Wiesbaden - apoBank · PDF fileSTADTMARKTBERICHT – WIESBADEN 2 Wirtschaft Die Landeshauptstadt Hessens ist ein wichtiges Ver - waltungszentrum mit dem Sitz

www.heimvorteil.de 1

SoziodemografieWiesbaden ist mit 274.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Hessens. Seit 2000 gewann die Stadt 270 Einwoh-ner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist auf positive Geburten- und vor allem Wanderungssaldi zurückzuführen.

Bis 2030 wird die Einwohnerzahl in Wiesbaden weitgehend konstant bleiben. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird im selben Zeitraum ein Anstieg um rund 5.400 Haushalte prog-nostiziert. Damit ist langfristig eine hohe Wohnungsnachfrage in Wies-baden gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa 8.000 Studenten bilden eine wichtige Nachfrage-gruppe auf dem Wiesbadener Wohnungsmarkt.

Heiß begehrt: Die charmante hessische Landes-hauptstadt mit den salzhaltigen Thermalquellen zeichnet sich durch historische Bürgerhäuser und prachtvolle Anwesen aus. Grüner und günstiger als Frankfurt, ist Wiesbaden eine echte Alternative.

Wiesbaden auf einen Blick

Traditionsreiche Kurstadt, Hochschulstandort,

Landeshauptstadt, Verwaltungszentrum

Langfristig hohe Wohnungsnachfrage

durch steigende Haushaltszahlen

Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in

den vergangenen Jahren stark gestiegen

Für Eigennutzer ist das Preisniveau in

Wiesbaden in Bezug auf die verfügbaren

Einkommen vergleichsweise teuer

Kapitalanleger schätzen an Wiesbaden die

Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von

Wohnungen

Wohnungsleerstand: 3,0 %;

unterdurchschnittlich

Kaufkraftkennziffer: 113,3

Christopher Preis – Leiter Immobilienvertrieb, Wiesbaden

Wiesbaden 2015/2016

3,90

Eur

o [D

E]

STADTMARKTBERICHT – WIESBADEN

2 www.heimvorteil.de

WirtschaftDie Landeshauptstadt Hessens ist ein wichtiges Ver-waltungszentrum mit dem Sitz mehrerer hochran-giger Behörden (Bundeskriminalamt, Statistisches Bundesamt etc.). Der Anschluss an die Verkehrs-

infrastruktur ist sehr gut. Neben den Bundesauto-bahnen 3, 66, 643 und 671 verfügt die Stadt über einen ICE-Halt. Die Wirtschaftsstruktur Wiesbadens ist dienstleis-tungsgeprägt. Wichtige Branchenschwerpunkte sind Ver-waltung, Medien, Versicherungen/Finanzen und Consulting. Zudem spielt das Gesundheitswesen, insbesondere der Kurbetrieb, aufgrund der Thermal- und Mineralquellen eine wichtige Rolle. Die bekanntesten Unternehmen sind Aareal Bank AG, Abbott Medizintechnik, DBV Winterthur, Sektkel-lerei Henkell & Co., Linde AG, Panasonic Marketing Europe GmbH, R+V Versicherungen und ZDF bzw. Hessischer Rund-funk. Zudem ist Wiesbaden eine internationale Messe- und Kongressstadt sowie Hochschulstandort.

Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den seit der Krise auf dem Arbeitsmarkt in 2009 wieder gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit Ende 2009 die Beschäftigung um 1,6 % angestiegen.

Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeits-losigkeit. Während die Quote im Jahr 2009 noch 8,2 % betrug, ist sie mittlerweile auf 7,4 % zurückgegangen, liegt allerdings nach wie vor über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %.

In Wiesbaden arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 27.500 Personen abgebildet.

In Wiesbaden werden pro Jahr etwa 530 Wohnungen gebaut, davon etwa 66 % in Mehrfamilienhäusern. Im Jahr 2013 stieg die Bautätigkeit wieder an. Die Nachfrage ist auf-grund der guten wirtschaftlichen Struktur und der positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut.

■ Einwohner ■ Haushalte

■ Einwohner je Haushalt

Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt

EINWOHNER UND HAUSHALTE

2013

= 1

00%

Einw

ohne

r je

Haus

halt

2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

106%

103%

100%

97%

94%

2,00

1,85

1,90

1,95

1,80

Haushaltsstruktur Wiesbaden

Haushaltsstruktur Hessen

Altersstruktur Wiesbaden

Altersstruktur Hessen

3- Pers.

2-Pers.

1-Pers.

≥4- Pers.

3- Pers.

2-Pers.

1-Pers.

≥4- Pers.

60-74 ≥7520-39 40-59<20

60-74 ≥7520-39 40-59<20


ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR

0% 20% 40% 60% 80% 100%


BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR

■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr

■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL ■ Landwirtschaft

23,8%

24,3%

38,0%

13,6%0,3%


Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Wiesbaden ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (5,7 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die oberhalb von ver-gleichbaren Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigen-tumswohnung im Mittel 199.000 Euro.

Die Mieten und Preise am Wiesbadener Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen und konnten in 2014 die Steigerungsraten der Vorjahre sogar übertreffen. Ausschlagge-bend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaus-sichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherun-gen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in größeren Städten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennut-zern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen.

Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnitt-lich 10,20 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 13,70 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnitt-lich 9,00 Euro/qm und erreichen im Maximum 12,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 21 % im Neubau bzw. 21 % im Bestand deutlich angestiegen.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 4.700 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 3.400 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 2.350 Euro/qm und gehen im Maximum bis 3.500 Euro/qm. Seit 2000 sind die

■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern

■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Wiesb.) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)


WOHNUNGSNEUBAU IN WIESBADEN

Fert

igst

ellu

ngen

Fert

igst

ellu

ngen

je 1

.000

Ein

woh

ner

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

1.000

800

600

400

0

5

4

3

2

200 1

0


Die Nachfrage ist aufgrund der guten wirtschaftlichen Struktur und der positiven

Haushaltsentwicklung nach wie vor gut.



Neubaupreise um +23 % angestiegen und damit deutlich stär-ker als die Kaufpreise im Bestand.

Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 330.000 Euro und für ein freistehen-des Einfamilienhaus 600.000 Euro aufgebracht werden. Im Vergleich zum Eigentumssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrund-stücke seit dem Jahr 2000 größtenteils positiv. Die Steigerun-gen lagen bei bis zu 27 % bei Häusern bzw. zwischen 7 und 22 % bei Grundstücken.

Wohneigentum in Wiesbaden zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In

2014 musste in Wiesbaden durchschnittlich das 7,5-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert wer-den, während in den Vergleichsstädten das 6,3-fache ausreicht.

Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmo-bilienpreise in Wiesbaden in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 1,5 % p. a. zunahmen, während das durchschnittli-che Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit ist eine weitge-hende Wertbeständigkeit bei Wiesbadener Wohnimmobilien zu unterstellen.

Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertent-wicklung auf dem Wiesbadener Wohnungsmarkt erwarten.

■ Miete Neubau ■ Miete Bestand

■ ETW Neubau ■ ETW Bestand

Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)

PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN

2000

= 1

00%

130%

120%

110%

90%

100%

80%2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand

■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus


PREISENTWICKLUNG HÄUSER

2000

= 1

00%

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

130%

120%

110%

90%

100%

80%

MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT WIESBADEN IM JAHR 2014

KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUMENTWICKLUNG

SEIT 2000 ØENTWICKLUNG

SEIT 2000 MAX.

Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,40 10,20 13,70 +21 % +22 %

Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,70 9,00 12,00 +21 % +24 %

Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.700 3.400 4.700 +23 % +2 %

Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.700 2.350 3.500 +4 % +13 %

Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 390.000 600.000 1.030.000 +24 % +19 %

Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 410 600 1000 +7 % +22 %

Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 260.000 370.000 430.000 +13 % -2 %

Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 235.000 330.000 400.000 +27 % +9 %



WOHNLAGEN IN WIESBADEN

Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA

n Durchschnittliche Wohnlagen Einfache bis durchschnittliche Wohnlagen Einfache Wohnlage

n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen

n Sehr gute Wohnlagen Gute bis sehr gute Wohnlagen Gute Wohnlagen Durchschnittliche bis gute Wohnlage

Die besten Wohnlagen in Wiesbaden sind: Am Birnbaum, Aukamm, City-Ost, Dichterviertel, Komponistenviertel, Nerotal, Schierstein, Sonnenberg und Weidenborn.



Glossar

Wohnlage

Wohnungsmieten

und -preise

Einfamilienhäuser

Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und

Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen

Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie

Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)

Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)

Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)

in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils

noch Übergangskategorien liegen:

Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte

Wohnlagen

Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausrei-

chender bis guter Infrastruktur und positivem Image

Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage

Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu-

reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten

Verkehrsachsen

Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen

zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten

und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.

Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm

Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und

Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von

der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.

Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,

Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie

auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie ent-

sprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den

definierten Gesamtmarkt dar.

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein

strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.

Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederver-

kauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm

Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert

sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.

Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.

Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.

Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über

den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.

Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein



Impressum

Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock.

Reihenhäuser

Wohnungsneubau/

Bautätigkeit

Haushalt

SVP-Beschäftigte

Arbeitslose

Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit

100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die

Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.

dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.

Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden

jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.

obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis

(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.

Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein


Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.

Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt

gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)

und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.

Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufs-

ausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig

sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den

Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.

Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich

in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiter-

bildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer

sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II

zuständigem Träger gemeldet haben.

Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende

Familienangehörige).

Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der

Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.

500 Euro für jeden erfolgreichen Verkaufstipp.*

n PlanetHome Standorte

WIESBADEN/MAINZ

Friedrichstraße 22

65185 Wiesbaden

+49 611 88091-10

[email protected]

www.planethome.com

Sie kennen jemanden, der eine Immobilie verkaufen möchte?

Ihr Tipp ist uns 500 Euro wert.*Empfehlen Sie die zertifizierten Dienstleistungen von PlanetHome weiter. Wir verkaufen komfortabel, sicher und erfolgreich – bei minimalem Aufwand für unsere Kunden.

* Die Auszahlung ist an eine erfolgreiche Vermittlung der Immobilie (d. h. Nach-weis der Empfehlung durch Einsendung des beidseitig unterschriebenen und ausgefüllten Tippformulars an die PlanetHome AG, Einverständnis des zu vermittelnden Verkäufers, notarieller Verkauf) durch die PlanetHome AG sowie an den Eingang aller Maklerprovisionen bei der PlanetHome AG gebunden.

Über 80 eigene Standorte* – auch in Wiesbaden in Ihrer Nähe.

Weitere Informationen auf www.planethome.com

* Über 80 Standorte in Deutschland und Österreich.

Documents

Wiesbaden - apoBank · PDF fileSTADTMARKTBERICHT – WIESBADEN 2 Wirtschaft Die Landeshauptstadt Hessens ist ein wichtiges Ver - waltungszentrum mit dem Sitz