Miet Spiegel 2013

Berliner Mietspiegel 2013mit Berliner Betriebskostenbersicht im Anhang

Wohnenswerte Stadt

Liebe Berlinerinnen, liebe Berliner,

Berlin wchst und wird attraktiver. Dies hat neben berwie-genden positiven Effekten fr die Stadt auch Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage und die Mietpreise. Bei einer hohen Wohnungsnachfrage steigen wenig berraschend die Mietpreise, dies zeigt auch der neue Mietspiegel. Das Mietniveau ist weiter angestiegen. Insgesamt fielen die Mieterhhungen gegenber dem Vor-Mietspiegel 2011 aber moderat aus und das Mietniveau liegt weiterhin unter dem vergleichbarer Stdte. Mieten vor allem im Altbau so-wie in der einfachen Wohnlage haben sich etwas strker entwickelt. Dies ist auch Folge von Bestandsmodernisie-rung, die entsprechende Verbesserungen der Wohnqualitt sowie hhere Energieeffizienz mit sich bringt.

Mit dem vorliegenden qualifizierten Berliner Mietspiegel 2013 stehen wieder verlssliche Angaben fr nicht preisge-bundene Mietwohnungen in Berlin zur Verfgung. Diese realistische Abbildung der Berliner Mietenlandschaft, die entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erarbeitet wurde und damit rechtssicher ist, bringt Klarheit ber die Mieten in unserer Stadt.

Der Mietspiegel 2013 wurde durch alle beteiligten Mieter- und Vermieterverbnde anerkannt. An die Qualitt der Da-tenerhebung und Auswertung sowie an die wissenschaft- liche Belegbarkeit der Ergebnisse wurden bei diesem Mietspiegel wiederum hohe Anforderungen gestellt. Der Mietspiegel bietet fr Mieter und Vermieter eine rechtssi-chere Auskunft ber die Hhe der ortsblichen Vergleichs-mieten in Berlin und kann damit Mieterinnen und Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhhungen schtzen.

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3Der Mietspiegel 2013 weist gegenber seinem Vorgnger auerdem einige Neuerungen aus. So wurde als Reaktion auf Vernderungen des Wohnungsmarktes die Mietspiegel-tabelle u.a. durch Zusammenlegung der Baualtersklassen gestrafft und damit auch bersichtlicher gestaltet. Sonder-merkmale werden baualtersspezifisch ausgewiesen; dies bedeutet, dass sie nicht durchgngig in allen Baualtern an-wendbar sind.

Die Zuordnung Ihrer privaten Wohnadresse zu einer Wohn-lage innerhalb des Mietspiegels finden Sie in dem im Amts-blatt fr Berlin verffentlichten Straenverzeichnis oder im Internet (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel).

Die Berliner Betriebskostenbersicht finden Sie im Anhang zu diesem Mietspiegel. Zur Erstellung wurden ber 2.000 Abrechnungen ausgewertet, um die blicherweise in Berlin gezahlten Betriebskosten zu ermitteln. In der bersicht wird nach den einzelnen Betriebskostenarten unterschie-den, wie Gebudereinigung, Hauswart oder Gartenpflege. Mit Hilfe der Berliner Betriebskostenbersicht und der letz-ten Abrechnung knnen Sie ermitteln, ob zum Beispiel die Kosten fr das Heizen im blichen Rahmen liegen. Mieter-haushalte und Vermieterinnen bzw. Vermieter sollen so hinsichtlich der anfallenden Betriebskosten weiter sensibi-lisiert werden, um ein Ressourcen schonendes Verhalten und eine energiebewusste Sanierung anzuregen.

Ich mchte allen Berlinerinnen und Berlinern danken, die durch das Bereitstellen von Miet- und Ausstattungsanga-ben fr ihre Wohnung zur Erstellung des Mietspiegels bei-getragen haben.

Ich bin davon berzeugt, dass der Mietspiegel und die Be-triebskostenbersicht mit den zugehrigen Hinweisen zum Erhalt der notwendigen Transparenz und des Rechtsfrie-dens auf dem Berliner Wohnungsmarkt beitragen werden.

Michael MllerSenator fr Stadtentwicklung und Umwelt

5Inhalt

Berliner Mietspiegel 2013

1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel 7

2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel 7

3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels 8

4. Qualifizierter Mietspiegel 9

5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Netto-Kaltmiete 9

6. Die Gliederung dieses Mietspiegels 10

7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum 12

8. Anwendung der Mietspiegeltabelle 14

9. Berliner Mietspiegeltabelle 2013 15

10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen 16

11. Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung 17

12. Verkehrslrmbelastung 24

Anhang

Berliner Betriebskostenbersicht 2013 26

Kontakte in den Bezirksmtern 32

Anschriften wichtiger Beratungs- und Auskunftsstellen 33

Berliner Mietspiegel 2013 | www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel

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1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde nach anerkannten wis-senschaftlichen Grundstzen als qualifizierter Mietspie-gel gem 558 d BGB erstellt und vom Land Berlin (ver-treten durch die Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt) und den nachfolgend genannten Interessen-verbnden anerkannt:

Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen MieterbundBerliner MieterGemeinschaft e. V.Mieterschutzbund Berlin e. V.Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V.BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V.Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.

An der Mietspiegelerstellung haben beratend mitgewirkt:

Geschftsstelle des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in Berlinffentlich bestellter und vereidigter Sachverstndiger fr Mieten fr Grundstcke und GebudeBerliner Beauftragter fr Datenschutz und InformationsfreiheitAmt fr Statistik Berlin-Brandenburg

Die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind von F+B Forschung und Beratung fr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Hamburg nach anerkannten wissenschaftli-chen Grundstzen auf der Grundlage einer empirischen Re-prsentativerhebung ermittelt worden.

Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten berprft und aktualisiert.

2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel

Dieser Mietspiegel ist eine bersicht ber die in Berlin am 1. September 2012 blicherweise gezahlten Mieten fr ver-schiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Gr-e, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage1. Diese Mietprei-se werden kurz ortsbliche Vergleichsmieten genannt. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den 558 Abs. 2, 558c, 558 d BGB.

Die Mietwerte fr die frheren stlichen Bezirke und West-Staaken2 sowie fr die frheren westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) werden in einer einheitlichen Tabelle ge-meinsam ausgewiesen, da die Wohnungsbestnde baulich und mietpreislich miteinander vergleichbar sind.

Aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Miet-preisstrukturen fr Wohnungsbestnde, die zwischen 1973 und 1990 (einschlielich Wendewohnungen3) bezugsfer-

tig geworden sind, werden diese getrennt in der Mietspie-geltabelle fr die frheren stlichen Bezirke4 und West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie fr die frheren westlichen Bezirke4 ohne West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 5) ausgewiesen.

Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Mglichkeiten fr die Ermittlung der ortsblichen Ver-gleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage knnen sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhltnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder er-hebliche Kosten fr ein Gutachten aufwenden zu mssen.

Dieser Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel gem 558 d BGB. Fr seinen Anwendungsbereich als qualifi-zierter Mietspiegel (siehe Nr. 4) gilt gem 558 d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsbliche Ver-gleichsmiete wiedergeben.

Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erluterungen. Nur dann knnen Sie den Mietspiegel richtig anwenden.

1 Mit demGesetzberdie energetischeModernisierungvon vermietetemWohn-raumundberdievereinfachteDurchsetzungvonRumungstiteln (Mietrechts-nderungsgesetzMietRndG)wurdeder558Abs.2,Satz1ergnzt.NachdemWort Lage werden die Wrter einschlielich der energetischen Ausstattungund Beschaffenheit eingefgt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum01.05.2013inKraft.DerStichtagfrdieDatenerhebungzumBerlinerMietspiegel2013lagvordiesemDatum.

2 DieZuordnungWest-StaakensbasiertaufdemGebietsstand02.10.1990.3 DiesogenanntenWendewohnungenimSinnediesesMietspiegelssinddieWoh-

nungen, die mit DDR-Mitteln anfinanziert wurden und deren Baubeginn vordem03.10.1990 lag,dieabererstdanach fertiggestelltwurden; frdieseWoh-nungengaltenz.B.auchdieRegelungenausdemMietenberleitungsgesetz.

4 DieZuordnungderBezirkebasiertaufdemGebietsstand31.12.2000vorderGe-bietsreform.


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3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels

Dieser Mietspiegel gilt unmittelbar nur fr nicht preisge-bundene Wohnungen in Mehrfamilienhusern in Berlin, die bis zum 31. Dezember 2011 bezugsfertig geworden sind.

Der Mietspiegel gilt nicht fr: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhusern

sowie in Reihenhusern,Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2012

bezugsfertig geworden sind,preisgebundene, ffentlich gefrderte Wohnungen, Wohnungen mit WC auerhalb der Wohnung.

Die Mietwerte (ortsbliche Vergleichsmieten) werden in ei-ner Mietspiegeltabelle (siehe Nr. 9) ausgewiesen.

Fr Wohnungsbestnde, die zwischen 1973 und 1990 (ein-schlielich Wendewohnungen) bezugsfertig geworden sind, werden die Mietwerte noch weiterhin getrennt ausge-wiesen: Fr die im ehemaligen Ostteil Berlins liegenden Be-zirke (nachfolgend genannt: stliche Bezirke und West-Staaken5) ist Spalte 6 der Mietspiegeltabelle (bezugsfertig von 1973 bis 1990 einschlielich Wendewohnungen) mageblich. Fr die im ehemaligen Westteil Berlins liegen-den Bezirke (nachfolgend genannt: westliche Bezirke ohne West-Staaken5) ist die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) mageblich.

Diese Zuordnung6 ist auch nach Bildung der neuen Bezirke ab 01. Januar 2001 noch mageblich fr den Geltungsbe-reich der entsprechenden Baualtersklassen/Bezugsfertig-keit von 1973 bis 1990 (Spalten 5 und 6 der Mietspiegel- tabelle); das heit, zum Beispiel fr

Bezirk Mitte gelten im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Mitte die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und Wendewohnungen) der Mietspiegeltabelle,

im Gebiet der im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirke Tiergarten und Wedding die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspiegeltabelle;

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelten im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Friedrichshain die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und Wendewohnungen) der Mietspiegeltabelle,

im Gebiet des im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Kreuzberg die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspiegeltabelle.

Zu den ehemaligen stlichen Bezirken von Berlin gehren: Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschnhausen, Kpenick, Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weiensee.

Wohnungen in West-Staaken gehren zum Geltungsbe-reich der Mietspiegeltabelle fr die frheren stlichen Be-zirke.

Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehren:Charlottenburg, Kreuzberg, Neuklln, Reinickendorf, Sch-neberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempel-hof, Tiergarten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf.

Die genaue Zuordnung einer Adresse zum Geltungsbereich der entsprechenden Spalten der Mietspiegeltabelle ist dem Straenverzeichnis (Amtsblatt Nr. 21 vom 23.05.2013) zu entnehmen.

5 DieZuordnungWest-StaakensbasiertaufdemGebietsstand02.10.1990.6 DieZuordnungderBezirkebasiertaufdemGebietsstand31.12.2000vorderGe-

bietsreform.


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4. Qualifizierter Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2013 ist ein qualifizierter Mietspie-gel gem 558 d BGB, soweit sich aus folgenden Abst-zen nichts anderes ergibt. Er wurde nach anerkannten wis-senschaftlichen Grundstzen auf der Grundlage einer empirischen Reprsentativerhebung erstellt.

Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode wer-den ausfhrlich in den jeweiligen Endberichten (Grundla-gendaten fr den empirischen Mietspiegel und Aktuali-sierung des Wohnlageverzeichnisses) dargestellt, die auf der Internetseite der Senatsverwaltung fr Stadtentwick-lung und Umwelt eingestellt werden. Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthlt, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsb-liche Vergleichsmiete wiedergeben ( 558 d Abs. 3 BGB). So-weit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 Angaben fr eine Wohnung enthlt, fr die der Vermieter eine Miet-erhhung bis zur ortsblichen Vergleichsmiete ( 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhhungsver-langen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2013 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhhung auf ein anderes Begrndungsmittel sttzt ( 558 a Abs. 3 BGB).

Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsda-ten wurden nach Erhebung in einer einheitlichen Daten-bank aufbereitet und ausgewertet. Das Verfahren zur Er-mittlung der ortsblichen Vergleichsmiete ist ebenfalls im Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 beschrieben.

Es ist zu beachten, dass durch eine Extremwertbereinigung und die Ausweisung eines unteren und oberen Spannen-wertes eine Kappung der Mietwerte erfolgt. Erhobene Miet-werte auerhalb der ausgewiesenen Spannenwerte sind daher zwar in die Mietspiegel-Ermittlung eingeflossen, werden jedoch innerhalb der Mietspiegeltabelle nicht dar-gestellt. Dies kann sowohl berdurchschnittlich gut als auch schlecht ausgestattete Wohnungen oder besonders groe Wohnungen (ab ca. 175 m) betreffen. Im Einzelfall kann es bei derartigen Wohnungen angezeigt sein, die ortsbliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverstndigengutachtens zu ermitteln.

Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussage-kraft haben (dort mit * oder ** gekennzeichnet), kn-nen wegen der insoweit nur eingeschrnkten Datengrund-lage nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden.

Bei der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11) handelt es sich um Aussagen, die vom umfas-senden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung be-teiligten Experten getragen werden. Die Aussagen in der Orientierungshilfe besttigen die entsprechenden Aussa-gen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehrt nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schtz-grundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden (siehe BGH, Urteil vom 20.04.2005 VIII ZR 110/04).

5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Netto-Kaltmiete

Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Betrgen handelt es sich um die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnflche. Die Betrge stellen die Netto-Kaltmiete dar. Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten ( 556 Abs. 1 BGB), also die Miete ohne Kosten fr Sammelheizung und Warmwasserversorgung, ohne die sogenannten kalten Betriebskosten,ohne etwaige Mblierungs- und Untermietzuschlge,ohne etwaige Zuschlge wegen der Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken.

Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete (Teilinklusivmiete) vereinbart, also eine Miete einschlielich nicht nher aus-

gewiesener Anteile fr Betriebskosten, muss die Vergleich-barkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kalt-miete durch Umrechnung hergestellt werden.

Die ortsbliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer Brutto-Kaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zu-nchst anhand des Mietspiegels die ortsbliche Netto-Kalt-miete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt knnen dann die (kalten) Betriebskosten der ortsblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden, die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen. Dabei sind nur Betriebskos-ten gem 556 Abs. 1 BGB ansatzfhig, soweit diese Be-triebskosten den Grundstzen der Wirtschaftlichkeit ent-sprechen.


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6. Die Gliederung dieses Mietspiegels

Der Mietspiegel weist ortsbliche Vergleichsmieten fr Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage7 aus.

Der Mietspiegel wrdigt die unterschiedlichen Mietenstruk-turen auf den durch die einzelnen Mietspiegelfelder be-schriebenen Berliner Teilmrkten in der Art, dass als orts-bliche Entgelte feldbezogene Spannen ausgewiesen

7 Mit demGesetzberdie energetischeModernisierungvon vermietetemWohn-raumundberdievereinfachteDurchsetzungvonRumungstiteln (Mietrechts-nderungsgesetzMietRndG)wurdeder558Abs.2,Satz1ergnzt.NachdemWort Lage werden die Wrter einschlielich der energetischen Ausstattungund Beschaffenheit eingefgt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum01.05.2013inKraft.DerStichtagfrdieDatenerhebungzumBerlinerMietspiegel2013lagvordiesemDatum.

werden. Die unterschiedliche Breite dieser Spannen berck-sichtigt die Verteilung (Streuung) der Mietwerte in den ein-zelnen Tabellenfeldern und reicht von 2/3 bis 3/4 der fr jedes Mietspiegelfeld erhobenen Mietwerte.

Damit werden in diesem Mietspiegel nicht alle in Berlin tat-schlich erhobenen Mieten erfasst. Die in der Mietspiegel-tabelle ausgewiesenen Werte stellen die blichen Mietwer-te in Berlin dar, wobei nur noch bei der Baualtersklasse/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (siehe Nr. 9, Spalten 5 und 6) in der Mietspiegeltabelle nach ehemaligen stlichen bzw. westlichen Bezirken unterschieden wird.

Die Gliederung dieses Mietspiegels erfolgte unter folgenden Aspekten zu den Vergleichsmerkmalen:

6.1 Art

Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebude-art. Dieser Mietspiegel gilt nur fr alle Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigen-tumswohnungen) in Mehrfamilienhusern (Gebude mit

mindestens 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht fr Woh-nungen in Ein- und Zweifamilienhusern sowie in Reihen-husern.

6.2 Gre

Zur Bestimmung der Gre ist die Flche in Quadratmetern als verlsslicher Mastab gewhlt worden. Bei der Erstel-lung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die Wohnflche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vor-

schriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt worden ist. Fr Berechnungen nach diesem Zeit-punkt kann die Wohnflchenverordnung (WoFlV) ange-wendet werden.

6.3 Ausstattung

Die Ausstattung einer Wohnung ist fr ihren Wert von er-heblicher Bedeutung. Mageblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen ohne dass die Kosten hierfr vom Vermieter erstattet wurden , so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unbercksichtigt.

Der Mietspiegel geht in der Mietspiegeltabelle von der Aus-stattungsklasse Wohnungen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung (mit SH, Bad und IWC) aus. Bei Minderausstattung (Wohnungen ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit IWC oder Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad, mit IWC) sind Abschlge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle).

Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgendes zu beachten:

Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend groen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen.Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wrme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, l-, Elektroheizung), die smtliche Wohnrume angemessen erwrmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.

Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualitt der Ausstattungsmerkmale mssen unter Bercksichtigung der Preisspannen gewrdigt werden.


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6.4 Beschaffenheit

Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erlutert, weil die grundstzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnun-gen wesentlich durch die whrend bestimmter Zeitperioden bliche Bauweise charakterisiert wird. Magebend ist das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweite-rung von bestehenden Gebuden, durch die unter wesentli-chem Bauaufwand entsprechend 16 Abs. 1 des Wohn-raumfrderungsgesetzes Wohnraum geschaffen oder gendert wurde. Fr spter errichtete Wohnungen in beste-henden Gebuden (zum Beispiel bei Dachgeschossausbau) ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung magebend. Moder-nisierte Wohnungen werden grundstzlich in die ursprng-liche Baualtersklasse des Gebudes eingeordnet.

Zur Wrdigung der unterschiedlichen Bauweisen whrend verschiedener Zeitperioden und unter Bercksichtigung noch bestehender Unterschiede in der Mietpreisstruktur

bei Neubauwohnungen von 1973 bis 1990 in den stlichen Bezirken und West-Staaken sowie den westlichen Bezirken (ohne West-Staaken) wurde folgende Unterscheidung der Bezugsfertigkeit vorgenommen:

Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919 1949Neubauwohnungen:

1950 1964, 1965 1972 und 1991 2002Neubauwohnungen (nur westliche Bezirke ohne West-Staaken): 1973 1990Neubauwohnungen (nur stliche Bezirke und West-Staaken): 1973 1990 und sogenannte Wendewohnungen.

Fr neugebaute Wohnungen mit Bezugsfertigkeit ab 01.01.2003 bis 31.12.2011 sind Zuschlge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle).

6.5 Wohnlage

Die Wohnlage spiegelt die Lagequalitt des weiteren Wohn-umfeldes wider. Bei der Wohnlagezuordnung wird nach drei Qualittsstufen unterschieden: einfache, mittlere und gute Wohnlage.

Die vorliegende Wohnlagezuordnung stellt das Resultat von wissenschaftlichen Untersuchungen, Begehungen und Abstimmungen dar. Die Wohnlagezuordnung ist fester Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels.

Die Wohnlagenkarte fr Berlin gibt einen berblick ber die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet.

Zugunsten einer bersichtlichen graphischen Darstellung werden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit berwiegend einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. In die-sen Gebieten knnen Adressen verschiedener Wohnlagen vorhanden sein.

Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus dem Straenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013. Die nach Straennamen in alphabetischer Reihenfolge ge-ordnete bersicht ist im Amtsblatt fr Berlin (Nr. 21 vom 23.05.2013) verffentlicht.

Ihr Bezirksamt und die Senatsverwaltung fr Stadtentwick-lung und Umwelt (www.stadtentwicklung.berlin.de) kn-nen Auskunft ber die genaue Zuordnung geben. Anschrif-ten und Telefonnummern finden Sie auf Seite 32/33.


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7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum

Einfache Wohnlage

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit berwiegend ge-schlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grn- und Freiflchen, mit berwiegend ungepflegtem Straenbild und/oder schlechtem Gebudezustand (z.B. Fassadenschden, unsanierte Wohngebiete). Bei starker Beeintrchtigung von Industrie und Gewerbe.

In Stadtrandlagen in Gebieten mit erheblich verdichteter Bauweise.

In Stadtrandlagen in Gebieten mit berwiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebudezustand (z.B. Fassaden-schden, unsanierte Wohngebiete), mit ungepflegtem Stra-enbild (z.B. unbefestigten Straen), ungnstigen Ver-kehrsverbindungen und wenigen Einkaufsmglichkeiten.

Die Wohnlagebewertung muss gebietsprgend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.

Mittlere Wohnlage

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit berwiegend ge-schlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straenbild (nicht von Gebudeschden geprgt), gutem Gebudezustand (z.B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebie-te), mit wenigen Grn- und Freiflchen.

In Gebieten mit berwiegend offener Bauweise, durch-schnittlichen Einkaufsmglichkeiten und normalem Ver-kehrsanschluss, ohne Beeintrchtigung von Industrie und Gewerbe.


Gute Wohnlage

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit berwiegend ge-schlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grn- und Freiflchen, gepflegtem Straenbild (guter Gebudezu-stand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmglichkeiten und gutem Image.

In Gebieten mit berwiegend offener Bauweise, starker Durchgrnung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebu-dezustand, gutem Image und normaler Verkehrsanbin-dung.


Gebiete ohne betroffenen Wohnraum

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8. Anwendung der Mietspiegeltabelle

Aufgrund der weitestgehend angeglichenen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen in den bisherigen stlichen und westlichen Bezirken werden die Mietwerte in einer gemein-samen Mietspiegeltabelle ausgewiesen mit Ausnahme der von 1973 bis 1990 bezugsfertigen Wohnungen.

Die eindeutige Zuordnung einer Wohnung (Adresse) zur anzuwendenden Spalte der Mietspiegeltabelle (entspre-chend dem jeweiligen Geltungsbereich) fr Wohnungen bezugsfertig von 1973 bis 1990 ergibt sich allein aus dem Straenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013 (Amtsblatt Nr. 21 vom 23.05.2013). Die dortige Kennzeich-nung O fr die stlichen Bezirke und West-Staaken so-wie W fr die westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) ermglicht die eindeutige Zuordnung Ihrer Adresse zu den zugehrigen Spalten 5 oder 6 der Mietspiegeltabelle. Fr die Zuordnung zu stlichen und westlichen Bezirken ist der Gebietsstand vor der Gebietsreform (31.12.2000) mageblich8.

Um nun die ortsbliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete) fr Ihre Wohnung in der Mietspiegeltabelle zu ermitteln, sollten Sie wie folgt vorgehen:

Das fr die Wohnung in Betracht kommende Tabellenfeld der Mietspiegeltabelle finden Sie, indem Sie die vorhandenen Merkmale der Wohnung mit denen aus der Mietspiegeltabelle vergleichen. Gre, Ausstattung und auch Bezugsfertigkeit der Wohnung werden Sie kennen oder feststellen knnen.

Anschlieend mssen Sie die Wohnlage fr Ihre Wohnung bestimmen. Hier liefert die beigefgte Karte eine erste Orientierung. Die genaue Wohnlagezuordnung kann jedoch nur dem oben genannten Straenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013 entnommen werden.

Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, aus dem Sie die in Frage kommenden Werte ablesen knnen.

Der Mietspiegel weist fr jeden Wohnungstyp in den verschiedenen Tabellenfeldern jeweils die Mietpreis-spanne und den Mittelwert aus. Der Mietpreis einer normalen Wohnung mit Standardausstattung in blicher Qualitt entsprechend ihrem Baualter wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein.

Der Mietspiegel weist die ortsbliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete) in Euro/m monatlich aus. 8 Vgl.AusfhrungenzumGebietsstandunterNr.3.

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16

10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen

Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforder-lich, weil Wohnungen ber die in der Tabelle ausgewiese-nen Merkmale Alter, Gre, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen knnen. In der weit ber-wiegenden Zahl der Flle knnen die besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des Mietspiegels durch zustzliche Merkmale (siehe Nr. 11.5

Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung) berck-sichtigt werden. Mngel bei der Standardausstattung kn-nen durch zustzliche Ausstattungen ausgeglichen werden. Die Miethhe kann zudem von weiteren Merkmalen abhn-gig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen sind (siehe auch Erluterungen zu Nr. 11.1).

10.1 Auswirkungen Sondermerkmale

Die vorgenommenen wissenschaftlichen Untersuchungen des Mietengefges haben ergeben, dass beim Vorliegen be-stimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualitt gegeben ist und die Hhe der ortsblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der fr sonst vergleichbaren Wohnraum abweicht. Verschiedene dieser Sondermerkma-le deuten darauf hin, dass zugleich weitere, die Wohnungs-qualitt beeinflussende Detailmerkmale vorliegen.

Bei der Untersuchung des Mietengefges wurde ermittelt, dass folgende baualtersspezifische Sondermerkmale er-hebliche Auswirkungen auf die Hhe der ortsblichen Ver-gleichsmiete haben. Gegenber einer Standardwohnung weicht die Hhe der ortsblichen Vergleichsmiete von den nach der Mietspiegeltabelle ermittelten Mittelwerten um folgende Betrge ab:

Baualtersspezifische Sondermerkmale Zu-/Abschlge in Euro/m monatlichAusstattungsmerkmal bis 1918 1919

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1973 bis 1990

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1991 bis 2002

Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume

+ 0,25 + 0,43 + 0,69 + 0,64 - + 0,58 + 0,43

Moderne Kchenausstattung (Kchenschrnke, Einbausple, Dunstabzugshaube, Herd mit Ceran-Kochfeld, Backofen, Wandfliesen im Arbeitsbereich, Khlschrank)

+ 0,86 - + 0,52 + 0,37 - + 0,26 -

Von der Badewanne getrennte Dusche in der Wohnung

+ 0,56 - - - - - -

Kleines Bad (kleiner als 4 m2) - - - - - - 0,07 -Modernes Bad (Wnde ausreichend im Spritz-wasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest, Bodenfliesen, Einbau-wanne und/oder -dusche, Einhebelmischbatte-rie, Strukturheizkrper als Handtuchwrmer)

+ 0,28 + 0,25 + 0,23 + 0,26 - - -

Lage im Souterrain - - 1,00 - - - - -

a DieZuordnungWest-StaakensbasiertaufdemGebietsstand02.10.1990.DieZuordnungderBezirkebasiertaufdemGebietsstand31.12.2000vorderGebietsreform(sieheErluterungunterNr.3).


17

11. Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung

Neben den vorgenannten Zu- und Abschlgen fr Sonder-merkmale knnen andere Qualittsmerkmale Einfluss auf die ortsbliche Vergleichsmiete haben. Es wird zur Berck-sichtigung dieser zustzlichen Merkmale bei der Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete deshalb die nachfolgende Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung als Schtz- grundlage empfohlen; sie gehrt allerdings nicht zum qua-

lifizierten Teil dieses Mietspiegels (siehe auch BGH, Urteil vom 20.04.2005 VIII ZR 110/04). Diese Orientierungshilfe bercksichtigt dabei bisherige Erkenntnisse, die sowohl von der Praxis fr die Einigung der Vertragsparteien als auch von vielen Berliner Gerichten fr ihre Entscheidungen zu-grunde gelegt worden sind, aber auch neuere Entwicklun-gen.

11.1 Zustzliche Merkmale

Das Annherungsschema (siehe Nr. 11.5) nennt in den fnf Merkmalgruppen Bad/WC, Kche, Wohnung, Ge-bude und Wohnumfeld wohnwerterhhende bzw. wohnwertmindernde zustzliche Merkmale. Je nach Hu-fung dieser zustzlichen Merkmale liegt die ortsbliche Vergleichsmiete unter oder ber dem Mittelwert.

Die Aufzhlung in der Orientierungshilfe bercksichtigt nach den Erfahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel die wesentlichen Merkmale. Es knnen aber in Einzelfllen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen.

11.2 Energetischer Zustand der Wohngebude

Die Umgestaltung des Wohngebudebestandes unter ener-getischen Gesichtspunkten wird in den nchsten Jahren und Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem gewinnen die Kosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanla-gen bei der Bewertung von Wohnraum fr die Mieter zu-nehmend an Bedeutung.

Der Berliner Mietspiegel 2013 trgt der Entwicklung der Energiekosten durch die Einbeziehung eines abgestuften Energiekennwertes verstrkt Rechnung. Die Einbeziehung des energetischen Zustands in das Wertungssystem der Orientierungshilfe bercksichtigt sowohl die unterschiedli-

chen Energiekennwerte, die sich fr ein Wohngebude aus dezentraler oder zentraler Warmwasserversorgung erge-ben, als auch Umsetzungshindernisse fr energetische Sa-nierungsmanahmen, die sich aus denkmalschutzrechtli-chen Vorgaben ableiten.

Das gestufte Wertungssystem (je geringer der Energiever-brauch ist, umso strker soll sich dies wohnwerterhhend auswirken je mehr Energieverbrauch, umso strker soll sich dies wohnwertmindernd auswirken) bietet ein transpa-rentes, leicht nachvollziehbares Instrument auf der Basis von objektiven Energiekennwerten.


18

berwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterh-henden Merkmale, ist ein Zuschlag von 20 Prozent des Un-terschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenober-wert gerechtfertigt. berwiegen die wohnwertmindernden Merkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20 Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenunterwert angemessen. In gleicher Weise ist mit jeder anderen Merkmalgruppe zu verfahren. Das ber-wiegen der Merkmale innerhalb einer Merkmalgruppe er-gibt sich durch einfache berzahl.

Die fnf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufge-rechnet!

Auf dieser Basis ist zunchst die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannen-wert nach der Orientierungshilfe zu berechnen.

berwiegen in allen fnf Merkmalgruppen die wohnwerter-hhenden Merkmale, liegt die ortsbliche Vergleichsmiete am oberen Spannenwert. berwiegen in allen fnf Katego-rien die wohnwertmindernden Merkmale, liegt die ortsbli-che Vergleichsmiete am unteren Spannenwert.

Schritt 3: Ermittlung der ortsblichen VergleichsmieteWird durch die Bercksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert noch nicht erreicht, kann zustzlich der Wert aus Schritt 2 (die Differenz zwischen Mittelwert und errechnetem Spannenwert) hinzugerechnet oder abgezogen werden. Liegt dieses Ergebnis auerhalb der im betreffenden Mietspiegelfeld ausgewiesenen Span-ne, so ist es auf den Spannenendwert zu begrenzen.

Wurde in Schritt 1 allein durch die Bercksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert be-reits berschritten, gilt das ermittelte Ergebnis. Eine weitere Bercksichtigung von Werten aus Schritt 2 ist unzulssig.

11.3 Anleitung zur Ermittlung der ortblichen Vergleichsmiete und zur Spanneneinordnung

Fr die nhere Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete sind neben der Mietspiegeltabelle die ausgewiesenen Son-dermerkmale (siehe auch Erluterungen zu Nr. 10.1) und die zustzlichen Merkmale aus der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung zu bercksichtigen.

Folgende Ermittlung wird empfohlen:

Schritt 1: Bercksichtigung der SondermerkmaleLiegen Sondermerkmale (siehe Nr. 10.1) vor, sind die dar-aus resultierenden Betrge dem Mittelwert des jeweiligen Tabellenfeldes hinzuzufgen oder abzuziehen. Dadurch kann sich auch ein berschreiten oder Unterschreiten der Spannenendwerte ergeben. Sollten sich durch Bercksichti-gung der Sondermerkmale Werte innerhalb der ausgewie-senen Mietenspannen ergeben, knnen die verbleibenden Spielrume bis zu den Spannenendwerten durch Anwen-dung der Orientierungshilfe ausgeschpft werden.

Schritt 2: Spanneneinordung mittels zustzlicher Merkmale der OrientierungshilfeDie wohnwerterhhenden oder wohnwertmindernden Merkmale sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondert ausgewiesen. Sie knnen aber die ortsbliche Vergleichs-miete innerhalb der Spanne ausgehend vom Mittelwert positiv oder negativ mit jeweils 20 Prozent fr folgende Merkmalgruppen beeinflussen:

Die Ausstattung des Bades/WC 20 %Die Ausstattung der Kche 20 %Die Ausstattung der Wohnung 20 %Die Ausstattung des Gebudes 20 %Das Wohnumfeld 20 %

100 %


19

11.4 Beispiele:

A: Umgang mit den Merkmalen zur Bercksichtigung des energetischen Zustandes von Gebuden in der Merkmalgruppe GebudeBei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur mglich, entweder das Merkmal Unzureichende Wrmedmmung oder Heizanlage mit ungnstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984) oder ein bzw. mehrere Merkmale zum Energieverbrauchskennwert anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwerterhhenden Merkmalen: entweder das Merkmal Wrmedmmung zustzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt) wird ausgewhlt oder ein bzw. mehrere Merkmale zum Ener-gieverbrauchskennwert. Wenn der Energieverbrauchskennwert ausgewhlt wird, dann ist es mglich, ein, zwei oder drei Merkmale anzukreuzen je nach der Hhe des vorliegenden Energiekennwertes. Liegt der Energieverbrauchskenn-wert z.B. bei 270kWh/(ma) knnen alle drei Kstchen als wohnwertminderndes Merkmal angekreuzt werden. Liegt er z.B. bei 90kWh/(ma) knnen die zwei oberen Kstchen als wohnwerterhhendes Merkmal angekreuzt werden.

B: Anwendung der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11.5) ohne Bercksichtigung von SondermerkmalenMerkmalgruppe es berwiegen daher +/-1. Bad/WC wohnwerterhhende Merkmale + 20 %2. Kche wohnwerterhhende Merkmale + 20 %3. Wohnung wohnwerterhhende Merkmale + 20 %4. Gebude wohnwertmindernde Merkmale - 20 %5. Wohnumfeld wohnwertmindernde Merkmale - 20 %

Ergebnis + 20 %

Handelt es sich z.B. bei der vorstehend bewerteten Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 55 m gro, in mittlerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegel-tabelle, Mietspiegelfeld E2), dann ergeben sich folgende Werte:

Unterwert: 4,87 Euro Mittelwert: 5,51 Euro Oberwert: 6,20 Euro< Spanne 0,64 Euro > < Spanne 0,69 Euro >

Das Ergebnis von 20 Prozent, bezogen auf die obere Spanne von 0,69 Euro, sind (kaufmnnisch gerundet) 0,14 Euro. Die An-wendung der empfohlenen Orientierungshilfe ergbe fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 5,65 Euro/m monatlich (= 5,51 Euro/m monatlich + 0,14 Euro/m monatlich).

C: Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen (siehe Nr. 10.1) ohne Bercksichtigung der Orientierungshilfe fr die SpanneneinordnungHandelt es sich z.B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1965 und 1972 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 65 m gro, in mittlerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Miet-spiegelfeld H4) und treffen zustzlich die zwei Sondermerkmale Moderne Kchenausstattung und Modernes Bad fr diese Baualtersklasse zu (siehe Tabelle unter Nr. 10.1), dann ergeben sich folgende Werte:

Mittelwert: 5,01 Euro Oberwert: 5,50 EuroSondermerkmal Moderne Kchenausstattung + 0,37 EuroSondermerkmal Modernes Bad + 0,26 Euroortsbliche Vergleichsmiete 5,64 Euro

Die Addition der beiden Sondermerkmale auf den Mittelwert von 5,01 Euro ergibt fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 5,64 Euro/m monatlich. Wie bereits unter Nr. 11.3, Schritt 1, ausgefhrt, kann der Oberwert von 5,50 Euro durch Sondermerkmale berschritten werden.


20

D: Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen bei gleichzeitiger Anwendung der Orientierungshilfe fr die Span-neneinordnung (siehe Nr. 10.1 und Nr. 11.5)

Handelt es sich z.B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 85 m gro, in guter Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld I2), treffen die zwei positiven Sondermerkmale Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume und Modernes Bad fr diese Baualtersklasse (siehe Tabelle unter Nr. 10.1) zu und berwiegen zudem wohnwerterhhende Merkmale aus der Orientierungshilfe (siehe Nr. 11.5 und Beispiel unter B), dann ergeben sich folgende Werte:

Mittelwert: 6,08 Euro Oberwert: 7,10 EuroSondermerkmal Hochwertiges Parkett, Natur-/ Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume + 0,43 EuroSondermerkmal Modernes Bad + 0,25 EuroGesamt Sondermerkmale + 0,68 Euro

Das Ergebnis von 80 Prozent, bezogen auf die obere Spanne von 1,02 Euro, sind (kaufmnnisch gerundet) 0,82 Euro.

Merkmalgruppe es berwiegen daher +/-1. Bad/WC wohnwerterhhende Merkmale + 20 %2. Kche wohnwerterhhende Merkmale + 20 %3. Wohnung wohnwerterhhende Merkmale + 20 %4. Gebude wohnwerterhhende Merkmale + 20 %5. Wohnumfeld 0 %

Ergebnis + 80 %

6,08 Euro/m monatlich Mittelwert + 0,68 Euro/m monatlich aus den Sondermerkmalen (0,43 + 0,25 Euro/mmonatlich) + 0,34 Euro/m monatlich aus der Orientierungshilfe wegen Begrenzung auf den Oberwert (daher nicht der volle Betrag von 0,82 Euro/m monatlich).

Die Anwendung der Sondermerkmale und der empfohlenen Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung ergbe fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 7,10 Euro/m monatlich berechnet auf den Mittelwert.


21

11.5 Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung

Zustzliche Merkmale

Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder im Bad nur ein kleines Handwaschbecken (Auenma 50 x 25 cm oder kleiner) WC ohne Lftungsmglichkeit oder Entlftung Dielenfuboden im Bad Badezimmer oder WC nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung oder Elektroheizstrahler Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter) Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad Wnde nicht berwiegend gefliest Bad mit WC ohne Fenster Keine Duschmglichkeit

nurwenndasSondermerkmalKleinesBad(kleinerals4m2)nichtzutrifft

Kleines Bad (kleiner als 4 m2)

Merkmalgruppe 2: Kche Kche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlftung Keine Kochmglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen Keine Sple Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Sple) Kche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung Geschirrspler in der Kche nicht stellbar oder anschliebar

Wohnwerterhhende Merkmale (+)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC Sehr groes Waschbecken (Auenma mindestens 80 cm breit) oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitrausstattung, hochwertige Badmbel, Eckwanne, Rundwanne) Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Entlftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensors) Zweites WC in der Wohnung/Bad und WC getrennt Mindestens ein Bad grer als 8 m2 Fubodenheizung Hochwertige Boden- oder Wandfliesen

nurwenndasSondermerkmalModernesBadnichtzutrifft

Wandhngendes WC mit in der Wand eingelassenem Splkasten Strukturheizkrper als Handtuchwrmer Einhebelmischbatterie

nurwenndasSondermerkmalVonderBadewannegetrennteDuscheinderWohnungnichtzutrifft

Von der Badewanne getrennte Dusche

Merkmalgruppe 2: Kche Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand Wohnkche (separater Raum mit mind. 14 m2 Grundflche)

nurwenndasSondermerkmalModerneKchenausstattungnichtzutrifft

Einbaukche mit Ober- und Unterschrnken sowie Herd und Sple Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld Dunstabzugshaube Khlschrank


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Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (Fortsetzung)

Wohnwertmindernde Merkmale (-) Wohnwerterhhende Merkmale (+)

Merkmalgruppe 3: Wohnung berwiegend Einfachverglasung Unzureichende Elektroinstallation: Kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsblichen greren Elektrogerten (z.B. Waschmaschine und Staubsauger) mglich oder weniger als zwei Steckdosen in Wohnrumen Elektroinstallation berwiegend sichtbar auf Putz Be- und Entwsserungsinstallation berwiegend auf Putz Waschmaschine weder in Bad noch Kche stellbar oder nicht anschliebar Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer) Kein Balkon (das Merkmal gilt nicht, wenn der Balkon aus baulichen und/oder rechtlichen Grnden nicht mglich oder nicht zulssig ist) Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage

Merkmalgruppe 3: Wohnung berwiegend Isolierverglasung (Einbau ab 1987) oder Schallschutzfenster Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung Groer, gerumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4 m2) berwiegend Fubodenheizung Aufwndige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder getfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der berwiegenden Anzahl der Wohnrume Heizungsrohre berwiegend unter Putz Rckkanalfhiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zustzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten) Rolllden Wohnungsbezogener Kaltwasserzhler, wenn der Mieter nicht die Kosten fr Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trgt Ein Wohnraum grer als 40 m2 Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer bergang zu Balkon/Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder barrierearme Badgestaltung)

NurwenndasSondermerkmalHochwertigesParkett,Natur-/Kunststein,FliesenodergleichwertigerBoden/-belaginderberwiegendenZahlderWohnrumenichtzutrifft

Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume

Merkmalgruppe 4: Gebude Treppenhaus/Eingangsbereich berwiegend in schlechtem Zustand Kein nur dem Mieter zugnglicher, bestimmungsgem nutzbarer Abstellraum im Gebude auerhalb der Wohnung vorhanden Hauseingangstr nicht abschliebar Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks auch Keller , groe Putzschden, erhebliche Schden an der Dacheindeckung) Lage im Seitenflgel oder Quergebude bei verdichteter Bebauung

Merkmalgruppe 4: Gebude Abschliebarer Fahrradabstellraum innerhalb oder auerhalb des Gebudes Zustzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Rume auerhalb der Wohnung in fulufiger Entfernung (z.B. Partyraum, Gstewohnung) Personenaufzug bei weniger als fnf Obergeschossen Zur Wohnung gehrige(r) Garage/Stellplatz (ohne zustzliches Entgelt) Reprsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Lufer im gesamten Flur- und Treppenbereich)


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Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (Fortsetzung)

Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Merkmalgruppe 4: Gebude (Fortsetzung) Wohnung ab fnftem Obergeschoss ohne Personenaufzug Keine Gegensprechanlage mit elektrischem Trffner Keine Fahrradabstellmglichkeit

Unzureichende Wrmedmmung oder Heizanlage mit ungnstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)

oder

Wrmedmmung zustzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)

Energieverbrauchskennwert kleiner als 120kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 100kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 80kWh/(m2a)

Energieverbrauchskennwert grer als 170kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert grer als 210kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert grer als 250kWh/(m2a)

Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie fr Heizung und Warmwasser. Fr die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes sind die oben angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 Prozent zu erhhen. Fr dezentrale Warmwasserversorgung sind vor der Eingruppierung 18 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekenn-

Merkmalgruppe 4: Gebude (Fortsetzung) Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustr (zustzliche moderne Einbruchsicherungsmanahmen) berdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebude(-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach) Gegensprechanlage mit Videokontakt und Trffner

Wohnwerterhhende Merkmale (+)

Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Lage in stark vernachlssigter Umgebung in einfacher Wohnlage Lage der Wohnung an einer Strae oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslrmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr nach Magabe der Erluterungen zur Verkehrslrmbelastung unter Nr. 12. dieses Mietspiegels Erhebliche, regelmige Beeintrchtigung durch Gerusche oder Gerche (Gewerbe), z.B. durch Liefer- und Kundenverkehr Ungepflegte und offene Mllstandflche

Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Bevorzugte Citylage (nahe reprsentativen, berregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten) Lage an einer besonders ruhigen Strae oder besonders ruhige Innenlage Aufwndig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstck (z.B. Sitzbnke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grnflchen) Gepflegte Mllstandflche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugnglich Villenartige Mehrfamilienhuser Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehrender Garten mit direktem Zugang

wert aufzuschlagen.

Bei Wohnungen, die in denkmalgeschtzten Gebuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur ener-getischen Beschaffenheit dann nicht bercksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmal-schutzrechtliche Belange verstoen wrde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhltnis-mig (teuer) wre.

Beispiele zum Umgang mit den Merkmalen: siehe unter Nr. 11.4


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12. Verkehrslrmbelastung

Das Straenverzeichnis zum Mietspiegel benennt die Wohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen in Berlin. Zustzlich gibt es Hinweise auf bestehende Ver-kehrslrmbelastung einzelner Adressen. Die Lrmkenn-zeichnung wird auf Basis einer von der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt bereitgestellten Daten-grundlage vorgenommen.

Die verkehrslrmbelasteten Adressen sind mit einem Stern-symbol gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dass unter Umstnden nicht alle Wohnungen an den gekennzeichne-ten Adressen lrmbelastet sind. So kann es zum Beispiel sein, dass einige Wohnungen einer Adresse zur Strae hin gelegen und verkehrslrmbelastet sind, whrend andere, rckwrtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslrm betroffen sind. Weitere Wohnungen knnen trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls hoch lrmbelastet sein (siehe Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11.5 Wohnumfeld).

Genauere Ausknfte zur Verkehrslrmbelastung von ein-zelnen Wohngebuden knnen bei der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 33 (Tel. 030/9025-2261) eingeholt werden.

Fr den Mietspiegel 2013 wurden auf der Grundlage der EU-Umgebungslrmrichtlinie9 fr Berlin erhobene Daten als Bewertungsgrundlage herangezogen. Die Ausweisung der Verkehrslrmbelastung bercksichtigt die Lrmquellen Straenverkehr, schienengebundener Verkehr und Flug-lrm. Die Berechnungen der Verkehrslrmdaten erfolgten auf der Grundlage von Verkehrsstrken aus den Jahren 2009 (Kfz), 2010 (Flughafen Schnefeld), 2011 (Flughafen Tegel) und 2012 (Straenbahn- und U-Bahn-Verkehr). Da fr den S- und Fernbahn-Verkehr noch keine aktualisierte Karte vorliegt, wurden die Daten aus der Lrmkartierung 2007 bernommen.

Da es sich bei den Verkehrslrmdaten in der Regel um die aktuell verfgbaren und vollstndigen Daten zur Ver-kehrslrmbelastung in Berlin handelt, wurden diese auch zur Lrmkennzeichnung im Mietspiegel herangezogen.

Die Lrmkarten werden entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ( 47 c Bundes-Immissionsschutzgesetz10) im Ab-stand von 5 Jahren aktualisiert.

Die Ausweisung von Straen-, Schienen- und Fluglrm ist bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.

Die mit einem * gekennzeichneten Adressen weisen eine hohe Verkehrslrmbelastung auf. Darunter ist ein Gesamt-lrmindex LDEN

11 von ber 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder ein Gesamtlrmindex LN

11 ber 55 dB(A) in der Nacht (22.00 bis 6.00 Uhr) an mindestens einem Teilstck der Fassade eines zur Adresse gehrenden Gebudeteiles zu verstehen.

Der Gesamtlrmindex bercksichtigt folgende Lrmquellen:

Straenverkehr: Insgesamt 1.416 km des Berliner Straennetzes (damit ist bis auf geringe Ausnahmen das gesamte Hauptverkehrsstraennetz erfasst) Straenbahnnetz: Gesamtes Netz (195 km) und soweit oberirdisch verlaufend U-Bahn (27 km) S- und Fernbahn-Netz: Gesamtes Netz (1.066 km) Fluglrm: Flughfen Tegel und Schnefeld

Die Lrmindizes LDEN und LN wurden im Zusammenhang mit der von der EU-Umgebungslrmrichtlinie geforderten Lrmkartierung und entsprechend der 34. BImSchV nach den derzeit fr die einzelnen Lrmarten geltenden vorlufi-gen Berechnungsmethoden ermittelt.

Beim Straen- und Schienenverkehrslrm wurden die Im-missionen nicht nur fr die den Lrmquellen nchstgelege-nen, sondern fr alle davon betroffenen Wohngebude berechnet. Daher kann es z.B. vorkommen, dass ein Wohn-gebude in einer Nebenstrae, zu der gar keine Verkehrs-zhldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen von einer nahegelegenen Hauptverkehrsstrae oder Schienen-strecke als verkehrslrmbelastet ausgewiesen wird.

9 Vierunddreiigste Verordnung zurDurchfhrungdesBundes-Immissionsschutz-gesetzes(VerordnungberdieLrmkartierung34.BImSchV)

10Gesetz zum Schutz vor schdlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreini-gung,Gerusche, ErschtterungenundhnlicheVorgnge (Bundes-Immissions-schutzgesetzBImSchG)

11LDEN:Tag-Abend-Nacht-Lrmindex;LN:Nachtlrmindex


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Zum Zeitpunkt der Berechnung der Verkehrslrmdaten stand der Erffnungstermin des Flughafens Berlin Bran-denburg Willy-Brandt noch nicht endgltig fest. Daher wurden Daten der auch weiterhin frequentierten Flughfen Tegel und Schnefeld einbezogen.

Wenn auf ein Gebude Immissionen von mehreren Ver-kehrslrmarten (Straen-, Schienen-, Flugverkehr) einwirken, wurde durch ein spezielles Berechnungsmodell (energetische Addition) ein Gesamtlrmindex LDEN und LN gebildet.

Damit wird den besonderen Beeintrchtigungen beim gleichzeitigen Einwirken mehrerer Lrmquellen Rechnung getragen.

Bei der Anwendung des Straenverzeichnisses ist darauf zu achten, dass bei der Erstellung der Lrmkarten der Stra-enverkehrslrm nicht komplett erfasst werden konnte; so wurde die Lrmbelastung durch den Straenverkehr fr Hauptverkehrsstraen und im Innenstadtbereich fr alle Straen mit einer zulssigen Hchstgeschwindigkeit von 50 km/h erfasst. Die Lrmbelastung fr das brige Straen-netz (vorwiegend Tempo-30-Zonen) blieb unbercksichtigt, was aber nicht immer bedeutet, dass die Straenver-kehrslrmbelastung an diesen Straenabschnitten hchs-tens 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betrgt.

Die Strategischen Lrmkarten zu den einzelnen Ver-kehrslrmarten sowie die Gesamtlrmindizes LDEN und LN sind im Umweltatlas der Senatsverwaltung fr Stadtent-wicklung und Umwelt mit einer gebudescharfen Darstel-lung verffentlicht.

Diese Karten werden gegebenenfalls (bei Erffnung des Flughafens Berlin Brandenburg Willy-Brandt oder mit Vorliegen neuer Daten zum S- und Fernbahn-Verkehr) zeit-nah aktualisiert.

Verkehrslrmbelastung (Fortsetzung)

Berliner Betriebskostenbersicht 2013 | www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten

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AnhangBerliner Betriebskostenbersicht 2013

Grundlage: Betriebskostenabrechnungen 2011 (Diese Betriebskostenbersicht ist nicht Teil des Berliner Mietspiegels 2013)

Mit dieser Berliner Betriebskostenbersicht soll mehr Trans-parenz im Bereich der Betriebskosten geschaffen werden. Es wurden fr alle einzelnen Betriebskostenarten Durch-schnittswerte und Spannenwerte mit den blicherweise ge-zahlten Kosten ermittelt. Die Hhe der einzelnen Betriebs-kostenarten hngt aber von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nur als Orientierung dienen, welche Betrge bei den einzelnen Betriebskostenar-ten blicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Woh-nungsbestand abgerechnet wurden. Diese bersicht ist nicht rechtsverbindlich.

Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2013 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Hhe der einzel-nen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Angaben von ber 2.200 Wohngebuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. Das beauftragte Institut F+B

Forschung und Beratung fr Wohnen, Immobilien und Um-welt GmbH hat die Betriebskostenabrechnungen fr das Jahr 2011 ausgewertet. In der nachfolgenden Tabelle wurden fr alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet, die vier Fnftel der erho-benen Werte bercksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Wer-te liegen unter dem ausgewiesenen unteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen ber dem ausgewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne. Unplausi-ble Werte wurden vorher bereinigt.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin fr das Jahr 2011 abgerechneten Betrge der einzelnen Betriebskostenarten. Liegt eine Betriebskostenabrechnung fr einen anderen Zeit-raum als das Kalenderjahr 2011 vor, muss bei einer Bewer-tung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bedacht werden.

Abrechnungsjahr 2011 Angaben in Euro/m2 monatlich

BetriebskostenartUnterer

Spannenwert(4/5-Spanne)

MittelwertOberer

Spannenwert (4/5-Spanne)

Grundsteuer 0,13 0,25 0,41Wasserversorgung 0,15 0,25 0,44Entwsserung 0,13 0,23 0,31Niederschlagswasser 0,03 0,06 0,08Aufzug 0,07 0,18 0,32Straenreinigung 0,01 0,04 0,06Mllbeseitigung 0,09 0,14 0,20Hauswart/Hausmeister 0,03 0,19 0,39Gebudereinigung und Ungezieferbekmpfung 0,03 0,13 0,23Schneebeseitigung 0,02 0,04 0,06Gartenpflege 0,02 0,09 0,18Beleuchtung (Allgemeinstrom) 0,01 0,04 0,08Schornsteinreinigung 0,02 0,07 0,10Sach- und Haftpflichtversicherung 0,03 0,11 0,19Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandkabelanschlusses 0,05 0,11 0,17Sonstige kalte Betriebskosten 0,01 0,05 0,09Heizung 0,39 0,82 1,33Warmwasser 0,12 0,31 0,58Sonstige warme Betriebskosten (z.B. Wartung Heizungsanlage) 0,01 0,08 0,15

Fr das Abrechnungsjahr 2011 wurden durchschnittliche kalte Betriebskosten in Hhe von 1,43 Euro/m2 monatlich und Kosten fr Heizung und Warmwasser (warme Betriebskosten) in Hhe von 1,09 Euro/m2 monatlich abgerechnet. Die durchschnittlichen Betriebskosten erge-ben sich nicht aus der Summierung der Einzelpositionen in der oben abgebildeten Tabelle, weil nicht immer alle Betriebskostenarten anfallen.


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BeispielLaut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden fr die Gartenpflege fr das Abrechnungsjahr 81,00 Euro berech-net. Die Wohnung hat eine Wohnflche von 75 m2.

Daraus ergibt sich: 81,00 Euro : 12 Monate : 75 m2 = 0,09 Euro/m2 monatlich

Achtung: Bei den Heizkosten kann auch die beheizte Wohn-flche zu Grunde gelegt worden sein.

Ermittlung der Vergleichswerte aus der eigenen Betriebskostenabrechnung:

Um einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Hhe der einzelnen Betriebskostenarten fr die eigene Wohnung zu ermglichen, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Betrge fr die einzelnen Betriebskostenarten fr die konkrete Wohnung beziehen sich grundstzlich auf das Abrechnungsjahr und die ge-samte Wohnung. Sie mssen daher umgerechnet werden.

Um fr Ihre konkrete Wohnung einen vergleichbaren monat-lichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu berech-nen, muss der jhrliche Betriebskostenbetrag durch 12 Mo-nate und die Wohnflche in Quadratmeter geteilt werden.

Erluterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten

Was alles unter den Begriff Betriebskosten fllt, ist aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersichtlich (siehe Anla-ge).

Ein vorgeschriebenes Schema fr die Betriebskostenab-rechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Be-triebskostenabrechnung kann von der in obiger Tabelle ab-gebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel knnen die Kosten fr die Schneebeseitigung auch in Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Fir-ma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leis-tungen erklrt zum Teil auch die unterschiedliche Hhe einzelner Betriebskosten12. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu bercksichtigen.

GrundsteuerDie Grundsteuer wird von den Berliner Finanzmtern erho-ben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Hhe der Grundsteuer durchschnitt-lich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebuden ab 1950 wurden meist Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Bei Neubauwoh-nungen mit guter Ausstattung oder auch bei Eigentums-wohnungen liegt die Grundsteuer oft auch ber dem aus-gewiesenen Spannenoberwert.

Wasserversorgung und EntwsserungDie Hhe der Kosten fr die Wasserversorgung und Entws-serung ist neben den festgelegten Tarifen vor allem vom Ver-brauchsverhalten abhngig. Auch ein gegebenenfalls vor-handener zustzlicher Wasserverbrauch fr die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Tarifnderungen fr die Wasserversorgung, Entwsserung und das Niederschlagswasser konnten nicht bercksichtigt werden. Tariferhhungen fanden im Jahr 2012 nicht statt.

AufzugDie Hhe der Kosten fr den Aufzug steht in Abhngigkeit von der Anzahl der Aufzge im Gebude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen). Tendenziell konnte ein Zusam-menhang von der Geschosszahl und der durchschnittlichen Hhe der Aufzugskosten ermittelt werden; eher niedrigere Kosten bei neun und mehr Geschossen und hhere Auf-zugskosten bei Husern mit bis zu fnf Geschossen. StraenreinigungDie Straenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Hhe einen eher geringen Einfluss auf die Gesamthhe der Betriebskosten. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene nde-rungen bei der Hhe der Kosten fr die Straenreinigung konnten nicht bercksichtigt werden. Im Jahr 2012 fand keine Tarifnderung statt. Zum 1. Januar 2013 stiegen die Straenreinigungsgebhren der BSR durchschnittlich um 3,7 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen fr das Jahr 2012 wird sich diese Erhhung noch nicht auswirken.

12EinedetailliertebersichtbietethierdieGeislingerKonvention,die vonderWohnungswirtschaftundderHochschulefrWirtschaftundUmwelt Nrtingen-Geislingenentwickeltwurde(sieheauchimInternetunter www.geislinger-konvention.de).


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Erluterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten (Fortsetzung)

MllbeseitigungEin Zusammenhang zwischen der Hhe der ermittelten Kosten fr die Mllbeseitigung und dem Baualter der Wohngebude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene nderungen bei den Tarifen der Mllbeseitigung konnten nicht bercksichtigt werden. Im Jahr 2012 fand keine Tarifnderung statt. Zum 1. Januar 2013 stiegen die Tarife der Mllabfuhr der BSR durch-schnittlich um 3,8 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnun-gen fr das Jahr 2012 wird sich diese Erhhung noch nicht auswirken.

Hauswart/HausmeisterDie Hauswartkosten wiesen eine relativ hohe Schwan-kungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedli-chen Umfang der Ttigkeiten des Hauswartes erklrt. Ten-denziell wurden bei Wohngebuden mit bis zu fnf Geschossen und nicht umfassend sanierten Gebuden h-here Kosten fr den Hauswart/Hausmeister ermittelt.

Gebudereinigung und Ungezieferbekmpfung berdurchschnittliche Kosten wurden im Altbau bis 1918 und bei neueren Wohngebuden ab 1984 ermittelt.

SchneebeseitigungDie mit dem Straenreinigungsgesetz im November 2010 festgelegten hheren Anforderungen an den Winterdienst fhrten zu hheren Kosten fr die Schneebeseitigung im Abrechnungsjahr 2011.

GartenpflegeDie Schwankungsbreite bei den Kosten fr die Gartenpflege ist gro. Die konkrete Hhe hngt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehrigen Grnfl-chen, Spielpltze, Freiflchen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwan-kungsbreite auf. Hhere Kosten ber dem Mittelwert waren vor allem bei neueren Wohngebuden mit einer Bezugsfer-tigkeit ab 1965 zu beobachten.

SchornsteinreinigungIm oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden vor al-lem bei lteren Wohngebuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1949 und 1956 bis 1964 sowie in Gebuden bis 5 Ge-schosse und unsanierten Gebuden ermittelt.

Sach- und HaftpflichtversicherungDie Hhe dieser Kosten hngt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. berdurchschnittli-che Kosten fr Sach- und Haftpflichtversicherungen wur-den bei Altbauten bis 1918 abgerechnet.

Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitband-kabelanschlussesEs war kein eindeutiger Zusammenhang zwischen der Struktur der Wohngebude (Bezugsfertigkeit, Geschosszahl und Sanierungsstand) und der Hhe dieser Betriebskosten-positionen feststellbar.

Sonstige kalte BetriebskostenEin Zusammenhang zwischen der Hhe der abgerechneten sonstigen Betriebskosten von der Struktur der Wohngebu-de war nicht feststellbar.

HeizungHeizkosten werden grundstzlich durch die Eigenschaften des Gebudes und durch das individuelle Verbrauchsver-halten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung mssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch ab-gerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestnde vor-liegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenhei-zungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht ber den Vermieter trgt, sind nicht er-fasst.

Nach umfassender Sanierung der Wohngebude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des aus-gewiesenen Mittelwertes ermittelt. Beim Wrmecontrac-ting (die Wrmeversorgung bernimmt ein externer Dienst-leister) sind durchschnittlich wesentlich hhere Heizkosten abgerechnet worden.

Nach dem Jahr 2011 stattgefundene nderungen bei der Hhe der Heizkosten konnten nicht bercksichtigt werden. Die Preise fr Heizl, Gas und Fernwrme haben sich im Jahr 2012 gegenber dem Vorjahr erhht. Diese Erhhung wird sich bei der Heizkostenabrechnung fr das Abrech-nungsjahr 2012 niederschlagen.


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Erluterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten (Fortsetzung)

WarmwasserAuch die Warmwasserkosten sind zumindest zu 50 Prozent nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenver-ordnung vorschreibt. Entscheidend fr die konkrete Hhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Ver-brauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertig-keitsklassen.

Sonstige warme BetriebskostenHierunter wurden vor allem die Wartungskosten fr die Heizungsanlage erfasst. Hhere sonstige warme Be-triebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energietrger Gas ermittelt.

Verordnung ber die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), gendert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958)

2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehren die Kosten des Wasserverbrauchs, die

Grundgebhren, die Kosten der Anmietung oder ande-

1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentmer

oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erb-baurecht am Grundstck oder durch den bestimmungs-migen Gebrauch des Gebudes, der Nebengebude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstcks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigent-mers oder Erbbauberechtigten drfen mit dem Betrag angesetzt werden, der fr eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, ange-setzt werden knnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehren nicht:1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebudes erforderli-

chen Arbeitskrfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persnlich geleis-teten Verwaltungsarbeit, die Kosten fr die gesetzlichen oder freiwilligen Prfungen des Jahresabschlusses und die Kosten fr die Geschftsfhrung (Verwaltungskos-ten),

2. die Kosten, die whrend der Nutzungsdauer zur Erhal-tung des bestimmungsmigen Gebrauchs aufgewen-det werden mssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mngel ordnungsgem zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

2 Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von 1 sind:

1. die laufenden ffentlichen Lasten des Grundstcks, hierzu gehrt namentlich die Grundsteuer;

rer Arten der Gebrauchsberlassung von Wasserzhlern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschlielich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wasser-mengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseige-nen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbe-reitungsanlage einschlielich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwsserung, hierzu gehren die Gebhren fr die Haus- und Grund-

stcksentwsserung, die Kosten des Betriebs einer ent-sprechenden nicht ffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwsserungspumpe;

4. die Kostena) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlie-

lich der Abgasanlage, hierzu gehren die Kosten der verbrauchten Brennstof-

fe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, berwachung und Pflege der Anlage, der regelmigen Prfung ihrer Betriebsbereit-schaft und Betriebssicherheit einschlielich der Einstel-lung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsberlas-sung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Ver-brauchserfassung einschlielich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder


30

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanla-ge,

hierzu gehren die Kosten der verbrauchten Brennstof-fe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der berwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder c) der eigenstndig gewerblichen Lieferung von Wrme,

auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehren das Entgelt fr die Wrmelieferung und

die Kosten des Betriebs der zugehrigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oderd) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und

Gaseinzelfeuersttten, hierzu gehren die Kosten der Beseitigung von Wasser-

ablagerungen und Verbrennungsrckstnden in der An-lage, die Kosten der regelmigen Prfung der Betriebs-bereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhngenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes- Immissionsschutzgesetz;

5. die Kostena) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsan-

lage, hierzu gehren die Kosten der Wasserversorgung ent-

sprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits be-rcksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwrmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oderb) der eigenstndig gewerblichen Lieferung von Warm-

wasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehren das Entgelt fr die Lieferung des Warm-

wassers und die Kosten des Betriebs der zugehrigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oderc) der Reinigung und Wartung von Warmwassergerten, hierzu gehren die Kosten der Beseitigung von Wasser-

ablagerungen und Verbrennungsrckstnden im Innern der Gerte sowie die Kosten der regelmigen Prfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhngenden Einstellung durch eine Fachkraft;

Betriebskostenverordnung - BetrKV (Fortsetzung)

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser-versorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits bercksichtigt sind,

oderb) bei der eigenstndig gewerblichen Lieferung von Wrme

entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits bercksichtigt sind,

oderc) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasser-

versorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend

Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits bercksichtigt sind;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenauf-zugs,

hierzu gehren die Kosten des Betriebsstroms, die Kos-ten der Beaufsichtigung, der Bedienung, berwachung und Pflege der Anlage, der regelmigen Prfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschlie-lich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kos-ten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Straenreinigung und Mllbeseitigung, zu den Kosten der Straenreinigung gehren die fr die

ffentliche Straenreinigung zu entrichtenden Gebh-ren und die Kosten entsprechender nicht ffentlicher Manahmen; zu den Kosten der Mllbeseitigung geh-ren namentlich die fr die Mllabfuhr zu entrichtenden Gebhren, die Kosten entsprechender nicht ffentlicher Manahmen, die Kosten des Betriebs von Mllkompres-soren, Mllschluckern, Mllabsauganlagen sowie des Betriebs von Mllmengenerfassungsanlagen einschlie-lich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebudereinigung und Ungezieferbe-kmpfung,

zu den Kosten der Gebudereinigung gehren die Kosten fr die Suberung der von den Bewohnern ge-meinsam genutzten Gebudeteile, wie Zugnge, Flure, Treppen, Keller, Bodenrume, Waschkchen, Fahrkorb des Aufzugs;


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Betriebskostenverordnung - BetrKV (Fortsetzung)

10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehren die Kosten der Pflege grtnerisch ange-

legter Flchen einschlielich der Erneuerung von Pflan-zen und Gehlzen, der Pflege von Spielpltzen ein-schlielich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Pltzen, Zugngen und Zufahrten, die dem nicht ffent-lichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehren die Kosten des Stroms fr die Auenbe-

leuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebudeteile, wie Zugnge, Flu-re, Treppen, Keller, Bodenrume, Waschkchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehren die Kehrgebhren nach der mageben-

den Gebhrenordnung, soweit sie nicht bereits als Kos-ten nach Nummer 4 Buchstabe a bercksichtigt sind;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehren namentlich die Kosten der Versicherung

des Gebudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung fr das Gebude, den ltank und den Aufzug;

14. die Kosten fr den Hauswart, hierzu gehren die Vergtung, die Sozialbeitrge und

alle geldwerten Leistungen, die der Eigentmer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart fr seine Arbeit ge-whrt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instand-setzung, Erneuerung, Schnheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; so

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Miet Spiegel 2013