3/2011

1Aktuelles

Das informative und überparteiliche Magazin für den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer

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Aral baut die ersteBochumer Raststätte

Bochumer haben hohesVertrauen in Trinkwasser

Wohneigentum istweiter hoch im Kurs

Nebenkosten und Mängel

Rauchmelder sind

Grundstückseigentümer, wozu ich auch Wohnungseigentümer zähle, sollten angesichts immer wieder in Betracht kommender Verkäufe oder Ankäufe sowie Grundstücks-übertragungen im Wege vorweg genommener Erbfolge wissen, dass mit Wirkung ab 1. August 2013 das Gebührenrecht für Notare auf eine völlig neue Grundlage gestellt worden ist unter gleichzeitiger An-hebung der Gebühren, nachdem annähernd 15 Jahre keine Gebüh-renanpassung mehr erfolgt war. In wenigen Einzelfällen werden die in Ansatz gebrachten Gegenstands-werte bis zur Hälfte herabgesetzt, was sogar zu einer Gebührenermä-ßigung führen kann.

Ich denke, diese Hinweise helfen Ihnen vor Irrtümern, wenn sie demnächst einen Notar aufsuchen und sich an den Gebührenrech-nungen früherer Verträge orientie-ren.

Dr. Jürgen Ehrhardt

Verehrte Mitglieder und Freunde von Haus+GrundeigentümerBochum,

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Herausgeber:Haus+Grundeigentümer Bochum GmbH

www.hausundbochum.de hausundbochum.deChefredakteur:

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Inhalt

Impressum

Nachrichten aus Bochum

mit der Raststätte für BochumBochumer haben hohesVertrauen in das Trinkwasser 6

Aktuelle Informationen

Ein Mini-Zechenturm mit ei-ner Aussichtsplattform ist der optische Mittelpunkt der neu-en Raststätte an der A40, mit deren Bau noch in diesem Jahr auf Bochumer Boden begon-nen werden soll. Das Gebäude für die Gastrono-mie und die Toiletten sowie die Tankstelle baut und be-treibt der Mineralölkonzern BP/Aral. Es ist für in Richtung Osten Reisende die erste Rast- und Tankmöglichkeit hinter der holländischen Grenze – und gleichzeitig auch die erste Raststätte auf Bochumer Bo-den.Wobei die neue Immobilie schon fast auf der Stadtgrenze nach Dortmund im Ortsteil Werne errichtet wird.Die ersten Fahrzeuge könnten theoretisch schon am „Bever-bach“ parken. Die neue Rast-stätte, die derzeit aber wirklich nur Parkplatz sein könnte, prä-sentiert sich nach rund andert-halb Jahren Bauzeit sauber und aufgeräumt – aber sie wird noch nicht für den Verkehr freigegeben.„Wir warten mit der Freigabe“, so Bauingenieur Guido Mein-zer, „bis wir in diesem Bereich

auch die Baustelle auf der A40 abgeschlossen haben.“ Dies wird voraussichtlich Mitte Ok-tober der Fall sein. Von der geplanten Tank- und Rastanla-ge ist allerdings noch nichts zu sehen.Derzeit habe man auf diesem Teilstück der A40 eine „3 plus 1-Verkehrsführung“. Dabei ist der Standstreifen in Richtung Dortmund explizit für LKWs ausgewiesen.„Dadurch", so Meinzer, „ent-fällt die Einfädelspur für die Fahrzeuge, die vom Rastplatz wieder auf die A40 einbiegen wollen. Meinzer ist Projektlei-ter Bau in der Regionalnieder-lassung Ruhr von Straßen. NRW. Das ist der Landesbe-trieb für Straßenbau, der für die Instandhaltung aller Auto-bahnen in der Region verant-wortlich ist.Von „Mitte März bis voraus-sichtlich Ende Dezember 2012“, so hieß es Anfang 2012 in einer Pressemitteilung von Straßen.NRW, „wird der Park-platz … für neun Monate voll gesperrt.Die Straßenbauer wollten ca. 32.000 Kubikmeter Erde bzw. Fahrbahndeckenaufbruch be-

wegen sowie 1.500 Meter Ent-wässerungsleitungen, 14.000 Quadratmeter Asphalt- bzw. Betonfahrbahndecke einbau-en, und auf einer Länge von 350 Metern eine neue Lärm-schutzwand errichten.“All dies ist erledigt. Nur die eigentliche Raststätte lässt halt noch auf sich warten. „Früher haben wir nur mit der Firma Tank und Rast verhan-delt“, erklärt Guido Meinzer hierzu. „Jetzt haben wir ein offenes Verfahren. Dadurch hat die Konzessionierung er-heblich länger gedauert.“ Tankstelle und das Gebäude mit Restaurant und Kiosk wer-den da entstehen, wo aktuell – direkt nach Einfahrt in den großzügigen Bereich - eine glatt planierte Lehmfläche auf weitere Verwendung wartet. Konzessionär und Partner von Straßen.NRW ist also nun der Mineralölkonzern BP, der so-wohl die Tankstelle, als auch das Restaurantgebäude selbst

errichten wird. „Das Bauge-nehmigungsverfahren läuft“, sagt Meinzer. „Wir stellen le-diglich das Grundstück zur Verfügung.“Solange aber dieses Gebäude nicht steht, wird es nach Eröff-nung des Parkplatzes am Be-verbach leider keine Toiletten geben.„Das ist jetzt ein bisschen un-glücklich“, sagt Meinzer. „Ich hätte das gern komplett fertig gehabt.“Der Projektleiter verweist auf weitere Parkplätze längs der A44 Richtung Kassel. „Dort haben wir es bei Umbauten mit Dixi-Klos versucht. Die sind aber regelmäßig dem Vanda-lismus zum Opfer gefallen.“ Eine solche Lösung wird es in Werne also verständlicherwei-se nicht geben. Wie die Park-platz-Besucher mit ihrer Not-durft verfahren werden, kann man sich also in etwa ausma-len.

ef

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4 Bochum

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Bald geht es los am "Beverbach" in Werne:Aral errichtet Tankstelle und Raststätte mit Zechenturm

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Das Vertrauen der Verbrau-cher in die kommunale Was-serversorgung ist unverändert hoch. Das zeigt der aktuelle Bericht einer bundesweiten Zeitreihenstudie zu Qualität und Image von Trinkwasser in Deutschland (TWIS) des Insti-tuts für empirische Sozial- und Kommunikationsforschung (I.E.S.K.). Auch die Ergebnis-se für Bochum sprechen eine deutliche Sprache: Mehr als 81 Prozent der Bochumer beurtei-len die Qualität des Trinkwas-sers als gut bis sehr gut. Über 84 Prozent der Bochumer sind davon überzeugt, dass ihr Trinkwasser durch die Stadt-werke streng kontrolliert wird.

„Trinkwasser ist das am strengsten kontrollierte Le-bensmittel überhaupt. Die Mit-arbeiter der Stadtwerke sorgen rund um die Uhr für eine gleichbleibend hohe Qualität des Bochumer Trinkwassers. Darauf können sich die Bürge-rinnen und Bürger verlassen“, erklärt Kai Krischnak, Presse-

sprecher der Stadtwerke Bo-chum, zu den Ergebnissen der Studie. „Als kommunaler Wasserversorger arbeiten wir ständig daran, den hohen An-sprüchen der Verbraucher an die Qualität des Trinkwassers gerecht zu werden.“ Wasser aus dem „Kran“ zu nutzen ist nicht nur billiger, sondern auch umweltfreundli-cher: „Unser Trinkwasser wird vor Ort gewonnen und muss nicht aufwändig abgefüllt und über weite Strecken transpor-tiert werden, wie es bei ver-packten Getränken der Fall ist“, erläutert Krischnak. Wie leistungsfähig die Bochumer Trinkwasserversorgung ist, hat sich in den heißen Sommerwo-chen dieses Jahres gezeigt. Die kommunale Trinkwasserver-sorgung wurde dadurch nicht beeinträchtigt.Ausführliche Informationen über das Bochumer Trinkwas-ser und die Ergebnisse der ak-tuellen Trinkwasseranalyse gibt es unter www.stadtwerke-bochum.de.

Bochumer haben hohes Vertrauen in Trinkwasser

Der Übergangszeitraum ist lang – aber die Eigentümer von Altbauten sollten sich aus Si-cherheitsgründen nicht so viel Zeit lassen für den Einbau von Rauchmeldern. Die nützlichen Kleingeräte müssen im Woh-nungsbestand erst bis zum 31.12.2016 installiert werden.Der Landtag NRW hat die Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern in Neubauten schon ab dem 01.04.2013 eingeführt. Ver-pflichtet zur Installation der Melder sind die Bauherren bzw. Eigentümer. Zuständig dafür, dass die Geräte auch be-triebsbereit sind und regelmä-ßig gewartet werden, dass die Funktion regelmäßig geprüft und die Batterien gewechselt werden, ist der unmittelbare Besitzer einer Wohnung, also der Mieter bzw. auch der selbst nutzende Eigentümer. In Schlaf- und Kinderzimmern müssen auf jeden Fall Rauch-melder installiert werden. Dies gilt aber auch für Flure, über die Rettungswege führen, um darüber die Aufenthaltsräume verlassen zu können. Die Poli-tiker in Schleswig-Holstein hatten diesem sicherheitsrele-vanten Bereich übrigens schon sehr früh ihre Aufmerksamkeit geschenkt: Bereits 2005 gab es im Norden erste Regelungen, die 2008 überarbeitet wurden. Dort gibt es eine Einbaupflicht für Neu- und Umbauten schon

seit April 2005, und bestehen-de Wohnungen mussten be-reits bis Ende 2010 nachgerüs-tet werden. In NRW können sich die Eigentümer (siehe oben) dagegen erheblich mehr Zeit lassen.Rauchwarnmelder – damit er-höht man für wenig Geld die Sicherheit deutlich. Weil in NRW immer noch etwa zwei Drittel aller Wohnungen ohne Rauchmelder sind, sehen Si-cherheitsexperten großen Handlungsbedarf. Jährlich sterben in Deutschland bei Wohnungsbränden bis zu 500 Menschen und rund 5.000 wer-den dabei schwer verletzt. Das Defizit bei den Rauchmeldern ist also durchaus sicherheitsre-levant, obwohl die Geräte po-tenzielle Lebensretter sind und besonders nachts die Woh-nungsnutzer rechtzeitig vor den Gefahren von Feuer und Rauch warnen können.Seit über 12 Jahren setzt sich im Übrigen das Forum Brand-rauchprävention e.V. nicht nur für die Ausstattung aller Haus-halte mit Rauchmeldern, son-dern auch für die Förderung von Qualitätsstandards ein. Wegweisend für höhere Si-cherheitsstandards von Gerä-ten für den Langzeiteinsatz wurde bereits im letzten Herbst das Qualitätsmerkmal „Q“ ein-geführt.www.rauchmelder-lebensret-ter.de

Rauchmelder sind bald Pflichtausstattung

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Viele Bürger sorgen sich um ihr Erspartes. Wegen explo-dierender Staatsschulden und gigantischer Geldspritzen der Notenbanken drohen höhere Inflationsraten. Die Autoren raten in diesem Buch zu einem Anlage- und Vorsorgesystem, das sich in der Krise aufs Beste bewährte und von unzähligen Banken, Investmentberatern, Finanzaufsichtseinrichtungen und TV-Sendern weltweit empfohlen und vorgestellt wurde. Zudem geben sie Tipps zum Dschungel an Finanz- und Altersvorsorgeprodukten. Mit vielen Praxisbeispielen, Check-Listen und leicht ver-ständlichen Erklärungen zei-gen sie konkrete Möglichkei-ten auf, um mit Vermögen und Altersvorsorge sicher in die Zukunft zu kommen.19,99 Euro

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Dr. Otto Ruer bestimmte von 1925 bis 1933 als Oberbürger-meister die Geschicke der Stadt Bochum. Er war, zum Ende der Weimarer Republik, das letzte demokratisch ge-wählte Bochumer Stadtober-haupt und wurde von den Na-tionalsozialisten durch falsche Anschuldigungen und Haft aus dem Amt gedrängt und in den Tod getrieben.Am 19.9.2013 hat der Autor und ehemalige VHS - Direktor in Bochum, Dr. Ernst-Albrecht Plieg, ein Buch über Dr. Ruer vorgelegt. Fünf Jahre arbeitete er an dem Werk, studierte mehr als 90 Aktenbände aus den Beständen des Stadtar-chivs und weiterer Einrichtun-gen. „Es war eine intensive Arbeit“, so Plieg, „aber es war sehr interessant, sich tiefge-hend mit der Person Dr. Ruer zu beschäftigen.“Oberbürgermeisterin Dr. Otti-lie Scholz würdigte die Arbeit und das Engagement: „Dieses Buch ist ein Lehrstück über Werte, für die man sich ein-setzt und für die man sogar sein Leben aufs Spiel setzt.“ Sich zu erinnern heiße auch, ein Stück Verantwortung zu übernehmen, so Dr. Scholz. Die Idee zum Buch entstand im Arbeitskreis Weitmar, in dem sich Dr. Plieg mit Leben und Wirken Ruers beschäftig-te. In mehreren Kapiteln be-leuchtet er das Leben und Wir-ken des ehemaligen Oberbür-germeisters. Neben einem Kapitel zur Person und kom-munalen Neugliederung 1931 beschreibt er die Monate zwi-schen Januar 1933 bis zu Ruers Freitod im Juli 1933.Verlag Hentrich und Hentrich, 24,90 Euro.

Buchpremiere:Dr. Otto Ruer

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Diesem Mann ist sein Beruf quasi in die Wiege gelegt wor-den. Urgroßvater, Großvater, Vater … – Frank-Dagobert Müller lebt und liebt das Dach-deckerhandwerk in vierter Ge-neration und war als ältester Sohn über 30 Jahre im väterli-chen Betrieb in Langendreer tätig.

Tradition startet neu durch

Jetzt, da sich die Altfirma nur noch verwaltungstechnischen Aufgaben widmet, führt der Dachdeckermeister die Fami-lientradition im eigenen Unter-nehmen erfolgreich fort. Dabei kann Frank-Dagobert Müller nicht nur auf die eigenen Stär-ken, sondern auch auf die Er-fahrung des ›alten‹ Personal-stamms bauen, das gemeinsam mit ihm im neuen Betrieb noch einmal begeistert durchstartet: geballte Kompetenz rund um das Thema Bedachung – vom Kleinstauftrag bis zum Groß-projekt.

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Spezialistfür Naturschiefer

»Wir führen alle Arbeiten oberhalb der letzten Ge-schossdecke durch«, erzählt der geprüfte Sachverständige für das Bauhandwerk. Dabei liegt ihm neben der fachlichen Kompetenz vor allem eines am Herzen: »Wir halten ein, was dem Kunden versprochen wur-de!«Ein besonderes Spezialgebiet ist die Ausführung von Arbei-ten mit Naturschiefer: »Aus der Erde geschlagen bis aufs Dach!Schiefer ist eine dekorative und langlebige Art der Dach- und Wandeindeckung mit jahrhundertelanger Tradition«, erläutert der Fachdozent für Schieferarbeiten an der Hand-

werkskammer Dortmund. »Manche Unternehmen bieten das gar nicht mehr an!«

SchwerpunktSchimmelbekämpfung

Eine weitere Kernkompetenz bildet die Bekämpfung von Schimmel. »Ein brisantes The-ma, für Mieter und Vermieter gleichermaßen«, weiß Frank-Dagobert Müller. »Allzu schnell heißt es da

›falsch gelüftet‹ oder ›unsach-gemäß gedämmt‹. Wir gehen den Ursachen für Schimmel-bildung präzise auf den Grund, beispielsweise mit Langzeit-messgeräten, die den Tempe-raturverlauf in der Wohnung minutiös aufzeichnen und Aufschluss über Verursachung und Behebung geben. Schließlich möchten wir, dass Sie sich unter Ihrem Dach ge-borgen, zu Hause und wohl fühlen.«

Frank-Dagobert Müller und Team am neuen, größeren Firmengelände am Wallbaumweg in Langendreer.

Bekannte Firma, bekannter Name, bewährte Qualität

Frank-Dagobert Müller Dach-Wand-Abdichtungs GmbH & Co KG

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8 Aktuelles

Eben noch im teilrenovierten, zu kleinen Altbau ohne Kom-fort und schon wenig später im modernen Neubau mit Zu-kunftspotenzial und auf lange Sicht niedrigen Betriebskos-ten: Diesen Traum vom zeitge-mäßen Wohnen hat sich eine Familie aus dem österreichi-schen Kronstorf erfüllt. Mo-dernste Automationselemente regeln jetzt die Bereiche Son-nenschutz, Lüftung, Heizung, Zugang und Lichtlenkung. Sie lassen sich intuitiv bedienen und erleichtern damit gleich-zeitig den Alltag aller Hausbe-wohner.Ziel des Neubaus war es unter anderem, schon jetzt die Be-dürfnisse an das älter werden anzupassen und die Betriebs-kosten möglichst niedrig zu halten. Dieser Wunsch des Bauherrn konnte mit den heu-te zur Verfügung stehenden Automationsmöglichkeiten vollständig erfüllt werden.Der Neubau der Familie sollte die unterschiedlichsten Vorga-ben erfüllen. Große Fensterflä-

chen, ein ebener Zugang in das Objekt und in den Garten so-wie modernste Haustechnik – alles zentral überwach- und steuerbar. Im Bereich der Au-tomation wurde eine dezentra-le Lüftung für die bedarfsori-entierte Lüftung der Räume ausgewählt. Für den Sonnen-schutz wurden außerdem die großen, Licht und kostenlose Solarenergie spendenden Fensterflächen mit Raffstores versehen, die mit einer Lich-tlenkung ausgestattet sind – damit konnte die Aussicht in die schöne Umgebung bei gleichzeitiger Beschattung si-chergestellt werden.Zur Steuerung der Systeme dient jetzt ein drahtgebunde-nes System, dessen Vorteile in einer sicheren Informations-übertragung und in einer gro-ßen Reichweite über die Ge-schosse hinweg liegen. Zu-sammengeführt wurden in dem System – neben der Lüf-tung und dem Sonnenschutz – auch eine Haustür-Zugangs-kontrolle, eine Öffnungsüber-

wachung, die Beleuchtung und die Heizungsanlage. Diese können von allen Personen im Haus intuitiv bedient werden. Der Hausbesitzer ist begeis-tert: Die Vorteile der zentralen Haussteuerung liegen insbe-sondere in der individuellen Anpassung der Automatik-funktionen an das Nutzerver-halten. Es ist wunderschön, wenn man morgens durch ei-nen sich langsam öffnenden Raffstore und langsam heller

werdendes Licht geweckt wird.Der Expertenrat: Die Möglich-keiten der Automation sind sehr vielseitig und müssen auf den jeweiligen Nutzer und des-sen Wünsche zugeschnitten werden. Was es alles für indi-viduelle Lösungen gibt und wie viel diese kosten, erfahren Interessenten bei den gut ge-schulten Beratern im Fenster- und Fassadenfachbetrieb.“

Verband deutscher Möbelindustrie

Neubau mit Blick in die Zukunft: Private Bauherren setzen auf Automation im Eigenheim

Effektive Beschattungssysteme. Foto: VFF/Internorm International GmbH

Größer, schneller, weiter – die-ser Dreiklang des Immer-Mehr-Wollens trifft neuer-dings nicht mehr auf die Woh-nungswünsche der Deutschen zu. Denn der Trend geht zur Verkleinerung der Grundrisse. Was auch für interessierte Im-mobilieninvestoren eine wich-tige Nachricht ist. Denn viel-fach kann es marktkonformer sein, in mehrere kleine Woh-nungen zu investieren als in eine große.Hauptgrund: Die Mieten sind in den letzten Jahren so stark gestiegen, dass viele Mieter lieber kleiner wohnen als aus den begehrten Lagen wegzu-ziehen.In der Hauptstadt zum Beispiel muss man zum Teil mehr als 35 Prozent mehr für seine vier Wände zahlen als noch vor fünf Jahren. Exklusive Lagen sind mittlerweile für Mieten von bis zu 18 EUR pro Qua-

dratmeter und Monat zu ha-ben. Wohnungen mit einein-halb oder zwei Zimmern wer-den immer begehrter.

Während vor Jahren noch im-mer größer gebaut wurde, dreht sich diese Entwicklung nun um. Auch große Projekt-entwicklungsfirmen denken um und planen für die Zukunft deutlich mehr kleinere Woh-nungen.Ob dieser Trend lang anhalten wird, darüber streiten die Ex-perten. Viele vermuten, dass ein Mehr an kleinen Wohnun-gen die Mieten stagnieren las-sen könnte und dann der Weg wieder frei wird für größere Wohnflächen. Bis dahin wird sich das Phänomen allerdings noch eine Zeit langhalten – übrigens nicht nur bei uns, sondern auch weltweit in Metropolen wie New York oder London. ins

Trend geht wieder zu kleineren Wohnungen

Um die Traumwohnung zubekommen wird getrickstImmobilienscout24 hat im Mai d.J. 1030 Mieter befragt: "Was haben Sie schon getan, um Ihre Traumwohnung zu bekommen? Mehrfachantwor-ten waren möglich.

in Schale werfen: 26 %

überschreiten: 19 %

der Wohnungssuche klagen: 12 %

-dern, damit dieser einem dem Vermieter empfiehlt: 9 %

(Haustiere, Beruf, Kinder: 9 %-

nerung zu bleiben: 8 %

"finanzielle Entscheidungshil-fe" anbieten: 6 %

-re Dokumente schönen: 5 %

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9Aktuelles

Das Internet wimmelt vor Grundstücksangeboten. Doch nicht jede Immobilie eignet sich für den Bau eines Einfa-milienhauses, so der Bauratge-ber Deutschland. Häufig ver-bietet es das Baurecht, Häuser für Wohnzwecke zu bauen. Wer von Anfang an auf Num-mer sicher gehen möchte, soll-te deshalb bei der Gemeinde oder im Bezirksamt eine soge-nannte Bauvoranfrage stellen. Darüber kann der Bauherr klä-ren, ob ein Grundstück bebaut werden darf.Bei einer Bauvoranfrage han-delt es sich auch um ein soge-nanntes kleines Genehmi-gungsverfahren. Experten empfehlen dieses Vorgehen immer dann, wenn es für ein Grundstück keinen Bebau-ungsplan gibt. Die Bauvoran-frage muss jedoch vor einem Grundstückskauf gestellt wer-den. Die Landesbauordnungen

der einzelnen Bundesländer regeln im Detail, welche Un-terlagen eingereicht werden müssen.Böse Überraschungen nach dem Grundstückskauf können von Anfang an dadurch ver-mieden werden, dass künftige Bauherren gleich eine Immo-bilie erstehen, für die ein Be-bauungsplan existiert. Seriöse Makler weisen darauf hin und wissen auch, welche Bebauung auf einem Grundstück zulässig ist.Mehr Infos zum Thema Bau-voranfrage gibt es unter www.bauratgeberdeutschland.de in der Rubrik Hausbauplaner. Außerdem hat der Bauratgeber Deutschland eine Liste von Experten und Organisationen zusammengestellt, die Bauher-ren von der Grundstückssuche bis zum Hausbau zur Seite ste-hen.

Vorsicht vor dem Grundstückskauf:

Nicht jedes Grundstück darf auch bebaut werden

„Energetische Gebäudesanie-rung“ ist schon ein ziemlich sperriges Wort. Und häufig ist der Weg zur Sanierung auch nicht gerade einfach. Ein neues Werkzeug, das in jeden Werkzeugkoffer eines Grundeigentümers gehört, stammt vom Bundesministeri-um für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und dem Bundesministerium für Wirt-schaft und Technologie - hört sich aber auch nicht weniger sperrig an: „Sanierungskonfi-gurator“.Dafür verspricht das Werk-zeug Erleichterung im Tun: Das neue Internet-Tool richtet sich an private Hauseigentü-mer und Mieter. Es unterstützt sie dabei, die energetische Qualität ihres Hauses oder ih-rer Wohnung zu bewerten und zeigt in einfachen Schritten Möglichkeiten zu deren Ver-besserung auf. Der Konfigurator ist Teil der Kampagne 'Gut für Sie, gut fürs Klima'.

Er soll helfen, Interesse an en-ergetischen Sanierungen zu wecken und anschaulich von deren Vorteilen zu überzeu-gen. Nach dem Motto: „Erst denken und planen, dann sa-nieren!"

Und so funktioniert’s: Nach der Eingabe einiger Gebäude-daten und der Auswahl mögli-cher Sanierungsmaßnahmen erhält der Nutzer Informatio-nen darüber, wie hoch die er-reichte Energieeinsparung ist, um welchen Betrag die CO2-Emission damit gemindert wird, wie viel die Sanierung in etwa kostet und welche För-dermittel zur Verfügung ste-hen. Der Sanierungskonfigu-rator dient der Verbraucherin-formation, er kann und soll keine Alternative zu einer in-dividuellen professionellen Energieberatung darstellen.

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10 Aktuelles

STATISTIKSTATISTIKSTATISTIK

Von Januar bis Juni 2013 wur-de in Deutschland der Bau von 124.900 Wohnungen geneh-migt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 9,6 % oder 10.900 Wohnungen mehr als im ersten Halbjahr 2012. Damit setzte sich die positive Entwicklung bei den Baugenehmigungen von Wohnungen weiter fort. In Wohngebäuden wurden im ersten Halbjahr 2013 insge-samt 110.600 Neubauwohnun-gen genehmigt, das waren 10,8 % mehr als im Vorjahreszeit-raum. Besonders stark erhöh-ten sich die Baugenehmigun-gen von Wohnungen in Mehr- (+ 21,7 %) und Zweifamilien-häusern (+ 13,9 %). Baugeneh-migungen für Wohnungen in Einfamilienhäusern nahmen

nur geringfügig zu (+ 1,5 %). Der umbaute Raum der geneh-migten neuen Nichtwohnge-bäude ging im ersten Halbjahr 2013 gegenüber dem Vorjah-reszeitraum um 10,2 % auf 92,9 Millionen Kubikmeter zurück.Dieser Rückgang ist auf die verringerte Zahl von Bauge-nehmigungen bei den nichtöf-fentlichen Bauherren zurück-zuführen (– 13,1 %). Bei den öffentlichenBauherren ergab sich hingegen ein Anstieg um 30,2 %. Bezogen auf die Ge-bäudeart wurde vorallem der Bau von Hotels und Gaststät-ten (– 31,4 %) sowie von Fa-brik- und Werkstattgebäuden (– 23,4 %) deutlich seltener genehmigt als im Vorjahres-zeitraum.

Mehr Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2013

Auf dem Wohnungsmarkt NRW geht die Schere der Mietpreise weiter auseinander. Das ergibt der Mietpreisver-gleich der 37 Großstädte in NRW von immowelt.de, der die Entwicklung der Mietprei-se in NRW zwischen 2008 und 2013 beleuchtet.Lediglich in fünf Großstädten NRWs sind die Mietpreise demnach seit 2008 schneller gestiegen als die Inflation im selben Zeitraum (10 %). In 32 Großstädten stagnieren die Mieten oder werden sogar günstiger. Spitze und Schluss-licht der Skala markieren Düs-seldorf (9,80 Euro, +23 %) und Hagen (5,00 Euro, -2 %).Es sind die großen Zentren in der Rheinschiene und die at-traktiven Unistädte, die von Zuwanderung und Wachstum profitieren, während die Be-völkerung im Bundesland ins-gesamt schrumpft. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster und Aachen sind nicht nur die teuersten Groß-städte in NRW, die Mieten bewegen sich hier auch unter dem Druck der Wohnungs-nachfrage schneller nach oben. Der Quadratmeter kostet im Schnitt zwischen 8 und 10 Euro.Am deutlichsten zugelegt ha-

ben die Mieten seit 2008 in Düsseldorf, das damit Köln (9,60 Euro, +13 %) als teuers-te Stadt in NRW ablöst. Starke Mietanstiege erleben auch die relativ kleinen Uni-versitätsstädte Münster (9,10 Euro, +20 %) und Aachen (8,30 Euro, +24 %), in denen eine verstärkte Nachfrage durch rasant gestiegene Stu-dentenzahlen spürbar wird.Im Rest des Landes bleibt die Mietpreisentwicklung hinter der Inflation zurück. In den großen Städten des Ruhrge-biets etwa – Dortmund, Essen, Duisburg, Wuppertal, Bochum – sind die Mieten seit 2008 im Schnitt nur zwischen 2 und 9 % gestiegen, der Quadratmeter kostet hier heute zwischen 5,20 und 6,30 Euro.Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise waren insgesamt 91.300 auf immo-welt.de inserierte Angebote. Die Mietpreise sind Nettokalt-mieten bei Neuvermietung. Verglichen wurden die Miet-preise des 1. Halbjahres 2008 und des 1. Halbjahres 2013.

In Bochum lag die Durch-schnittsmiete 2008 bei 5,80 Euro, 2013 dann bei 5,90 Euro, was eine Steigerung von 2 % ausmacht.

Mietpreise NRW: Preisschere geht weiter auseinander

Wer es sich leisten kann, ach-tet bei der Wohnungssuche nicht aufs Geld, sondern auf die Lage des neuen Zuhauses. Das ergibt eine repräsentative Studie von immowelt.de. Deutlich mehr Besser- und Spitzenverdiener haben dem-nach bei der Entscheidung für ihre aktuelle Wohnung Wert auf deren Lage in einem be-stimmten Stadtteil gelegt (65 %) als auf den Mietpreis (49 %). Für die Gesamtheit der Bevölkerung liegen die Priori-täten anders: 71 % schauen bei einem Wohnungsangebot zu-erst auf den Preis und dann auf die Wunschadresse (56 %). Doch die Reichen setzen sich noch mit anderen Vorlieben vom Rest der Wohnungssu-chenden ab: So möchten etwa 24 % eine nach Süden ausge-richtete Wohnung haben – und

nur 13 % der Normalverdie-ner. Eine besondere Vorliebe der Wohlhabenden gilt dem separaten stillen Örtchen: Für jeden Vierten zählte das Extra-WC zu den wichtigsten Aus-wahlkriterien, bei den Normal-verdienern interessiert es nur jeden Zehnten.Die Ergebnisse der Studie im Überblick: (Mehrfachnennun-gen waren möglich):

-stimmten Stadtteil): 56 P%

(Fenstern): 28 %-

dehaltung erlaubt): 22 %

Mietwohnung: Lieber Szeneviertel als günstig

Bauherren und Immobilien-käufer in Deutschland bringen hohe Eigenkapitalanteile in ihre Finanzierung ein - im Schnitt 43 % der Objektkosten. Das zeigt eine Untersuchung von TNS Infratest. Die beliebtesten Sparformen zum Einstieg in den Eigentum-serwerb sind Bausparverträge, gefolgt von Sparguthaben so-wie Tages- und Festgeld.Rund zwei Drittel aller Wohn-eigentümer sparen gezielt für die Anschaffung der eigenen vier Wände. Im Mittel bringen die Erwerber rund 88.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein - das entspricht 42,9 % der Kauf-summe von durchschnittlich

205.000 Euro. Die wichtigste Eigenkapitalkomponente stel-len Ersparnisse, etwa auf Spar-konten, dar. Auf sie greifen 84 % der Käu-fer zurück. Bausparguthaben bilden mit circa 40 % den zweitwichtigs-ten Baustein, vor geschenktem oder geerbtem Vermögen mit 22 %.Aus der Auswertung geht her-vor, dass Ersterwerber 38 % der Kaufsumme aus eigenen Mitteln bestreiten. Wer bereits eine Immobilie besitzt und eine neue erwirbt, bringt sogar 59 % selbst auf: Hier fließt in der Regel der Verkaufserlös des bisherigen Domizils in die Finanzierung ein. LBS

Bundesbürger finanzieren ihr Wohneigentum solide

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Fast die Hälfte des Trinkwas-sers nutzen Privathaushalte fürs Wäschewaschen, die Toi-lettenspülung und die Garten-bewässerung. Dafür können sie auch Regenwasser aus ei-ner Zisterne verwenden und bis zu 65 Liter Trinkwasser täglich pro Person sparen. Laut der Fachvereinigung Be-triebs- und Regenwasserschutz sind in Deutschland 1,5 Mio. Regenwassernutzungsanlagen verbaut und jährlich kommen

30.000 hinzu. Zisternen sind unterirdische Behälter: Über das Dach ablaufendes Regen-wasser wird dort gesammelt und für Garten sowie Haushalt nutzbar gemacht. Die Preis-spanne für die Anschaffung reicht von 600 Euro für ein Modell mit einem 2.000-Liter-Tank bis zu mehreren Tausend Euro.Ein Vierpersonenhaushalt kann seinen jährlichen Trink-wasserverbrauch um bis zu

89.000 Liter senken. Etwa 170 Euro sparen Einfamilienhaus-besitzer mit einer Zisterne pro Jahr ein. Zusätzlich senken Hausbesitzer die Gebühren für das Abwasser, die sich nach dem Verbrauch an Trinkwas-ser richten. Eine Baugenehmi-gung müssen Betreiber nicht einholen, die Installation ist aber dem örtlichen Wasserver-sorger mitzuteilen. Manche Gemeinden fördern die Mon-tage einer Zisterne. BHW Bausparkasse / Otto Graf GmbH

Mit Zisternen Wasser und Bares sparen

Nach dem Ende der Glühbirne halten seit einiger Zeit energie-effiziente Alternativen Einzug in Haus und Wohnung. LEDs und Energiesparlampen sind besonders sparsam und langle-big. Im Vergleich zu einer her-kömmlichen Glühbirne ver-brauchen sie bis zu 80 % we-niger Energie. Das Angebot an diesen effizi-enten Lampen ist in den ver-gangenen Jahren immer viel-fältiger geworden und eröffnet ganz neue Beleuchtungsmög-lichkeiten was Helligkeit und Farbe angeht. Das ist gut, denn die richtige Beleuchtung in je-dem Raum in Haus oder Woh-nung ist entscheidend für Be-haglichkeit und Wohlbefin-den. Die Beleuchtung sollte sich daher an Raum, Tageszeit, Situation und Tätigkeit anpas-sen lassen. Besonders prak-tisch ist es, wenn man die spar-samen Leuchten dimmen und somit jederzeit selbst bestim-men kann, wie hell das Licht sein soll. Der Einsatz von Dimmern spart zusätzlich

Energie und verlängert die Le-bensdauer der Leuchtmittel.Beim Austausch sollte jedoch beachtet werden, dass die ver-schiedenen Formen der Licht-erzeugung gravierende Unter-schiede aufweisen. Möchte man sein Licht dimmen, muss

man bei der Nutzung von ener-gieeffizienten Leuchtmitteln einiges beachten. Nicht jede neue Leuchte ist auch dimm-bar. Unangenehme Effekte wie Flackern, Blinken und ein unsteter Dimmverlauf können

die Folge einer falschen Kom-bination aus Leuchtmittel und Dimmer sein. Also darauf ach-ten, dass die Leuchten aus-drücklich als dimmbar ausge-wiesen und die verwendeten Dimmer für Energiesparlam-pen und LEDs zugelassen

sind. Für ein optimales Ergeb-nis ist es darüber hinaus wich-tig, dass Dimmer und Leucht-mittel aufeinander abgestimmt sind. Nur so können Helligkeit und je nach Modell auch die Lichtfarbe der Leuchten kons-

tant geregelt werden. Für eine gemütliche Atmosphäre ist es nicht immer notwendig, das Licht stufenlos zu dimmen. Eine Alternative sind spezielle dimmbare Energiesparlam-pen, die sich über den norma-len Lichtschalter regeln lassen. Durch mehrmaliges Betätigen des Schalters kann dann das Licht in bis zu vier verschie-denen Stufen eingestellt wer-den. Besonders komfortabel ist die Lichtsteuerung per In-frarot- oder Funkfernbedie-nelement. Mit einer Fernbe-dienung kann man gleich meh-rere Leuchten per Knopfdruck bedienen und das auch ganz bequem vom Sofa aus. Es las-sen sich außerdem ganze Lichtszenen – beispielsweise für ein romantisches Abendes-sen – speichern und später ab-rufen. Über das Infrarot- oder Funkbedienelement können ebenfalls elektrische Jalousien und Rollläden in die Program-me integriert und mühelos ge-steuert werden.

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Moderne Leuchtmittel schaffen mehr Wohnkomfort

5/2013

12 Aktuelles

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„Zwei Wochen Sonne, Strand und Meer – Grüße von unserer Lieblingsinsel.“ Eine solche Mitteilung in sozialen Netz-werken wie Facebook, Wer-kennt-wen oder Twitter inter-essiert nicht nur Freunde – son-dern unter Umständen auch findige Einbrecher. Oft geben Nutzer hier sogar ihre kom-plette Adresse an. Das macht es Dieben leicht, und sie kön-nen während des Urlaubs un-gestört in die Wohnung ein-steigen.Auch Diebe gehen mit der Zeit. Im Internet finden sich inzwischen viele private Infor-mationen, die Kriminellen das Handwerk erleichtern können. Wer seine Abwesenheit in ei-nem sozialen Netzwerk kund-tut, handelt noch leichtsinniger als jemand, der den Anrufbe-antworter damit bespricht.Also sollte man bei der Anga-be von Aufenthaltsorten vor-sichtig zu sein – egal, ob man einen Urlaub vorher ankündigt

oder live von unterwegs be-richtet. Absolut tabu: die Hei-matadresse für jeden sichtbar machen.Tipps der R+V-Versicherung:

im Internet einstellen – das er-leichtert Kriminellen die Re-cherche.

technischer Geräte prahlen. Das könnte Diebe veranlassen, einen Einbruch zu wagen.

-ten überprüfen, damit wirklich nur Freunde und Familie pri-vate Informationen zu Gesicht bekommen. Nur ausgewählte Informationen öffentlich zu-gänglich machen.

-fragen genau hinschauen, ob sie vertrauenswürdig sind und im Zweifelsfall ablehnen. Wer es den Dieben allerdings allzu einfach macht, bleibt im schlimmsten Fall auf dem ent-standenen Schaden sitzen.

Tabu: Urlaubshinweis in sozialen Netzwerken

Ins Urlaubsportemonnaie ge-hören neben ein bisschen Bar-geld (für Ankunft, Taxi, Trink-geld), unbedingt die girocard und am besten auch eine Kre-ditkarte. Dann ist gewährleis-tet, dass man sich auch vor Ort mit Bargeld am Geldautoma-ten versorgen kann. Vor Urlaubsantritt sollte man sich unbedingt bei seiner Bank erkundigen, ob die girocard für das Ausland freigeschaltet ist. Hintergrund: Viele Kreditins-titute setzen zur Sicherheit der Kunden das Limit fürs Abhe-ben im außereuropäischen Ausland auf Null, damit Kri-minelle dort kein Geld abhe-ben können. Wenn Sie Ihrer Hausbank das Urlaubsland und die Aufenthaltsdauer nen-nen, wird Ihre Karte für den Zeitraum freigeschaltet. Bei der Gelegenheit kann man sich auch gleich über mögliche Kooperationen der eigenen

Bank mit Banken im Urlaubs-ort informieren, die das Geld-abheben günstiger machen können. Wieviel die Bargeld-versorgung vor Ort kostet, steht im Preis- und Leistungs-verzeichnis Ihrer Bank. Wer außerhalb Europas unter-wegs ist und eine girocard mit V-Pay-Logo hat, die nur inner-halb Europas einsetzbar ist, der sollte zusätzlich eine Kredit-karte mitnehmen. Kreditkarten werden weltweit in Hotels, Supermärkten, Restaurants, an Tankstellen und Geldautoma-ten akzeptiert. Ganz wichtig: Sie sollten die Geheimzahl (PIN) Ihrer Kreditkarte ken-nen, denn – abgesehen davon, dass man sie am Geldautoma-ten braucht – wird sie im Aus-land oft an der Kasse verlangt.Am besten notiert man sich die Sperrnotrufnummern für Kar-ten, falls diese abhanden kom-men. Bankenverband

Girocard oder Kreditkarte: Das Urlaubs-Portemonnaie

Wenn die Haustür gut verrie-gelt ist, verschaffen sich Lang-finger häufig über die Terrasse Zugang zu fremdem Besitz. Die Hinterseite des Hauses ist abseits der Straße und meist unbeobachtet. Mit herkömmli-chen Glasfronten haben Diebe da leichtes Spiel. Beim Fensterkauf sollten Hausbesitzer auf die Angabe der Widerstandsklasse achten. Fenster werden in sechs „RCs“, kurz für das englische „resistance category“, einge-teilt. RC 6 steht für die höchs-te Widerstandsfähigkeit.

Für Wohnhäuser sind Fenster ab der Klasse RC 2 empfeh-lenswert, die einfachen Werk-zeugen standhalten. Dass ein hoher Sicherheitsstandard mit Komfort und Design einherge-hen kann, zeigen neue faltbare Fensterfronten mit Alumini-umrahmen: Sind die Terras-sentüren geschlossen, können Hausbesitzer Wintergartenat-mosphäre im Wohnzimmer genießen. Bei gutem Wetter lassen sich die Scheibenele-mente falten, sie gleiten zur Seite und öffnen das Haus. Quelle: BHW Bausparkasse / SUNFLEX

Gläserner Einbruchschutz hält Langfinger fern

Die kann man falten – einbruchsichere Fenster

5/2013

13Aktuelles

Der Sudd, das Sumpfgebiet an der Grenze zu Ägypten, ist eine lebensfeindliche Welt. In seinen undurchdringlichen Tiefen vermutet der Forscher und Multimillionär Porter Stone das Grab des legendären ersten ägyptischen Pharaos Narmer, der das zweigeteilte Reich am Nil einte.Auf einer riesigen Forschungs-plattform schart Stone hochka-rätige Wissenschaftler um sich, darunter Techniker, Che-miker, Biologen und Nahtod-forscher, aber auch den Enig-matologen Jeremy Logan. Doch dann stirbt der erste Tau-cher im schlammigen Sumpf. Ein Mitarbeiter nach dem an-deren kommt bei unerklärli-chen Zwischenfällen ums Le-ben; das Grab scheint mit allen Mitteln der uralten ägypti-

schen Hochkultur gesichert zu sein. Bald muss Logan erfah-ren, dass die Grenze zwischen Leben und Tod durchlässig ist ...Rowohlt Verlag 19,95

Eine schwarze Komödie übers Älterwerden.Eine weiße Villa. Vier alte

Frauen erwarten Herrenbe-such. Im Laufe des Nachmit-tags geschehen zahlreiche Merkwürdigkeiten, auch die Damen werden von Stunde zu Stunde witziger, irrwitziger und bösartiger. Sie nehmen kein Blatt mehr vor den Mund. Sie kennen kein Gesetz mehr. Alles endet in einem furiosen Zerstörungsballett. Und dann erscheinen noch überraschend seltsame späte Gäste.Silvia Bovenschen erzählt in diesem Roman auf unerhörte Weise von letzten Freiheiten, rasendem Zorn und dem Ge-lächter der Alten. Philosophie und Oper, Orgie und Edgar Wallace vereint sie zu einer grimmigen Komödie.Fischer Verlage 16,99 Euro.

50 Jahre Fußball-Bundesliga. Zeitreise durch fünf Jahrzehnte deutscher Geschichte. Die Entwicklung des Fußballs von den bieder-harmlosen Pro-fi-Anfängen in den 1960er Jah-ren zur durchgestylten Unter-haltungsware der Neuzeit. Eine rasante Fahrt von uns Kindern der Bundesliga durch unser eigenes Leben. Mit all den unzähligen Weg-marken und Zeitabschnitten, die wir oftmals mit Fußball-Erinnerungen verknüpft ha-ben.Klartext-Verlag 24,95 Euro

Obwohl die Schüler sein Ner-venkostüm oft sehr strapazie-ren, gibt es für Kai Lange kei-nen schöneren Beruf, als Leh-rer zu sein. Zwar gilt es, nicht zu verzweifeln, wenn man in jeder Pause erneut herausfin-den soll, wer denn nun zuerst »Hurensohn« gesagt hat. Oder wenn Schüler Akin nach vier Jahren Englischunterricht im-mer noch glaubt, "I would" heiße auf Deutsch "Ich bin wö-tend". Aber Kai Lange nimmt seinen Job mit Humor. Seit Jahren notiert er sich die eben-so aberwitzigen wie lustigen Geschichten, die er tagtäglich erlebt. So schafft er es nicht nur, im Chaos des Alltags ei-nen kühlen Kopf zu bewahren,

sondern auch, seinen Schülern tatsächlich etwas beizubrin-gen. Verlag Knaur, 8,99 Euro.

Buch-Tipps

Das Ruhrgebiet und besonders die Stadt Essen mit ihren Kruppwerken galten als die „Waffenschmiede des Rei-ches“. Im März 1943 startete das britische Bomber Com-

mand die „Battle of the Ruhr“. Es war die erste umfassende Luftoffensive gegen eine In-dustrieregion. Am Ende dieser „Ruhrschlacht“ lagen die grö-ßeren Städte in Trümmern. Die fünfmonatige Angriffsserie erschütterte das gesellschaftli-che, politische und wirtschaft-liche Leben. Eine Aufsehen erregende Luftoperation rich-tete sich gegen die Möhnetal-sperre – ihre Auswirkungen waren verheerend und nach-haltig. Ralf Blank untersucht in seinem Buch die „Ruhr-schlacht“ im Kriegsjahr 1943, ihre Vorgeschichte, den Ver-lauf und die Auswirkungen. Zahlreiche bisher nicht veröf-fentlichte Fotografien illust-rieren den Band.Klartext-Verlag, 24,95 Euro

Für die 2. Auflage dieses Best-sellers wurden rund 70% der Fotos aktualisiert, ebenso zahlreiche Texte. Der Bild-band von Thomas Sprenger und Herbert Schmitz (Stadt Bochum) führt zu allen High-lights - Architektur, Wirt-schaft, Wissenschaft, Kultur, Freizeit.Das Buch präsentiert Sehens-würdigkeiten wie Haus Kem-nade, Eisenbahnmuseum, Jahrhunderthalle, Zeiss-Plane-tarium, Rathaus Wattenscheid u.v.m. Kulturelle Highlights wie Starlight Express und Schauspielhaus dürfen natür-lich ebenso wenig fehlen wie Impressionen vom Spitzen- und Breitensport. Der Exkurs "Von der Acker-bürgerstadt zum Dienstlei-stungszentrum" mit vielen hochinteressanten Infos zur

Stadtgeschichte bietet einzig-artige historische Ansichten, z.B. den Bochumer Haupt-bahnhof vor rund 100 Jahren oder die Kortumstraße um 1930.Beleke-Verlag 19,80 Euro

5/2013

Liebe Mitglieder und Abonnenten,bitte beachten Sie, dass die Post Zeitungen grundsätzlich vom Service der Nachsendung ausnimmt. Haben Sie bitte auch Verständnis dafür, dass wir Ihnen nachträglich kein Exemplar zuschicken können.Darüber hinaus entstehen uns für nicht zustellbare Sen-dungen zusätzliche Kosten, die sich ohne großen Aufwand vermeiden lassen.Teilen Sie uns daher eine Adressenänderung möglichst frühzeitig mit – z.B. auf untenstehendem Vordruck.

Mitgliedsnummer Rufnummer

PLZ - Ort

Adressenänderung ab dem Jahr 2013

14 Aktuelles

Preisindex fürdie Lebenshaltung im August 2013

derAbteilungen

Veränderung gegenüber

-%

Veränderung gegenüber

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2010=100

Einrichtungsgegen -

geräte

Dienstleistungen

August 2012

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Wenn es finanziell eng wird, stellen sich viele Verbraucher die Frage nach Einsparmög-lichkeiten. Aber wo kann man sparen und wie viel ist realis-tisch?Orientierungshilfe können Vergleichswerte von Haushal-ten in ähnlicher Situation ge-ben. Diese so genannten Refe-renzbudgets zeigen, was die anderen im Durchschnitt für Miete, Ernährung oder Freizeit ausgeben.Erstmals in Deutschland ste-hen jetzt passende Vergleichs-werte für jeden Haushalt zur Verfügung.Wissenschaftler haben die Da-ten aus Erhebungen des Statis-tischen Bundesamtes zusam-mengestellt und für 84 unter-schiedliche Haushaltstypen errechnet. Geld und Haushalt, der Beratungsdienst der Spar-kassen-Finanzgruppe, hat die-ses Projekt der Deutschen Ge-sellschaft für Hauswirtschaft (dgh) von Beginn an unter-stützt und stellt nun die Ergeb-nisse interessierten Verbrau-chern zur Verfügung. Referenzbudgets bieten den Haushalten Orientierung, um das eigene Budget kritisch zu überprüfen. Wo die eigenen Ausgaben von den Referenz-werten besonders abweichen,

lohnt es sich, genauer hinzu-schauen: Kann man dort etwas einsparen? Oder sind die Mehrausgaben Ausdruck des persönlichen Lebensstils? Aber auch Veränderungen im eigenen Leben, z. B. die Ge-burt eines Kindes oder ein Be-rufswechsel mit geringerem Verdienst, lassen sich so finan-ziell simulieren.Über die Internetseite des Be-ratungsdienstes Geld und Haushalt (https://www.bera-tungsdienst-guh.de/referenz-budgets/) kann dieses neue Beratungstool kostenfrei auf-gerufen werden. Es genügt, Anzahl und Alter der im Haushalt lebenden Per-sonen, Nettoeinkommen und Wohnsituation auf der Platt-form einzugeben. In der grafi-schen Darstellung zeigt sich dann im Detail, wie viel der entsprechende Durchschnitts-haushalt ausgibt. Die eigenen Angaben lassen sich ergän-zend eingeben und so den Re-ferenzwerten gegenüberstel-len. Diese Ergänzungen kön-nen gespeichert und jederzeit erneut aufgerufen oder ver-vollständigt werden. Wer also wissen will, was das Leben kostet, findet nun wissen-schaftlich abgesicherte Ant-worten. guh

Private Ausgaben im Vergleich:

Was das Leben kostet

5/2013

15Aktuelles

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Wichtigste Ziele von Bauinte-ressierten:

-tersvorsorge ist Ziel

Baukosten und Kreditbelas-tung

-terium – Qualität des Angebots

-strebt

Die Verbesserung der Wohn-qualität und die Unterstützung privater Altersvorsorge sind nach wie vor die wichtigsten

Ziele, die mit der Schaffung von Wohneigentum verbun-den sind. Das bestätigen mehr als die Hälfte von 400 Bauin-teressenten, die sich an einer aktuellen Umfrage von Bau-herren-Schutzbund e.V. und Internetportal www.bauratge-ber-deutschland.de auf Eigen-heimmessen beteiligt haben. 43 % hoffen zudem, sich stei-gende Mietbelastungen erspa-ren zu können und 39 % mei-nen, dass Wohneigentum un-abhängig macht. Eine langfris-

tige Wertsteigerung der Immo-bilie ist nur für 14 % von Be-deutung. Favorisiert ist unter den Befragten der Bau eines Eigenheims auf eigenem Grundstück.Ist der Entschluss für die eige-nen vier Wände einmal gereift, soll er auch zeitnah umgesetzt werden. 47 % der Befragten planen den Bau innerhalb der nächsten zwei bis fünf Jahre.43 % gar wollen ihn binnen Jahresfrist Wirklichkeit wer-den lassen. Nur ein Zehntel äußerte sich unbestimmt oder verfolgt län-gerfristige Ziele.Zahlreiche Hinderungsgründe können letztlich ausschlagge-bend sein, von der Schaffung von Wohneigentum Abstand zu nehmen. Am häufigsten werden zu hohe Baukosten ge-nannt. 40 % der Befragten nen-nen das als Argument. Die Angst vor hohen Kreditbelas-tungen und den Risiken einer Immobilienfinanzierung über-haupt folgen als Hinderungs-gründe. Die unsichere Situati-on am Arbeitsmarkt führen 27 % ins Feld. Die Gefahr einer Firmeninsolvenz, unzurei-chende öffentliche Förderung und ein zu geringes Einkom-

men zählen für ein Fünftel der Befragten.Welcher Baupartner unter den vielen auf dem Markt agieren-

den Unternehmen letztlich ge-wählt wird, hängt vor allem von der Qualität des Angebots ab. Das ist für 67 % der Be-fragten ein wichtiges Entschei-dungskriterium. 44 % legen besonderen Wert darauf, dass ein schlüsselfertiges Objekt aus einer Hand geboten wird. 36 % rücken die gelungene Architektur der Hausangebote in den Mittelpunkt. 28 % las-sen sich vom guten Image des Unternehmens leiten und 21 % sehen im besonders günsti-gen Preis einen Entschei-dungsgrund.

Ist die Entscheidung für einen Baupartner gefallen, kommt den Vertragsverhandlungen große Bedeutung zu. Denn ein fair ausgehandelter Bauvertrag ist wichtiger Garant für das Gelingen des Bauvorhabens.

Zwar verweist nur rund ein Fünftel der Umfrageteilneh-mer auf einen günstigen Preis als Auswahlkriterium, aller-dings genießt später ein ver-lässlicher Vertragspreis bei den Vertragsverhandlungen mit 67 % einen hohen Stellen-wert. Auch Vereinbarungen zur Bauzeit und zum Zah-lungsplan stehen für mehr als die Hälfte der Befragten ganz oben.Immer mehr haben Bauinter-essenten auch die Risikomini-mierung im Blick. Rund 45 % wollen über eine Fertigstellungs- oder Gewähr-leistungsbürgschaft verhan-deln. Etwa ein Drittel strebt die Vereinbarung einer Vertrags-strafe bei Nichterfüllung oder Verzögerung des Baus als Ver-tragsbestandteil an.Gefragt nach den Risiken für ihr Bauvorhaben, befürchten 83 % an erster Stelle Baumän-gel. Rund 69 % der Befragten haben Angst davor, dass die Baukosten überschritten wer-den. Mehr als die Hälfte sehen in insolventen Bauunterneh-men ein Risiko, 37 % zählen Rechtsstreitigkeiten zu den Risikofaktoren – 33 % die Nichteinhaltung der Bauzeit.

Bauherrenschutzbund-Meinungsumfrage unter Bauinteressenten:

Bauen und Wohneigentum sind weiter hoch im Kurs

Größte Hemmnisse: Baukosten und Kreditbelastung

Priorität: Verlässlicher Vertragspreis

Ausschlaggebend istQualität des Angebots

Wer sich ein Denkmal setzen möchte, der muss schon eine Menge fürs Land geleistet ha-ben. Goethe, Bismarck oder Kaiser Wilhelm sind Herr-schaften, die das geschafft ha-ben. Respekt! Aber auch Sie können ein Denkmal setzen – indem Sie eine Immobilie kau-fen, die unter Denkmalschutz steht, sie sanieren, und von steuerlichen Vorteilen profitie-ren. Und dazu erhalten Sie ein Bauwerk, das zu erhalten

lohnt. Ganz gleich, ob es sich dabei um ein schönes Jugend-stilgebäude oder einen ge-schützten Industriebau han-delt, aus den man ein modernes Loft machen kann. Studien belegen, dass ein ho-her Anteil der deutschen Städ-ter Altbauten einem Neubau vorziehen und sogar bereit sind, dafür mehr Miete in Kauf zu nehmen. Außerdem sind Denkmalschutzimmobilien eine lohnende Kapitalanlage,

weil sie steuerlich gefördert werden. Kosten für Sanie-rungsmaßnahmen können von Vermietern über 12 Jahre zu 100 Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Um das richtige Objekt zu fin-den, sollten Interessierte in jedem Fall einen Fachmann hinzuziehen, der über umfang-reiche Erfahrungen bezüglich Denkmalschutzinvestitionen verfügt. So muss z. B. bei ei-nem Denkmal für jede Moder-

nisierung die Bestätigung der örtlichen Denkmalschutzbe-hörde eingeholt werden. Diese entscheidet, welche Sanie-rungs-arbeiten gefördert wer-den können. Fraglich ist auch, ob das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht oder bei-spielsweise nur die Fassade.

Mehr Infos über Denkmal-schutz und Baukultur erhalten Sie auf der Webseite der Bun-desregierung. ins

Denkmalschutz-Immobilien werden steuerlich gefördert

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16 Aktuelles

In Zusammenarbeit mit RAL Deutsches Institut für Gütesi-cherung und Kennzeichnung e.V. veröffentlicht der Bauher-ren-Schutzbund e.V. einen Ratgeber für private Bauherren zu RAL Gütezeichen. „Verbraucher, die sehr viel in ihren Hausbau oder die Moder-nisierung investieren, wollen sich auf vertrauenswürdige Handwerker, auf wirtschaftli-che Produkte, auf Sicherheit, lange Haltbarkeit und auf eine mängelfreie Bauausführung verlassen können“, erläutert der 1. Vorsitzender des BSB. Der neue gemeinsame Ratge-ber mit RAL erweitert das praktikable Informationsange-bot der Verbraucherschutzor-ganisation, gibt zuverlässige

Orientierung.Von vertrauenswürdigen Kennzeichnungen profitieren alle. Verbrauchern geben sie Sicherheit bei Kaufentschei-dungen und Auftragsvergaben. Für die Wirtschaft erleichtern sie das Beschaffungsmanage-ment. Kennzeichnungen müs-sen verlässlich sein und halten, was sie versprechen.RAL Deutsches Institut für Gütesicherung und Kenn-zeichnung e. V. vergibt als neutrale Institution die Güte-zeichen nach objektiven Krite-rien, die keinen Marktteilneh-mer bevorzugen. Verbraucher können mit ihren Bauunter-nehmen vereinbaren, dass nur Produkte und Dienstleistungen mit Gütezeichen eingesetzt

werden. Eine Auswahl der RAL Gütezeichen stellt der Ratgeber vor:Beim Dach zum Beispiel wer-den an Fachfirmen Gütezei-chen zu Dachdeckung und Dachbau vergeben. Diese Un-ternehmen achten bei Rohbau oder Sanierung besonders auf die genaue Abstimmung von Konstruktion und Material, be-raten zu witterungs- und strö-mungsdichten Hüllen oder zur Dachentwässerung.Das RAL Gütezeichen Erzeug-nisse aus Mineralwolle bestä-tigt, dass es ein idealer Dämm-stoff für das Dach ist, vor Wär-me und Kälte schützt, schall-dämmend wirkt und einen optimalen Brandschutz bietet.Für die Ausführung von Wär-

medämmung sollten Bauher-ren Fachfirmen mit dem Güte-zeichen Wärmedämmung von Fassaden im Verbundsystem beauftragen. So wird gesichert, dass wärmetechnische Berech-nungen erfolgen und das fürs Haus passende Dämmsystem ausgewählt wird.RAL Gütezeichen umfassen auch die Innendämmung, da-bei steht die Verringerung von Energieverlusten und Wärme-brücken im Fokus. Gütezei-chen gibt es zudem für Fenster, Haustüren und Schlösser und Beschläge – bei diesen Güte-zeichen spielen unter anderem die Aspekte von Sicherheit und Einbruchschutz eine wichtige Rolle.Mehr unter: www.bsb-ev.de

Neuer Wegweiser für private Bauherren:

Bauherrenschutzbund informiert über RAL Gütezeichen

In Deutschland gibt es keinen flächendeckenden Wohnungs-mangel. Dies sagt ein Großteil der deutschen Makler, die für den Marktmonitor Immobilien 2013 von immowelt.de und Prof. Stephan Kippes, Hoch-schule Nürtingen-Geislingen, befragt wurden. Schwierigkei-ten, eine Wohnung zu finden, gibt es vor allem in angesagten Stadtvierteln sowie in zentra-len Innenstadtlagen (62 %).

Ergebnisse im Überblick:

In dem Verkaufsgebiet, in dem Sie tätig sind, gibt es gegen-wärtig …

-sive Probleme, überhaupt eine Wohnung zu finden: 8 Prozent

Prozent

sehr hohe Nachfrage nach Wohnungen: 35 Prozent

teuren, erschwinglichen und

billigen Wohnlagen: 11 Pro-zent

-gen: 7 Prozent

-zent

Wo genau gibt es zu wenige Wohnungen?

Stadtvierteln: 68 Prozent-

reich: 62 Prozent

Flächendeckend: 19 Prozent

Wenn Sie Nachfrage und An-gebot gegenüberstellen, wie würden Sie dann die aktuelle Angebotsmenge aus Ihrem Be-stand bewerten?

-te: Kauf 52 Prozent, Miete 37 ProzentDie gesamte Studie kann ab sofort hier heruntergeladen werden: http://www.marktmo-nitor-immobilien.de

In Deutschland gibt es keine Wohnungsnot

Der Deutsche Kaffeeverband hat fünf Tipps zusammenge-stellt, warum die braune Boh-ne nicht nur schmeckt, sondern sich auch als Haushaltshelfer eignet:1. Nach dem Grillen Kaffee-satz auf einen Schwamm auf-tragen und den Rost einreiben, um ihn wieder zum Glänzen zu bringen. Danach abspülen – fertig.2. Wer keine Schädlinge oder Ungeziefer im Garten möchte, kann sich mit Kaffee auf um-weltfreundliche Weise behel-fen: Etwas Kaffeesatz in ihren Wühllöchern und Bauten oder direkt in der Blumenerde hält die frechen Kleinen davon ab, sich über den Garten herzuma-chen. Die nützlichen Regen-würmer hingegen lockt Kaf-

feesatz im Komposthaufen an. 3. Riecht es in der Wohnung oder im Kühlschrank unange-nehm? Ein Schälchen mit ge-mahlenem Kaffee sorgt für Wohlgeruch.4. Sind Vasen innen ver-schmutzt und lassen sich auf-grund ihrer Form schwer reini-gen, so gießt man etwas war-mes Wasser, Reiskörner und Kaffeesatz in die Vase, hält sie zu und schüttelt die Vase kräf-tig. Nach dem Ausspülen mit klarem Wasser erstrahlt die Vase kratzerfrei in neuer Bril-lanz.5. Auch bei der Schönheits-pflege hilft Kaffee: Kaffeesatz macht die Haut zart und lässt Kochgerüche verschwinden, wenn man die feuchte Haut damit massiert. pr

Haushaltstipps: Kaffeesatz lässt den Grillrost blitzen

RTL verabschiedet sich von DVB-tWie schon in verschiedenen Medien bekannt gegeben, sollen ab Anfang 2015 die Programme RTL, RTL2, VOX, Super RTL und n-tv nicht mehr über das Antennenfernsehen DVB-t zu empfangen sein. Auf der Internetseite bestätigt RTL dieses Vorhaben und führt aus: Sie können unsere Programme ab 2015 über Satellit, Ka-bel, IPTV oder bis dahin ggf neu entwickelte Übertragungs-wege empfangen. Bitte lassen Sie sich dazu im Fachhandel beraten.

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Der Sommer hatte es in sich: Nicht nur enorme Hitzerekor-de, sondern auch rekordver-dächtig große Hagelkörner machten Landwirten, Auto- und auch Hausbesitzern das Leben schwer. Die Hagelstür-me, die mancherorts Dächer, Fenster und sogar Wärme-dämmverbundsysteme auf Hausfassaden durchschlagen haben, werden sicher nicht die letzten gewesen sein. Wie kann der Hausbesitzer seine Immobilie vor solchen Natur-gewalten schützen? Was kann er tun? Bautechnisch nicht viel, so der Verband Privater Bauherren (VPB), denn Stürme sind Na-turereignisse, manche sogar regelrechte Naturkatastro-phen. Wann, wo und in wel-cher Stärke sie losbrechen, lässt sich nur schwer vorhersa-gen. Allerdings fließen die zu-nehmend starken Stürme der vergangenen Jahre bereits in die Bauplanungen ein. Die Windlasten für Dächer bei Neubauten etwa wurden erst vor einiger Zeit erhöht, neue Dächer sind also für Starkwin-de ausgelegt. Lässt sich gegen Hagel etwas

tun? Etwa die Fassaden so aus-bilden, dass hühnereigroße Hagelkörner keine Chance ha-ben? Die Sachverständigen des VPB halten das für unrea-listisch, auch für unwirtschaft-lich: Absolut hagelsichere Dacheindeckungen gibt es nicht. Weder Beton- noch Ton-dachziegel, weder Schiefer noch Faserzement-Wellplatten halten tennisballgroßen Hagel-körnern stand.Auch Kunststoff-Lichtplatten und –Lichtkuppeln sind nicht in hagelfester Qualität zu ha-ben, ebenso wenig wie Fens-terscheiben. Allenfalls schuss-feste Bankverglasungen dürf-ten einem Hagelsturm stand-halten. Solche Gläser sind aber für den normalen Wohnhaus-bau ungeeignet, sie sind viel zu schwer, lassen sich nicht zu Wärmeschutzglas verarbeiten – und sie sind für den normalen Bauherrn zu teuer.Wer aber kommt für den Scha-den auf? Das ist die gute Nach-richt: Hagelschäden sind durch jede Standard-Gebäudeversi-cherung abgedeckt und zwar einschließlich aller Folgeschä-den, außer dem Hausrat. Dazu braucht man nicht einmal eine

Erweiterung auf sogenannte Elementarschäden. Es ist also nicht sinnvoll, über die ver-bundene Wohngebäudeversi-cherung hinaus noch einmal Geld in die Hand zu nehmen, um sich durch besonders teure Baustoffe oder aufwändige Konstruktionen eine wie auch immer geartete "Hagelsicher-heit" zu erkaufen.Hausbesitzern, die Sturm- und Hagelschäden beklagen, soll-

ten diese möglichst schnell beseitigen zu lassen, sie zu-mindest abdecken zu lassen, bis die Versicherung den Scha-den begutachtet hat. Sie trifft auch eine Obliegenheit, den Schaden gering zu halten. Re-gen darf auf keinen Fall in die Konstruktion eindringen, sonst leiden Dämmung und Innen-ausbau. Damit wird der Scha-den größer, die Reparatur lang-wieriger und komplexer.

5/2013

17Aktuelles

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Oft lohnt es sich nicht, Immo-bilien vor dem Verkauf ener-getisch zu sanieren. Diese Ansicht vertreten immer mehr Immobilienprofis, so das Ergebnis der repräsentativen Studie Marktmonitor Immobi-lien 2013 von immowelt.de, eines der führenden Immobili-enportale, und Prof. Dr. Ste-phan Kippes von der Hoch-schule Nürtingen-Geislingen. 18 Prozent der befragten Mak-ler raten Eigentümern daher vor einem Immobilienverkauf nicht zu Sanierungsmaßnah-men. Das sind doppelt so viele wie noch im Vorjahr.

Der Rückgang bei den Sanie-rungsempfehlungen hat gute

Gründe: Wer Dach oder Fassa-de dämmen will, braucht nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Nerven. Angesichts der derzeit großen Nachfrage nach Immobilien können sich Ei-gentümer diese Investitionen nach Ansicht einer steigenden Zahl von Maklern häufig spa-ren. Vor allem in beliebten Lagen spielt der energetische Zustand einer Immobilie bei der Kaufentscheidung eine im-mer geringere Rolle. Lediglich 66 Prozent der befragten Mak-ler raten daher aktuell noch zu einer Dachdämmung, vergan-genes Jahr waren es 80 Pro-zent. Eine Fassadendämmung befürworten 40 Prozent der Befragten, 2012 waren es noch 60 Prozent.Eine Ausnahme gibt es aller-dings: Brennwertheizungen

werden von so vielen Maklern empfohlen, wie noch nie. 51 Prozent raten zu dieser Sanie-rungsmaßnahme, vor zwei Jahren waren es 46 Prozent.

Brennwertheizungen sind im Gegensatz zu anderen Sanie-rungsmaßnahmen relativ güns-tig, lassen sich ohne großen Aufwand einbauen und zahlen sich dadurch schneller aus.Die Ergebnisse der Studie im Überblick:Zu welchen Investitionen wür-den Sie Eigentürmern von Be-standsimmobilien in Hinblick auf einen zukünftigen Verkauf raten? (Mehrfachnennung möglich)

2013 / 80 Prozent 2012

Prozent 2013 / 66 Prozent 2012-

zent 2013 / 60 Prozent 2012-

zent 2013 / 49 Prozent 2012

2013 / 35 Prozent 2012

2013 / 28 Prozent 2012

2013 / 12 Prozent 2012

2013 / 6 Prozent 2012

Prozent 2013 / 9 Prozent 2012

2013 / 2 Prozent 2012Befragt wurden 560 zufällig ausgewählte Makler, Bauträ-ger und andere Immobilien-spezialisten in ganz Deutsch-land.

Studie zeigt: Immer weniger Makler raten zu aufwendigen Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf

Keine bessere Vermarktung

Brennwertheizungzahlt sich schneller aus

Verband privater Bauherren rät Eigentümern dazu Sturm- und Hagelschäden bald beseitigen zu lassen

Wer im Supermarkt einkauft, legt die Waren in den Ein-kaufswagen und zahlt an der Kasse.Dieser Grundsatz „erst die Ware, dann das Geld“ gilt al-lerdings nicht immer. So werden etwa beim Erwerb einer Einbauküche häufig Anzahlungen verlangt. Beim Neuwagenkauf bestehen

Händler zuweilen darauf, den Kaufpreis vor der Fahrzeug-übergabe zu überweisen. Und auch so mancher vermeintlich günstige Stromlieferant ver-langte schon Vorauszahlun-gen.Für die Kunden kann dies je-doch mit einer bösen Überra-schung enden.Wer Geld vorausstreckt, geht in vielen Fällen ein finanzi-elles Risiko ein: Meldet der Händler im Zeitraum zwi-schen Zahlungseingang und Lieferung Insolvenz an, kann das angezahlte Geld ganz oder

teilweise für immer verloren sein. Anzahlungen werden nämlich im schlimmsten Fall bei einer Pleite in die Insol-venzmasse hinein gerechnet und dienen zusammen mit den noch vorhandenen restli-chen Vermögenswerten dazu, die Ansprüche der Gläubiger zu befriedigen. Dabei wird am Ende oft nur ein kleiner Bruchteil der Forderungen be-glichen – und das oft erst nach Jahren, wenn das Insolvenz-verfahren abgeschlossen ist. Hinzu kommt: Die Ansprüche von privaten Kunden gelten in der Regel als nachrangig, rangieren also sehr weit hinten. Verbraucher sollten sich deshalb auch gut überlegen, ob sie z.B. den Beitrag für ihr Fitnessstudio ein Jahr oder noch länger im Voraus bezahlen. Oft wird da-für ein Preisnachlass gewährt. Geht der Betreiber aber Pleite, sind die vorausgezahlten Bei-träge womöglich weg.Verbraucherschützer empfeh-len daher, Vorauszahlungen möglichst zu vermeiden oder

diese zumindest auf ein Mini-mum – etwa auf zehn Prozent des vereinbarten Kaufpreises – zu beschränken. Wer vor einer Vorauszahlung auf Nummer sicher gehen will, kann auch als Privatperson eine Unternehmensauskunft bei der Schufa beantragen, um sich über die Bonität des Ge-schäftspartners zu vergewis-sern. Das kommt vor allem bei hohen Summen in Frage – der Service kostet 28,50 Euro.

Bei Geschäften über das Inter-net können sich Verbraucher ebenfalls absichern. Viele On-linehändler, die ihre Ware nur gegen Vorkasse verschicken, haben sich beispielsweise vom Zertifizierungsunternehmen „Trusted Shops“ ein Gütesie-gel geben lassen. Der Käufer verfügt dadurch über eine kos-tenlose Versicherung, die den Kaufpreis zurückzahlt, wenn der Händler zwischen Geld-eingang und Lieferung zah-lungsunfähig werden sollte.

Ing-diba

Vorauszahlungen: Bei einer Pleite ist das Geld oft weg

5/2013

18 Recht

25 Jahre Erfahrung!

In dem Mietrechtsstreit um den rauchenden Mieter Friedhelm A. entschied das Amtsgericht Düsseldorf am 31.07.2013 zu Gunsten der Vermieterin. Die fristlose Kündigung wur-de bestätigt. Ein Mieter dürfe zwar grund-sätzlich in seiner Wohnung rauchen. Dies sei von dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gedeckt. Der Vermieter eines Mehrpar-teienhauses müsse es jedoch nicht dulden, wenn Zigaret-tenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und uner-träglichen Geruchsbelästigung führe.Der Schutz der körperlichen Unversehrtheit der weiteren Mieter sei insoweit gegenüber der allgemeinen Handlungs-freiheit des Beklagten vorran-gig.Das Gericht sah in dem Ver-halten des Mieters einen wichtigen Grund zur fristlo-

sen Kündigung. Denn trotz Abmahnungen habe er seine Wohnung nur unzureichend gelüftet, so dass der Ziga-rettenrauch in das Treppen-haus ziehe und dort sowie im gesamten Haus zu einer unzumutbaren und gesund-heitsgefährdenden Geruchsbe-lästigung führe. Das Gericht führte keine Be-

weisaufnahme durch, weil es die Geruchsbelästigung im Treppenhaus als unstreitig an-sah. Zwar hatte der 74-jährige Rentner bzw. dessen Anwältin vor dem Verhandlungstermin noch vorgetragen, dass eine Geruchsbelästigung nicht vor-liege.Das Gericht wies diesen Vor-trag jedoch als verspätet zu-rück.Nach zivilprozessualen Re-

geln gelte damit der Tatsa-chenvortrag der Klägerin als zugestanden, und die Geruchs-belästigung sei nicht weiter zu überprüfen.Die klagende Vermieterin hat-te dem starken Raucher insbe-sondere vorgeworfen, er habe sein Lüftungsverhalten verän-dert. Zu Lebzeiten seiner Frau sei noch ausreichend über

die Fenster gelüftet worden. Nunmehr halte der Witwer seine Holzrollläden ständig geschlossen. Dies führe seit jedenfalls anderthalb Jahren dazu, dass Zigarettenqualm aus der Wohnung in das Trep-penhaus ziehe. Mieter hätten sich über eine unerträgliche Geruchsbelästigung beschwert und ihrerseits mit der Kündi-gung des Mietverhältnisses gedroht. Abmahnungen seien

ergebnislos ausgesprochen worden.Den Gegenargumenten des Rentners folgte das Gericht nicht. Unerheblich sei, dass der Beklagte bereits seit 40 Jahren in der Wohnung lebe und dort schon immer ge-raucht habe. Denn die Kündi-gung stütze sich nicht auf das Rauchen als Solches, sondern allein auf das geänderte Lüf-tungsverhalten des Beklagten und die damit einhergehende Geruchsbelästigung im Trep-penhaus. Von einer jahrelan-gen Duldung könne insoweit keine Rede sein. Das Urteil ist nicht rechtskräf-tig. (AG Düsseldorf, Az: 24 C 1355/13)

Der Beklagte hat gegen das Urteil Rechtsmittel eingelegt. Wie das Landgericht Düssel-dorf in einer Pressemitteilung ausführt, ist Verhandlungster-min am 19.12.2013.

Amtsgericht Düsseldorf: Räumungsurteil gegen RaucherBelästigung durch Zigarettenrauch ist Kündigungsgrund

Verhandlung in der Berufungsinstanz erst am 19. Dezember 2013

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19Recht

Eine repräsentative Studie von immowelt.de zeigt: Jeder ach-te Mieter hatte schon ernsthaf-ten Streit mit seinem Vermie-ter. Meist geht es bei solchen Streitigkeiten um den Zustand der Wohnung oder um das lie-be Geld. Einer der häufigsten Anlässe für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermie-ter sind die Nebenkosten – weil sie zu hoch ausfallen, falsch abgerechnet werden oder es Probleme bei der Nachzahlung gibt. In 37 Pro-zent der Streitfälle hat es des-wegen zwischen den Parteien gekracht.Schimmel und andere Mängel in der Wohnung, die der Ver-mieter eigentlich beseitigen

sollte, sorgen genauso oft für schlechte Stimmung unter den Parteien. Streit gab es in erster Linie dann, wenn der Bewoh-ner die Miete gekürzt hat, nachdem er Mängel in der Wohnung entdeckt hat.Jeder Vierte gab an, mit dem Vermieter über Schäden in der Wohnung zu streiten – vor al-lem dann, wenn sie dem Mie-ter in die Schuhe geschoben werden sollten. Meistens geht es zwischen Mietern und ihrem Vermieter allerdings ruhig zu. 88 Prozent der befragten deut-schen Mieter schlucken den Ärger entweder einfach runter oder lösen ihre Probleme mit dem Vermieter auf friedliche Weise.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:Hatten Sie schon einmal ernst-haften Streit mit Ihrem Ver-mieter?- Ja, einmal: 9 Prozent- Ja, mehrfach: 3 Prozent- Nein, wir konnten alle Prob-leme/Unstimmigkeiten immer friedlich lösen: 88 ProzentWeswegen hatten Sie mit Ih-rem Vermieter Streit? Wegen:- der Nebenkosten (z. B. we-gen einer falschen Abrech-nung): 37 Prozent- einer Mietminderung auf-grund von Mängeln in der Wohnung (z. B. Schimmel): 37 Prozent- Schäden in oder an der Woh-nung (z. B. Wasserrohrbruch oder Schäden, die Sie verur-

sacht haben sollen): 24 Prozent- Verhalten/Hausordnung (z. B. der Vermieter hat Sie als zu laut empfunden): 14 Prozent- Tierhaltung (z. B. weil der Vermieter die Tierhaltung ver-bieten wollte): 7 Prozent- der Kaution (z. B. die Kauti-on wurde nicht in voller Höhe zurückbezahlt): 6 Prozent- Mietrückständen (z. B. die Miete wurde nicht pünktlich/nicht vollständig bezahlt): 4 ProzentFür die repräsentative Studie Wohnen und Leben 2013 wur-den im Auftrag von immowelt.de insgesamt 1.032 Personen durch das Marktforschungsin-stitut Innofact befragt. 567 die-ser Befragten wohnen momen-tan zur Miete.

Nebenkosten und Mängel sind die häufigsten Streitgründe, wenn es Zoff mit dem Vermieter gibt

Fehler macht jeder einmal. Von einer Spezialfirma sollte man allerdings erwarten dür-fen, dass zumindest keine gro-ben Schnitzer vorkommen. Das hatte auch ein Hausei-gentümer gedacht, der ein Ablese-Unternehmen mit der Feststellung des Wärme-verbrauches seiner Mieter beauftragte. Statt des echten Vorjahreswertes registrierte die Firma jedoch einen völlig falschen Wert, der dann zur Grundlage für die - ebenfalls falsche - Abrechnung mit dem Mieter wurde. Nach einiger Zeit fand der Eigentümer den

Fehler heraus und forderte von dem Unternehmen den Ersatz des Schadens in Höhe von insgesamt rund 1.400 Euro. Doch der Dienstleister weigerte sich, zu bezahlen. Er berief sich auf seine Allgemei-nen Geschäftsbedingungen, die ihn von jeder Haftung bei Fehlern frei stellten. Das hatte allerdings vor den Schranken der Justiz keinen Bestand. Das Gericht ging von einer groben Fahrlässigkeit aus und entschied, dass der Schaden zu ersetzen sei.(AG Krefeld, Aktenzeichen 6 C 52/12) LBS

Haftungsausschluss gilt nicht: Ablesefirma muss bei grober Fahrlässigkeit zahlen

In Zeiten von Farbmischan-lagen und Wohnexpertinnen und Farbberatungen verwirk-lichen immer mehr Mieter ihre Wohnvorstellungen auch mit individuellen und teilwei-se auch gewagten Farbexperi-menten.Und es steht außer Frage: Farbige Wände in der Woh-nung ermöglichen es, dras-tische Effekte zu schaffen, die jedoch nicht immer dem Massengeschmack entspre-chen. Es ist schließlich nicht Raufaser-weiß.Während der Mietzeit alles kein Problem und rechtlich einwandfrei. Wenn die Mieter dann aber ausziehen und der Vermieter sich fragt, was er nun mit den Wänden in Blut-rot, Neongelb oder Babyrosa machen soll, fangen die Prob-leme an. Zwar kann der Vermieter nicht eine weiße Wand bei Auszug vorschreiben aber immerhin hat er Anspruch darauf, die Wohnung in einem neutralen Farbton zurückzuerhalten.Leider sind die Mieter auch beim Bemalen nicht immer so sorgfältig, wie es angebracht wäre.In einem Fall hatte ein Mie-

ter die Wände mit kräftiger Farbe gestrichen – aber vom Schrank versperrte Bereiche ausgelassen. Das wollte sich der Vermieter nicht gefallen lassen und das obwohl die Schönheitsreparatur im Miet-vertrag nach Ansicht des Mie-ters unwirksam sei.Vor dem Landgericht Essen war der Vermieter erfolgreich. Es ist nicht zumutbar, die Wohnung in einem Zustand abnehmen zu müssen, der eine Neuvermietung unmöglich macht.Dies war vorliegend der Fall, da die verwendeten Farben nur mit erheblichen Aufwand in einen hellen Anstrich zu wandeln waren und die Aus-lassung des Schrankbereichs nicht fachmännisch war. Daher war der Mieter dem Vermieter zum Schadenser-satz verpflichtet.

Er kam also trotz ungültiger Schönheitsreparaturklausel nicht darum herum, die Woh-nung wieder vermietbar zu hinterlassen.Das Aktenzeichen der Ent-scheidung lautet: LG Essen, 10 S 344/10. anwaltonline

Vermieter-Horror:Wenn der Innenanstrich die Neuvermietung verhindert

5/2013

20 Recht

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Einzugsermächtigung

Der u.a. für das Werkvertrags-recht zuständige VII. Zivilse-nat des Bundesgerichtshofs hat die Frage entschieden, ob Mängelansprüche eines Bestellers bestehen können, wenn Werkleistungen auf-grund eines Vertrages er-bracht worden sind, bei dem die Parteien vereinbart haben, dass der Werklohn in bar ohne Rechnung und ohne Abfüh-rung von Umsatzsteuer ge-zahlt werden sollte.Auf Bitte der Klägerin hatte der Beklagte eine Auffahrt des Grundstücks der Klägerin neu gepflastert.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war hier-bei ein Werklohn von 1.800 € vereinbart worden, der in bar ohne Rechnung und ohne Abführung von Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Das Landgericht hat den Be-klagten, der sich trotz Auf-forderung und Fristsetzung weigerte, Mängel zu besei-tigen, u.a. zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 6.096 € verurteilt, da das

Pflaster nicht die notwendige Festigkeit aufweise. Auf die Berufung des Beklag-ten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg.Der Bundesgerichtshof hatte erstmals einen Fall zu beurtei-len, auf den die Vorschriften des seit dem 1. August 2004 geltenden Gesetzes zur Be-kämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungs-gesetz, SchwarzArbG) An-wendung finden. Er hat entschieden, dass der zwischen den Parteien ge-schlossene Werkvertrag we-gen Verstoßes gegen ein ge-setzliches Verbot gemäß § 134 BGB* nichtig sei. § 1 Abs. 2 Nr. 2 Schwarz-ArbG** enthalte das Verbot zum Abschluss eines Werk-vertrages, wenn dabei vorge-sehen sei, dass eine Vertrags-partei als Steuerpflichtige ihre sich aufgrund der nach dem Vertrag geschuldeten Werk-leistungen ergebenden steuer-lichen Pflichten nicht erfüllt. Das Verbot führe jedenfalls

dann zur Nichtigkeit des Ver-trages, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt.So lag der Fall hier. Der be-klagte Unternehmer hat gegen seine steuerliche Pflicht aus § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG in der Fassung vom 13. Dezem-ber 2006*** verstoßen, weil er nicht innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung aus-gestellt hat. Er hat außerdem eine Steuer-hinterziehung begangen, weil er die Umsatzsteuer nicht ab-geführt hat. Die Klägerin ersparte auf diese Weise einen Teil des Werklohns in Höhe der anfal-lenden Umsatzsteuer.Die Nichtigkeit des Werkver-trages führt dazu, dass dem Besteller hieraus grundsätz-lich keine Mängelansprüche zustehen können.Urteil vom 1. August 2013 - VII ZR 6/13LG Kiel – Urteil vom 16. Sep-tember 2011 – 9 O 60/11

OLG Schleswig – Urteil vom 21. Dezember 2012 – 1 U 105/11Auszüge aus der Gesetzge-bung:*§ 134 BGB Gesetzliches VerbotEin Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot ver-stößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein an-deres ergibt.**§ 1 Abs. 2 Nr. 2 Schwarz-ArbGSchwarzarbeit leistet, wer Dienst- oder Werkleistungen erbringt oder ausführen lässt und dabei als Steuerpflichti-ger seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistun-gen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt.***§ 14 UStG Ausstellung von RechnungenAbs. 2 Satz 1 Nr. 1:Führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Werkliefe-rung (§ 3 Abs. 4 Satz 1) oder sonstige Leistung im Zusam-menhang mit einem Grund-stück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen.

BGH: Mängelansprüche bei Werkleistungen in Schwarzarbeit können nicht geltend gemacht werden

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21Recht

Auf den von ihm beauftragten Architekten war ein Bauherr nach der Erledigung der Ar-beiten gar nicht mehr gut zu sprechen. Er warf dem Fach-mann vor, unwirtschaftlich vorgegangen zu sein und einen unangemessenen Aufwand be-trieben zu haben. Aus diesem Grunde forderte der Bauherr den Architekten dazu auf, seine erbrachte Leis-tung (es waren Stundensätze vereinbart) ausführlich dar-zulegen, damit man auf diese Weise einen Überblick erhal-te, was er wirklich gemacht habe. Doch der verweigerte eine solche Aufstellung und

verwies darauf, der Bauherr habe grundsätzlich die Be-

weislast für die von ihm ver-mutete schlechte Leistung

zu erbringen. Das sahen die Gerichte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS etwas dif-ferenzierter. Zwar verwiesen auch sie auf die grundlegende Beweispflicht des Bauherrn, doch den Architekten könne eine so genannte sekundäre Darlegungslast treffen. Das bedeute, dass er mindes-tens so viel zu Inhalt und Art seiner Leistungen erläutern müsse, dass der Bauherr auch eine Chance habe, seine Be-weispflicht gegenüber dem Gericht zu erfüllen.(Bundesgerichtshof, Akten-zeichen VII ZR 51/10)

Architekt muss seine Abrechnung auf Wunsch erläutern

Etlichen Menschen ist das nicht bekannt: Auch der Luft-raum über einem Grundstück gehört noch dessen Eigentü-mer und darf deswegen nicht so ohne weiteres von Fremden genutzt werden. Das dachte sich auch der Eigentümer ei-nes bebauten Großstadtgrund-stücks. Ihn störten mehrere Baukräne, die zwar auf frem-dem Grund standen, deren Ausleger aber immer wieder seine eigene "Lufthoheit" verletzten. Unter bestimmten Bedingungen, so die Aus-kunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, kann der Kranbesitzer gezwungen werden, solche Belästigungen zu vermeiden, sich also einen

anderen Zugang zur Baustelle zu suchen. Doch im konkreten Fall sah ein Zivilsenat davon ab. Die Richter führten aus, dass in einer Großstadt ein Kranschwenk über fremden Grund häufig kaum zu ver-meiden sei. Sonst könne man kaum noch irgendwo bauen. Allerdings dürfe der Eigen-tümer des Anwesens nicht an einer möglichen eigenen Nut-zung seines Luftraumes ge-hindert werden. Das war hier nicht der Fall gewesen. Die Kranausleger bewegten sich 25 und 45 Meter über dem Ge-bäude des Klägers.(Oberlandesgericht Düssel-dorf, Aktenzeichen I-9 W 105/06)

Streit um Lufthoheit in Großstadt:

Eigentümer müssen Baukräne oft tolerieren Es kommt häufiger vor, dass

Vermieter ihren Mietern im Mietvertrag oder in der Hausordnung verbieten, in der eigenen Wohnung eine Waschmaschine aufzustellen. Begründet wird dies in der Regel mit einem vorhandenen Wäschekeller oder einer ent-stehenden Lärmbelästigung. Die Umsetzung ist allerdings nicht immer so einfach, denn es gehört zur vertragsgemä-ßen (zulässigen) Nutzung der Mietwohnung, wenn der Mie-ter dort eine eigene Waschma-schine aufstellt. Der Mieter muss die Ab- und Zuläufe nur ausreichend ge-gen das Auslaufen von Wasser sichern.Der Mieter muss sich nicht einfach auf eine Gemein-schaftswaschküche oder Stell-plätze im Keller verweisen lassen, so AnwaltOnline unter Berufung auf ein Urteil des

AG Tettnang vom 19.3.2010 (Az: 4 C 1304/09). Auch ein Verbot, Waschmaschinen in der Wohnung auszustellen, kann der Mieter ignorieren. Eine solche Klausel ist eine unangemessene Benachteili-gung. Dies hat zur Folge, dass die Klausel ungültig ist und nicht mehr beachtet werden muss.Lärmbelästigungen durch die Waschmaschine sind ohnehin nicht zu befürchten, so das Gericht. Dem Ruhebedürfnis der anderen Parteien wurde bereits durch die Regelung, das ruhestörende Arbeiten zu bestimmten üblichen Schon-zeiten verbindlich untersagt sind, Rechnung getragen.Fazit: Wo der Mieter seine Wäsche wäscht, bleibt ihm selber überlassen. Auch wenn der Mietvertrag da ein anderes vorgesehen hat. anwaltonline

Waschmaschine darf auch in der Wohnung stehen

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22 Recht

Vermietung EigentumswohnungEin Mietvertrag kann nicht ohne Weiteres dahingehend ausgelegt werden, dass sämtli-che der Wohnung wohnungei-gentumsrechtlich zugewiese-nen Sondernutzungsrechte Gegenstand des Mietvertrages sind.LG Bonn, Urteil vom 15.11.12 - 6 S 25/12

Beleidigungendes Mieters1. die außerordentliche verhal-tensbedingte Kündigung setzt grundsätzlich eine Abmah-nung voraus.2. Beleidigungen eines Ober-bürgermeisters sind keine Ver-letzung des Mietvertrages.3. Beleidigungen gegenüber nicht in der Wohnanlage woh-nenden Verwandten des Ver-mieters stellen ebenfalls keine Mietvertragsverletzung dar.4. Ein verweigertes Besichti-gen der Wohnung rechtfertigt keine außerordentliche Kündi-gung.5. Eine Abmahnung muss hin-reichend bestimmt formuliert sein.6. Auch ein Generalschlüssel berechtigt den Vermieter nur im Notfall zum Betreten der Mietwohnung.AG München, Urteil vom 7.2.13 - 411 C 25348/12

FluglärmWer in der Nähe eines großen Flughafens eine Wohnung an-mietet, muss damit rechnen,

dass die Belastung der Woh-nung mit Fluglärm - etwa in-folge der Änderung von Flug-routen oder des Ausbaus des Flughafens - zunimmt. Eine Minderung des Mietzin-ses wegen gestiegenen Flug-lärms kommt nicht in Betracht.AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.11.12 - 33 C 3517/12

Betriebskosten-pauschale1. Eine nach Maßgabe der ge-setzlichen Bestimmungen auch künftig bindende Verein-barung einer Betriebskosten-pauschale kann sich aus der jahrelangen unwidersproche-nen Handlung durch die Par-teien des Nutzungsvertrages ergeben.2. Ist ein derartiger Vertrag Voraussetzung für zwei ne-beneinander geltend gemachte Ansprüche des Vermieters, darf nicht über einen durch Teilurteil entschieden werden. Die Aufhebung eines derarti-gen Teilurteils mit Zurückwei-sung in die erste Instanz kommt aber nicht mehr in Be-tracht, wenn über den dort an-hängig gebliebenen zweiten Klageanspruch mittlerweile durch Schlussurteil entschie-den ist, das Rechtskraft erlangt hat.OLG Koblenz, Urteil vom 8.8.12 - 5 U 116/12

TierhaltungEine Allgemeine Geschäftsbe-dingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den

Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Be-nachteiligung des Mieters un-wirksam.BGH, Urteil vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12

Warmwasser-versorgungDer Vermieter ist im Rahmen der Gewährung des vertrags-gemäßen Gebrauchs verpflich-tet, Heizung und Warmwas-serversorgung dauerhaft auf-rechtzuerhalten.Er muss gegebenenfalls geeig-nete Maßnahmen ergreifen, um störende Manipulationen an den Versorgungseinrich-tungen durch andere Mieter zu unterbinden.AG Bochum, Urteil vom 29.11.12 - 83 C 255/12

Separat geschlossener GaragenmietvertragBei einem schriftlichen Woh-nungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Miet-vertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Ver-mutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen.Eine solche Vermutung wird durch den Umstand verstärkt, dass der Garagenmietvertrag zeitlich nach dem Wohnungs-mietvertrag abgeschlossen wurde und eine ordentliche Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsende vor-sieht.BGH, Beschluss vom 9.4.12 - VIII ZR 245/12

KautionDer Mieter kann eine Kauti-onsverwertung des Vermieters nach Mietvertragsende nicht durch einstweilige Verfügung verhindern, weil es an einem Verfügungsgrund fehlt. Der Mieter muss seinen Rück-zahlungsanspruch im ordentli-chen Rechtsweg durchsetzen.LG Berlin, Beschluss vom 21.3.13 - 18 T 45/13

ParabolantenneDas Grundrecht auf Informati-onsfreiheit aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG ist verletzt, wenn das Gericht bei seiner Abwä-gung darüber, ob einem Mie-ter, der türkischer Staatsange-höriger turkmenischer Ab-stimmung ist, ein Anspruch auf Anbringung einer Parabol-

antenne zusteht, zwar dessen Interesse am Empfang von Fernsehprogrammen aus sei-nem Heimatland, nicht aber sein spezifisches Informati-onsinteresse am Empfang von Sendern, die in turkmenischer Sprache Informationen über die turkmenische Minderheit in der Türkei senden, berück-sichtigt.BVerFG, Urteil vom 31.3.12 - 1 BvR 1314/11(LG München I, Beschluss vom 11.4.2011 und Verfügung vom 14.3.2011 - 31 S 5154/10; AG München, Urteil vom 12.2.2010 - 461 C 12443/09

TreppenhausreinigungKommt der Mieter der turnus-mäßig geschuldeten Treppen-hausreinigung zum betreffen-den Monatsanfang nicht nach, ist der Vermieter ohne voran-gehende Fristsetzung zur ent-sprechenden Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters berech-tigt.AG Bremen, Urteil vom 15.11.12 – 9 C 346/12

Aufnahmevon AngehörigenDer Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eige-nen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermie-ters im Sinne des § 540 BGB bedarf der Mieter insoweit nicht.LG Potsdam, Urteil vom 4.9.12 – 4 S 96/12AG Brandenburg/Havel, Ur-teil vom 3.4.12 – 38 C 8/12

Besichtigungsrecht1. Verweigert ein Mieter trotz entsprechender „Besichti-gungsklausel“ im Mietvertrag jedwede Besichtigung und er-teilt dem Vermieter auch noch Hausverbot, so rechtfertigt dies die ordentliche Kündi-gung seitens des Vermieters.2. Die dem Mieter eingeräum-te Möglichkeit ihm genehme Besichtigungstermine zu be-nennen, verpflichtet den Mie-ter zu einer Reaktion.3. Der Vermieter kann nicht auf einen bloßen Duldungstitel verweisen.LG Oldenburg, Urteil vom 3.8.12 – 6 S 75/12

5/2013

23Recht

Im Verfahren der Verbrau-cherzentrale NRW gegen die Stadtwerke Bochum GmbH hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 5.6.2013 (VIII ZR 131/12) zugunsten der Ener-giekunden entschieden.

Anbieter dürfen ihnen nicht eine bestimmte Zahlungswei-se vorschreiben, sondern müs-sen in jedem Tarif mindestens zwei Wege anbieten, die Ener-gierechnung zu begleichen. Im konkreten Fall hatten die Stadtwerke Bochum die Zah-lungsweise an den Rhythmus gekoppelt:Eine Klausel legte fest, dass Gaskunden bei jährlicher Vor-kasse per Überweisung zahlen

müssen und bei monatlicher Begleichung per Lastschrift. Nun entschied der Bundesge-richtshof:Diese Regelung benachteilige besonders Energiekunden mit geringem Einkommen, die

den Betrag für die jährliche Vorauszahlung oftmals nicht aufbringen können. Einkom-mensschwache Verbraucher ohne eigenes Konto hätten sogar überhaupt keine Chance zu zahlen, da die monatliche Lastschrift ein Konto voraus-setze.Die Verbraucherzentrale

NRW hatte gegen die Klausel in den Gaslieferverträgen ge-klagt, weil sie gegen das Ener-giewirtschaftsgesetz verstieß. Dieses schreibt vor, dass Lie-feranten ihren Kunden min-destens zwei verschiedene

Zahlungsmöglichkeiten an-bieten müssen (§ 41 Abs. 2 EnWG).Der BGH hat nun klar ge-stellt, dass damit nicht die zeitliche Stückelung in jähr-liche, quartalsweise oder monatliche Zahlung gemeint ist, sondern nur der Weg der Geldübermittlung – also bar,

per Lastschrift, Überweisung oder Karte. Laut den Energie-rechtsexperten der Verbrau-cherzentrale NRW müssen die Stadtwerke Bochum und alle anderen Gas- und Stromliefe-ranten, die derartige Klauseln bisher verwenden, ihre Ge-schäftsbedingungen entspre-chend anpassen. Zwar dürfen Versorger zu-sätzliche Verwaltungskos-ten anrechnen, die entstehen, wenn Kunden bestimmte Zahlungswege nutzen. Solche Aufschläge dürfen aber nicht horrend hoch sein und damit faktisch zu einer neuen Diskri-minierung einkommensarmer Energiekunden führen, warnt die Verbraucherzentrale.

BGH-Urteil: Zahlungsweisen für Energie dürfen die Einkommensschwächeren nicht benachteiligen

Rechtstreit zwischen der Verbraucherzentrale NRW und den Stadtwerken Bochum

Erhebt ein Mieter gegenüber seinem Vermieter eine Straf-anzeige, so stellt dies nicht zwangsläufig einen Kündi-gungsgrund dar, denn grund-sätzlich ist die Stellung einer Strafanzeige nicht als mietver-tragliche Treuepflichtverlet-zung anzusehen. Dem Fall lag folgender Sach-verhalt zugrunde: Die Mieterin einer Wohnung benachrichtigte ihren Vermie-ter von einem Mangel – sie hatte Feuchtigkeit in der Woh-nung festgestellt.

Daher begab sich dieser nach Vorankündigung mit einem Handwerker zur Wohnung. Er öffnete zusammen mit dem Handwerker ohne Zu-stimmung der Mieterin eine Remise. Dies führte zu einem Wortgefecht zwischen den Parteien, in dessen Folge die Mieterin die Polizei rief und Strafanzeige gegen den Ver-mieter wegen Hausfriedens-bruch stellte. Des Weiteren wurde Strafan-zeige wegen übler Nachrede gestellt, da der Vermieter die

Mieterin als Betrügerin be-zeichnet haben soll. Der Vermieter bestritt die Vorwürfe, kündigte das Miet-verhältnis und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das zuständige Amtsgericht gab der Klage statt. Die Mieterin habe gegen ihre mietvertraglichen Treue-pflichten verstoßen. Dies habe eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB gerechtfertigt. Die Mieterin legte gegen das Urteil Berufung ein und bekam Recht. Der Vermieter habe

das Mietverhältnis weder au-ßerordentlich noch ordentlich kündigen dürfen. Die Strafan-zeige habe zum einen keinen wichtigen Kündigungsgrund dargestellt, zum anderen habe keine schuldhafte und erheb-liche Verletzung vertraglicher Pflichten vorgelegen. Nur vorsätzlich falsche oder leicht-fertig erhobene Strafanzeigen berechtigen zur Kündigung, ergänzen ARAG Experten (LG Frankfurt (Oder), Az.: 16 S 230/12). arag

Mieter kann Vermieter ohne Kündigungsrisiko anzeigen

Gilt auch für Wohneigentum:Sozialamt kann Geschenke bis zu zehn Jahre zurückfordernWer Wohneigentum besitzt und Kinder hat, stellt sich ir-gendwann mal die Frage, ob er sein Eigentum schon zu Leb-zeiten auf die Kinder übertra-gen soll. Doch dann passiert es: Durch Krankheit oder Unfall wird man zum Pflegefall und braucht Sozialleistungen, um seinen Lebensunterhalt zu be-streiten. Und dann stellt sich die Frage, ob der Sozialhilfe-träger verlangen kann, dass das Eigentum wieder auf den ursprünglichen Eigentümer und jetzt Pflegebedürftigen umgeschrieben wird!?

Sind zehn Jahre seit der Eigen-tumsüberschreibung vergan-gen, droht keine Gefahr. Aber Unterhaltsansprüche können geltend gemacht wer-den. Hier kommen nur die

Ehegatten und die Kinder in Betracht. Neffen, Nichten und sonstige Verwandte sind nicht unterhaltspflichtig.

Für den Fall, dass die zehn Jahre aber noch nicht vergan-gen sind, kann die Immobilie zurückverlangt werden.

Ein vertraglich erklärter Ver-zicht auf dieses Rückforde-rungsrecht, mit dem Ziel, dem Sozialamt einen derartigen Zugriff zu verwehren, ist un-wirksam.

Werden die Beiträge, die die Pflegeversicherung nicht ab-deckt, aber von den neuen Ei-gentümern gezahlt, muss sich der Sozialhilfeträger damit zu-frieden geben. Die Zahlungs-pflicht endet mit der Zehn-Jahres-Frist.Zurückgefordert werden kann

nur dass, was der Pflegebe-dürftige auch verschenkt hat. Sieht der geschlossene Ver-trag vor, dass die Beschenkten Gegenleistungen zu erbringen haben, haben sie sich zum Beispiel verpflichtet, einen Teil der Pflege zu übernehmen oder das Haus instand zu hal-ten, so können die Gegenleis-tungen mit den Ansprüchen des Sozialhilfeträgers aufge-rechnet werden. Im besten Fall führt dies dazu, dass die Ansprüche des Sozi-alhilfeträgers geringer ausfal-len. ehg

Verrechnung mit Gegenleistung ist möglich

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24 Recht

So idyllisch ein Gartenteich auch sein mag – für Kinder kann er schnell zur Falle wer-den. Daher ist es zunächst wichtig, ihn gut zu sichern. Aber auch die Eltern sind in der Pflicht, aufzupassen. Ein anderes Problem: Ein Gar-tenteich zieht Frösche an und deren Quaken ist nicht jedermanns Sache. ARAG Experten haben verschiedene Gerichtsurteile zum Thema Gartenteich zusammenge-stellt.

Eltern müssen aufpassenWer trägt die Schuld, wenn der Nachwuchs ins Wasser fällt? Beim eigenen Garten-teich liegt die Verantwortung eindeutig bei den Eltern. Aber wie sieht es bei fremden Ge-wässern aus? Grundsätzlich muss zwischen der Verkehrs-sicherungspflicht des Teich-besitzers und der Aufsichts-pflicht der Eltern abgewogen werden.ARAG Experten weisen auf

einen Fall hin, in dem ein Dreijähriger auf dem Weg zum Spielplatz ein Grundstück betrat und in einen Gartenteich fiel. Die Eltern verklagten den Grundstückseigentümer auf Schadenersatz. Die Richter wiesen die Klage ab. Nach ih-rer Auffassung hätten die El-tern besser aufpassen müssen, wo sich ihr Sprössling aufhält, zumal das eigene Grund-stück nicht eingezäunt war. Zudem sei die nachbarliche Wiese eindeutig durch dichte Bepflanzung mit Hecken ab-gegrenzt gewesen, also nicht ohne weiteres frei zugänglich (Oberlandesgericht Hamm, AZ: 13 U 253/00).

Mieter dürfen Teich anlegenEin Vermieter ist gehalten, die Mieter einer Wohnanlage oder Siedlung gleich zu behandeln, wenn diese Veränderungen am Mietobjekt erlaubt haben wol-len. Zwei Nachbarn hatten im gemeinschaftlichen Garten ei-

nen Teich angelegt, ohne den Vermieter vorher um Erlaub-nis zu bitten. Die Beschwerde einer ängstli-chen Mutter von zwei Kindern ging vor Gericht und wurde abgewiesen. Zum einen hatten die Gartenfreunde unter der Wasseroberfläche ein Schutz-gitter angebracht, so dass Kin-der nicht in den Teich fallen konnten. Zum anderen war auch schon früher Familien die Anlage eines Gartentei-ches erlaubt worden. Hier gilt das Prinzip der Gleichbehand-lung. Der Vermieter könne nicht willkürlich in einem Fall strengere Sicherheitsanforde-rungen an einen Gartenteich stellen als in einem vergleich-baren anderen Fall (Land-gericht Dortmund, AZ: 1 S 11/99).

Frösche dürfen umgesiedelt werdenFroschkonzert am Garten-teich. Für Teichbesitzer und Nachbarn kann das zur Be-

lastungsprobe werden. Ohne Einwilligung der Naturschutz-behörde dürfen aber keine voreiligen Schritte zur Abhilfe unternommen werden. Sowohl im Gartenteich als auch in der Natur stehen Frösche unter Naturschutz!Das Bundesverwaltungsge-richt sprang froschgeplagten Menschen hilfreich zur Seite und bestätigte per Urteil die Möglichkeit einer Ausnahme-genehmigung durch die Na-turschutzbehörde (BVerwG, AZ: 6 B 133/98). In dem ent-sprechenden Fall erzielten die Konzerte über einen Zeitraum von Mai bis September Lärm-werte bis zu 64 Dezibel, was einer massiven Störung der Nachtruhe gleichkam. Ab 45 Dezibel geht man von einer gesundheitlichen Beeinträch-tigung aus.Allerdings: Der Gartenteich durfte nicht trockengelegt werden. Die musikalischen Amphibien mussten umgesie-delt werden.

Kinder, Mieter, FroschkonzertRechtliches rund um den Gartenteich

Ruhestörungen durch Tritt-schall sind häufig eine Ursa-che für Streit zwischen Be-wohnern, zwischen Vermieter und Mietern. Und häufig sind die auch nicht leicht zu lösen – wie die Vielzahl der Ge-richtsurteile zu diesem Thema beweisen. Zwei exemplari-sche Urteile haben wir für Sie zusammen gestellt:Im ersten Urteil hatte der Bun-desgerichtshof einem Vermie-ter Recht gegeben, der sich somit erfolgreich gegen die Klage eines Mieters wehrte. Der hatte besseren Schall-schutz in einem Altbau ver-langt, fühlte sich belästigt. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Mieter nur von einem Schallschutz ausgehen könne, der dem Baujahr des Gebäu-des entspricht. Erst wenn er gänzlich neu baut oder grund-legende Veränderungen am Gebäude vornimmt, sei der Vermieter zur Aktualisierung des Schallschutzes verpflich-tet (AZ VIII ZR 287/12).

In einem Prozess vor dem Landgericht Hamburg stellten die Richter ähnliches fest, je-doch mit einer Einschränkung: Hier fühlten sich Bewohner eines Hauses von den über ihnen wohnenden Mietern belästigt, die mit Hackenschu-hen über harte Laminatböden wanderten.Dies werteten die Richter als erhebliche Belastung und meinten, dass man das Auszie-hen dieser lärmenden Schuhe vor der Wohnung erwarten könne.Zwar sei auch hier der Ver-mieter nicht zum Ausbau des Schallschutzes verpflichtet. Er habe aber auf seine Mie-ter einzuwirken, dass sie die Schuhe vor der Haustüre aus-zögen, weil es sich beim Be-treten einer Altbauwohnung mit Hackenschuhen auf harten Böden um einen „nicht ver-tragsgemäßen Gebrauch“ der Wohnung handelt (AZ 316 S 14/09). ins

Schallschutzbewertung nur nach Baujahr des Gebäudes

Kautions-Rückgabeanspruch verjährt nach dreieinhalb JahrenDer Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicher-heit (hier: auf den Mieter ausgestelltes und dem Vermieter übergebenes Sparbuch) verjährt in drei Jahren, beginnend mit der üblichen Abrechnungsfrist für den Vermieter von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter als Mietsicherheit ein Sparbuch angenommen, so bleibt der Mieter Eigentümer dieses Sparbuches und kann die Herausgabe verlangen. LG Oldenburg, Beschluss vom 11. Februar 2013 - AZ: 4 T 93/13

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25Recht

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Leser fragen:WEG und Beschluss für BaumfällungFrage: In unser WEG bat ein Eigentümer um die Fällung eines Baumes. Ursprünglich standen dort drei Bäume, zwei wurden schon gefällt, der letz-te stört den Eigentümer, weil er Schatten auf seinen Balkon wirft. Ein anderer Eigentü-mer genießt den Schatten, der durch diesen Baum auf seine Terrasse wirft und möchte da-her hin, dass er gefällt wird. Welche Stimmenmehrheit wäre eigentlich erforderlich, um das Fällen des Baumes durchzusetzen?Margrit F., BochumAntwort: Aus Ihrer Frage geht hervor, dass der Baum gesund ist und nur gefällt werden soll, weil er einen Eigentümer stört. Seine Beseitigung würde eine bauliche Veränderung be-deuten und dass wäre nur mit Zustimmung aller beeinträch-tigten Wohnungseigentümer machbar. Beide Eigentümer haben sicherlich ein vertretba-res Verlangen. Der Bestands-

schutz spricht aber für das Stehenbleiben des Baumes. Ein Mehrheitsbeschluss wür-de die Beseitigung auch nicht rechtfertigen. Und mit einer Modernisierung hat das Gan-ze nichts zu tun, so dass auch keine doppelt qualifizierte Mehrheit diesen Anspruch auf Bestandsschutz beeinflussen kann. Und zu beachten ist na-türlich auch noch die Baum-schutzsatzung. Wenn sie da-gegen spricht, hilft auch kein einstimmiger Beschluss der WEG.

Anspruchauf NamensschildFrage: Eine Mieterin hat ihren Freund oder Lebenspartner mit in die Wohnung aufgenom-men und ganz selbstverständ-lich auch seinen Namen am Briefkasten und an der Schelle angebracht. Ich würde gerne kündigen, weil mir das gar nicht passt.Otto P., BochumAntwort: Grundsätzlich ist erst mal zu sagen, dass kein

Kündigungsgrund besteht. Jeder Mieter darf seinen Le-benspartner oder auch Freund/in in seine Wohnung aufneh-men. Und es besteht auch ein Anspruch auf Anbringung ei-nes Namensschildes. Niemand muss anonym wohnen. Sollten Sie mietvertraglich festgelegt haben, dass Sie das Namens-schild anbringen, dann sollten Sie das auch tun, denn hierauf haben die Mieter einen An-spruch.

KabelanschlussFrage: Wir haben in unserem Mietshaus Kabelanschluss. Mietvertraglich ist es so gere-gelt, dass jeder Mieter diesen nutzt und sich entsprechend an den Kosten beteiligt. Einer der Mieter will den Anschluss nicht mehr nutzen und nicht mehr zahlen. Hat er dazu ein Recht?Sabine W., HerneAntwort: Wenn Sie als Ver-mieter Vertragspartner des Kabelunternehmens sind und die Kosten der Anschlüsse bei

der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen, hat der Mie-ter ja keinen eigenen Vertrag mit der Gesellschaft und kann auch nichts kündigen. Zahlen muss er auch, wie im Mietver-trag vereinbart.

Streichenvon BalkonbrüstungFrage: Kann ich meinen Mie-ter vertraglich verpflichten, die Innenseite der Balkon-brüstung zu streichen? Hat das Einfluss auf die Schönheitsre-paraturklausel?Heinz-Dieter W., BochumAntwort: Bitte Vorsicht! Das Streichen der Innenseite der Balkonbrüstung gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen i.S. des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. Sie können den Mieter nur zu den Arbeiten verpflich-ten, die in diesem Paragraphen genannt sind. Verpflichten Sie den Mieter zu weiteren Ar-beiten, ist die gesamte Klau-sel zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Anders verhält es sich nur beim Wintergarten.

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Henning Schwarze - Rechtsanwalt

Kanzlei Schwarze, Dr. Oskamp & Partner

Tel.: Fax:

Jeder Wasserhahn verkalkt über kurz oder lang – und mancher Vermieter ist ge-neigt, die Kosten für die Aus-tauschteile von ihren Mietern. einzufordern. Sie berufen sich auf die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Da es sich nur um einen relativ kleinen Betrag handelt, zahlen vie-le Mieter. Doch verlangt der Vermieter die Kostenübernah-me zu recht?Das AG Gießen hat entschie-den, dass der Austausch eines verkalkten Ventils gar keine Reparatur ist. Die Kleinrepa-raturklausel greift also nicht. Vielmehr handelt es sich um eine Erneuerung, insbeson-

dere, weil eine Reparatur ja auch oft völlig unwirtschaft-lich wäre. Die Konsequenz: Der Vermieter bleibt auf sei-nen Kosten sitzen – Erneue-rungskosten gehen nämlich zu seinen Lasten. Kleinre-paraturklauseln müssen sich auf Installationsgegenstände beschränken, die der unmittel-baren Einwirkung des Mieters unterliegen. Da Mieter aber den Kalkgehalt des Wassers nicht beeinflussen können, greift die Klausel bei einem verkalkten Wasserhahn nicht. AG Gießen: 40-M C 125/08.

Anwaltonline

Gleiches gilt auch für Abfluss-

leitungen. In einem Fall war in einem Mietvertrag eingefügt, dass der Mieter ohne Rück-sicht auf Verschulden kleine Instandsetzungsarbeiten im Bereich Wasser, Elektrizität, Heizung, Fenster und Türen zu begleichen hätte, wenn das Objekt seinem direkten und häufigen Zugriff unstehe. Pro Einzelfall sollten nicht mehr als 90 Euro fällig werden, pro Jahr nicht mehr als 260 Euro. Dann erfolgte eine Reparatur im Bereich des Abflusses, die 81,25 Euro kostete. Das Amtsgericht Berlin-Char-lottenburg hat im Verfahren 212 C 65/11 entschieden, dass die fragliche Kunststoffdich-

tung der Abflussleitung nicht dem täglichen ordnungsgemä-ßen Zugriff des Mieters un-terliege. Ihm sei es auch nicht möglich, den Verschleiß des-selben durch besonders sorg-same und pflegliche Behand-lung zu verringern. Der Mieter musste den Rechnungsbetrag nicht selber tragen. Gewisse physische oder mechanische Zugriffsmöglichkeiten wären dafür schon erforderlich ge-wesen, so das Gericht.

Prinzipiell gilt, so das Gericht: Hat der Mieter gar keinen Ein-fluss auf die Entstehung des Schadens, muss er auch nicht zahlen. LBS

Kleinreparaturklausel greift nicht, wenn Mieter keinen Einfluss auf die Entstehung des Schadens hat

Kinder sind nicht umweltschädlich!2011 war für Kinder ein hoffnungsfrohes Jahr. Denn tatsäch-lich hat der Bundestag in Mai 2011 beschlossen, dass von ihnen normalerweise keine umweltschädliche Wirkung aus-geht. Was wie ein Witz klingt, ist bitterer Ernst. Denn viel-fach war Kinderlärm aus Tagesstätten oder von Spielplätzen Grund zur Klage der Nachbarn.Nun war klargestellt, dass dies in einer familienfreundlichen Gesellschaft von Anwohnern toleriert werden muss. Natür-lich muss sich auch dies in Grenzen bewegen und der Einzel-fall entscheidet: Wird der Spielplatz zum Beispiel sachgemäß genutzt oder ist er plötzlich Probenraum einer jugendlichen Heavy-Metal-Band? Und findet das Ganze womöglich nachts um ein Uhr statt?In einem beispielhaften Berliner Fall hatten sich Nachbarn über die Lautstärke auf einem Spielplatz beschwert. Die Größe des Spielplatzes sei geeignet, so die Beschwerdeführer, zu viele Kinder auch aus weiterem Umfeld anzulocken und entspre-chend mehr Lärm zu produzieren. Das Verwaltungsgericht Berlin jedoch entschied, dass hier kein besonders schwerer Ausnahmefall bestand und die Spielplatz-Ausstattung keine Voraussetzung bilde, den Platz missbräuchlich zu nutzen (AZ 10 K 317.11) ins

Jeder fünfte Deutsche hat in den vergangenen Jahren eine Immobilie geerbt oder wird zukünftig eine erben. In Zeiten der Trauer müssen sich die Hinterbliebenen damit ausein-andersetzen, wie sie mit dem geerbten Betongold umgehen werden. ImmobilienScout24 hat in einer repräsentativen Umfrage 1.073 Erben und zu-künftige Erben zu ihrem emo-tionalen und rationalen Um-gang mit dem Thema befragt.Was tun mit der geerbten Im-mobilie?Für die große Mehrheit kamen bzw. kommen dabei vor allem die Optionen des Vermietens, des Selbstbewohnens und des Verkaufs in Betracht (je sieben von zehn Personen). Kaum ein Erbe kann sich vorstellen, die Immobilie abzureißen. Aber: Während 71 % der künftigen Erben das eigene Bewohnen des Objektes in Erwägung zie-hen, entschließen sich letzt-endlich nur 60 % wirklich dazu.Für die Meisten ist das Erben einer Immobilie eine emotio-nale Angelegenheit. Sei es, da man selbst viel Zeit darin ver-bracht hat (44 %) oder weil sie einem geliebten Menschen ge-hörte (42 %). Nur die wenigs-ten Befragten (17 %) hängen

kaum oder gar nicht am Wohn-objekt, das ihnen in der Ver-gangenheit vererbt wurde oder vererbt wird. Die Studie zeigt, dass nur 44 % der künftigen Erben bei An-tritt des Nachlasses eine ge-naue bzw. relativ genaue Aus-sage über den Wert der Immo-bilie wird treffen können.Dabei ist es unerlässlich, den realistischen Wert zu bestim-men, um zu einer fundierten Entscheidung zu kommen, was mit dem Erbe passieren soll. Das gilt vor allem, wenn es um Themen wie Erbausein-andersetzung oder Erbschafts-steuer geht.Es gibt eine Vielzahl an Mög-lichkeiten, um den Marktwert einer Immobilie zu bestim-men. Die Mehrzahl der Be-fragten vertraut neben dem Expertenwissen eines Gutach-ters oder Sachverständigen (46 %) auf die eigene Recherche (43 %). Eine Option, die kos-tengünstiger als das Konsultie-ren von Experten ist und dabei zuverlässiger als die eigene Ermittlung, ist die Online-Im-mobilienbewertung.Der Vorteil: in nur wenigen Schritten kann vom heimi-schen Computer aus der Marktwert der Immobilie be-stimmt werden.

Immobilienerben kennen häufig den Wert nicht

Die deutsche Rechtsprechung steht einer konstanten Über-

wachung von Hauseingängen mit Hilfe von Videokameras sehr skeptisch gegenüber. Re-gelmäßig gehen die Gerichte in solchen Fällen davon aus, dass die Persönlichkeitsrech-te der vorbeigehenden Men-schen durch die Aufzeichnung verletzt werden könnten. Wie aber sieht es mit einem Vi-deoauge aus, das immer nur dann kurzfristig aktiviert wird, wenn jemand an der Haustüre steht und klingelt? Damit der Bewohner sieht, wer einge-lassen werden will. Hier war die höchste Revisionsinstanz der Bundesrepublik nach In-

formation des Infodienstes Recht und Steuern der LBS der Meinung, das sei zumut-bar. Gestritten hatten sich in dieser Sache die Bewohner eines Mehrfamilienhauses. Die Gegner der Klingel-/Vi-deoanlage führten an, diese könne durch Manipulation zu einer dauerhaften Überwa-chung umfunktioniert werden. Aber alleine diese theoreti-sche Möglichkeit eines Miss-brauchs reichte den Richtern nicht aus. Gegen das hier vor-liegende elektronische Auge sei nichts einzuwenden.(BGH, AZ: V ZR 210/10)

Die Zinsen für Immobilien-kredite befinden sich derzeit auf einem historischen Tief-stand. Dennoch ist bei der Be-stellung von Grundschulden im Rahmen von Immobilien-finanzierungen häufig von 15 % Zinsen oder mehr die Rede. Handelt es sich hierbei um ein Versehen? Und was bedeuten Begriffe wie Grundschuld, Zwangsvollstreckungsun-terwerfung und abstraktes Schuldanerkenntnis?Notar Dr. Dirk Solveen, Pres-sesprecher der Rheinischen Notarkammer, beantwortet die wichtigsten Fragen rund um die Sicherung eines Immobili-enkredits:Das Interesse an den einzel-nen Regelungen in der Grund-schuldbestellung ist bei den meisten eher gering, weil sie ihren Kredit planmäßig zu-rückzahlen können. Für diese ist der Darlehensvertrag wich-tiger, weil sich hieraus die ein-zelnen Zahlungsbestimmun-gen wie Tilgung und laufende Zinsen ergeben.Doch tritt die Grundschuld dann umso mehr in den Vor-dergrund, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Wegen der dann gra-vierenden Folgen muss die Grundschuldbestellung beim Notar vorgenommen werden. Denn der Notar weist als un-abhängiger Berater auf alle mit der Grundschuld möglicher-weise verbundenen Risiken hin und führt den Beteiligten die Bedeutung der von ihren

unterschriebenen Erklärungen deutlich vor Augen.Die Bestellung einer Grund-schuld an einem Haus oder einer Wohnung bedeutet, dass die Immobilie an die Bank verpfändet wird. Anders als der Volksmund sagt, gehört dadurch die Im-mobilie aber nicht der Bank. Diese erwirbt nur eine Sicher-heit dergestalt, dass die Bank, sollte die Immobilie zwangs-versteigert werden, aus dem Versteigerungserlös einen be-stimmten Anteil erhält. Dieser Anteil errechnet sich aus dem Nennbetrag der

Grundschuld sowie den ver-einbarten Grundschuldzin-sen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös aber nur das behalten, was tatsächlich auch geschuldet wurde. Im Hinblick auf die Zinsen sind das die Darlehenszinsen so-wie eventuelle Verzugszinsen. Nicht geschuldet werden hin-gegen die Grundschuldzinsen, oftmals 15 % und höher, die mit der Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wer-den.Diese Grundschuldzinsen sind als eine Art Puffer zu verste-hen, um das Sicherungsvolu-men für den Fall zu erhöhen, dass ausnahmsweise durch Verzugszinsen und Kosten mehr als der Nennbetrag der

Grundschuld geschuldet wird.Viel wichtiger als die Grund-schuldzinsen ist daher auch ein Blick in die Zweckerklä-rung bzw. den Sicherungsver-trag. Darin ist nämlich gere-gelt, welche Verbindlichkeiten durch die Grundschuld und damit die Immobilie abgesi-chert werden. Eine (zu) weite Fassung der Zweckerklärung kann dabei zur Folge haben, dass das eigene Wohnhaus auch für die Überziehung des Girokontos oder gar Kredite, die im Rahmen eines Unter-nehmens aufgenommen wur-den, haftet. Um überhaupt ein

Zwangsversteigerungsver-fahren einleiten zu können, benötigt die Bank - wie jeder andere Gläubiger - einen Voll-streckungstitel gegen den Im-mobilieneigentümer.Die meisten Banken verlangen daher eine sogenannte Unter-werfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.Hierdurch erhält die Grund-schuldgläubigerin das Recht, allein aufgrund der notariellen Urkunde - unter Einhaltung einer gesetzlich vorgeschrie-benen Kündigungsfrist - die Zwangsversteigerung zu be-antragen, ohne vorher den Schuldner auf Duldung der Zwangsvollstreckung verkla-gen zu müssen.Häufig ist darüber hinaus auch

ein sog. abstraktes Schuldan-erkenntnis mit persönlicher Zwangsvollstreckungsunter-werfung erforderlich. Was hierunter zu verstehen ist, erläutert Solveen: Bei dem Schuldanerkenntnis handelt es sich um ein zweites, eigentlich selbstständiges Sicherungs-mittel, welches nur anlässlich der Grundschuldbestellung durch die Banken verlangt wird. Im Grunde verpflich-tet sich der Schuldner, nicht nur mit seiner Immobilie zu haften, sondern im gleichen Umfang auch mit seinem sonstigen Vermögen, also ins-besondere seinem Barvermö-gen und seinem Einkommen.Durch die persönliche Zwangsvollstreckungsun-terwerfung erhält die Bank auch insoweit einen Vollstre-ckungstitel, so dass eine Pfän-dung in das Sparkonto oder in den Gehaltsanspruch ohne vorherige zivilgerichtliche Klage ermöglicht wird. Diese persönliche Haftung kann unabhängig von der Vollstreckung aus der Grund-schuld geltend gemacht wer-den.Eine Grundschuldbestellung ist also deutlich mehr als eine bloße Formalie, die anlässlich einer Immobilienfinanzierung „mit erledigt“ wird. Auch wer darauf hofft, dass sie niemals zum Tragen kommen wird, sollte über ihre Bedeutung und Wirkungen besser Bescheid wissen.

Bundesnotarkammer

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27Recht

Die Grundschuld: Gehört mein Haus der Bank?

Grundschuld dient der Sicherung des Darlehens, Eigentum wird verpfändet - nicht übertragen

Mit Türklingel kombinierte Videokamera ist zumutbar

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Vorrecht der Wohnungseigentümerge-meinschaft für Hausgeldrück-stände in der Zwangsverstei-gerung (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungs-eigentum für die Hausgeld-schulden des Voreigentümers haftet.

In dem zugrunde liegenden Verfahren war der Sohn des Beklagten Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anlage der klagenden Wohnungsei-gentümergemeinschaft ge-hört. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er – soweit von Interesse – Haus-gelder für die Jahre 2009 und

2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 € nicht beglichen. Die Klägerin meldete die For-derungen in dem Insolvenz-verfahren zur Tabelle an. Mit notariellem Vertrag vom 9. Juni 2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insol-venzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemein-schaft ist der Auffassung, nun-mehr hafte der Beklagte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Ihre Klage auf Duldung der Zwangsvoll-streckung in das Wohnungs-eigentum wegen der offenen Forderungen ist in den Vorins-tanzen erfolglos geblieben.

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat die Revision der Klägerin zu-rückgewiesen. Er hat entge-gen einer in Rechtsprechung und Rechtsliteratur verbrei-teten Auffassung entschie-den, dass die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein dingliches Recht der klagen-den Wohnungseigentümer-gemeinschaft begründet. Der zum 1. Juli 2007 neu gefasste § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuld-rechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren. Der Gesetzgeber wollte zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungs-eigentümergemeinschaft an

dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung er-reichen, die sich gemäß § 49 InsO auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentü-mers auswirkt; er wollte aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last ein-führen. Ein neues dingliches Recht kann nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbil-dung geschaffen werden, weil eine solche Entscheidung dem Gesetzgeber vorbehalten wäre. Die Wohnungseigentümerge-meinschaft kann daher nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken.Urteil vom 13. September 2013 - V ZR 209/12AG Kaiserslautern – Urteil vom 5. Mai 2011 – 5 C 71/10LG Landau – Urteil vom 17. August 2012 – 3 S 11/12

BGH: Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für bestehende Hausgeldrückstände des Verkäufers

Mit Urteil vom 12.6.2013 (IX R 31/12) hat der Bundesfi-nanzhof entschieden, dass für die Annahme eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach §§ 22 Nr. 2, 23 des Einkom-mensteuergesetzes dem Er-fordernis der wirtschaftlichen Identität zwischen angeschaff-tem und veräußertem Wirt-schaftsgut (nur) teilweise ge-nügt ist, wenn ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grund-stück angeschafft und - nach Löschung des Erbbaurechts - kurzfristig lastenfrei weiter-veräußert wird. Der Ermittlung des Gewinns aus einem solchen privaten Veräußerungsgeschäft ist nur der anteilige Veräußerungs-preis zugrunde zu legen, der - wirtschaftlich gesehen - auf das Grundstück im belasteten Zustand entfällt; er ist ggf. im

Schätzungswege zu ermitteln.Private Veräußerungsgeschäf-te liegen nur vor, wenn an-geschafftes und veräußertes Wirtschaftsgut wirtschaftlich identisch sind (sogenannte Nämlichkeit). Maßgebliche Kriterien sind Gleichartig-keit, Funktionsgleichheit und Gleichwertigkeit von ange-schafftem und veräußertem Wirtschaftsgut. Eine wirt-schaftliche Teilidentität ist grundsätzlich ausreichend. Ein privates Veräußerungsge-schäft begründet sie aber nur für diesen Teil des betreffen-den Wirtschaftsguts.Im entschiedenen Fall bilde-ten die Kläger eine Erbenge-meinschaft, auf die im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ein Erbbaurecht übergegan-gen war. Im Streitjahr 2005 erwarben sie dazu das mit dem

Erbbaurecht belastete Grund-stück. Das Erbbaurecht brach-ten sie zur Löschung. Danach veräußerten die Kläger das nunmehr lastenfreie Grund-stück im selben Jahr an Dritte. Das Finanzgericht sah in der Veräußerung des Grundstücks kein privates Veräußerungsge-schäft, da es an der wirtschaft-lichen Identität zwischen dem von den Klägern angeschaff-ten (erbbaurechtsbelasteten) Grundstück und dem ohne diese Belastung veräußerten (lastenfreien) Grundstück feh-le. Letztlich habe sich in dem Veräußerungsergebnis ledig-lich der Wert des Erbbaurechts realisiert.Der BFH trat dieser Rechts-auffassung entgegen und hob das FG-Urteil auf. Zwar sei das belastete Eigentum so-wohl zivilrechtlich als auch

wirtschaftlich etwas anderes als das unbelastete Eigentum, denn das bei Anschaffung be-stehende und später gelöschte Erbbaurecht stehe einer voll-umfänglichen wirtschaftli-chen Identität - im Sinne einer Gleichwertigkeit - von ange-schafftem und veräußertem Grundstück entgegen. Von einer wirtschaftlichen Identi-tät könne allerdings insoweit ausgegangen werden, als das angeschaffte (belastete) Wirt-schaftsgut in dem veräußerten (unbelasteten) aufgegangen sei. Da das FG keine Fest-stellungen zur Ermittlung und Höhe des auf das Grundstück im belasteten Zustand entfal-lenden Veräußerungspreises getroffen hatte, verwies der BFH das Verfahren zur wei-teren Aufklärung an das FG zurück. BFH

Wegfall des Erbbaurechts bedingt steuerliche Gewinne

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Anzeigenschluss für die nächste Ausgabe: 10. November 2013

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29Steuern

Kurz und knapp:

Steuerrechtliche Entscheidungen

Schuldzinsenabzug: Neue Ausnahme für EhegattenSchudzinsen für die Finanzie-rung einer Immobilie, die zur Erzielung von Vermietungs-einkünftigen genutzt wird, sind Werbungskosten. Zu be-achten ist, dass grundsätzlich nur der die Kosten als Wer-bungskosten absetzen kann, der sie auch getragen, also gezahlt hat.Bei Dauerschuldverhältnis-sen, wie einem Darlehensver-trag, gilt auch die Theorie des abgekürzten Zahlungsweges nicht, das heißt, dass ein ande-rer für den Einkunftserzielen-den steuerwirksam bezahlen kann.Für Ehegatten hat die Recht-sprechung aber nun eine Aus-nahme geschaffen (BFH vom 20.6.12, AZ: IX R 29/11). Im Streitfall gehörte einem Ehe-gatten die vermietete Immobi-lie allein, der andere Ehegatte

finanzierte die Anschaffung allein, und zwar durch ein Darlehen, welches er bei der Bank aufgenommen hatte. Nach der alten Rechtslage hät-ten die Kreditzinsen weder bei dem Eigentümer-Ehegatten noch bei dem darlehensauf-nehmenden Ehegatten abge-zogen werden können. Der Erste hat keine Kosten und der Zweite keine Einkünfteer-zielungsabsicht, die den Wer-bungskostenabzug rechtfer-tigt. Der BFH entschied nun aber, dass der Eigentümer-Ehegatte die Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermie-tung und Verpachtung abset-zen kann, wenn er zumindest die gesamtschuldnerische Mithaftung für das Darlehen übernommen hat. BStZ

Der Staat nimmt deutlich mehr Steuern ein. Das belegen die jüngsten Daten des Bundesfi-nanzministeriums. Während die Steuerschätzer eine Stei-gerung der Steuereinnahmen von 2,5 % voraussagten, wird es nun sogar ein Einnahme-plus von 3,5 % gegenüber dem Vorjahr geben.„Bei diesen Rekordeinnahmen für den Fiskus entbehren Rufe nach höheren oder neuen Steu-ern ebenso jeglicher Grundla-ge wie der Wille, an überhol-ten Steuern festzuhalten. Die Zahlen machen deutlich: der Staat hat kein Einnahmeprob-lem“, kommentiert der Bund der Steuerzahler.

Die sprudelnden Steuerquel-len für den Finanzminister spiegeln vor allem die Belas-tung der Steuerzahler wider. Im Vergleich zum Vorjahr sind gerade Steuereinnahmen aus dem Solidaritätszuschlag und dem Lohnsteueraufkom-men gestiegen. Der Fiskus profitiert damit im erhebli-chem Maße vom überholtem Solidaritätszuschlag und von der ungerechtfertigten kalten Progression bzw. den heimli-chen Steuererhöhungen. Ein zügiger Ausstieg aus dem Soli und der Abbau der kalten Pro-gression ist daher unumgäng-lich, so die Ansicht des Bun-des der Steuerzahler. BStZ

Steuerzahler-Entlastungist dringend geboten

Geduld beim SteuerbescheidBei vielen Steuerzahlern trudeln nun die Einkommensteuer-bescheide für das Jahr 2012 ein. Wer den Abgabetermin für die Steuererklärung am 31. Mai 2013 eingehalten hat, hat viel-leicht schon seinen Steuerbescheid erhalten oder wird in den nächsten Tagen Post vom Finanzamt bekommen – zumindest statistisch gesehen. Je nach Bundesland schwanken die durch-schnittlichen Bearbeitungszeiten für Einkommensteuererklä-rungen zwischen vier Wochen und drei Monaten. BStZ

Grunderwerbsteuer rechtmäßig?Die Einbeziehung von Baukosten in die Bemessungsgrundla-ge für Grunderwerbsteuer und damit Doppelbelastung der Er-werbers durch gezahlte Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer ist rechtmäßig, wenn sich aus Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlich sachlichen Zusam-menhang stehen (zumindest objektiv), ergibt, dass der Käufer das zum Zeitpunkt des Kauvertrages unbebaute Grundstück, bebaut erhält. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Be-schwerde gegen ein entsprechendes Urteil des BFH nicht zur Entscheidung angenommen (Az: 1 BvR 2766/12).

Abzugsfähigkeit von veruntreuter Instandhaltungsrücklage möglichBei Wohnungseigentümern können durch den Hausverwal-ter veruntreute Instandhaltungsrücklagen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in dem Jahr berücksichtigt werden, in dem der Eigentümer erstmals von der Veruntreuung Kenntnis erlangt hat. Urteil des Fi-nanzgerichts Rheinland-Pfalz vom 24.1.13, Aktenzeichen: 6 K 1973/10

Aufwendungen für Gebäude des Ehegatten sind absetzbar

Trägt der Steuerzahler Kosten zur Herstellung eines im Eigen-tum des Ehegatten stehenden Gebäudes, das er zur Erzielung von betrieblichen Einkünften nutzt, sind seine Aufwendungen zu aktivieren und abzuschreiben. Endet die Nutzung des Gäbu-des, ergibt sich daraus keine Auswirkung auf den Gewinn. Ein noch nicht abgeschriebener Restbetrag ist erfolgsneutral auszu-buchen. Urteil BFH vom 19.12.12, Aktenzeichen: IV R 29/09

Absetzbare Handwerkerleistung:Nachträglicher KachelofeneinbauHandwerkerleistungen bei Renovierungs- und Modernisierungs-maßnahmen reduzieren die Einkommensteuer auf Antrag um 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens um 1.200 Euro im Jahr.Nach Ansicht des Finanzgerichts Sachsen kann die Steuerermä-ßigung für Handwerkerlesitungen auch bei einem nachträglichen Einbau eines Kachelofens sowie eines Edelstahlschornsteins in ein gasbeheiztes Einfamilienhaus in Anspruch genommen wer-den. Urteil des Finanzgerichts Sachsen vom 23.3.2012, Akten-zeichen: 3 K 1388/10

Hälfte der Arbeitszeit zuhause erledigt: Kosten absetzbarEin Arbeitnehmer, der einen Heimarbeitsplatz hat und für den das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten be-ruflichen und betrieblichen Tätigkeit bildet, kann die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer auch dann in voller Höhe geltend machen, wenn ihm ein "anderer Arbeitsplatz" zur Verfügung steht.Sind die im häuslichen Arbeitszimmer und in der Firma ausge-übten Tätigkeiten qualitativ gleichwertig, liegt der Mittelpunkt der Tätigkeit dann im häuslichen Arbeitszimmer, wenn der Ar-beitnehmer mehr als die Hälfte der Arbeitszeit dort tätig wird.Kurzinfo der Oberfinanzdirektion Münster vom 21.3.13, Akten-zeichen:: ESt Nr. 06/2013 sämtlich: BStZ

5/2013

30 Steuern

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Nahe Angehörige:Anerkennung von MietverträgenDie steuerrechtliche Anerken-nung von Mietverträgen, die zwischen nahen Angehörigen geschlossen werden, birgt im-mer wieder Streitpotential mit dem Finanzamt. Hintergrund der strengen Prüfung ist, dass bei nahen Angehörigen meist der wirtschaftliche Interes-sensgegensatz fehlt.Vielmehr liegen gleichgerich-tete Interessen und damit viel Steuergestaltungsspielraum vor. Damit so ein Vertrag an-erkannt wird, muss er zivil-rechtlich wirksam zustande gekommen sein, inhaltlich dem zwischen Fremden Üb-lichen entsprechen und so durchgeführt werden. Allerdings schließt nicht jede Abweichumg vom Üblichen die steuerrechtliche Anerken-

nung des Vertragsverhältnis-ses aus. Wichtig ist, dass die Hauptpflichten der Mietver-tragsparteien, wie Überlas-sen einer konkret bestimmten Mietsache und Höhe der zu entrichtenden Miete, klar und eindeutig vereinbart und ent-sprechend durchgeführt wer-den.Klauseln wie "vorbehaltlich der Anerkennung durchs Fi-nanzamt" sollten nicht einge-fügt werden. Der BFH ent-schied nämlich, dass so ein Zusatz im Mietvertrag bei der angegebenen Miethöhe dazu führt, dass der Mietver-trag dem sog. Fremdvergleich nicht standhält und somit steuerrechtlich nicht aner-kannt werden kann (Az: IX R 18/11). BStZ

Rentenversicherungsbescheinigung:Hilfe und Erleichterung beim Ausfüllen der SteuererklärungDie Deutsche Rentenversi-cherung stellt auf Wunsch eine Bescheinigung aus, die Rentnern beim Ausfüllen der Steuerklärung hilft. In der Be-scheinigung sind die in den Steuervordrucken "Anlage R" und Anlage "Versorgeauf-wand zur Steuererklärung" abgefragten Beiträge entalten.Immer mehr Rentner werden steuerpflichtig. Jeder Rentner, der den Tatbestand der Steuer-pflichtigkeit erfüllt, muss eine Steuererklärung beim Finanz-amt abgeben. Bei Sozialversi-cherungsrenten ist vor allem die "Anlage R" wichtig. Damit nicht erst alle Beschei-nigungen der Rentenversiche-rung gesucht werden müssen, hilft die Deutsche Rentenver-

sicherung weiter. Sie stellt eine Bescheinigung über die gezahlte Rente aus. Die darin enthaltenen Zahlen können dann in die Steuererklärung übernommen werden. Die Bescheinigung kann man per Brief, Fax oder E-Mail anfordern. Oder auch beim kostenlosen Servicetelefon der Deutschen Rentenversi-cherung unter 080010004800. Wichtig: Rentenversiche-rungsnummer anzugeben, un-ter der die Rente gezahlt wird. Einmal beantragt, erhält man sie auch in den Folgejahren von der Rentenversicherung automatisch zugesandt.Mehr Infos: www.deutsche-rentenversicherung.de BStZ

Studie belegt: Höhere Abschreibungen sind nötig, um Investitionen anzukurbelnNegativ wirken sich die derzeit geltenden Abschreibungsre-geln auf Neubautätigkeit, auf Ersatzneubauten und auch auf umfangreiche Sanierungen aus. Das ergibt eine Studie des Ins-tituts der Deutschen Wirtschaft in Köln. Würden die Abschrei-bungssätze auf das steuerlich neutrale Maß von 4 % erhöht, würde dies dagegen Investitionen fördern. Die bisherigen 2 % aber spiegeln den tatsächlichen Wertverzehr einer Immobilie nicht wider. hsg

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