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wobl52 Rechtsprechung/WGG – Grundbuchsrecht 2010, Heft 2

Februar

damit, die Frist des § 22 Abs 2 Z 2 WGG von 6 Monatenzur Darstellung der Berechnungsfehler durch die ASt seieingehalten worden, weil es sich dabei um eine prozes-suale Frist handle, auf die § 89 Abs 1 GOG anzuwendensei. Mit Postaufgabe am 17. 10. 2000 sei die Rechtzeitig-keit der Einwendungen innerhalb von 6 Monaten be-wirkt. Darüber hinaus seien aber jedenfalls jene Einwen-dungen der ASt zu berücksichtigen, die sie bereits inihrem verfahrenseinleitenden Antrag erhoben hätten.Das RekursG sprach aus, dass der Wert des Entschei-dungsgegenstands 10.000 EUR übersteige und der or-dentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil noch keinehöchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage vorliege,ob in § 22 Abs 2 Z 2 WGG eine verfahrensrechtliche oderaber eine materiell-rechtliche Präklusivfrist normiert sei.

Aus den Entscheidungsgründen des OGH:Der Revisionsrekurs der AG erweist sich als zulässig,

weil zur Frage der Erneuerung eines Verfahrens nach§ 22 Abs 2 WGG in einem an ein Schlichtungsstellen-verfahren anschließenden Gerichtsverfahren noch keinehöchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt.

Der Revisionsrekurs ist jedoch nicht berechtigt.Die Revisionsrekursbeantwortung ist zufolge § 68

Abs 1 AußStrG unzulässig, weil der zufolge ausdrück-licher gesetzlicher Anordnung gesondert anfechtbareBeschluss nach § 27 Abs 2 Z 3 WGG kein Sachbeschlussund keine „Entscheidung über die Sache“ ist (vgl 5 Ob162/92 = MietSlg 45.586).

Das Revisionsrekursverfahren ist daher einseitig.Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen kommt es auf

die Frage, ob die Frist des § 22 Abs 2 Z 2 WGG eine pro-zessuale oder materiell-rechtliche Ausschlussfrist ist, ausfolgenden Erwägungen nicht an:

Zwischen einem Schlichtungsstellenverfahren unddem darauf folgenden gerichtlichen Verfahren bestehtnämlich keine Einheit (vgl 5 Ob 81/88 = MietSlg 40.605/31; 5 Ob 99/88 = MietSlg 41/16 = wobl 1989/47 [Würth]),das gesamte Verfahren wird durch die Anrufung des Ge-richts neu bei Gericht anhängig (5 Ob 61/90 = wobl 1992/28; RIS-Justiz RS0111174 [T2]).

Das bedeutet, dass dann, wenn ein Verfahren nach § 22Abs 1 Z 6 WGG über die Frage der Angemessenheit desvereinbarten oder begehrten Preises und Entgelts bei derSchlichtungsstelle anhängig gemacht, dann aber zu Ge-richt abgezogen wird, das Verfahren nach § 22 Abs 2WGG vom Gericht neu durchzuführen ist.

Selbstverständlich spricht nichts dagegen, eine bereitsim Schlichtungsstellenverfahren gelegte Endabrechnungüber die gesamten Baukosten auch dem gerichtlichenVerfahren zugrunde zu legen und die Einwendungen, diedie ASt gegen die Richtigkeit der Abrechnung im Sinndes § 22 Abs 2 Z 2 WGG bereits erstattet haben, durchErklärung und Verlesung der entsprechenden Urkundenauch dem gerichtlichen Verfahren zugrunde zu legen, so-dass sich ein neuerlicher Beschluss im Sinn des § 22Abs 2 Z 2 WGG erübrigen kann, wie dies im vorliegendengerichtlichen Verfahren zutreffenderweise gehandhabtwurde.

Wurden im Schlichtungsstellenverfahren Berech-nungsfehler nicht aufgezeigt, kann dies im gerichtlichenVerfahren nachgetragen werden. Die rein verfahrens-rechtlichen, der Strukturierung und Beschleunigungeines Verfahrens über die Angemessenheit des vereinbar-ten begehrten Preises oder Entgelts dienenden Vorschrif-ten des § 22 Abs 2 WGG sind sowohl im Schlichtungsstel-lenverfahren als auch im gerichtlichen Verfahren einzu-halten.

Durch die Abziehung eines Verfahrens im Sinn des§ 40 MRG von der Schlichtungsstelle an das Gericht wird

nämlich – wie bereits ausgeführt – im Zweifel das ge-samte bei der Schlichtungsstelle anhängige Verfahren beiGericht neu anhängig (siehe auch 5 Ob 220/02t mwN ua).Den ASt wäre daher im gerichtlichen Verfahren neuer-lich eine Frist zur Bekanntgabe der Berechnungsfehlereinzuräumen gewesen, wenn sie nicht ohnedies durchausdrückliche Erklärung die im Schlichtungsstellenver-fahren erhobenen Einwendungen zum Gegenstand desgerichtlichen Verfahrens gemacht hätten. Der Vollstän-digkeit halber sei noch darauf hingewiesen, dass sichdadurch ohnehin unzweifelhaft auch der prozessrecht-liche Charakter der Frist des § 22 Abs 2 Z 2 WGG ergibt,weil ihre Versäumung nur einen Ausschluss der Einwen-dungen im Schlichtungsstellenverfahren zur Folge hätte,nicht aber materiell-rechtliche Folgen zeitigen würde(vgl RIS-Justiz RS0038465 ua; Konecny in Fasching2

Rz 10 zu § 123 ZPO; Liebhart/Herzog FristenhandbuchRz 19).

Damit erweist sich der angefochtene Beschluss im Sinndes § 22 Abs 2 Z 3 WGG als rechtsrichtig.

Grundbuchsrecht23.

Zur Löschung des einverleibten Bestandrechts beiTod des Mieters

DOI 10.1007/s00719-009-1307-5

§ 531, § 1095, § 1116a, § 1120 ABGB; § 136 GBG; § 14Abs 1 MRG:

Der urkundlich erwiesene Tod des Bestandnehmershat für sich allein nicht die Auflösung des Bestandver-trags zur Folge, weshalb er auch nicht die Löschung deseingetragenen Bestandrechts zu rechtfertigen vermag.Ein eingetragenes Bestandrecht kann jedenfalls vor Ab-lauf der vertraglich festgelegten Bestandzeit gem § 136GBG (nur) gelöscht werden, wenn die Auflösung des Be-standvertrags durch ein auf Räumung lautendes Urteilnachgewiesen wird.OGH 3. 3. 2009, 5 Ob 258/08i (LG Krems an der Donau 1 R 146/08p;BG Zwettl TZ 1477/08)

Die am 1. Mai 1925 geborene Ernestine Agnes A ist am7. April 2006 verstorben. Die EZ 288 des Grundbuchs Xwies bei Einbringung des Grundbuchsgesuchs ua fol-gende für die Beurteilung relevante Eintragungen auf:

Zu C-LNR 2a war ein Wohnungsrecht, zu C-LNR 3aein Ausgedinge, zu C-LNR 5a ein Pfandrecht für monat-lich 1.000 ATS und zu C-LNR 8a das „BESTANDRECHTbis 2050-08-31 gem Mietvertrag 2000-09-15“ jeweils fürdie Verstorbene eingetragen; weiters eingetragen warenzwei Höchstbetragspfandrechte (C-LNR 12a und 13a),denen der Vorrang vor den LNR 2, 3, 5 und 8 eingeräumtwar.

Das Verlassenschaftsgericht bestätigte mit Amtsbestä-tigung vom 5. März 2008 gem § 186 Abs 1 AußStrG, dass„in dem für die Verstorbene [. . .] eingetragenen bücherli-chen Rechte, und zwar Ausgedinge (CLNr. 3) und Pfand-recht für monatlich 1.000,– (CLNr. 5) zum Todestag keineRückstände vorhanden waren.“ Unter Vorlage eines Aus-zugs aus dem Sterbebuch mit der Nummer 90/2006 vom7. April 2006 und der Amtsbestätigung vom 5. März 2008beantragte der ASt, ob der genannten Liegenschaft dieLöschung der Eintragungen C-LNR 2a, C-LNR 3a,C-LNR 5a und C-LNR 8a zu bewilligen.

Das ErstG bewilligte die Löschung der Eintragungenin C-LNR 2a, C-LNR 3a, C-LNR 5a und wies das Mehr-

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woblRechtsprechung/Grundbuchsrecht 532010, Heft 2

Februar

begehren, die Löschung auch des Bestandrechts C-LNR8a zu bewilligen, ab. Eine Berichtigung des Grundbuchsgem § 136 GBG könne nur durchgeführt werden, wennkeine Rechte Dritter betroffen seien. Laut MRG könnein das einverleibte Bestandrecht ein naher Angehöriger/Lebensgefährte der Verstorbenen eintreten. Es könnedaher vom Grundbuchsgericht nicht geprüft werden, obRechte von Dritten bei einer Löschung betroffen seien.

Das RekursG gab dem Rekurs des ASt nicht Folge, be-wertete den Entscheidungsgegenstand mit über 20.000 E

und sprach aus, der ordentliche Revisionsrekurs sei nichtzulässig. § 1116a ABGB besage, dass durch den Tod einesVertragsteils der (auch befristete) Bestandvertrag nichtaufgehoben werde. Das Mietverhältnis werde zunächstmit der Verlassenschaft, nach der Einantwortung mit denErben fortgesetzt. Derjenige, auf den das Recht im Erb-weg oder durch ein Legat übergehe, sei Rechtsnachfolgerdes verstorbenen Mieters. Demgemäß setze § 1116a zwei-ter Satz ABGB nicht die Vererblichkeit von Mietrechtenfest, sondern enthalte lediglich eine Bestimmung, dienach dem Tod des Mieters dem Vermieter die Aufkündi-gung des Mietvertrags erleichtern soll. Der Tod der Ver-storbenen habe somit ein Bestandverhältnis – unabhän-gig vom Vorhandensein eintrittsberechtigter Personen –keinesfalls beendet. Die Abweisung des Löschungsge-suchs erweise sich daher bereits aus diesem Grund als zu-treffend. Es bedürfe daher auch im Lichte der Bestim-mung des § 95 Abs 3 GBG keiner weiteren Begründung.Bei der Bewertung sei auf die Dauer des BestandrechtsBedacht zu nehmen und der ordentliche Revisionsrekursnicht zuzulassen gewesen, weil sich die Vererblichkeitdes Mietrechts eindeutig aus dem Gesetz ergebe undständiger Jud entspreche.

Dagegen richtet sich das als „1. Zulassungsvorstellung,2. Revisionsrekurs“ bezeichnete Rechtsmittel des ASt mitdem Antrag, die Löschung des Bestandrechts zu bewilli-gen. Als erhebliche Rechtsfrage wird angesehen, ob beiTod des Mieters das im Grundbuch eingetragene Be-standrecht aufgrund der Sterbeurkunde gelöscht werdenkönne, wozu Jud des OGH fehle. Die Frage sei zu beja-hen, weil mit dem allfälligen Übergang des Mietvertragsauf eine andere Person nicht das Recht verbunden sei,den neuen Mieter im Grundbuch einzutragen, da dieserüber kein bücherlich sichergestelltes Bestandrecht ver-füge.

Das als außerordentlicher Revisionsrekurs zu behan-delnde Rechtsmittel ist aus dem vom ASt angeführtenGrund zulässig; es ist jedoch nicht berechtigt.

Aus den Entscheidungsgründen des OGH:1. Der ASt, der sich zur begehrten Löschung des Be-

standrechts nur auf den Nachweis des Tods der eingetra-genen Bestandnehmerin beruft, strebt damit offensicht-lich eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 136 GBGan. Diese hat zur Voraussetzung, dass das Grundbuch mitder wirklichen Rechtslage wegen einer nachträglichen,nur außerbücherlich eingetretenen Rechtsänderung nichtmehr übereinstimmt (RIS-Justiz RS0061010; RS0079847;RS0060992). Wie schon das RekursG zutreffend hervor-hob, führt aber der Tod des Bestandnehmers allein nichtzur Beendigung des Bestandvertrags, weshalb der Nach-weis dieser Tatsache die begehrte Löschung der Eintra-gung des Bestandrechts aufgrund des Mietvertrags vom23. August 2000 nicht rechtzufertigen vermag:

1.1. § 1116a Satz 1 ABGB und § 14 Abs 1 MRG nor-mieren ausdrücklich die sich bereits aus § 531 ABGBergebende Vererblichkeit der Bestandnehmer- und Be-standgeberposition, weshalb der (wenn auch befristete)Bestandvertrag durch den Tod eines Teils nicht aufgeho-ben wird.

1.2. Beim Tod des Mieters muss danach unterschiedenwerden, ob Eintrittsberechtigte nach § 14 Abs 3 MRGvorhanden sind oder nicht (vgl Weiß/Ferrari in Ferrari/Likar-Peer, Erbrecht (2007) 15ff): Ist ersteres der Fall,sehen § 14 Abs 2 und 3 MRG eine kraft Gesetzes eintre-tende Sonderrechtsnachfolge von Todes wegen in dasHauptmietverhältnis über eine Wohnung beim Tod desHauptmieters vor, welche die allgemeine Erbfolge – aus-nahmsweise – ausschließt (RIS-Justiz RS0012202 [T7];RS0069664). Dieser Eintritt in die Hauptmietrechte er-folgt kraft Gesetzes unabhängig von einer Erklärung desEintretenden (RIS-Justiz RS0103062; RS0068257).

1.3. Fehlt es an eintrittsberechtigten Personen oderwollen diese das Mietverhältnis nicht fortsetzen oderfällt das Mietverhältnis gar nicht in den Anwendungsbe-reich dieser Bestimmung, wird das Mietverhältnis zu-nächst mit der Verlassenschaft, nach der Einantwortungmit dem Erben fortgesetzt (RIS-Justiz RS0021167 [T4]und [T5]; RS0021182). Der Eintritt der Erben in denBestandvertrag vollzieht sich ex lege und bedarf keinerErklärung (5 Ob 8/99h). Für die Wohnungsmiete gilt indiesen Fällen, dass der Vermieter ein den gesetzlichenKündigungsbeschränkungen unterliegendes Bestandver-hältnis gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG kündigen kann; dasändert jedoch nichts daran, dass der Mietvertrag bis zudessen Kündigung fortbesteht (RIS-Justiz RS0103727).Gleiches gilt außerhalb des Anwendungsbereichs desMRG, für den § 1116a Satz 2 ABGB ein beiderseitigesbesonderes Kündigungsrecht vorsieht.

1.4. Zusammenfassend ergibt sich also, dass der Toddes Mieters entweder zum Eintritt bestimmter Personenoder zum Übergang des Mietrechts auf den Nachlass oderden/die Erben führt und erst eine Kündigung den Be-standvertrag beendet. Der – urkundlich erwiesene – Todder Bestandnehmerin hat daher für sich allein nicht dieAuflösung des Bestandvertrags zur Folge, weshalb erauch nicht die begehrte Löschung des eingetragenen Be-standrechts rechtzufertigen vermag. Ein eingetragenesBestandrecht kann jedenfalls vor Ablauf der vertraglichfestgelegten Bestandzeit gem § 136 GBG (nur) gelöschtwerden, wenn die Auflösung des Bestandvertrags durchein auf Räumung lautendes Urteil nachgewiesen wird(vgl Kodek in Kodek, Grundbuchsrecht, § 136 GBG Rz 55mwN).

2. In diesem Zusammenhang ist auf die Wirkung dergrundbücherlichen Einverleibung eines Bestandvertrags(§ 1095 ABGB) hinzuweisen, die sich darin erschöpft,dass nicht nur der derzeitige Eigentümer der Liegen-schaft, sondern auch jeder spätere Erwerber entgegen dersonst geltenden Regel des § 1120 ABGB an den einver-leibten Bestandvertrag „für die übrige Zeit“ gebundenbleibt, das heißt an die Bestandzeit. Der spätere Erwer-ber erhält also bei verbücherten Bestandrechten durchden Eigentumswechsel nach Veräußerung per se kein aoKündigungsrecht iSd § 1120 Satz 1 ABGB (RIS-JustizRS0020428 [T1] und [T2]; Binder in Schwimann3 § 1095ABGB Rz 12; Würth in Rummel3 § 1095 ABGB Rz 1). Esgeht primär um die Absicherung der vereinbarten Dauereines Bestandvertrags (wenn auch zugunsten des jeweili-gen Bestandnehmers). Mangels Beendigung des Bestand-vertrags durch den Tod des Bestandnehmers kommt diebeschriebene Wirkung auch darüber hinaus zum Tragen,und zwar zugunsten der Eintretenden/Übernehmenden.Deshalb darf (nur) der Tod der Bestandnehmerin nichtzur Löschung des Bestandrechts im Grundbuch führen,weil es gem § 1116a ABGB zur Fortsetzung des eingetra-genen Bestandverhältnisses kommt (vgl RIS-JustizRS0021290; Rassi in Kodek, Grundbuchsrecht, Rz 28 zu§ 19 GBG; Bittner zu LGZ Wien 21. 7. 1999, 46 R 507/99w = wobl 2000/111).

3. (. . .)