Rechtsanwalt Volker GrundmannFachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

GRUNDMANN IMMOBILIENANWÄLTE Berlin

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RECHTLICHES ZUR BAUTRÄGER-WEG

Übersicht2

�wer kann Mängelansprüche durchsetzen?

� rechtliche Möglichkeiten der Erwerber

�Abnahme des Gemeinschaftseigentums

� unwirksame Regelungen

�Durchsetzung von Ansprüchen bei Mängeln (alternative Wege)

anfängliche/spätere Mängel3

�anfängliche Mängel: bereits bei Errichtung vorhanden/angelegt; treten allerdings erst nach einiger Zeit zu Tage

� später auftretende Mängel: Obliegenheit aller Miteigentümer zur Instandsetzung i.R. ordnungsgemäßer Verwaltung des GE

�WEG ist Auftraggeber von InstMaßnahmen

Sachmangel

Objekt hat im Zeitpunkt der Abnahme

� nicht die vereinbarte Beschaffenheit

� ist nicht geeignet für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung

� ist nicht geeignet für die Verwendung, wie sie bei Objekten dieser Art üblich ist und erwartet werden kann

Kaufvertrag - Werkvertrag5

�auch wenn Erwerbsvertrag einer zu errichten- den ETW als „Kaufvertrag“ bezeichnet ist, wird der Vertrag rechtlich als Werkvertrag behandelt.

�Verkäufer verpflichtet sich zur Errichtung oder Renovierung eines Bauwerks

�auch für bereits errichtete Objekte gilt Werkvertragsrecht (idR bis zum Alter von ca. zwei Jahren; bei Verkauf als „Neubau“, „Erstbezug“, etc.)

Kaufvertrag - Werkvertrag6

� bei (echtem) Kaufvertrag keine Abnahme, nur Übergabe

� Kaufvertrag, wenn Errichtung drei Jahre oder länger zurückliegt oder zwischenzeitlich eine Vermietung der Immobilie stattgefunden hat (BGH, Urt. v. 25.02.2016, VII ZR 156/13)

� Nacherfüllung: Käufer kann Mangel beseitigen lassen (Nachbesserung) oder wählt eine Neulieferung

� kein Wahlrecht des Verkäufers, wie er den Mangel beseitigt

BGH, Urt. V. 25.02.2016, VII ZR 156/137

� Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß §§ 437 Nr. 1, 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind

Die Abnahme des Bauwerks8

�Beendigung des Erfüllungsstadiums

�Beginn des „Gewährleistungsstadiums“, d.h. der Besteller ist auf seine Mängelrechte verwiesen

�die Gefahr sowie die Beweislast für Mängel geht auf den Besteller über

� Eintritt der Fälligkeit der Vergütung des Unternehmers

�Beginn des Verjährungslaufs für Mängelan-sprüche des Bestellers

Unwirksame Abnahmeregelungen und fehlende Beschlusskompetenz

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BGH, Urt. v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15

�Regelungen über die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum können in der Gemeinschaftsordnung nicht wirksam getroffen werden� Abnahme ist ein individuelles Recht des einzelnen

Erwerbers aus dem jeweiligen Bauträgervertrag

�Nachzüglerklausel: Klausel in einem Erwerbsvertrag, dass eine Abnahme bereits stattgefunden hat, ist unwirksam

Unwirksame Abnahmeregelungen und fehlende Beschlusskompetenz

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BGH, Urt. v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15

� fehlende Beschlusskompetenz: Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz für eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Bauträger

�Beschlüsse sind nichtig

�Abnahme des Gemeinschaftseigentums betrifft nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander

�Abnahme hat nichts mit einer Instandhaltung und Instandsetzung von GE zu tun

Unwirksame Abnahmeregelungen und fehlende Beschlusskompetenz

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BGH, Urt. v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15

� keine Abnahme durch konkludentes Verhalten

�bloße Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung durch den Besteller führt nicht per se zu einer konkludenten Abnahme

� erforderlich wäre ein Verhalten des Bestellers (Erwerbers), aus welchem der Erklärungsempfänger eindeutig auf einen Abnahmewillen schließen kann

� Billigung des Werks als im wesentlichen vertragsgemäße Leistung?

Unwirksame Abnahmeregelung in AGB-Vertrag

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BGH, Urt. v 30.6.2016 – VII ZR 188/13

�Klausel in einem Erwerbsvertrag, die die Abnahmedes Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam

�gilt auch für für Klauseln, wonach die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch den (Erst-) Verwalter erfolgen soll

� unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Unwirksame Abnahmeregelung in AGB-Vertrag

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�Abnahme ist nach § 640 BGB ureigenes Recht des Erwerbers und hat allein für diesen ausschließlich negative Konsequenzen

�dem Bauträger ist es verwehrt, sich gegenüber den Erwerbern darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde.

Mängelrechte nach Werkvertragsrecht

�Nacherfüllung

�Selbstvornahme

�Aufwendungsersatz/Vorschuss

�Rücktritt vom Vertrag

�Minderung

�Schadensersatz

Mängel am Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG

„Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder

Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und

Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der

Wohnungseigentümer dienen, ...“

Ausübung der Mängelrechte16

� jeder einzelne Erwerber kann grundsätzlich mängelfreie Herstellung des gesamten/ungeteilten Gemeinschaftseigentums verlangen und Mängelrechte ausüben

�Grundlage: jeweiliger Bauträgervertrag

Primäre Mängelrechte17

�Nacherfüllung (Mängelbeseitigung)

�Selbstvornahme

�Aufwendungsersatz und Vorschussanspruch (Zahlung an WEG)

Ausübung und Durchsetzung18

� jeder einzelne Erwerber

�Möglichkeit der „Vergemeinschaftung“ durch Beschluss der WEG

� nach Vergemeinschaftung ist nur noch die WEG ausübungsbefugt

Heranziehungsbeschluss19

Die Wohnungseigentümer der WEG … beschließen, zur Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber, dass die WEG die Mängelgewährleistungs-rechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums wegen der Mängel …. an sich zieht.

Die Hausverwaltung wird beauftragt, den Bauträger unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufzufordern. Findet keine fachgerechte Mängelbeseitigung statt, soll Rechtsanwalt … zur (außergerichtlichen und) gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche (…) beauftragt werden.

Umfang der Ausübungsbefugnis20

�Schaffen der Anspruchsvoraussetzungen (durch Mängelrüge mit Fristsetzung)

�Wahl zwischen den einzelnen Mängelrechten

� Entscheidung über die Verwendung einzelner Geldzahlungen

�Abschluss von Vergleichen mit dem Bauträger

�gerichtliche Durchsetzung

Sekundäre Mängelrechte21

�Minderung

� „kleiner“ Schadensersatz

Ausübung und Durchsetzung stehen von vornherein (nur) der WEG zu

Umfang der Ausübungsbefugnis: wie vor

Rückabwicklungsrechte22

�Rücktritt

� „großer“ Schadensersatz

�Ausübung und Durchsetzung nur durch den einzelnen Erwerber

�keine Vergemeinschaftung möglich

Vorgehensweise der WEG

�Anspruchsinhaber: jeweiliger Erwerber

�auch die werdenden Eigentümer

� § 10 VI S. 3 WEG: gemeinschaftsbezogene Rechte können durch WEG ausgeübt werden

� solange kein Heranziehungsbeschluss vorliegt, kann jeder Erwerber auch die auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte geltend machen

� jeder Erwerber kann ein selbständiges Beweisverfahren führen

werdende Wohnungseigentümergemeinschaft24

entsteht, wenn

� zwischen dem Bauträger und dem Erwerber ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde, aufgrund dessen

�eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde und

� für das Sondereigentum Besitz, Nutzen und Lasten übergegangen sind

werdende Wohnungseigentümergemeinschaft25

KVE1

KVE2

Besitz E1

BesitzE2

KVE3

AuflassungE1

Besitz E3

KVE4

BesitzE4

werdende WEG � ?

Rechtsstellung26

� entsprechende Anwendung der §§ 10 – 29 und §§43 f. WEG

� Mitglieder der werdenden WEG haben die gleichen Rechte und Pflichten wie die Mitglieder der später entstehenden eigentlichen WEG

� sie ist rechtsfähig i.S.v. § 10 VI S. 1 WEG

WEG im Rechtssinne27

� mit der Eintragung des ersten Erwerbers als neuer Eigentümer im Wohnungsgrundbuch entsteht die „richtige“ WEG

� die zu diesem Zeitpunkt vorhandenen werdenden Wohnungseigentümer behalten ihren Status mit allen Rechten und Pflichten

� Mischform aus tatsächlicher und werdender Wohnungseigentümergemeinschaft

BGH, Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/1128

� Erwerber, der Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt

Mögliche Strategien der Gemeinschaft29

� Leistungsklage Mängelbeseitigung

�Beweislast:

nach Abnahme: Erwerber/Gemeinschaft

vor Abnahme: Bauträger

� Ersatzvornahme und Aufwendungsersatz

�Problem: Veränderung des Zustands – ist nachträglich nicht mehr zu beweisen

�Abhilfe: Selbständiges Beweisverfahren

�Vorschussklage zur Ersatzvornahme

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