GUTACHTEN UND EXPERTISEN

Schätzungsobjekt

Hauptstrasse 54

Gutachter Peter Jenzer, Tel. 032 331 59 58

CH- 2565 Jens BE

Auftraggeber Erbengemeinschaft Peter Biedermann

c/o. Frau Notarin Monika Guggisberg

CH-2560 Nidau BE

Bewertungsstichtag Dienstag, 19. Februar 2019

Dorfplatz 8

IMMOBILIENBEWERTUNG

Ehemaliges Bauernhaus mit Land

ALTHIS AG - Büro für Bau- und Immobilienökonomie - Schulgasse 9 - Postfach - CH-2560 NidauTel. +41 32 331 59 58 - Fax +41 32 331 59 57 - Mail peter.jenzer@althis.ch

BESCHREIBUNG, ZUSAMMENFASSUNG DER RESULTATE

VERKEHRSWERT = RELATIVER LANDWERT

RAHMENBEDINGUNGEN, BESONDERES

ALLGEMEINES, SCHÄTZUNGSAUFTRAG

Definition Verkehrswert Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse,Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauftwerden.

CHF 315'000

Beim Schätzungsobjekt Dorfplatz 8 handelt es sich um ein ehemaliges Bauernhaus an zentraler Ortslage in der GemeindeJens BE.

Seit dem Tod des Eigentümers steht die Liegenschaft leer. Um eine Grundlage für den weiteren Verwendungszweck zu erhalten,wurde der Schätzer von der Notarin beauftragt, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Gemäss Beurteilung vor Ort, befindet sich die Liegenschaft in einem demodierten und baufälligen Zustand. BeschädigteDachteile verursachen Wasserschäden. Eine Gesamterneuerung unter den heute geltenden bautechnischen und baurechtlichenVorgaben dürfte aus wirtschaftlicher Sicht wenig Sinn machen, da dies wesentlich teurer als ein Abbruch mit Neubau zu stehenkommt.

Gemäss Anfrage bei der Baubehörde Jens ist das ehemalige Bauernhaus nicht denkmalgeschützt. Es sind auch keinebaurechtlichen Nachteile in Bezug auf ein Neubauprojekt bekannt.

Aufgrund dieser Erkenntnisse wurde im Bericht auf ein Wertermittlungsszenario unter dem Gesichtspunkt einerGebäudesanierung verzichtet. Das Berechnungsszenario sieht den Gebäudeabbruch mit einem Neubauprojekt vor.Beim ermittelten Verkehrswert handelt es sich demnach um den "relativen Landwert" für unbelastetes Land.

Gemäss Zonenplan und Baureglement dürfte bei optimierter Bauweise eine Wohnnutzung von ca. 700 m2 möglich sein. Da diebaulichen Möglichkeiten bei diesem Grundstück jedoch nur rudimentär geprüft werden konnten, wurde im Bericht mit einerNutzungsmöglichkeit (HNF) von 500 m2 gerechnet.

Die im Bericht verwendete Methode ist die Residualwertberechnung. Bei der Wertermittlung wurden soweit wie möglich auchfolgende Kriterien berücksichtigt:

Die im Bericht erhaltenen Werte wurden mittels der Lageklassemethode sowie hedonischen Kennzahlen (regionaleVergleichswerte) unter Berücksichtigung von relevanten Marktkriterien plausibilisiert. Die Plausibilisierung ist in diesem Berichtnicht aufgeführt.

Objektvorteile: Ortslage zentral. Schule in kurzer Distanz. Autobahn schnell und gut erreichbar.Verkehrserschliessung durch Busbetrieb. Gute Besonnung.

Objektnachteile: Immissionen durch Strassenverkehr und Restaurantbetrieb. Verwinkelte Grundstückfläche. EngePlatzverhältnisse. Fehlende Einkaufsmöglichkeiten.

BEWERTUNGSVORGEHEN

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 2 von 17

BERICHT IM DETAIL

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 3 von 17

1 ALLGEMEINE ANGABEN

2 OFFIZIELLE ANGABEN

3 LAGE- UND GRUNDSTÜCKBESCHRIEB

4 GEBÄUDE- UND UMGEBUNGSZUSTAND

5 BERECHNUNGSTEIL "HYPOTHETISCHES PROJEKT"

6 BEILAGEN

Datum, Unterschrift Peter JenzerPeter Jenzer

INHALTSVERZEICHNIS

März 2019

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 4 von 17

1.

1.1

■ Grundbuchauszug ■ Pläne

■ Situationsplan ■ Weitere Unterlagen

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

ALLGEMEINE ANGABEN

GRUNDLAGEN, DOKUMENTE

Das vorliegende Gutachten basiert auf folgenden Grundlagen:

URHEBERRECHT

Grundsätzlich ist dieses Gutachten für den erwähnten Auftraggeber und Bewertungszweck erstellt. Bei anderweitigerVerwendung lehnt der Gutachter jegliche Haftungsansprüche ab.

2019

2019

GVB-Angaben

keine

Ohne schriftliches Einverständnis des Verfassers ist eine Veröffentlichung oder Teilveröffentlichung der Arbeiten untersagt.

ALTLASTEN UND SCHADSTOFFE

Altlasten werden im Bericht erwähnt, wenn sie im Katasterplan belasteter Standorte des Kantons eingetragen sind.Schadstofferkennung ist ohne ausdrücklichen schriftlichen Auftrag nicht Bestandteil des Gutachtens. Bei offensichtlichemVorhandensein solcher Materialien wird in einem Vermerk darauf hingewiesen.

STICHTAG / GÜLTIGKEIT

Die Grundstückbewertung ist eine Momentaufnahme am Stichtag. Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalenVerkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussendeFaktoren keine Änderungen erfahren. Im vorliegenden Fall wird die Gültigkeitsdauer auf 12 Monate beschränkt.

DETAILLIERUNGSGRAD

Standort, Lage, Umfeld, und Weiteres sind stichwortartig erwähnt. Die Liegeschaft ist allen Beteiligten bekannt. Es wird deshalbausdrücklich auf eine detaillierte Aufzählung und Beschreibung verzichtet.

VERDECKTE TEILE

Für Teile, die bedeckt oder nicht zugänglich sind kann nicht bestätigt werden, dass sie in einwandfreiem Zustand und frei vonSchäden bzw. Mängeln sind.

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 5 von 17

2.

2.1

2.2

Jens BE

Nr. Grundstückfläche

Anmerkungen vorhanden

Dienstbarkeiten keine

Grundlasten keine

Vormerkungen vorhanden

Grundpfandrechte unbekannt

Gemäss Grundbuchauszug sind keine Dienstbarkeiten eingetragen.

2.3

Wohnzone 2-geschossig (W2)

Kleiner Grenzabstand 4.00 m

Grosser Grenzabstand 8.00 m

Gebäudehöhe 7.00 m

Geschosszahl 2.00

Gebäudelänge 30.00 m

Empfindlichkeitsstufe III

OFFIZIELLE ANGABEN

STEUER-, VERSICHERUNG

Amtlicher Wert CHF 202'100 (Basisjahr 1999)

Bemerkung

Baurechtliche Abstände bei Massüberschreitungen beachten.

CHF 623'500 (Basisjahr 1982)

Gemäss Baureglement der Gemeinde Jens BE gelten aktuell die nachfolgenden Bauvorschriften:

Versicherungswert

GRUNDBUCHANGABEN

Gemeinde 738

Bemerkung, Kommentar

BAU- UND ZONENORDNUNG

Grundbuchblatt 142 1'042 m2

Einträge im Grundbuchblatt

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 6 von 17

3. LAGE- UND GRUNDSTÜCKBESCHRIEB

3.1

Wirtschaft, Gewerbe ████ Immissionen, Lärm ████████████

Infrastruktur, Allgemein ██████ Haltestelle ÖV ███████████

Regionale Demografie ████████ Fahrplan Busbetrieb ████████

Immobilienmarkt ██████████ Verkehrsanbindung, Autobahn █████████████

Grundstückerschliessung ████████████ Einkaufsmöglichkeiten ████

Nachbarschaft ███████ Kindergarten, Schulen ████████

Aussicht ██████ Freizeiteinrichtungen ████████

Besonnung ██████████ Behörden, Ämter ████████

sehr

gut

auss

erge

wöh

nlic

h

auss

erge

wöh

nlic

h

LAGE-RAITING

schl

echt

mitt

el

gut

LAGE-RAITING

schl

echt

mitt

el

gut

sehr

gut

Das zu bewertende Grundstück befindet sich im Ortszentrumund ist umgeben von Wohn- und Gewerbebetrieben. DieLandparzelle ist heute mit einem unbewohnbaren Bauernhausbebaut.

Schule, Bus, Behörde und private Einkaufsmöglichkeiten inkurzer Distanz (300m).

Die Grundstückzufahrt ist problemlos und erfolgt über dieOrtshauptstrasse. Die Besonnung ist gut. Fernsicht ist nureingeschränkt vorhanden.

OBJEKTKENNWERTE

MAKROLAGE

Jens BE gehört zum Verwaltungskreis Seeland und liegt auf derSüdseite und am Fuss des Jäisberges.

Verschiedene Funde lassen eine Besiedlung während derspätrömischen Zeit (200-400 n.Chr.) vermuten. Urkundlich wurdeJens erstmals im Jahr 1229 erwähnt.

Die Gemeinde liegt auf einer Höhe von 437 m.ü.M. Auf derGemeindefläche von 4.6 km2 leben ca. 676 Einwohner. Es wirdvorwiegend (96%) deutsch gesprochen.

Im Ort sind keine Einkaufsmöglichkeiten vorhanden. Eingrösseres Angebot findet sich in Lyss und Aarberg. Dieöffentliche Erschliessung erfolgt mittels Postbus. Kindergartenund Schulen (Unter- und Oberstufe) sind vorhanden. DieAutobahn A6 ist in kurzer Distanz.

MIKROLAGE

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 7 von 17

4. GEBÄUDE- UND UMGEBUNGSZUSTAND

4.1 GEBÄUDEBEWERTUNG NACH GROBBAUTEILEN

Tief Hoch

4.2 FAZIT ZUM GEBÄUDEZUSTAND

Die Hauptnutzbereiche bestehend aus: Küche, Nasszellen,Toiletten, Einzelzimmer. Die Nebennutzbereiche bestehend aus:Bühne, Lager, Werkstatt, Garage und weitere Bereiche.

Nebennutzbereiche ███

Hauptnutzbereiche ████████

Nasszelle/WC ██████

Küche ████████

Ausbau, Innenflächen

Heizungsanlage ███

HaustechnikeinbautenElektroanlagen und Installationen. Heizungsanlage undInstallationen. Sanitäranlagen und Installationen.

Elektroanlagen ████████

Sanitäranlagen █████

█████

Dächer, Abdeckung █████

Fenster, Türen, Tore ███

Konstruktion, Gebäudehülle, Dach, FensterKonstruktionsteile in Holz, Beton, Mauerwerk. Steildach mitZiegeleindeckung. Balkone in Holz. Fassadenoberfläche undDämmung. Fensterstandard und Funktion. Türenstandard undFunktion.

Fundation, Konstruktion ████████

Fassaden, Oberflächen

Umgebungsbauten, Zäune ████████

Kanalisation, Entwässerung █████

Die Liegenschaft ist grundsätzlich in einem sehr schlechten Zustand. Die Gebäudehülle entspricht nicht mehr üblichenenergietechnischen Standards. Mit Ausnahme von Einzelgeräten sind die Haustechnikeinbauten und -installationen veraltet undnicht mehr funktionstüchtig.

Nach unserer bautechnischen Beurteilung ist die Bausubstanz der Liegenschaft nicht mehr zeitgemäss und irreparabelgeschädigt. Eine Gebäudeerneuerung nach heutigen Kriterien lohnt sich aus wirtschaftlicher Sicht nicht. Bei der Baute handeltes sich, nach unserer Einschätzung, um ein Abbruchobjekt.

--- mittel ---

Das ehemalige Bauernhaus ist in Holzbauweise und mit Steildach erstellt. Einzelne Gebäudeteile bestehen aus Beton undMauerwerk.

Das Gebäudeerstellungsjahr ist unbekannt. Einzelne wesentliche Konstruktionsteile dürften jedoch aus der Zeitperiode um 1940und 1970 stammen.

Bauteile mit Kurzkommentar Wesentliche BauteileØ - Bauteilzustand

Umgebung, TiefbauHartflächen, Entwässerung, Gartenanlage/Teich, Buschwerkund Bäumen, Nebengebäude.

Hartflächen, Beläge ████████

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 8 von 17

5. BERECHNUNGSTEIL "HYPOTHETISCHES PROJEKT"

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 9 von 17

HYPOTHETISCHE PROJEKTANNAHME

SKIZZE EINER PROJEKTANNAHME MIT BAUMASSEN GEMÄSS REGLEMENT

PROJEKTANNAHME

ANNHAME DER ZUKÜNFTIGEN BAUMÖGLICHKEITEN

Bauzone Parzellenflächen

Wohnzone, 2 Geschosse (W2) Grundstückfläche gesamt =

Hypothetisch bebaubar = ca. +/-

Baupolizeiliche Masse (Art. 39)

kGA 4.00 m Annahme der baulichen Möglichkeiten für die Berechnung

gGA 8.00 m Wohnnutzung =

FH 7.00 m Garagenboxen =

VG 2 Stk Aussenparkplätze =

GL 30 m

ES III Bemerkungen

Bemerkungen

Weitere Angaben bei Bau-Massüberschreitungenbeachten.

700 m2

1'042 m2

500 m2

3.0 Stk

3.0 Stk

Das vorliegende Szenario geht von hypothetischenBaumöglichkeit aus. Es gilt zu beachten, dass dieangenommenen Bauvorschriften noch nicht durch die Behördenund Stimmbürger genehmigt sind.

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 10 von 17

GEBÄUDEMASSE, GEBÄUDEKENNWERTE PROJEKT

Untergeschoss Keller, Technik

Erdgeschoss Wohnen

Ober- / Dachgeschoss Wohnen

Garagenboxen Parkierung

Aussenparkierung Parkierung

Gebäudekennwerte Projektannahme

NEUBAUKOSTEN PROJEKT (Grobkostenschätzung)

Untergeschoss Keller, Technik =

Erdgeschoss Wohnen =

Ober- / Dachgeschoss Wohnen =

Garagenboxen Parkierung =

Aussenparkierung Parkierung =

Total geschätzte Gebäude-Neubaukosten (BKP II)

BKP Kostenanteile

1 Vorbereitungsarbeiten

2 Gebäudearbeiten

4 Umgebungsarbeiten

5 Baunebenkosten

NEUBAUKOSTEN, PROJEKTKOSTEN

Bezeichnung GF Höhe V416 HNF/VMF

250.0 m2

250.0 m2

250.0 m2 2.20 m1 550 m3 200 m2

250.0 m2 2.50 m1 625 m3 200 m2

250.0 m2 2.50 m1 625 m3 200 m2

45.0 m2 25 m2

855 m2 1'932 m3 676 m2

Bezeichnung Totalsummen

CHF 1'450 CHF 362'500

EinheitsPreiseGeschossflächen

2.00% CHF 32'827

CHF 590 CHF 26'550

CHF 2'400 CHF 600'000

EH

CHF 1'641'350

CHF 2'350 CHF 587'500250.0 m2

45.0 m2

LANDWERTBERECHNUNG AUS "HYPOTHETISCHEM" NEUBAUPROJEKT

Total CHF 1'903'966

Total

CHF 1'641'350 5.50% CHF 90'274

CHF 1'641'350 8.50% CHF 139'515

CHF 1'641'350

CHF 1'641'350 100.00% CHF 1'641'350

Kosten

60.0 m2 2.20 m1 132 m3 51 m2

60.0 m2 CHF 1'080 CHF 64'800

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 11 von 17

LANDWERTBERECHNUNG AUS "HYPOTHETISCHEM" NEUBAUPROJEKT

ERTRAGSMÖGLICHKEITEN PROJEKT

Nutzung

Untergeschoss Keller, Technik =

Erdgeschoss Wohnen =

Ober- / Dachgeschoss Wohnen =

Garagenboxen Parkierung =

Aussenparkierung Parkierung =

Mietwerte

Kapitalkosten / Jahr Zinssatz

Zinssatz für Fremdkapital (WG2) =

Zinssatz für Eigenkapital =

Nettozinssatz Total =

NUTZKOSTEN PROJEKT

Ertragsverluste Bei diesem Projekt =

Grundkosten Bei diesem Projekt =

Instandhaltungskosten Bei diesem Projekt =

Verwaltungskosten Bei diesem Projekt =

RÜCKSTELLUNGEN PROJEKT

Rückstellungsraten Bei dieser Immobilienanlage =

Bruttozinssatz Total =

ERTRAGSWERT PROJEKT

Bezeichnung

Mietwert Total im Jahr

Kapitalisierungssatz (gewichtetes Mittel)

ERTRAGSWERT AUS PROJEKTANNAHME

Bereich, Geschoss HNF EP m2 Totalsumme

CHF 2'305'506

CHF 40'346

HypoZins

80%

20%

Werte

CHF 102'595

4.45

200.0 m2 CHF 240 CHF 48'000

25.0 m2 CHF 70 CHF 1'750

Anteile

200.0 m2 CHF 240 CHF 48'000

200.0 m2 CHF 0 CHF 0

2.70%

0.20% CHF 4'611

0.35% CHF 8'069

2.40%

0.30% CHF 6'917

CHF 6'917

CHF 55'332

0.50% CHF 11'528

0.20% CHF 4'611

0.50% CHF 11'528

4.45%

Total

3.00%

1.50%

0.0 m2

676.0 m2 CHF 102'595

51.0 m2 CHF 95 CHF 4'845

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 12 von 17

LANDWERTBERECHNUNG AUS "HYPOTHETISCHEM" NEUBAUPROJEKT

RESIDUALWERT GRUNDSTÜCK/LAND

Ertragswert aus Projektannahme / Neubau

Erstellungskosten Neubauprojekt

LANDWERT 1 (RESIDUALWERT)

Grundstückgrösse

Landwert pro m2

WEITERE MEHR- UND MINDERKOSTEN

Vorbereitungsarbeiten (Rückbauarbeiten Altliegenschaft)

Nettozinssatz

Diskontierdauer

Abbruchkosten ca.

Vorbereitungsarbeiten

Wartefrist (bis Neubau-Realisierung)

Nettozinssatz

Diskontierdauer

Differenz, Wartefrist

Wartefrist bis Baurealisierung

Befristeter Ertrag (Zwischenvermietung)

Befristete Ertragsmöglichkeiten bei Zwischennutzung (Mieteinnahmen)

EFH-Vermietung bis Projektrealisierung (Annahme)

Befristeter Ertrag

LANDWERT 2 (RESIDUALWERT)

Grundstückgrösse

Landwert pro m2

2.70%

1.0 Jahre

Total CHF 2'305'506

Total -CHF 1'903'966

Total CHF 401'540

1'042 m2

CHF 385

-CHF 75'552

CHF 77'592 CHF 75'552

Total

1'464 m3 CHF 53

1.0 Jahre

CHF 401'540 CHF 390'983 -CHF 10'557

LANDWERT "AUS SZENARIO BEREINIGT"

LANDWERT AUS "SZENARIO"

Total CHF 315'431

1'042 m2

CHF 303

Total -CHF 10'557

0.0 Jahre CHF 0 CHF 0

Total CHF 0

2.70%

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 13 von 17

6. BEILAGEN

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 14 von 17

SITUATIONSPLAN UND ZONENPLAN

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 15 von 17

GRUNDBUCHAUSZUG

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 16 von 17

Gebäudeansicht Süd Gebäudeansicht Nord

Küchenstandard Nasszellenstandard

Wohnungsstandard Vorraum, Lager

Elektroheizung Heizkörper

OBJEKTFOTOS

Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 17 von 17