Inhalt - Kanzlei Dr. Sauren · Martin Häublein Die Stärkung der Mehrheitsmacht durch zwingende Beschlusskompetenz - Überlegungen zu den Abänderungsverboten im novellierten WEG

Inhalt

Inhalt

Geleitwort.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI

V

Wohnungseigentumsrecht

Christian Armbrüster Die guten Sitten im Wohnungseigentumsrecht. . . . . . . . . . . . 1

Lothar Briesemeister Das Stimmrecht des WEG-Verwalters bei Eigentümer-

. . . . . . . . . . beschlüssen über seine eigene Verwalterstellung 17

Wolf-Dietrich Deckert Bestellung des WEG-Erstverwalters durch den teilenden Grundstückseigentümer: Eine rechtskonforme Praxis? . . . . . . 37

Michael Drasdo Die Belastung des Verwalters mit Verfahrenskosten . . . . . . . . 59

Wolfgang Cottschalg Die Stellung des Verwaltungsbeirats in der teilrechts-

. . . . . . . . . . . . . fähigen Wohnungseigentümergemeinschaft. 73

Herbert Grziwotz Wegfall der Abgeschlossenheit und der Erschließungs- sicherung - Risiken für Wohnungseigentümer und

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Finanzierungsbanken?. 95

Martin Häublein Die Stärkung der Mehrheitsmacht durch zwingende Beschlusskompetenz - Überlegungen zu den Abänderungsverboten im novellierten WEG . . . . . . . . . . . . . 113

Martin W Huff Die Videoüberwachung im Umfeld des Wohnens -

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . einUpdate 127

VI

Stefan Hügel Die Umwandlung von Teileigentum zu Wohnungseigentum

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . und umgekehrt. 137

Inhalt

Heinrich Kreuzer Der anwaltliche Vergleich über Baumängel am

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gemeinschaftseigentum 155

Werner Merle Zur Vertretung der Gemeinschaft durch die Wohnungs-

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . eigentümer 173

Dagmar Re$-Fechter Eigentümergemeinschaften: Dauerstreit - Dauerfrust? Mediation: Ein Weg der Streitbeilegung . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

Marcel M. Sauren Steuerliche Vorschriften im Miet- und WEG-Recht, insbesondere in der Jahres- und Betriebskostenabrechnung . . 201

Friedrich Schrnidt (Un)zeitgemäße Betrachtungen - 5 8 WEG

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . im Wandel der Zeiten. 221

Joachinr Wenzel Vereinbarung in Beschlussangelegenheiten? - Zur Rechtsnatur der Verwalterbestellung in der

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gemeinschaftsordnung.. 249

Inhalt I VII

Mietrecht

Hubert Blank

Die Berechnung der Minderung bei mangelhafter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mietsache.. 271

Ulf Börstinghaus

Die Entwicklung des Mietpreisrechts in Deutschland. . . . . . . 283

Peter Derleder Die Schönheitsreparaturen im fortbestehenden Mietverhältnis - Eine rechtsdogmatische Strukturierung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . auf der Basis des neuen Schuldrechts 305

Norbert Eisenschrnid Die Betriebskostenabrechnung im Lichte der Minderung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . der Bruttomiete. 327

Hans Langenberg Zum vorbehaltlosen Ausgleich des Saldos

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . von Betriebskostenabrechnungen 339

Joachirn Schrnidt Bewertungshilfen in der Gewerberaummiete -

. . . . . . . Die Gewichtung von mietvertraglichen Regelungen. 349

Michael Schultz . . . . . . . Gesetzliche Schriftform in der Geschäftsraummiete. 377

Vlll I Inhalt

Weitere Sondergebiete des Privatrechts (Urheberrecht, Baurecht, Kommunikationsrecht)

Jens Petersen Das Alleinaufführungsrecht und seine Begrenzung durch

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . denurheber 405

Alfred Sauter . . . . . . Sonderwunschvereinbarungen bei Bauträgerverträgen 415

Walter Seitz ,,Aussagegehaltu - Überlegungen zur Bestimmung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . des Verständnisses von Äußerungen 437

Allgemeiner Teil des Privatrechts

Detlev W. Belling Der Schwangerschaftsabbruch bei Minderjährigen - Eine ungelöste Aufgabe des Gesetzgebers . . . . . . . . . . . . . . . 455

Volker Emminger und Christian von der Osten Rechtsprechungsänderung und Vertrauensschutz. . . . . . . . . . 493

Eilert Osterloh Die laesio enormis und die Rechtsprechung des BGH zu sittenwidrigen Grundstückskaufverträgen nach § 138 Abc. 1 BGB. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517

Verfahrensrecht (Zivilprozessrecht und Strafprozessrecht)

Volkmar Mehle Die Unerreichbarkeit von Zeugen (§ 244 Abs. 3 Satz 2 StPO) und das Verbot der Beweisantizipation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Ekkehard Schumann Intertemporales Zivilprozessrecht - Grundsätze

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . und Praxisprobleme 549

Inhalt

Geschichte - Ökonomie - Psychologie - Theologie

I X

Peter Gauweiler König Ludwig II. von Bayern als Lehrstück für

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechtsanwender und Psychiater 587

Dieter Hahn Die Lernfähigkeit von Systemen - Von der

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Deutschland AG zur Welt AG. 607

Franz Peterander . . . . . . . . . . . . . . . . Kindeswohl und Eltern-Kind-Beziehung. 637

Theodor Seid1 ,Gerechtigkeit erhöht ein Volk" (Spr 14/34) - Das Alte Israel und sein Programm für ein gerechtes Leben . . 657

Wolf-Rüdiger Bub zum 60. Geburtstag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Werner Schnappauf 681

Wolfgang D. Heckeler und Brigitte Stenders . . . . . . . . . . . . . 683

. . . . . . . . . . . . . . . Bibliographie Wolf-Rüdiger Bub - Auszug 685

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verzeichnis der Autoren 694

Marcel M. Sauren

Steuerliche Vorschriften im Miet- und WEG-Recht, insbesondere in der Jahres- und Betriebskostenabrechnung

Steuerliche Vorschriften im Miet- und WEG-Recht

Mietabrechnung Umsatzsteuer Stellplatzvermietung Option zur Umsatzsteuer bei gewerblichen Mietern Mehrfamilienhäuser mit unterschiedlicher, d. h. gemischter Nutzung Betriebskostenabrechnung bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung Einkommensteuer (haushaltsnahe Dienstleistungen) Kostenpositionen Höhe der Beträge Zusammenfassung

201

II. WEG-Abrechnung 1. Mehrwertsteuer bzw. Umsatzsteuer a. Leistungen der Gemeinschaften

(5 4 Nr. 13 UStG) b. Umsatzsteueroption C. Stellplatzvermietung 2. Einkommensteuer a. Sogenannte Zinsabschlagsteuer b. Instandhaltungsrücklage C. AfA-Satz d. Steuerberater

3. Behandlung bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen

a. Veräußerer b. Erwerber 4. Denkmalschutz (5 7 i EStG) und

Objekte im Sanierungsgebiet (5 10 f. EStG)

a. Allgemein b. Verfahrensbesonderheiten 5. Haushaltsnahe Dienstleistungen

III. Software

IV. Angreifbarkeit der Nebenkosten- abrechnung wegen Verstoßes gegen Umsatzsteuer oder Haus- haltsnahe Dienstleistungen

1. Haushaltsnahe Dienstleistungen 2. Umsatzsteuer

V. Nichtbeachtung der steuerlichen Vorschriften in der WEG-Abrech- nung

1. Haushaltsnahe Dienstleistungen 2. Umsatzsteuer 3. Steuerliche Verwendung der

Rücklage

VI. Zusammenfassung

202 1 Marcel M. Sauren

Bub hat zu einer augerordentlich großen Bandbreite von Themen Beiträge geleis- tet. Ein Thema zu finden, dass sowohl Miet- als auch WEG-Recht betrifft war schwierig, ist aber mit den steuerlichen Vorschriften geglückt. Es war gerade Bub, der diesen Bereich auch regelmäßig ungewöhnlich umfangreich berücksichtigt hat.'

Der (Miet-)Verwalter kommt in vielfältiger Weise mit den Fragen, die sich aus dem Steuerrecht ergeben, in Berührung. Die einzelnen Aufgaben des WEG- und Miet-Verwalters sollen nachfolgend beispielhaft dargestellt werden. Abschließend soll noch der Frage nachgegangen werden, inwieweit durch Verletzung dieser Vor- schriften Anfechtungsmöglichkeiten hinsichtlich der Jahresabrechnung bzw. der Nebenkostenabrechnung bestehen.

I. Mietabrechnung

Im Mietrecht kommt der Vermieter für die Abrechnung mit 2 Steuerarten in Ver- bindung, der Umsatz- und der Einkommensteuer.

1. Umsatzsteuer

Bei der Vermietung von Grundstücken ist Folgendes zu beachten: Aufgrund des Umsatzsteuergesetzes ist lediglich die Stellplatzvermietung zwin-

gend umsatzsteuerpflichtig. Hinsichtlich der gewerblichen Vermietung kann der Vermieter, soweit der Mieter ebenfalls umsatzsteuerpflichtig ist, zur Umsatzsteuer optieren (sogenannte Option, $5 4 Nr. 12,9 UStG). Bei der Wohnraumvermietung ist diese zwingend umsatzsteuerfrei, so dass insoweit nichts zu veranlassen ist. Im Einzelnen:

Diese ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, und zwar auch dann, werin der Mieter dort nicht selbst parken will, aber entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag das Grundstück Dritten zum Parken über lä~s t .~ Eine Stellplatzver- mietung liegt nach dem BFH nur dann nicht vor, wenn das Grundstück seitens

1 Vgl. nur Bub, Wohnungseigentum von Abis Z, 7. Aufl. 2005, S. 866 ff 2 Ausführlich Sauren, DStR 1994, 416.

3 BFH, Urteil vom 30.3.2006 - V R 52/05, NZM 2007, 52.

Steuerliche Vorschriften irn Miet- und WEG-Recht 1 203

des Vermieters nicht als Stellplatz hergerichtet und auch nicht konkret als Stell- platz vermietet worden ist. Dies wird aber die Ausnahme sein. Zu den Stellplätzen zählen neben den Garagen nicht nur Autoabstellplätze, sondern auch solche für Fahrräder, Motorräder, Wohnwagen oder Reisemobile. Der Vermieter muss grund- sätzlich von dem erhaltenen Mietzins die Umsatzsteuer von derzeit 19 % - ggf. nach Verrechnung mit der auf die Stellplätze entfallende Vorsteuer aus den Kosten (regelmäßig nur Instandhaltungskosten) - an das Finanzamt abführen. Hiervon gibt es nur folgende Ausnahmen:

aa. Nebenleistung

Eine Umsatzsteuerpflicht für die Vermietung von Stellplätzen entfiele, wenn die Vermietung des Stellplatzes eine sogenannte Nebenleistung und die Hauptlei- stung eine steuerfreie Vermietung wäre. Dies käme dann in Betracht, wenn der Vermieter den Stellplatz zusammen mit einer Wohnungvermieten würde. Hier ist die Rechtsprechung sehr restriktiv. Will man die Umsatzsteuerfreiheit erlangen, muss aus umsatzsteuerlicher Sicht beides in einem Vertrag aufgenommen werden.4 Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Vermietung nicht als Nebenleistung anerkannt wird.

Beispiel: Parkdeck für mehrere Gebäudekomplexe. Nach dem Niedersächsischen Finanzgericht ist die Vermietung hier umsatz- steuerpflichtig5, da getrennte Verträge vorlagen und auch ansonsten keine Ver- bindung zu den Büroflächen bestand.

bb. Vermieter ist Kleinunternehmer

Ein weitere Ausnahme ist dann gegeben, wenn der Vermieter nur sogenannter Kleinunternehmer ist, d. h. er keinen größeren Umsatz als 17.500 € pro Jahr hat.6 Es kommt also darauf an, ob der Vermieter sonstige umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigt. Bei selbständigen Unternehmern wird dies regelmäßig der Fall sein, so dass selbst bei der isolierten Vermietung von Stellplätzen regelmäßig Umsatzsteuer anfällt.

Ist die Umsatzsteuerpflicht gegeben, muss der Mietvenvalter dem Vermieter die entsprechenden umsatzsteuerpflichtigen Umsätze melden, damit der Vermieter diese in die monatliche bzw. quartalsmäßige Umsatzsteuervoranmeldiing mitein-

4 Sauren, DStR 1994,416.

5 DStRE 2006, 1018.

6 Vgl. Sauren, Fachverwalter Nr. 1,2000, S. 51.


beziehen und die Umsatzsteuer abführen kann. Im Gegenzug hat dies den Vorteil, dass die Vorsteuer aus den Kosten geltend gemacht werden kann.

b. Option zur Umsatzsteuer bei gewerblichen Mietern

Eine Option zur Mehrwertsteuer ist für den Vermieter immer mit Vorteilen ver- bunden, weil er dann die Vorsteuer aus den Kosten erstattet erhält. Deshalb wird sie regelmäßig vom Vermieter durchgeführt, weil die Umsatzsteuer bei umsatzsteuerpflichtigen Mietern für diese auch nur ein Durchlaufposten ist. Bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist zu beachten, das eine Option nach dem Umsatz- steuergesetz an „einen anderen Unternehmen für dessen Unternehmen" erfolgen muss und der Mieter die Räume ,,ausschlieUlich" für Umsätze verwenden darf, die den Vorsteuerabzug nicht ausschliegen ($9 Abs. i UStG). Maßgeblich ist das Ver- hältnis der den verschiedenen Umsätzen dienenden Grundflächen.' Für die Frage, ob eine Option möglich ist, sind damit die Umsätze des Mieters entscheidend. Es kommt also darauf an, ob die Umsätze der Mieter steuerpflichtig oder steuerfrei durchgeführt werden. Eine geringfügige Verwendung von Ausschließungsum- sätzen ist nach der Verwaltungsauffassung bis zu 5 % der Umsätze unschädlich (Abschnitt 148 a Abs. 3 UStR). Die Bagatellgrenze bestimmt sich hierbei nach der Vorsteueraufteilung durch den Mieter als Leistungsempfänger. Diese kann der Vermieter regelmäßig nicht kennen. Deshalb sind in jedem Gewerbemietvertrag Klauseln aufzunehmen, wonach der Mieter verpflichtet wird, den Vermieter über Umstände beim Mieter oder Untermieter zu informieren, welche die Zulässigkeit der Umsatzsteueroption des Vermieters betreffen. Dies sollte auch für die Fälle ver- einbart werden, in denen solche Umstände im Rahmen einer steuerlichen Außen- prüfung von der Finanzbehörde angenommen werden. Hierfür kann der Mieter dann schadenersatzpflichtig gemacht werden.

C. Mehrfamilienhäuser mit unterschiedlicher, d. h. gemischter Nutzung

Besonderheiten bestehen bei gemischt genutzten Objekten, d. h. für Wohnraum und Gewerbe. Optiert der Vermieter zur Mehrwertsteuer, ist die Frage, wie die Vorsteuer aus den Kosten aufzuteilen ist.$ Hier ist bei den Kosten zunächst eine konkrete Zuordnung, soweit möglich, vorzunehmen. Die Frage, welcher Auftei-

7 Flächenschlüssel; Wagner in Sölch/Ringleb, UStG (Stand 1.10.2006), 5 15 Rn. 876a.

8 Vgl. BFH m. Anm. Sauren, DStR 2001, 657.

lungsschlüssel seitens des Unternehmers gewählt werden kann, ist nur bei der Herstellung streitig. Nach der neuen gesetzlichen Vorschrift des 15 Abs. 4 Satz 3 UStG soll nur noch der Flächenschlüssel nach Quadratmetern möglich sein. Diese Vorschrift wird jedoch als EU-gemeinschaftswidrig ange~ehen .~ Der Umsatz- schlüssel nach Mietumsätzen ist deshalb auch möglich.


d. Betriebskostenabrechnung bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung

205

Die Folgerung aus der Umsatzpflicht bedeutet, dass der umsatzsteuerliche Grund- satz der sogenannten einheitlichen Leistung wieder eingreift:

Die kompletten Leistungen, und zwar auch die ansonsten umsatzsteuerfreien Nebenkostenpositionen werden nunmehr umsatzsteuerpflichtigl~. Die auf die umsatzsteuerpflichtigen Umsätze, d. h. die gewerblichen Mieten entfallenden kompletten Nebenkosten sind nunmehr im Ganzen umsatzsteuerpflichtig. Der Vermieter hat z. B. auf den Grundsteueranteil des gewerblichen Mieters nunmehr die Umsatzsteuer von 19 O/o zu erheben. Der Mieter ist verpflichtet, diese Umsatz- steuer an den Vermieter zu zahlen, der sie wiederum an das Finanzamt abzufüh- ren hat. Deshalb müssen in der Nebenkostenabrechnung zunächst die kompletten Netto-Kosten aufgeführt werden, damit nicht unberechtigt Mehrwertsteuer ausgewiesen wird.

2. Einkommensteuer (haushaltsnahe Dienst1eistungen)ll

Hinsichtlich der Einkommensteuer hat der Mietverwalter bei der Abrechnung die sogenannten Haushaltsnahen Leistungen (f, 35 a Abs. 2 EStG) zu beachten. Nach dem BMF-Schreiben vom 3.11.200612 hat der Vermieter ein Wahlrecht, entweder durch eine Bescheinigung oder in der Betriebskostenabrechniing die Beträge auszuweisen. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Vermieter kein Steuer- berater ist und den Mietern auch keine steuerliche Beratung aus dem Mietvertrag schuldet. Andererseits schuldet er jedoch als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, dem Mieter die Information mitzuteilen, die ihn in die Lage versetzen, die steuerlichen Abzüge vorzunehmen. Hierfür hat der Vermieter nach dem BMF-Schreiben ein Wahlrecht. Es besteht für ihn keine Pflicht, die Beträge in der Nebenkostenab-

9 Wagner in SölchIRingleb, UStG, 5 15 Rn. 688.

10 FG Rheinland-Pfalz, EFG 1997, 505.

11 Ausführlich Sauren, N Z M 2007,231. 12 N Z M 2007, 32, Ziff. 16.


rechnung au~zuweisen.'~ Vielmehr kann er dies auch durch Vorlage einer Beschei- nigung durchführen. Diese Bescheinigung wird jedoch für jeden Vermieter eine weitaus höhere Belastung darstellen, als der Ausweis in der Nebenkostenabrech- nung. Der Ausweis in der Nebenkostenabrechnung erleichtert nämlich dem Ver- mieter die Erfüllung seiner Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Würde der Ver- mieter erst die entsprechenden Nachforschungen anstellen, wenn der Mieter ihn darauf anspricht, wäre dies in der Regel mit einem weitaus höheren Aufwand ver- bunden. Wenn der Vermieter seine Organisation auf die Bedingungen abstimmt, ist die Berücksichtigung in der Abrechnung damit die schnellere und einfachere Vorgehensweise des Vermieters. Eine Verpflichtung dazu besteht jedoch nicht. Die Auskunftspflicht des Vermieters umfasst nicht die Verpflichtung, steuerliche Bescheinigungen auszustellen, d. h. die steuerlichen Termini technici zu verwenden. Im Einzelnen:

a. Kostenpositionen

Der Vermieter hat die infrage kommenden Kostenpositionen in Unterpositionen zu unterteilen: in ,,die steuerlich relevanten Arbeitskosten einerseits und die Mate- rialkosten andererseits". Wichtig ist für den Vermieter, dass neben den Arbeits- kosten auch die Fahrtkosten komplett begünstigt sowie nach dem Erlass die in Rechnung gestellten Maschinenkosten.14 Hierzu gehören z. B. die Kosten für Trockner, wenn diese aufgestellt werden, um Räume nach Feuchtigkeitsschäden zu trocknen. Als Abgrenzung zu den Maschinenkosten sind Materialkosten oder im sonstigen Zusammenhang mit der Dienstleistung gelieferten Ware zu sehen, die steuerlich außer Ansatz bleiben. Dies sind die üblichen Materialien, wie Tapete, Farbe, Fliesen, Pflastersteine, etc.. Sollten sich in einzelnen Positionen sowohl Handwerksarbeiten als auch haushaltsnahe Dienstleistungen verbergen, hat der Vermieter diese nicht anzusetzen, da der Mieter - mit Ausnahme von Kleinrepa- raturen - nicht verpflichtet ist, diese zu bezahlen. Bei den umzulegenden Kosten ist dann zu fragen, ob es besser ist, die Gesamtkosten auszuwerfen und davon Untertitel zu bilden oder jede Position gesondert auszuwerten. Hierzu bedürfte es dann ggf. der getrennten Bezahlung, damit auch getrennt gebucht werden kann. Dies hätte aber den Nachteil, dass ggf. der Handwerker den Geldeingang nicht nachvollziehen kann. Organisiert der Vermieter aber vorher bereits zwei Rech- nungen, wäre dies kein Problem. Hat er nur eine Rechnung bekommen, sollte er

13 So richtig Ludley, NZM-aktuell, H. 4/07, S.V.

14 Rn. 24 des BMF-Schreibens, N Z M 2007, 31.

getrennt buchen, aber keine Unterposition ,,davonu bilden, da diese nicht gebucht werden kann.

Damit die Abrechnung nicht ausufert, ist zu empfehlen, nur drei Positionen auszuweisen, d. h. die nicht begünstigten Materialkosten für jede Position, wie z. B. Garten, zusammenfassen und nur die begünstigten Arbeitskosten, Fahrtkosten, etc. vorzunehmen. Am besten tituliert der Vermieter den Vorgang dann bereits in der Kostenposition, wie z. B.


- Hausmeisterkosten i (Material), - Hausmeisterkosten 2 (Dienstleistung, Arbeitskosten und Fahrtkosten), - Hausmeisterkosten 3 (Kleinreparaturen = Handwerk, Arbeitskosten und

Fahrtkosten)

207

Bei dem Beispiel ist davon ausgegangen worden, dass der Hausmeister Kleinrepa- raturen für den Mieter vorgenommen hat.

b. Höhe der Beträge

Der Vermieter hat alle Zahlungen auf die Beachtlichkeit zu untersuchen. Der kleinste Mieter muss alle Beträge aufgelistet haben, es sei denn, er hat vorher schon 3.000 € pro Alternative an Kosten erhalten. Da aber eine Nebenostenab- rechnung regelmäßig keine Beträge i. H. V. 6.000 € auswirft, ist in Zukunft für fast jeden Mieter eine detaillierte Auflistung notwendig. Das heiBt, der Vermieter muss die haushaltnahen Aufwendungen bei allen Wohnungen/Häusern laufend beobachten.

3. Zusammenfassung

Die steuerlichen Vorschriften greifen tief in die Arbeit des Vermieters/Mietvenval- ters ein. Regelmäßig werden sich Umsatzsteuer und haushaltsnahe Leistungen aus- schließen, da letztere die Selbstnutzung voraussetzen. Der Europäische Gerichts- hof hat jedoch auch für den Selbstnutzer die Möglichkeit der Umsatzsteiieroption eröffnet.15 In Extremfällen ist deshalb auch diese Kombination möglich.

15 Vgl. EUCH in BFHINV, Beilage 2007,ll m. W. N.


Im Wohnungseigentum kommt der Verwalter hauptsächlich mit zwei Steuerarten in Berührung, nämlich einerseits der Umsatzsteuer und andererseits der Einkom- mensteuer. Im Einzelnen:

1. Mehrwertsteuer bzw. Umsatzsteuer

Hier können Probleme in dreifacher Hinsicht auftreten:

a. Leistungen der Gemeinschaften ( 5 4 Nr. 13 UStG)

aa. Bedeutung

Die Wohnungseigentümergemeinschaften sind als solche Unternehmer. Soweit sie Sonderleistungen an Wohnungs- oder Teileigentümer erbringen, handelt es sich um steuerbare Leistungen. Gegenüber Mietern wären solche Leistungen ($ 4 Nr. 12 UStG) steuerfrei. Die Wohnungs- und Teileigentümer sollen insoweit mit den Mietern gleichgestellt werden ($4 Nr. 13 UStG). Dies führt zum Verlust des Vorsteuerabzugs. Auf die Befreiung kann verzichtet werden ($9 UStG), und zwar bezüglich jeder einzelnen Leistung. Das empfiehlt sich wegen des Vorsteuerab- zugs, wenn auch nur einer der Eigentümer die Räume unternehmerisch nutzt.16

bb. Option

Hat ein Wohnungseigentümer oder Teileigentümer sein Wohnungseigentum oder Teileigentum umsatzsteuerlich vermietet und will er deshalb aus seinem Wohn- geld die Vorsteuer geltend machen, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Mehrwertsteuer optieren ($$ 14 Nr. 13, 9 UStG).I7 Dazu bedarf es eines Beschlusses.18 Ohne Beschluss ist eine Optierung grundsätzlich nicht möglich, auch wenn es sich um ein sogenann- tes Bauherrenmodell handelt.lg Dies resultiert daraus, dass alle Leistungen der Gemeinschaft an ihre Mitglieder steuerbar, aber von der Umsatzsteuer befreit sind. Damit dürfen in dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung nur die

16 Vgl. auch Schellenberger, BB 1987, 1648.

17 S. Sauren, BB 1986,436; Schellenberger, B6 1987,1648.

18 OLG Hamm, Beschluss vom 12.5.1992 - 15 W 33/92, WE 1992,258.

19 BayObLG, Beschluss vom 13.6.1996 - 22 BR 28/96, WUM 1996,656.

Brutto-Beträge, nicht aber die Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen werden.20 Um den offenen Ausweis zu erhalten, ist die Option notwendig. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die ~ohnun~seigentümergemeinschaft besteht nur, wenn die anderen Wohnungseigentümer von Kostennachteilen frei- gestellt werden.21 Es ist Pflicht des Verwalters, die Umsatzsteuerbeträge gesondert auszuweisen. Den Beschluss über die Option hat der Verwalter durchzuführen (gemäß $27 Abs. i Nr. i WEG).22 Bei entsprechender Ermächtigung durch die WEG kann er sich eines Steuerberaters bedienen. Zur Erfüllung der Option sind dann die notwendigen Maßnahmen, wie Umsatzsteuererklärung (5 18 UStG) und Führung von Aufzeichnungen ($22 UStG), vom Verwalter durchzuführen.


cc. Umfang

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Hinsichtlich des Umfangs besteht die Befreiung insoweit, wie Leistungen der Gemeinschaft an ihre Mitglieder erfolgen. Nach der Finanzverwaltung besteht sie nur in der Überlassung des Gemeinschaftseigentums zum Gebrauch oder zum Mitgebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegen~tänden .~~ Umlagen für Kohle, Koks, Heizöl und Gas sind jedoch nicht betroffen (Abschnitt 87 Abs. 2 Satz 6 UStR 2000). Daraus ist aber nicht zu folgern, dass die Heizöl- oder Gaslieferung für die Zentralheizung eine Umsatzsteuerpflicht der Wohnungseigentümer aus- löst, da die Gemeinschaft an sie nicht Heizöl oder Gas, sondern die verarbeitete Wärme liefert.24 Vielmehr ist die Lieferung daher umsatzsteuerfrei. Nach einzelnen Meinungen ist die Umsatzsteuerfreiheit nicht für die Lieferung von Gas von der Gemeinschaft an einzelne Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung mit in deren Sondereigentum stehenden Gasetagenheizung beheizen, gegeben.25 Hier soll dann die zusätzliche Umsatzsteuer nur vermieden werden können, indem der Gaslieferant mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer einen Liefervertrag abschließt.26 Auch sei die Instandhaltung und Instandsetzung ,soweit das Sonder-

20 Bub in Staudinger, Kommentar zum BGB mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, WEG 55 26 - 64, 13. Aufl., 5 28 WEG Rn. 382.

21 Sauren, BB 1986,437; BayObLG, WUM 1996,656.

22 Merle, PiG 21, 115.

23 BMF, BB 1987,254.

24 Merle in BärmannIPicklMerle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 28 Rn. 78; StaudingedBub, 5 28 WEG Rn. 382a.

25 BärmannIPicklMerle, 5 28 Rn. 78; Weimann/Raudszus, UR 1997,462 (465).

26 So Schirrmann, WUM 1996, 689 f.; StaudingedBub, 5 28 WEG Rn. 382.

eigentum einzelner Wohnungseigentümer betroffen ist, umsatzsteuerpfli~htig.~~ Dies ist abzulehnen, weil es sich hier um eine Maßnahme der sonstigen Verwal- tung handelt.

Das gleiche gilt für die Anschaffung und Herstellung von Gemeinschaftseigen- turn, die über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht, so insbesondere bauliche Veränderungen, wie der Anbau eines Außenaufzuges oder der Anschluss an die Fernheizung. Auch dies stellt jedoch eine Maßnahme der sonstigen Ver- waltung dar.28 weil der Maßnahme regelmäßig ein Beschluss der Gemeinschaft zugrunde liegt.

21 0

dd. Auswirkung auf die Abrechnung

Marcel M. Sauren

Wenn die Gemeinschaft auf die Umsatzsteuerbefreiung des Leistungsverkehrs zwischen der Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern wirksam verzichtet hat, sind in der Einzelabrechnung die von der Gemeinschaft den betreffenden Eigen- tümern im Abrechnungsjahr in Rechnung gestellten und von diesen bezahlten Umsatzsteuern als Einnahme, sowie die abgeführten Umsatzsteuern als Ausgaben auszuweisen. Ohne diese Option ist in der Einzelabrechnung ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass Angaben über vereinnahmte und verausgabe Umsatzsteuern nur der vollständigen Rechnungslegung dienen und kein Steuerausweis i. S. des '$ 14 Abs. 3 UStG sind. Weist der Verwalter in der Einzelabrechnung die Ausgaben getrennt nach Nettobeträgen und Mehrwertsteuern aus, ohne dass auf die Umsatz- steuerbefreiung wirksam verzichtet wurden, so gilt die Einzelabrechnung als ein solcher V e r ~ i c h t * ~ und als Steuerausweis i. S. d. 5 14 Abs. 3 UStG mit der Folge der Abführungspflicht.30 Insoweit kommt aber eine Berichtigung bei Rückgabe der jeweiligen Originaleinzelabrechnung in Betracht3' (5 17 UStG).

b. Urnsatzsteueroption

Weniger bekannt ist, dass auch die Wohnungseigentümergemeinschaft eine sogenannte Umsatzsteueroption ausüben kann. Dies ist dann möglich, wenn

27 Schirrmann, WE 1998,212 (215).

28 So Bärmann/Pick/Merle, S 28 Rn. 78; a.A. StaudingedBub, § 28 WEG Rn. 382a.

29 Bunjes-Geist, UStG, 7. Aufl. 2005, 5 9 UStG Rn. 9; a.A. Schirrmann, WUM 1996, 689 (692): nur gegenüber einem Teileigentümer, der Unternehmer ist.

30 BFH, BStBl 11 1988, 752f.; Schirrmann, WUM 1996, 689 (692); a.A. Hartmann-Metzmacher, UStG, S 4 Nr. 13 UStG Rn. 28.

31 BayObLG, Beschluss vom 13.6.1996 - 22 BR 28/96, ZMR 1996, 574 (576); Jennissen, Verwalter- abrechnung, 5. Aufl. 2005, VII Rn 154; a.A. Schirrmann, WUM 1996, 689 (692).

Steuerliche Vorschriften irn Miet- und WEG-Recht 1 211

Gemeinschaftseigentum vermietet ist, z. B. Stellplätze, Schwimmbad oder Teil- eigentum. Ist der Mieter dann umsatzsteuerpflichtig, ist es in der Regel für ihn ohne Bedeutung, ob er die Miete zzgl. Umsatzsteuer schuldet oder nicht. Durch die Option kann die Gemeinschaft die in den Gemeinschaftskosten enthaltene Vor- Steuer (z. B. bei Gas, Wasser, Strom, Schornsteinfeger etc.) geltend machen. Dann muss eine entsprechende Umsatzsteuererklärung von der Gemeinschaft abgegeben werden, denn die Gemeinschaft ist i. S. d. Umsatzsteuergesetzes Unternehmer. Hierzu kann sich der Verwalter nach einem entsprechenden Beschluss eines Steu- erberaters bedienen. Hier tauchen dieselben Fragen auf wie bei einem Vermieter, der optiert. Auf die hierfür gemachten Aussagen kann verwiesen werden.

Seit dem 1.1.1992 ist die Vermietungvon Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen zwingend umsatzsteuerpflichtig. Damit muss der Verwalter die derzeitige Umsatz- steuer von 19 %, ggf. nach Verrechnung mit der auf den Stellplätzen entfallenen Vorsteuer, an das Finanzamt abführen. Dies wird regelmäßig nicht getan. Auf die obigen beiden Auswege (I. 1.a) sei verwiesen. Die Besonderheit für die Annahme einer Nebenleistung ist, dass die Wohnung jedoch im Gemeinschaftseigentum ste- hen muss.33

2. Einkommensteuer

Auch hinsichtlich der Einkommensteuer finden sich wichtige Vorschriften, die zu beachten sind:

a. Sogenannte Zinsabschlagsteuer

Durch das sogenannte Zinsabschlagsteuergesetz ($5 43 Abs. i ff. EStG) ist einge- führt worden, dass ein 30 %iger Abschlag auf die Zinseinkünfte von den Banken einbehalten wird. Dies betrifft nur Zinszahlungen von Banken und deren Konten, die höher als mit i % verzinst werden ($ 43 Abs. i Nr. 7 b EStG). Deshalb sind in der Regel die Girokonten und Verzugszinsen der Wohnungseigentümer nicht erfasst. Die ~ohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, einen soge-

32 Sauren, WE 1994,262.

33 Vgl. Sauren, ZMR 1997,500.

nannten Freistellungsauftrag zu erhalten, wonach der Zinsabschlag nicht erho- ben wird, weil die Bankkonten auf die Gemeinschaft lauten34 und nicht auf die einzelnen Eigentümer.

212

aa. Gesonderte und einheitliche Feststellung

Marcel M. Sauren

Da die Miteigentümer gemeinschaftliche Einnahmen erzielen, sind diese grund- sätzlich einheitlich und gesondert festzustellen (gemäB 5 180 Abs. i Nr. 2 AO). Einheitlich und gesondert bedeutet, dass in einer gesonderten Steuererklärung einheitlich alle Zinseinnahmen erfasst werden und der Anteil jedes Miteigen- tümers aus den gesamten Einnahmen gesondert festgehalten wird. Sie muss von der Gemeinschaft angefertigt und abgegeben werden. Der Bundesfinanzmini- ster35 hat jedoch für den ,,Normalfall" von der Notwendigkeit der Abgabe dieser Steuererklärung abgesehen (gemäB $ 180 Abs. 2 Satz i Nr. 2 AO) und erklärt, dass es ausreiche, wenn der Verwalter die anteiligen Einkünfte aufteilt und dem einzelnen Wohnungseigentümer mitteilt. Dabei ist eine Anrechnung des Zinsab- schlages bei dem einzelnen Beteiligten nur möglich, wenn neben der Mitteilung des Verwalters über die Aufteilung der Einnahmen die Steuerbescheinigung des Kreditinstituts vorgelegt wird. Im Ausnahmefall, wenn dieses Verfahren keine beachtliche Erleichterung bedeutet, ist jedoch eine gesonderte einheitliche Steuer- erklärung (gemäf3 s 180 Abs. i Nr. 2 AO) abzugeben. Diese ist m. E. nicht Aufgabe des Verwalters und er kann sich nach entsprechendem Beschluss eines Steuer- beraters bedienen.36

bb. Darstellung in der Abrechnung

Für die Darstellung in der Jahresabrechnung bieten sich zwei Verfahren an, näm- lich entweder die sogenannte Nettomethode oder die sogenannte Bruttomethode. Die Nettomethode hat den entscheidenden Nachteil, dass der Wohnungseigentü- mer sich mühsam alle Zinseinnahmen aus Bankkonten, Verzugszinsen und Rück- lage erst zusammenstellen miiss. Bei der Nettomethode werden nur die tatsächlich zugeflossenen Zinsen ohne Zinsabschlag festgehalten. Darauf könnte man kommen, wenn man nur den tatsächlichen Zufluss berücksichtigt.3' Den Nachteil für den Verwalter sehe ich darin, dass er eine gesonderte Anlage für Zinsen aufstellen

34 Seuß, WE 1993,70.

35 WE 1992,36.

36 Vgl. Seuß, PiC 32, 69 ff. 37 So Drasdo, DWE 1997,15; dem zuneigend anscheinend OLG Düsseldorf, Beschlussvom 16.11.1998

- 3 Wx 397197, WUM 1999, 357 (358).

Steuerliche Vorschriften im Miet- und WEG-Recht 1 213

muss, um die Höhe des Zinsabschlages darzustellen. Besser und einfacher ist die sogenannte Bruttomethode, welche die Zinseinnahmen inkl. Zinsabschlag in die Jahresabrechnung aufnimmt und den Abschlag als A u ~ g a b e ~ ~ . Dies entspricht der Behandlung der Zinsen in der Einkommensteuererklärung, da jeder Eigentümer die gesamten Zinseinnahmen und auch den Zinsabschlag angeben muss.

b. lnstandhaltungsrücklage39

aa. Kein Direktabzug

Nach der Rechtsprechung4O ist die steuerliche Abzugsfähigkeit erst mit der Ver- ausgabung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben, so dass die Zahlung an die Gemeinschaft noch keine steuerliche Berücksichtigung findet. Sie muss deshalb zunächst aus versteuertem Geld bezahlt erden.^'

bb. Erhaltungs- oder Herstellungskosten

Hieraus ergebenden sich für den Zeitpunkt des Werbungskostenabzuges erheb- liche Abweichungen. Es ist Aufgabe des Verwalters, diese darzustellen. Der Ver- walter muss deshalb neben der tatsächlich vorhandenen Instandhaltungsrücklage für jeden Wohnungseigentümer einen fiktiven Rücklagenanteil buchhalterisch führen und jede Entnahme darstellen. Er hat dann einen Vermerk aus einkommensteuerlicher Hinsicht zu führen und jedes jahr festzustellen, wie die Behand- lung in einkommensteuerlicher Hinsicht aussieht. Besondere Probleme ergeben sich dann, wenn keine Erhaltungsmaßnahmen in einkommensteuerlicher Hin- sicht (vgl. Abschnitt 157 EStR) durchgeführt werden. Hier hat der Verwalter dann sogar Herstellungskosten abzuschreiben und die Abschreibungsvorschriften, den Umfang der Abschreibungssätze und -beträge mitzuteilen. Herstellungskosten4* sind gegeben, wenn Baumaßnahmen zur Herstellung eines Gebäudes zu einer Erweiterung oder zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand zum Zeitpunkt des Erwerbs führen. Typische Bei- spiele für die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten:

38 So auch Seuß, WE 1993,70.

39 Ausführlich Jaser, Festschrift für Deckert, 2002, S. 185 ff.

40 BFH, Urteil vom 26.1.1988 - IX R 119183, BStBl 11. 1988, 577.

41 Spiegelberger, PiG 30, 179; a.A. Sauren, DStR 2006, 2161.

42 BFH, BStBI 11.2003,569.

Alarmanlage Einstellplätze für PKW

214

Fassaden Verklinkerung Wärmschutzmagnahmen durch Vorhangfassade

Marcel M. Sauren

Rollläden

Anbringung von Fernsehantenne Markise

Satteldach anstelle eines Flachdaches Schadstoffbelastung

Umzäunung

Einbau bewirkt Herstellung~kosten~~ Die Kosten ihrer Schaffung sind Herstellungs- kosten44 Ebenso der Umbau eines Carport zur Garage45 ist regelmägig Erhal tung~aufwand~~

soll Erhaltungsaufwand sein, wenn die die Kosten für die Vorhangfassade nicht wesentlich über die Kosten für eine Erneuerung des Aufienputzes hinaus gehen4' Die Kosten für den Einbau von Rollläden sind Herstellung~kosten~~ Fenstergitter statt Rollläden sind ebenfalls nach- trägliche Herstell~ngskosten~~ sind nachträgliche Herstellungskostenso

Die Anbringung bewirkt nachträgliche Herstel- lungskostensl sind Herstellungskosten, wenn der Ausbau für das Dachgeschoss entstehts2 Aufwendungen zu ihrer Beseitigung sind grund- sätzlich Erhaltungsaufwendungen Die Kosten dafür gehören zu den Herstellungs- kosten des Gebäudes, wenn die Umzäunung bestimmt und geeignet ist, das Gebäude nutzbar zu machen.53 Anders jedoch dann, wenn die Mal;;- nahme anderen Zwecken dientS4

BFH, Urteil vom 16.2.1993 - IX R 85/88, BStBl 11. 1993, 544.

BFHINV 1990, 504, Urteil vom 30.1.1990 - Vlll R 183185.

FG Düsseldorf, Urteil vom 8.11.1995 - 13 K 6356/91 F, EFG 1996, 309, rechtskräftig.

BFHINV 1991,812, Urteil vom 19.6.1991 - IX R 195/87.

BFH, Urteil vom 20.10.1981 - Vlll R 85/79, BStBl 11. 1982, 64.

BFHINV 1989, 456, Urteil vom 10.6.1988 - 111 R 152185.

FG Baden Württemberg, Urteil vom 7.4.2000 - 9 K 87/97, EFG 2000, 926.

FG Berlin, Urteil vom 12.12.1990 - VI 56/88, EFG 1991, 307.

BFH, Urteil vom 29.8.1989 - IX R 176184, BStBl 11. 1990, 430.

BFH, Urteil vom 19.6.1991 - IX R 1/87, BStBl 11 1992, 73.

BFH, Urteil vom 15.12.1977-Vlll R 121/73, BStBl 11. 1978,210.

BFH, Urteil vom2.6.1971 - 111 R 18/70, BStBl 11. 1971, 673.

Reine Reparaturmaßnahmen führen auch dann nicht zu Herstellungskosten, wenn sie mit einer der genannten Herstellungsarten durchgeführt werden.55


Der Abschreibungssatz beträgt regelmäßig 2 % (5 7 Abs. 2 EStG), es sei denn es handelt sich um einen Neubau.

215

d. Steuerberater

Meines Erachtens muss der Verwalter dies nicht aus eigener Sicht tun, sondern kann sich hierfür nach einem entsprechenden Beschluss der Hilfe eines Steuer- beraters bedienen. Aufgrund der großen Schwierigkeiten ist dem Verwalter hier nicht zuzumuten, die steuerliche Entscheidung zu treffen.56

3. Behandlung bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen

a. Veräußerer

Nach der Finanz~erwaltung~~ kann der Veräußerer die restliche noch vorhandene, auf seinem Anteil ruhende Rücklage nicht als Werbungskosten bei der Veräuße- rung absetzen. Vielmehr überträgt er sie auf den Erwerber. Nach der Finanzver- waltung ergibt sich deshalb nichts beim Veräugerer.

b. Erwerber

Die Finanzverwaltung53 ist der Auffassung, dass es sich bei der Übernahme der Rücklage nicht um Anschaffungskosten handelt, sie also nicht abschreibbar ist. Vielmehr wurde durch die Übernahme des Anteils durch den Erwerber eine vom Grundstückseigentum losgelöste Rechtsposition übertragen, die einer Geldforde- rung vergleichbar ist. Wird im Kaufvertrag nur ein einheitlicher Kaufpreis ausgewiesen, wäre dieser entsprechend aufzuteilen. Beim Erwerber ist der um die

55 BFHINV 2003, 35, Urteil vom 20.8.2002 - IX R 10102.

56 Jaser, Festschrift für Deckert, 2002, S. 189.

57 D 6 2000,1102, a. A. SchmidWDrenseck, 26. Aufl. 2007,s 21 RZ 100, zu Recht.


erworbene anteilige Instandhaltungsrücklage gekürzte Kaufpreis für die Eigen- tumswohnung in die Bemessungsgrundlage für die AfA einzubeziehen. Damit rückt nach Auffassung der Finanzverwaltung der Erwerber in die Stellung des Veräußerers hinsichtlich der Rücklage ein. Der Vorteil für den Erwerber besteht darin, dass er die Werbungskosten, die aus der Rücklage bestritten werden, direkt abziehen kann.

4. Denkmalschutz ( 5 7 i EStG) und Objekte im Sanierungsgebiet (5 10 f. EStG)

a. Allgemein

Nach dem Einkommensteuergesetz (5 7 i EStG) gelten Besonderheiten bei Denk- malschutzobjekten und solchen in Sanierungsgebieten ($ iof EStG). Wird eine solche Anlage von einem Verwalter betreut, hat er die Besonderheiten des Ein- kommensteuergesetzes zu kennen und entsprechende Informationen in die Jah- resabrechnung einzustellen. Auch selbstnutzende Wohnungseigentümer sind berechtigt, die Sondervorschriften beim Denkmalschutz und in Sanierungsgebie- ten ($5 7 i, 10 f EStG) in Anspruch zu nehmen. Damit ist anders als in ,,normalenu Gebäuden auch für selbstnutzende Wohnungseigentümer die Frage der Zahlung in die Instandhaltungsrücklage oder in die Sonderumlage zur Sanierung bzw. Wiederherstellung der Objekte interessant, da sie steuerlich bereits berücksich- tigungsfähig sind. Dies gilt auch für Erhaltungsaufwand (5 10 f. Abs. z EStG).

b. Verfahrensbesonderheiten

Das Einkommensteuergesetz sieht auch Besonderheiten in verfahrensrechtlicher Hinsicht. Es muss zunächst eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erfolgen, die einen sogenannten Grundlagenbescheid erlässt (57i Abs. 2 EStG). Der Verwalter muss deshalb mit den Denkmalschützern die Gegebenheiten abklä- ren. Mit anderen Worten, der Verwalter muss die steuerlichen Fragen darstellen, die kein Wohnungseigentümer wissen kann. Hierbei handelt es sich U. a. um die Frage, ob die Zahlungen steuerlich als Anschaffungskosten ohne Denkmalbegün- stigung, als Anschaffungskosten denkmalbegünstigt oder als sogenannte Erhal- tungsmaßnahmen (Werbungskosten) darzustellen sind.

Mit anderen Worten, der Verwalter muss sich über die Gegebenheiten informieren und entsprechende Handlungen vornehmen. Bei größeren Maßnahmen kann

er sich insbesondere auch eine Sondervergütung versprechen lassen oderlund sich nach einem Beschluss eines Fachmannes bedienen.


5. Haushaltsnahe Dienstleistungen58

21 7

Auch die Wohnungseigentümer kommen nunmehr nach dem BMF-Schreiben vom 3.11.2006" in den Genuss der haushaltsnahen Dienstleistungen. Auch insoweit gibt die Finanzverwaltung dem Verwalter in Erfüllung seiner Pflicht eine Wahlmöglichkeit, nämlich entweder durch eine Bescheinigung oder durch Auf- nahme in die Jahresabrechnung. Dies bedeutet, dass der WEG-Verwalter keine Pflicht hat, diese Positionen in die Wohngeldabrechnung aufzunehmen. Durch die steuerlichen Vorschriften sind insoweit die Pflichten hinsichtlich der Aufstellung der Jahresabrechnung nicht verändert worden. Auch besteht keine Verpflichtung des Verwalters, eine Steuerberatung durchzuführen.'3 Es besteht lediglich die Ver- pflichtung des Verwalters, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten, welche Kosten wofür aufgewendet worden sind. Dies resultiert daraus, dass der einzelne Wohnungseigentümer dies nicht wissen kann. Da der Verwalter aber die Gelder ausgibt, kann er die Information leicht in Erfahrung bringen. Da es ein Wahlrecht des Verwalters gibt, kann er dieses Wahlrecht auch ausüben. Der Ver- walter ist folglich nicht verpflichtet die Abrechnung zu ändern. Es ist jedoch dem Verwalter zu raten, die Positionen in der Jahresabrechnung zu unterteilen, da er ansonsten verpflichtet ist, Bescheinigungen auszustellen. Die Ermittlung für eine Bescheinigung und die Ausstellung einer Bescheinigung werden regelmägig weit höhere Kosten verursachen, als die Einstellung in die Jahresabrechnung, wenn die entsprechenden organisatorischen Maßnahmen vorher getroffen worden sind. Da dem WEG-Verwalter auch eine Schadensminderungspflicht trifft, hat er seine Organisation so auszurichten, dass der Wohnungseigentümer am wenigsten bela- stet wird.

Da er dies ohne weiteres durch Ausweis in der Jahresabrechnung vornehmen kann, kann jeder Wohnungseigentümer ihn darauf verweisen.

Es ist deshalb fraglich, ob der Wohnungseigentumsverwalter überhaupt für eine Bescheinigung eine Entlohnung verlangen kann. Richtig ist auch, dass der Wohnungseigentumsverwalter nicht verpflichtet ist, eine Steuerberatung vorzunehmen. Er braucht also in der Jahresabrechnung keine steuerlichen Terminus technici zu verwenden. Deshalb ist dem Verwalter auch zu empfehlen einfache Kostenpositionen wie folgt zu wählen:

58 Ausführlich Sauren, NZM 2007, 23 ff.

- Gartenkosten i (Material), - Gartenkosten 2 (Dienstleistung, Arbeitskosten und Fahrtkosten), - Gartenkosten 3 (Handwerk, Arbeitskosten und Fahrtkosten)

21 8

III. Software

Marcel M. Sauren

Der von Vermietern häufig gehörte Hinweis, ,,das macht meine Software schon", kann nicht bestätigt werden. Insbesondere sehen die bekannten Software-Urteile keine Berücksichtigung von steuerlichen Vorschriften vor.

IV. Angreifbarkeit der Nebenkostenabrechnung wegen Verstoßes gegen Umsatzsteuer oder Haushaltsnahe Dienstleistungen

1. Haushaltsnahe Dienstleistungen

Bei einer Nichtbeachtung des Ausweises von haushaltsnahen Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung ist diese nicht angreifbar. Dies resultiert daraus, dass es sich hierbei um keine zwingende Anforderung an die Nebenkostenabrechnung handelt. Wie das BMF in seinem Erlass vom 3.11.2006~~ ausführt (Rn. 16) hat der Vermieter ein Wahlrecht. Er kann dem Mieter auch eine Bescheinigung ausstellen. Der Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung stellt folglich nur eine Möglichkeit dar.

2. Umsatzsteuer

Ein Verstol;; gegen die Umsatzsteuer macht die Nebenkostenabrechnung materiell unrichtig. Die formelle Richtigkeit wird nicht berührt, so dass der Vermieter auch noch nach der Jahresfrist die Nebenkostenabrechnung ändern kann, aber nach dem BGH auf die Nachforderung begrenzt ist, die er mit seiner ersten Neben- kostenabrechnung abgerechnet hat. Sollten andere Nachteile dem Mieter durch falschen Ausweis der Umsatzsteuer entstehen, so macht sich der Vermieter scha- densersatzpflichtig. Besonderheiten hat der Vermieter in umsatzsteuerlicher Hin-

59 BMF, NZM 2007,31.

sicht zu beachten, da er umsatzsteuermäßig (gemäß 5 14 ~ b s . 3 UStG) dafür haftet, wenn er falsche, insbesondere überhöhte Umsatzsteuerbeträge ausweist.


V. Nichtbeachtung der steuerlichen Vorschriften in der WEG-Abrechnung

21 9

1. Haushaltsnahe Dienstleistungen

Auch die Nichtbeachtung in der WEG-Abrechnung stellt keinen Anfechtungs- grund dar, da ein Wahlrecht besteht.60 Auch hier kann der WEG-Verwalter wäh- len, ob er eine Bescheinigung ausstellt. Deshalb besteht keine Verpflichtung diese in die Abrechnung aufzunehmen, wenn dies auch im Ergebnis zweckmäßiger und einfacher für den Verwalter ist.61

2. Umsatzsteuer

Die Nichtbeachtung der Umsatzsteuer stellt einen Anfechtungsgrund dar. Denn der Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße und richtige Abrechnung. Da er regelmäßig nach Option (5 4 Nr. 13, 9 UStG) die Vor- steuer geltend machen will, muss diese ordnungsgemäß in der Abrechnung ausgewiesen sein. Ansonsten ist eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit nicht gegeben oder beschränkt. Ist die Abrechnung folglich umsatzsteuermäßig nicht richtig erstellt worden, ist sie anfechtbar.

3. Steuerliche Verwendung der Rücklage

In der Jahresabrechnung hat der Verwalter auch über die steuerliche Verwendung der Rücklage zu berichten. Tut er dies nicht, ist sie anfechtbar, da ein individuelles Auskunftsrecht des Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter nicht gegeben ist.

6 0 Vgl. BMF, NZM 2007,31.

61 Sauren, NZM 2007, 23.

220 1 Marcei M. Sauren

VI. Zusammenfassung

Die steuerlichen Vorschriften haben groBe Bedeutung sowohl für den Vermieter als auch für den Verwalter. Oft werden sie nicht beachtet. Welchen Stellenwert sie haben, zeigen gerade wieder die haushaltsnahen Dienstleistungen, bei denen schon von einer Revolution in der Abrechnung gesprochen

62 Sauren, NZM 2007,23.

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Inhalt - Kanzlei Dr. Sauren · Martin Häublein Die Stärkung der Mehrheitsmacht durch zwingende Beschlusskompetenz - Überlegungen zu den Abänderungsverboten im novellierten WEG