Inhalt Von Baubeschreibung

Testbeispiel gehobene Ausfhrung

AACHENER INSTITUT FR BAUSCHADENSFORSCHUNG UND ANGEWANDTE BAUPHYSIK GEMEI NNTZI GE GESELLS CHAFT m bHPROF. DR.-ING. RAINER OSW ALD DIPL.-ING. GNTER DAHMEN

Textbeispiel einfache Ausfhrung

BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRGERVERTRAG

Angaben

Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung

Kommentar

AACHENER INSTITUT FR BAUSCHADENSFORSCHUNG UND ANGEWANDTE BAUPHYSIK GEMEI NNTZI GE GESELLS CHAFT m bH

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BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRGERVERTRAGEmpfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung

Abschlussbericht

Aachen, im Dezember 2008

BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRGERVERTRAG

Gefrdert vom:

Bundesamt fr Bauwesen und Raumordnung, Bonn Az.: Z6 10.07.03 07.16 / II 2 80 01 07 16

Bearbeitet durch:

AIBAU Aachener Institut fr Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik, gem. GmbH, Aachen

Projektleiter:

Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald

Autoren:

Dipl.-Ing. Ruth Abel Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald Dipl.-Ing. Ralf Spilker Dipl.-Ing. Klaus Wilmes Dipl.-Ing. Matthias Zller

Forschungsbegleitende Betreuergruppe:

Rechtsanwltin Heide Mantscheff Prof. Dipl.-Ing. Architekt Ulli Meisel Dipl.-Ing. Helge-Lorenz Ubbelohde

Layout:

Irmgard Schulz

Aachen, im Dezember 2008 Die Verantwortung fr den Inhalt des Berichts liegt bei den Autoren.

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Die Entwurfsfassung des Berichtes wurde sowohl schriftlich als auch im Rahmen eines Workshops (Bonn, 26. Februar 2008) mit Vertretern folgender Gruppierungen diskutiert: Bautrger Planer Baujuristen Gewerke des Bauhandwerks Vertreter der Verbraucherorganisationen Die Ergebnisse der Diskussion flossen in die berarbeitung des vorliegenden Forschungsberichts ein. Fr die Anregungen und kritischen Stellungnahmen bedanken wir uns bei:Dr. Olaf BahnerBDA Bund Deutscher Architekten, Berlin

Gnther JansenVorsitzender Richter am Oberlandesgericht Hamm

Bodo SchmidtHauptverband Farbe Gestaltung Bautenschutz, Frankfurt

Joachim BarthZentralverband Parkett und Fubodentechnik, Berlin

Wiebke KnerichEPLF Verband der Europischen Laminatfubodenhersteller e.V., Bielefeld

Staatssekretr a.D. Burghard SchneiderVdW Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen, Dsseldorf

Dr. Gregor BastyNotar, Mnchen

Anna KramrBundesamt fr Bauwesen und Raumordnung, Bonn

Gabriele SchrderGesamtverband Dmmstoffindustrie GDI, Berlin

Dipl.-Ing. Achim BauerFachverband der Stuckateure fr Ausbau und Fassade, Stuttgart

Dr.-Ing. Thomas KranzlerBundesverband der Deutschen Ziegelindustrie e.V., Bonn

Thorsten SchulzeArbeitsgemeinschaft fr zeitgemes Bauen e.V., Kiel

Rechtsanwalt Thomas BretzRechtsanwlte Gerlach, Hnlein & Partner, Mannheim

Karin Lorenz-HennigBundesamt fr Bauwesen und Raumordnung, Bonn

Dipl.-Ing., Dipl.-Wipd. Volker SchweizerFraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau, IRB, Stuttgart

Dipl.-Ing. Markus BroichBundesverband Flachglas e.V., Troisdorf

Dipl.-Ing. Peter BurkInstitut Bauen und Wohnen, Freiburg

Ursula LuhmerBundesamt fr Bauwesen und Raumordnung, Bonn

Dipl.-Ing. Hartmut SchwiegerBundesverband Kalksandsteinindustrie e.V., Hannover

Dipl.-Ing. Bernd DechertZentralverband der Deutschen Elektro- und Informationstechnischen Handwerke ZVEH, Frankfurt

Dr. Dirk LukowskyFraunhofer-Institut fr Holzforschung (WKI), Braunschweig

Dipl.-Ing. Reimund StewenVerband Privater Bauherren e.V., Kln

Christoph DrollFrank Heimbau Main/Taunus GmbH, Hofheim

Werner MaiFachverband Wrmedmm-Verbundsysteme e.V., Baden-Baden

Dipl.-Ing. Birgit Thielmannwohnen im eigentum die wohneigentmer e.V., Bonn

Dipl.-Ing., Dipl.-Wirt. Ing. Michael EnschIFBS Industrieverband fr Bausysteme im Metallleichtbau, Dsseldorf

Rechtsanwltin Heide MantscheffSturmberg Rechtsanwlte, Kln

Dr. Bernhard ThiesDKE Deutsche Kommission Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik im DIN und VDE, Frankfurt

Dipl.-Ing. Herbert Fahnenbruck.b.u.v. Sachverstndiger, Voerde

Corinna MerzynVerband Privater Bauherren e.V., Berlin

Peter FehrKLB Beteiligungs-GmbH, Andernach

Stefan MessemerBouwfonds Rhein-Main GmbH, Frankfurt

Prof. Dr.-Ing. Karsten TichelmannGtegemeinschaft Trockenbau e.V., Darmstadt

Dipl.-Ing. Georg FlassenbergBundesverband Porenbetonindustrie e.V., Hannover

Gert MoegenburgFachverband Baustoffe und Bauteile fr vorgehngte hinterlftete Fassaden e.V., Berlin

Architekt Dipl.-Ing. Berthold TnnesArchitekturbro, Bottrop-Kirchhellen

Prof. Horst FrankeDeutsche Gesellschaft fr Baurecht e.V., Frankfurt

Dipl.-Ing. Andreas MllerZentralverband Sanitr Heizung Klima, St. Augustin

Architektin Dipl.-Ing. Sabine TnnesWohnbau Overhagen GmbH, BottropKirchhellen

Dipl.-Ing. Architekt Gerd GeburtigWissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft fr Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V., Weimar

Rechtsanwalt Hans-Ulrich NiepmannBFW Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e.V., Berlin

Rechtsanwalt Dr. Herwart VirneburgWiesbaden

Dipl.-Wirtsch.Ing Rudolf VoosZentralverband des Deutschen Baugewerbes, Berlin

Rechtsanwalt Felix PakleppaZentralverband Deutsches Baugewerbe, Berlin

Uwe HalupczokDeutscher Holzschutzverband e.V. / Gtegemeinschaft Imprgnierte Holzbauelemente e.V., Bingen

Dipl.-Ing. Joachim PlateGtegemeinschaft Flchenheizungen und Flchenkhlungen e.V., Hagen

Dr.-Ing. Fred Wagner.b.u.v. Sachverstndiger, Stuttgart

Dipl.-Ing. Eduard HartmannLVS Bayern e.V., Mnchen

Dipl.-Ing. Architekt Andreas RietzInstitut fr Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V. an der TU Berlin

Dr. Kai WarneckeHaus & Grund Deutschland, Berlin

Dipl.-Geogr. Gabriele Heinrichwohnen im eigentum die wohneigentmer e.V., Bonn

Markus WeiertFachverband der Stuckateure fr Ausbau und Fassade, Stuttgart

Dipl.-Ing. Gerhard RommelBundesverband Rollladen + Sonnenschutz e.V., Bonn

Dipl.-Ing., Dipl. Wirt.-Ing. Elisabeth HierleinFachvereinigung Deutscher Betonfertigteilbau e.V., Bonn

Doris WenzelGtegemeinschaft Nagelplattenprodukte e.V. Interessenverband Nagelplatten e.V., Hardegsen

Dr.-Ing. Wolf-Michael SackHauptverband der Deutschen Bauindustrie, Berlin

Miriam HohfeldBundesamt fr Bauwesen und Raumordnung, Bonn

Dipl.-Ing. Architektin B. Chr. SchlesingerBundesarchitektenkammer e.V., Berlin

Dipl.-Ing. Karsten ZimmerBundesverband Metall, Essen

Bauteilbeschreibungen im Bautrgervertrag

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Teil A1. 2. 3. 4.4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Einleitung ____________________________________________________________________ 13 Vorgehensweise ______________________________________________________________ 14 Aspekte des nachhaltigen Bauens in Baubeschreibungen ____________________________ 15 Detailliertheitsgrad von Bauteilbeschreibungen_____________________________________ 16bliche Beschaffenheit der Bauteile________________________________________________________ 17 Die Errichtung des Gebudes als schrittweiser Konkretisierungsprozess ___________________________ 18 Vorteile offen formulierter Baubeschreibungen _______________________________________________ Die Gleichwertigkeit von Ausfhrungsvarianten_______________________________________________ Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Bauteilbeschreibungen ________________________________ Zusammenfassung zum Detailliertheitsgrad der Bauteilbeschreibung______________________________ 21 22 25 27

5.5.1 5.25.2.1

Inhalt der Baubeschreibung _____________________________________________________ 28Planung Begriff der Schlsselfertigkeit ____________________________________________________ 28 Allgemeine Angaben zum Objekt __________________________________________________________ 29Grund- / Wohnflche _____________________________________________________________________________29

5.3 5.45.4.1 5.4.2 5.4.3

Planunterlagen ________________________________________________________________________ 30 Bauphysik____________________________________________________________________________ 32Brandschutz ____________________________________________________________________________________32 Schallschutz____________________________________________________________________________________32 Wrmeschutz___________________________________________________________________________________35

5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

Baukonstruktion _______________________________________________________________________ Haustechnik __________________________________________________________________________ Optische Anforderungen und Erscheinungsbild _______________________________________________ Eigenleistungen _______________________________________________________________________ Erwerberwnsche______________________________________________________________________

36 37 38 40 40

Preisangaben _________________________________________________________________________ 41 Hausunterlagen _______________________________________________________________________ 42

6.6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Zusammenfassung ____________________________________________________________ 43Ziel der Forschungsaufgabe______________________________________________________________ 43 Vorgehensweise_______________________________________________________________________ 44 Detailliertheitsgrad von Baubeschreibungen _________________________________________________ 44 Bauteilbeschreibungen in Tabellenform _____________________________________________________ 46 Weiterer Einsatz der Untersuchungsergebnisse ______________________________________________ 46

7.

Literaturverzeichnis____________________________________________________________ 49Normen und Regelwerke ________________________________________________________________ 49 Fachbcher und Fachaufstze____________________________________________________________ 58

8


Teil B Bauteilbeschreibungen in Tabellenform1.1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Planung______________________________________________________________________ 65Planungsleistungen ____________________________________________________________________ Planung fr Eigenleistung _______________________________________________________________ Planunterlagen ________________________________________________________________________ Vermessung __________________________________________________________________________ Beurteilung des Baugrundes _____________________________________________________________ Statik/ Prfstatik _______________________________________________________________________ 65 65 65 66 66 66

2.2.12.1.1 2.1.2 2.1.3

Allgemeine Angaben ___________________________________________________________ 69Grundstck___________________________________________________________________________ 69Baumbestand, zu erhaltende Gebude _______________________________________________________________69 Altlasten _______________________________________________________________________________________69 Baulasten______________________________________________________________________________________70

2.2 2.3 2.42.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5

Baustelleneinrichtung ___________________________________________________________________ 70 Baugrubenaushub _____________________________________________________________________ 70 Gebudetyp / Wohnflche _______________________________________________________________ 70Gebudeart ____________________________________________________________________________________70 Bauweise ______________________________________________________________________________________70 Ausbaustufe____________________________________________________________________________________70 Grund- / Wohnflche _____________________________________________________________________________71 Abmessungen / Geschosszahl _____________________________________________________________________71

2.5 2.62.6.1

Kommunale- und Grundstckserschlieung sowie Gebudeversorgungsanschlsse__________________ 71 Brandschutz __________________________________________________________________________ 71Hherer Sicherheitsstandard _______________________________________________________________________71

2.72.7.1 2.7.2 2.7.3 2.7.4

Schallschutz __________________________________________________________________________ 72Luft- und Trittschallschutz im Gebude zwischen fremden Wohneinheiten____________________________________72 Luft- und Trittschallschutz im Gebude innerhalb der eigenen Wohneinheit___________________________________73 Schutz gegen Auenlrm (Luftschallschutz) ___________________________________________________________73 Schutz gegen Gerusche aus haustechnischen Anlagen _________________________________________________73

2.82.8.1 2.8.2 2.8.3 2.8.4

Wrmeschutz _________________________________________________________________________ 74Mindeststandard ________________________________________________________________________________74 Hherer Standard beim Jahres-Primrenergiebedarf ____________________________________________________74 Luftdichtheit ____________________________________________________________________________________74 Nachtrglich ausbaubare Rume____________________________________________________________________75

2.9 2.10

Optische Anforderungen ________________________________________________________________ 75 Preisangaben _________________________________________________________________________ 76

3.3.13.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7

Baukonstruktion ______________________________________________________________ 80Untergeschoss ________________________________________________________________________ 80Nutzung der Rume______________________________________________________________________________80 Feststellung der Wasserbeanspruchung ______________________________________________________________80 Drnung _______________________________________________________________________________________81 Konstruktion____________________________________________________________________________________81 Art der Abdichtung _______________________________________________________________________________81 Wrmeschutz___________________________________________________________________________________82 Innenoberflchen der Wnde_______________________________________________________________________82


9

3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11 3.1.12

Bodenablufe___________________________________________________________________________________82 Fenster im Untergeschoss _________________________________________________________________________83 Lichtschchte___________________________________________________________________________________83 Tren im Untergeschoss/ Kellerauentren ___________________________________________________________83 Sammelgarage__________________________________________________________________________________84

3.23.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5

Auenwnde ab Erdgeschoss ____________________________________________________________ 88Konstruktion und Material _________________________________________________________________________88 Gebudesockel _________________________________________________________________________________89 Auenoberflchen _______________________________________________________________________________89 Wrmedmmung ________________________________________________________________________________92 Innenoberflchen ________________________________________________________________________________92

3.33.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4

Innenwnde __________________________________________________________________________ 94Konstruktion und Material _________________________________________________________________________94 Oberflchen ____________________________________________________________________________________95 Tapeten _______________________________________________________________________________________95 Beschichtungen _________________________________________________________________________________96

3.43.4.1 3.4.2 3.4.3

Geschossdecken ______________________________________________________________________ 98Konstruktion und Material _________________________________________________________________________98 Belagsflchen __________________________________________________________________________________98 Nassraumabdichtungen__________________________________________________________________________104

3.53.5.1 3.5.2 3.5.3

Innentreppen ________________________________________________________________________ 106Innentreppen (Wohngeschoss-, Kellertreppen, Treppen ins Dachgeschoss) _________________________________106 Einschubtreppe ________________________________________________________________________________106 Zugangsmglichkeit zum nicht genutzten Spitzboden___________________________________________________106

3.63.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5 3.6.6 3.6.7 3.6.8 3.6.9 3.6.10 3.6.11 3.6.12 3.6.13 3.6.14

Geneigtes Dach ______________________________________________________________________ 108Dachform _____________________________________________________________________________________108 Dachkonstruktion _______________________________________________________________________________108 Holzart und Holzschutz __________________________________________________________________________108 Dachberstnde________________________________________________________________________________108 Dachdeckung __________________________________________________________________________________109 Wrmedmmung _______________________________________________________________________________109 Schichtenfolge auf der Innenseite __________________________________________________________________109 Decke ber dem Dachgeschoss ___________________________________________________________________109 Nutzung des Spitzbodens ________________________________________________________________________110 Dachflchenfenster _____________________________________________________________________________111 Entwsserung _________________________________________________________________________________111 Dachausstieg __________________________________________________________________________________111 Dachzubehr __________________________________________________________________________________112 Kamin________________________________________________________________________________________112

3.73.7.1 3.7.2 3.7.3

Flachdach und Balkone ________________________________________________________________ 114Flachdach, nicht genutzt _________________________________________________________________________114 Flachdach, genutzt, Hofkellerdecken und Dachterrassen ________________________________________________114 Balkone ______________________________________________________________________________________115

3.83.8.1 3.8.2 3.8.3 3.8.4 3.8.5 3.8.6

Fenster und Tren ____________________________________________________________________ 118Fenster ab Erdgeschoss _________________________________________________________________________118 Fensterbnke, auen____________________________________________________________________________118 Fensterbnke, innen ____________________________________________________________________________118 Rolllden und Sonnenschutz ______________________________________________________________________119 Hauseingangstr _______________________________________________________________________________120 Wohnungseingangstren _________________________________________________________________________120

103.8.7 3.8.8 3.8.9


Innentren ____________________________________________________________________________________121 Vordach ber Hauseingang _______________________________________________________________________121 Wintergarten __________________________________________________________________________________121

3.93.9.1 3.9.2

Auentreppen, Hauseingangs- und Kellerauentreppen _______________________________________ 124Treppenform und Steigungsverhltnis_______________________________________________________________124 Ablauf an der Kellerauentreppe ___________________________________________________________________124

4.4.14.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6

Haustechnik _________________________________________________________________ 127Heizung ____________________________________________________________________________ 127Wrmeerzeuger / Wrmebergabestation____________________________________________________________127 Brennstofflager_________________________________________________________________________________127 Regelung, Raum-/ Auentemperatur, Thermostatventile ________________________________________________127 Schornstein / Abgasleitung _______________________________________________________________________128 Heizkrper ____________________________________________________________________________________128 Rohrleitungen fr die Heizung _____________________________________________________________________129

4.24.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.2.9 4.2.10

Sanitrinstallation _____________________________________________________________________ 129Wasseranschluss_______________________________________________________________________________129 Filter, Druckminderer, Druckerhhung_______________________________________________________________129 Rohrleitungen fr Kalt- und Warmwasser ____________________________________________________________129 Warmwasserbereitung___________________________________________________________________________130 Trinkwasserentnahmestellen ______________________________________________________________________130 Armaturen ____________________________________________________________________________________131 Entwsserungsanlagen __________________________________________________________________________131 Sanitrausstattung______________________________________________________________________________132 Ausstattungszubehr (Duschtrennwand etc.) _________________________________________________________132 Regenwassernutzung ___________________________________________________________________________132

4.3 4.4 4.54.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6 4.5.7 4.5.8 4.5.9 4.5.10 4.5.11

Gasanschluss, Kche__________________________________________________________________ 133 Lftung _____________________________________________________________________________ 133 Elektroinstallation _____________________________________________________________________ 134Fundamenterder _______________________________________________________________________________134 Elektroinstallation_______________________________________________________________________________134 Lage der Elektroinstallation _______________________________________________________________________134 Leitungsfhrung ________________________________________________________________________________135 Schalterprogramm ______________________________________________________________________________135 Kommunikationsanlagen, Haus- und Telekommunikationsanlagen ________________________________________135 Empfangs- und Verteilanlage fr Radio und Fernsehen _________________________________________________135 Blitzschutzanlage_______________________________________________________________________________136 Schutz bei berspannungen ______________________________________________________________________136 Gebudesystemtechnik __________________________________________________________________________136 Photovoltaikanlagen_____________________________________________________________________________136

4.6

Aufzug _____________________________________________________________________________ 137

5.5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Auenanlagen _______________________________________________________________ 139Anschluss an das Gebude _____________________________________________________________ 139 Befestigung, Abbschung zu den Kellerfenstern _____________________________________________ 139 Private Hauszuwege, Garagenzufahrt, befestigte Wege allgemein _______________________________ 139 Garage _____________________________________________________________________________ 140 Autostellpltze, Fahrradstellpltze ________________________________________________________ 140 Carport _____________________________________________________________________________ 141 Mlltonnenstellpltze __________________________________________________________________ 141


11

5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14

Freiflchen (Terrassen, Freisitzflchen), Gartenterrassen ______________________________________ 141 Gelndegestaltung ____________________________________________________________________ 142 Grnanlagen_________________________________________________________________________ 142 Einfriedung, Grenzzaun ________________________________________________________________ 142 Sichtschutz__________________________________________________________________________ 143 Gerteraum; Kellerersatzraum___________________________________________________________ 143 Abgrenzung eventueller Eigenleistungen von Unternehmerleistungen ____________________________ 143

6.6.16.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4

Unterlagen/Abnahmenachweise /Gebrauchshinweise (Hausakte)_____________________ 145Hausakte ___________________________________________________________________________ 145ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen ______________________________________________________________146 Privatrechtliche Bescheinigungen __________________________________________________________________147 Dokumentation eingebauter Materialien (Gebudepass)_________________________________________________147 Technische Baubeschreibungen ___________________________________________________________________148

6.2

Gebrauchshinweise ___________________________________________________________________ 148

7.7.1 7.2

Eigenleistungen ______________________________________________________________ 151Allgemein ___________________________________________________________________________ 151 Spezialfall: Dachgeschossausbau ________________________________________________________ 152

8.8.1 8.2

Baunebenkosten _____________________________________________________________ 155Bautrgerleistungen ___________________________________________________________________ 155 Zustzliche Kosten fr den Erwerber ______________________________________________________ 155

9.9.1 9.2 9.3 9.4

Anhang _____________________________________________________________________ 157Schallschutzstufen ____________________________________________________________________ 157 Elektroinstallation _____________________________________________________________________ 157 Vorkalkulierte Zusatzleistungen __________________________________________________________ 157 Verhandelte Zusatzwnsche des Erwerbers ________________________________________________ 157

Teil C Beispiele Bauteilbeschreibungen1. 2.2.12.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5

Einleitung ___________________________________________________________________ 160 Neubau Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohneinheiten _______________________________ 161Planung ____________________________________________________________________________ 161Allgemeine Angaben ____________________________________________________________________________161 Grundstck, Gebudetyp, Wohnflche ______________________________________________________________161 Erschlieung __________________________________________________________________________________161 Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten _______________________________________________________161 Wrmeschutz__________________________________________________________________________________161 Preisangaben__________________________________________________________________________________162

2.32.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6

Baukonstruktion ______________________________________________________________________ 162Untergeschoss _________________________________________________________________________________162 Auenwnde ab Erdgeschoss _____________________________________________________________________162 Innenwnde ___________________________________________________________________________________162 Geschossdecken, Fubden, Deckenunterseiten______________________________________________________163 Treppen (Treppenturm) __________________________________________________________________________163 Geneigtes Dach ________________________________________________________________________________164

122.3.7 2.3.8


Balkone ______________________________________________________________________________________164 Fenster und Tren ______________________________________________________________________________164

2.42.4.1 2.4.2 2.4.3

Haustechnik _________________________________________________________________________ 165Heizung ______________________________________________________________________________________165 Sanitrinstallation_______________________________________________________________________________165 Elektroinstallation_______________________________________________________________________________166

2.5 2.62.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5

Auenanlagen _______________________________________________________________________ 166 Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte)__________________________________ 167ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen ______________________________________________________________167 Privatrechtliche Bescheinigungen __________________________________________________________________167 Dokumentation eingebauter Materialien _____________________________________________________________167 Technische Baubeschreibungen ___________________________________________________________________168 Gebrauchshinweise _____________________________________________________________________________168

2.7 2.8

Baunebenkosten _____________________________________________________________________ 168 Anhang_____________________________________________________________________________ 168

3.3.1 3.23.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7

Neubau Reihenhaus __________________________________________________________ 180Planung ____________________________________________________________________________ 180 Allgemeine Angaben __________________________________________________________________ 180Grundstck, Gebudetyp, Wohnflche ______________________________________________________________180 Erschlieung __________________________________________________________________________________180 Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten _______________________________________________________180 Luft- und Trittschallschutz im Gebude innerhalb der eigenen Wohneinheit__________________________________180 Wrmeschutz__________________________________________________________________________________180 Nachtrglich ausbaubare Rume___________________________________________________________________181 Preisangaben__________________________________________________________________________________181

3.33.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8 3.3.9

Baukonstruktion ______________________________________________________________________ 181Feststellung der Wasserbeanspruchung _____________________________________________________________181 Kriechkeller ___________________________________________________________________________________181 Auenwnde __________________________________________________________________________________181 Innenwnde ___________________________________________________________________________________181 Geschossdecken, Fubden, Deckenunterseiten______________________________________________________182 Nassraumabdichtung____________________________________________________________________________182 Innentreppen __________________________________________________________________________________182 Geneigtes Dach ________________________________________________________________________________182 Fenster und Tren ______________________________________________________________________________183

3.43.4.1 3.4.2 3.4.3

Haustechnik _________________________________________________________________________ 183Heizung ______________________________________________________________________________________183 Sanitrinstallation_______________________________________________________________________________184 Elektroinstallation_______________________________________________________________________________185

3.5 3.63.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5

Auenanlagen _______________________________________________________________________ 185 Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte)__________________________________ 185ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen ______________________________________________________________185 Privatrechtliche Bescheinigungen __________________________________________________________________186 Dokumentation eingebauter Materialien _____________________________________________________________186 Technische Baubeschreibungen ___________________________________________________________________186 Gebrauchshinweise _____________________________________________________________________________186

3.7 3.8 3.9

Eigenleistungen ______________________________________________________________________ 186 Baunebenkosten _____________________________________________________________________ 187 Anhang_____________________________________________________________________________ 187

BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRGERVERTRAG Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung

1.

Einleitung

Wohngebude entstehen heute hufig durch Bautrger. Der zuknftige Eigentmer ist daher im Gegensatz zur traditionellen Bauwerkserrichtung nur noch sehr begrenzt oder gar nicht in die einzelnen Schritte der Errichtung des Gebudes eingebunden. Er bestellt bzw. kauft eine meist mit Ausnahme definierter Eigenleistungen schlsselfertige Immobilie. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Plne (meist die Bauantragsplne) definiert, die Bestandteil des Bautrgervertrags sind. Die vorliegende Arbeit befasst sich genauer mit dem notwendigen Inhalt der Baubeschreibung. Wie in den folgenden Abschnitten nher begrndet wird, ist der sinnvolle Detailliertheitsgrad nicht unproblematisch, da bei Vertragsabschluss das Bauwerk in der Regel noch nicht realisiert ist und insofern bei der Herstellung noch ein gewisser Spielraum fr Alternativlsungen offen bleiben sollte. Im Rahmen der Schuldrechtsreform 2002 wurden Werkvertragsrecht und Kaufvertragsrecht einander angeglichen. Das alte Werkvertragsrecht bercksichtigt strker den Prozesscharakter von Werkleistungen, die nach Vertragsabschluss noch zu erbringen sind: nicht das einzelne Merkmal (mit Ausnahme ausdrcklich zugesicherter Eigenschaften), sondern die Gebrauchstauglichkeit des Gesamtergebnisses war geschuldet. Auch nach neuerem Werkvertragsrecht bildet selbstverstndlich die den Erwartungen des Bestellers entsprechende Gebrauchstauglichkeit den entscheidenden Mastab fr eine mangelfreie Werkleistung. Der Handlungsspielraum, wie die Gebrauchstauglichkeit erreicht werden darf, ist allerdings nach der vorherrschenden Auslegung des neuen Rechts kleiner geworden. Streitpunkte bei Abweichungen vom Vertragstext nehmen daher zu. Einerseits fhren unntig genaue Angaben in Baubeschreibungen zu Auseinandersetzungen, die vermeidbar gewesen wren, wenn die Beschreibung offener formuliert worden wre. Andererseits reicht selbstverstndlich eine zu globale Festlegung (ein Stck Haus) ebenfalls nicht aus, da dann der Vertrag nicht transparent und berprfbar ist. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, die Bauteile eines Objekts durch mglichst unmissverstndliche Vereinbarungen so genau zu beschreiben, dass einerseits die zu erwartenden wichtigen Eigenschaften bei Vertragsabschluss transparent sind, andererseits aber ein fr individuell errichtete Werkleistungen sinnvoller Spielraum fr al-

14

Teil A

ternative Lsungen gelassen wird. Damit sollen sptere Streitigkeiten ber die vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks vermieden werden. Unabhngig davon unterliegen Bauteilbeschreibungen der Inhaltskontrolle des AGBGesetzes. Die Forschungsarbeit stellt damit eine Anleitung zur Erstellung von Baubeschreibungen dar. Sie richtet sich sowohl an die Verfasser von Baubeschreibungen als auch an interessierte Erwerber von Bautrgerobjekten, denen hiermit der Vergleich und die Bewertung unterschiedlicher Baubeschreibungen erleichtert werden. In der Arbeit werden alle Arten von Immobilien behandelt, die durch Bautrgervertrge veruert werden, also sowohl Ein- und Zweifamilienhuser, aber auch Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhusern. Der Bericht basiert auf der technischen Einschtzung und Erfahrung der hufig in gerichtlichen Auseinandersetzungen mit Bauteilbeschreibungen befassten Autoren. Trotz sorgfltiger berprfung und Abwgung knnen die Inhalte des Berichts juristisch unterschiedlich interpretiert und ausgelegt werden. Die Kommentare und Textbeispiele sind daher eigenverantwortlich zu prfen. Es ist beabsichtigt, die Arbeit fortzuschreiben. Da sich unzureichende Erluterungen, Lcken in den Bauteilbeschreibungen und Fehlinterpretationen erfahrungsgem erst whrend der regelmigen Anwendung zeigen, bitten die Autoren ausdrcklich um kritische Kommentare.

2.

Vorgehensweise

Neben einer Literaturrecherche wurden in der ersten Phase des Forschungsvorhabens Baubeschreibungen von konkreten Bautrgerobjekten zusammengetragen. Insgesamt wurden mehr als 30 Beschreibungen zusammengestellt, die auf Mngel und unprzise Formulierungen hin analysiert wurden. Bereits im Rahmen der Forschungsarbeit Inhalt von Baubeschreibungen [AIBau 2003] wurden 1.130 ffentlich bestellte und vereidigte Bausachverstndige angeschrieben und gebeten, ihre Erfahrungen mit Streitigkeiten bzw. Interpretationsproblemen von Baubeschreibungen des Wohnungsbaus mitzuteilen. Von den Sachverstndigen wurden Angaben zu insgesamt 753 Einzelpunkten in Baubeschreibungen gemacht, bei denen es ihrer Meinung nach immer wieder zu Streitigkeiten und Missverstndnissen kommt. Etwa 80 % der Angaben be-


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zogen sich auf funktionsbezogene und bauteilbergreifende Themen, wie Abdichtungskonzept, Ausstattungsstandard (Ausbau), Wrme-, Schall- und Brandschutz etc. (diese Themen wurden in der o.a. Forschungsarbeit abgehandelt), ca. 20 % der Angaben betrafen bestimmte Bauteile und die damit verbundenen typischen Streitpunkte. Whrend der 2003 vorgelegte Bericht nur allgemein die Schwerpunktthemen ansprach, wurde im vorliegenden Bericht versucht, zusammenfassend und konkret fr die wichtigsten Passagen typischer Baubeschreibungen Formulierungsvorschlge zu erarbeiten bzw. auf die konkreten Problemstellen bei den Einzelbauteilen erluternd einzugehen. Dabei wurde von den Verfassern nicht nur auf die o.a. Informationsquellen zurckgegriffen, sondern zu einem wesentlichen Teil auch die eigene, langjhrige Erfahrung aus Bausachverstndigenttigkeit eingebracht.

3.

Aspekte des nachhaltigen Bauens in Baubeschreibungen

Der Bautrger kann selbst aktiv zum nachhaltigen Bauen beitragen und damit auch gleichzeitig der diesbezglich gestiegenen Sensibilitt potentieller Erwerber Rechnung tragen, die vermehrt nicht nur Gebude mit niedrigem Energieverbrauch und niedrigen Betriebs- und Unterhaltungskosten nachfragen, sondern auch mglichst schadstoffarme Innenrume wnschen. Entsprechende Hinweise auf Bercksichtigung dieser Eigenschaften in den Textbausteinen der Baubeschreibung knnen die Diskussion ber nachhaltiges Bauen im Planungsprozess des Bautrgers unter Mitwirkung der Erwerber frdern. Weitere Anregungen knnen dem Leitfaden Nachhaltiges Bauen des BMVBW (Ausgabe Januar 2001, 2. berarbeitete Auflage) entnommen werden. Voraussetzung fr die Entscheidung der Erwerber zum Kauf eines Bautrgerobjekts ist, dass er ber die wesentlichen Baustoffe der Baukonstruktion sowie ber Dmm- und Abdichtungsstoffe informiert ist und dass er das Niveau der ressourcenschonenden Manahmen (Energieeinsparung, Nutzung regenerativer Energien, Regenwassernutzung, Wassersparende Armaturen und Sanitrinstallationen, umweltfreundliche Baustoffe, versickerungsfhige Auenbelagsflchen, Wasser speichernde und Kleinklima verbessernde Begrnungen in Auenanlagen und auf Dachflchen usw.) beurteilen kann. Das bedeutet auch, dass die Baubeschreibung auf der Grundlage einer durchdachten, transparenten Struktur beruht, die es ermglicht, dass die entsprechenden Fragestellungen und Entscheidungskriterien leicht auffindbar und mit konkurrierenden Bautrgerprojekten vergleichbar sind. Die in dem vorliegenden Bericht dargestellten Bauteilbeschreibungen in Tabellenform beruhen auf einer Struktur, die in einer Vielzahl von Bautrgerprojekten blich

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Teil A

ist und in anderen Verffentlichungen zum Thema verwendet wird (s. Kap. 7 Literaturverzeichnis). Die Verfasser haben die Erfahrung eigener gutachterlicher Ttigkeit sowie der einer Vielzahl von Kollegen in die vorliegende Arbeit einflieen lassen. Dabei wurden nicht nur Streitfragen zur Interpretation von Baubeschreibungen selbst, sondern auch Streitfragen ber Schden und Mngel bei der Bauausfhrung bercksichtigt. So soll nicht nur dazu beigetragen werden, Streit zur Auslegung von Texten in der Baubeschreibung zu vermeiden, sondern es sollen auch Hilfestellungen fr planerische Entscheidungen vor Baubeginn gegeben werden. Beides zusammen trgt zur Konfliktvermeidung insbesondere in der ersten Phase der Gebudenutzung bei, die noch in den Bereich der Gewhrleistung fllt. Nur eine Vermeidung juristischer Auseinandersetzungen und aufwndiger Nacherfllungsarbeiten kann die Wirtschaftlichkeit des Bauprojekts bei allen Beteiligten gewhrleisten und stabilisiert die wirtschaftliche Existenz von Erwerbern, Bautrgern und Baubeteiligten sowie deren Arbeitnehmern.

4.

Detailliertheitsgrad von Bauteilbeschreibungen

Eine groe Gruppe von gerichtlichen Auseinandersetzungen im Baubereich betrifft reine Mangelstreitigkeiten, ohne dass ein Bauschaden vorliegt oder zu befrchten wre. Es wird darber gestritten, ob die errichtete oder gekaufte Immobilie die vertraglich vereinbarten Eigenschaften aufweist und wie Abweichungen zu bewerten sind. Angesichts einer zunehmenden Tendenz, selbst ber marginale Vertragsverletzungen ausgiebig zu prozessieren, sollten solche Streitigkeiten in vielen Fllen vermieden werden. Das Problem ist brisant, da solche Auseinandersetzungen vermehrt zum Anlass genommen werden, Zahlungen zurckzuhalten. Insolvenzen seriser Unternehmen sind die Folge. Allerdings schtzen sehr detaillierte Baubeschreibungen auch nicht vor unserisen Geschftspraktiken einiger Bautrger. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit schlsselfertiger Immobilien wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Bauantragsplne definiert, die Bestandteil des Baubetreuungs- oder Kaufvertrags sind. Es sollte durch eine mglichst unmissverstndliche Vereinbarung bei Vertragsabschluss vermieden werden, dass spter ber die geschuldete Beschaffenheit des Bauwerks gestritten wird. Es geht also darum, hinreichend genau zu definieren, wie das Objekt beschaffen sein soll. Abweichungen von diesem Sollzustand sind nmlich gem 633 BGB [BGB] grundstzlich als Mangel zu bezeichnen.


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4.1

bliche Beschaffenheit der Bauteile

Da es weder mglich noch sinnvoll ist, smtliche Einzelheiten eines Gebudes detailliert zu vereinbaren, wird die Sollbeschaffenheit von Immobilien zu einem sehr deutlichen Anteil durch die bliche Beschaffenheit definiert, die der Besteller gem der Art des Werks erwarten kann. Nach der berwiegenden Rechtsprechung ist dies ein Zustand entsprechend den Anerkannten Regeln der Bautechnik. Im Rahmen der VOB, Teil B [VOB], ist dieses Kriterium sogar ausdrcklich genannt. Ein Zustand entsprechend den anerkannten Regeln der Bautechnik liegt vor, wenn das Bauteil nach Regeln geplant und hergestellt wurde, die als wissenschaftlich anerkannt, unter gut vorgebildeten Technikern allgemein bekannt sind und die durch langjhrige praktische Erfahrung als bewhrt gelten knnen. Festlegungen in Regelwerken insbesondere in Normen des Deutschen Instituts fr Normung sind zwar keineswegs immer deckungsgleich mit den anerkannten Regeln der Bautechnik. Im Streitfall darf man allerdings vermuten, dass DIN-Normen die anerkannten Regeln der Technik widerspiegeln; wer anderer Meinung ist, dem obliegt dafr die Beweislast. Nach den dargestellten Sachverhalten ergeben sich im Hinblick auf den notwendigen Detailliertheitsgrad von Baubeschreibungen folgende Schlussfolgerungen: Solange die Baubeschreibung lediglich die bliche Beschaffenheit eines Bauteils beschreibt und diese Beschaffenheit unumstritten ist, bedarf es keiner detaillierten Beschreibung. Insofern ist z.B. eine Auflistung von Normbezeichnungen im Rahmen der Baubeschreibung nicht sinnvoll. Ist z.B. das Gebude mit einem Flachdach versehen und soll eine der blichen Bitumen- oder Kunststoffabdichtungen verwendet werden, so braucht grundstzlich weder Genaueres zu den Baumaterialien noch zu deren Verlegetechnik in der Baubeschreibung dargestellt zu werden, da all diese Details in Regelwerken (DIN 18531 Dachabdichtungen; Richtlinien des deutschen Dachdeckerhandwerks; Verlegerichtlinien der Bahnenhersteller) als anerkannte Regel der Technik niedergelegt sind. Erst wenn ein nicht den a.R.d.T. entsprechendes Verfahren verwendet werden soll, bedarf es dazu hervorgehobener Angaben in der Baubeschreibung. Neue Bauweisen sind in der Regel noch nicht langzeiterprobt, deren Risiken sind deswegen zu benennen. Der Bedarf von genaueren Angaben in der Baubeschreibung ergibt sich daher aus vier Grnden:

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Teil A

Die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks mssen durch die Beschreibung (und die Planunterlagen) ablesbar (transparent) sein. Weiterhin besteht Bedarf an einer Festlegung, wenn im Hinblick auf die Bauteileigenschaften verschiedene Qualittsniveaus blich sind. Genauere Angaben sind notwendig, wenn die bliche Beschaffenheit oder die gewhnliche Verwendung erfahrungsgem umstritten ist und wenn auch die dazu vorliegenden Regelwerke ungenau oder ebenfalls umstritten sind. Schlielich sind im Hinblick auf Ausstattungsdetails, die nicht durch Regelwerke definiert sind, und immer dann, wenn spezielle Eigenschaften unbedingt gewnscht werden (zugesicherte Eigenschaften), vertragliche Festlegungen im Sinne einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung notwendig. Man knnte auf dem Standpunkt stehen, dass Streitigkeiten am besten vermieden werden, indem smtliche Bauteile in der Baubeschreibung mglichst genau in allen Einzelheiten aufgelistet werden. Leider wird damit aber aus den in den nachfolgenden Kapiteln dargestellten Grnden eher der Streit intensiviert als vermieden.

4.2

Die Errichtung des Gebudes als schrittweiser Konkretisierungsprozess

Im Gegensatz zu anderen Kaufobjekten (z.B. Automobile) handelt es sich bei Immobilien mehr oder weniger um Unikate. Bei Vertragsabschluss sind die Objekte normalerweise noch nicht realisiert. Auch die Projektierung befindet sich i.d.R. erst im Stadium der Genehmigungsplanung, die soweit fortgeschritten ist, dass die Baugenehmigung erteilt werden kann. Es ist bliche und notwendige Planungspraxis, dass der zunchst fr den Bauantrag und den Verkauf fixierte Entwurf nicht deckungsgleich realisiert wird. Er wird vielmehr in mehreren Schritten konkretisiert: durch die Ausfhrungsplanung mit den flankierenden Planungen und Berechnungen der Fachingenieure, die Ausschreibung und die Vergabe. Auch whrend der Ausfhrung selbst sind hufig noch Entscheidungen zu treffen. All diese Arbeitsprozesse haben aus vielerlei Grnden Rckwirkungen auf den ursprnglichen Entwurf. Dazu einige typische Beispiele: Bei der statischen Durcharbeitung wird erkennbar, dass die Decken 3 cm dicker als im Entwurf vorgesehen hergestellt werden mssen der Planer entscheidet daher, die lichte Raumhhe um 3 cm zu reduzieren. Die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Mindestraumhhen werden weiterhin eingehalten.


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Der Bauphysiker stellt fest, dass bei der geplanten Vorhangfassade fr die Auenwnde die Wrmebrckenwirkung der Anker dazu fhrt, dass der erforderliche Wrmeschutz bei gleicher Bauteildicke nur durch Austausch des ursprnglich vorgesehenen Dmmstoffmaterials gegen einen Dmmstoff mit geringerer Wrmeleitfhigkeit erreichbar ist. Der mit der Ausfhrung beauftragte Bauunternehmer schlgt wegen der rationelleren Herstellung anstelle der geplanten reinen Ortbetondecken Teilortbetondecken mit Sichtbetonschalelementen (Filigrandecken) vor. Anstelle des ursprnglich geplanten Deckenputzes reicht dann bei gleicher Oberflchenqualitt eine Spachtelung. Der Bauwerksabdichter schlgt vor, angesichts der Witterungsbedingungen auf der Baustelle die Kellerwnde nicht wie ursprnglich ausgeschrieben mit spachtelbaren Abdichtungen sondern mit einer Bahnenabdichtung zu versehen. Der Trockenbauer legt in einem Alternativangebot dar, dass bei Verwendung von neuartigen 15,5 cm dicken Stnderwnden, beplankt mit Gipskartonplatten, zwar geringe Mehrkosten entstehen, aber ein gleicher oder besserer Luftschallschutz erreicht werden kann als mit den projektierten 20,5 cm dicken Wnden. Die Mehrkosten wrden durch den Gewinn an Nutzflche deutlich kompensiert. Der Estrichleger weist darauf hin, dass der Bauzeitenplan nur einhaltbar ist, wenn anstelle des geplanten Zementestrichs ein Calziumsulfatestrich eingebaut wird. Auch wenn es sich bei Bautrgervertrgen um Vertrge nach der Makler- und Bautrgerverordnung [MaBV] handelt, kann der Prozesscharakter einer Objektplanung anhand der im 15 der Honorarordnung fr Architekten und Ingenieure [HOAI] dargestellten Leistungsbilder nachvollzogen werden. Es entspricht nicht der Realitt, dass am Ende der Entwurfsplanung die Planungsaufgabe bereits in allen Details endgltig gelst ist. Es ist sogar Pflicht des Planers, im fortschreitenden Planungsprozess rckkoppelnd Korrekturen am Entwurf vorzunehmen. Am Ende der Genehmigungsplanung ist etwa 1/3 der vollstndigen Objektplanung erbracht. Fr den Architekten, der ein Projekt ersonnen und zu Papier gebracht hat, ist es daher selbstverstndlich, dass mit der vertieften Einarbeitung in die Details das ursprnglich Konzipierte korrigiert und modifiziert werden muss. Der gesamte Entwurfsprozess besteht wesentlich aus solchen rckgekoppelten Denk- und Entscheidungsschritten. Es macht die Erfahrung eines guten Planers aus, bereits im Entwurfstadium eine in allen wesentlichen Merkmalen nicht mehr entscheidend korrekturbedrftige Lsung vorlegen zu knnen. Allzu standardisierte Lsungen fhren aber auch oft zu wenig innovativen Gebuden.

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Teil A

Weiterhin ist es grundstzlich wnschenswert, dass im Rahmen des Ausschreibungsverfahrens von den anbietenden Firmen aufgrund ihres speziellen Fachwissens Alternativangebote vorgelegt werden, die zu einer rationelleren, schnelleren, sichereren und natrlich auch kostengnstigeren Lsung beitragen (s. Kap. 4.3) oder auch Verbesserungsvorschlge zu ressourcenschonenderen, emissionsrmeren oder in der Nutzungsphase wirtschaftlicheren Baustoffen oder Bauteilen machen. Dem notwendiger Weise fr nderungen offenen Planungs- und Ausfhrungsprozess steht bei Bautrgerprojekten der Bautrgervertrag entgegen, der zu einem frhen Planungszeitpunkt in den Entwurfsplnen und der Baubeschreibung das zwischen Bautrger und Besteller vereinbarte Vertragssoll endgltig festschreibt. Abweichungen von dieser Messlatte werden grundstzlich selbst wenn sie positiv sind rechtlich als Mngel eingestuft, nmlich als Abweichung vom Vertrag. Man muss sich den schwer zu lsenden Konflikt des Planers bei der Realisierung von Bautrgerobjekten klar machen. Einerseits erfordern die weiteren Planungsschritte nderungen am Ursprungsplan und es besteht gegenber dem beauftragenden Bautrger die Pflicht zu Optimierungsschritten andererseits stellt jede nderung der Entwurfsplanung aus der Sicht der Kufer eine vorstzliche Handlung dar, die bewusst ein anderes und damit aus rechtlicher Sicht mangelbehaftetes - Bauwerk bezweckt. Hufig sind die Konkretisierungsschritte nach der Entwurfsplanung nicht mehr Sache des Entwurfsverfassers, da seine Leistung mit der Entwurfsplanung endet und alles brige zwischen dem Bautrger und den ausfhrenden Firmen ohne koordinierende Fachbetreuung erledigt wird. Soweit also berhaupt noch eine Ausfhrungsplanung stattfindet, kann man das dargestellte Problem auf drei Wegen lsen: Man bewegt sich bei der gesamten Bauaufgabe durchweg auf eingetretenen Pfaden, so dass nderungen sehr unwahrscheinlich sind fr Innovationen und individuelles Bauen, ggf. sogar mit architektonischem Anspruch, bleibt dann kaum Raum. Die nderungsschritte im Konkretisierungsprozess werden mit den Bestellern jeweils vor der endgltigen Entscheidung abgestimmt; die Vertrge werden ggf. mehrfach umgeschrieben und mit den Vertragspartnern immer wieder neu verhandelt, so dass am Ende sichergestellt ist, dass Beschreibung und Ausfhrung vllig deckungsgleich sind.


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Die dem Bautrgervertrag zugrunde liegende Entwurfsplanung und die Baubeschreibung werden so allgemein gehalten, dass sie einen sehr breiten Spielraum denkbarer nderungen zulassen. Beim zweiten Lsungsansatz sind die Fragen zu klren, welche der dutzendfach im Planungs- und Bauablauf anfallenden Entscheidungen mit dem Bauherrn oder gar Kufer abgestimmt werden mssen und wie diese Abstimmung unter dem Zeitdruck einer laufenden Baustelle realistisch umgesetzt werden soll. Bei Grobaustellen geschieht dies in wchentlichen Baustellenbesprechungen, an denen ein fachkundiger, handlungsbevollmchtigter Vertreter des Bauherrn teilnimmt. Wie soll das aber z.B. im durchschnittlichen Wohnungsbau bei z.B. 50 Kufern termingerecht und wirtschaftlich machbar sein? Die allgemeine Praxis ist es, den dritten Weg zu gehen und das vertraglich konkret Vereinbarte auf ein absolutes Minimum zu reduzieren. Dann ist allerdings ebenfalls Streit vorprogrammiert, da bei zu offenen und ungenauen Angaben der Vertrag nicht transparent ist und ber die geschuldete Qualitt ebenfalls lange gestritten werden kann. Es geht also hier darum, Vorschlge fr einen sinnvollen Mittelweg zwischen zu genauen und zu unprzisen Baubeschreibungen vorzuschlagen.

4.3

Vorteile offen formulierter Baubeschreibungen

Kostengnstige und wirtschaftliche Lsungen von Bauaufgaben knnen erreicht werden, wenn die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschrieben werden (funktionelle Leistungsbeschreibung), im brigen es aber dem jeweiligen Ausfhrenden berlassen wird, wie er durch mglichst gnstige Kombinationen von Bezugsquellen und Arbeitsablufen die Bauleistung wirtschaftlich und technisch optimieren kann. Dazu muss den am Bau Beteiligten die Mglichkeit gelassen werden, zwischen vergleichbaren Bauweisen und Produkten whlen zu knnen. Eine sehr frhe Festlegung der Produkte und Fabrikate untersttzt solche Optimierungsbestrebungen nicht, die grundstzlich auch im Interesse des Kufers liegen, da sie der Kostenminimierung dienen und damit zu gnstigen Kaufpreisen der Objekte fhren knnen. Wird z.B. fr eine Einfamilienhaussiedlung bereits im Rahmen des Bauvertrags das genaue Fabrikat einer Fertiggarage festgelegt, besteht die Gefahr, dass der Hersteller die Fertiggarage zu einem berhhten Preis anbietet, wenn er wei, dass der Auftraggeber vertraglich an sein Produkt gebunden ist. Wird dann ein anderes Produkt gewhlt, beginnt im Nachhinein der unergiebige Streit darber, ob diese Abweichung einen Mangel begrndet d.h. es wird darber gestritten, ob es sich bei der Fabrikatsangabe um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung handelt, von der in keinem Fall abgewichen werden durfte oder ob es

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Teil A

sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung handelte, bei der andere Produkte angewendet werden durften, die als gleichartig angesehen werden knnen, oder, wenn sie nur im Wesentlichen gleichwertig sind, ob ausnahmsweise die Grundstze von Treu und Glauben einem Auswechslungsverlangen entgegenstehen. Alternativlsungen sollten daher bei der Ausschreibung zugelassen sein, um auf unterschiedlichen Wegen zu einem gleichwertigen, gebrauchstauglichen Ergebnis zu kommen. Dadurch erhht sich die Chance, eine breite Spanne guter und kostengnstiger Lsungen angeboten zu bekommen. Natrlich ist im freien Markt das Gewinnstreben die strkste Antriebskraft fr Rationalisierung. Die cleverste Problemlsung muss aber nicht zwangslufig auch die minderwertigste sein. Insofern hemmen bereits bei Kaufvertragsabschluss sehr detaillierte und weitgehende Festlegungen der baulichen Einzelheiten das kostengnstige, rationelle, auch neue Mglichkeiten z.B. im Sinne von nachhaltigen Bauweisen ausschpfende Bauen. Es stellt sich die Frage, inwieweit sehr detaillierte Bauteilbeschreibungen fr den nicht fachkundigen Kufer berhaupt zur Transparenz beitragen. Wird eine Entscheidung zwischen verschiedenen Hausanbietern einfacher, wenn der Kufer wei, dass das Garagendach des Hauses X aus lose verlegten EVA-Bahnen von 1,5 mm Dicke des Herstellers A abgedichtet werden soll, whrend fr das Haus Y streifenweise verklebte ECB-Bahnen von 2 mm Dicke des Herstellers B vorgesehen sind? Der nahe liegende Gedanke, von der Dicke der Bahnen auf die Qualitt zu schlieen, wre bei diesem Beispiel schlichtweg falsch. Die baukonstruktiven Details von Husern interessieren die breite ffentlichkeit genauso wenig wie die technischen Einzelteile eines Autos oder Rasenmhers. Bei Wohnimmobilien sind fr den Eigentmer neben dem Preis vor allem die Lage, die durch Grundrisszuschnitt und Ausstattung bestimmte Gebrauchstauglichkeit und das uere und innere Erscheinungsbild wesentlich. Weiterhin erwartet er normale, laufende Betriebs- und Instandhaltungskosten, die unter anderem eine bliche Dauerhaftigkeit der Baukomponenten voraussetzen.

4.4

Die Gleichwertigkeit von Ausfhrungsvarianten

Prinzipiell ist es gem Kap. 4.3 sinnvoll, dem Anbieter Wahlmglichkeiten zur Realisation von Bauaufgaben zu lassen die Bauteilbeschreibung sollte insofern offen fr gleichwertige Alternativlsungen sein. Der Frage, wann eine gleichwertige Lsung vorliegt, kommt damit eine groe Bedeutung zu.


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ber den Begriff Gleichwertigkeit wird besonders hufig gestritten. Die Zustze in Baubeschreibungen: Produkt X oder gleichwertig, Technische und behrdliche nderungen bleiben vorbehalten und drfen nur gleich- oder hherwertig sein oder Gleichwertige oder wertsteigernde Manahmen werden auf Kosten des Bautrgers durchgefhrt geben sptestens dann Anlass zu Streitigkeiten, wenn beim Einbau von Alternativprodukten oder anderweitigen nderungen der Erwerber der Meinung ist, dass das Ergebnis nicht gleichwertig und damit nicht vertragsgem ist. Werden in der Baubeschreibung lediglich die Leistungsmerkmale und das Leistungsziel beschrieben oder werden genaue Produktangaben mit dem Zusatz oder gleichwertig versehen, so soll damit zum Ausdruck gebracht werden, dass das Produkt nicht juristisch als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung gelten soll. Die Produktangabe wird in diesen Fllen nur zur Definition eines Standards verwendet. Der Bautrger kann dann Alternativen realisieren, wenn dies z.B. aufgrund behrdlicher Auflagen rechtlich geboten ist oder wenn sich Abweichungen als technisch notwendig oder wirtschaftlich sinnvoll erweisen. Durch eine Entscheidung des BGH vom 23.06.2005 [BGH 2005] ist der in Baubeschreibungen hufig verwendete Zusatz oder gleichwertig in Frage gestellt worden. Der BGH stellt durch sein Urteil klar, dass folgende Formulierung in den AGB unwirksam ist: Grundlage der Bauausfhrung ist die Baubeschreibung. nderungen der Bauausfhrung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten. Der BGH macht deutlich, dass Abweichungen von der Baubeschreibung nur aus triftigem Grund zulssig sind. Wirtschaftliche Interessen des Bautrgers werden dabei nicht als triftiger Grund angesehen. Es ging bei der Entscheidung um folgenden Fall: Ein Bautrger baute im Rahmen einer Altbausanierung andere als in der Baubeschreibung genannte Fenster ein. Er berief sich auf die oben zitierte Vertragsklausel. Der BGH entschied, dass kein triftiger Grund zur nderung vorlag und daher die vertraglich beschriebenen Fenster htten eingebaut werden mssen (Streitwert ca. 32.000 ). Von [Basty, IBR] wird abgeleitet, dass allgemeine Vertragspassagen unwirksam sind, in denen gleichwertige Lsungen als vertragskonform definiert werden. Wenn es bei Produktnennungen nicht darum geht, dass ausdrcklich genau dieses Produkt und kein anderes auszufhren ist, sondern die Produktangabe nur zur Definition eines Standards verwendet werden soll, so msste dies in Zukunft bereits schon aus dem Baubeschreibungstext deutlich

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Teil A

ablesbar sein. Basty schlgt daher z.B. folgende Formulierung vor: Die Fenster werden entsprechend den Merkmalen des Produkts XY ausgefhrt. Dann wird klar, dass es nicht um das Produkt selbst, sondern um die durch die Produktbezeichnung definierten Merkmale geht. So wird dann wohl die BGH-Rechtssprechung zu einer Verkomplizierung und schlechteren Lesbarkeit von Baubeschreibungen fhren, wenn durchgngig nach dem o.a. Muster formuliert werden muss, um rechtlich unmissverstndlich einen Sachverhalt zum Ausdruck zu bringen, der mit der Formulierung oder gleichwertig auch schon gemeint ist. Die Frage, wann Gleichwertigkeit vorliegt, ist im Einzelfall hufig schwer zu beantworten, da der Wert einer Sache aus einer Vielzahl von Eigenschaften bestehen kann, deren Gewichtung zum Teil subjektiv bestimmt wird (s.a. Nutzwertanalyse: [Zangemeister 1976], [Oswald 2005]). Sicher ist, dass im Regelfall mit gleichwertig nicht der gleiche Warenwert oder Verkaufspreis gemeint ist. Der Preis der Produkte spielt bei der Beurteilung der Gleichwertigkeit daher eine untergeordnete Rolle, sofern nicht wie bei Bodenbelgen hufig der Fall eine Preisspanne fr die Auswahl der Produkte angegeben wird (z.B. Fliesen zum Materialpreis bis zu 25 /m). Im Regelfall wird man von Gleichwertigkeit sprechen knnen, wenn im Hinblick auf die Gebrauchstauglichkeit Dauerhaftigkeit Sicherheit fr den jeweiligen Anwendungsfall keine nennenswerten Unterschiede zwischen der in der Baubeschreibung genannten und der realisierten Bauweise bestehen. In diesem Sinne ist eine Wrmedmmung aus Mineralfaserdmmstoff fr das geneigte Dach (Anwendungstyp WL-w) der Wrmeleitfhigkeitsgruppe 035 in einer Dicke von 18 cm gleichwertig mit einer hnlichen Mineralfaser-Wrmedmmung WL-w der Wrmeleitfhigkeitsgruppe 040 in einer Dicke von 20 cm. Im Einzelfall ist bei Streit ein Sachverstndiger zu befragen, der eine Nutzwertanalyse durchfhren kann. Zur Streitvermeidung ist Folgendes zu empfehlen: Der Anbieter sollte die Baubeschreibung offen formulieren, wenn er noch Alternativen realisieren mchte. Er sollte also z.B. als Wandbaumaterial Mauerwerk nicht aber Ziegel-


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mauerwerk angeben, wenn er z.B. noch zwischen Ziegel- und Leichtbetonsteinen gleicher Druckfestigkeit, Wrmeleitfhigkeit und Rohdichte whlen knnen mchte. Obwohl objektiv gleichwertig, kann ein Erwerber auf dem Standpunkt stehen, dass ihm subjektiv Ziegel gesnder oder sympathischer erscheinen und daher die Alternative fr ihn nicht gleichwertig sei. Dann sollte dies bei Vertragsabschluss ausdrcklich besprochen und fixiert werden. Ebenso sollten Fabrikatsbezeichnungen zumindest mit dem im o.a. Fensterbeispiel bereits angesprochenen Zusatz versehen werden, damit beim Streit das genannte Fabrikat nicht als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung beurteilt wird. Andererseits sollte der Erwerber bei ganz speziellen Prferenzen bei der Vertragsgestaltung auf entsprechend eindeutige Festlegungen achten: Wnscht der Erwerber, dass ganz spezielle Produkte seiner Wahl eingebaut werden, so sollten die Festlegungen in der Baubeschreibung denen von verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarungen entsprechen. Beispiel: Es wird die Badewanne X vom Hersteller Y (Mae: 1,70 m x 70 cm) eingebaut. Gleichwertige Produkte anderer Hersteller sind nicht zulssig.

4.5

Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Bauteilbeschreibungen

Unklare Baubeschreibungen widersprechen dem Transparenzgebot, wie es in der neuen Fassung des BGB in 307, Abs. 1, infolge der Richtlinie 93/13 EWG des Rates ber missbruchliche Klauseln in Verbrauchervertrgen vom 05.04.1993 gefordert wird. Bei missverstndlichen und offenen Fragen zur Bauqualitt orientiert sich die BGH-Rechtsprechung daher an den Vorstellungen des Erwerbers. Es ist insofern auch im Interesse der Baubeteiligten, unmissverstndliche Festlegungen zur Bauqualitt zu treffen. Folgende Entscheidung des BGH vom 24.10.2002 [BGH 2002] unterstreicht, dass Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Baubeschreibungen zu Lasten des Bautrgers gehen.

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Teil A

Abb. 1: Detailliertheitsgrad der Baubeschreibung Ein Bautrger hatte die umfassende Modernisierung und Renovierung eines Altbaus in erforderlichem Umfang vertraglich versprochen, bei den einzelnen Beschreibungen der Manahmen aber nicht erwhnt, dass keine Instandsetzung des feuchten Kellers vorgesehen war. Das OLG Mnchen und der BGH entschieden, dass bei einer derartigen allgemeinen, umfassenden Verpflichtung der Besteller erwarten konnte, dass auch der Keller instand gesetzt wurde. Hier htte also in der Baubeschreibung die Instandsetzung des Kellers ausdrcklich ausgeklammert werden mssen und/oder es htte nicht von einer umfassenden Renovierung gesprochen werden drfen. Bei der Formulierung von Baubeschreibungen ist demnach zur Streitvermeidung der richtige Mittelweg zwischen einer zu genauen und einer zu ungenauen Beschreibung zu suchen.


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4.6

Zusammenfassung zum Detailliertheitsgrad der Bauteilbeschreibung

Der Detailliertheitsgrad einer Baubeschreibung orientiert sich an folgenden Punkten: Die Beschreibung muss so genau sein, dass die den Besteller blicherweise interessierenden Eigenschaften transparent sind. Genauere Angaben sind notwendig, wenn die bliche Beschaffenheit oder die gewhnliche Verwendung erfahrungsgem umstritten ist und wenn auch die dazu vorliegenden Regelwerke ungenau oder ebenfalls umstritten sind. Es besteht Bedarf an einer Festlegung, wenn im Hinblick auf die Bauteileigenschaften verschiedene Qualittsniveaus blich sind. Im Hinblick auf Ausstattungsdetails, die nicht durch Regelwerke definiert sind, und immer dann, wenn spezielle Eigenschaften unbedingt gewnscht werden (zugesicherte Eigenschaften), sind vertragliche Festlegungen im Sinne einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung notwendig. Da zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Bautrgervertrages das Gebude noch nicht in allen Punkten zu Ende geplant ist, sollte das vertraglich konkret Vereinbarte auf ein sinnvolles Minimum reduziert werden. Besonders kostengnstige und wirtschaftliche Lsungen von Bauaufgaben werden erreicht, wenn nur die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschrieben werden anstelle einer sehr frhen Festlegung auf ein Material oder Fabrikat. Sofern dem keine ausdrcklichen Erwerberwnsche entgegenstehen, sollte die Bauteilbeschreibung offen fr gleichwertige Alternativlsungen sein. Dazu sollten Formulierungen verwendet werden, die auch der BGH-Rechtsprechung Genge tun. Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Baubeschreibungen gehen zu Lasten des Bautrgers. Bei der Formulierung von Baubeschreibungen ist demnach zur Streitvermeidung der richtige Mittelweg zwischen einer zu genauen und einer zu ungenauen Beschreibung zu suchen.

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Teil A

5.5.1

Inhalt der BaubeschreibungPlanung Begriff der Schlsselfertigkeit

Im vorliegenden Bericht wird davon ausgegangen, dass ein schlsselfertiges Objekt (inklusive Auenanlagen) geplant und gebaut wird. Nach Basty [Basty 2005] weist der Begriff schlsselfertig darauf hin, dass uneingeschrnkte Bezugsfertigkeit geschuldet ist, so dass der Erwerber nach Durchfhrung der Bauleistung unmittelbar mit der Mblierung und dem Bezug beginnen kann, ohne zuvor noch weitere Baumanahmen zu unternehmen. Gegebenenfalls je nach Auslegung - sind auch nicht in der Baubeschreibung ausdrcklich aufgefhrte Leistungen geschuldet, wie z.B. Bodenbelge, Tapeten, mglicherweise auch Duschabtrennungen. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass der Bautrger in jedem Fall die schlsselfertige Erstellung des Objektes schuldet. Im Hinblick auf die Festpreisvereinbarung sollte daher durch einen Negativkatalog klargestellt werden, welche Leistungen nicht mehr zum Vertragsumfang gehren und daher vom Erwerber selbst zu erbringen sind. Fr die Errichtung eines schlsselfertigen Objekts sind folgende Planungsleistungen erforderlich: Architektenleistungen: Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausfhrungsplanung einschl. der Bauleitung Tragwerksplanung und Prfstatik Vermessung des Grundstcks, Einmessung der Baugrube, Gebudeeinmessung Bodengutachten, falls erforderlich Planung der Haustechnik: Heizung, Sanitr, Lftung, Elektroanlagen, etc. Nachweis des Wrmeschutzes nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), ggf. Schallund Brandschutznachweis Ggf. erforderliche Fachingenieurleistungen Planung der Auenanlagen Sollen einige Arbeiten in Eigenleistung ausgefhrt werden, so sind auch fr diese Arbeiten die Planungsleistungen vom Bautrger zu erbringen, die das vertragsgegenstndliche Werk (Wrmeschutz, Schallschutz, Abdichtung etc.) betreffen. So sind z.B. fr den nachtrglichen Dachgeschossausbau die Schichtenfolgen des Dachquerschnitts und die entsprechenden


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Details fr die Anschlsse der Luftdichtheitsschicht festzulegen. Fr die Arbeiten an den Auenanlagen sind in jedem Falle die Gelndehhen zu planen. Die o.a. Leistungen brauchen bei schlsselfertigen Gebuden in der Baubeschreibung nicht ausdrcklich erwhnt zu werden. Sie sind selbstverstndlich. Sofern Teilleistungen der Planung nicht Vertragsbestandteil werden sollen, ist dies gesondert zu vereinbaren.

5.2

Allgemeine Angaben zum Objekt

Im Rahmen der Objektbeschreibung sind Angaben zum Grundstck (Lage und Gre), Gebudetyp und zur Bauweise sowie zur Ausbaustufe des Objekts zu machen. Die Lage des Grundstcks mit der Flurbezeichnung und die Gre, ggf. mit den entsprechenden Eigentumsanteilen, sind Gegenstand des Notarvertragstextes. Diese Angaben mssen in den Baubeschreibungen nicht aufgefhrt werden. Sofern es sich um ein Ausbauhaus handelt, ist anzugeben, welche Leistungen bis zur Schlsselfertigstellung nicht Vertragsbestandteil sind. Darber hinaus sind auch die Wohnflchen anzugeben. 5.2.1 Grund- / Wohnflche

Nach [Basty] gibt es keine allgemein verbindlichen Berechnungsmethoden fr die Ermittlung der Wohnflche. Zur Berechnung der Grund- / Wohnflche benennt er u.a. folgende mgliche Verfahren: Berechnung nach DIN 277 [DIN 277] Grundflchen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Die DIN 277 definiert eine Brutto-Grundflche, die sich in eine Netto- und Konstruktions-Grundflche splittet. Die Netto-Grundflche gliedert sich wiederum in Nutzflche (Zuordnung zu bestimmten Raumnutzungen) und Funktions- und Verkehrsflche (z.B. Flure, etc.). Zur Netto-Grundflche gehren auch Kellerrume sowie in unmittelbarer Verbindung zu Nutzflchen stehende Grundflchen unter Treppen. Berechnung nach der Wohnflchenverordnung - Zur Wohnflche nach der Wohnflchenverordnung gehren alle anrechenbaren Grundflchen von Rumen, die ausschlielich zu einer Wohnung gehren - also auch Flure. Rume mit lichter Hhe zwischen 1 und 2 m, Wintergrten und hnliche nach allen Seiten geschlossene Rume werden zur Hlfte bercksichtigt. Balkone, Loggien, Dachgrten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, hchstens jedoch zur Hlfte angerechnet. In der Baubeschreibung ist zu przisieren, mit welchem Anteil letztere Flchen angesetzt werden. Grundflchen unter 1 m lichter

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Teil A

Raumhhe werden nicht angerechnet. Zubehrrume (Keller, etc.), Garagen, Wirtschaftsund Geschftsrume sowie Treppen mit mehr als drei Steigungen zhlen nicht zur Wohnflche. Diese beiden Verfahren werden blicherweise angewendet. Eine Festlegung oder Vorschrift, in welchen Fllen das eine oder das andere Verfahren anzuwenden ist, existiert nicht fr private Vertragsparteien. Im ffentlich gefrderten Wohnungsbau muss die Berechnung der Wohnflche nach der Wohnflchenverordnung erfolgen. Andere Verfahren, wie z.B. die Berechnung aus den Rohbaumaen bzw. von Bautrgern vertraglich definierte Berechnungsverfahren, sind nicht empfehlenswert, da sie hufig zu streitigen Auseinandersetzungen fhren. Im Rahmen der Ausfhrung des Objektes kann es zu geringfgigen Maabweichungen von den Vorgaben in den Planunterlagen kommen. Dadurch bedingt ndert sich ggf. die Flchengre. Abweichungen, die sich aus den zulssigen Matoleranzen der [DIN 18202] ergeben, sind nicht zu bemngeln, sofern dem nicht gesonderte Vereinbarungen entgegenstehen, wie z.B. bei einer Flchenangabe als Garantie oder Beschaffenheitsvereinbarung. In diesem Fall begrndet grundstzlich jede Abweichung von der angegebenen Flchengre einen Mangel. Aufgrund der Unwgbarkeiten whrend des Realisierungsprozesses, der zulssigen Toleranzen im Hochbau und der blichen Messungenauigkeit sollten in einer Baubeschreibung die Flchenangaben als ca.-Angaben erfolgen.

5.3

Planunterlagen

Neben der Baubeschreibung dienen Planunterlagen zur Definition der Merkmale des vereinbarten Werkes, die nur schlecht verbal beschreibbar sind: Die Merkmale der Grundrissgestaltung (Funktionsablufe) und des ueren Erscheinungsbildes (Fassadengestaltung etc.). Die Plne haben bei Vertragsabschluss oft lediglich den Status eines Vorentwurfs und entsprechen in der Ausfhrung nicht den Anforderungen der entsprechenden Verordnungen zu den Bauvorlagen (z.B. [BauPrfVO] der Lnder). Planunterlagen dienen in der Regel der weiteren Konkretisierung der geschuldeten Leistung. Vor 1980 wurden Plne lediglich als Identifizierungsbehelf an den Notarvertrag angefgt. Die neuere Meinung [Werner 2002] behandelt Plne und Baubeschreibungen in Worten als gleichrangig. Sie stehen also nicht von vornherein in einer bestimmten Rangordnung.


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Aus technischer Sicht halten auch die Verfasser diese Interpretation fr selbstverstndlich richtig: die Plne enthalten die sinnvoll nur zeichnerisch definierbaren Merkmale; die Baubeschreibung definiert die verbal besser beschreibbaren Merkmale. Es liegt also eine Aufgabenteilung vor. Probleme knnen entstehen, wenn die Baubeschreibung und die Planunterlagen voneinander abweichen, z.B. in Form eines echten Widerspruchs oder in der Weise, dass in den Planunterlagen Darstellungen enthalten sind, die nach der Baubeschreibung nicht zum Leistungsumfang gehren. Beispiel: In den Plnen sind ein Zaun, eine Garage oder eine (baulich nicht zwingend notwendige) Sttzmauer eingezeichnet, ohne dass diese in der Baubeschreibung erwhnt werden. Hierzu sollte der Vertrag eine Klarstellung enthalten wie z.B.: Die Garage ist im Kaufpreis nicht enthalten. Fehlt eine solche Klarstellung in der Baubeschreibung, so stellt sich die Frage, welche Leistungen zu erbringen sind, wenn diese Dinge in den Plnen eingezeichnet sind. Bei derartigen Widersprchen ist durch Auslegung des wirklichen Parteiwillens das von den Parteien tatschlich Gewollte zu ermitteln. Dabei gelten folgende Grundregeln: Widersprche sind in erster Linie dem Verfasser des Vertrages anzulasten. Das Fehlen einer Bauleistung die blicherweise fr die Herstellung eines schlsselfertigen Objekts erforderlich ist in einem der Vertragsbestandteile (in Baubeschreibung oder Planunterlagen) ist grundstzlich unerheblich und fhrt nicht dazu, dass die Bauleistung dadurch ausgeschlossen ist. Eine Vertragsklausel (formularmige Klausel), die bei Widersprchen die fr den Bautrger gnstigste Regelung vorsieht, ist vom BGH fr unzulssig erklrt worden. Unter o.a. Aspekten ist z.B. darauf hinzuweisen, wenn in den Plnen eingezeichnete Einrichtungsgegenstnde (z.B. Kcheneinrichtungen) oder Eintragungen zu der Bepflanzung der Gartenanlage nicht zu den geschuldeten Leistungen des Bautrgers gehren sollen. Da die Planunterlagen unverzichtbarer Bestandteil einer Baubeschreibung sind, sollten sie aussagekrftig sein und einen zeichnerischen Qualittsstandard z.B. entsprechend der [BauPrfVO] der Lnder aufweisen. Als Empfehlung gilt: Die Darstellungen in den Planunterlagen sind Vertragsbestandteil. Sie mssen nicht mehr in der Baubeschreibung erwhnt werden.

32

Teil A

Widersprche zwischen Baubeschreibung und Planunterlagen sind zu vermeiden. Nur der Verdeutlichung dienende zustzliche Darstellungen in den Planunterlagen sollten ausdrcklich als nicht vertraglich geschuldete Bestandteile gekennzeichnet sein.

5.45.4.1

BauphysikBrandschutz

Die Anforderungen an den Brandschutz sind grundstzlich in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt, s. Musterbauordnung [MBO 2002] 26 ff. Die bliche Ausfhrung einzelner Bauteile ist z.B. in der [BauO NRW] ( 29 und 34) in Abhngigkeit von der Gebudehhe tabellarisch aufgelistet. In dieser Hinsicht besteht kein Regelungsbedarf im Rahmen einer Baubeschreibung. Wird von einem Kufer ein hherer Sicherheitsstandard (Brandmeldeanlagen im Einfamilienhausbau oder Decken in Dachrumen bei Gebuden geringer Hhe in F 90) als der bauordnungsrechtlich vorgeschriebene angestrebt, ist dies explizit zu vereinbaren. 5.4.2 Schallschutz

Schallschutz im Gebude Die Bewertungsgrundlagen fr den Schallschutz in Gebuden sind in zwei verschiedenen Regelwerken in unterschiedlichen Klassifizierungen beschrieben. Die [DIN 4109] Schallschutz im Hochbau enthlt die bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Mindestanforderungen an den Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten. Die in [DIN 4109] festgelegten Mindestanforderungen entsprechen nicht in allen Bauteilbereichen einem Schallschutz mittlerer Art und Gte. Bei Einhaltung dieser Anforderungen kann nicht erwartet werden, dass Gerusche aus benachbarten Wohnungen nicht mehr wahrgenommen werden. blicherweise wird ein gegenber den Mindestanforderungen erhhter Schallschutz erwartet und sollte bei der Planung des Gebudes von vornherein bercksichtigt werden. In Beiblatt 2 zu [DIN 4109] sind Vorschlge fr einen erhhten Schallschutz zwischen fremden Nutzungseinheiten enthalten. Gegenber den Mindestanforderungen wird allerdings fr


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einige Bauteile nur ein unwesentlich hherer Schallschutz als der nach Norm erforderliche Mindestschallschutz empfohlen. Bei Einhaltung dieser Werte finden die Bewohner, bliche Wohngewohnheiten vorausgesetzt, im allgemeinen Ruhe und mssen ihre Verhaltensweise nicht besonders einschrnken, um Vertraulichkeit zu wahren. Den erhhten Schallschutz wird man bei einer Wohnung erwarten, die auch in ihrer sonstigen Ausstattung blichen Komfortansprchen gengt. Einer anderen Systematik folgend werden schalltechnische Niveaus entsprechend der nicht bauaufsichtlich eingefhrten Richtlinie [VDI 4100] mit einem erweiterten Anforderungskatalog in Schallschutzstufen eingeordnet. Sofern eine Anwendung dieses Regelwerks gewnscht wird, setzt dies ebenfalls zwingend eine schriftliche Vereinbarung der Beteiligten voraus. Die Richtlinie [VDI 4100] unterscheidet zwischen 3 Schallschutzstufen (SSt I bis SSt III). In der Schallschutzstufe I werden die Mindestanforderungen der [DIN 4109] bernommen. Die Werte der Schallschutzstufe II (SSt II) entsprechen weitgehend den Vorschlgen fr den erhhten Schallschutz nach Beiblatt 2 zu [DIN 4109]. Bei Einhaltung der Kennwerte der Schallschutzstufe III (SSt III) werden die Ansprche eines wirklich ungestrten Wohnens erfllt. Gerusche aus benachbarten Wohnungen/ Husern sind kaum wahrzunehmen. Der Schutz der Privatsphre ist auch bei lauter Sprache weitestgehend gegeben. Musikinstrumente knnen aber beim Nachbarn noch hrbar sein und damit u.U. stren. Zur eindeutigen Festlegung des vertraglich geschuldeten Schallschutzes sollte das zu erwartende Schallschutzniveau nach [DIN 4109] oder [VDI 4100] beschrieben werden. Die erluternde Tabelle mit den unterschiedlichen Schallschutzstandards (nach [VDI 4100], s. Teil C, Kap. 2.8 Anhang) sollte jeder Baubeschreibung beigefgt sein. Darber hinaus sollte der Erwerber ber die ggf. vorhandenen Auswahlmglichkeiten informiert werden. Schutz gegen Auenlrm Fr die Festlegung der erforderlichen Luftschalldmmung von Auenbauteilen gegenber Auenlrm werden in [DIN 4109] verschiedene Lrmpegelbereiche zugrunde gelegt, denen die jeweils vorhandenen oder zu erwartenden "mageblichen Auenlrmpegel" zuzuordnen sind. Fr Auenbauteile von Aufenthaltsrumen werden unter Bercksichtigung der unterschiedlichen Raumarten oder Raumnutzungen die Anforderungen an die Luftschalldmmung aufgelistet.

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Teil A

Das Bemessungsverfahren sieht vor, dass sich mit steigendem Auenlrmpegel auch das erforderliche Schalldmmma der Auenbauteile erhht. Eine zustzliche Erhhung der Schalldmmung der Auenbauteile fhrt dazu, dass natrliche Auengerusche strker abgeschirmt und Hausinnengerusche deutlicher wahrnehmbar werden, sie kann zustzlich zu unangenehm empfundener Isolation der Nutzer fhren. Sollte dennoch ein gegenber der [DIN 4109] hherer Schallschutz gegen Auenlrm gewnscht werden, sollte dieser auf eine angemessene Erhhung um etwa 3 dB beschrnkt bleiben. In der Richtlinie [VDI 4100] werden vereinfachend fr die Schallschutzstufen SSt I und SSt II die entsprechenden Luftschallschutzwerte der [DIN 4109] angesetzt, fr die Schallschutzstufe SSt III liegen die Anforderungen um 5 dB ber den entsprechenden Werten der [DIN 4109]. Die hheren Schalldmm-Mae der Schallschutzstufe SSt III sind nur bei erhhten Ansprchen an den Schutz vor Auenlrmquellen notwendig und nur dann zweckmig, wenn gleichzeitig auch der Innenschallschutz entsprechend verbessert wird. Ebenso wie beim Schallschutz im Gebude gilt fr die Luftschalldmmung der Auenbauteile, dass das Schallschutzniveau entsprechend der Klassifizierung nach [DIN 4109] oder [VDI 4100] angegeben werden sollte. Schutz gegen Gerusche aus haustechnischen Anlagen [DIN 4109] stellt Anforderungen an Armaturen und Gerte der Wasserinstallation. Entsprechend des gemessenen Armaturengeruschpegels wird in zwei Armaturengruppen eingestuft: Armaturengruppe I: schalltechnisch gnstiges Gert Armaturengruppe II: schalltechnisch ungnstiges Gert

Darber hinaus sind Werte fr die zulssigen Schalldruckpegel in schutzbedrftigen Rumen von Geruschen aus haustechnischen Anlagen angegeben und es sind Anforderungen an die Luft- und Trittschalldmmung von Bauteilen zwischen besonders lauten und schutzbedrftigen Rumen festgelegt. Nach Beiblatt 2 zu DIN 4109 kann eine Minderung der Schalldruckpegelwerte um 5 dB(A) und mehr gegenber den Mindestanforderungen der DIN 4109 als wirkungsvolle Manahme fr einen erhhten Schallschutz angesehen werden. Ein derartiger erhhter Schallschutz bedarf der ausdrcklichen Vereinbarung und zahlenmigen Festlegung zwischen dem Erwerber und dem Bautrger.


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In [VDI 4100] wird bei Geruschen von Anlagen der Wasserinstallation zwischen Betriebsgeruschen (z.B. Strmungsgeruschen) und Bettigungsgeruschen (z.B. ffnen, Schlieen, Umstellen von Armaturen) unterschieden. Whrend in Schallschutzstufe SSt I nach [VDI 4100] gem [DIN 4109] nur die Betriebsgerusche begrenzt werden, werden in SSt II und SSt III sowohl die Betriebs- als auch die Bettigungsgerusche begrenzt. Die zulssigen Gerusche von Wasserinstallationen der Schallschutzstufe SSt I entsprechen den Mindestanforderungen der DIN 4109, die zulssigen Geruschpegel der Schallschutzstufen SSt II und SSt III liegen je nach Gebudeart zwischen 5 dB(A) und 15 dB(A) darunter. Zur eindeutigen Festlegung des vertraglich geschuldeten Schallschutzes sollte auch das zu erwartende Schallschutzniveau bezglich der Gerusche aus haustechnischen Anlagen nach [DIN 4109] oder [VDI 4100] beschrieben werden. 5.4.3 Wrmeschutz

Seit dem 01.10.2007 ist die novellierte Verordnung ber energiesparenden Wrmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebuden (Energieeinsparverordnung EnEV [EnEV 2007]) in Kraft. Sie stellt nicht nur Anforderungen an die Gebudehlle sondern auch an die der Heizung, der raumlufttechnischen und der Warmwasserbereitung dienenden Anlagen. Bei der zu erstellenden Energiebilanz fr Wohngebude werden nicht nur der Heizwrmebedarf, sondern auch der Wrmebedarf zur Warmwasserbereitung, die Effizienz der Heizungs- und ggf. Lftungsanlagen und die Verluste bei der Gewinnung, der Umwandlung und beim Transport der Energie bercksichtigt. Die Bewertungsgren der EnEV sind der Jahresprimrenergiebedarf sowie der spezifische, auf die wrmebertragende Umfassungsflche bezogene Transmissionswrmeverlust. Bei Neubauten mit normalen Innentemperaturen darf der Jahresprimrenergiebedarf (das ist die von der Primrenergieart abhngige Energiemenge, die dem Gebude fr die Beheizung, Lftung und Warmwasserbereitung jhrlich zugefhrt werden muss) je nach Flchen/Volumen-Verhltnis maximal rund 70 150 kWh/(ma) betragen. Der Energiebedarf wird unter normierten Bedingungen errechnet, es handelt sich nicht um Verbrauchsangaben. Der tatschliche Energieverbrauch kann von den errechneten Werten ggf. sogar deutlich abweichen. Mit dem Inkrafttreten der EnEV sind fr jedes neu zu errichtende Wohngebude die wesentlichen Ergebnisse der nach dieser Verordnung erforderlichen Berechnungen (Transmissi-

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Teil A

onswrmeverlust, Endenergiebedarf, Jahresprimrenergiebedarf) in einem Energieausweis zusammenzustellen. Nach EnEV wird ein Mindeststandard vorgeschrieben, der fr jedes neu zu errichtende Wohngebude einzuhalten ist und der nicht gesondert in der Baubeschreibung aufgefhrt werden muss. Geschuldet ist also ein Gebude, dass in der Ausfhrung dem Nachweis nach EnEV entspricht. Die hufig in Baubeschreibungen zu lesenden Angaben, dass ein einzelnes Bauteil z.B. die Auenwand Niedrigenergiestandard erreicht, ist nur dann sinnvoll, wenn damit ein ber die Anforderungen der EnEV hinausgehender Wrmeschutz erreicht wird. Anlagentechnisch und baulich zu erbringende Energiesparanteile sind bereits im frhen Planungsstadium festzulegen. Dies erfordert eine entsprechend frhzeitige Fachplanung. Wird im frhen Planungsstadium eine optimale Ausfhrung der Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage mit gnstigen Aufwandszahlen mglicherweise in Verbindung mit einer Anlage zur Nutzung von Wrmegewinnen aus der Umwelt vorgesehen und der bauliche Wrmeschutz darauf abgestimmt, diese Anlagentechnik spter bei der weiteren Planung aus Kostengrnden aber fallengelassen, ohne dass der bauliche Wrmeschutz entsprechend verbessert wird, so ist das gesamte Wrmeschutzkonzept unstimmig und unzulssig. Die Grenzwerte sind einzuhalten. Vor allem in den Fllen, in denen die Grenzwerte der EnEV bereits im Planungsstadium nur knapp erreicht werden, ist im Rahmen der Ausfhrung besonderer Wert auf die Umsetzung und Einhaltung der Grenzwerte zu legen. Werden die Toleranzgrenzen berschritten (3 % nach [Zller 2006]), so sind in der Regel Nachbesserungsansprche durchsetzbar. Nachbesserungen nach Fertigstellung des Objekts sind aber aufwndig und stets mit hohen Kosten verbunden.

5.5

Baukonstruktion

Die technischen Einzelheiten der Materialwahl, der Schichtenfolgen und der Detailgestaltung bleiben im Wesentlichen den Baufachleuten berlassen, die fr die Mangelfreiheit des Ergebnisses einstehen mssen. Der Erwerber kann erwarten, dass er eine Bauqualitt erhlt, wie sie bei Bauwerken gleicher Art blich ist. In diesem Zusammenhang haben die Regelwerke den Zweck, genauer zu definieren, welche Ausfhrungsvarianten einer Bauweise als voll gebrauchstaugliche, bliche Beschaffenheit gelten knnen.


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Im Wesentlichen reichen in der Baubeschreibung Angaben zu den verwendeten Baustoffen soweit diese blicherweise fr den Besteller von Interesse sind. Zu beachten ist, dass die Erwerber in zunehmenden Mae positive Baustoffeigenschaften auch im Hinblick auf Nachhaltigkeit erwarten, d.h., in erster Linie schadstoffarm, energieeffizient und sozialvertrglich produzierte Baustoffe, die eine hohe Lebensdauer erwarten lassen. Angaben in der Baubeschreibung, die dieser Erwartungshaltung entgegenkommen, sind daher sinnvoll. Wie aus den Kommentaren zu den Einzelheiten der Baubeschreibung (s.u.) ersichtlich werden wird, ist im Einzelfall zu klren, welche Materialangaben zur Transparenz der vertraglichen Vereinbarung notwendig sind. Dazu gehren wohl in der Regel Angaben zu den wesentlichen Bauteilschichten (Wand-

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