Immobilien aktuell - Zürcher Kantonalbank · Dann werden wieder die Themen aufs Tapet kommen, die uns bereits vor der Krise stark beschäftigt haben. Dazu gehören die Herausforderungen

Ausgabe April 2020

Schwerpunkt

Corona-Krise

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Klimawandel

Wie schnell kann der Immobilienmarkt reagieren?

Immobilienaktuell

2 Immobilien aktuell April 2020 | Zürcher Kantonalbank

Editorial

ImpressumHerausgeberin Analytics Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltung JoosWolfangel, Winterthur Druck Zürcher Kantonalbank Titelbild Stephan Lüthi, Swisscanto Invest Real Estate Bilder © Meinrad Schade, Zürich Auflage 7’500 Expl. Erscheint ½-jährlich Kontakt [email protected] Abonnement zkb.ch / immobilienpublikationen oder 0844 843 823

Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem Dokument stammen aus Quellen, welche die Zürcher Kantonalbank zum Zeit-punkt der Erstellung dieses Dokuments für zuverlässig hielt. Alle Berechnungen wurden mit grösster Sorgfalt erstellt. Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit, Genauigkeit, Vollständigkeit und Angemessenheit übernommen werden – weder ausdrücklich noch stillschweigend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezüglich jegliche Haftungsansprüche ab.

Schwerpunkt

16 Interview «Swisscanto setzt auf Energie-effizienz und CO2-Reduktion»

19 Tragbarkeit und Angebotsknappheit Ein hartes Pflaster: Der Eigenheim-markt bleibt umkämpft

21 Emotionswörter in Inseratetiteln Die richtigen Worte finden

03 Meinung und Prognose Corona: Wohnsegment trotzt der Krise

08 Konjunktur und Zinsen Konjunkturelle Vollbremsung hinter-

lässt Spuren

10 Klimawandel Immobilien – Öltanker in der Klimakrise?

Liebe Leserin, lieber LeserUns alle hat in den letzten Wochen nur noch ein Thema beschäftigt. Das Corona-Virus wird den Immobilienmarkt zwar nicht infizieren, es wird aber auch nicht spurlos an ihm vorübergehen. Das Virus ist hoffentlich bald überstanden. Dann werden wieder die Themen aufs Tapet kommen, die uns bereits vor der Krise stark beschäftigt haben. Dazu gehören die Herausforderungen des Klima-wandels, zu dem auch unsere Immobilien mit ihrem hohen CO2-Ausstoss bei-

tragen. Fossile Heizungen und schlecht isolierte Gebäude werden in wenigen Jahrzehnten nicht mehr möglich sein. Dazu gehört aber auch die Frage nach der Finanzierbarkeit und der Verfügbar-keit von Wohneigentum. Selbst wenn man sich ein Objekt leisten könnte, ist die Warteschlange zumeist so gross, dass der Zuschlag doch auf einen anderen fällt. Wir geben ferner Wohnungsvermie-tern Tipps, wie sie mit der optimalen Wortwahl in Immobilien-inseraten ihre Vermarktung verbessern können. Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.

Ursina Kubli Zürcher Kantonalbank, Immobilienresearch

Immobilien aktuell April 2020 | Zürcher Kantonalbank 3

Meinung und Prognose

Corona: Wohnsegment trotzt der Krise

Die Corona-Krise wird auch am Immobilienmarkt ihre Spuren hinterlassen. Insbesondere am Markt für Gewerbe- und Verkaufsflächen sind grössere Verwerfungen zu erwarten. Das Segment Wohnen wird sich hingegen einmal mehr als stabil und krisenresistent zeigen. Von Ursina Kubli & Emanuel Roos, Analytics Immobilien

durcheinander. Die Zuwanderung geht kurzfristig stark zurück, während sich viele Bauprojekte ver-zögern werden. Einige Punkte sind noch nicht gelöst, wie zum Beispiel die juristische Frage, ob ein Mieter einer Geschäftsliegenschaft Anrecht auf eine Ent-schädigung oder sogar Mietzinserlass hat, wenn er seinen Laden oder sein Restaurant nicht mehr öffnen darf. Es tauchen aber auch praktische, operative Fra-gen auf. Wie sollen Besichtigungen ohne physischen Kontakt funktionieren, findet man noch Notariatster-mine für die Liegenschaftsübertragungen, wie soll Umziehen in diesem Umfeld möglich sein, oder drohen unerwünschte Rückkoppelungseffekte? Die Immobili-enbranche ist gefordert.

Eines ist klar: Die Corona-Krise wird bei den Immobilien Spuren hinterlassen. Möglicherweise werden sogar langfristige Entwicklungen angestossen und aktuelle Trends hinterfragt. Dabei sind die verschiedenen Immobiliensegmente sehr unterschiedlich exponiert. Das Wichtigste vorweg: Wohnen wird auch in Zukunft der Fels in der Brandung bleiben.

Vor wenigen Monaten schien die Welt noch in Ordnung. Kommerzielle Immobilien profitierten von einer lang andauernden, robusten Konjunkturentwicklung. Die Leerstände bei Büro- und Gewerbeimmobilien wurden langsam reduziert. Auch im Detailhandel glaubte man, die gröbsten strukturellen Anpassungen hinter sich zu haben. Bei Mehrfamilienhäusern sorgten einzig die Leerstände an peripheren Lagen für ein gewisses Unbehagen. Diese Sorgen wurden durch die selbst an schlechten Lagen teilweise schwindelerregenden Transaktionspreise weiter genährt. Im Eigenheimmarkt hätte man sich aus Käufersicht ein etwas grösseres Angebot gewünscht. Doch der Motor der Bauindustrie brummte aufgrund der tiefen Zinsen vor allem beim Bau von Mietwohnungen. Mit der entsprechenden Angebotsknappheit schien die Eigenheimpreise nichts von ihrem Aufwärtstrend abzubringen. Sogar das oberste Preissegment zeigte einen zarten Erholungs-versuch, nachdem das Überangebot an Luxusimmo-bilien in den Vorjahren langsam verdaut war. Bei der Festlegung der Prognosen drohte beinahe eine gewisse Langeweile aufzukommen.

Inzwischen sehnt man sich nach den alten Tagen. Die Schweizer Wirtschaft steht am Beginn einer Rezession, deren Tiefe insbesondere von der Dauer des Ausnah-mezustands abhängt. Wir müssen uns darauf einstellen, dass die Erholung noch auf sich warten lässt. Immo-bilien reagieren meist erst verspätet auf konjunkturelle Schwankungen, gehören sie doch zu den spätzyklischen Anlageklassen. Umso erstaunlicher waren die kräftigen Kursverluste von Immobilienaktien und -fonds, die den heftigen Rückschlag des Schweizer Aktienindex SMI sogar noch übertrafen. Der Wind hat offenbar auch für Immobilien gedreht: Kommt ein sonst eher träger Markt ins Wanken?

Tatsächlich ist die Corona-Krise ein grosser Schock. Sie bringt Angebot und Nachfrage für Immobilien kräftig Quelle: Zürcher Kantonalbank

Prognosen

Wohnungsmarkt 2018 2019 2020* 2021*

Bautätigkeit Wohnungen CH 54’055 52’500* 47’000 49’000

Bautätigkeit Wohnungen ZH 9’800 10’500* 8’800 9’500

Leere Mietwohnungen CH 59’700 62’800 66’000 68’000

Leere Mietwohnungen ZH 6’300 5’600 6’000 6’000

Angebotsmieten CH1 – 0,4 % 0,6 % – 0,5 % 0,5 %

Angebotsmieten ZH1 0,6 % 0,9 % 0,0 % 1,0 %

Preise Wohneigentum CH2 2,8 % 2,2 % 0,5 % 1,0 %

Preise Wohneigentum ZH3 3,7 % 3,2 % 1,0 % 1,5 %

Referenzzinssatz 1,50 % 1,50 % 1,25 % 1,25 %

* Prognose Zürcher Kantonalbank1 Homegate Angebotsmietindex2 Wüest Partner Transaktionspreise (Mischindex STWE und EFH)3 Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)



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4 3

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Einzelne Konkurse von KMU sind

nicht auszuschliessen. Das Angebot

an Verkaufs- und Gewerbeflächen

an peripheren Lagen wird zuneh-

men. Logistik wird zu einem der

wenigen Gewinner dieser Krise.

Gewerbeflächen

EigenheimeDie Liquidität am Eigenheimmarkt nimmt

kurzfristig ab. Dies wirkt dämpfend

auf die Preisdynamik. Mittelfristig bleibt

die Nach frage aufgrund der attraktiven

Finanzierungsbedingungen intakt.

MehrfamilienhäuserDie aufgrund fehlender Nettozu wanderung

rückläufige Nach frage wird durch Verzöge-

rungen im Wohnungsbau teilweise kom-

pensiert. Wir rechnen mit leicht steigenden

Leerständen und stagnierenden Mieten.

Büroflächen

Die Nachfrage nach

zu sätzlichen Büroflächen

wird durch die bevorste-

hende Rezession gehemmt,

was die Leerstände mittel-

fristig ansteigen lässt.

CORONA-PANDEMIE

LuxusmarktDer ohnehin schon enge

Käuferkreis bei Luxusimmobilien

wird durch die Krise zusätzlich

eingeschränkt. Wir rechnen mit

einer längeren Phase stagnieren-

der bis leicht sinkender Preise.

Auswirkungen der Pandemie auf den Immobilienmarkt


Gewerbe: kurzfristiges AuffangnetzGewerbeflächen spüren die negativen Auswirkungen der Corona-Krise un mittelbar. Mit einem teilweise kom-pletten Umsatzausfall sind viele Unter-nehmen in ihrer Existenz bedroht. Die vom Staat verbürgten Bank kredite federn die finanziellen Engpässe der

KMU jedoch ab. Dieses Auffangnetz kann die meisten Geschäfte vor der baldigen Insolvenz bewahren. Es wird Einzelfälle geben, die aufgrund der tiefen Margen keine wirtschaftliche Perspek-tive sehen und deshalb die Türen nach der Krise nicht mehr öffnen. Ein explosionsartiger und rascher Anstieg verfügbarerer Gewerbeflächen wird jedoch verhindert. Mit der Liquiditätsüber-brückung sind auch die anstehenden Mietzins-zahlungen im Prinzip nicht gefährdet. Eigentümer von Geschäftsliegenschaften werden allerdings mit Anfragen für Mietreduktionen und Mietzins-stundungen überschwemmt. Die ungelöste juristi-sche Frage, ob der Mieter weiterhin seine Miete schuldet, wenn er sein Restaurant, seinen Laden oder seinen Coiffeursalon nicht mehr öffnen darf, wird wohl erst vor Gericht geklärt werden. Doch bis die letzte Instanz, das Bundesgericht, ent- schieden hat, könnten einige Jahre verstreichen. Dennoch besteht ein gewisser Druck auf die Ver-mieter, ihren Mietern schon heute entgegenzu-kommen. Sie gewähren häufig einen Aufschub der Mietzahlungen. Auf Einzelbasis werden Mieten reduziert, sei es zum Beispiel bei einem Anker-mieter oder an Lagen, an denen nicht so schnell ein Nachmieter gefunden werden kann.

Kurzfristig bleibt das Immobilienrisiko bei den Ge -werbeflächen moderat. Mittelfristig wird sich jedoch zeigen, welche KMU am Konjunkturaufschwung partizipieren werden. Bei einigen Ge schäfts zwei-gen – wie zum Beispiel Möbeln – ist die aufge-staute Nachfrage gross. Ein Coiffeursalon wird zwar nach Ladenöffnung für ein paar Wochen eine volle Agenda haben. Doch dann sind die Haare wieder geschnitten. Geschäfte, die auch schon vor

Corona nur knapp über die Runden kamen, dürften einen schweren Stand haben. Strukturelle Anpas-sungen – wie zum Beispiel bei peripheren Retail-flächen – werden durch die Krise beschleunigt, so dass mittelfristig mit einem höheren Ge werbe-flächenangebot zu rechnen ist.

Was den Gewerbe- und Retailflächen als Umsatz wegbricht, kann häufig durch den Online-Handel übernommen werden. Das bestätigt die Paketflut bei der Post, die sogar die weihnachtliche Hektik übertrifft. Wird selbst der letzte Digitalisierungs-Muffel an die Möglichkeiten und Annehmlich-keiten von Online-Einkäufen herangeführt, wird ein Teil des Digitalisierungsschubes bleiben. Damit erfährt Logistik auch mittelfristigen Rückenwind. Sie wird zu einem der wenigen Gewinner dieser Krise.

Büro: Konjunktureinbruch dämpft den AusblickBei Büroflächen sind die unmittelbaren Auswirkungen weniger akut. Die meis-ten Dienstleistungsbetriebe konnten ihre Tätigkeiten ins Home-Office ver-lagern und so den Betrieb bestmöglich aufrechterhalten. Grundsätzlich hängt

der Büromarkt aber ebenfalls am Puls der Kon-junktur. Mit dem konjunkturellen Einbruch wird der Dienstleistungssektor nicht so rasch an eine Flächenexpansion denken. Gleichzeitig stehen insbesondere um den Flug hafen Zürich grosse Büroneubauprojekte kurz vor der Fertigstellung. Diese Entwicklungen sorgen mittelfristig für ein weniger rosiges Umfeld. Die Leerstände werden weiter steigen und üben Druck auf die Büromieten aus. Corona wird auf dem Büromarkt noch länger nachhallen. Infolge der Krise haben viele Unter-nehmen – auch jene mit Vorbehalten gegenüber Home-Office – hohe Investitionen in die IT-Infra-struktur, neue Kommunikationskanäle sowie Sicherheitsvorkehrungen getätigt. Es ist gut möglich, dass sich Home-Office auch in Zukunft

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etablieren wird und Arbeitnehmer zeitweise von zu Hause arbeiten dürfen. Das würde wiederum die zukünftigen Anforderungen hinsichtlich Flächen-bedarf und Standortwahl beeinflussen. Die Erreich-barkeit – das wichtigste Lagekriterium – würde etwas in den Hintergrund rücken. Doch da sprechen wir von sehr langfristigen Entwicklungen.

Mehrfamilienhäuser: Leerstandsproblematik akzentuiert sich nichtAnfragen für einen Mietpreisaufschub werden bei Wohnimmobilien im Gegen-satz zu Geschäftsimmobilien kaum gestellt. Kurzarbeit hat sich bereits in der grossen Finanzkrise als gutes Instru-

ment bewährt, den Schweizer Arbeitsmarkt kurz-fristig vor den negativen Konsequenzen einer Krise abzuschirmen. Einzelfälle, die nicht durch Kurzar-beit gedeckt sind, werden durch die subsidiären Massnahmen der Kantone aufgefangen. Damit sind Arbeitnehmer trotz Unterbeschäftigung in der Lage, ihre Mieten zu zahlen. Einige Arbeitneh-mende dürften jedoch ihre mittelfristige Arbeits-platzsicherheit etwas kritischer beurteilen. Eine Reduktion der eigenen Fixkosten bietet sich daher an. Aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes kann beim Vermieter eine Mietpreissenkung ein-gefordert werden. Normalerweise tun das längst nicht alle. Im aktuellen Umfeld ist es gut möglich, dass mehr Mieter einen Brief an ihren Vermieter verfassen. In der Tendenz werden somit Bestan-desmieten sinken. Dies hat jedoch kaum Auswir-kungen auf die Neumieten. Die Entwicklung der Leerstände – eine der Hauptsorgen bezüglich Ren-diteliegenschaften – ist diesbezüglich der wich-tigste Treiber. Da sich der kräftige Rückgang der Zuwanderung sowie die Verzögerungen im Miet-wohnungsbau teilweise aushebeln, wird sich der Anstieg der leer stehenden Mietwohnungen nicht akzentuieren. Das rechtfertigt seitwärts tendie-rende bis leicht sinkende Angebotsmieten und, solange die Zinsen tief bleiben, auch eine stabile Wertentwicklung von Mehrfamilienhäusern.


AngebotsquoteTourismusgemeindenSchweiz

2015 2016 2017 2018 2019

120

115

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105

100

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Preise reagieren kaum auf ein Überangebot

Preisentwicklung STWE, Index 2015=100 (linke Skala); Angebotsquote STWE (rechte Skala)

0,5 %

1,5 %

2,0 %

2,5 %

1,0 %

0,0 %

Quelle: homegate.ch, SRED, Zürcher Kantonalbank

PreiseTourismusgemeindenSchweiz

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Eigenheime: Wacker durch die KriseIn der jetzigen Krise ein Eigenheim zu kaufen und so den Traum von den eige-nen vier Wänden zu verwirklichen, ist für viele wohl nur schwer vorstellbar. Die Un sicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie sowie die Dauer und Tiefe

der Rezession ist gross. Entsprechend werden viele Haushalte mit einem Eigenheimkauf zuwarten. Hinzu kommt, dass sich Wohnungsbesichtigungen und Umzüge zurzeit sehr schwierig gestalten. Technische Hilfsmittel wie virtuelle Rundgänge können Abhilfe schaffen, doch so richtig Stimmung kommt nicht auf – der Eigenheimerwerb ist und bleibt eine emotionale Angelegenheit. Wir rechnen mit einem Rückgang der Liquidität und allenfalls mit einem leicht höheren Angebot am Eigenheimmarkt.

Dies wird kurzfristig zu einer Verlangsamung der Preisdynamik führen, von einem starken Preisein-bruch gehen wir momentan jedoch nicht aus. Der Immobilienmarkt ist sehr träge, temporäre Ange-botsüberhänge schlagen sich normalerweise nur zögerlich auf die Preise nieder, wie auch das Bei-spiel der Tourismusgebiete der letzten Jahre zeigt (s. Grafik unten). So kamen im Nachgang der

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Zweitwohnungsinitiative sehr viele Wohnungen in den Tourismusgebieten auf den Markt. Die Preise haben allerdings kaum reagiert und bewegen sich seit fünf Jahren seitwärts. Hinzu kommt, dass Eigenheimbesitzer vorerst nicht bereit sind, Prei-seingeständnisse in Kauf zu nehmen. So kostet das Halten einer Immobilie im jetzigen Tiefzins-umfeld (praktisch) nichts. Ein Verlustverkauf wird, wenn immer möglich, vermieden. Vorausgesetzt, wir schlittern nicht in eine langanhaltende Rezes-sion, wird sich die Nachfrage schnell wieder erholen. Schliesslich bleiben die Finanzierungsbedingungen weiterhin sehr attraktiv, was die Nachfrage stützt. Auf lange Sicht könnte die Nachfrage nach Eigen-heimen gar noch zunehmen. So rückt die Wohn-qualität nun vermehrt in den Vordergrund, verbringt man aktuell doch sehr viel Zeit in den eigenen vier Wänden. Die längerfristigen Entwicklungen im Büro-markt, häufiger auf Home-Office zu setzen, unter-stützen dies zusätzlich. Der vorherrschende Trend, wieder kleinere Wohnungen zu bauen, müsste vor diesem Hintergrund neu überdacht werden – denn wer hätte sich im Zeitalter von Corona und der unmittelbaren Verbannung ins Home-Office nicht ein zusätzliches Zimmer gewünscht?

Luxusmarkt: Kommt jetzt der K.-o.-Schlag?Weitaus mehr Risiken birgt das Luxus-segment. Die Nachfrage nach Luxus-immobilien beschränkt sich naturgemäss auf einen sehr engen Käuferkreis. Ein Grossteil dieser Kundschaft dürfte von den Einbrüchen an den Aktienmärkten stark betroffen sein, was die Nachfrage

empfindlich hemmt. Entsprechend ist in diesem Bereich von einem Preisrückgang auszugehen. Bereits nach dem Platzen der DotCom-Blase und während der Eurokrise sanken die Preise im Luxus-segment um bis zu 6 %.

Ähnliche Wertkorrekturen sind auch bei der bevorstehenden Rezession zu erwarten. Hinzu kommt, dass der Luxusmarkt bereits seit einigen

Quartalen taumelt und negative Preisentwicklun-gen verzeichnet. Im vierten Quartal 2019 wurde erstmals seit Anfang 2018 wieder ein positives Preiswachstum gemessen. Die Corona-Krise trifft den Luxusmarkt also in einer empfindlichen Phase der Erholung und könnte just der zu befürchtende K.o.-Schlag sein, der eine längere Phase stagnie-render bis leicht sinkender Preise einläutet.

Überschaubare Risiken im ImmobilienmarktDie Corona-Krise bedeutet in der Tat eine Vollbrem-sung einer sehr soliden Wirtschaftsentwicklung. Die Schweiz ist aber gut gewappnet und verfügt über die notwendigen Strukturen und finanziellen Mittel, um den Stillstand gut überstehen zu können. Zusam-menfassend lässt sich festhalten, dass der Immobilien-markt durchaus betroffen ist, im Vergleich zu ande-ren Branchen die Krise aber relativ gut überstehen wird. Dank Kurzarbeit, verbürgten Krediten und weiteren subsidiären Massnahmenpaketen wird das Immobilienrisiko kurzfristig abgewendet. Mittelfristig wird das Angebot bei Gewerbe- und Büroflächen hingegen steigen und hinterlässt als möglichen Sie-ger einzig die Sparte Logistik. Wohnen wird in die-sem Sturm nicht an Standfestigkeit verlieren.

Preise mittleres Segment Luxussegment

Der Luxusmarkt taumelt schon länger Preisentwicklung Einfamilienhäuser Schweiz, Veränderung ggü. Vorjahr

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Quelle: SRED, Zürcher Kantonalbank

2016 2017 2018 2019

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Vollbremsung auf offener StreckeDer «Konjunkturzug» vollzieht gerade eine Vollbrem-sung. Und es stellen sich die bangen Fragen, wie lange er stillstehen wird und welche Schäden dann sichtbar werden, nachdem er wieder Fahrt aufgenommen hat. Die gute Nachricht ist, dass er wieder Fahrt aufnehmen wird. Denn die Geleise – sprich die Infrastruktur – wur-den durch die Vollbremsung nicht beschädigt.

Noch vor einem halben Jahr waren wir von einer «langsamen Verlangsamung» der Schweizer Konjunk-tur ausgegangen, hatten doch die vorauslaufenden Industrieindikatoren dies signalisiert. Stützend wirkte hingegen der wertschöpfungsmässig viel wichtigere Dienstleistungssektor. Nun hat aber das Corona-Virus dazu geführt, dass aus einem bekannten und schon oft erlebten Beschleunigen und Abbremsen der Wirt-schaft eine abrupte, einmalige Vollbremsung wurde. Ironie der Geschichte ist, dass gerade der bis anhin stützende Dienstleistungssektor – und hier allen voran der Tourismus – bisher am stärksten gebeutelt wird.

Zurzeit gibt es keine Alternative zur Strategie der Ein-dämmung des Corona-Virus. Folglich lässt sich mit ökonomischen Modellen kaum herleiten, wie heftig und wie lang die Rezession in der Schweiz sein wird. Dies ist in erster Linie eine epidemiologische oder

zumindest eine gesellschaftspoliti-sche Frage. Hingegen kann ökono-misch über die wirtschaftlichen Fol-geschäden diskutiert werden – und dass es Folgeschäden gibt, steht ausser Frage. Bildlich gesprochen: Sobald der Konjunkturzug wieder

Fahrt aufnimmt, wird er zwar versuchen, die Verspä-tung zumindest teilweise aufzuholen. Aber in den einzelnen Abteilen werden die Gegenstände weiterhin am Boden herumliegen. Erste grobe Schätzungen unsererseits gehen von einer Schrumpfung des Brutto-

Konjunkturelle Vollbremsung hinterlässt SpurenWir durchleben turbulente Tage und Wochen, wie sie in Friedenszeiten bis vor Kurzem undenkbar gewesen waren. «Social Distancing» ist das Gebot der Stunde. Die globale und die Schweizer Wirtschaft fallen zweifelsohne in eine Rezession. Drohen nun sogenannte «Zweitrundeneffekte», die den Konjunkturverlauf nachhaltig beeinflussen und sich schlussendlich auch negativ auf den Wohnungsmarkt auswirken? Von David Marmet, Chefökonom Schweiz

inlandprodukts von 4 % aus – ein Wert, der letztmals in der Ölkrise von 1975 übertroffen wurde. Nächstes Jahr dürfte das Wachstum mit rund 3 % indes über-durchschnittlich hoch ausfallen. Welches sind aber die Auswirkungen der Vollbremsung? Dies wollen wir uns im Folgenden anschauen.

Gesunder FinanzhaushaltDer Schweizer Bundesrat hat zur Abfederung der wirt-schaftlichen Folgen von Covid-19 Mitte März ein umfassendes Massnahmenpaket in der Höhe von über 40 Mrd. Franken beschlossen. Dies entspricht rund 6 % des Bruttoinlandprodukts. Da der Staatshaushalt in den vergangenen Jahrzehnten – nicht zuletzt dank der 2003 eingeführten Schuldenbremse – in Ordnung gebracht wurde, wird die Schweiz diese hohen Sum-men der Nothilfe auch nachhaltig stemmen können. Der Schweiz droht also keine Schuldenkrise. Sobald sich der Nebel gelichtet hat, werden die Finanzmärkte die Kreditwürdigkeit der Schweiz mit Wohlwollen taxieren. Dies ist zweifelsohne eine gute Nachricht in Zeiten, in denen es ansonsten an solchen mangelt.

–4 %BIP-Wachstum 2020

Konjunktur und Zinsen

Schweizer BIP niedriger als in der Finanzkrise

reales BIP Prognose

Quellen: Bundesamt für Statistik, SECO, Zürcher Kantonalbank

1975 202020152010200520001995199019851980

– 6 %

– 8 %

– 4 %

– 2 %

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«Jobwunder Schweiz» wird gestopptDer Schweizer Arbeitsmarkt war Ende 2019 kernge-sund. So war das Beschäftigungswachstum seit einem Jahrzehnt ungebrochen positiv. Dieses «Beschäftigungs-wunder Schweiz» wird nun aber zu einem jähen Ende kommen. Zwar wird die Arbeitslosenrate, die aktuell bei 2,8 % liegt, dank den umfassenden Massnahmen von Bund und Kantonen in den nächsten Monaten nur moderat ansteigen. So rechnen wir für dieses Jahr mit einer durchschnittlichen Arbeitslosenrate von 3,4 %. Neue Stellen werden vorerst aber nur spärlich geschaffen. Die Unsicherheit über die weitere Ent-

wicklung der globalen Wirtschaft las-tet zu sehr auf den Industriefirmen. Zudem werden die ausländischen Touristen nur zögerlich ins Land kom-men. Denn die disruptiven Ereignisse (Stichwort Flugverkehr) bleiben vorerst in den Köpfen verankert. Entsprechend

bescheiden wird das Lohnwachstum ausfallen. Zwar sind die Nominallöhne für 2020 bereits breit flächig fixiert, allerdings ist im Sinne einer Opfersymmetrie durchaus damit zu rechnen, dass die Arbeitnehmer ihren Teil zur Bewältigung der Corona-Krise beisteuern und Lohneinbussen in Kauf nehmen werden.

Schwächere Zuwanderung – vorerstAufgrund der anstehenden Rezession werden auch weniger ausländische Arbeitskräfte nachgefragt. Zudem wird der Familiennachzug, der rund 30 % der Zuwanderung ausmacht, auf die lange Bank gescho-ben, da die Arbeitsplatzunsicherheit der bereits in der Schweiz Beschäftigten hoch ist. Auswanderungswillige Schweizer werden im Gegenzug ihre Absichten noch-mals überdenken. Der bis dato positive Auswande-rungssaldo der Schweizer dürfte entsprechend fallen. Wenn allerdings die Wirtschaft – wie von uns prog-nostiziert – im nächsten Jahr überdurchschnittlich wächst, wird sich diese gedämpfte Zuwanderung mehr-heitlich wieder ins Gegenteil umkehren. Folglich dürfte sich der Zuwanderungseffekt in der Summe beim Woh-nungsmarkt nur schwach negativ bemerkbar machen.

Verhaltensänderungen inflationstreibend?Der in normalen Zeiten effiziente und kostengünstige Managementansatz der Just-in-Time-Lieferung hat in der Corona-Krise durch die Unterbrechung von Wert-schöpfungsketten Risse bekommen. Unternehmen werden in den nächsten Monaten und Quartalen falls möglich ihre Lagerbestände aufbauen und versuchen, längerfristig ihre Abhängigkeit von einzelnen Lieferan-ten zu reduzieren. Die Produktion vor Ort wird wieder

attraktiver, der Welthandel zählt dadurch zweifelsohne nicht zu den Profiteuren. Wie die Vergangenheit gezeigt hat, führen solche Effizienzverluste typischerweise zu steigenden Produktpreisen. Werden wir also bald hohe Inflationsraten und dadurch rasch steigende Zinsen sehen? Nein. Die Folgen der Corona-Krise zwingen die Notenbanken, noch für lange Zeit eine expansive Geldpoli-tik zu betreiben. Die Schwei-zerische Nationalbank wird ihren Leitzins unverändert las-sen. Allerdings zeitigt der kri-senbedingte Rückgang des i nternationalen Personen-, Waren- und Dienstleistungs-verkehrs durchaus preistreibende Elemente, was wie-derum die Inflationserwartungen steigen lässt. Der internationale Transmissionsmechanismus der Kapital-marktzinsen wird daher auch in der Schweiz mittelfristig zu leicht steigenden Renditen führen. Es dürften aller-dings noch einige Monate ins Land ziehen, bevor die Rendite der 10-jährigen Eidgenossen wieder in positives Territorium vorstösst.

Niedrigere Löhne, höhere Arbeitslosenzahlen, schwä-chere Zuwanderung und leicht steigende Langfrist-zinsen: alles Ingredienzen, die dem Wohnungsmarkt zusetzen. Da aber die wirtschaftspolitischen Akteure, ja die ganze Gesellschaft, alles unternimmt, um die Krise rasch zu bewältigen, sind die Aussichten für 2021 recht aufgehellt. Das heisst, dass im wieder an Fahrt gewinnenden Konjunkturzug dannzumal noch einiges unordentlich sein wird, der Wohnungsmarkt wird aller-dings nicht der Hauptbetroffene sein.

Unsere aktuelle Konjunkturprognose finden Sie unterzkb.ch/konjunkturprognose

3,4 %Arbeitslosenrate 2020

– 0,75 %Geldmarktsatz 2020

– 1,0 %

– 0,5 %

0,5 %

0,0 %

1,0 %

1,5 %

– 1,5 %

2010 2014 20182012 2016 2020

Quelle: Refinitiv, Zürcher Kantonalbank

Inflation bald wieder im positiven Bereich

Konsumentenpreisindex (in % vs. Vj.) Prognose


Immobilien – Öltanker in der Klimakrise?Der Bund hat sich bis 2050 zu einer klimaneutralen Schweiz verpflichtet. Immobilien nehmen dabei eine zentrale Rolle ein. Bislang ist nur der Neubau klimafreundlich. Verlassen wir uns auf den Neubau, erreichen wir das Ziel erst in rund 100 Jahren. Um es rechtzeitig zu schaffen, ist eine umfassende Modernisierung des Altbaus notwendig. Fossile Heizungen und schlecht isolierte Gebäude sind in wenigen Jahr-zehnten nicht mehr möglich. Von Jörn Schellenberg, Analytics Immobilien

Gebäude gehören zu den Hauptemittenten von Treibhausgasen Ausstoss in Mio. Tonnen CO2-Äquivalenten pro Jahr nach Sektoren

Klimawandel

Gebäude Verkehr Industrie Sonstige

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15,0

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Wir alle haben in den letzten Wochen bewiesen, dass wir uns ganz schnell an eine neue Situation anpassen können, wenn sie rasches Handeln erfordert. Das ent-schlossene Agieren von Politik und Mitmenschen sollte Mut machen für eine weitere Herausforderung, die im Zuge der Gesundheitskrise in den Hintergrund geriet: die Klimakrise. Der Klimawandel geht wesentlich langsamer vonstatten als die Verbreitung eines Virus, aber genau darin liegt die Gefahr. Auch in dieser Angelegenheit ist

eine schnelle Reaktion von uns allen gefordert. Schliess-lich wird der Klimawandel durch den menschengemach-ten Treibhauseffekt verursacht, infolge des enormen Ausstosses von klimaschädlichen Gasen, allem voran CO2. Angesichts der Klimaproblematik hat sich der Bund in internationalen Abkommen verpflichtet, die CO2-Emis-sionen der Schweiz bis 2050 auf Netto-Null zu senken. Das heisst, sie darf nicht mehr Treibhausgase ausstossen, als natürliche und technische Speicher aufnehmen kön-

11,29,0


nen. Der Energieverbrauch in Gebäuden, insbesondere durch das Heizen, ist aktuell immens. Gebäude emittie-ren sogar genauso viel Treibhausgas wie die gesamte Schweizer Industrie.

In den kommenden Jahrzehnten müssen unsere Immo-bilien klimafreundlich werden. Was nach einem langen Zeitraum klingt, ist für Immobilien, die jeweils nur etwa alle 30 Jahre umfassend saniert werden, sehr zeitnah. Die Kantone arbeiten mit Hochdruck an neuen Gesetzen, um die bestehenden Vorgaben des Bundes umzusetzen, und der Bund ist bereits dabei, das CO2-Gesetz weiter zu verschärfen. Wer heute noch beim Heizen auf fossile Energieträger wie Öl und Gas oder auf ineffiziente Elekt-rizität setzt und aufgrund schlechter Dämmung sehr viel Wärme verliert, dem drohen zunehmende CO2-Abgaben und sogar Verbote, denn fossiles Heizen ist mit den neuen Zielvorgaben kaum noch möglich.

Fossile Energieträger dominieren Eine Vielzahl von Immobilienbesitzern ist zum Umden-ken und Investieren aufgefordert. So gibt es derzeit in der Schweiz ca. eine Million beheizte Ein familienhäuser (EFH) und knapp 500’000 Mehrfami lienhäuser (MFH). 60 % werden mit Heizöl oder Gas beheizt. Weitere 135’000 mit elektrischem Strom geheizte Wohnge-bäude stehen stark in der Kritik. Bei den mit fossiler Energie beheizten Gebäuden gibt es ein enormes Ein-sparpotenzial. So stossen mit Öl beheizte Gebäude im Vergleich zu solchen mit Wärmepumpe pro Quadrat-meter beheizter Fläche fast die siebenfache Menge an CO2 aus. Auch Gas und Elektrizität schneiden deutlich schlechter ab als die erneuerbaren Energien.

Da Mehrfamilienhäuser im Durchschnitt eine vielfach grössere Wohnfläche aufweisen als Einfamilienhäuser,

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Sonnenkollektoren

unbestimmt

Fernwärme

Elektrizität

Holz

Gas

Wärmepumpe

Heizöl

kommt den MFH beim Klimaschutz eine besondere Bedeutung zu. Obendrein befinden sich MFH vor allem in den Städten, wo die CO2-Bilanz besonders schlecht ausfällt: In der Stadt wie auf dem Land liegt der Ölhei-zungsanteil bei ca. 40 %. In den Städten hängen aber zusätzlich noch 30 % der Wohngebäude am Gasnetz. Auf dem Land sind es gerade einmal 4 %. In absoluten Zahlen kommt die Dominanz der fossilen Energieträger Öl und Gas im urbanen Raum noch wesentlich deutli-cher zum Ausdruck. Zur Veranschaulichung haben wir die Gemeindekarte (S. 12) so verzerrt, dass die Gemein-defläche der Anzahl mit Öl und Gas beheizter Wohnun-gen entspricht. Allein in den 20 beschrifteten Städten befinden sich mehr als ein Fünftel der mit fossilen Brennstoffen geheizten Wohnungen.

Der Neubau als rettender Anker?Trotz der hinsichtlich Klimafreundlichkeit wenig erbauli-chen Zahlen im Bestand hat immerhin beim Neubau ein Umdenken eingesetzt. Seit der Jahrtausendwende gibt es einen starken Trend zur Wärmepumpe, insbesondere bei EFH. Wärmepumpen entziehen der Luft, dem Grund-/Oberflächenwasser oder dem Erdreich Wärme und geben somit unmittelbar kein CO2 ab. Zwar benöti-gen sie im Betrieb Energie, zumeist Elektrizität, sofern diese Energie jedoch aus regenerativen Quellen produ-ziert wird, lässt sich mit Wärmepumpen sehr viel CO2 ein-sparen. Darüber hinaus können Wärmepumpensysteme im Sommer auch effizient zur Kühlung eingesetzt wer-den, was angesichts steigender Temperaturen und einer zunehmenden Alterung der Gesellschaft immer wichtiger wird. Da die Kosten der Wärmeerzeugung halb so hoch sind wie bei konventionellen Ölheizungen (s. Grafik S. 13) und der Wartungsaufwand gering ist, besteht neben dem positiven Umwelteffekt auch ein finanzieller Anreiz für den Einsatz von Wärmepumpen. Dies geht allerdings

Quelle: Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), Zürcher Kantonalbank

Öl und Gas prägen den Schweizer lmmobilienbestand (Anzahl Gebäude nach Heizungstyp)


Zürich

Bern

Genf

Basel

Köniz

Biel

Luzern

Lausanne

Winterthur

ChurKriens

Sion Lugano

Thun

St. Gallen

Uster

Bellinzona

Schaffhausen

Freiburg

Neuenburg

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12 % 5 % 41 % 30 % 6 % städtisch

18 % 18 % 42 % 4 % 14 % ländlich

20 % 9 % 47 % 9 % 10 % intermediär

Der Wandel muss in den Städten erfolgen71 % der Wohngebäude in den Städten werden mit Öl oder Gas geheizt.

Quelle: GWR, Zürcher Kantonalbank

Die Karte ist entsprechend der Anzahl der mit Öl und Gas geheizten Wohnungen verzerrt. Gemeinden mit gleicher Anzahl sind gleich gross.

städtisch

intermediär

ländlich

städtisch

intermediär

ländlich

Wärmepumpe Holz Sonnenkollektoren Fernwärme Heizöl Gas Elektrizität unbestimmt

mit höheren Anschaffungskosten einher, die im Detail von der Art der Wärmepumpe abhängig sind.

Bereits über 80 % der neuerstellten EFH werden mit einer Wärmepumpe beheizt. Bei MFH sind es immerhin knapp 70 % (s. Grafik S. 13). Eigenheimbesitzer haben offenbar derzeit stärkere Anreize zum Wechsel auf regenerative Energien. MFH sind überwiegend vermie-tet. Eigenheim besitzer wie auch Mieter müssten bei einer Erhöhung der CO2-Abgaben höhere Nebenkosten für den Bezug fossiler Brennstoffe bezahlen. Während sich für Eigentümer eine Modernisierung lohnen kann, da sie vom Gebäudeprogramm profitieren (s. S. 14),

können Vermieter grössere Investitionen kaum auf die Mieter abwälzen. Letztere berücksichtigen die Höhe der Nebenkosten häufig zu wenig bei ihrem Entscheid, einen Mietvertrag zu unterschreiben.

MFH werden in den letzten Jahren immerhin verstärkt mit dem in den Städten verbreiteten Fernwärmenetz versorgt, was die CO2-Bilanz schon deutlich verbessert. Bereits nach dem Ölpreisschock Ende der 1970er-Jahre hat die Nutzung von Erdgas anstelle von Öl deutlich zugenommen. Noch immer wird jedes zehnte MFH an das Gasnetz der grossen Städte angeschlossen. Heizöl und die in der Wärmeerzeugung ineffiziente Elektrizität,

Klimawandel


die in den 1970er- und 1980er-Jahren die grösste Ver - b reitung hatten, spielen beim Neubau erfreulicherweise kaum noch eine Rolle. Elektroheizungen sind schon aus Kostengründen längst keine Alternative mehr. Unter den regenerativen Energieträgern hat Holz auf dem Land und in sehr alten Gebäuden eine relativ grosse Bedeutung. Beim Neubau setzen sich Holzpellets jedoch nicht durch. Sonnenkollektoren werden allenfalls als ergänzende Energieträger genutzt, aber kaum jemals als primärer Energielieferant für die Heizung.

Damit ruht die Hoffnung für die Zukunft vor allem auf der Wärmepumpe. Es gilt allerdings zu verhindern, dass sich bei den Immobilien dieselben Trends vollziehen wie bei den Fahrzeugen. Autos werden zwar effizienter,

jedoch auch immer grösser, wodurch sie wiederum mehr verbrauchen. Auch beim Wohnungsneubau zeich-nen sich bereits zunehmende Flächenansprüche ab. So ist der Pro-Kopf-Flächenverbrauch in Gebäuden mit Wärmepumpe höher als bei den mit fossilen Energie-trägern beheizten Wohngebäuden (EFH/MFH). Der Wunsch nach mehr Wohnfläche beim Neubau mindert den positiven Effekt der Wärmepumpe (s. Grafik S. 14).

Wille zum Wandel flüchtig wie GasGleichwohl liegt die grösste Herausforderung bezüg-lich der Erreichung der Klimaziele bei den Altbauten.Hier gestaltet sich der Wechsel auf erneuerbare Energie-träger noch immer zäh wie Öl. So findet sich die spar-same Wärmepumpe, die in den 1990er-Jahren aufkam, nur relativ selten in Altbauten, obwohl Öl- und Gashei-zungen nach rund 15 Jahren ausgetauscht werden müs-sen. In der Praxis ist es einfacher und preisgünstiger, eine bestehende Ölheizung durch eine neue Ölheizung zu ersetzen. Der Platz für die Öllagerung und die Leitun-gen im Haus bestehen schliesslich bereits. In dicht bebauten Siedlungen ist die nachträgliche Umrüstung fossil geheizter Immobilien zum Teil schon mangels Platz oder mitunter aufgrund von Bedenken hinsichtlich Lärm anspruchsvoll. Selbst wenn aber der Neubau voll-ständig auf erneuerbare Energieträger setzen würde, bräuchte es wohl mehr als 100 Jahre, bis sämtliche Alt-bauten durch Neubauten mit erneuerbaren Energieträ-gern ersetzt sind. Wir müssen unsere Immobilien jedoch bereits in 30 Jahren klimaneutral haben. Der Schlüssel dazu liegt im Heizungsersatz und bei den Sanierungen. Angesichts einer Lebensdauer von 15 Jahren müsste jährlich jeder zweite Heizungsersatz von Öl- und Gas-heizungen auf eine mit erneuerbaren Energien entfal-len, um diese Klimasünder bis 2050 gänzlich aus unse-

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Wärmepumpe Holz Sonnenkollektoren Fernwärme Heizöl Gas Elektrizität unbestimmt Quelle: GWR, Zürcher Kantonalbank

Quelle: EKZ (heizungsrechner.ch)

Wärmepumpe setzt sich im Neubau durch Anteil Heizenergieträger nach Baujahr

Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser

Wärmepumpe: niedrige Heizkosten, aber hohe lnvestition Durchschnittliche Kosten der Heizsysteme (CHF/Jahr) am Beispiel eines durchschnittlich sanierungsbedürftigen Einfamilienhauses

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Heizöl Erdgas Elektro- Holz- Erdwärme- Luftwärme- speicher pellets pumpe pumpe

Kapitalkosten und Abschreibung Wartungskosten Energiekosten


ren Häusern zu verbannen. In Anbetracht des aktuell geringen Anteils erneuerbarer Heizenergien in Altbau-ten wäre das ein spektakulärer Umschwung. Neben dem konsequenten Ersatz von Heizungen mit fossilen Energieträgern durch solche mit erneuerbaren Energien sollten verstärkt energetische Modernisierungen in den Fokus geraten.

Energetische Modernisierungen vorantreibenBeim Neubau wurden in den letzten Jahrzehnten in der Wärmedämmung grosse Fortschritte erzielt. Die Kluft zwischen Alt- und Neubau wird daher nicht nur beim Heizungssystem, sondern auch bei der Energie-effizienz der Gebäudehülle zunehmend grösser. Mit einer besseren Dämmung lässt sich der Wärmebedarf eines Gebäudes um mehr als die Hälfte reduzieren. Ansatzpunkte für Sanierungen sind die Fassaden, Fenster, Dächer, Lüftungen und die Anlage selbst mit ihren Leitungen. Mit einer energetischen Modernisie-rung schont man nicht nur die Umwelt, sondern auch den Geldbeutel. So sinken die Nebenkosten, und die Modernisierungen lassen sich von der Steuer absetzen. Zusätzlich lassen sich ein höherer Wohnkomfort, eine höhere Attraktivität und damit eine Wertsteigerung der Wohnimmobilie erzielen.

Endlich handelnWas beim Neubau bereits recht gut funktioniert, fällt beim Altbau umso schwerer. Das Erreichen der Klima-

ziele ist daher aus heutiger Sicht kaum möglich. Es ist Aufgabe der Politik, die gängigen Instrumente ange-messen zu verschärfen. Ihre Mittel sind Anreize in Form von Subventionen und höhere Lenkungsabgaben. Die CO2-Abgaben fliessen zu zwei Dritteln über die Krankenversicherer direkt an die Bevölkerung zurück. Jede in der Schweiz lebende Person erhält denselben Betrag mit der Prämie verrechnet. Wer klimafreundlich wohnt, bekommt mehr Geld zurück, als Abgaben zu bezahlen sind. Das restliche Drittel (maximal 450 Millio-nen Franken jährlich) dient zweckgebunden der Finan-zierung der Subventionen für Energieeffizienzmassnah-men an Gebäuden (Gebäudeprogramm).

Die Diskussionen gehen derzeit sogar noch weiter. So soll nach dem Willen des Ständerates mit dem neuen CO2-Gesetz ab 2023 beim Heizungsersatz ein CO2-Grenzwert gelten, der für Bauten mit mangelnder Wärmedämmung bereits einem Ölheizungsverbot gleichkommt. Ein Ersatz der Ölheizung mit einer neuen Ölheizung wäre nur noch in gut isolierten Gebäuden möglich. Der Grenzwert soll in Fünfjahresschritten wei-ter verschärft werden.

Genauso wichtig wie die gesetzlichen Leitplanken ist aber die Transparenz resp. das Fachwissen. Monteure, die jahrzehntelang erfolgreich Ölheizungen installiert haben, neigen dazu, diese weiterhin zu empfehlen. Für die Hausbesitzer ist das Thema noch wesentlich kom-

Wohngebäude mit Wärmepumpe sind die SUVs unter den Immobilien (Wohnfläche pro Person)

Wärmepumpe 52m2

Elektrizität 47m2

Holz 47m2

Gas 42m2

Heizöl 44m2 Fernwärme 42m2

Sonnenkollektoren 48m2

Quelle: GWR, Schweizerische Post, Zürcher Kantonalbank

Klimawandel


plexer. Nur zu gern schiebt man notwendige Sanierun-gen vor sich her, nicht selten, bis es zu spät ist. Wel-cher Hausbesitzer, dessen Heizung im tiefsten Winter plötzlich irreparabel versagt, würde in dieser Situation nicht seine Ölheizung bevorzugt rasch und unkompli-

ziert durch eine neue Ölheizung ersetzen? Für eine nachhaltige Lösung ist es wichtig, sich frühzeitig mit dem Heizungsersatz und der energetischen Moderni-sierung auseinanderzusetzen, um nicht in Zeitnot zu geraten.

Informieren Sie Ihren GEAK-Experten frühzeitig, welche Gesamtenergie-Klasse Sie nach dem Umbau erreichen wollen. Für

die Gewährung eines ZKB Umweltdarlehens sind mind. Energieeffizienzklasse C und mind. eine Klassenverbesserung nötig.

Wie gehe ich beim energetischen Modernisieren vor?

Massnahmen im Überblick

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Von Bund und Kanto-

nen im Überblick auf

energiefranken.ch.

Das Gesuch muss un-

bedingt vor Baubeginn

eingereicht werden.

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Übernahme der Zertifikatsgebühren

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∙ GEAK Plus

∙ Minergie

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1 GEAK: Gebäudeenergieausweis der Kantone


Stephan Lüthi, Berechnungen der Zürcher Kantonalbank zeigen, dass die Klimaziele 2050 im Bereich Gebäude bei der aktuellen Verbesse-rungsquote in der Schweiz kaum erreicht werden. Als Leiter Real Estate von Swisscanto Invest ver-walten Sie mit Ihrem Team ein grosses Immobili-enportfolio in verschiedenen Produkten. Welche Rolle spielen dabei Klimaziele?Stephan Lüthi: Dazu gibt es zwei Aspekte. Einerseits haben wir als Swisscanto Invest den Anspruch, mit unseren Investments aktiv zum Klimaschutz beizutra-gen. Andererseits wollen wir unsere Anleger schüt-zen, indem wir die uns anvertrauten Vermögen hin-sichtlich neu auftretender Risiken und Chancen opti-mal bewirtschaften. Die beiden Interessen lassen sich mit gezielten langfristig angelegten Massnahmen ver-einen. Unsere Klimastrategie setzt dabei konsequent auf Dialog und Kapitalallokation.

Was heisst das konkret?Swisscanto Invest hat sich als Pionierin der Finanzbranche verpflichtet, ihre aktiv gemanagte Investitionstätigkeit konsequent auf das CO2-Reduktionsziel im Rahmen des Pariser Klimaabkommens auszurichten. Dazu gehören auch die direkt investierenden Immobilienprodukte. Mit den Studien zur 2000-Watt-Gesellschaft und den Emp-fehlungen von SIA 2040 hat die Branche konzeptionelle Vorarbeit geleistet, die wir als Guideline übernehmen.

Das heisst: Wir setzen, wo immer möglich, auf erneu-erbare Energiequellen und verzichten auf fossile Heiz-systeme sowohl bei Neubauten als auch beim Ersatz von bestehenden Heizungen. Bereits seit 2016 verfol-gen wir ein produktübergreifendes CO2-Reduktionsziel von jährlich 2 %, das wir über eine Vielzahl von kleinen optimierenden Massnahmen erreichen. Beim Allge-meinstrom im Betrieb der Liegenschaften setzen wir grundsätzlich Ökostrom ein, und wir analysieren der-

«Swisscanto setzt auf Energieeffizienz und CO2-Reduktion»

Wie bewirtschaften Immobilieninvestoren ihre Portfolios in Bezug auf Nachhaltigkeit? Stephan Lüthi, Leiter Real Estate bei Swisscanto Invest der Zürcher Kantonalbank, zeigt im Interview auf, welche Massnahmen bei den direkten Immobilienanlagen ergriffen werden, um dem SIA-2040-Leitfaden zu folgen. Interview: Othmar Köchle, Fotos: Meinrad Schade

Interview

zeit das Potenzial für die Eigenproduktion von Solar-strom in den einzelnen Portfolios. Ebenfalls erwarten wir von unseren Geschäftspartnern, dass ihre Produkte und Dienstleistungen die Anforderungen einer nach-haltigen Beschaffung erfüllen.

Wie kann die Nachhaltigkeit im Gebäudebestand eines Portfolios systematisch erfasst werden?Das ist tatsächlich ein wichtiger Punkt. Nur wer analy-siert und misst, kann sinnvolle Massnahmen ergreifen und monitoren. Wir haben in den letzten Jahren ein portfolioübergreifendes Energie- und CO2-Monitoring integriert (siehe Grafik), das uns erlaubt, liegenschafts- und portfoliobezogene Auswertungen zu generieren und daraus weitere Nachhaltigkeitsmassnahmen abzu-leiten.

Seit 2018 führen wir zudem in der Anlagestiftung eine systematische Nachhaltigkeitsbeurteilung in der Akqui-sitions- und Bestandsbewertung anhand von 13 ESG-Themen in Anlehnung an den Standard nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS 2.0 Hochbau) durch, die zukünf-tig das gesamte Liegenschaftsportfolio von Swisscanto Invest erfassen wird. Für die gezielte Umsetzung bei Akquisition, Bestandsbewertungen und Bauprojekten wurden zu allen Themen messbare Kriterien entwickelt und mit einem quantitativen Beurteilungsmassstab ver-sehen. Damit können Quervergleiche mit ähnlich gela-gerten Liegenschaften innerhalb der Immobilienanla-gen angestellt werden.

Was geschieht mit den Bestandesobjekten, die punkto Energieeffizienz häufig schlecht abschnei-den und mit fossiler Energie beheizt werden? Wird die energetische Sanierung des Bestands im Portfolio systematisch vorangetrieben?Im Grunde müssen wir im Bestand jedes Objekt ein-zeln analysieren. Jede Immobilie hat ihren eigenen


«Swisscanto Invest hat sich verpflichtet, ihre aktiv gemanagte Investitions- tätigkeit konsequent auf

das CO2 -Reduktionsziel im Rahmen des Pariser Klima- abkommens auszurichten.»

Stephan Lüthi, Leiter Real

Estate, Swisscanto Invest

Lebenszyklus und objektspezifische Eigenheiten, die berücksichtigt werden müssen. Wichtig ist, dass die Nachhaltigkeitsziele in der Planungsphase bei Projekt-entwicklungen und Gesamtsanierungen einfliessen. Fragen wie: Welcher Energieträger ist optimal, gibt es Potenzial für Solarstrom, wie sieht der Sanierungszyk-lus aus und viele andere mehr spielen dabei eine Rolle.

Sie bewerten Akquisitionsobjekte bereits auch nach ESG-Kriterien? Wie werden diese gewichtet? Gibt es so etwas wie eine Nachhaltigkeits-Policy beim Erwerb von Immobilien?Objekte, die die ESG-Kriterien vollumfänglich erfül-len, sind kaum auf dem Markt erhältlich. Nicht ver-änderbare Eigenschaften wie die Lage haben auf unsere Akquisitionsentscheide den grössten Einfluss. Daneben analysieren wir das ökologische und ökonomische Potenzial eines Objekts, sollte es die ESG-Kriterien nicht erfüllen. Allfällige Investitionen werden dabei im Kaufpreis miteinkalkuliert. Das heisst, es kann sowohl aus ökologischer und ökono-mischer Sicht sinnvoll sein, auch eine ältere Liegen-schaft mit schlechter Nachhaltigkeitsbilanz zu erwer-ben und diese zeitnah energetisch zu sanieren mit dem Ziel der CO2-Reduktion.

Worauf achten Sie bei Neubauprojekten?Bei Bauprojekten orientiert sich Swisscanto Invest punkto Energieeffizienz am MINERGIE-Standard. Daneben gelten auch bei der Beschaffung und den verwendeten Materialien hohe Anforderungen. Diese reichen von der bevorzugten Verwendung von Recyclingbeton und Holzwerkstoffen aus nachhaltiger

Energie- und CO2-Footprint per Ende 2018

Quelle: Swisscanto Invest

Mittelwert 2014 (gewichtet nach EBF)

Mittelwert 2018 (gewichtet nach EBF)

Etappenziel 2035 (Zielfenster)

Punktgrösse = EBF(Energiebezugsfläche)

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Primärenergie (nicht erneuerbar) kwh/m2a

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Produktion bis hin zum Verzicht auf Formaldehyd, Lösemittel sowie auf Montage- und Füllschäume in der Bautätigkeit. Selbstverständlich werden auch u.a. Elektrotankstellen und Photovoltaikanlagen geprüft.

Wie sehen die konkreten Zielsetzungen bis 2050 aus?Wir wollen unseren Beitrag dazu leisten, dass die Schweizer Bevölkerung bis ins Jahr 2050 zwei Drittel weniger Energie verbraucht als heute. Das entspricht dem Etappenziel 2035 resp. 2050 nach SIA 2040, an dem wir uns orientieren. Das geht nur über eine stetige Verbesserung in Bezug auf Energieeffizienz und Investitionen in die Reduktion des CO2-Aus-stosses. Bereits mit konsequenten Optimierungen konnten wir den CO2-Ausstoss jährlich um 2 % ver-ringern. Durch kluge Investitionen in einen energie-effizienten Lebenszyklus können wir die Reduktion noch beschleunigen und unseren Anlegern gleich-zeitig hochwertige und nachhaltig rentable Produkte anbieten.

Welche Massnahmen und Anreize vonseiten Gesetzgeber und Politik würden Sie aus Investorensicht begrüssen, um Klimaziele in diesem Sektor schneller zu erreichen?Anreizsysteme zur CO2-effizienten Erstellung und Erneuerung von Liegenschaften greifen wesentlich effizienter als Auflagen. Investitionen in energetisch wirksame Massnahmen im Gebäudepark sollen im ver-stärkten Masse direkt gefördert werden, und sowohl Liegenschaften als auch Anlageprodukte sind steuer-lich zu entlasten. Zudem muss der Zugang zu den Fördermitteln massiv vereinfacht werden. Oft ist die Be antragung umständlich und mit langen Wartezeiten verbunden. Natürlich stellt sich dabei die Frage der Finanzierung der Massnahmen. Hierzu steht das Instru-ment einer Anpassung der Lenkungsabgaben, im Sinne einer CO2-Abgabe, zur Verfügung. Werden die frei werdenden Mittel konsequent, unkompliziert und vor allem zweckgebunden eingesetzt, erhöht sie auch die Geschwindigkeit des Sanierungszyklus der Liegenschaf-ten, da der ökonomische Anreiz für Massnahmen wie z.B. einen Energieträgerwechsel massiv grösser wird.

Stephan Lüthi, 56, ist seit Juni 2014 verant-

wortlich für die Swisscanto-Immobilienanlagen.

Im Rahmen der Übernahme der Swisscanto

durch die Zürcher Kantonalbank wechselte er

mit seinem Team ins ZKB Asset Management.

Er studierte Architektur, ist Master of Science

Real Estate (CUREM) und verfügt über ein

Nachdiplomstudium in Betriebswirtschaft.

Stationen seiner beruflichen Laufbahn waren

die BVK, als Leiter Akquisition und Projekt-

entwicklung, bevor er zur Wincasa in die Ge -

schäftsleitung wechselte, wo er den Bereich

Construction and Facility Management aufbaute

und leitete. Der Familienvater wohnt mit seiner

Frau in Winterthur und betreibt in seiner Freizeit

begeistert Bergsport, Mountainbiking und Golf.


Zürcher Mieterhaushalte maximal ein Fünftel des für sie in Frage kommenden Angebotes finanzierbar, wobei für ein Drittel gar nichts Passendes mehr dabei ist. Auf der ande-ren Seite steht dem Viertel mit den höchsten Einkommen mehr als 80 % des Angebots exklusiv zur Ver fügung, und im Billigsegment können sie die anderen Haushalte einfach überbieten. Das Gesamtangebot an Eigenheimen ist gene-rell eher klein, daher müssen auch einkommensstarke Haushalte Kompromisse eingehen, um überhaupt ein Eigenheim zu ergattern. Für Mieter im Kanton Solothurn sieht die Lage rosiger aus, da teilen sich drei Viertel der Mieter die günstigere Hälfte des Angebots, daher wird der Konkurrenzdruck hier milder ausfallen. Ein ähnliches Bild ergibt sich für den Kanton Aargau.

Der Konkurrenzdruck steigtDie starken Preissteigerungen der letzten Jahre überrag-ten das Lohnwachstum deutlich. Dadurch konnten sich immer mehr Leute nur noch ein Eigenheim im Billigseg-ment leisten. Um die Unterschiede in den Kantonen2 zu verdeutlichen, haben wir berechnet, welchen Teil vom Angebot sich drei Viertel der Mieter maximal leisten können. Dies variiert stark. Offenbar ist der Konkurrenz-

Geborgenheit, Sicherheit, Selbstbestimmung: Dies sind die Attribute, die den Eigenheimwunsch bei Herrn und Frau Schweizer befeuern. Ein erfolgreicher Eigenheim-erwerb setzt aber ein solides Einkommen, Vermögen und ein entsprechendes Immobilienangebot voraus. Die Nachfrage übersteigt das Angebot seit vielen Jahren. An den Besichtigungen treffen sich so oft dieselben Leute. Bis zu drei Dutzend Interessenten sind keine Seltenheit. Die Suche nach dem Eigenheim kann sich so jahrelang hinziehen. Immer mehr Gegenspieler tummeln sich auf dem Eigenheimmarkt, wo bisweilen mit harten Banda-gen um den Traum vom Eigenheim gekämpft wird. Wie konnte es dazu kommen?

Hohe Hürden für MieterFür viele Familien stellen die Tragbarkeitsanforderungen eine unüberwindbare Hürde dar. Unter Einbezug der Ver-mögenssituation kann sich gerade einmal jeder zehnte Schweizer Mieterhaushalt ein Eigenheim im mittleren Preissegment leisten (siehe Immo bilien aktuell November 2019). Doch das Preisspektrum ist gross, so verkauft sich zum Beispiel im Kanton Zürich die Hälfte der 4-Zimmer-Wohnungen unter dem mittleren Preis von 1 Mio. Schweizer Franken. Tatsächlich können sich also mehr Mieter ein Eigenheim leisten – wenn nicht aus dem mitt-leren Preissegment, dann immerhin ein günstigeres. Wir haben analysiert, wie viele Mieter sich unter Berücksichti-gung der Streuung der Eigenheimpreise ein passendes Eigenheim leisten können. Wir definieren ein passendes Eigenheim für einen Mieterhaushalt so, dass die Trag-barkeitsregeln1 erfüllt sind, das Kaufobjekt im Wohnkan-ton liegt und die Anzahl Zimmer mindestens der Haus-haltsgrösse entspricht. Die Daten zu den Mieterhaushal-ten entnehmen wir dem Swiss Household Panel (SHP).

Die Grafik rechts unterstreicht, dass sich die meisten Mie-ter nur einen geringen Anteil des vorhandenen Immobili-enangebotes leisten können. Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind frappant, so ist für drei Viertel aller

Tragbarkeit und Angebotsknappheit

Ein hartes Pflaster:Der Eigenheimmarkt bleibt umkämpft Viele Mieterhaushalte sind auf der Suche nach den eigenen vier Wänden. Das knappe An gebot und die hohen Preise führen zu einer enormen Nachfrage bei den günstigeren Objekten und zu langen Warteschlangen bei Besichtigungen. Von Patrick Steiner, Analytics Immobilien

1 Die Tragbarkeitsregeln geben vor, dass die Wohnkosten nicht mehr als 35% des Ein-kommens betragen. Wir gehen von einer maximalen Belehnung von 80% aus und lassen die Vermögenssituation ausser Acht. Der kalkulatorische Zinssatz beträgt 5% und die Amortisation 1% des Kaufpreises. Sie muss innert 15 Jahren geleistet werden.

Quelle: SHP, SRED, Zürcher Kantonalbank

2 Kantone mit wenigen Transaktionen wurden zusammengefasst zu Waldstätten (Nidwalden, Obwalden, Uri, Schwyz), Ost-Süd (Glarus, Graubünden) und Ost-Nord (Appenzell Inner- und Ausserrhoden, St. Gallen)

Wenig Angebot für viele potenzielle Käufer in Zürich

Zürich Solothurn Aargau

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20

10

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30

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40

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90

100

0 70605040302010 80 90 100

kumulierter Anteil Mieterhaushalte in %

Je weiter sich die Kurve gegen rechts unten biegt, desto weniger vom Angebot können sich die Haushalte leisten.

18 %

50 %

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druck in Zug am grössten, am entspanntesten haben es Eigenheim interessenten im Wallis. So teilen sich im Wallis drei Viertel der Mieter die Hälfte des Ange-bots, während für denselben Mieteranteil in Zug nur eine Handvoll Objekte in Frage kommt. Dies war nicht immer so, vor 15 Jahren waren die Warteschlangen in sämtlichen Kantonen kürzer.

Verdrängung in die PeripherieDie hohen Preise an Toplagen zwingen viele Zürcher zu Ausweichstrategien. Rund um das Seebecken kom-men durchschnittlich pro aufgeschaltetem Verkaufs-inserat weniger als 10 % der Zürcher Mieterhaushalte als potenzielle Käufer in Frage. Dagegen könnten sich in ländlicheren Regionen wie im Weinland oder rund um den Flughafen rund 15 – 25 % Zürcher auf ein Inserat melden. Doch gerade in diesen Gemeinden nahm in den letzten zehn Jahren der Anteil potenzieller Käufer am stärksten ab. So findet fast jeder zehnte Zürcher Mieterhaushalt kein passendes Eigenheim mehr in die-sen Regionen, wo im Jahr 2008 durchaus noch etwas finanzierbar gewesen wäre. Gerade die zusätzliche Nachfrage der verdrängten Zürcher, die sich aufgrund hoher Preise kein Eigenheim in ihrer Gemeinde mehr leisten konnten, führte in den unteren Segmenten auf dem Land zu einer Preisspirale. Die Folge davon ist ein grösserer Wett bewerb um die wenigen Preisperlen, die noch tragbar sind. Lange Warteschlangen war man auf dem Lande früher nicht gewohnt. Heute müssen sich potenzielle Käufer jedoch genau darauf einstellen. Der Kampf um das passende Eigenheim ist für viele ein Kraftakt und kann nur durch Vermögen, «Vitamin B» oder eine Erbschaft gelindert werden.

Schweizweite Abnahme des passenden AngebotsWelchen Anteil vom Gesamtangebot (in Prozent) können sich drei Viertel der Mieterhaushalte leisten?

0%

10%

20%

30%

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2019 2004 2019 2004 * Waldstätten: Nidwalden, Obwalden, Uri, Schwyz Ost-Süd: Glarus, Graubünden Ost-Nord: Appenzell Inner- und Ausserrhoden, St. Gallen

Wie viel vom Angebot konzentriert sich auf drei Viertel der Mieterhaushalte? Anteil am Gesamtangebot in %

Quelle: Swiss Household Panel, SRED, Zürcher Kantonalbank

Dieser Artikel wurde mit Daten des Schweizer Haushalts-Panels (SHP) durchgeführt, das sich im Schweizer Kompetenzzentrum der Sozialwissenschaften FORS befindet. Das SHP-Projekt wird vom Schweizerischen Nationalfonds finanziert.

Seebecken für mehr als 90 % der Zürcher untragbarAnteil Mieter, die sich ein inseriertes Eigenheim leisten können

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< 10% 10 – 15 % 15 – 20 % 20 – 25 % > 25 %

Veränderung gegenüber 2008

sehr starker Rückgang starker Rückgang schwacher Rückgang

keine Veränderung

Quelle: homegate.ch, Swiss Household Panel, Zürcher Kantonalbank


Klicks am Tag, während solche mit unangenehmer Wir-kung kaum halb so viele generieren. Die in der Grafik am je weiligen Ende der Skala dargestellten Wortgruppen zei-gen, welche Begriffe am häufigsten verwendet werden.

Klicks steigen bei angenehmen Emotionenø Klicks am Tag nach emotionaler Wirkung

Die Mietwohnungsleerstände sind im letzten Jahr schweizweit erneut gestiegen. Eine erfolgssteigernde Positionierung von Inseraten auf Portalen ist somit wich-tiger denn je. Objekteigenschaften und Lage lassen sich nicht beeinflussen, sehr wohl aber die Art und Weise, wie eine Wohnung sprachlich angepriesen wird. Das beginnt bereits beim Inseratetitel. Zu allgemein gehal-tene Titel lassen das Inserat in der Masse untergehen. Besser ist es, wenn er beim ersten Eindruck Emotionen auslöst. Eine computergestützte Text analyse erlaubt uns, die emotionale Wirkung von Inseratetiteln zu bezif-fern (siehe Box) und deren Effekt auf die Vermarktung zu messen.

Mehr Aufmerksamkeit durch EmotionenAuf Online-Plattformen lässt sich die erzeugte Auf-merksamkeit durch Anzahl Klicks messen. Je mehr angenehme Emotionen ein Inseratetitel auslöst, desto häufiger wird das Inserat angeklickt. Titel mit ange-nehmer Empfindungswirkung haben zehn oder mehr

Die richtigen Worte finden

Wohnen ist eine emotionale Angelegenheit. Der Erfolg eines Inserates steht und fällt mit dem Wecken von Gefühlen. Wer schon im Inseratetitel die richtigen Worte findet, erhöht nicht nur die Anzahl Klicks, sondern reduziert auch die Vermarktungsdauer. Von Robert Kuert, Analytics Immobilien

Emotionswörter in Inseratetiteln

Dargestellt sind die am häufigsten verwendeten Begriffe in Inseratetiteln. In Rot sind

Wörter mit emotionaler Wirkung eingefärbt.

Quelle: homegate.ch, Newhome, Immostreet

1 Wir verwendeten dazu den deutschsprachigen Diktionär: R. Remus, U. Quasthoff & G. Heyer: SentiWS – a Publicly Available German-language Resource for Sentiment Analysis.

Zwischen den Zeilen lesen

Gewisse Wörter transportieren

mehr als Informationen: Sie lösen

Emotionen aus. Dabei schwankt

die Wirkung je nach Wort zwi-

schen angenehm und unange-

nehm. Solche Wörter haben wir

in den Titeln von Mietwohnungs-

inseraten identifiziert und nach

emotionaler Wirkung gewichtet1.

Für jeden Titel wurden darauf

die Teilgewichte der einzelnen

Wörter aufsummiert und die

Gesamtwirkung nach Titellänge

normiert. Dies erlaubt uns, die

emotionale Gesamtwirkung

eines Titels zu erheben und aus-

zuwerten.

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unangenehm angenehm


Bei hoher emotionaler Wirkung dominieren Adjektive, die positive Eigenschaften des Objekts hervorheben. Allem voran gehören «ruhig», «toll» und «top» zu den häufigsten bzw. wirkungsvollsten Wörtern.

Bei den weniger häufig angeklickten Inseraten taucht mit Abstand das Wort «alt» am meisten auf, auch weil diese Objekte tatsächlich im Schnitt 9 Jahre älter sind. Da das Alter aber unveränderlich ist, wäre es aus Vermarktungssicht besser, neutralere Wörter zu verwenden. Bereits Begriffe wie «Altbau» oder «im Baustil von» werden von der Mehrheit der Woh-nungssuchenden positiver aufgefasst. Sinnvoll ist auch die Konzentration auf den Zustand. Falls zutref-fend, genügen dazu Bezeichnungen wie «saniert», «renoviert» oder «in Stand gehalten», um zu verhin-dern, dass ein Inserat durch das Etikett «alt» vollkom-men an Interesse verliert. Hat man die Aufmerksam-keit des Wohnungssuchenden geweckt, muss dieser auch zuschlagen. Lässt sich mit den richtigen Wörtern auch eine schnellere Vermarktung herbeiführen?

Was Vermarkter verschenkenEin Viertel der Mietwohnungsinserate weckt ange-nehme Emotionen. Wie sich zeigt, werden sie dafür belohnt: Im Schnitt ist die Vermarktungsdauer um drei respektive fünf Tage kürzer als bei denjenigen, die keine oder unangenehme emotionale Wirkung erzeugen.

Schnelle Vermarktung dank angenehmer Emotionen Vermarktungsdauer in Tagen nach emotionaler Wirkung

Quelle: homegate.ch, Newhome, Immostreet

Da sich das Überangebot an Mietwohnungen auf weiterhin hohem Niveau bewegt, ist das ein wichtiger Befund. Man könnte meinen, dass die Profis am besten wissen, wie erfolgreiche Inserate verfasst werden. Doch genau sie verwenden häufig sehr sachliche und neutrale Titel. Sie vergeben sich damit Vermarktungschancen. Profis dürfen gerne emotio-naler werden.

Persönliches Ansprechen: keine gute MascheEbenfalls kaum von Erfolg gekrönt sind direkt anspre-chende Titelvarianten. Rund 4 % aller Inserate weisen solche Floskeln in der Form von «Ihr neues Zuhause» oder «Lassen Sie sich verzaubern» auf. Derartige Inserate werden im Schnitt nicht nur weniger oft ange-klickt, auch die Vermarktungsdauern sind im Schnitt 30 % länger. Der Schuss geht also nach hinten los. Viele der verwendeten Formulierungen, zum Beispiel «Profitieren Sie jetzt» oder «Schlagen Sie zu», wirken schlicht zu plump, um die gewünschte Wirkung zu erzielen. Interessanterweise sind es abermals vornehm-lich professionelle Vermarkter, die sich häufig dieser Phrasen bedienen und damit Potenzial verspielen. Fast 60 % der Inserate, die auf diese Weise Suchende ansprechen sollen, kommen von Profis.

Das Tüpfelchen auf dem i Zur Positionierung eines Inserats im Umfeld wachsen-der Vermarktungsschwierigkeiten und regional um sich greifender Leerstände gehört der Einsatz gut gewählter Titel. Unsere Auswertungen zeigen, dass angenehm empfundene Emotionswörter nicht nur mehr Aufmerksamkeit generieren, sondern auch die Vermarktung beschleunigen. Auch Profis können noch dazulernen.

Lage- und Objekteigenschaften lassen sich nicht ändern. Sie haben zweifellos den stärksten Einfluss auf den Vermarktungserfolg. Im Gegensatz zu diesen lässt sich aber die Präsentation eines Objekts auf Online-Plattformen relativ einfach auf Hochglanz bringen. Und dieses Tüpfelchen auf dem i ist im aktu-ellen Marktumfeld viel wert.

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unangenehm neutral angenehm


Antworten zu Fragen rund um den Immobilienmarkt:

In welche Richtung tendieren die Preise?Wie teuer sind Immobilien in der Region?Wie viele Wohnungen stehen leer?

Antworten zu Standortfragen:Welche Schulen gibt es in der Gemeinde?Wie hoch ist der Verkehrslärm?Wie gut ist der Anschluss mit dem ÖV?Wo liegen die Sonnenhänge?

Weitere Informationen auf: www.zkb.ch/gemeindeberichte

Antworten auf finanzielle Fragen: Wie hoch ist die Steuerbelastung? Wie hoch sind die durchschnittlichen Gesundheitskosten? Wie hoch ist das mittlere Einkommen?

Welche Gemeinde passt zu Ihnen? Sind Sie auf der Suche nach einem Eigen-heim und haben die passende Gemeinde noch nicht gefunden? Wir stellen Ihnen für jede Gemeinde der Schweiz die wich-tigsten Fakten zur Verfügung. Über unsere interaktive Kartenapplikation wählen Sie eine Gemeinde aus und laden mit einem Klick den dazugehörigen Gemeindebe-richt als PDF herunter.

Service – Die ZKB-Gemeindeberichte

11'100 CHF

7'200CHF

7’200 CHF 11’100 CHF

Preisniveau für Wohneigentum, Quadratmeterpreis

KindergartenPrimarschule

OberstufeGymnasium

Die Gemeinde Winterthur im schweizweiten Vergleich

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Finanzielles

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Immobilienmarkt

Standortinformationen


Steuer-belastung

gering

Bautätigkeit

sehr gering

Preisniveau

hoch

Schulangebot

sehr gut

Besonnung

mittel

Verkehrsanbindung

sehr gut

Leerstand

tief

Mittleres Einkommen

mittel

Einkaufsangebot

gut

Lärmbelastung

mittel

mittel

Krankenkassen-prämien

moderat

Bevölkerungswachstum


Zürcher Kantonalbank | Gemeindebericht Winterthur 3/12



Finanzielles


Immobilienmarkt



Steuer-belastung

gering

Bautätigkeit

sehr gering

Preisniveau

hoch

Schulangebot

sehr gut

Besonnung

mittel

Verkehrsanbindung

sehr gut

Leerstand

tief

Mittleres Einkommen

mittel

Einkaufsangebot

gut

Lärmbelastung

mittel

mittel


moderat






Finanzielles


Immobilienmarkt



Steuer-belastung

gering

Bautätigkeit

sehr gering

Preisniveau

hoch

Schulangebot

sehr gut

Besonnung

mittel

Verkehrsanbindung

sehr gut

Leerstand

tief

Mittleres Einkommen

mittel

Einkaufsangebot

gut

Lärmbelastung

mittel

mittel


moderat




Kindergarten Primarschule Oberstufe Gymnasium

Schulen

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zkb.ch/umweltdarlehen

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Immobilien aktuell - Zürcher Kantonalbank · Dann werden wieder die Themen aufs Tapet kommen, die uns bereits vor der Krise stark beschäftigt haben. Dazu gehören die Herausforderungen