Logistik- und Industriemarktüberblick - JLL€¦ · Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 2 Deutscher Markt für Logistikfl ächen leicht rückläufi g Auf dem

Logistik- und Industriemarktüberblick

Deutschland | 1. Quartal 2020Mai 2020

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 2

Deutscher Markt für Logistikfl ächen leicht rückläufi g

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikfl ächen wurden im ersten Quartal 2020 rund 1,49 Mio. m² umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen). Damit liegt das Ergebnis genau auf dem durchschnittlichen Niveau der letzten zehn Jahre. Verglichen mit dem ersten Quartal 2019 zeigt sich ein Minus von 14 %, der fünfjährige Vergleichswert wurde um 11 % unterschritten. Überdurchschnittlich gingen die Um-sätze durch Vermietungen zurück (-20 %), während der Rück-gang bei den Eigennutzern nur 3 % betrug. Von den Auswirkungen der Corona-Pandemie sind alle Wirtschaft szweige betroff en, es zeigt sich auch, wie wichtig intakte globale und internationale Lieferketten sind. Wie sich die aktuelle Krisensituation auf den deutschen Lager- und Logistikfl ächenumsatz in den nächsten Monaten aus-wirken wird, lässt sich schwer prognostizieren.

In den Big 5 liegt Berlin auf Platz 1 In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten drei Monaten rund 383.000 m² umgesetzt und damit genau so viele Quad-ratmeter wie im ersten Quartal 2019 (+1 %). Verglichen mit den fünf- und zehnjährigen Mittelwerten der ersten Quartale schlug allerdings ein Minus von 18 % und 16 % zu Buche.

Mit einem Plus im Jahresvergleich von 58 % und einem Umsatzvolumen rund 120.000 m² verbuchte die Region Hamburg den höchsten Wert innerhalb der Big 5. Auf Platz 2 folgt die Region Berlin mit 100.900 m², hier wurden

allerdings 9 % weniger Flächen umgesetzt als im ersten Quartal des Vorjahres. Deutlicher im Minus liegen die Regio-nen Frankfurt (75.000 m²) und München (38.000 m²), die ein Drittel beziehungsweise ein Viertel ihres Vorjahresumsatzes einbüßten. Die Region Düsseldorf profi tierte von mehreren Abschlüssen in der Größenordnung zwischen 5.000 und 11.000 m² und konnte so das äußerst schwache Ergebnis des ersten Quartals 2019 um 84 % übertreff en. Mit insgesamt 49.300 m² wurde allerdings innerhalb der Big 5 hier der zweitniedrigste Wert registriert. Der größte Abschluss des ers-ten Quartals wurde in der Region Frankfurt registriert: der Onlinehändler Wayfair mietete rund 42.000 m² in Limeshain im östlichen Frankfurter Umland. Insgesamt führen damit die Handelsunternehmen mit einem Anteil von 40 % das Branchenranking an. Von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung wurden 28 % und von Industrieunternehmen 18 % der Flächen nachgefragt.

In der Größenordnung ab 5.000 m² gab es 17 Abschlüsse und damit einen weniger als im ersten Quartal 2019, das umge-setzte Volumen lag mit rund 225.000 m² aber um 15 % höher.

Im ersten Quartal kamen in den Big 5 knapp 150.000 m² neue Lagerfl ächen hinzu, die zum Zeitpunkt der Fertigstel-lung bereits zu über 80 % vergeben waren. Aktuell befi nden sind hier rund 745.000 m² im Bau – 31% der Flächen sind noch unvermietet und damit verfügbar. Die größte Bautä-tigkeit ist in den Regionen München, Berlin und Hamburg zu beobachten.

Spitzenmieten – im ersten Quartal stabilDie Spitzenmieten für Lagerfl ächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben im ersten Quartal in allen Regionen sta-bil. Der höchste Wert wird mit 7,10 €/m²/Monat in München erzielt. Hamburg und Frankfurt folgen mit 6,40 €/m²/Monat und 6,20 €/m²/Monat. Etwas günstiger sind Topfl ächen in Berlin und Düsseldorf mit 5,50 €/m²/Monat zu haben.


Ruhrgebiet stärkste Region außerhalb der Big 5Rund 1,11 Mio. m² wurden in den ersten drei Monaten außer-halb der Big 5 Ballungsräume* umgesetzt. Der Vorjahreswert (1,37 Mio. m²) wurde um 19 % unterschritten, der entspre-chende fünfjährige Durchschnittswert um 8 %. Während die Umsätze durch Vermietungen um ein Viertel niedriger ausfi e-len als im ersten Quartal 2019, gingen die Umsätze durch Eigennutzer um nur 8 % zurück.

Umsatzstärkste Region war - wie im Vorjahr - das Ruhrgebiet mit rund 257.000 m², die Region profi tierte dabei vom zweit-

größten Deal des Quartals: der Logistikkonzern DSV errichtet auf dem Logport Areal in Duisburg ein rund 58.000 m² großes Verteilzentrum. Mit deutlichem Abstand folgen die Regionen Osnabrück/Münster (58.000 m²), Stuttgart (56.000 m²) und Hannover/Braunschweig (54.000 m²).

Während Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung für 29 % und Industrieunternehmen 22 % des Gesamtumsatzes verantwortlich zeichneten, kam die stärkste Nachfrage kam mit einem Anteil von 42 % (462.000 m²) von Handelsunternehmen. Darunter auch der größte Deal des ersten Quartals: der Büroartikelhändler Böttcher AG begann mit dem Bau eines rund 90.000 m² großen Logistikzentrums in Zöll-nitz bei Jena. Stärkster Treiber innerhalb der Handelsbranche waren allerdings mit rund 176.00 m² Unternehmen aus dem E-Commerce und hier insbesondere Amazon: der Onlinehändler erweiterte sein Warenlager-Netzwerk um rund 130.000 m² (ver-teilt auf 10 Standorte).Auch im ersten Quartal hält der Trend der letzten Jahre an - rund 80 % aller Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt.

JLL Supply Chain Activity Index, DeutschlandJLL Supply Chain Activity Index, Deutschland

*Defi nition „Supply Chain Activity Index“

Der „Supply Chain Activity Index“ ist ein Instrument, um kurzfristige Prognosen für den Logistikvermietungsmarkt zu erstellen. Die Ermittlung basiert auf Indikatoren mit ho-her Korrelation mit der Nachfrage nach Lager- und Logis-tikfl ächen, wie z.B. BIP; Handelsvolumen in Deutschland oder dem Vertrauensindikator im deutschen Einzelhandel.

Der von JLL evaluierte „Supply Chain Activity Index“* für Deutschland lässt auch für 2020 ein stabiles Interesse nach Lagerfl ächen erwarten. 2019 zeigte der Index eine gewisse Volatilität von Quartal zu Quartal und schloss

im vierten Quartal mit einem Plus von 0,5 %. Aktuelle Prognosen gehen für die ersten beiden Quartale 2020 davon aus, dass sich sowohl die wirtschaftliche Stimmung als auch das Vertrauen des Einzelhandels sehr nahe am langfristigen Durchschnitt und leicht darüber bewegen werden. Für das BIP-Wachstum wird eine leichte Erholung erwartet (0,4 %). Daher wird sich auch der Index in den nächsten Monaten positiv entwickeln und um rund 0,5 % ansteigen.

* Anmerkung: Wir betrachten in diesen Regionen nur Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m2.

85,0

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Q1

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1) Betrachtet werden das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland. 2) Betrachtet werden folgende Gemeinden: Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Krefeld, Kaarst, Korschenbroich, Haan, Grevenbroich, Langenfeld, Meerbusch, Monheim, Rommerskirchen, Dormagen, Willich. 3) Betrachtet wird die Region Frankfurt, die im Norden durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Aschaffenburg, im Süden durch Bensheim/Heppenheim (Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz abgegrenzt wird. 4) Betrachtet wird die Stadt Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland-Nord begrenzt durch Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg; Umland-Ost begrenzt durch Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek, Geesthacht; Umland-Süd begrenzt durch Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz, Buxtehude; Umland-West begrenzt durch Wedel, Uetersen-Tornesch. 5) Betrachtet werden die Städte und Gemeinden Köln, Leverkusen, Bergisch Gladbach, Rösrath, Troisdorf, Niederkassel, Wesse-ling, Brühl, Hürth, Frechen, Pulheim, Bedburg, Bergheim, Elsdorf, Kerpen, Erfstadt, Weilerswist, Leichlingen, Burscheid und Odenthal. 6) Betrachtet wird die gesamte Münchener Region, die neben der Stadt München die bedeutendsten Städte und Gemeinden im angrenzenden Umland der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeld-bruck, München sowie Starnberg umfasst. 7) Betrachtet werden die Städte Stuttgart und Heilbronn sowie die Landkreise Ludwigsburg, Böblingen, Esslingen, Göppingen, Heil-bronn und der Rems-Murr-Kreis. 8) Betrachtet werden die Städte Bochum, Bottrop, Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm, Herne, Mülheim und Oberhausen sowie die Landkreise Recklinghausen, Wesel, Unna und den Ennepe-Ruhr-Kreis. 9) Prozentuale Veränderung im Jahresvergleich

Lagerflächenumsatz gesamt (m2) 2019 Q1 2019 Q1 2020 % 9)

Berlin 1) 493.300 111.400 100.900 -9,4

Düsseldorf 2) 177.100 26.800 49.300 84,0

Frankfurt 3) 413.000 114.000 75.000 -34,2

Hamburg 4) 364.000 76.000 120.000 57,9

Köln 5) nur Flächen ab 5.000 m2 89.300 18.000 20.800 15,6

München 6) 219.000 50.000 38.000 -24,0

Stuttgart 7) nur Flächen ab 5.000 m2 52.800 8.000 56.200 602,5

Ruhrgebiet 8) nur Flächen ab 5.000 m2 683.300 223.000 257.000 15,2

Lagerflächenumsatz (≥ 5.000 m2) 2019 Q1 2019 Q1 2020 % 9)

Berlin 1) 282.100 64.200 57.500 -10,4

Düsseldorf 2) 102.100 7.400 44.300 498,6

Frankfurt 3) 268.800 77.700 42.000 -45,9

Hamburg 4) 200.800 27.600 74.100 168,5

Köln 5) 89.300 18.000 20.800 15,6

München 6) 76.500 17.600 6.700 -61,9

Stuttgart 7) 52.800 8.000 56.200 602,5

Ruhrgebiet 8) 683.300 223.000 257.000 15,2

Spitzenmiete (für Flächen ≥ 5.000 m2) in €/m2/Monat 2019 Q1 2019 Q1 2020 % 9)

Berlin 1) 5,50 5,50 5,50 0,0

Düsseldorf 2) 5,50 5,40 5,50 1,9

Frankfurt 3) 6,20 6,00 6,20 3,3

Hamburg 4) 6,40 6,00 6,40 6,7

Köln 5) 5,10 5,10 5,10 0,0

München 6) 7,10 7,10 7,10 0,0

Stuttgart 7) 6,80 6,80 6,80 0,0

Ruhrgebiet 8) 5,25 5,20 5,25 1,0

Fertigstellungen gesamt (m2) 2019 Q1 2019 Q1 2020 % 9)

Berlin 1) 126.000 25.500 80.000 213,7

Düsseldorf 2) 92.500 15.000 52.200 248,0

Frankfurt 3) 301.900 28.200 14.700 -47,9

Hamburg 4) 89.300 16.300 300 -98,2

Köln 5) nur Flächen ab 5.000 m2 52.500 0 0 0,0

München 6) 46.400 8.000 0 k.A.

Stuttgart 7) nur Flächen ab 5.000 m2 85.300 54.300 55.000 1,3

Ruhrgebiet 8) nur Flächen ab 5.000 m2 291.300 68.900 27.600 -59,9

Berlin

BerlinLogistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020

Solides erstes QuartalIm ersten Quartal 2020 wurden in der Region Berlin* 100.900 m² Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) umgesetzt und damit 9 % weniger als im ersten Quartal des Vorjahres. Der Vergleich mit den ent-sprechenden fünf- und zehnjährigen Mittelwerten zeigt, dass das aktuelle Umsatzergebnis genau im Durchschnitt liegt. Überproportional gestiegen ist im Jahresvergleich der Anteil der Eigennutzer, fast die Hälfte des Gesamtum-satzes ging auf ihr Konto, darunter auch die drei größten Deals: Rewe hat mit dem Bau von 20.000 m² in Oranienburg begonnen, Vivantes – Netzwerk für Gesundheit erstellt rund 13.800 m² in der Berliner Gartenfelder Straße und die Jonas & Redman Group ca. 7.700 m² im Segelflieger-damm. Die meisten Nutzer entschieden sich für den

Lagerflächenumsatz

Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2

Berliner Süden (Berlin-Süd, Umland Süd, Areal Flughafen Berlin-Brandenburg), jeder dritte Quadratmeter und 45 % der Abschlüsse wurden hier umgesetzt. Auf Platz 2 folgte der Berliner Norden (Berlin-Nord und Umland Nord) mit einem Anteil von 29 % am Gesamtumsatz. Deutlich zuge-legt haben im Jahresvergleich die Umsätze durch Eigen-nutzer, in den ersten drei Monaten zeichneten sie für 47 % des Umsatzes verantwortlich. Die stärkste Nachfrage nach Flächen kam wie im Vorjahr von Handelsunternehmen, ihr Anteil liegt bei 43 %. In deutlichem Abstand folgen Unter-nehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lager-haltung mit einem Anteil von 19 % sowie Industrieunter-nehmen mit 14 %.Rund 80.000 m² Hallenflächen wurden in den ersten drei Monaten fertig gestellt und sind bereits vermietet. Bis zum Jahresende sollen weitere 176.000 m² hinzukommen, von diesen Flächen ist derzeit noch ein Viertel verfügbar. Die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m² liegt seit 2018 stabil bei 5,50 €/m²/Monat.

* Betrachtet werden das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland.

.000 m2

Flächenumsatz Durchschnittlicher Jahresumsatz (2015-2019): 439.000 m2

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2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020

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Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20

€/m2/Monat

BerlinLogistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020

Zepernick

Nauen

Fredersdorf-Vogelsdorf

Neuenhagen

Rüdersdorf

Velten

Erkner

Schöneiche

Beelitz

KleinmachnowTeltow

A 105

A 102

A 100

A 104

A 114

A 2

A 9

A 111

A 113

A 115

A 12

A 13

A 11

A 10

A 24

Berlin-West€ 4,00 - 7,10

Berlin-Ost€ 4,20 - 5,90

Berlin-Süd€ 5,00 - 10,00

Berlin-Nord€ 4,00 - 6,00

Areal Flughafen Berlin Brandenburg€ 4,40 - 6,50

Umland Ost€ 3,00 - 4,20

Umland West€ 3,20 - 4,20

Umland Nord€ 2,50 - 3,80

Umland Süd€ 3,70 - 4,70

Berlin

Potsdam

Bernau

Eberswalde

KönigsWusterhausen

FalkenseePetershagen

Strausberg

Hennigsdorf

HohenNeuendorf

Oranienburg

Neuruppin

Werder/Havel

Ludwigsfelde

FlughafenFernbahnhof

RangierbahnhofGVZ

HafenTeilmarkt€ min-max

Mietpreisspanne(Euro/m²/Monat)für Lagerflächen in allen Größenklassen (inkl. Gewerbeparks)

Industrial-Teilmärkte

Berliner Industrial-Teilmärkte

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 Düsseldorf

Düsseldorf

Deutliches Umsatzplus im JahresvergleichDer Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Düsseldorf* verbuchte im ersten Quartal einen Umsatz von 49.300 m² (Eigennutzer und Vermietungen) und damit ein Plus von 84 % im Vergleich mit dem schwachen Auftakt-quartal des Vorjahres. Auch die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte der ersten Quartale wurden übertroffen, wenn auch mit 5 % bzw. 6 % weniger deutlich. Verantwort-lich für das positive Ergebnis sind vor allem fünf Abschlüsse in der Größenordnung ab 5.000 m². Die beiden bisher größ-ten Anmietungen wurden in einer kürzlich fertig gestellten Projektentwicklung in Langenfeld registriert: die flaschen-post GmbH belegt hier rund 10.900 m² und die Yusen Logis-tics GmbH rund 10.300 m². Die meisten Flächen wurden

Lagerflächenumsatz


von Handelsunternehmen nachgefragt, sie zeichnen für 63 % des Gesamtumsatzes verantwortlich. Auf Nutzer aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung entfielen 35 %, während Industrieunternehmen bisher kaum Flächen anmieteten, ihr Anteil lag bei nur 2 %.In den ersten drei Monaten wurden rund 52.000 m² Lager-flächen fertig gestellt von denen die Hälfte noch verfügbar ist. Aktuell befinden sich ca. 104.000 m² im Bau, 68 % dieser Flächen werden für Eigennutzer errichtet, 21 % sind bereits vermietet und nur 10 % werden spekulativ gebaut. Die Angebotssituation bleibt damit weiter angespannt.Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieb nach einem leichten Anstieg im vierten Quar-tal 2019 im ersten Quartal 2020 stabil bei 5,50 €/m²/Monat, sie wird im Düsseldorfer Stadtgebiet im Umfeld des Flugha-fens erzielt.

* Betrachtet werden folgende Gemeinden: Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Krefeld, Kaarst, Korschenbroich, Haan, Grevenbroich, Langenfeld, Meer-busch, Monheim, Rommerskirchen, Dormagen, Willich.

.000 m2


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2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020

Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20

€/m2/Monat

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Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 Düsseldorf

Grefrath

Rommerskirchen

Rhein

Rhein

A 535

A 540 A 542

A 524

A 1

A 61

A 44

A 59

A 3

A 46

A 52

A 57

Düsseldorf€ 4,50 - 6,20

Krefeld€ 3,75 - 5,10

Erkrath€ 3,50 - 4,90 Haan

€ 3,50 - 4,50

Hilden€ 3,50 - 5,20

Langenfeld€ 3,75 - 5,20

Ratingen€ 4,00 - 5,20

Grevenbroich€ 3,50 - 4,80

Kaarst€ 4,00 - 4,60

Meerbusch€ 4,00 - 5,00

Neuss€ 4,20 - 5,40

Willich€ 3,50 - 5,20

Korschenbroich€ 3,25 - 4,50

Monheim€ 3,50 - 4,75

Dormagen€ 3,50 - 4,50

Rommerskirchen€ 3,50 - 4,25

Düsseldorf

Essen

Krefeld

Mönchengladbach

Mülheim ander Ruhr

Solingen

Wuppertal

Neuss

Moers

Köln

Leverkusen

Erkrath

Haan

Heiligenhaus

Hilden

Langenfeld(Rhld.)

Mettmann

Monheim

Ratingen

Velbert

Wülfrath

DormagenGrevenbroichJüchen

KaarstKorschenbroich

Meerbusch

Kempen

Tönisvorst

ViersenWillich

Bedburg





Düsseldorfer Industrial-Teilmärkte

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 Frankfurt

Frankfurt

Flächenumsatz im Rhein-Main-Gebiet um ein Drittel gesunkenDer Frankfurter* Lagerflächenmarkt startete erwartungsge-mäß ruhig in das Jahr 2020. Mit nur 75.000 m² (inkl. Eigen-nutzer) ging der Flächenumsatz in den ersten drei Monaten gegenüber dem Vorjahreswert um 34 % zurück und lag rund 46 % unter dem fünfjährigen Durchschnitt der ersten Quartale. Nach mehreren außergewöhnlich starken Rekordjahren ist der schwache Jahresauftakt weniger als Nachfrageeinbruch, sondern vielmehr vor dem Hintergrund der bereits im vergangenen Jahr spürbaren allgemeinen Konjunkturabkühlung, allen voran in der Automobilbranche, sowie ersten Vorboten der Coronakrise zu bewerten. Zusätz-lich wurde das Umsatzergebnis durch die im Rhein-Main-Ge-biet weiterhin bestehende Flächenknappheit ausgebremst. Das Quartalsergebnis wurde maßgeblich durch einen Großab-schluss des E-Commerce Unternehmens Wayfair getragen, das in Hammersbach östlich von Frankfurt rund 42.000 m²

Lagerflächenumsatz


Lagerfläche anmietete. Angesichts dieser Großvermietung konnte der starke Flächenbedarf der Handelsbranche, die rund 70 % des Flächenumsatzes verbuchte, das verhaltene Interesse der traditionell nachfragestarken Logistikunterneh-men (13 %) ausgleichen. Räumlich betrachtet wurde der größte Flächenanteil mit 66 % im östlichen Umland umge-setzt, gefolgt vom südlichen Umland, wo 20 % des Umsatz-volumens realisiert wurde. Aufgrund fehlender Grundstückspotentiale finden im Rhein-Main-Gebiet deutlich weniger Neubauaktivitäten statt als noch vor einigen Jahren. Zwischen Januar und März wurden gerade einmal 15.000 m² neue Lagerfläche im Rahmen von zwei Eigennutzerentwicklungen fertiggestellt. Zwar wird im weiteren Jahresverlauf mit weiteren 101.000 m² Neubaula-gerfläche im Markt gerechnet, das Neubauvolumen könnte damit jedoch mehr als 60 % unter dem Wert des Vorjahres liegen. Trotz bestehender Flächenknappheit blieb die Spit-zenmiete im ersten Quartal unverändert bei 6,20 Euro/m².

* Betrachtet wird die Region Frankfurt, die im Norden durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Aschaffenburg, im Süden durch Bensheim/Heppenheim (Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz abgegrenzt wird.

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2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020

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Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020

Rhein

Main

Main

Rhein

MainA 672

A 671A 643

A 485

A 661 A 66

A 60

A 45

A 63

A 67A 5

A 61

A 3

Frankfurt€ 4,80 - 7,00

Wiesbaden€ 4,20 - 5,50

Mainz€ 4,20 - 5,50

Peripherie Nord€ 4,00 - 5,20

Peripherie Ost€ 4,25 - 5,20

Peripherie West€ 4,60 - 6,35

Peripherie Süd€ 4,40 - 6,20

Darmstadt

Frankfurtam Main

Offenbacham Main

Wiesbaden

Mainz





Frankfurter Industrial-Teilmärkte

Frankfurt

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 Hamburg

Hamburg

Hamburger Logistikmarkt profitiert von GroßabschlüssenIn der Region Hamburg* wurden im ersten Quartal rund 120.000 m² Lager- und Logistikfläche umgesetzt (Vermietun-gen und Eigennutzer). Damit lag das Umsatzergebnis mit einem Plus von 58 % deutlich über dem schwachen Vorjahres-wert, kam aber nicht an das fünfjährige Durchschnittsniveau heran (-7 %). Nachfrageseitig machten sich erste Folgen der konjunkturellen Eintrübung bemerkbar. Dass dennoch ein so-lides Quartalsergebnis erzielt werden konnte, ist maßgeblich zwei großvolumigen Deals zu verdanken: Mit dem Baubeginn einer Eigennutzerentwicklung von Airbus sowie einer Inte-rimsvermietung an das Speditionsunternehmen Mickeleit wurden im Hamburger Industriehafen gleich zwei Abschlüsse über jeweils 30.000 m² erzielt. Insgesamt konnten vier Ab-schlüsse in der Größenkategorie ab 5.000 m² registriert wer-den, die in Summe 60 % des Flächenumsatzes generierten. Vor dem Hintergrund der zwei größten Abschlüsse über-

Lagerflächenumsatz


rascht es nicht, dass die Hälfte des Umsatzvolumens auf den Teilmarkt Industriehafen entfiel. Das südliche Umland und die Region Billbrook-Billwerder-Billstedt folgen mit 15 % bzw. 11 % der umgesetzten Fläche. Die stärkste Nachfrage zeigten Unternehmen der regional wichtigsten Branchen-gruppe Transport, Verkehr und Lagerhaltung, die fast die Hälfte des Flächenumsatzes verantworteten (48 %). Indust-rieunternehmen folgen auf Platz zwei (32 %) und Handels-unternehmen auf Platz drei (17 %) der Branchenstatistik. Angesichts der bestehenden Flächenknappheit sind weiter-hin nur wenige Neubauentwicklungen in der Region zu ver-zeichnen. Zum Stand Ende März wurde für das Gesamtjahr 2020 mit weniger als 20.000 m² Neubaufläche in der Region gerechnet, wobei diese Flächen bereits vollständig an künftige Eigennutzer bzw. Mieter vergeben sind. Eine Entspannung der Angebotssituation könnte sich frühestens im Folgejahr einstellen, wenn zusätzlich rund 135.000 m² bereits im Bau befindliche Lagerflächen fertiggestellt werden.

* Betrachtet wird die Stadt Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland-Nord begrenzt durch Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg; Umland-Ost begrenzt durch Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek, Geesthacht; Umland-Süd begrenzt durch Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz, Buxtehude; Um-land-West begrenzt durch Wedel, Uetersen-Tornesch.

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2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020

€/m2/Monat

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Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20


Süder Elbe

ElbeElb

e

A 26

A 253

A 261

A 21

A 7

A 1

A 25

A 24

A 23

A 250

ElbeElbe

Umland-Ost€ 4,30 - 5,10

Umland-Süd€ 4,20 - 5,20

Umland-West€ 4,00 - 4,80

Industriehafen€ 4,60 - 6,40

Norderstedt€ 4,30 - 5,80

Flughafen - Groß Borstel€ 4,10 - 5,80

Billbrook-Billwerder-Billstedt€ 4,20 - 6,00

Hamburg-West€ 4,20 - 5,20

Allermöhe€ 4,20 - 5,90

Harburg-Hausbruch€ 4,00 - 5,60

Peute-Obergeorgswerder€ 4,10 - 5,60

Umland-Nord€ 4,50 - 5,30

Hamburg

Geesthacht

Elmshorn

Pinneberg

Quickborn

Wedel (Holstein)

Henstedt-Ulzburg

NorderstedtAhrensburg

Reinbek

Buchholz inder Nordheide

NeuWulmstorf

Hittfeld

Winsen (Luhe)

Buxtehude


RangierbahnhofGVZ




Hamburger Industrial-Teilmärkte

Hamburg

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 Köln

Köln

Verhaltener JahresstartIn der Region Köln* wurden in den ersten drei Monaten 2020 auf dem Lager- und Logistikimmobilienmarkt für Flächen ab 5.000 m² nur rund 21.000 m² umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen). Damit setzt sich die Entwicklung des Vorjah-res fort, auch 2019 war der Flächenumsatz in der Region unterdurchschnittlich. Der Vergleich mit den fünf- und zehn-jährigen Durchschnittswerten der ersten Quartale zeigt ein deutliches Minus von 48 % bzw. 55 %. Hauptgrund für das verhaltenen Ergebnis ist die mangelnde Verfügbarkeit von modernen Hallenflächen. Abschlüsse in der Größenordnung ab 10.000 m² wurden – anders als in den Vorjahren – bisher nicht registriert.

Lagerflächenumsatz


Die spekulative Bautätigkeit ist in der gesamten Region sehr gering. Fertigstellungen, die zur Verbesserung der Angebotssitu-ation beitragen würden, gab es im ersten Quartal nicht.Seit einem leichten Anstieg im vierten Quartal 2018 blieb die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² stabil und liegt aktuell bei 5,10 €/m²/Monat. Erzielt wird sie im Kölner Stadtgebiet. Für die wenigen freien Flä-chen werden jedoch Angebotsmieten auch oberhalb der Spitzenmiete aufgerufen. Am preiswertesten sind Flächen in der Region in Erftstadt und Weilerswist zu haben – mit Miet-preisen bis zu 4,00 bzw. 4,10 €/m²/Monat. Bereits Ende März zeichnete sich als Reaktion auf den Covid-19 bedingten Nachfragerückgang bei einigen Herstellern eine verstärkte Nachfrage nach Flächen für eine begrenzte Laufzeit ab, dem sich einige Vermieter – trotz genereller Vorliebe für langfristige Mietverträge – nicht verschlossen haben. Auch der Handel benötigte zum Teil kurzfristig Flächen, um das Produktange-bot der geänderten Nachfragesituation anpassen zu können. * Betrachtet werden die Städte und Gemeinden Köln, Leverkusen, Bergisch Gladbach,

Rösrath, Troisdorf, Niederkassel, Wesseling, Brühl, Hürth, Frechen, Pulheim, Bed-burg, Bergheim, Elsdorf, Kerpen, Erfstadt, Weilerswist, Leichlingen, Burscheid und Odenthal.

.000 m2

Flächenumsatz ≥ 5.000 m2

Durchschnittlicher Jahresumsatz (2015-2019): 159.900 m2

0

50

100

150

200

250

2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020

€/m2/Monat

4,00

4,50

5,00

5,50

Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20


Rhein

Rhein

A 542

A 562

A 559

A 565

A 540

A 46

A 59

A 3

A 553

A 4

A 61

A 1

A 57

A 555

Köln€ 3,75 - 5,10

Leverkusen€ 3,00 - 4,40Bedburg

€ 2,90 - 4,30

Bergheim€ 3,00 - 4,30

Brühl€ 3,00 - 4,20

Elsdorf€ 3,00 - 4,30

Erftstadt€ 3,00 - 4,00

Frechen€ 3,50 - 4,70

Hürth€ 3,50 - 4,85

Kerpen€ 3,00 - 4,50

Pulheim€ 3,50 - 4,65

Wesseling€ 3,00 - 4,65

Weilerswist€ 2,90 - 4,10

Bergisch Gladbach€ 3,00 - 4,40

Burscheid€ 3,00 - 4,30

Leichlingen€ 3,00 - 4,30

Odenthal€ 3,00 - 4,30

Rösrath€ 3,00 - 4,30

Niederkassel€ 3,00 - 4,50

Troisdorf€ 3,00 - 4,60

DüsseldorfRemscheidSolingen

Bonn

Köln

Leverkusen

Bergisch Gladbach

Hilden

Langenfeld(Rhld.)

MonheimDormagenGrevenbroich

Jüchen

Düren

BedburgBergheim

Brühl

Erftstadt

Frechen

HürthKerpen

Pulheim

Euskirchen

Overath

Rösrath

Wermelskirchen

Alfter

Bornheim

Hennef(Sieg)

Königswinter

LohmarNiederkassel

SanktAugustin

SiegburgTroisdorf


RangierbahnhofGVZ

Hafen

Teilmarkt€ min-max

Mietpreisspanne(Euro/m²/Monat)für Lagerflächen >= 5.000 m²


Kölner Industrial-Teilmärkte

Köln

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 München

München

Bisher nur eine Großvermietung im Münchner Logistikmarkt Die bereits im vergangenen Jahr wahrnehmbare Dämpfung auf dem Münchner* Lagerflächenmarkt hielt erwartungs-gemäß auch im ersten Quartal 2020 an. Mit einem Flächen-umsatz von 38.000 m² (inkl. Eigennutzer) ist das Umsatzvo-lumen in den ersten drei Monaten im Vergleich zum Vorjahr um fast ein Viertel gesunken und liegt mehr als 30 % unter dem fünfjährigen Durchschnitt der ersten Quartale. Trotz der etwas gedämpften Konjunkturstimmung sind Lagerflä-chen in der Region München nach wie vor stark nachgefragt. Der Umsatzrückgang ist maßgeblich auf das Fehlen freier Bestands- und Grundstücksflächen, insbesondere im größe-ren Flächensegment, zurückzuführen.Angesichts mangelnder Flächenpotentiale können großvo-lumige Abschlüsse im Münchner Marktgebiet kaum umge-setzt werden: Zwischen Januar und März wurde nur ein

Lagerflächenumsatz


Mietvertrag in der Größenordnung über 5.000 m² unterzeich-net. Umso größer ist die Bedeutung des kleinteiligen Flächen-segmentes, auf das fast 83 % des Umsatzvolumens entfielen. Wie in den vergangenen Quartalen fanden auch in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres die stärksten Marktaktivi-täten im nördlichen (40 %) sowie östlichen Umland (26 %) statt. Die größte Flächennachfrage wurde traditionell durch Industrieunternehmen generiert, die rund 30 % des Flächen-umsatzes verzeichneten, Handelsunternehmen konnten ei-nen Anteil von 16 % der umgesetzten Lagerfläche verbuchen. In der Logistikregion München wurden im ersten Quartal 2020 keine neuen Lagerflächen fertiggestellt. Bis Jahresende könn-te der Bestand um rund 40.000 m² Lagerfläche erweitert wer-den, zum Stand Ende März war jedoch nur ein geringer Anteil von 13 % noch verfügbar. Die Spitzenmiete blieb trotz der bestehenden Flächenknappheit im ersten Quartal stabil bei 7,10 €/m²/Monat.

* Betrachtet wird die gesamte Münchener Region, die neben der Stadt München die bedeutendsten Städte und Gemeinden im angrenzenden Umland der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München sowie Starnberg umfasst.

.000 m2


0

50

100

150

200

250

300

350

2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020

€/m2/Monat

5,50

6,00

6,50

7,00

7,50

Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20


Karlsfeld

MarktSchwaben

Poing

Eching

Eichenau

Gröbenzell

Maisach

Puchheim

Garchingb. München

Gräfelfing

Grünwald

Haar

Ismaning

Kirchheim b. München

Oberhaching

Oberschleißheim

Ottobrunn

Planegg

Taufkirchen

NeubibergGauting

Gilching

Neufahrnb. Freising

Hallbergmoos

A 952

A 92

A 99

A 995A 96

A 95

A 94

A 9

A 8

Umland Nord€ 6,50 - 7,50

Umland Ost€ 6,50 - 7,10

Umland Süd€ 5,50 - 6,50

Umland West€ 5,50 - 7,10

Dachau/Karlsfeld€ 6,20 - 6,80

München€ 7,10 - 13,00

München

Dachau

Vaterstetten

Erding

Freising

Fürstenfeldbruck

Germering

Olching

Unterhaching

Unterschleißheim

Starnberg


RangierbahnhofTeilmarkt€ min-max



Münchener Industrial-Teilmärkte

München

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 Ruhrgebiet

Ruhrgebiet

Überdurchschnittliches UmsatzergebnisIm Ruhrgebiet* wurden in den ersten drei Monaten 2020 rund 257.000 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer) und damit 15 % mehr als im ersten Quartal des Vorjahres. Das Ergebnis übertrifft den fünf-jährigen Mittelwert der ersten Quartale um 54 % und ist der beste Jahresauftakt der letzten 10 Jahre. Der bisher größte Abschluss entfällt auf einen Eigennutzer: der Logisti-ker DSV errichtet ein rund 58.000 m² großes Distributions-zentrum auf dem Logportgelände im Duisburger Hafen.

Lagerflächenumsatz


Die Branchenstatistik wird von Handels- und E-Commerce-Unternehmen angeführt, auf sie entfallen 58 % des Gesamt-umsatzes, darunter auch die Anmietungen von Amazon über rund 35.000 m² in Witten und von Euziel International über rund 33.000 m² in Werne. Auf Platz zwei folgen mit einem Anteil von 26 % Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung. Der Anteil der Indus-trieunternehmen erreichte nur 7 %. Nachdem die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Kate-gorie ab 5.000 m² im vierten Quartal 2019 leicht ange-stiegen war, blieb sie im ersten Quartal 2020 stabil bei 5,25 €/m²/Monat. Erzielt wird sie in Duisburg. Das Gros der Unternehmen mietete Flächen zu Mietpreisen zwi-schen 4,00 und 4,50 €/m²/Monat an.

* Betrachtet werden die Städte Bochum, Bottrop, Dortmund, Duisburg, Essen, Gel-senkirchen, Hagen, Hamm, Herne, Mülheim und Oberhausen sowie die Landkrei-se Recklinghausen, Wesel, Unna und den Ennepe-Ruhr-Kreis.

.000 m2



0

200

400

600

800

1.000

1.200

2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020

€/m2/Monat

4,00

4,50

5,00

5,50

Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20


Rhein

Rhein

Rhein

A 445A 443

A 540 A 542

A 42

A 59A 57

A 40

A 52

A 535

A 2

A 46

A 44

A 43A 1

A 45

A 3

A 31

Duisburg€ 3,75 - 5,25

Essen€ 3,50 - 4,65

Mülheim an der Ruhr€ 3,50 - 4,75

Oberhausen€ 3,50 - 4,75

Wesel€ 3,00 - 3,85

Bottrop€ 3,00 - 4,00

Gelsenkirchen€ 3,00 - 4,00

Recklinghausen€ 3,00 - 4,25

Bochum€ 3,25 - 4,65

Dortmund€ 3,50 - 4,95

Hagen€ 3,25 - 4,00

Hamm€ 3,25 - 4,25

Herne€ 3,25 - 4,25

Ennepe-Ruhr-Kreis€ 3,00 - 4,00

Unna€ 3,25 - 4,25

Düsseldorf

Essen

Krefeld

Mönchengladbach

Mülheim an der Ruhr

Oberhausen

RemscheidSolingen

Wuppertal

Neuss

Moers

Bottrop

Gelsenkirchen

Münster

Recklinghausen

Dortmund

Hagen

Witten


RangierbahnhofGVZ

Hafen




Ruhrgebiet Industrial-Teilmärkte

Ruhrgebiet

Logistik- und Industriemarktüberblick | 1. Quartal 2020 Stuttgart

Stuttgart

Erstes Quartal übertrifft Gesamtjahresumsatz 2019Der Stuttgarter* Logistikmarkt begann das Jahr 2020 mit ei-nem starken Jahresauftakt. Dank mehrerer Großabschlüsse wurden zwischen Januar und März rund 56.000 m² Lager- und Logistikfläche mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer). Damit lag das Flächenvolumen rund 31 % über dem fünfjährigen Durch-schnitt der ersten Quartale und das schwache Gesamtjah-resergebnis des Vorjahres (53.000 m²) konnte bereits Ende März um 6 % übertroffen werden. Die Flächennachfrage wurde durch die im Stuttgarter Raum traditionell nachfra-

Lagerflächenumsatz


gestärkste Branchengruppe der Industrieunternehmen dominiert, die rund die Hälfte der umgesetzten Fläche in Anspruch nahmen. Unternehmen aus dem Bereich Trans-port, Verkehr und Lagerhaltung folgten mit knapp 19 % des Flächenumsatzes. Der bislang größte Deal wurde in Korntal-Münchingen in der Nähe von Ludwigsburg registriert: In einem mehrge-schossigen Objekt, das ehemals als Lagerfläche diente, mietete eine Behörde 18.000 m² zu Archivzwecken an. Als weitere Großabschlüsse sind der Baubeginn einer Eigen-nutzerentwicklung in Heilbronn durch die Spedition Wüst (10.500 m²) sowie ein Mietvertragsabschluss der Daimler AG in Esslingen (8.000 m²) zu verzeichnen. Angesichts der Knappheit geeigneter Grundstücke lassen sich in der Regi-on nach wie vor kaum Neubauprojekte für logistische Nut-zungen realisieren. In den ersten drei Monaten wurde nur eine Fertigstellung in der Größenordnung ab 5.000 m² re-gistriert. Es handelt sich hierbei um eine Eigennutzerent-wicklung von 55.000 m² Lagerfläche in Sachsenheim.

* Betrachtet werden die Städte Stuttgart und Heilbronn sowie die Landkreise Lud-wigsburg, Böblingen, Esslingen, Göppingen, Heilbronn und der Rems-Murr-Kreis.

.000 m2



0

50

100

150

200

250

300

350

2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020

€/m2/Monat

5,50

6,00

6,50

7,00

Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20


A 831

A 5

A 8/81

A 8

A 6

A 81

Stuttgart€ 5,00 - 6,80

Böblingen€ 5,00 - 6,50

Esslingen€ 4,50 - 5,80

Göppingen€ 3,50 - 4,80

Ludwigsburg€ 5,00 - 6,50

Rems-Murr-Kreis€ 4,00 - 5,50

Heilbronn€ 4,50 - 6,00

Umland Heilbronn€ 4,00 - 5,00

Stuttgart

Heilbronn

Heidelberg

Pforzheim

Reutlingen

Böblingen

Herrenberg

Leonberg

Sindelfingen

Esslingen amNeckar

Kirchheimunter TeckNürtingen

Filderstadt

Leinfelden-EchterdingenOstfildern

Eislingen/Fils

Geislingen an der Steige

Göppingen

Ditzingen

Kornwestheim

Ludwigsburg

Vaihingen an der EnzAurich

Bietigheim-Bissingen

Remseck am Neckar

Backnang

FellbachSchorndorf

Waiblingen

Winnenden

Weinstadt

Bad Rappenau

Eppingen

Neckarsulm Öhringen

Crailsheim

SchwäbischHall

SchwäbischGmünd

Bretten

Bruchsal

MosbachLeimen

Sinsheim

Wiesloch

Nagold

Calw

Mühlacker

Horb amNeckar

MetzingenAltenburg

Rottenburgam Neckar

Tübingen

FlughafenFernbahnhofGVZ

Hafen




Stuttgarter Industrial-Teilmärkte

Stuttgart

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