleichung der Rechnung sowie die gutachterliche Stel-lungnahme hinsichtlich des Leistungsfort-schritts durch einen von der Beteiligungs-gesellschaft beauftragten Gutachter voraus. Im Fall der Vereinbarung von Festpreisen bzw. festen Vergütungen, sind Überschrei-tungen der im Investitionsplan festgelegten und der Mittelverwendungskontrolle unterliegenden Positionen nicht zulässig. Abwei-chungen von Zahlungsterminen sind als gerechtfertigt anzusehen, wenn sie nicht gegen vertragliche Vereinbarungen versto-ßen; alle übrigen Abweichungen bedürfen eines wirtschaftlich gerechtfertigten Grundes.

3.6 Geschäftsbesorgungsverträge Geschäftsbesorgungsverträge wurden zwischen der Beteiligungsgesellschaft und dem Anbieter sowie dem geschäftsführen-den Kommanditisten und dem Anbieter bzw. der DFH Beteiligungsgesellschaft mbH abgeschlossen.

3.6.1 Geschäftsbesorgungsvertrag „Konzeption, Objektaufbereitung/ Due Diligence, Marketing und Pros-pekt“ Die Beteiligungsgesellschaft hat mit dem Anbieter am 11.10.2010 einen Geschäftsbe-sorgungsvertrag für den Bereich „Konzep-tion, Objektaufbereitung/Due Diligence, Marketing und Prospekt“ abgeschlossen. Danach ist der Anbieter verpflichtet, für die Beteiligungsgesellschaft ein Konzept zur

Beschaffung von Gesellschaftereinlagen in Form von Eigenkapital zur Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft zu erstellen. Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere

– die Erarbeitung, die Präsentation sowie die wirtschaftliche und rechtliche Ausar-beitung des Konzeptes,

– die Durchführung der Due Diligence,

– die Abstimmung und Begleitung des Verkaufsprospektes (einschließlich er-gänzender Unterlagen) mit Gutachtern,

– die Verteilung des Verkaufsprospektes (einschließlich ergänzender Unterlagen) in ausreichender Zahl sowie

– die Organisation und Durchführung des Marketings der Beteiligungsgesellschaft, insbesondere die Ausgestaltung, Er-stellung und grafische Gestaltung von Werbemitteln.

Zur Durchführung seiner Aufgaben kann sich der Anbieter auch Dritter bedienen, insbesondere wenn dies aus rechtlichen Gründen erforderlich ist. Er ist nicht zur Übernahme von Aufgaben verpflichtet, die vom Geltungsbereich des Steuerberatungs- und/oder Rechtsdienstleistungsgesetzes erfasst sind.

Der Anbieter erhält für seine Leistungen eine Vergütung in Höhe von EUR 400.000 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Mit der Vergütung sind auch alle dem An-bieter im Zusammenhang mit der Konzep-tion/dem Verkaufsprospekt (einschließlich ergänzender Unterlagen) entstandenen und entstehenden Aufwendungen abgegolten. Der Vergütungsanspruch entsteht in voller Höhe nach Leistungserbringung und ist nach Rechnungsstellung fällig, spätestens jedoch zum 31.12.2011. Im Falle der Rück-abwicklung der Beteiligungsgesellschaft gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsver-trags der Beteiligungsgesellschaft verzich-tet der Anbieter rückwirkend auf seinen Vergütungsanspruch und erstattet der Beteiligungsgesellschaft bereits geleistete Zahlungen.

Der Geschäftsbesorgungsvertrag endet mit Zweckerreichung, spätestens jedoch mit Ablauf des 31.12.2011; vorher kann er nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Die Haftung des Anbieters ist – außer in Fällen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit – beschränkt auf EUR 100.000.

3.6.2 Geschäftsbesorgungsvertrag „Finanzierungsvermittlung“ Die Beteiligungsgesellschaft hat mit dem Anbieter am 11.10.2010 einen Geschäfts-besorgungsvertrag für den Bereich „Finan- zierungsvermittlung“ abgeschlossen. Danach hat die Beteiligungsgesellschaft den An- bieter mit der Vermittlung der Fremdfinan-zierung der Objektgesellschaft von bis zu EUR 125.000.000 (langfristiges Darlehen) und von bis zu EUR 50.000.000 (optionale weitere langfristige Fremdfinanzierung) beauftragt. Zu den Aufgaben des Anbieters gehören dabei insbesondere

– die Einholung, Überprüfung und Be-ra tung bei der Auswahl von Finanzie-rungsangeboten sowie von derivativen Finanzierungsinstrumenten (z. B. Swaps) bezüglich des Finanzierungsvorhabens bei verschiedenen Kreditinstituten,

– die Bearbeitung der Kreditanträge, die Beschaffung und Überprüfung der Finan- zierungsunterlagen und die Mitwirkung bei der Bestellung der Sicherheiten für das Finanzierungsvorhaben sowie

– die Unterstützung der Objektgesellschaft während der Investitionsphase und bei der Umsetzung des Finanzierungsvorhabens.

Der Anbieter ist nicht zur Übernahme von Aufgaben verpflichtet, die vom Geltungsbe- reich des Steuerberatungs- und/oder Rechts- dienstleistungsgesetzes erfasst sind.

Für seine Leistungen bei der Finanzie- rungsvermittlung und Finanzierungsab-wicklung erhält der Anbieter eine Vergü-tung in Höhe von EUR 2.500.000 (umsatz-steuerfreie Leistung nach § 4 Nr. 8a UStG). Der Vergütungsanspruch entsteht in voller Höhe nach Leistungserbringung und ist


nach Rechnungsstellung fällig, spätestens zum 31.12.2011. Im Falle der Rückabwicklung der Beteiligungsgesellschaft gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrags der Betei-ligungsgesellschaft verzichtet der Anbieter rückwirkend auf seinen Vergütungsanspruch und erstattet der Beteiligungsgesellschaft bereits geleistete Zahlungen.

Der Geschäftsbesorgungsvertrag endet mit Zweckerreichung, spätestens jedoch mit Ablauf des 31.12.2011; vorher kann er nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Die Haftung des Anbieters ist – außer in den Fällen von Vorsatz und grober Fahrläs-sigkeit – beschränkt auf EUR 500.000.

3.6.3 Vertrag über die Vermittlung von Anteilen an einer Objektgesellschaft Die Beteiligungsgesellschaft hat mit dem Anbieter am 27.04.2011 einen Geschäfts-besorgungsvertrag über die Vermittlung von Anteilen an einer Objektgesellschaft abgeschlossen.

Danach ist der Anbieter mit der Suche, Auswahl und Vorprüfung von für die Be- teiligungsgesellschaft geeigneten Beteili-gungsobjekten, der Erstellung von Inves-titions- und Prognoserechnungen sowie der Vorbereitung der Beteiligung an der Objektgesellschaft beauftragt worden. Der Anbieter ist berechtigt, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, auch Dritte mit der Erbringung der beauftragten Leistun-gen zu beauftragen.

Für seine Leistungen erhält der Anbieter eine einmalige Vergütung in Höhe von EUR 3.500.000 inklusive etwaiger gesetz licher Um- satzsteuer. Der Anspruch entsteht mit dem Einwerben von mindestens EUR 125.000.000 Kommanditkapital für Gesellschaftsanteile an der Beteiligungsgesellschaft. Er ist fällig mit Anforderung und spätestens zahlbar mit der vollständigen Einzahlung des einzuwer-benden Kommanditkapitals der Beteiligungs- gesellschaft.

Der Geschäftsbesorgungsvertrag endet mit Zweckerreichung und Erbringung der beiderseitigen Leistungen. Er kann von

beiden Parteien nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Der Anbieter haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, es sei denn, es liegt eine Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit vor. Bei der Verletzung wesent-licher Vertragspflichten haftet der Anbieter auch bei einer fahrlässigen Verursachung, jedoch nur für typischerweise vorhersehbare Schäden, nicht aber für entgangenen Ge-winn und Mangelfolgeschäden.

3.6.4 Geschäftsbesorgungsvertrag „Eigenkapitalvermittlung“ Die Beteiligungsgesellschaft und der Anbieter haben am 27.04.2011 einen Ge-schäftsbesorgungsvertrag für den Bereich „Eigenkapitalvermittlung“ abgeschlossen. Danach ist der Anbieter – auch im Fall einer gegebenfalls erforderlichen Nachplatzie-rung – mit der Eigenkapitalvermittlung beauftragt, d. h. er ist berechtigt und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt, die Vermittlung des Eigenkapitals selbst oder durch Dritte (z. B. Sparkassen, Kreditinstitute, Finanzie rungs- institute sowie Vertriebs- und Finanzierungs-gesellschaften oder sonstige Vermittler, nachfolgend zusammenfassend „Eigenka-pitalvermittler“) zu bewirken. Der Anbieter übernimmt zudem die Einzahlungsverwal-tung des Eigenkapitals zuzüglich Agio und dessen Verwendung für die Beteiligungsge-sellschaft; auch insoweit ist der Anbieter von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Der Anbieter ist nicht zur Übernahme von Aufgaben verpflichtet, die vom Geltungs-bereich des Steuerberatungs- und/oder Rechtsdienstleistungsgesetzes erfasst sind.

Die Provision für die Vermittlung des Eigenkapitals beträgt 9 % (inklusive Agio) des zu vermittelnden Eigenkapitals; hiermit sind alle Vergütungsansprüche des Anbie- ters einschließlich aller etwaigen Aufwen-dungs- und Auslagenersatzan sprüche abgegolten. Bei der Einschaltung von Eigenka-pitalvermittlern ist der Anbieter berechtigt und unter Befreiung von den Beschränkun- gen des § 181 BGB bevollmächtigt, die einzelnen Vermittlungsprovisionen bis zu einer

Höhe von 9 % (inklusive Agio) des zu vermittelnden Eigenkapitals zu verhandeln. Der Vermittlungsprovisionsanspruch entsteht anteilig entsprechend der Höhe des eingezahlten Eigenkapitals, wenn sich An- leger aufgrund der Vermittlung durch den Anbieter oder der Eigenkapitalvermittler endgültig und verbindlich an der Beteili- gungsgesellschaft beteiligen. Er wird nach Rechnungsstellung fällig, wenn die nach-folgenden Voraussetzungen kumulativ eingetreten sind:

– Vorlage einer vom Anleger rechtsver-bindlich unterzeichneten Beitrittserklä-rung einschließlich Widerrufsbelehrung, in der der Anbieter bzw. ein Eigenkapi-talvermittler benannt ist.

– Nachweis der Identifizierung des jeweili-gen Anlegers nach dem Geldwäschege-setz entsprechend den Angaben in der Beitrittserklärung.

– Vorlage einer Handelsregistervollmacht mit notariell beglaubigter Unterschrift, soweit erforderlich.

– Ausbleiben eines Widerrufs der Beitritts-erklärung innerhalb der in der jeweiligen Widerrufsbelehrung angegebenen Frist.

– Gegenzeichnung der vom Anleger unterzeichneten Beitrittserklärung durch den persönlich haftenden Gesellschafter und den Treuhandkommanditisten der Beteiligungsgesellschaft.

– Eingang sämtlicher Zahlungen des An-legers auf dem in der Beitrittserklärung genannten Bankkonto Zahlungstermin zum Zahlungstermin.

Im Falle der Rückabwicklung der Beteili-gungsgesellschaft gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrags der Beteiligungsge-sellschaft verzichtet der Anbieter rück-wirkend auf seinen Vergütungsanspruch und erstattet der Beteiligungsgesellschaft bereits geleistete Zahlungen.

Der Geschäftsbesorgungsvertrag endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf, so-


bald das Eigenkapital vertragsgemäß voll-ständig platziert bzw. die Platzierung einge-stellt oder vorzeitig geschlossen wurde und alle Ansprüche, Forderungen und Beträge aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertra-ges und der Eigenkapitalvermittlung abge-rechnet und ausgezahlt sind. Im Übrigen ist der Geschäftsbesorgungsvertrag nur aus wichtigem Grund kündbar.

Die Haftung der DFH ist – außer in den Fällen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit – beschränkt auf EUR 200.000.

3.6.5 Geschäftsbesorgungsvertrag „Laufende Verwaltung, Geschäfts- führung“ Der geschäftsführende Kommanditist hat den Anbieter gemäß Geschäftsbesorgungs-vertrag für den Bereich „Laufende Verwal-tung, Geschäftsführung“ vom 27.04.2011 mit der Vorbereitung der Geschäftsführung und der laufenden Verwaltung in der Beteiligungs- gesellschaft beauftragt. Zu den Aufgaben des Anbieters gehören insbesondere:

– Organisation und Erbringung allgemei-ner kaufmännischer Dienstleistungen (z. B. die Vorbereitung und Durchführung von Zahlungen der Beteiligungsgesell- schaft nach den Anweisungen der Ge- schäftsführung der Beteiligungsgesell-schaft),

– Übernahme von Aufgaben des Rech-nungswesens (z. B. Mithilfe bei der Er- stellung der handelsrechtlichen Jahres-abschlüsse),

– Vorbereitung aller im laufenden Geschäfts- betrieb anfallenden Maßnahmen zur Ge- schäftsführung der Beteiligungsgesellschaft (z. B. Vorbereitung von Entscheidungen der Beteiligungsgesellschaft, Vorbereitungen von Vertragsverhandlungen mit Dritten),

– Durchführung etwaiger jährlicher Aus- zahlungen entsprechend den Weisungen des geschäftsführenden Kommanditisten bzw. den Gesellschafterbeschlüssen in der Beteiligungsgesellschaft,

– Vorbereitung von Gesellschafterbe-schlüssen und/oder Gesellschafterver-sammlungen entsprechend den Rege-lungen des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft,

– Überwachung der Einhaltung aller von der Beteiligungsgesellschaft abge-schlossenen Verträge mit Dritten (z. B. Steuerberatung, Jahresabschlussprüfung und sonstige Dienstleistungen),

– Vorbereitung der Berichte des geschäfts-führenden Kommanditisten (z. B. Berichte über das handels- und steuerrechtliche Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft, Vorlage des geprüften Jahresabschlusses für die Beteiligungsgesellschaft).

Der Anbieter ist an die Weisungen des geschäftsführenden Kommanditisten und ergänzend an die gesetzlichen Bestim-mungen über das Auftragsverhältnis ge-bunden. Im Rahmen der übernommenen Aufgaben ist der Anbieter widerruflich zur Vertretung der Beteiligungsgesellschaft berechtigt. Der Anbieter darf jedoch keine Verträge über wesentliche Gegenstände des Gesellschaftsvermögens abschließen und keine Verbindlichkeiten im Namen der Beteiligungsgesellschaft eingehen, die im Einzelfall EUR 50.000 übersteigen. Der geschäftsführende Kommanditist wird den Anbieter im Bedarfsfall mit der weiterge-henden Vertretung der Beteiligungsge-sellschaft bevollmächtigen. Der Anbieter ist nicht zur Übernahme von Aufgaben verpflichtet, die vom Geltungsbereich des Steuerberatungs- und/oder Rechtsdienst-leistungsgesetzes erfasst sind.

Für seine Leistungen erhält der Anbieter in den Jahren 2011 und 2012 eine jährliche Vergütung in Höhe von EUR 482.500 zu-züg lich gesetzlicher Umsatzsteuer; ab dem Jahr 2013 beträgt die jährliche Vergütung EUR 430.000 zuzüglich gesetzlicher Umsatz- steuer. Die Vergütung für die Jahre 2011 und 2012 ist am 30.11. des jeweiligen Jahres, die Vergütung ab dem Jahr 2013 ist jeweils hälftig am 31.05. und am 30.11. eines jeden Jahres fällig. Ab dem Jahr 2013 wird die Ver gütungshöhe entsprechend der Ver än-

derung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland (VPI, Basis 2005 = 100) kalen-derjährlich automatisch zum 30.12. eines jeden Jahres angepasst. Im Falle der Rück-abwicklung der Beteiligungsgesellschaft gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsver-trags der Beteiligungsgesellschaft verzich-tet der Anbieter rückwirkend auf seinen Ver gütungsanspruch und erstattet der Be teiligungsgesellschaft bereits geleistete Zahlungen. Mit der Vergütung sind sämt - liche Aufwendungen des Anbieters abge-golten; soweit für die Beauftragung Dritter Kosten anfallen – einschließlich etwaiger Widerspruchs- und Gerichtskosten – be zahlt die Beteiligungsgesellschaft diese Kosten zusätzlich und direkt.

Der Geschäftsbesorgungsvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines jeden Kalenderjahres schriftlich von jeder Vertragspartei gekündigt werden, erstmals zum 31.12.2024 und spätestens mit Auflösung der Beteiligungsgesellschaft. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt.

Die Haftung der DFH ist – außer in den Fällen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit – beschränkt auf EUR 250.000.

3.6.6 Geschäftsbesorgungsvertrag „Anteilsübertragung“ Der geschäftsführende Kommanditist hat am 27.04.2011 mit der DFH Beteiligungsge- sellschaft mbH (nachfolgend Geschäftsbe- sorger) einen Geschäftsbesorgungsvertrag für den Bereich „Anteilsübertragung“ abgeschlossen. Danach ist es Aufgabe des Ge-schäftsbesorgers, die während der Dauer der Beteiligungsgesellschaft anfallenden Über-tragungen von Rechten und Pflichten aus dem Treuhandverhältnis sowie von Gesell- schaftsanteilen (nachfolgend zusammenfassend „Übertragungen“ genannt), z. B. infolge von Veräußerungen, Schenkungen oder Todesfällen, umfassend zu bearbeiten. Dazu gehören insbesondere

– die Prüfung der Kaufvertrages-/Übertra-gungsunterlagen auf ihre Vollständigkeit,


– die Abwicklung des Übertragungsge-schäfts,

– das Inkasso der Verwaltungsaufwands-gebühr für den geschäftsführenden Kommanditisten sowie

– das Inkasso eventueller Handelsregister-gebühren und deren Weiterleitung an die Beteiligungsgesellschaft.

Der Geschäftsbesorger ist betreffend der ihm übertragenen Aufgaben von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Er ist bei der Erfüllung seiner Aufgaben an die Weisungen des geschäftsführenden Kom-manditisten und ergänzend an die gesetz-lichen Bestimmungen über das Auftrags- verhältnis gebunden. Er ist berechtigt, bei der Durchführung seiner Aufgaben Leis-tungen ganz oder teilweise durch Dritter erbringen zu lassen. Er ist nicht zur Über-nahme von Aufgaben verpflichtet, die vom Geltungsbereich des Steuerberatungs- und/oder Rechtsdienstleistungsgesetzes erfasst sind.

Für seine Leistungen erhält der Geschäfts- besorger die im Gesellschaftsvertrag der Beteiligungsgesellschaft für die Bearbeitung von Übertragungen festgelegten Gebühren, derzeit 0,35 % des Nominalbetrags der jeweiligen Beteiligung, mindestens jedoch EUR 150, zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteu-er. Er darf die Vergütung im Rahmen des In- kassos direkt vom Übertragenden bzw. den übernehmenden Erben vereinnahmen; er erstellt für den geschäftsführenden Kom- manditisten hierüber jeweils eine Rechnung. Eine Änderung der gesellschaftsvertraglichen Vergütungsregelung bewirkt eine entspre-chende Anpassung der Vergütung des Ge-schäftsbesorgers. Mit der Vergütung sind alle dem Geschäftsbesorger im Zusammen- hang mit der Bearbeitung von Übertragun-gen entstandenen und entstehenden Auf- wendungen abgegolten.

Der Geschäftsbesorgungsvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt sechs Monate zum Ende eines jeden Jahres; die Kündigung bedarf der Schriftform. Das Recht

zur außerordentlichen Kündigung bleibt hiervon unberührt.

Die Haftung des Geschäftsbesorgers ist – außer in den Fällen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit – beschränkt auf EUR 50.000. Der geschäftsführende Kommanditist hat gegenüber dem Geschäftsbesorger vorsorglich insoweit auf Schadenersatzansprüche verzichtet, als diese den Zeitraum vor Ver- tragsschluss betreffen und auf einer Haftung beruhen, die über den Betrag der Haftungs-beschränkung hinausgehen.

4 Verträge der Objektgesellschaft

4.1 Gesellschaftsvertrag Nach Vollzug des Anteilskaufvertrages soll der Gesellschaftsvertrag der Objektge-sellschaft wie folgt neu gefasst werden:

Unternehmensgegenstand, Gesellschafter und Kapital Die auf unbestimmte Zeit geschlossene Objektgesellschaft soll die Firma „DFH 98 Objektgesellschaft mbH & Co. KG“ führen. Gesellschaftszweck sollen der Erwerb, das Bebauen, das Mieten, das Vermieten, die Verwaltung von Grundstücken und grund-stücksgleichen Rechten, die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksglei-chen Rechten zum Zwecke der Vermögens-verwaltung und der Erwerb, das Mieten, das Vermieten, das Leasen, das Verleasen, die Errichtung, die Sanierung und die Verwal-tung von Baulichkeiten sowie unmittelbar diesem Geschäftszweck dienende und ihn fördernde Geschäfte sowie verwandte Geschäfte, sowie das Begründen und Halten von Beteiligungen zu diesem Zweck, werden.

Hinsichtlich der Neuordnung der Gesell-schaftsverhältnisse der Objektgesellschaft wird auf die diesbezüglichen Ausführungen auf Seite 75 f. verwiesen. Die in das Handels- register einzutragende Haftsumme der Kom- manditisten soll dem jeweiligen Kommandit- anteil entsprechen.

Für jeden Kommanditisten soll ein festes Kapitalkonto I (Verbuchung der Pflichtein-

lagen), ein Kapitalkonto II mit Verrechnungs- konten (Verbuchung des laufenden Zah-lungsverkehrs im Zusammenhang mit der Kommanditbeteiligung, der Gewinne und der Entnahmen) und Verlustkonten (Verbu-chung der Verlustanteile) als Unterkonten, und ein Rücklagenkonto (Verbuchung der Einlagen in die Rücklagen der Objektgesell-schaft) geführt werden. Gewinne sind zu- nächst auf den Verlustkonten zum Aus- gleich etwaiger Verlustvorträge zu verwen-den. Nach dem Verlustausgleich verbleiben-de Gewinne sind dem Verrechnungskonto gutzuschreiben; die Auszahlung dieser Gut- haben soll jederzeit möglich sein. Nicht ge-deckte Entnahmen aus dem Verrechnungs-konto sollen der einstimmigen Zustimmung der Gesellschafterversammlung bedürfen, auf deren Erteilung kein Anspruch besteht. Die Entnahme von auf dem Rücklagenkonto verbuchten Einlagen soll nur möglich sein, soweit die Liquiditätslage der Objektgesell-schaft dies zulässt und die Geschäftsfüh-rung der Objektgesellschaft der Entnahme zustimmt. Die Konten werden nicht verzinst.

Für den persönlich haftenden Gesell-schafter neu wird lediglich ein Verrechnungs- konto geführt. Die Auszahlung dort gut-geschriebener Gewinne soll jederzeit mög-lich sein, nicht gedeckte Entnahmen sollen hingegen ohne Einschränkung nur bis zur Höhe des Verrechnungskontos zulässig sein. Das Konto wird nicht verzinst.

Vertretung, Geschäftsführung, Liquida-tionstätigkeit Die Vertretung der Objektgesellschaft soll dem persönlich haftenden Gesellschafter neu und dem geschäftsführenden Komman- ditisten obliegen. Beide sollen alleinvertre-tungsberechtigt sowie vom Verbot des In-sichgeschäfts und dem Wettbewerbsverbot gemäß §§ 161 Abs. 2, 112 HGB befreit sein.

Der persönlich haftende Gesellschafter neu soll zusammen mit dem geschäftsfüh-renden Kommanditist unter Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts zur Geschäftsfüh-rung berechtigt und verpflichtet sein. Sie sollen sich hierbei Dritter bedienen dürfen. Über den gewöhnlichen Betrieb des Handels- gewerbes der Objektgesellschaft hinausge-


hende Geschäfte sollen nur mit Zustimmung der Gesellschafter durch Gesellschafterbe-schluss vorgenommen werden. Mit Ausnahme von seitens der Objektgesellschaft bereits ab- geschlossener beziehungsweise abzuschlie- ßender Verträge (z. B. Mietvertrag mit der Vodafone D2 GmbH vom 09.09.2010, Darle-hensvertrag mit der Beteiligungsgesellschaft), der Belastung gesellschaftseigener Grund-stücke mit Grundpfandrechten bis zu einem Betrag in Höhe von EUR 216.000.000, der Aufnahme eines weiteren Darlehens in Höhe von bis zu EUR 50.000.000 gemäß den Bedin-gungen des langfristigen Kreditvertrags vom 27.04.2011, und der Aufnahme eines weiteren Darlehens von bis zu EUR 10.000.000 bedür-fen einer Zustimmung insbesondere

– der Erwerb von sowie Verfügungen über Unternehmensbeteiligungen,

– der Abschluss von über den Mietvertrag vom 09.09.2010 hinausgehenden Einzel- mietverträgen, die sich auf mehr als 10 % der Mietfläche beziehen, sowie die Än-derung, Aufhebung und Beendigung von Einzelmietverträgen, die sich auf mehr als 20 % der Mietflächen beziehen, es sei denn, die wirtschaftlichen Aus-wirkungen pro Jahr sind betragsmäßig geringer als 20 % der vereinbarten Jah res-nettomiete,

– die Aufnahme und Gewährung von Dar-lehen, die Übernahme von Bürgschaften, Garantien oder sonstigen Haftungsfrei-stellungen, der Abschluss von Sicherungs- vereinbarungen, Kurs- und Zinssicherungs- vereinbarungen und ähnlicher Verträge im Zusammenhang mit der Finanzie-rung von Immobilien, die sich nicht im Rahmen der im Insvestitions- und Finan-zierungsplan dargestellten Fremdkapi-talgesamtsumme inklusive Zinsen und einmaliger Nebenleistungen halten,

– das Eingehen von Wechselverbindlich-keiten,

– der Erwerb von sowie Verfügungen über Grundstücke, Erbbaurechte und grund-stücksgleichen Rechte,

– die Wiederherstellung des Bürokom-plexes im Falle der vollständigen oder wesentlichen Zerstörung oder des vollständigen oder teilweisen Unter-gangs sowie die Freigabe von damit zusammen hängenden Versicherungs-leistungen,

– die Veräußerung bzw. Verwertung wesentlicher Vermögenswerte der Objekt-gesellschaft sowie

– die Überschreitungen des Investitions- und Finanzierungsplans um mehr als 5 % des Gesamtinvestitionsvolumens.

Im Falle der Auflösung und Liquidation der Objektgesellschaft soll der vom Verbot des Insichgeschäfts befreite persönlich haftende Gesellschafter neu Liquidator sein.

Sowohl der persönlich haftende Gesell-schafter neu als auch der geschäftsführen-de Kommanditist sollen vor Verteilung des Ergebnisses jährlich eine gewinnunabhän-gige Vergütung erhalten; die Vergütung des persönlich haftenden Gesellschafters neu soll EUR 7.500 p. a. inklusive etwaiger ge-setzlicher Umsatzsteuer, die des geschäfts-führenden Kommanditisten EUR 10.000 p. a. zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatz-steuer betragen. Bei Ausscheiden soll die jeweilige Vergütung zeitanteilig gezahlt werden. Für seine Liquidationstätigkeit soll der persönlich haftende Gesellschafter neu keine gesonderte Vergütung erhalten.

Kontroll- und Widerspruchsrechte der Kommanditisten Den Kommanditisten sollen die gesetz-lichen Kontrollrechte zustehen.

Beschlussfassungen Die von den Gesellschaftern in den Angelegenheiten der Objektgesellschaft zu treffenden Bestimmungen sollen durch Beschlussfassungen erfolgen; hierfür soll in der Regel das schriftliche Verfahren dienen.

Beschlussfassungen betreffend

– die Aufgabe des Geschäftsbetriebs oder seine wesentliche Einschränkung,

– den Erwerb, die Veräußerung und die Belastung von Grundstücken, Erbbau-rechten und grundstücksgleichen Rech-ten (mit Ausnahme der Belastung der Grundstücke der Objektgesellschaft mit Grundpfandrechten mit einem Betrag von bis zu EUR 216.000.000) nebst der mit dieser Belastung einhergehenden Schuldanerkenntnisse und die Betei-ligung an anderen Unternehmen mit gleichem Unternehmensgegenstand,

– die Veräußerung bzw. Verwertung wesentlicher Vermögenswerte der Objekt-gesellschaft,

– die Änderung des Gesellschaftsvertrages sowie

– die Auflösung bzw. Liquidation der Objektgesellschaft

– die Umwandlung der Objektgesellschaft

sollen einen Mehrheitsbeschlusses von 75 % der abgegebenen Stimmen erfordern. Im Übrigen sollen Beschlüsse mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden. Stimmenthaltungen sollen als nicht abgegebene Stimmen gewertet werden. Je EUR 1 des Kommanditkapitals soll eine Stim-me gewähren. Die Beteiligungsgesellschaft soll zur gespalten Stimmrechtsausübung berechtigt sein, soweit dies dazu dient, das Stimmrecht in dem Verhältnis auszuüben, das dem Ergebnis der jeweiligen Beschluss-fassung der Gesellschafter der Beteiligungs-gesellschaft entspricht.

Bei von Kommanditisten getätigten Entnahmen aus dem Verrechnungskonto soll es eines einstimmigen Beschlusses be-dürfen, auf dessen Erteilung kein Anspruch besteht.

Ergebnisverteilung, Nachschusspflicht, Liquidationserlös Der persönlich haftenden Gesellschafter neu soll am Gewinn und Verlust sowie am Vermögen der Objektgesellschaft nicht be-teiligt sein. Die Beteiligung der Komman-ditisten am Vermögen einschließlich der stillen Reserven der Objektgesellschaft soll


sich ausschließlich nach dem Verhältnis der Kommanditeinlagen richten.

Aus dem nach Berücksichtigung der jähr- lichen Vergütungen des persönlich haften-den Gesellschafters neu und des geschäfts-führenden Kommanditisten verbleibende Gewinn der Objektgesellschaft soll zunächst eine Vorabgewinnzuweisung in Höhe von 5,5 % p. a. der Rücklagenkonten der Gesell-schafter erfolgen, maximal bis zur Höhe des nach Berücksichtigung der jährlichen Ver-gütungen des persönlich haftenden Gesell-schafters neu und des geschäftsführenden Kommanditisten verbleibenden Gewinns der Objektgesellschaft. Sofern nach Berück-sichtigung der jährlichen Vergütungen des persönlich haftenden Gesellschafters neu und des geschäftsführenden Kommandi-tisten kein Gewinn der Objektgesellschaft verbleibt, entfällt die Vorabgewinnzuwei-sung. Bezüglich des danach verbleibenden Gewinns soll die Gewinnverteilung derge-stalt erfolgen, dass die Kommanditisten am Jahresergebnis der Objektgesellschaft nach dem Verhältnis ihrer Kommanditeinlagen beteiligt sind. Etwaige Verlustanteile sollen den Kommanditisten unbeschränkt auf ihren Verlustkonten belastet werden. Die Kommanditisten sollen zu einem über den Betrag ihrer Pflichteinlage hinausgehenden Verlustausgleich gegenüber der Objektge-sellschaft oder dem persönlich haftenden Gesellschafter neu nicht verpflichtet sein.

Die Kommanditisten sollen über die Ver- pflichtung zur Leistung ihrer Pflichteinlage hinaus weder gegenüber Dritten noch ge- genüber anderen Gesellschaftern zum Nach- schuss oder zu weiteren Zahlungen verpflichtet sein oder sonst wie haften; dies soll auch im Falle der Liquidation der Objektgesell-schaft gelten. Unberührt hiervon bleiben soll die Haftung der Kommanditisten gegenüber Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff. HGB.

Der Liquidationserlös soll den Komman-ditisten nach Abzug der Vergütung des Li- quidators anteilig im Verhältnis ihrer Pflicht-einlagen zustehen.

Verfügung über Gesellschaftsanteile Der persönlich haftende Gesellschafter

neu und der geschäftsführende Komman-ditist sollen über ihren jeweiligen Gesell-schaftsanteil nur mit Zustimmung des jeweils anderen, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf, in der Weise ver-fügen können, dass sie ihren jeweiligen Ge-sellschaftsanteil auf einen neu eintretenden und finanziell vergleichbar ausgestatteten Komplementär bzw. geschäftsführenden Kommanditisten übertragen. Dies soll nicht für den Fall gelten, dass bereits ein weiterer Komplementär bzw. geschäftsführender Kommanditist an der Objektgesellschaft beteiligt ist.

Verfügungen über Anteile eines Komman- ditisten an und über Ansprüche aus der Be-teiligung an der Objektgesellschaft sollen der Zustimmung des persönlich haftenden Ge- sellschafters neu und des geschäftsführenden Kommanditisten bedürfen. Die Zustimmung soll nur aus wichtigem Grund verweigert werden dürfen. Mit Ausnahme von Übertra- gungen aufgrund des Optionsvertrages gilt dies nicht für Verfügungen des als Kom-manditist beteiligten Anteilsverkäufers; diese sind vor dem 31.12.2020 untersagt, danach zustimmungsfrei.

Alle Konten des verfügenden Gesellschaf-ters sollen für den neu eintretenden Gesell- schafter unverändert und einheitlich fort-geführt werden; bei teilweiser Übertragung eines Gesellschaftsanteils soll die Fortfüh-rung auf getrennten Konten in dem der Tei- lung entsprechenden Verhältnis erfolgen. Der neu eintretende Gesellschafter soll die Objektgesellschaft und die anderen Gesell-schafter von allen Vermögensnachteilen (ein- schließlich anfallender Grunderwerbsteuer) aufgrund des Gesellschafterwechsels frei-stellen.

Kündigung, Ausschluss und Ausscheiden eines Gesellschafters Ein Ausscheiden aus der Objektgesell-schaft infolge Kündigung soll nur mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist, erstmals je-doch zum 31.12.2024, danach mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres möglich sein. Voraussetzung für das Aus- scheiden des persönlich haftenden Gesell-schafters neu und des geschäftsführendes

Kommanditisten soll jedoch sein, dass zuvor ein weiterer Komplementär bzw. geschäftsführender Kommanditist in die Objektgesellschaft aufgenommen wurde. Dem Anteilsverkäufer als Altgesellschafter der Objektgesellschaft steht ein Sonder-kündigungsrecht zu, das ohne Einhaltung einer Frist, frühestens jedoch nach Ablauf von fünf Jahren und sechs Monaten und spätestens bis zum Ablauf von sechs Jahren nachdem der Anteilsübergang an der Objektgesellschaft entsprechend den Ver-einbarungen des Anteilskaufvertrags vom 27.04.2011 im Handelsregister eingetragen wurde, durch schriftliche Kündigungser-klärung mit Zugang bei der Beteiligungs-gesellschaft wirksam wird.

Der geschäftsführende Kommanditist soll einen Kommanditisten aus der Objekt- gesellschaft ausschließen können, wenn dieser seine fällige Einlage ganz oder teilweise nicht leistet, nachdem ihm hierzu erfolglos eine angemessene Frist gesetzt wurde.

Jeder Gesellschafter soll zudem aus der Objektgesellschaft ausscheiden, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren er- öffnet oder mangels Masse die Eröffnung abgelehnt wird, ihm das Gesellschaftsver-hältnis aus wichtigem Grund gekündigt wird, die Zwangsvollstreckung in seinen Gesellschaftsanteil betrieben und die Voll- streckungsmaßnahme nicht binnen sechs Monate aufgehoben wird oder er aus wich-tigem Grund aus der Gesellschaft ausge-schlossen wird. Der persönlich haftenden Gesellschafter neu soll darüber hinaus bei Eintritt der in § 131 Abs. 3 Nr. 1 HGB und § 135 HGB bezeichneten Ereignisse aus der Objektgesellschaft ausscheiden.

In allen Fällen des Ausscheidens eines Gesellschafters soll die Objektgesellschaft zwischen den verbleibenden Gesellschaf-tern fortgesetzt werden. Wird vor dem Aus- scheiden eines Gesellschafters die Liquidati-on der Objektgesellschaft beschlossen, soll der Gesellschafter an dieser teilnehmen, als hätte er nicht gekündigt oder als wäre er nicht ausgeschieden. Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters etwaig verursachte Grunderwerbsteuer soll die Objektgesell-


schaft tragen, es sei denn, der Anteilskauf- und Optionsvertrag regeln etwas anderes. Ein Rückgriff der Objektgesellschaft gegen-über dem ausgeschiedenen Gesellschafter ist ausgeschlossen.

Ein ausscheidender Kommanditist soll Anspruch auf Zahlung einer Abfindung in Höhe des Wertes seines Kommanditanteils haben, wie er sich aus der auf den Ausschei-denstag aufzustellenden Auseinanderset-zungsbilanz, in der das Grundstück mit dem Verkehrswert anzusetzen ist, ergibt. Der per- sönlich haftenden Gesellschafter neu oder der geschäftsführende Kommanditist sollen auf Kosten des ausscheidenden Kommandi-tisten die Erstellung einer geprüften Ausein- andersetzungsbilanz auf den Ausscheidens-tag veranlassen. Die geprüfte Auseinander-setzungsbilanz soll für sämtliche Beteiligten maßgeblich sein, soweit sie nicht innerhalb von einem Monat nach ihrer Vorlage bei dem klagenden Kommanditisten durch Klage an- gegriffen worden ist und die Klage Erfolg hat. Der aufgrund der Auseinandersetzungs- bilanz ermittelte Abfindungsbetrag soll dem ausscheidenden Kommanditisten in zwei gleichen Raten bzw. neun Monate nach seinem Ausscheiden auszuzahlen sein. Bei Gefährdung ihrer Liquidität soll die Objekt- gesellschaft berechtigt sein, die Zahl der Ab- findungsraten auf bis zu acht gleiche Raten zu erhöhen. Ab Zugang einer Rechnung über den Abfindungsbetrag, frühestens je-doch ab Fälligkeit, sollen Fälligkeitszinsen in Höhe von 2 % p. a. über dem gesetzlichen Basiszinssatz zu zahlen sein. Eine etwaige Schuld des ausgeschiedenen Kommanditis-ten gegenüber der Gesellschaft soll sofort zur Zahlung fällig und in gleicher Weise zu verzinsen sein. An schwebenden Geschäften soll der ausscheidende Kommanditist nicht teilnehmen. Er soll keinen Anspruch auf Be- freiung von Gesellschaftsverbindlichkeiten oder auf Sicherheitsleistung für die Gesell- schaftsverbindlichkeiten haben. Der An- spruch auf Erstattung einer vom ausschei-denden Gesellschafter beglichenen Gesell- schaftsverbindlichkeit soll hiervon unberührt bleiben.

Der ausscheidende persönlich haftende Gesellschafter neu soll außer der Auszah-lung seines Guthabens auf seinem Verrech-nungskonto keine Abfindung erhalten.

4.2 Grundstückskaufvertrag Die Büropark Brüsseler Straße GmbH, Düsseldorf (nachfolgend „Grundstücksver-käufer“ genannt), und die Objektgesellschaft haben am 10.09.2010 einen Grundstücks-kaufvertrag mit Auflassungserklärung abgeschlossen.

Grundbuchsituation Der Grundstücksverkäufer war bei Ver- tragsschluss Eigentümer des im Grundbuch der Gemarkung Heerdt des Amtsgerichts Düsseldorf im Blatt Nr. 18074, laufende Num- mer 3, Flur 36, Flurstück 36, laufende Num- mer 8, Flur 36, Flurstücke 266, 267, 268 und 269, laufende Nummer 9, Flur 36, Flurstücke 271, 272, 273, 274, 275, 276 und 278, laufende Nummer 10, Flur 36, Flurstücke 260, 261, 262 und 263, laufende Nummer 11, Flur 36, Flur- stücke 280, 281 und 282 sowie laufende Nummer 12, Flur 36, Flurstücke 283 und 284 des eingetragenen Grundbesitzes in der Viersener Straße und in der Neuwerker Straße in Düsseldorf (nachfolgend „Kaufgegen- stand“ genannt). Die Eigentumsumschrei- bung wurde mit Abschluss des Grundstücks- kaufvertrages beantragt; der Anspruch der Objektgesellschaft auf Eigentumsübertra-gung ist durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert, die am 02.12.2010 im Grund-buch eingetragen wurde.

Im Grundbuch sind zugunsten Dritter für diverse Flurstücke des Kaufgegenstan-des verschiedene beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in Form von Wegerechten, Geh- und Fahrrechten sowie Leitungsrechte eingetragen. Zudem lasten auf dem Kauf- gegenstand zum Zeitpunkt des Vertrags-schlusses diverse Grundschulden insgesamt in Höhe von EUR 11.222.856,78. Für Grund-schulden in Höhe von EUR 2.658.717,78 liegt eine an die Kaufpreiszahlung geknüpfte Löschungsbewilligung vor; es besteht ein bedingter Vorrangsvorbehalt für Grund-pfandrechte bis zu EUR 240.000.000 nebst 20 % Zinsen jährlich und bis zu 15 % Neben-leistung einmalig.

Im Baulastenverzeichnis der Landes-hauptstadt Düsseldorf (nachfolgend „Stadt Düsseldorf“ genannt) besteht für diverse Flurstücke des Kaufgegenstandes die Ver-pflichtung zur Duldung eines Wegerechts zugunsten Dritter (u. a. Fußgänger, Anlieger und Notfall-Rettungsfahrzeuge). Darüber hinaus ist für einen Teil der Flurstücke für Dritte ein Leitungsrecht eingetragen. Der Grundstücksverkäufer ist verpflichtet, bezüglich der Flurstücke 283 und 284 die Löschung dieser Baulasten zu beantragen. Die damit verbundenen Kosten trägt die Objektgesellschaft. Der Verzicht auf diese Baulast stellt ausdrücklich keine Vorausset-zung zur Kaufpreisfälligkeit dar.

Kaufpreis Der Kaufpreis beträgt EUR 18.000.000 zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, und wurde seit dem 10.10.2010 mit 5 % p. a. ver-zinst. Der Kaufpreis wurde am 10.02.2011, die Zinsen für die Kaufpreisstundung in Höhe von EUR 300.000 wurden am 25.02.2011 gezahlt.

Die Vertragsparteien gehen überein-stimmend davon aus, dass es sich bei dem Verkauf nicht um eine nicht umsatzsteuer- bare Geschäftsveräußerung im Ganzen ge- mäß § 1 Abs. 1a UStG handelt, sodass es sich bei dem Verkauf des Grundstücks um ein umsatzsteuerbares und auch umsatz-steuerpflichtiges Geschäft handelt. Sollte die Finanzverwaltung den Verkauf jedoch als eine Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a UStG ansehen und für die maßgebliche Steuerfestsetzung keinen umsatzsteuerbaren Vorgang annehmen, sind sich die Parteien darüber einig, dass Umsatz- steuer vom Grundstücksverkäufer nicht ge- schuldet ist. In diesem Fall werden die Par- teien einen entsprechenden Antrag beim Finanzamt auf Rückgängigmachung der steuerlichen Folgen aus dem unrichtigen Umsatzsteuerausweis stellen und der Grund- stücksverkäufer wird der Objektgesellschaft eine berichtigte Rechnung mit Hinweis aus § 1 Abs. 1a UStG ausstellen.

Der Grundstücksverkäufer bevollmäch-tigt die Objektgesellschaft, im Namen des Grundstücksverkäufers diejenigen dinglichen


Erklärungen abzugeben, die zur Eintragung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe nebst beliebiger Zinsen und Nebenleistungen zugunsten deutscher Kreditinstitute erforderlich sind, einschließlich Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den belastenden Grundbesitz, soweit sichergestellt ist, dass die Auszahlung der zu sichernden Darlehens- valuta durch die Gläubiger bis zur Erfüllung der Kaufpreiszahlungsverpflichtung der Ob- jektgesellschaft nach dem Grundstücks-kaufvertrag nur zur Kaufpreistilgung er-folgt. Die bestellte Grundschuld darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf die Objektgesellschaft bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprü-che, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf die Objektgesellschaft übertragen.

Übergabe Die Übergabe des Kaufgegenstandes an die Objektgesellschaft erfolgte am 11.09.2010 (nachfolgend „Übergabe- und Verrechnungs- tag“).

Vom Übergabe- und Verrechnungstag an gehen der Besitz, Nutzen und Lasten ein-schließlich der Verkehrssicherungspflichten sowie die Gefahr der zufälligen Verschlech-terung und des zufälligen Untergangs des Kaufgegenstandes von dem Grundstücks-verkäufer auf die Objektgesellschaft über. Tritt der Grundstücksverkäufer von dem Grund- stückskaufvertrag zurück, weil sich die Objekt- gesellschaft mit der Kaufpreiszahlung länger als einen Monat in Verzug befindet, ist die Objektgesellschaft verpflichtet, den Kaufge-genstand an den Grundstücksverkäufer he-rauszugeben und den am Übergabe- und Verrechnungstag bestehenden Zustand des Kaufgegenstandes wieder herzustellen.

Grunderwerbsteuer Anfallende Grunderwerbsteuer trägt die Objektgesellschaft.

Rechte/Pflichten der Objektgesellschaft Die Objektgesellschaft wird ab dem Übergabe- und Verrechnungstag als Rechts- nachfolger des Grundstücksverkäufers in

den Städtebaulichen Vertrag vom 17.02.2006 eintreten.

Haftung und Gewährleistung des Grund-stücksverkäufers Die Objektgesellschaft hat grundsätzlich Anspruch auf einen lastenfreien Besitz- und Eigentumserwerb; ausgenommen hiervon sind Rechte und Ansprüche der Objektge-sellschaft wegen etwaiger altrechtlicher Dienstbarkeiten, Baulasten und Finanzie-rungsgrundschuld. Die Objektgesellschaft übernimmt den Kaufgegenstand in dem derzeitigen und ihr bekannten Zustand. Eine Bescheinigung der Stadt Düsseldorf über etwaige Altlasten des Kaufgegenstandes lag bei Vertragsschluss den Parteien vor und ist Gegenstand des Grundstückskaufvertrages. Danach ist der Objektgesellschaft bekannt, dass es sich bei dem Kaufgegenstand zumindest teilweise um Verdachtsflächen oder altlastenverdächtige Flächen im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes handeln könn- te. Zur Beseitigung eventueller Altlasten ist die Objektgesellschaft verpflichtet. Der Grundstücksverkäufer ist unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, der Objektge- sellschaft hierbei anfallende (Mehr-) Kosten zu erstatten bzw. die Objektgesellschaft von diesen freizustellen, vorausgesetzt die Objekt- gesellschaft hat dem Grundstücksverkäufer diese (Mehr-) Kosten bis zum 30.09.2011 angezeigt. Soweit nach dem 30.09.2011 Altlas-ten im Sinne des Bundesbodenschutzge-setzes, Grundwasserverunreinigungen etc. entdeckt werden, hat die Objektgesellschaft die Kosten für die erforderlichen Untersu-chungs-, Überwachungs- Sanierungs- oder sonstigen Maßnahmen zu tragen.

Der Grundstücksverkäufer übernimmt keinerlei Gewährleistung für die Mangelfrei-heit, sofern im Grundstückskaufvertrag keine hiervon abweichende Regelung getroffen wurde. Der Objektgesellschaft ist bekannt, dass die geplante Erschließung des Kaufge-genstands über die neu zu errichtende Basis- straße derzeit noch nicht vorhanden ist. Der Rücktritt der Objektgesellschaft wegen Sach- mängeln ist ausgeschlossen. Für den Fall bestimmter Sachmängel in Zusammenhang mit etwaigen Altlasten sind die Rechte der Objektgesellschaft auf die Geltendmachung

von Schadenersatz beschränkt. Die Rechte auf Nachbesserung, Rücktritt oder Minde- rung sind insoweit ausgeschlossen. Im Übri- gen sind Rücktrittsrechte der Objektgesell-schaft und sonstige Rechte zur Rückabwick-lung (z. B. in Form des Schadenersatzes statt der Leistung) sowie Anfechtungsrechte, insbesondere wegen Fehlens einer wesentlichen Eigenschaft ausgeschlossen. Anderweitige Kündigungsrechte oder sonstige Rechte, aufgrund derer sich die Objektgesellschaft von diesem Grundstückskaufvertrag lösen könnte, sind gleichfalls ausgeschlossen.

4.3 Städtebaulicher Vertrag Die Stadt Düsseldorf und der Grundstücks- verkäufer haben am 17.02.2006 einen Städte- baulichen Vertrag gemäß §§ 11 und 124 Bau- gesetzbuch), geändert mit Vereinbarung vom 01.12.2009, über einige im Gebiet eines Bebauungsplans liegenden Flurstücke des Kaufgegenstandes abgeschlossen. Die Ob-jektgesellschaft hat durch Übernahmever-einbarung vom 06.10.2010 die Rechte und Pflichten des Grundstücksverkäufers aus dem Städtebaulichen Vertrag mit Wirkung ab dem 11.9.2010 übernommen.

Städtebaulicher Vertrag Der Grundstücksverkäufer hat der Stadt Düsseldorf die laut Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsflächen benötigten Flä- chen, soweit sie in seinem Eigentum stehen, unentgeltlich, schulden-, lasten- und kosten- frei zu übereignen. Darüber hinaus hat der Grundstücksverkäufer im Verhältnis zur Stadt Düsseldorf die Kosten in Höhe von ca. EUR 4.000.000 für die entwässerungstech-nische Erschließung des Grundstücks, den im Rahmen des Straßenausbaus notwendi-gen Grunderwerb und den Straßenausbau selbst, die Straßenbeleuchtung, die Errich-tung einer Lärmschutzwand, die Verlegung von Versorgungs- und Kommunikations-leitungen, Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 1 a Abs. 1 und 2 Baugesetzbuch, Gutach- ten sowie die Freiraumplanung bzw. Platz- gestaltung zu tragen. Zudem hat der Grund - stücksverkäufer, was gleichsam Wirksam-keitsvoraussetzung für den Städtebaulichen Vertrag ist, zugunsten der Stadt Düssel-dorf bestimmte, vertraglich vereinbarte beschränkt persönliche Dienstbarkeiten


und Baulasten im Grundbuch eintragen zu lassen sowie eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer Sparkasse oder deutschen Großbank in der vertraglich vereinbarten Höhe beizubringen. Bei schuldhafter Ver-letzung seiner Vertragspflichten hat der Grundstücksverkäufer eine Vertragsstrafe an die Stadt Düsseldorf zu zahlen.

Übernahmevereinbarung Die Objektgesellschaft hat mit Wirkung ab 11.09.2010 die Rechte und Pflichten des Grundstücksverkäufers aus dem Städtebau-lichen Vertrag übernommen. Im Innenver-hältnis zum Grundstücksverkäufer hat die Objektgesellschaft nur bestimmte Verpflich-tungen aus dem Städtebaulichen Vertrag übernommen, z. B. hat der Grundstücksver-käufer bis zur Erfüllung bestimmter städte- baulicher Verpflichtungen die der Stadt Düsseldorf zur Erfüllungssicherung gestellte Bankbürgschaft in Höhe von EUR 1.550.500 zu belassen. Die Objektgesellschaft hat der Stadt Düsseldorf als Erfüllungssicherung für die übernommenen Verpflichtungen aus dem Städtebaulichen Vertrag eine selbst-schuldnerische Bankbürgschaft einer Spar-kasse in Höhe von EUR 1.621.000 gestellt.

4.4 Nutzungsvereinbarung Die Objektgesellschaft, die Landeshaupt-stadt Düsseldorf und Vodafone haben am 15.09.2010 eine notariell beurkundete Nut-zungsvereinbarung abgeschlossen.

Durch die Nutzungsvereinbarung wird der Objektgesellschaft von der Stadt Düsseldorf ein unentgeltliches und entschädigungsloses Nutzungsrecht an den im Eigentum der Stadt Düsseldorf stehenden Grundstücken Gemarkung Heerdt, Flur 37, laufende Num- mern 36 und 37, Flurstücke 110 und 91, eingetragen beim Amtsgericht Düsseldorf im Grundbuch von Heerdt, Blatt 8037, sowie Ge- markung Heerdt, Flur 36, laufende Nummern 65 und 63, Flurstücke 190 und 218, eingetragen beim Amtsgericht Düsseldorf im Grund- buch von Heerdt, Blatt 8036 (im Folgenden zusammen „dienendes Grundstück“ genannt) zur Errichtung und Nutzung eines Parkhauses sowie eines Parkplatzes auf den in der Nutzungsvereinbarung näher beschrieben Teilflächen des dienenden Grundstücks

eingeräumt. Die Stadt bleibt anlässlich von Großveranstaltungen an Sonnabenden, Sonn- und Feiertagen ein Mitbenutzungs-recht an den ebenerdigen Parkflächen und am Parkhaus vorbehalten, welches auf maximal 20 Tage im Jahr beschränkt ist.

Grunddienstbarkeit, Vorkaufsrecht, be-schränkte persönliche Dienstbarkeit Zur dinglichen Sicherung des Nutzungs- rechts räumt die Stadt Düsseldorf dem Eigen- tümer des Grundstücks Amtsgericht Düssel-dorf, Grundbuch von Heerdt, Blatt Nr. 18074, laufende Nummer 3, Flur 36, Flurstück 36, laufende Nummer 8, Flur 36, Flurstücke 266, 267, 268 und 269, laufende Nummer 9, Flur 36, Flurstücke 271, 272, 273, 274, 275, 276 und 278, laufende Nummer 10, Flur 36, Flur- stücke 260, 261, 262 und 263, laufende Num- mer 11, Flur 36, Flurstücke 280, 281 und 282 sowie laufende Nummer 12, Flur 36, Flur-stücke 283 und 284 des Grundbesitzes in der Viersener Straße und in der Neuwerker Straße in Düsseldorf (im Folgenden „herr- schendes Grundstück“ genannt) an Teil- flächen des dienenden Grundstücks unentgeltlich und entschädigungslos eine Grund-dienstbarkeit mit erstem Rang sowie ein dingliches Vorkaufsrecht ein.

Die Stadt Düsseldorf erklärt sich zudem bereit, die Nutzung des Parkhauses durch Vodafone durch Eintragung einer beschränk- ten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten von Vodafone im Grundbuch dinglich sichern zu lassen, die unmittelbaren Nachrang zu der Grunddienstbarkeit und Vorrang zu dem dinglichen Vorkaufsrecht hat. Auch die Ein-räumung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit erfolgt unentgeltlich und ent- schädigungslos.

Soweit eine der Regelungen in der Grund- dienstbarkeit oder der beschränkten persön-lichen Dienstbarkeit nicht dinglicher Inhalt der jeweiligen Dienstbarkeit sein kann, gilt der jeweilige Inhalt zwischen den Vertrags-parteien zumindest als schuldrechtlich vereinbart.

Aufschiebende Bedingung Die Bestellung der Grunddienstbarkeit, der beschränkten persönlichen Dienstbar-

keit sowie des Vorkaufsrechts stehen unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Objektgesellschaft als Eigentümer des herrschenden Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist.

Kosten Die für den Bau und Betrieb sowie die Unterhaltung und Instandhaltung des Park- hauses und des Parkplatzes anfallenden Kosten trägt die Objektgesellschaft ebenso wie alle im Zusammenhang mit dieser Ver-einbarung entstehenden Kosten, insbeson-dere die grundstücksbezogenen Kosten wie z. B. Straßenreinigung, Entwässerung und Grundsteuer. Auch alle mit der Eintragung und späteren Löschung der Dienstbarkeiten und des Vorkaufsrechts zusammenhängen-den Kosten gehen zulasten der Objektgesell- schaft. Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, die Stadt von allen in diesem Zusammen-hang geltend gemachten Forderungen Dritter freizuhalten.

Haftung Die Objektgesellschaft haftet während der Dauer des Nutzungsrechts für den ver-kehrssicheren Zustand der Teilflächen des dienenden Grundstücks von dem Zeitpunkt des Besitzübergangs an. Die Objektgesell-schaft ist allein für die Unterhaltung und In- standhaltung des Parkhauses und des Park- platzes verantwortlich. Die Objektgesell-schaft stellt die Stadt Düsseldorf von etwaigen gesetzlichen Schadenersatzansprüchen Dritter frei, die wegen der Verletzung der genannten Pflichten gegenüber der Stadt geltend gemacht werden. Der Besitz an den Teilflächen des dienenden Grundstücks geht mit Wirksamwerden dieser Vereinbarung auf die Objektgesellschaft über.

Nach der derzeitigen Terminplanung ist vorgesehen, dass die öffentliche Erschlie-ßung des Parkhauses und des ebenerdigen Parkplatzes bis zum 31.08.2012 hergestellt ist. Sollten Behinderungen oder Verzögerungen im weitesten Sinne eintreten und daraus eine zeitlich verzögerte Errichtung der öffentlichen Erschließungsanlage für das Parkhaus und des Parkplatzes resultieren, ohne dass dies von der Stadt Düsseldorf zu vertreten ist, ist jegliche Haftung der Stadt Düsseldorf für


eventuell eintretende Nachteile der Objekt-gesellschaft und Vodafone ausgeschlossen. Die Stadt haftet jedoch bei Verzögerungen, die aus vergaberechtlichen Rechtsstreitig-keiten und aus Verzögerungen, die durch die derzeit auf den Teilflächen stattfindenden Arbeiten herrühren, nur für grobe Fahrlässig- keit und Vorsatz.

Die Teilflächen liegen in einem Gebiet, welches laut Kataster Auffüllungsmateria-lien mit einer über die Deponieklasse I hinausgehenden Belastung (Altlasten) ausweist. Die erforderlich werdenden Ent-sorgungsarbeiten sind – in Absprache mit der Stadt – durch die Objektgesellschaft vorzunehmen. Die Stadt Düsseldorf ist nach der Nutzungsvereinbarung zur Übernahme der Deponiemehrkosten im Rahmen der Entsorgung dieser Altlasten bis zu einer Tiefe von 30,60 m (Gründungstiefe) verpflichtet. Weitere Kosten, die im Zusammenhang mit der Bodenbeschaffenheit stehen (etwa Mehrgründungs- und Erdbaukosten), werden von der Stadt nicht übernommen. Eine darüber hinausgehende Verpflichtung der Stadt Düsseldorf bezüglich der Boden- und sonstigen Grundstücksbeschaffenheit kommt nicht in Betracht. Sowohl die Sach- mängelhaftung sowie als auch eine Aus- gleichspflicht nach § 24 Abs. 2 Bundes-bodenschutzgesetz sind ausgeschlossen.

Vertragsbeendigung Die Grunddienstbarkeit an Teilflächen des dienenden Grundstücks steht unter der auf- lösenden Bedingung der Kündigung der Nutzungsvereinbarung, welche ausschließ-lich zulässig ist, wenn

– der auf dem herrschenden Grundstück durch die Objektgesellschaft zu errich-tende Bürokomplex nicht mehr existiert und innerhalb von fünf Jahren nicht wieder errichtet wird,

– die Nutzung der geplanten Bebauung auf dem herrschenden Grundstück von der Objektgesellschaft bzw. einem dieser nachfolgenden Eigentümer aufgegeben wird,

– der Komplex einer Nutzung zugeführt wird, die den berechtigten Interessen der Stadt entgegensteht,

– für die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer Nutzung des Komplexes auf dem herrschenden Grundstück keine Stell-plätze mehr auf den Teilflächen des die-nenden Grundstücks erforderlich sind,

– das Parkhaus und/oder der Parkplatz auf dem dienenden Grundstück verwahr- losen,

– das Parkhaus länger als drei Jahre nicht mehr genutzt oder betrieben wird oder

– nicht innerhalb von vier Jahren nach Un-terzeichnung der Nutzungsvereinbarung das Parkhaus und der Parkplatz – ggf. bis auf die Erschließung – fertiggestellt sind.

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt automatisch, ohne dass es einer Kün- digung bedarf, wenn der auf dem herrschenden Grundstück durch die Objektgesellschaft zu errichtende Bürokomplex nicht mehr existiert, die Büronutzung des betreffenden Bürokomplexes durch Vodafone aufgegeben wird, der Bürokomplex einer Nutzung zuge-führt wird, für deren öffentlich-rechtliche Zu- lässigkeit das Parkhaus und der Parkplatz auf dem dienenden Grundstück nicht benötigt werden, das Parkhaus und/oder der Park-platz auf dem dienenden Grundstück ver-wahrlosen, das Parkhaus länger als ein Jahr nicht betrieben wird, der Parkplatz von Vodafone nicht mehr genutzt wird oder das Parkhaus und der Parkplatz nicht innerhalb von vier Jahren nach Unterzeichnung der Nutzungsvereinbarung – ggf. bis auf die Er- schließung – fertiggestellt sind.

Nach Erlöschen der Grunddienstbarkeit, des dinglichen Vorkaufsrechts und der be- schränkten persönlichen Dienstbarkeit bzw. nach Beendigung der Nutzungsvereinbarung haben die Objektgesellschaft und Vodafone keinen Anspruch auf eine Entschädigung für das Parkhaus. Die Objektgesellschaft ver-pflichtet sich, das Parkhaus auf schriftliches Verlangen der Stadt Düsseldorf abzureißen, das dienende Grundstück entsprechend

wieder herzurichten und die eingetragene Grunddienstbarkeit und das eingetragene dingliche Vorkaufsrecht zur Löschung zu be- willigen, wenn die vorgenannten Erlöschungs- gründe eingetreten sind bzw. die Nutzungs- vereinbarung beendigt ist.

4.5 Finanzierungsverträge

4.5.1 Zwischenfinanzierungskredit- vertrag Die Objektgesellschaft hat mit einem deutschen Bankenkonsortium (nachfolgend „Bankenkonsortium Eins“ genannt)am 27.08.2010/13.09.2010 einen Kredit-ver trag abgeschlossen. Nachträge da- tieren vom 06.09.2010/13.09.2010 und 11.10.2010/14.10.2010.

Kreditbetrag/Kosten Der Kreditbetrag beläuft sich auf EUR 199.000.000. Hiervon wird zunächst eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von EUR 1.900.000 einbehalten, sodass der Auszah-lungsbetrag EUR 197.100.000 beträgt. Ferner werden, soweit diese Beträge nach dem Kreditvertrag anfallen, Bereitstellungszinsen, bei Teilauszahlungen fällig werdende Zins- leistungen und sonstige von der Objekt- gesellschaft zu tragende Kosten vom Kredit-betrag einbehalten.

Die Objektgesellschaft hat im Zusam-menhang mit dem Abschluss des Kreditver-trages bereits ein Mandatierungsentgelt in Höhe von EUR 100.000 und ein Entgelt für die Wertermittlung des Objekts nach bank-üblichen Gepflogenheiten in Höhe von EUR 60.000 an das Bankenkonsortium Eins ge-zahlt. Für die Ablösung bzw. Rückführung des Kredits kann das Bankenkonsortium Eins ein sogenanntes Ablöseentgelt in Höhe von EUR 200.000 erheben.

Inanspruchnahme des Kredits Die Objektgesellschaft kann den Kredit durch eine oder mehrere Ziehungen in An-spruch nehmen, sobald sie ihren Verpflich-tungen aus dem Kreditvertrag, nachgekom-men ist, keine Kündigungsgründe vorliegen und die Auszahlungsvoraussetzungen (z. B. Grundschuldbrief über EUR 216.000.000 bzw. entsprechende Notarbestätigung nebst voll-


streckbarer Ausfertigung der Grundschuld-bestellungsurkunde, Nachweis über die rang- gerechte Eintragung der Grundschuld, Ab- tretungserklärung bezüglich bestehender und zukünftiger Mietzinsforderungen aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010, Abtre-tungserklärung bezüglich der Rechte und Ansprüche aus dem Generalübernehmer-vertrag vom 10.09.2010, dem Anteilskaufver-trag vom 27.04.2011, der Fondsschließungs- garantie vom 27.04.2011 und den Objekt- versicherungen) vorliegen.

Die Inanspruchnahme des Kredits kann nach Wahl der Objektgesellschaft als 3- Monats-Euribor-Kredit, Kontokorrentkredit oder Avalkredit erfolgen. Nimmt die Objekt-gesellschaft den Kredit nicht oder nicht in voller Höhe in Anspruch, erlischt bzw. reduziert sich ihr Auszahlungsanspruch gegen-über dem Bankenkonsortium Eins entspre-chend. Sie zahlt auf den nicht in Anspruch genommenen Teil des Zwischenfinanzie-rungskredits eine Bereitstellungsprovision in Höhe von 0,95 % p .a. für den dritten und jeden weiteren Monat nach Abschluss des Kreditvertrages und ist, soweit sie die (teilweise) Nichtabnahme des Kredits zu vertre-ten hat, zum Ersatz des dadurch entstande-nen Schadens verpflichtet.

Kreditlaufzeit Die Laufzeit des Kredits ist bis zum 31.12.2012 befristet; der in Anspruch genom-mene Kreditbetrag zuzüglich ausstehender Zinsen, Provisionen und Entgelte ist an die-sem Tag in einer Summe zur Rückzahlung fällig. Zudem kann der Kreditbetrag freiwillig zu jedem Zinszahlungstermin (Ende der Zins- bindungsperiode) teilweise oder vollständig aus Darlehen bzw. Vorauszahlungen der Be- teiligungsgesellschaft, der Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft oder Dritter zurück- gezahlt werden, ohne dass es einer Kündi-gung des Kreditvertrages bedarf. Die (Teil-)Rückzahlung muss zusammen mit den auf den zurückgezahlten Betrag angefallenen Zinsen erfolgen. Zurückgezahlte (Teil-) Be- träge können nicht erneut in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus ist für den Fall, dass nach Fertigstellung und Übergabe des Objekts auf dem Mieteingangskonto zum 10. eines Kalendermonats ein Guthaben

besteht, eine vertraglich festgelegte Pflicht-sondertilgung (Full Cash Sweep) in Bezug auf fällige Zinsen und den noch ausstehenden Kreditbetrag vereinbart, d. h., das jeweilige Guthaben auf dem Mieteingangskonto steht nicht zur freien Verwendung der Objektge-sellschaft, insbesondere sind Auszahlungen an die Gesellschafter der Objektgesellschaft nicht zulässig.

Sicherheiten Dem Bankenkonsortium Eins soll zur Sicherung seiner Pflichtsondertilgungsan-sprüche ein Pfandrecht bestellt werden.

Des Weiteren hat die Objektgesellschaft zur Absicherung aller Ansprüche des Banken konsortiums Eins aus dem Kreditvertrag und etwaigen anderen – auch zukünftigen – Kreditverhältnissen und aus der sonstigen bankenmäßigen Geschäftsverbindung ver-schiedene Sicherheiten zu stellen, u. a.

– eine Briefgrundschuld über mindestens EUR 216.000.000,00 für das Grundstück Viersener Straße in 40549 Düsseldorf, einzutragen im Grundbuch von Heerdt des Amtsgerichts Düsseldorf, Blatt 18074,

– die Abtretung bestehender und zu- künftiger Mietzinsforderungen aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010 (nebst Aus- übungsvergütung aus der Mieterdienst-barkeit)

– Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Generalübernehmervertrag vom 10.09.2010 und den Objektversicherungen,

– Erklärung der Sicherungsübereignung des Parkhauses auf dem Nachbargrund-stück Viersener Straße in 40549 Düssel-dorf sowie

– die Verpfändung der Mieteingangs- und Reservekonten der Objektgesellschaft.

Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, bis zur vollständigen Erfüllung aller Ansprüche aus dem Kreditvertrag keine Auszahlungen und sonstigen Zahlungen an ihre Gesell-schafter vorzunehmen; ausgenommen sind die in der dort erwähnten Kostenkalkulation

aufgeführten Zahlungen für Leistungen der Gesellschafter der Objektgesellschaft.

4.5.2 Darlehensvertrag mit Zech Bau Holding GmbH Die Zech Bau Holding GmbH (nachfol-gend „Zech Bau“ genannt) hat der Objektge- sellschaft am 22.09.2010 ein Darlehen über EUR 50.000.000 gewährt.

Inanspruchnahme des Darlehens Das Darlehen dient ausschließlich der Er- füllung der sich für die Objektgesellschaft aus dem Generalübernehmervertrag vom 10.09.2010 ergebenden finanziellen Verpflich- tungen. Es kann ratierlich entsprechend Baufortschritt abgerufen werden und muss innerhalb von zwei Bankarbeitstagen be-stimmungsgemäß verwendet werden.

Darlehenslaufzeit Die Darlehensgewährung erfolgt auf un-bestimmte Zeit. Das Darlehen ist erstmals kündbar, wenn folgende Voraussetzungen alternativ vorliegen:

– Das Darlehen endet (anteilig), sobald und soweit die Beteiligungsgesellschaft der Objektgesellschaft ein Darlehen in Höhe von mindestens EUR 81.000.000 zur Ver- fügung stellt. Die Objektgesellschaft tritt den ihr aus diesem Darlehensvertrag zu-stehenden Auszahlungsanspruch bereits jetzt an die diese Abtretung annehmen-de Zech Bau ab.

– Das Objekt wird verkauft.

– Das Darlehen endet (anteilig), soweit die Objektgesellschaft den Darlehensbetrag unter Berücksichtigung der Regelungen des Zwischenfinanzierungskreditvertra-ges vom 13.09.2010 bzw. des langfristigen Kreditvertrages vom 27.04.2011 mit den Mietzahlungen von Vodafone tilgen kann.

– Ende der Grundmietzeit des Mietvertra-ges vom 09.09.2010 von 20 Jahren.

Bis zum 31.12.2012 ist das Darlehen mit 5 % p. a. und ab dem 01.01.2013 mit 7,38 % p. a. über dem Basiszins gemäß § 247 Abs. 1 BGB zu verzinsen. Zinsen werden nicht ge-


sondert zur Zahlung fällig, sie erhöhen den Darlehensbetrag und sind in einem Betrag unmittelbar nach Ablösung des Darlehens zu entrichten; Zinseszinsen fallen nicht an.

Das Darlehen kann jederzeit ganz oder teilweise, muss aber spätestens am Ende der Vertragslaufzeit zurückgezahlt werden.

Sicherheiten Zur Absicherung des Darlehens soll die Objektgesellschaft ihrem Vertragspartner folgende Sicherheiten, die bislang noch nicht bestellt wurden, einräumen:

– Abtretung der verpfändeten Ansprüche der Beteiligungsgesellschaft aus dem Eigenkapitaleinsammelkonto,

– Abtretung der Ansprüche der Objektge- sellschaft auf Miet-, Neben- und Betriebs- kostenzahlungen aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010,

– Abtretung der Ansprüche der Objekt-gesellschaft aus dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011,

– Abtretung der Ansprüche der Objektge-sellschaft aus den von ihr abgeschlosse-nen Objektversicherungsverträgen.

Die Sicherheiten sollen im Falle ihrer Be- stellung im Rang nach der jeweiligen Siche- rungsabtretung der vorgenannten Ansprü-che gemäß dem Zwischenfinanzierungskre-ditvertrag vom 13.09.2010 stehen.

4.5.3 Darlehensvertrag mit der Betei ligungsgesellschaft Siehe hierzu die Ausführungen auf Seite 78 ff. des Verkaufsprospektes.

4.5.4 Darlehensvertrag mit dem Anteilsverkäufer Der Anteilsverkäufer (nachfolgend auch „Darlehensgeber“ genannt) hat der Objekt-gesellschaft am 15.10.2010 ein Darlehen in Höhe von EUR 4.084.000 gewährt.

Inanspruchnahme des Darlehens Das Darlehen dient ausschließlich der Erfüllung der sich für die Objektgesellschaft

aus dem Generalübernehmervertrag vom 10.09.2010 ergebenden finanziellen Verpflich- tungen. Das Darlehen kann ratierlich abge-rufen werden, soweit die Voraussetzungen für einen unverzüglichen, bestimmungs-gemäßen Einsatz der abgerufenen Mittel gegeben sind.

Darlehenslaufzeit Die Darlehensgewährung erfolgt auf un-bestimmte Zeit. Das Darlehen ist erstmals kündbar, wenn folgende Voraussetzungen alternativ vorliegen:

– Das Darlehen endet (anteilig), sobald und soweit die Beteiligungsgesellschaft der Objektgesellschaft ein Darlehen in Höhe von mindestens EUR 81.000.000 zur Ver- fügung stellt. Die Objektgesellschaft tritt den ihr aus diesem Darlehensvertrag zu-stehenden Auszahlungsanspruch bereits jetzt an den diese Abtretung annehmen-den Darlehensgeber ab.

– Das Objekt wird verkauft.

– Das Darlehen endet (anteilig), soweit die Objektgesellschaft den Darlehensbetrag unter Berücksichtigung der Regelungen des Zwischenfinanzierungskreditvertrags vom 13.09.2010 bzw. des langfristigen Kreditvertrags vom 27.04.2011 mit den Mietzahlungen von Vodafone tilgen kann.

– Ende der Grundmietzeit des Mietvertrags vom 09.09.2010 von 20 Jahren.

Bis zum 31.12.2012 ist das Darlehen mit 5 % p. a. und ab dem 01.01.2013 mit 7,38 % p. a. über dem Basiszins gemäß § 247 Abs. 1 BGB zu verzinsen. Zinsen werden nicht ge-sondert zur Zahlung fällig, sie erhöhen den Darlehensbetrag und sind in einem Betrag unmittelbar nach Ablösung des Darlehens zu entrichten; Zinseszinsen fallen nicht an.

Das Darlehen kann jederzeit ganz oder teilweise, muss aber spätestens am Ende der Vertragslaufzeit zurückgezahlt werden. Sicherheiten Zur Absicherung des Darlehens soll die Objektgesellschaft ihrem Vertragspartner

folgende Sicherheiten, die bislang noch nicht bestellt wurden, einräumen:

– Abtretung der verpfändeten Ansprüche der Beteiligungsgesellschaft aus dem Eigenkapitaleinsammelkonto,

– Abtretung der Ansprüche der Objektge- sellschaft auf Miet-, Neben- und Betriebs- kostenzahlungen aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010,

– Abtretung der Ansprüche der Objekt-gesellschaft aus dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011,

– Abtretung der Ansprüche der Objektge-sellschaft aus den von ihr abgeschlosse-nen Objektversicherungsverträgen.

Die Sicherheiten sollen im Rang nach der jeweiligen Sicherungsabtretung der vorge-nannten Ansprüche gemäß dem Zwischen-finanzierungskreditvertrag vom 13.09.2010 und der Sicherungsabtretung der Ansprü-che gemäß dem Darlehensvertrag mit der Zech Bau vom 22.09.2010 stehen.

4.5.5 Langfristiger Kreditvertrag Die Objektgesellschaft hat mit einem deutschen Bankenkonsortium (nachfolgend „Bankenkonsortium Zwei“ genannt) am 27.04.2011 einen Kreditvertrag über EUR 125.000.000 (nachfolgend „Kredit Eins“ ge-nannt) und über EUR 50.000.000 (nachfol-gend „Kredit Zwei“ genannt) abgeschlossen (nachfolgend zusammen „Kredit“ genannt).

Darüber hinaus bestehen keine weitere vertraglichen Vereinbarungen mit dem Ban-kenkonsortium Zwei, insbesondere nicht in Bezug auf eventuelle Darlehen, Vorauszah-lungen oder ähnlichen Mitteleinsatz für den Fall der nicht vollständigen Platzierung des Kommanditkapitals der Beteiligungsgesell-schaft.

Kreditinanspruchnahme Der Kredit Eins und der Kredit Zwei sind planmäßig bis zum 31.12.2012, spätestens jedoch bis zum 31.12.2013, in einer Summe abzunehmen; der Kredit Eins ist vor dem Kredit Zwei abzunehmen. Bei Überschrei-


tung eines Platzierungsstandes in Höhe von EUR 125.000.000 (zuzüglich 5 % Agio) redu-ziert sich die mögliche Inanspruchnahme des Kredits Zwei in gleicher Höhe.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Kredits ist, dass der Kreditvertrag zustande gekommen ist, die Objektgesell-schaft ihren Verpflichtungen aus dem Kredit- vertrag, insbesondere der rechtswirksamen Bestellung der Sicherheiten, nachgekommen ist, keine Kündigungsgründe vorliegen und die Auszahlungsvoraussetzungen (z. B. Nachweis von Eigenkapital in Höhe von EUR 125.000.000 zuzüglich 5 % Agio, Grund- schuldbrief über EUR 216.000.000, Abtre- tungserklärung bezüglich bestehender und zukünftiger Mietzinsforderungen aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010 und der Rechte und Ansprüche aus den Objektver-sicherungen, Abtretungserklärung der Betei-ligungsgesellschaft bezüglich der Rechte und Ansprüche aus der Fondsschließungs-garantie vom 27.04.2011 und dem Anteils-kaufvertrag vom 27.04.2011, Sicherungs-übereignungserklärung des Parkhauses auf dem Nachbargrundstück Viersener Straße in 40549 Düsseldorf, Verpfändungserklärung der Beteiligungsgesellschaft bezüglich ihrer Liquiditätsreserve- und Eigenmittelsammel-konten) vorliegen.

Die von der Objektgesellschaft bei Inan-spruchnahme des Kredits einzureichenden Unterlagen und Nachweise (u. a. Verkaufs-prospekt, Fondsschließungsgarantie vom 27.04.2011), unterliegen einer Plausibilitäts- prüfung des Bankenkonsortiums Zwei. Das Bankenkonsortium Zwei wird die Auszah-lung des Kreditbetrags verweigern, falls der Abschluss des Kreditvertrags vom Sinn und Zweck maßgeblich gegen die Fondskon-zeption und/oder die gesellschaftsvertrag-lichen Vereinbarungen der Objektgesell-schaft verstößt.

Im Falle der Nicht- bzw. teilweisen Inan- spruchnahme des Kredits erlischt bzw. reduziert sich der Auszahlungsanspruch der Objektgesellschaft gegenüber dem Banken-konsortium Zwei entsprechend und die Objektgesellschaft ist neben der Zahlung einer auf den nicht abgenommenen Teil

des Kredits anfallenden Bereitstellungs-provision (0,35 % p. a. für den dritten und jeden weiteren Monat nach Vertragsab-schluss beziehungsweise 0,85 % p. a. bei Nichtinanspruchnahme des Kredits Eins bis zum 31.12.2012) zur Zahlung des Nichtab-nahmeschadens verpflichtet, soweit sie die (teil weise) Nichtabnahme des Kredits zu vertreten hat. Die Abtretung oder Ver-pfän dung des Auszahlungsanspruchs der Objekt gesellschaft bedarf der vorherigen Zustimmung des Bankenkonsortiums Zwei.

Konditionen Kredit Eins Der Kredit Eins soll als 3-Monats-Euribor-Kredit in Anspruch genommen werden. Die Verzinsung erfolgt in diesem Fall auf Basis des 3-Monats-Euribor und einem Refinan-zierungsaufschlag in Höhe von 0,41 % p. a. zuzüglich einer Marge von 0,85 % p. a. für eine Inanspruchnahme des Kredits Eins bis zu einem Beleihungswert von maximal 60 % und einer Marge von 1,35 % p. a. für eine Inanspruchnahme des Kredits Eins ab einem Beleihungswert von 60 %. Die Zins- bindungsperioden während der Laufzeit des Kreditvertrags betragen drei Monate. Die Zinsen werden nach Kalendertagen auf Basis actual/360 Tage berechnet (Eurozins-methode) und sind am Ende der jeweiligen Zinsbindungsperiode zur Zahlung fällig. Zur Begrenzung des Risikos sich ändernder Zinsen während der Laufzeit des Kredit vertrags hat die Objektgesellschaft Zinsbegren-zungs geschäfte mit einem Gesamtvolumen in Höhe von EUR 125.000.000 abgeschlossen.

Konditionen Kredit Zwei Der Kredit Zwei kann als 3-Monats-Euribor- Kredit mit Zinsbindungsperioden von drei Monaten während der Laufzeit des Kredit-vertrags in Anspruch genommen werden. Innerhalb der vereinbarten Zinsbindungs-periode erfolgt die Verzinsung auf Basis des 3-Monats-Euribor und einem laufzeit- und beleihungsauslaufabhängigen Refinanzie-rungsaufschlag, der vor erster Kreditauszah-lung festgelegt wird, zuzüglich einer Marge von 1,50 % p. a. Die Zinsberechnung erfolgt nach der Eurozinsmethode; die Zinsen sind am Ende der jeweiligen Zinsbindungsperio-de zur Zahlung fällig.

Bearbeitungsentgelt, Disagio etc. Bei Vertragsabschluss wird ein einmali-ges, nicht erstattungsfähiges Bearbeitungs-entgelt in Höhe von EUR 1.100.000 fällig, zahlbar vor erster Kreditvalutierung, spätes-tens jedoch zum 31.12.2012. Das Bearbei-tungsentgelt ist auch im Falle der von der Objektgesellschaft verschuldeten vollstän-digen oder teilweisen Nichtauszahlung des Kredits zu zahlen.

Zur Zinsreduzierung kann die Objekt-gesellschaft ein Disagio in Höhe von EUR 6.250.000 leisten; die Einbringung des Dis-agios darf nur dann aus dem Kommanditka-pitals der Beteiligungsgesellschaft erfolgen, wenn dieses vollständig platziert wurde.

Nach dessen Fertigstellung wird das Bankenkonsortium Zwei im Auftrag und im Interesse der Objektgesellschaft den Wert des zu finanzierenden Objektes nach banken- üblichen Gepflogenheiten ermitteln. Die Kosten der Wertermittlung sind von der Objektgesellschaft bis zu einem Betrag von EUR 7.500 zu tragen. An den dem Banken-konsortiums Zwei darüber hinaus im Laufe des Vertragsverhältnisses entstehenden Kosten für die Durchführung gesetzlich oder aufsichtsrechtlich vorgeschriebener Wert-überprüfungen hat sich die Objektgesell-schaft mit maximal EUR 4.000 je Wertüber- prüfung zu beteiligen. Die Kosten der erst-maligen Wertermittlung wurden bereits im Rahmen der Zwischenfinanzierung beglichen. Es können weitere Kosten auf-grund von Rechtsänderung, regelmäßiger Objektprüfung oder Verzug entstehen.

Für die vorzeitige Ablösung bzw. Teilab-lösung des als 3-Monats-Euribor-Kredit in An- spruch genommenen Kredits Eins kann das Bankenkonsortium Zwei ein Ablöseentgelt (Exit Fee) erheben (innerhalb des 1., 2. beziehungsweise 3. Jahres seit Kreditinanspruch-nahme 2 %, 1 % beziehungsweise 0,5 % des abzulösenden Betrages). Bei Nichtabnahme des Kredits fällt keine Exit Fee an.

Kreditlaufzeit, Tilgung Die Kreditlaufzeit ist bis zum 31.12.2022 befristet. Der in Anspruch genommene Kre- ditbetrag des Kredits Eins zuzüglich aus-


stehender Zinsen, Provisionen und Entgelte ist an diesem Tag in einer Summe zur Rück-zahlung fällig. Der Kredit Eins ist, solange er nicht 60 % des Beleihungswerts übersteigt, während der Kreditlaufzeit tilgungsfrei, an-dernfalls ist er für den 60 % des Beleihungs-wertes übersteigenden Betrages während der Kreditlaufzeit mit 1 %. p. a. solange annuitätisch zu tilgen, bis die Kreditvaluta 60 % des Beleihungswertes erreicht.

Die Objektgesellschaft hat innerhalb von drei Monaten nach erster Valutierung des Kredits Zwei eine Sondertilgung in Höhe von EUR 11.000.000 zu leisten; der danach noch valutierende Kreditbetrag des Kredits Zwei in Höhe von EUR 39.000.000 ist bei einem Tilgungssatz von 10 % p. a. bis zum 31.12.2022 in gleichbleibenden vierteljährlichen Raten am 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12. eines je-den Jahres in gleicher Höhe zurückzufüh-ren. Die erste Tilgungsrate ist am 31.03.2013 bzw. bei einer späteren Kreditauszahlung zum der Kreditauszahlung folgenden Quar-talsende fällig.

Sondertilgungen auf den Kredit Zwei aufgrund weiterer Kommanditkapitalplatzie- rungen müssen bis spätestens zum 31.12.2013 erfolgt sein.

Darüber hinaus gehende Tilgungsleis-tungen sind nur zum Ende der jeweiligen Zinsbindungsperiode zulässig; § 490 Abs. 2 BGB bleibt unberührt. Zurückgezahlte Teil-beträge können nicht erneut in Anspruch genommen werden. Die Zinsen sind bei Fälligkeit separat zu zahlen.

Sicherheiten Zur Absicherung aller Ansprüche aus dem Kreditvertrag, etwaigen anderen – auch zu- künftigen – Kreditverhältnissen und der sonstigen bankenmäßigen Geschäftsverbindung sowie zur nachrangigen Sicherung der An-sprüche aus abgeschlossenen Zinsbegren-zungsgeschäften hat die Objektgesellschaft u. a. folgende Sicherheiten zu stellen:

– Übernahme der Bestands-Briefgrund-schuld über EUR 216.000.000 für das Grundstück Viersener Straße in 40549 Düsseldorf, einzutragen im Grundbuch

von Heerdt des Amtsgerichts Düsseldorf, Blatt 18074,

– Abtretung bestehender und zukünftiger Mietzinsforderungen aus dem Objekt Vodafone Campus Düsseldorf (nebst Aus- übungsvergütung aus der Mieterdienst-barkeit),

– Abtretung der Rechte und Ansprüche aus den Objektversicherungen,

– Verpfändung des Mieteingangskontos der Objektgesellschaft,

– Erklärung der Mithaft der Deutschen Fonds Holding AG bei Abschluss des Kreditvertrages sowie Abschluss von Zinsbegrenzungsgeschäften für Risiken aus der Auflösung der Zinsbegrenzungs-/ Derivategeschäfte im Falle der Nichtin-anspruchnahme der bzw. des endgül-tigen Verzichts aus die Auszahlung des Kredits,

– Abtretung der Rechte und Ansprüche der Beteiligungsgesellschaft aus der Fonds- schließungsgarantie vom 27.04.2011 (unter der aufschiebenden Bedingung eines Platzierungsstands in Höhe von EUR 125.000.000 zuzüglich 5 % Agio),

– Abtretung beziehungsweise Verpfän-dung der Rechte und Ansprüche aus den Zinsbegrenzungsgeschäften,

– Abtretung der Rechte und Ansprüche der Beteiligungsgesellschaft aus dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011,

– Sicherungsübereignung des Parkhauses auf dem Nachbargrundstück Viersener Straße in 40549 Düsseldorf sowie

– Verpfändung der Eigenmittelsammel- und Liquiditätsreservekonten der Beteili-gungsgesellschaft (unter der aufschie-benden Bedingung eines Platzierungs-stands in Höhe von EUR 125.000.000 zuzüglich 5 % Agio und der Fertigstel-lung/Übergabe der Objekte an Voda-fone gemäß dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011).

Weitere Verpflichtungen Über die Stellung der vorgenannten Sicherheiten hinaus ist die Objektgesell- schaft u. a. verpflichtet,

– dem Bankenkonsortium Zwei auf dessen einseitigem Verlangen hin, bei Überschrei- tung der Debt-Service-Cover-Rate (DSCR) von 120 %, solange und soweit Zusatz- sicherheiten (Verpfändung von Guthaben auf einem bei dem Bankenkonsortium Zwei zu führenden Konto) zu stellen bis eine DSCR von 120 % erreicht wird,

– dem Bankenkonsortium Zwei auf dessen Verlangen hin, bei Überschreitung des Loan-To-Value (LTV) von 60 % bezogen auf den Kredit Eins, solange und soweit Zusatzsicherheiten (Verpfändung von Guthaben auf einem bei dem Banken-konsortium Zwei zu führenden Konto) zu stellen bis ein LTV von 60 % erreicht wird,

– keine Auszahlungen oder sonstigen Zahlungen an ihre Gesellschafter bis zur vollständigen Erfüllung aller fälligen An- sprüche des Bankenkonsortiums Zwei aus dem Kreditvertrag vorzunehmen,

– eingezahltes Eigenkapital zuzüglich Agio über EUR 125.000.000 (zuzüglich 5 % Agio) hinaus abzüglich anteiliger Vertriebskos-ten in Höhe von maximal 9 % (5 % Agio zuzüglich 4 % sonstige Vertriebskosten) zur Rückführung des Kredits Zwei zu verwenden.

4.6 Zinsbegrenzungsgeschäfte Am 27.04.2011 hat die Objektgesellschaft zur Absicherung des mit langfristigem Kreditvertrag vom 27.04.2011 eingeräumten Kredits über EUR 125.000.000 mit zwei Banken Zinsbegrenzungsgeschäfte abge-schlossen.

Mit den Zinsbegrenzungsgeschäften wurde, jeweils für einen Bezugsbetrag in Höhe von EUR 62.500.000, der Zinssatz für den Zeitraum vom 28.12.2012 bis zum 30.12.2016 auf ein Niveau von 3,83 % p. a. und für den Zeitraum vom 30.12.2016 bis zum 30.12.2022 auf ein Niveau von 4,11 % p. a. bis zum 31.12.2022 (zuzüglich Margen-


und Refinanzierungsaufschlag) fest ver-einbart. Der von der Objektgesellschaft hierfür zu entrichtende Kapitaldienst erfolgt bei beiden Zinsbegrenzungsgeschäften vierteljährlich, jeweils zum 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12. eines jeden Jahres. Die Objektgesellschaft hat sich bei beiden Zinsbegrenzungsgeschäften vertraglich die Option einräumen lassen, durch Zahlung eines Disagios in Höhe von bis zu 5 % des jeweiligen Bezugsbetrags in Höhe von EUR 62.500.000 den Zinssatz für einen Zeitraum 31.12.2012 bis zum 31.12.2016 um 1,23 % p. a. gegenüber dem für diesen Zeitraum ver einbarten Zinssatz zu reduzieren. Diese Zins-reduzierung kann jeweils bis zum 31.12.2013 in Anspruch genommen werden. In der Prognoserechnung wurde mit den redu-zierten Zinssätzen kalkuliert.

4.7 Generalplanervertrag Die Vodafone D2 GmbH und die HPP International Planungsgesellschaft mbH, Düsseldorf (im Folgenden „Generalplaner“ genannt), haben am 28.05.2009 einen Ver-trag über die Erbringung von Architekten- und Ingenieurleistungen (Generalplanung) abgeschlossen. Da es in Bezug auf die seitens des Generalplaners geschuldeten bzw. von der Vodafone D2 GmbH beauftragten Planungsleistungen zur technischen Ge- bäudeausrüstung zu Abwicklungsstörungen gekommen ist, haben die Vodafone D2 GmbH und der Generalplaner am 16.03.2010 eine Regelungsvereinbarung geschlossen, in der sie sich zum Zwecke der Schadens-minderung für den im Bereich der Planung der technischen Gebäudeausrüstung auf eine Ersatzvornahme durch die Hochtief Construction AG, Frankfurt am Main (nach-folgend „HTC“ genannt), geeinigt haben.

Mit Überleitungsvereinbarung vom 30.08.2010 hat die Vodafone D2 GmbH so-dann bestimmte Rechte aus dem General-planervertrag auf die Objektgesellschaft übertragen.

Generalplanvertrag Der Generalplaner hat sich gegenüber Vodafone zur Erbringung von Planungsleis-tungen für den Bürokomplex verpflichtet; er kann sich hierfür eines Generalunterneh-

mers sowie weiterer Sonderfachleute be-dienen. Er wird als Sachwalter von Vodafone tätig und ist im Rahmen der ihm übertrage-nen Planungs- und Architektenleistungen zur Wahrnehmung von deren Rechte und Interessen, nicht aber zu deren rechtsge-schäftlicher Vertretung berechtigt.

Die Beauftragung erfolgt stufenweise, wobei zunächst nur die Grundlagenermitt- lung und Vorplanung (Stufe 1) sowie die Ent- wurfs- und Genehmigungsplanung (Stufe 2) beauftragt wurden. Ein Rechtsanspruch des Generalplaners zur Auftragserteilung für die weiteren Stufen besteht nicht.

Gewährleistungs- und Schadenersatzan-sprüche gegen den Generalplaner richten sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere denen des Werk- vertragsrechts. Für Vorsatz und grobe Fahr- lässigkeit haftet der Generalplaner jedoch un- beschränkt, im Übrigen bis zu einer Höchst- grenze von EUR 5.000.000. Zur Sicherung etwaiger Ersatzansprüche hat der General- planer eine Haftpflichtversicherung aufrecht zu erhalten, die Personenschäden sowie Sach- und Vermögensschäden jeweils in Höhe von EUR 5.000.000 abdeckt, zweifach maximiert pro Jahr.

Eine Kündigung des Generalplanerver-trages ist für beide Parteien nur aus wichti-gem Grund möglich. Kündigt Vodafone aus einem wichtigen, nicht vom Generalplaner zu vertretenden Grund, erhält der General-planer 40 % des Honorars für die noch nicht erbrachten, aber in Auftrag gegebenen Leis- tungen.

Regelungsvereinbarung Die Planungsleistungen für die techni-sche Gebäudeausrüstung übernimmt die HTC im Wege der Ersatzvornahme; die Be- auftragung erfolgte am 07.04.2010 durch Vodafone mit Abschluss des Vertrages über die Erbringung von Ingenieurleistungen. Die Kosten hierfür hat der Generalplaner zu tragen.

Überleitungsvereinbarung Mit Ausnahme der Ansprüche aus und im Zusammenhang mit der beanstandeten

Entwurfsplanung der technischen Gebäude- ausrüstung einschließlich aller damit zusam-menhängenden Rechte aus der Regelungs-vereinbarung tritt Vodafone sämtliche Ur- heber- und Nutzungsrechte, Ansprüche im Zusammenhang mit der Planungsanpassung sowie Gewährleistungsansprüche aus dem Generalplanervertrag an die Objektgesell-schaft ab. Auch sämtliche ihr aus dem mit HTC zum Zwecke der Ersatzvornahme ab-geschlossenen Vertrag über die Erbringung von Ingenieurleistungen vom 07.04.2010 zustehenden Ansprüche tritt Vodafone an die Objektgesellschaft ab.

Der Generalplaner ist verpflichtet, sämt- liche gegenüber Vodafone in der Vergangen- heit begründeten Ansprüche nicht gegen- über der Objektgesellschaft geltend zu machen. Zudem verzichtet der General-planer gegenüber der Objektgesellschaft insoweit auf die Geltendmachung etwaiger Leistungsverweigerungs- oder Zurückbe-haltungsrechte als ihm Ansprüche gegen-über Vodafone zustehen.

4.8 Vertrag über die Erbringung von Ingenieurleistungen Vodafone hat mit HTC am 07.04.2010 einen Vertrag über die Erbringung von In- genieurleistungen abgeschlossen. Sämt-liche ihr hieraus zustehenden Ansprüche hat Vodafone mit Überleitungsvereinba-rung vom 30.08.2010 an die Objektgesell-schaft abgetreten.

Vertrag über die Erbringung von Ingeni-eurleistungen Vertragsgegenstand sind die erbrachten Planungsleistungen zur technischen Gebäu- deausrüstung sowie die Beseitigung der dies- bezüglich festgestellten und am 19.03.2010 schriftliche festgehaltenen Planungsmängel. HTC wird nach Aufwand bis zu einem Maxi- malbetrag in Höhe von EUR 564.500 netto vergütet.

Gewährleistungs- und Schadenersatzan-sprüche gegen HTC richten sich grundsätz-lich nach den gesetzlichen Vorschriften, ins-besondere denen des Werkvertragsrechts. Wird HTC wegen eines Schadens am Bau- werk auf Zahlung in Anspruch genommen,


kann HTC verlangen, stattdessen mit der Be- seitigung des Schadens betraut zu werden. Sämtliche Ersatzansprüche verjähren in fünf Jahren seit Abnahme der Leistung. Zur Siche- rung etwaiger Ersatzansprüche hat HTC eine Haftpflichtversicherung aufrecht zu erhalten, die Personenschäden sowie Sach- und Ver- mögensschäden jeweils in Höhe von EUR 5.000.000 abdeckt, zweifach maximiert pro Jahr.

Überleitungsvereinbarung In der Überleitungsvereinbarung vom 30.08.2010 hat Vodafone sämtliche Ansprü-che, die ihr aus dem Vertrag über die Erbrin- gung von Ingenieurleistungen gegen HTC zustehen, an die Objektgesellschaft abge-treten. Schuldner sämtlicher Ansprüche von HTC aus dem Vertrag über die Erbringung von Ingenieurleistungen bleibt jedoch Vodafone.

4.9 Generalübernehmervertrag Die Objektgesellschaft hat mit der Arbeits- gemeinschaft „Neubau Vodafone Campus“, bestehend aus der Zechbau GmbH und der Ed. Züblin AG, Düsseldorf (nachfolgend gemeinsam „Generalübernehmer“ genannt), am 10.09.2010 einen Generalübernehmerver- trag betreffend die Errichtung des Bürokom- plexes auf den mit Grundstückskaufvertrag vom 10.09.2010 durch die Objektgesellschaft erworbenen Grundstücken sowie auf den mit Nutzungsvereinbarung vom 15.09.2010 der Objektgesellschaft zur Nutzung überlas-senen Grundstücken (nachfolgend zusam-men „Grundstück“ genannt) abgeschlossen.

Leistungsumfang Die Leistungspflicht des Generalüberneh- mers umfasst sämtliche erforderlichen Pla-nungen sowie Lieferungen und Leistungen, die erforderlich sind, um den Bürokomplex nach Maßgabe des Generalübernehmer-vertrages schlüsselfertig zu errichten. Er darf sich hierbei erfahrener und solventer Nach-unternehmer bedienen; die Nachunterneh-merverträge sind so zu gestalten, dass die vertraglichen Pflichten des Generalüber-nehmers gegenüber der Objektgesellschaft möglichst in gleichem Umfang an die Nach-unternehmer sowie ggf. deren Nachunter-nehmer weitergegeben werden.

Die einzelnen Planungs- und Bauleis-tungspflichten des Generalübernehmers ergeben sich u. a. aus der als Anlage zum Mietvertrag vom 09.09.2010 beigefügten Bausolldefini tionen, der erteilten Bauge-nehmigung sowie dem Bauvorbescheid der Stadt Düsseldorf vom 23.03.2009. Von den Leistungsverpflichtungen der Objektge-sellschaft aus dem städtebaulichen Vertrag vom 17.02.2006 nebst Änderungsvereinba-rung vom 01.12.2009 und Übernahmever-einbarung vom 06.10.2010 übernimmt der Generalübernehmer lediglich die Verlegung der privaten Anschlusskanäle sowie die Frei-raumplanung/Platzgestaltung.

Die Objektgesellschaft stellt dem Gene-ralübernehmer die Generalplanung nach Maßgabe des Generalplanervertrages vom 28.05.2009 sowie des Vertrags über die Er- bringung von Ersatzleistungen vom 07.04.2010 zur Verfügung. Auf dieser Grund- lage und unter Berücksichtigung der bereits vorliegenden Planungsleistungen hat der Generalübernehmer eigenverantwortlich eine umfassende, im Hinblick auf die vertraglichen Anforderungen genehmigungsfähige und ausführungsreife planerische Lösung zu entwickeln und die Ausführungsplanung (soweit noch nicht vorliegend einschließlich Entwurfs- und Genehmigungsplanung und Fertigungsplanung) sowie sämtliche für den Leistungserfolg noch notwendigen Plan-ungsleistungen zu erbringen.

Vergütung Für die Durchführung sämtlicher Leistun-gen erhält der Generalübernehmer einen Pauschalfestpreis von EUR 236.000.000 netto zuzüglich der gesetzlichen Umsatz-steuer zum Zeitpunkt der Abnahme, zurzeit 19 %. Im Pauschalfestpreis ist im Hinblick auf die im Generalübernehmervertrag geregelte Planungsbeistellung die Übernahme von EUR 11.000.000 netto Vorkosten (Planungs-kosten und sonstige Leistungen des General- unternehmers) enthalten. Für den Fall, dass die Vorkosten von der Objektgesellschaft bzw. Vodafone verauslagt wurden, reduziert sich der Pauschalfestpreis entsprechend.

Die Objektgesellschaft wird an eventuel-len Kosteneinsparungen bei der Erstellung des Bürokomplexes beteiligt.

Der Pauschalfestpreis ist in Abschlagszah- lungen zahlbar; die Fälligkeit der Abschlags-zahlungen richtet sich nach dem im Zah- lungsplan des Generalübernehmervertrages näher beschriebenen und im Einzelfall nach- zuweisenden Bautenstand. Die Schlussrech-nung ist der Objektgesellschaft innerhalb von vier Wochen nach Fertigstellung und erfolgter Schlussabnahme mit allen not-wendigen Unterlagen in prüffähiger Form zuzuleiten.

Geänderte Leistungen, zusätzliche Leis-tungen Da sich die Errichtung des Bürokomplexes in der Planungsphase befindet, können sich unter Umständen noch Änderungen zu der Bausolldefinition ergeben. Der Gene-ralübernehmer ist daher im Rahmen der Planung und Errichtung des Bürokomplexes zu Abweichungen von den Vorgaben des Generalübernehmervertrages und sons-tigen Vorgaben von der Objektgesellschaft berechtigt, sofern diese beispielsweise aus zwingenden technischen Gründen notwendig sind. Die Objektgesellschaft ist berechtigt, entsprechend den Vorgaben des Gene- ralübernehmervertrages vor und während der Errichtung des Bürokomplexes auf eigene Kosten Änderungen (Leistungsänderungen oder Zusatzleistungen) der Bausolldefinitio-nen, insbesondere im Zusammenhang mit Sonderausbauten, zu verlangen.

Altlasten Im Hinblick auf die bestehende schädliche Bodenverunreinigung des Grundstücks für die Errichtung des Parkhauses übernimmt die Objektgesellschaft die Mehrkosten für die Entsorgung (Transport und Deponierung) der belasteten Böden sowie die Entsorgung des organischen Materials bis zu einer Tiefe von 30,60 m ü. NN. Die erforderlichen Maß- nahmen sind vom Generalübernehmer durchzuführen und zwar entsprechend den Auflagen des Umweltamtes der Stadt Düsseldorf. Sollte sich bei Errichtung des Bürokomplexes herausstellen, dass über diebestehende schädliche Bodenverunreini-


gung hinausgehend eine Altlastensanierung erforderlich wird und dadurch zusätzliche Kosten für den Generalübernehmer entste-hen, werden diese zwischen der Objektge-sellschaft und dem Generalübernehmer ge- mäß der Preisbemessung im Mietvertrag vom 09.09.2010 mit der Maßgabe ausgeglichen, dass der Generalübernehmerzu-schlag lediglich 14,3 % auf die Herstellkosten beträgt.

Zudem übernimmt die Objektgesell-schaft im Hinblick auf das Grundstück „Gatz- weiler-Gelände“ die nachgewiesenen Mehr- kosten der Entsorgung (Transport und Depo- nierung), die sich aus der Belastung größer der Schadstoffklasse LAGA Z 1.2 ergeben und die nachgewiesenen Mehrkosten für die Beseitigung von Verunreinigungen des Grundwassers, jeweils zuzüglich eines Ge-neralübernehmer-Zuschlages von 14,3 %.

Abtretung von Ansprüchen und Rechten aus der Überleitungsvereinbarung Die Objektgesellschaft tritt alle ihr gegen den Generalplaner und HTC zustehenden Ansprüche und Rechte aus der Überleitungs- vereinbarung vom 30.08.2010 an den diese Abtretung annehmenden Generalüberneh-mer ab. Auf Mängel der vom Generalplaner und HTC bereits erbrachten Planungsleis- tungen und gegebenenfalls noch zu er- bringender Planungsleistungen kann sich der Generalübernehmer gegenüber der Objektgesellschaft nicht berufen.

Leistungstermine Der Generalübernehmer ist verpflichtet, den Bürokomplex bis spätestens zum 30.11.2012 fertigzustellen (Fertigstellungster- min). Die folgenden Zwischentermine gelten als Vertragstermine:

– Rohbau bezüglich aller tragender Teile: 22.12.2011

– Parkhaus (Rohbau bezüglich aller tragen-der Teile): 31.01.2012

– Gebäudehülle und Dach dicht: 29.02.2012

Gerät der Generalübernehmer mit der Fertigstellung des Vertragsgegenstandes oder sonstigen Vertragsterminen schuld-haft in Verzug, so hat die Objektgesellschaft Anspruch auf Ersatz sämtlicher durch den Verzug adäquat nachweislich entstehender Schäden. Darüber hinaus hat die Objektge-sellschaft die in § 5 Nr. 4 VOB/B genannten Rechte. Der Generalübernehmer wird die Objektgesellschaft insbesondere von sämt-lichen Ansprüchen von Vodafone aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010 aufgrund einer von dem Generalübernehmer schuldhaft verursachten Überschreitung des Fertigstel-lungstermins freistellen.

Bauzeitverlängernde Behinderungen bleiben in einem Umfang von insgesamt bis zu 20 Arbeitstagen (Karenztage) unberück-sichtigt. Dies gilt nicht bei behindernden Umständen, die in den letzten sechs Mo-naten vor Fertigstellung des Bauvorhabens bestehen.

Vertragsstrafen Soweit der Generalübernehmer mit der Fertigstellung des Bürokomplexes schuld-haft in Verzug gerät, hat er für jeden Kalen- dertag, um den der vereinbarte Termin schuldhaft überschritten wird, an die Objekt- gesellschaft eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 50.000, maximal jedoch EUR 10 Mio., zu zahlen.

Gerät der Generalübernehmer mit einem Zwischentermin schuldhaft in Verzug, so hat er für jeden Kalendertag, um den der jeweilige Zwischentermin schuldhaft überschritten wird, eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,1 % des zum Zwischentermin geschuldeten Auf- tragswertes (brutto), maximal 5 % des Auf- tragswertes (brutto), zu zahlen.

Die Summe sämtlicher geschuldeter Ver- tragsstrafen wird insgesamt auf maximal EUR 10.000.000 begrenzt. Eine verwirkte Vertrags- strafe kann bis zur Schlusszahlung geltend gemacht werden. Ein Vorbehalt bei der Ab-nahme ist nicht erforderlich. Weitergehende Schadenersatzansprüche bleiben unberührt. Die Vertragsstrafe wird jedoch auf solche Schadenersatzansprüche angerechnet.

Sicherheiten Der Generalübernehmer ist nach ord- nungsgemäßer Abnahme des Bürokom- plexes verpflichtet, für etwaige Mängelan- sprüche der Objektgesellschaft eine Sicher- heitsleistung in Höhe von 5 % der Netto-Schlussabrechnungssumme zu leisten, wahl- weise durch Einbehalt der Objektgesellschaft oder – auf eigene Kosten – durch Vorlage einer unbedingten, unbefristeten und selbstschuldnerischen Bürgschaft einer europä-ischen Großbank, eines Kreditversicherers oder eines öffentlich-rechtlichen Kreditins-tituts mit Sitz in Deutschland unter Verzicht auf jegliches Hinterlegungsrecht.

Der Generalübernehmer tritt zur Siche- rung seiner Verpflichtungen aus dem Gene- ralübernehmervertrag alle ihm gegen Liefe-ranten und Nachunternehmer zustehenden Ansprüche an die diese Abtretung anneh-mende Objektgesellschaft ab.

Kündigung Im Fall der Kündigung des Generalüber-nehmervertrages aus wichtigem Grund ist die Objektgesellschaft berechtigt, in die vom Generalübernehmer abgeschlossenen Ver- träge mit allen von ihm eingeschalteten Nachunternehmern einzutreten. Der Gene-ralübernehmer ist verpflichtet, eine entspre-chende Eintrittsmöglichkeit im Wege der Vertragsübernahme durch die Objektgesell-schaft in den Nachunternehmerverträgen vorzusehen.

Abnahme, Mängelansprüche Es ist eine förmliche Abnahme vereinbart. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche der Objektgesellschaft beträgt grundsätzlich fünf Jahre und drei Monate seit Abnahme der vertraglichen Leistungen. Abweichend hiervon beträgt die Verjährungsfrist für das Dach einschließlich Vor- und Neben- sowie Glasdächer, die Fassade einschließlich der Fenster und für die Konstruktion, Dichtigkeit und Grundbruchsicherheit der gesamten Tiefgarage sowie aller Gebäudeteile, die das Erdreich berühren, zehn Jahre und drei Mo- nate. Für den Fall, dass die Objektgesellschaft keine Wartungsverträge für Dach, Fassade, Beschichtungen und Durchdringungen spätestens sechs Wochen nach Abnahme


abgeschlossen und ununterbrochen für die Dauer der verlängerten Fristen durchge-führt hat, verkürzt sich die Frist von zehn Jahren und drei Monaten auf fünf Jahre und drei Monate. Mängelansprüche für beweg-liche Teile und für vom Feuer berührte Teile, bei denen die Wartung Einfluss auf die Funk- tionsfähigkeit hat, verjähren in zwei Jahren und drei Monaten. Sofern die Objektgesell-schaft keine entsprechenden Wartungsver- träge spätestens sechs Wochen nach Ab-nahme abgeschlossen hat, verkürzt sich die Frist auf ein Jahr und drei Monate, sofern dies der Sache nach möglich ist.

Haftung Der Generalübernehmer haftet für alle schuldhaft verursachten Schäden aus der Einrichtung der Baustelle, dem Betrieb der Baustelle und der Ausführung des Vertrages im Übrigen, die der Objektgesellschaft oder Dritten zugefügt werden oder die durch schuldhafte Nichtbeachtung behördlicher oder gesetzlicher Vorschriften entstehen. Er hat die Objektgesellschaft von allen in die-sem Zusammenhang gegen sie von dritter Seite geltend gemachten Ansprüchen freizustellen.

Versicherungen Der Generalübernehmer hat auf eigene Kosten eine Bauleistungs- und Bauleistungs-betriebsunterbrechungsversicherung mit einer Deckungssumme in Höhe der Auf-tragssumme netto, eine Betriebshaftpflicht-versicherung inklusive Bauherrenhaftpflicht-versicherung mit einer Deckungssumme pro Einzelfall von jeweils EUR 20.000.000 p. a. für Personen-, Sach- und Vermögens-schäden, jeweils dreifach maximiert, sowie eine Planungshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von EUR 20.000.000 p. a. einfach maximiert, abgeschlossen. Die Bauleistungs- und Bauleistungsbetriebsun-terbrechungsversicherung hat die Objekt-gesellschaft als weiteren Versicherungsneh-mer vorzusehen.

Für das Feuerrisiko hat die Objektgesell- schaft eine Feuerrohbauversicherung abgeschlossen, die das Risiko des Generalüber-nehmers einschließt. Die Kosten wird der Generalübernehmer der Objektgesellschaft

auf Nachweis erstatten, soweit sie im Rah-men des Üblichen liegen.

4.10 Mietvertrag Die Objektgesellschaft hat mit der Vodafone D2 GmbH (nachfolgend „Vodafone“ genannt) am 09.09.2010 einen Mietvertrag abgeschlossen. Am 06.01.2011 wurde ein 1. Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen.

Gegenstand des Mietvertrages Vodafone mietet von der Objektgesell-schaft den noch zu errichtenden Bürokom-plex (nachfolgend auch „Mietgegenstand“ genannt). Darüber hinaus ist Vodafone berechtigt, an und auf dem Bürokomplex Werbeanlagen anzubringen, Sende- und Empfangsstationen, Solar- und Windanlagen sowie Anlagen zur Erzeugung oder Speiche- rung regenerativer Energien zu installieren und zu betreiben sowie auf den Grund-stücken des Mietgegenstandes einen Antennen- und Werbemast zu errichten.

Die Objektgesellschaft wird die Baumaß-nahmen auf eigene Kosten und in eigener Verantwortung gemäß der Bausolldefinition im Mietvertrag durchführen. An eventuellen Kosteneinsparungen durch die Objektge-sellschaft partizipiert auch Vodafone mit den im Mietvertrag festgelegten Quoten. Verschiedene Lieferungen/Leistungen, die für eine Betriebsbereitschaft des Mietgegen- standes – auch in öffentlich-rechtlicher Hin-sicht – erforderlich sind, sind von Vodafone zu erbringen. Hierzu gehören insbesondere der Blitzschutz, die äußere Erschließung der Stromversorgung sowie die äußere und in-nere Erschließung der Telekommunikation. Die sonstige Einrichtung und Möblierung des Mietgegenstandes liegt im Verantwor-tungsbereich von Vodafone und ist nicht Gegenstand des Mietvertrages. Vodafone trägt auch die Kosten für sogenannte Son-derausbauten, d. h. spezifisch auf sie ausge-richtete und nicht drittverwendungsfähige Sonderausbauten. Der von Vodafone für die Sonderausbauten bzw. für die Angebotsle-gung zu tragende Betrag wird bis zu einer Höhe von maximal EUR 5.000.000 entspre-chend einem festgelegtem Verhältnis der vereinbarten Miete ab Mietbeginn zuge-rechnet bzw. mit Einsparungen verrechnet.

Darüber hinaus gehende Beträge werden gegen Rechnungslegung einzeln erstattet.

Der Mietgegenstand befindet sich in der Planungsphase. Es können sich unter Um- ständen noch Änderungen zu der Bausoll-definition ergeben. Die Objektgesellschaft ist daher unter eingeschränkten Vorausset-zungen, beispielsweise sofern die Abweich-ung aus zwingenden technischen Gründen notwendig ist, im Rahmen der Planung und Errichtung des Mietgegenstandes zu Ab- weichungen von den Vorgaben des Miet- vertrages und sonstigen Vorgaben von Vodafone für Baumaßnahmen berechtigt; diese Änderungen sind in einem entsprech-enden Nachtrag zum Mietvertrag zu doku-mentieren. Auch Vodafone ist berechtigt, entsprechend den Vorgaben des Mietver-trages vor und während der Errichtung des Mietgegenstandes Änderungen der Bau-solldefinition von der Objektgesellschaft zu verlangen.

Vodafone akzeptiert kompensationslos die ihr aus der Vorbereitung des Mietvertrages bekannten Nutzungsbeschränkungen des Mietgegenstandes einschließlich solcher, die sich aus dem Städtebaulichen Vertrag mit der Stadt Düsseldorf vom 17.02.2006 nebst Ände- rungsvereinbarung vom 01.12.2009 und Über- nahmevereinbarung vom 06.10.2010 und der Nutzungsvereinbarung vom 15.09.2010 ergeben. Vodafone hat sich – auch im Ver-hältnis zur Objektgesellschaft – zur Duldung und zur Räumung/Freihaltung des noch zu errichtenden Parkhauses „Heerdter Dreieck“ verpflichtet, soweit die Stadt Düsseldorf von der Objektgesellschaft dessen Benut-zung verlangen kann.

Mit Überleitungsvereinbarung vom 30.08.2010 hat die Objektgesellschaft be-stimmte Leistungen aus dem Generalplaner- vertrag vom 28.09.2009 mit befreiender Wir- kung für Vodafone übernommen. Im Innen- verhältnis der Parteien ist Vodafone in Bezug auf von ihr abgerufene Planungsleistungen zur Vergütung des Generalplaners verpflich-tet. Jedoch ist die Objektgesellschaft verpflichtet, Vodafone auf Nachweis einen Be- trag in Höhe von maximal EUR 11.000.000 (netto) zuzüglich 5 % Zinsen p. a. beginnend


mit dem 10.09.2010 zu erstatten; der Erstat-tungsbetrag einschließlich der hierauf anfallenden Zinsen wird nach Übergabe des Miet- gegenstandes an Vodafone und Rechnungs- legung zur Zahlung fällig, soweit zu diesem Zeitpunkt die mit Abschluss des Mietvertrages vom 09.09.2010 getroffene Stundungsver-einbarung beendet ist. Die Parteien gehen davon aus, dass es sich bei der Übernahme der Planungsleistungen aus dem General-planervertrag mangels Leistungsaustausches um einen nicht steuerbaren Vorgang handelt. Sollte dies nach Auffassung der zuständigen Finanzbehörde nicht der Fall sein, erhöht sich die zu entrichtende Vergütung um die gesetzliche Umsatzsteuer. Zur Absicherung des Erstattungsanspruchs von Vodafone hat die Objektgesellschaft Vodafone eine unbefristete, selbstschuldnerische Höchstbetrags- bürgschaft unter Ausschluss der Einreden nach §§ 770, 771 BGB der Zech Group GmbH über einen Betrag von EUR 12.500.000 über- geben.

Übergabe, Beginn des Mietverhältnisses Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, Vodafone den vollständig fertiggestellten sowie bezugsfertigen Bürokomplex bis spä- testens zum 15.12.2012 zu übergeben. Sofern einzelne, in sich fertiggestellte Teilbereiche eine vorzeitige Übergabe insbesondere ohne Behinderung des weiteren Baus zulassen, wird die Objektgesellschaft die Übergabe der betreffenden Teilbereiche an Vodafone bereits vor dem 15.12.2012 ermöglichen. Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe des Mietgegenstandes, sofern Teilflächen über-geben werden mit Übergabe der ersten Teil- fläche.

Mietzins Die anfängliche Netto-Kaltmiete beträgt EUR 1.487.500. Sie erhöht sich zum 15.12.2014 auf einen Betrag von EUR 1.500.000 sowie zum 15.12.2016 auf einen Betrag von EUR 1.520.833. Für die Zeit ab dem 15.12.2016 wird die Netto-Kaltmiete wie folgt wertge-sichert: Steigt oder fällt der vom Statistischen Bundesamt amtlich festgestellte Verbraucher- preisindex für Deutschland (VPI, Basis 2005 = 100) gegenüber dem Stand am 15.12.2012 bzw. gegenüber dem Stand der jeweils letzten Anpassungen um mindestens 8 %,

so erhöht oder ermäßigt sich die Netto-Kalt- miete in Höhe von 100 % der Indexänderung. Der Eingang einer schriftlichen Mitteilung bei der belasteten Partei ist Wirksamkeits-voraussetzung für die Mietänderung. Sollte die tatsächliche Mietfläche und/oder die tat- sächliche Pkw-Stellplatzanzahl um mehr als 1,5 % geringer sein als die vertraglich vereinbarte Mietfläche und/oder Zahl der Pkw-Stell- plätze, ist Vodafone zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt.

Vodafone trägt alle Betriebs-/Nebenkos-ten gemäß der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 sowie die folgenden Neben- und Betriebskosten:

– Kosten der Reinigung der äußeren Glas-flächen und der Fassade einschließlich des außen liegenden Sonnenschutzes sowie Kosten für Betrieb und Wartung der äußeren Befahranlage,

– Wartungs- und Betriebskosten der Roll-tore, Tore und Fenster, der technischen Zugangsbeschränkungen sowie Über-ladebrücken,

– Wartungs- und Betriebskosten der Be-/Entlüftungsanlage sowie der Klimaanlage,

– Wartungs- und Betriebskosten aller übri-gen technischen Anlagen und Einrich-tungen der Gebäude,

– Kosten der Verkehrssicherungspflicht, insbesondere Beseitigung von Schnee und Eis,

– Kosten für die Reinigung von Grundstück und Gebäude sowie Kosten der Reini-gung, des Betriebs und der Beleuchtung der Gemeinschaftsanlagen und Park-plätzen,

– Kosten von Reinigung und Pflege der Außenanlagen,

– Hausmeisterkosten sowie Kosten des sonstigen für den Betrieb und die Bewa-chung des Gebäudes und Grundstücks benötigten Personals,

– Kosten der vom Vermieter nach dem Miet- vertrag abzuschließenden Versicherung,

– ggf. Kosten von Sammelschildanlagen, Wegweisern o. ä.,

– alle auf Gesetz, Verordnung oder Orts-satzung beruhenden Gebühren, Steuern und Abgaben, die etwa künftig für das Grundstück oder das Gebäude oder der Nutzung eingeführt werden.

Die monatliche Betriebs-/Nebenkosten- vorauszahlung beträgt 0,27 EUR/m² Mietflä- che, anfänglich EUR 30.000. Die Objektgesell- schaft wird die Nebenkosten eines Kalender- jahres bis zum 31.12. des folgenden Kalender- jahres gegenüber Vodafone abrechnen. Die vorstehende Frist ist eine Ausschlussfrist.

Die Objektgesellschaft verzichtet gemäß § 9 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12a UStG (Umsatzsteueroption), sodass, soweit zur Umsatzsteuer optiert wird, Vodafone zusätzlich zur Netto-Kaltmiete, den Betriebs-/Nebenkosten und etwaigen sonstigen Zahlungen Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe zu zahlen hat.

Die von Vodafone anfänglich zu entrich-tende Gesamtmiete beträgt einschließlich der zunächst festgelegten Betriebs-/Neben-kostenvorauszahlung und der gesetzlichen Umsatzsteuer EUR 1.805.825. Vodafone ist berechtigt, hinsichtlich der Miete ein Zurück- behaltungsrecht bis zur Eintragung einer Mieterdienstbarkeit im Grundbuch auszu-üben, sofern die verzögerte Grundbuchein-tragung von der Objektgesellschaft zu vertreten ist.

Die Gesamtmiete ist ab Übergabe des Mietgegenstandes an Vodafone monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Bank-arbeitstag eines Monats auf das Konto der Objektgesellschaft zu bezahlen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf die Gutschrift des Betrages an.

Vodafone hat an die Objektgesellschaft eine Mietvorauszahlung in Höhe von EUR 20.000.000 geleistet. Zur Absicherung des Rückzahlungsanspruchs der Mietvorauszah-


lung hat die Zech Group GmbH Vodafone bereits eine unbefristete, selbstschuld-nerische Höchstbetragsbürgschaft unter Verzicht auf die §§ 770, 771 BGB über einen Betrag in Höhe von EUR 21.000.000 übergeben. Die Mietvorauszahlung ist von der Objektgesellschaft ab Auszahlung mit 5 % p. a., ab dem 01.05.2011 mit 6 % p. a. und ab Übergabe des Mietgegenstandes mit 8 % p. a. zu verzinsen. Die Mietvoraus-zahlung einschließlich der hierauf ange-fallenen Zinsen wird zwei Wochen nach Übergabe des vollständige Mietgegenstan-des zur Rückzahlung fällig, soweit zu diesem Zeitpunkt eine diesbezüglich vereinbarte Stundung beendet ist. Der Objektgesell-schaft bleibt eine vollständige oder teilweise Rückzahlung der Mietvorauszahlung vor Fälligkeit vorbehalten. Sofern eine Rückzah-lung der Vorauszahlung zum Zeitpunkt der Fälligkeit erfolgt ist, entstehen Verzugszin- sen, auf dem nicht zurückgeführten Betrag gemäß § 288 Abs. 2, 247 BGB. Die Parteien gehen davon aus, dass es sich bei der Miet-vorauszahlung mangels Leistungsaus- tauschs um einen nicht steuerbaren Vor-gang handelt.

Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheits- reparaturen, Verkehrssicherungspflicht Die Objektgesellschaft ist grundsätzlich für die Durchführung der Instandhaltungs- und Instandsetzung (einschließlich Repara-tur und Erneuerung) von Dach und Fach des Mietgegenstandes auf eigene Kosten verantwortlich.

Vodafone ist im Übrigen für die Instand-haltung- und Instandsetzung des Mietgegen- standes (einschließlich Reparaturen und Er-neuerungen) auf eigene Kosten verantwortlich. Vodafone führt alle Schönheitsrepara-turen innerhalb des Mietgegenstandes auf ihre Kosten aus, desgleichen die Wartung, die Instandhaltung und Instandsetzung (ein- schließlich Reparaturen und Erneuerungen) des Mietgegenstandes hinsichtlich selbst eingebrachter Anlagen und sämtlicher innerhalb des Mietgegenstandes gelegener An-lagen, Einrichtungen und Installationen.

Vodafone obliegt die Verkehrssicherungs- pflicht für von ihm geschaffene Gefahren-quellen sowie den Mietgegenstand insgesamt, einschließlich Räum-, Streu- und Be-leuchtungsverpflichtung.

Bauliche Veränderungen durch den Mieter Künftige bauliche Veränderungen darf Vodafone jederzeit auch ohne die Zustim-mung der Objektgesellschaft vornehmen, es sei denn, die baulichen Veränderungen betref fen beispielsweise Dach und Fach oder greifen in die Statik des Gebäudes oder Haus- technik ein. Der Vermieter darf – für Maß nah-men die nicht gemäß vorstehendem Satz zu stimmungsfrei sind – seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Recht- zeitig vor Ausführung von sämtlichen zustim- mungs pflichtigen baulichen Veränderungen hat Vodafone der Objektgesellschaft voll stän- dige und prüfbare Unterlagen (Bau beschrei-bungen und Pläne) vorzulegen. Voda fone haftet für alle Schäden, die im Zusammen-hang mit den von ihr vorgenomme nen bau-lichen Veränderungen entstehen. Vodafone trägt alle Kosten und Risiken, die durch die von ihr durchgeführten baulichen Verände-rungen sowie deren Wartung, Instand hal tung/Instandsetzung und Reparatur entstehen.

Untervermietung Vodafone ist zur vollständigen oder teil-weisen Untervermietung bzw. Gebrauchs-überlassung an Dritte nur mit schriftlicher Zustimmung der Objektgesellschaft berechtigt. Die Zustimmung kann nur aus einem in der Person des Untermieters oder in der Art der beabsichtigten Nutzung liegenden Grund verweigert werden.

Vertragsdauer Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 20 Jahren fest abgeschlossen und endet zum nächsten Monatsletzten nach Ablauf von 20 Jahren seit der Übergabe des Mietgegen- standes bzw. gegebenenfalls der letzten Teilfläche. Vodafone ist berechtigt, zweimal die Verlängerung des Mietverhältnisses oder bezüglich separat vermietbarer zusammen-hängender Teilflächen des Mietgegenstands um jeweils fünf weitere Jahre zu verlangen (Verlängerungsoption). Die von Vodafone geschuldete Miete reduziert sich entspre-

chend um den Betrag, der auf die nicht von der Teil-Verlängerungsoption umfassten Flä- chen und Stellplätze entfällt; gleiches gilt für die Betriebs- und Nebenkosten und die dies- bezüglichen Vorauszahlungen.

Nach Ablauf der festen Mietzeit bzw. nach Ablauf des Optionszeitraumes verlän-gert sich das Mietverhältnis auf unbestimm-te Zeit, wobei eine ordentliche Kündigungs-frist von zwölf Monaten zum Ende eines jeden Kalendermonats vereinbart wird.

Vodafone steht u. a. ein fristloses Kündi-gungsrecht wegen vollständiger oder teilweiser Nichtgewährung des vertraglich vereinbarten Gebrauchs über mehr als drei Mo- naten zu, wenn die Objektgesellschaft zuvor zweimalig schriftlich zur Abhilfe aufgefordert wurde. Eine Kündigung wegen teilweiser Nichtgewährung des Gebrauchs kommt nicht in Betracht, soweit dies sich auf eine Bürofläche von weniger als 30 % der Gesamt- bürofläche bezieht.

Rücktrittsrecht von Vodafone Vodafone ist zum Rücktritt vom Mietver- trag berechtigt, wenn die Objektgesellschaft mit der Übergabe des Mietgegenstands unter Berücksichtigung von Terminverschie-bungen gemäß den Vorschriften des Miet- vertrages mit mindestens 30 % des Mietge-genstandes um mehr als zwölf Monate in Verzug gerät, und die Objektgesellschaft zudem eine ihr von Vodafone nach Ablauf der zwölf Monate schriftlich und mit Andro-hung des Rücktritts gesetzte angemessene Frist, die mindestens vier Monate betragen muss, hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen. Vodafone ist auch zum Rück-tritt vom Mietvertrag berechtigt, wenn die tatsächliche Mietfläche und/oder die tatsäch- liche Zahl der Pkw-Stellplätze aus von der Objektgesellschaft zu vertretenden Gründen um mehr als 15 % geringer als die vereinbarte Mietfläche bzw. Zahl der Pkw-Stellplätze ist und Vodafone die Objektgesellschaft erfolglos aufgefordert hat, die Flächenunterschrei-tung innerhalb eines angemessenen Zeit- raums zu beseitigen bzw. die Objektgesell-schaft Vodafone keine adäquate Problem-lösung darstellen konnte. Das jeweilige Rück- trittsrecht kann jeweils nur durch schriftliche


Erklärung gegenüber der Objektgesellschaft innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis- erlangung durch Vodafone von dem Rück-trittsgrund ausgeübt werden.

Der Anspruch auf Vertragsstrafe seitens Vodafone bleibt im Falle des Rücktritts ebenso wie alle sonstigen Rechte von Vodafone unberührt. Wechselseitige Ansprüche der Parteien infolge des Rücktritts sind jedoch ausgeschlossen.

Vertragsstrafe, Patronatserklärung der Deutschen Bau Holding GmbH, Haftung Bei Überschreitung der vertraglichen Über- gabefrist, die die Objektgesellschaft zu vertreten hat, ist eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 50.000 pro Tag, maximal EUR 10.000.000 verwirkt. Sofern die tatsächliche Mietfläche bzw. die tatsächliche Zahl der Pkw-Stellplätze um 10 % hinter der vereinbarten Fläche bzw. Zahl der Pkw-Stellplätze aus von der Objekt- gesellschaft zu vertretenden Gründen zu- rückbleibt, ist seitens der Objektgesellschaft, ohne dass es eines Schadensnachweises seitens Vodafone bedarf, eine einmalige Ver- tragsstrafe in Höhe von EUR 150.000 je 1 % der über 10 % hinausgehenden Unterschrei-tung der Mietfläche bzw. in Höhe von EUR 50.000 je 1 % der über 10 % hinausgehenden Unterschreitung der Stellplatzzahl zu zahlen. Die jeweilige Vertragsstrafe ist auf Schaden-ersatzansprüche von Vodafone, die unbe-rührt bleiben, anzurechnen.

Zur Absicherung etwaiger Vertragsstra-fen- und Schadenersatzansprüche hat die Objektgesellschaft Vodafone eine Patronats- erklärung der Deutschen Bau Holding GmbH übergeben.

Die Haftung der Parteien untereinander richtet sich nach den gesetzlichen Vorschrif-ten. Vodafone kann nur die Miete mindern oder mit Ansprüchen gegenüber der Miete und den Nebenkosten(vorauszahlungen) aufrechnen oder insoweit ein Zurückbehal-tungsrecht geltend machen, wenn sie dies einen Monat vorher schriftlich angekündigt hat und – im Falle der Mietminderung – die Objektgesellschaft den zugrunde liegenden Mangel nicht bis zur nächsten Fälligkeit der Miete, zu der die Mietminderung möglich

wäre beseitigt hat. Die Objektgesellschaft haftet Vodafone für bei Übergabe bestehende Mängel des Mietgegenstands auf Scha-denersatz, es sei denn, die Objektgesell-schaft hat diese Mängel nicht durch eigenes Verschulden verursacht. Jeden Schaden hat Vodafone der Objektgesellschaft unverzüg-lich anzuzeigen. Für jede Beschädigung in-nerhalb des Mietgegenstandes ist Vodafone verantwortlich.

Rückgabe des Mietgegenstandes Der Mietgegenstand ist nach Beendigung der Mietzeit geräumt und in besenreinem Zustand nach Ausführung erforderlicher In- standhaltungs- und Instandsetzungsmaß-nahmen einschließlich Schönheitsreparatu-ren zu übergeben. Vodafone hat die Mieter-Außenanlagen sowie Sonderausbauten zu entfernen und insoweit den ursprünglichen Zustand bzw. einen wertmäßig vergleichba-ren Zustand wieder herzustellen. Gleiches gilt für durch Vodafone vorgenommene bauliche Veränderungen, soweit diese zustimmungspflichtig sind oder Vodafone sich hinsichtlich der baulichen Veränderung verpflichtet hat, bei Beendigung des Mietver-trages den ursprünglichen Zustand bzw. einen wertmäßig vergleichbaren Zustand wieder herzustellen.

Konkurrenzschutz Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, den Mietgegenstand und die im Mietver-trag näher bezeichneten Grundstücke weder ganz noch teilweise an die im Mietvertrag genannten mit Vodafone konkurrierenden Unternehmen oder deren Rechtsnachfolger zu veräußern, zu vermieten oder sonst zur Nutzung zu überlassen, solange Vodafone mindestens 60 % des Mietgegenstands an- gemietet hat.

Versicherungen Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, eine sogenannte All-Risk-Versicherung auf Basis des gleitenden Neuwerts sowie bzw. ein- schließlich einer Grundstücks-, Gebäudehaft- pflicht- und Gewässerschadenhaftpflichtver- sicherung einschließlich Feuerhaftungsver- sicherung und Glasversicherung abzuschlie- ßen. Die Versicherungsprämie nebst Versiche- rungssteuer ist als umlegbare Betriebskosten

durch Vodafone zu tragen, sofern Vodafone als einziger Mieter auf dem Mietgegenstand ansässig ist.

Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten eine Betriebshaftpflicht- und eine Betriebs-inhaltsversicherung einschließlich Versiche-rungen über selbst eingebrachte Gegen-stände abzuschließen.

Mieterdienstbarkeit Die Objektgesellschaft bewilligt zur Ab- sicherung der Rechte von Vodafone aus dem Mietvertrag die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten von Vodafone im Grundbuch. Diese soll im Rang nach den Rechten in Abt. II und im Rang vor allen Rechten in Abt. III des Grund- buchs eingetragen werden. Die mit der Be- stellung der Mieterdienstbarkeit zusammen- hängenden Kosten trägt Vodafone. Die Aus- übung der Dienstbarkeit ist bedingt und be- schränkt durch die Regelungen des Mietver- trages und etwaiger Nachträge hierzu beispielsweise ist der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit auf Verlangen Vodafones ein-zuschränken bzw. zu löschen, wenn eine Nutzung des Parkhauses „Heerdter Dreieck“ aufgrund einer Reduzierung des Mietgegen- standes ganz oder teilweise entfällt. Ebenso ist die Dienstbarkeit beispielsweise zu löschen, wenn der Mietvertrag durch Vodafone ge-kündigt wird.

4.11 Stundungsvereinbarung mit dem Mieter Mit Abschluss des Mietvertrages vom 09.09.2010 hat die Objektgesellschaft mit Vodafone eine Stundungsvereinbarung ge-schlossen. Diese ist als Anlage Gegenstand des Mietvertrages.

Stundung Vodafone stundet der Objektgesellschaft sowohl ihren mietvertraglichen Anspruch auf Erstattung der Planungskosten in Höhe von EUR 11.000.000 als auch ihren Anspruch auf Rückzahlung der Mietvorauszahlung in Höhe von EUR 20.000.000 zuzüglich auflau-fender Zinsen.


Die Stundung erfolgt auf unbestimmte Zeit. Sie endet, wenn und soweit die Beteili- gungsgesellschaft der Objektgesellschaft ein Darlehen zur Verfügung gestellt und va-lutiert hat, das der Höhe nach ausreicht, um die gestundeten Ansprüche des Mieters in Höhe von insgesamt EUR 31.000.000 zu be- friedigen. Darüber hinaus endet die Stundung anteilig, wenn und soweit die Objektgesell- schaft Mietzahlungen von Vodafone mit den gestundeten Ansprüchen von Vodafone in Höhe von insgesamt EUR 31.000.000 verrechnet; entsprechend der Regelungen des langfristigen Kreditvertrages vom 27.04.2011, hat die Objektgesellschaft die Mietzahlungen von Vodafone jedoch vorrangig zur Bedie-nung des langfristigen Kreditvertrages vom 27.04.2011, aller nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Geschäftsführung für den Betrieb des Projekts aufzuwendenden Kosten und vorzunehmenden Rücklagen und der nachgewiesenen Gesellschaftskos-ten zu verwenden. In jedem Fall endet die Stundung, wenn der Zwischenfinanzierungs- kredit bzw. der diesen ersetzende langfris-tige Kredit hinter einem Betrag in Höhe von EUR 125.000.000 zurückbleibt.

Unabhängig davon ist die Objektgesell-schaft jederzeit zu Leistungen auf die gestundeten Ansprüche von Vodafone in Höhe von insgesamt EUR 31.000.000 berechtigt.

Rangrücktritt Gemäß § 39 Abs. 2 Insolvenzordnung tritt Vodafone mit ihrem gestundeten Rückzah-lungsanspruch in Höhe von EUR 20.000.000 nebst aufgelaufener Zinsen und Kosten (nachfolgend „Nachrangforderung“ genannt) im Rang hinter den Forderungen des Banken- konsortiums Eins aus dem Zwischenfinanzie- rungskreditvertrag vom 13.09.2010 zurück.

Soweit die Nachrangforderung gezahlt werden kann, ohne dass dies bei der Objekt- gesellschaft Zahlungsunfähigkeit oder Über- schuldung im Sinne der §§ 17, 19 Insolvenz-ordnung führt, endet der Rangrücktritt.

4.12 Erlösbeteiligungsvertrag Die Objektgesellschaft hat mit Vodafone am 09.09.2010 eine Erlösbeteiligungsverein-barung abgeschlossen.

Danach hat die Objektgesellschaft Vodafone im Falle des erstmaligen Verkaufs des Bürokomplexes (Asset Deal) bzw. der erstmaligen Anteilsübertragung (Share Deal) wie folgt am sogenannten Nettoverkaufser-lös (Kaufpreis abzüglich der üblichen Neben-kosten für z. B. Vermarktung, anwaltliche Be- ratung, Lastenfreistellung etc.) zu beteiligen:

– Übersteigt der Nettoverkaufserlös nicht das 16,5-fache der mietvertraglich vereinbarten Jahresnettomiete zum 15.12.2016 (im Folgenden „Jahresnettomiete“ ge-nannt), erfolgt keine Erlösbeteiligung.

– Übersteigt der Nettoverkaufserlös das 16,5-fache, nicht jedoch das 18,5-fache der mietvertraglich vereinbarten Jahres-nettomiete, erhält Vodafone von dem Teil des Nettoverkaufserlöses, der auf den das 16,5-fache der mietvertraglich vereinbar-ten Jahresnettomiete übersteigenden Teil entfällt, 50 %.

– Für den Fall, dass der Nettoverkaufserlös das 18,5-fache der mietvertraglich vereinbarten Jahresnettomiete übersteigt, stehen Vodafone 50 % des Teils des Netto-verkaufserlöses zu, der auf den das 16,5- fache, aber nicht das 18,5-fache der mietvertraglich vereinbarten Jahresnetto- miete übersteigenden Teil des Nettover- kaufserlöses entfällt, sowie 66 % des Teils des Nettoverkaufserlöses, der auf den das 18,5 fache der mietvertraglich vereinbar-ten Jahresnettomiete übersteigenden Teil des Nettoverkaufserlöses entfällt zu.

Grundlage für die Erlösbeteiligung ist nur der Kaufpreis, den die Objektgesellschaft tat-sächlich und unwiderruflich erhalten hat. Fin-det der Verkauf bzw. die Anteilsübertragung erstmalig innerhalb der Unternehmensgrup- pe der Objektgesellschaft, d. h. innerhalb von mit der Objektgesellschaft verbundenen Un- ternehmen im Sinne der §§ 15ff. AktG, statt, ist der höhere Nettoverkaufserlös aus dem gruppeninternen und einem weiteren grup-penexternen Verkauf bzw. Anteilsübertra-gung maßgeblich. Im Falle der nur teilweisen Anteilsübertragung werden die einzelnen Nettoverkaufserlöse addiert. Die Erlösbetei-ligung erfolgt auf Verlangen der Objektge-

sellschaft durch Mietgutschriften; verlangt die Objektgesellschaft dies nicht form- und fristgerecht, ist die Erlösbeteiligung in einer Summe an Vodafone auszuzahlen.

Die Erlösbeteiligungsvereinbarung ist aufschiebend bedingt durch die Wirksamkeit des Mietvertrages vom 09.09.2010. Die Ver-tragslaufzeit beträgt fünf Jahre; die Erlösbe-teiligungsvereinbarung endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf, nach Ablauf von 60 Monaten nach (Teil-) Übergabe des Bürokomplexes an Vodafone.

5 Sonstige wesentliche Verträge

5.1 Vereinbarung über die Zeichnung von Fondsanteilen Der Anbieter hat mit Vodafone am 09.09.2010 eine Vereinbarung über die Zeich- nung von Anteilen an der Beteiligungsgesell-schaft abgeschlossen.

Nach dem Mietvertrag vom 09.09.2010 ist die Objektgesellschaft u. a. dazu verpflichtet, die von Vodafone aufgewendeten und noch aufzuwendenden Planungskosten in Höhe von bis zu EUR 11.000.000 zuzüglich 5 % Zin-sen hieraus seit dem 01.09.2010 zu erstatten. Diesen Erstattungsbetrag hat Vodafone der Objektgesellschaft mit Abschluss des Mietver- trages vom 09.09.2010 zunächst gestundet.

Vodafone gewährt dem Anbieter im Sinne eines selbstständigen Garantieversprechens und steht verschuldensunabhängig für den Erfolg ein, sich zu den für die übrigen Anleger geltenden Ausgabebedingungen an der Beteiligungsgesellschaft in Höhe von EUR 12.000.000 in dem Moment unverzüglich zu beteiligen, zu dem ihr der Erstattungsbetrag zufließt. Dafür stellt der Anbieter Vodafone von allen externen und fondsbedingten Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Anteilserwerb frei, sodass für die Zeichnung des Kommanditanteils im Wert von EUR 12.000.000 nur der Kapitalbetrag in Höhe von EUR 11.000.000 aufgewendet werden muss.


8. Steuerliche Grundlagen

Vorbemerkungen

Im Folgenden werden die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption dargestellt.

Die Darstellung der steuerlichen Grund-lagen basiert auf den Steuergesetzen, der Rechtsprechung und den einschlägigen Er-lassen und Stellungnahmen der Finanzver- waltung zum Zeitpunkt des Aufstellungs-datums des Verkaufsprospektes. Die Aus-führungen geben den gegenwärtigen Stand der Rechtslage wieder.

Subjekt der Einkunftserzielung ist stets die Personengesellschaft in der gesamt-händerischen Verbundenheit ihrer Gesell-schafter (BFH, Beschluss vom 25.02.1991, GrS 7/89, BStBl II 1991, Seite 691 ff.). Da die Beteiligungsgesellschaft ihrerseits in ein-kommensteuerlicher Hinsicht kein eigen-ständiges Steuersubjekt darstellt, sind für Besteuerungszwecke die für die Personen-gesellschaft ermittelten Einkünfte anteilig ihren Gesellschaftern und damit den Anle-gern zuzurechnen. Einkommensteuerlich werden die über den Treuhänder an der Be-teiligungsgesellschaft beteiligten Anleger wie Direktkommanditisten behandelt, da der Treuhandvertrag entsprechend den Vor-gaben des BMF-Schreibens vom 01.09.1994 (BStBl I 1994, Seite 604) ausgestaltet ist. Bei der steuerlichen Betrachtung der Beteili-gung wird davon ausgegangen, dass der Anleger eine natürliche Person und aus-schließlich in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, seine Beteiligung im Pri-vatvermögen hält, diese ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert und keinen gewerb-lichen Grundstückshandel ausübt. Wird die Beteiligung in einem Betriebsvermögen gehalten, zählen die Einkünfte zu den Ein-künften aus Gewerbebetrieb, selbstständi-ger Arbeit oder Land- und Forstwirtschaft; vgl. § 20 Abs. 8 EStG, § 21 Abs. 3 EStG (BFH, Beschluss vom 11.04.2005, GrS 2/02, BStBl II 2005, Seite 679). Die nachfolgenden Aus-führungen sind dann in wesentlichen Teilen nicht übertragbar.

Es wird jedem Anleger empfohlen, die persönlichen steuerlichen Konsequenzen einer Beteiligung an der Beteiligungsgesell- schaft mit seinem steuerlichen Berater zu erörtern. Die Zahlung der aus der Beteili- gung resultierenden Einkommensteuer nebst Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls weiterer Steuern (z. B. Kirchensteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer) obliegt dem jeweiligen Anleger.

Die Zahlung der Umsatzsteuer, der Grund- steuer und etwaiger Grunderwerbsteuer obliegt der Objektgesellschaft und dadurch ab dem Zeitpunkt der Beteiligung an der Ob- jektgesellschaft mittelbar der Beteiligungs-gesellschaft.

Unter Bezug auf den IDW-Standard S4 des Institutes der Wirtschaftsprüfer vom 18.05.2006 zur ordnungsmäßigen Beurtei-lung von Verkaufsprospekten (IDW S4) wer-den im Folgenden die steuerlichen Auswir- kungen in der Investitions- und der Nutzungs-phase sowie bei Beendigung der Kapitalan-lage getrennt dargestellt.

Das steuerliche Konzept des Beteiligungs- angebotes an der DFH 98 Beteiligungsgesell- schaft mbH & Co. KG ist vergleichbar, wenn auch in Teilen modifiziert, mit einem bereits in der Vergangenheit von der Deutschen Fonds Holding AG aufgelegten geschlosse-nen Fonds, der eine Beteiligung an einer Objektgesellschaft mit Gebäuden in Deutsch- land hält. Die steuerliche Konzeption des vorangegangenen geschlossenen Fonds ist, soweit bereits geprüft, von der Finanzver-waltung anerkannt. Die Anerkennung der steuerlichen Konzeption der DFH 98 Betei-ligungsgesellschaft mbH & Co. KG wird erst im Veranlagungsverfahren bzw. in einer bei der Beteiligungsgesellschaft durchzuführen-den steuerlichen Außenprüfung von den Finanzbehörden endgültig festgestellt. Eine Haftung für den Eintritt der steuerlichen Er-gebnisse kann daher, soweit gesetzlich zu-lässig, nicht übernommen werden.

Durch eine Änderung der Gesetze, der Rechtsprechung und/oder der Auffassung der Finanzverwaltung können sich die in diesem Prospekt beschriebenen steuerlichen Folgen ändern, was auch zu einer Er-höhung der steuerlichen Belastung führen kann. Eine Haftung für den Eintritt der dar-gestellten steuerrechtlichen Folgen wird nicht übernommen. Die steuerlichen Risiken des Beteiligungsangebotes sind im Kapitel „Risiken“, Seite 20 bis Seite 23, Seite 28 und 29, dargestellt.

Steuerliches Fondskonzept Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt der Objektgesellschaft zunächst ein Darlehen zu gewähren (vgl. „Investitionsphase I“) und sich nach Fertigstellung des im Verkaufspros- pekt näher bezeichneten Neubaus (vgl. Seite 37 bis 45) als Kommanditist an der Objekt-gesellschaft zu beteiligen (vgl. „Investitions-phase II“ sowie „Nutzungsphase“).

Bereits zu Beginn der Investitionsphase I ist die Objektgesellschaft im Besitz des im Verkaufsprospekt näher beschriebenen Grundstücks in der Viersener Straße und in der Neuwerker Straße in Düsseldorf, wel-ches sie derzeit mit Bürogebäuden, einer Kindertagesstätte sowie einer Tiefgarage bebaut. Zudem steht der Objektgesellschaft das Nutzungsrecht an dem im Verkaufs-prospekt näher beschriebenen Nachbar-grundstück der Stadt Düsseldorf zu. Auf die-sem werden ein Parkhaus sowie ebenerdige Parkflächen errichtet. Die Objektgesellschaft beabsichtigt, den Neubau nach Fertigstel-lung an die Vodafone D2 GmbH (nachfol-gend „Vodafone“ genannt) zu vermieten.

Zur Vorbereitung und Durchführung der geplanten Investitionen haben die Beteili- gungsgesellschaft und die Objektgesell-schaft jeweils die im Verkaufsprospekt ge-nannten Verträge abgeschlossen bezie-hungsweise werden diese abschließen.

Steuerliche Grundlagen102

Schloss Benrath

ESPRIT arena

Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen

Japanischer Tempel

„Vom Rhein zum Rhein“ bilden großzügige Parkanlagen eine „grüne Achse“ quer durch Düsseldorf und laden zu schönen Spaziergängen ein. Touristischer Anziehungs-punkt ist das Schloss Benrath, das vor mehr als 200 Jahren von Kurfürst Karl Theodor als Lust- und Jagdschloss im Düs-seldorfer Süden erbaut wurde. Das spätbarocke Ensemble aus Schloss und Park gilt als eines der bedeutendsten seiner Art. Wer Lust auf ausgefallene Gebäude hat, für den bietet der MedienHafen außergewöhnliche und einfallsreiche Architektur. Internationale Architekturgrößen wie Frank O. Gehry, Steven Holl oder David Chipperfield sind hier eben-so vertreten wie führende Architekten aus der Region. Ein-drucksvoll ist ihnen allen gemeinsam die Verbindung von moderner Baukunst und denkmalgeschützten Gebäuden gelungen.

Schauspielhaus

103

Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung erklärt der jeweilige Gesellschafter ausdrück- lich seine Zustimmung zu den vorgenannten Investitionen der Beteiligungsgesellschaft und zu den in § 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 des Gesellschaftsvertrages genannten Verträgen einschließlich eventueller Ergänzungs- und Änderungsverträge (vgl. § 1 Ziffer 3 des Treu- handvertrages). Der Anleger wird über die Beteiligungsgesellschaft zunächst durch die Darlehensgewährung an die Objektgesell-schaft sowie später – nach Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektge-sellschaft – aus den Immobilienaktivitäten der Objektgesellschaft Einkünfte erzielen.

I. Investitionsphase

1. Investitionsphase I Die Beteiligungsgesellschaft beabsich-tigt, gemäß ihrem Gesellschaftszweck der Objektgesellschaft zunächst ein Darlehen zur Finanzierung ihres Bauvorhabens (Er-richtung des Neubaus) zu gewähren.

1.1 Einkünfte aus Kapitalvermögen Die Zinseinnahmen aus dieser Darlehens- gewährung stellen Einkünfte aus Kapitalver- mögen gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 5 i. V. m. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG dar. Eine Zuordnung zu den in der Nutzungsphase durch die spätere Be-teiligung an der Objektgesellschaft erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nicht, da es hier mangels Beteiligung an der Objektgesellschaft in diesem Investi-tionsstadium an einem engen wirtschaftli-chen Zusammenhang fehlt (OFD Berlin vom 09.12.1996, St 442 – S 2253a – 1/95). Sollte das zuständige Finanzamt einen engen wirtschaftlichen Zusammenhang dennoch be-jahen, sind diese Zinseinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren.

Die Beteiligungsgesellschaft erzielt zu-dem keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Sie ist weder an der in diesem Investitions-stadium gewerblich geprägten Objektge-sellschaft (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG) beteiligt noch ist sie selbst aufgrund ihrer Rechts-form gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerb-lich geprägt. Eine nicht originär gewerblich

tätige Personengesellschaft gilt als gewerb-lich geprägt, wenn ausschließlich eine oder mehrere Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und die Ge-schäftsführung der Gesellschaft nur durch diese oder durch Personen, die nicht Ge-sellschafter sind, ausgeführt wird. Die DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH ist als persönlich haftender Gesellschafter organ-schaftlicher Vertreter der Objektgesellschaft. Sie ist aber nicht zur Geschäftsführung be-fugt. Ausschließlich die DFH Aberia GmbH ist als geschäftsführender Kommanditist ge-mäß § 10 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages zur Geschäftsführung der Beteiligungsge-sellschaft berechtigt. Eine gewerbliche Prä-gung wird nach dem Wortlaut des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG und nach Auffassung der Fi-nanzverwaltung (R 15.8 Abs. 6 Satz 2 EStR) auch dann ausgeschlossen, wenn es sich bei dem geschäftsführenden Gesellschafter um eine Kapitalgesellschaft handelt.

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Ka-pitalvermögen ist als Werbungskosten ein Betrag von EUR 801 abzuziehen (Sparer-Pauschbetrag); der Abzug der tatsächlichen Werbungskosten ist ausgeschlossen. Ehe-gatten, die zusammen veranlagt werden, wird ein gemeinsamer Sparer-Pauschbetrag von EUR 1.602 gewährt, vgl. § 20 Abs. 9 EStG.

Für Zinseinnahmen aus der Darlehens-gewährung der Beteiligungsgesellschaft an die Objektgesellschaft besteht keine Pflicht, die Kapitalertragsteuer einzubehalten, da es sich bei der Objektgesellschaft um einen privaten Zinsschuldner im Sinne des § 43 Abs. 1 Nr. 7 EStG handelt. Der jeweilige An- leger hat folglich diese steuerpflichtigen Kapitalerträge, die nicht der Kapitalertrag-steuer unterliegen, in seiner Einkommen-steuererklärung anzugeben. Dennoch unterliegen die Kapitalerträge dem Abgeltung-steuersatz von maximal 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % und ggf. Kirchensteuer), vgl. § 32 d Abs. 1 und 3 EStG.

Vergleiche im Übrigen die Ausführungen zur Ergebnisverteilung, zu § 15b EStG, § 20 Abs. 6 EStG und zum Verfahren zur Feststel-lung der Einkünfte.

1.2 Überschusserzielungsabsicht Weitere Voraussetzung ist grundsätzlich auch bei Kapitaleinkünften, dass sowohl auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft als auch auf Ebene der einzelnen Anleger eine Über-schusserzielungsabsicht vorliegt. Sie ergibt sich in der Regel aus der Tatsache des Er-werbs einer „dauerhaft“ ertragversprechen- den Kapitalanlage. Sie ist auch in Verlustjah-ren zu bejahen, wenn die objektiven Um-stände im Zeitpunkt des Erwerbs während der Gesamtdauer des Kapitaleinsatzes einen Überschuss der Einnahmen über die Aus-gaben erwarten lassen. Die bloße Erzielung steuerlicher Vorteile genügt jedoch nicht (BFH, Urteil vom 07.11.2006; VIII R 76/03, BFH/NV 07, 668). Gemäß der Prognoserech-nung der Beteiligungsgesellschaft wird be-reits aus den Zinseinnahmen ein Totalüber-schuss im Jahre 2011 erzielt. Vergleiche im Übrigen zur Überschusserzielungsabsicht bei einer möglichen Anteilsfremdfinanzie-rung durch den Anleger die Ausführungen im Abschnitt II. 1.3 „Überschusserzielungs-absicht“.

2. Investitionsphase II Die Objektgesellschaft bebaut, das von ihr bereits erworbene Grundstück in der Viersener Straße und Neuwerker Straße in Düsseldorf nebst dem ihr mit der Nutzungs- vereinbarung überlassenen Grundstück von der Stadt Düsseldorf mit dem im Verkaufs-prospekt näher beschriebenen Neubau und beabsichtigt, diesen anschließend zu ver-mieten. Nach Fertigstellung des Neubaus wird sich die Beteiligungsgesellschaft als Kommanditist an der Objektgesellschaft be-teiligen.

2.1 Entprägung der Objektgesellschaft Am Vollzugstag des Erwerbs der Kom-manditbeteiligung durch die Beteiligungs-gesellschaft (vgl. „Rechtliche Grundlagen“, Seite 74) überträgt die Deutsche Bau Holding GmbH nach § 1.2 des Anteilskaufvertrages zunächst 0,1 % der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft auf die DFH Aberia GmbH


als geschäftsführenden Kommanditisten. Ab diesem Zeitpunkt ist die DFH Aberia GmbH neben der DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH als persönlich haftendem Ge-sellschafter der Objektgesellschaft zur Ge-schäftsführung berechtigt und verpflichtet, sodass die bisher erfüllten Voraussetzungen einer gewerblich geprägten Personengesell- schaft auf Ebene der Objektgesellschaft wegfallen und eine Betriebsaufgabe vorliegt (R 16 Abs. 2 Satz 6 EStR, vgl. Abschnitt I. 1.1 „Einkünfte aus Kapitalvermögen“). Ein etwaiger bei dieser Betriebsaufgabe aus der Auf-deckung von stillen Reserven anfallender Gewinn gehört zu den Einkünften aus Ge-werbebetrieb und ist gemäß § 16 Abs. 1 und Abs. 3 EStG von der Deutschen Bau Holding GmbH zu versteuern.

Für die insoweit anfallende Gewerbe-steuer wird gemäß § 2.2.8 des Anteilskauf-vertrages in der für die Kaufpreisbestim-mung aufzustellende Zwischenbilanz eine ausreichende Rückstellung gebildet, wel-che den Kaufpreis mindert. Soweit durch die Finanzverwaltung eine den Betrag der Rückstellung übersteigende Gewerbesteuer festgesetzt wird, steht der Beteiligungsge-sellschaft nach § 13.3.1 ein Freistellungsan-spruch auf Ausgleich des überschießenden Betrages gegenüber der Deutschen Bau Holding GmbH zu. Die Beteiligungsgesell-schaft wird mit der aus der gewerblichen Entprägung entstehenden Steuer daher nicht belastet.

2.2 Grunderwerbsteuer

2.2.1 Grundstückskauf In Deutschland unterliegen Erwerbsvor- gänge von bebauten und unbebauten Grundstücken der Grunderwerbsteuer. Das benannte Grundstück befindet sich seit dem 11.09.2010 im Besitz der Objektgesellschaft. Die bei Erwerb des Grundstücks entstehende Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % der Gegenleistung ist durch die Objektgesell-schaft bereits entrichtet worden.

2.2.2 Abtretung von 94,8 % der Komman-ditanteile an der Objektgesellschaft Ein grunderwerbsteuerlicher Erwerbsvor- gang ist bei einer immobilienhaltenden Per- sonengesellschaft wie der Objektgesellschaft des Weiteren gegeben, wenn sich innerhalb von fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar der Gesellschafterbestand der Gesellschaft dergestalt verändert, dass mindestens 95 % der Anteile am Vermögen dieser Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG). Mit dem Erwerb einer Be-teiligung von 94,8 % des Vermögens der Ob- jektgesellschaft durch die Beteiligungsgesell-schaft wird die im Gesetz normierte Beteili-gungsgrenze nicht überschritten.

Weiterhin ist ein grunderwerbsteuerlicher Erwerbsvorgang bei einer immobilienhal-tenden Personengesellschaft wie der Ob-jektgesellschaft gegeben, wenn sich unmit-telbar oder mittelbar mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile in der Hand des Erwer-bers vereinigen oder die bereits vereinigten Anteile weiterübertragen werden (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Auf die vermögensmäßige Beteilig- ung kommt es im Regelungsbereich des § 1 Abs. 3 GrEStG in Bezug auf Personengesell-schaften nicht an. Im Rahmen des § 1 Abs. 3 GrEStG ist bei Personengesellschaften unter „Anteil an der Gesellschaft“ die gesamthän-derische Mitberechtigung und nicht die vermögensmäßige Beteiligung am Gesell-schaftsvermögen zu verstehen. Im vorlie-genden Sachverhalt wird von der Beteilig- ungsgesellschaft nur ein Anteil mit einer Be-teiligung von 94,8 % am Gesellschaftsver-mögen der Objektgesellschaft erworben, sodass sich in der Hand der Beteiligungsge-sellschaft nicht mindestens 95 % der Anteile an der Objektgesellschaft vereinigen.

2.2.3 Andienungsrecht auf Kauf von wei-teren 5,1 % der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft Die Beteiligungsgesellschaft räumt da- rüber hinaus dem Anteilsverkäufer ein An-dienungsrecht zum Verkauf und zur Abtret- ung seines verbleibenden Kommanditan-teils in Höhe von 5,1 % ein (§ 2 des Options-vertrages). Das Optionsrecht kann frühestens nach Ablauf von fünf Jahren und sechs Monaten ausgeübt werden und ist auf sechs

Jahre befristet, nachdem die Beteiligungs-gesellschaft als Kommanditist in das Handels- register der Objektgesellschaft eingetragen wurde.

Mit dem Zugang des Angebotes ist keine Annahmeverpflichtung auf Übereignung der Beteiligung begründet worden, sodass insoweit auch kein Grunderwerbsteuer aus- lösender Erwerbsvorgang gemäß § 1 Abs. 3 GrEStG (Anteilsvereinigung) vorliegt. Ein Er-werbsvorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG (wesentliche Änderung im Gesellschafter-bestand einer Personengesellschaft) wird durch das Angebot ebenfalls nicht ausge-löst, da es insoweit nicht auf den Abschluss schuldrechtlicher Vereinbarungen, sondern deren Wirkung ankommt.

Etwas anderes ergäbe sich, wenn der An- teilsverkäufer innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb der 94,8 %igen Beteiligung durch die Beteiligungsgesellschaft die restlichen 5,1 % der Kommanditbeteiligung veräußert, kün- digt oder auf andere Weise über diesen An-teil verfügt. In diesem Fall wird Grunderwerb- steuer ausgelöst, da innerhalb von fünf Jah-ren mehr als 95 % der Anteile an der Objekt- gesellschaft auf neue Gesellschafter über-gehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Bemessungs-grundlage ist in diesem Fall der Grundbe-sitzwert des Grundvermögens. Schuldner der Grunderwerbsteuer wäre die Objektge-sellschaft. Gemäß § 8 Ziffer 2 des Options-vertrages ist der Anteilsverkäufer verpflichtet, die Objektgesellschaft von der dadurch aus-gelösten Grunderwerbsteuer freizustellen.

Wird die Option mehr als fünf Jahre nach Erwerb der 94,8 %igen Beteiligung ausgeübt, hält die Beteiligungsgesellschaft durch den Erwerb der restlichen Beteiligung von 5,1 % am Gesellschaftsvermögen insgesamt 99,9 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen der Objektgesellschaft. Auf Ebene der Objekt-gesellschaft wird dadurch der Steuertatbe- stand des § 1 Abs. 2a GrEStG nicht verwirk-licht, da die Beteiligungsgesellschaft zu die-sem Zeitpunkt nicht mehr als neuer Gesell-schafter zu qualifizieren ist. Es liegt auch keine grunderwerbsteuerlich relevante Ver-einigung der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft in der Hand der Beteili-

105Steuerliche Grundlagen

gungsgesellschaft vor (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG), da insoweit ausschließlich auf den einzelnen gesamthänderisch mit berechti- genden Anteil an der Objektgesellschaft ohne Berücksichtigung der vermögensmä-ßigen Beteiligung abzustellen ist. Neben der Beteiligungsgesellschaft sind zu diesem Zeitpunkt mit der DFH Verwaltungsgesell- schaft Nr. 98 mbH und der DFH Aberia GmbH noch zwei weitere Gesellschafter an der Ob-jektgesellschaft beteiligt.

2.2.4 Auswechslung des Komplementärs, Beitritt des geschäftsführenden Komman-ditisten Der Anteilskaufvertrag sieht darüber hinaus vor, dass die DFH Verwaltungsgesell-schaft Nr. 98 mbH als neuer Komplementär ohne Einlage der Objektgesellschaft am Voll- zugstag des Anteilskaufs durch die Beteili- gungsgesellschaft beitritt. Aufschiebend bedingt auf den Beitritt des neuen Komple-mentärs scheidet die die developer Objekt Düsseldorf VCD-Entwicklungs-GmbH als bisheriger Komplementär aus der Objektge-sellschaft aus.

Da die Deutsche Bau Holding GmbH zu 5,1 % an der Objektgesellschaft beteiligt bleibt, ergeben sich aus der Auswechslung der Komplementäre keine grunderwerb-steuerlichen Konsequenzen.

Auch der Anteilskauf des geschäftsfüh- renden Kommanditisten erfüllt keinen grund- erwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang.

2.2.5 Anlegerbeitritt Aufgrund der Beteiligung der Beteili-gungsgesellschaft an der Objektgesellschaft besteht eine doppelstöckige Gesellschafts-struktur (sogenannte doppelstöckige Perso-nengesellschaft). Hierbei fungiert die Beteili-gungsgesellschaft als Obergesellschaft und die Objektgesellschaft als Untergesellschaft.

Bei doppelstöckigen Personengesell-schaften kann eine Änderung im Gesell-schafterbestand der Obergesellschaft zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbe-

stand gemäß § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 3 GrEStG führen. Eine Änderung im Gesellschafterbe- stand stellt zum Beispiel der Beitritt eines Anlegers als Treugeber in die Beteiligungs-gesellschaft während oder nach der Investi- tionsphase dar. Voraussetzung für die Erfül- lung der infrage kommenden grunderwerb- steuerlichen Tatbestände ist, dass sich der Gesellschafterbestand der Immobilienge-sellschaft (Untergesellschaft) innerhalb von fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar um mindestens 95 % ändert oder sich mindes-tens 95 % der Anteile der Immobiliengesell- schaft mittelbar in einer Hand vereinigen. Im Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2a GrEStG sind bei doppelstöckigen Personengesell-schaftsbeteiligungen für die Prüfung, ob die 95 %-Grenze erreicht wird, Änderungen im Gesellschafterbestand der Obergesellschaft stets bis auf die Ebene der Untergesellschaft durchzurechnen (gleichlautender Länderer-lass vom 25.02.2010, BStBl I 2010, Seite 245).

In der Investitionsphase I löst der mittel-bare Beitritt des Anlegers als Treugeber in die Beteiligungsgesellschaft als Obergesell-schaft keine Grunderwerbsteuer aus. Wäh-rend dieser Zeit ist die Beteiligungsgesell-schaft noch nicht an der Objektgesellschaft beteiligt.

Ändern sich jedoch nach Ausübung des Andienungsrechts der Gesellschafterbestand der Beteiligungsgesellschaft innerhalb von fünf Jahren zu mindestens 95 % (vgl. Ab-schnitt I. 2.2.3 „Andienungsrecht auf Kauf von weiteren 5,1 % der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft“), wäre der Grunderwerb- steuertatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG er-füllt. Entsprechendes gilt, wenn sich nach Kauf der restlichen 5,1 % der Kommanditan-teile von dem Anteilsverkäufer durch die Be-teiligungsgesellschaft in der Hand eines An-legers mindestens 95 % der Anteile an der Beteiligungsgesellschaft vereinigen. Dies ist nach der Konzeption jedoch nicht vorgesehen, da an der Beteiligungsgesellschaft neben den Anlegern Herr Andreas Grunert, die DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH sowie die DFH Aberia GmbH beteiligt sind.

Grunderwerbsteuer würde auch anfallen, wenn die Finanzverwaltung die Beteiligung eines Gründungsgesellschafters der Objekt-gesellschaft nicht als Beteiligung von mehr als 5 % am Gesellschaftsvermögen aner-kennt oder sich die Beteiligungsverhältnisse auf Ebene der Gründungsgesellschafter der Objektgesellschaft wesentlich ändern. In letzterem Fall trägt der Anteilsverkäufer ge-mäß § 8 Ziffer 3 des Optionsvertrages die hieraus entstehende Grunderwerbsteuer.

3. Aufwendungen Der steuerlichen Behandlung der von der Beteiligungsgesellschaft in der Investitions-phase getätigten Aufwendungen liegt die im sogenannten Bauherrenerlass (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2553a – 48/03, BStBl I 2003, Seite 546) dargestellte Auffassung der Finanzverwaltung zugrunde. Das Beteili-gungsangebot ist mit einem Erwerberfonds im Sinne dieses BMF-Schreibens (Tz. 33 – 35) vergleichbar. Im vorliegenden Fall wird allerdings anstelle eines fertiggestellten und nut- zungsbereiten Wirtschaftsgutes eine Beteili-gung an einer Grundstücksgesellschaft er-worben. Dies bedeutet, dass grundsätzlich alle Aufwendungen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Abwicklung des Projekts in der Investitionsphase anfallen, insbesondere Eigen- und Fremdkapitalver-mittlungsprovisionen, als Anschaffungs- nebenkosten zu qualifizieren sind. Jedoch stellen Aufwendungen, die auch ein Erwer-ber außerhalb einer Fondsgestaltung als Werbungskosten abziehen könnte, wie z. B. Fremdkapitalzinsen, sofort abziehbare Wer-bungskosten dar, soweit diese den Einkünf-ten aus Vermietung und Verpachtung zuzu-ordnen sind.

Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt, dem sogenannten Bauherrenerlass zu folgen. Demgemäß werden insbesondere die Ver-gütungen für die Geschäftsführung, die Plat- zierungsgarantie, die Baubetreuung, die Be-teiligungsvermittlung, die Fremdfinanzie-rungsvermittlung, die Objektaufbereitung/Konzeption sowie die Vertriebskosten als Anschaffungsnebenkosten qualifiziert.



Aktuelle finanzgerichtliche – nicht rechtskräftige – Entscheidungen zu originär gewerblichen Windenergiefonds sehen an-ders als das vorgenannte BMF-Schreiben vom 20.10.2003 eine abweichende Behand-lung der im wirtschaftlichen Zusammen-hang mit der Abwicklung des Projekts in der Investitionsphase anfallenden Aufwen-dungen als sofort abzugsfähige Betriebs-ausgaben bzw. Werbungskosten vor. Nach der zwischenzeitlich ergangenen Verwal-tungsanweisung der Oberfinanzdirektion Münster vom 28.09.2009 – Nr. 027/2009 – sollen sich jedoch zu aktivierende Aufwen-dungen ungeachtet der ergangenen Finanz- gerichtsurteile wie bisher erst über die AfA auswirken. Die Beteiligungsgesellschaft be-hält sich jedoch nicht zuletzt aufgrund der aktuellen finanzgerichtlichen Rechtsprech- ung eine abweichende Behandlung dieser Aufwendungen als sofort abzugsfähige Wer- bungskosten im Rahmen des steuerlichen Feststellungsverfahrens vor.

Neben der Unterscheidung zwischen sofort abziehbaren Werbungskosten und Anschaffungsnebenkosten hat die Betei- ligungsgesellschaft die im Zusammenhang mit der Investitionsphase anfallenden Kos-ten entsprechend den Regelungen im Bau- herrenerlass der Investitionsphase I (Darle-hensgewährung) sowie der Investitions- phase II (Beteiligung an der Objektgesell-schaft) in dem Maße zugeordnet, in dem sie wirtschaftlich zu der jeweiligen Investitions- phase gehören. Sollte das Finanzamt eine andere Aufteilung der Kosten vornehmen, ist, soweit die Finanzverwaltung die Kosten der Investitionsphase I zuordnet, deren tat-sächlicher Abzug als Werbungskosten gemäß § 20 Abs. 6 EStG ausgeschlossen (vgl. Ab- schnitt I. 1.1 „Einkünfte aus Kapitalvermögen“).

Zur steuerlichen Behandlung der Aufwen- dungen in der Nutzungsphase im Übrigen siehe Seite 110 und Seite 111.

II. Nutzungsphase

1. Einkunftsarten

1.1. Einkünfte aus Vermietung und Ver-pachtung

1.1.1 Objektgesellschaft Die Objektgesellschaft vermietet den Neubau in der Viersener Straße und Neu-werker Straße in Düsseldorf an Vodafone. Hieraus erzielt sie gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG Einkünfte aus Vermietung und Ver-pachtung.

Einkünfte aus originär gewerblicher Tätigkeit liegen auf Ebene der Objektge-sellschaft nicht vor (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 EStG).

Der Bereich der Verwaltung eigenen Ver-mögens wird nicht überschritten. Gemäß § 15 Abs. 2 EStG ist Gewerbebetrieb eine selbstständige nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternom-men wird und sich als Beteiligung am allge-meinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal ist zudem, dass die Tätigkeit über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinaus-geht (BFH, Urteil vom 17.06.1998 – X R 68/95, BStBl II 1998, Seite 667). Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfi-nanzhofes überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Be-rücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Vermögensumschichtung und Ver-wertung der Vermögenssubstanz gegen-über der Nutzung der Vermögenswerte im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhalten-den Substanzwerten (z. B. durch Selbstnut-zung und Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt (BFH, Urteil vom 02.05.2000 – IX R 71/96, BStBl II 2000, Seite 467; BFH, Urteil vom 26.06.2007 – IV R 49/04, DStR 2007, Seite 1574).

Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit kann – ausnahmsweise – erst in Betracht gezogen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, beispielsweise wenn über die bloße Gebrauchsüberlassung hin-aus weitere nach dem Gesamtbild der Ver-hältnisse ins Gewicht fallende (Sonder-) Leis- tungen beziehungsweise Pflichten über-nommen werden oder Wirtschaftsgüter in großer Anzahl veräußert werden (BFH, Urteil vom 31.05.2007 – IV R 17/05, DStR 2007, Seite 1674; BFH, Urteil vom 09.04.2003 – X R 21/00, BStBl II 2003, Seite 520). Diese für die Annah-me eines Gewerbebetriebes sprechenden Kriterien erfüllt die Objektgesellschaft nicht. Sie übt keine Tätigkeiten aus, die über das übliche Maß einer gewöhnlichen und langfristigen Vermietung hinausgehen. Nach dem Mietvertrag übernimmt die Objektge-sellschaft keine ins Gewicht fallenden (Son-der-) Leistungen beziehungsweise Pflichten. So liegt die medientechnische Versorgung des Mietgegenstandes sowie die Verkehrs-sicherungspflicht im alleinigen Verantwor-tungsbereich von Vodafone (§§ 10 und 13 des Mietvertrages). Die Objektgesellschaft ist gemäß § 14 des Mietvertrages nur für die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach verantwortlich. Die von der Objektgesellschaft vermieteten Parkplätze werden nicht betrieben, sondern langfristig an Vodafone überlassen.

Die Objektgesellschaft ist so konzipiert, dass die Grenze zum gewerblichen Grund-stückshandel und damit zur „Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Um-schichtung” (R 15.7 Abs. 1 EStR) auf Ebene der Objektgesellschaft nicht überschritten werden kann. Die Objektgesellschaft beab-sichtigt, das bebaute Grundstück länger als zehn Jahre zu halten. Daher sollten die Vor-aussetzungen des gewerblichen Grund-stückshandels bei prognosegemäßem Ver- lauf auf Ebene der Objektgesellschaft nicht gegeben sein (siehe hierzu Abschnitt IV. 1.2 „Gewerblicher Grundstückshandel“).

Der vermögensverwaltende Charakter der Objektgesellschaft wird auch nicht durch die von der Finanzverwaltung vertretene Auffassung zur Abgrenzung der vermögens- verwaltenden und gewerblichen Tätigkeit bei Ein-Objekt-Gesellschaften (BMF-Schrei- ben vom 01.04.2009, IV C 6 S 2240/ 08/10008, BStBl I 2009, Seite 515) infrage gestellt. Da-nach soll eine vermögensverwaltende Ver-mietungstätigkeit nicht mehr vorliegen, wenn die Vermietungstätigkeit mit dem An- und Verkauf der Immobilien aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzepts verklammert ist. Dies ist dann der Fall, wenn von vornher-ein ein Verkauf des vermieteten Wirtschafts-gutes vor Ablauf von deren gewöhnlicher oder tatsächlicher Nutzungsdauer geplant ist und die Erzielung eines Totalgewinns diesen Verkauf erfordert (BMF-Schreiben vom 01.04.2009, Tz. 4, 5). Anhaltspunkte für eine solche Verklammerung liegen im Hin-blick auf die Objektgesellschaft nicht vor. Die Objektgesellschaft erzielt nach ihrer Prog- noserechnung bereits im Jahr 2013 aus den laufenden Mieteinnahmen einen steuerlichen Totalüberschuss. Der Verkauf der Im-mobilie der Objektgesellschaft wird im Jahr 2024 lediglich beispielhaft angenommen. Insgesamt steht das Vermieten der Immo-bilie für die Objektgesellschaft erkennbar im Vordergrund und ist nicht mit dem An- und Verkauf der Immobilie aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzeptes verklam-mert, sodass die Tätigkeit der Objektgesell-schaft steuerlich als vermögensverwaltend zu qualifizieren ist.

Die Objektgesellschaft erzielt ab dem Wegfall ihrer gewerblichen Prägung keine gewerblichen Einkünfte mehr (vgl. Abschnitt I. 2.1 „Entprägung der Objektgesellschaft“).

Die Objektgesellschaft ist somit eine ver-mögensverwaltend tätige, nicht gewerblich geprägte Kommanditgesellschaft, die lang-fristig den Neubau vermietet.

1.1.2 Beteiligungsgesellschaft Das bloße Halten der Beteiligung an der Objektgesellschaft stellt keine originäre ge-werbliche Tätigkeit dar. Die Beteiligungs-gesellschaft ist nur vermögensverwaltend tätig. Aus ihrer Beteiligung als Kommandi-

tist an der Objektgesellschaft erzielt die Be-teiligungsgesellschaft Einkünfte aus Ver-mietung und Verpachtung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Die Beteiligungsgesellschaft ist eben-falls durch die Beteiligung des geschäfts- führenden Kommanditisten nicht gewerb-lich geprägt (§ 15 Abs. 3 EStG, R 15.8 Abs. 6 EStR, Abschnitt I. 1.1 „Einkünfte aus Kapital-vermögen“).

1.1.3 Anleger Aus der Beteiligung an der Beteiligungs-gesellschaft bzw. mittelbar an der Objektge- sellschaft erzielen die Anleger in ihrer ge-samthänderischen Verbundenheit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Diese Einkünfte sind den Anlegern steuerlich grundsätzlich anteilig, d. h. entsprechend ihrer Beteiligungsquote zuzurechnen.

Die Zurechnung der Einkünfte aus Ver-mietung und Verpachtung beim Gesell-schafter setzt Vermieterinitiative und Ver-mieterrisiko voraus. Der Bundesfinanzhof stellt dabei in ständiger Rechtsprechung darauf ab, dass derjenige Vermieterinitiative entfaltet und damit Einkünfte aus Vermie-tung und Verpachtung erzielt, der über die Möglichkeit verfügt, das Mietobjekt zur Nut-zung zu überlassen. Bei dem vorliegenden mehrstöckigen Investitionsmodell verfügen die Anleger über typische Rechte eines Kommanditisten, d. h. sie sind in der Lage, Stimm-, Kontroll- und Widerspruchsrechte auszuüben (§§ 164, 166 HGB). Der Gesell-schaftsvertrag der Beteiligungsgesellschaft beinhaltet explizite Mitwirkungs- bzw. Mit-bestimmungsrechte. Diese Rechte stehen nach § 2 des Treuhandvertrages auch den Treugebern zu. Damit entfaltet sowohl der unmittelbare Gesellschafter als auch der mittelbar über den Treuhandkommanditis-ten beteiligte Treugeber Vermieterinitiative. Der Gesellschaftsvertrag der Objektgesell-schaft in der Fassung nach Vollzug des An-teilskaufvertrages wird in § 13 ebenfalls entsprechende Stimm-, Kontroll- und Wider-spruchsrechte beinhalten, sodass die Rech-te der Anleger von der Beteiligungsgesell-schaft in der Objektgesellschaft ausgeübt werden können.

Sollte die Finanzverwaltung die Einkünfte aus dem Vermieten der Immobilie durch die Objektgesellschaft nicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG qualifizieren, sondern Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß § 15 EStG annehmen, gelten auch die Einkünfte der Beteiligungsgesellschaft und damit der Anleger in vollem Umfang gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG als Einkünfte aus Gewerbebe-trieb.

1.2 Einkünfte aus Kapitalvermögen Die Beteiligungsgesellschaft und die Ob-jektgesellschaft werden zur Sicherung ihrer Liquidität kurzfristige und zur schnellen Ver-fügung stehende Geldanlagen tätigen. Der Anleger wird hieraus in geringem Maße Zin-sen erzielen. Die Zinseinnahmen stehen in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpach-tung. Die Anlage der Liquidität stellt vielmehr eine bloße Einkommensverwendung dar, welche zu Einkünften aus Kapitalvermögen im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG führt.

Die Objektgesellschaft hat für das langfristige Darlehen zur Finanzierung des In- vestitionsvorhabens ein Zinsbegrenzungsge- schäft abgeschlossen. Bei Zinsbegrenzungs- geschäften handelt es sich um Dauerschuld- verhältnisse, die nach dem BMF-Schreiben vom 15.08.2008 (IV C 1 – S 2000/07/0009) von der Finanzverwaltung als Termingeschäfte im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a EStG eingestuft werden. Gemäß § 20 Abs. 8 EStG werden die daraus erzielten Einkünfte den Einkünften aus Vermietung und Verpach-tung zugerechnet, da das Zinsbegrenzungs-geschäft der Absicherung des Zinsniveaus des zur Finanzierung des Investitionsvor- habens durch die Objektgesellschaft aufgenommenen langfristigen Darlehens dienen soll und dadurch in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Erzielung der geplanten Mieteinnahmen stehen wird. Aus diesem Grunde besteht für die Beteili-gungsgesellschaft gemäß § 43 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 EStG die Möglichkeit, eine Freistellung vom Kapitalertragsteuerabzug (vgl. hierzu auch den Abschnitt II. 7. „Kapitalertragsteuer/ Abgeltungsteuer“) zu erreichen.



Qualifiziert die Finanzverwaltung die Ein-künfte der Objektgesellschaft entgegen der Konzeption als Einkünfte aus Gewerbebe-trieb gemäß § 15 EStG, gelten auch die Ein-künfte aus der Anlage der Liquidität sowie aus den Zinsbegrenzungsgeschäften in vollem Umfang gemäß §§ 20 Abs. 8, 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, sodass sowohl die Objekt- und Beteiligungs- gesellschaft als auch der Anleger Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen.

1.3 Überschusserzielungsabsicht Weitere Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte aus einer Beteiligung ist, dass so-wohl auf Ebene der Objektgesellschaft als auch auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft und auf Ebene des einzelnen Anlegers eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt und nach den Berechnungen ein steuerlicher Totalüberschuss prognostiziert werden kann (BMF-Schreiben vom 08.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl I 2004, Seite 993, Tz. 31 f.; BFH, Beschluss vom 02.07.2008, IX B 46/08, BStBl II 2008, Seite 815).

1.3.1 Objektgesellschaft und Beteiligungs-gesellschaft Nach bisheriger Auffassung des Bundes- finanzhofs (Urteil vom 30.09.1997, BStBl II 1997, Seite 771) war für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei einer auf Dauer ange-legten Vermietungstätigkeit grundsätzlich vom Vorliegen der Überschusserzielungsab-sicht auszugehen. Die Finanzbehörden der Länder haben mit ihrem BMF-Schreiben vom 08.10.2004 (IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I, Seite 933) hierzu umfassend Stellung genommen:

– Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Hat der Steu-erpflichtige den Entschluss auf Dauer zu vermieten endgültig gefasst, gelten die Grundsätze des Urteils des Bundesfinanz- hofes vom 30.09.1997 für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später auf-grund eines neu gefassten Entschlusses

veräußert (BFH, Urteil vom 09.07.2002, IV R 47/99, BStBl II 2003, Seite 580).

– Gegen die Überschusserzielungsabsicht spricht somit nach Auffassung der Finanz- verwaltung eine nur vorübergehende Ver- mietungsabsicht des Steuerpflichtigen, wie dies z. B. bei einer Beteiligung an einem Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rück- kaufangebot oder Verkaufsgarantie der Fall wäre, wenn voraussichtlich Werbungs- kostenüberschüsse erzielt werden. Eben-falls gegen die Überschusserzielungsab- sicht spricht, wenn sich der Steuerpflich-tige die Möglichkeit ausbedungen hat, das Mietobjekt innerhalb einer bestimmten Frist, innerhalb der ein positiver Gesamt- überschuss nicht erzielt werden kann, zu veräußern. Beweisanzeichen hierfür könn- ten der Abschluss eines entsprechend kurzen Zeitmietvertrages oder einer ent-sprechend kurzen Fremdfinanzierung oder die Suche nach einem Käufer schon kurze Zeit nach Anschaffung oder Her-stellung des Gebäudes sein. Wird das be-baute Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel bis zu fünf Jahren seit der Anschaf-fung oder Herstellung veräußert, und wurde in dieser Zeit ein Werbungskosten- überschuss erwirtschaftet, so spricht dies gegen die Einkunftserzielungsabsicht (BMF-Schreiben vom 08.10.2004, Tz. 5 ff.).

– Die Beteiligung der Anleger an der Betei-ligungsgesellschaft ist als langfristige In-vestition zu sehen, die auf die Erzielung von Überschüssen gerichtet ist. Sowohl die Objektgesellschaft als auch die Betei-ligungsgesellschaft sind auf unbestimm-te Zeit errichtet. Die Objektgesellschaft hat über den Neubau bereits einen lang-fristigen Mietvertrag abgeschlossen (vgl. Abschnitt I. 2. „Investitionsphase II“).

– Sprechen dennoch Beweisanzeichen ge-gen das Vorliegen der Überschusserzie-lungsabsicht, wird die Finanzverwaltung prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Hierzu ist eine Prognoserechnung für den Zeitraum der voraussichtlichen Ver-mögensnutzung aufzustellen. Der Prog-

nosezeitraum umfasst, sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung aus-zugehen ist, 30 Jahre. Dieser beginnt mit der Anschaffung oder Herstellung des Ge- bäudes. Bei der Prognoserechnung ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Ein eventueller Veräußerungs-gewinn gemäß § 23 EStG (Spekulations-gewinn) ist nicht bei der Ermittlung des Totalüberschusses der Einkünfte aus Ver-mietung und Verpachtung einzubeziehen.

– Nach neuer Rechtsprechung des Bundes- finanzhofs (Urteil vom 20.07.2010, BStBl II 2010, Seite 1038) ist bei der Vermietung von Gewerbeobjekten die Überschusser- zielungsabsicht – entgegen den Ausfüh- rungen im BMF-Schreiben vom 08.10.2004 – stets konkret festzustellen. Den Steuer- pflichtigen trifft im Zweifel die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vor-liegen der Überschusserzielungsabsicht. Wie die Finanzverwaltung auf dieses neue Urteil des Bundesfinanzhofs reagieren wird, bleibt abzuwarten.

– Nach der jeweiligen steuerlichen Ergebnis- prognose werden die Objektgesellschaft und die Beteiligungsgesellschaft jeweils durch die Vermietung der Immobilie durch die Objektgesellschaft ab dem Jahr 2013 einen steuerlichen Totalüberschuss erzielen. Kumulierte handelsrechtliche Gewinne entstehen nach der jeweiligen Prognoserechnung ab dem Jahr 2014 bzw. 2018. Insofern ist sowohl auf der Ebene der Objektgesellschaft als auch auf der Ebene der Beteiligungsgesell-schaft – wie von der neuen Rechtspre-chung des Bundesfinanzhofs gefordert – konkret eine Überschusserzielungsab-sicht festzustellen. Die von der Finanz-verwaltung derzeit im BMF-Schreiben vom 08.10.2004 gestellten Anforderun-gen sind damit ebenfalls erfüllt.

1.3.2 Anleger Auch auf Ebene des Anlegers ist bei nicht nur kurzfristiger Beteiligung und bei reiner Eigenkapitalfinanzierung der Beteili-gung die (konkrete) Überschusserzielungs-absicht grundsätzlich zu bejahen (BMF- Schreiben vom 08.10.2004, Tz. 31; BFH, Urteil vom 20.07.2010, BStBl II 2010, Seite 2038). So-weit Anleger ihre Beteiligung ganz oder teil-weise durch einen Kredit finanzieren oder weitere Sonderwerbungskosten im Zusam-menhang mit ihrer Beteiligung anfallen, kann auf ihrer Ebene die Überschusserzielungsab- sicht fehlen. Dann können steuerliche Lieb-habereigesichtspunkte bezüglich des ein-zelnen betroffenen Anlegers zum Tragen kommen. Die Beteiligungsgesellschaft hat in ihren Planungen eine etwaige Fremd- finanzierung, die von der individuellen Ent-scheidung des Anlegers abhängig ist, nicht berücksichtigt.

Ferner ist zu beachten, dass im Falle der Übertragung der Beteiligung zum Zeitpunkt des Vorliegens hoher Verluste einkommen-steuerrechtlich die Nichtanerkennung der steuerlichen Verluste beim Übertragenden drohen kann.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung (OFD Düsseldorf, Vfg. vom 23.09.2004, koor- dinierter Ländererlass, S-2253 A – St 214 – D, EStK NRW § 21 EStG Fach 5 Nr. 800), welche auf einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 09.07.2002, IX R 47/99, BStBl II 2003, Seite 580)

basiert, spricht die Veräußerung eines An-teils an einem geschlossenen Immobilien- fonds innerhalb von fünf Jahren nach des-sen Erwerb und vor Erreichen des Totalüber- schusses gegen die positive Einkunftserzie-lungsabsicht. Dieser Grundsatz dürfte entsprechend auf die mittelbare Beteiligung des Anlegers an der Objektgesellschaft über die Beteiligungsgesellschaft anzuwenden sein.

Der Anleger sollte die Fragen einer etwaigen Anteilsfremdfinanzierung bzw. der Über- tragung seiner Beteiligung mit seinem steu-erlichen Berater im Vorhinein detailliert ab-stimmen. Im Übrigen wird ergänzend auf die Risikohinweise im Kapitel „Risiken“ dieses Prospektes verwiesen.

1.4 Ermittlung des steuerlichen Ergeb-nisses Das steuerlich relevante Ergebnis der Objekt- und Beteiligungsgesellschaft wird aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt, wobei es überwiegend auf den Zeitpunkt des Zuflus-ses der Einnahmen und des Abflusses der Werbungskosten ankommt (§ 11 EStG).

1.4.1 Aufwendungen auf der Ebene der Objektgesellschaft Der von der Objektgesellschaft zu errichtende Neubau (Bürogebäude, Tiefgarage, ebenerdige Parkflächen, Parkhaus und Kin-dertagesstätte) unterliegt grundsätzlich ge- mäß § 7 EStG der Absetzung für Abnutzung.

Zur Inanspruchnahme ist der rechtliche oder wirtschaftliche Eigentümer sowie derjenige berechtigt, der eigene Herstellungskosten für ein fremdes Wirtschaftsgut getragen hat (vgl. Hinweis 4.7 EStH „Eigenaufwand für ein fremdes Wirtschaftsgut“). Soweit die Objekt- gesellschaft den Neubau auf dem von ihr erworbenen Grundstück erbaut hat, ist sie da-her als rechtlicher Eigentümer zur Abschrei-bung befugt. Die Objektgesellschaft hat mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 10.09.2010 das Grundstück in der Viersener Straße und in der Neuwerker Straße in Düs-seldorf erworben. Der Besitz des unbebau-ten Grundstücks ist bereits am 11.09.2010 nebst den Nutzen und Lasten übergegan-gen. Ihr ist folglich ab diesem Zeitpunkt das wirtschaftliche Eigentum des unbebauten Grundstücks zuzurechnen. Hinsichtlich der geplanten Baumaßnahmen auf dem von der Stadt Düsseldorf zur Nutzung überlassenen Gelände kann die Objektgesellschaft die von ihr aufgewendeten Herstellungskosten zu-mindest als Eigenaufwand für ein fremdes Wirtschaftsgut über die Nutzungsdauer ab-schreiben. Mit Fertigstellung des Neubaus stehen der Objektgesellschaft damit die Abschreibungen sowohl für den auf ihrem eigenen Grundstück (Bürogebäude, Tief-garage und Kindertagesstätte) als auch auf dem Grundstück der Stadt Düsseldorf (Park-haus und ebenerdige Parkplätze) errichteten Neubau zu.


Prognostizierte Abschreibungsbemessungsbasis EUR Vorläufige Annahme 85 % Gebäudeanteil Abschreibungsbemessungsgrundlage Objektgesellschaft Baukosten/Kaufpreis 260.244.109 Baubetreuung 510.000 Bearbeitungsgebühr und Bereitstellungsprovision Bankenkonsortium 1.715.938 Erwerbsnebenkosten 182.750 Abschreibungsbemessungsbasis Objektgesellschaft 262.652.797 Abschreibungsbemessungsgrundlage Beteiligungsgesellschaft Konzeptionsgebühren 340.000 Vergütung 850.000 Finanzierungsvermittlung 2.125.000 Fondsschließungsgarantie 3.825.000 Eigenkapital, Agio 17.212.075 Beteiligungsvermittlung 2.975.000 Sonstige Kosten 2.358.113 Abschreibungsbemessungsbasis Beteiligungsgesellschaft 29.685.188

Alle Beträge in EUR. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen sind möglich.

Der Neubau wird von der Objektgesell-schaft nicht im Betriebsvermögen gehalten. Gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG beträgt die Ab-schreibung für das Gebäude 2 % p. a. Für das Parkhaus ist unter Umständen ein höherer Abschreibungssatz möglich (OFD Frankfurt, Verfügung vom 09.01.1995, S-2196 A-9-St II 23, BB 1995 Satz 354). Gemäß einem Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 14.02.2006 (Az. 12 K 4807/01) ist jedoch eine an einem Miet- oder Geschäftshaus angebaute Mehr- fachparkanlage analog zu den Gebäudetei-len, denen sie zuzuordnen ist, abzuschreiben. Aus Vorsichtsgründen wurde daher sowohl für die Bürogebäude als auch für das Park-haus ein AfA-Satz in Höhe von 2 % ange-nommen. Bei den ebenerdigen Parkflächen handelt es sich um Außenanlagen, die als unselbstständige Gebäudeteile zu behan-deln sind, da sie mit dem Parkhaus bzw. dem Gebäude in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen (BFH, Az. VIII R 121/73, BStBl II 78, Seite 2010; vgl. Abschnitt 7.1 „Unbewegliche Wirtschafts-güter“ EStH). Diese sind daher einheitlich mit dem restlichen Gebäude abzuschreiben.

Auf den Grund und Boden können da-gegen keine Abschreibungen vorgenom-men werden.

In die Bemessungsgrundlage für die Ab-schreibung fließen neben dem Kaufpreis auch solche Aufwendungen ein, die mit dem Erwerbsvorgang eng zusammenhängen, wie Notar- und Grundbuchkosten. Die Bemes-sungsgrundlage für die Abschreibungen wurde unter der vorläufigen Annahme eines Anteils am Grund und Boden von 15 % ermittelt.

Des Weiteren können sich zusätzliche Anschaffungskosten aus etwaigen von der Beteiligungsgesellschaft in der Investitions- phase aufgewendeten Kosten (vgl. Abschnitt I. 3. „Aufwendungen“) sowie aus dem von der Beteiligungsgesellschaft für den Erwerb des 94,8 %igen Kommanditanteils gezahlten Kaufpreises ergeben, soweit der Kaufpreis den bilanziellen Eigenkapitalanteil übersteigt. Diese Aufwendungen wären auf die Wirt-schaftsgüter der Objektgesellschaft zu ver-teilen. Hierdurch würde sich ebenfalls die

AfA-Bemessungsgrundlage des Neubaus er-höhen.

Neben der Abschreibung können ins-besondere die Zinsaufwendungen der Ob-jektgesellschaft aus der Finanzierung des Erwerbs des Grundstückes und der Errich-tung der Immobilie als Werbungskosten ge-mäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abgezogen werden. Entsprechend den Regelungen des sogenannten Bauherrenerlasses sind Zinsen und Bearbeitungsgebühren, wel-che im Zusammenhang mit dem langfristi-gen Darlehen anfallen, den sofort abziehba-ren Werbungskosten zuzurechnen. Gleiches gilt für das einbehaltene Disagio, welches den marktüblichen Betrag nicht übersteigt (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2553a – 48/03, BStBl I 2003, Seite 546, Tz. 12 und 15; § 11 Abs. 2 Satz 3 und 4 EStG).

Die Bestimmungen zur steuerlichen Berücksichtigung betrieblich veranlasster Zinsaufwendungen gemäß § 4h EStG (so-genannte Zinsschranke) sind nicht auf vermögensverwaltende Personengesell-schaften anwendbar (BMF-Schreiben vom 04.07.2008, BStBl I 2008, Seite 718, Tz. 5). Für die Objektgesellschaft ergibt sich insofern keine Beschränkung der steuerlichen Ab-zugsfähigkeit der Zinsaufwendungen.

Weitere laufende Kosten auf Ebene der Objektgesellschaft können steuerlich als Wer- bungskosten nur insoweit Berücksichtigung finden, als sie, wie z. B. die Zinsaufwendungen für das langfristige Darlehen im Zusammen- hang mit den Einkünften aus der Vermietungs- tätigkeit der Objektgesellschaft stehen.

1.4.2 Aufwendungen auf der Ebene der Beteiligungsgesellschaft Bezüglich der Beteiligung an der Objekt-gesellschaft kann die Beteiligungsgesell-schaft keine Abschreibungen mit steuerlicher Wirkung vornehmen. Eine Beteiligung an einer Personengesellschaft ist kein selbst-ständig zu bewertendes Wirtschaftsgut, wenngleich sie in der Steuerbilanz der Be-teiligungsgesellschaft auszuweisen ist. Ab-schreibungen können insoweit nur auf die Anteile der Beteiligungsgesellschaft an den einzelnen Wirtschaftsgütern der betreffen-

den Personengesellschaften bei diesen vor-genommen werden.

Weitere laufende Kosten auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft können steuerlich nur insoweit als Werbungskosten Berück-sichtigung finden, als sie im Zusammen-hang mit den Einkünften aus der Vermie- tungstätigkeit der Objektgesellschaft stehen.

1.4.3 Sonderwerbungskosten des Anlegers Kosten auf der Ebene des Anlegers im Zusammenhang mit der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft sowie der mittel-baren Beteiligung an der Objektgesellschaft können grundsätzlich steuerlich als Sonder-werbungskosten berücksichtigt werden.

Sofern der einzelne Anleger Aufwen-dungen getätigt hat, die im direkten Zu-sammenhang mit seiner unmittelbaren bzw. mittelbaren Beteiligung an der Beteili- gungs- oder Objektgesellschaft stehen, kann er diese als Sonderwerbungskosten geltend machen. Dazu ist es erforderlich, dass der Anleger die Art und Höhe der Auf-wendungen der Beteiligungsgesellschaft mitteilt und entsprechende Nachweise bei-fügt. Ein Abzug solcher Kosten im Rahmen der persönlichen Steuererklärung des An-legers ist nicht möglich.

Die Geltendmachung von Sonderwer-bungskosten ist nur möglich, soweit die vom Anleger getätigten Aufwendungen auf Ein-künfte aus Vermietung und Verpachtung ge- mäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und nicht auf Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 Abs.1 Nr. 7 EStG (§ 20 Abs. 6 EStG) ent-fallen.

1.5 Ergebnisverteilung Nach § 13 Ziffer 5 des Gesellschaftsver-trages erfolgt die Verteilung des Jahreser-gebnisses grundsätzlich im Verhältnis der gezeichneten Kapitalanteile der Gesell- schafter. Da nicht davon auszugehen ist, dass das benötigte Eigenkapital bereits mit Beginn der Platzierung vollständig gezeich-net ist, sondern es zu einem sukzessiven Beitritt der Anleger kommen könnte, sieht der Gesellschaftsvertrag in § 13 Ziffer 6 des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsge-


sellschaft vor, dass die handelsrechtlichen Gewinne und Verluste sowie die steuerlichen Ergebnisse grundsätzlich so verteilt werden, dass die Kommanditisten unab-hängig vom Zeitpunkt ihres Beitritts zur Be-teiligungsgesellschaft hinsichtlich der insgesamt erwirtschafteten Gewinne und Ver- luste sowie steuerlichen Ergebnisse im gleichen Verhältnis begünstigt und belastet sind, soweit dies steuerrechtlich zulässig ist.

Der Bundesfinanzhof hat bei gewerblichen Personengesellschaften derartige ab-weichende Ergebnisverteilungsabreden steuerlich unter der Voraussetzung aner-kannt, dass sie keine Rückwirkung entfalten und der nach dem Beitritt des einzelnen Ge-sellschafters im Geschäftsjahr erwirtschaf-tete Verlust hoch genug ist, um den diesem Gesellschafter zugewiesenen Verlustanteil abzudecken (BFH, Urteil vom 17.03.1987, VIII R 293/82, BStBl II 1987, Seite 558). Die Finanz-verwaltung wendet regelmäßig Abschnitte von zwei bis drei Monaten an, in denen die in diesem Zeitraum beitretenden Gesell-schafter tatsächlich unabhängig von ihrem Beitrittszeitpunkt gleichbehandelt werden. Damit wird vermieden, auf den konkreten Beitrittszeitpunkt jedes einzelnen Gesell-schafters abzustellen und die angefallenen Ergebnisse auf den Tag genau abgrenzen zu müssen. Der Bundesfinanzhof hat für ge-schlossene Immobilienfonds in der Rechts-form der KG mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ebenfalls grundsätzlich eine abweichende Ergebnisverteilung an-erkannt, wenn sie bei Gründung des ge-schlossenen Immobilienfonds vereinbart wird (BFH, Urteil vom 27.07.2004, IX R 20/03, BStBl II 2005, Seite 33). Es ist davon auszugehen, dass die Ergebnisverteilungsabrede auch auf die von der Beteiligungsgesell-schaft mittelbar erzielten Einkünfte aus der Objektgesellschaft sowie auf etwaig erzielte Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 Abs. 1 Ziffer 7 EStG anzuwenden ist. Auf Grundlage der Abschichtung des Ergebnis-ses könnten sich unterschiedliche Zuwei-sungen steuerlich negativer oder positiver Ergebnisse für den einzelnen Anleger er-geben. Diese wären, soweit möglich, ohne zeitliche Begrenzung auszugleichen.

Sollte die Finanzverwaltung dem verein-barten Ergebnisverteilungsschlüssel nicht folgen, ist das steuerliche Ergebnis der Be-teiligungsgesellschaft den Anlegern grund-sätzlich entsprechend den nach ihrem Bei-tritt anfallenden Einnahmen und Ausgaben zuzurechnen.

Die genaue Höhe des steuerlichen Er-gebnisses wird vom Finanzamt im Rahmen des Feststellungsverfahrens bzw. in einer bei der Beteiligungsgesellschaft durchzu-führenden steuerlichen Außenprüfung fest-gestellt.

1.6 Möglichkeit der Verlustverrechnung Negative Einkünfte sind im Jahr ihrer Ent-stehung nach derzeitiger Rechtslage unter Berücksichtigung von §§ 15b und 15a EStG bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen nur eingeschränkt ausgleichsfähig (vgl. hier-zu nachstehende Ausführungen). Die Re-gelungen der §§ 15b und 15a EStG sind ge-mäß § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anwend-bar. Gemäß § 20 Abs. 7 EStG gilt § 15b EStG zudem sinngemäß bei Einkünften aus Kapi-talvermögen.

1.6.1 Verlustausgleichsbeschränkung bei Steuerstundungsmodellen (§ 15b EStG) Nach § 15b EStG dürfen Verluste aus ei-nem Steuerstundungsmodell weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsquellen ausgeglichen oder nach § 10d EStG abge-zogen werden. Die Verluste mindern die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den folgenden Wirtschaftsjahren aus derselben Einkunftsquelle (hier Vermietung und Ver-pachtung) erzielt. § 15a EStG ist insoweit nicht anzuwenden.

Ein Steuerstundungsmodell gemäß § 15b Abs. 2 EStG liegt vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen. Dies ist der Fall, wenn dem Steuer-pflichtigen aufgrund eines vorgefertigten Konzepts die Möglichkeit geboten wird, zu-mindest in der Anfangsphase der Investition Verluste mit den übrigen Einkünften ver-rechnen zu können. Die dargestellte Verlust-

ausgleichsbeschränkung ist nur anzuwen-den, wenn innerhalb der Anfangsphase das Verhältnis der Summe der prognostizierten Verluste zur Höhe des eingesetzten Eigen-kapitals 10 % übersteigt.

Bei mehrstöckigen Personengesellschaf-ten ist bereits auf Ebene der Untergesell-schaften zu prüfen, ob § 15b EStG anzu-wenden ist. Wird die Anwendung des § 15b EStG auf Ebene der Untergesellschaft be-jaht, ist ein Verlustausgleich mit anderen Einkünften auf Ebene der Obergesellschaft nicht möglich (Tz. 21 des BMF-Schreibens vom 17.07.2007, BStBl I 2007, Seite 542).

Auf Ebene der Objektgesellschaft werden gemäß der erstellten Prognoserechnung ab dem Zeitpunkt, ab dem sich die Beteiligungs- gesellschaft an der Objektgesellschaft be-teiligt, aufgrund der Vermietung des fertig-gestellten Neubaus keine Verluste erwartet. Dies hat zur Folge, dass die Regelungen des § 15b EStG auf Ebene der Objektgesellschaft keine Auswirkung haben. Sollte die Objekt- gesellschaft in der Folgezeit abweichend zur Prognose Verluste erzielen, könnte die Finanz- verwaltung gemäß § 15b EStG deren Aus-gleich mit anderen Einkünften versagen.

Ferner geht der Anbieter davon aus, dass § 15b EStG auf der Ebene der Beteiligungs-gesellschaft nicht anzuwenden ist, da in der Anfangsphase der Investitionsphase gemäß der Prognoserechnung keine steuerlich zu-zurechnenden Verluste erwartet werden.

1.6.2 Verlustausgleichsbegrenzung (§ 15a EStG) Die Höhe der steuerlich zuzurechnenden negativen Ergebnisse wird ferner durch § 15a EStG beschränkt. Ausgleichsfähig, d. h. mit anderen positiven Einkünften zu verrechnen, sind steuerlich negative Ergebnisse nur, soweit sie die eingezahlte Einlage beziehungsweise eine gegebenenfalls darüber hinaus-gehende im Handelsregister eingetragene Haftsumme des Kommanditisten nicht über- schreiten; sie dürfen insoweit auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden.


Steuerlich nicht ausgleichsfähige Ergeb-nisse werden als sogenannte verrechenbare Verluste gesondert festgestellt und können nur mit steuerlichen Gewinnen des Kom-manditisten aus der Beteiligungsgesellschaft in den Folgejahren verrechnet werden. Auf doppelstöckige Personengesellschaften ist § 15a EStG ebenso anzuwenden (BFH-Be-schluss vom 18.12.2003, BStBl II 2004, Seite 231). Prognosegemäß entstehen während der Fondslaufzeit keine negativen Kapital-konten, sodass § 15a EStG voraussichtlich nicht anwendbar ist.

Die sich beteiligenden Treugeber müssen ferner § 15a Abs. 3 EStG beachten, sofern Ent- nahmen deren Einlage mindern und sich dadurch ein negatives Kapitalkonto ergibt. Ein Wiederaufleben der Haftung und damit der erweiterte Verlustausgleich des § 15a EStG tritt bei Treugebern nicht ein, da die Treuge-ber nur mittelbar über den Treuhandvertrag durch das Wiederaufleben der Haftung ge-mäß § 172 Abs. 4 HGB betroffen sind, nicht jedoch unmittelbar aufgrund dieser gesetz-lichen Vorschrift. Soweit sich durch derartige Entnahmen ein negatives Kapitalkonto er-gibt, führen diese zwar zu fiktiven Gewinnen, gleichzeitig aber auch zu verrechenbaren Ver- lusten. Die Einzelheiten hierzu sollte sich ein Treugeber von seinem persönlichen Steuer- berater erläutern lassen. Droht eine fiktive Gewinnbesteuerung, sollte die treugeberische Beteiligung gegebenenfalls in eine unmittelbare Kommanditbeteiligung umgewandelt werden, um den erweiterten Verlustausgleich in Anspruch nehmen zu können.

Für den Fall, dass Kommanditisten ihre Einlage durch ein Darlehen ganz oder teil-weise refinanzieren sollten, kommt die Ver-lustbegrenzung des § 15a EStG für die Fremdfinanzierungskosten nicht zum Zuge. Diese Sonderwerbungskosten sind sowohl nach der Rechtsprechung als auch nach der Auffassung der Finanzverwaltung grund-sätzlich in voller Höhe zu berücksichtigen. Eine Fremdfinanzierung der Beteiligung ist nach der Konzeption der Beteiligungsgesell- schaft nicht vorgesehen. Wird durch eine etwaige Fremdfinanzierung des Eigenkapi- tals des einzelnen Kommanditisten jedoch

ein steuerlicher Totalüberschuss infrage ge-stellt, können die bereits unter dem Ab-schnitt II. 1.3 „Überschusserzielungsabsicht“ angesprochenen steuerlichen Liebhaberei-gesichtspunkte bezüglich des einzelnen betroffenen Kommanditisten zum Tragen kommen. Das für die Beteiligungsgesellschaft zuständige Finanzamt prüft diese Thematik und lässt sich hierbei die Finanzierungsunter- lagen vorlegen.

1.6.3 Verlustabzug (§ 10d EStG) Nach § 10d Abs. 1 EStG können negative Einkünfte bis zu einem Betrag von EUR 511.500, bei zusammen veranlagten Ehegat-ten bis zu EUR 1.023.000, vom Gesamtbe-trag der Einkünfte des vorangegangenen Veranlagungszeitraums abgezogen werden (vgl. jedoch vorstehende Ausführungen zu §§ 15a und 15b EStG).

Nach § 10d Abs. 2 EStG können nega-tive Einkünfte, die weder im Verlustent-stehungsjahr noch durch Verlustrücktrag ausgeglichen werden konnten, in den folgenden Veranlagungszeiträumen bis zu einem Betrag von EUR 1.000.000, bei zusam-men veranlagten Ehegatten bis zu einem Betrag von EUR 2.000.000, unbeschränkt von positiven Einkünften abgezogen wer-den. Darüber hinausgehende vorgetrage-ne negative Einkünfte können nach der-zeitiger Rechtslage maximal bis zur Höhe von 60 % der verbleibenden positiven Ein-künfte abgezogen werden. Im Übrigen er-folgt zum Zwecke des weiteren Verlustvor-trags eine gesonderte Feststellung ohne Trennung nach Einkunftsarten.

1.6.4 Vererblichkeit von Verlusten Nach der Rechtsprechung des Bundes-finanzhof (Beschluss vom 17.12.2007, GrS 2/04, BStBl II 2008, Seite 608) sind im Erbfall die auf den Erblasser entfallenden Verlust-vorträge nach § 10d EStG nicht vererblich. Der Erbe kann diese Verlustvorträge steuerlich nicht geltend machen. Ob gleiches auch für die Verlustnutzungsbeschränkung des § 15b EStG gilt, ist in der Literatur umstritten und bisher nicht höchstrichterlich geklärt. Dagegen ist nach Ansicht der Literatur (Dötsch, DStR 2008, Seite 641/646) an der Vererblichkeit der vom Erblasser nicht ge-

nutzten Verluste nach § 15a EStG trotz der geänderten Rechtsprechung zu § 10d EStG weiterhin festzuhalten.

1.6.5 Verlustverrechnungsbeschränkung für Kapitaleinkünfte gemäß § 20 Abs. 6 Satz 2 EStG Verluste aus Kapitalvermögen dürfen ge-mäß § 20 Abs. 6 Satz 2 EStG nicht mit ande-ren Einkünften verrechnet oder nach § 10d EStG abgezogen werden. Sie können nur mit Einkünften aus Kapitalvermögen ver-rechnet werden.

1.7 Höhe der Einkommensteuer Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, welche im Rahmen der Veran- lagung auf Anlegerebene versteuert werden, gilt ein linear-progressiver Einkommensteu-ertarif mit fünf Tarifstufen. Der einkommen-steuerliche Grundfreibetrag beträgt für den Veranlagungszeitraum 2011 EUR 8.004. Im Jahr 2011 erhöht sich der Einkommensteuer- Eingangssteuersatz von 14 % (entspricht ei-nem zu versteuernden Einkommen von EUR 8.005) progressiv bis zum Grenzsteuer-satz von 42 % (entspricht einem zu versteu-ernden Einkommen von EUR 52.882). Ab ei-nem zu versteuernden Einkommen von EUR 250.731 erhöht sich dieser Grenzsteuersatz auf 45 % (sogenannte Reichensteuer).

Einkünfte aus Kapitalvermögen unter-liegen bei Privatanlegern einheitlich einem Abgeltungsteuersatz in Höhe von 25 % zu-züglich Solidaritätszuschlag und gegebe-nenfalls Kirchensteuer. Die Thesaurierungs-begünstigung für Personengesellschaften, wonach nicht entnommene Gewinne mit einem ermäßigten Steuersatz besteuert werden können, findet auf die Beteiligungs-gesellschaft keine Anwendung, da diese vermögensverwaltend tätig ist.

Eine Änderung der Einkommensteuer-sätze, insbesondere des Höchststeuersat-zes, hat stets Auswirkungen auf Investitions- und Finanzplanungsrechnungen auf der Ebene des Anlegers.


1.8 Solidaritätszuschlag Auf die bei den Anlegern anfallende Ein-kommensteuer wird zusätzlich ein Solida-ritätszuschlag in Höhe von 5,5 % der fest-gesetzten Einkommensteuer erhoben. Das Niedersächsische Finanzgericht hielt die andauernde Erhebung des Solidaritätszu-schlags als Ergänzungsabgabe in Höhe von 5,5 % auf die Einkommensteuer jedoch für verfassungswidrig und legte daher mit Be-schluss vom 15.11.2009 (7 K 143/08) die Fra-ge der Verfassungsmäßigkeit dem Bundes-verfassungsgericht zur Entscheidung vor. Mit Beschluss vom 8. September 2010 hat das Bundesverfassungsgericht diese Vorlage als unzulässig verworfen (2 BvL 3/10). Bezüg- lich der Frage der Verfassungsmäßigkeit des Solidaritätszuschlages sind beim Bundes- finanzhof derzeit drei weitere Revisionsver-fahren (II R 50/09, II R 20/10 und II R 52/10) rechtshängig.

1.9 Kirchensteuer Die Kirchensteuer bemisst sich für kirchen- steuerpflichtige Anleger nach der festge-setzten Einkommensteuer und beträgt der-zeit – je nach Bundesland – entweder 8 % oder 9 %. Die Kirchensteuer ist im Jahr der Verausgabung als Sonderausgabe abzugs-fähig. Aus Vereinfachungsgründen wurde die Kirchensteuer in der Prognoserechnung der Beteiligungsgesellschaft nicht berück-sichtigt.

2. Investmentsteuergesetz Auf die Besteuerung der Erträge der Be-teiligungsgesellschaft finden die steuerlichen Bestimmungen des Investmentsteuergeset- zes (InvStG) keine Anwendung, da es sich bei der Beteiligungsgesellschaft nicht um ein Investmentvermögen im Sinne des Invest-mentsteuergesetzes handelt.

3. Gewerbesteuer Sowohl die Beteiligungsgesellschaft als auch die Objektgesellschaft nach ihrer ge-werblichen Entprägung sind vermögens-verwaltend tätig, nicht gewerblich geprägt und nicht gewerblich infiziert, sodass sie keinen Gewerbebetrieb i. S. d. § 2 Abs. 1 GewStG begründen und demzufolge keiner Gewerbesteuerpflicht unterliegen (siehe Abschnitt II. 1. „Einkunftsarten“).

Sollte der Anleger aus der Beteiligungs-gesellschaft oder der Objektgesellschaft entgegen dem steuerlichen Konzept des Beteiligungsmodells Einkünfte aus Gewerbe- betrieb erzielen, unterliegen sämtliche Ein-künfte des Anlegers einschließlich etwaiger Veräußerungsgewinne auf Ebene der Perso-nengesellschaft der Gewerbesteuer. Der An-leger hat in diesem Fall die Möglichkeit, die auf ihn entfallende anteilige Gewerbesteuer im Rahmen des § 35 EStG auf seine Einkom-mensteuer anzurechnen.

4. Umsatzsteuer

4.1 Ebene der Objektgesellschaft Die Objektgesellschaft als Vermieter des Neubaus ist Unternehmer im Sinne des § 2 UStG. Die Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sind nach § 4 Nr. 12 lit. a) UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings kann die Objektgesellschaft diese Umsätze gemäß § 9 Abs. 1 und Abs. 2 UStG als steuerpflich-tig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unterneh- men ausgeführt wird und soweit der andere Unternehmer das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Objektgesellschaft ver-mietet den Neubau nach dem Fondskonzept ausschließlich an Vodafone, die das Grund-stück für Umsätze verwendet, die den Vor-steuerabzug nicht ausschließen. Die Objekt- gesellschaft hat gemäß § 7.7 des Mietvertra-ges auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 2 i. V. m. § 4 Nr. 12 Satz 1 lit. a) UStG verzichtet. Dementsprechend kann sie die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer für Lieferungen und sonstige Leistungen, die von anderen Unter- nehmern für ihr Unternehmen ausgeführt worden sind, als Vorsteuer geltend machen.

Die Vorsteuer kann dabei grundsätzlich bereits dann abgezogen werden, wenn der Unternehmer im Zeitpunkt des Leistungs-bezugs die – hinreichend dokumentierte – Absicht hat, die Eingangsumsätze für um-satzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze an andere Unternehmer zu verwenden. Das bedeutet, dass die Objektgesellschaft auch für Zeiten des Leerstandes grundsätzlich die

Möglichkeit zum Vorsteuerabzug hat. Sollte die Finanzverwaltung die Option zur Um-satzsteuer nicht anerkennen, ist insoweit der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Die Vor-steuer kann in diesem Fall, soweit sie nicht zu aktivieren (§ 9b UStG) ist, als Werbungs-kosten geltend gemacht werden.

Ändern sich bei dem Neubau der Ob-jektgesellschaft innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren ab erstmaliger Verwendung die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse (insbesondere bei umsatzsteuerfreier Vermietung), ist der Vorsteuerabzug für den verbleibenden Be-richtigungszeitraum auf Ebene der Objekt-gesellschaft zeitanteilig zu berichtigen (§ 15a UStG).

4.2 Ebene der Beteiligungsgesellschaft Gegenstand der Beteiligungsgesellschaft ist lediglich der Erwerb und das Halten der Beteiligung an der Objektgesellschaft. Sie ist daher kein Unternehmer i. S. d. § 2 UStG und unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Dement- sprechend kann die Beteiligungsgesellschaft die auf Ausgaben lastende Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen.

5. Grundsteuer Auf den inländischen Grundbesitz der Objektgesellschaft ist eine jährliche Grund-steuer zu entrichten, welche von den Ge-meinden erhoben wird. Die Höhe der Steuer- last richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie, der Steuermesszahl sowie dem Hebesatz, welcher durch die zuständige Ge-meinde (Stadt Düsseldorf) festgelegt wird. Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich die Objektgesellschaft. Die mietvertraglichen Regelungen ermöglichen eine vollständige Weiterbelastung der Grundsteuer an die Mieter. Soweit eine Weiterbelastung auf-grund von Leerständen, abweichenden mietvertraglichen Regelungen, Ausfällen von Mietern oder künftiger anderer recht-licher Beurteilung der mietvertraglichen Regelungen nicht möglich ist, entsteht für die Objektgesellschaft eine wirtschaftliche Belastung.


6. Vermögensteuer Eine Vermögensteuer wird in Deutsch-land derzeit nicht erhoben.

7. Kapitalertragsteuer/Abgeltungsteuer Private Kapitalerträge (laufende Einkünfte aus Zinsen und Dividenden) sowie Zinsbe-grenzungsgeschäfte unterliegen der sogenannten Abgeltungsteuer gemäß § 32d EStG. Die Guthabenzinsen aus der Anlage von Liquiditätsüberschüssen sind den An-legern zuzurechnen. Die Bank ist zum Ein- behalt der Abgeltungsteuer auf die Zinsein-nahmen und die Gewinne aus Zinsbegren-zungsgeschäften (25 % zuzüglich Solidari-tätszuschlag von 5,5 %) verpflichtet.

Da die Zinsbegrenzungsgeschäfte zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören (vgl. Abschnitt II. 1.2 „Einkünfte aus Kapitalvermögen“), kann gemäß § 43 Abs. 2 Satz 3 Ziffer 2 EStG eine Freistellung vom Kapitalertragsteuereinbehalt erreicht werden.

In besonderen Fällen wenn z. B. der per-sönliche Einkommensteuersatz des Anle-gers unter 25 % liegt, besteht gemäß § 32d Abs. 6 EStG („Günstigerprüfung“) für den Anleger die Möglichkeit, die Veranlagung mit dem persönlichen Steuersatz zu wählen (Veranlagungsoption). Soweit Kapitalertrag-steuer einbehalten wird, ist diese als Steuer-vorauszahlung zu behandeln und grund-sätzlich bei dem Anleger im Rahmen seiner persönlichen Einkommensteuerfestset-zung anteilig anzurechnen. Sowohl im Falle der Abgeltung als auch im Falle der Veran-lagung sind etwaige Werbungskosten nicht zu berücksichtigen (§ 20 Abs. 9 Satz 1 Hs. 2 EStG).

Der Anleger kann jedoch bei der Ermitt-lung seiner gesamten Einkünfte aus Kapital-vermögen (hierzu gehören auch Einkünfte aus Kapitalvermögen, die dem Anleger nicht aus der Beteiligung an der Beteiligungsge- sellschaft, sondern aus anderen Quellen zu- fließen) einen sogenannten Sparer-Pausch-betrag in Höhe von EUR 801 geltend machen. Bei Ehegatten, die zusammen veranlagt werden, beträgt dieser Sparer-Pauschbetrag EUR 1.602 (§ 20 Abs. 9 Satz 1 Hs. 1 bzw. Satz 2 EStG).

Sofern der Anleger kirchensteuerpflichtig ist, ist zudem Kirchensteuer zu entrichten. Gemäß § 51a Abs. 2c Satz 10 EStG kann der grundsätzlich mögliche Antrag auf Einbe-ziehung des Kirchensteuerabzuges in den Kapitalertragsteuereinbehalt nicht gestellt werden, wenn an den Kapitalerträgen meh-rere Personen unterschiedlicher Religions-zugehörigkeit beteiligt sind. Ungeachtet der abgeltenden Wirkung der Abgeltungsteuer hat ein kirchensteuerpflichtiger Anleger da-her in seiner Einkommensteuererklärung die Kapitalerträge bzw. die davon abgezogene Kapitalertragsteuer anzugeben, worauf dann Kirchensteuer erhoben wird.

In der Prognoserechnung wurde die Ab-geltungsteuer ohne die gegebenenfalls an-fallende Kirchensteuer berücksichtigt.

Durch einen Freistellungsauftrag bzw. eine Nichtveranlagungsbescheinigung des Anlegers kann ein anteiliger Einbehalt der Abgeltungsteuer nicht vermieden werden.

8. Verfahren zur Feststellung der Ein-künfte Die Ermittlung des steuerlichen Ergeb-nisses erfolgt mehrstufig. Zunächst erfolgt die einheitliche und gesonderte Ermittlung der Einkünfte gemäß § 180 Abs. 1 Nr. 2 lit. a) AO auf Ebene der Objektgesellschaft. Die Ergebnisanteile der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft werden der Betei-ligungsgesellschaft entsprechend ihrem Be-teiligungsverhältnis zugewiesen und dort im Rahmen der einheitlichen und geson-derten Feststellung erfasst. Die Ergebnisan-teile an der Beteiligungsgesellschaft werden den Anlegern entsprechend ihrem Beteili-gungsverhältnis zugerechnet.

Sobald das örtlich zuständige Finanzamt das einheitliche Feststellungsverfahren der Beteiligungsgesellschaft durchgeführt hat, werden die Wohnsitzfinanzämter über die jeweiligen Anteile der Kommanditisten am steuerlichen Ergebnis der Beteiligungsgesell- schaft informiert. In der Einkommensteuer- erklärung des Kommanditisten ist der auf ihn entfallende Anteil am steuerlichen Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft – nach Mitteilung der Beteiligungsgesellschaft – anzusetzen.

Liegt dem Wohnsitzfinanzamt bei Durchführung der Einkommensteuerver-anlagung eine Mitteilung des für die Be-teiligungsgesellschaft zuständigen Finanz-amtes vor, ist das Wohnsitzfinanzamt daran gebunden und hat das steuerliche Ergeb-nis entsprechend zu berücksichtigen. Die Bindungswirkung erstreckt sich auch auf eventuelle Sondereinnahmen und/oder Sonderwerbungskosten der einzelnen An-leger. Diese sind ebenfalls Gegenstand der Feststellungen des für die Beteiligungsge-sellschaft zuständigen Finanzamtes und können nicht unmittelbar bei dem Wohn-sitzfinanzamt des Anlegers geltend ge-macht werden.

Die endgültige Veranlagung des Anle-gers durch das für ihn zuständige Wohnsitz- finanzamt erfolgt erst nach Prüfung der Be-steuerungsgrundlagen der Beteiligungsge- sellschaft durch das Feststellungsfinanzamt. Die daraus resultierenden Ergebnisse können zu Steuererstattungen aber auch zu Steuer- nachforderungen sowohl auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft als auch auf Ebene der Anleger führen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Anleger Auszahlungen von der Beteiligungsgesellschaft erhalten haben. Steuererstattungs- und Steuernachforde-rungsansprüche unterliegen gemäß § 233a i. V. m. § 238 AO einer Verzinsung von 0,5 % pro vollem Monat, die 15 Monate nach Ab-lauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist, beginnt.

III. Steuerliche Behandlung der Aus-zahlungen

Die Liquiditätsüberschüsse der Beteili-gungsgesellschaft werden, vorbehaltlich einer angemessenen Zuführung zur Liquidi- tätsreserve, an die Anleger frühestens mit der Valutierung des Darlehens der Beteili-gungsgesellschaft an die Objektgesellschaft gemäß § 10 Ziffer 3 lit. a) des Gesellschafts-vertrages der Beteiligungsgesellschaft, spä-testens unmittelbar vor der Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektge-sellschaft im Verhältnis ihrer gezeichneten Kapitalanteile ausgezahlt. Die Auszahlungen erfolgen gemäß § 13 Ziffer 7 des Gesell-


schaftsvertrages unabhängig vom Bilanz- gewinn/-verlust als Vorabauszahlungen. Die Vorabauszahlungen sind bis zum 30.06. des Folgejahres und grundsätzlich in EUR zu leisten. Sollten Anleger nur zeitanteilig in einem Geschäftsjahr beteiligt sein, erfolgt die Vorabauszahlung auch nur zeitanteilig an den jeweiligen Anleger ab dem Monat, der auf den Monat des Beitritts des Anlegers zur Beteiligungsgesellschaft folgt.

Bei den geplanten Auszahlungen han-delt es sich steuerlich um Entnahmen von Liquiditätsüberschüssen, gegebenenfalls um Minderungen der Einlagen, die grund-sätzlich keiner Steuerpflicht unterliegen. Steuerpflichtig sind ausschließlich die für je-den Anleger einheitlich und gesondert fest-gestellten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Einkünfte aus Kapitalver-mögen.

IV. Beendigungsphase

Die Beendigung der Fondsbeteiligung kann sowohl durch eine Veräußerung der Immobilie der Objektgesellschaft, der Anteile an der Objektgesellschaft oder der Anteile an der Beteiligungsgesellschaft als auch durch eine Übertragung durch Schenkung oder Vererbung der Fondsanteile erfolgen.

1. Veräußerung der Immobilie

1.1 Allgemeines Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien oder von Anteilen an ver-mögensverwaltenden Grundbesitzgesell-schaften sind nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich nur dann steuerbar, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren verstrichen ist. Diese Veräuße-rungsfrist gilt sowohl für die Objektgesell-schaft und die Beteiligungsgesellschaft als auch für die Anleger der Beteiligungsgesell-schaft. Bei der Veräußerung des Anteils der Beteiligungsgesellschaft an der Objektge-sellschaft wird der Anleger so behandelt, als hätte er über die Beteiligungsgesellschaft anteilig die von der Objektgesellschaft ge-haltenen Wirtschaftsgüter selbst veräußert

(§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Gleiches gilt auf-grund des Transparenzprinzips für die Ver-äußerung eines Anteils an der Beteiligungs-gesellschaft durch den Anleger.

Dementsprechend würde sich eine Steuer- pflicht in den folgenden Fällen ergeben:

– Verkauf der Immobilie durch die Objekt-gesellschaft innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung,

– Verkauf des Kommanditanteils der Be-teiligungsgesellschaft an der Objektge-sellschaft innerhalb von zehn Jahren seit Beitritt,

– Ausscheiden eines Anlegers aus der Be-teiligungsgesellschaft innerhalb von zehn Jahren seit Beitritt.

Der Veräußerungsgewinn ist gemäß § 23 Abs. 3 EStG der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den um die Abschreibung geminderten Anschaf-fungskosten sowie den mit der Veräußerung zusammenhängenden Werbungskosten an-dererseits. Eine Steuerpflicht der Veräuße-rungsgewinne ergibt sich aus § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG allerdings nur, sofern der anteili-ge Veräußerungsgewinn des jeweiligen An-legers EUR 600 oder mehr beträgt. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften kön-nen nur mit Gewinnen aus privaten Veräu- ßerungsgeschäften im gleichen Veranla-gungszeitraum, im vorangegangenen Ver-anlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen verrechnet werden (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).

Bei Schenkungen innerhalb dieses Zehn-Jahres-Zeitraumes ist ferner zu beachten, dass wegen der Rechtsprechung zur Teilentgelt-lichkeit die Übertragung des Anteils eines Anlegers an der Beteiligungsgesellschaft ebenfalls eine Besteuerung zur Folge haben kann. Bei Übernahme eventuell bestehender Verbindlichkeiten der Beteiligungsgesellschaft oder eventuell übernommener Verbindlich- keiten des Schenkers durch den Beschenkten liegt für den Schenkungsempfänger inso-weit ein Anschaffungs- und für den Schenker insoweit ein Veräußerungsvorgang vor.

Die Beteiligungsgesellschaft und die Ob-jektgesellschaft beabsichtigen, die Beteili-gung an der Objektgesellschaft bzw. die Im-mobilie über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren zu halten. Bei prognosegemä-ßem Verlauf der Investition sollte der Ge-winn aus einer Veräußerung der Immobilie oder der Beteiligung daher nicht steuerbar sein.

1.2 Gewerblicher Grundstückshandel Die vorstehenden Ausführungen zur Besteuerung des Veräußerungsgewinns finden allerdings dann keine Anwendung, wenn die Beteiligung an der Gesellschaft Betriebsvermögen des Anlegers darstellt oder ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfi-nanzhofes liegt eine gewerbliche und keine vermögensverwaltende Tätigkeit vor, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung die Umschichtung von Vermögenswerten und deren Verwertung als Vermögenssubstanz in den Vordergrund tritt.

Als Indiz für das Vorliegen eines gewerb-lichen Grundstückshandels gilt die Über-schreitung der sogenannten Drei-Objekt-Grenze (BFH, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, Seite 291). Danach führt die Veräußerung von mehr als drei Objek-ten innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraumes grundsätzlich zur Gewerblichkeit. Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sind dabei nur solche Objekte, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errich-tung, Erwerb und Veräußerung besteht (so-genanntes Zählobjekt). Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist dann anzunehmen, wenn die Zeitspanne zwischen Fertigstel-lung/Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als fünf Jahre beträgt. Bei einem Er-werb mit Veräußerungsabsicht oder in an-deren Einzelfällen kann dieser Zeitraum auch zehn Jahre betragen. Veräußerungen, die mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb erfolgen, sind aber grundsätzlich nicht zu berücksichtigen.

Die Finanzverwaltung hat die Einzelhei-ten zum gewerblichen Grundstückshandel


(BMF-Schreiben vom 26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, Seite 434 sowie BMF-Schreiben vom 01.04.2009, IV C 6 S 2240/08/10008, BStBl I Seite 515) umfassend dargestellt.

1.2.1 Beurteilung auf Ebene der Objekt- und Beteiligungsgesellschaft Auf der Ebene einer Personengesellschaft wird grundsätzlich ein gewerblicher Grund-stückshandel begründet, wenn die Gesell-schaft mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert. Objekte im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels sind bebaute und unbebaute Grundstücke, bei denen zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und deren Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang von in der Regel fünf Jahren besteht (sogenannte Zähl- objekte). Treten weitere Umstände, wie zum Beispiel die Branchenkunde des Steuer-pflichtigen, hinzu, können Erwerbe auch nach Ablauf des Zeitraums von fünf Jahren mitgerechnet werden (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, Seite 434, Tz. 5).

Die Prognoserechnung unterstellt bei-spielhaft eine Veräußerung der Immobilie der Objektgesellschaft im Jahr 2024. Somit liegt zwischen der Anschaffung der Immo- bilie und deren Veräußerung ein Zeitraum von mehr als fünf beziehungsweise zehn Jahren. Darüber hinaus plant die Objektge- sellschaft nicht, weitere Immobilien zu er-werben und zu veräußern, sodass auch das quantitative Kriterium der Drei-Objekt- Grenze nicht überschritten ist. Entsprech- endes gilt für die Beteiligungsgesellschaft. Eine Veräußerung der Kommanditbeteili-gung durch die Beteiligungsgesellschaft ist nicht beabsichtigt. Außerdem ist es nach dem Gesellschaftszweck nicht vorgesehen, Immobilien oder weitere Beteiligungen an Immobiliengesellschaften zu erwerben. We-der auf Ebene der Objekt- noch der Betei- ligungsgesellschaft liegt damit ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels auf Anlegerebene kann nicht zur Gewerblichkeit der Objekt- oder Beteiligungsgesellschaft führen (BFH, Urteil vom 17.12.2008, IV R 85/06, DStR 2009, Seite 311 ff.).

Sollte entgegen der Annahme in diesem Prospekt auf der Ebene der Objektgesell-schaft ein gewerblicher Grundstückshan-del begründet werden, sind alle Einkünfte aus der Objektgesellschaft und der Beteili-gungsgesellschaft einschließlich Veräuße-rungsgewinne als Einkünfte aus Gewerbe-betrieb im Sinne des § 15 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu behandeln. Die Annahme eines gewerb-lichen Grundstückshandels hat im Wesent-lichen zur Folge, dass die zur Veräußerung bestimmten Immobilien dem Umlaufver-mögen zugerechnet werden und eine Gel-tendmachung von planmäßiger Gebäude- AfA nicht möglich ist. Des Weiteren sind die Einkünfte aus der Immobilienveräußerung oder der Veräußerung der Anteile an der Objekt- und Beteiligungsgesellschaft – un-abhängig von der Haltedauer – in vollem Umfang mit dem individuellen Einkommen- steuertarif des Anlegers zu versteuern. Außer- dem unterliegen die Beteiligungs- bzw. Ob-jektgesellschaft der Gewerbesteuer, welche vom Anleger im Rahmen des § 35 EStG auf seine Einkommensteuer angerechnet wird.

1.2.2 Beurteilung auf Ebene der Anleger Der gewerbliche Grundstückshandel ist allerdings nicht nur auf Ebene der Objektge-sellschaft, sondern auch auf Ebene des ein-zelnen Anlegers zu prüfen. Dabei fließen als Zählobjekte gemäß dem oben genannten BMF-Schreiben in die Beurteilung der Drei-Objekt-Grenze nicht nur direkte Veräuße-rungen von Grundbesitz des Anlegers ein, sondern auch die Veräußerung von (mit-telbaren) Beteiligungen an Personengesell-schaften mit Grundbesitz beziehungsweise die Veräußerung von Grundstücken durch diese Personengesellschaften. Dementspre-chend werden folgende Veräußerungsvor-gänge dem Anleger als Zählobjekte im Rah-men des gewerblichen Grundstückshandels vermittelt:

– Veräußerung von Immobilien durch die Objektgesellschaft,

– Veräußerung des Anteils der Beteiligungs- gesellschaft an der Objektgesellschaft,

– Veräußerung des Anteils des Anlegers an der Beteiligungsgesellschaft.

Der Verkauf der Immobilie durch die Ob-jektgesellschaft stellt ein Zählobjekt dar, wenn alternativ folgende Grenzen über-schritten werden (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, Seite 434, Tz. 17):

– die mittelbare Beteiligung an der Objekt-gesellschaft des Anlegers beträgt min-destens 10 %,

– der anteilige Verkehrswert der Beteiligung an der Objektgesellschaft beträgt mehr als EUR 250.000,

– der anteilige Verkehrswert der Immobilie beträgt mehr als EUR 250.000.

Im Falle der Veräußerung der Beteiligung an der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft ist ein Zählobjekt bei Überschreitung eine der zwei Grenzen anzunehmen:

– die mittelbare Beteiligung an der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft des Anle-gers beträgt mindestens 10 %,

– der anteilige Verkehrswert der Beteili-gung an der Objektgesellschaft beträgt mehr als EUR 250.000.

Durch die Hinzurechnung von Zählob-jekten auf der Ebene des Anlegers kann demnach ein gewerblicher Grundstücks-handel verwirklicht werden und ein an sich nicht steuerbarer Gewinn aus dem Verkauf von sonstigen Immobilien im Privatvermö-gen des Anlegers als Einkünfte aus Gewerbe- betrieb steuerpflichtig werden.

Es wird jedem Anleger empfohlen, die persönlichen steuerlichen Konsequenzen einer Übertragung seines Anteils an der Be-teiligungsgesellschaft im Hinblick auf einen möglichen gewerblichen Grundstückshandel mit seinem steuerlichen Berater zu erörtern.


1.3 Veräußerung Sollte die Finanzverwaltung anstelle der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (vgl. Abschnitt II. 1.1 „Einkünfte aus Vermie-tung und Verpachtung“) gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG von Einkünften aus Gewer- bebetrieb gemäß § 15 EStG ausgehen, wäre der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig und unterläge unabhängig von Veräußerungs- fristen der Besteuerung mit dem persön- lichen Steuersatz des Anlegers. In dem BMF- Schreiben vom 01.04.2009 (vgl. Abschnitt II. 1.1 „Einkünfte aus Vermietung und Ver-pachtung“) vertritt die Finanzverwaltung neben ihren Aussagen zur Abgrenzung von vermögensverwaltender und gewerblicher Tätigkeit (Anwendbarkeit des BFH-Urteils vom 26.06.2007 auf Ein-Objekt-Gesellschaf- ten) die Auffassung, dass die Veräußerung von Wirtschaftsgütern im Falle eines einheitlichen Geschäftskonzepts zum laufenden Geschäftsbetrieb gehört, auch wenn die Ver- äußerung zeitlich mit der Betriebsveräuße-rung/-aufgabe zusammenfällt. Daher seien die für die Betriebsveräußerung/-aufgabe geltenden Steuervergünstigungen nicht an-zuwenden. Dieser Ansicht folgt auch der Bundesfinanzhof in seinem Beschluss vom 11.08.2010 (Az. IV B 17/10 BFH, Beschluss vom 24.09.2010, Az. IV B 34/10). Bei Annahme von Einkünften aus Gewerbebetrieb gemäß § 15 EStG lässt sich daher nicht ausschließen, dass ein Gewinn aus der Veräußerung der Immo- bilie auch bei damit in Zusammenhang stehender Aufgabe des Betriebes der Betei-ligungsgesellschaft gegebenenfalls als lau-fender Gewinn der Beteiligungsgesellschaft behandelt wird.

2. Erbschaft- und Schenkungsteuer Der Erwerb der Anteile an der Beteili-gungsgesellschaft von Todes wegen oder die Schenkung unter Lebenden unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 ErbStG).

2.1 Erbschaft Im Erbfall unterliegt der Erwerb der An-teile an der Beteiligungsgesellschaft grund-sätzlich der deutschen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.

2.1.1 Unmittelbare Beteiligung als Kom-manditist Der Erwerb einer Kommanditbeteiligung an der vermögensverwaltenden Beteiligungs- gesellschaft gilt als Erwerb der anteiligen Wirtschaftsgüter der Beteiligungs- bzw. Ob-jektgesellschaft, also der Immobilie und einer etwaigen Liquiditätsrücklage. Die Ver-bindlichkeiten der Beteiligungsgesellschaft sind als Nachlassverbindlichkeiten gemäß § 10 Abs. 5 ErbStG in voller Höhe abzuziehen. Für jedes Wirtschaftsgut ist der Wert anhand der allgemeinen Bewertungsgrundsätze des Bewertungsgesetzes zu ermitteln. Kapital-forderungen und Schulden sind regelmäßig mit dem Nennwert anzusetzen.

2.1.2 Bewertung des Grundstückes Für ein Grundstück, für das sich am ört-lichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, ist gemäß § 182 Abs. 3 BewG das sogenannte Ertragswertverfahren vor-geschrieben. Dafür werden der Bodenwert und ein Gebäudeertragswert getrennt von-einander ermittelt. Der Bodenwert basiert auf den Bodenrichtwerten. Der Gebäudeer- tragswert, abgeleitet aus dem um die Be-wirtschaftungskosten geminderten Roh-ertrag, wird über einen u. a. von der Rest-nutzungsdauer des Gebäudes abhängigen Vervielfältiger ermittelt. Das Verfahren dient der typisierten Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks.

2.1.3 Keine Begünstigung Sowohl ein Verschonungsabschlag (§ 13a Abs. 1 ErbStG) als auch der Abzugsbetrag (§ 13a Abs. 2 ErbStG) und die Tarifbegren-zung (§ 19a ErbStG) können vorliegend nicht in Anspruch genommen werden, da es sich hinsichtlich der Beteiligung an der Beteili-gungsgesellschaft um kein inländisches Be-triebsvermögen und damit nicht um soge-nanntes begünstigtes Vermögen im Sinne von § 13b Abs. 1 ErbStG handelt. Selbst wenn es sich bei der Beteiligung an der Beteili-gungsgesellschaft um inländisches Betriebs- vermögen handeln würde, wäre dieses von der Begünstigung ausgenommen, da der Neubau der Objektgesellschaft insgesamt fremd vermietet wird (sogenanntes schäd- liches Verwaltungsvermögen, (vgl. § 13b Abs. 2 ErbStG). Ebenso wenig kommt eine

Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken ver-mietete Grundstücke in Betracht (§ 13c ErbStG).

2.1.4 Beteiligung über das Treuhandver-hältnis Bei einer mittelbaren Beteiligung als Treu- geber über den Treuhandkommanditisten war Gegenstand der Übertragung im Erb-fall nach Auffassung der Finanzverwaltung (Fin.Min. Bayern Erlass vom 14.06.2005, DStR 2005, Seite 1231; Fin.Min. Baden-Württem-berg Erlass vom 27.06.2005, DB 2005, Seite 1493) nicht die Beteiligung an der Personen-gesellschaft, sondern der Herausgabean-spruch aus dem Treuhandverhältnis, d. h. des Treugebers gegen den Treuhandkom-manditisten auf Rückübertragung des Treu-guts (Sachleistungsanspruch). Das hatte zur Folge, dass bei einer Übertragung einer treuhänderisch gehaltenen Beteiligung der Sachleistungsanspruch gegenüber dem Treuhänder erbschaftsteuerrechtlich mit dem gemeinen Wert gemäß § 9 Abs. 1 BewG zu bewerten war. Eine Bewertung der ein-zelnen Gegenstände, auf die sich der Her-ausgabeanspruch richtet, erfolgte nicht.

Nach aktuellem koordinierten Länder- erlass der Finanzministerien (vgl. u. a. Bayerisches Finanzministerium, Erlass vom 16.09.2010; DStR 2010, Seite 2084) handelt es sich zwar bei dem Herausgabeanspruch des Treuhänders weiterhin um einen Sach-leistungsanspruch. Die steuerliche Beur-teilung – insbesondere die Bewertung – orientiert sich jedoch daran, auf welchen Gegenstand sich der Herausgabeanspruch bezieht, mithin an der Vermögensart des Treuguts.

Aufgrund dessen ergibt sich steuerlich kein Unterschied zwischen dem Steuerwert des Sachleistungsanspruchs und dem Steuer- wert der Gesellschaftsbeteiligung/des Wirt-schaftsgutes.

Gleiches gilt, sofern die Finanzverwaltung Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG annehmen sollte. Die im Falle einer unmittelbaren Beteiligung geltenden steuerlichen Ver- günstigungen des § 13a ErbStG sind nach der aktuellen Ansicht des Bayerischen Finanz-


ministeriums auch bei einer mittelbaren Be-teiligung eines Treugebers zu gewähren.

2.1.5 Steuerklassen, Freibeträge und Steuer- sätze Die Steuerpflichtigen werden in Abhän-gigkeit vom Verwandtschaftsverhältnis mit dem Erblasser/Schenker in drei Steuerklassen eingeteilt, für die je nach Verwandtschafts-grad unterschiedliche Freibeträge gelten. Die persönlichen Freibeträge betragen bei-spielsweise für Ehegatten EUR 500.000, für Kinder und Stiefkinder EUR 400.000 sowie für Enkel EUR 200.000. Um im Erbfall eine et-waige Doppelbelastung durch Erbschaft-steuer und Einkommensteuer abzumildern, sieht § 35b EStG eine Steuerermäßigung vor. Die Einkommensteuer wird danach auf Einkünfte, die im Veranlagungszeitraum oder in den vorangegangenen vier Veranlagungs- zeiträumen als Erwerb von Todes wegen der Erbschaftsteuer unterlegen haben, auf An-trag um einen bestimmten Prozentsatz ge-mindert.

Erwerbe innerhalb der vorangegangenen zehn Jahre von demselben Erblasser/Schenker werden bei der Berechnung der Erschaft-/Schenkungsteuer berücksichtigt (§ 14 ErbStG). Der Steuersatz für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bemisst sich der Höhe nach (7 % bis 50 %) in Abhängigkeit von dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs und der anzuwendenden Steuerklasse.

2.2 Schenkung

2.2.1 Unmittelbare Beteiligung als Kom-manditist Bei einer Schenkung unterliegt der Er-werb der Anteile an der Beteiligungsgesell-schaft grundsätzlich der deutschen Schen-kungsteuer. Hier ist allerdings zu beachten, dass bei einer direkt gehaltenen Beteiligung die eventuell bestehenden Verbindlichkeiten der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft oder die eventuell übernommenen Verbind- lichkeiten des Schenkers für den Schenkungs- empfänger ein Entgelt darstellen. Nach Auf-fassung der Finanzverwaltung (Abschnitt 17 Abs. 2 ErbStR) ist die anteilig übertragene Immobilie in diesem Falle nur anteilig im Verhältnis des Verkehrswertes der tatsäch-

lichen Bereicherung zum Verkehrswert der anteiligen Immobilie zu berücksichtigen (sogenannte gemischte Schenkung).

2.2.2 Beteiligung über das Treuhandver-hältnis Bei einer Übertragung der Ansprüche aus dem Treuhandverhältnis im Wege der Schenkung gelten die für Erbfälle darge-stellten Grundsätze. Nach aktuellem koordi-nierten Ländererlass der Finanzministerien (vgl. u. a. Bayerisches Finanzministerium, Er-lass vom 16.09.2010; DStR 2010, Seite 2084) orientiert sich die steuerliche Beurteilung des Herausgabeanspruchs des Treuhänders (Sachleistungsanspruch) daran, auf welchen Gegenstand sich der Herausgabeanspruch bezieht, mithin an der Vermögensart des Treuguts. Es ergibt sich daher kein steuerlicher Unterschied zwischen dem Steuer-wert des Sachleistungsanspruchs und dem Steuerwert der Gesellschaftsbeteiligung/des Wirtschaftsgutes. Gleiches gilt, sofern die Finanzverwaltung Einkünfte aus Gewer-bebetrieb nach § 15 EStG annehmen sollte (vgl. Abschnitt II. 1. „Einkunftsart – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“).

Übernimmt der Erwerber bei einer treu-händerisch gehaltenen Beteiligung etwaige Verbindlichkeiten des Schenkers, dann gelten auch hier die Grundsätze der gemischten Schenkung.

2.2.3 Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze Die Schenkungsteuer ermittelt sich nach den gleichen Grundsätzen wie die Erb-schaftsteuer. Die für Erbfälle dargestellten Regelungen bezüglich der Bewertung des Vermögens, der Steuersätze, der Steuer-klassen und der Freibeträge sind demnach grundsätzlich auch im Fall der Schenkung anzuwenden. Schuldner der Schenkung-steuer ist neben dem Schenkungsempfän-ger auch der Schenker.

V. Schlussbemerkungen

Die vorstehenden Ausführungen beruhen im Wesentlichen auf den von der Beteili-gungsgesellschaft abgeschlossenen bezie-hungsweise abzuschließenden Verträgen, auf dem zum Zeitpunkt der Prospektauf- stellung geltenden Rechtsstand, der gegen- wärtigen Rechtsprechung und der derzei-tigen Verwaltungsauffassung. Weiterent-wicklungen und Änderungen des Steuer- rechts sowie der Rechtsprechung und der Verwaltungsauffassung sowie deren Inter- pretation lassen sich jedoch – wie eine rück- schauende Betrachtung der Entwicklungen in der Vergangenheit zeigt – nicht aus- schließen, sodass auch Abweichungen und Verschiebungen – insbesondere auch in zeitlicher Hinsicht – der steuerlichen Ergeb-nisse möglich sind. Derartige Änderungen können zu einer anderen steuerrechtlichen Bewertung des Sachverhaltes führen. Eine Haftung für den Eintritt der steuerlichen Er-gebnisse kann daher nicht übernommen werden.

Soweit zukünftige Änderungen/Ergän-zungen der von der Beteiligungsgesellschaft abgeschlossenen Verträge oder zukünftige Änderungen in der Gesetzgebung, der Inter- pretation oder steuerrelevanten Vorschriften durch die Finanzverwaltung oder Recht-sprechung zu einer anderen Bewertung des Sachverhaltes führen, ist dies in den vorste-henden Ausführungen nicht berücksichtigt.

Zu den steuerlichen Risiken der Beteili-gung wird auf die Ausführungen im Kapitel „Risiken“ hingewiesen.


9. Gesellschaftsvertrag

Gesellschaftsvertrag der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG

§ 1 Firma und Sitz

1. Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft. Die Gesell-

schaft hat die Firma:

DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG

– nachfolgend „Beteiligungsgesellschaft“ genannt –

2. Sitz der Beteiligungsgesellschaft ist Stuttgart.

§ 2 Gesellschaftszweck

1. Gesellschaftszweck ist die Gewährung eines Darlehens an

die Gesellschaft die developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisie-

rungs-GmbH & Co. KG, Düsseldorf (im Folgenden „Objektge-

sellschaft“ genannt) sowie die Beteiligung als Kommanditist an

der Objektgesellschaft.

2. Die Beteiligungsgesellschaft ist berechtigt, selbst oder durch

Beauftragung Dritter, alle Rechtsgeschäfte und Maßnahmen

vorzunehmen, die zur Erreichung des Gesellschaftszwecks not-

wendig oder zweckmäßig erscheinen. Die Beteiligungsgesell-

schaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise gewerblich tä-

tig zu werden und Tätigkeiten auszuüben oder Geschäfte zu

betreiben, die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34 c

der Gewerbeordnung (GewO) oder nach §§ 1, 32 des Gesetzes

über das Kreditwesen (KWG) bedürfen.

§ 3 Gesellschafter/Gesellschaftskapital/Beitritt

1. Persönlich haftender Gesellschafter ist die DFH Verwaltungs-

gesellschaft Nr. 98 mbH, Stuttgart (im Folgenden „persönlich

haftender Gesellschafter“ genannt). Der persönlich haftende

Gesellschafter leistet keine Einlage und ist am Vermögen der

Beteiligungsgesellschaft nicht beteiligt. Soweit dem persönlich

haftenden Gesellschafter nach diesem Gesellschaftsvertrag die

Vertretung von Gesellschaftern, Treugebern oder der Beteili-

gungsgesellschaft obliegt, ist er von den Beschränkungen des

§ 181 BGB befreit.

2. Geschäftsführender Kommanditist ist die DFH Aberia GmbH,

Stuttgart (im Folgenden „geschäftsführender Kommanditist“

genannt), mit einer Pflichteinlage von EUR 9.000. Die Pflicht-

einlage ist bereits geleistet. Die Haftsumme beträgt 10 % der

Pflichteinlage. Soweit dem geschäftsführenden Kommanditis-

ten nach diesem Gesellschaftsvertrag die Vertretung von Ge-

sellschaftern, Treugebern oder der Beteiligungsgesellschaft

obliegt, ist er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

3. Treuhandkommanditist ist die DFH Treuhandgesellschaft

mbH, Stuttgart (im Folgenden „Treuhandkommanditist” ge-

nannt), mit einer Pflichteinlage von EUR 1.000. Die Pflichtein-

lage ist bereits geleistet. Der Treuhandkommanditist hält sei-

nen Kapitalanteil zunächst aus eigenem Recht. Er nimmt an

Kapitalerhöhungen gemäß Ziffer 5 teil. Wird sein Kapitalan-

teil gemäß Ziffer 5 erhöht, hält der Treuhandkommanditist ab

der erstmaligen Erhöhung den zunächst aus eigenem Recht

gehaltenen Kapitalanteil nur noch aus fremdem Recht für

die sich über ihn an der Beteiligungsgesellschaft beteiligen-

den Treugeber. Dies ist bei der Kapitalerhöhung gemäß Zif-

fer 5 entsprechend zu berücksichtigen. Die in das Handelsre-

gister einzutragende Haftsumme beträgt in allen Fällen 10 %

der Pflichteinlage.

4. Weiterer Kommanditist mit einer Pflichteinlage von EUR

1.000 ist Herr Andreas Grunert, Dinslaken. Die Pflichteinlage

ist bereits geleistet. Die Haftsumme beträgt 10 % der Pflicht-

einlage.

5. Der persönlich haftende Gesellschafter ist berechtigt und

unter Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB bevoll-

mächtigt, ohne Zustimmung der übrigen Mitgesellschafter, das

Kommanditkapital durch Beteiligung weiterer Kommanditis-

ten oder durch Beteiligung von Treugebern über den Treuhand-

kommanditisten bis zum 30.12.2012 (Ende der Platzierungsphase)

auf insgesamt bis zu EUR 225.000.000 zu erhöhen. Darüber

hinaus ist der persönlich haftende Gesellschafter ohne Zustim-

mung der übrigen Mitgesellschafter berechtigt, das Komman-

ditkapital um sich ergebende Überzeichnungen bis zu 5 % über

den Betrag von EUR 225.000.000 hinaus zu erhöhen, die Gesell-

schaft vor dem 30.12.2012 zu schließen und die Platzierungs-

phase um ein Jahr bis zum 30.12.2013 zu verlängern.

Erfolgt eine Kapitalerhöhung nach dem 30.12.2012 bzw. wird

die Platzierungsphase bis zum 30.12.2013 verlängert, darf der

persönlich haftende Gesellschafter - unbeschadet der Wirk-

samkeit der Kapitalerhöhung - an ihr nur mitwirken, wenn für

den Betrag, um den das Kommanditkapital erhöht wird (Erhö-

hungsbetrag), eine hinreichende Sicherheit in angemessener

Frist gestellt wird. Hinreichend sind unbeschadet sonstiger hin-

reichender Sicherheiten

a) die Haftung als selbstschuldnerisch haftender Bürge einer

Körperschaft des öffentlichen Rechts mit Sitz in der Bundes-

republik Deutschland, eines Kreditinstituts, das in der Bundes-

republik Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugt ist, oder

eines Versicherungsunternehmens, das zum Betrieb der Bürg-

schaftsversicherung in der Bundesrepublik Deutschland be-

fugt ist, oder

b) eine Fondsschließungsgarantie der Deutschen Fonds

Holding AG über bis zu EUR 225.000.000.

Wenn die Deutsche Fonds Holding AG (nachfolgend „Fonds-

schließungsgarant“ genannt) in Erfüllung der Fondsschlie-

ßungsgarantie anstelle oder zusätzlich zur Übernahme von

Kommanditbeteiligungen der Gesellschaft ein Darlehen ge-

währt, ist der persönlich haftende Gesellschafter im Umfang

der diesem Darlehen entsprechenden Kommanditbeteiligun-

gen auch nach Beendigung der Platzierungsphase (30.12.2012

bzw. 30.12.2013) berechtigt, das Kommanditkapital zu erhöhen.

6. Anleger können sich an der Beteiligungsgesellschaft zu-

nächst nur mittelbar über den Treuhandkommanditisten als

Treugeber beteiligen. Dies gilt nicht für die Vodafone D2 GmbH,

die Deutsche Bau Holding GmbH, die Deutsche Fonds Holding

AG und von ihr benannte Dritte sowie für Vertriebspartner der

Beteiligungsgesellschaft; diese können der Beteiligungsgesell-

schaft auch unmittelbar als Kommanditisten beitreten.

Die Beteiligung von Anlegern als Treugeber wird durch den

Treuhandkommanditisten im Treuhandauftrag übernommen.

Der Treuhandkommanditist wird die Beteiligung im eigenen

Namen, jedoch treuhänderisch für Rechnung des Treugebers

übernehmen und halten.

Der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhandkom-

manditist sind bevollmächtigt, das Beteiligungsangebot eines

Anlegers auf Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft durch Unter-

zeichnung der Beitrittserklärung anzunehmen. Ein Rechtsan-

spruch des Anlegers auf Annahme des Beteiligungsangebotes

besteht nicht. Der Anleger ist an das Beteiligungsangebot für

die Dauer von drei Monaten seit Unterzeichnung der Beitritts-

erklärung gebunden, es sei denn, er widerruft seine Beitritts-

erklärung fristgerecht. Mit Zugang des Widerrufs bei der in der

Widerrufsbelehrung genannten Gesellschaft scheidet der wi-

derrufende Anleger, vorausgesetzt er ist der Beteiligungsge-

sellschaft zuvor bereits wirksam beigetreten, aus der Betei-

ligungsgesellschaft aus bzw. endet das Treuhandverhältnis und

der Treuhandkommanditist reduziert seinen Kommanditanteil

bei der Beteiligungsgesellschaft anteilig.

7. Die Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft wird im In-

nenverhältnis der Gesellschafter am Ende des jeweiligen Mo-

nats wirksam, in dem die folgenden Voraussetzungen kumu-

lativ erfüllt sind:

a) Unterzeichnung und Annahme der Beitrittserklärung durch

den persönlich haftenden Gesellschafter und den Treuhand-

kommanditisten für die Beteiligungsgesellschaft,

b) vollständige Einzahlung der vom Anleger zu leistenden

Pflichteinlage zuzüglich 5 % Agio auf das in der Beitrittserklä-

rung genannte Bankkonto,

c) Unterzeichnung der Widerrufsbelehrung durch den Anleger

und

d) ordnungsgemäße Identifizierung des Anlegers nach dem

Geldwäschegesetz.

Eines Zugangs der Annahmeerklärung bedarf es nicht.

Im Außenverhältnis ist die Wirksamkeit des Beitritts als Kom-

manditist aufschiebend bedingt durch die Eintragung in das

Handelsregister. Bis zur Eintragung in das Handelsregister wer-

den Kommanditisten wie atypisch stille Gesellschafter be-

handelt.

8. Gemäß § 6 Ziffer 1 des Treuhandvertrages ist der Treugeber

berechtigt, den Treuhandvertrag mit einer Frist von drei Mona-

ten jeweils zum 31.12. eines Jahres, frühestens allerdings zum

31.12.2012, zu kündigen und seine treugeberische Beteiligung

in eine Kommanditbeteiligung an der Beteiligungsgesellschaft

umzuwandeln.

Treugeber und Kommanditisten werden nachfolgend auch ge-

meinschaftlich als „Gesellschafter“ bezeichnet.

9. Den Gesellschaftern ist bekannt, dass die Beteiligungsgesell-

schaft beabsichtigt, der Objektgesellschaft zunächst ein Dar-

lehen zu gewähren und sich nach Fertigstellung der im Ver-

kaufsprospekt „DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus

Düsseldorf“ (nachfolgend „Verkaufsprospekt“ genannt) näher

bezeichneten Immobilien als Kommanditist an der Objektge-

sellschaft zu beteiligen. Mit Unterzeichnung der Beitrittser-

klärung erklärt der jeweilige Gesellschafter ausdrücklich seine

Zustimmung zu den vorgenannten Investitionen der Beteili-

gungsgesellschaft und zu den in § 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 ge-

nannten Verträgen einschließlich eventueller Ergänzungs- und

Änderungsverträge.

10. Die in den Beitrittserklärungen genannten Beteiligungs-

summen stellen die im Verhältnis zur Beteiligungsgesellschaft

geschuldeten Pflichteinlagen dar, soweit nichts anderes in

diesem Vertrag geregelt ist. Die Haftsumme ist auf 10 % der

Pflichteinlage begrenzt. Die Beteiligungssumme jedes Gesell-

schafters beträgt mindestens EUR 10.000. Jeder höhere Betrag

Gesellschaftsvertrag120

121Gesellschaftsvertrag

muss durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Im Falle der Über-

zeichnung kann die Beteiligungssumme auf einen zugeteilten

geringeren Betrag lauten. In begründeten Ausnahmefällen

können vom persönlich haftenden Gesellschafter durch 1.000

ohne Rest teilbare Beteiligungen unter EUR 10.000 akzeptiert

werden. Dabei darf eine Beteiligungssumme von EUR 5.000

allerdings nicht unterschritten werden.

Die Beteiligungssummen der Gesellschafter sind in Höhe der

jeweils gezeichneten Beteiligungssumme zu 100 % zuzüglich

5 % Agio hierauf auf das in der Beitrittserklärung genannte

Bankkonto zu den in der Beitrittserklärung genannten Einzah-

lungsbedingungen und -terminen einzuzahlen.

Es können grundsätzlich nur einzelne natürliche Personen, die

in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, als Gesell-

schafter der Beteiligungsgesellschaft beitreten. Eine Betei-

ligung von einzelnen natürlichen Personen, die in Deutschland

nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind, juristischen Personen,

Personengesellschaften oder Gemeinschaften (z. B. Ehepaare

oder sonstige Gemeinschaften) ist ausgeschlossen. Im Einzel-

fall können der Treuhandkommanditist und der persönlich haf-

tende Gesellschafter Ausnahmen hiervon zulassen. Ein Rechts-

anspruch hierauf besteht nicht, und insoweit besteht auch

keine Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung. Selbiges

gilt, falls ein Gesellschafter die Beteiligung für Dritte halten

möchte. Dies setzt darüber hinaus die Offenlegung der Person

des Dritten und damit des Treuhandverhältnisses voraus. Aus-

genommen von den Beschränkungen dieses Absatzes sind

die Deutsche Fonds Holding AG und von ihr benannte Dritte,

die Vodafone D2 GmbH, die Deutsche Bau Holding GmbH, der

Treuhandkommanditist, die Vertriebspartner der Beteiligungs-

gesellschaft und der geschäftsführende Kommanditist sowie

der persönlich haftende Gesellschafter im Fall des Ausschei-

dens eines Gesellschafters gemäß § 7.

11. Im Wege des Anteilserwerbs nach § 3 Ziffer 8 oder aufgrund

Gesamtrechtsnachfolge neu eintretende Gesellschafter bevoll-

mächtigen den persönlich haftenden Gesellschafter, gemäß

der dem Verkaufsprospekt beiliegenden vorgedruckten Voll-

macht alle Anmeldungen zum Handelsregister vorzunehmen;

Änderungen der vorgedruckten Vollmacht aufgrund beson-

derer Anforderungen des Registergerichts oder Rechtsände-

rungen bleiben vorbehalten. Diese unwiderrufliche, über den

Tod hinausgehende und von den Beschränkungen des § 181

BGB befreiende Handelsregistervollmacht mit notariell beglau-

bigter Unterschrift zur Abgabe und Entgegennahme aller Er-

klärungen im Zusammenhang mit allen Anmeldungen zum

Handelsregister, an denen ein Kommanditist mitzuwirken ver-

pflichtet ist, ist der Beteiligungsgesellschaft auf Kosten des

Kommanditisten und ohne Zusätze und Ergänzungen verse-

hen im Original zu übergeben. Bei Gesellschaftern, die keine

natürlichen Personen sind, sind weitere Nachweise nach dem

Ermessen des persönlich haftenden Gesellschafters und des

Treuhandkommanditisten vorzulegen.

Die Kosten, Auslagen und Gebühren (einschließlich der Notar-

und Gerichtsgebühren) für die Handelsregistereintragung sind

vom einzutragenden Gesellschafter zu übernehmen.

12. Die Gesellschaft kann zusätzliche Leistungen, die sie im

Auftrag eines Gesellschafters erbracht hat und die nicht an-

derweitig im Vertrag geregelt sind, diesem gesondert in Rech-

nung stellen. Sie wird hierfür Gebühren unter Berücksichtigung

der marktüblichen Sätze und des Aufwandes nach billigem Er-

messen (§ 315 BGB) zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatz-

steuer berechnen.

13. Die in der Beitrittserklärung genannte gesamte Beteiligungs-

summe (Pflichteinlage) bildet den Kapitalanteil eines Gesell-

schafters und wird auf einem festen Kapitalkonto (Kapitalkonto I)

geführt. Der Kapitalanteil allein ist maßgebend für die Beteili-

gung des Gesellschafters am Vermögen der Beteiligungsge-

sellschaft, am Gewinn und Verlust der Beteiligungsgesellschaft

sowie für alle weiteren Gesellschafterrechte, soweit nichts an-

deres geregelt ist. Das Agio wird auf das Kapitalkonto II ge-

bucht. Für jeden Gesellschafter wird darüber hinaus ein variab-

les Kapitalkonto (Kapitalkonto III) geführt, auf dem Gewinne,

Verluste, Einlagen und Entnahmen verbucht werden. Die Kapi-

talkonten werden nicht verzinst.

§ 4 Rechtsstellung des Treugebers

1. Sofern und soweit der Treuhandkommanditist seine Kom-

manditbeteiligung anteilig für Treugeber im eigenen Namen

hält, jedoch treuhänderisch und für Rechnung seiner Treuge-

ber, ist der Treuhandkommanditist nur im Außenverhältnis, also

insbesondere im Verhältnis der Beteiligungsgesellschaft zu

ihren Gläubigern, Kommanditist und wird im Handelsregister

eingetragen. Er leistet dabei den Weisungen der Treugeber

Folge. Bei Beschlüssen der Beteiligungsgesellschaft im schrift-

lichen Verfahren und in einer Gesellschafterversammlung kön-

nen die Treugeber selbst abstimmen. Der Treuhandkomman-

ditist bevollmächtigt insoweit den Treugeber. Im schriftlichen

Beschlussverfahren oder in der Gesellschafterversammlung

enthält sich der Treuhandkommanditist gemäß § 1 Ziffer 2 des

Treuhandvertrages seiner Stimme für den Treugeber bei feh-

lender Weisung und sofern dieser nicht selbst abstimmt.

2. Im Innenverhältnis, also im Verhältnis der Treugeber zueinan-

der und zur Beteiligungsgesellschaft, werden die Treugeber,

für die der Treuhandkommanditist seine Kommanditbeteiligung

treuhänderisch hält, wie Kommanditisten behandelt. Die Re-

gelungen dieses Gesellschaftsvertrages gelten insoweit ent-

sprechend für die Treugeber, auch wenn die Treugeber nicht

ausdrücklich erwähnt sind. Dies gilt insbesondere für die Ge-

schäftsführung und Vertretung der Beteiligungsgesellschaft,

für die Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte und die Beteili-

gung am Gesellschaftsvermögen, am Gewinn und Verlust, an

einem Auseinandersetzungsguthaben und an einem Liqui-

dationserlös.

3. Im Falle der Kündigung des Treuhandvertrages gemäß § 6

Ziffer 1 Absatz 1 des Treuhandvertrages, um die treugeberische

Beteiligung in eine Direktbeteiligung an der Beteiligungsge-

sellschaft umzuwandeln, wird der Gesellschaftsanteil mit der

Eintragung des Treugebers als Kommanditist in das Handelsre-

gister übertragen.

Wegen der erforderlichen Handelsregistervollmacht wird auf

§ 3 Ziffer 11 verwiesen.

Durch die Beendigung des Treuhandverhältnisses der Beteili-

gungsgesellschaft entstehende Kosten, Auslagen und Gebüh-

ren der Handelsregistereintragung (einschließlich Notar- und

Gerichtsgebühren) trägt der kündigende Treugeber. Darüber

hinaus trägt der Treugeber die Kosten des hieraus entstehen-

den Verwaltungsaufwandes nach Maßgabe von § 6 Ziffer 1 des

Treuhandvertrages; § 6 Ziffer 5 gilt insoweit nicht.

§ 5 Dauer der Beteiligungsgesellschaft/Geschäftsjahr

1. Die Beteiligungsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet.

2. Die Gesellschaft beginnt mit ihrer Gründung.

3. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Das erste Geschäftsjahr

ist ein Rumpfgeschäftsjahr und beginnt mit der Gründung der

Gesellschaft.

§ 6 Belastung und Übertragung von Gesellschaftsan-

teilen

1. Mit Ausnahme der Übertragung von Teilgesellschaftsan-

teilen des Treuhandkommanditisten auf Treugeber sowie der

Übertragung zur Erfüllung von Vermächtnissen und Teilungs-

anordnungen, bedarf jede Übertragung, teilweise Übertra-

gung oder sonstige Verfügung über Gesellschaftsanteile oder

einzelne Ansprüche aus den Gesellschaftsanteilen zu ihrer

Wirksamkeit der schriftlichen Zustimmung des geschäftsfüh-

renden Kommanditisten. Die Zustimmung gilt als erteilt, so-

weit Gesellschafter ihre Gesellschaftsanteile zur Besicherung

der Finanzierung ihrer Einlagen verpfänden. Die Zustimmung

kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger

Grund liegt insbesondere vor, wenn für den Dritten, an den die

Übertragung beabsichtigt ist, der für die Identifikationsprü-

fung nach dem Geldwäschegesetz (GwG) erforderliche Nach-

weis (z. B. ein durch ein Kreditinstitut oder einen anderen nach

dem Geldwäschegesetz genannten Dritten bestätigter Iden-

tifikationsnachweis) nicht vorliegt. Eine teilweise Übertragung

ist ausgeschlossen, soweit durch eine teilweise Übertragung

Gesellschaftsanteile entstehen sollten, die EUR 10.000 unter-

schreiten oder nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar sind.

Eine Verfügung, die zu einer Trennung der Gesellschaftsbetei-

ligung von den Nutzungsrechten am Gesellschaftsanteil führt,

insbesondere die Bestellung eines Nießbrauchs, ist unzulässig.

Ziffer 4 bleibt unberührt.

Grundsätzlich ist eine Übertragung oder sonstige Verfügung

über den Gesellschaftsanteil nur mit Wirkung zum Beginn des

Kalenderhalbjahres zulässig, welches der Verfügung folgt. Der

geschäftsführende Kommanditist kann Ausnahmen von dieser

Regelung zulassen. Diese Beschränkung der Übertragung oder

sonstigen Verfügung gilt nicht für den Fondsschließungsga-

ranten oder für von ihm beauftragte Dritte, für Übertragungen

von Gesellschaftsanteilen des Treuhandkommanditisten an

Treugeber sowie in den Fällen des § 8 Ziffer 2 Satz 1. Der Fonds-

schließungsgarant oder ein von ihm benannter Dritter kann

seine Kommanditbeteiligung, die er in Erfüllung der Fonds-

schließungsgarantie übernommen hat, vorbehaltlich der Zu-

stimmung des geschäftsführenden Kommanditisten, die nur

aus wichtigem Grund verweigert werden darf, ganz oder teil-

weise jeweils zum Letzten eines Monats übertragen. Der Über-

gang von Gesellschaftsanteilen des Treuhandkommanditisten

an Treugeber ist abhängig von der Eintragung des Treugebers

als Kommanditist in das Handelsregister. Übertragungen gemäß

§ 8 Ziffer 2 Satz 1 sind am Tag nach ihrer Erklärung wirksam.

Der Übertragende bzw. Verfügende trägt alle hierdurch der Be-

teiligungsgesellschaft entstehenden Aufwendungen und Kos-

ten nach Maßgabe von Ziffer 5, soweit in diesem Gesellschafts-

vertrag nicht etwas anderes geregelt ist. Ferner ist in jedem Fall

der Übertragende bzw. Verfügende verpflichtet, die entspre-

chenden Eintragungen in das Handelsregister bzw. Treugeber-

register durch den persönlich haftenden Gesellschafter oder

den Treuhandkommanditisten auf seine Kosten zu veranlassen.

2. Jede beabsichtigte Übertragung, teilweise Übertragung

oder sonstige Verfügung, insbesondere auch jede Belastung,

ist dem geschäftsführenden Kommanditisten zur Erteilung der

schriftlichen Zustimmung in angemessener Frist vorab schrift-

lich anzuzeigen.

3. Bei Übertragung oder bei jedem sonstigen Übergang der

Gesellschafterstellung auf einen Dritten, gleichgültig ob im

Rahmen von Gesamtrechts- oder Sonderrechtsnachfolge, wer-

den alle Gesellschafterkonten (§ 3 Ziffer 13) unverändert und

einheitlich fortgeführt. Bei der teilweisen Übertragung eines

Gesellschaftsanteils erfolgt die Fortführung auf getrennten

Gesellschafterkonten in dem der Teilung entsprechenden Ver-

hältnis. Die Übertragung oder der Übergang einzelner Rechte

und/oder Pflichten hinsichtlich nur einzelner Gesellschafter-

konten ist getrennt vom jeweiligen Gesellschaftsanteil nicht

möglich.

4. Abweichend von den vorstehenden Regelungen ist es dem

Treuhandkommanditisten gestattet, seinen Kommanditanteil

ganz oder anteilig auf seine Treugeber zu übertragen sowie

Auszahlungsansprüche, Auseinandersetzungsguthaben und

Abfindungen, die ihm als Treuhandkommanditisten zustehen,

jeweils anteilig an seine Treugeber abzutreten. Die vorgenann-

ten Abtretungen und Übertragungen sind ohne Zustimmung

des geschäftsführenden Kommanditisten möglich, hierdurch

entstehende Aufwendungen und Kosten werden dem Treu-

handkommanditisten abweichend von Ziffer 5 nicht in Rech-

nung gestellt.

5. Alle Kosten, die durch den Vorgang der Übertragung, Belas-

tung oder sonstigen Verfügung über den ganzen Anteil oder

einen Teil eines Anteils entstehen, insbesondere die Kosten

der Handelsregistereintragung, trägt im Verhältnis zur Betei-

ligungsgesellschaft der übertragende/belastende Gesellschafter.

Darüber hinaus trägt der übertragende/belastende Gesell-

schafter die Kosten des dem geschäftsführenden Kommandi-

tisten oder eines von ihm beauftragten Dritten zusätzlich ent-

stehenden Verwaltungsaufwandes. Die Gebühr für den zu-

sätzlichen Verwaltungsaufwand beträgt 0,35 % des Beteili-

gungsbetrages, mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger

gesetzlicher Umsatzsteuer. Der eintretende Gesellschafter

stellt die Beteiligungsgesellschaft und die Gesellschafter von

allen Vermögensnachteilen aufgrund des Gesellschafterwech-

sels frei, insbesondere von einer eventuellen Grunderwerb-

steuerbelastung, die durch Veräußerung, sonstige Übertra-

gung, oder durch Rechtsgeschäft unter Lebenden entsteht.

§ 7 Kündigung/Ausscheiden/Ausschluss eines Gesell-

schafters

1. Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung an der Betei-

ligungsgesellschaft mit einer Frist von sechs Monaten, erstmals

jedoch zum Ablauf des 31.12.2024, kündigen, danach mit glei-

cher Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres. Die Kündi-

gung ist an die Beteiligungsgesellschaft zu richten. Maßgeblich

für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist das Datum des Ein-

gangs des Kündigungsschreibens im Original bei der Betei-

ligungsgesellschaft. Eine Zusendung per Fax oder E-Mail

hemmt den Fristablauf nicht. Der kündigende Gesellschafter

scheidet mit Wirkung zu dem Zeitpunkt, für den er fristgerecht

gekündigt hat, aus der Beteiligungsgesellschaft aus. Der Gesell-

schaftsanteil des ausscheidenden Gesellschafters wächst den

übrigen Gesellschaftern im Verhältnis ihrer bisherigen Betei-

ligung an. Ziffer 6 bleibt unberührt. Das Recht zur außerordent-

lichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.

2. Der Gesellschafter scheidet ohne Weiteres aus der Betei-

ligungsgesellschaft aus:

a) durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Ver-

mögen des Gesellschafters oder ein anderes die Vermögens-

verhältnisse des Gesellschafters regelndes Verfahren oder mit

der Rechtskraft des Beschlusses, durch den die Eröffnung des

Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt worden ist;

b) mit Zustellung des Beschlusses, durch den dasjenige, was

einem Gesellschafter bei der Auseinandersetzung zusteht, für

einen Gläubiger gepfändet wurde, es sei denn, dass der Pfän-

dungsbeschluss innerhalb von drei Monaten seit Zustellung

wieder beseitigt wird.

Ansonsten scheidet der Gesellschafter mit Zugang der schrift-

lichen Ausschließungserklärung aus der Beteiligungsgesellschaft

aus, insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für

die Ausschließung des Gesellschafters.

Kann der Zugang der schriftlichen Ausschließungserklärung

auf dem Postwege nicht bewirkt werden, so scheidet der Ge-

sellschafter mit Absendung der Erklärung (Poststempel) an die

der Beteiligungsgesellschaft zuletzt schriftlich genannte Ad-

resse aus.

Durch seinen Ausschluss entstehende Aufwendungen und

Kosten der Beteiligungsgesellschaft trägt der Gesellschafter bis

zu einem Höchstbetrag von EUR 1.000 zuzüglich etwaiger ge-

setzlicher Umsatzsteuer. Sollte der Gesellschafter seiner Zah-

lungsverpflichtung nicht nachkommen, so ist die Beteiligungs-

gesellschaft berechtigt, die vorgesehene Abfindungszahlung

mit den ausstehenden Kosten zu verrechnen.

3. Sofern nach Maßgabe von § 9 zu berechnende Abfindungs-

zahlungen an den das Treuhandverhältnis beendenden Treu-

geber geleistet werden, ist der Treuhandkommanditist berech-

tigt und bevollmächtigt, seinen treuhänderisch gehaltenen

Kapitalanteil und die Haftsumme durch einseitige Erklärungen

gegenüber dem persönlich haftenden Gesellschafter herabzu-

setzen. Wird die Beteiligungsgesellschaft mit Wirkung zu dem

Zeitpunkt, zu dem eine Kündigung gemäß Ziffer 1 zulässig

ist, aufgelöst, so nehmen Gesellschafter, die mit Wirkung zu

diesem oder einem späteren Zeitpunkt gekündigt haben, an

der Liquidation teil, als hätten sie nicht gekündigt.

4. Der persönlich haftende Gesellschafter ist berechtigt, unter

Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, erstmals

jedoch zum 31.12.2024, danach mit gleicher Frist jeweils zum

Ende eines Geschäftsjahres, durch Kündigung aus der Betei-

ligungsgesellschaft auszuscheiden. Dieses Kündigungsrecht

besteht nur, wenn zum Zeitpunkt des Ausscheidens ein neuer

persönlich haftender Gesellschafter in die Beteiligungsgesell-

schaft eingetreten ist oder ein weiterer persönlich haftender

Gesellschafter bereits in die Beteiligungsgesellschaft aufge-

nommen wurde. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und

ist an die Beteiligungsgesellschaft zu richten. Maßgeblich für

die Einhaltung der Kündigungsfrist ist das Datum des Eingangs

des Kündigungsschreibens im Original bei der Beteiligungs-

gesellschaft. Eine Zusendung per Fax oder E-Mail hemmt den

Fristablauf nicht.

Der persönlich haftende Gesellschafter scheidet darüber hin-

aus aus der Beteiligungsgesellschaft aus:

a) mit Eintritt der in § 131 Absatz 3 Nummer 5 und 6 und § 135

HGB bezeichneten Ereignisse;

b) durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen

des persönlich haftenden Gesellschafters oder eines anderen

die Vermögensverhältnisse des persönlich haftenden Gesell-

schafters regelndes Verfahren;

c) mit Rechtskraft des Beschlusses, durch den die Eröffnung des

Insolvenzverfahrens oder eines anderen die Vermögensver-

hältnisse des persönlich haftenden Gesellschafters regelnden

Verfahrens mangels Masse abgelehnt worden ist;

d) wenn ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem Grund

gekündigt wird, mit Wirksamwerden der Kündigungserklärung;

e) wenn die Zwangsvollstreckung in seinen Gesellschaftsanteil

an der Beteiligungsgesellschaft betrieben und die Vollstre-

ckungsmaßnahme nicht binnen sechs Monaten aufgehoben

wird;

f) wenn er aus der Beteiligungsgesellschaft ausgeschlossen

wird, mit der Mitteilung der Ausschlusserklärung der Betei-

ligungsgesellschaft.

In allen Fällen, in denen der persönlich haftende Gesellschafter

aus der Beteiligungsgesellschaft auszuscheiden droht, ist der

geschäftsführende Kommanditist berechtigt und verpflichtet

und insoweit auch bevollmächtigt, unverzüglich einen geeig-

neten neuen persönlich haftenden Gesellschafter in die Beteili-

gungsgesellschaft aufzunehmen, es sei denn, es wurde bereits

ein weiterer persönlich haftender Gesellschafter aufgenom-

men. In allen Fällen des Ausscheidens aus der Beteiligungsge-

sellschaft gibt der ausscheidende persönlich haftende Gesell-

schafter, dessen Name in der Firma enthalten ist, schon jetzt

seine Einwilligung zur Fortführung der Firma unter Verwen-

dung seines Namens. Verbleibt im Falle des Ausscheidens des

persönlich haftenden Gesellschafters nur noch ein Kommandi-

tist, so geht das Vermögen der Beteiligungsgesellschaft ohne

Liquidation mit Aktiva und Passiva und dem Recht, die Firma

fortzuführen, auf ihn über.

Vorstehendes gilt entsprechend für das Ausscheiden des ge-

schäftsführenden Kommanditisten aus der Beteiligungsgesell-

schaft, jedoch mit folgender Maßgabe: Scheidet der geschäfts-

führende Kommanditist in entsprechender Anwendung von

vorstehender lit. a) bis lit. f ) aus der Beteiligungsgesellschaft

aus, ist der persönlich haftende Gesellschafter unverzüglich

verpflichtet, einen geeigneten neuen geschäftsführenden

Kommanditisten in die Beteiligungsgesellschaft aufzunehmen,

es sei denn, es wurde bereits ein weiterer geschäftsführender

Kommanditist aufgenommen.

5. In allen Fällen des Ausscheidens eines Gesellschafters oder

der Kündigung der Beteiligungsgesellschaft durch einen Privat-

gläubiger eines Gesellschafters wird die Beteiligungsgesellschaft

zwischen den verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzt.

6. Der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhand-

kommanditist sind je einzeln bevollmächtigt, im Namen aller

Gesellschafter von dem ausscheidenden Gesellschafter zu ver-

langen, dass dieser seine Beteiligung auf einen erwerbsbe-

reiten Dritten überträgt, der vorrangig vor der Beteiligungs-

gesellschaft die Abfindung nach Maßgabe von § 9 an den

ausscheidenden Gesellschafter zu leisten hat, ohne dass hier-

durch die nachrangige Haftung der Gesellschaft für die Abfin-

dung berührt wird.

7. Der Treuhandkommanditist scheidet aus der Beteiligungs-

gesellschaft in entsprechender Anwendung von vorstehender

Ziffer 4. lit. a) bis f) aus, wenn die dort genannten Vorausset-

zungen hinsichtlich des Treuhandkommanditisten vorliegen.

Im Fall des Ausscheidens des Treuhandkommanditisten aus

der Beteiligungsgesellschaft gilt mit dem Ausscheiden der Ge-

sellschaftsanteil als anteilig an die Treugeber im Verhältnis von



deren Beteiligungen übertragen. Im Außenverhältnis ist der

Übergang abhängig von der Eintragung des Treugebers als

Kommanditist in das Handelsregister; bis zur Eintragung in das

Handelsregister werden die Treugeber wie atypisch stille Ge-

sellschafter behandelt. Wegen der erforderlichen Handelsre-

gistervollmacht wird auf § 3 Ziffer 11 verwiesen. Die durch die

Beendigung des Treuhandverhältnisses der Beteiligungsgesell-

schaft entstehenden Aufwendungen sowie Kosten trägt ab-

weichend von § 6 Ziffer 5 die Beteiligungsgesellschaft.

Der geschäftsführende Kommanditist ist im Falle des Ausschei-

dens des Treuhandkommanditisten berechtigt, eine geeigne-

te Person zu stellen, die den Treugebern den Abschluss eines

Treuhandvertrages zu denselben Konditionen wie der aus-

scheidende Treuhandkommanditist anbietet.

8. Sofern der Fondschließungsgarant im Zusammenhang mit

der Erfüllung seiner Fondschließungsgarantie eine Komman-

ditbeteiligung übernimmt, scheidet er und ein eventueller

Sonderrechtsnachfolger zum Ende des Geschäftsjahres aus der

Beteiligungsgesellschaft aus, in dem das anstelle oder zusätz-

lich zur Übernahme von Kommanditbeteiligungen der Betei-

ligungsgesellschaft gewährte Darlehen vollständig getilgt ist.

§ 8 Tod eines Gesellschafters

1. Verstirbt ein Gesellschafter, geht seine Beteiligung auf seine

Erben über. Die Beteiligungsgesellschaft wird mit den Erben

fortgesetzt. Die Erben müssen sich durch Vorlage eines geeig-

neten Erbnachweises (in der Regel eines Erbscheines oder ei-

nes Erbnachweises entsprechend § 35 Grundbuchordnung

bzw. eines Testamentsvollstreckerzeugnisses) legitimieren und

der Beteiligungsgesellschaft, sofern erforderlich, eine Handels-

registervollmacht mit notariell beglaubigter Unterschrift im

Original einreichen. Werden der Beteiligungsgesellschaft aus-

ländische Urkunden zum Nachweis der Erbfolge, des Erbrechts,

der Verfügungsbefugnis oder der Identifikation vorgelegt, so

ist die Beteiligungsgesellschaft berechtigt, auf Kosten dessen,

der seine Berechtigung auf diese ausländischen Urkunden

stützt, diese übersetzen zu lassen und/oder ein Rechtsgutach-

ten im Hinblick auf die Rechtsfolgen der vorgelegten Urkunden

einzuholen.

2. Übertragungen zur Erfüllung von Vermächtnissen und Tei-

lungsanordnungen erfolgen nach § 6; abweichend davon kann

der Übergang der Beteiligung mit Wirkung vom Zeitpunkt der

Erfüllung der letztwilligen Verfügung erfolgen bzw. mit Wirkung

zum Zeitpunkt des Erbfalls. Übernehmen nicht alle Erben aus

einer Erbengemeinschaft den gesamten Beteiligungsanteil, so

bedarf die Ermächtigung/Einverständniserklärung der nicht ei-

nen Beteiligungsanteil übernehmenden anderen Erben grund-

sätzlich der notariellen Unterschriftsbeglaubigung. Das Gleiche

gilt, falls die Erben abweichend von der Erbquote den Betei-

ligungsanteil untereinander aufteilen wollen. In jedem Fall ist

aber die Aufspaltung der Beteiligung des Erblassers in Beträge

unterhalb EUR 10.000 unzulässig. Die Erbengemeinschaft ist

somit verpflichtet, eine Auseinandersetzung herbeizuführen,

bei der Beteiligungen entstehen, die jeweils mindestens EUR

10.000 betragen oder durch 1.000 ohne Rest teilbar sind.

3. Mehrere Erben eines Gesellschafters haben einen gemein-

samen Bevollmächtigten zu bestimmen, der die Gesellschafter-

rechte des Erblassers bis zur Auseinandersetzung der Erben-

gemeinschaft einheitlich wahrzunehmen hat, sofern ihr jewei-

liger Gesellschaftsanteil nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar ist

oder unterhalb EUR 10.000 liegt. Der gemeinsame Bevollmäch-

tigte ist gegenüber der Beteiligungsgesellschaft unverzüglich

schriftlich zu benennen.

4. Gemeinsamer Bevollmächtigter kann nur ein Gesellschaf-

ter, ein Mitglied der Erbengemeinschaft, der Testamentsvoll-

strecker oder ein kraft Gesetzes zur Verschwiegenheit ver-

pflichtetes Mitglied der rechts- bzw. steuerberatenden oder

wirtschaftsprüfenden Berufe sein. Solange ein gemeinsamer

Bevollmächtigter nicht bestellt ist, ruhen die Stimmrechte und

sonstigen Gesellschafterrechte der Erben in den Angelegen-

heiten, in denen sie nur durch einen gemeinsamen Bevoll-

mächtigten wahrgenommen werden können, mit Ausnahme

der Beteiligung am Gewinn und Verlust sowie am Liquidati-

onserlös. Sofern alle durch den Erbfall entstehenden Gesell-

schaftsanteile jeweils einen Betrag von EUR 10.000 nicht unter-

schreiten und durch 1.000 teilbar sind, ist kein gemeinsamer

Bevollmächtigter zu bestellen.

5. Die Aufwendungen und Kosten, die der Beteiligungsge-

sellschaft durch den Übergang/die Übertragung des Gesell-

schaftsanteils des Erblassers auf Dritte entstehen, sind vom be-

günstigten Gesellschafter gemäß § 6 Ziffer 5 zu ersetzen. Dies

gilt insbesondere für die Umschreibung des Gesellschafterre-

gisters. Die Aufwendungen betragen 0,35 % des Beteiligungs-

betrages, mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger gesetz-

licher Umsatzsteuer.

§ 9 Auseinandersetzung mit ausscheidenden Gesell-

schaftern/Abfindung

1. Falls ein Gesellschafter aus der Beteiligungsgesellschaft aus-

scheidet, erhält er eine Abfindung für seine Beteiligung (Kapi-

talkonto I, § 3 Ziffer 13) nach Maßgabe der Bestimmungen die-

ser Ziffer 1 und der nachfolgenden Ziffern 2 bis 6:

a) Zur Ermittlung der Abfindung ist auf den Tag des Ausschei-

dens eine Auseinandersetzungsbilanz aufzustellen. Scheidet

der Gesellschafter zum Ende eines Geschäftsjahres aus, trägt

die Kosten der Aufstellung die Beteiligungsgesellschaft. In

allen anderen Fällen sind sie vom ausscheidenden Gesellschaf-

ter zu tragen.

b) In der Auseinandersetzungsbilanz ist die Beteiligung der Be-

teiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft mit dem Un-

ternehmenswert der Objektgesellschaft anzusetzen, welcher

dem Anteil der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesell-

schaft entspricht. Zur Ermittlung des Unternehmenswertes der

Objektgesellschaft ist eine Bilanz der Objektgesellschaft auf

den Tag des Ausscheidens aufzustellen. In dieser Bilanz ist das

Grundvermögen der Objektgesellschaft mit dem Verkehrswert

anzusetzen. Im Übrigen sind in der Auseinandersetzungsbilanz

und der Bilanz der Objektgesellschaft, die auf den Tag des Aus-

scheidens aufzustellen sind, die Buchwerte nach der Handels-

bilanz in Ansatz zu bringen.

c) Können sich der ausscheidende Gesellschafter und die Be-

teiligungsgesellschaft auf den für den Unternehmenswert der

Objektgesellschaft maßgeblichen Verkehrswert des Grundver-

mögens der Objektgesellschaft nicht einigen und wurde nicht

innerhalb der letzten sechs Monate vor dem Tag der Kündi-

gung bzw. der Mitteilung über das Ausscheiden ein Gutachten

hierzu erstellt, hat der Präsident der örtlich zuständigen Indus-

trie- und Handelskammer auf Antrag eines der Beteiligten ei-

nen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

zur verbindlichen Feststellung des Verkehrswerts zu bestellen.

Der Sachverständige hat als Unter- und Obergrenze die von

den Beteiligten genannten Werte zu beachten. Die Kosten des

Schiedsgutachtens tragen die Beteiligten in dem Verhältnis, in

dem der Sachverständige von den von ihnen genannten Wer-

ten abweicht. Nennt ein Beteiligter keinen Wert, trägt er die

Kosten des Schiedsgutachtens alleine.

d) Im Falle einer Kündigung gemäß § 7 Ziffer 1 erhält der aus-

scheidende Gesellschafter als Mindestabfindungsbetrag den

ihm im Ausscheidenszeitpunkt quotal zustehenden Anteil am

Unternehmenswert der Beteiligungsgesellschaft. Macht der

ausscheidende Gesellschafter geltend, dass der sich gemäß

vorstehender lit. a) bis c) ergebende Abfindungsbetrag gerin-

ger ist als der Mindestabfindungsbetrag, entscheidet über die

Höhe des Unternehmenswerts der Beteiligungsgesellschaft ein

vom Präsidenten der örtlich zuständigen Industrie- und Han-

delskammer auf Antrag eines der Beteiligten zu bestellender

öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Ist der

sich nach vorstehender lit. a) bis c) ergebende Abfindungsbe-

trag um mehr als 10 % geringer als der vom Sachverständigen

festgestellte Wert, trägt die Beteiligungsgesellschaft die Kosten

des Schiedsgutachtens, andernfalls tragen die Beteiligungsge-

sellschaft und der ausscheidende Gesellschafter die Kosten des

Schiedsgutachtens jeweils zur Hälfte.

e) Das Kapitalkonto III bleibt bei der Berechnung der Abfindung

außer Betracht.

2. Die Abfindung gemäß Ziffer 1 ist vom Tag des Ausscheidens

an mit dem gemäß § 247 BGB jeweils gültigen Basiszinssatz zu

verzinsen und in zwei gleichen Jahresraten auszuzahlen. Die

erste Rate ist fällig am 31.12. des auf die Auseinandersetzung

folgenden Jahres und die zweite Rate sechs Monate später.

3. Ist durch das Ausscheiden von Gesellschaftern die Liquidität

der Beteiligungsgesellschaft gefährdet, so ist die Beteiligungs-

gesellschaft berechtigt, die Zahl der Abfindungsraten nach Zif-

fer 2 auf bis zu acht gleiche Jahresraten zu erhöhen. Die Betei-

ligungsgesellschaft kann das Recht zur Erhöhung der Raten

durch Erklärung gegenüber dem ausscheidenden Gesellschaf-

ter bis drei Monate vor Fälligkeit der letzten noch ausstehen-

den Abfindungsrate ausüben. Der noch ausstehende Teil der

Abfindung ist in gleichen Jahresraten auszuzahlen. Die Betei-

ligungsgesellschaft hat zugleich mit der Erklärung dem aus-

scheidenden Gesellschafter einen Zahlungsplan zuzuleiten.

4. Die Beteiligungsgesellschaft ist zur vorzeitigen Zahlung der

Abfindung gemäß Ziffer 1 an den ausscheidenden Gesellschaf-

ter berechtigt.

5. Eine Sicherstellung der Abfindung nach Ziffer 1 oder Befrei-

ung von Verbindlichkeiten der Beteiligungsgesellschaft kann

nicht verlangt werden.

6. Am Gewinn oder Verlust, der sich aus den am Tag des Aus-

scheidens schwebenden Geschäften ergibt, nimmt der aus-

scheidende Gesellschafter nicht teil.

7. Der Saldo auf dem Kapitalkonto III eines jeden ausscheiden-

den Gesellschafters ist innerhalb einer Frist von vier Wochen

nach dem Wirksamwerden des Ausscheidens auszugleichen.

Soweit der ausscheidende Gesellschafter nach dieser Regelung

zum Ausgleich eines negativen Saldos zu seinen Lasten (nega-

tiver Saldo) verpflichtet ist, beginnt diese Frist nicht vor dem

Zugang einer schriftlichen Aufforderung zum Ausgleich durch

die Beteiligungsgesellschaft. Die Pflicht zum Ausgleich eines

negativen Saldos ist beschränkt auf den Teil des negativen Sal-

do, der durch Entnahmen (Auszahlungen) entstanden ist. Der

ausscheidende Gesellschafter hat in jedem Fall die durch das

Ausscheiden bedingten Kosten und Abgaben zu tragen, so-

weit nichts anderes bestimmt ist.

8. Bei Ausscheiden des Fondsschließungsgaranten in den in

§ 7 Ziffer 8 genannten Fällen hat der Fondsschließungsgarant

oder ein eventueller Sonderrechtsnachfolger als Auseinander-

setzungsguthaben Anspruch auf Rückzahlung des Guthabens

auf seinen Kapitalkonten, mindestens aber in Höhe seiner

Pflichteinlagen. Der Zahlungsanspruch ist zum Zeitpunkt des

Ausscheidens fällig.

§ 10 Geschäftsführung/Vertretung

1. Zur Geschäftsführung ist unter Ausschluss des persönlich

haftenden Gesellschafters, soweit dies gesetzlich zulässig ist,

allein der geschäftsführende Kommanditist berechtigt. Er ist

verpflichtet, die Geschäfte der Beteiligungsgesellschaft mit der

Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu führen. Er ist jeder-

zeit berechtigt und unter Befreiung von den Beschränkungen

des § 181 BGB bevollmächtigt, die Geschäfte der Beteiligungs-

gesellschaft ganz oder teilweise von Dritten, die namens und

für Rechnung der Beteiligungsgesellschaft handeln, besorgen

zu lassen und die hierfür erforderlichen Vollmachten zu erteilen.

Der geschäftsführende Kommanditist ist vorbehaltlich Ziffer 2

berechtigt, alle Handlungen, die nicht über den gewöhnlichen

Betrieb des Handelsgewerbes der Beteiligungsgesellschaft hin-

ausgehen, vorzunehmen.

Dazu gehören insbesondere:

a) die Übernahme und Verwaltung aller Vermögenswerte für

die Beteiligungsgesellschaft, einschließlich der verzinslichen

Anlage der Liquiditätsreserve;

b) die Beauftragung der laufenden Rechts- und Steuerberatung

sowie der Erstellung des Jahresabschlusses.

2. Handlungen, die über den gewöhnlichen Betrieb des Handels-

gewerbes der Beteiligungsgesellschaft hinausgehen, können

nur mit Zustimmung der Gesellschafter durch Gesellschafter-

beschluss vorgenommen werden. Einer Zustimmung bedürfen

insbesondere:

a) der Erwerb, die Veräußerung und die Belastung von Betei-

ligungen an anderen Unternehmen mit Ausnahme des Erwerbs

der in § 2 Ziffer 1 genannten Beteiligung an der Objektgesell-

schaft;

b) die Veräußerung bzw. die Verwertung und Belastung sons-

tiger wesentlicher Vermögenswerte der Beteiligungsgesell-

schaft, mit Ausnahme der Umwandlung des in § 2 Ziffer 1 ge-

nannten an die Objektgesellschaft gewährten Darlehens in

Eigenkapital (Kapitalrücklage) der Objektgesellschaft sowie der

Verwertung der Liquiditätsreserve insbesondere zwecks Er-

werbs der in § 2 Ziffer 1 genannten Beteiligung an der Objekt-

gesellschaft;

c) der Abschluss von Verträgen, die eine Beteiligung Dritter an

den Ergebnissen der Beteiligungsgesellschaft zum Gegen-

stand haben;

d) die Aufnahme von Darlehen, soweit diese einen Betrag von

EUR 10.000.000 überschreiten, mit Ausnahme der Aufnahme

von Darlehen in Zusammenhang mit einer Fondschließungs-

garantie;

e) die Übernahme von Bürgschaften, Garantien oder sonstigen

Haftungsfreistellungen, der Abschluss von Sicherungsverein-

barungen, Kurs- und Zinssicherungsvereinbarungen und ähn-

licher Verträge im Zusammenhang mit der Finanzierung der

Beteiligung an der Objektgesellschaft, soweit diese sich nicht

im Rahmen der im Verkaufsprospekt im Investitions- und Finan-

zierungsplan dargestellten Gesamtsumme des Fremdkapitals

zuzüglich Zinsen und einmaliger Nebenleistungen halten;

f) die Bestellung von Sicherheiten im Zusammenhang mit der

langfristigen Finanzierung der im Verkaufsprospekt näher be-

schriebenen Immobilien, soweit diese über die nach dem von

der Objektgesellschaft abgeschlossenen langfristigen Kredit-

vertrag zu bestellenden Sicherheiten hinausgehen;

g) das Eingehen von Wechselverbindlichkeiten;

h) Überschreitungen des im Verkaufsprospekt dargestellten In-

vestitions- und Finanzierungsplans um mehr als 5 % des Ge-

samtinvestitionsvolumens.

Beschlussfassungen gemäß vorstehendem lit. a) bedürfen einer

Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen.

3. Ungeachtet Ziffer 2 bedürfen der Abschluss, die Ergänzung

und die Änderung von folgenden Verträgen bzw. die Vornah-

me von folgenden Handlungen, nicht eines zustimmenden

Gesellschafterbeschlusses:

a) Darlehensvertrag über die Gewährung eines Darlehens an

die Objektgesellschaft in Höhe von bis zu EUR 100.000.000;

b) Anteilskauf- und Optionsvertrag über den Erwerb von 94,8 %

der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft sowie über

den Erwerb von weiteren 5,1 % der Kommanditanteile an der

Objektgesellschaft;

c) Hinausschieben der Fälligkeit des Kaufpreises für den Erwerb

der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft;

d) Mittelfreigabekontrollvertag betreffend das Kommanditka-

pital der Beteiligungsgesellschaft;

e) Geschäftsbesorgungsverträge, insbesondere über die Kon-

zeption der Beteiligungsgesellschaft, die Vermittlung der

Fremdfinanzierung (End- und Zwischenfinanzierung) der Ob-

jektgesellschaft, die Vermittlung der Beteiligung der Beteili-

gungsgesellschaft an der Objektgesellschaft, die Vermittlung

des Eigenkapitals der Beteiligungsgesellschaft sowie die laufen-

de Verwaltung/Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft;

f) Verträge, mittels derer Dritte eine Garantie dafür überneh-

men, dass das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft bis zu

EUR 225.000.000 eingezahlt wird, bzw. der Beteiligungsgesell-

schaft anstelle dessen Darlehen in entsprechender Höhe ge-

währen (Fondschließungsgarantie);

g) Bestellung von Sicherheiten entsprechend dem von der

Objektgesellschaft abgeschlossenen langfristigen Kreditver-

trag, insbesondere die Abtretung der Rechte und Ansprü-

che aus der Fondsschließungsgarantie, die Verpfändung der

Eigenmittelsammel- und Liquiditätsreservekonten sowie die

Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Anteilskaufver-

trag über den Erwerb von 94,8 % der Kommanditanteile an der

Objektgesellschaft.

4. Nach Erwerb der Beteiligung an der Objektgesellschaft darf

der geschäftsführende Kommanditist die Gesellschafterrechte

der Beteiligungsgesellschaft in der Objektgesellschaft (Stimm-

recht bei Beschlussfassungen der Objektgesellschaft, Abgabe

von Willenserklärungen bei von der Objektgesellschaft abzu-

schließenden Verträgen) hinsichtlich der nachfolgend genann-

ten Handlungen und Rechtsgeschäfte der Objektgesellschaft

nur auf Grundlage eines gesonderten Gesellschafterbeschlus-

ses auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft ausüben. Er ist in

diesen Fällen verpflichtet,

– das Stimmrecht der Beteiligungsgesellschaft bei Beschluss-

fassungen der Objektgesellschaft gespalten so auszuüben,

dass die Ausübung dem Ergebnis der gesonderten Beschluss-

fassung entspricht, möglichst durch Stimmabgabe gemäß dem

Verhältnis der Ja- und Nein-Stimmen bei der gesonderten Be-

schlussfassung, soweit nicht zwingende gesetzliche oder ver-

tragliche Vorschriften eine einheitliche Ausübung des Stimm-

rechts gebieten,

– die Gesellschafterrechte der Beteiligungsgesellschaft in der

Objektgesellschaft einheitlich so auszuüben, wie dies dem Er-

gebnis der gesonderten Beschlussfassung entspricht, soweit

Gegenstand der Ausübung der Beteiligungsrechte die Abgabe

von Willenserklärungen ist.

Betroffen sind folgende Handlungen und Rechtsgeschäfte der

Objektgesellschaft:

a) Geschäfte und Maßnahmen, die über den gewöhnlichen Ge-

schäftsbetrieb der Objektgesellschaft hinausgehen;

b) Erwerb, Veräußerung und Belastung von Beteiligungen an

Unternehmen sowie der Abschluss von Verträgen, die eine Be-

teiligung Dritter an den Ergebnissen der Objektgesellschaft

zum Gegenstand haben;

c) Abschluss von Einzelmietverträgen, die sich auf jeweils ein-

zeln mehr als 10 % der Mietflächen des Grundbesitzes der Ob-

jektgesellschaft beziehen sowie die Änderung, Aufhebung

und Beendigung von Einzelmietverträgen, die sich auf mehr

als 20 % der Mietflächen des Grundbesitzes der Objektgesell-

schaft beziehen, es sei denn, die wirtschaftlichen Auswirkun-

gen pro Jahr sind betragsmäßig geringer als 20 % der verein-

barten Jahresnettomiete, mit Ausnahme des in Ziffer 5 lit. c)

genannten Mietvertrages;

d) Aufnahme und Gewährung von Darlehen, die Übernahme

vom Bürgschaften, Garantien oder sonstigen Haftungsfreistel-

lungen, der Abschluss von Sicherungsvereinbarungen, Kurs-

und Zinssicherungsvereinbarungen und ähnlicher Verträge,

soweit diese sich nicht im Rahmen der im Investitions- und Fi-

nanzierungsplan der Objektgesellschaft dargestellten Gesamt-

summe des Fremdkapitals zuzüglich Zinsen und einmaliger

Nebenleistungen halten, mit Ausnahme der in Ziffer 5 lit. g) bis

lit. j) genannten Darlehen;

e) Eingehen von Wechselverbindlichkeiten;

f) Erwerb, Veräußerung und Belastung von Grundstücken, Erb-

baurechten und grundstücksgleichen Rechten sowie die mit

der Belastung einhergehenden abstrakten Schuldanerkennt-

nisse, mit Ausnahme des Erwerbs bzw. der Nutzung des in Ziffer

5 lit. a) und b) genannten Grundbesitzes und der in Ziffer 5 lit. d)

genannten Belastungen;

g) Wiederherstellung der baulichen Anlagen im Falle ihrer voll-

ständigen oder teilweisen Zerstörung oder ihres vollständigen

oder teilweisen Untergangs sowie die Freigabe von damit zu-

sammenhängenden Versicherungsleistungen;



h) Veräußerung bzw. Verwertung wesentlicher Vermögenswerte

der Objektgesellschaft;

i) Überschreitungen des Investitions- und Finanzierungsplans

um mehr als 5 % des Gesamtinvestitionsvolumens;

j) Festlegung der Höhe der Entnahmen/Auszahlungen bei der

Objektgesellschaft;

k) Aufgabe des Geschäftsbetriebs der Objektgesellschaft oder

seine wesentliche Einschränkung;

l) Änderungen des Gesellschaftsvertrages der Objektgesellschaft;

m) Auflösung bzw. Liquidation der Objektgesellschaft;

n) Umwandlung der Objektgesellschaft.

5. Ungeachtet Ziffer 4, bedürfen der Abschluss, die Ergänzung

und die Änderung von folgenden Verträgen bzw. die Vornah-

me von folgenden Handlungen durch die Objektgesellschaft

auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft nicht eines gesonder-

ten Gesellschafterbeschlusses:

a) Verträge zum Erwerb des im Grundbuch der Gemarkung

Heerdt des Amtsgericht Düsseldorf im Blatt Nr. 18074, laufende

Nummer 3, Flur 36, Flurstück 36, laufende Nummer 8, Flur 36,

Flurstücke 266, 267, 268 und 269, laufende Nummer 9, Flur 36,

Flurstücke 271, 272, 273, 274, 275, 276 und 278, laufende Num-

mer 10, Flur 36, Flurstücke 260, 261, 262 und 263, laufende

Nummer 11, Flur 36, Flurstücke 280, 281 und 282 sowie laufen-

de Nummer 12, Flur 36, Flurstücke 283 und 284 eingetragenen

Grundbesitzes;

b) Verträge zur unentgeltlichen und entschädigungslosen Nut-

zung des im Grundbuch der Gemarkung Heerdt des Amtsge-

richts Düsseldorf im Blatt 8036, Flur 36, laufende Nummer 63

und 65, Flurstücke 218 und 190 eingetragenen Grundbesitzes

sowie im Blatt 8037, Flur 37, laufende Nummer 36 und 37, Flur-

stücke 110 und 91 eingetragenen Grundbesitzes;

c) Abschluss eines Mietvertrages mit der Vodafone D2 GmbH, Ab-

schluss von Mietverträgen, soweit diese nicht unter Ziffer 4 lit.

c) fallen, Änderung von Mietverträgen, soweit diese nicht unter

Ziffer 4 lit. c) fallen, sowie Zustimmung zu Untervermietungen;

d) Belastung der Grundstücke der Objektgesellschaft mit Grund-

pfandrechten mit einem Betrag von bis zu EUR 216.000.000;

e) Abschluss von Geschäftsbesorgungsverträgen der Objekt-

gesellschaft zur Verwaltung der Grundstücke sowie der Neu-

abschluss dieser Geschäftsbesorgungsverträge, sofern das

jährliche Honorar nicht das Honorar für den jeweils zuvor ab-

geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrag um mehr als 50 %

übersteigt;

f) Darlehensaufnahme sowie alle damit zusammenhängenden

Rechtsgeschäfte hinsichtlich der Finanzierung des Abfindungs-

guthabens im Falle des Ausscheidens von Kommanditisten aus

der Objektgesellschaft, welches nicht im Wege der Sonder-

rechtsnachfolge erfolgt;

g) Darlehensvertrag zwischen der Beteiligungsgesellschaft und

der Objektgesellschaft in Höhe von maximal EUR 100.000.000;

h) Aufnahme und Gewährung von Darlehen, die Übernahme

vom Bürgschaften, Garantien oder sonstigen Haftungsfreistel-

lungen, der Abschluss von Sicherungsvereinbarungen, Kurs-

und Zinssicherungsvereinbarungen und ähnlicher Verträge,

soweit diese sich im Rahmen der im Investitions- und Finan-

zierungsplan der Objektgesellschaft dargestellten Gesamt-

summe des Fremdkapitals zuzüglich Zinsen und einmaliger

Nebenleistungen halten;

i) Aufnahme von weiteren Darlehen bis zu EUR 50.000.000

(optionale weitere Fremdfinanzierung) gemäß den Bedingun-

gen des langfristigen Darlehensvertrages mit der finanzieren-

den Bank, soweit diese im Finanzierungsplan nicht aufgeführt

sind;

j) Aufnahme eines weiteren Darlehens von bis zu EUR

10.000.000.

6. Die Vertretung der Beteiligungsgesellschaft erfolgt durch

den persönlich haftenden Gesellschafter und den geschäfts-

führenden Kommanditisten. Beide sind alleinvertretungsbe-

rechtigt sowie von den Beschränkungen des § 181 BGB und

dem Wettbewerbsverbot gemäß § 161 Abs. 2 HGB i. V. m. § 112

HGB befreit.

§ 11 Gesellschafterbeschlüsse

1. Die von den Gesellschaftern in den Angelegenheiten der Be-

teiligungsgesellschaft zu treffenden Bestimmungen erfolgen

durch Beschlussfassung. Gesellschafterbeschlüsse werden im

schriftlichen Verfahren (Brief oder Telefax) und in Gesellschafter-

versammlungen am Sitz der Beteiligungsgesellschaft gefasst.

2. Es findet jährlich bis zum 31.10. mindestens eine Beschluss-

fassung statt.

Dieser Beschlussfassung unterliegen insbesondere:

a) die Feststellung des Jahresabschlusses und die Entlastung

des persönlich haftenden Gesellschafters sowie des geschäfts-

führenden Kommanditisten;

b) die Wahl des Abschlussprüfers, wobei für die Jahre 2011 bis

2013 bereits jetzt festgelegt wird, dass Deloitte & Touche GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, mit der Prüfung

beauftragt werden soll;

c) die Festlegung der Höhe der Entnahmen/Auszahlungen.

Der Beschlussfassung der Gesellschafter unterliegen ferner:

d) die Aufgabe des Geschäftsbetriebs im Ganzen oder seine

wesentliche Einschränkung;

e) die Änderung des Gesellschaftsvertrages;

f) die Auflösung bzw. Liquidation der Beteiligungsgesellschaft;

g) die Umwandlung der Beteiligungsgesellschaft;

h) alle sonstigen vom geschäftsführenden Kommanditisten zur

Beschlussfassung vorgelegten Angelegenheiten, insbesondere

die Ausschließung eines Gesellschafters aus wichtigem Grund.

Beschlussfassungen gemäß vorstehenden lit. d) bis g) bedür-

fen einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen. Än-

derungsbeschlüsse, die nicht alle Gesellschafter formell und

materiell gleich behandeln, den Gesellschaftern zusätzliche

Pflichten auferlegen oder die Rechtsstellung des geschäftsfüh-

renden Kommanditisten oder des persönlich haftenden Gesell-

schafters zu dessen Nachteil verändern, bedürfen der Zustim-

mung aller nachteilig betroffenen Gesellschafter.

Der geschäftsführende Kommanditist führt das schriftliche

Beschlussverfahren durch. Er bestimmt die Frist zur Abgabe der

Stimmen, die nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Absen-

dung (Aufgabe zur Post) der Beschlussfassungsunterlagen an

die Gesellschafter liegen darf. Die Versendung der Beschluss-

fassungsunterlagen ist ordnungsgemäß erfolgt, wenn sie an

die gegenüber der Beteiligungsgesellschaft jeweils zuletzt

schriftlich genannte Adresse gesandt wurden. Ist der Aufent-

halt eines Gesellschafters unbekannt oder können ihm aus an-

deren Gründen die Beschlussfassungsunterlagen nicht zu-

gestellt werden, so ruht sein Stimmrecht bis zur Beseitigung

dieses Zustandes, es sei denn, dass ein Vertreter vorhanden

und dieser der Beteiligungsgesellschaft schriftlich bekannt

gegeben worden ist. Die Aufforderung zur Beschlussfassung

hat alle Abstimmungspunkte, die Mitteilung des genauen Ver-

fahrens, die Angabe des letzten Abstimmungstages und die

Zahl der Stimmen des Gesellschafters aufzuführen. Die Be-

schlussfähigkeit im Umlaufverfahren ist gegeben, wenn die

vorstehend beschriebenen Formalien gewahrt worden sind.

3. Außerordentliche Beschlussfassungen finden auf Antrag von

Gesellschaftern statt, deren Gesellschaftseinlagen allein oder

zusammen mindestens 10 % des Gesellschaftskapitals ent-

sprechen sowie auf Antrag des persönlich haftenden Gesell-

schafters oder auf Antrag des Treuhandkommanditisten. Der

geschäftsführende Kommanditist führt die außerordentliche

Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren durch. Bei Eilbe-

dürftigkeit kann er die Frist zur Abgabe der Stimmen gemäß

vorstehender Ziffer 2 auf 14 Tage nach Absendung (Aufgabe

zur Post) der Beschlussfassungsunterlagen verkürzen.

4. Der geschäftsführende Kommanditist kann vom schrift-

lichen Beschlussverfahren absehen, wenn für die Durchfüh-

rung einer Gesellschafterversammlung ein wichtiger Grund

vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor,

wenn Gesellschafter, deren Gesellschaftseinlagen allein oder

zusammen mindestens 10 % des Gesellschaftskapitals ent-

sprechen, die Durchführung einer Gesellschafterversammlung

beantragen. Die Einberufung erfolgt unter Mitteilung der

Tagesordnung nebst den Gegenständen, über die Beschluss

gefasst werden soll. Die Einberufungsfrist beträgt vier Wochen;

maßgeblich ist das Datum der Absendung (Aufgabe zur Post).

Bei einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung kann

die Frist auf 14 Tage nach Absendung (Aufgabe zur Post) ver-

kürzt werden.

Die Einberufung der Gesellschafterversammlung ist ordnungs-

gemäß, wenn sie an die gegenüber der Beteiligungsgesell-

schaft zuletzt schriftlich genannte Adresse gesandt wurde. Ist

der Aufenthalt eines Gesellschafters unbekannt oder kann er

aus anderen Gründen zur Teilnahme an einer Gesellschafter-

versammlung nicht geladen werden, so ruht sein Stimmrecht

bis zur Beseitigung dieses Zustandes, es sei denn, dass ein

Vertreter vorhanden und dieser der Beteiligungsgesellschaft

schriftlich bekannt gegeben worden ist.

Der geschäftsführende Kommanditist oder ein von ihm mit der

Vertretung beauftragter und bevollmächtigter Dritter leitet die

Gesellschafterversammlung (Versammlungsleiter) und benennt

einen Protokollführer. Das Protokoll über die Beschlussfassung

wird vom Protokollführer und vom Versammlungsleiter unter-

schrieben. Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig,

wenn alle Gesellschafter ordnungsgemäß geladen sind und

der geschäftsführende Kommanditist sowie der Treuhandkom-

manditist anwesend bzw. vertreten sind.

Jeder Gesellschafter kann sich bei der Gesellschafterversamm-

lung nur durch einen anderen Gesellschafter, seinen Ehegatten,

einen Elternteil, ein volljähriges Kind von ihm, einen Testa-

mentsvollstrecker, seinen ständigen Generalbevollmächtigten

oder eine von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflich-

tete Person der rechts- oder steuerberatenden Berufe (z. B.

Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) vertre-

ten lassen. Die Vertretung durch andere Personen als die Ge-

nannten bedarf der Zustimmung des geschäftsführenden

Kommanditisten. Eine entsprechende Vollmacht bedarf der

Schriftform und ist zu Beginn der Gesellschafterversammlung

dem Versammlungsleiter auszuhändigen.

Einsprüche gegen Form und Inhalt des Protokolls sind inner-

halb der Ausschlussfrist von einem Monat nach Absendung

(Aufgabe zur Post) schriftlich mit Begründung gegenüber der

Beteiligungsgesellschaft geltend zu machen.

Die Kosten für die Teilnahme an einer Gesellschafterversamm-

lung und für eine eventuelle Vertretung trägt jeder Gesell-

schafter selbst.

5. Die Treugeber sind berechtigt, ihre Stimmrechte sowie sons-

tige Mitgliedschaftsrechte bei der Beteiligungsgesellschaft in-

soweit selbst auszuüben, als ihre treuhänderisch gehaltenen

Teileinlagen berührt sind. Die Beteiligungsgesellschaft und ihre

Gesellschafter sind mit dieser Rechtsausübung einverstanden.

Ziffer 4 bleibt unberührt.

6. Je volle EUR 1.000 der gezeichneten Kapitaleinlage gewäh-

ren eine Stimme. Der persönlich haftende Gesellschafter hat

keine Stimmen.

Wenn der Fondsschließungsgarant in Erfüllung seiner Fonds-

schließungsgarantie anstelle oder zusätzlich zur Übernahme

von Kommanditbeteiligungen der Gesellschaft ein Darlehen

gewährt, ist er berechtigt, eine Kommanditbeteiligung mit

einer Pflichteinlage von EUR 100 und davon Haftsumme von

EUR 10 zu übernehmen. Je EUR 1.000 der Darlehenssumme ge-

währen ein Stimmrecht von einer Stimme. Sofern der Fonds-

schließungsgarant einen Dritten benannt hat, der ein Darlehen

gewährt, ist der Fondsschließungsgarant berechtigt, die über-

nommene Kommanditbeteiligung an diesen jederzeit ganz

oder teilweise zu übertragen, sodass dieser je EUR 1.000 der

Darlehenssumme ein Stimmrecht von einer Stimme erhält.

7. Beschlüsse im schriftlichen Verfahren und in der Gesellschaf-

terversammlung werden mit der einfachen Mehrheit der ab-

gegebenen Stimmen gefasst, soweit in diesem Vertrag oder

aufgrund zwingender Gesetzesvorschriften nichts anderes be-

stimmt ist. Stimmenthaltungen werden als nicht abgegebene

Stimmen gewertet. Als nicht abgegeben gelten im schriftlichen

Beschlussverfahren auch die Stimmen, die mit einem späteren

Poststempel als dem des letzten Abstimmungstages oder nach

dem letzten Abstimmungstag per Telefax eingehen.

8. Sofern ein Treugeber auf einer Gesellschafterversammlung

nicht anwesend und nicht durch Dritte vertreten ist, hat er die

Möglichkeit, dem Treuhandkommanditisten für die Abstimmungs-

punkte schriftlich Weisungen zu erteilen. Einer auf unterschiedli-

chen Weisungen der Treugeber beruhenden geteilten Ausübung

von Stimmrechten des Treuhandkommanditisten stimmen die

Gesellschafter hiermit ausdrücklich zu. Bei fehlender Weisung

enthält sich der Treuhandkommanditist seiner Stimme.

9. Beschlüsse im schriftlichen Beschlussverfahren sind mit Ein-

gang der erforderlichen Stimmen bei der Beteiligungsgesell-

schaft mit Ablauf des letzten Abstimmungstages wirksam

gefasst. Für die Wahrung der Frist ist der Poststempel bzw. Ein-

gang per Telefax maßgebend.

Den Gesellschaftern wird das Ergebnis der Beschlussfassung

von der Beteiligungsgesellschaft schriftlich mitgeteilt.

10. Etwaige Mängel an im schriftlichen Verfahren oder in der

Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüssen können nur

binnen einer Ausschlussfrist von einem Monat seit Zustellung

des Ergebnisses der Beschlussfassung durch Klage gegen die

Beteiligungsgesellschaft geltend gemacht werden. Nach Ab-

lauf der Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt.

§ 12 Beirat

1. Ein Beirat kann bei der Beteiligungsgesellschaft durch Be-

schluss gemäß § 11 Ziffer 1 gebildet werden. Der Beirat besteht

aus drei Mitgliedern, von denen zwei durch die Gesellschafter

gewählt und eines durch den persönlich haftenden Gesell-

schafter bestimmt werden. Er dient der Beratung des geschäfts-

führenden Kommanditisten.

2. Die Mitglieder des Beirates werden jeweils für drei Jahre ge-

wählt. Eine Wiederwahl ist zulässig.

3. Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung.

4. Der Beirat ist nicht berechtigt, dem persönlich haftenden

Gesellschafter, dem Treuhandkommanditisten oder dem ge-

schäftsführenden Kommanditisten Weisung zu erteilen. Unbe-

rührt von § 16 ist der Beirat jedoch berechtigt, vom persönlich

haftenden Gesellschafter oder dem geschäftsführenden Kom-

manditisten Berichte über einzelne Geschäftsführungsange-

legenheiten zu verlangen. Auf Beschluss des Beirates ist eines

seiner Mitglieder oder ein beauftragter und zur Berufsver-

schwiegenheit verpflichteter Dritter auf Kosten der Beteiligungs-

gesellschaft berechtigt, die Bücher und Schriften der Betei-

ligungsgesellschaft einzusehen.

5. Die Mitglieder des Beirates haften nur für Vorsatz und grobe

Fahrlässigkeit. Haftungsansprüche der Gesellschaft gegen Mit-

glieder des Beirates sind auf höchstens EUR 100.000 pro Haf-

tungsfall beschränkt. Schadenersatzansprüche gegen den Bei-

rat verjähren drei Jahre nach Kenntniserlangung über den die

Ersatzpflicht begründenden Sachverhalt, soweit sie nicht kraft

Gesetzes einer kürzeren Verjährung unterliegen.

6. Die Mitglieder des Beirates erhalten neben der Erstattung

ihrer Auslagen keine weitere Vergütung, es sei denn, die Gesell-

schafter beschließen mit einfacher Mehrheit etwas anderes.

§ 13 Jahresabschluss und Verteilung des Jahresergeb-

nisses

1. Der Jahresabschluss für das vergangene Geschäftsjahr und

die steuerliche Einnahmen-Überschussrechnung sind inner-

halb der gesetzlichen Fristen nach Abschluss des Geschäftsjah-

res zu erstellen. Für die Aufstellung der Bilanz sowie Gewinn-

und Verlustrechnung gelten die gesetzlichen Bestimmungen

und die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung. Der Jah-

resabschluss ist von dem persönlich haftenden Gesellschafter

und dem geschäftsführenden Kommanditisten zu unterzeich-

nen. Der Jahresabschluss und die steuerliche Einnahmen-Über-

schussrechnung sind von einem/einer von den Gesellschaf-

tern durch Beschlussfassung bestimmten Wirtschaftsprüfer/

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu prüfen. Alsdann sind eine

Kopie des Jahresabschlusses oder alternativ eine Kurzfassung

des Jahresabschlusses und die steuerliche Einnahmen-Über-

schussrechnung allen Gesellschaftern spätestens mit Übersen-

dung der Abstimmungsunterlagen zu der jährlichen Beschluss-

fassung zuzuleiten.

2. Vor Verteilung des Ergebnisses erhält der Treuhandkomman-

ditist für die laufende Verwaltung der Treugeber eine jährliche

gewinnunabhängige Vergütung in Höhe von EUR 10.000 zuzüg-

lich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines

jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2011 am 30.11.2011. Die für

die jeweiligen Folgejahre zu zahlende Vergütung erhöht bzw.

ermäßigt sich ab dem Jahr 2013 jeweils automatisch zum 30.12.

eines jeden Kalenderjahres um den Prozentsatz, um den sich

der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreis-

index für Deutschland (Basis Jahr 2005 = 100) im Monat De-

zember des betreffenden Kalenderjahres gegenüber dem

Stand im Monat Dezember des vorangegangenen Kalender-

jahres geändert hat. Die Vergütung des Treuhandkommanditis-

ten ist ergebnisunabhängig, d. h. sie wird auch im Falle

eines Verlustes gezahlt. Scheidet der Treuhandkommanditist

aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er die vorgenannte

Vergütung zeitanteilig. Entsprechendes gilt für einen neu in die

Beteiligungsgesellschaft eintretenden Treuhandkommanditis-

ten. Zusätzliche Leistungen des Treuhandkommanditisten zu-

gunsten eines einzelnen Treugebers werden dem jeweiligen

Treugeber gemäß den Regelungen des Treuhandvertrages ge-

sondert in Rechnung gestellt.

3. Vor Verteilung des Ergebnisses erhält der geschäftsführende

Kommanditist für seine Tätigkeit gemäß § 10 für die Jahre 2011

und 2012 eine jährliche gewinnunabhängige Vergütung in Höhe

von EUR 482.500 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer,

jeweils fällig am 30.11. des jeweiligen Jahres. Ab dem Jahr 2013

erhält der geschäftsführende Kommanditist für seine Tätigkeit

gemäß § 10 eine jährliche gewinnunabhängige Vergütung in

Höhe von EUR 430.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatz-

steuer, jeweils hälftig fällig am 31.05. und am 30.11. eines jeden

Jahres, erstmals für das Jahr 2013 am 31.05. und 30.11.2013. Die

nach Satz 2 für die jeweiligen Folgejahre zu zahlende Vergütung

erhöht bzw. ermäßigt sich ab dem Jahr 2013 jeweils automatisch

zum 30.12. eines jeden Kalenderjahres um den Prozentsatz, um

den sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbrau-

cherpreisindex für Deutschland (Basis Jahr 2005 = 100) im Monat

Dezember des betreffenden Kalenderjahres gegenüber dem

Stand im Monat Dezember des vorangegangenen Kalender-

jahres geändert hat. Die Vergütung des geschäftsführenden

Kommanditisten ist ergebnisunabhängig, d. h. sie wird auch im

Falle eines Verlustes gezahlt. Scheidet der geschäftsführende

Kommanditist aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er

die vorgenannte Vergütung zeitanteilig. Entsprechendes gilt

für einen neu in die Beteiligungsgesellschaft eintretenden ge-

schäftsführenden Kommanditisten.



4. Vor Verteilung des Ergebnisses erhält der persönlich haftende

Gesellschafter für seine Aufwendungen einschließlich seiner

Rechtsformkosten und als Entgelt für seine persönliche Haftung

für die Jahre 2011 und 2012 eine jährliche gewinnunabhängige

Vergütung in Höhe von EUR 7.500 zuzüglich etwaiger gesetz-

licher Umsatzsteuer, fällig am 30.11.2011 für das Jahr 2011 und

am 30.11.2012 für das Jahr 2012. Sollte keine Umsatzsteuer ent-

stehen, so erhöht sich die Vergütung für das Jahr 2011 und 2012

um den Betrag der gesetzlichen Umsatzsteuer. Ab dem Jahr

2013 erhält der persönlich haftende Gesellschafter für seine Auf-

wendungen einschließlich seiner Rechtsformkosten und als

Entgelt für seine persönliche Haftung eine jährliche gewinnun-

abhängige Vergütung in Höhe von EUR 7.500 zuzüglich etwaiger

gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines jeden Jahres,

erstmals für das Jahr 2013 am 30.11.2013. Die nach Satz 3 für die

jeweiligen Folgejahre zu zahlende Vergütung erhöht bzw. er-

mäßigt sich ab dem Jahr 2013 jeweils automatisch zum 30.12.

eines jeden Kalenderjahres um den Prozentsatz, um den sich

der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreis-

index für Deutschland (Basis Jahr 2005 = 100) im Monat Dezem-

ber des betreffenden Kalenderjahres gegenüber dem Stand im

Monat Dezember des vorangegangenen Kalenderjahres geän-

dert hat. Die Vergütung des persönlich haftenden Gesellschaf-

ters ist ergebnisunabhängig, d. h. sie wird auch im Falle eines

Verlustes gezahlt. Scheidet der persönlich haftende Gesell-

schafter aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er die vor-

genannte Vergütung zeitanteilig. Entsprechendes gilt für den

in diesem Fall neu in die Beteiligungsgesellschaft eintretenden

persönlich haftenden Gesellschafter.

5. Im Übrigen sind die Gesellschafter – vorbehaltlich Ziffer 6 –

entsprechend dem Verhältnis ihrer gezeichneten Kapitalanteile

ab Beitritt am nach Abzug der Aufwendungen gemäß vorste-

hender Ziffern 2 bis 4 verbleibenden Gewinn oder Verlust (han-

delsrechtliches Ergebnis) sowie am steuerlichen Ergebnis der

Beteiligungsgesellschaft beteiligt. Ist ein Gesellschafter wäh-

rend eines Geschäftsjahres nur zeitanteilig beteiligt, nimmt er

am Gewinn und Verlust nur anteilig teil. Das steuerliche Ergeb-

nis wird den Gesellschaftern im Verhältnis ihrer Beteiligungen

zugewiesen, soweit sich aus Folgendem nichts anderes ergibt.

Werden innerhalb eines Geschäftsjahres Kapitalerhöhungen

vorgenommen, gilt Entsprechendes.

6. Gewinne und Verluste (handelsrechtlich) sowie das steuer-

liche Ergebnis werden abweichend von Ziffer 5 – soweit mög-

lich – so verteilt bzw. zugewiesen, dass sämtliche Kommandi-

tisten unabhängig vom Zeitpunkt ihres Beitritts zur Gesellschaft,

hinsichtlich der insgesamt erwirtschafteten Gewinne und Ver-

luste sowie des steuerlichen Ergebnisses im gleichen Verhältnis

begünstigt und belastet sind. Maßgeblich für die Ergebnisver-

teilung ist das Verhältnis der gezeichneten Pflichteinlagen. Bei

einem Gesellschafterwechsel tritt der Rechtsnachfolger hin-

sichtlich der Ergebnisverteilung in die Rechtsposition seines

Vorgängers ein. Wird das steuerliche Ergebnis im Rahmen einer

steuerlichen Betriebsprüfung durch das zuständige Finanzamt

der Beteiligungsgesellschaft nachträglich geändert, ist der

Mehr-/Mindergewinn oder Verlust rückwirkend nach den vor-

stehenden Grundsätzen zu verteilen.

7. Liquiditätsüberschüsse der Beteiligungsgesellschaft werden,

vorbehaltlich einer angemessenen Zuführung zur Liquiditäts-

reserve, an die Gesellschafter frühestens mit Valutierung des

Darlehens der Beteiligungsgesellschaft an die Objektgesell-

schaft gemäß § 10 Ziffer 3 lit. a), spätestens unmittelbar vor der

Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesell-

schaft im Verhältnis ihrer gezeichneten Kapitalanteile ausge-

zahlt. Auszahlungen erfolgen unabhängig vom Bilanzgewinn/-

verlust als Vorabauszahlungen. Die Vorabauszahlungen sind

bis zum 30.06. des Folgejahres und grundsätzlich in EUR zu

leisten. Sollten die Gesellschafter nur zeitanteilig in einem

Geschäftsjahr beteiligt sein, erfolgt die Vorabauszahlung auch

nur zeitanteilig an den jeweiligen Gesellschafter ab dem Monat,

der auf den Monat des Beitritts des Gesellschafters zur Betei-

ligungsgesellschaft nach § 3 Ziffer 7 folgt. Vorabauszahlungen

erfolgen vorbehaltlich der Zustimmung der Gesellschafter ge-

mäß § 11 Ziffer 2 lit. c). Weichen die von den Gesellschaftern

beschlossenen Auszahlungsbeträge von den Vorabauszah-

lungsbeträgen ab, erfolgt die Korrektur auf die beschlossenen

Auszahlungsbeträge mit der dem Beschluss gemäß § 11 Ziffer

2 lit. c) folgenden Vorabauszahlung.

Sofern die Ergebnisverteilung nach Ziffer 6 nicht umsetzbar

sein sollte, steht den Gründungsgesellschaftern bis zur ersten

Kapitalerhöhung eine Auszahlung in Höhe ihres etwaigen Ge-

winnanteils zu.

8. Sonderwerbungskosten sind dem geschäftsführenden Kom-

manditisten von jedem Gesellschafter bis spätestens zum 31.03.

des auf ein Geschäftsjahr folgenden Jahres ohne Aufforderung

nachzuweisen. Entstehende Kosten durch die Einreichung sol-

cher Nachweise bei der Gesellschaft nach diesem Stichtag

trägt der Gesellschafter bis zu einer Höhe von EUR 150 zuzüg-

lich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Dieser Kostenersatz

wird grundsätzlich bei der Berechnung der Auszahlungen für

den Gesellschafter durch die Gesellschaft berücksichtigt und

vom Auszahlungsbetrag in Abzug gebracht.

§ 14 Nachschusspflichten/Wettbewerbsverbot

1. Über die Verpflichtung zur Leistung der in der Beitrittser-

klärung vereinbarten Beteiligungssumme (Pflichteinlage) hin-

aus übernehmen die Gesellschafter weder gegenüber Dritten

noch gegenüber den weiteren Gesellschaftern eine Nach-

schussverpflichtung, eine Zahlungsverpflichtung oder sons-

tige Haftung; dies gilt auch für den Fall der Liquidation.

Von Vorstehendem unberührt bleibt die Haftung der Gesell-

schafter gegenüber Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff.

HGB und eine mögliche Zahlungsverpflichtung gemäß § 9

Ziffer 7.

2. Ein Wettbewerbsverbot besteht für die Gesellschafter nicht.

§ 15 Liquidation

1. Im Falle der Auflösung der Beteiligungsgesellschaft erfolgt

die Liquidation durch den persönlich haftenden Gesellschafter,

sofern sie nicht durch Gesellschafterbeschluss einer anderen

natürlichen oder juristischen Person übertragen wird. Der per-

sönlich haftende Gesellschafter ist von den Beschränkungen

des § 181 BGB befreit.

2. Nach Abzug sämtlicher Gesellschaftsverbindlichkeiten und

der Vergütung für den Liquidator gemäß Ziffer 3, steht der Li-

quidationserlös den Gesellschaftern anteilig im Verhältnis ihrer

gezeichneten Beteiligungssumme zu.

3. Der Liquidator erhält zulasten des Liquidationserlöses eine

Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkehrswertes des Grund-

vermögens der Objektgesellschaft zuzüglich etwaiger gesetz-

licher Umsatzsteuer, soweit die Beteiligung an der Objektge-

sellschaft veräußert wird. Soweit die Beteiligungsgesellschaft

wegen Veräußerung des Grundvermögens der Objektgesell-

schaft aufgelöst und liquidiert wird, erhält der Liquidator zu-

lasten des Liquidationserlöses eine Vergütung in Höhe von

1,5 % des Verkaufspreises des Grundvermögens der Objektge-

sellschaft zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Ab-

schlagszahlungen in angemessener Höhe sind zulässig. Die

endgültige Vergütung ist mit Abschluss der Liquidation zur

Zahlung fällig.

4. Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, bis zur

Ausreichung des in § 10 Ziffer 3 lit. a) genannten Darlehens an

die Objektgesellschaft die Beteiligung der Gesellschafter an

der Beteiligungsgesellschaft rückabzuwickeln. In diesem Fall

scheiden die Gesellschafter mit den von ihnen gehaltenen

Kommanditanteilen aus der Beteiligungsgesellschaft aus und

erhalten das eingezahlte Kapital sowie das etwaig gezahlte

Agio abzüglich angefallener Drittkosten von der Gesellschaft

erstattet. Dies gilt auch für den Treuhandkommanditisten mit

dem von ihm für die Treugeber gehaltenen Kommanditanteil,

jedoch mit der Maßgabe, dass die Treugeber das eingezahlte

Kapital sowie das Agio abzüglich angefallener Drittkosten von

der Gesellschaft erstattet erhalten. Weitere Ansprüche der Ge-

sellschafter sind in diesem Fall ausgeschlossen. § 7 Ziffer 7 und

§ 9 finden keine Anwendung.

§ 16 Kontrollbefugnisse

Gesellschaftern stehen die Rechte aus § 166 HGB zu. Sie können

sich bei der Ausübung ihrer Kontrollrechte eines kraft Gesetzes

zur Verschwiegenheit verpflichteten Angehörigen eines rechts-

oder steuerberatenden bzw. wirtschaftsprüfenden Berufes be-

dienen. Hierdurch entstehende Kosten haben sie selbst zu tragen.

§ 17 Kosten des Vertrages

Die Kosten für die Gründung der Beteiligungsgesellschaft, für

diesen Vertrag und dessen Durchführung einschließlich etwa

anfallender Steuern aller Art, soweit es Steuern der Beteiligungs-

gesellschaft sind, trägt die Beteiligungsgesellschaft. Ausge-

nommen sind die Kosten der Beglaubigung von Unterschriften

bei Handelsregistervollmachten sowie die Kosten von Handels-

registeränderungen, die durch die Übertragung von Gesell-

schaftsanteilen sowie sonstige Verfügung über Gesellschafts-

anteile begründet werden; diese Kosten trägt der Gesellschaf-

ter, der die Änderungen veranlasst, soweit in diesem Vertrag

nicht etwas anderes bestimmt ist. Dies gilt auch bei Handels-

registeränderungen im Todesfall gemäß § 8 und bei Übertra-

gungen gemäß § 4 Ziffer 3.

§ 18 Gesellschafterregister, Datenschutz, Informations-

pflichten

1. Für sämtliche Gesellschafter wird ein Register mit ihren per-

sönlichen beteiligungsbezogenen Daten geführt. Die Betei-

ligungsgesellschaft führt dieses für die Kommanditisten, der

Treuhandkommanditist für die Treugeber.

2. Dieses Register enthält Namen und Anschrift des Gesell-

schafters, die Höhe seiner Beteiligung sowie eventuelle sons-

tige Angaben im unmittelbaren Zusammenhang mit der Be-

teiligung. Jeder Gesellschafter erhält einen Registerauszug mit

seinen persönlichen beteiligungsbezogenen Daten.

Zu den persönlichen beteiligungsbezogenen Daten gehören

auch sämtliche Angaben, die zur Beachtung der Vorgaben

nach dem Geldwäschegesetz (GwG) und der Abgabenord-

nung (AO), erhoben werden, namentlich die Daten aus der

Identifikationsprüfung sowie der Erklärung zum wirtschaftlich

Berechtigten.

3. Der Gesellschafter verpflichtet sich, der Gesellschaft seine

persönlichen beteiligungsbezogenen Daten (z. B. Name, An-

schrift, Bankverbindung, Wohnsitzfinanzamt, Steuernummer/

Identifikationsnummer) und deren eventuelle Änderung un-

verzüglich schriftlich mitzuteilen. Ferner ist der Gesellschafter

verpflichtet der Gesellschaft unverzüglich die für die Identifika-

tionsprüfung nach dem Geldwäschegesetz (GwG) erforder-

lichen Nachweise (z. B. einen durch ein Kreditinstitut oder einen

anderen nach dem Geldwäschegesetz genannten Dritten be-

stätigten Identifikationsnachweis) einzureichen, soweit dies

nicht bereits im Zusammenhang mit der Beitrittserklärung oder

der Erteilung der Handelsregistervollmacht erfolgt ist. Soweit

ein Gesellschafter seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufent-

haltsort ins Ausland verlegen sollte, hat er der Gesellschaft ei-

nen inländischen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.

4. Der Gesellschafter hat keinen Anspruch auf Einsicht in das

Register oder auf Angaben über die übrigen Gesellschafter. An-

deren Personen als dem geschäftsführenden Kommanditisten

der Beteiligungsgesellschaft, dem persönlich haftenden Gesell-

schafter der Beteiligungsgesellschaft, dem im Verkaufsprospekt

benannten Initiator, den im Verkaufsprospekt benannten Ver-

triebspartnern, der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bzw. dem

sonstigen Wirtschaftsprüfer, dem Verwalter der Beteiligungs-

gesellschaft und dem zuständigen Finanzamt darf die Gesell-

schaft keine Auskünfte über die Beteiligung und die Eintragung

in das Register erteilen, soweit nicht der Gesellschafter ausdrück-

lich schriftlich zugestimmt hat oder Auskünfte zur Erfüllung

von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen der Beteiligungsge-

sellschaft erteilt werden.

5. Der Gesellschafter hat davon Kenntnis und ist damit einver-

standen, dass im Rahmen dieses Vertrages personenbezogene

Daten auf EDV-Anlagen entsprechend den Regelungen des

Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) gespeichert und genutzt

werden. Die Datenverarbeitung umfasst auch die Übermitt-

lung dieser Daten an den geschäftsführenden Kommanditisten,

an den persönlich haftenden Gesellschafter und die Deutsche

Fonds Holding AG oder an den vom Gesellschafter gegebenen-

falls benannten Steuerberater. Bei Treugebern werden deren

Daten darüber hinaus an die DFH Treuhandgesellschaft mbH

übermittelt. Die Daten werden nach Beendigung der Betei-

ligung gelöscht, soweit eine Aufbewahrung nicht nach gesetz-

lichen Vorschriften erforderlich ist.

§ 19 Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen/Schaden-

ersatz/Sonstiges

1. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu

ihrer Wirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses.

2. Soweit eine Bestimmung dieses Vertrages nichtig oder un-

wirksam ist oder werden sollte, behalten die übrigen Bestim-

mungen des Vertrages ihre Gültigkeit, sofern dies nicht für eine

der Vertragsparteien eine unzumutbare Härte darstellt. Die

nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine solche

wirksame Bestimmung, die auf der nächsten Gesellschafter-

versammlung oder im schriftlichen Beschlussverfahren zu be-

schließen ist, zu ersetzen, die der unwirksamen Bestimmung in

rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommt. Im Fall von Lü-

cken soll die Regelung gelten, die vereinbart worden wäre,

hätte man die Angelegenheit von vornherein bedacht.

3. Erfüllungsort und Gerichtsstand für alle Ansprüche, Ver-

pflichtungen und Streitigkeiten aus diesem Gesellschaftsver-

trag zwischen der Beteiligungsgesellschaft und den Gesell-

schaftern sowie zwischen den Gesellschaftern ist, soweit ge-

setzlich zulässig, Stuttgart.

4. Die Gesellschafter haben untereinander sowie im Verhältnis

zu der Beteiligungsgesellschaft nur Vorsatz und grobe Fahr-

lässigkeit zu vertreten. Die Haftungsbeschränkung gilt jedoch

nicht bei Verletzung von vertraglichen Hauptleistungspflich-

ten, bei verschuldensunabhängigen Haftungstatbeständen

und bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.

5. Schadenersatzansprüche der Gesellschafter nach Ziffer 4

verjähren in drei Jahren ab Entstehung des Anspruchs und

Kenntnis des Gesellschafters vom Schaden und der Person des

Schädigers. Der Gesellschafter kann sie nur geltend machen,

wenn er sie innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Jahr

nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich gegen-

über der Beteiligungsgesellschaft geltend gemacht hat.

Unabhängig von der Kenntnis des Gesellschafters vom Scha-

den und der Person des Schädigers verjähren die Schadener-

satzansprüche des Gesellschafters spätestens nach fünf Jahren

seit Entstehung des Anspruchs.

Ohne Rücksicht auf die Anspruchsentstehung und die Kenntnis

des Gesellschafters vom Schaden und der Person des Schädi-

gers verjähren Schadenersatzansprüche des Gesellschafters in

15 Jahren seit Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung

oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis.

Die vorstehenden Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Schadener-

satzansprüche, die auf grob fahrlässigem oder vorsätzlichem

Handeln beruhen, und nicht für Ansprüche auf Ersatz von Per-

sonenschäden; in diesen Fällen gelten die gesetzlichen Ver-

jährungsregeln.

6. Sollte, aus welchen Gründen auch immer, die Beteiligungs-

gesellschaft die handelsrechtlichen Voraussetzungen für eine

Kommanditgesellschaft nicht bzw. nicht mehr erfüllen, so gilt

der Gesellschaftsvertrag für die dann verbleibende Gesellschaft

bürgerlichen Rechts mit folgender Maßgabe: Der persönlich

haftende Gesellschafter ist allein vertretungsberechtigt, der

geschäftsführende Kommanditist allein geschäftsführungsbe-

fugt. Die Haftung der übrigen Gesellschafter bleibt auf die

erbrachte Haftsumme beschränkt. Die geschäftsführenden

Kommanditisten haben die Haftungsbeschränkung dem Rechts-

verkehr nach außen kenntlich zu machen. Über das Weitere

entscheidet die Gesellschafterversammlung.

Stuttgart, den 27.04.2011

DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH

Tobias Börsch

(Geschäftsführer)

DFH Aberia GmbH

Alexander Bernth Michael Ruhl

(Geschäftsführer) (Geschäftsführer)

DFH Treuhandgesellschaft mbH




129

10. Treuhandvertrag

Treuhandvertrag

zwischen

dem in der jeweiligen Beitrittserklärung zu der Kommandit-

gesellschaft DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG

genannten

Anleger

– nachfolgend auch „Treugeber” genannt –

und der


Kriegsbergstraße 13

70174 Stuttgart

– nachfolgend „Treuhandkommanditist” genannt –

wird der nachfolgende Treuhandvertrag abgeschlossen:

§ 1 Treuhandauftrag/Person des Treugebers

1. Der Treugeber beauftragt hiermit die DFH Treuhandgesell-

schaft mbH, als Treuhandkommanditist für ihn eine Komman-

ditbeteiligung treuhänderisch im eigenen Namen, aber im

Umfang der vom Treugeber gezeichneten Beteiligungssum-

me für Rechnung des Treugebers, an der DFH 98 Beteiligungs-

gesellschaft mbH & Co. KG (nachfolgend „Beteiligungsgesell-

schaft“ genannt) zu begründen und treuhänderisch zu halten

und zu verwalten.

Der Treugeber ist an das Vertragsangebot für die Dauer von

drei Monaten seit Unterzeichnung der Beitrittserklärung ge-

bunden, es sei denn, er widerruft seine Beitrittserklärung frist-

gerecht. Im Falle des wirksamen Widerrufs sind der Treuhand-

vertrag und die mittelbare Beteiligung des Treugebers an der

Beteiligungsgesellschaft beendet.

Dieser Treuhandvertrag kommt mit Unterzeichnung der Bei-

trittserklärung des Treugebers durch den persönlich haften-

den Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft und durch den

Treuhandkommanditisten innerhalb der Annahmefrist auch

ohne Zugang der Annahmeerklärung beim Treugeber zu-

stande. Weitere Voraussetzung für das Zustandekommen die-

ses Treuhandvertrages ist die Erfüllung der in § 3 Ziffer 7 lit. a)

bis d) des Gesellschaftsvertrags der Beteiligungsgesellschaft

(nachfolgend „Gesellschaftsvertrag“ genannt) genannten Vo-

raussetzungen.

Die Höhe des Anteils des Treugebers am Kommanditanteil des

Treuhandkommanditisten ergibt sich aus der in der Beitrittser-

klärung des Treugebers genannten Beteiligungssumme, soweit

die Beteiligungssumme den Bestimmungen des Gesellschafts-

vertrages entspricht. Auch im Übrigen gelten für das Treuhand-

verhältnis zwischen dem Treuhandkommanditisten und dem

Treugeber die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages in

seiner jeweiligen Fassung entsprechend, sofern nicht in diesem

Treuhandvertrag abweichende Regelungen enthalten sind.

2. Im Außenverhältnis hält der Treuhandkommanditist seine

Kommanditbeteiligung für alle Treugeber, die mit ihm einen

Treuhandvertrag geschlossen haben, als einheitlichen Kom-

manditanteil. Er tritt gegenüber Dritten in eigenem Namen auf.

Dies gilt auch im Verhältnis zu der Beteiligungsgesellschaft. Er

kann das auf seinen Kommanditanteil entfallende Stimmrecht

für einzelne Treugeberanteile gespalten ausüben. Er übt inso-

weit die ihm als Treuhandkommanditist zustehenden Gesell-

schafterrechte im eigenen Namen und gemäß den Weisungen

des Treugebers aus, sofern nicht der Treugeber von den ihm

nach § 4 zustehenden Befugnissen Gebrauch macht. Sind

keine Weisungen erteilt und macht der Treugeber von seinen

Befugnissen nach § 4 keinen Gebrauch, so enthält sich der

Treuhandkommanditist der Stimme für den Treugeber.

Im Innenverhältnis handelt der Treuhandkommanditist aus-

schließlich im Auftrag und für Rechnung des Treugebers. Der

Treugeber wird wirtschaftlich so behandelt, als sei er Komman-

ditist der Beteiligungsgesellschaft. Im Innenverhältnis hält der

Treuhandkommanditist seinen Kommanditanteil anteilig für

den Treugeber in Höhe der von diesem gezeichneten Beteili-

gungssumme. Der Treugeber haftet nicht für die Erfüllung der

Verbindlichkeiten anderer Treugeber.

3. Es können grundsätzlich nur einzelne natürliche Personen,

die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, mit-

telbar als Treugeber der Beteiligungsgesellschaft beitreten.

Eine Beteiligung von einzelnen natürlichen Personen, die in

Deutschland nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind, juristi-

schen Personen, Personengesellschaften und Gemeinschaf-

ten (z. B. Ehepaare oder sonstige Gemeinschaften) ist aus-

geschlossen. Im Einzelfall können der Treuhandkommanditist

und der persönlich haftende Gesellschafter der Beteiligungs-

gesellschaft Ausnahmen hiervon zulassen. Ein Rechtsanspruch

hierauf besteht nicht. Selbiges gilt, falls ein Treugeber die Be-

teiligung für Dritte halten möchte. Dies setzt zusätzlich die

Offenlegung der Person des Dritten und somit des Treuhand-

verhältnisses voraus.

Den Treugebern ist bekannt, dass die Beteiligungsgesellschaft

beabsichtigt, der Gesellschaft die developer Objekt Düsseldorf

VCD-Realisierungs-GmbH & Co. KG, Düsseldorf (nachfolgend

„Objektgesellschaft“ genannt), zunächst ein Darlehen zu ge-

währen und sich nach Fertigstellung der im Verkaufsprospekt

„DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf“

(nach folgend „Verkaufsprospekt“ genannt) näher bezeichneten

Immobile als Kommanditist an der Objektgesellschaft zu be-

teiligen. Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung erklärt der

Treugeber ausdrücklich seine Zustimmung zu den vorgenann-

ten Investitionen der Beteiligungsgesellschaft und zu den in

§ 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 des Gesellschaftsvertrages genann-

ten Verträgen einschließlich eventueller Ergänzungs- und Än-

derungsverträge. § 3 Ziffer 9 des Gesellschaftsvertrages gilt

entsprechend.

4. Für den Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über

das Vermögen des Treuhandkommanditisten beziehungsweise

eines anderen die Vermögensverhältnisse des Treuhandkom-

manditisten regelnden Verfahrens oder mit rechtskräftigem

Beschluss der Ablehnung der Insolvenzeröffnung mangels

Masse, tritt der Treuhandkommanditist seinen treuhänderisch

gehaltenen Kommanditanteil hiermit an den Treugeber in

Höhe von dessen Beteiligungsanteils mit allen damit verbun-

denen anteiligen Rechten, Pflichten, Ansprüchen und Ver-

bindlichkeiten ab. Der Treugeber nimmt die Abtretung mit

Abschluss dieses Treuhandvertrages an. Entsprechendes gilt

für den Fall, dass Maßnahmen der Einzelzwangsvollstreckung

von Privatgläubigern des Treuhandkommanditisten in den

treuhänderisch gehaltenen Kommanditanteil erfolgen.

§ 2 Rechte des Treugebers

1. Der Treuhandkommanditist tritt hiermit seine Ansprüche ge-

gen die Beteiligungsgesellschaft aus der von ihm treuhände-

risch gehaltenen Kommanditbeteiligung jeweils gleichrangig

in Höhe des Anteils des Treugebers, der seinem Beteiligungs-

anteil entspricht, an diesen ab. Zu den Ansprüchen zählen ins-

besondere Ansprüche auf das jeweils festzustellende anteilige

Jahresergebnis (Gewinn bzw. Verlust), auf Auszahlungen/Ent-

nahmen, den Liquidationserlös sowie auf ein etwaiges Ausein-

andersetzungsguthaben im Falle des Ausscheidens aus der Be-

teiligungsgesellschaft. Der Treugeber nimmt diese Abtretung

mit Abschluss dieses Treuhandvertrages an. Der Treuhandkom-

manditist ist berechtigt und unter Befreiung von den Beschrän-

kungen des § 181 BGB bevollmächtigt, die an den Treugeber

abgetretenen Ansprüche im eigenen Namen, aber für Rech-

nung des Treugebers, geltend zu machen und einzuziehen.

2. Der Treugeber ist berechtigt, die dem Treuhandkommandi-

tisten nach § 166 HGB zustehenden Kontrollrechte selbst aus-

zuüben. Der Treuhandkommanditist wird den Treugeber auf

Verlangen entsprechend bevollmächtigen. Ergänzend gilt § 16

des Gesellschaftsvertrages.

3. Im Übrigen hat der Treugeber die in diesem Vertrag und, so-

weit anwendbar, die im Gesellschaftsvertrag geregelten Rechte.

§ 3 Pflichten des Treugebers

Der Treugeber ist verpflichtet, seine gezeichnete Beteiligungs-

summe zu 100 % zuzüglich 5 % Agio hierauf auf das in der Bei-

trittserklärung genannte Bankkonto zu den in der Beitrittser-

klärung genannten Einzahlungsbedingungen und -terminen

einzuzahlen. Eine Verzinsung der Einzahlung erfolgt nicht.

§ 4 Gesellschafterbeschlüsse der Beteiligungsgesell-

schaft

1. Der Treugeber kann bei Beschlüssen der Beteiligungsgesell-

schaft im schriftlichen Verfahren und in einer Gesellschafter-

versammlung selbst abstimmen. Der Treuhandkommanditist

bevollmächtigt insoweit den Treugeber. Die Beschlussfas-

sungsunterlagen, einschließlich eines Vorschlags des Treu-

handkommanditisten für die Ausübung des Stimmrechts, die

Einberufung zu einer Gesellschafterversammlung der Betei-

ligungsgesellschaft und die Mitteilung über das Ergebnis der

Beschlussfassung erhält der Treugeber von der Beteiligungsge-

sellschaft sowohl im schriftlichen Beschlussverfahren als auch

bei einer Gesellschafterversammlung zugesandt.

2. Jeder Treugeber kann sich bei einer Gesellschafterversamm-

lung nur durch einen anderen Treugeber, einen Gesellschafter

der Beteiligungsgesellschaft, seinen Ehegatten, einen Eltern-

teil, ein volljähriges Kind von ihm, einen Testamentsvollstre-

cker, seinen ständigen Generalbevollmächtigten oder eine von

Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtete Person der

rechts- oder steuerberatenden Berufe (z. B. Rechtsanwalt, No-

tar, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) vertreten lassen. Die Ver-

tretung durch andere Personen als die Genannten bedarf der

Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten der Be-

teiligungsgesellschaft. Eine entsprechende schriftliche Voll-

macht ist zu Beginn der Gesellschafterversammlung dem Ver-

sammlungsleiter auszuhändigen. Die Kosten für die Teilnahme

an einer Gesellschafterversammlung und für eine eventuelle

Vertretung trägt jeder Treugeber selbst.

3. Sofern ein Treugeber auf der Gesellschafterversammlung

der Beteiligungsgesellschaft nicht anwesend und nicht durch

Dritte vertreten ist oder an dem schriftlichen Beschlussver-

fahren nicht teilnimmt, hat er die Möglichkeit, dem Treuhand-

Treuhandvertrag130

131Treuhandvertrag

kommanditisten für die Abstimmung schriftlich Stimmrechts-

vollmacht zu erteilen und ihm für die Abstimmungspunkte

schriftlich Weisungen zu erteilen. Bei fehlenden schriftlichen

Weisungen des Treugebers enthält sich der Treuhandkomman-

ditist der Stimme.

4. Im Übrigen gilt § 11 des Gesellschaftsvertrages.

§ 5 Treuhandverwaltung

Der Treuhandkommanditist hält und verwaltet das Treuhand-

vermögen getrennt von seinem sonstigen Vermögen. Alles,

was er in Ausführung des Treuhandvertrages erlangt hat und

ihm nicht selbst zusteht, wird er entsprechend diesem Treu-

handvertrag an den Treugeber oder dessen Abtretungsemp-

fänger herausgeben. Für den Fall, dass nicht der Treugeber,

sondern der Treuhandkommanditist Auszahlungen/Entnah-

men oder Zuflüsse aus der Beteiligungsgesellschaft erhält, ist

der Treuhandkommanditist verpflichtet, diese umgehend an

den Treugeber oder dessen Rechtsnachfolger entsprechend

ihrer treuhänderisch gehaltenen Beteiligungsanteile weiter-

zuleiten.

§ 7 Ziffer 2 letzter Absatz des Gesellschaftsvertrages gilt ent-

sprechend.

§ 6 Beendigung des Treuhandvertrages

1. Der Treugeber ist berechtigt, diesen Treuhandvertrag mit

einer Frist von drei Monaten jeweils zum 31.12. eines Jahres,

erstmals jedoch zum 31.12.2012, zu kündigen, um seine treu-

geberische Beteiligung in eine Kommanditbeteiligung an der

Beteiligungsgesellschaft umzuwandeln. Die Kündigung erfolgt

durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Treuhandkom-

manditisten. Mit Übertragung des Kommanditanteils endet das

Treuhandverhältnis. Der Übergang ist abhängig von der Eintra-

gung des Treugebers als Kommanditist in das Handelsregister.

Wegen der erforderlichen Handelsregistervollmacht und den

Kosten der Eintragung wird auf § 3 Ziffer 11 des Gesellschafts-

vertrages verwiesen. Darüber hinaus trägt der Treugeber ent-

sprechend § 4 Ziffer 3 des Gesellschaftsvertrags die durch die

Beendigung des Treuhandverhältnisses dem Treuhandkom-

manditisten und der Beteiligungsgesellschaft entstehenden

Kosten des Verwaltungsaufwandes bei der Beteiligungsgesell-

schaft oder beim Treuhandkommanditisten, die pauschal auf

EUR 100 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer festge-

setzt werden.

Darüber hinaus kann der Treugeber den Treuhandvertrag mit

einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende, erstmals zum

31.12.2024, schriftlich gegenüber dem Treuhandkommanditis-

ten auch ohne Umwandlung seiner treugeberischen Beteili-

gung in eine Kommanditbeteiligung an der Beteiligungsgesell-

schaft kündigen.

2. Der Treuhandkommanditist ist insbesondere berechtigt, das

Treuhandverhältnis in den in § 7 Ziffer 2 des Gesellschaftsver-

trages genannten Fällen zu kündigen bzw. zu beenden. Eine

Übertragung der treuhänderisch für den gekündigten Treuge-

ber gehaltenen Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft un-

mittelbar auf den Treugeber findet nicht statt.

3. Im Falle der Beendigung des Treuhandverhältnisses erhält

der Treugeber keine Abfindung, soweit er als Folge der Beendi-

gung unmittelbar als Kommanditist an der Beteiligungsgesell-

schaft beteiligt wird. In den sonstigen Fällen der Beendigung

des Treuhandverhältnisses erhält der Treugeber eine Abfin-

dung, soweit der Gesellschaftsvertrag dies vorsieht.

4. Sollte der geschäftsführende Kommanditist der Beteiligungs-

gesellschaft gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages die

Rückabwicklung der Beteiligung der Gesellschafter an der Betei-

ligungsgesellschaft beschließen, endet das Treuhandverhältnis

zwischen dem Treuhandkommanditisten und dem jeweiligen

Treugeber. In diesem Fall wird die auf das in der Beitrittserklä-

rung genannte Bankkonto eingezahlte Beteiligungssumme zu-

züglich 5 % Agio hierauf und abzüglich angefallener Drittkosten

dem Treugeber gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages

von der Beteiligungsgesellschaft er stattet. Im Übrigen gilt § 15

Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages entsprechend.

§ 7 Rechenschaftsbericht

Der Treuhandkommanditist erstattet auf Grundlage der von

der Beteiligungsgesellschaft zur Verfügung gestellten Unter-

lagen den Treugebern einen Bericht über das jeweils abgelau-

fene Geschäftsjahr. Im Übrigen wird der Treuhandkommandi-

tist die Treugeber über alle wesentlichen Geschäftsvorgänge

der Beteiligungsgesellschaft unmittelbar informieren. Er kann

sich dabei der von der Beteiligungsgesellschaft zur Verfügung

gestellten Unterlagen bedienen.

§ 8 Beteiligungsregister/Datenschutz/Informations-

pflichten

Die Treugeber werden vom Treuhandkommanditisten in ein

von diesem geführtes Register eingetragen. Es wird vollum-

fänglich auf die Regelungen in § 18 des Gesellschaftsvertrages

verwiesen, die entsprechend gelten.

§ 9 Haftung des Treuhandkommanditisten

1. Der Treuhandkommanditist hat nur Vorsatz und grobe Fahr-

lässigkeit zu vertreten. Die Haftungsbeschränkung gilt jedoch

nicht bei Verletzung von vertraglichen Hauptleistungspflich-

ten, bei verschuldensunabhängigen gesetzlichen Haftungs-

tatbeständen und bei Verletzung von Leben, Körper oder Ge-

sundheit.

2. Schadenersatzansprüche des Treugebers gegen den Treu-

handkommanditisten verjähren in drei Jahren ab Entstehung

des Anspruchs und Kenntnis des Treugebers vom Schaden und

der Person des Schädigers. Der Treugeber kann sie nur geltend

machen, wenn er sie innerhalb einer Ausschlussfrist von einem

Jahr nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich ge-

genüber dem Treuhandkommanditisten geltend gemacht hat.

Unabhängig von der Kenntnis des Treugebers vom Schaden

und der Person des Schädigers verjähren die Schadenersatz-

ansprüche des Treugebers gegen den Treuhandkommandi-

tisten spätestens nach fünf Jahren seit Entstehung des An-

spruchs.

Ohne Rücksicht auf die Anspruchsentstehung und die Kenntnis

des Treugebers vom Schaden und der Person des Schädigers

verjähren Schadenersatzansprüche des Treugebers gegen den

Treuhandkommanditisten in fünfzehn Jahren seit Begehung

der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den

Schaden auslösenden Ereignis.

Die vorstehenden Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Schadener-

satzansprüche, die auf grob fahrlässigem oder vorsätzlichem

Handeln des Treuhandkommanditisten beruhen, und nicht für

Ansprüche auf Ersatz von Personenschäden; in diesen Fällen

gelten die gesetzlichen Verjährungsregeln.

3. Der Treuhandkommanditist übernimmt keine Haftung für

den Eintritt der im Verkaufsprospekt genannten steuerlichen

Folgen. Die steuerlichen Folgen stehen unter dem Vorbehalt

der Anerkennung durch die Finanzverwaltung und der Finanz-

gerichtsbarkeit. Die Vertragsparteien sind sich ferner darüber

einig, dass der Treuhandkommanditist keine Haftung für die

Bonität der Vertragspartner der Beteiligungsgesellschaft oder

dafür übernimmt, dass die Vertragspartner der Beteiligungs-

gesellschaft die eingegangenen vertraglichen Pflichten ord-

nungsgemäß erfüllen. Insbesondere haftet der Treuhandkom-

manditist nicht für den Eingang der mit den Vertragspartnern

der Beteiligungsgesellschaft vereinbarten Zahlungen oder für

den Eintritt der vom Treugeber oder der Beteiligungsgesell-

schaft verfolgten sonstigen wirtschaftlichen Ziele.

4. Der Treugeber stellt den Treuhandkommanditisten von allen

Verbindlichkeiten frei, die in Zusammenhang mit dem Erwerb

und der Verwaltung der treuhänderisch gehaltenen Komman-

ditbeteiligung stehen.

§ 10 Übertragung/Belastung der Beteiligung

1. Der Treugeber kann jederzeit die Rechte aus dem Treuhand-

verhältnis mit Wirkung zum Beginn eines Kalenderhalbjahres

ganz oder teilweise an einen Dritten übertragen oder in sons-

tiger Weise darüber verfügen. Der Dritte muss grundsätzlich

eine natürliche Person sein. § 1 Ziffer 3 gilt entsprechend.

Die Übertragung ist ausschließlich im Wege der Vertragsüber-

nahme zulässig und bedarf zu ihrer Wirksamkeit der vorheri-

gen schriftlichen Zustimmung des geschäftsführenden Kom-

manditisten der Beteiligungsgesellschaft. Die Zustimmung

kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Die Vertrags-

übernahme kann sich auf einen Teil der vom Treuhandkom-

manditisten anteilig für den Treugeber gehaltenen Komman-

ditbeteiligung beziehen. Eine teilweise Übertragung/Vertrags-

übernahme ist jedoch ausgeschlossen, soweit durch eine teil-

weise Übertragung ein Treuhandverhältnis über eine anteilige

Kommanditbeteiligung im Nennwert von unter EUR 10.000

bzw. in Höhe eines nicht mehr ohne Rest durch 1.000 teilbaren

Betrages entstehen sollte. Mit der Übertragung der Rechte des

Treugebers gehen gleichzeitig dessen Pflichten über. Dies gilt

auch, soweit sie vor der Übertragung entstanden sind. Es steht

dem übernehmenden Dritten frei, anstatt als Treugeber der

Beteiligungsgesellschaft als Kommanditist beizutreten. Sollte

ein Beitritt als Kommanditist gewünscht sein, so hat der über-

nehmende Dritte dies der Beteiligungsgesellschaft rechtzei-

tig anzuzeigen. Im Übrigen finden in diesem Fall die Bestim-

mungen von § 3 des Gesellschaftsvertrages entsprechend

Anwendung.

2. Der Treugeber hat die Übertragung, teilweise Übertragung

oder sonstige Verfügung über seine Beteiligung schriftlich

dem Treuhandkommanditisten mitzuteilen und dabei den Na-

men, die Anschrift, die Höhe der übertragenen Beteiligung so-

wie eventuelle sonstige Angaben im Zusammenhang mit der

Beteiligung etwaiger Rechtsnachfolger bekanntzugeben.

3. Unbeschadet der Übertragung ist die Beteiligungsgesell-

schaft berechtigt, alle Auszahlungen/Entnahmen an den Treu-

handkommanditisten mit schuldbefreiender Wirkung gegen-

über dem ihr bekannten Rechtsinhaber vorzunehmen, solange

ihr die Übertragung nicht schriftlich mit einer Frist von einem

Monat angezeigt wurde.

4. Auf die Übertragung, teilweise Übertragung oder sonstige

Verfügung über Gesellschaftsanteile bzw. Rechte aus dem

Treuhandverhältnis findet § 6 des Gesellschaftsvertrages ent-

sprechend Anwendung.

5. Der übertragende Treugeber trägt die durch die Übertra-

gung der Beteiligung dem Treuhandkommanditisten ent-

stehenden Aufwendungen und Kosten. Die Gebühr für den

Verwaltungsaufwand beträgt 0,35 % des Beteiligungsbe-

trages, mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger gesetz-

licher Umsatzsteuer. Ergänzend gilt § 4 Ziffer 3 des Gesell-

schaftsvertrages.

§ 11 Erbfall

1. Beim Tod des Treugebers wird der Treuhandvertrag mit

dessen Erben nach Maßgabe der Regelungen im Gesellschafts-

vertrag fortgesetzt. § 8 des Gesellschaftsvertrages gilt ent-

sprechend.

2. Auf Verlangen der Erben können sich diese anstatt als Treu-

geber auch als Kommanditisten an der Beteiligungsgesell-

schaft beteiligen. § 6 Ziffer 1 und 3 gilt entsprechend.

§ 12 Vergütung des Treuhandkommanditisten

1. Für die laufende Verwaltung der Treugeber erhält der Treu-

handkommanditist eine jährliche gewinnunabhängige Vergü-

tung gemäß § 13 Ziffer 2 des Gesellschaftsvertrages.

2. Zusätzliche Leistungen des Treuhandkommanditisten zu-

gunsten eines einzelnen Treugebers werden dem jeweiligen

Treugeber gesondert in Rechnung gestellt.

§ 13 Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot

(§ 181 BGB)

Soweit der Treuhandkommanditist aufgrund dieses Vertrages

oder des Gesellschaftsvertrages handelt, kann er im Namen

eines Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertre-

ter eines Dritten Rechtsgeschäfte oder Rechtshandlungen vor-

nehmen bzw. rechtserhebliche Erklärungen abgeben.

§ 14 Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren

Die Treugeber sind berechtigt, bei Streitigkeiten aus oder im

Zusammenhang mit dem Treuhandvertrag und dem damit be-

gründeten Vertragsverhältnis die Ombudsstelle Geschlossene

Fonds e. V. anzurufen und gegen den Treuhandkommanditist

ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das Schlichtungsver-

fahren richtet sich nach den jeweils geltenden Regelungen der

Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.

Geht eine treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung an

der Beteiligungsgesellschaft im Wege der Sonderrechtsnach-

folge auf einen neuen Treugeber über, überträgt der Verkäufer

seine Rechte und Pflichten aus dem Treuhandvertrag (schuld-

rechtliche Treugeberposition), der mit dem Treuhandkomman-

ditisten besteht, sodass die Regelungen dieser Schlichtungs-

vereinbarung auch für den neuen Treugeber gelten. Ein aus-

scheidender Treugeber soll seine Rechtsnachfolger auf das

Bestehen dieser Regelung hinweisen.

§ 15 Schlussbestimmungen

1. Soweit eine Bestimmung dieses Vertrages nichtig oder un-

wirksam ist oder werden sollte, behalten die übrigen Bestim-

mungen des Vertrages ihre Gültigkeit, sofern dies nicht für

eine der Vertragsparteien eine unzumutbare Härte darstellt.

Die nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine

solche wirksame Bestimmung zu ersetzen, die der unwirk-

samen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise am nächsten

kommt. Im Fall von Lücken soll die Regelung gelten, die ver-

einbart worden wäre, hätte man die Angelegenheit von vorn-

herein bedacht.

2. Nebenabreden sowie Änderungen und Ergänzungen zu

diesem Vertrag einschließlich dieser Bestimmungen bedürfen

der Schriftform.

3. Der Treuhandvertrag bleibt im Übrigen auch wirksam, wenn

die Beteiligungsgesellschaft zu einer Gesellschaft bürgerlichen

Rechts wird oder als solche qualifiziert werden sollte.

4. Erfüllungsort und Gerichtsstand für alle Ansprüche, Ver-

pflichtungen und Streitigkeiten aus diesem Treuhandvertrag

ist, soweit gesetzlich zulässig, Stuttgart.




Anleger

Treuhandvertrag132

133

11. Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontroll-

vertrag

Vertrag über die formale Kontrolle der Freigabe und Verwendung von Kommanditkapital inkl. Agio (Mittel-freigabe- und Mittelverwendungs-kontrollvertrag)

zwischen

DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG,

Stuttgart

– nachfolgend „Emittent” genannt –

und

Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesell-

schaft, Hamburg

– nachfolgend „Kontrolleur” genannt –

Präambel

1. Das mit dem Verkaufsprospekt „DFH Immobilienfonds 98

Vodafone Campus Düsseldorf“ (nachfolgend „Verkaufsprospekt“

genannt) einzuwerbende Eigenkapital des Emittenten (nachfol-

gend „Emissionskapital“ genannt) beträgt gemäß Gesellschafts-

vertrag des Emittenten in der Fassung vom 27. April 2011 (nach-

folgend „Gesellschaftsvertrag des Emittenten“ genannt) EUR

224.990.000. Zusätzlich ist ein Agio in Höhe von 5 % des Emissi-

onskapitals zu leisten. Als Anlageobjekte sind zunächst ein Dar-

lehen in Höhe von insgesamt maximal EUR 100.000.000 (nach-

folgend „Darlehensbetrag“ genannt) an die die developer Ob-

jekt Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH & Co. KG, Düsseldorf

(nachfolgend „Objektgesellschaft“ genannt) sowie letztendlich

ein Anteil i. H. v. 94,8 % des Kommanditkapitals der Objektge-

sellschaft sowie Einzahlungen in die Rücklagen der Objektge-

sellschaft vorgesehen, nachdem diese das Eigentum an dem in

Düsseldorf-Heerdt fertiggestellten „Vodafone Campus Düssel-

dorf“ inkl. Parkhaus (nachfolgend gemeinsam „Immobilie“ ge-

nannt) erlangt hat.

2. Von der Summe aus Emissionskapital, dem Kommanditkapital

der Gründungsgesellschafter und dem Agio wird gemäß der

im Verkaufsprospekt aufgeführten Mittelherkunfts- und Mittel-

verwendungsrechnung (nachfolgend „Investitionsplan“ ge-

nannt) auf Ebene des Emittenten ein Betrag i. H. v. insgesamt

EUR 181.526.588 (entspricht ca. 76,84 % dieser Summe bzw. der

Differenz aus den im Investitionsplan unter „Kaufpreis der Fonds-

immobilien“ und „Aufnahme Fremdkapital“ ausgewiesenen Be-

trägen; nachfolgend „Kontrollkapital“ genannt) für die Ausreich-

ung des Darlehensbetrages, den Erwerb der Kommanditanteile

an der Objektgesellschaft sowie Einzahlungen in die Rücklagen

der Objektgesellschaft verwendet. Der verbleibende Teil wird

neben weiteren Einzahlungen in die Rücklagen der Objektge-

sellschaft insbesondere für fondsabhängige Kosten und die Bil-

dung einer Liquiditätsreserve verwendet.

3. Das Emissionskapital inkl. Agio ist von den Anlegern auf das

Einzahlungskonto einzuzahlen, welches den Emittenten als

alleinigen Kontoinhaber ausweist (nachfolgend „Mittelver-

wendungskontrollkonto“ genannt). Ohne jegliche Kontrolle

durch den Kontrolleur ist das über das Kontrollkapital hinaus-

gehende Kommanditkapital inkl. Agio auf ein laufendes Konto

des Emittenten zu überweisen. Der Kontrolleur hat insofern ein-

mal monatlich Verfügungen mitzuzeichnen, die die Übertragung

des über den Anteil des Kontrollkapitals am bis dahin gezeich-

neten und eingezahlten Kommanditkapital inkl. Agio hinaus-

gehenden Betrages, somit ca. 23,16 % dieser Einzahlungen, auf

ein laufendes Konto des Emittenten vorsehen. Alle weiteren Ver-

fügungen des Emittenten unterliegen der Mittelfreigabe- und

Mittelverwendungskontrolle durch den Kontrolleur gemäß die-

sem Vertrag.

4. Der in den Ziffern 2 und 3 genannte Anteil des Kontrollkapitals

ändert sich ggf., sofern eine Fondsschließungsgarantie in An-

spruch genommen werden muss. In diesem Fall ist vom Emit-

tenten ein neuer Investitionsplan aufzustellen.

5. Zwischen den Vertragspartnern besteht Einvernehmen, dass

auf der Grundlage dieses Vertrages kein Treuhandverhältnis be-

gründet wird. Der Kontrolleur handelt nicht im fremden Interesse

oder für fremde Rechnung, sondern ausschließlich in Erfüllung

dieses Vertrages im eigenen Interesse und auf eigene Rechnung.

Er ist unabhängig und nicht an Weisungen Dritter gebunden,

insbesondere nicht an solche von Anlegern, die sich an dem

Emittenten beteiligen. Für seine Handlungen ist allein dieser Ver-

trag maßgeblich, in dem formale Voraussetzungen vereinbart

sind, bei deren Vorliegen er seine Zustimmung durch Mitzeich-

nung zu Verfügungen des Emittenten zu geben und bei deren

Nichtvorliegen er die Zustimmung zu verweigern hat. Der Kon-

trolleur ist zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der eingezahlten

Gelder; er kontrolliert lediglich die Verwendung eines Teils der

Gelder durch den Emittenten nach formalen Kriterien. Er verfügt

nicht über die Anlegergelder, sondern stimmt Verfügungen des

Emittenten lediglich durch Mitzeichnung zu. Der Kontrolleur ist

selbst weder berechtigt noch beauftragt, Verfügungen über die

eingezahlten Gelder zu veranlassen.

§ 1 Gegenstand und Umfang der Kontrolltätigkeit

1. Der Kontrolle unterliegt ausschließlich das in der Präambel

Ziffer 2 genannte Kontrollkapital. Gegenstand der Kontrolltätig-

keit sind nicht die Freigabe und die Verwendung sonstiger Mittel.

2. Die Prüfung des Kontrolleurs beschränkt sich darauf, ob die in

den §§ 3 und 4 genannten Voraussetzungen formal vorliegen.

Darüber hinaus wird er keine Kontrolltätigkeiten ausüben, insbe-

sondere nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen

Konzeption des Beteiligungsangebotes, der Bonität von betei-

ligten Personen, Unternehmen und Vertragspartnern, der Wert-

haltigkeit von Garantien oder der von Dritten gegenüber dem

Emittenten erbrachten Leistungen.

§ 2 Ausgestaltung des Mittelverwendungskontroll-

kontos

1. Die Vertretungsberechtigungen/Kontovollmachten für das

Mittelverwendungskontrollkonto sowie ggf. weitere Mittelver-

wendungskontrollkonten sind durch den Emittenten als Konto-

inhaber noch vor Veröffentlichung des Verkaufsprospekts zur

Einwerbung des Emissionskapitals so auszugestalten, dass für die

Verfügungen des Emittenten die Mitzeichnung des Kontrolleurs

notwendig ist. Die jeweils kontoführende Bank, welche eine Kopie

dieses Vertrages erhält, ist anzuweisen, dass Änderungen hinsicht-

lich der Vertretungsberechtigungen/Kontovollmachten jeweils

der schriftlichen Zustimmung des Kontrolleurs bedürfen.

2. Die jeweils kontoführende Bank ist anzuweisen, dem Kontrol-

leur Zweitschriften der Auszüge des Mittelverwendungskontroll-

kontos und sämtliche das Konto betreffende Korrespondenz

unverzüglich zur Kontrolle zu übersenden.

3. Auf Wunsch wird der Emittent dem Kontrolleur ermöglichen,

die Kontoumsätze unter Anwendung eines anerkannten Online-

Banking-Verfahrens online abzurufen.

§ 3 Mittelfreigabekontrolle

1. Der Kontrolleur wird erst dann mit der Mittelverwendungskon-

trolle gemäß § 4 bezüglich des Kontrollkapitals beginnen, wenn

von dem Emittenten folgende Nachweise erbracht werden:

a) Gesellschaftsvertrag des Emittenten, u. a. als Nachweis der

Verpflichtung der Gründungsgesellschafter zur Übernahme von

Kommanditeinlagen (Pflichteinlagen) in Höhe von insgesamt

EUR 11.000.

b) Schriftliche Erklärung der DFH Verwaltungsgesellschaft

Nr. 98 mbH, Stuttgart, und der DFH Treuhandgesellschaft mbH,

Stuttgart, wonach die Kommanditeinlage der DFH Treuhand-

gesellschaft mbH gemäß § 3 Ziffer 5 des Gesellschaftsvertrages

des Emittenten auf mindestens EUR 124.990.000 erhöht wurde.

c) Schriftliche Erklärung eines deutschen Bankenkonsortiums,

dass die Auszahlungsvoraussetzungen aus dem Vertrag über

die Zwischenfinanzierung i. H. v. bis zu EUR 199.000.000 zwischen

der Objektgesellschaft und diesem Bankenkonsortium vom

13. September 2010 vorliegen.

d) Fondsschließungsgarantie der Deutsche Fonds Holding

AG, Stuttgart, vom 27. April 2011 über einen Betrag von EUR

225.000.000.

2. Abweichend von Ziffer 1 ist der Kontrolleur zur Unterzeich-

nung von Verfügungen berechtigt und verpflichtet, wenn diese

die zwischenzeitliche Anlage von noch nicht investiertem Kon-

trollkapital zum Ziel haben und die ausführende Bank unwider-

ruflich angewiesen wird, dass diese Mittel auf das Mittelverwen-

dungskontrollkonto zurückfließen werden.

§ 4 Mittelverwendungskontrolle

1. Das Kontrollkapital soll von dem Emittenten auf einem oder

mehreren der folgenden Wege verwendet werden:

a) Gewährung eines Darlehens an die Objektgesellschaft, das

diese wiederum für fällige Zahlungen im Rahmen des Erwerbs

der Grundstücke an die Büropark Brüsseler Straße GmbH, Düssel-

dorf, verwenden soll. Zu diesem Zweck wird der Emittent Verfü-

gungen veranlassen, die im Rahmen eines verkürzten Zahlungs-

wegs direkt an die Büropark Brüsseler Straße GmbH gerichtet sind.

b) Gewährung eines Darlehens an die Objektgesellschaft, das

diese wiederum für fällige Zahlungen im Rahmen der Errichtung

der Immobilie an die Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone

Campus“ verwenden soll. Zu diesem Zweck wird der Emittent

Verfügungen veranlassen, die im Rahmen eines verkürzten Zah-

lungswegs direkt an die Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone

Campus“ gerichtet sind.

c) Erwerb eines Anteils an der Objektgesellschaft i. H. v. bis zu

94,8 % des Kommanditkapitals. Zu diesem Zweck wird der Emit-

tent Verfügungen veranlassen, die an den Verkäufer des Anteils,

die Deutsche Bau Holding GmbH, Bremen, gerichtet sind.

d) Einzahlung in die Kapitalrücklage der Objektgesellschaft, die

diese wiederum für fällige Zahlungen im Rahmen des Erwerbs

der Grundstücke an die Büropark Brüsseler Straße GmbH ver-

wenden soll. Zu diesem Zweck wird der Emittent Verfügungen

veranlassen, die im Rahmen eines verkürzten Zahlungswegs di-

rekt an die Büropark Brüsseler Straße GmbH gerichtet sind.

e) Einzahlung in die Kapitalrücklage der Objektgesellschaft, die

diese wiederum für fällige Zahlungen im Rahmen der Errichtung

der Immobilie an die Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone

Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag134

135Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag

Campus“ verwenden soll. Zu diesem Zweck wird der Emittent

Verfügungen veranlassen, die im Rahmen eines verkürzten Zah-

lungswegs direkt an die Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone

Campus“ gerichtet sind.

f) Gewährung eines Darlehens an die Objektgesellschaft oder

Einzahlung in die Kapitalrücklage der Objektgesellschaft, wobei

diese die Mittel für sonstige im Investitionsplan auf Ebene der

Objektgesellschaft enthaltene fällige Zahlungen verwenden soll.

Zu diesem Zweck wird der Emittent Verfügungen veranlassen,

die im Rahmen eines verkürzten Zahlungswegs direkt an den

Leistungserbringer gerichtet sind.

g) Soweit fällige Zahlungsverpflichtungen der Objektgesell-

schaft gemäß den Ziffern a), b), d), e) und f) bereits ganz oder

teilweise durch Zwischenfinanzierungen beglichen wurden,

wird der Emittent in diesen Fällen Verfügungen veranlassen, die

eine Tilgung dieser Zwischenfinanzierung zur Folge haben.

2. Der Kontrolleur prüft die betragsmäßige Übereinstimmung

der von dem Emittenten veranlassten Verfügungen gemäß

Ziffer 1 mit dem Investitionsplan und je nach Art der Verfügung

mit einem oder mehreren der folgenden Verträge bzw. Unter-

lagen:

a) Darlehensvertrag zwischen dem Emittenten und der Objekt-

gesellschaft wie er als Anlage zum Anteilskaufvertrag vom

27. April 2011 beigefügt ist.

b) Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft vom 25. März 2010.

c) Grundstückskaufvertrag zwischen der Objektgesellschaft und

der Büropark Brüsseler Straße GmbH vom 10. September 2010.

d) Generalübernehmervertrag zwischen der Objektgesellschaft

und der Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone Campus“ vom

10. September 2010.

e) Kauf – und Abtretungsvertrag zwischen dem Emittenten und

der Deutsche Bau Holding GmbH vom 27. April 2011.

f) Vertrag über eine Zwischenfinanzierung i. H. v. bis zu EUR

199.000.000 zwischen der Objektgesellschaft und einem deut-

schen Bankenkonsortium vom 13. September 2010.

g) Darlehensvertrag und Sicherungsabtretungsvereinbarung

über eine Zwischenfinanzierung i. H. v. bis zu EUR 50.000.000

zwischen der Objektgesellschaft und der Zech Bau Holding

GmbH vom 22. September 2010.

h) Vereinbarung einer Mietvorauszahlung i. H. v. EUR 20.000.000

der Vodafone D2 GmbH an die Objektgesellschaft gemäß § 7

Ziffer 7.8 des Mietvertrags vom 9. September 2010.

i) Vertrag über eine Zwischenfinanzierung i. H. v. bis zu EUR

4.084.000 zwischen der Objektgesellschaft und der Deutsche

Bau Holding GmbH vom 15. Oktober 2010.

j) Geeignete Unterlagen zum Nachweis der Zahlungen gemäß

Ziffer 1 f).

3. Der Kontrolleur ist nach Prüfung gemäß Ziffer 2 vorbehaltlich

Ziffer 4 zur Unterzeichnung dieser Verfügungen berechtigt und

verpflichtet, wenn die Zahlungen an die im Investitionsplan bzw.

den relevanten Verträgen gemäß Ziffer 2 genannten Empfänger

(siehe auch Ziffer 1) in der dort genannten Höhe – zuzüglich ggf.

anfallender Umsatzsteuer – gehen und – soweit ein Leistungs-

fortschritt bezüglich der Fertigstellung der Immobilie Vorausset-

zung für eine der in Ziffer 1 genannten Zahlungen ist – sofern

folgende Unterlagen vorgelegt werden:

a) Rechnung des Zahlungsempfängers.

b) Schriftliche Aufforderung der Objektgesellschaft an den Emit-

tenten, die unter a) genannte Rechnung im Rahmen eines ver-

kürzten Zahlungsweges zu begleichen, wobei dabei die Behand-

lung dieser Zahlung bei der Objektgesellschaft (z. B. Darlehen,

Einzahlung in Rücklage etc.) zu nennen ist.

c) Gutachterliche Stellungnahme hinsichtlich des Leistungsfort-

schritts durch einen von dem Emittenten beauftragten Sach-

verständigen.

4. In sachlicher Hinsicht sind Überschreitungen der im Investi-

tionsplan festgelegten Positionen, die der Mittelverwendungs-

kontrolle unterliegen, nicht zulässig, soweit Festpreise bezie-

hungsweise feste Vergütungen vereinbart wurden. Abweichun-

gen, die sich hinsichtlich der Zahlungstermine ergeben, sind als

gerechtfertigt anzusehen, wenn sie nicht im Widerspruch zu

vertraglichen Vereinbarungen stehen. Soweit sich darüber hin-

aus Abweichungen ergeben, ist eine Freigabe nur bei Vorliegen

wirtschaftlich gerechtfertigter Gründe zulässig.

5. Die Kontrolle erstreckt sich nur auf die Investitionsphase und ist

mit vollständiger Zahlung der der Mittelverwendungskontrolle

unterliegenden Positionen des Investitionsplans und anschließen-

der Auskehrung des auf dem Mittelverwendungskontrollkonto

eventuell verbleibenden Betrages an den Emittenten oder mit

vollständiger Verwendung des Kontrollkapitals abgeschlossen.

§ 5 Darstellung im Verkaufsprospekt

Der Emittent verpflichtet sich, diesen Vertrag im Verkaufsprospekt

abzudrucken und ansonsten im Verkaufsprospekt nicht den Ein-

druck zu erwecken, dass der Kontrolleur eine vollständige Mittel-

freigabe- und Mittelverwendungskontrolle bzgl. des gesamten

Emissionskapitals durchführt. Weiter ist diese Besonderheit

der Gestaltung im Kapitel „Beteiligungsangebot im Überblick“ zu

erwähnen, zudem sind die trotz der Kontrolle bestehenden Risi-

ken des Verlustes der Vermögensanlage deutlich zu beschreiben.

§ 6 Vergütung

Vergütungsschuldner ist der Emittent. Höhe und Fälligkeit der

Vergütung des Kontrolleurs, welche im Investitionsplan berück-

sichtigt wird, regelt eine gesonderte Honorarvereinbarung zwi-

schen dem Kontrolleur und dem Emittenten.

§ 7 Haftung

1. Für die Durchführung der Kontrolltätigkeit und die Haftung des

Kontrolleurs auch gegenüber Dritten gelten die vom Institut der

Wirtschaftsprüfer (IDW) herausgegebenen „Allgemeinen Auf-

tragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungs-

gesellschaften vom 1. Januar 2002“. Danach ist die Haftung des

Wirtschaftsprüfers (hier: des Kontrolleurs) für Schadenersatzan-

sprüche jeder Art, mit Ausnahme von Schäden aus der Verletzung

von Leben, Körper und Gesundheit, bei einem fahrlässig verursach-

ten einzelnen Schadensfall auf EUR 4 Mio. beschränkt; dies gilt

auch dann, wenn eine Haftung gegenüber einer anderen Person

als dem Auftraggeber (hier: der Emittent) begründet sein sollte.

Ein einzelner Schadensfall ist auch bezüglich eines aus mehreren

Pflichtverletzungen stammenden einheitlichen Schadens gege-

ben. Der einzelne Schadensfall umfasst sämtliche Folgen einer

Pflichtverletzung ohne Rücksicht darauf, ob Schäden in einem

oder in mehreren aufeinanderfolgenden Jahren entstanden sind.

Dabei gilt mehrfaches auf gleicher oder gleichartiger Fehlerquelle

beruhendes Tun oder Unterlassen als einheitliche Pflichtverlet-

zung, wenn die betreffenden Angelegenheiten miteinander in

rechtlichem oder wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. In

diesem Fall kann der Wirtschaftsprüfer (hier: der Kontrolleur) nur

bis zur Höhe von EUR 5 Mio. in Anspruch genommen werden.

2. Ein Schadenersatzanspruch kann nur innerhalb einer Aus-

schlussfrist von einem Jahr geltend gemacht werden, nach-

dem der Anspruchsberechtigte von dem Schaden und dem an-

spruchsbegründenden Ereignis Kenntnis erlangt hat, spätestens

aber innerhalb von fünf Jahren nach dem anspruchsbegründen-

den Ereignis. Der Anspruch erlischt, wenn nicht innerhalb einer

Frist von sechs Monaten seit der schriftlichen Ablehnung der Er-

satzleistung Klage erhoben wird und der Auftraggeber (hier: der

Emittent) auf diese Folge hingewiesen wurde. Das Recht, die Ein-

rede der Verjährung geltend zu machen, bleibt unberührt.

3. Ist neben dem fahrlässigen Verhalten des Kontrolleurs zu-

gleich ein Verhalten eines anderen für einen Schaden ursächlich,

so haftet der Kontrolleur anteilig in Höhe seines Verursachungs-

beitrages. Dies gilt nicht bei Schäden aus der Verletzung von

Leben, Körper und Gesundheit. Eine Begrenzung der Höhe nach

bleibt unberührt.

§ 8 Einbeziehung der „Allgemeinen Auftragsbedingun-

gen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsge-

sellschaften vom 1. Januar 2002“

1. Es gelten zudem die „Allgemeinen Auftragsbedingungen für

Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom

1. Januar 2002“, welche Bestandteil dieses Vertrages sind.

2. Die „Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprü-

fer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom 1. Januar 2002“

können beim Kontrolleur eingesehen und angefordert werden.

§ 9 Allgemeine Bestimmungen

1. Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der

Schriftform. Dies gilt auch für das Schriftformerfordernis selbst.

2. Dieser Vertrag kann nur aus wichtigem Grunde gekündigt

werden. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.

3. Gerichtsstand ist Hamburg.

4. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder

teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden,

wird hierdurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen

nicht berührt. Die Parteien sind verpflichtet, eine Bestimmung

zu vereinbaren, die der unwirksamen Bestimmung in ihrem wirt-

schaftlichen Gehalt so nahe wie möglich kommt. Falls der Ver-

trag Lücken aufweist, sind die Parteien verpflichtet, eine Bestim-

mung zu vereinbaren, die dem entspricht, was die Parteien nach

Sinn und Zweck des Vertrages vereinbart hätten, wenn die An-

gelegenheit bedacht worden wäre.

Hamburg, den 27. April 2011

Jan Bernhardt DFH Verwaltungsgesellschaft

Cordes + Partner GmbH Nr. 98 mbH, Stuttgart,

Wirtschaftsprüfungs- diese handelnd für die

gesellschaft DFH 98 Beteiligungsgesellschaft

mbH & Co. KG

Zustimmend zur Kenntnis genommen:


12. Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG,

Stuttgart

Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart136

Eröffnungsbilanz, Vermögenslage, Zwischenbilanz und Planbilanz (Prognose) der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG Wirtschaftliche Vermögens- Zwischen- Voraussicht- Voraussicht- Eröffnungsbilanz lage übersicht liche Ver- liche Ver- zur wirtschaft- 31.12.2010 zum mögenslage mögenslage lichen Neugrün- 31.03.2011 31.12.2011 31.12.2012 Angaben in TEUR dung 11.10.2010 (Prognose) (Prognose) Aktiva A. Anlagevermögen 1. Finanzanlagen B. Umlaufvermögen 1. Guthaben bei Kreditinstituten 2 10 10 96.000 93.7982. Sonstige Vermögensgegenstände 102.834 102.834 C. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Summe Aktiva 2 10 10 198.834 196.632 Passiva A. Eigenkapital Kapitalanteile der Kommanditisten 1. Kapitalkonto I (Festkapital) 1 11 11 225.000 225.000 2. Kapitalkonto II (Agio) 11.250 11.250 3. Variables Kapitalkonto II (Jahresergebnis, Entnahmen) – 1 – 1 – 37.416 – 39.618 B. Rückstellungen 1. Sonstige Rückstellungen C. Verbindlichkeiten 1. Sonstige Verbindlichkeiten 1 Summe Passiva 2 10 10 198.834 196.632

137Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart

Zwischengewinn- und Verlustrechnung und Plan-Gewinn- und Verlustrechnung (Prognose) der DFH 98 Beteiligungs- gesellschaft mbH & Co. KG Voraussichtliche Ertragslage vom 11.10.2010 01.01.2011 01.01.2012 bis bis bis 31.03.2011 31.12.2011 31.12.2012 Angaben in TEUR (Prognose) (Prognose) 1. Sonstige betriebliche Aufwendungen – 1 – 34.924 02. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.727 6.236

3. Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss – 1 – 33.197 6.236

Voraussichtliche Finanzlage 2011 und 2012 der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG (Prognose)

Angaben in TEUR 31.12.2011 31.12.2012

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit – 33.197 6.236 Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss – 33.197 6.236

Cashflow aus dem Finanzierungsbereich 232.031 – 8.438 Kapitaleinzahlungen Gesellschafter 236.250 0 Auszahlungen Gesellschafter – 4.219 – 8.438

Cashflow aus dem Investitionsbereich – 102.834 Beteiligungen/Forderungen – 2.834 Darlehensforderung – 100.000

Veränderung der liquiden Mittel 96.000 – 2.202

Zahlungsmittel am Ende des Jahres 96.000 93.798

Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart138

Die Gesellschafter der Beteiligungsgesell- schaft haben am 11.10.2010 eine Änderung des Gesellschaftszwecks, einen Gesellschaf- terwechsel und die Umfirmierung beschlos-sen. Auf diesen Zeitpunkt der wirtschaft-lichen Neugründung wurde eine wirtschaftliche Eröffnungsbilanz erstellt. Der Verkaufs-prospekt muss somit den Anforderungen nach § 15 VermVerkProspV entsprechen. Die tatsächlichen Ergebnisse können und wer-den mit hoher Wahrscheinlichkeit von den zuvor dargestellten Prognosen abweichen.

Die Beteiligungsgesellschaft ist nicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses ver-pflichtet.

Zwischen der Erstellung der wirtschaft-lichen Eröffnungsbilanz zum 11.10.2010 und der Zwischenübersicht zum 31.03.2011 hat sich die Geschäftslage planmäßig entwickelt. Die Pflichteinlage des geschäftsführenden Kommanditisten wurde eingezahlt.

Der Anteilskaufvertrag wurde am 27.04.2011 abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2011 wird der Beginn der prognosegemäßen Einwerbung des Eigenkapitals erwartet.

Erläuterungen der wesentlichen An- nahmen und Wirkungszusammenhänge Die voraussichtliche Vermögens-, Finanz- und Ertragslage basiert im Wesentlichen auf den abgeschlossenen Verträgen und den der Prognoserechnung zugrunde liegenden Annahmen.

Die Aufstellung der wirtschaftlichen Er- öffnungsbilanz zur wirtschaftlichen Neu-gründung am 11.10.2010, der Jahresabschluss zum 31.12.2010, die Zwischenübersicht zum 31.03.2011 und die Prognose der Ertragslage für die Geschäftsjahre 2011 und 2012 erfolg-ten nach den gesetzlichen Bestimmungen des HGB.

Steuerrechtlich sind wesentliche Teile der Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren, die jedoch handelsrechtlich als Aufwand er-fasst werden und in der voraussichtlichen Ertragslage 2011 berücksichtigt sind.

Prognose der Zahlen zu Investitionen, Umsatz und Ergebnis der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG1

2010 2011 2012 2013 2014 TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR Investition 0 102.834 0 87.777 0Umsatz ² 0 1.367 5.000 12.808 12.807

Ergebnis 0 – 33.197 6.236 – 442 6.072

1 Da es sich bei dem Emittenten nicht um ein produzierendes Unternehmen handelt, können keine Planzahlen zur Produktion dargestellt werden. 2 Liquiditätszufluss aus der Objektgesellschaft.

139Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart

Voraussichtliche Vermögenslage 2011/2012 (Prognose) Die Aktivseite der voraussichtlichen Ver-mögenslage zeigt zum 31.12.2011 und zum 31.12.2012 die Guthaben gegenüber Kredit-instituten und die sonstigen Vermögensge-genstände. Die voraussichtliche Kaufpreis- zahlung und der Übergang von Gefahr, Be- sitz, Nutzen und Lasten des Fondsobjektes sollen am 31.12.2012/01.01.2013 erfolgen.

Das ausgewiesene Eigenkapital der Be-teiligungsgesellschaft der Jahre 2010 bis 2012 berücksichtigt die kalkulierten Jahres-ergebnisse für 2010 bis 2012. Der Jahres-fehlbetrag im Jahr 2011 ergibt sich aus den üblichen Anlaufkosten der Emission, insbe-sondere für die Fremdkapitalvermittlung und die Gebühren für die wirtschaftliche Konzeption. Weiterhin wurden die im Jahr 2011 und 2012 kalkulatorisch prognostizier-ten Auszahlungen erfasst.

Voraussichtliche Finanzlage 2011/2012 (Prognose) In der voraussichtlichen Finanzlage wer-den die Cashflow-Rechnungen aus der laufenden Geschäftstätigkeit, aus dem Finan- zierungsbereich und aus der Investitionstä-tigkeit erfasst. Der Cashflow aus der laufen-den Geschäftstätigkeit bildet die Jahreser-gebnisse aus der Anlaufphase der Emission ab. Insbesondere sind hier die beteiligungs-bezogenen Kosten zu nennen, die im Ka-pitel „Rechtliche Grundlagen“ detaillierter erläutert werden. Der Cashflow aus dem Fi-nanzierungsbereich zeigt die Liquiditätsent-wicklung aus der Einzahlung des Eigenkapi-tals und die geplanten Auszahlungen an die Gesellschafter.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit bildet den Mittelabfluss für die Darlehens-vergabe an die Objektgesellschaft in der In-vestitions-/Bauphase und die Übernahme von Anschaffungsnebenkosten der Objekt-gesellschaft ab. Die sich hieraus ergebenden Zahlungsmittel im Jahr 2011 werden in der voraussichtlichen Vermögenslage erfasst.

Voraussichtliche Ertragslage 2011/2012 (Prognose) Die voraussichtliche Gewinn- und Verlust- rechnung 2011 weist einen prospektierten Jahresfehlbetrag und für das Jahr 2012 einen Jahresüberschuss aus. Bei den sonstigen be-trieblichen Aufwendungen sind Aufwen-dungen der Betriebsphase und im Jahr 2011 zusätzlich beteiligungsbezogene Kosten enthalten. Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge beinhalten Zinserträge durch die Vergabe des Darlehens an die Objektgesell- schaft und Zinseinnahmen durch Anlage der Liquiditätsreserve.

Aufgrund der Darstellung in TEUR sind Rundungsdifferenzen möglich.

Voraussichtliche Planzahlen 2011 bis 2014 (Prognose) Die Beteiligungsgesellschaft wird voraus-sichtlich ein Darlehen bis zu einer Höhe von maximal EUR 100.000.000 an die Objektge-sellschaft ausreichen und Nebenkosten über-nehmen sowie im Jahr 2013 94,8 % der Ge-sellschaftsanteile an der Objektgesellschaft erwerben. Umsätze werden voraussichtlich nur durch Liquiditätszuflüsse der Objektge-sellschaft erfolgen. Das Ergebnis ergibt sich aus der voraussichtlichen Ertragslage der Beteiligungsgesellschaft für die Jahre 2011 bis 2014.

13. Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft

An der Beteiligungsgesellschaft können sich grundsätzlich nur einzelne natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, beteiligen. Eine Betei- ligung von einzelnen natürlichen Personen, die nicht in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, juristischen Personen, Personengesellschaften oder Gemeinschaf-ten (z. B. Ehepaare oder sonstige Gemein-schaften) ist ausgeschlossen. Im Einzelfall können der Treuhandkommanditist und der persönlich haftende Gesellschafter hiervon Ausnahmen zulassen. Ein Rechtsanspruch hierauf besteht nicht.

Der Anleger tritt der Beteiligungsge-sellschaft zunächst nur mittelbar über den Treuhandkommanditisten als Treugeber bei. Gemäß dem Treuhandvertrag ist der Treu-geber berechtigt, den Treuhandvertrag mit einer Frist von drei Monaten jeweils zum 31.12. eines Jahres, frühestens allerdings zum 31.12.2012, zu kündigen und seine treu-geberische Beteiligung in eine unmittelbare Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft umzuwandeln.

Beitritt und Kapitaleinzahlung

Zur Zeichnung eines Fondsanteils als Treugeber sind die vollständig ausgefüllten und unterzeichneten Beitrittsunterlagen im Original inklusive eventuell erforderlicher Nachweise über den Vermittler/Berater dem Treuhandkommanditisten einzureichen und werden von diesem entgegengenommen:

DFH Treuhandgesellschaft mbH Kriegsbergstraße 13 70174 Stuttgart

Die einzureichenden Beitrittsunterlagen sind:

– Beitrittserklärung inklusive Identifikati-onsnachweis gemäß Geldwäschegesetz

– Widerrufsbelehrung

Die Berücksichtigung der Beteiligungs-summe erfolgt nach Reihenfolge des Ein-gangs der Beitrittsunterlagen bei der DFH

Treuhandgesellschaft mbH. Mündliche, te-lefonische oder per Telefax eingegangene Beitrittserklärungen können nicht berück-sichtigt werden.

Nach Übersendung der vollständig aus-gefüllten und unterzeichneten Beitrittsun-terlagen im Original inklusive eventuell er-forderlicher Nachweise erfolgt der Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft erst mit der Un-terzeichnung und Annahme der Beitritts-erklärung durch den persönlich haftenden Gesellschafter und den Treuhandkomman-ditisten sowie der vollständigen Einzahlung der Beteiligungssumme zuzüglich Agio. Ein Zugang der mit dieser Unterzeichnung ab-gegebenen Beitrittserklärung beim Anleger ist nicht erforderlich. Der Anleger erhält je-doch eine Benachrichtigung über die An-nahme mit gleichzeitiger Zahlungsauffor-derung. Die Beteiligung beträgt mindestens EUR 10.000 oder muss über einen höheren, durch 1.000 ohne Rest teilbaren Betrag lau-ten. Abweichend hiervon können vom per-sönlichen haftenden Gesellschafter auch geringere Beteiligungssummen zugelassen werden.

Die Beteiligungssumme des Anlegers ist in Höhe der jeweils gezeichneten Beteili-gungssumme zu 100 %, zuzüglich 5 % Agio hierauf, auf das in der Beitrittserklärung ge-nannte Bankkonto der Beteiligungsgesell-schaft, zu den in der Beitrittserklärung ge-nannten Einzahlungsbedingungen und -terminen einzuzahlen.

Kontoinhaber DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KGKonto 6 632 075 353Bank Landesbank Berlin AG, BerlinBLZ 100 500 00IBAN DE90 1005 0000 6632 0753 53 BIC BE LA DE BEVerwendungszweck Vorname und Nachname des Anlegers, Fonds 98

Der Beitritt des Anlegers wird wirksam und seine Rechte und Pflichten aus dem Gesellschaftsvertrag beginnen zu dem Zeitpunkt, zu dem die Unterzeichnung und Annahme der Beitrittserklärung durch den persönlich haftenden Gesellschafter und den Treuhandkommanditisten, die voll stän-dige Einzahlung der zu leistenden Pflichtein-lage zuzüglich Agio erfolgt ist, die Widerrufs- belehrung durch den Anleger unter zeichnet wurde und der Anleger ordnungsgemäß nach dem Geldwäschegesetz identifiziert wurde.

Geldwäschegesetz und Abgaben- ordnung Nach den Bestimmungen des Geldwä-schegesetzes (GwG) ist eine Identifizierung des Anlegers anhand eines gültigen Perso-nalausweises oder Reisepasses vorzuneh-men (Identifikationsnachweis). Dem Anleger ist bekannt, dass eine Annahme des Zeich-nungsscheines ohne Identifikationsnach-weis nicht erfolgt. Der Anleger ist verpflich-tet, Vertretungs- und Treuhandverhältnisse offenzulegen.

Hinweise Einen Anteil an der Beteiligungsgesell-schaft können grundsätzlich nur einzelne natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, erwer-ben. Der Erwerb oder das Halten von An-teilen als Treuhänder für Dritte ist grund-sätzlich nicht zulässig. Ausgenommen von den vorgenannten Beschränkungen sind die Deutsche Fonds Holding AG als Fonds-schließungsgarant oder im Rahmen der Fondsschließungsgarantie vom Fonds-schließungsgaranten benannte Dritte. Glei-ches gilt für den Treuhandkommanditisten, Vertriebspartner der Beteiligungsgesell-schaft, den geschäftsführenden Komman-ditisten und den persönlich haftenden Ge-sellschafter im Falle des Ausscheidens eines Gesellschafters.

Die Einhaltung der Zahlungstermine für die Einlage ist von erheblicher Bedeu-tung, da hiervon die planmäßige Finanzie-rung der Gesamtinvestition abhängt. Wi-derruft ein Gesellschafter seine Erklärung fristgerecht, scheidet der widerrufende An-

Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft 140

leger, vorausgesetzt er ist der Beteiligungs-gesellschaft zuvor wirksam beigetreten, mit Zugang des Widerrufs bei der in der Wider-rufsbelehrung genannten Gesellschaft aus der Beteiligungsgesellschaft aus.

Die Zeichnungsfrist beginnt einen Tag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospek-tes und endet mit Vollplatzierung von TEUR 224.990 (öffentlich angebotene Vermögens- anlage), spätestens am 30.12.2012, bei Ver-längerung der Platzierungsphase durch den persönlich haftenden Gesellschafter spätes-tens am 30.12.2013. Bei Überzeichnung ist es möglich, Zeichnungen, Anteile oder Be-

teiligungen zu kürzen. Darüber hinaus gibt es keine Möglichkeit, die Zeichnung vorzei-tig zu schließen oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen.

141

Übersicht zu den Vertragspartnern142

14. Übersicht zu den Vertragspartnern

Sämtliche hier aufgeführten Vertragspartner unterliegen deutschem Recht.

Beteiligungsgesellschaft (Emittent)

Firma DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG

Sitz und Geschäftsanschrift Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart

Rechtsform Kommanditgesellschaft

Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRA 721827

Gründungsdatum Tag der wirtschaftlichen Neugründung: 11.10.2010 Tag der Ersteintragung: 27.09.2007

Kommanditkapital zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung EUR 11.000; voll eingezahlt und voll geleistet

Mitglieder der Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft Tobias Börsch, Hennef, als Geschäftsführer des persönlich haftenden Gesellschafters sowie Alexander Bernth, Übersee, und Michael Ruhl, Stuttgart, als Geschäftsführer des geschäftsführenden Kommanditis- ten; jeweils Geschäftsanschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart; den Geschäftsführern ist keine gesonderte Funktion zugewiesen

Persönlich haftender Gesellschafter und gleichzeitig Gründungsgesellschafter ohne Kapitalanteil an der Beteiligungs- gesellschaft und persönlich haftender Gesellschafter ohne Kapitalanteil an der Objektgesellschaft

Firma DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH


Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRB 724097

Tag der ersten Eintragung 24.09.2007

Stammkapital des persönlich haftenden Gesellschafters EUR 25.000; voll eingezahlt und voll geleistet

Geschäftsführer des persönlich haftenden Gesellschafters Tobias Börsch, Hennef und deren Geschäftsanschrift Geschäftsanschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart

Gesellschafter Deutsche Fonds Holding AG, Stuttgart, zu 99 %, Coram Beteili- gungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart, zu 1 %

143Übersicht zu den Vertragspartnern

Treuhandkommanditist der Beteiligungsgesellschaft und gleichzeitig Gründungskommanditist der Beteiligungs- gesellschaft

Firma DFH Treuhandgesellschaft mbH





Stammkapital des Treuhandkommanditisten EUR 25.000

Geschäftsführer des Treuhandkommanditisten Alexander Bernth, Übersee, und Michael Ruhl, Stuttgart; Geschäftsanschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart

Gesellschafter Deutsche Fonds Holding AG, Stuttgart, zu 100 %

Geschäftsführender Kommanditist und gleichzeitig Gründungskommanditist der Beteiligungsgesellschaft und geschäftsführender Kommanditist der Objektgesellschaft

Firma DFH Aberia GmbH




Tag der Eintragung 18.09.2008

Stammkapital des geschäftsführenden Kommanditisten EUR 25.000; voll eingezahlt und voll geleistet

Geschäftsführer des geschäftsführenden Kommanditisten Alexander Bernth, Übersee, und Michael Ruhl, Stuttgart; Geschäftsanschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart; den Geschäftsführern ist keine gesonderte Funktion zugewiesen

Gesellschafter Deutsche Fonds Holding AG, Stuttgart, zu 100 %

Übersicht zu den Vertragspartnern144

Anbieter, Geschäftsbesorger, Fondsschließungsgarant

Firma Deutsche Fonds Holding AG


Rechtsform Aktiengesellschaft



Grundkapital EUR 5.000.000

Vorstände Alexander Bernth, Übersee, Tobias Börsch, Hennef, Michael Ruhl, Stuttgart; alle geschäftsansässig: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart

Gesellschafter DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbH, Delmenhorst, deren Gesellschafter sind: Deutsche Immobilien Holding AG, Bremen, zu 50 %, Topas Investment GmbH, Frankfurt am Main, zu 40 %, und Nordwest Industrie Finance GmbH, Frank-furt am Main, zu 10 %

Personelle Verflechtungen 1

Alexander Bernth Vorstand der Deutschen Fonds Holding AG, Stuttgart Geschäftsführer der DFH Aberia GmbH, Stuttgart Geschäftsführer der DFH Treuhandgesellschaft mbH, Stuttgart

Tobias Börsch Vorstand der Deutschen Fonds Holding AG, Stuttgart Geschäftsführer der DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH

Michael Ruhl Vorstand der Deutschen Fonds Holding AG, Stuttgart Geschäftsführer der DFH Aberia GmbH, Stuttgart Geschäftsführer der DFH Treuhandgesellschaft mbH, Stuttgart

1 Siehe hierzu im Kapitel „Risiken“, Abschnitt „Interessenkonflikt“, Seite 19.

Objektgesellschaft

Firma die developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH & Co. KG (künftig DFH 98 Objektgesellschaft mbH & Co. KG)

Sitz und Geschäftsanschrift Schadowplatz 12, 40212 Düsseldorf

Rechtsform Kommanditgesellschaft

Handelsregister Amtsgericht Düsseldorf HRA 21016

Geschäftsführer Burkhard Schmidt, Neustadt, als Geschäftsführer des persönlich haftenden Gesellschafters der Objektgesellschaft

Tag der Ersteintragung 13.04.2010

Gesellschafter Deutsche Bau Holding GmbH, Bremen, zu 100 %

Kommanditkapital zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung EUR 1.000; voll eingezahlt und voll geleistet

145Übersicht zu den Vertragspartnern

Verkäufer des Anlageobjektes und Kommanditist der Objektgesellschaft

Firma Deutsche Bau Holding GmbH

Sitz und Geschäftsanschrift Lahusenstraße 25, 27749 Delmenhorst


Handelsregister Amtsgericht Bremen HRB 24960 HB


Gesellschafter Premium Holding GmbH, Bremen, zu 100 %

Stammkapital EUR 8.358.850

Geschäftsführer Kurt Zech, Bremen

Mieter

Firma Vodafone D2 GmbH

Sitz und Geschäftsanschrift Am Seestern 1, 40547 Düsseldorf


Handelsregister Amtsgericht Düsseldorf HRB 24644


Stammkapital EUR 220.570.700

Gesellschafter Vodafone Group PLC/Großbritannien

Geschäftsführer Friedrich P. Joussen (Vorsitzender), Duisburg, Dirk Barnard, Genf, Sebastian Ebel, Braunschweig, Jan Geldmacher, Essen, Hartmut Kremling, Radebeul, Frank Rosenberger, Meerbusch, Achim Weusthoff, Mülheim

15. Verbraucherinformation für den Fernabsatz

Übersicht: A. Allgemeine Informationen zum Anbieter und anderen gegenüber den Anlegern auftretenden Personen B. Informationen zu den Vertragsver-hältnissen C. Informationen über die Besonder-heiten des Fernabsatzvertrages D. Weiterer Rechtsbehelf und Einla-gensicherung

A. Allgemeine Informationen zum Anbieter und anderen gegenüber den Anlegern auftretenden Personen

Anbieter des Beteiligungsangebotes

Deutsche Fonds Holding AGKriegsbergstraße 1370174 Stuttgart Telefon: 0711 32653-00 Telefax: 0711 2845401 E-Mail: [email protected]

Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRA 725832 Gesetzliche Vertreter: Alexander Bernth, Übersee, Tobias Börsch, Hennef, Michael Ruhl, Stuttgart, (alle Vorstandsmitglieder, Anschrift: ebenda).

Tätigkeit Strukturierung, Konzeption, Vermark-tung und Verwaltung von Kapitalanlagen, Investitions- und Finanzierungsmodellen, insbesondere von Mobilien- und Immobi-lienfonds und in diesem Zusammenhang die Übernahme von Platzierungsgarantien sowie die Vermittlung nach § 34 c GewO, die Verwaltung und Verwertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie von beweglichen Sachen und Rechten aller Art. Die Gesellschaft führt Investitions-, Finanzierungs-, Organisations- und sonstige Unternehmensberatungen durch. Ausgenommen sind Tätigkeiten und Geschäfte, die der Erlaubnis nach dem KWG bedürfen.

Beteiligungsgesellschaft

DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KGKriegsbergstraße 13 70174 Stuttgart Telefon: 0711 32653-00 Telefax: 0711 2845401

Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRA 721827 vertreten durch: DFH Verwaltungsgesell-schaft Nr. 98 mbH (persönlich haftender Gesellschafter, alleinvertretungsberechtigt), Stuttgart, vertreten durch Tobias Börsch, Hennef (Geschäftsführer, alleinvertretungs-berechtigt); Anschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart.

Tätigkeit Gesellschaftszweck ist die Gewährung eines Darlehens an die Gesellschaft die developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisie- rungs-GmbH & Co. KG, Düsseldorf (nach-folgend Objektgesellschaft), sowie die Be-teiligung als Kommanditist an der Objektge-sellschaft.

Die Beteiligungsgesellschaft ist berech-tigt, selbst oder durch Beauftragung Dritter alle Rechtsgeschäfte und Maßnahmen vor-zunehmen, die zur Erreichung des Gesell-schaftszwecks notwendig oder zweckmä-ßig erscheinen. Die Beteiligungsgesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise gewerblich tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben oder Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO) oder nach §§ 1, 32 des Gesetzes über das Kreditwesen (KWG) bedürfen.

Gesellschaftszweck der vorgenannten Objektgesellschaft ist der Erwerb, das Be- bauen, das Mieten, das Vermieten, die Ver- waltung von Grundstücken und grund-stücksgleichen Rechten, die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksglei-chen Rechten zum Zwecke der Vermögens-verwaltung und der Erwerb, das Mieten, das Vermieten, das Leasen, das Verleasen, die Errichtung, die Sanierung und die Verwal-tung von Baulichkeiten sowie unmittelbar

diesem Geschäftszweck dienende und ihn fördernde Geschäfte sowie verwandte Ge-schäfte sowie das Begründen und Halten von Beteiligungen zu diesem Zweck.

Treuhandkommanditist

DFH Treuhandgesellschaft mbH Kriegsbergstraße 13 70174 Stuttgart Telefon: 0711 32653-00 Telefax: 0711 2845401

Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRB 24591, ver-treten durch Alexander Bernth, Übersee, und Michael Ruhl, Stuttgart, (Anschrift: Kriegs-bergstraße 13, 70174 Stuttgart).

Tätigkeit Die treuhänderische Übernahme und Verwaltung von Beteiligungen an Unter-nehmen sowie alle damit einhergehenden Tätigkeiten. Ausgenommen sind Tätigkeiten und Geschäfte, die einer staatlichen Geneh-migung bedürfen, insbesondere Geschäfte, die der Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung oder nach dem Kreditwesengesetz bedürfen.

Aufsichtsbehörden Jeweils keine.

Anlageberater Zu den Angaben des Vermittlers siehe Beitrittserklärung.

B. Informationen zu den Vertragsver-hältnissen

Der Verkaufsprospekt vom 29.04.2011 zum Beteiligungsangebot an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG (nachfolgend „Beteiligungsgesellschaft“ genannt), der auf den Seiten 120 ff. des Verkaufsprospektes abgedruckte Gesell-schaftsvertrag, der auf den Seiten 130 ff. des Verkaufsprospektes abgedruckte Treuhandvertrag sowie die Beitrittserklä-rung enthalten detaillierte Beschreibungen der Vertragsverhältnisse, auf die ergänzend verwiesen wird. Soweit nachfolgend Seiten-

Verbraucherinformation für den Fernabsatz146

angaben ohne weiteren Hinweis erfolgen, beziehen sich diese auf den Verkaufspros-pekt.

1. Wesentliche Merkmale der Kapital-anlage Mit seinem Beitritt beteiligt sich der Anleger zunächst mittelbar als Treugeber über den Treuhandkommanditisten an der Beteiligungsgesellschaft. Der Anleger ist in Abhängigkeit von seiner Beteiligungsquote nach Maßgabe der Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages (insbesondere § 13) am wirtschaftlichen Ergebnis der Beteili-gungsgesellschaft beteiligt. Die weiteren Einzelheiten sind dem Verkaufsprospekt und der Beitrittserklärung zu entnehmen.

2. Preise Die Beteiligung des Anlegers beträgt mindestens EUR 10.000 oder lautet über einen höheren, durch 1.000 ohne Rest teil-baren Betrag. Abweichend hiervon können auch geringere Beteiligungssummen vom persönlich haftenden Gesellschafter zuge-lassen werden; die Mindestsumme von EUR 5.000 darf aber nicht unterschritten werden. Der Beteiligungsbetrag ist in Höhe von 100 % zuzüglich 5 % Agio zu erbringen.

3. Weitere vom Anleger zu zahlende Steuern und Kosten Liefer- und Versandkosten werden nicht in Rechnung gestellt.

Bei Umwandlung der treugeberischen Beteiligung in eine unmittelbare Beteiligung als Kommanditist trägt der Anleger die an-fallenden Kosten. Insoweit wird auf § 6 Ziffer 1 des Treuhandvertrages und auf § 3 Ziffer 7 und 10 des Gesellschaftsvertrages verwiesen.

Die Einkommensteuer, Kapitalertrag-steuer und der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls weitere Steuern fallen direkt bei dem einzelnen Anleger an bzw. werden ihm zugerechnet. Zu den Einzelheiten der steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung für den Anleger wird auf die Ausführungen im Verkaufsprospekt (vgl. Kapitel „Steuerliche Grundlagen“) verwiesen.

4. Zusätzliche Telekommunikations-kosten Spezifische zusätzliche Kosten für die Be-nutzung von Fernkommunikationsmitteln werden dem Anleger von der Beteiligungs-gesellschaft nicht in Rechnung gestellt. Eigene Kosten für Telefon, Internet, Porti etc. hat der Anleger selbst zu tragen.

5. Zahlung und Erfüllung der Verträge Der Anleger hat seine Beteiligungssumme zuzüglich 5 % Agio gemäß der Festlegung in der Beitrittserklärung zu zahlen. Hinsicht-lich der Einzahlungsrate und des Einzah-lungstermins wird auf die Beitrittserklärung verwiesen.

Die Beteiligungssumme zuzüglich 5 % Agio sind auf das zugunsten des Treuhand-kommanditisten eingerichtete und in der Beitrittserklärung bezeichnete Bankkonto zu zahlen. Ergänzend wird auf die Erläute-rungen im Verkaufsprospekt verwiesen (vgl. Kapitel „Rechtliche Grundlagen“).

6. Leistungsvorbehalte Nach Eintritt der vorstehend genannten Voraussetzungen bestehen keine Leistungs-vorbehalte. Eine Alternativanlage entfällt.

Beteiligungen an der Beteiligungsgesell-schaft können nur erworben werden, so-lange der Fonds noch nicht geschlossen ist.

7. Risikohinweis Die Beteiligung an der Beteiligungsge-sellschaft ist, wie im Verkaufsprospekt dar-gestellt, wegen ihrer spezifischen Merkmale mit speziellen Risiken behaftet (siehe Kapitel „Risiken“).

C. Informationen über die Besonder-heiten des Fernabsatzvertrages

1. Information zum Zustandekommen der Verträge im Fernabsatz Der Anleger gibt durch Unterzeichnung und Einreichen der ausgefüllten Beitritts-erklärung nebst geforderten Nachweisen an den persönlich haftenden Gesellschaf-ter der Beteiligungsgesellschaft und den Treuhandkommanditisten ein Angebot auf Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft ab.

An der Beteiligungsgesellschaft können sich grundsätzlich nur natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuer-pflichtig sind, beteiligen. Voraussetzung für die Beteiligung des Anlegers mittelbar als Treugeber über den Treuhandkomman-ditisten an der Beteiligungsgesellschaft ist die Annahme der Beitrittserklärung durch den persönlich haftenden Gesellschafter und den Treuhandkommanditisten, die vollständige Einzahlung der zu leistenden Beteiligungssumme zuzüglich einem Agio von 5 % hierauf, die Unterzeichnung der Widerrufsbelehrung durch den Anleger, die ordnungsgemäße Identifizierung des Anlegers nach dem Geldwäschegesetz sowie die Erhöhung des Kapitalanteils des Treuhandkommanditisten.

Eines Zugangs einer Annahmeerklärung beim Anleger bedarf es nicht. Dem Anleger werden die Annahme des Angebotes und der Beitritt schriftlich bestätigt.

2. Widerrufsrechte Die Einzelheiten des dem Anleger zustehenden Widerrufsrechts und seiner Rechtsfolgen ergeben sich aus der der Beitrittserklärung beigefügten Widerrufs-belehrung für Fernabsatzverträge.

3. Mindestlaufzeit der Verträge Die Beteiligungsgesellschaft ist gemäß § 5 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine ordentliche Kündigung durch den Anleger ist frühes-tens zum 31.12.2024 zulässig.

147Verbraucherinformation für den Fernabsatz

4. Vertragliche Kündigungs-regelungen

Ein Anleger (Kommanditist oder Treu- geber) kann seine unmittelbare oder mit-telbare Beteiligung an der Beteiligungs-gesellschaft mit einer Frist von sechs Monaten erstmals zum 31.12.2024, danach mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres kündigen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichti-gem Grund bleibt unberührt.

Jede Kündigung hat schriftlich zu

erfolgen. Der Kommanditist richtet seine Kündigung im Original an die DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart. Der Treugeber, der mittelbar über den Treuhandkommanditisten an der Betei-ligungsgesellschaft beteiligt ist, richtet seine Kündigung im Original an die DFH Treuhandgesellschaft mbH, Kriegsberg-straße 13, 70174 Stuttgart.

Beabsichtigt ein Treugeber, selbst un-

mittelbar als Kommanditist in die Beteili-gungsgesellschaft einzutreten, kann er den Treuhandvertrag mit einer Frist von drei Monaten jeweils zum 31.12. eines Jahres, erstmals zum 31.12.2012, kündigen und die Übertragung des anteilig von dem Treuhandkommanditisten für ihn gehaltenen (Teil-) Kommanditanteils, ein-schließlich der damit im Zusammenhang stehenden Rechte und Pflichten, auf sich verlangen. Zu diesem Zeitpunkt endet das Treuhandverhältnis.

Weitere Einzelheiten zur Kündigung

ergeben sich aus § 7 des Gesellschafts-vertrages sowie aus § 6 des Treuhandver-trages.

Vertragsstrafen sind nicht vorgesehen.

Bei Ausscheiden aus der Beteiligungs-

gesellschaft bestimmt sich das Abfin-dungsguthaben des Anlegers nach § 9 des Gesellschaftsvertrages der Beteili-gungsgesellschaft (Kapitel „Gesellschafts-vertrag“).

5. Rechtsordnung und Gerichtsstand Auf vorvertragliche Schuldverhältnisse, die Beitrittserklärung, den Gesellschafts-vertrag sowie den Treuhandvertrag findet das Recht der Bundesrepublik Deutschland Anwendung.

Sofern der Anleger Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist, gelten hinsichtlich des Gerichtsstandes die gesetzlichen Vorgaben. Ansonsten ist als Gerichtsstand für den Ge-sellschaftsvertrag und den Treuhandvertrag Stuttgart vereinbart, soweit dies gesetzlich zulässig ist.

6. Vertragssprache Die Vertragsbedingungen, der Verkaufs-prospekt sowie die zusätzlichen Informa-tionen und die gesamte übrige Kommuni-kation während der Laufzeit des Vertrages werden in deutscher Sprache zur Verfügung gestellt.

7. Gültigkeitsdauer der zur Verfügung gestellten Informationen Die zur Verfügung gestellten Informa-tionen haben Gültigkeit bis zur Mitteilung von Änderungen. Preisanpassungen sind nicht vorgesehen. Beteiligungen an der Be-teiligungsgesellschaft können jedoch nur erworben werden, solange der Fonds nicht geschlossen ist.

D. Weiterer Rechtsbehelf und Ein- lagensicherung

1. Außergerichtliche Streitschlichtung Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetz-buches betreffend Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen ist gesetzlich vor-gesehen, dass die Beteiligten unbeschadet ihres Rechts, die Gerichte anzurufen, eine Schlichtungsstelle anrufen können, die bei der Deutschen Bundesbank eingerichtet ist. Bezüglich der Verfahrensgrundsätze vor der Schlichtungsstelle und der Übertragung der Aufgabe auf Dritte gilt die Schlichtungsstel-lenverfahrensverordnung (SchlichtVerfVO).

Ein Merkblatt sowie die Schlichtungs-stellenverfahrensverordnung sind bei der Deutschen Bundesbank, Schlichtungs- stelle, Postfach 11 12 32, 60047 Frankfurt, Telefon: 069 2388-1907/-1906/-1908, Telefax: 069 2388-1919, erhältlich.

Bei Streitigkeiten, die das Rechtsver- hältnis zum Treuhandkommanditisten sowie zu allen mit der Verwaltung der Beteili- gungen durch den Treuhandkommandi-tisten in Zusammenhang stehenden Sach- verhalte betreffen, kann zudem die Schlich-tungsstelle Ombudsstelle Geschlossene Fonds angerufen werden. Ein Merkblatt sowie die Verfahrensordnung sind bei der Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V., Postfach 64 02 22, 10048 Berlin, Telefon: 030 25761690, Telefax: 030 25761691, E-Mail: [email protected], erhältlich.

Die jeweiligen Beschwerden sind schrift-lich unter Schilderung des Sachverhaltes und Beifügung der zum Verständnis der Beschwerde notwendigen Unterlagen bei der zuständigen Schlichtungsstelle einzurei-chen.

Der Beschwerdeführer hat zu versichern, dass er in der Streitigkeit noch kein Gericht, keine Streitschlichtungsstelle und keine Gütestelle, die Streitbeilegungen betreibt, angerufen und auch keinen außergericht- lichen Vergleich geschlossen hat. 2. Hinweis zum Bestehen einer Ein- lagensicherung Einen Garantiefonds oder andere Ent-schädigungsregelungen gibt es nicht.

Verbraucherinformation für den Fernabsatz148

149

16. Glossar

Die nachfolgenden Erläuterungen geben einen Überblick über wesentliche, in diesem Verkaufsprospekt verwendete Begriffe aus dem Bereich der geschlossenen Beteili-gungsfonds.

Abschreibung Durch die Vornahme von Abschreibun-gen wird die regelmäßige Abnutzung von Wirtschaftsgütern als Aufwand erfasst. Ab- schreibungen mindern das betriebswirt-schaftliche Ergebnis einer Investition und damit das zu versteuernde Einkommen. Ab- schreibungen erfolgen lediglich buchmäßig, mindern das steuerliche Ergebnis und wirken sich liquiditätstechnisch nicht aus. Abschrei-bungen haben Aufwandscharakter und ver- ursachen keinen Geldabfluss.

Agio Sogenannter Ausgabeaufschlag. Auf-schlag auf die nominale Zeichnungssumme des Anlegers, der von der Beteiligungsgesell schaft als zusätzlicher Beitrag zur teilweisen Abdeckung der Kosten für die Eigenkapital-vermittlung erhoben wird. Das Agio ist vom Anleger zusätzlich zu seiner Nominalbeteili-gung zu erbringen.

Auseinandersetzungsguthaben Im Falle seines Ausscheidens aus einer Beteiligungsgesellschaft – etwa im Rahmen einer Kündigung des Beteiligungsverhältnis-ses – hat der Anleger regelmäßig Anspruch auf das sogenannte Auseinandersetzungs-guthaben. Die Höhe des Auseinandersetz-ungsguthabens richtet sich nach den hier- für getroffenen Regelungen in dem § 9 des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsge-sellschaft.

Auszahlung Vorhandene Liquiditätsüberschüsse der Beteiligungsgesellschaft, also sowohl Über-schüsse aus der laufenden Bewirtschaftung des Fondsobjekts wie auch Erlöse aus der Ver-äußerung, werden nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages an die Gesell-schafter ausgezahlt. Maßgeblich ist hierbei regelmäßig das Verhältnis der Kommandit-beteiligung eines Anlegers zum gesamten Kommanditkapital der Beteiligungsgesell-schaft. Häufig beschließt die Gesellschafter-

versammlung auf Vor schlag der Geschäfts-führung über die Vornahme und die tatsäch- liche Höhe einer Auszahlung. Die Baraus-zahlung wird vom handelsrechtlichen Ergeb- nis der Beteiligungsgesellschaft bzw. den gebildeten Gewinnrücklagen abweichen.

BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs-aufsicht. Seit Inkrafttreten neuer gesetzlicher Regelungen für die Prospektierung von Ver- mögensanlagen (Vermögensanlagen-Ver- kaufsprospektverordnung, VermVerkProspV) im Juli 2005 ist die Veröffentlichung von Ver- kaufsprospekten von der BaFin zu gestatten. Die Behörde prüft die Verkaufsprospekte lediglich nach formalen Kriterien auf Voll-ständigkeit. Die inhaltliche Richtigkeit der in Verkaufsprospekten gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Ver-kaufsprospektes durch die BaFin.

Blind Pool Bei Beteiligungsgesellschaften, deren ge-naue Investitionsobjekte zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe noch nicht feststehen, handelt es sich um „Blind Pools“. Das Ver- tragswerk enthält jedoch Anlagekriterien, die bei dem Erwerb der Investitionsobjekte zu beachten sind. Hierdurch gewinnt der An- leger einen Eindruck von der Art der zu er- werbenden Fondsobjekte.

Bonität Zahlungsfähigkeit und Zahlungswillig-keit von Personen und Unternehmen als Basis ihrer Kreditwürdigkeit.

Debt Service Cover Ratio (DSCR) Kapitaldienstdeckungsgrad. Verhältnis zwischen den Nettoeinnahmen und dem Kapitaldienst (Zins und Tilgung) im gleichen Zeitraum.

Due Diligence Detaillierte und fundierte Untersuchung, Prüfung und Bewertung des Anlageob-jektes in wirtschaftlicher, rechtlicher und technischer Hinsicht.

Einkunftserzielungsabsicht Beschreibt die Intention des Anlegers, langfristig einen positiven steuerlichen Überschuss der Einnahmen über die Aus-gaben zu erzielen (sogenannter Totalüber-schuss). Das Vorliegen der Einkunftserzie-lungsabsicht ist die Voraussetzung für die Annahme eines steuerlich relevanten Vor- gangs, im Gegensatz zur steuerlich unbe-achtlichen „Liebhaberei“.

Einlage Bei der Einlage oder auch Pflichteinlage handelt es sich um den Kapitalbetrag, den der Anleger im Rahmen seiner Beteiligung an einer Beteiligungsgesellschaft in diese einzuzahlen hat. Die Einlage entspricht seiner nominalen Zeichnungssumme. Von der Pflichteinlage zu unterscheiden ist die Haftsumme (vgl. dort) eines Anlegers. Diese kann von der Höhe der Einlage abweichen. Das Agio (vgl. dort) ist vom Anleger zusätz- lich zu seiner Einlage (nominale Zeichnungs- summe) zu leisten.

Emittent Nach den gesetzlichen Regelungen handelt es sich hierbei regelmäßig um die Beteiligungsgesellschaft, an der sich der Anleger beteiligt.

Euribor Euro Inter Bank Offered Rate. Zinssatz im europäischen Interbankenhandel.

Fungibilität Als Fungibilität wird die Handelbarkeit, also die Veräußerbarkeit von Anteilen (z. B. an geschlossenen Beteiligungsfonds) bezeichnet. Da bei Anteilen an geschlossenen Beteiligungsfonds kein öffentlicher Markt im Sinne einer Börse besteht, ist die Handel- barkeit im Vergleich zu Aktien und börsen-notierten Wertpapieren deutlich einge-schränkt.

Geschlossener Beteiligungsfonds Im Gegensatz zum „Offenen Fonds“ (Investmentfonds im Sinne des Investment-gesetzes) steht das Investitionsvolumen beim „Geschlossenen Beteiligungsfonds“ bereits vorher weitgehend fest. Ebenso ist die Zahl der beteiligten Anleger bei einem

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geschlossenen Beteiligungsfonds begrenzt. Sobald das für die Realisierung der geplan-ten Investitionen erforderliche Eigenkapital vollständig eingeworben ist oder ein vorher definierter Schließungszeitpunkt erreicht wurde, wird der Fonds „geschlossen“ und es werden keine weiteren Anleger mehr aufgenommen.

Gesellschaftsvertrag Der Gesellschaftsvertrag regelt die Belange der Gesellschaft wie Name, Sitz, Zweck, Rechtsform, Dauer, Höhe des Eigenkapitals, Gründungsgesellschafter, Höhe der Mindestbeteiligung, Stückelung der Kapitalanteile, Einzahlungsmodalitä-ten, Investitions- und Finanzierungsplan, Ergebnisverteilung, Vermögensbeteiligung, Regelungen zur Gesellschafterversamm-lung, Geschäftsführung und Beendigung des Gesellschaftsverhältnisses. Der Gesell-schaftsvertrag stellt damit das wesentliche Vertragswerk im Rahmen der Anlegerbetei-ligung an der Beteiligungsgesellschaft dar.

Gewinnerzielungsabsicht Vgl. Einkunftserzielungsabsicht.

Haftsumme Die Haftsumme beschreibt den Betrag, mit dem der Gesellschafter einer Komman-ditgesellschaft in das Handelsregister einge-tragen wird und mit dem der Gesellschafter im Außenverhältnis für Schulden der Gesell-schaft haftet. Die Haftsumme kann von der Höhe der Einlage (vgl. dort) abweichen, da ein niedrigerer Betrag als Haftsumme in das Handelsregister eingetragen werden kann.

Haftung Für Kommanditisten ist die Haftung gegenüber Gläubigern der Kommanditge-sellschaft auf die im Handelsregister einge-tragene Haftsumme begrenzt. Wurde vom Kommanditisten eine Einlage mindestens in Höhe der eingetragenen Haftsumme an die Beteiligungsgesellschaft geleistet, erlischt eine über diese Haftsumme hinausgehende persönliche Haftung dieses Kommanditis-ten. Die Haftung lebt jedoch wieder auf, wenn die Einlage z. B. durch nicht erwirt-schaftete Auszahlungen an den Kommandi-tisten zurückgezahlt wird und dadurch sein

Kapitalkonto unter die im Handelsregister eingetragene Haftsumme gemindert wird.

Immobilienfonds Beteiligungsstruktur, bei der eine Be- teiligungsgesellschaft eine oder mehrere Immobilien erwirbt oder besitzt. Als Kom-manditisten oder Treugeber der Beteili- gungsgesellschaft profitieren die Gesell-schafter von den wirtschaftlichen und steuerlichen Ergebnissen der Immobilien. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

Investitions- und Finanzierungsplan Im Investitions- und Finanzierungsplan sowie in der Prognoserechnung werden die wesentlichen zahlenmäßigen Eckdaten eines geschlossenen Beteiligungsfonds abgebildet. Sie erfassen das gesamte angenommene Investitionsvolumen der Be-teiligungsgesellschaft (Mittelherkunft und Mittelverwendung). Der Investitions- und Finanzierungsplan ist eine Aufstellung über die prognostizierten Gesamtausgaben (Mittelverwendung) und die Gesamtfinan-zierung (Mittelherkunft) der Beteiligungsge-sellschaft.

IRR-Methode Internal Rate Of Return. Berechnungs-variante des internen Zinsfußes. Sie drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch ge-bunden Kapitals unter Berücksichtigung der zeitlichen Zu- und Abflüsse aus.

Kapitalkonto Dient bei Personengesellschaften dem Ausweis des Eigenkapitals individuell für jeden Gesellschafter und spiegelt die Bewegungen der Kapitaleinzahlungen, zugewiesene Gewinn- bzw. Verlustanteile sowie Auszahlungen bzw. weitere Einlagen wider.

Kommanditgesellschaft (KG) Die Rechtsform der Kommanditgesell-schaft ist nach deutschem Handelsrecht eine Personengesellschaft, bei der die Haf-tung bestimmter Gesellschafter (Komman-ditisten; vgl. dort) gegenüber den Gesell- schaftsgläubigern auf die im Handelsregis-ter eingetragene Haftsumme begrenzt ist,

während bei anderen Gesellschaftern (Per-sönliche haftende Gesellschafter, Komple-mentäre; vgl. dort) eine solche Haftungsbe-schränkung nicht besteht. Letztere haften für Verluste und Schulden der Gesellschaft unbeschränkt mit ihrem gesamten Betriebs- und Privatvermögen. Die Rechtsform der GmbH & Co. KG wird bei der Strukturierung geschlossener Beteiligungsfonds sehr häufig verwendet, da sich hier die Anleger mit einem vorab bekannten, maximalen Haftungsrisiko als Kommanditisten an der Beteiligungsgesellschaft beteiligen können.

Kommanditist Als Kommanditist wird der beschränkt haftende Gesellschafter einer Kommandit-gesellschaft bezeichnet. Das Haftungsrisiko des Kommanditisten für Verluste und Schulden der Beteiligungsgesellschaft ist auf die von ihm übernommene und auch tatsächlich geleistete Hafteinlage bzw. Haftsumme (vgl. dort) begrenzt.

Komplementär Der voll haftende Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft, dessen Haftung nicht auf die von ihm übernommene Kapi-talbeteiligung begrenzt ist, sondern sich auf sein gesamtes Betriebs- und Privatvermö-gen erstreckt (auch „Persönlich haftender Gesellschafter“). Sofern nicht im Gesell-schaftsvertrag der Kommanditgesellschaft etwas anderes geregelt ist, übernimmt der Komplementär nach den gesetzlichen Bestimmungen die Geschäftsführung der Gesellschaft.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Ein System zur Klassifizierung für ökolo-gisches Bauen, das vom U.S. Green Building Council entwickelt wurde. Nachhaltig ge- stalte Bauwerke werden nach LEED in vier Qualitätsstufen (Einfach, Silber, Gold und Platin) zertifiziert. Dieses Bewertungssys-tem definiert genaue Standards in den Bereichen Standortkonzept, Wasser- und Energieverbrauch, Baustoffe und umwelt-freundlicher Innenausbau.

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Liquiditätsreserve Die freie Liquidität eines geschlossenen Beteiligungsfonds wird in der „Liquiditätsre-serve“ gehalten. Eine Liquiditätsreserve wird im Rahmen geschlossener Beteiligungs-fonds regelmäßig in die Fondskonzeption und Prognoserechnung eingearbeitet, um dem Fonds einen finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ereignisse, z. B. den Ausfall von Mieterzahlungen oder den un- erwarteten Eintritt von Reparaturaufwen-dungen, zu verschaffen. Die Anlage der Liquiditätsreserve erfolgt üblicherweise in kurzfristig verfügbaren Kapitalanlagen wie beispielsweise Termingeldern, Geldmarkt-fonds oder festverzinslichen Wertpapieren.

Loan To Value (LTV) Verschuldungsgrad, der sich aus dem Verhältnis der jeweiligen Immobilienfremd-finanzierung und dem Verkehrswert der Immobilie ermittelt.

Persönlich haftender Gesellschafter Vgl. Komplementär.

Pflichteinlage Vgl. Einlage.

Rendite Die Rendite eines geschlossenen Beteiligungsfonds setzt sich grundsätzlich aus den laufenden Auszahlungen und dem erwarteten Veräußerungserlös aus der ab- schließenden Auflösung der Beteiligungs-gesellschaft zusammen. Die Rendite bezieht sich auf das jeweils gebundene Eigenkapital und ist nicht zu vergleichen mit der Effektiv-verzinsung von Sparguthaben oder festver-zinslichen Wertpapieren. Je mehr Prognose-werte in die Renditeberechnung einfließen, umso größer wird die Unsicherheit der prognostizierten Rendite. Die Länge des Prognosezeitraums, die unterstellte Inflati-onsrate, die kalkulierten Konditionen einer Anschlussfinanzierung und der geschätzte Veräußerungserlös am Ende des Prognose-zeitraums sind Haupteinflussfaktoren.

Swap (Zinstermingeschäft) Zur Fixierung des variablen Zinssatzes eines Darlehens kann ein Zinsterminge-schäft (Swap) über die gesamte oder Teile der Darlehenslaufzeit abgeschlossen wer-den. Bei einem Swap ist die Zinsdifferenz zwischen dem fixen Zinssatz aus dem Swap und dem variablen Zinssatz aus dem Darle-hen zu zahlen bzw. zu empfangen.

Totalüberschuss Vgl. Einkunftserzielungsabsicht.

Treuhänder/Treuhandkommanditist/Treugeber An vielen geschlossenen Beteiligungs-fonds sind die Anleger regelmäßig nicht unmittelbar als Kommanditist, sondern mittelbar über einen Treuhänder (Treuhand-kommanditist) beteiligt. Bei dem Treuhän-der handelt es sich um eine natürliche oder juristische Person. Der Treuhänder über-nimmt die Beteiligung im Außenverhältnis im eigenen Namen, im Innenverhältnis jedoch für den Anleger. Der Anleger wird in diesem Fall auch als „Treugeber“ bezeichnet. Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Treuhänder und dem Treugeber werden im Treuhandvertrag geregelt, den der Anleger mit der Unterzeichnung seiner Beitrittserklä-rung abschließt.

Veräußerungserlös Verkaufspreis des Investitionsobjektes, z. B. Schiff, Flugzeug, Immobilie oder Unter- nehmensbeteiligung. Vom Erlös sind neben dem Restbuchwert eventuell Maklerprovi- sionen oder sonstige Vergütungen und Nebenkosten abzuziehen, um den Veräuße-rungsgewinn zu ermitteln.

Verbraucherinformation für den Fern-absatz Geregelt in Artikel 246 § 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB. Demnach sind Anbieter von Finanz- und Versicherungspro-dukten, die ihre Produkte auf dem Postweg, über Telefon, Fax oder E-Mail übersenden (Fernabsatz), zu umfassenden Informatio-nen verpflichtet.

Zahlstelle Stelle, die bestimmungsgemäß Zahlun-gen an den Anleger ausführt.

Zweitmarkt Im sogenannten Zweitmarkt werden be-reits gezeichnete Anteile an geschlossenen Beteiligungsfonds gehandelt. Der Erstzeich-ner bietet hier seine Anteile dem „Zweiter-werber“ zum Kauf an. Der Zweitmarkt ist bei Weitem nicht in einem vergleichbaren Umfang organisiert, wie beispielsweise Wertpapierbörsen. Die Veräußerung bereits gezeichneter Fondsanteile am Zweitmarkt ist daher regelmäßig mit ungleich größeren Schwierigkeiten – so etwa hinsichtlich der Dauer und der Preisfindung – verbunden, als dies bei fungiblen (vgl. Fungibilität) Wertpapieren der Fall ist.

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