Swiss Real SnapShot! - assets.kpmg€¦ · Der KPMG Swiss Real SnapShot! vermittelt Ihnen zweimal jährlich einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen im Schweizer Immobilienanlagemarkt

Swiss Real SnapShot!Der Druck hält an

Aktuelle Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt

Frühling/Sommer 2019

Inhalt03 Makroökonomisches

Umfeld

06 Büroflächenmarkt

08 Verkaufsflächenmarkt

10 Wohnflächenmarkt

12 Direkte Immobilienanlagen

13 Indirekte Immobilienanlagen

15 Der Einfluss selbstfahrender Fahrzeuge auf die Bodenpreise

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Vorwort

Sehr geehrte Damen und Herren

Der KPMG Swiss Real SnapShot! vermittelt Ihnen zweimal jährlich einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen im Schweizer Immobilienanlagemarkt und seine beeinflussenden Faktoren.

Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein heterogenes und stark segmentiertes Gebilde. Der KPMG Swiss Real SnapShot! konzentriert sich deshalb auf eine nationale Betrachtung. Regionale Besonderheiten werden von Zeit zu Zeit in einem Fokusartikel kommentiert.

KPMG Real Estate verfügt über tiefgründige Expertise in den schweizerischen und internationalen Immobilienmärkten. Durch kompetente und umfassende Beratung generieren wir unserer Kundschaft Mehrwert in allen immobilienrelevanten Bereichen.

Lesen Sie auf Seite 19 des KPMG Swiss Real SnapShot!, was wir für Sie tun können und wie Sie von unseren Dienstleistungen profitieren.

Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre.

Freundliche Grüsse

Ulrich PrienPartner, Head of Real Estate Switzerland

Beat SegerPartner, Real Estate M&A


Der Druck hält an

Makroökonomisches UmfeldNach einem beinahe euphorischen Start in das Jahr 2018 haben sich die Einschätzungen zum Schweizer Wirtschafts-wachstum in der zweiten Jahreshälfte 2018 merklich abge-kühlt. Dennoch erreichte die Schweizer Wirtschaft im Jahr 2018 mit 2.54% ein deutlich positives Ergebnis. In den letz-ten zehn Jahren konnte die 2%-Marke mit 3.00% im Jahr 2010 und 2.45% im Jahr 2014 lediglich zwei Mal übertroffen werden.

Für das laufende Jahr rechnen die Prognoseinstitute mit einer deutlichen Abkühlung der Schweizer Wirtschaft. Insbe-sondere von der Exportindustrie sind aufgrund der schwä-cheren Weltkonjunktur weniger Impulse zu erwarten. Im Durchschnitt rechnen die ausgewerteten Prognoseinstitute für das laufende Jahr mit einem Wachstum von 1.24%. Damit würde die Schweizer Wirtschaft in etwa so stark wie 2017 wachsen. Mit jeweils 1.5% sind die beiden Gross-banken Credit Suisse und UBS am optimistischsten. Die Konjunkturforschungsstelle der ETH (KOF) erwartet mit 1.0% das geringste Wachstum. Immerhin, derzeit spricht trotz Abkühlung niemand von einer Rezessionsgefahr.

Mit der guten Wirtschaftsentwicklung blickt auch der Schweizer Arbeitsmarkt auf ein positives Jahr 2018 zurück. Mit 2.63% lag die Arbeitslosigkeit erstmals seit 2012 wieder unter der 3%-Marke und damit auf dem tiefsten Stand seit Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008. Der Arbeitsmarkt reagiert in der Regel mit einer Verzögerung auf sinkende Wachstumsraten der Wirtschaft. Mit den schlechteren Wirt-schaftsaussichten dürfte auch der sinkende Trend bei der Arbeitslosenquote mittelfristig korrigieren. Die Prognoseins-titute gehen vorab von einer weiteren Senkung der Arbeits-losenrate auf 2.40% im aktuellen Jahr aus. Mit Blick auf die sich abzeichnende Abkühlung der Wirtschaft werden die Unternehmen zurückhaltender. Für das Jahr 2020 wird trotz-dem nur ein Anstieg der Arbeitslosigkeit auf 2.48% prognostiziert.

Das Bundesamt für Statistik (BFS) schätzt die Teuerungsrate im letzten Jahr auf 0.9%. Die zu Beginn des Jahres 2018 erwartete Teuerung wurde im Verlaufe des Jahres deutlich nach oben korrigiert. Für das aktuelle Jahr wird eine Teue-rung von 0.6% und für 2020 von 0.7% erwartet. Man ist sich damit einig, dass sich die im Jahr 2017 eingesetzte Teuerung – nach einer seit dem Jahr 2009 stagnierenden Phase der Konsumentenpreise – auf moderatem Niveau fortsetzen wird.


Makroökonomische Indikatoren1

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Konsensprognose

Quelle: BAKBasel, Credit Suisse, KOF, SECO UBS und KPMG

Nach einem soliden Wachstum in den Jahren 2017 und 2018 hat sich die globale Wirtschaftsaktivität nach Einschätzung des Internationalen Währungsfonds (IWF) in der zweiten Jahreshälfte 2018 deutlich verlangsamt. Für das laufende Jahr wird ein globales BIP-Wachstum von 3.5% prognosti-ziert. Damit wird die Prognose von 3.9% deutlich nach unten korrigiert. Laut dem IWF schwächte sich das Wirt-schaftswachstum in China als Folge einer Kombination von regulatorischen Verschärfungen und den Spannungen der Handelsbeziehungen mit den USA ab und im Euroraum ver-lor die Wirtschaft mit abnehmenden Konsumentenvertrauen und schlechterem Geschäftsklima ebenfalls an Schwung. In den fortgeschrittenen Wirtschaftsräumen geht der IWF von einer Verlangsamung des Wachstums von 2.3% im Jahr 2018 auf 2.0% im laufenden Jahr aus, während die Wachs-tumsaussichten in den Schwellen- und Entwicklungsländern von 4.6% auf 4.5% sinken. Trotz Abkühlung in allen Regio-nen werden in den nächsten zwei Jahren positive Wachstums raten prognostiziert.

Globales BIP Wachstum

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Globales Wachstum

Industrieländer

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2019 2020

Quelle: IWF und KPMG

Die Wanderungsbilanz war gemäss dem Staatssekretariat für Migration (SEM) im Jahr 2018 mit einem Saldo von rund 55,000 Zuwanderern erstmals seit fünf Jahren wieder über dem Vorjahreswert. Trotz der sich abkühlenden Wirtschafts-aussichten ist kurzfristig nicht mit einer deutlichen Trendum-

1 P = Konsensprognose basierend auf BAKBasel, UBS, Credit Suisse, KOF und SECO

kehr zu rechnen. Das BFS geht in seiner Referenzhypothese zur Bevölkerungsentwicklung (mittleres Szenario) bis 2030 von einer bei rund 60,000 Personen stagnierenden Jahres-Zuwanderung und einem Rückgang auf 30,000 Zuwanderungen von 2030 bis 2040 aus.

Wanderungssaldo

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Quelle: BFS, SEM und KPMG

Nach dem Höchststand von 65.6 Punkten im Dezember 2017 hat der Einkaufsmanagerindex (PMI) im Verlaufe des Jahres 2018 auf 57.5 Punkte im Dezember 2018 relativ stetig abgenommen. Per Ende März 2019 liegt der Index mit 50.3 Punkten nur noch knapp über der Wachstumsgrenze von 50 Punkten. Damit wird ein Unterschreiten der Wachstums-grenze zunehmend wahrscheinlicher. Dies war letztmals im Dezember 2015 der Fall. Das KOF Konjunkturbarometer schwankte von Mai bis November des letzten Jahres um seinen langfristigen Durchschnittswert von 100 Punkten. Gegen Jahresende begann der Index zu sinken, erreichte im Februar 2019 seinen vorläufigen Tiefpunkt und erholte sich im März auf 97.4 Punkte. Damit ist er trotz der jüngsten Erholung immer noch unterdurchschnittlich. Das KOF geht demzufolge in den kommenden Monaten von einem eher schwachen Wirtschaftswachstum aus.

Einkaufsmanagerindex (PMI), Konjunkturbarometer (KOF) und

EUR – CHF Wechselkurs

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Wechselkurs EUR – CHFPMIWachstumsschwelle PMI

KOF BarometerKOF Barometer 10-Jahres Mittel

Quelle: Procure, Credit Suisse, SNB, KOF und KPMG


Nachdem die Wirtschaftsaussichten an dieser Stelle in den letzten Ausgaben jeweils insgesamt recht positiv stimmten, sind die aktuellen Aussichten deutlich verhaltener. Zwar ist vorerst keine Rezession zu befürchten, bezüglich eines Rückgangs der Wachstumsrate besteht aber ein breiter Kon-sens. Der Druck auf den Immobilienanlagemarkt als Alterna-tive zu den tief rentierenden Obligationen dürfte folglich im laufenden Jahr weiter anhalten, wobei die gedämpften Wachstumsaussichten wohl ihre Wirkung bei der Vermie-tung zeigen werden.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Aussicht auf stei-gende Leitzinsen im März 2019 weiter in die Zukunft ver-schoben und geht nun bis mindestens Ende dieses Jahres von einem Verbleib der Zinsen auf dem aktuellen Niveau aus. Damit wird auch eine Änderung der Geldpolitik durch die SNB im laufenden Jahr unwahrscheinlich. CS und UBS erwarten in 12 Monaten einen Anstieg der Rendite der 10-jährigen Bundesobligation auf 0.00%, die Zürcher Kanto-nalbank ist mit -0.10% weniger optimistisch. Julius Bär erwartet mit 0.15% eine Rückkehr positiver Zinsen, hat ihre Erwartungen des Vormonats von 0.45% aber ebenfalls gesenkt.


BüroflächenmarktMit dem Konjunkturaufschwung im vergangenen Jahr entwi-ckelte sich auch die Bürobeschäftigung positiv. Dies hat wie-derum zu positiven Impulsen für die Büroflächennachfrage geführt. Wie angetönt, dürfte sich das Nachfragewachstum im aktuellen Jahr bereits wieder verlangsamen. Mit einer Zunahme von +2.64% im Vergleich zum Vorjahr lag das Wachstum der typischen Bürobeschäftigung in Vollzeitäqui-valenten im Jahr 2018 gemäss den Angaben des BFS per Jahresende erstmals seit 2012 wieder über 2%. Den deut-lichsten Zuwachs verzeichnete der Bereich Erbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen mit +1.17%, gefolgt von der Erbringung von freiberuflichen, wissen-schaftlichen und technischen Dienstleitungen mit +1.16%. Gemeinsam machen die beiden Bereiche mit einem absolu-ten Zuwachs von rund 26,000 Vollzeitäquivalenten den Grossteil des Wachstums im Jahr 2018 von knapp 30,000 Vollzeitäquivalenten aus. Andererseits ging die Beschäfti-gung im Bereich der Erbringung von Finanzdienstleistungen im vergangenen Jahr zurück, was auf den anhaltenden Strukturwandel des Bankensektors zurückzuführen sein dürfte. Insbesondere die fortschreitende Digitalisierung, der Margendruck, die anhaltende Negativzinsphase und die stei-genden Regulierungskosten werden von den Mitgliedern der Schweizerischen Bankiervereinigung als Herausforde-rung wahrgenommen.

Der Median der Angebotsmieten liegt gesamtschweizerisch bei CHF 195/m² p.a. Damit sind die Angebotsmieten für Büroflächen in der Schweiz von CHF 190/m² p.a. im Jahr 2009 rund 2.6% gestiegen. Die Angebotsziffer für Büroflä-chen in der Schweiz lag Ende 2018 gemäss WP bei 6.9%.

Dies entspricht einer Erhöhung von +40Bp über die letzten zehn Jahre. Innerhalb der grössten fünf Schweizer Städte weist Genf mit 10.1% die höchste Angebotsziffer aus, gefolgt von Zürich mit 5.3% und Bern mit 4.0%. Mit Aus-nahme von Genf sind die Angebotsziffern im Vergleich zu 2009 – trotz höherer Angebotsziffer für die Schweiz – in allen fünf Städten zurückgegangen. Entsprechend sind die Mediane der Angebotsmieten im 10-Jahresvergleich in den Städten Basel von CHF 220 auf CHF 240, in Bern von CHF 230 auf 250, in Lausanne von CHF 240 auf CHF 300 und in Zürich von CHF 280 auf CHF 330 pro Quadratmeter und Jahr gestiegen. Im Städtevergleich bildet Genf einen Sonderfall. Hier ist im 10-jährigen Vergleich sowohl die Ange-botsziffer von 5.8% auf 10.1% als auch die Angebotsmiete von CHF 400/m² p.a. auf CHF 430/m² p.a. gestiegen. Die inverse Relation kann als Hinweis auf die erhöhte Neubau-tätigkeit gedeutet werden, was zukünftig weiterhin zu höhe-ren Leerständen, längeren Absorptionszeiten oder sinken-den Angebotsmieten bei älteren Bestandsliegenschaften führen kann.

Angebotsziffern und Angebotsmieten in den Zentren

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Quelle: WP und KPMG

Entwicklung typische Bürobeschäftigung (Vollzeitäquivalente) nach Branchennutzern

Quelle: BFS und KPMG

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Erbringung von sonstigen DienstleistungenErbringung von freiberufl., wissen. u. techn. Dienstl.

Grundstücks- und Wohnungswesen Erbringung von Finanz- und Versicherungsdienstl.Information und Kommunikation

JahreswachstumIndexierte Beschäftigungsentwicklung

Öffentliche VerwaltungErbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstl.

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Angebotsmieten für Büroflächen in den Zentren

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Quelle: WP und KPMG

Neben den bestehenden Leerständen und den in der Ten-denz sinkenden Angebotsmieten sieht sich der Büroflächen-markt weiterhin mit strukturellen Herausforderungen kon-frontiert. Altbauflächen genügen oft nicht mehr den heutigen Ansprüchen und werden von qualitativ höherwerti-gen bzw. flexibleren Neubauflächen in Bedrängnis gebracht, was auch im laufenden Jahr eine hohe Flächenkonkurrenz und einen intensiven Vermarktungsaufwand bei einem Mie-terwechsel erwarten lässt.

Die Leerstände in den Schweizer Grossstädte Basel (-2.8%), Bern (-13.1%) und Zürich (-20.7%) haben sich im Jahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr etwas erholt. Demgegenüber haben die leerstehenden Büroflächen im 2018 nach einem Rückgang im letzten Jahr um 43.7% in Genf wieder deutlich zugenommen. Aufgrund der Situation in Genf ist auch die Summe aller leerstehenden Büroflächen in den fünf Städten wieder auf rund 480,000 m² gestiegen.

Leerstände Büroflächen in den Zentren

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Quelle: Städtische Statistikämter und KPMG

Trotz der sich im Jahr 2018 positiv entwickelnden Konjunktur und dem überdurchschnittlichen Wachstum der Büroflächen-nachfrage sind die Angebotsmieten für Büroflächen im ver-gangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Der deutlichste Rückgang war mit -4.3% abermals in Genf zu verzeichnen. In Basel (-0.9%), Zürich (-0.9%) und Bern (-0.3%) fiel der Rückgang moderater aus. Während sich die Angebotsmietpreise in den Städten Genf, Zürich und Bern im zweiten Halbjahr im Vergleich zur ersten Jahreshälfte negativ entwickelten, wurde der in der ersten Jahreshälfte mit -2.5% im Vergleich zum Vorjahr deutliche Rückgang der Angebotsmieten in Basel in der zweiten Jahreshälfte mit +1.7% im Vergleich zum Vorquartal teilweise kompensiert.


VerkaufsflächenmarktEigentümer von Verkaufsflächen blicken trotz der positiven Impulse aus der Wirtschaft auf ein herausforderndes Jahr 2018 zurück. Der strukturelle Wandel zu Online- und Ver-sandhandel hält den Druck auf die Detailhändler und damit auf die Anbieter von Verkaufsflächen hoch.

Während sich die Detailhandelsumsätze exkl. Treibstoffe im Jahr 2017 gemäss dem BFS mit einem Wachstum von real +2.2% unerwartet positiv entwickelt haben, sind die Umsätze im Jahr 2018 mit -1.7% im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen. Der Rückgang hat sich im ersten Quartal 2019 weiter fortgesetzt. Per Ende März 2019 liegen die rea-len Detailhandelsumsätze -3.3% unter dem Stand vom Dezember 2018. Zu Beginn des Jahres 2018 wies der quar-talsweise erhobene Konsumentenstimmungsindex erstmals seit Juli 2014 einen positiven Wert auf. Die Erholung der Schweizer Wirtschaft und die verbesserte Lage auf dem Arbeitsmarkt wirkten positiv auf die Konsumentenstim-mung. Allerdings war die Erholung nur von kurzer Dauer. Mit -7 Punkten ist die Konsumentenstimmung nach nur zwei positiven Quartalen bereits im Juli 2018 wieder in den nega-tiven Bereich zurückgekehrt. Seitdem hat sie sich auf -4 Punkte im ersten Quartal 2019 zwar wieder leicht erhöht, ist aber nach wie vor negativ. Auch in der aktuellen Auswertung drücken insbesondere die Arbeitsplatzunsicherheit, die finanzielle Lage der Haushalte und die Einschätzung zum Zeitpunkt für grössere Anschaffungen negativ auf die Kon-sumentenstimmung.

Angesichts der Verschiebung zum Onlinehandel, der schwä-cheren Konsumentenstimmung und der Konsolidierung der Umsätze im stationären Detailhandel überraschen die lau-fenden Restrukturierungspläne der Branche wenig. Retail Atlas beobachtete eine Nettoveränderung der Non-Food Detailhandelsketten Filialen von -371 oder 5.8% des Bestands im Jahr 2018. Damit einher geht auch der vom BFS ausgewiesene Rückgang der Beschäftigung im Detail-handel von -5.2% (in Vollzeitäquivalenten) über die letzten fünf Jahre.

Detailhandelsumsätze und Konsumentenstimmungsindex

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KonsumentenstimmungsindexNominal saisonbereinigte Detailhandelsumsätze

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Quelle: BFS, SECO und KPMG

Im Gegensatz zum stationären Detailhandel ist der Online-handel mit einem Wachstum von 10% gegenüber dem Vor-jahr in der Schweiz weiter kräftig gewachsen. Die Schweizer Konsumenten kauften gemäss den Angaben von GfK im Jahr 2018 Waren und Güter im Wert von CHF 9.5 Mrd.2 Online ein (2017: CHF 8.6 Mia.). Die umsatzstärksten Sorti-mente waren dabei Heimelektronik mit CHF 2.1 Mia. und Fashion/Schuhe mit 1.8 Mrd. Im Bereich Heimelektronik wird gemäss GfK bereits jeder dritte Franken im Onlinehan-del realisiert. Setzt sich der Trend der letzten zehn Jahre fort, wird im Jahr 2019 erstmals über 10% des nominalen Detail-handelsumsatzes (exkl. Treibstoffe) online realisiert werden.

Anteil Onlinehandel am Detailhandel

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Anteil Onlinehandel am Detailhandel (rechte Achse; zu laufenden Preisen)Total Detailhandel ohne Treibstoffe (linke Achse)Onlinehandel (linke Achse)

Quelle: BFS, GfK und KPMG

Laut den städtischen Statistikämtern ist der Leerstand der Verkaufsflächen in den Städten Basel, Bern, Genf und Zürich im Jahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr um insgesamt -6% oder rund 2,500m² gesunken. Damit hat sich der deutliche Anstieg im Vorjahr (+28%) wieder etwas relativiert. Zwi-schen den Entwicklungen in den vier Grossstädten sind deutliche Unterschiede festzustellen. In Zürich3 haben sich die Leerstände um -47% reduziert. In Bern fiel die Entwick-lung mit -11% ebenfalls positiv aus. In Basel haben sich die Leerstände seit 2015 relativ stabil entwickelt und liegen im Jahr 2018 rund 1% über dem Vorjahreswert. In Genf dage-gen sind die Leerstände um 12% deutlich gestiegen.

2 Exkl. Abholstationen im benachbarten Ausland.3 In Zürich werden nur Ladenflächen mit mehr als 500m2 für die Erhebung berücksichtigt,

die erfassten Leerstände fallen entsprechend systematisch zu tief aus.


Die positiven Impulse von der konjunkturellen Entwicklung dürften im aktuellen Jahr mehrheitlich ausbleiben. Trotz sta-biler Prognosen für den Arbeitsmarkt zeigen sich die tiefe-ren Wachstumsprognosen der Schweizer Wirtschaft auch in einer schwächeren Konsumentenstimmung. Insgesamt ist daher keine Trendumkehr für den Verkaufsflächenmarkt zu erwarten. Die Verlagerung zum Onlinehandel bzw. hybriden Formaten und der Umsatzrückgang im stationären Handel führen dazu, dass Detailhändler wenig frequentierte Stand-orte schliessen oder die Ladenfläche verkleinern. Gefragt bleiben zum Onlinehandel komplementäre Einkaufsformate, Convenience-Shops und flexible Verkaufsflächen an Lagen mit hoher Passantenfrequenz. Für Liegenschaften ausser-halb dieser Verkaufspunkte hat dies geringere Mieteinnah-men, eine höhere Fluktuation und einen hohen Bedarf zur aktiven Flächenbewirtschaftung zur Folge.

Leerstände Verkaufsflächen in den Zentren

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Quelle: Städtische Statistikämter und KPMG

Trotz des anhaltenden Drucks auf die Verkaufsflächen sind die Angebotsmieten in der zweiten Jahreshälfte gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Am deutlichsten ist diese Ent-wicklung mit +8.0% in Zürich, was sich auch mit der letzt-jährigen Leerstandsentwicklung deckt. In Genf haben sich die Angebotsmieten mit +5.0% nach einem Rückgang von -4.2% im Vorquartal trotz einer Zunahme der Leerstände erhöht. In den Städten Basel (+1.6%) und Bern (+1.7) fiel das Wachstum der Angebotsmieten moderater aus.

Angebotsmieten für Verkaufsflächen in den Zentren

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Quelle: WP und KPMG


WohnflächenmarktDie Zusatznachfrage durch die leicht gestiegene Zuwande-rung konnte bei abermals hoher Bautätigkeit das zusätzliche Wohnungsangebot nicht absorbieren. Mit der Aussicht auf ein vorerst anhaltendes Tiefzinsniveau dürfte auch im laufen-den Jahr – wenn auch aufgrund des erreichten Preisniveaus, steigender Leerstände und sinkender Mieterträge mit erhöh-ter Vorsicht – weiterhin fokussiert in Wohnimmobilien inves-tiert werden.

Vor allem seit der Einführung der Negativzinsen ist ein anhaltend hoher Anlagedruck in diesem Segment bemerk-bar. Entsprechend hoch war auch die Bau- und Entwick-lungsaktivität. Gemäss den Angaben der CS wurden im Jahr 2018 Baubewilligungen für insgesamt 27,000 Mietwohnun-gen erteilt. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr zwar einem Rückgang von -6.2%, liegt aber immer noch 37% über dem Durchschnitt der Jahre 2003 bis 2018. Aufgrund der knappen Investitionsmöglichkeiten und hohen Preise in den Grossstädten sowie dem bestehenden Überangebot in den ländlichen Regionen, konzentrierte sich die Bautätigkeit häufig auf die Agglomerationsgemeinden. In den Grossstäd-ten war die Anzahl baubewilligter Wohneinheiten 2018 im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig, mit 44% über dem langfristigen Mittelwert aber dennoch abermals hoch. In den Agglomerationsgemeinden wurde der langfristige Mittel-wert um 61% übertroffen. Eine Erhöhung des Zinsniveaus als stärkster Treiber des Anlagenotstands mit hohen Bauinvestitionen ist im laufenden Jahr nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund erwägt die FINMA erste Schritte zur Beruhigung der Kreditvergabe in diesem Segment. Neben den ländlichen Regionen dürfte der Druck auf die Erträge der

Wohnimmobilien auch in der Agglomeration weiter zuneh-men. Zusätzlich dürfte im September eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes in Aussicht stehen.

Die Angebotsziffer für Schweizer Mietwohnungen hat im Jahr 2018 mit 7.2% den höchsten Stand der letzten fünf Jahre erreicht. In den Städten Basel mit 5.5% (2017: 5.1%), Bern mit 4.6% (2017: 4.5%) und Lausanne mit 5.1% (2017: 4.6%) ist die Angebotsziffer im Jahr 2018 ebenfalls gestie-gen. Lediglich in den beiden Grossstädten Zürich mit 3.6% (2017: 3.8%) und Genf mit 3.5% (2017: 3.9%) ist das Ange-bot im vergangenen Jahr leicht gesunken. Die Entwicklung der Schweiz im Vergleich zu den fünf grössten Städten zeigt zudem das über die letzten fünf Jahre gestiegene Angebot abseits der Zentren. Diese Einschätzung deckt sich mit der beobachteten Bautätigkeit, den gestiegenen Leerständen und dem sinkenden Mietpreisniveau.

Angebotsziffer Mietwohnungen

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Schweiz Basel Bern Genf Lausanne Zürich

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Quelle: WP und KPMG

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Veränderung gegenüber dem Vorjahr Schweiz

Mietpreisindex Schweiz Mietpreisindex Kanton Zürich

Mietpreisindex Kanton Basel

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Mietpreisindex Kantone Genf und Waadt

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Qualitätsbereinigte Angebotsmieten

Quelle: homegate.ch und KPMG


zu den Angebotsmieten sind die Bestandsmieten in den letzten Jahren unter dem Einfluss von Referenzzinssatzsen-kungen tendenziell gesunken. Daher konnten in den letzten Jahren Mietzinspotenziale nur bei einem Mieterwechsel oder im Zusammenhang mit wertvermehrenden Investitio-nen realisiert werden.

Indexierte Entwicklung Bestands- und Angebotsmieten

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Bestandsmieten Angebotsmieten

Quelle: BFS, WP und KPMG

Abseits der Grossstädte wird der Druck auf die Ertragssitua-tion aufgrund der weiterhin hohen Bautätigkeit nochmals – wenn auch nicht mehr im Ausmass der letzten Jahre – zunehmen. In diesem Umfeld bleibt die Lage der entscheidende Erfolgsfaktor. Insbesondere Faktoren der Erreichbarkeit, wie die Nähe zu Arbeitsplätzen und die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr, sind neben Mik-rolagefaktoren, wie Lärmimmissionen oder Weitsicht, für den heutigen Erfolg einer Liegenschaft entscheidend. Der durch die Neubautätigkeit angestossene Wettbewerb erhöht die Bereitschaft zur Renovation und ermöglicht eine grö-ssere Mieterfluktuation.

Im aktuellen Sonderthema «Der Einfluss selbstfahrender Fahrzeuge auf die Bodenpreise» wird der Einfluss der Erreichbarkeit auf die Immobilienwerte am Beispiel der Bodenpreise im Kanton Zürich weiter vertieft. Ausserdem wagen wir einen Ausblick auf mögliche Veränderungen der Bodenpreise und deren Einflussfaktoren nach einer flächen-deckenden Einführung selbstfahrender Fahrzeuge.

Nach einer Phase der negativen Mietpreisentwicklung in der Schweiz ab Januar 2017 sind die Angebotsmietpreise in der Schweiz gemäss dem Angebotspreisindex von homegate.ch im ersten Quartal 2019 wieder gestiegen. Per Ende März 2019 weist der Angebotspreisindex +0.3% im Vergleich zum Vorjahr aus. Die deutlichste Preissteigerung war mit +2.1% in der Stadt Basel zu verzeichnen, gefolgt von Zürich mit +1.9%. In den Städten Lausanne und Bern sind die Ange-botsmieten mit -0.6% im Vergleich zum Vorjahr leicht zurück-gegangen – in Lugano mit -1.6% dagegen deutlich.

Die Analyse der Daten nach Kantonen zeigt die stärkste Zunahme der Angebotsmieten, wie bereits in der letztjähri-gen Ausgabe, mit +4.1% im Kanton Zug, gefolgt von +2.2% in Luzern und 2.0% in Basel Stadt. Der deutlichste Preis-rückgang wurden mit -1.6% im Kanton Tessin festgestellt.

In den fünf grössten Schweizer Städten sind nicht nur die Leerstände im Vergleich zum Schweizer Durchschnitt gering, auch die Insertionsdauer der ausgeschriebenen Mietwoh-nungen bewegen sich auf tiefem Niveau. In Zürich hat die Insertionsdauer gemäss immodatacockpit von 27 Tagen im Vorjahr auf 20 Tage wieder abgenommen. In Basel ist die Medianinsertionsdauer von 29 auf 36 Tage gestiegen, was auch mit dem Anstieg der Angebotsmieten in Basel zusam-menhängen könnte. Die Städte Bern mit 23 Tagen, Genf und Lausanne mit je 24 Tagen liegen praktisch auf dem Niveau des Vorjahres. Der schweizerische Durchschnitt beträgt 32 Tage und ist gegenüber dem Vorjahr um 1 Tag leicht gestie-gen.

Insertionsdauer Mietwohnungen

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Zürich Basel Bern Genf Lausanne

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Inserationsdauer in Tagen 2018Insertionsdauer in Tagen 2019Durchschnitt Wohnflächen Schweiz 2016Durchschnitt Wohnflächen Schweiz 2018Durchschnitt Wohnflächen Schweiz 2019

Quelle: immodatacockpit und KPMG

Der Mietpreisindex von WP weist für Wohnflächen in der Schweiz im Jahr 2018 einen Rückgang der Angebotsmieten von -2.1% im Vergleich zum Vorjahr aus. Gemäss dem Miet-preisindex des BFS sind die Bestandsmieten im selben Zeit-raum um 0.7% leicht gestiegen. Die sich bis 2015 geöffnete Schere zwischen den Bestands- und Angebotsmieten hat sich folglich im Jahr 2018 weiter geschlossen. Im Gegensatz


über dem Niveau der Wohnimmobilien. Die höchsten Netto-bestandsrenditen werden mit 4.4% (2018: 4.7%) im Seg-ment Gewerbe erzielt. Während die Abstände zwischen den 30%- und 70%-Perzentilen in den Segmenten Wohnen und Gemischt praktisch unverändert bei 70Bp bis 80Bp liegen, hat sich der Abstand im Segment Gewerbe von 70Bp auf 110Bp vergrössert. Dies deutet darauf hin, dass die Bewer-tungsexperten Unterschiede einzelner Gewerbeimmobilien auch bei Bestandsliegenschaften stärker gewichtet haben. Während qualitativ hochwertige Büroliegenschaften an städ-tischen Lagen nochmals zu tieferen Renditen eingeschätzt werden, sind die Nettobestandsrenditen im oberen Bereich der Verteilung kaum gesunken.

Nettobestandsrenditen nach Nutzung

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2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019

Wohnen Gewerbe Gemischt

Median

30%-Perzentil

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Quelle: SIV/REIDA und KPMG

Mit den im aktuellen Jahr deutlich abgeschwächten Wirt-schaftsaussichten, den häufig stagnierenden bis sinkenden Mieterträgen, der für das Jahr 2019 erwarteten Zinsentwick-lung und einer möglichen Anpassung des Referenzzinssat-zes könnten die Nettoanfangsrenditen ihre Seitwärtsbewe-gung im Wohnsegment fortsetzen.

Direkte ImmobilienanlagenDie Entwicklung im Schweizer Immobilienanlagemarkt wurde in den letzten Jahren massgeblich durch eine konti-nuierliche Renditekompression geprägt.

Nachdem der Median der Nettoanfangsrenditen für Wohnen im vergangenen Jahr von 3.6% im Jahr 2017 auf 2.9% im Jahr 2018 nochmals deutlich gesunken ist, liegt er gemäss den Daten von SIV/REIDA im ersten Semester 2019 auf dem Vorjahreswert von 2.9%. In Anbetracht der Erwartun-gen einer stabilen Zinsentwicklung kann dies – vor dem Hin-tergrund des erreichten Preisniveaus – als Hinweis auf eine Beruhigung im Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien gedeutet werden. Mit zunehmenden Leerständen und stag-nierenden Angebotsmieten im Wohnsegment waren die Investoren im Vergleich zur Vorperiode im Durchschnitt scheinbar nicht mehr zu höheren Ankaufspreisen bereit. In den Segmenten Gewerbe und gemischte Liegenschaften sind die Nettoanfangsrenditen hingegen nach einer relativ stabilen Entwicklung im Vorjahr gemäss der Auswertung 2019 um -20Bp bei Gewerbe und -40Bp bei gemischten Lie-genschaften nochmals gesunken. Damit liegen die Nettoan-fangsrenditen für Gewerbe im Median bei 4.2%, diejenigen für das Segment Gemischt bei 3.2%. Zudem liegen die 30%-Perzentile in den beiden kommerziellen Segmenten mit 3.1% bei Gewerbe und 2.3% bei Gemischt im Vergleich zum Wohnsegment nochmals deutlich unter den Medianen. Folglich sind die Investoren in diesen Segmenten – wohl auch angesichts der hohen Preise für Wohnimmobilien – vermehrt zu Einkäufen mit tieferer Rendite bereit.

Nettoanfangsrenditen nach Nutzung4

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2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019Wohnen Gewerbe Gemischt

Median

30%-Perzentil

70%-Perzentil

Quelle: SIV/REIDA und KPMG

Der Median der Nettobestandsrenditen direkter Immobilien-anlagen ist im ersten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorjahr in allen Segmenten gesunken. Mit 3.8% weist SIV/REIDA für Wohnimmobilien nach wie vor die tiefsten Nettobe-standsrenditen aus (2018: 4.0%). Die Nettobestandsrendi-ten im Segment der gemischten Liegenschaften sind um 10Bp auf 4.0% gesunken und liegen damit nur noch 20Bp

4 Stand SIV Marktreport 1. Semester 2019


aber ebenfalls negativ, haben sich die Immobiliengesell-schaften mit einer Performance von -2% entwickelt. Wie der SMI sind auch die indirekten Immobilienanlagen nach einem schwierigen Jahr 2018 mit einer deutlichen Wertsteigerung ins laufende Jahr gestartet. Nach dem ersten Quartal lag die Gesamtrendite der Immobilienfonds rund 8% und diejenige der Immobiliengesellschaften rund 9% über dem Wert zu Jahresbeginn.

Die Agios der kotierten Schweizer Immobilienfonds lagen Ende März 2019 mit durchschnittlich 24% nach einem Rück-gang Ende 2018 auf rund 16% wieder auf dem Niveau Ende März 2018 (25%). Die Schweizer Immobiliengesellschaften haben den Rückstand ihrer Prämien zu den Agios der Immo-bilienfonds praktisch überwunden. Mit einer durchschnittli-chen Prämie von rund 22% auf den Nettoinventarwert lie-gen die Prämien der Schweizer Immobiliengesellschaften auf gleichem Niveau mit den Agios der Immobilienfonds.

Die Kapitalaufnahmen der kotierten Immobilienanlagege-fässe haben im Jahr 2018 mit rund CHF 4.6 Mia. die beiden Vorjahre erneut übertroffen. Damit dürfte der Druck auf den direkten Immobilienanlagemarkt auch von Seiten der kotier-ten Anleger vorerst hoch bleiben. In den ersten vier Mona-ten des laufenden Jahres haben unter anderem Swiss Prime Site, PSP Swiss Property und Investis Holding AG erfolg-reich Obligationsanleihen ausgegeben. Damit betragen die beobachteten Kapitalaufnahmen Ende April rund CHF 900 Mio. (vgl. April 2018: ca. CHF 1 Mia.).

Indirekte ImmobilienanlagenMit bis zu 0.19% im Februar 2018 lag die Rendite der 10-jäh-rigen Bundesobligation vergleichsweise deutlich im positi-ven Bereich. Gegen Ende des Jahres sind die Renditen aber wieder in den negativen Bereich zurückgekehrt. Der im letz-ten Quartal 2018 eigesetzte Trend zu tieferen Renditen setzte sich im ersten Quartal des Jahres 2019 weiter fort und die Rendite der 10-jährigen Bundesobligation liegt Ende März 2019 mit -0.37% wieder deutlich im Minus.

Nachdem mit einem Wachstum von knapp 13% äusserst starken Ergebnis des Swiss Market Index (SMI) im Jahr 2017, betitelte SRF die Aktienperformance 2018 in der Tages-schau mit «Der tiefe Fall der Börsen». Der SMI verlor -11%. über das Jahr 2018. An anderer Stelle war die Rede von «einem Jahr zum Vergessen». Mit 8,429 Punkten lag der Leitindex damit nur noch knapp über dem Stand per Ende 2016 von 8,220 Punkten und hatte einen Grossteil der Per-formance von 2017 eingebüsst. Der Start ins aktuelle Jahr war deutlich erfreulicher. Zum Ende des ersten Quartals 2019 liegt der SMI rund 12% über dem Wert zu Jahresbe-ginn.

Auch wer im Jahr 2018 in kotierte Immobilienanlagen inves-tierte, musste sich mit einer negativen Rendite abfinden. Per Jahresende lagen die kotierten Immobilienfonds -6% (YTD TR) unter dem Wert zu Jahresbeginn. Etwas besser,

Entwicklung kotierte Immobilienanlagen

Quelle: SIX, SNB und KPMG

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Rendite 10-jährige Bundesobligation (rechte Achse)

Indexierte Entwicklung Gesamtrendite Immobilienaktien (linke Achse)Indexierte Entwicklung Gesamtrendite Immobilienfonds (linke Achse)Indexierte Entwicklung Gesamtrendite SMI (linke Achse)

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Wie die Renditen der direkten Immobilienanlagen wurden auch die indirekten Immobilienanlagen in den letzten Jahren durch das tiefe Zinsniveau und damit verbundene Aufwer-tungen geprägt. Aufgrund der Bedeutung der Zinsdifferenz für die Währungsstabilität scheint ein Abwarten auf erste Zinserhöhungen im Euroraum nach wie vor wahrscheinlich. Damit dürfte sich die Zinslandschaft in der Schweiz – nach den Ankündigungen der EZB die Zinsen frühestens Ende 2019 zu erhöhen – im laufenden Jahr nicht massgeblich ver-ändern. Vor dem Hintergrund des anspruchsvolleren Umfel-des beurteilen Investoren das Segment der kotierten Anla-gen sehr differenziert, was sich in der grossen Bandbreite der Prämien zeigt.

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Quelle: Bank J. Safra Sarasin und KPMG

Kapitalzufluss in indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2018


Zentrum erreicht. Standorte mit einer guten Anbindung an das übergeordnete Strassennetz, mit wenig Stau auf der Strecke und/oder mit einer schnellen ÖV-Verbindung ins Zentrum profitieren heute im Vergleich zu ähnlichen Standor-ten ohne gute Erschliessung von höheren Bodenpreisen. Die Distanz in Kilometern ist dabei sekundär. Was zählt, ist die Reisezeit und die Verlässlichkeit der Verkehrsinfrastruk-tur.

Game-Changer selbstfahrende Fahrzeuge Es ist heute keine Frage mehr, ob selbstfahrende Fahrzeuge das Mobilitätsangebot erweitern werden. In der Landwirt-schaft finden selbstfahrende Nutzfahrzeuge bereits vielseitig Anwendung. Die komplexere und risikoreichere Beförderung von Personen im städtischen Nahverkehr wird sich hingegen langsamer entwickeln. Die Politik resp. der Regulator kann die Entwicklung wesentlich beschleunigen oder bremsen – je nach Anforderungen von verschiedenen Ländern und Kul-turen findet somit global ein gradueller Fortschritt statt. Die technischen Anforderungen sind hingegen kaum ein Hinder-nis.

Langfristig werden sich selbstfahrende Fahrzeuge auch für den Personentransport durchsetzen, da sie sicherer, effizien-ter und günstiger sind:

Sicherer, weil der Fahrer als Quelle menschlichen Versagens während der Fahrt entfällt. Gemäss TCS sind heute über-setzte Geschwindigkeit, Unaufmerksamkeit und der körper-liche Zustand des Fahrers die drei häufigsten Ursachen für tödliche Unfälle im Strassenverkehr.

Der Einfluss selbstfahrender Fahrzeuge auf die BodenpreiseMyra Rotermund, Assistant Manager Real Estate

Bodenpreise heute Gemäss dem Statistischen Amt des Kantons Zürich gehen heute 32% der Varianz der Bodenpreise auf Faktoren der Erreichbarkeit zurück. In anderen Worten ist im Kanton Zürich durchschnittlich ein Drittel der Preisunterschiede dar-auf zurückzuführen, wie gut ein Grundstück erschlossen ist.

Mit der Kategorie Erreichbarkeit berücksichtigt die Statistik die Einflussfaktoren Reisezeit nach Zürich, Nähe zu Arbeits-plätzen, ÖV-Erschliessung, Nähe zu Detailhandelsgeschäf-ten, Nähe zu Autobahn und Nähe zu Grundschulen.

Das nachfolgende Diagramm zeigt eine Aufstellung aller Ein-flussfaktoren nach Kategorien. Diese Werte sind im übertra-genen Sinne auch für andere Agglomerationen verwendbar.

Von allen Einflussfaktoren auf den Bodenpreis ist die Reise-zeit nach Zürich mit 18% weitaus am bedeutendsten. Ein Fünftel der Preisunterschiede geht darauf zurück, in wie vie-len Minuten man mit dem motorisierten Individualverkehr oder mit dem öffentlichen Verkehr Zürich, resp. das nächste

Reisezeit nach ZürichNähe zu Arbeitsplätzen

ÖV-ErschliessungNähe zu Detailhandelsgeschäften

Nähe zu AutobahnNähe zu Grundschulen

FluglärmStrassen- & Bahnlärm

Ufernähe ZürichseeSeesicht

BergsichtBesonnungExposition

GemeindesteuerfussWohlstandsniveau Gemeinde

Bauzonezul. Geschosse

BebauungsstatusGrundstücksfläche

Bebauungseignung («Squareness»)Kaufjahr

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erklärte Varianz in %

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Erreichbarkeit: 32%

Immissionen: 1%

Terrain: 15%

Soziales: 8%

Bauordnung: 4%

Grundstück: 11%

Zeit: 3%

Einflussfaktoren Bodenpreise Kt. Zürich

Quelle: Statistisches Amt Kt. Zürich statistik.info 2017/05


Effizienter, da selbstfahrende Fahrzeuge untereinander und mit der Infrastruktur vernetzt sind (sogenannte CAVs – «connected and automated vehicles»). Dies ermöglicht auch Leerfahrten, d.h. die Fahrzeuge können sich selbstständig von A nach B bewegen. Der Personen- und Gütertransport kann so exakt nach den aktuellen logistischen Bedürfnissen durchgeführt werden. Wo heute eine stern förmige Fahrt mit Zwischenhalten an der Zentrale oder zu Hause benötigt wird, bewegen sich die Fahrzeuge in Zukunft selbstständig sequenziell von Punkt zu Punkt. Auch die familiäre Fahrzeug-nutzung wird sich verändern. Kinder werden sich unabhän-gig von den Eltern und sicher chauffieren lassen. Die «Elterntaxis» zum Hockeytournier oder zu den Grosseltern entfallen.

Zu guter Letzt sind selbstfahrende Fahrzeuge auch günsti-ger. Studien des Instituts für Verkehrsplanung und Transport-systeme der ETH konnten zeigen, dass selbstfahrende Fahr-zeuge unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren bei individueller Nutzung (als «eigenes Auto») zwar ähnlich viel kosten wie heute (durchschnittlich 50 Rappen/km), dafür aber erheblich mehr Komfort bieten, ähnlich dem Transport durch einen Privatchauffeur. Bei geteilter Nutzung der Fahr-zeuge, d.h. wenn verschiedene Personen nacheinander ein Fahrzeug nutzen, sinken die Kosten gar auf 38 Rappen/km, trotz Berücksichtigung von Reinigungskosten.

Beeinflussung der Bodenpreise durch preiswerte, mass-geschneiderte Tür-zu-Tür-Mobilität für alle Nebst Komfort- und Kostengewinnen sind zwei Aspekte zentral, wenn es um die raumökonomischen Einflüsse von selbstfahrenden Fahrzeugen geht. Erstens wird während des Transports keine menschliche Kompetenz/Intelligenz mehr benötigt – Führerausweispflicht oder ein Chauffeur im Postauto/Lastwagen entfallen. Zweitens werden Leerfahr-ten möglich.

Die Bevölkerung profitiert somit von preiswerter und mass-geschneiderter Tür-zu-Tür-Mobilität – entweder mit dem eigenen oder mit einem geteilten Fahrzeug. Kinder werden automobil, ältere Personen bleiben länger mobil.

Ein wesentlicher Effekt daraus ist die sinkende Bedeutung der Erreichbarkeitsfaktoren für die Baulandpreise.

Aufgrund des Komfortgewinns – man kann im Fahrzeug nun arbeiten oder ruhen – nimmt auch die Bedeutung der Reise-zeit, der Nähe zu Arbeitsplätzen und zur Autobahn ab.

Die Wichtigkeit einer guten Erschliessung mit dem öffentli-chen Verkehr verschwindet beinahe vollständig – der öffentli-che Verkehr wird, zumindest auf der oft entscheidenden letzten Meile, beinahe obsolet. Die Versorgung ist schweizweit durch geteilte, sich frei auf dem Strassennetz bewegende (Kleinst-)Fahrzeuge auf Abruf sichergestellt. Diese sind ohne Chauffeur wesentlich günstiger im Betrieb, was die von der Allgemeinheit getragenen Kosten für den

öffentlichen Verkehr mit oft schlecht ausgelasteten Gross-fahrzeugen senkt.

Einkäufe werden ebenfalls per Kleinstfahrzeug emissions-arm transportiert. Die Bedeutung von Nähe zu einem Detail-händler nimmt ab.

Sinken dann die Bodenpreise? Grundsätzlich werden Standorte, die heute primär durch ihre gute Erreichbarkeit überzeugen aber betreffend anderer Ein-flussfaktoren der Bodenpreise (Besonnung, Immissionen, Steuerniveau, etc.) abfallen, ceteris paribus von einer negati-ven Entwicklung der Bodenpreise betroffen sein. Im Gegen-zug profitieren Standorte von einer steigenden Nachfrage, die heute in erster Linie schlecht erschlossen sind, aber betreffend der anderen Faktoren punkten.


Die nachfolgende Darstellung zeigt systematisch, wie sich die sinkende Bedeutung der Erreichbarkeit auf die potenziell positive Entwicklung der anderen Einflussfaktoren auswir-ken kann.

Gemeinden und Eigentümer können sich auf die Entwick-lung vorbereiten, indem sie den Fokus auf ein überzeugen-des Angebot jenseits von den klassischen Erreichbarkeits-faktoren legen und die verkehrlichen Transformationen hin zu flexiblen Mobilitätsangeboten der Zukunft fördern und ihre Stärken gezielt ausbauen.

Blickt man jedoch auf die Entwicklung des Verhaltens in der Vergangenheit, darf von einer Kompensation ausgegangen werden.

Die fiktive Einsparung im Baulandpreis durch die gesunkene Bedeutung der Erreichbarkeit, wird durch einen Mehrkon-sum anderen Faktoren kompensiert. Die Nutzer entscheiden sich beispielsweise für mehr Fläche oder eine bessere Lage.

In der Ökonomie spricht man von einem Rebound-Effekt. Einsparpotenziale werden nicht oder nur teilweise verwirk-licht, weil sie durch eine höhere Nachfrage zumindest teil-weise kompensiert werden. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass der Anteil des verfügbaren Einkommens, welche Haushalte für Wohnen aufwenden, gemäss BFS seit 1950 weitgehend um 15% bis 18% konstant geblieben ist. Auch mit steigendem Wohlstand ist der Anteil aufgrund des steigenden Wohnflächenkonsums nicht gesunken.

Reisezeit nach ZürichNähe zu Arbeitsplätzen

ÖV-ErschliessungNähe zu Detailhandelsgeschäften

Nähe zu AutobahnNähe zu Grundschulen

FluglärmStrassen- & Bahnlärm

Ufernähe ZürichseeSeesicht

BergsichtBesonnungExposition

GemeindesteuerfussWohlstandsniveau Gemeinde

Bauzonezul. Geschosse

BebauungsstatusGrundstücksfläche

Bebauungseignung («Squareness»)Kaufjahr

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erklärte Varianz in %

12 14 16 18 20

Erreichbarkeit: 32%

Immissionen: 1%

Terrain: 15%

Soziales: 8%

Bauordnung: 4%

Grundstück: 11%

Zeit: 3%

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Einfluss selbstfahrender Fahrzeuge auf Erreichbarkeitsfaktoren

Quelle: Statistisches Amt Kt. Zürich statistik.info 2017/05 und KPMG


AbkürzungsverzeichnisBAK Basel Basler Arbeitsgruppe für

Konjunkturforschung

BFS Bundesamt für Statistik

CAV Connected and automated vehicles

EZB Europäische Zentralbank

GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Marktforschungsinstitut der Schweiz

IPO Börsengang (Initial Public Offering)

IWF Internationaler Währungsfonds

KOF Konjunkturforschungsstelle, Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut der ETH

PMI Einkaufsmanagerindex

REIDA Real Estate Investment Data Association

SBB Schweizerische Bundesbahnen

Seco Staatssekretariat für Wirtschaft

SEM Staatssekretariat für Migration

SIV Schweizer Immobilienschätzer-Verband

SNB Schweizerische Nationalbank

SIX SIX Swiss Exchange

WP Wüest Partner AG

Redaktionsschluss: 30. April 2019


M&A/Kapitalmarkt• Strukturierung und Durchführung von Transaktionen (Lead Advisory)

– Asset Deals: Akquisition und Verkauf von Liegenschaften und Portfolios – Share Deals: Fusionen, Spin-offs, IPOs, Privat-Platzierungen

• Arrangement von indirekten Investments wie Fonds oder Stiftungen• Fund Raising für spezifische Projekte• Debt & Capital Market Advisory

Investment Advisory• Begleitung von Investitionsentscheidungen in Bezug auf indirekte Immobilienanlagen

im In- und Ausland• Strukturierung von Immobilienanlagen im Portfolio• Qualitative und quantitative Analyse von Anlageprodukten• Monitoring und Investment Controlling, Performance-Messung für Portfolios

Strategie/Organisation• Strategieentwicklung und -implementation

– Unternehmensplanung/Business Modelling – Corporate/Public Real Estate Management – Asset- und Portfolio Management

• Organisations- und Prozessanalysen, Organisationsentwicklung, Internes Kontrollsystem

• Performance Management/MIS/Investment Monitoring• Risk Management und Financial Modelling• Restrukturierungsberatung• Unterstützung in der digitalen Transformation

Bewertung/Due Diligence• DCF-Bewertung von Liegenschaften, Immobilienportfolios und Gesellschaften• Neutrale Bewertungsgutachten für Jahresabschlüsse• Akquisitions- und Verkaufsbewertungen• Machbarkeitsstudien und Bewertung von Projektentwicklungen• Transaktionsorientierte Due Diligence und Prozessführung• Begleitung von Grossprojekten (Major Project Advisory)

Gerne beantworten wir auch die steuerlichen, rechtlichen und regulatorischen Fragen zu Ihren Immobilienthemen und unterstützen Sie bei der Prozess- und Kostenoptimierung sowie mit Lösungen rund um Ihre technologische Infrastruktur.

KPMG Real Estate Ganzheitliche Immobilienberatung


Die hierin enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und beziehen sich daher nicht auf die Umstände einzelner Personen oder Rechtsträger. Obwohl wir uns bemühen, genaue und aktuelle Informationen zu liefern, besteht keine Gewähr dafür, dass diese die Situation zum Zeitpunkt der Herausgabe oder eine künftige Situation akkurat widerspiegeln. Die genannten Informationen sollten nicht ohne eingehende Abklärungen und professionelle Beratung als Entscheidungs- oder Handlungsgrundlage dienen. Bei Prüfkunden bestimmen regulatorische Vorgaben zur Unabhängigkeit des Prüfers den Umfang einer Zusammenarbeit. Sollten Sie mehr darüber erfahren wollen, wie KPMG AG personenbezogene Daten bearbeitet, lesen Sie bitte unsere Datenschutzerklärung, welche Sie auf unserer Homepage www.kpmg.ch finden. © 2019 KPMG AG ist eine Tochtergesellschaft der KPMG Holding AG. KPMG Holding AG ist Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative («KPMG International»), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.

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