Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021...Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen

TrendbarometerImmobilien-Investmentmarkt 2021

Ernst & Young Real Estate GmbH

Januar 2021

Agenda

1. Kernergebnisse

2. Immobilientransaktionsmarkt

3. Design der Studie

4.Ergebnisse TrendbarometerImmobilien-Investmentmarkt 2021

5. Kontakt

„Einige durch die COVID-19-

Pandemie nach vorn katapultierten

Veränderungen werden bestehen

bleiben. Die Immobilienbranche

muss hierfür Lösungen finden.“

Christian Schulz-Wulkow

Managing Partner EY Real Estate und

Leiter Immobiliensektor Deutschland,

Österreich, Schweiz

Editorial

Seite 3

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

als wir Ihnen vor einem Jahr das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020 vorstellten, eröffneten wir mit den Worten, dass sich die damals herannahenden Gewitterwolken weitgehend verzogen und der deutsche Immobilienmarkt die vielfältigen politischen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten unbeschadet überstanden habe. Aus heutiger Sicht erscheint diese Phase wie die berüchtigte Ruhe vor dem Sturm, der uns in Deutschland im März vergangenen Jahres erreichte und der nach vorübergehendem Abklingen nun zu Beginn des Jahres 2021 wieder stärker weht. Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021 steht daher wenig überraschend im Zeichen der Corona-Pandemie.

Unsere 15. Befragung von Marktteilnehmern zeigt: Die Immobilienbranche steht 2021 vor großen Herausforderungen. Komplexe Entwicklungen laufen gleichzeitig auf ihren Kulminationspunkt zu – seien es das Ende der Brexit-Übergangsfrist, die anhaltende Pandemie und ihre Folgeerscheinungen oder die Vorboten des Superwahljahres. Auch die ab 2022 anzuwendende Taxonomie-Verordnung der EU fordert bereits heute Aufmerksamkeit. In diesem Kontext gewinnt das Thema Nachhaltigkeit spürbar an Bedeutung. Neben Digitalisierung und demografischem Wandel zählt der Klimawandel den Befragten zufolge zu den Megatrends mit dem größten Einfluss auf den Immobilienmarkt. Hier besteht dringender Handlungsbedarf – aus einer gleichermaßen regulatorischen wie wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Motivation.

Trotz aller Herausforderungen und eines 2020 insgesamt gesunkenen Transaktionsvolumens schätzt eine überwältigende Mehrheit der rund 200 befragten Marktakteure den deutschen Immobilienmarkt als attraktiv bis sehr attraktiv ein. Etliche verschobene Deals lassen zudem Nachholeffekte und mindestens eine Seitwärtsbewegung des Transaktionsvolumens auf hohem Niveau erwarten. Während der hiesige Immobilienmarkt im europäischen Vergleich weithin als Gewinner gilt, wird allerdings auch die Schwankungsbreite etwa zwischen verschiedenen Assetklassen und Geschäftsmodellen breiter. Opportunistische Investoren begeben sich bereits in Lauerstellung.

Wir bedanken uns sehr herzlich bei allen Unternehmen, die an der Befragung teilgenommen und uns dadurch einmal mehr eine umfassende und ausgewogene Markteinschätzung ermöglicht haben.

Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre und freuen uns auf einen regen Dialog. Sprechen Sie uns gerne an!

Christian Schulz-Wulkow Paul von DrygalskiManaging Partner, Leiter Immobiliensektor DirectorDeutschland, Österreich, Schweiz

Kernergebnisse

Kernergebnisse

Attraktivität Investmentvolumen Transaktionsmarkt

Seite 5

Marktumfeld COVID-19-Pandemie Kaufpreisentwicklung

Deutscher Immobilien-Investmentmarkt zeigt

sich resilient

Nachholeffekte im Jahr 2021 erwartet Opportunistische Investoren bringen sich in

Position

Erschwerte Rahmenbedingungen für

Projektentwickler

Erholung von bestimmten Teilsegmenten wird

langfristig kritisch gesehen

Differenzierte Preiseinschätzung bei Büros

Zunehmende Preisdynamik am

Wohnimmobilienmarkt

Kernergebnisse

Finanzierungsmarkt Investmentfokus Megatrends

Seite 6

Digitalisierung ESG-Kriterien

Trends der einzelnen

Assetklassen

Erschwerte Bedingungen am

Finanzierungsmarkt für alle Marktteilnehmer

Wohninvestments stark im Fokus – Büroflächen

bleiben begehrt

Branche erkennt Handlungsbedarf für

Digitalisierung und Umwelt

Effizienzgewinne durch Digitalisierung noch

nicht ausgeschöpft

ESG-konforme Investitionen werden sich

langfristig rentieren

Homeoffice führt zu höheren Anforderungen an

Wohnraum

Büro im Wandel – von reiner Arbeitsstätte zum

persönlichen Treffpunkt

Immobilientransaktionsmarkt

9,5 12,04,8 3,3 3,8 6,0 11,0 13,7 12,8

23,513,2 15,6 17,6 18,8 20,3

43,7

53,3

21,1

10,119,1

23,025,0

30,539,9

55,5

52,557,2

60,5

70,7

58,6

53,2

65,3

25,9

13,4

22,929,0

36,0

44,2

52,7

79,0

65,7

72,878,2

89,5

78,9

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

75,0–80,0

Transaktionsvolumina der letzten 15 Jahre …

Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*

Ausblick 2021

► Auch 2021 wird das Transaktionsvolumen ein ähnlich hohes Niveau erreichen

► Hohe Risikoaversion der Investoren bleibt bestehen

2019

► Immobilien-Investmentmarkt erzielt höchstes Transaktionsvolumen aller Zeiten

► Anzahl der Transaktionen nimmt ab

► Volumina der Transaktionen nehmen zu

2020

► Anlageprodukt Immobilie weiterhin stark im Fokus der Investoren

► Transaktionsvolumen bleibt auf einem historisch hohen Niveau

15-Jahres-Durchschnitt: 53,8

Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe

* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research

Seite 8

… und in den Quartalen des Jahres 2020

9,3

3,4 3,1 4,5

18,4

10,6 12,0

17,6

27,7

14,015,1

22,1

Q1 Q2 Q3 Q4

Transaktionsvolumina im Jahr 2020 in Mrd. Euro in Deutschland*

Entwicklung

► Büroimmobilien bleiben trotz sinkenden Anteils am Gesamtvolumen weiterhin stärkste Assetklasse

► Plattform-Deals begünstigen hohes Transaktionsvolumen vor allem im ersten Quartal

► Der Handel mit Entwicklungsgrundstücken verzeichnet große Zuwächse

Wohnen

► Höchstes Transaktionsvolumen im ersten Quartal seit 2015

► Preise für Wohnimmobilien trotzen COVID-19-Pandemie und steigen weiter

Gewerbe

► „Corona-Quartale“ Q2 und Q3 mit geringstem Umsatz seit 2016

► Q3 mit niedrigster Anzahl an Transaktionen seit Q3 2012

► Zunehmende Renditekompression für Top-Logistikimmobilien („Investors‘ Darling“)

Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe

Seite 9

* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research

Die größten deutschen Gewerbeimmobilientransaktionen* …

Transaktionsgröße (Top-Deals)

► Nur noch zwei Transaktionen mit einem Volumen > € 1.000 Mio.

► Gehandeltes Transaktionsvolumen niedriger als im Vorjahr

► Zwei Single-Asset-Transaktionen unter den Top-Deals

Verkäufergruppen (Gesamtmarkt)

► Institutionelle Investoren, Projektentwickler/Bauträger sind 2020 die aktivsten Verkäufergruppen

Käufergruppen (Gesamtmarkt)

► Nationale Investoren auf der Käuferseite mit höchsten Ankaufsvolumina (knapp 60 %)

► Investoren aus Luxemburg aktivste ausländische Käufergruppe (knapp 14 %)

Quartal Verkäufer Käufer Target Einheiten Preis

Q1 TLG Immobilien Aroundtown Übernahme TLG Immobilien (78 %) - € 4.000 Mio.

Q2 Godewind Covivio Übernahme Godewind (Büro) - € 1.100 Mio.

Q1 Metro SCP/x-Bricks Übernahme Real (Einzelhandel) 80 € 900 Mio.

Q4 Aroundtown P3 Logistic Parks/GIC Metro-Großhandelsmärkte (Einzelhandel) 33 € 800 Mio.

Q4 Samsung Group Imfarr/SN Beteiligungen Holding Silberturm (Büro), Frankfurt 1 € 630 Mio.

Q2 RFR Holding Apollo Global Management Kaufhof-Filialen (Einzelhandel) 17 € 600 Mio.

Q4 Commerz Real Arminius Group Grand-Campus (Büro), Frankfurt 1 k. A.

Q4 Patrizia/IVG Garbe Logistik Fonds AEW Roots-Portfolio (Logistik) 14 € 500 Mio.

Q2 TLG Immobilien x-Bricks Einzelhandelsportfolio 120 € 490 Mio.

Q3 AEW Tristan Capital Partners City-Office-Germany-Spezialfonds (Büro) - k. A.

* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research

Seite 10

… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2020

* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research

Transaktionsgröße (Top-Deals)

► Fünf Transaktionen im Jahr 2020 > € 500 Mio.

► Adler-Übernahme bedingt deutlich höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr

Verkäufergruppen (Gesamtmarkt)

► Immobilien-AGs/REITs mit größten Verkaufsvolumina im Jahr 2020

Käufergruppen (Gesamtmarkt)

► Immobilien-AGs/REITs zählen 2020 zu den aktivsten Käufergruppen

► Ausländische Investoren (51 %) mit höherem Transaktionsvolumina als deutsche Investoren (49 %)

► Private-Equity-Fonds mit höchstem Ankaufsvolumen seit 2012

Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis

Q1 Adler Real Estate ADO Properties Merger zu Adler Real Estate 58.000 € 6.000 Mio.

Q3 Privatinvestor Heimstaden Wohnportfolio (Berlin) 4.000 € 840 Mio.

Q2 Consus Real Estate Gröner GroupWohn- und Gewerbeprojektentwicklungen (deutschlandweit)

- € 690 Mio.

Q2 Deutsche Wohnen LEG Immobilien Wohnportfolio (deutschlandweit) 6.400 € 660 Mio.

Q2 Isaria Wohnbau Deutsche WohnenÜbernahme Isaria Wohnbau Projektentwicklungspipeline

2.700 € 600 Mio.

Q4 Invesco Asset Management Deutschland Real I.S.Prime-Four-Portfolio (Frankfurt, Dresden, Berlin, Köln)

760 k. A.

Q3 k. A. Peach Property Group Wohnportfolio (NRW, Neubrandenburg) 5.450 k. A.

Q1 Consus Real Estate ADO Properties Holsten-Quartier (Hamburg) - € 350 Mio.

Q3 Adler Real Estate/ADO Properties Peach Property Group Wohnportfolio (NRW, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz) 5.000 k. A.

Q1 MEAG Deutsche Asset One/Union Investment Impremium-Portfolio (München) 715 € 300 Mio.

Seite 11

Design der Studie

Design der Studie

Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2020), an der rund 200 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, teilgenommen haben.

Themengebiete des Fragebogens:

► allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland im Jahr 2021 durch aktive Marktteilnehmer

► Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes

Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des deutschen Immobilien-Investmentmarktes. Dazu zählen:

► Banken

► Immobilienfonds

► Immobilien-AGs/REITs

► institutionelle Investoren

► Projektentwickler

Neben der Auswahl aus vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben.

► Kapitalanlagegesellschaften

► Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE)

► Privatpersonen/Family Offices

► Wohnungsgesellschaften

Seite 13

Ergebnisse Trendbarometer

Immobilien-Investmentmarkt 2021

Einschätzungen des deutschen Transaktionsmarktes durch Marktteilnehmer

2019 2020 2021

„Wir glauben weiterhin an steigende Mieten in Deutschland und damit auch an Deutschland

als Investmentmarkt bei erwiesenermaßen geringen

Renditen.“

„Zukünftig wird der Fokus auf Bestandsinvestitionen liegen, da hier bessere Renditen zu

erwarten sind als bei Zukäufen.“

„Große Skepsis gegenüber gesetzlichen Änderungen;

Verschärfung des Mieterschutzes verringert die

Investitionsfreudigkeit.“

„Mangels Alternativen für private wie auch institutionelle Investoren bleibt Deutschland für Immobilien-

Investments interessant.“

„Starker Wettbewerb bei sinkenden Renditen stellt

Investoren vor große Herausforderungen.“

„Solange die politische und rechtliche Situation ungeklärt ist, wie die Bundes- und Landespolitik

sich zum Thema Mietendeckel/Mietpreisbremse

positioniert, ist der Mietwohnungsbereich weniger

attraktiv.“

„Aufgrund der weltweiten

Pandemie werden sich die

Zielstandorte der Investitionen

2021 verschieben. Der Faktor

Sicherheit gewinnt weiter an

Bedeutung.“

„Deutschland wird auch 2021

seiner Rolle als ‚save haven‘

Europas gerecht werden. Zudem

sind gewisse Aufholeffekte,

bedingt durch verhaltene

Investitionen im Jahr 2020, zu

erwarten.“

„Die Nachfrage nach Immobilien

mit sicherem und langfristigem

Cashflow wird steigen.“

Seite 15

Deutscher Immobilien-Investmentmarkt zeigt sich resilient

Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments

„Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments im Jahr 2021?“

Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020)

Kernaussagen

► Deutschland wird von nahezu allen Befragten auch im Jahr 2021 als „attraktiv“ oder „sehr attraktiv“ eingeschätzt. (98 % vs. 93 %)

► Dabei hat der Anteil derer, die Deutschland als „sehr attraktiv“ einstufen, im Vergleich zum Vorjahr wieder zugenommen. (38 % vs. 32 %)

► Der Anteil der Befragten, die den deutschen Immobilienmarkt als „weniger attraktiv“ einschätzen, ist deutlich gesunken. (2 % vs. 7 %)

Statements

► „Als sicherer Hafen bleibt Deutschland interessant und hat 2021 –insbesondere im Vergleich zu anderen Investitionsstandorten – an Attraktivität gewonnen.“

► „Für den gesamten Immobilienmarkt ist eine differenzierte Sicht erforderlich, da sich die Assetklassen deutlich unterschiedlich entwickeln werden.“

► „Die börsennotierten Immobilien-gesellschaften und andere Asset-Manager sind in einem zunehmenden Konsolidierungsprozess.“

38%

60%

2%

Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv

Axis

Tit

le

Axis Title

Seite 16

Investmentvolumen: Nachholeffekte im Jahr 2021 erwartet

Veränderung des Investmentvolumens

„Wie wird sich das Investmentvolumen in Deutschland im Jahr 2021 entwickeln?“


Kernaussagen

► Die meisten Befragten erwarten eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. (58 % vs. 70 %)

► Ein steigendes Investmentvolumen wird von einem zunehmenden Anteil der Befragten erwartet.(25 % vs. 14 %)

► Sinkendes Volumen erhält ähnlichen Zuspruch wie im Vorjahr.(17 % vs. 16 %)

Statements

► „Der Anlagedruck bleibt unverändert hoch bzw. steigt weiter – die Corona-bedingt aufgeschobenen Investitionen werden 2021 nachgeholt.“

► „Die COVID-19-Pandemie führt zur Verlangsamung von Transaktions-prozessen und zu höherer Unsicherheit auf allen Teilmärkten mit Ausnahme des ‚sicheren Hafens‘ Wohnen.“

► „Ausreichendes Angebot an Kaufobjekten ist nicht mehr vorhanden, um Transaktionsvolumina der letzten Jahre zu erreichen.“

Seite 17

58%

25%

17%

Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau Volumen steigt an Volumen sinkt

Ich stimme zu

Opportunistische Investoren bringen sich in Position

47%

47%

41%

25%

16%

46%

43%

48%

56%

51%

6%

10%

11%

19%

30% 3%

„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2021 zu?“

Kernaussagen

► Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt wird als Gewinner der Krise wahrgenommen. (93 %)

► Die COVID-19-Pandemie hat eine sinkende Risikobereitschaft institutioneller Investoren zur Folge. (90 %)

► Kaufentscheidungen institutioneller Investoren werden zukünftig stark von Nachhaltigkeits-aspekten geprägt. (89 %)

► Opportunisten und Private-Equity-Häuser drängen wieder vermehrt auf den Immobilienmarkt. (81 %)

► Sale-and-Leaseback-Transaktionen sowie Immobilienleasing werden als probate Mittel zur Stärkung der Liquidität gesehen. (67 %)

„Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt geht im europäischen Vergleich als Gewinner aus der Krise.“

„Die Risikoaversität institutioneller Investoren steigt aufgrund der COVID-19-Pandemie weiter an (‚run to quality‘).“

„Zur Stärkung ihrer Liquidität werden Unternehmen verstärkt Sale-and-Leaseback-Transaktionen und Immobilienleasing prüfen.“

„Nachhaltigkeitskriterien werden künftig wesentlich für die Kaufentscheidung institutioneller Investoren sein.“

„Opportunisten und Private-Equity-Häuser sind zurück am Markt und suchen bzw. finden Investments.“

Ich stimme zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher nicht zuIch stimme eher zu

Seite 18

Erschwerte Rahmenbedingungen für Projektentwickler

„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2021 zu?“

41%

40%

22%

29%

14%

11%

50%

47%

51%

34%

47%

38%

9%

12%

23%

34%

33%

41%

1%

4%

3%

6%

10%

„Die Anstrengungen zur Digitalisierung der Immobilienbranche werden stark zunehmen.“

„Der Green Deal erhöht den Druck auf die Branche, CO2-Emissionen einzusparen.“

„Die Position von Projektentwicklern hat sich seit Ausbruch der COVID-19-Pandemie deutlich verschlechtert (Finanzierung, Fokussierung auf bestimmte Nutzungen etc.).“

„Steigende Miet- und Kaufpreise werden zu einem wichtigen Wahlkampfthema im Bundestags-wahljahr 2021.“

„Freie Kapazitäten bzw. eine eingeschränkte Nachfrage in der Baubranche führen zu einem gesünderen Wettbewerb und nicht weiter steigenden Baukosten.“

„Der Immobilienmarkt wird sich im Laufe des Jahres 2021 weitgehend von den Folgen der COVID-19-Pandemie erholt haben.“


Kernaussagen

► Die Branche erwartet stark zunehmende Anstrengungen zur Digitalisierung. (91 %)

► Der Green Deal schärft das Klimabewusstsein der Branche. (87 %)

► Seit Ausbruch der COVID-19-Pandemie hat sich die Position von Projektentwicklern deutlich verschlechtert. (73 %)

► Die Mehrheit der Befragten sieht in der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise ein wichtiges Wahlkampfthema. (63 %)

► Aufgrund frei werdender Kapazitäten bzw. eingeschränkter Nachfrage wird prognostiziert, dass die Baupreise nicht weiter steigen werden. (61 %)

► Knapp die Hälfte der Befragten erwartet eineErholung von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie erst nach 2021. (51 %)

Seite 19

Erholung von bestimmten Teilsegmenten wird langfristig kritisch gesehen

Seite 20

„Wann werden sich nachfolgende Assetklassen von der COVID-19-Pandemie vollständig erholt haben?“

Kernaussagen

► Für die Assetklasse Büro erwarten die Befragten eine kurz- bis mittelfristige Erholung.

► Insbesondere den Core-Lagen traut die Branche eine schnelle Erholung zu.

► Kritisch werden dagegen periphere Lagen gesehen.

► Ähnliche Zukunftsperspektiven teilen die Befragten für Hotel-/Gastimmobilien.

► Langfristig könnten besonders Business-Hotels von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie betroffen sein.

► Bei Handelsimmobilien erwarten die Befragten keine kurzfristige Erholung.

► Ein sehr pessimistisches Stimmungsbild herrscht besonders im Bereich der Shopping-Center.

29%

16%

6%

27%24%

2%

7%3%

60%

66%

56%

66% 66%

62%

48%

35%

11%

18%

38%

7%10%

36%

45%

62%

2021 Gar nicht2022–2023

Büro Hotel-/Gastimmobilien Einzelhandel

Differenzierte Preiseinschätzung bei Büros – trübe Stimmung im Einzelhandel

Seite 21

„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2021 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“

Kernaussagen

► Überwiegend gleich bleibende Preise werden für 1a-Bürolagen prognostiziert. (65 % vs. 41 %)

► Nur noch jeder Fünfte geht von steigenden Preisen für Büros in 1a-Lagen aus. (19 % vs. 57 %)

► Für Büroimmobilien in peripheren Lagen werden hingegen Preisabschläge antizipiert. (77 % vs. 25 %)

► Im Einzelhandel erwartet die große Mehrheit der Umfrageteilnehmer fallende Preise über alle Lagen hinweg.(1a: 72 % vs. 38 %)(1b: 80 % vs. 58 %)(Peripherie: 83 % vs. 71 %)


19%

65%

16%

7%

43%

50%

2%

21%

77%

Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen

3%

25%

72%

1%

19%

80%

2%

15%

83%


1a Peripherie1b

Einzelhandel*Büro*

* Mehrfachantworten möglich

Zunehmende Preisdynamik am Wohnimmobilienmarkt

Seite 22


Kernaussagen

► Bei Wohnimmobilien in 1a- und 1b-Lagen geht die Mehrheit der Befragten von steigenden Preisen aus. (1a-Lage: 77 % vs. 55 %; 1b-Lage: 60 % vs. 60 %)

► Auch periphere Lagen werden als weitgehend preisstabil eingeschätzt. (Gleich bleibend: 50 % vs. 59 %)

► Folglich erwartet die große Mehrheit der Umfrageteilnehmer weiter steigende Preise für Wohnimmobilien.

Wohnen*

77%

22%

1%

60%

39%

1%

44%

50%

6%


1a Peripherie1b

Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020) * Mehrfachantworten möglich

Gegenläufige Preiserwartung bei Logistik- und Hotelimmobilien

Seite 23


Kernaussagen

► Für Logistikimmobilien werden weitere Preissteigerungen in 1a-Lagen prognostiziert.(72 % vs. 55 %)

► Ein gleich bleibendes Preisniveau wird für 1b- und periphere Logistiklagen erwartet.(1b: 48 % vs. 56 %;Peripherie: 57 % vs. 59 %)

► Die überwiegende Mehrheit der Befragten geht für sämtliche Hotellagen von einem fallenden Preisniveau im Jahr 2021 aus. (1a: 74 % vs. 11 %;1b: 85 % vs. 18 %;Peripherie: 91 % vs. 38 %)

Hotel*Logistik*

3%

23%

74%

1%

14%

85%

1%

8%

91%



72%

27%

1%

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32%

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11%


1a Peripherie1b

Erschwerte Bedingungen am Finanzierungsmarkt für alle Marktteilnehmer

Seite 24

„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt 2021 stimmen Sie zu?“

Kernaussagen

► Umfrageteilnehmer erwarten auch für 2021 eine verschärfte Risikoprüfung bei der Kreditvergabe. (99 %)

► Die Anzahl der Non-Performing und DistressedLoans wird zunehmen. (86 %)

► Die Mehrheit der Befragten prognostiziert sinkende LTVs und höhere Eigenkapitalkosten. (85 %)

► Bei der Kreditvergabe genießt RelationshipBanking Vorrang gegenüber dem Neukunden-geschäft. (78 %)

► Steigende Margen werden vom Großteil der Umfrageteilnehmer erwartet. (72 %)

60%

32%

23%

25%

20%

39%

54%

62%

53%

52%

1%

13%

15%

22%

25% 3%


„Die Risikoprüfung wird sich weiter verschärfen (insbesondere Nutzungsklassen und Bonität der Mieter).“

„Es wird zu einer Zunahme von Non-Performing und Distressed Loans kommen.“

„Die Margen werden sich im Vergleich zu den letzten Jahren wieder erhöhen.“

„Die LTVs (Loans to Value) werden kurz- bis mittelfristig sinken und dadurch höhere Eigenkapitalkosten verursachen.“

„Die Kreditvergabe erfolgt vorwiegend an Bestandskunden (Relationship Banking); es bestehen verhältnismäßig hohe Hürden für Neukunden.“

69%

30%

34%

20%

5%

4%

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37%

21%

20%

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8%

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40%

30%

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19%

38%

43%

36%

58%

Wohninvestments stark im Fokus – Büroflächen bleiben begehrt

Seite 25

„Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2021 in Ihrem Investmentfokus?“

Stark Gar nichtGeringMittelmäßig

Wohnen

Büro

Logistik

Gesundheit

Einzelhandel

Hotel


Kernaussagen

► Die Mehrheit der Befragten favorisiert die Nutzungsart Wohnen.(Stark/Mittelmäßig: 80 % vs. 71 %)

► Büroinvestments verlieren etwas an Zuspruch. (Stark/Mittelmäßig: 67 % vs. 77 %)

► Die Assetklassen Logistik und Gesundheit sind investorenseitig beliebter als Einzelhandel und Hotel. (Stark/Mittelmäßig bei Logistik und Gesundheit: 55 % bzw. 40 %)

► 2021 werden Hotelinvestments nur sehr partiell nachgefragt. (Gering/Gar nicht: 88 %)

17%

14%

11% 11%

13%12%

14%13%

5% 5%

9%

7%6%

7%

14%

21%

11%10%

Büro Einzelhandel

Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig/Dresden München Stuttgart

Büro: Berlin zurück an der SpitzeEinzelhandel: München weiterhin deutlich die Nummer eins

Seite 26

„Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2021 besonders in Ihrem Investmentfokus?“

Kernaussagen

► Büroimmobilien in Berlin werden von den Investoren favorisiert. (17 % vs. 14 %)

► Bürolagen außerhalb der Top 7 bleiben verhältnismäßig schwach nachgefragt.(Hannover: 5 % vs. 5 %; Leipzig/Dresden: 6 % vs. 6 %)

► München legt beim Einzelhandel weiter zu (21 % vs. 18 %) und verzeichnet für das Jahr 2021 die höchste Nachfrage.

► Berlin (14 %) und Hamburg (13 %) sind neben München die beliebtesten Einzelhandelsstandorte der Bundesrepublik.


Büro und Einzelhandel*

Wohninvestments in Ballungsräumen gleichermaßen beliebt

Seite 27

„Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2021 besonders in Ihrem Investmentfokus?“

Kernaussagen

► Die Standorte Berlin (13 % vs. 9 %) und München (13 % vs. 12 %) werden im Bereich Wohnen gleichermaßen bevorzugt.

► Berlin hat aufgrund der politischen Einflussnahme seine herausragende Stellung der Vorjahre verloren.

► Frankfurt (12 % vs. 12 %) und Hamburg (12 % vs. 13 %) verzeichnen ein anhaltend hohes Nachfrageniveau bei Wohnimmobilien.

Wohnen*

13%

11%12% 12%

8%

11%10%

13%

10%

Wohnen

Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig/Dresden München Stuttgart


60%

45%

37%

32%

13%

19%

7%

34%

40%

45%

32%

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36%

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13%

15%

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1%

2%

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1%

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Branche erkennt Handlungsbedarf für Digitalisierung und Umwelt

Seite 28

„Welche Megatrends werden den deutschen Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren am meisten beeinflussen?“

Kernaussagen

► Die Digitalisierung ist bedeutendster Megatrend,mit steigender Tendenz. (94 % vs. 89 %)

► Trotz abnehmender Bedeutung beschäftigt der demografische Wandel den Großteil der Immobilienbranche.(85 % vs. 91 %)

► Der Klimawandel entwickelt sich zum wesentlichen Indikator des immobilien-wirtschaftlichen Umfeldes.(82 % vs. 72 %)

► Die Zinsentwicklung beschäftigt die Immobilienbranche in abnehmendem Maße.(64 % vs. 82 %)

► Die Relevanz von politischen Instabilitäten und Unsicherheiten nimmt deutlich ab.(55 % vs. 80 %)

► Weniger als die Hälfte der Befragten sorgt sich um weitere Pandemien. (40 %)

Digitalisierung

Klimawandel

Politische Instabilitäten/Unsicherheiten

Zinsentwicklung

Globalisierung der Investmentströme

Weitere Pandemien


Demografischer Wandel


Effizienzgewinne durch Digitalisierung noch nicht ausgeschöpft

Seite 29

„Wie schätzen Sie die folgenden Digitalisierungstrends ein?“

Kernaussagen

► Umfrageteilnehmer messen der Digitalisierung innerhalb des Unternehmens einen zunehmenden Stellenwert bei. (97 %)

► Die Mehrheit der Befragten sieht Effizienzgewinne bei Transaktionen durch digitale Plattformen und Datenstandards. (88 %)

► BIM profitiert von der Verpflichtung bei öffentlichen Ausschreibungen. (83 %)

69%

44%

33%

28%

44%

50%

2%

12%

17%


„Die Digitalisierung erhält einen immer höheren Stellenwert im Unternehmen.“

„Building Information Modeling (BIM) erfährt Aufwind durch die Verpflichtung bei öffentlichen Ausschreibungen.“

„Digitale Plattformen und Datenstandards machen Transaktionen effizienter.“

ESG-konforme Investitionen werden sich langfristig rentieren

Seite 30

„Wie bewerten Sie die nachfolgenden Aussagen zur Einbindung von ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance)?“

Kernaussagen

► Die Immobilienbranche steckt hinsichtlich der Einbindung von ESG-Kriterien noch in den Kinderschuhen. (97 %)

► Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien wird durch die EU-Taxonomie gefördert und erhöht den Druck auf die Branche. (95 %)

► Mittel- bis langfristig ist eine steigende Rentabilität aufgrund der Implementierung von ESG-Kriterien zu erwarten. (65 %)

58%

62%

21%

39%

33%

44%

3%

5%

30% 5%


„Die Branche steht hinsichtlich der Operationalisierung von ESG-Kriterien im Unternehmen noch am Anfang, insbesondere in Bezug auf die automatisierte Erhebung berichtsfähiger Daten und die organisatorische Einbindung.“

„Mittel- bis langfristig führt die Berücksichtigung von ESG-Kriterien zu steigender Rentabilität (kurzfristig: höhere Kosten; langfristig: steigende Werte und günstigere Finanzierungen).“

„Im Zuge der EU-Taxonomie steigt der Druck des Kapitalmarktes zur Implementierung von ESG-Kriterien.“

Homeoffice führt zu höheren Anforderungen an Wohnraum

Seite 31

45%

48%

6% 1%

„Der Anspruch an Wohnraumqualität wird

durch Arbeiten im Homeoffice steigen

(Konnektivität, Ausstattung, Fläche etc.).“

93 %

43%

41%

15%1%

10%

44%

38%

8% 6%

26%

53%

15%

„Gesetzliche Restriktionen (Vorkaufsrechte,

Mietendeckel etc.) beeinflussen den

Wohnungsmarkt mehr als die COVID-19-Pandemie.“

84 %

„Überschüssige Hotelkapazitäten könnten

teilweise in (betreutes) Wohnen umgenutzt

werden.“54 %

„Durch eine partielle Verschiebung der

Standortpräferenzen zugunsten dezentraler Räume wird es zu einer

Entspannung der innerstädtischen

Wohnungsnachfrage kommen.“

32 %


„Was sind 2021 die Top-Trends der Nutzungsklasse

Wohnen?“

37%

51%

11%1%

Büro im Wandel – von reiner Arbeitsstätte zum persönlichen Treffpunkt

Seite 32

39%

50%

10% 1%

„Die Identität bzw. Wahrnehmung des Büros

verändert sich – vom reinen Arbeitsplatz zum

Identifikations- und Interaktionstreffpunkt.“

89 %

24%

47%

25%

4%

20%

42%

32%

6%

„Nachhaltige Etablierung von Homeoffice sorgt für

abnehmende Flächennachfrage.“

71 %


„Die zunehmende Flexibilisierung der

Arbeitsplatzmodelle sorgt für eine gesteigerte (klein-

teilige) Büroflächen-nachfrage in dezentralen Lagen (Satellitenbüros).“

62 %

„‚Smart Building‘ heißt in Zukunft auch ‚Healthy

Building‘ (Sensorik, intelligente Belegungs-

planung, Belüftung, berührungslose

Bedienung).“88 %


Büro?“

Seite 33

52%43%

4% 1%

„Der schwächelnde Textilhandel setzt die Mieten unter Druck.“

95 %

50%

43%

6% 1%

39%

49%

10%2%

30%

30%

29%

11%

„Eigentümerseitig wird mehr Flexibilität

erforderlich (niedrige Festmieten, Schwerpunkt

auf Umsatzmieten).“93 %

„Die Umsatzverschiebung in Richtung Online-Handel

kann zur Verödung von Innenstädten führen.“

88 %

„Die Flexibilisierung der Ladenöffnungszeiten und

Sonntagsöffnungen können helfen, den stationären

Einzelhandel wiederzubeleben.“

60 %


„Was sind 2021 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzelhandel?“

Flexibilität im Einzelhandel notwendig, um Verödung der Innenstädte zu stoppen

COVID-19 bedingt Wertkorrekturen und Konsolidierungen am Hotelmarkt

Seite 34

54%

42%

3%

„Hotelimmobilien erfahren kurz- bis mittelfristig

Wertkorrekturen.“96 %

45%

48%

7%

25%

56%

18%

1%16%

47%

35%

2%

„Die COVID-19-Pandemie führt zu einer umfassenden

Konsolidierung unter Betreibergesellschaften.“

93 %

„Hotels verlieren in der Anlagestrategie

institutioneller Investoren an Bedeutung.“

81 %

„Hotels im unteren bzw. mittleren Qualitätssegment sowie Serviced-Apartment-

Hotels erholen sich am schnellsten von den

Auswirkungen der COVID-19-Pandemie.“

63 %



Hotel?“

Weitere Statements der Umfrageteilnehmer

Seite 35

„Aufgrund der Nachwirkungen von COVID-19 auf die Realwirtschaft wird sich der Immobilienmarkt weiterhin seitwärts bewegen, mit einer Ausweitung des ‚bid-ask spread‘ und einer zunehmenden Nachfrage nach Core-Produkten, verhaltenen Finanzierungen und verlangsamten Genehmigungsverfahren im Bausektor.“

„Aufgrund mangelnder Alternativen bleibt der deutsche Immobilien-Investmentmarkt weiterhin attraktiv. Allerdings werden die Segmente Büro, Hotel, Einzelhandel und evtl. auch Studenten-apartments wahrscheinlich weniger nachgefragt werden. Im Wohnbereich hängt die Attraktivität stark von den politischen Rahmenbedingungen ab (Mietpreisregulierungen, behördliche Auflagen, energetische Standards etc.).“

„Der Investmentmarkt wird durch selektivere Investments und kritische Preisbewertung im Hinblick auf die wirtschaftliche Situation in Deutschland und das damit zusammenhängende Konsum- und Verbraucherklima geprägt.“

„Die fehlenden globalen Alternativen sowohl in der Assetklasse Immobilien als auch in anderen Assetklassen lassen Deutschland weiter als sicheren Hafen erscheinen.“

„Banken werden versuchen, ihre Bilanzen zu schützen und ihre etablierten Kunden zu bedienen. Der Finanzierungssektor muss ebenfalls Gewinne erzielen und wird zusätzliche Margen anstreben.“

„Das Gastgewerbe und der stationäre Einzel-handel brauchen komplett neue Ansätze bzw. Geschäftsmodelle, die es ermöglichen, auf Lockdown-Szenarien und/oder Reisebe-schränkungen spontan zu reagieren.“

„Deutschland hat sich in der Corona-Pandemie deutlich besser geschlagen als der Rest Europas und sich damit als attraktiver und stabiler Investmentstandort zusätzlich empfohlen.“

„An ESG führt kein Weg vorbei. Die Frage ist aber auch: Was machen Investoren, wenn sie nur nach Rendite gehen? Ist der europäische Immobilien-transaktionsmarkt dann überhaupt noch konkurrenzfähig?“

Kontakt

Dominik Reeß

E-Mail: [email protected]

Thomas Frank


Tobias Buse


Paul von Drygalski MRICS


Christian Schulz-Wulkow FRICSLeiter Immobiliensektor Deutschland, Schweiz, Österreich


Ihre Kontakte für Fragen und Feedback zur Studie

Seite 37

https://www.linkedin.com/in/dominik-ree%C3%9F-899244129/

https://www.linkedin.com/in/thomas-frank-346636128/

https://www.linkedin.com/in/tobias-buse-1006/

https://www.linkedin.com/in/paul-von-drygalski-mrics-21b3a448/

https://www.linkedin.com/in/christian-schulz-wulkow-062065121/

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Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021...Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen