Pressekonferenz Wohnstudie 2019Zukunft des Wohnens: Ist Wohnen noch leistbar?

25. September 2019

Gerhard Fabisch Vorstandsvorsitzender Steiermärkische Sparkasse

Studiendesign

Aufgabenstellung

Wie leistbar ist Wohnen in Österreich?

In diesem Bericht Fokus auf die Steiermark

Methode

Online Interviews, n=1.800, disproportionale Erhebung n=200 pro Bundesland

Zielgruppe

Repräsentativ für die österreichische bzw. steirische Bevölkerung zwischen 16 und 69 Jahren

Feldarbeitszeitraum

6. bis 19. Juni 2019

Marktforschungsinstitut: INTEGRAL

3

Resümee

Ähnlich wie auf Österreichebene sind sich die Steirerinnen und Steirer einig: Die Mieten steigen stärker als das Einkommen (92% Zustimmung)

Insbesondere jüngere Befragte stimmen dem zu

Im Rückblick meinen 8 von 10 Steirerinnen und Steirern (84 %), 1980 wäre Wohnen sehr oder eher gut leistbar gewesen. Hingegen finden nur noch 13 % der Befragten, Wohnen sei heutzutage eher gut leistbar, 8 % meinen, es sei überhaupt nicht leistbar. Für die Zukunft ist man noch skeptischer: 37 % denken, im Jahr 2030 wird das Wohnen überhaupt nicht mehr leistbar sein, ähnlich wie auf Österreichebene

Im Schnitt wird ein Preis von rund 5,40 €/m² als leistbar eingestuft, rund 30 Cent weniger als im österreichischen Schnitt

4

Seite 5

V . a . j ü nger e B e f r a g t e i n d e r S t e i e r ma r k f i n den , d a s s d i e M i e t en s t ä r k e r a l s d a s

E i n kom men s t e i ge n

9 von 10 Steirerinnen und Steirer sind

der Meinung, die Mieten steigen stärker

als das Einkommen%

92

91

93

98

91

89

94

86

96

90

92

92

TOTAL

MÄNNER

FRAUEN

16-29 JAHRE

30-49 JAHRE

50-69 JAHRE

OHNE MATURA

MIT MATURA

BIS 2000 EURO

ÜBER 2000 EURO

JA

NEIN

K i n d e r i m H a u s h a l t

Frage 1: Sowohl Einkommen als auch Mieten steigen kontinuierlich an. Sind Sie der Meinung, ***?

H H - N e t t o e i n k o m m e n

90%

92%

9%

7%

1%

1%

Österreich

Steiermark

die Mieten steigen stäker als das Einkommen

Mieten und Einkommen steigen in etwa gleich stark an

die Mieten steigen weniger stark als das Einkommen

Basis: Alle Befragten, n=1.800; Steiermark, n=200

5

Seite 6

Während in der Rückschau 84% der Steirerinnen und Steirer finden, 1980 war Wohnen

sehr/eher gut leistbar, finden heutzutage nur noch 13% Wohnen eher leistbar

37 % der Steirerinnen und Steirer befürchten, dass 2030 Wohnen überhaupt nicht mehr leistbar sein wird, v.a. Personen mit geringem EK

Frage 2: Die Kosten für Wohnen verändern sich im Laufe der Jahre. Wie leistbar***?

28%

2

56%

13%

8%

13%

30%

14%

3

49%

39%

8%

37%

war das Wohnen, Ihrer Meinung nach im Jahr 1980

ist es heute

wird das Wohnen wohl im Jahr 2030 sein

1 5SEHR GUT LEISTBAR ÜBERHAUPT NICHT LEISTBAR

Mittelwert

H H - N e t t o - E K < € 2 . 0 0 0 : 5 0 %

3,5

4,0

Österreich 29% 54% 15% 1/0

Österreich

2 5 18% 40% 36%

2 7 38% 47% 6%

3,5

4,0

1,91,9

Österreich

ÖSTMK

Basis: Alle Befragten, n=1.800; Steiermark, n=2006

Seite 7

Durchschnittlich werden in der Steiermark ungefähr 5,40 €/m² als leistbar

angesehen, marginal weniger als im Schnitt

12

24

48

16

0 0

Unter 3 €/m² 3-4 €/m² 5-7 €/m² 8-10 €/m² 11-15 €/m² Über 15 €/m²

Frage 6: Was verstehen Sie unter leistbarer Miete?

Ø Steiermark ~ 5,40 €/m²

Ø Österreich ~ 5,70 €/m²

STMK

Basis: Alle Befragten, n=1.800; Steiermark, n=2007

Teures Wohnen: 4 Fakten

Preise für Baugründe steigen.

Technische Ausstattung wird umfangreicher zB. Heizungs-,

Klima-, Solaranlagen.

Bevölkerung wächst v.a. in den Ballungsräumen.

Gebaut wurde va. im freifinanzierten Bereich und zu wenig im

geförderten Segment.

Einkommen steigen nicht im selben Ausmaß wie die Mieten und

Wohnungspreise steigende Belastung durch Wohnkosten.

8

Miet- und Immobilienpreisentwicklung vs. Lohnentwicklung

2007-2018

9

100

110

120

130

140

150

160

170

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Immobilienpreise laufen dem Einkommen davon

Einkommen Mieten Immobilienpreise

Quelle: EZB, EU-

Kommission

Roland JagersbacherGeschäftsführer s REAL Steiermark

Studiendesign

Wohnumfrage s REAL und wohnnet

Befragung: 21. Februar bis 21. Juli 2019

Teilnehmende: 5.084 Personen

43% männlich, 57% weiblich

Was ist der Grund für Ihre Immobiliensuche?

26% Eigentum

statt Miete

2% Vertrag ausgelaufen

24% Derzeitige

Wohnung ist zu klein

11% Finanzielle Gründe

7% Erste eigene Wohnung

4% Derzeitige Wohnung ist zu groß

14% Ortswechsel

13% Persönliche Umstände

(Scheidung, Todesfälle etc.)

Welche Art von Immobilie suchen Sie?

EIGENTUM MIETE

HAUS

32%

Grundstück

Haus zum Kauf

Eigentumswohnung

29%

12%

Mietwohnung

Haus zur Miete

20%

7%

73% 27%

Geldanlage / Wertsteigerung

Eigenheim

Vererben

Vorsorge für das Alter

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, was

ist der Hauptgrund dafür?

11%

68%

4%

16%

Wenn Sie eine Immobilie mieten möchten, was ist der

Hauptgrund dafür? Jene 27 % nennen folgende Gründe

dafür:

mangelnde finanzielle

Möglichkeiten

aktuelle

Lebensphase

36% Aktuelle

Lebensphase

32% Mangelnde

finanzielle Möglichkeiten

32% Flexibilität/

Freiheit

Beispiel: Graz als Studentenstadt

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Luftqualität

Energieeffizienz der Immobilie

Ruhige Lage

Wie wichtig sind Ihnen folgende Faktoren, wenn Sie sich

für Ihr neues Zuhause entscheiden:

sehr wichtignicht wichtig

+ 3%

+ 4%

+ 3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Garten

Terrasse oder Balkon

Raumaufteilung

Fläche/Größe

Wie wichtig sind Ihnen folgende Faktoren, wenn Sie sich

für Ihr neues Zuhause entscheiden:

sehr wichtignicht wichtig

+ 1%

+/- 0%

+ 3%

+/- 0%

- 6%

- 4%

René Vertnikwohn² Center Graz Steiermärkische Sparkasse

Finanzierung von privatem Wohnraum

Erstansprechstelle: Betreuer in Filiale/ Regionalzentrum: Ermittlung Finanzierungszweck, Klärung Zeithorizont, Überleitung zu Wohnbauberater (WBB)

Online Angebot: Wohnkreditrechner der Steiermärkischen Sparkasse

Terminvereinbarung mit WBB: erfolgt über Betreuer oder direkt mit

WBB Ermittlung des Gesamtbedarfs für das Vorhaben

Klärung der vorhandenen finanziellen Mittel (wann steht wieviel zur Verfügung)

Ermittlung des langfristigen Finanzierungsbedarfs sowie einer ev. Zwischenfinanzierung

Abklärung möglicher Förderungen

Darstellung der möglichen Finanzierungsvarianten, Laufzeit, Rückzahlungsbeginn, etc.

Ermittlung einer aktuellen Haushaltsrechnung (HHR)

Ausarbeitung von Alternativen bei negativer HHR, zu geringen Eigenmitteln, etc.

Offene und ehrliche Kommunikation hinsichtlich Umsetzung des Finanzierungswunsches

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Darstellung der Leistbarkeit für den Ankauf einer Eigentumswohnung

Beispiel 1: Hohe Eigenmittel bei einer Familie mit 1 Kind

Einkommen Mann € 2.400,00

Einkommen Frau € 1.500,00

Familienbeihilfe für 1 Kind

Kaufpreis ETW € 300.000,00

Kaufnebenkosten € 30.000,00

Gesamtkosten € 330.000,00

Eigenmittel € 230.000,00

Ausfinanzierung € 100.000,00

Rate monatlich (LZ: 25 J.) € 425,00 (Ermittlung der monatlichen Rate über den Wohnkreditrechner)

20

Auswirkung auf die Haushaltsrechnung der Familie

Haushaltsrechnung mit deutlichem Überschuss nach Finanzierung.

Rate für Wohnkredit macht knapp mehr als 10 % vom Haushaltseinkommen aus.

Einnahmen der Familie € 4.070,00 mtl.

Ausgaben der Familie € 1.795,00 mtl.

Neue Rate für Wohnkredit € 425,00 mtl.

Frei verfügbarer Betrag

nach Finanzierung € 1.850,00

Pauschalwerte: zB.

Lebenshaltungskosten

Individuelle Werte: zB.

Leasingraten

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Darstellung der Leistbarkeit für den Ankauf einer Eigentumswohnung

Beispiel 2: Niedrige Eigenmittel bei einer Familie mit 1 Kind

Einkommen Mann € 1.800,00

Einkommen Frau € 1.130,00

Familienbeihilfe für 1 Kind

Kaufpreis ETW € 300.000,00

Kaufnebenkosten € 30.000,00

Gesamtkosten € 330.000,00

Eigenmittel € 30.000,00

Ausfinanzierung € 300.000,00

Rate monatlich (LZ: 25 J.) € 1.270,00 (Ermittlung der monatlichen Rate über den Wohnkreditrechner)

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Auswirkung auf die Haushaltsrechnung der Familie

Haushaltsrechnung ist zwar positiv, aber ohne Spielraum für Mehrausgaben.

Rate für den Wohnkredit macht 40 % vom Haushaltseinkommen aus.

Einnahmen der Familie € 3.100,00 mtl.

Ausgaben der Familie € 1.795,00 mtl.

Neue Rate für Wohnkredit € 1.270,00 mtl.

Frei verfügbarer Betrag

nach Finanzierung € 35,00

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Veronika Hofrichter-RitterHofrichter-Ritter Architekten ZT GmbH

Nachhaltig planen, bauen, wohnen

Qualität zahlt sich aus!

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Durchschnittliche Wohnnutzfläche/ Person in Österreich

1971: 23,1 m² / Person heute: 44m² / Person

Durchschnittliche Wohnungsgröße

1971: 69,3 m 1985: 85,2m² 2013: 100,3 m²

Ursachen für gestiegene WohnkostenFläche/Person und Wohnungsgröße

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Der Grundstückspreis wird anteilig auf den Mietpreis bzw. auf den

Kaufpreis/m² einer Wohnung umgelegt.

Große Unterschiede je nach Lage: zentral, Peripherie, Land.

Bestimmt durch Stadtplanung, Raumplanung, Politik und den Markt.

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Ursachen für gestiegene WohnkostenGestiegene Grundstückskosten – je nach Lage

Energieeffizienz

Wärmeschutz

Wärmebrückenfreiheit und Luftdichtheit der Gebäudehülle

Schutz gegen sommerliche Überwärmung

Gebäudeheizung

Wärmeverteilsysteme

Schallschutz

Brandschutz und Fluchtwege

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Ursachen für gestiegene Wohnkostenhöhere Kosten für Errichtung und Betrieb durch gesetzliche Vorgaben

(Steiermärkisches Baugesetz – OIB-Richtlinien)

EnergieausweisDokument, über das alle diese Parameter definiert und bestätigt

werden.

NiedrigstenergiegebäudeAb 31. Dezember 2020 müssen alle Gebäude in Österreich als

Niedrigstenergiegebäude errichtet werden!

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Entwicklung maximaler Heizwärmebedarf

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Niedrigenergiehaus

Heizwärmebedarf < 50 kWh/m²a

Niedrigstenergiehaus

Heizwärmebedarf < 25 kWh/m²a

Passivhaus

Heizwärmebedarf < 10 kWh/m²a

Der Begriff Passivhaus wurde ursprünglich vom Passivhaus-Institut Darmstatt definiert und weist in der ursprünglichen Definition einen

Heizwärmebedarf (= Energiekennzahl) von maximal 15 kWh/m²a auf. Es wird also nicht ein bestimmter Baustandard definiert, sondern ein

thermischer Standard, den das Haus erfüllen muss. Die Idee dahinter war, dass bei so einem geringen Wärmebedarf kein konventionelles

Heizsystem mehr nötig ist, sondern die benötigte Restwärme über die Lüftung zugeführt werden kann. Durch den Verzicht auf das Heizsystem

können die Mehrkosten bei der Dämmung hereingespielt werden.

Nullenergiehaus

ist ein Energiestandard für Gebäude, welcher erreicht ist, wenn der externe Energiebezug des Gebäudes als Bilanz über einen Zeitraum von

einem Jahr durch den auf der Liegenschaft des Gebäudes umgesetzten, eigenen Energiegewinn (z. B. durch Solaranlagen etc.) aufgewogen

ist.

Plusenergiehaus

ein Haus, in dem im Jahresmittel mehr erneuerbare Energie gewonnen wird, als zum Betrieb gebraucht wird. Allerdings wird die graue Energie,

die zum Bau des Gebäudes benötigt wird, bei der Energiebilanz nicht berücksichtigt. Ebenfalls wird der Energieaufwand für den Verkehr der

Bewohner (insbesondere mit Autos) unter Umständen nicht mitgezählt. Es ist aber natürlich möglich, Elektroautos mit Hilfe

zusätzlicher Photovoltaik zu betreiben.

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Wie baue ich kostenbewusst und nachhaltig?

1. Ich baue nur was wirklich sein muss:

Muss es Neubau sein, kann es Umbau, Zubau, Sanierung sein?

Aspekt Flächenverbrauch

Aspekt Baumbestand

Aspekt Nachbarschaft etc.

2. Ich baue nur so groß, wie ich es wirklich brauche:

Aspekt Lebensphase

Sich verändernde Bedürfnisse

Aspekt Erhaltungsaufwand

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34

Wie baue ich kostenbewusst und nachhaltig?

3. Ich beziehe meine individuellen Bedürfnisse ein (Nutzerverhalten)

Raumtemperatur

Lüftungsverhalten

Was bedeutet für mich Behaglichkeit?

Konsequenzen einer Lageentscheidung hinsichtlich Mobilität

(z.B. Pendeln bis zur Pensionierung, fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgern

etc..)

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Bespiel für keinen neuen Flächenverbrauch, optimierte Planung,

reduzierte Fläche und höchste Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

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Notwendige Planungsfaktoren, die alle Einfluss auf die

Nachhaltigkeit und Kosten eines Gebäudes haben

Standort

Lage

Orientierung/ Ausrichtung

Kompaktheit

Funktionskonzept/ Grundriss

Hülle/ Öffnungsgrad

Materialität

Baukünstlerische Aspekte

Erhaltungserfordernisse/ -kosten

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Schlüssiges, nachhaltiges Gesamtkonzept

durch gute Planung

Hinsichtlich Nachhaltigkeit und Wertsicherung werden die

maßgeblichsten Weichen ganz vorne im Planungsprozess gestellt

– hier werden auch die größten Fehler gemacht mit nicht

abschätzbaren Folgewirkungen bzw. Folgekosten.

Qualität in Planung und Umsetzung zahlt sich aus.

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Förderungen

der Stadt Graz

des Landes Steiermark

des Bundes

für die Verbesserung des energetischen Standards von Bestandsgebäuden oder auch

einzelner Wohnungen

für Heizungsumstellungen

für den Austausch von Bauteilen

für alternative Systeme zur Warmwassererzeugung

für PV-Anlagen

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