Embed Size (px)
Citation preview
Partnerschaften2018GESCHÄFTSBERICHT DER DÜSSELDORFER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT eG
Inhalt 3
Inhalt
Auf einen Blick 6
Das Unternehmen 7
Bericht des Aufsichtsrates 9
Bericht des Vorstandes
Allgemeines und Aktuelles 10
Wohnungsbewirtschaftung 12
Projektentwicklung Neubau 14
Instandhaltung und Modernisierung 20
Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage 24
Vertreterversammlung 25
Danksagung 25
Tochtergesellschaften 26
Lagebericht 28
Jahresabschluss 32
Hinweis zum Bestätigungsvermerk 42
Cornelia Zuschke
Dezernentin der Stadt Düsseldorf
4
Im Gespräch mit Cornelia Zuschke
Die Planungen der DWG sehen den Neubau von mehr als 800 Wohnungen in Düsseldorf vor. Wie wichtig sind diese Aktivitäten?
Es ist entscheidend, dass sich auch die Genossenschaften für die Erweiterung ihrer Bestände engagieren. Wir brauchen das. Auch deshalb, weil Genossen- schaften eine ganz besondere Bindung zwischen Wohnungsbestand und den Menschen aufbauen – oft über Generationen.
Politik und Verwaltung drücken beim Bau neuer Wohnungen aufs Tempo. Befürchten Sie nicht künftige Leerstände?
Es hat noch nie seit dem Wiederaufbau so viel Wohnungsbau gegeben wie heute. Und trotzdem reicht es nicht aus. Wichtig ist, dass qualitätsvolle und flexible Bauformen entstehen, die eine multifunktionale Nutzung ermöglichen. Dann ist Leerstand für die Zukunft kein Thema. Guter Wohnungsbau ist robust und nach- haltig. Er wird sich wandelnden Lebens- und Arbeitsformen gerecht.
Auf dem Schlösserareal entstehen in einem genossenschaftlichen Gemeinschafts- projekt über 200 neue Wohnungen. Sollte die Stadt solche Projekte nicht verstärkt fördern?
Genossenschaften sind in der Tat prädestiniert für synergetische Partnerschaften, und zwar einer jeden baulichen Entwicklung, weil sie Bestandshalter sind. Sie sorgen für Stabilität und Werthaltigkeit. Die Stadt Düsseldorf hat deshalb bereits über die schon beplante eine weitere hochwertige benachbarte Fläche bereit- gestellt. Es liegt an den Genossenschaften, hier ihre Kooperation fortzusetzen.
Was ist aus Ihrer Sicht im Bereich Neubau und Quartiersgestaltung wichtig? Worauf sollte ein Bauherr wie die DWG achten?
Wir sollten im Neubau nicht einfach übrig gebliebene Flächen oder Lücken füllen und dabei Resträume erzeugen. Baumaßnahmen stehen nie für sich allein. Sie sind immer mit den Stadträumen in Verbindung. Wichtig ist, dass wir das Ganze im Blick behalten. Das betrifft die Infrastruktur, aber auch die Durchmischung von Quartieren. Wirklich interessante Projekte sind solche, die Durchlässigkeit, Substanz und Qualität in den nachbarschaftlichen Beziehungen der Menschen anstreben.
Das Ganze im Blick behalten
Cornelia Zuschke
Dezernentin der Stadt Düsseldorf
Im Gespräch mit Cornelia Zuschke
Das Ganze im Blick behalten
Die Planungen der DWG sehen den Neubau von mehr als 800 Wohnungen in Düsseldorf vor. Wie wichtig sind diese Aktivitäten?
Es ist entscheidend, dass sich auch die Genossenschaften für die Erweiterung ihrer Bestände engagieren. Wir brauchen das. Auch deshalb, weil Genossen- schaften eine ganz besondere Bindung zwischen Wohnungsbestand und den Menschen aufbauen – oft über Generationen.
Politik und Verwaltung drücken beim Bau neuer Wohnungen aufs Tempo. Befürchten Sie nicht künftige Leerstände?
Es hat noch nie seit dem Wiederaufbau so viel Wohnungsbau gegeben wie heute. Und trotzdem reicht es nicht aus. Wichtig ist, dass qualitätsvolle und flexible Bauformen entstehen, die eine multifunktionale Nutzung ermöglichen. Dann ist Leerstand für die Zukunft kein Thema. Guter Wohnungsbau ist robust und nach- haltig. Er wird sich wandelnden Lebens- und Arbeitsformen gerecht.
Auf dem Schlösserareal entstehen in einem genossenschaftlichen Gemeinschafts- projekt über 200 neue Wohnungen. Sollte die Stadt solche Projekte nicht verstärkt fördern?
Genossenschaften sind in der Tat prädestiniert für synergetische Partnerschaften, und zwar einer jeden baulichen Entwicklung, weil sie Bestandshalter sind. Sie sorgen für Stabilität und Werthaltigkeit. Die Stadt Düsseldorf hat deshalb bereits über die schon beplante eine weitere hochwertige benachbarte Fläche bereit- gestellt. Es liegt an den Genossenschaften, hier ihre Kooperation fortzusetzen.
Was ist aus Ihrer Sicht im Bereich Neubau und Quartiersgestaltung wichtig? Worauf sollte ein Bauherr wie die DWG achten?
Wir sollten im Neubau nicht einfach übrig gebliebene Flächen oder Lücken füllen und dabei Resträume erzeugen. Baumaßnahmen stehen nie für sich allein. Sie sind immer mit den Stadträumen in Verbindung. Wichtig ist, dass wir das Ganze im Blick behalten. Das betrifft die Infrastruktur, aber auch die Durchmischung von Quartieren. Wirklich interessante Projekte sind solche, die Durchlässigkeit, Substanz und Qualität in den nachbarschaftlichen Beziehungen der Menschen anstreben.
Das Unternehmen 7
Das Unternehmen
Sitz der Genossenschaft Wagnerstraße 29
40212 Düsseldorf
Telefon 0211 1782 - 0
Telefax 0211 1782 - 416
www.dwg-online.de
Gründung 06. Mai 1898
Genossenschaftsregister Eintragung beim Amtsgericht Düsseldorf unter Nr. 428
Prüfungsverband Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf
Vertreterversammlung 111 Mitglieder, Amtszeit seit 27. Juni 2017.
Die Namen der gewählten Vertreter/-innen und Ersatzvertreter/-innen
sind im Geschäftsbericht 2016 veröffentlicht.
Aufsichtsrat Peter Preuß Vorsitzender
Jürgen Buschhüter Stellv. Vorsitzender
Philipp Arnold Stellv. Vorsitzender
Eva Bernert
Klaus-Werner Beyer (bis 26.06.2018)
Hermann-Josef Burghaus
Hans-Dieter Neuhausen
Dr. Peter Schaffner
Norbert Tabke
Sandra Winter (ab 26.06.2018)
Vorstand Heiko Leonhard Sprecher des Vorstandes
Thorsten Karrenberg
Auf einen Blick
2016 2017 2018 Mitglieder 11.131 11.142 11.163
Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 23.965 T€ 24.034 T€ 24.113 T€
Investitionen im Geschäftsjahr
in eigene Neubauten/Erwerb 38.110 T€ 10.942 T€ 8.604 T€
in Eigentumsmaßnahmen 145 T€ 2.337 T€ 4.693 T€
in Modernisierung und Instandhaltung 10.492 T€ 12.903 T€ 13.531 T€
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 44.606 T€ 45.850 T€ 47.444 T€
Bilanzgewinn 2.943 T€ 2.861 T€ 2.840 T€
Bilanzsumme 254.302 T€ 286.845 T€ 303.032 T€
Bewirtschaftete Einheiten 10.237 10.271 10.358
davon eigene Wohnungen 6.854 6.880 6.921
gewerbliche Objekte 12 12 13
Garagen 2.252 2.273 2.323
Insgesamt 9.118 9.165 9.257
davon DWG Wohnen GmbH Wohnungen 805 796 794
gewerbliche Objekte 9 8 6
Garagen 240 237 236
Insgesamt 1.054 1.041 1.036
davon verwaltete Wohnungen 29 29 29
Garagen 36 36 36
Insgesamt 65 65 65
Auf einen Blick
der Aufsichtsrat und seine Ausschüsse haben sich im Berichtsjahr 2018 entsprechend den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle wesentlichen Vorgänge informiert, die die Lage und Entwicklung unserer Genossenschaft und ihrer Tochtergesellschaften betrafen.
Die ausführlichen schriftlichen und mündlichen Berichte des Vorstandes über die allgemeine Geschäftsentwicklung, die wirtschaftliche Lage, die Durchführung der laufenden Bauprogramme und ihre Finanzierung sowie Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestands wurden in den gemeinsamen Sitzungen eingehend erörtert und die erforderlichen Beschlüsse einvernehmlich gefasst.
Dabei haben die Rahmenbedingungen der Bau- und Immobilienwirtschaft und die sich abzeichnenden Entwicklungen in allen Beratungen eine wesentliche Rolle ge-spielt. Alle Erörterungen und Beschlüsse waren und sind darauf ausgerichtet, den genossenschaftlichen Förderauftrag gegenüber den Mitgliedern auch in Zukunft bestmöglich zu erfüllen und die Leistungsfähigkeit und Wirtschaftlichkeit des Ge-schäftsbetriebs zu erhalten und auf Dauer zu sichern. Auch für das Berichtsjahr 2018 hat die Genossenschaft ihr Leistungsvermögen durch erhebliche Investitio-nen überzeugend nachgewiesen.
Die Mitglieder des Prüfungsausschusses haben das Rechnungswesen und ver-schiedene Leistungsbereiche geprüft. Beanstandungen haben sich nicht ergeben. In seiner Sitzung vom 07.05.2019 hat der Aufsichtsrat beschlossen, Bericht und Jahresabschluss 2018 der Vertreterversammlung zur Genehmigung vorzulegen.
Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, hat die gesetzliche Prüfung durchgeführt und dabei festgestellt, dass die Geschäfte der Genossenschaft ordnungsgemäß geführt wurden und Vorstand und Aufsichtsrat die ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Pflichten erfüllt haben. Die Jahresabschlüsse 2018 der Genossenschaft und ihrer Tochtergesell-schaften erhielten einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren engagierten Einsatz sowie den Vertreterinnen, Vertretern und Mitgliedern für das entgegengebrachte Vertrauen.
Der Vertreterversammlung wird – bei Stimmenthaltung der Betroffenen – vorge-schlagen, die turnusmäßig ausscheidenden Mitglieder des Aufsichtsrates, Herrn Peter Preuß und Herrn Norbert Tabke, wiederzuwählen. Herr Hans-Dieter Neuhausen kann wegen Erreichens der Altersgrenze nicht erneut gewählt werden.
Der Aufsichtsrat schlägt in Übereinstimmung mit dem Vorstand vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:
Zuweisung zur 1.385.000,00 € gesetzlichen Rücklage Zuweisung zur 496.440,95 € freien Rücklage 4 % Dividende auf die 958.600,34 € am 01.01.2018 eingezahlten Geschäftsguthaben Bilanzgewinn 2.840.041,29 €
Peter Preuß Düsseldorf, den 24. Mai 2019Vorsitzender des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates 9
Kaiserswerth
Unterrath
Derendorf/Zoo
Oberkassel/Heerdt/Lörick
Mörsenbroich
Flingern/Gerresheim
Bilk
Neuss
Oberbilk
Flehe/Volmerswerth
Erkrath-Hochdahl
Eller/Lierenfeld
Benrath/Reisholz/Hassels
326
189
504
351
651
165
123 390
33
Garath
Kaiserswerth
Unterrath
Derendorf/Zoo Mörsenbroich
Flingern/Gerresheim
Bilk
Neuss
Oberbilk
Flehe/Volmerswerth
Erkrath-Hochdahl
Eller/Lierenfeld
Benrath/Reisholz/Hassels
Garath
Unsere Genossenschaft, die am 06. Mai
1898 gegründet wurde, und ihre Tochter-
gesellschaft DWG Wohnen GmbH sind
heute mit 7.715 Wohnungen und 11.163
Mitgliedern in ganz Düsseldorf vertreten.
Wohnungen der DWG eG
Wohnungen der DWG Wohnen GmbH
33
123 390
165
651
351189
293293
623623
717763
977
807807
Oberkassel/Heerdt/Lörick
155
781
266266
977
Bericht des Aufsichtsrates
Sehr geehrte Mitglieder,
155
318318
326
781
504
An der Hansaallee 29 in Düsseldorf - Oberkassel konnten wir 18 Eigentumswoh-nungen termingerecht an die Erwerber übergeben.
Bei unserem Projekt in der Verweyenstraße in Düsseldorf- Kaiserswerth kamen wir in 2018 und Anfang 2019 entscheidend mit dem Bebauungsplanverfahren voran.
An der Hansaallee 55 - 61a haben wir mit dem Bau von 70 Mietwohnungen begonnen.
An der Hansaallee 17 - 21c in Düsseldorf-Oberkassel konnten wir unseren Mit- gliedern 46 neue Mietwohnungen übergeben. Alle Wohnungen waren nach kurzer Zeit vermietet. Auffällig war die hohe Nachfrage von langjährigen Mit- gliedern unserer Genossenschaft.
Auf dem ehemaligen Schlösserareal haben wir von der Stadt Düsseldorf ein Grundstück zum Bau von 43 Wohnungen erworben. Zusammen mit der Beamten - Wohnungs -Baugenossenschaft eG und der WOGEDO haben wir einen Archi- tektenwettbewerb für den Bau von 134 Mietwohnungen ausgelobt und mit den Planungen für das Projekt begonnen.
Bei unserem Neubau- und Modernisierungsprojekt in der Merkurstraße in Düsseldorf-Bilk konnten wir mit dem Bau beginnen.
Insgesamt konnten wir somit in 2018 einen großen Teil unseres aktuellen Neubauprogramms mit ca. 800 Wohnungen beginnen, diese fertigstellen oder entscheidend weiterbringen. Neben vielen Herausforderungen, wie der sehr schwierigen Grundstücksbeschaffung, den steigenden Bau- und Bauneben- kosten, den beschränkten personellen Kapazitäten, liegt unser Hauptaugenmerk darauf, unseren Mitgliedern bezahlbare Wohnungen anbieten zu können. Das ist uns 2018 erneut gelungen. Es ist mittlerweile allgemein anerkannt, dass dies unser Markenzeichen ist: gute Wohnungen zu günstigen Preisen. Neben den nachfolgenden Projekten haben wir uns an Grundstücksausschreibungen betei-ligt und stehen bei weiteren Projekten kurz vor dem Erwerb der Grundstücke.
Bericht des Vorstandes 11
Bericht des Vorstandes
Allgemeines und Aktuelles
Leerstandsentwicklung
0,8 %
0,7 %
0,6 %
0,5 %
0,4 %
0,3 %
0,2 %
0,1 %
0 % 2014 2015 2016 2017 2018
Neben der Pflege unseres Wohnungs-bestandes ist der kontinuierliche Neubau von Wohnungen die zentrale Aufgabe einer Wohnungsgenossen-schaft. Nur so können wir die Anzahl und die Qualität unserer Wohnungen auf einem Niveau halten, um unseren satzungsgemäßen Auftrag – die Mit-gliederförderung – auch in Zukunft erfüllen zu können. Im Geschäfts-jahr 2018 ist uns dies erneut sehr gut gelungen.
Neben der Pflege unseres Wohnungs-bestandes ist der kontinuierliche Neubau von Wohnungen die zentrale Aufgabe einer Wohnungsgenossen-schaft. Nur so können wir die Anzahl und die Qualität unserer Wohnungen auf einem Niveau halten, um unseren satzungsgemäßen Auftrag – die Mit-gliederförderung – auch in Zukunft erfüllen zu können. Im Geschäfts-jahr 2018 ist uns dies erneut sehr gut gelungen.
Im zurückliegenden Jahr sind insgesamt 355 Mitglieder aus der Genossenschaft ausgeschieden, davon sind 125 verstorben. Diese Mitglieder waren der DWG zu-meist seit Jahren oder gar Jahrzehnten eng verbunden. Wir gedenken ihrer daher in Trauer, aber auch in Dankbarkeit. Zugleich sind im Jahr 2018 insgesamt 376 Mitglieder neu eingetreten. Die Gesamtzahl hat sich somit um 21 erhöht.
2500
2000
1500
1000
500
<16 16-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 >90
Alter der Genossenschaftsmitglieder
Die Fluktuation im Bestand lag 2018 bei 6,1 %. Somit wurden insgesamt 423 Genossenschaftswohnungen gekündigt. Die Kündigungsgründe werden genau dokumentiert. Eine immer größere Bedeutung spielt hierbei die Auflösung des Haushaltes durch Tod oder der Umzug in ein Pflegeheim. Auch die weitverbreitete berufliche Mobilität ist ein Hauptmotiv, unsere Wohnungen zu kündigen und in eine andere Stadt zu ziehen.
Die Höhe der Mieten hingegen ist weiter kaum ein Grund für einen Wohnungs-wechsel. Im Durchschnitt beträgt die Netto-Kaltmiete 6,56 Euro pro m² und Monat. Ihr Anstieg verlief in den letzten Jahren moderat. Mietanpassungen sollen auch in Zukunft maßvoll ausfallen.
Die Vermietung der frei werdenden Wohnungen im Bestand war sehr zufriedenstel-lend. Leerstände gab es nur vereinzelt. Die Mietausfälle aufgrund von Verzögerun- gen in der Anschlussvermietung betrugen 0,01 % der Sollmieten und waren im Ver-gleich zum Vorjahr sinkend. Insgesamt gesehen entwickelt sich die Nachfrage vor allem in den zentraleren Lagen positiv. Eine immer stärkere Nachfrage verzeich-nen wir nach kleineren, barrierefreien Wohnungen für ältere Menschen in diesen Stadtteilen. Dieser Trend wird sich unserer Einschätzung nach in unserer Mitglie-derschaft noch verstärken. Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder geht weit über die Zahl der bei uns wohnenden Mitglieder hinaus. 6.921 (zzgl. 794 Wohnungen der DWG Wohnen GmbH) eigenen Wohnungen stehen 11.163 Mitglieder gegenüber.
45 %
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
0 % 1 2 3 4 5 >6
Anzahl der Wohnungen nach Raumzahl
45 %
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
0 % unter 4,00- 5,00- 6,00- 7,00- ab 4,00 4,99 5,99 6,99 7,99 8,00
Wohnungsbestandnach Kaltmiete/m2 Wohnfläche
Wohnungsbewirtschaftung
Der weitaus größte Teil unseres Wohnungsbestandes liegt in Düsseldorf.
Zudem verfügt die DWG über Wohnungen in Erkrath-Hochdahl und Neuss.
Bericht des Vorstandes 13
2014 2015 2016 2017 2018
7,5 %
7 %
6,5 %
6 %
5,5 %
Fluktuationsquote
11.300
11.200
11.100
11.000
10.900
10.800
10.700
2014 2015 2016 2017 2018
Entwicklung der Mitgliederzahlen
Wohnungsbewirtschaftung
Der weitaus größte Teil unseres Wohnungsbestandes liegt in Düsseldorf.
Zudem verfügt die DWG über Wohnungen in Erkrath-Hochdahl und Neuss.
Neubau von 3 Reihenhäusern
An der Vehlingshecke 1 in Düsseldorf - Bilk
Neubau von 18 Eigentumswohnungen Hansaallee 29 in Düsseldorf - Oberkassel
Neubau von 18 Eigentumswohnungen Hansaallee 29 in Düsseldorf - Oberkassel
In einem weiteren Bauabschnitt erstellten wir durch unsere Tochtergesellschaft, die DWG Bau- und Betreuungsgesellschaft mbH, an der Hansaallee 18 Eigen-tumswohnungen. Das Angebot reichte von 2 - Zimmer - Wohnungen mit 66 m² bis zu 6 - Zimmer - Stadthäusern mit etwa 180 m² Wohnfläche. Mit dem Bau wurde in 2017 begonnen. Alle 18 Wohnungen und Tiefgaragenplätze wurden vor Baubeginn bereits verkauft. Die Wohnungen konnten alle termingerecht an die Erwerber übergeben werden.
Neubau von 3 Reihenhäusern An der Vehlingshecke 1 in Düsseldorf - Bilk
Im Rahmen einer Nachverdichtung entstehen in unmittelbarer Nähe zum Aachener Platz 3 neue Reihenhäuser. Mit dem Bau wurde im Berichtsjahr begonnen. Die Reihenhäuser sollen nach Fertigstellung im Sommer 2019 verkauft werden.
Bericht des Vorstandes 15
Neubau von 46 Genossenschaftswohnungen Hansaallee 17–21c /
Ria -Thiele -Straße 60 –64 in Düsseldorf - Oberkassel
Neubau von 46 Genossenschaftswohnungen Hansaallee 17–21c / Ria -Thiele -Straße 60 –64 in Düsseldorf - Oberkassel
Im März 2016 wurde mit dem Bau der 46 Wohnungen mit 4.600 m² Wohnfläche begonnen. Von den Wohnungen werden 14 öffentlich gefördert und mit einer Kalt-miete von 6,95 Euro pro m² Wohnfläche angeboten. Der Wohnungsmix reicht von einer 2 - Zimmer - Wohnung mit 60 m² bis zum dreigeschossigen Stadthaus mit bis zu 180 m² Wohnfläche. 48 Stellplätze stehen in zwei Tiefgaragen für die künftigen Bewohner bereit. Alle Wohnungen konnten im Februar und März 2018 übergeben werden.
Projektentwicklung Neubau
Folgende Projekte befinden sich derzeit in Bau oder in Vorbereitung:
Projektentwicklung Neubau
Folgende Projekte befinden sich derzeit in Bau oder in Vorbereitung:
Bericht des Vorstandes 17
Schließung einer Baulücke und Aufstockung Merkurstraße 43 – 61 in Düsseldorf - Bilk
Durch den Rückbau von zwei Garagenanlagen und den Bau eines zusätzlichen Staffelgeschosses entstehen hier 22 neue 2- bis 4 - Zimmer - Wohnungen. Parallel werden die 67 bestehenden Mietwohnungen energetisch verbessert. Mit dem Bau wurde im März des Berichtsjahres begonnen und die von unseren Mitgliedern begehrten Wohnungen werden zum 15.08.2019 vermietet werden.
Neubau von preisgedämpften Mietwohnungen auf dem Schlösserareal in Düsseldorf - Derendorf
Auf dem Gelände neben der neuen Fachhochschule beginnen die drei Düsseldor-fer Wohnungsgenossenschaften – Beamten -Wohnungs -Baugenossenschaft eG (BWB), Wohnungsgenossenschaft Düsseldorf -Ost eG (WOGEDO) und wir – mit dem Bau eines neuen Quartiers. Der durch die Genossenschaften entstehende erste Teil dieses Quartiers wird 134 Wohnungen umfassen, wovon unsere Genos-senschaft 43 Wohnungen mit etwa 4.000 m² Wohnfläche realisieren wird. Das Grundstück wurde von der Landeshauptstadt Düsseldorf bereits erworben. Sieger des gemeinsam mit der Landeshauptstadt Düsseldorf ausgelobten Architektur- wettbewerbs wurde das Architekturbüro Tor 5 aus Bochum, das mittlerweile mit der Planung begonnen hat. Die entstehenden 2- bis 4 - Zimmer - Wohnungen werden als sogenannte preisgedämpfte Mietwohnungen realisiert. Hierbei ist der Mietpreis von etwa 10 Euro pro m² Wohnfläche für 10 Jahre festgeschrieben und kann nur entsprechend der Inflation angepasst werden. Wohnungen im Stadtteil Derendorf sind nicht nur allgemein sehr nachgefragt, sondern auch bei Mitgliedern unserer Genossenschaft sehr beliebt. Der Bauantrag konnte im November 2018 eingereicht werden. Mit einem Baubeginn rechnen wir im IV. Quartal 2019.
Neubau von 70 Mietwohnungen Hansaallee 55 – 61a in Düsseldorf - Oberkassel
Auf dem Grundstück unserer Tochtergesellschaft DWG Wohnen GmbH entstehen 70 neue Mietwohnungen und 34 Tiefgaragenplätze. Das Wohnprojekt besteht aus kompakten 2 - bis 3 - Zimmer - Wohnungen, von denen 30 % als öffentlich geförderte Wohnungen realisiert werden. Mit dem Bau wurde im Juli 2018 begonnen. Die ge- plante Fertigstellung ist für das I. Quartal 2020 geplant.
Neues Quartier an der Johannes -Weyer - Straße in Düsseldorf - Bilk
Auf dem Gelände der evangelischen Bruderkirche werden wir ein neues Wohn- quartier entwickeln. Neben einer 3 - zügigen Kindertagesstätte mit einem Gemein-bedarfsraum entstehen auf dem Grundstück in Nachbarschaft zur Universitätskli-nik insgesamt 73 Mietwohnungen, wovon 30 % als geförderter Wohnungsbau reali-siert werden. Mittlerweile konnte der Erbbaurechtsvertrag beurkundet werden.
Neubau von 70 Mietwohnungen Hansaallee 55 - 61a in Düsseldorf - Oberkassel
Schließung einer Baulücke und Aufstockung Merkurstraße 43 – 61 in Düsseldorf - Bilk
Neubau von 70 Mietwohnungen Hansaallee 55 - 61a in Düsseldorf - Oberkassel
Neubau von 194 neuen Wohnungen
Verweyenstraße in Düsseldorf - Kaiserswerth
Bericht des Vorstandes 19Bericht des Vorstandes 19
Neubau von 14 Eigentumswohnungen Hansaallee 31 in Düsseldorf–Oberkassel
Neubau von 194 neuen Wohnungen Verweyenstraße in Düsseldorf - Kaiserswerth
Auf dem Grundstück unserer Tochtergesellschaft DWG Wohnen GmbH werden wir in den nächsten Jahren insgesamt 104 alte Wohnungen abreißen und in drei Bau-abschnitten 194 neue Wohnungen bauen. Ein mit der Landeshauptstadt Düssel-dorf gemeinsam ausgelobter Architektenwettbewerb brachte als Sieger Wienstroer Architekten/Neuss hervor. Neben den konkreten Planungen der Gebäude muss parallel ein Bebauungsplanverfahren die rechtliche Grundlage für das neue Quar-tier schaffen. Ein wichtiges Ziel dieser Quartiersentwicklung war die Notwendig-keit für alle der rund 60 Mieterhaushalte, die derzeit noch in der Siedlung leben, auch künftig eine neue, für sie bezahlbare Mietwohnung bereitzustellen. Deshalb entstehen, überwiegend im ersten Bauabschnitt, insgesamt 62 öffentlich geförderte Mietwohnungen. Frei finanzierte und preisgedämpfte Mietwohnungen entstehen dann im zweiten Bauabschnitt. Um dieses auch für uns finanziell sehr anspruchs-volle Gesamtprojekt betriebswirtschaftlich darstellen zu können, planen wir im abschließenden dritten Bauabschnitt insgesamt 68 Eigentumswohnungen und Stadthäuser. Eine wichtige Hürde im Bebauungsplanverfahren ist der sogenannte Offenlagebeschluss. Dieser sollte im September 2018 vom Ausschuss für Planen und Stadtentwicklung (APS) des Rates der Landeshauptstadt Düsseldorf gefasst werden. Aufgrund unvorhersehbarer Bedenken aus der örtlichen Politik wurden umfangreiche Umplanungen auf einem Teilstück des Areals notwendig. Erst in der Sitzung vom 27.03.2019 wurde dann der Offenlagebeschluss des Bebauungsplans „Verweyenstraße“ vom APS mit deutlicher Mehrheit beschlossen. Nach dem der-zeitigen Stand des Bebauungsplanverfahrens gehen wir von einem Baubeginn im II. Halbjahr 2020 aus. Im ersten Bauabschnitt entstehen 48 öffentlich geförderte Mietwohnungen, die dann den Bewohnern des Quartiers angeboten werden.
Neubau von 14 Eigentumswohnungen Hansaallee 31 in Düsseldorf–Oberkassel
Nachdem die Stadtsparkasse Düsseldorf ihren Standort am Heerdter Sandberg gekündigt hat, haben wir uns entschieden, diese Gewerbeeinheit zusammen mit dem benachbarten unsanierten Gebäude rückzubauen, um dort 14 neue Eigen-tumswohnungen zu bauen. Es entstehen dort 2- Zimmer - Wohnungen bis zu 5 -Zimmer - Wohnungen mit etwa 150 m² Wohnfläche als auch 3 - und 4 - Zimmer - Wohnungen. Die Baugenehmigung haben wir im März 2019 erhalten. Mit dem Bau soll in der II. Jahreshälfte 2019 begonnen werden. Die Wohnungen sollen erst nach Fertigstellung verkauft werden und wie bei allen unseren Eigentums-maßnahmen zuerst unseren Mitgliedern angeboten werden.
Insgesamt haben wir im Geschäftsjahr 2018 erneut mehr in unseren Wohnungs- bestand investiert als in 2017. Abschließen konnten wir in 2018 die Großmoder-nisierung „An der Leimkuhle“ in Düsseldorf-Gerresheim. Diese umfangreiche energetische Modernisierung umfasste neben dem Austausch der Fenster und Türen, der Erneuerung der Heizung, der Dämmung von Dach, Kellerdecke und Fassade auch die komplette Revitalisierung der Außenanlagen und eine Sanierung der Tiefgarage.
Wir danken in diesem Zusammenhang allen Mitgliedern und Mietern, deren Wohnqualität durch Lärm und Schmutz, die solche Veränderungsmaßnahmen verursachen, beeinträchtigt worden ist, für ihre Geduld und ihr Verständnis.
Neben der kontinuierlichen Instandsetzung von Wohnungen und Gebäuden gilt ein besonderes Augenmerk auch deren Modernisierung. Nicht immer entsprechen frei werdende Wohnungen sich verändernden Wohnbedürfnissen, also Anforderungen der Nachfrage und des Marktes. Dies gilt insbesondere für ältere Baualtersklassen.
Der Aufwand für Instandhaltung und Modernisierung ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Anlass von Wohnungsmodernisierungen sind in der Regel Mieterwechsel. Im Fokus stehen dabei die Verbesserungen der Ausstattung. Die Wohnungen erhalten dann einen Standard, der nahezu Neubaukriterien entspricht. Bei Erdgeschosswohnungen wird in Anbetracht der soziodemografischen Ent-wicklung zudem stets geprüft, ob und in welchem Umfang seniorenfreundliche Modernisierungen möglich sind.
Bericht des Vorstandes 21
2.000
1.500
1.000
500
0 bis 1919 1934 1950 1965 1977 1995 1918 bis bis bis bis bis bis 1933 1949 1964 1976 1994 heute
Anzahl Wohnungen nach Baujahr
Investitionen 2018 in T€
Neubauten
8.604
Modernisierung3.236
Instandhaltung10.295
Instandhaltung und Modernisierung
Es ist eine der wichtigsten Aufgaben unserer Genossenschaft, sich konsequent
um den Erhalt und die Verbesserung des eigenen Wohnungsbestandes zu
kümmern. Im Geschäftsjahr 2018 haben wir dafür insgesamt 13,5 Mio. Euro
aufgewendet, die aus Eigenmitteln finanziert werden.
Eigentumsmaßnahmen
4.693
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
Investitionen für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau / Erwerb in T€
2014 2015 2016 2017 2018
Instandhaltung und Modernisierung
Es ist eine der wichtigsten Aufgaben unserer Genossenschaft, sich konsequent
um den Erhalt und die Verbesserung des eigenen Wohnungsbestandes zu
kümmern. Im Geschäftsjahr 2018 haben wir dafür insgesamt 13,5 Mio. Euro
aufgewendet, die aus Eigenmitteln finanziert werden.
In Ballungsräumen wie Düsseldorf sind die Bedingungen des Wohnungsneubaus schwierig. Was kann die NRW.BANK tun?
Die Bautätigkeit in NRW befindet sich zwar auf dem Höchststand der vergangenen zehn Jahre, kann jedoch mit dem Bedarf vielerorts nicht Schritt halten. Das größte Hemmnis ist und bleibt die Verfügbarkeit von Bauland – und dessen Preis. Im Rahmen des Wohnraumförderungsprogramms des Landes hält die NRW.BANK aber eine Vielzahl von Angeboten zur Unterstützung von Wohnungsbauunter- nehmen und privaten Investoren bereit. Gemeinsam mit NRW.URBAN unterstützen wir zudem Kommunen bei der Bereitstellung von günstigem Wohnbauland.
Bei größeren Bauvorhaben sind mindestens 20% geförderte Wohnungen zu realisieren. Sind dafür überhaupt ausreichend verbilligte Darlehen vorhanden?
Von 2018 bis 2022 stehen insgesamt 5,5 Milliarden Euro für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung. Die Nachfrage ist groß. In 2018 wurden 923 Millionen Euro zugesagt. Das Bauministerium sorgt dabei dafür, dass ins- besondere in den Städten mit Förderquoten, wie zum Beispiel in Düsseldorf, ausreichend Mittel zur Verfügung stehen.
Investoren klagen oft über die hohen Qualitätsanforderungen bei geförderten Wohnungen. Sie trieben die Baukosten unnötig in die Höhe. Wie stehen Sie zu dieser Kritik?
Die Wohnraumförderung leistet einen erheblichen Beitrag dazu, dass in NRW attraktiver und bedarfsgerechter Wohnraum entsteht. Die Rahmenbedingungen für Investitionen sind sehr gut. Durch die Förderung wird trotz geringerer Miet- einnahmen eine vergleichbare Rendite wie im frei finanzierten Wohnungsbau erzielt. Und die gute Qualität sichert die Vermietbarkeit – auch dann, wenn die öffentlichen Bindungen bereits ausgelaufen sind.
Was finanziert die NRW.BANK außer Wohnungsbau noch?
Wir fördern Mittelstand und Existenzgründer, Kommunen sowie Infrastruktur- investitionen mit einem breiten Spektrum an Instrumenten: von zinsgünstigen Förderdarlehen über Eigenkapitalfinanzierungen bis hin zu Förderberatungs- angeboten.
Qualität sichert VermietbarkeitIm Gespräch mit Dietrich Suhlrie
Dietrich Suhlrie
Vorstand NRW.BANK
22
Qualität sichert VermietbarkeitIm Gespräch mit Dietrich Suhlrie
Dietrich Suhlrie
Vorstand NRW.BANK
In Ballungsräumen wie Düsseldorf sind die Bedingungen des Wohnungsneubaus schwierig. Was kann die NRW.BANK tun?
Die Bautätigkeit in NRW befindet sich zwar auf dem Höchststand der vergangenen zehn Jahre, kann jedoch mit dem Bedarf vielerorts nicht Schritt halten. Das größte Hemmnis ist und bleibt die Verfügbarkeit von Bauland – und dessen Preis. Im Rahmen des Wohnraumförderungsprogramms des Landes hält die NRW.BANK aber eine Vielzahl von Angeboten zur Unterstützung von Wohnungsbauunter- nehmen und privaten Investoren bereit. Gemeinsam mit NRW.URBAN unterstützen wir zudem Kommunen bei der Bereitstellung von günstigem Wohnbauland.
Bei größeren Bauvorhaben sind mindestens 20% geförderte Wohnungen zu realisieren. Sind dafür überhaupt ausreichend verbilligte Darlehen vorhanden?
Von 2018 bis 2022 stehen insgesamt 5,5 Milliarden Euro für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung. Die Nachfrage ist groß. In 2018 wurden 923 Millionen Euro zugesagt. Das Bauministerium sorgt dabei dafür, dass ins- besondere in den Städten mit Förderquoten, wie zum Beispiel in Düsseldorf, ausreichend Mittel zur Verfügung stehen.
Investoren klagen oft über die hohen Qualitätsanforderungen bei geförderten Wohnungen. Sie trieben die Baukosten unnötig in die Höhe. Wie stehen Sie zu dieser Kritik?
Die Wohnraumförderung leistet einen erheblichen Beitrag dazu, dass in NRW attraktiver und bedarfsgerechter Wohnraum entsteht. Die Rahmenbedingungen für Investitionen sind sehr gut. Durch die Förderung wird trotz geringerer Miet- einnahmen eine vergleichbare Rendite wie im frei finanzierten Wohnungsbau erzielt. Und die gute Qualität sichert die Vermietbarkeit – auch dann, wenn die öffentlichen Bindungen bereits ausgelaufen sind.
Was finanziert die NRW.BANK außer Wohnungsbau noch?
Wir fördern Mittelstand und Existenzgründer, Kommunen sowie Infrastruktur- investitionen mit einem breiten Spektrum an Instrumenten: von zinsgünstigen Förderdarlehen über Eigenkapitalfinanzierungen bis hin zu Förderberatungs- angeboten.
Die Ertragslage der Genossenschaft wird insbesondere durch die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes bestimmt, die den Schwerpunkt der betriebli-chen Tätigkeit bildet. Die Tochtergesellschaften DWG Bau- und Betreuungsgesell-schaft mbH und DWG Wohnen GmbH haben in 2018 für das Geschäftsjahr 2017 keine Dividende an die Genossenschaft ausgeschüttet. Auch unter Einbeziehung des Wirtschaftsplans für das Geschäftsjahr 2019 kann die Ertragslage der Genos-senschaft als gesichert angesehen werden.
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet. Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war und ist jederzeit gewährleistet. Die Bilanzsumme ist um ca. 16,2 Mio. € auf 303,0 Mio. € gestiegen. Die langfristig gebundenen Vermögens-werte (70,3 %) sind durch Eigenkapital (68,3 %), langfristige Rückstellungen (3,5 %) und zur Dauerfinanzierung aufgenommene Fremdmittel gedeckt. Der Anteil des Eigenkapitals und der langfristigen Rückstellungen beträgt 71,8 % des Gesamtver-mögens und 102,2 % des Anlagevermögens. Weitere betriebliche Kennzahlen sind dem Lagebericht ab Seite 28 zu entnehmen.
Im Einzelnen haben sich folgende Veränderungen ergeben:
Vermögens- und Kapitalverhältnisse
31.12.2017 31.12.2018 T€ % T€ %
Aktiva Anlagevermögen 210.087,00 73,20 212.916,40 70,30 Umlaufvermögen 76.758,00 26,80 90.115,90 29,70 Gesamtvermögen 286.845,00 100,00 303.032,30 100,00 Passiva Eigenkapital 193.983,80 67,70 206.944,40 68,30 Langfristige Rückstellungen 9.733,10 3,40 10.639,00 3,50 Langfristige Verbindlichkeiten 66.088,50 23,00 64.580,20 21,30 Kurz- und mittelfristige Verbindlichkeiten und Rückstellungen 17.039,60 5,90 20.868,70 6,90 Gesamtkapital 286.845,00 100,00 303.032,30 100,00
Bericht des Vorstandes 25
Vertreterversammlung
Die ordentliche Vertreterversammlung am 26. Juni 2018 genehmigte den Jahresabschluss 2017, den Vorschlag über die Verwendung des Bilanzge-winns und erteilte Vorstand und Aufsichtsrat Entlastung.
Die turnusmäßig ausscheidenden Mitglieder des Aufsichtsrates, Herr Dr. Peter Schaffner und Herr Josef Burghaus, wurden wiedergewählt.
Herr Klaus-Werner Beyer konnte wegen Erreichens der satzungsmäßigen Alters-grenze nicht erneut kandidieren. An seiner Stelle wurde Frau Sandra Winter neu in den Aufsichtsrat gewählt.
Danksagung
Wir danken allen Mitgliedern, die sich in so vielfältiger Weise für unsere Genossenschaft engagieren, für ihre Initiative und Unterstützung. Ohne sie wäre die Genossenschaft nicht das vertrauensvolle, lebendige Mitei-nander, das sie auszeichnet. Unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern danken wir für die motivierte Arbeit für den Erfolg der DWG.
Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
Das abgelaufene Geschäftsjahr 2018 schließt mit einem Jahresüberschuss
von 13,8 Mio. €, wovon 11,0 Mio. € als Vorwegzuweisung in die Rücklagen
eingestellt wurden. Diese Vorwegzuweisung ist von der Vertreterversammlung
zu genehmigen. Es verbleibt ein im Vorjahresvergleich nahezu unveränderter
Bilanzgewinn von 2.840.041,29 €. Dieses positive Ergebnis ermöglicht es, so
wie in allen Jahren zuvor, der Vertreterversammlung die Ausschüttung einer
Bruttodividende in Höhe von 4 % vorzuschlagen.
Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
Das abgelaufene Geschäftsjahr 2018 schließt mit einem Jahresüberschuss
von 13,8 Mio. €, wovon 11,0 Mio. € als Vorwegzuweisung in die Rücklagen
eingestellt wurden. Diese Vorwegzuweisung ist von der Vertreterversammlung
zu genehmigen. Es verbleibt ein im Vorjahresvergleich nahezu unveränderter
Bilanzgewinn von 2.840.041,29 €. Dieses positive Ergebnis ermöglicht es, so
wie in allen Jahren zuvor, der Vertreterversammlung die Ausschüttung einer
Bruttodividende in Höhe von 4 % vorzuschlagen.
Tochtergesellschaften 27
DWG Bau- und Betreuungsgesellschaft mbH
Gründung der GmbH am 05. November 1990
Eintragung ins Handelsregister Unter der Nr. HRB 26277 beim Amtsgericht Düsseldorf Letzte Änderung am 07. Februar 2019
Geschäftsführung Heiko Leonhard Thorsten Karrenberg
Gesellschafter Stammkapital in %
Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG 1.533,80 T€ 100,00
Betriebliche KennzahlenGeschäftsjahr 01.01.2018 bis 31.12.2018
Bilanzsumme 5.845 T€
Eigenkapitalquote 64,3 %
Jahresüberschuss 1.487 T€
Bilanzgewinn 1.550 T€
Gesellschafter Stammkapital in %
Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG 375,50 T€ 75,10
Rheinbahn AG Düsseldorf 124,50 T€ 24,90
Betriebliche KennzahlenGeschäftsjahr 01.01.2018 bis 31.12.2018
Bilanzsumme 46.241 T€
Umsatzerlöse 5.130 T€
Jahresüberschuss 141 T€
Erlösschmälerungsquote (vermietungsbedingt) 0,00 %
Leerstandsquote 6,8 %
DWG Wohnen GmbH
Gründung der GmbH am 19. August 2009
Eintragung ins Handelsregister Unter der Nr. HRB 61630 beim Amtsgericht Düsseldorf Letzte Änderung am 12. Juli 2018
Geschäftsführung Heiko Leonhard Thorsten Karrenberg
Tochtergesellschaften
Lagebericht 29
Genehmigung der Vorhaben schlicht eine Durchführung nach dem alten Standard sichern. Dazu war ein vorgezogener Bau- antrag bis Ende Dezember 2015 ausreichend. Die Baugeneh- migung hingegen wurde oft erst einige Monate später erteilt und in der Statistik erfasst. Seit Anfang 2016 gilt die ver-schärfte EnEV, die ein deutliches Plus an Bauwerkskosten von 7 % verursacht.
Der Mietwohnungsneubau legte 2018 etwas über dem Durch-schnitt zu (+2,2 %). Deutlich stärker zogen hingegen die Zah-len für neu genehmigte Eigentumswohnungen an (+9,5 %). Mit rund 96.000 neu genehmigten Mietwohnungen wurden 2018 aber erneut mehr Miet- als Eigentumswohnungen auf den Weg gebracht. Insgesamt lag das Genehmigungsvolumen im Geschosswohnungsbau bei 182.000 Wohneinheiten – im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung um 5,6 %. Die Geneh-migungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern waren 2018 er- neut leicht rückläufig und sanken auf 111.000 Einheiten. Damit liegt das Genehmigungsvolumen im Geschosswoh-nungsbau nun bereits seit sieben Jahren über dem im Ein- und Zweifamilienhausbau – und das mit steigender Tendenz.
Insgesamt kann bei einem Genehmigungsvolumen von rund 352.000 Wohnungen im Jahr 2018 davon ausgegangen wer-den, dass etwa 182.000 dieser neu genehmigten Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung stehen werden. Dabei wird berücksichtigt, dass auch von den neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von den Eigentumswohnungen ein Teil vermietet wird, die in Wohnheimen erstellten Woh-nungen vollständig sowie ein Großteil der durch Maßnahmen im Bestand erstellten Wohneinheiten den Mietwohnungen zuzurechnen sind.
Die Baufertigstellungen vollziehen die Dynamik bei den Bau- genehmigungen mit einer zeitlichen Verzögerung von ein bis eineinhalb Jahren nach. 2018 werden die fertiggestellten Wohnungen deshalb noch durch den vorausgegangenen Genehmigungsboom geprägt sein. Mit rund 300.000 fertig- gestellten Wohnungen wird die Zahl der neu errichteten Wohnungen 2018 voraussichtlich nochmals um 5 % gestiegen sein. Im laufenden Jahr 2019 dürfte die Dynamik bei den Wohnungsfertigstellungen zurückgehen, so dass die Zahl der neu errichteten Wohnungen 2019 nur noch auf etwa 310.000 Wohnungen wachsen dürfte. Dieser Zuwachs wird weiterhin schwerpunktmäßig von einer Ausweitung des Mehrfamilien- hausbaus getragen werden. Dabei dürften 2018 erstmals
mehr Mietwohnungen als Eigentumswohnungen fertiggestellt werden. Eine Entwicklung, die sich bei den Baugenehmigungen bereits seit 2016 abzeichnet.
Wohnungsmarktentwicklung
Nach wie vor erfreut sich Düsseldorf einer hohen Anziehungs- kraft. Die in den vergangenen Jahren stetigen Zuzüge nach Düsseldorf werden auch für die künftigen Jahre wieder er- wartet, so dass von einem steten Bevölkerungszuwachs aus- zugehen ist.
Diese positive Perspektive wird sich auch wieder auf die Preise für Bauland, Neubauten und Gebrauchtimmobilien auswirken, die in Düsseldorf weiterhin zu den höchsten in NRW zählen.
Auf dem Wohnungsmarkt sind keine gravierenden Änderun- gen zu erwarten. Die eingeführte Mietpreisbremse hat bis- her keine nennenswerten Auswirkungen erzielen können. Die Nachfragesituation im oberen Preissegment kann als ausgeglichen angesehen werden, im unteren und mittleren Preissegment sowie bei geförderten Wohnungen besteht immer noch großer Bedarf. Das von der Stadt Düsseldorf 2013 eingesetzte Handlungskonzept Wohnen steuert hierbei etwas entgegen, so dass bei Großprojekten stets ein Anteil öffentlich geförderter oder preisgedämpfter Wohnungen realisiert wird.
Die Zahl der Haushalte wird in Düsseldorf weiter ansteigen. Insbesondere der Anteil von Einpersonenhaushalten steigt weiter, was bei zukünftigen Projektrealisierungen seinen Niederschlag im Wohnungsmix finden wird.
Wohnungsbewirtschaftung
Die Genossenschaft verfügte am 31.12.2018 über 6.921 eigene Mietwohnungen, 13 gewerbliche Einheiten und 2.323 Garagen bzw. Einstellplätze. Außerdem wurden 29 Eigen-tumswohnungen verwaltet. Die Verwaltung der Eigentums-wohnungen endete zum 31.12.2018. Zusätzlich werden von der Tochtergesellschaft DWG Wohnen GmbH 794 eigene Wohnungen, 236 Garagen und 6 gewerbliche Einheiten bewirtschaftet.
Im Jahre 2018 wurden 423 Nutzungsverträge gekündigt, das entspricht 6,1 % (Vorjahr: 5,8 %) des gesamten Wohnungs-
Wirtschaftliches Umfeld
Im Euroraum hat sich der Aufschwung 2018 flächendeckend fortgesetzt. Erneut zeigten alle Länder der Gemeinschafts-währung ein deutlich positives Wirtschaftswachstum. Deutschland belegt mit einer Wachstumsrate von 1,5 % den vorletzten Platz der Euroländer, vor Italien, dessen Produk-tion um 1,1 % zulegte. Die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum insgesamt war mit 2,1 % wieder dynamischer als in Deutschland. Die EU insgesamt expandierte mit der gleichen Wachstumsrate wie die Eurozone. Allerdings zeigte sich in etlichen Ländern der EU die Konjunktur 2018 schwächer als ein Jahr zuvor. Für das Jahr 2019 erwarten die Institute für die Eurozone im Durchschnitt eine weitere Dämpfung des Wachstumstempos auf dann 1,7 %.
Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2018 rund 10,6 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, konnte ihre Bruttowertschöpfung deutlich um 1,1 % erhöhen. 2017 war sie sogar um 1,4 % gewachsen. Traditionell liegt die Wachstumsrate der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft leicht unter dem Durchschnitt. Dies unterstreicht die tenden-ziell geringere Konjunkturabhängigkeit der Immobiliendienst-leister. So hatte die Branche beispielsweise im Krisenjahr 2009 als einer der wenigen Wirtschaftsbereiche ein positives Wachstum aufzuweisen. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2018 eine Bruttowertschöpfung von 325 Milliarden EUR.
Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2018 um 3,0 % und übertrafen damit leicht die Wachstumsrate des Vorjah-res (2,9 %). Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren überdurchschnittlich und stieg um 3,7 %, während die Nichtwohnbauten lediglich um 1,9 % zulegten.
Der öffentliche Hoch- und Tiefbau entwickelte sich dabei deutlich dynamischer als im Vorjahr (5,2 %). Wobei hier die Musik vor allem im öffentlichen Tiefbau spielte. Viele Gemein-den verfügen mittlerweile über die notwendigen „freien Spit-zen“, um neue Investitionsprojekte anzustrengen, zumindest aber den Eigenanteil für die nach wie vor verfügbaren Mittel aus dem Kommunalinvestitionsförderungsfonds abzurufen.
Die gewerbliche Wirtschaft zögert offensichtlich trotz der wei-terhin guten wirtschaftlichen Entwicklung, auch in Betriebs- gebäude zu investieren. Mit einer Wachstumsrate von nur 0,5 % stagnierte der gewerbliche Bau quasi auf Vorjahresniveau.
In den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbe-stände flossen 2018 rund 215 Milliarden EUR. Das günstige Zinsumfeld, die sehr vorteilhafte Arbeitsmarktentwicklung und die mittlerweile auch recht ordentlichen Lohnabschlüs-se werden die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch 2019 hochhalten.
Die hohe Nettozuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich deutlich. Gepaart mit Umzügen inner-halb Deutschlands ist vor allem die Wohnraumnachfrage in den Städten anhaltend hoch. Hinzu kommen kräftige Impulse von Seiten des Staats, wie das neu eingeführte Baukinder-geld und Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau.
Angesichts der florierenden Geschäfte gerät die Auslastung der Bauwirtschaft zunehmend an Grenzen. Im IV. Quartal 2018 lag die Kapazitätsauslastung im Baugewerbe unver- ändert hoch bei 81 %. Im Ausbaugewerbe erreichte die Aus- lastung mit 82 % dabei noch etwas höhere Werte als im Bau- hauptgewerbe (81 %). Selbst in dem durch die Wiederverei-nigung ausgelösten Bauboom in den neunziger Jahren war die Auslastung im Bauhauptgewerbe in der Spitze mit rund 70 % deutlich geringer. Die hohe Kapazitätsauslastung im Baugewerbe hat bereits zu einem deutlichen Preisauftrieb geführt. Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland lagen im November 2018 um 4,8 % über dem Vorjahresniveau. Dies ist der stärkste Anstieg der Baupreise seit über zehn Jahren.
Der Preisauftrieb bei den Baupreisen wird die Nachfrage nach Bauleistungen etwas bremsen. Dennoch dürften die Wohnungsbauinvestitionen auch 2019 Motor der Bauwirt-schaft bleiben. Nach Schätzung der Institute dürften sie um rund 4 % steigen. Der Zuwachs bei den Bauinvestitionen ins- gesamt wird dagegen die 3-Prozent-Marke kaum überschreiten.
Im Jahr 2018 dürften nach letzten Schätzungen Genehmigun-gen für rund 352.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Dies entspricht einem leichten Zuwachs von 1,2 % gegenüber dem Vorjahr. Der Genehmigungsboom ist damit nicht beendet, das Wachstum schlägt allerdings im Vergleich zu den Vorjahren eine deutlich langsamere Gangart ein.
Dabei markiert der deutliche Baugenehmigungsrückgang im Jahr 2017 einen Sondereffekt, ausgelöst durch die Verschär-fung der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr zuvor. Die betroffenen Bauherren wollten sich durch eine vorgezogene
Lagebericht 2018
bestandes. Die Fluktuationsquote ist somit leicht angestiegen.
Die gesamten Mietausfälle betrugen 0,23 % der Sollmieten,
die Mietausfälle aufgrund fehlender Anschlussvermietung
betrugen 0,01 % (Vorjahr: 0,02 %) der Sollmieten und sind
im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant geblieben. Die
Nachfrage aus dem Kreis der Mitglieder nach zeitgemäß
ausgestatteten Wohnungen in guter Lage ist ungebrochen.
Wie in der Vergangenheit prognostiziert, stellen wir aktuell
einen deutlichen Anstieg der Nachfrage nach barrierefreien
Ein-Personen-Seniorenwohnungen fest. Dieser Trend wird
sich voraussichtlich noch weiter verstärken.
Am Bilanzstichtag standen insgesamt 21 Wohnungen leer,
davon 12 Wohnungen modernisierungsbedingt, 8 Wohnungen
maßnahmenbedingt und eine Wohnung vermietungsbedingt.
Es bestand kein struktureller Leerstand.
Modernisierung und Instandhaltung
Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestan-
des haben für die Genossenschaft seit Jahren einen hohen
Stellenwert, um die langfristige Vermietbarkeit zu sichern.
So wurde auch im Geschäftsjahr 2018 ein umfangreicher
Instandhaltungsplan umgesetzt. Die Ausgaben für Moder-
nisierung und Instandhaltung betrugen einschließlich ver-
rechneter Verwaltungskosten im Geschäftsjahr 13,5 Mio. €,
wovon 13,1 Mio. € als nicht aktivierungspflichtiger Aufwand
aus dem Jahresergebnis gedeckt wurden.
Im Geschäftsjahr 2018 wurde mit der energetischen Moder-
nisierung von 67 Bestandswohnungen des Objektes Merkur-
straße in Düsseldorf-Bilk begonnen. Zudem wurde mit dem
Rückbau von zwei Garagenanlagen und dem Bau eines zu-
sätzlichen Staffelgeschosses mit 22 neuen Mietwohnungen
sowie 30 Stellplätzen begonnen. Die Gesamtkosten der
Maßnahme belaufen sich auf rd. 8,4 Mio. €. Die Finanzie-
rung erfolgt aus Eigenmitteln. Die Fertigstellung ist für das
III. Quartal 2019 geplant. Die monatliche Kaltmiete wird
zwischen 10,50 € und 11,25 € pro m² liegen.
Neubau und Dachgeschossausbau
Im Berichtsjahr konnte die Neubaumaßnahme Hansaallee
17-21c in Düsseldorf-Oberkassel mit 46 Mietwohnungen,
davon 14 öffentlich gefördert, und 48 Tiefgarageneinstell-
plätzen fertiggestellt werden. Alle Wohnungen wurden im
I. Quartal 2018 an die Mieter übergeben. Die Kaltmiete
beträgt für die geförderten Wohnungen 6,95 € mtl./m² Wohnfläche, für die frei finanzierten Wohnungen zwischen 10,00 € und 11,75 € mtl./m² Wohnfläche. Die Gesamtkosten einschließlich Grundstück belaufen sich auf rd. 13,4 Mio. €.
Zusammen mit zwei weiteren Genossenschaften konnte in 2018 von der Stadt Düsseldorf ein Grundstück auf dem Schlösser Areal in Düsseldorf-Derendorf erworben werden. Dies ist der erste Grundstücksankauf, der im Rahmen des „Düsseldorfer Bündnis für genossenschaftliches Wohnen“ realisiert werden konnte. Insgesamt sollen hier ca. 134 Miet- wohnungen im preisgedämpften Segment entstehen. Der DWG-Anteil beträgt hierbei 43 Wohnungen mit ca. 4.000 m² Wohnfläche, der Grundstücksanteil 1.728 m². Der Bauantrag ist bereits gestellt, der Baubeginn ist für die zweite Jahres-hälfte 2019 geplant.
Der Ausbau von Dachgeschossen in Bestandsobjekten wurde im Geschäftsjahr 2018 fortgeführt. Die Finanzierung erfolgte aus Eigenmitteln.
Finanzielle Leistungsindikatoren
2018 2017
Eigenkapitalquote 68,3 % 67,6 % Eigenkapitalrentabilität 6,6 % 8,1 % Verfügbarer Cashflow 17.734 T€ 19.267 T€ Durchschnittliche Miete 6,56 €/m2 6,39 €/m2
Instandhaltungskosten 26,80 €/m2 23,66 €/m2
Fluktuationsquote 6,1 % 5,8 % Leerstandsquote 0,3 % 0,2 % davon maßnahmebedingt 0,0 % 0,1 %
Ertragslage
Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2018 weist einen Jahresüberschuss von 13.840 T€ (2017: 15.861 T€) aus. Der Jahresüberschuss 2018 wird vom Ergebnis der Hausbewirt-schaftung, die den Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit bildet, bestimmt. Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung ist im Wesentlichen durch einen Baukostenzuschuss für das Wärmecontracting sowie durch gestiegene Instandhaltungs- kosten und durch höhere Sollmieten beeinflusst. Die Tochter-gesellschaften DWG Bau- und Betreuungsgesellschaft mbH und DWG Wohnen GmbH haben in 2018 für das Geschäfts-jahr 2017 keine Dividende an die Genossenschaft ausge-schüttet.
Lagebericht 31
Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme ist um 16,2 Mio. € auf 303,0 Mio. € gestie-gen. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse der Genossen-schaft sind unverändert geordnet. Die langfristig gebundenen Vermögenswerte (70,3 %) sind durch Eigenkapital (68,3 %), langfristige Rückstellungen (3,5 %) und zur Dauerfinanzierung aufgenommene Fremdmittel gedeckt. Die Zahlungsbereit-schaft war und ist jederzeit gewährleistet. Die Finanzierung der für das Jahr 2019 geplanten Instandhaltungstätigkeit (16,0 Mio. €) und der anfallenden Kosten für die Neubau- und Modernisierungstätigkeit (13,5 Mio. €) ist durch Eigen- und Fremdmittel gesichert.
Finanzinstrumente
Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungs-geschäfte sind nicht zu verzeichnen. Bei den zur Finanzie-rung des Anlagevermögens aufgenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich um Annuitätendarlehen. Auf- grund steigender Tilgungsanteile halten sich die Zinsände-rungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet. Gegebenenfalls werden zur Sicherung günstiger Finanzie-rungskonditionen Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward-Darlehen).
Ausfallrisiken wurden durch die Bildung von Einzel- und Pau- schalwertberichtigungen sowie durch direkte Abschreibun-gen Rechnung getragen. Ein Liquiditätsrisiko besteht ange-sichts der vorhandenen flüssigen Mittel nicht. Risiken aus Zahlungsstromschwankungen bestehen aufgrund kontinuier-licher Mietzuflüsse, aus denen die Annuitäten und laufenden Ausgaben bedient werden können, nicht.
Von Terminoptions- oder Swapgeschäften wird unter Risiko- aspekten kein Gebrauch gemacht.
Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung/ Prognosebericht
Es besteht ein Früherkennungssystem für bestandsgefähr-dende Bereiche. Es werden Informationen gesammelt, die Frühwarnindikatoren liefern. Im Vordergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentliche negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können.
Dem Aufsichtsrat wird regelmäßig über die wichtigen Berei-che der Genossenschaft berichtet. Fehlentwicklungen und Chancen können rechtzeitig erkannt werden. Die Organe der Genossenschaft haben über alle ihnen nach Gesetz und Sat-zung obliegenden Sachverhalte beraten und, soweit erforder-lich, hierzu Beschlüsse gefasst.
Die Nachfrage nach Kleinwohnungen mit entsprechender Ausstattung und in guten Wohnlagen hat weiter zugenommen, während einfach ausgestattete Wohnungen in einfachen Lagen nach wie vor schwierig zu vermieten sind.
Neben der Durchführung der geplanten Neubaumaßnahmen wird auch im nächsten Jahr die Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes den Schwerpunkt unserer unter-nehmerischen Tätigkeit bilden.
Unser Wohnungsbestand wird aufgrund seines technischen Zustands und der Lage voraussichtlich auch in Zukunft um- fassend nachgefragt, so dass die Chancen bestehen, im Rahmen der Entwicklung der Mietrichtwert-Tabelle Düssel-dorf auch künftig moderate Nutzungsgebührenanpassungen vorzunehmen und damit die Jahresergebnisse positiv zu gestalten.
Als latente Risiken werden die allgemeine wirtschaftliche Ent-wicklung und die daraus resultierenden geringer werdenden verfügbaren Nettoeinkommen, insbesondere bei zukünftigen Seniorenhaushalten, gesehen.
Den Risiken aus dem Alter unseres Wohnungsbestandes und der Altersstruktur der Mitglieder/Mieter versuchen wir durch zeitgemäßes Auftreten am Markt unter Nutzung der neuen Medien, durch Verbesserung der technischen Ausstattung unserer Wohnungen und durch Modernisierungen entgegen-zuwirken.
Bei gleichbleibenden Rahmenbedingungen erwarten wir ins- gesamt eine solide wirtschaftliche Entwicklung mit gegenüber dem Berichtsjahr konstant bleibenden Jahresergebnissen.
Düsseldorf, den 28. März 2019Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eGLeonhard Karrenberg
Bilanz zum 31. Dezember 2018
Aktivseite Vorjahr € € €
Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen 2.643,08 8.345,77
Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 181.054.648,92 168.552.153,15 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 618.989,05 646.713,97 Grundstücke ohne Bauten 1.807.478,88 0,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung 106.144,72 96.282,21 Anlagen im Bau 0,00 12.023.377,74 Bauvorbereitungskosten 618.756,48 184.206.018,05 52.071,92
Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 28.704.937,12 28.704.937,12 Andere Finanzanlagen 2.800,00 28.707.737,12 2.800,00 Anlagevermögen insgesamt 212.916.398,25 210.086.681,88
Umlaufvermögen Vorräte Unfertige Leistungen 9.828.999,05 9.337.319,63
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 115.199,71 64.093,21 Forderungen gegen verbundene Unternehmen 120.668,24 25.150,05 Sonstige Vermögensgegenstände 203.626,23 439.494,18 286.128,59
Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 79.847.372,76 67.045.085,14
Bilanzsumme 303.032.264,24 286.844.458,50
Passivseite Vorjahr € € €
Eigenkapital Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 557.337,47 635.685,42 der verbleibenden Mitglieder 24.112.998,06 24.033.758,59 aus gekündigten Geschäftsanteilen 12.500,00 24.682.835,53 7.284,40 Rückständige, fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: € 29.204,19 (94.709,30)
Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage 13.337.584,57 11.750.584,57 davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: € 1.587.000,00 (1.795.000,00) Bauerneuerungsrücklage 42.106.157,49 42.106.157,49 Andere Ergebnisrücklagen 125.506.249,42 180.949.991,48 114.187.219,95 davon eingestellt aus: Bilanzgewinn Vorjahr: € 319.029,47 (207.700,44) Jahresüberschuss Geschäftsjahr: € 11.000.000,00 (13.000.000,00)
Bilanzgewinn Jahresüberschuss 13.840.041,29 15.860.573,51 Einstellungen in Ergebnisrücklagen 11.000.000,00 2.840.041,29 13.000.000,00 Eigenkapital insgesamt 208.472.868,30 195.581.263,93
Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen 10.531.051,00 9.642.392,19 Rückstellungen für Bauinstandhaltung 80.000,00 320.000,00 Sonstige Rückstellungen 2.313.729,52 12.924.780,52 1.274.782,43
Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 44.920.690,70 46.097.831,50 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 19.659.489,21 19.984.136,40 Erhaltene Anzahlungen 11.322.748,32 11.029.476,54 Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.087.178,14 176.574,65 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3.560.403,18 1.955.860,57 Sonstige Verbindlichkeiten 228.181,27 80.778.690,82 183.003,79 davon aus Steuern: € 4.145,51 (18.036,08)
Rechnungsabgrenzungsposten Rechnungsabgrenzungsposten 855.924,60 599.136,50
Bilanzsumme 303.032.264,24 286.844.458,50
Jahresabschluss 33
JahresabschlussJahresabschluss
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar 2018 bis 31. Dezember 2018
A. Allgemeine AngabenDie Genossenschaft firmiert unter dem Namen „Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG“ mit Sitz in Düsseldorf. Sie wurde am 06.05.1898 gegründet und im Genossenschafts- register Düsseldorf unter der GnR 428 eingetragen.
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrech-nung entspricht der Formblattverordnung für Wohnungsun-ternehmen.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkos-tenverfahren gewählt.
B. Erläuterungen zu Bilanzierungs- und BewertungsmethodenBei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlust-rechnung wurden unverändert folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Anlagevermögen
Die Bewertung der erworbenen immateriellen Vermögens- gegenstände (EDV Anwenderprogramme) erfolgte zu An-schaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen.
Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Her-stellungskosten und – soweit abnutzbar – abzüglich planmä-ßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet.
Zugänge Für Sachanlagenzugänge in 2018 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten und – bei Bauten und Modernisierungsmaßnahmen – Kosten für technische und kaufmännische Eigenleistungen (eigene Architekten- und Ver-waltungsleistungen) angesetzt. Die Eigenleistungen wurden in der Betriebsabrechnung ermittelt. Es wurden höchstens die Ansätze der II. BV bzw. der HOAI angesetzt.
Modernisierungskosten wurden, soweit sie als nachträgliche Herstellungskosten im Sinne von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB anzusehen sind, ebenfalls aktiviert. Kosten für begleitende Instandhaltung sind unter den Aufwendungen für die Haus- bewirtschaftung – Instandhaltungskosten – erfasst.
Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.
Abschreibungen
Immaterielle Vermögensgegenstände – Software – wurden linear auf 3 Jahre verteilt. Zugänge bis zu je € 800,00 netto werden im Geschäftsjahr in voller Höhe abgeschrieben.
Die Abschreibung der bebauten Grundstücke erfolgte auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bzw. 70 Jahren bei Altbauten (Baujahre bis 1927 bzw. ab 1928) und von 60 Jahren bzw. 50 Jahren bei Neubauten (Baujahre von 1948 bis 1959 bzw. ab 1960). Separat errichtete Ga- ragen/Tiefgaragen werden auf eine Gesamtnutzungsdau- er von 30 Jahren abgeschrieben. Aktivierte nachträgliche Herstellungskosten wurden grundsätzlich nach Maßgabe der unveränderten Restnutzungsdauer abgeschrieben. In Fällen umfangreicher Modernisierungen oder bei Um- und Ausbau-maßnahmen wurde die Restnutzungsdauer nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung neu festgesetzt.
Wohnbauten, insbesondere ältere Baujahre betreffend, wurden, soweit geboten, entsprechend § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB auf den niedrigeren Wert abgeschrieben, in Einzelfällen bis auf den Grundstückswert, wenn eine weitere Vermietbarkeit nur nach umfassender Modernisierung, ggf. auch nach Abriss und Neubau, gesichert werden kann.
Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde mit Abschreibungs- sätzen zwischen 10 % und 33 1/3 % linear abgeschrieben. Für geringwertige Wirtschaftsgüter (€ 250,00 bis € 1.000,00) wurde im Geschäftsjahr ein Sammelposten gebildet, der in den nächsten fünf Jahren linear mit 20 % abgeschrieben wird.
Finanzanlagen Bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen handelt es sich um die Anteile an der DWG Bau- und Betreuungsgesell-schaft mbH, deren alleinige Gesellschafterin die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG ist (T€ 2.210), und um einen Geschäftsanteil von 75,1 % an der DWG Wohnen GmbH (T€ 26.495); sie sind zu Anschaffungskosten bewertet.
Die unter andere Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an einer Genossenschaft sind zu Nominalwerten bewertet.
Anhang des Jahresabschlusses
zum 31. Dezember 2018
Jahresabschlusss 35Jahresabschlusss 35
Vorjahr € € €
Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 47.444.110,83 45.850.232,74 b) aus Betreuungstätigkeit 387.230,56 409.052,92 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 197.486,36 48.028.827,75 100.000,00 Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen(Vj.: Erhöhung) 491.679,42 -224.453,23 Andere aktivierte Eigenleistungen 79.774,83 193.241,58 Sonstige betriebliche Erträge 3.473.374,72 1.968.987,57 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 20.917.470,87 18.618.466,22
Rohergebnis 31.156.185,85 29.678.595,36 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 2.930.166,27 2.724.053,88 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 1.508.558,04 4.438.724,31 1.146.182,39 davon für Altersversorgung: € 1.069.211,59 (733.139,57) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenständedes Anlagevermögens und Sachanlagen 6.023.753,52 5.888.036,64 Sonstige betriebliche Aufwendungen 4.001.752,77 1.204.187,26 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungendes Finanzanlagevermögens 91,00 91,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.973,68 3.064,68 2.706,23 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.820.703,75 1.869.040,14 davon aus Aufzinsung: € 357.213,00 (364.655,57) Steuern vom Einkommen und Ertrag -0,50 0,00
Ergebnis nach Steuern 14.874.316,68 16.849.892,28 Sonstige Steuern 1.034.275,39 989.318,77
Jahresüberschuss 13.840.041,29 15.860.573,51 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 11.000.000,00 13.000.000,00
Bilanzgewinn 2.840.041,29 2.860.573,51
Anhang des Jahresabschlusses
zum 31. Dezember 2018
Jahresabschluss 37
Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/ Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Anschaffungs-/ Abschreibungen Zugänge des Abgängen des Umbuchungen/ Abschreibungen Buchwerte Buchwerte Herstellungskosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres (+/-) Herstellungskosten (kumuliert) Geschäfts- Geschäfts- Zuschreibungen (kumuliert) am am 01.01.2018 31.12.2018 01.01.2018 jahres jahres (+/-) 31.12.2018 31.12.2018 31.12.2017 € € € € € € € € € € € €
Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbeneLizenzen 230.452,08 0,00 0,00 0,00 230.452,08 222.106,31 5.702,69 0,00 0,00 227.809,00 2.643,08 8.345,77 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechtemit Wohnbauten 336.339.795,75 6.642.839,97 342.617,75 +12.023.377,74 354.663.395,71 167.787.642,60 5.946.395,02 125.290,83 0,00 173.608.746,79 181.054.648,92 168.552.153,15 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.557.446,83 0,00 0,00 0,00 1.557.446,83 910.732,86 27.724,92 0,00 0,00 938.457,78 618.989,05 646.713,97 Grundstücke ohne Bauten 0,00 1.807.478,88 0,00 0,00 1.807.478,88 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.807.478,88 0,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung 587.725,27 53.793,40 50.275,65 0,00 591.243,02 491.443,06 43.930,89 50.275,65 0,00 485.098,30 106.144,72 96.282,21 Anlagen im Bau 12.023.377,74 0,00 0,00 -12.023.377,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.023.377,74 Bauvorbereitungskosten 52.071,92 566.684,56 0,00 0,00 618.756,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 618.756,48 52.071,92 350.560.417,51 9.070.796,81 392.893,40 0,00 359.238.320,92 169.189.818,52 6.018.050,83 175.566,48 0,00 175.032.302,87 184.206.018,05 181.370.598,99
Finanzanlagen Anteile an verbundenenUnternehmen 28.704.937,12 0,00 0,00 0,00 28.704.937,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.704.937,12 28.704.937,12 Andere Finanzanlagen 2.800,00 0,00 0,00 0,00 2.800,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.800,00 2.800,00 28.707.737,12 0,00 0,00 0,00 28.707.737,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.707.737,12 28.707.737,12 Anlagevermögen insgesamt 379.498.606,71 9.070.796,81 392.893,40 0,00 388.176.510,12 169.411.924,83 6.023.753,52 175.566,48 0,00 175.260.111,87 212.916.398,25 210.086.681,88
Änderungen im Zusammenhang mit
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermö-gens ist in dem nachstehenden Anlagespiegel dargestellt.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermö-gens ist in dem nachstehenden Anlagespiegel dargestellt:
zinssatz für eine Restlaufzeit von 15 Jahren verwendet. Dieser beträgt zum 31.12.2018 3,21 %. Rententrend und Gehaltstrend wurden mit jeweils 2,00 % p.a. berücksichtigt. Es wurde eine Fluktuationsquote von 0 % unterstellt.
Rückstellungen für Bauinstandhaltung Die nach § 249 Abs. 2 HGB a. F. gebildete Rückstellung von T€ 80 wurde nach Artikel 67 Abs. 3 EGHGB beibehalten.
Sonstige Rückstellungen Sie sind für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet und in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.
VerbindlichkeitenSie sind zum Erfüllungsbetrag passiviert.
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen Unter diesem Posten werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten zu Anschaf-fungskosten – ohne Ausfallrisikozuschlag – ausgewiesen. Ausfälle durch Leerstand wurden berücksichtigt.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen sind grundsätzlich zu Nominalwerten an- gesetzt. Ausfallrisiken wurde, soweit erforderlich, durch Ein- zelwertberichtigungen oder Abschreibungen Rechnung ge- tragen. Darüber hinaus wurde von den nicht durch Aufrech- nungsmöglichkeiten gesicherten Mietforderungen eine Pau-schalwertberichtigung von 5 % gebildet.
Flüssige Mittel Die liquiden Mittel sind zu Nominalwerten bewertet.
Latente Steuern Für den partiell steuerpflichtigen Bereich bestehen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den Steuerbilanz- ansätzen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Die Unterschiede betreffen den Immobilien- bestand (Handelsbilanz: -T€ 904) und die Rückstellungen für Pensionen (Handelsbilanz: +T€ 1.153). Auf die Ausübung des Wahlrechtes zur Aktivierung latenter Steuern gemäß § 274 HGB wurde verzichtet.
Passiva
Pensionsrückstellungen Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach der „Projected Unit Credit-Methode“ auf Basis der Richt- tafeln Heubeck 2018 G. Als Rechnungszins wird pauschal der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Rechnungs-
Umlaufvermögen
VorräteDie unfertigen Leistungen betreffen ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten.
Forderungen und sonstige VermögensgegenständeIn diesen Posten sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten:
davon mit einer Restlaufzeit von mehr alsPosten Insgesamt einem Jahr (Vorjahr) € € €
Forderungenaus Vermietung 115.199,71 1.754,98 (3.560,67) Forderungen gegen verbundene Unternehmen 120.668,24 0,00 0,00 sonstige Vermögens-gegenstände 203.626,23 0,00 0,00 Gesamtbetrag 439.494,18 1.754,98 (3.560,67)
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschluss-stichtag rechtlich entstehen.
Passiva
ErgebnisrücklagenDie Einstellungen aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres er-folgten durch Beschluss der Vertreterversammlung. Aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres werden T€ 11.000 (Vorjahr: T€ 13.000) als Vorwegzuweisung eingestellt.
Rückstellungen Bei den Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen besteht zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maß- gabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren von 3,21 % und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des ent- sprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren von 2,32 % ein Unter- schiedsbetrag in Höhe von € 1.790.814,00, der einer Aus-schüttungssperre unterliegt.
In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:
Rückstellungen für unterlassene Aufwendungen und noch ausstehende Rechnungen für Instandhaltung T€ 1.843
Verwaltungskosten T€ 471
VerbindlichkeitenIn den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Um- fangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Fristigkeiten der Verbindlichkei-ten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte oder ähnlichen Rechte stellen sich wie folgt dar:
Jahresabschluss 39
II. Gewinn- und Verlustrechnung
In den „Sonstigen betrieblichen Erträgen“ sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge im Sinne von § 277 Abs. 4 HGB enthalten:
Erträge aus Anlageverkäufen T€ 2.089
Auflösung von Rückstellungen T€ 460
D. Sonstige Angaben
1. Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind Vorgänge von besonderer Bedeutung nicht eingetreten. Wesentliche oder existenzgefährdende Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage nach dem 31.12.2018 nachhaltig negativ beeinflussen können, sind nicht zu erkennen.
2. Es bestehen keine nicht in der Bilanz ausgewiesenen oder vermerkten finanziellen Verpflichtungen, die nach § 285 Abs. 3 HGB für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.
3. Es besteht ein Bestellobligo von 2,8 Mio. € aus einem bestehenden Generalunternehmervertrag, das durch Eigen- kapital gedeckt ist.
4. Die Genossenschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100 % an der DWG Bau- und Betreuungsgesellschaft mbH, Düsseldorf. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt zum 31.12.2018 T€ 1.534. Außerdem wird eine Kapitalrücklage von T€ 573 ausgewiesen. Der geprüfte Jahresabschluss des Jahres 2018 weist einen Jahresüberschuss von T€ 1.487 aus. Das Eigenkapital beträgt am 31.12.2018 T€ 3.760.
Darüber hinaus besitzt die Genossenschaft Kapitalanteile in Höhe von 75,1 % an der DWG Wohnen GmbH, Düsseldorf. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt zum 31.12.2018 T€ 500. Außerdem wird eine Kapitalrücklage von T€ 15.765 ausgewiesen. Der geprüfte Jahresabschluss des Jahres 2018 weist einen Jahresüberschuss von T€ 141 aus. Das Eigenka-pital beträgt am 31.12.2018 T€ 20.697.
5. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäf- tigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbe- Teilzeit- beschäftigte beschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 23 6 Technische Mitarbeiter 12 1 Mitarbeiter im Regiebetrieb,Reinigungskräfte 0 0 Gesamt 35 7
Außerdem wurden durchschnittlich 4 Auszubildende beschäftigt.
6. Mitgliederbewegung:
Mitglieder Anteile
Bestand am 01.01.2018 11.142 96.502 Zugang 2018 376 3.197 Abgang 2018 355 3.130 Bestand am 31.12.2018 11.163 96.569
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um € 79.239,47.
7. Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und Aufsichts-rates bestanden am Bilanzstichtag nicht.
8. Zuständiger Prüfungsverband: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Goltsteinstr. 29, 40211 Düsseldorf.
9. Mitglieder des Vorstandes: Heiko Leonhard Thorsten Karrenberg
10. Mitglieder des Aufsichtsrates: Peter Preuß Vorsitzender Jürgen Buschhüter Stellv. Vorsitzender Philipp Arnold Stellv. Vorsitzender Eva Bernert Klaus-Werner Beyer (bis 26.06.2018) Hermann-Josef Burghaus Hans-Dieter Neuhausen Dr. Peter Schaffner Norbert Tabke Sandra Winter (ab 26.06.2018)
11. Vorstand und Aufsichtsrat haben auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 13.840.041,29 € einen Betrag von 11.000.000,00 € im Rahmen einer Vorwegzuweisung in die Anderen Ergebnis- rücklagen einzustellen. Der Vertreterversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vor- wegzuweisung vorgeschlagen. Es wird vorgeschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn in Höhe von 2.840.041,29 € wie folgt zu verwenden:
Zuweisung zur gesetzlichen Rücklage: 1.385.000,00 € Zuweisung zur freien Rücklage: 496.440,95 € Dividendenausschüttung: 958.600,34 €
Düsseldorf, den 28. März 2019Der VorstandLeonhard Karrenberg
Entwicklung der Verbindlichkeiten
Art der SicherungVerbindlichkeiten Insgesamt Davon **)
Restlaufzeit gesichert bis zu 1 Jahr * über 1 Jahr * 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre € € € € € € Verbindlichkeiten gegenüber 44.920.690,70 1.541.697,75 43.378.992,95 5.003.357,14 38.375.635,81 44.920.690,70 GPRKreditinstituten (46.097.831,50) (1.675.341,22) (44.422.490,28) Verbindlichkeiten gegenüber 19.659.489,21 325.093,11 19.334.396,10 1.158.892,47 18.175.503,63 19.659.489,21 GPRanderen Kreditgebern (19.984.136,40) (382.148,84) (19.601.987,56) Erhaltene Anzahlungen 11.322.748,32 11.322.748,32 0,00 0,00 0,00 0,00 (11.029.476,54) (11.029.476,54) (0,00) Verbindlichkeiten aus 1.087.178,14 1.087.178,14 0,00 0,00 0,00 0,00Vermietung (176.574,65) (176.574,65) (0,00) Verbindlichkeiten aus 3.560.403,18 3.560.403,18 0,00 0,00 0,00 0,00Lieferungen und Leistungen (1.955.860,57) (1.955.860,57) (0,00) Sonstige Verbindlichkeiten 228.181,27 228.181,27 0,00 0,00 0,00 0,00 (183.003,79) (183.003,79) (0,00)
Gesamtbetrag 80.778.690,82 18.065.301,77 62.713.389,05 6.162.249,61 56.551.139,44 64.580.179,91
*) Vorjahreszahlen in Klammern **) GPR = Grundpfandrecht
Im Gespräch mit Dr. Daniel Ranker
Wie nehmen Sie die DWG als Mitgliedsunternehmen Ihres Verbandes wahr?
Die DWG eG ist die größte Wohnungsgenossenschaft in Düsseldorf. Sie kann aufgrund ihrer vielfältigen Erfahrungen, Aktivitäten und ihrer Organisation als ein starker Partner ihrer Mitglieder auftreten. Sie hat viel zu bieten. Auch das Marktumfeld ist für das Unternehmen sehr positiv.
Wie beurteilen Sie die wirtschaftlichen Kennzahlen der DWG?
Da zeigt sich die ganze Stärke der Genossenschaft. Eine niedrige Fluktuation, hohe Investitionen in die Instandhaltung bei gleichzeitig moderaten Mieten sowie niedrige Verwaltungskosten: Die DWG befindet sich hier durchgängig im Spitzenfeld vergleichbarer Genossenschaften.
Neben den hohen Summen, die die DWG in den Altbestand investiert, ist sie auch im Neubaubereich sehr aktiv. Sollte eine Genossenschaft beide Wege gehen?
Das hängt sehr stark von den individuellen Gegebenheiten und dem Markt- umfeld ab. Für die DWG muss man feststellen, dass ein Nebeneinander von Modernisierung und Neubau der richtige Weg ist. Denn das stellt die Genos- senschaft nicht nur besonders gut auf für die Herausforderungen der Zukunft, sondern führt zugleich auch dazu, dass attraktive Wohnungen für Mitglieder sämtlicher Altersgruppen bereitstehen. Für Familien ebenso wie für Senioren.
In Ihrer Zuständigkeit als Verband liegt die genossenschaftliche Pflichtprüfung. Was ist das Besondere daran?
Es handelt sich um die wahrscheinlich umfassendste Prüfung aller Rechts- formen. Im Zentrum stehen die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Bei größeren Unternehmen erfolgt auch eine Jahresabschlussprüfung. Das Ganze dient in erster Linie der Information des Aufsichtsrats und natürlich dem Schutz der Belange der Mitglieder.
Dr. Daniel Ranker
Prüfungsdirektor VdW Rheinland-Westfalen
Die ganze Stärke der Genossenschaft
41
Im Gespräch mit Dr. Daniel Ranker
Dr. Daniel Ranker
Prüfungsdirektor VdW Rheinland-Westfalen
Die ganze Stärke der Genossenschaft
Wie nehmen Sie die DWG als Mitgliedsunternehmen Ihres Verbandes wahr?
Die DWG eG ist die größte Wohnungsgenossenschaft in Düsseldorf. Sie kann aufgrund ihrer vielfältigen Erfahrungen, Aktivitäten und ihrer Organisation als ein starker Partner ihrer Mitglieder auftreten. Sie hat viel zu bieten. Auch das Marktumfeld ist für das Unternehmen sehr positiv.
Wie beurteilen Sie die wirtschaftlichen Kennzahlen der DWG?
Da zeigt sich die ganze Stärke der Genossenschaft. Eine niedrige Fluktuation, hohe Investitionen in die Instandhaltung bei gleichzeitig moderaten Mieten sowie niedrige Verwaltungskosten: Die DWG befindet sich hier durchgängig im Spitzenfeld vergleichbarer Genossenschaften.
Neben den hohen Summen, die die DWG in den Altbestand investiert, ist sie auch im Neubaubereich sehr aktiv. Sollte eine Genossenschaft beide Wege gehen?
Das hängt sehr stark von den individuellen Gegebenheiten und dem Markt- umfeld ab. Für die DWG muss man feststellen, dass ein Nebeneinander von Modernisierung und Neubau der richtige Weg ist. Denn das stellt die Genos- senschaft nicht nur besonders gut auf für die Herausforderungen der Zukunft, sondern führt zugleich auch dazu, dass attraktive Wohnungen für Mitglieder sämtlicher Altersgruppen bereitstehen. Für Familien ebenso wie für Senioren.
In Ihrer Zuständigkeit als Verband liegt die genossenschaftliche Pflichtprüfung. Was ist das Besondere daran?
Es handelt sich um die wahrscheinlich umfassendste Prüfung aller Rechts- formen. Im Zentrum stehen die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Bei größeren Unternehmen erfolgt auch eine Jahresabschlussprüfung. Das Ganze dient in erster Linie der Information des Aufsichtsrats und natürlich dem Schutz der Belange der Mitglieder.
Wie in den letzten Jahren haben die Düsseldorfer Wohnungsgenossen- schaft eG und ihre Tochterunternehmen auch in diesem Jahr den un- eingeschränkten Bestätigungsvermerk unseres Prüfungsverbandes erhalten.
Durch eine Änderung durch den Dachverband der Wirtschaftsprüfer hat sich der Umfang dieses Bestätigungsvermerks so sehr erhöht, dass wir ihn nicht mehr komplett hier abdrucken können.
Bei Interesse können Sie sich den Bestätigungsvermerk gerne nach der Veröffentlichung im Sommer 2019 zusammen mit den gesamten Jahresabschlussunterlagen im Bundesanzeiger ansehen. Sie finden dieses Angebot kostenlos online unter www.bundesanzeiger.de.
42 Hinweis zum Bestätigungsvermerk
Hinweis zum Bestätigungsvermerk
42 Hinweis zum Bestätigungsvermerk
Impressum Mai 2019
Herausgeber Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG, Wagnerstraße 29, 40212 Düsseldorf, www.dwg-online.de
Konzeption & Gestaltung comvirtus GmbH, Weserstraße 20, 48145 Münster, www.comvirtus.de
Fotos / Illustration Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG: S. 18 –19
Studio Stefan Wernz, Maastrichter Straße 49, 50672 Köln, www.stefanwernz.de; S. 14 - 15; S. 16 - 17
Oliver Pohl Fotografie & Studio, Ulmenweg 10, 58675 Hemer, www.opohl.de: Umschlag; S. 4 – 5; S. 22 – 23; S. 40 – 41
© iStock.com: yorkfoto (S. 2); A-D-F (S. 6); Oliver Hoffmann (S. 8); mediaphotos (Umschlagrücken)
Impressum Mai 2019
Herausgeber Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG, Wagnerstraße 29, 40212 Düsseldorf, www.dwg-online.de
Konzeption & Gestaltung comvirtus GmbH, Weserstraße 20, 48145 Münster, www.comvirtus.de
Fotos / Illustration Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG: S. 18 –19
Studio Stefan Wernz, Maastrichter Straße 49, 50672 Köln, www.stefanwernz.de; S. 14 - 15; S. 16 - 17
Oliver Pohl Fotografie & Studio, Ulmenweg 10, 58675 Hemer, www.opohl.de: Umschlag; S. 4 – 5; S. 22 – 23; S. 40 – 41
© iStock.com: yorkfoto (S. 2); A-D-F (S. 6); Oliver Hoffmann (S. 8); mediaphotos (Umschlagrücken)
Wagnerstraße 29 40212 Düsseldorf Tel.: 0211 1782 - 0 Fax: 0211 1782 - 416 E-Mail: [email protected]
www.dwg-online.de
Wagnerstraße 29 40212 Düsseldorf Tel.: 0211 1782 - 0 Fax: 0211 1782 - 416 E-Mail: [email protected]
www.dwg-online.de
