Redevelopment – Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten

itfaden zur Büromarktberichterstattung

Arbeits-

papier

2015

Redevelopment –

Leitfaden für den Umgang

mit vorgenutzten

Grundstücken und Gebäuden

Arbeits- papier Mai

2016

Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden Mai 2016

© gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. Seite 2

Inhaltsverzeichnis

Vorwort .............................................................................................................. 3

1. Allgemeine Begriffsbestimmung des Redevelopments ............................................ 5

1.1 Was ist Redevelopment? ........................................................................... 5

1.2 Begriffsdefinition durch die gif .................................................................. 10

1.3 Besonderheiten des Redevelopments ........................................................ 12

2. Verfahrensschritte/Arbeitsphasen im Redevelopment-Prozess ............................... 15

3. Checklisten zur Vorgehensweise im Redevelopment-Prozess ................................. 18

3.1 Quickcheck ............................................................................................ 20

3.2 Projekt-Initiierung .................................................................................. 23

3.3 Projekt-Konzeption ................................................................................. 26

3.4 Projekt-Konkretisierung ........................................................................... 29

3.5 Projekt-Realisierung/-Management ........................................................... 31

4. Ausblick und künftige Arbeitsschritte ................................................................. 32

5. Zusätzliche Informationsquellen für die Praxis .................................................... 33

6. Anlagen ........................................................................................................ 34

Anlage 1: Schema Begriffsbestimmungen .......................................................... 34

Anlage 2: Beleihungswertverordnung (BelWertV) ................................................ 35

Anlage 3: Projektphasenbezogene Umwelt-Due-Diligence (UDD) ........................... 36

Anlage 4: Schadstoffampel .............................................................................. 37

Anlage 5: TGA-Ampel ...................................................................................... 38

Quellen- und Literaturverzeichnis ......................................................................... 39

gif-Kompetenzgruppe „Redevelopment“ ................................................................. 42

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1:

Klassifizierung der Begrifflichkeiten Refurbishment - Revitalisierung – Redevelopment ... 7

Abbildung 2:

Gliederung der Begriffe Refurbishment/Revitalisierung und Redevelopment ................ 11



Vorwort

In der Immobilienwirtschaft nimmt der Umgang mit Bestandssituationen und damit ver-

bunden auch das Redevelopment von vor- bzw. aktuell nicht mehr genutzten Be-

standsimmobilien (Grundstücken und Gebäuden) zu. Das „Bauen im Bestand“ mit dem

Ziel einer Neunutzung derartiger Objekte ist keine Besonderheit mehr, sondern wird für

alle Beteiligten der Immobilienwirtschaft zunehmend Bestandteil der täglichen Praxis.

Soweit es für die Immobilien-Projektentwicklung anerkannte Vorgehensweisen gibt, ba-

sieren diese überwiegend auf den Erfahrungen im Neubau. Dabei ist das Vorgehen bei

Projektentwicklungen auf der „grünen Wiese“ relativ klar definiert.

Beim Redevelopment geht es um Grundstücke und Gebäude, die schon vorhanden sind,

bei denen aber die bisherige Nutzung weitgehend oder vollständig entfallen ist und die

einer neuen Nutzungsbestimmung zugeführt werden sollen. Hierauf sind die Erfahrungen

aus der Projektentwicklung von Immobilien, welche auf einer von Bebauungen und Nut-

zungen bislang freien Fläche neu entstehen, zwar weitgehend, aber oftmals nicht eins zu

eins übertragbar. Es bedarf vielmehr einer Erweiterung und Vertiefung der Standards und

Vorgehensweisen bzw. einer ergänzenden Berücksichtigung von für das Redevelopment

spezifischen Gegebenheiten.

Deshalb war und ist es Ziel der gif-Kompetenzgruppe „Redevelopment“, das Vorgehen in

diesem Spezialgebiet der Immobilienwirtschaft – das auch im Zuge von Überlegungen zur

Nachhaltigkeit durch Flächenrecycling zunehmend an Bedeutung gewinnt – für alle Betei-

ligten transparent und einfacher handhabbar zu machen.

Die Schaffung von Transparenz durch ein geeignetes Informationsmanagement ist der

gif-Kompetenzgruppe ein besonderes Anliegen, da die Akteure im Bereich des Redevelop-

ments schwer überschaubaren Risiken gegenüberstehen. Diese Risiken sind zwar auch

beim klassischen Neubau gegeben, jedoch oftmals übersichtlicher und im Vorhinein der

Planungen besser kalkulierbar. Während z.B. das Qualitätsrisiko1 (Kündigungsrisiko, Haf-

tungsrisiko, Abnahmerisiko, Insolvenzrisiko) der Bauleistungen bei Neubau und Bauen im

Bestand vergleichbar risikoreich scheint, so kennzeichnen sich insbesondere das Kosten-

und Terminrisiko bei Redevelopments als ausgeprägter. Hierbei wird oftmals auf Prozesse

zurückgegriffen bzw. sich an diesen orientiert, die nicht immer standardisierbar sind.

Kosten- und Terminrisiken ergeben sich bspw. aus zu behebenden Ausführungsmängeln,

unentdeckten Schadstoffen in Boden oder Gebäude oder in der Vergangenheit nicht ord-

1 Vgl. dazu ausführlich Lederer (2008): 267 ff.



nungsgemäßer Bausauführungen. Diese können das Redevelopment zeit- und vor allem

kostenintensiver gestalten. Zudem bewegen sich Redevelopments stets in der Situation

eines existierenden und oft zugeschnittenen Planungsrechts, sodass die Anforderungen

der Bestandsgebäude hinsichtlich der angestrebten Nutzung einerseits den Markterfor-

dernissen und damit Nachfrageerwartungen, andererseits den Anforderungen des Pla-

nungsrechts entsprechen müssen. Bei vielen Redevelopments ist aus diesen Gründen

eine Anpassung des Planungsrechts erforderlich, was sich wiederum auf die Termin- und

Kostenrisiken auswirkt. Mit Hilfe dieses Leitfadens sollen die Risiken übersichtlich und

transparent dargestellt und den Akteuren Handlungsempfehlungen für ein erfolgreiches

Redevelopment aufgezeigt werden.

Ein wichtiger Aspekt beim Redevelopment obsolet gewordener Immobilien ist das allge-

mein große Bürgerinteresse. Durch die Behebung von Leerständen und damit verbunden

eine Steigerung der Attraktivität des öffentlichen Raumes lassen Redevelopments eine

positive Begegnung aus öffentlichkeitswirksamer Sicht zu. Jedoch können, ebenso wie bei

klassischen Developments, auch negative Auswirkungen aus politischer und ziviler Sicht

auftreten, sodass dem Einbringen von Bürgerbegehren im Rahmen von Öffentlichkeitsbe-

teiligungen auch bei Redevelopments eine hohe Bedeutung zukommt. Nach Ansicht der

Projektgruppe ist somit die oftmals positive Konnotation der Umnutzung von Immobilien

im Zuge der Planungen hervorzuheben und somit der Umnutzungsgedanke innerhalb von

Öffentlichkeitsbeteiligungen bzw. durch Information der Öffentlichkeit zu fördern. Positive

Aspekte von Redevelopments sind mitunter dem Verfall von Gebäudesubstanz entgegen-

wirkende Maßnahmen, die sich positiv auf das Stadtbild auswirken können. Eine Steige-

rung der Attraktivität und Belebung des öffentlichen Raumes durch vielfältig zur Verfü-

gung stehende Nutzungen (mit und ohne Öffentlichkeitsbezug), der Vermeidung zusätzli-

cher Flächenversiegelung sowie die Möglichkeit zur Reaktion auf Auswirkungen des de-

mographischen und ökonomischen Wandels sind weitgehende öffentlichkeitswirksame,

positive Auswirkungen des Redevelopments.

Zielgruppe dieses Leitfadens sind die verschiedenen Akteure der Immobilienwirtschaft,

die sich mit Redevelopments beschäftigen. Dies sind Projektentwickler, Finanzierer/ Ban-

ken, Investoren, Eigennutzer (einschl. „Corporates“), Kommunen, Raum- und Stadtpla-

ner sowie Hochschulen – kurz: Alle, die mit dem Thema Bauen im Bestand/ Redevelop-

ment konfrontiert sind. Die Betrachtungsweisen und Schwerpunktsetzungen der jeweili-

gen Akteure können sich jedoch je nach Art des Redevelopments (z.B. Umnutzung von

Bürogebäuden, Shoppingcentern, Fabrikhallen etc.) unterscheiden.

Dieser Leitfaden soll dem Leser eine Arbeitshilfe zur Ertragssteigerung und Risikomini-

mierung im Prozess des Redevelopments vorgenutzter Immobilien bieten.



1. Allgemeine Begriffsbestimmung des Redevelopments

Notwendig für den Anwender bzw. den Leser dieses Leitfadens ist die grundlegende Klä-

rung allgemeingültiger Begriffsbestimmungen sowie eine Abgrenzung der Begriffe unter-

einander. Dies liegt einerseits daran, dass bisher keine allgemein anerkannte Definition

des Begriffes Redevelopment existiert und vermehrt eine Vermischung der verschiedenen

Maßnahmenbezeichnungen in der Praxis zu beobachten ist. Dementsprechend werden im

folgenden Kapitel die Begriffe Redevelopment, Revitalisierung und Refurbishment vonei-

nander abgegrenzt. Dabei wird explizit darauf aufmerksam gemacht, dass sich der Leit-

faden sowie die Checkliste insbesondere auf obsolet gewordene Grundstücke mit aufste-

henden Bestandsgebäuden beziehen.

Aus diesem Grund ist der Vollständigkeit halber jedoch darauf hinzuweisen, dass die Be-

griffe Flächenkonversion bzw. Flächenrecycling insbesondere im Rahmen der Stadt- und

Quartiersentwicklung eine zunehmende Bedeutung erfahren, jedoch nicht explizit Teil des

vorliegenden Leitfadens sind. Unter Flächenrecycling oder Flächenreaktivierung wird in

Planungspraxis und -literatur die Wiedernutzbarmachung brachgefallener Industrieflä-

chen, Flächen ehemaliger Gewerbebetriebe oder auch Flächen für Infrastrukturanlagen

verstanden, die teilweise enorme Größenausmaße annehmen können. Im Gegensatz zum

Redevelopment einzelner Immobilien hat man es somit meist mit mehreren Grund-

stücken bzw. großflächigen Arealen (deren Entwicklung mit der Bezeichnung eines städ-

tebaulichen Projekts beschrieben werden kann) zu tun, bei denen die übergeordnete

Stadtentwicklung/ Stadtplanung erste Entscheidungsvorbereitungen und Entwicklungs-

schritte initiiert. Diese städtebauliche Projektentwicklung umfasst (teilweise auch von

Privaten durchgeführt) eine größere Dimension der Flächenentwicklung. „Durch das Pro-

jektvolumen und die Langfristigkeit können bei der Umsetzung eines städtebaulichen

Projekts daher gegensätzliche immobilienwirtschaftliche, städtebauliche und planungspo-

litische Entwicklungserfordernisse und Ziele aufeinandertreffen.“2

Der Begriff „Flächenkonversion“ findet im Kontext des Flächenrecyclings vornehmlich im

Bereich der Umnutzung ehemaliger Militärareale – wie z.B. Kasernenstandorte oder Mili-

tärflugplätze – Anwendung.3

1.1 Was ist Redevelopment?

Verwendung des Begriffs Redevelopment in den USA

In den USA wird der Begriff Redevelopment im Allgemeinen dann verwendet, wenn es

um die Wiederbelebung vollständig brachgefallener oder durch bereits erhebliche Leer-

2 Mrosek (2012): 87 3 Vgl. dazu Streich (2005): 443



stände gekennzeichnete städtische Quartiere geht, wobei meist auch öffentliche Mittel

eingesetzt werden, um früher schon einmal genutzte, aber aktuell nicht leer stehende

Grundstücke und Gebäude (teilweise durch bauliche Sanierung und Umbau, teilweise

durch Abriss und Neubau) wieder zu beleben und neuen Nutzungen zuzuführen4.

Verwendung des Begriffs Redevelopment in Deutschland

In Deutschland fehlt dem Begriff Redevelopment und den in diesem Zusammenhang oft

genannten weiteren Begriffen weitgehend der urbanistisch-quartiersbezogene und meist

auch der „community action“-bezogene Aspekt einschließlich der Verbindung zum maß-

geblichen Einsatz öffentlicher Mittel.

Hierzulande dominieren Begriffsbestimmungen, die sich auf einzelne bestehende Grund-

stücke und Gebäude, die schon einmal genutzt wurden oder immer noch (zumindest teil-

weise) genutzt werden, beziehen sowie auf entsprechend individuelle (überwiegend pri-

vate) Investitionen in diese Liegenschaften zum Zwecke einer Aufwertung und Weiter-

oder Neunutzung des bereits vorhandenen Bestandes an Grundstücken und Gebäudesub-

stanz.

Definition der Begriffe Refurbishment – Revitalisierung – Redevelopment

Generell ist festzustellen, dass in Deutschland die drei Begriffe Refurbishment, Revitali-

sierung und Redevelopment vielfach undifferenziert verwendet werden, um verschiedene

Formen der (baulichen) Verbesserung von Immobilien zu kennzeichnen. Oftmals werden

die Begriffe auch gleichgesetzt, wie folgendes Zitat beispielhaft zeigt: „Unter Revitalisie-

rung bzw. Refurbishment versteht man die Anpassung der Ausstattung und der Qualität

der Immobilie an die geänderten Marktverhältnisse unter Beibehaltung der bestehenden

Nutzungsart“5. Tatsächlich verhindern Überschneidungen der Inhalte und Ausprägungen

von Refurbishment-, Revitalisierungs- und Redevelopment-Vorhaben oftmals eine genaue

Unterscheidung der Begriffe.

Jedoch kann schon ein Blick auf die Bedeutung der einzelnen Begriffe Hinweise auf eine

mögliche definitorische Unterscheidung liefern:

- Refurbishment (wörtlich übersetzt: Wieder-Aufpolieren)

- Revitalisierung (wörtlich: Wieder-Belebung)

- Redevelopment (wörtlich: Wieder-Entwicklung).

4 Siehe z.B. APA (2004) 5 Falk et al. (2004): 730



Insofern darf unterstellt werden, dass die Begriffe unterschiedliche Intensitäten der Maß-

nahmen kennzeichnen und sich die Verwendung/Zuordnung der unterschiedlichen Begrif-

fe vielleicht am besten anhand der jeweiligen Leistungstiefe bzw. des Ziels der Maßnah-

me erläutern lassen (s. Abb. 1).

Quelle: eigene Darstellung

Deswegen soll hier angenommen werden, dass es sich bei einem Refurbishment um eher

kleinteilige „aufhübschende“ Maßnahmen handelt, die bei nahezu allen Immobilien von

Zeit zu Zeit in Form von „Schönheitsreparaturen“ erforderlich sind. Eine (umfangreichere)

Revitalisierung findet statt, wenn die „wirtschaftliche und technische Lebensdauer des

Gebäudes fast oder ganz beendet ist“6. Das Refurbishment mit weniger tiefgreifenden

und kostenintensiven Eingriffen in die Nutzungsstruktur der Immobilie, um die wirtschaft-

liche Lebensdauer der Immobilie zu verlängern bzw. aktuellen Standards anzupassen, ist

also meist der Revitalisierung vorgeschaltet. Ein Redevelopment geht in der Regel mit

der Aufgabe des bisherigen Nutzungszwecks einher und ist dadurch meist umfassender

als eine reine Revitalisierung.

Zwischen Refurbishment, Revitalisierung und Redevelopment kann man – unter der Ge-

samtüberschrift „Bauen im Bestand“ – entsprechend eines inzwischen schon weithin an-

erkannten Definitionsversuchs7 in etwa wie folgt differenzieren8:

6 Sturm (2006): 47 7 Harlfinger (2006) 8 Vgl. Anlage 1

Zeit

Auf

wan

d/In

tens

ität

Abbildung 1: Verortung der Begrifflichkeiten Refurbishment – Revitalisierung – Redevelopment

Redevelopment

Inspektion

Weiterentwicklung

Restrukturierung Umstrukturierung

Revitalisierung

Wartung

Modernisierung

Instandsetzung

Refurbishment

Instandhaltung



Refurbishment

„Refurbishment“ dient überwiegend als Sammelbegriff für alle (möglicherweise bzw. teil-

weise genehmigungsfreien) Verbesserungs- und Aufwertungsmaßnahmen innerhalb eines

Gebäudes, die das Ziel haben, die vorhandene Gebäudeausstattung/-qualität bei gegebe-

ner Nutzung an einen angestrebten Soll-Zustand anzupassen. Der Soll-Zustand be-

schreibt gleichzeitig die Betriebsbereitschaft der Immobilie, die sich durch eine ‚objektive‘

und ‚subjektive‘ Funktionstüchtigkeit unterscheiden lässt. Demnach ist ein Gebäude ‚ob-

jektiv funktionstüchtig‘, wenn „für den Gebrauch wesentliche Teile objektiv (…) nutzbar

sind. Dies gilt unabhängig davon, ob das Gebäude zum Zeitpunkt der Anschaffung bereits

genutzt wird oder leer steht.“9 Ein Gebäude ist hingegen durch ‚subjektive Funktionstüch-

tigkeit‘ gekennzeichnet, „wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers (…)

nutzbar ist.“10

Verbesserungs- und Aufwertungsmaßnahmen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft

oder zur Anpassung an den Soll-Zustand lassen sich in verschiedene Maßnahmenbereiche

unterteilen11:

Inspektion: Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes der (technischen)

Bauteile der Immobilie

Wartung: Der Soll-Zustand der technischen Einrichtungen und der Bausub-

stanz der Immobilie soll aufrechterhalten/beibehalten werden.

Instandhaltung: Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes der Immobilie, um

einen weiterhin bestimmungsgemäßen Gebrauch für den Nutzer ge-

währleisten zu können

Instandsetzung: Der Soll-Zustand, genauer die Betriebsbereitschaft des Gebäudes

und insbes. der technischen Gebäudeausstattung und der Bausub-

stanz soll wiederhergestellt werden.

Modernisierung: Maßnahmen zur Verbesserung des Ist-Zustandes der technischen

und baulichen Anlagen zum Zweck der Erhöhung oder Verbesserung

der Wirtschaftlichkeit bzw. zur Anpassung an die anerkannten Re-

geln der Technik12. Der Übergang zu einer Revitalisierung ist jedoch

fließend und daher nicht trennscharf abgrenzbar.

9 Vgl. BMF (2003): 2 10 Vgl. ebd. 11 Ringel/Harlfinger (2008): 36; ergänzend dazu siehe auch DIN 31051 12 Für eine trennscharfe Differenzierung zwischen „Allgemein anerkannte Regeln der Technik“ und „Stand der Technik“ vgl. z.B. Falke, Šušnjar (2007): 16 ff.



Unter einer „Revitalisierung“ kann in der Immobilienwirtschaft eine (relativ umfassende)

bauliche Anpassung der Qualität und Funktionalität von bereits genutzten Bestands-

objekten an (veränderte) spezifische (z.B. technische, ästhetische) Nutzerbedürfnisse

verstanden werden. Ziel ist es, für von Leerstand bedrohte Bauwerke durch technische,

konstruktive, funktionelle und/oder optische Maßnahmen eine Neupositionierung und

verbesserte (Wieder-)Nutzbarmachung zu ermöglichen. Der Auslöser für eine Revitalisie-

rung ergibt sich aus der Alterung der Immobilie und einer daraus resultierenden schlech-

teren Vermarktungsfähigkeit13. Die angestrebten Maßnahmen wirken sich dabei auf das

innere und äußere Erscheinungsbild der Immobilie und im Ergebnis auf die Position des

Objekts am Markt aus, die ursprüngliche Nutzung bleibt jedoch erhalten.

Am ehesten lassen sich die Begriffe „Redevelopment“ und „Revitalisierung“ durch die

Nutzungsänderung unterscheiden, die sich im Zuge eines Redevelopments ergibt14,

weniger durch den in beiden Fällen entstehenden vergleichsweise hohen Investiti-

onsaufwand. Auslöser für ein Redevelopment (und ähnlich auch für ein Refurbishment

und eine Revitalisierung) ist die aufgrund des Lebenszyklus der Immobilie eingetretene

oder sich deutlich abzeichnende Gefährdung der wirtschaftlich-technischen Effizienz der

Liegenschaft und die Einsicht, dass die Realisierung des wirtschaftlichen Potenzials und

eine Verbesserung der Verwertungsmöglichkeit der Liegenschaft einer (umfangreichen)

baulichen Maßnahme bedarf, im Falle eines Redevelopments verbunden mit einer völlig

neuen Nutzung der Immobilien (z.B. Wohnnutzungen auf ehemaligem Industrieareal,

Theater in einer ehemaligen Fabrikhalle etc.).

13 Vgl. hierzu für Handelsimmobilien: Weber (2011): 3 14 Vgl. Harlfinger (2006): 31, 18; Pfnür (2004): 184

Revitalisierung

Redevelopment



1.2 Begriffsdefinition durch die gif

In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen wird demzufolge Redevelopment hier wie

folgt definiert:

Unter einem Immobilien-Redevelopment ist die Entwicklung (und anschließende bauliche

Realisierung) eines Immobilienvorhabens auf Grundstücken (ausgenommen landwirt-

schaftliche Flächen oder „unberührte“ Natur) und in Gebäuden zu verstehen, die bereits

heute oder in absehbarer Zukunft nicht mehr ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung

entsprechend genutzt werden, bei denen also die bisherige Nutzung weitgehend oder

vollständig entfallen ist und durch Umbau der bestehenden Gebäude einer neuen Nut-

zung zugeführt werden sollen. Ein Immobilien-Redevelopment bezieht sich also regel-

mäßig auf bestehende Grundstücke und Gebäude, die in der Vergangenheit bereits ge-

nutzt wurden oder immer noch (zumindest teilweise) genutzt werden, die aber durch

einen bereits aktuell vorhandenen (teilweisen oder vollständigen) oder durch einen vo-

raussichtlich kurzfristig eintretenden und möglicherweise länger andauernden Leerstand

und völligen Entfall der Nutzung bedroht sind. Charakteristisch für ein Redevelopment ist

die Absicht, die Liegenschaften für neue Nutzungen baulich umzugestalten und damit

eine Aufwertung des vorhandenen Bestandes an Grundstücken und Gebäudesubstanz

sowie eine neue wirtschaftliche Verwertung der Immobilien zu erreichen (s. Abb. 2).



Anstoßsituation der baulichen Objektmaßnahme Effizienz der Immobilie oder des Grundstücks ist gefährdet

Verbesserungspotential durch die bauliche Maßnahme ist entscheidungsrelevant

Ausgangssituation: Überalterung des Gebäudes: das

Gebäude wird einer neuen, marktkonformen Nutzung zugeführt

Nutzung wird verändert Bisherige Nutzung nicht

zukunftsfähig bzw. nicht mehr wirtschaftlich

Bauen im Bestand

Refurbishment / Revitalisierung Redevelopment

Refurbishment Nutzung bleibt erhalten Geringe Veränderungen an der physischen

und technischen Gebäudestruktur (Renovierung)

möglicherweise ohne erneuten Genehmigungsprozess

Wartung/Instandhaltung/Modernisierung

Ausgangssituation: Veränderung der betrieblichen Nutzungs-

anforderungen/Perspektive: Aufrechterhaltung der Immobilie als Betriebsmittel

Überalterung des Gebäudes: die Revitalisierung wirkt der Überalterung und dem Verfall der Gebäude entgegen

Baulich-technische Perspektive Anpassung der Qualität und Ausstattung,

um die physischen und funktionalen Eigenschaften der Immobilie neuen akzeptablen oder erwünschten baulichen und technischen Standards zuzuführen

Finanzwirtschaftliche Perspektive Revitalisierung kann als Reinvestition

betrachtet werden Jede Maßnahme, die die Wertminderung

und Abschreibung auf eine Immobilie verzögert oder verhindert

Ursprünglich investiertes Kapital soll durch eine Revitalisierung zurückerhalten werden Finanzwirtschaftliche Perspektive

Redevelopments können als Neuinvestition bezeichnet werden und kennzeichnen den Beginn eines neuen Lebens-zyklus der Immobilie

Versuch der Neupositionierung des Objekts am Markt und Erzielung einer Wertsteigerung

Verlängerung bzw. Neustart der ökonomischen Nutzungsdauer / des Lebenszyklus

Baulich-technische Perspektive Bisherige Nutzung wird

geändert, meist Baugenehmi-gung erforderlich

Üblicherweise erfolgen wesent-liche bauliche Veränderungen der Immobilie

Modernisierung mit adäquater, marktkonformer Folgenutzung

Oftmals verbunden mit vielfältigen rechtlichen Besonderheiten / Restriktionen

Abbildung 2: Gliederung der Begriffe Refurbishment/Revitalisierung und Redevelopment

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Harlfinger (2006): 19 und Sturm (2004) 44 ff.



1.3 Besonderheiten des Redevelopments

Das Redevelopment von Immobilien etabliert sich fortschreitend in der Immobilienwirt-

schaft, da die Nutzung von Grundstücken (sofern es sich nicht um landwirtschaftliche

Flächen oder „unberührte“ Natur handelt) ebenso wie von Gebäuden gemeinhin einer

zeitlich begrenzten Lebensdauer unterliegen, die sich in die technische und die wirt-

schaftliche Nutzungsdauer unterteilen lässt.

Als technische Nutzungsdauer wird die aus technischer Sicht mögliche (maximale) Dauer

der Nutzung einer Immobilie verstanden, wobei nach Ablauf dieser Zeit eine weitere (un-

eingeschränkte) Nutzung der Immobilie nur schwer möglich ist. Instandhaltungs- und

Modernisierungsmaßnahmen im Laufe der Nutzung der Immobilie können die Nutzungs-

dauer allerdings verlängern15.

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ergibt sich aus der marktlichen Wettbewerbsfähigkeit

und daraus resultierend der dauerhaften Gewährleistung einer rentablen Nutzung der

Immobilie16. Dabei schlagen sich veränderte Standort- und Marktbedingungen unmittel-

bar in einer veränderten wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Immobilie nieder17.

Erfahrungswerte zur Nutzungsdauer verschiedener Immobilientypen lassen sich der um-

fangreich vorliegenden Bewertungsliteratur entnehmen. Als Beispiel dienen hier die Wer-

te der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)18. Demnach liegt die wirtschaft-

liche Nutzungsdauer von Büro- und Geschäftsgebäuden bei 30 - 60 Jahren, die von Wa-

renhäusern und Einkaufszentren zwischen 15 und 50 Jahren und die von Wohnhäusern

zwischen 25 und 80 Jahren. Im konkreten Einzelfall sind jedoch der allgemeine Trend zu

immer kürzeren Nutzungsdauern sowie die oft individuell abweichende Nutzungsdauer

innerhalb einer Objektgruppe zu berücksichtigen. Gerade die technischen Einrichtungen

haben oftmals bereits nach 20 Jahren die wirtschaftliche und ökologische Nutzungsdauer

überschritten.

15 Vgl. Gondring (2013): 36f 16 Vgl. Diederichs (2006): 5 17 Vgl. Harlfinger (2006): 19 18 Siehe Anlage 2



Um einem länger andauernden Leerstand und völligen Entfall der Nutzung von Immobi-

lien aufgrund der oben genannten Ursachen entgegenzuwirken und gleichzeitig markt-

gängige Immobilienprojekte zu realisieren, bestehen zwei grundsätzliche Möglichkeiten.

Diese müssen jedoch, auf Grundlage der Prüfung möglicher entgegenstehender Belange

(z.B. denkmalschutzrechtlicher Auflagen), stets in die Abwägung der Handlungsalternati-

ven einbezogen werden:

einerseits der Abriss obsoleter, nicht mehr genutzter Gebäude mit einem darauf-

folgenden Neubau für andere Nutzungen

zum anderen die Erhaltung nicht mehr genutzter bzw. akut leerstandsbedrohter

Gebäude durch Investitionen in die Bestandsobjekte, ebenfalls auf eine neue

Nutzung zielend.

Das Bauen im nicht mehr genutzten bzw. akut leerstandsbedrohten Immobilienbestand

mit dem Ziel, neue Nutzungen in die Immobilien zu bringen ist ein neues Geschäftsfeld

für Projektentwickler, die aufgrund der sinkenden Anzahl an Neubauprojekten den Fokus

zunehmend auf die Immobilienentwicklung im Bestand legen19. Zudem ist das Rede-

velopment nicht betriebsnotwendiger Immobilien auch bei den Corporates ein notwendi-

ges Instrument, um eine Optimierung des Immobilienbestands vorzunehmen.

Beim Redevelopment von Immobilien sind in den verschiedenen Arbeitsphasen diverse

Besonderheiten zu berücksichtigen, die von wesentlicher Bedeutung für die zeitliche Dau-

er sowie den finanziellen Aufwand für den Redevelopment-Prozess sind und die teilweise

erheblich über die üblichen Verfahrensschritte bei Projektentwicklungen für Neubauten

hinausgehen bzw. einer besonders intensiven Bearbeitung bedürfen. So ist beispielsweise

aus Sicht der Akzeptanz von den Vorhaben durch Einbeziehung und Berücksichtigung

veränderter bzw. erweiterter Akteurs- und Stakeholderkonstellationen (z.B. durch Bür-

ger, Grundstücksanlieger, Bestandsnutzer, öffentlicher Belange etc.) bei Redevelopments

im Vergleich zu „klassischen“ Developments eine besondere Aufmerksamkeit zu schen-

ken.

Die weiteren Besonderheiten im Redevelopment-Prozess ergeben sich aus der „einge-

schränkten Beinfreiheit“ aufgrund der in Frage stehenden Immobilien: Während der Pro-

jektentwickler beim „Bauen auf der grünen Wiese“ (unter Beachtung des geltenden Bau-

rechts) nur ähnlich eingeschränkt aufgrund vorherrschender planungsrechtlicher Festset-

zungen20 agieren kann, trifft man bei Redevelopments auf eine gegebene Konstellation

von (obsoleten) Nutzungen und Standortgegebenheiten, die den weiteren Entwicklungs-

19 Vgl. Harlfinger (2006): 3 20 Das klassische Development kann im Grund genommen, insbes. bei der Baulückenschließung innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, auch als eine Art Bestandsentwicklung aufgefasst werden, da auch hier Nachbarschaftsverhältnisse sowie planungsrechtliche Vorgaben berücksichtigt werden müssen.



prozess meist erheblich komplizierter gestalten. Die Beachtung dieser Besonderheiten ist

entscheidend, um ein Redevelopment erfolgreich initiieren, durchführen und zum Ab-

schluss bringen zu können. Auch bei klassischen Developments besteht die Möglichkeit

unvorhersehbarer Risiken, trotz alledem reduzieren sich die Freiheitsgrade bei Redevelo-

pments, da Bestandsgebäude per sé weitere Restriktionen mit sich bringen. Der Fehler

beim Bauen im Bestand liegt oftmals darin begründet, dass zusätzliche und nicht direkt

sichtbare Risikokomponenten unterschätzt werden und nicht „mit dem Bestand“, sondern

„gegen den Bestand“ geplant wird. Diese sind meist nicht transparent genug und über die

„gebaute Struktur“ als Risikofaktor herrscht im Vorhinein oftmals wenig Erkenntnis, so-

dass zusätzliche Risikoprüfungen nötig werden. Neben den Vorteilen der gebauten Struk-

tur, die oftmals auch Einsparungen von Baukosten nach sich ziehen können, stellen z.B.

bautechnische Mängel in der ursprünglichen Bauausführung oder dem Vorhandensein von

Gebäudeschadstoffen oftmals Risiken dar, die im Vorhinein nur durch die Konsultation

von Spezialisten entdeckt werden können. Insofern ist es wichtig, diesen potenziellen

„Deal-Breakern“ durch Aufklärung über die Gefahren und Nachteile sowie durch ausrei-

chend Praxis-Hinweise zu begegnen, um die Vorteile von Bestandsgebäuden zu nutzen.

Selbstverständlich bietet die gebaute Struktur neben der potenziellen Einsparung von

Baukosten auch Vorteile hinsichtlich der vorhandenen infrastrukturellen Ausstattung. Zu-

dem tragen Redevelopments zu einem geringeren Flächenverbrauch21 bei. Mitunter gibt

es weiterhin Chancen für Redevelopments, die aus den Entscheidungen der Kommunen

resultieren, bei brachliegenden Grundstücken bzw. ungenutzten Gebäuden fallweise Zu-

geständnisse bzgl. der Auslegungsentscheidungen i.R. der bauplanungsrechtlichen Ge-

nehmigungsfähigkeit dieser Vorhaben zu machen.

Ein wichtiger Aspekt auf dem Wege zur Realisierung von Redevelopment-Vorhaben wird

durch das Bauplanungsrecht gekennzeichnet. Das Bauplanungsrecht trifft aus zeitlicher

und damit verbunden auch wirtschaftlicher Hinsicht eine entscheidende Rolle hin zur Ge-

nehmigungsfähigkeit der geplanten Vorhaben. Generell sind alle Umnutzungsvorhaben an

Immobilien, auch wenn kein Eingriff in die Bausubstanz getätigt wird, genehmigungs-

pflichtig22. Um die rechtlichen Grundlagen für ein Umnutzungsvorhaben zu legen, müssen

neben dem BauGB und der BauNVO auch die jeweils geltende Landesbauordnung, sowie

Belange des Landschaftsschutzes23 und das Denkmalschutzgesetz (DSchG) berücksichtigt

werden.

21 Ziel der Bundesregierung ist es, den aktuellen täglichen Flächenverbrauch von ca. 70 ha bis zum Jahr 2020 auf 30 ha zu verringern (= 30-ha-Ziel). Dies wurde im Jahr 2002 im Rahmen der nationalen Nachhaltigkeits-strategie festgelegt und verdeutlicht die Bedeutung von Redevelopments im Rahmen der Stadt- und Siedlungs-entwicklung. 22 Vgl. Lederer (2008): 130 ff. 23 Hierbei ist beispielsweise zu klären, ob ggf. naturschutzrechtlicher Ausgleich geleistet werden muss.



Generelle Vorgaben bzgl. der Umnutzungsfähigkeit von Immobilien sind durch die §§ 30,

34 und 35 BauGB gegeben. Über die Konformität des angestrebten Nachnutzungskonzep-

tes für die Immobilien mit dem Planungsrecht sollte sich der Developer frühzeitig infor-

mieren, sodass notwendige Änderungen des Planungsrechts frühzeitig mit der Kommune

abgestimmt und initiiert werden können. Eine zeitliche Verzögerung der Projekt-

Realisierung von 1,5 bis 2 Jahren ist hierbei keine Seltenheit.

2. Verfahrensschritte/Arbeitsphasen im Redevelop-ment-Prozess

Der Prozess der Immobilien-Projektentwicklung wird in der einschlägigen Literatur in vier

einzelne Phasen unterteilt (Projektinitiierung, Projektkonzeption, Projektkonkretisierung,

Projektrealisierung/-management), die jeweils inhaltlich aufeinander aufbauen24. Diese

Einteilung in vier Phasen kann auch dem Redevelopment von Immobilien zugrunde gelegt

werden, die gif-Kompetenzgruppe hat dieses Phasenmodell jedoch um den Quickcheck

erweitert.

Die zeitliche Dauer der einzelnen Phasen kann aufgrund der jeweiligen Ausgangssituation

bei den Bestandsimmobilien sowie aufgrund des jeweiligen Projektumfangs, der Arbeits-

kapazitäten und Vorgehensweisen der Akteure (z.B. aufgrund von internen Vorgaben

zum Ablauf von Arbeitsprozessen bei verschiedenen Unternehmen, wie etwa international

agierenden Investmentgesellschaften) sowie der politischen Meinungsbildungs- und ad-

ministrativen Genehmigungsprozesse deutlich von den nachstehend angegebenen Zeiten

abweichen. Die in diesem Leitfaden angegebenen zeitlichen Dauern der einzelnen Verfah-

rensschritte sind daher allenfalls als grobe Richtwerte zu verstehen.

Im Verfahrensschritt Quickcheck findet eine Kurzprüfung der wich-

tigsten kurzfristig verfügbaren Informationen über die in Frage ste-

henden Immobilien statt, um bereits in einem frühen Stadium poten-

tielle Risiken bzw. Deal-Breaker des geplanten Redevelopments zu

identifizieren. Dabei wird überprüft, ob das Redevelopment den aktu-

ell erkennbaren Marktkonstellationen voraussichtlich gerecht werden

kann. Außerdem wird beurteilt, ob die Entwicklungsidee grundsätzlich

weiter verfolgt werden sollte oder nicht.

24 Vgl. hierzu Schulte/Bone-Winkel/Rottke (2002), Schäfer/Conzen (2013), Gondring (2013) und weitere Auto-ren (überblicksartig zusammengefasst in: Tilke (2014): 48 f.) sowie Bullinger (1991): 333ff. Weitere Hinweise enthält: Miles et al. (2015).

Quickcheck



Ziel ist eine erste Darstellung der Projektidee sowie der wesentlichen

kurzfristig erfassbaren Rahmenbedingungen hierfür (einschließlich

Identifikation von eventuellen K.O.-Kriterien) als Grundlage für eine

unternehmerische Entscheidung über die Akzeptanz des Vorhabens

und weitere Durchführung des Redevelopments.

Ergebnis ist eine Entscheidung darüber, ob die weiteren Phasen des

Redevelopments sofort in Angriff genommen werden sollen oder aber

die grundsätzliche Anfangsprüfung der Angelegenheit zunächst noch

weiter vertiefend fortgeführt werden soll.

Dauer: ca. 2 - 4 Wochen (günstigstenfalls)

Im Verfahrensschritt Projekt-Initiierung wird eine konkrete, breite

Wissensbasis für das Redevelopment aufgebaut. Hierbei wird erstmals

auch beurteilt, ob das Projekt voraussichtlich wirtschaftlich realisier-

bar/rentabel erscheint.

Ziel ist die Erarbeitung einer noch sehr überschlägigen Kosten- und

Ertragsschätzung (einschließlich Identifikation weiterer K.O.-Krite-

rien) als Grundlage für eine weitere unternehmerische Entscheidung

über die Weiterführung des Redevelopments sowie die Investition in

den weiteren Verlauf des Projektes.

Ergebnis ist eine Entscheidung über die Fortführung des Redevelop-

ment-Prozesses, über die anzustrebende (vorläufige) Grundstücks-

sicherung und über die Freigabe des dafür erforderlichen Aufwan-

des.


In der Arbeitsphase Projekt-Konzeption wird das geplante Projekt

in Form einer Vorentwurfsplanung erarbeitet, eine umfassende Analy-

se der Chancen und Risiken des Vorhabens durchgeführt sowie der

Nutzermarkt genauer untersucht, um die Umsetzungsfähigkeit und

Rentabilität des Projektes zu verifizieren. Klassischerweise wird im

Rahmen der Konzeptionsphase eine umfangreiche Machbarkeitsstudie

durchgeführt, welche die rechtliche, planerische, technische, ökologi-

sche, soziologische und v.a. die wirtschaftliche Machbarkeit des Vor-

habens überprüft.

Projekt-Initiierung

Projekt-Konzeption



Ziel ist die Erstellung eines als voraussichtlich realisierbar einzu-

schätzenden Konzepts für die Immobilienentwicklung sowie die Über-

prüfung des ausgewählten Konzepts im Vergleich zu Alternativen.

Ergebnis ist eine zusammenfassende Darstellung und Bewertung des

vorläufigen Redevelopment-Projekts als Basis für eine weitere unter-

nehmerische Entscheidung über die Weiterführung des Redevelop-

ment-Prozesses (endgültige Grundstückssicherung sowie Einstieg

in die Bauantragsplanung und in den Markttest/ die vorläufige Nut-

zerbindung) oder den Abbruch des Redevelopments.


In der Arbeitsphase Projekt-Konkretisierung werden, nach positi-

vem Ergebnis der Projekt-Konzeption, die weitere Konkretisierung der

Projektplanung sowie die Vorbereitung der endgültigen Realisie-

rungsentscheidung vorangetrieben. Dies geschieht durch die notwen-

digen Vertragsabschlüsse (betreffend Grundstück, Infrastrukturen

etc.) sowie die Initiierung bzw. Durchführung der Genehmigungspla-

nung etc. Hierbei treten verschiedene externe Akteure in den Projekt-

entwicklungsprozess ein.

Ziel ist die Fertigstellung des Bauantrags (Einreichung der Bauge-

nehmigungsunterlagen), die Vorbereitung der Ausführungsplanung

und der Ausschreibung der Bauarbeiten (Erstellung der Leistungsver-

zeichnisse, Einholung von verbindlichen Angeboten von Bauunter-

nehmen), eine verbindliche Sicherung der wesentlichen Nutzer sowie

die Identifizierung der (monetären) Chancen und Risiken des Redeve-

lopments (ausgearbeitete Investitionsrechnung).

Ergebnis ist die Generierung von Planungssicherheit durch die Ertei-

lung der erforderlichen Baugenehmigungen, durch den Abschluss

wesentlicher Verträge (z.B. städtebauliche Verträge, Verträge mit

Ver-/Entsorgungsträgern etc., Mietverträge, Finanzierungsverträge,

Bauverträge) und eine unternehmerische Entscheidung über den Ein-

stieg in die bauliche Realisierung des Vorhabens

Dauer: ca. 3 - 6 Monate (günstigstenfalls)

Projekt-Konkretisierung



Schlussendlich werden im Rahmen der Arbeitsphase Projekt-

Realisierung/-Management die bisherigen Projektplanungen in

konkrete Ausführungspläne umgesetzt, mit der baulichen Realisierung

des Projekts begonnen und diese bis zum Ende der Bauarbeiten/bis

zur Inbetriebnahme vorangetrieben. Die Aufgabe für den Projektent-

wickler besteht hierbei insbesondere in der Begleitung und Überwa-

chung der Baumaßnahmen (soweit dies nicht durch ein eigens einge-

setztes Bauprojektmanagement erfolgt) sowie der (terminlichen) Ab-

stimmung der beteiligten Akteure.

Ziel ist ein optimales Risikomanagement unter Einhaltung der vorge-

sehenen zeitlichen, terminlichen und qualitativen Vorgaben ein-

schließlich einer im Bauverlauf erfolgenden laufenden weiteren Opti-

mierung der Potenziale der Immobilie.

Ergebnis ist der erfolgreiche Abschluss des Redevelopments sowie

die Inbetriebnahme der neuen/neugestalteten Immobilie durch die

neuen Nutzer.

Dauer: kann nur in Abhängigkeit vom Einzelfall festgelegt werden.

3. Checklisten zur Vorgehensweise im Redevelopment-Prozess

Zwar gibt es beim Bauen im Bestand kein Standardvorgehen, jedoch lassen sich wesent-

liche Arbeitsschritte und zu bearbeitende Themen definieren. Im Folgenden werden für

jede einzelne der unter Ziff. 2 dargestellten Arbeitsphasen – im Sinne einer Checkliste –

jene Themen aufgelistet (aber nicht im Einzelnen kommentiert), die nach Meinung der

gif-Kompetenzgruppe bei einem Redevelopment besonders zu beachten und besonders

gründlich zu bearbeiten sind.

Dabei kann beim bereits einschlägig bewanderten Leser möglicherweise der Eindruck

entstehen, dass manche der nachstehenden Empfehlungen ja auch schon bei einer „nor-

malen“ Projektentwicklung (für Neubauvorhaben auf der „grünen Wiese“) zu beachten

seien25 und nicht über die bei einer „normalen“ Projektentwicklung zu erledigenden Ar-

beitsschritte hinausgingen. Dem kann nicht widersprochen werden. Jedoch verfolgen der

Leitfaden und insbesondere die nachstehenden Checklisten nicht das Ziel, nur solche

Maßnahmen zu erwähnen, die ausschließlich bei einem Redevelopment anfallen und bei

25 Zu den Abläufen bei Neubau-Projektentwicklung vgl. Alda/Hirschner (2013), Diederichs (2006), Hofmann (2007), Retter (1985), Schulte/Bone-Winkel (2002)

Projekt-Realisierung/-Management



einer „normalen“ Projektentwicklung außer Betracht gelassen werden können bzw. über-

haupt nicht erforderlich sind. Vielmehr geht es darum, auf Arbeitsschritte hinzuweisen,

die im Rahmen eines Redevelopments von besonders großer Bedeutung sind und nach

bisheriger Erfahrung einer besonders intensiven Arbeit bedürfen, weil Redevelopments

aufgrund der Vornutzung der Immobilien üblicherweise zusätzliche Komplikationen mit

sich bringen und sich hieraus teilweise erhebliche, über eine „normale“ Projektentwick-

lung hinaus gehende Schwierigkeitsgrade und Zusatzaufwände ergeben. Insofern sind

viele Merkpunkte der nachstehenden Checklisten auch bei einer klassischen Projektent-

wicklung (Neubau) zu beachten, im Rahmen von Redevelopments geraten sie jedoch ver-

stärkt in den Fokus und sind unter einem etwas anderen Blickwinkel zu betrachten26.

Dabei werden die für das Redevelopment spezifischen Merkpunkte zum Zwecke der

Strukturierung der Inhalte und des Vorgehens den folgenden übergeordneten Themenfel-

dern zugeordnet:

1. Rechtliche Besonderheiten

2. Wirtschaftliche Besonderheiten

3. Technische Besonderheiten

4. Umweltthematische Besonderheiten

5. Sonstige Besonderheiten

Diese Handlungsfelder finden sich, mit unterschiedlichen inhaltlichen Darstellungen, in

jeder Phase des Redevelopment-Prozesses wieder.

26 Weitere Hinweise und teilweise ausführliche Erläuterungen zu einzelnen Arbeitsschritten sind zu entnehmen: Lederer (2015), Zimmermann (2006), Bielefeld/Wirths (2010), Strack (2010), Kähler/Kritzmann/Venus (2010)



3.1 Quickcheck

1. Rechtliche Besonderheiten Erledigt Nicht

relevant

Prüfung, ob öffentlich zugängliches Bauplanungsrecht für die Im-

mobilie vorhanden ist ☐ ☐

Existiert ein aktueller Bebauungsplan? ☐ ☐

Ausnahmen nach § 31 BauGB? ☐ ☐

Planungen nach §§ 34 und 35 BauGB? ☐ ☐

Liegt die Immobilie im unbeplanten Innenbereich (BauGB § 34)? ☐ ☐

Falls ja, Gebietstyp sowie Regel- und Ausnahmenutzungen nach

Baunutzungsverordnung (BauNVO) prüfen ☐ ☐

Besteht eine Veränderungssperre? ☐ ☐

Prüfen, ob ein Änderungsverfahren des B-Plans läuft oder bereits

Planreife (§ 33 BauGB) besteht ☐ ☐

Grobprüfung auf Denkmalschutz der Immobilie bzw. entsprechen-

der Gebäudeteile (z.B. Fassade) ☐ ☐

Weitere baurechtlich relevante Satzungen erkunden

(Gestaltungssatzung, Innenbereichssatzung, Sanierungssatzung

etc.)

☐ ☐

Flächennutzungsplan (generell) und regionalen Flächennutzungs-

plan prüfen

(Liegt die Immobilie im Geltungsbereich?)

☐ ☐

Potenzielle durch informelle Planungen der Kommune prüfen

(z.B. städtebaulicher Rahmenplan, Stadtentwicklungskonzept etc.) ☐ ☐

Information über potenzielle regionalplanerische Zielsetzungen ein-

holen

(z.B. aufgrund eines Landesentwicklungsprogramms; insbesondere

bei Einzelhandel und Gewerbe)

☐ ☐

Offensichtliche Nutzungsbeschränkungen außerhalb des Baurechts

prüfen

(z.B. betreffend Wasser, Eisenbahn, Energie)

☐ ☐

2. Wirtschaftliche Besonderheiten Erledigt Nicht

relevant

Bewertung von Standort und Umfeld

Städtebauliche Einordnung und vorhandene wirtschaftliche Aktivitä-

ten im Umfeld bewerten ☐ ☐

Welche Nutzungen sind an diesem Standort nicht realisierbar? ☐ ☐

Bewertung der grundsätzlichen Marktverhältnisse/Aufnahme-

fähigkeit des lokalen Markts für neue Nutzungen

(z.B. von Büros, Wohnen, Hotel, Einzelhandel)

☐ ☐

Bestehen offensichtlich erkennbare Miet- und Nutzungsverhältnis-

se? ☐ ☐

Wie sind diese (auch ggf. in Bezug auf ihre Beseitigung) zu beurtei-

len? ☐ ☐

Quickcheck Projekt- Initiierung

Projekt- Konzeption

Projekt- Konkretisierung

Projekt- Realisierung/-Management



Bewertung der Redevelopment-Idee

Grundidee/Grobkonzept einer Neunutzung von Grundstück und Ge-

bäude (einschl. Grob-Dimensionierung) erarbeiten ☐ ☐

Sind zusätzliche Grundstücke und Infrastrukturen erforderlich?

(Welche Kosten können hier circa entstehen?) ☐ ☐

Erste grobe Schätzung der Redevelopmentkosten auf Liegen-

schaftsebene

(einschl. Abbruchkosten)

☐ ☐

Erste grobe Wirtschaftlichkeitsrechnung/Developer-Kalkulation

(auf der Basis überschlägiger Annahmen bzgl. Bodenwer-

ten/Mieteinnahmen/Baukosten)

☐ ☐

Besteht Interesse seitens Investoren und Banken, das Vorhaben zu

finanzieren?

(Wer kommt in Frage?)

☐ ☐

Welche externen Dienstleister27 (z.B. Fachplaner) sind erforderlich

und welche Kosten fallen hierfür circa an? ☐ ☐

Grobe Einschätzung, ob das Redevelopment voraussichtlich wirt-

schaftlich umgesetzt werden kann, ggf. Durchführung Optionsver-

gleich

☐ ☐

3. Technische Besonderheiten Erledigt Nicht

relevant

Gebäudesubstanz prüfen

(Gibt es Auffälligkeiten bzgl. der aktuellen Nutzung, z.B. hinsichtlich

Brandschutz, Statik, Feuchtigkeit?)

☐ ☐

Drittverwendbarkeit der Gebäudestruktur überprüfen

(Lassen sich Gebäudetiefe, Geschosshöhe, Achsraster, Tragkon-

struktion, Fassade und Gebäudetechnik anderweitig nutzen oder

geben Sie eine Nutzung vor? Passt die Gebäudestruktur zur Rede-

velopment-Idee?)

☐ ☐

Bestehen erkennbare wesentliche technische Hindernisse für das

Redevelopment/die neue Nutzung? ☐ ☐

Infrastruktur bewerten

(Straßen und Wege, Medien etc.; Verflechtungen, Rückbauthemen) ☐ ☐

27

Abhängig von dem Umfang des Projekts wird eine Beauftragung weiterer Projektbeteiligter nötig, z.B. im Rahmen

der Durchführung notwendiger Wettbewerbsverfahren oder für Bürgerbeteiligungen.



4. Umweltthematische Besonderheiten Erledigt Nicht

relevant

Umweltthematische Auffälligkeiten beurteilen

(sichtbare Schadstoffe, aktuelle Nutzung/ Zustand, Indizien aus

Exposé und Objektunterlagen etc.)

☐ ☐

Mögliche Indizien auf Schadstoffe an Hand des Gebäudealters beur-

teilen

(Abgleich mit Schadstoff-Ampel nach Anlage 4; Aktuelle und histo-

rische Gebäudenutzung?)

☐ ☐

Auskunft aus dem amtlichen Altlastenkataster bezüglich des Grund-

stücks einholen

(Nutzungshistorie recherchieren und bewerten, Einfluss von Um-

feld/Nachbarschaft auf mögliche umweltrelevante Themen prüfen)

☐ ☐

Auskunft der Behörde über laufende umweltbezogene Sanierungs-

maßnahmen oder schwebende Sanierungsanordnungen einholen ☐ ☐

Potenzielle zusätzliche Grundstücksrisiken überprüfen

(Altbergbauverdacht, Brunnen (Wasserbuch), Überflutungs- oder

Überschwemmungsgebiet?)

☐ ☐

5. Sonstige Besonderheiten Erledigt Nicht

relevant

Image von Grundstück und Gebäude beurteilen ☐ ☐

Prüfen, ob politische oder zivile Widerstände gegen die neue Nut-

zung und Bebauung zu erwarten sind ggf. positiv genutzt werden

können28

(Mehrheitsmeinungen und -verhältnisse in den politischen Gremien,

Bürgerinitiativen etc.)

☐ ☐

Erhöhte Sicherheitsanforderungen an die Immobilie? ☐ ☐

Sind ungewöhnliche Betriebsgenehmigungen vorhanden? ☐ ☐

Berücksichtigung sozialer Erfordernisse (z.B. Anteil Mietpreisbin-

dung bei Wohnnutzungen) ☐ ☐

Überprüfen, ob historische Landmarken/Bestandsgebäude aufgrund

der ehemaligen betriebliche Nutzung zu erhalten sind (Falls ja, sind

dies Einschränkungen oder Potenziale?) ☐ ☐

28 z.B. bei negativer Behaftung der vorherigen Nutzung



3.2 Projekt-Initiierung


relevant

Due Diligence des bestehenden Planungsrechts

(Einschätzung der bisherigen Baugenehmigungslage. Sind alle Baulich-

keiten genehmigt? Wie weit reicht der Bestandsschutz?)

☐ ☐

Textliche Festsetzungen im Bebauungsplan prüfen

(z.B. Sortimentsbeschränkungen) ☐ ☐

Grundbuchrechtliche Eintragungen prüfen

(Schränken mögliche Eintragungen das Redevelopment-Projekt ein?) ☐ ☐

Eintragungen von Rechten Dritter außerhalb des Grundbuchs indikativ

prüfen ☐ ☐

Baulastenverzeichnis prüfen ☐ ☐

Nähe des Standors zu möglichen Störfallbetrieben prüfen

(Vereinbarkeit mit dem Abstandsgebot der Seveso-Richtlinien insbe-

sondere im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB)

☐ ☐

Lärmschutzvorschriften prüfen

(insbesondere Technische Anleitung (TA) Lärm, Fluglärmgesetz (be-

stimmte schutzbedürftige Einrichtungen dürfen im Lärmschutzbereich

von Flugplätzen nicht errichtet werden, vgl. § 5 Abs. 1 FlugLärmG))

☐ ☐

Denkmalschutzvorschriften prüfen

(des Objekts selbst und der Umgebung. Bestehen Bodendenkmäler

oder sind diese zu vermuten?)

☐ ☐

Natur- und Gebietsschutz prüfen

(Eingriffe in Natur und Landschaft bei Vorhaben im Außenbereich ge-

mäß § 35 BauGB? Besteht Baum- oder Artenschutz, z.B. Kröten, Fle-

dermäuse? Liegt das Objekt in einem Flora-Fauna-Habitat-Gebiet

(FFH), Naturschutzgebiet, Biotop, Natura 2000-Gebiet, Wasserschutz-

gebiet, Überschwemmungsgebiet, sonst. Gebietsschutz?)

☐ ☐


relevant

Nutzungs- und Funktionskonzept erarbeiten

(unter Berücksichtigung der erwarteten Nachfragetrends der spezifi-

schen Immobilienmärkte und der Liegenschaftssituation)

☐ ☐

Eintragungen im Baulastenverzeichnis und sonstige relevante/ verbind-

liche Vorgaben hinsichtlich möglicher Nutzungsbeschränkungen wirt-

schaftlich überprüfen

(z.B. Einzelhandelskonzept)

☐ ☐

Bestehende Miet- und Nutzungsverhältnisse in der Immobilie überprü-

fen

(Laufzeiten, Optionen, Indexierung etc.)

☐ ☐

Mögliche Nutzer-/Mieteranforderungen an den Nutzungsideen für die

künftige Immobilie spiegeln ☐ ☐

Quickcheck Projekt-

Initiierung Projekt-

Konzeption Projekt-

Konkretisierung




Wirtschaftlichkeitsrechnung/Developer-Kalkulation detaillieren

(einschl. Mieteinnahmen (Ist/Soll), Schätzung der Abbruchkosten,

Schätzung der Umbau- und/oder Neubaukosten auf Objektebene)

☐ ☐

Möglichkeiten der Nutzung der Immobilie mit dem Investmentfokus

von Investoren/ Banken abgleichen

(Finanzierbarkeit, Exit-Optionen)

☐ ☐

Redevelopment-Alternativen mit Abriss- und Neubaulösungen gegen-

überstellen und hinsichtlich Wirtschaftlichkeit vergleichen (z.B. Liquida-

tionswertermittlung)

☐ ☐

Wirtschaftliche Konsequenzen besonderer betrieblicher Nutzungsanfor-

derungen beachten

(z.B. weiterlaufende Produktion, Betriebspflichten, Lieferverpflichtun-

gen)

☐ ☐

Exklusivitätsvereinbarungen verhandeln und abschließen

(z.B. mit Grundstückseigentümern) ☐ ☐


relevant

Status quo der technischen Gebäudeunterlagen auswerten

(Pläne, Statik, Haustechnik, technische Erschließung) ☐ ☐

Technische Varianten auf Basis der Nutzungsideen bzw. Nutzungsideen

entwickeln, Bedarfsanalyse mit dem potenziellen Nutzer erstellen und

Bedarf mit den Möglichkeiten der Bestandsimmobilie abgleichen

(auf Basis der technischen Möglichkeiten)

☐ ☐

Technische Gebäudeausstattung auf Anforderungs- und Ge-

brauchstauglichkeit prüfen

(TGA-Ampel, siehe Anlage 5)

☐ ☐

Verwendbarkeit der vorhandenen Infrastruktur prüfen

(Straßen, Wege, Medien) ☐ ☐

Technische Erfordernisse aufgrund betrieblicher Abläufe beachten

(sofern vorhanden) ☐ ☐

Mögliche Gebäudeerweiterungen technisch einschätzen

(z.B. Aufstockung, Anbau) ☐ ☐

Brandschutztechnische Aspekte überprüfen

(Einhaltung technischer Vorschriften) ☐ ☐

Überprüfung möglicher denkmalschutzrechtlicher Auflagen bei der

technischen Umsetzung ☐ ☐

Verwendungsfähigkeit von Grundstück und Gebäude in technischer

Hinsicht beurteilen einschl. Kostenindikation

(ggf. in Varianten)

☐ ☐

Besonderer Rückbaubedarf? ☐ ☐




relevant

Datenraum/Unterlagen hinsichtlich Aussagen zu möglichen schadstoff-

haltigen Verbauungen und potenziellen „Verschmutzungsbereichen“

prüfen

(Dokumentationen/Gutachten zu bereits erfolgten Schadstoffsanierun-

gen sichten)

☐ ☐

Begehung vor Ort durchführen

(Probenlose/zerstörungsfreie Begehung, Klebeproben nehmen (Asbest-

verdacht), Passivsammler auslegen (Leichtflüchter), Decken- und Bo-

denverschlüsse öffnen, Versorgungs- und Kabelschächte kontrollieren,

Zeitzeugen und Nachbarn/Anwohner befragen. Bei Freiflächen: Gelän-

detopographie, Anomalien, Bewuchs, Nachbarschaft erfassen)

☐ ☐

Einsicht in das Altlastenkataster nehmen

(Termin bei der zuständigen Behörde vereinbaren), Plausibilität und

Vollständigkeit von Altgutachten prüfen, Lage der Immobilie zu Grund-

wasserbelastungsfahnen analysieren, Ergebnisse laufender Monitoring-

maßnahmen berücksichtigen)

☐ ☐

Historische Recherche durchführen: Auswertung alter Betriebspläne,

multitemporale Luftbildauswertung ☐ ☐

Defizitanalyse bestehender Gutachten erstellen (eventuellen Aktualisie-

rungsbedarf feststellen), neues bzw. ergänzendes Untersuchungspro-

gramm erstellen und mit den zuständigen Behörden abstimmen

☐ ☐

Environmental Due Diligence Audit (EDDA) Phase I Bericht erstellen ☐ ☐

Immobilie auf eventuelle Immissionen von Nachbarnutzungen überprü-

fen

(Lärm, Geruch etc. nach Geruchsimmissions-Richtlinie)

☐ ☐


relevant

Potenzielle nachbarschaftliche Restriktionen/Konfliktpotenziale (z.B.

Seveso II) prüfen ☐ ☐

Besondere Sicherheitsanforderungen erfassen ☐ ☐

Kampfmittelauskunft anfordern ☐ ☐

positive politische und zivile Interessen erfassen, ggf. Verbündete su-

chen ☐ ☐

Terminschiene/Zeitbedarf für jede Nutzungsidee prüfen ☐ ☐



3.3 Projekt-Konzeption


relevant

Klären, welche behördlichen Genehmigungen erforderlich sind und wel-

che Zuständigkeiten bestehen ☐ ☐

Prüfen, ob das Planungsrecht verändert werden kann

(z.B. ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan notwendig?) ☐ ☐

ggf. Anpassung des Bebauungsplans veranlassen ☐ ☐

Überprüfung, ob Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungs-

plans nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich sind

(häufig restriktive Auslegung durch die Behörden)

☐ ☐

Bei Veränderungssperren prüfen, ob Ausnahmegenehmigungen möglich

sind ☐ ☐

Notwendige Due Diligence (DD) Verfahren durchführen

(Technical DD, Environmental DD, Legal DD) ☐ ☐

Sonstiges Baunebenrecht analysieren

(vermessungsrechtliche Anforderungen; straßenrechtliche Anforderun-

gen (Gehwegüberfahrten, Sondernutzungen, spezielle Anforderungen in

der Nähe von Bundesfernstraßen etc.); spezielle luft- und eisenbahn-

verkehrsrechtliche Anforderungen; spezielle Anforderungen bei Vorha-

ben in der Nähe von U-Bahnen und Straßenbahnen; spezielle Anforde-

rungen bei Gebäuden in, unter oder über Gewässern; spezielle Anforde-

rungen bei Vorhaben mit Arbeitsstätten, insbesondere Beachtung der

Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV))

☐ ☐

Nötige Bescheide beantragen

(z.B. Abbruch-, Baugenehmigung, insbesondere bei Nutzungsänderung.

Ggf. Bauvoranfrage (bzw. Prüfung der Notwendigkeit einer Bauvoran-

frage) oder Bauvorbescheid zur rechtlichen Absicherung des Planungs-

vorhabens, wasserrechtliche Erlaubnis (dabei Pflicht zur Erstellung einer

Umweltverträglichkeitsprüfung bei Grundwasserentnahmen, die be-

stimmte Mengenschwellen überschreiten) etc.)

☐ ☐

Abstandsflächen nach jeweils gültiger Bauordnung (BauO) berücksichti-

gen

(insb. bei Erweiterungen und Ausbauten)

☐ ☐

Urheberrechte der Architekten beachten

(z.B. bei Fassaden-Neugestaltungen und Umbauten im Gebäudeinne-

ren)

☐ ☐

Quickcheck Projekt-


Konzeption Projekt-

Konkretisierung





relevant

Nutzungskonzept aufgrund erster Nutzer-/Mieteransprache sowie durch

Spiegelung an den Gebäude-Begebenheiten detaillieren ☐ ☐

Aktuelle Bewirtschaftungssituation und laufende Kosten bewerten (ein-

schließlich Umlegbarkeit) ☐ ☐

Überprüfung von Zahlungsrückständen/Zahlungsmoral/Bonität der Be-

standsmieter (wenn vorhanden) ☐ ☐

Bei Bestandsmietern ggf. Abmiet-Szenarios erstellen ☐ ☐

Bestehende Rechtstreitigkeiten mit Mietern, Nachbarn, Dienstleistern

analysieren ☐ ☐

Detaillierte Developer-Kalkulation (dynamisch)

(hierbei vor allem Rückbau-, Abbruch- und Entsorgungskosten schät-

zen. Potenzielle Zusatzkosten aufgrund variierender Arbeitszeiten be-

rücksichtigen, z.B. logistische Schwierigkeiten aufgrund von Wochen-

end-/Nachtarbeit)

☐ ☐

Kaufoption vereinbaren ☐ ☐

Konzeption für das Immobilien-Marketing erstellen ☐ ☐

Zusätzliche Dienstleister definieren und Angebote einholen ☐ ☐


relevant

Bauteilanalyse durchführen

(Schadhafte bzw. risikobehaftete Bauteile sowie Verwendbarkeit von

Bauteilen/Bausubstanz identifizieren, Verwendungsfähigkeit der Bau-

substanz abschließend beurteilen)

☐ ☐

Technische Maßnahmen auf der Grundlage eines konkreten Nutzungs-

szenarios planen

(Vorplanung gemäß Leistungsphase 2 der HOAI, einschl. Kostenschät-

zung/Kostenberechnung (je Gewerk) nach HOAI/DIN 276)

☐ ☐

Mögliche Nutzeranforderungen hinsichtlich Qualitäten und Ausbaupla-

nung einbeziehen ☐ ☐

Anforderungen an die Energieeffizienz berücksichtigen

(insb. bei Änderungen, Erweiterungen und dem Ausbau gemäß §§ 9 ff.

EnEV)

☐ ☐

Anforderungen an Medien/ Ver- und Entsorgung berücksichtigen

(Anschlussleistung, Wirkleistung) ☐ ☐

Bauordnungsrechtliche Anforderungen berücksichtigen

(Insb. Brandschutz, inkl. Vorabstimmung der brandschutztechnischen

Lösungsmöglichkeiten; Schallemissionen; Verkehrserschließung)

☐ ☐

Rahmen- und Detailterminpläne erstellen ☐ ☐




relevant

Gebäudesubstanzuntersuchungen durchführen

(Bauteile und Verbauungen öffnen, Kernbohrungen durchführen, Bau-

substanz- und Materialproben nehmen zur analytischen Untersuchung

und zur Erstellung eines Gebäudeschadstoffkatasters)

☐ ☐

Raumluftmessungen zur Bestimmung der Belastung durch leichtflüchti-

ge Schadstoffe durchführen („Raumlufthygiene“) ☐ ☐

Bohrungen und Sondierungen (bzw. Schürfungen) zur Bodenproben-

nahme im Gelände durchführen

(ggf. auch unterhalb der Gebäude, neben/unter VAwS-Anlagen (Ver-

ordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen

und über Fachbetriebe - Anlagenverordnung) und Becken, Tanks, Stoff-

strom- und Entwässerungsleitungen))

☐ ☐

Bodenluftuntersuchungen durchführen ☐ ☐

Grundwasser-Messstellen in der Örtlichkeit suchen oder neu bohren und

ggf. beproben ☐ ☐

Gefährdungsabschätzung/Orientierende Untersuchung erstellen (EDDA

Phase II) ☐ ☐


relevant

Flächenanalyse erstellen, ggfs. neue Pläne erstellen, sofern kein Plan-

bestand vorhanden ist; Flächen-Ist-Situation mit genehmigter Fläche

abgleichen

☐ ☐

Stakeholder-Analyse einschl. der Identifikation der verschiedenen Sta-

keholder-Interessen durchführen ☐ ☐

Kampfmitteluntersuchungen mit dem Ziel der Freimessung durchführen ☐ ☐

Einschlägige Untersuchungen im Hinblick auf das Vorliegen artenschutz-

rechtlicher Vorgaben durchführen ☐ ☐



3.4 Projekt-Konkretisierung


relevant

Ggf. Maßnahmen aus vorangegangenen Phasen fortführen, insbeson-

dere „aktives Behördenmanagement“ ☐ ☐

Prozess der Änderung des Bebauungsplans durch die Kommune beglei-

ten ☐ ☐

Nachbarschaftsvereinbarungen sowie Betretungs- und Überschwen-

kungsrechte beachten

(z.B. Geh-, Fahr-, Leitungs- und sonstige Nutzungsrechte sowie nach-

barschaftliche Vereinbarungen im Grundbuch)

☐ ☐

Grundstücksarrondierung vorbereiten (falls erforderlich), Realteilung

der Grundstücke vornehmen (z.B. für gesonderten Verkauf) ☐ ☐

Prüfung vertragsdenkmalschutzrechtlicher Belange, Initiierung der

Verhandlungen/Ausarbeitung der Verträge ☐ ☐


relevant

Ggf. Maßnahmen aus vorangegangenen Phasen fortführen und weiter

präzisieren ☐ ☐

Verträge vorbereiten und hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Konditionen

verhandeln und abschließen

(z.B. Mietverträge, ggf. auch als Voraussetzung für Finanzierungsver-

träge)

☐ ☐

Grundstückskauf abschließen ☐ ☐

Spezielle Nutzer-/Mieterinteressen berücksichtigen, ggf. temporäres

Umzugsmanagement bei Bestandsmietern durchführen, Betriebsabläu-

fe bei Gewerbebetrieben berücksichtigen

☐ ☐

Nutzergewinnung/Vermietung koordinieren, Hauptmietverträge ab-

schließen ☐ ☐

Evtl. ergänzende DD-Verfahren vorbereiten/durchführen

(entsprechend der Ergebnisse der vorangegangenen Phasen; dazu „se-

cond opinion“ von Experten einholen)

☐ ☐

Bewirtschaftungskonzept erstellen einschl. Berücksichtigung von vor-

handenen Dienstleistern und Verträgen ☐ ☐

Angebote zur detaillierten Kostenschätzung von Bodenrisiken, Gebäu-

desanierungs-/Abbruchkosten einholen ☐ ☐

Projektbudget und ausführliche Wirtschaftlichkeitsberechnung erarbei-

ten

(ausreichende Reserve für Unvorhergesehenes einplanen)

☐ ☐

Finanzierung sichern und kontinuierlich mit dem angestrebten Invest-

mentfokus abgleichen ☐ ☐

Berücksichtigung steuerlicher Aspekte

(z.B. Denkmalschutz AfA) ☐ ☐

Quickcheck Projekt-


Konzeption Projekt-

Konkretisierung





relevant

Technische Entwurfs- und Genehmigungsplanung mit dem Ziel Bauan-

tragsstellung fertigstellen

(Leistungsphasen 3 und 4 HOAI, unter Einbindung der erforderlichen

Fachplaner und Gutachter)

☐ ☐

Konkrete Nutzeranforderungen hinsichtlich Bauqualitäten und Ausbau-

planung einbinden (Schnittstelle) ☐ ☐

Aktives Behördenmanagement vor Bauantragsstellung sicherstellen

(Umweltbehörde, Bauaufsichtsamt, Amt für Verkehrswesen, Grünflä-

chenamt, Feuerwehr etc., bei Sondernutzungen z.B. Veterinär- oder

Gesundheitsamt)

☐ ☐

Vorhandene Terminplanung und Kostenberechnung vertiefen und wei-

ter detaillieren ☐ ☐

Mögliche Zertifizierungsziele berücksichtigen: Vorprüfung durch Audito-

ren als Indikation ☐ ☐


relevant

Aufmaße der schadstoffhaltigen Verbauungen machen, Sanierungs-,

Abbruch- und Entsorgungskonzept erstellen, Abfallerzeugernummer

beantragen (gemäß elektronischem Abfallnachweisverfahren eANV)

☐ ☐

Schwarz-Weiß-Bereiche festlegen

(Anforderungen der Technischen Regeln für Gefahrstoffe TRGS

519/521 beachten, Schadstoffsanierungsarbeiten mit dem Gewerbe-

aufsichtsamt abstimmen)

☐ ☐

Sanierungsziele im Hinblick auf die Folgenutzung mit der zuständigen

Behörde abstimmen ☐ ☐

Weitere Sanierungsuntersuchungen/ Detailerkundung (EDDA Phase III)

durchführen ☐ ☐

Mögliche Sanierungsvarianten und Restriktionen mit Fachplanern und

Projektbeteiligten diskutieren ☐ ☐

Sanierungsplan nach Bodenschutzgesetz mit dem Ziel der Verbindlich-

keitserklärung erstellen ☐ ☐

Boden- und Massenmanagement durchführen, Kosten berechnen ☐ ☐

Leistungsverzeichnis, Ausschreibungsunterlagen, Haftungsregelungen

erstellen, Restrisiko absichern ☐ ☐

Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen berücksichtigen

(z.B. durch zusätzliche Versiegelung, Eingriffe in Artenschutz bei z.B.

zeitlich ausgeprägtem Leerstand der Immobilie)

☐ ☐


relevant

Fördermittelbescheide beantragen/beachten ☐ ☐



3.5 Projekt-Realisierung/-Management


relevant

Immissionsschutzvorschriften beachten

(insb. Lärmschutz auf der Baustelle nach AVV Baulärm, 32. BImSchV,

Lärmimmissionsschutzgesetz (LImSchG))

☐ ☐

Arbeitsschutz beachten

(Baustellenverordnung, Arbeitsschutzgesetz etc.) ☐ ☐

Baubegleitende Rechtsberatung sicherstellen ☐ ☐

Rechtl. Begleitung der Boden- und Gebäudesanierung durchführen,

rechtliche Grundlagen zu eingeschränktem Umfang der Revisionsunter-

lagen in Verträgen schaffen

(Revi-Unterlagen zu der neu erstellten Konstruktion vereinbaren, Revi-

Unterlagen zu der Bestandskonstruktion einschränken)

☐ ☐

Nachbarschaftsvereinbarungen sowie Betretens- und Überschwen-

kungsrechte regeln

(z.B. Geh-, Fahr-, Leitungs- und sonstige Nutzungsrechte sowie nach-

barschaftliche Vereinbarungen im Grundbuch)

☐ ☐


relevant

Monitoring der Projektfinanzen

(Budgetierte Kosten vs. Ist-Kosten; Teil des Bauprojektmanagements

hinsichtlich Terminen/Kosten/Qualitäten)

☐ ☐

Restliche Mietverträge abschließen ☐ ☐

Schnittstelle Vermieter-/Mieterleistungen koordinieren ☐ ☐

Laufendes Monitoring und Berücksichtigung der Finanzierungskonditio-

nen (Covenants, Meilensteine, etc.) ☐ ☐


relevant

Erkenntnisse/Ergebnisse aus dem Rückbau kontinuierlich auswerten

und berücksichtigen sowie an den bisherigen Erkenntnissen (z.B. Sta-

tik, Gründung, Schadstoffe) spiegeln

(Planerisches Fehlerpotential durch unzureichende geometrische Auf-

nahme des Bestandes reduzieren)

☐ ☐

Technische Maßnahmen im Zeit- und Kostenrahmen umsetzen ☐ ☐

Quickcheck Projekt-


Konzeption Projekt-

Konkretisierung





relevant

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) bestellen

(Monitoringmaßnahmen abstimmen, Arbeitsbereichsmessungen durch-

führen, Beweissicherung durchführen)

☐ ☐

Angebote prüfen, Sondervorschläge auswerten ☐ ☐

Schadstoffsanierungsarbeiten anmelden, Baustelleneinrichtungs- und

Schwarz-Weiß-Bereiche festlegen ☐ ☐

Abfall- und Entsorgungsmanagement einführen, Haufwerk beproben,

Deklarationsanalytik durchführen, Freimessungen sowie Sohl- und

Böschungsbeprobungen durchführen

☐ ☐

Bautagesberichte, Aufmaße, Dokumentationen erstellen ☐ ☐

Maßnahmen zur Lärm-, Staub- und Verkehrsreduzierung durchführen ☐ ☐

Maßnahmen zur Reduzierung von Umweltauswirkungen/ Schadstoff-

verschleppung durchführen ☐ ☐


relevant

Durchführung eines Mieterinformations- und Integrationskonzeptes bei

Maßnahmen im laufenden Betrieb ☐ ☐

4. Ausblick und künftige Arbeitsschritte

Die Mitglieder der gif-Kompetenzgruppe „Redevelopment“ bedanken sich bei allen Mitstrei-

tern, Experten und Helfern für die vielen Ausarbeitungen, Tipps, Ergänzungen und Unterla-

gen, die mit dazu beigetragen haben, diesen Leitfaden in seiner jetzt vorliegenden Form zu

erstellen.

Ein weiterer Dank geht auch an die gif selbst, die durch ihre Unterstützung die Kompetenz-

gruppe „Redevelopment“ und diesen Leitfaden überhaupt erst ermöglicht hat.

Dieser Leitfaden soll den verschiedenen Akteuren der Immobilienwirtschaft neben einer kla-

ren Definition des Begriffes „Redevelopment“ zahlreiche Hinweise für die nachhaltige Entwick-

lung von Bestandsimmobilien bieten.

Für weiterführende Anregungen, Ergänzungen und Diskussionen stehen dem geneigten Leser

die Mitglieder der Kompetenzgruppe gern zur Verfügung. Verbesserungs- und Erweiterungs-

vorschläge sind ausdrücklich erwünscht.



5. Zusätzliche Informationsquellen für die Praxis

Gesetz zur Regelung des Zugangs zu Informationen des Bundes (IFG)

Umweltinformationsgesetz (UIG)

Leitfaden zum Baunebenrecht, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und

Umwelt Berlin (Stand: 30.04.2015)

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/download/bauen/leitf

aden_baunebenrecht.pdf

Nutzungsdauerangaben von ausgewählten Bauteilen und Bauteilschichten des Hoch-

baus für den Leitfaden „Nachhaltiges Bauen“

http://www.nachhaltigesbauen.de/fileadmin/pdf/forschungsprojekte/Nutzungsdauern_

IEMB-Studie_2008.pdf

Arbeitshilfe kontrollierter Rückbau: Kontaminierte Bausubstanz, Hrsg.: Bayerisches

Landesamt für Umweltschutz 2003

Checkliste für die Durchführung der Grundlagenermittlung sowie einer Gefährdungs-

beurteilung, Hrsg.: Gesundheitsamt Bremen 2012

BKI Baupreise 2015, Altbau, Hrsg.: BKI Baukosteninformationszentrum Stuttgart 2014

Interdisziplinäre Leistungen zur Wertoptimierung von Bestandsimmobilien, Hrsg.: AHO

Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Hono-

rarordnung e.V. 2006

Kleiber, Wolfgang (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 7., vollständig

neu bearbeitete Auflage. Köln: Bundesanzeiger Verlag

Bielefeld, Bert/Würfele, Falk/Gralla, Mike (2012): Bauobjektüberwachung. 2. Auflage.

Wiesbaden: Springer Vieweg

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (2015): Standards beim

Aufbau eines Immobiliendatenraums, Artikel-Nr. EP-015-2015, Version 1.0, Wiesba-

den

Siehe außerdem die nachstehenden Anlagen.



6. Anlagen

Anlage 1: Schema Begriffsbestimmungen

Quelle: gif-Kompetenzgruppe „Redevelopment“ (in Anlehnung an debecon GmbH)



Anlage 2: Beleihungswertverordnung (BelWertV)

Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV) Anlage 2 (zu § 12 Abs. 2): Erfahrungssätze für die Nutzungsdauer baulicher Anlagen Quelle: BGBl. I 2006, S. 1183

A) Wohnwirtschaftliche Nutzung (in Deutschland gelegene Objekte): Wohnhäuser: 25 bis 80 Jahre

B) Gewerbliche Nutzung (in Deutschland gelegene Objekte):

a) Geschäfts- und Bürohäuser: 30 bis 60 Jahre

b) Warenhäuser, Einkaufszentren: 15 bis 50 Jahre

c) Hotels und Gaststätten: 15 bis 40 Jahre

d) Landwirtschaftlich genutzte Objekte: 15 bis 40 Jahre

e) Kliniken, Reha-Einrichtungen, Alten- und Pflegeheime: 15 bis 40 Jahre

f) Lagerhallen, Produktionsgebäude: 15 bis 40 Jahre

g) Freizeitimmobilien (z. B. Sportanlagen): 15 bis 30 Jahre

h) Parkhäuser: 15 bis 40 Jahre

i) SB- und Fachmärkte, Verbrauchermärkte: 10 bis 30 Jahre

j) Tankstellen: 10 bis 30 Jahre



Anlage 3: Projektphasenbezogene Umwelt-Due-Diligence (UDD)

Quelle: gif-Kompetenzgruppe „Redevelopment“ (in Anlehnung an Landplus GmbH)



Anlage 4: Schadstoffampel

Quelle: gif-Kompetenzgruppe „Redevelopment“ (in Anlehnung an Landplus GmbH)

Beschreibung: Wahrscheinlichkeit des Antreffens von spezifischen Gebäudeschadstoffen in Abhängigkeit vom Baujahr/Umbaujahr eines Gebäudes

Abkürzungsverzeichnis:

KMF künstliche Mineralfasern

PCB Polychlorierte Biphenyle

DDT Dichlordiphenyltrichlorethan

PCP Pentachlorphenol

PAK Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe



Anlage 5: TGA-Ampel (TGA = Technische Gebäudeausstattung)

Quelle: gif-Kompetenzgruppe „Redevelopment“ (in Anlehnung an Mocuntia GmbH)



Quellen- und Literaturverzeichnis

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gif-Kompetenzgruppe „Redevelopment“

Leitung

Sassen, Timm Greyfield Real Estate GmbH, Dortmund

Mehrhoff Dr., Dietrich Landplus GmbH, Essen

Mitglieder

Bettenworth, Hendrik ARCADIS Deutschland GmbH, Köln

Bullinger, Dieter debecon GmbH, Lutzenberg/Schweiz

Florenz, Stefan Siemens Real Estate, Stockholm/Schweden

Flüß, Jörg Goldbeck West GmbH, Monheim

Hanfstaengl, Ernst CBRE GmbH, Düsseldorf

Jansen, Sebastian BEOS AG, Köln

Lichtenheld, Frank M. Entwicklungsgesellschaft Neu-Oberhausen mbH (ENO), Oberhausen

Mausbach, Vico Greyfield Real Estate GmbH, Dortmund

Nadler Prof. Dr., Michael TU Dortmund, Dortmund

Nusser Dr., Jens Kopp-Assenmacher Rechtsanwälte, Berlin

Unter Mitarbeit von:

Beck, Rasmus Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH, Essen

Beyel, Jürgen Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank (DG HYP), Düsseldorf

Damrosch, Thomas IQ Real Estate GmbH, Düsseldorf

Kohlhase, Martin PriceWaterhouseCoopers AG, Berlin

Nordsiek, Philipp TU Dortmund, Dortmund

Rosoly, Bernd Mocuntia GmbH, Schondorf



Änderungen in den Versionen Version 1.1 vom Mai 2016:

Abbildung 1: Verortung der Begrifflichkeiten Refurbishment – Revitalisierung – Redevelopment“ -> Tausch Modernisierung und Instandsetzung

Mosbacher Straße 9 | 65187 Wiesbaden T +49 (0) 611 23 68 10 70 [email protected] F +49 (0) 611 23 68 10 75 www.gif-ev.de Artikel-Nr. AP-019-2016 Stand Mai 2016 Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, Vervielfältigung oder Verbreitung – auch auszugsweise – nur mit schriftlicher oder textlicher Genehmigung der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. und mit der Quellenangabe „Redevelopment – Leitfaden für den Umgang mit vor-genutzten Grundstücken und Gebäuden“, © gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche For-schung e. V., Mai 2016“ erlaubt.

Documents

Redevelopment – Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten