I

Timesharing

und alternative Lösungsstrategien

für Beherbergungsbetriebe

Diplomarbeit

zur Erlangung des akademischen Grades

einer Magistra der Rechtswissenschaften

eingereicht an der

rechtswissenschaftlichen Fakultät

der Leopold-Franzens-Universität Innsbruck

Verfasserin:

Verena Moritz

01315229

Betreuer:

ao. Univ.-Prof. Dr. Raimund Pittl

Institut für Zivilrecht, Universität Innsbruck

Innsbruck, Februar 2018

II

Gender-Erklärung

An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass bei allen Bezeichnungen in der nachstehen-

den Diplomarbeit, die auf Personen bezogen sind, die gewählte Formulierung beide

Geschlechter betrifft, auch wenn aufgrund der leichteren Lesbarkeit die männliche Form

gewählt wurde.

TNG-Formulierung

Damit der Lesefluss nicht unterbrochen wird, wurde an den Passagen, an welchen sich eine

Norm auf das Teilzeitnutzungsgesetz 2011 stützt, die Jahreszahl „2011“ nicht genannt.

Sofern sich das TNG allerdings auf eine ältere Fassung bezieht, wird dies durch die Be-

zeichnung mit der entsprechenden Jahreszahl erkennbar gemacht.

III

Eidesstattliche Erklärung

Ich erkläre hiermit an Eides statt, dass ich die vorliegende Arbeit selbständig verfasst und

keine anderen als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel verwendet wurden. Alle Stel-

len, die wörtlich oder inhaltlich den erwähnten Quellen entnommen wurden, sind als sol-

che kenntlich gemacht.

Die vorliegende Arbeit wurde bisher in gleicher oder ähnlicher Form noch nicht als Magis-

ter-/Master-/Diplomarbeit/Dissertation eingereicht.

Datum Verena Moritz

IV

Vorwort

Die persönliche Situation im Familienbetrieb war mit ein Grund, weshalb mich die Time-

sharingthematik in den Bann gezogen hat. Der elterliche Betrieb schulte mich von klein auf

im touristischen Bereich. Mir wurde ans Herz gelegt, zukünftige Entwicklungen – seien es

familieninterne, umweltbezogene oder auch technische Veränderungen – zu berücksichti-

gen und vorausschauend ständig Lösungsansätze bereitzuhalten. Darauf basierend, habe

ich mir Gedanken über die Weiterführung von Beherbergungsbetrieben gemacht, insbe-

sondere Apartmenthotels, deren vorgesehene Nachfolger in ein anderes berufliches Umfeld

eintauchen. Auch die KMU Forschung Austria prognostizierte in diesem Zusammenhang

für den Zeitraum zwischen 2014–2023 eine familienexterne Übernahme von 45 %.1 Eine

derartige Situation ist demnach keine Seltenheit. Früher oder später hat sich jeder Einzelne

einer solchen Herausforderung zu stellen. Vor allem zunehmende Bildungsoptionen und

vielfältige Arbeitsbereiche bewirken ein rückgängiges Interesse an der touristischen Bran-

che. Die Folge: Viele Jugendliche entscheiden sich gegen die Übernahme des familiären

Betriebes. Daher müssen sich Hoteliers mit der Konstellation anfreunden, ihr Lebenswerk

in fremde Hände zu übergeben, wenn kein geeigneter Angehöriger bereit für die Nachfolge

ist.

Den Angaben der WKO zufolge fanden in den vergangenen zehn Jahren in Tirol zwischen

558 und 675 Betriebsübergaben statt. Dabei wurden in Österreich im Zweig Tourismus

und Freizeitwirtschaft die meisten Übergaben verzeichnet.2 Aufgrund der Unternehmens-

nachfolgeproblematik, des expansiven Fortschrittes im Tourismus und auch der klima-

tischen Veränderungen ist es erforderlich, sich über künftige Entwicklungen Gedanken zu

machen, Patentrezepte zu erarbeiten und im rechtlichen Blickwinkel zu betrachten.

„Danke sagt mein Herz.“ – Phil Bosmans

Mit diesen vier Worten möchte ich mich in erster Linie bei meiner Familie und meinen

Freunden für die Erweiterung meines Horizontes, interessante Diskussionen, das offene

Ohr und die Unterstützung während meiner gesamten Studienzeit bedanken.

Mein Dank geht auch besonders an meinen Betreuer ao. Univ.-Prof. Dr. Raimund Pittl für

die fachlich kompetente und unkomplizierte Betreuung sowie für die Bereitschaft der

gemeinsamen Erörterung brennender Fragestellungen.

1 Ziniel/Gavac/Seidl/Bachinger, KMU Forschung Austria. Unternehmensübergaben und -nachfolgen in Ös-terreich (2014) 123. 2 Wirtschaftskammer Österreich, WKO Statistik Österreich. Unternehmensübernahmen (2017) 7 f.

V

Abkürzungsverzeichnis

Abb Abbildung

ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch

ABGB-ON Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch –

Online-Werk

ABl Amtsblatt der Europäischen Union

Abs Absatz

AEUV Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union

AG Aktiengesellschaft

AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen

ao außerordentlich

bbl Baurechtliche Blätter (Verlag Österreich)

BGBl Bundesgesetzblatt

BIS Department for Business, Innovation & Skills

BlgNr Beilage(n) zu den stenographischen Protokollen des

Nationalrates

BMDW Bundesministerium für Digitalisierung und

Wirtschaftsstandort

B-VG Bundes-Verfassungsgesetz

bzw beziehungsweise

C Cour

CMA Competition and Markets Authority

C2C Consumer-to-Consumer

dh das heißt

EC Europäische Gemeinschaft

ECG E-Commerce-Gesetz

ecolex Fachzeitschrift für Wirtschaftsrecht (Verlag Manz)

VI

eco.nova Wirtschaftsmagazin

EG Europäische Gemeinschaft

EMRK Europäische Menschenrechtskonvention

ErlRV Erläuterung zur Regierungsvorlage

etc et cetera

EU Europäische Union

EuGH Europäischer Gerichtshof

ev eventuell

EvBl Evidenzblatt der Rechtsmittelentscheidungen

EWG Europäische Wirtschaftsgemeinschaft

EWR Europäischer Wirtschaftsraum

f folgend

ff fortfolgend

gem gemäß

GesRZ Der Gesellschafter (Linde Verlag)

GP Gesetzgebungsperiode

GZ Geschäftszahl

hA herrschende Ansicht

Hrsg Herausgeber

HS Handelsrechtliche Entscheidungen (Verlag Manz)

idR in der Regel

ieS im engeren Sinne

iHv in Höhe von

ImmoFokus Immobilien Fokus (Verlag Bau- und Immobilienwirtschaft)

immolex Neues Miet- und Wohnrecht (Verlag Manz)

iSd im Sinn des

VII

iSv im Sinne von

JBl Juristische Blätter (Verlag Österreich)

Kap Kapitel

KMU kleine und mittlere Unternehmen

KSchG Konsumentenschutzgesetz

leg cit legis citatae

LGBl Landesgesetzblatt

lit litera

lt laut

LVwG Landesverwaltungsgericht

mE meines Erachtens

MietSlg Mietrechtliche Entscheidungen (Verlag Manz)

MRG Mietrechtsgesetz

NJW Neue Juristische Wochenschrift (Verlag Beck)

Nr Nummer

NZ Österreichische Notariats-Zeitung (Verlag Manz)

OGH Oberster Gerichtshof

ÖBA Österreichisches Bank Archiv (Linde Verlag)

ÖHV Österreichische Hotelvereinigung

ÖJZ Österreichische Juristen-Zeitung (Verlag Manz)

RdW Recht der Wirtschaft (LexisNexis Verlag)

RIS Rechtsinformationssystem

RL Richtlinie

Rn Randnummer

RRa ReiseRecht aktuell (Verlag Otto Schmidt)

Rs Rechtssache

VIII

Rsp Rechtsprechung

RWZ Österreichische Zeitschrift für Rechnungswesen (LexisNexis Verlag)

Rz Randziffer

SA Schlussanträge

Slg Amtliche Sammlung der Entscheidungen des EuGH

StGG Staatsgrundgesetz über die allgemeinen Rechte der Staatsbürger

SZ Entscheidungen des OGH in Zivilsachen (Verlag Österreich)

TNG Teilzeitnutzungsgesetz

TROG Tiroler Raumordnungsgesetz

ua unter anderem

UWG Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb

VbR Zeitschrift für Verbraucherrecht (Verlag Manz)

vgl vergleiche

VKI Verein für Konsumenteninformation

vs versus

VwGH Verwaltungsgerichtshof

wbl Wirtschaftsrechtliche Blätter (Verlag Österreich)

WEG Wohnungseigentumsgesetz

WKO Wirtschaftskammer Österreich

wobl Wohnrechtliche Blätter (Verlag Österreich)

Z Ziffer

Zak Zivilrecht aktuell (LexisNexis Verlag)

ZfRV Zeitschrift für Europarecht, Internationales Privatrecht und

Rechtsvergleichung (Verlag Manz)

ZP Zusatzprotokoll

ZRB Zeitschrift für Recht des Bauwesens (Verlag Österreich)

zT zum Teil

IX

Inhaltsverzeichnis

VORWORT ............................................................................................................................. IV

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ............................................................................................. V

ABBILDUNGSVERZEICHNIS ............................................................................................. XI

1 DARSTELLUNG DER UNTERSUCHUNG .................................................................................... 1

2 EINFÜHRUNG IN DIE THEMATIK TIMESHARING ...................................................................... 3

2.1 Gesetzliche Grundlage ........................................................................................................ 3

2.2 Arten des Timesharing ........................................................................................................ 5

2.3 Rechtliche Einordnung ....................................................................................................... 6

2.4 Begründung des Teilzeitnutzungsrechtes ........................................................................... 8

2.4.1 Vertragsbestandteile ........................................................................................................ 8

2.4.2 Formerfordernisse ......................................................................................................... 10

2.4.3 Typen der vertraglichen Ausgestaltung ........................................................................ 11

2.4.3.1 Teilzeitnutzungsvertrag als Quintessenz ....................................................... 11

2.4.3.2 Nutzungsvergünstigungsvertrag.................................................................... 13

2.4.3.3 Tauschsystemvertrag..................................................................................... 14

2.4.3.4 Vermittlungsvertrag ...................................................................................... 15

2.4.3.5 Akzessorischer Vertrag – einschließlich verbundener Kreditvertrag ............ 16

2.4.3.6 Gemischte Vertragsart .................................................................................. 17

3 BESONDERE RECHTE UND PFLICHTEN DER VERTRAGSPARTEIEN ......................................... 18

3.1 Informationspflicht ........................................................................................................... 18

3.1.1 Statistik Europäische Union .......................................................................................... 18

3.1.2 Kritik in der Timesharingbranche ................................................................................. 19

3.1.3 Positiver Wandel durch das TNG ................................................................................. 21

3.2 Rücktrittsrecht ................................................................................................................... 22

3.3 Spezialanordnungen .......................................................................................................... 24

3.3.1 Zahlungsmodalitäten ..................................................................................................... 25

3.3.1.1 Zahlungs- und Annahmeverbot ..................................................................... 25

3.3.1.2 Nutzungsvergünstigungsvertrag – Ratenzahlungsplan ................................. 25

3.3.2 Sonderrücktrittsrechte ................................................................................................... 26

3.3.2.1 Nutzungsvergünstigungsverträge – Recht der besonderen Auflösung .......... 26

3.3.2.2 Tauschsystemvertrag..................................................................................... 26

3.3.2.3 Akzessorische Verträge oder zusammenhängende Kreditverträge ............... 27

3.4 Besonderheiten Verbraucherschutz .................................................................................. 28

3.4.1 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch §§ 864a ABGB, 879 Abs 3 ABGB ..... 30

X

3.4.1.1 Geltungskontrolle § 864a ABGB .................................................................. 31

3.4.1.2 Inhaltskontrolle § 879 Abs 3 ABGB ............................................................. 32

3.4.2 Konsumentenschutzgesetz § 6 KSchG .......................................................................... 32

3.4.3 Anwendung – Timesharingverträge .............................................................................. 33

3.5 Beendigung Timesharingverträge ..................................................................................... 34

3.5.1 Überlange Bindungsdauer ................................................................................. 35

3.5.2 Außerordentliches Kündigungsrecht ................................................................ 39

4 EXKURS: UMGEHUNG FREIZEITWOHNSITZKLAUSEL IN TIROL? ............................................ 42

4.1 Allgemeines ...................................................................................................................... 42

4.1.1 Darstellung der rechtlichen Grundlage ......................................................................... 43

4.1.2 Konstituierung ............................................................................................................... 45

4.1.3 Resümee für die Gemeinden ......................................................................................... 46

4.1.4 Grundrechtliche Bedenken ............................................................................................ 47

4.1.5 Sonderstellung ............................................................................................................... 48

4.2 Umgehung ......................................................................................................................... 48

4.2.1 Abgrenzung Timesharing ............................................................................................. 49

4.2.2 Abgrenzung Buy-to-let ................................................................................................. 51

5 „SCHUBLADE B“ FÜR LANGJÄHRIGE BEHERBERGUNGSBETRIEBE ......................................... 54

5.1 Timesharing ...................................................................................................................... 54

5.1.1 Geeignet? ...................................................................................................................... 54

5.1.2 Vorsorge ist besser als Nachsorge ................................................................................ 55

5.2 Investorenmodell – Buy-to-let .......................................................................................... 55

5.2.1 Grundgedanke ............................................................................................................... 55

5.2.2 Rechtliche Grundlage ................................................................................................... 56

5.2.3 Konzeption ................................................................................................................... 56

5.2.4 Praktischer Ausblick ..................................................................................................... 58

5.3 Parifizierung ..................................................................................................................... 59

5.4 Resümee ............................................................................................................................ 61

6 CONCLUSIO ......................................................................................................................... 62

LITERATURVERZEICHNIS ................................................................................................... 65

INTERNETVERZEICHNIS ..................................................................................................... 72

REGIERUNGSVORLAGEN, MINISTERIALENTWÜRFE UND STELLUNGNAHMEN .. 73

JUDIKATURVERZEICHNIS .................................................................................................. 74

ANHANG .................................................................................................................................. 76

XI

Abbildungsverzeichnis

ABB 1: Final Report – Evaluation Study. Application of Timeshare. Directive 2008/122/EC........ 19

ABB 2: in Anlehnung an: Prodinger, Touristisches Projekt vs Zweitwohnungen ........................... 53

ABB 3: in Anlehnung an: Hochedlinger, Buy To Let ....................................................................... 57

ABB 4: in Anlehnung an: Hochedlinger, Buy To Let; Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor .. 61

1

1 Darstellung der Untersuchung

Es bedarf einer „Schublade B“, wenn die Eltern den langjährig aufgebauten Betrieb nicht

im Familienverband übergeben können. Nach eingehender Reflexion ergab sich ein For-

schungsbedarf im Bereich des Teilzeitnutzungsverfahrens, welches auch als Timesharing-

modell bekannt ist.

Dieses innovative Konzept begleitet den europäischen Tourismusmarkt seit vielen Jahren.

Doch was steckt hinter dem Produkt des Teilzeitnutzungsrechtes?

Zunächst ist eine kurze einleitende Erklärung erforderlich. Es handelt sich hierbei um

einen Nutzungsvertrag für einen bestimmt festgelegten Zeitraum, bei dem der ausschließ-

liche, unbeschränkte und vor allem „wiederkehrende“ Gebrauch, beispielsweise eines

möblierten Apartments, einer Ferienwohnungsanlage oder auch eines Zimmers in einem

Hotel, vereinbart wird.3 Die begrenzte Zeitspanne, die kalendermäßig festgelegt, indivi-

duell wählbar oder mittels Wertepunkte fixiert wird, umfasst jährlich idR ein bis zwei Wo-

chen.4 Durch das Timesharingmodell kann sowohl ein dingliches als auch ein obligatori-

sches Recht eingeräumt werden5, das sodann zumeist frei übertragbar und vererbbar ist.6

Die Infrastruktur kann dabei vom Erwerber mitbenützt werden.7

Summa summarum muss bekanntermaßen auch nicht eine ganze Blumenwiese gekauft

werden, wenn bloß ein Strauß Blumen verschenkt werden soll. Dieser Vergleich um-

schreibt das verlockende Grundkonzept treffend, da der Konsument auf diesem Wege ein

Urlaubsobjekt, das von dem jeweiligen Berechtigten bloß wenige Wochen im Jahr be-

wohnt wird, nicht käuflich erwerben muss, sondern durch das eingeräumte Recht in einer

Immobilie beschränkt logieren kann. Auch ein „wirtschaftlich denkender“ Erwerber han-

delt im Sinne des „Homo oeconomicus“ durch rationales Vorgehen und strebt dabei eine

Maximierung seines Nutzens an.8

3 Fellner, Time-sharing in Österreich. Zur Kodifikation des Time-sharings im Teilzeitnutzungsgesetz, NZ 1997, 276 (277); Schmiedt, Rechtliche Betrachtungen zum Thema Time-Sharing, in Waldmann (Hrsg), TIME-SHARING von Ferienwohnrechten. Das Geheimnis eines weltweiten Urlaubs- und Finanzierungssys-tems (1990) 50 (51). 4 Stabentheiner, Das neue Teilzeitnutzungsgesetz, ÖJZ 2011, 245 (247). 5 Gralka, Time-Sharing und Dauernutzungsrecht, NJW 1987, 1997 (1997); Villotti, Time-Sharing von Fe-rienwohnungen in Österreich? wobl 1990, 149 (149). 6 Pesek in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2014) § 1090 ABGB Rz 132. 7 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 248. 8 Lin-Hi, Homo oeconomicus http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Autoren/prof-dr-nick-lin-hi.html?tab=pubsProjects (18.08.2017).

2

In der Folge ist jedoch, abgesehen von dem rechtsdogmatischen Fundament, vor allem der

damit verbundene Bereich des polarisierenden Verbraucherschutzes zu beleuchten und zu

berücksichtigen. Zudem stellt sich die wichtige Frage, ob es sich bei dem vorliegenden

Konzept um eine Umgehungsform des gesetzlich normierten Freizeitwohnsitzverbotes

handelt oder ob diese Regelung durch das Timesharingmodell nicht berührt wird.

Da die Einzelheiten nicht allzu weit verbreitet sind, wird in der vorliegenden Arbeit

zunächst eine gesetzliche und allgemein rechtliche Grundlage der Materie dargestellt.

Darüber hinaus widmet sich die Ausarbeitung auch der Frage, in welcher Form dem Teil-

zeitnutzungsrecht Ausdruck verliehen werden kann, welche verschiedenen vertraglichen

Ausgestaltungen zur Verfügung stehen und wie sich die Schutzmechanismen der Erwerber

gestalten.

Das vorletzte Kapitel behandelt die vieldiskutierte Freizeitwohnsitzproblematik – mit dem

Fokus auf der streng ausgeprägten Tiroler Regelung – und erläutert, ob es sich bei dem

temporär eingeräumten Nutzungsrecht und dem aktuell brisanten Investorenmodell (Buy-

to-let) um Umgehungsversuche handelt.

Zu guter Letzt werden, auf den zuvor behandelten Standpunkten aufbauend, Lösungsan-

sätze und Ausblicke für einen langjährigen Beherbergungsbetrieb in Tirol erarbeitet,

zudem wird nachvollziehbar dargelegt, ob eine „Schublade B“ als Chance für die Fortfüh-

rung eines über Jahre mit Herzblut geführten Betriebes angesehen werden kann.

Inwieweit das Konzept tatsächlich sinnvoll umsetzbar ist und welche Besonderheiten zu

berücksichtigen sind, wird im Folgenden erörtert.

3

2 Einführung in die Thematik Timesharing

2.1 Gesetzliche Grundlage

Das temporär beschränkte Nutzungsrecht wird durch die transformierte Richtlinie geregelt.

Die aktuelle Timesharing-Richtlinie (RL 2008/122/EG9) wurde im Jahre 2011 durch das

neue „Teilzeitnutzungsgesetz 2011“ (kurz TNG) umgesetzt.10 Die Gesetzgeber haben sich

dabei gegen eine bloße Novellierung des vorherigen Teilzeitnutzungsgesetzes,

BGBl I Nr 32/1997, entschieden, um einen gut zu überblickenden und systematischen

Normenkomplex zu gewährleisten.11

Die Timesharingregelungen betreffen einen äußerst charakteristischen Teilbereich des

Verbraucherrechts der Europäischen Union.12 Bereits durch die amtliche Bekanntmachung

der Richtlinie im Jahr 1994 wurde die rechtliche Harmonisierung im europäischen Rahmen

vorangetrieben.13 Doch Bedarf nach einer Reform kam bereits im Jahre 1999 auf.

Dennoch wurde das Fachgespräch zur Überarbeitung erst 2006 eingeleitet.14 In der Folge

wurde Ende des Jahres 2010 durch das Bundesministerium für Justiz nach einem Diskussi-

onsentwurf der Ministerialentwurf zur Begutachtung versandt.15 Die Frist zur Umsetzung

der Richtlinie wurde ausgereizt, das TNG 2011 trat am 23. Februar 2011 in Kraft.16

Das neue Bundesgesetz, welches zum Schutz der Verbraucher dient, tritt in Bezug auf

diverse vertragliche Regelungen an die Stelle des Rechtsaktes der Europäischen Union –

RL 1994/47/EG – und enthält auch eine Erweiterung des Anwendungsbereiches auf be-

wegliche Objekte, sofern diese als Übernachtungsmöglichkeit dienen können.17 Diese

gesetzlichen Normierungen werden, dem Wortlaut des § 1 Abs 2 TNG zufolge, als relativ

9 RL 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14.01.2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen, ABl L 2009/33, 10. 10 Jesser-Huß, Verbesserter Verbraucherschutz beim Timesharing: Das Teilzeitnutzungsgesetz 2011, wobl 2011, 349 (349). 11 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP. 12 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 245. 13 Pittl, Gedanken zur „Time-Sharing-Richtlinie“ der EG und zum Eigentum auf Zeit, wobl 1995, 208 (208). 14 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) Vorbemerkung zu § 1 TNG 2011 Rz 2. 15 Bundesministerium für Justiz, Dokumentation Österreich. Ministerialentwürfe, Springer-Verlag (Hrsg), Journal für Rechtspolitik19 (2011) 127–131 (129). 16 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 247. 17 Bundesministerium für Justiz, Dokumentation Österreich. Ministerialentwürfe, Springer-Verlag (Hrsg), Journal für Rechtspolitik19 (2011) 127–131 (129).

4

zwingendes Recht, zum Vorteil des Konsumenten, ausgestaltet.18 Mit Blick auf die Sensi-

bilität der rechtlichen Rahmenbedingungen wurden unterschiedliche vertragliche Ausge-

staltungsmöglichkeiten postuliert.19 Der Geltungsbereich des österreichischen TNG um-

fasst gem § 2 Abs 1 TNG unter anderem sowohl Nutzungsrechte an Apartments für einen

längeren Zeitraum als auch an anderen beweglichen Immobilien, die einem Ferienzweck

dienen – insbesondere Hausboote, Wohnmobile und Kabinen auf Kreuzfahrtschiffen.20

Essenziell für die Subsumtion unter den Begriff „Nutzungsobjekt“ oder auch „Übernach-

tungsunterkunft“ im Sinne des Teilzeitnutzungsgesetzes 2011 sind Wohn- bzw Beherber-

gungselemente nach § 2 Abs 2 Z 5 TNG, auch wenn zusätzlich der Zweck des Transportes

erfüllt wird.21 Hierbei ist die Möglichkeit, die Nacht über im infrage kommenden Domizil

zu logieren, entscheidend. Daher sind Parkplätze oder andere Abstellgelegenheiten nicht in

dem Regelungskomplex inbegriffen.22

Darüber hinaus wird durch die neue europäische Anordnung auch der zeitliche Aspekt

ausgedehnt, die Richtlinie gelangt nun bereits ab einer Mindestlaufzeit von einem Jahr, an-

stelle der früheren drei Jahre, zur Anwendung.23 Anlass für diese Neuregelung war vor

allem die Einschränkung des Potenzials von diversen Umgehungsgeschäften.24

In § 1 des TNG wird der Terminus „bestimmte Aspekte“ verwendet. Diese Formulierung

veranschaulicht, dass bloß vereinzelt Gesichtspunkte der unterschiedlichen vertraglichen

Typen geregelt wurden und in keiner Weise von einer erschöpfenden Ausführung ausge-

gangen werden kann. Vor allem wird das Augenmerk bei der gesetzlichen Normierung

speziell auf die Determinierung der Phasen vor und während des Vertragsabschlusses ge-

legt.25

Anzumerken ist an dieser Stelle, dass lt dem Vorblatt der Regierungsvorlage durch die

neuen Regelungen keine gravierenden Auswirkungen erwartet wurden, mit der beachtli-

18 Welser/Zöchling-Jud, Grundriss des bürgerlichen Rechts. Band II: Schuldrecht Allgemeiner Teil, Schuld-recht Besonderer Teil, Erbrecht14 (2015) 354. 19 Bundesministerium für Justiz, Dokumentation Österreich. Ministerialentwürfe, Springer-Verlag (Hrsg), Journal für Rechtspolitik19 (2011) 127–131 (129). 20 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 248. 21 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 247 f. 22 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 16. 23 Bundesministerium für Justiz, Dokumentation Österreich. Ministerialentwürfe, Springer-Verlag 2011 (Hrsg), Journal für Rechtspolitik19 (2011) 127 – 131 (129). 24 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 247. 25 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 5 ad § 1.

5

chen Ausnahme im „konsumentenschutzpolitischen und sozialen“ Bereich, in welchem auf

die Verbesserung des Verbraucherschutzniveaus hingewiesen wurde.26

2.2 Arten des Timesharing

Der Begriff „Timesharing“ bzw „Teilzeitnutzungsrecht“ wird in der Literatur als besondere

Prägung „zur Vermarktung und Verwertung von Ferienimmobilien“27 definiert. Um die

Attraktivität dieses Modells zu steigern, bieten Unternehmen teilweise Tauschpools an.

Damit wird den Erwerbern ermöglicht, auch an anderen Standorten ihren Urlaub zu ver-

bringen.28 Dies bedeutet konkret, dass als Ersatz für die ursprünglich jährliche Erholungs-

zeit in dem Apartment in den Tiroler Bergen ein Tauschobjekt in Sizilien für den Urlaub

dienen kann.

Es wird also zwischen klassischem Recht – bei dem der Erwerber die Befugnis hat, eine

konkrete Immobilie zu nutzen – und flexiblem Recht, worunter eine Auswahlmöglichkeit

an Terrain verstanden wird, unterschieden.29 Zweiteres wird auch als mittelbares

Nutzungsrecht bezeichnet. Dabei kann der Erwerber aus einem Pool von Objekten unter

Berücksichtigung bestimmter Vergabekriterien – und sofern die gewünschte Nutzungsim-

mobilie verfügbar ist – sein Urlaubsdomizil auswählen.30 Unter diesen Attributen werden

insbesondere die Größe, die Ausstattung, der Wert des Objektes aufgrund der Nachfrage

sowie die Lage verstanden.31

Beide Timesharingtypen unterliegen dem Teilzeitnutzungsgesetz.32 Bei der Betrachtung

der TNG-Bestimmungen muss jedoch berücksichtigt werden, dass jene vertraglichen

Übereinkünfte, die vor 1997 abgeschlossen worden sind, nicht im Anwendungsbereich

liegen und in solchen Fällen somit auf die allgemeinen Regelungen zurückzugreifen ist.

Dies ergibt sich auch aus der unlängst ergangenen Entscheidung im Zusammenhang mit

26 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 2. 27 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 245. 28 Jesser-Huß, wobl 2011, 349. 29 Jehle, Die Timesharing-Richtlinie der EU vom 26. Oktober 1994 und deren Umsetzung in den deutsch-sprachigen Ländern (2001) 151. 30 Fellner, NZ 1997, 276 ff. 31 Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.2.3. 32 Jehle, Timesharing-Richtlinie der EU, 151.

6

einer 30-jährigen Teilzeitnutzungsrechtsvereinbarung in Ausgestaltung eines Urlaubspunk-

tesystemvertrages.33

2.3 Rechtliche Einordnung

Wie bereits dargelegt, kann das Teilzeitnutzungsrecht zum einen bloß obligatorisch und

zum anderen auch dinglich sein.34 Eine interessante Frage ist also, in welchen Bereich der

Vertrag rechtlich einzuordnen ist.

Im TNG ist ua keine Regelung bezüglich fixierter vertraglicher Kategorisierung im Sinne

des Zivilrechts verankert.35 Aus diesem Grunde kann das Recht vielfach ausgestaltet wer-

den. Dies kann in der Form eines Timesharingvereins, Treuhandmodells, Miteigentums,

Fruchtgenussrechtes, von Aktien oder lediglich als vertragliche Miet- oder Beherbergungs-

vereinbarung erfolgen.36 In der Literatur wird angemerkt, dass hauptsächlich Aktiengesell-

schaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Vereine herangezogen werden.37

Timesharing kann nicht rein als separate bürgerlich-, gesellschafts-, sachen- bzw schuld-

rechtliche Materie eingestuft werden. Es bedarf einer kombinierten Betrachtungsweise,

wodurch die einzelnen das Recht betreffenden, Bereiche und Institute verbunden werden.38

Die unterschiedlichen Ausgestaltungsalternativen lassen sich in drei Überkategorien struk-

turieren: schuld-, sachen- und körperschaftsrechtliche Konstruktionen.

Die schuldrechtliche Formation ist aufgrund der Einräumung eines obligatorischen Rechtes

als relatives zu klassifizieren. Folglich ist das vereinbarte Nutzungsrecht gegenüber Dritten

nicht wirksam.39 Der Grundgedanke der Privatautonomie manifestiert sich im Schuldrecht

durch die Vertragsfreiheit, dadurch werden Abschluss-, Form-, Gestaltungs- und auch En-

digungsfreiheit erfasst.40 Deshalb handelt es sich um eine flexible Variation.

33 OGH 28.03.2017, 8 Ob 97/16x, Zak 2017/308,176 = VbR 2017/111, 172 (Haghofer) = Jus‑Extra OGH-Z 6247 = Jus‑Extra OGH-Z 6250 = ecolex 2017/463, 1152. 34 Villotti, wobl 1990, 149. 35 Welser/Zöchling-Jud, Bürgerliches Recht II14 354. 36 Fellner, NZ 1997, 276 f; Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.1.2. 37 König, Immobilienerwerb in Österreich. Umsetzung der europarechtlichen Bestimmungen in der Praxis2 (2016) 77. 38 Pittl, wobl 1995, 208. 39 Koziol – Welser/Kletečka, Grundriss des bürgerlichen Rechts. Band I: Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht14 (2014) 51. 40 Welser/Zöchling-Jud, Bürgerliches Recht II14 13 f.

7

Die sachenrechtliche Ausgestaltung ist hingegen keine besonders gängige Variante. Dies

liegt insbesondere daran, dass in Österreich der Typenzwang die verschiedensten Ausfor-

mungen begrenzt. Zudem werden durch das Erfordernis der Publizität enge Schranken

gesetzt.41

Prinzipiell beruhen die Erscheinungsformen des Timesharingproduktes, wie bereits

erwähnt, vorwiegend auf der dritten genannten Variante, dh als Gepräge der Kapitalgesell-

schaft (Aktiengesellschaft, Gesellschaft mit beschränkter Haftung) oder des Vereins.42

Ein bekanntes Beispiel, das in diesem Zusammenhang eine Vorreiterrolle für die erste

Variante einnimmt, ist das „Hapimag-Modell“ in der Form einer AG.43 Aktuelle Analysen

belegen, dass Hapimag durch seine rund 60 Resorts in 16 Ländern einen steigenden Trend

verzeichnet. Demzufolge und auch entsprechend der Erwartungshaltung für das erste Quar-

tal im Jahr 2018, in welchem erneut ein Plus von 17 % erwartet wird, verspricht die Grund-

idee, „gemeinsam zu erwerben und individuell sowie nachhaltig zu nutzen“, Erfolg.44

Bei Zweiterem begründet der Verein selbst das dingliche Recht, für gewöhnlich in Form

eines Fruchtgenussrechtes. Das Nutzungsrecht wird den Vereinsmitgliedern, neben den

laufenden Erhaltungs- bzw Verwaltungsgebühren, durch einen einmaligen jährlichen

Kostenbeitrag für die Mitgliedschaft gewährt.45 Dabei handelt es sich um eine gemischte

vertragliche Konstruktion, die, abgesehen von der Beitrittserklärung zu dem Verein,

weitere Elemente umfasst.46 Überwiegend richtet sich das Interesse des Erwerbers auf das

eingeräumte Nutzungsrecht. Damit akzessorisch verbunden ist die Mitgliedschaft. Sofern

diese gegebenenfalls „verdinglicht“ wird, handelt es sich dem Inhalt zufolge um ein termi-

niertes Recht zum Gebrauch eines fremden Objektes und daher um Miete. Ein Frucht-

41 Pittl, wobl 1995, 210. 42 OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = immolex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23); Villotti, wobl 1990, 151. 43 Jesser/Kiendl, Time-Sharing in Österreich - Die Umsetzung der EG-Richtlinie über Teilzeitnutzungsrech-te, wobl 1997, 11 (11 ff) 44 Hapimag Communication Office, Destinations-Hopping: Von der Stadt in die Alpen oder an den Strand

https://www.hapimag.com/de/was/unternehmen/medien/medienmitteilungen.html (18.12.2018). 45 Villotti, wobl 1990, 151; OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = im-molex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23); Fellner, Gebühren für die Überlassung des Gebrauches un-verbrauchbarer Sachen, in Etzersdorfer/Vonkilch (Hrsg), Festschrift Helmut Würth (2014) 283 (298). 46 OGH 10.08.1998, 7 Ob 120/98t; Fellner in Etzersdorfer/Vonkilch 298.

8

nießer kann gem § 509 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) „eine fremde Sa-

che, mit Schonung der Substanz, ohne alle Einschränkung“ nutzen.47

2.4 Begründung des Teilzeitnutzungsrechtes

Die neue Richtlinie beinhaltet einen größeren Regelungskomplex. Es werden dabei über

den regulären Teilzeitnutzungsvertrag hinaus auch andere vertragliche Typen normiert, die

im Folgenden erläutert werden.48 Das Timesharingkonzept wird gem § 1 Abs 1 TNG

zwischen einem Unternehmer auf der einen Seite, als Bereitsteller des Nutzungsrechtes,

und einem Verbraucher auf der anderen Seite begründet. In diesem Zusammenhang wird

der Begriff des Unternehmers bzw Konsumenten aus den gesetzlichen Normierungen des

Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) abgeleitet.49 Aufgrund dessen werden auch juristi-

sche Personen, abweichend vom Terminus der Richtlinie, welcher nur natürliche Personen

impliziert, mit einbezogen.50 Allerdings bedarf es für die Anwendung einen beruflichen

Zusammenhang, dh, sofern durch den Unternehmer bloß private Intentionen verfolgt

werden, liegen die Vertragsabschlüsse nicht im Regelungsbereich.51

2.4.1 Vertragsbestandteile

Bereits im TNG 1997 behielt der Gesetzgeber die detaillierte Vereinbarung den Disposi-

tionen der Vertragsparteien vor. Diese rechtliche Vorgehensweise wurde im Jahre 2011

beibehalten.52 Dennoch wurden gesetzliche Mindestinhalte präformiert.

Die in dem Art 4 Abs 1 der Richtlinie verankerten, in Österreich im § 5 des TNG umge-

setzten vorvertraglichen Informationspflichten verkörpern eine feste Komponente des

(eventuell in anderer Sprache aufgesetzten) Vertrages. Grundsätzlich dürfen sie nicht durch

veränderte Passagen abgewandelt werden.53 In einem nachstehenden, gesonderten Kapitel

wird nochmals gezielt auf die Bekanntgabe von Deklarationen als eine wesentliche Thema-

tik eingegangen.

47 OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = immolex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23); Niederberger, Time-Sharing im Verein, wobl 1999, 123 (123). 48 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 1. 49 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 5 ad § 1. 50 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 1 TNG 2011 Rz 2. 51 Pittl, wobl 1995, 212. 52 Helmich in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.04 (2017) § 308 ABGB Rz 10. 53 Faber, Zivilrechtlicher Verbraucherschutz und Internationales Privatrecht, in Eilmansberger/Herzig (Hrsg), Europarecht. Jahrbuch 2009 (2009) 407 (421).

9

Den Inhalt betreffend, sind die Einzelheiten den genau determinierten Formblättern zu ent-

nehmen.54 Dabei ist besonders anzumerken, dass Vorschriften bezüglich Instandhaltung,

Reparaturen und Verwaltungsorganisation unentbehrlich und als vertraglicher Bestandteil

zu integrieren sind. In der Lehre wurde hierzu bereits von Pittl angemerkt, dass die ausge-

prägten Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) herangezogen oder gege-

benenfalls angelehnt an das WEG neue Regelungen proklamiert werden sollten.55

Im Übrigen wurde die formale Vorgabe in § 6 Abs 2 TNG gesetzlich verankert. Demzu-

folge werden vorvertragliche Hinweise automatisch ein Element der rechtsgültigen Abma-

chung, selbst wenn sie nicht in das Schriftstück aufgenommen wurden.56 In der Zeitspanne

vor und während des Abschlusses der Vereinbarung können diverse Abweichungen der

Konstellationen ans Licht treten, infolgedessen ist mit einer Abwandlung der Informat-

ionsbekanntgabe zu reagieren. Diese sind jedoch nur dann statthaft, wenn die Abänderun-

gen ausdrücklich anerkannt wurden oder aufgrund „ungewöhnlicher“ oder „unvorhergese-

hener“ Faktoren zwingend erforderlich waren. Bei Zweiterem wird vorausgesetzt, dass das

Verhalten des Unternehmers keine beeinflussende Wirkung hatte und dieser bei jeglicher

Akribie die Konsequenzen nicht vermeiden hätte können. Zudem müssen die modifizierten

Hinweise dem Erwerber noch vor Abschluss des Vertrages bekanntgegeben werden.57

Zusätzlich sind spezielle Aufklärungen bezüglich des Rücktrittsrechtes und geltenden An-

zahlungsverbotes gesondert anzuführen und eigens zu unterzeichnen. Der Einfachheit

halber hat das rechtsgültige Schriftstück ein eigenes Formblatt für die Erklärung des Rück-

trittes aufzuweisen.58

Des Weiteren sind gemäß § 6 Abs 3 TNG Angaben, die allerdings bei allfälliger Unzuläng-

lichkeit keine Auswirkung auf die Wirksamkeit haben59 – über Identität, (Wohn-) Sitz der

jeweiligen Vertragspartei sowie Datum und Ort des Vertragsabschlusses – in den Vertrag

aufzunehmen.

54 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 251; siehe Anhang der vorliegenden Arbeit. 55 Pittl, wobl 1995, 212. 56 Jesser-Huß, wobl 2011, 356. 57 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 252. 58 Jesser-Huß, wobl 2011, 356. 59 Stabentheiner, ÖJZ 201, 252.

10

2.4.2 Formerfordernisse

Damit ein Nutzungsrecht wirksam eingeräumt wird, müssen zwei Punkte erfüllt sein: Auf

der einen Seite sind die gebotenen Formvorgaben der RL zu beherzigen, auf der anderen

Seite ist den Obliegenheiten bei der Aushändigung der vertraglichen Dokumente an den

Erwerber nachzukommen.60 Demgemäß ist die Einhaltung der Schriftform iSd

§ 886 ABGB, einschließlich einer eigenhändigen Unterschrift bzw einer elektronischen

Signatur des gesamten Vertrages beider Vertragsparteien, geboten.61 Sofern dies nicht be-

rücksichtigt wurde, ist der Vertrag absolut unwirksam und nicht zustande gekommen.62 Bei

einer mangelhaften Form wird ein Rechtsgeschäft somit als nichtig angesehen. Eine derar-

tige Folge der Nichtigkeit wird allerdings nur angenommen, falls diese nicht durch eine

tatsächliche Leistung des Schuldners heilt. Eine Naturalobligation bleibt daher weiterhin

bestehen. Folglich kann die Leistungspflicht zwar nicht gerichtlich begehrt werden, aber

sehr wohl erbracht werden. 63 Besonders hervorzuheben ist an dieser Stelle, dass zur Wirk-

samkeit des Vertrages eine weitere Unterzeichnung vorausgesetzt wird. Durch diese zweite

Bekräftigung wird die Annahme der ausdrücklichen Aufklärung betreffend Rücktrittsmög-

lichkeit sowie Anzahlungsverbot während der Rücktrittsfrist attestiert.64

Das Erfordernis der Schriftform ist von den Anforderungen betreffend der Auswahl des

Mediums, in welchem die vertraglichen Ausgestaltungen festgehalten werden, abzugren-

zen.65 Das entsprechende rechtsverbindliche Dokument ist dem Erwerber unmittelbar im

Anschluss an den Vertragsabschluss auszuhändigen.66 Bei dem Medium kann auf die

ursprüngliche Papierform, aber auch auf einen anderen dauerhaften Datenträger, etwa

einen elektronischen, zurückgegriffen werden.67 Bei Zweiterem ist eine „leichte Zugäng-

lichkeit“ sicherzustellen.68 Diese Determination wird im Kapitel zur Informationsbe-

kanntgabe weiter ausgeführt.

Darüber hinaus sind die Formulierungen in der geforderten Sprache durch eine explizite

Wahl des Konsumenten zu verfassen. Dabei handelt es sich um die „Heimatsprache“, so-

60 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 251. 61 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 6 TNG 2011 Rz 1. 62 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 251 f. 63 Koziol – Welser/Kletečka, Bürgerliches Recht14 208 f. 64 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 251 f. 65 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 7 ad § 6. 66 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 252. 67 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 7 ad § 6. 68 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 251.

11

fern der Nutzungsrechtserwerber Staatsangehöriger ist bzw seinen Wohnsitz oder gewöhn-

lichen Aufenthalt in einem Mitgliedsstaat hat69 und hierbei die Amtssprache der Europä-

ischen Union betroffen ist. Allerdings sind der RL zufolge die EWR-Staaten gleichzustel-

len, demzufolge werden inzwischen 24 Sprachen70, sowie die isländische und norwegische,

gezählt.71 Zusätzlich ist gegebenenfalls gem § 7 Abs 2 TNG eine beglaubigte Übersetzung

des Dokumentes in der Sprache des Landes der belegenen Sache auszuhändigen.72 Die

Nichtbeachtung der Regelung betreffend Vertragssprachen wirkt sich allerdings nur relativ

aus, dh, dass sich bloß der Verbraucher auf den Einwand der Unwirksamkeit stützen

kann.73

Der ausgearbeitete Vertrag muss im Sinne §§ 864a, 879 Abs 3 ABGB und

§ 6 Abs 3 KSchG abgeschlossen werden und somit auch bei einer etwaigen Prüfung dem

Transparenzgebot entsprechen.74 Sofern keine spezifischen Regelungen im TNG festge-

schrieben sind, ist auf das allgemeine Zivil- oder auch auf das Verbraucherrecht zurück-

zugreifen.75 Aus diesem Grunde sind die „unzulässigen Vertragsbestandteile iSd

§ 6 KSchG“ aus dem Konsumentenschutzregime abzuleiten und werden auch im Folgen-

den behandelt.

2.4.3 Typen der vertraglichen Ausgestaltung

2.4.3.1 Teilzeitnutzungsvertrag als Quintessenz

Das Fundament für die Einräumung eines beschränkten Nutzungsrechtes wird zwischen

dem Unternehmer und dem Verbraucher mittels eines Teilzeitnutzungsvertrages geschaf-

fen.76 Diese vertragliche Ausgestaltung bildet nach wie vor den Schwerpunkt des Rege-

lungssystems des TNG.77 Dabei ist die Begriffserläuterung dem § 2 Abs 1 Z 1 TNG zu

entnehmen. Demzufolge besteht eines der wesentlichen Elemente dieser rechtsgeschäft-

lichen Ausgestaltung darin, dass das „Gesamtentgelt“ für die Periode im Voraus determi-

69 Fellner, NZ 1997, 276 ff. 70 Schroeder, Grundkurs Europarecht4 (2015) 30. 71 Schroeder, Grundkurs Europarecht4 (2015) 388. 72 Jesser-Huß, wobl 2011, 355. 73 Heiss/Rudisch, Anmerkung zum neuen Teilzeitnutzungsgesetz, ecolex 1997, 238 (238 ff). 74 Riedler in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2014) § 879 ABGB Rz 51. 75 Riss in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.02 (2016) § 1090 ABGB Rz 21. 76 Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.2.3. 77 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 247.

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niert wird.78 In der Regierungsvorlage zur neuen Timesharing-Richtlinie wird allerdings

klargestellt, dass die gesamte Summe sehr wohl auch in „Teilzahlungen“ entrichtet werden

kann und dessen ungeachtet die Anwendbarkeit des TNG nicht verhindert wird.79 Klassi-

scherweise – aber nicht zwingend – wird der Betrag bei Vertragsabschluss geleistet. Da-

durch wird idR auch der Gebrauch der Infrastruktur mit abgegolten, allerdings können wei-

tere Erhaltungs-, Verwaltungs- sowie Bewirtschaftungskosten verrechnet werden, sofern

der Erwerber durch den Unternehmer aufgeklärt wurde, entstehen.80 Folglich lässt sich

ableiten, dass ein Wellnessbereich oder auch ein Trainingsraum eines Hotels mitbenützt

werden kann. Allerdings sind zweifelsohne etwaige Kosten, beispielsweise für einen

Frühstückskorb, eine wöchentliche Reinigung oder einen Getränkeservice, zusätzlich ab-

zugelten.

Die Handhabung zur Leistung im Vorhinein erhöht die Attraktivität der Vermarktung im

Wege des Teilzeitnutzungsrechtes für die Unternehmerseite. Obwohl sich die Niederschrift

der RL im Jahr 1994 zur aktuellen Richtlinie von „bestimmten Gesamtpreis“ zu „gegen

Entgelt“ begrifflich verändert hat, spricht das nationale TNG noch immer von „Gesamt-

entgelt“. Dennoch wird die Fälligkeit, gemäß dem Vorschlag zur Richtlinie, in keiner Wei-

se auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgelegt. Daher umfasst der Regelungsum-

fang auch jene Nutzungsrechte, bei denen während der Laufzeit weitere Aufwendungen

anfallen. Daraus ergibt sich ein erweiterter Anwendungsbereich, der verschiedenste Ab-

sprachen mit einschließt.81

An dieser Stelle sei auch angemerkt, dass die frühere Regelung betreffend grundbücher-

licher Sicherung des § 10 TNG 1997 nicht in das neue TNG übernommen wurde. Diese

Kreation des österreichischen Gesetzgebers wurde auch nicht in vergleichbarer Weise in

das neue Gesetz eingefügt. Der Beweggrund dafür liegt insbesondere darin, dass diese Be-

stimmung nahezu keine Anwendung fand und als „totes Recht“ bezeichnet wurde.82

Ein weiteres Kernelement des Teilzeitnutzungsvertrages ist der temporär begrenzte Nut-

zungszeitraum, welcher idR jährlich ein bis zwei Wochen beträgt. Diese Eigenschaft bietet

für den Timesharing-Begriff auch ein wesentliches Abgrenzungskriterium. Wird die Dauer

nicht beschränkt und stattdessen für das gesamte Jahr eingeräumt, handelt es sich nicht um

78 Jesser-Huß, wobl 2011, 352. 79 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 6 ad § 2. 80 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 248. 81 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 5. 82 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 4.

13

eine vertragliche Ausgestaltung iSd TNG.83 Daraus lässt sich allerdings nicht klar ableiten,

ob das beschränkt eingeräumte Recht zum Gebrauch nun auch für einen längeren Zeitraum

möglich ist. Diese Grenze wird im Kapitel „Umgehung Freizeitwohnsitz in Tirol“ unter-

sucht.

Weiters ist zu berücksichtigen, dass für das Zustandekommen einer Übereinkunft iSd TNG

eine Mindestnutzungsdauer, welche, wie bereits erwähnt, durch die neue Regelung 2011

von drei Jahren auf ein Jahr verkürzt wurde, vorausgesetzt wird. Durch die strikt festgeleg-

te Neuregelung sollen die Umgehungsmöglichkeiten – wie insbesondere sogenannte „Pro-

beurlaubspakete“, bei denen in der Vergangenheit eine kürzere Periode vorgesehen war,

um dem Anwendungsbereich des TNG zu entgehen – weitgehend eingeschränkt werden.84

2.4.3.2 Nutzungsvergünstigungsvertrag

Erstmalig wurde diese Konfiguration, als „Vertrag über ein langfristiges Urlaubsprodukt“

bezeichnet, in die Regelungssphäre der neuen RL des Teilzeitnutzungsrechtes inkorporiert.

Im umgesetzten österreichischen TNG wurde indessen, durch den gewählten Fachausdruck

„Nutzungsvergünstigungsvertrag“, bereits der charakteristische Sinn präzise getroffen.85

Dabei ist dem § 2 Abs 1 Z 2 TNG zu entnehmen, dass durch diesen Vertrag preisliche

Ermäßigungen oder anderweitige Nachlässe gewährt werden, während Reisekosten oder

übrige Leistungen in diesem Zusammenhang autark betrachtet werden müssen.86 Hierfür

werden im Besonderen „Reise-Rabatt-Clubs“ (zT besser bekannt als „Travel Discount

Clubs“) in Betracht gezogen, mit welchen dem Erwerber die Möglichkeit geboten wird,

einen Nutzen von preiswerten Angeboten für einen temporär beschränkten Zeitraum gegen

ein festgelegtes Entgelt zu ziehen. Allerdings ist jenem Vermerk in der Dokumenta-

tion der RL, in welchem „herkömmliche Treuesysteme“ für bevorstehende Hotelaufenthalte

nicht vom Schutzregime des TNG impliziert werden, besondere Beachtung zu schenken.87

Ebenso wie die zuvor beschriebenen Kriterien beim Teilzeitnutzungsvertrag sind die ver-

tragliche Mindestlaufzeit von einem Jahr und die im Vorhinein fixierte Vereinbarung des

gesamten Entgelts Prämissen für die Applikation des TNG.88 Der wesentliche Unterschied

83 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 247. 84 Jesser-Huß, wobl 2011, 351. 85 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 7. 86 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 248. 87 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 5 ad § 2. 88 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 248.

14

zur Timesharingvereinbarung im engeren Sinne liegt dagegen darin, dass separat ein Ent-

gelt für die künftigen günstigeren Aufenthalte anfällt und dieses nicht Vertragsbestandteil

des Nutzungsvergünstigungsvertrages wird.89

2.4.3.3 Tauschsystemvertrag

Der Gedanke, Jahr für Jahr die Erholungszeit am selben Urlaubsstandort zu verbringen, ist

nicht sonderlich verlockend.

Aufgrund dessen wurde die Alternative im Rahmen eines „Tauschsystemvertrages“,

welcher neben dem Teilzeitnutzungsvertrag ieS abgeschlossen wird, als Aufwertung der

Timesharingbranche suggeriert. Hierbei wird gegen Entgelt zum Beispiel eine Mitglied-

schaft in einem Pool mit Austauschobjekten erworben oder die Chance, an einer „Tausch-

börse“ teilzunehmen, entwickelt.90 Entscheidend dabei ist, dass sich das Anwendungs-

regime des TNG nur auf vertragliche Konstellationen zwischen dem Erwerber und dem

Tauschsystembereitsteller erstreckt.91

Es handelt sich bei dieser Variante nicht, wie bei den beiden zuvor genannten Arten, um

eine „Primärleistung“ – im Fokus steht hierbei, neben dem Teilzeitnutzungsvertrag, die

Gewährung einer „sekundären Dienstleistung“.92

Dieser Möglichkeit wurde in § 2 Abs 1 Z 3 TNG Rechnung getragen, demnach werden die

persönlichen Nutzungsrechte eingebracht und ein gleichwertiges Objekt zur Verfügung

gestellt.93

Allerdings ist in der Praxis Kritik geübt worden, da man sich von diesem Ansatz mehr er-

hoffte, als tatsächlich umsetzbar ist.94 Das System entpuppte sich mehrfach als haltlose

Versprechung – dies lässt sich logisch nachvollziehen, da es häufig schwierig ist, ein

passendes Objekt mit denselben Vergabekriterien herauszufiltern. Ein Luxusapartment in

Toplage wird kaum mit einer Standardferienwohnung in der Peripherie vergleichbar und

konvertibel sein. Um dieses Marktpotenzial zu verbessern, könnten erweiterte Informat-

ionspflichten mit einer wahrheitsgetreuen Bilderdokumentation Gewähr dafür leisten, dass

89 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 9. 90 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 5 ad § 2. 91 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 11. 92 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 245. 93 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 11. 94 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 6 ad § 2.

15

sich die Mitglieder einen wirklichkeitsnahen Eindruck bilden können und dadurch Enttäu-

schungen vorgebeugt werden kann.

2.4.3.4 Vermittlungsvertrag

In der Vergangenheit haben sich in der praktischen Routine zT individuelle „Geschäfts-

zweige“ formiert. Dabei haben vermittelnde Agenturen zu horrenden Gebühren die Unter-

stützung bei der Nachforschung nach Nutzungsrechtsübernehmern für frustrierte Inhaber

zugesichert.95 Schlussendlich wurde die Leistung allerdings nicht erbracht, da in vielen

Fällen die Rechte nicht weiterverkauft werden konnten.96 Diese diffizile Situation gab den

Ausschlag für die Aufnahme des Vermittlungsvertrages in den Regelungsbereich des

TNG.97

Eingangs ist zu beachten, dass die vermittelnde Übereinkunft bei dieser Variante entweder

mit einem Timesharing- oder mit einem Nutzungsvergünstigungsvertrag in Kohärenz steht.

In diesem Zusammenhang wird Konsumenten von einem Unternehmer beim Erwerb oder

Weiterverkauf eines Nutzungsrechtes unter die Arme gegriffen.98 Beim Vermittler kann es

sich hierbei auch um einen außenstehenden Dritten handeln, dieser muss nicht zwingend

die Funktion des Anbieters bekleiden.99 Zu beachten ist indessen, dass wiederum lediglich

das zu vermittelnde vertragliche Verhältnis umfasst wird – und nicht, wie der Begriff der

Richtlinie „Wiederverkaufsvertrag“ vermuten lässt, die gesamte kontraktliche Bezie-

hung.100 Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass die abgeschlossenen Veräußerungsver-

träge hinsichtlich des Nutzungsrechtes zwischen zwei Verbrauchern nicht in den Anwen-

dungsbereich des TNG fallen, da, wie bereits dargelegt, C2C-Geschäfte nicht vom Schutz-

regime umfasst werden.101 Aus diesem Grunde definieren die Materialien diesen Typus

einerseits mehr oder weniger als „Maklervertrag“ und andererseits als bloße „Sekundär-

dienstleistung“.102 Allerdings ist bei der erstgenannten Subsumption Vorsicht geboten, da

bei den regulären Vermittlungsverträgen bereits eine Vergütung als Gegenleistung für die

Unterstützungstätigkeit, also im Vorhinein zu erbringen ist, während eine Provision bei

den

95 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 6 ad § 2. 96 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 13. 97 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 6 ad § 2. 98 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 6 ad § 2. 99 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 249. 100 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 6 ad § 2. 101 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 1 TNG 2011 Rz 2. 102 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 249.

16

herkömmlichen Maklerverträgen gem § 6 Abs 1 des Maklergesetzes erst bei Vertragsab-

schluss zusteht.103

2.4.3.5 Akzessorischer Vertrag – einschließlich verbundener Kreditvertrag

Grundsätzlich kann von einem akzessorischen Vertrag ausgegangen werden, sofern dieser

eigenständig ist und nicht bloß eine zeitliche, sondern eine persönliche bzw sachliche Ver-

knüpfung zu einem Hauptvertrag besteht.104

Bei dieser Eigenart liegt der entscheidende Impuls wiederum in einem gewissen Kohä-

renzgebot mit einem Teilzeitnutzungsvertrag ieS oder einem Nutzungsvergünstigungs-

übereinkommen.105 Voraussetzung hierfür ist gem § 2 Abs 2 Z 6 TNG, dass der Unter-

nehmer eine vertragliche Verbindung bzw Geschäftsbeziehung mit dem Unternehmer des

Teilzeitnutzungsrechtes nachweisen kann oder diese Prämisse durch ein und dieselbe

Person erfüllt werden kann.106 Auf diese Weise wird dem Konsumenten im Zusammen-

hang mit dem originären Vertrag ein Anspruch auf eine Leistungserbringung eingeräumt.

Die vertraglichen Ausgestaltungen der sekundären Vereinbarung werden im TNG aller-

dings nur im geringen Ausmaß geregelt, da sie bloß in Folge der Auflösung der Primär-

dienstleistung als schlüssige Reaktion betroffen sind.107

Hierunter ist auch der verbundene Kreditvertrag als besondere Ausgestaltung zu subsumie-

ren. Dem § 14 TNG zufolge ist bei dieser Variante das Gesamtentgelt einer vertraglichen

Vereinbarung iSd TNG wenigstens partiell fremdfinanziert.108 Der im vorherigen Passus

beschriebene Zusammenhang der beiden vertraglichen Vereinbarungen ist für die Wirkung

des Rücktritts erforderlich, nur auf diese Weise erstreckt sich dieser Effekt auch auf

Kreditverträge, die mit Dritten abgeschlossen wurden.109 Als „Erkennungsmerkmal“ dient

daher die Nutzlosigkeit der akzessorischen Vereinbarung nach Rücktritt des „Hauptver-

trages“, und nicht umgekehrt. Somit kann bei der Akzessorietät nicht von einer reziproken

Wirkung ausgegangen werden.110

103 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 14. 104 Kriegner, Allgemeines und Besonderes zum akzessorischen Vertrag, wbl 2017, 61 (68). 105 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 249. 106 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 17. 107 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 249. 108 Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.2.8. 109 Jesser-Huß, wobl 2011, 358. 110 Kriegner, wbl 2017, 68.

17

2.4.3.6 Gemischte Vertragsart

Bei einem gemischten Vertrag handelt es sich um eine Konstellation verschiedener

Elemente.111 Ohne diese Konstruktion müsste der Gesetzgeber auf ständige wirtschaftliche

Weiterentwicklungen noch rascher reagieren. Die Ausgestaltung kann dabei als Mischform

erfolgen. Hierbei werden anerkannte vertragliche Typen nebeneinander herangezogen.

Allerdings kann auch eine vollständig neue Kreation der vertraglichen Praxis entwickelt

werden. Die Beurteilung dieser Formation im rechtlichen Zusammenhang ist diffizil.112

Als Hilfestellung kann eine Faustregel herangezogen werden: Somit sind die jeweiligen am

nächsten verwandten, überwiegend überzeugenden gesetzlichen Regelungen in Analogie

anzuwenden.113 Sofern solche nicht vorliegen, sind die allgemeinen vertraglichen Grund-

sätze anzuwenden.114

Die Judikatur reiht Vereinsmitgliedschaftsverträge als gemischte Vertragsart ein. Hierbei

wirken verschiedenste Elemente von miet- über werk- und kauf- bis hin zu dienstrecht-

lichen Faktoren zusammen.115 Aus dieser Perspektive ergab sich folglich nach der Recht-

sprechung die Anwendung der herrschenden Kombinationstheorie. Dabei sind die jeweili-

gen isolierten Leistungsverpflichtungen zu betrachten und jene Vorschrift heranzuziehen,

durch welche sachlich am meisten Befriedigung erlangt werden kann.116

Ebenso wird beispielsweise die vertragliche Konstruktion mittels „Urlaubspunkten“ als

Vertrag sui generis117 eingestuft. Hierbei wurde bereits judiziert, dass diese Variante des

Nutzungsrechtserwerbes zwar auch mietvertragliche Elemente aufweist, aber im Hinblick

auf den Charakter der Finanzierung und die spezifischen Dienstleistungen eines Beherber-

gungsbetriebes die reinen Mietvertragskennzeichen nicht verwirklicht sind.118

111 Bollenberger in Koziol/Bydlinski/Bollenberger (Hrsg), ABGB Kurzkommentar4 (2014) § 859 ABGB Rz 15. 112 Bydlinski, Grundzüge des Privatrechts. Für Ausbildung und Praxis10 (2017) 171. 113 RIS-Justiz RS0110646. 114 Bydlinski, Grundzüge des Privatrechts. Für Ausbildung und Praxis10 (2017) 171. 115 OGH 25.08.1998, 1Ob176/98h, immolex 1998, 341 = RdW 1999, 22 = ZfRV 1999, 23 = MietSlg 50.176 (36) = SZ 71/141 = HS 29.280 = HS 29.283 = HS 29.340 = HS 29.440 = HS 29.674 = HS 29.679 = HS 29.692 = HS 29.982; Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 6. 116 OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = immolex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23); Bollenberger in Koziol/Bydlinski/Bollenberger (Hrsg), ABGB Kurzkommentar4 (2014) § 859 ABGB Rz 15. 117 terminus technicus: lateinisch „[von] eigener Art“. 118 OGH 20.01.2016, 3 Ob 132/15f, VbR 2016/31, 53 = Zak 2016/141, 76 = ecolex 2016/163, 376 (Melcher) = ÖBA 2016,543/2237 = RdW 2016/348, 466 = JBl 2016, 526 (Radler) = VbR 2016/93, 140 (Graf).

18

3 Besondere Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Durch die neue Richtlinie 2008/122/EG wurde ein „vollharmonisiertes Verbraucherschutz-

regime“ konstituiert und folglich der Spielraum der einzelnen Mitgliedsstaaten beschränkt.

Dabei sind nationale Regelungen, sofern sie sich inhaltlich von der europäischen Anord-

nung unterscheiden, sogar auch dann gesetzwidrig, wenn dem Konsumenten dadurch ein

ausgeprägterer Schutz oder eine vorteilhafte Position eingeräumt wird.119 Bereits im Ent-

wurf trat Österreich dieser Neuregelung mit Skepsis entgegen, da folglich die jeweiligen

Mitgliedsstaaten den Veränderungen in der Geschäftspraxis nicht mehr rasch entgegen-

wirken können, weil hierfür nun eine europäische Rechtshandlung erforderlich ist und das

System demzufolge träge wird.120

Die nachstehend erörterten grundlegenden Regelungen, die den Konsumenten Sicherheit

gewähren sollen, wurden durch die neue Direktive nicht berührt. Nur in Bezug auf die un-

terschiedlichen vertraglichen Typen, wurden individuelle Formblätter mit der Verpflich-

tung zur jeweiligen Informationsbekanntgabe ausgestaltet.121

3.1 Informationspflicht

3.1.1 Statistik Europäische Union

Als besonders bedeutsames Schutzelement wird die Verpflichtung zur Informationsbe-

kanntgabe im dritten Abschnitt des neuen Teilzeitnutzungsgesetzes festgehalten.

Ende des Jahres 2015 publizierte die Europäische Kommission eine Studie, in welcher

festgestellt wurde, dass die Verbraucher durchwegs unzufrieden mit der Kundgabe von

konkreten Angaben sind. Zusammenfassend ist die Harmonisierung von vorvertraglichen

Informationspflichten in Verbindung mit der Standardisierung, in welcher Form Informa-

tionen ausgegeben werden sollten, für den Verbraucherschutz bedeutend. Nur dadurch

können innerhalb der Europäischen Union klare Regeln und Transparenz geschaffen

119 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 3. 120 Stabentheiner/Cap, Die neue Verbraucherrechte-Richtlinie. Werdegang, Geltungsbereich, „klassisches“ Verbraucherschutzrecht, ÖJZ 2011, 1045 (1048). 121 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 3; siehe Anhang der vorliegenden Arbeit.

19

werden. Unter anderem wurden die einzelnen Mitgliedsstaaten befragt, in welchem Aus-

maß sie über Vertragsbedingungen informiert worden sind.122

73,1 76,9 75,584,4

58,3 61,1

14,5 15,4 14,59,4

20,814,8

7 7,7 7,2 6,312,5

3,75,40 2,8 0

8,3

20,4

alle EU Mitgliedsstaaten

Finnland Frankreich Niederlande Schweden Andere

Inwieweit glauben Sie, ausreichend über die allgemeinen Vertragsbedingungen informiert worden zu sein?

nicht gut informiert neutral gut informiert keine Antwort

Das Studienergebnis lässt erkennen, dass rund 71,5 % über die Bedingungen des Vertrages

nicht ausreichend informiert wurden. Ziel der Informationsbekanntgabe ist es, die Konsu-

menten vor Fehlentscheidungen beim Abschluss eines Timesharingvertrages zu schützen,

welche aus mangelnden oder missverstandenen Auskünften, resultieren. Das Maß an vor-

vertraglichen Informationen hat laut dieser Studie zugenommen, allerdings zeigt das Er-

gebnis, dass sich die Mehrheit der Verbraucher nach wie vor zu wenig über Vertragsbedin-

gungen informiert fühlt. Interessant ist, dass der Prozentsatz von „gut informiert“ im

Durchschnitt bloß bei 6,7 % liegt. In dieser Kategorie sticht Schweden im Vergleich zu den

anderen Ländern auffallend mit 12,5 % hervor.123

3.1.2 Kritik in der Timesharingbranche

Neben mangelhafter Informationsbekanntgabe wurde auch im Bereich des Haftungsrisikos

Kritik geübt. Dadurch, dass bei dem Erwerb des temporär beschränkten Nutzungsrechtes

zumeist das Gesamtentgelt, das erfahrungsgemäß eine sehr hohe finanzielle Aufwendung

umfasst, im Vorhinein erbracht wird, trifft den Ersteher die Gefahr der Haftung im Falle

122 European Commission, Final Report. Evaluation Study on the Application of the Timeshare Directive 2008/122/EC (2015) 39 f. 123 European Commission, Final Report. Evaluation Study on the Application of the Timeshare Directive 2008/122/EC (2015) 39 f.

Source: CSES survey

Abb 1: Final Report – Evaluation Study. Application of Timeshare. Directive 2008/122/EC

20

einer Insolvenz. Dies hat zur Folge, dass eine Gegenleistung ausbleibt und der Rechtser-

werber um die erbrachte Leistung umfällt.124

Ein Beispiel aus der Praxis untermauert diese theoretische Problematik. Ende November

2017 wurde eine Pressemitteilung bezüglich der Erhebung von Insolvenzanträgen des Im-

perial-Cordial-Verbundes veröffentlicht. Durch die in Insolvenz befindliche Cordial

Ferienclub AG sind ua auch Teilzeitnutzungsrechtsmitglieder betroffen. Der Meldung

zufolge liegt die Ursache in einer kürzlich ergangenen OGH-Leitentscheidung, wodurch

umfangreiche Rückzahlungen an Konsumenten zu erbringen waren.125

Dieser möglichen Problematik könnte mittels Aufklärung hinsichtlich einer Insolvenzver-

sicherung entgegengewirkt werden.

Ebenso wurde dem Ruf des vertraglichen Abschlusses von Teilzeitnutzungsverträgen

durch die undurchsichtige Vermarktungspraxis geschadet. Die Anpreisungsart setzt die

Erwerber am Urlaubsort psychisch stark unter Druck. Dadurch wurden unüberlegte Time-

sharingverträge abgeschlossen sowie die damit verbundene Tragweite unterschätzt.126 In

der Vergangenheit wurde das Image des Nutzungsrechtsvertriebsmodells häufig von agg-

ressiven Verkaufsstrategien, lückenhaften Informationen, unausgeglichenen Preis-

Leistungs-Verhältnissen oder einer auf den eigenen Vorteil bedachten Wahl einer fremden

Rechtsordnung überschattet.127

Doch auch dieser Geschäftspraxis wurde durch die Richtlinie entgegengewirkt.128 Dabei ist

der Kernbereich der Informationspflicht von großer Bedeutung, da eben insbesondere vor

der gesetzlichen Normierung das Konzept „missbrauchsanfällig“ war. Die Konsumenten

sollen durch die Determinierung vor solchen negativen Ausübungen, von Überrumpelung

bis hin zu Betrug, bewahrt werden und sich somit ein sachlicheres Urteil bilden können.129

124 Kolba/Resetarits/Weiser, Mein großer Rechtsberater. Antworten auf alle juristischen Fragen im Alltag. „Von Anwaltssuche“ bis „Zahlungsverzug“5 (2014) 305. 125 VKI (Hrsg), VKI: Insolvenz IMPERIAL/CORDIAL – Anmeldung empfohlen. Der VKI empfiehlt eine Forderungsanmeldung über RA Dr. Stephan Briem, http://vki.at/sites/vki.at/files/attachments/2017-11-22_pa_imperial-insolvenz_0.pdf (01.12.2017); OGH 26.09.2017, 6 Ob 204/16t, RWZ 2017/72, 344 (Wen-ger) = GesRZ 2017,391 (Hochedlinger) = NZ 2017/166, 473 (Foglar-Deinhardstein) = EvBl‑LS 2018/3. 126 Kolba/Resetarits/Weiser, Rechtsberater5 304. 127 Haybäck, Timesharing: Probleme des neuen Teilzeitnutzungsrechts, wobl 1997, 221 (221 ff). 128 Kolba/Resetarits/Weiser, Rechtsberater5 305. 129 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 245.

21

3.1.3 Positiver Wandel durch das TNG

Aus dem Ergebnis der wissenschaftlichen Auswertung der oben genannten Studie lässt

sich ableiten, warum auf die Informationspflicht ein derartig großes Augenmerk gelegt

wird.

Um die negativen Kritiken abzuwehren und einen Mindeststandard der Schutzmechanis-

men zu gewähren, wurde bereits 1994 die erste Richtlinie verabschiedet, und Informa-

tionsbekanntgabe sowie Rücktrittsrechte traten in den Mittelpunkt.130 Das TNG legt für

Österreich Aufklärungsnormen fest, sowohl für Werbung als auch für vorvertragliche

Informationspflichten und schließlich für korrespondierende Pflichten. Je nach vertragli-

cher Phase werden verschieden strenge Ausmaße in den §§ 3–7 TNG determiniert.131

Hinsichtlich diverser Anpreisungsmöglichkeiten hat der Anbieter darauf zu achten, dass

die Nutzungsrechte nicht in Form einer Kapitalanlage empfohlen werden. Darüber hinaus

haben die Einladungsschreiben zu speziellen Timesharing-, Werbe- bzw Verkaufsevents

die Aufgabe, den Zweck und die Geschäftsbranche klar aufzuzeigen.132

Im Hinblick auf die tatsächliche Anbahnung einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung wur-

den vom Gesetzgeber detaillierte Normierungen vorgenommen. Durch die Formblätter hat

der Unternehmer seiner Pflicht zur Bekanntgabe von vorvertraglichen Informationen nach-

zukommen.133 Diese erstreckt sich nun auch auf die im TNG neu übernommenen Vertrags-

typen.134 Dabei sind die Vordrucke dem Anhang des Gesetzes zu entnehmen. Hierbei ist

der Tatsache Beachtung zu schenken, dass die Formblätter lt den Umsetzungsvorgaben im

transformierten Gesetz nicht bloß in der Fassung der deutschen Sprache aufzunehmen

wären. Nachdem dies allerdings ein horrendes Maß annehmen würde, wird in den entspre-

chenden Paragraphen (ua § 5 Abs 2 TNG) ein Verweis auf den Anhang der Richtlinie vor-

genommen.135

Die schriftliche Benachrichtigung muss Aufschluss über den Eigentümer und Rechtsein-

räumer – insbesondere Namen und Sitz sowie eine akkurate Schilderung des Nutzungsob-

jektes und des offerierten Rechtes – geben. Darüber hinaus sind die finanziellen Aufwen-

130 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) vor § 1 TNG 2011 Rz 1. 131 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 249. 132 Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.2.4. 133 Faber in Eilmansberger/Herzig 421. 134 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 18. 135 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 6 ad § 2; siehe Anhang der vorliegenden Arbeit.

22

dungen inklusive Betriebskosten zur Gänze anzuführen und eine umfassende Belehrung

bezüglich der Rücktritts- sowie Tausch- und Übertragungsmöglichkeit im Erbweg vorzu-

nehmen.136

Zeitlich betrachtet, sind dem Erwerber die Informationen so „rechtzeitig“ zu übermitteln,

dass er noch vor Vertragsabschluss die wesentlichen Fakten kostenlos erhält und diese An-

gaben der Entscheidungsfindung zugrunde legen kann.137

Die Aufklärungen sind durch ein Formblatt – entweder in „Papierform“ oder auf einem

„einfach zugänglichen dauerhaften Datenträger“ iSd § 11 ECG, worunter auch E-Mails

fallen138 – verständlich und deutlich bereitzustellen.139 Hierbei ist die neu komplementierte

Formulierung der „leichten Zugänglichkeit“ iSd § 5 Abs 1 Satz 2 TNG ein entscheidendes

Kriterium, wobei neben den objektiven auch die subjektiven Aspekte zu berücksichtigen

sind: Für den Fall, dass der Verbraucher über keinen Computer verfügt, kommt folglich

lediglich die Printversion in Betrachtung, da die Daten des USB-Sticks nicht ausgelesen

werden können.140

3.2 Rücktrittsrecht

Im Allgemeinen besteht beim Abschluss eines Vertrages der Grundsatz „Pacta sunt ser-

vanda“.141 Dieses Prinzip verpflichtet die Vertragsparteien, einen abgeschlossenen Vertrag

einzuhalten. Allerdings hat der Gesetzgeber, um Konsumenten vor Überrumpelung zu

schützen, in Ausnahmefällen Rücktrittsrechte gesetzlich festgelegt.142 Diese umfassen den

Grundgedanken des Schutzregimes der Verbraucher Europas.143 Das Recht, vom Vertrag

zurückzutreten, kann ohne Angabe von etwaigen Gründen in Anspruch genommen

werden.144 Außerhalb dieser gesetzlich festgelegten Ausnahmetatbestände bedarf es einer

136 Kolba/Resetarits/Weiser, Rechtsberater5 305; siehe Anhang der vorliegenden Arbeit. 137 Jesser-Huß, wobl 2011, 354. 138 Stabentheiner/Cap, ÖJZ 2011, 1055. 139 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 250. 140 Jesser-Huß, wobl 2011, 355. 141 terminus technicus: lateinisch „Verträge müssen gehalten werden“. 142 Kolba/Kosesnik-Wehrle/Lehofer, Ihre Rechte als Konsument. UWG – Vertragsfallen und Rücktrittsrechte – Produkthaftung und Schadenersatz – E-Commerce und Fernabsatz5 (2015) 179. 143 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 252. 144 Jesser-Huß, wobl 2011, 356.

23

zuvor getroffenen vertraglichen Vereinbarung oder des Entgegenkommens der Vertrags-

partei.145

Es ist zu beachten, dass das aufgewendete Entgelt für die gesamte Periode eines Nutzungs-

vertrages eine beachtliche Summe darstellt. Dabei handelt es sich häufig um vier- bis fünf-

stellige Beträge. Aufgrund dessen sind die Interessen der Konsumenten durch besondere

Regelungen zu schützen.146

Für die diversen vertraglichen Ausgestaltungen wurde in §§ 8, 9 TNG gesetzlich ein Rück-

trittsrecht verankert.147 Dessen ungeachtet ist auch hervorzuheben, dass die Voraussetzun-

gen anderer Rücktrittsvorschriften erfüllt sein können. Hierbei ist insbesondere dem Haus-

türgeschäft nach § 3 KSchG Beachtung zu schenken, bei welchem Verbraucher mangels

Belehrung ohne festgelegte Frist jederzeit die Möglichkeit haben, den Vertrag aufzulösen.

Angesichts des Günstigkeitsprinzips könnte sich der Rücktretende auf diese Regelung

berufen.148

Aufgrund vergangener schöner Urlaubserlebnisse neigen Erwerber dazu, sich überrumpeln

zu lassen und für die kommenden Jahre einen Timesharingvertrag abzuschließen. Der

Gesetzgeber hat dieser „Falle“ vorgebeugt und ein Rücktrittsrecht von 14 Tagen ab Ver-

tragsabschluss bzw verbindlichem Vorvertrag eingeräumt sowie einen strengen Maßstab

bei vorvertraglichen Aufklärungspflichten angelegt.149

Abgesehen vom zuvor genannten vorbildlichen Fall, bei dem das vorbereitete Rücktritts-

Formblatt ausgehändigt sowie die Pflicht zur Informationsbekanntgabe fristgemäß und

völlig erfüllt wurde, wird durch Säumnis des Bereitstellers der Beginn der Zeitspanne pro-

longiert. Hierbei treten zwei Konstellationen auf150: Die festgelegte Frist kann sich zum

einen gem § 9 Abs 1 TNG um maximal drei Monate verlängern, sofern der Unternehmer

seine Pflicht zur informativen Benachrichtigung nicht bzw mangelhaft erfüllt.151 Zum

anderen liegt ein weiterer Grund für eine Ausdehnung auf bis zu ein Jahr nach Abs 2 leg

cit vor, falls der Unternehmer die Ausgabe der Formblätter mit Bezug auf das Widerrufs-

145 Kolba/Kosesnik-Wehrle/Lehofer, Rechte als Konsument5 178. 146 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 245. 147 Kolba/Kosesnik-Wehrle/Lehofer, Rechte als Konsument5 180 f. 148 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 253. 149 Kolba/Kosesnik-Wehrle/Lehofer, Rechte als Konsument5 202 f. 150 Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.2.6. 151 Jesser-Huß, wobl 2011, 351.

24

recht unterlässt.152 Bei der Verlängerung des Rücktrittsrechtes gem § 9 Abs 2 TNG handelt

es sich um eine zivilrechtliche Sanktion.153 Unterlässt der Unternehmer beide Obliegenhei-

ten, so kommt die strengere rechtliche Folge zur Anwendung.154

Damit eine Auflösung gültig ist, sind Formvorschriften einzuhalten. Innerhalb der

14-tägigen Frist ist der Rücktritt in Papierform bzw auf einem dauerhaften Datenträger

anzukündigen. Bereits im Vorhinein hat der Unternehmer dem Verbraucher die Möglich-

keit bekanntzugeben, dass dieser mittels Formblatt sein Auflösungsvorhaben erklären

kann.155 Diese Hilfestellung, welche dem Vertragsdokument anzuschließen ist, muss aller-

dings nicht verpflichtend angewendet werden, der Verbraucher kann daher seinen Ent-

schluss auch in eigenen Worten verdeutlichen.156 Die Schriftform ist auch aufgrund der

Beweispflicht des Erwerbers sinnvoll.157 Allerdings betrifft diese hier nur das Medium und

beinhaltet keine Verpflichtung der zuvor erklärten „Schriftform“ im Sinne des Unterschrif-

tengebotes.158

In § 11 des TNG wird die „Kostenfreiheit des Rücktritts“ verankert. Diese Regelung ist

besonders konsumentenfreundlich. Hierbei sind bei gültiger Erklärung der Auflösung vom

Verbraucher keine Kosten zu entrichten, und zusätzlich kommt kein Benützungsentgelt iSd

Bereicherungsrechtes in Frage.159 Verbringt der Urlauber nun innerhalb dieser Zeitspanne

seine Ferien in dem erworbenen Objekt, hat der Hoteleigentümer bei darauf nachfolgen-

dem Rücktritt keinen Anspruch auf Ersatz für die erbrachten Leistungen und fällt um

diesen entstandenen Aufwand um.

3.3 Spezialanordnungen

Die nachstehenden speziellen Bestimmungen wurden aufgrund des Charakteristikums der

neu eingefügten vertraglichen Typen in den Regelungsbereich des TNG aufgenommen und

setzen die Vorgaben der Richtlinie um.160

152 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 9 TNG 2011 Rz 4 f. 153 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 9 TNG 2011 Rz 4. 154 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 253. 155 Kolba/Kosesnik-Wehrle/Lehofer, Rechte als Konsument5 202 f. 156 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 9 TNG 2011 Rz 3. 157 Jehle, Timesharing-Richtlinie der EU, 174. 158 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 253. 159 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 11 TNG 2011 Rz 1. 160 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 10.

25

3.3.1 Zahlungsmodalitäten

3.3.1.1 Zahlungs- und Annahmeverbot

Auch in dieser Normierung findet sich eine Forcierung zur Verbesserung des Schutzge-

dankens für Konsumenten. Bereits in den Diskussionen rund um die erste Reform der

Richtlinie wurde eine potentielle Abschaffung des Anzahlungsverbotes erörtert.

Allerdings wurden sogar die anfänglich auf „Anzahlung“ beschränkten Verbote auf die

Annahme sämtlicher „Gegenleistungen“ ausgeweitet und auf diese Weise der Konsumen-

tenschutz ausgebaut. Der Entschluss liegt im Ermessen der Verbraucher, den Vertrag auf-

recht zu belassen oder abzulehnen161 und sich somit nicht von der Urlaubsatmosphäre zu

einem Rechtsgeschäft verleiten zu lassen.

In § 12 des TNG wurde die bisherige Regelung, das Verbot zur Annahme des fixierten

Entgelts vor dem Ablauf der Auflösungsfrist betreffend, aufgenommen und für jegliche

vertragliche Ausgestaltung ausgedehnt. Dabei sind auch jene Fristen umfasst, welche durch

Säumnis des Bereitstellers verlängert wurden. Der Gesamtbetrag darf in dieser offenen

Rücktrittszeitspanne weder fällig gestellt noch eingemahnt oder entgegengenommen

werden.162

Im Übrigen wird für „Vermittlungsverträge“ im Abs 2 leg cit eine individuelle Normierung

festgehalten. In diesem Fall ist für die Fälligstellung anstelle des Fristablaufs sogar der

Zeitpunkt, an dem die Primärleistung, dh Wiederveräußerung bzw Rechtserwerb, oder eine

sonstige Beendigung des Vermittlungsvertrages erfolgt, maßgeblich.163

Sofern die entgeltliche Kompensation dennoch vor dem zulässigen Zeitpunkt geleistet

sowie durch den Unternehmer in Empfang genommen wurde, hat der Konsument gem

Abs 3 leg cit die Möglichkeit, eine Erstattung inklusive Zinsen im sechsprozentigen Aus-

maß zu begehren.164

3.3.1.2 Nutzungsvergünstigungsvertrag – Ratenzahlungsplan

Bei dieser speziellen vertraglichen Vereinbarung betreffend Nutzungsvergünstigungen

wird gem § 15 f TNG die Begleichung der Zahlung zwingend durch einen vom Unterneh-

161 Jesser-Huß, wobl 2011, 359. 162 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 255. 163 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 9 ad § 12. 164 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 254 f.

26

mer bestimmten „Ratenzahlungsplan“ festgelegt. Dabei umfassen die alljährlichen Abge-

ltungen einen einheitlichen Beitrag für die Mitgliedschaft.165 Beachtlich ist hierbei aller-

dings, dass der Rechtseinräumer den Konsumenten auf die jährlichen Zahlungstermine

mindestens 14 Tage im Vorhinein aufmerksam zu machen hat.166 Wird diese Obliegenheit

vom Bereitsteller verabsäumt, verschiebt sich folglich der Fälligkeitstermin dieses jährli-

chen Beitrages, bis zum ordnungsgemäßen „Erinnerungsschreiben“. Sodann ist die Rate

vom Verbraucher innerhalb von 14 Tagen zu begleichen.167 Der Unternehmer ist gemäß

„Formblatt II“, welches dem Anhang der RL zu entnehmen ist, befugt, im Anschluss an

das erste Jahr eine Anpassung des ausstehenden Entgeltes vorzunehmen. Auf diesem Wege

wird eine Harmonisierung zum „realen Wert“ der Rate ermöglicht.168 Auch in diesem Fall

gelten, wie bei den sonstigen Leistungsverpflichtungen, die allgemein gültigen Regelungen

hinsichtlich des Annahmeverbotes und die daraus entstehenden Folgen.169

3.3.2 Sonderrücktrittsrechte

3.3.2.1 Nutzungsvergünstigungsverträge – Recht der besonderen Auflösung

Die Besonderheit der „Nutzungsvergünstigungsverträge“ liegt im Kündigungsrecht des

Erwerbers.170 Dem § 16 des TNG kann dabei entnommen werden, dass die Chance ermög-

licht wird, nach Begleichung der zweiten Rate die folgenden Zahlungen und somit die ver-

tragliche Vereinbarung im Vorhinein aufzulösen. Hierbei sind allfällige andere Überein-

künfte zwischen den Vertragsparteien außer Betracht zu lassen. Der Konsument hat als

letzten Zeitpunkt innerhalb des 14-tägigen Zeitraums, ab der Zahlungsaufforderung zur

Begleichung der künftigen Rate die Auflösung zu erklären.171

3.3.2.2 Tauschsystemvertrag

Sofern ein Erwerber vom Tauschsystemvertrag zurücktritt, wird nach § 13 TNG in dersel-

ben juristischen Sekunde ein abgeschlossener Teilzeitnutzungskontrakt automatisch aufge-

löst, dies aufgrund des akzessorischen Charakters.172 Im § 8 Abs 3 TNG wird nachdrück-

165 Jesser-Huß, wobl 2011, 353. 166 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 255. 167 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 10 ad § 15. 168 Jesser-Huß, wobl 2011, 353. 169 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 255. 170 Jesser-Huß, wobl 2011, 353. 171 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 255. 172 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 12.

27

lich ein Missverständnis beseitigt: Im Falle, dass für den Tauschsystemvertrag der Lauf der

Frist abweichend beginnen würde, ist dessen ungeachtet die kongruente Zeitspanne, die

sich für den Teilzeitnutzungsvertrag ieS ergibt, anzuwenden.173 Das bedeutet, der Timesha-

ringvertrag ieS ist in Bezug auf die Frist der Rücktrittserklärung richtungsweisend, sofern

die beiden Übereinkommensarten parallel angeboten wurden.174

3.3.2.3 Akzessorische Verträge oder zusammenhängende Kreditverträge

Sobald die reguläre Timesharingübereinkunft oder der Nutzungsvergünstigungsvertrag

aufgelöst wird, fällt auch für die verbundenen Vereinbarungen idR die Grundlage des Ge-

schäftes weg.175 Allerdings nicht im umgekehrten Fall, dh, wenn der akzessorische Vertrag

beendet wird, bleibt die „Hauptabrede“ erhalten. Der Erwerber soll nach seiner Rücktritts-

erklärung nicht an eine überflüssige akzessorische vertragliche Abmachung gebunden sein,

die bloß zur Verwirklichung des Primärvertrages dienen sollte.176 Beispielsweise ist die

Aufrechterhaltung eines Kreditvertrags zur Finanzierung bei dem Rücktritt vom Time-

sharingübereinkommen nicht mehr erforderlich.

Durch den neu geregelten Effekt erstreckt sich in gleicher Weise die vorzeitige Beendi-

gung, dem § 13 f TNG zufolge, eo ipso177 auf den akzessorischen bzw zusammenhängen-

den Vertrag. Hierbei ist keine weitere Erklärung seitens des Verbrauchers erforderlich.

Jedoch besteht keine Expansion der auflösenden Wirkung in Bezug auf die Verpflichtun-

gen zur Kostentragung des Konsumenten auf die Kreditverträge gem § 14 TNG. Diese sind

im Vergleich zu § 11 TNG und § 13 TNG abweichend festgesetzt.178

Der Kreditgeber hat bei solchen Begebenheiten die Möglichkeit, vom Konsumenten den

Zahlungsersatz zu begehren, den er verpflichtend an öffentliche Ämter abführen musste

und der nicht rückvergütet wurde. Dabei handelt es sich also um die Kosten für eine even-

tuelle Unterschriftenbeglaubigung und anderwärtige Abgaben. Hierbei sind allerdings

wesentliche Gegensätze zu berücksichtigen: Einerseits würde durch dieses Vorgehen ein

Regelungseinklang zu § 13 Abs 3 des Verbraucherkreditgesetzes hergestellt, und anderer-

seits ist die zuvor skizzierte „Kostenfreiheit des Rücktrittes“ gem § 11 TNG zu beachten.179

173 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 252. 174 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 12. 175 Fellner, NZ 1997, 276 ff. 176 Kriegner, wbl 2017, 61. 177 terminus technicus: lateinisch „von selbst“. 178 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 248; 254. 179 Jesser-Huß, wobl 2011, 358 f; Stabentheiner, ÖJZ 2011, 254.

28

3.4 Besonderheiten Verbraucherschutz

Der Bereich der rechtlichen Vorschriften, die den Konsumenten Schutz gewähren sollen,

wurde sowohl in der Rechtsordnung als auch in der Praxis ausgestaltet. Auch in Zukunft

werden Reformen vor jener Materie nicht haltmachen, da diese einem fortwährenden Ent-

wicklungsprozess unterliegt.

Durch die Legislative wurde schon früh die Schwierigkeit des modernisierten Marktes für

die Teilnehmer erfasst. Insbesondere die Distanz zwischen Hersteller und Verbraucher,

raffiniertere Absatzpolitik sowie Schablonen für die breite Masse prägen das Machtun-

gleichgewicht zwischen den beiden Vertragsparteien. Dies wirkt sich idR zu Lasten des

Schwächeren aus. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um den Konsumenten. Folglich

wurden durch den Gesetzgeber Regelungen mit einem Schutzregime erlassen.180

Ein beträchtlicher Part der „österreichischen“ Bestimmungen für den idR unterlegenen

Erwerber ist im Blickfeld des europäischen Raumes zu beleuchten.181 Gegenwärtig sieht

auch das TNG für Rechtsgeschäfte zwischen Unternehmer und Konsumenten spezielle

Bestimmungen zum Schutz der Rechtsstellung des Verbrauchers vor.182 Gelegentlich

können auf vertragliche Gebrauchsüberlassungen neben diesen besonderen Vorschriften

weitere Regime für Verbraucherschutzmechanismen zur Anwendung gelangen, bekannter-

maßen ABGB, KSchG sowie Mietrechtgesetz (MRG).183

Unionsrechtlich wurde in dieser Hinsicht eine Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in

Verbraucherverträgen (RL 93/13/EWG)184 als Schutzregime erlassen. Der Anwendungsbe-

reich umfasst allgemein Verträge zwischen Unternehmer und Konsumenten, bezieht somit

auch Teilzeitnutzungsrechtsübereinkünfte mit ein und dient im Bereich des nachvertragli-

chen Schutzes als Ergänzung zur Timesharingrichtlinie. Zweck dieser Regelung ist erneut,

das Ungleichgewicht zu mäßigen. Hierfür sind beispielsweise unbestimmte Begriffe zum

Vorteil von Konsumenten auszulegen, des Weiteren entfalten ua Standardformulierungen

180 Lukas, Schutz unterlegener Unternehmer nach Verbrauchermaßstäben? JBl 2011, 772 (772). 181 Eberhard/Spitzer, Verbraucherschutz und Verfassungsrecht, in Leupold (Hrsg), Forum Verbraucherrecht 2016 (2016) 17 (19). 182 Pesek in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2014) § 1090 ABGB Rz 132. 183 Riss in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.02 (2016) § 1090 ABGB Rz 21. 184 RL 1993/13/EWG des Rates vom 05.04.1993 über 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherver-trägen, ABl L 1995/31, 29 geändert durch Art. 32 ÄndRL 2011/83/EU vom 25.10.2011, ABl L 2011/304, 64.

29

keine bindende Wirkung.185 Überdies sollen hierdurch die unterschiedlichen national recht-

lichen Vorschriften betreffend missbräuchlicher Klauseln im Wege der Mindestharmoni-

sierung verringert werden.186

Diese Richtlinie wurde sodann in Österreich vornehmlich im KSchG, im Speziellen durch

das Transparenzgebot im § 6 Abs 3 KSchG umgesetzt.187 Zu beachten ist diesbezüglich

insbesondere, dass durch das Zulassen einer geltungserhaltenden Reduktion gegen die Ob-

liegenheit, für Klarheit zu sorgen, verstoßen werden würde. In der Folge wäre der

wirkliche Gehalt für den Konsumenten nicht deutlich wahrnehmbar.188 Nach herrschender

Ansicht wird bei einer derartigen die Geltung bewahrenden Reduzierung bloß der unzuläs-

sige vertragliche Bestandteil beseitigt. Gänzlich entfällt die festgelegte Vereinbarung nur

insofern keine bedenkenlose Bekundung erfolgt ist bzw nur auf diesem Wege ein adäqua-

tes Resultat erreicht werden kann.189 Dementsprechend wurde diese Regulierung letztlich

als Unterfall der Teilnichtigkeit definiert.190

Eine nähere Ausführung dieser komplexen und zudem vielfach diskutierten Problematik

würde den Rahmen dieser Arbeit überschreiten.

Daher beschränken sich die nachstehenden Ausführungen auf das wesentliche Fundament

im ABGB und KSchG. Im Rahmen hiervon ist auf das Zusammenwirken der unterschied-

lichen Einschätzungen im Zuge der Kontrolle betreffend Geltung, Inhalt sowie Transpa-

renz Rücksicht zu nehmen und insofern keine strikte Trennung zu intendieren. Die analyti-

sche Unterscheidung der nachstehend angeführten Vorschriften hat anhand des Normzwe-

ckes sowie der anknüpfenden Betrachtung des bewertenden Blickwinkels zu erfolgen.191

185 Europäische Kommission, Bericht der Kommission an das Europäische Parlament und den Rat. Bericht über die Bewertung der Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen (2015) 13. 186 Geroldinger, Ergänzende Auslegung von Verbraucherverträgen trotz Verbots der geltungserhaltenden Reduktion?, ÖBA 2013, 27 (27). 187 RIS-Justiz RS0037107. 188 Leitner, Ist das vollständige Ende der geltungserhaltenden Reduktion gekommen?, ÖJZ 2002, 711 (711). 189 Geroldinger, ÖBA 2013, 29. 190 Graf, Überlange Vertragsbindung und Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Warum die E 3 Ob 132/15f doch das Richtige trifft, VbR 2016, 140 (141). 191 Schilcher, Das Transparenzgebot im Vertragsrecht, in Aicher/Holoubek (Hrsg), Der Schutz von Verbrau-cherinteressen. Ausgestaltung im öffentlichen Recht und im Privatrecht34 (2000), 99 (123, 130).

30

3.4.1 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch §§ 864a ABGB, 879 Abs 3 ABGB

Bei § 879 Abs 3 ABGB handelt es sich um eine geeignete Regelung, die das Ziel verfolgt,

das Ungleichgewicht auszugleichen. Der vorangehende § 864a ABGB fokussiert sich auf

nicht offensichtliche, den Nachteil mit sich bringende Klauseln mit einem ungewöhnlichen

Gehalt. Beide Regelungen differenzieren nicht zwischen Unternehmern und Konsumenten

und regulieren sowohl vertragliche Bedingungen in den AGBs als auch in vertraglichen

Formblättern.192 Eine Definition dieser beiden Erscheinungsbilder hat der Gesetzgeber

nicht getroffen, daher ist auf die Judikatur zurückzugreifen.193 Darüber hinaus lehnt sich

die Rechtsprechung an die deutschen Bestimmungen an. Folglich werden nach hA die in

den §§ 305 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches verankerten Regelungen herangezogen.194

Bei den AGBs handelt es sich um im Vorhinein formulierte Prämissen, die dem jeweiligen

Rechtsgeschäft zugrunde gelegt werden. Diese Begriffsbestimmung steht im Einklang mit

jener betreffend Vertragsformblätter, allerdings wird ein Formblatt direkt in die vertragli-

che Urkunde aufgenommen. Dessen ungeachtet bedarf es keiner differenzierten Beleuch-

tung, zumal auch die Rechtsfolgen ident sind.195

Probleme ergeben sich insbesondere, wenn kein Gleichgewicht zwischen den Vertrags-

parteien besteht und demzufolge ein Part eine dominierende Rolle einnimmt. Um einer

solchen Situation vorzubeugen, ist eine umfängliche Kontrolle vorzunehmen. Auf diese

Weise kann eine Balance zwischen den unterschiedlichen Kräften hergestellt werden.

Folglich wird die mit der Souveränität verbundene Vertragsfreiheit eingeschränkt. Eine

derartige Limitierung erfolgt im Wege der Legitimation, basierend auf dem Sinn und

Zweck der vertraglichen Autonomie.196 Sobald sich eine Partei jenen allgemeinen Klauseln

unterwirft, handelt es sich idR um den Unterlegenen. Obgleich im Einzelfall unter Um-

ständen ein Spielraum zur Verhandlung bestanden hätte, überwiegt die Rechtssicherheit im

Verhältnis zu der Gerechtigkeit eines konkreten Sachverhalts.197 Demzufolge ist zunächst

eine Geltungskontrolle vorzunehmen und im Anschluss daran der Inhalt zu überprüfen.

192 Lukas, JBl 2011, 772 f. 193 Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer in Manz (HrsG) Miet- und Wohnrecht23 (2015) § 6 KSchG, Rz 5; RIS-Justiz RS0123499. 194 RIS-Justiz RS0123499. 195 Graf in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.04 (2017) § 864a ABGB Rz 2. 196 Leitner, Transparenzgebot, Privatautonomie und Auslegung, JBl 2011, 428 (429). 197 Lukas, JBl 2011, 772 f.

31

3.4.1.1 Geltungskontrolle § 864a ABGB

Dieser Paragraph betrifft die Vorfrage, ob die Vertragsklausel überhaupt als Inhalt der

Übereinkunft gesehen werden kann.198

Kiendl zufolge behandelt diese Norm zunächst primär die Inaugenscheinnahme des

„Layouts“ und somit die von außen erkennbare Positionierung in der schriftlichen Ausfüh-

rung, ferner ein übersichtliches Erscheinungsbild und die Strukturierung. Hier findet vor-

erst die Überprüfung der Unklarheit, Undurchschaubarkeit und Intransparenz keine Beach-

tung.199

Für gewöhnlich kann die Einbeziehung im Wege eines ausdrücklichen, aber auch konklu-

denten Konsenses iSd § 863 ABGB, zwischen den Parteien erfolgen.200 Von einem derarti-

gen stillschweigenden Einverständnis kann nur ausgegangen werden, insofern es für den

Konsumenten eindeutig erkennbar ist, dass ein Vertrag nur unter Berücksichtigung jener

generellen Bestimmungen zustande kommen wird, und sich der Verbraucher zumindest

Kenntnis von den inhaltlichen Gegebenheiten verschaffen konnte. Widrigenfalls kann nicht

eine Zustimmung angenommen werden.201

Weitgehend wird diese Überprüfung bejaht, infolgedessen sind jene Normen einzubezie-

hen. Dies kann insbesondere auch auf den Umstand zurückgeführt werden, dass die Recht-

sprechung es als ausreichend deklarierte, wenn der Unternehmer die vorformulierten

Bestimmungen auf Wunsch des Konsumenten bereitwillig aushändigt.202

Aufseiten des Konsumenten ist zudem ein Augenmerk auf die verpflichtende tatsächliche

Zurverfügungstellung der Regelungen zu legen, um das Bewusstsein des Inhaltes für die

Verbraucher zu schärfen. Darüber hinaus sind die Klauseln prinzipiell auf der Unterneh-

merhomepage bzw mittels Google-Suchfunktion im Internet erkenntlich gemacht.203 Daher

kann angenommen werden, dass sich die Geltungskontrolle idR als keine wesentliche

Problematik erweist.

198 Kolba/Gelbmann, Entscheidungen zum Verbraucherrecht, in Reiffenstein/Blaschek (Hrsg), Konsumenten-politisches Jahrbuch 2011–201244 (2014) 373 (381). 199 Schilcher in Aicher/Holoubek 114. 200 Graf in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.04 (2017) § 864a ABGB Rz 5. 201 RIS-Justiz RS0014506. 202 OGH 27.02.2013, 6 Ob 167/12w, Zak 2013/252, 139 = NZ 2013/86, 184 = bbl 2013, 165/142 = ZRB 2013, 134 (Hayek) = RdW 2013/517, 528; Graf in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.04 (2017) § 864a Rz 13. 203 Graf in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.04 (2017) § 864a Rz 13; OGH 27.02.2013, 6 Ob 167/12w, Zak 2013/252, 139 = NZ 2013/86, 184 = bbl 2013, 165/142 = ZRB 2013, 134 (Hayek) = RdW 2013/517, 528.

32

3.4.1.2 Inhaltskontrolle § 879 Abs 3 ABGB

Bei dieser Norm handelt es sich, neben der oben skizzierten Geltungskontrolle, um die

zweite Säule der Überprüfung.204 Sofern die Bestimmungen Wirkungskraft erlangen, ist

sodann der eigentliche Inhalt in den Fokus der Kontrolle zu stellen.205

Damit von einer gröblichen Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB ausgegangen werden

kann, genügt der Rechtsprechung des OGH zufolge bereits, dass die Abweichung nicht

sachlich zu rechtfertigen ist. Dies kann zwangsläufig schon für den Fall, dass die rechtliche

Stellung einer Vertragspartei in einer beachtlichen Diskrepanz im Vergleich zum Überle-

genen steht, unterstellt werden.206 Der maßgebliche Augenblick für die Beurteilung der

Angemessenheit ist der Abschluss der Übereinkunft.207 Der Lehre und der Judikatur ent-

sprechend, sind dispositive Bestimmungen als wesentliche Richtschnur für die Bewertung

im Einzelfall heranzuziehen. Sofern derartige Normierungen nicht zur Verfügung stehen,

ist das vermeintliche Regelungsvorgehen zu eruieren.208

Die in diesem Passus diskutierte gesetzliche Normierung ist bloß auf „Nebenleistung“ an-

zuwenden. Sowohl die Lehre als auch die Rechtsprechung deklarieren, dass der Terminus

„Hauptleistung“ hierbei eng auszulegen ist.209

Sofern eine Klausel der Kontrolle nicht standhalten kann, wird bloß der tangierte Teil

nichtig, der restliche Vertrag bleibt unberührt.210 Im Sinne der hA handelt es sich bei einer

derartigen Pflichtverletzung um relative Nichtigkeit. Demzufolge muss die Einwendung

der Unwirksamkeit von dem betroffenen Vertragsteil im Verfahren erster Instanz entge-

gengehalten werden.211

3.4.2 Konsumentenschutzgesetz § 6 KSchG

Neben der Geltungs- sowie Inhaltskontrolle hat bei Konsumentenübereinkünften eine

Überprüfung nach § 6 KSchG zu erfolgen.212 Durch den demonstrativen, dh nicht ab-

204 Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer in Manz (HrsG) Miet- und Wohnrecht23 (2015) § 6 KSchG, Rz 13. 205 Kletečka, Inhaltskontrolle im Vertragsrecht, in Aicher/Holoubek (Hrsg), Der Schutz von Verbraucherinte-ressen. Ausgestaltung im öffentlichen Recht und im Privatrecht34 (2000), 133 (133). 206 Kolba/Gelbmann in Reiffenstein/Blaschek 380. 207 RIS-Justiz RS0016913. 208 Graf in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.04 (2017) § 879 Rz 279. 209 Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer in Manz (HrsG) Miet- und Wohnrecht23 (2015) § 6 KSchG, Rz 14. 210 Bollenberger in Koziol/Bydlinski/Bollenberger (Hrsg), ABGB Kurzkommentar4 (2014) § 879 ABGB Rz 30. 211 Graf in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.04 (2017) § 879 Rz 279. 212 Graf in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.04 (2017) § 864a Rz 35.

33

schließenden, Normenkatalog in § 6 KSchG wird Verbrauchern gegenüber Unternehmern

Schutz vor nachteiligen vertraglichen Klauseln verschafft. Dadurch werden der Privatauto-

nomie des Entrepreneurs wiederum Schranken gesetzt, zum Vorteil der Konsumenten. Die

oben diskutierte Generalbestimmung § 879 ABGB wird durch den § 6 KSchG konkreti-

siert.213 Bei den ersten beiden Absätzen werden zwei unterschiedliche tatbestandliche Ka-

tegorien unterschieden. Jene Sachverhaltskonstellationen, die unter den Abs 1 leg cit zu

subsumieren sind, werden „jedenfalls“ als rechtswidrig behandelt. Hierzu wird ein konkre-

tes Judikaturbeispiel im Kapitel zur überlangen Bindungsdauer angeführt. Die Fälle des

Abs 2 leg cit werden bloß aufgegriffen, sofern sie nicht „einzeln ausgehandelt“ wurden.214

Für die in der vorliegenden Arbeit thematisierte Materie ist zusätzlich ein besonderes

Augenmerk auf den Abs 3 leg cit zu legen. Vielfach wird hierbei diskutiert, welche Bedeu-

tung dem genannten dritten Absatz zugesprochen werden kann. Von einem Teil wird die

Normierung als entbehrlich erachtet, da der Inhalt bereits durch bisherige Regelungen ab-

gedeckt wird. Andere wiederum gehen von einer Fortentwicklung der bisherigen Rechts-

ordnung aus. Krejci kommt ebenso zu dem Schluss, dass das Gebot zum transparenten

Vorgehen den Zweck verfolgt, den Willen der Rechtsgeschäfte deutlich und anschaulich zu

deklarieren. Gewiss wird dem Gebot in der Praxis erhebliche Brisanz zugesprochen. Jeden-

falls wird dadurch eine Sensibilisierung der ausgestaltenden Kräfte herbeigeführt, mit dem

Ziel, verständliche und beachtliche Bedingungen zu kreieren.215

Das Transparenzgebot lässt gem § 6 Abs 3 KSchG eine vertragliche Determinierung in den

AGBs oder Formblättern nicht zur Geltung gelangen, sofern diese nicht klar oder verständ-

lich formuliert wurden. Diese gesetzliche Verpflichtung soll den durchschnittlichen Kon-

sumenten in die Lage versetzen, sich über seine Rechtsposition und die sich dadurch erge-

benden Rechte und Pflichten einen Überblick zu verschaffen.216

3.4.3 Anwendung – Timesharingverträge

Wie bereits den vorangehenden Ausführungen entnommen werden kann, handelt es sich

bei den im Anhang an das TNG angeführten Formblättern um Rahmenbedingungen, die

für die jeweiligen Rechtsverhältnisse als Basis dienen.

213 Krejci in Rummel (Hrsg), ABGB3 (2002) § 6 KSchG Rz 1 f. 214 Koziol – Welser/Kletečka, Bürgerliches Recht14 149 ff. 215 Krejci in Rummel (Hrsg), ABGB3 (2002) § 6 KSchG Rz 205 ff. 216 Kolba/Gelbmann, in Reiffenstein/Blaschek 381.

34

Daher werden die ausgestalteten Verträge grundsätzlich zumindest als Vertragsformblätter

zu klassifizieren sein. Darüber hinaus kann bei größeren Timesharingunternehmern davon

ausgegangen werden, dass diese vorformulierte Prämissen aufsetzen.

Dies illustriert das bereits erwähnte Hapimag-Konzept durch die Verweise bezüglich an-

zuwendender AGBs auf der Homepage.217

Zusammenfassend unterliegen Rechtsgeschäfte betreffend Nutzungsrechtsübereinkünften

einer Überprüfung gem §§ 864a ABGB, 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 3 KSchG.

3.5 Beendigung Timesharingverträge

Die Möglichkeit des Konsumenten, den Vertrag aufzulösen, ist ausdrücklich als vorver-

tragliche Information hervorzuheben.218 Neben dem bereits dargelegten Rücktrittsrecht

sind vorwiegend die Problematik der überlangen Bindungsdauer und die Möglichkeit der

außerordentlichen Kündigung nachstehend zu behandeln.

Wie bereits erwähnt, umfassen die TNG-Regelungen kein abschließendes Quantum an

Vorschriften. Abgesehen von speziellen Anforderungen für Nutzungsvergünstigungsüber-

einkommen, werden bloß vorvertragliche Phasen, die Situation des Vertragsabschlusses

und Normierungen zum Zwecke des Schutzes reglementiert. Nicht betroffen sind hingegen

Bestimmungen für das bestehende Rechtsverhältnis sowie dessen Beendigung. Somit sind

hierfür allgemeingültige vertragsrechtliche Grundprinzipien sowie Normen des Konsumen-

tenschutzrechtes heranzuziehen.219

Der Judikatur sind diesbezüglich vereinzelt Ansatzpunkte zu entnehmen. Der OGH hat

sich ua mit überlanger Bindungsdauer220, vorzeitiger Auflösung aus wichtigem Grunde221

und Anfechtung eines Vertrages wegen Irrtums222 befasst.

217 Hapimag AG (Hrsg), Mit einem herzlichen Danke in die Zukunft https://www.hapimag.com/de/danke.html (04.01.2018). 218 Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.2.8. 219 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 255. 220 OGH 20.01.2016, 3Ob132/15f, VbR 2016/31,53 = Zak 2016/141, 76 = ecolex 2016/163, 376 (Melcher) = ÖBA 2016, 543/2237 = RdW 2016/348, 466 = JBl 2016, 526 (Radler) = VbR 2016/93, 140 (Graf); OGH 25.08.1998, 1Ob 176/98h, immolex 1998, 341 = RdW 1999, 22 = ZfRV 1999, 23 = MietSlg 50.176 = MietSlg 50.241 (36) = SZ 71/141 = HS 29.280 = HS 29.283 = HS 29.340 = HS 29.440 = HS 29.674 = HS 29.679 = HS 29.692 = HS 29.982. 221 OGH 20.01.2016, 3Ob132/15f, VbR 2016/31, 53 = Zak 2016/141,76 = ecolex 2016/163,376 (Melcher) = ÖBA 2016,543/2237 = RdW 2016/348, 466 = JBl 2016, 526 (Radler) = VbR 2016/93, 140 (Graf); OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = immolex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23).

35

Auch gemäß Untersuchungen der britischen Wettbewerbsbehörde CMA (Competition and

Markets Authority) zeigten sich bei der Beendigung derartiger vertraglicher Übereinkünfte

bedeutende Herausforderungen und damit verbunden auch diverse Diffizilitäten.223 Der

Grund hierfür liegt vor allem darin, dass die jeweiligen Mitgliedsstaaten verschiedene Re-

gelungen hinsichtlich Kündigungskriterien und damit im Zusammenhang stehenden Ver-

fahren manifestierten. Dabei werden insbesondere Langzeitklauseln kritisch betrachtet.224

Die österreichische Konstellation wird, auch aufgrund der aktuell vieldiskutierten Brisanz,

im Folgenden umfassend erörtert.

3.5.1 Überlange Bindungsdauer

Bereits im Begutachtungsverfahren betreffend TNG 1997 wurde über eine Auflösung nach

fünf Jahren, in Ausgestaltung eines nicht abdingbaren Rechts, diskutiert. Dadurch sollte

der vertraglichen Bindungswirkung in außergewöhnlich langem Ausmaß und einer im

Hinblick darauf fraglichen Beurteilung gem § 879 ABGB entgegengewirkt werden. Aller-

dings sah der Gesetzgeber solche Regelungen bei der Betrachtung des

§ 6 Abs 1 Z 1 KSchG und der Rechtsfolgen – hierbei sei insbesondere die Rückabwicklung

des bereits geleisteten Gesamtentgelts erwähnt – für abkömmlich und problematisch an.225

Ein höchstzulässiger Verpflichtungszeitraum wurde jedoch in der aktuellen Richtlinie und

im TNG nicht behandelt. Aus diesem Grunde ist auf die ursprüngliche Rechtsprechung

zurückzugreifen.226 Demzufolge überließ der Gesetzgeber der Judikatur die Festlegung von

zeitlichen Schranken. In diesem Rahmen und in Kongruenz mit den guten Sitten, folglich

mit § 6 Abs 1 Z 1 KSchG und § 879 ABGB, sind im konkreten Einzelfall die vertraglichen

Bindungswirkungen auszugestalten. Somit wären einbezogene überschießende Klauseln

teilweise nichtig, es wäre eine geltungserhaltende Reduktion vorzunehmen und der recht-

mäßige Teil, wie bereits erörtert, aufrechtzuerhalten.227

222 OGH 02.07.2009, 6 Ob 109/09m, Zak 2009/543, 334 = ecolex 2009/303, 764 =MietSlg 61.549. 223 CMA, Disposal of timeshares and other long-term holiday products – a report for BIS and the European Commission (2014), 1–58. 224 Europäische Kommission, Bericht der Kommission an das Europäische Parlament und den Rat. Bericht über die Bewertung der Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen (2015) 8. 225

ErlRV 574 BlgNR 20. GP 11. 226 Jesser-Huß, wobl 2011, 351; 361 f. 227 Krejci in Rummel (Hrsg), ABGB3 (2002) § 6 KSchG Rz 10 f. Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.1.3.

36

Fraglich ist unterdessen, ob die oben genannte Klausel-RL 93/13/EWG dieser Vorgehens-

weise widerspricht. Prinzipiell wird, auf der RL basierend, zurückgeführt, dass derartige

Reduktionen von missbräuchlichen Vertragsbestimmungen bei Rechtsgeschäften mit Kon-

sumenten unzulässig sind. Jedoch handelt es sich bei adäquaten Maximalzeiträumen um

ein Charakteristikum der Timesharingübereinkunft.228

Die hier diskutierte RL fällt laut einer extendierten Jurisdiktion des EuGH aus dem Jahre

2014 nicht in den Anwendungsbereich, sofern einerseits mit Rücksicht auf Natur,

Systematik und Zweck und andererseits im rechtlichen sowie faktischen Zusammenhang

ein hauptsächlicher Bestandteil der Vereinbarung angesprochen wird.229 Auch in den

darauffolgenden Urteilen im Jahre 2015 wurde dieser Einordnung als Hauptgegenstand

beigepflichtet. Weiters ist, entsprechend dieser Judikatur, eine Prüfung im Hinblick der

zuvor beschriebenen Kriterien vorzunehmen. Im Unterschied hierzu wird allerdings der

Eindruck erweckt, dass ein „charakteristischer Vertragsinhalt“ ausreiche, die Klausel hat

daher nicht mehr eine hauptsächliche Leistung zu reglementieren.230 Demzufolge ist bei

derartigen Teilzeitnutzungsrechtsübereinkünften nach wie vor eine geltungserhaltende

Reduktion des höchstzulässigen Zeitraumes vorzunehmen.231

Im Januar 2016 erging eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs mit der Geschäftszahl

3 Ob 132/15f. Vordergründig war hierbei die Fixierung einer maximal zulässigen Bin-

dungsdauer eines Übereinkommens. Es handelte sich um einen Urlaubspunktevertrag,

der im Jahre 1999 für einen rund 29-jährigen Zeitraum abgeschlossen wurde.

Aus § 19 Abs 2 TNG geht hervor, dass das TNG 1997 anzuwenden ist. Allerdings enthält,

wie zuvor diskutiert, weder das TNG 1997 noch das aktuell geltende TNG Bestimmungen

für eine maximal zulässige Bindungsfrist. Eine Ausnahme hiervon stellt, wie erwähnt, bloß

die Vorschrift für „Nutzungsvergünstigungsverträge“ im TNG dar. Zudem wurde keine

Regelung betreffend ordentlicher Kündigung – dh ohne Angabe etwaiger Gründe nach

Ablauf einer bestimmten Frist das Teilzeitnutzungsrechtsübereinkommen aufzukündigen –

228 Kolmasch, Zulässige Bindungsdauer bei einem Teilzeitnutzungsvertrag, Zak 2016, 76 (76). 229 EuGH 30.04.2014, Rs C-26/13, Árpád Kásler, Hajnalka Káslerné Rábai/OTP Jelzálogbank Zrt, Slg 2014, II-282, 282 Rn 59. 230 EuGH 23.04.2015, Rs C-96/14, Jean-Claude Van Hove/CNP Assurances SA, Slg 2014, II-262, 262 Rn 33,37; Radler, Teilzeitnutzungsvertrag: geltungserhaltende Reduktion bei Überschreiten der höchstzulässigen Bindungsdauer, JBl 2016, 526 (531 f). 231 OGH 25.08.1998, 1Ob176/98h, immolex 1998, 341 = RdW 1999, 22 = ZfRV 1999, 23 = MietSlg 50.176 (36) = SZ 71/141 = HS 29.280 = HS 29.283 = HS 29.340 = HS 29.440 = HS 29.674 = HS 29.679 = HS 29.692 = HS 29.982; Bollenberger/Kellner, Verbrauchervertragsklauseln: geltungserhaltende Reduktion und/oder ergänzende Auslegung?, ÖBA 2016, 543 (543).

37

verankert. Demzufolge ist die Zeitspanne der Bindungsdauer aus § 6 Abs 1 Z1 KSchG

sowie § 879 Abs 3 ABGB abzuleiten.232

Da weder die RL noch das umgesetzte TNG eine nähere Ausführung betreffend Auflösung

des Vertrages aus wichtigem Grund, Verstoß gegen gute Sitten bei überlanger Bindung

und auch Anfechtung wegen Irrtums dedizieren, sind die allgemeinen Ausführungen an-

zuwenden. Dies bedeutet erneut, dass, soweit keine Sonderregelungen vorgesehen sind, die

generellen Regeln des Zivil- bzw des Verbraucherrechts greifen.233

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Kläger in dem Rechtsstreit eine ordentliche

Kündigung ab Vertragsbeginn begehrten. Das wäre mit dem Charakter eines Teilzeit-

nutzungsvertrages unvereinbar.234 Eine vollständige Nichtigkeit der Klausel betreffend

ordentlicher Kündigung wäre ein enormer Eingriff in die Rechtssphäre des Unternehmers,

zumal gerade eine bestimmte Mindestzeitspanne im Sinne des Nutzungsrechtsbereitstellers

ein vertragliches Verlangen darstellt.235

Die österreichische Judikatur sah nicht die überlange Vertragsdauer als unzulässig an,

sondern die überdurchschnittlich lang andauernde Bindung des Verbrauchers ohne Ein-

räumung eines ordentlichen Kündigungsrechts. Das bedeutet, dass in der konkreten Ent-

scheidung die vereinbarten 29 Jahre statthaft sind.236 Augenscheinlich würde jedoch eine

gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB zu bejahen sein, da sich der Konsument

vorzeitig vom Vertrag nur dann lösen konnte, sofern der Unternehmer abermalig nicht er-

füllte, keineswegs jedoch aufgrund anderer bedeutender Gründe.237

Folglich wurde in der konkreten Entscheidung nicht das Recht eingeräumt, jederzeit den

Vertrag bei übermäßig langen Vertragszeiträumen zu kündigen. Stattdessen wird die Klau-

sel auf einen Maximalzeitraum begrenzt, und der Erwerber bleibt für diese Zeitspanne an

den Vertrag gebunden. Dieser zeitlich fixierte Abschnitt, in welchem der Nutzungsrechts-

inhaber der Bindungswirkung unterliegt, wird durch eine Abwägung der Interessen seitens

232 OGH 20.01.2016, 3 Ob 132/15f, VbR 2016/31, 53 = Zak 2016/141, 76 = ecolex 2016/163, 376 (Melcher) = ÖBA 2016,543/2237 = RdW 2016/348, 466 = JBl 2016, 526 (Radler) = VbR 2016/93, 140 (Graf). 233 Riss in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.02 (2016) § 1090 ABGB Rz 21. 234 OGH 20.01.2016, 3 Ob 132/15f, VbR 2016/31, 53 = Zak 2016/141, 76 = ecolex 2016/163, 376 (Melcher) = ÖBA 2016,543/2237 = RdW 2016/348, 466 = JBl 2016, 526 (Radler) = VbR 2016/93, 140 (Graf); Riss in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.02 (2016) § 1090 ABGB Rz 21. 235 Graf, VbR 2016, 143. 236 Kolmasch, Zak 2016, 76; OGH 23.04.2009, 8 Ob 147/08p, Zak 2009/425, 273 = EvBl 2009/113, 771 (Kiendl-Wendner) = RdW 2009/666, 647 = MietSlg 61.222 = MietSlg 61.700 = RRa 2010,53; OGH 08.09.2000, 2Ob199/00d, ecolex 2001, 730 (Wilhelm) = ecolex 2001, 743 (Rubin) = MietSlg 52.173. 237 Faber/Klampferer, Zivilrecht und Internationales Privatrecht, Schwerpunkt Verbraucherschutz, in Herzig (Hrsg), Jahrbuch Europarecht 2016 (2016) 281 (333 f).

38

des Unternehmers und des Berechtigten für den jeweiligen konkreten Einzelfall zum Zeit-

punkt des Vertragsabschlusses analysiert. Laut den Angaben des OGH wird in den vergan-

genen Entscheidungen eine fixierte Bindungsdauer von zehn bis 15 Jahren als zulässig

erachtet. Folglich wäre eine darüber hinaus ragende, übermäßig lange Bindung sitten-

widrig.238 Dementsprechend ist eine geltungserhaltende Reduktion für die Laufzeit von

rund 30 Jahren vorzunehmen.239

In der Entscheidung aus dem Jahre 2016 wurde unter Zugrundelegung verschiedener Eck-

daten die 15-jährige Dauer als zweckmäßig erachtet.240

Diese bedeutungsvolle Rechtsprechung wurde in der Literatur wiederholt diskutiert.

Melcher kommt zu dem Schluss, dass es sich bei dem gegenständlichen Sachverhalt um

ein besonders günstiges Zusammenspiel von Umständen handle und folglich eine Bindung

über diesen judizierten Zeitraum hinaus wohl nicht den Regelfall darstelle. Eine derartige

Tendenz zeige sich jedoch erst in der künftigen Rechtsprechung.241

Graf äußerte sich skeptisch zu den genau festgelegten 15 Jahren. Zwar bemühte sich das

Höchstgericht, plausibel zu argumentieren, dennoch wird ein gewisser willkürlicher Ein-

druck vermittelt. An sich wären derartige Angelegenheiten, welche nicht bloß im Wege

sachlicher Aspekte rechtfertigbar sind, dem Bereich der Legislative zuzuordnen. Damit

schließt sich der zu Beginn dieses Kapitels diskutierte Kreis, allerdings bleiben diese Ent-

scheidungen aufgrund des bewussten Unterlassens des Gesetzgebers in der Sphäre des

OGH.242

Insgesamt sind somit die Kläger für die festgelegte Periode an den Teilzeitnutzungsvertrag

gebunden, erst nach dem Ablauf dieser Zeitspanne ist der Vertrag einer ordentlichen Kün-

digung zugänglich.243

Radler begegnet der Vorgehensweise des OGH mit Kritik. Problematisch scheint seiner

Ansicht nach die Heranziehung der geltungserhaltenden Reduzierung durch Qualifizierung

238 OGH 20.01.2016, 3 Ob 132/15f, VbR 2016/31, 53 = Zak 2016/141, 76 = ecolex 2016/163, 376 (Melcher) = ÖBA 2016,543/2237 = RdW 2016/348, 466 = JBl 2016, 526 (Radler) = VbR 2016/93, 140 (Graf). 239 Radler, JBl 2016, 532. 240 OGH 20.01.2016, 3 Ob 132/15f, VbR 2016/31, 53 = Zak 2016/141, 76 = ecolex 2016/163, 376 (Melcher) = ÖBA 2016,543/2237 = RdW 2016/348, 466 = JBl 2016, 526 (Radler) = VbR 2016/93, 140 (Graf). 241 Melcher, Vertragsbindungsdauer bei Teilzeitnutzung, ecolex 2016, 376 (377). 242 Graf, VbR 2016, 142. 243 OGH 20.01.2016, 3 Ob 132/15f, VbR 2016/31, 53 = Zak 2016/141, 76 = ecolex 2016/163, 376 (Melcher) = ÖBA 2016,543/2237 = RdW 2016/348, 466 = JBl 2016, 526 (Radler) = VbR 2016/93, 140 (Graf).

39

der Laufzeit als hauptsächlichen Gegenstand im Blickwinkel der judizierten Recht-

sprechung des EuGH. Der Gerichtshof bezog sich dabei auf den zuvor dargelegten

„charakteristischen Vertragsinhalt“, zumal ja die Bindungsdauer ein Kennzeichen für

Timesharingübereinkünfte darstelle. Nicht beachtet wurde die vom EuGH geforderte

Einordnung als Hauptgegenstand, da bloß auf den zeitlichen Rahmen und nicht auf eine

Leistung abgestellt wurde.244

Bei näherer Betrachtung würde sich darüber hinaus ein Lösungsweg durch Lücken-

schließung im Wege einer ergänzenden vertraglichen Auslegung ergeben.245 Dadurch

entsteht ein Kompromiss zwischen einer in diesem Zusammenhang unzulässigen Reduzie-

rung auf das gerade noch Zulässige und einer vollständigen Reduktion. Dem Grunde nach

soll schlussendlich der restliche Part eines Vertrages aufrecht bleiben.246

Der dritte Kritikpunkt von Radler betrifft die Berücksichtigung der festgehaltenen Bedin-

gungen im Rahmen des Transparenzgebotes. Der OGH wird auch durch den

§ 6 Abs 3 KSchG nicht an der Heranziehung der geltungserhaltenden Reduktion gehin-

dert.247 Dieses Argument wurde auch von Graf erörtert. Bei dem Abschluss der Vereinba-

rung ist dem Konsumenten die Unwirksamkeit der problematischen Klauseln nicht be-

kannt. Demzufolge liegt es für den Verbraucher auch nicht auf der Hand, dass gegebenen-

falls dispositives Recht zur Anwendung gelangen wird. Wenn diese Beweggründe betrach-

tet werden, kommt dem Aspekt der Transparenz keine übermäßige Relevanz zu.248

3.5.2 Außerordentliches Kündigungsrecht

Eine Auflösung des Vertragsverhältnisses in Form des Timesharingmodells kann, aufgrund

des auf Dauer ausgerichteten Schuldverhältnisses, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes

ausgesprochen werden.249

Folglich ergibt sich die Möglichkeit, vor dem vereinbarten Endigungstermin außerordent-

lich zu kündigen. Dabei tritt die Wirkung ex nunc250 ein. Ein solcher bedeutsamer Anlass

liegt vor, wenn die Verletzung der vertraglichen Vereinbarungen den Verlust des Ver-

244 Radler, JBl 2016, 532. 245 Radler, JBl 2016, 533. 246 Geroldinger, ÖBA 2013, 31. 247 Radler, JBl 2016, 533. 248 Graf, VbR 2016, 143. 249 OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = immolex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23); RIS-Justiz RS0110645. 250 terminus technicus: lateinisch „von jetzt an“.

40

trauens zur Folge hat oder sich die Gegebenheiten gravierend verändern, mit der Konse-

quenz, dass sich die Fortsetzung der Vertragsbeziehung als nicht zumutbar erweist – vor-

ausgesetzt, diese waren nicht bereits bei Vertragsabschluss zu erwarten oder wurden

toleriert.251 Dabei verbleibt die Behauptungs- sowie Beweislast bei der Darlegung derarti-

ger bedeutungsvoller Motive bei der erklärenden Partei.252

Dahingehend wurde ua bereits judiziert, dass ein solcher Kündigungsgrund vorliegt, wenn

durch die wahrgenommenen Defizite der Substanz die qualitativ hochwertigen charakter-

lichen Eigenschaften des Nutzungsobjektes verloren gehen, das Fortführen des vertragli-

chen Verhältnisses unzumutbar wäre und daraus in der Folge eine Elimination aus dem

Tauschpool resultiert.253 Ein bloßer Vermögensnachteil ist nicht unter einen wichtigen

Grund zu subsumieren und würde der aussprechenden Person zum Nachteil gereichen,

sofern es sich nicht um ein überdurchschnittlich hohes Ausmaß handelt.254

Ein weiteres Beispiel aus der Rechtsprechung für die Auflösung des Dauerschuldverhält-

nisses ist ein massiv verschlechterter gesundheitlicher Zustand des Berechtigten.

Allerdings kann dieser Kündigungsanlass mit der Übertragungsmöglichkeit kollidieren, dh,

sofern es für die auflösende Partei tragbar ist, muss das Nutzungsrecht vor dem Ausspruch

der Kündigung zu handelsüblichen Konzessionen an Dritte veräußert werden. Hierzu sind

Bemühungen anzustellen und ortsübliche Hilfsmethoden, wie beispielsweise Annoncen

oder Vermittler, heranzuziehen. In der Folge würde ja gerade das Erfordernis der Auflö-

sung entfallen. Demgegenüber ist die Unzumutbarkeit bzw das Fehlen dieser Okkasion –

falls beispielsweise in der gegenwärtigen und zukünftigen Marktlage eine Veräußerung

unmöglich wäre – deutlich zum Ausdruck zu bringen.255 Somit kann erst von einem wich-

tigen Grund ausgegangen werden, wenn der Teilzeitnutzungsrechtserwerber zumindest die

zumutbare Chance wahrnimmt, das erworbene Recht Dritten entgeltlich zu überlassen.

Die Gründe müssen alsbald, ohne unnötigen Aufschub vorgebracht werden, andernfalls

gehen diese Ansprüche verloren. Allerdings ist nicht von vornherein von einem Verzicht

251 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 3. 252 OGH 23.02.1995, 6 Ob 1530/95. 253 OGH 01.02.2007, 9 Ob 147/06t, RdW 2007/633, 603 = HS 38.393 = HS 38.546. 254 OGH 25.08.1998, 1Ob176/98h, immolex 1998, 341 = RdW 1999, 22 = ZfRV 1999, 23 = MietSlg 50.176 (36) = SZ 71/141 = HS 29.280 = HS 29.283 = HS 29.340 = HS 29.440 = HS 29.674 = HS 29.679 = HS 29.692 = HS 29.982. 255 OGH 25.08.1998, 1Ob176/98h, immolex 1998, 341 = RdW 1999, 22 = ZfRV 1999, 23 = MietSlg 50.176 (36) = SZ 71/141 = HS 29.280 = HS 29.283 = HS 29.340 = HS 29.440 = HS 29.674 = HS 29.679 = HS 29.692 = HS 29.982; RIS-Justiz RS0110645.

41

auszugehen, falls sich die Vertragspartei mit dem Ausspruch bloß geduldet. Wenn die auf-

lösende Partei den Umstand jedoch für einen langen Zeitraum unbegründet toleriert, be-

steht die Gefahr, dass von einem konkludenten Verzicht iSd § 863 ABGB ausgegangen

werden kann.256

Um grundsätzlich beurteilen zu können, ob überhaupt eine Legitimation zum Ausspruch

einer verfrühten Beendigung im Rahmen der zuvor erklärten Voraussetzungen besteht,

muss der Zeitpunkt der auflösenden Erklärung betrachtet werden. Hierbei ist, in derselben

Weise wie bei der Problematik der überlangen Bindungsdauer, ebenso eine Gesamt-

betrachtung und in diesem Zusammenhang eine umfängliche Interessensabwägung der

Vertragspartner vorzunehmen.257

Sofern nun durch eine gerechtfertigte außerordentliche Kündigung zum Vorschein tritt,

dass im Hinblick auf das Vertragsverhältnis bereits „überschüssige Leistungen“ erbracht

worden sind, sind, mit dem Ausspruch verbundene Konsequenzen zu bereinigen.

Beispielsweise ist vonseiten des Nutzungsrechtserwerbers die Möglichkeit der Rücker-

stattung auszuschöpfen. In dieser Konstellation wurde bereits sowohl von der Judikatur als

auch in der Lehre proklamiert, dass auch auf Dauerschuldverhältnisse, bei denen im Vor-

hinein Leistungen erbracht wurden, die condictio causa finita gem § 1435 ABGB anzu-

wenden sei.258 Folglich werden durch Geltendmachung der Kondiktionsklage nicht ge-

rechtfertigte Verschiebungen des Vermögens berichtigt.

256 Pesek/Nademleinsky in Schwimann/Neumayr (Hrsg), ABGB Taschenkommentar4 (2017) § 1117 ABGB Rz 7; OGH 28.03.2017, 8 Ob 97/16x, Zak 2017/308,176 = VbR 2017/111, 172 (Haghofer) = Jus‑Extra OGH-Z 6247 = Jus‑Extra OGH-Z 6250 = ecolex 2017/463, 1152. 257 OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = immolex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23). 258 Mader in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2016) § 1435 Rz 6. Leupold in Schwi-mann/Neumayr (Hrsg), ABGB Taschenkommentar4 (2017) § 1435 ABGB Rz 3.

42

4 Exkurs: Umgehung Freizeitwohnsitzklausel in Tirol?

Das zunehmende Interesse daran, das Ersparte als sichere Variante in Immobilien zu inves-

tieren, die damit zusammenhängende aktuelle Brisanz und die Fragestellung, ob das Time-

sharingmodell als Umgehung der gesetzlichen Prämissen angesehen werden kann, legen

nahe, einen kurzen Exkurs in die Raumordnung vorzunehmen und diese kritisch zu

beleuchten. Damit allerdings der Rahmen der vorliegenden Arbeit nicht strapaziert wird,

umfasst die Darstellung lediglich die rechtliche Konstellation in Tirol.

4.1 Allgemeines

Eingangs ist der Sinngehalt der Begrifflichkeit des Freizeitwohnsitzes darzulegen. Dafür

ist auf die ausdrücklich gesetzlich verankerte Definition des § 13 des Tiroler Raumord-

nungsgesetzes (TROG 2016) zurückzugreifen: Demgemäß handelt es sich um „Gebäude,

Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden“, die nicht dazu dienen, für das

gesamte Jahr einen Lebensmittelpunkt zur Deckung der Wohnbedürfnisse darzustellen.

Stattdessen wird, wie der Terminus bereits illustriert, der Zweck verfolgt, Urlaub, die

Ferienzeit, Wochenendausflüge oder eine vergleichbare sporadische Erholungszeit in dem

Objekt zu verbringen.259

Diese begriffliche Deklaration und die damit verbundene Auslegung haben lt Fuith, einem

Rechtsanwalt, der sich eingehend mit der Thematik befasst hat, in der Praxis enorme Prob-

leme aufgeworfen – zumal sich die EU-Kommission mit einem Schreiben direkt an ihn

gewandt und insbesondere betont hatte, dass es sich bei mehreren Lebensmittelpunkten

nicht unabdingbar bei einem davon um einen Freizeitwohnsitz handeln müsse. Es sei daher

nicht sachgemäß jeden Wohnsitz, der nicht als Hauptwohnsitz gemeldet wurde, dogma-

tisch als Aufenthaltsort für die Erholungszeit abzustempeln.260

Der § 13 TROG 2016 wird somit durch europarechtliche Erläuterungen modifiziert, nach-

dem die Kommission folglich die Voraussetzung – nämlich Befriedigung der Wohnbe-

dürfnisse „das ganze Jahr über“ – gelockert hat. Als Resultat kann nun auch das nicht

ganzjährig bzw nicht täglich bewohnte Domizil als Lebensmittelpunkt qualifiziert werden.

259 Rath-Kathrein, Raumordnungsrecht, in Rath-Kathrein/Weber (Hrsg), Besonderes Verwaltungsrecht9 (2016) 10 (21). 260 Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Praktikers (2015) 5 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018).

43

Essentiell ist lediglich, den faktisch intendierten Gebrauch zu prognostizieren.261 Die Be-

hörde hat hierbei durch den neu eingeführten § 13a Abs 5 TROG 2016 die Möglichkeit,

von dem Eigentümer bzw Verfügungsberechtigten einen Nachweis innerhalb angemesse-

ner Frist zu begehren.262

In diesem Zusammenhang ist auch der Gedanke aufzugreifen, im Einzelfall eine Abgren-

zung im Rahmen objektiver Kriterien vorzunehmen. Wenn die Unterkunft beispielsweise

zur Erholung dient, daneben allerdings auch berufliche bzw geschäftliche Hintergründe

verfolgt werden, kann vermeintlich keine Einordnung iSd § 13 TROG 2016 vorgenommen

werden.263 Das Landesverwaltungsgericht lenkt demgegenüber restriktiv ein, indem darge-

legt wird, dass bei Betrachtung des Wortlautes sowohl Urlaub als auch Ferien und

Wochenende autonome Gegebenheiten darstellen. Ergänzt werden diese gesetzlichen Aus-

führungen durch den Auffangtatbestand „zeitweilige Verwendung zu Erholungszwecken“.

In der konkreten Konstellation stützte sich der Beschwerdeführer auf den gesetzlich veran-

kerten Terminus „nur“. Allerdings entgegnete die Rechtsprechung, dass durch das Gesetz

keineswegs ein bloßer Gebrauch zur Erholung bezweckt wird, stattdessen beziehe sich

„nur“ auf die temporären Aspekte.264 Auch der VwGH stimmt diesem Ausspruch in be-

reits vorangehender Jurisdiktion zu, da hierfür gelegentliche berufliche Tätigkeiten als

nicht ausreichend angesehen werden. Stattdessen hat ein „deutliches Übergewicht hin-

sichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ vorzuliegen, damit auf diese

Weise die Subsumption unter den Tatbestand des Freizeitwohnsitzes verneint werden

kann.265

4.1.1 Darstellung der rechtlichen Grundlage

Im Tiroler Raumordnungsgesetz 2016, LGBl 2016/101, sind die Regelungen für die Frei-

zeitwohnsitzthematik verankert. Diesbezüglich werden laufend effiziente Reformen

angestrebt, um den neu auftretenden Regelungserfordernissen dynamisch gerecht zu

werden.266

261 Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Praktikers (2015) 5 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018); VwGH 26.11.2002, 99/02/023; VwGH 30.09.2004, 2004/16/0080. 262 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 6 ad § 13 Abs 8, 9 und 10; § 13a. 263 König, Der Zweitwohnsitz im österreichischen Recht3 (2017) 3 f. 264 LVwG Tirol 27.09.2016, 2016/20/0181-3. 265 VwGH 30.09.2015, 2014/06/0026; VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171; VwGH 26.11.2010, 2009/02/0345. 266 Weber, Neuerungen im Tiroler Bau- und Raumordnungsrecht, bbl 2017, 1 (1,5 f).

44

Anfänglich lehnte der Tiroler Gesetzgeber die Begründung von neuen Freizeitwohnsitzen

ab, da in vorhergehenden Jahren von einem stetig zügigeren Zuwachs ausgegangen wurde.

Durch Verankerung von Normen sollte dieser Situation entgegengetreten werden.267 Infol-

gedessen wurde der österreichische Verfassungsgerichtshof zur Überprüfung aufgefordert

und hob diese Vorschriften als verfassungswidrig auf. Begründet wurde das Vorgehen

damit, dass durch die Normierung in die Autonomie der Gemeinde eingegriffen werde.

Zudem soll den jeweiligen Kommunen die Möglichkeit geboten werden, im beschränkten

Umfang neue Freizeitwohnsitze anzuerkennen.268

Für die einzelnen Rechtserwerber ergibt sich ua ein Berührungspunkt mit der Kapitalver-

kehrsfreiheit gem Art 63 AEUV. Dieser Regelung zufolge ist den Mitgliedern der EU ein

Zugang zum Immobilien- und auch Freizeitwohnsitzmarkt ohne jegliche Diskriminierung

zu gewährleisten.269 Schranken können der Grundfreiheit nur gesetzt werden, falls der-

artige Eingriffe im übergeordneten Interesse der Allgemeinheit liegen, nicht inadäquat dif-

ferenziert und dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Beachtung geschenkt wird.270 In Anbet-

racht dessen und aufgrund der Norm des B-VG hinsichtlich der Kompetenzen erhielten die

Bundesländer die Autorität, zum Teil eingreifende Vorschriften gesetzlich zu verankern.271

Somit wurde in Tirol eine Acht-Prozent-Schranke eingeführt. In diesem Rahmen können

derartige Neuschaffungen unter bestimmten, gesetzlich in § 13 Abs 3 bis Abs 6 TROG

2016 verankerten Voraussetzungen anerkannt werden.272 Damit verwirklicht die Raumord-

nung in Tirol eine Beschränkung, allerdings nicht einen gänzlichen Ausschluss zur Ver-

wirklichung von Aufenthaltsorten dieser Art.

Eine Begründung von neuen Freizeitwohnsitzen in der jeweiligen Kommune wird jeden-

falls als unzulässig qualifiziert, falls diese, bei Betrachtung des Gesamtwohnungsanteils

acht Prozent übersteigen.273 Allerdings besteht die Möglichkeit, dass der jeweilige

Bürgermeister darüber hinaus eine Ausnahmegenehmigung bewilligt, sofern beruflich oder

familiär eine Veränderung hervortritt.274 Hierdurch wird eine Erweiterung der Klausel be-

267 ErlRV 203/1993 GZ, XI. GP, 45 ad § 15. 268 Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Praktikers (2015) 3 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018). 269 König, Immobilienerwerb2 42. 270 Urlesberger, Beschränkung von Zweitwohnsitzen und Europarecht, wobl 2016, 417 (421). 271 König, Immobilienerwerb2 46 f. 272 Weber, Neuerungen im Tiroler Bau- und Raumordnungsrecht, bbl 2017, 1 (6). 273 Hollmann, Raumordnungsrecht. TROG Skriptum 2016 (2016) 12 https://www.tirol.gv.at/fileadmin/themen/ bauen-wohnen/bauordnung/downloads/TROG_Skriptum_2016__2_.pdf (07.02.2018). 274 Rath-Kathrein in Rath-Kathrein/Weber 21.

45

wirkt, allerdings sind die strengen Kriterien von § 13 Abs 7 TROG 2016 zu beachten. Eine

Bewilligung hat zu erfolgen, sofern es sich um gesetzliche Erbfolge bzw ein Vermächtnis

handelt und der genehmigte Wohnsitz nicht andere Wohnbedürfnisse befriedigt oder falls

einem Verfügungsberechtigten aufgrund geänderter Lebensumstände die Nutzung im

Wege eines Hauptwohnsitzes nicht zugemutet werden kann. Nichtsdestotrotz wirkt eine

derartige Genehmigung einschränkend, zumal sie bloß für den Adressaten sowie dessen

Familie und Gäste verwendet werden darf. Eine entgeltliche Abtretung steht hierbei

keinesfalls zu.275

An dieser Stelle ist eine Frage aufzugreifen, die bereits im Kapitel „Begründung des Teil-

zeitnutzungsrechtes“ hervorgetreten ist – nämlich ob das beschränkt eingeräumte Nut-

zungsrecht auch für eine längere Aufenthaltsdauer in Anspruch genommen werden kann

oder ob außerhalb des TNG eine fixierte Grenze vorgesehen wurde. Allerdings kann auch

in Bezug auf Freizeitwohnsitze kein derartiger Rahmen erblickt werden, zumal lediglich

die Acht-Prozent-Klausel einzuhalten und mE gegebenenfalls bloß eine Abgrenzung zum

Hauptwohnsitz vorzunehmen ist.

Darüber hinaus vertrat die Kommission des Grundverkehrs in der Uschi-Glas-

Entscheidung klar den Standpunkt, dass der jährliche Nutzungszeitraum die Gesamtbeur-

teilung in keiner Weise berührt. Es sei auch nicht von vornherein von einem Freizeitwohn-

sitz auszugehen, falls das Objekt bloß wenige Tage im Jahr genutzt wird.276

4.1.2 Konstituierung

Nach den gesetzlich gem § 14 Abs 4 TROG 2016 gebotenen Erhebungen der Gemeinden

aus dem Jahre 2017 belaufen sich in Tirol die offiziell gemeldeten Freizeitwohnsitze auf

rund 16.000 und umfassen im Vergleich zu der Wohnungsgesamtanzahl rund 4,3 %.277

Eine mögliche unrechtmäßige Nutzung einer Liegenschaft ist durch die einzelnen Behör-

den schwer feststellbar, zumal diese hierdurch auch der Gefahr potentieller verfassungsge-

setzlicher Grundrechtsverletzungen ausgesetzt sind.278 Daher lässt dieser eruierte Prozent-

satz aufgrund des angeblich anhaltenden Trends vermuten, dass es sich hierbei eher um

eine Pro-forma und nicht um eine völlig transparente Sondierung handelt.

275 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz. Kurzkommentar6 (2017) 6. 276 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 7 f. 277 Abteilung Landesentwicklung und Zukunftsstrategie, Erhebung der Freizeitwohnsitze gemäß § 14 (4) TROG https://www.tirol.gv.at/statistik-budget/statistik/freizeitwohnsitze/ (05.02.2018). 278 König, Immobilienerwerb2 4; Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Prakti-kers (2015) 8 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018).

46

Derartige amtskundige Feststellungen ergehen iSd § 17 Abs 3 TROG 2016 durch einen

Bescheid des Bürgermeisters, in welchem bestimmt wird, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt

bzw inwieweit das Objekt auf zulässige Weise als solcher verwendet werden darf.279

Darüber hinaus gibt es noch zwei weitere Möglichkeiten: Zum einen Neuschaffungen, die

auch im Flächenwidmungsplan zu verdeutlichen sind280, und zum anderen, wie bereits dar-

gelegt, Ausnahmebewilligungen.

4.1.3 Resümee für die Gemeinden

Im Zusammenhang mit der gesetzlich normierten Grenzziehung werden gerade, die mit

dem Freizeitwohnsitz verbundenen nachteiligen Konsequenzen eingeschränkt. Die

Gemeindelasten iSv erhöhten Grundstückspreisen und Erschließungskosten sowie eines

achtsamen Verbrauchs des Bodens werden gedeckelt.281 Folglich sind die negativen Aus-

wirkungen bei Einhaltung der Klausel prinzipiell bloß im Ausmaß von acht Prozent zu

tragen und somit begrenzt.

Hinzu kommt der Gedanke, durch derartige Einschränkungen für die einheimische Bevöl-

kerung finanziell tragbare Wohnraumanschaffungen zu gewährleisten, die Infrastruktur

positiv zu beeinflussen und die Tendenz in Richtung „Kalte Betten“ zu kontrollieren.282

Die geäußerten Vorbehalte gegenüber Freizeitwohnsitzen wurden jedoch bereits kritisiert

und zum Teil als gegenwärtig nicht mehr allzu bedeutsam angesehen. Pfeiffer zufolge,

könne durch den Ausbau zusätzlicher Domizile der erforderliche Etat der einzelnen

Gemeinden im Wege von Kauf- und Bauerlösen sowie kommunalen Abgaben aufgestockt

werden.283 Darüber hinaus bestehe lt König gerade in touristischen Gebieten, in denen eine

saisonale Belegung vorherrschend ist, die Chance, die vorteilhafte Finanzierung der

„Übernachtungskapazität“ von außen zu nutzen, welche als weiteres Fundament die kom-

munalen Erträgnisse erhöhe.284

279 VwGH 16.10.2014, 2014/06/0050. 280 Hollmann, Raumordnungsrecht. TROG Skriptum 2016 (2016) 11 https://www.tirol.gv.at/fileadmin/themen/ bauen-wohnen/bauordnung/downloads/TROG_Skriptum_2016__2_.pdf (07.02.2018). 281 Rath-Kathrein in Rath-Kathrein/Weber 21. 282 Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Praktikers (2015) 8 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018). 283 Pfeiffer, Bedenklicher Kampf gegen Zweitwohnsitze, Der Standard 2016, 39 (39). 284 König, Zweitwohnsitz3 1 f.

47

4.1.4 Grundrechtliche Bedenken

Vonseiten des österreichischen Verfassungsgerichtshofes wird jegliche Beschränkung des

Wohnsitzes ua als Eingriff in das Grundrecht gem Art 5 StGG und Art I ZP I EMKR

gesehen.285 Sämtliche Investitionen in österreichische Immobilien stehen in einem Konnex

zu den Grundrechten iSd EMRK, Grundrechtecharta und Staatsgrundgesetz und betreffen

sowohl In- als auch Ausländer aufgrund des Gleichheitsgebotes.286 Eine Intervention dieser

Art kann bloß als zulässig angesehen werden, wenn diese Beschränkungen im Gesetz ver-

ankert sind sowie der Kern der grundrechtlichen Normen unberührt bleibt.287 Daneben

haben Eingriffe, um als verfassungskonform gedeutet zu werden, öffentliches Interesse zu

verfolgen sowie verhältnismäßig und sachlich zu sein.288

Prinzipiell handelt es sich also auch bei Freizeitwohnungen um Eigentumsgarantien iSd

Art 1 ZP 1 EMRK. Davon umfasst ist sowohl die Anschaffung als auch der Gebrauch im

Wege eines Haupt- bzw Nebenwohnsitzes durch den Erwerber und Dritte. Demzufolge

stellen einschränkende Normierungen durch den Landesgesetzgeber eine den Grundrechten

widersprechende Aberkennung des Eigentums dar.289 Sofern es sich nun im Speziellen um

eine landesrechtliche Restriktion handelt, ist für die Zulässigkeit insbesondere das Bestre-

ben der Allgemeinheit aussagekräftig.290 Folglich liegt eine Beschränkung des Rechts auf

Eigentum nicht vor, sofern der in diesem Zusammenhang ergehende negative Bescheid auf

der Rechtsgrundlage des TROG 2016 beruht, folglich die Acht-Prozent-Klausel überschrit-

ten wurde und kein Anlass für eine Ausnahmegenehmigung vorliegt.

Mit Blick auf die Eigentumsfreiheit haben die österreichischen Landesgesetzgeber die

Befugnis, neu begründete Wohnsitze zu Erholungszwecken einschränkend zu lenken und

gegebenenfalls als nicht zulässig auszuweisen. Verwehrt bleibt ihnen jedoch ein Eingriff in

bestehende, bereits bewilligte Objekte dieser Art.291

285 König, Immobilienerwerb2 52. 286 König, Zweitwohnsitz3 7. 287 König, Immobilienerwerb2 52. 288 Öhlinger/Eberhard, Verfassungsrecht11 (2016) Rz 778, 875 f. 289 König, Zweitwohnsitz3 22. 290 König, Immobilienerwerb2 52. 291 König, Immobilienerwerb2 47.

48

4.1.5 Sonderstellung

Nicht unter die Freizeitwohnsitzklausel fallen Beherbergungsbetriebe – vorausgesetzt, die

kumulativen gesetzlichen Kriterien iSd § 13 Abs 1 lit a TROG 2016 werden tatsächlich

allesamt erfüllt.292 Somit sind den Gästen gemeinschaftliche Räumlichkeiten – seit der Re-

formierung im Jahre 2016 mit einer Mindestgröße von 0,5 m² pro Bett – zur Verfügung zu

stellen, eine Ansprechperson soll stets kontaktiert werden können, und es sind für das

Gewerbe typische Dienstleistungen anzubieten.293 Hierunter fallen beispielsweise das

Wechseln der Wäsche und die Raumpflege, die in regelmäßigen Abständen durchgeführt

wird.294 Den Materialien und nun auch den gesetzlich ausdrücklichen Normierungen zu-

folge wurde eine Klarstellung betreffend heranzuziehender Gemeinschaftsräumlichkeiten

deklariert. Demzufolge werden hierunter ua Wellnessbereich, Skikeller oder davon diver-

gente Abstellmöglichkeiten nicht subsumiert.295

Zudem berührt die diskutierte Einschränkung iSv lit b und c leg cit weder öffentliche bzw

gemeinnützige Kur- und Erholungsheime noch Privatzimmervermietung oder Ferienwoh-

nungen, sofern es sich um maximal drei Einheiten und zwölf Betten sowie eine kurzzeitige

Vermietung an unterschiedliche Gäste handelt. Nicht sachlich gerechtfertigt wäre die

zwingende Prämisse, einen Hauptwohnsitz in dem betreffenden Gebäude vorweisen zu

müssen, zumal auch eine juristische Person als Vermieter in Frage kommt.296

4.2 Umgehung

Der Hintergedanke, welcher durch ein jedes Umgehungsgeschäft realisiert werden sollte,

liegt darin, den gesetzlichen Merkmalen einer konkreten Normierung auszuweichen oder

andernfalls dem Tatbestand einer abweichenden Vorschrift zu entsprechen. Zweiteres zeigt

sich allerdings als systemwidrige und unvertretbare Diskrepanz zur Rechtsordnung.297

In diesem Sinne kann der Rechtsprechung ein nachvollziehbares Exempel entnommen

werden. Dabei wählten die Vertragsparteien die Bestimmungen des Bestandvertrages und

vereinbarten ein 99-jähriges Mietverhältnis. Tatsächlich wird durch das vollzogene

292 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a. 293 Weber, bbl 2017, 5. 294 Kreuzmaier, Die neue Rechtslage im Tiroler Raumordnungsrecht aufgrund der TROG-Novelle 2011, bbl 2012, 1 (3). 295 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a. 296 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 14. 297 König, Zweitwohnsitz3 34.

49

Rechtsgeschäft allerdings eine Eigentumsübertragung intendiert. Zum einen wird die

„Miete“ im Voraus für die gesamte Periode beglichen, zum anderen eine Beendigung ohne

Kündigungsausspruch und mitsamt einer Kaufoption vertraglich fixiert, sofern sich die

grundverkehrsrechtliche Situation ändert.298 Die Vertragsparteien nehmen charakteristisch

durch eine Umgehung rechtliche Auswirkungen hin, um das anvisierte Ziel zu erreichen.

Allerdings wird durch die Umgestaltung selbst zwar nicht den „Buchstaben des Gesetzes“

zuwidergehandelt, aber summa summarum wird der Normabsicht nicht entsprochen. Dar-

aus wird die Konsequenz gezogen, dass die vermiedenen Bestimmungen im Einzelfall an-

zuwenden sind und die Vereinbarung als ex tunc nichtig qualifiziert wird. 299

Ob von einem Schwebezustand oder einer Teil- bzw Nichtigkeit ausgegangen wird, ist

nach der Absicht der Vertragsparteien zu beleuchten. Sofern diese von vornherein eine

grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht in Betracht ziehen, da sie keine Genehmi-

gungschance sehen, kann man bloß von Nichtigkeit ausgehen.300 Der Schwebezustand wird

verwirklicht, wenn zwar zuvor ebenso keine Bewilligung beantragt wurde, aber der

Gedanke beibehalten wird, derartige Einverständnisse einholen zu wollen, sofern sich die

rechtliche bzw tatsächliche Konstellation verändert.301

Die Novellierungen im Jahre 2016 verfolgten den Zweck, durch präzisierende Regelungen

zum einen eine begriffliche Transparenz zu schaffen und zum anderen eine deutlichere

Abgrenzung der Beherbergungsbetriebe im Gastgewerbe vorzusehen, um somit eine Um-

gehung zu vermeiden.302

Am Immobilienmarkt tritt das „Investorenmodell“ sowie „Timesharing“ vermehrt in den

Vordergrund der Diskussionen. Doch diese Ausgestaltungen sind häufig mit Zweifeln be-

haftet und es ist fraglich, ob „versteckte“ Freizeitwohnsitze dahinterstecken. Im Folgenden

wird daher die jeweilige Abgrenzung angesprochen.

4.2.1 Abgrenzung Timesharing

Unter Bezugnahme auf die zuvor ausführlich dargelegte Definition, stellt ein Nutzungs-

rechtserwerb im Wege des TNG ein temporär eingeschränktes Recht dar. Ein Objekt wird

298 OGH 29.04.2014, 9 Ob 18/14h, Zak 2014/467,255 = bbl 2014, 219/186 = NZ 2015/140,429 = MietSlg 66.110 = MietSlg 66.821 = MietSlg 66.827. 299 König, Zweitwohnsitz3 34 f. 300 König, Zweitwohnsitz3 34. 301 König, Immobilienerwerb2 (2016) 79. 302 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 1.

50

durch den Erwerber zu Erholungszwecken zeitlich begrenzt bewohnt.303 Dies führt zu der

Frage, ob es sich tatsächlich um einen Freizeitwohnsitz handeln könnte.

Die Grundverkehrskontrolle iSd landesrechtlichen Vorschriften schließt Rechtsgeschäfte

verschiedenster Art und somit auch Timesharingübereinkünfte mit ein.304 Die nach objek-

tiven Kriterien für die Einordnung unter einen Freizeitwohnsitz vorausgesetzte jährlich

wiederholte und über einen längeren Zeitraum andauernde Anwesenheit305 könnte durch-

aus erfüllt werden. Allerdings steht bei dem Teilzeitnutzungsrecht, wie der Terminus be-

reits erkennen lässt, der Erwerb des Eigentums keineswegs im Fokus. Daraus kann mE

durchaus der Schluss gezogen werden, dass es sich bei einer derartigen Übereinkunft iSd

TNG prinzipiell nicht um einen Freizeitwohnsitz bzw um eine Umgehung handelt.

Weiters spricht gegen eine derartige Annahme, dass diese idR eine Sonderformation iSd

§ 13 Abs 1 lit a TROG 2016, die bereits diskutiert wurde, verkörpert.

In Anlehnung an eine kürzlich ergangene Entscheidung bezüglich des Ausschlusses einer

unterstellten Freizeitwohnsitzkonstellation306 wird in der Folge ein illustrierender Sachver-

halt zur Veranschaulichung dargestellt. Dafür wird ein Beherbergungsbetrieb mit 40 Betten

betrachtet. Um den Tatbestand des § 13 Abs 1 lit a TROG 2016 zu erfüllen, müssen dem-

zufolge gemeinschaftliche Räumlichkeiten mit 20 m² vorhanden sein. Darüber hinaus muss

ein Ansprechpartner kontaktierbar sein, doch zumal schon alleine für die Reinigung und

den beispielsweise vorgesehenen Brötchenservice eine Kontaktperson erforderlich ist,

kann diese Voraussetzung idR ebenso bejaht werden. Zudem sind typische Dienstleistun-

gen anzubieten. Bei der Betrachtung des Internetauftrittes von diversen Timesharingunter-

nehmen ist ersichtlich, dass diese grundsätzlich unterschiedlichste Leistungen anpreisen.

Hierbei kann wiederum auf das bereits erwähnte Hapimag-Konzept als Vorzeigemodell

verwiesen werden.307 In Anbetracht einer weiteren ergangenen Entscheidung wurde aus-

gesprochen, dass zu diesem Zweck ein geringes Ausmaß – wie Onlinewerbeeinschaltun-

gen, die Zurverfügungstellung der Wäsche sowie die melderechtliche Anmeldung – ausrei-

che.308 Auch den erläuternden Bemerkungen ist durch die Novellierung betreffend dieser

303 Fellner, NZ 1997, 277; Schmiedt in Waldmann 51. 304 König, Zweitwohnsitz3 8 f. 305 König, Immobilienerwerb2 27. 306 LVwG 27.11.2017, 2017/32/0832-10. 307 Hapimag AG (Hrsg), Angebote. Familienurlaub, Wellnesswochenende oder Kurztrip – worauf haben Sie Lust? Bei unseren Angeboten werden Sie bestimmt fündig https://www.hapimag.com/de/was/angebote (05.02.2018). 308 LVwG 20.02.2015, 2014/11/3249-4.

51

Voraussetzung keine Änderung zu entnehmen.309 In dem Judikaturbeispiel aus dem Jahre

2017 wird zudem ein Zeitraum von rund zwei bis drei Wochen veranschlagt, ein touristi-

scher Zweck verfolgt und ua auch die Tourismusabgabe iSd § 3 Abs 1 lit a Tiroler Auf-

enthaltsabgabegesetz 2003 durch den Beherbergungsbetrieb beglichen. Im Ergebnis kann

sowohl für den Sachverhalt der Rechtsprechung als auch für die skizzierte Konstellation

nicht von einem Freizeitwohnsitz ausgegangen werden.310

Zweifelsohne können dennoch Konstellationen vorliegen, bei denen gegebenenfalls ein

Freizeitwohnsitz zu bejahen ist, wie die zuvor beschriebene Umgehung mittels

99-jährigem Bestandverhältnis deutlich illustriert. Daher ist bei derartigen die Ausnahme

darstellenden Gegebenheiten eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen.

4.2.2 Abgrenzung Buy-to-let

Auf die genaue begriffliche Definition wird im nachstehenden Kapitel eingegangen. An

dieser Stelle wird bloß auf das Potential betreffend die Umgehungsproblematik Bezug

genommen. Im Hinblick auf das Buy-to-let-Modell erscheint vorerst ein Umgehungsge-

schäft durchaus denkbar, zumal der einschränkenden Freizeitwohnsitzklausel ausgewichen

werden möchte und Feriendestinationen an Beliebtheit gewinnen.

Sofern die Acht-Prozent-Quote ausgeschöpft ist bzw keine Ausnahmegenehmigungen er-

folgen – dh wenn neue Freizeitwohnsitze grundsätzlich nicht bewilligt werden – kann in

der Alternative des Investorenmodells ein Lösungsansatz gesehen werden.311 Anders als

bei der Timesharingvariante wird hier ein im Grundbuch gesichertes Eigentum iSd WEG

erworben.312

Der Gesetzgeber hatte die Intention, dieser Grauzone durch präzise Determinierung im

Jahre 2016 entgegenzuwirken, und führte den § 13 Abs 1 lit a TROG 2016 aus sowie den

Abs 2 lit b leg cit ein. Dabei wurden zum einen die genauen Voraussetzungen für die Ge-

meinschaftsräume festgelegt – indem, wie bereits erwähnt, eine Mindestgröße gesetzlich

verankert worden ist – und zum anderen den Räumlichkeiten selbst engere Grenzen gesetzt.

Insbesondere wurden durch die Neuregelung jene lokalen Bereiche, welche nicht dem ge-

werblichen Verwendungszweck gewidmet sind, für die Betrachtung der Sonder- bzw Aus-

309 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a. 310 LVwG 27.11.2017, 2017/32/0832-10. 311 Reisenzahn/Stoiser, Der Hotelgast als Investor. Buy-to-let als Finanzierungsalternative für Hotels (2017) 5. 312 Weber, bbl 2017, 6.

52

nahmetatbestände ausgenommen – auch dann, wenn diese lt Genehmigung der Behörde als

Teil des gewerblichen Betriebes angesehen werden. Darunter sind zum einen die Räum-

lichkeiten zu subsumieren, die von den Wohnungseigentümern und deren Familien selbst

in Anspruch genommen werden, und zum anderen solche, mit welchen dinglich bzw ver-

traglich ein Verfügungsrecht verbunden ist, aber die als nicht typisch für eine Vermietung

iSd Beherbergungsgewerbes gelten. Allerdings ist hierbei die tatsächliche Ingebrauchnah-

me zu berücksichtigen und nicht von vornherein von einem Freizeitwohnsitz auszuge-

hen.313 Auf diese Weise wurde der Absicht Rechnung getragen, das Missbrauchspotential

einzuschränken und die Errichtung von unzulässigen Freizeitwohnsitzen abzuwenden.

Dennoch wurde lt Fuith nicht angestrebt, durch die Neuregelung die Wohnungseigentümer

von dem persönlichen Gebrauch auszuschließen. Andernfalls hätte der Gesetzgeber andere

Formulierungen treffen müssen. Diesbezüglich ist weder dem Wortlaut des Gesetzestextes

noch den hierzu erläuternden Bemerkungen ein Vermerk zu entnehmen.314 Durch die

Materialien kann bloß festgestellt werden, dass die Verwendungsabsicht tatsächlich

charakteristisch für das Gewerbe sein muss.315 Somit kann angenommen werden, dass das

neue Investment prinzipiell nicht unmittelbar mit dem Gedanken eines Freizeitwohnsitzes

in Verbindung zu bringen ist, da dieses nicht als solches verwendet werden darf und statt-

dessen gewerblich vermietet werden muss.

Im persönlichen Gespräch mit Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer und Gesellschafter der

Prodinger Tourismusberatung, konnte diese Einschätzung bekräftigt werden, zumal auch

dezidiert durch den Experten ausgesprochen wurde, dass das neue Modell nicht als

Ursache für Säumnisse aus der Vergangenheit herangezogen werden kann.316

Auch Weber stellt fest, dass keine eindeutige Klärung hinsichtlich des Inhalts der Neu-

regelungen aus den Erläuterungen abgeleitet werden kann und vermutet dahinter ebenso

die Intention, auf diese Weise die Investorenmodelle anzusprechen. Inwieweit der Freizeit-

problematik hiermit entgegengetreten werden kann, ist ihm zufolge zweifelhaft.317

Durch die Prodinger Tourismusberatung wurde für die Landesregierungen und Gemeinden

eine Hilfestellung entwickelt, mit welcher eine Abgrenzung zu Freizeitwohnsitzen geschaf-

313 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a; Weber, bbl 2017, 6. 314 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 11 f. 315 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a. 316 Reisenzahn, im persönlichen Gespräch mit der Verfasserin (13.02.2018). 317 Weber, bbl 2017, 6.

53

fen werden könnte. Laut den Angaben von Reisenzahn werden diese Kriterien derzeit in

Salzburg herangezogen. Dabei sind zehn Punkte zu beachten318, die in Anlehnung an die

übermittelte Ausfertigung nachstehend skizziert werden:

Buy-to-let Freizeitwohnsitz

1. kommerzielle

Beherbergung ein Betreiber für gesamtes Objekt

mehrere Vermieter sind durch den Eigentümer bestimmbar

Vermieter: reine Vermittlung der Gäste

2. Vertrag: Inve-

stor / Betreiber

Laufzeit Vertrag: min 15–20 Jahre

keine Kündigung möglich

kurze Laufzeit

Kündigung stets möglich

3. Marketing-

aktivitäten

selbst organisiert durch den Betreiber

Homepage

Buchungssysteme

8–10% Budget

ausschließlich vermieten:

durch diverse Buchungsplattformen;

Reisebüro

4. Dienst-

leistungen

Zusatzleistungen oder Urlaubspakete

(Verpflegung, Rezeption, Wellness …)

reine Ferienwohnungsvermietung im

Wege der Ausgabe von Schlüsseln,

somit kein Rezeptionsservice

keine angemeldeten Mitarbeiter

5. Gewerbe-

berechtigung

für Hotelgewerbe und Gastronomie

(gegebenenfalls Gewerbeberechtigung

als Bauträger)

keine

6. Hausverwalter

Dienstnehmer der Anlage

nicht extern vergeben

finanzielle Abwicklung: Umsätze und

Aufwände

externe Firma

Zählerständeüberprüfung und Verrech-

nung der Aufwände an Mieter

7. Investor:

Schlüsselgewalt nein (wie regulärer Gast) ja

8. finanzielle

Abrechnung

Meldewesen durch Betreiber

(Kurtaxe; Tourismusförderungsbeitrag)

„Mietenpool“: gesamte Umsätze und Auslagen

Investor: wie regulärer Gast

Freizeitwohnsitzabgabe – pauschaliert

(keine Ausweisung Eigengebrauch)

kein „Mietenpool“

Auslagen: jede Wohnung separat

abgerechnet

Investor: Schlüsselgewalt

9. Ausstattung kein Betriebskostenzähler

Mobiliar vom Betreiber

Betriebskostenzähler

Eigentümer stattet selbst aus

10. Vorsteuer auf Antrag Rückerstattung

Voraussetzung: 20 Jahre vermietet

keine Rückerstattung

Liebhaberei

Abb 2: in Anlehnung an: Prodinger, Touristisches Projekt vs Zweitwohnungen

318 Reisenzahn, im persönlichen Gespräch mit der Verfasserin (13.02.2018).

54

5 „Schublade B“ für langjährige Beherbergungsbetriebe

5.1 Timesharing

Wie an den Ausführungen im ersten Abschnitt der vorliegenden Arbeit ersichtlich, leisten

die Bestimmungen hinsichtlich des Nutzungsrechtes durchaus einen Beitrag dazu, transpa-

renteres und erhöhtes Verbraucherschutzniveau zu gewährleisten. Darüber hinaus wird

eine vielseitigere Ausgestaltung ermöglicht.

Auch die Europäische Kommission kommt in diesem Zusammenhang in ihrer Bericht-

erstattung zu dem Schluss, dass aufgrund der neuen Timesharingrichtlinie im zeitlichen

Konnex zur Umsetzung bei der Anzahl an Beschwerden von Nutzungsrechtserwerbern

eine offensichtliche regressive Tendenz verzeichnet werden konnte. Es wird demzufolge

vermutet, dass durch die Neuregelung von einer fortschrittlichen Auswirkung auf den

Markt des Timesharingkonzeptes ausgegangen werden kann.319 Daher besteht durchaus

Grund zur Annahme, dass das Image der Nutzungsrechtskonstellation aufgewertet werden

kann.

5.1.1 Geeignet?

Das Timesharingmodell ist zweckdienlich, um den Nachfolger für einen bestimmten,

temporär beschränkten Zeitraum zu entlasten. Allerdings sind vor allem die Tücken der

Informationspflicht in Bezug auf das Rücktrittsrecht und dessen Rechtsfolgen bei mangel-

haftem Handeln des Unternehmers sowie die beschränkte Bindungsdauer, welche durch

den Obersten Gerichtshof festgelegt worden ist, zu berücksichtigen.

Durch die diversen Ausgestaltungen hat der Betreiber eines Hotels die Möglichkeit, einer-

seits seine konkrete Immobilie am Markt anzubieten und andererseits Teilnehmer eines

Tauschpools zu sein, um den Konsumenten auch auf diesem Wege den Anreiz zu geben,

dieses Modell zu wählen und dennoch unterschiedliche Feriendomizile zu nutzen.

Wie zuvor skizziert, kann grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, dass durch

Timesharing die Absicht besteht, die Freizeitwohnsitzklausel zu umgehen.

319 Europäische Kommission, Bericht der Kommission an das Europäische Parlament und den Rat. Bericht über die Bewertung der Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen (2015) 4.

55

Zusammenfassend ist das Teilzeitnutzungsrecht durchaus als „Schublade B“ geeignet.

5.1.2 Vorsorge ist besser als Nachsorge

Angesichts der bereits ausführlich erörterten Gegebenheiten ist eine umfassende Vorberei-

tung für zukünftige Verträge unumgänglich, damit durch die Sonderkonstruktionen die

Regelungen des TNG eingehalten werden und den Bestimmungen eindeutig entsprochen

werden kann. Vor allem ist ein besonderes Augenmerk auf die diskutierten Form-

erfordernisse und die exakten Abfassungen zu legen, um hierdurch auch der Klausel-

kontrolle standzuhalten.

Ein Paradebeispiel stellt folgende Situation dar: Die Erwerber werden nach Abschluss des

Vertrages häufig willkürlichen bzw erhöhten Instandhaltungskosten ausgesetzt. Diese

Situation wurde bereits durch die Einführung von vorvertraglichen Pflichten zur Informa-

tionsbekanntgabe zum Teil behoben.320 Folglich kann die gezielte Aushändigung von auf-

klärendem Material als bedeutend angesehen werden. Gegebenenfalls sind genaue Aus-

künfte und vertraglich festgelegte Regelungen zu treffen, um etwaige negative rechtliche

Folgen auszuschließen. Zur Vorbeugung derartiger Risiken würden sich ausführliche Bro-

schüren für die speziellen Aufklärungen anbieten.

Auch hier gibt es zwei Seiten einer Medaille: Die Erwerber müssen zwar informiert

werden, die Kehrseite ist jedoch der Überfluss an Auskünften in der heutigen Gesellschaft.

5.2 Investorenmodell – Buy-to-let

5.2.1 Grundgedanke

Das Buy-to-let-Modell trat als neue Alternative hervor: Auf der einen Seite besteht die

Möglichkeit, Finanzierungslücken durch quasi eigene Mittel zu schließen. Auf der anderen

Seite ist in diesem Zusammenhang die Optimierung der Auslastung einer jeweiligen Im-

mobilie im Wege der Verpflichtung zur Vermietung sowie folglich die auf diese Weise

einhergehende Erhöhung des Ertragswertes eines Grundstückes verbunden.321

320 Europäische Kommission, Bericht der Kommission an das Europäische Parlament und den Rat. Bericht über die Bewertung der Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen (2015) 8. 321 Boksberger/Kogler, Hot Beds – Cold Beds. Hybride Beherbergungsmodelle in Egger/Herdin (Hrsg), Tourismus im Spannungsfeld von Polaritäten (2010) 85 (89).

56

In Österreich konnte speziell aufgrund der Rückvermietungsobliegenheit eine steigende

Tendenz verzeichnet werden.322 Dieses Konzept stellt ein Instrument dar, mit dem der hohe

Kapitalbedarf in der Tourismusbranche durch die reine Finanzierung mit Fremdkapital

einer Bank abgelöst werden soll.323 Mit diesem aus dem angelsächsischen Raum stammen-

den Modell können gemeinsame Intentionen von Investoren, Betreibern des Beherber-

gungsbetriebes und der jeweiligen touristischen Destination verwirklicht werden.324

5.2.2 Rechtliche Grundlage

Die Rechtsordnung Österreichs normiert bis dato keine ausdrücklichen Bestimmungen für

die Buy-to-let-Kreation. Aus diesem Grunde sind Rechtsbereiche unterschiedlichster Art

heranzuziehen. Darunter fallen insbesondere die Gewerbeordnung sowie die Raumordnun-

gund das Grundverkehrsgesetz.325 Daneben sind für die Begründung von Eigentum die

Bestimmungen des WEG heranzuziehen.326 Bei Neubauten ist das Bauträgervertragsgesetz

zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind die steuerlichen Bestimmungen in den Betrach-

tungswinkel mit einzubeziehen.327

Aus europarechtlicher Sicht steht einer derartigen Investition keine Regelung entgegen.328

Allerdings manifestierten sich, wie bereits im Kapitel zu den Freizeitwohnsitzen ausge-

führt, neue Besonderheiten im Rahmen der ergangenen Novellierung zum TROG 2011.

Rechtlich wurde das Modell Buy-to-let im § 13 Abs 1 lit a sowie Abs 2 lit b TROG veran-

kert, um die zuvor beschriebene Umgehungsproblematik einzudämmen.329 Die gesetzliche

Bekräftigung lässt eine Ausgestaltung dieser Art nur noch bei Erfüllung der Auflagen und

somit in einem einschränkenden Ausmaß zu.

5.2.3 Konzeption

Ein Investor erwirbt auf diesem Wege eine Wohneinheit, idR ein Apartment bzw ein Zim-

mer, oder wird Gesellschafter an einem Projekt. Dabei kann der Erwerber über sein In-

vestment autonom verfügen, dieses verkaufen oder die Wohnung auch für einen begrenz-

322 Ganzer, Multi-Ownership: Finanzierungsmodel der Hotellerie (2015) 81. 323 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor 1. 324 Altstädter, Ferienimmobilien. Temporäres Wohnen, ImmoFokus 2017, 59 (59). 325 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor 3. 326 Weber, bbl 2017, 6. 327 Neumayr/Reisenzahn, "Buy-to-let": eine neue Finanzierungsalternative mit Erfolgspotenzial für Hotelbe-trieb, Tourismuspresse 2014, 1 (1). 328 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor 5. 329 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a.

57

ten Zeitraum selbst nutzen. Im Zusammenhang mit einer derartigen Vermögensanlage ist

allerdings dem Bestreben nachzukommen, das Objekt einem Betreiber zur kommerziellen

Beherbergung zu überlassen.330 Eine derartige Veräußerung verfolgt den Zweck, Eigen-

kapital aufzustocken und somit finanzielle Mittel für den Hotelbetrieb zu generieren.331

Beachtung zu schenken ist der Tatsache, dass der Eigentümer keine privilegierte Stellung

gegenüber den „regulären Gästen“ einnimmt. Darüber hinaus steht ihm auch kein

Anspruch auf eine bestimmte Einheit bzw Zeit für den eigenen Aufenthalt zu.332

Abgesichert wird die Kapitaleinbringung durch die grundbücherliche Eintragung des

Eigentumsrechtes.333 Infolge einer „Rückvermietung“ erhält der Investor grundsätzlich eine

prozentuelle Beteiligung am Umsatz. Allerdings beruht ein derartiger Renditenanspruch

auf vertraglicher Übereinkunft und ist zudem von der Konzeption abhängig.334

Anzumerken sei an dieser Stelle, dass eine Differenzierung zwischen Neubauten und be-

stehenden Objekten vorliegt, zumal bei ersteren bauliche Besonderheiten wie insbesondere

die Vorgaben des WEG bereits in der Phase der Planung beachtet werden können. Bei

zweiteren sind hingegen geeignete Lösungen im Einzelfall zu finden, damit die jeweiligen

Objekte in der Folge den Status „parifizierungsfähig“ erlangen.335

Dieses mehrgliedrige Modell soll nachstehend anhand einer Skizzierung veranschaulicht

werden: 336

330 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 1. 331 Schumacher/Wiesinger, Finanzmanagement im Tourismus. Grundlagen und Praxis der Tourismusfinan-zierung3 (2016), 82. 332 A. Fuith/M. Fuith, Buy to let versus Freizeitwohnsitz, eco.nova 2017, 42 (44). 333 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 11. 334 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 2. 335 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 5 f. 336 Hochedlinger, Buy To Let. Potentiale und Herausforderungen für österreichische Ferienhoteliers https://www.bmdw.gv.at/Tourismus/Tourismusfoerderung/Documents/Zweitwohnsitze_Hochedlinger.pdf (10.02.2018).

Gast

Kaufvertrag Wohneinheit bzw

Gesellschaftsvertrag

Kurzzeitige Vermietung

Renditenvereinbarung Beherbergungsvertrag

Betreiber

Investor Hotel-

eigentümer bzw

Bauträger

Abb 3: in Anlehnung an: Hochedlinger, Buy To Let

58

Prinzipiell wird dem Kapitalanleger lt Fuith eine Nutzung des Wohnungseigentums keines-

falls gänzlich verwehrt. Allerdings hat dies im Einklang mit dem Hotelbetreiber der

Anlage zu erfolgen, welcher mit dem Dispositionsprivilegium behaftet ist. Folglich besteht

durchaus die Möglichkeit, eine Reservierung durch den Eigentümer vorzunehmen.

Nichtsdestotrotz bleiben ohne Zweifel ua der Zeitraum sowie die Konditionen im

Ermessen des Betreibers.337 Für gewöhnlich umfasst die vertraglich festgelegte Zeitspanne

vier bis sechs Wochen, wobei auch diesbezüglich idR für die Hauptsaison eine Einschrän-

kung vorgenommen wird.338 Auch in der Judikatur wurden keine Gründe entgegen einer

Eigennutzung proklamiert. Sofern der VwGH eine derartige Absicht gehabt hätte, wäre,

wie bereits bei der Abgrenzung zum Freizeitwohnsitz diskutiert, eine klare Formulierung

in diesem Sinne erforderlich gewesen. Es sei dem Gerichtshof durchaus bewusst, dass ein

völliges Ausschließen überschießend wäre und eine Intervention in das verfassungs-

rechtlich gewährleistete Recht auf Eigentum darstelle.339 Ein Aufenthalt in einer Hotelein-

heit durch den Investor erfolgt entgeltlich, die Aufwände des Betriebes sind jedenfalls zu

begleichen. Zudem entstehen sowohl Betriebs-, Personal- als auch Reinigungskosten in

Höhe der jeweiligen Anteile, auch sofern das Objekt nicht belegt ist.340 In der Praxis wurde

lt Reisenzahn ein „Mietenpool“ entwickelt. Dadurch soll dem Missbrauchspotenzial

zwischen Investoren und jenen, die das „reguläre“ Buchungsmanagement vornehmen, ent-

gegengewirkt werden. Andernfalls besteht die Gefahr, eine Abrede des Investors mit dem

Dienstnehmer des Buy-to-let Betreibers vorzunehmen, um höhere Renditen zu errei-

chen.341

5.2.4 Praktischer Ausblick

Es wird für wahrscheinlich gehalten, dass sich das Rating durch die Basel-III-Vorschriften

für den Bereich der Hotellerie großteils verschlechtert, womit Zinsniveau und Konditionen

angehoben und in der Folge Investitionen vermehrt Steine in den Weg gelegt werden. Mit

Blick auf die gesamtwirtschaftliche Situation wird eine Erhöhung im Bereich der Finanzie-

rungskosten befürchtet.342

337 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 12. 338 Schumacher/Wiesinger, Finanzmanagement im Tourismus3 82. 339 VwGH 05.09.2002, 2002/02/0017; Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 12. 340 A. Fuith/M. Fuith, eco.nova 2017, 44. 341 Reisenzahn, im persönlichen Gespräch mit der Verfasserin (13.02.2018). 342 Westreicher, Über welchen Handlungsspielraum verfügen die Hotels in Österreich? Branchenanalyse im Auftrag der Österreichischen Hotelvereinigung (ÖHV), Tourismus Wissen – quarterly 2017, 149 (153).

59

Eine Studie im Auftrag der Österreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV) veranschaulicht,

dass auch Tophotels zunehmend gefordert sind, um der fortwährenden Entwicklung stand-

zuhalten. Hierbei wurde der Eindruck erweckt, dass zumindest 25 % der österreichischen

Hoteliers existenziellen Gefährdungen unterliegen.343

Derzeit wird zumeist die klassische Variante, dh Finanzierung im Wege eines

Bankkredites, eingesetzt, um finanzielle Engpässe auszugleichen. Die Beschaffung des

Kapitals zur Sicherung des Qualitätsniveaus ist von enormer Bedeutung. Die von

Westreicher prognostizierte Situation stellt für Touristiker eine Herausforderung dar, der

mit modernen Investitionsmodellen entgegengetreten werden kann.344

Auch im persönlichen Gespräch mit Reisenzahn konnte festgestellt werden, dass eine

zunehmende Schwierigkeit der Unternehmensnachfolge im Bereich des Tourismus besteht.

Die Lösungsansätze für die derzeitigen acht Buy-to-let-Projekte der Prodinger

Tourismusberatung wurden allesamt aufgrund der Ausgangslage der Nachfolge-

problematik entwickelt.345 Daher kann ein Einsatz einer derartigen Variante dieser

diffizilen Situation entgegentreten und zudem ein Anreiz für allfällige Nachfolger geboten

werden.

5.3 Parifizierung

Einen weitereren Denkansatz stellt die Parifizierung des Objektes und in diesem

Zusammenhang der Verkauf der einzelnen Wohnungseinheiten dar, sofern nicht die

Intention verfolgt wird, das gesamte Objekt zu veräußern. In Bezug auf diese Variante

kann allerdings im Rahmen der vorliegenden Arbeit nur ein Auszug dargestellt werden.

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um ein dingliches Recht, welches dem Erwerber

den grundbuchgesicherten Anspruch einräumt, dieses ausschließlich zu gebrauchen und

darüber zu verfügen. Dabei handelt es sich bei dem Eigentümer bzw der

Eigentümergemeinschaft bloß um „Miteigentümer”, denen zudem an der

Gesamtliegenschaft ein ideeller Anteil zukommt.346

343 Westreicher, Tourismus Wissen – quarterly 2017, 149. 344 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 2. 345 Reisenzahn, im persönlichen Gespräch mit der Verfasserin (13.02.2018). 346 Rosifka, Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer. Kosten und Abrechnung – Hausverwaltung – Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft – Veränderungen in der Wohnung3 (2017) 23 f.

60

Für die Begründung des Wohnungseigentums wird durch eine rechnerische Aufteilung im

Wege einer Nutzwertfestsetzung347 die Werterfassung des ehemaligen Beherberg-

ungsbetriebes festgestellt. Erst im Zuge einer Parifizierung des Objektes kann ein Eintrag

ins Grundbuch erfolgen348, zumal zusätzlich zum Wohnungseigentumsvertrag ein Modus

erforderlich ist. Dieses Verfügungsgeschäft wird bei unbeweglichen Gegenständen durch

einen entsprechenden Grundbucheintrag verwirklicht.349

Ein erstmals errechneter Nutzwert ist „ausschließlich” von einem hochbautechnischen

Ziviltechniker bzw einem Gerichtssachverständigen im Wege einer Gutachtenerstellung zu

ermitteln. Eine derartige Festlegung kann von den jeweiligen Vertragsparteien nicht vorge-

nommen werden. In Fällen einer Nutzwertneufestsetzung geht die Zuständigkeit auf das

Gericht bzw gegebenenfalls vorerst auf die Gemeinde im Rahmen der Schlichtungsstelle

über.350

Im Vorhinein ist die Frage abzuklären, ob es sich bei der Liegenschaft um ein taugliches

Wohnungseigentumsobjekt handelt. Dies wird anhand der Widmung überprüft, die in den

Entscheidungsbereich der Miteigentümer fällt.351 Hierfür ist auf die privatrechtliche

Einigung der Eigentümer des Objektes zurückzugreifen.352 Die Grundlage für die weitere

Ermittlung stellt das WEG 2002 dar, in welchem ua die Begrifflichkeiten, der Wert und die

Fläche der Nutzung bestimmt sowie beispielhafte Faktoren, die den Nutzwert beeinflussen,

skizziert werden. Diese wertverändernden Gegebenheiten legen die Tribunale bzw die

Schlichtungsstellen aber auch die Lehre und Privatgutachter in der Praxis fest.353

Unabhängig von der Nutzwertfeststellung ist auf die Freizeitwohnsitzthematik auch in

diesem Zusammenhang einzugehen, zumal hier die Brisanz der „Kalten Betten” durchaus

erfüllt und die infrastrukturellen Einrichtungen durch das Vorliegen des „reinen

Wohnungseigentums” Belastungen ausgesetzt sein könnten.354

Um beurteilen zu können, ob es sich tatsächlich um einen Freizeitwohnsitz handelt und ob

die in diesem Zusammenhang genannten Konsequenzen vorliegen, ist die Wohnsitzart des

347 Koziol – Welser/Kletečka, Bürgerliches Recht14 332. 348 Illedits/Illedits-Lohr, Wohnungseigentum kompakt mit Praxistipps & Musterverträgen6 (2017), 22. 349 Prader in Manz (Hrsg), WEG 20024.11 (2018) § 2 WEG Rz 2. 350 Romstorfer-Bechtloff in Illedits/Reich-Rohrwig (Hrsg), Wohnrecht Kurzkommentar2 (2014) § 9 WEG Rz 2 ff; RIS-Justiz RS0120543. 351 Prader in Manz (Hrsg), WEG 20024.11 (2018) § 9 WEG Rz 53. 352 RIS-Justiz RS0120725. 353 Böhm, Wohnungseigentum: Spezial- und Problemfälle bei Nutzwertgutachten, Sachverständige 2017, 205 (205). 354 Schumacher/Wiesinger, Finanzmanagement im Tourismus3 82.

61

Einzelnen zu hinterfragen. Prinzipiell besteht auch die Möglichkeit mehrere

Lebensmittelpunkte zu begründen. In Österreich wird dies beschränkt, da bloß ein

Hauptwohnsitz angemeldet werden kann – im Zweifel ist jener auszuwählen, zu welchem

die überwiegende Nahebeziehung besteht. Die restlichen Aufenthaltsorte werden, sofern

berufliche Zwecke verfolgt werden, als Nebenwohnsitz bezeichnet, und wie bereits

ausgeführt, als Freizeitwohnsitz eingestuft, falls reine Erholungs- bzw Ferienintentionen

verfolgt werden.355 Hier kann auf die Ausführungen des Exkurses in der vorliegenden

Arbeit verwiesen werden. Folglich ist auch bei der Begründung des Wohnungseigentums

im Wege der Parifizierung – sofern kein Haupt- bzw Nebenwohnsitz begründet worden ist

– die Acht-Prozent-Klausel bzw die Möglichkeit der Ausnahmebewilligung zu

berücksichtigen.

5.4 Resümee

Summa summarum lassen sich die unterschiedlichen Ausgestaltungen grundsätzlich wie

folgt überblicksmäßig darstellen: 356

Timesharing Parifizierung Buy-to-let

Motivation Nutzungsrecht eigener Gebrauch

Vermögensanlage

eingeschränkter eigener Gebrauch

Vermögensanlage

Eigentumserwerb nein ja ja

Kapitalzufuhr zT für Erstinvestition ja ja

Eigennutzung ja, beschränkt ja ja, beschränkt

positive Aspekte

Partizipation örtliche Institutionen: Gebühren und Kurtaxen

Vermeidung „Kalter Betten“ (zumindest zT)

beschränkter Zeitraum sowie Kapitalbindung für faktische Nutzung

somit für Durchschnitts-verbraucher geeignet

Partizipation Gemeinde: Wasser, Kanalbenütz-ungsgebühr, Grundsteuer

Vermeidung „Kalter Betten“ (außer bei ge-setzmäßigem Freizeit-wohnsitz)

ev Wertsteigerung

Sicherheit eingesetztes Kapital

Partizipation Gemeinde und Tourismusverband: Gebühren und Kurtaxen

Vermeidung „Kalter Betten“

Renditenchance

ev Wertsteigerung

Sicherheit eingesetztes Kapital

negative Aspekte

Image

Bekanntheitsgrad

keine Kapitalanlage

Hauptwohnsitzthematik – ansonsten ebenso Miss-brauchspotential

Missbrauchspotential

keine eigene gesetzliche Fixierung

Abb 4: in Anlehnung an: Hochedlinger, Buy To Let; Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor

355 König, Immobilienerwerb2 29. 356 Hochedlinger, Buy To Let. Potentiale und Herausforderungen für österreichische Ferienhoteliers https://www.bmdw.gv.at/Tourismus/Tourismusfoerderung/Documents/Zweitwohnsitze_Hochedlinger.pdf (10.02.2018); Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 5.

62

6 Conclusio

Die vorliegende Arbeit setzt sich gezielt mit Lösungsansätzen für langjährige Beherber-

gungsbetriebe und deren Unternehmensnachfolgeproblematik auseinander. In diesem

Zusammenhang war zum einen zu erörtern, inwieweit eine der Alternativen tatsächlich

umsetzbar ist, und zum anderen auf die zu berücksichtigenden Besonderheiten aufmerksam

zu machen.

Dabei beschränkte sich die Analyse auf drei unterschiedliche Variationen, wobei das

Hauptaugenmerk auf die Timesharingthematik gerichtet wurde.

Mehrere Faktoren spielen bei der Beantwortung der Forschungsfrage eine gewichtige

Rolle. Zuallererst muss jedoch unterschieden werden, ob sich der jeweilige Betriebsinhaber

von seinem Lebenswerk trennen möchte und somit das Eigentum an einen Dritten über-

tragen oder ob bloß vorübergehend ein vereinfachter Weg anvisiert wird.

Bei Letzterem bietet sich das Timesharingmodell durchaus an, zumal auf diesem Wege der

Nachfolger durch die Einräumung des beschränkten Nutzungsrechts und eine eventuelle

Teilnahme an einem Tauschpool für einen gewissen Zeitraum – idR beläuft sich die

höchstzulässige Bindungsdauer auf zehn bis 15 Jahre – entlastet wird.

Anfangs mag der umfangreiche und diffizile Normkomplex abschreckend für die Inbe-

trachtziehung eines derartigen Ansatzes wirken. Die Intention des Gesetzgebers ist es

allerdings, durch die Bestimmungen den Eindruck von Schutz zu vermitteln und die Sensi-

bilität des Unternehmers präventiv zu schärfen. Damit gerade diese Sicherheit gewährleis-

tet werden kann, hat eine frühzeitige transparente Offenlegung der Bedingungen und Leis-

tungen zu erfolgen. Der Nachfolger des Beherbergungsbetriebes hat für die künftigen Nut-

zungsrechtserwerber ausreichende Informationen bereitzustellen, um zu verhindern, dass

diese bloß aufgrund der schönen Erlebnisse während des letzten Aufenthaltes einen Ver-

trag voreilig abschließen. Darüber hinaus sind aufrichtige und vertrauenswürdige Marke-

tingaktivitäten zu setzen. Mittelfristig scheint dies durchaus eine Entlastung darzustellen.

Da die aktuelle und bereits dargelegte Situation veranschaulicht, dass die Erwerber eines

Timesharingrechtes nicht gegen Insolvenz geschützt werden, wäre diesbezüglich jedenfalls

eine Regelung anzudenken.

63

Derzeit wird für Pauschalreisen eine europäische Lösung erarbeitet, ab Juli 2018 ist hierzu

eine Insolvenzabsicherung im Wege eines neuen Regelwerkes vorgesehen.357 Ein Schutz-

regime dieser Art würde erneute Sicherheit darstellen.

Natürlich ist auch zu beachten, dass durch die verschiedenen Alternativen ein unterschied-

liches Klientel angesprochen wird – zumal durch die Ermöglichung des Nutzungsrechts-

erwerbs unverkennbar geringeres Kapital aufgewendet werden muss, und dieses Invest-

ment somit auch für den Durchschnittsverbraucher einen Anreiz darstellt. Hierbei sind nur

Kosten für tatsächlich vereinbarte Nutzungszeiträume aufzuwenden, jedoch mit der Kon-

sequenz, keine Kapitalanlage, sondern bloß den vorübergehenden Gebrauch zu sichern.

Sofern sich der Unternehmer für die erstgenannte Variante entscheidet und sein

Eigentum folglich übertragen möchte, besteht die Möglichkeit, das Buy-to-let-Instrument

heranzuziehen oder eine reine Wohnungseigentumsübertragung im Wege der Parifizierung

vorzunehmen.

Um dem expansiven Fortschritt des Tourismus standzuhalten und zukünftigen Entwick-

lungen nachhaltig entgegenzuwirken, wurde das Investorenmodell zukunftsorientiert erar-

beitet. Auf diese Weise werden dem Nachfolger neue Wege für künftig anstehende Investi-

tionen geboten. Dieses Instrument steckt noch in den Kinderschuhen, es bleibt daher ab-

zuwarten, wie es sich weiter entfalten wird. Folglich ist es aktuell besonders bedeutend, die

einzelnen Buy-to-let-Konzeptionen aufgrund der Komplexität vertraglich in prägnanter

Weise auszugestalten.

Grundsätzlich bietet die Parifizierung eine weitere Wahlmöglichkeit für den Nachfolger. In

diesem Fall muss nicht das gesamte Objekt in fremde Hände gegeben werden, wie es bei

einer Gesamtveräußerung des Beherbergungsbetriebes die Konsequenz wäre, sondern

einzelne Wohneinheiten können zurückbehalten werden.

Die Patentrezepte wurden ua im rechtlichen Blickwinkel betrachtet. In Bezug auf die ge-

setzliche Grundlage kann das TNG im Großen und Ganzen durchaus als gelungen und

somit als geeignet angesehen werden, die bisherige benachteiligende Situation der Erwer-

ber auszugleichen. Nachdem allerdings das Augenmerk, abgesehen von der angesproche-

nen Ausnahme, auf die vorvertragliche Phase und den Abschluss der Vereinbarung gelegt

wurde, besteht gegebenenfalls noch Regelungsbedarf. Dieses Bestreben könnte insbeson-

357 ErlRV 1513 BlgNR XXV. GP.

64

dere das Rechtsverhältnis während der Laufzeit betreffen, sofern der Rückgriff auf die all-

gemeinen Regulative nicht als ausreichend angesehen wird.

In Bezug auf das Buy-to-let-Modell darf man gespannt sein, ob und welche rechtlichen

Regelungen künftig ausgestaltet werden.

Auch die Rechtsprechung und die Lehre werden sich zunehmend mit neuen Alternativen

auseinandersetzen, in dieser Hinsicht darf also ebenfalls erwartungsvoll in die Zukunft

geblickt werden.

Bei der Untersuchung wurde erneut die Bedeutung Lösungsansätze zu erarbeiten, um der

Unternehmensnachfolgeproblematik entgegenzutreten, deutlich. Summa summarum stellen

die genannten Tourismusprodukte durchaus einen Anreiz für den Nachfolger dar. Mit

dieser Vorgehensweise besteht auch die Chance, den „Kalten Betten“ entgegenzuwirken.

Doch all diese Variationen sind im konkreten Einzelfall zu betrachten. Eine Zukunftspro-

gnose ist zu erstellen und die klaren Intentionen der Beteiligten sind zu eruieren, um im

Wege dieser Analyse ein strategisches Konzept zu entwickeln.

65

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- OGH 23.04.2009, 8 Ob 147/08p, Zak 2009/425, 273 = EvBl 2009/113, 771 (Kiendl-

Wendner) = RdW 2009/666, 647 = MietSlg 61.222 = MietSlg 61.700 = RRa 2010,53

- OGH 02.07.2009, 6 Ob 109 /09m, Zak 2009/543, 334 = ecolex 2009/303, 764 =MietSlg

61.549

- OGH 01.02.2007, 9 Ob 147/06t, RdW 2007/633, 603 = HS 38.393 = HS 38.546

- OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = immolex

2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23)

- OGH 08.09.2000, 2 Ob 199/00d, ecolex 2001,730 (Wilhelm ) = ecolex 2001,743 (Rubin)

= MietSlg 52.173

- OGH 25.08.1998, 1Ob 176/98h, immolex 1998, 341 = RdW 1999, 22 = ZfRV 1999, 23

= MietSlg 50.176 = MietSlg 50.241 (36) = SZ 71/141 = HS 29.280 = HS 29.283 = HS

29.340 = HS 29.440 = HS 29.674 = HS 29.679 = HS 29.692 = HS 29.982

- OGH 10.08.1998, 7 Ob 120/98t

- OGH 23.02.1995, 6 Ob 1530/95

- EuGH 30.04.2014, Rs C-26/13, Árpád Kásler,Hajnalka Káslerné Rábai/OTP Jelzálog-

bank Zrt, Slg 2014, II-282, 282

- EuGH 23.04.2015, Rs C-96/14, Jean-Claude Van Hove/CNP Assurances SA, Slg 2014,

II-262, 262

75

- VwGH 30.09.2015, 2014/06/0026

- VwGH 16.10.2014, 2014/06/0050

- VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171

- VwGH 26.11.2010, 2009/02/0345

- VwGH 30.09.2004, 2004/16/0080

- VwGH 26.11.2002, 99/02/0231

- VwGH 05.09.2002, 2002/02/0017

- LVwG 27.11.2017, 2017/32/0832-10

- LVwG Tirol 27.09.2016, 2016/20/0181-3

- LVwG 20.02.2015, 2014/11/3249-4

- RIS-Justiz RS0016913

- RIS-Justiz RS0014506

- RIS-Justiz RS0014506

- RIS-Justiz RS0013941

- RIS-Justiz RS0123499

- RIS-Justiz RS0120725

- RIS-Justiz RS0120543

- RIS-Justiz RS0110646

- RIS-Justiz RS0110645

- RIS-Justiz RS0037107

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Anhang

Der nachstehende Abschnitt stellt die im Anhang des TNG 2011 verankerten Formblätter dar:

ANHANG I

FORMBLATT FÜR INFORMATIONEN ZU TEILZEITNUTZUNGSVERTRÄGEN

Teil 1:

Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des (der) Gewerbetreibenden, der (die) Vertragspartei(en) sein wird (werden):

Kurze Beschreibung des Produkts (z. B. Beschreibung der Immobilie):

Genaue Angabe der Art und des Inhalts des Rechts (der Rechte):

Genauer Zeitraum, in dem das im Vertrag vorgesehene Recht ausgeübt werden kann, sowie gegebenen-falls seine Geltungsdauer:

Zeitpunkt, ab dem der Verbraucher das im Vertrag vorgesehene Recht wahrnehmen kann:

Sofern der Vertrag eine bestimmte im Bau befindliche Immobilie betrifft, Zeitpunkt, ab dem die Unter-kunft und die Versorgungsleistungen/Einrichtungen fertig gestellt/verfügbar sind:

Preis, den der Verbraucher für den Erwerb des Rechts (der Rechte) zu zahlen hat:

Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. jährliche Gebühren, andere regelmäßig anfallende Gebüh-ren, besondere Abgaben, lokale Steuern):

Zusammenfassung der wichtigsten dem Verbraucher zur Verfügung gestellten Versorgungsleistungen (z. B. Strom, Wasser, Instandhaltung, Müllabfuhr) und Angabe des vom Verbraucher für diese Leistun-gen zu entrichtenden Betrags:

Zusammenfassung der dem Verbraucher zur Verfügung gestellten Einrichtungen (z. B. Schwimmbad oder Sauna):

Sind diese Einrichtungen in den oben angegebenen Kosten eingeschlossen?

Falls nicht, Angabe dazu, was eingeschlossen ist und wofür gesondert zu bezahlen ist:

Besteht die Möglichkeit, einem Tauschsystem beizutreten?

Wenn ja, Name des Tauschsystems:

Angabe der Kosten der Mitgliedschaft/des Tausches:

Hat der Gewerbetreibende einen Verhaltenskodex (-kodizes) unterzeichnet, und falls ja, wo ist (sind) diese(r) zu finden?

Teil 2:

Allgemeines

– Der Verbraucher hat ab Abschluss des Vertrags oder eines verbindlichen Vorvertrags bzw. je-weils ab Erhalt des Vertrags, wenn dieser zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, das Recht, den Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.

– Während dieser Widerrufsfrist sind Anzahlungen durch den Verbraucher verboten. Das Anzah-lungsverbot betrifft jede Art von Gegenleistung, einschließlich Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperrbeträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw. Es bezieht sich nicht nur auf Zahlungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.

– Der Verbraucher trägt keine anderen als die im Vertrag angegebenen Kosten oder Verpflichtun-gen.

– Nach dem internationalen Privatrecht kann der Vertrag einem anderen Recht unterliegen als dem Recht des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat, und mit etwaigen Streitigkeiten können andere Gerichte befasst werden als

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die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat.

Unterschrift des Verbrauchers:

Teil 3:

Zusätzliche Informationen, auf die der Verbraucher Anspruch hat, und Angabe, wo genau sie erhältlich sind (z. B. Angabe des Kapitels in einer allgemeinen Broschüre), sofern sie nicht hier angegeben wer-den:

1. INFORMATIONEN ÜBER DIE ERWORBENEN RECHTE

– Angabe der Bedingungen für die Ausübung des im Vertrag vorgesehenen Rechts im Gebiet des Mitgliedstaats (der Mitgliedstaaten), in dem die betreffende(n) Immobilie(n) belegen ist (sind), und Angabe, ob diese Bedingungen erfüllt wurden oder, falls dies nicht der Fall ist, welche Be-dingungen noch erfüllt werden müssen;

– falls der Vertrag Rechte verleiht, eine aus einer Gruppe von Unterkünften auszuwählende Un-terkunft zu nutzen: Informationen über Einschränkungen der Möglichkeit für den Verbraucher, eine beliebige Unterkunft dieser Gruppe zu einem beliebigen Zeitpunkt zu nutzen.

2. INFORMATIONEN ÜBER DIE IMMOBILIEN

– Genaue und detaillierte Beschreibung der Immobilie und ihrer Belegenheit, sofern sich der Ver-trag auf eine bestimmte Immobilie bezieht; genaue Beschreibung der Immobilien und ihrer Be-legenheit, sofern sich der Vertrag auf eine Reihe von Immobilien („multi-resorts“) bezieht; an-gemessene Beschreibung der Unterkunft und der Einrichtungen, sofern sich der Vertrag nicht auf eine Immobilie, sondern auf eine andere Unterkunft bezieht;

– Angabe der Versorgungsleistungen (z. B. Strom, Wasser, Instandhaltung, Müllabfuhr), die dem Verbraucher zur Verfügung stehen oder zur Verfügung stehen werden, sowie der Nutzungsbe-dingungen;

– gegebenenfalls Angabe der gemeinsamen Einrichtungen wie Schwimmbad, Sauna usw., zu denen der Verbraucher Zugang hat oder erhalten kann, sowie der Zugangsbedingungen.

3. ZUSÄTZLICHE ANFORDERUNGEN FÜR IM BAU BEFINDLICHE UNTERKÜNFTE (gegebe-nenfalls)

– Angaben zum Stand der Arbeiten an der Unterkunft, den Versorgungsleistungen, die für die uneingeschränkte Nutzung der Unterkunft erforderlich sind (Gas-, Strom-, Wasser- und Tele-fonanschlüsse), und allen Einrichtungen, zu denen der Verbraucher Zugang haben wird;

– Angabe der Fertigstellungsfrist der Unterkunft und der Versorgungsleistungen, die für die un-eingeschränkte Nutzung der Unterkunft erforderlich sind (Gas-, Strom-, Wasser- und Telefonan-schlüsse), und realistische Einschätzung der Fertigstellungsfrist aller Einrichtungen, zu denen der Verbraucher Zugang haben wird;

– Angabe des Aktenzeichens der Baugenehmigung sowie der Bezeichnung(en) und der vollstän-digen Anschrift(en) der zuständigen Behörde(n);

– Garantie für die Fertigstellung der Unterkunft oder Garantie für die Rückzahlung aller getätigten Zahlungen für den Fall, dass die Unterkunft nicht fertig gestellt wird, sowie gegebenenfalls An-gabe der Bedingungen für die Anwendung solcher Garantien.

4. INFORMATIONEN ÜBER DIE KOSTEN

– Genaue und angemessene Beschreibung sämtlicher Kosten in Verbindung mit dem Teilzeitnut-zungsvertrag; genaue und angemessene Beschreibung der Art und Weise, wie diese Kosten auf den Verbraucher umgelegt werden, sowie Angaben dazu, wie und wann diese Kosten erhöht werden können; Verfahren für die Berechnung der Kosten für die Nutzung der jeweiligen Im-mobilie durch den Verbraucher, der gesetzlichen Kosten (z. B. Steuern und Abgaben) sowie der zusätzlichen Gemeinkosten (z. B. für Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen);

– gegebenenfalls Angaben darüber, ob Belastungen, Hypotheken, Grundpfandrechte oder andere

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dingliche Rechte auf die Unterkunft im Grundbuch eingetragen sind.

5. INFORMATIONEN ÜBER DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS

– gegebenenfalls Informationen über die Modalitäten der Beendigung akzessorischer Verträge und die Rechtsfolgen der Beendigung;

– Bedingungen für die Vertragsbeendigung, Rechtsfolgen der Vertragsbeendigung sowie Informa-tionen über die Haftung des Verbrauchers für Kosten, die möglicherweise aufgrund der Ver-tragsbeendigung anfallen.

6. WEITERE ANGABEN

– Angaben darüber, wie Instandhaltung und Reparaturen sowie Organisation und Verwaltung des Eigentums geregelt sind, sowie darüber, ob und inwieweit der Verbraucher in diesen Fragen Einfluss nehmen und mitentscheiden kann;

– Angaben darüber, ob eine Beteiligung an einem System für den Wiederverkauf der vertraglichen Rechte möglich ist, Angaben zu dem entsprechenden System sowie Angabe der Kosten, die mit dem Wiederverkauf im Rahmen dieses Systems verbunden sind;

– Angabe der Sprache(n), in der (denen) nach dem Kauf den Vertrag betreffende Mitteilungen, z. B. über Verwaltungsentscheidungen, Kostenerhöhungen und die Behandlung von Anfragen und Beschwerden, abgefasst werden können;

– gegebenenfalls Angaben über außergerichtliche Schlichtungsmöglichkeiten.

Bestätigung des Erhalts der Informationen:

Unterschrift des Verbrauchers:

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ANHANG II

FORMBLATT FÜR INFORMATIONEN ZU VERTRÄGEN ÜBER LANGFRISTIGE UR-LAUBSPRODUKTE

Teil 1:

Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des (der) Gewerbetreibenden, der (die) Vertragspartei(en) sein wird (werden):

Kurze Beschreibung des Produkts:

Genaue Angabe der Art und des Inhalts des Rechts (der Rechte):

Genauer Zeitraum, in dem das im Vertrag vorgesehene Recht ausgeübt werden kann, sowie gegebenen-falls seine Geltungsdauer:

Zeitpunkt, ab dem der Verbraucher das im Vertrag vorgesehene Recht wahrnehmen kann:

Preis, den der Verbraucher für den Erwerb des Rechts (der Rechte) zu zahlen hat:

Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. jährliche Gebühren, andere regelmäßig anfallende Gebüh-ren, besondere Abgaben, lokale Steuern):

Preis, den der Verbraucher für den Erwerb des Rechts (der Rechte) zu zahlen hat, einschließlich etwaiger wiederkehrend auf den Verbraucher zukommender Kosten in Verbindung mit dem Recht auf Zugang zu Unterkunfts-, Reise- und anderen damit zusammenhängenden, genau bezeichneten Produkten oder Leis-tungen:

Ratenzahlungsplan mit gleichen Ratenbeträgen pro Jahr der Vertragsdauer und Zeitpunkten, zu denen sie fällig werden:

Nach dem ersten Jahr können die noch ausstehenden Beträge angepasst werden, um sicherzustellen, dass der reale Wert dieser Raten beibehalten wird, z. B. um der Inflation Rechnung zu tragen.

Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. jährliche Mitgliedsbeiträge):

Zusammenfassung der wichtigsten dem Verbraucher zur Verfügung gestellten Leistungen (z. B. Hotel-aufenthalte und Flüge zu reduzierten Preisen):

Sind diese in die oben angegebenen Kosten eingeschlossen?

Falls nicht, Angabe dazu, was eingeschlossen ist und wofür gesondert zu bezahlen ist (z. B. jährlicher Mitgliedsbeitrag schließt drei Übernachtungen ein, darüber hinaus ist die Unterkunft separat zu bezah-len):

Hat der Gewerbetreibende einen Verhaltenskodex (-kodizes) unterzeichnet, und falls ja, wo ist (sind) diese(r) zu finden?

Teil 2:

Allgemeines

– Der Verbraucher hat ab Abschluss des Vertrags oder eines verbindlichen Vorvertrags bzw. je-weils ab Erhalt des Vertrags, wenn dieser zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, das Recht, den Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.

– Während dieser Widerrufsfrist sind Anzahlungen durch den Verbraucher verboten. Das Anzah-lungsverbot betrifft jede Art von Gegenleistung, einschließlich Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperrbeträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw. Es bezieht sich nicht nur auf Zahlungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.

– Der Verbraucher hat das Recht, den Vertrag entschädigungsfrei zu beenden, indem er den Ge-werbetreibenden binnen 14 Kalendertagen ab Erhalt der Aufforderung zur Zahlung der nächsten jährlichen Ratenzahlung davon in Kenntnis setzt.

– Der Verbraucher trägt keine anderen als die im Vertrag angegebenen Kosten oder Verpflichtun-gen.

– Nach dem internationalen Privatrecht kann der Vertrag einem anderen Recht unterliegen als

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dem Recht des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat, und mit etwaigen Streitigkeiten können andere Gerichte befasst werden als die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat.

Unterschrift des Verbrauchers:

Teil 3:

Zusätzliche Informationen, auf die der Verbraucher Anspruch hat, und Angabe, wo genau sie erhältlich sind (z. B. Angabe des Kapitels in einer allgemeinen Broschüre), sofern sie nicht hier angegeben wer-den:

1. INFORMATIONEN ÜBER DIE ERWORBENEN RECHTE

– Angemessene und korrekte Beschreibung der bei künftigen Buchungen erhältlichen Preisnach-lässe, veranschaulicht durch eine Reihe von Beispielen von Angeboten der letzten Zeit;

– Information über die Einschränkungen der Möglichkeit für den Verbraucher, diese Rechte zu nutzen, wie etwa begrenzte Verfügbarkeit, Angebote, bei denen die Reihenfolge des Eingangs der Anträge entscheidend ist, und zeitliche Beschränkungen bei Sonderangeboten.

2. INFORMATIONEN ÜBER DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS

– Gegebenenfalls Informationen über die Modalitäten der Beendigung akzessorischer Verträge und die Rechtsfolgen der Beendigung;

– Bedingungen für die Vertragsbeendigung, Rechtsfolgen der Vertragsbeendigung sowie Informa-tionen über die Haftung des Verbrauchers für Kosten, die möglicherweise aufgrund der Ver-tragsbeendigung anfallen.

3. WEITERE ANGABEN

– Angabe der Sprache(n), in der (denen) nach dem Kauf den Vertrag betreffende Mitteilungen, z. B. über die Behandlung von Anfragen und Beschwerden, abgefasst werden können;

– gegebenenfalls Angaben über außergerichtliche Schlichtungsmöglichkeiten.

Bestätigung des Erhalts der Informationen:

Unterschrift des Verbrauchers:

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ANHANG III

FORMBLATT FÜR INFORMATIONEN ZU WIEDERVERKAUFSVERTRÄGEN

Teil 1:

Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des (der) Gewerbetreibenden, der (die) Vertragspartei(en) sein wird (werden):

Kurze Beschreibung der Dienstleistungen (z. B. Marketing):

Vertragslaufzeit:

Preis, den der Verbraucher für den Erwerb der Dienstleistungen zu zahlen hat: Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. lokale Steuern, Notargebühren, Werbekosten):

Hat der Gewerbetreibende einen Verhaltenskodex (-kodizes) unterzeichnet, und falls ja, wo ist (sind) diese(r) zu finden?

Teil 2:

Allgemeines

– Der Verbraucher hat ab Abschluss des Vertrags oder eines verbindlichen Vorvertrags bzw. je-weils ab Erhalt des Vertrags, wenn dieser zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, das Recht, den Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.

– Anzahlungen durch den Verbraucher sind verboten, bis der eigentliche Verkauf tatsächlich stattgefunden hat oder der Wiederverkaufsvertrag anderweitig beendet wurde. Das Anzahlungs-verbot betrifft jede Art von Gegenleistung, einschließlich Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperr-beträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw. Es bezieht sich nicht nur auf Zah-lungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.

– Der Verbraucher trägt keine anderen als die im Vertrag angegebenen Kosten oder Verpflichtun-gen.

– Nach dem internationalen Privatrecht kann der Vertrag einem anderen Recht unterliegen als dem Recht des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat, und mit etwaigen Streitigkeiten können andere Gerichte befasst werden als die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat.

Unterschrift des Verbrauchers:

Teil 3:

Zusätzliche Informationen, auf die der Verbraucher Anspruch hat, und Angabe, wo genau sie erhältlich sind (z. B. Angabe des Kapitels in einer allgemeinen Broschüre), sofern sie nicht hier angegeben wer-den:

– Bedingungen für die Vertragsbeendigung, Rechtsfolgen der Vertragsbeendigung sowie Informa-tionen über die Haftung des Verbrauchers für Kosten, die möglicherweise aufgrund der Ver-tragsbeendigung anfallen;

– Angabe der Sprache(n), in der (denen) der Schriftverkehr mit dem Gewerbetreibenden in Bezug auf den Vertrag, z. B. über die Behandlung von Anfragen und Beschwerden, abgefasst werden kann;

– gegebenenfalls Angaben über außergerichtliche Schlichtungsmöglichkeiten.

Bestätigung des Erhalts der Informationen:

Unterschrift des Verbrauchers:

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ANHANG IV

FORMBLATT FÜR INFORMATIONEN ZU TAUSCHVERTRÄGEN

Teil 1:

Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des (der) Gewerbetreibenden, der (die) Vertragspartei(en) sein wird (werden):

Kurze Beschreibung des Produkts:

Genaue Angabe der Art und des Inhalts des Rechts (der Rechte):

Genauer Zeitraum, in dem das im Vertrag vorgesehene Recht ausgeübt werden kann, sowie gegebenen-falls seine Geltungsdauer:

Zeitpunkt, ab dem der Verbraucher das im Vertrag vorgesehene Recht wahrnehmen kann:

Preis, den der Verbraucher für die Mitgliedschaft im Tauschsystem zu zahlen hat:

Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. jährliche Gebühren, andere regelmäßig anfallende Gebüh-ren, besondere Abgaben, lokale Steuern):

Zusammenfassung der wichtigsten dem Verbraucher zur Verfügung gestellten Dienstleistungen:

Sind diese in die oben angegebenen Kosten eingeschlossen?

Falls nicht, Angabe dazu, was eingeschlossen ist und wofür gesondert zu bezahlen ist (Art der Kosten und Angabe der Beträge; z. B. geschätzter Preis für einen individuellen Tausch, einschließlich möglicher Zusatzkosten):

Hat der Gewerbetreibende einen Verhaltenskodex (-kodizes) unterzeichnet, und falls ja, wo ist (sind) diese(r) zu finden?

Teil 2:

Allgemeines

– Der Verbraucher hat ab Abschluss des Vertrags oder eines verbindlichen Vorvertrags bzw. je-weils ab Erhalt des Vertrags, wenn dieser zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, das Recht, den Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Wird der Tausch-vertrag zusammen mit dem Teilzeitnutzungsvertrag und zum gleichen Zeitpunkt wie dieser an-geboten, so gilt für beide Verträge nur eine einheitliche Widerrufsfrist.

– Während dieser Widerrufsfrist sind Anzahlungen durch den Verbraucher verboten. Das Anzah-lungsverbot betrifft jede Art von Gegenleistung, einschließlich Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperrbeträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw. Es bezieht sich nicht nur auf Zahlungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.

– Der Verbraucher trägt keine anderen als die im Vertrag angegebenen Kosten oder Verpflichtun-gen.

– Nach dem internationalen Privatrecht kann der Vertrag einem anderen Recht unterliegen als dem Recht des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat, und mit etwaigen Streitigkeiten können andere Gerichte befasst werden als die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat.

Unterschrift des Verbrauchers:

Teil 3:

Zusätzliche Informationen, auf die der Verbraucher Anspruch hat, und Angabe, wo genau sie erhältlich sind (z. B. Angabe des Kapitels in einer allgemeinen Broschüre), sofern sie nicht hier angegeben wer-den:

1. INFORMATIONEN ÜBER DIE ERWORBENEN RECHTE

– Erläuterungen darüber, wie das Tauschsystem funktioniert; Möglichkeiten und Modalitäten für einen Tausch; Angabe des dem Teilzeitnutzungsrecht des Verbrauchers im Tauschsystem zuge-ordneten Werts sowie einige Beispiele konkreter Tauschmöglichkeiten;

– Angabe der Zahl der zur Verfügung stehenden Ferienanlagen und der Mitgliederzahl des Tauschsystems, einschließlich der Beschränkungen der Verfügbarkeit bestimmter vom Verbrau-cher gewählter Unterkünfte, z. B. aufgrund besonders hoher Nachfrage zu bestimmten Zeiten, gegebenenfalls der Notwendigkeit, lange im Voraus zu buchen, sowie von Wahlbeschränkun-

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gen, die sich aus den vom Verbraucher in das Tauschsystem eingebrachten Teilzeitnutzungs-rechten ergeben.

2. INFORMATIONEN ÜBER DIE IMMOBILIEN

– Kurze und angemessene Beschreibung der Immobilien und ihrer Belegenheit; angemessene Beschreibung der Unterkunft und der Einrichtungen, sofern sich der Vertrag nicht auf eine Im-mobilie, sondern auf eine andere Unterkunft bezieht; Angaben dazu, wo der Verbraucher weite-re Informationen erhalten kann.

3. INFORMATIONEN ÜBER DIE KOSTEN

– Information über die Pflicht des Gewerbetreibenden, bei jedem Tauschvorschlag vor der Einlei-tung eines Tausches ausführliche Informationen über etwaige zusätzliche Kosten zu geben, die bei dem Tausch auf den Verbraucher zukommen.

4. INFORMATIONEN ÜBER DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS

– Gegebenenfalls Informationen über die Modalitäten der Beendigung akzessorischer Verträge und die Rechtsfolgen der Beendigung;

– Bedingungen für die Vertragsbeendigung, Rechtsfolgen der Vertragsbeendigung sowie Informa-tionen über die Haftung des Verbrauchers für Kosten, die möglicherweise aufgrund der Ver-tragsbeendigung anfallen.

5. WEITERE ANGABEN

– Angabe der Sprache(n), in der (denen) der Schriftverkehr mit dem Gewerbetreibenden in Bezug auf den Vertrag, z. B. über die Behandlung von Anfragen und Beschwerden, abgefasst werden kann;

– gegebenenfalls Angaben über außergerichtliche Schlichtungsmöglichkeiten.

Bestätigung des Erhalts der Informationen:

Unterschrift des Verbrauchers:

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ANHANG V

GESONDERTES FORMBLATT ZUR ERLEICHTERUNG DER WAHRNEHMUNG DES WIDERRUFSRECHTS

Widerrufsrecht

Der Verbraucher hat das Recht, diesen Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.

Das Widerrufsrecht gilt ab dem ……………………………………………..… (vom Gewerbetreibenden vor Aushändigung an den Verbraucher auszufüllen).

Hat der Verbraucher dieses Formblatt nicht erhalten, so beginnt die Widerrufsfrist, wenn der Verbrau-cher dieses Formblatt erhalten hat, endet aber in jedem Fall nach einem Jahr und 14 Kalendertagen.

Hat der Verbraucher nicht alle erforderlichen Informationen erhalten, so beginnt die Widerrufsfrist, wenn der Verbraucher diese Informationen erhalten hat, endet aber in jedem Fall nach drei Monaten und 14 Kalendertagen.

Um von dem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen, teilt der Verbraucher seine Entscheidung, den Ver-trag zu widerrufen, dem Gewerbetreibenden (Name und Anschrift siehe unten) unter Verwendung eines dauerhaften Datenträgers (z. B. mit der Post versandter Brief, E-Mail) mit. Der Verbraucher kann hierzu dieses Formblatt verwenden; dies ist aber nicht vorgeschrieben.

Macht der Verbraucher von dem Widerrufsrecht Gebrauch, so entstehen ihm dadurch keinerlei Kosten.

Über das Widerrufsrecht hinaus können nationale vertragsrechtliche Bestimmungen dem Verbraucher zusätzliche Rechte verleihen, z. B. das Recht, den Vertrag im Falle einer unterlassenen Information zu beenden.

Anzahlungsverbot

Während der Widerrufsfrist sind Anzahlungen durch den Verbraucher verboten. Das Anzahlungsverbot betrifft jede Art von Gegenleistung, darunter Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperrbeträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw.

Das Verbot bezieht sich nicht nur auf Zahlungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.

Mitteilung über die Wahrnehmung des Widerrufsrechts

– An (Name und die Anschrift des Gewerbetreibenden) (*):

– Ich/Wir (**) teile(n) hiermit mit, dass ich/wir (**) den Vertrag widerrufe(n).

– Datum des Vertragsschlusses (*):

– Name(n) des (der) Verbraucher(s) (***):

– Anschrift(en) des (der) Verbraucher(s) (***):

– Unterschrift(en) des (der) Verbraucher(s) (nur bei Übermittlung dieses Formulars auf Papier) (***):

– Datum (***):

(*) Vom Gewerbetreibenden vor Übergabe des Formblatts an den Verbraucher auszufüllen.

(**) Nichtzutreffendes streichen.

(***) Vom Verbraucher (von den Verbrauchern) auszufüllen, wenn dieses Formblatt zur Wahrnehmung des Widerrufsrechts verwendet wird.

Bestätigung des Erhalts der Informationen:

Unterschrift des Verbrauchers: