SOMMAIRE · Le programme local de l’habitat a été adopté le 14 mars 2000 et les conventions d’application ont été signées le 18 octobre 2000. C’est au terme de cette durée

Evaluation du programme local de l’habitat – Communauté de Communes de Mimizan PACT des Landes Habitat&Développement – Décembre 2007

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SSOOMMMMAAIIRREE

IInnttrroodduuccttiioonn eett ssyynntthhèèssee dduu pprrooggrraammmmee ........................................................................................................................ pp..33 PPrrooggrraammmmee dd’’aaccttiioonnss ...................................................................................................................................................................................... pp..77 AAccttiioonn 11 :: PPoouurrssuuiivvrree eett ddéévveellooppppeerr lleess aaccttiioonnss ddee ppoolliittiiqquuee ffoonncciièèrree .................................................................................... pp..88

Axe 1 : Mettre en place des dispositifs d’analyse, de prospection foncière et d’animation sur la base

des observatoires existants .................................................................................................................. p.9

Outil 1 : Créer un référentiel foncier ....................................................................... p.10

Outil 2 : Observer le marché foncier à travers les DIA........................................... p.11

Axe 2 : Se donner les moyens d’acquérir.......................................................................................... p.12

Outil 3 : L’Etablissement Public Foncier Local (E.P.F.L.) ..................................... p.12

AAccttiioonn 22 :: PPrroodduuiirree ddeess llooggeemmeennttss aacccceessssiibblleess aauuxx ppooppuullaattiioonnss aauuxx rreevveennuuss mmooddeesstteess,,

aauuttrreemmeenntt –– LLaa nnoottiioonn dd’’hhaabbiittaatt dduurraabbllee............................................................................................................................................................................ pp..1155

Axe 1 : Satisfaire les besoins en logements locatifs pour les populations aux revenus modestes..... p.16

Outil 4 : La programmation de logements locatifs à loyer modéré en partenariat avec

les organismes HLM ............................................................................................... p.19

Outil 5 : La réhabilitation du parc communal ......................................................... p.20 déclinaison des outils financiers : PLUS, PLAI, PALULOS, PLS.................. p.21 à 27

Outil 6 : La réhabilitation du parc privé en partenariat avec l’ANAH.................... p.28 déclinaison de l’outil d’animation : OPAH............................................................ p.30

Axe 2 : Rendre possible l’accession à la propriété aux ménages aux revenus modestes .................. p.32

Outil 7 : Le lotissement communal ........................................................................ .p.34 déclinaison des outils nationaux :

Nouveau Prêt à taux zéro, maison à 100 000€............................................... p.36 à 38

Outil 8 : L’intervention des opérateurs HLM.......................................................... p.39 déclinaison d’un nouvel outil financier : PSLA ..................................................... p.40

Axe 3 : Informer et accompagner les futurs accédants...................................................................... p.41

Outil 9 : Salon : Habitat Durable............................................................................. p.41

Outil 10 : Permanence Espace Info Energie............................................................ p.41

Outil 11 : Une équipe technique assistante à maîtrise d’ouvrage............................ p.42

Expérimentation : Lotissement de la Pyramide2 (Mimizan)............................................................. p.43

AAccttiioonn 33 :: RRééppoonnddrree aauuxx bbeessooiinnss ssppéécciiffiiqquueess eett aaddaappttééss ............................................................................................................................ pp..4466

Axe 1 : Des plus démunis

Outil 12 : Production d’hébergement d’urgence et de logement d’insertion .......... p.46

Axe 2 : Des gens du voyage

Outil 13 : Création d’une aire d’accueil des gens du voyage .................................. p.48

Axe 3 : Des travailleurs saisonniers

Outil de référence : Programme d’organisation et d’accueil de l’emploi des

saisonniers sur le PAYS Landes Nature Côte d’Argent.......................................... p.50


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AAccttiioonn 44 :: OOrrggaanniisseerr lleess ddééppllaacceemmeennttss .................................................................................................................................................................................... pp..5511 Outil de référence : Futur Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)................... p.51

AAccttiioonn 55 :: OObbsseerrvveerr ppoouurr rrééoorriieenntteerr eett SSuuiivvrree llaa mmiissee eenn œœuuvvrree ddee llaa ppoolliittiiqquuee ddee ll’’hhaabbiittaatt .. pp..5522

Axe 1 : Optimiser et développer l’observatoire de l’habitat ............................................................. p.52

Outil 14 : Formation pour une transmission de la gestion et de l’animation de

l’observatoire........................................................................................................... p.53

Outil 15 : Développer l’observatoire : enquête auprès des nouveaux résidants...... p.54

Axe 2 : Suivre la mise en œuvre des actions du PLH ....................................................................... p.55

LLiissttee ddeess aabbrréévviiaattiioonnss ccoouurraammmmeenntt uuttiilliissééeess .................................................................................................... pp..5566


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DDééffiinniittiioonn Les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) sont des outils de programmation qui présentent un caractère opérationnel direct et définissent les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et à favoriser la mixité sociale en assurant entre les communes une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements.

RRaappppeellss ssuurr llaa llééggiissllaattiioonn La Loi d’orientation pour la Ville (LOV) du 13 juillet 1991 a mis en place un dispositif particulier visant à la réalisation de logements sociaux dans certaines communes où ces logements n’atteignaient pas 20% des résidences principales. Ce dispositif a été modifié à plusieurs reprises soit sur des conditions d’application, soit pour en reporter l’entrée en vigueur, avant d’être entièrement réformé par l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000. La loi SRU a réduit les catégories de logements sociaux prises en compte pour le calcul des 20% des résidences principales et mis en place une procédure contradictoire pour en faire l’inventaire. Les communes urbaines ne satisfaisant pas à l’objectif des 20% sont soumises, depuis le 1er janvier 2002, à un prélèvement sur leurs ressources fiscales. Elles doivent, par ailleurs, s’engager dans un plan de rattrapage en vue de combler le déficit dans les 20 années à venir. Le législateur a prévu l’établissement de ce plan en priorité dans le cadre d’un programme local de l’habitat.

GGeennèèssee dduu PPLLHH ddee llaa CCoommmmuunnaauuttéé ddee CCoommmmuunneess ddee MMiimmiizzaann Le 10 mars 1997, le District de Mimizan a pris l’initiative de lancer une réflexion globale sur le logement dans le cadre d’un Programme Local de l’Habitat, défini par la loi du 7 janvier 1983 et confirmé par la loi d’orientation sur la ville du 13 juillet 1991.

Le programme d’actions, validé en décembre 1998, déterminait la politique du territoire pour les cinq années à venir.

Le programme local de l’habitat a été adopté le 14 mars 2000 et les conventions d’application ont été signées le 18 octobre 2000.

C’est au terme de cette durée que le territoire souhaite évaluer la mise en œuvre de son programme.

UUnn ttrraavvaaiill ccoonncceerrttéé ppoouurr ll’’ééllaabboorraattiioonn dd’’uunn nnoouuvveeaauu pprrooggrraammmmee Après 3 ans d’application, la Communauté de Communes a souhaité procéder à l’évaluation de la convention d’application du PLH. Suite à un travail de diagnostic, destiné à mesurer les changements intervenus sur le marché immobilier, une large concertation a été lancée à partir de rencontres, entretiens et ateliers thématiques (politique foncière, production de logements et accession à la propriété) et a permis de formaliser un nouveau programme pour le territoire.

LLeess oorriieennttaattiioonnss mmaajjeeuurreess dduu PPLLHH Le territoire s’est engagé, dans le cadre du PLH :

� A poursuivre et le développer des actions de politique foncière, o en mettant en place des dispositifs d’analyse, de prospection foncière et

d’animation sur la base des observatoires existants et o en se donnant les moyens d’acquérir du foncier par le biais de l’Etablissement

Public Foncier Local « Landes Foncier » � A produire des logements accessibles aux populations à revenus modestes,

autrement : la notion d’habitat durable, o dans le parc public (HLM et communal) et privé,


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o en rendant accessible l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes,

o en informant et en accompagnant les futurs accédants dans une démarche d’habitat durable

� A répondre aux besoins spécifiques et adaptés, o des plus démunis, o des gens du voyage, et o des travailleurs saisonniers

� A organiser les déplacements, � A observer pour réorienter et suivre la mise en œuvre de la politique de l’habitat.

CCeess oorriieennttaattiioonnss ssoonntt ttrraadduuiitteess ddaannss llee ddooccuummeenntt ssoouuss ffoorrmmee dd’’uunn pprrooggrraammmmee dd’’aaccttiioonnss..

SSyynntthhèèssee dduu pprrooggrraammmmee dd’’aaccttiioonnss ((ccff.. ccii--aapprrèèss))


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Synthèse du programme d'actions Maitrise d'ouvrage Mode opératoire Enveloppes financières Programmation/calendrierAction 1 : Poursuivre et développer les actions de politique foncière

1 : Créer un référentiel foncier CdC* - Observatoire FormationEn régie ou à confier à un prestataire

(environ 30 000€)2008 : formation et démarrage

2 : Observer le marché foncier à travers les DIA CdC* - Observatoire Saisie, mobilisation communes Pas de cout direct, lien observatoire 2007-2008-2009…..

3 : EPFLCdC* - collectivités

locales, EtatAdhésion depuis 2006

Pas de cout direct, contributions engagées

hors PLH2008 - 2009…..2013

Action 2 : Produire du logement accessible et durable, résorber l'insalubrité

4 : Production de logements dans le parc public Organismes agréés Poursuite du partenariat 81 logements sur 6 ans, enveloppes à définir 2008 - 2009…..2013

5 : Réhabilitation du parc communal Communes Etudes préalables puis travaux14 logements, moyenne travaux/logement :

41 000€2008 - 2009 et 2010

6 : Programmation d'une OPAH insalubrité…. CdC*Inscription auprès de l'ANAH, lancement

étude puis animation

Etude : 20 à 23 000€ ; Animation : 23

000€/anInscription début 2008, Etude 2008, Animation 2009 à 2011

7 : La promotion du lotissement communal Communes

Définition préalable des clauses

juridiques+intégration développement

durable

Foncier : variable selon contexte, ingénièrie

à définir2008 - 2009…..2013

8 : Sécuriser l'accession à la propriété Opérateurs HLMPartenariat entre collectivités locales et

opérateurs / PSLAPas de coût direct 2008 - 2009…..2013

9 : Salon habitat durable Cdc*

Organisation en lien avec les

partenaires - 3 jours d'inforamtion pour

les particuliers

Pas de coût direct ou à préciser Réalisé en Mai 2006 - à reconduire en 2009

10 : Permanence Espace Info énergie EIE - ADEMEPermanence à mettre en place pendant

l'étude d'OPAHPas de coût direct, intégrée à l'étude d'OPAH 4 permanences sur 9 mois en 2008

11 : Une assistance à matrise d'ouvrage CdC*Misisonner une équipe technique

pluridisciplimaire en AMOPas de coût direct ou à préciser En accompagnement de la réalisation de lotissements ciblés

Action 3 : Répondre aux besoins spécifiques et adaptés12 : Production d'hébergement d'urgence et de

logements d'insertion CdC* - PACT HD

Bail emphythéotique cédé par la

Commune au PACT des Landes HD

Pas de coût direct, réhabitation prise en

charge par le PACT HDRéalisé : livraison fin 1

er semestre 2006

13 : Création d'une aire d'accueil des gens du voyage

CdC

Etudes préalables puis travaux

Investissement Aire de grand passage: 384

557€HT : Aire d'accueil : en cours de

chiffrage

Aire de grand passage : opérationnelle ; Aire d'accueil

d'Aureilhan : en cours, dossier de consultation des

entreprises 01/2008

Travailleurs saisonniers : lien avec le Pays Landes

Nature Côte d'ArgentPays Landes Nature

Côte d'Argent

Schéma d'aménagement confié à un

BE** spécialisé puis programme

d'actions

Pas de coût direct, étude prise en charge par

le PaysEn cours, diagnostic remis en février 2008

Action 4 : Organiser les déplacements : lien avec le SCOT SCOT Nord

Confier la réalisation du Rapport de

Présentation… à un BE** spécialiséPas de coût direct A définir

Action 5 : Observer pour réorienter et suivre la mise en œuvre de la politique de l'habitat14 : Formation pour la transmisison de l'observatoire

de l'habitat CdC

Organisation puis mise en place de la

formationFinancée en 2006 : 4500€ Restition décembre 2007

15 : Questionnaires d'enquête auprès des futurs

résidents CdCFiches navettes Pas de cout direct, lien observatoire En cours de réalisation

16 : Suivre la mise en œuvre des actions du PLHCdC

Bilan annuel et réorientation si

nécessaire

En régie ou à confier à un prestataire

(environ 3 500€/an)

2008 - 2009…..2013 - Référente : Stéphanie Berbille

Directrice Générale des Services CdC*

*CdC : Communauté de Communes de Mimizan

**BE : bureau d'études

PROGRAMME D’ACTIONS


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AACCTTIIOONN 11

PPOOUURRSSUUIIVVRREE EETT DDEEVVEELLOOPPPPEERR LLEESS AACCTTIIOONNSS DDEE PPOOLLIITTIIQQUUEE FFOONNCCIIEERREE

L’âge d’or des politiques foncières a disparu à la fin des années 1970 à la fois en raison des taux d’intérêt fortement positifs et d’un changement de nature des opérations d’aménagement.

Les évolutions actuelles des agglomérations, la persistance des besoins de constructions, l’étalement urbain mal maîtrisé, le processus rapide de valorisation des territoires rendent nécessaire la mise en place de politiques foncières et la mobilisation de moyens et d’outils permettant leur réalisation.

Le foncier est un thème transversal touchant pleinement le secteur de l’habitat et est pour le moins problématique du fait du contexte inflationniste. En 5 ans, le foncier a subi une augmentation de 100 à 200% selon les communes du territoire. Pour faire face à ce phénomène, la Communauté de Communes de Mimizan souhaite mettre en place des outils permettant de réguler la pression foncière.

Contexte



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AXE 1 : Mettre en place des dispositifs d’analyse, de prospection foncière et d’animation sur la base des observatoires existants

Le PLH de 1999 préconisait la création d’un observatoire de l’habitat.

L’observatoire a un rôle d’information et de diffusion des données collectées et produites :

- Un journal de l’observatoire, publication annuelle à destination des partenaires, qui communiquent les données essentielles concernant le logement, l’économie et l’emploi.

Aux vues du contexte global, l’observatoire du logement doit être renforcé par l’observation du foncier.

Un dispositif permettant l’observation, l’analyse et la prospection foncière devient nécessaire. Celui-ci est un complément territorialisé indispensable à l’observatoire de l’habitat.

Les objectifs de l’observation sont aussi bien d’évaluer l’impact des règles d’urbanisme, de surveiller les tendances du marché pour voir si une intervention publique régulatrice est nécessaire ou souhaitable, que de prospecter en vue de la réalisation de projets publics.

La qualité de la mise en œuvre du PLH et les modalités de suivi et d’évaluation des actions qu’il préconise seront fortement conditionnées par la qualité du dispositif d’observation foncière. Cette efficacité passe par l’alimentation systématique de la base de données de l’observatoire du foncier par les informations issues des outils de l’urbanisme opérationnel et/ou réglementaire (DIA, DUP, ADS, SIG, etc.)

Objectifs

Modalités de mise en œuvre générales

Contexte



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Le traitement des données recueillies par l’observatoire du logement et du foncier peut faire l’objet de la rédaction d’un référentiel foncier. Il s’agit d’un document qui permet de cadrer l’intervention foncière et qui a, plus précisément, pour fonction :

- l’information auprès des décideurs des potentialités et des contraintes foncières du secteur concerné, afin que les projets d’aménagement tiennent compte de ces paramètres essentiels

- la préparation de programmes d’intervention foncière à mettre en œuvre sur ce secteur.

Il se décompose en 3 étapes : l’état des lieux (structure parcellaire, propriété et occupation à partir des éléments fournis par la commune et enquêtes de terrains), l’identification des zones prioritaires d’intervention, et la définition d’une stratégie (proposition d’un programme ou d’un schéma de référence du foncier, hiérarchie dans le temps des acquisitions, etc.).

Avec cet outil, on va au-delà de la simple observation foncière.

Intérêts de l’outil :

- agit sur la valeur des échanges fonciers et permet ainsi à la puissance publique d’intervenir ou de faire intervenir l’EPFL « Landes Foncier » sur des mutations foncières dans le but d’aménagements délimités par le droit de l’urbanisme.

- outils fiscaux multiples : majoration de la valeur locative cadastrale.

Observatoire de l’habitat – EPCI

EPCI, communes, DDE, ODHLM, SA HLM, Aquitanis, CIL 40, agences immobilières, notaires, INSEE, DRE, CAF, services fiscaux,

A définir en fonction de l’option retenue pour sa mise en œuvre : en régie en s’appuyant sur la compétence acquise par la chargée d’étude (formation Système d’Information Géographique) ou en confiant à un prestataire la mise en œuvre du référentiel.

EPCI, Etat

Aides de la Région et de l’UE pour la mise en place du référentiel foncier

Dès 2008

Maîtrise d’ouvrage de ces outils

Partenariat

Enveloppe financière

Financement

Principes et modalités de mise en oeuvre

Echéancier



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Une fois les objectifs définis, on peut ensuite définir les périmètres d’observation, s’intéresser au prix des terrains échangés sur le marché et au volume des transactions réalisées puis au gisement foncier mobilisable pour divers usages urbains. Les données étant relativement rares (les principales sources d’information sont les services fiscaux, les notaires, les opérateurs fonciers), cette observation sera plus efficace si elle est conduite avec les autres acteurs du territoire et si ces résultats sont mobilisables.

L’observation du foncier est beaucoup plus difficile que celle de l’immobilier, car les biens faisant l’objet d’une transaction sont plus hétérogènes et leur nombre est plus faible. De plus, un nombre conséquent de paramètres influent sur la valeur d’un bien foncier : sa taille, son exposition, sa situation, le site, le raccordement aux voies et aux réseaux, l’utilisation des biens avoisinants, la réglementation actuelle de l’urbanisme et les perspectives d’évolution future, l’existence de grandes infrastructures de transport.

Systématiser dans le cadre de l’observatoire de l’habitat, la saisie des Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA) permettra ainsi, d’une part, de localiser les secteurs et les quartiers dynamiques sur le territoire et, d’autre part, de recueillir des informations sur le profil des propriétaires (qui construit, quel produit et pour quelle affectation ?) afin de comprendre plus précisément le fonctionnement du marché. Une analyse des phénomènes observés devra pouvoir servir à l’élaboration d’études plus globales de planification et de prospective.

En cours de réalisation, poursuite en 2008

Principes et modalités de mise en oeuvre

Echéancier



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AXE 2 : Se donner les moyens d’acquérir

Compte tenu des interactions entre les territoires et de l’existence de problématiques communes, les réflexions relatives à la question foncière doivent s’envisager à l’échelle intercommunale, d’une part et à un niveau territorial plus large encore, d’autre part.

Qui plus est, la plupart des collectivités locales n’a pas la taille suffisante pour disposer d’un service foncier permanent et se doter ainsi d’une ingénierie juridique, administrative et financière spécifique, apte à fournir aux élus les éléments nécessaires à la définition d’une stratégie. Même lorsque la taille leur permet d’avoir leurs propres services, il est souvent utile de recourir à un opérateur foncier extérieur, fondé sur un principe de mutualisation des moyens, qui pourra assurer pour leur compte l’ensemble des prestations nécessaires à l’acquisition et au portage foncier. En intervenant sur un territoire dont l’échelle est suffisante, en terme de population, de nombre et de diversité des collectivités membres, de superficie et le cas échéant de potentiel fiscal, un Etablissement Public Foncier Local (EPFL) peut développer toutes les compétences techniques de l’action foncière sans présenter un coût excessif.

La loi SRU a donné aux EPFL un nouveau cadre juridique.

Peuvent adhérer à un EPFL des EPCI, des communes, des départements et des régions.

L’EPFL est compétent pour réaliser, pour son compte, pour le compte de ses membres ou tout autre personne publique, toute acquisition foncière ou immobilière en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement (articles L.221-1 et 221-2 du Code de l’Urbanisme).

Il a pour rôle d’aider les collectivités à recenser les terrains disponibles, bâtis ou non bâtis et ceux sur lesquels il est envisageable de faire du renouvellement urbain. Les compétences de l’EPFL sont exclusivement foncières : achat, portage, gestion, remise en état, dépollution et revente des terrains (soit à une collectivité, soit à un opérateur). L’EPFL réalise des études et les travaux inhérents à ces actions. L’EPFL peut fournir toutes prestations techniques et d’ingénierie à ses membres dans le cadre de ses compétences. Dans la chaîne de l’aménagement, l’EPFL se situe entre, d’une part, les organismes de planification et d’études (services de l’Etat, agences d’urbanisme, services d’urbanisme des collectivités locales, etc.) qui définissent des orientations stratégiques et élaborent les documents de programmation et de planification et, d’autre part, les opérateurs qui viabilisent les

Présentation générale



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terrains, construisent les bâtiments et les commercialisent. L’EPFL n’est pas un aménageur.

Il peut acquérir les biens par voie amiable ou par voie d’expropriation dans le cadre des déclarations d’utilité publique. Il peut aussi exercer par délégation les droits de péremption définis par le Code de l’urbanisme : DPU, droit de préemption en ZAD ainsi que le droit de préemption sur les espaces naturels sensibles.

Les activités de l’EPFL se situent dans le cadre d’un Programme Pluriannuel d’Interventions Foncières (PPIF) fixé par le conseil d’administration. Il définit les orientations de l’établissement, les méthodes et les moyens à mettre en œuvre pour atteindre les objectifs fixés. C’est un document prévisionnel élaboré en étroite collaboration avec les collectivités locales, les EPCI et les principaux acteurs de l’aménagement concernés. Les orientations peuvent se décliner dans des conventions opérationnelles qui précisent les conditions d’acquisition, de portage, les délais et conditions de revente à la collectivité, la détermination du prix de cession et les modalités de paiement.

En matière de financement, le conseil d’administration d’un EPFL peut désormais décider lui-même d’instaurer la Taxe Spéciale d’Equipement - TSE (article 1607 bis du Code général des Impôts), dans une limite de 20 euros par habitant résidant sur le périmètre d’intervention.

D’autres modalités de financement peuvent être utilisés (contribution des adhérents).

Les acquisitions réalisées par l’EPFL pourront permettre aux collectivités locales aussi bien de constituer des réserves foncières que de réaliser à court ou moyen terme des actions et opérations d’aménagement. Ces acquisitions et réserves foncières pourront ensuite être utilisées par les collectivités pour mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, organiser le maintien, l’extension ou l’accueil d’activités économiques, favoriser le développement des loisirs ou du tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain, résorber les friches, sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L’intérêt de l’EPFL réside dans son rôle régulateur des prix du foncier, aspect qui devrait faciliter la production de logement social.

Dans ce contexte a été créé par arrêté préfectoral en date du 24 novembre 2005, l’EPFL Landes Foncier.

L’EPFL LANDES FONCIER a pour objet de préserver les disponibilités de terrains pour les communes et communautés de communes ayant des projets de :

- logement social,

- équipements et infrastructures publics,

- développement économique.

Objectifs



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La communauté de communes de Mimizan n’est dotée que de la compétence économique ; les autres domaines d’intervention relèvent des compétences communales. De ce fait, une répartition des contributions à parité entre les communes et la communauté de communes a été décidée.

EPCI, collectivités locales, Etat

EPCI, collectivités locales, Etat, opérateurs

Contributions communales :

Aureilhan 800,10€ Bias 737,84€ Mimizan 20 820,03€ Pontenx-les-Forges 1 129,64€ Saint-Paul-en-Born 869,15 €

Contribution communautaire : 24 356,76€

Le territoire adhère à l’EPFL depuis 2006

Maîtrise d’ouvrage

Partenaires


Echéancier



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AACCTTIIOONN 22

PPRROODDUUIIRREE DDEESS LLOOGGEEMMEENNTTSS AACCCCEESSSSIIBBLLEESS AAUUXX RREEVVEENNUUSS MMOODDEESSTTEESS,, AAUUTTRREEMMEENNTT EETT RREESSOORRBBEERR

LL’’IINNSSAALLUUBBRRIITTEE

llaa nnoottiioonn dd’’«« hhaabbiittaatt dduurraabbllee »»

Dans le cadre du diagnostic et des réunions de concertation, ont été abordées et débattues à de nombreuses reprises les difficultés que rencontre la population locale à se loger dans de bonnes conditions. Le marché de l’immobilier est tel que les niveaux de loyers grèvent les budgets des familles et l’accession à la propriété devient difficile. Rappelons ici le contexte économique local qui repose sur la filière bois. Depuis près de 15 ans, la communauté de communes de Mimizan mène de nombreuses actions volontaristes de soutien à cette filière. C’est dans ce contexte local que le programme local de l’habitat entend répondre à cette problématique du logement. Au-delà de la production de logement, la politique locale de l’habitat s’appuie sur la planification territoriale. L’ensemble des communes de la communauté de communes sont en démarche PLU et réfléchissent à l’occupation des sols en ayant pour toile de fond le respect du développement durable, tel que l’a prévu la loi solidarité et renouvellement urbains. D’autre part, de nombreuses situations de logements inconfortables existent sur le territoire. Il s’agira dans un premier temps de les identifier afin de pouvoir les traiter ensuite dans le cadre de l’OPAH (cf. outil 6) Répondre à la demande de logement ou de foncier des revenus modestes du territoire dans une démarche de développement durable en mettant à profit le contexte économique local de la filière bois.

Contexte général

Objectifs généraux



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AXE 1 : Satisfaire les besoins en logements locatifs pour les populations aux revenus modestes

Les prix moyens des loyers appliqués sur le territoire de la Communauté de Communes de Mimizan étaient en 2005 compris entre 6,5 et 9,5€/m² de surface habitable. La demande croissante et la pénurie de logements génèrent un écart grandissant entre les prix pratiqués et ceux relatifs aux loyers encadrés (charges non comprises) :

- loyers « De Robien recentré » 11,30 €/m²*

- loyers « Borloo ancien » intermédiaire 10,39 €/m²*

- loyers « Borloo populaire » 9,04 €/m²*

- loyers « Borloo ancien » social 5,36 €/m²*

- loyers conventionnés 5,30 €/m²

- loyers LIP 4,63 €/m²

* en zone B

Les objectifs du PLH sont largement atteints si l’on considère les projets en cours de réalisation :

Communes Objectif Réalisation *en cours **en projet Financement

Aureilhan 4 4** Bias 4 15 PLUS

14 PLUS 5 PLAI

12* PLUS 26* PLS

Mimizan 40

15** PLUS Pontenx-les-Forges 8 10 PLUS Saint-Paul-en-Born 4 6 PLUS

Total 60 Réalisation : 50

En cours : 38 En projet : 19

Au total : 107

Satisfaire la demande en logements locatifs et favoriser la location pour les populations les plus défavorisées.

Dans la continuité du précédent PLH, la mixité sociale sur le territoire sera recherchée à travers l’accession au logement.

La Communauté de Communes a choisi de réserver 35% de sa production de logements dans les 6 ans à venir au produit locatif. Il sera question d’offrir 67 logements locatifs par an (25 en loyer maîtrisé et 42 en loyer libre). De surcroît, l’EPCI souhaite s’engager dans une démarche de production de logements locatifs à loyer modéré afin de remédier au problème du logement des personnes

Contexte


Bilan du PLH Nov 2006



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aux revenus modestes et promouvoir la mixité sociale sur l’ensemble du territoire.

Objectifs du PLH - Répartition annuelle des logements par produit :

Accession à la propriété (65%) ....................................124

• Accession sociale (32,5%) .....................................62

• Accession classique (32,5%) .................................62

Locatif (35%) ...................................................................67

• Logements à loyer maîtrisé (13%) ..........................25

• Logements à loyer libre (22%) ...............................42

La transcription par commune des objectifs de logements à loyer modéré a été débattue en fonction de la marge de manœuvre dont dispose chacune des cinq communes (réserves foncières, capacité des équipements publics tels que les stations d’épuration, contraintes hydrographiques et de relief, etc.).

Répartition géographique théorique des logements locatifs à

loyers maîtrisés pour la période 2008-2013 Communes Répartition

2008-2013 Répartition annuelle

Aureilhan 3 - Bias 6 1 Mimizan 60 10 Pontenx-les-Forges 6 1 Saint-Paul-en-Born 6 1

Total communauté de communes 81 13.5

Notons qu’aucune commune n’est soumise est soumise à l’article 55 de la loi SRU, relatif à la proportion du nombre de logements locatifs sociaux dans le parc global.

Pourtant, il est intéressant de voir l’évolution de ce taux à échéance 2013, en fonction de l’objectif de production fixé par le PLH.

Calcul théorique de la part de logements sociaux dans le parc global des résidences principales

(Hypothèse où les objectifs de production fixés dans le PLH seraient atteints à échéance 2013 et sur simulation de l’évolution du rythme de la

construction 1990-1999 des résidences principales)

en 2005 en 2013 Aureilhan 0,00% 0,89% Bias 9,85% 12,49% Mimizan 5,28% 6,03% Pontenx-les-Forges 3,57% 4,70% Saint-Paul-en-Born 2,43% 4,53% Total communauté communes 4,83% 5,79%

Modalités de mise en œuvre générales



18

Logements locatifs à loyers modérés en nombre

Parc 2006 Hyp. Production Total 2013

Aureilhan 0 3 3 Bias 19 6 25 Mimizan 187 60 247 Ponten-les-Forges 17 6 23 Saint-Paul-en-Born 6 6 12 Total communauté communes 229 81 310



19

Malgré la faible rotation dans le parc, les opérateurs HLM sont des acteurs essentiels pour le logement des personnes aux revenus modestes et, de fait, pour l’équilibre social de l’habitat et des territoires. Les collectivités territoriales doivent donc tisser et/ou préserver des liens étroits avec ces acteurs. Ce partenariat doit s’entendre en terme de mise à disposition de foncier dans un premier temps. En contrepartie, les collectivités doivent faire valoir leur droit quant à l’affectation (seront à privilégier les jeunes aux faibles ressources issus de la commune sur laquelle intervient l’opérateur). Les organismes agréés intervenants sur le territoire sont l’OPDHLM (57 logements locatifs en 2005), la SA HLM des Landes (44 logements locatifs en 2005), la SA Aquitanis (50 logements locatifs en 2005), la SILAND (78 logements locatifs en 2005), et le PACT des Landes (7 logements locatifs en 2004). La Communauté de Communes poursuivra le travail de partenariat engagé sur le territoire avec l’ensemble des opérateurs cités précédemment. Répondre aux objectifs quantitatifs fixés précédemment, à savoir : Objectifs Aureilhan 3 Bias 6 Mimizan 60 Pontenx-les-Forges 6 Saint-Paul-en-Born 6 Total communauté communes 81

Diversification des formes d’habitat

à déterminer en fonction des opérations

A partir de 2008

Présentation

Modalités de mise en œuvre

Maîtrise

d’ouvrage

Opérateurs

Objectifs quantitatifs

Objectifs qualitatifs


Echéancier



20

Dans un contexte d’insuffisance de logements locatifs, le patrimoine communal peut représenter un potentiel intéressant de logements à réhabiliter et mettre ou remettre sur le marché locatif.

Il constitue souvent le seul parc locatif social dans une commune et de ce fait, il est important qu’il soit conventionné (ouvrant doit à l’Aide Personnalisée au Logement pour les locataires).

Communes

État, Conseil Général, Conseil Régional d’Aquitaine, CDC (Caisse des Dépôts et Consignations)

Moyenne de travaux : 632€/m2 soit 40 649€/logement Moyenne de Fonds propres (PALULOS sur 15 ans) : 7705€/logement Moyenne de loyers : 346€/logement Moyenne de participations financières (Etat Conseil Régional) : 6 844€/logement

Aureilhan : 3 logements

Mimizan : 10 logements

Pontenx-les-Forges : 1 logement

Action qui contribuera à résoudre le problème du logement des personnes défavorisées.

2008 – 2009 - 2010

Présentation

Maîtrise

d’ouvrage

Partenariat financier



Echéancier

Enveloppes financières



21

Le PLUS est un produit de financement du logement social. Il a vocation à répondre à l'ensemble de la demande dans toutes ses composantes et à promouvoir la mixité sociale.

Depuis le 16/07/01, les collectivités locales peuvent financer à l’aide du PLUS les opérations suivantes :

a) Acquisition-amélioration de logements existants. Ces opérations peuvent être réalisées, soit à l’occasion de l’acquisition de l’immeuble, soit lorsque le délai entre l’acquisition de l’immeuble et la date de décision de prêt ou de subvention n’est pas supérieur à 10 ans.

b) Acquisition de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation en vue de les transformer ou de les aménager en logements. cette opération est assimilée à une opération d’acquisition/amélioration.

c) La réalisation de travaux de transformation ou d’aménagement en logements ; des locaux ou immeubles non affectés à cet usage. Cette dernière catégorie permet aux collectivités locales de financer les travaux portant sur des locaux ou des immeubles non affectés à l’habitation et détenus depuis plus de 10 ans (ex : transformation d’une école en logements).

Les opérateurs du PLUS doivent s'engager à louer en permanence au moins 30% des logements à des ménages dont les revenus ne dépassent pas 60% des plafonds de ressources fixés pour l'accès aux logements sociaux et attribuer au plus 10% des logements à des personnes dont les revenus sont supérieurs de 20% maximum aux plafonds de ressources fixés pour l'accès aux logements sociaux. Sur le plan de l’affectation du parc, les communes participent aux commissions d’attribution des logements et apportent les demandes qu’elles enregistrent. Une contrepartie à l’éventuel apport communal en foncier et VRD peut se traduire par un droit de réservation dans le parc produit.

Opérateurs PLUS : organismes HLM, SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ; collectivités locales et leurs groupements pour les opérations d’acquisition amélioration et d’amélioration seule, de transformation d’usage, à l’exclusion de constructions neuves.

Communes, Communauté de Communes, État, Opérateurs HLM

Partenariat contractuel dans le cadre d’une convention

à définir, mais pourrait permettre de financer 75 logements à produire (sur un total de 81)

Présentation du dispositif territorial

Modalités de mise en œuvre du dispositif


Partenariat




22

Construction de logements neufs ou utilisation du bâti existant.

a) Amorce de rééquilibrage des parcs et du marché,

b) Structuration des bourgs.

En matière de forme, construction de petits immeubles collectifs, de logements individuels ou semi-individuels en lotissements ou dans les bourgs ainsi que de petites maisons de ville jumelées.

Etat, Communes, CDC, Communauté de Communes, Collecteurs 1%

Par type d’opération : - Neuf : subventions de 5%, pouvant atteindre 6,5% sur dérogation préfectorale, 8% pour une opération à caractère expérimental et 10% pour une opération construction-démolition. - Acquisition-amélioration : subventions de 10%, pouvant atteindre 11,5% sur dérogation préfectorale, 13% pour une opération à caractère expérimental et 12% pour une opération construction-démolition. Le PLUS bénéficie d'un taux d'intérêt de 3,80% sur une longue période d’amortissement de 35 ans avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière ou immobilière.

A définir, mais pourrait permettre de financer 75 logements à produire (sur un total de 81)

A partir de 2008

Echéancier

Financement




23

Le PLAI est destiné à loger des ménages cumulant difficultés économiques et d’adaptation sociale et qui, de ce fait, se trouvent exclus des filières classiques d’attribution de logements. Tous les logements réalisés doivent être, après travaux, aux normes minimales d’habitabilité. Les prêts et subventions ont pour objet de financer la construction, l’acquisition-amélioration, la transformation d’immeubles à usage de logements locatifs ou l’acquisition sans travaux. Communes, opérateurs HLM, organismes agréés Organismes HLM et SEM ayant pour objet la production de logements, collectivités territoriales ou leur groupement et organismes dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées. Communes, Etat, Opérateurs HLM A définir, mais pourrait permettre de financer 6 logements à produire (sur un total de 81)

Intégrer dans la production globale des logements correspondant à la demande des personnes les plus défavorisées. Subventions de l’Etat : 20% de l’assiette (neuf ou acquisition-amélioration) Amortissement du prêt de la CDC : 35 ans avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière ou immobilière

Taux de 3,30% par an révisable en fonction du taux de livret A, Préfinancement optionnel 3 à 24 mois, ou bien différé pendant 1 ou 2 ans maximum de l’amortissement. A partir de 2008

Présentation du dispositif

Financement

Partenariat

Bénéficiaires

Modalités de mise en

œuvre du dispositif


Echéancier





24

Dans un contexte d’insuffisance notoire en logements locatifs, le patrimoine communal peut représenter un potentiel intéressant de logements à réhabiliter et mettre ou remettre sur le marché. Il constitue parfois le seul parc locatif social dans une commune et de ce fait, il est important qu’il soit conventionné.

Les prêts et subventions financent l’amélioration d’immeubles de plus de 15 ans à usage de logements locatifs.

Tous les logements réalisés doivent être, après travaux, aux normes minimales d’habitabilité. Les locataires doivent satisfaire à des conditions de revenus. Ils pourront bénéficier de l’APL.

Communes

Organismes HLM et SEM ayant pour objet la production de logements, communes, organismes agréés.

Communes, État, Conseil Régional, CDC

Un total de 14 logements identifiés par Aureilhan, Mimizan et Pontenx-les-Forges.

L’utilisation du bâti existant sera recherchée, surtout s’il est situé en centre bourg

Subventions de l’Etat : 10% dans la limite de 13 000 € de travaux par logement soit une subvention de 1300 € par logement.

Une subvention complémentaire peut être sollicitée auprès d’autres collectivités territoriales (Région).

Prêt de la CDC : Durée 10 ou 15 ans. Taux 3,80% par an révisable en fonction du taux du livret A Préfinancement 3 à 24 mois.

Progressivité de l’annuité de 0 à 0,5%

Le montant du prêt est fixé en fonction du plan de financement prévisionnel et de l’équilibre de l’opération.

A partir de 2008

Présentation

du dispositif

Partenariat

Maître d’ouvrage

Bénéficiaires

Financement

Modalités de mise en œuvre du

dispositif

Objectifs

quantitatifs


Echéancier



25

Les opérations éligibles au PLS sont celles prévues à l’article R331-1-I du CCH. Les logements produits entrent dans le cadre de l’art 55 de la loi SRU.

Le PLS permet de financer notamment :

- La construction de logements locatifs.

- L’achat des terrains destinés à la construction de logements locatifs et la construction de ces logements,

- L’acquisition de logements et d’immeubles destinés à de la location ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondants (les logements et immeubles ainsi acquis doivent néanmoins avoir été achevés depuis plus de 20 ans).

- L ’acquisition de locaux ou immeubles non affectés initialement à l’habitation et leur transformation en logements.

- Les travaux de construction, d’amélioration ou de transformation réalisés par des organismes HLM, des SEM, des collectivités locales ou leur regroupement sur des terrains, logements ou immeubles acquis depuis moins de 10 ans sans financement aidé de l’Etat (dans ce cas le coût des acquisitions foncières et immobilières est intégré dans le prix de revient de l’opération).

- L’acquisition de logements dans le cadre d’une vente en l’état d’achévement prévue à l’article L261-3 du CCH

- La réalisation d’opérations de logements foyers pour personnes handicapées ou agées.

L’octroi du PLS est subordonné à l’obtention d’une décision favorable d’agrément par le Préfet et à la signature d’une convention donnant droit à l’Aide Personnalisée au Logement pour le locataire.

Organismes HLM et SEM ayant pour objet la production de logements, communes, opérateurs privés.

Communes, État, Conseil Régional, CDC

A définir en fonction des opérations projetées

à détailler d’après les objectifs globaux fixés précédemment

Le montant du PLS doit représenter au moins 50% du coût de l’opération, il peut atteindre 90% au maximum. Dans tous les cas, il est accordé sous réserve de l ‘équilibre de l’opération. La durée d’amortissement du prêt est de 30 ans maximum. Le taux d’intérêt actuariel est fixé à 4,13%, indexé sur la variation du taux du Livret A.

2008

Présentation

du dispositif

Partenariat

Bénéficiaires

Financement



Echéancier



26

Synthèse des subventions et prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs sociaux (2008)

Type d’opération Subventions Prêts Maîtrise d’ouvrage Loyer

Locataires (voir tableau suivant) Contingentés

PALULOS Amélioration

Subvention 10% Plafond : 13 000 € de

travaux Possibilité : 25% (maître d’ouvrage

commune <5 000 hab)

3,80% CDC Maximum : 15 ans

HLM – SEM Communes

EPCI Organismes agréés

4,67 €/m² 100% des plafonds PLUS Oui

PLUS Neuf

Subvention de 5% de l’assiette

6,5% sur dérogation 8% à caractère expérimental

12% construction-démolition

HLM – SEM

PLUS Acquisition-amélioration

Subvention : 10% 11,5% sur dérogation

15% à caractère expérimental

3,80% CDC 35 jusqu’à 50 ans

pour charge foncière HLM – SEM

Collectivités locales et leurs groupements

Communes EPCI

4,67 €/m²

Obligation de 30% des locataires aux ressources < 60% des plafonds PLUS

Possibilité de 10 % des locataires aux ressources au plus égales à 120% des

plafonds PLUS

Oui

PLAI Neuf et acquisition-amélioration

Subvention de 20% de l’assiette

25% sur dérogation pour projet acquisition-

amélioration

3,30% CDC 35 jusqu’à 50 ans

pour charge foncière

HLM – SEM Collectivités territoriales Communes

Organismes agréés

4.14 €/m²

Engagement à louer à des personnes

cumulant faibles ressources et

difficultés sociales

Oui

PLS Neuf PLS

Acquisition avec ou sans travaux

Pas de subvention A partir de 4.13%

HLM – SEM Collectivités territoriales

Toute personne physique et morale

7.01 €/m²

130% des plafonds PLUS

Oui

TVA réduite à 5,5% et tous les logements éligibles à l’Aide Personnalisée au Logement Toutes les constructions et acquisitions-améliorations financées par ces prêts (sauf PLS) sont exonérés de foncier bâti pendant 15 ans.



27

Plafonds de ressources annuelles (revenu fiscal de référence) imposables pour l’année 2008 (avertissement 2006)

Logements PLUS et PALULOS PLAI PLS

Catégories de

ménages RFR*

salaire mensuel estimé

RFR* salaire

mensuel estimé

RFR*

1 20 477 € 1 896 € 11 261 € 1 043 € 26 620 €

2 27 345 € 2 532 € 16 407 € 1 519 € 35 548 €

3 32 885 € 3 045 € 19 730 € 1 827 € 42 750 €

4 39 698 € 3 676 € 21 955 € 2 033 € 51 607 €

5 46 701 € 4 324 € 25 686 € 2 378 € 60 711 €

6 52 630 € 4 873 € 28 947 € 2 680 € 68 419 €

Par pers sup. 5 871 € 544 € 3 228 € 299 € 7 632 €

* Revenu Fiscal de Référence



28

L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) intervient dans le parc privé par l’octroi de subventions visant l’amélioration de l’habitat. Il concerne aussi bien les propriétaires occupant leur logement que les propriétaires de logements locatifs ou de patrimoine bâti vacant pouvant faire l’objet d’un projet locatif.

La production de logements locatifs conventionnés est facilitée, d’une part, par une réforme du conventionnement consistant à produire du logement conventionné sur tout le territoire, y compris hors des secteurs programmés et, d’autre part, par la modification du calcul du montant du loyer : la surface corrigée est abandonnée au profit de la surface utile fiscale. De plus les loyers ont été revalorisés :

� Zone C (reste du territoire) : 4.95 €/m²

La remise sur le marché de logements vacants avec l’attribution, sous condition, d’une prime de 2000 € (Instruction n°I.2004-04 du 5 novembre 2004). Ces logements seront de plus exonérés de Contribution sur les Revenus Locatifs pendant une durée de 3 ans (art.112 de la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005).

Plafonds de ressources annuelles imposables des locataires pour l’année 2008

RFR* mensuel RFR* estimé1 20 477 € 1 896 € 11 261 € 1 043 €

2 27 345 € 2 532 € 16 407 € 1 519 €

3 32 885 € 3 045 € 19 730 € 1 827 €

4 39 698 € 3 676 € 21 955 € 2 033 €

5 46 701 € 4 324 € 25 686 € 2 378 €

6 52 630 € 4 873 € 28 947 € 2 680 €

Par pers sup. 5 871 € 544 € 3 228 € 299 €

* Revenu Fiscal de Référence

Catégories de ménages

Logements conventionnés

Logements conventionnés très sociaux

De plus, désormais, la liste des logements vacants recensés pour l’établissement de la taxe d’habitation de l’année précédente devra être transmise aux collectivités locales qui en font la demande (art.118 de la loi précitée). Elle comportera l’adresse, la nature, la valeur locative, la première année de vacance du local, ainsi que le nom et l’adresse du propriétaire.

Présentation



29

La lutte contre les logements indignes et le traitement des problèmes de santé et de sécurité dans l’habitat

La prise en compte du développement durable

De surcroît, depuis le 1er janvier 2005 (art.49 de la loi de finances rectificative pour 2004) sont exonérés du paiement de la Contribution sur les Revenus Locatif, pendant une durée de 15 ans, les logements ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation pour lesquels la subvention de l’ANAH représente au moins 15% de leur montant.

Le parc locatif privé joue un rôle important dans l’accueil de personnes aux ressources les plus modestes. Les subventions de l’ANAH aux propriétaires bailleurs contribuent souvent à maintenir ou accueillir ces dernières dans un habitat décent. Des poches d’insalubrité ont été repérées, elles doivent être traitées prioritairement.

Les modalités de mise en œuvre de cet outil peuvent s’envisager de deux manières :

- individuellement, sur l’ensemble du territoire (secteur diffus) - dans le cadre d’opérations encadrées telles que le PIG et le

LIP.

Secteur diffus : Etat, ANAH

Secteur programmé : EPCI, Etat, ANAH

Secteur diffus : Etat, ANAH, propriétaires

Secteur programmé : Etat, ANAH, propriétaires, EPCI, Collectivités locales (Régions, Département).

Traitement de l’insalubrité à engager en association avec les dispositifs départementaux de lutte contre l’insalubrité (Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées).

Les subventions versées aux propriétaires bailleurs s’engageant dans le conventionnement de logements sont incitatives et sont abondées par les collectivités locales et EPCI dans le cadre d’opérations spécifiques (OPAH, PIG).

Dès 2008

Modalités de mise en oeuvre


Partenariat

Financement

Echéancier

Objectifs



30

Le territoire de la communauté de communes de Mimizan enregistre une diminution de la vacance au cours des dernières années, de même, le niveau de confort des logements progresse même si l’inconfort demeure ; comme en attestent les données du parc privé potentiellement indigne (532 logements en 2001).

L’OPAH est un programme engagé à l’initiative des Collectivités Locales et porté par l’Etat et l’ANAH. Au cours d’une telle opération des subventions (aides à la pierre) sont attribuées aux propriétaires qui réhabilitent des logements occupés ou vacants.

L’OPAH comprend une phase d’étude pré-opérationnelle (marché, repérage de la motivation des propriétaires, définition des enveloppes) suivi d’une phase opérationnelle de trois ans.

Compte tenu du contexte du marché et de la concurrence entre le locatif à l’année et le saisonnier, une OPAH à taux majoré est nécessaire : si conventionnement, 5% d’aide supplémentaire sur les travaux par la collectivité locale entraîne un complément automatique de 5% de l’ANAH.

A préciser par l’étude de réalisation d’OPAH. Compte tenu du contexte local, il semble intéressant que l’OPAH vise notamment la promotion des énergies renouvelables et le recyclage des meublés saisonniers. Territoire de la communauté de communes de Mimizan DDE, ANAH, Conseil Régional, organisme opérateur, opérateurs du logement

Candidature de la communauté de communes auprès de la DDE pour l’inscription de l’opération au programme régional pour une aide de l’Etat, Constitution du dossier avec délibération, devis d’étude et plan de financement, Sollicitation du Conseil Régional pour abonder les aides de l’ANAH Communauté de communes de Mimizan Etude : de 20 000 à 23 000 € HT Suivi Animation (sur 3 ans) : 23 000 € HT / an

Etude et Suivi Animation : 25% Etat, Conseil Régional : non défini

Durées : Etude : 8 à 10 mois - Suivi Animation : 3 ans Programme des crédits : DDE / ANAH Lancement : 2008

Contexte

Présentation



Localisation

Partenaires

Modalité de mise en oeuvre

Maîtrise d’Ouvrage

Enveloppes financières Financements

Échéancier



31

Précisions sur L’OPERATION PROGRAMMEE D’AMELIORATION DE L’HABITAT de MIMIZAN Trois temps pour l’OPAH : a) Début 2008 : inscription du territoire auprès de l’ANAH

b) Courant 2008 : étude d’OPAH

c) 2009 – 2010 – 2011 : phase opérationnelle de l’OPAH

Trois thématiques prioritaires à prendre en considération dans le cadre de l’étude : a) Energies renouvelables : s’inscrit dans la démarche

développement durable engagée par la Communauté de

Communes : salon habitat durable, lotissement de la Pyramide 2,

permanences info énergie, une équipe technique assistante à

maitrise d’ouvrage (cf. outils 9, 10 et 11)

b) Mise aux normes de l’assainissement autonome : s’inscrit

également dans la volonté du territoire de traiter les

assainissements autonomes non conformes

c) Traitement de l’insalubrité : un travail d’identification des

logements inconfortables, répertoriés auprès du cadastre en

catégories 6 et 7 a permis de répertorier un total de 528

logements occupés (adresse des propriétaires, localisation…).

Cette identification correspond à celle réalisée par la DDE : 532

logements dans le Parc Potentiellement Indigne.

Un travail de terrain (reportage photographique à Mimizan) a

permis de déterminer que 80% de ce parc n’était pas insalubres

mais qu’il devait faire l’objet d’une réévaluation lors de la

prochaine commisison communale des impôts directs. Reste

donc un potentiel d’une centaine de logements à traiter

prioritairement dans le cadre de l’OPAH.

Catégorie 7 Catégorie 8 Total Insalubrité présumée (20%)

Bias 18 7 25 5Mimizan 244 25 269 54Pontenx-les-Forges 133 16 149 30Saint-Paul-en-Born 41 1 42 8Aureilhan 39 4 43 9

Total 475 53 528 106Source : communes sur la base du cadastre - 2007 Et deux thématiques mobilisatrices pour le territoire : d) Recyclage des meublés touristiques en logements locatifs à

l’année. Sur la base de l’identification des meublés touristiques

déclassés, un potentiel d’environ 300 logements existe. La

mobilisation de ce parc, dans le cadre de l’OPAH, permettrait de

le remettre aux normes et de produire des logements locatifs à

loyers modérés et donc de répondre ainsi à la demande.

e) Maintien à domicile de personnes âgées et prévention : inciter les

propriétaires à réhabiliter leur patrimoine dans la perspective de

l’adapter , de façon préventive, aux handicaps de l’âge et de la

vie.



32

AXE 2 : Rendre possible l’accession à la propriété aux ménages aux revenus modestes

La raréfaction du foncier fait que le prix au m² des terrains disponibles à la construction est de plus en plus important.

L’accession à la propriété reste le souhait du plus grand nombre. La décohabitation des locaux mais aussi la pression foncière du Sud-Gironde sont principalement à l’origine des demandes en accession à la propriété.

L’accession à la propriété demeure possible au regard des prix du foncier et des ressources des populations locales. Toutefois, les superficies de terrains à bâtir sont moins importantes qu’elles ne l’étaient auparavant ; permettant ainsi de rester dans des budgets d’accession à la propriété accessibles.

Les élus de la Communauté de communes de Mimizan souhaitent à travers les actions du PLH de permettre l’accession à la propriété, notamment pour les ménages aux revenus modestes. Les objectifs annuels fixés dans le PLH en terme d’accession à la propriété sont de 114 logements (60% du parc) parmi lesquels 57 en accession sociale (30% du parc total).

Contexte


11 000 € 11 500 € 12 000 € 12 500 € 13 000 € 13 500 € 14 000 €

AUREILHAN

BIAS

MIMIZAN

PONTENX LES FORGES

SAINT PAUL EN BORN

Total CDC Mimizan

Revenu imposable par foyer fiscalMoyenne départementale : 13 766€

Moyenne CdC : 13 577€




33

Rappel des objectifs globaux du PLH - Répartition annuelle des logements par produit :

Accession à la propriété (65%) ....................................124

• Accession sociale (32,5%) .....................................62

• Accession classique (32,5%) .................................62

Locatif (35%) ...................................................................67

• Logements à loyer maîtrisé (13%) ..........................25

• Logements à loyer libre (22%) ...............................42

Proposition de répartition THEORIQUE

Cette répartition ne tient pas compte des contraintes liées aux réseaux. L’objectif poursuivi tient au niveau de l’intercommunalité sur une durée de 6 ans. La répartition par commune des 372 logements en accession sociale à la propriété (62 par an) pourrait idéalement s’envisager de la manière suivante :

Rendre l’accession sociale à la propriété possible est une priorité pour le territoire. Pour ce faire, 2 principaux outils sont mis à disposition : le lotissement communal et l’intervention des opérateurs HLM (expérimentations du Prêt Social Location Accession).

Accession sociale à la

propriété

Répartition retenue

Besoins annuels

Besoins sur 6 ans

Aureilhan 10% 6 36 Bias 9% 6 36 Mimizan 58% 36 216 Pontenx-les-Forges 13% 8 48 Saint-Paul-en-Born 10% 6 36 Total 62 372



34

Les communes ont souvent recours à l’outil « lotissement communal » pour développer l’accession sociale à la propriété sur leur territoire. L’intervention communale permet des prix de vente accessibles, récemment, Bias : 27,44€/m², Saint-Paul-en-Born : 25€/m². La quantification des objectifs de production de logements en accession sociale à la propriété est délicate. Ainsi, dans un souci de répartition harmonieuse de l’habitat sur le territoire intercommunal, les communes de l’EPCI pourraient davantage s’engager individuellement dans la réalisation d’un lotissement communal sur la période 2008 - 2013. On pourrait aller plus loin dans ce principe et supposer que chaque commune en ayant la capacité foncière, s’engage au terme de la réalisation d’un lotissement communal dans un nouveau projet d’accession sociale à la propriété. Sur un aspect juridique L’outil lotissement communal sera d’autant plus efficace qu’il sera encadré. Il s’agit plus particulièrement de prévoir des clauses anti-spéculatives et de sauvegarde concernant la revente des logements en accession sociale. En effet, compte tenu de l’écart grandissant entre l’offre sociale et le prix du marché, il arrive souvent que les acquéreurs ayant bénéficié d’un prix d’acquisition de logement intéressant grâce à l’intervention publique réalisent une forte plus-value dans le cadre d’une revente de leur bien. Ce détournement du but social à des fins spéculatives sera protégé par des clauses restrictives qui font désormais partie intégrante de l’acte de vente, sans que cela ne remette en cause le droit prépondérant à la propriété. Ces clauses restrictives deviennent opposables ; elles n’ont plus valeur de recommandation mais d’obligation (JO du 5 octobre 2004). Afin d’assurer la solidité d’une telle clause, il est de bonne pratique d’insérer dans l’acte un paragraphe « Exposé préalable » et d’y rappeler le contexte dans lequel s’inscrit cette mutation, à savoir la politique de la collectivité en matière d’habitat et/ou de maintien d’un équilibre démographique (viser la délibération de l’organe décidant de ces orientations et des modalités retenues). L’objectif d’intérêt général qui en découle constitue un motif sérieux et légitime. Dans le cadre de la création future de lotissements communaux, il sera introduit une clause anti-spéculative fixant à 15 ans le délai de revente. En cas d’anticipation pour des raisons particulières, la revente ne pourrait se faire qu’à un prix calculé (prix d’achat indexé à l’indice de la construction) et à destination d’un acquéreur qui entre dans les conditions d’accès au logement social (Source : COL). L’acte notarié pourra également fixer des conditions à l’acquéreur par rapport au délai maximal de construction sur chaque parcelle.

Présentation

Modalités de

mise en oeuvre

Objectifs



35

Sur un aspect de l’aménagement de l’espace Il s’agira d’intégrer en amont de chaque projet de lotissement la dimension de développement durable du territoire. Doivent être mis en avant l’utilisation des énergies renouvelables, des matériaux présents sur le territoire tels que le bois mais également le respect de l’environnement paysager. L’environnement paysager des lotissements devra être maîtrisé par les communes, de façon à ce que les nouvelles constructions s’intègrent parfaitement dans le contexte environnant. Pour ce faire, l’établissement d’un règlement de lotissement permettrait de border cette notion. Par là même, afin de concilier architecture traditionnelle et contemporaine, de conserver une cohérence, une qualité environnementale et l’identité du territoire, des prescriptions, proscriptions et recommandations en la matière peuvent, à l’échelle communales, être transcrites dans les règlements des PLU et auront, de fait, un caractère obligatoire. L’outil « lotissement communal » peut s’articuler avec l’outil « Programme d’Aménagement d’Ensemble » (PAE). Par le biais du PAE, les communes ou leurs groupements peuvent délimiter sur leur territoire des secteurs à aménager ou à réaménager dans lesquels elles/ils peuvent imposer aux constructeurs, à la place de la TLE, une participation destinée à couvrir tout ou partie des dépenses d’équipements rendus nécessaires par la mise en œuvre du programme d’aménagement du secteur. La procédure d’un PAE, permettant de faire supporter le coût réel des équipements publics en tout ou partie par les principaux bénéficiaires de l’opération, peut paraître plus souple et mieux adaptée à des opérations d’ampleur modeste que celle d’une ZAC. Communes Communes, opérateurs, CAUE Communes Dès 2008


Partenariat

Financement

Échéancier



36

La volonté locale de favoriser l’accession sociale à la propriété se retrouve à l’échelle nationale avec la réforme relative au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Celui-ci se veut « plus familial et plus social ».

Ainsi, le décret n°2005-69 du 31 janvier 2005, relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l’acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété, modifie le Code de la construction et de l’habitat.

Les bénéficiaires du nouveau prêt à 0% sont des personnes physiques primo accédants.

L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours de deux dernières années précédant l’offre de prêt. Toutefois, le législateur a prévu des exceptions pour les titulaires de carte d’invalidité, les bénéficiaires d’une allocation adulte handicapée ou d’une allocation d’éducation spéciale et les victimes d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de façon définitive sa résidence principale.

Le nouveau prêt à 0% sert à financer l’acquisition d’une résidence principale.

Il s’agit de :

- la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, jamais occupé ;

- l’acquisition et l’aménagement, ou l’aménagement seul d’un local non destiné à l’habitation (bureaux, granges...) en logement ;

- l’acquisition d’un logement ancien (ayant déjà été occupé) avec ou sans travaux. Les travaux d’amélioration pris en compte sont ceux ayant pour objet la mise aux normes de surface et d’habitabilité du logement ou prévus lors de l’acquisition. ;

- l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location accession ;

Le montant du nouveau prêt à taux zéro est égal à la moins élevée des sommes résultant des deux calculs suivants :

- 20% du coût de l’opération, dans la limite d’un prix maximal qui varie en fonction de la composition de la famille, de la localisation du logement et du caractère neuf ou ancien du logement ;

- 50% du montant du ou des autres prêts* d’une durée supérieure à 2 ans.

*Les autres prêts mobilisables avec le prêt à taux zéro : - prêt d’accession sociale (PAS), - prêt conventionné (PC),

Accompagnement législatif et financier au niveau national

Bénéficiaires

Conditions d’obtention

Montant du prêt



37

- prêt 1%, - prêt épargne logement (PEL), - prêt bancaire, - autre prêt à caractère social.

Montant maximum du PTZ en zone B et C

Logement ancien Logement

neuf

Nombre de personnes destinées à occuper le logement zone C

1 personne 8 250 € 11 000 € 2 personnes 12 375€ 16 500 € 3 personnes 14 250€ 19 000 € 4 personnes 16 125€ 21 500 € 5 personnes 18 000 € 24 000 € 6 personnes+ 19 875 € 26 500 €

La zone A comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois Français. La zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières. La zone C correspond au reste du territoire.

Les bénéficiaires du prêt à taux zéro doivent respecter les plafonds de ressources suivants :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Revenus Fiscaux de Référence

1 personne 23 688 €

2 personnes 31 588 €



5 personnes et plus 44 425 €

La loi Engagement National pour le Logement confère au prêt à taux zéro une nouvelle disposition : le montant du prêt peut être majoré pour les opérations d’accession à la propriété portant sur la construction ou l’acquisition d’un logement neuf et donnant lieu à une aide d’une collectivité territoriale. La majoration, qui peut atteindre 15 000 €, est accordée aux ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources du logement social PLUS. Cette disposition entre en vigueur dès le 1er janvier 2007.

Nouveauté ENL

Les plafonds de ressources à respecter



38

La maison à 100 000€ s’inscrit dans la continuité des actions menées par le Gouvernement en faveur de l’accession sociale à la propriété, objectif du PCS renforcé par le pacte national pour le logement.

Sont concernés les ménages disposant de ressources modestes et dont le budget est de 100 000 € maximum. La maison à 100 000 € donne la possibilité aux communes qui le souhaitent de s’investir en faveur de l’accession sociale à la propriété.

Les maisons à 100 000 € doivent être "prêtes à vivre", et répondre aux caractéristiques suivantes :

� superficie minimum de 85 mètres carrés, � pas de finition à la charge de l’acquéreur, � très haute performance énergétique (-15% en

consommation d’énergie). Les maisons doivent, par leur architecture et leur implantation, s’intégrer harmonieusement dans le tissu urbain avoisinant. L’objectif de prix n’est donc pas atteint par des procédés constructifs particuliers, mais par la mobilisation d’aides financières ou de dispositifs juridiques innovants. Les programmes "maisons à 100 000 €" pourront être réalisés, sur le territoire de la communauté de communes de Mimizan, dans le cadre de ces montages : Le dispositif de location-accession : Dans les communes qui ne sont pas en rénovation urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré, les maisons à 100 000 € pourront être réalisées dans le cadre du dispositif de location-accession.

Ce dispositif de location-accession ouvre droit à un taux de TVA de 5,5%, qui permet de réduire le prix payé par le ménage à 100 000 €. La location-accession donne également lieu à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans.

Ou Le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti : Dans les autres communes, les ménages disposant de ressources modestes auront la possibilité, grâce à un mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, de devenir propriétaires de leur logement sans avoir, au moins dans un premier temps, à acheter le terrain. La commune mettra le terrain à disposition du ménage au moyen d’un bail à construction qui sera assorti d’une option d’achat, que le ménage pourra exercer une fois qu’il aura remboursé sa maison. En outre, les ménages pourront bénéficier du prêt à 0 % pour acquérir la maison.

Accompagnement législatif et financier au niveau national

Caractéristiques attendues des maisons à 100 000€

Les modalités de mise en oeuvre



39

Outre l’engagement des communes en matière de lotissements communaux, les communes doivent envisager la production de logements en accession sociale à la propriété par le biais des opérateurs HLM. Favoriser l’accession à la propriété pour les populations aux revenus modestes Favoriser la mixité sociale sur le territoire. Un partenariat entre les communes et les opérateurs peut s’entendre en terme de mise à disposition de foncier par les premières. En contrepartie, les collectivités feront valoir leur droit quant à l’affectation du parc (seront à privilégier les primo accédants aux ressources modestes issus de la commune sur laquelle intervient l’opérateur). Dans les lotissements et opérations créés, les organismes veilleront également à intégrer des clauses anti-spéculatives aux actes de ventes. Opérateurs HLM : OPDHLM, SA HLM, Aquitanis... Opérateurs HLM, communes Opérateurs HLM A définir Dès 2008

Présentation



Partenariat

Financement

Echéancier

Objectifs




40

Le Prêt Social Locatif Accession (P.S.L.A.) a été créé pour renforcer le dispositif de location-accession classique. Le décret et l’arrêté modifiant le Code de la construction et de l’habitat et instituant le PSLA ont été publiés au Journal Officiel du 27 mars 2004. La circulaire d’application date du 26 mai 2004. Le PSLA est destiné à des ménages dont les ressources sont inférieures aux plafonds d’éligibilité du Prêt à l’Accession Sociale (P.A.S.), inférieurs à ceux du prêt à 0%. Le dispositif, ouvert à l’acquisition dans le neuf, se déroule en 2 phases :

- L’opération débute par une phase locative d’une durée généralement inférieure à 5 ans. Pendant cette période, le logement appartient à l’opération de location-accession. Le ménage verse à l’opérateur une redevance qui se décompose en une fraction locative, assimilable à un loyer, et une fraction acquisitive, assimilable à une épargne.

- A l’issue de la phase locative, le locataire peut choisir de lever l’option sur le logement et de s’en porter acquéreur (s’il ne le fait pas, la fraction acquisitive de la redevance lui sera restituée et il bénéficiera d’une garantie de relogement de l’opérateur de location-accession). Dans ce cas, c’est la phase d’accession qui s’enclenche. Le ménage s’engage donc à rembourser un emprunt, comme dans une opération classique d’accession à la propriété. Le ménage bénéficie de l’exonération de la Taxe Foncière Bâtie pour la durée restant à courir jusqu’à la quinzième année après la construction du logement.

La commune pressentie pour cette expérimentation sur le territoire est Mimizan. (Voir présentation de l’expérimentation ci-après) Permettre l’accession à la propriété des personnes aux ressources les plus modestes par le biais d’un dispositif adapté et sécurisé. Pour Mimizan : 20 PSLA Opérateurs HLM. Opérateur pressenti pour cette expérimentation : SA HLM Opérateurs HLM, Communes Opérateurs HLM A définir Dès 2008

Présentation et modalités de mise en oeuvre


Partenariat

Financement

Échéancier

Objectifs




41

AXE 3 : Informer et accompagner les futurs accédants

Suite logique de 15 ans d’actions volontaristes de soutien à la filière bois, la construction bois est appelée à prendre toute sa place dans les politiques d’urbanisme des 5 communes qui composent la communauté de communes de Mimizan. Afin d’inciter les futurs accédants ou personnes désireuses de réhabiliter leur habitation, à se tourner vers des énergies renouvelables, la communauté de communes a le désir de les informer et de les accompagner. A ce titre, plusieurs outils viennent servir cette cause.

3 jours pour s’informer sur les énergies renouvelables, le bois dans la construction : des expositions, des conférences et un centre multimédia. Actions d’information et de sensibilisation axées sur les économies d’énergies, l’isolation, la RT 2005, l’orientation des maisons (conception de l’habitat). Espace Info Energie des Landes, Chambre des métiers, Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment des Landes, AFCOBOIS Le Salon Habitat Durable s’est tenu en Mai 2006. Un Référentiel pratique de la construction bois à été réalisé en Mai 2007 puis diffusé largement dans le département.

L'ADEME a mis en place depuis 2001, en partenariat étroit avec les collectivités locales, un réseau d'information et de conseil de proximité sur l'efficacité énergétique et les énergies renouvelables. Le réseau INFO ENERGIE est constitué de 160 espaces et compte environ 300 conseillers au service du public.

Dans chaque Espace Info-Energie (EIE), des spécialistes informent et vous conseillent le grand public sur toutes les questions relatives à l'efficacité énergétique et au changement climatique : quels sont les gestes simples à effectuer ? Quel type d'équipement choisir ? Quelles sont les aides financières accordées ? etc.

Des brochures et des guides pratiques sont également mis à disposition.

Il s’agirait, dans le cadre de l’OPAH, de mettre en place une permanence ponctuelle de l’espace info énergie sur le territoire de la communauté de communes de Mimizan. Un conseiller info énergie pourra alors répondre et conseiller toutes personnes désireuses d’information. Prévision de 4 permanences sur 9 mois.

ADEME, Espace Info Energie des Landes

Contexte Objectifs

Présentation Partenaires

Présentation

Partenaires

Échéancier



42

Afin de conseiller les particuliers, la communauté de communes de Mimizan, met à leur disposition une équipe technique, en mesure de les accompagner dans leur projet de construction. L’équipe technique est composée des personnes suivantes :

- un architecte, - un économiste de la construction, - un bureau d’études conseil en démarche

environnementale (référent HQE), - un chargé de communication en développement

durable et urbanisme.

Opérationnelle depuis septembre 2006. Dans un premier temps cette équipe technique est à la disposition des futurs accédants des lotissements de la Pyramide 2 et de la Fontaine Saint Clair, reposant sur une démarche de développement durable. Au vu des expériences menées, il pourrait être envisagé de pérenniser cette équipe technique afin d’informer tout propriétaire souhaitant engager des travaux d’amélioration, de construction, d’extension de son habitation.

Présentation Échéancier



43

L’expérimentation présentée ci-après est une expression opérationnelle des trois axes présentés précédemment. Ce type d’expérience sera également mis en place sur la commune de Pontenx-les-Forges. Dans le cadre du présent PLH, une autre commune pourrait mettre en place un tel projet sur son territoire.

La ville de Mimizan est propriétaire d’un terrain d’environ 9ha à proximité du lotissement la Pyramide. Le projet vise à créer un nouveau lotissement en prolongement du premier ; il sera nommé : « lotissement de la Pyramide 2 », accueillant au total 100 logements. 1/ Répondre à la demande locale en matière de logements, tant par l’accession à la propriété et plus précisément au « primo-accédant » que par la location sociale ; permettant ainsi d’assurer l’équilibre financier de l’opération. 2/ Maintenir les services publics et de proximité : commerces, écoles, etc. 3/ La commune souhaite donner un caractère innovant à ce lotissement, par l’utilisation privilégiée du bois de pin maritime, par la recherche systématique des économies d’énergie, par l’architecture ; s’inscrivant ainsi dans une démarche de développement durable. Seront édifiés au sein du lotissement de la Pyramide2, les types d’habitat suivant :

- Logement locatif social - Logement en accession sociale à la propriété - Terrains destinés à la construction d’habitations

individuelles 1/ Logement locatif social lot d’environ 5 561 m² construction de petits collectifs de 20 logements respect des principales cibles de la démarche environnementale : structure en bois (pin essentiellement). Elles devront répondre aux exigences de la classe 3 définit par la loi sur l’air, soit une quantité minimale de 70dm3 de bois par m² de SHON, pour les logements collectifs. maître d’ouvrage : opérateur HLM : OPDHLM 2/ Logement social en accession à la propriété 13 logements sur des lots de 300 à 375 m² Construction de maisons groupées en bande (groupe de 3)

Objectifs poursuivis

Contexte local

Typologie

Description du programme



44

Respect des principales cibles de la démarche environnementale : structure en bois (pin essentiellement). Elles devront répondre aux exigences de la classe 3 définit par la loi sur l’air. maître d’ouvrage : opérateur SA HLM 3/ Terrains destinés à recevoir des maisons individuelles 67 lots de 600 m² à +/- 800 m²

la commune se réserve un lot sur lequel sera édifiée une maison témoin BIOCLIMATIQUE à ossature bois, qui visera un maximum de cibles HQE. Cette maison pourra être proposée à la vente.

Concernant les 67 lots destinés à recevoir des maisons individuelles : Des maisons de classe 1, 2 ou 3 définit par la Loi sur l’Air seront édifiées :

- 20 au minimum seront réservés à la construction ossature Bois. Elles devront répondre aux exigences de la classe 3 définit par la loi sur l’air, soit une quantité minimale de 100dm3 de bois par m² de SHON, pour les constructions individuelles.

- les autres lots pourront recevoir des maisons de ce type ; le restant sera de classe 1 (60m3 de bois / m² de SHON) ou de classe 2 (75m3 de bois / m² de SHON) ou libre.

Des règles d’attribution des lots :

- Droit au prêt à taux zéro pour les 20 lots destinés à la construction ossature bois avec respect des cibles de la démarche environnementale

Ouvert aux acquéreurs n’ayant pas droit au PTZ mais respectant les conditions suivantes : - Primo-accédant - Obligation de construire dans les 3 ans à compter de la

délivrance du permis de construire - Obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale

pendant 10 ans, - Impossibilité de revente dans les 10 ans.

Les particuliers seront conseillés par une équipe technique comprenant :

- un architecte, - un économiste de la construction, - un bureau d’études conseil en démarche environnementale

(référent HQE), - un chargé de communication en développement durable et

urbanisme.

Détails : particularités terrains à bâtir




45

Les aides sont attribuées en fonction des classes définies par la Loi sur l’Air : - Maison de classe 1 : 3000€ - Maison de classe 2 : 2000€ - Maison de classe 3 : 1000€. Budget lotissement la Pyramide2 : 1 832 000 € soit un prix de revient de 41,25€/m² la valeur du foncier (terrain nu) et celle de la maîtrise d’œuvre interne ne sont pas répercutées dans le prix de cession. Prix de vente des terrains :

- 38,50€ pour les bénéficiaires du PTZ, - 48€ pour les autres.

Coût

Aides allouées par la collectivité



46

AACCTTIIOONN 33

RREEPPOONNDDRREE AAUUXX BBEESSOOIINNSS SSPPEECCIIFFIIQQUUEESS EETT AADDAAPPTTEESS ……

AXE 1 : Des plus démunis

Dans le cadre du PLH mis en application suite à la signature des conventions le 18 octobre 2000, le programme décliné en 12 actions prévoyait à son action 4 la production de logements d’urgence. L’objectif fixé concernait la création de 4 ou 5 places d’hébergement. Deux communes s’étaient exprimées sur leur volonté de produire ce type d’hébergement : Mimizan : 3 Pontenx-les-Forges : 2 Cette action reste une priorité pour le territoire de la communauté de communes de Mimizan et se voit à nouveau inscrite dans le présent PLH. Soulignons que cette action répond également aux objectifs du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Plus Défavorisés (PDALPD) 3 logements d’urgence et 2 logements d’insertions La création d’hébergements d’urgence répond aux objectifs du Plan Départemental d’action pour le logement des Personnes Défavorisées dans les Landes :

� proposer un accueil d’urgence et provisoire à toute personne démunie, confrontée à un grave problème de logement,

� aider à la définition d’un projet - logement adapté à la situation personnelle du ménage en difficulté.

Il se met en œuvre une gestion rapprochée des logements, un suivi social adapté et personnalisé, et un partenariat élargi. A ces logements d’urgence, s’ajoutent des logements s’inscrivant dans le Programme Social Thématique Départemental. Le public concerné par ces logements se trouve parfois en grande difficulté dans le cadre d’une recherche classique de logement car leurs ressources sont nécessairement inférieures à 60% des plafonds HLM. Ainsi la mise sur le marché locatif de logements en PST permet de répondre à un public en difficulté.

Rappel PLH 2000

Objectifs généraux quantitatifs

Contexte départemental



47

Cette action est lancée sur Mimizan pour mettre en place un mode opératoire notamment pour la gestion du dispositif.

La commune a cédé au PACT des Landes, organisme agréé, dans le cadre d’un bail emphytéotique, un ensemble immobilier composé de 3 logements dont deux occupés. Le projet a consisté à créer 5 logements (2 PST et 3 logements d’urgence) à savoir : deux logements dans le cadre du PST Départemental (permettant de maintenir les deux locataires) et un logement d’urgence dans la partie existante et deux logements par extension.

5 logements sont ainsi créés ou réhabilités :

- 3 logement d’urgence de type studio d’une superficie de 28m²

- 2 logements locatifs à l’année, de type 2, dans le cadre du programme social thématique départemental :

- logement 1 de 39 m² pour 175€ de loyer mensuel

- logement 2 de 49 m² pour 222€ de loyer mensuel.

Montant global de l’opération : 176 603 euros

3 logements d’urgence : Montant de travaux : 101.560 euros Subvention Etat : 30.000 euros Emprunt : 71.560 euros 2 logements en PST : Montant de travaux : 75.043 euros Subvention ANAH : 25.271 euros Subvention Conseil Général : 2.916 euros Subvention Communauté de Communes : 2.916 euros Participation de la Commune de Mimizan : 3.500 euros Emprunt : 40.440 euros

Communauté de communes, Commune de Mimizan, CCAS, État, PACT des Landes, Direction de la Solidarité Départementale, DDE.

Livraison fin 1er semestre 2006.

Ces logements sont aujourd’hui réalisés

Montage opérationnel

Montage financier Partenaires

Echéancier



48

AXE 2 : Des gens du voyage

La loi Besson II du 5 juillet 2000 modifiée par la loi du 19 mars 2003, relative à l’accueil et l’habitat des gens du voyage a été transcrite localement par la mise en place du Schéma Départemental des Gens du Voyage. Celui-ci a été approuvé le 18 mars 2002 par le Préfet des Landes et le Département des Pyrénées-Atlantiques.

Ce schéma impose au territoire de la communauté de communes de Mimizan de mettre en œuvre des dispositifs d’accueil pour les gens du voyage compte tenu des flux de caravanes importants qui le traverse, notamment en période estivale.

A terme, 2 aires doivent être présentes sur le territoire de la communauté de communes de Mimizan : une aire de grand passage et une aire d’accueil. L’aire de grand passage, d’une capacité d’accueil de 150 caravanes, est ouverte depuis 2005, pour faire face à la demande des gens du voyage en période estivale. Elle est située sur la commune de Mimizan. L’aire d’accueil d’Aureilhan est en cours de réalisaiton.

Répondre aux besoins d’accueil des gens du voyage dans le respect de la réglementation et dans l’objectif d’une coopération harmonieuse de toutes les composantes sociales du territoire ainsi que dans le souci d’éviter les installations illicites et de préserver l’ordre public. Soulignons que cette action répond aux objectifs du PDALPD notamment à travers son action 16 (Accueil et accompagnement des gens du voyage).

Afin de répondre aux recommandations de la loi Besson II (desserte en voirie et réseaux, proximité du centre-ville et des services), la Communauté de Communes et la municipalité d’Aureilhan ont arrêté leur choix sur un emplacement situé au lieu-dit « Bourroc ». Il figure au PLU approuvé, en zone Nm ; cette aire d’accueil a une capacité de 8 emplacements pouvant accueillir 16 caravanes.

Afin d’optimiser l’utilisation des aires et garantir leur appropriation par les gens du voyage, des aménagements complémentaires optionnels et stratégiques, en phase avec les besoins et les modes de vie des nomades, seront mis en place. Ils permettront l’intégration sociale des gens du voyage au sein de la société sédentaire. On citera, par exemple, la mise à disposition de 8 blocs sanitaires constitués chacun d’une douche, d’un WC et d’une cuisine. Un local d’accueil pour le gestionnaire sera également construit. La gestion de l’aire d’accueil pourrait être déléguée.

Contexte

Objectifs

Présentation



49

Au-delà de ces aménagements, une politique d’accompagnement social devra être mise en place par un partenariat avec les acteurs compétents.

EPCI, communes et leurs services, Etat, Conseil Général

Aire de Mimizan : Investissement : 384 557€ HT

Fonctionnement : coût création/délégation de poste de gestionnaire de l’aire

Aire d ‘Aureilhan : dossier de consultation des entreprises janvier 2008

- Etat : 70% des travaux d’investissement plafonnées à 160 072€ + 130,11 € par mois et par place de caravane dans le cadre du dispositif d’aide à la gestion ;

- Département des Landes : 10% du montant de la subvention accordée par l’Etat pour l’investissement et la gestion ;

- Fonctionnement : aide forfaitaire de 135€ / mois / caravanes.

Aire de grand passage de Mimizan : opérationnelle depuis 2005

Aire d’accueil d’Aureilhan : en cours de réalisation : dossier de consultation des entreprises : janvier 2008

Partenariat

Coût

Financement

Echéancier



50

AXE 3 : Des travailleurs saisonniers

Traiter une thématique qui s’envisage nécessairement à une échelle territoriale plus large que celle de la communauté de communes de Mimizan pour plus de cohérente et d’efficacité.

Parmi les thématiques identifiées par le conseil de développement et les élus lors de l’élaboration de la Charte de Pays, figure celle de l’emploi des saisonniers et son organisation sur le territoire. Le logement des saisonniers s’avère particulièrement problématique. L’offre classique de logement procure peu d’opportunités pour satisfaire cette demande temporaire. Dans ce contexte, l’accès au logement pour les travailleurs saisonniers en secteur touristique et en période estivale est sources de difficultés. Dans une économie touristique où le littoral landais est de plus en plus exposé à la concurrence de nouvelles destinations, la qualité de l’accueil est plus que jamais un critère de sélection.

Le Pays Landes Nature Côte d’Argent mènera une étude ayant pour objectif la définition d’un programme d’actions pour l’organisation et l’accueil de l’emploi saisonnier. La thématique du logement des saisonniers sera alors abordée dans le cadre de cette étude. Ce programme reposera sur une stratégie issue d’un état des lieux de l’emploi saisonnier sur le territoire.

Contenu de l’étude :

- traitement et recueil de données (statistiques, terrain, enquête..),

- diagnostic,

- propositions.

DDTEFP, ANPE, EPCI, Conseil Général, Conseil Régional, Chambres consulaires, employeurs (domaines : agriculture, agroalimentaire, tourisme). Mise en cohérence avec le futur SCOT.

Eléments de diagnostic remis en février 2008

Ainsi, la question du logement des travailleurs saisonniers est relayée à l’échelle du Pays, englobant le territoire de la communauté de communes de Mimizan.

Présentation

Objectifs

Échéancier

Partenaires



51

AACCTTIIOONN 44

OORRGGAANNIISSEERR LLEESS DDEEPPLLAACCEEMMEENNTTSS

Traiter une thématique qui s’envisage nécessairement à une échelle territoriale plus large que celle de la communauté de communes de Mimizan pour plus de cohérente et d’efficacité.

La loi SRU donne une ampleur nouvelle au contenu et aux objectifs des Schémas de Cohérence Territoriales (SCOT). Le SCOT permet de mettre en cohérence, de coordonner les politiques menées en matière d’urbanisme, d’habitat, de développement économique, de déplacements et d’implantations commerciales. Il constitue un document fédérateur de planification stratégique pour l’ensemble de ces domaines, c’est un outil d’orientation à caractère prospectif (10 ans).

Le SCOT se compose :

- d’un rapport de présentation, qui expose le diagnostic territorial et évalue les besoins en terme de développement économique, d’aménagement, d’environnement, d’habitat, de transport, d’équipements et de services. Il présente également le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) retenu et mis en œuvre par une concertation accrue des acteurs engagés, dans le cadre de la Loi d’Orientation d’Aménagement et de Développement Durable du Territoire.

- d’un document d’orientation et les documents graphiques qui précisent les dispositions à prendre dans les domaines précités.

Ainsi, la question des déplacements envisagée dans le présent PLH 2008-2013 est relayée aux prescriptions du futur SCOT englobant le territoire de la communauté de communes de Mimizan.

Présentation

Objectifs



52

AACCTTIIOONN 55

OOBBSSEERRVVEERR PPOOUURR RREEOORRIIEENNTTEERR EETT SSUUIIVVRREE LLAA MMIISSEE EENN ŒŒUUVVRREE DDEE LLAA PPOOLLIITTIIQQUUEE DDEE LL’’HHAABBIITTAATT

AXE 1 : Optimiser et développer l’observatoire de l’habitat

Les premiers travaux du PLH (2000) avaient mis en évidence la mise en œuvre d’un observatoire du logement à l’échelle intercommunale.

La création d’un Comité Local de l’Habitat avec mission d’observatoire constituait la 1ère des 12 actions du programme. En effet, de part la complexité du fonctionnement du marché et face aux problématiques arrêtées dans le cadre de la politique de l’habitat, il était apparu prioritaire de mieux connaître les différents segments du marché immobilier (offre et demande) au travers d’un outil mesurant la réalité des besoins.

La Communauté de Communes de Mimizan s’est dotée de cet outil et a confié au CESAH 40 la mission de recueil des informations, d’élaboration de tableaux de bord, de restitution des informations collectées sous la forme d’indicateur clef.

Aujourd’hui la Communauté de Communes souhaite se réapproprier cet observatoire afin qu’il soit animé par ses services.

Transmission par le CESAH 40 de l’ensemble des tableaux de bord, indicateurs ainsi que la méthodologie élaborée au chargé habitat de la Communauté de Communes.

Contexte

Objectifs

généraux

Modalités de mise en

œuvre générales



53

Formation de 3 mois à raison d’un jour par semaine.

Communauté de communes Phasage de la formation en 3 temps :

• Définition de l’observatoire et collecte des informations.

• Saisie des informations et élaboration des indicateurs clefs

• Transmission des tableaux de bord et indicateurs clefs et réflexion sur l’optimisation de l’observatoire

Communiquer aux partenaires de l’observatoire des indicateurs clefs en temps réel permettant d’alimenter les réflexions en cours sur l’habitat, la production de logements, le foncier...

Elaboration qui s’inscrit dans la durée : recueil de données exhaustives sur les 5 dernières années : 2000 à 2005 afin de pouvoir mesurer les variations enregistrées et de quantifier précisément les tendances.

Optimiser la transmission des données entre les services communaux et la Communauté de communes : des données sont saisies par les services municipaux (permis de construire, déclarations d’intension d’aliéner...), il s’agit de mettre en place une méthodologie pour pérenniser la transmission des données.

A travers cet outil d’analyse permanent du marché immobilier local créer un lieu de débat et de rencontre entre les acteurs locaux dans la continuité de la concertation déjà engagée.

Instituer une conférence permanente de l’habitat qui réunira 1 à 2 fois par an l’ensemble des partenaires associés au PLH et à l’observatoire pour suivre les actions engagées, apprécier les résultats et faire évoluer la politique habitat de la Communauté de communes.

4500€ HT

Communauté de Communes

Novembre 2005 à juin 2006

Présentation

du dispositif territorial

Objectifs


Echéancier

Coût


dispositif

Financement



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Afin de mieux connaître les nouveaux arrivants sur le territoire de la communauté de communes de Mimizan, un questionnaire d’enquête est remis à chaque nouveau foyer afin d’appréhender leurs besoins. L’analyse dans le cadre de l’observatoire de l’habitat des informations transmises sur la composition du foyer et notamment les lieux de travail permet d’anticiper l’évolution des équipements existants, permettant ainsi d’offrir une gamme de services et d’équipements en corrélation avec la typologie de la population.

Communauté de communes Plusieurs entrées permettent de toucher le maximum de personnes ; Les questionnaires d’enquête sont transmis :

• Aux dépositaires de permis de construire,

• Aux futurs acquéreurs de biens vendus achevés ou en état futur d’achèvement.

Une fois recueillis les questionnaires d’enquête sont saisis et analysés dans le cadre de l’observatoire de l’habitat. Les objectifs globaux visés sont cités précédemment pour le précédent outil qu’est l’observatoire de l’habitat.

Au-delà des tendances d’évolution de l’habitat sur le territoire de la communauté de communes de Mimizan, cet outil permet plus particulièrement d’avoir une approche fine de la composition des nouveaux ménages afin d’anticiper la programmation d’équipements publics et autres services pour cette population nouvelle. On peut penser aux équipements scolaires, périscolaires, aux voies de circulation (avec l’approche des déplacements domicile-travail), etc.

Démarrage 2007 puis poursuite 2008 à 2013

Présentation

du dispositif territorial

Objectifs


Echéancier


dispositif



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AXE 2 : Suivre la mise en œuvre des actions du Programme Local de l’Habitat

La politique de l’habitat est un des enjeux importants et prioritaires du territoire de la Communauté de Communes de Mimizan.

Compte tenu des objectifs définis dans le cadre du Programme Local de l’Habitat 2008-2013, un suivi régulier, annuelle des actions mentionnées dans ce document devra être envisagé.

Ce suivi pourra être réalisée, soit en interne soit en externe, en confiant cette mission à un bureau d’études spécialisé.

Le suivi régulier de la mise en œuvre des actions du PLH est le gage d’une réussite de la politique locale de l’habitat.

Pas de coût direct si cette misison est réalisée en régie. Si elle est assurée par un prestataire, le cout se situe aux alentours de 3500€/an (environ 7 jours).

Identifiacation du référent ayant en charge le suivi du PLH au sein de la Communauté de Communes de Mimizan : Stéphanie Berbille, Directrice Générale des Services.


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A ADIL : Association Départementale d’Information sur le Logement ADS : Autorisation et Droit du Sol ANAH : Agence Nationale de l’Habitat APL : Aide Personnalisée au Logement

C C.A.F : Caisse d'Allocations Familiales CBE : Comité de Bassin d’Emploi CCAS : Centre Communal d'Action Sociale CESAH 40 : Centre d’Etudes et de Suivi pour l’Aménagement et l’Habitat dans les Landes CDC : Caisse des Dépôts et Consignations CIL : Comité Interprofessionnel du Logement COL : Comité Ouvrier Logement

D DDE : Direction Départementale de l’Equipement DRE : Direction Régionale de l’Equipement DIA : Déclaration d’Intention d’Aliéner DPU : Droit de Préemption Urbain DUP : Déclaration d’Utilité Publique

E EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale EPFL : Etablissement Public Foncier Local

I INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques

L LIP : Logement d’Insertion Privé

M MSA : Mutualité Sociale Agricole MOUS : Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale

O OPAC : Office Public d’Aménagement et de Construction OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat OPD HLM : Office Départemental d’Habitation à Loyer Modéré

P PACT : Association pour la Protection, l’Amélioration, la Conservation de l’Habitat PADD : Projet d’Aménagement et de Développement Durable PAE : Programme d’Aménagement d’Ensemble PALULOS : Prêt à l’Amélioration des Logements à Usage Locatif et Occupation Sociale PAS : Prêt d’Accession Sociale PIG : Programme d’Intérêt Général POS : Plan d’Occupation des Sols PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration PLH : Programme Local de l’Habitat PLS : Prêt Locatif Social PLU : Plan Local d’Urbanisme PLUS : Prêt Locatif à Usage Social PSLA : Prêt Location Accession


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PST : Programme Social Thématique PTZ : Prêt à Taux Zéro PVR : Participation pour Voirie et Réseaux

R RMI : Revenu Minimum d’Insertion

S SAFER : Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural SCOT : Schéma de Cohérence Territoriale SEM : Société d’Economie Mixte SIG : Système d’Information Géographique SRU : loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbains

T TLE: Taxe Locale d’Equipement

Z ZAC : Zone d’Aménagement Concertée ZAD : Zone d’Aménagement Différée

Documents

SOMMAIRE · Le programme local de l’habitat a été adopté le 14 mars 2000 et les conventions d’application ont été signées le 18 octobre 2000. C’est au terme de cette durée