Räumliches Entwicklungsleitbild

Kanton Aargau Gemeinde Teufenthal

Quelle: Peter Siegrist

Räumliches Entwicklungsleitbild

Beschlossen vom Gemeinderat am 9. September 2019

Auftraggeber: Gemeinderat Teufenthal

Verfasser:

ACKERMANN + WERNLI AG, EINS ZU EINS ARCHITEKTEN AG

5723.006 Gesamtrevision Nutzungsplanung Teufenthal – Räumliches Entwicklungsleitbild 2

Inhaltsverzeichnis

1 Zweck und Inhalt des Räumlichen Entwicklungsleitbilds ..................................... 4

2 Ausgangslage und Analyse ................................................................................. 5

Historische Siedlungsentwicklung bis heute ............................................... 5

Ortsbild und Baudenkmäler ........................................................................ 7

Landschaft, Erholung und Landwirtschaft ................................................... 9

Bevölkerung und Soziales .........................................................................10

Wohnen und Immobilien ...........................................................................11

Gewerbe ...................................................................................................11

Mobilität ....................................................................................................12

3 Ziele ...................................................................................................................14

Hauptzielsetzung des Räumlichen Entwicklungsleitbilds ...........................14

Zielsetzung und mögliche Massnahmen in den einzelnen Teilräumen ......14

3.2.1 Dorfzentrum .....................................................................................14

3.2.2 Gewerbegebiete, insbesondere das Injecta-Areal zukunftsfähig

machen ............................................................................................16

3.2.3 Dorfzone ..........................................................................................18

3.2.4 Einfamilien- und Mehrfamilienhausgebiete .......................................19

3.2.5 Grün- und Freiräume im Siedlungsgebiet .........................................20

3.2.6 Freiflächen und Siedlungsrand .........................................................21

4 Priorität und Umsetzung der Massnahmen .........................................................22

5 Impressum .........................................................................................................23



Abbildungen

Titelbild Blick auf die Trostburg

Abbildung 1 Historische Siedlungsentwicklung ..................................................... 5

Abbildung 2 Ausschnitt Landeskarte um 2012 – aktuelle Siedlungsentwicklung ... 6

Abbildung 3 Luftbild des Dorfzentrums mit brachliegenden Bauparzellen ............. 6

Abbildung 4 Kulturobjekte und Freiräume ............................................................. 7

Abbildung 5 Schutzobjekte ................................................................................... 8

Abbildung 6 Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ........... 8

Abbildung 7 Landwirtschaftliche Siedlung im Gebiet Moos ................................... 9

Abbildung 8 Bevölkerungsentwicklung in Teufenthal und dem Kanton Aargau ....10

Abbildung 9 Entwicklung der Altersverteilung der Bevölkerung Teufenthals ........10

Abbildung 10 Injecta Areal (Industriegebiet Feldmatte) ..........................................12

Abbildung 11 Wynentalstrasse und WSB-Bahnhof ................................................13

Abbildung 12 Übersichtskarte des Räumlichen Entwicklungsleitbilds ....................15

Abbildung 13 Wohnraum in der Gemeinde Teufenthal ..........................................19

Abbildung 14 Spielgeräte auf dem Dorfplatz ..........................................................20



1 Zweck und Inhalt des Räumlichen Entwicklungsleitbilds

Das Räumliche Entwicklungsleitbild (REL) ist das strategische Steuerungs- und Führungs-

instrument für die zukünftige Entwicklung der Gemeinde Teufenthal. Das REL bildet die Vision

für die räumliche, wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung der nächsten 20 Jahre ab.

Unter Einbezug der Bevölkerung wurden Zielvorgaben und Massnahmen für die gesamte

Gemeinde und spezielle Fokusgebiete definiert. Das REL dient dem Gemeinderat als fundierte

und breit abgestützte Richtschnur bei seiner behördlichen Arbeit, insbesondere bei der

Revision der kommunalen Nutzungsplanung, aber auch bei der Beurteilung von Sonder-

nutzungsplänen oder Baugesuchen.

Als Instrument ist das REL ausschliesslich für die kommunalen Behörden verbindlich. Die darin

formulierten Ziele lassen sich jedoch nicht ohne Einbezug der Grundeigentümer und Bevölke-

rung erreichen. Das REL sowie der gesamte Erarbeitungsprozess mit der Bevölkerung dienen

somit auch der Sensibilisierung der breiten Öffentlichkeit für die darin behandelten Themen.



2 Ausgangslage und Analyse

Historische Siedlungsentwicklung bis heute

Teufenthal hat sich als landwirtschaftlich geprägtes Strassendorf im Seitental der Wyna

entwickelt. Der Bereich zwischen der Herberge und dem heutigen Schulhaus bildet das histo-

rische Zentrum der Gemeinde.

Der Bau der Wynentalbahn im Jahr 1904 ebnete den Weg für die Industrialisierung. Mit der

Gründung der Injecta im Jahr 1920 setzte ein Bevölkerungswachstum ein, mit welchem sich

die ersten Wohngebiete an den Talflanken des Seitentals und in der Ebene des Wynentals

entwickelten. Die Verlegung der Strasse Richtung Dürrenäsch von der Talflanke in die Ebene

prägte die weitere Siedlungsentwicklung vom Schulhaus in Richtung Mühle. Mit der Begradi-

gung der Wyna in den 1950er Jahren konnte die lange unbebaute Schwemmebene besser

nutzbar gemacht werden und die Industrie wuchs bis in die 1970er Jahre in die Fläche.

Verglichen mit der Peripherie hat sich das historische Zentrum zwischen Herberge und Schul-

haus jedoch deutlich weniger stark entwickelt. Im Bereich des Zentrums liegen heute teils

grossflächige, gut erschlossene Grundstücke brach. Diese schaffen ein erhebliches Innenent-

wicklungspotenzial für die zukünftige Entwicklung des Dorfes.

Abbildung 1 Historische Siedlungsentwicklung

Bildausschnitt links Siegfriedkarte um 1880: Der orange Bereich markiert das historische Dorfzentrum, welches als bäuerliches Strassendorf

gewachsen ist. Die gepunktete Linie zeigt den alten Verlauf der Strassenverbindung nach Dürrenäsch.

Bildausschnitt rechts Landeskarte um 1940: Der violette Bereich bezeichnet das neu entstandene Industriegebiet (Injecta); Die gepunktete

Linie zeigt den alten Verlauf der Strassenverbindung nach Dürrenäsch an der Talflanke, durchgezogen ist die direkte Strassenverbindung in

der Talebene.

Quelle: Swisstopo: maps.geo.admin.ch, Bearbeitung Eins zu Eins Architekten AG



Abbildung 2 Ausschnitt Landeskarte um 2012 – aktuelle Siedlungsentwicklung

Violett: Bereich erweitertes Arbeitsgebiet; rot: Entwicklung Wohngebiete


Abbildung 3 Luftbild des Dorfzentrums mit brachliegenden Bauparzellen

Im Luftbild werden die teilweise grossflächigen Baulücken im Dorfzentrum ersichtlich, welche als Bauland brach liegen.

Quelle: AGIS geoportal



Ortsbild und Baudenkmäler

Zahlreiche Bauten und Anlagen zeugen noch heute von der Geschichte und Entwicklung

Teufenthals. Die imposante Trostburg aus dem 12. Jahrhundert bezeugt die verkehrlich wich-

tige Lage des Dorfs. Im Bereich des historischen Dorfkerns befinden sich die denkmalge-

schützte Herberge sowie teils historische landwirtschaftliche Bauten, die für das bäuerliche

Strassendorf stehen. Ebenso die Mühle und der Gratzihof etwas ausserhalb. Aus der Zeit der

Industrialisierung stammen die Villen und das Wohlfahrtshaus, welche teilweise parkähnliche

Gartenanlagen aufweisen.

Das Ortsbild Teufenthals ist im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)

mit lokaler Bedeutung eingestuft. Als Ziel ist der Erhalt der Substanz der genannten Baudenk-

mäler und der Struktur des historischen Zentrums entlang der Dorfstrasse formuliert. Um die

vorhandenen Lagequalitäten des Dorfs zu wahren, ist eine weitere Bebauung der prägenden

Talflanken zu vermeiden.

Abbildung 4 Kulturobjekte und Freiräume

Kommunale und kantonale Schutzobjekte gemäss rechtskräftiger Nutzungsplanung; Inventarisierte Gartenanlagen und Freiflächen (ICOMOS)




Abbildung 5 Schutzobjekte

Neben der Trostburg (Titelbild) ist auch die Herberge ein kantonales Schutzobjekt. Mehrere Objekte sind in der rechtskräftigen Nutzungspla-

nung auf kommunaler Stufe geschützt, wie hier der Spycher beim Grazihof.


Abbildung 6 Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)

Vereinfachte Darstellung der ISOS-Ziele. Oranger Bereich: Erhalt Substanz; rote Bereiche: Erhalt Struktur; grüne Bereiche: Freiflächen




Landschaft, Erholung und Landwirtschaft

Teufenthal liegt eingebettet in einem Seitental der Wyna. Die Landschaft ist relativ frei von

Bauten und störenden Infrastrukturen. Die offene Landschaft fliesst an mehreren Stellen von

den Talflanken praktisch ins Zentrum hinein. Zahlreiche Waldinseln und -zungen sorgen für

eine attraktive Strukturierung der Kulturlandschaft, welche als Naherholungsgebiet für die

Bevölkerung dient. Die Gebiete Moos und Bampf weisen wertvolle Bestände an Hochstamm-

und Feldbäumen auf. Naturschutzgebiete wie z.B. am Chüzihübel bilden wichtige Trittsteine

für die ökologische Vernetzung.

Die Landwirtschaft ist einem stetigen Wandel unterzogen. Dieser erfordert Veränderungen der

Betriebsrichtungen und baulichen Entwicklungen in den Betrieben. Die Landwirtschafsbetriebe

haben sich mehrheitlich aus dem Dorf in die Umgebung ausgelagert. Anpassungen der

Betriebsrichtung oder baulichen Veränderungen in den Betrieben sind erforderlich. Da die

Entwicklung der Landwirtschaft im Dorf eingeschränkt ist, sind viele Betriebe in die Umgebung

ausgesiedelt.

Abbildung 7 Landwirtschaftliche Siedlung im Gebiet Moos

Landwirtschaftliche Siedlung im Gebiet Moos. Das Gebiet ist reich strukturiert mit Hecken und Einzelbäumen.




Bevölkerung und Soziales

Die Bevölkerung von Teufenthal hat sich seit dem Einsetzen der Industrialisierung in den

1920er Jahren bis heute mehr als verdoppelt. Der Höhepunkt des Wachstums wurde in den

1970er Jahren mit ca. 1'700 Einwohner erreicht. Jedoch stagniert seither die Bevölkerungs-

zahl, während diese im restlichen Kanton gesamthaft nochmal um ca. 50% zunahm.

Das kantonale Bevölkerungsszenario geht davon aus, dass die Bevölkerung Teufenthals bis

2031 auf ca. 1'880 Einwohner und bis 2040 auf ca. 1’990 steigt. Durch den demografischen

Wandel steigt zudem der Anteil der Einwohner über 65 Jahre gegenüber heute auf das

Doppelte, während der Anteil der unter 20-jährigen zurückgeht. Dieser Trend setzt sich fort,

was die Nachfrage nach bedarfsgerechten Wohnungsangeboten, Dienstleistungen und

öffentlichen Einrichtungen beeinflusst.

Abbildung 8 Bevölkerungsentwicklung in Teufenthal und dem Kanton Aargau

Prozentuale Zu- und Abnahme der Bevölkerung in der Gemeinde Teufenthal und dem Kanton Aargau im Bezug zum Ausgangsjahr 1972

(100%) bis ins Jahr 2018. Bevölkerungsprognose bis 2040 gemäss kantonalem Szenario. Die Zahlen zeigen die absolute Bevölkerungszahl in

den Jahren auf der Zeitachse.

Quelle: Statistik Aargau

Abbildung 9 Entwicklung der Altersverteilung der Bevölkerung Teufenthals

Prozentuale Verteilung der Altersklassen im Jahr 2016 sowie gemäss kantonalem Bevölkerungsszenario in den Jahren 2031 und 2040

Quelle: Statistik Aargau

1’699 1’590 1’623 1’618 1’593 1’6741’880 1’990

439’503 450’233496’291

545’254604’263

670’050743’025

816’000

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

1972 1980 1990 2000 2010 2018 2031 2040

Teufenthal Kanton Aargau

18%

63%

13%6%

2016

0 - 19

20-64

65-79

80+

12%

56%22%

10%

2031

0 - 19

20-64

65-79

80+

10%

53%22%

15%

2040

0 - 19

20-64

65-79

80+



Wohnen und Immobilien

Die Einfamilienhausquartiere, welche einst mehrheitlich von Familien bewohnt wurden, sind

nach dem Auszug der Kinder oft nur noch von älteren Paaren oder alleinstehenden Personen

bewohnt. Tiefe Wohnkosten oder mangelnde Alternativen begünstigen den langen Verbleib im

Einfamilienhaus. Dadurch werden viel Wohnfläche und Land pro Kopf verbraucht. Die Gebäu-

desubstanz ist in einigen Wohnquartieren in die Jahre gekommen.

Ältere Liegenschaften entsprechen oft nicht den Anforderungen junger Familien an attraktivem

Wohnraum. Auf dem Markt werden häufig nicht die Preise erzielt, die sich die Eigentümer

vorstellen oder notwendig für den Kauf einer neuen Liegenschaft wären. Dies sind nur einige

Faktoren, welche den Generationenwechsel in den Einfamilienhäusern hindern.

Gewerbe

Mit dem Injecta-Areal verfügt Teufenthal über ein grosses, zusammenhängendes Gewerbe-

gebiet, welches durch eine kleinteilige und heterogene Gewerbenutzung geprägt ist. Es befin-

det sich mehrheitlich im Besitz eines Eigentümers, was gute Voraussetzungen für eine

koordinierte Entwicklung schafft. Im Bereich der Schmittengasse grenzen die Industrie- und

Wohnzonen aneinander, was ein Konfliktpotenzial bezüglich der Immissionen birgt. Mit den

Tennisanlagen und dem Wohlfahrtshaus befinden sich im gleichen Areal Nutzungen, welche

nicht dem Zweck der Gewerbezone entsprechen, jedoch das Konfliktpotenzial zwischen

Wohnen und Arbeiten reduzieren.

Die Grundversorgung mit Dienstleistungen und Gütern des täglichen Bedarfs hat in der

Vergangenheit abgenommen (Schliessung Poststelle, Bank, Bäckerei, Metzgerei). Entlang der

Dorfstrasse haben sich einige gewerbliche Sekundärnutzungen angesiedelt, welche nicht dem

ursprünglichen Zweck der Zone entsprechen und sich negativ auf das Ortsbild im Zentrums-

bereich auswirken.



Abbildung 10 Injecta Areal (Industriegebiet Feldmatte)

Blick vom Katzenhübel auf das Injecta-Areal im Industriegebiet Feldmatte. Das Industriegebiet grenzt direkt an die Wohngebiete, wie hier an

das Quartier Hubelmatt in der der Talebene. Verschiedene Nutzungen wie der Bahnhof oder die Tennisanlagen (rechter Bildrand) schaffen

einen gewissen «Puffer» zwischen Wohnen und Arbeiten.


Mobilität

Die Verzweigung der Dorf- und Wynentalstrasse ist der wichtigste Verkehrsknoten in Teufen-

thal. Zurzeit ist die Erschliessung des WSB-Bahnhofs sowie die Parkierung für die Autofahrer

nicht zufriedenstellend gelöst. Durch die WSB ist Teufenthal gut an Aarau angebunden. Der

Bus mit den Haltestellen entlang der Dorfstrasse schafft eine Verbindung ins Seetal mit

Verlängerung bis Lenzburg. Mittel- bis langfristig ist ein Ausbau des Bahnhofs sowie ein zwei-

tes Gleis ab Teufenthal in Richtung Aarau vorgesehen. Mit dem Kreisel kann die Erschliessung

von Bahnhof und Injecta-Areal neu gelöst und die Umsteigeverbindung von Bus und Bahn neu

organisiert werden.

Die beiden Kantonsstrassen, insbesondere die Wynentalstrasse, sowie das Bahntrassee sind

für den Fuss- und Veloverkehr teilweise schwer zu überqueren und durchtrennen das Dorf.

Die kantonale Radroute 560 durch das Wynental wird im Bereich des Injecta-Areals weit um

das Dorf geführt, was zu einer Lücke des Radroutennetzes zwischen Bahnhof und der

Feldmatte führt.



Abbildung 11 Wynentalstrasse und WSB-Bahnhof

Die WSB und die Kantonsstrasse trennen das Arbeitsgebiet auf dem Injecta Areal und das Wohngebiet Hubelmatt vom restlichen Dorf ab.

Durch Umbauprojekte an der Kantonsstrasse (Kreisel) und am Bahnhof werden die Verkehrsflüsse und Übergänge neu organisiert und für

den Autoverkehr kann die Erschliessung des Bahnhofs verbessert werden. Wie auf dem Bild zu sehen, fehlt im Bereich des Bahnhofs eine

bezeichnete Radspur entlang der Kantonsstrasse.




3 Ziele

Hauptzielsetzung des Räumlichen Entwicklungsleitbilds

Teufenthal hat sich in der Vergangenheit baulich vor allem an der Peripherie entwickelt.

Im Zentrum nahm die Nutzungsintensität hingegen ab und die Entwicklung stagnierte. Die

Bevölkerung bleibt seit vielen Jahren auf konstantem Niveau und liegt weit hinter der durch-

schnittlichen Entwicklung im Kanton Aargau. Dies hat negative Folgen auf den Bauland-

konsum (hoher Landverbrauch), das Gewerbe (nötige Kunden fehlen) und die Attraktivität als

Wohnstandort (Sekundärnutzungen und Verfall der Liegenschaften im Dorfzentrum). Damit

einhergehend stagniert auch die Finanzkraft der Gemeinde.

Kernziel des Räumlichen Entwicklungsleitbildes ist die Konzentration der (baulichen) Entwick-

lung im Dorfzentrum (Bereich zwischen Gasthof zur Herberge und Restaurant Lindenhof)

beziehungsweise in der Dorfzone entlang der Dorfstrasse. Zudem sollen durch die Entwick-

lung des Injecta-Areals als Arbeitsgebiet gute Voraussetzungen für die Entwicklung des

Gewerbes geschaffen werden.

Hauptzielsetzung der räumlichen Entwicklung

• Funktionale und gestalterische Aufwertung des Dorfzentrums entlang der Dorfstrasse

• Gewerbegebiete, insbesondere das Injecta-Areal zukunftsfähig machen

• Bauliche Entwicklung in der Dorfzone konzentrieren

• Erneuerung der Einfamilienhausquartiere

• Bereinigung des Siedlungsrands

Durch die Impulse aus der räumlichen Entwicklung auf die Bevölkerung und das Gewerbe soll

die Finanzkraft der Gemeinde gestärkt werden. Höhere Erträge sollen u.a. der Sicherstellung

der öffentlichen Grundversorgung und der Senkung des Steuerfusses dienen.

Zielsetzung und mögliche Massnahmen in den einzelnen Teilräumen

3.2.1 Dorfzentrum

Entlang der Dorfstrasse befindet sich das historische Dorfzentrum. Es ist geprägt durch die

einzigartige Sicht auf die Trostburg, den Strassenraum sowie Bauten, welche den historischen

Kern markieren. Das Gebiet bildet zudem das Zentrum des öffentlichen Lebens und der Grund-

versorgung. Allerdings sind viele der öffentlichen Nutzungen von der Strasse her schlecht

auszumachen, da sie entweder in der zweiten Bautiefe der Dorfstrasse angeordnet sind

(Gemeindehaus, Kirche, Dorfplatz) oder durch eine intensive Bepflanzung von der Strasse her

kaum einsehbar sind (Schulhaus). Das Angebot an gewerblicher Infrastruktur, Gastronomie

und Läden für den täglichen Bedarf ist stetig zurückgegangen. Ehemals gewerblich oder

landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften werden heute teilweise als Lager und Abstellräume

verwendet (Sekundärnutzungen).



Abbildung 12 Übersichtskarte des Räumlichen Entwicklungsleitbilds

Quelle: Eins zu Eins Architekten



Zielsetzung

Das Dorfzentrum soll im Siedlungsgebiet wahrgenommen und ortsbaulich stärker sichtbar

gemacht werden. Da der Zentrumsbereich durch die Dorfstrasse geprägt ist, gilt dies insbe-

sondere für die Gestaltung des Strassenraums. Für den Langsamverkehr werden gute

Voraussetzungen geschaffen und die Aufenthaltsqualität entlang der Dorfstrasse wird verbes-

sert, um familienfreundliche Begegnungsräume zu schaffen.

Die Bebauung entlang der Dorfstrasse soll den Zentrumscharakter unterstützten. Die vorhan-

dene historische Bausubstanz trägt zur Identitätsstiftung bei und soll erhalten und sorgfältig

weiterentwickelt werden. Neue Bauten und Aussenräume weisen eine hohe Qualität auf und

gliedern sich gut in das Ortsbild ein. Die Sichtachsen vom Zentrumsbereich auf die Trostburg

bleiben erhalten. Störende und zweckfremde Nutzungen werden in geeignete Gebiete verla-

gert (siehe Gewerbegebiete).

Die öffentlichen Angebote und die für das Dorfleben wichtige Grundversorgung bleiben erhal-

ten und werden gefördert. Öffentliche Einrichtungen sowie öffentliche und private Angebote

sind vom Strassenraum wahrnehmbar. Das attraktive Dorfzentrum trägt zur Standortqualität

der Gemeinde als Wohnort (siehe Dorfzone; Ein- und Mehrfamilienhausgebiete) und Arbeitsort

(siehe Gewerbegebiete) bei.

Mögliche Massnahmen

- Siedlungsorientierte Aufwertung des Strassenraums der Dorfstrasse, Synergie mit notwen-

diger Erneuerung der Kanalisation und Kantonsstrasse nutzen; Bachfreilegung des Dorf-

baches prüfen

- Aktive Rolle bei der Reduktion zonenfremder oder störender Sekundärnutzungen, z.B.

durch Vermittlung Alternativstandorte, evtl. Anpassung der Zonenvorschriften

- Erhalt und sorgfältige Entwicklung der historischen Bausubstanz durch geeignete Bauvor-

schriften fördern

- Gestalterische Qualität von Neubauten durch geeignete Bauvorschriften sicherstellen

- Aktive Rolle der Gemeinde zur Konzentration und zum Erhalt der Grundversorgung im

Zentrum

3.2.2 Gewerbegebiete, insbesondere das Injecta-Areal zukunftsfähig machen

Das Injecta-Areal befindet sich in einem strukturellen Umbruch und bildet dadurch ein grosses

Entwicklungsgebiet für Gewerbe und Industrie. Aktuell wird das Areal mehrheitlich von diver-

sen Klein- und Kleinstunternehmen genutzt. Die verkehrliche Anbindung ist entscheidender

Standortfaktor für dieses Gewerbegebiet, welcher durch das neue Erschliessungsprojekt und

den Ausbau der WSB-Haltestelle gestärkt wird. Daher hat das Areal auch ein Potenzial für die

Ansiedlung öffentlicher und halböffentlicher Nutzungen, die auf Publikumsverkehr angewiesen

sind. Der Bereich des Werkhofareals bietet Voraussetzungen für die Entwicklung eines weite-

ren Gewerbegebiets.

Die Randbereiche des Injecta-Areals sind geprägt durch vielfältige Nutzungen und Infrastruk-

turen, welche teilweise wichtige Funktionen für das Dorf übernehmen (u.a. Sport- und Freizeit-

anlagen, WSB-Haltestelle, Restaurant Herberge). Einige Nutzungen stimmen mit der aktuellen



Zonenordnung nicht überein und sind in ihrer Entwicklung teilweise eingeschränkt. Im Über-

gangsbereich zwischen den Arbeits- und Wohngebieten, insbesondere entlang der Schmitten-

gasse, besteht Konfliktpotenzial mit den Wohnnutzungen. Dieser Bereich weist jedoch einige

unternutzte Grundstücke und somit Entwicklungspotenzial auf.

Zielsetzung

In Abstimmung mit der Zielsetzung für das Dorfzentrum und die Dorfzone (Sekundärnutzun-

gen) sollen reine Gewerbebetriebe ohne Publikumsverkehr, wenn möglich im Injecta-Areal und

zukünftig im Werkhofareal liegen (Gebiete Arbeit / Gewerbe). Aufgrund der speziellen Heraus-

forderungen des Injecta-Areals wird bei der Zielsetzung zwischen den Teilbereichen «Entwick-

lungsschwerpunkt Injecta» und «Übergangsbereich Arbeiten und Wohnen» unterschieden.

Entwicklungsschwerpunkt Injecta

Das bestehende Gewerbe- und Industriegebiet auf dem Injecta-Areal soll primär als attraktiver

Gewerbe- und Industriestandort weiterentwickelt werden. Das Ziel ist die Ansiedlung von klei-

nen- und mittleren Unternehmen, welche lokal Arbeitsplätze schaffen.

Aufgrund der guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr soll innerhalb des «Entwicklungs-

schwerpunkts Injecta» ein Anteil an Wohnnutzung möglich sein. Hierzu ist vorgängig aufzu-

zeigen, wie die gesetzlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Vorgaben des Lärm-

schutzes, eingehalten werden können, ohne dass die Arbeitsnutzung Einschränkungen

erfährt. Aufgrund der komplexen Rahmenbedingungen für eine allfällige Wohnnutzung ist für

die konkrete Planung ein qualitätssicherndes Verfahren (z.B. Studienauftrag, Testplanung,

Wettbewerb) zwingend. Der zulässige Wohnanteil wird dabei in Abstimmung mit der Revision

der kommunalen Nutzungsplanung durch den Gemeinderat festgelegt.

Die Entwicklung des «Entwicklungsschwerpunkts Injecta» ist mit dem Ausbau der Erschlies-

sung und dem Bahnhof abzustimmen. Durch Nutzungsveränderungen auf dem Areal dürfen

keine Nachteile für die direkt angrenzenden Arbeitszonen auf dem Gemeindegebiet von Un-

terkulm entstehen, insbesondere hinsichtlich des Lärmschutzes.

Übergangsbereich Wohnen und Arbeiten

Ein harter Übergang zwischen dem Arbeitsgebiet und der Wohnzone wird vermieden, damit

sich diese Nutzungen nicht gegenseitig in der Entwicklung beeinträchtigen. Öffentliche und

halböffentliche Nutzungen wie die WSB-Haltestelle, Tennisanlagen oder die Herberge sind für

das Dorf wichtig und bilden eine gewisse Pufferwirkung zwischen Wohnen und Arbeiten. Mit

einer geeigneten Nutzung und baulichen Entwicklung der unternutzten Grundstücke kann

diese Pufferwirkung zusätzlich gestärkt werden. Dabei ist auf die Interessen des Gewerbes,

der WSB, des Tennisclubs sowie das Wohlfahrtshaus und die denkmalgeschützte Herberge

Rücksicht zu nehmen.

Der Kreisel bildet mit dem Bahnhof den wichtigsten Verkehrsknoten im Dorf. Mit der Querung

der Wynentalstrasse verbindet er das Dorfzentrum mit dem Injecta-Areal und dem Wohngebiet

Hubelmatt. Diese Funktion, insbesondere die Querung von Kantonsstrasse und Bahntrassee

ist zu stärken und für alle Verkehrsträger sicher zu gestalten. Die Lücke im Radwegnetz

zwischen Bahnhof und Feldmatte ist über das Injecta-Areal zu schliessen (siehe Gewerbege-

biete).



Werkhofareal

Längerfristig besteht die Möglichkeit, das Werkhofareal gewerblich umzunutzen und zu-

sammen mit den umliegenden Mischnutzungen zu einem weiteren Gewerbestandort zu

entwickeln.


- Qualitätssicherndes Verfahren im Teilbereich «Entwicklungsschwerpunkt Injecta» bei all-

fälliger Realisierung von Wohnnutzungen.

- Voraussetzungen für ein Gewerbegebiet beim Werkhofareal schaffen

- Unterstützung des Gemeinderats bei der Flächenbeschaffung für Betriebe aus dem Dorf

in den Gewerbezonen durch Beratung und Vermittlung

- Durchlässigkeit für den Langsamverkehr fördern

- Entflechtung der Verkehrsträger im Bereich Kreisel/Bahnhof in Abstimmung mit den

Planungsprojekten von Kanton und der Bahn

- Sicherstellung einer guten Anbindung (MIV/ Langsamverkehr) des Bahnhofs zum Zentrum

und Gewerbegebiet (Injecta-Areal), Schaffung zusätzlicher Abstellplätze für Autos und

Velos (Park+Ride)

- Überprüfen der Grundnutzung bei der Revision des Zonenplans für die zukünftige Entwick-

lung im Übergangsbereich Arbeit und der vorhandenen Nutzungen

3.2.3 Dorfzone

Die Dorfzone weist aufgrund der guten Erschliessung, der Nähe zu den Versorgungsangebo-

ten (siehe Dorfzentrum) und den vorhandenen Baulandreserven gute Voraussetzungen für

attraktiven Wohnraum und die Förderung des Gewerbes auf.

Zielsetzung

Die bauliche Entwicklung konzentriert sich auf die Dorfzone. Neubauten weisen eine hohe

Qualität und angemessene bauliche Dichte auf. Es wird ein gemischtes Angebot an Miet- und

Eigentumswohnungen und Gewerbe in unterschiedlichen Preissegmenten mit attraktiven und

gut nutzbaren Aussenräumen angestrebt. Die aktuellen Sekundärnutzungen einzelner Liegen-

schaften als Abstell-, Lager und Werkhof sollen in zonenkonforme Gebiete umgesiedelt

werden (-> Gewerbegebiete). Altersgerechte Wohnformen sind insbesondere in Nähe des

Dorfzentrums erwünscht. Öffentliche Nutzungen wie Bahnhof oder die Schule sind aus der

Dorfzone über sichere Fuss- und Velowege zu erreichen.


- Gestalterische Qualität von Bauten und Aussenräumen und angemessene bauliche Dichte

durch geeignete Bauvorschriften und ggf. mit Gestaltungsplanpflichten sicherstellen

- Altersgerechte Wohnformen fördern

- Der Gemeinderat nimmt eine aktive Rolle zur Mobilisierung der Baulandreserven ein und

berät Grundeigentümer und Investoren



- Aktive Rolle des Gemeinderats bei der Reduktion zonenfremder oder störender Sekun-

därnutzungen, z.B. durch Vermittlung von Alternativstandorten; Förderung von gewerbli-

chen Nutzungen, welche dem Dorfleben dienen

3.2.4 Einfamilien- und Mehrfamilienhausgebiete

Teufenthal verfügt über hochwertige Wohnlagen, welche sich durch die Nähe zur Natur und

Ruhe auszeichnen. Der bestehende Bestand an Wohnbauten bietet idealen Wohnraum für

Familien. Die demographische Entwicklung weist in gewissen Einfamilienhausquartieren aller-

dings einen überdurchschnittlichen Anteil älterer Menschen auf. Die Einwohnerdichte ist in

Wohnquartieren älterer Bauphasen vergleichsweise tief. Diese Zahlen weisen darauf hin, dass

der Generationenwechsel in diesen Wohngebieten noch nicht erfolgt ist.

Zielsetzung

Neben der baulichen Ergänzung älterer Wohnquartiere soll durch ein alternatives Angebot an

altersgerechten Wohnungen (vgl. Dorfzentrum und Dorfzone) Anreiz für den Generationen-

wechsel in den Einfamilien- und Mehrfamilienhausgebieten geschaffen werden, damit

vermehrt Familienwohnraum verfügbar ist, ohne dass die ältere Generation Teufenthal ver-

lassen muss.

Abbildung 13 Wohnraum in der Gemeinde Teufenthal

Teufenthal verfügt über viele gute Wohnlagen, welche sich durch ihre Exposition und Nähe zum Grünen auszeichnen.





- Information und Beratung der Liegenschaftsbesitzer bei der Erneuerung ihrer Einfamilien-

häuser

- Geeignete Bauvorschriften für eine massvolle bauliche Nachverdichtung (mehr Wohn-

einheiten).

3.2.5 Grün- und Freiräume im Siedlungsgebiet

Zu den prägenden Bauten gehören neben der Trostburg auch einige Villen und das

Wohlfahrtsgebäude auf dem Injecta-Areal. Bei diesen Bauten weisen auch die Aussen- und

Grünräume eine hohe Qualität auf, welche für die Identifikation mit dem Dorf von zentraler

Bedeutung sind.

Im Bereich des Dorfzentrums und der Dorfzone verfügt Teufenthal über weitere öffentliche

Freiräume, welche wichtige Funktionen für die Bevölkerung haben (Spielplätze, Sportan-

lagen).

Abbildung 14 Spielgeräte auf dem Dorfplatz

Der Dorfplatz bietet mit den Spielflächen und Spielgeräten sowie den Sitzgelegenheiten einen öffentlichen Freiraum im Siedlungsgebiet.




Zielsetzung

Teufenthal verfügt über zahlreiche prägende Freiräume, private Garten- und Parkanlagen von

teils historischem Wert. Diese Grünanlagen sollen erhalten bleiben und nach Möglichkeit

besser wahrnehmbar gemacht werden. Bauliche Tätigkeiten innerhalb und im Umfeld dieser

Grünräume nehmen Rücksicht auf die jeweiligen Qualitäten.

Bestehende öffentliche oder halböffentliche Freiräume wie Spielplätze oder Sportanlagen sind

zu erhalten. Auch die Strassen bilden wichtige Begegnungsräume. Der Aufenthaltsqualität ist

bei der Strassenraumgestaltung entsprechendes Gewicht zu geben. Bei dichten Wohnüber-

bauungen in der Dorfzone und Zentrumszone ist auf ein ausreichendes Angebot an Grün- und

Freiräumen zu achten.


- Erhalt der wertvollen Gartenanlagen und Freiräume durch geeignete Bauvorschriften

- Erhalt und langfristige Sicherstellung des Flächenbedarfs für öffentliche Freiräume

- Sicherstellung ausreichender Grünflächen bei verdichteter Bauweise in der Nutzungs-

planung

3.2.6 Freiflächen und Siedlungsrand

Für die Wahrnehmung des Dorfbildes und die Qualität der Gemeinde als Wohnstandort ist die

topographische Einbettung in das Seitental der Wyna entscheidend. Das Dorf ist umgeben

von einer gut strukturierten Kulturlandschaft, welche ein grosses Naherholungspotenzial

aufweist und wichtig für den Erhalt der Biodiversität ist. Während sich das Dorf ursprünglich

vor allem auf dem Talboden entwickelt hat, hat sich die Bautätigkeit in der jüngeren Vergan-

genheit aufgrund der Aussicht und Verfügbarkeit von Bauland mehr und mehr an die Talflan-

ken von Teufenthal verlagert. Dies hat Auswirkungen auf die Wahrnehmung des Dorfbildes,

insbesondere in der Dorfzone.

Zielsetzung

Die gut strukturierte Kulturlandschaft bleibt aufgrund ihrer Bedeutung für die Bevölkerung, das

Ortsbild und die Ökologie erhalten und wird gefördert. Der Übergang zwischen Siedlungsge-

biet und Kulturland ist sorgfältig gestaltet und das Ausfransen des Siedlungsgebiets wird

vermieden. Gewisse Freiflächen reichen weit in das Siedlungsgebiet und sind prägend für das

Ortsbild. Diese Flächen bleiben unbebaut.

Die Landwirtschaft nimmt beim Erhalt und der Pflege des Kulturlands eine Schlüsselrolle ein.

Für den Erhalt der ortsansässigen Landwirtschaftsbetriebe bestehen gute Rahmenbe-

dingungen.


- Prägende Freiräume zwischen Wald und Siedlung vor Überbauung bewahren

- Schutz und Pflege wertvoller Natur- und Landschaftselemente sicherstellen

- Entwicklungsmöglichkeiten der Landwirtschaftsbetriebe im Kulturlandplan sichern

(«Siedlungseier»)



4 Priorität und Umsetzung der Massnahmen

Die unter den Teilräumen aufgeführten Massnahmen dienen als «Speicher», um die formu-

lierte Zielsetzung zu erreichen. Aufgrund der personellen und finanziellen Ressourcen der

Gemeinde können nicht alle formulierten Massnahmen unmittelbar umgesetzt werden. Insbe-

sondere bei infrastrukturgebundenen Massnahmen wie Strassenraumgestaltungen, Erschlies-

sungen, Aufwertung von öffentlichen Räumen etc. ist die Umsetzung an übergeordnete

Investitionsplanungen gebunden. Wo immer möglich, sollen Synergien genutzt werden, wenn

Gemeinde, Kanton oder andere Akteure wie z.B. Verkehrsbetriebe bauliche Massnahmen an

ihren Infrastrukturen vornehmen.

Auf privatem Grund ist die direkte Einflussnahme durch den Gemeinderat beschränkt. Die Zie-

lerreichung, z.B. betreffend Wohnraum und Gewerberäume, hängt somit von der Initiative der

Grundeigentümer ab. Das REL soll daher das Bewusstsein für die Ziele des Gemeinderats in

der Bevölkerung stärken und den Dialog fördern.

Die Umsetzung folgender Massnahmen werden durch den Gemeinderat prioritär behandelt:

Ganzes Gemeindegebiet

- Umsetzung der Massnahmen im Rahmen der Revision der kommunalen Nutzungsplanung

(kurz- bis mittelfristig).

Dorfzentrum

- Siedlungsorientierte Strassenraumgestaltung der Dorfstrasse (mittel- bis langfristig),

abhängig von Investitionsplanung des Kantons und der Gemeinde

- Aktive Rolle des Gemeinderats zur Schaffung von altersgerechtem/generationengerech-

tem Wohnraum (Daueraufgabe)

- Aktive Rolle des Gemeinderats bei der Reduktion zonenfremder oder störender Sekun-

därnutzungen, z.B. zur Vermittlung Alternativstandorte (Daueraufgabe)

Dorfzone

- Aktive Rolle bei der Reduktion zonenfremder oder störender Sekundärnutzungen, z.B. zur

Vermittlung Alternativstandorte (Daueraufgabe)

Gewerbegebiete

- Schaffen der raumplanerischen Grundlagen in der Nutzungsplanung (kurzfristig) und

weitere Planungsschritte zur Entwicklung des Injecta-Areals (kurz- bis mittelfristig)

- Schaffen der raumplanerischen Grundlagen für ein Gewerbegebiet beim Werkhofareal

(kurzfristig) und weitere Schritte zur Umnutzung des Areals (mittel- bis langfristig)



5 Impressum

Auftraggeber: Gemeinderat Teufenthal

Projektbegleitung

Auftraggeber: Planungskommission Gesamtrevision Nutzungsplanung

Niklaus Boss, Gemeinderat Teufenthal

Urs Lehner, Gemeinderat Teufenthal

Susanne Wittwer, Gemeindeschreiberin

Reto Müller, Bauverwaltung Region Kulm

Bernhard Gloor, Vertreter Gewerbe

Hansruedi Lehner, Vertreter Landwirtschaft

Jakob Müller, Vertreter Natur- und Landschaftsschutzkommission

Dominique Zbinden, Vertreter Bevölkerung

Martin Bruder, Vertreter Bevölkerung

Projektbegleitung

Auftragnehmer: Jules Fricker, Ackermann+Wernli AG

Stephan Bircher, Eins zu Eins Architekten AG

Georg Müller, Ackermann+Wernli AG

Christan Kuhn, Ballmer + Partner AG

Documents

Räumliches Entwicklungsleitbild