VisionImplenia Real Estate01| 09

Dahlienpark und seine BewohnerLe Dahlienpark et ses habitants14/15

Projektein der PipelineInterview mit Max DudlerInterview avec Max Dudler4/5

Im Januar war es wieder einmal so weit: Ex-terne Auditoren der SQS (siehe Artikel oben) ha-ben unser Managementsystem überprüft. Dass dieImplenia Real Estate die Normforderungen nachISO 9001 bzw. 14001 ohne Auflagen erfüllt, ge-hört fast schon zur Selbstverständlichkeit. Wasaber immer wieder ein aktives Engagement erfor-dert, ist die Sicherstellung der «Fitness». Wie vielesandere tendiert auch ein Managementsystemdazu, über die Jahre an Umfang zuzunehmen.Deshalb überprüfen wir regelmässig, ob bei un-serem System:• nur das Wichtigste geregelt ist

(nach dem Motto: mit wenigen Vorgabenviel Wirkung erreichen)

• die Akzeptanz bei den Mitarbeitenden hoch ist• alle Vorgaben primär auf das Erreichen des

Endergebnisses ausgerichtet sind (Kundenzu-friedenheit und Effizienz sicherstellen)

Dieses Jahr werden wir unser Management-system weiterentwickeln und um die Forderungender Norm OHSAS 18001 «Arbeits- und Gesund-heitsschutz» ergänzen. Damit wollen wir über diegesetzliche Pflicht hinausgehen und die Gesund-heitsaspekte im Büro und auf der Baustelle aufvorbildliche Art erfüllen. Zudem werden wir auchdas VSGU-Label (siehe oben) einführen.

Bret Kraus, Leiter IMS, Implenia Real Estate, Dietlikon

Fit bleibenManagementsystem bei Implenia Real Estate

Le mois de janvier a été l’occasion, pour lesauditeurs externes de la SQS (voir ci-dessus), deprocéder à une évaluation de notre système demanagement. Il est pour ainsi dire évident qu’Im-plenia satisfait sans aucune restriction aux exi-gences des normes ISO 9001 et 14001. Un engage-ment actif spécifique n’en est pas moins toujoursnécessaire si l’on veut garantir la «bonne forme»de tout système de management qui a tendance àprendre de l’ampleur au fil des ans. Nous vérifionsdonc à intervalles réguliers que notre systèmefonctionne selon les principes suivants :• Réglementation exclusive des points primor-

diaux (la devise étant la réduction desimpératifs pour une plus grande efficacité)

• Haut niveau d’acceptation côté collaborateurs• Orientation prioritaire de tous les impératifs en

fonction de l’obtention du résultat finalCette année, notre système de management

fera l’objet d’un nouveau développement avecnotamment la conformité à la norme OHSAS18001 «Protection du travail et de la santé». Notreentreprise satisfera ainsi à des critères plus strictsque les impératifs définis par la loi, tenantcompte de façon exemplaire du thème de lasanté au bureau comme sur les chantiers. D’autrepart, le label ASEG sera mis en place.

Bret Kraus, chef IMS, Implenia Real Estate, Dietlikon

Notre objectif : la formeLe système de management d’Implenia Real Estate

Chères lectrices, chers lecteurs,Dans le nouveau numéro de Vision, ce ne sont pas les produits «finis» d’Im-plenia Real Estate qui sont à l’honneur mais plutôt les développements deprojets les plus divers mis en œuvre par notre entreprise. A l’instar des en-fants, ces développements exigent autant de temps que de patience pourprogresser et arriver à maturité. Et en fin de compte, tous font notre fierté,sans qu’aucun puisse prétendre à une quelconque préférence.C’est également ce que ressent l’architecte Max Dudler qui a déjà dessinéde multiples constructions, du pont et de l’arrêt de tram urbain aux toursd’habitation, et que nous avons interviewé à Zurich.Il arrive parfois qu’un projet demeure longtemps à l’état de rêve avant d’êtreréalisé, comme le couple Bliggenstorfer et ses trois fils en ont fait l’expérienceavant de pouvoir s’offrir une petite maison à la campagne.Les développements de projets sont souvent de longue haleine, car ondécouvre parfois que le site prévu ne permet pas de réaliser une solution

judicieuse sur le plan économique. C’est alors qu’il faut modifier le projet initial et déménager versun nouveau site, ce qui rend la tâche encore plus intéressante, comme on a pu le voir à Arbon, avecle Königareal.Il est plutôt rare, en Suisse, que des bâtiments soient édifiés sur un site fort d’un passé historique quasicentenaire. Pendant des années, les amateurs de dahlias venus de tout le pays et de l’étranger ont visitéà l’automne l’exposition horticole d’Unterengstringen, près de Zurich. Très bientôt, d’autres passionnésde plantes s’installeront dans les appartementsen propriété que nous avons construits dansle parc de l’ancienne exposition de dahlias.Et comme nous souhaitons que tous nos pro-jets de construction aient une longue duréede vie, nous focalisons nos activités sur ladurabilité. Car nous construisons aussi notreavenir. Nous pensons et construisons pour lavie. Aussi sur le long terme. Vous souhaitantde bons moments de lecture !

Vision printemps 2009 3

Liebe Leserinnen und LeserIn der neusten Nummer der Vision werden Sie fast keine fixfertigen «Pro-dukte» von Implenia Real Estate antreffen, sondern viel über die verschie-densten Projektentwicklungen unseres Unternehmens erfahren. Projektent-wicklungen sind wie Kinder. Sie brauchen viel Zeit und Geduld, um zuwachsen und auszureifen. Und am Schluss ist man auf alle gleich stolz.Lieblingsobjekte gibt es nicht.So ergeht es auch dem ArchitektenMax Dudler, der von Brücken über S-Bahn-Stationen zu Hochhäusern schon fast alles entworfen hat. Ihn haben wir inZürich zum Interview getroffen.Manchmal träumt man auch längere Zeit von einem Projekt, bis die Um-setzung gelingt. Dies hat die Familie Bliggenstorfer erfahren, bis sie sichmit ihren drei Buben ein kleines Häuschen auf dem Land leisten konnte.Auch brauchen Projektentwicklungen einen langen Atem. Denn manchmalstellt sich heraus, dass auf dem vorgesehenen Gelände keine ökonomischsinnvolle Lösung realisiert werden kann. Dann wird alles anders und viel interessanter als geplant,denn das Projekt zügelt an einen anderen Ort, wie dies in Arbon mit dem Königareal geschah.Eher selten in der Schweiz kommen Gebäude an Orte zu stehen, die eine bewegte Geschichte vonfast 100 Jahren erzählen können. Zur Dahlienschau nach Unterengstringen bei Zürich pilgerten jeweilsim Herbst Dahlienfreunde aus dem In- und Ausland. Demnächst ziehen Pflanzenliebhaber in dieEigentumswohnungen, die unser Unternehmen in der Parklandschaft der ehemaligen Dahlienschau

gebaut hat.Schliesslich wünschen wir unseren Bauprojek-ten eine lange Lebensdauer. Deshalb setzenwir bewusst unseren Fokus auf Nachhaltig-keit. Denn wir bauen an unserer Zukunft fürdie nächste Generation. Wir denken undbauen fürs Leben. Auch längerfristig. VielVergnügen bei der Lektüre!

Hans-Peter Domanig

CEO Implenia Real Estate

Editorial

Vision erscheint zweimal pro Jahr und ist an unsere Kunden, Partner,Planer, Unternehmer und Freunde des Hauses adressiert.Vision paraît deux fois par année et s’adresse à nos clients, partenairesainsi qu’à des architectes, ingénieurs, entrepreneurs et aux amis de notreentreprise.

Herausgeberin · EditeurImplenia Real Estate

Redaktion · Rédaction VisionEsther Bürki, Industriestrasse 24, 8305 Dietlikon

Fotografen · PhotographesEva-Maria Züllig, Zürich (S. 1, 4, 5)Esther Bürki, Dietlikon (S. 14, 15, 16, 17)Stefan Kubli, Zürich (S. 12, 13)Daniel Zihlmann, Bern (S. 3, 22, 23)

Übersetzung · Traductionitranslations GmbH, Zug, Implenia Real Estate

DesignArt & Work AG, Zürich

Druck · ImprimeriePrintlink AG, Zürich

Auflage · Tirage13000 Ex.

Nächste Ausgabe · Prochaine éditionWinter 2009/10 · Hiver 2009/10

Titelbild · Photo en couvertureKönigareal, Arbon

Impressum

Association des entrepreneurs: qualité tangible 2

Le système de management d’Implenia Real Estate 2

Interview de l’architecte Max Dudler 5

Genève: temple protestant donne jour à un projet immobilier 6

Raiffeisen: financement d’une propriété privée 8

Arbon: un royaume devenu roseraie 10

En vélo chez le notaire – 55000 francs dans la poche 13

Unterengstringen: un parc de logements 14

Vision a rencontré de futures habitants du Dahlienpark 15

Plan idéal d’un logement: ambiance et géométrie 19

Bâle: tout change avec Volta 21

Fribourg: l’avenir sera à la durabilité 23

Arc lémanique: arc engagé en développements de projets 24

Wie ein langjähriger Traum inErfüllung gehtComment se réalise un rêve lointain8/9

Implenia an der «Energissima 2009»zum Thema NachhaltigkeitImplenia s’orientait vers l’avenir ausalon «Energissima 2009»22/23

Generalunternehmerverband: sichtbare Qualität 2

Managementsystem bei Implenia Real Estate 2

Interview mit Architekt Max Dudler 4

Genf: Kirche weicht Immobilienprojekt 7

Raiffeisen: Finanzierung von Wohneigentum 8

Arbon: vom König zu den Rosen 10

Mit 55000 Franken in bar per Velo zum Notar 12

Unterengstringen: Wohnen im Park 14

Vision traf zukünftige Dahlienpark-Bewohner 16

Idealer Wohnungsgrundriss: stimmungsvolle Geometrie 18

Basel: alles wird anders mit Volta 20

Freiburg: Vorträge über nachhaltiges Bauen 22

Projektentwicklung in der Westschweiz 24

Inhalt

2 Vision Frühjahr 2009

«Projektentwicklungen sind

wie Kinder. Sie brauchen viel

Zeit und Geduld.»

«Les développements de

projets sont un peu comme

des enfants : ils exigent autant

de temps que de patience.»

Sichtbare QualitätNeues Label des Verbandes Schweizerischer

Generalunternehmer auf gutem Weg

Der Vorstand des Verbandes SchweizerischerGeneralunternehmer (VSGU) hat eine bedeutendeWeiche gestellt: Durch ein neues Qualitätslabelsollen sich die im Verband zusammengeschlosse-nen Generalunternehmer (GU) besser positionie-ren. Auch sollen sie in der Öffentlichkeit als korrektarbeitende GU und seriöse Partner wahrgenom-men werden. Das Label wurde zusammen mit derSchweizerischen Vereinigung für Qualitäts- undManagementsysteme (SQS) entwickelt. Es bietetGewähr, dass es sich beim Unternehmen um einevorbildliche und fachkompetente Generalunter-nehmung handelt, die nach festgelegten, über-prüfbaren Kriterien arbeitet.

Die Audits und die Implementierung desVSGU/SQS-Labels laufen auf Hochtouren. Bereitssechs Unternehmen haben die Audits mit Bravourbestanden, weitere sind in Vorbereitung. Die erstenErfahrungen bestätigten, dass der VSGU mit denZertifizierungen den richtigen Weg eingeschla-

gen hatte. Der Vorstand des VSGU sprach sichdeshalb einstimmig dafür aus, bis spätesten Ende2010 alle Verbandsmitglieder mit dem VSGU/SQS-Label auszustatten. Die Zertifizierung soll nacheiner zweijährigen Übergangsfrist für die Mit-gliedschaft im VSGU bindend sein.

Die Ansprüche der Kunden an die professio-nellen GU werden in Zukunft weiter zunehmen. Sodenkt der VSGU bereits heute über eine Weiter-entwicklung des VSGU/SQS-Labels nach. Insbeson-dere sollen dabei auch noch mehr Kriterien fürnachhaltiges Bauen integriert werden. Mit dersukzessiven Erweiterung der Anforderungen andas Label soll dessen Mehrwert in Zukunft kon-tinuierlich erhöht und die Kundenzufriedenheitweiter gesteigert werden. Gerade in wirtschaftlichunstabilen Zeiten ist das neue Qualitätslabel fürdie GU eine grosse Chance, sich nachhaltig Wett-bewerbsvorteile zu verschaffen und ihren gutenRuf zu stärken. (VSGU)

Une qualité tangibleLe nouveau label de l’Association suisse des

entrepreneurs généraux est en bonne voie

Le comité directeur de l’Association suissedes entrepreneurs généraux (ASEG) vient de poserun jalon de première importance : le nouveaulabel de qualité devrait optimiser le positionne-ment des entreprises générales (EG) fédéréessous l’égide de l’ASEG et augmenter leur noto-riété en tant qu’EG et partenaires travaillant avectout le sérieux et le soin requis. Développéconjointement avec l’Association suisse pour sys-tèmes de qualité et management SQS, le labeldécerné à une entreprise garantit qu’il s’agitd’une entreprise générale modèle et compétente,travaillant sur la base de critères définis etcontrôlables.

Les audits et l’implémentation du label ASEG/SQS battent leur plein, six entreprises ayant déjàbrillamment passé leurs audits alors que d’autressont prêtes à suivre la procédure. Les premièresexpériences ont confirmé que l’ASEG s’était en-gagée dans la bonne voie en mettant en place

ces certifications. Le comité directeur de l’ASEG adonc proposé à l’unanimité de décerner le labelASEG/SQS à tous les adhérents de la fédérationavant la fin 2010 au plus tard. Après une périodetransitoire de deux ans, la certification devraitêtre impérative pour l’adhésion à l’ASEG.

Comme les attentes formulées par les clientsenvers les EG professionnelles seront à l’avenirtoujours plus pointues, l’ASEG envisage dès au-jourd’hui de développer le label ASEG/SQS avecl’intégration de plus de critères portant sur laconstruction durable. L’élargissement progressifdes exigences du label devrait alors permettred’augmenter en permanence sa plus-value ainsique la satisfaction client. En ces temps d’instabilitééconomique, le nouveau label de qualité repré-sente pour les EG une chance réelle de profiterdurablement d’avantages concurrentiels et d’as-seoir leur bonne réputation.

(ASEG)

In wirtschaftlich unstabilen Zeiten bieten Qualitätslabel

eine grosse Chance.

En ces temps d’instabilité économique, le label de qualité

représente une chance réelle.

Editorial

Sommaire

Vision printemps 2009 54 Vision Frühjahr 2009

Mit Kontinuität am WerkInterview mit dem Schweizer Architekten Max Dudler

Hans-Peter Domanig (HPD): Im Zentrum von Arbon kannman in ein paar Jahren sagen: «Dudler was here.» Sie entwerfenfür Implenia eine Grossüberbauung. Wie würden Sie Ihren Ar-chitektur-Schriftzug einem Aussenstehenden beschreiben?Max Dudler (MD): Arbon war zur Zeit der Römer eine wichtigeStadt. Deshalb habe ich mich zuerst mit der Geschichte der Stadtund den noch vorhandenen Spuren der römischen Anlagenauseinandergesetzt. Diese geschichtlichen Themen haben meinArchitekturbüro und ich in eine moderne Architektur transfor-miert. Interessant an diesem Projekt ist, dass mitten in Arboneine kleine Stadt in der Stadt entsteht. Obwohl hier grossezusammenhängende Verkaufsflächen entstehen, ist es unsgelungen, diese Stadt von allen Seiten zugänglich zu halten.HPD: Sie haben in über 20 Jahren verschiedene Brücken, Bib-liotheken, Museen, Cafés, S-Bahn-Stationen, Hochhäuser,Wohnhäuser und Geschäftshäuser gebaut. Welches davonsind Ihre Lieblingsobjekte?MD: Würden Sie eines Ihrer Kinder den anderen vorziehen?Man hat sie alle gern, und es sind alles Lieblingsobjekte. Aberzugegeben, mich interessieren städtische Ensembles ganzbesonders, denn es ist eine grosse Herausforderung, eine eu-ropäische Stadt weiterzubauen, ohne die historische Vergan-genheit zu vernachlässigen.

HPD: Was ist Ihnen bei Ihrer Architektur am wichtigsten?MD: Ich studiere die Geschichte der Architektur als Ausgangs-punkt für ihre Weiterentwicklung und ihre Zukunft. Die Ge-schichte erscheint mir bei meiner architektonischen Arbeitaktiv und lebendig, als schöpferische Kontinuität. Denn seitTausenden von Jahren baut der Mensch. Und mit jedem Baukommt etwas Neues hinzu: neue Ideen, neue Vorstellungen,neue Bilder. Diese Ideen transformiere ich während des Ent-wurfprozesses in die Gegenwart und versuche, sie in einerzeitgemässen Formensprache sichtbar zu machen.

Zur PersonMax Dudler, geboren 1949 in Altenrhein (Kanton St. Gallen), studierte Architektur an der Städelschule in Frankfurt a.M.sowie an der Hochschule der Künste Berlin. In den 80er Jahren arbeitete er beim Architekten Oswald Mathias Ungers, bevorer sich 1986 in einer Architekturgemeinschaft selbständig machte. Seit 1992 führt Max Dudler sein Büro unter eigenem Namenmit Niederlassungen in Berlin, Zürich und Frankfurt. Seit 2004 ist er Professor an der Kunstakademie Düsseldorf. Zu seinenwichtigsten Werken gehören unter anderem öffentliche Bauten in der deutschen Hauptstadt Berlin und Hochhäuser in Zürich.

Portrait de Max DudlerNé en 1949 à Altenrhein (canton de Saint-Gall), Max Dudler a fait des études d’architecture à la Städelschule de Francfort /Main et à l’Ecole des beaux-arts de Berlin. Dans les années 80, il a travaillé pour l’architecte Oswald Mathias Ungers avant des’établir à son compte en 1986, au sein d’une communauté d’architectes. Depuis 1992, Max Dudler a son propre cabinet(antennes à Berlin, Zurich et Francfort). Depuis 2004, il enseigne à l’Académie des beaux-arts de Düsseldorf. Divers bâtimentspublics édifiés dans la capitale allemande et de grands immeubles zurichois comptent parmi ses œuvres de référence.

HPD: Welche Gebäude würden Sie nie entwerfen wollen?MD: Ich spreche oft über die «Sünden» der 70er Jahre: die mo-nofunktionalen Siedlungen, die damals ausserhalb der Städteentworfen wurden. Aus diesen Vorstellungen, wie unsereStädte zu funktionieren hätten, sind heute unsere Problemvier-tel entstanden, in denen sich viele der sozialen Probleme derGrossstädte konzentrieren. Übrigens: ein Problem praktisch je-der grösseren europäischen Stadt. Nur Rom hat keine solchenSiedlungen errichtet.HPD: Was fasziniert Sie beim Bauen in Grosstädten?MD: In den europäischen Metropolen verdichtet sich eineErfahrung: die Erfahrung der Zivilisation. Die Grossstadt istSynonym für ein spezielles Lebensgefühl: Anonymität, Ge-schwindigkeit, Widersprüche, Ruheinseln, Privatheit. Die Archi-tektur der Grossstadt verkörpert all diese Facetten. Sie mussdie Bühne und der Hindergrund sein, konkret und anwesend.HPD: In welcher Stadt auf dieser Welt verbringen Sie gern einpaar Tage, und was fasziniert Sie besonders an dieser Stadt?MD: Meistens reise ich beruflich. Ich besuche dann Städte, indenen wir bauen oder bauen möchten. Gerade komme ich ausIstanbul – einer überaus faszinierenden Stadt. Als Architekt in-teressiert mich weniger das Einzelgebäude als das typologischBesondere oder auch Allgemeingültige einer Stadt. Ich will

wissen, was eine Stadt so lebendig, urban und einzigartigmacht. Aber meine Lieblingsstädte sind New York, BuenosAires und Neapel.HPD: Wie kommen Sie zu Ihren kreativen Einfällen? BeimSpazieren, beim Einkaufen oder beim Lesen?MD: In meinen Projekten verfolge ich oft Themen, über die ichschon sehr lange nachgedacht habe. Keine Lösung steht allein.Es sind vielmehr Antworten auf immer dieselben Fragen. Auchauf meine Arbeit bezogen würde ich von einer Kontinuitätsprechen, es ist eine Art «kontinuierliches Denken». Ich glaube,dies ist auch der Schlüssel zum Erfolg unseres Architekturbüros.

Max Dudlers WerkeSchweiz: Rosengarten Königareal, Arbon; Sihlpost-Areal,Pädagogische Hochschule, Zürich; Areal Giessen, Meilen;Hamam Hotel Schweizerhof, Lenzerheide; Casino Annex,Baden; Personalrestaurant Polizeikaserne, Zürich;IBM Headquarters, Zürich; Sunrise Tower, Zürich; ZentrumKirchgasse, Wetzikon; Villa Bellevue, Zürich.

Deutschland: Folkwang Bibliothek, Essen; Fussgänger-brücke Landwehrkanal, Berlin; Hochhaus Romeo und Julia,Frankfurt a.M.; Landesbehördenzentrum, Eberswalde;Jacob und Wilhelm Grimm-Zentrum, Bibliothek derHumboldt-Universität, Berlin; Hochhaus Westend First,Frankfurt a.M.; EuroPolis, Augsburg; Gustav-H.-Heine-mann-Brücke, Spreebogen, Berlin; Neue Deutsche Börse,Frankfurt a.M.; Bundesministerium für Verkehr-, Bau-und Wohnungswesen, Berlin.

«Seit Tausenden von Jahren baut der Mensch.

Und mit jedem Bau kommt etwas Neues hinzu: neue Ideen,

neue Vorstellungen, neue Bilder.»

HPD: Die Überbauung des Sihlpost-Areals in Zürich (Pädagogi-sche Hochschule mit Vorlesungssälen, Mensen, Campus undBibliothek) ist eines Ihrer neusten Projekte, bei welchemImplenia ebenfalls beteiligt ist. Welches Konzept verfolgten Siebei dieser Planung?MD: Im neuen Zürcher Stadtquartier finden sich traditionelletypologische Elemente der Stadt Zürich: Gassen oder Treppenebenso wie Anknüpfungen an die umgebenden Viertel undStrassenzüge – alles wird jedoch transformiert in eine moderneFormensprache. Das Areal soll im städtischen Gefüge nicht wieein Fremdkörper wirken. Durch das Arbeiten mit einem glei-chermassen in die Vergangenheit und in die Zukunft gerichte-ten Blick wird ein Stück Stadt von zeitloser, europäischer Iden-tität entstehen.

Un principe: la continuitéInterview de l’architecte suisse Max Dudler

Hans-Peter Domanig (HPD): D’ici quelques années, le centred’Arbon sera indissociable de la devise «Dudler was here».Implenia vous a confié la conception d’un grand complexe.Comment décrire votre signature architecturale à un observa-teur externe?Max Dudler (MD): Comme Arbon était une ville importante àl’époque romaine, j’ai d’abord étudié l’histoire de la ville et lesvestiges des édifices romains. Avec mes collaborateurs, nousavons réinterprété ces thèmes historiques dans la perspectived’une architecture moderne. Ce qui fait l’intérêt de ce projet,c’est l’émergence, en plein centre d’Arbon, d’une petite villedans la ville. Même si les surfaces de vente continues sont trèsétendues, on pourra accéder à cette ville de tous les côtés.HPD: En plus de deux décennies, vous avez dessiné ponts,bibliothèques, musées, cafés, arrêts de tram urbain, tours,immeubles d’habitation et de commerce. Quelles sont les créa-tions qui vous tiennent particulièrement à cœur?MD: Pourriez-vous dire que vous préférez l’un de vos enfantsen particulier ? Nous les aimons tous de la même manière et ilen va de même pour mes créations. Mais je dois avouer que lesensembles urbains m’attirent fortement car le développementarchitectural d’une ville européenne est un défi certain si l’onveut tenir compte de son passé historique.

HPD: Qu’est-ce qui compte le plus pour vous, dans votrearchitecture?MD: J’étudie l’histoire de l’architecture comme point de dé-part de son développement et de son avenir. Pendant mon tra-vail architectural, l’histoire est active et vivante, telle un prin-cipe de continuité créatrice. En effet, nous construisons desbâtiments depuis des milliers d’années. Et chaque édifice exerceun impact novateur, apportant de nouvelles idées, de nouvellesreprésentations, de nouvelles images. Pendant le processusd’ébauche, je transpose ces idées dans le présent et j’essaie deles matérialiser dans un langage formel contemporain.

HPD: Quels sont les bâtiments que vous ne voudriez jamaisdevoir dessiner?MD: J’évoque souvent les «égarements» des années 70 : lesquartiers monofonctionnels édifiés à l’époque à la périphériedes villes. L’idée que l’on se faisait alors du mode de fonction-nement de nos cités a généré les quartiers sensibles d’au-jourd’hui qui concentrent bon nombre des problèmes sociauxdes grandes villes. D’ailleurs, ce problème est commun à pra-tiquement toutes les métropoles européennes, Rome étant laseule ville à n’avoir jamais construit ce genre de quartiers.HPD: Qu’est-ce qui vous fascine dans les projets de construc-tion urbains?MD: Les métropoles européennes sont le lieu où se densifiel’expérience que l’on fait de la civilisation. La grande ville estsynonyme d’un mode de vie spécifique : anonymat, vitesse,contradictions, pôles de repos, sphère privée. L’architecture dela grande ville incarne toutes ces facettes. Elle doit être à lafois scène et coulisses, concrète et présente.HPD: Quelle est la ville dans laquelle vous séjournez volontierset sur quoi repose sa fascination?MD: En général, je voyage pour des raisons professionnelles.Je me rends alors dans des villes associées à des projets encours ou futurs. Je rentre juste d’Istanbul qui est une ville ab-

solument fascinante. En tant qu’architecte, je ne suis pas par-ticulièrement intéressé par l’un ou l’autre des édifices maisbien plus par les particularités typologiques ou générales de laville. Je veux savoir ce qui fait la vitalité, le caractère urbain etl’originalité d’une cité. New York, Buenos Aires et Naples sonten tout cas mes villes préférées.HPD: Quand avez-vous vos phases créatives? En vous prome-nant, en faisant du shopping, en lisant?MD: Les thèmes abordés dans mes projets ont souvent faitl’objet de mûres réflexions. Les solutions ne sont jamais indivi-duelles. Il s’agit bien plus de réponses apportées aux mêmes

Les travaux de Max DudlerSuisse: roseraie Königareal, Arbon; site Sihlpost, hauteécole pédagogique, Zurich; site Giessen, Meilen; hammamhôtel Schweizerhof, Lenzerheide; Casino Annex, Baden; restaurant au personnel caserne de police, Zurich;siège principal IBM, Zurich; Sunrise Tower, Zurich;centre Kirchgasse, Wetzikon; Villa Bellevue, Zurich.

Allemagne: bibliothèque Folkwang, Essen; passerelleLandwehrkanal, Berlin ; tour Romeo et Julia, Francfort/Main;centre d’autorité du land, Eberswalde; centre Jacob etWilhelm Grimm, bibliothèque de l’Université Humboldt,Berlin ; tour Westend First, Francfort/Main; EuroPolis,Augsburg; pont Gustav H. Heinemann, Spreebogen, Berlin ;Neue Deutsche Börse, Francfort/Main; ministère fédéral destransports, de la construction et des habitations, Berlin.

«Nous construisons des bâtiments depuis des milliers d’années.

Et chaque édifice exerce un impact novateur, apportant de nouvelles

idées, de nouvelles représentations, de nouvelles images.»

questions récurrentes. Dans mon travail aussi, je pense quel’on peut parler de continuité, d’une sorte de «réflexion conti-nue». Je crois que c’est d’ailleurs le facteur clé expliquant lesuccès de notre cabinet d’architecture.HPD: La construction du site Sihlpost à Zurich (haute écolepédagogique avec salles de cours, restaurants universitaires,campus et bibliothèque) est l’un de vos projets les plus récentsimpliquant également Implenia. Quel est le concept à la basede cette planification?MD: Le nouveau quartier urbain zurichois concentre des élé-ments traditionnels typologiques de la ville avec des ruelles oudes escaliers, des jonctions avec les rues et les quartiers envi-ronnants, le tout étant toutefois réinterprété par un langageformel moderne. Le site ne doit pas faire l’effet d’un corpsétranger dans le tissu urbain. Ne perdant de vue ni le passé,ni l’avenir, la conception donne vie à un élément urbain àl’identité européenne et intemporelle.

Vision printemps 2009 76 Vision Frühjahr 2009

Evénement rare à GenèveUn temple protestant a été démoli pour donner jour à un projet immobilier

La promotion «Résidence Urbania» est en cours de réali-sation sur une parcelle magnifiquement située au cœur de laVille de Genève, entre la rue de Carouge et le quai Charles-Page. Ce terrain d’environ 1500 m2 était propriété de l’EgliseProtestante de Genève. Depuis les années 60, il était occupépar un temple.

Cet édifice n’étant plus utilisé depuis 2003 faute de fi-dèles et n’ayant pas, comme chez les catholiques, de caractèresacré, l’Eglise Protestante de Genève a souhaité valoriser sonfoncier par la démolition dudit bâtiment et la réalisation enlieu et place d’immeubles de logements. Elle entendait ainsi,par la vente de son terrain, assainir sa trésorerie courante,financer un plan de retraite et, dans une certaine mesure, par-ticiper à résoudre la crise du logement qui sévit à Genève parla mise à disposition de logements neufs sur le marché.

Ayant déjà réalisé avec succès une promotion immobilièresur un terrain de l’Eglise, Implenia Development SA s’est im-posé naturellement comme le partenaire idéal pour cette opé-

ration. Après la signature d’une promesse ferme de vente etd’achat du terrain, nous sommes intervenus comme promoteuret avons, en étroite collaboration avec l’Eglise Protestante deGenève, réussi à lever une à une les nombreuses contraintesqui entravaient ce développement immobilier.

Part prépondérante de logements sociauxDans un premier temps, il a fallu négocier avec la Ville de

Genève la radiation de la servitude de restriction d’affectationdont elle bénéficiait et selon laquelle seul un usage cultuel de

la parcelle pouvait être fait. Le Conseil Municipal de la Ville deGenève a donné son feu vert en octobre 2007 en contrepartienotamment de la réalisation d’une part prépondérante delogements sociaux et locaux d’activités à caractère social.

En parallèle, la question du relogement du locataire enplace a dû être réglée, et ce aussi bien pendant la durée duchantier qu’après la réalisation des immeubles. En effet, unepartie du temple était louée à une Fondation d’aide auxréfugiés qui souhaitait retrouver des surfaces dans les futursbâtiments.

Enfin, avec nos mandataires, nous avons entrepris etmené à bien toutes les études nécessaires à l’obtention d’uneautorisation de démolir et d’une autorisation de construire dé-finitive pleinement en force. Ces dernières ont été délivrées parles autorités compétentes en janvier 2008 et, fait assez rare surle canton de Genève, ne donnèrent lieu à aucun recours.

Le projet autorisé forme un «L» et vient fermer l’îlot exis-tant. Son gabarit est différencié puisque sept niveaux hors sol

composent les ailes alors que neuf niveaux constituent l’angle.Le décrochement ainsi produit répond à une volonté de la Villede Genève visant à préserver la lumière au cœur de l’îlot.

Les immeubles projetés sont au nombre de trois, à savoirun immeuble subventionné de type HBM (Habitation BonMarché) de 26 logements du 3 au 6 pièces genevois et deuximmeubles en PPE (propriété par étages) comprenant 23 loge-ments de 4 et 5 pièces, avec arcades d’activités à caractèresocial au rez-de-chaussée, un niveau de sous-sol et un parkingsouterrain commun.

Kirche weicht ImmobilienprojektWohnüberbauung Urbania mit sozialem Aspekt an zentralster Lage in Genf

Früher stand mitten im Herzen von Genf, zwischen der Ruede Carouge und dem Quai Charles-Page, eine Kirche. Heutewird hier das Wohnbauprojekt Résidence Urbania realisiert.Das 1500 m2 grosse Grundstück an dieser äusserst zentralenLage gehört der Eglise Protestante de Genève (EPG, protestan-tische Kirchgemeinde Genf).

Aus Mangel an Kirchgängern wurde der Temple de la Ro-seraie seit 2003 nicht mehr als solcher genutzt. Im Gegensatzzu den Katholiken betrachten Protestanten ihre Kirchen nichtals heilige Stätten. So entschied die EPG, die Kirche abzureissenund der Errichtung einer Wohnüberbauung zuzustimmen:mit dem Ziel, die finanzielle Situation der Kirchgemeinde auf-zubessern, ihren Pensionsplan zu finanzieren und durch dieBereitstellung neuer Wohnungen einen kleinen Beitrag zurBehebung der Wohnungsknappheit in Genf zu leisten.

Schnell war klar, dass die Implenia Development AG dieideale Partnerin für dieses Bauvorhaben war. Denn sie hattebereits erfolgreich ein Immobilienprojekt auf einem ehemaligenKirchenareal realisiert. Nach Unterzeichnung des Verkaufs-versprechens und Abschluss des Grundstückkaufs nahm dieImplenia Development AG als Investor in enger Zusammenarbeitmit der EPG die verschiedenen Herausforderungen im Rahmendieses Projekts in Angriff.

Sozialwohnungen als BedingungZu Beginn musste mit der Stadt Genf eine Einigung über

die Aufhebung der von ihr auferlegten Nutzungseinschrän-kung erzielt werden, denn es war lediglich eine kulturelleNutzung des Grundstücks erlaubt gewesen. Im Oktober 2007erteilte der Genfer Stadtrat seine Einwilligung – allerdings nur

unter der Bedingung, dass die Überbauung Sozialwohnungensowie Räumlichkeiten für soziale Aktivitäten bereitstellt.

Gleichzeitig galt es, für den aktuellen Mieter eines Teilsder ehemaligen Kirche – eine Stiftung für Flüchtlingshilfe –eine Lösung zu finden, sowohl für die Bauphase wie auch fürdie Zeit nach der Projektrealisierung. Die Stiftung ist nämlichan der Miete von Räumen im neuen Gebäude interessiert.

Zusammen mit unseren Auftragnehmern haben wir alleerforderlichen Studien durchgeführt und schliesslich im Januar2008 von den zuständigen Behörden die Bewilligung zumAbreissen der Kirche und zum Bau der neuen Wohnsiedlungerhalten. Und dies ohne jegliche Einsprachen, was in Genf eineausgesprochene Seltenheit ist.

Heute würde niemand vermuten, dass an dieser Stelle früher eine Kirche stand.

Aujourd’hui personne ne penserait qu’il y avait une église à cette place.

«L’autorisation de construire n’a fait l’objet d’aucun recours,

ce qui est rare à Genève.»

Le projet en brefRésidence Urbania 26 logements sociaux et 23 loge-

ments en propriété par étagesSurface du terrain 1500 m2

Architecte Pierre-Alain Renaud Architectes SALivraison Eté 2010

Die Résidence Urbania konnte bereits vor dem Bau verkauft werden.

La commercialisation de la Résidence Urbania s’est effectuée sur plans.

Das genehmigte Projekt umfasst drei in L-Form angeord-nete Gebäudekomplexe, die einen optimalen Abschluss fürdie bereits bestehende Häusergruppe bilden. Nicht alle dreiGebäude sind gleich hoch: Die Flügel bestehen aus siebenStockwerken über dem Boden, das Gebäude in der «Ecke» ausneun. Mit dieser Struktur wird der Wunsch der Stadt Genferfüllt, in der Mitte der Häusergruppe ein lichtdurchflutetesZentrum entstehen zu lassen.

In einem der drei Gebäude befinden sich 26 von der StadtGenf subventionierte 3- bis 6-Zimmer-Sozialwohnungen, wäh-rend in den anderen zwei Gebäuden 23 4- und 5-Zimmer-Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) untergebrachtsind. Weiter gibt es im Erdgeschoss einen Bogengang, der sichfür soziale Aktivitäten eignet, sowie ein Kellergeschoss undeine gemeinsam genutzte Tiefgarage.

Wohnungen innert Kürze verkauftDie einzelnen projektierten Elemente der Résidence Ur-

bania liessen sich problemlos verkaufen: Das subventionierteGebäude wurde im Juni 2008 von der Fondation de la Ville deGenève pour le logement social (Stiftung der Stadt Genf fürSozialwohnungen) übernommen, und die Eigentumswohnun-gen konnten allesamt über eine lokale Immobilienverwaltunginnerhalb weniger Monate zu marktüblichen Preisen verkauftwerden.

Für die schlüsselfertige Erstellung ist die Implenia Generalun-ternehmung AG verantwortlich. Bevor sie die Kirche im letztenSommer abreissen konnte, hat sie als Erstes den Asbest entfernen,die Fenster ausbauen und die Orgel wegbringen müssen. Heutesind die Bauarbeiten in vollem Gange, und die Überbauung sollbis Sommer 2010 fertig gestellt werden.

Stéphanie Castella Cave, Verantwortliche Immobilienprojekte

Implenia Development AG, Genf

«Die Baubewilligung konnte ohne jegliche Einsprache erteilt werden,

was in Genf eine Seltenheit ist.»

Projekt in KürzeRésidence Urbania 26 Sozialwohnungen und

23 EigentumswohnungenGrundstückgrösse 1500 m2

Architekt Pierre-Alain Renaud Architectes SAFertigstellung Sommer 2010

Commercialisation rapideLa commercialisation s’est effectuée sur plans, sans au-

cune difficulté : l’immeuble HBM a trouvé preneur dès juin2008 auprès de la Fondation de la Ville de Genève pour lelogement social et la totalité des appartements PPE a étévendue en quelques mois par une régie de la place, à des prixde vente conformes au marché.

La réalisation des travaux a été confiée à Implenia Entre-prise Générale SA qui, dès l’été 2008, a entamé la démolitiondu temple après avoir procédé à son désamiantage, à la déposedes vitraux et au transfert de l’orgue. Le chantier est actuelle-ment en cours et la livraison des immeubles est attendue pourl’été 2010.

Stéphanie Castella Cave, responsable développements immobiliers,

Implenia Development SA, Genève

Vision printemps 2009 98 Vision Frühjahr 2009

rasch kommt, könnten auch die Zinssätze rasant in die Höhesteigen. Doch dies kümmert die Familie Bliggenstorfer zurzeitweniger. Sie sitzen am Stubentisch, sehen sich Parkett- undPlättlimuster an, studieren die Auswahl an Wasserhähnen,stimmen über die Farbe des Kücheneinbaus und den Kamin-einbau ab und können es kaum erwarten, bis sie die Haus-schlüssel zu ihrem Eigenheim in den Händen halten werden.

Esther Bürki, Corporate Publishing,

Implenia Management AG, Dietlikon

Traum von Familie Bliggenstorfer ging in ErfüllungWie kam die Finanzierung zustande: Raiffeisen gibt Auskunft

Der Familie Bliggenstorfer wird es allmählich zu eng in ih-rer Vierzimmerwohnung. Die drei Buben im Alter von zwei, vierund sieben Jahren sehnen sich nach Platz zum Herumtollen,nach Kaninchen, einer Katze und gar einem Hund. Vater undMutter sind sich auch einig: Ein kleines Häuschen im Grünenwäre die Lösung und eine Menge Geld auf dem Bankkonto.Seit ein paar Wochen sitzen Herr und Frau Bliggenstorfer nochspätabends vor dem Computer, drucken sich die Immobilien-ratgeberseiten aus, stellen Kalkulationen von Eigenmitteln undHypothekenbedarf und tragen ihre Ersparnisse zusammen.Auch das erträumte Eigenheim haben sie im Internet gefunden.Zwar ist es erst auf den Plänen einer Generalunternehmungvorhanden, aber die Gebäudesimulierung sieht sehr schön aus.

«Da Sie die 20 Prozent an Eigenmitteln vorweisen könnenund Sie ein klar geregeltes Einkommen haben, sollte demHauskauf nichts im Wege stehen», sagt Bankfachmann SvenLanter beim ersten Treffen mit der Familie Bliggenstorfer in derRaiffeisenbank und löst bei Vater und Mutter grosse Erleichte-rung aus. Diese Familie gehört für Sven Lanter zu einem Kun-denkreis, der die Regelung der Bankgeschäfte ohne grössereVerzögerungen erlaubt. Als stellvertretender Leiter Anlegen/Finanzieren bei der Raiffeisenbank St. Gallen kennt er dasGeschäft und weiss, wie schwierig es für Kunden ist, wenn keinErspartes, keine begüterten Verwandten vorhanden sind, wennkein Erbvorbezug möglich ist und der Bank in Sachen Hypo-thek die Hände gebunden sind.

Ein Kundenberater entwickelt ein feines Gespür für Men-schen, muss zwischen verschiedenen Risiken abwägen, aberauch auf Ehrlichkeit zählen können. Er studiert detailliert dieEinkommensverhältnisse, Betreibungsauskünfte und Infos zumArbeitsplatz des Kunden, Bankkontoauszüge, familiäre Ver-hältnisse, und schliesslich spielen bei der Vergabe einer Hypo-

thek laut Sven Lanter auch die «weichen» Faktoren eine Rolle.Das heisst, dass er vielleicht schon jahrelang die Bank-geschäfte des Kunden abgewickelt hat und seine persönlicheGeschichte, seine familiäre Situation gut kennt. Wenn nun dieHypothek zwar etwas mehr als ein Drittel das Budget desKunden belastet, was eigentlich nicht sein sollte, kann derBankberater eine individuelle Lösung suchen.

Bei der Familie Bliggenstorfer ist dies alles nicht nötig. DieBerechnung eines Maximalzinssatzes von 4,5 Prozent für dieErsthypothek und 5,5 Prozent für die Zweithypothek zeigt auf,dass der Hauskauf für die Familie auch bei steigenden Zinssät-zen das Familienbudget nicht sprengt. Die Grobbeurteilung

des Objekts anhand von Verkaufsdokumentation, Bauplänen,Kubaturangaben, Grundstück- und Baupreisen fällt positiv aus.Sven Lanter hat den Verkaufspreis auch mit anderen ähnlichenObjekten an vergleichbarer Lage verglichen. Eine Experten-schatzung ist nicht nötig sowie auch eine Besichtigung vor Ort,da der Baubeginn erst in drei Monaten ansteht.

Auch bei der Festlegung der definitiven Hypothekenzins-sätze haben die Bliggenstorfer Glück gehabt. Sie können vommomentanen, enorm tiefen Zinsniveau profitieren. «Wir gehendavon aus», meint Bankfachmann Lanter, «dass die Zinsen erstwieder mit einem möglichen Wirtschaftsaufschwung steigenwerden.» Dass sich dies innerhalb weniger Monate einstellenkönnte, bezweifelt er. Nur wenn die Erholung von der Finanzkrise

Ein Hauskauf löst viele Emotionen aus.

Acheter une maison, c’est émouvant.

Raiffeisen in KürzeRaiffeisen als drittgrösste Bankengruppe der Schweiz gehört heute zu den führenden Schweizer Retailbanken. Die dritteKraft im Schweizer Bankenmarkt zählt 3,2 Millionen Kundinnen und Kunden. Davon sind 1,5 Millionen Mitglieder und somitMitbesitzer ihrer Raiffeisenbank.Die Raiffeisen Gruppe umfasst die 367 genossenschaftlich strukturierten Raiffeisenbanken mit 1151 Bankstellen, RaiffeisenSchweiz Genossenschaft und die Gruppengesellschaften. Die rechtlich autonomen Raiffeisenbanken sind in der in St. Gallendomizilierten Raiffeisen Schweiz Genossenschaft zusammengeschlossen. Diese hat die strategische Führungsfunktion dergesamten Raiffeisen Gruppe inne, ist für die gruppenweite Risikosteuerung verantwortlich und koordiniert Aktivitäten derGruppe, schafft Rahmenbedingungen für die Geschäftstätigkeit der örtlichen Raiffeisenbanken und berät und unterstütztsie in sämtlichen Belangen. www.raiffeisen.ch

«Ein kleines Häuschen im Grünen wäre die Lösung

und eine Menge Geld auf dem Bankkonto.»

«Nous estimons, affirme l’expert bancaire Lanter, que les tauxd’intérêt ne raugmenteront qu’en cas de reprise économique.»Il doute que cela se produise en quelques mois. Seul un redres-sement rapide de la situation financière serait susceptibled’entraîner une augmentation fulgurante des taux d’intérêt.Mais pour l’instant, ces éventualités n’intéressent pas telle-ment Monsieur et Madame Bliggenstorfer. Assis à la table dusalon, ils examinent des échantillons de parquet et de carre-lage, tentent de choisir le modèle de leurs futurs robinets,décident de la couleur de leur future cuisine et de leur futurpoêle et attendent avec impatience qu’on leur remette enfinles clés de leur future maison.

Esther Bürki, Corporate Publishing,

Implenia Management SA, Dietlikon

Le rêve des Bliggenstorfer est devenu réalitéComment le financement a-t-il été possible? Raiffeisen informe

La famille Bliggenstorfer commence à se sentir à l’étroitdans son quatre pièces. Agés respectivement de deux, quatreet sept ans, les trois garçons rêvent d’espace pour jouer, maisaussi pour élever un lapin, un chat, voire même un chien. Mon-sieur et Madame Bliggenstorfer en conviennent également :une petite maison au vert et un compte bien approvisionné se-raient la solution idéale. Depuis plusieurs semaines, ils passentde longues soirées devant l’ordinateur, impriment des fiches-conseils d’agences immobilières, calculent le montant de leursmoyens personnels et du crédit hypothécaire dont ils ontbesoin et rassemblent leurs économies. C’est aussi sur Internetqu’ils ont trouvé la maison de leurs rêves. Pour l’instant, ellen’existe encore que sur les plans d’un entrepreneur général,mais la simulation de l’intérieur est déjà très prometteuse.

«Rien ne devrait s’opposer à l’achat de cette maison dansla mesure où votre apport personnel s’élève à 20% et où vousbénéficiez de revenus réguliers», déclare l’expert bancaire SvenLanter au grand soulagement des époux Bliggenstorfer lorsdu premier entretien à la Banque Raiffeisen. Pour Sven Lanter,cette famille fait partie d’une clientèle avec laquelle le règle-ment des opérations bancaires peut s’effectuer sans retardmajeur. Directeur adjoint du département d’investissement etde financement de la Banque Raiffeisen de St-Gall, il connaîtle marché depuis huit ans et sait à quel point les démarchessont difficiles quand les clients ne possèdent pas d’épargne,quand ils n’ont aucun parent aisé, quand une avance sur héri-tage n’est pas envisageable et quand la banque a les pieds etpoings liés en matière d’hypothèque.

Un conseiller clientèle apprend à jauger les gens, il doitmettre différents risques en balance, mais également pouvoircompter sur la sincérité de ses clients. Il étudie en détail leursrevenus, le registre des poursuites et les informations concer-

nant leur poste de travail, leurs relevés de compte, leur situa-tion familiale ; au final, selon Sven Lanter, les facteurs «doux»ont eux aussi leur rôle à jouer dans l’octroi d’une hypothèque :il se peut qu’il traite les activités bancaires de son client depuisdes années et qu’il connaisse bien son histoire personnelle etsa situation familiale. Quand l’hypothèque est supérieure à untiers du budget du client, ce qui ne doit ordinairement pas êtrele cas, le conseiller bancaire peut tenter de trouver une solu-tion personnalisée.

Pour la famille Bliggenstorfer, rien de tout cela ne sera né-cessaire. Le calcul d’un taux d’intérêt maximal de 4,5% pour lapremière hypothèque et de 5,5% pour la seconde a établi que,malgré l’augmentation du taux d’intérêt, le budget familialpermettra de financer l’achat de la maison. La première éva-luation du bien immobilier, effectuée sur la base du dossier devente, des plans de construction, des calculs de cubature, dela valeur foncière et du prix de la construction, est favorable.

Sven Lanter a également comparé le prix de vente à ceuxd’autres biens immobiliers semblables dont la situation estcomparable. Une estimation d’expert et une visite de la mai-son ne seront pas nécessaires, dans la mesure où le début destravaux n’est prévu que dans trois mois.

La fixation des taux d’intérêt hypothécaires définitifss’effectue également au bénéfice de la famille Bliggenstorferqui profite du niveau actuellement très bas des taux d’intérêt.

Raiffeisen en brefTroisième groupe bancaire de Suisse, Raiffeisen fait aujourd’hui partie des plus grandes banques de détail en Suisse.La troisième puissance du marché bancaire suisse a 3,2 millions de clients à son actif. 1,5 million d’entre eux sont sociétaireset donc copropriétaires de leur Banque Raiffeisen.Le Groupe Raiffeisen englobe les 367 Banques Raiffeisen à structure coopérative totalisant 1151 points bancaires, l’entitéRaiffeisen Suisse société coopérative ainsi que les sociétés du Groupe. Juridiquement autonomes, les Banques Raiffeisen sontregroupées au sein de Raiffeisen Suisse domiciliée à St-Gall. Celle-ci assume la direction stratégique de l’ensemble du GroupeRaiffeisen, gère ses risques et coordonne ses activités, définit l’environnement dans lequel s’exerce l’activité commercialedes Banques Raiffeisen locales, les conseille et les soutient dans toutes leurs affaires. www.raiffeisen.ch

«Une petite maison et un compte bien approvisionné

seraient la solution idéale.»

Vision printemps 2009 1110 Vision Frühjahr 2009

dass nach Vorliegen der Baubewilligung ab Winter 2009/10mit der Realisierung begonnen werden kann.

Interdisziplinäres ZusammenwirkenFür die Entwicklung und Planung des anspruchsvollen

Projekts waren unter der Federführung des ProjektleitersArthur Stolz interdisziplinär sämtliche Implenia Real Estate Ge-schäftsbereiche, Investment Management, Reuss Engineeringund IGU St. Gallen beteiligt. Die interdisziplinäre Zusammen-arbeit führt für die IRE zu einem hohen Wertschöpfungsanteil.

Das frühe Zusammenarbeiten der verschiedenen IRE-Kompetenzen garantiert ein optimiertes Bauwerk mit hoherWirtschaftlich- und Nachhaltigkeit. Es entstehen interessanteNutzungsflächen für Handels- und Dienstleistungsunterneh-men sowie attraktive Wohnflächen. Die Betriebs- und Neben-kosten können tief gehalten werden, was sich langfristig ineinem Mehrwert für Nutzer und Investor auswirkt. Durch denfrühzeitigen Abschluss von langfristigen Mietverträgen sinddie Voraussetzungen für eine erfolgreiche Investorenverpflich-tung bestens erfüllt.

Ernst Senteler, Leiter Region Ost,

Implenia Development AG, Chur

Vom König zu den RosenWohnen, arbeiten und einkaufen auf dem Königareal in Arbon

Die Geschichte zur Überbauung des Arboner Königarealsbegann ursprünglich an einem anderen Ort. Die GenossenschaftMigros Ostschweiz (GMOS) wollte ihre Liegenschaft Metropolmodernisieren: Die Verkaufsfläche des integrierten Migros-Markts und der Drittläden sollten vergrössert, das Hotel reno-viert und die Parkplatzsituation den heutigen Kundenbedürf-nissen angepasst werden. Dazu lancierte die GMOS 2006 einenStudienwettbewerb. Nach der Bestimmung des Siegerprojektserhielt die Reuss Engineering AG (Reuss) den Generalplaner-auftrag, während die Implenia Generalunternehmung AGSt. Gallen (IGU) mit der Kostenplanung beauftragt wurde.

Die durchgeführten Studien zeigten, dass am StandortMetropol keine ökonomisch sinnvolle Lösung realisiert werdenkonnte, die den gestellten Anforderungen nachhaltig entspro-chen hätte. Deshalb entschied die GMOS, den Retail-Standortim Metropol aufzugeben und in Arbon einen neuen Standortzu suchen.

Innert kurzer Zeit konnte die Implenia Development AG(IDE) zwei mögliche neue Standorte sichern. Nach Prüfung die-ser Vorschläge unterzeichnete die GMOS eine Absichtserklärungfür einen langfristigen Mietvertrag, unter der Voraussetzung,dass auf dem Grundstück Königareal die von ihr gefordertenRahmenparameter erfüllt werden können. Noch im Oktober2007 erwarb IDE das Königareal an der St. Galler-/Reb-haldenstrasse in der Zentrumszone von Arbon.

Neuer StudienauftragIn Zusammenarbeit mit der GMOS, der Stadt Arbon und

der IGU lancierte die IDE als Bauherrin im Dezember 2007einen Studienauftrag zum Königareal. Sechs namhafte Archi-tekturbüros wurden mit hohen Anforderungen konfrontiert:bezüglich Erschliessung, Wirtschaftlichkeit, Architektur, Funk-tionalität, Nachhaltigkeit und Ökologie. Anlässlich der Jurierungder Arbeiten stellte man fest, dass keine Projektarbeit vollendsbefriedigte und überzeugte. Man beschloss die Überarbeitungzweier Projekte. Im Juni 2008 entschied sich die Jury – beste-hend aus Vertretern der Stadt Arbon, der GMOS, der ImpleniaReal Estate und zwei externen Architekten – für das Projekt«Rosengarten» des Zürcher Architekturbüros Max Dudler. Nachder Präsentation des überarbeiteten Projekts bestätigte dieGMOS die Erfüllung der gestellten Rahmenbedingungen.

Politische VorfreudeBei der Stadt Arbon löste das Resultat politische Vorfreude

auf die Realisierung aus. Die Stadt Arbon teilte dazu mit:«Städtebau und Architektur sind von hoher Qualität, und sieversprechen eine Ausdruckskraft, die zur Bedeutung des Arealsfür ganz Arbon passt. Zudem erhofft sich die Stadt, dass aufdem Königareal neben einer Migros schon bald ein für Arbonneues Angebot an städtischen Wohnungen an bester Lage rea-lisiert wird.»

Im Oktober 2008 wurde der Gestaltungsplan und imDezember 2008 das Baugesuch beim Bauamt der Stadt Arboneingereicht. Nach mehrmonatiger Prüfung der umfangreichenProjektunterlagen entschieden sich die städtischen Behördennach Rücksprache mit dem Kanton Thurgau zusätzlich zumGestaltungsplan für ein Aufzonungsverfahren. Mit der Bewilli-gung des Gestaltungsplans durch den Kanton Thurgau und derBaubewilligung durch das Bauamt der Stadt Arbon kann imHerbst 2009 gerechnet werden.

Minergie-StandardDie Planung des Projekts Rosengarten mit seinen über

100000 m3 Bauvolumen und einer Investitionssumme vonrund 67 Millionen Schweizer Franken läuft auf Hochtouren.Die Implenia Development AG hat vorerst einen General-planerauftrag an die IGU erteilt. Für die Realisierungsphasewird die IGU als Totalunternehmerin eingesetzt. Die Reuss istfür die Planung der Gebäudetechnik verantwortlich.

Auf Wunsch der Geschäftsleitung IDE und der GMOS wirddas Bauprojekt nach dem Standard Minergie-Eco geplant undrealisiert. Zudem ist die Seewassernutzung aus dem Bodenseeals Primär-Gesamtenergieträger vorgesehen.

Parallel zu den Planungsarbeiten ist die Erstvermietung imMärz 2009 angelaufen: im Erdgeschoss die Vermietung derrund 4000 m2 Retailflächen an die GMOS und verschiedeneMieter der Liegenschaft Metropol sowie im ersten Ober-geschoss die rund 1000 m2 Büro-/Dienstleistungsflächen«Rosengarten» an diverse Mietinteressenten. Ziel seitens IDEist es, dass für alle Kommerz- und Dienstleistungsflächen dieMietverträge im Herbst 2009 unterzeichnet werden könnenund das Gesamtprojekt vor Baubeginn an einen institutionellenInvestor veräussert werden kann. Man ist daher zuversichtlich,

services à l’automne 2009, le projet global pouvant être cédéà un investisseur institutionnel avant le début des travaux. Lamise en chantier semble donc assurée à partir de l’hiver2009/10, après l’obtention du permis de construire.

Interaction pluridisciplinaireLe développement et la planification de cet ambitieux

projet sont le résultat de la concertation interdisciplinaireréunissant toutes les divisions IRE, Investment Management,Reuss Engineering et IEG Saint-Gall sous la houlette d’ArthurStolz, le responsable de projet IDE. Pour l’IRE, la coopérationinterdisciplinaire génère une part élevée de création de valeur.

La coopération anticipée entre les divers centres de com-pétence de l’IRE garantit une construction optimisée dotéed’un facteur de rentabilité et de durabilité élevé. Il en résulted’intéressantes surfaces utilitaires pour entreprises commer-ciales et de services ainsi que des logements attrayants. Lescoûts d’exploitation et annexes pouvant être maintenus à unniveau bas, utilisateurs comme investisseur profitant sur lelong terme d’une plus-value certaine. La conclusion précocede contrats de bail sur le long terme conditionne de façonoptimale l’engagement des investisseurs.

Ernst Senteler, directeur de la région est,

Implenia Development SA, Coire

Un royaume devenu roseraieLe Königareal d’Arbon – un site dédié à l’habitat, au travail et aux commerces

Au départ, l’histoire du projet d’aménagement du König-areal d’Arbon commence en un tout autre lieu. En effet, lacoopérative Migros Suisse orientale (GMOS) avait prévu demoderniser son complexe Metropol, avec notamment l’agran-dissement des surfaces de vente du supermarché Migros inté-gré et des autres magasins du site, la rénovation de l’hôtel etl’adaptation des parkings aux besoins actuels de la clientèle.Un concours d’étude a donc été lancé par la GMOS en 2006 etaprès la sélection du projet vainqueur, le mandat de planifica-tion générale a été confié à Reuss Engineering SA (Reuss) et laplanification des coûts à Implenia Entreprise Générale SA(IEG), Saint-Gall.

Les études effectuées ayant toutefois mis en évidence quele site Metropol ne permettait pas de réaliser une solution écono-miquement judicieuse satisfaisant durablement aux exigencesimposées, la GMOS décida d’abandonner le site commercialdu Metropol et de chercher un nouvel emplacement à Arbon.

En très peu de temps, Implenia Development SA (IDE) seréservait les options de deux sites. Après avoir étudié ces sug-gestions, la GMOS a signé une déclaration d’intention pour uncontrat de bail conclu sur le long terme, à condition que les pa-ramètres d’ensemble requis puissent être pris en compte sur lesite du Königareal. Le mois d’octobre 2007 n’était pas encoreécoulé que l’IDE faisait l’acquisition du Königareal situé dansle centre d’Arbon (St. Gallerstrasse/Rebhaldenstrasse).

Nouveau mandat d’étudeCoopérant avec la GMOS, la municipalité d’Arbon et l’IEG,

l’IDE, chargée de la maîtrise d’ouvrage, lança en décembre unmandat d’étude sur le Königareal. Six cabinets d’architectureréputés ont dû satisfaire à un cahier des charges bien précisconcernant la viabilisation, la rentabilité, l’architecture, lafonctionnalité, la durabilité et l’écologie. Lors de l’analyse desprojets soumis, aucune étude n’a pu convaincre entièrement lejury de sa pertinence et il fut alors décidé de remettre à l’étudedeux des projets. En juin 2008, le jury (composé de représen-tants de la ville d’Arbon, de la GMOS, de l’IDE et de l’IEG ainsique de deux architectes externes) choisit le projet «Rosen-garten» (roseraie) du cabinet zurichois Max Dudler. Après laprésentation du projet remanié, la GMOS a alors confirmé queles conditions cadres préconisées étaient remplies.

Jubilation chez les acteurs politiquesCe résultat et la perspective d’une réalisation prochaine

n’ont pas manqué de réjouir la municipalité qui a déclaré dansun communiqué : «La grande qualité urbanistique et architec-turale promet une expressivité spécifique répondant à l’impor-tance du site pour toute la ville. De plus, la municipalité espèrequ’en plus du supermarché Migros, un nouveau projet deconstruction de logements urbains verra bientôt le jour sur leKönigareal qui est l’un des quartiers les plus prisés d’Arbon.»

Le plan d’aménagement a été déposé en octobre 2008auprès du Service des constructions de la ville d’Arbon, lademande de permis de construire suivant en décembre 2008.Après plusieurs mois consacrés à l’étude des vastes dossiers duprojet, les autorités municipales ont opté, après concertationavec le canton de Thurgovie, pour une procédure de reclassifi-cation de zone complétant le plan d’aménagement. La valida-tion du plan d’aménagement par le canton de Thurgovie etl’octroi du permis de construire par le Service des constructionsde la ville d’Arbon sont escomptés pour l’automne 2009.

Standard MinergieLa planification du projet «Rosengarten» (plus de 100 000m3

de volume de construction et des investissements avoisinantles 67 millions de francs) bat son plein. Dans un premiertemps, l’IDE a mandaté l’IEG pour la planification générale.L’IEG sera également responsable de la phase de réalisationà titre d’entreprise totale, Reuss assurant la planification desinstallations techniques.

Selon les vœux de la direction de l’IDE et de la GMOS,le projet de construction est planifié et réalisé en conformitéavec le standard Minergie-Eco. De plus, l’utilisation de l’eaudu lac de Constance est prévue à titre de source d’énergie glo-bale primaire.

La première mise en location a débuté en mars 2009parallèlement aux tâches de planification : location des sur-faces commerciales du rez-de-chaussée (près de 4000 m2) à laGMOS, répartition des divers locataires venant du complexeMetropol, bureaux et services «Rosengarten» (env. 1000 m2) aupremier étage, d’autres occupants potentiels étant égalementsur les rangs. L’objectif de l’IDE est de pouvoir signer les contratsde bail pour toutes les surfaces dédiées aux commerces et aux

Projekt in Kürze• 2 Untergeschosse mit rund 270 Parkplätzenund Technikräumen

• Erdgeschoss mit Mall, Retail, Warenanlieferung undLager von über 4000 m2

• 1. Obergeschoss mit Rosengarten und 1000 m2

Büro-Dienstleistungsflächen, verteilt auf 6 Baukörper• 2. bis 6. Obergeschoss mit 45 Mietwohnungen,verteilt auf die verschiedenen Baukörper

Le projet en bref• 2 sous-sols (environ 270 emplacements de parking,locaux techniques)

• Rez-de-chaussée avec centre commercial, commerces,réception des marchandises et entrepôts de plusde 4000 m2

• Premier étage avec roseraie et 1000 m2 de bureaux/services sur 6 corps de bâtiment

• 2e–6e étage: 45 appartements locatifs répartis surles divers corps de bâtiment

Die gemeinsame Mitte des Königareals bildet ein Rosengarten,

der ein Ort der Begegnung werden soll.

Le milieu du Königareal forme un jardin de roses qui servira comme

place de rencontre.

Vision printemps 2009 1312 Vision Frühjahr 2009

Mit 55000 Franken in bar per Velo zum NotarBericht einer Basler Immobilientreuhänderin mit 30 Jahren Berufserfahrung

Sie hat schon ihre Immobilienobjekte, die sie am liebstenverkauft. Caroline Kohler, diplomierte Immobilientreuhänderinund Geschäftsführerin der Madiba Immobilien AG in Basel, istzu lange im Beruf, als dass sie nicht zwischen persönlichemGeschmack und geschäftlichen Interessen unterscheidenkönnte. Wenn sie mit dem Verkäufer alles gut aufgleist unddas Verkaufsobjekt seriös prüft, wird kein Ladenhüter kreiert.Und innerhalb von drei bis sechs Monaten wird ein neuerBesitzer oder eine neue Besitzerin für die Immobilie gefunden.

Doch alles muss von Anfang an gut eingefädelt werden.Das heisst, dass die Immobilientreuhänderin dem alten Besit-zer eventuell ans Herz legt, das Haus innen neu zu streichen,Bäder und Küche sanft zu renovieren oder einen Gärtner zu

bestellen, um den Wildwuchs im Garten etwas in Ordnungzu bringen. «Denn das Haus muss eine gewisse Fasson haben,damit die Käufer anbeissen», meint Caroline Kohler. «Obwohlich überzeugt bin, dass es für jedes Objekt seinen Nutzer gibt.Man muss nur warten, bis jener vorbeikommt, dem es gefällt.»

«Toll» und «super» sagt noch mancher Besucher odermanche Besucherin, ist verzaubert vom speziellen Charme ei-nes Hauses und versichert, dass er oder sie in den folgendenTagen anrufen werde, um die definitive Zusage zu erteilen. AufAnhieb klappt es jedoch nicht immer, damit kann die Ge-schäftsführerin von Madiba umgehen. Schwierigere Kunden-verhandlungen nimmt sie gelassen. Manchmal würden sichInteressenten gerne bis zu 50 Objekte ansehen, erzählt sie, daihnen ihre Kollegen den Tipp gaben, so viele Häuser oder Woh-

nungen anzusehen wie nur möglich. Dass dies für alle Beteilig-ten zeitaufwendig ist, versteht sich von selbst.

Verhandlungsgeschick ist gefragt, wenn ein Verkäufer dieWohnung vor dem Verkauf auf Vordermann bringen wollte,überall Parkett verlegen liess und der Käufer unbedingt einenSteinboden vorzieht. «Möchte jemand eine bestimmte Woh-nung kaufen», meint die Immobilienspezialistin, «kann es amBoden allein nicht scheitern.»

Welches war das luxuriöseste Objekt, das Caroline Kohlerje verkauft hat? Es handelte sich um eine 200 m2 grosse Atti-kawohnung mit einem über 130 m2 grossen Balkon an einerunverbaubaren Lage in Waldesnähe. «Jedes Mal, wenn ichdorthin fuhr, um die Wohnung einem Interessenten zu zeigen,

hatte ich ein Gefühl, als würde ich in die Ferien fahren», sagtdie Madiba-Geschäftsführerin. «Ich hörte kein Autobrummen,nur Vogelgezwitscher. Es war herrlich.» Die Hanglage mit ganz-tägigem Sonnenschein katapultierte diese Wohnung in eineüberdurchschnittliche Preislage: «Sie kostete gegen zwei Mil-lionen Franken, die jemand schliesslich für diese Erhol- undWohlfühlwohnung zu bezahlen gewillt war», sagt CarolineKohler.

Und welches Verkaufsgespräch wird die Immobilientreu-händerin nie vergessen? Sie traf sich mit einer Kundin, Mitte60, zu einem Erstgespräch, wollte ihr die Baupläne für eineNeubauwohnung im Detail erklären, sie später zu einer Besich-tigung auf der Baustelle einladen und bei definitiver Zusagemit dem Architekten und der Kundin den Innenausbau bespre-

chen. Doch die Kundin unterbrach das Gespräch nach fünfMinuten und erklärte: «Ich kaufe diese Wohnung. In einerWoche fahre ich in die Ferien. Aber es sollte möglich sein, dasNotarielle noch vorher zu regeln.» Caroline Kohler wollte die-sem Wunsch nicht im Weg stehen und organisierte den Terminbeim Notar. «Die Kundin kam mit dem Velo angeradelt und zogihre Anzahlung, eine Summe von über 55000 Franken in bar,aus ihrer Umhängetasche», erzählt Caroline Kohler. Zum erstenMal hatte die Immobilienverkäuferin eine so unkomplizierteKundin empfangen, die sich nur aufgrund der Wohnlage undder Pläne für den Kauf einer Wohnung entschied.

Doch Menschen sind äusserst unterschiedlich, und so ent-wickelt sich jedes Kundengespräch sehr individuell. Genaudiese Komponente ist es, die die Immobilientreuhänderin anihrem Beruf fasziniert. Und genau deshalb würde sie auchnach knapp 30 Jahren keine andere Tätigkeit ausüben wollen.

Esther Bürki, Corporate Publishing,

Implenia Management AG, Dietlikon

Schweizer WohnungsmarktLeer stehende Wohnungen(Stand 1. Juni 2008) 37 118Zu vermieten 28 138Zu verkaufen 8 980Neu erstellte Einfamilienhäuser(im Jahr 2007) 11 982Schweizer Liegenschaftsverwaltungenund Treuhandgesellschaften 5 128

«Jedes Mal, wenn ich dorthin fuhr, um die Wohnung einem Interessenten

zu zeigen, hatte ich ein Gefühl, als würde ich in die Ferien fahren.

Ich hörte kein Auto, nur Vogelgezwitscher.»

En vélo chez le notaire – 55000 francs dans la pocheUne agente fiduciaire en immobilier évoque ses quelque 30 ans d’expérience professionnelle

Elle a ses préférences personnelles et aime vendre cesbiens immobiliers. Agente fiduciaire en immobilier diplômée etgérante de Madiba Immobilien AG (Bâle), Caroline Kohler estdepuis suffisamment longtemps dans le métier pour ne pasconfondre goûts personnels et intérêts commerciaux. Dès quele dossier a été soigneusement préparé en concertation avec levendeur et après que l’appartement ou la maison en questiona fait l’objet d’une analyse détaillée, toutes les conditions sontréunies pour mener à bien la vente qui se fera généralementdans un délai de trois à six mois.

Mais les préparatifs se doivent d’être effectués avec leplus grand soin. Autrement dit, l’agente fiduciaire devra éven-tuellement conseiller au vendeur de repeindre les pièces, dedonner un coup de neuf à la salle de bains et à la cuisine et defaire venir le jardinier pour dompter la végétation du jardin.Pour Caroline Kohler, «la maison doit avoir un petit quelquechose déclenchant l’envie d’achat. Mais je suis convaincuequ’il y a un utilisateur pour chaque bien immobilier. Il suffitd’attendre que l’amateur en question passe par là.»

«Fantastique» et «super» sont les réactions de maintvisiteur enchanté par le charme inhérent à une maison et pro-mettant de rappeler dans les prochains jours pour confirmer sadécision d’achat. Mais cela ne marche pas toujours du premiercoup, ce qui ne pose toutefois aucun problème à la gérante deMadiba. Elle est habituée aux négociations les plus âpres avec

les clients et raconte que certains clients visitent volontiersjusqu’à une cinquantaine d’offres car les collègues leur ontconseillé d’aller voir un maximum de maisons ou d’apparte-ments. Il est évident qu’un tel parcours du combattant de-mande beaucoup de temps.

Et il faudra faire preuve de beaucoup de diplomatie si leclient potentiel ne jure que par un sol dallé alors que le vendeura fait poser du parquet dans toutes les pièces pour revaloriserson bien avant de le mettre en vente. Selon l’experte immobi-lière, «si quelqu’un veut acheter tel ou tel appartement, le faitque le sol ne soit pas conforme à ses vœux ne peut pas repré-senter un véritable problème.»

Quel est le logement le plus luxueux jamais vendu parCaroline Kohler ? Un appartement en attique de 200 m2 dotéd’un balcon de 130 m2 avec vue imprenable, situé en bordurede forêt. Et la gérante de Madiba raconte que chaque foisqu’elle s’y rendait pour faire visiter l’appartement, elle avaitl’impression de « ‹partir en vacances›. Je n’entendais aucunbruit de voiture, juste le gazouillis des oiseaux. C’était merveil-leux.» Construit sur un terrain en pente, cet appartementensoleillé toute la journée a été cédé à un prix supérieur à la

moyenne : «Le nouvel acquéreur a accepté de débourser dansles deux millions de francs pour ce domicile dédié à la relaxa-tion et au bien-être».

Et les négociations de vente que l’agente fiduciaire n’estpas prête d’oublier? Elle avait un premier rendez-vous avec unecliente sexagénaire, voulant lui présenter en détail les plans

d’un projet d’appartement, l’inviter à visiter ultérieurement lechantier et, en cas d’accord final, parler de l’aménagementintérieur avec l’architecte et la cliente. Mais au bout de cinqminutes, la cliente l’interrompit en déclarant qu’elle voulaitacheter cet appartement et que comme elle partait en va-cances une semaine plus tard, elle voulait déjà régler les for-malités notariales. Aucun problème pour Caroline Kohler quiprit alors rendez-vous chez le notaire. «La cliente est arrivée envélo, sortant plus de 55 000 francs en liquide, soit le montantde l’acompte, de son sac à main», raconte Mme Kohler. C’étaitbien la première fois que l’agente immobilière rencontrait unecliente aussi peu compliquée, décidant d’acheter un apparte-ment sur plans dont elle ne connaissait que la localisation.

Mais chaque client a un comportement spécifique, chaqueentretien évoluant de façon différente. Et pour Caroline Kohler,c’est bien ce facteur qui fait toute la fascination de son mé-tier… raison pour laquelle, même après presque 30 ans, ellechoisirait exactement le même parcours.

Esther Bürki, Corporate Publishing,

Implenia Management SA, Dietlikon

Le marché suisse du logementLogements vacants(au 1er juin 2008) 37 118En location 28 138En vente 8 980Nouvelles maisons individuelles(en 2007) 11 982Sociétés suisses de gestion immobilièreet sociétés fiduciaires 5 128

«Chaque fois que je me rendais pour faire visiter l’appartement,

j’avais l’impression de ‹partir en vacances›. Je n’entendais aucun bruit

de voiture, juste le gazouillis des oiseaux.»

Beim Verkaufen von Immobilien braucht es auch eine

Portion Verhandlungsgeschick.

Il faut utiliser de la diplomatie pour vendre des

objets immobiliers.

Vision printemps 2009 1514 Vision Frühjahr 2009

spezialist aus Niederrickenbach NW beigezogen. Ziel des Farb-konzepts ist es, dass der Dahlienpark eine eigenständige undelegante Identität bekommt und die Baukörper zusammen mitden Parkbäumen und der Parkgestaltung zu einer harmo-nischen Einheit verschmelzen.

Die Vermarktung des Dahlienparks verzögerte sich zu Be-ginn, da die Erstellung der Lärmschutzwand zeitaufwendigwar und vorerst keine beruhigende Wirkung auf das Geländehatte. Erschwerend kam hinzu, dass zur gleichen Zeit an dernahen Autobahn der Lärmschutz ebenfalls stark verbessertwurde, während der Bauphase aber zu einer zusätzlichenLärmbelastung des Dahlienparks führte. Inzwischen sind alleLärmschutzbauten in Betrieb, und der Rückstand in der Ver-marktung konnte vollständig aufgeholt werden. WenigeMonate vor der Fertigstellung sind nun bereits über 70 Prozentder Wohnungen verkauft.

Fritz Huber, Stv. Leiter Promotion, Implenia Development AG, Dietlikon

Wohnen im Park88 Eigentumswohnungen im Dahlienpark in Unterengstringen

Vor knapp 100 Jahren fand im Dahlienpark die erste undspäter international bekannte Dahlienschau der GärtnereiHoffmann statt (siehe Seite 16 und 17). Heute wird auf diesemUnterengstringer Parkgelände, nur drei Autominuten vonZürich entfernt, emsig gebaut. Die Kulisse für die 88 Eigen-tumswohnungen im Dahlienpark bildet ein autofreier Park mitFlanierwegen und ein eindrücklicher Bestand an alten, teilsseltenen Parkbäumen und Sträuchern.

Implenia hatte das Grundstück vor rund vier Jahren erwor-ben. Die Projektierung wurde mit einem Wettbewerb untersechs renommierten Architekturbüros gestartet. Das Sieger-projekt überzeugte mit den folgenden Kriterien: Das Projektsah grosse Gebäudeabstände vor. Alle Wohnungen warenoptimal nach Südwesten ausgerichtet. Die Grundrisse warenäusserst flexibel, mit grosszügigen Wohn- und Essbereichenund geschützten Terrassen.

Allerdings musste das Projekt in verschiedenen Belangenintensiv überarbeitet werden. Ein Knackpunkt war dabei dieLärmbelastung durch die stark befahrene, westlich angren-zende Weiningerstrasse.

LärmreduktionNach diversen Gesprächen mit der Gemeinde und dem

Kanton wurde es möglich, eine bis zu fünf Meter hohe Lärm-schutzwand angrenzend an die Weiningerstrasse zu errichten.Implenia verpflichtete sich dabei, die Wand sorgfältig zu ge-stalten und möglichst diskret in den bestehenden Baum-bestand zu integrieren. Deshalb wurden für die FundationMikropfähle verwendet, um den Wurzelbereich möglichst we-nig zu tangieren. Der obere Teil der Lärmschutzwand wurde inGlas ausgeführt. Zudem rückte man die Gebäude weiter vonder Weiningerstrasse weg, um die Wirkung der Lärmschutz-

wand zu erhöhen. Mit diesen Massnahmen konnte die Lärm-belastung im Dahlienpark drastisch reduziert werden.

Die Tiefgarage wurde in der Überarbeitung besser zwischenden Häusern eingepasst. Damit gelang eine direktere Anbindungan die Hauseingänge, und das Layout wurde kompakter undübersichtlicher. Zudem konnten mit einer speziellen Farbge-bung und der Lichtführung mit Reflektoren beim Raumgefühlneue Massstäbe gesetzt werden.

Taschentuchbaum gerettetDer wichtigste Punkt des heutigen Dahlienparks ist natür-

lich die hochwertige Umgebungsgestaltung mit der einmaligenParkanlage. Zahlreiche wertvolle Bäume und Sträucher, die inder ursprünglichen Dahlienschau über mehrere Generationengehegt und gepflegt wurden, konnten in die neue Überbauungintegriert werden. Es handelt sich dabei um eigentliche Raritä-ten wie etwa den Mammutbaum, die atlantische Zeder, denjapanischen Ahorn, den chinesische Surenbaum, den Katsura-und den Taschentuchbaum. Dies gelang mit verschiedenen,einander ergänzenden Massnahmen. Einerseits wurden ge-fährdete Wurzelzonen mit speziellen Baugrubenabschlüssenund Wurzelschutzschichten versehen. Andererseits platzierteman mit einem speziellen Grossgerät ganze Bäume um. Dasgrösste, so gerettete Exemplar mit einer Höhe von rund 12 Me-tern ist ein ursprünglich aus Westchina stammender Taschen-tuchbaum.

Harmonie mit FarbenTrotz der recht hohen Baudichte (Baumasse 2,8 m3/m2)

sollte der Parkcharakter der Umgebung erhalten werden. Dasstellte hohe Anforderungen an das Farbkonzept der Fassaden.Deshalb wurde mit Jörg Niederberger ein ausgewiesener Farb-

Alle Wohnungen sind optimal nach Südwesten ausgerichtet.

Exposition idéale de tous les appartements vers le sud-ouest.

Dahlienpark in KürzeGrundstück Ca. 14000 m2

Hauptnutzfläche 11000 m2

Überbauungskonzept 7 Mehrfamilienhäuser mit je 9 bis 18 WohnungenWohnungsspiegel 88 Eigentumswohnungen mit 3,5 bis 5,5 Zimmern (je als Garten-,

Geschoss- und Attikawohnungen)Tiefgarage 154 ParkplätzeFertigstellung September 2009Weitere Informationen www.dahlienpark.ch

arbre aux mouchoirs comptent parmi ces essences rares. Di-verses mesures complémentaires ont donc été prises : les zonesde racines menacées ont d’abord été protégées par des en-ceintes de fouille et des couches de protection spécifiques. Deplus, certains arbres ont été déplacés à l’aide d’une machinespéciale, un arbre aux mouchoirs haut de 12 mètres, originairede Chine occidentale, détenant le record de hauteur des exem-plaires sauvés.

Harmonie en couleursMalgré la densité de construction très élevée (masse de

construction 2,8 m3/m2), le caractère de parc de l’ensemble sedevait d’être préservé, ce qui n’a pas facilité l’élaboration duconcept de coloris choisi pour les façades. Spécialiste avérédes couleurs, Jörg Niederberger (Niederrickenbach NW), a doncété consulté, le concept de coloris adopté ayant pour but dedonner au Dahlienpark une identité et une élégance propres etde faire harmonieusement fusionner les corps de bâtiments,les arbres et la décoration du parc.

Au départ, la commercialisation du Dahlienpark a pris unléger retard car la réalisation du mur anti-bruit a demandé uncertain temps et n’a eu dans un premier temps aucun effet surle site. Autre facteur peu favorable : des travaux d’améliorationde la protection sonore ont été simultanément effectués surl’autoroute toute proche, ce qui a augmenté temporairementle niveau du bruit dans le Dahlienpark. A l’heure actuelle,toutes les mesures de protection sonore sont en place et laphase de commercialisation a pu rattraper tout son retard : àquelques mois de l’achèvement, plus de 70% des logementssont déjà vendus.

Fritz Huber, chef promotion a.i., Implenia Development SA, Dietlikon

Un parc de logement(s)Construction de 88 logements en propriété au Dahlienpark d’Unterengstringen

Il y a une centaine d’années, la première exposition dedahlias organisée par l’horticulteur Hoffmann avait lieuau Dahlienpark d’Unterengstringen (cf. pp. 16 et 17) avant deconnaître plus tard une renommée mondiale. Aujourd’hui,ce parc qui n’est qu’à trois minutes de voiture de Zurich est enplein chantier : 88 logements en propriété y sont édifiés dansun environnement interdit aux voitures, sillonné de cheminsde promenade aménagés dans un site arboré d’espèces an-ciennes dont certaines sont fort rares.

Implenia avait fait l’acquisition de ce terrain il y a quatreans environ et la mise en projet a débuté par un concoursouvert à six cabinets d’architecture de renom. Le projet vain-queur a su convaincre le jury par les critères suivants : vasteespace séparant les bâtiments, exposition idéale de tousles appartements vers le sud-ouest, modularité extrême desplans avec séjours et coins repas spacieux ainsi que des ter-rasses abritées.

Il a toutefois été nécessaire de réétudier de fond en com-ble divers points du projet, les nuisances sonores causées àl’ouest par le voisinage de la Weiningerstrasse très fréquentéeétant l’un des bémols.

Réduction du bruitLes négociations menées avec la commune et le canton se

sont conclues par la construction d’un écran anti-bruit faisantjusqu’à cinq mètres de haut, le long de la Weiningerstrasse,Implenia promettant de soigner la conception du mur et del’intégrer le plus discrètement possible à la végétation exis-tante. C’est ainsi que des micropieux ont été utilisés pour lesfondations afin de protéger du mieux possible les racines desarbres. La partie supérieure de l’écran anti-bruit est vitrée. Deplus, les bâtiments sont encore plus en retrait par rapport à laWeiningerstrasse, ce qui optimise l’effet du mur. Ces mesuresont permis de réduire considérablement les nuisances sonoresdu Dahlienpark.

Le remaniement du projet a permis de mieux intégrer leparking souterrain entre les maisons, l’accès à l’entrée desbâtiments étant ainsi plus direct et l’ensemble plus compactet mieux ordonné. De plus, l’utilisation de coloris spécifiqueset de réflecteurs pilotant l’éclairage génère une nouvelle per-ception spatiale.

Le sauvetage de l’arbre aux mouchoirsIl est évident que la qualité et l’originalité du site arboré

font aujourd’hui du Dahlienpark un lieu privilégié. Datant de lapremière exposition horticole, de nombreuses espèces d’arbreset de buissons ont été préservées au fil des générations et ontpu être intégrées au projet de construction. Séquoia, cèdre del’Atlas, érable du Japon, acajou de Chine, arbre caramel et

Dahlienpark en brefTerrain Environ 14000 m2

Surface utile principale 11000 m2

Concept architectural 7 maisons à plusieurs logements (entre 9 et 18 appartements)Profil logements 88 logements en propriété de 3,5 à 5,5 pièces (en rez-de-chaussée,

en étage ou en attique)Parking souterrain 154 emplacementsAchèvement Septembre 2009Plus d’informations www.dahlienpark.ch

Die Lärmschutzwand ist kaum wahrnehmbar.

Le mur de protection anti-bruit est à peine visible.

Spezielle Lichtführung und Farbgebung in der Tiefgarage.

Eclairage particulier dans le garage souterrain.

Bäume umpflanzen mit Rundspatenmaschine.

Transplanter des arbres avec une machine spéciale.

Vision printemps 2009 1716 Vision Frühjahr 2009

Marianne et Walter Rauch-Hoffmann,secrétaire/femme au foyer et commerçant

«Il y a environ quatre ans, nous avons vendu le terrain àImplenia et convenu que nous serions les premiers à pouvoirchoisir l’un des appartements en propriété. Cet appartementen attique sera notre second domicile, car nous vivons en En-gadine (Marianne Rauch depuis bientôt 40 ans, Walter Rauchayant grandi dans cette région). Marianne Rauch: «De multiplessouvenirs d’enfance me reviennent en mémoire maintenant carj’ai passé pratiquement tous les week-ends ici, à l’époque desexpositions de dahlias, quand mes parents, mes tantes et mesoncles avaient du travail par-dessus la tête. Et je suis heureusede voir qu’il a été possible de sauver certains arbres et de revoirpousser de nombreux dahlias dans le parc quand les travauxseront terminés.»

Marianne und Walter Rauch-Hoffmann,Sekretärin/Hausfrau und Kaufmann

«Vor rund vier Jahren haben wir das Land der Impleniaverkauft und vereinbart, dass wir als Erste eine der Eigentums-wohnungen aussuchen durften. Diese Attikawohnung wirdunser Zweitsitz werden, da wir seit fast 40 Jahren im Engadinwohnen.» Marianne Rauch: «Es kommen bei mir jetzt vieleKindheitserinnerungen zurück, da ich fast jedes Wochenendeauf diesem Gelände verbracht habe, als die Dahlienschaustattfand und meine Eltern, Tanten und Onkel alle Hände vollzu tun hatten. Und es freut mich, dass so manche Bäume ge-rettet werden konnten und dass nach Bauabschluss im Dah-lienpark wieder viele Dahlien gepflanzt werden.»

Die Pensionierten Les retraités

Tivadar Tikviczky, pianiste etprofesseur de piano

«Ayant déjà construit deux maisons, j’ai préféré, pour le troi-sième domicile, acheter un appartement. L’an dernier, lorsque j’aicherché un logement au mois de février, il n’y avait plus au Dah-lienpark que deux appartements en attique libres, dotés de ter-rasses spacieuses. La décision a donc été vite prise car je suis ungrand amateur de plantes méditerranéennes : oliviers, lauriers-roses, mandariniers et lauriers. Chacun trouvera sa place attitréesur les 56 m2 de ma terrasse et ils hiverneront dans les serres dela jardinerie Hoffmann qui se trouve juste en face de la maison.J’ai rapidement opté pour ce logement en propriété de 107 m2

car j’ai aussi été immédiatement séduit par les arbres anciensdu Dahlienpark qui ont survécu aux travaux de construction.De plus, la proximité de Zurich est un atout supplémentaire carc’est là que j’enseigne à l’école de musique pour jeunes.»

Tivadar Tikviczky, Pianist und Klavierlehrer«Häuser habe ich bereits deren zwei gebaut. Da wollte ich

lieber als Drittes eine Wohnung kaufen. Als ich letztes Jahr imFebruar auf der Suche war, gab es im Dahlienpark bloss nochzwei freie Attikawohnungen mit geräumigen Terrassen. Dahatte ich mich schnell entschieden. Denn ich liebe mediterranePflanzen: Olivenbäume, Oleander, Mandarinen- und Lorbeer-bäume. Diese werden alle auf meiner 56 m2 grossen Terrassestehen. Im Winter werde ich sie in die Gärtnerei Hoffmann zurÜberwinterung bringen. Diese liegt gerade vor meinem Haus.Die Wahl dieser 107 m2 grossen Eigentumswohnung fiel mirsehr leicht, weil mir auch die alten Bäume sofort gefallenhaben, die im Dahlienpark stehen und die die Bauzeit über-standen haben. Zudem ist die Nähe zu Zürich perfekt für mich,da ich in Zürich an der Jugendmusikschule unterrichte.»

Der Pflanzenliebhaber L’ami des plantes

Bis zu 1000 Dahliensorten · 1000 variétés de dahliasVision traf zukünftige Dahlienpark-Bewohner · Vision a rencontré de futures habitants du Dahlienpark

Vor sieben Jahren fand in Unterengstringen die letzte Dahlienschau statt. Aus allen HerrenLändern strömten Dahlienzüchter, Blumenliebhaberinnen und Pflanzenfreunde aufs Gelände,wenn die Gärtnerei Hoffmann Jahr für Jahr und in Spitzenjahren bis zu 1000 Dahliensorten zeig-ten. Sogar während des Zweiten Weltkriegs wurde die Schau aufrechterhalten. Jedoch mussteman im Frühsommer, bevor man die Dahlienknollen setzte, Frühgemüse anpflanzen. Die ersten18 Dahliensorten hatte der Gärtnermeister Albert Hoffmann Anfang 1900 von seinen Wander-jahren aus Frankreich und Deutschland nach Hause gebracht. Heute können die vielen altenBäume vom damaligen Besucheransturm jeweils im September bis Oktober ihre Geschichteerzählen. Ein Dutzend Raritäten hat Implenia maschinell umgepflanzt.

Esther Bürki, Corporate Publishing,

Implenia Management AG, Dietlikon

La dernière exposition de dahlias a eu lieu à Unterengstringen il y a sept ans, cet événementpermettant pendant de longues années à la jardinerie Hoffmann de présenter aux horticulteurset aux amis des plantes et des fleurs venus des quatre coins du monde jusqu’à un millier devariétés de dahlias dans les années fastes. L’exposition a même été maintenue pendant laDeuxième Guerre mondiale, même s’il fallait d’abord planter des primeurs au début de l’été,avant les tubercules de dahlias. Au début de l’année 1900, le maître horticulteur Albert Hoff-mann avait rapporté les 18 premières variétés de dahlias de ses voyages le menant en France eten Allemagne. Aujourd’hui, les nombreux arbres vénérables sont les seuls témoins de l’affluenceannuelle des visiteurs, aux mois de septembre et d’octobre. Une douzaine d’espèces rares ontété déplacées et replantées par Implenia.

Esther Bürki, Corporate Publishing,

Implenia Management SA, Dietlikon

Toni Bonello, commerçant et père de famille«J’ai grandi dans le village voisin d’Oberengstringen, j’ha-

bite depuis toujours ici et je m’y sens parfaitement à l’aise. Il y alongtemps que ma femme et moi cherchions pour notre famille(deux enfants de 10 et 7 ans) une petite maison ou un appar-tement donnant sur un jardin. Pour nous, le Dahlienpark est unlieu débordant d’énergie. Lorsque Implenia a commencé lestravaux, je suis souvent venu sur le chantier et j’ai réfléchi àl’appartement que je choisirais. J’ai regardé à quel endroit lesoleil se levait et se couchait et nous avons finalement choisil’appartement avec terrasse sur le jardin d’où l’on a la plusbelle vue sur le parc et les nombreux arbres. Ce site sera aussiparfait pour les enfants qui n’auront que quelques pas à fairepour retrouver leurs copains.»

Toni Bonello,Kaufmann und Familienvater

«Ich bin im Nachbarsdorf Oberengstringen aufgewach-sen, wohne seit je hier und fühle mich sehr wohl. Seit länge-rem suchte ich für meine Frau, meine zwei Kinder (10 und7 Jahre) und mich eine kleines Häuschen oder eine Gartenwoh-nung. Der Dahlienpark, fanden wir alle, ist ein sehr energievol-ler Ort. Als Implenia mit Bauen begann, war ich immer wiederauf dem Gelände und überlegte mir, für welche Wohnung ichmich entscheiden würde. Ich guckte, wo die Sonne auf- unduntergeht. Schliesslich haben wir diejenige Wohnung mitGartensitzplatz ausgesucht, von welcher man den schönstenBlick auf die Parklandschaft und die vielen Bäume hat. Für dieKinder wird dieser Ort auch ideal sein, da sie ganz schnelldraussen bei ihren Gspänli sein können.»

Der Ortsverbundene L’homme du cru

Peter Trombik, ingénieur en génie civil,conseiller municipal depuis 16 ans

«Pour notre commune, le projet de construction sur ce sitechargé d’histoire est un grand événement. Nous sommes par-ticulièrement heureux que la célèbre exposition horticole soitrelayée dans le nom du Dahlienpark. De plus, il est appréciableque le maître d’ouvrage ait reconnu l’importance de ce terrainen optant pour une planification soigneusement élaborée delogements à l’esthétique recherchée, répondant aux diversesattentes du champ de tension existant entre rentabilité et archi-tecture. Les autres projets de construction réalisés à Unter-engstringen iront de pair avec une augmentation de la popula-tion de la commune qui passera en peu de temps de 2900 àapproximativement 3500 habitants. Et si l’un ou l’autre desnouveaux venus compte s’engager dans la vie communale ouassociative, nous en serons très heureux.»

Peter Trombik, Bauingenieur, seit 16 Jahrenim Gemeinderat

«Die Überbauung auf diesem geschichtsträchtigen Land-stück ist für unsere Gemeinde ein Glücksfall. Besonders freutuns, dass die berühmte Dahlienschau im Namen Dahlienparkweiterleben wird. Zudem sind wir froh, dass die Bauherrschaftdie Bedeutung dieses Grundstücks erkannt hat und keine08/15-Wohnungen entwarf, sondern ein ästhetisch wertvollesProjekt, das im Spannungsfeld von Wirtschaftlichkeit und Ar-chitektur den verschiedensten Ansprüchen gerecht wird. Mitden weiteren Überbauungen in Unterengstringen wird unsereGemeinde innerhalb kurzer Zeit von heute 2900 Personen aufrund 3500 Personen anwachsen. Falls sich jemand auf Ge-meindeebene oder in den diversen Vereinen engagieren wird,freut uns dies zusätzlich.»

Der Gemeindepräsident Le président de commune

Auch im Kriegsjahr 1940 war die Dahlienschau gut besucht.

Même en 1940, pendant la guerre, l’exposition de dahlias attirait beaucoup de monde.

Heute ist es im Park ruhiger geworden.

Aujourd’hui le parc est devenu plus calme.

Vision printemps 2009 1918 Vision Frühjahr 2009

Langlebigkeit der Materialien, Differenzierung von Tag- undNachtzonen, richtige Beziehung der Räume untereinander,Qualität der Aussenräume, Proportionen und neuerdings auchMinergie-Tauglichkeit des gesamten Gebäudes.

Stimmungsvoll und behaglichDen idealen Grundriss gibt es also nicht. Es gibt aber gute

und brauchbare Grundrisse, die sinnvolle Antworten auf diegestellte Aufgabe geben. Ein Grundriss trägt immer die Hand-schrift und die Wertvorstellungen des Architekten, sonstkönnte man ein Computerprogramm dafür entwickeln. Hat derArchitekt die Aufgabe besonders gut gelöst, erhält die Woh-nung eine eigene Identität. Durch klar strukturierte Räume,richtige Proportionen sowie durch raffinierte Lichtverhältnissekann die Wohnatmosphäre mit entsprechender Wahl der Ma-terialien als sehr stimmungsvoll und behaglich empfundenwerden.

Christian Leuner, dipl. Architekt HTL SIA NDS ETH,

Geschäftsleiter und Mitinhaber Fischer Architekten AG, Zürich

Stimmungsvolle GeometrieGibt es «den» idealen Wohnungsgrundriss aus Sicht der Architektur?

gewiesenen und erfahrenen Architekten, dem Vermieter, derdas «Produkt» am Markt absetzen muss, dem Investor, der einehohe Rendite erzielen möchte, dem Generalunternehmer, derpreiswert realisieren will, und bestenfalls einem Vertreter derGemeinde, der letztlich eine Baubewilligung erteilen muss. Alldiese Personen haben eigene Wertvorstellungen, wie ein nochnicht bekannter Mieter «idealerweise» leben muss oder darf. Danun jede Jury eine eigene Dynamik und einen Charakter besitzt,werden beim nächsten Wettbewerb auch die einst getroffenen«idealen = perfekten» Entscheide wieder anders aussehen.«Ideal = mustergültig» bezieht sich also auf ein bestimmtesProjekt zu einer bestimmten Zeit, gewertet von einer bestimm-ten Jury oder einem Entscheidungsträger.

Es gibt RegelnDies würde bedeuten, dass die reine Willkür und Zufällig-

keiten herrschen. Dem ist nicht so. Architektur ist eine intellek-tuelle Dienstleistung, welche nach Regeln und Gesetzmässig-keiten erfolgt. In erster Linie geht es um Rationalität. Ist ineinem Grundrisssystem vieles optimal unter den gesetztenBedingungen gelöst, entstehen zusätzliche Qualitäten wieschön, erfrischend, spannend, klar, eindeutig. Diese Adjektivelösen in uns Menschen positive Gefühle aus, wir neigen danndazu, zu übertreiben. Es entstehen emotionale Werte wie ein-wandfrei, mustergültig oder grandios, unübertroffen, exzellentoder göttlich, halt eben ideal. Es ist wie in der Musik oder imTheater: Man setzt voraus, dass die Noten und die Texte rich-tig gespielt oder gesprochen werden. Die künstlerische Quali-tät beginnt nun erst jetzt zu entstehen. Je nach Interpret ist erin der Lage, positive Gefühle auszulösen.

Zu diesen rationalen Regeln zur Bewertung eines Bau-werks gehören u.a., wie uns Vitruvius seit 2000 Jahren lehrt:«firmitas», «utilitas» und «venustas». In unsere Alltagsspracheund in die Diskussion des idealen Grundrisses übersetzt heisstdies: Dauerhaftigkeit (gute solide Konstruktion), Brauchbar-keit, und daraus kann Schönheit entstehen.

Unter Brauchbarkeit verstehen wir Argumente wie Lage zurBesonnung, Helligkeit und Tageslichteinfall, Möblierbarkeit,vernünftig grosse Räume, Pflege und Unterhaltsintensität,

Die räumliche Anordnung in einem Grundriss einerMietwohnung folgt immer wiederkehrenden Tagesabläufen:schlafen, waschen, essen, anziehen, Mantel in der Garderobeholen usw. Am Abend gilt die umgekehrte Reihenfolge mitzusätzlichen Handlungen wie Post durchschauen, ausruhen,TV schauen, Besuch bewirten, waschen, Bettruhe. Doch aufwelcher Nutzergruppe basiert dieser Ablauf? Zum Beispielstimmt er für einen arbeitenden Single. Wie schaut es aus,wenn Kinder im Haushalt leben? Oder wie sieht ein möglicherTagesablauf eines alten Menschen aus?

Frau Muster, alleinstehend, 79-jährig aus Romanshorn, hatandere Bedürfnisse als Herr Schweizer, verheiratet, 42-jährig,drei Kinder, aus Rümlang, oder Josephine, 22-jährig, in Wohn-gemeinschaften lebend, aus Bern, oder Paul, 53-jährig, Singleaus Zürich. Jeder dieser Nutzer ist ein Individuum und hatseine ganz persönlichen Bedürfnisse, abhängig von seinemAlter, sozialem Status und seiner allgemeinen Lebenssituationund seiner persönlichen Wohnkultur.

Ein Grundriss ist eine abstrahierte, technische Grösse. Ge-meint ist die «ideale» Organisation und Beziehung von Räumenuntereinander, welche eine klar definierte Nutzung beinhalten.Konkret im Wohnungsbau bedeutet dies, dass der Eingang ineiner bestimmten und gewollten Beziehung zum Tagesraumoder zum Gäste-WC oder zur Nachtzone steht usw.

Werfen wir einen Blick auf die Bedeutung des Wortesideal, dann wird schnell klar, dass es unter Berücksichtigungder verschiedenen Bedürfnisse eine kaum erreichbare Zielset-zung ist. So sind Synonyme beispielsweise einwandfrei, muster-gültig oder grandios, unübertroffen, exzellent oder göttlich.

Tauschen wir «ideal» mit «mustergültig» oder «perfekt»,merkt man, dass sich dahinter Wertvorstellungen verbergen.Wenn wir von Massenwohnungsbau reden, wird automatischdas Adjektiv ideal = perfekt für alle gültig ausgetauscht.

Jury entscheidetWer bewertet, was nun ideal, also mustergültig oder

perfekt ist? Wird das architektonische Objekt mit seinenWohnungsgrundrissen aus einem Architekturwettbewerb er-koren, entscheidet in der Regel eine Jury, bestehend aus aus-

des composants d’un système de plan est définie de façonoptimale, compte tenu des conditions imposées, d’autresqualités se dégagent : beau, nouveau, passionnant, clair, expli-cite. Ces adjectifs déclenchent alors en nous des émotionspositives et nous avons tendance à tomber dans l’exagérationen formulant des évaluations émotionnelles telles que parfait,exemplaire, grandiose, inégalé, excellent, divin… bref : idéal.Le phénomène est le même qu’en musique ou au théâtre : onpart du principe que les notes et les textes sont correctementinterprétés. Ce n’est que maintenant qu’apparaît la qualitéartistique et il revient à chaque interprète, selon ses talents, destimuler les émotions positives.

Ces principes rationnels servant à juger une constructioncomprennent notamment les préceptes formulés par Vitruve ily a 2000 ans : «firmitas», «utilitas» et «venustas». Dans notrelangage quotidien et dans le contexte de la discussion portantsur le plan idéal, nous les traduirons par pérennité (construc-tion solide de qualité) et utilité pouvant alors générer labeauté.

Dans ce sens, l’utilité se définit comme suit : exposition,clarté et incidence de la lumière du jour, possibilités d’ameu-blement, pièces suffisamment spacieuses, intensité des be-soins d’entretien et de ménage, durée de vie des matériaux,distinction entre zones diurnes et nocturnes, qualité de la cor-respondance entre les pièces, qualité des espaces extérieurs,proportions et même, depuis peu, conformité Minergie del’ensemble du bâtiment.

Ambiance et confortIl n’existe donc pas de plan idéal. Mais il existe de bons

plans réalisables, répondant par des réponses judicieuses auximpératifs fixés. Un plan exprime systématiquement la créati-vité et le jugement de valeur de l’architecte. Si tel n’était pasle cas, un programme informatique ferait aussi bien l’affaire.Si l’architecte accomplit sa mission du mieux possible, le loge-ment aura son identité propre. Associées à la mise en œuvrede matériaux adéquats, les pièces clairement structurées,l’exactitude des proportions et la conception raisonnée del’éclairage sont autant de facteurs contribuant à la qualité etau confort de l’ambiance domestique.

Christian Leuner, architecte dipl. ETS SIA EPG EPF,

directeur et associé de Fischer Architekten AG, Zurich

Un plan est une grandeur technique abstraite se référantà l’organisation «idéale» et aux correspondances existantentre les diverses pièces auxquelles une utilisation clairementdéfinie a été attribuée. Dans le domaine de la construction delogements, ceci signifie dans la pratique que l’entrée entre-tient un rapport spécifique et voulu avec la zone séjour, lestoilettes, l’espace nocturne, etc.

Si nous étudions la signification de l’adjectif «idéal», nousnous rendons vite compte qu’il s’agit d’un objectif quasimentutopique si l’on tient compte des diverses attentes, parfait,exemplaire, grandiose, inégalé, excellent ou divin étant parexemple quelques synonymes du terme.

Si nous remplaçons «idéal» par «exemplaire» ou «parfait»,on remarque que ces qualificatifs sont des jugements de valeur.Et si notre réflexion porte sur la construction de logements demasse, l’adjectif «idéal» prend automatiquement le sens de«parfait pour tous».

Les choix du juryQui prend donc la décision finale, jugeant de ce qui est

idéal, autrement dit exemplaire ou parfait ? Si le projet archi-tectural et ses plans sont sélectionnés sur la base d’unconcours d’architecture, le choix est généralement fait parun jury regroupant des architectes expérimentés, le bailleurchargé de commercialiser le «produit», l’investisseur voulantprofiter d’un taux de rendement élevé, l’entrepreneur généraldevant effectuer la réalisation à un prix abordable et, dans lemeilleur des cas, un représentant communal à qui il reviendrade délivrer le permis de construire. Ces personnes émettenttoutes des jugements de valeur spécifiques quant au mode devie «idéal» pouvant ou devant être adopté par un locataireencore inconnu. Comme chaque jury développe sa propredynamique et est doté de caractères propres, les concepts(«parfait» et «idéal») adoptés dans un premier temps serontredéfinis lors du concours suivant. Les qualificatifs «idéal,exemplaire» s’appliquent donc à un projet défini, à un momentdéfini, comme l’a décidé un jury ou un intervenant défini.

Des règles à respecterOn pourrait donc penser que le système est dominé par

l’arbitraire et le hasard. Loin de là. L’architecture est uneprestation intellectuelle se basant sur des règles et des lois, larationalité jouant ici un rôle crucial. Dès qu’une grande partie

Dans un appartement locatif, la distribution des piècesest conçue en fonction des activités répétitives se succédant aufil de la journée : dormir, se laver, manger, s’habiller, prendresa veste au portemanteau. Le soir, ces opérations s’effectuentdans l’ordre inverse, complétées par lecture du courrier, relaxa-tion, télévision, accueil des invités, toilette, repos nocturne.Mais quel est le groupe d’utilisateurs correspondant à cettechronologie? Elle est certainement applicable pour un céliba-taire exerçant une activité professionnelle. Mais qu’en est-ilsi des enfants vivent dans le foyer? Et quel est le programmequotidien d’un senior?

A 79 ans, Mme Martin qui vit seule à Romanshorn a d’au-tres besoins que M. Schweizer, 42 ans, marié et père de troisenfants, habitant à Rümlang, Josephine, 22 ans, en colocationà Berne, ou Paul, 53 ans, célibataire zurichois. Chacune de cespersonnes est un occupant individuel ayant des besoinspersonnels spécifiques dépendant de l’âge, du statut social,des conditions générales de vie et de la façon dont il conçoitles formes d’habitat.

Ambiance et géométrieExiste-t-il, dans une perspective architecturale, «le» plan idéal d’un logement?

Ein Wohnungsgrundriss trägt immer die Handschrift und die Wert-

vorstellungen des Architekten.

Les plans du logement expriment systématiquement la créativité

et le jugement de valeur de l’architecte.

Eigentumswohnungen in Küssnacht, 2008, Fischer Architekten AG.

Logements en copropriété à Küssnacht, 2008, Fischer Architekten SA.

Wohn- und Atelierhaus «Suhr», Auszeichnung SIA Preisnagel 1994.

Appartements et ateliers «Suhr», concours SIA Preisnagel 1994.

A Bâle, la construction de la tangente Nord a profondé-ment transformé le visage urbain. La planification de grandsprojets a déclenché une évolution globale redessinant lequartier extérieur Saint-Jean. Grâce à l’enfouissement quasitotal de la tangente Nord, la circulation de transit entre laSuisse et la France ainsi qu’une grande partie du trafic urbain(de destination, d’origine et local) ont pu être déplacées, cequi a profité au développement urbain du quartier extérieurSaint-Jean en le libérant des voitures et en valorisant durable-ment l’environnement habitable. La réactivation de la gareSaint-Jean devrait transformer le nouvel arrêt du réseau urbainen plaque tournante des transports publics.

Le projet Volta OuestCoop Assurance du personnel Bâle (CAP) a joué un rôle

de première importance lors du développement du quartierpuisqu’elle avait accepté, il y a plusieurs années déjà, d’acqué-rir des terrains dans cette zone, à des conditions conformesà l’économie de marché, et d’investir dans des projets deconstruction de logements. Déjà impliquée dans cette phaseinitiale du projet, Implenia Entreprise Générale SA, Bâle, a étéchargée de réaliser le projet Volta Ouest à titre d’entreprisetotale et de concrétiser sur le plan écologique, économique etarchitectural l’idée que le maître d’ouvrage se faisait d’uncomplexe rentable.

Disposant dans le voisinage immédiat de six terrainsconstruits, la fondation Habitat a profité de l’occasion poursatisfaire à ses besoins en complétant le projet de la CAP parun parking couvert dont la réalisation a également été confiéeà l’entreprise générale Implenia. Ce projet représentant un vo-lume d’un million de francs est mené parallèlement au projetVolta Ouest.

Une fois la quarantaine de directives administrativesexceptionnelles concernant la construction sur l’autoroute res-pectées, l’autorisation de commencement des travaux a étéobtenue en avril 2008 pour la dernière tranche. Le gros œuvrede tous les éléments de construction a été réalisé par Impleniaen décembre, suivi par le montage des installations tech-niques. L’aménagement final bat son plein et les travaux sontd’ailleurs légèrement en avance sur le calendrier, ce qui per-mettra d’anticiper la date de remise des clés.

Dès le départ, le public a été attiré par la pureté et la mo-dernité des lignes architecturales urbaines du projet VoltaOuest. Coopérant avec la commission d’urbanisme et l’entre-

Hoffassade von Volta West.

Côté cour de Volta Ouest.

Vision printemps 2009 2120 Vision Frühjahr 2009

Alles wird andersBasler Stadtquartier in der Veränderung: St. Johann – Volta – Vogesenplatz

Tout change...Evolution d’un quartier urbain bâlois : Saint-Jean – Volta – place des Vosges

den Architekten, die Investoren davon zu überzeugen, dass eineKlinkersteinfassade das richtige und langzeitlich optimaleMaterial sein wird.

Volta Zentrum über der AutobahnDas Spezielle am Projekt Volta Zentrum ist die Tatsache,

dass es sich grad über dem letzten Teilstück der Nordtangentedes Luzernerring-Tunnels befindet. Rings um den Neubau führtdas Tramgleis der Basler Verkehrsbetriebe. Auf dem Vogesen-platz im ersten Untergeschoss ist die neue Tramstation beimBahnhof St. Johann seit Dezember letzten Jahres in Betrieb.

Für die Ausführung des Bahnhofplatzes war ImpleniaBau AG, Basel, zuständig. Den architektonisch markantenNeubau wird die Implenia Generalunternehmung AG als Total-unternehmerin für das Unternehmen Real Project AG erstellen.Sämtliche Baumeisterarbeiten führt die Implenia Bau AG aus,und für die Planung der Haustechnik ist die Reuss EngineeringAG federführend.

Im Projekt integriert ist ein stattlicher Veloparkplatz für300 Fahrräder, den das kantonale Baudepartement erstellt.Im siebengeschossigen Gebäude werden attraktive 2-, 3- und4-Zimmer-Wohnungen realisiert. Im ersten Obergeschoss undim Parterre gibt es ein Coop-Restaurant, eine Coop-Filiale, eineApotheke, eine Bank und weitere Verkaufsgeschäfte. DieVermietung der gewerblichen Räume wird von der ImpleniaGeneralunternehmung AG organisiert, diejenige der Wohnun-gen durch die Privera AG.

Das Gebäude ist erdbebensicher konstruiert. Die Last-abtragung erfolgt hauptsächlich über Flachdecken undStützenstruktur. Das Raster dazu entwickelte sich aus derParkinggeometrie und wurde der unterschiedlichen Gebäude-geometrie dynamisch angepasst.

Baubeginn im März 2008Mit vier Baukränen wurde der Bau bis zum Erdgeschoss

hochgeführt. Ab dem Erdgeschoss kann das Projekt mit dreiBaukränen bewirtschaftet werden. Ende Juni 2009 findet dieÜbergabe der Gewerbeflächen zum Endausbau statt. DasGeschäftszentrum öffnet seine Tore am 1. Oktober 2009, undsämtliche Wohnungen sind per Ende März 2010 bezugsbereit.

Roman Feistle, Abteilungsleiter und Projektleiter Volta,

Implenia Generalunternehmung AG, Basel

Der Bau der Basler Nordtangente hat so manches ent-scheidend verändert. Die Planung von Grossprojekten führtezu einer Gesamtentwicklung, die das äussere StadtquartierSt. Johann sichtbar neu prägte. Mit der weitgehend unterirdi-schen Führung der Nordtangente wurde nicht nur der Transit-verkehr von und nach Frankreich, sondern auch ein grosserTeil des städtischen Ziel-, Quell- und Binnenverkehrs verlagert.Dadurch entstand für die Stadtentwicklung Äusseres St. Johanndie Voraussetzung, das Quartier vom Verkehr zu entlasten unddas Wohnumfeld nachhaltig aufzuwerten. Mit der Reaktivie-rung des Bahnhofs St. Johann soll die neue S-Bahn-Haltestellezur Drehscheibe des öffentlichen Verkehrs werden.

Projekt Volta WestEine wichtige Rolle bei der Quartierentwicklung spielte

die Coop Personalversicherung Basel (CPV). Schon vor Jahrenerklärte sie sich bereit, Grundstücke zu marktwirtschaftlichenBedingungen in diesem Stadtteil zu erwerben und als Investorinbei Wohnbauprojekten aufzutreten. Die Implenia General-unternehmung AG, Basel, in dieser Projekt-Frühphase auchschon dabei, erhielt den Auftrag, das Projekt Volta West alsTotalunternehmerin zu realisieren und die Bauherrenvisioneines Renditeobjekts ökologisch, ökonomisch und architekto-nisch zu erfüllen.

Die Gelegenheit, ihren Bedürfnissen gerecht zu werden,nutzte im gleichen Zug die Stiftung Habitat, die mit sechs be-bauten Grundstücken ans Terrain angrenzte. Sie gliederte demCPV-Projekt eine Autoeinstellhalle an. Den Zuschlag dazuerhielt ebenso Implenia als Generalunternehmerin. DiesesProjekt läuft parallel zum Volta-West-Projekt und hat einenKostenrahmen von einer Million Franken.

Nachdem die rund 40 aussergewöhnlichen Behörden-auflagen bezüglich Bauen über der Autobahn erfüllt waren,wurde die Baufreigabe für den letzten Bauteil im April 2008erteilt. Im Dezember erstellte Implenia für alle Bauteile dieRohbauarbeiten. Anschliessend wurden die haustechnischenInstallationen montiert. Der Endausbau läuft auf Hochtouren.Es konnte zudem ein leichter Terminvorsprung erarbeit werden.Er wird eine frühere Bauübergabe zur Folge haben.

Durch die klarlinige, neuzeitliche, städtebauliche Archi-tektur hat Volta West bereits im Vorfeld in der Öffentlichkeitgrössere Aufmerksamkeit erhalten. In Zusammenarbeit mit derStadtbildkommission und dem Totalunternehmer gelang es

Volta West: der neue Lothringerplatz (links), Volta Zentrum:

Ansicht vom Luzernerring.

Volta Ouest : la nouvelle place Lothringer (à gauche), et Volta Centre :

vue du Luzernerring.

Volta West in KürzeBauvolumen Ca. CHF 40 Mio.Architekten Itten + Brechbühl AG, Basel,

Degelo Architekten, BaselBrutto-Geschossfläche 17600 m2 (Wohnbereich

15600 m2, Gewerbe 2000 m2)Gebäudevolumen 73200 m3

Autoeinstellhalle 3200 m3

Nutzung 128 Mietwohnungen1400 m2 Gewerbe122 Parkplätze

prise totale, les architectes ont réussi à convaincre les investis-seurs qu’une façade en briques de type klinker était à longterme la solution idéale.

L’autoroute passe sous le Volta CentreCe qui fait la spécificité du projet Volta Centre, c’est sa lo-

calisation au-dessus du dernier tronçon de la tangente Norddu tunnel du périphérique de Lucerne, la ligne de tram de lasociété des transports publics bâlois contournant quant à ellele nouvel édifice. Le nouvel arrêt de tram de la gare Saint-Jeanest en service depuis décembre dernier sur la place des Vosges,au premier niveau inférieur.

L’exécution de la place de la Gare a été confiée à ImpleniaConstruction SA, Bâle. Implenia Real Estate réalisera ce bâti-ment à l’architecture particulière, en tant qu’entreprise totale,pour la société Real Project AG. Tous les travaux de constructionsont exécutés par Implenia Construction SA, Reuss Enginee-ring SA étant responsable de la planification des installationstechniques.

Le projet comprend également un parking public pour300 vélos, édifié par le Département cantonal des travauxpublics. D’intéressants appartements de 2, 3 et 4 pièces sontaménagés dans les sept étages du bâtiment alors que le pre-mier niveau et le rez-de-chaussée accueilleront un restaurantet une filiale Coop, une pharmacie, une banque et divers com-merces. La location des locaux commerciaux est prise en chargepar Implenia Entreprise Générale SA et celle des logements parPrivera SA.

La protection sismique du bâtiment est garantie, la trans-mission des charges étant principalement assurée par lesplafonds plats et une structure de supports dont la conceptiona été empruntée à la géométrie des parkings et adaptée defaçon dynamique à la géométrie variable du bâtiment.

Début des travaux en mars 2008Jusqu’au rez-de-chaussée, quatre grues ont été utilisées

pour les travaux, leur nombre passant à trois pour les niveauxsuivants. La remise des surfaces commerciales pour l’aména-gement final aura lieu fin juin 2009. Le centre commercialouvrira ses portes le 1er octobre 2009, tous les logementspouvant être habités dès fin mars 2010.

Roman Feistle, chef de département et chef de projet Volta,

Implenia Entreprise Générale SA, Bâle

Volta Ouest en brefVolume de construction Env. 40 millions de CHFArchitectes Itten + Brechbühl SA, Bâle,

Degelo Architekten, BâleSurface brute de plancher 17600 m2 (logements 15600 m2,

commerces 2000 m2)Volume du bâtiment 73200 m3

Parking couvert 3200 m3

Utilisation 128 appartements locatifs1400 m2 de commerces122 places de parking

Volta Zentrum in KürzeBauvolumen Ca. CHF 50 Mio.Architekten Buchner Bründler AG, BaselBrutto-Geschossfläche 13595 m2

Gebäudevolumen 90000 m3

Nutzung 74 Mietwohnungen4000 m2 Verkaufsfläche202 ParkplätzeÖffentliches Veloparking für300 Fahrräder

Eröffnung Verkaufsflächen 1. Oktober 2009Bezug Mietwohnungen Frühling 2010Besonderheiten Bauen über der unterirdischen

Autobahn, Tramgleise auf derDecke, der Autoeinstellhalleund rund um das Haus

Volta Centre en brefVolume de construction Env. 50 millions de CHFArchitectes Buchner Bründler SA, BâleSurface brute de plancher 13595 m2

Volume du bâtiment 90000 m3

Utilisation 74 appartements locatifs4000 m2 de commerces202 places de parkingParking public pour 300 vélos

Ouverture des commerces 1er octobre 2009Installation dans lesappartements locatifs Printemps 2010Particularités L’autoroute souterraine passe

sous l’édifice, la voie du trampasse au-dessus du parkingsouterrain et contournele bâtiment

Vogesenplatz.

Place des Vosges.

Vision printemps 2009 2322 Vision Frühjahr 2009

Nachhaltige Projekte vonImplenia Real Estate• Wohnüberbauung Schmidgasse &Mühlewiesenweg, Frauenfeld

• Wohnüberbauung «Im Kronengarten»,Zürich Altstetten

• Gaswerk in Vernier, Genf• Verwaltungsgebäude Delta, Crissier

Les projets orientés vers l’avenird’Implenia Real Estate• Ensemble résidentiel Schmidgasse &Mühlewiesenweg, Frauenfeld

• Ensemble résidentiel «Im Kronengarten»,Zurich Altstetten

• Usine à Gaz à Vernier, Genève• Immeuble administratif Delta, Crissier

Zukünftig nachhaltigFachmesse «Energissima 2009» in Freiburg

Bereits zum dritten Mal präsentierte sich Implenia RealEstate an der «Energissima 2009» in Freiburg – zusammen mitüber 100 Ausstellern aus dem In- und Ausland. Die Fachmessezum Thema «Erneuerbare Energien und neue Technologien»bot unserem Unternehmen die Plattform, den speziellen Fokusbeim nachhaltigen Bauen aufzuzeigen und gleichzeitig dasinteressierte Fachpublikum zu diesem Thema zu sensibili-sieren.

«Eine nachhaltige Immobilie», erklärte Jean-Claude Mais-sen, Fondsmanager bei der Credit Suisse, in seinem Messerefe-rat, «passt sich immer den Folgen langfristiger Entwicklungenan.» Und aus der Optik eines Investors, so Maissen, erhöheeine nachhaltige Immobilie die Chance, langfristig an Wertzu gewinnen.

Markus Koschenz, Vorsitzender der GeschäftsleitungReuss Engineering AG, die zu Implenia Real Estate gehört,sprach in Freiburg über die Nachhaltigkeit beim Bauen.«Nachhaltiges Bauen verlangt nach einer individuellen Anpas-sung an die jeweilige Situation. Bauen nach ‹Rezept› ist nichtmöglich.» Zu den Erfolgsfaktoren gehöre, dass sich ein Gebäudeim Laufe der Jahre an verschiedene Nutzungsmöglichkeiten

anpassen könne, was eine flexible Raumgestaltung voraus-setze. Ebenso entscheidend sei der Standort des Bauprojekts:Ist das neue Gebäude mit den öffentlichen Verkehrsmittelnerreichbar? Oder wie steht es mit der Energie- und Wasserab-hängigkeit? Wie ist die bauliche Sicherheit?

Im Weiteren stellte Implenia Real Estate in Freiburg Bau-projekte vor, bei denen sie einen besonderen Schwerpunkt aufNachhaltigkeit setzt: In Vernier bei Genf wird ein 35000 m2

grosses Industrieareal umgenutzt, und die Gebäude werdennach Minergie-Standards erstellt. In Frauenfeld sollen dieFlachdächer der Wohnüberbauung Schmidgasse und Mühle-wiesenweg mit Solarzellen bestückt werden, und die gemein-same Heizzentrale für 160 Wohnungen wird zu 80 Prozent mitHolzschnitzeln gefüttert. In Crissier entsteht ein deltaförmigesVerwaltungsgebäude von 15000 m2 auf acht Etagen, dasMinergie-Eco-Standards entsprechen wird.

Schliesslich präsentierten Reuss und Implenia die vonihnen entwickelte Beurteilung «Gesamtbewertung nachhaltigesBauen». Sie dient als Basis für die Entscheidungsfindung, zurDefinition von Planungsvorgaben und zur Kontrolle bei Planungund Ausführung.

L’avenir sera à la durabilitéSalon spécialisé «Energissima 2009» à Fribourg

Implenia Estate a participé pour la troisième fois au salon«Energissima 2009» de Fribourg – tout comme une centained’autres exposants venus de Suisse et de l’étranger. Ce salonprofessionnel consacré aux «Energies renouvelables et nou-velles technologies» a fourni à notre entreprise une plate-formepermettant de dégager les aspects spécifiques de la construc-tion durable tout en sensibilisant les professionnels intéresséspar ce thème.

Jean-Claude Maissen, gérant de fonds chez Credit Suisse,l’a bien précisé dans son intervention : «Un bien immobilier du-rable s’adapte toujours aux conséquences des développementsà longue échéance.» Selon lui, la durabilité d’un bien immobi-lier augmente, dans la perspective d’un investisseur, sa chancede valorisation sur le long terme.

Markus Koschenz, président de la direction de Reuss Engi-neering SA (Implenia Real Estate), a évoqué à Fribourg la dura-bilité dans le bâtiment. «La construction durable exige uneadaptation individuelle à chaque situation. Il n’existe pas derecette toute faite pour la construction.» Parmi les facteurs deréussite, il a mentionné l’adaptation d’un bâtiment aux di-verses possibilités d’utilisation se succédant au fil des ans, ce

qui suppose que l’aménagement spatial soit modulable. Le sitedu projet de construction est tout aussi décisif : desserte dunouvel édifice par les transports publics, dépendance énergieet eau, sécurité de la construction…

Implenia Real Estate a également présenté à Fribourg diversprojets de construction dans lesquels la durabilité joue un rôlede premier plan: à Vernier, près de Genève, une zone industriellede 35000 m2 est réaménagée en conformité avec les standardsMinergie. A Frauenfeld, les toits plats du complexe résidentielde la Schmidgasse et du Mühlewiesenweg seront équipés decapteurs solaires et la chaudière centrale commune à 160 appar-tements sera alimentée à 80% par des plaquettes de bois. ACrissier, un bâtiment administratif en forme de delta (15000 m2

sur huit étages) est en construction. Ses caractéristiques : neu-tralité CO2 et conformité au standard Minergie-Eco.

Pour finir, Reuss et Implenia ont présenté «Evaluation glo-bale de la Construction durable», concept d’analyse élaborépar leurs soins et servant de base pour la prise de décision, ladéfinition des impératifs de planification et le contrôle de laplanification et de la réalisation.

Jean-Claude Maissen, Fondsmanager bei der Credit Suisse.

Jean-Claude Maissen, gérant de fonds chez Credit Suisse.

Markus Koschenz, Vorsitzender der Geschäftsleitung Reuss Engineering AG.

Markus Koschenz, président de la direction de Reuss Engineering SA.

Umnutzung eines Industrieareals: Gaswerk in Vernier bei Genf.

Reconversion d’un site industriel : usine à Gaz à Vernier, Genève.

Implenia Real EstateDirektion, Industriestrasse 24, CH-8305 DietlikonTel. +41 44 805 44 11, Fax +41 44 805 45 78E-Mail: info.realestate.de@implenia.comwww.implenia-realestate.com

Implenia Real EstateDirection, Industriestrasse 24, CH-8305 DietlikonTél. +41 44 805 44 11, fax +41 44 805 45 78E-mail : info.realestate.fr@implenia.comwww.implenia-realestate.com

Stark engagiertWestschweizer Projektentwicklung mit

Fokus auf Nachhaltigkeit

Grundstücke, die sich kurzfristig bebauenlassen, werden zunehmend rar – insbesondere inder Genferseeregion. Privatunternehmen sind imBereich der Immobilienprojektentwicklung dietreibende Kraft: Sie setzen zu Beginn des Ent-wicklungsprozesses an und kümmern sich umdie komplexen, administrativen Verfahren in Zu-sammenhang mit Umzonungen oder der Raum-planung.

In der Westschweiz engagiert sich dieImplenia Development AG sehr stark in der Pro-jektentwicklung. Lokale Behörden schätzen unserUnternehmen, das einen direkten Beitrag zurwirtschaftlichen Entwicklung der Region leistetund als initiative Partnerin für neue Immobilien-projekte und grosse Infrastrukturprojekte be-kannt ist.

Die nachhaltige Strategie unseres Konzernsist von entscheidender Bedeutung, wenn es umdie Glaubwürdigkeit unserer Projektentwick-lungsaktivitäten gegenüber den Behörden geht.Der Prozess der Projektentwicklung kann bis 10oder 15 Jahre in Anspruch nehmen, bevor er mitdem Beginn der Bauarbeiten erfolgreich zum Ab-schluss gebracht werden kann. Während dieserZeit gilt es, Verhandlungen zu führen und zahl-reiche Prozesse zu durchlaufen.

Konstruktive KommunikationUnsere Kompetenzen und Referenzen, dar-

unter viele äusserst komplexe Projekte, sind fürGrundstückbesitzer, die einen zuverlässigen Part-ner mit Erfahrung in administrativen Belangensuchen, eine weitere Garantie für den Erfolg. Miteinem Projektmanagement, das alle Beteiligten

einbezieht, und konstruktiver, respektvoller undoffener Kommunikation schafft es die ImpleniaDevelopment AG immer wieder, die Interessenvon Behörden mit den Zielen und Interessen vonGrundstückbesitzern, Projektentwicklern und Sub-unternehmen sowie von zukünftigen Nutzern undInvestoren geplanter Bauvorhaben zu vereinbaren.

Wir setzen direkt bei der Raumplanung an.Dadurch ist es uns möglich, Aspekte der nachhal-tigen Entwicklung effizient in alle Überlegungenund Prozesse einfliessen zu lassen.

300000 m2 BaulandAuf dem Westschweizer Immobilienmarkt ist

die Implenia Development AG momentan für ver-schiedene Entwicklungsprojekte zuständig, dieinsgesamt rund 300000 m2 Land, 1500 Wohnun-gen und rund 50000 m2 Baustellen einbeziehen,sowie für verschiedene private und öffentlicheInfrastrukturprojekte, wie Parkhäuser und Fern-wärmenetze.

Früher bestand die Aufgabe des Bauträgerslediglich darin, Baubewilligungen einzuholen undProjekte zu verkaufen, um eine schnelle Ausfüh-rung zu gewährleisten. Heute haben wir eineandere Auffassung der Aufgaben einer Projekt-entwicklungsorganisation. Die langfristige Ent-wicklung von Immobilienprojekten ist ein strate-gisches Ziel des Implenia-Konzerns, für das wiruns entschieden haben und im Hinblick auf dieZukunftssicherung bewusst einsetzen wollen.

Anne Grossmann, Leiterin Westschweiz,

Implenia Development AG, Onex

Engagement durableArc lémanique: une activité stratégique en phase

avec le développement durable

Devant la pénurie croissante de terrainsimmédiatement constructibles – sur le marchéde l’arc lémanique notamment – les acteurs pri-vés opérant dans le développement de projetsimmobiliers jouent un rôle moteur de plus enplus important en intervenant très en amont eten assumant les procédures administrativescomplexes de modifications de zones et d’élabo-rations de plans d’aménagement du territoire.

En Suisse romande, Implenia DevelopmentSA est très active dans ce type de procédures etse profile, auprès des autorités politiques locales,comme un partenaire initiateur de nouveauxprojets immobiliers et d’infrastructures d’enver-gure, contribuant ainsi directement au dévelop-pement économique de la région.

La pérennité de notre groupe est un élémentessentiel pour crédibiliser notre intervention auxyeux des autorités politiques, dans des dévelop-pements de projets qui peuvent nécessiterjusqu’à 10 à 15 ans de négociations et de procé-dures avant l’aboutissement d’une opération,concrétisée par le début de la construction.

Par un dialogue constructifLes compétences et les références d’Implenia

Development SA dans le montage d’affairescomplexes, sont également un gage de succèspour le propriétaire d’un terrain à la recherched’un partenaire fiable pour s’engager dans lelabyrinthe des procédures administratives. Parun pilotage participatif des projets développésen amont, Implenia Development SA contribue,par un dialogue constructif, respectueux et ouvert,à concilier les intérêts publics des autorités poli-

tiques avec les objectifs et les intérêts privés dupropriétaire du terrain, du développeur, de sesmandataires, ainsi que des futurs utilisateurs etinvestisseurs des constructions projetées.

Une intervention en amont des processusd’aménagement du territoire permet égalementd’intégrer efficacement les critères du dévelop-pement durable au sein de toutes les réflexionset procédures.

300000 m2 de terrainSur le marché suisse romand, Implenia Deve-

lopment SA pilote des projets immobiliers initiésen amont représentant environ 300000 m2 deterrain, 1500 logements et 50000 m2 d’activités,ainsi que des projets d’infrastructures privéeset/ou publiques tels que des parkings et desréseaux de chauffage à distance.

Le rôle «traditionnel» du promoteur immobi-lier, visant à obtenir un permis de construire età vendre son projet à un tiers pour le réaliser àcourt terme, ne constitue plus aujourd’hui, pournotre groupe, l’activité principale du développe-ment de projets.

Le développement de projets immobiliersréalisables à long terme constitue un objectifstratégique du groupe Implenia qui s’engageavec détermination dans cette voie essentiellepour son avenir.

Anne Grossmann, directrice Suisse romande,

Implenia Development SA, Onex

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