Prof. Dr. Christian Schultz ID: Forschungsprojekt PropTech Datum: 03.03.2018

Ideenskizze

Die Immobilienwirtschaft in Berlin im Jahr 2030 - Eine Szenarioanalyse mit besonderer Berücksichtigung staatlicher

Interventionen und unternehmerischer Handlungsfelder Beteiligte Prof. Dr. Christoph Rasche (Universität Potsdam)

Prof. Dr. Christian Schultz (HWTK Berlin)

Arbeitstitel Die Immobilienwirtschaft in Berlin im Jahr 2030 - Eine Szenarioanalyse mit besonderer Berücksichtigung staatlicher Interventionen und unternehmerischer Handlungsfelder?

Hintergrund In Berlin wird der Wohnraum knapp. Familien ziehen wieder zusammen oder gar nicht erst auseinander. Paare mit ihrem frischen Nachwuchs bleiben erstmal in ihrer eigentlich zu kleinen Wohnung wohnen, da sie entweder keine größere Wohnung finden, oder nicht bezahlen können. Studierende finden in der Stadt kaum noch erschwinglichen Wohnraum. Die Wohngemeinschaft als günstiger Ausweg ist zunehmend eine Sackgasse. Denn Vermieter können große Wohnungen mittlerweile auch anderweitig dauerhaft vermieten oder wollen keine Wohngemeinschaften dulden. Seit 2010 hat sich der Neuvermietungspreis für Studierende um 70% von sechs auf elf Euro pro Quadratmeter in Berlin erhöht. Aber was wäre eigentlich wenn die Studierenden einen Anteil der WG kaufen könnten und damit vom Mieter zum Anteilseigner aufsteigen würden? Wie können neue Formen des Besitzes und Eigentums von Immobilien aussehen? Welche sozialpolitischen Folgen sind bis in das Jahr 2030 absehbar? Normalerweise sorgen Startups mit solcherlei neuen Ideen und flachen Hierarchien dafür, dass neue Lösungen entstehen und sich ganze Wirtschaftszweige wandeln. Im Segment der Finanzdienstleistungen tragen FinTechs bereits prominent zum Wandel bei. Andere Bereiche wie Regulierung und Recht (RegTechs) oder Versicherungen (InsurTech) sind im Wandel begriffen. In der Immobilienwirtschaft können PropTechs (engl. Property) dazu beitragen, dass innovative Angebote in Geschäftsmodellen umgesetzt werden und sich die Art und Weise wie Immobilien vermarket und gehandelt werden zum Nutzen des Kunden verändert.

Geplante Umsetzung

An der Universität Potsdam wird im Sommersemester 2018 (Beginn: 09.04.2018) am Lehrstuhl für Professional Services das Seminar „Future of Banking and Finance“ ausgerichtet. Die Lehrveranstaltung wird zusammen mit Prof. Dr. Schultz auch den Studierenden an der HWTK Berlin angeboten. Insgesamt wird eine Seminargröße von 10-20 Studierenden angestrebt. Der Leistungsnachweis ist die gemeinsame Konzeption einer Studie über 60-80 Seiten. Das Seminar wird in Form verschiedener Blockveranstaltungen durchgeführt in denen in Workshopatmosphäre Antworten zu den verschiedenen Schlüsselfragen (siehe nächster Abschnitt) konzipiert werden. Die Termine zu den Veranstaltungen können im Vorfeld mit dem Mittelgeber abgestimmt werden. Es bieten sich mindestens 2, höchstens gemeinsame 3 Termine an, bei denen jeweils der letzte Termin einen Überblick der Resultate bietet.

Schlüsselfragen In einem ersten Schritt werden die folgenden grundsätzlichen Fragestellungen hinsichtlich der makroökonomischen Entwicklung und möglichen staatlichen Interventionen in der Immobilienwirtschaft in Berlin beantwortet

Welche sozialpolitische Entwicklung ist in der Immobilienwirtschaft in den kommenden 5-15 Jahren zu erwarten?

Wie können neue Formen des gemeinsamen Wohnens aussehen? Welche Rolle können staatliche Eingriffe und Subventionen in der Immobilienwirtschaft

spielen? Wie können sich Kreditinstitute auf Veränderungen von Angebot und Nachfrage in der

Immobilienwirtschaft vorbereiten? Ausgehend von dieser Analyse werden Chancen und Handlungsfelder für die Immobilienwirtschaft in Berlin, insbesondere durch Start-ups (sog. PropTechs) antizipiert. Neben einer Bestandsaufnahme der PropTechs in Berlin können auf Grund der konzipierten Szenarien neue Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft abgeleitet und Handlungsempfehlungen für Wirtschaft, Wissenschaft und Politik gemacht werden.

Prof. Dr. Christian Schultz ID: Forschungsprojekt PropTech Datum: 03.03.2018

Methodisches Vorgehen

Das grundsätzliche Vorgehen orientiert sich an der szenariobasierten Geschäftsmodellentwicklung nach Mietzner und Schultz (2016) (siehe Anhang):

Schritt 1: Die Veränderungen der Wohnungswirtschaft in Berlin bis in das Jahr 2030 o Desk Research so wie bei Bedarf Interviews mit Experten aus der

Immobilienwirtschaft. o Kurzfallstudien der bekannten, regionalen PropTechs.

Schritt 2: Ermittlung der treibenden Faktoren für die Entwicklung von PropTechs in Berlin o Hierzu werden mindestens 8-12 Interviews mit Experten geführt. o Die Daten werden mit Szenario-Manager oder einer vergleichbaren Software

professionell ausgewertet.

Schritt 3: Ableitung von Zukunftsprojektionen und Szenarien

Schritt 4: Ableitung strategischer Optionen

Schritt 5: Entwicklung von Maßnahmen. o Handlungsempfehlungen für Wirtschaft, Wissenschaft und Politik

Ergebnisse Es wird eine wissenschaftliche Studie im Umfang von 60-80 Seiten erstellt so wie eine Präsentation mit den zentralen Ergebnissen. Ebenso wird vereinbart bei Bedarf einen Vortrag zur Studie zu halten.

Fertigstellung Die Studie kann bis zum 15.08.2018 fertiggestellt werden.

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Hintergrund

Bereits jeder dritte Bankkunde kann sich vorstellen sein Girokonto statt bei einem Kreditinstitut bei

Paypal zu führen.1 Manche sehen hier die ersten Anzeichen für die bevorstehende Disruption der

Finanzdienstleistungsbranche, die genauso tiefgreifend sein wird wie diejenige der Handelsbranche

durch e- und m-commerce oder des Verlagswesens durch das ebook.2 Als Ursache wird derselbe

Megatrend identifiziert: die Digitalisierung.3

Die traditionellen Kaufhausketten wie Karstadt und Kaufhof waren unzureichend auf den

Onlineversand vorbereitet und konnten bis heute nur teilweise den Vorsprung von Amazon oder

Zalando aufholen. Eine Zeitlang wurde sogar prognostiziert, dass es bald keine großen Kaufhausfilialen

mehr geben wird. Momentan sieht es nicht so aus, als ob diese Prognose eintreffen wird, aber

sicherlich hat sich ein erheblicher Teil des Einzelhandels unumkehrbar aus den Fußgängerzonen ins

Internet verlagert und Kaufhäuser müssen heute mit neuen Wettbewerbern auf andere Art und Weise

konkurrieren und sich entsprechend strategisch aufstellen.

Startups als Innovationstreiber

In der Finanzbranche birgt die Digitalisierung für Kreditinstitute nicht nur Risiken, sondern auch

Chancen. Entscheidend ist, wie sich die klassischen Wettbewerber positionieren und das

Wettbewerbsumfeld gestalten werden.4 Die Veränderung der Kundenbeziehung und der zur

Verfügung stehenden Kommunikationskanäle geht einher mit dem Markeintritt vieler neuer

Wettbewerber, die zum Teil nicht aus dem eigentlichen Finanzdienstleistungs-, sondern aus dem IT-

Sektor stammen. Diese Wettbewerber sind den meisten Kreditinstituten im Bereich der technischen

Umsetzung stark überlegen5 und werden normalerweise als FinTechs (Finanzdienstleistungen)

bezeichnet.

Auch in anderen Segmenten erhalten Start-Ups immer mehr Aufmerksamkeit. So setzen etwa

RegTechs (Regulierung und Recht) und InsurTechs (Versicherungen) die bestehenden Wettbewerber

unter zunehmenden Druck.

In der Immobilienwirtschaft etabliert sich der Begriff der PropTechs (engl. Property) für innovative

junge Unternehmen, die durch neue Geschäftsmodelle und digitale Technologien zu einem Wandel

beitragen können.

Die unterschiedlichen Segmente reichen von Immobilienfinanzierung (Crowdfunding, Crowdinvesting)

über Immobilienportale und Marktplätzen, über Angebote, die eine dauerhafte- oder Vermietung auf

Zeit ermöglichen, die helfen Mitbewohner, den richtigen Makler, Verwalter und andere Dienste rund

um Immobilien zu finden.

1 Vgl. Mihm & Wollmann, 2014, S. 60. 2 Das Modell der Disruption bzw. disruptive innovation wurde von Clayton Christensen entwickelt und hat eine

hohe Popularität erlangt. Durch eine technologische Innovation wird eine alte Technologie obsolet. Die bisherigen Wettbewerber halten aber an ihren Technologien fest und verlieren ihre marktführende Stellung, so bald die neue technologische Lösung sich auch beim Kunden als überlegen erweist. Prominente Beispiel sind hier Nokia oder Polaroid, die die Innovationen der Smartphones und der Digitalfotografie nicht überlebt haben.

3 Vgl. Freitag, 2015, S. 30. 4 Vgl. Hirschmann, 2015, S. 58ff. 5 Vgl. Brunier, 2015, S. 5.

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Wie wird sich die Immobilienwirtschaft in Berlin bis ins Jahr 2030 verändern?

Um die Handlungsfelder für neue Unternehmen abschätzen zu können, stehen in einem ersten Schritt

die folgenden Fragen im Mittelpunkt der geplanten Studie:

1. Welche Treiber sind für die Entwicklung der Immobilienwirtschaft in Berlin von Bedeutung?

2. Welche Szenarien lassen sich für die Entwicklung der Immobilienwirtschaft in Berlin ableiten?

3. Welche Zukunftschancen und Möglichkeiten sind für PropTechs in Berlin vorhanden?

4. Wie sehen Handlungsempfehlungen für Wirtschaft, Wissenschaft und Politik aus?

Um Ansätze für die Beantwortung dieser Fragen zu finden dient die Methode der szenariobasierten

Geschäftsmodellentwicklung6 als methodischer Rahmen (für eine kurze Übersicht, siehe Anhang).

Im Mittelpunkt des methodischen Vorgehens ist die Szenariotechnik mit deren Hilfe mehrere

konsistente Szenarien entwickelt werden, die sich deutlich voneinander unterscheiden. Aus diesen

Szenarien werden Konsequenzen für strategische Entscheidungen abgeleitet. Es wird nicht von einer

einzigen Zukunft ausgegangen, sondern von einem Spektrum möglicher, erwünschter oder zu

vermeidender „Zukünfte.“ Durch die systematische Variation von Umfeldbedingungen können

Trendbrüche oder Störereignisse spekulativ berücksichtigt werden.

Der Nutzen der Szenariotechnik lässt sich in zwei große Teilbereiche unterscheiden. Einerseits sorgt

der Prozess der Erstellung der Szenarien dafür, dass Herausforderungen systematisch analysiert

werden und eine Vielzahl von Strategien entworfen werden. Andererseits stellen die finalen Szenarien

eine Kommunikationsgrundlage dar, um weiter über strategische Optionen zu diskutieren bzw.

Strategien angemessen zu kommunizieren.

In der vorliegenden Studie, werden zunächst die Treiber für die Entwicklung von PropTechs

überblicksartig dargestellt. Dann werden unter Zuhilfenahme der Analyse der 5 Wettbewerbskräfte

die relevanten Treiber für die Szenarioanalyse identifiziert.7 Anschließend werden die konzipierten

Szenarien intensiv beschrieben. Abschließend werden Zukunftschancen und Möglichkeiten für

PropTechs in Berlin abgeleitet und Handlungsempfehlungen für die verschiedenen Stakeholder

präsentiert.

Literatur

Brunier, F. (2015). Future of Banking. Handelsblattjournal. Banking der Zukunft, S. 5-7.

Freitag, R. (2015). Digitalisierung als Chance. In: Die Bank, Nr. 7, S. 30-37.

Hirschmann, S. (2015). Die Digitalisierung der Gesellschaft. In: Die Bank, Nr. 3, S. 58-63.

Mihm, O. & Wollmann, T. (2014). Digitaler Wandel bedroht das klassische Geschäftsmodell. In: Die Bank, S. 60–81.

Mietzner, D. & Schultz, C. (2016). Nachgrundungsphase – Mit systematischen Methoden strategische Entscheidungen treffen und Wachstum sichern. In: Siemon C, Muller K-D (eds) Methoden fur die Grundungsqualifizierung. Update international: Bewährtes und Neues. tredition GmbH, Hamburg, ISBN: 978-3-7345-1865-2, S. 151–170.

Porter, M.E. (1979). How competitive forces shape strategy. In: Havard Business Review, Vol. 57, No. March-April, pp. 21-38.

6 Vgl. Mietzner und Schultz, 2016. 7 Vgl. Porter, 1979.

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Anhang

Abbildung 1: Der Prozess der szenariobasierten Geschäftsmodellentwicklung.

Abbildung 2: Methodenauswahl der szenariobasierten Geschäftsmodellentwicklung.

11

ProzessderszenariobasiertenGeschäftsmodellentwicklung

28

SzenariobasierteGeschäftsmodellentwicklungundMethodenzuordnung(Auswahl)

Statusquo

Bestimmung

Ermittlungder

treibendenFaktoren

undTrends

Ableitungvon

Zukunftsprojek-

tionen und

Szenarien

Ableitung

strategischer

Optionen

Entwicklungvon

Maßnahmen

Schritt1 Schritt2 Schritt3 Schritt4 Schritt5

§ BusinessModelCanvas

§ SWOTAnalyse

§ Marktanalyse

§ Wettbewerbsana-lyse

§ AnalysevonPublikationenundBlogs

§ InformelleInformations-sammlung(z.B.Netzwerke,Fachausschüsse)

§ Umfeldmonitoring

§ Expertenbefra-gung

§ Delphi

§ Trendreports

§ Einflussanalyse

§ Szenarioanalyse

§ Konsistenz-analyse

§ FutureMapping

§ SWOTAnalyse

§ Bewertungs-matrix

§ Checklisten

§ Portfolios

§ Bewerten-Diskutieren-Bewerten

§ Roadmaps

§ Projektsteck-briefe

§ Arbeitspakete

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Beteiligte Personen

Prof. Dr. Christoph Rasche Universität Potsdam https://www.uni-potsdam.de/professional-services/ Forschungsschwerpunkte: Strategisches Management Dienstleistungsmanagement Geschäftsmodellentwicklung Relevante Veröffentlichungen: Victor Tiberius/Christoph Rasche (Hrsg.)

(2017): FinTechs. Disruptive Geschäftsmodelle im Finanzsektor, Wiesbaden (Springer Gabler, Edition BANKMAGAZIN).

Rasche, C. (2009): Strategisches Management - Theoretische Grundlagen, Methoden und Anwendungen (Lehrbuch), Stuttgart.

Prof. Dr. Christian Schultz HWTK Berlin www.fernhochschule-berlin.de Forschungsschwerpunkte: Entrepreneurship Disruption durch StartUps Forschungsmethoden Relevante Veröffentlichungen: Schultz, C. et al. (2016). Kreditinstitute in

Deutschland im Jahr 2025 – Eine Szenarioanlayse unter besonderer Berücksichtigung der Auswirkungen der Digitalisierung auf das Geschäftsmodell, Einreichung für den Postbank Finance Award 2016.

Mietzner, Dana und Schultz, Christian (2016): Nachgründungsphase - Mit systematischen Methoden strategische Entscheidungen und Wachstum sichern, In: Müller, Klaus-Dieter, Siemon, Cord (Hrsg.): Methoden für die Gründungsqualifizierung - Update International: Bewährtes und Neues. Hamburg:Verlag tredition, S. 151-169.