Revision der Ortsplanung - wolhusen.ch · Projektleiter Roger Michelon, dipl. Kult. Ing. ETH/SIA, ... 10.2 Ziele gemäss Art. 1 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG)

Gemeinde Wolhusen

Revision der Ortsplanung Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage

Vom Gemeinderat zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedet

Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018

1

Auftrag Revision der Ortsplanung

Auftraggeberin Gemeinde Wolhusen

Auftragnehmerin Planteam S AG, Inseliquai 10, Postfach 3620, 6002 Luzern

041 469 44 44, [email protected]

Projektleiter Roger Michelon, dipl. Kult. Ing. ETH/SIA, Planer FSU/RegA

Inhaltliche Mitarbeit David Waltisberg, MSc Raumentwicklung und Infrastruktursysteme ETH (ab

Oktober 2016)

Qualitätssicherung SQS-Zertifikat ISO 9001 seit 11. Juli 1999


2

Auflage und Einsprachemöglichkeit

Gegenstand des Auflageverfahrens Gegenstand des Auflageverfahrens gemäss § 61 Planungs- und Baugesetz des

Kantons Luzern (PBG) mit Einsprachemöglichkeit sind der Zonenplan mit Teil-

zonenplan Gewässerraum und das Bau- und Zonenreglement.

Gegenstand des Auflageverfahrens gemäss § 13 PBG mit Äusserungsmöglichkeit

sind der Erschliessungsrichtplan und der Verkehrsrichtplan.

Teilzonenplan Gewässerraum auch im Mitwirkungs-

verfahren Da der Teilzonenplan Gewässerraum erst nach dem Mitwirkungsverfahren zu

den übrigen Planungsinstrumenten fertiggestellt werden konnte, wird er gleich-

zeitig auch dem Mitwirkungsverfahren gemäss § 6 Planungs- und Baugesetz

des Kantons Luzern (PBG) unterstellt. Alle interessierten Personen und Organi-

sationen können ihre Meinung dazu äussern.

Öffentliche Auflage Die Planunterlagen und der Vorprüfungsbericht liegen während 30 Tagen, vom

4. Juni – 3. Juli 2018, bei der Gemeinde Wolhusen, Regionales Bauamt, Menz-

nauerstrasse 13, während den ordentlichen Öffnungszeiten (Montag – Freitag,

08:00 – 12:00 Uhr und 13:30 – 17:00 Uhr, Donnerstag bis 18:00 Uhr) zur Einsicht

auf und können eingesehen werden unter:

www.wolhusen.ch/gemeindeverwaltung/bau_und_umwelt/bekanntmachungen

Einsprachebefugnis zum Zonenplan, zum Teilzonen-

plan Gewässerraum und zum Bau- und Zonenregle-

ment

Gegen die Änderungen des Zonenplans, des Teilzonenplans Gewässerraum

und des Bau- und Zonenreglements können während der Auflagefrist insbe-

sondere Einsprache erheben:

▪ Personen, die an der Abweisung oder an der Änderung oder Aufhebung

der Entwürfe ein schutzwürdiges Interesse haben,

▪ die nach dem Bundesrecht und im Bereich des Umwelt-, Natur- und Hei-

matschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen sowie ihre im Kanton

Luzern tätigen Sektionen in den dort vorgesehenen Fällen und

▪ andere Organisationen im Bereich des Umwelt-, Natur- und Heimatschut-

zes, die sich statutengemäss seit fünf Jahren dem Umwelt-, Natur- und

Heimatschutz im Kanton Luzern widmen, im Rahmen ihres statutarischen

Zwecks, soweit die Interessen des Umwelt-, Natur- und Heimatschutzes be-

rührt werden.

http://www.wolhusen.ch/gemeindeverwaltung/bau_und_umwelt/bekanntmachungen


3

Allfällige Einsprachen sind innerhalb der Auflagefrist schriftlich und begründet

an den Gemeinderat Wolhusen, Menznauerstrasse 13, Postfach 165, 6110 Wol-

husen, zu richten.

Äusserungen zum Erschliessungsrichtplan und zum

Verkehrsrichtplan

Personen, Organisationen und Behörden der betroffenen Gebiete können sich

während der Auflagefrist zu den Richtplänen äussern.

Diese Äusserungen sind innerhalb der Auflagefrist schriftlich und begründet an

den Gemeinderat Wolhusen, Menznauerstrasse 13, Postfach 165, 6110 Wolhus-

en, zu richten.

Weiteres Vorgehen nach der öffentlichen Auflage

▪ Nach dem Eingang allfälliger Einsprachen bzw. nach Abschluss des Auflage-

verfahrens wird - mit Ausnahme für die Richtpläne - wie folgt vorgegangen:

o Der Gemeinderat prüft die Einsprachen und versucht, diese gütlich zu

erledigen. Hat die gütliche Erledigung der Einsprache wesentliche Ände-

rungen zur Folge, so ist das Einspracheverfahren für betroffene Dritte zu

wiederholen (§ 62 Abs. 2 PBG).

o Kann eine Einsprache nicht gütlich erledigt werden, so teilt der Gemein-

derat dem Einsprecher mit, warum er den Stimmberechtigten beantra-

gen werde, die Einsprache abzuweisen oder darauf nicht einzutreten (§

62 Abs. 3 PBG).

▪ Nach Behandlung der Einsprachen unterbreitet der Gemeinderat die Pla-

nungen und die verbliebenen Einsprachen den Stimmberechtigten zur Be-

schlussfassung (§ 63 Abs. 1 PBG).

▪ Anschliessend unterbreitet der Gemeinderat das von den Stimmberechtig-

ten beschlossene Bau- und Zonenreglement und den Gesamtzonenplan

dem Regierungsrat des Kantons Luzern zur Genehmigung (§ 20 PBG).

▪ Der Erschliessungsrichtplan und der Verkehrsrichtplan werden vom Ge-

meinderat in Kenntnis der eingegangenen Einsprachen allenfalls überarbei-

tet und dann beschlossen. Er tritt mit der Genehmigung durch den Regie-

rungsrat in Kraft. Das Gesetz sieht keinen Beschluss durch die Stimmberech-

tigten vor.


4

Zur öffentlichen Auflage gelangen folgende Unterla-

gen:

– Entwurf neues Bau- und Zonenreglement (BZR) vom 16. Mai 2018

– Zonenplan Entwurf Gesamt vom 16. Mai 2018

– Zonenplan Entwurf Siedlung vom 16. Mai 2018

– Teilzonenplan Gewässerraum (Gesamt und Siedlung) vom 16. Mai 2018

– Erschliessungsrichtplan Gesamt vom 30. September 2016 und Erschlies-

sungsrichtplan Teilgebiete E1-E6 vom 13.4.2018 inkl. Bericht

– Verkehrsrichtplan vom 8. Februar 2017 inkl. Bericht vom 13. April 2018

– Plan der Waldfeststellung vom 9. Mai 2017

Zur öffentlichen Mitwirkung gelangt folgende Unter-

lage (da im bisherigen Verfahren noch nicht erfolgt) :

– Teilzonenplan Gewässerraum (Gesamt und Siedlung) vom 16. Mai 2018

Zur Orientierung liegen weiter vor:

– Planungsbericht nach Art. 47 RPV

– Plan der „Änderungen im Zonenplan“

– Siedlungsentwicklungskonzept vom 21. November 2013 und vom 7. Mai

2015

– Mitwirkungsbericht vom 30.01.2018

– Aktionsprogramm „Wohnen und Leben im Dorf Wolhusen“ von 26.9.2011

– Zentrumsgestaltung Wolhusen: Schlussbericht von September 2009 (Frei-

raumkonzept)

– Gemeinde Wolhusen Ortsplanungsrevision, Rahmenbedingungen Lärm-

schutz Kurzbericht vom 28. Juni 2016

– Berechnung der neuen Ortsplanung gemäss LUBAT (Luzerner Bauzonen-

analysetool) inkl. Tabelle „Ein-/Um-/Auf- und Auszonungen in der Gemein-

de Wolhusen

– Gefahrengebietskarte 1:5000

– Gutachten/Bericht zur Erdgashochdruckleitungen TRG 13 (Ruswil-Entlebuch)

und TRG 23 (Ruswil-Griesspass)


5

Inhaltsverzeichnis

Auflage und Einsprachemöglichkeit ................................................... 2

Gegenstand des Auflageverfahrens ................................................................................................... 2

Teilzonenplan Gewässerraum auch im Mitwirkungsverfahren ..................................................... 2

Öffentliche Auflage ................................................................................................................................ 2

Einsprachebefugnis zum Zonenplan, zum Teilzonenplan Gewässerraum und zum Bau und

Zonenreglement .................................................................................................................................... 2

Äusserungen zum Erschliessungsrichtplan und zum Verkehrsrichtplan .................................... 3

Weiteres Vorgehen nach der öffentlichen Auflage ........................................................................ 3

1. Planungsgegenstand .............................................................. 7

1.1 Ausgangslage ..................................................................................................................... 7

1.2 Motivation ............................................................................................................................ 7

1.3 Planungskommission ......................................................................................................... 7

1.4 Anpassungen Aufgrund der kantonalen Vorprüfung ................................................ 8

1.5 Genereller Ablauf der Planung ........................................................................................ 8

2. Gemeindeentwicklung .......................................................... 10

2.1 Bevölkerung ....................................................................................................................... 10

2.2 Arbeitsplätze ...................................................................................................................... 12

2.3 Bauten ................................................................................................................................. 13

2.4 Fazit ...................................................................................................................................... 13

3. Siedlungsleitbild .................................................................... 14

4. Änderungen im Zonenplan ................................................. 18

4.1 Gesamtzonenplan zur Vorprüfung und Mitwirkung ................................................. 18

4.2 Grundsätzliche Änderungen. .......................................................................................... 18

4.3 Wohnzonen ....................................................................................................................... 20

4.5 Eine differenzierte Zentrumszone für Wolhusen ........................................................ 31

4.7 Wohn- und Arbeitszonen .............................................................................................. 43

4.8 Erhaltungszone Steihuserberg ...................................................................................... 44

4.9 Überlagerte Zonen .......................................................................................................... 44

4.10 Bebauungspläne............................................................................................................... 46

4.11 Gestaltungspläne .............................................................................................................. 46

4.12 Naturobjekte ..................................................................................................................... 49

4.13 Kulturdenkmäler ............................................................................................................... 49

5. Änderungen im Bau- und Zonenreglement ...................... 50

5.1 Generelle Anpassungen im BZR ................................................................................... 50

5.2 Die Überbauungsziffer .................................................................................................... 50

5.3 Anpassungen im BZR im Detail ..................................................................................... 52

6. Weitere übergeordnete Rahmenbedingungen ................. 59

6.1 Landschafts-, Natur- und Denkmalschutz .................................................................. 59

6.2 Nicht ionisierende Strahlung, Störfallverordnung ..................................................... 59

6.3 Altlasten.............................................................................................................................. 59


6

6.4 Mehrwertausgleich .......................................................................................................... 60

7. Weitere Planungsinstrumente ............................................. 62

7.1 Erschliessungsrichtplan ................................................................................................... 62

7.2 Verkehrsrichtplan ............................................................................................................. 62

7.3 Baulinienplan Kantonsstrassen ...................................................................................... 62

7.4 Plan der Waldfeststellungen .......................................................................................... 62

8. Stand der Überbauung / Fassungsvermögen ................... 63

8.1 Ausgangslage Kantonaler Richtplan ............................................................................ 63

8.2 LUBAT ................................................................................................................................. 63

9. Teilzonenplan Gewässerraum ............................................. 64

9.1 Allgemeines ....................................................................................................................... 64

9.2 Planungsablauf ................................................................................................................. 65

9.3 Gewässernetz und Gewässerachsen ............................................................................ 66

9.4 Theoretischer Gewässerraum ........................................................................................ 66

9.5 Allgemeine Anpassung der Gewässerräume ............................................................. 66

9.6 Anpassung der Gewässerraumes ................................................................................. 68

9.7 Gewässerräume in der Nutzungsplanung .................................................................. 78

10. Übergeordnete Planungen .................................................. 79

10.1 Bezug zu den Sachplänen und Konzepten des Bundes .......................................... 79

10.2 Ziele gemäss Art. 1 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) ............ 79

10.3 Grundsätze gemäss Art. 3 des RPG ............................................................................. 80

10.4 Kantonaler Richtplan ....................................................................................................... 82

11. Anhang ................................................................................... 83

11.1 ÜZ Berechnung W1 .......................................................................................................... 83

11.2 ÜZ Berechnung W2a ....................................................................................................... 84

11.3 ÜZ Berechnung W3 ......................................................................................................... 85

11.4 ÜZ Berechnung W4 ......................................................................................................... 86

12. Anhang 2 – Vorbehalte kantonale Vorprüfung ................ 87


7

1. Planungsgegenstand

1.1 Ausgangslage

Die letzte grössere Ortsplanungsrevision der Gemeinde Wolhusen wurde im

Mai 2006 von der Gemeindeversammlung beschlossen und am 28. November

2006 mit Entscheid Nr. 1328 vom Regierungsrat des Kantons Luzern genehmigt.

Seither erfolgten diverse Anpassungen. Die letzte Anpassung betraf die Anpas-

sung des Bau- und Zonenreglements (BZR) und des Gewässerraums am Wig-

gernweg, welche vom Regierungsrat mit Entscheid Nr. 871 vom 20. August 2013

genehmigt worden sind.

Der Gemeinderat möchte die Ortsplanung umfassend den aktuellen Verhältnis-

sen anpassen. Dies auch aufgrund des neuen kantonalen Planungs- und Bau-

gesetzes. Neben der grundsätzlichen Überprüfung des Zonenplanes und des

Bau- und Zonenreglements wurde auch das Siedlungsleitbild (Gemeinde Wol-

husen Siedlungsentwicklungskonzept) erarbeitet.

1.2 Motivation

Auf der Grundlage folgender Motive und Absichten hat der Gemeinderat Wol-

husen die Ortsplanung revidiert:

– Wolhusen entwickelt sich nachhaltig.

– Wolhusen strebt für alle eine gute Wohnqualität an.

– Wolhusen achtet weiterhin auf gute Bedingungen für bestehende und neue

Arbeitsplätze.

– Das Zentrum von Wolhusen wird qualitativ weiterentwickelt.

– Wolhusen achtet auf alle Verkehrsteilnehmenden und stimmt ihre Bedürfnis-

se aufeinander ab.

– Im Landschaftsraum werden die verschiedenen Ansprüche aufeinander

abgestimmt.

1.3 Planungskommission

Folgende Mitglieder aus der Planungskommission, dem Gemeinderat, der Ver-

waltung und Planer haben die Ortsplanungsrevision erarbeitet:

– Peter Kurmann (Präsident Planungskommission)

– Regina Bühlmann

– Martin Huwiler

– Benno Baumeler

– Franz Lampart

– Martin Roos


8

– Guido Zihlmann (Gemeinderat)

– Rolf Willa

– Bruno Stalder (Bauverwalter)

– Arthur Schmid (Leiter Bau und Umwelt Wolhusen)

– Christa Blum (Sachbearbeiterin Bau und Umwelt)

Ortsplaner Planteam S AG

– Roger Michelon

– Rico Hergert (bis September 2016)

– David Waltisberg (ab Oktober 2016)

1.4 Anpassungen Aufgrund der kantonalen Vorprüfung

Die im Vorprüfungsbericht vom 8. November 2017 enthaltenen Vorbehalte

wurden entsprechend umgesetzt oder konnten geklärt werden. Aufgrund der

kantonalen Vorprüfung erfuhr die Ortsplanung folgende grössere Änderungen:

– Neubeurteilung der Gestaltungspläne und entsprechende Bestimmungen im

BZR sowie zwei neue Wohnzonen

– Die Parzelle 187 wird nicht ausgezont

– Auf eine Einzonung der Parzellen 1108 und 765 wird verzichtet

– Der Teilzonenplan Gewässerraum wurde umfassend überarbeitet

– Geotopobjekte werden im Zonenplan nicht mehr dargestellt. Es erfolgt ein

Hinweis im BZR

– Neu gelten je nach Dachform zwei unterschiedliche Gesamthöhen. Damit

wurde auch die Tabelle in Art. 13 BZR überarbeitet.

Alle kantonalen Vorbehalte sind mitsamt Kommentar in Anhang 2 aufgelistet

1.5 Genereller Ablauf der Planung

Die Überarbeitung der Revision der Ortsplanung begann im Jahr 2014 mit der

Erarbeitung des Siedlungsleitbilds. Am 29. Januar 2015 verabschiedete der Ge-

meinderat das Siedlungsleitbild. Dieses Planungsinstrument dient u.a. als

Grundlage für die Erarbeitung der Ortsplanungsrevision.

Aufgrund der Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes wurde für

die Überarbeitung der kommunalen Planungsinstrumente (u.a. Zonenplan und

BZR) ab dem 1. Januar 2014 mit dem „neuen“ kantonalen Planungs- und Bauge-

setz gearbeitet und die daraus notwendigen Änderungen in der Revision be-

rücksichtigt. Im Sommer 2016 wurden die Planungsunterlagen zur kantonalen

Vorprüfung eingereicht. Der Kanton hat in einer ersten Stellungnahme auf Ver-

besserungsmöglichkeiten hingewiesen und die Beurteilung des BZR auf der

aktuellsten Rechtspraxis vorgenommen. In Absprache mit dem Kanton wurden


9

die Planungsinstrumente aktualisiert und ergänzt und im Mai 2017 zur definiti-

ven kantonalen Vorprüfung eingereicht.

Die Planungsinstrumente werden voraussichtlich 2018 den Stimmberechtigten

zum Beschluss vorgelegt.

Bisherige Planungsschritte

1) Der Gemeinderat und die Planungskom-

mission erarbeiteten das Siedlungsentwick-

lungskonzept, führten eine Mitwirkung durch,

stellten es der Bevölkerung vor und luden

diese zur Stellungnahme ein. Anschliessend

wurden die Eingaben bearbeitet und das

Siedlungsentwicklungskonzept modifiziert.

Das modifizierte Siedlungsleitbild wurde am

21. November 2013 vom Gemeinderat verab-

schiedet und mit kleinen Anpassungen am

7. Mai 2015 ein zweites Mal.

2013 – 7. Mai 2015

2) Die Planungskommission erarbeitete die

neuen Bestimmungen für das BZR (Umgang

mit ÜZ, Höhen usw.), den neuen Zonenplan,

den Teilzonenplan Gewässerraum und über-

arbeitete den Erschliessungsrichtplan.

Sommer 2014 bis Som-

mer 2016

3) Der Gemeinderat verabschiedete die Gesamt-

revision für die kantonalen Vorprüfung und

die Mitwirkung

24. Juni 2016/

Mai 2017

4a) Mitwirkungsverfahren Herbst 2016

4b) Vorprüfungsverfahren Sommer / Herbst 2017

Weitere Schritte für die Revision der Ortsplanung

5) Öffentliche Auflage 4. Juni bis 3. Juli 2018

6) Einspracheverhandlungen und ev. 2.

öffentliche Auflage

Anschliessend

7) Urnenabstimmung Nov. / Dez. 2018

8) Genehmigung durch den Regierungsrat Anschliessend


10

0

500

1'000

1'500

2'000

2'500

3'000

3'500

4'000

18

60

18

70

18

80

18

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00

19

10

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20

19

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41

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19

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00

20

10

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11

20

12

20

13

20

14

Wohnbevölkerung Total

2. Gemeindeentwicklung

2.1 Bevölkerung

Seit dem Jahr 1880 stiegen die Bevölkerung in der Gemeinde Wolhusen bis ins

Jahr 2000 stark an. Anschliessend stagnierte das Wachstum. Im Jahr 2014 hatte

Wolhusen 4‘294 Einwohner (Quelle LUSTAT 2016).

Grafik: Entwicklung der Wohnbevölkerung in der Gemeinde Wolhusen seit dem

Jahr 1860 (1524 Einwohner), 1970 (3556 Einwohner) bis 2010 (4086 Einwohner)

Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern, (15.03.16)

Die mittlere Wohnbevölkerung nahm in der Gemeinde Wolhusen im Vergleich

zum Kanton Luzern weniger stark zu. Im Jahr 1999 waren dies 3% (112% - 109%)

und 2014 12% (128% - 116%) weniger.

Wolhusen

Jahr Mittlere Wohnbevölkerung Zunahme Zeitspanne

Absolut In % Absolut

1984 3'686 100%

1999 3'998 108.5% 312 15 Jahre

2014 4'266 115.7% 580 30 Jahre

Tabelle: Die mittlere Wohnbevölkerung von 1984 bis 2014 in absoluten und relati-

ven Zahlen. Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern (15.03.16)


11

Kanton Luzern

Jahr Mittlere Wohnbevölkerung Zunahme Zeitspanne

Absolut In % Absolut

1984 307‘160 100%

1999 344‘452 112.1% 37‘292 15 Jahre

2014 392‘477 127.8% 85‘317 30 Jahre

Tabelle: Die mittlere Wohnbevölkerung von 1984 bis 2014 in absoluten und relati-

ven Zahlen. Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern (15.03.16)

Wie in vielen Gemeinden der Schweiz ist die jüngste Altersklasse 0-19 zurück-

gegangen. Wolhusen liegt hier leicht über dem Schweizer Durchschnitt. Die

Altersklassen 20-39, 40-64 und 65-79 sind im Vergleich zum Kanton Luzern

leicht unterdurchschnittlich vertreten, ebenso im Vergleich zur Schweiz (Aus-

nahme bei der Altersklasse 20-39, welche in Wolhusen dem Schweizer Durch-

schnitt entspricht). Die Altersklasse 80+ wiederum liegt mit 5,3% leicht über

dem Durchschnitt von Luzern (4.7%), wie auch über demjenigen der Schweiz

(5.0%).

Altersklassen Wolhusen Kanton Luzern Schweiz

0-19 23.8% 20.8% 20.2%

20-39 26.7% 27.6% 26.7%

40-64 34.0% 34.8% 35.3%

65-79 10.3% 12.1% 12.8%

80+ 5.3% 4.7% 5.0%

Summe 100.0% 100.0% 100.0%

Tabelle: Verteilung der Bevölkerung auf die Altersklassen in prozentualen Anga-

ben im Jahr 2014. Fett hervorgehoben sind die höchsten Werte im prozentualen

Vergleich. Quellen: LUSTAT, Statistik Luzern, BFS, Bundesamt für Statistik

(01.12.15 / 15.03.16)

Seit 1999 gab es ein markantes Wachstum bei der Altersklasse 40-64, sowie ein

schwaches Wachstum bei den Altersklassen 65-79 und 80+. Bei den Altersklas-

sen 0-19 und 20-39 ist ein leichter Rückgang feststellbar (siehe nächste Seite).


12

Sektor 1; 7.29%

Sektor 2; 19.91%

Sektor 3; 72.80%

Grafik: Aufteilung der Bevölkerung von Wolhusen nach Altersklassen.

Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern (15.03.16)

2.2 Arbeitsplätze

Beim Amt für Statistik Luzern LUSTAT sind für die Erwerbstätigen und die Ver-

teilung in die einzelnen Wirtschaftssektoren nur Zahlen für das Jahr 2011, 2012

und 2013 (provisorisch) bekannt. Da die Anzahl der Erwerbstätigen eine nicht

relevante Veränderung aufweist, wird auf einen Vergleich verzichtet. Der erste

Sektor ist mit 7.29% in Wolhusen vertreten. Im zweiten Sektor sind es 19.91%

der 2‘511 Beschäftigten und im dritten Sektor 72.8%.

Tabelle: Prozentuelle Aufteilung der Erwerbstätigen in der Gemeinde Wolhusen

auf die Wirtschaftssektoren. Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern 15.03.16)

Grafik: Verteilung der arbeitenden Erwerbstätigen nach Sektoren. Quelle: LUST-

AT, Statistik Luzern (15.03.16)

Erwerbstätige Erwerbstätige nach Wirt-

schaftssektor in %

Jahr Anzahl In % der

Wohn-

bevölkerung

Frauen

in %

Sektor 1 Sektor 2 Sektor 3

2013 2511 59.26 60.06 7.29 19.91 72.80

0 250 500 750 1'000 1'250 1'500

0-19

20-39

40-64

65-79

80+

Anzahl Einwohner

Alt

ers

klas

sen

2014

1999


13

0

200

400

600

800

1'000

1'200

1'400

1'600

1'800

2'000

1990 2000 2010 2014

Total Wohnungen Davon EFH

2.3 Bauten

In den letzten 24 Jahren wurden in Wolhusen 498 Wohnungen gebaut, davon

waren 101 Einfamilienhäuser. Wolhusen hat einen Einfamilienhaus-Anteil von

17.08% und liegt damit ziemlich genau auf dem kantonalen Schnitt von 17.2%.

Tabelle: Entwicklung des Wohnungsbestandes seit 1990. Quelle: LUSTAT, Statistik

Luzern (15.03.16)

Seit dem Jahr 2000 ist die Anzahl der Einfamilienhäuser nur noch leicht gestie-

gen, zwischen 2010 und 2014 stagnierte sie fast gänzlich. Das Total der Woh-

nungen hat seit dem Jahr 2000 um 18.2% zugenommen.

Grafik: Entwicklung des Wohnungsbestandes: Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern

(15.03.16)

2.4 Fazit

Die Bevölkerungszahl (mittlere Wohnbevölkerung) der Gemeinde Wolhusen ist

im relevanten Beobachtungszeitraum von 15 Jahren von 3‘998 im Jahr 1999 auf

4‘294 Ende 2014 angestiegen. Dies entspricht einer Zunahme von 296 oder

7.4% über 15 Jahre, das heisst pro Jahr etwa 19 bis 20 Einwohner mehr. Dies ist

tiefer als die kantonale Entwicklung mit 13.9% im selben Zeitraum.

Die Anzahl der Arbeitsplätze veränderte sich seit 2011 (erste Daten) nur margi-

nal. Mit 72.8% bietet auch in Wolhusen der 3. Sektor am meisten Arbeitsplätze

an.

Bezüglich der Wohnungen repräsentiert Wolhusen den kantonalen Schnitt in

Luzern von 17.2%: der Anteil an Einfamilienhäuser liegt in Wolhusen bei 17.08%.

Total Wohnungen Davon Einfamilienhäuser

Jahr Absolut In % Zunahme

absolut

Absolut In % Zunahme

absolut

1990 1'323 100 - 210 100 -

2000 1'540 116.4 217 288 137.1 78

2010 1'737 131.3 414 309 147.1 99

2014 1'821 137.6 498 311 148.1 101


14

3. Siedlungsleitbild

Das Siedlungsentwicklungskonzept befasst sich mit der Gesamtstruktur der

Siedlungs- und Landschaftsräume.

Es will

– die Entwicklung von Siedlung und Landschaft,

– die Verkehrsbedürfnisse,

– den Umweltschutz,

– den Schutz der Lebensräume sowie

– den ökonomischen Einsatz der begrenzten Mittel

in einen Zusammenhang stellen, gegenseitige Beziehungen und Auswirkungen

aufzeigen und die Koordinationsaufgaben bezeichnen. Das Siedlungsleitbild

wurde von der Planungskommission in Zusammenarbeit mit dem Gemeinderat

erarbeitet und am 29. Januar 2015 vom Gemeinderat Wolhusen beschlossen.

Abbildung: Titelblatt des Siedlungsentwicklungskonzepts von Wolhusen


Abbildung: Plan mit der Strategie der räumlichen Entwicklung, vom Gemeinderat am 29. Januar 2015 beschlossen.


16

Das Konzept der Siedlungsentwicklung dient der nachhaltigen Entwicklung von

Wolhusen. Dies beinhaltet folgende Absichten:

– Die Siedlungsentwicklung wird bedarfsorientiert gelenkt (Demografie, Fi-

nanzkraft der Gemeinde, Bevölkerungsstruktur usw.).

– Für das Wohnen wird für alle eine gute Wohnqualität angestrebt.

– Bei der Arbeitsplatzentwicklung wird weiterhin auf gute Bedingungen für

bestehende und neue Arbeitsplätze geachtet.

– Das Zentrum von Wolhusen wird mit planerischen Massnahmen gestärkt.

– Die Verkehrsbedürfnisse werden aufeinander abgestimmt.

– Im Landschaftsraum werden die landwirtschaftliche Bewirtschaftung, der

Schutz der Natur- und Landschaftswerte sowie die Ansprüche an ein attrak-

tives Naherholungsgebiet aufeinander abgestimmt.

Umsetzung des Strategieplanes des Siedlungsleitbildes in der Ortsplanung:

– Nachhaltige Wohnraumpolitik erfolgt gemäss den Zielen im Siedlungsleit-

bild. Schliessen von Baulücken, angemessene bauliche Verdichtung und eine

qualitätshaltige Baukultur führen in der Umsetzung im BZR zu einer ange-

messenen Erhöhung der Überbauungsziffer und zu einem Bonus, wenn

nach Gestaltungs-/Bebauungsplänen entwickelt wird. An wichtigen Orten,

insbesondere im Zentrum, entscheidet die bereits neu eingeführte Fach-

kommission mit.

– Gemäss Siedlungsleitbild soll im Rahmen der Ortsplanung in verschiedenen

Wohngebieten eine Nachverdichtung geprüft werden. In gewissen Quartie-

ren wurde nach eingehender Prüfung entschieden, eine Umzonung vorzu-

nehmen und eine höhere Nutzung zu ermöglichen (z.B. Glüssliring). In an-

deren Gebieten wurde darauf verzichtet und die Quartiere in ihrer entspre-

chenden Zone belassen. Generell wird in allen Zonen das Nutzungsmass

leicht angehoben.

– Wolhusen schafft gemäss Siedlungsleitbild Voraussetzungen für den Erhalt

und die Weiterentwicklung bestehender Betriebe. Die bisherigen Arbeitszo-

nen bleiben erhalten. Auf die Einzonung neuer Flächen wird verzichtet. In

den Zentrumszonen ermöglicht die Mischnutzung auch Platz für Gewerbe-

betriebe.

– Die Aufwertung des Zentrums (S5 im SLB) ist eine der Hauptaufgaben und

hat für die Gemeinde Wolhusen Priorität. Durch die Schaffung verschiede-

ner Zentrumszonen Aufgrund der Erkenntnisse aus Siedlungsleitbild und

Aktionsprogramm Zentrum kann eine spezifische Aufwertung des Zentrums

und der angrenzenden Gebiete ermöglicht werden (vgl. Kapitel 4.4)

– Grössere Einzonungen sind in der Gemeinde Wolhusen nicht geplant. Mit

den geplanten Massnahmen kann die Nachfrage nach Bauland abgedeckt

werden. Die zu prüfende Auszonung ist zurzeit in Diskussion.

– Geplante Umzonungen werden mit den Zielen des Siedlungsleitbildes abge-

stimmt (Entwicklung, Verkehr, Bauqualität und Landschaft).


17

Abbildung: Gebietsanalyse zur inneren Entwicklung


18

4. Änderungen im Zonenplan

4.1 Gesamtzonenplan zur Vorprüfung und Mitwirkung

Der gesamte Zonenplan wurde gemäss den Anforderungen des kantonalen

Datenmodells GIS (digitale Darstellung der Zonenpläne im Geografischen In-

formationssystem) neu erstellt.

Aus diesem Grund wurde der vollständige Zonenplan zur Mitwirkung aufgelegt

und nun zur Vorprüfung eingereicht. Alle Einträge können überprüft werden.

Zusätzlich wird der Plan der Änderungen im Zonenplan vom 18. Mai zur Orien-

tierung eingereicht.

4.2 Grundsätzliche Änderungen.

Verzicht auf die übrigen Gebiete (ÜG)

Die bisherigen „Übrigen Gebiete B“, ÜG-B (Reservezone), dürfen gemäss neuem

kantonalem Richtplan einen je nach Gemeindekategorie differenziert festgeleg-

ten Prozentsatz der Bauzonenfläche nicht überschreiten. Für die Gemeinde

Wolhusen, ein „Zentrum in der Landschaft“ („Z4-Gemeinde“) beträgt dieser

Wert 8 %.

Diese Reservezonen waren schon bisher keine Bauzonen und mussten für eine

Einzonung das ordentliche Ortsplanungsverfahren durchlaufen (“Einzonung“).

Sie waren damit strategische Festlegungen, die sinnvollerweise neu im Sied-

lungsleitbild und nicht mehr im Zonenplan gemacht werden.

Die Gemeinde Wolhusen wird die gemäss Kantonalem Richtplan zulässigen

Reservezonen nicht räumlich fixieren, sondern zont alle heutigen ÜG-B in die

Landwirtschaftszone um. Damit kommt die „Kontingentslösung“ gemäss S1-1

des Richtplans zur Anwendung: bei Verzicht der räumlichen Festlegung auf

Stufe Gemeinde wird der Gemeinde Wolhusen als künftiger Handlungsspiel-

raum ein entsprechendes Kontingent von 8 % der Bauzonenfläche „gutge-

schrieben“.

Bei ausgewiesenem Bedarf und bei Vorhaben, welche mit dem kantonalen

Richtplan übereinstimmen, können Einzonungen jederzeit überprüft werden.

Verkehrszone / Verkehrsfläche

Die bisherigen Flächen, welche als übriges Gebiet A (ÜG-A) erfasst waren, dien-

ten ausschliesslich den Verkehrsanlagen. Das neue Datenmodell des Bundes

sieht vor, dass diese Flächen innerhalb der Bauzonen der Verkehrszone und

ausserhalb der Bauzonen der Verkehrsfläche zugewiesen werden. Diesem Auf-

trag kommt die Ortsplanung Wolhusen nach. Massgebend dafür ist § 52 PBG.

Die Verkehrsanlagen ausserhalb der Bauzonen sind im Zonenplan als „Ver-

kehrsflächen“ dargestellt, welche rechtlich dem übrigen Gebiet gemäss § 56

Abs. 1 lit. a. PBG zugewiesen sind.


19

Neue Namen der Zonen

Das neue kantonale PBG erfordert für die Zonenbezeichnungen, insbesondere

für die Wohnzonen, neue Definitionen. Anstelle der bisher üblichen Bezeich-

nungen mittels Anzahl möglicher Vollgeschosse (z.B. W3), orientiert sich die

neue Zonenbezeichnung an der zulässigen Dichte: mittels Buchstaben werden

die Zonen von der dichtesten Wohnzone (W-A (alt W3b)) zur lockersten Zone

(W-D) bezeichnet.

Zudem wurden die bisherige Dorfkernzone DK, die Zentrumszone Ze und die

Wohnzone Dorf WD in den neuen Zentrumszonen eingeteilt. Die Zentrumszo-

ne wird unterteilt in die Zentrumszone A bis F, in denen verschiedene Bestim-

mungen gelten.

In der folgenden Tabelle wird aufgezeigt, in welche neue Zonen resp. Zonen-

bezeichnungen die Bauzonen überführt werden. Die Tabelle gibt einen grund-

sätzlichen Hinweis. Detailerläuterungen sind in den nachfolgenden Kapiteln

beschrieben.

Übersicht bisherige und neue Definitionen der Zonen Wolhusen

neue Bezeichnung bisherige Bezeichnung

Zentrumszone A (ZeA) Dorfkernzone (DK) und Zentrumszone (Ze)

Zentrumszone B (ZeB) Zentrumszone (Ze)

Zentrumszone C (ZeC) Zentrumszone (Ze), 3-geschossige Wohnzone

(W3) und 2-geschossige Wohnzone (W2a)

Zentrumszone D (ZeD) Zentrumszone (Ze)

Zentrumszone E (ZeE) Zentrumszone (Ze)

Zentrumszone F (ZeF) Wohnzone Dorf und 3-geschossige Wohnzone

(W3)

Wohnzone A (W-A) 4-geschossige Wohnzone (W4)

Wohnzone B (W-B) 3-geschossige Wohnzone (W3)

Wohnzone C (W-C) 2-geschossige Wohnzone (W2a)

Wohnzone D (W-D) 2-geschossige Wohnzone (W2a)

Wohnzone B (W-C), Wohnzone C (W-C) 2-geschossige Wohnzone für verdichtete Bau-

weise (W2b)

Wohnzone Wiggernweg (W-W) Wohnzone Wiggernweg (W-W)

- 1-geschossige Wohnzone (W1)

Wohnzone Hinter Kommetsrüti -

Wohnzone Mittlere Kommetsrüti -

Wohnzone Strittenmatt (W-St) Wohnzone Strittenmatt (WSt)


20

Erhaltungszone Steinhuserberg (Er-S) Weilerzone Steinhuserberg (WeS)

- Zone mit Quartierzentrum-Bonus (QZ)

Wohn- und Arbeitszone 1 (WAr 1) Wohn-/ Arbeitszone (War)

Wohn- und Arbeitszone 2 (WAr 2) -

Arbeitszone 1 (Ar 1) Arbeitszone 1 (Ar 1)

Arbeitszone 2 (Ar 2) Arbeitszone 2 (Ar 2)

Zone für öffentliche Zwecke (OeZ) Zone für öffentliche Zwecke (OeZ)

Zone für Sport- und Freizeitanlagen (SpF) Zone für Sport- und Freizeitanlagen (SpF)

Grünzone 1 und 2 Grünzone 1-4 (Gr 1/2/3/4)

Sonderbauzone Tropenhaus (ST 1/2) Sonderbauzone Tropenhaus (ST 1/2)

Verkehrszone Neue Zone

Verkehrsfläche

(übriges Gebiet gemäss § 56 Abs. 1 lit a. PBG) Neue Zone

Landwirtschaftszone LW Landwirtschaftszone Lw

- Übriges Gebiet UeG

Grünzone Gewässerraum (Gr-G) Grünzone 3 / Neue Zone

Freihaltezone Gewässerraum Fr-G Neue Zone

Archäologische Fundstellen AFS Schutzzone Archäologie As

Kommunale Naturschutzzone NaZ Naturschutzzone Ns

Landschaftsschutzzone 1 und 2 LsZ1, LsZ2 Landschaftsschutzzonen 1 und 2 LsZ 1, LSZ 2

Naturobjekte Naturobjekte

Kulturdenkmäler Neue Zone

Schutzzone Geomorphologie Neue Zone

Im orientierend beiliegenden Plan der Änderungen im Zonenplan, werden die

materiellen Änderungen dargestellt. Rein redaktionelle Änderungen wie die

Umwandlung der Zonenbezeichnungen werden nicht dargestellt.

4.3 Wohnzonen

Neue Zonenbestimmungen

Mit der Revision der Ortsplanung, des Bau- und Zonenreglementes, der Einfüh-

rung der Überbauungsziffer (vgl. Kapitel 5.3) und den Änderungen des kanto-

nalen Planungs- und Baugesetzes ergeben sich für die Raumplanung in den

Quartieren bzw. den bisherigen Wohnzonen einige Änderungen.


21

Bisher existierten in Wolhusen fünf verschiedene Wohnzonen, welche den je-

weiligen Quartiercharakter prägten. Diese werden (ohne die unten erwähnten

Umzonungen) neuen Zonenbestimmungen zugeführt, wobei von den fünf

Wohnzonen in Zukunft nur noch deren vier vorgesehen sind. Die aus dem

Siedlungsleitbild erarbeiteten Strategien für die Wohnzonen (Verdichtung, Be-

wahren, Entwicklung) wurden in der neuen Zonengestaltung umfassend be-

rücksichtigt. So wurden die Zonenbestimmungen den aktuellen Bedürfnissen

und Gesetzen angepasst. Die Zonenabgrenzungen wurden nach raumplaneri-

schen Kriterien, den zukünftigen Bedürfnissen und den Erkenntnissen aus dem

Siedlungsleitbild gezogen. Über alle Zonen wurden geprüft, ob sich diese noch

in der „richtigen“ Zone befinden oder ob sie umgezont werden kön-

nen/müssen. Aus der nachfolgenden Zusammenstellung ist ersichtlich, welche

Quartiertypen sich in welchen Wohnzonen befanden bzw. in Zukunft befinden

werden. Für die Berechnung der ÜZ siehe Anhang, Kapitel 10.

Bisherige W1 – Neue W-C

Quartiertyp Gehobenes Einfamilienhausquartier:

Quartier mit tiefer AZ (0.25) und maximal 1 Vollgeschoss

– oft durch Gestaltungspläne mit erhöhter Nutzung

einer W2 ähnlich. Entsprechende Gebäudehöhe bis zu

10m. Das Quartier bzw. der Gestaltungsplan sind noch

nicht vollständig bebaut.

Bisherige Zone W1 mit AZ 0.25, maximal 1 Vollgeschoss und 20m Fas-

sadenlänge mit dem ursprünglichen Ziel die topogra-

phische „Krete“ nicht zu gefährden. Die Zone liess 3

sichtbare Geschosse mit bis zu 10m talseitiger Fassa-

denhöhe zu (3m UG, 3m VG, 4m Dachfirsthöhe). Das

Ziel, die Sicht vom Dorf auf die Krete zu erhalten, konn-

te mit diesen Bestimmungen erfüllt werden. Dabei ist

vor allem die zulässige Höhe der Bauten und nicht

deren Volumen (Dichte) massgebend.

Entwicklungsansatz Bereits heute ist durch den vorhandenen GP eine Zone

ähnlich der ehemaligen W2 vorhanden. Gemäss Sied-

lungsleitbild wurde eine Verdichtung geprüft und für

die Zukunft als sinnvoll erachtet. Die Gebäude sollen

aus ortsbaulichen Gründen nicht höher werden. 3-

geschossige Bauten sollen (weiterhin) ermöglicht und

gefördert werden. Bei nicht fertig gebauten Gestal-

tungsplänen gilt neu eine GP-Pflicht. Da für die bisheri-

gen Einfamilienhausgebiete die angestrebte Bauweise

bei nicht mehr als 3 Geschossen liegt, kann dieses

Quartier der „normalen“ W-C zugewiesen werden.

Neue Zone W-C: mit ÜZ 0.21 und maximal 10.5m talseitige Fassa-

denhöhe.


22

Bisherige W2a – Neue W-C

Quartiertyp „Klassisches“ Wolhuser Quartier:

1-2-Familienhäuser und selten Mehrfamilienhäuser

wechseln sich ab. Parzellen dichter bebaut als in W1.

Gebäudehöhen in der Regel bis 10m (3 sichtbare Ge-

schosse). Die Quartiere liegen in steileren Hängen aus-

serhalb des Zentrums. Wenig „Durchsicht“ vorhanden.

Erhöhung der AZ in der Vergangenheit ermöglicht

grössere Bauten als die heute Quartiertypischen. Gröss-

tenteils „fertig“ gebaute Quartiere.

Bisherige Zone W2a mit AZ 0.35, maximal 2 Vollgeschosse und 20m

Fassadenlänge. Maximal mögliche talseitige Höhe: 13m

(3m UG, 2x3m VG, 4m Dachfirsthöhe).

Entwicklungsansatz Bereits heute ist durch das bestehende BZR mehr Nut-

zung möglich als meist gebaut wurde. Diese Möglich-

keit zur inneren Entwicklung (Nachverdichtung) soll

beibehalten und noch leicht ausgebaut werden. Im

Sinne der Nachverdichtung wird mit dem Wechsel zur

ÜZ im Vergleich zu bisher eine leicht erhöhte Nutzung

festgelegt. Diese entspricht neu etwa einer AZ von 0.45.

Ziel ist es über die nächsten drei Generationen eine

zeitgemässe Erneuerung der Bausubstanz zu ermögli-

chen. Diese wird auch das Quartierbild prägen. Die

Gebäude nehmen im Vergleich zum heute Gebauten

an Volumen zu. Die Höhe bleibt aber mit 10.5m auf

dem heutigen Niveau und ermöglicht so weiterhin 3-

geschossige Gebäude. Damit wird die bisherige theore-

tisch mögliche Bauweise mit 4 sichtbaren Geschossen

um 1 Geschoss reduziert. Die Zonenbestimmungen sind

dabei so ausgelegt, dass bei entsprechender Parzellen-

grösse und 3 vollständig nutzbaren Geschossen (Ver-

zicht auf 2/3- Dachregelung) ein 3-Familienhaus mit

Geschosswohnungen entstehen kann. Ein- und Zweifa-

milienhäuser bleiben weiterhin möglich - es besteht

keine Pflicht zur Verdichtung. Der ökonomische Anreiz

zur Verdichtung ist allerdings neu gegeben, so dass sich

insbesondere in Quartieren mit älteren, energetisch

noch nicht optimierten Bauten, durchaus auch kurzfris-

tig die erwünschte Nachverdichtung einstellen wird.

Neue Zone W-C: mit ÜZ 0.21 und maximal 10.5m talseitige Fassa-

denhöhe.


23

Bisherige W2a – Neue W-D

Quartiertyp „Quartier Ankenberg“:

Im Gebiet Ankenberg finden sich die steilsten Bauzonen

von Wolhusen. Das klassische Einfamilienhausgebiet

weist aufgrund der speziellen Topographie gegenüber

den „normalen“ W2a-Gebieten Bauten mit talseitig bis

zu 4 sichtbaren Geschossen auf.

Bisherige Zone W2a mit AZ 0.35, maximal 2 Vollgeschosse und 20m

Fassadenlänge. Maximal mögliche talseitige Höhe: 13m

(3m UG, 2x3m VG, 4m Dachfirsthöhe).

Entwicklungsansatz Der heutige Quartiercharakter und die quartiertypische

Bauweise an steiler Hanglage sollen erhalten und wei-

terhin ermöglicht werden. Dazu muss die talseitige

Fassadenhöhe gegenüber der W-C um ein Geschoss

erhöht werden. Die ergibt eine talseitige Fassadenhöhe

von 13.5m. Dabei soll die Nutzung in etwa derjenigen

der W-C entsprechen. Bei 4 teilweise nutzbaren Ge-

schossen (die 2 untersten Geschosse werden nur teil-

weise nutzbar sein) muss dazu eine leicht geringere

Überbauungsziffer von 19% festgelegt werden. Die

Gebäude können um 1 Geschoss höher werden, lassen

dafür aber grössere Durchblicke zu.

Neue Zone W-D: mit ÜZ 0.19 und maximal 13.5m talseitige Fassa-

denhöhe.


24

Bisher W2b – Neue W-C

Quartiertyp Verdichtetes Quartier mit voll ausgebauten Dachge-

schoss

Gemischte Quartiere mit Einfamilien- und Mehrfamili-

enhäusern mit vollausgebautem Dachgeschoss. Die

Gebäude wirken massiver und ermöglichen eine dichte

Nutzung. Durch die alte BZR Regelungen ergaben sich

mit Gestaltungsplan mit dem Unter- und dem voll

ausgebauten Dachgeschoss talseitige Höhen bis 14m

(3m UG, 2x3m VG, 5m Dachfirsthöhe). In Wolhusen

liegen diese Quartiere entlang des Bahntrassees und

der Ausfallsachse Richtung Willisau. Zwei grössere,

teilweise noch unbebaute, Gebiete der Zone liegen

ausserhalb des Zentrums in der Kommetsrüti und in der

Sonnegg/Hackenrüti. Hier wurden nicht alle Ausbau-

möglichkeiten genutzt.

Bisherige Zone W2b mit AZ 0.45, mit Gestaltungsplan maximal 3 Voll-

geschoss mit vollausgebautem Dachgeschoss. Ohne

Gestaltungsplan gleiche Bestimmungen wie W2a.

Entwicklungsansatz Die W2b für verdichtete Bauweise unterscheidet sich

von der W2a nur in der höheren Ausnützungsziffer für

Gestaltungspläne (AZ W2b: 0.45; AZ für GP in W2a:

0.35 + 15% = 0.425). Bei Einzelbauweise ohne GP be-

steht kein Unterschied.

Da die bisherige W2a bezüglich Nutzungsdichte auf das

Niveau der W2b angehoben wird, besteht kein Bedarf

mehr für eine Differenzierung dieser beiden Zonen. In

beiden Zonen kann nach wie vor mittels Gestaltungs-

plänen die Bebauung zusätzlich verdichtet werden. Zur

angestrebten Bauweise: siehe bisherige W2a.

In der Kommetsrüti und der Hackenrüti wurde auf der

Grundlage von Gestaltungsplänen gebaut. Beide GP

sollen mit entsprechender Aktualisierung weiterhin in

Kraft bleiben.

Neue Zone W-C mit ÜZ 0.21 und maximal 10.5m talseitige Fassa-

denhöhe.


25

Bisher W3 – Neue W-B

Quartiertyp Verdichtetes Quartier mit 3 Vollgeschossen

Meist Mehrfamilienhäuser mit Schräg- und Flachdä-

chern. Die Gebäude wirken massiver und ermöglichen

eine sehr dichte Nutzung. Diese wird aber vielfach

durch eine kleine Parzellengrösse beschränkt. Die Bau-

substanzen stammen oft von verschiedenen Generatio-

nen und sind auch kleinräumig durchmischt. Neuere

Bauten wurden auf grösseren Parzellen mit entspre-

chender Dichte gebaut. Auf kleineren Parzellen stehen

oft ältere Gebäude welche die heute Nutzung nicht voll

ausschöpfen. Durch die alte BZR Regelungen ergaben

sich mit dem Unter- und Dachgeschoss talseitige Hö-

hen bis zu 16m (2m UG, 3x3m VG, 5m Dachfirsthöhe).

Viele Gebäude nutzen diese Höhe aber nicht aus. Die

W3-Gebiete liegen vorwiegend im flachen Gelände an

der Emme, im Talboden oder in der Ebene des Spital-

gebietes.

Bisherige Zone W3 mit AZ 0.55, maximal 3 Vollgeschoss und 32m

Fassadenlänge.

Entwicklungsansatz Die bisherige Zone hat bereits heute ortsbaulich sinn-

vollen Dichten und Höhen ermöglicht. Der Bau von

Mehrfamilienhäusern soll weiterhin ermöglicht werden.

Durch eine leichte Erhöhung der Nutzung (höhere ÜZ)

und der Möglichkeit zum Vollausbau des obersten

Geschosses soll der Bau von Mehrfamilienhäusern noch

attraktiver werden. Die ältere Bausubstanz soll über die

nächsten Generationen ersetzt werden und sich den

neuzeitigen Bauten in Dichte und Höhe anpassen. Ge-

genüber bisher werden die Höhen um rund 3m redu-

ziert, ohne dabei das mögliche Bauvolumen zu verrin-

gern.

Neue Zone W-B mit ÜZ 0.21 und maximal 13.5m talseitige Fassa-

denhöhe.


26

Bisher W4 – neue W-A

Quartiertyp Sehr dicht überbaute Wohngebiete

Sehr dicht bebaute Parzellen, bis zu 15m hohe, voll

ausgebauten Mehrfamilienhäuser. Hohe Dichten vor-

handen. Nur punktuell an wenigen Orten der Gemeinde

vorhanden. Die W4 umfasst Gebiete, die im wesentliche

schon altrechtlich so bebaut waren. Durch die alte BZR

Regelungen ergaben sich mit dem Unter- und Dachge-

schoss talseitige Höhen bis zu 19m (2m UG, 4x3m VG,

5m Dachfirsthöhe).

Bisherige Zone W4 mit AZ 0.70, maximal 4 Vollgeschossen und 32m

Fassadenlänge

Entwicklungsansatz Die bisherigen W4-Zonen sind ortsbaulich nur an weni-

gen Orten in Wolhusen ausgeschieden. Diese Zonen

sollen weiterhin mit den bisherigen Dichten gesichert

werden. Eine Ausdehnung dieser Zone ist - mit Aus-

nahme in der Schlösslimatte - nicht vorgesehen.

Neue Zone W-A: mit ÜZ 0.20 und maximal 16.5m talseitige Fassa-

denhöhe.


27

Umzonungen in den Wohnzonen

Aus ortsbaulicher Sicht, wegen veränderter Rahmenbedingungen, Entwick-

lungsabsichten der Grundeigentümer oder der topographischen Lage werden

in Wolhusen Wohnzonen umgezont. Nachfolgend sind diese Umzonungen

aufgelistet und erläutert:

Sicherung von Spiel- und Freizeitflächen

Im Ortsteil Mittler Kommetsrüti werden und im Quartier Hiltenweid werden

Gestaltungspläne aufgehoben (vgl. Kapitel 4.10.2). Um die vorhandenen Spiel-

und Freizeitflächen gemäss Gestaltungsplan in den Quartieren zu sichern, wer-

den die Parzellen 388 und 992 in die Zone für Spiel- und Freizeitflächen umge-

zont.

Sedel und Sedelhalde – neue Wohnzone W-D

Zonenplan rechtsgültig Zonenplan Entwurf

Umzonungen:

Das Gebiet Sedel wird von der 1-geschossigen Wohnzone (W1) in die Wohnzo-

ne C (W-C) umgezont. Am Ankenberg werden die Parzellen von der 2-

geschossigen Wohnzone (W2a) in die extra für dieses Gebiet geschaffene

Wohnzone D (W-D) umgezont.

Erläuterung:

Die 1-geschossige Wohnzone W1 wird aufgehoben. Das bedeutet, dass nun in

der ehemaligen 1-geschossigen Wohnzone ein Geschoss mehr gebaut werden

kann. Wegen des Ziels der inneren Verdichtung und des haushälterischen Um-

ganges mit dem Boden will die Gemeinde Wolhusen keine 1-geschossigen

Wohnzonen mehr zulassen.

Die Wohnzone D am Ankerberg ist eine speziell an diese steile Hanglage ange-

passte Zone, welche im Vergleich zur Wohnzone C höhere Bauten bei einer

tieferen Überbauungsziffer ermöglicht. Damit wird der ortsbaulichen bzw. der

topographischen Situation Rechnung getragen. Für die oberhalb des Anker-

bergs liegenden Bauten ist weiterhin eine „Durchsicht“ gewährleistet, für die

Bauten in der Wohnzone D werden in Zukunft 4 voll nutzbare Geschosse mög-

lich sein.

Vgl. zu beiden Zonen auch die Ausführungen im Kap. 4.3.1


28

Neue Wohnzone Hinter Kommetsürti und Mittlere Kom-

metsürti, Auszonung Grünzone


Im Gebiet Hinter und Mittlere Kommetsrüti waren bisher mehrere Gestaltungs-

pläne in Kraft, welche andere Bauweisen als in der Zone vorgesehen zuliessen.

Die Gestaltungspläne werden aufgehoben. Damit auch in Zukunft die in den

Gestaltungsplänen vorgesehene Bauweise erhalten werden kann, werden zwei

neue Wohnzonen geschaffen. Die Zonenbestimmungen dazu garantieren, dass

die bisherigen Gebäude ersetzt werden können bzw. die noch nicht fertig ge-

bauten Teile der Gestaltungspläne realisiert werden können

Entsprechend werden die Gebiete in die Wohnzone Hinter Kommetsrüti bzw.

Mittlere Kommetsrüti umgezont. Die Gestaltungsplanpflichten im Gebiet Hinter

/ Mittlere Kommetsrüti entfallen.

Die im Gestaltungsplan gesicherten Grünzonenflächen werden für die Nut-

zungsübertragung nicht mehr benötigt. Schon heute sind sie landwirtschaftlich

genutzte Flächen. Entsprechend werden die Grünzonen in die Landwirtschafts-

zone zurück gezont.

Da die bestehende Waldfeststellung neu nicht mehr an eine Bauzone grenzt,

muss diese aufgehoben werden (vgl. Beilage «Plan der Waldfeststellung» und

Kapitel 7.4)

Entlang der bestehenden Waldfeststellung bleibt ein Teil der Grünzone enthal-

ten. Dies damit auch in Zukunft die Bebaubarkeit der Parzellen garantiert wer-

den kann (Einhaltung Waldabstand).


29

Weidring, Wisstanneweid, Schlösslimatte


Weidring und Wisstannenweid

Die Parzellen östlich der Bahnlinie im Weidring und in der Wisstannenweid

werden von der 2-geschossigen Wohnzone für verdichtete Bauweise (W2b) in

die Wohnzone B (W-B) umgezont, was der bisherigen 3-geschossigen Wohn-

zone entspricht. Sie werden damit ihrem bisherigen Charakter entsprechend

zugeordnet und passen sich in das ortsbauliche Gesamtbild ein. Die drei süd-

lichsten Parzellen, die direkt an der Menznauerstrasse liegen, werden von der

Wohnzone Dorf (WD) in die Wohnzone B (W-B) umgezont. Diese Umzonungen

von der Wohzone Dorf in die Wohnzone B ermöglichen eine homogenere

Quartierentwicklung entlang der Menznauerstrasse. Die Qualität bleibt auch mit

den neuen Zonenbestimmungen erhalten. Im Weidring wird zusätzlich noch die

Parzelle 296 von der 2-geschossigen Wohnzone für verdichtete Bauweise

(W2b) in die Zone für öffentliche Zwecke (OeZ) umgezont. Das Gebäude auf

der Parzelle wird von der Stiftung für Schwerbehinderte Luzern SSBL genutzt

und ergänzt die bisher vorhandene OeZ.

Schlösslimatte

Die Parzellen in der Schlösslimatte werden von der 3-geschossigen Wohnzone

(W3) in die Wohnzone A (W-A) umgezont was der bisherigen 4-geschossigen

Wohnzone entspricht. Dadurch wird an dieser dafür geeigneten Tallage eine

höhere Dichte ermöglicht.


30

Bergboden und Zilefeld


Umzonungen

Im Bergboden wird die 2-geschossige Wohnzone (W2a) in die Wohnzone B

(W-B) umgezont, was der bisherigen 3-geschossigen Wohnzone entspricht.

Aufgrund der speziellen Lage sind von den grösseren Höhen keine angrenzen-

den Gebiete betroffen. Die Nähe zu den Schulanlagen spricht ebenfalls für

einen möglichen Geschosswohnungsbau.

Die Parzelle 301 im Zielfeld wird von der 3-geschossigen Wohnzone in die

Wohnzone A (W-A) umgezont, was der angrenzenden bisherigen 4-

geschossigen Wohnzone entspricht.

Spitalmatte und Spitalring


Umzonungen:

Die drei Parzellen 855, 996 und 1042 in der Spitalmatte werden von der 2-ge-

schossigen Wohnzone (W2a) in die Wohnzone B (W-B) umgezont, was der

bisherigen 3-geschossigen Wohnzone entspricht. Weiter werden die zwei Par-

zellen 868 und 869 am Spitalring von der 2-geschossigen Wohnzone (W2a) in

die Wohnzone B (W-B) umgezont. Damit wird der bisherigen 3-geschossigen

Bauweise Rechnung getragen.

Erläuterung:

Neu entsprechen die umgezonten Grundstücke der W3-Zone, der westlich und

südlich anschliessenden Gebiete. Das Gebiet wird so homogener. Diese Parzel-

len sind Bestandteile von Gestaltungsplänen, die mit der Ortsplanung aufgeho-

ben werden. Mit der Umzonung wird die bisherige Bauweise auch bei Einzel-

bauweise gesichert. Aus ortsbaulicher Sicht ist die Umzonung zweckmässig.


31

4.4 Eine differenzierte Zentrumszone für Wolhusen

Ausgangslage

Bisher existierten in der Gemeinde Wolhusen mit der Dorfkernzone und der

Zentrumszone zwei Zonen innerhalb des Zentrums. Angrenzend ans Zentrum

waren klassische Wohnzonen (u.a. Wohnzone Dorf) massgebend. Bereits die

heutige Dorfkernzone und die Zentrumszone sahen keine Vorgaben zur Aus-

nützung vor. Diese wurde vom Gemeinderat im Einzelfall festgelegt. Geregelt

wurden bisher die Baumasse (Dachfirst, Kniestöcke usw.) sowie erste Qualitäts-

vorgaben. In den angrenzenden Wohnzonen war das Nutzungsmass mit der

Ausnützungsziffer geregelt.

In der Vergangenheit haben die Zonenbestimmungen nicht den gewünschten

Entwicklungsschub und Qualität gebracht. Zu wenig differenziert waren die

Zonen festgelegt, zu wenig wurde nach ortsbaulichen, topographischen- und

nutzungstechnischen Kriterien unterschieden. Das Zentrum Wolhusen hat noch

Entwicklungs- und Gestaltungspotential. Aus diesen Gründen hat der Gemein-

derat im Jahr 2011 das „Aktionsprogramm Wohnen- und Leben im Dorf

Wolhusen“ erarbeitet, welches den Fokus auf die Entwicklung des Zentrums

legt.

Aktionsprogramm Wohnen- und Leben im Dorf Wolhusen

Das Aktionsprogramm beschäftigte sich mit den zukünftig gewünschten Nut-

zungen im Zentrum, der Frage nach dem Umgang mit den Verkehrsräumen

und der Erschliessung, der zukünftigen Freiraum Angebote und legte den Fokus

auf die Entwicklung von neun Schlüsselgebieten. Aus dem Aktionsprogramm

ergeben sich folgende relevanten Ausgangspunkte für die Ortsplanungsrevisi-

on:

– Ein attraktives Zentrum mit hoher Architektur- und Wohnqualität soll ge-

schaffen werden mit Arbeits- und Verkaufsnutzungen, welche das Zentrum

beleben.

– Die Durchmischung von Bevölkerung und Arbeitsnutzungen / Dienstleistun-

gen soll gefördert werden.

– Öffentliche Nutzungen sollen sich im Zentrum konzentrieren.

– Um die Nutzungen zu differenzieren wurden 3 verschiedene Zentrumsbe-

reiche ausgebildet. Wobei der engere Zentrumsbereich (1) dichte Mischnut-

zungen mit Orientierung auf den Strassenraum vorsieht („Dienstleistungs-

zentrum). Im Zentrumsbereich 3 sind in erster Linie Wohnnutzungen vorge-

sehen. Der Zentrumsbereich 2 bildet den Übergang mit einer bautechnisch

offenen Gestaltung zum Strassenraum.

– Es wird vorgeschlagen, eine Fachkommission einzurichten. Diese soll den

Gemeinderat in Fragen der Beurteilung von Projekten nach städtebaulichen

Kriterien und den Vorgaben aus Aktionsprogramm, Siedlungsleitbild und

BZR/Zonenplan beraten.


32

– Längerfristige Optionen für die Verkehrsentwicklung offen halten: Umfah-

rungsstrassen, BLS-Haltestelle Viadukt, attraktiver öffentlicher Verkehr, ver-

netzte Fuss- und Radwege

– Umsetzung des Leitbildes Freiraum, insbesondere in den Schlüsselgebieten.

Umsetzung im Siedlungsleitbild

Die Ideen und Konzepte aus dem Aktionsprogramm und die Ziele der 9 Schlüs-

selgebiete wurden ins Siedlungsleitbild übernommen und nochmals geschärft.

So ist das Zentrumsgebiet einerseits Fokusgebiet und zusammen mit den an-

grenzenden Quartieren Hauptentwicklungsgebiet der Gemeinde. Daraus erge-

ben sich aus dem Siedlungsleitbild folgende zusätzliche Strategien für die Orts-

planungsrevision:

– Das Gesamte Zentrumsgebiet und auch die umliegenden Quartiere sollen

orts- und situationsgerecht weiterentwickelt werden. Ortsbauliche Missstän-

de sollen in den Zentrumszonen und darüber hinaus vermieden werden.

– Aufwertung und Nutzung der Entwicklungsreserven im Zentrum und den

angrenzenden Gebieten.

– Überprüfung der Nutzungsdichten und Zonentypen und Anpassung bei

Bedarf.

– Qualitätsverfahren fördern und falls nötig städtebauliche Studien erstellen

resp. verlangen.

– Aktiver Part der Gemeinde als Partnerin bei der Entwicklung. Dies insbeson-

dere in den Schlüsselgebieten, die prägend für die kommenden Generatio-

nen sind und hohen Ansprüchen zu genügen haben.

– Sicherstellung guter städtebaulicher und architektonischer Qualität.

– Etappierbarkeit gemäss Entwicklungsabsichten der Eigentümerschaft be-

rücksichtigen.

– Entwicklung als langfristigen Prozess verstehen.

Konkret ergaben sich aus dem Aktionsplan und dem Siedlungsleitbild folgende

Aufgaben für den Ortsplanungsprozess:

– Zonenbestimmungen der Dorfkern- und Zentrumszone hinsichtlich ortsbau-

licher Kriterien überprüfen

– Differenzierung und Flexibilisierung des Zonenkonzeptes zu Gunsten von

Qualitätsverfahren

– Klären Perimeter Zentrumszonen

– Überprüfung der ans Zentrum angrenzenden Zonen

– Zeitnahe Umsetzung in der Ortsplanung; bei Bedarf für Schlüsselareale

vorgezogene Umzonungen prüfen

Abbildung: Übersichtsplan Aktionsprogramm Wohnen und Leben im Dorf Wolhusen


34

Vorgehen bei der Erarbeitung der neuen Zentrumszonen

Der Gemeinderat hat bereits während der Erarbeitung der Ortsplanung erkannt,

dass eine Fachkommission zur Beratung des Gemeinderates in Gestaltungsfra-

gen sinnvoll und notwendig ist. Diese Kommission, bestehend aus vier unab-

hängigen Architekten, hat ihre Arbeit bereits aufgenommen.

Die Zentrumszonen wurden gemeinsam von Gemeinderat und der Fachkom-

mission gestützt auf ein umfassendes digitales 3D-Modell der Gesamtgemeinde

erarbeitet. Ausgehend vom heutigen Bestand und den bisherigen Zonenbe-

stimmungen wurden die verschiedenen Bebauungstypen im Zentrum analysiert.

An mehreren Sitzungen wurden direkt in Echtzeit im 3D-Modell die künftigen

Baumasse diskutiert und differenziert festgelegt. Verschiedene laufende Projek-

te und Investitionsanfragen wurden ins Modell integriert und auf ihre Ortsver-

träglichkeit überprüft. Als Ergebnis liegen nun differenzierte Zentrumsbestim-

mungen vor, die die bestehende Situation berücksichtigen und die erwünschte

Entwicklung mit angemessener Flexibilität ermöglichen.

Qualitätsvorgaben in der neuen Ortsplanung

Die Qualitätsvorgaben aus dem Aktionsprogramm und dem Siedlungsleitbild

werden im BZR umgesetzt. Bauen mit Qualität wird in den neuen BZR-Artikeln 3

bis 5 gesichert. Diese gelten an sich für das gesamte Gemeindegebiet, sind in

den Zentrumszonen aber zwingend anzuwenden:

– In Art. 3 werden die massgebenden Aspekte für die Beurteilung von orts-

baulicher Qualität verankert.

– Ebenfalls in Art. 3 wird neu die Fachkommission Architektur verankert. Die

Gemeinde zieht die Fachkommission Architektur zwingend bei Bauvorhaben

in den Zentrumszonen (Ze), in der Wohn- und Arbeitszone (W-Ar), in der

Zone für öffentliche Zwecke (OeZ) und bei Kulturdenkmäler, sowie bei der

Beurteilung von Gestaltungs- und Bebauungsplänen bei. Die Fachkommissi-

on hat ihre Arbeit bereits aufgenommen.

– In Art. 3 erhält die Gemeinde die Möglichkeit, einen Gestaltungsplan über

einen von ihm festgelegten Perimeter oder für quartier- und ortsbildprä-

gende Projekte ein qualitätssicherndes Konkurrenzverfahren gemäss Art. 5

zu verlangen.

– Gemäss Art. 4 müssen Bauvorhaben in Zonen, für die eine Stellungnahme

der Fachkommission notwendig ist, frühzeitig der Gemeinde bekannt ge-

macht werden. Die Gemeinde legt die Rahmenbedingungen der Entwick-

lung dann situationsgerecht fest („Koordination vor Planungsbeginn“). Die-

ses Vorgehen ermöglicht auch frühzeitig zu erkennen, ob eine Baubeglei-

tung durch die Fachkommission erforderlich ist.

– Art. 5 sichert die Durchführung von fairen und qualitätsvollen Konkurrenz-

verfahren und sichert auch den Einbezug der Gemeinde ins Verfahren, wo-

mit die Gemeinde die Qualitätsvorgaben (Ausschreibung, Teilnehmer, Jury-

mitglieder, Jurierung) wesentlich mitbestimmen kann.

Diese Massnahmenbündel machen klare Qualitätsvorgaben und sichert die

Mitsprache der Gemeinde bei wichtigen Bauentwicklungen. Ortsbildschutzzo-

nen im bisherigen Sinne, die eher generell die gute Eingliederung ins Orts- und


35

Quartierbild gefordert haben, sind darum nicht erforderlich. Im Zonenplan

kann auf deren Ausscheidung verzichtet werden. In der Summe ergeben die

zwingenden Massnahmen der Art. 3 bis 5 BZR und die ortsspezifischen Festle-

gungen zu den einzelnen Zentrumszonen ein viel griffigeres Instrument als eine

Ortsbildschutzzone. Der Einbezug der kant. Denkmalpflege ist über das Denk-

malgesetz sichergestellt (Kulturdenkmäler, Baugruppen).

Eine Zentrumszone - 6 spezifische Ausprägungen

Die Zentrumszone wird dazu in 6 Teilgebiete aufgeteilt, in denen unter-

schiedliche Handlungsanweisungen und Höhen gelten. Die aus dem Aktions-

programm und dem Siedlungsleitbild gefordert Ziele werden soweit wie nötig

und möglich fixiert. Artikel 14 Abs. 1 BZR beschreibt den (Förderungs-)Zweck

der Zone, stärkt die Gestaltung und sichert ortsbauliche Durchblicke. Auf Nut-

zungsvorgaben wird bewusst verzichtet um einen ortsbaulichen Spielraum zu

haben. Es werden aber Vorgaben zur Lage der Gebäude und derer Funktionali-

tät gegeben. Mit Abs. 4 wird die Fachkommission weiter gestärkt. Die einzelnen

Zentrumszonen erhalten definierte Höhen und weitere ortsbauliche Vorschrif-

ten.

Für alle Zentrumszonen gilt:

– Für die Zentrumszonen wird keine ÜZ festgelegt. Sie wird im Einzelfall vom

Gemeinderat, gestützt auf die Fachkommission, definiert. So wird ermög-

licht, dass spezifisch auf die Entwicklung einzelner Gebäude das richtige

Mass festgelegt werden kann. Die sehr unterschiedlichen Parzellengrössen

behindern eine ortsgerechte Bauweise, da in der gleichen Zone für Gebäu-

de, die weitgehend identisch sind mit der Parzelle und für Gebäude mit

grösserem Umschwung eine Dichteregelung, die proportional zur Parzel-

lengrösse geregelt ist (ÜZ), nicht zielführend ist. Das am jeweiligen Ort rich-

tige Bauvolumen ergibt sich aus der Quartierstruktur und den Anforderun-

gen an die Zentrumsentwicklung und nicht aus der Parzellengrösse.

– Pro Teilzone sind die erlaubten talseitigen Fassadenhöhen festgelegt.

– Entlang den zentralen Abschnitten der Kantonsstrassen sind bei Neubauten

im Erdgeschoss keine auf die Strasse ausgerichteten Wohnungen erlaubt.

Damit wird eine abweisende Architektur verhindert, die aus Lärmschutz-

gründen keine wesentlichen Öffnungen zur Strasse hinzulassen würde. Die

Strassenbebauung soll einen belebten Eindruck vermitteln, was mit Dienst-

leistungs- und Gewerbenutzungen oder auch mit Schaufenstern erreicht

werden kann. Auf der strassenabgewandten Seite sind neue Wohnnutzun-

gen weiterhin möglich.

– Bauvorhaben sind durch ein Fachgremium zu beurteilen

– Eine Koordination vor Planungsbeginn gemäss Art. 4 BZR ist zwingend.

Differenzierung der Zentrumszone

Im engeren Dorfkern werden vier Zentrumszonen geschaffen. Diese unterschei-

den sich hauptsächlich in der gewünschten talseitigen Fassadenhöhe und Ori-

entierung. So sollen an den An- und Ausfallsachsen andere Bauhöhen und


36

Körper ermöglicht werden als im inneren Zentrum. Die Unterscheidung der

Zentrumszonen orientiert sich an der ortsbaulichen Verträglichkeit. Dazu zählen

unter anderem die gewünschten Höhe, die vorhandenen und geforderten

Sichtbezügen, Vor- und Rücksprünge der Gebäude, Lage und Orientierung der

Bauten, die Gesamtwirkung aus verschiedenen Perspektiven, Eingliederung in

das Umfeld oder die gegenseitigen Abhängigkeiten der einzelnen Zonen. Mit-

hilfe des 3D-Modells konnten die Zonen Gebäudescharf angepasst werden

bzw. die Anforderungen zonenspezifisch festgelegt werden. So wurde z.B. er-

kannt, dass in den Zentrumszonen B und E eine durchgehende, einheitliche

Traufhöhe fürs Strassenbild wichtig ist und dass diese nur dann optisch zum

Tragen kommt, wenn der Rückversatz des obersten Geschosses mind. 4.0m

beträgt.

Weiter wurden die gewünschten Nutzungen und die (zu erwartende) Entwick-

lung der Schlüsselgebiete berücksichtigt (vgl. Aktionsprogramm) Wohnen und

Leben in Wolhusen

Erweiterte Zentrumszonen

Aufgrund der umfassenden Analysen zum Zentrum zeigte sich, dass es sinnvoll

ist, auch die Gebiete um das Zentrum (Wohnzone Dorf, 3-geschossige Wohn-

zone im Gebiet Chilehalde und Schmitteli) mit einzubeziehen. Der Fokus liegt in

diesen Gebieten zwar auf der Wohnnutzung, durch die spezielle Lage (insbe-

sondere zur Kirche), der Nähe zum Zentrum und dem bedeutenden Einfluss auf

das Ortsbild soll auch hier das richtige Bauvolumen im Einzelfall beurteilt wer-

den können, wobei die talseitigen Fassadenhöhen entsprechend den bisher

zulässigen Bauhöhen festgelegt werden.

Auswirkungen auf den Zonenplan

Die bestehende Dorfkernzone (DK), Zentrumszone (Ze) und Wohnzone Dorf

(WD) werden zusammen mit angrenzend liegenden Wohnzonen in die neu

geschaffenen Zentrumszonen umgezont. Entlang der Kantonsstrassen, bei der

ehemaligen Dorfkernzone und daran anschliessend kommt die Zentrumszone A

zu liegen. Die weiteren Zentrumszonen schliessen an die Zentrumszone A an.

Zonenplanänderungen im Zentrum von Wolhusen


37

Die Zentrumszonen im Detail

In den folgenden Tabellen sind die einzelnen Zentrumszonen, ihre Bestimmun-

gen, sowie die Erläuterungen dazu ersichtlich.

Zentrumszone A

Erläuterung Die Zentrumszone A umfasst die Parzellen im Kern von

Wolhusen entlang der drei Kantonsstrassen. Mit der

Pflicht zur funktionalen und optisch auf den Strassen-

und Platzraum ausgerichteten Erdgeschossnutzungen

erfüllt die Zone eine Kernfunktion des Zentrums (Zent-

rumsbereich I gemäss Aktionsprogramm). Aus ortsbauli-

cher Perspektive hat sich eine maximale talseitige Fassa-

denhöhe von 16.50m als richtig erwiesen. Die ortsbauli-

che Analyse zeigte zudem, dass als „Leuchtturmprojekt“

am Rössliplatz auch eine Fassadenhöhe von bis zu

19.50m denkbar wäre (nur unter Konkurrenzverfahren).

Zusammen mit den zwei anderen hohen Bauten im

Zentrum würde das neue Gebäude das Zentrum beto-

nen und so städtebaulich klar verorten.

Abbildung

Blick auf das innere Zentrum von Wolhusen (Zentrums-

zone A) inkl. möglicher Neubauten und dem höheren

Gebäude am Kreisel

Blick auf den möglichen Neubau am Kreisel

Bisherige Zonen Dorfzone, Zentrumszone, OeZ,


38

Zentrumszone B

Erläuterung Die Zentrumszone B liegt nördlich der Bahnhofstrasse in

Richtung Luzern. Aus ortsbaulicher Sicht erweist sich eine

talseitige (strassenseitige) Fassadenhöhe von maximal

13.50m bei einer Gesamthöhe von 16.50m als richtig.

Damit wird eine einheitliche Traufkante gesichert. Im

Übergang zur Zentrumszone A springt somit die talseiti-

ge Fassadenhöhe um ein Geschoss – mit Hilfe des 3D

Modells wurde der gewünschte Ort dieses „Sprungs“

definiert – und bildet die Zonenabgrenzung A/B. Auch in

der Zentrumszone B sind im Erdgeschoss keine auf die

Kantonsstrasse orientierten Wohnungen gestattet. Aus

ortsbaulicher Sicht ist zudem ein Rückversatz von 4m

strassenseitig definiert. Dies fasst so aus der Perspektive

der Bahnhofstrasse den Strassenraum und ermöglicht,

den Übergang zum engeren Dorfkern (Zentrumszone A)

anzuzeigen.

Abbildung

Bahnhofsstrasse mit der Zentrumszone B und den neuen

Dimensionen auf der rechten Seite. Gut zu sehen ist der

Rücksprung von 4m. Der Strassenraum wird situationsge-

recht gefasst und ermöglicht, den Wechsel zur Zentrums-

zone A ortsbaulich anzuzeigen.

Bisherige Zonen Zentrumszone


39

Zentrumszone C

Erläuterung Die Zentrumszone C liegt Nordöstlich der Zentrumszone

A und an der Menznauerstrasse. Auf einen strassenseiti-

gen Rückversatz wird verzichtet. Die heutige Bausub-

stanz hat bereits entsprechende Höhen, weshalb die

Höhenvorgaben aus diesen abgeleitet wurden. Die Zone

begleitet die Einfallsachse von Willisau zum Zentrum

Wolhusen. Da die Zentrumszone C bereits etwas aus-

serhalb des eigentlichen Kerns liegt, liegt der Fokus bei

Wohnnutzungen – eine Verbot von Wohnnutzungen im

Erdgeschoss und Vorgaben zur Gebäudeorientierung

sind nicht notwendig.

Grundsätzlich gilt in der Zone eine maximale talseitige

Fassadenhöhe/Gesamthöhe von 13.50m, was eine 4-

geschossige Bauweise zulässt.

Zwischen Menznauerstrasse und Stampfelistrasse - aus-

serhalb der ersten Bautiefe - sind auch Gebäude bis

16.50m zulässig. Mit dieser Sonderregelung wird eine

Verdichtung im Zentrum ermöglicht, die den Blick vom

Rebstock aus auf die Kirche nicht beeinträchtigt.

Weiter wird auch die Bauzone (bisher W3) unter dem

„Gütsch“ der Zentrumszone C zugeführt. Auch für diesen

Bereich ist die Höhe mit 13.50m aus ortsbaulicher Sicht

korrekt und bildet einen ortsgerechten Abschluss von

den Zentrumszonen zum Wald/Gütsch.

Abbildung

Blick von der Menznauerstrasse / Rebstock in Richtung

Zentrumszone C/Dorfeingang. Braun die möglichen Neu-

bauten, die die Sicht auf die Kirche nicht beinträchtigen.

Bisherige Zonen 3-geschossige Wohnzone, Zentrumszone


40

Zentrumszone D

Erläuterung Die Zentrumszone D erstreckt sich auf den Parzellen

südlich der Bahnhofstrasse Richtung Luzern zwischen der

Zentrumszone A und der „Verengung Kantonsstras-

se/Bahntrassee). Sie prägt somit den Dorfeingang von

Luzern her. Im Gegensatz zur Zentrumszone A soll wie

bei der Zentrumszone B ein Geschoss tiefer gebaut

werden (talseitige Fassadenhöhe 13.50m). Damit ergibt

sich eine Höhenstufung zwischen Dorfeingang und dem

Kern entlang der Kantonsstrasse. Auch hier wurde mit

Hilfe des 3D Modells der ortsbaulich richtige Ort zur

Abstufung festgelegt (Zonengrenze). Da die Zentrums-

zone D im Gegensatz zur Zentrumszone B entlang der

kleinen Emme im ebenen Talboden liegt und viele Ge-

bäude in dieser Zone heute denkmalgeschützt sind oder

vor kurzem neu gebaut wurden, ist auch die Gesamthö-

he auf 13.50m beschränkt. Die typische Einzelbauweise

mit eher quadratischem Grundriss (Körnigkeit) muss bei

der weiteren Entwicklung berücksichtigt werden.

Abbildung

Blick auf die Zentrumszone D (südlich der Luzernerstras-

se) mit einem möglichen Neubau.



41

Zentrumszone E

Erläuterung Die Zentrumszone E bildet nördlich der Bahnhofstrasse

aus Richtung Luzern den ersten Eingangspunkt in das

Zentrum von Wolhusen und ist der Zentrumszone B

vorgesetzt. Sie weist deshalb aus den gleichen Gründen

die gleichen Bestimmungen wie die Zentrumszone B auf

(talseitige Fassadenhöhe 13.50m, Gesamthöhe 16.50m,

Orientierung und Nutzung). Die Zone bindet den Bahn-

hof an das Zentrum an. Mit dem Spital, dem Altersheim

und dem neuen Gebäude im Zentrum würde ein hohes

Gebäude am Dorfeingang eine ortsbauliche Verbindung

abschliessen. Gestützt auf ein Konkurrenzverfahren kann

darum hier der Gemeinderat ein Gebäude bis zu 28.5m

zulassen. Die Höhe ist so festgelegt, dass die Gebäude

an der höher liegenden Kirchhalde nicht überragt wer-

den. Wird auf die Realisierung eines solchen Gebäudes

verzichtet, gelten die gleichen Bestimmungen wie in der

Zentrumszone B.

Abbildung

Blick auf die Zentrumszone E inkl. eines möglichen hohen

Hauses. Dieses verschwindet hinter dem Felsvorsprung

und markiert den Ortseingang.



42

Zentrumszone F

Erläuterung Die Zentrumszone F bildet den nördlichen Übergang

von den Zentrumszonen A-E zu dem Kirchen-

hang/Gütsch und zur grossen Zone für öffentliche Zwe-

cke. Das bisher der Wohnzone Dorf mit 3 Vollgeschos-

sen zugeteilte Gebiet weist klassische, vielseitige Dorfge-

bäude und Gebäudestrukturen in älterer Bausubstanz

auf und unterscheidet sich von einer klassischen Wohn-

zone. Erneuerung, Neubauten und Sanierungen müssen

deshalb behutsam und ortsgerecht angegangen werden

und müssen einen ortsbaulich verträglichen Übergang

zwischen Zentrum und Kirche/Kirchenhang bilden, sowie

gut in das Gesamtortsbild eingegliedert werden. Aus

diesen Gründen wurde entschieden, das Gebiet ebenfalls

einer Zentrumszone zuzuordnen. Dies mit Fokus auf die

Wohnnutzung, Beurteilung durch die Fachkommission

und einer maximalen talseitigen Fassadenhö-

he/Gesamthöhe von 13.50m.

Abbildung

Blick auf die Zentrumszone F (unterhalb Kirche)

Bisherige Zonen Wohnzone Dorf, 3-geschossige Wohnzone


43

4.6 Wohn- und Arbeitszonen

Im Gebiet der vorderen Kommetsrüti und beim Bahnhof waren bereits bisher

Wohn- und Arbeitszonen ausgeschieden. An deren Festlegung im Zonenplan

hat sich nichts Grundlegendes geändert. Bisher waren 4 Vollgeschosse und eine

AZ von 0.8 (mit Arbeitsnutzungen) resp. 0.5 (reine Wohnnutzungen) vorgese-

hen.

Das Bahnhofgebiet („Visitenkarte“) wie auch die vordere Kommetsrüti (Stöckli

Sport) sind wichtige, identitätsstiftende Gebiete der Gemeinde. Die vordere

Kommetsrüti grenzt zudem direkt an die Zentrumszone an.

Grundsätzlich soll die Wohn- und Arbeitszone auch künftig dichten Mischnut-

zungen Arbeiten / Wohnen zur Verfügung stehen. Die „Bestrafung“ von reinen

Wohnnutzungen durch eine geringere Nutzungsmöglichkeit ist allerdings nicht

mehr zeitgemäss. Unabhängig der tatsächlichen Nutzung eines Gebäudes soll

künftig die Dichte gestützt auf die Eingliederung ins Ort- und Quartierbild wie

auch die Verkehrserzeugung projektweise zugewiesen werden können. Auf die

Festlegung einer ÜZ wird darum in Anlehnung an die Zentrumszone verzichtet.

Im Gegenzug gelten aber auch hier höhere Qualitätsanforderungen. Wie bei

der Zentrumszone ist die Fachkommission Architektur (Art. 3 BZR) zwingend

beizuziehen, es braucht eine Koordination vor Planungsbeginn (Art. 4 BZR).

Angesichts der speziellen Lage dieser Gebiete und der Diskrepanz zwischen

dem heutigen Quartierbild und dem künftig angestrebten Quartierbild sind die

erhöhten Qualitätsanforderungen gerechtfertigt.

Im obersten Bereich der Wohn- und Arbeitszone beim Bahnhof wird das Ge-

lände steil, die Zone grenzt an den Wald. Die Quartieranalyse hat gezeigt, dass

an dieser Stelle eine Bauweise mit bis zu 5 Geschossen nicht quartierverträglich

ist. Es wird darum eine neue Wohn- und Arbeitszone 2 geschaffen, deren talsei-

tige Fassadenhöhe auf 10.5 beschränkt wird, was 3 voll nutzbaren Geschossen

entspricht. Mit dem Wegfall der bisherigen AZ bedeutet dies keine Mindernut-

zung gegenüber heute. Die geringere Höhe kann bei guter Einpassung mit

erhöhter Nutzung ausgeglichen werden.

Umzonung Parzelle 1020

Die Parzelle 1020 an der Ruswilerstrasse wird von der Grünzone 1 in die Wohn-

und Arbeitszone 2 (W-Ar II) umgezont. Dadurch wird dem schon lange beste-

henden Gebäude eine bauliche Entwicklung im heutigen Umfang ermöglicht.

Abbildung: Umzonung Parzelle 1020


44

4.7 Erhaltungszone Steihuserberg

Die bisherige Weilerzone Steihuserberg entspricht mit der Revision des Bauge-

setzes nicht mehr der Definition einer Weilerzone. Weilerzonen sind künftig

„Nicht-Bauzonen“, für die nur noch Umnutzungen bestehender Gebäude mög-

lich sind. Als „Kind ihrer Zeit“ wurde die Weilerzone Steihuserberg als eigentli-

che Entwicklungszone geschaffen, die eine Neuüberbauung mit Einfamilienhäu-

sern zuliess. Dies war seinerzeit ein möglicher Ansatz im Kanton Luzern. Von

den ursprünglich 9 Neubaustandorten sind heute 8 überbaut. Einzig auf der

Parzelle Nr. 1165 wurde noch kein Bau erstellt.

Für „Fälle“ wie die bisherige Weilerzone Steihuserberg schlägt der Kanton vor,

anstelle der Weilerzone neu eine Spezialbauzone vorzusehen, die die Nutzung

klar regelt und mögliche Neubauten nur noch sehr zurückhaltend vorsieht („Er-

haltungszone“). Die Zuweisung zu einer „ordentlichen“, offen formulierten

Bauzone wie etwa die Wohnzone C wäre nicht zulässig.

Aus diesem Grund wird das Gebiet der neu geschaffenen „Erhaltungszone Stei-

huserberg zugeführt. Deren Vorschriften entsprechen weitgehend der bisheri-

gen Weilerzone: Um- und Ausbauten sind nur gestattet, wenn sich die Mass-

nahmen ins Ortsbild einfügen. An dem im Zonenplan dargestellten „Standorte

für Bauten“ ist 1 Neubau zulässig. Mit diesen Bestimmungen wird gewährleistet,

dass sich dieses Quartier nicht mehr weiter ausdehnt. Für den Neubaustandort

ist die Fachkommission beizuziehen.

4.8 Überlagerte Zonen

Grünzonen 1 und 2

In den Grünzonen 2 (Gr 2) darf deren Fläche der angrenzenden Parzellenfläche

angerechnet werden. Die bereits heute bestehende Regelung wird beibehalten,

wobei diese Grünzone im Zonenplan neu überlagernd so dargestellt wird (grün

schraffiert), dass die Grundnutzung weiter erkenntlich bleibt.

Beispiel Kommetsürti Beispiel Lätte


45

Geotopschutz

Auf das Inventar der schützenswerten Geomorphologischen Objekte wird neu

im BZR in Art. 31 hingewiesen. Diese dienen dem Schutz der vom Gletscher

geformten Landschaft. Ziel ist es, den Charakter dieser Landschaft zu erhalten.

Das BZR regelt darum, dass landschaftsprägende Terrainveränderungen wie

Abbaugebiete oder grössere Deponien nicht zulässig sind. Nicht land-

schaftsprägende Terrainveränderungen (z.B. im Zusammenhang mit Bauten)

bleiben weiterhin möglich. Die landwirtschaftliche Nutzung wird nicht tangiert.

Gefahrengebiete (Hinweismodell)

Hinsichtlich des Umgangs mit Naturgefahren im Zonenplan kommt das „Hin-

weismodell“ zur Anwendung. Dieser Ansatz ist gegenüber der eigentümerver-

bindlichen Festsetzung von Gefahrenzonen im Zonenplan wesentlicher flexibler.

Im Zonenplan werden neu orientierend die Gefahrengebiete dargestellt, die

der jeweils aktuellen Gefahrenkarte entsprechen. Damit sind die Festsetzung

von Naturgefahren nicht Gegenstand der Ortsplanungsrevision und unterliegen

nicht dem Beschluss der Stimmberechtigten. Es gilt die jeweils gültige Gefahren-

karte. Der Hinweis auf die massgebende Gefahrenkarte und mögliche Mass-

nahmen zum Schutz vor Naturgefahren sind im Art. 21 BZR verankert.

In der Gemeinde Wolhusen werden die Gefahrengebiete Hochwasser und Rut-

schung ausgewiesen. Je nach Gefahrenpotenzial werden mittlere, geringe und

hohe Gefährdungen unterschieden. Innerhalb des Perimeters der Gefahrenkarte

sind aufgrund der Ausscheidungskriterien nur die eigentlichen Bachläufe der

erheblichen Gefährdung zugeteilt. Die Gefahrengebiete sind dabei nur in dem

im Zonenplan dargestellten Perimeter dargestellt. Ausserhalb dieses Perimeters

ist die Gefahrenhinweiskarte zu konsultieren.

– Im Zonenplan werden die Gefahrengebiete orientierend dargestellt im Mas-

sstab 1:10‘000

– Zusätzliche Gefahrengebietskarte separat im Massstab 1:5‘000

– Das BZR wird mit Vorschriften zur Abwehr der Naturgefahren ergänzt; diese

Vorschriften gehen den anderen Bauvorschriften vor.

– Die Gefahrenkarte liegt bei der Gemeindeverwaltung beziehungsweise auf

der Homepage des Kantons (http://www.geo.lu.ch/map/

gefahrenkarte/) zur Einsicht auf.

– Über die Einwirk- resp. Schutzhöhen geben die Intensitätskarten Auskunft.

Sie kann auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.

Grundwasserschutzzone

Die heute rechtsgültigen Grundwasserschutzzonen werden neu orientierend im

Zonenplan dargestellt.


46

4.9 Bebauungspläne

Über das Gebiet an der Entlebucherstrasse ist eine Bebauungsplanpflicht vorge-

sehen. Das Pflichtgebiet ist im Zonenplan eingetragen. Mit dem Bebauungs-

planpflichtgebiet wird eine hohe Qualität der Bebauung sichergestellt. Dabei ist

eine gemeinsame Planung erforderlich, wie zum Beispiel bei Fragen der Er-

schliessung. Allenfalls ist eine Beanspruchung oder eine Teilbeanspruchung des

Areals des Schulhauses Rainheim möglich. Die Überbauung kann anschliessend

bei Bedarf und zeitlichem Wunsch der Grundeigentümerschaft parzellenweise

unabhängig erfolgen.

Abbildung: Blau umrandet ist das Bebauungsplanpflichtgebiet Entlebucherstrasse.

4.10 Gestaltungspläne

Sondernutzungspläne im neuen PBG

Gestaltungspläne sind ein wichtiges Instrument für die Quartierentwicklung. In

ihnen werden z.B. die konkrete Bauweise, die zulässigen Höhen, die Abstände

und die Erschliessungen detailliert geregelt.

Gemäss §22, Abs. 3 PBG sind altrechtliche Sondernutzungsplanungen zu über-

prüfen und bei Bedarf anzupassen. Werden sie nicht angepasst, können sie

nach Inkrafttreten der neuen Ortsplanung nicht mehr angewendet werden, da

sie dem übergeordneten Recht widersprechen. Die darin enthaltenen altrechtli-

chen Definitionen wie z.B. Ausnützungsziffer und Firsthöhen sind im Baugesetz

nicht mehr geregelt.

Für alle bestehenden Gestaltungspläne ergeben sich daraus folgende Hand-

lungsmöglichkeiten:

➔ Ersatzlose Aufhebung → es gilt die Regelbauweise gemäss Bau- und Zo-

nenordnung.

➔ Aufhebung und direkte Überführung in eine massgeschneiderte Zone. Die

Zone kann definierte Baubereiche, Höhenkoten, Gestaltungsvorschriften

enthalten.


47

➔ Beibehaltung des Gestaltungsplanes: Dabei ist spätestens mit dem ersten

Baugesuch der Gestaltungsplan den neuen Vorschriften anzupassen. Es gilt

neue die Übergangsbestimmung gemäss § 224 Abs. 2 PBG.

➔ Gestaltungsplanpflichtgebiet: über das Areal des bestehenden Gestaltungs-

planes wird im Zonenplan eine Gestaltungsplanpflicht festgelegt. Dies dient

der Qualitätssicherung eines bestehenden Gestaltungsplanes oder verlangt,

dass auch künftig ein allenfalls neuer/geänderter Gestaltungsplan erforder-

lich ist. Zudem kann der bestehende Gestaltungsplan von den erhöhten

Abweichungen gemäss § 75 PBG profitieren.

Die Gemeinde Wolhusen hat zu diesem Zweck alle bisher existierenden Gestal-

tungspläne überprüft und wird diese entweder aufheben, im Zonenplan mit

einer Gestaltungsplanpflicht belegen oder mit einer Übergangsbestimmung

versehen.

Aufhebung von rechtsgültigen Gestaltungsplänen

Das neue Baugesetz regt an zu prüfen, ob die vorhandenen Gestaltungspläne

noch zeitgemäss sind und ob sie - falls das Gebiet vollständig überbaut ist -

aufgehoben werden könnten. Bei der Prüfung gilt es zu beurteilen, ob beim

Wegfall z.B. wichtige Rechte und Pflichten wegfallen würden, auf die z.B. aus

Gründen des Nachbarschutzes nicht verzichtet werden sollte.

Nach der Überprüfung aller rechtsgültigen Gestaltungspläne wurde entschie-

den, dass folgende, heute vollständige überbaute Gestaltungspläne im Ortspla-

nungsverfahren aufgehoben werden (vgl. Art. 43 BZR):

– Gestaltungsplan Ankenberg vom 24. April 1974

– Gestaltungsplan Gross-Sedel. 1. Etappe vom 2. August 1972, Etappe 2 vom

24. Juli 1974, mit Änderungen vom 3. Juli 1986 und 7. Februar 2008

– Gestaltungsplan Wisstannenweid vom 19. März 1986

– Gestaltungsplan Blumenweg 1 vom 18. Dezember 2008

– Gestaltungsplan Rosengarten vom 18. Mai 1994

– Teil-GP Mittlere Kommetsürti (2006)

– Teil-GP Mittlere Kommetsürti (2014)

Übergangsfrist

Einige Gestaltungsplanfragen können nicht gleichzeitig mit dem Ortsplanungs-

verfahren angegangen werden (Ressourcen, unterschiedliche Zuständigkeiten)

oder die Quartiere sind noch nicht fertig gebaut. Gleichzeitig sollen sie aber bis

zum Ende der gesetzlichen Übergangspflicht fertig gebaut oder zu diesem

Zeitpunkt aufgehoben werden können. Deshalb gilt in Ballwil für zwei Gestal-

tungspläne eine Übergangsfrist bis Ende 2023. Danach werden die Gestal-

tungspläne ersatzlos aufgehoben. Betroffen sind zwei Gestaltungspläne:

– GP Mittlere Kommetsürti (1993, 1996)

– GP Sedelhalde (2011)

– GP Hiltenrain (2001)


48

– GP Hiltenberg (1991)

Gestaltungsplanpflichtgebiete

Einige Gebiete verfügen bezüglich Quartiercharakter oder zukünftige Bebauung

über wichtige Gestaltungspläne oder haben Zonenbestimmungen, welche einen

Gestaltungsplan erfordern. In diesen Fällen wird für die entsprechenden Gebiete

im Zonenplan eine Gestaltungsplanpflicht erlassen. Dies heisst für die jeweiligen

Grundeigentümerschaften, dass vor einer Baueingabe der Gestaltungsplan

überprüft und gegebenenfalls an die neuen Bestimmungen des PBG/BZR an-

gepasst werden muss. Das massgebende Verfahren dazu ist das Gestaltungs-

planverfahren gemäss den §§ 74 ff PBG. Dieses obliegt der Grundeigentümer-

schaft.

Dazu gehören in Wolhusen folgende Gestaltungspläne:

– GP Tropenhaus (2008)

– GP Sonneck (2011)

Die Möglichkeit, auf Antrag der Grundeigentümerschaft einen heute bestehen-

den Gestaltungsplan auch später noch aufzuheben, bleibt weiterhin möglich

und erfolgt dann im ordentlichen Gestaltungsplanverfahren gemäss PBG. Dies

bedingt aber die gleichzeitige Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht im Zonen-

plan. Da damit ohnehin eine Teilrevision der Ortsplanung erforderlich ist, kann

der Gestaltungsplan auch direkt im Ortsplanungsverfahren aufgehoben werden.

Neues Gestaltungsplanpflichtgebiet Weid

Unterhalb der Spitalstrasse ist das grössere zusammenhängende Gebiet Weid

noch nicht überbaut. Aufgrund der steilen Topographie muss die Erschliessung

gemeinsam mit der Gesamtüberbauung geplant werden. Dies erfolgt sinnvoll-

erweise mit einem Gestaltungsplan. Das Gebiet wird darum mit einer Gestal-

tungsplanpflicht belegt.

Abbildung: Neue Gestaltungsplanpflicht Weid


49

4.11 Naturobjekte

Der bisherige Zonenplan bezeichnete bereits markante Einzelbäume sowie

Hecken und Uferbestockungen. Die Naturobjekte wurden generell überprüft

und ergänzt. So wurden mehrere markante Einzelbäume neu aufgenommen.

Darunter befinden sich Jungbäume, welche von der Naturschutzkommission

bezahlt wurden und markante Einzelbäume, die bisher noch nicht im Zonen-

plan eingetragen waren. Die neu eingetragenen Objekte sind im Änderungs-

plan ersichtlich.

Hecken werden im Zonenplan nur orientierend dargestellt. Für sie gilt die kan-

tonale Heckenschutzverordnung. Auch sie wurden überprüft und - ohne Dar-

stellung im Änderungsplan - an den tatsächlichen Bestand angepasst.

4.12 Kulturdenkmäler

Das kantonale Bauinventar für Wolhusen liegt vor. Die entsprechenden Objekte

sind im Zonenplan orientierend dargestellt. Mit dem orientierenden Eintrag im

Zonenplan sind diese Objekte (noch) nicht geschützt. Dazu braucht es noch die

entsprechenden Rechtsverfahren, in denen die betroffenen Grundeigentümer-

schaften ihre Rechte wahrnehmen können.

Art. 29 BZR verweist auf die jeweiligen Zuständigkeiten:

– Für die „schützenswerten“ Objekte (rot dargestellt) ist der Kanton abschlies-

send zuständig. Soll ein solches Objekt ganz oder teilweise geschützt wer-

den, muss es per Rechtsentscheid des Regierungsrates ins kantonale Denk-

malverzeichnis aufgenommen werden. Der Regierungsrat kann auch auf

den Schutz verzichten.

– Für die „erhaltenswerten“ Objekte (blau dargestellt) ist der Gemeinderat

abschliessend zuständig. Soll ein solches Objekt ganz oder teilweise ge-

schützt werden, muss dies per Verfügung des Gemeinderates erfolgen. Ge-

gen diese Verfügung können ebenfalls Rechtsmittel ergriffen werden. Auch

bei diesen Objekten kann der Gemeinderat auch auf den Schutz verzichten.

– Für die „Baugruppe Kirchengebiet“ gelten grundsätzlich die oben beschrie-

benen Zuständigkeiten für die Einzelobjekte. Bei allen baulichen Massnah-

men ist die kantonale Denkmalpflege anzuhören.

Bei baulichen Veränderungen an Kulturdenkmälern ist zwingend die Fachkom-

mission Architektur beizuziehen und vor Planungsbeginn mit der zuständigen

Behörde die Veränderungen zu koordinieren.


50

5. Änderungen im Bau- und Zonenreglement

5.1 Generelle Anpassungen im BZR

Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung Wolhusen wurden sämtliche

Artikel des Bau- und Zonenreglements überprüft und bei Bedarf angepasst. Die

Prüfung hat gezeigt, dass viele Bestimmungen nicht mehr der übergeordneten

Gesetzgebung entsprechen und dass neue Aspekte auf der Gemeindeebene

geregelt werden müssen.

Es werden insbesondere folgende Anpassungen vorgenommen:

– Das BZR wird neu analog dem PBG aufgebaut. Entsprechende Paragraphen

des PBG werden jeweils den Teilkapiteln des BZR orientierend vorangestellt.

Die Gemeinde hat sich bewusst für diese Darstellungsart entschieden. Sie ist

überzeugt, dass dies eine Hilfe für die Anwender des BZR darstellt.

– Verschiedene Artikel können ersatzlos gestrichen werden, da sie in überge-

ordneten Gesetzen, insbesondere aber dem PBG, bereits geregelt sind.

– Die Bestimmungen der Bauzonen werden soweit wie möglich in einer Über-

sichtstabelle zusammengefasst (Art. 13).

Aufgrund der Einführung der Begriffsdefinitionen gemäss der Interkantonalen

Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) ins neue revi-

dierte kantonale Planungs- und Baugesetz werden folgende Definitionen über-

nommen:

– Es findet einen Wechsel von der Ausnützungsziffer (AZ) zur Überbauungs-

ziffer (ÜZ) statt.

– Die zulässige Gebäudehöhe wird neu über die talseitige Fassadenhöhe

festgelegt und Gebäudehöhe definiert.

– Keine Geschosszahlen mehr

5.2 Die Überbauungsziffer

Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes gilt im Kanton Luzern neu die

Überbauungsziffer (ÜZ) als massgebende Ziffer zur Festlegung der Dichte in

einem Quartier bzw. der möglichen Bebauung einer Parzelle.

Die Überbauungsziffer stellt das Verhältnis zwischen der anrechenbaren Ge-

bäudefläche und der anrechenbarer Grundstücksfläche dar, wobei die anre-

chenbare Gebäudefläche der überbauten Grundfläche entspricht.

Erläuterung

Anrechenbare Grund-

stücksfläche (aGf) blau

umrandet und anre-

chenbare Gebäudeflä-

che (aGbF) in grau.

Ü𝑍 =

⬚⬚

aGbFaGf


51

Mit der Überbauungsziffer wird also ein maximal möglicher „Fussabdruck“ bzw.

der „Schattenwurf“ eines Gebäudes definiert. Mit der überbaubaren Fläche

können z.B. die Körnigkeit, die Dichte und die Durchsichten in einem Quartier

beeinflusst werden. Sie macht aber keine Aussage über die zulässige Höhe. Das

zulässige Bauvolumen auf einer Parzelle ergibt sich neu aus dem Zusammen-

spiel von Überbauungsziffer („Fussabdruck“ ) und der zulässigen Höhe („talseiti-

ge Fassadenhöhe“). Die Überbauungsziffer wird für alle Wohnzonen und die

Arbeitszonen im BZR Art. 13 definiert.

Höhendefinition

Bis anhin wurde die Gebäudehöhe in Wolhusen über die Vollgeschosszahl fest-

gelegt. Mit dem Verzicht auf die Ausnützungsziffer (AZ) und der Einführung der

Überbauungsziffer (ÜZ) muss eine neue Grösse für die Gebäudehöhe definiert

werden. Dazu werden in den Wohnzonen eine talseitige Fassadenhöhe und

eine Gesamthöhe, sowie in allen anderen Zonen eine Gesamthöhe definiert.

Dies hat auch zur Folge, dass die Bezeichnung der Zonen nicht mehr über die

Geschosszahl definiert wird, sondern über ihre Lage oder Baudichte.

Damit klar ist, wo die talseitige Fassadenhöhe zu messen ist, wird mit Art. 8 BZR

die zulässigen Höhen definiert. Der Artikel definiert die Höhenbegrenzung für

den höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den Umgang mit Schrägdä-

chern. Generell gilt eine freie Dachwahl bzw. ist die mögliche Dachgestaltung

inkl. Anbauten frei. Sie müssen aber alle innerhalb der Gebäudenorm und der

talseitigen Fassadenhöhe verwirklicht werden.

Durch die neue Höhendefinition und die ÜZ werden die Regelungen insgesamt

vereinfacht. Es kann für jedes Gebiet im Zonenplan die Dichte bzw. das Mass

der Überbauung und die zulässige Höhe definiert werden.

Spezialfälle

Abgrabungen, Terrassen und Hangneigung

Bei Gebäuden am Hang, bei Abgrabungen oder bei Terrassenbauweisen grei-

fen die Definition der Überbauungsziffer und die talseitige Fassadenhöhe zu

kurz. Dazu wurde mit Art. 9 und Art. 11 im BZR spezielle Regelungen geschaffen

(vgl. Erläuterung zu den einzelnen Artikeln).

Schrägdächer

Damit Schrägdächer durch die neue Regelung nicht benachteiligt werden, wird

mit Art. 8 für Schrägdächer eine neue Gesamthöhe und talseitige Fassadenhöhe

definiert (Talseitige Fassadenhöhe resp. Gesamthöhe 2). Diese ist 1.5 m höher.

Balkone / Auskragungen

Bisher waren Balkone, Wintergärten usw. nicht in die AZ miteinzurechnen. Mit

der neuen Überbauungsziffer zählen diese aber durch die anrechenbare Ge-

bäudefläche auch zur ÜZ dazu. Insbesondere Terrassen und Balkone sind da-

von betroffen. Um diesen „Nachteil“ in der Berechnung zu korrigieren, ist mit

der zonenspezifisch definierten Überbauungsziffer eine Nutzungserhöhung

vorgesehen, mit der auch angemessene Balkone realisiert werden können.


52

Mehrere Überbauungsziffern

Verzicht auf ein Geschoss

Bisher war es durch die AZ möglich, durch den Verzicht auf ein Geschoss die

zusätzlich gewonnene Fläche in die Länge- und Breite des Gebäudes zu „inves-

tieren“. Mit der neuen Regelung wäre dies nicht mehr möglich, da die maximale

anrechenbare Gebäudefläche unabhängig der Höhe gilt. Zu diesem Zweck

werden für die bisherigen 2-geschossigen Zonen (neu Wohnzone C und D)

eine zweite ÜZ eingeführt, die bei einem Verzicht auf ein Geschoss (-3m talsei-

tige Fassadenhöhe bzw. Gesamthöhe) zum Tragen kommt. Innerhalb des Quar-

tieres sind so verschiedene Körnigkeiten und Höhen möglich – was wiederum

etwas mehr architektonische Freiheit ermöglicht.

An- und Kleinbauten

Dieselbe Problematik wie bei Balkonen oder dem Verzicht von einem Geschoss

ergibt sich auch für An- und Kleinbauten. Diese müssen neu zur Überbauungs-

ziffer eingerechnet werden. Um diese Bauten nicht zu benachteiligen, wird eine

separate Überbauungsziffer für Kleinbauten und Anbauten geschaffen. Diese

gilt generell in allen Zonen mit ÜZ.

Welche Überbauungsziffer und Höhe ist die Richtige?

Genauso wie bei der Definition der Ausnützungsziffer in der Vergangenheit

stellt sich auch bei der Überbauungsziffer und der Höhe die Frage nach dem

richtigen Mass für ein Quartier. Diese Thematik wird in den Kapiteln zu den

einzelnen Zonen (Kapitel 4) behandelt.

Im Anhang des Planungsberichts sind die zonenweisen „Umrechnungen“ von

der AZ zur ÜZ dargestellt. Es zeigt sich (und es war die Absicht), dass mit den

neu festgelegten Überbauungsziffern generelle Nutzungserhöhungen von 5%

bis 20% ermöglicht werden. Die resultierenden Mehrnutzungen werden aller-

dings auch für die künftige Realisierung von Balkonen zu verwenden sein.

5.3 Anpassungen im BZR im Detail

Ingress

Verweis auf die aktuellen gesetzlichen Grundlagen.

Art. 1 Zuständigkeit (neu)

Dieser Artikel regelt die Zuständigkeiten der Gemeinde und ersetzt die bisheri-

gen Artikel 1 Geltungsbereich und 2 Rechtscharakter.

Art. 2 Zweck (neu)

Auf die Ziele der Raumplanung wird hingewiesen, wie zum Beispiel der haushäl-

terische Umgang mit dem Boden.

Art. 3 Bauen mit Qualität (neu)

Bauten und Anlagen sind qualitätsvoll zu gestalten. Weiter ist die Eingliederung

ins Quartier- und Ortsbild zu berücksichtigen.


53

Oft sind durch den Gemeinderat bei Baubewilligungen komplexe Gestaltungs-

fragen zu beurteilen. Wo der Gemeinderat nicht aus entsprechenden Fachper-

sonen zusammengesetzt ist, empfiehlt sich der Beizug von Fachpersonen. Um

die Qualität sicherzustellen, wird in Wolhusen eine Fachkommission Architektur

beigezogen. Weiter kann die Gemeinde einen Gestaltungsplan oder ein Kon-

kurrenzverfahren verlangen, falls es nötig erscheint. Der Artikel stärkt die Bau-

kultur in Wolhusen (vgl. dazu auch Kap. 4.4 zu den Zentrumszonen).

Art. 4 Koordination von Planungsbeginn (neu)

Je nach Standort müssen bei baulichen Veränderungen die Vorhaben frühzeitig

mit der Gemeinde koordiniert werden. Dies soll die Verfahren besser koordinie-

ren und so beschleunigen.

Art. 5 Konkurrenzverfahren (neu)

In diesem Artikel wird definiert, wie ein Konkurrenzverfahren auszusehen hat.

Dieses Verfahren dient u.a. der Sicherung der Qualität bei wichtigen Projekten.

Art. 6 Überbauungsziffer (ÜZ) (neu)

Die Definition der Überbauungsziffer (ÜZ) richtet sich nach der kantonalen

Verordnung zum Planungs- und Baugesetz. Dabei werden noch die Überbau-

ungsziffern für An- und Kleinbauten, für rückversetzte oberste Geschosse

(Dachterrassen) sowie für Bauten in den Wohnzonen C und D, welche die zuläs-

sige talseitige Fassadenhöhe nicht ausreizen, definiert. Damit wir ein „Aus-

gleichsmechanismus“ geschaffen, der auch künftig für Neubauten eine ange-

messene architektonische Flexibilität ermöglicht.

Art. 7 Gesamtkonzepte bei Um- oder Einzonungen (neu)

Dieser Artikel gibt der Gemeinde die Möglichkeit, detaillierte Konzepte bei einer

Um- oder Einzonung zu verlangen. Damit wird eine vertiefte Auseinanderset-

zung mit dem Thema gefördert.

Art. 8 Zulässige Höhen (neu)

Dieser Artikel legt anstelle der bisherigen Geschosszahlen die Berechnungsweise

der Höhen fest. Er definiert die talseitige Fassadenhöhe und der höchste Punkte

der Dachkonstruktion. Eine Erläuterung findet sich in Kapitel 5.2.1.

Mit der talseitigen Fassadenhöhe und dem „höchsten Punkt der Dachkonstruk-

tion“ wird mit der „Gebäudenorm“ eine umhüllende Linie definiert, innerhalb

derer ein Gebäude frei erstellt werden kann. Die bisherige Geschossigkeit mit

Unterteilung in Vollgeschosse, Dach- und Untergeschosse entfällt.

Abs. 1 definiert die Dachvorsprünge: Ein Dachvorsprung kann bis zu 1.00m in

der Verlängerung der Dachfläche herausragen und somit über die eigentliche

talseitige Fassadenhöhe herausragen. Zudem regelt der Absatz den Verlauf der

Höhenkurve bzw. definiert wo die talseitige Fassadenhöhe liegt (Quartierweise).

Abs. 2 und 3 definiert eine zweite Gesamthöhe für Schrägdächer.


54

Art. 9 Abgrabungen am Gebäude (neu)

Da die Höhen neu ab gewachsenem Terrain und nicht mehr ab dem tiefer

gelegten Terrain gemessen werden, müssen Abgrabungen so geregelt werden,

dass nicht mittels grosser Abgrabungen Mehrnutzungen durch freigelegte

Geschosse ermöglicht werden. Die neue Regelung bewirkt, dass die Höhen

faktisch wieder wie bisher auch das tiefer gelegte Terrain berücksichtigen.

Hauseingänge und Garageneinfahrten (bis 6.50 m) sind von dieser Beschrän-

kung ausgenommen. Bei Abgrabungen gelten die weiteren Vorschriften des

BZR sinngemäss. Zum Beispiel kann sich bei einem Gebäude mit Abgrabung

weiterhin unter den Bedingungen gemäss Art. 8 bei einem Schrägdach die

Gesamthöhe um 1.5m erhöhen („Schrägdachbonus“).

Art. 10 Verdichtete Bauweise in den Wohnzonen C und D (neu)

Durch Gewährleistung der Möglichkeit, die zulässige anrechenbare Gebäudeflä-

che zu erhöhen, wenn eine zusätzliche Wohnung errichtet wird, soll die Nach-

verdichtung in den Wohnzonen W-C und W-D (bisherige Einfamilienhauszo-

nen) gefördert werden. Dieser Artikel bezieht sich auf Wohnzonen, in welchen

nicht im Rahmen eines Gestaltungs- oder Bebauungsplanes gebaut wird. Nach

Ausschöpfen der zonengemässen Nutzung besteht mit diesem Artikel die Mög-

lichkeit, eine weitere zusätzliche Wohnung zu realisieren.

Art. 11 Terrassenhäuser (überarbeitet)

Dieser Artikel regelt die Zulässigkeit von Terrassenhäusern, ihren Rückversatz,

die Anzahl zulässiger Gebäudestufen, die Überbauungsziffer, die Höhe der

Gebäudeteile und die Dachform. Durch Terrassenhäuser soll nicht mehr Nut-

zung als bei anderen Bauformen ermöglicht werden, deshalb werden sie auf

drei Geschosse beschränkt und weiteren Regelungen unterworfen. Die zonen-

gemässe ÜZ erhöht sich je nach talseitiger Gebäudebreite um 20 % bzw. 30 %.

Unter dem ersten talseitig vollständig sichtbaren Geschoss darf ein Sockelge-

schoss (keine Hauptnutzfläche) mit oder ohne Rückversatz angeordnet werden.

Berechnungsbeispiel (die Berechnungen beruhen auf Stockwerkgrundrissen von

10 x 15 m respektive 20 x 15 m). Die Basis für die Berechnung zur Erhöhung der

ÜZ bildet für jedes Geschoss die ÜZ 1 gemäss Art 7.


55

Terrassenhaus mit talseitiger Gebäudebreite von 10 m, Wohnzone B

Überbauungsziffer: 0.24

Erhöhung der ÜZ für erstes um mindestens 3.00 m rückversetztes Geschoss:

+ 20 % von 0.24 = 0.048

Erhöhung der ÜZ für zweites um mindestens 3.00 m rückversetztes Geschoss:

+ 20 % von 0.24 = 0.048

Totale Überbauungsziffer für Grundstück: 0.336

Terrassenhaus mit talseitiger Gebäudebreite von 20 m, Wohnzone B

Überbauungsziffer: 0.24

Erhöhung der ÜZ für erstes um mindestens 3.00 m rückversetztes Geschoss:

+ 30 % von 0.24 = 0.072

Erhöhung der ÜZ für zweites um mindestens 3.00 m rückversetztes Geschoss:

+ 30 % von 0.24 = 0.072

Totale Überbauungsziffer für Grundstück: 0.384

Für die Terrassenhäuser in der Wohnzone Hinter-Kommetsrüti gelten separate

Bestimmungen.

Art. 12 Mindestnutzungen (neu)

Die Festlegung von Mindestnutzungen in den Zonen W-A und B zielen auf

einen haushälterischen Umgang mit dem Boden. Der Bau von neuen Einfamili-

enhäusern („Gebäude mit weniger als 3 Wohnungen“) wird in diesen Zonen

damit explizit ausgeschlossen. Weiter werden mit den Vorgaben eingeschossige

Gewerbebauten in der Arbeitszonen verhindert. Die Gemeinde kann Ausnah-

men gestatten.

Art. 13 Grundmasse Bauzone (neu)

Die Nutzungs- und Bauvorschriften werden neu für alle Bauzonen in einer Ta-

belle zusammengefasst. Damit soll für Laien wie auch Fachpersonen schnell

ersichtlich sein, welche Bestimmungen in der jeweiligen Zone gelten. Für

Bauzonen werden neu Überbauungsziffern (ÜZ) je für das Hauptgebäude, die

An- und Kleinbauten sowie für Bauten, bei denen auf ein Geschoss verzichtet

wird, festgelegt. In der Zentrumszone wird auf eine ÜZ verzichtet. Für alle

Bauzonen werden die zulässigen Höhen festgelegt und künftig durch die Fest-

legung der talseitigen Fassadenhöhe bestimmt (vergleiche Art. 31 BZR Gebäu-

denorm). Die Gesamthöhe liegt über der Gebäudenorm und dient - mit Aus-

nahme für die Arbeitszonen - ausschliesslich der Festlegung des Grenzabstan-

des gemäss § 122 PBG. Bei Bedarf wird auf weitere ergänzende Artikel im BZR

verwiesen.

Art. 14 Zentrumszone (überarbeitet und ergänzt)

Die Zentrumszone umfasst die ehemalige Dorfkernzone, die ehemalige Zent-

rumszone, die ehemalige Wohnzone Dorf und direkt daran anschliessende

Wohnzonen (siehe Tabelle in Kap.4.2.1). Im Rahmen von ortsbaulichen Analysen

wurden sie mit Hilfe von 3D-Modellen zusammen mit der Fachkommission neu

definiert (vgl. auch Kap. 4.4).


56

Art. 15 Wohnzone Wiggernweg (bestehend)

Dieser Artikel regelt die Bestimmungen zur erst kürzlich eingeführten Wohnzo-

ne Wiggernweg.

Art. 16 Wohnzone Strittenmatt (bestehend)

Diese Zone umfasst 3 Bauten am Zonenrand, für die bereits früher eine speziel-

le Regelung geschaffen wurde. Auf eine Nutzungsziffer kann hier verzichtet

werden. An diesem Artikel wurden kleine formelle Änderungen vorgenommen.

Art. 17 Wohnzone Hinter Kommetsrüti (neu)

Dieser Artikel regelt die Bestimmungen zur neu geschaffenen Wohnzone Hinter

Kommetsrüti. Es sichert die bestehenden Bauten und deren Volumen sowie die

drei geplanten Neubauten gemäss Gestaltungsplan.

Art. 18 Wohnzone Mittlere Kommetsrüti (neu)

Dieser Artikel regelt die Bestimmungen zur neu geschaffenen Wohnzone Mittle-

re Kommetsrüti. Die Zone sichert, dass die bestehende Bauten im gleichen

Umfang erneuert werden können.

Art. 19 Erhaltungszone Steinhuserberg (bestehend)

Dieser Artikel regelt die Bestimmungen für die Kleinesiedlung Steihuserberg

(vgl. auch Kap. 4.5.4).

Art. 20 Sonderbauzone Tropenhaus (bestehend)

An diesem Artikel wurden kleine formelle Änderungen vorgenommen.

Art. 21 Grünzonen allgemein (bestehend)

An diesem Artikel wurden kleine formelle Änderungen vorgenommen.

Art. 22 Grünzone Gewässerraum (bestehend)

Neu wird der Hinweis auf den Teilzonenplan Gewässerraum hinzugefügt.

Art. 23 Landwirtschaftszone (Lw) (überarbeitet)

Der Artikel wurde vom Musterreglement BZR des Kantons Luzern übernommen.

Art. 24 Freihaltezone Gewässerraum (neu)

Mit dem Artikel wird der Gewässerraum ausserhalb der Bauzonen geregelt.

Art. 25 Gefahrengebiete (G) (neu)

Dieser Artikel regelt zusammenfassend die Gefahrengebiete und Gefahrenstu-

fen. Im Zonenplan sind die Gefahrengebiete orientierend dargestellt. Massge-

bend ist die Gefahrenkarte des Kantons.

Art. 26 Landschaftsschutzzone (bestehend)

An diesem Artikel wurde nichts geändert.


57

Art. 27 Kommunale Naturschutzzone (bestehend)

Dieser Artikel wurde vom Musterreglement BZR des Kantons Luzern übernom-

men.

Art. 28 Naturobjekte (bestehend)


men.

Art. 29 Kulturdenkmäler (überarbeitet)

Die ersten beiden Absätze wurden aus dem Musterreglement BZR des Kantons

Luzern übernommen. Im dritten Absatz wurde die Berücksichtigung der Interes-

sen der Grundeigentümerschaft ergänzt.

Art. 30 Archäologische Fundstellen AFS (bestehend)


men.

Art. 31 Geotopschutz (neu)

In diesem Artikel ist der Umgang mit geologisch-geomorphologischen Land-

schaftselementen (Geo-Objekte gemäss Inventar) geregelt. Betroffen sind vor-

wiegend landschaftsprägende Terrainveränderungen wie grossflächige Auf-

schüttungen oder der Abbau von Materialien. Die landwirtschaftliche Nutzung

wird nicht eingeschränkt.

Art. 32 Bebauungsplan- und Gestaltungsplanpflicht

Der Artikel regelt die Grundsätze zu Gestaltungs- und Bebauungsplanpflichtge-

bieten

Art. 33 Ergänzende Bebauungs- und Gestaltungsplanbestimmungen

(überarbeitet)

Aufgrund des neuen PBG wurden die ergänzenden Gestaltungsplanbestim-

mungen grundsätzlich überarbeitet. Neu werden für wesentliche Abweichungen

vom BZR höhere Qualitätsansprüche durch ein Variantenverfahren verlangt.

Wer eine höhere Qualität durch ein Variantenverfahren anstrebt, wird damit

belohnt, dass die ÜZ um 10% (ausserhalb Pflichtgebiet) bzw. 20% (innerhalb

Pflichtgebiet) erhöht wird. Ebenso sind Abweichungen von der Gesamthöhe

vorgesehen (ausserhalb GP-Pflichtgebiet 10%, innerhalb + 3.0 m). Wer dagegen

ohne Variantenverfahren bauen will, erhält keinen Bonus auf die ÜZ. Innerhalb

des Pflichtgebietes gibt es zusätzlich auch ohne Variantenverfahren einen Bo-

nus von 10% auf die Gesamthöhe.

Art. 34 Abstellflächen für Fahrzeuge (bestehend)

An diesem Artikel wurden keine Änderungen vorgenommen.

Art. 35 Ersatzabgabe (überarbeitet)

Der Artikel zur Ersatzabgabe wurde angepasst und aktualisiert.


58

Art. 36 Dachbegrünungen und Dachaufbauten (neu)

In diesem Artikel wird festgelegt, wann Dächer begrünt werden müssen und wie

Dachaufbauten und -einschnitte auszuführen sind.

Art. 37 Terrainveränderungen (bestehend)

An diesem Artikel wurden keine Änderungen vorgenommen.

Art. 38 Mobilfunkantennen (neu)

Dieser Artikel nimmt den aktuellen Stand hinsichtlich der Eingliederung von

Antennenanlagen auf - das „Kaskadenmodell“.

Der Zweck dieses Artikels ist es auch, das (kooperative) Verfahren zwischen dem

Mobilfunkanbieter und der Gemeinde für die Erteilung einer Baubewilligung

festzulegen. Es wird für den Standort der Mobilfunkantennen eine Standorteva-

luation mit Priorisierungen möglicher Standorte festgelegt.

Art. 39 Beleuchtung/Lichtemissionen (neu)

Dieser Artikel ermöglicht die Verhinderung respektive Reduktion der Lichtver-

schmutzung.

Art. 40 Nebenräume (neu)

Dadurch werden Abstellflächen für Velos und Kinderwagen geschaffen.

Art. 41 Ersatzabgabe für Spielflächen (neu)

Die Ersatzabgabe für Spielplätze soll gewährleisten, dass genügend Spielplätze

zur Verfügung gestellt werden.

Art. 42 Bauen in lärmbelasteten Gebieten (neu)

Dieser Artikel weist auf die Besonderheiten in lärmbelasteten Gebieten hin und

macht die Verweise auf die Lärmschutzverordnung.

Art. 43 Technische Gefahren (neu)

Nutzungsplanungen in technischen Gefahrenbereichen erfordern raumplaneri-

sche (Schutz-)Massnahmen. Diese sind im Baubewilligungsverfahren umzuset-

zen.

Art. 44 Gebühren (überarbeitet)

Die Gebührenregelung wird gegenüber dem bisherigen Reglement vereinfacht.

Es werden kostendeckende Gebühren verlangt.

Art. 45 Strafbestimmungen (überarbeitet)

Der Artikel wurde vom Musterreglement BZR des Kantons Luzern übernommen.

Art. 46 Schlussbestimmung (überarbeitet)

Der Artikel wurde angepasst. Gestaltungspläne, die über das Ortsplanungsver-

fahren aufgehoben werden, sind hier aufgeführt.


59

6. Weitere übergeordnete Rahmenbedingungen

6.1 Landschafts-, Natur- und Denkmalschutz

Mit dem bereinigten Bau- und Zonenreglement werden die Anforderungen auf

einen aktuellen und zeitgemässen Stand gebracht.

Von den Anpassungen des Zonenplans sind keine Fruchtfolgeflächen (FFF)

betroffen.

Abbildung: Fruchtfolgefläche in der Gemeinde Wolhusen, Quelle lawa (abgerufen

Mai 2016)

6.2 Nicht ionisierende Strahlung, Störfallverordnung

Gemäss der Konsultationskarte Störfall ist die südlich des Bahnhofs gelegene

Firma Geistlich Pharma AG ein Störfallbetrieb. Der Konsultationsbereich betrifft

aber nur das Firmengelände und ist somit für die weitere Ortsplanung nicht

relevant.

Weiter verläuft östlich der Gemeinde Wolhusen eine Störfallrelevante Gaslei-

tung. Das Gebiet Walferdingen liegt dabei im Konsultationsbereich. Dieses Ge-

biet ist jedoch schon weitgehend überbaut und es findet keine grosse Umzo-

nung statt. Die drei Einzonungen befinden sich jedoch auch in diesem Gebiet.

Die zwei Einzonungen in die Wohn- und Arbeitszone 2 liegen am Rande des

näheren Konsultationsbereichs. Sie schliessen jedoch an bestehende Bauzonen

an, die auch bereits im Konsultationsbereich liegen und es betrifft zweimal eine

bestehende Baute. Dasselbe gilt für die Einzonung in die Wohnzone C. Vgl.

dazu auch das extra erstellte der Transit AG/Suisseplan vom 13. Oktober 2016.

6.3 Altlasten

Bei der Revision der Ortsplanung werden keine belasteten Standorte tangiert.


60

6.4 Mehrwertausgleich

Grundsätzliches

Mit der Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes trat ab dem 1.

Januar 2018 der sogenannte Mehrwertausgleich in Kraft. Dieses sieht mit § 105 ff

PBG vor, dass Grundeigentümer, deren Land durch eine Änderung der Bau-

und Zonenordnung oder durch den Erlass und/oder die Änderung eines Be-

bauungsplans einen Mehrwert erfahren, eine Mehrwertabgabe zu entrichten

haben. Im Kanton Luzern beträgt diese Abgabe 20% des Mehrwerts.

Eine Mehrwertabgabe wird aber nur dann erhoben, sofern ein Mehrwert von

mehr als 100‘000 Franken anfällt.

Weiter muss einer der folgenden Tatbestände erfüllt sein damit die Mehr-

wertabgabe zur Geltung kommt (§ 105 Abs. 3 PBG):

a) Einzonung (neue und dauerhafte Zuweisung von Land in eine Bauzone)

b) Umzonung von einer Bauzone in eine andere in Gebieten mit Bebauungs-

oder Gestaltungsplanpflicht

c) Anpassung der Nutzungsvorschriften (Aufzonung) bei Gebieten mit Bebau-

ungs- oder Gestaltungsplanpflicht

d) bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes.

Anstatt eine finanzielle Mehrwertabgabe zu leisten, ist es für die Fälle b), c) und

d) möglich, einen verwaltungsrechtlichen Vertrag zwischen der Gemeinde und

der Grundeigentümerschaft zu schliessen. Der Vertrag ermöglicht, dass Mehr-

werte in Form von Verpflichtung und Leistungen durch die Grundeigentümer-

schaft abgegolten werden können. Zum Beispiel kann sich die Grundeigentü-

merschaft an Infrastrukturbauten oder an der Aufwertung des öffentlichen

Raumes beteiligen (vgl. § 105a PBG).

Gemäss § 105 Abs. 2 PBG sind Gemeinwesen im Sinne von § 5 des Gesetzes

über die Grundstückgewinnsteuer nicht Mehrwertabgabepflichtig (Zum Beispiel

Kirchgemeinde oder Einwohnergemeinde).

Bestimmung des Mehrwertes:

Gemäss §105b PBG entspricht der Mehrwert der Differenz des Verkehrswertes

des Landes mit und ohne Planänderung. Er ist mit anerkannten Methoden zu

bestimmen.

Im Rahmen der Vorprüfung wird der genaue Mehrwert noch nicht ermittelt. Es

findet aber eine Abschätzung statt, ob bei einer Ein- oder Umzonung der Tat-

bestand der Mehrwertabgabe voraussichtlich erfüllt ist. Entsprechend wird die

Gemeinde mit der Grundeigentümerschaft Gespräche führen und gegebenen-

falls einen Vertrag ausarbeiten. Mit der Rechtskraft der Baubewilligung oder

dem Verkauf des Grundstückes wird die Mehrwertabgabe fällig.

Mehrwertausgleich in Wolhusen

Einzonungen

In Wolhusen werden keine mehrwertrelevanten Einzonungen vorgenommen.


61

Bebauungsplanpflichtgebiet Entlebucherstrasse

Im Bebauungsplanpflichtgebiet Entlebucherstrasse verbleibt ein Grossteil der

Parzellen in der bisherigen Zentrumszone A (ehemalige Zentrumszone). Die

Parzellen 796 und 103 werden von der Wohnzone W3 in die Zentrumszone C

umgezont. Wie hoch der Mehrwert im Vergleich zur heute möglichen Nutzung

ist, kann erst mit dem definitiven Vorliegen eines Richtprojektes und dessen

Umsetzung im Bebauungsplan eruiert werden. Die Gemeinde plant bei einem

allfälligen Mehrwert den Ausgleich über einen verwaltungsrechtlichen Vertrag

zu regeln.

Gestaltungsplanpflichtgebiete Sonneck + Weid

Das Gebiet Sonneck und das Gebiet Weid verbleibt in der Wohnzone C (ehe-

malige 2-geschossige Wohnzone). Ein allfälliger Mehrwert ist im Rahmen der

Gestaltungsplanerarbeitung zu prüfen.

Neue Bebauungspläne

Wird ein Bebauungsplan in Gebieten erarbeitet, für die der Zonenplan nicht

eine Pflicht dazu festlegt («Bebauungsplanpflicht»), ist der allfällige Mehrwert im

Bebauungsplanverfahren festzulegen.


62

7. Weitere Planungsinstrumente

7.1 Erschliessungsrichtplan

Der Erschliessungsrichtplan vom 30. September 2016 und der Erschliessungs-

richtplan Teilgebiete E1-E6 vom 13. April.2018 von der Emch+Berger WSP AG

macht Aussagen zur Erschliessung der von der Zonenplanrevision betroffenen

Siedlungsgebiete. Dabei berücksichtigt werden die Strassen- und Wegerschlies-

sung und die Abwasser-, Energie- und Wasserversorgung. Details zu den ge-

planten Massnahmen, deren Kosten und Verteilung und dem Realisierungshori-

zont sind aus dem Bericht zu entnehmen. Die geäusserten kantonalen Vorbe-

halte wurden im ERP und dem dazugehörigen Bericht korrigiert und für die

öffentliche Auflage angepasst.

7.2 Verkehrsrichtplan

Der Verkehrsrichtplan wurde inzwischen ausgearbeitet und hat ebenfalls das

kantonale Vorprüfungsverfahren durchlaufen. Die kantonalen Vorbehalte wur-

den entsprechend im Verkehrsrichtplan bzw. dem dazugehörigen Bericht korri-

giert und der Verkehrsrichtplan für die öffentliche Auflage angepasst (siehe

Verkehrsrichtplan vom

7.3 Baulinienplan Kantonsstrassen

Die Baulinien entlang der Kantonsstrasse wurden überprüft und bleiben beste-

hen. Damit können die Unterabstände weiterhin gewährleistet werden. Allfällige

Baulinienanpassung für zukünftige Bauprojekt erfolgen in den jeweiligen Ver-

fahren.

7.4 Plan der Waldfeststellungen

Die Auszonung der Grünzone in die Landwirtschaftszone im Gebiet Hinter-

Kommetsrüti machen eine Anpassung der Waldfeststellung nötig. Grund dafür

ist, dass Waldfeststellungslinien nur zwischen Wald und Bauzone gemacht wer-

den (statischer Waldrand). Mit der Auszonung der Grünzone grenzt der Wald

nun wieder an Landwirtschaftsland, womit keine statische Waldfeststellung mehr

benötigt wird. Der entsprechende Plan wurde von der Dienststelle Lawa nach-

träglich vorgeprüft und gelangt mit der Ortsplanung zur öffentlichen Auflage

(siehe «Plan der Waldfeststellung»).


63

8. Stand der Überbauung / Fassungsvermögen

8.1 Ausgangslage Kantonaler Richtplan

Wachstumswert für Neueinzonungen

Die Gemeinde Wolhusen ist gemäss kantonaler Gemeindekategorisierung ein

Zentrum in der Landschaft und deshalb als „Z4-Gemeinde“ klassifiziert. Dieser

Gemeindekategorie wird ein Wachstumswert für Neueinzonungen von 1 % pro

Jahr bis 2030 zugestanden. Das Einwohnerwachstum innerhalb der bestehen-

den Bauzonen wird nicht beschränkt.

Bauzonenflächenbedarf / Innenentwicklung der Siedlungen

Für den kommunalen Bauflächenbedarf pro Einwohner liegt Wolhusen aktuell

mit 138 m2 pro Einwohner unter dem Medianwert für „Z4-Gemeinden“ von 165

m2 pro Einwohner. Durch die Verdichtung im Zentrum und der Einführung des

Verdichtungsbonus (Art. 10 BZR) wird die Siedlungsfläche pro Einwohner eher

noch reduziert. Dies zeigt sich ansatzweise in der Schätzung für den rechtskräf-

tigen Zonenplan 2030, die von 136 m2 pro Einwohner ausgeht. Damit liegt Wol-

husen weiterhin deutlich unter dem Durchschnitt der Z4-Gemeinden von 165

m2/EW. Die Vorgabe des Richtplans, wodurch sich die Siedlungsfläche pro Ein-

wohner nicht erhöhen darf, ist dadurch erfüllt.

8.2 LUBAT

Mit dem Luzerner Bauzonen - Analyse Tool (LUBAT) wurde das Fassungsver-

mögen berechnet. Dabei haben sich folgende Kennzahlen ergeben:

2015

(Ist-Zustand = rechts-

gültiger Zonenplan)

2030

(Entwurf Zonenplan)

Fassungsvermögen für

Einwohner innerhalb

Bauzone

4‘508 4‘757

Fassungsvermögen für

Einwohner ausserhalb

Bauzone

536 532

Total 5‘052 5‘289

Gemäss Entwurf Zonenplan vom 05. Mai 2017 hat Wolhusen ein (theoretisches)

Fassungsvermögen von 5‘289 Einwohner. Das Fassungsvermögen vergrössert

sich um 239 Einwohner im Vergleich zum rechtsgültigen Zonenplan. Mit dem

Fassungsvermögen für 2030 ergibt sich ein jährliches Wachstum von +62 Ein-

wohner oder ca. 1.3 % pro Jahr in Bezug auf die aktuelle Einwohnerzahl. Dieses

geschieht fast vollumfänglich im bestehenden Siedlungsgebiet. Die zwei Einzo-

nungen in die W-Ar 2 betreffen schon bestehende Bauten und auch das Einzo-

nungsgebiet in Walferdingen ist mehrheitlich überbaut.


64

9. Teilzonenplan Gewässerraum

9.1 Allgemeines

Ausgangslage

Die am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Änderung des Bundesgesetzes über

den Gewässerschutz (GSchG) und die am 1. Juni 2011 in Kraft getretene zugehö-

rige Gewässerschutzverordnung (GSchV) verpflichtet die Kantone unter ande-

rem, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer festzulegen, der für die Ge-

währleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Hochwasser-

schutzes und der Gewässernutzung erforderlich ist (Art. 36a GSchG). Die Kanto-

ne haben dafür zu sorgen, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nut-

zungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird.

Der Kanton Luzern sieht in der kantonalen Gewässerschutzverordnung vor, dass

die Gemeinden den Gewässerraum in ihrer Nutzungsplanung festlegen.

Die Gewässerräume müssen bis spätestens 31.12.2018 festgelegt sein. Bis zum

Zeitpunkt der definitiven Festlegung der Gewässerräume gelten strengere

Übergangsvorschriften.

Grundlagen

Auf Bundesebene stehen folgende Grundlagen zur Verfügung:

– Gewässerschutzgesetz (GschG) mit Anpassungen vom

01.01.2017Gewässerschutzverordnung (GschV) mit Anpassungen vom

01.05.2017

– Erläuternder Bericht zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom

22.03.2017

Das kantonale Bau-, Umwelt und Wirtschaftsdepartement (BUWD) veröffentlich-

te 2012 eine Richtlinie, in welcher das Vorgehen zur Festlegung von Gewässer-

räumen festgelegt wurde. Im Jahr 2016 folgte eine Arbeitshilfe in welcher die

Festlegung von Gewässerräumen innerhalb der Bauzone detailliert erläutert

wird. Die beiden Papiere bilden die Grundlage für die Festlegung der Gewässer-

räume in der Gemeinde Wolhusen.

Grundlagen auf kantonaler Ebene:

– Planungs- und Baugesetz (PBG) vom 01.03.2017

– Kantonales Wasserbaugesetz (KWBG) vom 01.06.2013

– Kantonale Gewässerschutzverordnung (KGSchV) vom 01.09.2015

– Richtlinie Gewässerraum im Kanton Luzern vom 01.03.2012

– Arbeitshilfe Gewässerraumfestlegung in der Nutzungsplanung ausserhalb

der Bauzone vom 01.03.2016

Weiter liegen folgenden Daten vom Kanton vor die als Grundlage für den Teil-

zonenplan Gewässerraum Wolhusen dienen:

– Hinweiskarte dicht überbaute Gebiete


65

– Gefahrenkarte des Gemeinde Gebiets Wolhusen und technische Berichte

dazu.

– Wasserbauprojekt an der kleinen Emme, diverse Abschnitte

– Genereller Entwässerungsplan (GEP) der Gemeinde Wolhusen

– Gefahrenkarte Wasserprozesse: Aktualisierung Stampfibachgraben vom

April 2017

Als Grundlage für die Erstellung der Pläne dienen die Daten der amtlichen

Vermessung (nach periodischer Nachführung (PNF) Gewässer, mit Gewässer-

achsen) und die Gewässerraumbreitenkarte des Kantons (Grundlagenkarte mit

theoretischem Gewässerraum).

Verfahren

Der Teilzonenplan Gewässerraum wurde im Rahmen der Ortsplanungsrevision

erarbeitet. Der Teilzonenplan Gewässerraum gelangt zeitlich wie die Ortspla-

nung zur Auflage und ist ab der öffentlichen Auflage Bestandteil Teil der Orts-

planungsrevision. Der Teilzonenplan Gewässerraum zeigt die Ausdehnung der

Gewässerräume und in vergrösserten Ausschnitten die Anpassungen gegen-

über dem Normabstand. Die Grünzonen Gewässerraum (innerhalb Bauzone)

und die Freihaltezone Gewässerraum (ausserhalb Bauzone) gemäss Art. 22 und

Art. 24 BZR werden im Zonenplan ebenfalls dargestellt.

9.2 Planungsablauf

Gemäss der Arbeitshilfe „Gewässerraumfestlegung in der Nutzungsplanung

innerhalb der Bauzonen“ gliedert sich der Planungsablauf für die Ausscheidung

des Gewässerraums in vier Hautphasen. Diese werden nachfolgend beschrieben

und wurden bei der Festlegung des Gewässerraums in Wolhusen durchlaufen.

A: Prüfung / Bereinigung Gewässernetz und Achse

Dies geschieht auf Grundlage der vom Kanton zur Verfügung gestellten Daten.

Dazu gehören die periodische Nachführung der Fliessgewässer (PNF), eingedol-

te Fliessgewässer und die Gewässerachsen gemäss Amtlicher Vermessung.

Phase A entspricht Kapitel 9.3 in diesem Bericht.

B: Erarbeitung des theoretischen Gewässerraumes

Die Grundlagenkarte Gewässerraumbreite wird vom Kanton bereitgestellt und

ist die Grundlage für Schritt C. Phase B entspricht Kapitel 9.4 im vorliegenden

Bericht.

C: Anpassung der Gewässerräume

Unter bestimmten Bedingungen können Gewässerräume erweitert, verringert

oder auf deren Festlegung verzichtet werden. Kapitel 9.5 und 9.6 erläutert für

alle Gewässer in der Gemeinde Wolhusen die entsprechende Vorgehensweise.

D: Nutzungsplanung

Im Anschluss wird in einer letzten Phase die Gewässerraumfestlegung in die

Nutzungsplanung umgesetzt (Kapitel 9.7).


66

9.3 Gewässernetz und Gewässerachsen

Die vorliegenden PNF Gewässer und die zur Verfügung gestellte Grundlagen-

karte wurde von Planteam S und der Gemeinde geprüft und als korrekt befun-

den. Wo nötig wurde der Verlauf der Gewässer an den Bachlauf angepasst.

9.4 Theoretischer Gewässerraum

Für die Erarbeitung des theoretischen Gewässerraumplanes wurde die Vorlage

des Kantons berücksichtigt. Auf Basis der vorliegenden Gewässerachsen wurden

die vorgegeben Gewässerraumbreiten definiert. Die Vorgaben bezüglich Ge-

wässerraumbreiten wurden unter Berücksichtigung der Gesetzgebung über-

prüft. Anpassungen waren keine nötig. Ausgehend vom theoretischen Gewäs-

serraumplan wurden die Gewässerräume der einzelnen Gewässer individuell

angepasst.

9.5 Allgemeine Anpassung der Gewässerräume

Bauzone

Grundsätzlich wird zwischen Gewässer in der Bauzone und Gewässer ausserhalb

der Bauzone unterschieden. Innerhalb der Bauzone wird zudem zwischen dicht

überbautem Gebiet und nicht dicht überbauten Gebiet unterschieden. Je nach-

dem gelten andere Bestimmungen zur Festlegung des Gewässerraumes. In der

Bauzone wird der Gewässerraum gemäss Art. 20 BZR als überlagerte Grünzone

Gewässerraum (Gr-G) ausgeschieden.

Gewässer ausserhalb der Bauzone

In der Nichtbauzone wird gemäss BZR Art. 24 überlagernd eine Freihaltezone

Gewässerraum definiert. Falls nicht anderes erwähnt, wird ausserhalb der

Bauzone der Gewässerraum standardgemäss ausgeschieden. Ausnahmen bil-

den Gewässer im Wald (Kapitel 5.1.3), eingedolte Gewässer (Kapitel 5.1.4) und

sehr kleine Gewässer (Kapitel 5.1.5).

Gewässer im Wald

Im Wald wird auf die Festlegung eines Gewässerraumes verzichtet (Art. 41a,

Abs. 5a GSchV).

Naturschutzzone

In der Naturschutzzone liegende Gewässer werden nur mit einem Gewässer-

raum überlagert, falls dieser die Naturschutzzone überschreitet oder die ent-

sprechende Naturschutzverordnung weniger streng ist als die Vorschriften des

Gewässerschutzgesetzes.


67

Eingedolte Gewässer

Auf die Ausscheidung eines Gewässerraumes bei eingedolten Gewässer wird

gemäss Art. 41a Abs. 5b GSchV verzichtet. Dies jedoch nur, wenn keine über-

wiegenden Interessen (Hochwasserschutz oder Renaturierung/Offenlegung)

entgegenstehen. Kurze Eindolungen (Strassen oder zwischen zwei offenen

Abschnitten) werden im Sinne des homogenen Gewässerraumes mit einem

Gewässerraum überlagert.

Sehr kleine Gewässer

Bei sehr kleinen Gewässern kann auf die Ausscheidung eines Gewässerraumes

verzichtet werden (Art. 41a, Abs. 5d GSchV), sofern keine überwiegenden Inte-

ressen (z.B. Nährstoffeintrag, Offenlegung) entgegenstehen. Als sehr kleine

Gewässer gelten Rinnsale im Sinne der Amtlicher Vermessung.

Erweiterung des Gewässerraumes

Wenn überwiegende Interessen dafürsprechen (Renaturierung, Uferwege, Nah-

erholung, Hochwasserschutz) wird der Gewässerraum entsprechend erweitert.

Bestandesgarantie

Bestehende Bauten innerhalb der Gewässerraumzone geniessen Bestandesga-

rantie, sofern sie rechtmässig erstellt worden sind und die Gefahrensituation

und die zukünftigen Hochwasserschutzbauten dies erlauben. Der ordentliche

Unterhalt bzw. sanfte Renovationen sind gestattet. Die Bestandesgarantie inner-

halb der Bauzone richtet sich nach dem kantonalen Planungs- und Baugesetz (§

178).

Anpassung Gewässerraumbreiten im dicht überbauten Gebiet

In dicht überbauten Gebieten kann die Gewässerraumbreite an die baulichen

Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Hochwasserschutz gewährleistet

ist.

Härtefälle

Ist im dicht überbauten Gebiet der Hochwasserschutz nicht gewährleistet und

die Nutzung gemäss Zonenplan nicht umsetzbar, so ist eine Anpassung an die

bestehenden baulichen Gegebenheiten nur möglich, wenn ausreichende Ob-

jektschutzmassnahmen getroffen werden, keine Tangierung von zukünftigen

Hochwasserschutzprojekten vorliegt und keine weiteren überwiegenden Inte-

ressen dagegenstehen. Diese Vorgaben gelten auch bei einer Ausnahmebewil-

ligung für Neubauten bzw. die Anpassung der Gewässerraumbreiten bei unbe-

bauten Grundstücken.

Ist in nicht dicht überbauten Gebieten eine Nutzung gemäss Zonenplan auch

unter Berücksichtigung der Bestandesgarantie nicht umsetzbar, so sind im Ein-

zelfall – je nach Schwere des Eingriffs in das Privateigentum – unter Wahrung

der öffentlichen Interessen, verhältnismässige Lösungen zu suchen.


68

Symmetrische Festlegung

Sofern nicht anders definiert, wird eine Achse in den Bach gelegt und symmet-

risch davon je ½ des Gewässerraumes ausgeschieden und mit Massangaben

versehen.

Übergangsbestimmungen

Mit Inkrafttreten des Teilzonenplans Gewässerraum entfallen die bisherigen

Übergangsbestimmungen.

Darstellung

Die Gewässerräume wurden generalisiert und begradigt, sowie an die Daten

der Amtlichen Vermessung (Parzellengrenzen, Strassen, Gebäudelinien, Fix-

punkte) angepasst. Zur besseren Verständlichkeit werden auf dem Teilzonen-

plan Gewässerraum die Gewässernamen und die Gewässernummer (GWE-ID)

dargestellt.

9.6 Anpassung der Gewässerraumes

In den nächsten Kapiteln werden für jedes Gewässer die Anpassungen an den

Gewässerraum erläutert. Wo keine Anpassungen erfolgten, sind keine weiteren

Erläuterungen vorhanden. Die Festlegung des Gewässerraumes erfolgte nach

der theoretischen Gewässerraumbreitenkarte des Kantons. Die Grafiken dienen

zur Orientierung. Für die genaue Ansicht des Gewässerraumes und allfälliger

Anpassungen ist der Teilzonenplan Gewässerraum zu konsultieren.

Schmittelibach

Der grösste Teil des Schmittelibachs (GEW-ID 240350) befindet sich im Wald

und bedarf deshalb keiner Ausscheidung des Gewässerraumes. Im Unternteil

fliesst er eingedolt durch das Siedlungsgebiet und mündet in die kleine Emme.

Gemäss Auskunft der Dienststelle vif ist der Rohrdurchmesser zu klein – eine

Hochwassergefährdung liegt vor. Aus diesem Grund wird der Gewässerraum

entlang des eingedolten Abschnittes auf 5.5 m festgelegt. Eine erneute Prüfung

der Gewässerraumbreite im eingedolten Abschnitt kann nach der Hochwasser-

sanierung vorgenommen werden.


69

Wiggerenbach

Umzonung Grünzone 3 in Grünzone

Entlang des Wiggerenweges auf Parzelle 1041 war der Gewässerraum aus einer

früheren Teilzonenplanrevision als Grünzone 3 gesichert. Für die Ausscheidung

der Gewässerräume wird der entsprechende Perimeter übernommen. Gleich-

zeitig macht es keinen Sinn, der bestehende Gewässerraum mit einer Grund-

nutzungszone (Grünzone 3) und einer überlagerten Gewässerraumzone zu

sichern. Deshalb wird die bestehende Grünzone 3 in die Grünzone zu einer

„normalen“ Grünzone umgezont und mit einem Gewässerraum überlagert.

Oberer Abschnitt Wiggerenbach

Gemäss Vorprüfungsbericht zur Gewässerraumfreihaltung Wiggerenbach der

Dienststelle RAWI vom 31.1.2013 begrüsst der Kanton eine durchgehende Fest-

legung des Gewässerraumes von 17 m. Aus diesem Grund wurde der Gewässer-

raum des oberen Abschnittes des Wiggerenbaches auf 17 m festgelegt (Sym-

metrisch, je 8.5 m). Auf den Parzellen 784 und 20 wurde die Gewässerraumbrei-

te sinnvollerweise an die baulichen Gegebenheiten angepasst.

Über den Gesamten Abschnitt ist der Wiggerenbach gemäss Gefahrenkarte und

Bericht immer wieder Hochwasserführend. Eine weitere Reduktion des Gewäs-

serraumes ist deshalb auf dem oberen Abschnitt nicht angebracht. Eine Aus-

nahme bilden die Parzellen 13 und 24, bei welchen Aufgrund des übermässigen

Eingriffs in das Privateigentum der Gewässerraum entlang der Bauten reduziert

wird.

Aufgrund der topographischen Lage erfolgt ebenfalls eine Anpassung der Ge-

wässerraumbreite ab Parzelle 24 entlang des Bahntrassees. Dies führt zu einer

Gewässerraumbreite von ca. 13.5 m entlang des Bahntrassees.


70

Unterer Abschnitt Wiggerenbach

Im unteren Abschnitt des Wiggerenbachs (ab Parzelle 24) wird der Gewässer-

raum fix auf 17 m festgelegt bzw. auf der östlichen Seite entlang des Bahntras-

sees geführt.

Gemäss Besprechung und Hinweise der Dienststelle vif ist eine Anpassung des

Gewässerraumes bis zur Einmündung des Wiggerenbachs in die kleine Emme

Aufgrund der Hochwassergefährdung nicht möglich. Eine Anpassung der Ge-

wässerraumbreiten an bauliche Gegebenheiten ist deshalb nicht vorgesehen.

Eingriffe in das Privateigentum unterliegen somit dem höheren Interesse Hoch-

wasserschutz. Eine erneute Prüfung der Gewässerraumbreite auf diesem Ab-

schnitt kann nach der Hochwassersanierung vorgenommen werden. Der Ge-

wässerraum bei der Parzelle 1041 wurde bereits als Grundnutzung vordefiniert

und entsprechend übernommen (ehemalige Grünzone 3).


71

Südseitige Zuflüsse Wiggerenbach

Südseitige Zuflüsse Wiggerenbach

Südseitig hat der Wiggerenbach vier Zuflüsse welche in unmittelbarer Nähe

zum Siedlungsgebiet liegen bzw. dieses durchfliessen.

Sticherlöchliwald West (GEW-ID 243446)

Dieser Zufluss liegt komplett im Wald. Auf die Festlegung eines Gewässerrau-

mes wird verzichtet.

Sticherlöchliwald Mitte (GEW-ID 243047)

Im Siedlungsgebiet wird der Gewässerraum standardgemäss vermasst und

ausgeschieden.

Sticherlöchliwald Ost (GEW-ID 243448) und Gummirankbächli (GEW-ID 243449)

Die Gewässer genügen gemäss Dienststelle vif den Vorgaben des Hochwasser-

schutzes. Aus diesem Grund wird auf die Festlegung des Gewässerraumes ent-

lang der Eindolungen verzichtet.

Schwarzenbach - Grenzbach Ruswil/Wolhusen

Mit dem Vorliegen der PNF Ruswil seit Oktober 2017 konnte auch der Gewäs-

serraum beim Schwarzenbach ausgeschieden werden. Bei den Zuflüssen wird

auf die Ausscheidung eines Gewässerraumes verzichtet. Es handelt sich dabei

gemäss Amtlicher Vermessung um Rinnsale. Ebenso wird entlang der eingedol-

ten Abschnitten auf die Festlegung eines Gewässerraumes verzichtet.

Im Abschnitt südlicher der Parzelle 246 wird im Interesse der Vernetzung ein

Gewässerraum auch über den eingedolten Teil festgelegt.


72

Kleine Emme

Abschnitt Bärgli/Mündung Stampfibachgraben bis Gemeindegrenze Ost (Sied-

lungsgebiet)

Grundlagen

Auf dem gesamten Abschnitt der kleinen Emme ist im Siedlungsgebiet mit einer

Hochwassergefährdung zu rechnen. Aus diesem Grund hat der Kanton Luzern

bereits ein Projekt erarbeitet, um die kleine Emme zu sanieren. Das Projekt

bildet die Grundlage zur Festlegung des Gewässerraumes an der kleinen Emme.

Auf dem Gesamten Abschnitt ist das Gebiet dichtbebaut und weist nur entlang

des Areals Geistlich einige Baulücken auf. Im letzten Teil des Abschnittes folgt

die kleine Emme der Kantonsstrasse Richtung Malters/Luzern.

Grundsätzliche Festlegung

Zur Festlegung des Gewässerraumes bildet das Hochwasserschutzprojekt die

Grundlage. Dieses bildet der neue Verlauf der kl. Emme mit neuer Uferlinie. Ab

der neuen Uferlinie (gemäss Projekt) werden dann 6 m Gewässerraum zusätz-

lich ausgeschieden. Insgesamt ergeben sich so Gewässerraumbreiten ab Achse

von 18 m bis 36 m. Diese Festlegung berücksichtigt den Hochwasserschutz und

der Wert des Gewässerraumes gleichermassen.

Anpassungen im dichtbebauten Gebiet:

– Ausscheidung entlang der Kantonsstrasse im östlichsten Abschnitt

– Anpassungen an die baulichen Gegebenheiten entlang des Zentrums (Par-

zellen 91-111) und der Parzellen 637, und 687. Der Hochwasserschutz bzw.

die Umsetzung des Projektes bleibt gewährleistet.

– Auf Parzelle 207 (Areal Geistlich) wird der Gewässerraum durchgezogen. Es

besteht gemäss Kanton ein öffentliches Interesse den Zugang zum Gewäs-

ser an dieser Stelle zu verbessern.

– Dynamische Übergänge zum reduzierten Gewässerraum

Für den Verlauf und den Gewässerraum ist der Teilzonenplan Gewässerraum zu

konsultieren

Kleine Fontanne und Fluebach

Mit der Bereinigung der PNF Romoos/Doppleschwand liegt nun auch der ge-

naue Verlauf der kleinen Fontanne vor. Der Gewässerraum wurde in Absprache

mit dem Kanton auf 33 m festgelegt und symmetrisch ausgeschieden. Somit

wird, in Abschnitten wo die Gewässerachse die Gemeindegrenze bildet, auf der

Seite Wolhusen ein Gewässerraum von 16.5 m ausgeschieden. Auf weitere An-

passungen wurde verzichtet.

Der Fluebach bildet den ist ein Vorlauf der kleinen Fontanne. Er wird mit in

Absprache mit dem Kanton mit einem Gewässerraum von 11 m überlagert.

Für den Verlauf und den Gewässerraum der kleinen Fontanne und des Fluebach

ist der Teilzonenplan Gewässerraum Gesamt zu konsultieren.


73

Chilebach/Doggelibach

Chilebach/Doggelibach (GEW-ID: 243052)

Der Chilebach/Doggelibach weist zwischen seinem Quellort „Fluh“ und der

Einmündung in den Wiggerenbach verschiedene Teilabschnitte mit unter-

schiedlicher Charakterisierung auf.

Oberer Abschnitt

Von der Quelle bis zum ersten Gebäude (Nr. 2a) wird der Gewässerraum aus-

geschieden, da sowohl das Einlaufwerk, wie auch das Rohr der Eindolung zu

klein sind. Bis auf die Abschnitte im Wald wird also der Gewässerraum stan-

dardgemäss vermasst und durchgezogen.

Im zweiten Teil (ab dem Gebäude Nr. 2a) wir der Gewässerraum im offenen

liegendem Bereich ausgeschieden. Der eingedolte Bereich entspricht nicht den

Anforderungen an den Hochwasserschutz. Deshalb wird ein Gewässerraum

über den Gesamten Abschnitt ausgeschieden. Wenn der Abschnitt Hochwasser-

saniert ist, kann eine Anpassung des Gewässerraumes geprüft werden.

Abschnitt ab Stampfibachstrasse bis Mündung Wiggerenbach

Ab der Prz. 930 wird der Bach als Meteorleitung geführt und wird auch ent-

sprechend von der Gemeinde unterhalten. Gemäss technischem Bericht zur

Gefahrenkarte ist das Einlaufbauwerk vor der Eindolung im Bereich Lätte zu

klein. Es wird deshalb mit einem Gewässerraum überlagert. Auf dem unteren

Abschnitt ist gemäss technischem Bericht keine Schwachstelle bekannt. Abklä-

rungen mit dem Gemeindeingenieur haben ergeben, dass bei der Sanierung

der Kantonsstrasse 2011 ein Rohr mit 700 mm Durchmesser eingebaut wurde.

Eine weitere Abklärung im Juni 2018 mit der Dienststelle vif hat ergeben, dass

aber der Eindolung auf Stampfelistrasse keine Hochwassergefährdung vorliegt

und somit auf einen Gewässerraum im unteren, eingedolten Bachlauf verzichtet

werden kann (hochwassersaniert, dicht bebautes Gebiet).


74

Schmittelibach

Schmittelibach (GEW-ID 240350)

Der grösste Teil des Schmittelibachs befindet sich im Wald und bedarf deshalb

keiner Ausscheidung des Gewässerraumes. Im Unternteil fliesst er eingedolt

durch das Siedlungsgebiet und mündet in die kleine Emme. Gemäss Auskunft

der Dienststelle vif ist der Rohrdurchmesser zu klein – eine Hochwassergefähr-

dung liegt vor. Aus diesem Grund wird der Gewässerraum entlang des einge-

dolten Abschnittes auf 5.5 m festgelegt. Eine erneute Prüfung der Gewässer-

raumbreite im eingedolten Abschnitt kann nach der Hochwassersanierung

vorgenommen werden.

Stampfibachgraben

Stampfibachgraben (GEW-ID 243076)

Der grösste Teil des Stampfibachgraben befindet sich im Wald und bedarf

deshalb keiner Ausscheidung des Gewässerraumes. Im unteren Teil fliesst der

Bach zuerst entlang der Strasse und danach eingedolt durch das Siedlungsge-

biet in die kleine Emme. Der Stampfibachgraben wurde 2008 Hochwassersa-

niert. Eine neue Untersuchung von 2017 zeigt Probleme mit dem Schieberechen

auf, so dass weiterhin eine Hochwassergefährdung vorhanden ist. Aus diesem

Grund wird der Gewässerraum auch im Siedlungsgebiet bzw. im eingedolten

Abschnitt ausgeschieden.


75

Gewässer Kantonsstrasse und Zuflüsse

Bach unter Kantonsstrasse und seine Zuflüsse

Unter der Kantonsstrasse fliesst ein eingedoltes Gewässer, welches von fünf

Zuflüssen aus dem nördlichen Gemeindegebiet eingespeist wird.

Bach unter Kantonsstrasse (GEW-ID 243445)

Der Bach ist ein künstlich angelegtes Gewässer. Auf eine Festlegung des Gewäs-

serraumes wird verzichtet. Dagegen sprechen keine überwiegenden Interessen.

Zufluss Gütschbächli (GEW-ID 243483) und Zufluss (GEW-ID 254484)

Im Siedlungsgebiet wird der Gewässerraum beim offenen Teil ausgeschieden.

Schwachstellen sind keine bekannt. Im eingedolten Teil wird auf die Festlegung

eines Gewässerraumes verzichtet.

Westliches Fluehwiedbächli (GEW-ID 243482)

Im Siedlungsgebiet wird der Gewässerraum beim offenen Teil ausgeschieden.

Im eingedolten Teil wird auf die Festlegung eines Gewässerraumes verzichtet.

Fluehweidbach (GEW-ID 243053)

Im Landwirtschaftsgebiet (eingedolt) wird Aufgrund eines kantonalen Vorbehal-

tes ein Gewässerraum ausgeschieden. Im Siedlungsgebiet wird der Gewässer-

raum ebenfalls im eingedolten Teil ausgeschieden, da eine Hochwassergefähr-

dung vorliegt.

Östliches Fluehweidbächli (GEW-ID 243086)

Eine Abhandlung des Hochwasserschutzes im eingedolten Bereich ist nicht

vorhanden. Im eingedolten Teil im Siedlungsgebiet wird auf die Festlegung

eines Gewässerraumes verzichtet.

Sonnebüehlbächli (GEW-ID 243054)

Eine Hochwassergefährdung ist gemäss technischem Bericht bei der Eindolung

bis zur Ulmenstrasse vorhanden. Gemäss Gefahrenkarte auch unterhalb der

Ulmenstrasse bis zur Ruswilerstrasse. In diesem Abschnitt wird ein Gewässer-

raum festgelegt. Eine erneute Prüfung der Gewässerraumbreite kann nach der

Hochwassersanierung vorgenommen werden.


76

Guggernellbach mit Zufluss

Guggernellbach (GEW-ID 243048) mit Zufluss (GEW-ID 243049)

Die beiden Gewässer liegen in der Landwirtschaftszone und im Wald und verei-

nigen sich kurz vor dem Siedlungsgebiet. Innerhalb des Siedlungsgebiets ist das

Gewässer eingedolt. Gemäss technischem Bericht zur Gefahrenkartee ist sowohl

das Einlaufwerk, wie auch die Durchflusskapazität unter der Strasse zu gering.

Das Gewässer wird mit einem Gewässerraum im eingedolten Bereich überla-

gert. Eine erneute Prüfung der Gewässerraumbreite im eingedolten Abschnitt

kann nach der Hochwassersanierung vorgenommen werden.

Gewerbekanal Geistlich

Der Gewerbekanal Geistlich (GEW-ID: 242002) ist gemäss Kanton ein künstlich

angelegtes Gewässer und als Gewässer im Gewässernetz erfasst. Bei einem

künstlich angelegten Gewässer kann auf die Ausscheidung eines Gewässerrau-

mes verzichtet werden (GSchV Art. 41a, Abs. 5, lit. c).


77

▪


78

Rinnsale

Bei allen Rinnsalen gemäss Amtlicher Vermessung wurde auf die Ausscheidung

eines Gewässerraumes verzichtet. Auf der oben abgebildeten Karte sind die

offen geführten Rinnsale aufgeführt.

Sonstige Gewässer

Alle weiteren Gewässer sind ausserhalb des Siedlungsgebietes und werden

standardgemäss ausgeschieden und mit Massangaben versehen bzw. es wird

bei eingedolten Gewässer auf eine Ausscheidung verzichtet.

9.7 Gewässerräume in der Nutzungsplanung

In der Ortsplanung in Wolhusen werden die Vorgaben des Bundes und des

Kantons zur Freihaltung des Gewässerraumes mit folgenden Zonen umgesetzt:

Zonenplan

Die Gewässerräume werden im Zonenplan verbindlich dargestellt. Ein separater

Teilzonenplan Gewässerraum Siedlung bzw. Landschaft zeigt die Gewässerräu-

me im Massstab 1:2‘000 bzw 1:6‘000 im Detail. Die Gewässerräume sind jeweils

überlagerte Grünzonen (Baugebiet) bzw. als Freihaltezone Gewässerräume

definiert (Nicht-Baugebiet).

Bau- und Zonenreglement

In der Ortsplanung in Wolhusen werden die Vorgaben zur Freihaltung des

Gewässerraumes mit folgenden Zonen umgesetzt:

1 Die Grünzone Gewässerraum (Gr-G) ist einer Grundnutzungszone über-

lagert. Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach Art. 41c der Gewässer-

schutzverordnung des Bundes. Die entsprechende Fläche darf zur anre-

chenbaren Grundstücksfläche gezählt werden.

2 Die Festlegung des Gewässerraumes gemäss eidgenössischer Gewässer-

schutzverordnung (GSchV) wird in einem separaten „Teilzonenplan Ge-

wässerraum“ dargestellt.

1 Die Freihaltezone Gewässerraum ist einer Grundnutzungszone überla-

gert. In der Freihaltezone Gewässerraum bestimmt sich die zulässige Nut-

zung nach Art. 41c der Gewässerschutzverordnung des Bundes.

2 Die Festlegung des Gewässerraumes gemäss eidgenössischer Gewässer-

schutzverordnung (GSchV) wird in einem separaten „Teilzonenplan Ge-

wässerraum“ dargestellt.

Art. 20

Grünzonen Gewässerraum

(Gr-G)

Art. 24

Freihaltezone Gewässer-

raum Fr-G


79

10. Übergeordnete Planungen

Die vorliegende Planung berücksichtigt die übergeordneten Zielsetzungen von

Bund, Kanton Luzern und des regionalen Entwicklungsplanes der Region Lu-

zern.

10.1 Bezug zu den Sachplänen und Konzepten des Bundes

Sachplan(-teil) Relevanz / Betroffenheit

Luftfahrt Nicht relevant.

Schiene Nicht relevant.

Alptransit Nicht relevant.

Strasse Nicht relevant.

Übertragungsleitungen Nicht relevant.

Geologische

Tiefenlager

Nicht relevant.

Militär Nicht relevant.

Fruchtfolgeflächen Nicht relevant.

Konzept Relevanz / Betroffenheit

Nationales Sportanla-

genkonzept

Nicht relevant.

Raumkonzept Schweiz

Die Ortsplanung Wolhusen entspricht den Grundzü-

gen des Raumkonzepts Schweiz; Stärken der ländli-

chen Zentren

10.2 Ziele gemäss Art. 1 des eidgenössischen Raumpla-

nungsgesetzes (RPG)

Ziel 1: Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der

Boden haushälterisch genutzt wird und das Baugebiet

vom Nichtbaugebiet getrennt wird.

a Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und

verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerich-

tete Ordnung der Besiedlung.

Die Ortsplanung Wolhusen entspricht diesem Grundsatz. Sie orientiert sich an

den diesbezüglichen Empfehlungen des Bundes und des Kantons (siehe nach-

folgende Erläuterungen).

b Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die

Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.

Die Bedürfnisse der Bevölkerung und der Wirtschaft werden im Rahmen der

Erarbeitung der Strategie der räumlichen Entwicklung mit einbezogen. Die


80

Ortsplanungskommission und der Gemeinderat stehen in engem Kontakt mit

der Bevölkerung. Sie kennen deren Anliegen und Bedürfnisse und lassen dieses

Wissen vollumfänglich in das Siedlungsentwicklungskonzept und die Ortspla-

nung einfliessen.

Ziel 2: Bund, Kantone und Gemeinden unterstützen mit

Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Be-

strebungen a, b, c, d und e

a Die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die

Landschaft zu schützen.

Der Gemeinderat Wolhusen schützt mit entsprechenden Zonen und Bestim-

mungen die natürlichen Lebensgrundlagen.

abis Die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung

einer angemessenen Wohnqualität.

Es werden grundsätzlich keine neuen Gebiete eingezont und in mehrere Zonen

wird eine höhere Dichte ermöglicht. Die einzelnen Parzellen, die eingezont

werden, schliessen an bestehendes Siedlungsgebiet an.

b Kompakte Siedlungen zu schaffen.

Durch eine hohe Dichte, welche aufgrund von Machbarkeitsstudien und Kon-

kurrenzverfahren festgelegt wird, werden die umgezonten Gebiete mit kompak-

ten Siedlungen bebaut ohne Verlust der Wohnqualität.

bbis Die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu

erhalten.

Die bereits bestehenden Zonen für Arbeitsplätze bleiben bestehen.

c Das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen

Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisierung der

Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken.

Der Gemeinderat legt Wert darauf, in den verschiedenen Gemeindeteilen eine

ausgeglichene und den räumlichen Begebenheiten entsprechende Entwicklung

zu fördern.

d Die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern.

Die Ortsplanungsrevision beansprucht keine Fruchtfolgeflächen.

e Die Gesamtverteidigung zu gewährleisten.

Für die Landesverteidigung entstehen aufgrund der Ortsplanung Wolhusen

weder Hindernisse noch Einschränkungen.

10.3 Grundsätze gemäss Art. 3 des RPG

Grundsatz 1: Die Landschaft ist zu schonen

a Der Landwirtschaft sollen genügende Flächen geeigneten Kulturlandes,

insbesondere Fruchtfolgeflächen, erhalten bleiben.


81

Die Ortsplanung Wolhusen beansprucht keine Fruchtfolgeflächen.

b Siedlung, Bauten und Anlagen sollen sich in die Landschaft einordnen.

Grundsatz ist in der Landwirtschaftszone und im Art. 3 „Bauen mit Qualität“

verankert.

c See- und Flussufer sollen freigehalten und öffentlicher Zugang und

Begehung sollen erleichtert werden.

Die Fluss- und Bachufer werden durch das Ausscheiden des Gewässerraumes

besser geschützt als bis anhin.

d Naturnahe Landschaften und Erholungsräume sollen erhalten bleiben.

Landschaftsschutzzonen und Schutzzonen Geomorphologie sichern wertvolle

grosse zusammenhängende Gebiete.

e Wälder sollen ihre Funktion erfüllen können.

In der Ortsplanung Wolhusen wird die Funktion von Wäldern nicht einge-

schränkt.

Grundsatz 2: Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der

Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu

begrenzen.

a Wohn- und Arbeitsgebiete sollen einander zweckmässig zugeordnet sein

und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffent-

lichen Verkehr angemessen erschlossen sind.

Die Ortsplanung von Wolhusen kommt diesem Grundsatz entgegen.

abis Es sollen Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der

brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in den Bauzonen

und der Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche.

Der Gemeinderat weist im Siedlungsleitbild und an Veranstaltungen jeweils

darauf hin, dass er die Möglichkeiten zur Baulandverflüssigung gemäss § 38

PBG bei Bedarf ausschöpfen wird.

b Wohngebiete sollen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie

Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont wer-

den.

Bei der Planung wurden die Grundsätze der Lärmschutzverordnung des Bundes

berücksichtigt.

c Rad- und Fusswege sollen erhalten und geschaffen werden.

Grundsätzlich verbinden die Fusswege sämtliche wichtige Einrichtungen im Dorf

miteinander.

d Es sollen günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und

Dienstleistungen sichergestellt sein.

In der Gemeinde Wolhusen kann die Versorgung mit Gütern und Dienstleistun-

gen sichergestellt werden.


82

e Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten.

Die Gemeinde Wolhusen zeichnet sich durch die unmittelbare Nähe der Wohn-

gebiete zu Natur- und Kulturlandschaft aus.

Grundsatz 3: Für die öffentlichen oder im öffentlichen

Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachge-

rechte Standorte zu bestimmen.

a Regionale Bedürfnisse sollen berücksichtigt und störende Ungleichge-

wichte abgebaut werden.

Wolhusen setzt sich wenn möglich und sinnvoll dafür ein, Entwicklungsbedürf-

nisse mit den Nachbargemeinden zu koordinieren. Vor allem im Bereich Infra-

struktur, Verkehr und Landschaftsraum wird eine Zusammenarbeit und Koordi-

nation mit den Nachbargemeinden angestrebt.

b Einrichtungen wie Schulen, Freizeitanlagen oder öffentliche Dienste

sollen für die Bevölkerung gut erreichbar sein.

Sämtliche öffentlichen Einrichtungen liegen zentral in Wolhusen.

c Nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen, die

Bevölkerung und die Wirtschaft sollen vermieden und gesamthaft gering

gehalten werden.

Es bestehen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt infolge der in der

Gemeinde verfolgten Aktivitäten.

10.4 Kantonaler Richtplan

Das revidierte RPG zielt auf einen Stopp der Zersiedlung und einen haushälteri-

schen Umgang mit dem Boden, die massvolle Festlegung von Bauzonen sowie

kompakte Siedlungen ab. Dörfer und Städte sollen nach innen weiterentwickelt

werden: Beispielsweise durch verdichtetes Bauen, das Schliessen von Baulücken

oder die Umnutzung von Brachen. Damit soll der Verschleiss von Kulturland

eingedämmt und hohe Kosten für die Erschliessung mit Strassen, Strom, Wasser

und Abwasser vermieden werden. Zudem wird eine bessere Koordination von

Vorhaben mit erheblichen Auswirkungen auf Raum und Umwelt verlangt. Der

Bund verlangt dabei von den Kantonen, dass sie ihre Entwicklung auf die realen

Bedürfnisse ausrichten und die Entwicklung regional abgestimmt nach raumpla-

nerischen Vorgaben klar priorisieren. Der Kantonsrat hat im Herbst 2015 dazu

den kantonalen Richtplan angepasst und zuhanden der Genehmigung durch

den Bundesrat verabschiedet. Im Richtplan werden alle Luzerner Gemeinden

einer von 8 Gemeindekategorien zugeteilt, denen unterschiedlich starke Ent-

wicklungen zugestanden werden. Wolhusen ist ein ländliches Zentrum und wird

darum als „Z4-Gemeinde“ mit erhöhtem Wachstum eingestuft.

Die wesentlichsten konkreten Vorgaben des kantonalen Richtplans betreffen die

Kennwerte der Siedlungsentwicklung. Diese sind im Kap. 8 dargelegt.

Mit der Einhaltung der Ziele und Grundsätze des RPG (siehe oben) sind auch

die Strategien des kantonalen Richtplans im Grundsatz erfüllt.


83

11. Anhang

11.1 ÜZ Berechnung W1

Annahme: Grundstücksgrösse beträgt 750 m2

bisher W1

Ausnützungsziffer anrechenbare

Geschossfläche

0.25 188 m2

Reduktionsfaktor 1 m2

0.25 mit Faktor entspricht AZ 0.25 188 m2

Heute 1 Vollgeschoss(e), 0.66 Dachgeschoss 1.66 m2

Gebäudegrundfläche: 188 m2 / 1.66 113 m2

Zusätzlich Untergeschoss gratis 0.74 von 113 (0.66 + 10%) 83 m2

aGF heute inkl. Untergeschoss

(188 m2 + 83 m2) 270 m2

neu W-C

ÜZ-1 inkl. Balkonzuschlag (0.02) 0.21

Anrechenbare Grundstückfläche - 10% Strassenanteil 675 m2

Anrechenbare Gebäudefläche (=675 m2 x 0.21) 142 m2

Aussenwände 45 cm (ca.15 % von 142 m2) -21 m2

Nutzbare Gebäudefläche ohne Aussenwände 121 m2

Künftig: 3 voll nutzbare Geschosse + 0.00 Dachgeschoss 3

Nutzbare Gesamtfläche ohne Aussenwände

(= 121 m2 x 3.00) 363 m2

Minder-/Mehrnutzung

absolut (2 VG) +39 m2

in % (2 VG) +34.4 %


84

11.2 ÜZ Berechnung W2a


bisher W2a


Geschossfläche

0.35 263 m2






aGF heute inkl. Untergeschoss

(263 m2 + 72 m2) 335 m2

neu W-C

ÜZ-1 inkl. Balkonzuschlag (0.02) 0.21







(= 121 m2 x 3.00) 363 m2

Minder-/Mehrnutzung

absolut +29 m2

in % +8.5 %


85



bisher W3


Geschossfläche

0.55 550 m2






aGF heute ohne Untergeschoss

(150 m2 + 110 m2) 550 m2

neu W-B

ÜZ-1 inkl.Balkonzuschlag (0.02) 0.21







(= 165 m2 x 3.80) 660 m2

Minder-/Mehrnutzung

absolut (3 VG) 110 m2

in % (3 VG) +20 %


86



bisher W4


Geschossfläche

0.7 700 m2






aGF heute ohne Untergeschoss

(118 m2 + 87 m2) 700 m2

neu W-A

ÜZ-1 inkl.Balkonzuschlag (0.02) 0.19







(= 157 m2 x 4.80) 741 m2

Minder-/Mehrnutzung

absolut (2 VG) +41 m2

in % (2 VG) +5.9 %


87

12. Anhang 2 – Vorbehalte kantonale Vorprüfung

Nummer

im Bericht

Vorbehalt Kanton Kommentar Gemeinde

1.7 LUBAT Kennzahlen sind zu ergänzen Umgesetzt

1.7 Weitere Auszonungen sind prüfen Überprüfung fand seitens Gemeinde statt. Auf weitere

Auszonungen wird verzichtet.

1.8 Thema Mehrwert bearbeiten Wurde im Planungsbericht ergänzt

2.2 Zonenplan, BZR und GEP müssen in Über-

einstimmung gebracht werden

Die Gemeinde wird das GEP Konzept entsprechend anpas-

sen.

2.4 Dienststelle LAWA beantragt, dass die Par-

zellen. 187 und 458 der Naturschutzzone

zugewiesen werden

Das Anliegen wurde geprüft. Aufgrund des geplanten

Liegeschafts-verkaufs und der damit nicht erfolgten Aus-

zonung bleibt das Gebiet der Parzelle 187 vorläufig in der

Bauzone. Der Gemeinderat wird aber bei einer nicht Über-

bauung das Gebiet in seinem separaten Verfahren auszo-

nen. Jedoch wird eine Teilauszonung des nördlichen Teils

noch vor der öffentlichen Auflage geprüft.

Die Parzelle 458 wurde ebenfalls geprüft. Der Gemeinderat

sieht zurzeit keinen Handlungsbedarf die Parzelle in die

Naturschutzzone umzuzonen.

2.5 Ein Störfall Artikel soll ergänzt werden im

BZR

Umgesetzt

2.6/3.44/5 Es sollen verbindliche Kriterien zur Quali-

tätssicherung in der Zentrumszone definiert

werden. Insbesondere sollen Ausschlusskri-

terien für die Fachkommission definiert

werden.

Art. 3 und Art. 4 wurden präzisiert. Zudem erstellt. Die

Gemeinde erstellt zudem ein Kommissionsprofil für die

Fachkommission Architektur

2.7 Im Siedlungsleitbild wird Tempo 30 abge-

lehnt. Die Umfahrung West ist nicht im

kantonalen Bauprogramm enthalten.

Wird zur Kenntnis genommen

3.2 Aufstufung II auf III ist unklar in Zonenplan Wurde präzisiert bzw. Legende wurde neu gestaltet

3.2/5 Archäologische Fundstellen soll als orientie-

render Planinhalt im Zonenplan aufgelistet

sein

Umgesetzt

3.2 Verkehrszonen im Gebiet Sädelbode, Son-

negg und Schlössliring prüfen

Die Verkehrszonen wurden geprüft. Die entsprechenden

Strassen sind nach Einschätzung von Planteam korrekt

erfasst.

3.2/3.11 Grünzone Gewässerraum der normalen

Grünzone überlagern, keine Grundnut-

zungszone Gewässerraum

Umgesetzt

3.5/3.6 Einzonung Parzelle 1108 und 765 ist nicht

genehmigungsfähig

Auf die Einzonung wird verzichtet

3.8 Auszonung 187 wird unterstützt. Wenn

möglich gemäss Vorschlag LAWA der Na-

turschutzzone zuordnen

Das Anliegen wurde geprüft. Aufgrund der geplanten

Überbauung im Kirchenhang und der damit nicht erfolgten

Auszonung bleibt das Gebiet in der Bauzone.

3.10 Erhaltungszone Steinhuserberg: Neu-

baustandort erfordert qualitative Anforde-

rungen

Mit der Pflicht zum Beizug der Fachkommission und den

präzisierten Art. 3 und 4 wird der Forderung Rechnung

getragen.


88

Nummer

im Bericht


3.12 Diverse Anliegen zum Gewässerraum Diese wurden entsprechend dem Vorschlag der Dienststel-

len uwe, vif und lawa umgesetzt und nochmals eingereicht.

3.13 UeG-A ist nicht klar erkennbar auf Zonen-

plan

Erkennbarkeit wurde verbessert

3.14 Der Perimeter Bebauungsplan Entlebu-

cherstrasse ist zu prüfen. Ein Artikel zu

Bebauungsplanpflichtgebieten ist im BZR zu

ergänzen.

Der Artikel wurde ergänzt (Art. 32)

3.15 Der Umgang mit den Gestaltungsplänen ist

erneut zu prüfen

Die Gestaltungspläne wurden nochmals umfassend über-

prüft.

Bis auf den GP Tropenhaus und den GP Sonneck werden

alle GP aufgehoben bis spätestens 2023 (Übergangsbe-

stimmung Art. 46). Der GP Tropenhaus liegt in einem GP

Pflichtgebiet, der GP Sonneck ist noch nicht fertig gebaut.

Einige GP weisen Qualitäten auf oder regeln Spezialfälle.

Deshalb werden neu die Spielflächen der Zone für Sport-

und Freizeitanlagen zugeordnet und es werden die Wohn-

zone Hinter Kommetsrüti und Mittlere Kommetsrüti ge-

schaffen die das realisierte bzw. vorgesehene Bauvolumen

sichern. (Zonenplan und BZR)

3.16 Der digitaler Zuordnungsplan soll nochmals

der DS RAWI zugestellt werden

Wurde gemacht

5 Art. 3 ist zu präzisieren (Ortsbildprägend) Neu wurde Art. 3 Abs. 5 eingefügt der den Begriff «orts-

bildprägend» präzisiert.

5 Art. 4 ist zu präzisieren (Wohn- und Ar-

beitszone 1 und 2 integrieren)

Umgesetzt

5 Dichte der W1 ist nochmals zu prüfen Die Dichte wurde erneut geprüft. Die OPK und der Ge-

meinderat sind weiterhin der Meinung, dass diese Verdich-

tung erwünscht ist.

5 Tabelle Art. 7 muss klar sein mit ja/nein bei

störenden Gewerben

Umgesetzt, Neu Art. 13

5 Die Fussnote h in Art. 7 ist klarer zu formu-

lieren.


5 Das Zusammenspiel Gesamthöhe und tal-

seitige Fassadenhöhe und Grenzabstand ist

zu präzisieren und nochmals zu prüfen.

Neu gilt je nach Dachform eine Gesamthöhe 1 / talseitige

Fassadenhöhe 1 und eine Gesamthöhe 2 / talseitige Fassa-

denhöhe 2. Mit Art. 8 Abs. 2 und 3 wurde die Gebäude-

norm bzw. die zulässigen Höhen präzisiert.

5 Der Artikel Überbauungsziffer ist zu präzi-

sieren

Umgesetzt

5 Art. 10 bestehende Bauten ist zu streichen Umgesetzt

5 Art. 12 Zentrumszone: Fachkommission

ergänzen in Artikel

Umgesetzt (neu Art. 14)

5 Hochhäuser sind nur mit BBP zulässig ->

darauf hinweisen in Art. 12

Umgesetzt (neu Art. 14)

5 Art. 13: Geschosse dürfen nicht mehr defi-

niert werden, Gesamthöhe muss definiert

werden.

Neu wird eine Gesamthöhe von 26 m anstatt Geschosse

definiert, Neu Art. 15


89

Nummer

im Bericht


5 Art. 15: Begriff Neubaustandort ist zu ver-

wenden. Qualitative Kriterien zu diesem

sollen formuliert werden.

Umgesetzt. Neu ist die Pflicht zum Einbezug der Fach-

kommission integriert. Diese garantiert die Qualität der

Bebauung, Neu Art. 19

5 Art. 25, Abs. 3: Ändern gemäss Denkmal-

pflege


2.4 /5 Geotopschutz kann aktualisiert werden Übernommen und einige Bestimmungen ergänzt. Auf eine

Darstellung im Zonenplan wird verzichtet.

5 Art. 28: Nur Gestaltungsplanpflichtgebiete,

die so eingetragen sind im ZP dürfen auch

Pflichtgebiet sein

Umgesetzt, Neu Art. 32/33

5 Art. 29 Abstellfläche für Fahrzeuge: VSS

Norm integrieren

Die Gemeinde ist der Auffassung, dass mit dem bestehen-

den Artikel die Abstellflächen für Fahrzeuge genügend

präzisiert und auf Wolhusen zugeschnitten. Neu Art. 34

5 Ein Artikel zum Störfall ist zu integrieren Wurde mit Art. 43, Technische Gefahren umgesetzt.

6.2 Im Erschliessungsrichtplan ist der geplante

Radstreifen neu bergseitig aufzuführen.

Umgesetzt

6.3 Die Parkierung Tropenhaus und des künfti-

gen Neubaugebietes ist im Erschliessungs-

richtplan aufeinander abzustimmen

Umgesetzt

7.2 Diverse Inputs vom VVL Luzern zur neuen

Linienführung bzw. geplantem Fahrplanan-

gebot auf der Achse Luzern-Malters – Ent-

lebuch / Langenthal und den angeschlosse-

nen Buslinien

Umgesetzt

Documents

Revision der Ortsplanung - wolhusen.ch · Projektleiter Roger Michelon, dipl. Kult. Ing. ETH/SIA, ... 10.2 Ziele gemäss Art. 1 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG)