VON DER NATURMASSAUFNAME BIS ZUM GRUNDBUCHparifizieren.at/files/baukult_131008_download_vortrag_zv_2mb.pdf · … der stoff aus dem realitäten sind!----- VON DER NATURMASSAUFNAME

… der stoff aus dem realitäten sind!

----- VON DER NATURMASSAUFNAME BIS ZUM GRUNDBUCH -----

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Arch. DIin Regina M. Lettner

Staatlich befugte und beeidete Ziviltechnikerin (= Architektin)

Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige

> Hochbau und Architektur

> Nutzwertfeststellung, Parifizierung

----- WER WIR SIND -----



Ausgangssituation

Gebäude mit mehreren selbständigen Bestandseinheiten

> Ziel

- „richtige“ Miteigentumsanteile

Verbücherung NICHT vorhanden

- Nutzwertfeststellung

- Begründung von Wohnungseigentum

Verbücherung vorhanden

- Änderung der Nutzwertfeststellung

- Berichtigung von Wohnungseigentumsanteilen

z.B. bei Dachausbauten, Widmungs- u.

Flächenänderungen, ua.



Vorgangsweise

- Grundlagenermittlung

- Bestandsaufnahme

- Bestandsplanung

- Bewilligungsplanung

- Konsenserwirkung

- Nutzwertgutachten

- Wohnungseigentumsvertrag

- Verbücherung

- Verfahrensdauer

- Verfahrenskosten


Vorerhebungen

- Konsenserhebung/Akteneinsicht

- grundbücherliche Erhebung

> Technisches Büro, ArchitektIn

> WARUM

- Klärung der rechtlichen Ausgangslage

- Grundlage für Besichtigung

----- GRUNDLAGENERMITTLUNG -----


----- BESTANDSAUFNAHME -----

pro Bestandseinheit wird kontrolliert bzw. aufgenommen

- die Lage im Gebäude

- Raumflächen

- Raumhöhen

- Tür und Fensteröffnungen

- Ausstattungsmerkmale

- Wohnungskonfiguration

- Zubehör

- Ausstattung von Außenanlagen

- Kfz-Abstellplätze


> WARUM

- Kontrolle ob Behördenkonsens ident mit Bestand

- Feststellung der Eigentumsfähigkeit der WE-Objekte


----- BESTANDSPLANUNG -----

Zeichnerische Darstellung

- der Bestandsobjekte

- des Zubehörflächen

- der Allgemeinflächen


> WARUM

- Plan (CAD / digital)

- Grundlage für Konsenserwirkung

- exakte Flächenermittlung


Baubehördliches Bewilligungsverfahren

- Bauanzeige (gem. § 62 BO)

- Einreichung (gem. § 70 BO)

> BauwerberIn

> WARUM

- baurechtliche Grundlage

- Grundlage für Nutzwertgutachten

----- BEWILLIGUNGSPLANUNG -----


Bauanzeige (gem. § 62 BO)

- Ansuchen

- Einreichplan (2fach)

- Nachweis erf. Wärme- u. Schallschutz

- Gutachten nach § 63/1/h BO (Geringfügigkeit)

> zu unterzeichnen von

- BauwerberIn

- PlanverfasserIn

- BauführerIn



Einreichung (gem. § 70 BO)

- Ansuchen

- Einreichplan (3fach)

- Grundbuchsauszug

- Nachweis erf. Wärme- u. Schallschutz

- Energieausweis

- Stellplatznachweis

- Ingenieurbefund

- Statische Vorbemessung

- Bestätigung über Barrierefreiheit

- AnrainerInnenverzeichnis

> zu unterzeichnen von

- BauwerberIn

- PlanverfasserIn

- ALLEN GrundeigentümerInnen

- BauführerIn



Bauanzeige (gem. § 62 BO)

- Abgabe der vollständigen Unterlagen

- keine Bauverhandlung

- kein Bescheid

- interne Behördenprüffrist 6 Wochen

> Rechtskraft (automatisch nach Prüffrist)

> WANN

- Änderungen im Inneren des Gebäudes

- Loggienverglasungen

- Fenstertausch außerhalb von Schutzzonen

wenn das Erscheinungsbild geändert wird

- Fenstertausch innerhalb von Schutzzonen

----- KONSENSERWIRKUNG -----


Einreichung (gem. § 70 BO)

- Abgabe der vollständigen Unterlagen

- interne Behördenprüffrist 12 Wochen

- Bauverhandlung

- Bescheid

- Einspruchsfrist gegen Bescheid meist 2 Wochen

> Rechtskraft

> WANN

- in allen Fällen in denen eine Bauanzeige NICHT geht

- in allen Fällen in denen kein anderes Bauverfahren

zur Anwendung kommt



Baubeginnsanzeige

- bei Bauanzeige sofort (ausgen. Schutzzonen 4 Wochen)

- bei Einreichverfahren nach Erhalt des Bescheides

> BauführerIn

> WARUM

- Grundlage für Baubeginn (lt. Bauordnung)



Fertigstellungsanzeige

- nach Fertigstellung

> BauwerberIn, EigentümerIn, GrundeigentümerIn

> WARUM

- behördlicher Konsens

- Benützungsbewilligung

- Grundlage für Nutzwertgutachen



Nutzwertgutachten

- vor Rechtskraft = „Vorläufiges Nutzwertgutachten“ / „Vorabzug“

- nach Rechtskraft = Nutzwertgutachten

- nach Fertigstellungsanzeige = Nutzwertgutachten (ggf. bei

Ausführungsänderungen

> ZiviltechnikerIn, Gerichtsachverständige

> WARUM

- Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum

- bei Verkauf einzelner Bestandsobjekte (WE-Objekte)

----- NUTZWERTGUTACHTEN -----

VORABZUG


Wohnungseigentum §2 WEG, Abs. 1

Wohnungseigentum ist das dem/der MiteigentümerIn einer

Liegenschaft oder einer EigentümerInnenpartnerschaft

eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt

ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.



Wohnungseigentumsobjekte §2 WEG, Abs. 2

Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige

selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für

Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an

denen Wohnungseigentum begründet wurde.

Wohnungen

Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines

Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen

Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen.

Sonstige Selbständige Räumlichkeiten

Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung

selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche

Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage.

Abstellplätze für Kraftfahrzeuge

Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte

Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe,

Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung

zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten.



Zubehör-Wohnungseigentum §2 WEG, Abs. 3

Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem

Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem

Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile

der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume,

Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen.

Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das

Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer

Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und

deutlich abgegrenzt ist.



Allgemeine Teile der Liegenschaft §2 WEG, Abs. 4

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der

allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung

einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.

Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen

Teilen der Liegenschaft ist nicht möglich.



Nutzfläche / Fehlerquellen

- Balkon/Loggia/Wintergarten

- Fläche generell

- Flächen bei Stiegen

----- NUZTWERTGUTACHTEN -----

Quelle: Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht – 3. Auflage

Böhm/Eckharter/Hauswirth/Heindl


Gutachten / Fehlerquellen

- keine Befundaufnahme

- Bestandsobjekte die nicht WE-tauglich sind

- WE-Objekte mit Mietwerten

- Zu- u. Abschläge (unrichtig, fehlend)


Quelle: Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht – 3. Auflage

Böhm/Eckharter/Hauswirth/Heindl


Ergebnis

- Nutzflächenaufstellung u. -berechnung

- Ermittlung der Nutzwerte

- Nutzwertberechnung

- Zusammenfassung

> WARUM

- Festlegung Miteigentumsanteil / Mindestanteil



www.parifizieren.at/nutzwertcheck

- Objektdaten eingeben

- Nutzflächen eingeben

- Zu- u. Abschläge auswählen

- Nutzwert berechnen

----- NUZTWERTCHECK -----

http://www.parifizieren.at/nutzwertcheck


regelt

- Zuordnung Person zu WE-Objekte inkl. Zubehör-WE

kann regeln

- Nutzung Allgemeinflächen (Gärten, Hof, Waschküche, ua.)

- Verrechnungsregelungen (Fenster, Alt/Neubau Rücklagen, ua.)

- Nutzung Lift

> NotarIn, Rechtsanwalt/anwältin

> WARUM

- Einzig wirklich dauerhafte rechtssichere Lösung zur

Nutzung gemeinsamen Eigentums

----- WOHNUNGSEIGENTUMSVERTRAG -----


Eintragung im Grundbuch

- A-Blatt / Gutsbestandsblatt

- B-Blatt / Eigentumsblatt

- C-Blatt / Lastenblatt

> NotarIn, Rechtsanwalt/anwältin

> WARUM

- erst durch die Eintragung im Grundbuch wird WE begründet

> WICHTIG

- Bestand/Konsens/WE-Vertrag/GBA => IDENT

----- VERBÜCHERUNG -----


----- VERFAHRENSDAUER -----

Zeitachse


- Bestandsaufnahme

- Bestandsplanung

- Bewilligungsplanung > rd. 3 Monate

- Konsenserwirkung > bis zu 3 (bzw. 4) Monaten

- Nutzwertgutachten

- Wohnungseigentumsvertrag > abhängig v. d. Anzahl der WE

- Verbücherung > 3 bis 6 Monate

> 1,5 bis 2 Jahre


----- VERFAHRENSKOSTEN -----

Kostenachse


- Bestandsaufnahme

- Bestandsplanung

- Bewilligungsplanung

- Konsenserwirkung

- Nutzwertgutachten

- Wohnungseigentumsvertrag

- Verbücherung

> im Einzelfall abzuklären



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----- WAS WIR GELEISTET HABEN -----


Erstberatungen

Unentgeltliche Erstberatung

im Zentralverband Haus und Eigentum

jeden ersten Dienstag im Monat ab 15:00 Uhr

> Anmeldung unter 01 406 33 18

und nach Terminvereinbarung

gerne in unserm Büro in der

Halbgasse 3-5, Stg. 2, 1070 Wien

> Anmeldung unter [email protected]

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