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Luxuriöse DomizileExklusive Seniorenresidenzen bieten stilvollen Komfort – allerdings unterscheiden sich Leistungen und Preise enorm. Probewohnen hilft bei der Auswahl.

Warme Gold-, Rot- und Holztöne bestimmen das Interieur des Res-

taurants Hanseatic an der Elbchaussee in Hamburg. Die Tische sind aufwändig eingedeckt – mit Leinen, Kerzenleuch-tern, Platztellern und Silberbesteck. Die Gäste passen zum Ambiente: Blazer in sandfarbenen Kaschmir- und Kamel-haarstoffen dominieren. Die Speisekarte präsentiert zwei Viergängemenüs. Der Restaurantleiter empfiehlt die beglei-tenden Tropfen aus dem Weinkeller.

Das Hanseatic heißt alle Besucher will-kommen. Viele neue Gäste ahnen nicht, dass das Restaurant zugleich der Speise-raum der Elbschloss Residenz ist – einer Wohnanlage für Senioren.

Gut Situierte müssen auch im Alter auf einen gehobenen Lebensstandard nicht verzichten. „Ähnlichen Luxus wie die Elbschloss Residenz bieten zwar bundes-weit nur eine Hand voll Häuser, etwa das Augustinum in Hamburg, der Sophien-garten in Berlin oder das Tertianum in München“, sagt Marie-Therese Krings-Heckemeier vom Institut Empirica in Berlin, das Bedarfsanalysen für Sozial-immobilien erstellt. „Aber Domizile für Senioren mit gehobenen Ansprüchen finden sich quer durch die Republik.“

Spitzenangebot. Komfort und Service, vom Marmorbad bis zum niveauvollen Veranstaltungskalender, haben ihren Preis. Die Residenzen verlangen für eine Zweizimmerwohnung mit 50 Quadrat-metern Wohnfläche meist zwischen 1700 und 2700 Euro im Monat – Mittagessen, Putz- und Hausmeis-terservice sowie kurzzeitige Kran-kenpflege eingeschlossen (siehe S. 93: „Attraktive Ruhesitze“). Drei-zimmerwohnungen mit rund 90 Quadratmetern kosten bis zu 5000 Euro monatlich. Wer mehr Platz wünscht, kann in vielen Häusern Ruheständler. Zahlreiche Häuser mit umfassendem Service stehen zur Wahl.

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Wohnungen verbinden lassen. Dann überschreitet die Miete zuweilen die 10 000 Euro-Marke. Dies zeigt eine Erhe-bung der Bad Homburger Avita Consult, die Investoren und Betreiber von Senio-rendomizilen berät.

Einem strikten Preis-Leistungs-Ver-gleich entzieht sich die Entscheidung für einen Alterssitz ohnehin. Herzliche Be-treuung ist manchem mehr wert als eine edle Holztäfelung. Zudem kommt meist nur eine begrenzte Zahl von Häusern in Frage, weil Senioren auf eine Region fi-xiert sind. Die Mehrheit will in ihrer Ge-meinde bleiben oder in die Nähe der Kinder ziehen. Wer sich in einer Metro-pole niederlassen möchte, profitiert nicht nur vom reichem Kulturangebot, sondern kann auch unter mehreren Wohnanlagen wählen.

In Berlin konkurrieren etwa die im Grünen errichteten Residenzen Sophien-garten oder KWA im Hohenzollernpark mit dem in der City gelegenen Tertianum vis-a-vis des Einkaufsparadieses Kadewe.

Fällt die Wahl auf Hamburg, punkten die Elbschloss Residenz und das Augus-tinum mit Flusslage. Wer dagegen urban wohnen will, prüft die Parkresidenz Als-tertal. „Wir bieten beides: Infrastruktur und Natur“, wirbt Alstertal-Direktor Rüdiger Beyer. Ein Shoppingcenter, der S-Bahnhof Poppenbüttel und zwei Ärztehäuser liegen in unmittelbarer Nä-he. Nur fünf Minuten zu Fuß entfernt lädt das malerische Alstertal zu Spazier-gängen ein.

„Standort und Baugestaltung sind das erste Auswahlkriterium“, sagt Frank Lö-wentraut, Geschäftsführer der Avita-Consult. „Wohnangebote an der Periphe-

Bewohner leicht Kontakt finden“, so Lö-wentraut. Ältere Residenzen unterhalten viel mehr Wohnungen in einem Block.

„Gerade Bauten aus den 60er und 70er Jahren wirken von außen meist wenig einladend“, so der Experte. Regelmäßig modernisiert, können betagte Häuser aber durchaus mit dem Standard von Neubauten mithalten.

Programm. Das Ambiente gehobener Residenzen gleicht dem anspruchsvoller Hotels: Eine Lobby mit Rezeption und Sitzgruppen lädt ebenso zum Verweilen wie Bibliothek und Kaminzimmer. Schwimmbad, Fitnessraum und Physio-therapie runden das Angebot ab. „Be-wohner sollten zum Beispiel ärztlich verordnete Massagen oder andere physi-kalische Anwendungen im Haus erhal-ten können“, urteilt Löwentraut.

Die Parkresidenz Alstertal etwa nutzt Clubräume und Theatersaal für Kon-zerte, Literaturkreise, Sprachkurse und Diavorträge. Die Kölner Residenz am Dom organisiert Vorträge über Kunstge-schichte und Philosophie sowie Bridge- und Schachspiele. Die Sportangebote serviceorientierter Betreiber reichen von Aquafitness über Ergometertraining bis hin zum meditativen Tai-Chi oder Qi-gong. Je mehr Bewohner eine Residenz hat, um so leichter lässt sich ein abwechs-lungsreiches Programm finanzieren.

Unternehmen, die mehrere Senioren-residenzen betreiben, offerieren auch oft betreute Reisen. So folgen in diesem Jahr die Gäste der Augustinum-Wohnstifte der Gardenroute durch Südafrika. Im Vorjahr reisten Bewohner der KWA-Ein-richtungen in die kanadischen Rocky Mountains und die des Berliner Tertia-

Top-Residenzen. 1 Zimmerservice im Tertianum Berlin. 2 Wellness-Bereich der Elbschloss Residenz in Hamburg. 3 Foyer der Residenz am Dom in Köln. 4 Haupt-haus der Elbschloss Residenz – integriert im denkmalgeschützten Gebäude einer ehemaligen Brauerei.

„Wer im Alter in eine Residenz zieht, findet vielfältige Kon-takte und Kulturangebote.“  Frank Löwentraut, Unternehmensberater

rie ohne Infrastruktur oder weitab auf der grünen Wiese finden wenig Interesse.“

Generell seien überschaubare Resi-denzen beliebt. „In den vergangenen fünf Jahren wurden in der Regel Anlagen mit rund 200 Apartments gebaut, oft verteilt auf mehrere, miteinander ver-bundene kleine Gebäude, in denen die

nums kreuzten samt Reisebegleiterin mit der MS Europa auf der Ostsee. Zum Standardprogramm zählen Trips in Eu-ropas Metropolen oder in andere Häuser der Gruppe.

„Die Mitarbeiter müssen jeden Bewoh-ner motivieren, im Rahmen seiner Mög-lichkeiten mitzuwirken“, fordert ∂

Foto: Zefa. Composing: Capital

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Helmut Bachmaier, der sich als Professor der Universität Konstanz mit der Kultur des Alterns befasst und zugleich Mitglied des Direktoriums der Schweizer Tertia-num-Gruppe ist. „Wer sich im Alter kei-ne Aufgaben gibt, gibt sich auf.“

Für das Miteinander ist auch wichtig, wie der Betreiber seine Mitarbeiter aus-wählt und schult. Häuser wie die Augus-tinum-Stifte oder der Berliner Sophien-garten sind christlich geprägt, die meis-ten weltanschaulich neutral – so die Tertianum-Gruppe, die in Deutschland den Versicherungsgesellschaften Provin-zial, R+V, Württembergische und Victo-ria gehört, oder die Elbschloss Residenz, eine Anlage der Höchster Pensionskasse.

Weil die Top-Häuser ausreichend Be-treuer beschäftigen, bleibt mehr Zeit für die Anliegen der Bewohner als in üb-lichen Altersheimen. „Die Dienstleis-tungskonzepte orientieren sich häufig an Vier- bis Fünfsternehotels, entsprechend wird gern Servicepersonal eingestellt, das in guten Hotels gearbeitet hat“, sagt Berater Löwentraut.

Die Rezeption ist in anspruchsvollen Residenzen rund um die Uhr besetzt, ein Sicherheitsdienst kontrolliert nachts die Anlage. Das Küchenteam bereitet die Mahlzeiten im Haus frisch zu. Die Haus-wirtschaftsmitarbeiter kümmern sich um die Wäsche, der vertraute Hausmeis-ter übernimmt kleine Handwerksarbei-ten in den Wohnungen.

Erhöhter Personaleinsatz und Kom-fort schlagen zu Buche. Über wenigstens 3000 Euro Nettoeinkommen pro Monat sollten Interessenten verfügen. Davon gehen zirka 2000 Euro für ein Zweizim-merapartment mit Service wie Mittag-essen, Wohnungsreinigung und Fenster-putzen sowie Nebenkosten und ein viel-fältiges Veranstaltungsprogramm weg. Bleiben 1000 Euro für Privatausgaben wie Reisen – oder eine intensivere Be-treuung bis hin zur Pflege. Vor der An-meldung fragt die Residenzleitung nach den Einkommens- und Vermögensver-hältnissen. Wer später dennoch in die Bredouille gerät, erhält zuweilen sogar Sozialhilfe, weil ihm altersbedingt ein Umzug nicht zuzumuten ist.

Kapitaleinlage. Ein Finanzpolster müs-sen neue Mieter bei einigen Betreibern ohnehin mitbringen. Die Augustinum-Residenzen, der Sophiengarten in Berlin oder etwa die GDA-Wohnstifte verlan-gen beim Einzug ein Wohndarlehen oder eine Kapitaleinlage – je nach Apartment-größe und Anbieter 15 000 bis 40 000 Euro. Das Geld wird in der Regel mit vier Prozent verzinst und am Ende der Mietzeit wieder ausgezahlt – oder mit offenen Forderungen verrechnet.

Manche Betreiber bieten auch das Mo-dell Kaufen statt Mieten an. In diesen Fällen ist es sinnvoll, sich frühere Pro-jekte des Anbieters anzuschauen. Zum Beispiel hat etwa die Hälfte der Bewoh-

ner des Sophiengartens ihre Wohnung erworben. Die Mannheimer Unterneh-mensgruppe Diringer & Scheidel ver-kaufte alle Seniorenserviceapartments ihres Wohnparks am Lanzgarten, im bes-ten Quartier der Stadt. Für Erwerber, die erst später einziehen wollen, sucht der Anbieter einen Mieter. Zudem organi-siert er die Betreuung bis hin zur statio-nären Pflege. Ab Mitte 2006 entsteht nach dem gleichen Prinzip auf dem Ge-lände gegenüber ein weiterer Wohnpark inklusive stationärer Pflegeeinrichtung.

Leistungen. Die monatliche Miete deckt je nach Anlage unterschiedliche Leistungen ab. Im Lanzgarten etwa sind nur die bei jeder Wohnung üblichen Umlagen bezahlt. Alle weiteren Dienste kann der Bewohner wahlweise abrufen, etwa Mahlzeiten, Putz- und Handwer-kerservice oder Krankenpflege. Auch der Dortmunder Seniorenwohnsitz Harkort-bogen und der Stuttgarter Marienpark verlangen eine Grundmiete, gewünschte Zusatzdienste gehen extra. Das kommt all jenen entgegen, die sich so lange wie möglich selbst versorgen wollen.

Meist sind jedoch im Mietpreis zahl-reiche Dienste bereits enthalten. Gehört zum Beispiel das Mittagessen zum Inklu-sivservice, fällt die Residenz automatisch unter das Heimgesetz. Das bringt den Bewohnern juristische Vorteile: Sie ge-nießen weit gehenden Kündigungs-schutz und der von ihnen gewählte

Mehrfachnennungen möglich. Quelle: GfK/Inwis.

Komfortable Wohnungen gewünscht

Wie Senioren wohnen wollen, in ProzentDie Umfrage unter Bürgern zwischen 55 und 75 Jahren zeigt: Beachtliche 44 Pro-zent ziehen eine Se-niorenresidenz in Erwägung. Zwölf Prozent der Be-fragten planen den Umzug in eine sol-che Anlage.

Augustinum in Hamburg. Das Restaurant bietet zum Menü einen großartigen Blick über den Hafen.

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Foto: Ullstein

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Attraktive RuhesitzeResidenzen oder Stifte bieten deutlich mehr Service und Komfort als übliche Altenheime. Das spiegelt sich auch in den Mieten wider. Die Tabelle zeigt Beispiele für komfortable Häuser in deutschen Großstädten. 

Zwischen gut 500 und 3000 Euro Miete berechnen Seniorenresi-denzen pro Monat. Die Spanne begründet sich in Unterschieden bei Komfort und Service, regionalen Immobilienpreisen – sowie durch die Wettbewerbssituation vor Ort. Die in der Tabelle ge-nannten Mieten enthalten in der Regel Leistungen wie Mittages-sen, Notrufsystem, Rezeption, Pflege bei kurzer Erkrankung und

Veranstaltungsprogramm. Bei auffallend niedrigen Mieten ist der Service meist begrenzt, kann aber gegen Aufpreis aufgestockt werden. Die Auswahl basiert auf Analysen der Bad Homburger Avita Consult und des Berliner Empirica Instituts. Häuser im Um-land wurden nicht berücksichtigt. Die Internetadressen der ge-nannten Residenzen stehen unter www.capital.de/budget.

Stadt Residenz Telefon Zahl der Wohnungen mit Wohnungsgrößen in Quadratmetern von – bis

Miete für Zweizimmer- wohnung in Euro pro Monat

1 Zimmer 2 Zimmern 3 Zimmern 1. Person ab 2. Person

Berlin KWA im Hohenzollernpark (030) 89734595 19 109 15 47 – 135 2160 399Nova Vita (030) 86340 10 74 6 38 – 79 18871 2301

Rosenhof (030) 5017770 179 170 17 33 – 109 1873 480Sophiengarten2 (030) 820980 9 79 143 38 – 116 12454,5 1304

Tertianum (030) 21992154 2 59 153 55 – 147 2734 511Uferpalais (030) 333070 19 118 52 31 – 108 1310 353

Bonn Nova Vita im Leoninum (0228) 62980 50 50 7 34 – 86 2173 398Recura am Venusberg (0228) 422850 0 30 14 42 – 115 2350 500

Bremen DKV in der Contrescarpe (0421) 32290 0 69 69 53 – 92 18741 2951

Bremer Heimstiftung Ichon-Park (0421) 24680 0 59 5 43 – 60 15031 2751

Dortmund Harkortbogen2 (0231) 945350 11 50 7 39 – 111 6206 156

Augustinum (0231) 7381802 114 100 13 28 – 95 21465 481Dresden Alexa (0351) 85081500 3 95 0 32 – 67 5077 277

Düsseldorf Haus Schloßpark (0211) 7112156 158 39 3 37 – 84 17125 400Essen Augustinum (0201) 4318804 95 240 26 32 – 120 21145 428

Mundus im Giradet-Haus (0201) 72070 10 91 0 36 – 73 2080 399Ahorn-Residenz (0201) 4365500 47 6 0 31 – 64 2621 412Stadtwald-Residenz (0201) 4365500 47 2 0 31 – 64 2700 412Kaiser-Otto-Residenz (0201) 56390 89 45 0 35 – 58 1725 422Nova Vita (0201) 72920 20 62 3 37 – 84 2477 366

Frankfurt GDA am Zoo (069) 40585102 165 142 13 27 – 84 21315 278Budge-Stiftung (069) 478710 140 29 0 43 – 70 26331,8 –

Hamburg Elbschloss Residenz (040) 8199110 0 154 13 50 – 90 1960 435Augustinum (040) 39194400 48 61 303 31 – 100 24115 634Rosenhof (040) 8708730 157 1169 9 31 – 94 2403 557Parkresidenz Alstertal (040) 606080 0 1589 18 38 – 140 2175 435

Hannover Wohnpark Kastanienhof (0511) 87807718 94 109 0 30 – 70 10771 2371

Köln Residenz am Dom (0221) 1664905 24 156 20 41– 150 17501 2301

Rosenpark (0221) 3672213 126 80 0 30 – 60 1492 366Wohnstift St. Anna (0221) 94052352 12 57 3 35 – 90 11601 –10

Mannheim Wohnpark am Lanzgarten2 (0621) 8607167 0 58 163 45 – 139 72011 0München Münchenstift Mathildenstift (089) 54915655 779 1812 0 29 – 67 10007,13 0

Tertianum (089) 230020 0 9513 2013 60 – 120 300013 520Stuttgart Marienpark (0711) 22070088 27 45 0 46 – 87 5055,11 0

Augustinum (0711) 47028013 377 240 39 30 – 85 21775 443Wuppertal Mundus Laurentiusplatz (0202) 310316 54 16 0 25 – 57 1400 400

1) Ohne Mittagessen. 2) Wohnungskauf möglich. 3) Auch Vierzimmerwohnungen vorhanden. 4) Ohne Mittagessen und Putzdienst. 5) Bei Mietbeginn Kapitaleinlage erforderlich. 6) Nur Warmmiete, Notruf, Beratung, kleine Hilfen im Alltag, Veranstaltungen. 7) Nur Warmmiete plus Notruf. 8) Vermietung nur an Ehepaare. 9) Inklusive 1,5-Zimmer-Wohnungen. 10) Für Ehepaare geeignete Woh-nungen ab 2130 Euro ohne Mittagessen. 11) Nur Warmmiete; Service nach Wahl gegen Aufpreis. 12) Inklusive 2,5-Zimmer-Wohnungen. 13) Zirkawert. Stand: Dezember 2005.

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Residenz Sophiengarten in Berlin. Senioren können Wohnungen mieten oder kaufen. 

Haus Schlosspark in Düsseldorf. Das Veranstaltungs-zentrum mit Café ist ein beliebter Treffpunkt. 

Bewohnerbeirat darf die Kalkulation des Betreibers einsehen sowie Hausordnung, Speiseplan und Veranstaltungspro-gramm mitgestalten. Bei Missständen schreitet zudem die staatliche Heimauf-sicht ein, die solche Häuser regelmäßig überprüft.

Pflege.  Der Inklusivpreis lohnt sich häufig für die Bewohner: In der Regel sind mindestens 14 Tage Krankenpflege im Apartment pro Jahr im Entgelt einge-schlossen – etwa bei Grippe oder nach einem Klinikaufenthalt. Gegen Aufpreis sollte die Residenz eine Pflege bis zur Höchststufe III bieten. Meist hat der Be-treiber einen eigenen Pflegedienst ge-gründet oder kooperiert mit einer Orga-nisation. Einige Residenzen stellen den Bewohnern frei, den eigenen ambu-lanten Dienst oder ein günstigeres exter-nes Unternehmen zu wählen.

In manchen Häusern werden Pflege-bedürftige generell in der Wohnung be-treut, in anderen kann oder muss der Senior in die Pflegestation umziehen.

Besonderer Betreuung bedürfen auf jeden Fall demente Bewohner. Für sie ist wichtig, weiterhin in der vertrauten Um-gebung wohnen zu können. Speziell für sie und andere stark hilfsbedürftige Se-nioren plant die amerikanische Sunrise-Gruppe 25 Häuser in Deutschland. Nach Hamburg und Bonn wird zurzeit ein Do-mizil in Frankfurt errichtet. Immerhin leiden gut 13 Prozent der über 80-Jäh-rigen an schweren Gedächtnisstörungen. Noch ist offen, wie das in den USA erfolg-reiche Konzept in Deutschland ange-nommen wird. Sunrise bietet gehobenen Standard, zählt aber wegen der speziellen Zielgruppe nicht zu den Seniorenresi-denzen.

Die Konkurrenz der anspruchsvollen Häuser in den Ballungszentren ist hart. Um Interessenten zu gewinnen, lädt etwa der Hannoveraner Wohnpark Kastani-enhof regelmäßig zu Kulturveranstal-tungen ein. Die KWA-Einrichtungen bieten Senioren, die noch zu Hause woh-nen, diverse Hilfen an: vom geprüften Handwerkerdienst über Begleitung zum Shopping oder Arztbesuch bis zu Essen auf Rädern de Luxe. „So lernen Interes-senten unsere Leistungen kennen“, er-klärt KWA-Direktorin Barbara Schug das Konzept.

Test. Ob ein Umzugswilliger in einem Haus den gewünschten Service erhält, findet er am besten durch Probewohnen heraus — ratsam sind 14 Tage. Da zeigt es sich, ob Haus, Bewohner und Personal den Vorstellungen entsprechen. „Wir bieten unseren Probegästen mehr Kom-fort als sie erwarten“, verspricht Elb-schloss-Residenz-Geschäftsführer Ni-kolaos Tavridis. Sein Trumpf: Ein groß-zügiges Wellnesscenter mit Pool, Sauna, seniorengerechten Fitnessgeräten und diversen physiotherapeutischen Ange-boten. Die Anlage wurde 2004 für 3,5 Millionen Euro gebaut. Tavridis: „Zuvor standen viele Wohnungen leer, heute sind wir fast ausgebucht und das Einzugs-alter sank von durchschnittlich 83 auf jetzt 78 Jahre.“

Barbara Bank, Karl-Heinz Seyfried

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Telefonaktion

Capital-Leser erhalten Antworten auf individuelle Fragen zum Thema Seniorenresidenzen.

Am 11. und 12. Januar 2006 von 9.30 bis 12 Uhr informiert Frank Löwentraut unter der Telefonnummer (01805) 120501 (12 Cent pro Minute) über Auswahlkriterien, Kosten und Dienstleistungsangebote von Seniorenresidenzen.

Frank  Löwentraut. Geschäftsfüh-rer der Avita Consult in Bad Homburg.

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