Insolvenz Centralbau Riverside...7a Dienstbarkeit des Geh-und Fahrweges ist für die zu bewertenden Einheiten nicht wertrelevant, weil sich das Geh-und Fahrtrecht Großteils auf den

KRABACHER MELMER GMBH, Obermieming 179a, 6414 Mieming

DI (FH) Bmstr. Ferdinand Melmer ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER FÜR IMMOBILIENBEWERTUNG

Fachgebiete: Gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften (Baugründe); Mehrfamilienhäuser, gemischt

genutzte Liegenschaften (Baugründe, Wohnungseigentumsobjekte); Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (Baugründe); Nutzwertfeststellung, Parifizierung

Wohnungseinheiten Bewertungsstichtag: 19.06.2017 Seite 1 von 39

Kanzlei Waizer & Waizer Aktenzeichen: 7 S 33/15 k

z/H Herrn Dr. Walter Waizer

Schmerlingstraße 4 6020 Innsbruck

VERKEHRSWERTGUTACHTEN über die Liegenschaft in Einlagezahl 720 Grundbuch Nr. 81121 Mühlau

künftige Wohnungseigentumsobjekte Wohnungen Top 10, Top 21 und Top 22 sowie

Tiefgaragen Abstellplätze TG 05 und TG 06

Insolvenz: Centralbau GmbH, Anichstraße 13, 6020 Innsbruck

DI(FH) Bmstr. Ferdinand Melmer LG Innsbruck - Aktenzeichen 7 S 33/15 k


Inhaltsverzeichnis

Allgemeines 4

Erklärung des Sachverständigen ........................................................................................................ 4

Auftrag ................................................................................................................................................ 4

Zweck.................................................................................................................................................. 4

Besichtigung der Liegenschaft ........................................................................................................... 4

Fachliteratur ........................................................................................................................................ 4

Grundlagen und Unterlagen ............................................................................................................... 5

Urheberrecht ....................................................................................................................................... 5

Befund, Beschreibung der Liegenschaft 6

Grundbuchsstand ............................................................................................................................... 6

2.1.1 Gutsbestandsblatt (Eintragungen im A1-Blatt) ............................................................................... 8

2.1.2 Dingliche Rechte (Eintragungen im A2-Blatt) ................................................................................. 8

2.1.3 Eigentumsblatt (Eintragungen im B-Blatt) ..................................................................................... 9

2.1.4 Dingliche Lasten und Pfandrechte (Eintragungen im C-Blatt) ........................................................ 9

2.1.5 Außerbücherliche Lasten und Beschränkungen........................................................................... 10

Baurechtliche Bemerkungen ............................................................................................................ 10

Denkmalschutz und Ortsbildschutz .................................................................................................. 10

Nutzungsverhältnisse ....................................................................................................................... 10

Lagebeschreibung 11

Makro- Grundstückslage (großräumige geographische Lage) ......................................................... 11

Mikro- Grundstückslage (nahe Umgebung)...................................................................................... 12

Form/Topographie und Bodenaufbau des Grundstücks .................................................................. 15

Bodenkontaminierung ....................................................................................................................... 15

Flächenwidmung ............................................................................................................................... 16

Aufschließung, Ver- und Entsorgung des Grundstücks ................................................................... 16

Gebäudebeschreibung 17

Allgemein .......................................................................................................................................... 17

Beschreibung der Flächenermittlungen ............................................................................................ 17

4.2.1 Nettonutzfläche ............................................................................................................................. 17

Beschreibung der Baulichkeiten ....................................................................................................... 18

4.3.1 Grundriss 2. Obergeschoß Top 10 ............................................................................................... 18

4.3.2 Grundriss Dachgeschoß Top 21 und Top 22 ............................................................................... 19

4.3.3 Grundriss Untergeschoß TG 05 und TG 06 ................................................................................. 20

Aufstellung der Nutzwerte 21

Überschlägige Nutzwertaufteilung Top 21 und Top 22 .................................................................... 22

Fotodokumentation derzeitiger Bestand ........................................................................................... 23

Technische Beschreibung: Bautechnik ............................................................................................ 26

5.3.1 Gebäude ....................................................................................................................................... 26

5.3.2 Tiefgarage ..................................................................................................................................... 26

5.3.3 Technische Beschreibung: Haustechnik/ Elektrotechnik .............................................................. 26



Beschreibung der Allgemeinflächen - Wohnungseigentum.............................................................. 27

Beschreibung der Einrichtung .......................................................................................................... 27

Bau- und Erhaltungszustand ............................................................................................................ 27

Vorbemerkung zur Wertermittlung 29

Vergleichswertverfahren § 4 LBG ..................................................................................................... 29

Ertragswertverfahren § 5 LBG .......................................................................................................... 29

Sachwertverfahren § 6 LBG ............................................................................................................. 30

Ermittlung des Verkehrswertes ......................................................................................................... 30

Bebauungsabschlag ......................................................................................................................... 30

Verlorener Bauaufwand .................................................................................................................... 30

Verfahrensanwendung...................................................................................................................... 30

Wertermittlung 31

Wertermittlung nach Fertigstellung der Gesamtanlage (Variante 1) ................................................ 31

Sachwert ........................................................................................................................................... 31

Ertragswertberechnung .................................................................................................................... 31

Zusammenstellung - Verkehrswerte 35

Verkehrswerte nach Fertigstellung der gesamten Wohnanlage (Variante 1) ................................... 36

Verkehrswerte derzeitiger Zustand (Variante 2) ............................................................................... 37



Allgemeines

1.1 Erklärung des Sachverständigen

Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich unbefangen gegenüber den Parteien. Die Ausarbeitung des vorliegenden Gutachtens erfolgte unter allen im Befund getroffenen Feststellungen nach bestem Wissen und Gewissen sowie unter Berücksichtigung der Verhältnisse am Realitätenmarkt.

1.2 Auftrag

Im gegenständlichen Insolvenzverfahren des LG Innsbruck - Aktenzeichen 7 S 33/15 k wurde der unterfertigte Sachverständige mit der Verkehrswertschätzung der unter Pkt. 1.3 angeführten Liegenschaften beauftragt.

1.3 Zweck

Ermittlung des Verkehrswertes der nachstehend angeführten Liegenschaft, gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen und Normen, zur Durchführung der Verwertung der Wohneinheiten Top 10, Top 21 und Top 22, sowie der Tiefgaragenabstellplätze TG 5 und TG 6 auf der Liegenschaft in EZ 720 Grundbuch Nr. 81121 Mühlau.

1.4 Besichtigung der Liegenschaft

Die Besichtigung der Liegenschaft erfolgte durch den Sachverständigen am 19.06.2017. Die Liegenschaft wurde besichtigt, detaillierte Untersuchungen des Bauzustandes, der Installationen und technischen Einrichtungen wurden nicht durchgeführt. Beim Lokalaugenschein wurden keine Bodenuntersuchungen, Bauteil- und Baustoffprüfungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer Anlagen vorgenommen. Die ordnungsgemäße Funktion der beschriebenen elektrischen, Sanitär- oder sonstigen Einrichtungen wurde in der Bewertung vorausgesetzt. Die Befundaufnahme erfolgte durch Besichtigung der wesentlichen Räumlichkeiten. Der für die Bewertung der Liegenschaft maßgebliche Stichtag ist der Tag der Befundaufnahme.

1.5 Fachliteratur

Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG, in der Fassung BGBl Nr. 150/1992 ÖNorm B1800 ÖNorm B1802 - Liegenschaftsbewertung, in der Fassung vom 01.12.1997 Bewertung von Spezialimmobilien, Sven Bienert, 1. Auflage, 2005 Der Wert von Immobilien, Seiser / Kainz, 2009 Liegenschaftsbewertung, Heimo Kranewitter, 6. Auflage, Wien 2010 Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kleiber, 6. Auflage, 2010 Liegenschaftsbewertungsgesetz, Kothbauer/Reithofer, 2013 Immobilienbewertung Österreich, Bienert . Funk, 3. Auflage, Wien 2014



1.6 Grundlagen und Unterlagen

• Grundbuchsauzug 05-06-2017

• Lageplan – des Tiroler Informationssystems (Tiris)

• Orthofoto – des Tiroler Informationssystems (Tiris)

• Gefahrenschutzplan – des Tiroler Informationssystems (Tiris)

• Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan des Tiroler Informationssystems (Tiris)

• Baubescheid vom 25-03-2010


• Gültiger Baubescheid vom 25-01-2016 MagIbk/788/BW-BV-BA/3 mit dazugehörigem behördlich genehmigten Einreichplan mit letzter Änderung Index D vom 24-03-2015.

• Aufstellung der Nutzwerte der Fa. Centralbau vom 27-06-2013

• Käuferliste der Fa. Centralbau vom 12-04-2014

• Bau- und Ausstattungsbeschreibung der Fa. Centralbau vom September 2013

• Gutachten von Hrn. DI Gerhard Hof datiert mit 30.03.2016 über den Bauzustand des Gebäudes

• Urkunde Tbzl. 3009/2014

• Urkunde Tbzl. 14181/1995 Der Gutachter weist darauf hin, dass er auf die Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen vertraut und dafür keine Haftung übernimmt. Mündliche Angaben vom Auftraggeber und von den Parteien werden dokumentiert und deren Richtigkeit unterstellt. Der Gutachter darf auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches vertrauen und haftet nicht für unrichtige und unvollständige Angaben im Grundbuch. Der aktuelle Stand aus dem Tiroler Informationssystem muss nicht mit den aktuellen Gegebenheiten in der Natur übereinstimmen. Alle wertrelevanten Gegebenheiten wurden jedoch in der Bewertung berücksichtigt. Sämtliche Erhebungen aus dem Tiroler Informationssystem und aus dem Altlastenkataster erfolgten zwischen dem Bewertungsstichtag und der Fertigstellung des Gutachtens. Die erhobenen Unterlagen werden vom Sachverständigen archiviert und sind diesem Gutachten nicht vollständig beigelegt.

1.7 Urheberrecht

Der Sachverständige hat an diesem Gutachten ein Urheberrecht. Das Gutachten wurde nur für den angegebenen Zweck erstellt. Vervielfältigungen und Veröffentlichungen bedürfen der Genehmigung des Verfassers.



Befund, Beschreibung der Liegenschaft

2.1 Grundbuchsstand





2.1.1 Gutsbestandsblatt (Eintragungen im A1-Blatt)

zu A1-Blatt - Die Grundstücke sind nicht im Grenzkataster eingetragen. Der Verlauf der

Grundstücksgrenzen ist daher nicht rechtsverbindlich nachweisbar. 2.1.2 Dingliche Rechte (Eintragungen im A2-Blatt)

zu A2-Blatt - 1a Eröffnung der Einlagezahl nicht zusätzlich wertrelevant.

2a,b BEV Änderung hinsichtlich Gst. 356/4 Zuschreibung der Teilflächen. Gemäß Teilungsplan Geschäftszahl 14807/12/B handelt es sich um Zu-und Abschreibungen aus Gst. 354/3 und 356/4. Aus diesen Zu- und Abschreibungen ergibt sich die grundbücherliche Grundstücksfläche von 504m².



5a Recht des Gehens und Fahrens auf Gst. 354/3 für Gst. 356/4 dient der Erschließung der zu bewertenden Liegenschaft und ist daher nicht zusätzlich wertrelevant. Skizze Dienstbarkeit

6a Duldung und Errichtung, Erhaltung und des Betriebes eines Oberflächenkanals dient zur Entwässerung der Liegenschaft und ist daher nicht zusätzlich wertrelevant.

2.1.3 Eigentumsblatt (Eintragungen im B-Blatt)

zu B-Blatt - Der aktuelle Grundbuchsstand beinhaltet Eintragungen des Alleineigentums einverleibt für

Centralbau GmbH mit der Anmerkung zur Begründung von Wohnungseigentum.

2.1.4 Dingliche Lasten und Pfandrechte (Eintragungen im C-Blatt)

zu C-Blatt - 4b, c; 5b, d; 6b, d; Pfandrechte sind für die Bewertung nicht relevant 7a Dienstbarkeit des Geh-und Fahrweges ist für die zu bewertenden Einheiten nicht

wertrelevant, weil sich das Geh-und Fahrtrecht Großteils auf den bereits vorhandenen Fahrweg bezieht.

8a Dienstbarkeit der Verlegung und Erhaltung von Ver-und Entsorgungsleitungen ist für die zu bewertenden Einheiten nicht wertrelevant, weil sich die Leitungsführung auf den bereits vorhandenen Fahrweg bezieht.

Plan Dienstbarkeit datiert 1995-08-01 Teilungsplan datiert 2013-12-19

Vom Sachverständigen wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Auswirkungen der

vorgenannten Dienstbarkeit auf den Freiparker FP2 vermessungstechnisch zu überprüfen sind. Augenscheinlich könnte sich ein Teil der Dienstbarkeitsfläche auf dem geplanten Freiparker FP 2 befinden.



9a Dienstbarkeit der Duldung und Errichtung, Erhaltung und des Betriebes eines

Oberflächenkanals ist nicht wertrelevant, weil es sich um eine wechselseitige Dienstbarkeit für die Entwässerung mit Gstr. 353/3 handelt.

10a Dienstbarkeit der Duldung und Errichtung, Erhaltung und des Betriebes eines

Oberflächenkanals ist nicht wertrelevant, weil es sich um eine wechselseitige Dienstbarkeit für die Entwässerung mit Gstr. 353/3 handelt.

2.1.5 Außerbücherliche Lasten und Beschränkungen

Dem Sachverständigen wurden keine weiteren Lasten und Beschränkungen angegeben.

2.2 Baurechtliche Bemerkungen

Derzeit sind bauliche Änderungen gemäß gültiger Baubescheid vom 25-01-2016 MagIbk/788/BW-BV-BA/3 mit dazugehörigem behördlich genehmigten Einreichplan mit letzter Änderung Index D vom 24-03-2015 erforderlich. Diese Änderungen beziehen sich hauptsächlich auf den Rückbau des Dachgeschosses gemäß planlicher Darstellung. In der Verkehrswertermittlung (Variante 1) wird von einer Gesamtfertigstellung laut vorgenannten Baubescheid ausgegangen. Bei der Verkehrswertermittlung (Variante 2) wird der derzeitige Bestand berücksichtigt (detaillierte Angaben siehe weiters im Gutachten).

2.3 Denkmalschutz und Ortsbildschutz

Im vorliegenden Grundbuchsauszug sind keine Angaben zum Denkmalschutz verzeichnet, darüber hinaus wurden vom Gutachter keine Untersuchungen durchgeführt. Es wird somit von keiner Beeinflussung des Verkehrswertes aufgrund des Denkmalschutzes ausgegangen. Die Behörde kann ein Gebäude zu einem charakteristischen Gebäude erklären und in den Ortsbildschutz aufnehmen. Gemäß Baubescheid vom 25-01-2016 MagIbk/788/BW-BV-BA/3 ist für das Grundstück keine Schutzzone gemäß Tiroler Stadt-und Ortsbildschutzgesetz 2003-SOG 2003 verordnet.

2.4 Nutzungsverhältnisse

Die zu bewertenden Immobilien sind aufgrund ihrer Nutzung

- Top 10, Top 21 und Top 22 Wohnimmobilien - Top TG 05 und TG 06 Tiefgaragenabstellplätze

Auf Grund der Insolvenz der Fa. Centralbau und der daraus resultierenden fehlenden Fertigstellung kann die gesamte Wohnanlage derzeit nicht bewohnt werden. Die Verkehrswertermittlung bezieht sich gemäß Auftrag von Hrn. Dr. Waizer, einerseits nach Fertigstellung der Gesamtanlage, andererseits auf den derzeitigen Zustand der Liegenschaft.



Lagebeschreibung

3.1 Makro- Grundstückslage (großräumige geographische Lage)

Dauersiedlungsraum, Gebietsstand 2012 - Quelle: STATISTIK AUSTRIA.

Fläche

in km²

Dauer

siedlungs

raum

Dauer

siedlungs

raum in %

Einwohner

2012

Besiedlungs-

dichte

Bevölkerungs-

dichte

70101 Innsbruck 104,81 33,84 32,3 121.329 3585 1158

Stand 2008

Gemeindename

Gemeinde

kennziffer

(GKZ)

Besiedlungsdichte: EinwohnerInnen pro km2 dauernd besiedelbares Gebiet Bevölkerungsdichte: EinwohnerInnen pro km2 Katasterfläche

Entfernung zur Ortsmitte (Gemeindeamt oder Stadtmagistrat): ca. 3 km Lage zur nächsten Haltestelle eines öffentlichen Verkehrsmittels: ca. 0 km in unmittelbarer Nähe Großräumige Verkehrsanbindung: Autobahnen: ca. 4 km Bahn: ca. 3,5 km Flughafen: ca. 6 km Nachstehend angeführte Infrastruktur (Quelle – demografische Daten Webservices United): innerhalb 3 km https://www.immomapping.com/IMMOmapping Entfernung zu den Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs (Bäckereien, Lebensmittel, Apotheken, Postamt), die Fußwegentfernung zu Kinderbetreuungseinrichtungen und Grundschulen (Volksschulen, Hauptschulen) und sonstigen Infrastrukturellen Einrichtungen (Altenheime, Apotheken, Banken).

Staat: Österreich Bundesland: Tirol Bezirk: Innsbruck Stadt Katastralgemeinde: Mühlau (oben, grün dargestellt)

https://www.immomapping.com/IMMOmapping



3.2 Mikro- Grundstückslage (nahe Umgebung)

Lageplan und Gefahrenschutzplan Auszug aus dem Tiroler Informationssystem (Tiris)

Das Grundstück liegt gemäß des Tiroler Informationssystems nicht im Gefährdungs(Schutz)bereich des Wildbach- und Lawinenkatasters. Gefahrenschutzplan - Auszug aus HORA zur Verfügung gestellt durch das Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft

Das Grundstück liegt gemäß Auszug aus HORA in der HQ-30 und ist durch Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser gefährdet. Erdbebengefährdungen bzw. Zonen in denen besondere Hagelschäden entstanden, wurden nicht erhoben. In der Bewertung wird von keiner maßgeblichen Beeinflussung dieser Gefährdungen auf den Verkehrswert ausgegangen. Umgebungsbebauung: Wohnanlagen, gewerbliche Betriebsansiedlungen,



Die zu bewertende Liegenschaft liegt an einer befestigten Straße und ist mit schweren Fahrzeugen zu erreichen. Die Zufahrt erfolgt über die Hallerstraße (öffentliche Verkehrserschließung) weiter über die Gst. 342/2 (Eigentümerin Innsbrucker Immobilien GmbH) und Gst. 814/3 (Eigentümerin Stadt Innsbruck). Darüber hinaus ist eine Zufahrt über ein grundbücherlich sichergestelltes Geh-und Fahrtrecht auf Gst. 354/3 gegeben. Bezüglich der Nutzung des Gst. 342/2 ist kein grundbücherlich sichergestelltes Geh-und Fahrtrecht für die zu bewertenden Liegenschaften eingetragen. Auf Grund des Eigentumsverhältnisses für die Innsbrucker Immobilien GmbH setzt der SV in der Bewertung voraus, dass die Zufahrt über das Gst. 342/2 rechtlich sichergestellt ist.

Gemäß Baubescheid vom 25-01-2016 sind für das Bauvorhaben zusätzlich 6 KFZ erforderlich. Drei Stellplätze werden auf eigenem Grund nachgewiesen. Für die restlichen drei KFZ-Abstellplätze werden von der Stadt Innsbruck Ausgleichsabgaben vorgeschrieben. Diese Kosten wurden für die Verkehrswertermittlung „Variante 2“ anteilig berücksichtigt.



Gesonderte Erhebungen bezüglich herrschender Lärmbelastungen wurden durchgeführt. Die nachstehend angeführte Einschätzung beruht auf Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme sowie auf die Abfrage der Lärminfokarte des zuständigen Ministeriums. http://www.laerminfo.at/karten.html 2012 Landesstraße: 24h Durchschnitt 4m

2012 Eisenbahn: 24h- Durchschnitt

Umwelteinflüsse/Immissionen: Straßenverkehr sowie Eisenbahn sind gegeben. Die angeführten Einflüsse

sind in den Bewertungsansätzen berücksichtigt. Funksender: nicht erhoben

Lage: normal - ca. 20min Fußweg zum Stadtzentrum Besonnung: 21. Dezember ca. 6 Sonnenstunden, 21. Juni ca. 11 Sonnenstunden (Quelle: Tiris mit

Hinweis auf eine mögliche Besonnung ohne Rücksicht auf lokale Abschattungen wie z.B: Gebäude, Bäume etc.)

Aussicht: gut

http://www.laerminfo.at/karten.html



3.3 Form/Topographie und Bodenaufbau des Grundstücks

Orthofoto - Auszug aus dem Tiroler Informationssystem (Tiris)

Die ideale Form des Grundstücks ist ein Rechteck bei dem das Verhältnis der Breite zur Länge ca. 1:2 beträgt. Annähernde Form des Grundstücks: unregelmäßig Das Niveau des Grundstücks wird vom Sachverständigen in nachstehende Bereiche eingeteilt: 100% der Grundstücksfläche eben und/oder Hanglage bis 10% Neigung Boden- und Untergrundverhältnisse: unbekannt / nicht erhoben Grund- und Hangwasserverhältnisse: unbekannt / nicht erhoben

3.4 Bodenkontaminierung

Nachstehende Grundstücksnummern wurden im Altlastenkataster erhoben und überprüft: 356/4 Gemäß Auszug aus dem Altlastenkataster sind die betroffenen Liegenschaften nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet. Darüber hinaus wurden keine Untersuchungen angestellt um festzustellen ob Bodenverunreinigungen vorliegen. Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei.



3.5 Flächenwidmung

Widmung laut Auszug aus dem Tiroler Informationssystem (Tiris): Allgemeines Mischgebiet

Ein allgemeiner und ergänzender Bebauungsplan ist nach Auskunft am Gemeindeamt vorhanden.

3.6 Aufschließung, Ver- und Entsorgung des Grundstücks

Die zu bewertende Liegenschaft ist an nachstehend angeführte Ver- und Entsorgungseinrichtungen angeschlossen bzw. bestehen noch Anschlussmöglichkeiten.

Wasser: öffentliche Versorgung gegeben Kanal: öffentliche Entsorgung gegeben Oberflächenwässer: Versickerung gegeben Müllentsorgung: öffentliche Entsorgung gegeben Strom: IKB



Gebäudebeschreibung

4.1 Allgemein

Wohnanlage Fassadengliederungen: gering Anzahl der Einheiten: gemäß Nutzwertaufstellung der Fa. Centralbau besteht die Wohnanlage aus

21 Wohnungen, 9 Tiefgaragenabstellplätze, 12 Freiparkplätzen. Gemäß Einreichplan vom 25-11-2013 wurde die Anlage auf 22 Wohnungen, 9 TG sowie 10 Freiparker geändert.

Geschoßanzahl: KG + EG + 1.OG + 2.OG + 3. OG+ 4. OG + DG Raumhöhen der Geschosse: normal ca.2,5 m über 2,5m Nebengebäude: keine

4.2 Beschreibung der Flächenermittlungen

4.2.1 Nettonutzfläche

Gemäß gültigem Baubescheid vom 25-01-2016 MagIbk/788/BW-BV-BA/3 mit dazugehörigem behördlich genehmigten Einreichplan mit letzter Änderung Index D vom 24-03-2015.

Bruttowohnfläche 182,04 m² Gesamtnutzfläche 175,13 m² Wohnnutzfläche 165,39 m² Balkone/Terrassen 41,62 m²

Niveau Rechensatz Nutzung NF gesamt Wohnnutzfläche m² Balkon/Terrasse m²

2. OG - Top 10 lt. Plan Wohnküche 15,62 m² Wohnküche 15,62 m² Balkon 12,34 m²

lt. Plan Zimmer 7,64 m² Zimmer 7,64 m²

lt. Plan Bad 4,73 m² Bad 4,73 m²

lt. Plan Kellerabteil K10 2,07 m²

Summe 30,06 m² 27,99 m² 12,34 m²

5. OG - Top 21 lt. Plan Wohnküche 38,92 m² Wohnküche 38,92 m² Terrasse 1,85 m²

lt. Plan Hobbyraum 10,38 m² Hobbyraum 10,38 m²


lt. Plan Zimmer 13,90 m² Zimmer 13,90 m² Terrasse 13,60 m²


Summe 73,21 m² 69,55 m² 15,45 m²

5. OG - Top 22 lt. Plan Wohnküche 38,96 m² Wohnküche 38,96 m² Terrasse 2,11 m²

lt. Plan Hobbyraum 10,08 m² Hobbyraum 10,08 m²


lt. Plan Zimmer 12,85 m² Zimmer 12,85 m² Terrasse 11,72 m²


Summe 71,86 m² 67,85 m² 13,83 m² Die Kellerabteile wurden vom SV anhand des genehmigten Einreichplanes zugeordnet. Es wird empfohlen diese Zuordnung mit dem rechtsgültigen Nutzwertgutachten zu überprüfen.



4.3 Beschreibung der Baulichkeiten

Gemäß gültigem Baubescheid vom 25-01-2016 MagIbk/788/BW-BV-BA/3 mit dazugehörigem behördlich genehmigten Einreichplan mit letzter Änderung Index D vom 24-03-2015.

4.3.1 Grundriss 2. Obergeschoß Top 10



4.3.2 Grundriss Dachgeschoß Top 21 und Top 22



4.3.3 Grundriss Untergeschoß TG 05 und TG 06

Vom SV wird angemerkt, dass die neue Grundstücksgrenze durch den Tiefgaragenabstellplatz TG 10 verläuft. Der SV setzt voraus, dass ohne Mehrkosten für die Wohnungseigentumsgemeinschaft die Grundstücksgrenze entlang des TG 10 angepasst werden kann.

TG

6

TG

5



Aufstellung der Nutzwerte

Recherchen ergaben, dass keine Nutzwertgutachten (auch kein vorläufiges) vorhanden ist. Es ist lediglich die beiliegende Aufstellung der Nutzwerte, erstellt durch die Fa. Centralbau, vorhanden.



Bei der angeführten Aufstellung war offensichtlich im Dachgeschoss nur eine Einheit Top 21 geplant. Im Dachgeschoss befinden sich nun die Einheiten Top 21 und Top 22. Für die weitere Bearbeitung des Verkehrswertgutachtens wird vom Sachverständigen eine Annäherung für die Bestimmung der Nutzwerte vorgenommen. Die Annäherung der Nutzwerte ist für die Bewertung lediglich für die Aufteilung der Fertigstellungskosten erforderlich. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass es sich bei der nachfolgenden Aufstellung um kein Nutzwertgutachten gemäß WEG §9 (1) handelt. Für die Verbücherung der Wohnungseigentumseinheiten sind die Gutachten gemäß WEG §9 (1) und §6 (1) ZI 2 erforderlich. § 6. (1) Dem Antrag auf Einverleibung sind jedenfalls beizulegen 1.die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer nach § 3 Abs. 1 Z 1 oder die gerichtliche Entscheidung nach § 3 Abs. 1 Z 2 bis 4, 2.die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten, 3.das Nutzwertgutachten (§ 9 Abs. 1) oder die rechtskräftige Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs. 2). § 9. (1) Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln.

5.1 Überschlägige Nutzwertaufteilung Top 21 und Top 22

Top Fläche Faktor Teilnutzwerte Zuschlag Fläche Faktor Teilnutzwerte Nutzwerte gesamt

Top 21 69,55 1 69,55 Balkon 15,45 0,3 4,635 75

Top 22 67,85 1 67,85 Balkon 13,83 0,3 4,149 72

147

881

25

37

26

969

-150

147

966

Summe Nutzwerte Top 21 und Top 22

Summe Nutzflächenaufstellung Wohnungen

Summe Nutzflächenaufstellung Kellerabteile

Summe Nutzflächenaufstellung Tiefgaragenplätze

Summe Nutzflächenaufstellung Freiparker

Summe Nutzflächenaufstellung gesamt (alt)

Abzüglich ursprüngliches Top 21

Zuzüglich Nutzwerte Top 21 und Top 22

Summe Nutzflächenaufstellung gesamt (neu)



5.2 Fotodokumentation derzeitiger Bestand

Kellerabteile UG Stiege EG ins UG

KFZ Abstellplätze TG 05 und TG 06 Zufahrt Tiefgarage Nachbar Gst.354/3

Eingang Top 10 Bad Top 10



Wohnen/Kochen/Essen Top 10 Schlafzimmer Top 10

Wohnküche Top 21 Nasseinheit Top 21

Kochnische Top 12 Terrasse Süd Top 21



Wohnküche Top 22 Nasseinheit Top 22

Zugang Zimmer Top 22 Terrasse Süd Top 22

Zufahrt Tiefgarage auf Gst. 354/3 Zufahrt nordseitig zu Tiefgarage

Ansicht Süd Ansicht Nord



5.3 Technische Beschreibung: Bautechnik

Die Beschreibungen beziehen sich auf die Bau-und Ausstattungsbeschreibung des Bauträgers sowie nach Fertigstellung der Wohnungseigentumsobjekte.

5.3.1 Gebäude

Nachstehend angeführte Bestandsmerkmale der Liegenschaft werden unter Berücksichtigung der Erhebungen (gemäß Bau- und Ausstattungsbeschreibung) und darüber hinaus durch eine oberflächliche Wahrnehmung bei der Befundaufnahme beschrieben.

Fundamente: Plattenfundament Untergeschoß: voll unterkellert Erd- und Obergeschoss: Massivbauweise Fassade: WDV- System Decken: Massivdecken Stiegen: Stahlbeton Dachform: Satteldach Dachdeckung: Bitumen- und Blechdeckung Verblechungen: verzinktes Blech /Colorblech Fenster - Bauart: Zweischeiben-IVG Fenster: Kunststoff Türen: Stahlzargen Holztürblätter furniert Innenwände: Massiv sowie Trockenbau Bodenbeläge: Parkett Aufzug: Personenaufzug

5.3.2 Tiefgarage

Stützwände: Stahlbeton Rampenüberdachung: vorhanden Rampenheizung: unbekannt Tor: Decken – Sektionaltor Torbetrieb: Schlüsselschalter mit Ampelsteuerung Entwässerungsrinnen: vorhanden Fundamente: Stahlbetonplatte Decken: Stahlbetondecke wärmegedämmt Wände: Stahlbeton Boden: Asphalt Abgrenzungen: Bodenmarkierungen

5.3.3 Technische Beschreibung: Haustechnik/ Elektrotechnik

Sanitäre Anlagen: Standard Heizung: Zentralheizung Art der Heizung: Gas- Brennwerttechnik Warmwasserbereitung: Heizanlage Wärmeverteilung: Fußbodenheizung Lüftung: Entlüftung innenliegender Nassräume Telefonanschluss: vorhanden Kabel TV - Anschluss: unbekannt Brandmeldeanlage: nicht vorhanden SAT - Antenne: unbekannt



5.4 Beschreibung der Allgemeinflächen - Wohnungseigentum

Auf Basis des genehmigten Einreichplans mit letzter Änderung Index D vom 24-03-2015

Allgemeinflächen: Standard Waschraum: nicht vorhanden Trockenraum: nicht vorhanden Sportgeräteraum: vorhanden Müllraum: nicht vorhanden

Überdachte absperrbare Fahrradstellplätze: vorhanden Kinderspielplatz: Gemäß Baubescheid vom 25.01.2016 ist sicher zu stellen, dass der geplante Kinderspielplatz im Anwesen Haller Straße 77, auf dem Flachdach des ebenerdigen Betriebsgebäudes der Fa. „Holz Wenisch“ benutzt werden kann. Laut Augenschein ist dieser Kinderspielplatz noch nicht errichtet. Der SV setzt voraus, dass diese Benutzungsregelung künftig, ohne zusätzliche Kosten für die Wohnungseigentumsgemeinschaft Hallerstraße 75, rechtlich sichergestellt wird.

5.5 Beschreibung der Einrichtung

In der vorliegenden Bewertung wurden keine Einrichtungsgegenstände berücksichtigt. Der Verkehrswert bezieht sich auf die schlüsselfertige Immobilie ohne eingebautem Zubehör.

5.6 Bau- und Erhaltungszustand

Gemäß Angaben des zuständigen Bauamtes können nachstehende Daten zur Entstehung, Verbesserung und Sanierung der Bausubstanz festgehalten werden: Ursprüngliches Baujahr unbekannt; Gemäß Auskunft Bauamt erster Baubescheid von 1954 (Doppelhaus) Weitere Baubescheide:



• Gültiger Baubescheid vom 25-01-2016 MagIbk/788/BW-BV-BA/3 mit dazugehörigem behördlich genehmigten Einreichplan mit letzter Änderung Index D vom 24-03-2015.



Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) 2012 dient zur Umsetzung der Gebäuderichtlinie 2010/31/EU und regelt die Pflicht des Verkäufers oder Bestandsgebers dem Käufer oder Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen. Energieausweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz (EAVG): Es ist ein Energieausweis für die Liegenschaften auf den Gst. 354/3, und 356/4 vorhanden. Wärmeschutzklasse: A HWB-ref= 21 kWh/m²a Zweckmäßigkeit der Bausubstanz

Funktionalität: gut Raumangebot: gut Situierung der Räume: gut Gartenanlage: keine

Zustand der Bausubstanz: Nach Fertigstellung entsprechend der Bau-und Ausstattungsbeschreibung

Bauausführung: gut Erhaltungszustand: neuwertig Ausstattung: neuwertig Dämmqualität: gut Baumängel/-schäden: Vom Sachverständigen wird auf das Gutachten von Hrn. DI Gerhard Hof datiert

mit 30.03.2016 über den Bauzustand des Gebäudes verwiesen.

Für die Fertigstellung der Wohneinheiten können als beispielhafte Aufzählung folgende Leistungen angeführt werden: - Bodenlegerarbeiten - Fliesenlegerarbeiten - Bautischlerarbeiten - Malerarbeiten - Komplettierarbeiten Elektro- und Sanitärinstallationen

Für die Fertigstellung der Allgemeinteile können als beispielhafte Aufzählung folgende Leistungen angeführt werden: - Sanierung der Vollwärmeschutzfassade - Dachrückbau gemäß geltenden Einreichplan - Sanierung Stiegenlauf EG ins UG - Sanierung Außenrampe - Sanierung Dach- und Terrassenfläche - Komplettierung Aufzugsanlage - Komplettierarbeiten Elektro- Sanitär- und Lüftungsinstallationen

Die notwendigen Restarbeiten werden in der Verkehrswertermittlung der „Variante 2“ als Abschlag berücksichtigt.



Vorbemerkung zur Wertermittlung

Gemäß § 3 LBG sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) LBG in Betracht. Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden. Die ermittelten Werte ergeben keine mit mathematischer Exaktheit feststehenden Größen, sodass der ausgewiesene Verkehrswert nicht notwendigerweise einen Preis darstellt, der auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig am Markt realisierbar ist. Gemäß § 7 LBG hat, soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts Anderes anordnen, der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen.

6.1 Vergleichswertverfahren § 4 LBG

Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Das Vergleichswertverfahren ist daher vor allem für die Ermittlung von Bodenwerten zielführend. Wohnungen, eventuell auch Einheiten in flach verdichteten Bauweisen können durch Vergleichspreise unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung und der Situierung in Wohnobjekten bewertet werden.

6.2 Ertragswertverfahren § 5 LBG

Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache, durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache, zu ermitteln (Ertragswert). Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache nachhaltig erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen. In diesen Fällen können fiktive Erträge durch vergleichbare Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden. Der SV kann durch seine Sachkunde und seine persönlichen Erfahrungswerte daraus nachhaltige fiktive Mietansätze ableiten und der Ermittlung zu Grunde legen. Durch Kapitalisierung der Barwerte aller nachhaltig erzielbaren Reinerträge auf einer Liegenschaft wird der Ertragswert bestimmt. Dabei handelt es sich in der Regel um den Barwert einer jährlich wiederkehrenden Rente. Ihr wird ein entsprechender Zinssatz (Kapitalisierungszinssatz) zugrunde gelegt. Dieser drückt die Rendite aus, die ein Anleger bzw. Investor für das eingesetzte Kapital erwartet. Der Kapitalisierungszinssatz wird vom SV, unter Berücksichtigung der Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs und der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung, in Bezug auf Art und Lage des Objektes festgelegt. Das Ertragswertverfahren wird bei der Ermittlung von gewerblichen und touristischen Liegenschaften bei Mietwohnhäusern und gegebenenfalls bei Eigentumswohnungen angewandt.



6.3 Sachwertverfahren § 6 LBG

Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren und als Wert des unbebauten Grundstückes zu ermitteln. Ergeben sich aus der Bebauung Wertänderungen, sind sie zu berücksichtigen. Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem Herstellungswert, abzüglich der altersbedingten und einer allfälligen außerordentlichen Wertminderung. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen (z.B. Wohnhäuser, Wohnungen etc.), angewendet. Das Sachwertverfahren kann auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren angewendet werden. Der Sachwert als technischer Wert und der Ertragswert als betriebswirtschaftlicher Wert können vom Sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden.

6.4 Ermittlung des Verkehrswertes

Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. Die Anwendung der vorgenannten Verfahren gemäß §4, §5, und §6 Liegenschaftsbewertungsgesetz obliegt dem Sachverständigen. Die Abwägung dieser Verfahren wird vom SV unter Berücksichtigung des redlichen Geschäftsverkehrs erfolgen. Die rechnerischen Ergebnisse sind vom SV auf die vorherrschenden Marktverhältnisse zu prüfen. Gegebenenfalls wird eine Anpassung an den Verkehrswert (Marktanpassung) vorgenommen.

6.5 Bebauungsabschlag

Vorhandene Bebauungen haben einen Einfluss auf den Bodenwert, weil das Grundstück oder ein Teil davon durch die Bebauung gebunden ist. Wenn die Art und das Maß der baulichen Nutzung aus der Sicht des Marktes ausgeschöpft sind, kann ein Bebauungsabschlag nicht begründet werden (Literatur: Bienert/Funk: Immobilienbewertung Österreich, 2. Auflage). Ist die höchste und beste Nutzungsform nicht erreicht, können durch entsprechende Bebauungsabschläge Anpassungen an den Bodenwert einer unbebauten Liegenschaft vorgenommen werden.

6.6 Verlorener Bauaufwand

Jeder Ersteher eines fertigen (neu oder altersgeminderten) Bauwerkes würde - könnte er seinen eigenen Wunsch verwirklichen - dieses Bauwerk höchstwahrscheinlich zumindest zum Teil anders erstellen. Kaum ein Bauwerk wird dem neuen Bauherrn in bautechnischer oder geschmacklicher Hinsicht genau entsprechen. Besonders moderne oder auch luxuriöse Bauwerke werden bei einem Kauf meist nicht voll honoriert.

6.7 Verfahrensanwendung

Für die Ermittlung der Verkehrswerte entscheidet sich der Sachverständige gemäß § 7 LBG zur Anwendung des Ertragswertverfahrens. Die Plausibilisierung der Ergebnisse erfolgt unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse.



Wertermittlung

Gemäß Auftrag erfolgt die Bewertung, einerseits nach Fertigstellung der gesamten baulichen Anlage (Variante 1), andererseits im derzeitigen Zustand der Wohnungseigentumseinheiten und Allgemeinteile (Variante 2). Im Detail wie folgt: Variante 1 - Kauf nach Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Wohnungseigentumseinheiten. - Kauf nach Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Allgemeinflächen. - Kauf nach Rückbau des Dachgeschoßes gemäß Einreichplan Änderung „D“ vom 24-03-2015 eingelangt

bei der Behörde am 24-04-2015 (siehe auch Baubescheid vom 25-01-2016). - Kauf nach erfolgter Benützungsbewilligung der zuständigen Behörde. Variante 2 - Kauf ohne Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Wohnungseigentumseinheiten. - Kauf ohne Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Allgemeinflächen. - Kauf ohne Rückbau des Dachgeschoßes gemäß Einreichplan Änderung „D“ vom 24-03-2015 eingelangt

bei der Behörde am 24-04-2015 (siehe auch Baubescheid vom 25-01-2016). - Kauf der Wohnungseigentumseinheiten ohne Rechtssicherheit der unmittelbaren Fertigstellung der

Gesamtanlage.

7.1 Wertermittlung nach Fertigstellung der Gesamtanlage (Variante 1)

- Kauf nach Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Wohnungseigentumseinheiten. - Kauf nach Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Allgemeinflächen. - Kauf nach Rückbau des Dachgeschoßes gemäß Einreichplan Änderung „D“ vom 24-03-2015 eingelangt

bei der Behörde am 24-04-2015 (siehe auch Baubescheid vom 25-01-2016). - Kauf nach erfolgter Benützungsbewilligung der zuständigen Behörde.

7.2 Sachwert

Vom SV wurde eine Sachwertberechnung durchgeführt. Es wurde festgestellt, dass die berechneten Werte mit der Sachwertmethode keine Marktkonformität darstellen. Auf eine weitere Darstellung des Sachwertes wurde daher verzichtet. Die Ableitung des Verkehrswertes erfolgt auf Basis der Ertragswertmethode.

7.3 Ertragswertberechnung

Für die Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Roherträge stützt sich der Sachverständige auf aktuelle Markterhebungen, auf Auskünfte heimischer Makler, Recherchen in internen Datenbanken. Der Rohertrag beinhaltet alle Erträge die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Nutzung nachhaltig erzielt werden können.

Zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Gebäudes und des Grundstückes sind laufende Bewirtschaftungskosten erforderlich. Sie beinhalten nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, und das Mietausfallwagnis. Die Abschreibung ist im Rahmen der Ertragswertermittlung im Vervielfältiger berücksichtigt. Die Verwaltungskosten umfassen die Kosten für Personal und Einrichtungen der Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung. Die berücksichtigten Kosten sind üblich und beruhen auf vergleichbaren Objekten der Region. Durch das Mietausfallwagnis werden Ertragsminderungen berücksichtigt, die durch Miet- oder Pachtrückstände oder Leerstände entstehen. Dieses Risiko ist entsprechend der Nutzung kalkuliert.



Instandhaltungskosten sind in der Regel durch einen jährlichen Abschlag von den Herstellungskosten zu berechnen. Unter Berücksichtigung der im Befund festgehaltenen Lage, Art (Nutzung) und der Beschaffenheit des Objekts sowie herrschenden Verhältnisse am Grundstücksmarkt wird im vorliegenden Gutachten ein Kapitalisierungszinssatz abgeleitet. Der abgeleitete Kapitalisierungszinssatz liegt in den Bandbreiten diverser Fachliteratur und den Empfehlungen des Hauptverbandes der allgemein und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs.

Ertragswertermittlung Top 10

Jahresrohertrag

Fläche m² Miete je m² Monatsmiete Jahresrohertrag

2. OG - Top 10 27,99 13,50 € 377,87 € 4.534,38 €

Jahresrohertrag 27,99 m² 377,87 € 4.534,38 €

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten pauschal

Mietausfallwagnis vom Jahresrohertrag 4,00% -181,38 €

Verwaltungsaufwand vom Jahresrohertrag 1,00% -45,34 €

Sonstige Aufwände vom Jahresrohertrag 0,00% 0,00 €

Instandhaltungskosten Basis 70.329,94 €

(in Prozent vom Neubauwert) 0,50% 7,76% -351,65 €

Bewirtschaftungskosten gesamt 12,76% -578,37 €

Jahresreinertrag 3.956,01 €

Ertragswert

Kapitalisierungszinssatz 2,50%

Restnutzungsdauer 76

Vervielfältiger 33,8758 134.013,22 €

Baumängel / Bauschäden gemäß Bau- und Erhaltungszustand 0,00% 0,00 €

Ertragswert der baulichen Anlage 134.013,22 €

Ertragswert der Liegenschaft Top 10 134.013,22 €




Jahresrohertrag


5. OG - Top 21 69,55 14,00 € 973,70 € 11.684,40 €









Bewirtschaftungskosten gesamt 11,92% -1.393,02 €


Ertragswert





Ertragswert 348.629,31 €



Jahresrohertrag


5. OG - Top 22 67,85 14,00 € 949,90 € 11.398,80 €









Bewirtschaftungskosten gesamt 11,88% -1.353,66 €




Ertragswert





Ertragswert 340.287,61 €


Ertragswertermittlung für TG 05 und TG 06

Jahresrohertrag

Fläche m² Miete je /Stk Monatsmiete Jahresrohertrag

TG-Abstellplatz TG 05 1,0 Stk 55,00 € 55,00 € 660,00 €

Jahresrohertrag 1,00 m² 55,00 € 660,00 €


Bewirtschaftungskosten pauschal 12,00%

Mietausfallwagnis vom Jahresrohertrag 0,00% 0,00 €

Verwaltungsaufwand vom Jahresrohertrag 0,00% 0,00 €


Instandhaltungskosten Basis

(in Prozent vom Neubauwert) 0,00% 0,00% 0,00 €

Bewirtschaftungskosten gesamt 12,00% -79,20 €

Jahresreinertrag 580,80 €

Ertragswert





Ertragswert der baulichen Anlage 19.675,09 €

Ertragswert der Liegenschaft 19.675,09 €



Zusammenstellung - Verkehrswerte

Die ermittelten Werte basieren auf erhobenen und bereits eingepreisten Marktdaten. Die zum Zeitpunkt der Bewertung herrschende Marktlage ist daher für die Preisbildung maßgeblichen Umstände im Hinblick auf „Angebot und Nachfrage“ berücksichtigt. Die errechneten Werte wurden anhand von Vergleichspreisen plausibilisiert. In der Gegenständlichen Liegenschaft wurden Kaufpreise von 3.400 €/m² bis 5.300 €/m² (vorwiegend im Jahre 2013) erzielt. Weiters konnten nachstehende Vergleichspreise in der nahen Umgebung recherchiert werden.

Nr. KV-Datum Adresse Kaufpreis Fläche m²-Preis

1 20.06.2013 Haller Straße 77, Top 08, 6020 Innsbruck KatGem. Mühlau, KGNr. 81121, EZ 321, GStNr. 354/3

149.857,00 € 44,23 m² 3.388,13 €/m²


200.848,00 € 53,32 m² 3.766,84 €/m²


205.150,00 € 52,75 m² 3.889,10 €/m²

4 26.06.2013 Top 33, 6020 Innsbruck KatGem. Mühlau, KGNr. 81121, EZ 321, GStNr. 354/3

264.161,00 € 48,73 m² 5.420,91 €/m²


183.590,00 € 46,4 m² 3.956,68 €/m²


200.848,00 € 56,67 m² 3.544,17 €/m²

7 19.09.2014 Arzler Straße 46, Top 107, 6020 Innsbruck KatGem. Arzl, KGNr. 81103, EZ 330, GStNr. 1264/4;1264/6;1264/7

270.000,00 € 79,86 m² 3.380,92 €/m²

8 01.12.2016 Kreuzgasse 32, Top 12, 6020 Innsbruck KatGem. Arzl, KGNr. 81103, EZ 1696, GStNr. 758/5

436.500,00 € 111 m² 3.932,43 €/m²

9 19.12.2016 Arzler Straße 46, Top 110, 6020 Innsbruck KatGem. Arzl, KGNr. 81103, EZ 330, GStNr. 1264/4;1264/6;1264/7

359.000,00 € 79,85 m² 4.495,93 €/m²

10 20.03.2017 Kreuzgasse 32, Top S04, 6020 Innsbruck KatGem. Arzl, KGNr. 81103, EZ 1696, GStNr. 758/5

355.700,00 € 80,47 m² 4.420,28 €/m²

11 03.10.2016 Hans-Mair-Straße 1b Top B16 KatGem. 81121Mühlau EZ 776 Gstr. 354/2;354/6

194.000,00€ 41,00 m² 4731,70 €/m²

Weitere Zu- und Abschläge zur Anpassung an den Verkehrswert werden wie folgt vorgenommen. Auf Grund des Gutachtens von Hrn. DI Gerhard Hof datiert mit 30.03.2016 sind auch die angeführten Mängel für die Gesamtfertigstellung der baulichen Anlage zu beheben. Die Verkehrswertermittlung (Variante 1) setzt zwar die Gesamtfertigstellung der Liegenschaft voraus, dennoch besteht auf Grund der Bauhistorie eine Unsicherheit ob das Gebäude doch noch mit versteckten Mängel behaftet ist. Vom Sachverständigen wird daher ein Abschlag für merkantilen Minderwert vom Verkehrswert berücksichtigt.



8.1 Verkehrswerte nach Fertigstellung der gesamten Wohnanlage (Variante 1)

- Kauf nach Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Wohnungseigentumseinheiten. - Kauf nach Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Allgemeinflächen. - Kauf nach Rückbau des Dachgeschoßes gemäß Einreichplan Änderung „D“ vom 24-03-2015 eingelangt

bei der Behörde am 24-04-2015 (siehe auch Baubescheid vom 25-01-2016). - Kauf nach erfolgter Benützungsbewilligung der zuständigen Behörde.

Verkehrswertermittlung Top 10 33 966

Sachwert Ertragswert 134.013 €

Gewichtung Sachwert 0 Gewichtung Ertragswert 1 134.013 €

/+ wertbeeinflussende Umstände 0,00% 0 €

/- Abschlag für merkantilen Minderwert 5,00% -6.701 €

Verkehrswert der Liegenschaft 127.313 €

Gerundeter Verkehrswert der Liegenschaft Top 10 127.000 €















Verkehrswertermittlung Top TG 05 4 966


Gewichtung Sachwert Gewichtung Ertragswert 1 19.675 €


/- Abschlag für merkantilen Minderwert 5,00% -984 €


Gerundeter Verkehrswert der Liegenschaft Top TG 05 19.000 €









Gerundeter Verkehrswert der Liegenschaft Top TG 06 19.000 €

8.2 Verkehrswerte derzeitiger Zustand (Variante 2)

- Kauf ohne Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Wohnungseigentumseinheiten. - Kauf ohne Fertigstellung der baulichen Restarbeiten der Allgemeinflächen. - Kauf ohne Rückbau des Dachgeschoßes gemäß Einreichplan Änderung „D“ vom 24-03-2015 eingelangt

bei der Behörde am 24-04-2015 (siehe auch Baubescheid vom 25-01-2016). - Kauf der Wohnungseigentumseinheiten ohne Rechtssicherheit der unmittelbaren Fertigstellung der

Gesamtanlage. Die Fertigstellungskosten (Wohnungseigentumseinheiten, Allgemeinteile, Dachrückbau) wurden einerseits, auf Basis der Kostenzusammenstellung von der Fa. KM2 GmbH für die Gesamtfertigstellung der Liegenschaft, anderseits die Kosten für die Fertigstellung der einzelnen Einheiten (ermittelt durch das Architekturbüro Eigentler) angesetzt. Auf Grund der Insolvenz der Fa. Centralbau kann derzeit der Zeitraum für die Gesamtfertigstellung der baulichen Anlage nicht definiert werden. Vom Sachverständigen wird daher ein zusätzlicher Abschlag für eine spätere Fertigstellung, basierend auf Rechtsunsicherheiten berücksichtigt. Der Zeitraum für die Fertigstellung des Gebäudes, gemäß nachstehender Berechnung, beruht auf Annahme des SV.

Abzinsungsfaktor wegen späterer Fertigstellung 0,898

Annahme des Zeitraumes für die Fertigstellung der baulichen Anlage 2 Jahren

Zinsatz für Risiko der Fertigstellung 5,50%

Formel Abzinsungsfaktor AbF=(1+i)Potenz -n

Abschlag in Prozent 10%

Abf=Abzinsungsfaktor

i=Prozenssatz

n=Jahre




Sachwert 90.893 € Ertragswert 134.013 €


/- Abschlag für Fertigstellung der Wohnunseigentumseinheit -2.700 €

/- Abschlag für Fertigstellung der Allgemeinflächen u. Dachrückbau -35.400 €

/- Abschlag für Rechtsunsicherheit der Fertigstellung 10,00% -13.401 €



Gerundeter Verkehrswert der Liegenschaft 75.800 €









Gerundeter Verkehrswert der Liegenschaft 208.000 € Verkehrswertermittlung Top 22 72 966



























Obermieming, am 30.08.2017

DI (FH) Bmstr. Ferdinand Melmer

Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter

Sachverständiger für Liegenschaftsbewertung

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Insolvenz Centralbau Riverside...7a Dienstbarkeit des Geh-und Fahrweges ist für die zu bewertenden Einheiten nicht wertrelevant, weil sich das Geh-und Fahrtrecht Großteils auf den