Real Estate Trends - EY · PDF fileReal Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 3 Sehr geehrte Damen und Herren, es dürfte wenig überraschen: Die Immobilie als Anlageklasse boomt

Real Estate TrendsAusgabe 71 | Februar 2017

Immobilien-investmentsInteresse vorhanden, Angebot nicht

Immobilien in Deutschland bleiben attraktiv, der Boom hält an. Dem stehen allerdings zwei Tatsachen gegenüber: Es mangelt an Angeboten. Und die politi-schen Risiken werden nicht immer ausreichend berück- sichtigt.

Fortsetzung auf Seite 4

2 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017

3 Editorial

4 Immobilieninvestments Interesse vorhanden, Angebot nicht

6 Gespräch mit Ulrich Höller Vorsitzender des Vorstands der GEG German Estate Group AG

8 Hoteltransaktionen Hoteltransaktionen in Deutschland mit Rekord

10 Kreuzfahrtschiffe Ergänzung zum Hotel?

12 Versorgungswerke Versorgungswerke im Vorteil

14 Private Equity Comeback der Immobilien-M&As

16 Immobilienfonds Fondsstrategie in Niedrigzins-Zeiten

18 Asset Management Alles wird anders

20 Studentenwohnen Steuer als Stolperstein

22 Start-ups Wo die Start-ups der Immobilien- branche gründen

24 Smart Metering Leise Revolution am Immobilienmarkt

26 Immobilientransaktion Blockchain für effizientere Deals

28 Infrastruktur Alternative für Institutionelle

30 Immobilienbewertung Transparente Risikoquantifizierung beim DCF-Verfahren mithilfe der Risikoprofilmethode

34 Immobilienvehikel Reserved Alternative Investment Fund (RAIF) als Alternative für deutsche institutionelle Investoren?

36 Auslagerung Property Management Dienstleistungen durch Kapital- verwaltungsgesellschaften

38 Publikationen

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Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 3

Sehr geehrte Damen und Herren,

es dürfte wenig überraschen: Die Immobilie als Anlageklasse boomt. Und doch gibt es zunehmende Risiken. Die Gefahr kommt dabei nicht aus der Immobilie selbst. Sie kommt „von außen“. Es sind die geo- und finanz politischen Unwägbarkeiten, die wir in vielen Ländern erwarten müssen – und teilweise auch jetzt schon erleben. Wie sehr steuern die USA tatsächlich in Richtung Protektionismus? Wie stark leidet dann die deutsche Export-wirtschaft? Was hieße das für deutsche Unternehmen und damit für die Flächennachfrage in den verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes?

Wie entwickeln sich Preise und Immobiliennachfrage in Deutschland, wenn der Brexit noch härter kommt als erwartet?

Es liegen bewegte Zeiten vor uns. Wobei Bewegungen ja durchaus auch positive Effekte haben könnten. Immobilien in Deutschland gelten als sicherer Hafen; und wir könnten uns noch mehr in Richtung sicherer Hafen bewegen. Es gibt aber auch Stimmen, die künftig auf anderen Kontinenten die besseren Chancen vermuten – nicht zwangsweise als Ersatz, aber durchaus im Wettbewerb mit Europa um die globalen Kapitalströme. Ziehen aus-ländische Anleger ihr Immobilienkapital aus Europa ab, wenn die Zinsen in den USA schnell steigen? Insgesamt werden wir wohl langfristig mit mehr Fragezeichen leben müssen.

Natürlich bleiben Immobilien attraktive Sachwerte. Aber wir werden auch wieder Abwärts-bewegungen sehen. Und dann gilt es, einen kühlen Kopf zu bewahren. Dabei dürfte das Wissen helfen, die jeweiligen Anlageobjekte klug ausgewählt und richtig positioniert zu haben – und Vorschläge für steigende Risiken getroffen zu haben.

Eine spannende Lektüre wünscht

Ihr Christian Schulz-WulkowEY Real Estate Hospitality & Construction (RHC) Leader für Deutschland, Österreich und die Schweiz

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Immobilien in Deutschland bleiben attraktiv, der Boom hält an. Dem stehen aller-dings zwei Tatsachen gegenüber: Es mangelt an Angeboten. Und die politischen Risiken werden nicht immer ausreichend berücksichtigt.

Deutschland äußerst attraktiv Wie begehrt deutsche Immobilien sind, zeigt das Trendbarometer Immobilien-Investment-markt 2017: Insgesamt 135 Immobilieninvestoren haben ihre Einschätzung abgegeben, und 96 Prozent beurteilen Deutschland als attraktiv oder sehr attraktiv (Vorjahr: 95 Pro-zent). Auch im europäischen Vergleich zu anderen Ländern bestätigt sich die Attraktivität. Dass die Preise in Deutschland weiter gestiegen sind und in einigen Teilbereichen durch-aus eine Überhitzung droht, scheint keinen spürbaren Einfluss auf die Anziehungskraft zu haben. Deutschland gilt im internationalen Vergleich offenkundig mehr denn je als wirt-schaftlich und politisch stabil. Außerdem profitiert die Immobilie hierzulande nach wie vor vom Niedrigzinsumfeld, an dem sich nach Meinung fast aller Befragten auch im Jahr 2017 nichts spürbar ändern wird.

Angebot: weniger, kleinteiliger, früherSo positiv die Immobilienmärkte in Deutschland auch gesehen werden – aufgrund des knappen Angebots wird es 2017 wohl insgesamt weniger oder zumindest kleinteiligere Transaktionen geben. Kleinere Deals werden von 59 Prozent der Befragten erwartet, ein sinkendes Gesamtvolumen von 61 Prozent. Neun von zehn Befragten sehen Projektent-wickler als Gewinner der Marktsituation. Hier scheint es ein attraktives Angebot zu geben: 90 Prozent rechnen damit, dass sich Investoren Objekte weiterhin sehr frühzeitig sichern können – noch in der Projektphase vor Realisierung. Forward Fundings beziehungsweise Forward Deals sind schon seit einigen Monaten populär, und der Trend hält an.

Nachfrage: mehr RisikoViele Käufer sind bereit, aufgrund der Produktknappheit höhere Risiken in Kauf zu nehmen. Nicht nur bei den genannten Forward Deals, sondern auch dadurch, dass auf andere Länder ausgewichen wird, die eine höhere Rendite bieten. Das bestätigen rund 80 Prozent der Be- fragten. Auch vergleichsweise junge Anlageklassen und ehemalige Nischen wie Parkhäuser, Pflegeheime, Studentenwohnheime und Mikro-Apartments stehen zunehmend auf dem Einkaufszettel der Investoren, so die Meinung von 88 Prozent der Befragten. Hier spielen die tendenziell steigenden Kaufpreise der etablierten Nutzungsarten eine Rolle: Abseits des Mainstreams erlauben die Einstiegspreise gegenwärtig noch attraktive Renditen.

Kaufpreise steigen nicht überallDer Blick auf die Preise der etablierten Nutzungsarten zeigt, dass vor allem Büros und Woh-nungen noch einmal teurer werden. Für 1a- und 1b-Lagen erwarten die Befragten hier je-weils Preissteigerungen. In der Peripherie differenzieren sich die Einschätzungen stärker aus, wobei hier ein Großteil Preisstabilität erwartet. Bei Logistik- und Hotelimmobilien wird nur in sehr guten Lagen mit steigenden Preisen gerechnet, abseits davon gehen die Befrag- ten von einem gleich bleibenden Niveau aus. Im Segment Handelsimmobilien hingegen pro-gnostizieren die Umfrageteilnehmer nicht nur abseits der Bestlagen, sondern überall eine Seitwärtsbewegung der Kaufpreise. Die Kaufpreise steigen also keineswegs auf breiter Front.

Weniger Fokus auf WohnimmobilienWährend die Einzelhandelsimmobilie insgesamt ähnlich gefragt bleibt wie im vergangenen Jahr – 42 Prozent sehen hier für 2017 einen starken Investmentfokus, 2016 waren es noch 44 Prozent –, ist bei Wohnimmobilien ein deutlicher Rückgang zu spüren: von 65 auf 28 Prozent. Neben dem knappen Angebot und den hohen Preisen spielt hier die politische Regulierung eine Rolle: Im Wohnsegment erwarten 94 Prozent der Befragten eine Ver-schärfung der Mietpreispolitik für bestehende Immobilien.

Paul von Drygalski ist Executive Director bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in [email protected]

Thomas Frank ist Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in [email protected]

Christian Schulz-Wulkow ist Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Berlin und Leiter des Immobiliensektors in Deutschland, der Schweiz und Ö[email protected]


Comeback der BüroimmobilieDafür erlebt die Büroimmobilie ein Comeback: Hier setzen aktuell 62 Prozent der Befragten ihren Schwerpunkt, im vergangenen Jahr waren es nur 49 Prozent. Dazu trägt auch eine zunehmende Flächeneffizienz durch moderne Bürokonzepte bei – mit 97 Prozent Zustimmung der Befragten zeigt sich hier ein deutlicher Trend. Vor allem Berliner Büroimmobilien stehen auf der Wunschliste der Inves- toren. Das liegt nicht nur an den attraktiven wirtschaftlichen und allgemeinen Rahmenbedingungen, sondern auch an der vitalen Start-up-Szene der Stadt.

Geopolitische RisikenPolitische Risiken sehen die befragten Investoren mehrheitlich ohne Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt (65 Prozent). Etwa die Hälfte der Befragten hingegen erwartet Auswirkungen durch den Brexit – positiv oder negativ. Im Gegensatz zum Vorjahr, als noch 83 Prozent der Befragten davon ausgingen, dass die Unter-bringung von Flüchtlingen wesentliche Auswirkungen auf die Immo- bilienwirtschaft haben wird, rechnen gegenwärtig nur noch 41 Pro- zent damit. Insgesamt werden wir aber wohl mit einer höheren politischen Instabilität und volatilen Währungen und Rohstoffen leben müssen.

Gemengelage als KatalysatorDerzeit fallen etwa die beginnende US-Präsidentschaft von Donald Trump und die Neuwahlen in mehreren europäischen Staaten zu-sammen. Eine Gemengelage, die unter Umständen das ohnehin vor- handene Potenzial für Verunsicherung noch einmal beschleunigt und verstärkt – mit Folgen sowohl für die Finanzmärkte als auch mit direkten volkswirtschaftlichen Effekten, die Immobilienanlagen in Deutschland betreffen können. Ob Investments in Immobilien von der genannten Unsicherheit profitieren oder durch einen mög-lichen wirtschaftlichen Abschwung leiden, ist dabei derzeit noch nicht absehbar. Es empfiehlt sich in jedem Fall, entsprechende Negativszenarien durchzuspielen und die Ergebnisse ernst zu nehmen. Gerade auch dann, wenn sie unbequem sind.

Bilanzierungspflicht von Mietverträgen (IFRS 16)Neben die großen globalen Herausforderungen treten die Heraus-forderungen im vermeintlich Kleinen. So sehen sich beispielsweise Asset Manager neuen regulatorischen Hürden gegenüber: Bei Im-mobilien gibt es künftig eine Bilanzierungspflicht für Mietverträge. Sie gilt für Nutzer, die den internationalen Rechnungslegungsvor-schriften unterliegen. Vor allem bei großen Portfolios fehlt es aber oft noch am Überblick, wie die notwendigen Informationen zusam-mengetragen werden können. Die Erkenntnis, dass Eigentümer hier digitale Dokumentenmanagementsysteme brauchen, ist zwar mittlerweile weit verbreitet. Die Umsetzung ist aber noch nicht weit genug fortgeschritten. Fast 90 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die Bilanzierung von Mietverträgen noch nicht auf der Agenda steht.

FazitDie Nachfrage an den deutschen Immobilienmärkten bleibt zwar auch 2017 so hoch wie zuletzt. Dennoch dürfte das Transaktions-volumen in diesem Jahr erneut sinken – wenn auch moderat. Der mögliche Gesamtumfang an Gewerbe- und Wohnimmobiliendeals war schon 2016 im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Ein Grund ist die Angebotsseite. Denn immer mehr Eigentümer halten ihre Immobilien langfristig, statt sie zu veräußern. Es wird weniger und in vielen Fällen auch kleinteiligere Deals geben. Zudem könnten politische Risiken zu einer zusätzlichen Verunsicherung führen. Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt wird jährlich im Januar publiziert. Befragt wurden 135 Marktteilnehmer, die in der jüngeren Vergangenheit am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren – darunter Banken, Family Offices, Kapitalanlagegesell-schaften, Private-Equity-Fonds und Wohnungsgesellschaften.


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r Herr Höller, das Transaktionsvolumen in Deutschland stagniert. Wie erleben Sie die Situation?Ulrich Höller: Zunächst einmal müssen wir bedenken, von welchem Niveau wir kommen. Die Ausgangslage war ein Rekordhoch. Wenn wir den langjährigen Durchschnitt betrachten, ist das Transaktionsvolumen ja immer noch sehr erfreulich. Außerdem ist das Interesse an Immobilien als Anlageklasse ungebrochen. Nur das Angebot ist heute knapper als noch vor einigen Jahren. Das heißt, auch für frei werdendes Kapital gibt es nur beschränkte Möglichkeiten zur Reinvestition; also verzichten viele Akteure am Markt darauf zu verkau-fen, bzw. oder sie sind sehr zögerlich, wodurch das Angebot weiter knapp bleibt.

Ist das knappe Angebot ein Treiber für Forward Deals?Ulrich Höller: Die Zahl der Forward Deals steigt seit einiger Zeit, und der Trend wird sich fortsetzen. Sicherlich ist das knappe Angebot einer der Treiber. Hinzu kommt, dass der Forward Deal salonfähig geworden ist. Es finden sich immer häufiger neue Käufer, die bislang keine Projektentwicklungserfahrung mitbringen und mit den zugehörigen Risiken wenig vertraut sind. Für solche Anleger ist der Forward Deal eine attraktive Anlagemög-lichkeit. Die Verträge über Forward Deals sind allerdings komplex und erfordern eine sorg-fältige Ausarbeitung.

Wie lange wird der Trend anhalten?Ulrich Höller: Bei manchen Forward Deals der Vergangenheit wäre es für die Projektent-wickler mitunter ratsam gewesen, doch besser traditionell erst nach Fertigstellung zu ver-äußern, weil der Markt sich so gut entwickelt hat, dass durch den frühen Verkauf Rendite- potenziale verschenkt wurden. Heute ist allen Marktteilnehmer bewusst, dass der aktuelle Zyklus schon sehr lange anhält. Niemand kann daher wirklich voraussehen, ob es besser ist, eine Immobilie heute als Projekt zu veräußern oder erst in zwei Jahren nach der Fertig- stellung, denn der Markt könnte sich bis dahin abgekühlt haben. Dabei spielen auch die makroökomischen und die politischen Unsicherheiten eine Rolle. Wann kommt die Zins-wende? Was bedeutet der Brexit am Ende des Tages wirklich? Auch der Faktor Trump ist aus heutiger Sicht kaum kalkulierbar.

Die Büroimmobilie ist beim Forward Deal besonders beliebt. Warum?Ulrich Höller: Die Büroimmobilie war in den Jahren nach der Finanzkrise so etwas wie der geprügelte Hund unter den Nutzungsarten. Trotz regionaler Unterschiede hat die Nutzungs- art Büroimmobilie insgesamt stark gelitten. Heute steht die deutsche Wirtschaft beneidens- wert gut da, und da ist es mehr als natürlich, dass sich die Investoren auch wieder der Büro-immobilie zuwenden. Nicht nur beim Forward Deal, sondern auch bei bereits bestehenden Objekten. Was aber nicht heißt, dass die bisherigen Favoriten wie Wohnen plötzlich nicht mehr gefragt sind. Die Wohnimmobilie wird sicherlich sensitiver auf eventuelle Zins-schwankungen reagieren als die Büroimmobilie, aber die Nachfrage der Nutzer bleibt groß. Gerade Metropolen üben eine hohe Anziehungskraft auf die Menschen aus.

Welche Nutzungsarten lohnen sich außerdem noch?Ulrich Höller: Ich sehe zum Beispiel Chancen für Pflegeheime und Hotels. Beide Segmente haben sich weiterentwickelt und sind aus Anlegersicht mittlerweile erwachsen genug, dass auch solche Anleger einsteigen, die hier bislang wenig Erfahrung haben. Das ist ähnlich wie mit den Forward Deals. Damit sich Investoren an eine junge Anlageklasse

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herantrauen, muss es erst einmal einen Dammbruch geben. Zu-nächst einmal müssen sich Pioniere vorwagen und gute Erfahrungen in einem Segment sammeln, damit danach eine größere Zahl an Investoren auf der neuen Welle mitschwimmt. Diesen Dammbruch haben wir in Deutschland auch bei Pflegeheimen und Hotels längst hinter uns.

Ihr Fazit und Ausblick auf das Jahr?Ulrich Höller: Das Thema Digitalisierung wird noch einmal wichtiger in diesem Jahr. Wir alle müssen die Entwicklung hier verfolgen und die Zukunft mitgestalten. Manche Teilbereiche betrifft das be-sonders stark. Vor allem, wenn es um Datenverarbeitung und die Vorhersage von Nutzerverhalten geht. Insgesamt erwarte ich aber heute noch keine große Revolution. Die Möglichkeiten der Digitali-sierung sind aus meiner Sicht heute sinnvolle Add-Ons, die wir nut-zen sollten, nicht fürchten.

Vielen Dank für das Gespräch.

Ulrich Höller ist seit 2015 Vorsitzender des Vorstands der GEG German Estate Group AG, einer der führenden deut-schen Investment- und Asset Manage-ment-Plattformen im gewerblichen Immobilienbereich, in die das global agierende Investment-Unternehmen KKR und die Deutsche Immobilien Chancen-Gruppe investiert sind.

Davor war Höller über 15 Jahre Vorsitzender des Vorstands der DIC Asset AG, die er 2006 an die Börse führte und in deren Aufsichtsrat er 2016 berufen wurde. Seit 23 Jahren bekleidet der Immobilienökonom (ebs) Führungspositionen in der Immobilienbranche. Daneben ist Höllers Expertise in weiteren Aufsichtsrats- und Beiratsgremien der Immobilienbranche geschätzt, unter anderem als Vorstand und Vizepräsident des deutschen Immobilienverbandes ZIA. Höller ist Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS) in London.

Kurzprofil Ulrich Höller


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Hoteltransaktionen in Deutschland mit Rekord

Zum Jahresende 2016 summierten sich Hotelinvestitionen hierzulande auf rund 5,0 Milliarden Euro – Hotels in Deutschland stehen somit ungebrochen hoch im Kurs und dies, obwohl die Messlatte im Jahr zuvor mit 4,4 Milliarden Euro bereits hoch lag. Neben der allgemein guten Stimmung am Immobilienmarkt und dem Vertrauen in die deutsche Hotellandschaft stellte sich vor allem auch die Verfügbarkeit von Produkten als treibende Kraft aus. So gab es sowohl große Portfolio-Deals als auch zahlreiche Einzelverkäufe. Eine Hoteltransaktion schaffte es sogar unter die Top 5 aller Käufe des Jahres (Gewerbe- und Wohnimmobilien zusammen).

Expansion über Plattformen Mehrere der gehandelten Portfolios vereinten Immobilieneigentum und Hotelbetrieb. Gerade für internationale Investoren, die in Deutschland Fuß fassen oder ihre Präsenz erweitern wollen, sind derartige Ankaufsmöglichkeiten hochinteressant. Denn in dieser Konstellation lassen sich im Idealfall Werte gleich mehrfach heben – einerseits durch die Immobilie und den Immobilenmarkt und andererseits beispielsweise durch eine Optimie-rung der operativen Ergebnisse der Häuser oder eine strategische Neuausrichtung. Zu-dem bietet ein Portfolioeinstieg die Möglichkeit, auf der vorhandenen Basis aufzusetzen und das weitere Wachstum einer Hotelgesellschaft voranzutreiben. Klar ist, dass diese Herangehensweise eine aktive, dem Hotelbetrieb zugewandte Eigentümerrolle erfordert. Wenig überraschend: Hier dominieren Hotelgesellschaften, mit dem Hotelsegment ver-traute Käufer sowie opportunistische Investoren.

Kein Ende der Pachtverträge Während in der globalen Hotellerie der so genannte Managementvertrag vorherrscht – dabei werden die operativen Chancen und Risiken auf den Immobilieneigentümer über-tragen – bleibt in Deutschland offensichtlich der Pachtvertrag das favorisierte Betreiber-modell. So wechselten auf Einzelobjekt- wie auch Portfolioebene primär Pachtobjekte den Eigentümer. Allerdings rücken mehr und mehr Franchisebetriebe in den Vordergrund. Ins-besondere im Budget- und Mittelklassesegment gewinnen Franchisenehmer zunehmend an Akzeptanz der Investoren, die sich so einen klassischen Pachtvertrag und zugleich die An-bindung an eine internationale Marke sichern. Interessant wird nun zu beobachten sein, wie sich die Franchise-Szene angesichts der Nachfrage weiter entwickelt, denn an Gelegen- heiten dürfte es für die zumeist mittelständischen Unternehmen kurzfristig nicht mangeln.

Zweit- und Drittstädte im Visier Gerade die deutschlandweite Expansion von Markenhotels im Budget- und Mittelklasse-segment forciert die Investmentaktivitäten außerhalb der Metropolen. Der Idee ist simpel, aber deshalb nicht schlecht: Es geht darum, mit einem neuen Produkt eines der überzeu-genden Hotels am Platz zu sein. Argumente sind die Krisenresistenz in weniger besetzten Märkten sowie die überschaubare Komplexität, gepaart mit der Attraktivität des jeweiligen Hotelkonzepts beziehungsweise der Marke. Kehrseite ist die Größenordnung abseits der Metropolen: Das Anlagevolumen für Einzelobjekte ist hier üblicherweise geringer, wodurch sich im jetzigen Marktumfeld allerdings wiederum die Bündelung mehrerer Häuser im Verkauf anbietet. Auffallend ist auch, dass sich Käufer Hotels bereits im Projektstadium sichern. Der Ansatz ist zumeist durch die Aussicht auf eine etwas höhere Rendite getrieben. Er kann aber umgekehrt auch als Vertrauensvorschuss für den Hotelmarkt und die Hotel-lerie gewertet werden, da solche Käufer davon ausgehen, dass sich das jeweilige Haus etabliert und die erwarteten Ergebnisse auch tatsächlich einfährt. Sicherlich profitieren Hotelimmobilien dabei aber auch von dem generellen Trend in der Immobilienwirtschaft – der so genannte Forward Deal ist derzeit in vielen Nutzungsarten beliebt.


Fazit und AusblickDie Vorzeichen, dass sich die Hausse am Hotelinvestmentmarkt 2017 fortsetzt, stehen gut: Die Wirtschaftslage ist solide, außer-dem steigen die Tourismuszahlen vielerorts weiter an. Dazu kommt, dass die potenziellen Anleger zahlreicher werden. Denn immer mehr Investoren wissen die Renditechancen einer Betreiber- immobilie und auch deren Risiken adäquat einzuschätzen. Hotel-immobilen scheinen demnach weiter auf dem Weg aus der Nische zu sein. Allerdings ist es fraglich, ob das Angebot kurz- bis mittel-fristig breit genug bleibt, da vor allem neue Eigentümer ihre Immo-bilien vorerst halten werden. Umso wichtiger dürfte es für Kauf-interessenten werden, durch mögliche neue Blickwinkel und kreative Ansätze zusätzliche Potenziale zu erkennen und auszu- schöpfen.

Ursula Kriegl ist Executive Director bei derErnst & Young Real Estate GmbH in Mü[email protected]

Moritz Sanoner ist Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in [email protected]


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Ergänzung zum Hotel?

Hotelimmobilien boomen – aber das Angebot wird zunehmend knapper, die Preise steigen. Anleger weichen längst auf B- und C-Lagen aus. Auch ausländische Märkte profitieren vom Anlagedruck. Es könnte sogar noch weiter gehen: auf das Wasser.

Renditechancen abseits des Mainstreams Die Rede ist von Kreuzfahrtschiffen. Die Industrie boomt seit Jahren und erfreut sich an stetig wachsenden Passagieraufkommen. Die Schiffe sind als Anlageklasse für institutio-nelle Anleger und Finanzinvestoren noch nicht entdeckt, aber langfristig durchaus eine Option. So zeigt das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017 unseres Hauses: Schon jetzt meint jeder dritte professionelle Anleger, dass schwimmende Hotels eine denkbare Ergänzung zu konventionellen Hotelinvestments sein könnten. Voraussetzung sind allerdings langfristige Pachtverträge und – selbstverständlich – professionelle Betreiber.

Vertrauen als BasisEine Hürde, die allerdings zu nehmen sein wird: Die erste Assoziation beim Thema Invest-ments und Schiffe sind für viele Anleger Container. Hier boomten über lange Zeit Fonds, die allerdings nicht alle in dem Maße Erfolg brachten, wie sich die Anleger das erhofft hatten. Wollen sich Kreuzfahrtschiffe als Ergänzung zur Hotelimmobilie etablieren, bieten sich vor diesem Hintergrund womöglich direkte Investments in einzelne Assets eher an als (Blind-)Poollösungen über Fonds – je konkreter, desto besser. Denn gerade bei jungen Anlageformen spielt Vertrauen eine noch größere Rolle als sonst. Und auch wenn den Schiffen, anders als bei Immobilien, kein Grund und Boden zugeordnet werden kann, steht dem Investment doch ein erheblicher Vermögenswert mit einer – wenn auch eingeschränk- ten – Zweitverwendungsfähigkeit gegenüber. Ähnlich wie bei Pachtverträgen mit Hotel-betreibern kann durch die Absicherung der Verträge über Garantien und Patronatser-klärungen zusätzlich Vertrauen geschaffen werden.

Expansion durch PachtverträgeAber die Vorteile liegen nicht nur auf Seiten der Investoren. Auch die großen Player der Industrie, die heute fast überwiegend auch Eigentümer der Schiffe sind, könnten von einem Sale-and-lease-back profitieren. Denn ähnlich wie bei Hotelbetrieben erlaubt auch hier eine Asset-light-Strategie ein stärkeres Wachstum durch geringeren Kapitaleinsatz. Ein weiterer Vorteil ist, dass sich die Bilanzen der Kreuzfahrtunternehmen verschlanken. Durch das Senken der Bilanzsumme verbessert sich die Eigenkapitalquote. Freigesetzte Mittel können für gezielte Investitionen in neue Geschäftszweige verwendet werden. Damit wird eine hohe Flexibilität gewährleistet, die in Hinblick auf sich derzeit sehr stark verändernde Kundenanforderungen auch dringend notwendig ist.

Investition in Neubau oder BestandDie relevanten Fragen ähneln denen des klassischen Immobilieninvestments: Stehen bei einem Neubau der Betreiber, der Schifftyp sowie die Werft fest und bietet das jeweilige Projektcontrolling ausreichend Sicherheit, dass Termin- und Kostenrahmen eingehalten werden? Bei bereits bestehenden Schiffen ist das Investment natürlich bereits greifbarer, und aus der Historie (Auslastung, Cash-flow, Instandhaltung etc.) sollten sich Schlüsse auf die Rentabilität der Zukunft ziehen lassen. Wie ist das jeweilige Schiff als Marke positi-oniert? Welche Routen/Regionen fährt es ab, in welchem Preissegment bewegt es sich? Entscheidend allerdings wird sein – und auch hier lohnt der Vergleich mit Hotelimmobilien – wie Reparaturen, Instandhaltungsverpflichtungen und Ersatzbeschaffungsmaßnahmen für die Ausstattung (FF&E) zwischen Pächter und Verpächter vertraglich geregelt werden können.


FazitKreuzfahrtschiffe sind faktisch längst schwimmende Hotels. Pro-fessionelle Anleger, die in konventionelle Hotels investieren, können sich erstaunlich oft vorstellen, Kreuzfahrschiffe als Ergänzung ins Portfolio zu nehmen. Besonders wichtig ist dabei allerdings die Absicherung der Pachtzahlungen über lange Laufzeiten sowie er-fahrene und finanziell nachhaltige Betreiber von Kreuzfahrtschiffen. Durch die Vorreiterrolle in diesem Segment locken lukrative Rendi-ten, die den Mut der Investoren belohnen könnten.

Christoph Eichbaum ist Manager bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Hamburgchristoph.eichbaum.de.ey.com

Investitionen in Kreuzfahrtschiffe

Mögliche Vorteile für Anleger/Investoren Enabler/Voraussetzungen Mögliche Vorteile für Betreiber

• Lukratives Risiko-Rendite-Verhältnis

• Hotelnahes Anlageprodukt mit standardisierten Kennzahlen

• Industrie ist geprägt durch markter- probte Produkte und erfahrene Betreiber

• Günstiges Marktumfeld mit kontinuierlich steigenden Passagierzahlen

• Langjährige Pachtverträge

• Absicherungsmechanismen über Pacht- garantien und Patronatserklärungen

• Besicherungsfähigkeit der Assets durch Zugang zum Fremdkapitalmarkt

• Klare Regelung der Verantwortlichkeiten bei laufenden Instandhaltungen und Trockendockarbeiten

• Fokussierung auf das Kerngeschäft

• Möglichkeit, vom günstigen Investitionsklima zu profitieren

• Stärkung der Eigenkapitalquote durch Senken der Bilanzsumme

• Möglichkeit für weniger risikobehaftetes Wachstum


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Versorgungswerke im Vorteil

Aktuell gibt es 89 öffentlich-rechtliche Pflichtversorgungseinrichtungen der so genannten verkammerten freien Berufe. Mit einem Investitionsvolumen von rund 175 Milliarden Euro gelten Versorgungswerke am Immobilienmarkt als wesentlicher Marktteilnehmer.

Pflichtversicherung freier Berufe Die Rentenreform durch Adenauer von 1957 versagte Mitgliedern der sogenannten freien Berufe die Möglichkeit einer freiwilligen Versicherung in der gesetzlichen Rentenversiche-rung. Als Folge wurden nach und nach unterschiedliche Versorgungswerke auf Landes- ebene etabliert, um die Altersvorsorge dieser Berufsgruppen zu sichern. Für die Mitglieder der berufsständischen Versorgungswerke ergeben sich durch die eigenständigen Struktu-ren viele Vorteile. Während das gesetzliche Rentensystem umlagefinanziert aufgebaut ist, basiert das Finanzierungssystem der Versorgungswerke auf Kapitalanlagen. Die aus den überwiegend hohen Einkommen resultierenden erheblichen Beitragszahlungen führen zu einem permanent steigenden Kapitalstock, welchen es zu attraktiven Konditionen am Kapitalmarkt zu investieren gilt.

Anlagevolumen steigt Das Anlagevolumen der 89 Einrichtungen liegt insgesamt bei etwa 175 Milliarden Euro. Es hat sich in den vergangenen 30 Jahren verzehnfacht. Rund drei Viertel der Kapital-anlagen sind dabei Ärzten, Zahnärzten, Tierärzten und Apothekern zuzuordnen. Die Anlage- strategien der Versorgungswerke sind meist intransparent. Teilweise agieren Versorgungs- werke autonom mit in der Regel überschaubaren Investmentspezialisten. Häufig überneh-men auch Versorgungskammern die Kapitalanlagenverwaltung für mehrere Einrichtungen. So können in einer Kammer die Kapitalanlagen von über zehn Werken gebündelt werden. Dies ermöglicht Synergieeffekte beim Ressourceneinsatz und dem Know-how von Spezia-listen. Vor dem Hintergrund der stetig steigenden Anlagevolumen in Verbindung mit dem derzeitigen Niedrigzinsumfeld ist dies von außerordentlich großer Bedeutung, um lang-fristig die Altersvorsorge der freien Berufe zu sichern.

Immobilien mit 12 Prozent gewichtetIm Gegensatz zu Versicherungen, die einer vergleichsweise strengen Regulierung unter-liegen, sind Versorgungswerke deutlich freier in ihrer Anlageentscheidung. Der regulatori-sche Spielraum spiegelt sich in der Vermögensallokation wider. Während Versicherer die Beiträge ihrer Kunden zu mehr als 85 Prozent in festverzinsliche Papiere investieren, setzen Versorgungswerke weitaus häufiger auf alternative und höher verzinste Anlageformen. Neben Aktien und nicht festverzinslichen Wertpapieren sind auch Immobilien ein wesentlicher Vermögensbestandteil der Portfolios. Rund 12 Prozent sind im Durchschnitt in Grund-stücke, Immobilien und Immobilienfonds investiert. Der Anteil bei Versicherungen liegt deutlich darunter, wenngleich er in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen ist.

Spezialfonds bevorzugtSpezialfonds sind bei Immobilieninvestitionen ein beliebtes Investmentvehikel. Durch das professionelle Assetmanagement der Kapitalanlagegesellschaften in Verbindung mit dem in der Regel guten Marktzugang zu attraktiven Investmentopportunitäten konnten sich etliche Fondsmanager in den vergangenen Jahren etablieren. Die jeweiligen Einrichtungen erreichen zudem häufig nicht die erforderliche kritische Größe, um Investmentmanager für einzelne Anlageklassen vorzuhalten. Sie suchen daher den indirekten Weg über externe Fonds manager. Im Jahr 2016 waren etwa 1.470 Milliarden Euro in Spezialfonds investiert. Dabei entfallen rund 21 Prozent auf Altersvorsorgeeinrichtungen wie Versorgungswerke und Pensionskassen. Gemäß Zahlen des Branchenverbandes BVI liegen im Jahr 2016 die Neuanlagen der Altersvorsorgeeinrichtungen in Spezialfonds mit knapp 25 Milliarden Euro


deutlich über Neueinlagen von Versicherungsgesellschaften (17 Milliarden Euro). Und dies, obwohl Versicherungen grundsätz-lich über ein deutlich größeres Anlagevolumen verfügen als Ver- sorgungswerke.

Track-Record und Lead-Investor Bei der Investition in Immobilienspezialfonds achten Versorgungs-werke neben der Investitionsstrategie des Fonds vor allem auf den Track-Record der Kapitalanlagegesellschaft. Zudem wird häufig erwartet, dass ein Lead-Investor (im Idealfall ein anderes Versor-gungswerk) bereits eine Kapitalzusage getroffen hat. Regelmäßig werden dabei externe und produktunabhängige Berater mit der Manager-Selektion beauftragt.

Alternative Investmentvehikel als OptionNeben Immobilienspezialfonds sind auch so genannte Umbrella- Fonds immer häufiger eine Option. Sie ermöglichen beispielsweise den Einsatz passgenauer und flexibler Immobilienspezialisten für unterschiedliche sektorale und geografische Segmente, um das immobiliare Risiko zu reduzieren. Denn es handelt sich dabei um Vehikel, die mehrere Teilfonds oder Segmente umfassen. Die Rechte der Investoren und Gläubiger beschränken sich in der Regel auf die Vermögenswerte des jeweiligen Teilfonds. Entsprechend sind die Teilfonds wirtschaftlich und rechtlich eigenständig. Die Trennung der Wertschöpfung in Asset Management und Administration er-höht zudem die Spezialisierung und reduziert Kosten.

Klassische Direktanlagen weiterhin im FokusNicht nur Investitionen in indirekte Immobilienvehikel, sondern auch Direktanlagen steigen in der Gunst der Versorgungswerke. Nicht selten ist das direkt gehaltene Immobilien-Exposure über die vergangenen Jahre um 20 Prozent gewachsen. Die Möglichkeit der aktiven Steuerung und Beeinflussung der Wirtschaftlichkeit so-wie das positive Image von Betongold sprechen häufig für direkte Immobilieninvestitionen. Hinzu kommt ein starkes „Wir-Gefühl“. Entscheidungsträger von Versorgungswerken sind in der Regel selbst Mitglieder. Sie entscheiden somit über ihre eigene Alters-vorsorge und die der Kollegen. Direkte Sachanlagen ermöglichen dabei eine eindeutige Identifikation mit dem Investitionsobjekt. Aufgrund der Ressourcenknappheit und dem Mangel an eigenem Immobilien-Know-how bedienen sich Versorgungswerke bei der Objektsuche immer häufiger den Diensten spezialisierter Berater.

Immobilienfinanzierung gewinnt an BedeutungEine weitere Option ist die Finanzierung von Immobilien anstelle des Erwerbs. Im Jahr 2014 waren etwa drei Prozent des Anlage-volumens von Versorgungswerken in Beteiligungen wie Private Equity oder Mezzanine-Kapital investiert. Der aktuelle Nachfrage-überhang am Immobilienmarkt dürfte dazu führen, dass Versor-gungswerke im Wertschöpfungsprozess einen Schritt nach vorne gehen und sich noch häufiger an der Entwicklung von Immobilien beteiligen. Auf der einen Seite erscheint dies paradox – denn Ver-sorgungswerke sind konservative Anleger, und die Finanzierung

von Projektentwicklungen über Mezzanine-Darlehen oder Eigen-kapitalbeteiligungen bedeuten zunächst einmal ein höheres Risiko. Auf der anderen Seite stehen eine feste Verzinsung und die Aus-sicht, über Equity-Kicker eine zweistellige Rendite zu erzielen. Zu-dem können über Covenants, Cost-overrun-Garantien oder eine nachrangige Besicherung im Grundbuch Risiken adjustiert werden.

FazitVersorgungswerke haben in ihrer Investmentstrategie wesentliche Vorteile gegenüber Versicherungen: Sie sind weniger reguliert und somit flexibler. Viele Einrichtungen nutzen dies, indem sie auf höhere Anlagequoten bei ertragreicheren Asset Klassen setzen. Dazu zählen auch Immobilien. Das Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt 2017 zeigt, das Versicherungen/Pensionsfonds und andere Altersvorsorgeeinrichtungen wie Versorgungswerke, in diesem Jahr zu den aktivsten Käufergruppen am Immobilien-markt zählen werden. Im Fokus bei Direktanlagen stehen dabei Core-Immobilien in Deutschland. Zur geografischen und sekto-ralen Allokation werden zudem vermehrt indirekte Immobilienan-lagen gesucht. Immobilienspezialfonds gelten hierbei als Favorit. Die Knappheit an attraktiven Investmentopportunitäten umgehen Versorgungswerke vermehrt über die Vergabe von Mezzanine Darlehen oder Eigenkapitalbeteiligungen.

Benedikt Huber ist Manager bei derErnst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]

Alexander Kübel ist Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]


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tyComeback der Immobilien-M&As

Im zweiten Halbjahr 2016 machten zwei große Private Equity-Deals von sich reden: Zum einen der Kauf eines städtischen Wohnungsunternehmens in Thüringen mit 6.500 Wohneinheiten und zum anderen die Übernahme eines Immobilienunternehmens mit Sitz in Frankfurt mit rund 100 Gewerbeimmobilien im Wert von 3,6 Milliarden Euro.

Anteil von 25 Prozent Sind Private Equity-Unternehmen (PE) damit wieder zurück? Nach den Boomjahren 2006/ 2007, als die großen US-Player den deutschen Markt für sich entdeckt hatten, schien es eher ruhig um das Thema geworden zu sein. Fakt ist aber: Die Realität spricht eine etwas andere Sprache, wie eine Langzeitbetrachtung unseres Hauses zeigt. Mehr als 200 M&A- Transaktionen von inländischen Unternehmen aus der Immobilienbranche wurden hierfür herangezogen. Und demnach sind PE-Unternehmen fortwährend ein wesentlicher Player bei der Übernahme von Immobilienunternehmen gewesen. Zwischen 2005 und 2016 machten sie käuferseitig einen Anteil von knapp einem Viertel aller Transaktionen aus.

Unterschiedliche ZyklenDabei gab es drei Zyklen mit jeweils auffallend unterschiedlicher Dynamik. In den ersten vier Jahren des Betrachtungszeitraum (2005 bis 2008) war die Zahl der Deals mit PE-Beteiligung überdurchschnittlich hoch, ihr Anteil lag bei 34 Prozent aller Transaktionen in diesem Zeitraum. In den Krisenjahren (2009 bis 2012) sank der Anteil dann erheblich und lag nur noch bei 12 Prozent. Seitdem ist das Gewicht von PE-Übernahmen wieder deutlich gestiegen – auf rund 28 Prozent. Nach den klassischen Immobilienunternehmen sind PE-Investoren damit in der jüngeren Vergangenheit die zweitstärkste Käufergruppe.

n 10 % Asset, Facility & Property Manager

n 7 % Banken/Versicherungen

n 31 % Bestandshalter

n 10 % Immobilien/REITs n 12 % Sonstige

n 2 % Öffentliche Hand n 24 % Privat Equity

n 4 % Projektentwickler Verteilung der Käufergruppen bei Immobilien-M&As in den vergangenen 10 Jahren nach Anzahl der Transaktionen

Top sellers, top buyers: PE seit 2013 bei den Käufern wieder weit vorne


Christina Angermeier ist Manager bei derErnst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]

Dr. Dominique Pfrang ist Manager bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]

Zielobjekte: Bestandsunternehmen PE-Unternehmen kaufen dabei in erster Linie Unternehmen mit großem Immobilienbestand, um sich indirekt den Zugriff auf die Objekte und die damit verbundenen Werte zu sichern. Rund 9 von 10 PE-Transaktionen zielen darauf ab. Auch auf der Verkäuferseite sind PE-Unternehmen aktiv. Meist geht es dabei um die Monetari-sierung des Unternehmenswertes.

15 %

13 %

13 %

7 %

Monetisierung des Unternehmenswertes

wirtschaftliche Schieflage

keine Angabe

Konzentration auf Kerngeschäft

strategische Schieflage

52 %

Gründe für den Exit: Warum PE-Unternehmen verkaufen

FazitEs ist mehr als deutlich, dass PE-Häuser tatsächlich wieder als Käufer am deutschen Immobilienmarkt zurück sind. Mehr noch: Sie waren mehr oder weniger immer da. Fraglich bleibt, ob es sich bei den jüngsten Engagements nur um eine vorübergehende selek-tive Zielsetzung im Sinne einer Ergänzung der Anlagestrategie handelt, die vor allem durch das Niedrigzinsumfeld motiviert ist. Es ist durchaus denkbar, dass PE-Unternehmen auch langfristig wie-der einen stärkeren Fokus auf die Immobilie legen.


Imm

obili

enfo

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Fondsstrategie in Niedrigzins-Zeiten

Deutschland als Region, Büro und Wohnen als Nutzungsart – das ist die klassische Anlagestrategie bei der Mehrheit deutscher Immobilienfonds. So sehr dies auch nachvollziehbar ist: Es wird ein Umdenken stattfinden müssen. Oder zumindest ein Weiterdenken. Erkennbar ist es bereits.

Komfort-Zone erweitern Sicherlich ist Deutschland als Immobilienstandort weiterhin attraktiv; jüngst wurde dies im EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017 bestätigt. Außerdem ist der Markt inzwischen sehr transparent – das war vor wenigen Jahren noch anders. Und nicht zu ver-gessen: Die meisten Akteure verfügen über entsprechende Erfahrung in den von ihnen favorisierten Nutzungsarten. Dass Immobilienfonds weiterhin innerhalb ihrer Komfort- Zone investieren, ist vor diesem Hintergrund nicht verwerflich. Allerdings ist die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien mit Mietern guter Bonität und nachhaltigen Er-tragsaussichten sehr hoch. Nicht jedoch die Verfügbarkeit – das Angebot solcher Produkte ist begrenzt und wird zunehmend knapper. Die Folge: Hohe Preise für die klassischen Nutzungsarten. Daran dürfte sich wenig ändern. Viele Marktteilnehmer gehen davon aus, dass das Zinsniveau mittelfristig niedrig bleibt und Immobilien daher mindestens noch in den kommenden 2 bis 3 Jahren eine äußerst gefragte Anlageklasse bleiben. Fonds-, Port-folio- und Asset Manager stehen daher vor großen Herausforderungen: Der Druck auf die Immobilienrenditen wird weiter zunehmen. Es gilt, die Komfort-Zone zu erweitern.

Diversifikation und NischenEin denkbarer Ausweg ist die Diversifikation des Portfolios und das Identifizieren geeigneter Nischen. Beispiele sind

• Investition in andere Nutzungsarten (Studentenwohnungen, Logistik, Unternehmens- immobilien, Betreiberimmobilien wie Hotels oder Gesundheitsimmobilien, Hybrid- Immobilien mit gemischter Nutzung wie zum Beispiel Einzelhandel, Hotel, Serviced Apartments und klassisches Wohnen in einer Immobilie oder in einem Ensemble)

• Investition in Projektentwicklungen (Neubau oder Revitalisierung von Bestands- objekten); in der Regel durch so genannte Forward Deals, also Sicherung der Immobilie bereits vor (Um-)Baubeginn

• Regionale Diversifikation• Sekundär- oder Regionalmärkte in Deutschland (A-Lagen in B-Städten und B-Lagen

in A-Städten; Ziel sind hochwertige Gebäude mit langfristigen Mietverträgen zu dennoch vergleichsweise günstigen Preisen)

• Core-Objekte in attraktiven ausländische Märkte wie Nordamerika, Asien oder Australien

Im Ansatz bereits erkennbarSolche Strategien spiegeln sich in Ansätzen bereits in der Praxis wider. So zeigt eine aktuelle Auswertung des Fondsverband BVI: Bei Immobilienspezialfonds ist der Anteil von Büroimmobilien in der vergangenen fünf Jahren von 52 Prozent auf rund 40 Prozent zurückgegangen. Und dies, obwohl die Büroimmobilie in Deutschland gegenwärtig ein Comeback erfährt. Der Anteil von Handels- und Gastronomieimmobilien dagegen hat sich von 19 Prozent auf 27 Prozent erhöht.


Markteintritt mit Barrieren Nur zeigen sich bei der Erweiterung des Anlagespektrums immer wieder die typischen Markteintrittsbarrieren. Dazu zählen Informa-tionsdefizite, höhere Transaktionskosten oder auch Wechselkurs-risiken. Wie bei grundsätzlich jeder Immobilieninvestition gilt daher auch hier: Der Aufbau von Expertenteams mit Spezialwissen, die Kooperation mit erfahrenen, finanzstarken Partnern oder die Zu-sammenarbeit mit lokalen Teams ist von großer Bedeutung. Als Alternative oder Ergänzung bleibt die Möglichkeit, über entspre-chende Maßnahmen im Asset Management an den Beständen zu arbeiten.

Fazit und AusblickDeutsche Immobilienfonds sind offener geworden für Strategien abseits des Mainstream: Perspektivisch werden neue Sekundär- und Regionalmärkte sowie das Ausland attraktiver, aber auch Projektentwicklungen (Forward Deals) und ehemalige Nischen- Nutzungsarten wie Hotels oder Gesundheitsimmobilien. Erfolgs-kritisch ist dabei die Frage, wie mit den jeweiligen Markteintritts-barrieren umzugehen ist. Für solche Akteure, die weiterhin auf traditionelle Nutzungsarten und Deutschland als Zielregion setzen, wird es darauf ankommen, die jeweilige Asset Management-Kom- petenz auszubauen, um Renditepotenziale durch Verbesserung der Mieterstruktur, architektonische Aufwertung, Re-branding oder energetische Optimierung heben zu können.

Christina Angermeier ist Manager bei derErnst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]


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tAlles wird anders

Ob Logistik, Lager, Handel: Viele Immobilien lassen sich nicht mehr eindeutig einer konkreten Nutzungsart zuordnen. Zumindest nicht langfristig. Asset Manager sollten das durchaus forcieren.

Keine klaren Grenzen mehr Lange galt: In einer Logistikimmobilie werden Güter gelagert und von dort aus verteilt. Diese Grenzen sind längst aufgebrochen. In Logistikimmobilien findet – Stichwort E-Commerce – mittlerweile auch Handel statt. Und Lagerhallen sind – diesmal Stichwort Zulieferer und Vorproduktion – längst auch Raum für industrielle Fertigungsstraßen ge-worden. Andersherum sind zentral gelegene Handelsimmobilien – hier lautet das Stichwort letzte Meile – immer häufiger auch Logistikimmobilien. Denn sie werden in Teilen für die Auslieferung von Waren genutzt. Es gibt mittlerweile sogar Plattformen für gewerblich genutzte Flächen, die ähnlich wie bei AirBnB an dritte (in diesem Fall gewerbliche) Nutzer zur Untermiete vermittelt werden. An solche, die kurzfristig Lagerflächen benötigen, bei-spielsweise für den E-Commerce. Die eigentliche Flächennutzung muss nicht zwangsläufig etwas mit Logistik zu tun haben.

Grundsätzliche FlexibilisierungWenn man den Gedanken weiterspinnt, könnte das Aufbrechen der traditionellen Nutzungs- grenzen in einer grundsätzlichen Flexibilisierung der Immobilienlandschaft münden. Die Idee wurde im vergangenen Jahr auf einer Innovationstagung des ZIA kurz, aber dafür umso plastischer diskutiert: Eine innerstädtische Immobilie dient zeitweilig der Logistik, dann wird sie ein Budget-Hotel und anschließend ein Shopping-Center. Lassen wir einmal die baurechtlichen Restriktionen außer Acht, so wäre dies durchaus im Sinne der Dynamik, die wir heute in vielen Nutzungsarten und Geschäftsfeldern sehen. Gewerbliche Mietver-träge laufen heute kaum noch über zehn Jahre. Wer kann in Zeiten, in denen sich Innova-tionszyklen je nach Branche in Monaten oder gar in Wochen bemessen, noch zehn Jahre in die Zukunft blicken? Wenn bei Hotel- oder Handelsimmobilien die Anfangsinvestitionen niedrig gehalten werden können und eine kurze Nutzungsdauer zum Standort passt – warum sollen sie dann nicht eine mögliche Folgenutzung für Logistikimmobilien sein?

FazitImmer wieder neue Nutzungen in ein und derselben Immobilie, natürlich durch entsprechende bauliche Maßnahmen flankiert, und dies in immer kürzeren Zyklen - in den meisten Fällen wird es bei einem Gedankenspiel bleiben, die regulatorischen und wirtschaftlichen Hürden für einen permanenten Nutzungsschwenk sind hoch. Dennoch sollten Asset Manager zu-mindest eine Umnutzung im Kleinen durchaus häufiger durchspielen. Wie und wo lassen sich im gegebenen baurechtlichen Rahmen mit geringem Aufwand alternative Nutzungen unterbringen? Die Flexibilisierung von Flächen wird in den kommenden Jahren sicherlich nicht unwichtiger werden.


Dietmar Fischer ist Partner bei derErnst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]


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Steuer als Stolperstein

Deutschland ist der zweitgrößte Markt für studentisches Wohnen – zumindest mit Blick auf die Transaktionszahlen der entsprechenden Immobilien. Nur in Großbritan-nien wird noch mehr in die Anlageklassen investiert als hierzulande. Ein Grund für die Nachfrage in Deutschland: Die Renditen sind attraktiv, das Risiko ist überschaubar. Sofern die Steuer nicht zum Problem wird – und die Rendite nachträglich schmälert.

Umsatzsteuer als Faktor Studentisches Wohnen ist in seiner steuerlichen Betrachtung keineswegs mit der „normalen“ Wohnung gleichzusetzen. Die Mietverträge sind oft kurz. Teilweise sind sie nur 3 oder 4 Monate lang. Grundsätzlich gilt: Vertragslängen unter 6 Monaten können aus steuerlicher Sicht kritisch sein. Kurzfristige Vermietungen – ähnlich wie bei einem Hotelbetrieb – rufen in der Regel eine Umsatzsteuerpflicht hervor. Aus Eigentümersicht ist aber eine umsatz-steuerfreie Vermietung anzustreben – denn der Student als Nutzer hat eine faktische finanzielle Belastungsgrenze. Es gibt einen Betrag, der er zu zahlen gewillt und in der Lage ist. Dem Studenten ist es dabei egal, ob der Betrag einen Umsatzsteueranteil enthält oder nicht – solange der Gesamtpreis dadurch nicht erhöht wird.

Ertragssteuerbelastung bei InvestmentfondsZu beachten ist außerdem: Oft wird nicht nur die Wohnung, sondern auch Mobiliar ver-mietet – oder sonstige Zusatzleistungen und Services vom W-Lan bis zur Zimmerreinigung. Dies birgt die Gefahr, dass solche Gesamtangebote als so genannte aktive unternehme-rische Bewirtschaftung der Immobilie zählen – ertragsteuerbefreite Investmentfonds können dadurch Gefahr laufen, ihren steuerfreien Status einzubüßen. Auch hier gilt als Faustformel: Handelt es sich um eine reine Wohnraumüberlassung gegebenenfalls mit Mobiliar oder treten erhebliche weitere Leistungen hinzu?

Gewerbesteuer auf MieteinnahmenDrittes und letztes Beispiel: Der Betreiber spielt eine wesentliche Rolle. Beziehungsweise die Frage, ob der Betreiber gesellschaftsrechtlich vom Eigentümer getrennt ist. In vielen Fällen kann es günstiger sein, wenn eine eigene Betreibergesellschaft über Untermiet-verträge an die jeweiligen Studenten vermietet. Die Betreibergesellschaft unterliegt dann zwar der Gewerbesteuer. Dennoch ergibt sich bei einer entsprechenden Strukturierung immer noch eine Ersparnis gegenüber dem Fall, dass es sich um ein und dieselbe Gesell-schaft handelt. Abgesehen davon kann eine Trennung der Immobilien haltenden Gesell-schaft und der Betreibergesellschaft auch für den Verkaufsfall vorteilhaft sein.

FazitWer in Studentenwohnungen investiert, sollte sich der steuerlichen Fallstricke bewusst sein. Sich frühzeitig mit dem Thema zu beschäftigen, ist in jedem Fall ratsam. Die oben genannten Beispiele – Dauer der Vermietung, Anbieten von Zusatzleistungen, Trennung der Gesellschaften – seien dabei nicht als abschließende Aufzählung zu verstehen. So hat beispielsweise der – je nach Gesellschaft mögliche – Vorsteuerabzug durchaus Einfluss auf das Betriebsergebnis.


Patrick Faller ist Senior Manager bei derErnst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in München und Eschborn/[email protected]


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Wo die Start-ups der Immobilienbranche gründen

Berlin ist Start-up-Hauptstadt – das gilt auch für Start-ups in der Immobilien- wirtschaft

Die sogenannten PropTechs, also junge, technologieorientierte Unternehmen mit Property- Bezug, finden sich vor allem in Berlin. So zeigt eine Umfrage unseres Hauses, die wir ge-meinsam mit dem ZIA durchgeführt haben: 42 Prozent der befragten Start-ups haben die Hauptstadt als Gründungssitz gewählt. Befragt wurden 114 PropTechs, die zum größten Teil in den vergangenen drei Jahren entstanden sind. Aber auch andere Regionen boomen – die Ökosysteme für Gründer haben sich überall in Deutschland weiterentwickelt. Bayern ist der Umfrage zufolge ebenfalls attraktiv – dort haben 18 Prozent der Unternehmen ihren Gründungssitz. Vor allem der Raum München wird gesucht. Auf Rang drei folgt Hamburg.

FinTechs sind andersJe nach Teilsegment verschieben sich die räumlichen Präferenzen allerdings. Ein Beispiel sind Start-ups mit Fokus auf Finanztechnologien – wie etwa Crowdfunding-Plattformen, die Mezzanine-Kapital für Immobilien-Projektentwicklungen über Kleinanleger einsammeln. Die Unternehmen dieser Gruppe verteilen sich auf ein halbes Dutzend Standorte in ganz Deutschland. Darunter natürlich auch der Finanzplatz Frankfurt – wobei die Mainmetropole keineswegs so dominant ist, wie dies aus der Stärke im klassischen Finanzierungsgeschäft hätte abgeleitet werden können.

Der Kontakt wird gesuchtDas große Gewicht anderer Standorte bedeutet nun allerdings wiederum nicht, dass die sogenannten FinTechs die Nähe zur Bankenwelt meiden. Die Zusammenarbeit von Start-ups und etablierten Unternehmen spielt in der Immobilienwirtschaft generell eine wesent-liche Rolle. Knapp zwei Drittel der befragten PropTechs gibt an, dass sie entweder finan-ziell oder durch Wissenstransfer aus der Branche unterstützt werden. Nur setzt die Zu- sammenarbeit nun einmal keine direkte räumliche Nähe mehr voraus. Gerade technologie - offene Start-ups bauen offensichtlich nicht nur in ihrem Geschäftsmodell, sondern auch in der Kommunikation auf digitale Lösungen, um Entfernungen zu überbrücken – wie Video-telefonie oder auch Messenger-Services. Letztere ersetzen bei den jungen Generationen teilweise bereits die klassische E-Mail, sowohl im Privatleben als auch in der Kommunikation zwischen Unternehmen, sofern das Gegenüber mitspielt.

FazitBerlin ist die Start-up-Größe des Landes, aber je nach inhaltlichem Schwerpunkt spielen auch andere Regionen eine Rolle in der Standortwahl junger PropTechs. Etwa zwei Drittel der PropTechs werden von etablierten Unternehmen unterstützt, wobei jene nicht zwangs- läufig in der gleichen Region beheimatet sind – die Kommunikation läuft digital. Ob persön-licher Kontakt oder nicht: Etablierte Unternehmen der Immobilienwirtschaft sind in jedem Fall gut beraten, weiterhin den Austausch mit der PropTech-Szene zu suchen. Die Vergangen- heit hat immer wieder gezeigt, wie groß das disruptive Potenzial digitaler Technologien für fast jede Branche ist.


Dr. Lars Scheidecker ist Director bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]

Gerald Kremer ist Manager bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Mü[email protected]


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g Gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland müssen flächendeckend mit intelligenten Stromzählern ausgestattet werden. Die sogenannten Smart Meter sind neuerdings gesetzliche Pflicht, aber noch keineswegs auf der Agenda der Eigentümer angekommen.

Aus der Not eine Tugend machenSchon vor drei Jahren hatten sich 16 EU-Mitgliedsstaaten für den flächendeckenden Roll out bis 2020 entschieden. Insgesamt sind bereits 60 Millionen intelligente Strom-zähler installiert, überwiegend in Italien (36 Millionen ), Spanien (9 Millionen), Schweden (5 Millionen) und Finnland (3 Millionen). Bis 2020 soll die Zahl auf 195 Millionen anwach-sen. Deutschland handelt spät: Mit dem neu in Kraft getretenen Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende wurde ein Ansatz gewählt, der einen Rollout intelligenter Messsysteme ab 2017 vorsieht. Betroffen sind die Sparten Strom und Gas.

Chancen und RisikenDaraus ergeben sich Chancen und Risiken für Immobilienunternehmen. Eigentümer, die das Thema intelligenter Zähler in ihrem Portfolio frühzeitig forcieren, schaffen die Grund-lage für datenbasierte Innovationen im Bereich der Energieeffizienz durch Transparenz und Verfügbarkeit relevanter Daten. Je eher das Sammeln der Daten beginnt, desto schneller hat der Informationsbestand ein Niveau erreicht, aus dem sich Rückschlüsse beispielsweise auf sinnlose Energieverbräuche ziehen lassen. Smart Meter verbessern nicht nur die Datenqualität und zeigen Energieeinsparpotenziale auf, sie erlauben es dem Vermieter auch, seine internen Abrechnungsprozesse weiter zu automatisieren und so Prozesskosten zu reduzieren. Insgesamt profitieren beide Seiten: Die Verminderung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten erhöht den Immobilienwert, steigert aber auch die Attraktivität der Immobilie für Mieter. Der Immobiliennutzer hat außerdem den Vorteil, dass er seine Verbräuche für Strom, Gas, Wasser und Wärme über moderne Energiemanagement-Portale zentral einsehen und steuern kann.

Leise Revolution am Immobilienmarkt

Anforderungsfelder, die bei Smart-Metering-Lösungen zu bedenken sind

1

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6

Beschaffung der Geräte• Planung des Rollouts

• Bestellung der benötigten Geräte- und Hardwarekomponenten

• Lieferung und Einlagerung

• Einbauplanung der anstehenden Zählerwechsel im lokalen Workforce Management System

• Ausstattung der Monteure mit den Einbaulisten sowie den gelieferten Geräte- und Hardwarekomponenten

Mehrspartenauslesung• Auslesung unterschiedlicher Sparten,

um Synergieeffekte zu heben und Prozesse zu vereinheitlichen

SmartMeter Gateway

Anlagensteuerung• Kundenindividuelle Steuerung von

Licht, Lüftung, Kühlung und Heizung

• Allgemeine Steuerung von Strom und Wasser

SmartMeter Gateway

Montage• Fachgerechte Montage der

intelligenten Messsysteme

• Austausch der alten Zähler durch intelligente Messsysteme und Smart Meter Gateway

SmartMeter Gateway

Alter Zähler

IntelligentesMesssystem

Externe Tarifierung• Flexible Tarifierungsmöglichkeiten

• Präzise und spartenübergreifende Abrechnung der Verbrauchsmengen

• Effiziente und einheitliche Meter- to-Cash-Prozesse

Anbindung an die Mess- plattform• Verschlüsselte Übertragung der

Daten per Ethernet oder GSM in ein Iso-zertifiziertes Rechenzentrum

• Verknüpfung mit Backend-Systemen (bspw. Abrechnungssystem) der Prologis


Bündelung: Koordinierte AufgabeDie Anforderungen an Konzeption und Implementierung sind groß, zugleich ist das Feld der Dienstleister im Smart-Metering-Markt unübersichtlich. Eine Bündelung der Aufgabe im Sinne eines ko- ordinierten Vorgehens bietet sich an. Denn grundsätzlich gilt: Der Pflichteinbau der intelligenten Messtechnik erfolgt gemäß Mess-stellenbetriebsgesetz durch den grundzuständigen Messstellenbe-treiber. In der Regel ist dies der lokale Verteilnetzbetreiber. Ihm ist es vorbehalten zu entscheiden, wann welche Umrüstungen vorge-nommen werden. Immobilieneigentümer mit deutschlandweit ver-teilten Liegenschaften – sprich Liegenschaften in unterschiedli-chen Netzgebieten – können jedoch nur dann optimal von der intelligenten Messtechnik profitieren, wenn sie eine einheitliche und spartenübergreifende Smart-Metering-Lösung anstreben. Dies umfasst auch die nicht an das Strom- und Gasverteilnetz an-geschlossene Messtechnik für Strom, Gas, Wärme und Wasser mit ein – also alle Unterzähler zur nutzerscharfen Erfassung von Ver-brauchswerten für die Nebenkostenabrechnungen. An dieser Stelle kommen wettbewerbliche Messstellenbetreiber ins Spiel, die deutschlandweit agieren. Die obige Abbildung verdeutlicht den Unterschied beider Marktrollen sowie das Dienstleistungsspektrum eines wettbewerblichen Messstellenbetreibers.

Markt in BewegungWettbewerbliche Messstellenbetreiber übernehmen größtenteils auch Energieeffizienzdienstleistungen und bieten ihren Kunden Energiemanagement-Portale als Whitelabel-Lösung an oder arbei-ten an dieser Stelle mit Partnern zusammen. Der Markt befindet sich derzeit stark in Bewegung, eine Konsolidierung ist noch nicht in Sicht.

Fazit Die Auswirkungen auf den Immobilienbestand in Deutschland durch das Inkrafttreten des Gesetzes zur Digitalisierung der Energiewende sind tiefgreifend. Immobilieneigentümern ist dies noch nicht hin-reichend bewusst. Es handelt sich noch um eine leise Revolution. Die Herausforderung: Auf der einen Seite bedarf es einer klaren Konzeption, umfassender Marktkenntnis und natürlich Projekter-fahrung im Bereich der Energiewirtschaft. Erforderlich sind zudem eine entsprechende Expertise im Bereich kaufmännischer und technischer immobilienwirtschaftlicher Prozesse und nicht zuletzt ein ganzheitliches Verständnis immobilienwirtschaftlicher IT- System- und Datenbanklandschaften. Auf der anderen Seite birgt der Wandel Potenziale von der Optimierung der Energieeffizienz des Gebäudebestandes über die Schnittstellenminimierung und Effizienzsteigerung immobilienwirtschaftlicher Prozesse bis hin zur Entwicklung neuer Geschäftsmodelle.


Martin Hoffmann ist Manager bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in [email protected]

Unter-nehmensart

Messstellenbetreiber und andere Dienstleister

Zuständige NetzbetreiberMSB-Rolle Grundzuständiger Messstellenbetreiber Wettbewerblicher MessstellenbetreiberMSB-Leis- tungsprofil Standard Zusatz Pflicht Zusatz freiwillig Standard Zusatz Mehrwertdienste

• MSB gem. § 3 MsbG• Verwaltungspflicht § 11• Bereitst. Anzeigeein- heit/Onlineportal gem. § 25 Abs. 1 S. 2 MsbG• Bereitst. mehrtarif- fähige SMGW § 25 Abs. I S. 4

• Einbau von iMSys, SMGW u. Steuerungs- einrichtungen zum „netzdienlichen und marktorientierten Ein- satz“ auf Verlangen des Kunden gem. § 33 MsbG

• Leistungen gem. § 35 Abs. II MsbG, z. B. • Betrieb Vorkassen- system • Betrieb SMGW für Mehrwetdienste und sonst. Auftragsdienst- leistungen jeder Art

• Leistungen wie gMSB• frei wählbare Mess- stellen• bundesweit

• Leistungen wie gMSB• frei wählbare Mess- stellen• bundesweit

• Nutzung von iMSys Plattform für er- weiterte Geschäfts- modelle im Metering und darüber hinaus

Dienstleistungsspektrum eines wettbewerblichen MessstellenbetreiberSmart MeteringStrom, Gas ...

Meta Data Management

Verbrauchs- und Einspeise-transparenz

Automatische Geschäfts-prozesse

Kommunikation mit Markt- partnern

Kundenindivi-duelle Dienst-leistungsaspekte


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nBlockchain für effizientere Deals

Steigende Komplexität, verschärfte regulatorische Anforderungen und die Vielzahl an Interdependenzen zwischen den Akteuren – die Hürden bei Immobilientransaktionen sind groß. Allein der Umfang an zu prüfenden Informationen, sei es aus abgeschlos-senen oder geplanten Deals, ist enorm. Selbst unter Zuhilfenahme moderner Daten-verarbeitungstechnologien ist damit ein erheblicher Zeit- und Kostenaufwand ver-bunden – der sich aber über die Blockchain-Technologie reduzieren ließe.

Transaktionsunterstützung mit der Blockchain-Technologie Die Blockchain ist vereinfacht gesagt ein dezentrales, kettenförmiges Transaktionsprotokoll, das durch ein extensives Netz an Validierungsstellen gesichert wird. Das Datenbanksystem kann öffentlich (Public Blockchain) oder einer definierten Gruppe (Private Blockchain) zugänglich sein – auch eine Kombination aus beidem ist möglich. Die Art der Transaktion ist dabei zunächst zweitrangig – am bekanntesten dürften monetäre Transaktionen sein – prinzipiell handelt es sich aber zunächst stets um Informationen, also Daten. Jede neue Transaktion wird der Kette in Form eines neuen, dann unveränderlichen Blocks hinzuge-fügt. Dabei wird die Transaktion durch einen Verschlüsselungs- und Verifizierungsalgorith-mus gesichert, der durch die massive Zahl der Validierungsstellen parallel geprüft wird. Somit müsste ein Dritter zur erfolgreichen Manipulation der Transaktionskette die größte Zahl der Validierungsstellen der Blockchain korrumpieren, was technisch nahezu unmög-lich ist – Kritiker der jungen Technologie führen hiergegen eine prominente Ausnahme ins Feld, die jedoch durch Schließen der entsprechenden Sicherheitslücke nicht mehr auf-treten sollte.

Unabhängig, neutral, sicher, vielfältig, transparentDie Blockchain-Technologie zeichnet sich durch vier maßgebliche Charakteristika aus. • Unabhängigkeit: Das Protokoll (die Datenbank) ist nicht auf einem Server zentral

gespeichert, sondern dezentral in einem Netz verteilt. • Neutralität und Sicherheit: Das System der Informationsverarbeitung und Validierung

der Transaktionen „gehört niemandem“, sondern bewertet die Informationen neutral und sicher.

• Vielfalt: Jede Art von Information kann über diese Technologie übertragen werden. Die Informationen werden (inklusive der Transaktionshistorie) in Blöcken abgelegt.

• Transparenz: Die Informationen zu Transaktionen können zu jeder Zeit und auch rück-wirkend nachvollzogen werden.

Funktionsweise der Blockchain-Technologie Da wir das Beispiel einer Geldtransaktion ohnehin schon genannt haben, sei es hier erneut herangezogen, um die Blockchain-Technologie exemplarisch darzustellen: Person oder Einrichtung A sendet Geld an Person oder Einrichtung B im Gegenzug für eine Leistung (wie im Rahmen eines Mietvertrags für die Nutzung einer Immobilie).


Schnelle, sichere und kostengünstige TransaktionsprozesseBlockchain dient in erster Linie der Vereinfachung von Transaktio-nen. Der Umfang nicht wertschöpfender Tätigkeiten wird reduziert. Gleiches gilt für den hiermit verbundenen Kosten- und Zeitauf-wand. Bezogen auf Immobilientransaktionen bedeutet dies – um ein Beispiel zu nennen: Transaktionen können schneller verifiziert und durchgeführt werden, und zwar ohne das Zutun einer dritten Partei wie einer Bank oder eines Notars (sofern das jeweilige Rechtssystem bezogen auf den Kaufgegenstand dies zulässt). Die Sicherheit der Transaktionen wird durch die Verifizierung der Dokumente gewährleistet. Denkbar sind hier digitale Zertifikate. So könnten beispielsweise Grundbuchauszüge und deren Echtheit in kürzester Zeit überprüft werden und somit Immobilientransakti-onen zum einen erheblich günstiger und zum anderen erheblich schneller durchgeführt werden.

Der intelligente VertragIn diesem Zusammenhang ist es den Akteuren außerdem möglich, sogenannte Smart Contracts zu implementieren. Die Vertrags-konditionen von Smart Contracts können automatisch verifiziert werden. Daraufhin können – ebenfalls automatisch – entsprechende Reaktionen ausgelöst werden. Die Verpflichtungen aus einem Ver-trag lassen sich so mit weniger „händischem“ Aufwand erfüllen. Die Digitalisierung von Immobilientransaktionen ermöglicht zu-künftig zudem den verstärkten Einsatz von Kryptowährungen, die

ebenfalls auf der Blockchain-Technologie basieren. In der Immobili-enwirtschaft könnten so beispielsweise Bitcoins und Ether Coins zur Hinterlegung von Kautionen und zur regelmäßigen Zahlung des Mietzinses genutzt werden.

Fazit Die Immobilienwirtschaft bietet eine Reihe von Einsatzmöglichkeiten für die Blockchain-Technologie. Vor allem die Minimierung von impliziten Transaktionskosten (zeitlich und monetär) ist hierbei hervorzuheben. Auch die erhöhte Sicherheit von Transaktionen durch die dezentrale Verifizierung relevanter Daten und Dokumente ist zu nennen. Der Einsatz der Blockchain-Technologie hat das Potenzial, die Wirklichkeit des Immobilientransaktionsgeschäfts erheblich zu verändern – jedoch steht die Entwicklung in diesem Bereich noch am Anfang, es handelt sich um eine sehr junge Tech-nologie. Das massive weltweite Investment in Blockchain-Start-ups – weit mehr als eine Milliarde US-Dollar im vergangenen Jahr – deutet das Potenzial an, das der Technologie zugesprochen wird. Immobilienverkäufer und -käufer tun mehr als gut daran, die sich abzeichnenden Innovationen nicht nur zu beobachten, ssondern daran zu partizipieren. Sei es durch den Dialog oder direktes beziehungsweise indirektes Investment in entsprechende Unter- nehmen.

Daniel Bauer ist Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]


A sendet Geld an B

1B empfängt Geld von A

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Einzeltransaktion als „Block“

2

Abbildung der Transaktion und Benachrichtigung der

Netzwerkparteien

Verifizierung der Transaktion im

Netzwerkparteien

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Einzeltransaktion (Block) wird zur Transaktionskette (Chain) hinzugefügt,

sodass sich die Blockchain ergibt

5

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rAlternative für Institutionelle

Infrastruktur ist als Assetklasse längst gefragt. Derzeit übersteigt die Nachfrage allerdings das Angebot – Initiativen der öffentlichen Hand sowie eine Ausweitung des Investitionsspektrums können Abhilfe schaffen.

Infrastruktur als Assetklasse Die Assetklasse Infrastruktur weist eine vergleichsweise große inhaltliche Bandbreite auf. Sie kann sowohl nach Sektoren als auch nach Projektphasen kategorisiert werden. Mit Blick auf die Sektoren kann zwischen Transport, Energie, Wasser/Abwasser, Kommunikation und sozialer Infrastruktur unterschieden werden. Hinsichtlich der Projektphasen wird zwischen sogenannten Greenfield- und Brownfield-Investments differenziert. Bei der erst-genannten Gruppe handelt es sich um Investitionen in beziehungsweise die Finanzierung von neuen, bei der zweiten um den Erwerb von bereits existierenden Infrastrukturprojekten. Eine wesent liche Eigenschaft von Infrastruktur ist die Tatsache, dass es sich zumeist um Projekte und Maßnahmen mit einer öffentlichen Trägerschaft handelt. Der Ausbau einer Autobahn oder das Errichten einer Schule oder eines Krankenhauses dient der Aufrechter- haltung der heutigen gesellschaftlichen Lebensadern. Vor diesem Hintergrund spielt auch die politische Legitimation üblicherweise eine bedeutende Rolle.

Charakteristik des InvestmentsInfrastruktur-Investitionen lassen sich durch folgende Merkmale charakterisieren: • Hohe Kapitalbindung beziehungsweise großer Kapitalbedarf• ► Langfristiger Investitionshorizont• ► Hohe Wertstabilität, Unabhängigkeit von Konjunkturzyklen• ► Relativ stabile und vorhersehbare, langfristige Cash-flows• ► Inflationsgebundene Cash-flows (Inflationsschutz)• ► Sicherheit des Geschäftsmodells durch eine quasi-Monopolstellung öffentlicher

Infrastrukturen • ► Geringe beziehungsweise zum Teil sogar negative Korrelation zu anderen Assetklassen

Infrastrukturinvestments gewährleisten periodische, stabile Auszahlungen bei gleichzeitig stabilem Substanzwert des Investments und bieten sich daher insbesondere zur Nutzung zum Aktiv-Passiv-Match an (ALM).

Attraktivität für die Assekuranz Ob generelles Niedrigzinsumfeld oder Solvency II - gerade für Versicherungen haben sich die Rahmenbedingungen für die Kapitalanlage massiv geändert. Um die Garantiezinsver-sprechen an ihre Kunden dennoch einhalten zu können, setzt die Assekuranz derzeit vor allem auf noch mehr Immobilien: Die Immobilienquote deutscher Versicherer ist von 7,6 Prozent im Jahr 2015 auf 9,3 Prozent im Jahr 2016 gestiegen (EY Real Estate Trend-barometer Assekuranz 2016). Die starke Nachfrage nach Immobilien (nicht nur durch die Assekuranz), der hiermit verbundene weitere Preisanstieg sowie die durch Solvency II vorgeschriebene Eigenmittelunterlegung führen allerdings zu einer Kompression der effek- tiven Renditen bei direkten Anlagen. Vor diesem Hintergrund rücken Infrastrukturinvest-ments für Versicherungsunternehmen zunehmend in den Fokus. Das Trendbarometer Assekuranz unseres Hauses hat im vergangenen Jahr gezeigt: 7 von 10 Versicherungs-unternehmen beschäftigen sich mit Infrastruktur. Mögliche Gründe: Zum einen sind hier auch in der aktuellen Niedrigzinsphase noch attraktive Renditen möglich. Zum anderen ist Infrastruktur auch aus regulatorischer Sicht eine Alternative zur Immobilie. So plant die EU-Versicherungsaufsichtsbehörde EIOPA, die erforderliche Kapitalrückstellung zu senken und Infrastruktur als Assetklasse für Versicherungen noch attraktiver zu machen.


Nachfrage übersteigt derzeit AngebotInfrastruktur-Investments stehen also vor einem Nachfrageschub – dabei gilt schon jetzt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot deut-lich. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass Infra-strukturprojekte – wie eingangs erläutert – in der Regel unter der Regie der öffentlichen Hand durchgeführt werden und letztere bei der Einbindung privaten Kapitals noch verhältnismäßig zurückhal-tend ist. Privates Kapital ist grundsätzlich teurer als öffentliches Kapital. Wichtiger scheint aber immer häufiger die Tatsache, dass über private Co-Investments viele Projekte überhaupt erst realisier- bar werden, die allein über öffentliche Mittel nicht angegangen würden. Und so nimmt die Bereitschaft nach und nach zu, private Partner in die Umsetzung von Infrastrukturprojekten doch einzu-beziehen. Gleichzeitig suchen Investoren verstärkt auch abseits der öffentlichen Trägerschaft nach Investitionsmöglichkeiten: Digitale Infrastruktur, Energie- und Kommunikationsnetze sowie Mobilität sind nur einige Beispiele. Attraktive Renditen lassen sich insbesondere dann erzielen, wenn Investoren bereit sind, Markt-risiken zu übernehmen: Je früher der Markteinstieg, desto größer die Möglichkeit, aktive Wertschöpfung und damit Rendite zu generieren.

Europa, Deutschland, Österreich, SchweizAuf europäischer Ebene wurden mit dem European Fund for Stra-tegic Investments (EFSI) seit September 2015 bereits 57 Infra-strukturprojekte mit insgesamt 7,8 Milliarden Euro gefördert; sowohl die Laufzeit als auch das zur Verfügung stehende Kapital sollen nun verdoppelt werden. In Deutschland hat das Bundesver-kehrsministerium damit begonnen, die dritte Staffel privat finan-zierter Autobahnprojekte umzusetzen. Das Gesamtinvestitions-volumen soll bei rund 14 Milliarden Euro liegen. Auftakt ist die Bundesautobahn BAB 3 zwischen den Autobahnkreuzen Biebel - ried und Fürth/Erlangen, bei der die Präqualifikationsphase bereits begonnen hat. Auch in Österreich und in der Schweiz werden Pro-jekte mit Beteiligung von privatem Kapital diskutiert. Zum Beispiel

in Wien (unter anderem 10 Bildungseinrichtungen; Gesamtvolumen 3,2 Milliarden Euro) oder am Genfer See (Querung des Sees; Volu- men 3,5 Milliarden Schweizer Franken).

FazitInfrastrukturinvestitionen zeichnen sich in erster Linie durch einen vergleichsweise hohen Kapitalbedarf, ein attraktives Rendite-Risiko- Profil sowie langfristige und vergleichsweise stabile und vorhersehbare Cash-flows aus. Hinzu kommt eine hohe Wertstabilität sowie eine geringe beziehungsweise zum Teil sogar negative Korrelation zu anderen Assetklassen. Infrastruktur erfüllt damit grundsätzlich eine Reihe von Anforderungen, die institutionelle Investoren an ihre Anlageobjekte stellen. Oft gilt bislang zwar noch: Private Partner und Kapitalgeber werden in die Realisierung von Infrastrukturpro-jekten nicht einbezogen. Das Angebot an Investmentmöglichkeiten ist entsprechend gering, die Nachfrage beispielsweise von Versiche- rungen hingegen ist groß. Aufgrund einer bemerkenswert gefüllten Pipeline an privat zu finanzierenden Infrastrukturprojekten wird sich das Verhältnis allerdings verschieben. Die Assetklasse Infrastruktur wird sich folglich weiter am Kapitalmarkt etablieren.

Anna Schümann ist Director bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Dü[email protected]

Oliver Müllem ist Manager bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Dü[email protected]

Monica A. Schulte Strathaus ist Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Dü[email protected]


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Transparente Risikoquantifizierung beim DCF-Verfahren mithilfe der Risikoprofilmethode

Eine der größten Herausforderungen beim Discounted-Cash-flow-Verfahren (DCF) ist die Quantifizierung des Risikos. Hier könnte die so genannte Risikoprofilmethode helfen, die bislang vorherrschenden individuellen Bewertungsspielräume zu minimieren und so für mehr Transparenz zu sorgen.

Das DCF-Verfahren in der Immobilienbewertung Neben dem klassischen Ertragswertverfahren gilt das DCF-Verfahren als bedeutendste Methode zur Bewertung von Liegenschaften, welche primär zur Renditeerzielung gehalten werden. Das DCF-Verfahren ist im Gegensatz zum Ertragswertverfahren nicht normiert. Sowohl immobilienwirtschaftliche Verbände als auch Wirtschaftsprüfungsinstitute publi-zieren allerdings Bewertungsstandards (zum Beispiel IDW S 10 und GdW-Standard), bei denen speziell auf das Verfahren eingegangen wird.

Offene FragenDennoch bleiben Fragen offen. So wird nach herrschender Meinung eine adäquate Risiko- berücksichtigung oftmals als einer der kritischen Faktoren des DCF-Verfahrens gesehen. Insbesondere das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) weist in seinen Grundsätzen zur Bewertung von Immobilien explizit auf die Schwierigkeit hin, einen adäquaten Diskontie-rungszinssatz zu ermitteln – ohne jedoch eine einheitliche und praktisch anwendbare Lösung aufzuzeigen. Die Tatsache, dass der Diskontierungszinssatz einen erheblichen Ein-fluss auf das Bewertungsergebnis nimmt, unterstreicht die Relevanz einer angemessenen Risikoberücksichtigung.

Verfahren zur Risikoberücksichtigung In der Bewertungsliteratur wird bei der realitätsgetreuen Annahme von Risikoaversion im Wesentlichen zwischen der Risikozuschlags- und Sicherheitsäquivalenzmethode zur Be- rücksichtigung von Unsicherheit unterschieden. Während bei der erstgenannten Methode das Risiko implizit im Nenner der Barwertformel durch einen Zuschlag auf den risikolosen Basiszinssatz berücksichtigt wird, erfolgt die Risikoberücksichtigung bei der Sicherheits-äquivalenzmethode explizit durch einen Abschlag der Zahlungsüberschüsse im Zähler der Barwertformel. Hierbei werden nicht die erwarteten unsicheren Zahlungsüberschüsse, sondern die periodenspezifischen Sicherheitsäquivalente der erwarteten Zahlungen mit dem risikolosen Basiszinssatz diskontiert. Die Sicherheitsäquivalente der erwarteten Zah-lungen sind hierbei genau diejenigen Zahlungen, bei denen ein Investor indifferent gegen-über den unsicheren Zahlungen ist.

Vorteil SicherheitsäquivalenzmethodeBei der Sicherheitsäquivalenzmethode wird das Risiko somit direkt in den Cash-flows be-rücksichtigt, wodurch die Transparenz der Risikoberücksichtigung deutlich erhöht wird.

DCF-Verfahren nach der Sicherheitsäquivalenzmethode:

Marktwert = ∑

DCF-Verfahren nach der Risikozuschlagmethode:

Marktwert = ∑

hierbei gilt:• S (Xi) = Sicherheitsäquivalent des unsicheren Einzahlungsüberschusses X im Jahr i • E (Xi) = Erwartungswert des unsicheren Einzahlungsüberschusses X im Jahr i• rƒ = risikoloser Basiszinssatz• RP = Risikoprämie• n = Nutzungsdauer

n S(Xi) i=0 (1+rƒ)i

n E(Xi) i=0 (1+rƒ+RP)i

Formeln der Sicherheitsäquivalenz- und Risikozuschlagsmethode in Anlehnung an Metz (2007)


Barwertverteilung

Dies gewinnt gegenüber der Risikozuschlagsmethode zusätzlich an Gewicht, wenn der Bewerter bei Anwendung der Risikozuschlagsmethode die Risikoprämie nicht explizit ausweist und es somit zu einer nicht nachvollziehbaren Aggregation der Zeit- und Risiko-komponente im Kalkulationszinssatz kommt.

Nur bedingt relevant für die PraxisIn der Praxis spielt die Sicherheitsäquivalenzmethode allerdings bisher keine bedeutende Rolle, da eine periodenspezifische Ermittlung von Sicherheitsäquivalenten sehr aufwendig ist und zu Widersprüchen führen kann. Bis dato erfolgt die Risikoberücksichtigung daher in der Regel durch die einfachere, aber auch weniger transparente Risikozuschlagsmethode. Da das idealtypische Verfahren zur Ermittlung der Risikoprämie mithilfe des CAPM (Capital Asset Pricing Model) aufgrund der vergleichsweise hohen Marktintransparenz im Immo-bilienmarkt ausscheidet, wird die Risikoprämie meist aus einem vom Gutachter „frei ge-griffenen“ Risikozuschlag ermittelt. Eine transparente und quantitativ fundierte Herleitung erfolgt oftmals nicht. Die komplexe Herausforderung der Risikoquantifizierung scheint vor dem Hintergrund ihres signifikanten Einflusses auf das Gesamtergebnis der Bewertung zu stark vereinfacht und somit auch ihrer Relevanz nicht mehr vollumfänglich gerecht zu wer-den. Eine Alternative ist die auf Sicherheitsäquivalenten basierende Risikoprofilmethode, welche das Risiko mittels einer objektiv nachvollziehbaren Risikoquantifizierung ausweist.

Risikoprofilmethode als AlternativeNeben der Risikozuschlags- und Sicherheitsäquivalenzmethode gilt die Risikoprofilmethode als drittes Verfahren zur Risikoberücksichtigung in Bewertungsmodellen. Die Risikoprofil-methode beruht ebenfalls auf dem Prinzip des Sicherheitsäquivalents. Es erfolgt jedoch keine periodenspezifische Ermittlung von Sicherheitsäquivalenten, wie sie bei der Sicher-heitsäquivalenzmethode notwendig ist, sondern es wird lediglich ein einziges Sicherheits-äquivalent aus der Barwertverteilung der Investition ermittelt. Der erwartete beziehungs-weise unsichere Barwert ergibt sich hierbei aus der Diskontierung der erwarteten Zahlungs- überschüsse mit dem risikolosen Basiszinssatz. Insgesamt werden die beiden Hauptkritik-punkte der ansonsten anerkannten Sicherheitsäquivalenzmethode über die Risikoprofil-methode entschärft: Der große Aufwand wird reduziert. Zudem kommt es durch die spä-testmögliche Bildung des Sicherheitsäquivalents nicht zu einer frühzeitigen Verdichtung von Wahrscheinlichkeiten. �

Risikoprofil- und Risikozuschlagsmethode in Anlehnung an Gleißner in: Petersen/Zwirner/Brösel (2013)

Untere Grenze Konfidenz- intervall

Risikoprofilmethode

Risikozuschlagsmethode

Barwert der Erwartungswerte

SÄ = Marktwert

Diskontierung mit risikofreien Basiszinssatz

Diskontierung mit risikoangepasten Zinssatz (Basiszinssatz + Zuschlag)

E (X) E (X) E (X) E (X)

1t = 0 2 3 ...

E (X) E (X) E (X) E (X)

...


FazitDie Risikoprofilmethode trägt dazu bei, das Risiko als Einflußgröße in der Immobilienbewertung transparenter und weniger willkürlich zu gestalten. Auch wenn ihr derzeit nur eine geringe praktische Bedeutung beigemessen wird, kann konstatiert werden, dass sie insbesondere hinsichtlich der transparenten Risikoquantifizierung und Objektivität Vorteile gegenüber der üblichen Risikozuschlags-methode aufweist. In solchen Fällen, in denen die weniger trans-parente Risikozuschlagsmethode dennoch weiterhin angewendet wird, bietet sich zumindest eine zusätzliche Plausibilitätsrechnung mithilfe der Risikoprofilmethode an.

Immobilienbewertung

Praktische Durchführung der Risikoprofilmethode Wie gesagt: Die Risikoprofilmethode verlangt im Gegensatz zur Risikozuschlagsmethode nicht, dass ein Risikozuschlag abgeleitet wird. Vielmehr erfolgt die Berechnung des Sicherheitsäquivalents auf Basis der Barwertverteilung, die aus der Investition resultiert. Der erwartete unsichere Barwert ergibt sich hierbei zunächst durch die Diskontierung der prognostizierten Einzahlungsüberschüsse mit dem risikolosen Basiszinssatz auf den Bewertungsstichtag. Der risikolose Basiszinssatz kann, wie auch bei der Risikozuschlags -methode, aus landestypischen Renditen für Staatsanleihen abge-leitet werden. Zur Ermittlung des Sicherheitsäquivalents wird theoretisch die Nutzenfunktion des Investors benötigt. Praktisch empfiehlt sich jedoch unter der Bewertungsprämisse eines objektiven Marktwertes, stattdessen ein statistisches Risikomaß zu wählen, das von individuellen Nutzenfunktionen unabhängig ist. Hierbei bietet sich das im Risikomanagement verbreitete „Value at Risk“- Konzept (VaR) an.

Value at Risk als SicherheitsäquivalentAllgemein wird der VaR als der maximal mögliche Verlust einer Position oder eines Portfolios über einen bestimmten Zeitraum bei einem vorgegebenen Konfidenzniveau definiert. In der Praxis empfiehlt sich die Anwendung des VaR mit einem 95-prozentigen Konfidenzniveau. Der VaR mit einem 95-prozentigen Konfidenz-niveau ist derjenige Wert, der mit einer Wahrscheinlichkeit von 5 Prozent unterschritten werden kann. Dieser Wert stellt zugleich das gesuchte Sicherheitsäquivalent dar.

BarwertverteilungUm den VaR ermitteln zu können, muss somit eine Wahrscheinlich-keitsverteilung der möglichen Barwerte vorliegen. Da jedoch die tatsächliche Barwertverteilung, resultierend aus den zukünftigen unsicheren Cash-flows, nicht bekannt ist, sieht sich der Bewerter einer A-priori-Schätzung der Barwertverteilung zur Bestimmung des Value-at-Risk gegenüber. Die wichtigsten Schätzverfahren sind hier der so genannte Varianz-Kovarianz-Ansatz, die historische Simu- lation und die so genannte Monte-Carlo-Simulation. Insbe sondere die auf Vergangenheits werten basierende historische Simulation bietet sich aufgrund ihrer einfachen Anwendung in der Praxis an. Hierbei wird die Barwertverteilung auf Basis von Cash-flows der Vergangenheitsjahre abgeleitet. Aus der geschätzten Barwertver-teilung ergibt sich der Marktwert dann als VaR mit einem 95-pro-zentigen Konfidenzniveau.

Christian Seizer ist Manager bei derErnst & Young Real Estate GmbH in Mü[email protected]

Philipp Wittl ist Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Mü[email protected]



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lReserved Alternative Investment Fund (RAIF) als Alternative für deutsche institutionelle Investoren?

Die Luxemburger Fondsindustrie ist bekannt für die kontinuierliche Weiterentwick-lung ihres Angebots an Investmentvehikeln: Zuletzt wurde der ohnehin breiten Produktpalette ein neues Fondsprodukt hinzugefügt. Der „Reserved Alternative Investment Fund“ (RAIF) ist auf die Bedürfnisse von institutionellen Investoren zugeschnitten und bietet ein hohes Maß an Flexibilität.

Hintergrund und Vorteile eines RAIF Einer der Gründe für die Konzeption des RAIF ist das Bedürfnis institutioneller Anleger nach einer Flexibilisierung des bestehenden luxemburgischen SIF-Spezialfonds-Regimes. Der RAIF unterliegt im Vergleich zum SIF keiner Produktregulierung. Daher ist bei der Neuauflage eines RAIF die Zulassung durch die luxemburgische Bankenaufsicht „Commis-sion de surveillance du secteur financier“ (CSSF) nicht mehr notwendig, was Kosten und Zeit spart. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der RAIF von einem volllizensierten Fondsverwalter (externen AIFM) verwaltet wird. Der RAIF kann in sämtlichen bekannten Rechtsformen aufgelegt werden, die auch bereits aus dem SIF-Regime bekannt sind – also unter anderem als FCP, S.C.S., S.A. oder S.C.A. Zudem ist auch ein Wechsel aus dem RAIF in den SIF-Status möglich. Abhängig von der Ausgestaltung des jeweiligen Fonds als RAIF könnte dieser aus deutscher steuerlicher Perspektive als transparente Personengesell-schaft, semi-transparenter Investmentfonds (bei Erfüllung weiterer Voraussetzungen) oder als intransparente Kapital-Investitionsgesellschaft qualifizieren. Auch mit Blick auf das ab 2018 anzuwendende Investmentsteuergesetz sollte der RAIF sowohl als Investment- fonds als auch als Spezial-Investmentfonds ausgestaltet werden können.

Fazit Die erhofften Zeit- und Kostenvorteile des RAIF können einen Wettbewerbsvorteil gegen-über dem SIF-Regime darstellen und zu einer hohen Marktakzeptanz des RAIF als unregu-lierter Spezialfonds führen. Allerdings wird es auch in der Zukunft Investoren geben, die neben der Managerregulierung auch eine Produktregulierung nachfragen, sodass der SIF aus Anlegersicht weiterhin seine Berechtigung hat. Insgesamt gilt: Der RAIF stellt nicht nur für internationale, sondern auch für deutsche institutionelle Anleger eine attraktive Alternative dar. Dies gilt auch aus steuerlicher Sicht, da die Rechtsform des RAIF abhängig von den steuerlichen Bedürfnissen der Investoren gewählt werden kann und seine Ausge-staltung erfreulich flexibel ist, um den jeweiligen spezifischen Anforderungen Rechnung zu tragen.

Jan Kiesel ist Partner bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Eschborn/Frankfurt [email protected]

Patrick Faller ist Senior Manager bei derErnst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in München und Eschborn/[email protected]


Oliver Joch ist Manager bei derErnst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Eschborn/[email protected]


Dienstleistungen durch Kapitalverwaltungsgesellschaften

Ein effektives Auslagerungscontrolling gewinnt zunehmend an Bedeutung: Das Kapital- anlagegesetzbuch (KAGB) stellt die Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) vor vielfältige Herausforderungen. Die Anforderungen und Auflagen betreffen grundsätz-lich auch die Auslagerung des Property Managements bei Immobilien-KVGen, die das Property Management von einem externen Service Provider beziehen. Eine verstärkte Überwachung der internen Kontrollsysteme des Auslagerungsunternehmens und dienstleistungsbezogene Kontrollsystem-Zertifizierungen sind die Folge. Wachsende HerausforderungenAm 22. Juli 2013 wurde als Folge der Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM) in Deutschland das Investmentgesetz durch das KAGB ersetzt. Seitdem haben KVGen bei Vorliegen eines Auslagerungssachverhalts die rechtlichen Rahmenbedingungen nach § 36 KAGB zu beachten. Diese beinhalten quantitative und qualitative Anforderungen an das Auslagerungsunternehmen, darüber hinaus aber auch wirksame Überwachungs-prozesse bei der auslagernden KVG. Die Vorgaben sollen die Qualität der ausgelagerten Leistung sichern: Die KVG hat dafür Sorge zu tragen, dass die ausgelagerte Leistung eine ebenso hohe Qualität aufweist, als wenn diese von der KVG eigenständig erbracht werden würde, da die KVG ebenso für ein Verschulden des Auslagerungsunternehmens haftet wie für ihr eigenes Verschulden. Diese Vorschrift, ergänzt um die Anforderungen an die Aus-wahl eines geeigneten Auslagerungsunternehmens, begründen die Notwendigkeit um-fangreicher Kontrollen auf Ebene der KVG. Kontrollen, die die KVG in ihr internes Kontroll-system implementieren muss, um die Leistungen der Auslagerungsunternehmen effektiv überwachen zu können.

Operatives Auslagerungscontrolling und das Konzept der „drei Verteidigungslinien“Das Outsourcing-Controlling einer KVG umfasst zum einen das Vendor Management zur Steuerung der Auswahl und der vertraglichen Rahmenbedingungen rund um das Auslage-rungsverhältnis. Zum anderen muss die Leistungserbringung seitens der Auslagerungs-unternehmen kontinuierlich überwacht und die Risiken aus dem Auslagerungsverhältnis wirksam gesteuert werden. Das Vendor Management wird üblicherweise von einer eigenen Organisationseinheit „Outsourcing Controlling“ übernommen. Die laufenden Risiken aus dem Auslagerungsverhältnis werden wiederum von diversen Organisationseinheiten einer KVG gesteuert und kontrolliert. Die Verteilung der laufenden Controlling- und Steuerungs-aufgaben kann in der Praxis beispielsweise über das Prinzip der so genannten „drei Vertei-digungslinien“ erfolgen. Die erste Verteidigungslinie im Falle einer Property Management- Auslagerung wäre demnach im Portfolio Management/Asset Management anzusiedeln beziehungsweise in den Organisationseinheiten, die im Tagesgeschäft den unmittelbaren Kontakt mit dem Auslagerungsunternehmen pflegen. Hier wird die Leistungserbringung des Property Managements direkt überwacht und gesteuert. Die zweite Verteidigungslinie betrifft die Administration und das Outsourcing-Controlling. Auf dieser Ebene erfolgt die übergreifende Steuerung der wesentlichen Auslagerungsrisiken des Property Managements anhand im Vorfeld definierter Kontrollen. Die dritte Verteidigungslinie umfasst die interne Revision. Hier wird beurteilt, inwieweit die Auswahl und Überwachung der Auslagerungsver-hältnisse ordnungsgemäß sind. Die dritte Linie ist unabhängig von den zuvor genannten, das heißt: Hier werden auch die Funktionen des Outsourcing-Controllings der ersten und der zweiten Verteidigungslinie entsprechend beurteilt.

Zertifizierung des internen Kontrollsystems des Property ManagersImmer mehr KVGen fordern, dass der Property Manager eine Zertifizierung des jeweiligen eigenen dienstleistungsbezogenen Kontrollsystems vorweist. Dadurch können potenzielle Risiken der Leistungserbringung des Service Providers (Property Manager) entgegen-gewirkt und damit verbundene Haftungsimplikationen der KVG minimiert werden. Au

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Prüfungsstandards, die hier in Frage kommen: PS 951, ISAE 3402 oder auch SSAE 16 (vormals SAS 70) – sie alle zertifizieren das dienstleistungsbezogene Kontrollsystem. Als international aner-kannter Marktstandard hat sich mittlerweile auch in Deutschland der ISAE 3402 besonders etabliert und wird beispielsweise auch bei Wertpapier-KVGen standardmäßig als Instrument zur Provider-steuerung verwendet. Die wesentlichen Vorteile von standarisierten Kontrollreports für KVGen sind eine erhöhte Transparenz der Pro-zesse und Kontrollen des Auslagerungsunternehmens, ein erhöhtes Maß an Qualitätssicherung der ausgelagerten Dienstleistung sowie eine Unterstützung des Auslagerungscontrollings. Zudem reduziert sich in vielen Fällen der Kontrollaufwand. Auch die Auslagerungs-unternehmen profitieren von einer Zertifizierung – durch eine ver-besserte Reputation am Markt und der damit verbundenen besseren Aussicht auf Neuabschlüsse.

FazitDurch die Umsetzung des KAGB sind die Anforderungen an KVGen und deren Auslagerungsunternehmen verschärft worden. Um die Qualität der ausgelagerten Leistungen sicherzustellen und den er-höhten Haftungsrisiken einer Auslagerung Rechnung zu tragen, bedarf es eines erweiterten operativen Auslagerungscontrollings auf mehreren Ebenen (Konzept der „drei Verteidigungslinien“). Darüber hinaus zeigt sich marktseitig eine immer stärke Nachfrage nach standardisierten Kontrollreports. Der Einsatz dieser standar-disierten Kontrollreports hat sich bei Wertpapier-KVGen längst als wesentlicher Baustein zur Qualitätssicherung sowie der Provider-steuerung etabliert und gewinnt nun auch im Bereich der Immo- bilien-Sondervermögen immer mehr an Bedeutung. Während die KVG durch ein verbessertes Auslagerungscontrolling profitiert, bietet eine Zertifizierung auch für den Dienstleister Vorteile – vor allem in Form eines Reputationsgewinns gegenüber Mitbewerbern.

Thorsten Köpke ist Manager bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in [email protected]

Oliver Ludwig ist Senior bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Eschborn/[email protected]

Thomas Strecker ist Executive Director bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Mü[email protected]


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n Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017 Das EY Real Estate Trendbarometer liegt bereits zum zehnten Mal vor. Zentrales Ergebnis der aktuellen Umfrage: Deutsche Immobilien bleiben äußerst attraktiv für Investoren, insbesondere im europäischen Vergleich. Dennoch könnte das Wachstum des Transaktionsvolumens am deutschen Immobilienmarkt moderat nachlassen. Und das trotz weiterhin hoher Nachfrage im Jahr 2017. Schon im Vorjahr hatte es einen spürbaren Rückgang gegeben, von zuvor 79 Milliarden Euro auf 66 Milliarden Euro. Grund dafür ist vor allem der Angebotsmangel an verfügbaren Investments.

Die Publikation steht unter diesem Link zur Verfügung: www.ey.com/de/de/newsroom/news-releases/ey-20170117-trendbarometer-immobilien-investmentmarkt-deutschland-2017

Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt – Schweiz 2017 Auch für das Jahr 2017 sieht ein Großteil der befragten Investoren (90 Prozent) die Schweiz als einen attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilien- investitionen an. Dies hat eine aktuelle Umfrage von EY Real Estate Schweiz ergeben, für die im Oktober 2016 etwa 50 Investoren befragt wurden, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Die Ergebnisse geben eine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in der Schweiz im Jahr 2017 wieder sowie einen Ausblick auf die Strategie, die Investoren in diesem Jahr in der Schweiz verfolgen.

Die Publikation steht unter diesem Link zur Verfügung: www.ey.com/ch/de/newsroom/news-releases/medienmitteilung-ey-schweiz-bleibt-attraktiver-standort-fur-immobilieninvestitionen

EY’s European attractiveness survey – January 2017 In den von EY erstellten „attractiveness surveys“ wird bereits seit 16 Jahren die Attraktivität für Investments in bestimmten Regionen oder Ländern untersucht. Für den Report für Januar wurden ausländische Investoren und Experten der Immobilien-branche befragt, wie sie die Marktsituation in Europa im Hinblick auf den nahenden Brexit einschätzen. Diese Publikation ist nur auf Englisch verfügbar und kann bezogen werden über: [email protected]


Disruptive forces shaping the real estate sector Moderne Technologien verändern althergebrachte Geschäftsmodelle innerhalb kürzester Zeit. Die Geschwindig- keit, mit der solche Technologien in den verschiedenen Branchen zum Einsatz kommen, variiert aber zum Teil sehr stark. Das genaue Verständnis technologischer Trends kann über den Geschäfts-erfolg entscheiden. EY stellt drei Technologie-Trends vor, die einen starken Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienwirtschaft haben werden.

Diese Publikation ist nur auf Englisch verfügbar und kann bezogen werden über: [email protected]

2017 Global Market Outlook – Trends in real estate private equity Der Finanzierungsmarkt zeigt sich seit langem robust. Immer mehr Investoren, egal ob Versicherungs- unternehmen oder Pension-Fonds, vergrößern ihre Anlagen in Immobilien. Viele von ihnen haben mittlerweile einen Immobilienanteil von bis zu zehn Prozent im Portfolio. Allerdings gilt es die relevanten Trends zu berücksichtigen – dazu zählen die Einflüsse der Digitalisierung und jene der geo-finaznpolitischen Unsicherheiten

Diese Publikation ist nur auf Englisch verfügbar und kann bezogen werden über: [email protected]


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Hamburger Real Estate Breakfast

mipim 2017

Besuchen Sie unseren Stand auf der mipim 2017

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Besuchen Sie unser EY Real Estate Funds Breakfast • 22. März 2017 – EY Office Eschborn/Frankfurt

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Anmeldung und weitere Details über: [email protected]

Besuchen Sie unser Hamburger Real Estate Breakfast

• 12. April 2017 – EY Office Hamburg • von 8.30 bis 10.30 Uhr



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• 26. April 2017 – EY Office Eschborn/Frankfurt • von 12.30 bis 18.00 Uhr


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• 09. Mai 2017 – EY Office München • 10. Mai 2017 – EY Office Hamburg

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Die globale EY-Organisation im ÜberblickDie globale EY-Organisation ist einer der Markt-führer in der Wirtschafts prüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Ver-trauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzel-lenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzu-bringen und entscheidend besser zu machen – für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“.

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Real Estate Trends - EY · PDF fileReal Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 3 Sehr geehrte Damen und Herren, es dürfte wenig überraschen: Die Immobilie als Anlageklasse boomt