www.mietrecht.ch mietrechtspraxis/mp

Obligationenrecht (OR)1

Die auf 1.1.2007 in Kraft tretenden Ergnzungen durch das neue Partner-

schaftsgesetz (PartG vom 18. Juni 2004) sind kursiv eingefgt (s. Art. 266m

Abs. 3, Art. 266n und Art. 273a Abs. 3)2.

Achter Titel: Die Miete

Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen

Art. 253 A. Begriff und Geltungsbe-reich

I. Begriff

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem

Mieter eine Sache zum Gebrauch zu berlassen, und der

Mieter, dem Vermieter dafr einen Mietzins zu leisten.

Art. 253a

(s. auch Art. 1 und 2 VMWG) II. Geltungsbe-reich

1. Wohn- und Geschftsru-me

1 Die Bestimmungen ber die Miete von Wohn- und Ge-schftsrumen gelten auch fr Sachen, die der Vermieter

zusammen mit diesen Rumen dem Mieter zum Gebrauch

berlsst. 2 Sie gelten nicht fr Ferienwohnungen, die fr hchstens

drei Monate gemietet werden.

3 Der Bundesrat erlsst die Ausfhrungsvorschriften.

Art. 253b

(s. auch Art. 1 und 2 VMWG) 2. Bestimmun-gen ber den Schutz vor missbruchli-chen Mietzin-sen

1 Die Bestimmungen ber den Schutz vor missbruchlichen

Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemss fr nichtland-

wirtschaftliche Pacht- und andere Vertrge, die im wesentli-

chen die berlassung von Wohn- oder Geschftsrumen

gegen Entgelt regeln. 2 Sie gelten nicht fr die Miete von luxurisen Wohnungen

und Einfamilienhusern mit sechs oder mehr Wohnrumen

(ohne Anrechnung der Kche).

3 Die Bestimmungen ber die Anfechtung missbruchlicher Mietzinse gelten nicht fr Wohnrume, deren Bereitstellung

von der ffentlichen Hand gefrdert wurde und deren Miet-

zinse durch eine Behrde kontrolliert werden.

Art. 254

(s. auch Art. 3 VMWG) B. Koppe-lungsgeschfte

Ein Koppelungsgeschft, das in Zusammenhang mit der Mie-

te von Wohn- oder Geschftsrumen steht, ist nichtig, wenn

der Abschluss oder die Weiterfhrung des Mietvertrags da-

von abhngig gemacht wird und der Mieter dabei gegenber

dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung ber-

nimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsa-

che zusammenhngt.

1 SR 220; in Kraft ab 1.7.1990

2 Voraussetzung fr die Anwendung dieser Bestimmungen ist der Eintrag im

Partnerschaftsregister (beim Standesamt). Art. 2 Partnerschaftsgesetz (PartG, SR 211.231) lautet:

Grundsatz

1 Zwei Personen gleichen Geschlechts knnen ihre Partnerschaft eintragen lassen.

2 Sie verbinden sich damit zu einer Lebensgemeinschaft mit gegenseitigen Rechten und Pflichten.

3 Der Personenstand lautet: in eingetragener Partnerschaft.

www.mietrecht.ch mietrechtspraxis/mp

Art. 255

C. Dauer des Mietverhltnis-ses

1 Das Mietverhltnis kann befristet oder unbefristet sein.

2 Befristet ist das Mietverhltnis, wenn es ohne Kndigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll.

3 Die brigen Mietverhltnisse gelten als unbefristet.

Art. 256 D. Pflichten des Vermieters

I. Im allgemei-nen

1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen

Zustand zu bergeben und in demselben zu erhalten. 2 Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters

sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:

a. vorformulierten Allgemeinen Geschftsbedingungen;

b. Mietvertrgen ber Wohn- oder Geschftsrume.

Art. 256a II. Auskunfts-pflicht

1 Ist bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhltnis-ses ein Rckgabeprotokoll erstellt worden, so muss der

Vermieter es dem neuen Mieter auf dessen Verlangen bei

der bergabe der Sache zur Einsicht vorlegen.

2 Ebenso kann der Mieter verlangen, dass ihm die Hhe des Mietzinses des vorangegangenen Mietverhltnisses mitgeteilt

wird.

Art. 256b III. Abgaben und Lasten

Der Vermieter trgt die mit der Sache verbundenen Lasten und ffentlichen Abgaben.

Art. 257

E. Pflichten des Mieters I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkos-ten

1. Mietzins

Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter fr die berlassung der Sache schuldet.

Art. 257a

(s. auch Art. 4 VMWG) 2. Nebenkos-ten

a. Im allgemei-nen

1 Die Nebenkosten sind das Entgelt fr die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der

Sache zusammenhngen.

2 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er

dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.

Art. 257b

(s. auch Art. 5 bis 8 VMWG) b. Wohn- und Geschftsru-me

1 Bei Wohn- und Geschftsrumen sind die Nebenkosten die

tatschlichen Aufwendungen des Vermieters fr Leistungen,

die mit dem Gebrauch zusammenhngen, wie Heizungs-,

Warmwasser und hnliche Betriebskosten, sowie fr ffent-

liche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache erge-

ben. 2 Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in

die Belege gewhren.

Art. 257c 3. Zahlungs-termine

Der Mieter muss den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, sptestens aber am Ende der Mietzeit

bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder orts-

blich ist. Art. 257d

www.mietrecht.ch mietrechtspraxis/mp

4. Zahlungs-rckstand des Mieters

1 Ist der Mieter nach der bernahme der Sache mit der Zah-lung flliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rckstand, so

kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen

und ihm androhen, dass bei unbentztem Ablauf der Frist das

Mietverhltnis gekndigt werde. Diese Frist betrgt mindes-

tens zehn Tage, bei Wohn- und Geschftsrumen mindestens

30 Tage.

2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschftsrumen mit

einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats

kndigen.

Art. 257e II. Sicherheiten durch den Mieter

1 Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschftsrumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Ver-

mieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem

Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen.

2 Bei der Miete von Wohnrumen darf der Vermieter hchs-

tens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen. 3 Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider

Parteien oder gesttzt auf einen rechtskrftigen Zahlungsbe-

fehl oder auf ein rechtskrftiges Gerichtsurteil herausgeben.

Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des

Mietverhltnisses keinen Anspruch gegenber dem Mieter

rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die

Rckerstattung der Sicherheit verlangen.

4 Die Kantone knnen ergnzende Bestimmungen erlassen.

Art. 257f III. Sorgfalt und Rcksichtnah-me

1 Der Mieter muss die Sache sorgfltig gebrauchen.

2 Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbe-

wohner und Nachbarn Rcksicht nehmen. 3 Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermie-

ters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rcksichtnahme weiter, so

dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortset-

zung des Mietverhltnisses nicht mehr zuzumuten ist, so

kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschftsrumen

mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Mo-

nats kndigen.

4 Der Vermieter von Wohn- oder Geschftsrumen kann

jedoch fristlos kndigen, wenn der Mieter vorstzlich der

Sache schweren Schaden zufgt.

Art. 257g IV. Meldepflicht 1 Der Mieter muss Mngel, die er nicht selber zu beseitigen

hat, dem Vermieter melden.

2 Unterlsst der Mieter die Meldung, so haftet er fr den

Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht.

Art. 257h V. Duldungs-pflicht

1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mngeln oder zur Behebung oder Ver-

meidung von Schden notwendig sind. 2 Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu

besichtigen, soweit dies fr den Unterhalt, den Verkauf oder

die Wiedervermietung notwendig ist.

3 Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigun-

gen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchfhrung auf die

www.mietrecht.ch mietrechtspraxis/mp

Interessen des Mieters Rcksicht nehmen; allfllige Anspr-

che des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art.

259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehal-

ten.

Art. 258 F. Nichterfl-lung oder mangelhafte Erfllung des Vertrags bei bergabe der Sache

1 bergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten

Zeitpunkt oder mit Mngeln, welche die Tauglichkeit zum

vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich be-

eintrchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109

ber die Nichterfllung von Vertrgen vorgehen. 2 bernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mngel und

beharrt er auf gehriger Erfllung des Vertrags, so kann er

nur die Ansprche geltend machen, die ihm bei Entstehung

von Mngeln whrend der Mietdauer zustnden (Art. 259a-

259i).

3 Der Mieter kann die Ansprche nach den Artikeln 259a-

259i auch geltend machen, wenn die Sache bei der berga-

be Mngel hat:

a. welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch

zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheb-

lich beeintrchtigen;

b. die der Mieter whrend der Mietdauer auf eigene Kosten

beseitigen msste (Art. 259).

Art. 259 G. Mngel whrend der Mietdauer