Mv Merkbl Kuendigung Vermieter Anfechtung

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Kndigung der Mietwohnung

Kndigung durch Vermieter: Anfechtung durch Mieter

Kndigt der Vermieter, knnen Mieterin oder Mieter die Kndigung an-fechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlangen. Das genaue Vorgehen und was man beachten muss wird in diesem Merkblatt beschrieben.

Mehr zum Thema: Beachten sie dazu auch das Merkblatt Kndigung durch Vermieter: Welche Formalitten mssen Mieterinnen und Mieter berpr-fen?

1. Anfechtung der Kndigung

Mit der Anfechtung verlangt der betroffene Mieter die Aufhebung der Kn-digung. Gemss Gesetz ist eine Kndigung aufzuheben, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstsst. Das heisst, wenn sie un-verhltnismssig ist und ohne schtzenswertes Interesse lediglich als Schikane ausgesprochen wird. Man spricht in diesen Fllen auch von einer missbruchlichen Kndigung.

Anfechtbar ist gemss Art. 271a OR insbesondere eine Kndigung, die ausgesprochen wird: Weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprche aus dem Mietver-

hltnis geltend gemacht hat. Etwa wenn nach der Beanstandung eines Mangels am Mietobjekts oder der Nebenkostenabrechnung als Re-tourkutsche die Kndigung folgt.

Um eine Mietzinserhhung oder andere einseitige Vertragsnderung zu Ungunsten des Mieters durchzusetzen.

Vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhlt-nis zusammenhngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder in welchem er mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen hat. Dieser Kndigungsschutz gilt auch, wenn der Mieter mit Schriftstcken be-weisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines solchen Verfahrens geeinigt hat. Ausnahmsweise nicht missbruchlich ist eine Kndigung in diesen Fllen etwa bei dringendem Eigenbedarf des Vermieters, wenn der Mieter den Mietzins schuldig geblieben ist oder schwer gegen seine mietrechtliche Sorgfalts- und Rcksichtspflicht verstossen hat.

Wegen einer nderung der familiren Situation des Mieters, sofern dem Vermieter dadurch keine schweren Nachteile entstehen (z.B. Ge-burt eines Kindes, Tod eines Ehepartners, Heirat, Scheidung).

Um auf den Mieter Druck auszuben, damit er seine Wohnung kauft. Ein Mieter muss sich nicht vor die Wahl stellen lassen, seine Wohnung entweder zu kaufen oder auszuziehen. Diese Praxis ist unter dem Be-griff Cong-vente bekannt.



Zustzlicher Schutz in Genossenschaftswohnung Mieter von Genossenschaftswohnungen kommen in den Genuss eines zu-stzlichen Kndigungsschutzes, sofern sie Genossenschaftsmitglied sind. Die Wohnungskndigung ist dann nur zulssig, wenn gleichzeitig ein Grund zum Ausschluss aus der Genossenschaft vorliegt. Die zulssigen Aus-schlussgrnde sind in den Genossenschaftsstatuten aufgezhlt. Gegen den Ausschluss und damit gegen die Wohnungskndigung kann sich der Betroffene mit einem Rekurs an die Generalversammlung der Genos-senschaft wehren. Das genaue Vorgehen richtet sich nach den Statuten.

2. Die Erstreckung des Mietverhltnisses

Verstsst eine Kndigung nicht gegen Treu und Glauben, ist sie grundstz-lich gltig. Mieterinnen und Mieter haben aber auch dann Anspruch auf eine Erstreckung (Verlngerung) des Mietverhltnisses im Hrtefall. Dies gilt auch, wenn ein befristeter Mietvertrag ohne Kndigung ausluft. Ein Hrtefall ist bei den heutigen Verhltnissen auf dem Wohnungsmarkt schnell einmal gegeben. Deshalb erhalten die meisten Mieterinnen und Mieter eine Erstreckung, wenn sie eine beantragen.

Argumente fr eine Erstreckung? Laut Art. 272 OR ist eine Erstreckung zu gewhren, wenn die Kndigung fr den Mieter und seine Familie eine Hrte zur Folge hat. Die Hrte muss schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters an einer Vertragsbeendi-gung. Wichtige Grnde fr eine Erstreckung knnen sein: Knappe finanzielle Verhltnisse Vorgercktes Alter erschwert die Wohnungssuche Verwurzelung im Quartier wegen langer Wohndauer Angeschlagener Gesundheitszustand Schulwechsel fr Kinder Prfungen, Abschluss einer Ausbildung Spezielles Projekt im Beruf, das dem Mieter vorbergehend wenig Zeit

fr die Wohnungssuche lsst Berufliche Neuorientierung, Stellensuche Knappes Angebot an erschwinglichen Wohnungen

Fr Geschftsmieter knnen noch weitere Hrtegrnde vorliegen: Ein Verlust der Stammkundschaft wrde zu einem Umsatzrckgang

fhren. Die gemieteten Rume mssen reprsentativ sein. Die Geschftsrume mssen verkehrstechnisch gut erschlossen sein

und an einer guten Passantenlage liegen.

Wie lange kann das Mietverhltnis erstreckt werden? Fr Wohnrume kann das Mietverhltnis um hchstens vier Jahre erstreckt werden, fr Geschftsrume um hchstens sechs Jahre. Im Rahmen dieser Maximaldauer kann die Schlichtungsbehrde eine oder zwei Erstreckungen gewhren. Allerdings wird nach der heutigen Praxis die gesetzlich mgliche maximale Erstreckungsdauer sehr selten bewilligt. Letztlich ist es Ermes-senssache, ob und wie lange eine Erstreckung gewhrt wird.



Keine Erstreckung, wenn der Mietvertrag verletzt wurde Eine Erstreckung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung wiederholt seine mietrechtliche Pflicht zur Sorgfalt und Rck-sichtnahme verletzt hat, so dass dem Vermieter oder den Mitbewohnern die Fortsetzung des Mietverhltnisses nicht mehr zuzumuten ist. Gemeint sind schwerwiegende, wiederholte Pflichtverletzungen neueren Datums. Wer eine Kndigung auf diese Weise verschuldet, kann nicht mit einer Er-streckung rechnen.

Keine Erstreckung, wenn der Mietzins nicht pnktlich bezahlt wird Gert ein Mieter mit der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten in Verzug, kann ihm der Vermieter gemss Art. 257d OR eine Nachfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und fr den Fall der Nichtbezahlung die Kndigung androhen. In diesem Sonderfall ist eine Erstreckung ausge-schlossen. Dies gilt auch, wenn der Mieter in Konkurs fllt und keine aus-reichenden Sicherheiten (Brgen, Bankgarantien etc.) beibringen kann.

Auch wenn die Voraussetzungen von Art 257d OR nicht erfllt sind, knnen Mietzinsausstnde oder regelmssige Verzgerungen bei der Miet-zinszahlung die Chancen auf eine Erstreckung verringern. Bei sogenannt schleppendem Zahlungseingang erhlt der Mieter hufig eine weniger lan-ge Erstreckung.

Keine Erstreckung bei Umbau- und Abbruchliegenschaften Wurde der Mieter im Mietvertrag ausdrcklich darauf aufmerksam ge-macht, dass ein Umbau oder Abbruchvorhaben besteht und dass das Miet-verhltnis nur bis zum Erhalt der erforderlichen Baubewilligung dauert, ist eine Erstreckung ausgeschlossen.

Keine Erstreckung, wenn ein Ersatzobjekt angeboten wurde Unter Umstnden kann die Erstreckung des Mietverhltnisses auch ausge-schlossen werden, wenn der Mieter ein vom Vermieter angebotenes zu-mutbares Ersatzobjekt ohne berechtigten Grund abgelehnt haben.

3. Verfahren

Innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehrde Eine Anfechtung und/oder eine Begehren um Erstreckung muss der Mieter innerhalb von 30 Tagen seit Erhalt der Kndigung bei der Schlichtungsbe-hrde am Ort der Wohnung einreichen. Die Adresse steht meistens auf dem Kndigungsformular. Verpasst er die 30-tgige Anfechtungsfrist, ist der Zug definitiv abgefahren. Dann ist jede Mglichkeit zur Aufhebung der Kndi-gung oder Erstreckung des Mietverhltnisses ausgeschlossen.

Handelt es sich um ein befristetes Mietverhltnis, das ohne Kndigung endet, ist das Erstreckungsbegehren sptestens 60 Tage vor Ablauf bei der Schlichtungsbehrde einzureichen.

Was tut die Schlichtungsbehrde? Die Schlichtungsbehrde ldt den Mieter und den Vermieter zu einer Ver-handlung vor und versucht in der Regel zunchst eine Einigung zu erwirken.



Kommt keine Einigung zustande, hat die Schlichtungsbehrde zwei Mglichkeiten: Sie kann entweder dem Mieter eine Klagebewilligung ausstellen, mit

der er sein Begehren innert 30 Tagen beim zustndigen Gericht gel-tend machen kann.

Oder sie kann einen so genannten Urteilsvorschlag erlassen. Dieser tritt in Kraft, wenn ihn nicht eine der verfahrensbeteiligten Parteien in-nert 20 Tagen ablehnt und anschliessend innert 30 Tagen beim zu-stndigen Gericht Klage einreicht. Im Ergebnis luft ein Urteilsvor-schlag also auf einen anfechtbaren Entscheid hinaus. Wer ihn nicht akzeptieren will, muss ans Gericht gelangen.

Fr den Mieter ist ein Urteilsvorschlag vorteilhafter, weil er sonst unter ho-hem Kostenrisiko ans Gericht gelangen muss. In der Regel erlassen die Schlichtungsbehrden auch tatschlich Urteilsvorschlge, wenn es um ei-ne Kndigung geht.

Weist die Schlichtungsbehrde ein Anfechtungsbegehren ab, so muss sie automatisch prfen, ob eine Erstreckung mglich ist. Dies auch dann, wenn der Mieter keinen ausdrcklichen Antrag auf Erstreckung gestellt hat.

Beweis des Hrtefalls im Erstreckungsverfahren Wer als Mieter eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlangt, sollte seine Hrtegrnde belegen knnen. An die Verhandlung der Schlichtungsbehr-de sind deshalb wenn mglich Arztzeugnisse, Lohnausweis, bereits erfolg-te Wohnungsbewerbungen (Telefonnotizen, schriftliche Bewerbungen) mit-zubringen. Auch wer die Kndigung angefochten hat, sollte diese Belege zur Schlichtungsverhandlung mitbringen. Denn wenn die Schlichtungsbe-hrde die Anfechtung fr unbegrndet hlt, prft sie in der gleichen Ver-handlung eine Erstreckung.

Mieterinnen und Mieter sollten nach einer Kndigung jedenfalls sofort ernsthaft nach einer neuen Wohnung suchen. Dies einerseits, weil sich der Ausgang eines Anfechtungs- und Erstreckungsverfahrens nie sicher vo-raussagen lsst. Andererseits weil sich der fr eine Erstreckung erforderli-che Hrtefall mit dem Nachweis vergeblicher Wohnungssuche gut belegen lsst.

Wie kann eine zweite Erstreckung verlangt werden? Wurde die erste Erstreckung des Mietverhltnisses nicht ausdrcklich als endgltig bezeichnet, kann ein zweites und letztes Mal erstreckt werden. Dabei ist nicht von Bedeutung, ob die erste Erstreckung durch ein Urteil, einen Urteilsvorschlag oder durch eine Einigung (Vergleich) zustande ge-kommen ist.

Achtung Zweiterstreckungen werden nur sehr selten gewhrt. Verlassen Sie sich al-so nicht auf diese Mglichkeit.

Wann muss die Zweiterstreckung verlangt werden? Das Begehren fr eine Zweiterstreckung muss 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckungsdauer bei der Schlichtungsbehrde gestellt werden. Dabei muss der Mieter seine intensiven Suchbemhungen belegen (Inserate, Briefkopien, Telefonnotizen, Absagebriefe usw.). Er tut daher gut daran,



selber Suchinserate aufzugeben. Ebenso muss er wiederum seinen Hrte-fall darstellen, etwa mit einem Lohnausweis, einem Arztzeugnis oder sons-tige Unterlagen.

Auch in diesem Fall wird die Schlichtungsbehrde beide Parteien vor-laden und versuchen, eine Einigung zu erzielen. Misslingt dies, so kann die Behrde einen Urteilsvorschlag erlassen. Ist eine Partei mit diesem nicht einverstanden, kann sie ihn ablehnen und beim zustndigen Gericht kla-gen.

4. Spezialfall Familienwohnung

Das Gesetz gewhrt Familienwohnungen einen speziellen Schutz. Dieser gilt fr Wohnungen, in welchen ein Ehepaar oder ein gleichgeschlechtli-ches Paar in eingetragener Partnerschaft wohnt. Ob das betreffende Paar Kinder hat, spielt keine Rolle. Nicht als Familienwohnung im Sinne des Ge-setzes gilt das Zuhause eines unverheirateten Paars, auch wenn dieses gemeinsame Kinder hat. Der Schutz der Familienwohnung besteht darin, dass beide Partner nur gemeinsam kndigen knnen, selbst wenn nur ei-ner den Mietvertrag unterzeichnet hat. Kndigt der Vermieter eine Familien-wohnung, muss er beiden Partnern mit separater Post ein Kndigungsfor-mular zustellen. Daraufhin hat jeder Partner fr sich allein das Recht, die Kndigung anzufechten oder ein Erstreckungsbegehren zu stellen.

5. Spezialfall Hausverkauf

Beim Hausverkauf geht das Mietverhltnis automatisch auf den Kufer ber. Der neue Eigentmer kann nur unter Einhaltung der Kndigungsfrist auf den nchsten Kndigungstermin kndigen. Dem Mieter stehen danach dieselben Rechte (Anfechtung, Erstreckung usw.) wie gegenber dem alten Eigentmer zu.

Wichtig Oft versucht ein neuer Eigentmer, die bestehenden Mietverhltnisse so frh wie mglich zu kndigen, oft sogar bevor er Eigentmer ist. In einem solchen Fall sollten sie als Mieter beim zustndigen Grundbuchamt ab-klren, auf welches Datum der Eigentumsbergang erfolgte. Ist die Kndi-gung vor diesem Datum abgeschickt worden, ist sie ungltig. Massgebend ist das sogenannte Tagebuch beim Grundbuchamt.

Kndigung von langfristigen Mietvertrgen beim Hausverkauf Mietern mit langfristigem Mietvertrag kann der neue Eigentmer nach dem Verkauf des Hauses in Ausnahmefllen trotzdem auf den nchsten gesetz-lichen Termin kndigen. Nmlich dann, wenn er einen dringenden Eigen-bedarf geltend machen kann. Dieser muss aber wirklich dringend sein. Auch in diesem Fall ist eine Anfechtung der Kndigung und/oder ein Be-gehren auf Mieterstreckung mglich. Dabei hat die Schlichtungsbehrde zunchst die Dringlichkeit des Eigenbedarfs zu prfen.

Der alte Eigentmer schuldet den betroffenen Mietern im Fall einer solchen vorzeitigen Kndigung Schadenersatz. Die Kndigung von langfris-tigen Mietvertrgen nach einem Hausverkauf ist deshalb sehr selten, da



der Verkufer den Kufer meist vertraglich zur bernahme der Mietvertrge verpflichtet.

Sind langfristige Mietvertrge jedoch im Grundbuch eingetragen, so knnen diese nach dem Verkauf der Liegenschaft selbst bei dringendem Eigenbedarf des Kufers nicht gekndigt werden.

Wird die Liegenschaft im Rahmen einer Pfandverwertung amtlich ver-steigert, gehen langfristige Mietverhltnisse nicht in jedem Fall auf den neuen Eigentmer ber und knnen auf den nchsten gesetzlichen Termin gekndigt werden. Die in diesen seltenen Fllen anwendbaren Regeln sind kompliziert. Fr das genaue Vorgehen empfiehlt sich eine Beratung durch den Mieterinnen- und Mieterverband (MV) oder eines Anwalts.

Liste von Entscheiden ber die Erstreckung

Zusammengestellt von Richard Pntener, Rechtsanwalt, Grenchen

Wohnungsmiete

Hrtegrnde Entscheid

Ein Zahlungsrckstand des Mieters schliesst eine Er-streckung nur dann zum vornherein aus, wenn die Kn-digung nach Art. 257d erfolgte. Die Grnde des Zah-lungsverzuges sind bei der Interessenabwgung zu be-rcksichtigen.

Nachdem die kantonale Instanz eine Erstreckung ausgeschlossen hat, weist das Bundesgericht die Sache zur Beur-teilung der Hrte an die Vorinstanz zu-rck1

(Verkauf der Liegenschaft) Ein dringender Eigenbedarf kann sich aus wirtschaftlichen Grnden ergeben. Eine Erstreckung ist aber auch trotz Dringlichkeit mglich.

Erstmalige Erstreckung :1 Jahr2

Alleinerziehende Mutter mit vier Kindern Eine zweite Erstreckung wird gewhrt, wenn intensive Suchbem-hungen nachgewiesen werden. Ohne eigenbedarfshn-liche Interessen des Vermieters wre eine maximale Erstreckung angebracht.

Ersterstreckung: 2 Jahre, Zweit-erstreckung: 1 Jahr3

Die Haltung eines Hundes trotz Verbotes im Mietvertrag schliesst bei Vorliegen einer Hrte eine Erstreckung nicht aus.

Erstreckung: 2 Jahre4

Bei Vorliegen einer grossen Hrte (Lange Dauer des Mietverhltnisses (25 Jahre), finanzielle Schwierigkei-ten des Mieters) und einem nicht dringenden Eigenbe-darf des Vermieters rechtfertigt sich eine lange Erstre-ckung.


Bei Vorliegen einer Hrte (Vater mit 3 Kindern/ Eigenin-vestitionen von Fr., 20'000.--/ Vertrauen auf lange Miet-dauer auf Seiten des Mieters) und einem nicht dringen-den Eigenbedarf des Vermieters rechtfertigt sich eine lange Erstreckung.

Erstreckung: 3 Jahre einmalig6

15-jhriges Mietverhltnis. Regel ist die erstmalige Er-streckung. Fr def. Erstreckung bedarf es besondere Grnde.

Erstreckung: 6 Monate, einmalig7

1 BGE, 1. ZA, 10.12.1991, in: mp 1/92 S. 42 2 BGE 118 II 50 ff., mp 1/93 S. 35ff 3 BGE, 5.1.1994, in: MRA 1/95 4 BGE, 4C.226/2000, 6.2.2001, in: mp 4/01 S. 215 5 Appellationsgericht GE,22.6.2001, in: mp 4/01 S. 218 6 Appellationsgericht GE,9.10.2000, in: MP 4/01 S. 220 7 BGE, 5.1.1994, in: MRA 1/95 S. 39 ff.



Bei fehlendem Eigenbedarf ist fr einen betagten Mieter (79) in prekren finanziellen Verhltnissen und bei lan-ger Mietdauer (30 Jahre) eine lange Erstreckung zu ge-whren, auch wenn der Mieter wenig Suchbemhungen vorweist.


Mietdauer 28 Jahre, Mieterin 87-jhrig, nur noch Eintritt in Pflegheim mglich.

Erstreckung: 1. Instanz: 2 Jahre, erst-malig, 2. Instanz: 1 Jahre9

Mietdauer 9 Jahre, Mieterin 65-jhrig gesundheitlich angeschlagen, Eigenbedarf des Vermieters.

Erstreckung: 2 Jahre, erstmalig10

Eigenbedarf. Mietdauer 18 Monate. Der dringende EB setzt keine Notlage voraus. Die Dringlichkeit ist zeitlich und sachlich zu verstehen.

Erstreckung: 2 Jahre einmalig11

Mietdauer 3 Jahre. Bescheidenes Einkommen. Mglich-keit fr Kinder, das Schuljahr zu beenden. Keine Such-bemhungen bis Verhandlung vor Kantons- (Ober-) Ge-richt.

Erstreckung: 3 Jahre und 4 Monate, einmalig12

Mietdauer 5 Jahre. Fnf Kinder. Drftiges Einkommen. Mieter gesundheitlich angeschlagen. Vermieter braucht Wohnung fr Angestellte.

Erstreckung: 1 Jahre, einmalig13

Mieterin in Scheidung begriffen, arbeitslos. Mangelnde Suchbemhungen fr Zweiterstreckung schliessen eine solche nicht aus.

Ersterstreckung: Jahr , Zweiter-streckung: 1 Jahre14

Mietdauer 7 Jahre. Betreuung der Eltern hindert Such-bemhungen nicht. Lange Wohndauer bedeutet nicht zwingend Quartierverbundenheit. Zweimaliger Umzug innert 2 Jahren zumutbar. Suchbemhungen auf alle Quartiere ausdehnen. Mieterinvestitionen fhren zu keiner Hrte.

Keine Erstreckung15

(Luxusvilla) Mietdauer 5 Jahre. Mieter haben drei Kinder und sind in finanziell ausgezeichneten Verhltnissen. Von den Mietern kann nicht verlangt werden, dass sich ihr Lebensstil tiefgreifend ndert.

Erstreckung: 3 Jahre, einmalig16

Geschftsmieten usw.

(Vereinslokal) Es sind allein die persnlichen Inter-essen des Mieters und nicht diejenigen seiner Unter-mieter massgebend.

Keine Erstreckung17

(Restaurant) Mietdauer: 3 Jahre. Befristeter Vertrag (zweimal erneuert). Erstreckung: 2 Jahre, einmalig

18

(Restaurant) Mietdauer 10 Jahre. Keine ernsthaften Suchbemhungen. Lange Kndigungsfrist ist bei der Erstreckungsdauer anzurechnen.

Erstreckung. 5 Jahre, einmalig19

8 Cour de Justice, GE, 7.4.2003, in: mp 3/03 S. 137 ff. 9 Obergericht ZH, 23.8. 2000, in: MRA 5/00 S. 380 ff. 10 BGE, 8.5.1998, in: MRA 2/99 S. 46 ff. 11 BGE, 4.3.2002, 4C.400/2001, in: MRA 3/02 S. 103 ff. 12 BGE, 28.10.2003, 4C.201/2003), in: MRA 1/04, S. 1 ff. 13 Bezirksgerichtsprsident Schwyz, 14.3. 1995, in: Mitteilungen des BWO Nr. 27 S. 49 ff. 14 Bezirksgerichtsprsidium Oberlandquart, 16.2.1995, in: Mitteilungen des BWO Nr. 27 S. 53 15 Obergericht Zrich, 22.2.2002, in: MRA 4/02 152 16 BGE, 18.11.2002, 4C.267/2002, in: MRA 2/03, S. 47 ff. 17 Schlichtungsbehrde Zrich, 22.8. 2000, in: MRA 2/01 S. 55 ff. 18 BGE, 21.3.2000, in: MRA 3/01 S. 69 ff. 19 BGE 125 III 226, in: MRA 4/99 S. 166 ff.



(Ladenlokal) Mietdauer 2 Jahre. Erstreckung: 3 Jahre (Vergleich vor der

Schlichtungsbehrde)20

(Coiffeur-Salon) Mietdauer 10 Jahre, Hrtegrnde: Verlust des Kundenstamms und der guten Lage. Inter-esse des V: Eigenbedarf.

Erstreckung: 3 Jahre und 3 Monate ein-

malig21

(Hotel Garni) Nach Erhalt der Kndigung muss sich der Mieter ernsthaft um Ersatz bemhen, andernfalls ist schon eine erste Erstreckung ausgeschlossen. Ist die Suche nach einem Ersatzobjekt aussichtslos, knnen keine bertriebenen Suchbemhungen verlangt wer-den.

Erstreckung: 2 Jahre

(Altrechtlicher Fall)22

Bei Versteigerung einer Liegenschaft mit Doppelaufruf ist eine Erstreckung mglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfllt sind.


Nicht dringender Umbau eines Restaurants nach zwanzig Jahre Mietdauer. Unzureichende Suchbe-mhungen des Mieters. Bei ungewissen Chancen et-was Neues zu finden ist eine erstmalige Erstreckung zu gewhren.


(Coiffeur-Geschft) Kein dringender Eigenbedarf. Mie-ter nhert sich dem Pensionsalter. Erstreckung: 4 Jahre, erstmalig

25

(Restaurant) wegen selbstverschuldetem Eigenbedarf. Fnfjhrige Mietdauer. Erstreckung: 3 Jahre definitiv

26

Das Mietverhltnis ber einen Gemsegarten kann nicht erstreckt werden Keine Erstreckung

27

(Mrz 2015)

20 BGE, 18.1.2000, in: MRA 2/01, S. 42 ff. 21 BGE, 10.7. 2000, in: MRA 3/2001 S. 75 ff. 22 BGE, 1.ZA, 19.9.1990, in: mp 1/91 S. 6 23 BGE, 1.ZA, 26.11.2001, 4C.240/2001, in: mp 1/02 S. 42 ff. 24 Cour de Justice, GE, 10.12.2001, in: mp 2/04 S. 114 ff. 25 Cour de Justice, GE, 7.10.2002, in: mp 2/04 S. 117 ff. 26 BGE, 18.1.1996, in: MRA 5/96 S. 196 27 Cor de Justice Genf, 13.3.2000, in: mp 2/00 S. 85

Kndigung durch Vermieter: Anfechtung durch Mieter1. Anfechtung der KndigungZustzlicher Schutz in Genossenschaftswohnung

2. Die Erstreckung des MietverhltnissesArgumente fr eine Erstreckung?Wie lange kann das Mietverhltnis erstreckt werden?Keine Erstreckung, wenn der Mietvertrag verletzt wurdeKeine Erstreckung, wenn der Mietzins nicht pnktlich bezahlt wirdKeine Erstreckung bei Umbau- und AbbruchliegenschaftenKeine Erstreckung, wenn ein Ersatzobjekt angeboten wurde

3. VerfahrenInnert 30 Tagen an die SchlichtungsbehrdeWas tut die Schlichtungsbehrde?Beweis des Hrtefalls im ErstreckungsverfahrenWie kann eine zweite Erstreckung verlangt werden?Wann muss die Zweiterstreckung verlangt werden?

4. Spezialfall Familienwohnung5. Spezialfall HausverkaufKndigung von langfristigen Mietvertrgen beim Hausverkauf

Liste von Entscheiden ber die ErstreckungWohnungsmiete

Geschftsmieten usw.

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