Rechtssichere Erstellung einer Wohngeldabrechnung · 2 DER REFERENT Steffen Haase • Haase & Partner GmbH Augsburg/Nürnberg • Vorsitzender vom Verband Bayern • Vizepräsident

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Rechtssichere Erstellung einer Rechtssichere Erstellung einer WohngeldabrechnungWohngeldabrechnung

Herzlich willkommen!Herzlich willkommen!

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Erstellung einer Erstellung einer WohngeldabrechnungWohngeldabrechnung

Der Tagesablauf:Der Tagesablauf:e agesab aue agesab au

Je Teil Je Teil ca. ca. 90 90 Minuten Referat dannMinuten Referat dann10 Minuten Pause10 Minuten Pause

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1 Mittagspause 1 Mittagspause Am Ende: Fragerunde zum Seminar !Am Ende: Fragerunde zum Seminar !

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DER REFERENTDER REFERENT

Steffen HaaseSteffen Haase

•• Haase & Partner GmbH Augsburg/NürnbergHaase & Partner GmbH Augsburg/Nürnberg•• Vorsitzender vom Verband BayernVorsitzender vom Verband Bayern•• Vizepräsident vom Dachverband (DDIV)Vizepräsident vom Dachverband (DDIV)

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p ( )p ( )•• Referent bei verschiedenen Verbänden,Referent bei verschiedenen Verbänden,Kammern und BildungseinrichtungenKammern und Bildungseinrichtungen

•• Autor verschiedener FachpublikationenAutor verschiedener Fachpublikationen

GrobgliederungGrobgliederungI.I. Gesetzlichen GrundlagenGesetzlichen GrundlagenII.II. Wirtschaftsplan und SonderumlageWirtschaftsplan und SonderumlageIII.III. AbrechnungAbrechnungIV.IV. VerteilungsschlüsselVerteilungsschlüsselV.V. EinzelabrechnungEinzelabrechnungVI.VI. Rechnungslegung und BeiratsprüfungRechnungslegung und Beiratsprüfung

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VII.VII. BuchführungBuchführungVIII.VIII. RechnungskontrolleRechnungskontrolleIX.IX. Genehmigung durch BeschlussGenehmigung durch Beschluss

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Es fließen mit ein:Es fließen mit ein:

1.1. WirtschaftsplanWirtschaftsplan2.2. MusterabrechnungMusterabrechnung

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3.3. FallbeispieleFallbeispiele4.4. BGH 44/09BGH 44/095.5. Aktuelle RechtsprechungAktuelle Rechtsprechung

Prägt unsere Arbeit:

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I.I.

Überblick über die Überblick über die gesetzlichen Grundlagengesetzlichen Grundlagen

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gesetzlichen Grundlagengesetzlichen Grundlagen

zwingendes Gesetz zwingendes Gesetz

abänderbares Gesetzabänderbares Gesetz

Vereinbarung Vereinbarung (idR (idR Gemeinschaftsordnung als Teil der Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung)Teilungserklärung)

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Mehrheitsbeschluss Mehrheitsbeschluss (Änderung von (Änderung von Gesetz oder Vereinbarung nur bei Gesetz oder Vereinbarung nur bei einer vereinbarten einer vereinbarten ÖffnungsklauselÖffnungsklausel))

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zwingendes Gesetz, ist z.B.zwingendes Gesetz, ist z.B.

§§16 Absatz 5 WEG16 Absatz 5 WEG

Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen eingeschränkt oder ausgeschlossen

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g gg gwerden.werden.

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abänderbares Gesetzabänderbares Gesetz

ist z.B. ist z.B. §§16 Absatz 2 WEG16 Absatz 2 WEG

§§16 Absatz 3 WEG:16 Absatz 3 WEG:Die Wohnungseigentümer können Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durchabweichend von Absatz 2 durch

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abweichend von Absatz 2 durch abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums Eigentums oder des Sondereigentums

Vereinbarung Vereinbarung ist in der Regel die ist in der Regel die Gemeinschaftsordnung als Teil Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärungder Teilungserklärungder Teilungserklärungder Teilungserklärung

Kann aber auch ein schriftliches Kann aber auch ein schriftliches Dokument sein, das alle Eigentümer Dokument sein, das alle Eigentümer unterschrieben haben.unterschrieben haben.

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Hier ist aber die Bindungswirkung zu Hier ist aber die Bindungswirkung zu prüfen!prüfen!

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Mehrheitsbeschluss Mehrheitsbeschluss

Änderung von Gesetz oder Änderung von Gesetz oder Vereinbarung ist nur möglich, wennVereinbarung ist nur möglich, wenn

das Gesetz es vorsiehtdas Gesetz es vorsiehtoderoderbei einer vereinbartenbei einer vereinbarten

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bei einer vereinbarten bei einer vereinbarten ÖffnungsklauselÖffnungsklausel

Welche Welche §§ sind für uns interessant?sind für uns interessant?

§§ 16 WEG16 WEGNutzungen, Lasten und Kosten

§§ 27 WEG 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des VerwaltersAufgaben und Befugnisse des Verwalters

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§§ 28 WEG28 WEGWirtschaftsplan, RechnungslegungWirtschaftsplan, Rechnungslegung

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§§ 28 WEG28 WEGWirtschaftsplan, RechnungslegungWirtschaftsplan, Rechnungslegung(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen

Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:1.die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;2.die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur

L t d K t t

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Lasten- und Kostentragung;3.die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in

§ 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

§§ 28 WEG28 WEG§§ 28 WEG28 WEGWirtschaftsplan, RechnungslegungWirtschaftsplan, Rechnungslegung

(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen

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Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

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II.II.

Wirtschaftsplan und Wirtschaftsplan und SonderumlageSonderumlage

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a) Wirtschaftsperiodea) Wirtschaftsperiode

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§§ 28 Abs.28 Abs. 1 Satz 1 und 1 Satz 1 und §§ 28 Abs. 3 :28 Abs. 3 :

Wirtschaftsjahr = KalenderjahrWirtschaftsjahr = Kalenderjahr

V K l d j h b i h d Wi t h ft j hV K l d j h b i h d Wi t h ft j h d hd hVom Kalenderjahr abweichendes WirtschaftsjahrVom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr durch durch Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung.Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung.

Generelle Regelung durch Beschluss = nichtigGenerelle Regelung durch Beschluss = nichtig

Konkreter Wirtschaftsplan/konkrete Jahresabrechnung:Konkreter Wirtschaftsplan/konkrete Jahresabrechnung:

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Konkreter Wirtschaftsplan/konkrete Jahresabrechnung: Konkreter Wirtschaftsplan/konkrete Jahresabrechnung: Beschluss nur anfechtbarBeschluss nur anfechtbar

Rückkehr zum Gesetz: RumpfwirtschaftsjahrRückkehr zum Gesetz: Rumpfwirtschaftsjahr

Aktuelle Rechtsprechung / ExkursionAktuelle Rechtsprechung / Exkursion

BGH, 27.07.2011, V III ZR 316/10BGH, 27.07.2011, V III ZR 316/10

Vermieter und Mieter können vereinbaren Vermieter und Mieter können vereinbaren den Abrechnungszeitraum für die den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern wenn dies12 Monate hinaus zu verlängern wenn dies

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12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient.Abrechnung dient.

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b) Fortgeltung von b) Fortgeltung von WirtschaftsplänenWirtschaftsplänen

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§§ 28 Abs.28 Abs. 1 Satz 1 und 1 Satz 1 und §§ 28 Abs. 2 :28 Abs. 2 :

Geltungsdauer: 1 WirtschaftsjahrGeltungsdauer: 1 Wirtschaftsjahr

Generelle FortgeltungGenerelle Fortgeltung durch Teilungserklärung durch Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung.oder sonstige Vereinbarung.

Generelle Regelung durch Beschluss = nichtigGenerelle Regelung durch Beschluss = nichtig

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Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans kann Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans kann wirksam beschlossen werden. wirksam beschlossen werden.

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Ein Mehrheitsbeschluss, wonach der Ein Mehrheitsbeschluss, wonach der konkrete Wirtschaftsplan bis zur konkrete Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Beschlussfassung über den nächsten ggWirtschaftsplan fortgilt, ist weder nichtig noch Wirtschaftsplan fortgilt, ist weder nichtig noch anfechtbar, sondern entspricht dem anfechtbar, sondern entspricht dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung

((KGKG NZM 2002, 294 = DWE 2002, 63; NZM 2002, 294 = DWE 2002, 63; BayObLGBayObLG NZM 2002 743 744;NZM 2002 743 744; OLGOLG

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BayObLGBayObLG NZM 2002, 743, 744; NZM 2002, 743, 744; OLG OLG Düsseldorf Düsseldorf NZM 2003, 810 = ZMR 2003, NZM 2003, 810 = ZMR 2003, 862).862).

c) Rückwirkung von c) Rückwirkung von WirtschaftsplänenWirtschaftsplänen

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pp

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Ein Mehrheitsbeschluss, der für ein Ein Mehrheitsbeschluss, der für ein bereits abgeschlossenesbereits abgeschlossenesbereits abgeschlossenesbereits abgeschlossenesWirtschaftsjahrWirtschaftsjahr rückwirkend einen rückwirkend einen Wirtschaftsplan genehmigt, ist nichtig Wirtschaftsplan genehmigt, ist nichtig und begründet deshalb keine und begründet deshalb keine Zahlungspflichten Zahlungspflichten

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((OLG SchleswigOLG Schleswig ZWE 2002, 141, 142 = ZWE 2002, 141, 142 = NZM 2002, 302 [LS]). NZM 2002, 302 [LS]).

d) Inhalt des Wirtschaftsplans

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Inhalt des Wirtschaftsplans Inhalt des Wirtschaftsplans

11 voraussichtlichevoraussichtliche WohngeldeinnahmenWohngeldeinnahmen 4848 000000 0000 EUREUR1.1. voraussichtlichevoraussichtliche WohngeldeinnahmenWohngeldeinnahmen 4848..000000,,0000 EUREUR2.2. GesamtkostenGesamtkosten 4242..280280,,0000 EUREUR3.3. BeiträgeBeiträge zurzur InstandhaltungsrücklageInstandhaltungsrücklage 66..000000,,0000 EUREUR

GesamtkostenGesamtkosten:: 4228042280,,0000 KostenKosten WohnungWohnung 11:: 42284228,,0000InstandhaltungsrücklageInstandhaltungsrücklage:: 60006000,,0000 BeitragBeitrag WohnungWohnung 11:: 600600,,0000WohngeldWohngeld JahrJahr:: 48284828,,0000

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WohngeldWohngeld MonatMonat:: 405405,,0000


WirtschaftsplanWirtschaftsplan VarianteVariante 11::

RichtigRichtig oderoder falsch?falsch?

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WirtschaftsplanWirtschaftsplan VarianteVariante 22::

RichtigRichtig oderoder falsch?falsch?

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e) Beschluss über den WirtschaftsplanWirtschaftsplan

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Vorschlag:Vorschlag:

Der Gesamtwirtschaftsplan in Höhe vonDer Gesamtwirtschaftsplan in Höhe von______mit seinen Einzelwirtschaftsplänen______mit seinen Einzelwirtschaftsplänenvom ____ wird beschlossen. Er ist gültigvom ____ wird beschlossen. Er ist gültigvom 01.01.200_ bis im Folgejahr ein neuervom 01.01.200_ bis im Folgejahr ein neuerWirtschaftsplan beschlossen wird.Wirtschaftsplan beschlossen wird.

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Fälligkeitsregelung / BeschlusskompetenzenFälligkeitsregelung / Beschlusskompetenzen

§§ 21 Absatz 7 WEG:21 Absatz 7 WEG:

(7) Die Wohnungseigentümer können die (7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für einedes Verzugs sowie der Kosten für eine

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des Verzugs sowie der Kosten für eine des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.mit Stimmenmehrheit beschließen.

Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel

Alle Vorschüsse aus dem konkreten Alle Vorschüsse aus dem konkreten Wirtschaftsplan werden insgesamt zu Beginn Wirtschaftsplan werden insgesamt zu Beginn der Wirtschaftsperiode fällig. der Wirtschaftsperiode fällig.

Sie dürfen aber in monatlichen TeilleistungenSie dürfen aber in monatlichen Teilleistungen

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Sie dürfen aber in monatlichen Teilleistungen Sie dürfen aber in monatlichen Teilleistungen erbracht werden, es sein denn der erbracht werden, es sein denn der Wohnungseigentümer gerät mit mehr als Wohnungseigentümer gerät mit mehr als zwei Teilleistungen in Rückstand. zwei Teilleistungen in Rückstand.

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Vorfälligkeitsregelung Vorfälligkeitsregelung

Die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr Die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr d tli h i T ilb t ä fälli bd tli h i T ilb t ä fälli bwerden monatlich in Teilbeträgen fällig, aber werden monatlich in Teilbeträgen fällig, aber

bei einem näher bestimmten Zahlungsverzug bei einem näher bestimmten Zahlungsverzug tritt Fälligkeit des gesamten noch offenen tritt Fälligkeit des gesamten noch offenen Betrages ein. Betrages ein. Ob auch für eine solche Regelung die Ob auch für eine solche Regelung die Beschlusskompetenz besteht hat der BGHBeschlusskompetenz besteht hat der BGH

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Beschlusskompetenz besteht, hat der BGH Beschlusskompetenz besteht, hat der BGH bisher offengelassen (bisher offengelassen (BGHBGH NJW 2003, 3550, NJW 2003, 3550, 3553). 3553).

Vorfälligkeitsregelung Vorfälligkeitsregelung Beschlussvorschlag:Beschlussvorschlag:

Kommt ein Wohnungseigentümer mit zwei Kommt ein Wohnungseigentümer mit zwei Wohngeldbeträgen in Zahlungsverzug wird ihm gegenüberWohngeldbeträgen in Zahlungsverzug wird ihm gegenüberWohngeldbeträgen in Zahlungsverzug, wird ihm gegenüber Wohngeldbeträgen in Zahlungsverzug, wird ihm gegenüber das gesamte Wohngeld der nächsten 12 Monate (inkl. der das gesamte Wohngeld der nächsten 12 Monate (inkl. der beiden Fehlraten) fällig. Scheidet der Wohnungseigentümer beiden Fehlraten) fällig. Scheidet der Wohnungseigentümer während des Kalenderjahres aus der Gemeinschaft aus, lebt während des Kalenderjahres aus der Gemeinschaft aus, lebt die mtl. Zahlungsverpflichtung für den Rechtsnachfolger die mtl. Zahlungsverpflichtung für den Rechtsnachfolger wieder auf. Der ausgeschiedene Eigentümer ist für diesen wieder auf. Der ausgeschiedene Eigentümer ist für diesen Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seinesFall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines

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Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines Ausscheidens zu zahlen. Die mtl. Zahlungsverpflichtung lebt Ausscheidens zu zahlen. Die mtl. Zahlungsverpflichtung lebt ebenfalls wieder auf, wenn während des Kalenderjahres das ebenfalls wieder auf, wenn während des Kalenderjahres das ZwangsverwaltungsZwangsverwaltungs-- oder Insolvenzverfahren über die oder Insolvenzverfahren über die betreffende Wohneinheit eröffnet wird. betreffende Wohneinheit eröffnet wird.

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f) Sonderumlage

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Ob größere Instandhaltungsmaßnahmen aus Ob größere Instandhaltungsmaßnahmen aus derder InstandhaltungsrücklageInstandhaltungsrücklage bezahlt werdenbezahlt werdender der InstandhaltungsrücklageInstandhaltungsrücklage bezahlt werden bezahlt werden oderoder ob eine ob eine SonderumlageSonderumlage erhoben wird, erhoben wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümer.

Es gibt keinen Anspruch darauf immer zuerstEs gibt keinen Anspruch darauf immer zuerst

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Es gibt keinen Anspruch darauf, immer zuerst Es gibt keinen Anspruch darauf, immer zuerst die Rücklage auszuschöpfen die Rücklage auszuschöpfen ((BayObLGBayObLG ZMR 2003, 694). ZMR 2003, 694).

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Ein Beschluss, der einen von der Ein Beschluss, der einen von der T il klä b i h dT il klä b i h dTeilungserklärung abweichenden Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel Verteilungsschlüssel anwendetanwendet, ist nicht , ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbarnichtig, sondern nur anfechtbar((BayObLGBayObLG NZM 2003, 644). NZM 2003, 644).

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Er kann nach WEG n.F. auch korrekt Er kann nach WEG n.F. auch korrekt sein, siehe sein, siehe §§16 Absatz 3 und 4 WEG.16 Absatz 3 und 4 WEG.

g) Sonderumlage wegen WohngeldrückständenWohngeldrückständen

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In die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung In die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung eines Wohngeldausfalls ist auch der eines Wohngeldausfalls ist auch der Wohnungseigentümer anteilig einzubeziehen, der Wohnungseigentümer anteilig einzubeziehen, der den Ausfall verursacht hat (den Ausfall verursacht hat (BGHZBGHZ 108, 44). 108, 44).

Bei der Festlegung der Höhe der Sonderumlage Bei der Festlegung der Höhe der Sonderumlage können die Wohnungseigentümer aber können die Wohnungseigentümer aber berücksichtigen, dass der Anteil des berücksichtigen, dass der Anteil des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer voraussichtlich nicht beigetrieben werden kann. Die voraussichtlich nicht beigetrieben werden kann. Die

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ggSonderumlage kann daher so festgelegt werden, Sonderumlage kann daher so festgelegt werden, dass auch ohne den Anteil des zahlungsunfähigen dass auch ohne den Anteil des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer der Ausgleich der offenen Wohnungseigentümer der Ausgleich der offenen Rechnungen möglich ist (KG NZM 2003, 484).Rechnungen möglich ist (KG NZM 2003, 484).

Steht der Ausfall endgültig fest, sollen nach Steht der Ausfall endgültig fest, sollen nach Ansicht des KG die insgesamt entstandenen Ansicht des KG die insgesamt entstandenen Wohngeldrückstände durch Beschluss auf die Wohngeldrückstände durch Beschluss auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorhandenen Wohnungseigentümer nach vorhandenen Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel aufgeteilt werden können. Ein aufgeteilt werden können. Ein Wohnungseigentümer, der die Wohnung vor Wohnungseigentümer, der die Wohnung vor der Beschlussfassung ersteigert hat, sei der Beschlussfassung ersteigert hat, sei ebenfalls zur anteiligen Zahlung dieser ebenfalls zur anteiligen Zahlung dieser

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Sonderumlage verpflichtet, weil er erstmals Sonderumlage verpflichtet, weil er erstmals durch diese Umlage belastet werde (durch diese Umlage belastet werde (KGKG NZM NZM 2003, 116,117 = ZMR 2003, 292; 2003, 116,117 = ZMR 2003, 292; BriesemeisterBriesemeister NZM 2003, 777, 781). NZM 2003, 777, 781).

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III.III.

AbrechnungAbrechnungAbrechnungAbrechnung

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a) Einführung

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EinführungEinführung

Der Gesetzestext des § 28 WEG ist durch dasreformierte WEG unverändert geblieben. Danach hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrsgemäß § 28 Abs. 3 WEG eine Abrechnung

aufzustellen. Diese Vorschrift ist nach h M durch eine Vereinbarung der

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Diese Vorschrift ist nach h. M. durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar (Bärmann/Pick/Merle, § 28 Rn. 56 und Rn. 9 zum analogen Verzicht auf einen Wirtschaftsplan; a. A. Gottschalg).


§ 28 WEG§

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

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§ 259 Umfang der Rechenschaftspflicht

1. Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen

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g goder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.


Auch das reformierte Auch das reformierte WEGWEG regelt nicht die Fälligkeit des regelt nicht die Fälligkeit des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Aufstellung und Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Aufstellung und Vorlage der Jahresabrechnung. Unter Berücksichtigung der Vorlage der Jahresabrechnung. Unter Berücksichtigung der Entscheidungsgründe des BayObLG v. 15.3.1990 (BReg 2 Z Entscheidungsgründe des BayObLG v. 15.3.1990 (BReg 2 Z 18/90, NJW18/90, NJW--RR 1990, 659) ist jedoch übereinstimmend RR 1990, 659) ist jedoch übereinstimmend davon auszugehen, dass jeder Verwalter seine davon auszugehen, dass jeder Verwalter seine VorlagepflichtVorlagepflicht imim 1 Halbjahr1 Halbjahr des Folgegeschäftsjahrs zudes Folgegeschäftsjahrs zu

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VorlagepflichtVorlagepflicht im im 1. Halbjahr1. Halbjahr des Folgegeschäftsjahrs zu des Folgegeschäftsjahrs zu erfüllen hat, wobei auch Abweichendes vereinbart werden erfüllen hat, wobei auch Abweichendes vereinbart werden kann (kann (Bärmann/Pick/MerleBärmann/Pick/Merle, , §§ 28 Rn.28 Rn. 58). 58).

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Verwalterseits ist zu beachten, dass sich dieser nach Verwalterseits ist zu beachten, dass sich dieser nach Verstreichenlassen der durch die Verstreichenlassen der durch die Wohnungseigentümer gesetzten Frist Wohnungseigentümer gesetzten Frist schadensersatzpflichtig machen und die nicht schadensersatzpflichtig machen und die nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung eine rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung eine außerordentliche Abberufung sowie fristlose außerordentliche Abberufung sowie fristlose Kü di d V l h f i kKü di d V l h f i k

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Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertigen kann Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertigen kann (vgl. (vgl. Bärmann/Pick/MerleBärmann/Pick/Merle, , §§ 28 Rn.28 Rn. 58 mit 58 mit Rechtsprechungsnachweisen). Rechtsprechungsnachweisen).

b) Funktionen der b) Funktionen der JahresabrechnungJahresabrechnung

Kontrolle des Verwalters:Kontrolle des Verwalters:GesamtabrechnungGesamtabrechnung

Verteilung der umzulegenden Verteilung der umzulegenden

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Einnahmen und Ausgaben:Einnahmen und Ausgaben:EinzelabrechnungEinzelabrechnung

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Der Saldo zwischen den tatsächlich Der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben muss geleisteten Einnahmen und Ausgaben muss mit den Salden der Bankkontenmit den Salden der Bankkontenmit den Salden der Bankkonten mit den Salden der Bankkonten übereinstimmen. übereinstimmen. Nur wenn dies ohne weiteres aus der Nur wenn dies ohne weiteres aus der Jahresabrechnung nachvollziehbar ist, Jahresabrechnung nachvollziehbar ist, können die Wohnungseigentümer können die Wohnungseigentümer unschwer erkennen, ob der Verwalter unschwer erkennen, ob der Verwalter

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richtig abgerechnet hat und richtig abgerechnet hat und ordnungsgemäß mit den Geldern der ordnungsgemäß mit den Geldern der Wohnungseigentümer umgegangen ist.Wohnungseigentümer umgegangen ist.

Rechnerische Schlüssigkeit: Rechnerische Schlüssigkeit:

EinnahmenEinnahmen--AusgabenAusgaben--Abrechnung:Abrechnung:

TatsächlicheTatsächliche EinnahmenEinnahmen 4800048000,,0000 EUREURTatsächlicheTatsächliche AusgabenAusgaben --4400044000,,0000 EUREURSaldoSaldo 11 40004000,,0000 EUREUR

GirokontoGirokonto AA--BankBank::

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StandStand 0101.. 0101.. 20092009 20002000,,0000 EUREURStandStand 3131.. 1212.. 20092009 60006000,,0000 EUREURSaldoSaldo 22 40004000,,0000 EUREUR

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Rechnerische Schlüssigkeit: Rechnerische Schlüssigkeit:

In der Praxis kommt es immer wieder zu Abweichungen In der Praxis kommt es immer wieder zu Abweichungen Zwischen Saldo 1 und Saldo 2 vor.Zwischen Saldo 1 und Saldo 2 vor.

Gründe hierfür sind:

Abgrenzungen aus HeizkostenabrechnungNachzahlungen / Guthaben aus Abrechnung

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g g

c) Form und Inhalt der c) Form und Inhalt der JahresgesamtabrechnungJahresgesamtabrechnungJahresgesamtabrechnungJahresgesamtabrechnung

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PflichtangabenPflichtangaben

Allgemeiner TeilAllgemeiner TeilVerwalterVerwalterObjektObjektAbrechnungszeitraumAbrechnungszeitraum

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AbrechnungszeitraumAbrechnungszeitraumAngaben zu den BemessungsgrundlagenAngaben zu den Bemessungsgrundlagen

PflichtangabenPflichtangaben

AbrechnungsteilAbrechnungsteilUmlagefähig / Nicht umlagefähig ?Umlagefähig / Nicht umlagefähig ?KostenartKostenartGesamtkostenGesamtkosten und Einnahmenund Einnahmen

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Gesamtkosten Gesamtkosten und Einnahmenund EinnahmenVerteilerschlüsselVerteilerschlüsselIndividuelle Anteil der EinheitIndividuelle Anteil der Einheit

30

geordnete und übersichtliche, inhaltlich geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Gegenüberstellung der Einzutreffende Gegenüberstellung der Ein--und Auszahlungen und Auszahlungen

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ohne Zuziehung einer sachkundigen ohne Zuziehung einer sachkundigen Person verständlich Person verständlich

FRAGEN / WIR SUCHEN EINE LÖSUNGFRAGEN / WIR SUCHEN EINE LÖSUNG

1.1. Zinsdarstellung wie und wo ?Zinsdarstellung wie und wo ?

Varianten:Varianten:RücklagenteilRücklagenteil

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RücklagenteilRücklagenteilAufnahme in den AusgabenteilAufnahme in den Ausgabenteil

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FRAGEN / WIR SUCHEN EINE LÖSUNGFRAGEN / WIR SUCHEN EINE LÖSUNG

2.2. Sonderumlage ?Sonderumlage ?

Einnahmen / AusgabenrechnungEinnahmen / AusgabenrechnungEinstellung in die Rücklage =Einstellung in die Rücklage =

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Einstellung in die Rücklage = Einstellung in die Rücklage = SonderzuführungSonderzuführungAufnahme in den Ausgabenteil?Aufnahme in den Ausgabenteil?

EinnahmenEinnahmen--/Ausgabenrechnung/AusgabenrechnungEinnahmen können sein:

1. Hausgelder

2. Erträge aus Vermietung und Verpachtung

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d) Rechtssicherheit / Abgrenzung

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RechtssicherheitRechtssicherheit

Die nachfolgenden Folien behandeln dieDie nachfolgenden Folien behandeln dieErstellung einer rechtssicheren AbrechnungErstellung einer rechtssicheren Abrechnungnach der nach der h.Mh.M. in der . in der RechtssprechungRechtssprechung!!

Abweichungen hiervon führen zu einerAbweichungen hiervon führen zu einerAufhebung des Beschlusses imAufhebung des Beschlusses im

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Aufhebung des Beschlusses imAufhebung des Beschlusses imAnfechtungsverfahren! Anfechtungsverfahren!

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EinnahmenEinnahmen--/Ausgabenprinzip/Ausgabenprinzip

Wegen der unterschiedlichen ZielsetzungWegen der unterschiedlichen Zielsetzungeiner WEG und eines Unternehmens ist dieeiner WEG und eines Unternehmens ist dieJahresgesamtabrechnung nicht in FormJahresgesamtabrechnung nicht in FormEiner Bilanz Einer Bilanz –– mit Rechnungsabgrenzungsmit Rechnungsabgrenzungs--Posten Posten --, sondern als einfache Einnahmen, sondern als einfache Einnahmen--Ausgabenrechnung einzustellenAusgabenrechnung einzustellen

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Ausgabenrechnung einzustellen. Ausgabenrechnung einzustellen. Dies ist in Übereinstimmung mit derDies ist in Übereinstimmung mit derFunktion der Jahresabrechnung zwingendFunktion der Jahresabrechnung zwingendgeboten.geboten.

EinnahmenEinnahmen--/Ausgabenprinzip/Ausgabenprinzip

Die Jahresabrechnung der WEG hat nicht Die Jahresabrechnung der WEG hat nicht die Funktion, einen unternehmerischendie Funktion, einen unternehmerischenErfolg zu ermitteln.Erfolg zu ermitteln.

Die WEG ist ihrer Struktur nach nicht aufDie WEG ist ihrer Struktur nach nicht aufGewinnerzielung sondern auf KostenGewinnerzielung sondern auf Kosten

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Gewinnerzielung, sondern auf KostenGewinnerzielung, sondern auf Kosten--Deckung ausgerichtet.Deckung ausgerichtet.

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Keine BilanzKeine Bilanz

keine Bilanzkeine Bilanz und keine Gewinnund keine Gewinn-- und und VerlustrechnungVerlustrechnungschlichte Einnahmenschlichte Einnahmen-- und und AusgabenrechnungAusgabenrechnungkeine Forderungen oder Verbindlichkeitenkeine Forderungen oder Verbindlichkeiten

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keine Forderungen oder Verbindlichkeitenkeine Forderungen oder Verbindlichkeitengrds. keine Rechnungsabgrenzungengrds. keine Rechnungsabgrenzungen


Nach der Grundsatzentscheidung des Nach der Grundsatzentscheidung des BayObLGBayObLGv. 6.3.1987, BReg 2 Z 26/86, NJWv. 6.3.1987, BReg 2 Z 26/86, NJW--RR 1988, 81RR 1988, 81,,ist die ist die JahresgesamtabrechnungJahresgesamtabrechnung einereinerWohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlichWohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlichin der in der FormForm einer einer einfachen Einnahmeneinfachen Einnahmen-- undundA b b h hA b b h h ll i bll i b

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AusgabenüberschussrechnungAusgabenüberschussrechnung -- allein bezogenallein bezogenauf das Wirtschaftsauf das Wirtschafts--/Geschäftsjahr /Geschäftsjahr -- darzustellen. darzustellen.

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Es sind hier nur die tatsächlichen Es sind hier nur die tatsächlichen = effektiv geflossenen, = effektiv geflossenen, im Geschäftsjahr eingegangenenim Geschäftsjahr eingegangenenGesamteinnahmen (Eingänge, Einzahlungen) Gesamteinnahmen (Eingänge, Einzahlungen) und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgabenund die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben(A A hl ) f d(A A hl ) f d

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(Ausgänge, Auszahlungen) zu erfassen und(Ausgänge, Auszahlungen) zu erfassen undgegenüberzustellen. gegenüberzustellen.


Nur eine solche Jahresabrechnung, die eineNur eine solche Jahresabrechnung, die einegeordnete und übersichtliche, inhaltlichgeordnete und übersichtliche, inhaltlichzutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmenzutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmenund Ausgaben für das jeweilige Geschäftsjahrund Ausgaben für das jeweilige Geschäftsjahrenthält, ist für den Wohnungseigentümer ohneenthält, ist für den Wohnungseigentümer ohneHinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigenHinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen

70

Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigenHinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigenSachverständigen Sachverständigen verständlichverständlich

(st. Rspr., vgl. OLG Hamm OLGZ 1975, 157, 160). (st. Rspr., vgl. OLG Hamm OLGZ 1975, 157, 160).

36


Sollten die Wohnungseigentümer jedoch dieSollten die Wohnungseigentümer jedoch dieErstellung der Jahresabrechnung in Form einerErstellung der Jahresabrechnung in Form einerBilanz fordern, ist dies nur durch eineBilanz fordern, ist dies nur durch eineVereinbarungVereinbarung möglich. möglich. Ein gefasster, angefochtener MehrheitsbeschlussEin gefasster, angefochtener Mehrheitsbeschlussi f l i kli f l i kl

71

ist für ungültig zu erklären ist für ungültig zu erklären ((BayObLG v. 13.6.2000, 2Z BR 175/99, NZM BayObLG v. 13.6.2000, 2Z BR 175/99, NZM

2000, 8732000, 873, 875). , 875).


Nach h.Nach h. M. ist es grundsätzlich unzulässig, dasM. ist es grundsätzlich unzulässig, dasGeldabflussGeldabfluss--/Geldzuflussprinzip zu/Geldzuflussprinzip zudurchbrechen, d.durchbrechen, d. h., dass h., dass AbgrenzungenAbgrenzungen imimSinne einer kaufmännischen Buchführung in derSinne einer kaufmännischen Buchführung in derJahresabrechnung nicht vorzunehmen sind. Jahresabrechnung nicht vorzunehmen sind.

72

37


Eine Eine AusnahmeAusnahme wird von der h.wird von der h. M. bei derM. bei derAbrechnung der Abrechnung der HeizHeiz-- und Warmwasserkostenund Warmwasserkostenzugelassen sowie Positionen die nach Verbrauchzugelassen sowie Positionen die nach Verbrauchabgerechnet werden.abgerechnet werden.(vgl. BayObLG v. 7.8.2003, 2Z BR 47/03, NZM(vgl. BayObLG v. 7.8.2003, 2Z BR 47/03, NZM003 900 90 9 990 Z 9/90003 900 90 9 990 Z 9/90

73

2003, 900, 901; v. 9.8.1990, BReg 2 Z 79/90, WuM2003, 900, 901; v. 9.8.1990, BReg 2 Z 79/90, WuM1990, 459, 460; 1990, 459, 460; OLG Hamm v. 3.5.2001, 15 WOLG Hamm v. 3.5.2001, 15 W7/01, ZWE 2001, 4467/01, ZWE 2001, 446, 447). , 447).


Versicherungsprämien sind nach dem Versicherungsprämien sind nach dem BeschlussBeschlussdes BayObLG v. 10.7.1998 (2Z BR 49/98, NZMdes BayObLG v. 10.7.1998 (2Z BR 49/98, NZM1999, 133)1999, 133) nur in Höhe der im Geschäftsjahrnur in Höhe der im Geschäftsjahrgeleisteten Zahlung aufzunehmen. geleisteten Zahlung aufzunehmen.

74

38


Nicht aufzunehmen sind hingegen fällige, aberNicht aufzunehmen sind hingegen fällige, abernoch nicht beglichene Handwerkerrechnungennoch nicht beglichene Handwerkerrechnungen(OLG Karlsruhe, WE 1998, 189) sowie(OLG Karlsruhe, WE 1998, 189) sowieHausgeldrückstände, da es Forderungen in einerHausgeldrückstände, da es Forderungen in einereinfachen Einnahmeneinfachen Einnahmen-- und und A b b h h i h ibA b b h h i h ib

75

Ausgabenüberschussrechnung nicht gibtAusgabenüberschussrechnung nicht gibt((BayObLG v. 10.4.2002, 2Z BR 70/01, NZMBayObLG v. 10.4.2002, 2Z BR 70/01, NZM2002, 5312002, 531). ).

Probleme in der PraxisProbleme in der Praxis

Verbrauchsunabhängige Kosten:Verbrauchsunabhängige Kosten:

VersicherungsverträgeVersicherungsverträgeWartungsverträgeWartungsverträgeLohnkostenLohnkostenKosten der InstandhaltungKosten der Instandhaltung

76

Kosten der InstandhaltungKosten der Instandhaltung

39


Verbrauchsabhängige Kosten:Verbrauchsabhängige Kosten:

KaltwasserKaltwasserAbwasserAbwasser

AllgemeinstromAllgemeinstrom

77

AllgemeinstromAllgemeinstrom


WEG: EinnahmenWEG: Einnahmen--/Ausgabenprinzip/Ausgabenprinzip

Mietrecht: LeistungsprinzipMietrecht: Leistungsprinzip

Mietabrechner: erheblicher Mehraufwand!Mietabrechner: erheblicher Mehraufwand!

78

40


Fallbeispiel:Fallbeispiel:

Im Dezember des Jahres 2011 ereignet sichIm Dezember des Jahres 2011 ereignet sichein Wasserschaden in der WEG X.ein Wasserschaden in der WEG X.Schadensbeseitigung: 5.000 Schadensbeseitigung: 5.000 €€ die vom die vom Verwalter vor Jahresende bezahlt werdenVerwalter vor Jahresende bezahlt werden

79

Verwalter vor Jahresende bezahlt werden.Verwalter vor Jahresende bezahlt werden.Die Entschädigung des Versicherers gehtDie Entschädigung des Versicherers gehterst im Februar des Folgejahres auf demerst im Februar des Folgejahres auf demKonto ein.Konto ein.


Fallbeispiel:Fallbeispiel:

Im Dezember des Jahres 2011 ereignet sichIm Dezember des Jahres 2011 ereignet sichein Brandschaden in der WEG X.ein Brandschaden in der WEG X.Sachschadensbeseitigung: erheblich!Sachschadensbeseitigung: erheblich!Akontozahlung der Versicherung: 20 000Akontozahlung der Versicherung: 20 000 €€

80

Akontozahlung der Versicherung: 20.000 Akontozahlung der Versicherung: 20.000 €€Bis zum Jahresende werden hiervon 8.000 Bis zum Jahresende werden hiervon 8.000 €€an schadensbedingten Aufwendungenan schadensbedingten Aufwendungenbezahlt.bezahlt.

41

e) e) HeizkostenHeizkosten

81

Ausnahmsweise dürfen berücksichtigt Ausnahmsweise dürfen berücksichtigt werden Zahlungen auf die Heizwerden Zahlungen auf die Heiz undundwerden Zahlungen auf die Heizwerden Zahlungen auf die Heiz-- und und Warmwasserkosten des Warmwasserkosten des Abrechnungszeitraums, auch wenn sie Abrechnungszeitraums, auch wenn sie nicht im abgerechneten Wirtschaftsjahr nicht im abgerechneten Wirtschaftsjahr erfolgten, damit den Vorgaben der erfolgten, damit den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprochenHeizkostenverordnung entsprochen

82

Heizkostenverordnung entsprochen Heizkostenverordnung entsprochen werden kann.werden kann.

42

Muss ich die Heizkostenverordnung Muss ich die Heizkostenverordnung anwenden?anwenden?

Nur bei unverhältnismäßig hohem Nur bei unverhältnismäßig hohem Aufwand besteht nach Aufwand besteht nach §§ 11 Absatz 1 11 Absatz 1 Heizkostenverordnung die Möglichkeit Heizkostenverordnung die Möglichkeit

83

g gg gnicht verbrauchsabhängig nicht verbrauchsabhängig abzurechnen.abzurechnen.

Muss ich die Heizkostenverordnung Muss ich die Heizkostenverordnung gganwenden?anwenden?

Achtung: Der Mieter hat ein Achtung: Der Mieter hat ein Kürzungsrecht von 15% wenn nicht Kürzungsrecht von 15% wenn nicht

h d H i k t dh d H i k t d

84

nach der Heizkostenverordnung nach der Heizkostenverordnung abgerechnet wird!abgerechnet wird!

43

Muss ich die Heizkostenverordnung Muss ich die Heizkostenverordnung gganwenden?anwenden?

Eichpflicht!Eichpflicht!

85

Kaltwasseruhren alle 6 JahreKaltwasseruhren alle 6 JahreWarmwasseruhren alle 5 JahreWarmwasseruhren alle 5 Jahre

f) f) Unberechtigte AusgabenUnberechtigte Ausgaben

86

44

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgabentatsächlichen Einnahmen und Ausgabentatsächlichen Einnahmen und Ausgaben tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. (Recht getätigt worden sind. (BGHBGH NJW 1997, NJW 1997, 2106, 2108; 2106, 2108; BayObLGBayObLG NZM 2002, 531; NZM 2002, 531; DemharterDemharter ZWE 2001, 585). ZWE 2001, 585).

87

Maßgebend ist also die Maßgebend ist also die rechnerische rechnerische RichtigkeitRichtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit , nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung.der Jahresabrechnung.

Aktuelles BGHAktuelles BGH--Urteil:Urteil:4.3.2011, Az. 5 ZR 156/104.3.2011, Az. 5 ZR 156/104.3.2011, Az. 5 ZR 156/104.3.2011, Az. 5 ZR 156/10

Auch vom Verwalter etwa zu Unrecht getätigteAuch vom Verwalter etwa zu Unrecht getätigteAusgaben aus gemeinschaftlichen GeldmittelnAusgaben aus gemeinschaftlichen Geldmittelnhat er in die Abrechnung einzustellen. Dies gilthat er in die Abrechnung einzustellen. Dies giltsowohl für vereinbarungswidrig getätigtesowohl für vereinbarungswidrig getätigte

88

Ausgaben wie auch solche für eigenmächtig Ausgaben wie auch solche für eigenmächtig ––ohne Beschlussfassung ohne Beschlussfassung –– bezgl. desbezgl. desGemeinschaftseigentums erteilte Aufträge.Gemeinschaftseigentums erteilte Aufträge.

45

Aktuelles BGHAktuelles BGH--Urteil:Urteil:4 3 2011 Az 5 ZR 156/104 3 2011 Az 5 ZR 156/104.3.2011, Az. 5 ZR 156/104.3.2011, Az. 5 ZR 156/10

Abrechnungen müssen rechnerisch richtigAbrechnungen müssen rechnerisch richtigsein und auch alle getätigten Ausgabensein und auch alle getätigten Ausgabenerfassen, damit sie überhaupt auferfassen, damit sie überhaupt auf

89

ppPlausibilität und getroffenen MittelverwendungPlausibilität und getroffenen Mittelverwendungüberprüft werden könne.überprüft werden könne.

g) g) Kosten gerichtlicher Verfahren Kosten gerichtlicher Verfahren nach nach §§ 43 ff. WEG43 ff. WEG

90

46

Lieber nicht so, eine Entscheidung nachLieber nicht so, eine Entscheidung nach

§§ 49 Kostenentscheidung49 Kostenentscheidung

(1) Wird gemäß (1) Wird gemäß §§ 21 Abs. 821 Abs. 8 nach billigem Ermessen nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.billigem Ermessen verteilt werden.

(2)(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegtDem Verwalter können Prozesskosten auferlegt

91

(2) (2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.Rechtsstreits ist.

Obwohl sie abrechnungstechnisch einfachObwohl sie abrechnungstechnisch einfachist, der Verwalter verbucht sie als Ausgabeist, der Verwalter verbucht sie als Ausgabein dem Verwaltungsunternehmen mit einemin dem Verwaltungsunternehmen mit einementsprechendem Ärgerfaktor.entsprechendem Ärgerfaktor.

92

47

Wir müssen zwischen folgenden PunktenWir müssen zwischen folgenden Punktendifferenzieren:differenzieren:1.1. BeschlussanfechtungsverfahrenBeschlussanfechtungsverfahren2.2. Klageverfahren WohngeldKlageverfahren Wohngeld3.3. Sonstigen RechtsstreitigkeitenSonstigen Rechtsstreitigkeiten

93

4.4. Normalen RechtsanwaltsgebührenNormalen Rechtsanwaltsgebühren5.5. Sonderhonorar RechtsanwaltSonderhonorar Rechtsanwalt

§§ 16 WEG:16 WEG:

(7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 (7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß §§ 1818 und und der Ersatz des Schadens im Falle des der Ersatz des Schadens im Falle des §§ 14 Nr. 414 Nr. 4..

(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß (8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß §§ 4343 gehören nur dann zu den gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um

94

Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§§2727 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.

48

§§ 16 Absatz 2 WEG:16 Absatz 2 WEG:

Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs desund eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des

95

und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

Das bedeutet gemäß dem Kostenverteilerschlüssel Das bedeutet gemäß dem Kostenverteilerschlüssel d WEG d l td WEG d l tder WEG werden umgelegt:der WEG werden umgelegt:

Kosten des EntzugsverfahrenKosten des EntzugsverfahrenWEG muss Schadensersatz leistenWEG muss Schadensersatz leistenM h k R h l b d li hM h k R h l b d li h

96

Mehrkosten Rechtsanwalt über der gesetzlichenMehrkosten Rechtsanwalt über der gesetzlichenVergütungVergütung

49

Im Detail:Im Detail:

1.1. BeschlussanfechtungsverfahrenBeschlussanfechtungsverfahren

97

Wir haben 2 Seiten:Wir haben 2 Seiten:

Beschlussanfechtungsverfahren

1. Kläger

Der Eigentümer oder mehrere

2. Beklagte

Die übrigen Wohnungseigentümer

98

oder mehrere Eigentümer,

die den Beschluss angefochten haben.

g g

50

Wir haben 2 Seiten:Wir haben 2 Seiten:

Beschlussanfechtungsverfahren

kl1. Kläger 2. Beklagte

Jede Seite zahlt ihren eigenen Rechtsanwalt mit der gesetzlichen Vergütung.

Kläger dürfen nicht doppelt belastet werden

99

Kläger dürfen nicht doppelt belastet werden.

Daher benötigt 2 einen sep. Verteilerschlüssel ohne 1! Aber welchen?

Früher:Früher:

Kopfteil = Kopfteil = analog der ZPOanalog der ZPO

100

= je eingetragener Eigentümer im = je eingetragener Eigentümer im Grundbuch (Ehegatten usw. beachten)Grundbuch (Ehegatten usw. beachten)

51

Aktuelle BGHAktuelle BGH--Entscheidung:Entscheidung:

BGH Beschluss vom 15.03.2007 BGH Beschluss vom 15.03.2007 -- V ZB 1/06V ZB 1/06

a)a) §§ 47 WEG regelt nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten 47 WEG regelt nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten eines Verfahrens nach Die Kosten eines Verfahrens nach §§ 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gem. Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gem. §§ 47 WEG zu tragen haben. 47 WEG zu tragen haben.

b) b) §§ 16 Abs. 5 WEG nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten 16 Abs. 5 WEG nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach zwischen den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach §§ 16 Abs. 2 WEG 16 Abs. 2 WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümerinnerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer

101

innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden. ausgetragen werden.

Aktuelle BGHAktuelle BGH--Entscheidung:Entscheidung:

) D h b i h F l d l h R h f l k d) D h b i h F l d l h R h f l k dc) Das hat aber nicht zur Folge, dass solche Rechtsverfolgungskosten unter den c) Das hat aber nicht zur Folge, dass solche Rechtsverfolgungskosten unter den kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gem. kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gem. §§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nach 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nach Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in §§ 16 Abs. 2 WEG 16 Abs. 2 WEG zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen, umzulegen. Dieser Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen, umzulegen. Dieser Übernahme des Ausgleichsmaßstabs steht Übernahme des Ausgleichsmaßstabs steht §§ 16 Abs. 5 WEG nicht entgegen. 16 Abs. 5 WEG nicht entgegen.

d) Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, d) Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass "Verwaltungskosten" nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt dass "Verwaltungskosten" nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt di U l ß b h f di V il d R h f l kdi U l ß b h f di V il d R h f l k

102

dieser Umlegungsmaßstab auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten dieser Umlegungsmaßstab auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten aus Binnenstreitigkeiten. aus Binnenstreitigkeiten.

52


2.2. Klageverfahren WohngeldKlageverfahren Wohngeld

103

Klageverfahren WohngeldKlageverfahren Wohngeld

OLG DüsseldorfOLG DüsseldorfKosten nach Kosten nach §§ 16 II WEG16 II WEGVerteilerschlüssel in der Abrechnung Verteilerschlüssel in der Abrechnung

d !d !

104

anwenden!anwenden!

53


Hier erfolgt keine Freistellung !Hier erfolgt keine Freistellung !

Es zahlen alle Eigentümer mit!Es zahlen alle Eigentümer mit!

105


Forderungen sind im Rahmen der Forderungen sind im Rahmen der Abrechnung nicht umlegbar, da sie keine Abrechnung nicht umlegbar, da sie keine Ausgabe darstellen.Ausgabe darstellen.

106

54


Lösung:Lösung:Über eine SonderumlageÜber eine SonderumlagePosition in den Wirtschaftsplan einstellen Position in den Wirtschaftsplan einstellen

d d b hd d b h

107

und dann ausbuchenund dann ausbuchen

Im Detail: Im Detail:

3.3. Sonstigen RechtsstreitigkeitenSonstigen Rechtsstreitigkeiten

108

55

Sonstigen RechtsstreitigkeitenSonstigen Rechtsstreitigkeiten::

Jeweils in der WEG gültigen SchlüsselJeweils in der WEG gültigen Schlüsselanwenden!anwenden!

109


4.4. Normalen RechtsanwaltsgebührenNormalen Rechtsanwaltsgebühren

Wie oben dargestellte den jeweiligen Wie oben dargestellte den jeweiligen

110

Kostenverteilerschlüssel anwenden.Kostenverteilerschlüssel anwenden.

56


5.5. Sonderhonorar RechtsanwaltSonderhonorar Rechtsanwalt

111

Sonderhonorar RechtsanwaltSonderhonorar Rechtsanwalt

§ 27 Absatz 2 Nr 4 WEG:§ 27 Absatz 2 Nr. 4 WEG:

mit einem Rechtsanwalt wegen einesRechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zuvereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem

112

höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstensnach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 desGerichtskostengesetzes bestimmten Streitwertbemessen.

57

Sonderhonorar RechtsanwaltSonderhonorar Rechtsanwalt

Dies bedeutet im BeschlussanfechtungsDies bedeutet im Beschlussanfechtungs-

verfahren sind 2 Schlüssel anzuwenden!

1 Gesetzl RA-Gebühren ohne Kläger

113

1. Gesetzl. RA Gebühren ohne Kläger

2. Sonderhonorar alle ET

gemäß §16 Absatz 8 WEG


BGH Beschluss vom 16.07.09 V ZB 11/09BGH Beschluss vom 16.07.09 V ZB 11/09

Gebühren des vom Verwalter beauftragtenGebühren des vom Verwalter beauftragtenAnwalts sind im AnfechtungsverfahrenAnwalts sind im AnfechtungsverfahrenVorrangig zu erstattenVorrangig zu erstatten

114

Vorrangig zu erstatten.Vorrangig zu erstatten.

58


BGH Beschluss vom 16.07.09 V ZB 11/09BGH Beschluss vom 16.07.09 V ZB 11/09

Verwalter beauftragt für die WEG einenVerwalter beauftragt für die WEG einenRechtsanwalt.Rechtsanwalt.

Einzelner Eigentümer lässt sich aufEinzelner Eigentümer lässt sich auf

115

Einzelner Eigentümer lässt sich aufEinzelner Eigentümer lässt sich aufBeklagtenseite von einem eigenenBeklagtenseite von einem eigenenRechtsanwalt vertreten.Rechtsanwalt vertreten.

h) Die Abrechnung der h) Die Abrechnung der InstandhaltungsrücklageInstandhaltungsrücklage

116

g gg g

59

BGH 44/09

Worum geht es?

Verbraucherfreundliche Darstellung der tatsächlich vorhandenen Rücklage in der Abrechnung!Abrechnung!

Ist contra Soll

§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung, Absatz 1

Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einenDer Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einenWirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:

1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;

3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21g g g g §Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung

60

(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.

(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

ThesenThesen

1. Entscheidung ist keine Überraschung

2. Entscheidung drückt nur aus, was nicht zulässig ist

3 Lö ü d t li h 3. Lösungen müssen von der gesetzlichen Regelung ausgehen

61

1 Entscheidung ist keine Überraschung!1. Entscheidung ist keine Überraschung!

Wieso?

Schauen wir uns die BGH-Rechtsprechung der

vergangenen Jahre an!

Berechnung der Berechnung der Abrechnungsspitze:Abrechnungsspitze:

Durch den Abrechnungsbeschluss ist der Wirtschaftsplang pAls Rechtsgrundlage nicht aufgehoben wird (BGH v.30.11.1995, V ZB 16/95, NJW 1996, 725).

Es wird nur hinsichtlich der „ Abrechnungsspitze“ eineA h dl h ff Di i h i h

122

neue Anspruchsgrundlage geschaffen. Diese richtet sichgegen den zur Zeit der Beschlussfassung eingetragenenEigentümer.

62

Berechnung der Berechnung der Abrechnungsspitze:Abrechnungsspitze:

Die „ Abrechnungsspitze“ in der Gesamtabrechnung errechnet sich wie folgt:

G tk t b ü li h G t hl äß

123

Gesamtkosten abzüglich Gesamtvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan.

P i B i i lPraxis-Beispiel

Gesamtkosten im Wirtschaftsjahr für dieses Sondereigentum - 6.000 EUR

bezahlt gem Wirtschaftsplan (= mtl 400 EUR)

124

bezahlt gem. Wirtschaftsplan (= mtl. 400 EUR) + 4.800 EUR

Abrechnungsspitze - 1.200 EUR

63

Folgen:Folgen:

Die Gemeinschaft benötigt zur Kostendeckung dieser Wohnung noch 1.200 EUR.

Vom Voreigentümer (V) können noch 0,00 EUR gem. Wirtschaftsplan eingefordert werden.

125

Vom Nachfolger-Eigentümer können noch 1.200 EUR aufgrund des Abrechnungsbeschlusses gefordert werden.

Folgen:Folgen:

Die restlichen 1.200 EUR ( Abrechnungsspitze) können nicht über den Wirtschaftsplan eingefordert werden.

Diesen Betrag schuldet der Nachfolger (N), der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung

l Ei tü i G db h i t i t

126

als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

64

Wir haben eine 3 GliederungWir haben eine 3-Gliederung

1. Bewirtschaftungskosten

2. Instandhaltungsrücklage

3. Abrechnungsspitze

Beachte diese Anspruchsgrundlagen!

Landgericht Nürnberg Fürth vom 30 11 09Landgericht Nürnberg-Fürth vom 30.11.09

Eine Abrechnung darf keine Altforderungen aus früheren Abrechnungen beinhalten.

Ansonsten: nichtig

65

Eine Abrechnung darf keine Altforderungen aus Eine Abrechnung darf keine Altforderungen aus früheren Abrechnungen beinhalten.

Wieso?

Problemfelder:

V jäh b h• Verjährungsberechnung

• Fälligkeitstheorie

Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage seien in der Abrechnung mit dem Soll-Betrag als Ausgaben anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls könne der Beschluss über die Abrechnung als Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise)

i d t tt i kö t Di A t i t wieder zu erstatten sein könnten. Dieses Argument ist, was das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung regelt zwar verbindlich alle sich aus ihm ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v. 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867).

66

Er begründet auch erstmalig Verpflichtungen derEr begründet auch erstmalig Verpflichtungen derWohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft,Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf dieeinzelnen Wohnungseigentümer umgelegtentatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter denmit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Soll-Vorschüssen zurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232;Vorschüssen zurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232;BGH, Urt. v. 10. März 1994, aaO).

Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen i b d Wi t h ft l i ht ä d d sie aber den Wirtschaftsplan nicht ändern, sondern

umsetzen. Etwas anderes widerspräche ihrem Interesse an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (Senat, BGHZ 131, 228, 231 im Anschluss an Hauger in Festschrift Bärmann und Weitnauer [1990] S. 353, 361; Wenzel in Festschrift Seuß [1997] S. 313, 315).

67

Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag derbeschlossenen Zuführung zurbeschlossenen Zuführung zurInstandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabeangesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichenAnforderungen. Sie ist nämlich für denWohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundigeUnterstützung zu verstehen und in der Sache auchirreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn dieg ,Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie imvorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklungder Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird.Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft beiRückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht imausgewiesenen Umfang zur Verfügung.

Verbote des BGH:Verbote des BGH:

1. Mangelnde Transparenz – Ungültigkeit hieraus kann §49 II WEG resultieren

2 I t k i fikti A b2. Ist keine fiktive Ausgabe

3. Keine Rücklage vorgauckeln die nicht da ist!

68

Rücklage was ist das?Rücklage was ist das?

• zweckgebundenes Geld

• für Instandsetzungsmaßnahmen

und kein Zwischenfinanzierungspool (Heizöl, …)

Rücklage entsteht (Variante 1)Rücklage entsteht (Variante 1)

• nicht durch Umbuchung auf ein Konto

• sondern durch Geldeingang bei der WEG

• und diesbezüglichen Zweckbeschluss, an

diesen ist der Verwalter gebunden

69

Rücklage ZweckbindungRücklage Zweckbindung

• kann nur durch Beschluss der WEG geändert

oder aufgehoben werden

• einfacher Mehrheitsbeschluss

Klartext:Klartext:

Wohnungseigentümer zahlt

• Bewirtschaftungskosten

• Instandhaltungsrücklage

auf des Girokonto der WEG. Diese Gelder sind gebunden für die beiden Zwecke.

Siehe § 28 WEG!

70

Rücklage entsteht (Variante 2)Rücklage entsteht (Variante 2)

• nicht durch Umbuchung auf ein Konto

• aber durch eine Handlung des Verwalters

wie zum Beispiel:

• Umbuchung auf ein Konto

• Internen Buchungsvorgang

§ 28 Wirtschaftsplan Rechnungslegung Absatz 1§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung, Absatz 1

Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einenWirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:



3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung

71

Wenn alle Wohnungseigentümer Wenn alle Wohnungseigentümer

•ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen,

• eine ausreichende Liquidität vorhanden ist

dann dürfte zwischen IST und SOLL-Rücklage keine Differenz sein.

Was passiert bei Rückständen?Was passiert bei Rückständen?

1. Geld fehlt

2. Rücklage wird nicht in voller Höhe zugeführt

3. SOLL Rücklage entsteht

4. Ist Rücklage ist geringer

72

SprichSprich

der Wohngeldschuldner hat weniger als die Vollzahler auf die Rücklage eingezahlt.

denn

§ 28 Wirtschaftsplan Rechnungslegung Absatz 1§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung, Absatz 1

Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einenWirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:



3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung

73

Wie verbuche ich dies nun?Wie verbuche ich dies nun?

Umstritten!!

Es gibt 3 Varianten

Wie verbuche ich dies nun?Wie verbuche ich dies nun?

3 Varianten:

1.Erst auf Bewirtschaftung dann Rücklage

2. Erst Rücklage dann Bewirtschaftung

3. Quotelung

Vor- und Nachteile?

74

Auszug Seite 16g

Buchungstechnisch ist indessen gleichwohl davon ausgegangen worden, dass die Instandhaltungsrückstellung über 829,38 € in voller Höhe erbracht wurde, was angesichts der Entscheidung vom 4.12.2009 (V ZR 44/2009 = ZMR 2010, 300) falsch ist. Reichen nämlich die Leistungen eines Wohnungseigentümers der Höhe nach nicht aus, um eine vollständige Tilgung der Betriebskosten und der Instandhaltungsrückstellung zu bewirken, so ist die Leistung quotal auf die Forderungen zu verrechnen (so auch Jennißen, Anm. zu der Entscheidung des BGH ZMR 2010 302 (304) l C d S h l h i ZMR 2011 85 (91BGH, ZMR 2010, 302 (304), vgl. Casser und Schultheis, ZMR 2011, 85 (91 ganz unten), vgl. die dort beispielhaft vorgenommene Buchung vom 03.12.2010).

Denn wie verbuche ich eine Zahlung?Denn wie verbuche ich eine Zahlung?

Erst alles auf Bewirtschaftungskosten und dann auf Rücklage?

Erst auf Rücklage und dann auf Bewirtschaftungskosten?

75

Bei Teilzahlungen von Eigentümern soll die

Alternativ:

g gVerbuchung der Zahlungen inentsprechender Anwendung von § 366Abs. 2 BGB zunächst auf dieBewirtschaftungskosten und dann auf dieBeitragsverpflichtung zur InstandhaltungsBeitragsverpflichtung zur Instandhaltungs‐rückstellung erfolgen.

200 00 € Bewirtschaftung200,00 € Bewirtschaftung

250,00 €

50,00 € Instandhaltungsrücklage

76

Soll 250,00 €

200 00 € Bewirtschaftung ??200,00 € Bewirtschaftung ??

IST

220,00 €

20,00 € Instandhaltungsrücklage ??

Soll 250,00 €

xx xx € Bewirtschaftung ??xx,xx € Bewirtschaftung ??

IST

220,00 € quotal

xx,xx € Instandhaltungsrücklage ??

77

Denn wie verbuche ich eine Zahlung?Denn wie verbuche ich eine Zahlung?

Auf welche Rücklage zuerst:

Wohnung

Tiefgarage

Aufzug

…


250,00 €

20,00 € IR Wohnungen

15,00 € IR Aufzug

15,00 € IR Tiefgarage

78

SOLL 250,00 €


220,00 €

xx,00 € IR Wohnungen

xx,00 € IR Aufzug

xx,00 € IR Tiefgarage

Welcher wirtschaftlich vernünftig denkende Welcher wirtschaftlich vernünftig denkende Sondereigentümer würde sparen, wenn die Einnahmen nicht einmal für die Bewirtschaftung des Objekts ausreichen.

Aber:Aber:

Wir haben die Zweckbindung durch Beschluss!

79

QuotelungQuotelung

Zukünftig benötigen wir eine Quote als

% - Satzes von

der Rücklage an der normalen

Wohngeldvorauszahlung!

• Prägendes Merkmal: Zweckbindung• Prägendes Merkmal: Zweckbindung- Guthaben der (rechtsfähigen) Eigentümergemeinschaft- das von den Eigentümern zur Bestreitung vonInstandhaltungsmaßnahmen angesammelt wird• Wie entsteht Rücklage (Zweckbindung)?- Nicht durch Umbuchung auf Festgeldkonto (!),- sondern durchZahlungseingang (Hausgeld Zinsen)Zahlungseingang (Hausgeld, Zinsen)diesbezügliche Zweckbeschluss (WP, …)• Darf Verwalter Zweckbindung durchbrechen?Liquiditätsdeckung (u.a.) nur aufgrund eines Beschlusses!

80

Wie gliedert sich nun eine Abrechnung?

• Einnahmen und Ausgaben- RechnungslegungGesamtabrechnungKontenentwicklung- Einzelabrechnung:Korrektur des WP um die Abrechnungsspitze• Rechungslegung über Instandhaltungsrücklage- Gesamtabrechnung/Kontenentwicklung- Einzelabrechnung (Steuer)• Übersicht über offene Forderungen (Vermögen)- WP- Abrechnungsspitze


Beispiel 1

81

82

83

84


Beispiel 1

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88

89

FAZIT: Was hat sich geändert?FAZIT: Was hat sich geändert?

Künftig ist für jeden Eigentümer seine Zahlung auf die im Einzelwirtschaftsplan festgelegte Beitragsleistung zurInstandhaltungsrückstellung gesondert neben seiner Vorauszahlung auf die Ausgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung anzugeben. gemeinschaftlichen Verwaltung anzugeben.

Bei der Rücklagenentwicklung dürfen nur die tatsächlich eingegangenen Beitragsleistungen der Eigentümer auf die Rücklagen dargestellt werden; noch offene Beitragsleistungen sind auszuweisen.

FAZIT: Was ändert sich?FAZIT: Was ändert sich?

Nicht als Ausgabe in der Abrechnung darstellen!

Sondern als Vermögensverwendung!

90

FAZIT: Was ändert sich?FAZIT: Was ändert sich?

Ändert sich das Abrechnungsergebnis für den einzelnen Eigentümer?

Der Betrag, der von den einzelnen Eigentümern zu bezahlen ist, wird durch die neue Darstellung nicht bezahlen ist, wird durch die neue Darstellung nicht verändert.

Nur die Form der Jahresabrechnung ändert sich.

IST-Rücklage ist der Maßstab!

FAZIT: Was ändert sich?FAZIT: Was ändert sich?Ab wann sind die Änderungen zu berücksichtigen?

Grundsätzlich ist eine Änderung der Rechtsprechung sofort zu berücksichtigen. Betroffen sind somit alle noch nicht bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen.Jahresabrechnungen.

Alle Abrechnungsprogramme müssen jedoch erst auf die neuen Anforderungen umgestellt werden. Aber …

91

Ab wann sind die Änderungen zu berücksichtigen?BGH 1.4.2011, V ZR 162/10

Wurde in einer Abrechnung allerdings nicht das Senatsurteil vom 4.12.2009 zu den Abrechnungsformalien der Rücklagenzuführung beachtet, gibt es auch für den Verwalter keinerlei Vertrauensgesichtspunkte. Sich mit unzutreffender D t ll i t t S ft t h ldi Darstellung eingesetzter Software zu entschuldigen, rechtfertigt keine abweichende rechtliche Beurteilung zur Teilungültigkeit eines fehlerhaften Abrechnungs-genehmigungsbeschlusses.

Ab wann sind die Änderungen zu berücksichtigen?BGH 1.4.2011, V ZR 162/10

Es ist Sache des Verwalters, der Eigentümerversammlung eine zutreffende Abrechnung vorzulegen.

Unrichtige edv-Ausdrucke muss er selber korrigieren.

92

Welche Maßnahmen kann / sollte ich nun unter Welche Maßnahmen kann / sollte ich nun unter

organisatorischen Gesichtspunkten ergreifen?

Beschlussvorschlag:Beschlussvorschlag:

Bei Teilzahlungen von Eigentümern soll die Erfassungder Zahlungen auf die Ausgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 28 Abs.1 Nr. 1 WEG) und der Zahlungen auf die Beitragsleistung zur Instandhaltungsrückstellung (§ 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG) Instandhaltungsrückstellung (§ 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG) quotal / erst a dann b, (also im Verhältnis dieser Positionen im Einzelwirtschaftsplan), erfolgen.

93


Der Verwalter ist berechtigt, die Beitragsleistung zur bzw. Beträge aus der Instandhaltungsrückstellung zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden.

Diese Liquiditätshilfe darf insgesamt einen Betrag von3/12 der Plansumme des aktuellen Jahreswirtschaftsplans nicht übersteigen.


Zwecks Darstellung der Ist-Rückstellung wird der Anfangsbestand wie folgt ermittelt:

Die im Vermögensstatus der Jahresabrechnung 20__ausgewiesenen offenen Forderungen gegen Miteigentümer

d h F d i ht L t d werden ohne Forderungsverzicht zu Lasten des buchhalterischen Rückstellungsvermögens ausgebucht.Diese Forderungen sind in einer Nebenbuchhaltungweiter darzustellen und zu verfolgen, beigetriebene Beträgewerden der Instandhaltungsrückstellung zugeführt. Der IST-Rücklagenstand beträgt zum ______ € __________ .

94


Die Zinserträge aus den Geldanlagen sollen derInstandhaltungsrückstellung zugeführt werden.

95

i)i)i) i) Darstellung der Darstellung der KontenständeKontenstände

189

Entwicklung der Entwicklung der InstandhaltungsrücklageInstandhaltungsrücklageInstandhaltungsrücklageInstandhaltungsrücklage

1.1. Stand VorjahrStand Vorjahr2.2. Zuführung im WirtschaftsjahrZuführung im Wirtschaftsjahr

E t h d Rü klE t h d Rü kl

190

3.3. Entnahmen aus der RücklageEntnahmen aus der Rücklage4.4. Zinsausweis mit AnteilsausweisZinsausweis mit Anteilsausweis5.5. Endstand Endstand

96

Zur Vollständigkeit einer Zur Vollständigkeit einer Jahresabrechnung gehört, dass der Jahresabrechnung gehört, dass der Bestand und die Entwicklung der Bestand und die Entwicklung der BankkontenBankkonten für die laufende für die laufende Verwaltung (Girokonto) und die Verwaltung (Girokonto) und die Instandhaltungsrücklage dargestelltInstandhaltungsrücklage dargestellt

191

Instandhaltungsrücklage dargestellt Instandhaltungsrücklage dargestellt sind (sind (BayObLGBayObLG ZMR 2003, 760; ZMR 2003, 760; BayObLGBayObLG ZMR 2003, 761, 762; ZMR 2003, 761, 762; BayObLGBayObLG ZMR 2004, 50, 51).ZMR 2004, 50, 51).

j) Vermögensstatus

192

97

VermögensstatusVermögensstatus

§§ 10 WEG Allgemeine Grundsätze10 WEG Allgemeine Grundsätze

(7) Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der (7) Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen der Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die

193

g g gg g gAnsprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, geht das Verwaltungsvermögen auf den einer Person, geht das Verwaltungsvermögen auf den Eigentümer des Grundstücks über. Eigentümer des Grundstücks über.

VermögensstatusVermögensstatus

1.1. KontensaldenKontensalden2.2. Rückständige Rückständige

HausgeldvorauszahlungenHausgeldvorauszahlungen33 AusstehendeAusstehende

194

3.3. Ausstehende Ausstehende VersicherungsentschädigungenVersicherungsentschädigungen

4.4. RechnungsabgrenzungspostenRechnungsabgrenzungsposten5.5. Rücklagevermögen und fehlende Rücklagevermögen und fehlende

Beiträge hierzuBeiträge hierzu

98

195

k) Fazit

196

99

Fazit GliederungsschemaFazit Gliederungsschema

1. Darstellung der im Geschäftsjahr 1. Darstellung der im Geschäftsjahr tatsächlichtatsächlich für die für die Gemeinschaft Gemeinschaft vereinnahmtenvereinnahmten Gelder (insbesondere Gelder (insbesondere Erfassung der Gesamtsumme aller eigentümerseits Erfassung der Gesamtsumme aller eigentümerseits geleisteten Hausgeldvorauszahlungen und auch der geleisteten Hausgeldvorauszahlungen und auch der sonstigen Einnahmen, Erträge und Überschüsse, wie sonstigen Einnahmen, Erträge und Überschüsse, wie z.z. B. Guthabenzinsen, Mieteinnahmen aus vermieteten B. Guthabenzinsen, Mieteinnahmen aus vermieteten Gemeinschaftsräumen und FlächenGemeinschaftsräumen und Flächen

197

Gemeinschaftsräumen und Flächen, Gemeinschaftsräumen und Flächen, Versicherungsleistungen, Zahlungen aus obsiegenden Versicherungsleistungen, Zahlungen aus obsiegenden Gerichtstiteln zu Gunsten der Gemeinschaft usw.). Gerichtstiteln zu Gunsten der Gemeinschaft usw.).


2. Dokumentation der im Geschäftsjahr mit 2. Dokumentation der im Geschäftsjahr mit jjWirkung für und gegen die Gemeinschaft Wirkung für und gegen die Gemeinschaft tatsächlich geleisteten/bezahltentatsächlich geleisteten/bezahlten (und damit (und damit auch abgeflossenen) auch abgeflossenen) Gesamtausgaben,Gesamtausgaben, die das die das Gemeinschaftseigentum bzw. die Gemeinschaftseigentum bzw. die gemeinschaftliche Verwaltung betreffen mehrgemeinschaftliche Verwaltung betreffen mehr

198

gemeinschaftliche Verwaltung betreffen, mehr gemeinschaftliche Verwaltung betreffen, mehr oder weniger untergliedert in die einzelnen oder weniger untergliedert in die einzelnen Bewirtschaftungskostenarten. Bewirtschaftungskostenarten.

100


3. Wiedergabe der 3. Wiedergabe der KontenständeKontenstände gemeinschaftlicher Konten, d.gemeinschaftlicher Konten, d. h. h. Anfangsbestand Zugänge während des AbrechnungszeitraumsAnfangsbestand Zugänge während des AbrechnungszeitraumsAnfangsbestand, Zugänge während des Abrechnungszeitraums Anfangsbestand, Zugänge während des Abrechnungszeitraums (insbesondere Wohngeldzahlungen), Abgänge (vornehmlich (insbesondere Wohngeldzahlungen), Abgänge (vornehmlich Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums) sowie der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums) sowie der Endbestand und Darstellung der Endbestand und Darstellung der EntwicklungEntwicklung auf einem auf einem InstandhaltungsrückstellungskontoInstandhaltungsrückstellungskonto bzw. eines bzw. eines Rückstellungsvermögens (einschließlich einer Übersicht über Rückstellungsvermögens (einschließlich einer Übersicht über Zugänge bzw. Auszahlungen auf ein bzw. von einem Zugänge bzw. Auszahlungen auf ein bzw. von einem I t dh lt rü k t ll k t ) Err h t ili rI t dh lt rü k t ll k t ) Err h t ili r

199

Instandhaltungsrückstellungskonto). Errechnung anteiliger Instandhaltungsrückstellungskonto). Errechnung anteiliger Zinsen aus Rückstellungsvermögen (und anteiliger Zinsen aus Rückstellungsvermögen (und anteiliger Steuereinbehalte). Steuereinbehalte).


4. Darstellung der jeweiligen 4. Darstellung der jeweiligen KostenverteilungsschlüsselKostenverteilungsschlüssel unter unter besonderer Berücksichtigung der erweitertenbesonderer Berücksichtigung der erweitertenbesonderer Berücksichtigung der erweiterten besonderer Berücksichtigung der erweiterten Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer gemäß Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer gemäß §§§§ 16 16 Abs.Abs. 33, , Abs.Abs. 44 und und 2121 Abs.Abs. 7 WEG7 WEG und Ausdruck der und Ausdruck der Einzelabrechnungen,Einzelabrechnungen, untergliedert in die jeweils tatsächlich im untergliedert in die jeweils tatsächlich im Geschäftsjahr eigentümerseits geleisteten Geschäftsjahr eigentümerseits geleisteten Hausgeldvorauszahlungen sowie anteiligen Gutschriften aus Hausgeldvorauszahlungen sowie anteiligen Gutschriften aus Gesamteinnahmen und die endgültig und tatsächlich Gesamteinnahmen und die endgültig und tatsächlich

t t d t ili A b i f b ht d rt t d t ili A b i f b ht d r

200

entstandenen anteiligen Ausgaben sowie ggf. gebuchten anderen entstandenen anteiligen Ausgaben sowie ggf. gebuchten anderen Einzelbelastungen (z.Einzelbelastungen (z. B. Verzugszinsen, Umzugspauschale usw.) B. Verzugszinsen, Umzugspauschale usw.) mit abschließender Saldierung mit abschließender Saldierung (Einzelabrechnungsergebnissen)(Einzelabrechnungsergebnissen). .

101


5. Übermittlung der 5. Übermittlung der HeizHeiz-- und und ggWarmwasserkosteneinzelabrechnungenWarmwasserkosteneinzelabrechnungen..

201


6. Über dieses gesamte "Abrechnungspaket" ist ein 6. Über dieses gesamte "Abrechnungspaket" ist ein g g pg g pgenehmigender Beschluss zu fassen genehmigender Beschluss zu fassen (vgl. (vgl. BayObLG v. 3.3.1994, 2Z BR 129/93, BayObLG v. 3.3.1994, 2Z BR 129/93, WuM 1994, 568WuM 1994, 568; hinsichtlich der ; hinsichtlich der Heizkostenabrechnungen Heizkostenabrechnungen BayObLG v. BayObLG v. 30 11 1990 BReg 2 Z 137/9030 11 1990 BReg 2 Z 137/90); hiera f haben); hiera f haben

202

30.11.1990, BReg 2 Z 137/9030.11.1990, BReg 2 Z 137/90); hierauf haben ); hierauf haben Eigentümer auch Anspruch (Eigentümer auch Anspruch (§§ 28 Abs.28 Abs. 33, , §§ 21 21 Abs.Abs. 4 WEG4 WEG). ).

102


7.7. Dieser Anspruch beinhaltet nicht, dass die auf den einzelnenDieser Anspruch beinhaltet nicht, dass die auf den einzelnenWohn ngseigentümer entfallenen A f end ngen fürWohn ngseigentümer entfallenen A f end ngen fürWohnungseigentümer entfallenen Aufwendungen fürWohnungseigentümer entfallenen Aufwendungen fürhaushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und/oderhaushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und/oderDienstleistungenDienstleistungen in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführtin der Jahresabrechnung gesondert aufgeführtwerden müssen, um die Steuerermäßigungen in Anspruch werden müssen, um die Steuerermäßigungen in Anspruch nehmen zu können (siehe Rn.18 des nehmen zu können (siehe Rn.18 des BMFBMF--AnwendungsschreibensAnwendungsschreibens zu zu §§ 35a EStG35a EStG v. 26.10.2007, IV C 4 v. 26.10.2007, IV C 4 --S 2296S 2296--b/07/0003). b/07/0003). All di ll diAll di ll di Z ü dZ ü d

203

Allerdings sollte dies nur gegen Allerdings sollte dies nur gegen Zusatzvergütung des Zusatzvergütung des Verwalters Verwalters geschehen, wie nunmehr m.geschehen, wie nunmehr m. E. zu Recht das AG E. zu Recht das AG Neuss v. 29.6.2007, 74 II 106/07 Neuss v. 29.6.2007, 74 II 106/07 WEGWEG (NZM 2007, 736) und (NZM 2007, 736) und das AG Bremen v. 3.6.2007, 111a II 89/2007 das AG Bremen v. 3.6.2007, 111a II 89/2007 WEGWEG (ZMR 2007, (ZMR 2007, 819, 820) entschieden haben. 819, 820) entschieden haben.

Gängige PraxisGängige PraxisWelche Informationen erhält der Eigentümer Welche Informationen erhält der Eigentümer

vom Verwalter?vom Verwalter?G l i t t H ld hl d K l d j hG l i t t H ld hl d K l d j hGeleistete Hausgeldzahlungen des KalenderjahresGeleistete Hausgeldzahlungen des Kalenderjahres

Kosten(eine Aufschlüsselung evtl. umlageKosten(eine Aufschlüsselung evtl. umlage-- und nicht und nicht umlagefähiger Kosten)umlagefähiger Kosten)Erträge (z. B.: Ertrag Werbetafel oder Vermietung gem. Eigentum)Erträge (z. B.: Ertrag Werbetafel oder Vermietung gem. Eigentum)Geleistete Einzahlung in die RücklageGeleistete Einzahlung in die RücklageAbrechnungsergebnisAbrechnungsergebnis

I i l Ab h i ht i htli hI i l Ab h i ht i htli h

204

In vielen Abrechnungen nicht ersichtlich:In vielen Abrechnungen nicht ersichtlich:Saldo des Bankkontos und (oder) einer Kasse per 31.12. des abgerechneten Saldo des Bankkontos und (oder) einer Kasse per 31.12. des abgerechneten JahresJahresKontostand der GeldanlageKontostand der GeldanlageSaldo der Instandhaltungsrücklage per 31.12. des abgerechneten JahresSaldo der Instandhaltungsrücklage per 31.12. des abgerechneten Jahres

103

IV. VerteilungsIV. Verteilungs--schlüsselschlüssel

205

a) a) Miteigentumsanteile = Miteigentumsanteile = gesetzlicher Schlüssel gesetzlicher Schlüssel

206

ggnach dem WEGnach dem WEG

104

b) b) Anderer MaßstabAnderer Maßstab

207

§§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten16 Nutzungen, Lasten und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der (1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß §§47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des §§ 556 Abs. 1 des Bürgerlichen 556 Abs. 1 des Bürgerlichen

208

Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Verwaltung entspricht.

105

Die Änderungen im Die Änderungen im §§16 WEG 16 WEG

sind die Änderungen mit der größten praktischensind die Änderungen mit der größten praktischen

Auswirkung Auswirkung

für die Eigentümergemeinschaften!für die Eigentümergemeinschaften!

209

BEACHTE:BEACHTE:

Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durchStimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des

gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im

Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, diei h i lb üb D i b h d d di

210

nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die

Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasstund nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden,soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

106


(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur (4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des §§ 21 Abs. 5 Nr. 2 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des §§ 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der KostenverteilungRechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung

211

Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des §§ 25 Abs. 2 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Dies bedeutet:Dies bedeutet:

Bei Instandsetzungsmaßnahmen und baulichenBei Instandsetzungsmaßnahmen und baulichen

Veränderungen kann ein abweichender KostenverteilerVeränderungen kann ein abweichender Kostenverteiler--

schlüssel beschlossen werden, wennschlüssel beschlossen werden, wenn

mehr als ¾ aller stimmberechtigten zustimmenmehr als ¾ aller stimmberechtigten zustimmen

212

mehr als ¾ aller stimmberechtigten zustimmenmehr als ¾ aller stimmberechtigten zustimmen

und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteileund mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile

107


Dies ist wichtig bei:Dies ist wichtig bei:

Sanierungsmaßnahmen einzelner GebäudeteileSanierungsmaßnahmen einzelner Gebäudeteile

undund

einem Kostenverteilerschlüssel der mehrere Gebäudeteileeinem Kostenverteilerschlüssel der mehrere Gebäudeteile

213

einem Kostenverteilerschlüssel der mehrere Gebäudeteileeinem Kostenverteilerschlüssel der mehrere Gebäudeteile

umfasst.umfasst.

(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durchVereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oderausgeschlossen werden.

214

108


Alte Regelungen in Teilungserklärungen und in Alte Regelungen in Teilungserklärungen und in

Gemeinschaftsordnungen stehen unter dem Gesetz.Gemeinschaftsordnungen stehen unter dem Gesetz.

215

Anderer Maßstab?Anderer Maßstab?

m²m²--WohnflächeWohnfläche

je Einheitje Einheit

PersonenPersonen

VerbrauchVerbrauch

216

Verbrauch Verbrauch

109

c) c) Abrechnung von Abrechnung von Kaltwasser nach VerbrauchKaltwasser nach Verbrauch

217


(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der (1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß §§ 47 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des §§ 556 Abs. 1 des Bürgerlichen 556 Abs. 1 des Bürgerlichen

218

Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Verwaltung entspricht.

110

d) d) Änderung des Änderung des )) ggVerteilungsschlüssels aufgrundVerteilungsschlüssels aufgrundder HeizkostenVder HeizkostenV

219

Schlüssel ist wählbar zwischenSchlüssel ist wählbar zwischen

50 : 5050 : 50

bisbis

220

70 : 3070 : 30

111

Anmerkung:Anmerkung:gg

Heizkostenabrechnung ohne Heizkostenabrechnung ohne StromzählerStromzähler

221

WIE?WIE?

Anmerkung:Anmerkung:

Heizkostenabrechnung ohne StromzählerHeizkostenabrechnung ohne Stromzähler

33--6% der Brennstoffkosten6% der Brennstoffkostenanerkannt von der Rechtsprechunganerkannt von der Rechtsprechung

222

anerkannt von der Rechtsprechunganerkannt von der RechtsprechungRichtlinie der WärmedienstunternehmenRichtlinie der Wärmedienstunternehmen

112

e) Weitere Einzelfragene) Weitere Einzelfragen) g) g

223

1.1. KabelkostenKabelkosten

BGH Beschluss vom 27.09.2007 BGH Beschluss vom 27.09.2007 -- V ZB 83/07V ZB 83/07LeitsatzLeitsatz

Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von vor, entspricht die Verteilung von

Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung wenn derauch dann ordnungsgemäßer Verwaltung wenn der

224

auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten ggü. der Kabelnetzbetreiber diese Kosten ggü. der

Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst. anderen Schlüssel bemisst.

113

2.2. Und von Ihnen?Und von Ihnen?

225

V.EinzelabrechnungV.Einzelabrechnung

226

114

a) a) Gesamtabrechnung als Gesamtabrechnung als GrundlageGrundlage

227

gg

b) b) Saldo der AbrechnungSaldo der Abrechnung

228

115

Vorjahressaldo 1Vorjahressaldo 1

AusgabenAusgaben 20102010 lautlaut UmlageUmlage --30003000,,0000 EUREURvorauszuzahlendevorauszuzahlende VorschüsseVorschüsse 24502450,,0000 EUREURFehlbetragFehlbetrag --550550,,0000 EUREURSaldoSaldo ausaus derder AbrechnungAbrechnung 20092009 --600600,,0000 EUREURGesamtrückstandGesamtrückstand --11501150,,0000 EUREUR

229

++ DarstellungDarstellung derder individuellenindividuellen RücklagenentwicklungRücklagenentwicklung

Vorjahressaldo 2Vorjahressaldo 2

Saldo aus der Abrechnung 2010Saldo aus der Abrechnung 2010 --600,00 EUR600,00 EUR20102010 vorausgezahltevorausgezahlte VorschüsseVorschüsse 24502450,,0000 EUREURVerbleibenderVerbleibender BetragBetrag 18501850,,0000 EUREURAusgabenAusgaben 20102010 lautlaut UmlageUmlage --30003000,,0000EUREURFehlbetragFehlbetrag --11501150,,0000 EUREUR

230

mitmit AusweisAusweis derder darausdaraus anfallendenanfallenden RücklagenanteilsRücklagenanteils

116

Saldo Saldo

Werden (wie üblich) im laufenden Geschäftsjahr Einzelsalden Werden (wie üblich) im laufenden Geschäftsjahr Einzelsalden ausgeglichen dausgeglichen d h Nachzahlungen in die Gemeinschaftskasse geleisteth Nachzahlungen in die Gemeinschaftskasse geleistetausgeglichen, d.ausgeglichen, d. h. Nachzahlungen in die Gemeinschaftskasse geleistet h. Nachzahlungen in die Gemeinschaftskasse geleistet oder verwalterseits ausgewiesene Restguthaben vom Girokonto oder verwalterseits ausgewiesene Restguthaben vom Girokonto ausbezahlt , so entstehen hier unstreitig Mittelflüsse, Buchungen und ausbezahlt , so entstehen hier unstreitig Mittelflüsse, Buchungen und Kontenbewegungen. Kontenbewegungen. Hat nun nach h.Hat nun nach h. M. eine Abrechnung M. eine Abrechnung rechnerisch richtigrechnerisch richtig und und vollständigvollständig zu sein, sind auch diese Zahlungsvorgänge zu sein, sind auch diese Zahlungsvorgänge (Konsolidierungszahlungen) in der Abrechnung (Konsolidierungszahlungen) in der Abrechnung diesesdieses Geschäftsjahrs Geschäftsjahrs zu dokumentieren und damit auch zu beschließen, selbst wenn es sich zu dokumentieren und damit auch zu beschließen, selbst wenn es sich

231

insoweit streng genommen nicht um laufende Bewirtschaftungskosten insoweit streng genommen nicht um laufende Bewirtschaftungskosten des aktuellen Geschäftsjahrs handelt. des aktuellen Geschäftsjahrs handelt. Ohne Ausweisung auch dieser Gesamtgutschriften und Ohne Ausweisung auch dieser Gesamtgutschriften und Gesamtauszahlungen kann auch kaum der tatsächliche Gesamtauszahlungen kann auch kaum der tatsächliche Girokontenstand zum Ende eines Geschäftsjahrs auf Richtigkeit Girokontenstand zum Ende eines Geschäftsjahrs auf Richtigkeit kontrolliert werden. kontrolliert werden.

Saldo Saldo

Abrechnungsergebnisse des VorjahresAbrechnungsergebnisse des Vorjahres

300 300 €€ Nachzahlung für 09 werden in 2010 gezahltNachzahlung für 09 werden in 2010 gezahlt

Dies kann in 2010 nicht als Vorauszahlung buchen, andernfalls würde Dies kann in 2010 nicht als Vorauszahlung buchen, andernfalls würde die Abrechnungsspitze des Kalenderjahres 09 über die Ermittlung des die Abrechnungsspitze des Kalenderjahres 09 über die Ermittlung des Abrechnungsergebnisses des Kalenderjahres 2010 dem einzelnen Abrechnungsergebnisses des Kalenderjahres 2010 dem einzelnen Wohnungseigentümer wieder ausgeschüttet.Wohnungseigentümer wieder ausgeschüttet.

232

(ist an sich eine Abgrenzungsbuchung, siehe vorne)(ist an sich eine Abgrenzungsbuchung, siehe vorne)

117

c) c) Wirkung der Wirkung der EinzelabrechnungEinzelabrechnung

233

gg

EinzelfragenEinzelfragen

Sonderbelastung einzelner EigentümerSonderbelastung einzelner Eigentümer

Es wird diskutiert, ob den Eigentümern bei der BeschlussfassungEs wird diskutiert, ob den Eigentümern bei der Beschlussfassungüber die Abrechnung nur der allgemeine Kostenverteilerschlüsselüber die Abrechnung nur der allgemeine Kostenverteilerschlüsselzur Verfügung steht oder sie Ausgaben, für die nur ein bestimmterzur Verfügung steht oder sie Ausgaben, für die nur ein bestimmterWohnungseigentümer haftbar ist, zum 100% in die betreffendeWohnungseigentümer haftbar ist, zum 100% in die betreffendeEinzelabrechnung einstellen dürfen. Weil für die Regelung derEinzelabrechnung einstellen dürfen. Weil für die Regelung derSonderbelastung ein praktisches Bedürfnis besteht wird dieSonderbelastung ein praktisches Bedürfnis besteht wird die

234

Sonderbelastung ein praktisches Bedürfnis besteht, wird dieSonderbelastung ein praktisches Bedürfnis besteht, wird dieAufnahme in die Gesamtabrechnung und die vollständigeAufnahme in die Gesamtabrechnung und die vollständigeVerlagerung in die betreffende Einzelabrechnung zugelassen.Verlagerung in die betreffende Einzelabrechnung zugelassen.-- Umstritten Umstritten --

118

EinzelfragenEinzelfragen

Sonderbelastung einzelner EigentümerSonderbelastung einzelner Eigentümerg gg g

Ein Abrechnungsbeschluss mit Sonderbelastung einzelner Ein Abrechnungsbeschluss mit Sonderbelastung einzelner Eigentümer ist nur anfechtbar, nicht aber nichtig.Eigentümer ist nur anfechtbar, nicht aber nichtig.

Der bestandskräftige Abrechnungsbeschluss ist eine Der bestandskräftige Abrechnungsbeschluss ist eine

235

selbstständige Anspruchsgrundlage im Hausgeldverfahren.selbstständige Anspruchsgrundlage im Hausgeldverfahren.

OLG Hamburg, Beschluss vom 4.6.2009, 2 Wx 30/08OLG Hamburg, Beschluss vom 4.6.2009, 2 Wx 30/08

Berechnung der Abrechnungsspitze:Berechnung der Abrechnungsspitze:

Durch den Abrechnungsbeschluss ist der Wirtschaftsplan alsDurch den Abrechnungsbeschluss ist der Wirtschaftsplan alsg pg pRechtsgrundlage nicht aufgehoben wird (Rechtsgrundlage nicht aufgehoben wird (BGH v. 30.11.1995,BGH v. 30.11.1995,V ZB 16/95, NJW 1996, 725V ZB 16/95, NJW 1996, 725). ).

Es wird nur hinsichtlich der „Es wird nur hinsichtlich der „ Abrechnungsspitze“ eine neueAbrechnungsspitze“ eine neueA h dl h ff Di i h i h dA h dl h ff Di i h i h d

236

Anspruchsgrundlage geschaffen. Diese richtet sich gegen denAnspruchsgrundlage geschaffen. Diese richtet sich gegen denzur Zeit der Beschlussfassung eingetragenen Eigentümer.zur Zeit der Beschlussfassung eingetragenen Eigentümer.

119


Die „Die „ Abrechnungsspitze“ in der Abrechnungsspitze“ in der „„ g pg pGesamtabrechnung errechnet sich wie folgt:Gesamtabrechnung errechnet sich wie folgt:

Gesamtkosten abzüglich Gesamtvorauszahlungen Gesamtkosten abzüglich Gesamtvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan. gemäß Wirtschaftsplan.

237


PraxisPraxis--BeispielBeispielpp

Gesamtkosten im Wirtschaftsjahr für dieses Sondereigentum Gesamtkosten im Wirtschaftsjahr für dieses Sondereigentum -- 6.0006.000 EUR EUR

bezahlt gem. Wirtschaftsplan (= mtl. 400bezahlt gem. Wirtschaftsplan (= mtl. 400 EUR) EUR) + 4.800 EUR + 4.800 EUR

238

AbrechnungsspitzeAbrechnungsspitze -- 1.2001.200 EUREUR

120

d) Einzelabrechnung bei Eigentümerwechsel

239

Grundsätzlich keine Grundsätzlich keine Haftung des Erwerbers für Haftung des Erwerbers für

240

RückständeRückstände

121

Das monatliche Wohngeld schuldet derDas monatliche Wohngeld schuldet der jeweils im Grundbuch eingetragene Eigentümer für den Zeitraum seines Eigentümerseins gemäß Grundbuch!

241

Ausnahme:Ausnahme:

Vereinbarung einer gesamtschuldnerischen Haftung in der Gemeinschaftsordnung!

242

122

Wenn eine Vereinbarung unter den Eigentümern darüber besteht, dass der Erwerber für Verbindlichkeiten des V ä h ft tVorgängers haftet. Hier entsteht die Haftung aus der Bindungswirkung des Nachfolgers gem. § 10 Abs. 2 WEG. Die vereinbarte Haftung eines Rechtsvorgängers gilt sowohl für Vorschüsse als auch für Sonderumlagen (BayObLG v. 13.6.1996, 2Z BR 49/96, ZMR 1996, 619). Eine vereinbarte Haftung des Erwerbers für die Schulden des Rechtsvorgängers erfasst auch den Fall des Ersterwerbs vom

243

Rechtsvorgängers erfasst auch den Fall des Ersterwerbs vom Bauträger mit der Folge, dass dessen nicht bezahlte Wohngelder oder Abrechnungsspitzen vom Erwerber übernommen werden müssen (OLG Düsseldorf v. 14.2.1997, 3 Wx 588/96, ZMR 1997, 245).

e) Umfang der Haftung des e) Umfang der Haftung des Erwerbers für BeiträgeErwerbers für Beiträge

244

123

Umfang der Haftung des Erwerbers für BeiträgeUmfang der Haftung des Erwerbers für Beiträge

Wir differenzieren hier:

1. Werdende Eigentümergemeinschaft

2. Haftung bei Eigentümerwechsel

245

3. Zwangsversteigerung

Werdende Eigentümergemeinschaft

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtlich in Vollzug gesetzt (entstanden), wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt g ( ), g g g gund mindestens zwei Wohnungseigentümer eingetragen sind (OLG Düsseldorf v. 17.1.2006, 3 Wx 167/05, ZWE 2006, 142). Erwirbt ein Käufer Wohnungseigentum, tritt er in eine rechtlich bereits bestehende Gemeinschaft oder in eine Eigentümergemeinschaft vor ihrer rechtlichen Entstehung ein. Die Kostenverteilung unter den Erstkäufern, die noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurden und dem

246

Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurden und dem Verkäufer - vor rechtlicher Entstehung der Eigentümergemeinschaft - erfolgt (nur) ausnahmsweise bereits nach § 16 Abs. 2 WEG. Diese "Gemeinschaft" bestehend aus Erwerbern und dem Verkäufer als (Noch-)Alleineigentümer bezeichnet man als "werdende Eigentümergemeinschaft"

124

Eine werdende Eigentümergemeinschaft liegt vor,

d W h i t i G db h l t


wenn das Wohnungseigentum im Grundbuch angelegt,

neben dem Aufteilenden mindestens ein Erwerber mit Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde

und dieser Besitz am Sondereigentum übertragen erhalten hat

(OLG Düsseldorf v. 18.8.2005, 3 Wx 89/05, ZMR 2006, 57).

247


Werdende Eigentümer behalten diese Rechtsstellung auch nach Entstehung der Gemeinschaft. g

Sie haben Rechte und Pflichten wie Volleigentümer, sind zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, dürfen daran teilnehmen und das Stimmrecht ausüben.

Ebenso haben sie die Pflicht zur Vorschusszahlung an die Eigentümergemeinschaft gemäß Wirtschaftsplan.

248

125

Haftung bei Eigentümerwechsel

Für den Käufer der in eine in Vollzug gesetzteFür den Käufer, der in eine in Vollzug gesetzte Eigentümergemeinschaft eintritt, stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt er für die Kosten haftet und wann die Haftung des Verkäufers für Wohngeldzahlungen endet.

Wären die Grundsätze der werdenden Eigentümergemeinschaft anzuwenden, käme eine Zahlungspflicht ab Besitzübergang in Betracht.

249

Die Anwendung dieser Grundsätze hat der BGH aber verneint.


Bei einer in Vollzug gesetzten Eigentümergemeinschaft hat nurBei einer in Vollzug gesetzten Eigentümergemeinschaft hat nur der wirklich im Grundbuch eingetragene Eigentümer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen.

Dies gilt auch dann, wenn er das Wohnungseigentum veräußert hat, nicht mehr nutzt und für den Erwerber schon eine A fl k i t i t (BGH 18 5 1989 V

250

Auflassungsvormerkung eingetragen ist (BGH v. 18.5.1989, V ZB 14/88, ZMR 1989, 434).

126


Nur im zweiseitigen Rechtsverhältnis zwischen dem VerkäuferNur im zweiseitigen Rechtsverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ist auf den Lasten- und Nutzungsübergang abzustellen.

Für den verantwortlichen Verwalter ist der zwischen Verkäufer und Käufer vertraglich vereinbarte Zeitpunkt des Besitzübergangs nicht interessant.

E h t di Ei t h ib b ht

251

Er hat die Eigentumsumschreibung zu beachten.

Diese kann er aber meist nur über das Grundbuchamt in Erfahrung bringen.


Die Verpflichtung zur Zahlung des Vorschusses nachDie Verpflichtung zur Zahlung des Vorschusses nach Wirtschaftsplan oder einer Sonderumlage an die Eigentümergemeinschaft trifft im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Di ilt h d i S d l d

252

Dies gilt auch dann, wenn eine Sonderumlage vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst danach fällig wurde (OLG Karlsruhe v. 17.11.2004, 14 Wx 82/03, ZMR 2005, 310).

127


Im Rahmen der Abrechnung kommt nur eine Haftung für dieIm Rahmen der Abrechnung kommt nur eine Haftung für die Abrechnungsspitze in Betracht.

Die Abrechnungsspitze in der Einzelabrechnung mit Eigentümerwechsel im Wirtschaftsjahr setzt sich wie folgt zusammen, wobei unterstellt wird, dass

253

der Wechsel zum 20.10. des Jahres erfolgt ist,

mtl. 400 EUR Wohngeld geschuldet waren,

der Voreigentümer (V) 2.400 EUR

und der Nachfolger (N) 400 EUR bezahlt haben.


Gesamtkosten im Wirtschaftsjahr für dieses SondereigentumGesamtkosten im Wirtschaftsjahr für dieses Sondereigentum-6.000 EUR

Tatsächliche Zahlungen + 2.800 EUR

Fehlbetrag für diese Wohnung - 3.200 EUR

Geschuldet gem. Wirtschaftsplan 12 x mtl. 400 EUR = 4.800 Fehlbetrag = Abrechnungsspitze

254

g g p

(6.000 abzgl. 4.800 EUR) 1.200 EUR

Nicht erbrachte, aber geschuldete Wohngelder von

(V) 10 x 400 EUR abzgl. Zahlung 1.600 EUR

(N) 2 x 400 EUR abzgl. Zahlung 400 EUR

128


Folgen:Folgen:

Die Gemeinschaft benötigt zur Kostendeckung dieser Wohnung noch 3.200 EUR.Vom Voreigentümer (V) können noch 1.600 EUR gem. Wirtschaftsplan eingefordert werden.

V N hf l Ei tü kö h 400 EUR f d

255

Vom Nachfolger-Eigentümer können noch 400 EUR aufgrund des Wirtschaftsplans gefordert werden.


Folgen:Folgen:

Die restlichen 1.200 EUR ( Abrechnungsspitze) können nicht über den Wirtschaftsplan eingefordert werden.

Diesen Betrag schuldet der Nachfolger (N), der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Ei tü i G db h i t i t

256

Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

129


Wer erhält das Guthaben?Wer erhält das Guthaben?

Inhaber eines möglichen Anspruchs auf Auszahlung des Guthabens ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zurzeit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung.

Nur ihn trifft die Beschlusswirkung über die

257

Nur ihn trifft die Beschlusswirkung über die Jahresabrechnung.

Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung ist zu beachten,

dass mit dem reformierten WEG die Wohngeldansprüche der Eigentümergemeinschaft durch die Änderung der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ein begrenztes Vorrecht erhielten.

258

130

Zwangsversteigerung

A t b t ht i H ft fü di Ab h itAnsonsten besteht eine Haftung für die Abrechnungsspitze gemäß vorangegangenen Ausführungen.

259

f) Adressat der Abrechnung

260

131

Adressat der Abrechnung

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber d j i h d T ddemjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahrs) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

261

Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.


A htAchtung

Mit neuem Eigentümer abrechnen

Stets ist mit dem neuen Eigentümer abzurechnen. Dies gilt auch wenn sich ein Eigentümerwechsel

262

Dies gilt auch, wenn sich ein Eigentümerwechsel erst im laufenden Jahr - also vom 1. Januar bis zum Termin der Eigentümerversammlung -vollzogen hat.

132


Diese Vorgehensweise, die auf einer 1988 vom BGHentwickelten Rechtsprechung basiert (vgl BGH Beschluss ventwickelten Rechtsprechung basiert (vgl. BGH, Beschluss v.21.4.1988, V ZB 10/87, NJW 1988, 1910), stellt für dieVerwaltungspraxis eine erhebliche Arbeitserleichterunggegenüber der vormals üblichen zeitanteiligen Abrechnung dar.Sie stößt jedoch oft bei Eigentümern, die erstmalig eineEigentumswohnung erwerben, zunächst auf Unverständnis.Auch wenn mittlerweile die meisten notariellen KaufverträgeStandardformulierungen über einen internen Ausgleich zwischen

263

Standardformulierungen über einen internen Ausgleich zwischenVeräußerer und Erwerber bezüglich desAbrechnungsergebnisses enthalten, empfiehlt sich für Verwalter,den neu in eine Gemeinschaft eintretenden Eigentümer imBegrüßungsschreiben auf die einheitliche Abrechnunghinzuweisen.


Ab h G h i b hlü b ü d iAbrechnungs-Genehmigungsbeschlüsse begründen eine Zahlungspflicht für denjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (BGH, NJW 1988, 1910, 1911).

Dabei ist es unschädlich, wenn hier die Eigentümerversammlung bei einer Beschlussfassung in Unkenntnis eines bereits erfolgten Eigentumswechsels eine Zahlungspflicht zu Lasten eines

264

Eigentumswechsels eine Zahlungspflicht zu Lasten eines Rechtsvorgängers begründen wollte, da eine Abrechnung für alle Beteiligten erkennbar "für die Wohnung" ("objektbezogen") als solche bestimmt sei.

133


Ab h G h i b hlü b ü d iAbrechnungs-Genehmigungsbeschlüsse begründen eine Zahlungspflicht für denjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (BGH, NJW 1988, 1910, 1911).

Dabei ist es unschädlich, wenn hier die Eigentümerversammlung bei einer Beschlussfassung in Unkenntnis eines bereits erfolgten Eigentumswechsels eine Zahlungspflicht zu Lasten eines

265

Eigentumswechsels eine Zahlungspflicht zu Lasten eines Rechtsvorgängers begründen wollte, da eine Abrechnung für alle Beteiligten erkennbar "für die Wohnung" ("objektbezogen") als solche bestimmt sei.

g) Verjährung

266

134

Verjährung

A ü h d W h i tü i h ftAnsprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus beschlossenen Einzelabrechnungen verjähren gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern in drei Jahren,

§ 195 BGB (OLG Frankfurt/M. v. 11.9.2006, 20 W

267

209/06, BeckRS 2007, 01167).

h) Heizkostenabrechnung

268

135

i) Steuerliche Fragen

269

Steuerliche Fragen

Hi b h d l i f l d B i hHier behandeln wir folgende Bereiche:

1. Zinsen / Steuern

2. Haushaltsnahe Dienstleistungen

270

3. Umsatzsteuer

136

Zinsen / Steuern

Di Ab h th ltDie Abrechnung muss enthalten:

• Entwicklung der Instandhaltungsrücklage

• ideelle Anteil des Eigentümers an der Rücklage

271

• Zinsen und Steuern

• Anteil des Eigentümers an den Zinsen + Steuern

272

137

Neues Anwendungsrundschreiben desNeues Anwendungsrundschreiben des

Haushaltsnahe Dienstleistungen

BMF zu BMF zu §§ 35 a EStG35 a EStG

vom 15.02.2010vom 15.02.2010

273

Hebt das Anwendungsschreiben vomHebt das Anwendungsschreiben vom26.10.2007 auf!26.10.2007 auf!

274

138

275

Begünstigte Tätigkeit in einem Begünstigte Tätigkeit in einem

PrivathaushaltPrivathaushaltErEr--

mäßimäßi--gunggung

HöchstHöchst--betragbetrag

Haushaltsnahe Dienstleistungen bis 08

g gg g

1. 1. §§ 35 a Abs. 1 S.1 Nr. 1 EStG35 a Abs. 1 S.1 Nr. 1 EStG

Geringfügige BeschäftigungGeringfügige Beschäftigung10%10% 510 510 €€

(ggf. 12(ggf. 12--telung)telung)

2. 2. §§ 35a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG35a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG

Sozialversicherungspfl. BeschäftigungSozialversicherungspfl. Beschäftigung12%12% 2.400 2.400 €€


276

3. 3. §§ 35a Abs. 2 S.1, 1. HS EStG35a Abs. 2 S.1, 1. HS EStG

haushaltsnahe DL durch Selbständigehaushaltsnahe DL durch Selbständige20%20% 600 600 €€

(keine 12(keine 12--telung)telung)

4. 4. §§ 35a Abs. 2 S. 2 EStG35a Abs. 2 S. 2 EStG

HandwerkerleistungenHandwerkerleistungen20%20% 600 600 €€


139

Begünstigte Tätigkeit in derBegünstigte Tätigkeit in der

Wohnungseigentümergem.Wohnungseigentümergem.ErEr--



Haushaltsnahe Dienstleistungen bis 08

2. 2. §§ 35a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG35a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG

Sozialversicherungspfl. BeschäftigungSozialversicherungspfl. Beschäftigung12%12% 2.400 2.400 €€


3. 3. §§ 35a Abs. 2 S.1, 1. HS EStG35a Abs. 2 S.1, 1. HS EStG

h h l h d h S lb dh h l h d h S lb d20%20% 600 600 €€

277

haushaltsnahe DL durch Selbständigehaushaltsnahe DL durch Selbständigeund und MiniMini--JobsJobs


4. 4. §§ 35a Abs. 2 S. 2 EStG35a Abs. 2 S. 2 EStG



Begünstigte Tätigkeit in derBegünstigte Tätigkeit in der

Wohnungseigentümergem.Wohnungseigentümergem.ErEr--



Haushaltsnahe Dienstleistungen ab 09

2. 2. §§ 35a Abs. 2 EStG35a Abs. 2 EStG

Sozialversicherungspfl. BeschäftigungSozialversicherungspfl. Beschäftigunghaushaltsnahe DL durch Selbständigehaushaltsnahe DL durch Selbständigeundund MiniMini--JobsJobs

20%20% 4.000 4.000 €€(ggf. 12(ggf. 12--telung)telung)

278

und und MiniMini JobsJobs4. 4. §§ 35a Abs. 3 EStG35a Abs. 3 EStG



140

279

Gemäß Anwendungsschreiben desGemäß Anwendungsschreiben des

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Bundesfinanzministeriums kann der Verwalter:Bundesfinanzministeriums kann der Verwalter:

in die Abrechnung integrierenin die Abrechnung integrieren

eine separate Bescheinigung erstelleneine separate Bescheinigung erstellen

280

141

Umsatzsteuer in der WEG

Die umsatzsteuerliche Grundregel ist die, dass grundsätzlich Umsatzsteuerfreiheit besteht Insoweit kann jedoch zur UmsatzsteuerUmsatzsteuerfreiheit besteht. Insoweit kann jedoch zur Umsatzsteuer optiert werden. Es besteht dann entsprechende Bindung an dieses ausgeübte Optionsrecht.Bei einer Option zur Umsatzsteuer wird die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft umsatzsteuerpflichtig. Insoweit hat die Option durch Mehrheitsbeschluss zu erfolgen. Durch Ausübung einer solchen Option entstehen dann auch weitreichende steuerliche V rpfli ht n n i di Ab b n Um tz t r rklär n n nd

281

Verpflichtungen wie die Abgabe von Umsatzsteuererklärungen und Führung gesonderter Aufzeichnungen nach §22 UStG. Dies kann der Kommentierung bei Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage, Rd. 57 zu §28 entnommen werden.


Klar zu entnehmen ist dies auch bei Deckert, Die Eigentumswohnung Anm 1215 Gruppe 4Die Eigentumswohnung, Anm. 1215, Gruppe 4.

Hieraus kann auch eindeutig entnommen werden, dass bei gesondertem Ausweis von Umsatzsteuer in den Einzelabrechnungen dies eine Rechnung im Sinne von §14 III UStG darstellt. Dies hat zur folge, dass entsprechend ausgewiesene Umsatzsteuerbeträge auch an das Finanzamt abzuführen sind. Es

282

Umsatzsteuerbeträge auch an das Finanzamt abzuführen sind. Es besteht dann Erklärungspflicht.

142


Entschieden wurde die angesprochene Problematik insbesondere durch das BayObLG mit Beschluss vom 13 06 2006 Hier wirddurch das BayObLG mit Beschluss vom 13.06.2006. Hier wird erneut darauf abgestellt, dass die WEG insgesamt durch Beschluss zur Umsatzsteuer optiert.

Ausweislich der Begründung am Ende, kann hier nur dann zu Gunsten eines einzelnen Eigentümers ein Anspruch auf Verpflichtung der übrigen Miteigentümer bestehen, wenn sich der

283

Verpflichtung der übrigen Miteigentümer bestehen, wenn sich der anspruchstellende Miteigentümer dazu verpflichtet, die den übrigen Wohnungseigentümern entstehenden Nachteile auszugleichen.


Nur wenn die WEG insgesamt durch nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss zur Umsatzsteuerpflicht optiert bestehtMehrheitsbeschluss zur Umsatzsteuerpflicht optiert, besteht entsprechende Verpflichtung zur Ausweisung der Umsatzsteuer.

Es besteht dann aber auch Erklärungspflicht. Dies betrifft dann die WEG insgesamt, da diese dann umsatzsteuerlich Unternehmerin geworden ist.

284

geworden ist.

Nur dann muss der Verwalter in der Abrechnung ausweisen!

143

VI.VI.

RechnungslegungRechnungslegungRechnungslegungRechnungslegungBeiratsprüfungBeiratsprüfung

285

Grundlagen der RechnungsprüfungGrundlagen der Rechnungsprüfungg g p gg g p g

§§§§ 28,29 WEG28,29 WEG

Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung llll b di Ei ü lb di Ei ü l

286

sollensollen-- bevor die Eigentümerversammlung bevor die Eigentümerversammlung hierüber beschließt hierüber beschließt –– vom Verwaltungsbeirat vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.werden.

144

BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10

Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht zur Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen.zur Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen.Die Einsichtnahme hat nach Die Einsichtnahme hat nach §§269 BGB am 269 BGB am Firmensitz der Verwaltung zu erfolgenFirmensitz der Verwaltung zu erfolgen

287

Firmensitz der Verwaltung zu erfolgen.Firmensitz der Verwaltung zu erfolgen.

Entscheidend sind aber Entscheidend sind aber Zumutsbarkeitsgesichtspunkte. Zumutsbarkeitsgesichtspunkte.

BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10

Weitergehende Auskunftsansprüche insbesondere Weitergehende Auskunftsansprüche insbesondere zu Abrechnung und Wirtschaftsplan stehen grds. zu Abrechnung und Wirtschaftsplan stehen grds. nur allen Eigentümern gemeinschaftlich als nur allen Eigentümern gemeinschaftlich als „unteilbare Leistung“ zu.„unteilbare Leistung“ zu.

288

„ g„ g

145

Welche Unterlagen sind vorzulegen:Welche Unterlagen sind vorzulegen:

Kontoauszüge im OriginalKontoauszüge im OriginalRücklagenkonten im OriginalRücklagenkonten im OriginalBuchhaltungsbelege / Rechnungen OriginalBuchhaltungsbelege / Rechnungen OriginalVerwaltungsbeiratsabrechnungVerwaltungsbeiratsabrechnungRückstandliste WohngeldzahlungenRückstandliste Wohngeldzahlungen

289

Rückstandliste WohngeldzahlungenRückstandliste WohngeldzahlungenMahnakten und GerichtsaktenMahnakten und GerichtsaktenWichtige Geschäftsvorfälle, VersicherungsfälleWichtige Geschäftsvorfälle, VersicherungsfälleVertragsunterlagenVertragsunterlagen

Bewertung der PrüfergebnisseBewertung der Prüfergebnisseg gg g

SachverhaltsauswertungSachverhaltsauswertungwas liegt im Toleranzbereichwas liegt im Toleranzbereichwas muss korrigiert werdenwas muss korrigiert werden

290

was muss korrigiert werdenwas muss korrigiert werdenwo sind Fragen offenwo sind Fragen offen

146

VII.VII.

BuchführungBuchführungBuchführungBuchführung

291

1. Grundsätze ordnungsmäßiger 1. Grundsätze ordnungsmäßiger BuchführungBuchführung

DokumentationsprinzipDokumentationsprinzip

BelegprinzipBelegprinzip

292

AufbewahrungspflichtAufbewahrungspflicht

147

2.2. Form der BuchführungForm der Buchführung

293

doppelte Buchführung doppelte Buchführung WEGWEG--Verwalter Verwalter

chronologisch chronologisch -- sachlichsachlich(Bank(Bank--)Journal )Journal EinzahlungskontenEinzahlungskonten

294

AuszahlungskontenAuszahlungskonten

148

VIII.VIII.

RechnungskontrolleRechnungskontrolleRechnungskontrolleRechnungskontrolleDarf der andere Wohnungseigentümer die Darf der andere Wohnungseigentümer die Einzelabrechnung des anderen sehen?Einzelabrechnung des anderen sehen?

295

Ja, die Summe der Einzelabrechnungen ist ein Pflichtteil der Ja, die Summe der Einzelabrechnungen ist ein Pflichtteil der Nebenkostenabrechnung.Nebenkostenabrechnung.Hintergrund:Hintergrund:Gesamtschuldnerische Haftung der Gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümergemeinschaft Eigentümergemeinschaft –– Möglichkeit des Erkennens von Möglichkeit des Erkennens von

296

g gg g ggGefahren und AusfällenGefahren und Ausfällen

149

Praxislösung:Praxislösung:

Auslage in die Versammlung mit Hinweis in der Auslage in die Versammlung mit Hinweis in der Nebenkostenabrechnung oder eine Aufstellung Nebenkostenabrechnung oder eine Aufstellung mitversenden.mitversenden.

297

DatenschutzDatenschutz

Innerhalb der Eigentümergemeinschaft existiert kein Innerhalb der Eigentümergemeinschaft existiert kein Datenschutz! Diesen gibt es nur gegenüber Dritten. Das Datenschutz! Diesen gibt es nur gegenüber Dritten. Das Recht Rückstände zu erfahren hat jeder Eigentümer Recht Rückstände zu erfahren hat jeder Eigentümer ––gesamtschuldnerische Haftunggesamtschuldnerische Haftung

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Einsicht in UnterlagenEinsicht in Unterlagen

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Jeder einzelne Wohnungseigentümer Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, in die Aufzeichnungen hat das Recht, in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung Einsicht zu und Belege der Abrechnung Einsicht zu nehmen (nehmen (OLG Frankfurt/MainOLG Frankfurt/Main NJW NJW 1972 1376)1972 1376)

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1972, 1376). 1972, 1376).

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Das Recht auf Einsichtnahme in die Das Recht auf Einsichtnahme in die Belege ist nach Maßgabe des Belege ist nach Maßgabe des Grundsatzes von Treu und Glauben und Grundsatzes von Treu und Glauben und unter unter Beachtung des Beachtung des SchikaneverbotesSchikaneverbotes ((§§§§ 242, 226 BGB) 242, 226 BGB)

üb (üb (B ObLGZB ObLGZ 1972 2461972 246

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auszuüben (auszuüben (BayObLGZBayObLGZ 1972, 246, 1972, 246, 248).248).

Die Belege sind grundsätzlich im Büro Die Belege sind grundsätzlich im Büro der Verwaltung zur Einsichtnahme der Verwaltung zur Einsichtnahme zugänglich zu machen.zugänglich zu machen.Kein Anspruch auf HerausgabeKein Anspruch auf Herausgabe der der Unterlagen an Wohnungseigentümer.Unterlagen an Wohnungseigentümer.

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g g gg g gKein Recht aufKein Recht auf Einsichtnahme an Einsichtnahme an einem einem neutralen Ortneutralen Ort. .

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Der Wohnungseigentümer hat das Der Wohnungseigentümer hat das Recht, sich Abschriften oder Kopien zu Recht, sich Abschriften oder Kopien zu fertigen. Geht dies nicht, kann er gegen fertigen. Geht dies nicht, kann er gegen KostenKostenvorschussvorschuss die Anfertigung von die Anfertigung von Kopien durch den Verwalter verlangen.Kopien durch den Verwalter verlangen.

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Hinweis:Hinweis:

Übergabe der Unterlagen an VerwaltungsbeiratÜbergabe der Unterlagen an Verwaltungsbeirat

Er gibt diese dem Verwalter nicht zurück.Er gibt diese dem Verwalter nicht zurück.

304

Aktuelles Urteil:Aktuelles Urteil:

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IX.IX. Genehmigung der Genehmigung der Jahresabrechnung durch Jahresabrechnung durch

BeschlussBeschluss

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BeschlussBeschluss

Die Gesamt‐ und Einzelabrechnung 2010 wird genehmigt.

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Entlastung des VerwaltersEntlastung des Verwalters

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Die Entlastung bewirkt wie ein Die Entlastung bewirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis nach negatives Schuldanerkenntnis nach §§ 397 Abs. 2 BGB, dass den 397 Abs. 2 BGB, dass den Wohnungseigentümer keine Ansprüche Wohnungseigentümer keine Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge zustehen, die bekannt oder Vorgänge zustehen, die bekannt oder

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bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (vgl. waren (vgl. BGHBGH NJW 1997, 2106, NJW 1997, 2106, 2108).2108).

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Ein Entlastungsbeschluss widerspricht nicht Ein Entlastungsbeschluss widerspricht nicht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltunggrundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltunggrundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, denn die Wohnungseigentümer haben ein denn die Wohnungseigentümer haben ein berechtigtes Interesse durch die berechtigtes Interesse durch die Vertrauenskundgabe die Grundlage für eine Vertrauenskundgabe die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu schaffen (der Zukunft zu schaffen (BGHBGH NJW 2003,NJW 2003,

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der Zukunft zu schaffen (der Zukunft zu schaffen (BGHBGH NJW 2003, NJW 2003, 3124 m.w.N.; 3124 m.w.N.; BayObLGBayObLG ZMR 2004, 211, 212; ZMR 2004, 211, 212; a.A.a.A. AG KerpenAG Kerpen NZM 2004, 112). NZM 2004, 112).

Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem einem ausgeschiedenen Verwalter ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht nicht Entlastung erteilt wird, widerspricht nicht grundsätzlich einer ordnungsmäßigen grundsätzlich einer ordnungsmäßigen Verwaltung (Verwaltung (BGHBGH NJW 2003 3554)NJW 2003 3554)

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Verwaltung (Verwaltung (BGH BGH NJW 2003, 3554).NJW 2003, 3554).

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Einen Einen Anspruch auf EntlastungAnspruch auf Entlastung hat hat p gp gder Verwalter nur, wenn die der Verwalter nur, wenn die Teilungserklärung, eine sonstige Teilungserklärung, eine sonstige Vereinbarung oder der Verwaltervertrag Vereinbarung oder der Verwaltervertrag dies vorsieht.dies vorsieht.

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Einen Einen Anspruch auf EntlastungAnspruch auf Entlastung hat derhat derp gp gReferent nur,Referent nur,

wenn alle Fragen der Teilnehmer geklärtwenn alle Fragen der Teilnehmer geklärtsind.sind.

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Sind Sie das?Sind Sie das?

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Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Mir hat es Spaß gemacht!Mir hat es Spaß gemacht!

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Documents

Rechtssichere Erstellung einer Wohngeldabrechnung · 2 DER REFERENT Steffen Haase • Haase & Partner GmbH Augsburg/Nürnberg • Vorsitzender vom Verband Bayern • Vizepräsident