Die DIN 18920 Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen und die RAS-LP4 Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren zu sind beachten.

3.3.6. Auf den öffentlichen und privaten Grünflächen sowie auf den Waldflächen sind Mobilfunkanlagen unzulässig.

4. Immissionsschutz auf den Baugrundstücken entlang der Bahnlinie und der

BAB München-Lindau (A 96)

4.1 Baulicher Schallschutz 4.1.1. Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind gem. den einschlägigen

Lärmvorschriften (RLS 90, Schall 03 etc.) die Beurteilungspegel bzw. maßgeblichen Außenlärmpegel (i.S. DIN 4109) zu ermitteln und anhand dieser die resultierenden bewerteten Bauschalldämm-Maße der lärmbeaufschlagten Außenflächen (bei Dachgeschoßausbau einschließlich der Dachhaut) von schutzbedürftigen Räumen i.S. der Nummer 4.1 der DIN 4109, insbesondere von Wohnungen (siehe entsprechende Artikel der BayBO in der jeweils gültigen Fassung), entsprechend der Tabelle 8, 9 und 10 der DIN 4109 festzulegen. Die DIN 4109 ist beim Beuth Verlag GmbH, Berlin, zu beziehen. Sie ist beim Deutschen Patentamt archivmäßig gesichert niedergelegt und kann während der Dienststunden bei der Gemeinde Gräfelfing im Rathaus, Bauverwaltung, Zimmer 17/1, Ruffiniallee 2, 82166 Gräfelfing, eingesehen werden. An den bahnnahen Gebäuden ist abweichend davon das Maximalpegelkriterium gem. B.2 der DIN 4109 zu prüfen und ggf. zu berücksichtigen.

4.1.2. An Fassaden mit Beurteilungspegeln > 45 dB(A) im Nachtzeitraum sind zum Lüften notwendige Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern nur zulässig, wenn sie hinter einer festen, schallabsorbierend ausgekleideten und mit einer Lüftungsmöglichkeit versehenen Verglasung (Wintergarten) liegen. Alternativ sind die betreffenden Räume mit einer schallgedämmten Belüftungseinrichtung auszustatten. Beide Einrichtungen dürfen die Schalldämmung der Gebäudeaußenhaut nicht mindern. Die Wintergärten sind mit versetzt angeordneten Fensterflügeln zu versehen und in geschlossener Form auszuführen.

4.1.3. Im Bauvollzug (auch Freistellungsverfahren) ist seitens des Entwurfsverfassers der Schall- bzw. Immissionsschutz grundsätzlich nachzuweisen und sicherzustellen. Bei maßgeblichen Außenlärmpegeln (vgl. DIN 4109) von gleich oder höher als 61 dB(A) ist der Nachweis zwingend.

1.4 Zulässige Grundfläche

1.4.1. Überschreitungen durch die Grundflächen von Balkonen, Terrassen, nicht mit Räumen überbauten offenen Überdachungen und mit dem Hauptgebäude ver-bundenen baulichen Anlagen sowie allen sonstigen in den Abstandsflächen gem. Art. 6 Abs. 8 BayBO zulässigen Bauteilen sind bis zu 25 % und Über-schreitungen durch Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten Anlagen bis zu weiteren 75 % der festgesetzten Grundfläche zulässig.

2. Überbaubare Grundstücksfläche

2.1 Hauptgebäude

2.1.1. Lage der Gebäude auf dem Grundstück

A.2.1.1.1. Die grundsätzliche Zulässigkeit, Gebäude bis an die Baugrenzen heranzurücken, entbindet nicht von der Einhaltung der Abstandsflächen gemäß den Vorschriften der Bayerischen Bauordnung.

A.1.1.1.1. Entlang von bestehenden Gebäudefronten gezeichnete unvermaßte Baugrenzen sind in ihrer Lage durch die Außenfronten dieser Gebäude festgesetzt.

A.1.1.1.2. Werden Gebäude näher als 8,00 m an die Straßenbegrenzungslinie herangerückt, dürfen nur 75 % der Grundstücksbreite an der straßenseitigen Front mit Haupt-gebäuden, Gerätehäusern, Garagen und offenen Überdachungen bebaut werden.

2.2 Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen

2.2.1. Garagen und offene Stellplätze

A.2.2.1.1. Die notwendigen Stellplätze sind auf dem Baugrundstücken in Form von Gara-gen und offenen Stellplätzen unterzubringen. Offene Stellplätze dürfen mit überdachten, aber allseits offenen, leichten Holz- oder Stahlkonstruktionen überdeckt werden.

A.2.2.1.2. Bei Wohnungen bis 120 m² Wohnfläche ist ein Stellplatz je Wohnung, bei größe-ren Wohnungen sind 2 Stellplätze je Wohnung nachzuweisen. Dies gilt nicht für die Grundstücke mit Flächen für den Gemeinbedarf. Hier ist die Anzahl der Stellplätze nach dem tatsächlichen Bedarf nachzuweisen.

2.2.2. Lage der Garagen auf dem Grundstück

A.2.2.2.1. Einzel- und Doppelgaragen müssen einen Mindestabstand von 5,0 m zur Straßenbegrenzungslinie einhalten. Bei Abständen von 8,0 m und mehr ist die Zufahrtsbreite an der Straßenbegrenzungslinie auf 4,0 m zu begrenzen.

A.2.2.2.2. Garagen und Stellplätze gemäß § 12 BauNVO und Tiefgaragen mit ihren Abfahrtsrampen dürfen auf den Grundstücken auch außerhalb der Baugrenzen errichtet werden.

2.2.3. Befestigte Grundstücksflächen, wie Stellplätze etc.

A.2.2.3.1. Die Flächen für oberirdische Stellplätze, Grundstückszufahrten, Geh- und Rad-wege sind mit wasserdurchlässigen Belägen anzulegen.

E

ED

E

Gemeinde Gräfelfing

Ruffiniallee 2

82166 Gräfelfing

Bebauungsplan

Nr. 25 / Lochham

für den Bereich Lochhamer Straße, Lindenstraße,

Buchenstraße und Friedenstraße (beidseitig)

Planfertiger b e r n k l a u

Architektur + Stadtplanung

Projektmanagement

Buchenstraße 8

82166 Gräfelfing-Lochham

Plandatum 10.12.2013

B Textliche Hinweise und Empfehlungen

1. Den Bauanträgen ist ein Freiflächengestaltungsplan in 4-facher Fertigung im Maßstab 1:200 oder größer beizufügen. Die Freiflächengestaltung kann auch im Erdgeschoß-Grundriß dargestellt werden. In diesem Fall ist davon eine 4. Ausfertigung beizulegen.

2. Es wird darauf hingewiesen, daß ausreichend Platz für die Unterbringung von getrennten Abfallsammelbehältern entsprechend dem Abfallkonzept des Land-kreises, bzw. der Gemeinde vorgesehen wird.

3. Für die Verwertung organischer Abfälle auf den Grundstücken sollen Kom-postiermöglichkeiten vorgesehen werden.

4. Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern, soweit es nicht als Brauchwasser für Toiletten, Waschmaschinen und Gartenbewässerung genutzt wurde. Dachwasser von unbeschichteten Kupfer-, Zink- und Bleidächern ist breitflächig über der belebten Oberbodenzone zu versickern. Auf die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung wird verwiesen. Um eine Verunreinigung des Untergrunds bzw. des Grundwassers zu verhindern, sind Tiefgaragenböden dicht auszuführen.

5. Die erforderlichen Abstände zu Versorgungsleitungen sind einzuhalten.

E Verfahrensvermerke

1. Aufstellungsbeschluss

Der Beschluss zur Neuaufstellung des Bebauungsplans wurde vom Gemeinderat Gräfelfing am 26.07.1977 und 15.03.2005 gefasst und am 31.03.2005 ortsüblich bekanntgemacht (§ 2 Abs. 1 BauGB).

2. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB mit öffentlicher Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans in der Fassung vom 18.05.2010 hat in der Zeit vom 20.08.2010 bis 20.09.2010 stattgefunden.

3. Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange

3.1 Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB für den Entwurfs des Bebauungsplans in der Fassung vom 18.05.2010 hat in der Zeit vom 04.09.2010 bis 06.10.2010 stattgefunden.

3.2 Zu dem Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 16.02.2012 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 08.05.2012 bis 11.06.2012 beteiligt.

3.3 Zum geänderten Plan einschließlich Begründung in der Fassung vom 19.03.2013 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB, beschränkt auf die Änderungen, in der Zeit vom 25.07.2013 bis 12.08.2013 erneut beteiligt.

3.4 Zum geänderten Plan einschließlich Begründung in der Fassung vom 10.12.2013 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB, beschränkt auf die Änderungen, in der Zeit vom 05.08.2014 bis 22.08.2014 erneut beteiligt.

4. Öffentliche Auslegung

4.1 Der Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 16.02.2012 wurde mit der Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 23.03.2012 bis 23.04.2012 öffentlich ausgelegt.

4.2 Der geänderte Plan einschließlich Begründung in der Fassung vom 19.03.2013 wurde gemäß § 4a Abs. 3 BauGB, beschränkt auf die Änderungen, in der Zeit vom 12.04.2013 bis 26.04.2013 erneut öffentlich ausgelegt.

4.3 Der geänderte Plan einschließlich Begründung in der Fassung vom 10.12.2013 wurde gemäß § 4a Abs. 3 BauGB, beschränkt auf die Änderungen, in der Zeit vom 04.04.2014 bis 18.04.2014 erneut öffentlich ausgelegt.

5. Satzungsbeschluss

Die Gemeinde Gräfelfing hat mit Beschluss des Gemeinderats vom 23.09.2014 den Bebauungsplan gemäß § 10 Abs. 1 BauGB in der Fassung vom 10.12.2013 als Satzung beschlossen.

Gräfelfing, den

1. Bürgermeisterin

6. Bekanntmachung und in Kraft treten

Der Satzungsbeschluss zu dem Bebauungsplan wurde am ...................... gemäß § 10 Abs. 3 Halbsatz 2 BauGB ortsüblich mit Rückwirkung zum 16.01.2014 bekannt gemacht. Der Bebauungsplan ist damit in Kraft getreten.

Gräfelfing, den

1. Bürgermeisterin

51.250,65 m2

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Lochhamer Str.

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bn

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bn

bn

bn

Bebauungsplan Nr 25Gemeinde Gräfelfing

Geltungsbereich

C Festsetzungen durch Planzeichen

1.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs

2. Art der baulichen Nutzung

Reine Wohngebiete ( § 3 BauNVO)WR

Baugrenze; entlang von bestehenden Gebäudefrontengezeichnete unvermaßte Baugrenzen sind in ihrer Lagedurch die Außenfronten dieser Gebäude festgesetzt.

1. Geltungsbereich

Flächen für Stellplätze / Gemeinschaftsstellplätze

Straßenverkehrsfläche

Maß der baulichen Nutzung

Höchstzulässige Grundflächenzahl, z. B. GRZ 0,2

3.2

GRZ 0,2

6.1

Straßenbegrenzungslinie

2.1

3.

3.1

Zahl der zulässigen Vollgeschosse,z. B. max. 2 Vollgeschosse zulässig

II

6.2

7. Öffentliche Grünflächen

Bauweise, Baulinien, Baugrenzen4.

7.1 zu erhaltender Baumbestand

9. Sonstige Planzeichen

St / GSt9.1

G F L mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastendeFlächen (siehe § 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB)

9.3

überdachte Flächen, Stellplätze, Carport9.4

Bestehende Gebäude

1.

4.5

2.

3.

Planzeichen als HinweiseD

Flurstücknummer, z. B. 1039/31039/3

Bestehende Grundstücksgrenze

Maßentnahme:Die Kartengrundlage ist zur Maßentnahme nur bedingt geeignet. Keine Gewähr fürMaßhaltigkeit. Etwaige Differenzen sind bei Vermessungen auszugleichen.

Kartengrundlageamtliche Katasterblätter im M 1:1000 vom Frühjahr 2006FlSt 1034/13 und 1035/15 nach Neubebauung aktualisiert

9.5 Maßangabe in Metern17,5

6. Öffentliche Verkehrsflächen

M 1:1000

offene Bauweise4.1 o

nur Einzelhäuser zulässig4.2

nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig4.3

Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung9.6

3.3

GFZ 0,3 Höchstzulässige Geschoßflächenzahl, z.B. GFZ 0,35.2 Kirchen und kirchlichen Zwecken dienende Gebäude

und Einrichtungen

5.1 Flächen für den Gemeinbedarf

5. Einrichtungen und Anlagen

Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen5.3

7.2 öffentliche Grünfläche

7.3 Wald

Allgemeine Wohngebiete ( § 4 BauNVO),Ausnahmen nach Abs. 3 sind nicht zulässig

WA2.2

Ga Flächen für Garagen9.2

Nutzungsschablone, gültig für ganze Bereiche gleicherNutzung9.7

o

WA ohne Abs.3 IIGRZ 0,40 GFZ 0,80

1.2Dieser Bebauungsplan ersetzt innerhalb seines Geltungs-bereichs alle übrigen rechtskräftigen Bebauungspläne.

8. Private Grünflächen

8.1 zu erhaltende Einzelbäume und Baumgruppen,Fällungen sind nur in Abstimmung mit der Gemeindezulässig

Bereich ortsbildprägender Bäume und Sträucher aufprivatem Grund entlang öffentlicher Straßen und Wege(siehe auch Ziff. A 3.3.4)

8.2

besondere Bauweise für Gebäudelängen über 50 m4.4 b

bahnnahes Gebäudenach Ziff. 4.1.1 Festsetzungen durch Text

9.8 bn

Die Gemeinde Gräfelfing erläßt gemäß § 2 Abs. 1 sowie §§ 9, 10 und 13 des Baugesetz-buches - BauGB - in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert am 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548), der Verordnung über die bau-liche Nutzung der Grundstücke - BauNVO – in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466), Art. 81 der Bayer. Bauordnung - BayBO- in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.08.2007 (GVBl. 2007, S. 588) und Art. 23 der Gemeinde-ordnung für den Freistaat Bayern - GO - in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl. 1998, S. 796), zuletzt geändert am 26.07.2006 (GVBl. 2006, S. 405), diesen Bebauungsplan Nr. 25 als

Satzung

A Festsetzungen durch Text

1. Art und Maß der baulichen Nutzung

1.1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

1.1.1. Je angefangene 640 m² Grundstücksfläche ist 1 Wohnung in Wohngebäuden zulässig. Für das Grundstück Flst.-Nr. 1035/25 (Buchenstraße 7) sind max. 8 Wohnungen in Wohngebäuden zulässig. Auf den Grundstücken Flst.-Nr. 1035/2, 1035/46 und 1035/47 (Seniorenwohn- und Pflegeheim) und 1026/69 (evang. Kirche) wird die Zahl der Wohnungen nicht begrenzt (Flächen für Gemeinbedarf).

1.1.2. Auf dem Grundstück Flst.-Nr. 1039 (Pschorrhof) nördlich der Lochhamer Straße sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO allgemein zulässig. Anlagen nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 - 5 BauNVO sind gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht zulässig.

1.2 Ortsfeste Funkanlagen

1.2.1. Auf allen Baugrundstücken ist die Errichtung von Mobilfunkanlagen, die als Nebenanlagen i.S. des § 14 Abs. 1 BauNVO allein das durch den Geltungs-bereich dieses Bebauungsplans umgrenzte Baugebiet versorgen, unzulässig. Alle sonstigen Nebenanlagen und Einrichtungen i.S. des § 14 Abs. 1 BauNVO sind im Rahmen der bauordnungsrechtlichen Vorschriften innerhalb und außer-halb der Baugrenzen allgemein zulässig. Die gem. § 14 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise mögliche Zulässigkeit von Mobilfunkanlagen als fernmeldetechnische Nebenanlagen, die der Versorgung auch angrenzender Baugebiete dienen, wird ausgeschlossen.

1.3 Ortsfeste Anlagen der Wirtschaftswerbung

1.3.1. Ortsfeste Anlagen der Wirtschaftswerbung sind nur als Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO an der Stätte der Leistung zulässig.

3. Freiflächen

3.1 Einfriedungen

3.1.1. Einfriedungen sind nur in Form von hinterpflanzten Zäunen aus Maschendraht oder senkrechten Holzlatten in einer Höhe bis 1,4 m zulässig.

3.2 Abfallbehälter

3.2.1. Flächen für bewegliche Abfallbehälter sind, soweit sie nicht in den Gebäuden untergebracht sind, gestalterisch in die bauliche Anlage oder Einfriedungen zu integrieren bzw. dicht einzupflanzen.

3.3 Grünordnung

3.3.1. Pro Grundstück sind mindestens so viele Bäume zu pflanzen, daß je ange-fangene 300 m2 Gesamtgrundstücksfläche ein Baum kommt; bestehende Bäume sind hierauf anzurechnen. Hiervon ist bei straßenseitigen Grundstücksfronten von mehr als 12,00 m mindestens ein Baum pro 10 m Grundstücksbreite in der nicht überbaubaren Vorgartenzone zu pflanzen.

3.3.2. Für die zu pflanzenden Bäume sind nur einheimische standortgerechte Baum-arten sowie Obstbäume zulässig.

3.3.3. Die vorgesehenen Pflanzungen sind zu erhalten, zu pflegen und bei Absterben oder Beseitigung nachzupflanzen.

3.3.4. Vorhandene Sträucher und Bäume, vor allem Eichen, Linden, Ahorn, Ulmen, Eschen, Buchen, Birken und ortsbildprägende Nadelbäume, mit einem Stammumfang ab 0,50 m, sind zu erhalten, zu pflegen und bei den Baumaß-nahmen entsprechend den „Richtlinien zum Schutz von Bäumen und Sträuchern im Bereich von Baustellen“ zu schützen. Besonders vorhandene Bepflanzungen aus Bäumen und Sträuchern auf privatem Grund entlang öffentlicher Straßen und Wege, welche das Erscheinungsbild und den Charakter dieser Straßen und Wege, und somit das Ortsbild und die Wohnqualität, prägen, sind in ihrem Erscheinungsbild zu erhalten.

3.3.5. Bäume und Sträucher dürfen deshalb nur in Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung beseitigt werden.

Hinweise: Bäume und Sträucher dürfen nur außerhalb der Vogelbrutzeit im Winterhalbjahr zwischen dem 1. Oktober und 28. Februar beseitigt werden. Die Regelungen in Ziff. 3.3.4 und 3.3.5 richten sich gegen die völlige Abholzung der vorhandenen straßenbegleitenden Bepflanzung und der vollflächigen Rodung von Grundstücken, um zu verhindern, dass der Gartenstadt - Charakter gestört, oder sogar zerstört, wird. Gärtnerisch notwendige Pflegeschnitte werden von dieser Festsetzung nicht betroffen.

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Seniorenwohnheim

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Bahnstation Lochham

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1035/41

1035/21

1035/19

1035

1035/5

1035/34

1035/13

3

1a

1035

/24

1035/151037/70

1035/16

1035/8

Buchenstr.

Lind

enst

r.

Lindenpl.

5a

1035/44

1034/21 1037

/9

1035/46

1035/14

1026/124

1a

5a1b

5

1035/28

1035/4

6868a

10

Erweiterungsneubaufür Seniorenheim

1033/251033/9

1033/5

1035/16

GFZ 0,80III

GRZ 0,40

1033/18

GFZ 0,80III

GRZ 0,40

1034/381034/371034/39

WR IIo

GFZ 0,44GRZ 0,25

GFZ 0,27GRZ 0,19

GFZ 0,44GRZ 0,26

GFZ 0,31GRZ 0,20

GSt

WR IIo

GFZ 0,34GRZ 0,20

WR IIo

GFZ 0,35GRZ 0,20

GFZ 0,52GRZ 0,30 GFZ 0,35

GRZ 0,20

GFZ 0,35GRZ 0,18

GFZ 0,31GRZ 0,18

III

I

GFZ 0,56WA

GRZ 0,24

Ga

St

b

GFZ 0,51GRZ 0,30

GFZ 0,42GRZ 0,24

GFZ 0,24GRZ 0,14

GFZ 0,33GRZ 0,19

GFZ 0,35GRZ 0,20

bnbn

bn

bn

bn

bn

bn

E

E

3,00

5,00

11,75

8,00

5,00

7,10

3,00

3,00

8,00

20,0

0

20,005,0011,00

17,0

0

23,00

3,00

3,00

5,00

3,00

3,00

5,00

5,00

5,00

5,00

oWA ohne Abs.3 II

GFZ 0,45GRZ 0,25

GFLfür FlSt. 1039

GFZ 0,34GRZ 0,19

GFZ 0,41GRZ 0,24

oWA ohne Abs.3 II