Inhalt Contents 2/2004 - uni-regensburg.deepub.uni-regensburg.de/6723/1/schulte3.pdf · Prof. Dr. K.-W. Schulte HonRICS. Zeitschrift für Immobilienökonomie German Journal of Property

1

>> GELEITWORT EDITORIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

>> DIE HERAUSGEBER ABOUT THE EDITORS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

>> AUFSÄTZE PAPERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Inhalt Contents 2/2004

Anreizkompatibles Beteiligungsmodell für Opportunity Funds - Integration agency-theoretischer AspekteIncentive compatible investment model for opportunity funds - integration of agency-theoretical aspects

Deutsche REITs - Möglichkeiten und Voraussetzungen einer Realisierung German REITs - Opportunities and requirements

BauGB-Novelle 2004 - Auswirkungen auf die Baulandmärkte2004 Amendments to the BauGB - Effects on the development land market

Die Bedeutung lokaler Marktlagen für die ImmobilieninvestitionMarket Conditions and Real Estate Investment

Nico B. Rottke, MSc. 6

Karl-Werner Schulte 31Ramon Sotelo

Michael Krautzberger 49

Harald Nitsch 66

>> BUCHREZENSIONEN

BOOK REVIEWS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

>> ABGESCHLOSSENE DISSERTATIONEN

COMPLETED PHD THESISES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

>> AKTUELLES VON DEN HOCHSCHULEN

NEWS FROM UNIVERSITIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

>> FORSCHUNGSPREISE

RESEARCH AWARDS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

>> INTERNATIONALE IMMOBILIENORGANISATIONEN

INTERNATIONAL REAL ESTATE ORGANISATIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

>> INTERNATIONALE KONFERENZEN ÜBER IMMOBILIENFORSCHUNG

INTERNATIONAL PROPERTY RESEARCH CONFERENCES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122

>> CALL FOR PAPERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

2

>> GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG

SOCIETY OF PROPERTY RESEARCHERS, GERMANY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

>> NEUES AUS DER GIF

GIF NEWS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

>> BERICHTE AUS DEN GIF ARBEITSKREISEN

REPORTS FROM THE GIF WORKING GROUPS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

>> GIF VERÖFFENTLICHUNGEN

GIF PUBLICATIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

>> VERÖFFENTLICHUNGSGRUNDSÄTZE UND ZITIERREGELN

EDITORIAL POLICY AND SUBMISSION GUIDELINES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

>> IMPRESSUM, ABONNEMENTS

IMPRINT, SUBSCRIPTIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

Inhalt Contents 2/2004

Zeitschrift für Immobilienökonomie German Journal of Property Research 2/2004

>> GELEITWORT EDITORIAL

3

Meine Hoffnung, dass die gif auf der 11ten Jahreskonferenz der Euro-pean Real Estate Society in Mailand im Juni 2004 gut vertreten seinwürde, hat sich voll erfüllt. Vor allem die Fachhochschule Nürtingenund die ebs sorgten für eine starke Repräsentanz, aber auch zahlrei-che Spitzenvertreter der deutschen Immobilenwirtschaft. Die nächsteERES Konferenz in Dublin 2005 bietet erneut die Gelegenheit, dieFortschritte der Immobilienforschung in Deutschland international zudokumentieren. Zurück zur Forschung hierzulande.

Heft 4 zeichnet sich durch eine gute Mischung von Beiträgen ausImmobilienrecht, Immobilieninvestition und Real Estate Economicsaus. Für die Auswahl war neben der Qualität vor allem die Aktualitätentscheidend.

Die Übernahme der GSW durch das Bieterkonsortium Whitehall-Cerberus und der GAGFAH durch Fortress haben Opportunity Fundsin den Mittelpunkt des Interesses gerückt. Mit diesen neuen Playernam deutschen Immobilienmarkt beschäftigt sich der Beitrag von NicoB. Rottke.

Im Zuge der bereits realisierten bzw. geplanten Einführung von REITsin einigen europäischen Ländern wird auch in Deutschland die Imple-mentierung eines börsengehandelten, steuertransparenten Immobili-enanlagevehikels diskutiert. Mit Möglichkeiten und Voraussetzungeneiner Realisierung befassen sich Ramon Sotelo und der Unterzeich-ner.

Am 20. Juli diesen Jahres ist eine Novelle des BauGB in Kraft getre-ten. Notwendig geworden durch neues EU-Recht wurde die Novellie-rung genutzt, weit reichende Änderungen am Planungsrecht vorzu-nehmen. Michael Krautzberger erläutert diese ausführlich in seinemAufsatz.

Wie weit strahlen lokale Marktlagen in das Umland aus? Wie weitreicht das Such- und Arbitrageverhalten von Immobilieninvestoren indie Fläche? Im vierten Aufsatz untersucht Harald Nitsch, ob diese Fra-gen mit Hilfe der von James Tobin (1961, 1969) entwickelten Methodedes q-Wertes beantwortet werden können.

Zu guter letzt sollte nicht vergessen werden zu erwähnen, dass vor 10 Jahren an den Universitäten ebs/Oestrich-Winkel, Leipzig, undWeimar Lehrstühle etabliert wurden, die die Lehre und Forschung imFachgebiet Immobilienökonomie entscheidend voran gebracht haben.

Ad multos annos

Geleitwort

HerausgeberEDITOR

Prof. Dr. K.-W. Schulte HonRICS


>> GELEITWORT EDITORIAL

4

Editorial

My hopes that gif would be well represented at the 11th annual confe-rence of the European Real Estate Society in Milan, in June 2004,were completely fulfilled. Although especially the Fachhochschule(university of applied sciences) Nürtingen and the ebs ensured thatthere was a strong attendance, there were also many leading repre-sentatives from the German real estate industry present. The nextERES conference in Dublin, in 2005, will offer a renewed opportunityto demonstrate advances in German real estate research to an inter-national audience. To return to research in this country:

Issue 4 is distinguished by an excellent mixture of contributions fromthe fields of property law, property investment and real estate econo-mics. Topicality as well as quality were the deciding factors in the sel-ection of articles.

The takeovers of GSW, by the Whitehall-Cerberus bidding consorti-um, and of GAGFAH by Fortress have put opportunity funds at thecentre of interest. The article by Nico B. Rottke covers these newplayers in the German real estate market.

The planned - or already effective - introduction of REITS into someEuropean countries has also sparked discussions in Germany con-cerning the implementation of a stock-market traded, tax-transparentvehicle for property investment. The possibilities and prerequisites forthis are dealt with in the article by Ramon Sotelo and myself.

Amendments to the BauGB (statutory building and planning code)made necessary by new EU directives came into force on 20 July thisyear. The amendments were also used to make far-reaching changesin planning law: Michael Krautzberger provides a detailed explanati-on.

How far do local market conditions spread into surrounding areas?How widely do real estate investors' searches - and their buying andselling behaviour - extend? In the fourth article, Harald Nitsch investi-gates whether these questions can be answered by the use of the q-value method developed by James Tobin (1961, 1969).

An important final point: I must not forget to mention the 10-year anni-versary of the establishment of professorial chairs at the universitiesof ebs/Oestrich-Winkel, Leipzig and Weimar, all of which have beenresponsible for decisive advances in teaching and research in thefield of real estate economics.

Ad multos annos!


>> DIE HERAUSGEBER THE EDITORS

5

HerausgeberEditorProf. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICSEUROPEAN BUSINESS SCHOOLInternational University Schloß Reichartshausen;ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbH

SchriftleitungEditorial ChairmanProf. Dr. Monika DobbersteinTechnische Universität Hamburg-Harburg

HerausgebergremiumEditorial BoardProf. Dr. Wolfgang BöhmUniversität Kaiserslautern

Prof. Dr. Stephan Bone-WinkelEUROPEAN BUSINESS SCHOOLInternational University Schloß Reichartshausen;BEOS Projektentwicklung GmbH, Berlin

Prof. Dr. Kerry-U. BrauerBerufsakademie Sachsen, Leipzig

Dipl.-Geograph Hartmut Bulwien, FRICSBulwien AG, München;Präsident der Gesellschaft fürImmobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V.

Prof. Wolfgang ChristBauhaus-Universität Weimar

Prof. Dr. Johann EekhoffUniversität zu Köln

Prof. Dr.-Ing. Dieter JacobTechnische Universität Bergakademie Freiberg

Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Brandenburgische Technische Universität Cott-bus

Prof. Dr. Stephan KippesFachhochschule Nürtingen

Prof. Dr. Michael Krautzberger Bundesministerium für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen, Berlin

Prof. Dr. Thomas KrügerTechnische Universität Hamburg-Harburg

Dipl.-Ing. Bernd LandgrafEIPOS, TU Dresden

Prof. Dr.-Ing. Kunibert LennertsUniversität Karlsruhe (TH)

Prof. Dr. Karl-Georg LoritzUniversität Bayreuth

Prof. Dr. Wolfgang MaennigUniversität Hamburg

Prof. Dr. Raimond MaurerUniversität Frankfurt am Main

Prof. Dr. Jens OeljeschlagerFachhochschule Hildesheim/Holzminden/Göttin-gen

Prof. Dr. Wolfgang PelzlUniversität Leipzig

Prof. Dr. Andreas PfnürTechnische Universität Darmstadt

Prof. Dipl.-Ing. Architekt Johannes Ringel Universität Leipzig

Dr. Wolfgang SchäfersSal. Oppenheim jr. & Cie KG aA. Köln

Jun. Prof. Dr. Ramon SoteloBauhaus-Universität Weimar

Prof. Dr. Matthias Thomas MRICSFachhochschule Hildesheim/Holzminden/ Göttingen; Deutsche Immobilien Datenbank, Wiesbaden


>> AUFSÄTZE PAPERS Dr. Nico B. Rottke, MSc.

6

Anreizkompatibles Beteiligungsmodell für Opportunity Funds - Integration agency-theoretischer AspekteIncentive compatible investment model for opportunity funds - integration of agency-theoretical aspects

DR. NICO B. ROTTKE, MSC.business development, DIC Asset AG

[email protected]

Zusammenfassung

Opportunity Funds spielen für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt eine zunehmend größereRolle. Im folgenden Beitrag wird ein Erfolgsbeteiligungsmodell für diese Fondskategorie als zusam-menführender Intermediär von nach Anlage suchendem Kapital und Anlagemöglichkeit aufgestellt, dasAnreizkompatibilität zu originären Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, aber auch zumöglichen operativen Partnern vor Ort durch Integration Agency-theoretischer Aspekte erzeugt.

Zu diesem Zweck wird in einem ersten Schritt die Struktur der Transaktionsbeziehungen von Opportu-nity Funds erläutert: Die wichtigsten Beziehungen der handelnden Akteure werden genannt undanhand einer operativen Plattform dargestellt.

Auf Fondsebene werden der general partner, das investment committee und das advisory board alsentscheidende Akteure erkannt. Hinzu kommen die originären Investoren in Form von externen Eigen-kapitalgebern wie bspw. Versicherungsgesellschaften. Operative Partner vor Ort, die eine Fondsgesell-schaft in der Generierung von deal flow und asset management unterstützen, komplettieren das Bild.

Darauf folgend wird die o.g. Dreierbeziehung Opportunity Fund, originärer Investor und operativerPartner anhand der Agency-Theorie untersucht. Eine doppelte Delegationsbeziehung tritt zu Tage, inder der Opportunity Fund in der Beziehung Fonds zu Geldgeber die Rolle des Agents einnimmt undder Geldgeber die Rolle des Principals. In der Beziehung Opportunity Fund zu operativem Partner übtstattdessen der Fonds die Principal-Rolle aus, während der Joint-Venture-Partner als Agent Informa-tionsvorsprung besitzt.

Die Typen der o.g. asymmetrischen Informationsverteilung werden darauf folgend erläutert: Wie wirkensich hidden characteristics, hidden information, hidden action und hidden intention auf die Beziehungder Transaktionspartner aus, und welchen Gefahren unterliegt damit eine Investition mit Real EstatePrivate Equity?



7

A. Problemstellung und Zielsetzung

In 2003 wies die deutsche Immobilieninvest-mentstatistik erstmals ein Anlageprodukt aus,das auf Anhieb den zweiten Platz hinter denoffenen Immobilienfonds und noch vor geschlos-senen Immobilienfonds, Bauträgern und Eigen-nutzern einnahm: Opportunity Funds.1

Diese Fondskategorie investiert sog. ‚RealEstate Private Equity' (REPE) in Form von exter-nem Eigenkapital in nicht effiziente Marktsitua-tionen mit dem Anspruch auf eine hohe interneEigenkapitalverzinsung.

Private Equity für die Finanzierung von Immobili-eninvestitionen ist in Deutschland ein noch rechtjunges Thema. Die Kapitalquellen liegen primärim angelsächsischen Raum und umfassen ne-ben institutionellen und großen privaten Investo-ren auch das in Deutschland unterentwickelteStiftungskapital.

Bedingt durch die anhaltende Schwäche desImmobilienmarktes, die gestiegene Bereitschaftzur Trennung von Problembeständen und dieVeränderung der Finanzierungslandschaft wirdDeutschland seit einigen Jahren als ZielstandortNr. 1 für REPE in Europa genannt. So wurdenbereits einige spektakuläre Geschäftsabschlüs-se in diesem Sektor erzielt, insbesondere derVerkauf von Telekom-Paketen oder eines Port-folios Not leidender Immobilienkredite der HVB

und zuletzt die Übernahme der Berliner GSWdurch ein Bieterkonsortium (u.a. Whitehall/Cerberus).

Die Frage stellt sich, wie das Ziel einer über-durchschnittlich hohen internen Eigenkapitalver-zinsung für alle beteiligten Transaktionspartnererreicht werden kann. Wie können die beteilig-ten, investierenden Partner zu Leistung motiviertwerden, d.h., wie kann Anreizkompatibilitätunter den Transaktionspartnern hergestellt wer-den? Eine mögliche Antwort liefert die Agency-Theorie, ein mikroökonomischer Ansatz, dersich in den letzten Jahren auf viele Gebieteinnerhalb der Betriebswirtschaftslehre ausge-dehnt hat.

Im Folgenden wird ein Erfolgsbeteiligungsmodellfür Opportunity Funds als zusammenführenderIntermediär von nach Anlage suchendem Kapi-tal und Anlagemöglichkeit aufgestellt, dasAnreizkompatibilität zu originären Investoren wieVersicherungen und Pensionskassen, aber auchzu möglichen operativen Partnern vor Ort durchIntegration Agency-theoretischer Aspekteerzeugt.

B. Struktur von Opportunity Funds

Opportunity Funds stellen die dominierende Artvon REPE, sowohl nach Institutionalisierung als

Adverse selection, holdup, moral hazard und shirking werden als beziehungs-gefährdend erkannt.Ihnen werden Lösungsansätze gegenübergestellt, die als kritische Management- und Finanzfaktorenin ein Beteiligungsmodell einfließen, um Anreizkompatibilität unter den Transaktionspartnern zu erzeu-gen.

Der vorliegende Beitrag fokussiert dabei v.a. auf kritische Faktoren wie:

- Kontroll- und Schutzmechanismen,- Anreizmechanismen und deren Gefahren,- Agency-relevante Risiken der Fondsfinanzierung,- Kapitalbereitstellung,- Verwaltungsgebühren und- Ergebnisverteilung.



8

auch nach Mittelaufkommen, dar.2 Die Strukturihrer Transaktionsbeziehungen wird im Folgen-den zusammenfassend geschildert:

Abbildung 1 beschreibt die operative Plattformeines Opportunity Funds. Es kann die Außen-welt von der eigentlichen Gesellschaft abge-grenzt werden. Innerhalb des Fonds sind diebeiden Entitäten des Fondsmanagements undder Kapitalsammelstelle, dem Opportunity Fund,zu unterscheiden.

Das Fondsmanagement besteht aus dem opera-tivem general partner vor Ort (GP), dem invest-ment committee und einer Division für Finanz-,Rechts-, Technik- und Verwaltungsfragen, dieder gesamten Konzernholding, also nicht nurdem einzelnen Fondsmanagement oder einzel-nen Fonds, zur Verfügung steht.3

Das Team um den GP setzt sich aus Verantwort-lichen für die Akquisition und für das asset

management zusammen. Bei einer potenziellenOpportunität berät sich der GP mit internenBeratern (advisory board), die als Stabsstellekeine Entscheidungsbefugnis haben, und derenRatschlag nicht bindend ist. Das advisory boardkann sich aus den größten originären Investorenund dem GP des Fonds zusammensetzen.Unter Umständen setzen sich advisory boardsvollständig oder zusätzlich aus Dritten zusam-men, die ferner Industrieexpertise einbringen.Advisory boards sind, gemäß der Stellung deroriginären Investoren als Kommanditisten, reinberatend tätig. Die endgültigen Entscheidungenwerden vom GP getroffen. Ist die Investitionnach eingehender due diligence tatsächlich rea-lisierbar, legt der GP gegenüber dem investmentcommittee Rechenschaft ab. Dieses besteht ausden internen Spitzen des Unternehmens, meistFirmengründern oder managing directors. Diesefällen in Absprache mit dem GP die Entschei-dung über die Transaktionsdurchführung.

Abbildung 1: Operative Plattform eines Opportunity Funds

AußenAußen--beziehungenbeziehungen FondsgesellschaftFondsgesellschaft

Fondsmanagement REPEFonds n

berichtet

legt

Rec

hen

-sc

haft

ab prüft,entscheidet

Bank

Verkäufer

verh

ande

ln

prüft

prüf

t und

fina

nzie

rt

AnteilDeutschland

AdvisoryBoard

berät

berä

t

...

besitzt

beraten

InvestmentCommittee

REPEFonds n

AnteilDeutschland

...

OpportunityFund n

InvestmentDeutschland

...

kauft für Fonds

investiert

General PartnerAkquisitions- und

Asset-Management-Team vor Ort

Beteiligung 5-20%

Gebühren

Kapitalrückflüsse

u.U. mit Sitz vertreten

Joint-VentureFonds: ca. 90% .

JV-Partner: ca. 10%

Unternehmens-

beteiligungFonds: >51%

Unternehmen: <49%

DirektbeteiligungFonds: 100%

überträgtMittel

Berater: Finanz-, Rechts-, Technik- & Verwaltungsfragen (intern innerhalb der Holding oder extern als Dienstleistung)

OriginärerInvestor

verwendet Mittel

Investitions-Objekt

verkauftan Fonds

Quelle: In Anlehnung an Rottke (2004), S. 103



9

Das investment committee selbst bedient sichebenfalls den internen Beratern des advisoryboards. Ggf. können diesem auch externe Per-sönlichkeiten aus der Industrie angehören,deren Netzwerke und Know-how genutzt werdensoll, und deren ‚Markenname' auch originärenInvestoren zu einer Investitionsentscheidungverhelfen soll.4 Das investment committee istdiejenige Einheit, die für die diversen Fonds dieKapitalakquisition betreibt und dem originärenInvestor zur Auskunft über sein Investment ver-pflichtet ist und mit Eigenkapital bürgt.

Diese Position birgt folglich einen enormenMachteinfluss, aber ebenfalls ein hohes Maß anVerantwortung gegenüber den originären Inves-toren. Aus diesem Grund ist sie die eigentlicheinterne Prüfstelle für den GP. Ihr gegenüber hater sich zu verantworten und ein Projekt zu ver-treten: Ein externer Kontrollmechanismus wirddurch ein internes Komitee internalisiert.

Um kurzfristig über genügend liquide Mittel zuverfügen, werden im Rahmen des Fundraisingsbei Initiierung des Fonds Eigenmittel von ori-ginären, meist institutionellen, Investoren wieVersicherungen und Pensionskassen, aber auchin geringem Maße von Stiftungen oder High NetWorth Individuals akquiriert, die auf Abruf füreine bestimmte Zeit bereit stehen. Im Gegen-satz zu gezielten Objektplatzierungen werbenOpportunity Funds Eigenkapital-Verpflichtungs-erklärungen (commitments) ein. Die originärenInvestoren wissen dabei i.d.R. nicht, in welcheAnlagekategorien oder spezifischen Objekteoder Projekte der Fonds investiert (Blind-Pool-Prinzip).

Sie übertragen dem Fondsmanagement per‚discretion' die Vollmacht über die zur Verfügunggestellten Mittel. Während der Laufzeit, die beiOpportunity Funds ca. drei bis sieben Jahre mitOption auf ein bis zwei weitere Jahre beträgt,findet zwischen Fondsmanagement und ori-ginärem Investor ein regelmäßiges Reportingüber den Verlauf der Investition statt. EinzelneObjekte innerhalb des Fonds können durchauslediglich Haltedauern von 12 Monaten bis zudrei Jahren aufweisen.5

Ist die Investitionsentscheidung einmal ge-

troffen, entnimmt der GP Mittel aus dem ent-sprechenden Fonds. Die Fondsgesellschaft hatals Holding meistens mehrere Fonds mit ver-schiedenen strategischen Schwerpunkten,neben Immobilien- z.B. Venture-Capital-, Mezzanine- oder Leveraged-Buyout-Fonds.6

Der entsprechende Fonds für hochrisikoreicheImmobilieninvestitionen setzt sich aus einemPortfolio zusammen, das aus Gründen derDiversifikation bspw. in den USA, Asien undEuropa investiert, hier mit den Schwerpunktenauf die jeweiligen europäischen Länder. Nunwerden aus dem Fonds die entsprechenden Mittel entnommen.

In Joint-Venture-Partnerschaften übernimmt derOpportunity Fund i.d.R. Anteile bis zu 90%, ver-pflichtet den Projektentwickler allerdings auchzu einem co-investment i.H.v. 5-10%. Dieserrelativ geringe, für den Projektentwickler absolutaber sehr hohe Betrag (hurt money) dient derAngleichung der Interessen.

Fließen Mittel in eine Unternehmensbeteiligung,so kann das Fondsmanagement eine Mehrheits-beteiligung am Unternehmen von mehr als 51%für den Fonds erwerben, um die Kontrolle überdas Unternehmen, d.h. über seine Strategie, zuerlangen. Bei einer Direktanlage kann das ein-gesetzte Eigenkapital des Fonds bis zu 100%betragen.

Mit den vorhandenen Mitteln erwirbt der GP fürden Opportunity Fund die Immobilie, das Grund-stück oder das Immobilienunternehmen im Rah-men von Verhandlungen vom Verkäufer.

Die Fondsgesellschaft versucht, den Eigenkapi-tal-Anteil der Investition so gering wie möglichzu halten, um eine möglichst hohe Hebelwirkungder eingesetzten Mittel und somit eine hoheInternal Rate of Return (IRR) für die Investorenzu erreichen. Dafür muss die Transaktiongegenüber der Bank oder dem begleitendenBankenkonsortium genehmigungsfähig sein, dadiese die Fremdkapital-Tranche vergeben, dieden größten Teil der Finanzierung ausmacht.

Impliziter Bestandteil der Transaktionsbeziehun-gen eines Opportunity Funds ist die Grundformdes Fondskonzeptes in Form eines monetären



10

Vergütungsschemas, das sich an den Kompen-sationsmodi von Private-Equity-Fonds orientiert(vgl. Abbildung 2).

In Abhängigkeit von der Fonds-Trägerschaftzahlen die originären Investoren etwa 80-99%des Beteiligungskapitals an den OpportunityFund. Dieser wird vom Fondsmanagementgegen eine Gebühr (management fee) operativbetreut.

Diese beträgt p.a. etwa 0,5%-2% des Fonds-kapitals.7 Der Einsatz des Kapitals des Fonds-managements beläuft sich je nach Trägerschaftdes Fonds auf 1-20%: Bei Investmentbanken istdieses sog. co-investment i.d.R. intensiv ausge-prägt, bei anderen Trägern aufgrund geringerervorhandener Mittel eher weniger. Selbst ein co-investment von einem Prozent mag unbe-deutend aussehen, doch drückt es in der Rea-lität meist einen substanziellen Teil des Vermö-gens einer general partnership aus.

Abbildung 2: Vergütungsschema eines Opportunity Funds 8

Fonds-Management

REPE-Fonds nOriginärer

Investor

Beteiligung:Joint Venture

UnternehmensbeteiligungDirektanlage

Investition

Gewinn76-80% Gewinn

80-99% Kapital

0,5-2% management fee(auf zugesagtes Kapital);evtl. Sitz im Beirat

Sitz im Vorstand respektive Einflussnahme

1-20% KapitalOperative Führung

20-24% Gewinn

REPE-Fonds nOpportunity Fund n

Die Trennung von Fonds und Managementerlaubt es dem gleichen Team, mehrere Fonds zubetreuen. Das Kapital des Fonds wird in Unter-nehmen, Joint-Venture-Projekte oder Direktanla-gen investiert und der Gewinn aus den Veräuße-rungen fließt gewöhnlich im Verhältnis von ca.80/20 an Investoren und Managementgesell-schaft (carried interest) zurück.9

Das Fondskonzept zielt darauf ab, den Ertrag fürden originären Investor zu maximieren, Anreizefür das Fondsmanagement zu einer hohen Per-formance zu schaffen, und parallel das Risikound die Agency-Problematik zu minimieren.

C. Diskretionärer Verhaltensspielraum durch Informationsasymmetrien

Die im Mittelpunkt der Betrachtung stehendeBeziehung zwischen Opportunity Fund, ori-ginärem Investor und operativem Partner kann imRahmen der Agency-Theorie als doppelte Princi-pal-Agent-Beziehung charakterisiert werden.

Im Folgenden wird nun aufgezeigt, welchen Infor-mationsasymmetrien eine solche Beziehung imRahmen der Agency-Theorie unterliegt und wel-che Gefahren daraus resultieren können.



11

Gegenstand der Agency-Theorie sind Delegati-onsbeziehungen, in denen ein Wirtschaftssubjekt,der Agent, beauftragt wird, im Interesse einesanderen Wirtschaftsubjektes, des Principals, Ent-scheidungen zu treffen und Handlungen durchzu-führen. Die Ergebnisse dieser Handlungen beein-flussen die Vermögenssituation des Principals.10

Diese Delegationsbeziehungen zwischen Auf-traggeber und -nehmer sind naturgemäß vonInformationsasymmetrien geprägt, da der Agent

Entscheidungen trifft, die nicht die Wohlfahrt sei-nes Auftraggebers, sondern seine eigene beein-flussen.11 Informationsasymmetrien resultieren indiskretionären Handlungsspielräumen für denAgent. Voraussetzung für das Auftreten solcherHandlungsspielräume aufgrund unvollständigerVerträge sind Verhaltensunsicherheiten vor undnach den Zeitpunkten t0 (Vertragsangebot) und t1(Vertragsannahme) der beteiligten Parteien (vgl.Abbildung 3).12

Problemstellung Vertragsangebot Entscheidung Aufgabenerfolg undPrincipal an den Agent Vertragsannahme Entlohnung Agent

hidden characteristicsSoll eine Vertrags-beziehung eingegangenwerden?

hidden intentionWie werden implizite Ansprüche durchgesetzt?

hidden informationWie wird das Ergebnis beurteilt?

hidden actionWie wird das Verhaltenoder die Leistung desAgents beurteilt?

t-1 t0 t1 t2 t

Screening Entscheidungsfindung Aufgabenausführung

potenzieller Agents Agent und exogenes Risiko

Abbildung 3: Typen asymmetrischer Informationsverteilung

Bei vorausgesetzter unvollständiger, asymmetri-scher Informationsverteilung ist der Ent-stehungszeitpunkt ‚t' für die verschiedenen Ver-haltensmuster relevant, da sich hiervon ausge-hend eine Klassifizierung vornehmen lässt.

Als t -1 sei der Zeitpunkt genannt, an dem sichfür den Principal eine Problemstellung auftut.Als t0 sei der Zeitpunkt des Kooperationsbe-ginns zwischen Principal und Agent bezeichnet,d.h. das ex- oder implizite Vertragsangebot, alst1 der Zeitpunkt der Entscheidung, bspw. einerInvestitionsentscheidung des Principals bzw.des Handlungsbeginns des Agents und als t2der Zeitpunkt der Entlohnung des Agents.13

Vor Vertragsabschluß (von t -1 bis t0) ist der Prin-cipal unsicher, ob er eine Beziehung mit einem

bestimmten Agent eingehen soll, da er seineEigenschaften nicht beurteilen kann. DiesesBeurteilungsproblem in Bezug auf den Agentwird als ‚hidden characteristics' bezeichnet.Nach Vertragsangebot aber vor einer Investi-tionsentscheidung, respektive vor Handlungsbe-ginn des Agents, ist es dem Principal nicht mög-lich, den Informationsstand des Agents zu be-obachten und zu beurteilen. Dieses Agent-Problem wird in der Literatur mit ‚hidden infor-mation' benannt. Nach Vertragsangebot undnach einer Investitionsentscheidung oder nacheinem Handlungsbeginn ist es dem Principalnicht oder nur unter prohibitiven Kosten möglich,die Aktivität in Form von Verhalten und/oderLeistung des Agents zu beurteilen. Diese Pro-blematik wird als ‚hidden action' beschrieben.Schließlich ist es dem Principal sowohl vor als



12

auch nach Vertragsabschluß nicht möglich, dieverborgenen Absichten des Agents zu erkennenund somit die Durchsetzung impliziter An-sprüche zu sichern. Dieses Phänomen wird inder Literatur als ‚hidden intention' bezeichnet.14

Die vier anhand des zeitlichen Ablaufes einerVertragsbeziehung zwischen Principal undAgent dargestellten Grundtypen, können ineinem Quadrantenmodell in Bezug auf das Ver-halten des Agents schematisiert dargestellt wer-den (vgl. Abbildung 4).

Abbildung 4: Verhaltensgrundtypen des Agents

Auf der einen Seite wird unterschieden, ob dasVerhalten des Agents exogen gegeben odervariabel ist. Exogen gegebenes Verhalten zeich-net sich z.B. durch feststehende, kurz- und mit-telfristig nicht änderbare Eigenschaften wieTalent, Begabung oder Qualifikation aus oderdurch Verhaltensmerkmale, die gegeben sind,aber im Verborgenen bleiben. Währenddessenkann variables Verhalten bspw. durch Handlun-gen gekennzeichnet werden, die kurzfristigänderbare Eigenschaften wie beobachtbaresEntgegenkommen, Fairness oder Kulanzrespektive nicht beobachtbares Verhalten wieAnstrengung, Fleiß und Sorgfalt umfassen.15

Auf der anderen Seite wird untersucht, ob dieErgebnisse eines Verhaltens ex post beobacht-bar sind und bekannt werden oder, ob bspw.Quantität, Qualität und Termin der Gegenleis-tung des Agents im Verborgenen bleiben.16

Abbildung 4 ordnet unter der Annahme asym-metrischer Informationsverteilung den vier inpositiver und normativer Agency Theorie behan-

delten Grundtypen der hidden characteristics,hidden intention, hidden information und hiddenaction die aus ihnen resultierenden Gefahrenzu:

- adverse selectionEs besteht die Gefahr, übertriebenen Dar-stellungen, Qualifikationen oder Motivatio-nen von Agents zu glauben, die nicht der Wahrheit entsprechen. Es wird u.U. genau die Wahl getroffen, die vermieden werden sollte.17

- holdupWerden spezifische Investitionen durch einen Transaktionspartner getätigt (sunk costs), dann kann sein Gegenpart durch opportunistisches Verhalten versuchen, vertraglich nicht geregelte, implizite An-sprüche nicht zu erfüllen und sich so die entstandene Rente anzueignen.18

- moral hazardEs besteht die Gefahr, dass der Principal

ex post bekannt

ex postnicht

bekannt

Verhalten des Agents

ex ante exogen gegeben

hidden characteristics

Gefahr: adverse selection

hidden information

Gefahr: moral hazard

und adverse selection

ex ante variabel

hidden intention

Gefahr: holdup

hidden action

Gefahr: moral hazard

und shirking



13

die Aufgabenausführung des Agents nicht zu beurteilen vermag, und der Agent das Informationsdefizit des Principals und somit die Möglichkeit diskretionärer Handlung zum Nachteil des Principals ausnutzt.19

- shirkingEs besteht das Risiko, dass der Agent aufgrund der Nichtbeobachtbarkeit seiner Leistung Minderleistung erbringt. Bei einem Fehlen ausreichender Anreize reduzieren folglich Agents ihr Aktivitätsniveau.20

D. Theoretische Lösungsansätze

Den o.g. resultierenden Gefahren stehen nuntheoretische Lösungsansätze gegenüber, diedazu beitragen, durch Informationsasymmetrienentstandene diskretionäre Handlungsspielräumeund somit Agency-Kosten zu minimieren.

Im folgenden werden diese theoretischenLösungsansätze aufgezeigt:

Den einzelnen Typen asymmetrischer Informa-tionsverteilung und deren Gefahren könnenanhand des Basiszeitstrahls die einzelnenLösungsansätze zugeordnet werden (vgl. Abbildung 5).

t-1 t0 t1 t2 t

Screening Entscheidungsfindung Aufgabenausführung

potenzieller Agents Agent und exogenes Risiko

Problemstellung Vertragsangebot Entscheidung Aufgabenerfolg undPrincipal an den Agent Vertragsannahme Entlohnung Agent

hidden characteristics(adverse selection)signalingscreeningself selection

hidden intention(holdup)signalingReputation & Garantie

hidden information(moral hazard/adverse selection)AnreizsystemeKontrollsystemeself selectionReputation & Garantie

hidden action(moral hazard/shirking)AnreizsystemeKontrollsystemeReputation & Garantie

Abbildung 5: Lösungsansätze für potenzielle Gefahren der Informationsasymmetrie



14

Um diesen zu begegnen, werden Agency-Kostensenkende Institutionen eingesetzt.21 Institutionensind "sanktionierbare Erwartungen, die sich aufdie Verhaltensweisen eines oder mehrerer Indivi-duen beziehen."22 Indem sie Erwartungen koor-dinieren und damit rationales Verhalten erleich-tern, formen und unterstützen, dienen sie alsRationalitätssurrogate für beschränkt rationalagierende Akteure.23

Wie aus Abbildung 5 allerdings ersichtlich, kom-men teilweise dieselben Institutionen i.F.v.Lösungsmöglichkeiten für verschiedenartigeGefahren als Effizienzkriterium der Agency Theo-rie und somit ebenfalls Typen der Informations-asymmetrie in Frage.24 Dies liegt darin begrün-det, dass die Trennung der vier Typen der asym-metrischen Informationsverteilung realiter kaumanzutreffen ist, ebenso wenig wie einzelnzuordenbare Gefahren oder Lösungsansätze.

Neben den Kontroll- und Anreizmechanismen derPrincipals benutzen Agents v.a. die Strategienvon ‚Reputation und Garantie', um Informations-asymmetrien zu beseitigen und dem Principalihre Qualität zu signalisieren.

Mit signaling und screening kommen zudem kom-plementäre Strategien zum Einsatz, die dem frei-willigen Senden von Information durch den Agentan den Principal gleichkommen respektive demSuchen freiwilliger Informationen durch den Prin-cipal.25

Durch self selection werden schließlich demAgent verschiedene Verträge angeboten in derErwartung, dass unterschiedliche Agent-Typenjeweils andere Verträge auswählen. So geben sieihre privaten Informationen bei Vertragsabschlusspreis und vermindern letztlich die bestehendeInformationsasymmetrie.

E. Kritische Faktoren eines anreizkompatiblen Beteiligungsmodells

Die oben aufgezeigten theoretischen Lösungs-ansätze werden nun unter Berücksichtigung derbisher gewonnen Erkenntnisse als expliziteGrößen in das anreizkompatible Beteiligungsmo-

dell eines Opportunity Funds integriert.

Den Rahmen dieses anreizkompatiblen Second-Best-Beteiligungsmodells bilden die als kritischerachteten Management- und Finanzfaktoren.

I. Kritische Vertragsbestandteile: Managementfaktoren

Punkt E.I behandelt die Frage, wie die Strukturie-rung von Verträgen zwischen originären Investo-ren, einem Opportunity Fund und operativenPartnern respektive Zielunternehmen unterBerücksichtigung von Informationsasymmetrienanreizkompatibel gestaltet werden kann. Dieswird anhand von Kontroll- und Schutzmechanis-men zur Minimierung der Agency-Gefahrenuntersucht.

a. Kontroll- und Schutzmechanismen

1. Advisory board

Hauptaufgabe des advisory boards ist es, dieInteressen der originären Investoren zu vertre-ten.26

Das advisory board nimmt in der Beziehung derFondsgesellschaft zu den originären Investoreneine aufsichtsratsähnliche Stellung ein. Die Per-sonen, die in das advisory board bestellt werden,in der Mehrzahl meist Vertreter originärer Investo-ren, handeln nicht als Vertreter derselben, da sieaus rechtlichen und steuerlichen Gründen ihrenKommanditisten-Status bewahren müssen.27

Dieser Status des Kommanditisten-Treuhänderserlegt ihnen auf, passiv beratend tätig zu sein undnur einzugreifen, wenn die Interessen der ori-ginären Investoren nicht mehr gewahrt werden.Sie dürfen keine Entscheidungen selbst treffen,die über die limitierte Haftung ihrer Kapitaleinlagehinaus geht. Die getroffenen Entscheidungen ver-bleiben immer bei dem jeweiligen GP.28

Aufgabenbereiche des advisory boards sindbspw., Investmentvorschläge des GPs zu geneh-migen und entstehende Konfliktpotenziale anzu-sprechen. Auch können advisory boards dazueingesetzt werden, Gewinnverteilungsschlüsselzu genehmigen, Budgets nachzuprüfen und



15

abzusichern, dass jährliche Wirtschaftsprüfungendurchgeführt werden. Sie können die Ergebnisseüberprüfen, Vertragsabweichungen genehmigenund, wenn notwendig, mit vorher spezifizierterMehrheit einen GP als Fondsverantwortlichenabberufen.

Die Größe eines advisory boards variiert. Meistbewegt sie sich zwischen drei und neun Mitglie-dern. Die kapitalstärksten originären Investorenhaben i.d.R. einen Sitz inne, ebenso unabhängi-ge Wirtschaftsrepräsentanten und -expertensowie Politiker. Diese sollen dem OpportunityFund Expertise und ein größeres Netzwerk sowieeine höhere Reputation einbringen. Auch der GPkann im advisory board vertreten sein, allerdingsohne Stimmrecht. Als Advisory-Board-Mitgliederwerden i.d.R. namentlich genannte Persönlichkei-ten berufen und nicht unbenannte Firmenmitglie-der.29

Das advisory board spielt in der Beziehung zwi-schen Fondsgesellschaft und originären Investo-ren eine überaus wichtige Rolle, die von vielenoriginären Investoren unterschätzt wird. DieseRolle geht auf zwei Prinzipien der im modernenGesellschaftsrecht gesplitteten Unternehmerfunk-tion zurück. Die Aufgaben der einheitlichenUnternehmerfunktion werden in eine Manage-mentfunktion und eine Eigenkapital-Geber-Funk-tion aufgespaltet. Doch da das vom Unternehmerzu tragende Residualrisiko durch Haftungsbe-schränkungen begrenzt wird, können Informa-tionsasymmetrien von GPs als Agents ausge-nutzt werden.30

Dies führt u.U. zu hidden action, also Problemender Verhaltens- und Leistungsbeurteilung nachVertragsabschluß. Den Gefahren von moralhazard und shirking kann v.a. durch Kontrolle ent-gegengewirkt werden, die vom advisory boardgeleistet werden kann. So ist das advisory boardeine institutionelle Einrichtung zur Überwachungdes Managements im Interesse der Eigenkapital-Geber.31

Die originären Investoren üben indirekt Kontroll-funktion aus, indem sie Vertreter in das advisoryboard entsenden, respektive indem sie den vonden GPs vorgelegten Listen zustimmen.32 Dasadvisory board bestimmt, überwacht und beruft

auch ggf., analog zum System des Aufsichtsrats,die wichtigsten Entscheidungsträger des Fondsab.33

Durch die Tätigkeit eines gut funktionierendenadvisory boards erhalten originäre Investorenmehr Informationen, was zu einem Abbau asym-metrischer Informationsverteilung führt. Dies min-dert die Gefahren von moral hazard und shirking.Um die Board-Mitglieder vor zusätzlichen Risikendieser meist ehrenamtlichen Tätigkeit, die nichtverpflichtend ist, zu schützen, sollten auch für sieHaftungsausschlussklauseln vertraglich verein-bart werden.

Ein weiteres Agency-Problem ergibt sich aus derTatsache, dass die Mitglieder des advisoryboards als Individuen ebenfalls Eigeninteressenverfolgen und nicht zwangsläufig im Interesseihrer Arbeitgeber, meist den originären Investo-ren, oder im Interesse der Fondsziele handeln.34

Es stellt sich die Frage, wer die Kontrolleure kon-trolliert.35

2. Haftungsausschlussklauseln und Versicherungen

Haftungsausschlussklauseln (‚indemnificationprovisions') für den GP und die Vertreter originä-rer Investoren mit Sitz im advisory board schüt-zen diese vor persönlicher Haftung und Verlust inBezug auf die Führung und Beratung des Fonds.In Deutschland sind solche Klauseln für AGsgrundsätzlich unzulässig, können aber in GmbHseingesetzt werden: Dort kann die Haftung derGeschäftsführer gegenüber der Gesellschaft inder Satzung, der Geschäftsordnung, dem Anstel-lungsvertrag oder einer Ausscheidensvereinba-rung innerhalb gewisser Grenzen beschränktwerden. Allerdings gilt diese Haftungsbeschrän-kung nur für das Innenverhältnis, nicht aber fürdie Haftung des Managements gegenüber Drit-ten.36

Da sich die Haftung nicht gänzlich ausschließenlässt, kommt der Reduzierung derselben ent-scheidende Bedeutung zu. In Deutschland wirddies häufig durch Geschäftsverteilungspläneerreicht, die einzelne Geschäftsbereiche abgren-zen und innerhalb dieser durch die Delegationauf nachgeordnete Mitarbeiter. Die Verantwor-



16

tungsbereiche der Mitarbeiter sollten in der Orga-nisationsanordnung jedoch genau festgelegtsein.37 Zusätzlich werden D&O-Versicherungenfür das Management abgeschlossen, die mit Ver-mögensschadenhaftpflicht- und Rechtsschutzver-sicherungen vergleichbar sind.38

Da GPs für ein großes Vermögen verantwortlichsind, das sie risikoreich managen, dürfen Haf-tungsausschlussklauseln und D&O-Versicherun-gen nicht zu kurz greifen.39 Doch wird durch dieoriginären Partner ein zu niedriger Standard i.F.v.zu hohem Haftungsausschluss akzeptiert, gehtein wichtiger Selbstkontrollmechanismus verlo-ren. GPs als Agents müssen u.U. für das Ausnut-zen ihres diskretionären Handlungsspielraumesgegenüber dem Principal nicht mehr die Konse-quenzen tragen: Die Gefahren der asymmetri-schen Informationsverteilung werden zum einennicht mehr adäquat sanktioniert und so die Stabi-lität des Systems gefährdet.40

Zum anderen signalisieren GPs mit der Akzep-tanz von weniger weit reichenden Haftungsaus-schlussklauseln ihre Kompetenz und generierenso Vertrauen.

3. Klauseln zu Schlüsselpersonen (‚key men')

Entscheidungsträger einer Partnerschaft, i.d.R.GPs, sind die sog. ‚key men'.41 Key-Men-Klau-seln beziehen sich auf Informationsasymmetrienhinsichtlich hidden characteristics und hiddeninformation.

Der originäre Investor sorgt vor, dass im Laufeder Vertragsbeziehung die Schlüsselpersonennicht ausgetauscht werden, respektive dass einvorher verhandelter Prozentsatz an persönlichbenannten Individuen über den Lebenszyklus desFondsengagements erhalten bleibt.42

Damit begegnet er der Gefahr von hidden cha-racteristics und hidden information, die falscheWahl getroffen zu haben (adverse selection). Deroriginäre Investor will sich durch Key-Men-Klau-seln absichern, dass seine getroffene Auswahlder Fondsgesellschaft im Nachhinein nicht durchAuswechseln der handelnden Personen verwäs-sert wird. Neben dem Signalisieren der Reputati-on wird die Verminderung von Informationsasym-

metrien in diesem Rahmen durch das Mittel derGarantie vorgenommen, der Key-Men-Klausel.

Eine Handhabe gegen das Ausscheiden vonGPs, die i.d.R. als Schlüsselpersonen benanntwerden, ist für die originären Investoren auchgerade deshalb so wichtig, da originäre Investo-ren selbst i.d.R. nicht die Möglichkeit des vorzeiti-gen Ausscheidens haben.43

Im Falle eines Rückzugs einer Schlüsselperson,z.B. aufgrund von Versterben, aus gesundheitli-chen Gründen oder wegen Überforderung, mussdas weitere Vorgehen in den Key-Men-Klauselnbenannt sein, z.B. die vorherige Festlegung aufeinen namentlich benannten Ersatz.

Halten originäre Investoren ihre Mittel zurück, dasie einem Entscheidungsträger nicht mehr ver-trauen, haben sie die Möglichkeit, ihn - mitBegründung - seiner Position direkt zu entheben.Die Mehrheit der originären Investoren mussdafür i.d.R. Zweidrittel bis zu 90% betragen. Auchbesteht die Möglichkeit, ihn durch das advisoryboard entheben zu lassen.44

Um der Gefahr der adverse selection effektiv ent-gegenzuwirken, ist es entscheidend, dass dieGarantieerklärung wirkungsvoll ist, d.h., dass dieEnthebung aus ‚gutem Grund' operationalisiertwerden sollte. Geschieht dies nicht, besteht wei-terhin Informationsasymmetrie, denn es ist einUnterschied, ob ein GP nur bei strafbarer Hand-lung seiner Position enthoben werden kann, oderbereits bei grob fahrlässigem Handeln, oder garwenn sich seine Entscheidungen ex post als zurisikoreich herausstellen.

4. Informationsoffenlegung der General Partner

Die Informationsoffenlegung der GPs (‚disclosureinformation') bezüglich Kapitalzusagen undpotenziellen Interessenskonflikten bezieht sichdirekt auf die Informationsasymmetrie hiddeninformation mit den resultierenden Gefahrenmoral hazard und adverse selection. Um diesenGefahren zu begegnen, verlangen originäre In-vestoren von dem Opportunity Fund sowie derOpportunity Fund von dem operativen Partner beiVertragsabschluss die Offenlegung bestimmterInformationen. Durch diesen Kontrollmechanis-



17

mus werden die o.g. Agency-Gefahren reduziert.

Auskünfte von Schlüsselpersonen, die originäreInvestoren i.d.R. im Rahmen der due diligencedirekt erhalten, sind bspw.:45

- Zeitaufwand für andere Geschäftsaktivitäten,- Angestelltenverhältnis bei anderen Vehikeln,- Tätigkeit im advisory board anderer Vehikel

und- Vergangene oder gegenwärtige Rechtsstrei-

tigkeiten der Schlüsselpersonen als Partner der general partnership.

Um Hidden-Information-Gefahren weiter zu redu-zieren, können originäre Investoren ebenfalls fol-gende Fragen ansprechen, die aber von denSchlüsselpersonen nicht in jedem Fall beantwor-tet werden:46

- Kapitalzusage als Prozentsatz des jeweiligenpersönlichen Vermögens,

- Kapitalzusage als Prozentsatz des carried interests vergangener Fonds,

- Persönliche Rechtsstreitigkeiten,- Physische Gesundheit,- Gehaltsstruktur,- Finanzielle Verflechtungen zwischen der

general partnership und den Familienan-gehörigen der Schlüsselpersonen oder

- Nebenabreden mit anderen originären Investoren.

b. Anreizmechanismen und -gefahren

1. Zeitlich auseinander fallende Kapitalakquisition

Opportunity Fund und originäre Investoren wür-den es bevorzugen, das gesamte Kapital einesFonds zu einem Stichtag sicherzustellen. In derPraxis folgen allerdings auf ein erstes closingweitere kleinere closings. Frühe Investoren fühlensich benachteiligt, da die späteren Investorenweniger lang im Verlustrisiko stehen, ohne dafüreine Strafgebühr entrichten zu müssen.

Um die Anreizwirkung der früh zeichnenden ori-ginären Investoren aufrecht zu erhalten, sollten

Klauseln aufgenommen werden, die das Anreiz-system zwischen den verschiedenen Principalsgewährleisten. So ist es bspw. möglich, die aufden Stichtag folgenden Kapitaleinwerbungen aufeinen bestimmten Zeitraum, z.B. sechs bis zwölfMonate, zu begrenzen. Um den früh zeichnendenInvestoren Rechnung zu tragen und um dieFondsgröße planbar zu halten, sollte das zusätz-lich eingeworbene Kapital ebenfalls auf einenvorher abgestimmten Betrag begrenzt werden.Wollen Investoren eines späteren Closing-Zeit-punktes an den früheren Investitionen partizipie-ren, die vor ihrer Kapitalzusage stattgefundenhaben, sollten sie einen Zinsausgleich für dieZeitspanne des ursprünglichen Closing-Stichta-ges bis zu dem Tag ihrer Beteiligung leisten.47

2. Co-Investment

Sowohl originäre Investoren als auch die GPsvon Opportunity Funds oder der operativen Part-ner haben prinzipiell die Möglichkeit zu co-in-vestieren.48

Es können zwei Arten des Co-Investments unter-schieden werden: direktes Co-Investment undCrossover-Co-Investment. Im direkten Co-Invest-ment haben alle drei Parteien die Möglichkeit,sich neben ihrer indirekten Beteiligung durch denOpportunity Fund zuzüglich direkt an der Investiti-on zu beteiligen. Crossover-Co-Investment zieltauf Investitionen ab, die ein Opportunity Fundnachfolgend in die gleichen Beteiligungen, Objek-te oder Projekte tätigt, in die bereits ein mit demUnternehmen verbundener Fonds investiert hat.49

Um anreizeffizient zu wirken und möglichst Moral-Hazard- und Shirking-Gefahren zu minimieren,sollten Agents, in diesem Fall also GPs und ope-rativen Partnern respektive Zielunternehmen, daswillkürliche Co-Investment jedoch untersagt wer-den, da dies zu anreizineffizienten Auswirkungenführen kann. Dürfen bspw. GPs nach eigenerVorstellung co-investieren, können diese alsAgents ihren Informationsvorteil potenziell nutzenund in die jeweiligen attraktiveren Transaktioneninvestieren. Die risikoreicheren Investitionen wür-den folglich in höherem Maße durch den Fondsfinanziert. Auch können Interessenskonflikte ent-stehen, wenn GPs als Einzelinvestoren in derFinanzierungsstruktur eine andere Position als



18

der Fonds einnehmen und vorrangig bedient wer-den, bspw. mit senior debt gegenüber dem nichtabgesichertem REPE der originären Investoren.50

Daraus folgt, dass Co-Investments durch Agentsnur zugelassen werden sollten, wenn sie sich prorata in gleicher Weise wie der Fonds beteiligenund auch nur zu Konditionen, die nicht bessersind als die, die der Fonds erhält.51

Grundsätzlich steht aus agency-theoretischerPerspektive einem Co-Investment der Principals,hier im Sinne der originären Investoren, nichtsentgegen. Doch sollten diese nur co-investierendürfen, wenn der Fonds bereits seine gewünsch-te Kapitalallokation erreicht hat.52

3. Distributionspolitik

Die originären Investoren und der OpportunityFund erhalten ihren Gewinnanteil, wenn einzelneFondsobjekte veräußert und der Fonds insge-samt abgewickelt wurde.53 Das Managementverdient i.d.R. erst dann, wenn die originärenInvestoren neben Kapitalrückführung eine Vor-zugsverzinsung (preferred return) in vorherbestimmter Höhe erhalten haben. Lietz et al. zei-gen in einer Untersuchung unter 156 OpportunityFunds auf, dass diese ‚hurdle rate' empirisch zu84% zwischen 9 und 12% liegt.54

Neben der Bestimmung der Höhe der Gewinnver-teilung ist ebenfalls entscheidend, wann dieseanfällt. Drei Varianten sind häufig anzutreffen:55

- Das Fondsmanagement und die originären Investoren erhalten den Gewinn zur gleichenZeit,

- Die originären Investoren bekommen ihren Gewinnanteil zu einem vorher vereinbartem Datum, oder

- Die Gewinnanteile des Fondsmanagements werden bei einem Treuhänder verwahrt, bis bestimmte Bedingungen erfüllt sind (escrow agreements). Werden diese nicht erfüllt, kön-nen die Gewinnanteile der Fondsgesellschaftzurückgehalten werden (Hold-Back-Klau-seln).

Im Sinne der Agency-Theorie ist die Beziehungdes originären Investors zum Opportunity Funddann anreizkompatibel gestaltet, wenn der ori-ginäre Investor hidden action und die damit ein-hergehenden Gefahren von moral hazard undshirking durch Anreizsetzung minimiert. Erhält erzuerst seinen Kapitaleinsatz und einen preferredreturn zurück, der in etwa die Höhe der manage-ment fee ausgleicht, und partizipiert das Fonds-management erst darauf überproportional, wirdder Anreiz für die Fondsgesellschaft gesetzt, min-destens dieses Ziel zu erreichen, um in denGenuss der überproportionalen Rendite zu gelan-gen.

Werden Treuhandkonten eingesetzt, sollten diesegenau regeln, welche Summen für welchenZweck von welcher Schlüsselperson abgehobenwerden dürfen, und unter welchen BedingungenAuszahlungen genehmigt werden. Die Einräu-mung dieser zusätzlichen Kontrollmöglichkeiterhöht das Vertrauen der originären Investorenund reduziert die Verhandlungsdauer in derAbwicklung.56

II. Kritische Vertragsbestandteile: Finanzfaktoren

Punkt E.II behandelt die Frage, wie die Struktu-rierung von Verträgen zwischen originären In-vestoren, dem Opportunity Fund und operativenPartnern, respektive Zielunternehmen, unterBerücksichtigung von Informationsasymmetrienanreizkompatibel gestaltet werden kann. Dieswird anhand finanzieller Anreize untersucht, umv.a. moral hazard und shirking zu reduzieren.

a. Agency-relevante Risiken der Fonds-Finanzierung

Die Mehrheit der Opportunity Funds gewährt denoriginären Investoren keinen Zugang zu Informa-tionen bezüglich lokaler Joint-Venture-Partner(JV-Partner) und anderer Intermediäre. Für denoriginären Investor wird es so nahezu unmöglich,die Brutto-IRR auf Investmentniveau einzuschät-zen.57



19

Abbildung 6 zeigt ein Beispiel, das verdeutlicht,dass unter Annahme von Standardbedingungenbei einer internen Eigenkapital-Verzinsung von20% lediglich ca. 75% der erreichten IRR nettoan den originären Investor weitergereicht wer-den. Dies verdeutlicht gleichzeitig, dass vieleOpportunity Funds beginnen, die Zusammenar-beit mit operativen JV-Partnern vor Ort aufgrunddes de facto anfallenden doppelten promotes zuhinterfragen. Alternativ verschlechtern sich dieBedingungen von JV-Partnern, was derenAnreizstrukturen beeinträchtigt. So werden eini-ge Partnerunternehmen dazu veranlasst, selbstinstitutionelle Gelder für eigene, i.d.R. kleinere,Fonds einzuwerben.59

Aufgrund der fehlenden Angaben ist es für denoriginären Investor ebenfalls kaum möglich, dasNiveau der Verwässerung von Brutto- zu Netto-IRR abzuschätzen. Erwirtschaftet der Fondseine Minderperformance, stellt sich die Frage,ob dies an der schlechten Leistung des Managements, der wirtschaftlichen Situationoder den hohen Prämien und eigenen Gebührenauf unterschiedlichen Fondsebenen gelegenhat. Gemäß den Annahmen von hidden actionkann der originäre Investor einen sowohl positi-ven als auch negativen Aufgabenerfolg aufgrundexterner Einflüsse nicht auf Gut- oder Schlecht-

leistung des GPs zurückzuführen.60

Gewinnt ein originärer Investor in Zeiten schwie-riger Kapitalakquisition an Verhandlungsmacht,sollte er versuchen, sich diese Informationenvertraglich garantieren zu lassen.61 In einemsich konsolidierenden Markt für OpportunityFunds werden Unternehmen hoher ReputationMaßnahmen der Transparenz beweisen, umihren Kundenstamm zu halten.62

Transparenz ist jedoch für die originären In-vestoren unabdingbar, um überhaupt eine akku-rate Fremdfinanzierungsquote berechnen undsomit ihr eigenes Risiko und dahingehend ihreInvestitionsbereitschaft abschätzen zu können:Fremdkapital wird auf Investmentniveau nichtregelmäßig standardisiert konsolidiert und mussggf. auf Fondsniveau nicht berichtet werden. Soist u.U. die erzielte Rendite für das in Wahrheiteingegangene Risiko zu gering. Hat der originä-re Investor nicht die volle Transparenz über denGesamtprozess, kann er das wahre Risiko, dasmit der Investition verbunden ist, nicht abschät-zen.63

Abbildung 6: Beispiel eines IRR-Verteilungsschemas58

2 ,3 2 %

1 ,0 9 %

1 ,8 3 %

1 4 ,65%

0 ,1 1 %

0 %

2 %

4 %

6 %

8 %

1 0 %

1 2 %

1 4 %

1 6 %

1 8 %

2 0 %

J V - P a r t n e r

K o s t e n

m a n a g e m e n t fe e

c a rr ied in t e r e s t

N e tt o - E K -IR R fü ro r ig i n ä re n In ve s t o r



20

b. Kapitalbereitstellung

Abbildung 2 verdeutlichte die Bereitstellung desBeteiligungskapitals und dessen Aufteilung zwi-schen originären Investoren und Fondsgesell-schaft.64

Generell gilt, je höher sich die GPs eines Oppor-tunity Funds mit eigenen Mittel an dem Fondsbeteiligen, desto mehr ist Interessengleichheithergestellt. Dabei tritt die absolute Beteiligungs-summe selbst in den Hintergrund. Interessenan-gleichung wird erzeugt, sobald die persönlichinvestierte Summe einen substantiellen Teil deseigenen Vermögens ausmacht. Der Anreiz, dis-kretionären Handlungsspielraum i.F.v. hiddenaction auszunutzen, wird so minimiert.65

In der Praxis sind GPs nach US-amerikani-schem föderalem Steuerrecht daran gehalten,mindestens 1% Eigenbeteiligungen in den auf-gelegten Fonds zu investieren. Um glaubwürdi-ger zu wirken und die Qualität der eigenen Leis-tung zu signalisieren, werden in der Praxis biszu 20% der Mittel durch GPs, im oberen Pro-zentbereich sind dies i.d.R. Investmentbanken,getragen.66

GP-Mittel können in bar, als Schuldscheine(‚promissory notes'), als gepfändetes Eigenkapi-tal einer vorher durchgeführten Fonds-Transak-tion oder in der Verrechnung von Ausgaben fürden Fonds durch den GP eingebracht werden.Originäre Investoren bringen ihre Beteiligungenüblicherweise als Bareinlage ein.

Partizipieren GPs mit über 1% an ihrem Fonds,so können sie dies auch als limited partner aufgleicher Ebene wie die originären Investorentun. Das Risiko wird verringert, da auch ihr Kapi-talanteil bevorzugt bedient wird.67

Um den Anreiz auf eine hohe IRR als ein Maßdes Erfolges der Fonds-Performance zuerhöhen, wird in den Einzahlungsbescheiden68

geregelt, zu welchen Zeitpunkten die originärenInvestoren ihre zugesagten Einzahlungen leis-ten müssen.

In der Private-Equity-Branche waren zu Beginnnoch starre Regelungen üblich, die bspw. vorsa-

hen, ein Drittel des zugesagten Kapitals am Clo-sing-Stichtag zu leisten, ein weiteres Drittelnach zwei Jahren und das letzte Drittel nach vierJahren. Doch sind frühe, großvolumige Zahlun-gen originärer Investoren nicht effizient, wennihre eingebrachten Mittel nicht umgehend inves-tiert werden, da diese dann auf Geldmarktkon-ten zu niedrigen Zinsen angelegt werden müs-sen und so von vorneherein das IRR-Ergebnisverschlechtern.

So haben sich heute flexible Just-in-Time-Ver-einbarungen durchgesetzt. Solche Konzepteerhöhen die IRR, da diese erst berechnet wird,wenn die Fondsgesellschaft Kontrolle über dasabgerufene Kapital erlangt. Originäre Investorenwerden fünf bis 60 Tage vor Kapitalabruf überdas Volumen der benötigten Mittel informiert.69

Bezogen auf den Gesamtbetrag wird ein Zeit-rahmen vereinbart, innerhalb welchem die Part-nerschaft ihr Gesamtkapital abgerufen habenmuss.70

Das Einführen einer Kreditlinie für den Fondsmildert die Konsequenzen eines Just-in-time-Konzeptes ab: Mittel können in vorher bestimm-ten Rahmen flexibel und schnell eingesetzt wer-den, was die Chancen der Fondsgesellschaftauf Abschlagsgeschäfte erhöht und das Phä-nomen der J-Curve abmildert.71

Doch ist hier auf anreizeffiziente Vertragsgestal-tung zu achten, um hidden action auszu-schließen, da Kreditlinien durch GPs potenziellmissbraucht werden können.

c. Verwaltungsgebühren

Für die operative Fondsverwaltung fallen Managementgebühren an, die der originäreInvestor an die Fondsgesellschaft entrichtet. Je nach Höhe dieser Gebühren und im Zusam-menspiel mit den anderen Einkünften der GPs,z.B. dem carried interest (vgl. Punkt E.II.d), kanndie sog. management fee ein Angleichen oderAbdriften der Interessen von originären Investo-ren und Opportunity Fund i.S.v. moral hazardund shirking verursachen.



21

Die management fee ist nicht als Entlohnung fürden Opportunity Fund gedacht, sondern dientals Basis für das Fondsmanagement zur derDeckung der laufenden Kosten. Sie wird daherleistungsunabhängig konstruiert und fällt i.d.R.viertel- oder halbjährlich an.72 Im Vergleich zumcarried interest fällt sie eher gering aus.73 Siesinkt mit zunehmender Fondsgröße. Es ist zubeobachten, dass originäre Investoren durch diegroße Konkurrenz um Kapital Verhandlungspiel-raum haben, und die management fee zuneh-mend spürbar geringer ausfällt.74

Grundsätzlich müssen sich die originären Inves-toren und der Opportunity Fund auf den inRechnung zu stellenden Prozentsatz sowie dieBasis einigen, auf die dieser kalkuliert wird.75

Management fees werden von originären Inves-toren durchaus positiv betrachtet, da sie eineInteressenangleichung mit den GPs anstrebenund nicht, wie bei traditionellen Fonds, lineare,anreizneutrale oder Anreiz schädigendeGebührenschemata verwenden.76

Die management fee wird entweder auf daszugesagte Kapital bezogen und etwa i.H.v. 1-2%erhoben, oder auf das bereits investierte Kapitalund fällt dann etwa i.H.v. 0,5-2% an.77

Die traditionelle management fee ist ein fixerProzentsatz bezogen auf investiertes oder zuge-sagtes Kapital. Diese starre Lösung wurde inder Vergangenheit durch Variationen flexiblergestaltet.

Die budgetierte management fee wird jährlichneu verhandelt und richtet sich nach tatsächlichanfallenden Kosten. Sie wird i.d.R. dem advisoryboard zur Verhandlung vorgelegt. Sie findet beiGPs wenig Zustimmung, da der Mitbestim-mungsgrad der originären Investoren als zugroß erachtet wird.

Die gleitende management fee variiert über denFondslebenszyklus. Da zu Beginn höhereKosten z.B. für Due-Diligence-Verfahrenwährend der Investmentphase anfallen, ist sieam Anfang höher ausgestaltet, in der zweitenHälfte des Fondslebenszyklus nimmt sie dage-gen ab.78

Transaktionsgebühren z.B. für Akquisition (BP50-100), Disposition (BP 50-100) oder Finanzie-rung (BP 30-40) werden zudem von Investment-banken als Träger von Opportunity Funds erho-ben und werden von der management fee inAbzug gebracht.79 Vereinnahmten diese dieInvestmentbanken in der Vergangenheit oft zu100%, werden sie jetzt i.d.R. mit den originärenInvestoren geteilt. Transaktionsgebühren solltenauch mit späteren oder früheren managementfees verrechnet werden können, um Interessen-gleichheit zu gewährleisten.80

Im Rahmen der Erhebung der management feekann es zu Interessensdissensen zwischen ori-ginären Investoren und dem Fondsmanagementkommen. Es besteht bspw. die Gefahr, dass dieeigentliche Hauptaufgabe, das Generieren vonWertschöpfung, in den Hintergrund tritt und‚Wertschröpfung' i.F.v. Erheben zahlreicherhoher Gebühren in den Vordergrund tritt. Aller-dings gilt das Gegenargument, dass die qualita-tiv besten Opportunity-Fund-Manager i.d.R.auch die höchsten Gebühren verlangen: Ein ori-ginärer Investor wird eine Managementgebührvon 2,5% und einer Fondsperformance im obersten Quartil einer Managementgebühr von1% im Schlussquartil vorziehen.81

Auch kann die Gefahr von moral hazard auftre-ten, wenn ein Opportunity Fund nach erfolgrei-cher Problemlösung den Verkauf einer Immobi-lie verzögert, um in den verlängerten Genussder management fee bezogen auf das investier-te Kapital zu gelangen. Wird bspw. der Ver-kaufserlös als sehr hoch eingeschätzt, abernicht verkauft, und erwirtschaftet das Investiti-onsobjekt ohne Desinvestition immer noch einegute Rendite, so ist die Zielverzinsung auchdurch längeres Halten nicht gefährdet. Dochwird dem originären Investor letztendlich dieRealisierung einer noch höheren Rendite undder Einsatz seiner Mittel in ein anderes Hochrisi-koprojekt genommen. Diese Problematik wirdteilweise durch die festgesetzten Höchstinvesti-tionsdauern gelöst, die per Kontrakt festgelegtwerden müssen.82



22

d. Ergebnisverteilung

Führt ein Fonds Strategien im opportunistischenHochrisikobereich durch, kommt dem Einklangder Interessen zwischen Principal und Agentbesondere Bedeutung zu.83 Die Gewinnbeteili-gung, der sog. ‚carried interest', ist eine anreiz-effiziente Methode, die - richtig strukturiert - dieInteressen von Fondsgesellschaft und originä-ren Investoren in Übereinstimmung bringenkann.

Der carried interest stellt bei Eintritt der prog-nostizierten Eigenkapital-Renditen die volumen-mäßig größte Form der Kompensation für denOpportunity Fund dar.84 Da er so strukturiert ist,dass er mit steigender IRR überproportionalzunimmt, wird so der Fondsgesellschaft ein star-ker Anreiz gesetzt, die formulierten Ziele zuerreichen und nach Möglichkeit überzuerrei-chen. Je höher dagegen eine management feeim Vergleich zum carried interest gewählt wird,um so weniger Anreiz hat das Managementeiner Fonds-Gesellschaft, eine hohe IRR zuerwirtschaften.85

Als Standard der Private-Equity-Industrie hatsich ein carried interest i.H.v. etwa 20% inBezug auf den Nettogewinn etabliert. 80% wer-den an die originären Investoren ausgeschüttet.Im Rahmen der Ergebnisverteilung erhalten dieoriginären Investoren erst ihre Einlagen zurückund darauf eine Mindestverzinsung in Höheeiner hurdle rate von ca. 8% p.a.86 Darauferhält der Opportunity Fund einen Pauschalan-teil. Erst dann greift die 20/80-Regelung, wennGewinne erwirtschaftet werden, die die hurdlerate übersteigen. Etwa 75% aller OpportunityFunds setzen ein 20/80-Modell ein.87

Das 20/80-Modell wird dann anreizineffizient,wenn Fonds nur eine durchschnittliche Perfor-mance leisten, denn dann werden sie de factofür eine Minderleistung überbezahlt. Die erwirt-schaftete Rendite war für das eingegangeneRisiko, dem die originären Investoren ausge-setzt waren, zu gering.

Daher sollte der carried interest nicht automa-tisch 20% betragen, sondern muss an der Per-formance gemessen werden (Catch-Up-Klau-seln).

Catch-Up-Klauseln i.F.v. Wasserfall-Modellenstellen eine Möglichkeit dar, den carried interestzu relativieren.88

Der ‚catch-up' des GPs bezieht sich auf das Vor-gehen in der Ergebnisverteilung: Nach Rückzah-lung des eingesetzten Kapitals erfolgt eine Vor-zugsverzinsung für die originären Investoren.Darauf erhalten die GPs eine disproportionaleVerteilung zu ihren Gunsten, z.B. i.H.v. 50/50oder 40/60, um den 20% Gewinnanteil zu errei-chen.89 Die GPs erhalten so lange einen höhe-ren Gewinnanteil der verteilten Gewinne überdie hurdle rate, bis sie die vereinbarteGesamtaufteilung, hier 20/80, erreicht haben.90

Wichtig ist nicht nur die Höhe des carried interest, sondern auch der Zeitpunkt seiner Aus-zahlung. Zwei Arten sind möglich: Die Auszah-lung auf Portfolio-Ebene auf den aggregiertenNettogewinn des Fonds oder die Auszahlungnach jeder durchgeführten Transaktion. Imersten Fall erhält der GP einen erheblichen Teilseiner Entlohnung erst sehr spät, wodurch derArbeitsanreiz länger aufrecht gehalten wird.91

Im zweiten Fall kann es durch das Auszahlenauf Transaktions-Ebene zu Überverteilungenkommen. Sog. Clawback- oder Look-Back-Klau-seln garantieren beiden Seiten ein höheres Maßan Sicherheit.92

Clawback-Klauseln schützen v.a. den originärenInvestor vor einer Überverteilung an die Fonds-gesellschaft über ihre vereinbarte Gewinn-beteiligung hinaus.93 Diese müssen die ori-ginären Investoren entschädigen, wenn ihnendurch transaktionsbezogene Einzelabrechnun-gen ein zu hoher Anteil ausgeschüttet wurde,der durch signifikante Verluste später Portfolio-veräußerungen zustande kam. Meist verbleibenTeile des carried interest auf einem Treuhand-konto.94 Es spricht für die Reputation einesOpportunity Funds und stärkt das Vertrauen derBeziehung, wenn der Fonds Clawback-Klauselnzustimmt.95

Um einen eventuellen Mittelrückfluss zum ori-ginären Investor problemlos zu ermöglichen undnicht bei Griff der Clawback-Klausel durch Tod,Kündigung oder eingetretene Mittellosigkeit vonGPs in Mitleidenschaft gezogen zu werden, bie-ten sich Treuhandkonten (‚escrow accounts') als



23

Lösung an, auf denen ein Teil des carried interest, z.B. 25%, für eine vorab definiertenZeitraum einbezahlt wird.96

Mit der zunehmenden Knappheit an Fonds-mitteln steigt die Verhandlungsmacht originärerInvestoren: Wurden noch vor einigen JahrenGP-Bedingungen anstandslos akzeptiert, versu-chen originäre Investoren in den Verhandlungennun, ihre ihnen zustehende Rendite bestmöglichzu sichern. In Bezug auf Clawback-Klauseln istentscheidend, wer genau für die ausstehendenSummen bürgt. Es werden zwei Fälle unter-schieden: Bei der ‚Joint-and-Several'-Klauselbürgt jeder GP für den gesamten ausstehendenBetrag, bei der abgeschwächten ‚Several'-Klau-sel ist jeder GP nur pro-rata für seinen Anteilverantwortlich. In der Praxis stehen lediglichetwa ein Viertel der GPs für einen Gesamtbetragein, ungefähr Dreiviertel konnten erreichen, nuranteilige Verantwortung übernehmen zu müs-sen.

Aus Angst vor der gesamtschuldnerischen Be-lastung, die einen einzelnen GP finanziell ruinie-ren kann, reduzieren oder streichen GPs ggf.sogar ihre management fee, um im GegenzugClawback-Klauseln zu umgehen. Sog. 'true-ups'tragen dazu bei, Clawback-Klauseln handhab-bar zu gestalten: Die GPs zahlen vierteljährlichoder jährlich überschüssigen carried interest aufein internes Konto ein, um die plötzliche Belas-tung bei der Fondsabwicklung zu vermeiden.97

F. Fazit

Der vorliegende Beitrag untersuchte die Fra-gestellung der Anreizkompatibilität unter denhauptsächlichen Transaktionspartnern einerInvestition mit Real Estate Private Equity amBeispiel des derzeit prominentesten Anlagepro-duktes für Real Estate Private Equity, denOpportunity Funds.

Anhand des Ansatzes der Agency-Theorie wur-den Informationsasymmetrien aufgezeigt, die zuUngleichgewichten und somit Gefahren für dieAnreizkompatibilität führen.

In einem weiteren Schritt und als Mittelpunktdieses Aufsatzes wurden für ein Erfolgsbeteili-gungsmodell von Opportunity Funds kritischeFaktoren genannt, die unter Berücksichtigungder Gefahren und Erkenntnisse aus der Agency-Theorie diskretionäre Handlungsspielräume desAgents reduzieren oder kontrollieren, und so zuanreizkompatiblen Verhältnissen zwischen ori-ginären Investoren, Opportunity Fund und ope-rativen Partnern führen.

Diese Erkenntnisse können von der Praxisgenutzt werden, um die Transparenz des Immo-bilienanlageproduktes ‚Opportunity Funds' zuerhöhen und Kooperationen sowohl für deut-sche institutionelle Investoren als auch für mit-telständische operative Partner, z.B. Projektent-wicklungsunternehmen, gangbar zu gestalten.

Anmerkungen

1 Vgl. ATIS REAL Müller (2004), S. 9.2 Vgl. Leykam (2001), S. 4.3 In Anlehnung an Rottke (2003), S. 33f.4 Vgl. Rottke (2003), S. 34.5 Vgl. Rottke (2004), Kap. 5.3.3.4.6 Vgl. Rottke (2003), S. 33f.7 Lietz et al. zeigten in einer empirischen Untersuchung aus 2003, dass die management fee von 151 Opportunity Funds bezo-

gen auf das investierte Kapital zwischen 0,5 und 2% beträgt und bezogen auf Kapitalzusagen (committed capital) zwischen 1und 2%. Vgl. Lietz et al. (2003), S. 12.

8 Vgl. Bader (1996), S. 156.9 Vgl. Bader (1996), S. 155f. Lietz et al. ermitteln für 73% der in ihrer Studie befragten 149 Opportunity Funds einen carried

interest von 20-24%. Vgl. Lietz et al. (2003), S. 14.10 Die Wohlfahrt des Principals wird durch die Aktionen des Agenten beeinflusst. Vgl. Herzig/Watrin/Ruppert (1997), S. 765.11 Vgl. Feldmann (1999), S. 132.



24

12 Die o.g. Opportunismusannahme ist für den Principal nur kritisch, wenn der Agent einen Informationsvorsprung hat, d.h.wenn Informationsasymmetrie besteht. Vgl. Herzig/Watrin/ Ruppert (1997), S. 765; Picot/Schuller (2001), S. 83.

13 Vgl. Breid (1995), S. 824; Fischer (2004), S. 96.14 Vgl. Breid (1995), S. 823-825; vgl. weiterführend v.a. Richter/Furubotn (1999), S. 162f.; Picot (1989); Fischer (2004), S. 105-

107; S. 368, vgl. abweichend v.a.: Spremann (1990), S. 565-572; Glück (1996), S. 164; Schulz-Eickhorst (2002), S. 112-115.15 Vgl. Spremann (1990), S. 565.16 Vgl. Breid (1995), S. 824.17 Vgl. Göbel (2002), S. 101.18 Vgl. Spremann (1990), S. 568-570.19 Vgl. Jost (2001), S. 26.20 Vgl. Göbel (2002), S. 102.21 Vgl. Picot/Fiedler (2002), S. 242.22 Vgl. Dietl (1993), S. 37.23 Vgl. Picot/Fiedler (2002), S. 242.24 Vgl. Picot/Schuller (2001), S. 79.25 Vgl. Spremann (1990), S. 579.26 Vgl. Urdang (2003), S. 3.27 Das advisory board wird ebenfalls ‚advisory committee' genannt. Vgl. Douvas (2003), S. 9.28 Vgl. Mercer (1996), S. 34.29 Vgl. Mercer (1996), S. 34.30 Vgl. Baums (1994), S. 1.31 Vgl. Martens (2000), S. 18f.; Baums/Scott (2003), S. 25.32 Prowse hebt das advisory board als ein Mittel der Kontrolle hervor. Vgl. Prowse (1998), S. 28.33 § 111, AktG. Vgl. auch Audretsch/Weigand (2001), S. 94; Thommen/Achleitner (2003), S. 70.34 Vgl. Martens (2000), S. 3.35 Vgl. Auge-Dickhut (1999), S. 33-37.36 Vgl. Thümmel (2003), S. 150f.; 155f.37 Vgl. Weber (2004), S. 2.38 Aus dem Engl.: Directors and officers liability insurance. Diese können in Deutschland nicht für Geschäftsführer von Perso-

nengesellschaften abgeschlossen werden. Vgl. Falk (2004), S. 228. Vgl. Weitnauer (2001), S. 221, S. 287.39 Es kommt auf den Wortlaut der Versicherungsbedingungen an. Vgl. Weber (2004), S. 2.40 Vgl. Sherstyuk (2000), S. 725f.41 Vgl. Rottke/Holzmann (2003), S. 20.42 Vgl. Mercer (1996), S. 46.43 Vgl. dazu die Literatur zur Übernahme von ‚gebrauchten' Anteilen originärer Investoren durch Zweitmarktfonds, bspw. Borges

(2003), S. 2.44 Vgl. Mercer (1996), S. 53.45 Vgl. Mercer (1996), S. 42.46 Vgl. Mercer (1996), S. 42.47 Vgl. SJ Berwin (2001), S. 2.48 Vgl. Myers (2000), S. 1028.49 Vgl. SJ Berwin (2001), S. 1.50 Vgl. Mercer (1996), S. 36.51 Vgl. Douvas (2003), S. 9.52 Vgl. Mercer (1996), S. 36.53 Das Fondsmanagement entlohnt den operativen Partner per promote meist nach dem gleichen Muster, wie es selbst entlohnt

wird.54 Nur zu 7% wurde keine hurdle rate vereinbart. Vgl. Lietz et al. (2003), S. 13.55 Weitere Distributionsschemata werden genannt in: Levin/Ginsburg/Rocap (2003), § 10-10f. 56 Vgl. Mercer (1996), S. 43.57 Vgl. Lietz/Dewey/Chan (2001), S. 3.58 Annahmen: JV-Partner: erhält 30% Gewinn über 13% hurdle rate; Kosten: BP 15 auf zugesagtes Kapital; management fee:

BP 150 auf zugesagtes Kapital; carried interest: 20% über 10% nomineller hurdle rate mit einer 60% Catch-up-Klausel. Vgl.Douvas (2003), S. 1.

59 Vgl. Lietz et al. (2003), S. 30.60 Vgl. Spremann (1988), S. 616f.61 Vgl. McGurk (2002), S. 2.62 Vgl. Lietz et al. (2003), S. 30.63 Vgl. Littlejohn (2003), S. 2f.; McGurk (2001), S. 3.64 Der operative Partner wird nicht näher behandelt, da seine Incentivierung analog zu der des Opportunity Funds verläuft. Vgl.

Abbildung 2, S. 10.65 Vgl. Göbel (2002), S. 115.66 Vgl. Achleitner (2001), S. 715.67 Allerdings erhalten die ‚Limited-partner'-Anteile des GPs i.d.R. kein Stimmrecht. Vgl. Mercer (1996), S. 10.68 Diese werden auch ‚take-down-schedules', ‚draw down' oder ‚capital call' genannt.69 Vgl. Mercer (1996), S. 12.



25

70 Vgl. Blaydon/Wainwright (2003), S. 3f.71 Vgl. Littlejohn (2003), S. 2-4.72 Vgl. Cook (1998), S. 22; Bader (1996), S. 157.73 Vgl. Levin/Ginsburg/Rocap (2003), § 10-12; Achleitner (2001), S. 716.74 Vgl. Achleitner (2001), S. 716; Weaver (2003), S. 5; Cleary (2001), S. 1.75 Vgl. Fenn/Liang/Prowse (1995), S. 38f.76 Vgl. Spencer (2000), S. 37.77 43% von Opportunity Funds (n=151) beziehen in einer Studie die management fee auf investiertes Kapital (nach Beendigung

der Kapitalzusageperiode). Vgl. Lietz et al. (2003), S. 12.78 Vgl. Mercer (1996), S. 23-27.79 Die Höhe der Basispunkte bezieht sich jeweils auf das Investitionsvolumen und stellt gängige Werte der Praxis dar.80 Vgl. Achleitner (2001), S. 268.81 Vgl. Cleary (2001), S. 1.82 Vgl. Linneman/Ross (2002), S. 10.83 Vgl. Albertson (2000), S. 52.84 Dies gilt analog für operative Partner, die i.d.R. die gleichen (bessere) Konditionen wie der Opportunity Fund von diesem

erhalten.85 Vgl. Mercer (1996), S. 13.86 Vgl. Murray (2001), S. 9; Weitnauer (2001), S. 83.87 Vgl. AVCAL (2001), S. 18; Weaver (2003), S. 5.88 Vgl. Linneman/Ross (2002), S. 10.89 Alternativ kann die Verteilung anhand einer Serie von IRR-basierten hurdle-rates vorgenommen werden. Vgl. Douvas (2003),

S. 8.90 Vgl. Lietz/Dewey/Chan (2001), S. 15.91 Vgl. SJ Berwin (2001), S. 3; Weaver (2003), S. 5.92 Vgl. Harrell (2003), S. 12.93 Vgl. Douvas (2003), S. 8.94 Vgl. Blaydon/Wainwright (2003), S. 4.95 Vgl. Cleary (2002), S. 1.96 Vgl. Lietz/Dewey/Chan (2001), S. 15; Mercer (1996), S. 20.97 Vgl. Deloitte & Touche (2003), S. 12.

Literatur

Achleitner, Ann-Kristin (2001): Handbuch Invest-ment Banking, 2., überarb. und erw. Aufl., Wiesbaden 2001.

Albertson, Mark (2000): High-Yield real estateinvesting in the 21st century, PREA Quarterly,Spring 2000, S. 46-52.

ATIS REAL Müller (2004): Investment marketreport - Germany 2004, Berlin et al. 2004.

Audretsch, David / Weigand, Jürgen (2001): Corporate Governance, in: Jost, Peter (Hrsg.):Die Spieltheorie in der Betriebswirtschaftslehre,Stuttgart 2001, S. 83-134.

Auge-Dickhut, Stefanie (1999): Der Aufsichtsratals Intermediär - Delegation von Kontrollaufgabenbei asymmetrischer Informationsverteilung, in:Bohr, Kurt et al. (Hrsg.): Schriften zur quantitati-ven Betriebswirtschaftslehre, Wiesbaden 1999(zugl. Diss. Technische Hochschule Aachen,Aachen 1998).

AVCAL Australian Venture Capital Association(2001): Why and how to invest in private equity,Sydney 2001.

Bader, Hanspeter (1996): Private Equity als Anla-gekategorie: Theorie, Praxis und Portfolio-management für institutionelle Investoren, Bern1996 (zugl. Diss. Universität St. Gallen Nr. 1187).

Baums, Theodor (1994): Der Aufsichtsrat - nütz-lich, schädlich, überflüssig, in: Arbeitspapiere,Institut für Handels- und Wirtschaftsrecht, Univer-sität Osnabrück, Nr. 7, Osnabrück 1994.



26

Baums, Theodor / Scott, Kenneth (2003): Takingshareholder protection seriously? Corporategovernance in the United States and Germany,in: Arbeitspapiere, Institut für Bankrecht, JohannWolfgang Goethe-Universität Frankfurt a.M., Nr.119, Frankfurt 2003.

Blaydon, Colin / Wainwright, Fred (2003): Note onlimited partnership agreements, case study, Case# 5-0019, Tuck School of Business at Dartmouth,Center for Private Equity and Entrepreneurship,Hanover 2003.

Borges, Francisco (2003): The private equitysecondary market, IFE Institute for Fiduciary Education, Sacramento, Nov. 2003.

Breid, Volker (1995): Aussagefähigkeit agency-theoretischer Ansätze im Hinblick auf die Verhal-tenssteuerung von Entscheidungsträgern, in: zfbf, 47. Jg., Sept. 1995, S. 821-854.

Cleary, Mike (2002): Private equity - terms & con-ditions - shifts in the balance of power, in:<http://www.russell.com/II/Research_and_Resources/Alternative_Investing/terms_conditions_power_shift.asp>, Erscheinungsdatum: April2002, Abrufdatum: 8. April 2004.

Cook, Peter (1998): Private equity investing, in:Jaffer, Sohail (Ed.): alternative investment strate-gies, London 1998, S. 13-27.

Deloitte & Touche (2003): Private equity industryoutlook 2003, New York 2003.

Dietl, Helmut (1993): Institutionen und Zeit, in:Boettcher, Erik (Hrsg.): Die Einheit der Gesell-schaftswissenschaften - Studien in den Grenzbe-reichen der Wirtschafts- und Sozialwissenschaf-ten, Bd. 79, Tübingen 1993.

Douvas, Joanne (2003): Opportunity funds: rei-ning in the fees, JP Morgan Fleming Asset Management, Luxemburg, March 2003.

Falk, Bernd (2004): Fachlexikon Immobilienwirt-schaft, 3., akt. und erw. Aufl. Köln 2004.

Feldmann, Horst (1999): OrdnungstheoretischeAspekte der Institutionenökonomik, in: Volkswirt-schaftliche Schriften, Nr. 499, Berlin 1999 (zugl.Tübingen, Univ. Habil.-Schr., 1998).

Fenn, George / Liang, Nellie / Prowse, Stephen(1995): The Economics of the private market,Board of Governors of the Federal System, Washington DC, Dec. 1995.

Fischer, Carsten (2004): Projektentwicklung - Leistungsbild und Honorarstruktur, in: Schulte,Karl-Werner (Hrsg.): Schriften zur Immobilienöko-nomie, Bd. 26, Diss., Köln 2004.

Glück, Susanne (1996): Immobilienmakler undNeue Institutionenökonomik, Wiesbaden 1996(zugl. Univ. Diss., Frankfurt 1996).

Göbel, Elisabeth (2002): Neue Institutionenöko-nomik - Konzeption und betriebswirtschaftlicheAnwendungen, in: Bea, Franz / Dichtl, Erwin /Schweitzer, Marcell (Hrsg.): Grundwissen derÖkonomik - Betriebswirtschaftslehre, Stuttgart 2002.

Harrell, Michael (2003): Clawbacks: protectingthe fundamental business deal in private equityfunds, in: The Debevoise & Plimpton PrivateEquity Report, 1. Jg., Nr. 1, Fall 2000, S. 7-13.

Herzig, Norbert / Watrin, Christoph / Ruppert,Harald (1997): Unternehmenskontrolle in interna-tionalen Joint Ventures - Eine agencytheoretischeBetrachtung, in: DBW, 57. Jg., 1997, S. 764-776.

Jost, Peter (2001): Die Prinzipal-Agenten-Theorieim Unternehmenskontext, in: Jost, Peter (Hrsg.):Die Prinzipal-Agenten-Theorie in der Betriebswirt-schaftslehre, Stuttgart 2001, S. 11-43.

Levin, Jack / Ginsburg, Martin / Rocap, Donald(2003): Structuring venture capital, private equity,and entrepreneurial transactions, 2003 edition,New York 2003.

Leykam, Monika (2001): Opportunistische Invest-ments - Renditeerwartungen nach unten korri-giert, in: Immobilien Zeitung, Nr. 7, 29. März2001, S. 4.



27

Lietz, Nori Gerardo / Dewey, David / Chan, Denise (2001): Real estate opportunity funds:The numbers behind the story, Pension Consul-ting Alliance, Portland, April 2001.

Lietz, Nori Gerardo et al. (2003): Real estateopportunity funds: déjà vu all over again, PensionConsulting Alliance, Portland, May 2003.

Linneman, Peter / Ross, Stanley (2002): Realestate private equity funds, in: Wharton RealEstate Review, Bd. 6, Nr. 1, Spring 2002, S. 5-22.

Littlejohn, Angus (2003): LP disclosure vs. GPconfidentiality, IFE Institute for Fiduciary Edu-cation, Sacramento, Nov. 2003.

Martens, Knuth (2000): Managementüberwa-chung durch den Aufsichtsrat - Ein Beitrag zurCorporate Governance-Diskussion aus agency-theoretischer Sicht, in: Bomsdorf, Eckart /Kösters, Wim / Matthes, Winfried (Hrsg.), Reihe:Quantitative Ökonomie, Bd. 102, Köln 2000 (zugl.Univ. Diss., Köln 1999).

McGurk, John (2001): Opportunity funds: trans-parency and standardization, IFE Institute forFiduciary Education, Sacramento, Sept. 2001.

McGurk, John (2002): Opportunity funds - impactof loads, leverage and incentive interest, IFEInstitute for Fiduciary Education, Sacramento,March 2002.

Mercer (1996): Key terms and conditions for pri-vate equity investing, William M. Mercer Invest-ment Consulting Inc., Chicago 1996.

Murray, Benaim (2001): U.S. Opportunisticinvestment in European real estate, Master'sThesis in real estate development, Massachu-setts Institute of Technology, Massachusetts,Sept. 2001.

Myers, Stewart (2000): Outside equity, in; TheJournal of Finance, 55. Jg., Nr. 3, June 2000, S.1005-1037.

Picot, Arnold (1989): Zur Bedeutung allgemeinerTheoriesätze für die betriebswirtschaftliche Infor-mation und Kommunikation: Der Beitrag der

Transaktionskosten- und Principal-Agent-Theorie,in: Kirsch, Werner / Picot, Arnold (Hrsg.): DieBetriebswirtschaftslehre im Spannungsfeld zwi-schen Generalisierung und Spezialisierung:Edmund Heinen zum 70. Geburtstag, Wiesbaden1989.

Picot, Arnold / Fiedler, Marina (2002): Institutio-nen und Wandel, in: DBW, März 2002, S. 240-257.

Picot, Arnold / Schuller, Susanne (2001): Corpo-rate Governance, in: Jost, Peter (Hrsg.): DerTransaktionskostenansatz in der Betriebswirt-schaftslehre, Stuttgart 2001, S. 79-105.

Prowse, Stephen (1998): The economics of theprivate equity market, in: Federal Reserve Bankof Dallas, Economic Review, 3rd Quarter 1998, S. 21-34.

Richter, Rudolf / Furubotn, Eirik (1999): NeueInstitutionenökonomik: eine Einführung und kriti-sche Würdigung, 2., durchges. und erg. Aufl.,Tübingen 1999.

Rottke, Nico (2003): Alternative Finanzierungs-form: Real Estate Private Equity (REPE) sollUnternehmen in der Immobilienbranche helfen,knapper werdendes Eigenkapital zu ersetzen,in: IWR, Nr. 9, Sept. 2003, S. 32-34.

Rottke, Nico / Holzmann, Christoph (2003): Dis-count Deals und (Re)Development: Wertschöp-fungsstrategien von Opportunity Funds, in: Immo-bilien Manager, Nr. 12, Dez. 2003, S. 28-30.

Rottke, Nico (2004): Real Estate Private Equity:Finanzierung durch externes Eigenkapital, in:Immobilienökonomie, Bd. 1, Betriebswirtschaftli-che Grundlagen, 3. Aufl., München, voraussichtl.Sommer 2004, Kap. 5.3.3.4.

Schulz-Eickhorst, Antje (2002): Die Bauherren-Architekten-Beziehung: eine institutionenökono-mische Problemanalyse mit Lösungsansätzen,in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Schriften zurImmobilienökonomie, Bd. 19, Diss., Köln 2002.



28

Sherstyuk, Katerina (2000): Performance stan-dards and incentive pay in agency contracts, in: Scandinavian Journal of Economics, Bd. 102,Nr. 4, S. 725-736.

SJ Berwin (2001): Terms and conditions of Euro-pean private equity funds,<http://www.altassets.com/knowledgebank/learningcurve/2001/nz3134.php>, Erscheinungs-datum: 29. Mai 2001, Abrufdatum: 9. Feb. 2004.

Spencer, Otis (2000): Investing in European-focu-sed opportunity funds: The feasibility of excessreturns and other considerations, in: Post-doctorale Opleiding Vastgoedkunde, Amsterdam,Aug. 2000.

Spremann, Klaus (1988): Reputation, Garantie,Information, in: ZfB, 1988, S. 613-629.

Spremann, Klaus (1990): Asymmetrische Infor-mation, in: ZfB, 60. Jg., Nr. 5/6, 1990, S. 561-586.

Thommen, Jean-Paul / Achleitner, Ann-Kristin(2003): Allgemeine Betriebswirtschaftslehre.Umfassende Einführung aus managementorien-tierter Sicht, 4. Aufl., Wiesbaden 2003.

Thümmel, Roderich (2003): Persönliche Haftungvon Managern und Aufsichtsräten - Haftungsrisi-ken bei Managementfehlern, Risikobegrenzungund D&O-Versicherung, 3., völlig neu bearb.Aufl., Stuttgart 2003.

Urdang, Scott (2003): Agency risk, conflicts ofinterest, greed, and corporate malfeasance; isthere any applicability to the real estate invest-ment management industry?, IFE Institute forFiduciary Education, Sacramento, March 2003.

Weaver, Robert (2003): Pricing and terms forcommingled real estate investment vehicles -bringing it all together, IFE Institute for FiduciaryEducation, Sacramento, Sept. 2003.

Weber, Robert (2004): Strategien zur Vermeidungder Haftung von Managern: Deutliche Unterschie-de bei GmbH und Aktiengesellschaft - Haftungs-ausschlussklauseln wirken nur im Innenverhält-nis, in: Börsen Zeitung, Nr. 53, 17. März 2004, S. 2.

Weitnauer, Wolfgang (2001): Handbuch VentureCapital, 2., überarb. Aufl., München 2001.

Abstract

The role of opportunity funds in the German real estate investment market has increased considerablyin recent years.

To keep abreast of this development, the following article proposes an investment model for opportunityfunds. The model analyses opportunity funds as intermediaries between capital that is looking for aninvestment and the investment possibility itself. The investment model should create incentive compati-bility beneath original investors such as insurance companies and pension funds but as well possibleoperating partners who are specialists of certain local markets by integration of agency theoretical aspects.

To this end, the transaction structure of opportunity funds is discussed as first step. The most importantinterrelations of the participants are described and depicted in an operative platform.

At fund level, the general partner, the investment committee, and the advisory board are recognized asmost important players. Further, the original investors in terms of providers of external equity such asinsurance companies are added. Finally, the operative partners which assist the fund in generating dealflow and which provide the asset management of the real estate, complete the picture.



29

The trio of the opportunity fund, equity provider, and operating partner is analyzed using agency theory.A double delegation relationship can be observed: First, the opportunity fund acts as agent in relation tothe original investor or principal. Second, the opportunity fund as investor is the principal and the opera-ting partner is the agent who has a distinct advantage of information.

The different types of asymmetric information distribution are explained afterwards: How do hidden cha-racteristics, hidden information, hidden action and hidden intention affect the relation of the transactionpartners, and what are consequently the dangers that result from an investment with real estate privateequity?

Adverse selection, hold-up, moral hazard, and shirking are estimated to be endangering for the relation.

"Adverse selection" describes the possibility, that an agent presents himself too positively, and overexaggerates his motivation and qualification or simply lies. This might lead to an agent-selection that isexactly the one which the principal tried to avoid.

The "hold-up" phenomenon describes a situation where one transaction partner has already investedsunk costs and the other partner can - by acting opportunistically - make a profit by participating inclaims that are only implicitly, but not legally, regulated.

"Moral hazard" might best describe a scenario where the principal is incapable of accurately interpretingthe agent's performance, and the agent uses this shortfall to his advantage.

Lastly, "shirking" characterizes a situation where the agent performs badly, because he knows that hisperformance cannot be measured correctly. If the incentives are not adequately adjusted, the agent willreduce his activity effort.

These threats are countered with solution approaches which are incorporated as management andfinance elements into an investment model, in order to maintain incentive compatibility beneath the transaction partners. These approaches include: signaling, screening, self selection, reputation & guaranty as well as incentive and control systems (see figure 1).

t-1 t0 t1 t2 t

screening decision making task execution

of potential agents of agent and exogenous risk

problem situation contract offer decision of acceptance task success andof principal to agent of the contract payment to agent

hidden characteristics(adverse selection)signalingscreeningself selection

hidden intention(holdup)signalingreputation & guaranty

hidden information(moral hazard/adverse selection)incentive systemscontrol systemsself selectionreputation & guaranty

hidden action(moral hazard/shirking)incentive systemscontrol systemsreputation & guaranty

Figure 1: suggestions to reduce dangers of asymmetric information distribution



30

Signaling, screening and self selection are solution approaches that all require the transmitting or re-ceiving of voluntary, cost-intensive signals. The agent sends voluntarily cost-intensive information intothe market in order to produce a reliable signal that shows the quality of his work (signaling). The princi-pal is either looking for such a signal (screening) or is offering contracts, which lead to a situation whereonly agents sign an agreement who have the desired traits (self selection).

The use of one's own reputation and guaranty is another strategy to signal quality by reducing informati-on asymmetry: If the reputation of a company is at stake or if a company has granted a guaranty for itsperformance or product, the costs of not providing the inferred performance/product or ruining one'sreputation are higher than the utility of betraying a potential principal. Therefore the signal is treated asreliable by the market.

Lastly, incentive and control systems help to minimize the dangers of asymmetric information, since onthe one hand, they motivate the agent to follow the aims of the principal because the agent's compen-sation is performance-related (alignment of interest), on the other hand, his action is controlled andreporting systems are established to reduce room for asymmetric information that the agent couldpotentially use (see figure 1).

The above named solution approaches are then related to the opportunity fund, original investor andoperating partner trio.

In summary, this study focuses on the following critical factors:

- control- and prevention mechanisms,- incentive mechanisms and their dangers,- agency-relevant risks of fund financing,- capital provisions,- administration fees, and- distribution of profits.


>> AUFSÄTZE PAPERS Prof. Dr. Karl-Werner Schulte, Jun. Prof. Dr. Ramon Sotelo

31

Deutsche REITs - Möglichkeiten und Voraussetzungen einer Realisierung German REITs - Opportunities and requirements

KARL-WERNER SCHULTE Prof. Dr., Professor für Immobilienökonomie, ebs Department of Real Estate, Head of Department,Oestrich-Winkel und Herausgeber der Zeitschrift für Immobilienökonomie (ZIÖ)

[email protected]

RAMON SOTELO Prof. Dr., Juniorprofessor für Immobilienökonomie, Bauhaus-Universität Weimar und Leiter Arbeitskreis Immobilienanlageprodukte der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.)

[email protected]

Zusammenfassung

Während in den U.S.A. Real Estate Investment Trusts (REITs) seit Jahrzehnten ein erfolgreichesImmobilienanlageinstrument sind, haben sich in Deutschland offene Immobilienfonds etablieren kön-nen. Weder konnten sich in Deutschland Immobilienaktiengesellschaften, noch in den meisteneuropäischen Ländern vergleichbare Finanzierungsformen für die Refinanzierung von Immobilienbe-ständen erfolgreich behaupten. Im Zuge der bereits realisierten bez. geplanten Einführung von REITsin einigen europäischen Ländern wird auch in Deutschland die Implementierung eines börsengehan-delten steuertransparenten Immobilienanlagevehikels - mit angestoßen durch die Vorschläge derInitiative Finanzplatz Deutschland und durch die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung(gif e.V.) - diskutiert. In diesem Aufsatz werden Fragen der möglichen Gestaltung von REITs auf Basiseiner Weiterentwicklung der transaktionskostenökonomischen Finanzierungstheorie von Oliver Williamson behandelt. Dabei zeigt sich, dass eine Beschränkung der geschäftlichen Aktivitäten vonREITs Ursache für geringere Verzinsungsanforderungen von Investoren sein könnte und dadurch mög-licherweise Abschläge von der Marktkapitalisierung der REITs zu den Net-Asset-Values vermiedenwerden könnten, sofern auch adäquate steuerrechtliche Rahmenbedingungen gegeben sind. Die Ver-hinderung bzw. Minimierung dieser Abschläge erscheint als eine wesentliche Voraussetzung, um imeuropäischen und weltweiten Wettbewerb mit einem Deutschen REIT bestehen zu können.



32

A. Einleitung

Deutschland ist der bedeutendste Immobilien-markt in Europa und wird diese Rolle trotzgegenwärtiger Wachstumsschwäche aufgrundseiner Größe sowie geographischen Lage gera-de auch im Zuge der Osterweitung der EU bei-behalten und ausbauen. Als führender Finanz-platz konnte sich Deutschland und insbesondereFrankfurt jedoch nicht London gegenüberbehaupten und es ist auch vorläufig nicht abseh-bar, dass sich das ändert. Hingegen können beider Verteilung von Finanzmarktbereichen ingewissen Nischen einzelne Erfolge verbuchtwerden, wie die erfolgreiche Implementierungder Deutschen Terminbörse (später Eurex) ver-sus der Liffe in London (später Euronext-Liffe).Auch die Entwicklung der deutschen offenenImmobilienfonds kann als ein Erfolg des deut-schen Finanzplatzes gewertet werden, derprimär in der Struktur dieses Anlageproduktesund seinen Vorteilen insbesondere im Vergleichzu Immobilienaktiengesellschaften bzw. property

companies gesehen werden kann.

Deutsche offene Immobilienfonds haben in denletzten Jahren ein fulminantes Wachstumerreicht (siehe Abbildung 1) und sich im Gegen-satz zu den Immobilienaktiengesellschaften amMarkt für Immobilienanlageprodukte (sieheAbbildung 2) durchsetzen können. Das Gesamt-volumen der Immobilienanlagen institutionellerInvestoren betrug Ende 2003 ca. 300 Mrd. €.

Abbildung 1: Volumen offener Immobilienfonds im BVI

Abbildung 2: Immobilienanlagen institutioneller Investoren per Ultimo 2003

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

90,00

100,00

2001 2002 2003 2004

Jahr

Quelle: BVI

in M rd. €

V e rs ic h erung e n u n d

P e n s i o n s k a s s en

€ 34

G es c h l o s s ene

Im m o b il ie n fo n d s

€ 88

Im m o b il i en A G ´ s

(D IM A X) € 12 ,50

O ffe n e

Im m ob i lien fon d s

€ 48

A u s l ä n d i s c he

Inve s t o ren € 21

Im m ob i l ie n -L e a s ing

€ 78

G es c h l o s s ene

Im m ob i l ie n fo n d s

Im m ob i l ie n A G ´s (D IM A X)

O ffe n e Im m o b i l ienfond s

A u s l ä n d is c h e Inves to ren

Im m ob i l ie n -L e a s ing

V ers i c h e ru n g e n u n d

P ens io n s k a s s e n

Quelle: Bulwien AG, 2004



33

Neben Kapitalanlagegesellschaften und Fonds-initiatoren stellen die deutschen Immobilienakti-engesellschaften weitere unter immobilienöko-nomischen Gesichtspunkten relevante Institutio-nen dar. In Deutschland bildet seit 1995 derDIMAX-Index des Bankhauses Ellwanger & Geiger die Performance von Immobilienaktien-gesellschaften ab, bei denen mindestens 75%von Umsatz und Ertrag aus dem Immobilienge-schäft stammen. Als relevante Geschäftsfelderder Immobilienwirtschaft wurden dabeihauptsächlich die folgenden definiert:

· Vermietung und Verpachtung, · Immobilienverwaltung, · Immobilienhandel, · Projektentwicklung, · Immobilienberatung.

Zudem müssen die Aktiengesellschaften entwe-der im Prime Standard oder im Freiverkehrnotiert sein, sodass insgesamt 51Gesellschaf-ten im DIMAX abgebildet werden.

Im Folgenden sind die nach Marktkapitalisierunggegenwärtig wichtigsten deutschen Immobilien-aktiengesellschaften dargestellt. (vgl. Tabelle 1)

Tabelle 1: Ranking nach Marktkapitalisierung deutscher Immobilienaktiengesellschaften

Rang Gesellschaft Marktkapitalisierung per 30.6.2004 in Mio. €

1 IVG Immobilien AG 1.186,96

2 Harpen AG 664,26

3 Deutsche Euroshop AG 593,46

4 Deutsche Wohnen AG 560,00

5 DIBAG Industriebau AG 468,00

6 RSE Grundbesitz und Beteiligungs AG 442,45

7 WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG 332,15

8 Nymphenburg Immobilien AG 288,00

9 GBWAG Bayerische Wohnungs-AG 240,50

10 B&L Immobilien AG 227,70

Quelle: Ellwanger & Geiger



34

Interessant ist, dass ein Teil der Immobilienakti-engesellschaften ursprünglich über ein anderesKerngeschäft verfügt als das Immobilienge-schäft. Dieses wurde jedoch im Laufe der Zeitabgespalten, eingestellt oder zurückgestuft, wiedies bei der Harpen AG der Fall ist. Andere Akti-engesellschaften fungieren innerhalb eines Kon-zerns als Immobilienholding, so z.B. die Maschi-nenfabrik Esslingen AG. Schließlich gibt es dieUnternehmen, die bewusst in das GeschäftsfeldImmobilien diversifiziert haben wie beispielswei-se die IVG AG (vgl. Scharpernack / Nack /Haub, 1998, S. 665f).

Die Entwicklung des Aktienkurses ist grundsätz-lich unabhängig von denen der Verkehrswerte.Bewertungen orientieren sich primär an denGrundsätzen der Unternehmensbewertung mit-tels CAPM, weniger am Net-Asset-Value (NAV)der gehaltenen Immobilien (vgl. Sotelo, 2000).Deutsche und europäische Immobilienaktien lei-den systematisch unter hohen Discounts derBewertung des Eigenkapitals vom NAV durchdie Börse, wie am Beispiel der gemessen an derMarktkapitalisierung größten deutschen Immobi-lienaktiengesellschaft, der IVG AG, erkennbarist (vgl. Tabelle 2).

Jahr

1997

1998

1999

2000

2001

2002

NAV / Aktie

14,59

15,15

15,73

15,91

16,33

14,16

Kurs (Ulimo)

7,87

13,97

15,45

12,99

10,75

8,3

Disagio in %

46,1

7,8

1,8

18,4

34,2

41,4

2003 14,41 9,27 35,7

Tabelle 2: Disagio der IVG-Aktie im Zeitablauf

Quelle: IVG AG, eigene Berechnungen

Mit dem Rückzug von der Börse der - bezogenauf die Marktkapitalisierung - größten Immobili-enaktiengesellschaft, der Bayerischen ImmobilienAG, und den weiter recht hohen Discounts vomNAV zur Marktkapitalisierung des Eigenkapitalsbei deutschen Immobilienaktiengesellschaftenhat die Debatte über die Brauchbarkeit diesesInvestitionsvehikels eine neue Phase erreicht.

In den Vereinigten Staaten haben sich Real Estate Investment Trusts (REITs) als Immobilien-anlagevehikel durchsetzen können. Bei REITshandelt es sich um steuertransparente Aktienge-sellschaften, deren Aktivitäten ganz überwiegendimmobiliärer Natur sind und die mindestens 95%der Gewinne an die Anleger ausschütten. Equity-REITs investieren direkt in Immobilien, währendMortgage-REITs als Kreditgeber von Immobili-eninvestoren auftreten und Hybrid-REITs beideFunktionen übernehmen.1 Im Folgenden werden



35

ausschließlich Equity-REITs betrachtet, dieprimär als Immobilienanlagevehikel identifiziertwerden können und auch den wesentlichen Teil

des Marktes (über 90% per 2003) darstellen.Abbildung 3 zeigt die Entwicklung von Equity-REITs in den Vereinigten Staaten.

Abbildung 3: Anzahl und Marktvolumen von US-Equity-REITs

U S -E q u ity - R E IT s

0

5 0 . 0 0 0

1 0 0 . 0 0 0

1 5 0 . 0 0 0

2 0 0 . 0 0 0

2 5 0 . 0 0 0

19711973

19751977

1979

1981

1983

19851987

19891991

1993

1995

19971999

20012003

Jahr

An

zah

l

0

2 0

4 0

6 0

8 0

1 0 0

1 2 0

1 4 0

1 6 0

1 8 0

2 0 0

Mrd

. U

S-D

V o lum en

A n z a h l

Quelle: Nareit

In Europa hat Frankreich derweil einen REIT-Sta-tus eingeführt und Großbritannien soll demnächstfolgen. Vor dem Hintergrund der insbesondereinnerhalb der EU gegebenen grenzüberschreiten-den Bedeutung dieser Vehikel, stellt sich dieFrage der Einführung eines ähnlichen Anlagepro-dukts in Deutschland. Da sich ein Wettbewerbzwischen unterschiedlichen europäischen REITsauf der Ebene der Anlagegüter, gegebenenfallsaber auch fiskalisch abzeichnet, wird die Ein-führung eines "Deutschen REIT" in der Branchediskutiert. In diesem Aufsatz werden die Argu-mente für die Einführung eines Deutschen REITzusammengefasst. Auf der Grundlage finanzie-rungstheoretischer Überlegungen werden adä-quate gesellschaftsrechtliche und aufsichtsrecht-liche Rahmenbedingungen für REITs in Deutsch-land formuliert.

B. Gründe für die Implementierung von REITs in Deutschland

Die Funktion als Anlageprodukt, welche dieREITs in den Vereinigten Staaten übernehmen,wird in Deutschland bislang von den offenenImmobilienfonds wahrgenommen. Aufgrund dertäglichen Bewertung der Anteile eignen sich offe-ne Immobilienfonds sehr gut zur Abbildung vonWertentwicklung (Sotelo, 2002). Die extreme Fristentransformation von den täglich fälligen Zertifikaten hin zur langfristigen Investition inImmobilien birgt einerseits Risiken, führt aberzunächst zu einem Wohlstandsgewinn. Die offe-nen Immobilienfonds konnten sich in den letztenJahren aufgrund der spezifischen Eigenschaftender Vertriebsstrukturen in Deutschland, aber auchim Zuge der Verschlechterung der Rahmenbedin-



36

gungen für geschlossene Immobilienfonds (steu-erliche Rahmenbedingungen § 2 b EStG, ehema-liger § 2 Abs. 3 EStG, 5. Bauherrenerlass) sowiefür Immobilienaktiengesellschaften (Abschaffungder Anrechenbarkeit der Körperschaftsteuer aufdie Einkommenssteuer), des schwachen Aktien-marktes und der niedrigen Zinsen am Renten-markt relativ und absolut durchsetzen. Von daherkönnte einerseits argumentiert werden, dass eineAlternative zum offenen Immobilienfonds ent-behrlich ist. Schließlich beträgt in den U.S.A. dieMarktkapitalisierung der REITs per Ultimo 2003ca. 205 Mrd. US-$ (Quelle: Nareits) bei einemBIP von ca. 10.857 Mrd. US-$ (Quelle: OECD),während in Deutschland offene Immobilienfondsein Volumen von ca. 85 Mrd. € (Quelle: BVI) beieinem BIP in Deutschland von 1.988 Mrd. €(Quelle: Dt. Bundesbank) haben, so dass dasVerhältnis REITs/BIP in den Vereinigten Staaten1,9% und jenes der offenen Immobilienfonds zumBIP mehr als das doppelte, nämlich 4,3 %beträgt.

Andererseits läßt sich als allgemeiner Trend amAnlagemarkt die Ausdifferenzierung auf der Pro-duktebene feststellen. In den letzten Jahrzehntenhaben sich beispielsweise bei Aktienfonds Diffe-renzierungen nach Branchen, Wachstumsmärk-ten, Regionen und Risikomaßen ergeben. Gera-de weil private wie institutionelle Investoren stetsdie Entscheidung über die Allokation von Kapitalunter unterschiedlichen Märkten von der optima-len Investition innerhalb der jeweiligen Märktentrennen möchten, um regelmäßig bei der Alloka-tionsentscheidung zwischen den Märkten einengrößere Mitsprache als bei der innerhalb vonMärkten wahrnehmen zu können, müssen sichdie Anlagevehikel stets weiter ausdifferenzieren.Während dies aufgrund der hohen täglichen Fun-gibilität von Aktien für Aktienfonds problemlosdarstellbar ist, könnten offene Immobilienfondshier an ihre Grenzen stoßen. Themenfonds sindbei offenen Immobilienfonds zumindest als Publi-kumsfonds bislang nicht vorhanden, weil auf-grund von Allokationsentscheidungen der In-vestoren die Möglichkeit höherer Mittelabflüssebei gleichzeitig kleineren Fondsvolumina gege-ben wäre, was zu einem untragbaren Liquiditäts-risiko für die Fonds führen würde. Zwar könnenoffene Spezialfonds in Absprache mit den In-vestoren themenorientiert investieren, doch ist

dann de facto die Rückgabe der Zertifikate unddamit die Fungibilität aus der Sicht der Investorenbeschränkt. Erste Verlautbarungen2 der Vorsit-zenden des Immobilienausschusses des BVI,Barbara Knoflach, belegen hingegen, dass dieBranche die Notwendigkeit der Produktausdiffe-renzierung erkannt hat. Deutsche REITs könnten- wie die US-REITs - problemlos thematisch diffe-renziert werden, so dass z.B. ein REIT, der aus-schließlich in Einzelhandel im Rhein-Main-Gebietinvestiert, oder einer, der nur in deutsche Vier-sternehotels investiert, möglich ist. Private wieinstitutionelle Investoren hätten dann die Möglich-keit zu entscheiden, in welche Märkte sie in-vestieren wollen, während die Agenten, die denREIT betreuen, in den jeweiligen Märkten eineOptimierung des Anlageerfolges, messbar überBenchmarking, anstreben würden. Die Möglich-keit der Schaffung themenorientierter Anlagevehi-kel für den Immobilienbereich ist ein wesentlicherGrund für die Einführung von REITs.

Offene Immobilienfonds bauen ökonomisch aufdem Bankenprinzip auf und leisten folglich eineextreme Fristentransformation. Offene Immobili-enfonds können daher nur beschränkt Risikeneingehen, weil Risiken immer auch eine asymme-trische Informationsverteilung zwischen Anlegernund Geschäftsbesorgern implizieren, die dazuführen könnte, dass unsichere Anleger vomRücknahmerecht der Anteile vermehrt Gebrauchmachen, was letztlich zu einem Banken-Runführen könnte. Auch aus diesem Grund schreibtdas Investmentgesetz den offenen Immobilien-fonds eine risikoaverse Anlagepolitik vor. Da offe-ne Immobilienfonds Wertentwicklung sehr gutabbilden können, investieren sie vornehmlich in1a-Lagen. Typische Anlagegüter für offene Fondssind Büroimmobilien und Einkaufszentren in sehrguten innerstädtischen Lagen. Dass sich die offe-nen Fonds in den letzten Jahren in Deutschlandals Immobilienanlageprodukt durchsetzen konn-ten hat auch zur Folge, dass bestimmte Immobili-enbewertungen, welche am Markt zu beobachtensind, im Aggregat nur noch mittels einer Finanzie-rung eben durch offene Immobilienfonds darge-stellt werden können, was gerade auch ange-sichts der täglich fälligen Zertifikate der offenenFonds ein Marktrisiko für den gesamten Anlage-markt impliziert. Schließlich sind die am Marktbeobachtbaren Immobilienbewertungen auch ein



37

Spiegelbild der verschiedenen Finanzierungs-möglichkeiten mittels unterschiedlicher Finanzie-rungsformen bzw. Anlageprodukte. Ein Blick aufaktuelle Vervielfältiger der Jahresnettomiete (vgl.Tabelle 3) zeigt, dass es in Deutschland einer-seits aufgrund der Zurückhaltung der Banken beiImmobilienfinanzierungen sowie der beschriebe-nen Rückgänge bei geschlossenen Immobilien-

fonds zu einem gespaltenen Immobilienmarktgekommen ist. Objekte in 1A-Lagen, die typi-scherweise von offenen Immobilienfonds erwor-ben werden, werden mit hohen Faktoren bewer-tet, während jene Objekte, die nicht primär vonoffenen Immobilienfonds nachgefragt werden,deutlich geringer bewertet werden als dies nochvor ein paar Jahren der Fall war.

Tabelle 3a: Kaufpreise als Vielfaches der Jahresnettomiete

Lage

1a

1b

2er

gute

Stadt-

teilelage

Objektart

Büro-/Geschäftshaus



Wohn-/Geschäftshaus



1995

19,2

15,7

14,1

15,1

13,0

13,7

1996

19,1

15,8

13,9

14,5

13,2

14,0

1997

18,9

15,7

13,8

14,3

13,2

14,1

1998

19,0

16,1

14,1

14,6

13,1

13,7

1999

18,8

16,2

14,2

14,5

13,0

13,7

Vervielfältiger- Durchschnitt 15,1 15,1 15,0 15,1 15,1

Tabelle 3b: Kaufpreise als Vielfaches der Jahresnettomiete

Lage

1a

1b

2er

gute

Stadt-

teilelage

Objektart







2000

16,2

16,4

14,2

14,5

13,1

13,5

2001

19,6

16,6

14,3

14,3

13,1

13,5

2002

19,3

16,3

14,2

14,0

13,0

13,2

2003

18,8

15,7

13,4

13,2

12,1

12,2

2004

18,2

15,1

12,8

12,5

11,8

11,9

Vervielfältiger- Durchschnitt 15,2 15,2 15,0 14,2 13,7



38

Tabelle 4 zeigt, dass die Faktoren von Objekten,die typischerweise von offenen Fonds gehaltenwerden in der Zeit von 1995 bis 2004 deutlich

weniger gefallen sind, als jene Objekte, die typi-scherweise nicht von offenen Immobilienfondsgehalten bzw. erworben werden.

Tabelle 4: Prozentuale Veränderung der Vervielfältiger 1995-2004

Lage

1a

1b

2er

gute

Stadt-

teilelage

Objektart







%-Veränderung 1995 - 2004

-5,2%

-3,8%

-9,2%

-17,2%

-9,2%

-13,1%

Vervielfältigter- Durchschnitt -9,3%

Diese Bewertungsunterschiede müssen dabei -und sind es u.E. auch nicht - weder Folge davonsein, dass Sachverständige "falsch" bewerten,noch dass die Akquisiteure offener Immobilien-fonds "zu teuer" einkaufen, sondern sind lediglichder Marktreflex, welcher sich aufgrund der kom-parativen Vorteile offener Immobilienfonds bei derRefinanzierung von Immobilien in Verbindung mitden von den Zeichnern investierten Mittel ergibt.Der Umstand, dass es im Aggregat institutionellkeinen vergleichbaren signifikanten potentiellenAbnehmer für die von offenen Immobilienfondsgehaltenen Immobilien in Deutschland gibt, stelltein Marktrisiko für den gesamten deutschenImmobilienanlagemarkt dar, welches durch dieImplementierung eines entsprechenden Vehikels(REIT) reduziert werden könnte. Insofern gibt esein allgemeines öffentliches Interesse an derImplementierung von REITs. Die institutionelleStärkung der anderen Anlageformen bzw. dieSchaffung neuer Formen wie beispielsweise dieeines Deutschen REIT sollte zur Reduktion die-ses Marktrisikos auch im Interesse der offenenImmobilienfonds sein.

Nachdem Frankreich bereits REITs eingeführt hatund Großbritannien gleiches plant, stellt sichnicht mehr die Frage, ob Deutschland innerhalbder weiter zusammenwachsenden EU REITs ein-führt oder nicht, sondern nur noch, ob und in wel-cher Form Deutschland diese Entwicklung beein-flusst bzw. von dieser profitiert. Wenn hierzulandekein REIT-Status implementiert wird, werdendeutsche Anleger stattdessen ausländischeREIT-Formen verwenden.

C. Voraussetzungen für Deutsche REITs

Die erfolgreiche Implementierung von REITs inDeutschland setzt gesellschaftsrechtlich sowiesteuerrechtlich adäquate Rahmenbedingungenvoraus. Aufgrund der nachhaltig angespanntenbzw. desolaten Haushaltslage ist nicht mit derSchaffung zusätzlicher Steuererleichterungen zurechnen. Zugleich ist auch kritisch zu hinterfra-gen, ob alle - beispielsweise von der InitiativeFinanzplatz Deutschland - geforderten steuerli-



39

chen Änderungen wie beispielsweise die em-pfindliche Einschränkung der Grunderwerbsteueroder substantielle Änderungen des § 6b EStG fürdie erfolgreiche Implementation von REITs not-wendig sind. Steuerliche Regulierungen spielenstets eine Rolle; so hat sich die Situation derdeutschen Immobilienaktiengesellschaften mitder Abschaffung der Anrechenbarkeit der Körper-schaftsteuer auf die Einkommensteuer nicht ver-bessert, doch sind auch gesellschafts- und auf-sichtsrechtliche Fragestellungen von primärerBedeutung. Ansätze der betrieblichen Finanzwirt-schaft anwendend, werden zunächst gesell-schaftsrechtliche Rahmenbedingungen ent-wickelt, um anschließend die hieraus sich erge-benden notwendigen aufsichtsrechtlichen undsteuerlichen Rahmenbedingungen zu formulie-ren.

I. Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen für Deutsche REITs

Da Immobilienanlageprodukte Finanzierungsfor-men sind, bedarf es zum Verständnis der Funk-tionsweise eines kurzen Überblicks zu Finanzie-rungstheorien, die sich historisch als Theorienvon Kapitalstrukturregeln erfassen lassen. Wenn-gleich diese Theorien zunächst der neoklassi-schen Finanzierungstheorie zuzuordnen sind,haben sich in jüngster Zeit transaktionskosten-ökonomische Ansätze insbesondere zur Eva-luierung von Finanzierungsformen durchgesetzt.

Der neoinstitutionalistische Ansatz3 begreift eineInvestition bzw. eine Finanzierung als Regelwerk,bei dem Informations- und Mitbestimmungsrechtesowie Zahlungsansprüche festgelegt werden.4

Eine Finanzierung kann alternativ als eine Zah-lungsreihe verstanden werden, die mit einer Ein-zahlung beginnt, auf die hin Auszahlungen fol-gen; bei der Investition erfolgen die Zahlungen inumgekehrter Reihenfolge. Auf der neoklassi-schen Investitions- und Finanzierungstheoriebasieren Investitionsrechnungen (z.B. DCF,VOFI-Rendite) wie auch die Quantifizierung undTransformation des Risikos in Ertrag beim CapitalAsset Pricing Modell (CAPM). Folglich findet derneoklassische Ansatz der betrieblichen Finanz-wirtschaft primär bei Fragen der Investitionsrech-

nung und im Portfoliomanagement Anwendung.Bei Fragen der Gestaltung von Investitionsvehi-keln ist hingegen primär auf Theorieansätze derNeuen Institutionenökonomik zur betrieblichenFinanzwirtschaft zurück zu greifen (vgl. dazuRichter/Furubotn, 1999, Neus, 2003).

Die Frage der optimalen Finanzierung einer In-vestition, die i. d. R. als Frage der optimalenFinanzierungsstruktur eines Unternehmensbehandelt wird, führt zu einem Grundproblem derbetrieblichen Finanzwirtschaft, welches an dieserStelle nicht mit der der Thematik gebührendenBreite behandelt werden kann. Skizzenhaft dar-gestellt ging die Entwicklung von der traditionel-len goldenen Bankregel, einer horizontalenFinanzierungsregel, gemäß welcher Fristenkon-gruenz zwischen Aktiva und Passiva herrschensoll, über das Leverage-Theorem, bei dem auf-grund bestimmter Verhaltens- und Marktannah-men eine Optimierung des Eigenkapitalanteilsmöglich ist, hin zur Irrelevanzthese der Finanzie-rungsstruktur nach Modigliani/Miller von 1958.Nach diesem Meilenstein gab es eine Reihe vonWeiterentwicklungen im Sinne der Erhöhung desAussagegehalts mittels Reduktion der Annahmen[vgl. Modigliani/Miller (1963), Stiglitz (1974), Miller (1977) und Fama (1978)] als auch im Sinneder Relativierung der Annahmen, insbesonderedurch Einbeziehung von Delegationskosten alsTransaktionskosten aus der Agency-Theorie -[vgl. Jensen/Meckling (1976), Meyers (1977)]sowie aufgrund des Betonens einer asymmetri-schen Informationsverteilung zwischen Eigentü-mern und Managern [vgl. Meyers/Majluf (1984)].

Parallel und zunächst unabhängig von derbetrieblichen Finanzwirtschaft verlief die Entwick-lung der Transaktionskostenökonomie. Williamson zählt neben Klein, Crawford undAlchian zu den wichtigsten Vertretern der Trans-aktionskostenökonomie, deren Ursprung mitCoase `The Nature of the Firm´ auf das Jahr1937 datiert werden kann. Die ursprüngliche unddie die Entwicklung der Transaktionskostenöko-nomie prägende Frage ist jene nach der optima-len Transaktion als Alternative zwischen derBereitstellung einer Leistung innerhalb einesUnternehmens oder über den Markt (vgl. Coase,1937).



40

Nach Williamson sind wesentliche Determinantenfür die Transaktion die Faktorspezifität, die Unsi-cherheit und die Häufigkeit der Transaktion (vgl.Williamson, 1990, S. 59 ff.). Die Spezifität einesFaktors bedeutet, dass ein Akteur, der einen Fak-tor anbieten will, für diesen eine geringe Drittver-wendungsfähigkeit hat, so dass bei einer Markt-transaktion gerade auch im Zusammenhang mitder Annahme opportunistischen Verhaltens einhohes Risiko besteht, Kosten zu "versenken",was auch bei Antizipation durch den Anbieter zuhohen Transaktionskosten führt. UnterschiedlicheTransaktionsformen reagieren auf die Faktorspe-zifität mit verschieden hohen Transaktionskosten,so dass die Transaktionsform funktionell von derFaktorspezifität in Abhängigkeit gebracht wird.

Mit Williamsons Aufsatz "Corporate Finance andCorporate Governance" (vgl. Williamson, 1988)erfolgt die Übertragung der transaktionskosten-ökonomischen Überlegungen auf die Frage deroptimalen Finanzierungsstruktur, indem die unter-schiedlichen Finanzierungsformen, insbesonderedie Finanzierung mit Fremdkapital und Nicht-Fremdkapital als Transaktionsform bzw. als Herr-schaftsform identifiziert wird.

Bilanziell kann das Finanzierungspostulat vonWilliamson gemäß Abbildung 4 dargestellt wer-den.

Das aus dem Italienischen stammende WortMezzanine bedeutet Zwischengeschoss und sollin der finanzierungstheoretischen Verwendungzum Ausdruck bringen, dass Mezzanine-Kapitaleine Zwischenform zwischen dem Eigenkapital

und dem Fremdkapital ist.5 Diese lässt sich neo-klassisch im Rahmen der linearen Transformationvon Risiko und Ertrag nach der Kapitalmarkttheo-rie als Finanzierungsform begreifen, die entspre-chend ihres mittleren Risikos auch einen mittle-ren Ertrag verspricht. Institutionenökonomischbetrachtet sind Finanzierungsformen Regelun-gen, bei denen Informations- und Mitbestim-mungsrechte sowie Zahlungsansprüche geregeltwerden.6 Tabelle 5 stellt eine typische Verteilungvon Rechten bei Eigen- und Fremdfinanzierungdar:

Institutionenökonomisch können Mezzaninefinan-zierungen demnach eine weitere Form derGestaltung der Rechte sein und werden häufig -beide Betrachtungsformen integrierend (sieheAbbildung 5) - bilanziell zwischen dem Eigen-und dem Fremdkapital angesiedelt.

Abbildung 4: Das Finanzierungspostulat von Williamson

Abbildung 5: Bilanzielle Betrachtung der

Mezzanine-Finanzierung

Tabelle 5: Typische Aufteilung von Rechte bei

EK- und FK-Finanzierung

Aktiva

Spezifische

Aktiva

Unspezifische

Aktiva

Passiva

Eigenkapital

Fremdkapital

Aktiva Passiva

Eigenkapital

Mezzaninekapital

Fremdkapital

Rechte

Informations-rechte

Mitbestim-mungsrechte

FK

+

0

EK

++

++

Zahlungs-ansprüche

++0



41

Williamson postuliert einen Zusammenhang zwi-schen der Drittverwendungsfähigkeit der zufinanzierenden Aktiva und der Frage, ob diesemit Fremdkapital finanziert werden können odernicht. Eine Alternative zum Fremdkapital stellennicht nur das Eigenkapital, sondern alle Finan-zierungsformen dar, die nicht direkt Fremdkapi-tal sind, wie beispielsweise alle Arten vonMezzaninefinanzierungen, aber auch die hier zubehandelnden Immobilienanlagevehikel. Einepräzise Neuinterpretation von Williamson lautet:Drittverwendungsfähige Aktiva können und sol-len mit Fremdkapital finanziert werden, nichtdrittverwendungsfähige Aktiva sollten nicht mitFremdkapital finanziert werden, wobei Williamson die Terminologie der "Spezifität" ver-wendet, wonach nicht drittverwendungsfähigeAktiva also spezifisch und drittverwendungs-fähige Aktiva unspezifisch sind.7 Die Abbil-dung 6 zeigt die bilanzielle Betrachtung.

Williamson erkennt die Finanzierung als Herr-schaftsform (governance) und stellt den Zusam-menhang zwischen der Spezifität der Aktiva, diesich an der Drittverwendungsfähigkeit der Aktivaorientiert und der Herrschaftsform her. Abbil-dung 7 stellt dies in der Neuinterpretation gra-phisch dar.

Aktiva

Spezifische

Aktiva

Unspezifische

Aktiva

Passiva

Nicht-

Fremdkapital

Fremdkapital

Abbildung 6: Neuinterpretation des Finanzierungs-

postulats von Williamson

Abbildung 7: Zusammenhang zwischen Drittverwendungsfähigkeit und Finanzierung nach Williamson

Fremdkapital Nicht- Fremdkapital

Finanzierung = Herrschaftsform

HerrschaftsformFremdkapital

Herrschaftsformen Nicht-Fremdkapital: Eigenkapital,Mezzaninefinanzierung,

Private Equity, etc.



42

Wenn unterschiedliche Finanzierungsinstitutio-nen als Herrschaftsformen begriffen werden unddiese jeweils in unterschiedlicher, doch wohl insich konsistenter Form Mitbestimmungs- undInformationsrechte sowie Zahlungsansprücheregeln, so kann - quasi in Spiegelung desGedankens von Williamson zur Drittverwen-dungsfähigkeit von Aktiva - die Kategorie derDrittverwendungsmöglichkeit von Passiva ein-geführt werden.

Die Kategorie der Drittverwendungsmöglichkeitvon Passiva beschreibt den Spielraum, den diejeweiligen Agenten (Vertreter des Anlagevehi-kels) gegenüber den Prinzipalen (Anleger) beider Geschäftsbesorgung haben. Eine hohe Dritt-verwendungsmöglichkeit führt unter den Annah-men der beschränkten Rationalität (boundedrationality) und des opportunistischen Verhal-tens (moral hazard), welche die Neue Institutio-nenökonomik voraussetzt, zu erhöhten Transak-tionskosten. Zugleich verlangen bestimmte Akti-

va bzw. die Kombinationen bestimmter Aktivauntereinander sowie mit anderen Produktions-faktoren nach Spielräumen, da sonst einegeschäftliche Aktivität nicht möglich ist. Unter-schiedliche geschäftliche Aktivitäten - auf dieimmobilienwirtschaftliche Dimension heruntergebrochen bedeutet dies: unterschiedlicheImmobiliennutzungen - bedürfen jeweils ver-schieden weiter Spielräume. Finanzierungsko-sten können bezogen auf die Struktur der Regu-laria der Passiva minimiert werden, wenn nursoviel Drittverwendungsmöglichkeiten gewährtwerden, wie sich aus der jeweiligen geschäftli-chen Aktivität - immobilienwirtschaftlich:Flächennutzung - zwingend ergibt. Mit der Ein-führung der Drittverwendungsmöglichkeit vonPassiva neben der Drittverwendungsfähigkeitvon Aktiva kann - wie in Abbildung 8 ersichtlich -eine Matrix aus unterschiedlichen Finanzie-rungsmöglichkeiten erstellt werden, in die danndie Immobilienanlagevehikel eingeordnet wer-den können.

Abbildung 8: Anlageprodukte und Finanzierungsformen im Spannungsfeld der Drittverwendungsfähigkeit von Aktiva

und Passiva

Drittverwendungsfähigkeit der Aktiva

hoch gering

REITsGeschlossene

Immobilienfonds nach 5.

Bauherrenerlass

Geschlossene

Immobilienfonds vor 5.

Bauherrenerlass

Offene Immobilien-

fonds

Private Equity

Venture Capital

FK

MBS

Immobilien-Aktiengesellschaft



43

Mit diesem Analyseinstrumentarium wird einErklärungsmuster für die Probleme der Immobili-enaktiengesellschaften in Form nachhaltigerDiscounts der Marktkapitalisierung vom Net-Asset-Value geliefert: Das InvestitionsvehikelAktiengesellschaft bietet bezogen auf die not-wendigen Spielräume für das Halten von Immo-bilienbeständen einen deutlich zu hohen Mittel-verwendungsspielraum für die Anleger, die die-sen - aufgrund der damit verbundenen Risiken -mit erhöhten Renditeanforderungen beantwor-ten, welche wiederum nicht mit Immobilienbe-ständen erwirtschaftet werden können. Ähnlichkann ein Teil des Erfolges der offenen Immobili-enfonds erklärt werden: Weil das InvG eineFülle von risikovermeidenden, -vernichtendenund -verlagernden Regelungen enthält, ist dieDrittverwendungsmöglichkeit des Kapitals beioffenen Immobilienfonds sehr gering, so dassdie Anleger Vertrauen in das Produkt haben, mitdem Ergebnis, dass aufgrund der steten Bewer-tung der Anteile zum NAV der Immobilien, dieoffenen Immobilienfonds die Performance dergehaltenen Immobilien darstellen können,obgleich eine tägliche Rücknahme der Fondszumindest für den individuellen Anleger gewähr-leistet ist.

Wenn bei der gesellschaftsrechtlichen Konstruk-tion von REITs die dargelegten theoretischenErkenntnisse sowie die empirischen Befundebeachtet werden können, so liegt die Empfeh-lung nahe die Drittverwendungsmöglichkeit desKapitals entsprechend gering ausfallen zu las-sen. Eine Argumentation, jede Immobilienaktien-gesellschaft, bzw. jeder REIT könne individuell -technisch z.B. mittels Begrenzung der geschäft-lichen Aktivitäten durch Eintragung im Handels-register - die Drittverwendungsmöglichkeit desKapitals beschränken, übersieht, dass es für pri-vate wie institutionelle Anleger viel zu kompli-ziert wäre, die einzelnen unterschiedlichenBeschränkungen zu identifizieren und zu bewer-ten. Ein liquider Markt, in dem die Drittverwen-dungsmöglichkeit des Kapitals in standardisier-ter Form reduziert wird, erscheint eher Erfolg zuversprechen.

Die gesellschaftsrechtliche Lösung der Proble-matik könnte also darin bestehen, die Anlagepo-litik bei Deutschen REITs zu beschränken. Da

Frankreich diesen Weg nicht gegangen ist undauch Großbritannien sich nicht anschickt ihneinzuschlagen, wäre dieser Weg auch im Kon-text des europäischen Wettbewerbs einerseitsinteressant, da auf diese Weise Deutsche REITs- sofern der Markt hinreichend groß und liquidewird - gute Chancen hätten, sich aufgrund dermit dieser Ausrichtung verbundenen geringerenAbschläge bei der Marktkapitalisierung vomNAV durchzusetzen; die Beschränkungen in derAnlagepolitik, wie sie die offenen Immobilien-fonds erhalten, könnten dabei Ausgangspunktder Kriterien für die Deutschen REITs sein. Dieshätte auch den großen Vorteil, dass offene Spe-zialfonds sowie offene Publikumsfonds rechtleicht in den REIT-Status umgewandelt werdenkönnten.

Bislang gibt es keine an Themen (z.B. Einzel-handel in der Region Rhein/Main) orientierteoffene Publikumsfonds. Ein Grund hierfürmögen die damit verbundenen besonderenLiquiditätsrisiken sein. Je größer und diversifi-zierter ein offener Publikumsfonds ist, destogeringer werden seine Liquiditätsrisiken wahrge-nommen. Jüngste Äußerungen8 deuten auferste Überlegungen in diese Richtung hin. Esbleibt abzuwarten, wie die Anleger offener Publi-kumsfonds mit solch einem Angebot umgehenund welche Vorkehrungen hinsichtlich der Liqui-dität getroffen werden. Da REITs im Unterschiedzu den offenen Immobilienfonds aufgrund derfehlenden Rückgabepflicht praktisch keine Liqui-dität vorhalten müssten, wären sie wohl sehr vielproblemloser in der Lage, themenorientiert zuinvestieren.

Den "traditionellen" Immobilienaktiengesell-schaften verbleibt ein breites Spektrumgeschäftlicher Aktivitäten von Projektent-wicklung, Bestandshaltung und Dienstleistun-gen.9

II. Aufsichtsrechtliche Rahmenbedingungen

Kapitalanlagegesellschaften sind Banken imSinne des KWG, sie unterliegen dem Invest-mentgesetz (InvG) und sind demzufolge derBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht



44

unterstellt. Ökonomisch lässt sich die Beaufsich-tigung mit der extremen Fristentransformation,die offene Immobilienfonds leisten, und die weitüber das hinaus geht, was für Kreditinstitutenach Grundsatz II KWG zulässig ist, begründen.Wenn die Anleger Unsicherheit hinsichtlich derBewertung der von offenen Fonds gehaltenenImmobilien verspüren, besteht Gefahr einesBanken-Runs auf einzelne Fonds, was über dieentsprechende Rückkopplung im Immobilien-markt auch Konsequenzen für alle anderen offe-nen Fonds haben könnte. Es besteht somit einöffentliches Interesse an der Einhaltung dergesetzlichen Regulierungen durch die Kapital-anlagegesellschaften.

Die Börsenbewertung der REITs sollte mindes-tens den Werten der von den REITs gehaltenenImmobilien entsprechen. Die hierzu notwendi-gen risikovermeidenden Regulierungen habejust dieses Ziel. Bei einer Verletzung diesesZiels ist jedoch kein Banken-Run möglich, dadie Anleger keinen Anspruch auf Rückführungihrer Anteile zum NAV haben, sie diese lediglichüber einen Sekundärmarkt veräußern können.Damit entfällt auch das Risiko, dass über denMittelabfluss bei einem Fonds der gesamteMarkt in Mitleidenschaft gezogen werden kannund folglich auch die Notwendigkeit einer staatli-chen, der Bankenaufsicht vergleichbaren Beauf-sichtigung.

Selbstverständlich sind Anlagen von institutio-nellen Investoren wie Versicherungen in REITskonsequenterweise zum Immobilien- und nichtzum Aktienvermögen zuzuordnen. Wenn dieVerhinderung von Abschlägen von der Marktka-pitalisierung zum NAV Ziel gesellschaftsrechtli-cher und steuerlicher Regulierungen ist, unddieses Ziel erreicht wird, stellen REITs keineeigene Asset-Klasse gegenüber direkt gehalte-nen Immobilien in Bezug auf ihre Performancedar, so dass solch eine Gleichstellung sachge-recht ist. Darüber hinaus ist die mögliche Tren-nung der Allokationsentscheidung zwischenunterschiedlichen Märkten und innerhalb desjeweiligen Marktes gerade ein Ziel, welches mitREITs verfolgt wird, was insbesondere für Versi-cherungen und vergleichbare institutionelleInvestoren von Bedeutung ist.

III. Steuerliche Rahmenbedingungen für REITs

An dieser Stelle kann und soll kein abschließen-des Programm für die steuerliche Gestaltungvon REITs formuliert werden. Es können ledig-lich mögliche Eckpfeiler für eine steuerlicheRegulierung genannt werden.

Zunächst muss konstatiert werden, dass,obgleich die Diskussion über eine grundsätzli-che Reform des Deutschen Steuerrechts nichtabreist, eine steuerliche Gestaltung bei der Ein-führung von REITs in Deutschland auch ohneeinen solch großen Wurf gelingen muss undkann. Der bestehende, synthetische Einkom-mensbegriff, der sieben unterschiedliche Ein-kunftsarten unterscheidet und zur Folge hat,dass gleiche Sachverhalte je nach Zurechnungverschieden besteuert werden, muss Ausgangs-punkt der Überlegungen bleiben.

Ein zweiter Eckpfeiler der Diskussion ist, dassBund, Länder und Gemeinden politisch nochnicht bereit, bzw. in der Lage sind, weitere Steu-erausfälle hinzunehmen bzw. weitergehendeSteuersenkungen durchzusetzen. Die Ein-führung von REITs müsste daher zumindeststeuerneutral sein und sollte - sofern möglich -zu zusätzlichen steuerlichen Einnahmen führen.Diese Steuerneutralität bzw. diese zusätzlichenEinnahmen beziehen sich jedoch nicht auf denstatus quo, sondern auf die steuerliche Situationinnerhalb der EU nach erfolgreicher Einführunganderer europäischer REITs im Rahmen dereuropäischen steuerlichen Regularia sowiebestehender Doppelbesteuerungsabkommen.

Drittens kann festgestellt werden, dass - unab-hängig von den dargelegten finanzierungstheo-retischen Gründen - bereits steuerliche Gründefür die Interpretation von Deutschen REITs alsImmobilienanlagevehikel und nicht als gewerbli-che Immobiliengesellschaft sprechen könnten.Wenn im Ergebnis eine steuerliche Gleichstel-lung zur Situation der offenen Immobilienfondsfür REITs gefordert wird, so wird sich diese Privi-legierung eher auf eine bestandshaltende, anle-gende Immobilienaktiengesellschaft, wenigeraber auf eine gewerblich mit Projektentwicklungoder immobilienbezogenen Dienstleistungenbefasste Unternehmung beziehen, weil sonst



45

mangels Abgrenzung die Gefahr einer Aushöh-lung der Besteuerung von Kapitalgesellschaftendie Folge sein könnte.

Viertens kann konstatiert werden, dass beson-dere steuerliche Änderungen jenseits jener, diein einem direkten Verhältnis zur Einführung vonREITs stehen, wie beispielsweise gewünschteÄnderungen bei der Grunderwerbsteuer oderbei der Ausgestaltung des § 6 b EStG zunächstkeine Voraussetzungen für die Einführung vonREITs in Deutschland sein brauchen. Vielmehrkönnten solche Forderungen - auch wenn esihnen im Kern nicht an steuersystematischerLegitimität mangelt - den Diskussionsprozessum die Einführung von REITs in Deutschlandbelasten. Die großen industriellen Immobilienbe-stände sowie jene kommunaler Wohnungsbau-gesellschaften können auch im Rahmen be-stehender steuerlicher Regelungen in REITsüberführt werden.

D. Zusammenfassung und Fazit

Der Einzug von REITs in den deutschen Marktist bereits aufgrund europäischer Entwicklungenund Regulierungen nicht aufzuhalten. Es gilt,sowohl von Seiten der Vertreter alternativerAnlageprodukte wie auch aus politischer Sicht,die Situation positiv zu gestalten und einenDeutschen REIT zu schaffen, dem es gelingenkann, sich im europäischen Wettbewerb durch-zusetzen. Nach dem fulminanten Erfolg der offe-nen Immobilienfonds hat Deutschland die Chan-

ce, mit einem eigenem REIT auch aufgrund desimmensen, zugrunde liegenden Immobilien-marktes im europäischen Wettbewerb das Ren-nen zu machen und damit auch diese Nischedes Finanzmarktes zu besetzen.

Neben den notwendigen steuerlichen Rahmen-bedingungen, die im Saldo auf eine Situationhinaus laufen könnten, die jenen der offenenImmobilienfonds entspricht und unter dem Stich-wort steuerliche Transparenz bekannt ist, sindhierzu gesellschaftsrechtliche Regulierungennotwendig, die im Ergebnis die Risiken für dieAnleger mit dem Ziel beschränken, die Kapital-kostenanforderungen zu minimieren. Auf dieseWeise können Abschläge von der Marktkapitali-sierung der REITs zum Net Asset Value (NAV)der von ihnen gehaltenen Immobilien tendenziellverhindert werden und gegebenenfalls Zuschlä-ge (Agios) auf das Portfolio erreicht werden.Damit ist das Ziel, Deutsche REITs so zu gestal-ten, dass sie eine gleichwertige Alternative zurdirekten Immobilieninvestition werden könnenund keine eigene Asset-Klasse sein sollen,umrissen. Dieser Aufsatz soll einen Denkanstoßinsbesondere zur gesellschaftsrechtlichenGestaltung von Deutschen REITs auf der Grund-lage finanzierungstheoretischer Überlegungengeben. Es verbleiben eine Vielzahl offener Fra-gen insbesondere zur steuerlichen Ausgestal-tung, der dabei notwendigen Übergangsregelun-gen sowie zu praktischen Fragen des Vertriebsund der jeweils notwendigen Kapitalerhöhun-gen.

Anmerkungen

1 http://www.nareit.com/aboutreits/faqtext.cfm, Abfragung am 11.07.2004. 2 FAZ v. 30.04.2004.3 Schneider, 1995, S. 20 ff. 4 Schmidt / Terberger, 1997, S. 71.5 siehe Rudolph, 20046 Schmidt / Terberger, 1997, S. 71. 7 Williamson, 1990, S. 61. 8 Offene Immobilienfonds suchen den Unterschied, FAZ v. 30.4.2004.9 Sotelo, 2000, S. 27 f.



46

Literatur

Coase, R. H. (1937): The nature of the firm, in:Economica, N.S. Vol.4, 1937, S. 386-405, S. 388.

Fama, E. F. (1978): The effects of a firm´s invest-ment and financing decisions on the welfare of itssecurity holders, in: The American EconomicReview, 68, 1978, S. 272-284.

Jensen, M. C./Meckling, W. H. (1976): Theory ofthe firm: managerial behaviour, agency costs andownership structure, in: Jl. of Financial Econo-mics 3, 1976, S. 305-360.

Meyers, S. C. (1977): Determinants of corporateborrowing, in: Jl. of Financial Economics 5, 1977,S. 147-145.

Meyers, S. C./Majluf, N.S. (1984): Corporatefinancing and investment decisions when firmshave information that investors do not have, in: Jl.of Financial Economics, 13, 1984, S. 187-221.

Miller, Merton H. (1977): Debt and taxes, in.: Jl. ofFinance, Vol. XXXII, No. 2, 1977, S. 261-275.

Modigliani, F./Miller, M. H. (1958): The cost ofcapital, corporate finance, and the theory ofinvestment, in: American Economic Review, 48,1958, S. 261-297.

Modigliani, F./Miller, M. H. (1963): Corporate inco-me tax and the cost of capital, in: American Eco-nomic Review, 53, 1963, S. 433ff.

Neus, Werner (2003): Einführung in die Betriebs-wirtschaftslehre, 3. Aufl., Tübingen 2003.

Richter, Rudolf; Furubotn, Eirik G. (1999): NeueInstitutionenökonomik, 2. Aufl. Tübingen 2003.

Rudolph, Bernd (2004): Mezzanine Finanzierun-gen im Rahmen der Kapitalstrukturpolitik vonUnternehmen; in: Aktuelle Herausforderungendes Finanzmanagements. Wolfgang Gerke, TheoSiegert (Hrsg.), Kempten 2004, S. 153-183.

Schmidt, Reinhard H. / Terberger, Eva (1997):Grundzüge der Investitions- und Finanzierungs-theorie. 4. Aufl. Wiesbaden 1997.

Schapernack, Fried; Nack, Ulrich; Haub, Christoph (1998): Immobilien-Aktiengesellschaf-ten, in: Handbuch Immobilieninvestitionen, Karl-Werner Schulte, Stephan Bone-Winkel, MatthiasThomas (Hrsg.), Köln 1998, S. 655-687.

Schneider, Dieter (1995): Betriebeswirtschafts-lehre, Bd. 1: Grundlagen, 2. Aufl. München, Wien 1995.

Sotelo, Ramon (2000): Immobilienaktiengesell-schaften - Mythos und Möglichkeiten, in: Grund-stücksmarkt und Grundstückswert, 1/2000, S. 24-28.

Sotelo, Ramon (2002): Projektentwicklung undInvestoren - welche Produkte für welche Kunden,in: Karl-Werner Schulte, Stephan Bone-Winkel(Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwick-lung, 2. Aufl. Köln 2002, S. 699-720.

Stiglitz, Josef. E.(1974): On the irrelevance ofcorporate financial policy, in: American EconomicReview, 64, 1974, S. 851-866.

Williamson, O. E. (1988): Corporate finance andcorporate governance. in: The Jl. of Finance, Vol.CLIII, No. 3, July 1988, S. 567-591. Williamson,O. E. (1990): Die ökonomischen Institutionen desKapitalismus, Tübingen 1990.



47

Abstract

Strong inflows into open-ended funds during the past decade have made this instrument a dominantinvestment vehicle on the German property investment market. In the US, REITs play an important roleas property investment vehicles. A number of countries have just introduced similar instruments or areabout to do so. The introduction of REITs in EU states such as France or the UK gives rise to the que-stion of also introducing a German form of REITs, as REITs can invest and be sold throughout thecommon market of the EU.

Although there is the opinion that because of the existence of open-ended funds, Germany does notneed its own REITs, the paper presents some arguments that speak for the introduction of the invest-ment vehicle of German REITs. First, it could be in the interest of the open-ended funds to have asecond investment vehicle that is able to invest in property currently owned by open-ended funds. Thiscould reduce a certain market risk involved with mutual funds that invest in property, known as thebank run risk. Secondly, REITs might be able to invest in selected property types and regions even bet-ter than open ended-funds. For reasons of liquidity, open-ended funds have so far not offered this spe-cific kind of product, but in the future they may do so.

Listed Property companies have not been successful in Germany, and in many countries they face theproblem of market capitalisation not reaching net asset values. The problems property companies facecan serve as a guideline to the possible design of a framework for successful German REITs. Twomain aspects need to be considered when dealing with the subject of introducing REITs: The legal framework of the REIT, which could be labelled corporate governance, and the tax framework; thispaper focuses on the corporate governance aspect of possible German REITs. Investment vehiclesare understood as financial institutions in the terminology of transaction cost economics, to whichfinancial theory based on TCE can be applied. It is demonstrated that Oliver Williamson's postulate,according to which non-specific assets can be financed with debt and specific assets should be fi-nanced with equity, can be further developed into the statement that non-specific assets can be fi-nanced with debt and specific assets can not be financed with debt and have to be financed with otherfinancial institutions such as equity, property investment vehicles or mezzanine financing. Consideringthat different forms of financing can be regarded as types of governance that regulate - each in a diffe-rent, albeit in itself consistent form - rights of corporate control and information as well as monetaryclaims, in addition to the concept of asset specifity or the potential for alternative use of assets andreflecting Williamson's thought, a category can be introduced with respect to the liabilities side thatdescribes the potential for alternative use of funds within financial governance.

The category 'potential for alternative use of funds within financial governance' describes the scope ofoptions that an agent (representative of the investment vehicle) has in conducting business for theprincipal (investor). Under the assumptions of bounded rationality and opportunistic behaviour (moralhazard) as assumed by the new institutional economics, a high potential for alternative use of fundswithin financial governance leads to increased transaction costs that also materialise in the form of higher capital costs.

On the other hand, certain assets, or the combination of certain assets with each other and with otherproduction factors, call for certain ranges of possible actions, because otherwise no business activitywould be possible. Different types of business activity - in real estate terms, this means: different typesof use of property - require different ranges of possible actions. The cost of financing can be minimisedwith respect to the structure of rules regarding the use of funds, if and when scope for an alternativeuse of funds is allowed only to such an extent as is necessary for conducting the respective businessactivity - in real estate terms: use of space. With the introduction of the potential for alternative use of



48

funds within financial governance in addition to the concept of asset specifity, it is now possible tocreate a matrix of different financing options, where types of property investment vehicles can then bemapped.

The paper comes to the conclusion that German REITs should probably have a rather rigid frameworkwith respect to corporate governance, which might be comparable to the existing framework of open-ended funds, however without the necessity of submitting the German REITs to banking supervision.Towards the end of the paper, a quick look is taken at the necessary taxation framework, and somearguments for a transparent tax regime are presented.


>> AUFSÄTZE PAPERS Prof. Dr. Michael Krautzberger

49

BauGB-Novelle 2004 - Auswirkungen auf die Baulandmärkte2004 Amendments to the BauGB - Effects on the development land market

MICHAEL KRAUTZBERGERProf. Dr., Ministerialdirektor, Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen

[email protected]

Zusammenfassung

Durch eine weit reichende Novellierung des Städtebaurechts /Baugesetzbuch) soll das Recht der räum-lichen Planung an Elemente des europäischen Rechtssystems im Bereich des Umweltrechts angegli-chen und dabei strukturell vereinfacht werden. Anlass für die Einleitung des Gesetzgebungsverfahrensist die Verpflichtung, die Richtlinie 2001/42/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Juni 2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme, ABl. EGNr. L 197 S. 30 (Plan-UP-Richtlinie), in das deutsche Recht des Städtebaus und der Raumordnungumzusetzen. Die Integration der umweltbezogenen Anforderungen des Gemeinschaftsrechts soll imBereich der Bauleitplanung mit dem Ziel verbunden werden, die planungsrechtlichen Verfahrenschritteauf hohem Umweltschutzniveau zu vereinheitlichen und zu stärken, um eine dem Leitbild der nachhalti-gen Stadtentwicklung entsprechende zügige und sichere Planung zu ermöglichen. Zugleich sollen Ver-einfachungen des Planungsrechts vorgenommen werden. Die Baulandmärkte sind durch die Änderun-gen unmittelbar oder mittelbar betroffen. Das gilt für die neuen Verfahrensregelungen der Bauleitpla-nung, aber auch für weitere Änderungen, die das Gesetz im Zusammenhang mit der Umsetzung desEU-Rechts enthält wie die Streichung der Vorschriften über die Teilung von Grundstücken sowie dieEinführung eines vereinfachten Umlegungsverfahrens. Um den komplexen Anforderungen an dieräumliche Planung auch künftig Rechnung tragen zu können, werden für besondere städtebaulicheSituationen weitere Steuerungsmöglichkeiten eingeführt. Der gleichen Zielsetzung dienen auch die vor-geschlagenen Regelungen zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt.



50

Die Bundesregierung hat am 15. Oktober 2003den "Entwurf eines Gesetzes zur Anpassungdes Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (Euro-parechtsanpassungsgesetz Bau - EAG Bau)beschlossen 1. Der Deutsche Bundestag hat dasGesetz am 30. April 2004 beschlossen. Es trittam 20. Juli 2004 in Kraft.2 Das im Baugesetz-buch enthaltene Städtebaurecht beeinflusstunmittelbarer wie kaum eine andere Rechtsma-terie die den Bodenwert bestimmenden rechtli-chen Rahmenbedingungen - Bebaubarkeit,Bereitstellung von Bauland - so dass Änderun-gen im Städtebaurecht stets eine sorgfältigeAnalyse im Hinblick auf die Auswirkungen aufdie Baulandmärkte lohnen. Im Folgenden wirdein Überblick über die wichtigsten Änderungs-vorschläge des Gesetzes sowie eine ersterechtliche Einschätzung der Auswirkungen aufdie Immobilienmärkte gegeben.

A. Anlass für das Gesetzgebungsverfahren und Zeitplan

I. Neue europarechtliche Vorgaben

Unmittelbarer Anlass für die Änderung des Bau-gesetzbuchs und maßgeblich bestimmend fürden Zeitplan der neuen Gesetzgebung ist dieNotwendigkeit, das räumliche Planungsrecht inden Mitgliedsstaaten der EU an neue rechtlicheVorgaben der Gemeinschaft anzupassen, näm-lich vor allem der Richtlinie 2001/42/EG desEuropäischen Parlaments und des Rates vom27. Juni 2001 über die Prüfung der Umweltaus-wirkungen bestimmter Pläne und Programme(Plan-UP-Richtlinie)3. Diese Richtlinie enthältVorgaben, die auch in das deutsche Recht desStädtebaus und der Raumordnung umzusetzensind. Das Gesetz enthält darüber hinaus -gewissermaßen als zweite Säule - Regelungs-vorschläge zur Aktualisierung und weiterenModernisierung des Städtebaurechts, das seitder umfassenden Novelle aus dem Jahre 1997(Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 vom 27. August 1998)4 in den zurückliegenden 5 Jahren inhaltlich im Wesentlichen unverändertblieb. Änderungsbedarf hatte sich in den Berei-chen des Rechts der Bauleitplanung, der Zuläs-sigkeit, der Bodenordnung ebenso "angestaut"

wie im besonderen Städtebaurecht. Lediglichdie UVPG-Novelle 20015 setzte seit dem Bau-ROG 1998 neue Akzente, eng orientiert an derUVPG-Novelle und angesichts des Zeitdrucksder Entstehung auch an den entsprechendenEU-rechtlichen Vorgaben.6 Immerhin: Rechts-poltisch war dies der Einstieg in das jetzt vorlie-gende Konzept der Umsetzung der Plan-UP-Richtlinie.7 Parallel zu diesem Gesetzgebungs-vorhaben ist die Umsetzung derPlan-UP-Richtlinie in das deutsche Recht ineinem anderen, vor allem Fachplanungsberei-che erfassenden und von diesem Gesetzentwurfgetrennt durchführbaren Gesetzgebungsvorha-ben vorgesehen.

II. Zeitplan

Die Vorarbeiten an der Umsetzung der Plan-UP-Richtlinie und damit des Gesetzgebungsvorha-bens insgesamt setzten schon sehr bald nachdem Erlass der Richtlinie ein: Bereits Ende 2001wurde von dem innerhalb der Bundesregierungzuständigen Bundesministerium für Verkehr,Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) eineUnabhängige Expertenkommission eingesetzt.Die Kommission legte im August 2002 ihrenBericht vor.8 Das Ministerium vergab weitereAufträge zur Vorbereitung der Gesetzgebung.9

Weiterhin wurde eine Arbeitsgruppe zu Ände-rungsvorschlägen zum Bodenordnungsrecht(Umlegung, Grenzregelung) eingesetzt.10 In dieVorarbeiten am Entwurf wurden weiterhin dieErgebnisse gemeinsamer Veranstaltungen mitPlanern, Juristen und Ministeriumsvertretern derEU-Staaten sowie Vertretern der europäischenKommission zur Umsetzung der Projekt-UVP-bzw. Plan-UP-Richtlinie in das jeweilige nation-ale Recht einbezogen, die vom Deutschen Insti-tut für Urbanistik dokumentiert wurden.11 Aufder Grundlage der Berichte der UnabhängigenExpertenkommission sowie der vorliegendenExpertisen wurde Juni 2003 ein Referentenent-wurf12 des federführenden Bundesministeriumsfür Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vorge-legt. Der Regierungsentwurf wurde - wie ein-gangs erwähnt - am 15.Oktober 2003 beschlos-sen. Zur Unterstützung der parlamentarischenBeratungen wurde in 6 Städten und Gemeinden(Leipzig und Bochum, Reutlingen und Bocholt,Forst und Freising sowie 2 Landkreisen



51

(Cloppenburg und Parchim) ein vom DeutschenInstitut für Urbanistik gemeinsam mit dem For-schungsinstitut "Stadt und Dorf" ein Planspielzur praktischen Erprobung des Gesetzentwurfsdurchgeführt.

Das parlamentarische Verfahren wurde mit demBeschluss des Deutschen Bundestages vom30.4.2004 abgeschlossen.13 Der Bundesrat hatdem Gesetz am 11.6.2004 zugestimmt. DasGesetz ist am 20.6.2004 in Kraft getreten.

B. Änderungen im Bauleitplanverfahren

I. Überblick über die wesentlichen Vorgaben der Plan-UP-Richtlinie

Die im Gesetz vorgesehenen Änderungen imRecht der Bauleitplanung sind ganz überwie-gend Umsetzungen der Plan-UP-Richtlinie derEU, deren Inhalt sich wie folgt zusammenfassenlässt:

Die Richtlinie setzt sich zum Ziel, ein hohesUmweltschutzniveau sicherzustellen, indem fürbestimmte Pläne und Programme, die voraus-sichtlich erhebliche Umweltauswirkungenhaben, eine Umweltprüfung durchgeführt wird.Die Richtlinie betrifft das Verfahren der Aufstel-lung von Plänen und Programmen und soll dazubeitragen, dass Umwelterwägungen bei derAusarbeitung und Annahme von Plänen undProgrammen einbezogen werden. Ziel ist eineUmweltprüfung mit umfassender Öffentlichkeits-beteiligung schon auf der räumlichen Planungs-ebene und nicht erst bei der Projekt-Zulassung,bei der das Instrument der Umweltverträglich-keitsprüfung für bestimmte Vorhaben bereitsbesteht.14

Nach Artikel 3 der Plan-UP-Richtlinie unterlie-gen der Verpflichtung zur Durchführung einerUmweltprüfung grundsätzlich Pläne und Pro-gramme insbesondere im Bereich der Boden-nutzung und der Raumordnung, die einen Rah-men für die künftige Genehmigung von Projek-ten setzen, welche in den Anhängen I und II derProjekt-UVP-Richtlinie aufgeführt sind, sowiePläne und Programme, die gemäß der Richtlinie

92/43/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 zurErhaltung der natürlichen Lebensräume sowieder wildlebenden Tiere und Pflanzen15 zu prüfensind.

Wenn die Pläne und Programme die Nutzungkleiner Gebiete auf lokaler Ebene betreffen odernur geringfügige Änderungen vorsehen, sollensie nur dann geprüft werden, wenn die Mitglied-staaten bestimmen, dass sie voraussichtlicherhebliche Umweltauswirkungen haben.

Zur Vermeidung von Mehrfachprüfungen istnach Artikel 4 der Plan-UP-Richtlinie eineAbschichtung der Umweltprüfungen in der Plan-hierarchie vorzusehen. Es besteht ferner dieMöglichkeit eines gemeinsamen Prüfverfahrensfür die Umweltprüfung nach der Plan-UP-Richtli-nie und für weitere umweltrelevante Prüfungennach den Rechtsvorschriften der Gemein-schaft.16

Im Rahmen der Umweltprüfung ist nach Artikel 5der Plan-UP-Richtlinie ein Umweltbericht zuerstellen, in dem die Umweltauswirkungenanhand der einschlägigen Angaben desAnhangs I der Plan-UP-Richtlinie einschließlichder vernünftigen Alternativen ermittelt, beschrie-ben und bewertet werden. Die Öffentlichkeit unddie in ihrem umweltbezogenen Aufgabenbereichbetroffenen Behörden sind - gegebenenfallsgrenzüberschreitend - nach Artikel 6 der Plan-UP-Richtlinie zu beteiligen.

Nach Artikel 8 der Plan-UP-Richtlinie sollen derUmweltbericht und das Ergebnis der Beteiligungbei der Ausarbeitung des Plans oder Pro-gramms und vor dessen Annahme berücksich-tigt werden. Nach der Annahme ist der Planoder das Programm mit der die Umweltprüfungbetreffenden Begründung nach Artikel 9 derPlan-UP-Richtlinie bekannt zu geben.

Die erheblichen Auswirkungen der Durch-führung der Pläne und Programme sind nachArtikel 10 der Plan-UP-Richtlinie zu überwa-chen.



52

II. Erweiterung der Beteiligung an der Planaufstellung

Fasst man diese Vorgaben schlagwortartigzusammen, so zeigen sie eine starke Orientie-rung hin auf Verfahrensregelungen. Dies ist einauffälliges Kennzeichen des europäischen Ver-waltungsrechts generell: Das europarechtlicheUmwelt-, aber auch das sonstige EU-Verwal-tungsrecht ist von der angloamerikanischen Ori-entierung auf Verfahrenrecht geprägt. Das istdem traditionellen deutsche Ansatz nicht vonvorneherein zugänglich, das im Zweifel bei Ver-fahrensstößen dem jedenfalls erzielten richtigenErgebnis den Vorzug gibt.

III. Anwendungsbereich

Die Umweltprüfung kommt nach dem Gesetz zurAnwendung bei der Aufstellung, Änderung oderErgänzung von

- Flächennutzungsplänen- Bebauungsplänen

Für informelle Pläne - wie z.B. städtebaulicheRahmenpläne, integrierte Stadtentwicklungs-konzepte - nach § 1 Abs. 6 Nr. 11, § 140 Nr. 4BauGB ist dagegen die Umweltprüfung (UP)ebenso wenig vorgesehen wie z.B. für die Umle-gung, die Sanierungs- und Entwicklungsmaß-nahme17 oder die Vorkaufssatzung. Diese Pla-nungen bzw. Satzungen begründen keine Bau-rechte, sie sind vielmehr Grundlage für("selbstständige") und dann UP-pflichtige Bau-leitplanungen.

IV. Das Konzept der Umsetzung der Umwelt-prüfung in das deutsche Planungsrecht

Zentraler Lösungsvorschlag des Gesetzes ist,die Umweltprüfung vollständig in das Bauleit-planverfahren zu integrieren. Sie wird fürgrundsätzlich alle Flächennutzungspläne undBebauungspläne zu einem selbstverständlichenBestandteil des Planungsprozesses ausgestal-tet.

Zugleich wird die Umweltprüfung als ein forma-les Trägerverfahren ausgestaltet, mit dem auchdie bauplanungsrechtlich relevanten umweltbe-

zogenen Maßgaben und Verfahren wie z. B. dienaturschutzrechtliche Eingriffsregelung und dieVerträglichkeitsprüfung nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie in einen einheitlichen Prüf-ablauf überführt werden, soweit dies im Bauleit-planverfahren selbst möglich und notwendig ist.

Im Einzelnen soll dies durch folgende Regelun-gen erreicht werden:

Die weitgehend neu gefassten §§ 1 und 1aBauGB enthalten die materiell-rechtlichen Anfor-derungen insbesondere an die Abwägungsent-scheidung, die vorgeschlagenen §§ 2 bis 4bBaugesetzbuch die wesentlichen Verfahrensvor-gaben für die Aufstellung der Bauleitpläne.

In § 1 Abs. 6 BauGB wird ein einheitlicher Kata-log der städtebaulichen Belange geschaffen, indem das gesamte umweltbezogene Abwä-gungsmaterial des bisherigen § 1a BauGB mitdem Katalog auch des bisherigen § 1 Abs. 5Satz 2 BauGB zusammengeführt wird. Die auchvon der Expertenkommission zur Novellierungdes Baugesetzbuchs empfohlene Regelung18

soll dazu beitragen, die Planungsentscheidungmit Blick gleichermaßen auf ökonomische,soziale, ökologische und andere städtebaulicheBelange ausgewogen vorzubereiten und zu ver-bessern.

Für die Umweltbelange wird die Umweltprüfungnach § 2 Abs. 4 BauGB der Vorbereitung derBeschlussfassung über den Bauleitplan dienen.Sie sieht das Verfahren in den Arbeitsschrittender Ermittlung und Bewertung sowie derBeschreibung vor und enthält damit eine derPraxis entsprechende Vorgehensweise für einesystematische und rechtssichere Aufbereitungdes Abwägungsmaterials.

Die methodischen Anforderungen an die Ermitt-lung und Bewertung der Belange im Rahmender Umweltprüfung werden in einer Anlage zumBauGB geregelt werden. Die im bisherigenRecht in § 2 a BauGB über den Umweltberichtenthaltenen "technisch-formularmäßigen" Anfor-derungen können so gesetzestechnisch adä-quater und im Übrigen konzeptionell vergleich-bar der Plan-UP-Richtlinie geregelt werden. Inder neuen Anlage zum BauGB wird danach mit



53

dem Verfahren der Bestandsaufnahme, Progno-se, Prüfung von Vermeidungs- und Ausgleich-maßnahmen und Prüfung der anderweitigenPlanungsmöglichkeiten sowie mit den Regelun-gen zu Prüfungsumfang und Prüfungstiefe einPrüfschema für die Zusammenstellung desumweltbezogenen Abwägungsmaterials vorge-geben.

Die Umweltprüfung erfasst als Trägerverfahrenauch die Ermittlung und Bewertung der Grundla-gen etwa für die umweltschützenden Vorgabender naturschutzrechtlichen Eingriffsregelungoder der Verträglichkeitsprüfung nach derFauna-Flora-Habitat-Richtlinie. Die sich ausnationalem und europäischem Recht ergeben-den besonderen materiellen Rechtsfolgen dieserUmweltvorgaben werden zur Wahrung deshohen Umweltschutzniveaus für die Bauleitpla-nung in dem neugefassten § 1a BauGB gere-gelt.

Weitere Verfahrensvereinfachungen sollendurch Abschichtungsmöglichkeiten erreicht wer-den, indem die Ergebnisse einer bereits aufeiner anderen Planungsstufe durchgeführtenUmweltprüfung berücksichtigt und damit Dop-pelprüfungen vermieden werden können.

Entsprechend den formalen Vorgaben der EU-Richtlinie wird in dem neuen § 2 a BauGB überdie Begründung und den Umweltbericht u.a.bestimmt, dass in einem gesonderten Teil derBegründung ein Umweltbericht aufzunehmenist, der die Ergebnisse der Umweltprüfung ent-hält. Zugleich wird hierdurch verdeutlicht, dasses sich bei der Berücksichtigung von Umweltbe-langen um einen Bestandteil jeder städtebauli-chen Planung zusammen mit der Berücksichti-gung der anderen städtebaulichen Belange han-delt.

V. Auswirkungen auf das vereinfachte Verfah-ren nach § 13 BauGB, auf die vorzeitige Baugenehmigung nach § 33 Abs. 2 BauGB sowie auf die Satzungen nach §§ 34 und 35 BauGB

Dagegen hat die Verpflichtung zur Umweltprü-fung wegen ihrer verfahrensmäßigen Anforde-rungen Auswirkungen auf den Anwendungsbe-

reich von § 13 BauGB (Vereinfachtes Verfahren)einerseits und § 33 Abs. 2 BauGB (materiellePlanreife) andererseits: Im ersten Fall ist derAnwendungsbereich für ein "Vereinfachtes Ver-fahren" - keine Änderung der Grundzüge derPlanung - nicht notwendigerweise deckungs-gleich mit "Umweltrelevanz" im Sinne der Richt-linie; das Verfahren von § 13 BauGB eröffnet vorallem vereinfachte Beteiligungsverfahren, diejedoch ggf. "unterhalb" des für Plan-UP-pflichti-ge Bebauungspläne vorgesehenen Umfangssind. Bei § 33 Abs. 2 BauGB (geltende Fassung)gilt nichts anderes, weil das EU-Recht nicht aufmaterielle Kompatibilität mit z.B. Umwelterfor-dernissen abstellt - dies wäre bei materiellerPlanreife zu bejahen - sondern auf das Einhal-ten von Verfahrenserfordernissen, was bei dergleichfalls "reduzierten" Beteiligungsform des §33 Abs. 2 BauGB bei Plan-UP-pflichtigenBebauungsplänen nicht (mehr) ausreicht, d.h.die "formelle Planreife" hat einen eigenen Stel-lenwert, der durch die materielle Planreife nichtzu substituieren ist. An diesen beiden Regelun-gen lässt sich die gegenüber dem deutschenVerwaltungsrecht andere, nämlich verfahrens-bezogene Sichtweise des EU-Verwaltungsrechtseindrucksvoll belegen.

Um in dem EU-rechtlich vorgegebenen Rahmendas Vereinfachte Verfahren weiter zu ermögli-chen enthält das Gesetz eine Regelung, die sichauf eine Ausnahmevorschrift der EU-Richtliniezur Anwendungspflicht bezieht: Das Vereinfach-te Verfahren nach § 13 BauGB wird danach alsein von den Voraussetzungen her eng begrenz-tes, vereinfachtes Verfahren zur sachgerechtenBehandlung von solchen Bauleitplänen fortent-wickelt, bei denen von vornherein keine erheb-lichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind(wie z. B. bei bestandssichernden Bebauungs-plänen). Das Gesetz stellt weiterhin darauf ab,dass keine Vorhaben im Sinne der Anlage 1zum UVPG (UVPG-pflichtige Vorhaben) oderSchutzgüter der Fauna-Flora-Habitet-Richtlinieberührt sind. In solchen Fällen wird von den inder Sache auch nicht erforderlichen umweltbe-zogenen Verfahrensanforderungen abgesehen.Die integrierte Umweltprüfung findet keineAnwendung, wenn sie nicht zur Verbesserungder bauleitplanerischen Abwägung beitragenkann. Diese auf begrenzte Sachverhalte



54

beschränkte Regelung stellt europarechtskon-form eine abstrakt-generelle Artfestlegung nachArtikel 3 Abs. 5 der Plan-UP-Richtlinie dar.19

Die bisherige Möglichkeit der Zulassung vonVorhaben bereits nach sog. materieller Planreifei.S. des § 33 Abs. 2 BauGB wird - nunmehr ineinem neuen § 33 Abs. 3 BauGB - nur nocheingeschränkt beibehalten, und zwar auf § 13BauGB bezogen bestand keine UVP-Pflicht;keine Berührung von Schutzgütern der FFH-Richtlinie).

Während der Regierungsentwurf für die Satzun-gen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 ("bau-rechtsschaffende Satzungen") vorsah, dass dieRegelungen über die Umweltprüfung Anzuwen-den sind, hat der Deutsche Bundestag ein ande-res Konzept verfolgt: Der Anwendungsbereichder Satzungen wurde entsprechend § 33 Abs. 2bzw. § 13 BauGB eingeengt. Damit ist nach Auf-fassung des Gesetzgebers der Weg frei, dieSatzungen von der UP-Pflicht auszunehmen.Zugleich wurden die Satzungen vom Genehmi-gungsverfahren freigestellt.

Für die sog. Außenbereichssatzung, die nachdem Regierungsentwurf entfallen sollte, wurdeder gleiche Weg gewählt: keine UP-Pflicht;keine Genehmigung.

VI. Die Änderung der Beteiligungsvorschriften bei der Bauleitplanung im Einzelnen

Die Anpassung der Verfahrensvorschriften derBauleitplanung ist - neben der Vernetzung vonUP und national vorgegebenen Umweltanforde-rungen - die auffälligste Änderung in der vorge-schlagenen Neuregelung des Gesetzentwurfs:

Die Verfahrensvorschriften für die Bauleitpla-nung müssen zur Aufnahme der EU-rechtlichenAnforderungen u.a. durch die Einführung einerfrühzeitigen Behördenbeteiligung ergänzt wer-den, und zwar im Hinblick auf den erforderlichenUmfang und Detaillierungsgrad der Zusammen-stellung des Abwägungsmaterials. In dem neu-gefassten § 4 Abs. 1 BauGB wird das durch diePlan-UP-Richtlinie vorgegebene sog. Scoping20

in das System der Bauleitplanung eingepasst.Es bildet eine strukturelle Entsprechung zu dem

Verfahrensschritt der frühzeitigen Öffentlich-keitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB.

Das Scoping soll dazu dienen, durch frühzeitigeEinbeziehung externen Sachverstandes in denPlanungsprozess sowohl Ermittlungsfehler alsauch unnötigen Aufwand bei der Zusammenstel-lung des Abwägungsmaterials zu vermeiden.Zugleich soll dies zur Straffung des Verfahrensbeitragen, da hierdurch die Wahrscheinlichkeitverringert wird, dass auf Grund der im Rahmender späteren, formalen Beteiligung eingehendenStellungnahmen der Planentwurf nachträglichergänzt und erneut ausgelegt werden muss.Diese umweltbezogenen Verfahrensvorgabendes Gemeinschaftsrechts entsprechen auch imHinblick auf die Behördenbeteiligung bereitsjetzt in Teilen gängiger Planungspraxis.

Durch die Änderung des Begriffs der "Bürgerbe-teiligung" in den der "Öffentlichkeitsbeteiligung"sowie der "Beteiligung der Träger öffentlicherBelange" in eine "Behördenbeteiligung" wird dasBauGB auch an die Terminologie des Europa-und Völkerrechts angeglichen. Eine Änderungim Umfang der bestehenden Beteiligungsrege-lungen ist damit nicht verbunden, da insbeson-dere die förmliche Beteiligung der Behördennach dem neugefassten § 4 Abs. 2 BauGB aus-drücklich auch "sonstige Träger öffentlicherBelange" einbezieht.

Eine für die Beteiligungsverfahren der Zukunftbedeutsame Weichenstellung enthält die Erwei-terung der Beteiligungsverfahren, die mit derNutzung von elektronischen Medien einhergeht.Diese Regelung setzt die sog. Aarhus-Konven-tion um und die entsprechende Bestimmung derauf EU-Ebene erlassenen Richtlinie 2003/35/EGdes Europäischen Parlaments und des Ratesvom 26. Mai 2003 über die Beteiligung derÖffentlichkeit bei der Ausarbeitung bestimmterumweltbezogener Pläne und Programme undzur Änderung der Richtlinien 85/337/EWG und96/61/EG des Rates in Bezug auf die Öffentlich-keitsbeteiligung und den Zugang zu Gerichten.21

Wird aus der jetzt zur Einführung vorgesehenenBefugnis in Zukunft - dann wohl erneut EU-rechtlich veranlasst - eine Verpflichtung, dieseMedien für die Beteiligung für die Öffentlichkeits-beteiligung zu öffnen, wäre ein wichtiger Beitrag



55

geleistet, die in Deutschland - gemessen aninternational üblich Standards - formell korrekte,jedoch faktisch erheblich restriktive22 Öffentlich-keitsbeteiligung zu modernisieren.

Die Aufgaben einer Umweltprüfung stellen sichim übrigen auch für den Vorhaben- undErschließungsplan nach § 12 BauGB, d.h. derVorhabensträger hat auf der Grundlage dergemeindlichen Beteiligungen von Öffentlichkeitund Behörden auch den künftig erweitertenUmweltbericht zu erarbeiten. Die Änderung imGesetzentwurf kann auch dabei an die bereits inder UVPG-Novelle 2001 23 gefundene Aufgabeanknüpfen. Beim städtebaulichen Vertrag des §11 BauGB ist die Übertragung der Erstellungdes Umweltberichts bereits durch die UVPG-Novelle 201 eingeführt worden; hier bedurfte eskeiner weiteren Änderung: § 11 Abs. 1 Satz 2Nr. 1 BauGB.

VII. Einführung eines Monitoring

Mit der Einführung des durch Artikel 10 derPlan-UP-Richtlinie vorgegebenen Instrumentsdes sog. Monitoring werden die Gemeinden ver-pflichtet, die erheblichen Auswirkungen derDurchführung der Bauleitpläne auf die Umweltzu überwachen. Der europarechtlich eröffneteGestaltungsspielraum soll den Gemeinden alsTrägern der Planungshoheit erhalten bleiben,damit diese über Zeitpunkt, Inhalt und Verfahrendes Monitoring entsprechend den Bedürfnissender jeweiligen Planungskonzepte entscheidenund das Monitoring somit als Instrument zur Ver-besserung der Planungspraxis und auch zurErfolgsbilanzierung insgesamt nutzen können.Das im Einzelfall geeignete Konzept zur Plan-überwachung soll von der Gemeinde im Umwelt-bericht beschrieben werden, um es so derÖffentlichkeit zugänglich zu machen. Zur Ent-lastung der Gemeinden und zur Vermeidung vonDoppelarbeit sollen die beteiligten Behördengesetzlich verpflichtet werden, die Kommunenüber bei ihnen im Rahmen ihrer gesetzlichenAufgabenerfüllung anfallende Erkenntnisse überUmweltauswirkungen zu unterrichten, vgl. § 4Abs. 3 sowie § 4 c des Gesetzes.

VIII. Bewertung

Die Neuregelungen sollten nicht im Sinne kurz-fristig relevanter Veränderungen, sondern inihrer längerfristigen Bedeutung eingeschätztwerden. Hier ist auf folgende Gesichtspunkteaufmerksam zu machen:

Zuallererst ist hier auf den Beitrag der Novellehinzuweisen, die deutschen Verwaltungsverfah-ren deutlich in Richtung auf ein europäischesRegime fortzuentwickeln. Auch wenn derAnwendungsbereich - entsprechend der Reich-weite der europarechtlichen Regelung -begrenzt ist, so dürfte der dahinter stehende"Trend" unübersehbar sein: Es spricht allesdafür, dass sich die Verwaltungsverfahren stär-ker unter europäischem Vorzeichen vereinheitli-chen, was - alles in allem - zu mehr Transparenzder Verwaltungsverfahren in Europa und sogesehen auch Vereinfachungseffekte für Inves-toren mit sich bringen dürfte.

Die europarechtliche Stärkung von Verfahrens-vorschriften als Element einer Verwaltungsent-scheidung dürfte gleichfalls spezifische Rückwir-kungen längerfristiger Art auch auf die Bauland-märkte haben: Transparenz vonVerwaltungshandeln - hier im Felde der städte-baulichen Planungen -, deutliche gestärkteBeteiligungsrechte - dies erlaubt u.a. eine früh-zeitige und verlässlichere Einschätzung derMarktentwicklung.

Die Neuregelung stärkt dabei auch vertraglicheGestaltungsmöglichkeiten: Der Vorhabensträger(§ 12 BauGB; vorhabensbezogener Bebauungs-plan) übernimmt auch die Erarbeitung desUmweltbericht; die Gemeinde stellt ihm dazu dieErgebnisse eines Scoping zur Verfügung. Dane-ben kann die Gemeinde für die gesetzlichenAufgaben der Umweltprüfung, auch im "norma-len" Bauleitplanverfahren durch städtebaulicheVerträge die Möglichkeiten eines kooperativenZusammenwirkens zwischen öffentlichem undprivatem Bereich nutzen.

Man wird aber insgesamt die konkrete Umset-zung in der späteren planerischen Praxis abwar-ten müssen, insbesondere, ob die Verein-fachungspotentiale genutzt werden. Könnten die



56

Neuregelungen von Teilen der Praxis als insge-samt "umweltlastig" verstanden und so "einsei-tig" angewandt werden? Werden die neuen Vor-schriften im Sinne eines innovativen Verfahrens-rechts schon kurzfristig genutzt und könnenVereinfachungseffekte erreicht werden? Oder istzu befürchten, dass sich die europarechtlichenRegelungen - jedenfalls für eine Übergangsfristund wegen des Beharrungsvermögens nationa-ler Regelungen und entsprechender Verwal-tungspraktiken - nur "über" die inhaltlichen deut-schen Regelungen legen und insgesamt zueinem "Mehr" an Verfahren und Prüfungenführen, damit zu Verlangsamungen und Ver-teuerungen von Planungsverfahren ?

Ein beachtlicher Fortschritt für die Transparenzder Baulandmärkte dürfte aber in jedem Fall inder mit der Novelle eingeleiteten Öffnung derstädtebaulichen Planungen für die elektronischeKommunikation zu sehen sein. Wenn in der wei-teren Umsetzung der europarechtlich beabsich-tigten Regelungen über die Kommunikation zwi-schen Behörden und Öffentlichkeit gleichwertigauf Internet umgestellt wird, dann wird die inDeutschland vergleichsweise höchst restriktive -Stichwort "Amtsblattkommunikation" - ergänztdurch ein offenes Informations- und Kommuni-kationsmedium.

C. Bodenschutz und Vorrang der Innenentwicklung

I. Die vorgeschlagene Regelung

Die Bodenschutzklausel des bisherigen § 1aAbs. 1 BauGB wird im Gesetz um eine konkre-tisierende Regelung ergänzt, die das Anliegender Verringerung der zusätzlichen Inan-spruchnahme von Flächen für bauliche Zweckedurch eine Maßnahmen der Innenentwicklungnutzende städtebauliche Entwicklung aufgreift:jetzt § 1 a Abs. 2 BauGB 2004. Die Bauleitpla-nung kann auf diese Weise - so die AmtlicheBegründung24 - für das in der "NationalenNachhaltigkeitsstrategie" der Bundesregierung25

festgelegte übergeordnete Ziel der Reduzierungder Flächeninanspruchnahme einen Beitrag leis-ten. Konkret werden - gegenüber der Inan-

spruchnahme von Flächen - als vorrangigeMaßnahmen genannt:

- Nutzung der Möglichkeiten der Innen-entwicklung

- durch Wiedernutzbarmachung von Flächen (Recycling; Flächenkreislaufwirtschaft)

- Nachverdichtung- Nutzungsmischung- Bündelung von Infrastruktur u.a.

II. Bewertung

Die Neuregelung will auf die scheinbar unge-brochene Landschaftszersiedlung reagieren.Das Planungsrecht ist sicher nur eine von vielenInstrumenten, die hierbei zu sehen sind. Andere,vermutlich wesentlich dominierendere Instru-mente sind die allgemeinen Rahmenbedingun-gen für Investitionen im Steuer- und Förde-rungsrecht oder auch die Anforderungen ausdem Umwelt- und Bauordnungsrecht. Vor allemaber wird die Zersiedelung von der Öffentlichkeitnicht in ebensolchem Ausmaß als Problematikverstanden wie z.B. die Luftverschmutzung, derLärm oder die Wasserverunreinigung.

Die Beurteilung der Neuregelung unterGesichtspunkten der Baulandmärkte ist viel-schichtig: Längerfristig dürfte sie zu einer Auf-wertung innerörtlicher Lagen gegenüberaußerörtlichen Flächen führen. Der Wertinnerörtlicher Flächen könnte sich dadurch sta-bilisieren. Abzuwarten bleibt aber auch hier diekonkrete kommunale Praxis der Baulandauswei-sung, die ja durch die vorgeschlagenen Neure-gelung keineswegs verhindert oder auch nurgrundsätzlich eingeengt werden soll, die jedochzu einer intensiveren und transparenten, ver-stärkten Abwägung von Neuausweisungengegenüber den Potentialen in den bereitsgenutzten Siedlungsräumen führen soll. Hierkann bei restriktiver Handhabung und nichtabgestimmter Innen- und Außenentwicklung inEinzelfällen mit Verknappungen und Verteuerun-gen auf den Baulandmärkten zu rechnen sein.



57

D. Bedingte und befristete Baurechte

I. Städtebauliches Problem und Lösungsansatz

Das Gesetz enthält mehrere Regelungsvor-schläge, die - schlagwortartig - unter dem Begriffder "Flexibilisierung" von Baurechten zusam-mengefasst werden können und die eine rechtli-che Reaktion auf Rückgänge im Siedlungs-wachstum, Notwendigkeit verstärkter Wiedernut-zung von Flächen zur Vermeidung vonAußenentwicklungen und neue, kurzlebigereNutzungsformen z.B. in den Bereichen Handel,Logistik, Freizeit Rechnung tragen sollen. Auchsoll durch zeitliche Staffelung von Nutzungenauch schon die Nachnutzung einer absehbarbefristeten Nutzung ermöglicht werden.26 Dasdurch einen Bebauungsplan geschaffene Bau-recht gilt unbefristet bzw. kann grundsätzlich nurdurch einen Bebauungsplan aufgehoben odergeändert werden; dies hat ggf. Ersatzansprüchezur Folge, wie sie in §§ 39 ff. BauGB geregeltsind.

Das Gesetz sieht hierzu eine regelmäßige Über-prüfung von Flächennutzungsplänen vor. Diesesollen zwar wie bisher unbefristet gelten, aberspätestens alle 15 Jahre nach ihrer Aufstellungüberprüft und wenn notwendig an neue städte-bauliche Entwicklungen angepasst werden.Durch die neue Regelung, die sich auch in ent-sprechenden Klauseln in Raumordnungsgeset-zen der Länder findet, soll die Bedeutung einerzeitgemäßen städtebaulichen Gesamtplanunghervorgehoben und dadurch das Instrument derFlächennutzungsplanung insgesamt in seinerFunktion gestärkt werden. Eine Überleitungsre-gelung bestimmt, dass die neue Überprüfungs-pflicht erst ab dem 20.7.2010 anzuwenden ist; § 244 Abs. 4.

Mit der Regelung soll auch angeregt werden,dass die Gemeinden sich regelmäßig darüberRechenschaft ablegen, was aus der bisherigenFlächennutzungsplanung für das Gemeindege-biet geworden ist, insbesondere welche Planun-gen zwischenzeitlich realisiert worden sind undwie diese sich auf die städtebauliche Gesamt-ordnung ausgewirkt haben. Es ist dabei z.B. zufragen, welche Rahmenbedingungen sich geän-

dert haben und vor welchen neuen Herausfor-derungen die städtebauliche Entwicklung unddamit auch die städtebauliche Gesamtplanungauf der Ebene der Flächennutzungsplanung stehen.

Die neue Regelung ist auch im Hinblick auf diefür Flächennutzungspläne eingeführte Umwelt-prüfung von Bedeutung. Zum einen ermöglichtsie es, bei Vorliegen einer hinreichend zeitge-mäßen Flächennutzungsplanung die Ab-schichtungsregelung bei der Umweltprüfungnach dem vorgeschlagenen § 2 Abs. 4 Satz 4weitgehend zu nutzen und so die Umweltprü-fung auf der Ebene der Bebauungsplanung aufandere oder zusätzliche Auswirkungen zubeschränken.

Eine regelmäßige Überprüfung des Standes derUmsetzung des ursprünglichen Planungskon-zepts kann zum anderen - darauf weist die Amt-liche Begründung ausdrücklich hin - auch zurerleichterten Durchführung des nach § 4c erfor-derlichen Monitoring beitragen. Sie erleichtertdie Überwachung der erheblichen nachteiligenUmweltauswirkungen auf der Ebene derFlächennutzungsplanung und bietet zugleicheinen Anknüpfungspunkt für die planerischeBerücksichtigung der Ergebnisse des Monito-ring.

Durch die Regelung wird zudem im Hinblick aufdie Nachhaltigkeit einer städtebaulichenGesamtplanung klargestellt, dass die Bilanzie-rung der städtebaulichen Auswirkungen des Pla-nungskonzepts sich nicht auf die durch die Plan-UP-Richtlinie hervorgehobenen Umweltauswir-kungen beschränken muss.

Von einer Verpflichtung zur Neuaufstellungwurde hingegen abgesehen, auch um unnötigenfinanziellen, personellen und zeitlichen Aufwandzu vermeiden. Die Regelung bezieht sich aus-drücklich nur auf die erstmalige oder erneuteAufstellung von Flächennutzungsplänen. Ände-rungen und Ergänzungen von Plänen sollensomit im Interesse der Verwaltungseffizienz kei-ner eigenständigen Überprüfung nach Ablaufvon 15 Jahren unterliegen, sondern in die regel-mäßige Überprüfung nach Neuaufstellung desPlans einbezogen werden.



58

Die andere Änderung im Recht der Bauleitpla-nung, die auf eine "Dynamisierung" planerischerFestsetzungen zielt, betrifft § 9 BauGB: In denKatalog der planerischen Festsetzungsmöglich-keiten nach § 9 BauGB wurde für besonderestädtebauliche Situationen die Möglichkeit zurFestsetzung befristeter oder auflösend beding-ter Nutzungen eingeführt wird. Hiermit solleinem Bedürfnis in der Planungspraxis Rech-nung getragen werden, in Anbetracht der zuneh-menden Dynamik im Wirtschaftsleben und dendamit verbundenen kürzeren Nutzungszyklenvon Vorhaben die zeitliche Nutzungsfolgeberücksichtigen zu können. Dieser Vorschlaggeht im übrigen auf eine Empfehlung der Unab-hängigen Expertenkommission zur Novellierungdes Baugesetzbuchs zurück.27

Auch in § 11 BauGB über den städtebaulichenVertrag wird in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 die Mög-lichkeit von bauleitplanungs-begleitenden Ver-trägen mit Befristungen und Bedingungen einge-fügt.

Das Gesetz greift diese städtebauliche Thematikim übrigen auch mit einer Rückbauverpflichtungbei bestimmten Außenbereichsvorhaben (§ 35Abs. 5 Satz 2 des Gesetzentwurfs) und mit derNeuregelung zum Stadtumbau (§§ 171a ff.)auf.28

II. Bewertung

Die Regelungen könnten zum einen dazu bei-tragen, dass die Planwerke "aktueller" sind.Dies trägt im Zweifel zu einer besseren Leis-tungsfähigkeit von Marktentscheidungen bei.Wichtig ist im Hinblick auf die langfristige Wert-haltigkeit und Beleihbarkeit von Immobilien zumanderen, das von Lösungen wie "bedingungslo-se Baurechte auf Zeit" Abstand genommen wer-den soll. Vielmehr können durch die neu vorge-sehenen bedingten oder befristeten Baurechtez.B. Sicherheit für zeitlich gestaffelte Lösungender Grundstücksnutzung geschaffen werden.Insgesamt können sich hierdurch verbreiterteVerwertungsmöglichkeiten von Immobilien erge-ben. Die Rückbauverpflichtung im Außenbe-reich können dazu beitragen, dass einerseitsnotwendige Investitionsvorhaben im Außenbe-reich - wie z.B. Windenergieanlagen - zugelas-

sen, jedoch andererseits sichergestellt wird,dass sie bei Nutzungsaufgabe den für die Lage-werte ländlicher Räume wichtige Landschafts-qualitäten nicht als "Ruinen" beeinträchtigen.

E. Abschaffung der Teilungsgenehmigung

I. Vorgesehene Regelung

Die in §§ 19 ff. BauGB geregelte Teilungsgeneh-migung in Bebauungsplangebieten - nicht dage-gen in Umlegungs- und Sanierungsgebietensowie Entwicklungsbereichen - entfällt. DasGesetz geht davon aus, dass hierfür ein Bedürf-nis nicht mehr besteht. Das Gesetz sieht weiter-hin eine Regelung vor, dass auch ohne Geneh-migung durchgeführte Grundstücksteilungen mitden Festsetzungen des Bebauungsplans verein-bar sein müssen.

II. Bewertung

Die Abschaffung der Teilungsgenehmigung stelltden Grundstücksverkehr kaum vor neue Proble-me. Zahlreiche Landesbauordnungen habenbereits die bauordnungsrechtliche Teilungsge-nehmigung gestrichen. Soweit Gemeinden auf-grund des Landesrechtes zu seiner Einführungdurch Satzungserlass befugt waren, haben siedennoch vielfach auf das Teilungsgenehmi-gungserfordernis nach §§ 19 ff. BauGB verzich-tet. Ungeachtet der dadurch eröffneten Möglich-keiten sind "unsinnige" Teilungen bisher im Nor-malfall unterblieben. Zwar wird z.B. der Notar29

in der Regel die bauplanungs- und bauord-nungsrechtlichen Auswirkungen nicht überprü-fen können; deshalb kann er über die baurechtli-chen Folgen einer Teilung auch kaum sinnvollbelehren. In besonders offensichtlichen Fällen,wenn z. B. im vorgelegten Plan Gebäude sehrnahe an der Grundstücksgrenze stehen, vondieser durchschnitten werden oder Baugrenzenbzw. Baulinien betroffen sind, sollte er uner-fahrene Beteiligte jedoch darauf hinweisen, dasssich diese bezüglich der baurechtlichen Folgenbei der Baubehörde oder einem Architektenerkundigen sollten.



59

F. Innerstädtischer Einzelhandel

I. Problem und Regelungsvorschlag

Vor dem Hintergrund von städtebaulichen Fehl-entwicklungen vornehmlich bei großflächigenEinzelhandelsprojekten sieht das Gesetz zweiNeuregelungen vor:

Das gemeindenachbarliche Abstimmungsgebotwird um eine Bestimmung ergänzt, wonach dieder Gemeinde durch die Raumordnung zuge-wiesenen Funktionen von ihr auch gerichtlichgeltend gemacht werden können. Nach § 2 Abs.2 des bisher geltenden Rechts sind die Bauleit-pläne benachbarter Gemeinden aufeinanderabzustimmen. Die Regelung ist Ausdruck desGebots der gegenseitigen Rücksichtnahme. Sieverpflichtet zur Beteiligung der Nachbargemein-de und Berücksichtigung ihrer Belange bei derplanerischen Entscheidung. Eine übergangeneNachbargemeinde kann sich gerichtlich miteinem Normenkontrollantrag wehren. SoweitZiele der Raumordnung einer Gemeinde einebestimmte, den Standortwettbewerb mit ande-ren Gemeinden begünstigende Funktion zuwei-sen, soll diese Funktion der gemeindlichen Pla-nungshoheit zugerechnet werden und damit ver-teidigungsfähig sein. Die Ziele derRaumordnung haben belastende und begünsti-gende Wirkungen, zum einen für die einzelneGemeinde, zum anderen aber auch im Verhält-nis der Gemeinden untereinander. Dies legt esnahe, neben den verpflichtenden § 1 Abs. 4,nach dem die Bauleitpläne den Zielen derRaumordnung anzupassen sind, auch eineberechtigende Vorschrift zu stellen. Aus der Bin-dung der Bauleitplanung an ein zentralörtlichesZiel der Raumordnung folgt auf diese Weiseauch, dass die Gemeinde berechtigt ist, ihre soausgerichtete Planung gegen eine die zentral-örtliche Funktion störende raumordnungswidrigePlanung einer anderen Gemeinde zu verteidi-gen. Neben den Zielen der Raumordnung wer-den in der neuen Regelung die Auswirkungenauf die zentralen Versorgungsbereiche - auch inihren unterschiedlichen Stufen - der Gemeindengenannt, um so dieses bereits in § 11 Abs. 3Baunutzungsverordnung maßgebliche Kriteriumebenfalls in die interkommunale Abstimmungeinzubeziehen.

Die Regelung wird um eine in der Zielsetzungkorrespondierende Regelung zu § 34 BauGBergänzt: § 34 BauGB knüpft die Zulässigkeit vonVorhaben innerhalb der im Zusammenhangbebauten Ortsteile im Wesentlichen daran, dasssich das Vorhaben in die Eigenart der näherenUmgebung einfügen muss. Diese Regelung hatsich, insbesondere was größere Vorhaben wiegroßflächige Einzelhandelsbetriebe angeht,insofern in der Praxis als unzureichend erwie-sen, als die Berücksichtigung der über die nähe-re Umgebung hinausgehenden sog. Fernwirkun-gen von Vorhaben keine Zulässigkeitsvorausset-zung ist. Die Berücksichtung derstädtebaulichen Auswirkungen, die über diemaßgebliche Umgebung hinausgehen und sichauch in Nachbargemeinden zeigen können,wurde deshalb in § 34 Abs. 3 RegE aufgenom-men. Dies betrifft Auswirkungen auf zentraleVersorgungsbereiche in der Gemeinde undanderen Gemeinden.

II. Bewertung

Die Vorschrift dient der Stabilisierung von Ein-kaufsstandorten in Innenstädten bzw. Ortsteil-zentren. Das Städtebaurecht darf nicht in denWettbewerb von Nutzungen - sei es im Handels-oder Freizeitbereich usw. - eingreifen. Es hataber die Aufgabe, die städtebauliche Gesamtsi-tuation - gewissermaßen im allgemeinen In-teresse - zu sichern oder zu verbessern. Sogesehen ist die Verbesserung des Regelwerksein Beitrag zur Aufwertung innerstädtischerLagen einerseits und zu größerer Planungs-sicherheit andererseits. Dies kann Investitions-entscheidungen erleichtern und die Werthaltig-keit von entsprechenden Investitionen nachhal-tig stabilisieren.

Im Zusammenhang mit den Änderungen bei § 34 BauGB ist weiterhin auf eine Im Gesetzge-bungsverfahren eingefügte Ergänzung der Vor-schrift um eine "Befreiungsvorschrift" in Innen-bereichsfällen zugunsten baulichen Veränderun-gen bestehender Handwerks- und kleinerGewerbebetriebe hinzuweisen; § 34 Abs. 3 a.



60

G. Außenbereich

I. Privilegierung von Anlagen zur Herstellung und Nutzung von Biogas

Zur Förderung des Strukturwandels in der Land-wirtschaft soll die Herstellung und Nutzung vonaus Biomasse erzeugtem Gas im Zusammen-hang mit landwirtschaftlichen Betrieben durchdie Aufnahme eines entsprechenden Privilegie-rungstatbestandes in § 35 Abs. 1 Nr. 6 BauGBerleichtert werden.

II. Zurückstellung von Baugesuchen

Die Steuerungsmöglichkeiten der Gemeindenfür privilegierte Vorhaben im Außenbereich (§ 35 Abs. 1 BauGB) wird zusätzlich durch eineRegelung in § 15 Baugesetzbuch ergänzt, dieden Gemeinden die Möglichkeit einräumt, Bau-gesuche bezüglich Vorhaben nach § 35 Abs. 1Nr. 2 bis 6 für eine Frist von bis zu einem Jahrzurückzustellen, wenn im Zusammenhang mitder Aufstellung, Änderung oder Ergänzungeines Flächennutzungsplans entsprechendeDarstellungen geprüft werden. Hierdurch soll dieWirksamkeit des Steuerungsinstruments gegeneventuelle gegenläufige faktische Entwicklun-gen in dem betreffenden Gebiet während derPlanungsphase abgesichert werden.

III. Bewertung

Die Regelungen sehen einerseits eine Erleichte-rung der Nutzungsmöglichkeiten im Außenbe-reich vor - Beispiel: Biogasanlagen -, anderer-seits erleichtern sie die planerische Steuerungund damit restriktive Maßnahmen einschließlichvon Zurückstellungsmöglichkeiten. Insgesamtdürften diese Änderungen baulandpolitisch ehervon nachrangiger Bedeutung sein.

H. Umlegung

I. Die vorgeschlagenen Änderungen

Die Bodenordnung hat für die Baulandbereitstel-lung hohe Bedeutung. Es ist nicht nur für diegesetzlichen Verfahren, sondern im Sinne einer

Vorbildwirkung auch für vertragliche ("freiwilli-ge") Umlegungen die Blaupause. Das Gesetzsieht neben Änderungen im Umlegungsrecht vorallem ein neues "Vereinfachtes Umlegungsver-fahren" anstelle der bisherigen Grenzregelungvor. Die hierzu - wie auch zu weiteren Vorschlä-gen im Bereich des Bodenordnungsrechts - vor-gelegten Vorschläge folgen im Wesentlichendem Bericht des Sachverständigengremiumszur Fortentwicklung des Rechts der Bodenord-nung nach dem Baugesetzbuch.30 Grenzrege-lung weist zwar bereits gegenüber der Umle-gung ein stark vereinfachtes Verfahren auf, hatnach geltendem Recht indes zugleich einen zuengen Anwendungsbereich, um in dem erforder-lichen Umfang zu einer Beschleunigung undErleichterung der Grundstücksneuordnung bei-zutragen. Das Gesetz sieht daher im Wesentli-chen vor, Zweck und Reichweite der vereinfach-ten Umlegung, wie im normalen Umlegungsver-fahren, zu Gunsten der Ermöglichung einerwirtschaftlichen und zweckmäßigen Bebauungdurch Neuordnung der Grundstücksgrenzenauszugestalten und hierzu nicht nur einenTausch von Grundstücksteilen bzw. Grund-stücken unter unmittelbar aneinander grenzen-den Grundstücken (wie im geltenden Grenzre-gelungsrecht), sondern auch unter Einbezie-hung weiterer Grundstücke zu ermöglichen, diein enger Nachbarschaft liegen. Diese Verfah-renserleichterung bei der Bodenordnung mitdem Ziel einer wirtschaftlichen Ausnutzung vonGrundstücken soll insbesondere auch einerReduzierung der Flächeninanspruchnahmezugute kommen.

II. Bewertung

Die vereinfachte Umlegung ergänzt die in ent-sprechenden Fällen im Vordergrund stehendenvertraglichen Verfahren, wobei die Grundstücks-"Zuteilungen" im Rahmen (oder der Tausch zurVermeidung) einer Umlegung - und das machtdie Verfahren im Einzelfall attraktiv - gem. § 1Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 GrEStG von der Grunder-werbsteuer befreit sind.



61

I. Stadtumbau

I. Stadtumbau

Mit der Einfügung von Regelungen zum Stadt-umbau in einem eigenen Dritten Teil des Zwei-ten Kapitels - §§ 171 a - 171 d der Novelle -wendet sich das Gesetz einer neuen städtebau-liche Aufgabe zu, nämlich der besonderen undin Zukunft zunehmenden Bedeutung von Stadt-umbaumaßnahmen in Reaktion auf die Struktur-veränderungen vor allem in Demografie undWirtschaft und den damit einhergehenden Aus-wirkungen auf die städtebauliche Entwicklung.

Hierzu steht den Gemeinden zwar neben denallgemeinen Instrumenten des Städtebaurechts,wie Bauleitplanung und ihre Sicherung, insbe-sondere im Besonderen Städtebaurecht, vorallem mit den städtebaulichen Sanierungs- undEntwicklungsmaßnahmen, ein umfangreichesInstrumentarium zur Verfügung. Oftmals bedarfes des Einsatzes dieser Instrumente jedochnicht bzw. nicht in vollem Umfang.

Die Vorschriften bezwecken deshalb, denGemeinden die rechtlichen Grundlagen für dieDurchführung solcher Stadtumbaumaßnahmenauch in solchen Gebieten zu geben, in denen esdes Einsatzes der bisherigen städtebaurechtli-chen Instrumente nicht oder nicht flächen-deckend bedarf und der Stadtumbau besondersauch auf Grund konsensualer Regelungen - vorallem mit den betroffenen Eigentümern - durch-geführt werden kann.

Demgemäß schaffen die Vorschriften vor allemeinen rechtlichen Rahmen für die durchzu-führenden Stadtumbaumaßnahmen einschließ-lich der dafür erforderlichen Gebietsfestlegung,für die Städtebauförderung sowie für die Rege-lungsgegenstände städtebaulicher Verträge.

Die Möglichkeit, durch städtebauliche Satzungergänzend die Durchführung von Stadtumbau-maßnahmen vor gegenläufigen Entwicklungenzu sichern, ist dabei auf das unbedingt Erforder-liche begrenzt.

II. Bewertung

Die Prozesse des Stadtumbaus bedürfen - sollen sie nicht als ungesteuerte Vorgänge zuunkalkulierbaren Kolalateralschäden führen - inbesonderer Weise einer planerischen Beglei-tung. Erfahrungen hierbei werden in diesen Jah-ren angesammelt. Die im GesetzvorgeseheneUnterstützung konsensualer Vorgehensweisenaller Beteiligter, namentlich auch die Unterstüt-zung der privaten Marktteilnehmer hierbei auchdurch die öffentliche Hand ist daher besondershervorzuheben.

J. Schlussbemerkung

Die BauGB-Novelle 2004 bringt für die Boden-märkte eine Reihe teils kurz-, teils langfristigbedeutsamer Änderungen. Besonders hervorzu-heben ist die stärkere "Europäisierung" desdeutschen Planungsrechts (Beispiel: höhereBedeutung des Verfahrensrechts), der weitereAusbau konsensualer Vorgehensweisen imStädtebau (Beispiele: Umweltprüfung, Stadtum-bau) sowie die Stärkung kompakter Stadt- undSiedlungsstrukturen (Beispiele: Vorrang derInnenentwicklung, Stärkung des innerstädti-schen Handels, Stadtumbau).



62

Anmerkungen

1 BR-Drs. 756/03; BT-Drs. 15/22502 Gesetz vom 24.6.2004 (BGBl. I S. 1359)3 ABl. EG Nr. L 197 S. 304 BGBl. I S. 2141, BGBl. 1998 I S. 1375 Gesetz vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1950)6 Zur UVPG-Novelle vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblattkommentar München, Einl. N. 212 ff.7 Zur Gesetzgebung in der 14. Legislaturperiode (1998 - 2002) vgl. Krautzberger, Zur Städtebaugesetzgebung in der 14. und

15. Legislaturperiode, DVBl. 2002, S. 2858 Der Bericht der Gaentzsch-Kommission ist auf der Homepage des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswe-

sen einzusehen: www.bmvbw.de; vgl. dazu auch Stüer/Upmeier, ZfBR 2003, 214; der Bericht ist auch erhältlich beim Fraunhofer-Informationszentrum für Raum und Bau (IRB), Nobelstr. 12, 70569 Stuttgart

9 Pietzcker, Gutachten zum Umsetzungsbedarf der Plan-UP-Richtlinie der EG im Baugesetzbuch vom 30. 4. 2002 (erhältlichbeim Fraunhofer-Informationszentrum für Raum und Bau (IRB), Nobelstr. 12, 70569 Stuttgart); eine Zusammenfassung vonPietzcker/Fiedler ist erschienen im DVBl. 2002, S. 929 ff.; sowie eine - nicht veröffentlichte - Untersuchung von Schmidt-Eichstaedt zum Regelungsbedarf im Stadterneuerungsrecht, namentlich bei den Aufgaben im Stadtumbau Ost; hierzu wurde weiterhin eine Stellungnahme des Deutschen Volksheimstättenwerks vorgelegt, das - auf Anregung des BMVBW - hierzu eine spezielle Expertengruppe eingesetzt hatte.

10 Die Ergebnisse sind gleichfalls auf der Homepage des BMVBW veröffentlicht: www.bmvbw.de; auch dieser Bericht ist erhältlich beim Fraunhofer-Informationszentrum für Raum und Bau (IRB).

11 Städtebaurecht unter EU-Einfluss - Erfahrungsaustausch zur nationalen Umsetzung in den Mitgliedstaaten (Teil I)", Berlin,November 2001; Endbericht des Forschungsauftrags "Städtebaurecht unter EU-Einfluss - Erfahrungsaustausch zur nationalen Umsetzung der UVP-Richtlinien in den Mitgliedstaaten (Teil II)", Berlin, November 2002.

12 Zu den Vorarbeiten vgl. Krautzberger/Schliepkorte, UPR 2003, 9213 Zur Beschlussvorlage vgl. den Ausschussbericht in BT-Drs. 15/299614 Richtlinie 85/337/EWG des Rates vom 27. Juni 1985 über die Umweltprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten

Projekten, ABl. EG Nr. L 175 S. 40, geändert durch die Richtlinie 97/11/EG vom 3. März 1997, ABl. EG Nr. L 73 S. 5, Projekt- UVP-Richtlinie

15 ABl. EG Nr. L 206 S. 7, zuletzt geändert durch die Richtlinie 97/62/EG vom 27. Oktober 1997, ABl. EG Nr. L 305 S. 42 (sog."Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie")

16 Artikel 11 der Plan-UP-Richtlinie17 Zur Frage der Einbeziehung auch der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in eine Plan-UP vgl. jedoch Pietzcker a.a.O.

(Fn.8). Freilich: Auch die Satzung über den Entwicklungsbereich ist keine "Planung", auch keine bindende Vorentscheidungüber UP-relevante Sachverhalte.

18 Bericht a.a.O. (Fn. 7), Rdnr. 08219 Vgl. Pietzcker, Gutachten a.a.O. (Fn. 8) 20 Artikel 5 Abs. 4 der Plan-UP-Richtlinie21 ABl. EG Nr. L 156 S. 17; sog. Öffentlichkeitsbeteiligungsrichtlinie22 Amtsblätter bzw. Anzeigen in örtlichen Tageszeitungen sind mit der Transparenz einer Internet-Plattform nicht konkurrenz-

fähig23 Vgl. Fn. 324 A.a.O., S. 11125 Bericht der Bundesregierung über die Perspektiven für Deutschland - Nationale Strategie für eine nachhaltige Entwicklung,

BT-Drs. 14/895326 Beispiel: Freizeit-, Hotel- und Wohnflächen nach Abschluss einer zunächst planerisch festzusetzenden Auskiesung. 27 A.a.O. (Fn. 14), Rdnrn. 197 ff.28 Vgl. unten Ziff. I29 Vgl. hierzu im einzelnen Grziwotz, ZfIR 2003, S. 929/93330 Vgl. Fn. 9; Stemmler, DVBl. 2003, S. 135



63

Literatur

Battis / Krautzberger / Löhr, BauGB, Kommentar,8. Aufl., München 2001

Bundsministerium für Verkehr, Bau- und Woh-nungswesen (Hg.), Bericht der unabhängigenExpertenkommission zur Novellierung desBauGB, Berlin 2002

Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger,BauGB, Loseblattkommentar, München, StandMai 2004

Krautzberger, EuroparechtsanpassungsgesetzBau - EAG Bau 2004: Die Neuregelung imÜberblick, UPR 2004, S. 241

Krautzberger / Stüer, Städtebaurecht 2004: Washat sich geändert, DVBl. 2004, S. 781

Pietzker / Fielder, Die Umsetzung der Plan-UP-Richtlinie im Bauplanungsrecht, DVBl. 2002, S.929

Stüer / Upmeier, BauGB-Novelle 2004, ZfBR2003, S.214

Abstract

Far reaching amendments to the German Federal Building Code (Baugesetzbuch) will bring town andcountry planning law into line with elements of the European legal system as regards environmental law,and will also simplify the structure of the planning system. The reason for the new regulations is therequirement to transpose Directive 2001/42/EC (dated 27 June 2001) of the European Parliament andthe Council of the European Union on the assessment of the effects of certain plans and programmeson the environment (EU OJ L 197 page 30) into German planning and building law. The aim of the inte-gration of the environmental standards of European law into the planning system is to optimize andstrengthen planning procedures to provide a higher level of environmental protection and to reduce therisk of litigation, in order to enable rapid and thorough planning in keeping with the principles of sustain-able urban development.

The Law's main suggested solution is to completely integrate environmental assessment into the exi-sting development planning procedure. It will become a natural, standard part of the planning procedu-res for in principle all land-use and local plans, controlled by building and planning laws.

At the same time the environmental assessment will be structured as a formal, basic procedure, whichcan be carried out in a single investigation with other environmentally-related measures and processes,e.g. nature conservation laws and the environmental compatibility assessment under the Habitats Direc-tive, as far as this is possible and required by the relevant planning procedure

The Development Land Regulations are also provided for. For instance, the soil conservation clause(Paragraph 1a) of the Federal Building Code will be replaced by a more substantial regulation, thataddresses the concern to reduce additional land-use for building purposes through a procedure of In-nenentwicklung (literally "inner development" - increasing the density of existing developed land, rede-velopment and brown-field development). The aim of the law is to enable development planning to con-



64

tribute to the federal government's overriding declared target, as part of the "National SustainabilityStrategy", of reducing the amount of land used for new development. In particular, measures to begiven priority as against the development of additional Greenfield sites are stated to be: Utilisation ofthe possibilities for Innenentwicklung by the redevelopment of brown-field sites ("recycling" or "econo-mic cycling of land") by increasing density through additional building in already developed areas, bycombining uses or by the bundling of infrastructure.

The Law also includes new regulations, which can be summarised under the heading of making buildingrights more flexible. They allow for a statutory reaction to the decline of population in certain regions ofthe country , the requirement for increased recycling of land to avoid green-field development and new,shorter-term ways of utilizing land for e.g. retailing, transport and leisure uses. In the German system ofurban planning law, local development plans lay down determinations which give constitutionally enfor-ceable rights regarding the permissibility of land use, which cannot be restricted on grounds of planninglaw in the subsequent procedure for granting the planning permission for the specific building projects.For the first time, a possibility shall be introduced to the local communities to put time restrictions on cer-tain uses by the determinations of their local plans.

Additionally the Law also provides for a regular reassessment of zoning plans. Although, as before,such plans will not be subject to a time limit, they must generally be reviewed after no longer than 15years from coming into force and where necessary adapted to new planning developments.

Other changes that affect the market for development land include in particular the removal of the requi-rement to obtain consent to divide parcels of land, also in areas subject to a Bebauungsplan (localplan/development plan). This means that planning effects of the subdivision of parcels will no longer beassessed. An easier statutory procedure for exchanging sites will be introduced within the framework ofa "simplified apportionment".

Against the background of planning mistakes, in particular involving large-scale retail projects, the Billprovides for two new regulations to further protect inner-city retailers:

The gemeindenachbarliche Abstimmungsgebot (law allowing for neighbouring local communities toconsent to or withhold approval for development) will be supplemented by a regulation according towhich the planning functions assigned to the local authority can also be asserted in law. The regulationis an expression of the law of mutual consideration. It will require the participation of neighbouring aut-horities and the consideration of their interests and concerns in planning decisions. A neighbouring authority that was excluded from the procedure will be able to appeal to the court whether or not theplanning decision was in keeping with accepted standards.

A result of the linkage of land use planning to a "central place" target of land use regulation, the localauthority is also authorised to defend its planning decisions against decisions by other authorities madeagainst the planning regulations and which could have a disruptive effect on central place planning. Aswell as the aims of land use regulation, the new regulations also refer to the effects on the central areasof the local authorities, in their various grades, so that the decisive criterion already included in Para-graph 11 Section 3 of the Baunutzungsverordnung (land use ordinance) will also be subject to require-ments for inter-authority approval.

The regulations will also be supplemented by an order with a similar aim to that of Paragraph 34 of theFederal Building Code. Paragraph 34 states in principle that new developments within built-up areas arepermissible as long as they are in keeping with the characteristics of existing development in the nearsurroundings. In the planning practice, this regulation has proved to be insufficient, particularly whenlarge projects such as large-scale retail developments are involved, as it does not take into considera-



65

tion the wide-range effects of a project, that may possibly be harmful outside the immediate neighbour-hood. Such effects, which manifest themselves outside the relevant neighbourhood and can also affectadjoining local authorities, must henceforth be taken into account under Paragraph 34 Section 3. This isconcerned with implications for the central areas both of the subject authority and of other authorities.

The law also includes new regulations on the subject of Stadtumbau (town conversion or reorganizati-on) that were drawn up against the background of massive population outflows and the fall in birth ratein the former East Germany. However, as a reduction in population in the medium to long term is expec-ted for the whole of Germany, the regulations apply to the whole country. To take into account, also thefuture, complex demands on the planning system, further control possibilities will be introduced for spe-cific planning situations. The new regulations for the "social town" also have the same aims; in particularthe activation of the potential for regenerating socially excluded districts and a grouping of the publicand private measures and methods.


>> AUFSÄTZE PAPERS Privatdozent Dr. Harald Nitsch

66

Die Bedeutung lokaler Marktlagen für die ImmobilieninvestitionMarket Conditions and Real Estate Investment

HARALD NITSCHPrivatdozent Dr., Institut für Finanzwissenschaft II der Universität Freiburg

[email protected]

Zusammenfassung

Wie weit strahlen lokale Marktlagen in die Fläche aus, wie weit sind daher lokale Immobilienmärktesinnvoller Weise abzugrenzen? Zur Untersuchung dieser Fragestellung vergleichen wir die Aussage-kraft lokaler Marktlagen für die Erklärung der Investitionstätigkeit in unterschiedlich weit gefasstenGebieten. Hierzu ist zunächst die lokale Marktlage in ein messbares Konzept zu übertragen, wozu wirden von J. Tobin in die Investitionstheorie eingebrachten q-Wert heranziehen. Tobins q stellt Marktpreisund Herstellungskosten von Immobilien einander gegenüber und zeigt damit unmittelbar die Vorteilhaf-tigkeit möglicher Investitionen. Wir finden anhand der Wohnungsmarktdaten fünf baden-württembergi-scher Städte fast durchgehend einen Anstieg des Erklärungsgehaltes beim Übergang zu größerenGebieten, was auf einen Suchradius der Investoren in der Größenordnung einer Region bzw. einesRegierungsbezirkes weist. Die praktische Bedeutung der Ergebnisse liegt in der möglichen Konstrukti-on und dem sinnvollen Einsatz von lokalen q-Werten als Indikatoren der Marktlage. Die empirischenErgebnisse zeigen, daß ein Rückgriff auf landesweite Statistiken aus der lokalen Perspektive keinenennenswerte Verbesserung der Ergebnisse erbringt, so dass die Beschränkung auf örtliche Preiseund Mieten keine wesentlichen Beeinträchtigungen zur Folge hat. Daher wären Gutachterausschüsseoder sogar einzelne Beratungsunternehmen in der Lage, aus ihren Marktbeobachtungen aussagekräf-tige Indikatoren zur Marktbeschreibung- und Prognose zu errechnen. Hierbei ist allerdings die Ein-schränkung zu beachten, daß der so abgebildete Markt zumindest in der Größenordnung einer Regionaufzufassen ist und sinnvolle Aussagen beschränkt auf den Stadtkreis kaum möglich sind.

A. Problemstellung

Wie bestimmend sind lokale Marktlagen für dieImmobilieninvestition und wie eng sollten demzu-folge lokale Märkte abgegrenzt werden? ZurUntersuchung dieses Zusammenhangs, derwesentlich vom Such- und Arbitrageverhalten derInvestoren abhängt, ist der Begriff der "lokalenMarktlage" in eine meßbare Größe zu überset-

zen. Wir legen in der folgenden Untersuchungdas von James Tobin (1961, 1969) entwickelteKonzept des q-Wertes zugrunde, das die Investi-tionschancen in einer entscheidenden Kennzahlverdichtet. Die Grundidee von q - eine ausführ-liche Definition erfolgt in Gliederungspunkt 2 - istdabei sehr anschaulich: Der Neubau lohnt, wennsein Marktpreis über den Erstellungskosten liegt.Aus der Sicht eines Bauträgers kann unter dieser



67

Voraussetzung eine neu erstellte Immobilie mitGewinn veräußert werden. Auch aus der Sichteines Anlegers ist der Neubau in dieser Situationattraktiv, da er preisgünstiger ist als dieGebrauchtimmobilie. Die praktische Bedeutungvon Tobins q für die Immobilienwirtschaft liegtdaher neben der Analyse von Marktlagen in derErklärung der Neubautätigkeit und dem Einsatzals Prognoseinstrument.1

Wie eng oder weit ist aber ein Markt abzugren-zen, um aus dem q-Wert sinnvolle Aussagenableiten zu können? Wir nähern uns diesempraktischen Umsetzungsproblem, indem wir denErklärungsgehalt von q für unterschiedlich weitgefaßte Gebiete vergleichen. Die dabei gefunde-nen Ergebnisse sind Ausdruck des eng begrenz-ten oder aber weit ausgedehnten Suchverhaltensder Investoren.

Die Untersuchung ist in drei Schritte gegliedert:Zunächst werden Tobins q-Theorie der Investitionund ihre praktische Umsetzung kurz dargestellt.Anschließend werden drei empirisch zu überprü-fende Hypothesen formuliert, welche die Wirkungder Aggregation auf den Erklärungsgehalt von qbetreffen. Im anschließenden Hauptteil werdendie drei Hypothesen anhand der q-Werte ausge-wählter baden-württembergischer Städte getes-tet. Abschließend werden die Hauptergebnissekurz zusammengefaßt.

B. Die q-Theorie der Investition

I. Tobins q als theoretisches Konzept

Tobins q ist eine Kenngröße, welche die Vorteil-haftigkeit von Investitionen abbildet. Der Begriffder Investition steht hier für die Bildung neuenRealkapitals, im Fall der Immobilien also für denNeubau. Immobilienmärkte werden dominiert voneinem großen Bestand, gemessen an dem sichder Neubau nur gering ausnimmt. Neu erstellteImmobilien stehen daher in grundsätzlicher Kon-kurrenz zu Bestandsobjekten. Tobins q reduziertdiese Konkurrenz auf den relativen Preis vonBestandsimmobilie und Neubau, was natürlicheine Vergleichbarkeit der Objekte voraussetzt:Beide Immobilien sollen in der Lage sein, gleiche

Mieteinnahmen zu generieren. Tobins q stellt inden Zähler den Marktpreis eines bestehendenObjektes. Der Nenner zeigt, zu welchen Kostenmit der heutigen Technologie und zu heutigenPreisen dieses Objekt reproduziert, also durchein vergleichbaren Neubau ersetzt werden könn-te.2

(1) q = Marktpreis bestehender ImmobilienReproduktionskosten

Die Investition lohnt sich, wenn q>1 gilt. In die-sem Fall kann der Neubau unmittelbar mitGewinn veräußert werden, da sein Marktwertüber den Herstellungskosten liegt.

In Gleichung (1) wurde q als Preisverhältnisberechnet. Für die praktische Umsetzung istjedoch auch die Formulierung als Renditeverhält-nis möglich. Beim Vergleich von Neubau oderErwerb aus dem Bestand hatten wir für beideObjekte gleiche Mieteinnahmen angenommen,die wir nun mit E ansetzen. Wir bestimmenzunächst die Rendite des Neubaus R und fragendann, ob diese Rendite aus der Sicht der Anlegerausreichend ist, um die Investition zu rechtferti-gen.

Die Rendite des Neubaus R ergibt sich, indemdie Mieteinnahmen E auf die Erstellungskostenbezogen werden:3

(2) R = E Erstellungskosten Neubau

Wie hoch muß R sein, um die Investoren zumErwerb zu bewegen? Dies entscheidet sich in derGesamtsicht des Portfolios der Anleger, wo dieImmobilie mit Anlagealternativen in Konkurrenzsteht und für das zusätzliche Risiko, das sie ein-bringt, kompensieren muß. Das Entscheidungs-kalkül der Anleger ist komplex, denn der Risiko-beitrag der Immobilie hängt davon ab, ob ihr Ein-fluß durch gleichartige Risiken im bestehendenPortfolio verstärkt oder durch gegenläufige Risi-ken kompensiert wird. Für die praktische Umset-zung genügt es allerdings, das Verhalten derAnleger im Immobilienmarkt zu beobachten, dennihre Einschätzungen von Ertrag und Risiko schla-gen sich in den Marktpreisen nieder, welche sie

6767



68

für die Immobilien zu zahlen bereit sind. Die Min-destrendite SPC (Supply Price of Capital), welchedie Anleger von ihren Immobilien verlangen, sinddas Spiegelbild dieser Marktpreise:4

(3) SPC = E

Marktpreis bestehenden

Realkapitals

Teilt man (3) durch (2) so resultiert wiederumTobins q, Gleichung (4) zeigt die Gleichwertigkeitbeider Formulierungen:

(4) R = Marktpreis bestehenden RealkapitalsSPC Reproduktionskosten

R = qSPC

Ist q>1, so ist die Rendite des Neubaus höher alsvon den Anlegern mindestens verlangt, so daßsich der Neubau lohnt.

Eine Überprüfung von Tobins Theorie erfolgtezunächst für börsennotierte Unternehmen. DerMarktpreis des Unternehmenskapitals schien ein-fach über den Börsenkurs ermittelbar, auf dieReproduktionskosten sollte anhand der Bilanz-werte geschlossen werden. In diesem Zusam-menhang wies Hayashi (1982) auf ein Problemhin, das wir bei der Untersuchung von Immobili-enmärkten aufgreifen wollen. Wendet man dasKonzept des q-Wertes auf ganze Unternehmenan, so wird der Marktwert eines Bündels vonKapitaleinheiten ins Verhältnis zu seinen Repro-duktionskosten gesetzt. Das so ermittelte q istder Durchschnitt über die vergangenen Investi-tionsprojekte des Unternehmens und läßt nurindirekt Schlüsse auf die Chancen neuer Projektezu. Um diese beurteilen zu können, muß einezusätzliche - eine "marginale" - Investitionseinheitauf ihren Erfolgsbeitrag für das Unternehmenuntersucht werden. Nach Hayashi orientierensich die Investoren daher am marginalen q, indessen Zähler der Gegenwartswert der zukünfti-gen zusätzlichen Gewinne, im Nenner die zusätz-lichen Investitionskosten notiert werden. Durch-schnittliches und marginales q sind im allgemei-nen verschieden.5

II. Die praktische Anwendung im Immobilienbereich

Um Tobins q zu berechnen, sind sowohl Markt-preise der Bestandsobjekte als auch Erstellungs-kosten von Neubauten erforderlich. Gerade hin-sichtlich der Marktpreise liegen im Immobilien-markt besondere Datenprobleme vor, die aus denspezifischen Gutseigenschaften resultieren. DerAnteil der aktuell gehandelten Objekte ist relativzum Bestand nur gering, so daß ein Grundpro-blem der Immobilienbewertung darin besteht, ausden Preisen der wenigen aktuellen Transaktionenauf die möglichen erzielbaren Marktpreise dernicht gehandelten Objekte zu schließen. DieseÜbertragung droht in vielen Fällen an der starkenHeterogenität der betrachteten Immobilien zuscheitern. Diese Problematik betrifft nicht nur dasVergleichswertverfahren, wo sie offen zu Tagetritt, sondern ebenfalls das Ertragswertverfahren.Dort gilt es, selbst wenn die Probleme bei derPrognose des nachhaltig erzielbaren Reinertragsüber die Restnutzungsdauer einer Immobilie aus-geklammert bleiben, mit einem adäquaten Lie-genschaftszins zu kapitalisieren. Dessen Bestim-mung aus den Daten "gleichartig bebauter undgenutzter Grundstücke"6 führt aber zu analogenProblemen des Objektvergleiches. Insofern müs-sen wir von einer eingeschränkten Qualität derverfügbaren Marktwerte ausgehen, etwa im Ver-gleich zu Aktien, die in weitaus effizienteren Wert-papiermärkten bewertet werden. Probleme beider Bestimmung der Reproduktionskosten desKapitals, wie sie aus Berechnungen des q-Wertesfür börsennotierte Industrieunternehmen bekanntsind, fallen bei Immobilien dagegen nur in gerin-gem Maße an.7

Zur praktischen Berechnung von q-Werten benö-tigen wir Marktpreise und Reproduktionskosten.Für die Marktpreise greifen wir auf Erhebungendes RDM zurück, der für bestimmte Standardob-jekte in deutschen Mittel- und Großstädten Preiseund Mieten erfaßt. Wir wählen hierzu Wohnimmo-bilien aus, um neben den Daten über Mieteinnah-men auch solche für Bestandspreise zuerhalten.8 Für unsere Zwecke ziehen wir alsReferenzobjekt eine bezugsfreie Dreizimmerwoh-nung mittlerer Qualität mit einer Wohnfläche vonetwa 70 m² heran. Alternativ könnten auch Eigen-heime untersucht werden, wir erwarten allerdingsfür das Investitionsobjekt Eigentumswohnung



69

eine stärker rationale Entscheidungsbasis als imFall des meist selbstgenutzten Eigenheims. DieReproduktionskosten der Wohnungen nähern wirdurch einen Baupreisindex für das Land Baden-Württemberg an.

Dem Vorgehen in Francke/Nitsch (2004) folgenddefinieren wir nun drei unterschiedliche Größen:Durchschnittliches q, marginales q und Hayashi-Faktor.

Als durchschnittliches qa (average q) setzen wirden Marktwert der Wohnung dividiert durch denBaupreisindex an. Das Attribut "durchschnittlich"ergibt sich aus der Tatsache, daß Objekte ausdem Bestand betrachtet werden, die aus der ver-gangenen Investitionstätigkeit resultieren.

(5) qa = Quadratmeterpreis RDM-Statistik Baupreisindex

Für das marginale qm (marginal q) ist der Ver-gleich dagegen auf die marginale Investitionsein-heit zu beschränken: Im Fall der Immobilieninve-stition ist dies ein Neubauobjekt. Wir berechnennun das marginale q als Renditeverhältnis. qm ist,Gleichung (4) folgend, das Verhältnis der Renditeeiner Neubauimmobilie (R) zu derjenigen einerBestandsimmobilie (SPC).

(6) Rendite der Neubauimmobilie (= R)

R = ErstbezugsmieteBaupreisindex

(7) Rendite der Bestandsimmobilie (= SPC)

SPC = BestandsmieteBestandspreis

(8) qm =

Rendite der NeubauimmobileRendite der Bestandsimmobilie

qm = Bestandspreis x ErstbezugsmieteBaupreisindex Bestandsmiete

qm = qa x "Hayashi-Faktor"

Das marginale qm weicht vom durchschnittlichenqa in dem Maße ab, in dem die Neubauimmobili-en eine über- bzw. unterdurchschnittliche Mieteim Verhältnis zu den Bestandsimmobilien erzie-len. Das Verhältnis von Erstbezugs- zu Bestands-mieten bezeichnen wir kurz als Hayashi-Faktor,weil dieser das von Hayashi beschriebene Aus-einanderfallen von qa und qm abbildet. Zusam-menfassend ermöglicht also der Einbezug derunterschiedlichen Mietentwicklung eine genauereMessung des für die Investoren relevanten q-Wertes.

Wir können in dieser Weise q-Werte für die in derRDM-Statisik erfaßten Mittel- und Großstädte bil-den. q-Werte stehen uns daher zunächst punktu-ell - quasi wie vereinzelte Leuchttürme - zur Ver-fügung. Für größere Gebiete können wir daraufaufbauend gewichtete Durchschnitte der dort ent-haltenen q-Werte errechnen. Wir gehen dabeianalog einem Anleger vor, der sein Portfolio übermehrere Städte hinweg diversifiziert. Im FallBaden-Württembergs wählen wir ein Portfolio ausfünf Städten, die wir gemäß ihrer ökonomischenBedeutung mit ihrem durchschnittlichen Real-steueraufkommen 1984-2001 gewichten:

7 %

9 %

1 8 %

1 9 %

4 7 %

0 % 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 %

H e i d e lb e r g

F re ib u r g

K a r l s r u h e

M a n n h e im

S tu tt g a r tAbbildung 1:

Gewichtung nach Steuerkraft



70

C. Lokaler Zusammenhang vs. Marktentwicklung

I. Drei Hypothesen zur Rolle der Aggregation

Welche Konsequenzen hat nun der Übergangzu größeren Gebieten? Ist q eher ein Konzeptfür die Erklärung lokaler Entwicklungen odereines für die Beschreibung von Markttrends?Wir bilden drei Hypothesen, die anhand derDaten getestet werden sollen.

Durch die Berechnung von aggregierten q-Wer-ten sollen Marktentwicklungen auf Landesebeneaus den lokalen Sonderbewegungen herausge-filtert werden. Bleiben wir zunächst auf derEbene der Stadtkreise, so sprechen örtlicheSchocks bzw. Sonderbewegungen (z.B. Baueiner Autobahn oder Schließung eines Großbe-triebs) für einen relativ engen lokalen Zusam-menhang zwischen Investitionstätigkeit undTobins q. In der Logik von Tobins Theorie vereintq alle für die Investitionsentscheidungen rele-vanten Informationen, daher wirken die örtlichenEinflußfaktoren auf die Bautätigkeit auf demWeg über die lokalen q-Werte. In dieser Sicht-weise sind die lokalen Komponenten des q-Wer-tes nicht als Störterme zu interpretieren, als dieman sie aus der gesamtmarktlichen Perspektiveeinordnen würde, sondern als zusätzliche, fürdie lokale Investitionstätigkeit relevante Informa-tionen. Hypothese 1 geht daher von einemengeren, da den örtlichen SonderbewegungenRechnung tragenden, Zusammenhang auf loka-ler Ebene aus.

In einer kritischeren Sicht der lokalen q-Wertekönnte man Abweichungen vom Markttrendauch auf Meß- bzw. Bewertungsfehler zurück-führen. Bei den durch den RDM erhobenenDaten handelt es sich um Einschätzungen derortsansässigen Makler. Da im Immobilienmarktnur eine geringen Kapitalumschlagshäufigkeitvorliegt, ist die gutachterliche Tätigkeit das Substitut für eine zeitnahe marktliche Preiser-mittlung. Besondere Probleme könnten darausresultieren, daß Makler auch im Bereich desImmobilienhandels und der Betreuung vonImmobilienportfolios tätig sind und in ihrenBewertungen - bewußt oder unbewußt - durchdie dort erzielten Einkommenskomponenten

beeinflußt werden mögen. Die Bildung aggre-gierter q-Werte würde einen teilweisen Aus-gleich dieser Meßfehler bewirken, so daß aggre-gierte q-Werte besser zur Erklärung der Investi-tionstätigkeit geeignet sind (Hypothese 2).

Zu einer dritten Hypothese gelangen wir, wennwir die Bedeutung der Aggregation für dieImmobilieninvestition in Betracht ziehen. Inves-toren werden sich in ihrem Anlageverhaltennicht unbedingt auf den Stadtkreis beschränken,für den q berechnet wurde, sondern die Suchenach Anlagemöglichkeiten - und Bauland - inNachbargemeinden ausdehnen. Hohe q-Wertedürften dann in benachbarte Regionen ausstrah-len, es kommt zu Spill-over Effekten (Streueffek-ten). Eine enge regionale Abgrenzung betrach-teter Investitionen erfaßt diese Effekte nurunvollkommen, wir erwarten daher einen höhe-ren Erklärungsgehalt von Tobins q für weiterabgegrenzte Gebiete (Hypothese 3).

Wir fassen die drei Hypothesen zusammen:

Hypothese 1: Der Zusammenhang zwischenlokalem q und der lokalen Immobilieninvesti-tion ist stärker: Lokale Informationen in qwerden berücksichtigt.

Hypothese 2: Der Aussagegehalt des aggre-gierten q für die lokale Immobilieninvestitionist stärker: Lokale Informationen in q sindüberwiegend Meß- bzw. Bewertungsfehler.

Hypothese 3: Der Erklärungsgehalt von q fürweiter abgegrenzte Gebiete ist stärker: Spill-over-Effekte werden erfaßt.

II. Lokales q: Investitionstätigkeit auf Ebene der Stadtkreise

Um Hypothese 1 gegen Hypothese 2 bzw. 3 zutesten, vergleichen wir zunächst die Schätzer-gebnisse auf lokaler Ebene mit denjenigen aufLandesebene. Durch die Adj. R²-Statistik messenwir, welcher Prozentsatz der beobachteten Bau-genehmigungen durch q erklärt werden kann. DieDurbin-Watson-Statistik (DW), ein Warnsignal fürserielle Korrelation, weist auf eventuelle Proble-



71

me der Spezifikation der Gleichungen hin.9

Für jede der fünf Städte werden drei Regressio-nen durchgeführt, welche die Immobilieninvesti-tionen - gemessen an den Baugenehmigungenfür Wohngebäude (umbautes Volumen in m³) -erklären sollen: Auf Basis des durchschnittlichenq, des durchschnittlichen q und des Hayashi Fak-tors sowie schließlich des marginalen q.10 ZumVergleich dient die erste Spalte der Tabelle 1,welche die Ergebnisse der Schätzung auf Lan-desebene in Francke/Nitsch (2004) reproduziert.Für jede der fünf betrachteten Städte wird die Dif-ferenz des R² für die lokale Schätzung gegenüberder landesweiten Schätzung berechnet.

Hypothese 1 kann sich gegen die Gegenthesen 2und 3 nicht durchsetzen (Tabelle 1): In keiner derbetrachteten Städte wird das R² der landesweiten

Schätzung erreicht, die Ergebnisse liegen sogar -mit der Ausnahme Mannheims - deutlich niedri-ger. Der mögliche Verdacht, der landesweiteenge Zusammenhang beruhe auf einem hohenErklärungsgehalt in den stark gewichteten Städ-ten, wird durch das unbefriedigende StuttgarterErgebnis, das immerhin 46% der Gewichte aufsich vereint, ausgeräumt. Vergleicht man denErklärungsgehalt von marginalem und durch-schnittlichem q, so ist kein klarer Trend auszuma-chen: Das marginale q schneidet besser ab inKarlsruhe und Mannheim, schlechter in Freiburgund Heidelberg, dagegen nahezu gleich in Stuttgart. Der Übergang zum marginalen q bringtaber fast durchgängig bessere DW-Statistiken,also einen Rückgang des Problems serieller Korrelation, was eher für diese Spezifikationspricht.

Tabelle 1: Lokaler versus aggregierter Zusammenhang zwischen Immobilieninvestition und q-Wert

Durchschnittl. q

(lokal)

Vorteil der lokalen Schätzung

Durchschnittl. q(lokal) undHayashi


Marginales q

(lokal)


Ba-Wü

Adj. R² = 0,59

DW = 1,07

Adj. R² = 0,70

DW = 1,67

Adj. R² = 0,69

DW = 1,49

Freiburg

Adj. R² = 0,48

DW = 2,37

∆ R² = -0,11

Adj. R² = 0,48

DW = 2,42

∆ R² = -0,22

Adj. R² = 0,32

DW = 2,05

∆ R² = -0,37

Heidelberg

Adj. R² = 0,35

DW = 1,17

∆ R² = -0,24

Adj. R² = 0,31

DW = 1,17

∆ R² = -0,39

Adj. R² = 0,30

DW = 1,20

∆ R² = -0,39

Karlsruhe

Adj. R² = 0,25

DW = 0,94

∆ R² = -0,34

Adj. R² = 0,25

DW = 1,21

∆ R² = -0,45

Adj. R² = 0,29

DW = 1,30

∆ R² = -0,40

Mannheim

Adj. R² = 0,49

DW = 1,27

∆ R² = -0,10

Adj. R² = 0,63

DW = 1,93

∆ R² = -0,07

Adj. R² = 0,66

DW = 1,86

∆ R² = -0,03

Stuttgart

Adj. R² = 0,34

DW = 1,80

∆ R² = -0,10

Adj. R² = 0,30

DW = 1,82

∆ R² = -0,40

Adj. R² = 0,33

DW = 1,76

∆ R² = -0,36



72

Wodurch nun ist das bessere Abschneiden aufder Landesebene zu erklären, durch Hypothese2 (Qualitätsverbesserung der erklärenden Va-riablen) oder Hypothese 3 (Einbezug von loka-len Streueffekten)?

In der Realität ist die Aufteilung der lokalenAbweichungen von der Marktentwicklung inMeßfehler einerseits und lokale Schocks ande-rerseits nicht beobachtbar. Wir treffen nun eineextreme Annahme, indem wir das Gewicht derMeßfehler auf eins und das der lokalen Schocksauf null setzen. Wir nehmen also an, daß dieq-Werte streng einem gemeinsamen gesamt-wirtschaftlichen (landesweiten) Trend folgen, dietatsächlich gemessenen Werte aber durch Meß-fehler verzerrt sind.11 Trifft diese kombinierteHypothese zu, so sollte der aggregierte q-Wertals erklärende Variable zu besseren Ergebnis-

sen führen als der lokale q-Wert, da tendenzielldie lokalen Meßfehler bei der Durchschnittsbil-dung kompensiert werden und die gemeinsameMarktbewegung sich durchsetzt. Daß estatsächlich eine solche gemeinsame Bewegunggibt, wird durch das signifikante Ergebnis aufder Landesebene nahegelegt. Tabelle 2 zeigt fürdie fünf betrachteten Städte jeweils zwei Schät-zungen: Zum einen wird die lokale Investiti-onstätigkeit durch den lokalen (durch Meßfehlerggf. verzerrten) q-Wert erklärt. Zum anderenwird als erklärende Variable das baden-württem-bergische q angesetzt, also der um Meßfehlermöglichst bereinigte Markttrend im Sinne derkombinierten Hypothese. Für jede Stadt wird dieErhöhung des adjustierten R² beim Übergangzum baden-württembergischen q gemessen.

Durchschnittl. q

(lokal)

Durchschnittl. q

(Bawü)

Verbesserungdurch aggregiertes q

Durchschnittl. q(lokal) undHayashi

Durchschnittl. q(Bawü) undHayashi

Verbesserungdurch aggregiertes q

Freiburg

Adj. R² = 0,48

DW = 2,37

Adj. R² = 0,25

DW = 1,78

∆ R² = -0,23

Adj. R² = 0,48

DW = 2,42

Adj. R² = 0,25

DW = 1,88

∆ R² = -0,23

Heidelberg

Adj. R² = 0,35

DW = 1,17

Adj. R² = 0,31

DW = 1,42

∆ R² = -0,04

Adj. R² = 0,31

DW = 1,17

Adj. R² = 0,27

DW = 1,50

∆ R² = -0,04

Karlsruhe

Adj. R² = 0,25

DW = 0,94

Adj. R² = 0,44

DW = 1,09

∆ R² = 0,19

Adj. R² = 0,25

DW = 1,21

Adj. R² = 0,48

DW = 1,25

∆ R² = 0,23

Mannheim

Adj. R² = 0,49

DW = 1,27

Adj. R² = 0,60

DW = 1,62

∆ R² = 0,11

Adj. R² = 0,63

DW = 1,93

Adj. R² = 0,60

DW = 1,81

∆ R² = -0,03

Stuttgart

Adj. R² = 0,34

DW = 1,80

Adj. R² = 0,36

DW = 1,66

∆ R² = 0,02

Adj. R² = 0,30

DW = 1,82

Adj. R² = 0,35

DW = 1,65

∆ R² = 0,05

Durchschnitt

∆ R² = 0,01

∆ R² = -0,01

Tabelle 2: Lokale Immobilieninvestition erklärt durch lokales vs. aggregiertes q



73

Die Ergebnisse sind nicht eindeutig: Für die dreialternativen Spezifikationen - durchschnittlichesq, durchschnittliches q mit Hayashi sowie margi-nales q - ergibt sich in der Summe der Städtekaum eine Veränderung des R² durch den Über-gang zum landesweiten q. Angesichts desernüchternden Ausgangsniveaus der R² Statisti-ken auf lokaler Ebene bringt also auch dieDurchschnittsbildung keine klare Verbesserung.Vergleicht man die Streuung der R², so zeigtsich allerdings ein Unterschied zwischen durch-schnittlichem und marginalem q: Für das durch-schnittliche q erhalten wir relativ starke Verän-derungen im Erklärungsgehalt zwischen lokalemund landesweitem q. Die deutlichen Verschlech-terungen in Freiburg werden jedoch durch eben-so deutliche Verbesserungen in Karlsruhe - undweniger ausgeprägt in Mannheim - kompensiert.Für das marginale q dagegen fallen die Unter-schiede im Erklärungsgehalt von lokalem undlandesweitem q-Wert deutlich geringer aus. Ins-besondere für das marginale q deuten die Datendaher nicht auf lokale Meßprobleme im Sinn derHypothese 2. Da wir eine kombinierte Hypothe-se überprüft haben, ist allerdings eine alternati-ve Interpretation der Daten offensichtlich: DerInformationsgehalt des landesweiten q könntedurch Mittelwertbildung und Zurückdrängen der

lokalen Meßfehler zwar höher sein, derUngleichlauf der lokalen q-Werte aber diesenVorteil als erklärende Variable für die lokaleInvestitionstätigkeit zunichte machen.

Fassen wir die Ergebnisse der Schätzungen fürdie lokale Immobilieninvestition zusammen:

1. Der lokale q-Wert kann nur unbefriedigenddie Immobilieninvestition in den Stadtkrei-sen erklären (Tabelle 1).

2. Die Aussagekraft des landesweiten q-Wer-tes für die Immobilieninvestition in den Stadtkreisen ist kaum höher (Tabelle 2). Das Problem auf der lokalen Ebene scheint keine Folge von lokalen Meßfehlern der q-Werte zu sein.

Der Widerspruch zum besseren Ergebnis aufder Landesebene erscheint lösbar, wenn dieEffekte der Aggregation auf die erklärte Variableuntersucht werden: Die Immobilieninvestitionenin den Stadtkreisen spiegeln nur unvollständigdas Suchverhalten der Investoren wider, da derStadtkreis als Gebiet zu klein eingegrenzt ist.

Marginales q

(lokal)

Marginales q(Bawü)

Verbesserungdurch aggregier-tes q

Adj. R² = 0,32

DW = 2,05

Adj. R² = 0,29

DW = 1,87

∆ R² = -0,03

Adj. R² = 0,30

DW = 1,20

Adj. R² = 0,26

DW = 1,26

∆ R² = -0,04

Adj. R² = 0,29

DW = 1,30

Adj. R² = 0,33

DW = 0,94

∆ R² = 0,04

Adj. R² = 0,66

DW = 1,86

Adj. R² = 0,51

DW = 1,26

∆ R² = -0,15

Adj. R² = 0,33

DW = 1,76

Adj. R² = 0,39

DW = 1,66

∆ R² = 0,06 ∆ R² = -0,02

noch Tabelle 2: Lokale Immobilieninvestition erklärt durch lokales vs. aggregiertes q

Freiburg Heidelberg Karlsruhe Mannheim Stuttgart Durchschnitt



74

III. Marktentwicklung: Investitionen auf Bundesebene

Wenn wir im Sinn der Hypothese 3 die Gründefür das bessere Abschneiden der landesweitenSchätzung in Substitutionsprozessen suchen, sobietet sich als erster Vergleich derjenige derLandesebene mit der Bundesebene an. Bei Gül-tigkeit der Hypothese 3 könnte tendenziell derErklärungsgehalt des aggregierten q-Wertesweiter steigen, wenn durch die weitere Abgren-zung des Gebietes Substitutionsprozesse zwi-schen den Bundesländern Berücksichtigung fin-den. Ein hoher Erklärungsgehalt des baden-württembergischen q ist allerdings nur dann zuerwarten, wenn diese Zeitreihe für die gesamt-deutsche Immobilienmarktentwicklung typischist, wenn also die Vernachlässigung der q-Wertein den anderen Bundesländern einen nachrangi-gen Effekt auf den Erklärungsgehalt hat.

Wir schätzen daher in einem nächsten Schrittdie bundesdeutschen Investitionen (Baugeneh-migungen), erklärt durch das baden-württember-gische q, und vergleichen die Schätzungen mitden Ergebnissen auf der Ebene des Bundeslan-des. Im gesamtdeutschen Kontext finden wirallerdings einen Strukturbruch durch die deut-sche Wiedervereinigung, der sich für die Zeitrei-he der Baugenehmigungen in einer Ausweitungauf die ostdeutschen Bundesländer ab dem Jahr1994 äußert. Wir tragen dieser veränderten geo-graphischen Erfassung durch den Einbezugeines Stufendummys Rechnung.

Die Schätzergebnisse für das durchschnittlicheq zeigen auf der Bundesebene bessere Werteder Teststatistiken. Der Erklärungsgehalt liegtmit 83% deutlich über demjenigen für Baden-Württemberg, auch das Problem serieller Korre-lation fällt geringer aus. Betrachtet man dieReaktion der Baugenehmigungen auf Tobins q,so ist der Koeffizient auf Bundesebene höher.

Konstante Av. q(Ba-Wü)

Hayashi(Ba-Wü)

Marg. q(Ba-Wü)

D94-01 Adj. R² DW

Ba-Wü8,30

(9,77)

1,26

(5,06)

--

-0,59

1,08

Bund 7,35

(10,00)

1,35

(6,24) - -0,38

(6,10)0,83 1,30

Ba-Wü 7,31

(9,04)

1,42

(6,45)

2,50

(2,68) - -0,71 1,67

D 6,34

(9,05)

1,52

(8,08)

2,43

(2,84) -0,32

(5,61)

0,88 2,12

Ba-Wü 7,53

(9,44) - -1,41

(6,33)- 0,69

1,49

D 6,58

(9,76) - -1,51

(7,94)

0,33

(6,45)

0,88 1,89

Tabelle 3: Landes- und Bundesweite Baugenehmigungen erklärt durch aggregierte baden-württembergische q-Werte



75

Die Aufnahme des Hayashi-Faktors in die Inves-titionsfunktion führt wiederum zu einer Verbes-serung der Schätzergebnisse. Auf Bundesebeneerreichen wir ein adjustiertes R² von 88%, nichtadjustiert sogar R²=0,90. Die Schätzung aufBundesebene zeigt keine Anzeichen seriellerKorrelation mehr, die Koeffizienten sind hoch-gradig signifikant und auch die Elastizität derBaugenehmigungen hinsichtlich des q-Wertesliegen auf Bundesebene nochmals deutlichhöher. Die Schätzergebnisse sprechen damitdeutlich für die Kombination aus Hypothese 3und der Annahme, die Entwicklung in Baden-Württemberg bilde in repräsentativer Weise dendeutschen Immobilienmarkt ab.

IV. Lokal vs. Markt: Die räumliche Abgrenzung der erklärten Variablen

Die bisherigen Ergebnisse deuten darauf hin,daß der Stadtkreis zu eng gezogen ist, um denEinfluß von q auf die Investitionstätigkeit abzu-bilden. Wir führen nun weitere Abgrenzungen indie Untersuchung ein.

Abbildung 2: Stadtkreise und Regionen

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Wir können beispielsweise für Freiburg die bis-herige Betrachtung des Stadtkreises auf dieRegion Südlicher Oberrhein ausweiten12, derzusätzlich in etwa die Landkreise Ortenaukreis,Emmendingen und Breisgau-Hochschwarzwaldumfaßt. Wenn wir nun die Immobilieninvestitionder gesamten Region alleine aus dem Freibur-ger q-Wert erklären wollen, so haben wir die

Chance, Spill-overs in die Nachbarkreise zuerfassen. Gleichzeitig besteht jedoch das Risi-ko, daß mit zunehmender Ausweitung der Re-gion der Informationsgehalt der punktuellenFreiburger Entwicklung für entferntere Bereicheabnimmt.



76

Abbildung 3 stellt die gegenläufigen Effekte ein-ander gegenüber: Je weiter sich das Gebiet indie Fläche ausdehnt, desto mehr lokale Informa-tionen am Rand werden vernachlässigt, so daßder Erklärungsgehalt in dieser Komponente ste-tig sinkt. Die Erfassung von Spill-overs - Spie-gelbild des Suchverhaltens der Investoren -überkompensiert zunächst die Vernachlässigungder lokalen Informationen. Die Aussagekraft,gemessen am R² der Regression, steigt bis zumPunkt A an. Im weiteren Verlauf kommt esschließlich, als Ausdruck des Suchverhaltens

der Investoren, auch zum Absinken der Rele-vanz von Spill-overs, so daß beide Komponen-ten des Informationsgehaltes von q sinken. DieStärke der Effekte, und damit die zweckmäßigeräumliche Abgrenzung der Investitionstätigkeit,ist eine empirisch zu beantwortende Frage.

Zur Abschätzung, wie weit das Umland um denq-Wert sinnvollerweise abzugrenzen ist, bietensich als nächstgrößere Einheit die Regierungs-bezirke an. Wir beschränken uns in diesem Fallauf die Städte Freiburg, Karlsruhe und Stuttgart.

G röße des Gebietes

gesamter Inform ationsgehalt (R ²)

A

E rfassung von Sp il l-overs

Informationsgehalt des lokalen q

Berücksichtigung lokaler In form a tionenen

Abbildung 3: Abgrenzung der Region und Aussagekraft (R²) des lokalen q-Wertes

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Abbildung 4: Stadtkreise und Regierungsbezirke



77

Tabelle 4 reproduziert zunächst die in Tabelle 1wiedergegebenen Schätzungen auf lokalerEbene. Zusätzlich werden durch das q derjeweiligen Stadt die Immobilieninvestitionen der

Region und auch des Regierungsbezirkes (fürFreiburg, Karlsruhe und Stuttgart) erklärt.

average q

average q

average q

average q undHayashi



Freiburg

Stadtkreis

Adj. R² = 0,48

DW = 2,37

Region südlicher

Oberrhein

Adj. R² = 0,69

DW = 1,03

Regierungsbezirk

Freiburg

Adj. R² = 0,69

DW = 0,52

Stadtkreis

Adj. R² = 0,48

DW = 2,42

Region südlicher

Oberrhein

Adj. R² = 0,67

DW = 1,04

Regierungsbezirk

Freiburg

Adj. R² = 0,68

DW = 0,55

Heidelberbg

Stadtkreis

Adj. R² = 0,35

DW = 1,17

Region unterer

Neckar

Adj. R² = 0,74

DW = 1,34

-

Stadtkreis

Adj. R² = 0,31

DW = 1,17

Region unterer

Neckar

Adj. R² = 0,72

DW = 1,32

-

Karlsruhe

Stadtkreis

Adj. R² = 0,25

DW = 0,94

Region mittlerer

Oberrhein

Adj. R² = 0,36

DW = 0,78

Regierungsbezirk

Karlsruhe

Adj. R² = 0,45

DW = 0,76

Stadtkreis

Adj. R² = 0,25

DW = 1,21

Regionmittlerer

Oberrhein

Adj. R² = 0,48

DW = 1,16

Regierungsbezirk

Karlsruhe

Adj. R² = 0,53

DW = 1,10

Mannheim

Stadtkreis

Adj. R² = 0,49

DW = 1,27

Region unterer

Neckar

Adj. R² = 0,40

DW = 0,62

-

Stadtkreis

Adj. R² = 0,63

DW = 1,93

Region unterer

Neckar

Adj. R² = 0,69

DW = 1,67

-

Stuttgart

Stadtkreis

Adj. R² = 0,34

DW = 1,80

Region Stuttgart

Adj. R² = 0,42

DW = 1,58

Regierungsbezirk-

Stuttgart

Adj. R² = 0,46

DW = 1,31

Stadtkreis

Adj. R² = 0,30

DW = 1,82

Region Stuttgart

Adj. R² = 0,38

DW = 1,67

Regierungsbezirk-

Stuttgart

Adj. R² = 0,46

DW = 1,60

Marginal q Stadtkreis

Adj. R² = 0,32

DW = 2,05

Stadtkreis

Adj. R² = 0,30

DW = 1,20

Stadtkreis

Adj. R² = 0,29

DW = 1,30

Stadtkreis

Adj. R² = 0,66

DW = 1,86

Stadtkreis

Adj. R² = 0,33

DW = 1,76

Marginal q Region südlicher

Oberrhein

Adj. R² = 0,61

DW = 1,04

Region unterer

Neckar

Adj. R² = 0,55

DW = 0,61

Region mittlerer

Oberrhein

Adj. R² = 0,46

DW = 1,18

Region unterer

Neckar

Adj. R² = 0,66

DW = 1,18

Region Stuttgart

Adj. R² = 0,40

DW = 1,69

Marginal q Regierungsbezirk

Freiburg

Adj. R² = 0,64

DW = 0,63

-

Regierungsbezirk

Karlsruhe

Adj. R² = 0,55

DW = 1,13

-

Regierungsbezirk

Stuttgart

Adj. R² = 0,49

DW = 1,64

Tabelle 4: Erklärung der Immobilieninvestition: Stadtkreis vs. Region



78

Das Ergebnis ist eindeutig: Tobins q erklärt dieImmobilieninvestitionen in den Regionen deut-lich besser als in den Stadtkreisen: Die Auswei-tung des betrachteten Gebietes bringt durchwegeine Erhöhung des R²-Wertes, mit der einzigenAusnahme der Schätzung für Mannheims durch-schnittliches q. Dabei ist jedoch zu berücksichti-gen, daß Mannheim sich am äußersten Randder Region befindet, die nach Nordosten durchdie politische Grenze des Bundeslandes Baden-Württemberg willkürlich abgeschnitten wird.

Insofern würde man nach ökonomischen Kriteri-en eine Region um Mannheim zentriert abgren-zen wollen.

Die Erhöhung des Erklärungsgehaltes setzt sichbeim Übergang auf die Regierungsbezirke fort.Offensichtlich wirkt sich der Einbezug von Spill-overs stärker aus als eine etwaige heterogeneEntwicklung innerhalb der Regierungsbezirke:

S p e z ifik a t i o n 1 : A v e r a g e q

0

0,2

0,4

0,6

0,8

Freiburg Karlsruhe Stuttgart

Ad

jus

ted

R²

Stadtkreis Region Regierungsbezirk

Spezifikation 1: Average q

0

0,2

0,4

0,6

0,8


Adj

uste

d R

²


Spezifikation 1: Average q

0

0,2

0,4

0,6

0,8


Adj

uste

d R

²


Abbildung 5: Erklärungsgehalt (Adjusted R²) des lokalen q für die Immobilieninvestitionen in Stadtkreis,

Region und Regierungsbezirk



79

Abbildung 5 ordnet die Schätzergebnisse analogzur Abbildung 3 an, so daß wir versuchen kön-nen, qualitative Rückschlüsse über den Kurven-verlauf - und damit das Suchverhalten der In-vestoren - zu gewinnen. Dabei zeigt sich einstärkerer Anstieg des R² beim Übergang vomStadtkreis zur Region. Ebenfalls positiv, dochtendenziell geringer, ist die Steigerung des Aus-sagegehaltes für den Regierungsbezirk. DieAusnahme hiervon ist Stuttgart, wo für die Spe-zifikationen 2 und 3 die die Erhöhung des R² beiÜbergang zum Regierungsbezirk nochmals stär-ker anwächst als beim Übergang zur Region.Damit stimmen die Ergebnisse qualitativ mitAbbildung 2 zusammen, d.h. die Abflachung istals Annäherung an Punkt A zu interpretieren,den wir etwa in der Größenordnung eines Re-gierungsbezirkes vermuten können. Der direkteVergleich der drei Städte zeigt auch, daß der fla-che Verlauf für Freiburg bereits beim Übergangzur Region erreicht wird: Eine Ausweitung vonder Region in den Regierungsbezirk bringt keineweitere Steigerung des R². Damit können wirannehmen, daß die Substitutionseffekte sich imwesentlichen auf die Region um Freiburg, alsodie unmittelbar angrenzenden Landkreise,beschränken. Für Karlsruhe dagegen und deutli-cher noch im Fall Stuttgarts erbringt die Auswei-tung auf den Regierungsbezirk eine Verbesse-rung der Erklärungsgüte. Dies spricht dafür, daßdie Entwicklung der q-Werte für Karlsruhe bis in

den Regierungsbezirk Immobilieninvestitioneninduzieren. Im Fall Stuttgarts erstreckt sich dieAusstrahlung des q-Wertes möglicherweise da-rüber hinaus, da für die beiden letztgenanntenSpezifikationen noch keine Abflachung erkenn-bar ist. Diese Ergebnisse lassen Rückschlüsseauf das Suchverhalten von Immobilieninvesto-ren zu, die sich in ihrem Arbitrageverhalten imFall Freiburgs auf einen regionalen Radius vonetwa 50 km konzentrieren, im Fall Karlsruhesauf den Regierungsbezirk und im Fall Stuttgartsmöglicherweise noch darüber hinaus.

Abschließend möchten wir stichprobenartigtesten, ob die Abgrenzung anhand der Regie-rungsbezirke dem vorherrschenden Einfluß desjeweiligen q-Wertes entspricht. Wir konzentrie-ren uns auf die Frage, ob der q-Wert Stuttgartsbis in Teile des Regierungsbezirks Karlsruhedominiert, d.h. ob die Erklärung der Immobilien-investitionen anhand des Stuttgarter q-Wertesein höheres R² ergibt.

Wir beschränken uns auf die an den Regie-rungsbezirk Stuttgart angrenzenden LandkreiseNeckar-Odenwaldkreis (MOS), den StadtkreisPforzheim (PF), den Enzkreis (PF), den Land-kreis Calw (CW) und den Landkreis Freuden-stadt (FDS).13

Tabelle 5: Erklärungsbeitrag (Adj. R²) für Immobilieninvestitionen von Stuttgarts vs. Karlsruhes q

av. q Stuttgart

av. q. Karlsruhe

av.q. & Hay.Stuttgart

av.q. & Hay.Karlsruhe

marg. qStuttgart

marg. q Karlsr.

Neckar-Odenwaldkreis

0,43

0,33

0,52

0,31

0,54

Stadtkreis Pforzheim

0,38

0,21

0,35

0,39

0,31

Enzkreis

0,35

0,20

0,31

0,39

0,27

Landkreis Calw

0,47

0,32

0,44

0,46

0,42

Landkreis Freudenstadt

0,54

0,52

0,67

0,50

0,68

0,34 0,41 0,40 0,49 0,45



80

Für Pforzheim, den Enzkreis und Calw sind dieErgebnisse gemischt: Das durchschnittliche qspricht für eine Zuordnung zu Stuttgart, dasmarginale q für Karlsruhe. Eindeutig über alleSpezifikationen fällt das Ergebnis für den nörd-lichsten und den südlichsten Kreis des Regie-rungsbezirkes Karlsruhe aus: Über alle Spezifi-kationen hinweg ergibt sich eine bessereErklärung der Investitionstätigkeit im Neckar-Odenwaldkreis und den Landkreis Freudenstadtaus den Stuttgarter q-Werten.14

D. Zusammenfassung

Wir untersuchen die Enge des Zusammenhan-ges zwischen lokaler Marktlage und lokalerImmobilieninvestition. Als Indikator der Marktla-ge dient Tobins q, das wir in unterschiedlichenVarianten - durchschnittlich und marginal - fürbaden-württembergische Städte berechnen. DieErgebnisse auf Gemeindeebene sind unbefriedi-gend. Mit der Ausnahme Mannheims können wirfast durchgängig deutlich weniger als 50% derInvestitionstätigkeit erklären. Unsere Daten stüt-zen nicht die Hypothese, dies sei die Folge vonMeßfehlern auf lokaler Ebene, da die Erklärungdurch einen landesweiten q-Wert kaum eineVerbesserung bringt.

Mit steigender Größe des betrachteten Gebietesfinden wir eine eindeutige Verbesserung derSchätzergebnisse. Dies ist mit der Hypothesevereinbar, vernachlässigte Spill-over Effektezwischen Stadt und Umland würden bei engerlokaler Abgrenzung den Erklärungsgehalt von

q-Werten mindern, da das Suchverhalten vonInvestoren sich deutlich über den Stadtkreis hinaus erstreckt. Die lokale Marktlage ist nachunseren Ergebnissen bestimmend für Immobili-eninvestitionen in der Region, wobei sich dasSuchverhalten bis in Gebiete der Größenord-nung eines Regierungsbezirkes erstreckenkann.

Die praktische Bedeutung dieser Ergebnisseliegt im sinnvollen Einsatz der Beobachtunglokaler Marktlagen anhand von Tobins q:

1. Die betrachteten Gebiete dürfen nicht zu eng eingegrenzt werden. Neben dem Stadt-kreis sind mindestens die angrenzenden Landkreise mit einzubeziehen, Spill-over-Effekte über den gesamten Regierungsbe-zirk und darüber hinaus sind möglich.

2. Lokale q-Werte sind aussagekräftige Indika-toren für die regionale Marktentwicklung: Jenach Region erklärt q bis zu 60-70% der Bautätigkeit, mit aggregierten q-Werten sindauf Landesebene um 70% und auf der Bun-desebene nahezu 90% Erklärungsgehalt zuerreichen.

Zurückkehrend zur Ausgangsfrage können wirmit unseren Ergebnissen die Immobilieninvesti-tion als regionales Phänomen auffassen, daswesentlich durch lokale Marktlagen bestimmtwird. Insofern ist Tobins q als Indikator dieserMarktlagen auch für die Praxis ein wertvollesTool zur Marktbeschreibung und -prognose.

80



81

Anmerkungen

1 Tobins Theorie bezieht sich allgemein auf Investitionen in Realkapital. Wir betrachten im Folgenden das Konzept aus derimmobilienökonomischen Perspektive.

2 Tobins q stellt die Verbindung von Erstellungskosten und Marktpreis her. Damit überhaupt ein Marktpreis vorliegt, muß einbestehendes Objekt zur Bestimmung der Marktlage herangezogen werden. Wenn q>1 Investitionschancen anzeigt, könntenauch Objekte anderer Ausstattung erstellt werden.

3 Diese "Konsolformel" gilt genaugenommen für eine konstante Miete über einen unendlichen Zeithorizont, wird aber aufgrundihrer Übersichtlichkeit hier eingesetzt.

4 Der Begriff "Price" für eine Rendite erscheint zunächst unglücklich. Gleichung (3) verdeutlicht aber, daß die verlangte Renditesich an den Marktpreisen der gehandelten Objekte ablesen läßt.

5 Zur Problematik der Bestimmung marginaler q-Werte in Aktienmärkten vgl. Behr, A. und Bellgardt (2002).6 Vgl. §11 (2) der Wertermittlungsverordnung.7 Für Industrieunternehmen spiegeln die historischen Buchwerte nur unvollkommen aktuelle Reproduktionskosten wider, da sie

den technischen Fortschritt, Preissteigerungen und tatsächliche Wertminderungen vernachlässigen. 8 Für Gewerbeimmobilien müßten wir uns auf Mietzinsen beschränken.9 Vgl. Thomas, R.L. (1997), S. 307.

10 Die zweite und dritte Spezifikation unterscheiden sich dadurch, daß durchschnittliches q und Hayashi-Faktor zunächst mit jeeinem eigenen Koeffizienten in die Schätzgleichung eingehen. Das marginale q als Summe dieser Größen unterstellt jedochimplizit einen gleich starken Einfluß beider Variablen.

11 Wir müssen implizit allerdings annehmen, daß die Marktteilnehmer zu einer besseren Markteinschätzung in der Lage sind alsdie berichtenden Makler, so daß sich die Investitionen sich am korrekten, durch die Statistik jedoch nur unzulänglich abgebil-deten q orientieren.

12 Wir folgen in der Abgrenzung der Regionen dem Statistischen Landesamt Baden-Württemberg.13 Da wir für Heidelberg und Karlsruhe eigene q-Werte bestimmt haben, lassen wir hier diese Kreise außer Betracht.14 Dieses Ergebnis ist illustrativ für die Ausstrahlung von q-Werten, Schlußfolgerungen auf die relative Bedeutung des Karlsru

her und des Stuttgarter q-Wertes erforderten jedoch auch die entsprechende Erklärung der Bautätigkeit in Stuttgart zugeord-neten Landkreisen durch das Karlsruher q.

Literatur

Behr, A. und Belgardt, E. (2002): Dynamic Q-investment functions for Germany using panelbalance sheet data and a new algorithm for thecapital stock at replacement values. DiscussionPaper 23/02, Economic Research Centre of theDeutsche Bundesbank, Frankfurt.

Francke, H.-H. und Nitsch, H. (2004): Tobins qund Immobilieninvestitionen, erscheint als Beitragzur Gedenkschrift für K. H. Ketterer.

Hayashi, F. (1982): Tobin's Marginal q and Aver-age q: A Neoclassical Interpretation, in: Econo-metrica, S. 213 ff.

Thomas, R.L. (1997): Modern Econometrics, Harlow.

Tobin, J. (1961): Money, Capital and other Storesof Value, in: American Economic Review, S. 26 ff.

Tobin, J. (1969): A general Equilibrium ApproachTo Monetary Theory, in: Journal of Money, Creditand Banking, S. 15 ff.



82

Abstract

Real estate investment depends on the state of the market, but how big is the area that is dominatedby local market conditions? The answer to this question mirrors the search and arbitrage behaviour ofthe investors. We present empirical evidence on this topic, that is derived from data on real estateinvestment in the German federal state of Baden-Württemberg.

The quantitative approach is based on Tobin´s q, that serves as an indicator of market conditions. Theq-statistic calculates the ratio between the market value of real estate property and its production cost.If q exceeds one, building new objects is attractive, as they can be sold with an immediate profit. Thepower of q lies in the use of market prices. Even though the decision problems and the expectation for-mations of investors are complex, they are condensed in the prices paid for existing real estate, hencein Tobin´s q. We calculate different versions of q for five selected German cities in Baden-Württembergand aggregate q values for the entire "portfolio". We then proceed to testing the effects of aggregationon the dependent and independent variables by formulating three alternative hypotheses:

1. The relation between local q and local investment might be relatively close, as q carries relevant local information.

2. Aggregate q might be a better explanatory variable than local q with respect to local investment, as the quality of price data is poor and aggregation might have a compensating effect on mea-surement errors.

3. Investment on the municipal level can neither be satisfactorily explained by local nor by aggregate q, as the area is too small. We can improve estimates by applying the approach to bigger areas and therefore taking account of local spill over effects.

Our results are in favour of the third hypothesis. We compare the explanatory power of market conditi-ons for building activities in cities, regions and administrative districts. The explanatory power riseswith the size of the area, but eventually levels out when we approach administrative districts. We inter-pret this finding as the sum of two separate effects: First, a high q value in a city might induce investorsto search for investment opportunities in neighbouring areas. However, depending on arbitrage beha-viour, their search will be more or less concentrated around the city and ulitmately fade out. Second,the more distant from the center that the q-statistic is calculated for, the less representative the q valuemight be for the entire area, as informations about the market conditions at the borders are neglected.The empirical findings are therefore consistent with the notion that the search of the investors is con-centrated on an area between a region and an administrative district.

These results have an immediate practical application, as they show the possible use and limits of q-indicators for describing real estate markets and analyzing their prospects. As we found no supportfor hypothesis 2, a local real estate consultant or a council of appraisers might calculate meaningful qvalues based exclusively on local market developments, without having to incorporate aggregate mar-ket data on the state or federal level. However, as we refused hypothesis 1 as well, the informationfrom q-indicators should be interpreted for areas of the size between a region and an administrativedistrict. The explanatory power for investment in the municipal area is rather poor.


>>BUCHREZENSIONEN BOOK REVIEWS

83

AHO e.V. (Hrsg.):

Projektsteuerung /Projektmanagement

Heft 9 der Schriftenreihe des AHO, 6. Auflage;Berlin 2004, ISBN 3-88784-762-8

Die AHO-Fachkommission "Projektsteuerung /Projektmanagement" hat die "Untersuchungenzum Leistungsbild, zur Honorierung und zurBeauftragung von Projektmanagementleistungenin der Bau- und Immobilienwirtschaft" vollständigüberarbeitetet. Sie werden in der AHO-Schriften-reihe als erweiterte sechste Auflage des Hefts Nr.9 veröffentlicht.

In Branchenkreisen sind sie auch als "grünesHeft" bzw. "Nr. 9 der Schriftenreihe des AHO"bekannt und seit dem Erscheinen der ersten Auf-lage im November 1996 auf rege Nachfragegestoßen.

Mit der Erstveröffentlichung wurde durch denDVP/AHO nach den heterogenen und diffusenEntwicklungen des Projektmanagements inDeutschland seit etwa 1968 eine klare und all-seits nachvollziehbare Basis und damit eine Messlatte für individuelle Vertragsvereinbarungenin der Bau- und Immobilienwirtschaft geschaffen.Das entwickelte Leistungsbild Projektsteuerungerfüllt mit seinen klar strukturierten Grundleistun-gen und Besonderen Leistungen die Anforderun-gen der Auftraggeber nach einer eindeutigen underschöpfenden Leistungsbeschreibung mit kon-kret definierten Leistungsergebnissen.

Der vorliegende Entwurf einer Leistungs- undHonorarordnung Projektmanagement in der Bau-und Immobilienwirtschaft ermöglicht es dem Auf-traggeber, den Auftragnehmer für das Projekt-management über den Leistungswettbewerb zueinem objektiv angemessenen Honorar auszu-wählen. Ein effizientes Projektmanagement dientder Verwirklichung der Projektziele des Auftrag-gebers und damit den einzelwirtschaftlichen Interessen des Investors, aber auch der Optimie-rung des Mitteleinsatzes der Projektbeteiligten.

Es bewirkt damit auch eine gesamtwirtschaftlicheNutzenstiftung.

Nach nunmehr vier Nachdrucken (August 1998,September 2000, März 2002 und April 2003) wirdden veränderten Anforderungen des Marktes mitder Überarbeitung und Fortschreibung zur sech-sten Auflage entsprochen.

Folgende veränderte und teilweise auch neueAnforderungen der Auftraggeber an das Baupro-jektmanagement sind auch nach den Praxiserfah-rungen der Auftragnehmer zu erkennen:

· Ausrichtung der Projektsteuerung auf den Erfolg des Bauprojektes,

· stärkere Übernahme von Projektleitungs-auf gaben in Linienfunktion,

· Verknüpfung von Projektsteuerungs- mit Planungsleistungen der Leistungsphasen 6 bis 8 HOAI, auch mit Generalplanung,

· Implementierung und Anwendung von Pro-jektinformations- und Wissensmanagement-systemen,

· Projektmanagement bei Einschaltung von Kumulativleistungsträgern (Generalplanern, Generalunternehmern etc.),

· einfache, flexible und leistungsorientierte Honorarvereinbarungen.

Die in der Schrift Nr. 9 enthaltenen "Untersuchun-gen zum Leistungsbild, zur Honorierung und zurBeauftragung von Projektmanagementleistungenin der Bau- und Immobilienwirtschaft" gliedernsich in sechs Kapitel.

Die Einleitung in Kapitel 1 erklärt die Regelungs-notwendigkeit und das Ergebnis der Veröffentli-chung. In Kapitel 2 "Leistungs- und Honorarord-nung Projektmanagement in der Bau- und Immo-bilienwirtschaft" wird das LeistungsbildProjektsteuerung (§ 205) beschrieben, unterglie-dert in fünf Projektstufen mit Grundleistungen undBesonderen Leistungen.

Innerhalb jeder Projektstufe werden vier Hand-lungsbereiche unterschieden:

· Organisation, Information, Koordination, Dokumentation



84

· Qualitäten und Quantitäten· Kosten und Finanzierung· Termine und Kapazitäten.

Die Grundleistungen der Projektsteuerung umfas-sen die neutrale und unabhängige Wahrnehmungvon Auftraggeberaufgaben in beratender Stabs-funktion in organisatorischer, technischer, wirt-schaftlicher und rechtlicher Hinsicht. Sie sinddaher zwangsläufig nicht in den Grundleistungenanderer Leistungsbilder enthalten.

Die Besonderen Leistungen sind häufig hinzutre-tende oder an die Stelle von Grundleistungen tretende Aufgaben der Projektsteuerung. Beiihrer Aufzählung wurde - wie auch bei den Grund-leistungen - sorgfältig darauf geachtet, dass Auf-gaben rechtsbesorgender Projektsteuerung nichtgegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßen.

In der sechsten Auflage wurde das LeistungsbildProjektsteuerung um Teilleistungen der Veranlas-sung der Implementierung und Anwendung vonProjektinformationssystemen sowie der Baulo-gistik ergänzt.

Neu und an erster Stelle in Kapitel 2 aufgenom-men wurde eine Honorierungssystematik nachZeitaufwand (§§ 202, 203). Die Honorierung nachZeitaufwand ermöglicht eine projektkostenunab-hängige Honorarermittlung mit dem Vorteil derVermeidung von Konflikten aus auftraggeber-seitig missbilligten Honorarsteigerungen bei Pro-jektkostensteigerungen.

Die Grundlagen der Honorarermittlung für dieGrundleistungen der Projektsteuerung (§§ 202,204, 207, 208) konnten aus den Honorargrundla-gen für die übrigen Leistungsbilder der HOAIabgeleitet werden. Zur projektkostenabhängigenHonorarermittlung werden die auch bei den übri-gen Leistungsbildern der HOAI benötigten Para-meter herangezogen (anrechenbare Kosten desProjekts, Honorarzonen, Honorartafel, Honora-ranteile in den fünf Projektstufen). Die Basis fürdie anrechenbaren Kosten und damit für einefrühzeitige Pauschalierung des Projektsteu-erungshonorars bilden die genehmigte Kostenbe-rechnung oder der genehmigte Kostenanschlag.

Die Honorartafeln basieren auf einer gutachterli-chen Untersuchung der WIBERA Wirtschaftsbe-ratung AG, Düsseldorf, zur Wirtschaftlichkeit undOrganisation der Staatshochbauverwaltung Nord-rhein-Westfalen aus dem Jahre 1983 und auseiner von der AHO-Fachkommission durchge-führten Honorarumfrage im Frühjahr 1995, durchdie die Tafelwerte aus der WIBERA-Untersu-chung in hohem Maße bestätigt wurden.

In der sechsten Auflage wurden diese Tafelwerteum 12,5 % angehoben mit entsprechenderUmrechnung in €-Einheiten. Damit soll der seit1995 ständig weiter auseinander klaffendenSchere der steigenden Bürokosten und der sin-kenden Baupreisentwicklung begegnet werden.So betrug z. B. der Preisindex für Wohngebäude1995 = 100 % und 2002 = 98,6 %. Dagegen sinddie Bürokosten der Architektur- und Ingenieur-büros durchschnittlich jährlich um ca. 3 % gestie-gen, von denen nach Abzug von 1 % Produkti-vitätssteigerung p. a. eine um 2 % höhereKostenbelastung p. a. verbleibt. Daraus ist alleinim Zeitraum von 1995 bis 2002 eine "Honorar-schere" von (1,028 - 1) x 100 + 1,4 = 18,6 % ent-standen, sehr zur Freude der Auftraggeber beibaukostenabhängigen Honorarvereinbarungen.

Die Honorierung bei Einschaltung von Kumulati-vleistungsträgern (Generalplanern, Generalunter-nehmern etc.) wurde aufgrund gesammelter Pra-xiserfahrungen präzisiert (§ 212).

In Kapitel 3 wurde der "Kommentar zu denGrundleistungen der Projektsteuerung" wesent-lich überarbeitet. Der Kommentar bietet Hinweisezur Bearbeitung der einzelnen Teilleistungen undzur erwarteten Struktur der Leistungsergebnisse.Durch Beispielsammlungen zu den vier Hand-lungsbereichen wurden zusätzlich im Sinne einerTrilogie (Leistungsbild Þ Kommentar Þ Beispiel-sammlungen) Arbeitshilfen für Jungingenieureund Berufseinsteiger auf dem Gebiet des Pro-jektmanagements in der Bau- und Immobilienwirt-schaft geschaffen. (Diederichs, 2000, 2002 und2003)

Entsprechend den Erweiterungen des Kapitels 2wurden auch der "Kommentar zur Honorierungder Grundleistungen der Projektsteuerung" inKapitel 4 überarbeitet und die Honorierungs-



85

ansätze der §§ 202, 203 und 212 kommentiert.

Ferner wurde ein "Leitfaden zur Beauftragungvon Leistungen des Projektmanagements" inKapitel 5 sowie das Kapitel 6 "Leitfaden zur Ver-tragsgestaltung für das Projektmanagement" neuaufgenommen. Beide sollen Auftraggebern imöffentlichen und gewerblichen Bereich sowie Auf-tragnehmern für das Projektmanagement Hilfe-stellung für die Durchführung von Vergabeverfah-ren, die Auftragserteilung von Leistungen desBauprojektmanagements und die Vertragsab-wicklung bieten.

Die Entwicklung der Bau- und Immobilienwirt-schaft ist für den DVP/AHO Anlass, in naherZukunft in einem weiteren Heft der Schriftenreihedes AHO neue Leistungsbilder und Honorarunter-suchungen für folgende Bereiche aufzunehmen:

· Implementierung und Anwendung von Projektkommunikationssystemen

· Projektentwicklung im engeren Sinne· Überprüfung von Projektrisiken bei

(Bestands-)Objekten (Due Diligence)· Nutzer-Projektmanagement· Schnittstellen zwischen Projektmanagement

und Facility Management Consulting· Projektcontrolling im Auftrag des Investors

bzw. Nutzers · Bauprojekt- und Bauvertragsmanagement

aus einer Hand· Construction Management (CM)

Zusätzlich sollen später Leistungen des Pro-jektmanagements im Bereich Public Private Part-nership in der Schriftenreihe des AHO veröffent-licht werden.

Prof. Dr.-Ing. C. J. Diederichs

Girmscheid, Gerhard:

Projektabwicklung in derBauwirtschaft - Wege zurWin-Win-Situation für Auftraggeber und Auftragnehmer

Springer-Verlag, Berlin 2004, ISBN 3-540-00478-5 und Vdf und Hochschulverlag AG an der ETH,Zürich 2004, ISBN 3-7281-2902-X

Das vorliegende Buch "Projektentwicklung in derBauwirtschaft" beleuchtet mögliche Szenarien fürdie Projektabwicklung unter Beachtung von aktu-ellen Entwicklungen. Den Ausgangspunkte derÜberlegungen bilden die auslösenden Momentefür aktuelle Trends, wie zum Beispiel die Konzen-tration auf die Kernkompetenz, die zunehmendePrivatisierung öffentlicher Aufgaben oder die Ver-kürzung der Bauzeit, die analysiert und in ihrenAuswirkungen auf den Bauprozess beschriebenwerden. Das Hauptaugenmerk des Werks liegtauf einer umfassenden Darstellung möglicherProjektabwicklungsformen für den Hochbau, dieden aktuellen Rahmenbedingungen und Erforder-nissen entsprechen. Nach der Beschreibung vonrisikobasierenden Entscheidungshilfen für dieAuswahl des Projektabwicklungssystems werdendie verschieden Modelle ausführlich erläutert.Auch die partnerschaftliche Projektabwicklungzwischen öffentlichen und privaten Beteiligtensowie die Integration des Life-Cycle Gedankenswerden berücksichtigt. Diese Betrachtungen wer-den durch einige Beispiele abgerundet.

Im Kontrast und als Ergänzung zu den auf denHochbau ausgerichteten Ausführungen, widmetsich das achte Kapitel möglichen Projektab-wicklungs- und Vergabeformen für den Unterta-gebau. Nach einer eingehenden Betrachtung dercharakteristischen Einflussfaktoren für diesesvom Bodenrisiko geprägte Aufgabengebiet derBauwirtschaft, wird KEFIR, ein alternativesModell für Risikoverteilung und Vergütungsrege-lungen bei BOT-Modellen im Untertagebau vor-gestellt.



86

Der Autor arbeitet anschaulich die Bedeutungeiner klaren Projektvorstellung des Bauherrn, derseine ureigensten Aufgaben vor der Projektum-setzung erfüllt haben sollte, der Rolle des Werk-zeuges Projektmanagement für alle Projektbetei-ligten und die Wichtigkeit von Kompetenz undUnternehmensstrategie der Bauunternehmenheraus. Der Text ist mit einer Vielzahl von ausge-zeichneten Grafiken und Diagrammen anschau-lich hinterlegt. Das Buch zeigt sehr gut, wie dieoptimal geeignete Projektabwicklung zu wählenund an die aktuellen Rahmenbedingungen anzu-passen ist und wie die komplexen Aufgabenstel-lungen die heute ein Bauprojekt mit sich bringenin eine Win-Win-Situation für alle Beteiligtendurch eine effiziente Vertragsform und professio-nelles Management übergeführt werden können.Das Buch ist als Standardwerk für alle in der Pro-jektabwicklung tätigen Bauschaffenden zu emp-fehlen.

O.Univ.Prof. Dipl.-Ing. Dr. techn. Hans Georg Jodl

Stempkowski, Rainer; Jodl, Hans G.; Kovar, A.:

Projektmarketing im Bauwesen

Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhand-lung, Wien 2003, 384 Seiten, 63 Abbildungen, 7 Tabellen, Euro 68,00, ISBN 3-214-00367-4

Die Frage, warum große Infrastrukturprojekte soviel Zeit zur Verwirklichung beanspruchen, wirdwohl jeden schon beschäftigt haben. Obwohl oftdie allgemeine Befürwortung aus der Bevölke-rung vorhanden ist, und von Seiten der Politik derentsprechende Druck zur raschen Realisierungbesteht, verzögern diese Projekte, durch schein-bar untergeordnete lokale Interessen, Bürger-initiativen oder bürokratische Hürden. Wurde hierim Vorfeld etwas übersehen oder wurden garklare Signale missachtet?

Das neu erschienene Werk "Projektmarketing imBauwesen" der Reihe Baumanagement bietetallen an der Entwicklung und Ausführung vonkomplexen Infrastrukturprojekten Beteiligteneinen Leitfaden zur effektiveren Organisation undLenkung des Realisierungsprozesses. Im Beson-deren wird hier der oft überproportional langeZeitraum von der Projektidee bis zum tatsächli-chen Beginn der Ausführungsarbeiten detailliertanalysiert. Dem Leser werden tiefe Einblicke inmögliche Beweggründe der am Verfahren Betei-ligten gegeben, so dass hier die Wurzeln der spä-ter getroffenen Entscheidungen erkennbar wer-den und so Möglichkeiten der Beeinflussung auf-gezeigt werden können.

Basierend auf der Analyse komplexer Bauprojek-te werden Handlungsempfehlungen für die beider Projektent- und abwicklung auftretenden Pro-bleme gegeben. Diese nehmen besonderenBezug auf das gesellschaftliche Umfeld in demdas Projekt zu verwirklichen ist. Ein weiteres Zielist das Aufzeigen von Möglichkeiten der Umset-zung von Marketing- und Public Affairs-Technikenin der Baubranche sowie deren Anpassung andie Besonderheiten der Bauprozesse. Die Not-wendigkeit von Projektmarketing wird am Beispielder sich verändernden Marktsituation erläutert, inder die Bauwirtschaft gezwungen ist, konsequentden Weg in Richtung Kunden- und Marktorientie-rung zu gehen.Sämtliche Projektphasen, begin-nend mit der Projektidee über die verschiedenenStufen der eigentlichen Realisierung bis hin zumBetrieb (Facility Management) werden eingehendbesprochen.

Den Schwerpunkt dieser Veröffentlichung stelltjedoch das Kapitel "Projektabwicklung im gesell-schaftlichen und politischen Umfeld" dar. Hiererfolgt eine fundierte Analyse des sozio-politi-schen Projektumfeldes und daraus die Ableitungzweckmässiger Lenkungsmassnahmen. DieGrundlagen des Issue-Managements werdendem Leser näher gebracht und ausgehend vomGrundkonzept, über die Bedeutung des Stakehol-der-Konzepts auf dieses bis zur Definition desLebenszyklusses eines Issues umfassend behan-delt. Weiters wird hier auf die Möglichkeiten derIdentifikation von Issues und das Erkennen jener,für ein Unternehmen relevanter Issues eingegan-gen. Nach einer allgemeinen, theoretischenBehandlung des Stakeholder-Konzepts werden



87

die für die Realisierung von Bauprojekten mass-gebenden Anspruchsgruppen wie Politik, Behör-den, Anrainer, Interessensvertretungen, Bürger-initiativen, NGO's, Medien und beteiligte Unter-nehmen analysiert und deren Interessen undMöglichkeiten der Einflussnahme aufgezeigt.Ergänzt wird dieser Abschnitt mit dem Aufzeigenvon sinnvollen Möglichkeiten einer Bürgerbeteili-gung in verschiedenen Projektsphasen.

Die neu gewonnenen Erkenntnisse aus der inten-siven Auseinandersetzung mit dem gesellschaftli-chen und politischen Projektumfeld ermöglicht esden Autoren konkrete, praxisorientierte Empfeh-lungen für ein zielorientiertes Projektmarketingsowie dessen konkrete Umsetzung zu geben.

Des weiteren wird ein ausführlicher Überblicküber den aktuellen Stand des Projektmarketing inBauindustrie und Baugewerbe sowie in Pla-nungs- und Ingenieurbüros gegeben. Ergänztwird diese statistische Übersicht durch Fallstudi-en exemplarischer Infrastrukturprojekte, welchezum Teil aufgrund massiver Gegenbewegungenauf grosse Schwierigkeiten bei der Realisierungstiessen oder durch Protestbewegungen gänzlichverhindert wurden.

Den Autoren ist es mit diesem Werk in eindrucks-voller Weise gelungen die Beweggründe, welchedie einzelnen am Projekt direkt oder indirektBeteiligten zu verschiedenen Entscheidungenund damit zur Beeinflussung des Realisierungs-prozesses führen, klar darzustellen. Darauf auf-bauend werden entsprechende Handlungsemp-fehlungen für Projektbetreiber und Projektverant-wortliche gegeben, wie der Umgang mit Gruppen,die sich durch ein Bauvorhaben betroffen fühlen,zu gestalten ist, so dass die Projektrealisierungs-zeit möglichst kurz gehalten werden kann. Eswerden Wege aufgezeigt, wie im Rahmen desProjektmarketing Massnahmen gesamtheitlichgeplant und strukturiert eingesetzt werden kön-nen, wodurch die Projektbetreiber in die Lageversetzt werden, in allen Projektrealisierungspha-sen das Projektumfeld, durch frühzeitiges Erken-nen und aktives Agieren, vorausschauend zumanagen.

Dr.-Ing. Bernhard SchaiterProf. Dr.-Ing. G. Girmscheid

Stein, Dietrich:

Grabenloser Leitungsbau

Ernst & Sohn, Berlin 2003, 1166 Seiten, ISBN 3433017786

Der grabenlose Leitungsbau hat in den Jahrenseit seiner Einführung in Europa stetig an Bedeu-tung gewonnen. Der Konkurrenzkampf gegenü-ber den konventionellen Aufgrabungsmethodenerzwang eine ständige Innovation, die die gra-benlosen Bauverfahren auf eine sehr hohe tech-nische Reife führte und auch das Preisniveau anjenes der offenen Bauweisen heranführte. Den-noch scheuen viele Bauherren und vor allemderen Planer die Anwendung, obwohl die Vorteileeiner grabungsarmen Bautätigkeit im dichtbebauten Siedlungsräumen klar auf der Hand lie-gen. Vielfach sind die mangelnde Kenntnis überdie technischen Möglichkeiten, aber auch die dieVielfalt der Bauverfahren und die Unkenntnis derEinsatzgrenzen die Ursachen für diese Zurück-haltung. Nicht zuletzt verunsichern negativeErfahrungen, die jedoch fast immer ihre Wurzelnin der falschen Verfahrenswahl und in ungeeigne-ten Ausschreibungen haben.

Es ist deshalb besonders begrüßenswert, wennProf. Stein nunmehr ein umfassendes Standard-werk vorlegt, das auf alle wesentlichen Fragendes Neubaus von Leitungen eine Antwort gibt.Die Bauverfahren werden nach einem übersichtli-chen Ordnungsprinzip in unbemannte undbemannte Verfahren eingeteilt und ausführlichbeschrieben. Besonders hervorzuheben ist diesorgfältige Abgrenzung des Einsatzbereichesjedes Verfahrens am Ende des jeweiligen Kapi-tels. Damit wird ein wichtiger Beitrag für die Pla-ner und Bauherrn bezüglich der richtigen Anwen-dung und der qualifizierten Abschätzung der Risi-ken angeboten. Die Abbildungen lassenhinsichtlich Qualität und Anzahl keine Wünscheoffen, was dieses Buch besonders als Nachschla-gewerk auszeichnet. Den Schächten wird ebensowie den Rohrwerkstoffen, der Rohrstatik und derRohrbemessung große Aufmerksamkeit gewid-met und immer wieder mit Beispielen und Tabel-



88

len auf praktische Erfahrungen und Auswirkun-gen eingegangen. Nicht zuletzt sollen praxisge-rechte Hinweise für Ausschreibung und Vergabedie Anwendung der grabenlosen Verfahrenerleichtern ebenso wie das abschließende Kapitelder Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen mit derKostenwahrheit zu den direkten und indirektenKosten gezielte Aufklärung vermitteln soll.

Dieses Buch zeichnet sich in vielfacher Hinsichtals Standardwerk für alle an diesem faszinieren-den Tiefbaubereich interessierten Fachleute aus.Bauherrn, Fachplaner, Behörden und Ausführen-de aus Theorie und Praxis finden ebenso ihreInformationen wie Studierende des Bauingenieur-wesens und des Grundbaus und der Bodenme-chanik. Das Werk sollte in keiner Bibliothek undin keinem einschlägigen Büro fehlen.

O.Univ.Prof. Dipl.-Ing. Dr. techn. Hans Georg Jodl

Sailer, Erwin; Kippes, Stephan;Rehkugler, Heinz (Hrsg.):

Handbuch für Immobilien-makler und Immobilien-berater

Beck Juristischer Verlag, München 2003, Euro 82,00, ISBN 3 406 50632

Soeben ist im Münchner Beck-Verlag das "Hand-buch für Immobilienmakler und Immobilienbera-ter" erschienen. Herausgegeben wird das Hand-buch von Erwin Sailer, Prof. Dr. Stephan Kippesund Prof. Dr. Heinz Rehkugler. In der Zusam-menarbeit mit über 25 in- und ausländischenAutoren aus dem Umfeld der Deutschen Immobi-lien Akademie, der Hochschule Nürtingen, desRinges Deutscher Makler, des TÜV-Süddeutsch-lands sowie Autoren aus dem Bereich des Immo-bilienresearches ist ein ansehnliches Werk (851Seiten) entstanden.

Das Buch gliedert sich in vier Hauptabschnitte.

Im Focus des ersten Hauptabschnitts steht dasklassische Maklergeschäft, wobei der Focus aufden Blickwinkel dessen, der von vornherein Wertauf ein hohes Anspruchsniveau legt, wenn erüber den Makler als Marktleistungsträger nach-denkt, gelegt wird.

Die Rede ist von den Kommunikationsqualitäten,dem Personalmanagement, den zu handhaben-den Informations- und Kommunikationssystemenin einem Maklerunternehmen, der Pressearbeitbis hin zum effektiven Einsatz der Instrumentedes Beschwerdemanagements. Akquisitionsstra-tegien mit Hilfe von Netzwerkkonstruktionen, kun-denorientierte Marktforschung, einzelfallspezifi-sche Objektanalysen einschließlich bautechni-scher Grundlagen, die hohe Schule desImmobilienmarketing, die Besonderheiten derKooperationsebene Makler-Bauträger aus demBlickwinkel der Institutionenökonomie sind nachdiesem Handbuch zentrale Gegenstände derklassischen Maklertätigkeit. In diesem Rahmenwird noch zusätzliches Basiswissen fürGeschäftsfelderweiterungen vermittelt - übergrundlegende Fragen der Bautechnik, des immo-bilienwirtschaftlichen Versicherungswesens bishin zum Geschäftsbereich der Organisation vonprivaten Immobilienauktionen. Abgerundet wirdder erste Hauptabschnitt mit einem Abriss überdas strategische Management in Immobilienun-ternehmen.

Im zweiten Hauptabschnitt, in dem auch auslän-dische Autoren mitwirkten, stehen drei Kompe-tenzfelder im Vordergrund der Betrachtung, näm-lich die Beratung, die Objektfinanzierung und dieObjektbewertung. Die Rechtsgrundlagen derBeratung durch Makler werden dabei ebensoberücksichtigt, wie die modernen Finanzierungs-instrumente. Im groß angelegten Bereich derImmobilienbewertung werden auch internationaleBewertungsstandards diskutiert (dieser Abschnittist in Englisch geschrieben).

Der dritte Hauptabschnitt widmet sich dem Wegvom Makler zum Vermögensmanager. Ausge-hend von der Erkenntnis, dass es für Makler dau-erhaft nicht mehr genügt, sich auf den Kompe-tenzbereich der Marktleistungen zu beschränken,



89

sondern auch Analageprodukte eines umfang-reicheren Vermögensportfolios richtig einzuwer-ten, wurden - beginnend mit der Darstellung desLeistungsbildes eines privaten Vermögensmana-gers - die einzelnen Anlageprodukte bis hin zurImmobilienaktie charakterisiert. Die Autoren ausdem Umfeld der Universität Freiburg bewegensich dabei auf den Pfaden des Wirtschaftsnobel-preisträgers Markowitz, einem der Promotorender Portfoliotheorie.

Im vierten und damit letzten Hauptabschnitt wirdder gerade für das Maklergeschäft so dominanteBereich der Rechtsgrundlagen und der immobili-enwirtschaftlich bedeutsamen Steuern behandelt.Auch wenn es hierzu bereits umfangreichere Lite-ratur gibt, erschien es den Herausgebern ausGründen der Aktualität wichtig, diesen Bereichmit zu berücksichtigen. Damit sollte auch dasHandbuch auch vervollständigt werden.

Nicht in der Gegenwart verharren, sondern künfti-ge, absehbare Entwicklungen zu antizipieren isteines der Grundanliegen der Verfasser desHandbuchs. Die Immobilienwirtschaft steht vorgroßen strukturellen Veränderungen. Die Not-wendigkeit des nachhaltigen Stadtumbaus, wiedie Anpassung an Schrumpfungsphänomenebeschrieben wird, die absehbare Zeit, in derschrumpfende Haushaltszahlen die Nachfrageprägen werden, führt zu manchen Umkehrungenund der Aufgabe alter festgefahrener Positionen.Das fordert auch die Marktleistungsträger derImmobilienmakler und Immobilienberater zurAnpassung heraus. Der Immobilienmarkt derZukunft wird neue Konzepte und neue Kompe-tenzen erfordern. Das Handbuch weist demLeser Wege dorthin.

Autoren: Prof. Dr. Hansjörg Bach, Dr. ThomasBeyerle, Chris Eves, Dipl. Kfm. Ferdinand Dröge,RA Erich Alexander Helm, Dr. Isabelle Jandura,Dipl. Betriebsw. Sven Keussen, Prof. Dr. StephanKippes, RA Hans Eberhard Langemaack, Prof.Dr. Kurt Maier, Prof. Dr. Eduard Mändle, Prof. Dr.Markus Mändle, RA Wolfgang Mäschle, Prof.Andreas Marchtaler, Dipl. Volksw. Jaroslaw Morawski, Prof. Dr. Gunda Elisabeth Neubauer,Dipl. Sachverständiger Erich Nothhelfer, Dr. Matthias Ottmann, Prof. Dr. Hein Rehkugler, Prof.Dr. Carol Richter, Dipl. Volksw. Erwin Sailer, RA

Stefan Schneider, Dr.-Ing. Harald Spornraft, Ass.Hans Steib, Frank Peter Unterreiner, RA Dr.Rocco Weiß, Peter C. Wills, Dipl. Betriebsw. Stefan Zehnter, Prof. Dr. Werner Ziegler

Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger

Nadler, Michael :

Internationale Wohnungs-finanzierungLehr- u. Handbücher Geld, Bank, Börse u. Versi-cherung, Oldenbourg-Verlag, München, Wien 2001, Euro 39,80, ISBN 3486256866

Wohnungsinvestitionen sind die wichtigste undzugleich produktivste Kapitalverwendung privaterHaushalte. Zur Lösung der Wohnungsproblemewachstumsstarker Schwellenländer muss dieFinanzierung aufgrund des hohen Investitions-volumens langfristig durch privatwirtschaftlicheFinanzinstitute erfolgen, die effizient und rentabelvorhandenes Sparkapital mobilisieren und anImmobilieninvestoren vermitteln. Diesen entwick-lungspolitischen Forderungen der VereintenNationen und der Weltbank steht ein steigenderMargendruck in den westlichen Industriestaatengegenüber, der die Rentabilität des Privatkunden-geschäfts in einem ertragsorientierten Bankma-nagement in Frage stellt. Eine Internationalisie-rung der Geschäftstätigkeit in die noch uner-schlossenen und damit konkurrenzarmenFinanzsektoren in Mittel- und Osteuropa, Latein-amerika, Afrika oder Asien bietet hier einen Aus-weg.

Unter Berücksichtigung der Einkommens- undInflationsunsicherheit in diesen Staaten werdenin der vorliegenden Arbeit Finanzdienstleistungenfür das Privatkundengeschäft entwickelt, die inVerbindung mit einer effizient ausgestaltetenstaatlichen Wohnungsförderung durch Finanz-institute weltweit und damit nicht nur in westli-chen Industrie-, sondern auch in aufstrebendenSchwellenländern angeboten werden können.Die aus Praxisprojekten entwickelten flexibilisier-



90

ten Mikrofinanzierungen, Hypothekarkredite,Pfandbriefe und Bausparverträge sind nicht nurempirisch und optionspreistheoretisch als effizi-ente Finanzdienstleistungen charakterisierbar.Sie ermöglichen vielmehr unabhängig vom Inflati-onsverlauf und -niveau dem Kunden eine bezahl-bare und dem Institut eine investitionsrechnerischrentable und risikominimale Kreditrückzahlung.

Die vorliegende Arbeit wurde mit dem "Deut-schen Forschungspreis der Immobilienwirtschaft"der DIA, dem "Werner-Lehmann-Wissenschafts-preis" des Verbandes der Privaten Bausparkas-sen sowie dem "Goethe-Preis" der HHU Düssel-dorf ausgezeichnet. Die Arbeit richtet sich an Stu-denten der Wirtschaftswissenschaften undImmobilienökonomie, denen die Systeme undProdukte der Wohnimmobilienfinanzierung iminternationalen Vergleich vorgestellt werden, anManager der zugehörigen Finanzdienstleistungs-branche, die sich mit den Bereichen Controlling,Produktkalkulation, Rentabilitäts- und Risikoma-nagement sowie Internationale Aktivitäten befas-sen, sowie an politische Entscheidungsträger, diesich mit Fragen der Entwicklung und Reformie-rung von Finanzsystemen vor allem in Entwick-lungs- und Transformationsländern auseinander-setzen.

Prof. Dr. Gerhard Steinebach


>> ABGESCHLOSSENE DISSERTATIONEN COMPLETED PHD THESISES

91

Streck, Stefanie:

Bewertungssystem ÖÖSfür Wohnungssanierungenund -modernisierungenDVP-Verlag, Wuppertal 2004, ISBN 3-937130-04-7

Da sich die Bautätigkeit zunehmend vom Neu-bau in den Gebäudebestand verlagert, gewinntdie kostengünstige und gleichzeitig ökologischeErneuerung erheblich an Bedeutung. Hilfestel-lung für Wohnungserneuerungen gibt die Dissertation von Stefanie Streck mit dem Titel"Entwicklung eines Bewertungssystem für dieökonomische und ökologische Erneuerung vonWohnungsbeständen". Darin wird der aktuelleInformationsstand über kostengünstiges undökologisches Erneuern von Wohngebäudenzusammengefasst. Da es bisher für Erneue-rungsmaßnahmen kein umfassendes Bewer-tungssystem gab, das ökonomische und ökolo-gische Kriterien gleichermaßen berücksichtigtund bewertet, wurde außerdem das Bewer-tungssystem ÖÖS entwickelt. In ihm werden diebeiden Pole Ökonomie und Ökologie miteinan-der verbunden und zusätzlich soziale Aspekteeinbezogen.

Die Planung von Erneuerungsmaßnahmen wirdphasenweise am Ende der Vorplanung, amEnde der Genehmigungsplanung und vor Bau-beginn bewertet. Die Bewertungsergebnissewerden in einem Bewertungspass ausgewiesenund grafisch dargestellt. Das Bewertungssystembietet dem Anwender erstmals die Möglichkeit,Erneuerungsentwürfe umfassend ökonomischund ökologisch planungsbegleitend mit einemangemessenen Zeitaufwand zu beurteilen.

Um die Bewertung zu vereinfachen, wurde dieBewertungssoftware ÖÖS entwickelt. Sie basiertauf den Programmen Word und Excel und istohne besondere Schulung anwendbar. EineKurzpräsentation und eine Demoversion derBewertungssoftware ÖÖS finden sich unterwww.bau.uni-wuppertal.de in der Rubrik "For-schungsprojekte".

Paffrath, Constanze:

Macht und Eigentum - DieEnteignungen 1945-1949im Prozess der deutschenWiedervereinigungBöhlau Verlag, Köln 2003, 431 Seiten, gebunden,Euro 39,90, ISBN 341218103X

Während der Zeit der Teilung Deutschlandsbestand kein Zweifel: die entschädigungslosenEnteignungen 1945-1949 in der SowjetischenBesatzungszone würden nach Beseitigung desSED-Unrechtsregimes wieder gutgemacht wer-den. Doch zur Überraschung vieler hob die Bun-desregierung Kohl diese Unrechtsmaßnahmenim Prozess der Wiedervereinigung 1989/1990nicht nur nicht auf, sondern legitimierte sie viel-mehr, unter anderem durch eine Änderung desGrundgesetzes. Zur Rechtfertigung ihres Verhal-tens berief sie sich auf eine angebliche Forde-rung der Sowjetunion und der DDR-Regierung,die damaligen Konfiskationen um den Preis derWiedervereinigung nicht wieder rückgängigmachen zu dürfen: ohne Erfüllung jener Forde-rung sei die Einheit Deutschlands nicht zuhaben gewesen. Dieser Wiedervereinigungsle-gende setzt die Autorin durch eine gründlicheAuswertung aller verfügbaren Quellen ein Ende.



92

Liebchen, Jens:

Die Umsetzung marktspe-zifischer Zielanforderungenmit einer differenziertenKostenplanung für die Projektentwicklung vonImmobilienBerlin 2002. - X, 219 Seiten, Anh., A 5. - Br, Euro 21,20, ISBN 3-7983-1892-1

Kennzeichnend für gesättigte Märkte ist eineVerschiebung des Käuferinteresses von denobjektiv bewertbaren Produkteigenschaften hinzu mehr ideellen und individuellen Nutzenerwar-tungen. Dies gilt insbesondere für Produkte - zudenen auch Immobilien gehören -, bei denensich aufgrund eines gewissen technischenNiveaus ein Marktstandard gebildet hat und eineDifferenzierung aus Sicht des Kunden schwer-fällt. Aus der Automobilindustrie sind unter demOberbegriff "Zielkostenmanagement" oder "Tar-get Costing" Verfahren und Instrumentebekannt, die eine Produktentwicklung nachMaßgabe von Kundenanforderungen in den Mit-telpunkt aller Handlungen stellen. Wie in derArbeit anhand einer Befragung von Marktteil-nehmern im Segment Fertighausbau belegtwird, existiert ein solcher Ansatz, der die Inte-gration der Zielgrößen "Qualität" und "Kosten"durchgängig verfolgt, im Bauwesen bisher nicht.

Das klassische Konzept aus der Automobilindu-strie kann für das Bauwesen - infolge der Cha-rakteristik von Immobilien und deren Planungs-/Entwicklungsprozess - nicht unverändert über-nommen werden. Die Unterschiede liegenweniger in den Merkmalen wie Einzelfertigungund Standortgebundenheit, sondern in der übli-cherweise vertraglich bedingten Trennung vonPlanung und Ausführung und dem damit verbun-denen Verlust an Eingriffsmöglichkeitenwährend der Realisierungsphase. Mit der Arbeitwird die Grundidee des Zielkostenmanagementsaufgegriffen und für den Entwicklungsprozessvon Immobilien erschlossen. Ausgehend von

den traditionellen Aufgaben der Immobilienpro-jektentwicklung (u.a. Markt-, Standort- und Inve-stitionsanalyse) wird ein Vorgehens- undBerechnungsmodell entwickelt, das eine inte-grierte Planung der Zielgrößen "Qualität" und"Kosten" ermöglicht. Das Modell berücksichtigtdie bauspezifischen Besonderheiten. Dazugehören neben den o.g. eine Vielzahl vonGesetzen, Normen und Richtlinien und die beifast allen Immobilien vorhandene Produktkom-plexität. Um diesen Anforderungen zu entspre-chen, setzen sich die Zielkosten aus sog. Basis-und Leistungsfunktionskosten (BFK und LFK)zusammen. Die BFK stellen sicher, dass diegesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. DieLFK dienen der Erfüllung von Kundenanforde-rungen. Um das aus dem Qualitätsmanagementbekannte QFD-Verfahren zur Aufspaltung derLFK einsetzen zu können, wurde ein zusätzli-cher Gewichtungsvektor in die Berechnung ein-geführt. Dieser leitet sich aus der standardab-hängigen Kostendifferenz für die betrachtetenBauteile ab und gewährleistet, dass das einfa-che Bewertungsschema des QFD keine Verzer-rungen hinsichtlich der Ergebnisse verursacht.

Anhand eines konkreten Beispiels aus demWohnungsbau wird die Anwendung des Modellserläutert. Gleichzeitig findet hierdurch eineBestätigung des gewählten Ansatzes statt. DieArbeit zeigt einen Weg auf, wie aus Sicht derProjektentwicklung Wettbewerbsvorteile übereine differenzierte Kostenplanung systematischerschlossen werden können.



93

Korn, Michael:

Ein Controlling-Konzept fürden effizienten Einsatz vonProjektkommunikations-systemen in BauprojektenSchriftenreihe Bauwirtschaft und Baubetrieb, Heft 23 der TU Berlin, Berlin 2004, ISBN 3-7983-1941-3

Die optimale Nutzung der Ressource 'Informati-on' kann einen wesentlichen Wettbewerbsvorteilin allen Phasen der Bau-Projektdurchführungdarstellen. Für die internetbasierte projektbezo-gene Informationssteuerung hat sich daher inden vergangenen Jahren ein relevanter Marktfür Anbieter von informationstechnologischenSystemen entwickelt. Diese 'Projektkommunika-tionssysteme' sind vor allem auf die arbeitsteili-ge Durchführung von Projektaufgaben ausge-richtet. Die Führungsebene des Projektes bedarfzur Optimierung der Einsatzgestaltung dieserProjektkommunikationssysteme einer Konzepti-on für einen möglichst effizienten Systemein-satz. Auf Basis der Festlegung einer Zielhierar-chie sollten die Wirkungen des Systemeinsatzeskontinuierlich kontrolliert und bei Bedarf steu-ernd eingegriffen werden. Mit der vorliegendenArbeit konnten diese Anforderungen in ein zielo-rientiertes Controlling-Konzept für den Einsatzvon Projektkommunikationssystemen in Baupro-jekten integriert werden.

Die Durchführung einer Projektaufgabe inner-halb der interorganisatorischen Projektorganisa-tion lässt sich als Folge von Leistungstransaktio-nen und somit als Geschäftsprozess begreifen.Die Projektkommunikationssysteme weisen inder Regel eine komplexe Funktionalität auf, umauf verschiedene dieser Geschäftsprozessesteuernd einzuwirken. Für die einzelnen Funk-tionen der Projektkommunikationssysteme kanngezeigt werden, dass diese sich sämtlichbestimmten Funktionsklassen von Systemen zurSteuerung kooperativen Handelns, so genann-ten CSCW-Systemen, zuordnen lassen. Projekt-kommunikationssysteme sind somit nichts ande-

res als spezifische CSCW-Systeme für Baupro-jektdurchführung. Insofern lassen sich auch dieWirkungspotenziale von CSCW-Systemen aufProjektkommunikationssysteme übertragen. DieEffizienz des Einsatzes eines Projektkommuni-kationssystems lässt sich sowohl unter einemmonetären, als auch unter einem auf qualitati-ven Kriterien ausgerichteten Blickwinkelbetrachten. Durch den Einsatz des Projektkom-munikationssystems können bestimmteGeschäftsprozesse so umgestaltet werden,dass sich monetäre Einspareffekte bzw. qualita-tive Wirkungen bezüglich der identifizierten Wir-kungspotenziale ergeben. In der vorliegendenArbeit werden Methoden entwickelt, dieseGeschäftsprozessoptimierung sowohl inmonetärer Hinsicht, als auch bezüglich der qua-litativen Effekte zu bewerten.

Auf Basis dieser konzeptionellen Überlegungenwird ein Vorgehensmodell entwickelt, welchesder Führungsebene eines Bauprojektes als kon-krete Handlungsanweisung für den Einsatz vonProjekt- Kommunikationssystemen dienen kann.Dieses Modell hat iterativen Charakter und ist ineinzelne Handlungsschritte gegliedert. Darüberhinaus werden Ansätze für ein Vertragsmodellvorgestellt, welches die Vertragspartner zueinem Vorgehen gemäß des entwickeltenModells motiviert. Es wird deutlich, dass insbe-sondere die Vertragsform des strategischenPartnerrings zu einem solchen Vertragsmodellkompatibel ist.



94

Fischer, Carsten:

Projektentwicklung: Leistungsbild undHonorarstrukturSchulte, Karl-Werner (Hrsg.); Fischer, Carsten;Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller, Köln2004, 348 Seiten, DIN A5, kartoniert, Euro 57,00,ISBN 3-89984-114-X

In den letzten Jahren hat sich das Branchenbildder Immobilien-Projektentwicklung entscheidendverändert. Der Typus des Projektentwicklers,der die gesamte Wertschöpfungskette der Pro-jektentwicklung von der Initiierung über die Kon-zeption und Realisierung bis hin zur Vermark-tung auf eigenes Risiko allein abdeckt, ist aufdem heutigen Markt nur noch selten vorzufin-den. Immobilien-Projektentwicklung entwickeltsich zunehmend zu einer partnerschaftlichenLeistung unterschiedlicher Partner, die inKooperationsbeziehungen miteinander arbeiten.

In der Praxis gestalten sich diese Kooperationenallerdings häufig schwierig. So bestehen Unsi-cherheiten über die Leistungsinhalte sowie wert-bildenden Bestandteile der Projektentwicklung,über die Höhe der operativen Leistungsvergü-tung für den Projektentwickler sowie über dieGewinn- und Verlustverteilung zwischen denVertragspartnern. Bezugsgrößen in Form vonLeistungsbildern und Honorarmodellen, auf diesich die Parteien in der Projektentwicklung beru-fen können, existieren nicht.

Hier setzt die vorliegende Arbeit an und definiertfür Joint Ventures in der Projektentwicklung eineintegrierte Leistungs- und Honorarstruktur. Dazuerfolgt eine Strukturierung des Projektentwick-lungsprozesses in einzelne überprüfbare Stufender Wertschöpfung. Über ein output-orientiertesLeistungsbild werden wertschöpfungsorientierteHonorare definiert, die eine optimale Anreizkom-patibilität der Vertragspartner innerhalb derZusammenarbeit ermöglichen. Gleichzeitig wirdfür die einzelnen Phasen der Projektentwicklungüberprüft, inwieweit eine Kapital- und Risikobe-teiligung des Projektentwicklers für die Gestal-

tung einer effektiven Honorarstruktur erforder-lich ist.

Als interdisziplinäre Arbeit, die den Wertschöp-fungsprozess der Projektentwicklung analysiert,richtet sich das Buch an alle Vertreter der Immo-bilienwirtschaft, die in den Projektentwicklungs-prozess involviert sind, sowie an Wissenschaft-ler und Studenten der Studiengänge Architektur,Bauingenieurwesen und Immobilienökonomie.Einem unabhängigen Projektentwickler werdendadurch Möglichkeiten eröffnet, trotz einesgeringen Kapitaleinsatzes, seine Ideen undVisionen mit Hilfe eines Partners umzusetzenund so im Markt aktiv zu wirken. Auch für Inve-storen eröffnen sich durch eine Leistungs- undHonorarstruktur im Rahmen eines Equity JointVentures Möglichkeiten einer transparentenRisikoallokation im Rahmen des Wertschöp-fungsprozesses der Projektentwicklung.

Blumenthal, Ira:

Anforderungen an ein Mar-ketingkonzept für Facilities-Management-Dienstlei-stungsunternehmen - EinVergleich zwischen Theorieund Empirie Schulte, Karl-Werner (Hrsg.), Immobilien Informa-tionsverlag Rudolf Müller, Köln 2004, 288 Seiten,DIN A5, kartoniert, Euro 57,00, ISBN 3-89984-120-4

Prognosen über ein Marktpotenzial von bis zu400 Milliarden Euro ließen Facilities Manage-ment (FM) als interessanten Wachstumsmarkterscheinen. Der prognostizierte Boom blieb bis-lang jedoch aus. Vielmehr lässt sich ein Ver-drängungswettbewerb einer geringen Anzahlumsatzbeherrschender und einer Vielzahl klei-



95

Baumunk, Henrik:

Immobilien und Immobilien-bewertung im Zeitalter derGlobalisierungbisher unveröffentlichte DissertationKontaktadresse: [email protected]

Die Trennung in boden- und immobilienwirtschaft-liche Aspekte hängt mit den unterschiedlichenLehr- und Forschungsansätzen auf den beidenGebieten zusammen. Die Arbeit versucht einenganzheitlichen Ansatz, bei dem die Immobilie imMittelpunkt steht, zu verwirklichen. Die vormaligeBeschränkung auf europäische Tendenzen wurdezugunsten der Globalisierung erweitert. Die zubeschreibenden europäischen Auswirkungensind nur Teilaspekte der Entwicklung, die im wei-testen Sinne mit Globalisierung zu kennzeichnenist. Eine Beschränkung auf Europa stößt überkurz oder lang an ihre Grenzen und wäre auchnicht sachgerecht, denn die europäische Entwick-lung verläuft nicht losgelöst von weltpolitischen/weltwirtschaftlichen/ weltgesellschaftlichen Pro-zessen.

Ziel der Arbeit ist es, die aus Sicht der Immobilienund der Immobilienbewertung bedeutsamen Cha-rakteristika der Globalisierung herauszuarbeiten,deren Auswirkungen auf diese beiden Bereichezu analysieren und Entwicklungstendenzen auf-zuzeigen. Mit der Untersuchung wird die Immobi-lie in das gesellschaftliche Umfeld eingeordnet,als Teil dessen dargestellt und damit der Betrach-tungshorizont der immobilienbezogenen For-schung umfassend um diese Entwicklungslinienerweitert. Das allgemeine heuristische Programmleitet sich aus der Tatsache ab, dass es interdiszi-plinäre Muster subjektiven und kollektiven Han-delns gibt, in die Immobilien eingebunden sindund die Reaktionen auf den Immobilienmärktenund in der Immobilienbewertung bzw. Verände-rungen bei den Immobilien selbst hervorrufen.

Ecke, Christian:

Strategisches Immobilienmanagementder öffentlichen HandSchulte, Karl-Werner (Hrsg.), Immobilien Informa-tionsverlag Rudolf Müller, Köln 2004, 392 Seiten,DIN A5, Kartoniert, Euro 57,00, ISBN 3-89984-119-0

Das öffentliche Immobilienmanagement stehtbereits seit langem in der Kritik. Gerade im Ver-gleich zur Privatwirtschaft zeigen sich ausge-prägte Ineffizienzen und mangelndes Kostenbe-wusstsein, was vor allem in Zeiten angespann-ter Haushaltslagen zu zunehmendemHandlungsdruck führt. Die vorliegende Arbeituntersucht die Ursachen der bestehendenManagementdefizite und leitet daraus praktika-ble Wege zur Weiterentwicklung des öffentlichenImmobilienmanagements ab.

Der Schwerpunkt liegt dabei weniger in einertheoretischen Untersuchung, als vielmehr ineiner ausführlichen empirischen Analyse derAusgangslage und der Ableitung praxisorientier-ter Handlungsempfehlungen, in die grundlegen-de Erkenntnisse der modernen Politik- und Ver-waltungslehre und des betrieblichen Immobili-enmanagements einfließen. Fallstudien undFallbeispiele stellen den Praxisbezug anschau-lich dar.

Dieses Buch richtet sich vor allem an die Prakti-ker des öffentlichen Immobilienmanagements.Hierzu zählen speziell die Nutzer (z.B. Schulen)und die Eigentümer (bzw. Eigentümervertreter)öffentlichen Immobilienvermögens wie auch Ver-treter des öffentlichen Gebäudemanagements.

Darüber hinaus bietet das Buch Wissenschaft-lern und Studenten der Immobilienökonomieund der Verwaltungswissenschaften einen tiefenEinblick in die aktuellen Strukturen des öffentli-chen Immobilienmanagements.



96

ner und mittelständischer FM-Dienstleistungsun-ternehmen feststellen.

Es fehlen überzeugende Konzepte, die dem FM-Markt zum prophezeiten Durchbruch verhelfen.Einer der Gründe liegt in Marketingdefiziten auf-grund von Einzelstrategien auf Anbieterseite. Dasich die Wissenschaft noch nicht mit demThema beschäftigt hat, wurde ein ganzheitli-ches, kundenorientiertes Marketingkonzept fürFM-Anbieter entwickelt, das den Anforderungender FM-Branche gerecht wird. Dabei wird daszentrale Ziel verfolgt, Informationsasymmetrienabzubauen und das Vertrauen des Kunden zugewinnen.

Die Arbeit basiert auf strukturierten Interviewsmit Führungskräften der 15 umsatzstärkstenFM-Komplettanbieter. Es werden die Optionenerarbeitet, die von der Vorbereitung über Anbah-nung und Abschluss bis zur Realisierung spezi-fisch für die FM-Branche sind. Für die einzelnenFelder wird die Best-Practise unter den FM-Dienstleistern ermittelt und auf der Grundlageeiner geeigneten theoretischen Fundierung eineHandlungsempfehlung für das Marketing abge-leitet.

Die Arbeit richtet sich an FM-Dienstleistungsun-ternehmen und Immobilieneigentümer, die einOutsourcing des FM in Erwägung ziehen, sowiean Projektentwickler, Immobilienverwalter undsonstige Unternehmen der Immobilienwirtschaft,die ebenfalls den FM-Markt als Geschäftsfeldentdeckt haben. Eine weitere Zielgruppe sindWissenschaftler, die sich mit Immobilienökono-mie, Facilities Management und Dienstleistungs-marketing beschäftigen.


>> AKTUELLES VON DEN HOCHSCHULEN NEWS FROM UNIVERSITIES

97

ebs - EUROPEAN BUSINESS SCHOOL

International University Schloß Reichartshausen

A. Stiftungslehrstuhl Immobilienökonomie feierte zehnjähriges Jubiläum

Mit einer Festveranstaltung beging der Stiftungs-lehrstuhl Immobilienökonomie der EuropeanBusiness School (ebs) unter der Leitung vonProf. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS am 06.März 2004 sein zehnjähriges Jubiläum. Der Kreisder Eingeladenen war bewusst klein gehalten; erbeschränkte sich auf Vertreter der Förderunter-nehmen, Absolventen und Promovierte, aktuelleStudenten und Doktoranden, externe Dozentenund Professoren der Hochschule. Dennoch hat-ten sich über 200 Personen im Schloß Reicharts-hausen versammelt.

Während die ebs IMMOBILIENAKADEMIE seit1990 berufsbegleitende Kontakt- und Intensivstu-diengänge durchführt, bietet der Stiftungslehr-stuhl Immobilienökonomie im Rahmen des BWL-Studiums an der European Business School(ebs) das Wahlpflichtfach Immobilienökonomiean.

15 Unternehmen der Bau-, Immobilien- undFinanzwirtschaft beurkundeten am 04. März 1994die Schenkungsverträge zur Errichtung des Stif-tungslehrstuhls Immobilienökonomie. Seit zehnJahren finanziert sich der Lehrstuhl ausschließ-lich aus Spenden. In diesem Zeitraum wurdenvon der Wirtschaft fast 5 Millionen Euro aufge-bracht. Die Bilanz kann sich sehen lassen: Etwa250 Studenten haben das BWL-Studium mitImmobilienschwerpunkt abgeschlossen, 26 Dok-toranden wurden zum Dr. rer. pol. promoviert.Darüber hinaus entstanden 9 Bücher und ca. 140Zeitschriftenbeiträge.

Das zehnjährige Jubiläum markiert den Beginneiner neuen Entwicklung. Durch die Einrichtungder Stiftungsprofessur "Immobilien-Projektent-wicklung" (Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel), derHonorarprofessur "Stadtplanung" (Prof. Dr. MartinWentz) und der "Ernst & Young Visiting Profes-

sorship" (Prof. Glenn Mueller Ph.D.) wurde dasebs Department of Real Estate geschaffen, das inden kommenden Jahren - mit Unterstützungdurch weitere Sponsoren - ausgebaut wird.

In der Festveranstaltung zog Prof. Dr. Karl-Wer-ner Schulte HonRICS zunächst eine Bilanz dervergangenen zehn Jahre. Anschließend hobender Rektor der European Business School, Prof.Ulrich Hommel Ph.D., der Ehrenvorsitzende desStiftungskuratoriums, Dolf Weber, der Chairmanvon RICS Deutschland, Nick Barr, der Präsidentder gif, Hartmut Bulwien und der Präsident derERES European Real Estate Society, Prof. MartinHoesli Ph.D., die herausragenden Verdienste vonProf. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS um dieEntwicklung des Fachgebietes Immobilienökono-mie in Lehre und Forschung hervor. Er sei dergeistige Vater dieser Disziplin im deutschsprachi-gen Raum und habe den Stiftungslehrstuhl in nur10 Jahren von Null auf Weltniveau gebracht.Seine Arbeit habe erheblich zur Professionalisie-rung der deutschen Immobilienwirtschaft beige-tragen.

Der zweite Teil der Veranstaltung bestand ausErfahrungsberichten und Fachvorträgen.Zunächst referierte Matthias Zimmermann überdie Ergebnisse einer Absolventenbefragung. BirteLindgens berichtete über ihren beruflichen Wer-degang nach dem Diplom. Dr. Georg Allendorf,Geschäftsführer einer Immobilientochter derDeutschen Bank AG, befasste sich mit derAnwendung der Immobilienökonomie in der Pra-xis. Anschließend hielten Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel und Prof. Dr. Martin Wentz Fachvorträgezu dem Themenkreis Immobilien- und Stadtent-wicklung. Den Höhepunkt des Tages bildete eineAnimation und Aufführung unter dem Thema"Erlebniswelt Real Estate Education - eine etwasandere Inszenierung".



98

B. Neue Studiengänge an der ebs IMMOBILIENAKADEMIE

I. Intensivstudium Internationale Immobilienbewertung

Die dynamische Entwicklung grenzüberschreiten-der Immobilientransaktionen sowie die europa-weite Einführung der International AccountingStandards (IAS) bzw. der International FinancialReporting Standards (IFRS), wie die neuen Stan-dards künftig heißen, werden nicht nur für börse-norientierte Immobilien-Unternehmen, sondernauch für "Non Property Companies", die Immobi-lien zur betrieblichen Leistungserstellung nutzen,weit reichende Auswirkungen haben. Bisher istjedoch wenig bekannt, dass die Grundstücks-wertermittlung und die Immobilienrechnungsle-gung sich aufeinander zu bewegen. Von jeherhatte die Tätigkeit von Sachverständigen nurwenig mit dem Wertansatz von Immobilien imJahresabschluss zu tun: hier der Verkehrswert,dort im Regelfall die (fortgeführten) Anschaf-fungs- oder Herstellungskosten. Die IAS/IFRSwerden Bewertungssachverständige und Rech-nungslegungsexperten zwingen, künftig stärkerzusammenzuarbeiten.

Aus diesem Grund bietet die ebs IMMOBILIENA-KADEMIE zum 8. September 2004 sowie zum 7.September 2005 einen Studiengang zur Interna-tionalen Immobilienbewertung und -rechnungsle-gung an. Ziel des 17-tägigen berufsbegleitendenIntensivstudiums ist es, Immobiliensachverständi-ge, Rechnungslegungsexperten, sowie institutio-nelle Investoren und Kreditgeber auf die verän-derten Rahmenbedingungen und erhöhten Anfor-derungen an die Kenntnisse der internationalenImmobilienbewertung und -rechnungslegung vor-zubereiten und sie dadurch international wettbe-werbsfähig zu machen.

Im Mittelpunkt des Intensivstudiums stehen dieGrundstückswertermittlung sowie Bilanzierung,Bewertung und Ausweis von Immobilien im han-delsrechtlichen Jahresabschluss. Betrachtet wer-den die für Immobilieninvestitionen wichtigstenLänder sowie die Harmonisierung der Standardsder Immobilienbewertung und der Immobilien-rechnungslegung nach IVSC und IASB. Des Wei-teren wird auf das Sachverständigenwesen, den

Grunderwerb sowie das Mietrecht in den ausge-wählten Ländern eingegangen. Einzelne Vorle-sungen werden dabei auf Englisch gehalten.

Die Studiengebühren für das IntensivstudiumInternationale Immobilienbewertung belaufensich auf €EUR 7.950 zzgl. MwSt. und für Mitglie-der von immoebs und Absolventen des Stiftungs-lehrstuhls Immobilienökonomie €EUR 7.300 zzgl.MwSt.

Weitere Informationen sind bei der ebs IMMOBI-LIENAKADEMIE Oestrich-Winkel erhältlich.

ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbHKranenstraße 1965375 Oestrich-WinkelTelefon (06723) 9950-30Telefax (06723) 9950-35oestrich-winkel@ebs-immobilienakademie.dewww.ebs-immobilienakademie.de

II. Intensivstudium Hotel- und Freizeitimmobilien

Sonderimmobilien stehen nicht zuletzt wegenihrer nicht immer einfachen Drittverwendungs-fähigkeit häufig im Fokus der Diskussion. Einer-seits scheuen Investoren vor den hohen Bau-,vor allem aber vor den teilweisen extremenBetriebskosten zurück, andererseits bietenHotelimmobilien, Ferien- und Freizeitparks eben-so wie Wellness-, Fitness- und Entertainmentim-mobilien oft die Möglichkeit, einen Standort indivi-duell zu gestalten und damit Zeichen im schein-bar tristen Immobilienalltag zu setzen.

Quantitativ werden diese Immobilien in vielenForen vorgestellt und diskutiert, qualitativ fehlt esjedoch an einer fundierten Aus- und Weiterbil-dung. Internationale Trends und Entwicklungen,aber auch der interdisziplinäre Ansatz in der Pla-nung, Umsetzung und im Management dieserImmobilien werden daher ab Januar 2005 imIntensivstudium Hotel- und Freizeitimmobiliendurch die ebs IMMOBILIENAKADEMIE angebo-ten. Studienort wird Berlin sein.



99

Das 20-tägige berufsbegleitende IntensivstudiumHotel- und Freizeitimmobilien wird neben Grund-lagen wie Projektentwicklung und Projektmana-gement für Managementimmobilien auch auf diespeziellen Immobilientypen von Hotels und Frei-zeiteinrichtungen eingehen. Dabei werden alleBereiche des Lebenszyklus' dieser Immobilienbehandelt. Von der Feasibility-Studie über dieAnlagestrategien der Investoren bis zur Gestal-tung wird die Planung und Umsetzung von Hotel-und Freizeitimmobilien unter Einbeziehung aktu-eller Kennzahlen dargestellt. Deutsche und inter-nationale Konzepte werden im Rahmen von Fall-studien präsentiert und mehrere Exkursionenbeziehen auch die Objekte vor Ort mit ein. Nebender Betrachtung von Bestands- und Neuobjektenliegt ein besonderer Schwerpunkt auf der Revita-lisierung von Hotel- und Freizeitimmobilien.

Dieses neue Studienangebot der ebs IMMOBILI-ENAKADEMIE richtet sich an Führungs-,Führungsnachwuchs- und Fachkräfte aus derProjektentwicklung, der Finanzierung, Planung,Umsetzung und dem Management von Immobili-en aus den Bereichen Hotel und Freizeit. Es wirdin einer Kooperation mit Drees & Sommer, einemauf Projektentwicklung und Bau-Projektmanage-ment spezialisierten Unternehmen, das sichbesonders mit Hotel- und Freizeitimmobilienbefasst, angeboten.

Die Studiengebühren für das IntensivstudiumHotel- und Freizeitimmobilien betragen EUR7.950 zzgl. MwSt. und für Mitglieder von immo-ebs und Absolventen des StiftungslehrstuhlsImmobilienökonomie EUR 7.300 zzgl. MwSt.

Weitere Informationen sind bei der ebs IMMOBI-LIENAKADEMIE Essen erhältlich.

ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbHRüttenscheider Straße 97-9945130 EssenTelefon (0201) 8780-100Telefax (0201) 8780-151essen@ebs-immobilienakademie.dewww.ebs-immobilienakademie.de

III. Intensivstudium Immobilienverwaltung

Immobilienverwaltung ist eine hochqualifizierteDienstleistung, die gerade vor der OsterweiterungEuropas international konkurrenzfähig sein muss.Die Wettbewerbsfähigkeit von Dienstleistungenist eindeutig u. a. von der Kompetenz des Dienst-leisters und damit von der Aus- und Weiterbil-dung der Mitarbeiter abhängig. Im Vergleich mitanderen europäischen Ländern sind erheblicheUnterschiede in der Aus- und Weiterbildung zuverzeichnen. In Deutschland wird eine starknational ausgerichtete Fachausbildung hervorra-gend angeboten. In vielen Ländern Osteuropasist die Hochwertigkeit der Dienstleistung Immobi-lienverwaltung erkannt worden, die gute Chancenfür gut ausgebildete Arbeitskräfte bietet. Dement-sprechend werden dort bereits mit internationalerHilfe größere Anstrengungen unternommen,hochqualifizierte Aus- und Fortbildungsmaßnah-men bereitzustellen. Dieser Konkurrenz musssich der deutsche Immobilienverwalter zukünftigstellen.

Vor diesem Hintergrund bietet die ebs IMMOBILI-ENAKADEMIE zum 22. September 2004 das mitdem Dachverband der deutschen Immobilienver-walter (DDIV) gemeinsam entwickelte Intensiv-studium "Immobilienverwaltung" in München an.Ziel des 17-tägigen berufsbegleitenden Intensiv-studiums ist es, die Immobilienverwalter fürzukünftige Anforderungen fit zu machen.

Im Mittelpunkt des Studiums stehen das zukünfti-ge Berufsbild des Verwalters, dessen objektspe-zifischen Aufgaben sowie das dazu notwendigeQualitäts- und Informationsmanagement. Darü-ber hinaus wird die Immobilienverwaltung in denImmobilienprozess integriert, d. h. Immobilienbe-wertung, -finanzierung, -steuern und -controllingsind ebenso Gegenstand wie das Immobilienver-waltungsrecht

Die Studiengebühren für das IntensivstudiumImmobilienverwaltung belaufen sich auf EUR7.950 zzgl. MwSt. und für Mitglieder von immo-ebs und des DDIV auf EUR 7.300 zzgl. MwSt.

Weitere Informationen sind bei der ebs IMMOBI-LIENAKADEMIE München erhältlich.



100

ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbHNiederlassung MünchenSt. Ottilienweg 1185630 GrasbrunnTelefon (08106) 37 98 0Telefax (08106) 37 98 25muenchen@ebs-immobilienakademie.dewww.ebs-immobilienakademie.de

D. Veranstaltungen auf Schloß Reichartshausen

I. ebs Immobilien Kontakte mit Holger Hagge

Am 13. Mai referierte vor rund 200 Gästen HolgerHagge, Managing Director Deutschland der MABProjektentwicklung GmbH über die "Entwicklungdes ehemaligen Hauptpostareals auf der Zeil inFrankfurt am Main - Historie/Status/Ausblick".

Die Veranstaltung wurde gefördert von immoebs,dem Verein der Ehemaligen und Förderer derPost-Graduate Studiengänge zur Immobilienöko-nomie an der EUROPEAN BUSINESS SCHOOLe. V. und REALebstate, der studentischen Initiati-ve zur Immobilienökonomie an der ebs.

II. realebstate Immobilienkongress 2004

REALebstate veranstaltet jährlich im Herbsteinen renommierten Immobilienkongress. Primä-res Ziel dieser Symposien ist der Informations-und Meinungsaustausch zwischen Akademikernund Praktikern aus dem Bereich der Immobilien-wirtschaft zu bedeutenden aktuellen Themen.

Der diesjährige Kongress wird am 2. Oktober2004 zum Thema Stadtentwicklung unter demTitel "Developing the Urban Future" auf demCampus der ebs in Oestrich-Winkel stattfinden.

Mit Fokussierung auf Meinungsbildung undReflektion unterschiedlicher Standpunkte findenPodiumsdiskussionen zu verschiedenen Aspek-ten der Stadtentwicklung statt. Am Nachmittagwird Praxisbezug geschaffen durch Präsentatio-

nen und Vorträge von nationalen und internatio-nalen Vertretern der "Urban Future", die alsMuster durchgeführter Stadtplanung dienen.

Falls Sie gerne mehr wissen würden über Teil-nahme- oder Sponsoring-Möglichkeiten, kontak-tieren Sie bitte:

Stud. rer. pol. Alexander KöserSchützenweg 665375 Oestrich-WinkelTel.: 0177 8181239E-Mail: [email protected]

III. realebstract Konferenz

Am Freitag, den 18. Februar 2005, werden dieErgebnisse von Dissertationen und Diplomarbei-ten an der ebs sowie des internationalen RealEstate Research präsentiert. Ziel ist, Unterneh-mensvertretern in verständlicher Sprache undohne wissenschaftliches "Beiwerk" Erkenntnisseanwendungsorientierter Forschung zu vermitteln,die sich praktisch umsetzen lassen. Näheres fin-den Sie im nächsten Heft der ZIÖ.

E. Sonstiges

1. Preis geht an die ebs

Die Zeitschrift SPONSORS hat am 29. April 2004ihren Nachwuchspreis für die beste wissenschaft-liche Arbeit im Bereich Sportbusiness an StefanWalldorf, Student der ebs, für seine Diplomarbeitüber Stadionmanagement verliehen.

Der SPONSORS-Nachwuchspreis, der bereitszum siebten Mal vergeben wurde, soll den wis-senschaftlichen Nachwuchs fördern und richtetsich an Studenten, die im Themenkomplex Sportund Wirtschaft herausragende akademischeAbschlussarbeiten verfasst haben. Darüber hin-aus soll durch den mit insgesamt EUR 2.750dotierten Förderpreis der Markt für junge Nach-wuchskräfte im Bereich Sportökonomie geöffnetund gleichzeitig mehr Transparenz und Öffent-



101

lichkeit für die wissenschaftlichen Arbeiten anden Universitäten geschafft werden. Träger undNamensgeber des Preises ist das FachmagazinSPONSORS in Kooperation mit der Fachhoch-schule Heidelberg und dem Institut für Sport undSportwissenschaft der Universität Heidelberg.Verliehen wurde der Preis im Rahmen des 8. Hei-delberger Sportbusiness Forums.

Thema der Siegerarbeit, die am StiftungslehrstuhlImmobilienökonomie bei Prof. Dr. Karl-WernerSchulte HonRICS eingereicht und von Dipl.-Kfm.Tobias Müller betreut wurde, ist die "Entwicklungeiner Balanced Scorecard zur Strategieimple-mentierung und -steuerung eines Stadions". DieArbeit verfolgt das Ziel, eine Strategie für die Nut-zungsphase einer Sportarena zu formulieren,diese mittels einer Balanced Scorecard (BSC) zuimplementieren und das Stadion mit der BSC imSinne der Strategie zu steuern. Stefan Walldorfkommt zu dem Ergebnis, dass durch das Anpas-sen der Immobilie an die spezifischen Bedürfnis-se der Nutzer deren Zufriedenheit und somit Ver-weildauer und Konsumbereitschaft gesteigert unddamit der Ertrag erhöht werden.

Handelsblatt-Jahrestagung für die Immobilien-wirtschaft

Am 4. und 5. Mai 2004 trafen sich zum 11. Maldie Entscheider der Immobilienbranche auf derHandelsblatt-Jahrestagung für die Immobilien-wirtschaft in Berlin, um die aktuellen Entwicklun-gen der Branche zu diskutieren. Die Expertenaus Politik, Immobilien-, Bau- und Finanzwirt-schaft gingen u. a. auf Chancen integrierterStadtentwicklung ein, stellten neue Wachstums-regionen vor und tauschten sich über zukunfts-fähige Projektfinanzierungsmöglichkeiten aus.Die Veranstaltung wurde von den Vorsitzenden,Prof. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS und Prof.Dr. Stephan Bone-Winkel, moderiert.

Besuch aus Finnland

Vom 6. bis 9. Juni 2004 besuchten 29 Post-Gra-duate Studenten des Real Estate Education and

Training Institute Helsinki, Finnland, im Rahmeneiner Rhein-Main-Studienreise die ebs. Das Pro-gramm aus Vorlesungen, Firmenbesuchen undImmobilienbesichtigungen wurde von der ebsIMMOBILIENAKADEMIE organisiert.

Besuch aus New York und Cambridge

Am 11. Juni 2004 besuchten Studenten der Rut-ger Business School (New York) und Vertreterdes Cambridge Land Institute während einer Stu-dienreise die ebs. Christian Focke, Doktorand amebs Department of Real Estate, hielt einen Vor-trag über die gegenwärtige politische und wirt-schaftliche Situation in Deutschland.

Universität Leipzig

A. Positive Empfehlung der RICS für den Master of Urban Management

Der seit Oktober 2003 an der Universität Leipzigneu installierte Master of Science in ‚urban mana-gement' hat eine weiteren Schritt zur Verstärkungseiner Internationalität geschafft. Ende Mai 2004sprach die Delegation der Royal Institution ofChartered Surveyors (RICS) unter dem Vorsitzvon John Hockey (FRICS) nach ihrem 2-tägigenBesuch eine positive Empfehlung zur Akkreditie-rung des Studienangebotes aus. Diese Empfeh-lung gilt auch für die ab Wintersemester2004/2005 erstmals als berufsbegleitendes Pro-gramm mit gekoppelten e-learning- & kompaktenPräsenzeinheiten anlaufende Weiterbildung. EineEvaluation dieses Lehrangebotes erfolgt sobaldes im ersten Matrikel läuft.



102

FH Nürtingen

A. 28. Tag der Immobilie

Gemeinsam mit dem Urban Land Institute (ULIGermany) hatte Dekan und StudiengangleiterProfessor Dr. Hansjörg Bach zum 28. Tag derImmobilie am 29. April 2004 nach Geislingen ander Steige eingeladen. Das Thema lautete "Inter-nationalisierung in der Immobilienwirtschaft".Über 120 Gäste waren angereist und verfolgtenmit ungefähr 250 Studierenden des Studiengan-ges Immobilienwirtschaft die Vorträge. Das Auft-aktreferat wurde von Alexander Otto dem Chair-man von ULI Germany gehalten. Weitere Rednerwaren Thomas Höller, Klaus Lother, AlexanderKraft und Volker Hardegen. Die Moderation über-nahm Professor Dr. Thomas Kinateder. Die Hoch-schule will die begonnene Zusammenarbeit mitdem international renommierten Urban LandInstitute weiter ausbauen.

Ebenfalls zum ersten Mal arbeitete der Studien-gang mit CoreNet Global zusammen, dem welt-größten Verband für Corporate Real EstateManager. Professor Dr. Kinateder und ProfessorDr. Dieter Rebitzer haben über eine Partnerschaftmit Heuer Dialog vom 20.-23.04.2004 das viertä-gige Pinnaculum am Standort Geislingen durch-geführt. Das CoreNet Learning Programm mitdem Pinnaculum als Kernbaustein richtet sich anImmobilien-Professionals mit Hochschulab-schluss und mindestens fünfjähriger Berufserfah-rung. Erfolgreiche Teilnehmer werden von Core-Net Global in den USA mit dem MCR Master ofCorporate Real Estate ausgezeichnet. Allerdingshandelt sich es dabei um einen reinen Business-Titel, der jedoch in den USA hohes Ansehengenießt und dort als Qualitätssiegel im CREM-Management gilt. Aufgrund der exzellenten Beur-teilung durch die Teilnehmer werden die beidenProfessoren ihr Engagement bei CoreNet Lear-ning vertiefen.

Das Weiterbildungsstudium im Department ofReal Estate wird 2005 starten. Zielgruppe sind

Immobilien-Professionals, die berufsbegleitendeinen vollwertigen, staatlichen Hochschulab-schluss erwerben möchten. Studieninhalte undPrüfungsleistungen sind mit denen des achtse-mestrigen Präsenzstudiums identisch. Nach erfol-greichem Abschluss wird von der HochschuleNürtingen der akademische Grad Diplom-Betriebswirt (FH) verliehen. Die Kurse selbst kön-nen von anerkannten Bildungsträgern der Woh-nungs- und Immobilienwirtschaft angeboten wer-den. Zulassungsvoraussetzung ist neben Abiturund einschlägiger Berufserfahrung eine bereitsabsolvierte Weiterbildung zum Immobilienöko-nom GdW oder EBS. Koordinator und Ansprech-partner ist Professor Dr. Dieter Rebitzer.

B. Nürtinger Delegation auf der Eres

Im Zuge der Internationalisierung war der Studi-engang Immobilienwirtschaft der HochschuleNürtingen in diesem Jahr mit einer achtköpfigenDelegation auf der ERES-Konferenz in Mailandvertreten. Stephan Kippes und Dieter Rebitzerreferierten über Marketing-Strategien für OffeneImmobilienfonds in Deutschland.

Kontakt:

Professor Dr. Dieter RebitzerDepartment of Real Estate, Nürtingen University,Geislingen an der Steige



103

Technische Universität Darmstadt

A. Neuer Lehrstuhl mit Schwerpunkt "Immobilienwirtschaft"

Zum 1. Mai 2004 ist am Fachbereich Rechts- undWirtschaftswissenschaften der TU Darmstadt einFachgebiet mit immobilienwirtschaftlichemSchwerpunkt eingerichtet worden. Das neueFachgebiet ist aus einem ursprünglich auf Baube-triebswirtschaftslehre ausgerichteten Lehrstuhlhervorgegangen. Mit der Umwidmung wird demgestiegenen Bedarf der Immobilienwirtschaftnach innovativer betriebswirtschaftlicher For-schung und hochqualifizierten Absolventen nunauch in Darmstadt Rechnung getragen.

I. Prof. Dr. Andreas Pfnür auf den Lehrstuhl berufen

Auf die Professur wurde Herr Prof. Dr. AndreasPfnür berufen. Herr Prof. Dr. Pfnür habilitierte sichals erster deutscher Wissenschaftlicher zu einemThema aus dem Bereich des Immobilienmanage-ments. Seine Habilitation zum Thema "Betriebli-che Immobilienökonomie" wurde im Jahr 2001 ander Universität Hamburg angenommen und unterFörderung der Deutschen Forschungsgemein-schaft im Physika Verlag publiziert. Zwischenzeit-lich war Herr Prof. Pfnür als leitender Mitarbeiterin einer auf Immobilienthemen spezialisiertenUnternehmensberatung beschäftigt. Er ist Mither-ausgeber der ZIÖ und neben der Gif e.V. auchMitglied in zahlreichen immobilienwirtschaftlichenInstitutionen. Insbesondere leitet er den Arbeits-kreis " PPP im Management öffentlicher Immobili-en" des Bundesverbands Public Privat Partners-hip e. V. Seine Forschungsergebnisse werdenregelmäßig in anerkannten Fachzeitschriftennational und international veröffentlicht.

II. Immobilienwirtschaftliche Forschungsaus-richtung des Fachgebiets

Das wissenschaftliche Betätigungsfeld des Fach-gebiets deckt zukünftig die folgenden vier immo-bilienwirtschaftlichen Kernbereiche ab:

1. Immobilienentwicklung (Projektentwicklung, Vermarktung)

2. Immobilieneigentum (Finanzierung, Investiti-on, Portfoliomanagement, Risikomanage-ment)

3. Immobilienbetrieb (Facility Management, Immobilienverwaltung, Immobiliencontrolling)

4. Immobiliennutzung (Corporate und Public Real Estate Management)

III. Erste laufende Forschungsprojekte des Fachgebiets beschäftigen sich mit den Themen

· Desinvestment von Unternehmensimmo-bilien (gemeinsam mit Property Partners und CoreNet Global Deutschland e.V.)

· Prozessmanagement in der Immobilienwirt-schaft (gemeinsam mit Bearing Point)

· Zukunftsperspektiven geschlossener Immo-bilienfonds (gemeinsam mit dem Verband Geschlossene Immobilienfonds VGI)

· Wettbewerbsstrategien offener Immobilien-fonds (gemeinsam mit McKinsey & Com-pany, Inc.)

· Lebenszyklusorientiertes Immobilienmana-gement (BMBW gefördertes Verbundprojekt mit mehreren Praxispartnern)

· Risikobewertung und -management in PublicPrivat Partnerships (in Zusammenarbeit mit dem Bundesverband PPP e.V. sowie dem Lenkungsausschuss PPP der Bundesregierung sowie zahlreicher Praxispartner)

· Performance-Controlling von Immobilien- Investments (gemeinsam mit Eversmann & Partner Unternehmensberatung)



104

Nähere Einzelheiten und aktuelle Ergebnisse derForschungsprojekte können laufend über dieHomepage www.immobilien-forschung.de abge-rufen werden. Dort finden sich insbesondereauch Informationen zu den Mitarbeitern und denKooperationsangeboten des Fachgebiets an Wis-senschaftler, Unternehmen und Journalisten.

IV. Interdisziplinäre Vernetzung immobilien-bezogener Aktivitäten an der TU Darmstadt

Eine wichtige Aufgabe des Fachgebiets ist dieFormierung eines schlagkräftigen immobilienbe-zogenen Wissenschaftsverbundes an der TUDarmstadt. Mittelfristiges Ziel ist die Einrichtungeines interdisziplinären Forschungszentrums"Real Estate", in dem die immobilienbezogenenAktivitäten der Fachbereiche Rechts- und Wirt-schaftswissenschaften, Bauingenieurwesen undGeodäsie, Architektur sowie Gesellschafts- undGeschichtswissenschaften gebündelt und koordi-niert werden.

Mit zahlreichen renommierten Lehrstühlen innahezu allen immobilienwirtschaftlich relevantenDisziplinen verfügt die TU Darmstadt über exzel-lente Voraussetzungen auch komplexe immobili-enwirtschaftliche Problemstellungen interdiszi-plinär zu lösen. Ein erster Schritt in diese Rich-tung wurde mit dem vom Bundesministerium fürBildung und Wissenschaft finanzierten Verbund-projekt E-Life gegangen, in dem von Seiten derTU Lehrstühle aus den Bereichen Architektur,Recht und Betriebswirtschaftslehre gemeinsammit Praxispartnern die Lebenszykluskosten vonImmobilien bewerten und optimieren. Zielsetzungdieses Projekts ist einerseits die lebenszyklusop-timale Gebäudeplanung und andererseits dieOrganisation und Finanzierung der Instandhal-tung über Versicherungsmodelle.

V. Aufgaben des neuen Fachgebiets im Lehrprogramm der TU Darmstadt

In der Lehre wird der Lehrstuhl schwerpunkt-mäßig im Studiengang Wirtschaftsingenieurwe-sen aktiv. Seit sechs Jahren existiert die techni-

sche Fachrichtung Bauingenieurwesen. Die Stu-dierenden absolvieren 80 % eines betriebswirt-schaftlichen Studiums und 80 % des klassischenBauingenieurstudiums an der TU Darmstadt. Imbetriebswirtschaftlichen Teil wird besonderer Wertauf eine solide Grundlagenausbildung im BereichBau- und Immobilienrecht gelegt. Die erstenAbsolventenjahrgänge sind in der Bauwirtschaft,bei Immobilientochterunternehmen der Großban-ken, in Bauprojektmanagementbüros und Unter-nehmensberatungen als Führungsnachwuchssehr gut positioniert. Durch den neu geschaffe-nen Lehrstuhl wird den nachfolgenden Jahrgän-gen mittels immobilienwirtschaftlicher Grundla-genveranstaltungen und einer entsprechendenVertiefungsmöglichkeit im Wahlpflichtbereich derWeg in die Immobilienwirtschaft nun weiter geöff-net. Ergänzt wird das umfangreiche immobilien-wirtschaftliche Angebot um zahlreiche Lehraufträ-ge an Praktiker sowie Gastvorträge. Über Pflicht-praktika sowie der weiten Verbreitung vonPraxisthemen in Studien- und Diplomarbeitenwerden die Studierenden auf die Berufspraxisvorbereitet. Sehr zugute kommt hier der Standortim Rhein-Main Gebiet, der ausreichend Prakti-kums- und Werkstudentenplätze in führendenUnternehmen der Immobilienwirtschaft eröffnet.Anders als in den weiterqualifizierenden, starkberufsbezogenen Aufbaustudiengängen, die bei-spielsweise auf den Chartered Surveyor hinarbei-ten, liegt der Schwerpunkt der universitären Aus-bildung nicht auf der Vermittlung von Fachwissen,sondern im Training des analytischen Vermö-gens, des systemischen Denkens, sowie in derVermittlung von Methodenkompetenz.

Durch zunehmende Professionalisierungs- undKonzentrationsprozesse wird das Anforderungs-profil an die Führungskräfte der Immobilienwirt-schaft von Morgen insbesondere in Hinsicht aufdiese universitär ausgebildeten Management-fähigkeiten deutlich steigen. An der TU Darm-stadt wurde dieser Bedarf erkannt und mit derEinrichtung des immobilienwirtschaftlichen Lehr-stuhls von Herrn Prof. Dr. Pfnür ein erster Schrittin Richtung Immobilienwirtschaft unternommen.Weitere Aktivitäten in Form entsprechend ausge-richteter Bachelor- und Masterstudiengänge inder Lehre und der Schaffung interdisziplinärarbeitender Forschungseinrichtungen werden fol-gen.



105

Universität Karlsruhe (TH)

A. Erfahrungsaustausch rund um die Immobilie - Zweites Internationales Facility Management Symposium

Die Globalisierung der Märkte und der damit ver-bundene weltweite Wettbewerb setzen Unterneh-men einem zunehmend härteren Kostendruckaus. Vor diesem Hintergrund ist sowohl die Pri-vatwirtschaft als auch die öffentliche Handgezwungen, sich auf ihr Kerngeschäft zu konzen-trieren und für den Sekundärbereich neue Strate-gien anzuwenden.

Der Immobilienbereich und alle damit verbunde-nen Ressourcen bzw. Anlagen ist ein solcherSekundärbereich, welcher zunehmend an Bedeu-tung gewinnt. Dies spiegelt sich auch an demhohen Teilnehmerinteresse des zweiten Interna-tionalen Facility Management Symposium Karls-ruhe wieder: 170 Fachleute versammelten sicham 19. und 20. Februar an der Universität Karls-ruhe (TH), um die neuesten Erfahrungen undErkenntnisse aus Praxis und Wissenschaft imBereich des Facility Management mit den 20hochkarätigen Referenten aus aller Welt (unteranderem aus den USA, China und Malaysia) aus-zutauschen.

Prof. Dr. Kunibert Lennerts, Leiter der Professurfür Facility Management der Universität Karlsruhe(TH), stellte ein äußerst aktuelles Programmzusammen, das die derzeitigen Fragestellungenvon der notwendigen Symbiose des FacilityManagement mit Public Private Partnership(PPP)-Modellen durch u.a. lebenszyklusorientier-te Planungen von "Facilities" bis hin zur Erbrin-gung von Facility Management - Leistungen inder Sonderimmobilie Krankenhaus abdeckte.

Nach der Eröffnung durch den Rektor der Univer-sität Karlsruhe (TH), Herrn Prof. Dr. Horst Hippler,machte stellvertretend für den Schirmherrn, Dr.Walter Döring, baden-württembergischer Wirt-schaftsminister, Prof. Dr. Willi Weiblen, Ministeri-

aldirigent und Leiter der Abteilung Mittelstandspo-litik im Wirtschaftsministerium auf die positiveEntwicklung der Dienstleistungswirtschaft inBaden-Württemberg in den letzten Jahren auf-merksam.

Den Auftakt zur 2-tägigen Veranstaltung gab Dr.Eberhard Sasse, Vorstandsvorsitzender derGEFMA, mit dem Titel "FM und Margaret That-cher". Er verglich die Situation des Liegen-schaftsmanagement in Deutschland mit der Stim-mung in England vor der Zeit des Falklandkon-flikts. Er stellte provokativ die Frage "ob es nichtgut für uns wäre, einmal ganz bewusst einengehörigen Schuss Thatcherismus in den FacilityCocktail zu quirlen".

Den derzeitigen Stand, sowohl "neuartiger Risi-ken" als auch der "Chancen", durch PPP stelltenProf. Dr. Hans Wilhelm Alfen, Professur Betriebs-wirtschaftslehre im Bauwesen an der Bauhaus-Universität in Weimar und Prof. Rolf Dieter Rup-pert, Honorarprofessor für Vertragsrecht an derUniversität Karlsruhe, vor.

Prof. Dr. Kunibert Lennerts schlug mit seinemVortrag "Lifetime, Lifecon und mehr aus der inter-nationalen FM-Forschung" den Bogen zwischenganzheitlichem Facility Management und PPP:"Die Lebenszyklusbetrachtung bildet die Basis fürEinsparungen im Bereich PPP". Nach der"Bejahung" seiner Frage "Funktioniert eine FM-gerechte bzw. lebenszyklusorientierte Planung"zeigte er einige Möglichkeiten am Beispiel ver-schiedener internationaler Forschungsansätzeauf.

Am Beispiel des ECE-Projekts in Karlsruhe stellteLothar Franke, Stellvertreter des Geschäftsfüh-rers Center-Management, ECE Projektmanage-ment GmbH & Co. KG eine FM-gerechte Planungvon Shopping Centern vor.

Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche von der Bran-



106

denburgischen Technischen Universität Cottbussieht als Architekt "in Bezug auf FM-gerechte Pla-nung seinen Berufsstand in der Pflicht." Voraus-setzung für diesen Prozess ist nach Kalusche,die Beachtung sämtlicher damit verbundenenAnforderungen bei der Anfertigung des Nutzerbe-darfsprogramms, die entsprechende Gestaltungder Architekten- und Ingenieurverträge sowie dieÜberwachung aller Vertragsleistungen.

Die zunehmende Bedeutung des wirtschaftlichenUmgangs mit Immobilien und eines optimiertenManagement auch in öffentlichen Verwaltungenbetonte der Amtsvorstand des Staatlichen Ver-mögens- und Hochbauamts Freiburg, WolfgangGrether. Der erfolgreiche Bau und Betrieb vonöffentlichen Gebäuden basiert nach Grether,zunehmend auf langjährigen Erfahrungen undeiner Bereitschaft aller Beteiligten zu einer inten-siven Zusammenarbeit.

"FM-gerechte Planung, insbesondere im Rahmenvon PPP-Projekten" erörterte anhand verschiede-ner Praxisbeispiele Harald Heibel, Geschäftsfüh-rer der HSG Technischer Service GmbH.

Abschluss des ersten Tages bildeten die beideninternationalen Referenten Sheila M. Sheridan,Vorsitzende der IFMA, USA und Prof. John. Gil-leard, Leiter des Instituts für Technik und Gebäu-demanagement an der Hong Kong PolytechnicUniversity. Während Prof. Gilleard in seinem Vor-trag das beeindruckende Wachstum und die Ent-wicklung des Facility Management in China vor-stellte, fasste Frau Sheridan sehr spontan ineiner freien Rede, auf beeindruckende Weise, dieErgebnisse des ersten Tages und die Differenzenvon Facility Management in Deutschland zu denUSA zusammen.

Der zweite Tag des Internationalen Facility Mana-gement Symposiums wurde voll und ganz derSonderimmobilie Krankenhaus gewidmet. InZusammenhang mit Facility Management Dienst-leistungserbringung, Outsourcing und einerUnterscheidung von Sekundär- und Primär-Pro-zessen wurden "Neue Wege bei der Erbringungvon FM-Leistungen in Krankenhäusern" darge-stellt.

Die Sicht der Kaufmännischen Leitung wurde von

Herrn Werner Soßna, Kaufmännischer Direktordes Universitätsklinikums Gießen und stellvertre-tend für Frau Irmtraut Gürkan, durch Herrn BerndKirchberg, Technischer Leiter des Universitätskli-nikums Heidelberg vertreten.

Rudolf Jäger und Jens Relke, beide von derHOST GmbH und Armin Engel, Geschäftsführerder HELIOS Servicegesellschaft mbH beleuchte-ten die Sichtweise des "Leistungserbringers" zumThemenblock "Neue Wege bei der Erbringungvon Facility Management-Leistungen in Kranken-häusern"

Die Sichtweise von externen Dienstleistungsun-ternehmen zu diesem Themenbereich wurdedurch den Leiter des Produktmanagements Klini-ken der Lufthansa Gebäudemanagement GmbH,Herrn Heinz Wördehoff und dem Leiter der Divisi-ons Sites and Facilities der Infraserv GmbH & Co.Höchst KG, Herrn Prof. Dr. Uwe Faust, sowiedurch Herrn Bernd Obermaier von der Dr. SasseAG vertreten.

Dr. Pillay, Leiter für Ingenieurleistungen am Mini-sterium für Gesundheit aus Malaysia berichtete inseinem Vortrag "Facility Management der Kran-kenhäuser in Malaysia" von der beeindruckendenPrivatisierung sämtlicher Facility Management -Leistungen aller staatlichen Krankenhäuser inMalaysia, welche in diesem Ausmaß einzigartigin der Welt ist.

Im Rahmen der durch Thomas Degott, Vorstandder KlinikHeute AG, geleiteten Diskussion wur-den die Ergebnisse des zweiten Tages nochmalsverdeutlicht.

Jochen Abel und Uwe Pfründer, beide wissen-schaftliche Mitarbeiter an der Professur für Facili-ty Management der Universität Karlsruhe (TH),rundeten mit der Vorstellung ihrer Ergebnisse ausdrei Jahren Forschungsarbeit im Rahmen desForschungsprojektes "OPIK" (Optimierung undAnalyse von Prozessen in Krankenhäusern) denzweiten Tag der rund um gelungenen Veranstal-tung ab.

Mit dem zweiten Internationalen Facility Manage-ment Symposium knüpft die Professur für FacilityManagement der Universität Karlsruhe (TH) an



107

die erfolgreiche Prämiere im Jahr 2002 an. DasFeedback der Teilnehmer war sehr positiv. Diegesamte Veranstaltung wurde auf einer Skalavon 1 bis 4 mit einer 1,40 bewertet und kannsomit als sehr gelungen bezeichnet werden. InZukunft wird die Professur für Facility Manage-ment alle zwei Jahre ein Internationales FacilityManagement Symposium veranstalten und somitals Kommunikationsplattform für Wissenschaftund Praxis dienen.

Die Teilnehmerunterlagen können per Telefon(0721/6088260) oder per E-Mail ([email protected]) bestellt werden.

Weitere Informationen zum Symposium oder derProfessur für FM können auf der Homepagewww.facility-management.uni-karlsruhe.de abgerufen werden.

Dipl.-Ing. Carolin Bahr

Brandenburgische Technischen Universität Cottbus

A. Diplomarbeiten in Planungs- und Bauökonomie wurden ausgezeichnet

Seit einigen Jahren können an der Brandenburgi-schen Technischen Universität Cottbus Studie-rende Architektur alternativ zu einer Entwurfsar-beit auch im Fach Planungs- und Bauökonomie,Leitung Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche, odereinem anderen wissenschaftlichen Fachgebieteine schriftliche Diplomarbeit anfertigen.

Von den Diplomanden des Jahres 2003 wurdendie folgenden ausgezeichnet:

Frau Dipl.-Ing. Sandra Trelle erhielt mit demThema "Architektenwettbewerbe - Praxis desWettbewerbswesens, Analyse und Trendaussa-

ge" den 3. Platz beim Förderpreis des DeutschenVerbandes der Projektmanager in der Bau- undImmobilienwirtschaft e. V. (DVP). Die Diplomar-beit entstand in Zusammenarbeit mit der Ingeni-eurgesellschaft Assmann Beraten + PlanenGmbH, Dortmund.

Frau Dipl.-Ing. Anja Zimmermann bekam mit demThema "Flächenmanagement - Grundflächen alsEinflussfaktoren auf die Nutzungskosten" einenPreis der Deutschen Gesellschaft für FacilityManagement (GEFMA). Ihre Diplomarbeit ent-stand in einer Kooperation mit der Eidgenössi-schen Technischen Hochschule Zürich, FrauProf. Dr. Susanne Kytzia.



108

TU Kaiserslautern

A. Neuer Studiengang "Stadtökonomie und Immobilienentwicklung"

Die Gestaltungsspielräume politischer und admi-nistrativer Akteure in der städtischen Flächenent-wicklung sind in den letzten Jahren deutlichenger geworden, während gleichzeitig die Vor-stellungen potenzieller privater Immobilieninve-storen immer stärker an Bedeutung gewinnen.Nicht alleine die Vision sondern vor allem dieDurchführbarkeit innerhalb der gesetzlichen Rah-menbedingungen sowie die Marktfähigkeit derentstehenden Immobilie für die Nutzer und Inve-storen muss am Beginn des Entwicklungsprozes-ses von beiden Akteursgruppen angestrebt wer-den. Vor dem Hintergrund dieser geändertenRahmenbedingungen, unter denen räumlichePlanung stattfindet, wird ab dem kommendenWintersemester 2004/2005 an der TechnischenUniversität Kaiserslautern das Studium der"Stadtökonomie und Immobilienentwicklung"angeboten, welches erstmalig im deutschsprachi-gen Raum für Abiturienten ein grundständiges,interdisziplinäres, öffentlich finanziertes Univer-sitätsstudium mit dem Abschluss eines Diplom-Ingenieurs bietet.

Nach einem dreisemestrige Grundstudium, indem die Grundlagen der Stadt?, Regional-,Umwelt- und Infrastrukturplanung mit notwendi-gen Instrumenten des öffentlichen Rechts, derStatistik sowie der Soziologie kombiniert werden,bieten nunmehr die Fachbereiche Wirtschaftswis-senschaften, Architektur, Raum- und Umweltpla-nung und Bauingenieurwesen (ARUBI) sowieInformatik gemeinsam ein neu definiertes Studi-enprogramm (über fünf Semester) in der Vertie-fungsrichtung "Stadtökonomie und Immobilien-entwicklung" an. In modularisierter Form werdendabei notwendige volks- und betriebswirtschaftli-che Grundlagen unmittelbar mit vertiefendenLehrangeboten der Immobilien- und Stadtökono-mie verbunden. Die Veranstaltungen reichen vonder Immobilien-Projektentwicklung und Immobili-

enfinanzierung bis hin zum Stadtmarketing undBodenmanagement und werden mit der Stadt-und Bauleitplanung verknüpft. Die Vermittlungjuristischen Fachwissens (vom Städtebau- undBauordnungsrecht bis hinein in das spezifischeImmobilienrecht) und anwendungsbezogenerKenntnisse in geographischen Informationssyste-men (GIS) und multimedialen Visualisierungen(insbesondere im CAD-Bereich) erweitern dienotwendige Fachkompetenz künftiger Absolven-ten. Der zunehmenden Bedeutung von Schlüs-selkompetenzen wird nicht nur durch Veranstal-tungen zur Öffentlichkeitsarbeit und zur Moderati-on und Mediation, sondern vor allem überintegrierte Praxisprojekte, immobilienwirtschaftli-che Praktika und Exkursionen Rechnung getra-gen. Die Möglichkeit zu Auslandssemestern aneuropäischen und amerikanischen Partneruniver-sitäten der TU Kaiserslautern rundet das für diekünftige Berufsfähigkeit der Absolventen notwen-dige Studienangebot ab.

Die Einschreibung ist ab sofort an der TU Kai-serslautern über das Dekanat des FachbereichesARUBI (Geschäftsführer Andreas Hofmeister;Pfaffenbergstr. 95, 67663 Kaiserslautern; Telefon 0631-205-3433; Fax: 0631-205-4726;Email: [email protected]) möglich.

Weitere Informationen können unter www.uni-kl.de/real-estate oder direkt über die Fachgebieteder beiden Ansprechpartner, Prof. Dr. GerhardSteinebach (Lehrstuhl Stadtplanung) und Prof.Dr. Michael Nadler (Juniorprofessur Immobilien-entwicklung und Immobilienfinanzierung), abge-rufen werden.

Prof. Dr. Gerhard SteinebachProf. Dr. rer. pol. Michael Nadler


>> FORSCHUNGSPREISE RESEARCH AWARDS

109

6. Wissenschaftspreis der privaten Bausparkassen,Werner Lehmann-Preis

A. Vorwort

Der Verband der Privaten Bausparkassen möchtejungen Akademikern mit der Auslobung des Wis-senschaftspreises - "Werner Lehmann-Preis" dieChance eröffnen, ihre wissenschaftlichen Arbei-ten einer breiten Öffentlichkeit zu präsentieren.

Der Preis wird nunmehr zum sechsten Mal aus-geschrieben. Sein Erfolg verdeutlicht sich nichtzuletzt an den ständig steigenden Teilnehmerzah-len. Die prämierten Arbeiten werden als Kurzfas-sung in den Internetauftritt des Verbandes derPrivaten Bausparkassen integriert. So wird einestärkere Publizität für die Arbeiten erreicht.

B. Unterstützung

Im Verband der Privaten Bausparkassen ist eineBroschüre erhältlich, in der einzelne Themen unddie damit verknüpfte Zielsetzung aufgeführt sind.Diese Vorschläge dienen aber lediglich als Anre-gung. Zur Bewertung werden alle Arbeiten ange-nommen, die den Themenbereichen Wohnen,Bauen und Finanzieren zuzuordnen sind. Sowohlder Verband als auch die einzelnen Mitgliedsinsti-tute bieten Ihnen ihre praktische Unterstützungbei der Ausarbeitung eines Themas an. Diesbezieht sich auf die Literaturbeschaffung, aberauch auf die Präsentation der Abläufe in einerBausparkasse selbst. Ansprechpartner in deneinzelnen Bausparkassen können Ihnen beimVerband genannt werden.

Für die beste Arbeit ist ein Geldpreis von 5.000Euro ausgelobt. Ferner besteht die Möglichkeitder Veröffentlichung von prämierten Arbeiten ineiner renommierten Schriftenreihe.

C. Die Jury

Die Preisträger werden von einer unabhängigenJury ermittelt, welche sich aus folgenden Persön-lichkeiten zusammensetzt:

- Prof. Dipl.-Kfm Heinrich Bockholt, Fachhochschule Koblenz

- Jens Friedemann, Frankfurter Allgemeine Zeitung

- Dr. Rolf Kornemann, Sprecher des Vorstandes der Wüstenrot Bank AG

- Prof. Dr. Hans Heinrich Nachtkamp, Universität Mannheim

- Prof. Dr. Heribert Pauk, Hochschule Anhalt (FH)

- Prof. Dr. Wolfgang Pelzl, Universität Leipzig- Andreas J. Zehnder, Hauptgeschäftsführer

des Verbandes der Privaten Bausparkassen

D. Teilnahmebedingungen für den Wissenschaftspreis des Verbandes

1. Der Werner Lehmann-Preis ist ein Nachwuchsförderpreis. Ziel ist die Förderung des akademischen Nachwuchses. Teilnehmen können daher nur Studenten, Doktoranden, wissenschaftliche Mitarbeiter, die nicht älter als 35 Jahre sind.

2. Der Preis wird zweijährig für Arbeiten aus-geschrieben, die als Habilitation, Dissertationoder Diplomarbeit angefertigt worden sind. Die nächste Preisverleihung erfolgt im Herbst 2005.

3. Zugelassen sind Arbeiten, die sich mit dem Themenbereich Wohnen, Bauen, Finanzie-ren im weitesten Sinne befassen.

4. Für den 6. Wissenschaftspreis werden nur Arbeiten angenommen, die nach dem 31. Juli 2003 abgeschlossen sowie abschließend(wissenschaftlich) bewertet worden sind und spätestens am 31. Juli 2005 bei der Geschäftsstelle des Verbandes in Berlin ein-gereicht werden. Es gilt das Datum des Post-stempels.



110

5. Es werden ausschließlich solche Arbeiten akzeptiert, die von einer Einzelperson ange-fertigt wurden. Gruppen- oder Teamarbeiten sind also nicht zugelassen.

6. Von einer Autorin/einem Autor kann höchs-tens eine Arbeit für den Wettbewerb einge-reicht werden.

7. Die Arbeiten sollen in schriftlicher Form und als PDF-Datei zur Verfügung gestellt werden.

8. Den eingereichten Arbeiten sind beizufügen:- Namen und Anschrift mit Geburtsdatum

des Verfassers,- kurzer beruflicher/ausbildungsbezogener

Lebenslauf,- unterschriebene Versicherung, dass die

Arbeit selbständig, ohne Hilfe von Dritten angefertigt und nicht bereits bei anderen Wettbewerben eingereicht oder prämiert worden ist.

9. Dem Verband der Privaten Bausparkassen wird das Recht eingeräumt, die eingereichten Arbeiten seinen Mitgliedern zur Verfügung zu stellen und eine Kurzfassung auf seiner eigenen Homepage im Internet einzustellen. Insofern tritt der/die Verfasser/in die Verwertungsrechte der eingereichten Arbeit an den Verband ab. Das Urheberrecht verbleibt bei den Autoren. Ansprüche Dritter durch die Veröffentlichung oder Anwendung der eingereichten Arbeit schließt der/ die Einsender/in ausdrücklich aus.

10. Die Preisträger verpflichten sich verbindlich, zur Vorbereitung der Präsentation der ausgezeichneten Arbeit persönlich zur Verfügung zu stehen. Ferner erklären sie sich bereit, beider Verleihung anwesend zu sein. Die Reisekosten trägt der Verband. Die entsprechenden Termine werden rechtzeitig bekanntgegeben.

11. Der Rechtsweg ist ausgeschlossen.

1. Preis: Eur 5.000,-2. Preis: Eur 4.000,-3. Preis: Eur 2.500,- 4.-10. Preis: Eur 1.000,-

Bitte senden Sie Ihre Arbeiten (Selbstvorschlägesind ausdrücklich erwünscht) bis zum 31. Juli2005 an folgende Adresse:

Verband der Privaten BausparkassenStichwort: Wissenschaftspreis der privatenBausparkassen / Werner Lehmann-PreisDr. Stefan JoklKlingelhöferstraße 4 10785 BerlinTelefon 030/590091-500 · Fax -501E-Mail: [email protected]

E. Themenkatalog

Mit diesem Katalog möchten wir ihnen eine großeAuswahl an beachtenswerten Themen vorschla-gen, welche sowohl für die Immobilien- und Bau-wirtschaft als auch für die Wissenschaft vongroßem Interesse sind.

Sie können aber auch eigene Vorschläge einrei-chen. Es werden alle Arbeiten zur Bewertungangenommen, welche dem Themenbereich"Wohnen, Bauen und Finanzieren" zuzuordnensind.

Sowohl der Verband als auch die einzelnen Mit-gliedsinstitute bieten Ihnen ihre praktische Unter-stützung bei der Ausarbeitung eines Themas an.Dies bezieht sich auf die Literaturbeschaffung,aber auch auf die Präsentation der Abläufe ineiner Bausparkasse selbst.

Vorschlag 1: Mittel- und Osteuropa - einZukunftsmarkt für die Bausparkassen?

Vorschlag 2: Die Niederlassung von Bausparkas-sen in Mittel- und Osteuropa unter Berücksichti-gung der Europa-Abkommen

Vorschlag 3: Prozeßkostenrechnung in Bauspar-kassen - Methodik zu mehr Gemeinkostentrans-parenz und strategisch richtiger Kalkulation?

Vorschlag 4: Finanzierung von Auslandsimmobili-en durch Bausparkassen



111

Vorschlag 5: Ausweitung der Geschäftstätigkeitdeutscher Bausparkassen im Ausland unter denMöglichkeiten des EU-Binnenmarktes

Vorschlag 6: Vergleichende Betrachtung derWohnsituation verschiedener demographischerGruppen in der EU (Senioren, junge Familien,Singles)

Vorschlag 7: Zum Finanzierungsverhalten beimErwerb von Wohneigentum unter besondererBerücksichtigung des Bausparens

Vorschlag 8: Marktanalyse im Immobilienbereichunter Berücksichtigung regionaler Strukturen

Vorschlag 9: Direktvertrieb von Bausparverträgen- ein Geschäftsfeld der Zukunft

Vorschlag 10: Der Einfluss neuer Informations-strukturen (Homebanking, Telearbeitsplatz etc.)auf das Kunden-/Kassenverhältnis

Vorschlag 11: Bausparen - Ansatzpunkt fürDienstleistungen rund um die Immobilie

Vorschlag 12: Zur Wirksamkeitsforschung vonmedialen Werbemaßnahmen für Bausparkassen-produkte

Vorschlag 13: Von der Bausparideologie zurertragsorientierten Unternehmenssteuerung -Leitidee für Unternehmensziele der Bausparkas-sen

Vorschlag 14: Die Auswirkung unterschiedlicherVertriebssysteme auf die Lebenszeit desBausparvertrages

Vorschlag 15: Einsatz von Bausparverträgen zurFinanzierung des Erwerbs von Anteilen an Immo-bilienfonds

Vorschlag 16: Kalkulation von Bausparverträgen

Vorschlag 17: Das Bausparsystem in seinerFunktion als stabilisierendes Element eines insich volatilen Kapitalmarktes

Vorschlag 18: Möglichkeiten zur Berücksichtigungvon Zinsprognosemodellen im Rahmen derDeckungsbeitragsrechnung von Bausparkassen

Vorschlag 19: Aussagekraft des kollektiven Spa-rer-Kassen-Leistungsverhältnisses für den Statusund die Entwicklung eines Kollektivs

Vorschlag 20: Modelle für Wartezeitprognosenbeim Bausparen in Abhängigkeit verschiedenerRahmenbedingungen

Vorschlag 21: Die Auswirkungen der kritischenInformationspolitik der Medien und Verbraucher-verbände auf die Finanzdienstleistungsbranche

Vorschlag 22: Quantifizierung des Zinsände-rungsrisikos bei Finanzierungsprodukten

Vorschlag 23: Personalbedarfrechnung im Ver-waltungsbereich von Bausparkassen

Vorschlag 24: Kosten- und Ertragscontrolling inBausparkassen

Vorschlag 25: Controlling in der Bausparkasse -Ansatz zu einem integrierten Controllingkonzept

Vorschlag 26: Kompatibilität von Bauspartarifen

Vorschlag 27: Der "kritische Verbraucher" imFinanzdienstleistungsgeschäft / Wie hat sich dasKundenverhalten in den letzten Jahren geändert(z.B. Kundentreue)?

Vorschlag 28: Risiken bei der Liquiditätsplanungder Bausparkassen

Vorschlag 29: Bausparen als Instrument derAlterssicherung

Vorschlag 30: Voraussetzungen für das erfolgrei-che Angebot eines Reversed Mortgage-Produk-tes durch deutsche Bausparkassen

Vorschlag 31: Freistellungserklärung gemäß § 3Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ausSicht des Bauherrn und der Nachranggläubigervon Globalgrundpfandrechten

Vorschlag 32: Risikomanagement der Bauspar-kassen

Vorschlag 33: Direktversicherung - Direktbauspa-ren?



112

Vorschlag 34: Refinanzierungsinstrumente vonBausparkassen in der Zukunft

Vorschlag 35: Bausparkassen und Hypotheken-banken - bisherige Wettbewerbssituation undZukunftsperspektiven

Vorschlag 36: Kreditausfallrisiken vorrangigergegenüber nachrangiger Darlehen

Vorschlag 37: Die "optimale" Refinanzierung vonaußerkollektiven Darlehen bei Bausparkassen

Vorschlag 39: Nutzung von Datenbanken bei derWertermittlung von Wohnimmobilien

Vorschlag 40: Auswirkung des KonTraG auf dasRisikomanagement bei Bausparkassen

Vorschlag 41: Wohneigentum für Schwellenhaus-halte

Vorschlag 42: Einsatz von Scoring-Systemen zurUnterstützung von Kreditentscheidungen im Bau-finanzierungsgeschäft

Vorschlag 43: Rechnungslegung nach IAS beiBausparkassen

Vorschlag 44: Einfluss von internen Ratingmodel-len auf das Pricing im klassischen Bausparge-schäft

Vorschlag 45: Anlage von Bausparmitteln - Spezi-alfonds contra Eigenmanagement

Vorschlag 46: Einbindung von Kollektivsimulati-onsmodellen bei Bausparkassen in ein Unterneh-menssteuerungsmodell

Vorschlag 47: Rating von Bausparkassen durchexterne Ratingagenturen

Vorschlag 48: Geldanlagen in Spezialfonds -Chancen und Risiken für Bausparkassen

Vorschlag 49: Eignung des Entnahmemodellsnach dem Altersvermögensgesetz zur Schaffungvon Wohneigentum

Vorschlag 50: Bausparen in der betrieblichenAltersvorsorge

Vorschlag 51: Chancen struktureller Veränderun-gen in den Bausparbranchen

Vorschlag 52: Kreditrisikovergleich zwischenBausparkassen und Hypothekenbanken

Vorschlag 53: Auswirkungen des neuen Schuld-rechtsmodernisierungsgesetzes auf Bausparkas-sen



113

Werkstatt-Wettbewerb,Quartier des Kuratoriumsder Altershilfe

A. Wer kann sich bewerben?

Bewerben können sich alle Akteure von Quartier-sprojekten, deren Angebote sich vor allem anältere Menschen richten. Neben der Wohlfahrts-pflege, den Kommunen und den Wohnungsunter-nehmen sind auch Organisationen und Initiativenaufgerufen, die nicht zu den "klassischen " Trä-gern zählen, beispielsweise Bürgerschaftsverei-ne.

Eine Einschränkung für die Beteiligung bestehtdarin, dass die Projekte bereits in wesentlichenTeilen realisiert sein müssen. Als weitere Voraus-setzung für die Bewerbung müssen die Projekteeinen kleinräumigen Ansatz verfolgen, verschie-dene Angebote verknüpfen und die Bewohner beider Umsetzung beteiligen.

B. Bewerbungskriterien

Die eingereichten Projekte werden danachbewertet, inwieweit sie die zukunftsorientiertenZiele von quartiersbezogenen Wohnkonzeptenerfüllen. Dabei stehen folgende Fragen im Mittel-punkt:

· Wird das selbständige Wohnen im Quartier unterstützt? Können auch hilfebedürftige Menschen in ihrem Wohnquartier bleiben?

· Werden Alternativen für Pflegebedürftige angeboten, die nicht zu Hause betreut wer-den können?

· Werden generationenübergreifende soziale Netzwerke im Quartier gestärkt?

· Neben den Bausteinen und Umsetzungsver-fahren werden unter anderem auch die län-gerfristige Wirkung des Quartiersprojekts sowie die Tragfähigkeit der Finanzierung bewertet.

C. Termine und Preisgeld

Ausschreibung: 6.Mai 2004Einsendeschluss: 31.August 2004Preisverleihung: Anfang 2005Preisgeld: insgesamt bis zu 25.000 Euro

D. Ausschreibungsunterlagen:

Kuratorium Deutsche Altershilfe"Werkstatt-Wettbewerb Quartier "An der Pauluskirche 3, 50677 Köln

Telefon: 02 21-9318 47-0Fax: 02 21-9318 47-6E-mail: [email protected]: www.kda.de



114

GEFMA Förderpreis 2005

Die besten Arbeiten im Facility Management sindgefragt.

GEFMA, Deutscher Verband für Facility Manage-ment, verleiht im kommenden Jahr zum achtenMal seine Förderpreise Facility Management.Wieder sind WissenschaftlerInnen aufgefordert,sich mit ihren Abschlussarbeiten (Diplomarbeit,Master Thesis, Dissertation) zum Thema FacilityManagement am Preiswettbewerb zu beteiligen.Dabei sollte es sich um ganzheitliche FacilityManagement- und Immobilien-Konzepte handeln.Aber auch FM-gerechte Projektentwicklung, Ein-führung eines CAFM-Systems, Innovatives imFM, Kosten-/Nutzen-Analysen, Optimierung desFM oder Benchmarks sind interessant. Bevorzugtwerden Arbeiten mit praxisbezogenen Erkennt-nissen. Auch visionäre Denkansätze oder FM inneuen Anwendungsfeldern können die Jury über-zeugen. Der erste Preis ist mit 2.500 EUR dotiert,fünf weitere Preise mit 1.000 EUR werden in ver-schiedenen Fachkategorien vergeben. Interes-sant ist neben den Preisgeldern auch die Aus-sicht, durch einen GEFMA Förderpreis im FMbekannt zu werden und damit dem Ziel auf einenaussichtsreichen Job schnell näher zu kommen.

Eine Jury von Fachleuten aus der Praxis undHochschulprofessoren wird unter Leitung vonProfessor Dr. Markus Lehmann die eingesandtenArbeiten bewerten. Die Preisverleihung findet2005 anlässlich der European Facility Manage-ment Conference (19. - 21. April 2005) in Frank-furt und wieder mit Unterstützung namhafterSponsoren statt.

Einsendeschluss der Arbeiten: 07. Januar 2005

Wir benötigen für den Prüfungsausschuss undzur späteren Archivierung nach der Förderpreis-verleihung

- Zwei Exemplare als Hardcopy - Eine CD-ROM

Sprache der Arbeit: deutsch oder englisch

Ihre Arbeit steht ausschließlich dem Gutachter-ausschuss des GEFMA zur Beurteilung zur Ver-fügung.

Vertrauliche Unternehmensdaten können Sielöschen / schwärzen.

Die Entscheidung über einen weiteren Vertrieb(Verkauf, Einsichtnahme) der kompletten Arbeitliegt ausschließlich bei Ihnen.

Folgende weitere Informationen:- Ihren Namen, Adresse, Geburtsdatum,

Geburtsort, Tel./Handy, e-mail (privat und dienstlich), kurzer Lebenslauf

- Ihren Titel nach erfolgreichem Abschluss- Name der Hochschule, Fachrichtung,

Adresse, Tel., e-mail- 1. Betreuer / Referent / Gutachter

Name, Hochschule/Unternehmen, Adresse, Tel., e-mail

- 2. Betreuer / Referent / Gutachter Name, Hochschule/Unternehmen, Adresse, Tel., e-mail

- Termin der Fertigstellung- Empfehlungs- Referenzschreiben des

betreuenden Professors / des Gutachters - Gliederung und Kurzfassung der Arbeit:

3.000 bis 5.000 Zeichen (auch als e-mail an: [email protected]). Bitte redaktionell so bear-beiten, dass die Kurzfassung (Ziel, Ergebnis,Nutzen für die Praxis) für die Medienarbeit (Fachpresse und Tageszeitungen) und das Internet eingesetzt werden kann.

Alle Angaben bitte als Hardcopy und Datei. Wirmachen PR für Sie und Ihre Arbeit!

Die Angaben zu Ihrer Person, der Hochschulesowie Gliederung und Kurzfassung werden wirnach der Preisverleihung im Internet (insbeson-dere GEFMA website) veröffentlichen und denMedien zur Verfügung stellen.

Alle Unterlagen sind zu richten an: GEFMA e.V.- Kennwort Förderpreis 2005 -Dottendorfer Str. 8653129 Bonn



115

Förderung wissenschaft-licher Projekte - Wissen-schaftliche Vereinigung zurFörderung des Immobilien-journalismus e.V.

Die WVFI e.V. vergibt an Lehrstühle und Institutean Hochschulen und Fachhochschulen aufbegründeten Antrag finanzielle Mittel zur Unter-stützung wissenschaftlicher Projekte auf demGebiet des Immobilienjournalismus.

Damit soll das Interesse von Professoren, wis-senschaftlichen Assistenten und Studierenden animmobilienspezifischen Themen geweckt wer-den. Darüber hinaus ist es ein Anliegen des Ver-eins, die Qualität und Quantität der immobilienbe-zogenen Inhalte im Rahmen des Studiums zu för-dern und zu unterstützen. Im FachbereichPublizistik bedarf es des Ausbaus der Vermittlungvon Fachwissen und Sachkunde über Immobili-en. Ebenso sollte im Fachbereich der Immobilien-wirtschaft der Öffentlichkeitsarbeit von Immobili-enunternehmen und der Stellung der Immobilie inder Öffentlichkeit mehr Bedeutung beigemessenwerden.

A. Vergaberichtlinien

1. Förderberechtigt sind gemäß § 2.3 der Sat-zung Lehrstühle (Professuren) und Institute an Hochschulen und Fachhochschulen. Bei-den unterstützten Einrichtungen muss es sich um steuerbefreite Körperschaften oder Körperschaften des öffentlichen Rechts han-deln.

2. Der Verein unterstützt ausschließlich wissen-schaftliche Projekte auf dem Gebiet des Immobilienjournalismus, der Unternehmens-kommunikation von mit Immobilien befasstenUnternehmen sowie der Stellung von Immo-bilien in der Öffentlichkeit.

3. Der Antrag erfolgt schriftlich durch den Fach-bereich, den Lehrstuhl/die Professur oder

das Institut der Hochschule oder Fachhoch-schule.

4. Der Vorstand der "Wissenschaftliche Vereini-gung zur Förderung des Immobilienjournalismus e.V." (im Folgenden WVFI e.V. genannt)entscheidet gemäß § 2.3 der Satzung über die Vergabe der finanziellen Mittel nach den ihm vorgelegten Anträgen. Er urteilt auf der Grundlage der im Antrag enthaltenen Infor-mationen.

5. Der Antrag muss kurz gefasst werden und sollte nicht mehr als fünf Seiten umfassen. Alle Angaben im Antrag müssen selbster-klärend formuliert sein.

6. Anträge auf finanzielle Mittel können für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten gestellt werden. Ein Antrag auf Verlän-gerung ist zulässig.

7. Die WVFI e.V. bittet darum, im Antrag alle fürdas geplante Vorhaben einschlägigen Fra-gen mit der den wissenschaftlichen Gepflo-genheiten entsprechenden Vollständigkeit zubeantworten und dabei eigene und fremde Vorarbeiten korrekt zu benennen, den Antragmit Anlagen in doppelter Ausfertigung einzu-reichen, die Antragsunterlagen gelocht und ohne Hefter, Hüllen etc. einzusenden.

8. Die Einzelkosten des Drittmittelprojektes sindnicht bei der WVFI e.V. abzurechnen. Die Nachweispflicht der Mittelverwendung trägt die Hochschule bzw. Fachhochschule. Sie istebenso verpflichtet, dem Verein eine Bescheinigung über die erhaltenen Zuwen-dungen auszustellen.

B. Leitfaden zur Beantragung von Fördermitteln

1. Allgemeine Angaben

Antrag auf Gewährung einer Sachbeihilfe



116

1.1 Antragsteller

Wir bitten um folgende Angaben: · Hochschule, Fachhochschule (vollständi-

ge Bezeichnung) Lehrstuhl, Institut, Fachbereich (vollständige Bezeichnung)

· Vorname, Name, akademischer Grad desFachbereichsleiters

· Vorname, Name, akademischer Grad des· Ansprechpartners· Dienstadresse· Telefon (Vorwahl, Zentrale, Durchwahl

oder Nebenstelle)· Telefax· e-Mail-Adresse

1.2 Thema

Bitte geben Sie hier eine möglichst präzise Kurzbezeichnung des Vorhabens. Im Falle der Bewilligung wird das Thema in der hier angegebenen Form in den Jahresbericht undin die Webseite der WVFI e.V. aufgenom-men.

1.3 Fachgebiet und Arbeitsrichtung

Bitte nennen Sie hier die Fachgebiete (z.B. Publizistik, Immobilienwirtschaft) und die speziellen wissenschaftlichen Arbeitsrichtun-gen, denen das Vorhaben nach seiner Hauptintention zuzuordnen ist.

1.4 Voraussichtliche Gesamtdauer

Bitte geben Sie an - ab/seit wann das Vorhaben läuft,- wie lange es voraussichtlich (noch)

laufen wird,- wie lange eine Förderung durch

die WVFI e.V. (noch) nötig ist.

1.5 Antragszeitraum

Der Zeitraum, für den Mittel beantragt werden.

1.6 Bei Neuanträgen:

Gewünschter Beginn der Förderung.

1.7 Verwertung der Ergebnisse:

Geben Sie an, ob eine kommerzielle Ver-marktung des Ergebnisses geplant ist und - wenn dies der Fall ist - in welcher Höhe daraus entstehende Einnahmen zu erwarten sind.

· Zusammenfassung

Fassen Sie hier bitte die wesentlichen Ziele Ihres Vorhabens allgemeinverständlich und auf nicht mehr als 3/4 Seite zusammen. Die Zusammenfassung dient vor allem zwei wichtigen Zwecken:

Sie orientiert den Vorstand der WVFI e.V., der die abschließende Entscheidung zu Ihrem Antrag trifft, über die Kernziele Ihres Vorhabens.

Führt der Antrag zu einer Bewilligung, so solldiese Zusammenfassung auf der Webseite der WVFI e.V. der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Bitte achten Sie daher bei der Formulierung auf Kürze und auf Ver-ständlichkeit für Nicht-Fachleute.

2. Stand der Forschung, eigene Vorarbeiten

2.1 Stand der Forschung

Legen Sie bei Neuanträgen den Stand der Forschung bitte knapp und präzise in seiner unmittelbaren Beziehung zum konkreten Vorhaben und als Begründung für Ihre Arbeitdar.

In dieser Darstellung sollte deutlich werden, wo Sie Ihre Arbeiten eingeordnet sehen und zu welchen der anstehenden Fragen Sie einen eigenen, neuen und weiterführenden Beitrag leisten wollen.



117

3. Ziele und Arbeitsprogramm

3.1 Ziele

Prägnante Darstellung des wissenschaftli-chen Programms und der wissenschaftlichenZielsetzung.

3.2 Arbeitsprogramm

Prägnante Angaben über das geplante Vor-gehen während des Antragszeitraums.

Eingehende Darstellung der Methoden, die bei der Durchführung des Vorhabens ange-wandt werden sollen: Welche Methoden stehen bereits zur Verfügung, welche sind zuentwickeln, welche Hilfe muss außerhalb Ihrer eigenen Arbeitsgruppe/Ihres eigenen Instituts in Anspruch genommen werden?

4. Voraussetzungen für die Durchführung des Vorhabens

Welche Mittel - auch anderer Drittmittelgeber- werden Ihnen voraussichtlich (außer den mit diesem Antrag erbetenen Mitteln) zur Verfügung stehen, die Sie im Rahmen des vorgelegten Vorhabens einsetzen können? Welche anderen Voraussetzungen sind gegeben?

Ist dies nicht der Fall, so ist folgendes zu erklären: "Ein Antrag auf Finanzierung die-ses Vorhabens wurde bei keiner anderen Stelle eingereicht. Wenn ich einen solchen Antrag stelle, werde ich die WVFI e.V. unver-züglich benachrichtigen."

5. Unterschrift(en)

Der Antrag muss vom Antragsteller/von der Antragstellerin unterschrieben werden.

6. Verzeichnis der Anlagen

Bitte listen Sie hier die dem Antrag beigefüg-ten Anlagen auf und teilen Sie mit, inwieweit Sie diese nach Abschluss der Begutachtung zurückerhalten möchten.

C. Kontakt:

Wissenschaftliche Vereinigung zur Förderung des Immobilienjournalismus e.V.

Peter DietzeYstader Str. 1310437 Berlin

Tel.: +49 (030) - 72 62 76 158Fax: +49 (030) - 72 62 76 162 [email protected]



118

DVP-Förderpreis

Nach großem Erfolg in den letzten Jahren lobtder Deutsche Verband der Projektmanager in derBau- und Immobilienwirtschaft (DVP) e. V.gemeinsam mit der "Immobilien Zeitung" auch2005 den DVP-Förderpreis aus. Prämiert werdenherausragende wissenschaftliche Arbeiten zuden Themen Projektentwicklung, Projektmanage-ment und Facility Management.

Die Vergabe des DVP-Förderpreises im Rahmendes DVP-Frühjahrsseminars in Berlin ist bereitszu einem Sprungbrett für qualifizierte Nach-wuchskräfte geworden. Der Eingang zahlreichersehr guter Arbeiten spiegelte das hohe Niveauwider. Die Bewertung der wissenschaftlichenArbeiten obliegt einer Fachjury, die sich ausExperten der Immobilienwirtschaft und Univer-sitätsprofessoren zusammensetzt.

Teilnahmeberechtigt sind Studierende aller Fach-bereiche ab dem 6. Semester und Promovendenmit wissenschaftlichen Arbeiten, wie Diplomar-beit, Masterarbeit oder Promotion. Das Preisgeldbeträgt Euro 5.000,-. Nähere Informationen unterwww.dvpev.de

Xella Studentenwettbewerb

Thema: Ein Nomadenhotel für

Frankfurt am Main

A. Thema: Ein Nomadenhotel für Frankfurt am Main

Die Aufgabenstellung beinhaltet das temporäreWohnen in einem besonderen Domizil, wobei dieAnnehmlichkeiten eines Hotels mit den Vorzügeneiner Wohnung verbunden werden sollen.

Das Wettbewerbsgrundstück am Frankfurter Mainufer umfasst insgesamt ca. 11.000 m2.Davon werden ca. 5.000 m2 zu beplanende Frei-flächen und ca. 6.000 m2 bebaubare Fläche(empfohlene GRZ = 0,7) als Maximalwerte aus-gewiesen. Das Grundstück ist verkehrstechnischsehr gut erschlossen. Es wird begrenzt von derEyssenstraße im Norden, der Honsellstraße imOsten sowie im Süden durch den 40 m breitenGrünstreifen entlang des Main.

Die Auslobungsbroschüre liegt bis spätestens 1. September 2004 vor. Die Unterlagen werdenaußerdem in das Internet unter www.xella.de(Service für Studenten) gestellt.

Abgabetermin ist der 18.04.2005

Nähere Informationen erhalten Sie von

Paul DimitzMarkt 539240 CalbeMobil: 0171/8 62 36 69


>> INTERNATIONALE IMMOBILIENORGANISATIONEN INTERNATIOANAL REAL ESTATE ORGANISATIONS

119

Der German Council ofShopping Centers e.V.(German Council)

Positioniert im Spannungsfeld

von Handelsimmobilien

Märkte mit Zuwachs? Ja, nahezu ungebremstexpandieren Einkaufszentren - nicht nur in denKapitalen der Republik, sondern auch in großenMittelstädten. Damit agieren die Mitglieder desGerman Council of Shopping Centers e.V. (Ger-man Council) in einem höchst intensiven Terrain.Das Portrait über die Interessengemeinschaftverbindet eine Marktbetrachtung mit dem Leis-tungsangebot des Verbandes für die handelsori-entierte Immobilienwirtschaft. Der German Coun-cil - gegründet im Juli 1993 - zählt heute 500 Mit-glieder und ist ein Interessenzusammenschlussmit einem breiten Spektrum von Unternehmenaus den Bereichen Handelsimmobilien, Finanzie-rung, Management, Entwicklung, Dienstleistungund Architektur.

Ungeachtet der hohen Leerstände im Einzelhan-del und erster Pläne zur Schließung von Waren-häusern drängen immer mehr Shopping Centerauf den Markt. Bis Ende 2005 wird sich derenVerkaufsfläche um knapp eine Million auf zwölfMillionen Quadratmeter erhöhen. Dabei bleibt fürdie hiesigen Center-Betreiber noch viel Spiel-raum. Mit rund 130 Quadratmetern pro 1.000 Ein-wohner liegt Deutschland im Ranking der Shop-ping-Center-Versorgung auf Rang 14 sogar nochunter dem EU-15-Durchschnitt und weit hinterNorwegen mit über 700 Quadratmetern pro 1.000 Einwohner.

Der halbjährlichen Erhebung des German Coun-cil Reports zu Folge, werden künftig jährlich 15neue Shopping Center um die Gunst der Käuferbuhlen. Dabei hat sich das viel diskutierte Span-nungsfeld "Innenstadt versus Shopping Centerauf der grünen Wiese" längst aufgelöst: Zuneh-mend setzen die Centerbetreiber auf Innenstadtund Stadtteillagen. Ähnlich wie Galerien, Arkadenund Passagen stellen die neu geplanten Shop-

ping Center dabei zunehmend keinen geschlos-senen Kontrapunkt zum ortsansässigen Einzel-handel dar, sondern definieren sich als integrier-ter Bestandteil des Umfelds - konsequenterweisemit Anbindungen zu den angrenzenden Einkaufs-straßen.

Gleichwohl ist der Einzelhandel gefordert, sichdem neuen Wettbewerb zu stellen, die bestehen-den Konzepte zu überprüfen und sich noch klarerund eindeutiger zu positionieren. Nur dann wirdder tradierte Einzelhandel auch vom zusätzlichangezogenen Kaufkraftpotenzial profitieren.

Hinzu kommt: Nur mit einem ressourcenbewus-sten Umbau der Städte hin zu mehr Lebens- undWohnqualität setzen Kommunen ein nachhaltigesGegengewicht zu Verödung und schaffenLebensräume. Weil sich längst gezeigt hat, dassallein die Fortschreibung alter städtebaulichenPläne den veränderten Rahmenbedingungennicht gerecht wird, ist eine Sensibilisierung allerVerantwortlichen im Stadtumbau notwendig. Dersich ständig verändernde Datenkranz erlaubtkeine Projektion von Erfahrungswerten auf dieZukunft: Es gibt keine Patentrezepte mehr.

Der German Council stellt sich als Interessenver-band der einzelhandelsorientierten Gewerbeim-mobilien- und Shopping-Center-Branche diesemMarktszenario. Unternehmen der Bereiche Han-delsimmobilien, Entertainment, Finanzierung,Center-Management, Marketing, Architektur, Ent-wicklung und Analyse sowie Einzelhändler übenhier den Schulterschluss. Ihr gemeinsames Anlie-gen ist klar: Auf der vom Verband in über zehnJahren etablierten Kommunikationsplattform istRaum für disziplinübergreifenden Dialog. Gelebtwird so das vom German Council geförderte Mit-einander.

Der German Council of Shopping Centers e.V.fördert und vertritt die Interessen seiner Mitglie-der, wirkt meinungsbildend nach außen, organi-siert und informiert, schafft Geschäftskontakte.Unterschiedlichste Aktivitäten und Dienstleistun-gen stehen den Mitgliedern zur Verfügung. DieMitglieder - darunter 25 Prozent Einzelhandelsun-ternehmen - nutzen die Angebote des GermanCouncil zum Erfahrungsaustausch und zur Dis-kussion aktueller Themen.



120

Mit Wolfgang R. Bays als Vorstandsvorsitzendemund Rainer Bodenburg als seinem Stellvertreterzeigte der German Council bei den Vorstands-wahlen in seiner turnusmäßigen Jahreshauptver-sammlung im April 2004 Kontinuität in der Ver-einsführung. Beide waren bereits im bisherigenVorstand aktiv. Neu in das Gremium gewähltwurde Stephan Jung, Leiter Objektmanagementder Commerz Grundbesitz Investmentgesell-schaft. Die neue Führungsspitze steht für einekonsequente Fortsetzung der erfolgreichen Arbeitdes Vereins. Wolfgang R. Bays: "Wir wollen einFixpunkt im Kalender der deutschen und interna-tionalen Handelsimmobilienwirtschaft sein unddie internationale Vernetzung unserer Mitgliederaktiv fördern." Rainer Bodenburg ergänzt: "Mitvielfältigen Aktivitäten werden wir dem GermanCouncil ein noch stärkeres öffentliches und politi-sches Gewicht verleihen und ihn zum Center ofCompetence für Grundsatzfragen der ShoppingCenter Industrie ausbauen."

Gute Gründe für eine Mitgliedschaft

Derzeit rund 500 Mitglieder namhafter Manage-mentgesellschaften von Einkaufs-Centern, Gale-rien, Passagen, Fachmarktzentren, Verkehrsim-mobilien, Immobilien-Entwickler sowie Kreditinsti-tute, Kino- und Entertainmentbetreiber,Unternehmensberatungen, Werbe-, PR- und Mar-ketingagenturen, Spezialisten der Einrichtungs-/und Designbranche, Makler, Architekten und Ein-zelhandelsunternehmen nutzen Angebote undDienstleistungen des German Council.

Als Anziehungspunkt der Branche gilt der jährlichim September ausgerichtete German CouncilCongress. Die diesjährige Veranstaltung stehtunter dem Motto "Europa handelt". 2003 lautetetdas Motto "Herausforderung Handel: Konzepteund Strategien für umkämpfte Märkte" - im Jahrzuvor magnetisierte das Thema "Stadt im Fokus"die Branche. Mit regelmäßig mehr als 300 hoch-karätigen Teilnehmern hat sich der GermanCouncil Congress als Branchen-Highlight eta-bliert.

Die Mitgliederzeitschrift "German Council Report"informiert über aktuellste Trends und Entwicklun-

gen im nationalen und internationalen Shopping-Center-Geschäft, nennt Termine von Centerer-öffnungen, Umstrukturierungen und Erweiterun-gen, behandelt Sonderthemen, veröffentlicht Ver-anstaltungstermine von Fachtagungen, Studien-reisen sowie Weiterbildungsstudiengängen.

Regionaltreffen mit Besichtigung von ShoppingCentern und Handelsimmobilien öffnen den Blickfür innovative Ansätze - gleichermaßen in derImmobilienwirtschaft wie im Handel. Die Regio-naltreffen sind bewährte Plattform für Ideen- undErfahrungsaustausches sowie für Aufbau undPflege von Geschäftskontakten.

Mit der Veranstaltung von German Council Forenzu den Themen Architektur, Recht & Beratung,Immobilienmarketing, Center-Management sowieFacility-Management bietet der German CouncilWeiterbildungsangebote auf höchstem fachlichenNiveau.

Vom German Council organisierte Fachstudien-reisen führen ins benachbarte Ausland undgeben Impulse und Anregungen für die Praxis. Im Mai 2004 beispielsweise führte die Study-Tournach Birmingham zum Bullring Center.

An der European Business School Immobilien-akademie GmbH fördert der German Council dasberufsbegleitende Intensivstudium Handelsimmo-bilien. Mit erfolgreichem Abschluss erwerben dieTeilnehmer den international anerkannten TitelCertified Shopping Center Manager (ebs / Ger-man Council). Dementsprechend konzentriertsich der berufsbegleitende Studiengang auf dieumfassende Vermittlung von immobilienwirt-schaftlichem Know-how und handelsbezogenenSpezialkenntnissen für Entwicklung und Manage-ment von Handelsimmobilien.

In Zusammenarbeit mit dem EHI EuroHandels-institut veröffentlicht der German Council denjährlichen Shopping-Center-Report.

Eine gemeinsam mit der Universität Leipzig auf-gebaute Fachbibliothek steht den Verbandsmit-gliedern sowie Studenten kostenlos zur Verfü-gung.

Der German Council pflegt eine enge Beziehung



121

mit dem ICSC - International Council of ShoppingCenters - sowie den europäischen Nationalver-bänden und bildet hierzu Kontaktbrücken. Damitsteht ein internationales Netz von mehr als 20nationalen und regionalen Center-Verbänden imZugriff.

Die Geschäftsstelle des German Council istDreh- und Angelpunkt für Mitglieder und Interes-

sierte, organisiert Veranstaltungen, koordiniertden Informationsfluss und unterstützt bei derInformationsbeschaffung. Rüdiger Pleus, Bevoll-mächtigter des Vorstands, setzt mit seinem Teamder Geschäftsstelle diese vielfältigen Aktivitätenum.



INTERNATIONAL PROPERTY RESEARCH CONFERENCES

122

5. Jahreskonferenz derAfrican Real Estate SocietyKampala, 11.- 13.03.2004

Bericht:Prof. Dr. Karl-Werner SchulteEUROPEAN BUSINESS SCHOOLInternational University Schloß Reichartshausen

Vom 11. bis 13. März 2004 fand in

Kampala/Uganda die 5. Jahreskonferenz der

African Real Estate Society (AfRES) statt, die

eine der jungen Regional Societies im Netzwerk

der International Real Estate Society (IRES) dar-

stellt. Die Konferenz wurde von ca. 100 Teilneh-

mern besucht, überwiegend aus Uganda,

Tansania, Kenia und Südafrika. Die fast 10-jähri-

ge Schreckensherrschaft von Idi Amin und ein

Massaker im Norden von Uganda vier Wochen

vor Konferenzbeginn waren noch in frischer Erin-

nerung, so dass nur zwei Nicht-Afrikaner die

Reise nach Kampala unternahmen: Stephen

Brown, Direktor der RICS Research Foundation,

die wie in den Vorjahren als Sponsor auftrat, und

der Berichterstatter, der als IRES Board Member

teilnahm. Die Konferenz wurde von Judy

Rugasira organisiert, die an der University of

Reading ausgebildet wurde und das Büro von

Knight Frank in Kampala leitet.

Die Veranstaltung wurde von Hon. E. F. Babu,

Minister of State for Works, Housing and Commu-

nications eröffnet. In seiner Rede prangerte er

unethisches Verhalten in der Immobilienwirtschaft

in Uganda und anderswo an. "There is therefore

a need for high level of integrity in the real estate

industry". Er forderte den "private real estate sec-

tor" auf, eine stärkere Rolle bei der Entwicklung

der Länder Ostafrikas einzunehmen.

Insgesamt wurden 20 Papers präsentiert. Thema-

tische Schwerpunkte bildeten die Erhebung der

Property Tax, die Genauigkeit der Immobilienbe-

wertung und Fragen der Berufsethik.

Die Property Tax stellt die wichtigste Einnahme-

quelle der Kommunen in den Ländern Ostafrikas

dar. Sie kann als Paradebeispiel dafür angese-

hen werden, warum der ökonomische Fortschritt

so gering ist. Die Property Tax wird zwar aufwen-

dig erhoben, aber von den meisten Immobilienei-

gentümern nicht bezahlt, weil diese erst vom

Staat eine Infrastrukturvorleistung erwarten, z. B.

bessere Straßen. Die Steuern können nicht ein-

getrieben werden, weil die Reichen ihre Bezie-

hungen zu den Politikern spielen lassen, und

Strafzinsen gibt es nicht, weil die Politiker selbst

zu den großen Immobilieneigentümern zählen

und natürlich auch nicht die Property Tax zahlen.

Dies ist ein Beispiel für die Schattenseiten der

Immobilienwirtschaft in Ostafrika. Auf der ande-

ren Seite ist positiv zu vermerken, dass sich in

den Metropolen Nairobi/Kenia, Lusaka/Zambia,

Harare/Zimbabwe, Dar es Salaam und Kampala/

Uganda ein Immobilienmarkt entwickelt, der auch

ausländische Investoren anzieht.

Die AfRES Mitgliederversammlung litt unter der

Abwesenheit fast aller Board Members, die über-

wiegend aus finanziellen Gründen von einer

Reise nach Uganda abgesehen hatten. Es wurde

beschlossen, für die 6. Jahreskonferenz einen

attraktiveren Standort zu wählen, um mehr Besu-

cher von außerhalb Afrikas zu attrahieren: die

Insel Sansibar in Tansania.




123

20. Jahrestagung ARES Conference Caption Island, 21.- 24.04.2004

Bericht:Prof. Dr. Karl-Werner SchulteEUROPEAN BUSINESS SCHOOLInternational University Schloß Reichartshausen

Die 20. Jahrestagung der ARES American RealEstate Society fand vom 21. bis 24. April 2004 inCaptiva Island, Florida statt. Insgesamt nahmenetwa 300 Wissenschaftler und Praktiker aus über30 Ländern an dem Treffen teil. In vier Parallel-veranstaltungen wurden etwa 170 Forschungs-beiträge vorgestellt. Hinzu kamen zahlreiche"Panel Discussions". Die gif war bei der ARESKonferenz durch

- Marc Breidenbach (ebs)- Steffen Metzner (Univ. Leipzig)- Andrea Pelzeter (ebs)- Prof. Dr. Karl-Werner Schulte (ebs)- Dr. Gisela Schulte-Daxbök (ebs)- Jun. Prof. Dr. Ramon Sotelo (Univ. Weimar)- Prof. Dr. Matthias Thomas (FH Holzminden)- Kristin Wellner (Credit Suisse Asset

Management)

vertreten, die alle auch Papers präsentierten,eine Sitzung leiteten oder an einer Panel Diskus-sion teilnahmen. Die Veranstaltung war von Prof.Elaine Worzala, Univ. of San Diego und ARESVice President, hervorragend organisiert worden.

Bei der Sitzung des Board der IRES InternationalReal Estate Society, die am Vortag stattfand,wurde die neugegründete Middle East Real Esta-te Society (MERES) in das weltweite Netzwerkaufgenommen. Prof. Angelo Karantanis, Univ. ofTechnology Sydney, gibt sein Amt des IRES President turnusmäßig an Prof. Stanley McGreal,Univ. of Ulster, Northern Ireland, ab.

Das IRES Awards Committee vergab die dies-jährigen Auszeichnungen an

- Prof. Colin Lizieri, Univ. of Reading(IRES Achievement Award)

- Prof. Valmond Ghyoot, Univ. of South Africaund Prof. Theron Nelson, Univ. of North Dakota(IRES Service Award)

- LaSalle Investments(IRES Corporate Leadership Award)

Das IRES Board setzte zwei Task Forces ein, diedie Weiterentwicklung der LARES Latin AmericanReal Estate Society und der AfRES African RealEstate Society unterstützen sollen; letzterergehört der Berichterstatter an.

Was diese Konferenz von anderen unterschied,waren einige Panel Discussions, bei denen über-greifende Themen diskutiert wurden:

- Transitions in Thought : A Real Estate Perspective

- Real Estate Centers and Institutes : Secrets to Gaining Financial and Industry Report

- The Role of Professional Instructions in Real Estate Development

- Improving the Quality and Appeal of Real Estate Careers : A Brand Strategy Discussion

Bei der erstgenannten Diskussion, bei der derBerichterstatter als Panelist teilnahm, zeigte sich,dass sich viele US-Kollegen von der Dominanzdes Investment & Finance Approaches lösen undinterdisziplinär lehren und forschen wollen. DieseEntwicklung ist höchst bemerkenswert, denn siebestätigt die Linie der gif und der deutschenHochschulen, die Immobilie nicht nur cash-flow-orientiert, sondern ganzheitlich zu betrachten.




124

11. Jahreskonferenz derEuropean Real EstateSociety Mailand, 02.- 05.06.2004

Bericht:Nicolai GerstnerEUROPEAN BUSINESS SCHOOLInternational University Schloß Reichartshausen

Vom 2. bis zum 5. Juni war Mailand der Ausrich-tungsort der 11. Jahreskonferenz der EuropeanReal Estate Society (ERES), dem europäischenVerband der International Real Estate Society(IRES). Reddy's Goup, die Kommunalverwaltungund die Handelskammer Mailand, die Börse Mailand sowie die Stadt Turin hatten nach Mailand geladen und 413 Teilnehmer aus 40 Län-dern waren der Einladung gefolgt. Mailand bot,begleitet von italienischer Lebenslust und Son-nenschein, Forschern, Wissenschaftlern undPraktikern aus der Immobilienwirtschaft die Mög-lichkeit, sich vier Tage lang umfassend mit aktuel-len Fragestellungen auseinander zusetzen undzahlreiche interessante Kontakte zu knüpfen. Auf 49 ‚parallel sessions', 2 ‚doctoral sessions'und 4 ‚plenary sessions' wurden insgesamt 227Papern zu den unterschiedlichsten Immobili-enthemen präsentiert. Die Teilnehmer, die ausden Bereichen der privatwirtschaftlichen und uni-versitären Forschung, der öffentlichen Hand, derWohnungs-, Bau- und Immobilienwirtschaft sowieder Banken und der Raum- und Stadtplanungstammten, konnten im überschaubaren Kreis dieMöglichkeit wahrnehmen, bei Podiumsdiskussio-nen und den einzelnen Vorträgen der Forschung-sergebnisse vertiefend miteinander zu diskutie-ren.

Die Beiträge der Konferenzteilnehmer umfasstenwie bereits in den Vorjahren eine sehr große Themenvielfalt. Neben Referaten zu Immobilien-Portfoliomanagement, Corporate Real Estate,Immobilien-Projektentwicklung, Stadtentwicklungund Immobilienbewertung wurden Vorträge zuden neuesten Entwicklungen in verschiedenenImmobilienmärkten und Prognosewerkzeuge vor-gestellt. Ein weiterer Schwerpunkt war der italie-

nische Immobilienmarkt mit Fokus auf die Zen-tren Mailand und Turin. Durch die kollegiale Stim-mung in den einzelnen Vorträgen, kam es immerwieder zu ausgiebigen Diskussionen, die ver-schiedene Standpunkte und Erfahrungswerte ver-deutlichten und später oft noch in Kleingruppenfortgesetzt wurden.

Die deutsche Delegation der gif war auch 2004wieder mit zahlreichen Vorträgen vertreten. Prof.Dr. Karl-Werner Schulte referierte über die Pro-blematik der Harmonisierung und Anwendung derinternationalen Immobilienbewertungs- undRechnungslegungsstandards, hielt den Vorsitz ineiner Session zu neuen Entwicklungen in derImmobilienausbildung und war Teilnehmer aneiner Podiumsdiskussion über ‚The Developmentof Land and Property Markets in Central andEastern Europe'. Prof. Dr. Hans Wilhelm Alfenberichtete über die derzeitigen Entwicklungenund Hindernisse für Public Private Partnerships inDeutschland. Jun. Prof. Dr. Ramon Sotelo wid-mete sich in seinem Beitrag, den er zusammenmit Prof. Dr. Matthias Thomas verfasst hat, dermöglichen Einführung von REITs in den deut-schen Markt und hielt den Vorsitz in einer Sessi-on, die sich mit Methoden und Techniken ausein-ander setzte. Frau Prof. Monika Dobbersteinzeigte die Funktionsweise der Büroimmobilien-märkte am Beispiel deutscher Mittelstädte auf.Profes. Dres. Stephan Kippes und Dieter Rebitzer hielten gemeinsam einen Vortrag überMarketingstrategien deutscher offener Immobili-enfonds. Dr. Thomas Beyerle räumte mit demPhantom der zukunftsorientierten Bürokonzepteauf und zeigte die Ergebnisse einer Umfrage. Dr. Marcus Cieleback präsentierte zwei Paper: In der ersten Ausarbeitung zeigte er die Dynamikder Mietentwicklungen für Neubauwohnungen inWestdeutschland auf; in der zweiten thematisier-te er Agency-Probleme bei indirekten Immobili-eninvestitionen. Peter de Haas hielt seinen Vor-trag zu quantitativen Modellen und der Vorhersa-ge von Immobilienmarktrenditen durch einunivariates Zeitreihenmodell (ARFIMA), dasempirisch getestet wurde. Frau Dr. SusanneErtle-Straub beschäftigte sich mit Vorhersagenfür Büroflächennachfrage mittels Conjoint Mea-surement. Dr. Kristin Wellner präsentierte zusam-men mit Prof. Dr. Matthias Thomas die Diversifi-kationseffekte europäischer Immobiliendirektin-vestitionen innerhalb eines europäischen




125

Portfolios mit besonderem Fokus auf die deut-schen Immobilienmärkte. Dr. Martin Werneckestellte den Gebrauch von vektorautoregressivenProzessen für die Risikoeinordnung von direktenImmobilieninvestitionen vor.

Björn Martin Kurzrock präsentierte zwei Beiträge:Zum einen untersuchte er zusammen mit MichaelRoth die Performance von Immobilienentwicklun-gen institutioneller Investoren im europäischenVergleich und zum anderen widmete er sich mitMatthias Zimmermann der Frage, ob das Altereiner Gewerbeimmobilie deren Performancebeeinflusst. Diese Untersuchung wurde anhandder Portfolios institutioneller Investoren vorge-nommen. Matthias Eder sprach in seinem Vortragüber den Weighted Average Cost of Capital beiImmobilienaktiengesellschaften. Andreas Loepfeberichtete über das ‚Best-Owner-Principle' imImmobilienportfolio-Management und die diffe-renziertere Betrachtung der direkten Immobilie-ninvestition. Lutz H. Michel sprach über die Her-ausforderungen, die von dem demographischenWandel auf die deutschen Wohnungsmärkte aus-gehen. Tobias Müller thematisierte die Finanzie-rung von Sportstadien und stellte eine Entschei-dungsmatrix für zukünftige Finanzierungsüberle-gungen vor. Nicolai Gerstner betrachtetestrategische Konzepte zur zukünftigen Ent-wicklung des deutschen Warenhauskonzeptesaus immobilienökonomischer Perspektive. In der‚doctoral session' des Vortages trugen VerenaSturm und Christoph Holzmann dieForschungsansätze ihrer Dissertationsvorhabenvor, die sich mit der Revitalisierung von deut-schen Shopping Centern respektive mit einemqualitativen Vorhersagemodell für kurz- und mit-telfristige Immobilienmarktentwicklungenbeschäftigen; Dr. Christoph Pitschke stellte seineErgebnisse zum Einfluss der Neuen BaselerEigenkapitalvereinbarung auf die Projektfinanzie-rung in Deutschland vor.

Bei der Sitzung des Boards der ERES am vorletz-ten Tag der Konferenz übergab Martin Hoesli alsamtierender Präsident der ERES die Leitung turnusgemäß an seinen Vizepräsidenten KennethGibb von der Universität Glasgow. Zur neuenVizepräsidentin wurde Paola Lunghini gewählt.Der Eröffnungsabend hielt für alle Sportbegeister-ten einen Besuch im Giuseppe Meazza Stadion

im Stadtteil San Siro bereit. Bei Führungen durchdas zu den größten Stadien Europas zählendenGebäude konnten nicht nur immobilienökonomi-sche, sondern auch fußballhistorische Fragestel-lungen genauer erläutert werden. KrönenderAbschluss war für fünfzehn ERES-Teilnehmer dieEhre einen Elfmeter schießen zu dürfen, umeines der heißbegehrten, handsignierten Trikotsder Stars von AC und Inter Mailand gewinnen zukönnen.

Ein alljährliches Highlight der ERES bildete dasGala Dinner am letzten Abend. Nach Sektemp-fang und der Begrüßungsrede wurden die Aus-zeichnungen für Forschungspaper des vergange-nen Jahres unter Beifall vergeben. Zum Schlussergriff noch Simon Stevenson vom University College Dublin das Wort und lud nach Irland zurERES 2005 ein. Weitere Informationen zurnächstjährigen Konferenz, die vom 15. bis 18.Juni 2005 in Dublin stattfindet, können unterwww.eres.org/eres2005/ abgerufen werden.




126

Annual Conference andMeetings - American RealEstate and Urban Econo-mics Association (AREUEA) Philadelphia, 07.- 09.01.2005

The Annual Meeting is held in January in conjun-ction with the meetings of the Allied Social Scien-ce Associations. AREUEA usually organizesmore than twenty-five sessions during the threeday conference, in which participants reports onresearch in progress or recently completed; thereare also roundtable discussions on topics of inte-rest in real estate and related fields and an inviteddoctoral session. A number of these sessions areheld jointly with other associations that have inte-rests in common with AREUEA. The President'sLuncheon is featured at the Annual Meeting, inwhich Association sponsors are recognized,awards are presented and the president's finaladdress is given.

General Conference Information

The AREUEA meetings will be held in Philadel-phia, Pennsylvania on January 7-9, 2005. Infor-mation on the 2005 conference will be posted asit becomes available. Conference registrationmaterials for the 2005 meeting will be mailed atthe beginning of September. If you do not receivea copy by October 15th, please contact AREUEAheadquarters by email [email protected] or byphone (866) 273-8321.

For more information, contact:Stephen Malpezzi

Center for Urban Land Economics ResearchUniversity of Wisconsin975 University AvenueMadison, WI Phone: (608) 262-6007FAX: (608) 265-2738

11th Annual Conference Paific-Rim Real EstateSocietyMelbourne, 23.- 26.01.2005

FIRST ANNOUNCEMENT

The Pacific Rim Real Estate Society announcesthe 11th Annual Conference to be held at the Uni-versity of Melbourne from January 23 to 26, 2005.ICT Building, 111 Barry Street, CarltonThe Conference is a joint venture between theUniversity of Melbourne, RMIT University andMonash University.

INTRODUCTION

The first PRRES conference was held in Melbourne on 23-25th January 1995, at RMIT.Previous conferences were held under the auspices of the Real Estate Educators Associa-tion. In the intervening years many changes haveoccurred in both the property market and the aca-demic discipline that supports it. The major themeof this conference will focus on issues concerningthese changes and how the industry and acade-mic researchers are meeting the challenge.

PRRES 05 will kick-off with the customary cock-tail party and reception on Sunday evening, 23rdJanuary and will be followed by a jam-packed 3-day programme consisting of academic and indu-stry presentations. This year Australia Day occursin the middle of the conference, Wednesday 25thJanuary, and the formal programme will be sus-pended to allow delegates to participate in theAustralia Day celebrations and have an opportu-nity to enjoy the charm and beauty of Summer inMelbourne. The Day will conclude with a traditio-nal Aussie Bar-B-Que when head chef JonRobinson will prepare a great feast of snags,shrimps and chops with all the trimmings. If youplay a musical instrument and can sing a songbefitting the occasion you may be discovered.




127

COMMITTEE

Professor Jon Robinson University of Melbourne Dr Richard Reed University of Melbourne Janne Morrison University of Melbourne Associate Professor Greg SchwannUniversity of Melbourne John FlahertyMonash University Ric Lombardo RMIT University

VENUEThe University of Melbourne, AustraliaICT Building, 111 Barry Street, Carlton

THEMEProperty Investment

Conference sub-themes include- Investment and Finance - Securitisation- Portfolio Management - Corporate Real Estate- Property Cycles - Housing Markets- Education & Training - Valuation issues- Information Technology - Property Taxation- Regional Property Markets - International Property Markets

CONTACT US

Conference Management Old Physics Building The University of Melbourne Phone: +61-3-8344-6107 or 8344-6389 Fax: +61-3-8344-6122 Email: [email protected]://business2.unisa.edu.au/prres/

12th European Real EstateSociety - Annual Conferen-ce European Real EstateSociety (ERES) Dublin, 15.- 18.06.2005

The 12th annual ERES conference is to be heldJune 15-18th 2005 in Dublin and hosted by theCentre for Real Estate Research, Michael SmurfitGraduate School of Business, University CollegeDublin. The conference provides a forum for theexchange of research in a wide range of realestate related areas. The themes of the con-ference cover all areas of real estate, urban eco-nomics and urban studies.

European Real Estate Society

The European Real Estate Society (ERES) wasestablished in 1994 to create a structured andpermanent network between real estate acade-mics and professionals across Europe. Theannual conference provides an open forum forthe exchange of ideas and the dissemination ofresearch in real estate finance, economics,appraisal, investment and asset management.ERES is dedicated to promoting and advancingthe field of real estate research throughout Euro-pe. ERES is a non-profit organisation affiliatedwith the International Real Estate Society. TheERES conference has rapidly established itselfas the leading real estate research conference inEurope and is one of the largest such eventsworldwide. Previous conferences have takenplace in Amsterdam, Stockholm, Belfast, Berlin,Maastricht, Athens, Bordeaux, Alicante, Glasgowand Helsinki. The 2004 conference is to takeplace in Milan.

Centre for Real Estate Research, UCDThe Centre for Real Estate Research, UCD wasestablished in 2002 within the Smurfit School ofBusiness. The Centre aims to provide a focalpoint for real estate related research and to pro-vide a bridge between professional and academic




128

research. The Centre's affiliated faculty havepublished in leading international journals suchas Journal of Housing Economics, Journal ofReal Estate Research and the Journal of Pro-perty Research. The centre's affiliated facultycome from across the university, including thedepartments of Banking & Finance, Economicsand Urban Studies.

Smurfit School of Business, UCD

Together with the undergraduate Quinn School ofBusiness, Smurfit School forms UCD BusinessSchools, which is the largest business faculty inIreland. The school's MBA programme is one ofthe oldest in Europe, established in 1964, andhas consistently been ranked as one of the toptwenty programmes in Europe by the FinancialTimes. The school is one of a limited number tohave been awarded the three major internationalbusiness school accreditations: AACSB, EQUISand AMBA. The school is also a member ofCEMS, the Community of European ManagementSchools.

10th Asian Real EstateSociety (AsRES) - Inter-national Conference Sydney, 18.- 21.07.2005

The 10th Asian Real Estate Society InternationalConference will take place in Sydney, Australiaduring 18-21 July 2005. The conference will pro-vide a forum for academics, practitioners andpolicymakers in the areas of real estate market,real estate finance, development and investment,housing and urban planning, urban economics,regulation and government policy to exchangeideas on important issues. In addition to papersessions covering current theoretical and appliedresearch, the conference will feature specialpanel discussion sessions on issues in Asia andrest of the world. There will be also Chinesepaper sessions in the program.

Annual meetingAmerican Real EstateSociety (ARES)Santa Fe, 13. -16.04.2005

Key West, 19. -22.04.2006

San Francisco, 11. -14.04.2007

Bisher sind keine Ausschreibungsunterlagen

verfügbar.


>> CALL FOR PAPERS

129

12th European Real EstateSociety Annual ConferenceEuropean Real EstateSociety (ERES) Dublin, 15.- 18.06.2005

Any researcher interested in submitting a paperto the conference should send abstracts to theProgramme Chair by February 28th 2005.

The following information should be included: · Title of the paper · A number of key words · Contact details of the lead author,

including postal address, telephone, fax number and e-mail address

Final decisions on papers accepted will be madeby March 30th. Anyone wishing to organise aspecial panel session or to serve as a sessionchair should contact the Programme Chair.Abstracts should be sent to the Programme Chairpreferably by e-mail or through the post to the following addresses.

Simon Stevenson, ERES 2005 Conference &Programme Chair Centre for Real Estate Research, Michael SmurfitGraduate School of BusinessUniversity College DublinCarysfort Avenue, BlackrockCounty Dublin, Republic of Ireland

e-mail: [email protected]

10th Asian Real EstateSociety (AsRES) - Inter-national Conference Sydney, 18.- 21.07.2005

Academics, practitioners and students resear-ching in those areas are invited to submit andpresent papers at the conference.

Timetable· 28 February 2005: Submission of abstract· 31 March 2005: Confirmation of

abstract/Notification to authors· 30 April 2005: Conference registration/Hotel

Booking· 31 May 2005: Submission of Final Paper

The abstract should provide the title of the paperand a detailed outline of the research questionand methodology. It should also include thenames, affiliation, mailing addresses and e-mailaddresses of all authors, and designation ofcontact author. All submission should reach usnot later than 28 February 2005. Please submitabstracts or full papers (in English or Chinese) bye-mail preferably in MS word or PDF formats toDr. Jinu Kim ([email protected]).

Jinu KimFaculty of the Built EnvironmentUniversity of New South WalesSydney, 2052 - Australia


>> GIF GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG

SOCIETY OF PROPERTY RESEARCHERS, GERMANY

130

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif)

Geschichte

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) wurde 1993 von 27 Mitgliedern ge-gründet. Die Mitgliederschaft ist mittlerweile auf rund 500 angewachsen.

Bis Anfang der 90er Jahre wurde dem Thema Immobilien an deutschen Universitäten, Fachhochschu-len und Berufsakademien kaum Beachtung geschenkt. Entsprechend schlecht war es um Aus- undWeiterbildung sowie um die immobilienbezogene Forschung in der Bundesrepublik bestellt. In derFolge litt die Praxis unter unzureichend auf ihre Aufgabe vorbereiteten Nachwuchskräften und unterdem fehlenden Forschungs-/Praxis-Transfer.

Die Mitglieder der gif vertreten Unternehmen und Institutionen aller Leistungsbereiche rund um die Im-mobilie:

> Universitäten, Fachhochschulen, Berufsakademien und andere Bildungseinrichtungen> Projektentwickler und Bauträger > Immobilienmakler > Anwälte und Steuerberater> Marktforscher und Berater> Finanzierungsinstitute und Versicherungsgesellschaften> Offene und geschlossene Immobilienfonds> Immobilienaktiengesellschaften> Industrie-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen mit ihren Immobiliengesellschaften> Bewerter und Sachverständige> Immobilienverwalter> Öffentliche Planungs- und Liegenschaftsämter, Wirtschaftsförderungsgesellschaften> Verbände und Organisationen der Immobilienwirtschaft> Vertreter der Presse

Zielsetzung

Durch die Gründung der gif wurde ein Forum geschaffen, dessen Mitglieder sich gemeinsamen Zielenverpflichtet fühlen.

> Erhöhung der Marktransparenz> Schaffung von Standards für die Analyse und Bewertung von Märkten und Objekten> Anregung und Förderung von Forschungsarbeiten zu immobilienwirtschaftlichen Themen > Pflege von nationalen und internationalen Kontakten> Weiterentwicklung der Professionalität> Unterstützung der Aus- und Weiterbildung> Herausgabe der ersten wissenschaftlichen Zeitschrift für Immobilienökonomie “ZIÖ”




131

Internationales Netzwerk

Um auch über die Grenzen der Bundesrepublik den Austausch von Forschungsergebnissen zugewährleisten, ist die gif in ein internationales Netzwerk eingebunden, deren Dachorganisation dieIRES International Real Estate Society ist. Auf europäischer Ebene verbindet die ERES EuropeanReal Estate Society die nationalen Vereinigungen, so dass jedes gif-Mitglied automatisch “associatemember” der ERES ist. Die gif bietet ihren Mitgliedern damit weltweite Kontakte und Informationsmög-lichkeiten. Darüber hinaus bestehen Partnerschaften mit der American, Asian, Pacific Rim, Africansowie der Latin American Real Estate Society.

Die ERES bietet zudem zahlreiche Serviceleistungen. So können die Mitglieder zum Beispiel anKonferenzen der Partnerorganisationen zu einer reduzierten Gebühr teilnehmen.

Arbeitskreise

Das Herz der gif schlägt in den Arbeitskreisen, in denen sich die Mitglieder und externe Experten inunregelmäßigen Abständen treffen. Dort werden Richtlinien, Empfehlungen und Definitionen erarbei-tet, die der Immobilienbranche zur Verfügung gestellt werden. Durch die breite Beteiligung der Mark-takteure in den Arbeitskreisen wurden zahlreiche der erarbeiteten Richtlinien und Definitionen schnellzum Standard praktischen Handelns.

Zur Zeit arbeiten folgende Arbeitskreise zu den Themen

> Flächendefinitionen> Marktanalysen und Bedarfsprognosen> Bewertungsvergleiche und -standards> Immobilienanlageprodukte> Immobilien-Risikomanagement> Geographische Informationssysteme > Einzelhandel und Immobilienwirtschaft> Facility Management> Flächenrecycling> Denkmalschutz> Serviceimmobilien> Real Estate Investment Management > Wohnungswirtschaft> Rating

Bisherige Bilanz

Von den Arbeitskreisen wurden bisher folgende Ergebnisse vorgelegt:

> Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Verband Chartered Surveyors e.V. und dem DIN Normenausschuss Bau DIN 277

> Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum, ebenfalls gemeinsam mit dem Deutschen Verband Chartered Surveyors e.V., dem German Council of Shopping Centers e.V.und dem DIN Normenausschuss Bau DIN 277




132

> Empfehlungen zur Prospektierung und zur Berechnung von Prognoserenditen geschlossenerImmobilienfonds, die von nahezu allen wesentlichen Marktteilnehmern unterzeichnet wurden

> Empfehlung zur Kalkulation für werdendes Bauland und zum Aufbau und Inhalt von Grundstücksmarktberichten

> Definitionssammlung zum Büroflächenmarkt, die von fast allen führenden Analysten und Beratern getragen wird

> Begriffs- und Lagedefinitionen der Einzelhandelsanalytik> Empfehlung zur Analyse von Immobilienrisiken (EAI)> Kriterienkatalog zur Beurteilung von Service-Wohnimmobilien (mit einem Klassifizierungssystem)> Standardleistungskatalog für das Real Estate Investment Management

In Vorbereitung sind u. a. :> Indikatoren zur Wohnungsmarktbeobachtung> Ratingverfahren für die Immobilienwirtschaft

Die Mietflächenrichtlinien wurden mit dem Innovationspreis der Zeitschrift “Immobilien Manager” ausgezeichnet.

Sonstige Aktivitäten

Darüberhinaus beabsichtigt die gif jährlich ein wissenschaftlich ausgerichtetes FORUM zu veranstal-ten, in dem Theorie und Praxis aufeinandertreffen und aktuelle Probleme miteinander diskutiert werden.

Eine erste erfolgreiche Veranstaltung fand im Februar des Jahres 2002 zum Thema “Immobilien-Risikomanagement” statt.

Seit 1995 vergibt die gif e.V. alljährlich einen Immobilienforschungspreis an Diplomanden, Doktoran-den und andere herausragende Arbeiten. Ursprünglich initiiert von der SF Bau (heute: STRABAG) wirdder Preis gegenwärtig von der Deutschen Grundbesitz - Investmentgesellschaft mbH mit 12.500EURO gesponsert.

Zielgruppen

Persönliche MitgliederDie gif möchte all jene als Mitglieder gewinnen, die einen beruflichen Bezug zur Immobilienwirtschafthaben und immobilienwirtschaftliche Forschung unterstützen möchten. Über die Annahme des Antra-ges entscheidet der Vorstand. Zwei Mitglieder sollten den Antrag unterstützen.

Der Mitgliedsbeitrag beträgt Euro 130,- pro Jahr, für Studenten und Doktoranden 65 ¤ pro Jahr.

Fördernde MitgliederEinzelpersonen, Unternehmen oder sonstige Einrichtungen, welche die immobilienwirtschaftliche For-schung besonders unterstützen möchten, lädt die gif ein, förderndes Mitglied zu werden. Je 3 Mitarbei-ter erhalten die ZIÖ und kostengünstigen Beitritt zu allen gif-Veranstaltungen. Alle Mitarbeiter könnenin den Arbeitskreisen mitwirken. Die fördernden Mitglieder sind berechtigt, das Logo der gif in ihremBriefkopf zu führen.

Der Mitgliedsbeitrag beträgt Euro 1.300,- pro Jahr.




133

Präsident

Schatzmeister

Beisitzerin

Sekretär

Vorstand

Hartmut Bulwien, Dipl.-Geogr.Vorsitzender des VorstandesBulwien AGOberanger 38, 80331 MünchenTel. 089/2 32 37 60 Fax: 089/23 23 76 76email: [email protected]

Prof. Dr. Matthias Thomas, Dipl.-Kfm., MRICSGeschäftsführerDID Deutsche Immobilien Datenbank GmbHWilhelmstrasse 12, 65185 WiesbadenTel. 0611/33 44 99 0 Fax: 0611/ 33 44 99 9email: [email protected]

Prof. Dr. Monika Dobberstein, Dipl.-Ing.TUHH Technische Universität Hamburg-HarburgArbeitsbereich 1.06 Gewerbeplanung und WirtschaftsförderungWoellmerstrasse 1, 21071 HamburgTel. 040/42878-4225 Fax: 040/42878-2794email: [email protected]

Vizepräsident

Dr. Karl HambergerRechtsanwalt / SteuerberaterErnst & Young AGArnulfstraße 126, 80636 MünchenTel.: 089/14 331-13 048 Fax: 089/14 331-13 199email: [email protected]

Markus Amon Dipl.-Kfm.Geschäftsführerebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbHNiederlassung MünchenGut Möschenfeld, St. Ottilienweg 11, 85630 GrasbrunnTel.: 08106/37 98 0 Fax:08106/37 98 25email: [email protected]

Holger Ladewig, Dipl.-Ing.GeschäftsführerL/A/M Ladewig Asset ManagementSüdliche Münchner Straße 32, 82031 GrünwaldTel.: 089/693 790 65 Fax:089/ 693 790 63email: [email protected]

KoordinatoAKs

134

A. Exporeal

Auf der Expo Real beteiligt sich die gif e.V. an einem durch sie angeregten Gemein-schaftsstand der Verbände, an dem sich nunmehr 16 Verbände beteiligen (u. a. die Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft und die Bündelungs-initiative)

B. Zwischenpräsentation des Gut-achtens "Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirt-schaft"

Das Gutachten wird gemeinsam mit der immoebs, RICS, BAG, Bündelungsinitiative finanziert und vom BMVBV und Deutschen Verband unterstützt. Mit dem Gutachten beauftragt ist das ifo-Institut. Voraussichtlich am Dienstag, 5.10., 15.00 Uhr findet auf demGemeinschaftsstand der Exporeal eine Zwischenpräsentation statt.

C. Podiumsdiskussion "Quo Vadis Immobilienmarktforschung in Deutschland"

Teilnehmer: Hartmut Bulwien (Eingangs-statement), Peter Röster/ATIS Real, Bärbel Schomberg/DEGI, Prof. Dr. M. Thomas/DID und Günter Muncke unter der Moderation von Dirk Labusch/IWR - Mittwoch, 6.10., 12.00 Uhr

D. 4. Forum "Die Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Immobilienmärkte"

Diese Veranstaltung befindet sich inhaltlich in Vorbereitung, Beiträge werden gerne ent-gegengenommen. Termin ist voraussichtlich Dienstag, der 16.2.2005 in Berlin zum Thema "Die Auswirkungen des demogra-phischen Wandels auf die Immobilien-märkte".

E. Präsentation des Gutachtens zur "Volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirt-schaft"

Am Vorabend des FORUM ist ebenfalls in Berlin die Präsentation des Gutachtens zur "Volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immo-bilienwirtschaft" geplant, zu der wir auch zahlreiche Politiker und andere Repräsen-tanten erwarten, so dass wir den Teilnehmer-kreis voraussichtlich begrenzen müssen (genauer Zeitpunkt und Ort sind noch offen).

F. "1. Deutsch-Niederländischer Immobilien Kongress"

Am Freitag, den 18. März 2005 findet in Kölngemeinsam mit unseren niederländischen Kollegen von der VOGON ein "1. Deutsch-Niederländischer Immobilien Kongress" statt,auf dem die unterschiedlichen Forschungs-stände und Rahmenbedingungen diskutiert werden sollen. Auch hierzu sind Beiträge willkommen. Möglicherweise werden auch Vertreter der britischen SPR Society of Property Research teilnehmen.


>> NEUES AUS DER GIF GIF NEWS


>> BERICHTE AUS DEN GIF ARBEITSKREISEN REPORTS FROM GIF WORKING GROUPS

135

FlächendefinitionenAndreas SchultenBulwien Gesa AGWallstraße 61 · 10179 BerlinTel: 030/278768-0E-Mail: [email protected]

Stellvertreter:Stefan PfeiferPREC Pfeifer Real Estate ConsultingAn der Tränk 70 · 63303 DreieichTel: 06074/67733E-Mail: [email protected]

Marktanalysen und BedarfsprognosenGünter MunckeGünter Muncke ImmobilienconsultingSierichstraße 125 · 22299 HamburgTel: 040/46071571E-Mail: [email protected]

Stellvertreter:Dr. Thomas BeyerleDEGIWeserstraße 54· 60329 Frankfurt Tel: 069/263-51295E-Mail: [email protected]

BewertungDr. Ing. Jürgen E. KochSelbstständigSchanbacher Straße 50 · 73732 EsslingenTel: 0711/3703810E-Mail: [email protected]

Stellvertreter:Prof. Dr. Manfred HintzscheFreibergstraße 5 · 70736 FellbachTel: 0711/514201E-Mail: [email protected]

MediationJost HieronymusCOMES REAL GmbHMaximilianstraße 21A · 82319 StarnbergTel: 08151/99894-41E-Mail: [email protected]

ImmobilienanlageprodukteJun. Prof. Dr. Ramon SoteloBauhaus-Universität Weimar Marienstraße 7 A · 99423 Weimar Tel: 03643/584488E-Mail: [email protected]

Immobilien-RisikomanagementCarl Otto Stinglwagner, FRICSSTIWA Immobilienmanagement & ConsultingKeltenring 17 · 82041 OberhachingTel: 089/666681-0E-Mail: [email protected]

Stellvertreter:Manfred ArltGAGFAH Immobilien-Management GmbHHuyssenallee 36/38 · 45128 EssenTel: 0201/1751309E-Mail: [email protected]

GIF-Arbeitskreise



136

Public Real Estate ManagementBernd G. PröslerImmobilien Management ConsultTölzerstraße 1582024 TaufkirchenTel: 089/66 60 72 20E-Mail: [email protected]

EinzelhandelHeinrich IversenBulwienGesa AGFlachsland 29-31 · 22083 HamburgTel: 040/423222-0E-Mail: [email protected]

Stellvertreterin:Monika WaltherTU Hamburg-Harburg Schwarzenbergstraße 95 · 21073 HamburgTel: 040/42878-3994E-Mail: [email protected]

ImmobilienmarketingAnné Gräfin Pálffy-Schwarzkopf, M.A.Pálffy + Thöne Real Estate ConsultantsAdam-Stegerwald-Straße 9 · 51063 KölnTel: 0221/4008390E-Mail: [email protected]

Facility ManagementProf. Dr. Jens OeljeschlagerFH Hildesheim/ Holzminden/ GöttingenHaarmannplatz 337603 HolzmindenTel: 05531/93875-52E-Mail: [email protected]

FlächenrecyclingProf. Dr. Dieter JacobTU Bergakademie Freiberg/Sachsen Lessingstraße 45 · 09596 Freiberg/SachsenTel: 03731/39-4081E-Mail: [email protected]

Stellvertreter: Jürgen BrüggemannMontan-Grundstücksgesellschaft mbHRellinghausener Straße 9 · 45128 EssenTel: 0201/17709E-Mail: [email protected]

DenkmalschutzNicola Halder-HassHALDER-HASS Denkmalprojekte Wilskistraße 99 · 14163 BerlinTel: 030/28047799E-Mail: [email protected]

ServiceimmobilienDr. Erich LimpensLIC Dr. Limpens Immobilien-ConsultingFuchsgracht 2a · 52441 LinnichTel: 02462/906720E-Mail: [email protected]

Stellvertreter:Dr. Lutz H. Michel RechtsanwaltBroichstraße 2 · 52393 HürtgenwaldTel: 02429/90363-90E-Mail: [email protected]

Real Estate Investment ManagementJürgen Brübach, MRICSLGT Bank in Liechtenstein & Co. OHGSchwindstraße 10 · 60325 FrankfurtTel: 069/90746200E-Mail: [email protected]


>> GIF VERÖFFENTLICHUNGEN GIF PUBLICATIONS

137

WohnimmobilienProf. Dr. habil Kerry-U. Brauerist - Institut für immobilienwirtschaftliche StudienGmbH Mozartstr. 4 · 04107 LeipzigTel: 0341/3028851E-Mail: [email protected]

ImmobilienratingArmin LiebchenLiebchen Immobilien Consulting Pohlstraße 83 · 10785 BerlinTel: 030/26484-725E-Mail: [email protected]

Real Estate

Investment Banking

Prof. Dr. Hanspeter GondringADI GmbHAkademie der ImmobilienwirtschaftPostfach 10056370004 StuttgartTel: 0711/1849826E-Mail: [email protected]



138

Arbeitskreis FlächendefinitionenDie neue Mietflächenrichtlinie MF-G wird die MF-B und MF-H ersetzen

Mit der Veröffentlichung der neuen gif-Mietflächenrichtlinie für Gewerberaum (MF-G) wird die Miet-flächendefinition in Deutschland und - mit dem Einfluss der gif im Ausland - auch in europäischenNachbarländern stark vereinfacht. Die ursprünglichen Richtlinien für Büro- und Handelsflächen (MF-Bund MF-H) hatten einige "Kinderkrankheiten", die in einem langen Diskussionsprozess von sieben Jahren nun überwunden werden.

Die Ausweitung der Anwendung über Büro- und Handelsflächen hinaus auf alle Gewerbeflächen wirdvor allem Facility- und Corporate Real Estate-Managern sowie Portfoliomanagern institutioneller In-vestoren gerecht, die nicht mit sogenannten "atmenden Gebäuden" operieren wollen. Also Gebäuden,die je nach Vermietungssituation eine andere Gesamtmietfläche ausweisen. Hierfür war eine Stufigkeitder neuen Richtlinie MF-G notwendig. Künftig werden von der BGF eines Gebäudes (Bruttogrund-fläche nach DIN 277) bestimmte Flächen als eindeutig nicht zur Mietfläche gehörend abgezogen. Hierzu gehören:

- technische Funktionsflächen, die keiner individuellen Nutzeranforderung zuzuordnen sind,- feste und bewegliche Treppenläufe und Rampen und deren Zwischenpodeste,- Fahrzeugverkehrsflächen,- Außenwände,- Grundflächen von aufgehenden Bauteilen wie Wände und Stützen, die zur konstruktiven, d.h.

tragenden und aussteifenden Raumbildung eines Bauwerkes notwendig sind.

Damit ist die "Mietfläche nach gif" eines Gebäudes immer konstant, solange nicht Baumaßnahmen dieFlächenstruktur verändern.

Der nächste Schritt, die Frage nach exklusiv oder gemeinschaftlich genutzter Mietfläche, ist dagegenimmer von der individuellen Vermietungssituation abhängig. Hierzu werden in der neuen RichtlinieEmpfehlungen zur Vorgehensweise ausgesprochen.

Andreas Schulten, AK-Leiter Flächendefinitionen



139

Arbeitskreis Marktanalysen und BedarfsprognosenBüromarktdefinitionen und Initiative zur Harmonisierung der Immobilienmarkt-Berichterstattung

Der Arbeitskreis Marktanalysen und Bedarfsprognosen hat die bisher nur intern vorliegenden Büro-marktdefinitionen intensiv diskutiert und neu gefasst. Nach redaktioneller Überarbeitung soll dasPapier der gif-Mitgliederversammlung im September 2004 zur Verabschiedung vorgelegt werden.

Die überarbeiteten Büromarktdefinitionen sind auch Grundlage für eine Initiative gegen die zunehmen-den Differenzen in den Veröffentlichungen zu den regionalen Büromärkten, die der Arbeitskreis gestar-tet hat. Damit werden nach Auffassung des Arbeitskreises die Bemühungen um eine Standardisierungder Büromarktdaten konterkariert. Seit Jahren führt der Arbeitskreis eine Jahresenderhebung für diegroßen deutschen Büromärkte durch, um eine stärkere Harmonisierung der Marktberichte und der ver-öffentlichten Daten zu erreichen. Dadurch haben sich die Jahresendzahlen zu Vermietung, Leerstand,Miethöhe und Angebot allmählich aufeinander zu bewegt. Gleichzeitig hat sich ein Wettbewerb überdie frühestmögliche Veröffentlichung von Halb- und Vierteljahreszahlen entwickelt, so dass eine immer größer werdende Bandbreite der Daten zu beobachten ist. Verwirrung und Unsicherheit bei Mietern, Bauherren, Portfolioverwaltern, Stadtverwaltungen und Kommunalpolitikern ist die Folge.Daher hat der Arbeitskreis in einem offenen Brief einen Appell an die Verantwortlichen der großenMakler- und Beratungshäuser gerichtet, sich in Zukunft an einige Regeln im Sinne einer verantwor-tungsvollen Corporate Governance der Immobilienmarkt-Berichterstattung zu halten, insbesondere:

· Marktberichte sollen nur von Unternehmen veröffentlicht werden, die selbst für das erfasste Gebiet eine laufende Marktforschung unternehmen, also die erfolgten Vermietungen und Investment-Transaktionen nachprüfbar permanent erfassen und untersuchen.

· Die Anzahl der selbst erfassten und validierten Vermietungen und Verkäufe muss benannt werden. Es ist zu unterscheiden zwischen selbst erfassten Transaktionen und Dritt-Informationen ("grauer Markt").

· Unternehmen, die dem gif-Standard entsprechend zertifiziert werden wollen, müssen sich verpflichten, die gif-Büromarktdefinitionen zu verwenden.

· Die räumliche und zeitliche Abgrenzung ist exakt darzustellen bzw. zu beachten.· Marktberichtende Unternehmen verpflichten sich, die von ihnen publizierten Daten, zumindest

die Eckwerte1, vor Veröffentlichung mit den anderen marktbedeutenden Unternehmen abzu-stimmen.

Der Arbeitskreis schlägt dazu vor, eine unabhängige Kommission einzusetzen, die ab dem kommen-den Jahr die Einhaltung dieser Regeln regelmäßig überprüft. Die Häuser, die sich dieser Überprüfungerfolgreich unterziehen, könnten dann ein entsprechendes Zertifikat erhalten. Grundlage werden u. a.die stark überarbeiteten Büromarktdefinitionen sein.

___

1 Vermietungsumsatz, Höchst- und Durchschnittsmiete, Leerstand, Pipeline jeweils innerhalb des Stadtgebietes

oder eines abgegrenzten Raumes



140

Die inzwischen teilweise schon eingegangenen Rückäußerungen großer Maklerhäuser lassen hoffen,dass diese Initiative Erfolg haben wird. Der Arbeitskreis bereitet zurzeit eine Veranstaltung zu diesemThema auf der kommenden ExpoReal in München vor, bei der auch Vertreter großer Maklerhäuserund Investoren zu Wort kommen sollen.

Günter Muncke, AK-Leiter Marktanalysen und Bedarfsprognosen

Arbeitskreis Immobilienanlageprodukte

Der Arbeitskreis Immobilienanlageprodukte hat sich vorgenommen, künftig ca. drei Podiumsdiskussio-nen jährlich zu ausgewählten Themen zu veranstalten.

Am 29. Januar 2004 fand eine Podiumsdiskussion zum Thema "Immobilienaktiengesellschaften -Wege aus der Krise" statt. Auf dem Podium referierten

- Herr Dr. Alan Cadmus (Polis AG), - Herr Claus Lehner (Bayerische Immobilien AG),- Herr Prof. Dr. Heinz Rehkugler (Albert-Ludwigs-Universität Freiburg).

Am 27. Mai 2004 fand eine Podiumsdiskussion zum Thema "Deutsche REITs - Realisieren wir unsereChancen" statt. Auf dem Podium referierten

- Herr Prof. Dr. Willi Alda (Vorsitzender der Geschäftsleitung der Deka Immobilien Investment GmbH und Präsident der Bündelungsinitiative in der deutschen Immobilienwirtschaft),

- Herr Klaus Droste (Managing Director Global Corporate Finance und Initiative Finanzplatz Deutschland),

- Herr MR Uwe Wewel (Ministerialrat im Bundesministerium der Finanzen),

Die Moderation erfolgte jeweils durch Herrn Jun. Prof. Dr. Ramon Sotelo (Bauhaus-Universität Weimar). Aufgrund der Zentralität finden die Veranstaltungen in Frankfurt am Main statt.

Am Freitag, den 15. Oktober 2004 findet in Frankfurt am Main eine Nachmittagsveranstaltung "REITsim weltweiten Vergleich - Patensuche für Deutschland?" statt.

Jun. Prof. Dr. Ramon Sotelo, AK-Leiter Immobilienanlageprodukte



141

Bereits im September 2001 wurden die Empfehlungen zur Analyse von Immobilienrisiken (EAI), dieder Arbeitskreis in den Jahren 2000 bis 2001 entwickelt hat, veröffentlicht. Bei den EAI handelt es sichum einen Fragenkatalog, der es dem Anwender anhand der Zuordnung zu Risikoklassen ermöglicht,sich auf die Immobilienrisiken zu konzentrieren, die für die von ihm zu betrachtende Lebenszykluspha-se der Immobilie von Belang sind.

Die vollständige Empfehlung zur Implementierung eines Immobilien-Risikomanagements mit dendazugehörigen Empfehlungen zur Analyse von Immobilienrisiken wird voraussichtlich im Frühjahr2005 zur Verfügung gestellt werden können.

Der Arbeitskreis besteht zurzeit aus 12 aktiven Mitgliedern aus allen Bereichen der Immobilienwirt-schaft. Die Termine der weiteren Arbeitskreissitzungen 2003 finden am 22.09. und 10.11.2004 statt.

Carl O. Stinglwagner, AK-Leiter Immobilien-Risikomanagement

Dokumentation und BerichterstattungDokumentation

und Berichterstattung

6. Schritt:Vergleich der Situation mit

der Vorgabe 1. Schritt

5. Schritt:Risikosteuerung

4. Schritt:Risikobewertung

3. Schritt:Risikoanalyse

2. Schritt:Risikoidentifikation

1. Schritt:Formulierung

der Risikostrategie

Unternehmens-Strategie

Organisation des Risikomanagementsystems

Abbildung 2: Prozesse in Unternehmensorganisationen

Arbeitskreis Immobilien-Risikomanagement

Der Arbeitskreis befasst sich mit der Empfehlung zur Implementierung eines Immobilien-Risiko-managements. Dabei geht es um die Darstellung der erforderlichen Prozesse in Unternehmens-organisationen im Rahmen des unten dargestellten Regelkreises.



142

Arbeitskreis Flächenrecycling

Es fanden seit der letzten gif-Jahresversammlung drei Sitzungen statt, und zwar am 13. November2003 in Hannover, am 26. Januar in Berlin und am 28. Juni in Essen.

In der November-Sitzung wurde festgestellt, dass von den auf der letzten gif-Jahresversammlung ver-teilten 100 Fragebögen leider lediglich ein Rücklauf kam. Daraufhin haben wir von uns aus vierArbeitspakete beschlossen: Prozesspapier für ein repräsentatives Praxisbeispiel, Public Private Part-nership (PPP) im Flächenrecycling, rechtliche Instrumente, Wertfindungsfragen beim Flächen-recycling.

In der Januar-Sitzung wurden erste Zwischenergebnisse bei den Arbeitspaketen vorgestellt. U.a. gabes einen Vortrag über PPP beim Flächenrecycling in Großbritannien. Es handelte sich um eine Part-nerschaft im Gesellschaftsmodell zwischen der öffentlichen Hand und einer Bank. Bei Wertfindungsfra-gen wollte man sich auf Bilanzierungsfragen nach IAS und Beleihungswerte nach Basel II konzentrie-ren, um eine Überschneidung mit dem Arbeitskreis Bewertung zu vermeiden. Nachdem kein For-schungsgeld zur Verfügung steht, soll die Forschung durch den Einsatz von Seminarstudenten undDiplomanden ein Stück vorangebracht werden.

In der Juni-Sitzung gab es kontroverse Diskussionen zu den Schwerpunkten des Arbeitskreises.Ergebnis: Rechtliche Instrumente werden nicht mehr als eigenes Arbeitspaket weiterverfolgt. Zielgrup-pe sollen jetzt Grundstückseigentümer und Investoren sein. Als Oberbegriff der Ausarbeitung einigteman sich auf "Bilanzierung und Beleihung von vorgenutzten Flächen" mit den Untergliederungspunk-ten spezielle Wertermittlungsverfahren, Risikoanalyse, Wertfindungsfragen der Bilanzierung, Finanzie-rungsfähigkeit/Beleihung, PPP und Fallstudien. Zwischenergebnisse sollen in der September-Sitzungpräsentiert werden. Zum stellvertretenden Arbeitskreis-Leiter wurde einstimmig Herr Dipl.-Ing. JürgenBrüggemann, Geschäftsführer der Montan-Grundstücksgesellschaft (MGG), Essen gewählt.

Von Seiten der gif wurde mehrfach bemängelt, dass der wieder belebte Arbeitskreis in der Öffentlich-keit noch zu wenig sichtbar sei. Aber immerhin wurde aus dem Arbeitskreis heraus im November 2003ein Aufsatz über "Basel II und vorgenutzte Immobilien als Kreditsicherheit sowie Neuerungen durch dieIAS (IFRS)" publiziert. Die Ergebnisse der Arbeitspakete sollen später in einem "Working Paper" biszum Jahr 2005 zusammengefasst werden. Wir würden uns insbesondere über ein stärkeres Enga-gement von Banken- und Wirtschaftsprüferseite im Arbeitskreis sehr freuen. Zum Vergleich: In Amerika hat sich sogar eine eigene "Environmental Banker´s Association" konstituiert. Den Arbeits-kreis Bewertung haben wir durch personelle Doppelmitgliedschaften gut integriert. Konfliktpotenzialsehen wir noch zu dem Arbeitskreis Denkmalschutz.

Prof. Dr. Dieter Jacob, AK-Leiter Flächenrecycling



143

Arbeitskreis Serviceimmobilien

Der gif-Arbeitskreis Serviceimmobilien veranstaltete einen Workshop zum Thema "Der Einstieg in dasbundesweite Rating von Seniorenimmobilien". Am 23. Juni 2004 kamen Investoren, Betreiber, Ver-bands-, Nutzer- und Bankenvertreter nach Frankfurt am Main. Präsentiert wurde der seit Mai 2003 vor-liegende "Kriterienkatalog zur Beurteilung von Service-Wohnimmobilien". Umfassende Kriterien sollendie standardisierte Einordnung und Bewertung von Service-Wohnimmobilien ermöglichen. HartmutBulwien, Präsident der gif unterstrich vor rund 30 Branchenvertretern die Bedeutung der Arbeitskreis-Ergebnisse. Mit dem Thema Service-Wohnimmobilien wurde ein weiteres wichtiges Feld erfolgreichangegangen, um Immobilientypen zu beurteilen.

Frau Dr. Heike Piasecki stellte die relevanten Standortkriterien vor und verwies auf die Bedeutung derobjektspezifischen Standortbegutachtung als wesentlichen Erfolgsfaktor für Service-Wohnimmobilien.Herr Uwe Groß widmete sich den zu beachtenden Kriterien und Anforderungen an nachhaltige Immo-bilien- und Gebäudestrukturen. Die Service- und Investment-Kriterien erläuterte Herr Dr. Erich Limpens. Mit der Vielfältigkeit der Vertragsstrukturen, in die Service-Wohnimmobilien eingebettet sind,beschäftigte sich Herr Dr. Lutz H. Michel.

Ein Test prüfte die Kriterien auf Wichtigkeit für die Teilnehmer bei der Bewertung von Service-Wohn-immobilien. Die Ergebnisse wiesen eine große Bandbreite auf und ließen nicht auf klare Strukturenschließen, weder differenziert nach Investoren, Betreibern noch nach Nutzern. Auch die Diskussionzeigte die Komplexität des Themas "Service-Wohnimmobilie" auf. Die Teilnehmer wünschten sichbranchenweit einheitliche Termini und Betrachtungsweisen, so dass Investoren, Betreiber und Nutzerdie "gleiche Sprache sprechen": Der gif-Kriterienkatalog wird als geeignetes Instrument angesehen,um darauf aufbauend weitere Rating-Standards zu entwickeln. Dr. Erich Limpens, ArbeitskreisleiterServiceimmobilien bekräftigte, dass der gif-Arbeitskreis künftig folgende Themen besonders behan-deln wird: Aufnahme von Qualitätsmerkmalen, Bewertung anhand eines Gewichtungsschemas dereinzelnen Kriteriendimensionen sowie Zertifizierung der Serviceimmobilie. Ferner wird der Kriterien-katalog weiterentwickelt. Als nächstes Rating-Instrument wird ein Kriterienkatalog für Pflegeimmobili-en erarbeitet.

Dr. Erich Limpens, AK-Leiter Serviceimmobilien



144

Arbeitskreis Real Estate Investment Management (REIM)

Der Arbeitskreis REIM ist mit der Erarbeitung eines Reporting-Kataloges für die Vereinbarung vonReporting-Dienstleistungen im Bereich des Real Estate Investment Managements gut vorangekom-men und wird diesen Katalog voraussichtlich auf der gif-Mitgliederversammlung im Herbst der Öffent-lichkeit vorstellen können. Somit hat der Arbeitskreis mit der Definition REIM, dem Leistungskatalog,dem Verhaltenskodex und dem Reporting-Katalog eine Reihe von Grundlagen geschaffen, die in denkommenden Monaten verstärkt kommuniziert werden sollen, um deren Etablierung als Branchen-Stan-dard zu fördern.

Jürgen Brübach, AK-Leiter REIM

Arbeitskreis Wohnimmobilien

Der Arbeitskreis Wohnimmobilien konstituierte sich am 13.5.2003 unter der Leitung von Frau Prof. Dr.habil. Kerry - U. Brauer (Berufsakademie Sachsen, iSt. Institut für immobilienwirtschaftliche StudienLeipzig) und Herrn Peter Stubbe (Geschäftsführer der Leipziger Wohnungsbaugesellschaft mbH) neu.Zwei Unterarbeitsgruppen wurden seitdem tätig:

- Unterarbeitsgruppe "Wohnungsmarktforschung" unter der Leitung von Frau Prof. Brauer- Unterarbeitsgruppe "Schrumpfende Städte" unter der Leitung von Herrn Stubbe

Ausgangspunkt der Überlegungen für die Arbeit des Unterarbeitskreises "Wohnungsmarktforschung"bildete die Einschätzung, dass teilweise recht unterschiedliche Entwicklungen zur Immobilienmarktent-wicklung im Allgemeinen und zur Wohnungsmarktentwicklung im Besonderen von unterschiedlichstenEinrichtungen und Institutionen veröffentlicht werden. Insbesondere bei Pressemitteilungen ist häufignicht nachvollziehbar, auf welchen Überlegungen die Prognosen beruhen. Aus diesem Grund stelltesich die Unterarbeitsgruppe die Aufgabe, zunächst die Indikatoren, die die Wohnungsmarktentwick-lung beeinflussen, zusammenzutragen, um dann deren offizielle datenmäßige Verfügbarkeit für ein-zelne regionale Teilmärkte zu überprüfen.

Zielstellungen der Unterarbeitsgruppe “Wohnungsmarktforschung”:

1. Erarbeitung einer methodischen Grundlage zur Einschätzung von Wohnimmobilienmärkten.2. Nachvollziehbarkeit der aus den Marktdaten vorgenommenen Einschätzungen zur künftigen

Entwicklung.3. Konzentration auf die Nutzung frei verfügbarer statistischer Daten.4. Kontinuierliche Analyse ausgewählter deutscher Städte für eine Art Statement zur Markt-

einschätzung.



145

Folgende Indikatoren wurden als relevant für die Wohnungsmarktentwicklung herausgearbeitet:

Nachfrageindikatoren

Sozio - demographische Daten- Bevölkerungsentwicklung

· Hauptwohnsitz· Haupt- und Nebenwohnsitz

- Bevölkerung Nationalität- Altersstruktur - Erfassung in 5er Schritten- Jugend- und Altersquote- Natürliche Bevölkerungsentwicklung

· Anzahl Geborene· Anzahl Gestorbene· Saldo

- Wanderungsbewegung· Innerhalb der Stadt· Umland· Saldo Wegzüge/ Zuzüge

- Wanderungsbewegung· nach Alter· nach HH - Größe· nach Nationalität

- Anzahl privater Haushalte- Haushaltsgrößenstruktur- Haushalte nach Alter des Haushaltsvorstandes- Haushalte nach Einkommensklassen- Arbeitslose insgesamt- Arbeitslosenquote- Sozialhilfeempfänger- Wohngeldempfänger- Kaufkraftkennziffern

Vorgelagerte Indikatoren - Ökonomische Rahmendaten

- Entwicklung Anzahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter- BIP pro Kopf- Kennziffern zur Erfassung der Potenziale einer Region/ Kommune - Kennziffern zur Erfassung der Innovationsfähigkeit einer Region/ Kommune- Fördermittelsituation

Angebotsindikatoren

- Wohnungsbestand· in Mehrfamilienhäusern· in Einfamilien - und Zweifamilienhäusern

- Entwicklung des Wohnungsbestandes- Wohnungsbestand nach Baualter



146

- Wohnfläche insgesamt- Wohnungsgrößen nach Räumen- Baufertigstellungen - Anzahl Wohnungen

· Neubau· Bestand

- Baugenehmigungen· Neubau· Bestand

- Leerstand- Angebotspotenzial - Baulandausweisung

· B-Pläne· Reserveflächen

- Wohnungsabgänge (Abriss)

Angebots- Nachfrage - Indikatoren

- Preisentwicklung -Kaufpreise· Einfamilienhäuser· Mehrfamilienhäuser saniert/ unsaniert· Eigentumswohnungen saniert/ unsaniert

- Preisentwicklung - Mietpreise- Anzahl Zwangsversteigerungen

· Einfamilienhäuser· Eigentumswohnungen· Mehrfamilienhäuser

- Baulandpreise - bei Berücksichtigung des Erschließungsgrades- Anzahl Verkäufe

· Einfamilienhäuser· Eigentumswohnungen· Mehrfamilienhäuser

Anhand der Analyse statistischer Veröffentlichungen der Kommunen und Länder wurde in ausgewähl-ten Städten die Verfügbarkeit der genannten Indikatoren überprüft.

Kommunale Unterschiede in der Erfassung wurden für folgende Kennziffern festgestellt:· Altersstruktur der Bevölkerung· Einkommensentwicklung (Haushaltsnettoeinkommen, Bruttojahreseinkommen) · Erfassung von Sozialhilfeempfängern

Eine unmittelbare Vergleichbarkeit ist damit nicht gegeben. Darüber hinaus ist die Datenerfassung undPublikation in den Kommunen sehr differenziert. Eine Vielzahl der oben aufgeführten Daten wird inöffentlichen Statistiken nicht erfasst.

Für die Einschätzung der weiteren Wohnungsmarktentwicklung auf den Teilmärkten sind vor allemIndikatoren zu erfassen, die Schlussfolgerungen auf eine künftige Entwicklung zulassen. Einigkeitbesteht in der Arbeitsgruppe darüber, dass ein mathematisch - statistisches Modell für Prognosen imRahmen des Arbeitskreises nicht geeignet und auch nicht möglich ist. Die Nichteignung resultiert zum



147

einen aus der Verfügbarkeit der Daten, insbesondere aus den fehlenden langfristigen Zeitreihen in denNeuen Bundesländern. Sie resultiert zum anderen aus der damit verbundenen Nichtberücksichtigungqualitativer Veränderungen. Hinzu kommt das Problem der mathematisch - statistischen Kapazität imRahmen eines solchen Arbeitskreises.

Zur Einschätzung der Potenziale bzw. der Innovationsfähigkeit einer Region wurde die Diskussion mitHerrn Prof. Dr. Rosenfeld, Abteilungsleiter Regional- und Kommunalforschung am IWH Institut für Wirt-schaftsforschung Halle/ Saale durchgeführt. Das IWH analysiert zur Einschätzung der Potenzialefolgende Indikatoren.

1. Innovationsfähigkeit einer Region· Erfassung über Patentanmeldungen (Quelle: Patentstatistik)· Aufwendungen für Forschung und Entwicklung der Unternehmen - Erfassung in den Unternehmen, die eigene Forschungsabteilungen haben.

· Aufwendungen für Forschung und Entwicklung in wissenschaftlichen Einrichtungen/Hochschulen

2. Unternehmensbesatz· Anzahl von Unternehmen pro 10 000 Einwohner

3. VerkehrsinfrastrukturErfassung über:· ICE - Haltepunkte· Nähe zu Flughäfen· Autobahnanschlussstellen· Erreichbarkeit der Innenstädte

4. Humankapital· Qualifikationsniveau der sozial - versicherungspflichtig Beschäftigten · Anzahl Studierender in einer Region

5. Ballungsgrad· Bevölkerungsdichte

6. Weiche Indikatoren· Naherholungsmöglichkeiten/ Freizeitwert· Image· Verwaltungsklima

Die genannten Indikatoren werden vom IWH erfasst und interpretiert. Ein mathematisch - statistischesModell liegt nicht vor. Es wird von Herrn Prof. Rosenfeld auch angezweifelt, ob mit einem solchen diekünftige Entwicklung einer Region tatsächlich abzubilden wäre.

Unterarbeitsgruppe "Schrumpfende Städte"

In den Beratungen dieser Unterarbeitsgruppe wurden primär qualitative Aspekte der Schrumpfung dis-kutiert sowie Ursache - Wirkung - Beziehungen innerhalb von Stadtumbauprozessen. Hierzu ent-wickelte die Unterarbeitsgruppe eine Matrix der Einflussfaktoren der Wohnungsmarktentwicklung. DieUnterarbeitsgruppe "Schrumpfende Städte" kam im Laufe ihrer Beratungen zu der Erkenntnis, die The-matik als eigenständige Unterarbeitsgruppe nicht weiter zu verfolgen. Vielmehr steht sie zur Bearbei-tung von Teilaufgaben, die aus der Unterarbeitsgruppe "Wohnungsmarktforschung" heraus entstehen,bereit. De facto fusionieren somit beide Unterarbeitsgruppen.



148

Der Arbeitskreis Wohnimmobilien wird die Analysen fortführen und hat sich hierfür folgende weitereAufgaben gestellt:

1. Erhöhung der Markttransparenz auf ausgewählten wohnwirtschaftlichen Teilmärkten - Zusammen-fassung der vorliegenden wohnwirtschaftlichen Daten ausgewählter Teilmärkte als Diskussions-grundlage für ein mögliches Statement des Arbeitskreises.

2. Einbeziehung von qualitativen Faktoren, die die Wohnungsnachfrage maßgeblich beeinflussen.3. Darstellung der Entwicklung auf ausgewählten wohnwirtschaftlichen Teilmärkten in Verbindung mit

Aussagen über die aktuelle Marktsituation und möglicher weiterer Marktentwicklungen.

Prof. Dr. habil. Kerry - U. Brauer, AK-Leiterin Wohnimmobilien


>> GIF VERÖFFENTLICHUNGEN GIF PUBLICATIONS

149

Veröffentlichungen der gif

Richtlinien / Empfehlungen / Definitionen

gif-Richtlinien

Berechnung der Mietflächen für Büroimmobilien EURO 29,–

Berechnung der Mietflächen für Handelsraum EURO 29,–

Definition und Leistungskatalog Real Estate Investment Management EURO 29,–

Verhaltenskodex Real Estate Investment Management kostenlos

Kriterienkatalog zur Beurteilung von Serviceimmobilien EURO 29,–

gif-Empfehlungen

Berechnung von Prognoserenditen für geschlossene Immobilienfonds EURO 29,–

Prospektierung geschlossener Immobilienfonds EURO 29,–

Kalkulationsverfahren für werdendes Bauland EURO 29,–

Analyse von Immobilienrisiken (EAI) EURO 49,–

Aufbau und Inhalt von

Grundstücksmarktberichten kostenlos

Kommunale Einzelhandelsgutachten kostenlos

gif-Definitionen

Definitionssammlung zum Büroflächenmarkt kostenlos

Ausgesuchte Begriffs- und Lagedefinitionen der Einzelhandelsanalytik kostenlos

In Vorbereitung

Empfehlung zur Wertermittlung von Baudenkmalen

Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (MF-G)



EDITORIAL POLICY AND SUBMISSION GUIDELINES

150

Grundsätze und ZieleDie Zeitschrift für Immobilienökonomie (ZIÖ) ist die offizielle Verbandszeitschrift der Gesellschaft fürImmobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V. Die Zielsetzung der Zeitschrift ist es, die Forschung aufdem Gebiet der Immobilienökonomie zu fördern, zur Verbreitung und Umsetzung der Ergebnisse bei-zutragen und dem internationalen Niveau anzunähern. Die ZIÖ verfolgt einen interdisziplinären Ansatzund strebt die Zusammenarbeit von Wissenschaft und Unternehmenspraxis in der Immobilienwirt-schaft und verwandten Wirtschaftszweigen an.

BegutachtungsverfahrenAlle eingereichten Manuskripte werden, wie international üblich, einem doppelt verdeckten Begutach-tungsverfahren unterzogen. D.h. ein Manuskript wird durch mindestens zwei Gutachter geprüft, Auto-ren und Gutachter erfahren dabei ihre Identität gegenseitig nicht. Durch dieses Verfahren soll die fach-liche Qualität der Beiträge gesichert werden.

Die Gutachter werden das jeweilige Manuskript ausführlich würdigen und ggf. Korrekturvorschlägeunterbreiten. Die Korrekturvorschläge werden dem Autor durch die Schriftleitung zur Kenntnisgebracht. Das Manuskript wird angenommen, wenn beide Gutachter der Veröffentlichung zustimmen.Bei Unstimmigkeiten zwischen den Gutachtern wird ein dritter Gutachter bestellt. Die endgültige Ent-scheidung, ob ein Manuskript abgelehnt oder einem erneuten Begutachtungsverfahren unterzogenwird, liegt bei dem Herausgeber.

Einreichen von BeiträgenManuskripte und sonstige Korrespondenz sind an die Schriftleitung zu senden:

Prof. Dr. Monika DobbersteinTU Hamburg-HarburgA 1-06: Gewerbeplanung und WirtschaftsförderungWoellmerstraße 1, 21071 HamburgTelefon: 040 / 42878-4225email: [email protected]

Manuskripte sind in vierfacher Ausfertigung sowie auf Diskette (als Microsoft Word-Dokument) einzu-reichen. Bitte sehen Sie von einer Konvertierung in PS- oder PDF-Dateien ab, da diese Formate vomverlagsseitig eingesetzten Satzprogramm nicht verarbeitet werden können.

Auf der Titelseite sind der Titel des Beitrages und der/die Verfasser mit vollem Titel und ausgeschrie-benen Vornamen sowie beruflicher Stellung und die Postanschrift, die Telefon- und Faxnummer sowiedie eMail-Adresse aufzuführen. Für das Begutachtungsverfahren müssen die Beiträge anonymisiertwerden. Daher dürfen diese Angaben nur auf der Titelseite des Manuskripts stehen, die vor der Wei-terleitung an die Gutachter entfernt wird.

Der Autor verpflichtet sich mit der Einsendung des Manuskriptes unwiderruflich, dieses bis zurEntscheidung über die Annahme nicht zu veröffentlichen oder anderweitig zur Veröffentlichung anzu-bieten. Diese Verpflichtung entfällt im Falle von Korrekturvorschlägen im Rahmen des Begutachtungs-verfahrens nicht.

Der Autor sichert zu, die Korrekturfahnen innerhalb zwei Wochen zu lesen.



EDITORIAL POLICY AND SUBMISSION GUIDELINES

151

FormatDie Manuskripte sind in Arial, 12 Punkt, 1,5-zeilig mit 5 cm Rand links und 1 cm Rand rechts zu schrei-ben. Der Umfang sollte 40.000 Zeichen nicht überschreiten.

Dem Beitrag ist ein kurzer Überblick von höchstens 1.500 Zeichen voranzustellen, in der die Problem-stellung, das methodische Vorgehen sowie die wichtigsten Erkenntnisse für Wissenschaft und/oderPraxis dargestellt werden.

Darüber hinaus ist jedem Aufsatz eine “Summary” in englischer Sprache von ca. 5.000 Zeichen undeine deutsche Zusammenfassung von nicht mehr ca. 2.500 Zeichen Länge beizufügen.

ÜberschriftenDie Aufsätze sind einheitlich nach der alpha-numerischen Klassifikation (A., I., a., 1., aa., 11.) zu glie-dern.

Zitierweise und LiteraturverzeichnisZitierte Literatur ist in der Kurzbeleg-Methode als Fußnote (Arial, 12 Punkt) anzuführen. Fußnoten sindim Text fortlaufend zu numerieren. Beispiel:

Fußnoten:1 Vgl. Bone-Winkel, S., Immobilienfonds, 1994, S. 20 ff.2 Bulwien, H., Immobilienanlagemarkt, 1998, S. 71.3 Vgl. Pfarr, K., Bauwirtschaft, 1984, S. 21.4 Vgl. Thomas, M., Index, 1997, S. 49.

Literaturverzeichnis:Bone-Winkel, Stephan (Immobilienfonds 1994): Das strategische Management von offenen Immo-bilienfonds unter besonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien, in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.), Schriften zur Immobilienökonomie, Bd. 1, Köln: Müller, 1994.

Bulwien, Hartmut (Immobilienanlagemarkt 1998): Überblick über den Immobilienanlagemarkt in Deutschland, in: Schulte, Karl-Werner/ Bone-Winkel, Stephan/ Thomas, Matthias (Hrsg.): Hand-buch Immobilien-Investitionen, Köln: Müller, 1998, S. 37-75.

Pfarr, Karlheinz (Bauwirtschaft 1984): Grundlagen der Bauwirtschaft, Essen: Deutscher Consulting, 1984.

Thomas, Matthias (Index 1997): Der Index kommt, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 12. Dezember 1997, S. 49.

Abbildungen und TabellenAbbildungen und Tabellen sind zu beschriften (z.B.: Abb. 1: Haus der Immobilienökonomie, bzw. Tab.2: Mietpreisentwicklung). Sie sind an der betreffenden Stelle des Manuskripts in Kopie einzufügen undim reproduzierfähigen Original dem Manuskript beizulegen.

Mathematische FormelnMathematische Formeln sind durchzunumerieren: (1), (2) usw. Sie sollen so einfach wie möglichgehalten werden. Griechische und Fraktur-Buchstaben sind möglichst zu vermeiden, ungewöhnlichemathematische und sonstige Zeichen für den Setzer zu erläutern. Auf Herleitung mathematischer For-meln soll im Text verzichtet werden; diese sind aber für die Begutachtung beizufügen.


>> IMPRESSUM, ABONNEMENTS IMPRINT, SUBSCRIPTIONS

152

Zeitschrift für ImmobilienökonomieDie Zeitschrift für Immobilienökonomie (ZIÖ) ist die offizielle Verbandszeitschrift der

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V.Wilhelmstraße 12, 65185 Wiesbaden

HerausgeberProf. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS

EUROPEAN BUSINESS SCHOOLInternational University Schloß Reichartshausen

email: [email protected]

SchriftleitungProf. Dr. Monika Dobberstein

TU Hamburg-HarburgA 1-06: Gewerbeplanung und Wirtschaftsförderung

Woellmerstraße 1, 21071 HamburgTelefon: 040 / 42878-4225


Bezugspreise:Die Zeitschrift erscheint halbjährlich. Der Einzelverkaufspreis beträgt 25,- EUR; der Preis für das

Jahresabonnement 40,- EUR zuzüglich Versandkosten. Die Zeitschrift ist für persönliche Mitglieder derGesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. kostenlos zu beziehen; Firmenmitglieder

erhalten drei Freiexemplare.

Bezugsmöglichkeit:Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V.

Wilhelmstraße 12, 65185 WiesbadenTelefon: 0611 / 3344970, Telefax: 0611 / 3344975


Herstellung:

Books on Demand GmbH, NorderstedtISSN 1611-4051

Das Copyright für mit Autorennamen veröffentlichte Artikel liegt bei den Autoren. Nachdruck ganzer Artikel oder Auszügen daraus nur mit Erlaubnis der Autoren. Bei Nachdruck von Artikeln oder Auszügen daraus muss als Quelle diese Zeitschrift angegeben werden.© 2004 Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

Copyright of authored material is held by the author(s). Persons wishing to reproduce an article, or any part thereof, should obtain the author’s permission. Where an article is reproduced in part or in full, reference to this publication must be given.© 2004 Society of Property Researchers, Germany

Documents

Inhalt Contents 2/2004 - uni-regensburg.deepub.uni-regensburg.de/6723/1/schulte3.pdf · Prof. Dr. K.-W. Schulte HonRICS. Zeitschrift für Immobilienökonomie German Journal of Property