Quartieranalyse und Konzept zur Erhöhung der Ausnützungsziffer · Abb. 10 Schema Parzellenfläche von 960 m2 in der K3 8 Abb. 11 Übersichtsplan Quartiere 9 Tabellenverzeichnis

suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Thurgauerstrasse 60 8050 Zürich Telefon +41 (0)58 310 57 70 www.suisseplan.ch [email protected]

Kanton Schwyz

Gemeinde Sattel

Quartieranalyse und Konzept zur

Erhöhung der Ausnützungsziffer

Planungsbericht

Zürich, 09.02.2018

http://www.suisseplan.ch/

Impressum

Verfasser: Lena Hausding

Auftraggeber: Gemeinde Sattel

Dorfstrasse 22a

6417 Sattel

Auftragnehmer: suisseplan Ingenieure AG

raum + landschaft

Thurgauerstrasse 60

8050 Zürich

www.suisseplan.ch

Datei: N:\15 SZ\16 Sattel\23 Konzept AZ Anpassung\05 Berichte\18-02-

09_Ber_AZ_V02.docx

Änderungsverzeichnis

Datum Projektstand

31.01.2017 Entwurf

15.04.2017 Ergänzung aufgrund Protokollen

12.10.2017 Ergänzungen aufgrund der Mitwirkung vom 1. bis 31. August 2017

09.02.2018 Ergänzungen aufgrund Vorprüfung

Planungsbericht

Quartieranalyse und Konzept zur Erhöhung der Ausnützungsziffer

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung 1

2 Grundlagen Bebaubarkeit 2

2.1 Ausnützungsziffer 2

2.2 Grenz- und Gebäudeabstand 2

2.3 Gebäudehöhe 3

2.4 Gebäudelänge und Mehrlängenzuschlag 3

2.5 Geschosszahl und anrechenbare Geschossflächen 4

2.6 Beispiel zweigeschossiges Gebäude 5

2.7 Beispiel dreigeschossiges Gebäude 6

2.7.1 Anwendung der Beispiele in den Analysen 8

3 Quartieranalysen und Zielformulierung 9

3.1 Übersichtsplan 9

3.2 Unterteilung der Quartiere 10

3.3 Vorgehen bei der Analyse 10

3.4 Quartier Eumatt 12

3.4.1 Raumplanerische Analyse 13

3.4.2 Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte 14

3.4.3 Mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur 15

3.4.4 Fazit Quartier Eumatt 17

3.4.5 Ziele für die Quartierdichte Eumatt 17

3.5 Quartier Dörfli 18




3.5.4 Fazit Quartier Dörfli 20

3.5.5 Ziele für die Quartierdichte 20

3.6 Quartier Rösslimatt 21




3.6.4 Fazit Quartier Rösslimatt 23


3.7 Quartier Aegeristrasse 24

Planungsbericht




3.7.3 Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur 26

3.7.4 Fazit Quartier Aegeristrasse 27


3.8 Quartier Leematt 28




3.8.4 Fazit Quartier Leematt 31


3.9 Quartier Riedmatt 33




3.9.4 Fazit Quartier Riedmatt 35


3.10 Quartier Feldmoos 36




3.10.4 Fazit Quartier Feldmoos 39


4 Gesamtfazit Ausnützung Sattel Dorf 40

4.1 Quartier Eumatt 40

4.2 Quartier Dörfli 40

4.3 Quartier Rösslimatt 40

4.4 Quartier Aegeristrasse 40

4.5 Quartier Leematt 40

4.6 Quartier Riedmatt 41

4.7 Quartier Feldmoos 41

5 Ergebnis aus den Kommissionssitzungen 42

5.1 Mostelberg, Egg und Ecce Homo 42

5.2 W2 - Talgebiet 42

5.3 KZ 42

5.4 WG3 43

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5.5 W3 43

5.6 WL 43

5.7 TE-BA 43

5.8 Gestaltungsplanbonus 43

6 Weiteres Vorgehen 44

Planungsbericht


Abbildungsverzeichnis

Abb. 1 Skizze Ausnützungsziffer gemäss Baureglement 2

Abb. 2 Skizze Grenzabstand gemäss Baureglement 2

Abb. 3 Skizze Gebäudelänge und Mehrlängenzuschlag gemäss BauR 3

Abb. 4 Skizze Geschosszahl und Terraingestaltung 4

Abb. 5 Schemaschnitt Gebäude mit 2 Vollgeschossen 5

Abb. 6 Parzelle 528 m² mit EFH / DEFH 5

Abb. 7 Parzelle 750 m² mit REFH / MFH 6

Abb. 8 Schemaschnitt Gebäude mit 3 Vollgeschossen 6

Abb. 9 Parzelle 670 m2 mit Einfamilienhaus 7

Abb. 10 Schema Parzellenfläche von 960 m2 in der K3 8

Abb. 11 Übersichtsplan Quartiere 9

Tabellenverzeichnis

Tab. 1 Ist-Situation Eumatt 12

Tab. 2 Raumplanerische Analyse Eumatt 13

Tab. 3 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Eumatt 14

Tab. 4 Ist-Situation Dörfli 18

Tab. 5 Raumplanerische Analyse Dörfli 19

Tab. 6 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Dörfli 19

Tab. 7 Ist-Situation Rösslimatt 21

Tab. 8 Raumplanerische Analyse Rösslimatt 22

Tab. 9 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Rösslimatt 22

Tab. 10 Ist-Situation Aegeristrasse 24

Tab. 11 Raumplanerische Analyse Aegeristrasse 25

Tab. 12 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Aegeristrasse 25

Tab. 13 Ist Situation Leematt 28

Tab. 14 Raumplanerische Analyse Leematt 29

Tab. 15 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Leematt 29

Tab. 16 Ist-Situation Riedmatt 33

Planungsbericht


Tab. 17 Raumplanerische Analyse Riedmatt 34

Tab. 18 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Riedmatt 34

Tab. 19 Ist-Situation Feldmoos 36

Tab. 20 Raumplanerische Analyse Feldmoos 37

Tab. 21 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Feldmoos 37

Anhangverzeichnis

Dichteberechnungen überbaute Bauzone

Quartieranalyse Sattel Dorf - Bautypologie, 1: 5‘000, dat. 31.01.2017

Quartieranalyse Sattel Dorf – Grundlage Gebäude, 1: 5‘000, dat. 31.01.2017

Quartieranalyse Sattel Dorf – öffentliche Einrichtungen und Verkehr, 1: 5‘000, dat. 13.03.2017

Planungsbericht


Abkürzungsverzeichnis

aGF anrechenbare Geschossfläche

AZ Ausnützungsziffer

BauR Baureglement

BfS Bundesamt für Statistik / Datenquelle: Daten Bundesamt für Statistik, Ge-

bäude- und Wohnungsstatistik (GWS) 2014 bzw. 2015 sowie Statistik und Un-

ternehmensstruktur STATENT 2014

DEFH Doppeleinfamilienhaus

DG Dachgeschoss

E + B Einwohner und Beschäftigte

E+B/ha Einwohner und Beschäftigte pro Hektare

EFH Einfamilienhaus

EG Erdgeschoss

FH Firsthöhe

GH Gebäudehöhe

GL Gebäudelänge

KA Kernzone A

KZ Kernzone Z

OG Obergeschoss

REFH Reiheneinfamilienhaus

TE-BA Sonderzone für Touristik und Erholung (Bauten und Anlagen)

W2 Zweigeschossige Wohnzone

W3 Dreigeschossige Wohnzone

WG3 Wohn-Gewerbezone dreigeschossig

WL Landhauszone

Planungsbericht


1

1 Einleitung

Die Gemeinde Sattel möchte aufgrund aktueller Bedürfnisse der Grundeigentümer und

Bauherren und unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten der jeweiligen

Bauzonen im Gemeindegebiet die Ausnützungsziffern erhöhen. Die Gemeinde Sattel

möchte sich aufgrund des Antrages der überparteilichen Arbeitsgruppe, die mit dem An-

liegen „Abschaffung der Ausnützungsziffer“ an den Gemeinderat gelangte, eingehend

und ausführlich mit der Thematik der Regulierung der Dichte durch die Ausnützungszif-

fer befassen. Im Baureglement sind für die einzelnen Bauzonen verschiedene Dichten

mittels Ausnützungsziffern definiert. Die Ausnützungsziffer beeinflusst, in Abhängigkeit

zur anrechenbaren Parzellenfläche, die möglichen nutzbaren Geschossflächen sowie die

Gesamtdichte eines Quartiers.

Mit der Erhöhung der Ausnützungsziffern soll die bessere Nutzung der bestehenden Vo-

lumina ermöglicht werden. Nachweislich sind in Sattel Bauten unter Einhaltung der Bau-

vorschriften erstellt worden, welche Reserven bezüglich nutzbarer Geschossflächen in-

nerhalb des Bauvolumens haben, diese aber nicht nutzen können, da sie durch die Aus-

nützungsziffer zu stark beschränkt sind. In verschiedenen Gebieten unüberbauter

Bauzonen sind zudem Projekte geplant, welche eine höhere Ausnützung benötigen, um

die geplanten Volumina zu realisieren, wobei die übrigen Überbauungsmasse der beste-

henden Bauzonen eingehalten werden.

Die suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft wurde mit der Prüfung der Ausnützung

der verschiedenen Quartiere und Bauzonen sowie der Prüfung der verträglichen Erhö-

hungen der Ausnützung beauftragt.

Auf der Grundlage der Quartieranalysen, welche die Bautypologie, Einwohnerzahl, Topo-

graphie, Verkehrsanbindung, Nähe zu öffentlichen Einrichtungen sowie städtebauliche

Einfügung berücksichtigen, wird die Verträglichkeit einer Erhöhung der Ausnützungszif-

fer geprüft und ein Vorschlag für die künftige Festlegung einer allenfalls höheren Aus-

nützungsziffer gegeben.

Kurzfristig werden die Ergebnisse der vorliegenden Analyse in die Baureglementsrevision

bzw. für einen Entscheid über das Mass der Erhöhung der Ausnützungsziffer heran ge-

zogen. Die Analyse dient auch für die kommende Ortsplanungsrevision als Grundlage für

eine Verdichtungsstrategie.

Planungsbericht


2

2 Grundlagen Bebaubarkeit

2.1 Ausnützungsziffer

Gemäss Art. 19 BauR ist die Ausnützungsziffer

Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren

Geschossflächen zur anrechenbaren Landfläche.

Als anrechenbare Geschossfläche gilt die

Summe aller ober- und unterirdischen Geschoss-

flächen ohne Fassadenwände. Im Absatz 3 des

Artikels 19 BauR ist definiert, welche Flächen im

Gebäude nicht angerechnet werden müssen,

wie z. B. Lifte, Flächen in Räumen mit Dach-

schräge, Wintergärten usw.

Die nebenstehende Skizze, welche sich ebenfalls

im Anhang des Baureglementes befindet, zeigt

schematisch die Flächen.

Abb. 1 Skizze Ausnützungsziffer gemäss Baureglement

2.2 Grenz- und Gebäudeabstand

Neben der Ausnützungsziffer wird die Bebaubarkeit einer Parzelle durch die erforderlichen

Grenzabstände gemäss Art. 27 Abs. 3 BauR definiert. Hierbei gelten ein Mindestabstand und

prozentualer Abstand in Abhängigkeit zur Gebäudehöhe.

Abb. 2 Skizze Grenzabstand gemäss Baureglement

Planungsbericht


3

2.3 Gebäudehöhe

Gemäss § 60 Abs. 2 PBG gilt als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemittelten gewachsenen

Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flach-

dachbauten bis Oberkante des Dachabschlusses. Die Gebäudehöhe ist dementsprechend an

jeder Fassade separat zu ermitteln. Der Grenzabstand steht im Bezug zur Gebäudehöhe und

ist bei höheren Fassaden zu vergrössern, vgl. Art. 27 BauR.

2.4 Gebäudelänge und Mehrlängenzuschlag

Die Bebaubaubarkeit eines Grundstückes wird zudem durch die Gebäudelänge und einen

Mehrlängenzuschlag ab einer Gebäudelänge von 20 m, welcher einer Vergrösserung des

Grenzabstandes gleich kommt, definiert. Bei versetzten Fassaden kann der so genannte Flä-

chenausgleich angewendet werden, wonach der Abstand zur Grenze ausgeglichen werden

kann, vgl. Art. 22 und 23 BauR.

Abb. 3 Skizze Gebäudelänge und Mehrlängenzuschlag gemäss BauR

Planungsbericht


4

2.5 Geschosszahl und anrechenbare Geschossflächen

Die Geschosszahl ist in Abhängigkeit zur rechtsgültigen Bauzone nach Art. 27 Abs. 3 BauR

vorgegeben. Anrechenbare Geschossflächen bzw. Wohnräume können nicht nur in Vollge-

schossen realisiert werden, sondern dürfen auch im Dach- oder Untergeschoss erstellt wer-

den. Dabei gelten die Beschränkungen nach Art. 20 BauR, wonach das Dachgeschoss zu

75 % ausgebaut bzw. mit anrechenbaren Geschossflächen belegt werden darf sowie das Un-

tergeschoss mit 60 % der anrechenbaren Geschossflächen belegt werden darf.

Abb. 4 Skizze Geschosszahl und Terraingestaltung

Planungsbericht


5

2.6 Beispiel zweigeschossiges Gebäude

Innerhalb der zweigeschossigen Zonen können Bauten mit zwei Vollgeschossen und einem

Dachgeschoss realisiert werden. Die Gebäudehöhe beträgt theoretisch rund 6.70 m und ist

im Baureglement auf maximal 7 m bzw. 8 m beschränkt.

Abb. 5 Schemaschnitt Gebäude mit 2 Vollgeschossen

Der Grenzabstand steht in Abhängigkeit zur Gebäudehöhe. In den zweigeschossigen Wohn-

zonen ist ein so genannter kleiner Grenzabstand von 60 % der Gebäudehöhe, im Minimum

aber 4 m, und ein grosser Grenzabstand von 100 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 8 m

einzuhalten.

Auf kleineren Parzellen in der W2, wie sie in der Gemeinde Sattel üblich sind, können auf-

grund der Grenzabstände lediglich Einfamilienhäuser oder Doppeleinfamilienhäuser realisiert

werden.Auf einer kleinen Parzelle mit 528 m2 kann ein Gebäude mit einer Länge von 14 m

und einer Breite/Tiefe von 12 m erstellt werden.

Abb. 6 Parzelle 528 m² mit EFH / DEFH

Planungsbericht


6

Stehen grössere Parzellen zur Verfügung, können auch grössere, zweigeschossige Bauten

wie Reiheneinfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser erstellt werden, vgl. Abb. 7. Das Bei-

spiel in der Abb. 7 zeigt ein solches Gebäude mit einer Grundfläche von 12 m * 20 m sowie

einer Geschossfläche von 240 m2.

Abb. 7 Parzelle 750 m² mit REFH / MFH

2.7 Beispiel dreigeschossiges Gebäude

Innerhalb der dreigeschossigen Zonen können Bauten mit drei Vollgeschossen und einem

Dachgeschoss realisiert werden. Die Gebäudehöhe beträgt rund 9.50 m, gemäss BauR ist

diese auf maximal 10 m beschränkt.

Abb. 8 Schemaschnitt Gebäude mit 3 Vollgeschossen

Der Grenzabstand steht in Abhängigkeit zur Gebäudehöhe. Gleich wie in den zweigeschossi-

gen Zonen ist auch in den dreigeschossigen Wohnzonen ein kleiner Grenzabstand von 60 %

Planungsbericht


7

der Gebäudehöhe, im Minimum aber 4 m, und ein grosser Grenzabstand von 100 % der Ge-

bäudehöhe, mindestens aber 8 m einzuhalten.

Aufgrund der Gebäudehöhe ist oftmals mehr als der minimale Grenzabstand einzuhalten. In

dem oben genannten Beispiel errechnen sich ein kleiner Grenzabstand von 6 m und ein

grosser Grenzabstand von 10 m. Auf einer „kleineren“ Parzelle von rund 670 m2 ist ein Ge-

bäude 12 * 12 m mit einer Gebäudegrundfläche von 144 m2 realisierbar, vgl. Abb. 8.

Abb. 9 Parzelle 670 m2 mit Einfamilienhaus

Auf einer etwas grösseren Parzelle („mittlerer“ Grösse) mit 960 m2 kann ein Gebäude mit ei-

ner Länge von 20 m und einer Breite/Tiefe von 14 m erstellt werden. Bei 20 m Gebäude-

länge ist noch kein Mehrlängenzuschlag einzuhalten und die Grenzabstände bleiben wie im

oben genannten Beispiel.

Planungsbericht


8

Abb. 10 Schema Parzellenfläche von 960 m2 in der K3

Steht eine „grosse“ Parzelle zur Verfügung, auf welcher die maximale Gebäudelänge (reine

Wohnzonen) von 30 m möglich ist, dann kommt zwar der Mehrlängenzuschlag zum Tragen,

aber es ist ein wesentlich grösseres Gebäude möglich, nämlich von 14 m * 30 m. Die Gebäu-

degrundfläche beträgt auf dieser Parzelle und mit diesem Beispiel 280 m2, vgl. Abb. 9.

2.7.1 Anwendung der Beispiele in den Analysen

In den folgenden Quartieranalysen wird auf Grundlage der Gebäudegrundfläche der genann-

ten Beispiele und in Abhängigkeit der Bauzone die mögliche anrechenbare Geschossfläche

eines Gebäudes mit der maximal möglichen anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der an-

rechenbaren Parzellenfläche und der Ausnützung berechnet. Die Ausnützung variiert je nach

Bauzone.

Planungsbericht


9

3 Quartieranalysen und Zielformulierung

3.1 Übersichtsplan

Abb. 11 Übersichtsplan Quartiere

Planungsbericht


10

3.2 Unterteilung der Quartiere

Die Quartiere wurden nach folgenden Kriterien bestimmt, vgl. Abb. 11:

- Lage (Zentrum, Hang, Ebene etc.)

- Baustruktur (Einzelbauten, Mehrfamilienhäuser, Bauten mit gemischter Nutzung)

- Erschliessung (öffentlicher und privater Verkehr)

Folgende Quartiere wurden analysiert:

- Eumatt

- Dörfli

- Rösslimatt

- Aegeristrasse

- Leematt

- Riedmatt

- Feldmoos

3.3 Vorgehen bei der Analyse

Für jedes Quartier wurden Bauzone, Ausnützungsziffer, theoretisches und tatsächliches Ein-

wohnerpotential bzw. theoretisches und tatsächliches Dichtepotential analysiert. In der

raumplanerischen Analyse werden qualitative Kriterien aufgelistet und ein Fazit pro Quartier

gezogen. Die Südostbahn (SOB) plant den bestehenden Bahnhof im Quartier Leematt ins

Quartier Dörfli zu verschieben. In der vorliegenden Quartieranalyse wird deshalb auf den

neuen Bahnhofstandort Bezug genommen.

Wie in der Beispieltabelle gezeigt, wurden die Flächen je Bauzone dargestellt sowie die Be-

rechnung der Einwohnerzahl infolge der rechtsgültigen Ausnützung unter Einwohner bzw.

Beschäftigte aufgezeigt.

Quelle Daten Einwohner und Beschäftigte: Daten Bundesamt für Statistik, Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS) 2014 bzw. 2015

sowie Statistik und Unternehmensstruktur STATENT 2014

In den Spalten 11 und 12 - bezeichnet mit Einwohner gemäss BfS bzw. Beschäftigte gemäss

BfS - sind die tatsächlichen Einwohner- und Beschäftigtenzahlen gemäss Daten des Bundes-

amtes für Statistik (BfS) aufgezeigt. In der untersten Zeile sind die Summen der theoretisch

möglich sowie tatsächlich vorhanden Einwohner und Beschäftigten aufgeführt. Die Tabellen

zu den Quartieren sind im jeweiligen Kapitel und zusätzlich im Anhang dargestellt.

EumattZone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte

fläche ziffer geschoss- geschoss-

fläche fläche

pro E pro B Einwohner Beschäftigte

NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs

ha % % m² m² Faktor Faktor

KZ 1.35 0.80 1.00 * 50.00 60.00 0.80 0.20 173 36 84 14

W2 0.85 0.40 1.00 * 60.00 30.00 0.95 0.05 54 6 55 1

WG3 1.09 0.70 1.00 * 50.00 60.00 0.80 0.20 122 25 40 7

Total 3.29 349 67 179 22

E+B (nach AZ) 416 E+B BfS 201

*Annahme

Einwohner

gemäss Bfs

Beschäftigte

gemäss Bfs

Anteil

Planungsbericht


11

Für die Berechnung der theoretische Einwohner- und Beschäftigtenzahl mit der rechtsgülti-

gen Ausnützungsziffer werden jeweils folgende Annahmen zu Grunde gelegt:

- Ausnützungsziffer nach BauR (Spalte 3)

- Ausbaugrad (Verhältnis der gebauten zur rechtlich zulässigen Ausnützung) wird mit 1.0

angenommen, weil die Überprüfung einer allfälligen Erhöhung der Ausnützungsziffer

dient (Spalte 4).

- Die Bruttogeschossflächen pro Einwohner oder Beschäftigten können variieren (Spalten

5 und 6).

- Der Anteil Einwohner und Beschäftigte bzw. deren Verhältnis variiert je nach Bauzone

(Spalte 7 und 8).

Folgend werden die mögliche anrechenbare Geschossfläche bei rechtsgültiger Ausnützung

einer Beispielparzelle und die erforderlichen anrechenbaren Geschossflächen beim Beispiel-

gebäude auf dieser Parzelle berechnet (jeweils entsprechend der Bauzone). Bei diesen Be-

rechnungen wird gemäss BauR angenommen, dass die Vollgeschosse zu 100 % und die

Dachgeschosse zu 75 % ausgebaut sind. Wegen der erforderlichen Wandflächen, Abstellflä-

chen etc. werden 15 % der Geschossflächen als nicht anrechenbar abgezogen.

Im Ergebnis können die erforderliche anrechenbare Geschossfläche und die vorhandene an-

rechenbare Geschossfläche verglichen werden und somit ist ein Rückschluss möglich, ob die

Ausnützungsziffer ausreichend hoch ist. Dies erfolgt unter Berücksichtigung der weiteren

raumplanerischen Parameter und der Einfügung ins Gesamtquartier- sowie Ortsbild.

Abschliessend wird ein Fazit gezogen und eine Empfehlung bezüglich der Erhöhung der Aus-

nützungsziffer abgegeben.

Planungsbericht


12

3.4 Quartier Eumatt

Tab. 1 Ist-Situation Eumatt

Eumatt (neues Zentrum)

Neues Zentrumsgebiet

Südwestlich des ursprüngli-

chen Zentrums

Nahe Talstation Sattel Hoch-

stuckli

Bauzonen (berücksichtigt) KZ / W2 / WG3

Rechtsgültige Ausnützungsziffern 0.8 / 0.4 / 0.7

Theoretisches Einwohner- und Beschäftigtenpotential nach ZP 416 E+B

Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten 201 E+B

Quartierdichte 61 E+B/ha

Innerhalb der WG3 gelten die Masse nach Art. 27 Abs. 3 BauR nur, wenn der gewerblich ge-

nutzte Teil ¼ der anrechenbaren Geschossfläche beträgt.

Wird kein gewerblicher Anteil vorgesehen, gelten die Masse der W3, demnach eine Ausnüt-

zung von 0.55 (anstatt 0.7) und eine Gebäudelänge von 30 m (anstatt 40 m).

Planungsbericht


13

3.4.1 Raumplanerische Analyse

Tab. 2 Raumplanerische Analyse Eumatt

Bautypologie Mehrfamilienhäuser und Wohngebäude mit

Nebennutzungen, vereinzelt Einfamilienhäu-

ser

Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Teils dichte Zentrumsüberbauung und Mehr-

familienhäuser,

Zentrumsplatz,

dichte Terrassenbauten in der W2,

weit gehend offene Baustruktur,

feingliedrig parzelliert

Grünanteil Im Zentrum urban,

MFH mit geringem Grünanteil,

EFH mit hohem Grünanteil in Privatgärten,

kein Strassenbegleitgrün

Erreichbarkeit

Öffentlicher Verkehr Innerhalb der Güteklasse D – aufgrund Bahn-

hofverlegung direkt am Bahnhof gelegen und

Busanschluss gut erschlossen

Individualverkehr gute MIV-Erschliessung,

Versorgungsinfrastruktur

Öffentliche Einrichtungen Schule und Verwaltung direkt angrenzend in

100 m bis 400 m Distanz,

Nahversorgung direkt angrenzend bis max. 200 m

Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential:

Zentrumsgebiet mit guter Versorgungsinfra-

struktur und neuer Bahnhof mit guter Anbin-

dung ans Busnetz,

verdichtete Bauweise in der Ebene möglich

Defizit: Lärmbelastung bei Wohnbauten di-

rekt an der Schlagstrasse

Planungsbericht


14

3.4.2 Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte

In der folgenden Tabelle sind die Flächen je Bauzone dargestellt sowie die Berechnung der

Einwohnerzahl und Beschäftigten infolge der rechtsgültigen Ausnützung und die tatsächliche

Anzahl Einwohner und Beschäftigte gemäss Daten des Bundesamtes für Statistik (BfS).

Tab. 3 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Eumatt



Der Vergleich der Einwohner + Beschäftigten der überbauten Bauzone gemäss rechtsgültiger

Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt:

Die Bauzone ist in der Einwohnerdichte unternutzt. Insbesondere in der Wohn-Gewerbe-

zone, aber auch in der Kernzone des Gebietes Eumatt ist auf den Parzellen die Ausnüt-

zung nicht ausgeschöpft oder pro Einwohner wird eine höhere Fläche an anrechenbarer

Geschossfläche verbraucht als üblich. Im Durchschnitt zeigt das Quartier Eumatt eine

Dichte von rund 61 E+B pro Hektare. Dies ist für ein Zentrumsgebiet eine eher niedrige

Dichte.

Die W2 ist entsprechend der geplanten Nutzung ausgeschöpft. Dementsprechend ist die

Dichte mit 65 E+B/ha für eine W2 ausreichend hoch.

In der KZ beträgt die Dichte von Einwohner und Beschäftigte gemäss BfS-Daten 74 E+B/ha

und in der WG3 43 E+B/ha, obwohl sie nahezu die gleiche Ausnützung haben. Entweder

wurden in der WG3 sehr grosse Bruttogeschossflächen pro Einwohner/Beschäftigte realisiert

(grosse Wohnungen) oder es sind viele Gewerbeflächen mit wenig Beschäftigten vorhanden.

EumattZone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte


fläche fläche




KZ 1.35 0.80 1.00 * 50.00 60.00 0.80 0.20 173 36 84 14

W2 0.85 0.40 1.00 * 60.00 30.00 0.95 0.05 54 6 55 1

WG3 1.09 0.70 1.00 * 50.00 60.00 0.80 0.20 122 25 40 7

Total 3.29 349 67 179 22


*Annahme

Einwohner

gemäss Bfs

Beschäftigte

gemäss Bfs

Anteil

Planungsbericht


15

3.4.3 Mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur

- Parzellengrösse: 500 – 1‘200 m2

Beispielrechnung – Parzelle rund 0.1 ha gross in KZ / WG3

In der folgenden Tabelle sind die maximal möglichen anrechenbaren Geschossflächen in Ab-

hängigkeit zur Bauzone und deren Ausnützung dargestellt.

In der folgenden Tabelle sind die möglichen anrechenbaren Geschossflächen je nach Gebäu-

degrösse berechnet.

Gebäudegrund-

fläche

(KZ, WG3)

3 Vollgeschosse + DG

Faktor 3,75

Abzug 15 % nicht an-

rechenbarer Flächen

Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

280 m2

(14m *20m)

1‘050 m2 Abzug 150 m2 900 m2

240 m2

(12m *20 m)

900 Abzug 135 m2 765 m2

Ergebnis:

In der KZ könnte mit einem Gebäude von 280 m2 Gebäudegrundfläche auf einer grösseren

Parzelle von 0.1 ha eine anrechenbare Geschossfläche von 900 m2 realisiert werden, jedoch

wäre dafür eine leicht höhere Ausnützung auf 0.9 erforderlich. Wird ein etwas kleineres Ge-

bäude von 240 m2 (12m* 20 m) realisiert, wäre die Ausnützung von 0.8 ausreichend.

Innerhalb der WG3 mit einer Ausnützung von 0.7 sind auf der gleichen Parzelle 670 m2 anre-

chenbare Geschossfläche zulässig. Für das Gebäude werden jedoch mindestens 760 m2 an-

rechenbare Geschossfläche benötigt. Sollte das Beispielgebäude in der WG3 realisiert wer-

den, ist die Ausnützung zu gering, um die möglichen Geschossflächen zu realisieren.

Da in der WG3 mehr Spielflächen und attraktiv gestaltete Freiflächen erstellt werden sollten,

kann die Ausnützung moderat auf z. B. 0.8 erhöht werden.

Bei kleineren Parzellen innerhalb der WG3 oder KZ ist die Ausnützungsziffer ausreichend

hoch, da aufgrund der erforderlichen Grenzabstände (Gebäudehöhe von rund 10 m) eine be-

grenzte bebaute Fläche verbleibt.

Parzellenfläche 960 m2

AZ KZ 0.8

mögliche anrechenbare Geschossfläche in KZ 770 m2

AZ WG3 0.7

mögliche anrechenbare Geschossfläche in WG3 670 m2

Planungsbericht


16

Beispielrechnung – Parzelle rund 0.15 ha gross in KZ / WG3

Wird die maximale Gebäudelänge von 30 m in der WG3 angestrebt, kann auf einer grösse-

ren Parzelle ein Gebäude mit einer Gebäudegrundfläche von 420 m2 erstellt werden. Fol-

gende Berechnungstabelle zeigt die anrechenbaren Parzellen- und Geschossflächen.

Gebäudegrund-

fläche

(WG3)


Faktor 3,75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

420 m2

(14m *30m)

1‘575 m2 Abzug 235 m2 1‘340 m2

Um auf der Parzelle mit 1'650 m2 das Gebäude mit 1‘340 m2 aGF zu erstellen, ist eine Aus-

nützungsziffer von 0.8 ausreichend, die Ausnützung von 0.7 jedoch unzureichend.

Ergebnis

Bei einem ideal eingepassten Baukörper in die Parzelle und der Einhaltung aller erforderli-

chen Grenzabstände wäre die vorgegebene Ausnützungsziffer von 0.8 für eine 3-geschossige

Überbauung leicht zu tief und müsste auf 0.9 erhöht werden. Wird eine Reserve für Freiflä-

chen behalten, ist die Ausnützungsziffer ausreichend.

Beispielrechnung –„kleinere“ Parzelle rund 0.7 ha in KZ / WG3

Parzellenfläche 1‘650 m2

AZ KZ 0.8

mögliche anrechenbare Geschossfläche in KZ 1‘320 m2

AZ WG3 0.7

mögliche anrechenbare Geschossfläche in WG3 1‘150 m2


AZ KZ 0.8

mögliche anrechenbare Geschossfläche KZ 540 m2

AZ WG3 0.7

mögliche anrechenbare Geschossfläche WG3 470 m2

AZ W2 0.4

mögliche anrechenbare Geschossfläche W2 270 m2

Planungsbericht


17

Gebäudegrund-

fläche


Faktor 3,75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

144 m2

(12m *12m)

540 m2 Abzug 80 m2 460 m2

Die Beispielrechnung für eine kleinere Parzelle zeigt, dass aufgrund der erforderlichen Grenz-

abstände einer 3-geschossigen Überbauung die nach BauR gegebene Ausnützung der KZ

und der WG3 ausreichend ist.

W2

Ein kleiner Teil des Quartiers Eumatt liegt innerhalb der W2 am Hang. Aufgrund der Hang-

lage und der Lage oberhalb des bestehenden Dorfzentrums prägt es dieses stark. Mit der

bestehenden Überbauung aufgrund eines Gestaltungsplans sind bereits Terrassenbauten er-

stellt und eine dichte Überbauung realisiert. Eine dichtere oder höhere Hangüberbauung

wäre für das Ortsbild des Zentrums nicht wünschenswert.

3.4.4 Fazit Quartier Eumatt

- Innerhalb der KZ ist eine dichte Bauweise verträglich und eine hohe Einwohnerdichte

belebt das Zentrum.

- Bei kleinerer Parzellierung von rund 500–700 m2 ist innerhalb der 3-geschossigen Zonen

im Zentrum eine Ausnützung von 0.7 ausreichend.

- Bei grösseren Parzellenflächen ab 1‘000 m2 Grundstücksfläche ist die Ausnützung von

0.7 zu niedrig, da grössere Gebäude mehr anrechenbare Geschossflächen generieren.

Diese Gebäude benötigen eine Ausnützung von bis zu 1.0.

- Innerhalb der KZ und WG3, welche ebenfalls zum Zentrum zu zählen sind, sind die Per-

sonendichten, welche mit der Ausnützung möglich sind, zwar noch nicht erschöpft, aber

eine Verdichtung wäre verträglich.

3.4.5 Ziele für die Quartierdichte Eumatt

Zentrumszonen sind in der Regel dichte Zonen, welche dadurch und durch die gemischten

Nutzungen belebt werden. Beim neuen Zentrum von Sattel handelt es sich um ein junges

Gebilde, in welchem mehrheitlich grössere Mehrzweckbauten und Mehrfamilienhäuser er-

stellt wurden. Die bestehende Ausnützung ist für grössere Bauten momentan zu gering.

Aus städtebaulicher Sicht ist im neuen Zentrum Sattel sowohl in der KZ als auch in der WG3

in der Ebene eine verdichtete Bauweise für die weitere Belebung des Gebietes und aufgrund

der guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie die vorhanden Infrastruktureinrich-

tungen sinnvoll.

Die Erhöhung der Ausnützungsziffer auf bis zu maximal 0.9 ist verträglich, um die bauliche

Dichte einer Kernzone zu erreichen.

Planungsbericht


18

Erhöhung der Ausnützungsziffer in der KZ und WG3 auf 0.9 (mit Gewerbean-

teil) und ohne Gestaltungsplan im Eumatt;

oder Umzonung der WG3 in die KZ sowie Erhöhung der Ausnützungsziffer in

der KZ auf 0.9 (mit Gewerbeanteil);

Erhöhung der Ausnützungsziffer in der WG3 auf 0.8 (mit Gewerbeanteil), falls

keine Umzonung erwünscht ist;

keine oder nur sehr geringe Erhöhung der Ausnützungsziffer in der W2 auf-

grund der Hanglage und der ortsbaulichen Situation.

3.5 Quartier Dörfli

Tab. 4 Ist-Situation Dörfli

Dörfli

Gewachsenes Dorfzent-

rum an Hanglage

Attraktives Ortsbild mit

Kirche

nahe der Schule

Bauzonen (berücksichtigt)

(ÖBA nicht berücksichtigt, weil keine AZ)

KA

Rechtsgültige Ausnützungsziffern Keine Beschränkung (An-

nahme AZ: 0.6)

Theoretisch mögliches Einwohner- und Beschäftigtenpotential

nach ZP mit Ausnützung von 0.6

256 E+B

Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten

Dichte

144 E+B


Planungsbericht


19


Tab. 5 Raumplanerische Analyse Dörfli

Bautypologie Einzelbauten, EFH und Zweifamilienhäuser,

Sonderbaute Kirche

Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Kleine Parzellenstruktur mit dicht aneinan-

der stehender Einzelüberbauung, teilweise

fast geschlossene Blockrandbebauung, teil-

weise auch grosszügige Parzellen aufgrund

Hanglage

Grünanteil Geringer Grünanteil

Erreichbarkeit

Öffentlicher Verkehr Mehr als die Hälfte der Fläche ausserhalb

öV-Güteklasse D

Individualverkehr Sehr enge Strassenverhältnisse


Öffentliche Einrichtungen Ca. 100 m - 200 m bis Schule / 300 m –

500 m bis Verwaltung

Nahversorgung Ca. 300 m – 500 m

Gestaltungspläne Ja, an der Dorfstrasse

Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential: Nähe zu Schulanlagen, gewach-

sene Baustruktur mit attraktiven Ortsbild

Defizit: öV-Güteklasse unterhalb D


Tab. 6 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Dörfli





DörfliZone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte


fläche fläche


NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E B EBfs BBfs


KA 2.09 0.60 * 1.00 * 50.00 40.00 0.90 0.10 225 31 143 1

Total 2.09 225 31 143 1


*Annahme

Einwohner

gemäss Bfs

Beschäftigte

gemäss Bfs

Anteil

Planungsbericht


20

Die Bauzone ist bezüglich ihrer Einwohner- und Beschäftigtendichte recht gut genutzt.

Grund dafür ist entweder, dass eine geringe Ausnützungsziffer realisiert wurde (nicht

voll ausgenutzte Grundstücke) oder dass die Gebäude mit wenigen Personen bewohnt

sind, also eine höhere BGF/E vorhanden ist.

Die Einwohnerdichte beträgt 69 E+B / ha. In klassischen Kernzonen liegt diese über

100 E+B/ha.


Für die KA gilt ein Mindestgrenzabstand von 2.5 m bzw. mindestens 50 % der Gebäudehöhe

(kleiner und grosser GA).

KA:

- Durchschnittliche Parzellengrösse 400 m2 (z. B. 20 m * 20 m)

- Ausnützungsziffer ist nicht begrenzt

- Mindestgrenzabstand 2.5 m (klein und gross) bzw. 50 % GH

- Vollgeschosse nicht begrenzt

3.5.4 Fazit Quartier Dörfli

Das Quartier ist weniger dicht überbaut als in einer Kernzone üblich, aber befindet sich an

einer Hanglage, an welcher viele Flächen kaum überbaubar sind, ohne das Ortsbild zu stö-

ren. Die Ausnützungsziffer ist bisher im BauR nicht beschränkt.

3.5.5 Ziele für die Quartierdichte

In der KA ist die Ausnützungsziffer nicht begrenzt, weswegen im Rahmen dieser

Prüfung kein Handlungsbedarf besteht.

Aufgrund der kleinteiligen Parzellierung sind die Parzellen momentan mit einer Ausnüt-

zung von rund 0.4 – 0.6 belegt

Keine Änderung

Planungsbericht


21

3.6 Quartier Rösslimatt

Tab. 7 Ist-Situation Rösslimatt

Rösslimatt

Wohngebiet nördlich des ur-

sprünglichen Dorfzentrums

Teils starke Hanglage

Bauzonen W2

Rechtsgültige Ausnützungsziffern 0.4

Gestaltungsplan Ja, an der Lustnaustrasse

(Pflicht)




Die rechtsgültige überbaute Bauzone innerhalb der W2 ist bezüglich der Einwohnerdichte gut

genutzt. Die tatsächliche Anzahl Einwohner + Beschäftigte nach BfS entspricht beinahe der

theoretischen Anzahl gemäss Berechnungen Zonenplan. Die Quartierdichte beträgt zurzeit

56 E+B/ ha.

Planungsbericht


22


Tab. 8 Raumplanerische Analyse Rösslimatt

Bautypologie Offene Baustruktur mit mehrheitlich EFH,

teils grössere Mehrfamilienhäuser am Hang

Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Stark in Erscheinung tretende Terrassenbau-

ten am Hang, offene, aber dicht aneinander

stehende Einfamilienhäuser, exponierte, weit

einsichtige Lage am Hang

Grünanteil Bei Terrassenbauten sehr gering, bei den

Einfamilienhäusern moderat

Erreichbarkeit

Öffentlicher Verkehr Ausserhalb des Radius öV-Güteklasse D

Individualverkehr Teils enge Strassenverhältnisse


Öffentliche Einrichtungen Ca. 500 m entfernt

Nahversorgung Ca. 700 m entfernt

Fazit raumplanerische Beurteilung: Aufgrund der stark exponierten Hanglage

und der engen Erschliessungsverhältnisse

sollten keine grösseren Bauten oder Terras-

senbauten zugelassen werden.


Tab. 9 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Rösslimatt




Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt, dass die

Wohnzone für eine W2 dicht überbaut ist. Die mögliche Ausnützung wurde genutzt.

RösslimattZone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte


fläche fläche




W2 2.30 0.40 1.00 * 60.00 30.00 0.95 0.05 146 15 119 11

Total 2.30 146 15 119 11


*Annahme

Einwohner

gemäss Bfs

Beschäftigte

gemäss Bfs

Anteil

Planungsbericht


23


W2:

- Kleinere Parzellen mit 400 m2

- Grössere Parzellen mit 2‘000 m2

Beispielrechnung für kleinere und gössere Parzelle:

Gebäudegrund-

fläche (W2)

(GA 4 m / 8m)


Faktor 2,75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

120 m2

(12m *10 m)

330 m2 50 m2 280 m2

Gebäudegrund-

fläche (W2) (GA

4 m / 8m)


Faktor 2,75 (W2)



W2 -Anrechenbare

Geschossfläche

(aGF) auf allen Ge-

schossen

360 m2

(20 m *18m)

990 m2 150 m2 840 m2

Auf kleineren Parzellen reicht die Ausnützung von 0.4 für eine dichte Überbauung bis an die

Grenzabstände nicht aus. Für grössere Parzellen ist die Ausnützung der W2 ausreichend, um

Mehrfamilienhäuser oder Terrassenhäuser zu erstellen.

3.6.4 Fazit Quartier Rösslimatt

Die Berechnungen zeigen, dass die Ausnützung für kleinere zweigeschossige Bauten etwas

zu gering ist und für grössere Bauten mit einer maximalen Gebäudelänge von 20 m ausrei-

chend ist. Für Terrassenbauten könnte die Ausnützung in der Regelbauweise knapp sein,

wobei mit dieser Bauform auf eine gute Aussenraumgestaltung zu achten ist.


Keine oder nur geringe Ausnützungsziffererhöhung aufgrund der exponierten

Lage (Hanglage) und mangelnden Erreichbarkeit mit öV

Parzellenfläche (20 m * 22 m) 440 m2 2‘000 m2

W2 0.4 0.4

mögliche anrechenbare Geschossfläche W2 176 m2 800 m2

Planungsbericht


24

3.7 Quartier Aegeristrasse

Tab. 10 Ist-Situation Aegeristrasse

Aegeristrasse

Zwischen Bahnhof und

neuem Zentrum gelegen

Überwiegend flach innerhalb

der WG3 und

teils leichte Hanglage in der

W3

Bauzonen (berücksichtigt) W2 / W3 / WG3


Gestaltungspläne keine




Planungsbericht


25


Tab. 11 Raumplanerische Analyse Aegeristrasse

Bautypologie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und

Gebäude mit Nebennutzungen

Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Sehr heterogenes Gebiet mit kleineren zwei-

geschossigen Bauten und grösseren dreige-

schossigen Bauten

Grünanteil Hoher Grünanteil

Erreichbarkeit

Öffentlicher Verkehr Bushaltestellen an Aegeristrasse, innerhalb

öV-Güteklase D

Individualverkehr Gut erschlossen


Öffentliche Einrichtungen 500 - 900 m entfernt

Nahversorgung Gut, nahe Zentrum 300 - 600 m

Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential: gute Anbindung und Nahversor-

gung

Defizit:

Risiken: dichte Überbauung mit wenig quali-

tativ hochwertigen Grünflächen bei Erhöhung

der AZ


Tab. 12 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Aegeristrasse





AegeristrasseZone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte


fläche fläche




W2 0.45 0.40 1.00 * 60.00 30.00 0.95 0.05 28 0 23 0

W3 1.99 0.55 1.00 * 55.00 30.00 0.95 0.05 189 18 126 5

WG3 3.44 0.70 1.00 * 50.00 60.00 0.80 0.20 385 80 149 52

Total 5.88 602 98 298 57


*Annahme

Einwohner

gemäss Bfs

Beschäftigte

gemäss Bfs

Anteil

Planungsbericht


26

Innerhalb der W2 und W3 sind die möglichen Einwohner und Beschäftigten vorhanden.

In der WG3 bestehen grössere Reserven.

Die WG3 ist zurzeit noch unternutzt. Einerseits aufgrund der geringeren Geschossigkeit,

aber auch aufgrund der geringeren Parzellengrösse, mit welcher innerhalb der WG3 die

Ausnützung von 0.7 nicht ausgeschöpft werden kann.

3.7.3 Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellen-struktur

Für alle Zonen gilt ein Mindestgrenzabstand von 4 m (kleiner GA) und 8 m (grosser GA).

WG3 und W3:

- Durchschnittliche Parzellengrösse 600 m2 / teils bis 1‘500 m2

- AZ 0.55 / 0.7

- Waldabstände und Gewässerabstände sind zu berücksichtigen

Beispielrechnung für kleinere und gössere Parzelle:

Gebäude-grund-

fläche

(WG3, W3)


Faktor 3,75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

144 m2

(12m *12m)

430 m2 Abzug 65 m2 365 m2

240 m2

(20m *12m)

900 m2 Abzug 140 m2 760 m2

Wie bereits bei der Analyse des Gebietes Eumatt festgestellt, ist bei einer dreigeschossigen

Überbauung auf kleineren Parzellen (500 – 600 m2) für ein Einfamilienhaus oder Zweifamili-

enhaus eine AZ mit 0.6 bis 0.7 ausreichend. Die Ausnützung von 0.55 ist leicht zu tief.

Werden Parzellen zusammengelegt oder grössere Parzellen erstellt, ist die Ausnützung für

ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus knapp und sollte auf 0.8 erhöht werden. Vorweg ist

abzuwägen, inwiefern sich grössere Parzellenstrukturen mit grösseren Bauten in dieses

Quartier einfügen.

Parzellenfläche 600 m2 1000 m2

AZ WG3 0.7 0.7

mögliche anrechenbare Geschossfläche WG3 420 m2 700 m2

AZ W3 0.55 0.55


Planungsbericht


27

Einfügung neue Baustruktur in WG3 / W3

Sowohl innerhalb der WG3 wie auch der W3 würden sich Mehrfamilienhäuser in das Ortsbild

einpassen. Innerhalb der W3 ist auf eine gute Aussenraumgestaltung der Freiflächen zu ach-

ten. Aufgrund der Einschränkungen der Überbaubarkeit durch Gewässer und für ausrei-

chende Spielflächen ist die Erhöhung in der W3 auf maximal AZ 0.7 und in der WG3 auf ma-

ximal 0.8 verträglich.

3.7.4 Fazit Quartier Aegeristrasse

- Die Parzellen sind optimal mit dem öV und MIV erschlossen, in der Ebene gelegen und

haben ein gewisses Umstrukturierungspotential. Deswegen ist die Erhöhung der Dichte

und der Ausnützungsziffer aus raumplanerischer Sicht verträglich.

- Die Gebäude bilden einen strassenbegleitenden Raum und ermöglichen gemischte Nut-

zungen für Gewerbe. Eine Verdichtung ist aus städtebaulicher Sicht verträglich, da der

Strassenraum besser gefasst wird.

- Auf grösseren Parzellen und für die Erstellung von Mehrfamilienhäusern ist die Ausnüt-

zung von 0.55 bzw. 0.7 etwas zu gering.

- Bei kleinerer Parzellierung von rund 500 bis 700 m2 ist innerhalb der 3-geschossigen Zo-

nen eine Ausnützung von 0.7 ausreichend.

Innerhalb der WG3 und W3 sollte die Ausnützung im Sinne einer verdichteten Bauweise er-

höht werden.


Erhöhung der Ausnützung innerhalb der WG3 auf 0.8

Erhöhung der Ausnützung innerhalb der W3 auf 0.6

Planungsbericht


28

3.8 Quartier Leematt

Tab. 13 Ist Situation Leematt

Leematt

Bis an den Sagenbach ebe-

nes Gebiet

Gewässerraum des Sagen-

bachs

Bauzonen (berücksichtigt) WL / W2 / W3 / WG3


Gestaltungspläne Ja




Planungsbericht


29


Tab. 14 Raumplanerische Analyse Leematt

Bautypologie Einfamilienhäuser

Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Offene Überbauung

Grünanteil Hoher Grünanteil auf Privatparzellen

Erreichbarkeit

Öffentlicher Verkehr Teilflächen innerhalb öV-Güteklasse D und ei-

nige Parzellen ausserhalb der Güteklasse

Individualverkehr Gut erschlossen


Öffentliche Einrichtungen ca. 500 - 700 m

Nahversorgung ca. 500 m

Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential: Nahe am Zentrum mit Einkaufs-

möglichkeit gelegen

Defizit: Risiko der dichten Überbauung mit

wenig qualitativ hochwertigen Grünflächen

bei Erhöhung der AZ


Tab. 15 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Leematt





Die tatsächliche Einwohnerzahl in der W2 entspricht ungefähr den Kapazitäten, welche

gemäss Berechnung aufgrund der Ausnützung angenommen wurde.

Die möglichen Ausnützungsflächen der WG3 sind nicht ausgeschöpft, da kleinere Bauten

bzw. Einfamilienhäuser oder Gebäude mit Nebennutzungen erstellt wurden.

LeemattZone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte


fläche fläche




W2 0.28 0.40 1.00 * 60.00 30.00 0.95 0.05 18 2 16 0

WG3 0.28 0.70 1.00 * 50.00 60.00 0.80 0.20 32 7 12 2

Total 0.56 50 9 28 2


*Annahme

Einwohner

gemäss Bfs

Beschäftigte

gemäss Bfs

Anteil

Planungsbericht


30


WG3 und W3:

- Durchschnittliche Parzellengrösse in der W2 400 m2 bei einer AZ von 0.4

- Durchschnittliche Parzellengrösse in der WG3 500 m2 bei einer AZ von 0.7

- Parzellen in der W3 noch nicht überbaut, geschätzt mit 1‘500 m2, AZ 0.7

- Gewässerabstände sind zu berücksichtigen

Beispielrechnung für kleinere und gössere Parzelle

Gebäudegrund-

fläche

(W2)


Faktor 2,75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

120 m2

(12m *10m)

330 m2 Abzug 50 m2 280 m2

Auf einer Parzelle für ein Einfamilienhaus mit 450 m2 ist mit der AZ von 0.4 eine anrechen-

bare Geschossfläche von 180 m2 realisierbar. Mit einem Einfamilienhaus von 120 m2 Gebäu-

degrundfläche, welches auf einer Parzelle von 20 m * 22 m mit den geltenden Grenzabstän-

den erstellt werden könnte, sind rund 280 m2 anrechenbare Geschossflächen möglich. Um

dieses Gebäude auf der Parzelle zu erstellen, benötigt man eine AZ von 0.6.

Parzellenfläche 450 m2 1‘500 m2

AZ W2 0.4


AZ WL 0.3

mögliche anrechenbare Geschossfläche WL 140 m2

AZ WG3 0.7 0.7

mögliche anrechenbare Geschossfläche WG3 320 m2 1‘050 m2

AZ W3 0.55 0.55

mögliche anrechenbare Geschossfläche W3

250 m2 830 m2

Planungsbericht


31

Gebäudegrund-

fläche

(WL)


Faktor 1.75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

120 m2

(12m *10m)

210 m2 Abzug 30 m2 180 m2

Innerhalb der WL kann mit einem Voll- und einem Dachgeschoss eine anrechenbare Ge-

schossfläche von 180 m2 erstellt werden. Mit der bestehenden AZ von 0.3 dürften nur

140 m2 realisiert werden, also 40 m2 weniger. Die Bauzone wurde ursprünglich mit einer so

niedrigen AZ belegt, weil Landhäuser mit grosszügigen Parzellen vorgesehen waren.

Im Hinblick auf die angestrebte Verdichtung, welche Bund und Kanton u. a. gemäss kanto-

nalen Richtplan anstreben, ist eine Erhöhung der AZ auf 0.4 in der WL sinnvoll.

Gebäudegrund-

fläche

(W3, WG3)


Faktor 3,75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

420 m2

(14m *30m)

1‘600 m2 Abzug 240 m2 1‘360 m2

240 m2

(20m *12m)

900 m2 Abzug 140 m2 760 m2

Das theoretische Mehrfamilienhaus von 30 m Länge und 14 m Tiefe kann in der W3 auf ei-

ner Parzelle mit 1‘500 m2 nicht realisiert werden, weil die mögliche anrechenbare Geschoss-

fläche bei der AZ 0.55 niedriger, nämlich bei 830 m2 liegt.

Das Gebiet Leematt liegt am Siedlungsrand und sollte, wenn es mit Mehrfamilienhäusern

überbaut wird, eher mit kleineren Mehrfamilienhäusern von 20 m Gebäudelänge überbaut

werden und möglichst viel gestaltete Freiflächen zwischen den Gebäuden aufzeigen.

Für die W3 ist eine Ausnützungsziffererhöhung in diesem Gebiet nicht erforderlich, da die zu

erstellenden Bauten aufgrund der Lage am Siedlungsrand und der Bautypologie der über-

bauten Parzellen nicht überdimensioniert werden sollten.

3.8.4 Fazit Quartier Leematt

Auf einem sehr kleinen Gebiet am Siedlungsrand bestehen vier verschiedene Ausnützungszif-

fern und es sind sowohl gewerbliche als auch reine Wohnnutzungen zulässig. Die Parzellen-

struktur ist eher kleinteilig bis mittelgross.

Im Sinne eines ruhigen und geordneten Siedlungsbildes ist eine offene und kleinteilige zwei-

bis dreigeschossige Baustruktur anzustreben. Dafür genügen Ausnützungsziffern von 0.4 bis

Planungsbericht


32

0.6. Die WL hingegen hat eine so geringe Ausnützung, dass diese nicht mehr der haushälte-

rischen Bodennutzung entspricht. Auch wenn Teilflächen der Parzelle aufgrund des Gewäs-

serraums nicht überbaut werden können, ist die Ausnützung von 0.3 zu gering.

Demzufolge ist die Ausnützung der WL zu erhöhen, die Ausnützung der WG3 zu senken bzw.

in die W3 umzuzonen.


In der WG3 die Ausnützungsziffer senken oder

Umzonung der WG3 in die W3, da die höhere Ausnützung der WG3 am Sied-

lungsrand nicht verträglich wäre und die gewerbliche Nutzung kaum mehr

nachgefragt wird;

die Ausnützung der W3 auf 0.6 erhöhen;

die Ausnützungsziffer der WL auf 0.4 erhöhen, damit eine haushälterische

Überbauung möglich ist.

Planungsbericht


33

3.9 Quartier Riedmatt

Tab. 16 Ist-Situation Riedmatt

Riedmatt

Einfamilienhausquartier mit

leichter Hanglage

Nordwestlich des Dorfzent-

rums

Bauzonen W2





Planungsbericht


34


Tab. 17 Raumplanerische Analyse Riedmatt

Bautypologie Einfamilienhaus

Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Offene, lockere Überbauung

Grünanteil Hoher Grünanteil in Privatgärten

teilweise Strassenbegleitgrün

Erreichbarkeit

Öffentlicher Verkehr ausserhalb des Radius der Güteklasse D

(nicht optimal erschlossen mit öV)

Individualverkehr gute MIV-Erschliessung, gute Parkplatzsitua-

tion


Öffentliche Einrichtungen Rund 1 km

Nahversorgung Rund 800 m

Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential: ruhige Wohnlage, teils am Bach

Defizit: ausserhalb öV-Güteklasse


Tab. 18 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Riedmatt



Die Bauzone ist in der Einwohnerdichte leicht unternutzt. Grund dafür könnte sein, dass

mit dem noch fehlenden Generationenwechsel in Einfamilienhäusern eine höhere Ge-

schossfläche pro Person beansprucht wird oder die Parzellen so gross sind, dass die

mögliche Ausnützung noch nicht konsumiert wurde.

RiedmattZone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte


fläche fläche




W2 1.00 0.40 1.00 * 60.00 30.00 0.95 0.05 63 7 46 6

Total 1.00 63 7 46 6


*Annahme

Einwohner

gemäss Bfs

Beschäftigte

gemäss Bfs

Anteil

Planungsbericht


35


Für die W2 gilt ein Mindestgrenzabstand von 4 m (kleiner GA) und 8 m (grosser GA).


- Gewässerabstände sind zu berücksichtigen

- Mindestgrenzabstand aufgrund Gebäudehöhe W2 klein 4 m und gross 8 m

Beispielrechnung

Gebäudegrund-

fläche

(W2)


Faktor 2,75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

120 m2

(12m *10m)

330 m2 Abzug 50 m2 280 m2

Mit den vorhandenen Parzellengrössen können Einfamilienhäuser oder Doppeleinfamilien-

häuser realisiert werden, ohne die Ausnützung zu erhöhen.

3.9.4 Fazit Quartier Riedmatt

- Das Quartier befindet sich am Siedlungsrand und ausserhalb des Radius öV –Erschlies-

sung Güteklasse D. Eine verdichtete Bauweise ist an dieser Lage nicht anzustreben.

- Mit der bestehenden Parzellengrösse und der offenen Einfamilienhausüberbauung ist die

Ausnützung von 0.4 ausreichend.


Keine Ausnützungsziffererhöhung, beibehalten bei 0.4


AZ W2 0.4


Planungsbericht


36

3.10 Quartier Feldmoos

Tab. 19 Ist-Situation Feldmoos

Feldmoos

Wohngebiet südlich des

Zentrums

Vom Zentrum durch die

Schlagstrasse getrennt

An Hanglage mit Weitblick

und Blick auf das Zentrum,

das Dörfli, Leematt

Bauzonen W2


Gestaltungsplan Ja, oberes Feldmoos und

Mostelbergstrasse




Planungsbericht


37


Tab. 20 Raumplanerische Analyse Feldmoos

Bautypologie Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser

Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Offene Baustruktur, zielgerichtete Erschliessung,

Wohnnutzungen

Grünanteil Teils hoch

Erreichbarkeit

Öffentlicher Verkehr Teil ausserhalb des öV-Radius Güteklasse D

Individualverkehr gut erschlossen


Öffentliche Einrichtungen Ca. 700 m, getrennt durch Schlagstrasse

Nahversorgung Ca. 500 m, getrennt durch Schlagstrasse

Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential: Weitsicht, Nähe zum Hochstuckli

Defizit: Schulweg- / Fussgängersicherheit,

öV-Güteklasse unterhalb D


Tab. 21 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte – Feldmoos





In den Daten des statistischen Bundesamtes sind noch nicht alle Einwohner der neu

überbauten Grundstücke berücksichtigt

Die möglichen Dichten der W2 sind erreicht

Die theoretische Dichte wird im nördlichen Bereich Feldmoos in der überbauten Bauzone

erreicht. Mit einer Dichte von 70 E + B/ha hat dieser Teilbereich für eine W2 eine ver-

hältnismässig hohe Einwohnerdichte.

FeldmoosZone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte


fläche fläche




W2 3.47 0.40 1.00 * 60.00 30.00 0.95 0.05 220 23 195 13

Total 3.47 220 23 195 13


*Annahme

Beschäftigte

gemäss Bfs

Einwohner

gemäss Bfs

Anteil

Planungsbericht


38



- Mindestgrenzabstand aufgrund Gebäudehöhe W2 klein 4 m und gross 8 m

Der nördliche Teilbereich des Feldmoos hat eine etwas geringere Hangneigung, weswegen

die Überbauung mit Mehrfamilien- oder Terrassenbauten möglich ist. Diese Bauten sind nur

realisierbar, wenn die Ausnützung höher als 0.4 ist. Einige Überbauungen wurden auf

Grundlage eines Gestaltungsplans realisiert.

Beispielrechnung gössere Parzellen

Auf den Parzellen mit einer Grösse von rund 1‘800 m2 können Gebäude mit anrechenbaren

Geschossflächen von 720 m2 realisiert werden. Mit den geringen Grenzabständen der W2

und der Grösse der Parzelle ist bereits jetzt eine dichte Überbauung möglich.

Beispielrechnung für kleinere Parzellen

Bei kleineren Parzellen und denselben Grenzabständen ist eine geringe effektiv anrechen-

bare Geschossfläche pro Parzelle möglich.

Gebäudegrund-

fläche

(W2)


Faktor 2,75



Anrechenbare Ge-

schossfläche (aGF)

auf allen Geschos-

sen

120 m2

(12m *10m)

330 m2 Abzug 50 m2 280 m2

Die möglichen anrechenbaren Geschossflächen eines zweigeschossigen Einfamilienhauses

können nicht vollständig realisiert werden. Bei Einfamilienhäusern sind in der Regel grössere

Grenzabstände von den Grundeigentümern erwünscht.


AZ W2 0.4


Parzellenfläche 500 m2 750 m2

AZ W2 0.4 0.4


Planungsbericht


39

3.10.4 Fazit Quartier Feldmoos

- Das Quartier Feldmoos ist im südlichen Bereich dicht entsprechend einer W2-Zone über-

baut aufgrund von Gestaltungsplänen vermutlich leicht dichter

- Im südlichen Bereich des Feldmoos sind Terrassenbauten erstellt, für welche die Ein-

wohnerzahlen noch nicht bekannt sind. Da diese auch aufgrund eines Gestaltungsplans

erstellt wurden, ist die Einwohnerdichte vermutlich hoch.

- Feldmoos ist teils an steiler Hanglage und sehr exponiert gelegen


Bei grösseren Parzellen kann bereits heute eine dichtere Überbauung reali-

siert werden und es besteht zudem die Möglichkeit einer Überbauung mit Ge-

staltungsplan, welche nachweislich eine dichte Überbauung ermöglicht. Es ist

jedoch bekannt, dass nicht alle Flächen innerhalb der realisierten Volumen

zum Wohnen genutzt werden können.

Es ist keine oder nur eine sehr geringe Erhöhung der Ausnützungsziffer auf-

grund der Hanglage zu empfehlen, damit zwischen den Bauten (Terrassen-

bauten noch Freiflächen bestehen bleiben.

Planungsbericht


40

4 Gesamtfazit Ausnützung Sattel Dorf

4.1 Quartier Eumatt

Die Ergebnisse der Analyse zeigen, dass mit den rechtsgültigen Ausnützungsziffern in den

dreigeschossigen Wohn- und Wohngewerbezonen sowie in der Kernzone Zentrum des Quar-

tiers Eumatt Bauten, welche die vorgegeben Gebäudemasse und Abstände einhalten, nicht

genügend Ausnützung zur Verfügung steht, um das Gebäudevolumen vollständig zu nutzen.

Zudem ist aus ortsbaulicher Sicht eine gute Ausnützung der Zone sowie der Bauvolumen er-

wünscht. Eine Erhöhung der Ausnützungsziffern wird in der KZ auf 0.9, in der WG3 auf 0.8

und in der W2 keine bis sehr geringe Erhöhung empfohlen.

4.2 Quartier Dörfli

In der Kernzone A (KA) im Dörfli ist die Ausnützung nicht begrenzt, weswegen kein Hand-

lungsbedarf besteht. Die Bauzone für öffentliche Bauten und Anlagen (ÖBA) wurde von der

Betrachtung ausgenommen.

4.3 Quartier Rösslimatt

Aufgrund er exponierten Hanglage und der Lage ausserhalb der öV – Güteklasse D wird

keine oder nur eine sehr geringe Ausnützungsziffererhöhung empfohlen. In der Analyse

wurde festgestellt, dass für Bauten auf kleineren Parzellen unzureichend Ausnützung zur

Verfügung steht, weswegen eine leichte Erhöhung vertretbar wäre.

4.4 Quartier Aegeristrasse

Die Ergebnisse der Analyse zeigen, dass mit den rechtsgültigen Ausnützungsziffern in den

dreigeschossigen Wohn- und Wohngewerbezonen des Quartiers Aegeristrasse Bauten, wel-

che die vorgegeben Gebäudemasse und Abstände einhalten, nicht genügend Ausnützung zur

Verfügung steht, um das Gebäudevolumen vollständig zu nutzen. Das Quartier ist zudem in

grossen Teilen gut erschlossen, weswegen die Erhöhung in der W3 auf 0.6 und in der WG3

auf 0.8 verträglich ist. Ein kleiner Teil des Quartiers ist der W2 zugewiesen, wo aufgrund der

Nähe zum Zentrum eine geringe Erhöhung der Ausnützung vorstellbar ist.

4.5 Quartier Leematt

Die heterogene Zonierung und Parzellierung auf der kleinen Fläche wird als ungünstig für die

Quartierentwicklung bewertet, da sehr unterschiedliche Bauvolumen möglich sind. Im Sinne

Planungsbericht


41

eines ruhigen und geordneten Siedlungsbildes ist eine offene und kleinteilige zwei- bis drei-

geschossige Baustruktur anzustreben. Dafür genügen Ausnützungsziffern von 0,4 bis 0,6.

Die Landhauszone hingegen hat eine so geringe Ausnützung, dass diese nicht mehr der

haushälterischen Bodennutzung entspricht.

Aber auch in diesem Quartier wird analysiert, dass in der dreigeschossigen Wohnzone Bau-

ten, welche die vorgegeben Gebäudemasse und Abstände einhalten, nicht genügend Aus-

nützung zur Verfügung steht, um das Gebäudevolumen vollständig zu nutzen.

Das Gebiet wird nach der Verlegung des Bahnhofs im südwestlichen Bereich ausserhalb der

öV-Güteklasse D liegen (insbesondere W2 und WL).

Im Gegensatz zur Aegeristrasse sollte in der WG3 im Quartier Leematt die Ausnützungsziffer

verringert werden oder die WG3 in eine reine W3 umgezont werden. Hier ist eine Erhöhung

auf 0.6 möglich. So könnten die bestehende und neue W3 mit kleineren Mehrfamilienhäu-

sern überbaut werden. In diesem Quartier sind in der W3 ausreichend grosse und besonders

gut gestaltete Freiflächen zu realisieren. In der WL soll die Dichte entsprechend der W2 auf

0.4 erhöht werden, um eine haushälterische Bodennutzung zu ermöglichen.

4.6 Quartier Riedmatt

Die Ausnützungsziffer innerhalb der W2 ist für die klassische Ein- bis Zweifamilienhausüber-

bauung mit grosszügigem Gartenanteil wie sie im Riedmatt bestehen, ausreichend. Soll je-

doch bis auf den Grenzabstand gebaut werden oder gibt es mehr Möglichkeiten der Gestal-

tung des Gebäudes aufgrund von Hanglagen, ist die rechtsgültige Ausnützungsziffer eher

knapp.

Aufgrund der Lage ausserhalb der öV-Güteklasse wird keine wesentliche Änderung der Aus-

nützung empfohlen. Für die bessere Nutzung der bestehenden Bauvolumen ist die leichte

Erhöhung verträglich.

4.7 Quartier Feldmoos

Die W2 im Feldmoos befinden sich am Siedlungsrand und an starker Hanglage, die weit ein-

sichtig ist, weswegen die Erhöhung der Ausnützungsziffer nicht angestrebt werden sollte.

Die geringe Erhöhung der Ausnützung um Gebäudevolumen nach den rechtsgültigen Gebäu-

demassen vollständig zu nutzen, ist verträglich.

Planungsbericht


42

5 Ergebnis aus den Kommissionssitzungen

Der Analysebericht und die raumplanerischen Empfehlungen wurden in den Kommissionssit-

zungen sowie im Gemeinderat diskutiert. An den Kommissionsitzungen hat die Ortsplanerin

als Beraterin teilgenommen.

Grundsätzliche Beschlüsse der Kommission sind folgende:

Die Änderung von Bauzonen innerhalb des Zentrums (z. B. Umzonung der WG3 in Kern-

zone) oder des Quartiers Leematt (WG3 in W3) wird nicht forciert, weil keine Zonen-

planänderung, sondern lediglich die Revision des Baureglements erfolgen soll.

Die vorgeschlagene, unterschiedliche Erhöhung der Ausnützung in der gleichen Bauzone

im Sattel Dorf, aber in zwei unterschiedlichen Quartieren wird aus politischer Sicht abge-

lehnt. (separate Betrachtung vom Mostelberg, Schornen und Ecce Homo gemäss Ziff.

5.1).

5.1 Mostelberg, Egg und Ecce Homo

Der Ausschluss der Quartiere Mostelberg, Egg und Ecce Homo von der Analyse und der Aus-

nützungsziffererhöhung wird gutgeheissen. Folglich werden keine Änderung in diesen Quar-

tieren vorgenommen.

5.2 W2 - Talgebiet

Eine Erhöhung der Ausnützungsziffer in der

W2 ist aus Sicht der Gemeinde angezeigt, weil sowohl das Bauamt wie auch Grundeigentü-

mer feststellten, dass bei einigen Bauvorhaben die Ausnützung nicht ausreichend war, um

die Wohnräume in den zulässigen Volumen zu realisieren. In der Analyse wurde ein Pau-

schalabzug für nicht anrechenbare Wohnräume angenommen, welcher natürlich im Einzelfall

abweichen kann.

Folgend wurde eine geringe Erhöhung der Ausnützung um 0.03 innerhalb aller W2-Zonen

mit Ausnahme des Gebiets Mostelbergs (vgl. Ziff. 5.1) beschlossen, um eine bessere Nut-

zung der Bauvolumen zu ermöglichen. Diese Erhöhung ist aus raumplanerischer Sicht ver-

träglich.

Erhöhung von AZ 0.4 auf 0.43

5.3 KZ

Innerhalb des Dorfzentrums bzw. der KZ wird eine Erhöhung um 0.1 auf 0.9 beschlossen,

um das neue Zentrum weiterhin dicht überbauen zu können und um die Zentrumsfunktion

zu fördern.

Planungsbericht


43

5.4 WG3

Wie bereits im Grundsatz unter Ziff. 5 beschrieben, ist es aus politischer Sicht (Erfahrungen

bei der Baugesuchsprüfung bezüglich unzureichender Ausnützung) sowie aufgrund des be-

stehenden Stillstands bei Bauvorhaben aus Sicht der Gemeinde wünschenswert, dass die

Erhöhung der Ausnützungsziffer innerhalb aller Wohngewerbezonen in der Gemeinde von

0.7 auf 0.8 erfolgt. In der WG3 ist eine Ausnützung von 0.8 erforderlich um alle Vollge-

schosse und Dachgeschoss nutzen zu können und ausreichend Geschossfläche für das Ge-

werbe zu ermöglichen.

Die Ausnützung von 0.8 in der WG3 wird neu an eine 20-prozentige Gewerbenutzung ge-

knüpft. Wird ein reines Wohngebäude erstellt, reduziert sich die Ausnützung und entspricht

ungefähr jener der W3.

5.5 W3

In der W3 soll die Ausnützung von 0.55 auf 0.65 erhöht werden. Die Erhöhung ist um 0.05

höher gewählt als in der Analyse vorgeschlagen, um die W3 der WG3, wenn in dieser kein

Gewerbe erstellt wird, gleichzustellen. Dies ist aus raumplanerischer Sicht verträglich.

5.6 WL

Die Ausnützung von 0.3 wird als nicht mehr zeitgemäss und unternutzt analysiert. Das ur-

sprüngliche Konzept der WL soll aber nicht zerstört werden, weswegen eine Erhöhung auf

0.35 beschlossen wurde.

5.7 TE-BA

In der TE-BA soll auf die Ausnützungsziffer verzichtet werden. Es soll aber die Zonenum-

schreibung bezüglich der Rahmenbedingungen (Einordnung, Volumen, Nutzung, evtl. Pla-

nungsverfahren etc.) so ergänzt und präzisiert werden, dass die Einflussnahme der Ge-

meinde nach wie vor und zu einem frühen Zeitpunkt der Planung gewährleistet ist.

5.8 Gestaltungsplanbonus

Der Gestaltungsplanbonus soll prozentual von der Ausnützungsziffer abhängig gemacht wer-

den, um eine Gleichberechtigung zwischen den Bauzonen zu erreichen.

Planungsbericht


44

6 Weiteres Vorgehen

Für die vorgeschlagenen Anpassungen ist die Revision des Baureglementes erforderlich.

Nach dem Mitwirkungsverfahren werden die vorgeschlagenen Baureglementsänderungen zur

Vorprüfung ans kantonale ARE versendet.

Das Büro suisseplan wurde beauftragt die Baureglementsänderungen sowie den Planungsbe-

richt zu verfassen und das Planungsverfahren zu begleiten.

suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft

Lena Hausding

Planungsbericht


Dichteberechnungen überbaute Bauzone

Quelle Daten Einwohner und Beschäftigte in Tabellen: Daten Bundesamt für Statistik, Gebäude- und Wohnungsstatistik

(GWS) 2014 bzw. 2015 so-wie Statistik und Unternehmensstruktur STATENT 2014

Dö

rfli

Zone

Nett

obau-

Ausnütz

ungs-

Ausbaugra

dB

rutt

oge-

Bru

ttoge-

Ein

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Beschäftig

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fläche

ziff

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geschoss-

geschoss-

fläche

fläche

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1.0

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31

143

1

To

tal

2.0

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31

143

1

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na

ch

AZ)

256

E+

B B

fS144

*Annahm

e

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Nett

obau-

Ausnütz

ungs-

Ausbaugra

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Bru

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m²

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akto

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KZ

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01.0

0*

50.0

060.0

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00.2

0173

36

84

14

W2

0.8

50.4

01.0

0*

60.0

030.0

00.9

50.0

554

655

1

WG

31.0

90.7

01.0

0*

50.0

060.0

00.8

00.2

0122

25

40

7

To

tal

3.2

9349

67

179

22

E+

B (

na

ch

AZ)

416

E+

B B

fS201

*Annahm

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Fe

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oo

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Nett

obau-

Ausnütz

ungs-

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Bru

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geschoss-

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m²

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akto

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W2

3.4

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0*

60.0

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00.9

50.0

5220

23

195

13

To

tal

3.4

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23

195

13

E+

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na

ch

AZ)

243

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*Annahm

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fs

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Planungsbericht




Le

em

att

Zone

Nett

obau-

Ausnütz

ungs-

Ausbaugra

dB

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Bru

ttoge-

Ein

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geschoss-

fläche

fläche

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GF

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m²

m²

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akto

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W2

0.2

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0*

60.0

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00.9

50.0

518

216

0

WG

30.2

80.7

01.0

0*

50.0

060.0

00.8

00.2

032

712

2

To

tal

0.5

650

928

2

E+

B (

na

ch

AZ)

59

E+

B B

fS30

*Annahm

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Ausnütz

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geschoss-

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m²

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r

W2

0.4

50.4

01.0

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60.0

030.0

00.9

50.0

528

023

0

W3

1.9

90.5

51.0

0*

55.0

030.0

00.9

50.0

5189

18

126

5

WG

33.4

40.7

01.0

0*

50.0

060.0

00.8

00.2

0385

80

149

52

To

tal

5.8

8602

98

298

57

E+

B (

na

ch

AZ)

700

E+

B B

fS355

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il

Ante

il

Ein

wohner

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fs

Beschäftig

te

gem

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Ein

wohner

gem

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fs

Beschäftig

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gem

äss B

fs

Planungsbericht




Rie

dm

att

Zone

Nett

obau-

Ausnütz

ungs-

Ausbaugra

dB

rutt

oge-

Bru

ttoge-

Ein

wohner

Beschäftig

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ziff

er

geschoss-

geschoss-

fläche

fläche

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FA

ZA

GB

GF

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GF

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Bfs

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m²

m²

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akto

r

W2

1.0

00.4

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60.0

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563

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6

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1.0

063

746

6

E+

B (

na

ch

AZ)

70

E+

B B

fS52

*Annahm

e

Rö

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Zone

Nett

obau-

Ausnütz

ungs-

Ausbaugra

dB

rutt

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Beschäftig

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ziff

er

geschoss-

geschoss-

fläche

fläche

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GF

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GF

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Bfs

BB

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m²

m²

Fakto

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akto

r

W2

2.3

00.4

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030.0

00.9

50.0

5146

15

119

11

To

tal

2.3

0146

15

119

11

E+

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ch

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161

E+

B B

fS130

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il

Ante

il

Ein

wohner

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fs

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gem

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fs

Ein

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fs

Beschäftig

te

gem

äss B

fs

Planungsbericht


Quartieranalyse Sattel Dorf - Bautypologie, 1: 5‘000, dat. 31.01.2017

Res

Res

CI

CII

CII

Res

Res

Res

Res

Res

Res

Res

Res

CII

CI

Res

Seilegg

Ober Erli

Brüggli Möösli

Schweigeren

Herrenegg

Ort

Eumatt

Leematt

Zizenmatt

Xanders

Riedmatt

Änderen

Langweidli

Änderenweid

Brunneren

Esch

Bauernhof

Vrenenried

Hageggli

Feldmoos

Chronenriet

Feldmoos

Acher

Vilztür

Felbacheren

Mülimatt

Graussli

Leematt

Zingel

Brüel

Eumatt

Sand

Summerschwändi

EumattUnter Zanggeren

Eumatt

Ochsenweidli

Hinterweid

Zanggerenried

Zeigers Weid

Ober Zanggeren

Halten

Janseren

Zeigers Boden

Chräpsenfeld

Zingel

Moos

Eggeli

Schlösslimatt

Dörfli

Rägenloch

Oberdörfli

Waldherren

Zeigers

Schwändeli

Chüngstmatt

Chatzenrüggen

Rösslimatt

Julis

Chidwald

Waldruh

Häsenen

971

980

978

970977

291

836

972

976976

974

953

1006

931

290

836

837

1291

284

1006

285

306 1251

307

306

1095

1016

7831096(1093)

784

718

311

310

1015782

1014

1262

323

1083

1074

828

1017

298

819

1087

295

292294

297

716 293296

1277

106

300

299

12611076

1075

309

836

281

1165

352

352

351

1341

13401339

1338

286

1344

283

2821097

13361337

13331334

1335

283

1343

1342287

360

1354

301

716

288

288

358

363

364

362

(349)

356345

352

353

1352

355

354

471

998474

469

351

1159 1160

1151

1098

1153

1161

1162

11551156

1163

1157

1164

1279336

1246

1280 1158

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1152

1187

1188

1154

325

1189324

351

350

804

686

705684

336762

685

763

7871099

683682

1009

697

681680

335

350

687

336

344

343

698

790

342

341688

340

468

788

336

679759

339

338

678

1359

337

1007

418420

791

1004

327

331

326

332333

419

345

334

407

387

1077

386

322

86

237

239

240

85

66

316

318

315

314

1320

1321

76

718

78

1322

1323

13271325

1324

313 77

1319

1211

1329

1212

12131214

1204

1202

72

1205

1206

1203

1215

1210

1207

1208

1216

1217

132675

24268

70

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Quartieranalyse Sattel DorfBautypologie

1:5'000

Auftr.-Nr.:Sachbearb.:Gezeichnet:

Plandatum:15.1623

LHPB

31.01.17

N:\15 SZ\16 Sattel\23 Konzept AZ Anpassung\08 Pläne\gws\Quartieranalyse.gws

Plangrösse: 42 x 30 www.suisseplan.ch | [email protected] 60 | 8050 Zürich | T +41 58 310 57 70suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft

Gewässer

Wald

Bauzonen

Gebäude projektiert (gemäss AV-Daten, Januar 2017)

Quartierabgrenzung

Gebäude ausserhalb Perimeter (gemäss AV-Daten, Januar 2017)

weitere Planinhalte

Gebäude ohne Wohnung

Sonderbaute

Wohngebäude mit Nebennutzung

MFH

EFH / DEFH / REFH

Firstrichtung

Bautypologie

Legende

Planungsbericht


Quartieranalyse Sattel Dorf – Grundlage Gebäude, 1: 5‘000, dat. 31.01.2017

Seilegg

Ober Erli

Brüggli Möösli

Ober Seilegg

Schweigeren

Herrenegg

Ort

Eumatt

Leematt

Zizenmatt

Xanders

Riedmatt

Änderen

Langweidli

Änderenweid

Brunneren

Esch

Bauernhof

Vrenenried

Hageggli

Feldmoos

Chronenriet

FeldmoosAcher

Vilztür

Felbacheren

Mülimatt

Graussli

Leematt

Zingel

Brüel

Eumatt

Sand

Summerschwändi

EumattUnter Zanggeren

Eumatt

Ochsenweidli

Hinterweid

Zanggerenried

Zeigers Weid

Ober Zanggeren

Halten

Janseren

Zeigers Boden

Chräpsenfeld

Zingel

Moos

Eggeli

Schlösslimatt

Dörfli

Rägenloch

Oberdörfli

Waldherren

Zeigers

Schwändeli

ChüngstmattChatzenrüggen

Rösslimatt

Julis

Chidwald

Waldruh

Häsenen

971

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291

836

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Quartieranalyse Sattel DorfGrundlage Gebäude

1:5'000


Plandatum:15.1623

LHPB

31.01.17



Gewässer

Wald

Bauzonen

Quartierabgrenzung

Gebäude projektiert (gemäss AV-Daten, Januar 2017)

Gebäude bestehend (gemäss Begehung suisseplan, September 2016)

Gebäude bestehend (gemäss AV-Daten, Januar 2017)

Legende

Planungsbericht


Quartieranalyse Sattel Dorf – öffentliche Einrichtungen und Verkehr, 1: 5‘000, dat. 13.03.2017

Quartieranalyse Sattel Dorföffentliche Einrichtungen / öffentlicher Verkehr

1:5'000


Plandatum:15.1623

LHFM

13.03.17



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Quartieranalyse und Konzept zur Erhöhung der Ausnützungsziffer · Abb. 10 Schema Parzellenfläche von 960 m2 in der K3 8 Abb. 11 Übersichtsplan Quartiere 9 Tabellenverzeichnis