Mietspiegel 2016fr die Stadt Remscheid

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Inhaltsverzeichnis

Inhalt Seite

Qualifizierter Mietspiegel fr die Stadt Remscheid ...................................... 4

Vorbemerkungen ......................................................................................... 4

Geltungsbereich ................................................................................. 5

Mblierung .......................................................................................... 6

Mietenbegriff Netto-Kaltmiete .......................................................... 6

Gliederung und Anwendung der Mietspiegeltabelle ........................... 6

Vermieterseitige Ausstattung .............................................................. 6

Sammelheizung .................................................................................. 6

Bad ..................................................................................................... 6

Isolierverglasung ................................................................................ 7

Kabelanschluss oder Satellitenanlage ............................................... 7

WC innerhalb der Wohnung ............................................................... 7

Baualter .............................................................................................. 7

Mittelwerte und Spannenwerte ........................................................... 7

Wohnlage ........................................................................................... 7

Mietspiegeltabellen ............................................................................. 9

Tabelle fr Wohnungen ............................................................................. 10

Ausstattungsmerkmale .............................................................................. 10

Zuschlge .................................................................................................. 11

Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen ............................... 11

Anwendungsbeispiel .................................................................................. 11

Energetische Qualitt des Gebudes ........................................................ 12

Betriebskostenverordnung (BetrKV) .......................................................... 13

Nicht zu den Betriebskosten gehren ........................................................ 13

Betriebskosten gem 2 der Betriebs kostenverordnung (BetrKV) ......... 13

Wohnlagenverzeichnis ............................................................................... 18

Mietspiegel und Vorbemerkungen

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Qualifizierter Mietspiegel fr die Stadt RemscheidDieser qualifizierte Mietspiegel fr den nicht preisgebundenen Wohnungsbestand auf dem Gebiet der Stadt Remscheid wurde durch die Stadtverwaltung Remscheid, Dezernat fr Bildung, Gesundheit, Soziales, Gesundheit und Sport Fachdienst Jugend, Soziales und Wohnen erstellt.

Die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten wurden vom Institut Analyse & Konzepte GmbH, Hamburg, auf Basis einer reprsentativen Erhebung bei Vermietern erhoben und ausgewertet.

VorbemerkungenDer Mietspiegel findet seine Grundlage im Brgerlichen Gesetzbuch (BGB). Bei dem vorliegenden Mietspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel gem 558d BGB. Der Mietspiegel 2016 beruht auf einer Neuerhebung des mietspiegel- relevanten Wohnungsbestandes der Stadt Remscheid.

Mit seinem Inkrafttreten zum 01.07.2016 verliert der Mietspiegel 2008 seine Gltigkeit.

Dieser qualifizierte Mietspiegel bildet eine reprsentative bersicht ber die in Remscheid am 01.08.2015 blicherweise gezahlten Mieten fr nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Die ausgewiesenen Mietpreise werden kurz als ortsbliche Vergleichsmiete bezeichnet. Der qualifizierte Mietspiegel bildet eine nach dem BGB vorgesehene Mglichkeit zur Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmieten. Er bietet den Beteiligten eine Orientierungsmglichkeit, um in eigener Verantwortung eine Mietnderung im Sinne des 558 BGB zu vereinbaren, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit fr Gutachten aufwenden zu mssen.

Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Mietnderung verlangen, wenna. die bisherige Miete seit fnfzehn Monaten unverndert ist (ausgenommen

Mieterhhungen infolge Modernisierung, 559 BGB, oder Erhhung der Betriebskosten, 560 BGB),

b. die angestrebte Miete die ortsbliche Vergleichsmiete fr vergleichbare Wohnungen nicht bersteigt,

c. der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als zwanzig von Hundert erhht (ausgenommen Mieterhhungen infolge Modernisierung, 559 BGB, oder Erhhung der Betriebskosten, 560 BGB).

Enthlt der qualifizierte Mietspiegel Angaben fr die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhhungsverlangen diese Angaben auch dann immer mitzuteilen, wenn er die Mieterhhung auf ein anderes Begrndungsmittel sttzt. Denn gem 558d Abs. 3 BGB besteht die Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Mieten die ortsbliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Mietspiegel und Vorbemerkungen

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Bei ehemals ffentlich gefrderten Wohnungen, fr die bisher eine Fehlbelegungs-abgabe gezahlt wurde, sind besondere gesetzliche Bestimmungen zu beachten.

Bei Neuvermietungen kann der Mietzins im Rahmen der ortsblichen Vergleichsmiete grundstzlich frei vereinbart werden. Jedoch sind zum einen die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) zu beachten. Nach 5 WiStG ist die vorstzliche oder leichtfertige Forderung eines unangemessen hohen Entgeltes fr die Vermietung von Rumen zum Wohnen als Ordnungswidrigkeit zu ahnden. Zum anderen mssen Regelungen gem 556d BGB bercksichtigt werden - Vereinbarungen ber die Miethhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmrkten (Miet-preisbremse).

Der Mietspiegel sollte daher auch bei Neuabschlssen von Mietvertrgen als Orientierungshilfe herangezogen werden.

GeltungsbereichDieser Mietspiegel gilt fr nicht preisgebundene Wohnungen in Remscheid, die bis zum 31.05.2015 bezugsfertig geworden sind. Fr Mietwohnungen, die zu einem spteren Zeitpunkt bezugsfertig wurden, kann die Miete in Anlehnung an die Miet- werte dieses Mietspiegels vereinbart werden.

Er gilt nach 549 BGB dagegen nicht fr Wohnraum, der nur zum vorbergehenden Gebrauch vermietet ist, Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den

der Vermieter berwiegend mit Einrichtungsgegenstnden auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen berlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemein- samen Haushalt fhrt,

Wohnraum, den eine juristische Person des ffentlichen Rechts oder ein aner-kannter privater Trger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu berlassen,

Wohnraum in einer heimhnlichen Unterkunft (z. B. in Studenten- oder Jugend- wohnheimen).

Darber hinaus ist der Mietspiegel nicht anwendbar auf preisgebundenen Wohnraum (sog. Sozialwohnungen) und Wohnungen, die mit

Arbeitgeber-Wohnungsfrsorgemitteln gefrdert wurden (auch Bundes- und Landesbediensteten-Wohnungen),

Wohnungen in vermieteten Ein- und Zweifamilienhusern sowie in Reihenhusern, vollstndig untervermieteten Wohnraum, Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen, sofern fr diese eine vergnstigte

Miete bezahlt wird, gewerblich oder teilgewerblich genutzte Wohnungen, nicht abgeschlossene Wohnungen.

Mietspiegel und Vorbemerkungen

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MblierungBei mbliert vermieteten Wohnungen knnen die Werte des Mietspiegels heran- gezogen werden. Dazu ist der Mietwert der unmblierten Wohnung festzustellen und um den Wert der Mblierung zu erhhen.

Mietenbegriff Netto-KaltmieteBei den im Mietspiegel ausgewiesenen Betrgen handelt es sich um die Netto- Kaltmiete je Quadratmeter Wohnflche und Monat. Dieses entspricht der Grundmiete ohne die Kosten fr Sammelheizung und Warmwasser (Heizkosten) sowie ohne alle anderen Betriebskosten und sonstige Nebenkosten. Die einzelnen Betriebskosten- bestandteile im Sinne des 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind in der Anlage B auf Seite 13 ff. dieser Broschre abgedruckt. Fr die Miethhe der Wohnung ist es unerheblich, ob die Kosten fr kleinere Instandsetzungen vom Mieter oder Vermieter getragen werden.

Gliederung und Anwendung der MietspiegeltabelleFr die Anwendung des Mietspiegels gelten die nachstehenden Ausfhrungen in Verbindung mit der Mietspiegeltabelle auf S. 10.

Die Mietspiegeltabelle ist gegliedert nach Wohnungsgre und Baualter.

Vermieterseitige AusstattungMageblich ist die Ausstattung der Wohnung, wie sie vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale geschaffen, ohne dass die Kosten hierfr vom Vermieter erstattet wurden, bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberck-sichtigt. Die Werte der Mietspiegeltabelle gelten fr Wohnungen, die mindestens ber die nachfolgend aufgefhrten Ausstattungsmerkmale verfgen:

SammelheizungEine Sammelheizung ist jede Heizungsart, bei der alle Heizkrper einer Wohnung von einer zentralen Brennstelle aus versorgt werden. Gleichzusetzen sind alle Etagen- und Wohnungsheizungen, die automatisch, also ohne Brennstoffnachfllung von Hand, smtliche Wohnrume sowie Kche und Bad angemessen erwrmen.

BadUnter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche sowie einem Waschbecken ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser erfolgt durch e