Wohnen in Deutschland 2045 - Wie entwickeln sich die ... · PDF fileWohnen in Deutschland 2045 - Wie entwickeln sich die Wohnungsmärkte in den nächsten 30 Jahren? Stuttgart, 08

Wohnen in Deutschland 2045 -

Wie entwickeln sich die Wohnungsmärkte in den

nächsten 30 Jahren?

Stuttgart, 08. März 2016

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3

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Finanzierungskompetenz seit über 90 Jahren

Allianz Baufinanzierung

Seit Gründung von Allianz Leben

1922

11.600 Darlehensverträge in 2015

3,8 Mrd. EUR Neugeschäftsvolumen

in 2015

34 % Marktanteil Neugeschäft (unter

den Versicherungsunternehmen)

17,2 Mrd. EUR Darlehenssumme im

Bestand

90.000 Finanzierungskunden im

Bestand

7 % Anteil am Kapitalanlagebestand

der Allianz Leben

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Beratungskompetenz seit über 50 Jahren

Prognos AG

gegründet 1959 in Basel

unabhängige Wirtschafts-, Strategie-

und Politikberatung

praxisnahe Beratung für

Unternehmen, öffentliche

Auftraggeber und internationale

Organisationen

ca. 140 Beraterinnen und Berater

an den acht Standorten Basel,

Berlin, Bremen, Brüssel, Düsseldorf,

Stuttgart, München und Freiburg

interdisziplinäre Teams aus den

Wirtschafts-, Natur- und

Sozialwissenschaften


Gliederung

01 Die Verfasser der Studie

02 Die deutsche Bevölkerung wächst

03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich

04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam

05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter

06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie

© 2016 Prognos AG

Deutsche Bevölkerung wächst wieder seit 2011

Bevölkerungsentwicklung in Deutschland durch Wanderungssaldo sowie natürlicher

Entwicklung

6

95.300

181.700

-126.100

-217.600

89.700

397.100

-300.000

-100.000

100.000

300.000

500.000

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

Wanderungssaldo

Geburten-/Sterbeüberschuss

Bevölkerungsentwicklung

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015.

0

550.000

Zuzüge

Fortzüge

1,46 Mio.

- 0,91 Mio.

© 2016 Prognos AG

3,743,95

0,96

1,46

0

1

2

3

4

5

2011 2014

Mill

ion

en

Die Binnenwanderung hat für regionale Wohnungsmärkte

stärkere Bedeutung als die Zuwanderung

Binnen- und Außenwanderung über Kreise/kreisfreie Städte in Deutschland 2011/2014

7

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015. Wanderungen über die Kreisgrenze. Zu-/Fortzüge innerhalb des Inlands heben sich gegenseitig auf.

Wanderungs-

gewinn 2014:

550.000

Wanderungs-

gewinn 2011:

279.000

Wanderungs-

gewinn 2015:

mind. 900.000(Schätzung StaBu)

20

80

Umzüge/Zuwanderung

insg.: 4,7 Mio.

27

73

5,4 Mio.

%

% %

%

Binnen-

zuwanderung

Außen-

zuwanderung

© 2016 Prognos AG

Altersgruppen haben sehr unterschiedliche räumliche

Wanderungsmuster

8

Wanderungssaldo der

18- bis 30-Jährigen

je 1.000 EW* 2011-2013

Wanderungssaldo der

30- bis 50-Jährigen

Wanderungssaldo der

65-Jährigen und Älteren

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015. *Wanderungssaldo bezogen auf 1.000 Einwohner in dieser Altersgruppe 2011-2013.

Sehr hohe

Zuwanderung

Hohe

Zuwanderung

Leichte

Zuwanderung

Ausgeglichene

WanderungsbilanzAbwanderung

© 2016 Prognos AG

Zuwanderung im internationalen Vergleich:

Deutschland entwickelt sich zum Einwanderungsland

9

-0,2%

0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

1,4%

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

Ne

tto

mig

rati

on

sra

te

(Nettom

igra

tion je 1

00 E

inw

ohner)

Deutschland Schweiz Kanada Australien

Durchschnittliche jährliche Nettomigrationsrate (seit 1995):

Deutschland: 0,24 %

Schweiz: 0,59 %

Kanada: 0,57 %

Australien: 0,77 %

Quelle: Eurostat, Statistics Canada und Australian Bureau of Statistics, 2015.

© 2016 Prognos AG

Demografieszenarien:

Deutschland bleibt Einwanderungsland

10

Basisszenario Mittlere Variante Obere Variante

Deutschland als Land

mit Zuwanderung,

anknüpfend an

historische

Zuwanderung

Deutschland ein

Einwanderungsland,

vergleichbar mit

Kanada und der

Schweiz, hohe

aktuelle Zuwanderung

geht langfristig etwas

zurück

Deutschland DAS

Einwanderungsland,

vergleichbar mit

Australien,

Zuwanderung bleibt

dauerhaft auf hohem

Niveau

Wanderungssaldo:

2015-2020

ausgehend von einem

Wanderungs-

saldo von 500.000,

der kontinuierlich

abnimmt

500.000 650.000 (ab 2016)

2021-2029 200.000 500.000 650.000

2030-2039 200.000 400.000 650.000

ab 2040 200.000 300.000 650.000

Nettomigrationsrate

je 100 EW p.a.

0,25 % 0,35 bis 0,5 % 0,8 %

Fokus der Studie

© 2016 Prognos AG

Bevölkerung in Deutschland nimmt bis 2045 auf 85 Mio. zu

11

Drei Szenarien der Bevölkerungsentwicklung 2014 bis 2045 (Index 2014=100)

96,2

105,5

114,2

95

100

105

110

115

2014 2019 2024 2029 2034 2039 2044


Entwicklung

2014-2045

absolut:

+ 11,3 Mio.

Einwohner

+ 4,3 Mio.

Einwohner

- 3,1 Mio.

Einwohner

2020 2025 2030 2035 2040 2045

Quelle: Prognos VIEW.

2014 2030 2045

Einwohner in Mio. (Basisszenario) 80,8 80,9 77,7

Einwohner in Mio. (Mittlere Variante) 80,8 84,7 85,1

Einwohner in Mio. (Obere Variante) 80,8 86,9 92,1

© 2016 Prognos AG

Zahl der Haushalte in Deutschland steigt bis 2045 um 5,6 Mio.

12

103,9

114,0

123,4

100

105

110

115

120

125

2014 2019 2024 2029 2034 2039 2044


Entwicklung

2014-2045

absolut:

+ 9,4 Mio.

Haushalte

+ 5,6 Mio.

Haushalte

+ 1,6 Mio.

Haushalte

Quelle: Prognos VIEW. Eigene Berechnungen auf Basis BBSR.

2020 2025 2030 2035 2040 2045

2014 2030 2045

Haushalte in Mio. (Basisszenario) 40,6 42,4 42,2

Haushalte in Mio. (Mittlere Variante) 40,6 44,3 46,2

Haushalte in Mio. (Obere Variante) 40,6 45,5 50,0

Drei Szenarien der Entwicklung der Haushalte 2014 bis 2045 (Index 2014=100)


Gliederung








Die Raumordnungsregionen in Deutschland

Quelle: BBSR, 2015. Aktueller Datenstand 31.12.2013.

Definition und Abgrenzung von

Raumordnungsregionen

In Deutschland werden 96 Raumordnungs-

regionen definiert, die sich aus den 402

Kreisen und kreisfreien Städten

zusammensetzen.

Es handelt sich um funktionale

Abgrenzungen von Städten und ihren

Umlandkreisen, die sich insb. aus Pendler-

und Arbeitsmarktverflechtungen (u.a.

Planungsverbände) ableiten, sodass eine

gewisse Vergleichbarkeit der Regionen

untereinander besteht.

Grenze Raum-

ordnungsregion

Kreisgrenze

Hamburg

Hannover

Berlin

Rhein-Main

Stuttgart

München

Münster

Düsseldorf

Köln

Südlicher

Oberrhein

Top-10 ROR

Die Top-10 Raumordnungsregionen mit

überdurchschnittlichem Wachstum der

Haushalte und Wohnungsnachfrage,

steigende Bedeutung für

Wohnungsmarktentwicklung in Deutschland

© 2016 Prognos AG

So entwickelt sich die Zahl der Haushalte von 2012-2045

Quelle: Eigene Berechnung nach BBSR, 2015 sowie Prognos VIEW. Mittlere Variante.

> 10 - ≤ 20 %

> 0 - ≤ 10 %

> -5 - ≤ 0 %

> -15 ≤ -5 %

≤ -15 %

> 20 %

Regionale Unterschiede bei der Wohnungsnachfrage

nehmen langfristig weiter zu

Regionen mit der höchsten Zunahme und

dem höchsten Rückgang

Entwicklung der Haushalte 2012-2045 in %

35

35

34

32

32

-18

-18

-18

-19

-24

-30 -20 -10 0 10 20 30 40

Region München

Region Bay. Oberland

Region Ingolstadt

Region Oldenburg

Region Südl. Oberrhein

Region Oberlausitz-Niederschlesien

Region Ostthüringen

Region Mecklenburg. Seenplatte

Region Südsachsen

Region Anhalt-Bitterf.-Wittenberg

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

15


Gliederung







© 2016 Prognos AG

Wohnungsangebot ist im Schnitt in den letzten 15 Jahren um

200.000 Wohnungen pro Jahr gestiegen

Entwicklung Nettozuwachs Wohnungsangebot in Deutschland nach zeitlichen

Intervallen

17

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2000-2004 2005-2009 2011-2014

Quelle: Statistisches Bundesamt 2015. Nettozuwachs: Veränderung Wohnungsangebot zum Vorjahr (Stichtag jeweils 31.12.)

Durchschnittlicher

Nettozuwachs

2000-2014:

rd. 200.000 p.a.

Wohn-

einheiten

276.000

164.000

176.000

© 2016 Prognos AG

Große Unterschiede bei der Entwicklung des

Wohnungsangebots

Entwicklung des Wohnungsangebots 2012-2014:

Nettozuwachs von Wohnungen je 1.000 Einwohner

18

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2016.

> 3,5

> 2,5 - ≤ 3,5

> 1,5 - ≤ 2,5

> 0,5 - ≤ 1,5

≤ 0,5

TOP-10 ROR

6,2

5,5

5,5

4,7

4,6

4,4

4,2

4,1

4,1

4,1

2,7

2,4

Emsland

Region Ingolstadt

Region Oldenburg

Schleswig-Holstein-Nord

Region Regensburg

Region München

Region Trier

Hamburg-Umland-Süd

Region Landshut

Donau-Iller (BW)

Regionen mit dem höchsten Nettozuwachs

Ø jährl. Nettozuwachs abs.:

2.800

2.000

2.600

3.100

3.300

2.000

2.300

11.400

2.500

1.700

Top-10 Regionen60.300

197.000 Deutschland

Hamburg(3,1)

Hannover(2,0 )

Berlin(2,0)

Rhein-Main(2,6)

Stuttgart(2,8)

München(4,2)

Münster(3,9)

Düsseldorf(1,8)

Köln(2,4)

Südlicher

Oberrhein(3,2)


Gliederung







© 2016 Prognos AG

Wann ist der Wohnungsmarkt ausgeglichen?

20

angespannte

Wohnungsmärkte mit

Nachfrageüberhang

entspannte

Wohnungsmärkte mit

Angebotsüberhang

Deutschland

Status quo

Markt-

konformer

Leerstand

Wohnungen je 1.000 Haushalte

Gewisse Leerstandsquote bzw. Fluktuationsreserve an den Märkten ist erforderlich (u.a. Umzüge, Sanierungs-/ Renovierungsmaßnahmen)

3 % Leerstand gelten als marktkonform = 1.030 Wohnungen je 1.000 Haushalte

Status quo Deutschland: 1.025 Wohnungen je 1.000 Haushalte (Relation 41,2 Mio. Wohnungen / 40,2 Mio. Haushalte)

1.025 1.030

© 2016 Prognos AG

Sehr hoher Nachfragedruck in den Top-10 Regionen,

auf die 29 % der Wohnungsnachfrage entfallen

Relation Angebot-Nachfrage: Wohnungen je 1.000 Haushalte* 2013

21

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015 *bezogen auf die Anzahl der Haushalte im Basisszenario.


> 1.015 - ≤ 1.030

> 1.030 - ≤ 1.050

> 1.050

≤ 1.015

TOP-10 ROR

Hamburg(977)

Hannover(989)

Berlin(1.009)

Rhein-Main(975)

Stuttgart(980)

München(991)

Münster(994)

Düsseldorf(1.047)

Köln(1.004)

Südlicher

Oberrhein(1.005)

1.000

1.025

950 1.000 1.050

Deutschland

Ø Top-10 Regionen

40,2 Mio.

Haushalte

11,7 Mio.

Haushalte

© 2016 Prognos AG

Druck auf angespannte Wohnungsmärkte nimmt weiter zu

22


2030

Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante)

> 1.050

≤ 1.015

2045

Wohnungen je 1.000 Haushalte (bei Nettozuwachs Wohnangebot von 200.000 WE p.a.)

> 1.015 - ≤ 1.030

> 1.030 - ≤ 1.050

TOP-10 ROR

Hamburg

Hannover

Berlin

Rhein-Main

Stuttgart

München

Münster

Düsseldorf

Köln

Südlicher

Oberrhein

© 2016 Prognos AG

Wohnungsmärkte entwickeln sich regional zunehmend

unterschiedlich

23


Anteil und Anzahl

Regionen: angespannte Wohnungsmärkte: Regionen mit

langfristig wachsender Haushaltsentwicklung bzw.

Wohnnachfrage

Hoher Nachfragedruck insb. wirtschaftsstarke Regionen

mit höchsten Bedarfen hinsichtlich Erweiterung des

Wohnungangebotes (insb. Neubau)

ausgeglichene Wohnungsmärkte: Regionen mit

durchschnittlicher Entwicklung der Wohnnachfrage

Langfristig tendenziell abgeschwächte Nachfrage,

bedarfsorientierte, kontinuierliche Erweiterung des

Wohnangebots (insb. Modernisierung)

entspannte Wohnungsmärkte: Regionen mit stagnie-

render oder langfristig rückläufiger Wohnnachfrage

Märkte mit Angebotsüberhang, insb. strukturschwache

Regionen Ostdeutschlands, Schwerpunkt Bestandspflege

und gezielte Investitionen in Infrastruktur hinsichtlich Erhalt

u. Steigerung der Attraktivität

2030 2045

48 % (46 Regionen)

18 % (18 Regionen)

33 % (32 Regionen)

35 % (34 Regionen)

11 % (11 Regionen)

53 % (51 Regionen)

Anteil und Anzahl

Regionen:

Typen regionaler Wohnungsmärkte

© 2016 Prognos AG

Neues Wohnungsangebot in den TOP-10 Regionen hinkt dem

Bedarf deutlich hinterher: bis 2030 fehlen fast 1 Mio. Einheiten

- 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

Region Düsseldorf

Region Hannover

Region Südl. Oberrhein

Region Münster

Region Köln

Stadt Hamburg

Region Stuttgart

Region Rhein-Main

Stadt Berlin

Region München

Wohnungen

So stark müsste das Wohnungsangebot

pro Jahr bis 2030 wachsen

So stieg das Wohnungsangebot jährlich im

Durchschnitt der Jahre 2011-2014

0

11.400

6.700

7.100

7.300

5.300

5.200

6.200

3.300

2.800

5.100

20.700

16.900

16.200

15.900

10.800

9.600

7.200

6.700

6.000

5.700

Die Summe der fehlenden Wohnungen im Zeitraum 2013 bis 2030 (Annahme: ausgeglichener Wohnungsmarkt von 1.030 WE je 1.000 Haushalte)

-158.000

-173.000

-155.000

-146.000

-94.000

-75.000

-17.000

-58.000

-54.000

-10.000

-9.300


-9.100

-4.400

-1.000

-3.400

-3.200

-600

-5.500

-8.600

-10.200

24

Summe fehlende

Wohnungen 2013-2030


Gliederung








Deutschland wächst wieder: Bevölkerungswachstum statt Schrumpfung

Deutschland ist ein Einwanderungsland (vergleichbar mit Schweiz /

Kanada)

Die Binnenwanderung nimmt einen größeren Einfluss auf regionale

Wohnungsmärkte als die Zuwanderung

Deutschland hat keinen homogenen Wohnungsmarkt

Die regionalen Wohnungsmärkte sind durch unterschiedliche

Entwicklungen von Angebot und Nachfrage geprägt

Die Unterschiede auf den Wohnungsmärkten werden sich weiter

verschärfen, einerseits wachsende Leerstände, andererseits

Überhitzung

Kernergebnisse der Untersuchung

„Wohnen in Deutschland 2045“ (I)

© 2016 Prognos AG

Kernergebnisse der Untersuchung

„Wohnen in Deutschland 2045“ (II)

27

Die Wohnungsmärkte in Deutschland sind bereits bei einer

Durchschnittsbetrachtung in einer angespannten Situation

Die Erweiterung des Wohnungsangebots auf dem derzeitigen Niveau

reicht zur Deckung der regionalen Nachfrage weder kurz-, mittel- noch

langfristig aus

Der Nachfragedruck steigt in den urbanen wachstumsstarken

Regionen durch den Zuzug und die Zuwanderung, insbesondere

jüngerer Menschen, die dort Bildungs- und Arbeitsangebote

wahrnehmen

Bei gleichbleibender Bautätigkeit fehlen in den Top 10-Regionen

bis 2030 weitere 940.000 Wohnungen

© 2016 Prognos AG

Handlungsfelder

28

Die Akteure aus Politik und Wirtschaft sollten umfassende Strategien

für die regionalen Wohnungsmärkte entwickeln, dazu gilt es sowohl die

Stadt-Umland-Kooperationen zu verstärken als auch die

Zusammenarbeit über bisherige Regionsgrenzen hinweg

Infrastrukturinvestitionen (Verkehrsinfrastruktur, Breitband, soziale

Infrastruktur) müssen verstärkt werden, auch zur besseren

Erschließung strukturschwacher Regionen

Die Investitionen in den Wohnungsbau müssen signifikant gesteigert

werden

Die Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsbau müssen

vereinfacht und beschleunigt werden

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Konsequenzen aus der Studie für die Allianz

Baufinanzierung

29

Allianz Leben sieht gute Wachstumschancen in der Baufinanzierung

Die Kapitalanlage in Form von Hypothekendarlehen in Deutschland ist

aufgrund des stabilen Immobilienmarktes weiter attraktiv

Fortsetzung der risikoadäquaten Festlegung der

Baufinanzierungszinsen

Wir werden regionale Entwicklungen noch intensiver beobachten und

einschätzen, denn das Vorhandensein von Verkehrsanbindung, Schulen

oder ärztlicher Versorgung beeinflussen Markt- und

Wiederverkaufswerte

Die Attraktivität der Mikrostandorte wird bedeutender


www.prognos.com

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

30

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