MietkalkulationBeschreibung der Vorgehensweise zur Kalkulation

Mietkalkulation Gebäudemanagement der Stadt Wuppertal

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Ziele des Kalkulationsschemas sind

▪ Refinanzierung der Fremdfinanzierungskos-ten der Baumaßnahme▪ Refinanzierung der Eigenkapitalverzinsung▪ Refinanzierung der laufenden Unterhaltungs-kosten▪ Erwirtschaftung eines Deckungsbeitrageszum Ausgleich der AfA (Absetzung für Abnut-zung)▪ Erzielung eines Deckungsbeitrags für die Kos-ten der Objektverwaltung und der Overhead-kosten

Verfahrensweg

Die Berechnung stellt sämtliche Kostenfak-toren über eine mit dem Nutzer vereinbarte Laufzeit bzw. die wirtschaftliche Nutzungszeit als Cashflow dar.

Die Refinanzierung erfolgt in der Regel über die Laufzeit der Nutzervereinbarung, da im öf-fentlichen Nonprofit Bereich von speziellen Im-mobilien ausgegangen wird, die nur von den städtischen Nutzer verwendet werden kann.

In Ausnahmefällen (z.B. Verwaltungsgebäude) kann bei der Mietkalkulation von einer länge-ren Nutzungszeit ausgegangen werden, wenn diese Flächen drittverwendungsfähig sind.

In diesen Fällen kann die Mietberechnung über die wirtschaftliche Gesamtnutzungsmög-lichkeit durchgeführt werden (z.B. 50 Jahre), auch wenn die Nutzungsvereinbarung mit dem städtischen Mieter über eine kürzere Laufzeit vereinbart wird.

Das Risiko, über die Mietzeit hinaus eine ad-äquate Folgevermietung zu erreichen, liegt dann beim Vermieter.

Erläuterung der Beispielrechnung

Die in der Beispielrechnung dargestellten Kos-ten in den Spalten „Zinsen, Bauunterhaltung, Overhead-Kosten und AfA“ müssen über die Mieten refinanziert werden. Für jedes Jahr der

Betrachtung wird ein nominaler Betrag ermit-telt, der für die einzelnen Kostenarten anfällt. Hierzu werden Indexanpassungen unterstellt (Bauunterhaltung und Overhead) bzw. die in den jeweiligen Jahren für das jeweils gebunde-ne Kapital anfallenden Zinsen berechnet.

Die Höhe des Prozentsatzes für die bauliche Unterhaltung hängt vom Technisierungsgrad des Gebäudes ab. Die sich aus dem Techni-sierungsgrad jeweils ergebenden Prozentsätze gem. AMEV sind in der Anlage AMEV - Typisie-rung ersichtlich.

Die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals erfolgt durch Eingabe eines speziellen Zinssat-zes in der Kalkulationstabelle (s. B. Tabelle).

Die Summe pro Jahr (Zeile) ist in der Spalte „Selbstkosten“ aufaddiert.

Dieser Spalte werden die Mieteinnahme pro Jahr in der Spalte „Erforderliche Miete“ gegen-übergestellt. Diese Jahreswerte ergeben sich aus der Miete pro m² und Monat multipliziert mit der Mietfläche auf das Jahr hochgerechnet und gegebenenfalls um einen Indexwert jähr-lich erhöht.

In der folgenden Spalte wird die Differenz zwischen den Selbstkosten pro Jahr und den Mieteinnahmen pro Jahr ermittelt. Diese Werte sind in den entsprechenden Jahren ergebnis-wirksam.

Wichtig für die Kalkulation einer notwendigen Ausgangsmiete ist jedoch nicht der nominale Differenzbetrag, sondern der abgezinste Wert der Differenz zwischen Selbstkosten und Miet-einnahmen pro Jahr (Anzinssatz ist ein rechne-risch angenommener Guthabenzins. In diesem Fall 2,5 %). In der Kalkulation wird sind die entsprechenden Jahreswerte in der Spalte Bar-wert der Differenz abgebildet.

Ziel der durch das Auslösen der Schaltfläche durchgeführten Berechnung ist der Ausgleich der Summe der abgezinsten Jahresbeträge auf einen Wert von „0“.Dadurch wird erreicht, dass alle Kosten der Erstellung und Unterhaltung eines Gebäudes

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sowie die erwünschten Deckungsbeiträge für Overhead-Kosten bzw. eine angestrebte Ei-genkapitalverzinsung erzielt werden.

In der Spalte „Liquiditätsbelastung“ wird er-mittelt, welche Liquiditätsbelastung sich durch die beabsichtigte Investition bzw. den vorge-sehenen Mietzins ergibt. Es ist daher bei allen Investitionsentscheidungen zu prüfen, welche Liquiditätssituation sich mittelfristig ergeben wird.

Verfahrensempfehlung

Für die Mietkalkulation können folgende Emp-fehlungen ausgesprochen werden:

Grundsätzlich sollte berücksichtigt werden, dass sowohl die Kosten für die Bauunterhal-tung wie auch die Verwaltungskosten einer jährlichen Kostensteigerung unterliegen.

Entweder wird für beide Kostenfaktoren eine feste Annahme für die jeweiligen Kostenstei-gerungen getroffen und eine entsprechende Miet- bzw. Nutzervereinbarung getroffen, oder es wird vertraglich festgelegt, dass die Miete gemäß einer Preisgleitklausel bei vertraglich festzulegenden Indexabweichungen angepasst wird.

Letztere Variante ist zu bevorzugen, um die Ri-siken aus Preissteigerungen abzufangen.

Eine Preisgleitklausel könnte wie folgt ausse-hen:

Miete neu = Miete alt * (1+ 0,25 * (0,8 * In-dexsteigerung Bauunterhaltung + 0,2 * Index-steigerung Personalkosten)).

Die Gewichtung der beiden wesentlichen Kos-tenbestandteile mit einem Koeffizienten von 0,25 entspricht dem tatsächlichen Anteil an den Gesamtkosten (rund 25%). Die Finanzie-rung wird somit konstant gehalten und nicht indiziert.

Die Faktoren 0,8 bzw. 0,2 (80% für Bauunter-haltung und 20% für Personalkosten) gewich-

ten die Indexsteigerungen der beiden Kosten-faktoren Bauunterhaltung und Personalkosten relativ zueinander.

Beispiel:Indexsteigerung Bauunterhaltung 3%: => 0,8 * 3%= 2,4 %Indexsteigerung Personalkosten 2%: => 0,2 * 2%= 0,4 %

Gewichtete Gesamtindexsteigerung: 2,8%

Da der Anteil dieser Kostenbestandteile an der Miete nur 25% beträgt, wäre die Indexanpas-sung der Miete: 2,8% * 0,25 = 0,7 % im Be-trachtungsjahr.

=> Miete neu = Miete alt * 1,007

Es ist zu beachten, dass diese Werte lediglich die Erhaltung des ursprünglichen Zustands ge-währleistet. Modernisierungen müssen als In-vestitionen behandelt werden und führen zu einer Mieterhöhung aufgrund des Anlagezu-gangs. Die notwendige Bauunterhaltung muss dann auf der Basis des erhöhten Standardsneu ermittelt werden da sich die Bezugsgröße durch die Zuschreibung verändert.

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