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Unerkannte Risiken des Verwalters beim Instandhaltungsmanagement

Dipl.-Ing. Susanne Gieler-Breßmer ö. b. u. v. Sachverständige für Betonschäden und Betoninstandsetzung Küblerstr. 7 73079 Süßen Tel. (07162) 9 33 10-0 Fax (07162) 9 33 10-20 E-Mail: [email protected]

Diplom-Ingenieurin Susanne Gieler-Breßmer Vor der Industrie- und Handelskammer Region Stuttgart öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Betonschäden und Betoninstandsetzung

„Unerkannte Risiken des Verwalters beim Instandhaltungsmanagement“ Seite 1

1.0 Einführung Der geschätzte Instandsetzungsbedarf für Wohngebäude in Deutschland betrug im Jahr 2000 nach statistischen Erhebungen nahezu 59 Mrd. €, davon 20 MRD € allein für kurzfristig einzuleitende Instandsetzungsmaßnahmen [1]. Dabei war der Bedarf in den neuen Bundes-ländern etwas höher als in den alten Bundesländern. Im Jahr 1993 lag der Instandsetzungs-bedarf bundesweit noch bei 84 Mrd. € [2]. Der Grund für diesen Rückgang liegt in den zwi-schenzeitlich abgeschlossenen Instandsetzungsmaßnahmen in den neuen Bundesländern nach der Wende. In den alten Bundesländern ist der Bedarf nahezu gleich geblieben. Dieses Zahlenmaterial wurde durch stichprobenhafte Untersuchungen und Hochrechnungen ermit-telt. Verlässliche statistische Auswertungen liegen noch nicht vor. Etwa 80 % aller Schäden an neu erstellten Gebäuden treten innerhalb der ersten 5 Jahre auf, 20 % erst nach Ablauf von 5 Jahren. Bei den feststellbaren Schäden innerhalb des Ge-währleistungszeitraums werden wiederum 82 % innerhalb der ersten zwei Jahre, der Rest innerhalb der ersten fünf Jahre festgestellt [1]. Die 20 % der Schäden, die nach 5 Jahren auftreten, sind häufig auf vernachlässigte Instand-haltung zurück zu führen. Bauwerke sind einer natürlichen Alterung ausgesetzt und haben eine begrenzte Lebensdauer. Ohne entsprechende Pflege und Unterhaltung kann kein Bau-werk dauerhaft gebrauchstauglich sein. Im allgemeinen technischen Sprachgebrauch versteht man unter Instandhaltung die laufende Unterhaltung und Pflege eines Gebäudes, um den ursprünglichen Zustand zu erhalten. Zur Instandhaltung gehören daher pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, ggf. auch kleinere Schönheitsreparaturen. Eine systematische Instandhaltungsplanung mit sofor-tiger Umsetzung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen trägt entscheidend zur dauerhaf-ten Gebrauchstauglichkeit eines Bauwerks bei. Im vorliegenden Beitrag wird auf die Verantwortung und die Risiken des Verwalters bezüg-lich einer systematischen Instandhaltungsplanung der verwalteten Immobilien eingegangen. Hierbei wird der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung heraus gearbeitet und Hinweise dazu gegeben, wie aufwendige Instandsetzungsmaßnahmen vermieden wer-den können. 1.1 Instandhaltung/ Instandsetzung In der allgemein zugänglichen Literatur sucht man heute vergebens nach verlässlichen sta-tistischen Daten über das Bauen im Bestand. Der Endbericht „Dialog Bauwesen“ [1], der im Auftrag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung erstellt wurde, muss sich auch heute noch auf den 3. Bauschadensbericht [2] aus dem Jahr 1995 beziehen und die dortigen Zahlenwerte hoch rechnen. Dieser 3. Bericht konzentrierte sich überwiegend auf den Zu-stand der Wohngebäude in den neuen Bundesländern, enthält jedoch auch statistische Aus-wertungen für die gesamte Bundesrepublik Deutschland. So kann dort nachgelesen werden, dass bereits 1992 jährlich 106 Milliarden DM für das Bauen im Bestand allein für den Wohnungsbau verwendet werden mussten. Aus diesem Grund war es Ziel des Bauschadensberichtes, diese sehr hohen Ausgaben um den Anteil der vermeidbaren Kosten (ca. 6,7 Mrd. DM) durch systematische Instandhaltungsplanung zu senken. Eine Kernaussage der Berichterstatter war:



„Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung müssen systematisch betrieben wer-den“. Die damalige Erhebung zeigte, dass weder im öffentlichen noch im privaten Bereich die In-standhaltung und Instandsetzung von Immobilien systematisch betrieben wurde. Deshalb wurden die zuständigen Institutionen, seien es Behörden, private Eigentümer oder Verwalter größerer Immobilien dazu aufgerufen, in Zukunft nach folgenden Kriterien vor zu gehen:

• Erfassung des Bestandes nach bautechnischen Kriterien

• Systematische Diagnose des Bestandes

• Ermittlung des kurz-, mittel- und langfristigen Instandhaltungs-/ setzungsbedarfs.

• Aufstellung von Investitionsplänen

• Förderung und Prämierung systematischer Instandhaltung. Leider stellt man auch nahezu 9 Jahre nach Erscheinen des 3. Bauschadensberichtes fest, dass von einer systematischen Instandhaltung- und Instandsetzungsplanung oftmals weder bei Behörden noch bei Immobilienverwaltern gesprochen werden kann. Rückfragen beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung ergaben, dass die Forderungen des 3. Bau-schadensberichts definitiv nicht umgesetzt wurden. Eine Ursache hierfür könnte sein, dass den Baubeteiligten im Hochbau eingeführte Hilfsmit-tel z. B. entsprechende Richtlinien fehlen. Während es im Brückenbau bereits im Jahr 1930 die ersten Richtlinien für die Überwachung und Prüfung eiserner Straßenbrücken gab und heute Ingenieurbauwerke im Zuge von Straßen und Wegen einer normgerechten regelmäßi-gen Überwachung und Prüfung unterliegen, hat sich diese Vorgehensweise im allgemeinen Hochbau immer noch nicht durchgesetzt. Dies ist besonders bedauerlich, da die regelmäßi-ge und fachkundige Bauwerksprüfung einen wesentlichen Bestandteil der systematischen Instandhaltungsplanung darstellt. Negativ ist auch zu bewerten, dass die Ausbildungsstätten für die Bauberufe, insbesondere die Universitäten und Fachhochschulen viel zu wenig Wert auf die Ausbildung der Architek-ten und Ingenieure bezüglich des Bauens im Bestand legen. Zwar gibt es an einzelnen Hochschulen Studienschwerpunkte für diesen Bereich, dies ist jedoch immer noch die Aus-nahme. Insofern fehlt vielen, frisch ausgebildeten Studienabgängern das Verständnis für die Besonderheiten des Bauens im Bestand und die Bedeutung der Instandhaltungsplanung. Es gibt zwar deutliche Bestrebungen, diesen Zustand zu verändern, die Mühlen der Ausbil-dungsstätten mahlen in diesem Bereich jedoch außenordentlich langsam. Was ist nun unter systematischer Instandhaltungsplanung zu verstehen? Eine Instandhal-tung beinhaltet alle Maßnahmen, die zur Erhaltung der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit eines Bauwerkes notwendig sind. In [3] definiert Deckert: „Unter Instandhaltung versteht man die laufende Erhaltung, Unterhaltung und Pflege von Gemeinschaftseigentum, mit anderen Worten die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zu-standes durch pflegende, erhaltende und vorsorgliche Maßnahmen; dazu zählen auch perio-disch anfallende sog. Schönheits- und laufende Kleinreparaturen sowie übliche Wartungs-maßnahmen an Bauteilen, Anlagen und Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums.“



Beispiele für Instandhaltungsmaßnahmen sind:

• Ordnungsgemäßes Warten technischer Einrichtungen

• Kurzfristige Beseitigung kleinerer Mängel

• Regelmäßige Reinigungsarbeiten. Im Rahmen einer systematischen Instandhaltungsplanung wäre es wünschenswert, wenn bereits bei der Übergabe eines neuen Bauwerks ein Wartungs- und Instandhaltungsplan vom planenden Architekten aufgestellt würde. Dieser Plan sollte Empfehlungen für zeitliche Abstände von Inspektionsgängen ebenso wie für Wartungsintervalle der technischen Einrich-tungen und einzelnen Bauteile beinhalten. Für den Bereich der Betoninstandsetzung fordert heute die Richtlinie des Deutschen Aus-schusses für Stahlbeton bzgl. der Wartung und Instandhaltung instandgesetzter Bauwerke [6]: Vom sachkundigen Planer ist für die gewählte Ausführung ein Instandhaltungsplan zu erstel-len, der planmäßige Inspektionen und Angaben zu Wartungs- und Instandhaltungsmaßnah-men enthält. Wird nun die Instandhaltung vernachlässigt, führt dies häufig, neben anderen Ursachen, zu erheblich aufwendigeren Instandsetzungsmaßnahmen. Instandsetzung bedeutet dabei die Wiederherstellung des planmäßigen Zustandes eines Bauwerks oder seiner Bauteile zur Wiederherstellung der dauerhaften Gebrauchstauglich-keit. Deckert definiert dabei in [3] dass, Instandsetzungen gegenständlich intensiver in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingreifen als Instandhaltungen; insoweit handelt es sich in erster Linie um Ersatzmaßnah-men, Erneuerungen, größere Reparaturen (Schadens- und Mängelbeseitigung), Folgearbei-ten aus unzureichenden und fehlerhaft durchgeführten Instandhaltungen (also Wiederin-standsetzung), zum anderen aber auch, um die erstmalige Herstellung eines einwandfreien, bisher mangelhaften Zustands (anfängliche Baumängelbeseitigung). Bereits nach der Erstellung eines Bauwerks können sich erste Mängel zeigen. Im Rahmen der Gewährleistung ist hier Abhilfe zu schaffen. Prinzipiell können als Hauptursachen für instandsetzungsbedürftige Schäden und Mängel an einem Bauwerk angesehen werden:

• Fehler bei der Planung und Ausführung

• Mängel und Schäden durch unterlassene Instandhaltung

• Normale Alterung

• Verstärkte Alterung durch ungünstige Umwelteinflüsse. Die ersten beiden Punkte dieser Aufzählung sind vermeidbare Schäden und Mängel. Die letzten beiden Punkte sind unvermeidbar und von Anfang an einzukalkulieren. Wo treten nun aber hauptsächlich Schäden an einem Gebäude im Laufe der Jahre auf? In [1] wurden folgende Schadensschwerpunkte für die Jahre 1992 – 1994 und 2000 – 2001 für konventionelle Mehrfamilienhäuser in den neuen Bundesländern aufgeführt:



Schadensschwerpunkte 1992 – 1994

(BMBau 1996) [%]

2000 – 2001 (BMVBW 2001)

[%]

Risse, Putzablösung Fassade 83 (16)

42,9 (12,9)

Funktionstüchtige Fenster 83 (16)

55,7 (35,7)

Funktionstüchtige Außentüren 74 (15)

24,3 (11,4)

Durchfeuchtete Kelleraußen-wand

60 (12)

18,6 (14,3)

Risse, Ablösungen bei Wänden im Treppenhaus

51

28,6

Funktionstüchtige Kellerfenster 63 (13)

28,6 (11,4)

Korrodierte Stahlträger, Keller-decken

30 (6)

30 (3)

Durchfeuchtete Sockel 66 (13)

66 (13)

Standsicherheit Holzbalkende-cke

22

22

Undichtigkeiten Dachabdichtun-gen

18

7,1

Risse, Versottung Schornstein 55 (10)

24,3 (17,1)

undichte zerstörte Dacheinde-ckung

48 (10)

27,1 (14,3)

undichte Dachrinnen/ Fallrohre, Gesimskästen

57 (11)

65,7 (40)

Die Klammerwerte geben die dringend zu beseitigenden Schäden an. Eine entsprechende statistische Erhebung für die gesamte Bundesrepublik auf aktuellem Stand liegt nicht vor. Die aus der Tabelle zu entnehmenden Tendenzen sind überwiegend jedoch auch bundes-weit anzunehmen. Der Schadensschwerpunkt bei Wohngebäuden liegt im Bereich der Fassade und dort über-wiegend bei Fenstern, Putzflächen und am Sockel. Dabei spielt immer wieder Feuchtigkeit eine entscheidende Rolle. Bei Tiefgaragen, die häufig Wohn- und Verwaltungsbauten zugeordnet werden, ist dahinge-gen der Schadensschwerpunkt bei den Geschossdecken, Stützen und Wandsockeln (auf-grund der Einschleppung von Tausalzen) sowie bei der Abdichtung der Decken über Tiefga-ragen, die z.B. begrünt sind, zu sehen. Oftmals werden Instandsetzungsmaßnahmen auch deshalb notwendig, weil voraus gegan-gene Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen fehlgeschlagen sind. Ursachen hierfür sind u.a.

• Unterlassene Ursachenforschung

• Falsche Materialwahl

• Falsche Verfahren



• Fehlender Sachverstand und Erfahrung der Beteiligten

• Mangelhafte Kommunikation zwischen den Baubeteiligten

• Fehler bei der Bauausführung. Fehlende und unzureichende Ursachenforschung bergen erhebliche Risiken. Ohne detaillier-te Kenntnis der Schadensursachen kann eine Instandsetzung nicht sach- und fachgerecht geplant bzw. ausgeführt werden. In der Praxis erlebt man es immer wieder, dass von einem ausführenden Unternehmen für das jeweilige Projekt ein Kostenvoranschlag für die Instandsetzung angefordert wird, der dann an unterschiedliche ausführende Unternehmen zur Erzielung eines Wettbewerbsprei-ses verschickt wird. Das ausführende Unternehmen ist jedoch nicht in der Lage, als kosten-losen Service vor der Angebotsabgabe eine detaillierte IST-Zustandanalyse durch zu führen. Die Folge ist i.d.R. ein allgemein gehaltenes Angebot, dass die tatsächlichen Gegebenheiten am Objekt nur im Ansatz wiederspiegelt. Nicht kalkulierbare wirtschaftliche und technische Risiken für die Instandsetzungsmaßnahme sind die Folge. Der richtige Weg bei einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme sollte immer sein:

• Sach- und fachgerechte Feststellung des Ist-Zustandes durch erfahrene Sonderfachleu-te

• Erarbeitung von Instandsetzungskonzepten auf der Grundlage der Kenntnis des Ist-Zustandes

• Detaillierte Ausschreibung der notwendigen Arbeiten durch entsprechende Fachingeni-eure

• Ausführung der Arbeiten von zugelassenen Fachbetrieben unter Leitung und Aufsicht der ausschreibenden Fachingenieure.

Letztendlich ist es wirtschaftlicher, von Anfang an richtig instand zu setzen, als später fehl geschlagene Instandsetzungsmaßnahmen überarbeiten zu müssen. 1.2 Die Rolle des Verwalters Gemäß § 27 Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Insofern ist der Verwalter auch verpflichtet, die Lan-desbauordnung zu beachten. Hier sei insbesondere auf den Paragraphen 3 „allgemeine An-forderungen“ verwiesen:

(1) Bauliche Anlagen sowie Grundstücke, andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 1, Absatz 1, Satz 2, sind so anzuordnen und zu errichten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit unter natürlichen Le-bensgrundlagen nicht bedroht werden und dass sie ihrem Zweck entsprechend ohne Missstände benutzbar sind. Für den Abbruch baulicher Anlagen gilt das entspre-chend.

(2) Bauprodukte dürfen nur verwendet werden, wenn bei ihrer Verwendung die baulichen

Anlagen bei ordnungsgemäßer Instandhaltung während einer dem Zweck entspre-chend angemessenen Zeitdauer die Anforderung der Vorschriften dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes erfüllen und gebrauchstauglich sind.



Aus diesen beiden Absätzen des Paragraphen 3 der Landesbauordnung kann deutlich her-aus gelesen werden, dass jeder Eigentümer einer Immobilie verpflichtet ist, diese so zu er-halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet ist. Aus dem Abschnitt 2 wird deutlich, dass eine ordnungsgemäße Instandhaltung von vornherein mit einzuplanen ist. Gemäß der gesetzlichen Grundlage gilt für den Verwalter von Wohnungseigentümern ganz allgemein das gesetzlich zwingende Gebot erforderliche Instandhaltungs- und Instandset-zungsmaßnahmen zumindest organisatorisch zu veranlassen und in dringenden Fällen un-verzüglich notwendige Erhaltungsmaßnahmen einzuleiten. Dies bedingt gleichzeitig, dass ein Verwalter zumindest bautechnische Grundkenntnisse besitzt. Ebenso ist zu erwarten, dass der Verwalter bauvertrags- und baurechtliches Grundwissen mitbringt [3]. Grundsätzlich hat der Verwalter die Pflicht, Baumängel festzustellen und die Eigentümer hierüber zu unterrichten. Über das weitere Vorgehen ist dann im Rahmen einer Versamm-lung zu entscheiden. Des Weiteren hat der Verwalter die Pflicht zur Instandsetzung des Ge-meinschaftseigentums und muss in dringlichen Fällen ggf. notwendige Maßnahmen selb-ständig veranlassen. Es stellt sich nun die Frage, woher der Verwalter seine Fachkenntnis bezieht? Zwischenzeit-lich gibt es Schulungsveranstaltungen unterschiedlicher Anwender. Beispielhaft seien hier genannt die AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg GmbH in Nürtingen und die ebs Immobilienakademie, Grasbrunn. Dort hat man ein Fortbil-dungskonzept entwickelt, um Kaufleuten in der Bau- und Immobilienwirtschaft das entspre-chende bautechnische Wissen zu vermitteln. Dies ist sicherlich ein sehr begrüßenswerter Ansatz der Wissensvermittlung. Literatur zur Vertiefung des Fachwissens lässt sich zwi-schenzeitlich in großer Anzahl finden, allerdings sind die Veröffentlichungen teilweise zu fachspezifisch und setzen bereits erhebliches Fachwissen voraus. Das Ministerium für Bau-wesen und Raumordnung veröffentlicht im Internet (www.bbr.bund.de) zahlreiche Berichte und Leitfäden zum Thema Bauen. Auch hier können wertvolle Hinweise gefunden werden. Im Moment arbeitet das Ministerium im Rahmen von Work Shops an der Ausarbeitung von Checklisten, um Hilfsmittel für die Instandhaltungsplanung zur Verfügung zu stellen. Hierauf darf man sicher gespannt sein. Es fehlt derzeit jedoch ein systematisch aufgestellter Maßnahmenkatalog z.B. in Form einer Richtlinie, die einheitliche Bewertungskriterien für die Bestandsanalyse zugrunde legt. Dies sollte die Aufgabe der Fachgremien für die Zukunft sein. Die systematische Instandhaltungsplanung setzt regelmäßige Begehungen des verwalteten Immobilienbestandes voraus, um ggf. notwendig werdende Instandhaltungs- und Instandset-zungsmaßnahmen einleiten zu können. Die Gebrauchstauglichkeit und Nutzungssicherheit eines Bauteils ist für eine angemessene Zeitdauer zu definieren. Diese Zeitdauer ist insbesondere abhängig von:

• Verbautem Material

• Nutzungsbedingungen

• Umgebungsbedingungen

• Ausführungsqualität. Beispielsweise bedingen Fugen kürzere Inspektionsintervalle als Stahlbetonbauteile. Sicht-betonfassaden wiederum müssen häufiger inspiziert werden als Fassaden mit vorgehängten Fassadenelementen.



Insofern bedingen die unterschiedlichen verbauten Materialien unterschiedlichste Instandhal-tungsintervalle. Dies kann im Rahmen z.B. jährlicher Begehungen der verschiedenen Objek-te gut eingegrenzt werden. In der Praxis kann die regelmäßige Begehung in Form einer optischen Begutachtung, z.B. durch den Verwalter gemeinsam mit dem Bauausschuss einer Liegenschaft durchgeführt werden. Dabei ist ein Protokoll zu führen, das mindestens umfasst:

• Datum der Begehung

• Untersuchtes Objekt

• Anwesende Personen

• Lage des jeweiligen Bauteils

• Verbautes Material

• Feststellungen, getrennt nach Bauteilen. Sollte sich nach der Begehung durch den Verwalter und den Verwaltungsbeirat herausstel-len, dass bestimmte Zustände von Bauteilen von Sonderfachleuten beurteilt werden müssen, so sind diese bei Bedarf einzuschalten. Das Ergebnis der Inspektion ist unter folgenden Oberbegriffen zusammen zu fassen:

• Keine Maßnahmen erforderlich

• Maßnahmen sofort erforderlich an folgenden Bauteilen

• Weitere Beurteilung durch Sonderfachleute erforderlich

• Gefahr im Verzug – sofortige Einleitung von Instandhaltungsmaßnahmen an bestimmten Bauteilen.

Das Ergebnis der Inspektion wird auch dazu führen, dass der Verwalter eine entsprechende Finanzierungsplanung vornehmen kann. Er kann beurteilen, ob die Instandhaltungsrücklagen für die erforderlichen Maßnahmen ausreichen, oder ob Sonderumlagen getätigt werden müssen. Insofern ist die Inspektion ein wertvolles Hilfsmittel für den Verwalter für die gesam-te Finanzierungsplanung für die Instandhaltung einer Liegenschaft. Sollte die Begehung zu dem Ergebnis führen, dass Sonderfachleute einzuschalten sind, so müssen diese von dem Verwalter nach geeigneten Kriterien ausgewählt werden. Das wich-tigste Kriterium sollte die fachliche Kompetenz sein, die durch entsprechende Referenzen zu belegen ist. Die Sonderfachleute werden dann den Ist-Zustand der betroffenen Bauteile prü-fen, wobei ggf. besondere Diagnostikverfahren notwendig werden. Anhand der Vorlage des Ist-Zustands kann dann beurteilt werden, ob eine Abweichung vom Soll-Zustand vorliegt, die Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich macht. Sollten eingeschaltete Sonderfachleute zu dem Ergebnis kommen, dass eine Instandsetzungsmaßnahme umgehend erforderlich wird, so hat der Verwalter dies unverzüglich umzusetzen. Dies gilt besonders dann, wenn standsi-cherheitsrelevante Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind. Es kommt immer wieder vor, dass Eigentümer von Immobilien die Notwendigkeit einer In-standsetzungsmaßnahme nicht einsehen. In diesem Fall sollte sich der Verwalter insofern absichern, als er die Eigentümer schriftlich und nachweisbar auf die Folgerisiken, insbeson-dere Mangelfolgeschäden und die möglichen Haftungskonsequenzen hinweist. Leider kommt dieser Fall nicht selten vor, insbesondere in wirtschaftlich schlechten Zeiten.



Bei vielen Eigentümern besteht ein Wissensdefizit bezüglich der Lebensdauer unterschiedli-cher Materialien. Bauwerke sind nicht für die Ewigkeit gebaut. Man setzt heute statistisch eine Lebensdauer von 50 – 70 Jahren an. Für einige Bauteile im Hochbau wurde die voraussichtliche Lebensdauer nachfolgend tabel-larisch erfasst:

Mittlere Lebenserwartung in Jahren von Bauteilen im Wohnungsbau (Quelle: Leitfaden nachhaltiges Bauern, Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen)

Außenwände aus Beton 70

Außenwände aus Ziegel 90

Dispersions-Außenanstriche 20

Kunststoffputz 30

WDVS 30

Fensterglasabdichtung (Dichtstoffe) 12

Mehrscheibenisolierglas 25

Holzgeländer, innen 60

Flachdachabdichtungen 20

Kunststoff-Dachentwässerung 15

Warmwasserleitungen 25

Asphaltdecke einer Tiefgarage 20

Wärmepumpen 25

Heizbrenner 12

Die o. g. Anhaltswerte sind als reine Erfahrungswerte anzusehen, die statistisch nicht belegt sind. Es ist nahezu unmöglich, in der Literatur statistische Auswertungen über die Instand-haltungsintervalle unterschiedlicher Bauteile zu bekommen. Die Instandhaltungsintervalle sind auch von unterschiedlichsten Einflussfaktoren abhängig und können von Objekt zu Ob-jekt verschieden sein. Insbesondere werden sie beeinflusst durch:

• Verbautes Material

• Ausführungsqualität

• Nutzungsbedingungen

• Regelmäßiger Wartung. Beispielhaft sei die voraussichtliche Lebensdauer an einem verzinkten Bauteil gezeigt [5]. Die Haltbarkeit von Zinküberzügen hängt ganz wesentlich von der aufgebrachten Schichtdi-cke ab. Geht man nun von einer Schichtdicke von 120 Mikrometern aus, so kann man vor-aussetzen, dass bei einer Restschichtdicke von 30 Mikrometern eine Instandsetzung des Korrosionsschutzes erforderlich wird. D.h., ohne zusätzliche Maßnahmen können 90 Mikro-meter Zinkschicht abgebaut werden, bevor eine Instandsetzungsmaßnahme erforderlich



wird. Daraus errechnet sich eine Schutzdauer eines verzinkten Bauteils bei einer Überzugs-dicke von 120 Mikrometern auf 25 – 30 Jahren. Schützt man dahingegen ein Stahlbauteil nur mit einer Korrosionsschutzbeschichtung, so geht man aus heutiger Sicht von einer Lebensdauer von etwa 10 – 15 Jahren aus. Die In-standsetzung sollte spätestens dann einsetzen, wenn die Grundbeschichtung noch intakt ist. Verlängern kann man die Lebensdauer von verzinkten Bauteilen, in dem man das sogenann-te Duplexsystem anwendet. Dabei werden zusätzlich zur Feuerverzinkung eine Grund- und eine Deckbeschichtung mit jeweils 80 Mikrometern aufgebracht. Dadurch kann man die Le-bensdauer auf etwa 35 Jahre verlängern. Durch die Auswertung der Ergebnisse aus den Inspektionsgängen an den verschiedenen Liegenschaften könnte ein Verwalter wertvolles Zahlenmaterial sammeln, um notwendige Instandhaltungsintervalle zahlenmäßig zu erfassen. Wie bereits eingangs erwähnt, fehlt je-doch leider in der Baupraxis diese systematische Vorgehensweise ganz häufig. Es wäre für die Zukunft durchaus erstrebenswert, dass ein entsprechendes Netzwerk aufgebaut wird, in das die entsprechenden Zahlendaten eingegeben werden können, so dass eine statistische Auswertung stattfindet. Trotz sorgfältigster Instandhaltung eines Bauwerks wird irgendwann der Zeitpunkt erreicht, an dem Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich werden, um die Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks zu erhalten. Hierauf sollte der Verwalter die Eigentümergemeinschaft entspre-chend vorbereiten und die finanziellen Mittel für notwendige Maßnahmen im Rahmen eines Finanzierungsplans darlegen. Es ist sicherlich sinnvoller, über viele Jahre Gelder in der er-forderlichen Höhe anzusparen, als plötzlich vor dem Problem zu stehen, große Summen aufbringen zu müssen, um das Bauwerk instand zu setzen. Leider ist dies nicht bei jeder Eigentümergemeinschaft durchsetzbar. Wenn nun eine Instandsetzung tatsächlich erforderlich wird und die Instandsetzungsrückla-gen nicht ausreichen, dann muss ein Finanzierungsplan vom Verwalter aufgestellt werden. Dafür ist es erforderlich, die notwendigen Maßnahmen kostenmäßig zu erfassen. Sollte der Verwalter nicht selbst hierzu in der Lage sein, so muss er entsprechende Sonderfachleute im Namen der Eigentümergemeinschaft beauftragen, die in Form von Kostenschätzungen die entsprechenden Daten beibringen. Folgende Vorgehensweise wird bei einer Instandsetzungsmaßnahme i.d.R. empfohlen:

• Ist-Zustandsanalyse durch spezialisierte Fachleute (für den Bereich der Betoninstand-setzung wird nach [6] die Einschaltung eines sachkundigen Planers gefordert)

• Feststellung der Instandsetzungsbedürftigkeit

• Feststellung des notwendigen Instandsetzungszeitpunkts, d.h. Differenzierung nach kurz-, mittel- und langfristiger Instandsetzung

• Herbeiführung eines Grundsatzbeschlusses im Rahmen einer Eigentümerversammlung

• Ausschreibung der erforderlichen Maßnahme, i.d.R. durch Sonderfachleute

• Einholung von Angeboten

• Vorstellung der Ergebnisse im Rahmen einer Eigentümerversammlung

• Beschlussfassung über die Ausführung der Maßnahme

• Einsetzen eines Bauausschusses mit entsprechenden Kompetenzen

• Durchführung der Maßnahme mit entsprechender Überwachung i.d.R. durch Sonder-fachleute

• Abnahme der Maßnahme



• Regelmäßige Begehung während der Gewährleistungsdauer. Sollten sich bei der Ausführung der Instandsetzungsmaßnahme Mängel zeigen, so müssen entsprechende Mängelrügen verfasst werden. Sind keine Sonderfachleute eingeschaltet, so ist dies die Aufgabe des Verwalters. Im Sinne der Qualitätssicherung der Maßnahme sollte der Verwalter für das instandgesetzte Objekt eine Liste führen, wann für welches Gewerk die Gewährleistung abläuft. Im Rahmen von mindestens jährlich vorzunehmenden Begehungen sind die instandgesetzten Bauteile zu inspizieren und Mängel sofort beim ausführenden Unternehmen mit entsprechender Fristset-zung für die Instandsetzung an zu zeigen. 2.0 Ausblick Der vorliegende Beitrag befasst sich mit der Notwendigkeit der systematischen Instandhal-tungsplanung zur Vermeidung von umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen an Immobi-lien. Er zeigt auf, wie entscheidend die regelmäßige Bauwerksinspektion dazu beitragen kann, kostspielige Instandsetzungsmaßnahmen zu vermeiden. Dem Verwalter wird eine große Verantwortung aufgebürdet, wobei häufig vorausgesetzt wird, dass er über den notwendigen bautechnischen Sachverstand verfügt, um die erforderli-chen Maßnahmen einzuleiten und Bauwerkszustände beurteilen zu können. Das notwendige Fachwissen hierfür kann er sich nur im Rahmen von Schulungsveranstaltungen und über Literatur aneignen. Er sollte jedoch immer beurteilen können, wann es notwendig wird, Son-derfachleute einzuschalten. Oftmals wird sich der Verwalter Widerständen von Eigentümergemeinschaften gegenüber sehen, notwendige Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen auszuführen. Dies ist in der Praxis immer häufiger der Fall, seitdem die wirtschaftliche Lage schlechter wird. Das kann dazu führen, dass notwendige Instandhaltungsmaßnahmen nicht ausgeführt werden und somit Mangelfolgeschäden entstehen, die letztendlich dazu führen, dass die Kosten für die Maßnahmen zur Erhaltung des Bauwerks im Laufe der Jahre immer weiter ansteigen. Die Einbeziehung eines Verwaltungsbeirats in jährliche Begehungen, bei denen eine visuelle Begutachtung der einzelnen Bauteile stattfindet, hilft häufig das Verständnis für die Notwen-digkeit von Instandhaltungsmaßnahmen zu erhöhen. Bei einer konsequenten systematischen Instandhaltungsplanung wäre es sicherlich möglich, die immensen Summen, die jährlich für das Bauen im Bestand ausgegeben werden müssen, zu reduzieren, da vermeidbare Schäden verhindert würden. LITERATUR

[1] Endbericht „Dialog Bauwesen“, Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V. an der TU Berlin (IEMB), www.bbr.bund.de

[2] Dritter Bericht über Schäden an Gebäuden

Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau

[3] Dr. Wolf-Dietrich Deckert

„Die Eigentumswohnung“, www.immobilien-office.de

[4] Landesbauordnung für Baden-Württemberg vom 8. August 1995 mit der Änderung vom 19. Dezember 2000

[5] Karger GmbH: Die Wirtschaftlichkeit der Feuerverzinkung, Arbeitsblätter Feuerverzinkung

[6] Deutscher Ausschuss für Stahlbeton: Richtlinie Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen, Ausgabe Oktober 2001

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