Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten für das Projekt „Stadion Jena“

Projektentwicklung GmbH

Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten

für das Projekt

„Stadion Jena“

Rauschenbach & Kollegen GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft

Rudolf-Breitscheid-Str. 10 D-06110 Halle (Saale) Tel.: 0345 / 209332-30 Fax: 0345 / 209332-40

[email protected]

Dr. Seidemann & Graw Projektentwicklung GmbH

Neumarkt 29-33 D 04109 Leipzig Tel.: 0341/ 215878-88 Fax: 0341/ 96061-40

[email protected]

Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 2 von 78

Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH

Inhaltsverzeichnis:

1. Auftrag und Auftragsdurchführung ........................................................................ 4

1.1 Aufgabenstellung .................................................................................................... 4

1.2 Auftragsdurchführung ............................................................................................. 5

2. Bewertung der Varianten......................................................................................... 8

2.1 Zusammenfassendes Ergebnis .............................................................................. 8

2.2 Überblick und Strukturierung ................................................................................. 9

2.3 Standortspezifische Fragestellungen Standort „Oberaue“ ................................ 10

2.4 Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage .................................. 23

2.5 Multifunktionsarena ............................................................................................... 25

2.5.1 Ausgangslage ...................................................................................................... 25

2.5.2 Nutzungskonzept ................................................................................................. 26

2.5.3 Planungsrecht ...................................................................................................... 29

2.5.4 Investitionskosten ................................................................................................ 30

2.5.5 Fördermittel .......................................................................................................... 32

2.5.6 Betriebskosten ..................................................................................................... 34

2.5.7 Zeitplan ................................................................................................................ 37

2.6 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ ........... 38

2.6.1 Ausgangslage ...................................................................................................... 38


2.6.3 Planungsrecht ...................................................................................................... 40


2.6.5 Fördermittel .......................................................................................................... 43

2.6.6 Betriebskosten ..................................................................................................... 43

2.6.7 Zeitplan ................................................................................................................ 45

2.7 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ in

reduzierter Variante ........................................................................................................... 46

2.7.1 Ausgangslage ...................................................................................................... 46


2.7.3 Planungsrecht ...................................................................................................... 48


2.7.5 Fördermittel .......................................................................................................... 50

2.7.6 Betriebskosten ..................................................................................................... 51

2.7.7 Zeitplan ................................................................................................................ 52

2.8 Variante „Sanierung plus“ .................................................................................... 53



2.8.1 Ausgangslage ...................................................................................................... 53


2.8.3 Planungsrecht ...................................................................................................... 55


2.8.5 Fördermittel .......................................................................................................... 57

2.8.6 Betriebskosten ..................................................................................................... 57

2.8.7 Zeitplan ................................................................................................................ 58

2.9 Variante „Sanierung im Bestand“ ......................................................................... 59

2.9.1 Ausgangslage ...................................................................................................... 59


2.9.3 Planungsrecht ...................................................................................................... 61


2.9.5 Fördermittel .......................................................................................................... 61

2.9.6 Betriebskosten ..................................................................................................... 62

2.9.7 Zeitplan Variante .................................................................................................. 62

2.10 Variante Neubau an einem anderen Standort ...................................................... 63

2.10.1 Vorbemerkungen.............................................................................................. 63

2.10.2 Analyse möglicher Standorte ........................................................................... 64

2.10.3 Nutzungskonzept ............................................................................................. 70

2.10.4 Planungsrecht .................................................................................................. 73

2.10.5 Investitionskosten............................................................................................. 74

2.10.6 Fördermittel ...................................................................................................... 75

2.10.7 Betriebskosten ................................................................................................. 76

2.10.8 Zeitplan ............................................................................................................ 78

Anlagen:

Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprü-

fungsgesellschaften in der Fassung vom 01. Januar 2002



1. Auftrag und Auftragsdurchführung

1.1 Aufgabenstellung

In der Stadt Jena ist der Fußballsport traditionell verwurzelt und eine der Sportarten mit dem

größten aktiven und passiven Mobilisierungspotenzial. Die Stadt Jena verfügt derzeit mit

dem Ernst-Abbe-Sportfeld über ein Fußballstadion mit einer zugelassenen Kapazität von

ca. 13.000 Zuschauerplätzen. Das Fußballstadion wird auch als Leichtathletikstadion ge-

nutzt. Das Stadion wurde 1924 eröffnet und befindet sich im südlichen Stadtteil der Stadt

Jena, direkt an der Saale. Das Fußball- und Leichtathletikstadion im Ernst-Abbe-Sportfeld ist

Heimstätte des FC Carl Zeiss Jena und des FF USV Jena.

Die Grundbausubstanz des Stadions ist, trotz der in den Jahren nach 1990 zum Teil erfolg-

ten Umbauten und Ergänzungen, sanierungsbedürftig. Im späten Frühjahr 2013 wurde das

Sportfeld durch das Hochwasser 2013 komplett überflutet und musste zeitweise gesperrt

werden. Das Hochwasser hat beim Fußball- und Leichtathletikstadion erhebliche Schäden

verursacht. Die Flutlichtanlage musste im Juli 2013 aufgrund mangelnder Standsicherheit

zurückgebaut werden. Der Spielbetrieb ist dadurch derzeit eingeschränkt.

Seit 2009 wurden von der Stadt Jena und auch vom FC Carl Zeiss Jena verschiedene Vari-

anten zur Sanierung und zum Umbau des Stadions erarbeitet. Drei davon werden in der

Broschüre zum Bürgerhaushalt der Stadt Jena 2013 beschrieben. Am 25. Juli 2013 be-

schloss der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Jena dem Eigenbetrieb Kommunale Im-

mobilien Jena (im Folgenden KIJ genannt) den Auftrag zu erteilen, drei weitere Varianten

bezüglich des Umbaus bzw. Neubaus eines Stadions zu prüfen und die Ergebnisse dem

Stadtentwicklungsausschuss zur Sitzung am 10. Oktober 2013 vorzulegen.



1.2 Auftragsdurchführung

Zur Erfüllung dieser Aufgabenstellung hat die KIJ uns, in Abstimmung mit den Dezernaten 2

und 4 der Stadt Jena für die durchzuführende Analyse beauftragt. Hierzu haben die Dr. Sei-

demann & Graw Projektentwicklung GmbH und die Rauschenbach & Kollegen GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft eine projektbezogene ARGE

gebildet.

Die Beratungsleistungen für das Projekt Stadion Jena beinhalteten vielfältige Aspekte und

Fragestellungen. Deshalb wurde auf Initiative der Dr. Seidemann & Graw Projektentwick-

lung GmbH ein interdisziplinäres Beraterteam unter fachlicher Oberleitung der Rauschen-

bach & Kollegen GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft zu-

sammengestellt, das alle erforderlichen fachlich-inhaltlichen Beratungsleistungen erbringen

bzw. koordinieren kann.

Für die Gesamtmoderation des Beratungsprojektes und als erster Ansprechpartner gegen-

über KIJ und der einzubeziehenden Stellen der Stadt Jena steht die

Dr. Seidemann & Graw Projektentwicklung GmbH zur Verfügung. Hauptansprechpartner

ist Herr Dr. Ingo Seidemann. Er ist Geschäftsführer der Dr. Seidemann & Graw Projekt-

entwicklung GmbH.

Mit der verantwortlichen Koordinierung der inhaltlichen Belange sowie der fachlichen Erar-

beitung und Unterlegung der Projektaussagen wurde die Rauschenbach & Kollegen

GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft betraut. Herr Dipl.

Kaufmann, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer Jens Rauschenbach bringt hier die Erfahrung

von 20 Jahren Betreuungstätigkeit bei kommunalen Investitionsprojekten ein. Zur weiteren

fachlichen Untersetzung wurden für bauliche Fragen das auf Sportbauten spezialisierte Ar-

chitekturbüro Näther aus Markranstädt und für alle rechtlichen Fragestellungen, vor allem im

Planungs- und Baurecht der Fachrechtsanwalt Stephan Holtz von der Kanzlei Köning &

Partner einbezogen. Steuerliche Grundeinschätzungen wurden von eingebundenen Steuer-

beratern im Team eingeholt. Die Auftragsdurchführung erfolgte ebenso in enger Abstim-

mung mit dem von der Stadt Jena für den Bebauungsplan beauftragten Planungsbüro Archi-

tektur Concept Pfaffhausen + Staudte GbR (im Folgenden arc genannt) aus Zwickau.

Die Rauschenbach & Kollegen GmbH hat mit dem benannten Beraterteam bereits in ver-

schiedenen Projekten erfolgreich zusammengearbeitet. Neben der Erstellung von Betriebs-



konzepten sowie der Grundkonzeption zu verschiedenen Projekten (insb. Neubau Stadion in

Halle (Saale), Neubau Stadion in Zwickau) sind auch die Abstimmung mit den zuständigen

Gremien und öffentlichen Entscheidungsträgern, die europaweite Vergabe, die Erstellung

der Ausschreibungsunterlagen, die Verhandlungen mit den Bietern, die baulichen Planun-

gen sowie die bauliche Begleitung und Überwachung und die rechtliche und vertragsrechtli-

che Gestaltung sämtlicher Verträge durch das Beraterteam erfolgt.

Die Rauschenbach & Kollegen GmbH ist derzeit zudem der Geschäftsbesorger für die Sta-

dion Halle Betriebs GmbH und dort für die Abwicklung und Organisation aller betrieblichen

und außerbetrieblichen Aufgaben rund um den Betrieb des ERDGAS Sportpark verantwort-

lich.

Die Verzahnung von wirtschaftlichen, finanziellen, steuerrechtlichen, technischen und recht-

lichen Bereichen mit integriertem Projektmanagement aus „einer Hand“, sichert eine effizien-

te und qualitativ hochwertige Beratungsleistung.

Gesamtverantwortung| Projektsteuerung

Technische Beratung steuerliche Beratung Rechtliche Beratung

Architektenbüro

Dipl.-Ing. Thomas Näther

RNP

Rauschenbach Neumann Partner

Steuerberatersozietät

Köning & Partner

Rechtsanwälte Steuerberater Berlin, Halle (Saale), Nürnberg



Die Beraterleistungen umfassen dabei die Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung folgen-

der Varianten nach den aufgeführten Gesichtspunkten:

Im Rahmen der Prüfung und Variantenvergleiche fließen neben den umfassenden prakti-

schen Kenntnissen aus dem Neubau des Fußballstadions ERDGAS Sportpark in

Halle (Saale) (Betriebskonzept zum Projekt, EU-weite Ausschreibung, Durchführung des

Vergabeverfahrens, Projektüberwachung- und Koordination des Neubaus) sowie des Stadi-

ons in Zwickau (Betriebskonzept, EU-weite Ausschreibung, Aufstellung B-Plan, Durchfüh-

rung Vergabeverfahren) auch die praktischen Erfahrungen aus 2 Jahren Betrieb- und Ver-

anstaltungsmanagement des Fußballstadions ERDGAS Sportpark in Halle (Saale) mit ein.

Für den Auftrag und die Verantwortlichkeit der Rauschenbach & Kollegen GmbH sind auch

im Verhältnis zu Dritten die Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und

Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 01. Januar 2002 maßgebend. Insbe-

sondere ist die Haftung für Schadensersatzansprüche jeder Art, sei es als Einzel- oder Ge-

samtschuldnerschaft, bei einem fahrlässig verursachten Schadensfall auf 4.000.000 € be-

schränkt. Die Haftungsbeschränkung gilt ebenso gegenüber Dritten.

DIMENSIONEN VARIANTEN

MuFu Reines Fußballstadion Bestandssanierung

nach Mierzwa

Mierzwa original Mierzwa reduziert Greenfield minimal maximal

DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) 3.-Liga-tauglich DFL (2. Liga)

1 Nutzungsbeschreibung

Typologie

Anzahl Sitz-/Stehplätze

Anzahl Besucher

etc.

2 Planungsrecht

auch für LA-Anlage

Infrastruktur

3 Fördermittelmöglichkeiten

4 Investkosten

differenziert entsprechend Vorlage

5 Miete und Betriebskosten

inkl. MuFu und LA-Anlage

ohne Rechtsform/Steuern

6 Terminplanung

gemäß Fördermit-

telantrag IFS

Variante 03/2009

mit 16.843 Zu-

schauerplätzen

Modifizierung der

Mierzwa-Variante

03/2009

17.000 Zuschau-

erplätzen (Anzahl

Sitzplätze gemäß

Bestand)

Tribüneneneubau-

ten ohne Überda-

chung

keine Verschie-

bung des Spielfel-

des

reines Fußball-

stadion für 17.000

Zuschauern ohne

MuFu (Anzahl

Sitz-/Stehplätze

nach Empfehlung)

in Lobeda-Ost

oder Zöllnitz,

Überarbeitung Be-

standsstadion

reine Be-

standssanierung

incl. Funktionsun-

terlagerung Osttri-

büne (Kioske,

WC, Kartenver-

kauf),

LA-Anlage bleibt

erhalten

Erweiterung

(15.000 Zuschau-

erplätze) und Sa-

nierung im Be-

stand sowie Neu-

bau der Osttribüne

(überdacht, Sitz-

plätze), LA-Anlage

bleibt erhalten

z.B.: Hybridstadion, multifunktional,

Arena

Parken, Anfahrt/Abfahrt,

Aufstellfläche etc.

Art und Umfang möglicher

Förderungen

Plausibilisierung der vorliegenden

Schätzungen

Plausibilisierung der vorliegenden

Schätzungen



2. Bewertung der Varianten

2.1 Zusammenfassendes Ergebnis

Variante Kriterium

Multi-funktions-

arena

Mierzwa Konzept

Mierzwa reduziert

Bestands- sanierung

plus

Bestands- sanierung

Neubau an einem an-

deren Standort

1 2 3 4 5 6

Nutzungskonzeption + o o o - +

Planungsrecht - - - o + +

Gesamtinvestitionskosten T€ 43.621 31.669 25.333 11.018 3.597 24.100

verbleibender Eigenanteil T€ 17.877 31.669 25.333 11.018 3.597 4.873

jährliche Betriebskosten T€ 1.724 1.785 1.543 1.006 700 981

Fertigstellung Mrz 18 Mrz 18 Mrz 18 Apr 17 Dez 15 Mrz 17

Gesamtbeurteilung ein-schließlich Risiko - - - o o +

+ = positive Einschätzung

o = neutrale Einschätzung

- = negative Einschätzung

In der dargestellten Variante „Neubau an einem anderen Standort“ wurde unterstellt, dass

die Förderfähigkeit vergleichbar mit der Variante „Multifunktionsarena“ gegeben ist. Dies

kann von uns nicht abschließend beurteilt werden, hierzu sind weitere Abstimmungen mit

dem Fördermittelgeber erforderlich. Sofern dies nicht gesichert werden kann, wären die ge-

samten Investitionskosten als Eigenanteil durch die Stadt aufzubringen. Die Betriebskosten

würden sich durch höhere Abschreibungen erhöhen.

Alle Angaben im Bericht verstehen sich als Zahlen netto, ohne Umsatzsteuer. Es wird im

Rahmen unserer Beurteilung von einem vollständigen Vorsteuerabzug aufgrund unserer Er-

fahrungen in anderen Projekten (Ausnahme Multifunktionsarena gemäß IFS Konzept 20 %

nichtabzugsfähige Vorsteuer) ausgegangen. Finanzierungskosten sind einheitlich in allen

Varianten nicht berücksichtigt.

Insgesamt handelt es sich bei den dargestellten Ergebnissen um Prognosen und gutachter-

liche Einschätzungen auf Basis der vorliegenden Daten und Unterlagen. Diese müssen im

weiteren Verlauf vertieft und mittels Referenzplanung und Organisationskonzept untersetzt

werden. Ebenso ist eine Abstimmung mit dem potentiellen Fördermittelgeber bezüglich der

Förderfähigkeit und -quote erforderlich.



2.2 Überblick und Strukturierung

Von den zu prüfenden 6 Varianten betreffen 5 Varianten den Standort „Oberaue“. Die hier

vorliegenden standortspezifischen Fragestellungen sollen nicht in allen Untersuchungspunk-

ten wiederholt werden und sind somit in Punkt 2.3 vorangestellt. Hierbei ist besonders die

erfolgte intensive Auseinandersetzung mit dem Planungs- und Baurecht in Bezug zum hier

seit 2004 festgesetzten Überschwemmungsgebiet darzustellen.

Drei der zu prüfenden Varianten bedingen eine Verlagerung und Neuschaffung der Leicht-

athletikanlage an einem anderen Standort. Diese Fragestellung soll in allen Aspekten in

Punkt 2.4 dargestellt werden.



2.3 Standortspezifische Fragestellungen Standort „Oberaue“

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind die betroffenen Flächen als öffentliche Grün-

flächen ausgewiesen, ohne dass hier Bauflächen ausgewiesen wären. Das bestehende

Areal einschließlich der vorhandenen Bebauung unterliegt hier planungsrechtlich dem Be-

standsschutz. Hieraus resultiert, dass lediglich die Bestandssanierung innerhalb des Be-

standsschutzes mit einem „normalen“ Baugenehmigungsverfahren umsetzbar wäre. Die

verbleibenden Varianten bedingen aufgrund der notwendigen Errichtung neuer Gebäude

und Gebäudeteile ein Bebauungsplanverfahren.

Mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes wurde das Planungsbüro Architektur Concept

Pfaffhausen & Staude GbR (im Folgenden arc genannt) aus Zwickau, durch die Stadt Jena

im März 2013, beauftragt. Hierzu wurden diverse Voruntersuchungen, Analysen und Ämter-

abstimmungen durchgeführt.

Insgesamt sind nach unserer Auffassung und nach Durchsicht der vorliegenden Unterlagen

und Stellungnahmen sowie Abstimmungsgesprächen mit den beauftragten Planern und den

Genehmigungsbehörden alle wesentlichen Fragestellungen in der derzeitigen Bearbeitung

berücksichtigt.

Die Vorarbeiten zum Verkehrskonzept am Standort berücksichtigen die Notwendigkeiten

der verkehrlichen Erschließung, der Anordnung von Stellflächen und der Erfordernissen des

ruhenden Verkehrs. Trotz noch nicht abschließender Fertigstellung des Verkehrskonzeptes

erscheint es uns für die Umsetzung, aller am Standort möglichen Varianten, als geeignet.

Hierbei ist jedoch die notwendige Herauslösung von Flächen aus dem Landschaftsschutz-

gebiet zu klären.

Zur Klärung der naturschutzfachlichen Aspekte wird ein Umweltbericht erstellt und die

ersten Gespräche hierzu lassen keine Ausschlusskriterien erwarten. Hierzu wurde ein erster

Scopingtermin durchgeführt.

Bezüglich der lärmschutztechnischen Beurteilung fanden Abstimmungen mit der Immis-

sionsschutzbehörde statt und Lärmschutzgutachten beauftragt. Die Genehmigungsbehörde

weist bereits jetzt darauf hin, dass durch die besondere Orografie des Talraumes und die

dadurch erwarteten Werte von einer Einschränkung des Veranstaltungsumfanges, deren

Anzahl sowie mit zeitlichen Nutzungsbeschränkungen zu rechnen ist. Dies kann für die ge-



plante Variante „Multifunktionsarena“ zu Einschränkungen im Nutzungskonzept und zu ne-

gativen wirtschaftlichen Auswirkungen bis zur Unwirtschaftlichkeit führen.

Im Bereich Bodenschutz und Altlasten wird auf 2 Altablagerungen von möglichen Substrat-

verfüllungen hingewiesen. Diese sind derzeit nicht abschließend zu beurteilen, es ist hier mit

erhöhten nicht quantifizierbaren Aufwendungen für Bodenaustausch und Entsorgung zu

rechnen.

Im Bereich Artenschutz ist mit zeitlichen und kostenwirksamen Auswirkungen durch die

avisierte Artenerfassung der Fledermäuse und Avifauna in Verbindung mit den geplanten

Eingriffen in den Gehölzbestand zu rechnen.

Insgesamt problematisch wird die Beurteilung im Bereich der Hochwasserthematik. Hier

wurde das Bewusstsein aller Beteiligten und auch aller Genehmigungsbehörden durch das

Hochwasser in diesem Jahr noch besonders geschärft. Dies wird neben den aktuellen Ein-

drücken durch die Häufung sogenannter „Jahrhunderthochwasserereignisse“ gestärkt. Hier

ist das Hochwasser in den Jahren 1994, 2003, 2011 und 2013 in unterschiedlichen Dimen-

sionen in Jena zu erwähnen.

Im Folgenden sollen beispielhaft die Auswirkungen des Hochwassers 2013 sowie 1994 dar-

gestellt werden.





Exkurs Hochwasserthematik und Überschwemmungsgebiet:

Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte (Variante 1)

Gegen den Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte auf dem Gebiet des bishe-

rigen Ernst-Abbe-Sportfeldes in der Oberaue in Jena bestehen erhebliche wasserrechtliche

Bedenken, da das Baugebiet förmlich als Überschwemmungsgebiet im Sinne des

§ 78 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) festgesetzt ist.

Nach § 78 Abs. 1 WHG ist es in festgesetzten Überschwemmungsgebieten u. a. untersagt,

neue Baugebiete in Bauleitplänen oder sonstigen Satzungen nach dem Baugesetzbuch

auszuweisen und bauliche Anlagen zu errichten oder zu erweitern.

Die folgende Grafik verdeutlicht die gesetzliche Definition des WHG.

Die Ausnahmen von diesen Verboten sind in § 78 Abs. 2 und 3 WHG geregelt, wobei zwi-

schen der Ausweisung neuer Baugebiete und der Errichtung oder Erweiterung baulicher An-

lagen unterschieden wird.

1. Verbot der Ausweisung neuer Baugebiete

Besonders eng begrenzt, ist die Möglichkeit, in förmlich festgesetzten Überschwemmungs-

gebieten neue Baugebiete ausweisen zu können.



§ 78 Abs. 2 WHG stellt hierfür insgesamt 9 Voraussetzungen auf, die sämtlich erfüllt sein

müssen, damit eine Befreiung vom Verbot der Ausweisung neuer Baugebiete erteilt werden

kann. Diese neun Voraussetzungen sind folgende:

1. Es dürfen keine anderen Möglichkeiten der Siedlungsentwicklung bestehen oder ge-

schaffen werden können.

2. Das neu auszuweisende Gebiet muss unmittelbar an ein bestehendes Baugebiet an-

grenzen.

3. Es darf keine Gefährdung von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschä-

den zu erwarten sein.

4. Der Hochwasserabfluss und die Höhe des Wasserstandes darf nicht nachteilig be-

einflusst werden.

5. Die Hochwasserrückhaltung darf nicht beeinträchtigt und der Verlust von verlorenge-

henden Rückhalteraum muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wer-

den.

6. Der bestehende Hochwasserschutz darf nicht beeinträchtigt werden.

7. Es dürfen keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten

sein.

8. Die Belange der Hochwasservorsorge sind zu beachten.

9. Das Bauvorhaben muss so errichtet werden, dass bei dem Bemessungshochwasser,

das der Festsetzung des Überschwemmungsgebietes zugrunde liegt, keine bauli-

chen Schäden zu erwarten sind.

Die zuständige Behörde für die Erteilung der Ausnahmegenehmigung ist gem.

§ 105 Abs. 2 Nr. 10 c) des Thüringer Wassergesetzes die Obere Wasserbehörde, mithin

das Thüringer Landesverwaltungsamt.

Bei dem Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte ist davon auszugehen, dass

für das Gebiet Oberaue ein Bebauungsplan erlassen werden muss. Bisher ist das Gebiet im

rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Jena, Stand September 2005, als Grünfläche

mit besonderer Zweckbestimmung Sportplatz/Sportflächen festgesetzt. Diese festgesetzte

Nutzungsart würde bei einer Bebauung mit einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte

deutlich überschritten, da künftig neben der Nutzung für Sport, insbesondere Kongresse,

Konzerte und weitere Veranstaltungen geplant sind.

Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes würde auch ein neues Baugebiet im Sinne des

§ 78 WHG geschaffen werden. Zwar erfasst der Begriff des „neuen Baugebietes“ im Sinne



des § 78 WHG nicht die (auch erstmalige) Überplanung und Umplanung bereits bebauter

Bereiche, wie etwa im Zusammenhang bebaute Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB. Vorlie-

gend müsste jedoch eine erstmalige Darstellung eines Baugebietes im Sinne der Baunut-

zungsverordnung erfolgen, um die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit erst zu er-

möglichen. Die Schaffung eines neuen Baugebietes nach der Baunutzungsverordnung ist

jedoch vom Verbot des § 78 WHG umfasst (vgl. Behrens, Kommentar zum WHG,

§ 78 Rd.-Nr. 5 mit weiteren Nachweisen).

2. Ausnahmetatbestände des § 78 Abs. 2 WHG

Um im Ergebnis zu einer Baugenehmigung für den Neubau der multifunktionalen Veranstal-

tungsstätte Jena Oberaue zu kommen, müssten daher sämtliche der neun in

§ 78 Abs. 2 WHG genannten Kriterien kumulativ erfüllt sein.

1. Kein Ersatzstandort, § 78 II Nr. 1 WHG

Erste Voraussetzung wäre es, dass es im Stadtgebiet Jena keine andere Möglichkeit gäbe,

die multifunktionale Veranstaltungsstätte zu errichten. Das Verbot wird dabei eng ausgelegt.

Es muss dementsprechend objektiv keine andere Fläche zur Verfügung stehen. Dass Er-

satzflächen ggf. einer anderen, besseren Nutzung zugeführt werden sollen, rechtfertigt de-

ren Außerbetrachtlassung nicht.

Es ist bereits fraglich, ob diese Voraussetzung vorliegend erfüllt ist, da zumindest der

Standort Drackendorf/ Zöllnitz grundsätzlich für die Errichtung eines Stadions, dies auch mit

komplementärer Nutzung (multifunktionale Nutzung in geringem Umfang), geeignet ist (sie-

he Punkt 2.10).

2. angrenzendes Baugebiet, § 78 Abs. 2 Nr. 2 WHG

Weitere Voraussetzung wäre, dass das neue auszuweisende Gebiet unmittelbar an ein be-

stehendes Baugebiet angrenzt.

Bei dieser Ausnahmevorschrift wird mit dem bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeld argumentiert

werden können. Die multifunktionale Arena mit vordringlicher Nutzung für den Fußballsport

soll auf dem Gebiet des derzeitigen Stadions errichtet werden. Damit wäre diese Vorausset-

zung erfüllt.



3. Beeinträchtigung Hochwasserschutz, § 78 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 WHG

Um die Voraussetzungen nach § 78 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 WHG nachweisen zu können, sind

umfangreiche gutachterliche Untersuchungen notwendig. Zusammengefasst muss hierbei

nachgewiesen werden, dass der Hochwasserabfluss, die Höhe des Wasserstandes, die

Hochwasserrückhaltung und der Hochwasserschutz durch die geplante Baumaßnahme

nicht nachteilig beeinträchtigt werden.

Um diese Voraussetzungen nachweisen zu können, sind umfangreiche gutachterliche Un-

tersuchungen und ein hydraulisches Gutachten notwendig. Das Thüringer Landesverwal-

tungsamt hat sich bereits dahingehend positioniert, dass ein solches Gutachten von der

Stadt Jena zu erstellen wäre.

Nach der bisher hierzu ergangenen Rechtsprechung muss dabei davon ausgegangen wer-

den, dass die Erfüllung dieser Voraussetzungen nur nachgewiesen werden kann, wenn tat-

sächlich keinerlei negative Auswirkungen auf den Hochwasserabfluss oder die Hochwas-

serrückhaltung zu erwarten sind.

Bereits der Verlust von relativ kleinen Flächen der Hochwasserrückhaltung reicht dabei aus,

um eine Genehmigung nach § 78 Abs. 2 WHG zu versagen, da auch viele für sich betrach-

tete geringfügige Maßnahmen in ihrer Summe den Hochwasserschutz beeinträchtigen kön-

nen und dies bereits bei der Erteilung der Genehmigung für die erste Maßnahme zu berück-

sichtigen ist (so ausdrücklich VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 29. April 1998,

Az. 3 S 702/98 mit weiteren Nachweisen).

Demgemäß hat das OVG Nordrhein-Westfalen beispielsweise mit Urteil vom

30. Oktober 2009 - 10 A 1074/08 (DÜV 2010, 328) für Recht erkannt, dass bereits die Ver-

ringerung des natürlichen Retentionsraumes um 70 m³ die Hochwasserrückhaltung nicht

mehr nur unwesentlich beeinträchtigt und damit nicht genehmigungsfähig ist.

Insbesondere vor dem Hintergrund des ereignisbedingt geschärften Problembewusstseins

muss von der restriktiven Handhabung dieser Schutzvorschriften auch durch die zuständi-

gen Thüringer Fachbehörden ausgegangen werden.



4. Ausschluss von Schäden, § 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG

Schließlich ist ein Bebauungsplan im Überschwemmungsgebiet nur dann genehmigungsfä-

hig, wenn bereits bei Aufstellung des Bebauungsplanes nachgewiesen werden kann, dass

eine Gefährdung von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschäden nicht zu er-

warten sind und die Bauvorhaben so errichtet werden, dass bei einem Hochwasser keine

baulichen Schäden zu erwarten sind (§ 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG).

Geringere Probleme dürfte dabei der Ausschluss einer Gefährdung von Leib und Leben

oder erhebliche Gesundheitsschäden darstellen. Dem kann dadurch begegnet werden, dass

im Plangebiet Nutzungen, die den ununterbrochenen Aufenthalt von Menschen bedingen,

etwa in Wohnungen, Beherbergungsstätten oder ähnlichen ausgeschlossen werden.

Erheblich problematischer ist jedoch die Verhinderung erheblicher Sachschäden oder bauli-

cher Schäden.

Eine gänzliche Verhinderung baulicher Schäden - wie vom Wortlaut des

§ 78 Abs. 2 Nr. 9 WHG gefordert - erscheint kaum realistisch. Bei einem Bemessungshoch-

wasser wird es zur vollständigen Überflutung des Areals kommen. Aufschüttungen zur Er-

höhung des Baugrundes sind gem. § 78 Abs. 1 Nr. 6 WHG ausnahmslos untersagt und

würden im Übrigen auch zu einem weiteren Verlust von Retentionsflächen führen.

Daher müssten sämtliche Bauwerke hochwassersicher, mithin wasserdicht bzw. durch-

strömbar ausgeführt werden. Selbst dann ist jedoch, insbesondere in Bereichen, in denen

stehendes Wasser bei einem Hochwasser zu erwarten ist, mit Durchfeuchtungen zu rech-

nen. Die Spielfläche nebst ihrer Einrichtung wie Rasenheizung etc. wird in jedem Fall beein-

trächtigt werden, so dass die Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des

§ 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG nicht umfassend erreichbar ist. Hier sehen wir jedoch Mög-

lichkeiten, zu einem Ausgleich mit den Genehmigungsbehörden zu kommen.

Abschließende Aussagen hierzu können nur auf der Grundlage des bereits vom Landesver-

waltungsamtes geforderten hydraulischen Gutachtens getätigt werden.

Die hierzu derzeit vorliegende Datenlage ist unzureichend. Es liegen lediglich veraltete Da-

ten und eine eindimensionale Modellierung des Flusslaufes vor. Zum Nachweis der Voraus-



setzungen des § 78 WHG ist jedoch eine zweidimensionale, vorhabensspezifische hydrauli-

sche Modellierung erforderlich, die erhebliche Kosten und Zeiträume beansprucht.

Die Ergebnisse der durch die Landesbehörde in den letzten Jahren nach der Novellierung

des WHG durchgeführten hochwasserschutzrelevanten Datenermittlung für die Thüringer

Fließgewässer liegen noch nicht veröffentlicht vor. Diese werden aber zwingend als Grund-

lagendaten für die Erstellung des hydraulischen Gutachtens benötigt und bedingen dadurch

eine weitere zeitliche Unwägbarkeit sowohl bezüglich der Möglichkeit der Beauftragung und

Durchführung sowie mithin des Vorliegens gutachterlicher Ergebnisse des vorgenannten

hydraulischen Gutachtens als Grundlage der anschließenden Nachweisführung der Voraus-

setzungen des § 78 Abs. 2 WHG.

Dabei besteht die zusätzliche Schwierigkeit darin, dass nach der Rechtsprechung des Bun-

desverwaltungsgerichtes die förmliche Festsetzung des Überschwemmungsgebietes die

Verfahrenslast verschiebt. Die Genehmigungsbehörde, mithin das Landesverwaltungsamt,

kann sich zunächst auf die Festsetzung des Überschwemmungsgebietes und damit das in

§ 78 WHG normierte Verbot berufen. Die Stadt Jena trägt die volle Nachweislast, dass

sämtliche der in § 78 Abs. 2 benannten neun Kriterien, nach denen ausnahmsweise Ab-

stand vom Verbot genommen werden kann, erfüllt sind.

Damit besteht das Risiko, dass auch im Ergebnis gutachterlicher Betrachtungen, wegen der

diesen immanenten Unschärfen der Nachweis nicht vollständig geführt werden kann. Auf-

grund der oben geschilderten engen Auslegung der Tatbestandsvoraussetzungen ist dieses

Risiko als sehr hoch einzuschätzen.

Im Ergebnis der vorstehenden Würdigung der Rahmenbedingungen zur Schaffung der

zwingenden hochwasserschutzrechtlichen Voraussetzungen im Rahmen der Möglichkeiten

des § 78 Abs. 2 ist zusammenfassend eine erhebliche

- Inhaltliche und

- zeitliche

Unwägbarkeit festzustellen.



Neubau eines reinen Fußballstadions in der Oberaue (Variante 2 / 3)

Vergleichbare Probleme wie bei der multifunktionalen Veranstaltungsstätte stellen sich bei

den Varianten maximale Bestandssanierung/Neubau eines reinen Fußballstadions.

1. Notwendigkeit eines Bebauungsplanes

Beide dieser Varianten setzen voraus, dass die vorhandene Bebauung im Wesentlichen zu-

rückgebaut wird.

Mit dem Rückbau des Ernst-Abbe-Stadions erlischt der derzeit bestehende Bestandsschutz

für die Sportanlagen und Bauten in der Oberaue. Hinzu kommt, dass die vorhandenen Nut-

zungen bei diesen Varianten ergänzt werden.

Somit handelt es sich bauordnungsrechtlich bei den Varianten um ein neues Bauvorhaben,

welches den Festsetzungen des Flächennutzungsplanes, der das betreffende Gebiet als

Grünfläche ausweist, entgegensteht.

Dies erfordert zumindest eine Anpassung des Flächennutzungsplanes, um die Ausweisung

eines neuen Baugebietes im Sinne des § 78 Abs. 1 WHG zu ermöglichen.

Damit müssen auch bei diesen Varianten durch die Stadt Jena die Tatbestandsvorausset-

zungen des § 78 Abs. 2 WHG wiederum vollumfänglich nachgewiesen werden.

a) Hochwasserschutz

Insoweit bestehen bei den Varianten in Bezug auf das Risiko der nachteiligen Beeinflussung

des Hochwasserabflusses, die Höhe des Wasserstandes und die Beeinträchtigung der

Hochwasserrückhaltung günstigere Ausgangsvoraussetzungen, da im Verhältnis zur multi-

funktionalen Veranstaltungsstätte weniger Flächen für Bebauungszwecke in Anspruch ge-

nommen werden müssen. Allerdings ist hierfür das o. g. hydraulische Gutachten einzuholen,

um diesen Nachweis zu führen.



b) Ersatzstandort

Dem steht jedoch gegenüber, dass die Tatbestandsvoraussetzung des

§ 78 Abs. 2 Nr. 1 WHG, nämlich dass keine anderen Möglichkeiten der Stadtentwicklung

bestehen, kaum nachgewiesen werden können. Wegen des vorhandenen Ersatzstandortes

Drackendorf/Zöllnitz, auf dem zumindest ein reines Fußballstadion errichtet werden kann,

kann dieser Nachweis nicht geführt werden.

c) Ausschluss von Schäden

Hinsichtlich des Ausschlusses des Risikos von Sachschäden, dies auch an den baulichen

Anlagen, gilt Vorbenanntes entsprechend.

Damit steht die Ausweisung des Ernst-Abbe-Sportfeldes als Überschwemmungsgebiet auch

diesen Varianten entgegen.



Sanierung im Bestand (Variante 4 / 5, Sanierung plus, minimale Bestandssanierung)

a.) Sanierung plus

Wenn und soweit die Baugenehmigungsbehörde der Stadt Jena, unter Zurückstellung oben

benannter Bedenken davon ausgeht, dass die Sanierung des Bestandes mit Erweiterung

am Standort des bisherigen Stadions (Sanierung plus) trotz entgegenstehender Festset-

zungen im Flächennutzungsplan bauplanungsrechtlich im Bestand genehmigungsfähig wä-

re, würde sich die wasserrechtliche Zulässigkeit der Baumaßnahmen nicht nach

§ 78 Abs. 2 WHG, sondern nach § 78 Abs. 3 WHG bestimmen.

Gemäß § 78 Abs. 3 WHG ist die Errichtung oder die Erweiterung einer baulichen Anlage

genehmigungsfähig, wenn im Einzelfall das Vorhaben

1. die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der

Verlust von verlorengehenden Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird,

2. den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert,

3. den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und

4. hochwasserangepasst ausgeführt wird.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Neuerrichtung oder Erweiterung baulicher Anla-

gen sind daher etwas geringer, in den zuvor benannten problematischen Punkten jedoch

wesensgleich. Die Genehmigungsbehörde ist insoweit jedoch nicht das Landesverwaltungs-

amt als Obere Wasserbehörde, sondern mangels Spezialzuweisung gem.

§ 105 Abs. 1 Thüringer Wassergesetz die Stadt Jena, Dezernat Stadtentwicklung und Um-

welt, als Untere Wasserbehörde.

Gerade in den vorbenannten Punkten, nämlich der Beeinträchtigung der Hochwasserrück-

haltung und des Wasserstandes sowie des Abflusses des Hochwassers ist der Prüfungsum-

fang jedoch identisch. Auch dieser Nachweis kann wiederum nur durch ein hydraulisches

Gutachten mit den zuvor benannten Risiken geführt werden.

Die weitere Forderung, dass das Bauwerk hochwasserangepasst ausgeführt wird, ist inhalt-

lich weitestgehend identisch mit der Forderung in § 78 Abs. 2 Nr. 9 WHG, also dass das

Bauvorhaben so errichtet werden muss, dass bei dem Bemessungshochwasser keine bauli-

chen Schäden zu erwarten sind bzw. baulich vorgesorgt wird.



Insbesondere beim Nachweis dieser Voraussetzungen bestehen, dies auch in Bezug auf die

konkrete Art und Weise der Bebauung, Risiken. Durchnässungen und Durchfeuchtungen

des Gebäudes werden im Baugebiet nicht ausgeschlossen werden können. Die Rasenflä-

che nebst ihrer Einrichtungen wird beim Bemessungshochwasser vollständig überflutet, so

dass bereits aufgrund von Sedimentierung (Verschmutzung, Verschlämmung / Beeinträchti-

gung der Tragschichten, Beeinträchtigung von Drainagen) Schäden an dieser kaum ver-

meidbar sein dürften.

Damit können selbst dann, wenn die Baugenehmigungsbehörde der Stadt Jena die Ertei-

lung einer Baugenehmigung ohne die vorherige Ausweisung eines neuen Baugebietes in

Aussicht stellt, aus rechtlicher Hinsicht diese Variante nicht empfohlen werden.

b.) minimale Sanierung

Die Variante „minimale Sanierung“ des Ernst-Abbe-Sportfeldes ist demgegenüber in

rechtlicher Hinsicht unproblematisch möglich.

Die kleine Sanierung führt, da sie im Wesentlichen auf dem Bestand der baulichen Anlagen

aufbaut, weder zum Verlust des Bestandsschutzes für das derzeitige Stadion noch zu einer

Erweiterung der baulichen Anlagen im Sinne des § 78 Abs. 1 Nr. 2 WHG.

Damit stehen der Variante „minimale Sanierung“ wasserrechtliche Bedenken nicht entge-

gen.

Auch bauordnungsrechtliche Bedenken gegen die Sanierung des bestehenden Stadions

sind nicht erkennbar, so dass diese Variante rechtlich umsetzbar ist.



2.4 Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage

Die Varianten „Multifunktionsarena“ und beide „Mierzwa“ Varianten bedingen eine Verlage-

rung der Leichtathletikanlage an einem anderen Standort.

Dies verursacht ein Fördermittelrückzahlungsrisiko von ca. 1,0 Mio. € durch die noch

laufende Zweckbindungsfrist bezüglich der erhaltenen Fördermittel für die Leichtathletik am

bisherigen Standort. Ebenso würde die erst im Herbst 2010 mit 0,6 Mio. € neu errichtete

Laufbahn rückgebaut. Es sei auch auf die in 2011 am Standort errichtete Leichtathletikhalle

für 3,7 Mio. € verwiesen, die somit in Verbindung mit dem bestehenden Stadionkomplex

hervorragende Bedingungen an diesem Standort geschaffen hat.

Als neuer geeigneter Standort wurde eine neue Leichtathletikanlage auf dem Gelände der

Sportwissenschaften der Friedrich-Schiller Universität („Muskelkirche“) benannt.

Als Beurteilungsgrundlage wurde uns hier eine Vorplanung mit Kostenschätzung der Pla-

nungsgesellschaft „Köhler Landschaftsarchitekten“ aus August 2009 vorgelegt. Diese geht

von der Errichtung einer Leichtathletik „A-Anlage“ für den Trainings- und Wettkampfbetrieb

aus. Hierin ist die Errichtung einer Tribünenanlage für ca. 1.000 Zuschauer vorgesehen.

Die Kostenschätzung weist hier im Jahr 2009 einen Betrag von 2.840 T€ incl. Umsatzsteuer

aus.

Aus unserer Kostenverplausibilisierung ergibt sich für das beschriebene Projekt nach heuti-

gen Kostenansätzen eine Kostenbeurteilung von ca. 3.200 T€ incl. Umsatzsteuer. Dies

ergibt sich zum einen aus einer Kostenfortschreibung auf den aktuellen Stand und zum an-

deren aus dem bauordnungsrechtlichen Erfordernis zusätzliche Parkplätze am Standort zu

errichten. Das Bauordnungsamt hat hierzu im August 2013 Stellung genommen und gemäß

gültigen Berechnungsschlüssel bis zu 144 Stellplätze gefordert. In der bisherigen Planung

waren gerade 17 Stellplätze beinhaltet. Wir gehen davon aus, dass durch das Nutzungskon-

zept mit wenigen Großveranstaltungen und durch die gute ÖPNV Anbindung hier Kompro-

misse möglich sind.

Insgesamt erscheint der Standort planungsrechtlich für die Umsetzung des Projektes als

möglich, jedoch nicht als unproblematisch. Es wird von uns fachlich eingeschätzt, dass am

geplanten Standort aus Gründen des Lärmschutzes die Errichtung einer Wettkampfanlage



mit 1.000 Zuschauerplätzen aufgrund der problematischen in Nähe liegenden Wohnbebau-

ung nicht möglich ist. Zur endgültigen Klärung ist ein Lärmschutzgutachten erforderlich.

Die verkehrstechnische Erschließung und die mögliche Einordnung von Stellplätzen sind

gesondert zu untersuchen.

Nach unserer Einschätzung ist der Standort maximal als Trainingsstätte / temporäre Wett-

kampfstätte mit minimaler Wettkampfanzahl geeignet. Hierzu wurde im August aufgrund

dieser Einschätzung das Nutzungskonzept angepasst. Im angepassten Nutzungskonzept

wird keine Tribüne errichtet, sondern lediglich ein Aufbauplatz für temporäre Tribünen vor-

gesehen.

Für den Fall, das auf die Zuschauertribüne komplett verzichtet wird, sowie die Nebenanla-

gen und Stellflächen nur auf den Trainingsbetrieb ausgerichtet werden, ergibt sich nach un-

serer Einschätzung eine verminderte Kostenbeurteilung von 2.450 T€ incl. Umsatzsteu-

er. Der stark verminderte Nutzwert der Anlage ist hier zu beachten.

Im Falle des angepassten, verminderten Nutzungskonzeptes ist von einem „normalen Bau-

genehmigungsverfahren“ ohne Bebauungsplan auszugehen. Nach unserer Einschätzung ist

jedoch beim Ausbau als Wettkampfstätte auch am geplanten Standort ein Bebauungsplan-

verfahren erforderlich. Es kann dann nicht mehr darauf abgestellt werden, dass es sich hier

um einen bestehenden Sportplatz handelt. Als notwendige Zeitschiene für die Durchführung

des Bebauungsplanverfahrens gehen wir von 12 Monaten aus, für die Detailplanung und

Bauausführung veranschlagen wir einen Zeitrahmen von 10 Monaten. Falls kein Bebau-

ungsplan erforderlich sein sollte, gehen wir von einer Umsetzungszeit von insgesamt

14 Monaten einschließlich Planung und Genehmigung aus.

Auf die Problematik des möglichen temporären Wegfalls der bisherigen Trainings- und

Wettkampfstätte im Zeitraum des Umbaus / Neubaus des Stadions in der Oberaue sei hin-

gewiesen. Inwieweit der Umbau vor Baubeginn der Multifunktionsarena/Stadion umgesetzt

werden kann, ist nicht sicher einschätzbar. Die Leichtathletik hätte in diesem Zeitraum bis

zur Fertigstellung der Ausweichstätte keine adäquate Trainings- und Wettkampfmöglichkeit.



2.5 Multifunktionsarena

2.5.1 Ausgangslage

Die Stadt Jena hat zu diesem Projekt diverse Vorplanungen und Untersuchungen vorge-

nommen. Diese finden im Fördermittelantrag der Stadt Jena an das TMWAT zur Errichtung

einer multifunktionalen polyvalenten Veranstaltungsstätte durch Komplexmodernisierung

des bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeldes vom 20. Juli 2012 ihren Niederschlag.

Der Wirtschaftsminister des Freistaates Thüringen, Herr Matthias Machnig hat in Gesprä-

chen über mehrere Monate mit den Oberbürgermeistern der Städte Erfurt, Herr Andreas

Bausewein, und Jena, Herr Dr. Albrecht Schröter eine Förderung im Rahmen der Verbesse-

rung der touristischen Infrastruktur in beiden Städten avisiert. Die Entwicklung mündete in

einer gemeinsamen Erklärung, die am 02. Mai 2011 in Weimar der Presse vorgestellt wurde.

Daraufhin hat der Oberbürgermeister das Vorhaben in den Stadtrat eingebracht und am

29. Juni 2011 den folgenden Beschluss erhalten:

„Die Stadt Jena begrüßt die Ankündigung der Landesregierung, die Stadt Jena beim Bau

multifunktionaler und polyvalenter Veranstaltungsstätten u. a. für Tagungs- und Kongress-

veranstaltungen sowie Kulturevents mit ca. 18 Mio. € zu unterstützen. Der Oberbürgermeis-

ter wird beauftragt, die Fördermittel zu beantragen. Grundlage für die Umsetzung bildet u. a.

das Zielkonzept des Rahmenplanes "Sport und Freizeit an der Saale". Das Projekt sieht

Folgendes vor:

- eine multifunktionale Arena am Standort des Ernst-Abbe-Sportfeldes für ca. 17.000

Besucher, die ein Gebäude für Tagungen und Kongresse für 2.000 Teilnehmer um-

fasst;

- eine neue Leichtathletik-A-Anlage am derzeitigen Standort der Altanlage an der

„Muskelkirche“ für ca. 1.000 Besucher;

- neue Freizeitsport- und Spieleinrichtungen für Kinder und Senioren in der Oberaue;

- die grundlegende Verbesserung der verkehrlichen Infrastruktur im Geltungsbereich

des Rahmenplanes.

Die Stadt wird für den Bau einer multifunktionalen Arena am Standort des Ernst-Abbe-

Sportfeldes einen Eigenanteil von 4 Mio. € in ihre mittelfristige Finanzplanung oder die Wirt-



schaftspläne ihrer Eigenbetriebe ab 2012 aufnehmen. Voraussetzung dafür, dass der Ei-

genanteil eingesetzt wird, sind - die Bereitstellung von Fördermitteln für das Gesamtprojekt

in der durch die Landesregierung angekündigten Größenordnung und ein mit den potentiel-

len Nutzern abgeglichenes förderunschädliches und nachhaltig wirtschaftlich umsetzbares

Betreibungskonzept, durch das sich der städtische Zuschussbedarf für die Nutzung des

Areals Stadion/Oberaue nicht wesentlich erhöht.“

Am 14. Dezember 2011 wurde der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan B-WJ

16 "Multifunktionale Veranstaltungsstätte Jena-Oberaue" durch den Stadtrat getroffen.

Am 20. September 2012 wurde das EU-beihilferechtliche Verfahren zum Projekt eingeleitet

und unter dem Datum vom 20. März 2013 als EU-beihilferechtlich unbedenklich beschieden.

2.5.2 Nutzungskonzept

Beschreibung

Insgesamt sind 16.050 Plätze im Stadion vorgesehen. Hiervon sind 9.050 Sitzplätze und

7.000 Stehplätze. Die bestehende Westtribüne mit 4.000 Sitzplätzen ist hierbei integriert.

Es sollen mindestens 1.000 Businessplätze und 150 Logenplätze in 10 Logen entstehen.

In der neu zu errichtenden Osttribüne sollen variable räumliche Kapazitäten für

10 – 2.000 Besucher im Businessbereich für eine umfangreiche Nutzung als Kongress- und

Veranstaltungszentrum entstehen. Hierzu sind umfangreiche bauliche Vorkehrungen wie

lichte Höhe, Veranstaltungstechnik und Variabilität in der Raumaufteilung vorzusehen.

Das Nutzungskonzept geht von einer Nutzung im Stadion gesamt von 36 Fußballspielen

(FCC Männer und USV Frauen) und von bis zu 4 Open-Air-Veranstaltungen und

Public Viewing aus. Im Business-/Kongressbereich wird nach einer Einlaufkurve von 99 Fir-

menveranstaltungen, 21 gesellschaftlichen Veranstaltungen, 7 Ausstellungen und 16 Unter-

haltungsveranstaltungen ausgegangen. Somit werden insgesamt 183 Veranstaltungen in

der Multifunktionsarena (in einer Anlaufzeit von 3 Jahren 128) geplant.



Im Konzept sind alle notwendigen Nebenanlagen und technische Ausstattungen beinhaltet.

Es ist beabsichtigt ein Parkhaus für 600 Stellplätze sowie 400 Stellplätze direkt am Stadion

zu errichten.

Der Umbau soll im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.

Bewertung

Das Nutzungskonzept berücksichtigt alle Anforderungen bezüglich der DFB / DFL Vorgaben

für die 3. und 2. Liga. Alle notwendigen Funktionen für die Nutzung als Spielstätte sind be-

rücksichtigt. Die Belastungsgrenze des Stadions und der Rasenanlage ist mit 36 geplanten

Spielen erreicht.

Das multifunktionale Nutzungskonzept birgt nach unserer Einschätzung im beschriebenen

Umfang der Nutzung Risiken.

Die Ableitung der prognostizierten Veranstaltungsanzahl erscheint uns sowohl standortbe-

zogen als auch themenbezogen als optimistische Planungsableitung. Im Förderantrag selbst

wurde diese Einschätzung durch die Ersteller und die Stadt Jena als risikobehaftet darge-

stellt.

Ein optimaler Betrieb der Arena unter gleichzeitiger Sicherstellung eines umfassenden Ver-

anstaltungs- und Kongressbetriebes im dargestellten Umfang stößt, auch praktisch, an seine

Grenzen. Spielansetzungen werden in den Ligen normalerweise 6 Wochen vorher termi-

niert, Kongressveranstaltungen haben häufig Vorlaufzeiten von bis zu 1 Jahr. Der Rahmen-

terminplan der Liga kann hier nur bedingt Sicherheit geben.

Insgesamt schätzen wir die Anzahl und Gewichtung der Veranstaltungen und auch die hier-

mit ermittelte Einnahmenkalkulation von bis zu 400 T€ jährlich als am Standort in Jena nicht

in diesem Umfang realisierbar ein.

Im Nutzungskonzept ist des Weiteren von einer Vermarktung der Logen und der Werbeban-

den durch die Stadt bzw. die Betriebsgesellschaft die Rede. Hier werden Einnahmen von bis

zu 230 T€ angesetzt. Den Fußballvereinen fehlen in ihrem Etat diese Einnahmequellen. Sie

sollen eine Miete von anfänglich 300 T€ und später von 400 T€ zahlen, zusätzlich jedoch auf

umfangreiche Einnahme- und Vermarktungsmöglichkeiten verzichten. Diese Einnahmenver-

teilung führt in der 4. und auch in der 3. Liga zu einer Schieflage und wird auch unter dem



Eindruck diverser negativer Beispiele (Aachen, Rostock u. a.) als nicht realisierbar einge-

schätzt.

Die Prognose der Zuschauerzahlen, insbesondere im Bereich der Veranstaltungen und die

Aufteilungsprognose der Zuschauer in Touristen und heimische Besucher, kann von uns

nicht abschließend beurteilt werden, wird jedoch im vorliegenden Konzept als zu optimisti-

sche Prognose eingeschätzt.

Im Fördermittelantrag selbst wird im dargestellten Fall von einer Touristenquote von 53 %

ausgegangen, eine Risikoeinschätzung hierzu liegt nicht vor.

Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebli-

che Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.



2.5.3 Planungsrecht

An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen.

Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Pla-

nungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgeset-

zes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen las-

sen.

Die Beurteilung des Landesverwaltungsamtes zu den Regelungen des Wasserhaus-

haltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch

andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist

eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es kei-

nen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an

dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am möglichen

Standort in Lobeda.

Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden)

Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals.

Dies bedingt eine kostenintensive „hochwassersichere Bauweise“ die bisher in den Kosten-

kalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten

Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.



2.5.4 Investitionskosten

Beschreibung

Im Rahmen des Fördermittelantrages wurden für die Umsetzung des Projektes Gesamtkos-

ten von 34.450 T€ veranschlagt. Diese teilen sich auf in 29.590 T€ für die Multifunktionsare-

na nebst direkten Nebenanlagen und in 4.860 T€ für das zu errichtende Parkhaus.

Bewertung

Insgesamt wurden nach unserer Einschätzung die Kostenansätze für die Multifunktionsare-

na und das Parkhaus nachvollziehbar und plausibel abgeleitet.

Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesys-

tem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren

Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe

schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen

750 T€ aus.

Um eine „hochwassersichere Bauweise“ am Standort zu erreichen, müssten alle Gebäude

und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausge-

führt werden und alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müss-

ten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschät-

zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung 3.500 T€ Zusatzkos-

ten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes be-

trachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage

und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen.

In der Kalkulation unberücksichtigt, jedoch im Textteil erwähnt, wurde die möglicherweise

teilweise nicht abziehbare Vorsteuer in Höhe von 20 % der Baukosten. Dies bedeutet, dass

zusätzliche Kosten, die von der Stadt Jena zu tragen wären, in Höhe von 1.470 T€ hinzu-

kommen.

Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Pro-

jektes am Standort Investitionskosten von 40.170 T€.



Zusätzlich ist hier die Position des Fördermittelrisikos mit 1.000 T€ zu berücksichtigen. Die

Kosten der Verlagerung der Leichtathletik wurden gemäß Punkt 2.4 mit 2.450 T€ einge-

schätzt.

Somit ergeben sich nach unserer Einschätzung für das Gesamtprojekt Investitions-

kosten in Höhe von 43.621 T€.



2.5.5 Fördermittel

Gemäß der bisher geführten Gespräche wurden der Stadt Jena im Jahr 2012 durch das

TMWAT die folgenden Voraussetzungen und Bedingungen für eine Förderung als touristi-

sche Infrastruktur mitgeteilt:

mehr als die Hälfte der Besucher und Nutzer der MVStätt = Touristen (Wohnsitz in

mehr als 30 km Entfernung),

Anteil der nichtsportlichen Veranstaltungen nennenswert, min. 50 % der geplanten

Veranstaltungen,

Förderung bis zu 90 % der förderfähigen Kosten,

förderfähig = alle planerischen und baulichen Maßnahmen im Fördergebiet, die zu

Erreichung des Förderzwecks notwendig sind,

Zweckbindungsfrist beträgt mindestens 15 Jahre.

Im Jahr 2011 wurden Gesamtkosten des Projektes von 22.000 T€ für das Projekt einge-

schätzt. Hiervon sollten 18.000 T€ über die Tourismusförderung des Landes und 4.000 T€

als Eigenmittel der Stadt bereitgestellt werden.

Im Fördermittelantrag vom Juli 2012 wurden Gesamtkosten des Projektes von 34.450 T€

angemeldet. Hiervon sollten 26.450 T€ über die Tourismusförderung und 8.000 T€ als Ei-

genmittel der Stadt bereitgestellt werden.

Hier sind nunmehr die von uns neu eingeschätzten Investitionskosten von 43.621 T€ bezüg-

lich der Förderung zu beurteilen.

Hierzu können nunmehr auch erste Erfahrungen und Vergleiche mit dem Projekt in Erfurt

gezogen werden. Zu diesem Projekt liegt der Fördermittelbescheid inzwischen vor. Es wird

hier eine Förderquote von 87 % auf die förderfähigen Kosten zugesagt. Von den Gesamt-

kosten werden jedoch 1.600 T€ als nicht förderfähige Kosten abgezogen.

Als nichtförderfähige Kosten wären beim Projekt in Jena die Errichtung des Parkhauses mit

4.860 T€, die Fördermittelrückzahlung mit 1.000 T€, die Verlagerung der Leichtathletik mit

2.450 T€, die nichtabziehbare Umsatzsteuer mit 1.471 T€, die hochwassersichere Bauweise

mit 3.500 T€ und die sonstige Umfeldertüchtigung mit 750 T€ anzusetzen. Somit ergeben



sich mögliche förderfähige Kosten von 29.590 T€. Inwieweit das Parkhaus als notwendige

Infrastruktur förderfähig ein könnte, kann von nicht abschließend beurteilt werden.

Bei einer vergleichbaren Förderung mit 87 % ergäbe dies eine Förderung des Landes von

25.743 T€.

Es verbliebe somit auf Basis unserer aktuellen Einschätzung ein notwendiger Eigen-

anteil der Stadt von 17.877 T€.

Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die Zweckbindungsfrist vergleichbar zu Erfurt mit

allen Verpflichtungen und Nachweisen 25 Jahre betragen wird.

Die Berücksichtigung des Projektes im Förderprogramm ist auch aus zeitlichen Gründen

problematisch. Die Förderperiode läuft zum 31.12.2013 aus. Eine Förderung in dieser Pe-

riode setzt einen zeitnahen Bescheid und unmittelbaren Beginn des Projektes voraus. Dies

erscheint durch die beschriebenen Rahmenbedingungen unrealistisch.

Unsere Einschätzung zu den Fördermittelbedingungen haben wir bereits in Punkt 2.3 darge-

stellt. Es besteht das Risiko, dass die Stadt mit Fördermittelrückzahlungen in Höhe des er-

haltenen Förderbetrages von 25.743 T€ konfrontiert wird und diese haushalterisch abbilden

müsste.



2.5.6 Betriebskosten

Im Fördermittelantrag aus dem Jahr 2012 wurden durch das Institut für Sportstättenberatung

GmbH Betriebskosten ermittelt. Diese wurden von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

WIBERA in einer 25-jährigen Betrachtung dargestellt, um die Belastung der Stadt abzulei-

ten. Die Darstellung der Betriebskosten erfolgte hier im Detail lediglich in einer Anlage zum

Fördermittelantrag.

Wir haben uns im Wesentlichen an diese Daten angelehnt und fassen diese wie folgt zu-

sammen:

Bewirtschaftungskosten Multifunktionsarena pro Jahr in T€

zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten

Personalkosten 405

Instandhaltung 368

im Fördermittelantrag ausgewiesener notwendiger Zuschuss Parkhaus 183

Strom/Gas/Fernwärme 181

geschätzte jährliche Betriebskosten Leichtathletikanlage 175

Winterdienst/Außenanlagen 125

Verwaltung 100

Reinigung 95

Wartungsverträge 80

Greenkeeping 56

Versicherung 40

Wasser/Abwasser 30

Abfall 17

nicht abziehbare Vorsteuer 17

Summe 1.872

nichtzahlungswirksame Kosten

Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 542

Gesamtaufwendungen 2.414

Betragsmäßige Anpassungen anhand von Erfahrungswerten wurden von uns in der Position

Wasser/Abwasser mit einem Ansatz von 30 T€ statt 10 T€ vorgenommen. Die Position In-

nenreinigung war bisher nicht beinhaltet und wurde von uns mit 95 T€ angesetzt. Hier wurde

bisher davon ausgegangen, dass dies komplett von den Mietern zu tragen ist, dies ist erfah-

rungsgemäß jedoch unrealistisch. Neu aufgenommen haben wir den im Fördermittelantrag



an anderer Stelle ausgewiesenen notwendigen Zuschuss zum Betrieb des Parkhauses mit

183 T€ jährlich. Die Betriebskosten der verlagerten Leichtathletikanlage wurden von uns mit

175 T€ eingeschätzt. Die Abschreibungen auf den Eigenanteil wurden mit 542 T€ veran-

schlagt.

Die kalkulierten Beträge für Instandhaltung erscheinen uns, insbesondere in den ersten

5 Jahren, als vorsichtiger Ansatz.

Den dargestellten Aufwendungen wurden im Fördermittelantrag geplante Einnahmen ge-

genübergestellt. Dies sehen wir als risikobehaftet und in der geplanten Höhe als nicht reali-

sierbar an.

Wir haben aus diesem Grund folgende eigene Einschätzung vorgenommen.

Ertragspotential Multifunktionsarena pro Jahr in T€

Mieterlöse Verein (4. Liga) 200

Mieterlöse Verein Frauen 20

Erlöse Drittnutzung 220

Beteiligung Catering 100

Vermarktung Stadionname / Werbeflächen 150

Gesamterträge 690

Die bisher mit 300 - 400 T€ angesetzten Mieterlöse vom FCC sehen wir als problematisch

an und sind der Auffassung, dass dies in der 4. Liga nicht realisierbar ist. Wir empfehlen hier

eine gestaffelte Vergütungssystematik nach Ligazugehörigkeit und Zuschauern zu erarbei-

ten und mit dem Verein zu verhandeln (einschließlich Abgrenzung Catering und Werberech-

te). Für Kalkulationszwecke gehen wir von einer Miete von 200 T€ vom FCC und von 20 T€

vom USV aus.

Die bisher kalkulierten Erlöse aus Drittnutzung von 379 T€ halten wir am Standort Jena mit

seinen Rahmenbedingungen nicht für realisierbar. Aufgrund unserer Beurteilung und an-

hand von Erfahrungswerten veranschlagen wir 220 T€.

Die Erträge aus Beteiligung am Catering setzen sich üblicherweise aus Rückvergütungen für

Umsätze am Spieltag und aus Rückvergütungen für Umsätze aus Drittveranstaltungen zu-

sammen. Die Rückvergütungen für Umsätze am Spieltag stellen üblicherweise einen festen

Finanzierungsbaustein im Etat des jeweiligen Vereins dar und werden auch dort zugeordnet.



Wir haben für die Drittveranstaltungen nach unser Beurteilung und anhand von Erfahrungs-

werten 100 T€ veranschlagt.

Bezüglich der Vermarktungsrechte bestehen keine klaren Aussagen zur Abgrenzung zwi-

schen Verein und Stadionbetreiber. Wir gehen hier davon aus, dass erfahrungsgemäß die

normale Bandenwerbung beim Verein verbleibt und die Vermarktung des Stadionnamens

und sonstige Flächen beim Stadionbetreiber liegt. Hier veranschlagen wir ein Ertragspoten-

tial von 150 T€.

Einnahmen aus der Vermarktung von Logen zum Spieltag haben wir keine veranschlagt,

dies sollte nach unserer Einschätzung durch den Verein erfolgen.

Insgesamt ist aus unserer Sicht in der 4. und 3. Liga die schwierige finanzielle Situation der

Vereine zu beachten, es sollte hier im Rahmen der Verhandlung ein ausgewogenes und er-

folgsabhängiges Verhältnis zwischen Miete, Übernahme von Betriebskosten und Einnah-

menzuordnung erreicht werden. Die Kalkulation von unrealistischen Annahmen hat hier be-

reits in verschiedenen Stadionprojekten zu Schieflagen und Insolvenzen in der Betriebspha-

se geführt.

Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt

von 1.724 T€. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berück-

sichtigt.



2.5.7 Zeitplan

Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die

speziellen Standortbedingungen zu beachten.

Zeitplan Umsetzung Multifunktionsarena

Beginn Ende

Erstellung Referenzentwurf/Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14

Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14

Fertigstellung und Beschluss Bebauungsplan Jun 14 Feb 15

Ausschreibungsverfahren März 15 Nov 15

Baugenehmigungsphase Dez 15 Feb 16

Bauphase im laufenden Betrieb März 16 März 18

Fertigstellung März 2018

Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten

sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte

hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.



2.6 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“

2.6.1 Ausgangslage

Im Jahr 2009 hat der Verein FC Carl Zeiss Jena das Planungsbüro Mierzwa Architekten mit

der Erstellung eines Vorentwurfes für ein reines Fußballstadion am Standort Oberaue beauf-

tragt. Uns liegen hierzu nur wenige Unterlagen vor. Diese beschränken sich auf Entwurfs-

zeichnungen und rudimentäre Kostenschätzungen.

Diese ungünstige Ausgangslage erfordert im Sinne der Aufgabenstellung eine relativ pau-

schale Beurteilung anhand der vorliegenden Unterlagen und von Erfahrungswerten.


Beschreibung

Im dargestellten Konzept wird ein reines Fußballstadion mit 16.843 Plätzen, davon

5.245 Stehplätze und 11.598 Sitzplätze dargestellt. Hierbei wird die bestehende Westtribüne

mit 4.000 Sitzplätzen integriert.

Die Leichtathletikanlage muss in dieser Variante ebenso an einem anderen Standort verlegt

werden. Hierzu wird auf Punkt 2.4 verwiesen. Die Laufbahn nebst Leichtathletikanlagen

werden abgebrochen und die Rasenfläche näher an die Westtribüne verlegt.

Es werden 3 neue komplett überdachte Tribünen geplant. In der Nord-West Ecke des Stadi-

on wurde eine Öffnung vorgesehen und ein Flutlichtmast der alten Anlage gestalterisch inte-

griert. Diese Masten sind inzwischen aufgrund statischer Mängel abgebrochen.

In der Nord-Ost Ecke des Stadions wurde in die offene Ecke ein zusätzliches Funktionsge-

bäude für Business- und Logengäste integriert.

Die hauptsächliche Zuschauererschließung soll nach den vorliegenden Vorentwürfen von

der Westseite, direkt am Saaleufer entlang erfolgen.

Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.



Bewertung

Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche Ausbauvariante am Standort als reines Fuß-

ballstadion dar. Alle notwendigen Funktionen der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga

erscheinen erfüllt.

Die geplante Wegeführung und Erschließung des Stadions erschließt sich uns nicht. Hier

erscheint es uns, als ob ein bestehendes Stadionprojekt für diese Vorentwurfsphase ver-

wendet wurde und noch keine Anpassung auf die tatsächlichen Gegebenheiten erfolgte.

Aus Nutzwertsicht schätzen wir das neue Funktionsgebäude in der Nord-Ost Ecke des Sta-

dions als schwierig ein. Die Sichtverhältnisse für Businessbesucher und vor allem für Logen

sind hier katastrophal. Die Vermarktbarkeit ist stark eingeschränkt. Businessclubs und Lo-

gen werden in modernen Stadionkonzepten nur in zentraler mittiger Lage zum Spielfeld in-

tegriert.

Im Übrigen werden im „Mierzwa Konzept“ die Stehplätze der Gästefans direkt neben dem

neuen Funktionsgebäude und dem heimischen Businessclub und Logen angeordnet. Dies

ist nicht umsetzbar.

Insgesamt handelt es sich um eine einfache Standortüberarbeitung zu einem reinen Fuß-

ballstadion, die jedoch verschiedene konzeptionelle Nachteile aufweist.





2.6.3 Planungsrecht


Auch bei der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ gelten die vorherigen Ausführungen zu

diesem Punkt.




sen.






dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am möglichen

Standort in Lobeda.









Beschreibung

Bezüglich des „Mierzwa Konzeptes“ liegen nur rudimentäre Kostenschätzungen vor. Die In-

vestitionskosten für das reine Stadion wurden in 2009 mit 17.081 T€ angegeben. Eine detail-

lierte Beurteilung ist hier aufgrund der Datenlage nicht möglich.

Bewertung

In den vorliegenden Kosten sind keine Kosten für neue Parkplätze enthalten. Diese müssten

im Zuge des Genehmigungsverfahrens jedoch zwingend nachgewiesen werden. Aus Ver-

gleichbarkeitsgründen gehen wir auch in dieser Variante von der Errichtung des Parkhauses

aus. Die Investitionskosten von 4. 860 T€ sind somit zusätzlich zu berücksichtigen.





zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante

2.500 T€ Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des

Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche,

der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen.

Die in den Kostenschätzungen enthaltenen Planungskosten sind mit 4,3 % der Baukosten

zu gering angesetzt und werden vergleichbar zu den anderen Varianten mit 10,0 % der

Baukosten eingeschätzt.





750 T€ aus.

Insgesamt ist des Weiteren eine Fortschreibung der Kostenansätze auf die heutige Preisba-

sis erforderlich.







schätzt.


kosten von 31.669 T€.



2.6.5 Fördermittel

Bezüglich der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ sehen wir keine Möglichkeit der Förde-

rung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb

des Stadions.


Für dieses Konzept lagen keine Betriebskostenprognosen vor. Wir haben somit auf Basis

unserer Erfahrungswerte folgende Ableitung getroffen:

Bewirtschaftungskosten Mierzwa Konzept pro Jahr in T€


Personalkosten 174

Instandhaltung 220





Verwaltung 50

Reinigung 70


Greenkeeping 56

Versicherung 30

Wasser/Abwasser 30

Abfall 17

Summe 1.320






Bezüglich der Einnahmepotentiale haben wir folgende Prognose erstellt:

Ertragspotential Mierzwa Konzept pro Jahr in T€





Vermarktung Stadionname/Werbeflächen 150

Gesamterträge 495

Hierbei wurden Drittveranstaltungen in den Businessräumen in angemessenem Umfang

aufgrund von Erfahrungswerten geplant.



sichtigt.



2.6.7 Zeitplan


speziellen Standortbedingungen zu beachten. Der zeitliche Ablauf entspricht somit der Vari-

ante „Multifunktionsarena“.

Zeitplan Umsetzung Mierzwa Konzept

Beginn Ende

Erstellung Referenzentwurf / Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14





Bauphase März 16 März 18







2.7 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ in redu-zierter Variante

2.7.1 Ausgangslage

In dieser Variante soll eine reduzierte Variante des „Mierzwa Konzeptes“ untersucht werden.

Hierzu liegen keinerlei Unterlagen und Planungen vor. Es kann hier somit nur eine pauscha-

le Ableitung aus der unter 2.6 dargestellten Variante anhand von Abschätzungen und Erfah-

rungswerten erfolgen.


Beschreibung

In der vom Auftraggeber vorgegebenen Variante sollen 17.000 Plätze vorhanden sein. Als

Sitzplätze sollen lediglich die auf der Westtribüne mit 4.000 Sitzplätzen bestehenden, erhal-

ten bleiben. Die 3 neu zu errichtenden Tribünen sollen nur Stehplätze aufweisen und ohne

Überdachung errichtet werden.

Die Leichtathletikanlage muss in dieser Variante ebenso an einem anderen Standort verlegt

werden. Hierzu wird auf Punkt 2.4 verwiesen. Die Laufbahn nebst Leichtathletikanlagen wird

abgebrochen. Die Rasenfläche wird jedoch nicht verändert und im Bestand mit entspre-

chendem Abstand zur Westtribüne belassen.

In der Nord-Ost Ecke des Stadions wird, wie im Grundkonzept, in die offene Ecke ein zu-

sätzliches Funktionsgebäude für Business- und Logengäste integriert.

Die hauptsächliche Zuschauererschließung soll nach den vorliegenden Vorentwürfen von

der Westseite, direkt am Saaleufer entlang erfolgen.




Bewertung

Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche einfache Ausbauvariante am Standort als rei-

nes Fußballstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der DFB / DFL Vorgaben für die

3. und 2. Liga erscheinen erfüllt. Die Anforderungen an ein modernes Stadion werden

aber in keiner Weise erfüllt. Die Ausrichtung von Frauen- und Nachwuchsländerspielen im

Stadion wird unmöglich.

Die geplante Wegeführung und Erschließung des Stadions erschließt sich uns nicht. Hier

erscheint es uns, als ob ein bestehendes Stadionprojekt für diese Vorentwurfsphase ver-

wendet wurde und noch keine Anpassung auf die tatsächlichen Gegebenheiten erfolgte.

Aus Nutzwertsicht schätzen wir das neue Funktionsgebäude in der Nord-Ost Ecke des Sta-

dions als schwierig ein. Die Sichtverhältnisse für Businessbesucher und vor allem für Logen

sind hier katastrophal. Die Vermarktbarkeit ist stark eingeschränkt. Businessclubs und Lo-

gen werden in modernen Stadionkonzepten nur in zentraler mittiger Lage zum Spielfeld in-

tegriert.

Insgesamt handelt es sich um eine sehr einfache Standortüberarbeitung zu einem reinen

Fußballstadion, die jedoch verschiedene konzeptionelle Nachteile aufweist.





2.7.3 Planungsrecht


Auch bei der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ in reduzierter Form gelten die vorherigen

Ausführungen zu diesem Punkt.




sen.






dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am Standort in Lo-

beda.









Beschreibung

Bezüglich des „Mierzwa Konzeptes“ in reduzierter Form liegen keinerlei Kostenschätzungen

vor. Die Investitionskosten können somit nur in vereinfachter Form aus der Grundvariante

abgeleitet werden. Eine detaillierte Beurteilung ist hier aufgrund der Datenlage nicht mög-

lich.

Bewertung

Nach unserer gebäudeteilspezifischen Ableitung gehen wir von 12.293 T€ Investitionskosten

für die angepasste Variante aus. Diese Minderung resultiert im Wesentlichen aus der Belas-

sung des Rasenplatzes einschließlich Rasenheizung und der kleineren Tribünen mit aus-

schließlich Stehplätzen ohne Überdachung.

In den vorliegenden Kosten sind keine Kosten für neue Parkplätze enthalten. Diese müssten

im Zuge des Genehmigungsverfahrens jedoch zwingend nachgewiesen werden. Aus Ver-

gleichbarkeitsgründen gehen wir auch in dieser Variante von der Errichtung des Parkhauses

aus. Die Investitionskosten von 4.860 T€ sind somit zusätzlich zu berücksichtigen.





zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante

2.500 T€ Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des

Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche,

der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen.

Die in der Kostenschätzung der Grundvariante enthaltenen Planungskosten sind mit 4,3 %

der Baukosten zu gering angesetzt und werden vergleichbar zu den anderen Varianten mit

10,0 % der Baukosten eingeschätzt.

Insgesamt ist des Weiteren eine Fortschreibung der Kostenansätze auf die heutige Preisba-

sis erforderlich.







750 T€ aus.





schätzt.



2.7.5 Fördermittel

Bezüglich der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ sehen wir keine Möglichkeit der Förde-

rung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb

des Stadions.





unserer Erfahrungswerte folgende Ableitung getroffen:

Bewirtschaftungskosten Mierzwa Konzept reduziert pro Jahr in T€


Personalkosten 174

Instandhaltung 180





Verwaltung 50

Reinigung 70


Greenkeeping 56

Versicherung 30

Wasser/Abwasser 30

Abfall 17

nicht abziehbare Vorsteuer

Summe 1.270




Bezüglich der Einnahmepotentiale haben wir keine Veränderungen zum „Mierzwa Konzept„

vorgenommen:



sichtigt.



2.7.7 Zeitplan


speziellen Standortbedingungen zu beachten. Der zeitliche Ablauf entspricht somit im We-

sentlichen der Variante „Multifunktionsarena“. Durch die Vereinfachungen bei der Bauweise

verkürzt sich die Bauzeit leicht.

Zeitplan Umsetzung Mierzwa reduziert

Beginn Ende






Bauphase März 16 März 18







2.8 Variante „Sanierung plus“

2.8.1 Ausgangslage

In dieser Variante soll eine erweiterte Bestandssanierung untersucht werden. Hierzu liegen

keine detaillierten Unterlagen und Planungen vor. Der KIJ hat hierzu eine erste Kostenprog-

nose vorgelegt. Aufgrund der Datenlage kann nur eine pauschale Ableitung anhand von Ab-

schätzungen und Erfahrungswerten erfolgen.


Beschreibung

Innerhalb dieser von unserem Auftraggeber vorgegebenen Variante soll das Stadion

15.000 Plätze, davon 8.200 Sitzplätze und 6.800 Stehplätze ausweisen. Die Sitzplätze sol-

len alle überdacht sein. Die Stehplätze erhalten keine Überdachung. Hierzu wird die West-

tribüne in ihrem Bestand belassen, die Osttribüne saniert, erweitert und überdacht. Die

Nord- und Südtribüne für Stehplätze werden neu errichtet, erhalten jedoch keine Überdach-

ung. Die Leichtathletikanlage verbleibt im Stadion. Es sollen in begrenztem Maße Stellplätze

am Standort zusätzlich errichtet werden. Die Errichtung eines Parkhauses ist hier nicht vor-

gesehen.

Die Rasenfläche einschließlich Drainage und Rasenheizung wird nicht verändert und im Be-

stand belassen.




Bewertung

Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche einfache Ausbauvariante am Standort als

kombiniertes Fußball- und Leichtathletikstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der

DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga erscheinen in den Grundforderungen erfüllt. Die

Anforderungen an ein modernes Stadion werden aber in keiner Weise erfüllt. Durch

die weitere Integration der Leichtathletikanlagen ist der Nutzwert einer vollen Fußballarena

nicht erzielbar. Durch den Verzicht auf ein neues Funktionsgebäude mit entsprechenden

Räumlichkeiten verharrt der Fußball in Jena auf einem nicht wettbewerbsfähigen Umfeld

und eingeschränkten Vermarktungsmöglichkeiten. Der Businessclub müsste dann weiterhin

in einem Zelt untergebracht werden.

Inwieweit der begrenzte Neubau von Stellplätzen auf dem Areal möglich ist, wird von uns

kritisch beurteilt.





2.8.3 Planungsrecht


Auch bei der Umsetzung der Variante „Sanierung plus“ gelten die vorherigen Ausführungen

zu diesem Punkt. Auch wenn hier unter Umständen kein Bebauungsplan erforderlich sein

sollte, sind die Kriterien des WHG anzuwenden. Zuständig wäre in diesem Fall die untere

Wasserbehörde bei der Stadt Jena.




sen.

Die Beurteilung zu den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes lässt keine Spiel-

räume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Je-

na für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bau-

vorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es keinen anderen geeigneten

Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die

mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am Standort in Lobeda.









Beschreibung

Bezüglich der Variante „Sanierung plus“ liegt eine Kostenprognose der KIJ vor. Hier werden

für diese Variante Investitionskosten von 8.768 T€ benannt.

Bewertung

Insgesamt erscheint die Kostenprognose für diese Variante plausibel.

Um eine „hochwassersichere Bauweise“ am Standort zu erreichen, müssten jedoch auch die

neu zu errichtenden Gebäude und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen

müssten demontierbar ausgeführt werden sowie alle technischen Anlagen (Trafo, Hausan-

schlüsse, Medientechnik) müssten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten

sind bisher in den Kostenschätzungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Ein-

schätzung in dieser Variante 1.500 T€ Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung ha-

ben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschä-

digungen an der Rasenfläche, der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren In-

standsetzungskosten führen.





750 T€ aus.



Die Problematik des Fördermittelrisikos entfällt in dieser Variante.



2.8.5 Fördermittel

Bezüglich der Umsetzung der Variante „Sanierung plus“ sehen wir keine Möglichkeit der

Förderung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen

Betrieb des Stadions.



unserer Erfahrungswerte und der vorliegenden Vergangenheitsdaten zum jetzigen Stadion

folgende Ableitung getroffen:

Bewirtschaftungskosten "Sanierung plus" pro Jahr in T€


Personalkosten 174

Instandhaltung 180



Verwaltung 50

Reinigung 70


Greenkeeping 56

Versicherung 30

Wasser/Abwasser 30

Abfall 17

Summe 912






Hierzu wurde folgende Ertragsableitung vorgenommen:

Ertragspotential "Sanierung plus" pro Jahr in T€




Beteiligung Catering -


Gesamterträge 240



sichtigt.

2.8.7 Zeitplan



Zeitplan Umsetzung Sanierung plus

Beginn Ende



Ausschreibungsverfahren Juli 14 Dez 14

Baugenehmigungsphase Jan 15 März 15

Bauphase April 15 April 17

Fertigstellung April 2017






2.9 Variante „Sanierung im Bestand“

2.9.1 Ausgangslage

In dieser Variante soll eine einfache Bestandssanierung untersucht werden. Hierzu liegen

keine detaillierten Unterlagen und Planungen vor. Der KIJ hat hierzu eine erste Kostenprog-

nose vorgelegt. Aufgrund der Datenlage kann nur eine pauschale Ableitung anhand von Ab-

schätzungen und Erfahrungswerten erfolgen.


Beschreibung

Innerhalb dieser einfachen Variante soll das Stadion lediglich in einfachster Art saniert wer-

den. Es sollen somit 13.000 Plätze, davon 6.550 Sitzplätze und 6.450 Stehplätze ausgewie-

sen werden. Die Stehplätze und die Sitzplätze außerhalb der Westtribüne erhalten keine

Überdachung. Die Leichtathletikanlage verbleibt im Stadion.

Die Rasenfläche einschließlich Drainage und Rasenheizung wird nicht verändert und im Be-

stand belassen.

Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb erfolgen.



Bewertung

Das vorliegende Konzept stellt eine minimale Sanierung des Bestandes am Standort als

kombiniertes Fußball- und Leichtathletikstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der

DFB/DFL Vorgaben für die 3. Liga erscheinen in den Grundforderungen gesichert. Die An-

forderungen an ein modernes Stadion werden aber in keiner Weise erfüllt. Durch die

weitere Integration der Leichtathletikanlagen ist der Nutzwert einer vollen Fußballarena nicht

erzielbar. Durch den Verzicht auf ein neues Funktionsgebäude mit entsprechenden Räum-

lichkeiten verharrt der Fußball in Jena auf einem nicht wettbewerbsfähigen Umfeld und ein-

geschränkten Vermarktungsmöglichkeiten. Der Businessclub müsste dann weiterhin in ei-

nem Zelt untergebracht werden.

Die Sanierung im laufenden Betrieb wird für die derzeitigen Nutzer erhebliche Einschrän-

kungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.



2.9.3 Planungsrecht

Für die einfache Bestandssanierung sind keine planungsrechtlichen Problematiken zu er-

warten, da kein Eingriff in den Bestandsschutz erfolgt.


Beschreibung

Bezüglich der Variante „Sanierung“ liegt eine Kostenprognose der KIJ vor. Hier werden für

diese Variante Investitionskosten von 3.597 T€ benannt.

Bewertung

Insgesamt erscheint die Kostenprognose für diese Variante plausibel.

2.9.5 Fördermittel

Bezüglich der Umsetzung der Variante „Sanierung“ sehen wir keine Möglichkeit der Förde-

rung.




Aufbauend auf den Vergangenheitsdaten der KIJ gehen wir von Aufwendungen von 900 T€

für den Betrieb des einfach sanierten Stadions aus. Dem stehen Erträge von 200 T€ gegen-

über.


von 700 T€. Die Sanierungsaufwendungen sind im Ergebnisplan des Haushalts als

Instandhaltungskosten auszuweisen, sind nicht aktivierungspflichtig und wurden hier

nicht mit berücksichtigt.

2.9.7 Zeitplan Variante



Zeitplan Umsetzung Sanierung im Bestand

Beginn Ende

Planungsphase Nov 13 März 14

Baugenehmigungsphase April 14 Juni 14

Bauphase Juli 14 Dez 15

Fertigstellung Dezember 2015



2.10 Variante Neubau an einem anderen Standort

2.10.1 Vorbemerkungen

Die Auseinandersetzung mit möglichen anderen Standorten ist aus unserer Sicht aus den

benannten hochwasserrechtlichen Gründen, aber auch aus wirtschaftlicher und konzeptio-

neller Sicht zwingend.

Ein Vorteil einer solchen Variante liegt konzeptionell auch im möglichen Verbleib der

Leichtathletikanlage am bisherigen Standort. Die Kosten für die Errichtung der neuen

Leichtathletikstätte entfielen ebenso wie die drohende Fördermittelrückzahlung.

Der bestehende Standort könnte sehr gut für die Leichtathletik als Wettkampf- und Trai-

ningsstätte und den Fußball als Trainings- und Nachwuchszentrum weiterentwickelt werden.

Am möglichen neuen Standort könnte zielgerichtet eine multifunktionale Anlage in Jena oh-

ne die hochwasserrechtlichen Zwänge errichtet werden. Auch hier kann eine Konzeption für

die Nutzung durch Veranstaltungen umgesetzt werden. Hierfür steht der gesamte Komplex

für Sport-, Public Viewing und Konzertnutzung zur Verfügung. Der Veranstaltungsbereich im

Funktionsgebäude kann im vorliegenden Vorentwurf für Kongresse und Veranstaltungen für

bis zu 750 Personen genutzt werden.

Die Förderbarkeit nach den oben benannten Förderkriterien kann von uns derzeit nicht ab-

schließend beurteilt werden. Nach ersten Gesprächen mit dem Fördermittelgeber besteht

jedoch durchaus die Möglichkeit der angepassten Übertragbarkeit des multifunktionalen

Konzeptes und der Sicherung der grundsätzlichen Förderfähigkeit.



2.10.2 Analyse möglicher Standorte

Im Rahmen unserer gutachterlichen Beurteilung haben wir uns auch mit verschiedenen von

der KIJ identifizierten Standorten beschäftigt. Diese haben wir mit den Fachplaner und Sta-

dionexperten besichtigt und im Dialog mit den Genehmigungsbehörden der Stadt Jena beur-

teilt.

Im Ergebnis wurden uns 3 potentiell geeignete Grundstücke benannt.

Es handelt sich um

1.) Lobeda Ost Novalis Straße

2.) Gewerbegebiet Zöllnitz

3.) Lobeda Ost Sportplatz



Zu. 1.) Lobeda Ost Novalisstraße

Die aufgezeigten Flächen liegen am Rande der Wohnbebauung in einer Hanglage am Stadt-

rand.

Auf dieses Grundstück soll im Weiteren nicht weiter eingegangen werden. Es wird von uns

aus städtebaulichen, bauordnungsrechtlichen und verkehrstechnischen Gründen als unge-

eignet eingeschätzt.



Zu 2.) Gewerbegebiet Zöllnitz

Es handelt sich hier um eine Fläche im Gewerbegebiet der Gemeinde Zöllnitz. Die Lage der

in Betracht kommenden Grundstücke wird in der folgenden Grafik dargestellt.

In der Gesamtbeurteilung ist dieser Standort für eine Errichtung eines multifunktionalen Sta-

dions einschließlich der Nebenanlagen grundsätzlich geeignet. Das Flächenangebot ist aus-

reichend. Die verkehrliche Anbindung erscheint trotz Randlage entwickelbar, wird jedoch

deutlich kostenintensiver als an einem innerstädtischen Standort.

Das Gebiet ist als Gewerbegebiet „Lerchenberg Ost“ ausgewiesen, dass auch die Errichtung

von Sport- und Veranstaltungsstätten zulässt. Planungsrechtlich wäre hier somit grundsätz-

lich kein Bebauungsplanverfahren notwendig. Mit der Gemeinde Zöllnitz wäre ein Bauge-

nehmigungsverfahren durchzuführen.

Bezüglich des Lärmschutzes wäre die geplante Erweiterung des angrenzenden Wohngebie-

tes detaillierter zu untersuchen.

Das Grundstück befindet sich im Eigentum von Privatpersonen und Erbengemeinschaften.

Die notwendige Fläche müsste durch die Stadt erworben werden. Die Preisvorstellungen



können in keiner Weise beurteilt werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Option

auf dem Areal ein multifunktionales Stadion zu errichten, zu stark steigenden Preisvorstel-

lungen der Verkäufer führen wird.

Problematisch ist für uns des Weiteren die unklare zeitliche Dimension. Es ist nicht ein-

schätzbar, in welchen Zeitrahmen ein Ankauf des Grundstückes erfolgen könnte.

Inwieweit die Gemeinde Zöllnitz aus planerischer Sicht die Errichtung eines multifunktiona-

len Stadions am Standort mitträgt, kann von uns nicht beurteilt werden.

Insgesamt empfehlen wir das Grundstück wegen der unklaren Grundstückserwerbskosten,

der unplanbaren Zeitschiene, des mit hohen Erschließungskosten verbundenen Standort

und der notwendigen Verknüpfungen mit der Gemeinde Zöllnitz nicht als Vorzugsstandort

weiter zu verfolgen.



Zu 3.) Lobeda Ost Sportplatz

Hier handelt es sich um verschiedene Flächen an und um die bestehende Sportanlage in

Lobeda Ost.

Für ein Stadionprojekt am Standort stehen das Grundstück der jetzigen Sportanlage (Sport-

platz, Nebenplatz, Tennisplätze), getrennt durch die Straße das Schulgrundstück sowie das

Grundstück des Garagenkomplexes zur Verfügung.

Alle Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Jena. Die bestehenden Verträge mit den

jetzigen Nutzern laufen alle bis zum Jahr 2016 aus bzw. sind bis dahin kündbar.

Aus nicht nachvollziehbaren Gründen befinden sich Teile der Grundstücke auf dem Ge-

meindegebiet Zöllnitz.



Der Standort ist nach unserer fachlichen Einschätzung, trotz der von der Straße geteilten

Anordnung und der terrassenförmigen Lage auf verschiedenen Höhenniveaus für die Errich-

tung eines multifunktionalen Stadions mit den erforderlichen Nebenanlagen, gut geeignet.

Das Planungskonzept kann diese Standortbedingungen integrieren und auch ausnutzen.

Die verkehrliche Erschließung am Standort ist gut. Unmittelbar am Standort befindet sich die

Endhaltestelle der Straßenbahn. Dies lässt einen geordneten und schnellen Transport von

Besuchern und die Bereitstellung einer größeren Anzahl von Wagen an der Endhaltestelle

zu.

Die Erschließung der Straße ist auch gut über die Autobahnabfahrt Jena Lobeda und dann

durch das Gewerbegebiet vorhanden. Mit der Autobahnverwaltung kann auch über eine

temporäre Öffnung der Behelfsabfahrt direkt am Standort begrenzt zu Fußballspielen, ge-

sprochen werden.

Am Standort lassen sich ausreichend Stellplätze für PKW und Busse darstellen. Die Belan-

ge der Fantrennung und Sicherheit lassen sich durch geeignete bauliche Maßnahmen, wenn

auch am Standort mit höheren Kosten, umsetzen.




Bei einem Neubau eines Stadions am benannten Standort können alle Vorgaben des DFB /

DFL für die 2. und 3. Liga umgesetzt werden. Das Gelände mit seinen unterschiedlichen

Ebenen wird zur planerischen Gestaltung für das multifunktionale Stadion und die Nebenan-

lagen einbezogen und vorteilhaft ausgenutzt.

Wir haben hierbei eine Kapazität von 17.000 Zuschauern (8.000 Stehplätze und 9.000 Sitz-

plätze) vorgesehen. Es ist ein großzügiger multifunktional nutzbarer Veranstaltungsbereich

für bis zu 750 Personen vorgesehen. Des Weiteren sind im Konzept 10 Logen zu je 10 Per-

sonen vorgesehen sowie 2 Eventlogen für 30 - 40 Personen.

Das geplante Funktionsgebäude beinhaltet alle notwendigen Funktionen laut

DFB-Handbuch und entspricht den Anforderungen an modernen Stadien, sowohl im Funkti-

ons- als auch im Pressebereich.

Die Errichtung eines VIP-Parkplatzes mit direkter Anbindung an das multifunktionale Funkti-

onsgebäude ist ebenso berücksichtigt, wie ausreichende Stellplätze für PKW (maximale An-

zahl nach bauordnungsrechtlicher Vorgabe 1.350) und Busse.

Durch die Lage direkt an der Autobahn und somit an dieser Stelle herausragend sichtbar,

kann das Stadion zu einem Erkennungsmerkmal für die Stadt und den Fußballsport in Je-

na werden.

Die schon erwähnten Grenzen- und Höhenverhältnisse des Gesamtgeländes lassen die

Einordnung eines neuen Stadions im Bereich des jetzigen Sportplatzes zu. Unter Berück-

sichtigung eines Abstandes von 40 m zur Autobahn, lässt die Grundstücksfläche die Einord-

nung in Ost-West-Ausdehnung neben den notwendigen Flächen für das multifunktionale

Stadion in zwar knapper, aber ausreichender Form, als auch die notwendigen Gewährleis-

tung der Umfahrt und die notwendigen Neben- und Stellflächen für Sonderfahrzeuge zu.

Parkplätze werden oberhalb im Norden, im Bereich der jetzigen Schule sowie im Bereich der

jetzigen Gemeinschaftsgaragenanlage errichtet.



Das mögliche multifunktionale Gebäude an der Nordseite verläuft mit ca. 15 m Abstand zur

Erlanger Allee. Der ansteigende Höhenunterschied zur Straße wird über eine ansteigende

Stützwand aufgefangen und bildet gleichzeitig die Möglichkeit von der Erlanger Allee aus

direkte Vorfahrt von Mannschaftsbussen, Spielern, Funktionären etc.

Die höherliegenden Parkbereiche könnten für die Zuschauer über eine Brücke kreuzungsfrei

an das Stadion und direkt an die VIP- und Businessbereiche sowie an die Osttribüne ange-

bunden werden.



Zur Erläuterung des Planungskonzeptes verweisen wir auf den folgenden Lageplan.



2.10.4 Planungsrecht

Auf dem unmittelbaren Standort Drackendorf/Zöllnitz befinden sich derzeit verschiedene

Sportanlagen (Fußballplätze, Tennisplätze). Im Flächennutzungsplan der Stadt Jena, Stand

September 2005, ist dieser Bereich als Grünfläche ausgewiesen.

Die auf der gegenüberliegenden Seite der Erlanger Allee liegenden Flächen, die für kom-

plementäre Nutzungen (Parkplätze etc.) benötigt werden, sind im Flächennutzungsplan als

Gemeinbedarfsflächen mit Zweckbestimmung „Schule“ und „sozialen Zwecken dienende

Gebäude“ festgesetzt.

Diese Festsetzungen stehen damit beide derzeit dem Bau eines multifunktionalen Fußball-

stadions nebst Nebeneinrichtungen entgegen. Es ist daher erforderlich, den Flächennut-

zungsplan der Stadt Jena in diesem Bereich zu ändern.

Empfehlenswert, wenn nicht sogar erforderlich, ist zudem der Erlass eines Bebauungspla-

nes für dieses Gebiet und die vorgesehene multifunktionale Nutzung.

Bei der Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes stellt sich dabei das Problem, dass die

für das Stadion benötigten Flächen teilweise im Stadtgebiet der Stadt Jena, teilweise jedoch

auf dem Gebiet der Gemeinde Zöllnitz liegen. Damit verfügt die Stadt Jena nicht über die

Planungshoheit über das gesamte Gebiet.

Daher wäre es erforderlich, dass die Stadt Jena und die Gemeinde Zöllnitz einen Planungs-

verband nach § 205 BauGB bilden.

Der Planungsverband kommt durch Bekanntmachung seiner Verbandssatzung nach dem für

seine Mitglieder geltenden Bekanntmachungsrecht zustande. Er ist Körperschaft des öffent-

lichen Rechtes. Ihm können die Aufgaben der Bauleitplanung für das Bebauungsgebiet

übertragen werden. Gemäß § 205 Abs. 5 BauGB besteht eine Auflösungspflicht für den Pla-

nungsverband, wenn nicht der aus der Verbandssatzung ergebende Zweck erreicht wurde,

mithin ein Bauleitplan für das Baugebiet erlassen wurde.

Die Möglichkeit der Bebauung des Gebietes Drackendorf/Zöllnitz ist damit nicht nur vom Wil-

len der Stadt Jena, sondern auch von der Bereitschaft der Gemeinde Zöllnitz, bei der Über-

planung des Gebietes mitzuwirken und einen Planungsverband zu gründen, abhängig.



Um sicherzustellen, dass am Standort keine gravierenden Genehmigungshindernisse be-

stehen, wurden von uns durch einen Gutachter eine Schallschutzprognose und eine Vorbe-

urteilung des Baugrundes durchgeführt. Hieraus ergaben sich keine problematischen Fest-

stellungen. Open-Air-Veranstaltungen werden jedoch aufgrund des Lärmschutzes nur in

eingeschränktem Umfang möglich sein.


Zur Ableitung der Investitionskosten der Variante haben wir aufgrund unserer Erfahrungen

Baukosten von kürzlich umgesetzten Projekten auf die konkreten Standortbedingungen

übertragen. Hierzu wurde von uns ein Vorentwurf mit Kostenableitung gefertigt.

Im Ergebnis werden von uns Investitionskosten für die Errichtung des multifunktionalen Sta-

dions mit allen notwendigen Nebenanlagen am Standort von 23.750 T€ ermittelt. Diese erste

Kosteneinschätzung basiert auf dem skizzierten Vorentwurf. Wir empfehlen hier zur Verfes-

tigung die weitere Planung des konkreten Projektes mittels eines Referenzentwurfes.

Für die Anpassung des Standortes Oberaue als Leichtathletikstandort (Abbruch Tribünen)

haben wir einen notwendigen Investitionsbetrag von 350 T€ veranschlagt.





2.10.6 Fördermittel

Eine angepasste Umsetzung des Konzeptes der Multifunktionsarena ist baulich auch an

diesem Standort möglich.

Die Förderbarkeit nach den oben benannten Förderkriterien kann von uns derzeit nicht ab-

schließend beurteilt werden. Nach ersten Gesprächen mit dem Fördermittelgeber besteht

jedoch durchaus die Möglichkeit der angepassten Übertragbarkeit des multifunktionalen

Konzeptes und der Sicherung der grundsätzlichen Förderfähigkeit.

Wir haben im baulichen Konzept, neben der Nutzung des Areals als Ganzes für Veranstal-

tungen, die neutrale und hochwertige Gestaltung des Funktionsgebäudes mit verschiedenen

Veranstaltungsräumlichkeiten berücksichtigt. Somit ist eine breit angelegte Vermarktung des

Bereiches für Veranstaltungen für 10 bis 750 Personen möglich.

Der FC Carl Zeiss Jena geht ebenso wie die Stadt Jena davon aus, dass die notwendigen

nachzuweisenden Veranstaltungszahlen und Tourismusquoten erreichbar sind.

Mögliche Synergieeffekte können sich auch durch die unmittelbare Nachbarschaft mit dem

„Fair Resort Sport und Wellnesshotel“ ergeben. Es handelt sich um ein 4 Sterne Superior

Haus mit 113 Zimmern und einem breiten Sport- und Wellnessangebot. Die dort bestehen-

den Tagungsräumlichkeiten können eine Ergänzung zum Angebot des multifunktionalen

Stadions am Standort sein.

Unter Ansetzung der avisierten Förderquote von 87 % und der Unterstellung von

2.000 T€ nicht förderfähigen Kosten, wäre somit ein Förderbetrag von 19.227 T€ mög-

lich. Der verbleibende Eigenanteil ergäbe sich mit 4.873 T€.

In der dargestellten Variante „Neubau an einem anderem Standort“ wurde unterstellt, dass

die Förderfähigkeit vergleichbar mit der Variante „Multifunktionsarena“ gegeben ist. Dies

kann von uns nicht abschließend beurteilt werden, hierzu sind weitere Abstimmungen mit

dem Fördermittelgeber erforderlich.



Im Rahmen der Auseinandersetzung mit dem Projekt haben wir uns intensiv mit der Hoch-

wasserproblematik am Standort Oberaue auseinandergesetzt. Durch das Hochwasser 2013

sind hier verschiedene Schäden verursacht und auch künftig zu erwarten.

In solchen Fällen sieht das Förderprogramm „Aufbauhilfeprogramm zur Wiederherstellung

der Infrastruktur in den Gemeinden infolge des Hochwassers vom 18. Mai bis zum

4. Juli 2013 in Thüringen“ in Punkt 3.5 / 4.5 grundsätzlich die Förderung von Ersatzneubau-

ten an einem anderen Standort vor. Dies wird ausdrücklich auf Objekte die bisher in Über-

schwemmungsgebieten liegen, ausgedehnt. Wir schätzen hierbei ein, dass im Rahmen der

Hochwasserförderung eine Bezuschussung auch des Ersatzstandortes möglich ist. Be-

grenzt wird dies in der Richtlinie auf die Höhe des Schadens bzw. auf die Wiederherstel-

lungskosten nach heutigem Stand der Technik.

Hierzu empfehlen wir zeitnahe Abstimmungen mit dem Fördermittelgeber.


Im Folgenden haben wir die Betriebskosten dieser Variante anhand des Vorentwurfes und

unserer Erfahrungswerte aus dem Betrieb vergleichbarer Stadien ermittelt.

Bewirtschaftungskosten „Neubau neuer Standort“ pro Jahr in T€

Greenfield


Personalkosten 250

Instandhaltung 220




Verwaltung 50

Reinigung 70


Greenkeeping 56

Versicherung 30

Wasser/Abwasser 30

Abfall 17

Summe 1.353






In diesen Aufwendungen wurde der Betrieb der Leichtathletik am bestehenden Standort mit

350 T€ berücksichtigt. Es sind hier somit beide Sportstätten komplett berücksichtigt.

Im Folgenden haben wir die Ertragspotentiale anhand der Gegebenheiten und unserer Er-

fahrung abgeleitet.

Ertragspotential „Neubau neuer Standort“ pro Jahr in T€






Gesamterträge 520


von 981 T€. Davon entfallen auf das neue multifunktionale Stadion 631 T€.

Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berücksichtigt.

Sofern in dieser Variante keine Fördermittel eingeworben werden könnten, wären die ge-

samten Investitionskosten als Eigenanteil durch die Stadt aufzubringen. Die Betriebskosten

würden sich dann durch höhere Abschreibungen erhöhen.



2.10.8 Zeitplan

Der prognostizierte Zeitplan ergibt sich aus der Einschätzung der planungsrechtlichen Ge-

gebenheiten und der Standortbedingungen.

Zeitplan Umsetzung Stadionneubau Greenfield

Erstellung Referenzentwurf Nov 13 Feb 14

Durchführung Bebauungsplanverfahren März 14 März 15

Ausschreibungsverfahren Nov 14 Juni 15

Baugenehmigungsphase Juli 15 Sept 15

Bauphase Okt 15 März 17


Hierbei ist berücksichtigt, dass im vorliegenden Fall ein teilweiser paralleler Ablauf von Aus-

schreibungsverfahren und Bebauungsplan erfolgt. Dies ist bei den Standorten in der

Oberaue durch die Hochwasserproblematik nicht möglich.

Halle (Saale), 09. Oktober 2013

_____________________________

Jens Rauschenbach

Wirtschaftsprüfer

Steuerberater

Al I gemei ne Auftragsbed i ngu ngenfür

Wi rtschaftsprüfer u nd Wi rtschaftsprüfu n gsgesel lschaftenvom1.Januar2O02

5Þs5o!'!õ

õ9

:o

øE soô !;e==: -arc -ã> o

oj õ".9 oÈa,q

oq ÊiY (1

5Þ 9u: t

1. Geltungsbereich

(1) Die Auftragsbedingungen gelten für d¡e Verträge zwischen Wirtschafts-prüfern oder Wirtschaftsprüfungsgesellschaften (im nachstehenden zusam-menfassend,Wirtschaftsprüfe/' genannt) und ihren Auftraggebern über Prü-fungen, Beralungen und sonstige Aufträge, soweit nicht etwas anderes aus-drücklich schriftlich vereinbart oder gesetzlich zw¡ngend vorgeschrieben ist.

(2) Werden im Einzelfall ausnahmsweise vertragliche Beziehungen auchzw¡schen dem W¡rtschaftsprüfer und anderen Personen als dem Auftraggeberbegründet, so gelten auch gegenüber solchen Dr¡tten die Bestimmungen dernachstehenden Nr. 9.

2. Umfang und Ausführung des Auftrages

(1) Gegenstand des Auftrages ¡st die vereinbarte Le¡stung, nicht ein be-stimmter wirtschafllicher Erfolg. Der Auftrag wird nach den Grundsätzen ord-nungsmäßiger Berufsausübung ausgeführt. Der Wirtschaftsprüfer ist be-rechtigt, sich zur Durchführung des Auftrages sachverständiger Personen zubedienen.

(2) D¡e Berücksicht¡gung ausländischen Rechts bedarf - außer bei betriebs-wirtschaftlichen Prüfungen - der ausdrücklichen schriftlichen Vereinbarung.

(3) Der Auftrag erstreckt sich, soweit er nicht darauf gerichtet ist, nicht auf diePrüfung der Frage, ob die Vorschriften des Steuerrechts oder Sondervor-schriften, wie z.B. die Vorschr¡ften des Preis-, Wettbewerbsbeschränkungs-und Bewirtschaftungsrechts beachtet s¡nd; das gleiche gilt für die Feststellung,ob Subventionen, Zulagen oder sonstige Vergünstigungen in Anspruchgenommen werden können. Die Ausführung e¡nes Auftrages umfaßt nur dannPrüfungshandlungen, die gezielt auf die Aufdeckung von Buchfälschungenund sonstigen Unregelmäßigkeiten ger¡chtet sind, wenn sich bei der Durch-führung von Prüfungen dazu ein Anlaß ergibt oder dies ausdrückl¡ch schriftlichvere¡nbart ist.

(4) Ändert sich die Rechtslage nach Abgabe der abschließenden beruflichenAußerung, so ist der Wirtschaftsprüfer n¡cht verpflichtet, den Auftraggeber aufAnderungen oder sich daraus ergebende Folgerungen hinzuweisen.

3. Aufklärungspflicht des Auft raggebers

(1) Der Auftraggeber hat dafür zu sorgen, daß dem Wirtschaftsprüfer auchohne dessen besondere Aufforderung alle für die Ausführung des Auttrâgesnotwendigen Unterlagen rechtze¡tig vorgelegl werden und ihm von allen Vor-gängen und Umständen Kenntnis gegeben wird, die für die Ausführung desAuftrages von Bedeutung se¡n können. D¡es gilt auch für die Unterlagen,Vorgänge und Umstände, die erst während der Tätigkeit des Wirtschafts-prüfers bekannt werden.

(2) Auf Verlangen des Wirtschaftsprüfers hat der Auftraggeber die Vollstän-d¡gke¡t der vorgelegten Unterlagen und der gegebenen Auskünfte und Erklä-rungen in einer vom Wirtschaftsprüfer formul¡erten schriftlichen Erklärung zubestätigen.

4. Sicherung der Unabhäng¡gke¡t

Der Auftraggeber steht dafür ein, daß alles unterlassen w¡rd, was die Unab-häng¡gkeit der Mitarbeiter des Wirtschaftsprüfers gefährden könnte. Dies giltinsbesondere für Angebote auf Anstellung und für Angebote, Aufträge aufeigene Rechnung zu übernehmen.

5. Berichterstattung und mündliche Auskünfte

Hat der Wirtschaftsprüfer die Ergebnisse seiner Tätigkeit schriftlich dazu-stellen, so ¡st nur die schriftliche Darstellung maßgebend. Bei Prüfungsauf-trägen wird der Bericht, soweit n¡chts anderes vereinbart ist, schriftlicherstattet. Mündliche Erklärungen und Auskünfte von Mitarbeitern des Wirt-schaftsprüfers außerhalb des erteilten Auftrages sind stets unverbindlich.

6. Schutz des geistigen Eigentums des Wirtschaftsprüfers

DerAuftraggeber steht dafür ein, daß die im Rahmen des Auftrages vom Wirt-schaftsprüfer gefeÍtigten Gutachten, Organisationspläne, Entwürfe, Zeich-nungen, Aufstellungen und Berechnungen, insbesondere Massen- und Kos-tenberechnungen, nur für seine eigenen Zwecke verwendet werden.

7. Weitergabe einer beruflichen Ãußerung des Wirtschaftsprüfers

(1) Die Weitergabe beruflicher Außerungen des Wirtschaftsprüfers (Berichte,Gutachten und dgl.) an einen Dritten bedarf der schritllichen Zustimmung desWirtschaftsprüfers, sowe¡t sich nicht bereits aus dem Auftragsinhalt die Ein-w¡lligung zur Weitergabe an einen bestimmten Dr¡tten erg¡bt.

Gegenüber einem Dritten haftet der Wirtschaftsprüfer (im Rahmen von Nr. 9)nur, wenn die Voraussetzungen des Satzes I gegeben sind.

(2) Die Venvendung beruflicher Außerungen des Wirtschaftsprüfers zuWerbezwecken ist unzulässig; ein Verstoß berechtigt den Wirtschaftsprüferzur fr¡stlosen Künd¡gung aller noch n¡cht durchgeführten Aufträge des Auf-traggebers.

8. Mängelbese¡tigung

(1) Be¡ etwaigen Mängeln hat derAuftraggeberAnspruch auf Nacherfüllungdurch den Wirtschaftsprüfer. Nur bei Fehlschlagen der Nacherfüllung kann erauch Herabsetzung der Vergütung oder Rückgängigmachung des Vertragesverlangen; ist der Auftrag von einem Kaufmann ¡m Rahmen seines Handels-gewerbes, einerjuristischen Person des öffentlichen Rechts oder von einemöffentlich-rechtlichen Sondervermögen erteilt worden, so kann der Auftrag-geber die Rückgängigmachung des Vertrages nur verlangen, wenn dieerbrachte Le¡stung wegen Fehlschlagens der Nachelüllung für ihn ohnelnteresse ist. Soweit darüber hinaus Schadensersatzansprüche bestehen, giltNr.9.

(2) Der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln muß vom Auftraggeber unver-züglich schriftlich geltend gemacht werden. Ansprüche nach Abs. l, die nichtauf e¡ner vorsätzlichen Handlung beruhen, verjähren nach Ablauf eines Jahresab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn.

(3) Offenbare Unr¡chtigke¡ten, wie z.B. Schre¡bfehler, Rechenfehler undformelle Mängel, die in einer beruflichen Äußerung (Bericht, Gulachten unddgl.) des W¡rtschaftsprüfers enthalten sind, können jederzeit vom Wirt-schaftsprüfer auch Dritten gegenüber bericht¡gt werden. Unr¡chtigke¡ten, diegeeignet sind, in der beruflichen Außerung des Wirtschaftsprüfers enthalteneErgebnisse in Frage zu stetlen, berechtigen diesen, die Äußerung auch Drittengegenüber zurückzunehmen. ln den vorgenannten Fällen ¡st derAuftraggebervom Wirtschaftsprüfer tunl¡chst vorher zu hören.

9. Haftung

(1 ) F ür ge setzl¡ch vorgeschriebene Prüfungen gilt d¡e Haftungsbe schränkungdes S 323 Abs. 2 HGB.

(2) Haftung bei Fahrläss¡gke¡t, Einzelner Schadensfall

Falls weder Abs. I eingreift noch eine Regelung im Einzelfall besteht, ist dieHaftung des Wirtschaftsprüfers für Schadensersatzansprüche leder Art, mitAusnahme von Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper undGesundheit, bei einem fahrlässig verursachten einzelnen Schadensfall gem.

$ 54a Abs. 1 Nr.2 WPO auf 4 Mio. € beschränkt; d¡es gilt auch dann, wenne¡ne Haftung gegenüber einer anderen Person als dem Auftraggeber begrün-det se¡n sollte. Ein einzelner Schadensfall ist auch bezüglich eines ausmehreren Pfl ichtverlelzungen stammenden einheitlichen Schadens gegeben.Der einzelne Schadensfall umfaßt sämtliche Folgen einer Pfl¡chtverletzungohne Rücksicht darauf, ob Schäden in e¡nem oder in mehreren aufein-anderfolgenden Jahren entstanden sind. Dabei gilt mehrfaches auf gleicheroder gleichartiger Fehlerquelle beruhendes Tun oder Unterlassen als ein-he¡tliche Pflichtverletzung, wenn die betreffenden Angelegenhe¡ten mit-einander ¡n rechtlichem oder w¡rtschattl¡chem Zusammenhang stehen. lndiesem Fall kann der Wirtschaftsprüfer nur bis zur Höhe von 5 Mio. € inAnspruch genommen werden. Die Begrenzung auf das Fünffache der Min-destversicherungssumme gilt nicht bei geseÞlich vorgeschriebenen Pflicht-prüfungen.

(3) Ausschlußfristen

Ein Schadensersatzanspruch kann nur innerhalb e¡ner Ausschlußfr¡st voneinem Jahr geltend gemacht werden, nachdem der Anspruchsberechtigtevon dem Schaden und von dem anspruchsbegründenden Ereignis Kenntniserlangt hat, spätestens aber innerhalb von 5 Jahren nach dem anspruchs-begründenden Ereignis. Der Anspruch erlischt, wenn n¡cht innerhalb e¡nerFrist von sechs Monaten seit der schriftlichen Ablehnung der ErsatzleistungKlage erhoben w¡rd und der Auftraggeber auf diese Folge hingewiesen wurde.

Das Recht, die Einrede der Verjährung geltend zu machen, bleibt unberührt.Die Sätze 1 bis 3 gelten auch bei gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen mitgesetzlicher Haft ungsbeschränkung.

52001 KNp1t2002

10. Ergänzende Best¡mmungen für Prüfungsaufträge

(1) E¡ne nachträgliche Änderung oder Kürzung des durch den Wirtschafts-prüfer geprüften und mlt einem Bestätigungsvermerk versehenen Abschlus-ses oder Lageber¡chts bedarf, auch wenn eine Veröffentlichung nicht stat!findet, der schr¡ftlichen Einwilligung des Wirtschaftsprüfers. Hat der Wirt-schaftsprüfer einen Bestätigungsvermerk nicht erteilt, so ist ein H¡nweis aufdie durch den Wirtschaftsprüfer durchgefi.ihrte Prüfung ¡m Lageber¡cht oderan anderer fiir d¡e Offentlichkeit bestimmter Stelle nur mit schriftlicher Ein-willigung des Wirtschaftsprüfers und mit dem von ihm genehmigten Wortlautzulässig.

(2) Widenuft der Wirtschaftsprüfer den Bestätigungsvermerk, so darf derBestätigungsvermerk nicht weiterverwendet werden. Hat der Auftraggeberden Bestätigungsvermerk bereits verwendet, so hat er auf Verlangen desWirtschaftsprüfers den W¡derruf bekannlzugeben.

(3) Der Auftraggeber hat Anspruch auf fünf Berichtsausfertigungen. WeitereAusfertigungen werden besonders in Rechnung gestellt.

11. Ergänzende Bestimmungen für Hilfeleistung in Steuersachen

(1) Der Wirtschaftsprüfer ¡st berecht¡gt, sowohl bei der Beratung in steuer-lichen Einzelfragen als auch im Falle der Dauerberatung die vom Auftraggebergenannten Tatsachen, ¡nsbesondere Zahlenangaben, als r¡cht¡g und vollständigzugrunde zu legen; d¡es g¡lt auch für Buchführungsaufträge. Er hat jedoch denAuftraggeber auf von ihm festgestellte Unrichtigkeiten h¡nzuwe¡sen.

(2) Der Steuerberatungsauftrag umfaßt nicht die zur Wahrung von Fr¡stenerforderlichen Handlungen, es sei denn, daß der Wirtschaftsprüfer hierzuausdri.ickl¡ch den Auftrag übernommen hat. ln diesem Falle hat der Auf-traggeber dem W¡rtschaftsprüfer alle für die Wahrung von Fristen wesent-lichen Unterlagen, ¡nsbesondere Steuerbescheide, so rechtze¡tig vorzulegen,daß dem Wirtschaftsprüfer eine angemessene Bearbeitungszeit zur Verfügungsteht.

(3) Mangels einer anderweitigen schriftlichen Vereinbarung umfaßt dielaufende Steuerberatung folgende, in die Vertragsdauer fallenden Tätigkeiten:

a) Ausarbeitung der Jahressteuererklårungen für die Einkommensteuer,Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer sowie der Vermögensteuer-erklärungen, und zwar auf Grund der vom Auftraggeber vorzulegendenJahresabschlüsse und sonst¡ger, für d¡e Besteuerung erforderlicherAufstellungen und Nachweise

b) Nachprüfung von Steuerbescheiden zu den unter a) genanntenSteuern

c) Verhandlungen mit den Finanzbehörden im Zusammenhang m¡t denunter a) und b) genannten Erklärungen und Besche¡den

d) Mitwirkung bei Betriebsprüfungen undAuswertung der Ergebnisse vonBetriebsprüfungen hinsichtlich der unter a) genannten Steuern

e) M¡tw¡rkung in Einspruchs- und Beschwerdevefahren h¡nsichtlich derunter a) genannten Sleuern.

Der Wirtschaftsprüfer berücksichtigt be¡ den vorgenannten Aufgaben diewesentliche veröffentlichte Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung.

(4) Erhält der Wirtschaftsprüfer für d¡e laufende Steuerberatung ein Pauschal-honorar, so sind mangels anderwe¡tiger schriftlicher Vereinbarungen die unterAbs. 3 d) und e) genannten Tätigkeiten gesondert zu honorieren.

(5) Die Bearbeitung besonderer Einzelfragen der Einkommensteuer, Körper-schaftsteuer, Gewerbesteuer, Einhe¡tsbewertung und Vermögensteuer sowiealler Fragen der Umsatzsteuer, Lohnsteue¡ sonstigen Steuern und Abgabenerfolgt auf Grund eines besonderen Auftrages. Dies gilt auch für

a) d¡e Bearbeitung einmalig anfallender Steuerangelegenheiten, z.B. aufdem Gebiet der Erbschaftsteuer, KapitalverkehrsteueG Grunderwerb-steuer,

b) die Mitwirkung und Vertretung in Verfahren vor den Ger¡chten derFinanz- und der Verwaltungsgerichtsbarkeit sow¡e in Steuerslrafsachenund

c) die beratende und gutachtliche Tät¡gke¡t im Zusammenhang m¡tUmwandlung, Verschmelzung, Kapitalerhöhung und -herabselzung,Sanierung, E¡nhitt und Aussche¡den eines Gesellschafters, Betr¡ebs-veräußerung, Liqu¡dation und dergle¡chen.

(6) Soweit auch die Ausarbeitung der Umsatzsteuerjahreserklärung alszusälzliche Tätigkeit übernommen w¡rd, gehört dazu n¡cht die Überprüfungetwa¡ger besonderer buchmäßiger Vorausselzungen sowie die Frage, ob alle¡n Betracht kommenden umsatzsteuerrechtlichen Vergünstigungen wahr-genommen worden s¡nd. Eine Gewähr für die vollständige Erfassung derUnterlagen zur Geltendmachung des Vorsteuerabzuges wird nicht über-nommen.

12. Schweigepflicht gegenüber Oritten, Datenschutz

(1) Der Wirtschaftsprüfer ist nach Maßgabe der Geselze verpflichtet, über alleTatsachen, die ihm im Zusammenhang m¡t seiner Tätigke¡t für den AuËtraggeber bekannt werden, Stillschweigen zu bewahren, gleichviel, ob es sichdabei um den Auftraggeber selbst oder dessen Geschäftsverbindungenhandelt, es sei denn, daß der Auftraggeber ihn von d¡eser Schweigepflicht ent-b¡ndet.

(2) Der Wirtschaftsprüfer darf Berichte, Gutachten und sonstige schriftl¡cheAußerungen über die Ergebn¡sse seiner Tät¡gkeit Dritten nur mit Einwilligungdes Auftraggebers aushänd¡gen.

(3) Der Wirtschaftsprüfer ¡st befugt, ¡hm anvertraute personenbezogeneDaten im Rahmen der Zweckbestimmung des Auftraggebers zu verarbeitenoder durch Dritte verarbe¡ten zu lassen.

13. Annahmeverzug und unterlassene M¡tw¡rkung des Auftraggebers

Kommt der Auftraggeber m¡t der Annahme der vom Wirtschaftsprüfer ange-botenen Leistung in Verzug oder unterläßt der Auftraggeber eine ihm nachNr. 3 oder sonshv¡e obliegende M¡tw¡rkung, so ¡st der Wirtschaftsprüfer zurfr¡stlosen Kündigung des Vertrâges berechtigt. Unberührt ble¡bt derAnspruchdes W¡rtschaftsprüfers auf Ersalz der ihm durch den Verzug oder die unter-lassene Mitwirkung des Auftraggebers entslandenen Mehraufwendungensow¡e des verursachten Schadens, und zwar auch dann, wenn der Wirt-schaftsprüfer von dem Kündigungsrecht ke¡nen Gebrauch macht.

14. Vergütung

(l ) Der Wirtschaftsprüfer hat neben se¡ner Gebühren- oder HonorarforderungAnspruch auf Erstattung seiner Auslagen; die Umsatzsteuer wird zusätzlichberechnet. Er kann angemessene Vorschüsse auf Vergülung und Auslagen-ersalz verlangen und die Auslieferung seiner Leistung von der vollen Befrie-d¡gung seiner Ansprüche abhängig machen. Mehrere Auftraggeber haften alsGesamtschuldner.

(2) Eine Aufrechnung gegen Forderungen des Wirtschaftsprüfers auf Ver-gütung und Auslagenersatz ist nur mit unbestr¡ttenen oder rechtskräftig fesþgestellten Forderungen zulässig.

15. Aufbewahrung und Herausgabe von Unterlagen

(1) Der Wirtschaftsprüfer bewahrt die im Zusammenhang mit der Erledigunge¡nesAuttrages ihm übergebenen und von ihm selbst angefertigten Unterlagensowie den über den Auftrag geführten Schriftwechsel zehn Jahre auf.

(2) Nach Befr¡ed¡gung seiner Ansprüche aus dem Auftrag hat der Wirtschafts-prüfer auf Verlangen des Auftraggebers alle Unterlagen herauszugeben, dieer aus Anlaß seiner Tätigke¡t für den Auftrag von diesem oder für diesenerhalten hat. Dies g¡lt jedoch nicht für den Schriftwechsel zwischen dem Wirt-schaftsprüfer und seinem Auftraggeber und für d¡e Schriftstücke, die d¡eserbereits in Urschrift oder Abschrift besitzt. Der Wirtschaftsprüfer kann vonUnterlagen, die er an den Auftraggeber zurückgibt, Abschriften oder Foto-kop¡en anfertigen und zurückbehalten.

16. Anzuwendendes Recht

Für den Auftrag, seine Durchführung und die sich hieraus ergebendenAnsprüche g¡lt nur deutsches Recht.

Documents

Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten für das Projekt „Stadion Jena“